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dossier SOTTOTETTI
anno 2017

EDILIZIA PRIVATAUn volume realizzato a copertura d'un fabbricato –che abbia natura e caratteristiche d'un sottotetto di per sé non abitabile e destinato a servire come minimo volume tecnico per copertura e isolamento dell'edificio- diventa una vera e propria mansarda, anche potenziale, quando è dotato di significativa altezza media rispetto al piano di gronda: nell'un caso, si ha un mero vano strumentale alla buona funzionalità dell'edificio, nell'altro, un vano avente una materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi.
Nella fattispecie, i sottotetti hanno un’altezza di 1,8 mt. nel punto più alto, hanno aperture verso l’esterno e sono indicati nello stesso progetto come lavanderie-stenditoi, di guisa che non possono essere considerati come meri volumi tecnici, essendo aree calpestabili e praticabili, a servizio dei costituendi condomini.

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Correttamente, il Comune computa nel calcolo dei volumi le parti di sottotetto che, pur non essendo adibite ad uso abitativo, non rientrano nella definizione di volumi tecnici.
Infatti, un volume realizzato a copertura d'un fabbricato –che abbia natura e caratteristiche d'un sottotetto di per sé non abitabile e destinato a servire come minimo volume tecnico per copertura e isolamento dell'edificio- diventa una vera e propria mansarda, anche potenziale, quando è dotato di significativa altezza media rispetto al piano di gronda: nell'un caso, si ha un mero vano strumentale alla buona funzionalità dell'edificio, nell'altro, un vano avente una materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi (cfr.: Cons. Stato IV, 28.06.2016 n. 2908; Tar Marche Ancona I, 05.01.2017 n. 17; Tar Lombardia Milano II, 16.06.2016 n. 1208).
Nella fattispecie, i sottotetti hanno un’altezza di 1,8 mt. nel punto più alto, hanno aperture verso l’esterno e sono indicati nello stesso progetto come lavanderie-stenditoi, di guisa che non possono essere considerati come meri volumi tecnici, essendo aree calpestabili e praticabili, a servizio dei costituendi condomini.
Tale evidenza relativa ai volumi dei sottotetti priva di rilievo la questione del calcolo delle altezze degli edifici (ritenuto errato dalla ricorrente), questione che, comunque, risentirebbe del fatto che i medesimi edifici progettati in variante sono ubicati lungo un pendio, quindi hanno altezze diverse a monte e a valle.
Ad ogni modo, sarebbe spettato alla ricorrente di provare che il calcolo delle altezze degli edifici, eseguito dal tecnico comunale, fosse errato e, per farlo, essa avrebbe dovuto produrre una perizia di parte o, quantomeno, chiedere l’esperimento della prova della consulenza tecnica d’ufficio (istanza istruttoria che, viceversa, essa non ha proposto).
Invero, il processo amministrativo è retto dal principio dispositivo con metodo acquisitivo (artt. 63 e ss. c.p.a.). La posizione di squilibrio informativo tra le parti pubbliche e private derivanti dalla circostanza che i documenti afferenti al procedimento amministrativo sono nella disponibilità della pubblica amministrazione giustifica il soccorso istruttorio del giudice amministrativo.
Tuttavia, la parte privata deve addurre, nei casi in cui si realizzano queste condizioni, un principio di prova sui cui si può innestare il potere officioso del giudice amministrativo. In mancanza di tali elementi probatori che la parte deve indicare, l'istruttoria si risolverebbe in una indagine esplorativa contraria alle regole che presiedono alla formazione della prova (cfr.: Cons. Stato VI, 27.09.2016 n. 3978; Tar Lazio Roma III, 29.10.2014, n. 10866) (TAR Molise, sentenza 24.02.2017 n. 76 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Risulta dalla perizia riportata nel ricorso principale che i vani sovrastanti il lastrico solare delle otto palazzine –tra cui quello oggetto dell’ordinanza impugnata- descritti nella DIA del 2006 come volumi tecnici riservati agli impianti a servizio delle sottostanti unità residenziali, hanno altezza uguale a quella minima (m. 2.70) stabilita dall’art. 1 del d.m. 05.07.1975 per le abitazioni, sono comunicanti con il