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dossier ASCENSORE
anno 2016

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Ascensore senza tutti i consensi. La Cassazione a favore dei disabili.
Il Comune non può pretendere il consenso di tutti i proprietari di immobili che si affacciano sul cortile prima di autorizzare la costruzione dell'ascensore che serve al disabile. Per il titolo edilizio che l'amministrazione locale è chiamata a rilasciare al cittadino risulta sufficiente il rispetto delle maggioranze prescritte dal codice civile da parte dell'assemblea condominiale che delibera l'intervento edilizio: il permesso a costruire viene infatti rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi, i quali dunque devono rivolgersi al giudice civile se si ritengono lesi.

È quanto emerge dalla sentenza 09.03.2016 n. 561, pubblicata dalla II Sez. del TAR Campania-Salerno.
Regola e deroga
Accolto il ricorso del condomino, che aveva superato perfino gli ostacoli posti dalla Soprintendenza per l'impianto da realizzare in area soggetta a vincolo ambientale: troppo zelante l'ufficio tecnico dell'ente che blocca i lavori dell'ascensore necessario a una signora malata di cancro sostenendo che per il progetto serve l'assenso dei proprietari di tutti gli appartamenti prospicienti il cortile.
In realtà l'amministrazione ben può pronunciarsi ex articolo 11 del testo unico dell'edilizia senza che abbiano dato il loro consenso al progetto tutti coloro che vantano un diritto di servitù di passaggio nel cortile dove deve sorgere l'impianto: affinché il via ai lavori abbia il placet dell'ente, infatti, è sufficiente che la delibera sia approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenta almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'unico limite è che l'installazione dell'impianto non deve rendere inservibile il cortile, altrimenti si configura l'innovazione vietata dall'articolo dell'articolo 1120, secondo comma, Cc. Ma si tratta di un elemento che ha rilievo soltanto sul piano civilistico.
Sbaglia ancora l'ufficio tecnico quando motiva lo stop al progetto con la violazione dell'articolo 907 Cc: se serve a eliminare le barriere architettoniche, l'ascensore ben può essere installato in deroga alle norme sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, a patto che rispetti le disposizioni sull'uso delle cose comuni (articolo ItaliaOggi del 30.03.2016).
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MASSIMA
... per l'annullamento del provvedimento del Responsabile dell'U.T.C. - Area urbanistica del Comune di Amalfi n. 10304 del 30.09.2006 -notificato il 30.10.2006-, di rigetto della istanza presentata dal ricorrente di rilascio dell'autorizzazione per la installazione di un ascensore ai sensi della legge n. 13 del 09.01.1982;
...
1.- Il ricorso è fondato e merita di essere accolto.
È noto che l’art. 2 l. 09.01.1989 n. 13, recante norme per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, ha previsto la possibilità per l’assemblea condominiale di approvare le innovazioni preordinate a tale scopo con le maggioranze indicate nell’art. 1136, 2 e 3 comma, c.c., così derogando all’art. 1120, 1° comma, che richiama il 5° comma dell’art. 1136 e, quindi, le più ampie maggioranze ivi contemplate: cfr., fra le tante, Cass., sez. II, 24.07.2012, n. 12930.
L’unico limite è rappresentato, ai sensi del successivo comma 3, dal disposto dell’art. 1120, 2° comma, il quale vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione.
Essendo tale ultimo profilo, di rilevanza esclusivamente civilistica, estraneo ai confini della lite che ne occupa, vale, perciò, puntualizzare che,
ai fini della verifica della legittimazione alla richiesta del titolo abilitativo alla edificazione, rimessa alle competenze dell’autorità amministrativa comunale ex art. 11 t.u. 380/2001, la deliberazione assembleare assunta con le prescritte maggioranze deve ritenersi bensì necessaria, ma anche sufficiente ai fini dell’assenso al titolo abilitativo. Peraltro, il permesso di costruire viene sempre rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi che, ove pregiudicati, potranno essere fatti valere nella competente sede civilistica.
Sotto distinto profilo, è altresì noto che
l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute (cfr. Cass., sez. II, 16.05.2014, n. 10852).
2.- Il ricorso va, perciò, accolto.

EDILIZIA PRIVATA: Circa l'installazione di un ascensore esterno ad un edificio quale "bene culturale", sono illegittime le motivazioni espresse dalla Soprintendenza laddove non fanno emergere l’esistenza di un pregiudizio al bene tutelato tanto “serio” da poter impedire, la realizzazione, con le necessarie prescrizioni, del progettato ascensore.
In una valutazione comparativa fra diversi interessi di forte rilevanza sociale, il legislatore ha ritenuto che gli interventi di natura edilizia volti a favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche, negli edifici privati che sono sottoposti a disposizioni di tutela per il loro particolare interesse paesaggistico o storico artistico, possono essere non consentiti, dalle amministrazioni cui spetta l’esercizio delle funzioni di tutela, solo se recano un «serio pregiudizio» al bene tutelato.
Per effetto delle indicate disposizioni (artt. 4 e 5 L. 13/1989) può essere, pertanto, anche ammesso un pregiudizio ad un bene che è tutelato, per il suo particolare valore paesaggistico o storico-artistico, tenuto conto del rilievo sociale che assumono (anche) le opere necessarie ad eliminare le barriere architettoniche, purché tale pregiudizio non sia serio e quindi non comprometta in modo rilevante il bene tutelato.
Alle amministrazioni che esercitano le funzioni di tutela spetta quindi il delicato compito di valutare la rilevanza del pregiudizio che il bene tutelato potrebbe subire per effetto dell’intervento edilizio progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche.
Tale attività valutativa si connota peraltro di una sua peculiarità rispetto alle valutazioni che sono da tali amministrazioni normalmente compiute nell’esercizio del loro potere/dovere di tutela, perché, quando l’intervento edilizio è progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche, le amministrazioni di tutela possono ritenere possibili anche interventi in grado di arrecare un pregiudizio (purché non sia rilevante) al bene tutelato e consentire, quindi, anche una parziale alterazione di un bene che altrimenti non potrebbe essere alterato.
L'indicata normativa, per rafforzare tale previsione, prevede quindi che l’Amministrazione, quando si esprime in modo negativo sulla autorizzazione richiesta deve indicare gli elementi che caratterizzano il pregiudizio e la sua serietà, in concreto e in rapporto alle caratteristiche proprie del bene culturale in cui l'intervento andrebbe a collocarsi.
Per mitigare gli effetti degli interventi resi necessari per eliminare le barriere architettoniche e per rendere ancora più lieve la (non seria) alterazione del bene tutelato, il legislatore, per i beni di interesse storico-artistico, ha assegnato agli organi di tutela anche il potere di imporre «apposite prescrizioni» sulle opere da realizzare (art. 5, comma 1, della legge n. 13 del 1989).
Pur mancando un richiamo a tale espressa previsione nel precedente comma 4, il potere di imporre prescrizioni per mitigare gli effetti di un pregiudizio (non serio) al bene tutelato, determinato da un intervento edilizio progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche, deve ritenersi pacificamente consentito, facendo applicazione dei principi generali in materia, anche alle amministrazioni cui spetta l’esercizio delle funzioni di tutela paesaggistica.

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9.- Ciò premesso, si deve ricordare che la legge n. 13 del 09.01.1989, nel dettare “Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”, ha disciplinato, agli articoli 4 e 5, anche il caso in cui i relativi interventi riguardino i beni sottoposti a disposizioni di tutela per il loro valore paesaggistico o per l’esistenza di un vincolo di natura storico ed artistico.
9.1.- In particolare, l’art. 4 della citata legge, oltre a dettare i tempi per il rilascio dei necessari atti autorizzativi, ha previsto che «l'autorizzazione può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato» (comma 4) e che «il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l'opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall'interessato» (comma 5).
9.2.- L’art. 5 della legge n. 13 del 1989 prevede poi che, per gli immobili sottoposti alle disposizioni di tutela per il loro valore storico ed artistico, si «applicano le disposizioni di cui all'articolo 4, commi 2, 4 e 5» e che la «competente soprintendenza è tenuta a provvedere entro centoventi giorni dalla presentazione della domanda, anche impartendo, ove necessario, apposite prescrizioni».
10.- In una valutazione comparativa fra diversi interessi di forte rilevanza sociale, il legislatore ha ritenuto, quindi, che gli interventi di natura edilizia volti a favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche, negli edifici privati che sono sottoposti a disposizioni di tutela per il loro particolare interesse paesaggistico o storico artistico, possono essere non consentiti, dalle amministrazioni cui spetta l’esercizio delle funzioni di tutela, solo se recano un «serio pregiudizio» al bene tutelato.
Per effetto delle indicate disposizioni può essere, pertanto, anche ammesso un pregiudizio ad un bene che è tutelato, per il suo particolare valore paesaggistico o storico-artistico, tenuto conto del rilievo sociale che assumono (anche) le opere necessarie ad eliminare le barriere architettoniche, purché tale pregiudizio non sia serio e quindi non comprometta in modo rilevante il bene tutelato.
11.- Alle amministrazioni che esercitano le funzioni di tutela spetta quindi il delicato compito di valutare la rilevanza del pregiudizio che il bene tutelato potrebbe subire per effetto dell’intervento edilizio progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche.
Tale attività valutativa si connota peraltro di una sua peculiarità rispetto alle valutazioni che sono da tali amministrazioni normalmente compiute nell’esercizio del loro potere/dovere di tutela, perché, quando l’intervento edilizio è progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche, le amministrazioni di tutela possono ritenere possibili anche interventi in grado di arrecare un pregiudizio (purché non sia rilevante) al bene tutelato e consentire, quindi, anche una parziale alterazione di un bene che altrimenti non potrebbe essere alterato.
12.- L'indicata normativa, per rafforzare tale previsione, prevede quindi che l’Amministrazione, quando si esprime in modo negativo sulla autorizzazione richiesta deve indicare gli elementi che caratterizzano il pregiudizio e la sua serietà, in concreto e in rapporto alle caratteristiche proprie del bene culturale in cui l'intervento andrebbe a collocarsi (in termini, Consiglio di Stato, Sez. VI, 12.02.2014, n. 682).
13.- Per mitigare gli effetti degli interventi resi necessari per eliminare le barriere architettoniche e per rendere ancora più lieve la (non seria) alterazione del bene tutelato, il legislatore, per i beni di interesse storico-artistico, ha assegnato agli organi di tutela anche il potere di imporre «apposite prescrizioni» sulle opere da realizzare (art. 5, comma 1, della legge n. 13 del 1989).
13.1- Pur mancando un richiamo a tale espressa previsione nel precedente comma 4, il potere di imporre prescrizioni per mitigare gli effetti di un pregiudizio (non serio) al bene tutelato, determinato da un intervento edilizio progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche, deve ritenersi pacificamente consentito, facendo applicazione dei principi generali in materia, anche alle amministrazioni cui spetta l’esercizio delle funzioni di tutela paesaggistica.
14.- Facendo applicazione di tali principi l’appello proposto avverso la sentenza, n. 11008 del 03.11.2014, con la quale il TAR per il Lazio, Sede di Roma, Sezione II-quater, ha accolto il ricorso proposto dai signori Fr.Pi., Ma.Sa. e Mi.Sa. ed ha, quindi, annullato il (secondo) parere negativo espresso dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma sul progetto presentato per la realizzazione di un ascensore esterno nel cortile dello stabile sito in Roma, via di Torre Argentina, n. 47, deve essere confermata, sia pure in parte con diversa motivazione.
15.- Si deve, infatti, preliminarmente condividere quanto affermato dall’Amministrazione appellante quando ha sostenuto che dal testo e dalla ratio della legge n. 13 del 1989 non può desumersi la vigenza di un principio di superabilità e derogabilità assoluta ed automatica dei vincoli posti sugli immobili per finalità di tutela storico culturale o paesistico ambientale che permangono anche quando vi sono esigenze di tutela di soggetti portatori di minorazioni fisiche se la realizzazione delle opere rechi un serio pregiudizio all’interesse culturale protetto.
15.1.- In conseguenza la sentenza appellata non può essere condivisa, nella sua motivazione, quando, in diversi punti, ha affermato che il legislatore ha assegnato una (generale) «prevalenza» alla eliminazione delle barriere architettoniche anche rispetto ai beni vincolati, per il loro valore storico artistico o paesaggistico, «relegando» il diniego di autorizzazione ai soli casi di accertato e motivato serio pregiudizio al bene vincolato.
Si è, infatti, prima chiarito che non vi è una generale prevalenza per le opere necessarie alla eliminazione delle barriere architettoniche, (anche) quando da effettuarsi su beni sottoposti a disposizioni di tutela per il loro interesse paesaggistico o storico artistico, dovendo in ogni caso essere valutato l’impatto di tali opere sui beni in questione e potendo tali opere essere consentite solo se non arrecano un serio pregiudizio ai beni vincolati.
16.- Ciò precisato, nella fattispecie, come ha ritenuto il TAR, le motivazioni espresse dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma (e l’esame degli atti di causa) non fanno emergere l’esistenza di un pregiudizio al bene tutelato tanto “serio” da poter impedire, la realizzazione, con le necessarie prescrizioni, del progettato ascensore.
17.- Preliminarmente, si deve osservare che dagli atti (ed anche dal parere impugnato) non si evincono ragioni di particolare tutela dell’immobile per le sue caratteristiche storico artistiche ed architettoniche.
Come anche la Soprintendenza ha ricordato, infatti, l’immobile oggetto dell’intervento, pur collocato in una zona di assoluta rilevanza storica, è di costruzione ottocentesca e non è sottoposto ad un vincolo specifico per le sue caratteristiche di pregio ma è oggetto di tutela solo per la sua collocazione all’interno del perimetro delle mura aureliane della città storica e per essere il risultato ottocentesco di successivi interventi che prendono origine fin dall’alto medioevo.
18.- In effetti, l’asserita rilevanza del pregiudizio al bene tutelato, come emerge dalle motivazioni del parere impugnato (che si sono prima sinteticamente esposte), risulta essenzialmente dovuta alla collocazione dell’immobile in via di Torre Argentina, in un’area che è di assoluto valore storico ed artistico, e che per questo è sottoposta alla necessaria tutela, e dalla (parziale) visibilità del progettato impianto dalla pubblica via.
Secondo la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma il progettato ascensore, come si è già ricordato, altera, infatti, significativamente l’impianto architettonico del primo cortile di accesso al palazzo, il più visibile dall’esterno, con la creazione di un manufatto che percorre in verticale uno dei prospetti, aggettandosi in modo significativo all’interno del cortile e impegnando visivamente anche una parte dell’arco a piano terra che segna l’ingresso al cortile stesso, ciò che rende l’impianto progettato parzialmente visibile dalla pubblica strada, oltre a modificare la prospettiva.
19.- Tuttavia, in concreto, gli elaborati (in atti) dimostrano, da un lato, che il progetto risulta scarsamente visibile dalla strada, essendo stata progettata la realizzazione dell’ascensore su una delle pareti interne del cortile (dal lato della strada), tanto che, come risulta dalla simulazione fotografica in atti, dalla via di Torre Argentina sarebbe visibile solo una parete laterale del manufatto, e, dall’altro, che non risultano particolarmente significative le previste alterazioni dell’impianto architettonico (peraltro privo di particolare pregio).
20.- Tenuto conto di tali elementi si devono ritenere esenti da censure le conclusioni raggiunte dal TAR per il Lazio che ha ritenuto illegittimo il diniego di assenso al progetto in questione non risultando insuperabile (anche mediante idonee prescrizioni) il reale pregiudizio che la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma ha ritenuto sarebbe stato arrecato all’immobile tutelato (essenzialmente determinato dalla visibilità del manufatto dalla pubblica via in un’area di altissimo valore storico ed artistico).
21.- La Soprintendenza, invece di negare il suo assenso al progetto, tenuto conto dell’esigenza manifestata dai richiedenti di realizzare l’ascensore sulla base di disposizioni normative che sono state dettate per consentire il superamento delle barriere architettoniche, (quando possibile) anche in immobili sottoposti a disposizioni di tutela, avrebbe potuto piuttosto prevedere, utilizzando il suo potere di dettare prescrizioni (art. 5, comma 1, della legge n. 13 del 1989), un riposizionamento dell’ascensore sulla parete occupata (o un suo ridimensionamento), tale da renderlo praticamente non visibile dalla strada. Ed avrebbe potuto poi dettare anche altre prescrizioni sull’uso dei materiali e dei colori per mitigare, anche all’interno del cortile, l’impatto del manufatto e degli interventi resi necessari per la realizzazione dell’ascensore e rendere, quindi, ancora meno evidente l’alterazione del bene tutelato.
22.- Si devono quindi condividere le conclusioni raggiunte dal TAR che ha ritenuto che, nella fattispecie, non risultava dimostrato un pregiudizio al bene tutelato tale da poter impedire la realizzazione di un’opera volta al superamento delle barriere architettoniche.
23.- In conclusione, per tutto gli esposti motivi, deve essere dichiarato improcedibile, per sopravvenuta carenza di interesse, l’appello proposto avverso la sentenza del TAR per il Lazio, Sede di Roma, Sezione II-quater, n. 9321 del 13.11.2012, e deve essere respinto l’appello proposto avverso la sentenza del TAR per il Lazio, Sede di Roma, Sezione II-quater, n. 11008 del 03.11.2014 che deve essere confermata, in parte con diversa motivazione.
24.- Sono fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione finalizzati, in particolare, ad imporre le necessarie prescrizioni volte a mitigare il pregiudizio per il bene tutelato del progettato intervento (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 07.03.2016 n. 905 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ascensore esterno essenziale. Via libera all'impianto che è utile a disabili e anziani. Sentenza del Tar Liguria: il condomino non riesce a far annullare il sì comunale.
«Indispensabile». L'ascensore esterno è un'infrastruttura necessaria ai residenti quando risulta impossibile realizzare l'impianto dentro l'edificio perché la tromba delle scale è troppo stretta: non serve soltanto a superare le barriere architettoniche per i diversamente abili, ma torna utile anche agli anziani che non ce la fanno più a fare le scale a piedi. È così che il condominio non riesce a bloccare il progetto che il singolo proprietario vuole realizzare sulla facciata del fabbricato: ineccepibile il permesso del Comune, che dà anche il suo assenso paesaggistico.

È quanto emerge dalla sentenza 29.01.2016 n. 97, che arriva non a caso dal TAR Liguria - Sez. I, la regione più «vecchia» d'Italia per popolazione residente.
Volume tecnico. Il via libera dell'amministrazione locale è legittimo perché l'ascensore esterno non costituisce una costruzione vera e propria: si tratta piuttosto di un volume tecnico, come gli spazi nei quali corrono le condotte idriche o termiche e tutte le opere edilizie che servono a contenere gli impianti al servizio della costruzione principale, non possono sorgere all'interno del fabbricato e risultano prive di autonomia funzionale.
Insomma: l'installazione dell'ascensore esterno deve essere autorizzata quando serve a rimuovere un grosso ostacolo alla fruizione dell'abitazione. Il condominio, dal canto suo, non riesce a dimostrare che il progetto del singolo proprietario riduca il godimento della cosa comune per tutti gli altri.
Distanza e indifferenza. Il fatto che l'ascensore esterno non sia una costruzione ha conseguenze importanti anche nei rapporti di vicinato: il condominio, infatti, ben può realizzarlo a meno di tre metri dal confine con la proprietà del vicino, ma sempre a condizione che la tromba delle scale sia troppo stretta per ospitare la cabina.
È il precedente che emerge dalla sentenza 1002/2015, pubblicata sempre dal Tar della Liguria. Il fatto che debbano essere previsti piccoli spazi per la salita e la discesa dei passeggeri non impedisce di ritenere l'impianto un mero volume tecnico. E dunque il computo delle distanze tra le proprietà non può tener conto dell'innovazione rappresentata dalla colonna dell'ascensore progettato dal condominio.
Maggioranza sufficiente. Ancora. Il comune non può pretendere il consenso di tutti i proprietari degli immobili che si affacciano sul cortile prima di autorizzare la costruzione dell'ascensore che serve al disabile.
Per il titolo edilizio che l'amministrazione locale è chiamata rilasciare al cittadino risulta sufficiente il rispetto delle maggioranze prescritte dal codice civile da parte dell'assemblea condominiale che delibera l'intervento edilizio: il permesso a costruire, infatti, viene rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi, i quali dunque devono rivolgersi al giudice civile se si ritengono lesi.
È quanto emerge dalla sentenza 561/2016, pubblicata dal Tar Salerno.
Limite unico. Accolto il ricorso del condomino che aveva superato perfino gli ostacoli posti dalla Soprintendenza per l'impianto da realizzare in area soggetta a vincolo ambientale: troppo zelante l'ufficio tecnico dell'ente che blocca i lavori dell'ascensore necessario a una signora malata di cancro.
Affinché il via ai lavori abbia il placet dell'ente, infatti, è sufficiente che la delibera sia approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenta almeno un terzo del valore dell'edificio.
L'unico limite è che l'installazione dell'impianto non deve rendere inservibile il cortile, altrimenti si configura l'innovazione vietata dall'articolo dell'articolo 1120, secondo comma, c.c. Ma si tratta di un elemento che ha rilievo soltanto sul piano civilistico.
Delibera da allegare. Ecco allora che il Comune deve invece bloccare la Scia per l'ascensore «privato» se l'amministratore-condomino non ha presentato insieme con il progetto per superare le barriere architettoniche anche la delibera dell'assemblea adottata in base all'articolo 78 del Testo unico dell'edilizia, vale a dire la disposizione che rimanda al codice civile prevedendo il quorum della maggioranza e voti pari a un terzo del valore dell'edificio.
Lo sottolinea la sentenza 442/2016, pubblicata dal Tar Lazio.
Manutenzione straordinaria. Accolto il ricorso di una dei condomini, che riesce a far bloccare i lavori. L'impianto, prefigurato dalla Scia in un edificio d'epoca nel centro storico, dovrebbe fermarsi solo ad alcuni piani dell'edificio, con ogni probabilità a servizio di un disabile, e non all'altezza dell'appartamento della ricorrente.
Sbaglia il Comune a non intervenire dopo la segnalazione dell'interessata perché la Scia è stata presentata senza titolo dall'amministratrice, che è pure proprietaria esclusiva di un'unità immobiliare e da un altro condomino. Per realizzare l'impianto serve infatti un intervento di «manutenzione straordinaria anche su strutture portanti» e prima di rivolgersi al Comune bisognava acquisire la volontà di tutto il condominio secondo la maggioranza indicata dall'articolo 1136 c.c. cui rimanda la norma contro le barriere architettoniche.
L'impianto al servizio del disabile non può fermarsi solo ad alcuni piani dell'edificio riducendo l'accessibilità agli appartamenti, come nel caso dei lavori a danno delle scale e dei ballatoi: bisogna contemperare gli interessi di tutti (articolo ItaliaOggi Sette del 16.05.2016).

anno 2015

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAscensore, all’esterno meno limiti. Deroga a distanze e vedute se il manufatto è classificabile come «volume tecnico».
Barriere architettoniche. Le condizioni della giurisprudenza amministrativa e di legittimità per superare i vincoli all’installazione.
Posizionare un ascensore all’esterno di un edificio può costituire una scelta tecnica obbligata specie nei centri storici, dove gli immobili più antichi di solito non consentono di realizzare l’impianto all’interno del caseggiato. Da questa scelta obbligata possono però derivare una serie di problematiche, soprattutto in materia di distanze, di titoli abilitativi e di autorizzazioni paesaggistiche, che la giurisprudenza ha risolto in relazione alla natura giuridica del manufatto.
Il volume tecnico
Il TAR Liguria, Sez. I, con la sentenza 03.12.2015 n. 1002, ha respinto il ricorso con cui un confinante aveva impugnato il provvedimento comunale che assentiva al condominio proprietario del palazzo di fronte la realizzazione di un ascensore esterno. I giudici liguri hanno affermato la natura di volume tecnico del manufatto e hanno di conseguenza escluso la violazione delle norme in tema di vedute e di distanze tra costruzioni (articoli 907 e 873 del Codice civile).
Nella sentenza si ricorda innanzitutto che per volume tecnico deve intendersi quell’opera edilizia priva di una autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per soddisfarne le esigenze tecniche. In questa nozione rientrano anche gli impianti che non possono essere ubicati all’interno della costruzione, ma che devono considerarsi necessari per il pieno utilizzo dell’abitazione, tra cui, appunto, l’ascensore.
La decisione condivide sul punto l’orientamento già espresso dalla Cassazione (n. 2566/2011) secondo cui questa nozione di volume tecnico rispecchia il mutamento anche demografico della nostra società, che ormai «considera l’ascensore come un bene indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano sempre più difficoltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche».
Il Tar ha inoltre escluso la violazione dell’articolo 79, comma 2, del Dpr n. 380/2001, che impone il rispetto delle distanze anche nel caso di opere finalizzate alla eliminazione di barriere architettoniche, nell’ipotesi in cui tra queste ed gli altri fabbricati «non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune». Viene richiamata al riguardo la pronuncia del Consiglio di Stato n. 6253/2012, secondo cui nell’interpretazione di tale norma va dato rilievo al Dm n. 236/1989, ovvero il regolamento di attuazione della legge sulle barriere architettoniche. L’articolo 2 del decreto, infatti, qualifica come spazio esterno «l’insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell’edificio o di più edifici» e come parti comuni dell’edificio «quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari».
Applicando questo criterio interpretativo all’ultima parte dell’articolo 79, comma 2, appare chiaro che il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree «di proprietà o di uso comune», ha inteso richiamare non solo il dato giuridico dell’esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche il semplice elemento materiale dell’esistenza di uno spazio comunque denominato, che per le sue caratteristiche si presti a essere impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti.
Inoltre la definizione di parte comune non presuppone che le unità immobiliari siano parte di un medesimo edificio; anzi, dal combinato disposto con la definizione di spazio esterno si ricava che uno spazio esterno comune può certamente interessare anche più edifici.
Il vincolo paesaggistico
Sempre in relazione alla natura di volume tecnico, il Tar Campania, con la sentenza n. 6431/2014, ha poi ricordato che in base all’articolo 7, comma 2, della legge n. 13/1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche, gli ascensori esterni ai manufatti anche se alterano la sagoma dell’edificio sono soggetti a mera autorizzazione (oggi sostituita dalla Dia), grazie all’articolo 48 della legge n. 457/1978.
I giudici napoletani hanno anche evidenziato come la stessa ratio che in materia urbanistica porta a escludere i volumi tecnici dal calcolo della volumetria edificabile induce ugualmente a escludere gli stessi dal divieto di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.
Dunque per i giudici gli interventi che abbiano dato luogo alla realizzazione di soli volumi tecnici, quali gli ascensori, rientrano nell’eccezione di cui all’articolo 167, comma 4, lettera a), del Codice dei beni culturali (Dlgs n. 42/2004) e sono pertanto suscettibili di accertamento della compatibilità paesaggistica (anche se, in senso contrario si è espresso il Consiglio di Stato, sezione IV, con la sentenza n. 2222 del 29.04.2014).
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In condominio via libera possibile con 500 millesimi. Gli spazi comuni. I contrari possono non pagare.
L’installazione di un ascensore in un edificio che ne è sprovvisto costituisce un’innovazione, quindi in condominio la delibera deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore millesimale dell’edificio (articolo 1136, comma 5, del Codice civile).
È ritenuta una innovazione utile, ma consentita soltanto se non arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non alteri il decoro architettonico o non renda talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, da intendersi come sensibile menomazione dell’utilità che costui può trarre dalla cosa comune.
L’uso delle parti comuni
Il concetto di inservibilità della cosa comune non può però consistere nel semplice disagio subìto rispetto alla sua nomale utilizzazione, ma è costituito dalla sua concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità (Cassazione, sentenza n. 18334/2012).
La valutazione è senza dubbio più severa nel caso in cui l’ascensore sia installato all’interno dell’edificio, dove il sacrificio che subiscono le dimensioni delle scale o dell’atrio è più sentito. Ma anche quando l’impianto viene posizionato all’esterno possono insorgere problemi, fermi restando gli identici presupposti per ritenere legittima l’opera.
Esiste in ogni caso un “principio di solidarietà condominiale” che ha un peso nelle decisioni tra vicini di casa, soprattutto se agevolano chi è disabile oppure semplicemente anziano.
Il principio è stato recepito, oltre che da consolidata giurisprudenza (vedi da ultimo Cassazione, n. 16486/2015), anche dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), che modificando l’articolo 1120 del Codice civile ha disposto che le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche, tra cui appunto l’installazione dell’ascensore, possono essere deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore millesimale.
La disciplina si applica in via generale a tutti gli edifici, non necessariamente solo a quelli in cui dimorino soggetti affetti da menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, perché la norma serve a consentire la “visitabilità” degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi, compresi eventuali portatori di handicap.
Le spese
Si tratta comunque di una innovazione voluttuaria, nel senso che la decisione della maggioranza non obbliga i contrari a partecipare alla spesa. Paga solo chi intende usufruire del servizio.
Nulla vieta ad alcuni condomini di esprimersi favorevolmente all’installazione e di dichiarare di non volersi avvantaggiare dell’ascensore, con la conseguenza che coloro che invece si servono dell’impianto dovranno sopportare anche la quota di spesa dei condomini non aderenti.
I contrari possono sempre, anche in tempi successivi, entrare a far parte della comunione, rimborsando le spese sostenute dai proprietari dell’impianto, versando cioè una quota comprensiva del costo dell’installazione e della manutenzione straordinaria eventualmente eseguita nel corso degli anni: il tutto tenendo magari presente, da un lato, la svalutazione della moneta nel frattempo intervenuta e, dall’altro, il minor valore dell’opera per vetustà, uso e obsolescenza
(articolo Il Sole 24 Ore del 18.01.2016).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: L'ascensore è un bene necessario.
L'ascensore esterno all'edificio non è una vera e propria costruzione: il condominio ben può realizzarlo a meno di tre metri dal confine con la proprietà del vicino, a patto che la tromba delle scale sia troppo stretta per ospitare la cabina. E ciò perché la popolazione italiana invecchia sempre di più e l'impianto va considerato come un bene necessario per evitare agli anziani di fare le scale a piedi.

È quanto emerge dalla sentenza 03.12.2015 n. 1002, pubblicata dalla I Sez. del TAR Liguria, la regione del nostro Paese dove la crescita zero si fa sentire di più.
Il ricorso del confinante è accolto, ma per un vizio procedurale sul titolo edilizio e non per la lamentata violazione delle norme sulle distanze fra edifici. Secondo la giurisprudenza della Cassazione deve essere considerato ogni opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, che risulta destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali.
Nella categoria rientrano le condotte idriche e termiche che non è possibile realizzare all'interno dello stabile. E altrettanto vale per l'ascensore: anche i piccoli spazi previsti appunto per la salita e la discesa dei passeggeri non possono far mutare l'opinione in materia.
Insomma: il computo delle distanze tra le proprietà non può tener conto dell'innovazione rappresentata dalla colonna dell'ascensore progettato dal condominio. Spese del giudizio compensate appunto perché il ricorso è in parte respinto (articolo ItaliaOggi del 12.01.2016).
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MASSIMA
L’ingegner Lu.Be. si ritenne leso dalle determinazioni indicate nell’epigrafe per il cui annullamento notificò l’atto 29.07.2015, depositato il 04.08.2015, affidato alle seguenti censure:
- violazione dell’art. 7 della legge 07.08.1990, n. 241 in tema di partecipazione, imparzialità, pubblicità e trasparenza dell’azione amministrativa, eccesso di potere per contraddittorietà tra provvedimenti, illogicità, erroneità manifesta, ingiustizia grave e manifesta.
- Violazione dell’art. 3 della legge 07.08.1990, n. 241, dell’art. 9, comma 1, del dm 1444 del 1968, dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380, degli artt. 873 e 907 cod. civ., eccesso di potere per insufficiente istruttoria e motivazione, travisamento dei fatti e dei presupposti, erroneità manifesta.
Si è costituito in causa il condominio di Recco in via Cavour 52 che ha chiesto respingersi la domanda.
Con atto debitamente notificato è intervenuta in causa la signora Ch.No. che ha chiesto respingersi la domanda.
Con atto notificato il 16.10.2015, depositato il 26.10.2015, il ricorrente ha dedotto il seguente ulteriore motivo:
- violazione dell’art. 3 della legge 07.08.1990, n. 241, dell’art. 9, comma 1, del dm 1444 del 1968, dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380, degli artt. 873 e 907 cod. civ., della normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche, omessa motivazione, travisamento dei fatti e degli atti presupposti.
Le parti hanno depositato memorie e documenti.
L’impugnazione è rivolta contro gli atti del comune di Recco che hanno assentito la realizzazione dell’ascensore con sporti di uscita sulla facciata a settentrione del condominio resistente: si tratta di un immobile elevato per cinque piani fuori terra che dalla documentazione risulta non avere altre possibilità di installare l’ascensore al servizio dei suoi abitanti. Il fabbricato di proprietà dell’interessato è ubicato in posizione retrostante rispetto al condominio, sì che si pongono questioni soprattutto sulle distanze tra il bene in progetto e l’abitazione del ricorrente.
L’amministrazione condominiale presentò perciò la d.i.a. che preannunciava l’inizio delle opere, il ricorrente intervenne nel procedimento, ottenne la sospensione dei lavori, la cui esecuzione è stata invece legittimata dall’impugnata revoca della citata sospensione.
Con il primo motivo l’interessato denuncia la violazione procedimentale che vizierebbe la revoca impugnata, in quanto trattasi di un atto che incide su una pregressa situazione tutelata, sì che la sua perdita di efficacia può essere decisa solo previo il rispetto delle garanzie procedimentali; nella specie tale osservanza non vi sarebbe stata, posto che l’atto con cui l’amministrazione preannunciava l’intendimento di revocare la precedente sospensione dell’efficacia della d.i.a. è stato inviato il 06.05.2015, che tale comunicazione venne ricevuta dall’odierno ricorrente il 13.05.2015, e che l’atto lesivo è datato 18.05.2013.
Su tali presupposti il collegio deve convenire con la censura, posto che la revoca della sospensione dell’efficacia della d.i.a. che era stata decisa informava favorevolmente la situazione giuridica del ricorrente, sì che egli avrebbe avuto titolo ad avere per tempo la comunicazione ed a controdedurre.
Il motivo è pertanto fondato, ma la sua attitudine a comportare l’annullamento delle determinazioni impugnate (art. 21-octies della legge 07.08.1990, n. 241) potrà essere apprezzata all’esito dell’esame degli ulteriori profili dedotti.
Con la seconda articolata censura il ricorrente lamenta nell’ordine la violazione:
- dell’art. 9 del dm 02.04.1968, n. 1444;
- dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380;
- degli artt. 873 e 907 del codice civile.
La norma di cui al decreto 1444/1968 sarebbe violata in quanto non intercorrerebbe il necessario distacco tra la parete finestrata dell’immobile di proprietà dell’interessato e la cabina dell’ascensore che è prevista in vetro con poggioli installati ai diversi piani, così da permettere il transito degli utenti verso gli appartamenti posti ai vari livelli.
La violazione denunciata deriverebbe dalla misurazione operata dal tecnico officiato dal ricorrente, che tuttavia ha considerato le distanze esistenti tra i due fabbricati tracciando una linea in diagonale, e con ciò violando le regole che la condivisa giurisprudenza ha istituito al riguardo (cass. 25.06.1993, n. 7048, tar Sardegna, 14.05.2014, n. 335) che ritiene invece illegittimo l’apprezzamento dei distacchi tra gli edifici avvalendosi del criterio radiale. Ne consegue che non avendo i due immobili una diretta frontistanza la misura indicata è erronea e non può essere condivisa.
Con un successivo profilo di impugnazione il ricorrente lamenta che la cabina dell’ascensore sarà posta a meno di tre metri dal muro confinario esistente tra le due proprietà, bene su cui è tra l’altro edificato un parapetto che consente la vista sul condominio, sì che la nuova edificazione si porrebbe in violazione degli artt. 873 e 907 cod. civ..
In ordine alla prima delle norme citate si osserva che
la giurisprudenza (cass. 03.02.2011, n. 2566 e cons. Stato, 6253 del 2012) ha condivisibilmente negato la natura di costruzione all’ascensore realizzato all’esterno di un caseggiato, in quanto l’aggiunta di tale manufatto non avrebbe potuto essere ammessa dalla conformazione della tromba delle scale o degli altri ambienti interni.
La decisione soprattutto della corte di cassazione è giunta all’esito di una riflessione che ha portato a delineare la nozione di volume tecnico come quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, che viene destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima. Si tratta di quegli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che tuttavia non possono essere ubicati all'interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore.
La nozione così introdotta è derivata appunto dalla consapevolezza maturata in giurisprudenza relativamente al significato della proprietà, soprattutto condominiale, in una società che è mutata anche anagraficamente, e che considera l’ascensore come un bene indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano sempre più difficoltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche (nel caso in questione sino a quattro livelli sopra quello terreno).
L’applicazione dei condivisi principi giurisprudenziali al caso di specie comporta la dichiarazione di infondatezza del motivo in esame, posto che
il computo delle distanze tra le proprietà non può tener conto dell’innovazione rappresentata dalla colonna dell’ascensore in progetto, non dovendosi mutare tale opinione solo perché la rappresentazione grafica del manufatto erigendo prefigura degli spazi destinati allo sbarco degli utenti ai diversi livelli; si tratta infatti degli accessori di un manufatto che non va considerato volume tecnico per le ragioni esposte, sì che anche i piccoli spazi previsti appunto per la salita e la discesa dei passeggeri non possono far mutare l’opinione al riguardo.
Un’ulteriore censura va esaminata, benché essa presupponga la disattesa considerazione dell’ascensore come costruzione, e come tale ne afferma la soggezione alla disciplina sulle distanze legali.
Rileva al riguardo il ricorrente che il vano ascensore in progetto fronteggerà la parete rocciosa che si contrappone alla facciata nord del condominio controinteressato, e che venne scavata alla base al tempo della costruzione del caseggiato.
La deduzione è corroborata dalla citazione della giurisprudenza che, ai fini del controllo del rispetto delle distanze legali, considera i rilievi di terra creati dall’opera dell’uomo alla stregua di una costruzione, così come può dirsi almeno in parte per la parete posta a settentrione del condominio.
L’assunto è ulteriormente sviluppato con la considerazione della proprietà del muro o parete in capo al ricorrente, ovvero con quella della comproprietà del versante tra le parti in causa, cosa che legittimerebbe comunque l’interessato a dedurre il vizio in considerazione.
Il tribunale non può condividere neppure questo motivo.
Non è infatti prodotto alcun documento che permetta di ritenere che la proprietà del ricorrente si estenda sino al muro, dovendosi per ciò ritenere la carenza di idonei titoli a dar la prova del diritto affermato.
Per sostenere la tesi in esame nel corso dell’udienza per la discussione della causa il difensore del ricorrente ha fatto riferimento a quanto si deduce dai documenti nn. 12 e 13 prodotti dal condominio il 16.10.2015 per affermare che il confine tra le proprietà in contestazione passa sul colmo della parete, restando così insufficiente il distacco tra la facciata della casa ed il fronte roccioso.
Anche in questo caso è possibile rilevare che l’interessato nulla ha allegato in ordine al diritto vantato sui beni in questione, sì che la mera produzione ad opera della controparte di una raffigurazione dello stato dei luoghi può difficilmente essere ricondotta alla nozione di asserzione fatta contra se.
Appare piuttosto corretto l’esame della situazione in fatto alla luce della norme che il codice civile dedica al rapporto tra proprietà vicine, risultando corretto affermare che la specie è regolata dall’art. 881 c.c., in quanto la stessa memoria notificata contenente i motivi aggiunti espone che in caso di pioggia l’acqua scorre sulla parete di che si tratta e così in direzione del fondo condominiale. Ciò configura la situazione del piovente, terminologia utilizzata dalla norma citata per attribuire la titolarità esclusiva del diritto reale sul muro a colui che deve sopportare la caduta delle acque da un tetto o appunto lungo un muro.
Deve pertanto concludersi che anche a voler considerare l’ascensore alla stregua di una costruzione non è dal muro divisorio che possono misurarsi le distanze di legge, trattandosi di un bene che, allo stato delle produzioni e nei limiti della cognizione prevista dall’art. 8 c.p.a., va attribuito in piena proprietà al condominio controinteressato.

E’ poi dedotta l’illegittimità degli atti impugnati, nella parte in cui integrano la violazione dell’art. 907 cc che deriverebbe dalla vicinanza tra la cabina dell’ascensore in progetto ed il prospetto da cui il ricorrente dichiara di esercitare il diritto di veduta sul fondo del condominio sottostante.
La censura è pertanto nel senso che il prospetto (ad esempio immagine di cui al doc. 11 della produzione del condominio 16.10.2015) posto sulla sommità della parete o muro che suddivide i rispettivi fondi aggetta sul condominio, sì che risulterebbero illegittimi gli atti impugnati nella parte in cui hanno ammesso la possibilità di apporre la cabina dell’ascensore ad una distanza inferiore a quella prevista dalla norma denunciata, che a sua volta richiama la modalità di misurazione del distacco che è prevista dall’art. 905 cc.
Il motivo così formulato peraltro collide con la
condivisa giurisprudenza (ad esempio cass. 07.04.2015, n. 6927) che nega la possibilità di configurare l’esistenza del diritto di veduta quando il suo esercizio sia previsto dalla sommità di un muro che costituisce elemento divisorio tra due o più fondi: nella specie sì è già rilevata la scarsa chiarezza circa il confine tra i fondi, ma è certo che la doglianza si basa sulla violazione del diritto che il ricorrente ritrarrebbe dagli atti impugnati ove l’ascensore fosse posto a distanza inferiore a quella di legge rispetto al punto sommitale della parete.
La tutela legale di una consimile situazione di fatto è peraltro esclusa dalla lettura data dalla corte di cassazione alla norme denunciate, con che anche questo motivo non può trovare favorevole considerazione.
Tali conclusioni inducono a ritenere inammissibili anche le censure proposte con i motivi aggiunti, posto che la mancata prova della posizione differenziata in capo al ricorrente esclude che egli possa legittimamente censurare l’inserimento del nuovo ascensore nella facciata nord del condominio resistente.
In conclusione l’infondatezza o l’inammissibilità di tutti i rilievi sollevati dal ricorrente esclude l’incidenza dell’omissione procedimentale rilevata nel corso dell’esame del primo motivo di impugnazione sulla legittimità dei provvedimenti (art. 21-octies citato).
Il ricorso va pertanto accolto in parte, in parte respinto o dichiarato inammissibile, ma gli atti impugnati non possono essere annullati (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 03.12.2015 n. 1002 - link a www.giustizia-amministratva.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl disabile ha diritto al «prolungamento» dell’ascensore. Condominio. Tribunale di Milano.
Un milanese ultraottantenne, residente al quinto piano, vince in tribunale la causa contro il condominio che gli bocciava la richiesta di far arrivare fino al suo piano, a proprie spese, l’ascensore che aveva capolinea solo al quarto. Il prolungamento è invece un suo pieno diritto secondo il Tribunale di Milano (XIII sezione civile, giudice monocratico Giacomo Rota), che gli ha dato ragione con la sentenza 12.11.2015 n. 12791.
Il contenzioso prende le mosse dalla proposta dell’anziano condòmino di innalzare il vano dell’impianto di un ulteriore piano, fino al suo alloggio, il tutto a sue spese. E correda la richiesta con pareri tecnici e progetto.
Infine (maggio 2014) si arriva all’assemblea, che boccia il prolungamento perché i lavori potrebbero ledere il decoro del palazzo (di notevole pregio architettonico) e la stabilità e sicurezza dell’immobile. La delibera è quindi impugnata in Tribunale.
Entrano in scena l’articolo 1120 del Codice civile, che riguarda le innovazioni vietate (legittimabili solo all’unanimità), e il 1102, che autorizza gli interventi che il singolo può realizzare a sue spese, purché non alterino la destinazione della cosa comune e non impediscano agli altri un pari uso.
Il giudice monocratico ha chiarito che il singolo non ha bisogno di chiedere autorizzazioni all’assemblea per realizzare innovazioni che rimangano nei binari di entrambi gli articoli: nei limiti di legge, è un inalienabile diritto soggettivo, salvo eventuali circostanziati limiti precisati nel regolamento contrattuale.
In ogni caso, spetta ai dissenzienti dimostrare, in concreto, i motivi che ostano all’innovazione. Ma l’assemblea, osserva il giudice, ha respinto la proposta senza fornire l’onere della prova dell’asserito rischio per la stabilità. E ha sostenuto che i lavori avrebbero impedito l’uso dell’ascensore per un po’ di tempo: un problema, dato il grave stato di salute di alcuni condomini. Ma la circostanza è stata ritenuta dal giudice ininfluente per valutare la legittimità del diniego, e ha accertato il diritto del condòmino a fare i lavori, condannando il condominio alle spese di giudizio
(articolo Il Sole 24 Ore dell'11.12.2015).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza amministrativa occupatasi del problema ha evidenziato che le previsioni per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati –dettate in generale dalla l. n. 13/1989, poi trasfusa nel d.P.R. n. 380/2001, ed articolate in dettaglio nel d.m. 14.06.1989, n. 236– hanno elevato il livello di tutela dei soggetti portatori di minorazioni fisiche, oramai reputato interesse primario della collettività, da soddisfare con interventi tesi a rimuovere situazioni preclusive dello sviluppo della persona e dello svolgimento di una normale vita di relazione.
Peraltro, la giurisprudenza ha precisato che il sistema di tutela delle persone disabili è applicabile, nel concreto, compatibilmente con altri interessi pubblici, i quali non possono essere pretermessi, ma devono essere bilanciati con quello, superiore, alla tutela ottimale di tali persone: ne consegue che le misure necessarie a rendere effettiva la tutela delle persone disabili, sulla base degli artt. 2, 3 e 32 Cost., possono essere legittimamente graduate in vista dell’attuazione del principio della parità di trattamento, tenuto conto di tutti i valori costituzionali in gioco e fermo, comunque, il rispetto di un nucleo indefettibile di garanzie per gli interessati.
Il diniego sull’istanza di autorizzazione all’intervento diretto ad eliminare le barriere architettoniche sarà, dunque, consentito qualora non sia possibile realizzare le opere, senza pregiudizio di altri beni ugualmente tutelati, tenendo peraltro conto che di eliminazione delle barriere architettoniche si può parlare solo per le opere tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati, come ad es. servoscale ed ascensori, e non già per le opere tese alla migliore fruibilità dell’edificio ed alla maggiore comodità dei residenti, come ad es. porticati o tettoie.
Nell’ottica appena illustrata, va evidenziato che il Legislatore ha effettuato scelte puntuali in merito alla graduazione degli interessi coinvolti. Ad es., nel bilanciamento tra l’interesse alla salvaguardia del patrimonio storico-artistico nazionale e quello alla tutela del diritto alla salute e ad una normale vita di relazione delle persone disabili, la normativa ha dato prevalenza a quest’ultimo, consentendo il diniego dell’autorizzazione alla realizzazione degli interventi su un bene vincolato solo in caso di accertato e motivato serio pregiudizio del bene stesso. Al contrario, è stato ritenuto prevalente l’interesse al rispetto della normativa antincendio.
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Il Legislatore, con l'art. 79 del d.P.R. n. 380/2001 e con le norme dal medesimo richiamate (artt. 873 e 907 c.c.), ha ritenuto di comporre il contrasto dando prevalenza al diritto dei terzi di veder rispettate le distanze tra le costruzioni previste dalle norme del codice civile richiamate e, dunque, una distanza non inferiore a tre metri: ciò, al fine di garantire la salubrità delle costruzioni.
In altre parole, il Legislatore ha considerato l’interesse delle persone disabili recessivo rispetto al diritto alla salute dei soggetti “terzi” ed in specie dei proprietari di immobili finitimi, che non possono patire una lesione di siffatto diritto per effetto della costruzione di intercapedini, tali da incidere sulla salubrità delle costruzioni. E la scelta del Legislatore è stata ritenuta non illogica dalla giurisprudenza, attesa la pari rilevanza del diritto alla salute dei soggetti confinanti rispetto a quello dei portatori di minorazioni.
Peraltro, la giurisprudenza di merito ha chiarito come il comma 2 dell’art. 3 della l. n. 13/1989 (ora comma 2 dell’art. 79 del d.P.R. n. 380 cit.) debba interpretarsi nel senso che la distanza minima da mantenere, nella realizzazione delle opere dirette a rimuovere le barriere architettoniche, rispetto ai fabbricati vicini, in assenza di spazi o aree di proprietà o uso comune, è quella di tre metri prevista dalla prima parte dell’art. 873 c.c. (indicata anche dall’art. 907 c.c.), poiché il richiamo al citato art. 873 c.c. deve intendersi limitato alla sola prima parte di detta disposizione, con esclusione, pertanto, delle previsioni dei regolamenti locali.
La giurisprudenza di merito ha, inoltre, affermato che l’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 79 del d.P.R. n. 380/2001 porta ad estendere la deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi (dettata nel comma 1 dell’art. 79 cit.) anche agli atti di normazione primaria, con il corollario di dover limitare al dato testuale il richiamo all’art. 873 c.c. e quindi dell’inapplicabilità ad una fattispecie del tutto analoga a quella ora in esame (installazione dell’ascensore esterno ad un edificio) della disciplina sulle distanze dai fabbricati alieni prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968.
Ciò, al fine di garantire e realizzare il principio di uguaglianza sostanziale anche nei riguardi dei soggetti disabili, secondo l’insegnamento espresso dalla Corte costituzionale con la già ricordata sentenza n. 167/1999.
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L’inapplicabilità alle opere volte a rimuovere le barriere architettoniche della disciplina sulle maggiori distanze contenuta nei regolamenti edilizi comunali, discende dalla deroga espressa a detta disciplina stabilita dell’art. 79, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001.
Tale deroga verrebbe frustrata –e dunque la previsione che la contiene sarebbe inutiliter data– ove si ritenesse che il rinvio contenuto nel comma 2 dell’art. 79 cit. all’art. 873 c.c. riguardi anche la seconda parte di siffatta disposizione del codice civile (la quale, come già illustrato, ammette che nei regolamenti locali venga fissata una distanza maggiore di quella di mt. 3 prevista dalla prima parte dello stesso art. 873 c.c.).
In altre parole, il Legislatore sarebbe incorso in un’abnorme contraddizione, qualora avesse stabilito al comma 1 dell’art. 79 cit. l’inapplicabilità delle distanze previste nei regolamenti edilizi comunali alle opere (come gli ascensori esterni) volte a rimuovere le barriere architettoniche, per poi, invece, rendere applicabili le suddette distanze, tramite il rinvio all’art. 873 c.c. contenuto nel comma 2 del medesimo art. 79: ma la contraddizione si supera ritenendo che il rinvio operato dall’art. 79, comma 2, cit., riguardi solamente la prima parte dell’art. 873 c.c. e, dunque, renda applicabile alle opere in questione soltanto la distanza di mt. 3 stabilita dalla prima parte dell’ora vista disposizione codicistica.
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Per quanto concerne l’inapplicabilità delle distanze previste dal d.m. n. 1444/1968, si richiama –ad ulteriore supporto– il principio per cui la disciplina in materia di distanze non opera per quegli impianti che debbono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento e che riflettono l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini, senza trascurare che nel caso di specie sono tutelati primari valori costituzionali, mentre il diritto alla salute, di pari rango costituzionale, dei proprietari dei fabbricati alieni è già garantito con l’applicazione della distanza di mt. 3 ex artt. 873 e 907 c.c..

Formano oggetto di impugnazione il provvedimento comunale di archiviazione della richiesta della società ricorrente diretta al rilascio del permesso di costruire un ascensore esterno per disabili in un fabbricato civile ed il parere negativo della Commissione Edilizia Comunale sul quale si è basata la medesima archiviazione.
In particolare, il parere negativo richiama il mancato rispetto delle distanze ex d.m. n. 1444/1968, di quelle dettate dal codice civile e di quelle previste dal regolamento edilizio comunale.
La domanda di annullamento formulata con il ricorso è fondata e meritevole di accoglimento, per le ragioni che di seguito si espongono.
Va premesso al riguardo che l’art. 79 del d.P.R. n. 380/2001 (il quale ha riprodotto l’art. 3 della l. n. 13/1989), nel disciplinare le opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche, ha disposto al comma 1 che tali opere possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. Al comma 2 ha, poi, stabilito che è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c. nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare ed i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.
Il richiamato art. 873 c.c., dal canto suo, nel disciplinare le distanze tra le costruzioni, stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, potendo peraltro nei regolamenti locali essere dettata una distanza maggiore. L’art. 907 c.c., infine, stabilisce la medesima distanza di mt. 3 in relazione alla distanza delle costruzioni dalle vedute.
Così indicata la normativa di riferimento, la giurisprudenza amministrativa occupatasi del problema (v. TAR Abruzzo, Pescara, Sez. I, 24.02.2012, n. 87) ha evidenziato che le previsioni per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati –dettate in generale dalla l. n. 13/1989, poi trasfusa nel d.P.R. n. 380/2001, ed articolate in dettaglio nel d.m. 14.06.1989, n. 236– hanno elevato il livello di tutela dei soggetti portatori di minorazioni fisiche, oramai reputato interesse primario della collettività, da soddisfare con interventi tesi a rimuovere situazioni preclusive dello sviluppo della persona e dello svolgimento di una normale vita di relazione (TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 14.11.2011, n. 5343; cfr., sul punto, Corte cost., 10.03.1999, n. 167 e 04.07.2008, n. 251).
Peraltro, la giurisprudenza ha precisato che il sistema di tutela delle persone disabili è applicabile, nel concreto, compatibilmente con altri interessi pubblici, i quali non possono essere pretermessi, ma devono essere bilanciati con quello, superiore, alla tutela ottimale di tali persone: ne consegue che le misure necessarie a rendere effettiva la tutela delle persone disabili, sulla base degli artt. 2, 3 e 32 Cost., possono essere legittimamente graduate in vista dell’attuazione del principio della parità di trattamento, tenuto conto di tutti i valori costituzionali in gioco e fermo, comunque, il rispetto di un nucleo indefettibile di garanzie per gli interessati.
Il diniego sull’istanza di autorizzazione all’intervento diretto ad eliminare le barriere architettoniche sarà, dunque, consentito qualora non sia possibile realizzare le opere, senza pregiudizio di altri beni ugualmente tutelati (TAR Abruzzo, Pescara, Sez. I, n. 87/2012, cit.), tenendo peraltro conto che di eliminazione delle barriere architettoniche si può parlare solo per le opere tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati, come ad es. servoscale ed ascensori, e non già per le opere tese alla migliore fruibilità dell’edificio ed alla maggiore comodità dei residenti, come ad es. porticati o tettoie (v. TAR Abruzzo, L’Aquila, Sez. I, 08.11.2011, n. 526).
Nell’ottica appena illustrata, va evidenziato che il Legislatore ha effettuato scelte puntuali in merito alla graduazione degli interessi coinvolti. Ad es., nel bilanciamento tra l’interesse alla salvaguardia del patrimonio storico-artistico nazionale e quello alla tutela del diritto alla salute e ad una normale vita di relazione delle persone disabili, la normativa ha dato prevalenza a quest’ultimo, consentendo il diniego dell’autorizzazione alla realizzazione degli interventi su un bene vincolato solo in caso di accertato e motivato serio pregiudizio del bene stesso (TAR Abruzzo, Pescara, Sez. I, n. 87/2012, cit., con i precedenti ivi elencati). Al contrario, è stato ritenuto prevalente l’interesse al rispetto della normativa antincendio (C.d.S., Sez. V, 08.03.2011, n. 1437).
Con riferimento, in particolare, al problema che qui rileva –cioè quello del contrasto tra l’interesse dei soggetti portatori di minorazioni fisiche e quello dei soggetti terzi (in particolare, i proprietari di fabbricati alieni)– il Legislatore, con il surriferito art. 79 del d.P.R. n. 380/2001 e con le norme dal medesimo richiamate (artt. 873 e 907 c.c.), ha ritenuto di comporre il contrasto dando prevalenza al diritto dei terzi di veder rispettate le distanze tra le costruzioni previste dalle norme del codice civile richiamate e, dunque, una distanza non inferiore a tre metri: ciò, al fine di garantire la salubrità delle costruzioni.
In altre parole, il Legislatore ha considerato l’interesse delle persone disabili recessivo rispetto al diritto alla salute dei soggetti “terzi” ed in specie dei proprietari di immobili finitimi, che non possono patire una lesione di siffatto diritto per effetto della costruzione di intercapedini, tali da incidere sulla salubrità delle costruzioni. E la scelta del Legislatore è stata ritenuta non illogica dalla giurisprudenza (TAR Abruzzo, Pescara, Sez. I, n. 87/2012, cit.), attesa la pari rilevanza del diritto alla salute dei soggetti confinanti rispetto a quello dei portatori di minorazioni.
Peraltro, la giurisprudenza di merito ha chiarito come il comma 2 dell’art. 3 della l. n. 13/1989 (ora comma 2 dell’art. 79 del d.P.R. n. 380 cit.) debba interpretarsi nel senso che la distanza minima da mantenere, nella realizzazione delle opere dirette a rimuovere le barriere architettoniche, rispetto ai fabbricati vicini, in assenza di spazi o aree di proprietà o uso comune, è quella di tre metri prevista dalla prima parte dell’art. 873 c.c. (indicata anche dall’art. 907 c.c.), poiché il richiamo al citato art. 873 c.c. deve intendersi limitato alla sola prima parte di detta disposizione, con esclusione, pertanto, delle previsioni dei regolamenti locali (Trib. Genova, 13.11.1997, in Arch. Locazioni, 1998, 86).
La giurisprudenza di merito ha, inoltre, affermato che l’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 79 del d.P.R. n. 380/2001 porta ad estendere la deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi (dettata nel comma 1 dell’art. 79 cit.) anche agli atti di normazione primaria, con il corollario di dover limitare al dato testuale il richiamo all’art. 873 c.c. e quindi dell’inapplicabilità ad una fattispecie del tutto analoga a quella ora in esame (installazione dell’ascensore esterno ad un edificio) della disciplina sulle distanze dai fabbricati alieni prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 (Trib. Monza, 01.10.2007, in Giur. Merito, 2008, 3, 728). Ciò, al fine di garantire e realizzare il principio di uguaglianza sostanziale anche nei riguardi dei soggetti disabili, secondo l’insegnamento espresso dalla Corte costituzionale con la già ricordata sentenza n. 167/1999.
Gli arresti ora riferiti debbono essere condivisi.
Invero, l’inapplicabilità alle opere volte a rimuovere le barriere architettoniche della disciplina sulle maggiori distanze contenuta nei regolamenti edilizi comunali, discende dalla deroga espressa a detta disciplina stabilita dell’art. 79, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001. Tale deroga verrebbe frustrata –e dunque la previsione che la contiene sarebbe inutiliter data– ove si ritenesse che il rinvio contenuto nel comma 2 dell’art. 79 cit. all’art. 873 c.c. riguardi anche la seconda parte di siffatta disposizione del codice civile (la quale, come già illustrato, ammette che nei regolamenti locali venga fissata una distanza maggiore di quella di mt. 3 prevista dalla prima parte dello stesso art. 873 c.c.).
In altre parole, il Legislatore sarebbe incorso in un’abnorme contraddizione, qualora avesse stabilito al comma 1 dell’art. 79 cit. l’inapplicabilità delle distanze previste nei regolamenti edilizi comunali alle opere (come gli ascensori esterni) volte a rimuovere le barriere architettoniche, per poi, invece, rendere applicabili le suddette distanze, tramite il rinvio all’art. 873 c.c. contenuto nel comma 2 del medesimo art. 79: ma la contraddizione si supera ritenendo –con la giurisprudenza sopra richiamata– che il rinvio operato dall’art. 79, comma 2, cit., riguardi solamente la prima parte dell’art. 873 c.c. e, dunque, renda applicabile alle opere in questione soltanto la distanza di mt. 3 stabilita dalla prima parte dell’ora vista disposizione codicistica.
Per quanto concerne, poi, l’inapplicabilità delle distanze previste dal d.m. n. 1444/1968, si richiama –ad ulteriore supporto– il principio per cui la disciplina in materia di distanze non opera per quegli impianti che debbono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento e che riflettono l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini (Pret. Catania, 20.03.1992, Lirosi c. Pantò), senza trascurare che nel caso di specie sono tutelati primari valori costituzionali, mentre il diritto alla salute, di pari rango costituzionale, dei proprietari dei fabbricati alieni è già garantito con l’applicazione della distanza di mt. 3 ex artt. 873 e 907 c.c. (TAR Lazio-Latina, sentenza 22.09.2014 n. 726 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO: Ascensore installabile autonomamente.
Domanda
Sono l'amministratore di un condominio, un condomino del quale intende realizzare un ascensore a proprie spese e ritiene non necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. Vorrei conoscere quale è l'orientamento della giurisprudenza in materia.
Risposta
La pretesa del condomino appare fondata. Anche di recente la Cassazione ha affermato (sent. n. 10582/2014, che ha confermato la sentenza della Corte di appello) che è legittima l'installazione di un ascensore esterno a servizio e a spese di un solo condomino, senza previa autorizzazione dell'assemblea.
L'installazione dell'ascensore esterno a servizio esclusivo di un'unità immobiliare costituisce un'innovazione legittima che può essere eseguita a spese del proprietario (pertanto non richiede l'autorizzazione del condominio) se non pregiudica la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio.
In base alla propria giurisprudenza (Cass. n. 14096/2012), la Suprema corte ha affermato che «in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, 2° c., della legge n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale»
(articolo ItaliaOggi Sette del 07.07.2014).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: L’atto di assenso da parte della proprietaria dell’area scoperta confinante non è necessario nel caso in esame d’installazione di un ascensore per disabili, dove, operando la deroga alle distanze stabilite dai regolamenti edilizi comunali, prevista dall’art. 79, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 in favore delle opere finalizzate ad eliminare le barriere architettoniche, rimangono rispettate le distanze stabilite dagli artt. 873 e 907 c.c. (rispettivamente tra costruzioni e delle costruzioni dalle vedute) essendo l’immobile della controinteressata un’area scoperta non edificabile e non un fabbricato.
... per l'annullamento del provvedimento comunale 29.4.2013 n. 40669 avente ad oggetto: "Denuncia di inizio attività prot. n. 6357 del 27.1.2010. Diffida a non effettuare l'intervento" per la realizzazione di un ascensore esterno.
...
Ritenuto che:
- l’atto di diffida impugnato è stato emesso una volta spirato il termine perentorio stabilito dall’art. 23, comma 6, D.P.R. n. 380/2001 per l’esercizio del potere inibitorio; né risultano evidenziati nella motivazione del provvedimento di diffida impugnato i presupposti per l’esercizio del potere di autotutela o di quello repressivo sanzionatorio, esercitabile, quest’ultimo, nel caso residuale, non ricorrente nella fattispecie, di non conformità dell’opera al progetto presentato;
- peraltro, l’atto di assenso da parte della proprietaria dell’area scoperta confinante, tardivamente richiesto dall’amministrazione, non è necessario nel caso in esame d’installazione di un ascensore per disabili, dove, operando la deroga alle distanze stabilite dai regolamenti edilizi comunali, prevista dall’art. 79, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 in favore delle opere finalizzate ad eliminare le barriere architettoniche, rimangono rispettate le distanze stabilite dagli artt. 873 e 907 c.c. (rispettivamente tra costruzioni e delle costruzioni dalle vedute) essendo l’immobile della controinteressata un’area scoperta non edificabile e non un fabbricato;
- pertanto, il ricorso è fondato e deve essere accolto con l’annullamento del provvedimento impugnato (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 13.09.2013 n. 1106 - link a www.giustizia-amministrativa).

CONDOMINIOAscensori, conta il risultato. Delibera valida se attenua le condizioni di disagio. Secondo la Cassazione si possono anche non osservare tutte le prescrizioni di legge.
Ascensori condominiali: assoluta mancanza di sintonia tra il legislatore e la giurisprudenza. Se, infatti, i giudici di merito e di legittimità sono impegnati ormai da tempo in un'operazione di interpretazione estensiva della normativa speciale di favore per i soggetti diversamente abili finalizzata all'abbattimento delle c.d. barriere architettoniche, la recente legge n. 220/2012 di riforma del condominio, pur nel quadro di un generale abbassamento delle maggioranze assembleari, ha inaspettatamente innalzato il quorum necessario all'adozione delle relative deliberazioni.

La Corte di cassazione, proseguendo invece nel proprio filone giurisprudenziale, con la recente ordinanza 26.07.2013 n. 18147 ha quindi confermato che, nel caso di installazione di un ascensore in condominio, l'eventuale mancato rispetto delle distanze minime e delle vedute, così come delle particolari prescrizioni tecniche dettate dalla legge speciale per la realizzazione dell'opera, non comportano di per sé l'invalidità della relativa deliberazione, dovendosi sempre procedere al bilanciamento dei contrapposti interessi sulla base dei criteri generali di cui all'art. 1102 c.c.
La decisione della Suprema corte. Nella specie alcuni condomini avevano impugnato la deliberazione con cui l'assemblea condominiale aveva deliberato l'installazione di un impianto di ascensore nell'edificio che ne era privo, giovandosi della speciale maggioranza di cui alla legge n. 13/1989 (disposizione ora confluita nell'art. 1120, comma 2, c.c.). Si era così deciso di posizionare l'impianto nel cortile interno, occupandone una minima parte.
I condomini contrari alla deliberazione si dolevano però del fatto che la nuova struttura non rispettasse le distanze minime previste dai regolamenti locali e che il c.d. cono d'ombra in tal modo generato nuocesse alla vivibilità complessiva dei propri appartamenti. Gli stessi avevano altresì eccepito come l'opera da realizzare non corrispondesse del tutto agli accorgimenti tecnici da osservare ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche (a causa della riferita presenza di un gradino di accesso al fabbricato, dell'apertura manuale della porta, di dislivelli e relativi gradini tra le uscite dall'ascensore e i vari pianerottoli, nonché per l'assenza di dispositivi tecnici di segnalazione).
La sesta sezione civile della Cassazione, nel confermare la sentenza impugnata in relazione alla valutazione operata dai giudici di merito circa il contemperamento degli opposti interessi dei condomini sulla base dei principi di cui all'art. 1102 c.c., ha anche chiarito che l'impossibilità di poter osservare tutte le prescrizioni previste dalla normativa speciale per l'abbattimento delle barriere architettoniche, tenuto conto delle oggettive condizioni dell'edificio, non può costituire circostanza tale da comportare la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore finalizzate ad agevolare l'accesso agli immobili dei soggetti diversamente abili.
Per la validità della delibera a maggioranza ridotta è infatti sufficiente che l'intervento approvato abbia comunque conseguito un risultato conforme alle finalità della legge, comportando cioè una sensibile attenuazione delle condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione, rispetto alla precedente situazione di fatto.
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Riforma, marcia indietro sui disabili.
Dalla riforma del condominio una grave marcia indietro sulla tutela dei disabili. La presenza nell'immobile condominiale di una persona anziana (ultrasessantacinquenne) invalida, indipendentemente dal fatto che la stessa sia un condomino o un suo familiare, oppure semplicemente un conduttore o un suo familiare, conferisce alla stessa il diritto di chiedere all'assemblea l'approvazione a maggioranza semplice di una delibera per l'installazione dell'ascensore, considerato quale innovazione diretta al superamento delle c.d. barriere architettoniche.
L'approvazione della deliberazione assembleare in casi del genere, prima della riforma del condominio, poteva avvenire, in prima convocazione, con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti i 501 millesimi dell'edificio, mentre in seconda convocazione era sufficiente una maggioranza di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale dell'edificio (erano cioè sufficienti 334 millesimi). Il legislatore della riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012, probabilmente per un difetto di coordinamento tra le varie disposizioni, ha tuttavia di fatto aumentato il quorum necessario per assumere le predette delibere assembleari, richiedendo, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Non si riesce davvero a comprendere le ragioni di questa modifica, in quanto peggiorativa proprio per quel che riguarda posizioni per le quali sarebbe stato, semmai, opportuno allargare la tutela giuridica e non certo restringerla (il grado di civilizzazione di qualsiasi società si evidenzia anche dal modo in cui essa affronta e risolve i problemi dei disabili).
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Per l'installazione il percorso è a ostacoli.
Percorso a ostacoli per l'installazione dell'ascensore in condominio. Secondo le più recenti decisioni dei giudici l'iniziativa del singolo condomino o la deliberazione dell'assemblea non possono essere vietate se, pur comportando un semplice disagio nell'utilizzo di una parte comune (cortile, pianerottolo ecc.), soddisfino le esigenze dei condomini disabili (soprattutto se abitanti a un piano alto), praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi. Si deve però considerare che non può essere consentita quell'opera che renda talune parti comuni dell'edificio del tutto inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Quando non è possibile installare l'ascensore. Non è possibile installare l'ascensore nelle parti comuni se la modifica che si intende realizzare altera la destinazione della cosa comune e impedisce agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto. In altre parole non è possibile l'installazione se questa comporta non un semplice disagio, ma l'inservibilità di una parte comune. Tale situazione certamente ricorre, ad esempio, nel caso in cui si determini una rilevante limitazione dello spazio di manovra e di superficie di parcheggio nell'area del cortile condominiale o una limitazione alle vedute dei condomini o all'illuminazione degli appartamenti o trasformazioni di uso di una camera di un appartamento (che, ad esempio, non può più essere utilizzata come camera da letto).
Del resto non è valida la decisione assembleare che preveda l'installazione di un ascensore, previa notevole riduzione della rampa comune, rendendola così pericolosa sotto il profilo della sicurezza antincendi: in questo caso, infatti, l'opera deliberata diventerebbe illecita e la relativa delibera sarebbe essa stessa invalida e, se impugnata avanti il tribunale, incorrerebbe nella sanzione dell'annullamento, anche su ricorso di un solo condomino.
Dunque il taglio delle scale per ricavare il vano ascensore è in teoria ammesso, ma solo entro certi limiti: la residua larghezza delle scale condominiali non può essere eccessivamente esigua, altrimenti le stesse diverrebbero disagevoli per le persone o addirittura inservibili per il trasporto di mobili od oggetti ingombranti. Così, ad esempio, i giudici della Cassazione in una recente decisione hanno ritenuto illecita la delibera dell'assemblea che per far spazio al nuovo ascensore prevedeva una riduzione della larghezza della scalinata comune a soli 90 centimetri.
La lesione del decoro dell'edificio. Non è possibile installare l'ascensore neppure nel caso in cui l'opera comporti una lesione del decoro dell'edificio. Così non sembra possibile installare la gabbia di un moderno ascensore in un cortile interno di un edificio ottocentesco: in tal caso, infatti, è inevitabile una modifica sensibile della linea estetica originaria del fabbricato, e, quindi, il relativo decoro architettonico ne risulta pregiudicato.
Il discorso è ancora più evidente se i finestroni prospettanti nel cortile vengono coperti o trasformati in bocche di ingresso della colonna dell'ascensore o si prevede la distruzione di antiche mensole e cornici in pietra bianca. Del resto si deve considerare che l'alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili di considerazione autonoma (articolo ItaliaOggi Sette del 23.09.2013).

EDILIZIA PRIVATAL’installazione dell’ascensore può certamente ricondursi al novero degli interventi di manutenzione straordinaria, a patto che non siano alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
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La disposizione di cui all’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 costituisce un principio fondamentale dell’ordinamento che determina l’abrogazione, ex art. 10 della legge 10.02.1953, n. 62, delle eventuali disposizioni regionali previgenti difformi, potendo le regioni soltanto ampliare –e non ridurre– il catalogo degli interventi sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Ai fini della corretta qualificazione dell’intervento occorre fare riferimento all’art. 3 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, il quale, alle lettere b) e d), chiarisce cosa debba intendersi –rispettivamente- per interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione.
In particolare, si intendono per "interventi di manutenzione straordinaria" le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Dunque, l’installazione dell’ascensore può certamente ricondursi al novero degli interventi di manutenzione straordinaria, a patto che non siano alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
Nel caso di specie, invece, è pacifico e non contestato che vi sia stato un innalzamento della parete perimetrale (immediatamente apprezzabile dalla documentazione fotografica di cui ai docc. 16 e 19 delle produzioni 22.03.2013 di parte ricorrente, oltreché dalla tavola “superficie di riferimento per calcolo oneri” allegata al doc. 12 delle produzioni 21.07.2010 di parte comunale), con conseguente incremento volumetrico dell’unità immobiliare sottostante, sicché l’intervento non è qualificabile come “manutenzione straordinaria”.
Come correttamente rilevato dalla difesa del ricorrente, la errata qualificazione dell’intervento rileva ai fini del titolo necessario alla sua realizzazione, posto che, ai sensi dell’art. 10, comma 2, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, sono soggetti a permesso di costruire –e dunque non sono realizzabili mediante D.I.A.– gli interventi di ristrutturazione così detta “pesante”, cioè quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino –come nel caso di specie- modifiche del volume, della sagoma e dei prospetti.
Ed è appena il caso di precisare che la disposizione di cui all’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 costituisce un principio fondamentale dell’ordinamento (cfr. C. cost., 23.11.2011, n. 309), che determina l’abrogazione, ex art. 10 della legge 10.02.1953, n. 62, delle eventuali disposizioni regionali previgenti difformi (Cons. di St., Ad. Plen., 07.04.2008, n. 2; TAR Liguria, I, 14.12.2012, n. 1658), potendo le regioni soltanto ampliare –e non ridurre– il catalogo degli interventi sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire
(TAR Liguria, Sez. I, sentenza 29.05.2013 n. 851 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIntegra la nozione di "volume tecnico", non computabile nella volumetria della costruzione, l'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi –quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore– di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa.
Trattandosi, all’evidenza, di volume tecnico –così come argomentato dalla ricorrente– tale superficie va espunta dal calcolo della sanzione, in aderenza ai principi elaborati, in proposito, dalla giurisprudenza secondo la quale integra la nozione di "volume tecnico", non computabile nella volumetria della costruzione, l'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi –quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore– di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa (cfr., di recente: TAR Umbria, n. 46 del 2013; Cassaz., sez. II civ., n. 20886 del 2012; Cons. Stato, sez. IV, n. 678 del 2011; Cons. Stato, sez. V, n. 236 del 2009) (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 27.03.2013 n. 390 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Beni culturali. Parere negativo della competente Soprintendenza in merito alla realizzazione di ascensore in un palazzo semivincolato
Il quadro normativo di riferimento, in materia di soggetti portatori di minorazioni fisiche -in particolare, costituito dalle leggi 09.01.1989 n. 13 e 05.02.1992 n. 104, ha sicuramente elevato il livello di tutela di tali soggetti, non più relegato ad un ristretto ambito soggettivo ed individuale, ma ormai considerato come interesse primario dell'intera collettività, da soddisfare con interventi mirati a rimuovere situazioni preclusive dello sviluppo della persona e dello svolgimento di una normale vita di relazione: donde le previsioni per il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, dettate in via generale dalla legge n. 13 del 1989 e nelle relative n.t.a. di cui al d.m. 14.06.1989 n. 236, fissanti criteri da osservarsi sia in sede di progettazione e costruzione di nuovi edifici sia di ristrutturazione generale di quelli esistenti, onde garantire idonee condizioni di accesso e di fruizione da parte dei soggetti handicappati, anche nei casi d'immobile dichiarato di particolare interesse ex legge n. 1089/1939.
In tali ipotesi, tuttavia, l’art. 4, commi 4 e 5, legge n. 13/1989, fa salvi i casi di serio pregiudizio del bene tutelato”, fermo restando che “il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l'opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall'interessato”.

Il quadro normativo di riferimento, in materia di soggetti portatori di minorazioni fisiche -in particolare, costituito dalle leggi 09.01.1989 n. 13 e 05.02.1992 n. 104- ha sicuramente elevato il livello di tutela di tali soggetti, non più relegato ad un ristretto ambito soggettivo ed individuale, ma ormai considerato come interesse primario dell'intera collettività, da soddisfare con interventi mirati a rimuovere situazioni preclusive dello sviluppo della persona e dello svolgimento di una normale vita di relazione: donde le previsioni per il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati -dettate in via generale dalla legge n. 13 del 1989 e nelle relative n.t.a. di cui al d.m. 14.06.1989 n. 236- fissanti criteri da osservarsi sia in sede di progettazione e costruzione di nuovi edifici sia di ristrutturazione generale di quelli esistenti, onde garantire idonee condizioni di accesso e di fruizione da parte dei soggetti handicappati, anche nei casi d'immobile dichiarato di particolare interesse ex legge n. 1089/1939.
In tali ipotesi, tuttavia, l’art. 4, commi 4 e 5, legge n. 13/1989, fa salvi i casi di serio pregiudizio del bene tutelato”, fermo restando che “il diniego deve essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l'opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall'interessato” (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 29.01.2013 n. 543 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANuove costruzioni. L'orientamento dei tribunali amministrativi supera quello del Consiglio di Stato che aveva bocciato qualsiasi tipo di edificazione
Il Tar apre alla sanatoria dei volumi tecnici. I giudici di Puglia e Umbria dicono sì alla regolarizzazione a titolo di abuso minore in zona paesaggistica.
La realizzazione di volumi tecnici può ottenere l'autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

È quanto affermato dalla III Sez. del TAR Puglia-Bari, con la sentenza 11.01.2013 n. 35.
Davanti ai giudici pugliesi era stato impugnato un diniego di permesso di costruire in sanatoria di un locale realizzato sulla copertura dell'edificio e destinato a ospitare impianti tecnologici. Poiché il fabbricato ricadeva in area assoggettata a vincolo paesistico, il Comune –pur ritenendo sanabile l'abuso sotto il profilo edilizio– si era però dovuto adeguare al parere obbligatorio della Soprintendenza, che si era espressa in termini negativi, così precludendo l'assenso all'accertamento di conformità.
Il ricorrente ha quindi denunciato la violazione dell'articolo 167 del Dlgs 42/2004, nella sua attuale formulazione, in base al quale tra gli interventi per cui è ammessa la sanatoria paesaggistica vi sono «i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati». Il diniego della Soprintendenza, e quello conseguente del Comune, dovevano ritenersi illegittimi perché il locale in questione, in quanto destinato a ospitare impianti tecnologici, aveva natura di vano tecnico e non determinava aumento di cubatura, né di superficie utile. Inoltre il vano non comportava neanche un incremento del carico urbanistico, per le sue ridotte dimensioni e il rapporto di pertinenzialità con il sottostante bene principale.
Il Tar Puglia ha accolto l'impugnativa, evidenziando come la questione fosse quella di stabilire se la realizzazione di un vano tecnico possa o meno rientrare tra i cosiddetti abusi minori per i quali è ammissibile la sanatoria ai sensi del combinato disposto dell'articolo 146, comma 4, con gli articoli 167, comma 4, e 181, comma 1-ter, del Dlgs 42/2004, che disciplinano, rispettivamente, le sanzioni amministrative e quelle penali. Ciò in quanto l'autorizzazione paesaggistica ex post costituisce atto presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli, compresi quelli in sanatoria.
Se si interpreta la norma in modo "teleologico", cioè prestando attenzione alla sua finalità complessiva,spiega la sentenza, si capisce come la «creazione di superfici utili o volumi», nonostante la congiunzione "o", esprima «un concetto unitario con due termini coordinati». La pronuncia ritiene pertanto che il divieto di autorizzazione paesistica in sanatoria riguardi i soli interventi che abbiano contestualmente determinato la realizzazione di nuove superfici utili e di nuovi volumi, ma che, al contrario, «siano suscettibili di accertamento della compatibilità paesistica anche i soppalchi, i volumi interrati ed i volumi tecnici».
La decisione conferma un orientamento già recentemente espresso dalla stessa sezione (30.10.2012, n. 1859) in piena sintonia con quello elaborato dal Tar Campania, sezione di Napoli, sin dalla sentenza del 03.04.2009, n. 1748, riferita alla costruzione di un torrino ascensore posto sul lastrico solare di un edificio, e poi ribadito con le pronunce 15.12.2010, n. 27380 e 01.09.2011, n. 4263.
Nello stesso senso si è espresso anche il Tar Umbria, con la sentenza 46 del 29 gennaio scorso, rilevando che «per costante orientamento giurisprudenziale il divieto di autorizzazione paesaggistica in sanatoria non opera per i volumi tecnici e, quindi, con riferimento a interventi destinati a operare il solo adeguamento funzionale dell'edificio e, ciò, senza che vengano realizzati manufatti suscettibili di essere abitabili o di un'autonoma destinazione, non funzionale al complesso nell'ambito del quale incidono».
Per il consolidamento di questo filone interpretativo bisogna tuttavia attendere eventuali pronunce d'appello. Esiste infatti anche una difforme decisione del Consiglio di Stato (Sezione IV, 28.03.2011, n. 1879). Quest'ultimo, pure riferendosi ad un diverso e più significativo intervento edificatorio, ha affermato che il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio precluderebbe qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che «sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, costituendo opera valutabile anche come aumento di volume la realizzazione di un garage interrato con accesso all'esterno tramite rampa in zona sottoposta a vincolo paesaggistico».
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Le pronunce
01 | IL LOCALE DI SERVIZIO
In tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di "volume tecnico", non computabile nella volumetria della costruzione, solo l'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi -quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore- di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce -come il vano scale- parte integrante del fabbricato - Cassazione civile, sezione II, n. 2566/2011
02 | GLI IMPIANTI TECNICI
Al fine dell'osservanza dei limiti massimi di volumetria dei fabbricati i "volumi tecnici" che vanno esclusi dal relativo computo, sono soltanto quelli indispensabili a contenere gli impianti tecnici dell'edificio e non anche quelli che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell'edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale - Cassazione civile, sezione II, n. 2566/2011
03 | LE MANSARDE
Sono volumi tecnici soltanto quelli la cui funzione è necessaria e strumentale per la utilizzazione dell'immobile e che non possono essere ubicati al suo interno; pertanto non sono tali, e sono computabili quindi ai fini della volumetria consentita le soffitte, gli stenditoi chiusi e quelli di sgombero; e non è volume tecnico neppure un piano di copertura, definito impropriamente sottotetto, se costituente in realtà una mansarda, in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda - Consiglio di Stato, sezione IV, n. 678/2011
04 | IL VANO SCALE
La nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa, cioè gli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere ubicati all'interno di questa (come, ad esempio, la condotta idrica e termica, l'ascensore e così via): resta dunque estraneo a tale nozione il volume del vano scale - Consiglio di Stato, sezione IV, n. 2565/2010
05 | IL PICCOLO ARMADIO
L'armadio di contenimento di limitata consistenza strutturale (pianta di base di mq cinque e altezza di mt. 1,75) destinato ad ospitare impianti tecnologici al servizio dell'antenna di telecomunicazione va ricondotto nella nozione di volume tecnico, che, per la mancanza di utilizzazione abitative o similari, è ritenuto in giurisprudenza inidoneo ad introdurre un impatto sul territorio eccedente la costruzione principale e, quindi, ininfluente ai fini del calcolo degli indici di fabbricabilità - Consiglio di Stato, sezione VI, n. 3227/2006
06 | LE SERRE E LE LOGGE
Costituiscono volumi tecnici -non rientranti nel conteggio dell'indice edificatorio in quanto non sono generatori del cosiddetto carico urbanistico- solo quelli adibiti alla sistemazione di impianti (ad esempio riscaldamento, ascensore o, come previsto dall'articolo 4 della legge Regione Lombardia n. 39/2004, le serre bioclimatiche e le logge addossate od integrate nell'edificio, opportunamente chiuse e trasformate per essere utilizzate come serre per lo sfruttamento dell'energia solare passiva) aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa. Pertanto non può esistere volume tecnico laddove, come nel caso in esame, si tratti di vani che presentano tutte le caratteristiche per essere adibiti ad abitazione - Tar Lombardia-Brescia, sezione I, 11.02.2010, n. 712
07 | PAESAGGIO E VINCOLI
Il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, preclude qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, costituendo opera valutabile anche come aumento di volume la realizzazione di un garage interrato con accesso all'esterno tramite rampa in zona sottoposta a vincolo paesaggistico - Consiglio di Stato, sezione IV, n. 1879/2011
08 | LA SANATORIA
L'istituto dell'accertamento di conformità, disciplinato dagli articoli 36 e 45 Tu 06.06.2001 n. 380, può eccezionalmente trovare applicazione anche in caso di opere eseguite su aree soggette a vincolo paesaggistico, ma in tal caso il rilascio del permesso di costruire in sanatoria rimane comunque subordinato al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica ex articolo 146 Dlgs 22.01.2004 n. 42 che deve normalmente intervenire prima dell'inizio dei lavori: conseguentemente l'articolo 146, 12º comma, ha limitato la possibilità dell'acquisizione dell'autorizzazione "in sanatoria" alle sole ipotesi di cui al 4º e 5º comma dell'articolo 167, escludendo che ciò possa avvenire nel caso in cui siano stati illegittimamente realizzati nuovi volumi - Tar Lombardia, sezione IV, n. 1762/2009 (articolo Il Sole 24 Ore del 25.02.2013).

EDILIZIA PRIVATA: I “volumi tecnici” sono essenzialmente destinati ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione dell’immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere), nel mentre non possono rientrare in tale nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell’edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale.
Non possono pertanto ragionevolmente configurarsi volumi tecnici la cupola e la galleria coperta, in quanto inoppugnabilmente trattasi di elementi che sono posti a servizio dei singoli esercizi che costituiscono, nel loro insieme, il centro commerciale, il quale a sua volta trova la ragione della propria realizzazione proprio nella comune utilizzazione degli spazi (parcheggi, gallerie coperte, ecc.) che consentono agli utenti di accedere contestualmente e comodamente ad una pluralità di negozi di variegata tipologia.

Per quanto riguarda il superamento delle altezze massime, va ribadito che l’avvenuto superamento dell’altezza massima contemplata dalla disciplina di zona non può essere giustificato dalla circostanza secondo la quale la cupola piramidale e la copertura della galleria costituirebbero meri volumi tecnici, in quanto tali non computabili anche per quanto attiene alla loro altezza.
I “volumi tecnici” sono infatti essenzialmente destinati ad ospitare impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzazione dell’immobile (ossia, ad esempio, gli impianti idrici, gli impianti termici, gli ascensori e i macchinari in genere), nel mentre non possono rientrare in tale nozione i volumi che assolvano ad una funzione diversa, sia pur necessaria al godimento dell’edificio stesso e delle sue singole porzioni di proprietà individuale (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 04.03.2008 n. 918 e, più recentemente, anche Cons. Stato, Sez. IV, 08.02.2011 n. 812).
Non possono pertanto ragionevolmente configurarsi volumi tecnici la cupola e la galleria coperta, in quanto inoppugnabilmente trattasi di elementi che sono posti a servizio dei singoli esercizi che costituiscono, nel loro insieme, il centro commerciale, il quale a sua volta trova la ragione della propria realizzazione proprio nella comune utilizzazione degli spazi (parcheggi, gallerie coperte, ecc.) che consentono agli utenti di accedere contestualmente e comodamente ad una pluralità di negozi di variegata tipologia
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 08.01.2013 n. 32 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAnche l'ascensore rientra tra gli impianti «liberi». Palazzo Spada. Niente permesso di costruire né distanze legali.
Sulla natura giuridica degli ascensori, sulla possibilità di considerarli nuova costruzione e sui titoli abilitativi necessari si è espressa la quarta Sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza 05.12.2012 n. 6253.
La vicenda concerne l'installazione di un ascensore all'esterno di un immobile per agevolare l'accesso e la mobilità di familiari disabili. In primo grado era stato impugnato il diniego di permesso di costruire, opposto agli interessati dal Comune, secondo cui l'intervento doveva ritenersi precluso in forza delle previsioni dell'articolo 79, comma 2, del Dpr 380/2001. Tale norma, infatti, pur consentendo opere per eliminare le barriere architettoniche in deroga alle norme sulle distanze contenute nei regolamenti edilizi, fa comunque «salvo l'obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune».
Il Tar aveva respinto il ricorso sulla base di tre considerazioni. Innanzitutto che la tutela della salute e della vita di relazione dei portatori di handicap non è incondizionata, ma può subire limitazioni per la tutela di valori di pari rilevanza, quale la proprietà privata; in secondo luogo che l'articolo 79, pur considerando prevalenti le ragioni del portatore di handicap su altri interessi contrastanti dei soggetti residenti nel medesimo edificio, non riconosce analoga prevalenza rispetto al diritto alla salute tutelato attraverso l'articolo 873 del codice civile la cui ratio è quella di evitare la creazione di intercapedini dannose o pericolose. Infine, l'ascensore si sarebbe trovato ad una distanza inferiore a quella minima di tre metri rispetto al fabbricato confinante.
Il Consiglio di Stato ha però riformato la sentenza di primo grado, facendo proprio lo specifico orientamento della Cassazione (sezione II, n. 2566/2011), secondo cui «l'impianto di ascensore...rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell'immobile». Ne consegue «l'inapplicabilità all'ascensore delle disposizioni in tema di distanze legali».
Inoltre, con riferimento al caso concreto, la sentenza osserva come nell'applicare la deroga al rispetto delle distanze, l'articolo 79 vada letto in correlazione alla complessiva disciplina sull'eliminazione delle barriere architettoniche per i soggetti portatori di handicap e in particolare al Dm 236/1989. L'articolo 2 del decreto, infatti, qualifica come spazio esterno «l'insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell'edificio o di più edifici» e come parti comuni dell'edificio «quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari». Da qui risulta chiaro come il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree «di proprietà o di uso comune», abbia inteso richiamare non solo l'esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche l'esistenza di uno spazio comunque denominato impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti.
Nel caso in esame il cortile fra i due immobili nel quale doveva insistere l'ascensore, pur non essendo in comproprietà fra i due condomini, risultava utilizzato dai residenti di entrambi gli immobili, dal che deriva l'illegittimità dell'atto impugnato e l'erroneità della decisione del Tar (articolo Il Sole 24 Ore del 25.02.2013).

EDILIZIA PRIVATAL’impianto di ascensore –al pari di quelli serventi alle condotte idriche, termiche etc. dell’edificio principale– rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell’immobile.
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Circa la costruzione di un vano ascensore esterno al corpo di fabbrica, non può il Comune denegare il rilascio del permesso di costruire per il mancato rispetto delle distanze di cui all’art. 873 cod. cov., applicandosi in ogni caso l’ulteriore deroga di cui all’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001.

Innanzi tutto, il Collegio reputa fondato il primo motivo di appello nella parte in cui si sostiene l’estraneità dell’ascensore oggetto della richiesta di permesso di costruire alla nozione di “costruzione” di cui all’art. 873 cod. civ., e quindi l’inapplicabilità ad esso delle disposizioni in tema di distanze dallo stesso poste.
Ed invero, alla stregua della giurisprudenza più recente l’impianto di ascensore –al pari di quelli serventi alle condotte idriche, termiche etc. dell’edificio principale– rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell’immobile (cfr. Cass. civ., sez. II, 03.02.2011, nr. 2566).
Ma, anche al di là di quanto sopra, appare condivisibile l’impostazione sviluppata nel secondo mezzo, secondo cui, nell’interpretazione dell’eccezione alla regola del rispetto delle distanze posta dall’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001, non può prescindersi dal tener conto dell’inserimento della norma –come già rilevato- all’interno della disciplina volta all’eliminazione delle barriere architettoniche nell’interesse dei soggetti portatori di handicap.
Ciò rileva non solo e non tanto ai fini di un astratto bilanciamento di interessi, come quello cui ha proceduto il primo giudice (e al quale gli odierni appellanti, soprattutto col terzo mezzo, contrappongono un opposto bilanciamento), quanto soprattutto nell’accezione da dare a locuzioni ed espressioni tecniche impiegate dal legislatore, quali quella di “spazio o area di proprietà o di uso comune”, le quali non possono essere recepite in un’ottica strettamente civilistica, ma vanno calate nell’ambito della normativa tecnica esistente in subiecta materia.
Sotto tale profilo, soccorre il d.m. 14.06.1989, nr. 236, contenente la normativa regolamentare a suo tempo adottata in attuazione della legge 09.01.1989, nr. 13, e che ancora oggi costituisce il riferimento dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001 (nel quale la predetta legge è confluita).
L’art. 2 del citato decreto contiene una serie di definizioni tecniche utili all’applicazione della normativa de qua e, in particolare, qualifica come “spazio esterno (...) l’insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell’edificio o di più edifici” (lett. F) e come “parti comuni dell’edificio (...) quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari” (lett. E).
Applicando tali coordinate interpretative all’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, risulta chiaro come il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree “di proprietà o di uso comune”, ha inteso richiamare non soltanto il dato giuridico dell’esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche il semplice dato materiale dell’esistenza di uno spazio comunque denominato, che per le sue caratteristiche si presti a essere impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti; ed è appena il caso di aggiungere che la definizione della lettera E non presuppone affatto che le “unità immobiliari” cui essa fa riferimento debbano necessariamente essere parte di un medesimo edificio (ché, anzi, dal combinato disposto di detta definizione con quella di cui alla successiva lettera F si ricava che uno spazio esterno comune può certamente interessare anche “più edifici”).
Con riguardo al caso di specie, se è vero che il cortile esistente fra i due immobili e nel quale dovrebbe insistere l’ascensore per cui è causa non risulta essere in comproprietà fra i due condomini, non risulta però contraddetto l’assunto degli appellanti secondo cui esso risulta de facto utilizzato materialmente e per la sua interezza dai residenti di entrambi gli immobili; per vero, il TAR si è limitato a rilevare l’esistenza di un confine catastale che dividerebbe a metà il cortile medesimo, senza però che questo risulti tagliato da muro o recinzioni (unico elemento che sarebbe idoneo a escluderne l’ “uso comune” nel senso sopra precisato).
Ne discende che non poteva il Comune denegare il rilascio del permesso di costruire per il mancato rispetto delle distanze di cui all’art. 873 cod. cov., applicandosi in ogni caso l’ulteriore deroga di cui all’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001 (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 05.12.2012 n. 6253 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quei volumi destinati esclusivamente agli impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno -nel caso di specie impianti di areazione e termo–idrici, l’impianto dell’ascensore e del montacarichi- devono essere considerati volumi tecnici, quindi non computabili nella volumetria generale, a differenza di quanto si deve affermare per le soffitte, gli stenditoi e i locali di sgombero o le mansarde dotate di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.
Inoltre la rilevanza urbanistica deve essere rinvenuta nell’altezza interna, nella praticabilità del solaio, nelle modalità di accesso e nell’esistenza o meno di finestre, con la conseguenza, ad esempio, che un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante con una scala interna deve essere ritenuto abitabile e dunque computabile ai fini della volumetria.

Il Collegio ritiene che il sottotetto non sia da considerarsi rilevante, viste le sue caratteristiche, che non sono contestate, e tenendo conto delle affermazioni espresse dalla giurisprudenza.
Quei volumi destinati esclusivamente agli impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno -nel caso di specie impianti di areazione e termo–idrici, l’impianto dell’ascensore e del montacarichi- devono essere considerati volumi tecnici, quindi non computabili nella volumetria generale, a differenza di quanto si deve affermare per le soffitte, gli stenditoi e i locali di sgombero o le mansarde dotate di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda (Cons. Stato, V, 04.03.2008 n. 918).
Inoltre la rilevanza urbanistica, ha ancora affermato la giurisprudenza, deve essere rinvenuta nell’altezza interna, nella praticabilità del solaio, nelle modalità di accesso e nell’esistenza o meno di finestre (Cons. Stato, IV, 30.05.2005 n. 2767), con la conseguenza, ad esempio, che un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante con una scala interna deve essere ritenuto abitabile e dunque computabile ai fini della volumetria (Cons. Stato,V, 31.01.2006 n. 354).
Nel caso di specie il sottotetto è privo di scale ed anche di finestre o di luci, né l’ipotetica abusiva futura realizzazione di scale, come affermato nella sentenza impugnata, può essere utile per quanto meno delineare la concretezza di un peso urbanistico (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 27.11.2012 n. 5965 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA:  Barriere architettoniche.
Domanda
Sono amministratore di un condominio nel quale alcuni condomini hanno richiesto di installare un ascensore, taluni sono favorevoli e altri no. Dobbiamo discuterne in una prossima assemblea e riterrei utile avere informazioni sullo stato della giurisprudenza.
Risposta
La recente sentenza della Corte di cassazione n. 18334/2012 (alla cui lettura, con i richiami giurisprudenziali in essa contenuti, facciamo rinvio) è molto interessante ai fini in questione poiché approfondisce anche il senso del rapporto tra l'art. 1120 c.c. e le norme contro le barriere architettoniche, in primis artt. 2 e 3 della legge n. 13/1989.
La sentenza ribadisce che per l'applicabilità del 1° comma dell'art. 2 della legge n. 13/1989 (con i suoi quorum ridotti) è irrilevante la presenza o meno di invalidi nel condominio in quanto la norma è volta a consentirne l'accesso, senza difficoltà, in tutti gli edifici e non solo presso la loro abitazione, mentre il 2° comma consente di provvedere direttamente alle opere in caso di rifiuto del condominio.
La sentenza chiarisce poi (rispetto alle limitazioni previste dall'art. 1120, 2° c., fatte salve dall'art. 2, 3° comma della legge n. 13/1989) che il giudice (e prima ancora i condomini), per valutare se le opere determinino un pregiudizio al decoro architettonico, oltre ad accertare se esso sia effettivamente leso, deve valutare anche se tale lesione determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato (non solo di alcuni appartamenti, il che non sarebbe ragione ostativa sufficiente a precludere l'intervento), essendo invece lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità che compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità, ciò che succede ancor più se le opere sono interne all'edificio.
La sentenza richiama anche l'applicabilità del principio di solidarietà condominiale (sent. 12520/2010) che impone di accertare se le norme in tema di vicinato siano compatibili con la concreta struttura dell'edificio condominiale o non siano invece irragionevoli, e quindi da disapplicare, nel contemperamento di vari interessi, ancor più se in gioco vi siano i diritti fondamentali dei disabili, tutelati sempre di più dalla legislazione degli ultimi decenni.
Lo stesso dicasi per la valutazione dell'eventuale minore servibilità delle parti comuni, che non può prevalere qualora si traduca in un semplice maggior disagio, dovendosi avere una reale inservibilità ai fini e per gli effetti dell'art. 1120, 2° comma, cod. civ.
Infine, sul tema della sicurezza (nel caso esaminato dalla sentenza si era eccepito che l'ascensore rendeva difficoltoso il passaggio di soccorsi dalle scale) occorre operare un confronto delle condizioni ante e post operam al fine di accertare se le opere possano determinare o meno una lesione di tale aspetto (articolo ItaliaOggi Sette del 26.11.2012).

CONDOMINIOLa Cassazione ha ribadito il principio della solidarietà. Anche a svantaggio del decoro. Ascensore, sì con quorum ridotto. Basta la maggioranza semplice perché si superano le barriere.
Il necessario rispetto del principio di solidarietà condominiale rende legittima la delibera di installazione di un ascensore che tuteli l'esigenza di garantire un accesso agli appartamenti ai condomini, o loro ospiti, con ridotta capacità motoria, anche se la nuova opera comporti un'accettabile riduzione del decoro architettonico o un modesto restringimento degli spazi comuni.
In altre parole, i condomini devono sacrificarsi, in nome dei diritti umani fondamentali, per consentire ai disabili, o agli anziani con mobilità ridotta, di socializzare e di muoversi senza incontrare ostacoli.

Queste le conclusioni alle quali è pervenuta la II Sez. della Corte di Cassazione con la recente sentenza 25.10.2012 n. 18334.
Il caso di specie. La vicenda che ha portato alla decisione in questione prendeva l'avvio quando un condomino impugnava la delibera che aveva approvato l'installazione di un ascensore, ritenuta illegittima non solo perché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, ma soprattutto perché la nuova opera aveva ristretto il passaggio sulla prima rampa di scale, impedendo anche il passaggio di eventuali mezzi di soccorso e compromesso il decoro architettonico dell'edificio in stile liberty. Il Tribunale, aderendo pienamente alla tesi del singolo condomino, condannava il condominio a rimuovere l'impianto di ascensore.
Secondo il condominio, però, che impugnava detta decisione in appello, la delibera era pienamente legittima perché non comportava alterazione del decoro architettonico dell'immobile né alcun pregiudizio alle parti comuni e, comunque, era stata adottata a tutela dei condomini anziani e disabili e nel rispetto della normativa in materia di barriere architettoniche. Queste considerazioni venivano però respinte dalla Corte d'appello, secondo cui il decoro architettonico del fabbricato risultava compromesso dall'installazione dell'ascensore che, tra l'altro, non era conforme alle disposizioni antincendio, aveva diminuito la possibilità di utilizzo della rampa della scala e aveva creato pregiudizio alla sicurezza del caseggiato e all'incolumità degli abitanti, rendendo particolarmente difficoltoso l'accesso di mezzi di soccorso.
Ma, soprattutto, secondo i giudici di secondo grado, la delibera non risultava aver avuto a oggetto alcuna opera attinente al superamento delle barriere architettoniche, perché il condominio non aveva fornito la prova che nello stabile vivessero portatori di handicap: di conseguenza la delibera non poteva essere adottata con la ridotta maggioranza prevista dalla legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche.
La decisione della Cassazione. La Suprema corte, però, non condividendo le precedenti osservazioni, ha confermato la piena legittimità della scelta fatta dai condomini. Secondo i giudici supremi, infatti, non ha alcuna rilevanza la circostanza che l'assemblea non abbia avuto a oggetto una delibera attinente all'eliminazione delle barriere architettoniche, in quanto la delibera di installazione di un ascensore si muove sostanzialmente in tale direzione. Inoltre, la normativa speciale a favore dei portatori di handicap prevede un abbassamento del quorum richiesto per l'innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili: lo scopo infatti è quello di consentire ai disabili, o agli anziani con mobilità ridotta, di socializzare e di muoversi senza incontrare ostacoli, anche se le persone interessate non sono proprietari di appartamenti nel caseggiato o non risiedono stabilmente nel palazzo.
In ogni caso i giudici supremi hanno ritenuto che, nel rispetto del principio di solidarietà condominiale, la delibera dell'assemblea con la quale viene decisa, a cura e spese di alcuni dei condomini, l'installazione di un ascensore nel vano scala condominiale è legittima anche se comporta un'accettabile compromissione del decoro architettonico (cioè un cambiamento estetico che non sia di grave e appariscente entità) e/o un modesto restringimento di spazi comuni (con semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione), in quanto le difficoltà delle persone affette da invalidità devono ormai essere considerate quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall'intera collettività (articolo ItaliaOggi Sette del 19.11.2012).

CONDOMINIOIn condominio ci vuole «solidarietà». Per l'ascensore il voto unanime non è necessario.
Non ci si può opporre all'installazione dell'ascensore, anche quando questo configura un'innovazione e il voto in assemblea non è stato unanime. Questo perché la legge 13/89 di sostegno alla disabilità prevede la maggioranza che rappresenti almeno un terzo dei condomini e dei millesimi e non ha rilevanza il fatto che l'eliminazione delle barriere architettoniche non sia citata nella delibera, «posto che la delibera di messa in opera di un'installazione si muove sostanzialmente all'evidenza in tale direzione».

Lo ha affermato la Corte di Cassazione, Sez. II, con la
sentenza 25.10.2012 n. 18334.
Un condominio aveva votato a maggioranza (nel 1994!) la messa in opera di un ascensore, la cui installazione avrebbe però provocato il restringimento della luce del passaggio sulla prima rampa e costituendo, in sostanza, un'innovazione. Un condomino aveva impugnato la delibera per nullità, ottenendo ragione dal Tribunale e dalla corte d'Appello, sostenendo che la delibera non era stata fatta esplicitamente per eliminare le barriere architettoniche e che nel condominio non vi erano disabili.
Il Condominio aveva quindi presentato ricorso in Cassazione, che però ha ribaltato il giudizio delle corti di merito, affermando che:
e È irrilevante la circostanza che l'assemblea non avesse avuto a oggetto una delibera attinente all'eliminazione delle barriere architettoniche, dato che la decisione va di fatto in quel senso;
r È irrilevante, ai fini dell'applicabilità della maggioranza semplice prevista dalla legge 13/1989, la presenza di disabili nel condominio, dato che la legge mira a consentire a tutti i disabili di accedere negli edifici, e non solo presso la propria abitazione e del resto il riferimento alla presenza di disabili nella legge solo in quanto consente ai disabili di installare servoscala o strutture mobili a loro spese in caso di rifiuto da parte del condominio;
t Anche il pregiudizio del decoro architettonico, invocato dal resistente, va valutato nel senso di accertare se determini o meno un effettivo deprezzamento dell'intero fabbricato «essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica», cioè in sostanza l'ascensore stesso.
La Cassazione, però conclude con l'affermazione di un principio importante: quello della solidarietà condominiale. Le norme di vicinato, per la Cassazione, vanno invocate in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e, nel caso del condominio, va valutato quando la loro osservanza non sia «irragionevole» ai fini «dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali». A maggior ragione, sottolinea la Corte, si sarebbe dovuto tener conto di questa considerazione in presenza di una decisione che «coinvolgeva i diritti fondamentali dei disabili», come la stessa legge 13/1989 suggerisce, imponendo la diversa prospettiva di considerare i problemi della disabilità non solo individuali ma come parte di un carico della collettività.
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Le indicazioni
01 | BARRIERE
È irrilevante il fatto che l'assemblea non abbia deliberato esplicitamente sull'eliminazione delle barriere architettoniche
02 | DISABILI
È irrilevante anche la presenza di disabili nel condominio, ai fini dell'applicabilità della maggioranza di un terzo dei condomini e dei millesimi prevista dalla legge 13/1989 al posto dell'unanimità, in caso di installazione di ascensore che costituisca un'innovazione
03 | IL DECORO
Il pregiudizio al decoro architettonico va valutato in relazione al danno economico effettivo (articolo Il Sole 24 Ore del 26.10.2012).

CONDOMINIO: L'ascensore e' indispensabile per la reale abitabilità dell'appartamento.
La II Sez. civile della Corte di Cassazione, con sentenza 03.08.2012 n. 14096, ha evidenziato come l'installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, debba considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Ove siano, pertanto, rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale ultima norma, non rileva, allora, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo a essa operato nell’art. 3, comma 2, legge 09.01.1989, n. 13, non trovando quest’ultima disposizione applicazione in ambito condominiale.
DISTANZE E CONDOMINIO

Già più volte, in passato, la giurisprudenza aveva affermato che le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano però compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, ovvero quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina, allora, l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, deve ritenersi in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso), deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cass. 18.03.2010, n. 6546; Cass. 23.02. 2012, n. 2741).
Nella specie, si trattava di utilizzare un cortile per realizzare un impianto di ascensore. È altrettanto noto, in proposito, come i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di farne uso ai fini di maggiore comodità, amenità o accessibilità delle porzioni solitarie, senza incontrare, quindi, le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l'indagine del giudice deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l'uso del cortile comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l'uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri dovrà, perciò, comunque escludersi che si sia potuta configurare un'innovazione vietata (Cass. 09.06.2010, n. 13874).
Di per sé, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, legge n. 118/1971 e all'art. 1, comma 1, D.P.R. n. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2, legge n. 13/1989, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, comma 2 e 3 c.c., dovendo, però, essere rispettati (in forza del comma 3 del citato art. 2) i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. Non può, quindi, essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. 27.12.2011, n. 28920; Cass. 25.06.1994, n. 6109).
Merito di Cass. n. 14096/2012, è, tuttavia, quella di aver qualificato l’impianto di ascensore come indispensabile ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento, intesa questa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui: questa indispensabilità vale, infatti, ad esonerare l’ascensore condominiale dall'osservanza delle norme del codice civile in tema di distanze (cfr. Cass. 15.07.1995, n. 7752) (tratto da www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Ascensore a distanza ravvicinata. Sì all'impianto in deroga alla vicinanza minima dall'immobile. La Cassazione: l'opera abbatte le barriere architettoniche ed è funzionale all'abitabilità.
L'installazione dell'ascensore in un edificio condominiale, in quanto opera finalizzata all'abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche e necessaria per la piena ed effettiva abitabilità di un appartamento, può avvenire anche senza il rispetto delle distanze legali tra immobili.
Lo ha stabilito la II Sez. civile della Corte di Cassazione nella recente sentenza 03.08.2012 n. 14096.
Il caso concreto. Nella specie l'assemblea di un condominio aveva deliberato l'avvio di opere volte all'installazione di un impianto di ascensore esterno all'edificio e che avrebbe occupato una parte del cortile, venendo a trovarsi a distanza inferiore ai tre metri previsti dalla legge (art. 907 c.c.) rispetto alle finestre di alcuni appartamenti. Alcuni dei rispettivi proprietari avevano quindi impugnato giudizialmente la delibera condominiale sia per la predetta lesione del diritto di veduta sia per il pregiudizio che tale opera avrebbe comportato per il decoro architettonico dell'edificio.
Il tribunale, tuttavia, aveva respinto il ricorso, qualificando l'ascensore quale impianto necessario all'effettiva abitabilità di un immobile, al pari di quelli di acqua, luce e gas, come tale non sottostante al regime civilistico delle distanze legali. Di avviso contrario era però stata la corte d'appello presso la quale i condomini avevano deciso di impugnare la decisione di primo grado, che aveva invece ritenuto pienamente applicabile nella specie il disposto di cui all'art. 907 c.c.. Infatti, secondo il giudice di secondo grado, poiché l'art. 2 della legge n. 13/1989 sull'abbattimento delle c.d. barriere architettoniche impone in ogni caso il rispetto della destinazione delle parti comuni (art. 1120, comma 2, c.c.), a maggior ragione deve ritenersi che tale norma non consenta di recare pregiudizio alle proprietà esclusive.
Inoltre, sempre secondo la corte di merito, sarebbe stata la stessa legge or ora richiamata, laddove all'art. 3 si deroga espressamente al rispetto delle distanze previste dai regolamenti locali, senza fare alcuna menzione delle distanze minime previste dal codice civile, a rendere applicabili anche in materia condominiale le disposizioni in materia di vedute.
La decisione della Suprema corte. La decisione della corte di appello è quindi stata portata all'esame della Cassazione dal condominio, che reclamava la piena legittimità della deliberazione assembleare. E la Suprema corte, a sua volta, ha completamente ribaltato le argomentazioni giuridiche seguite dai giudici di merito, annullando la sentenza impugnata e stabilendo una serie di interessanti principi in materia di installazione degli ascensori e abbattimento delle c.d. barriere architettoniche.
In estrema sintesi, i giudici di legittimità hanno infatti ritenuto che la normativa sulle distanze legali, per quanto applicabile anche in ambito condominiale (seppure in via subordinata alla disciplina delle cose comuni di cui all'art. 1102 c.c.), non opera nei confronti di quegli impianti, tra i quali è sicuramente compreso anche l'ascensore, che siano necessari all'effettiva abitabilità di un immobile.
Inoltre, sempre secondo la Cassazione, l'applicabilità della normativa in materia di vedute anche in ambito condominiale non può ritenersi implicitamente confermata dal predetto art. 3 della legge n. 13/1989 che, contrariamente a quanto ritenuto nella specie dai giudici di appello, riguarda soltanto i rapporti tra immobili confinanti appartenenti a diversi proprietari e non anche le ipotesi di condominio degli edifici (articolo ItaliaOggi Sette del 27.08.2012).

EDILIZIA PRIVATA: La nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa; si tratta, in particolare, di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione, che non possono essere ubicati all'interno di essa, connessi alla condotta idrica, termica, ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito, al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica.
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Occorre distinguere il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumano tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire.
Ne consegue che, tenuto conto delle caratteristiche dell’intervento abusivo realizzato dal ricorrente risultanti dalla motivazione dell’ordine di demolizione, il predetto intervento –non essendo coessenziale ad un bene principale e potendo essere successivamente utilizzato in modo autonomo e separato (ndr: garage interrato regolarmente avente una superficie di 48,50 mq. e con altezza di 2,30 mt.)– non può ritenersi pertinenza ai fini urbanistici, sì da escludere che lo stesso sia sottoposto al preventivo rilascio del permesso di costruire.
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La mancata specificazione delle aree da sottoporre all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, non costituisce motivo di illegittimità di quest’ultimo, potendo l’amministrazione provvedere a tale incombenza con il successivo ed eventuale atto di acquisizione.
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L’ordinanza di demolizione non richiede, in linea generale, una specifica motivazione; l’abusività costituisce di per sé motivazione sufficiente per l’adozione della misura repressiva in argomento. Ne consegue che, in presenza di un’opera abusiva, l’autorità amministrativa è tenuta ad intervenire affinché sia ripristinato lo stato dei luoghi, non sussistendo alcuna discrezionalità dell’amministrazione in relazione al provvedere.
Infatti, l’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è atto dovuto e vincolato e non necessita di motivazione ulteriore rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi edilizi”.
Presupposto per l'emanazione dell'ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è soltanto la constatata esecuzione di queste ultime in assenza o in totale difformità del titolo concessorio, con la conseguenza che, essendo l’ordinanza atto dovuto, essa è sufficientemente motivata con l’accertamento dell’abuso, essendo “in re ipsa” l’interesse pubblico alla sua rimozione e sussistendo l’eventuale obbligo di motivazione al riguardo solo se l’ordinanza stessa intervenga a distanza di tempo dall’ultimazione dell’opera avendo l’inerzia dell’amministrazione creato un qualche affidamento nel privato.
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In presenza di un intervento edilizio realizzato in assenza del prescritto permesso di costruire, l'ordine di demolizione costituisce atto dovuto, mentre la possibilità di non procedere alla rimozione delle parti abusive quando ciò sia di pregiudizio alle parti legittime costituisce solo un'eventualità della fase esecutiva, subordinata alla circostanza dell'impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi.
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I provvedimenti repressivi degli abusi edilizi non devono essere preceduti dalla comunicazione dell’avvio del procedimento perché trattasi di provvedimenti tipizzati e vincolati, che presuppongono un mero accertamento tecnico sulla consistenza delle opere realizzate e sul carattere non assentito delle medesime.
Seppure si aderisse all’orientamento che ritiene necessaria tale comunicazione anche per gli ordini di demolizione, troverebbe comunque applicazione nel caso in esame l’art. 21-octies, comma 2 della legge n. 241 del 1990 (introdotto dalla legge n. 15/2005), nella parte in cui dispone che “non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento...qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato”.
Infatti, posto che l’ordine di demolizione è atto dovuto in presenza di opere realizzate in assenza del prescritto titolo abilitativo, nel caso in esame risulta palese che il contenuto dispositivo dell’impugnata ordinanza di demolizione non avrebbe potuto essere diverso se fosse stata data al ricorrente l’opportunità di interloquire con l’amministrazione.

Oggetto della presente controversia è il provvedimento con il quale il Comune di Somma Vesuviana ha ingiunto al ricorrente di demolire un manufatto realizzato sopra un garage interrato regolarmente assentito con DIA del 23.04.2004 (prot. 5638), avente una superficie di 48,50 mq. e con altezza di 2,30 mt.
Con il primo motivo il ricorrente lamenta che l’intervento edilizio contestato, concretandosi nella realizzazione di un volume tecnico, ricadrebbe nella disciplina di cui all’art. 22, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001 con l’applicazione, in ipotesi, della sola sanzione pecuniaria.
Il motivo non ha pregio.
Il ricorrente ha realizzato un nuovo volume, di rilevanti dimensioni, al di sopra di un garage interrato e ciò avrebbe richiesto, ex art. 10, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 380/2001 la previa acquisizione del permesso di costruire nonché, trattandosi di zona paesaggisticamente vincolata ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, dell’autorizzazione paesaggistica; con la conseguenza che l’amministrazione, constatata l’assenza dei predetti titoli, ha correttamente ordinato la demolizione dell’opera ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001.
Il nuovo manufatto non può, poi, per le sue caratteristiche essere considerato né volume tecnico (seppure così formalmente definito dal provvedimento), né pertinenza dell’abitazione (primo e secondo motivo).
Si è, in particolare, evidenziato come nella fattispecie si tratti di un nuovo volume della superficie di circa 48 mq. con altezza di circa 2 metri che sorge su un garage interrato, sicuramente suscettibile di autonoma utilizzazione. Sul punto la giurisprudenza ha statuito che “La nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa; si tratta, in particolare, di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione, che non possono essere ubicati all'interno di essa, connessi alla condotta idrica, termica, ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito, al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica” (ex multis, TAR Piemonte Torino, sez. I, 14.01.2011 , n. 16).
Quanto alla censura circa la natura pertinenziale delle opere abusive in questione, secondo una consolidata giurisprudenza (ex multis TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2005, n. 365; TAR Lazio, sez. II, 04.02.2005, n. 1036) occorre distinguere il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumano tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire. Ne consegue che, tenuto conto delle caratteristiche dell’intervento abusivo realizzato dal ricorrente risultanti dalla motivazione dell’ordine di demolizione, il predetto intervento –non essendo coessenziale ad un bene principale e potendo essere successivamente utilizzato in modo autonomo e separato– non può ritenersi pertinenza ai fini urbanistici, sì da escludere che lo stesso sia sottoposto al preventivo rilascio del permesso di costruire.
In relazione alla censura inerente la mancata verifica della reale difformità dell’abuso rispetto al titolo posseduto, osserva il Collegio come il provvedimento indichi con chiarezza che l’intervento edilizio colpito dalla sanzione ripristinatoria è il volume edificato sopra il garage (regolarmente assentito). L’opera in questione è stata realizzata in totale difformità dal titolo –la DIA del 23.03.2004– il cui contenuto era limitato alla realizzazione di un parcheggio interrato. Legittima sotto questo profilo l’applicazione dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001.
Nessun dubbio può quindi porsi sull’oggetto della disposta demolizione mentre, come più volte affermato dalla giurisprudenza, la mancata specificazione delle aree da sottoporre all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, non costituisce motivo di illegittimità di quest’ultimo, potendo l’amministrazione provvedere a tale incombenza con il successivo ed eventuale atto di acquisizione.
Non rileva neppure che il parcheggio sia stato in precedenza considerato legittimo dal punto di vista urbanistico. La circostanza, infatti, che l’amministrazione abbia consentito la costruzione di un manufatto interrato non implica la possibilità per il ricorrente di edificarvi, senza alcun titolo, un ulteriore volume.
Infondato anche la censura di difetto di motivazione per non aver l’amministrazione qualificato la gravità dell’illecito edilizio. Come affermato dalla giurisprudenza in presenza di un abuso edilizio “l’ordinanza di demolizione non richiede, in linea generale, una specifica motivazione; l’abusività costituisce di per sé motivazione sufficiente per l’adozione della misura repressiva in argomento. Ne consegue che, in presenza di un’opera abusiva, l’autorità amministrativa è tenuta ad intervenire affinché sia ripristinato lo stato dei luoghi, non sussistendo alcuna discrezionalità dell’amministrazione in relazione al provvedere” (TAR Lazio Roma, sez. I, 19.07.2006, n. 6021); infatti “l’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è atto dovuto e vincolato e non necessita di motivazione ulteriore rispetto all’indicazione dei presupposti di fatto e all’individuazione e qualificazione degli abusi edilizi” (TAR Marche Ancona, sez. I, 12.10.2006 , n. 824) ed, ancora, “presupposto per l'emanazione dell'ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è soltanto la constatata esecuzione di queste ultime in assenza o in totale difformità del titolo concessorio, con la conseguenza che, essendo l’ordinanza atto dovuto, essa è sufficientemente motivata con l’accertamento dell’abuso, essendo “in re ipsa” l’interesse pubblico alla sua rimozione e sussistendo l’eventuale obbligo di motivazione al riguardo solo se l’ordinanza stessa intervenga a distanza di tempo dall’ultimazione dell’opera avendo l’inerzia dell’amministrazione creato un qualche affidamento nel privato” (Consiglio di Stato, sez. V, 29.05.2006 n. 3270).
Peraltro, in presenza di un intervento edilizio realizzato in assenza del prescritto permesso di costruire, l'ordine di demolizione costituisce atto dovuto, mentre la possibilità di non procedere alla rimozione delle parti abusive quando ciò sia di pregiudizio alle parti legittime costituisce solo un'eventualità della fase esecutiva, subordinata alla circostanza dell'impossibilità del ripristino dello stato dei luoghi (secondo motivo).
Destituita di ogni fondamento risulta la censura incentrata sulla omissione della fase partecipativa al procedimento (violazione dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990 – terzo motivo) in quanto i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi, non devono essere preceduti dalla comunicazione dell’avvio del procedimento (ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. IV 12.04.2005, n. 3780; 13.01.2006, n. 651), perché trattasi di provvedimenti tipizzati e vincolati, che presuppongono un mero accertamento tecnico sulla consistenza delle opere realizzate e sul carattere non assentito delle medesime.
Seppure si aderisse all’orientamento che ritiene necessaria tale comunicazione anche per gli ordini di demolizione, troverebbe comunque applicazione nel caso in esame l’art. 21-octies, comma 2 della legge n. 241 del 1990 (introdotto dalla legge n. 15/2005), nella parte in cui dispone che “non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento...qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato”.
Infatti, posto che l’ordine di demolizione è atto dovuto in presenza di opere realizzate in assenza del prescritto titolo abilitativo, nel caso in esame risulta palese che il contenuto dispositivo dell’impugnata ordinanza di demolizione non avrebbe potuto essere diverso se fosse stata data al ricorrente l’opportunità di interloquire con l’amministrazione (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 27.06.2012 n. 3048 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: E' da escludere che l’intervento possa correttamente qualificarsi come di manutenzione straordinaria, atteso che la realizzazione di una piattaforma elevatrice munita di autonomo vano di scorrimento, che fuoriesce dalla sagoma dell’edificio asservito e che quindi costituisce un’opera dotata di autonomia funzionale, appare piuttosto integrare una ristrutturazione edilizia, necessitante di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del d.PR. n. 380 del 2001 o, in alternativa, di denuncia di inizio di attività ai sensi dell’art. 22 d.PR cit..
E poiché sensi dell'art. 149 del d.lgs. n. 42 del 2004 l’autorizzazione della autorità preposta alla tutela del vincolo non è richiesta soltanto per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria di restauro e di risanamento conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici, nel caso in questione necessita.
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L’autorizzazione paesaggistica non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, delle opere (art. 146, comma 4, d.lgs. n. 42 del 2004), al di fuori dai casi tassativamente previsti dall’art. 167, commi 4 e 5.
Con tale scelta il legislatore ha inteso presidiare ulteriormente il regime delle opere incidenti su beni paesaggistici, escludendo in radice che l’esame di compatibilità paesaggistica possa essere postergato all’intervento realizzato (sine titulo o in difformità dal titolo rilasciato) e ciò al fine di escludere che possa riconnettersi al fatto compiuto qualsivoglia forma di legittimazione giuridica.
In altri termini, il richiamato art. 167 del Codice n. 42 del 2004, evidentemente in considerazione delle prassi applicative delle leggi succedutesi in materia di condoni e sanatorie (caratterizzate di regola dall’esercizio di poteri discrezionali delle autorità preposte alla tutela del vincolo paesaggistico), ha inteso tutelare più rigorosamente i beni sottoposti al medesimo vincolo, precludendo in radice ogni valutazione di compatibilità ex post delle opere abusive (tranne quelle tassativamente indicate nello stesso art. 167).
Sotto tale profilo, ove le opere risultino diverse da quelle sanabili e indicate nell’art. 167, le autorità non possono che emanare un atto dal contenuto vincolato e cioè esprimersi nel senso della reiezione dell’istanza di sanatoria.
L’unica eccezione a tale rigida prescrizione riguarda il caso in cui i lavori, pur se realizzati in assenza o difformità dell’autorizzazione paesaggistica, non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.
Tuttavia, nel caso in esame correttamente la Soprintendenza ha escluso la ricorrenza della fattispecie derogatoria appena richiamata, atteso che il vano ascensore, come già detto, ha in fatto comportato un aumento delle volumetrie dell’edificio e, per di più, un’opera rilevante sul piano della sua percezione visiva nel contesto paesaggistico di riferimento.
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Appare dubbia, già in linea di principio, l’ascrizione del vano ascensore al novero dei cosiddetti volumi tecnici nei casi in cui, come nella specie, lo stesso sia in fatto conformato alla stregua di un autonomo corpo edilizio destinato ad ospitare l’intero impianto elevatore (e non invece, ad esempio, soltanto l’extracorsa dell’ascensore).
Per volume tecnico si intende infatti un volume destinato ad ospitare un impianto o parte di esso che, per ragioni di funzionalità, di igiene o di sicurezza non potrebbe essere allocato nella volumetria assentita o comunque assentibile; nel caso in esame non è provato che tale circostanza ricorra in concreto ed appar dubbia l’assimilabilità del vano ascensore avente caratteristiche morfologiche a quello per cui è giudizio al cosiddetto “volume tecnico”, nella cui categoria potrebbe al più rientrare il vano destinato ad ospitare i macchinari funzionali all’ascensore (ma non l’ascensore in sé, dotato di autonomia planovolumetrica rispetto all’edificio servito).
In ogni caso, nella prospettiva della tutela del paesaggio non è rilevante la classificazione dei volumi edilizi che si suole fare al fine di evidenziare la neutralità, sul piano del carico urbanistico, dei cosiddetti volumi tecnici.
E’ pacifico infatti che tale distinzione si rivela inconferente sul piano della tutela dei beni paesaggistici: le qualificazioni giuridiche rilevanti sotto il profilo urbanistico ed edilizio non hanno rilievo, quando si tratti di qualificare le opere sotto il profilo paesaggistico, sia quando si tratti della percezione visiva di volumi, a prescindere dalla loro destinazione d’uso, sia quando comunque si tratti di modificare un terreno o un edificio, o il relativo sottosuolo.
La circolare ministeriale citata dall’appellante (del Ministero dei lavori pubblici del 31.01.1973, n. 2474, e che, in base ad un parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici, inserisce tra i volumi tecnici ai fini del calcolo della volumetria assentibile solo i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici che non possono per esigenze di funzionalità degli impianti trovare luogo entro il corpo di fabbrica dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche), a parte ogni considerazione sulla impossibilità che essa limiti l’applicazione delle sopravvenute disposizioni legislative, già a suo tempo aveva colto il principio per cui la nozione di ‘volume tecnico’ rileva ai soli fini urbanistico-edilizio, avendo specificato che “la sistemazione dei volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per la validità estetica dell’insieme architettonico”.
Pertanto, la natura del volume edilizio realizzato (sia o meno qualificabile come volume tecnico) non rileva sul giudizio di compatibilità paesaggistica ex post delle opere: la nuova volumetria, quale che sia la sua natura, impone una valutazione di compatibilità con i valori paesaggistici dell’area (che deve compiersi da parte della autorità preposta alla tutela del vincolo, ovvero dalla competente Soprintendenza in sede di redazione di un suo parere), mentre sono radicalmente precluse autorizzazioni postume per le opere abusive che abbiano comportato la realizzazione di nuovi volumi (art. 167 d.lgs. cit.).

... per la riforma della sentenza del TAR CAMPANIA-NAPOLI: SEZIONE IV n. 2297/2008, resa tra le parti, concernente DINIEGO SANATORIA DI PIATTAFORMA ELEVATRICE.
...
Con un primo ordine di censure, l’appellante sostiene che l’illegittimità del diniego impugnato in primo grado deriverebbe dalla non corretta qualificazione giuridica dell’intervento da assentire con il procedimento di accertamento di conformità.
In particolare, ad avviso dell’appellante, poiché nel caso di specie si sarebbe trattato di un intervento di manutenzione straordinaria finalizzato a rimuovere -in base all’art. 1, comma 6, del d.P.R. 24.07.1996 n. 503- le barriere architettoniche in un edificio privato, non sarebbe richiesta, ai sensi dell’art. 149 del d.lgs. n. 42 del 2004, l’autorizzazione paesaggistica, di guisa che il parere negativo della Soprintendenza sarebbe stato rilasciato nella specie in carenza di potere.
La censura non è condivisibile.
Vale anzitutto precisare che ai sensi del citato art. 149 del d.lgs. n. 42 del 2004 l’autorizzazione della autorità preposta alla tutela del vincolo non è richiesta soltanto per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria di restauro e di risanamento conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici.
Nel caso in esame è pacifico al contrario che la realizzazione della piattaforma elevatrice abbia determinato un aumento dei volumi dell’edificio ed abbia inciso sui profili esteriori dello stesso, onde la qualificazione dell’intervento quale manutenzione straordinaria non gioverebbe alle ragioni dell’appellante nella misura in cui non sarebbe idonea a superare la necessità del rilascio della autorizzazione e del suo superamento della fase del riesame della Soprintendenza (trattandosi di immobile ricadente in area sottoposta a vincolo paesaggistico).
In ogni caso, è da escludere che l’intervento possa correttamente qualificarsi come di manutenzione straordinaria, atteso che la realizzazione di una piattaforma elevatrice munita di autonomo vano di scorrimento, che fuoriesce dalla sagoma dell’edificio asservito e che quindi costituisce un’opera dotata di autonomia funzionale, appare piuttosto integrare una ristrutturazione edilizia, necessitante di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del d.PR. n. 380 del 2001 o, in alternativa, di denuncia di inizio di attività ai sensi dell’art. 22 d.P.R. cit..
Per altro verso, la qualificazione dell’intervento alla stregua di opera di straordinaria manutenzione non potrebbe trarsi, come assume l’appellante, dalla disciplina normativa di favore dettata in materia di eliminazione delle barriere architettoniche dagli edifici pubblici e privati (d.P.R n. 503 del 1996, attuativo dell’art. 27 l. 30.03.1971 n. 118; art. 24 l. 05.02.1992 n. 104; l. n. 13 del 1989), dato che le finalità semplificatorie e propulsive di tali testi normativi in favore delle persone diversamente abili non ha in ogni caso comportato una modificazione della tipologia degli interventi edilizi funzionali alla eliminazione delle barriere architettoniche e dei corrispondenti titoli edilizi necessari per la loro realizzazione.
E tanto anche a voler considerare le opere di che trattasi, consistite nel collegare il quarto piano di un appartamento al terrazzo superiore, alla stregua di intervento finalizzato in concreto ad eliminare le barriere architettoniche di un edificio privato in favore di un soggetto meritevole di protezione.
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Sotto altro profilo non appare condivisibile la censura d’appello di violazione e falsa applicazione della legge 09.01.1989, n. 13, recante le disposizioni funzionali alla eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.
Sul punto l’appellante censura la correttezza del ragionamento dei giudici di primo grado nella parte in cui questi ultimi avrebbero ritenuto abrogate (e quindi non più applicabili in quanto non riprodotte negli artt. 77 e segg. del testo unico in materia edilizia) quelle disposizioni della citata legge specificamente dettate ai fini della eliminazione delle barriere architettoniche (in particolare art. 4.1, commi 4 e 5); le quali stabilivano che, anche in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, l’autorizzazione paesaggistica poteva essere negata solo ove non fosse possibile realizzare le opere senza serio pregiudizio del bene tutelato e che, in ogni caso, il diniego doveva essere motivato con la specificazione della natura e della serietà del pregiudizio, della sua rilevanza in rapporto al complesso in cui l’opera si colloca e con riferimento a tutte le alternative eventualmente prospettate dall’interessato.
Osserva al proposito il Collegio che:
- anzitutto è vero che non vi è stata, nel testo unico sull’edilizia, la riproduzione di quelle previsioni normative che ponevano un particolare onere motivazionale in sede di diniego alle opere finalizzate alla rimozione delle barriere architettoniche anche in edifici sottoposti al vincolo storico-artistico o in aree vincolate sul piano paesaggistico;
- in ogni caso, al di là della sussistenza o meno di un’indicazione normativa espressa in tal senso (che tuttavia potrebbe trarsi dal sistema) non potrebbe farsi a meno di rilevare che, nel caso in esame, non vengono in rilievo le disposizioni afferenti il procedimento di ordinaria formazione del titolo edilizio, dato che l’intervento è stato realizzato sine titulo ed il diniego avversato in primo grado è maturato, in ragione del parere negativo della Soprintendenza, nel distinto procedimento di accertamento di conformità (che costituisce un procedimento di sanatoria postuma dell’abuso).
Ora, ed è questa la questione dirimente del giudizio, è decisivo considerare che l’autorizzazione paesaggistica non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, delle opere (art. 146, comma 4, d.lgs. n. 42 del 2004), al di fuori dai casi tassativamente previsti dall’art. 167, commi 4 e 5.
Con tale scelta il legislatore ha inteso presidiare ulteriormente il regime delle opere incidenti su beni paesaggistici, escludendo in radice che l’esame di compatibilità paesaggistica possa essere postergato all’intervento realizzato (sine titulo o in difformità dal titolo rilasciato) e ciò al fine di escludere che possa riconnettersi al fatto compiuto qualsivoglia forma di legittimazione giuridica.
In altri termini, il richiamato art. 167 del Codice n. 42 del 2004, evidentemente in considerazione delle prassi applicative delle leggi succedutesi in materia di condoni e sanatorie (caratterizzate di regola dall’esercizio di poteri discrezionali delle autorità preposte alla tutela del vincolo paesaggistico), ha inteso tutelare più rigorosamente i beni sottoposti al medesimo vincolo, precludendo in radice ogni valutazione di compatibilità ex post delle opere abusive (tranne quelle tassativamente indicate nello stesso art. 167).
Sotto tale profilo, ove le opere risultino diverse da quelle sanabili e indicate nell’art. 167, le autorità non possono che emanare un atto dal contenuto vincolato e cioè esprimersi nel senso della reiezione dell’istanza di sanatoria.
L’unica eccezione a tale rigida prescrizione riguarda il caso in cui i lavori, pur se realizzati in assenza o difformità dell’autorizzazione paesaggistica, non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati
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Tuttavia, nel caso in esame correttamente la Soprintendenza ha escluso la ricorrenza della fattispecie derogatoria appena richiamata, atteso che il vano ascensore, come già detto, ha in fatto comportato un aumento delle volumetrie dell’edificio e, per di più, un’opera rilevante sul piano della sua percezione visiva nel contesto paesaggistico di riferimento.
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A tal proposito non può condividersi l’approccio interpretativo dell’appellante, che mira a neutralizzare il profilo dell’aumento volumetrico determinato del vano ascensore, richiamando la normativa sui cosiddetti volumi tecnici.
Sul punto il Collegio ritiene che tale tesi non tenga conto del testo e della ratio del medesimo art. 167.
Anzitutto appare dubbia, già in linea di principio, l’ascrizione del vano ascensore al novero dei cosiddetti volumi tecnici nei casi in cui, come nella specie, lo stesso sia in fatto conformato alla stregua di un autonomo corpo edilizio destinato ad ospitare l’intero impianto elevatore (e non invece, ad esempio, soltanto l’extracorsa dell’ascensore).
Per volume tecnico si intende infatti un volume destinato ad ospitare un impianto o parte di esso che, per ragioni di funzionalità, di igiene o di sicurezza non potrebbe essere allocato nella volumetria assentita o comunque assentibile (Consiglio di Stato, IV sez., 26.07.1984 n. 578); nel caso in esame non è provato che tale circostanza ricorra in concreto ed appar dubbia l’assimilabilità del vano ascensore avente caratteristiche morfologiche a quello per cui è giudizio al cosiddetto “volume tecnico”, nella cui categoria potrebbe al più rientrare il vano destinato ad ospitare i macchinari funzionali all’ascensore (ma non l’ascensore in sé, dotato di autonomia planovolumetrica rispetto all’edificio servito).
In ogni caso, ed il rilievo appare di per sé assorbente e decisivo, nella prospettiva della tutela del paesaggio non è rilevante la classificazione dei volumi edilizi che si suole fare al fine di evidenziare la neutralità, sul piano del carico urbanistico, dei cosiddetti volumi tecnici.
E’ pacifico infatti che tale distinzione si rivela inconferente sul piano della tutela dei beni paesaggistici: le qualificazioni giuridiche rilevanti sotto il profilo urbanistico ed edilizio non hanno rilievo, quando si tratti di qualificare le opere sotto il profilo paesaggistico, sia quando si tratti della percezione visiva di volumi, a prescindere dalla loro destinazione d’uso, sia quando comunque si tratti di modificare un terreno o un edificio, o il relativo sottosuolo.
La circolare ministeriale citata dall’appellante (del Ministero dei lavori pubblici del 31.01.1973, n. 2474, e che, in base ad un parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici, inserisce tra i volumi tecnici ai fini del calcolo della volumetria assentibile solo i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici che non possono per esigenze di funzionalità degli impianti trovare luogo entro il corpo di fabbrica dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche), a parte ogni considerazione sulla impossibilità che essa limiti l’applicazione delle sopravvenute disposizioni legislative, già a suo tempo aveva colto il principio per cui la nozione di ‘volume tecnico’ rileva ai soli fini urbanistico-edilizio, avendo specificato che “la sistemazione dei volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per la validità estetica dell’insieme architettonico.
Pertanto, la natura del volume edilizio realizzato (sia o meno qualificabile come volume tecnico) non rileva sul giudizio di compatibilità paesaggistica ex post delle opere: la nuova volumetria, quale che sia la sua natura, impone una valutazione di compatibilità con i valori paesaggistici dell’area (che deve compiersi da parte della autorità preposta alla tutela del vincolo, ovvero dalla competente Soprintendenza in sede di redazione di un suo parere), mentre sono radicalmente precluse autorizzazioni postume per le opere abusive che abbiano comportato la realizzazione di nuovi volumi (art. 167 d.lgs. cit.).
Nel caso in esame appare pertanto pienamente legittimo il parere negativo –avente contenuto vincolato- espresso dalla Soprintendenza con la nota 29.01.2007, n. 33585, e, per conseguenza, immune dalle censure dedotte l’avversato diniego comunale.
L’inconfigurabilità della sanzione pecuniaria alternativa e la necessità della riduzione in pristino dello stato dei luoghi sono inoltre effetti legali strettamente connessi alla applicazione dell’art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004, il quale non prevede sanzioni alternative alla misura ripristinatoria a carattere reale (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 20.06.2012 n. 3578 - tratto da www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALe opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e non già le opere dirette alla migliore fruibilità dell’edificio e alla maggior comodità dei residenti.
Sicché, nel bilanciamento tra l’interesse alla tutela del patrimonio storico-artistico nazionale e quello alla salvaguardia del diritto alla salute ed al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione dei soggetti in minorate condizioni fisiche, la normativa ha dato prevalenza in via generale al secondo, consentendo, purtuttavia, il diniego dell’autorizzazione alla realizzazione di interventi su beni vincolati nei soli casi di accertato e motivato «serio pregiudizio» del bene vincolato; mentre, nel bilanciamento degli interessi in gioco si è ritenuto, al contrario, prevalente quello relativo al rispetto della normativa antincendio.
Per quando attiene, in particolare, l’eliminazione di tali barriere negli edifici in condominio, la normativa vigente sopra richiamata nel contrasto tra l’interesse dei condomini a non vedere modificati i beni comuni e quello dei soggetti portatori di minorazioni fisiche ha tutelato questi ultimi in termini assoluti ed inderogabili, per cui non è richiesto il consenso di tutti i proprietari del fabbricato ove l’opera debba essere realizzata in cortili o chiostrine “interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”.
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Relativamente al conflitto tra gli interessi dei soggetti portatori di minorazioni fisiche e quello dei soggetti terzi, il legislatore con la previsione contenuta nell'art. 79 dpr 380/2001 e nell'art. 873 del codice civile, ha ritenuto di dare prevalenza al diritto di questi ultimi al rispetto delle distanze tra le costruzioni, che quindi non può mai essere “minore di 3 metri”, in base alla previsione codicistica, all’evidente fine di garantire la salubrità delle costruzioni. In definitiva, il legislatore nel bilanciamento degli interessi in gioco nel mentre ha ritenuto prevalente l’interesse dei portatori di handicap rispetto a quello degli altri “condomini”, ha ritenuto al contrario recessivo tale interesse rispetto a quello dei soggetti “terzi”, cioè dei proprietari di immobili finitimi, che non possono veder leso il loro diritto alla salute, ugualmente meritevole di tutela, a non vedere create delle intercapedini che possono incidere sulla salubrità delle costruzioni.
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La costruzione di un ascensore esterno in facciata di condominio per un verso ha quei connotati e quelle caratteristiche di stabilità che impongono di ricomprenderlo nella nozione di “costruzione” di cui al predetto art. 873 del codice civile e per altro verso, per le sue caratteristiche costruttive, viene a creare una permanente intercapedine dannosa per la sicurezza e la salubrità delle costruzioni vicine; per cui tale opera deve necessariamente rispettare le distanze legali.

... per l'annullamento del provvedimento 24.05.2011, prat. n. 4/2001, con il quale il Responsabile del III Settore (Assetto ed uso del territorio) del Comune di Loreto Aprutino ha rigettato la domanda di permesso di costruire presentata dal ricorrenti per l’esecuzione dei lavori di installazione di un ascensore esterno ...
...
L’impugnato provvedimento di rigetto della domanda di permesso di costruire presentata dai ricorrenti per l’esecuzione dei lavori di installazione di un ascensore esterno è motivato con riferimento alla testuale considerazione che, in violazione dell’art. 79 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, non era rispettata la “distanza di tre metri di cui all’art. 873 del codici civile, ricorrendo il caso in cui tra le opere da realizzare (ascensore finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche) ed il fabbricato alieno … non è interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”.
Tale ragione giustificativa del diniego del titolo edilizio richiesto si sottrae, ad avviso del Collegio, alle censure di legittimità dedotte con il ricorso.
Va al riguardo premesso che il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 06.06.2001, n. 380, nel disciplinare all’art. 79 le opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche dispone testualmente al suo primo comma che tali opere “possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati”; al suo secondo comma precisa, inoltre, che “è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”.
Tale richiamato art. 873 del codice civile, nel disciplinare le distanze nelle costruzioni, dispone a sua volta che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”.
Va, infine, ricordato che con Decreto ministeriale 14.06.1989, n. 236, sono state dettate le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità degli edifici privati ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche.
Così puntualizzato il quadro normativo di riferimento, va evidenziato che tali previsioni per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati -dettate in via generale dalla legge n. 13 del 1989, poi trasfusa nel predetto t.u., ed articolate in dettaglio nella normativa tecnica di attuazione di cui al D.M. 14.06.1989, n. 236- hanno elevato il livello di tutela dei soggetti portatori di minorazioni fisiche, che oggi non è più relegato ad un ristretto ambito soggettivo ed individuale, ma è ormai considerato come interesse primario dell’intera collettività, da soddisfare con interventi mirati a rimuovere situazioni preclusive dello sviluppo della persona e dello svolgimento di una normale vita di relazione (Corte Costituzionale 10.03.1999, n. 167, e 04.07.2008, n. 251, e da ultimo TAR Campania, sede Napoli, sez. IV, 14.11.2011, n. 5343).
Purtuttavia, va anche precisato che la giurisprudenza ha al riguardo meglio precisato che tale sistema di tutela delle persone disabili è, in concreto, applicabile compatibilmente con altri interessi pubblici che non possono essere pretermessi e che devono essere, invece, bilanciati con quello, superiore, alla tutela ottimale delle medesime persone; con la conseguenza che le misure necessarie a rendere effettiva la tutela delle persone disabili, alla stregua degli art. 2, 3 e 32 della Costituzione possono essere legittimamente graduate in vista dell’attuazione del principio di parità di trattamento, tenuto conto di tutti i valori costituzionali in gioco e fermo comunque il rispetto di un nucleo indefettibile di garanzie per gli interessati. In definitiva, tale normativa consente il diniego della richiesta autorizzazione qualora non sia possibile realizzare le opere senza pregiudizio di altri beni ugualmente tutelati.
Premesso che le opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e non già le opere dirette alla migliore fruibilità dell’edificio e alla maggior comodità dei residenti (TAR Abruzzo, sede L'Aquila, 08.11.2011, n. 526), va ricordato che il legislatore ha effettuato delle scelte puntuali in ordine alla graduazione degli interessi coinvolti.
Così, in particolare, nel bilanciamento tra l’interesse alla tutela del patrimonio storico-artistico nazionale e quello alla salvaguardia del diritto alla salute ed al normale svolgimento della vita di relazione e socializzazione dei soggetti in minorate condizioni fisiche, tale normativa ha dato prevalenza in via generale al secondo, consentendo, purtuttavia, il diniego dell’autorizzazione alla realizzazione di interventi su beni vincolati nei soli casi di accertato e motivato «serio pregiudizio» del bene vincolato (TAR Sicilia, sede Palermo, sez. I, 04.02.2011, n. 218, TAR Campania, sede Napoli, sez. IV, 15.09.2011, n. 4402, e TAR Toscana sez. III, 25.10.2011, n. 1546); mentre, nel bilanciamento degli interessi in gioco si è ritenuto, al contrario, prevalente quello relativo al rispetto della normativa antincendio (Cons. St. sez. V, 08.03.2011, n. 1437).
Per quando attiene, in particolare, l’eliminazione di tali barriere negli edifici in condominio, la normativa vigente sopra richiamata nel contrasto tra l’interesse dei condomini a non vedere modificati i beni comuni e quello dei soggetti portatori di minorazioni fisiche ha tutelato questi ultimi in termini assoluti ed inderogabili, per cui non è richiesto il consenso di tutti i proprietari del fabbricato ove l’opera debba essere realizzata in cortili o chiostrine “interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati” (TAR Lazio, sez. Latina, 04.03.2011, n. 221, e Cons. St. sez. IV, 04.05.2010, n. 2546).
Relativamente, invece, al conflitto tra gli interessi dei soggetti portatori di minorazioni fisiche e quello dei soggetti terzi, il legislatore con la sopra ricordata previsione contenuta nel predetto art. 79 e nel richiamato art. 873 del codice civile, ha ritenuto di dare prevalenza al diritto di questi ultimi al rispetto delle distanze tra le costruzioni, che quindi non può mai essere “minore di tre metri”, in base alla previsione codicistica, all’evidente fine di garantire la salubrità delle costruzioni. In definitiva, il legislatore nel bilanciamento degli interessi in gioco nel mentre ha ritenuto prevalente l’interesse dei portatori di handicap rispetto a quello degli altri “condomini”, ha ritenuto al contrario recessivo tale interesse rispetto a quello dei soggetti “terzi”, cioè dei proprietari di immobili finitimi, che non possono veder leso il loro diritto alla salute, ugualmente meritevole di tutela, a non vedere create delle intercapedini che possono incidere sulla salubrità delle costruzioni.
Tale scelta legislativa, ad avviso del Collegio, non sembra inficiata da profili di costituzionalità, in quanto rientra nella discrezionalità del legislatore dare la prevalenza all’uno o all’altro degli interessi in conflitto; inoltre, la scelta effettuata con la normativa di cui al più volte ricordato art. 79 non sembra illogica o particolarmente penalizzante degli interessi dei soggetti portatori di handicap, ove si consideri che nella specie tale diritto è stata ritenuto recessivo nei confronti del diritto alla salute, di pari rilevanza, dei soggetti confinanti.
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I ricorrenti con i tre motivi di gravame si sono nella sostanza lamentati delle seguenti circostanze:
1) che l’opera da realizzare non doveva rispettare le distanze legali, in quanto non creava una intercapedine dannosa per la sicurezza e la salubrità della collettività e che, peraltro, non era rispettata la distanza in questione solo per una parte marginale;
2) che l’opera era conforme alle prescrizioni vigenti in quanto realizzata su uno “spazio o area comune”;
3) che la legislazione di favore nei confronti dei portatori di handicap, volta all’eliminazione delle barriere architettoniche, deve essere interpretata nel senso che è consentita la deroga della predetta distanza di tre metri ove sia impossibile una diversa collocazione dell’opera da realizzare.
Se, con riferimento a quanto sopra esposto, sembra evidente la mancanza di pregio di quanto dedotto con il terzo motivo, in quanto il vigente sistema non tutela le persone disabili in termini assoluti ed inderogabili (Cons. St. sez. V, 08.03.2011, n. 1437), ma effettua un bilanciamento degli interessi in gioco, ponendo dei precisi limiti alla realizzazione delle opere in questione quando venga leso il diritto alla salute dei confinanti, va evidenziato in punto di fatto che l’opera da realizzare -contrariamente a quanto dedotto con il ricorso- non si sviluppa solo fino al primo piano dell’edificio, ma è destinata a raggiungere anche gli ulteriori piani dell’edificio, che non sono abitati dal soggetto portatore di handicap.
Conseguentemente, ritiene il Collegio che l’opera -così come si rileva dagli atti progettuali versati in giudizio anche dalla parte ricorrente- per un verso ha quei connotati e quelle caratteristiche di stabilità che impongono di ricomprenderla nella nozione di “costruzione” di cui al predetto art. 873 del codice civile e per altro verso, per le sue caratteristiche costruttive, viene a creare una permanente intercapedine dannosa per la sicurezza e la salubrità delle costruzioni vicine; per cui tale opera deve necessariamente rispettare le distanze legali. Mentre appare in merito irrilevante il fatto che tale distanza non era rispettata solo per una parte dell’opera, in quanto la norma sui distacchi tra le costruzione prevede delle precise distanze che, salva la c.d. tolleranza di cantiere, debbono essere necessariamente rispettate.
Quanto, infine, alla circostanza che l’ascensore sarebbe stato realizzato su uno “spazio o area comune”, va evidenziato che la normativa in questione, quando utilizza tale espressione, intende riferirsi all’esistenza di un diritto di comunione sull’area sulla quale deve essere realizzata l’opera. Ora dagli atti di causa non risulta che il cortile in questione sia in comunione, né risulta dimostrata che sull’area esista una servitù di passaggio; al contrario, dalle mappe catastali e dagli atti progettuali si evince che i due edifici che si fronteggiano sono separati da una precisa linea di confine posta a distanza di un metro e mezzo dai due edifici.
Non trattandosi di un’area “comune” la costruzione dell’ascensore, in assenza del consenso dei proprietari dell’edificio adiacente, avrebbe dovuto, pertanto, rispettare le distanze di legge; né appare utile al riguardo il riferimento alle definizioni contenute nel predetto decreto ministeriale 14.06.1989, n. 236, con il quale sono state dettate le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità degli edifici privati ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche, e ciò non solo per il rango nella gerarchia delle fonti di tale decreto e per la sua inidoneità a modificare norme di legge, ma anche e soprattutto per il fatto che le definizioni contenute in tale decreto si riferiscono alle prescrizioni tecniche disciplinate con la normativa in questione (TAR Abruzzo-Pescara, sentenza 24.02.2012 n. 87 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: L’inserimento di un ascensore o la rotazione di una scala non impattano sul paesaggio e non creano volumi e sono autorizzabili anche in sanatoria.
Nel merito, si contestano due provvedimenti che hanno negato l’autorizzazione paesaggistica per opere in variante relative alla realizzazione di: un ascensore idoneo per l’abbattimento delle barriere architettoniche, una scogliera davanti al giardino del blocco E, due pergolati in legno, modifica della partenza e dell’arrivo della scala di accesso al piano primo del blocco E, rotazione della scala di accesso al piano terra.
In questo procedimento solo questi abusi devono essere presi in considerazione. Non si può pertanto rivalutare tutto il progetto e ciò che era stato assentito in base a titoli già consolidati, né si deve considerare quanto oggetto del provvedimento n. 13497 emesso anch’esso il 16.12.1998 e che ha dato origine al ricorso 80/2009 che viene deciso con separato provvedimento (e che come vedremo in quella sede riguarderà la modifica della quota d’imposta dei fabbricati A, B, C, su cui si è soffermata l’ordinanza cautelare).
Delle opere oggetto di questo ricorso (ascensore, scogliera, pergolati, diverse quote scala di accesso, rotazione scala di accesso) l’unica su cui si era soffermato il provvedimento della Soprintendenza era la scogliera; su essa la Soprintendenza aveva espresso parere contrario perché l’intervento era fortemente impattante per la creazione della scogliera ed i connessi riporti di terra.
Deve ritenersi pertanto che, a giudizio della Soprintendenza, le altre opere fossero assentibili. D’altronde, l’inserimento di un ascensore o la rotazione di una scala non impattano sul paesaggio e non creano volumi e sono autorizzabili anche in sanatoria (la questione sulla procedura da seguire che pure viene dedotta nel primo motivo di ricorso, se in sanatoria o in via ordinaria, nasce dalla circostanza che il ricorrente ha affastellato all’interno di una unica richiesta opere già realizzate ed opere ancora da realizzare); poteva porsi questione sui pergolati nell’ipotesi in cui fossero tali da creare superfici utili, ma sui pergolati nessun rilievo è stato mosso dall’autorità amministrativa. Ne consegue che l’attenzione deve incentrarsi solo sulla scogliera.
La scogliera, però, non è mai stata realizzata dalla ricorrente (come precisa la relazione di verificazione a pag. 8), talché si rende non necessario esaminare anche la deduzione della ricorrente relativa alla realizzazione della scogliera, posto che il suo accoglimento non recherebbe alcun vantaggio alle ragioni della ricorrente, che ha rinunciato ad eseguire questo lavoro nonostante la sospensiva di accoglimento del Tribunale l’avesse finanche legittimata a farlo interinalmente, e che pertanto sul punto il relativo motivo di ricorso si rivela inammissibile.
Ne consegue che viene accolto il secondo motivo di ricorso sul difetto di motivazione con riferimento a tutte le opere oggetto della richiesta del 16.10.2008 diverse dalla scogliera (e quindi per l’ascensore, i pergolati, la modifica della scala di accesso), in quanto esse sono state vietate senza alcuna motivazione (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 31.01.2011 n. 196 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ascensori e montacarichi. Dal Ministero del Lavoro il testo coordinato per l'attuazione delle direttive europee.
Il Ministero del Lavoro ha pubblicato un documento contenente il testo coordinato del Decreto del Presidente della Repubblica 05.10.2010, n. 214 - “Regolamento recante modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 30.04.1999, n. 162, per la parziale attuazione della Direttiva 2006/42/CE relativa alle macchine e che modifica la Direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori”.
Il documento fornisce un quadro completo sulle norme relative ad ascensori e montacarichi, dai requisiti essenziali di sicurezza ai contenuti delle dichiarazione CE. Sono presenti diversi allegati tecnici, tra cui:
- Requisiti essenziali di sicurezza;
- Contenuto della dichiarazione CE;
- Marcatura CE di conformità;
- Elenco dei componenti di sicurezza;
- Esame CE del tipo (Modulo B);
- Esame finale (18.03.2011 - link a www.acca.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: L'installazione degli ascensori in sicurezza.
SuvaPro è la divisione che si occupa della sicurezza sul lavoro di SUVA, azienda autonoma di diritto pubblico, l'assicuratore più importante in Svizzera nel campo dell'assicurazione obbligatoria contro gli infortuni.
Nell'ambito dell'attività di prevenzione, SUVA ha predisposto un opuscolo informativo indirizzato ai responsabili dei lavori sui cantieri e agli installatori delle ditte fornitrici di ascensori.
La pubblicazione illustra alcune semplici regole per garantire la sicurezza nell'uso dei ponteggi per vani ascensore e nel montaggio di ascensori senza l'ausilio di ponteggi.
La pubblicazione è articolare nei seguenti capitoli: ... (06.05.2010 - link a www.acca.it).

EDILIZIA PRIVATALa nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa.
Si tratta, in particolare, di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere ubicati all'interno di questa, connessi alla condotta idrica, termica, ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito, al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica.
Resta dunque estraneo a tale nozione il volume del vano scale.

Per costante giurisprudenza, la nozione di volume tecnico, non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa.
Si tratta, in particolare, di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere ubicati all'interno di questa, connessi alla condotta idrica, termica, ascensore ecc., mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici al di fuori di tale ambito, al fine di negare rilevanza giuridica ai volumi comunque esistenti nella realtà fisica.
Resta dunque estraneo a tale nozione il volume del vano scale (cfr. V Sez. n. 120 del 02.03.1994) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.05.2010 n. 2565 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO: Gli ascensori saltano la revisione. Il Tar del Lazio ha accolto il ricorso di Confedilizia annullando gli effetti del dm 23/07/2009. Stop alla verifica straordinaria: sarebbe costata 6 mld.
Stop alla revisione straordinaria degli ascensori. Il TAR Lazio-Roma, Sez. III-ter, accogliendo un ricorso della Confedilizia, ha annullato con sentenza 01.04.2010 n. 5413 il decreto del ministero dello sviluppo economico del 23 luglio dello scorso anno che imponeva una verifica straordinaria degli impianti installati e messi in esercizio prima del 1999, dichiarando il provvedimento «illegittimo sotto tutti i profili». Un'operazione che secondo la Confederazione italiana della proprietà edilizia sarebbe costata qualcosa come 6 miliardi di euro.
La sentenza, spiega Confedilizia in una nota, sottolinea che il decreto «impone ai privati proprietari pesanti prestazioni personali e patrimoniali al di fuori di qualsiasi prescrizione legislativa e soprattutto lascia ampio spazio nella loro individuazione a una associazione privata (l'Uni), alle cui libere determinazioni, assunte nel tempo e finalizzate a un continuo adeguamento delle tecniche di valutazione dei rischi degli impianti, da essa imposte, dipende la loro progressiva quantificazione e i vantaggi economici che l'associazione ne ricava».
La riprova dell'«anomala e ingiustificata posizione di vantaggio che a essa si è ritenuto di assicurare, in danno dei proprietari», sottolinea anche la sentenza, «è già nell'obbligo fatto ai privati proprietari di acquisire, a un prezzo esoso, limitatamente a una sola copia del cartaceo recante il testo delle norme tecniche da osservare e “ad esclusivo uso del cliente”, la licenza da parte dell'Uni a utilizzare la normativa tecnica da essa predisposta, di cui è ritenuta proprietaria e che per questa ragione non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, come sarebbe doveroso per ogni normativa che alla collettività si impone di applicare».
La sentenza evidenzia, ancora, che «l'ordinamento vigente già impone ai proprietari di immobili dotati di ascensori due verifiche annuali e una straordinaria a opera di tecnici specializzati e autorizzati, con i relativi costi di non limitato livello».
Per effetto del decreto impugnato, «a detto sistema, niente affatto abrogato ma tuttora vigente e cogente», sottolinea la sentenza, «ora se ne sovrappone un altro motivato con riferimento alla migliore qualità che garantirebbero le tecniche Uni, come se la loro applicazione non potesse essere imposta ai tecnici che effettuano i primi controlli».
In sostanza, evidenzia la sentenza, «si mantiene in piedi un sistema, della cui efficacia si dubita, ma che obbliga i suoi operatori a segnalare immediatamente eventuali difetti dell'ascensore ai relativi proprietari perché provvedano a eliminarli, e a esso se ne sovrappone un altro, che introduce un'ulteriore verifica. Il primo controllore è controllato dal secondo, senza che sia neppure stabilito, in caso di esiti diversi, a quale dei due i privati proprietari devono conformarsi».
La sentenza è stata emessa in un procedimento nel quale la Confedilizia è stata difesa da Vittorio Angiolini, docente all'Università di Milano, e nel quale è intervenuta a sostegno del ricorso l'associazione consumatori Assoutenti.
Il presidente della Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, ha dichiarato: «A pochi giorni dall'accoglimento del nostro ricorso contro l'attribuzione ai Comuni della possibilità di determinare la base imponibile delle imposte anche comunali come l'Ici, il Tar del Lazio ha accolto un altro nostro ricorso, annullando un provvedimento che avrebbe causato forti spese a condomini e proprietari di casa, calcolate da una società del settore ascensori in sei miliardi di euro. La Confedilizia si conferma come un preciso punto di riferimento per la difesa delle ragioni proprietarie» (articolo ItaliaOggi del 02.04.2010, pag. 24).

EDILIZIA PRIVATA: G.U. 19.02.2010 n. 41, suppl. ord. n. 36/L, "Attuazione della direttiva 2006/42/CE, relativa alle macchine e che modifica la direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori" (D.Lgs. 27.01.2010 n. 17).

EDILIZIA PRIVATA: Volumi tecnici - Nozione - Esclusione dal conteggio dell’indice edificatorio - Presupposti - Vani idonei ad essere adibiti ad abitazione - Estraneità.
Sono volumi tecnici solo quelli adibiti alla sistemazione di impianti (riscaldamento ascensore ecc.) aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa (cfr. Cons. St., Sez. V, 31.01.2006 n. 354).
I volumi tecnici non rientrano nel conteggio dell’indice edificatorio, in quanto non sono generatori del c.d. carico urbanistico e la loro realizzazione è finalizzata a migliorare la funzionalità e la salubrità delle costruzioni. Essi non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa, sicché non sono tali i locali complementari all'abitazione (cfr. Cons. St. Sez. V 13.05.1997, n. 483), come le soffitte o i bagni, destinati a formare un’ unica unità abitativa e privi di una effettiva destinazione ad impianti tecnologici.
Il beneficio del mancato computo volumetrico (derivante dalla iscrizione al concetto di volume tecnico) risulta necessariamente condizionato alla sussistenza dei suddetti presupposti, cosicché non può esistere volume tecnico laddove si tratti di vani che presentano tutte le caratteristiche per essere adibiti all’abitazione.
DIRITTO DELL’ENERGIA - Serre bioclimatiche - Equiparazione ai volumi tecnici - Art. 4, c. 4 L.r. Lombardia n. 39/2004 - Assenza di definizione normativa - Principi della tecnica - Realizzazione prevalente con superfici vetrate - Copertura.
Il beneficio di cui all’art. 4, c. 4. della L.R. Lombardia n. 39 del 2004 -secondo cui le serre bioclimatiche, destinate allo sfruttamento dell’energia solare passiva, sono considerate volumi tecnici- risulta condizionato alla significatività dell’intervento, che è indicato dal rapporto, che deve essere inversamente proporzionale, fra la superficie utilizzata a serra e la potenzialità di risparmio energetico ricavabile.
E’ pur vero che la norma ha omesso di fornire la definizione di serra bioclimatica e di rassegnare un parametro quantitativo minimo del risparmio energetico, ma a tale carenza legislativa è pur sempre possibile porre rimedio mediante il richiamo dei principi della tecnica. E’ chiaro che qualsiasi volume non riscaldato dotato di una pur minima finestratura svolge funzioni di isolamento e consente di limitare il consumo energetico, ma non per questo può essere considerata serra bioclimatica. Prerogativa della serra è infatti l’essere realizzata principalmente con superfici vetrate, tali da ottimizzare lo sfruttamento dell’energia solare.
Altra caratteristica che contraddistingue le serre è la copertura che favorisce, ancor più della pareti vetrate, lo sfruttamento dell’energia solare (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 11.02.2010 n. 712 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla nozione di "volume tecnico" e di "serra bioclimatica" ex art. 4 L.R. Lombardia  21.12.2004 n. 39.
Sono volumi tecnici solo quelli adibiti alla sistemazione di impianti (riscaldamento ascensore ecc.) aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione e che non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa (cfr. Cons. St., Sez. V, 31.01.2006 n. 354).
La dottrina ha posto in luce che i volumi tecnici non rientrano nel conteggio dell’indice edificatorio, in quanto non sono generatori del c.d. carico urbanistico e la loro realizzazione è finalizzata a migliorare la funzionalità e la salubrità delle costruzioni.
La giurisprudenza ha sottolineato che essi non possono essere ubicati all'interno della parte abitativa, sicché non sono tali i locali complementari all'abitazione (cfr. Cons. St. Sez. V 13.05.1997, n. 483), come le soffitte o i bagni, destinati a formare un’ unica unità abitativa e privi di una effettiva destinazione ad impianti tecnologici. La realizzazione di un locale "sottotetto" mediante vani distinti e comunicanti attraverso una scala interna col piano sottostante è indice rivelatore dell'intento di rendere abitabile il locale o i locali, non potendosi detti vani considerare volumi tecnici (C.G.A. 22.10.2003, n. 337).
Venendo a fare applicazione di tali principi in tema di volumi tecnici, deve affermarsi che il beneficio del mancato computo volumetrico (derivante dalla iscrizione al concetto di volume tecnico) risulta necessariamente condizionato alla sussistenza dei suddetti presupposti, cosicché non può esistere volume tecnico laddove, come nel caso all’esame, si tratti di vani che presentano tutte le caratteristiche per essere adibiti all’abitazione.
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L'art. 4, c. 4. della L.R. n. 39 del 2004 ha omesso di fornire la definizione di serra bioclimatica e di rassegnare un parametro quantitativo minimo del risparmio energetico, ma a tale carenza legislativa è pur sempre possibile porre rimedio mediante il richiamo dei principi della tecnica.
Al riguardo sono utili le osservazioni svolte dal Responsabile dei Servizi tecnici comunali nella quale si afferma che, in base ai principi della termotecnica, qualsiasi volume frapposto tra due ambienti a temperatura diversa costituisce un volano termico fra gli stessi e quindi nei confronti dell’ambiente a temperatura maggiore esercita la funzione di isolamento; così come una qualsiasi superficie vetrata sottoposta ad irraggiamento solare trasmette energia termica all’interno dell’ambiente che delimita.
E’ chiaro quindi che qualsiasi volume non riscaldato dotato di una pur minima finestratura svolge funzioni di isolamento e consente di limitare il consumo energetico, ma non per questo può essere considerata serra bioclimatica.
Anche la relazione allegata alla richiesta del Sig. Zatti Alberto contiene stralcio di un documento dell’A.N.I.T. (Associazione Nazionale per l’Isolamento Termico ed Acustico) che definisce il concetto di serra: uno spazio chiuso, vetrato, in adiacenza a superfici opache di un ambiente riscaldato; lo stesso documento contiene anche dei disegni tecnici che mostrano chiaramente ciò che si intende la serra.
Prerogativa della serra è quindi l’essere realizzata principalmente con superfici vetrate, tali da ottimizzare lo sfruttamento dell’energia solare. Altra caratteristica che contraddistingue le serre è la copertura che favorisce, ancor più della pareti vetrate, lo sfruttamento dell’energia solare
(TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 11.02.2010 n. 712 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di un ascensore interno non necessita di alcun preliminare titolo abilitativo.
La realizzazione dell’ascensore interno soddisfa imprescindibili esigenze abitative di coloro che, versando in condizioni fisiche di minore abilità, devono poter raggiungere le unità immobiliari collocate agli ultimi piani.
È sintomatica la situazione soggettiva dei parenti prossimi del condomino ricorrente che, proprio in considerazione della carenza di ascensore, lamenta che l’anziana madre non è in grado di accedere all’abitazione sita all’ultimo piano del condominio.
Né va passato sotto silenzio che la realizzazione dell’ascensore è ascrivibile al genus degli interventi preordinati a rimuovere le barriere architettoniche: l’art. 6, comma 2, lett. b), D.P.R. n. 380/2001 esonera dalla richiesta del titolo abilitativo gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
La littera legis è univoca nell’escludere gli ascensori interni dal previo ottenimento del titolo abilitativo.
Eventuali disposizioni contenute negli strumenti urbanistici o nel regolamento edilizio devono essere scrutinate alla luce della richiamata disposizione che, in ragione della collocazione sistematica della fonte dalla quale promana, è norma di principio come tale vincolante sia il legislatore regionale che quello locale (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 20.10.2009 n. 2792 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: Verifica straordinaria per gli ascensori.
Il 1° settembre è entrato in vigore il decreto del Ministro per lo sviluppo economico sulle nuove regole per migliorare la scurezza degli ascensori, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 189 del 17.08.2009.
L'obiettivo è quello di adeguare allo stesso livello di sicurezza tutti gli ascensori in uso sul territorio italiano, molti dei quali obsoleti. In pratica, nel giro di 5 anni a partire dal 1° settembre tutti gli impianti installati entro il 24.06.1999 dovranno essere sottoposti ad un'analisi dei rischi. Il mancato adeguamento a tali misure comporterà l'impossibilità di tenere in uso l'impianto.
I destinatari dell'obbligo sono i proprietari degli impianti, amministratori, associazioni di piccoli proprietari immobiliari; imprese che effettuano manutenzione, riparazione e ammodernamento di ascensori; ASL e Ispettorato del lavoro.
Il Provvedimento classifica le varie situazioni pericolose e fornisce azioni correttive che migliorino progressivamente e selettivamente la sicurezza di tutti gli ascensori esistenti. Elenca inoltre i rischi di livello (alto, medio e basso). Per valutare la situazione di rischio, sulla base delle norme di buona tecnica più recenti si deve richiedere e concordare una verifica straordinaria dell'impianto.
La verifica va fatta: entro l'01.09.2011 per gli ascensori installati prima del 15.11.1964; entro l'01.09.2012 per gli ascensori installati prima del 24.10.1979; entro l'01.09.2013 per gli ascensori installati prima del 09.04.1991; entro l'01.09.2014 per gli ascensori installati prima del 24.06.1999 (link a www.governo.it).

EDILIZIA PRIVATAI volumi tecnici sono quelli destinati esclusivamente agli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno, quali ad esempio il locale caldaia ed il vano ascensore.
Per giurisprudenza pacifica i volumi tecnici sono quelli destinati esclusivamente agli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno, quali ad esempio il locale caldaia ed il vano ascensore.
Pertanto non rientrano tra i volumi tecnici -e quindi sono computabili ai fini della volumetria consentita- le soffitte, gli stenditori chiusi, i locali di sgombero ed il piano di copertura, comunemente definito sottotetto, ove per rilevante altezza media rispetto al piano di gronda, possa essere utilizzato come mansarda (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 04.03.2008, n. 918; Consiglio Stato, sez. V, 13.05.1997, n. 483) (TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 11.05.2009 n. 669 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2008

EDILIZIA PRIVATAAscensore - Manutenzione straordinaria - Oneri di urbanizzazione - Non sono dovuti.
Ai fini della definizione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, va qualificato come manutenzione straordinaria, con conseguente esonero dagli oneri, l'intervento edilizio finalizzato all'inserimento di un ascensore, trattandosi di un'innovazione tecnologica compatibile con il concetto di manutenzione straordinaria di cui all'art. 31, co. 1, lett. b), L. 457/1978, ora codificato a livello locale dall'art. 27, co. 1, lett. b), L.R. 12/2005. L'adeguamento tecnologico (in particolare quando è finalizzato all'eliminazione di barriere architettoniche) costituisce, infatti, una normale evoluzione degli edifici e non comporta sotto il profilo giuridico alcuna soluzione di continuità rispetto alla condizione precedente
(massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia, sentenza 16.06.2008 n. 705 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: DIA - Vano tecnico per allocazione di ascensore - Ritardo incolpevole per l'esecuzione dell'opera - Non rileva - Configurabilità di abuso edilizio per sopraelevazione - Non sussiste - Possibilità di comminare una sanzione pecuniaria - Non sussiste.
Ove il sopralzo effettuato, a seguito di assenso edilizio, per riqualificare una struttura esistente in zona D1 non possa essere considerato dall'Amministrazione volume ormai utile a soli fini di ingombro urbanistico, e quindi non più volume tecnico, ovvero non sia possibile affermare, con assoluta certezza, che in esso non possa più allocarsi -come previsto- il vano di fine corsa di un installando ascensore, ed ove i ritardi di installazione non paiano del tutto accollabili all'impresa, si appalesa come illegittimo -e deve conseguentemente essere annullato- il provvedimento ingiuntivo di pagamento della sanzione pecuniaria per opere difformi (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia,
sentenza 07.03.2008 n. 216 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2007

EDILIZIA PRIVATA: Il torrino vano fine corsa ascensore può essere definito come volume tecnico, in quanto rientrano nel concetto di volume tecnico quelle opere edilizie, adibite alla sistemazione di impianti in rapporto di strumentalità necessaria con l’uso dell’edificio in cui vengono collocati e che non possono essere sistemati all’interno della parte abitativa.
I locali aventi una destinazione complementare a quella residenziale, come la mansarda, la soffitta, gli stenditoi chiusi ed i ripostigli, non rientrano nell’ambito dei cd. volumi tecnici e perciò vanno computati ai fini della volumetria e/o dell’altezza consentita.

Il torrino vano fine corsa ascensore può essere definito come volume tecnico, in quanto rientrano nel concetto di volume tecnico quelle opere edilizie, adibite alla sistemazione di impianti in rapporto di strumentalità necessaria con l’uso dell’edificio in cui vengono collocati e che non possono essere sistemati all’interno della parte abitativa, come per es. gli impianti termici, gli impianti idrici e gli impianti di ascensore comprensivi del torrino vano fine corsa ascensore (cfr. sul punto C.d.S. Sez. V Sent. n. 483 del 13.05.1997; TAR Lecce Sez. III Sent. n. 143 del 15.01.2005), mentre i locali aventi una destinazione complementare a quella residenziale, come la mansarda, la soffitta, gli stenditoi chiusi ed i ripostigli, non rientrano nell’ambito dei cd. volumi tecnici e perciò vanno computati ai fini della volumetria e/o dell’altezza consentita.
Di norma i volumi tecnici non vanno computati sia dal calcolo della volumetria che dal calcolo dell’altezza dell’edificio e delle distanze ragguagliate all’altezza, fatte salve puntuali disposizioni dello strumento urbanistico (TAR Basilicata, sentenza 23.05.2007 n. 456 - link a www.giustizia-amministrativa.it).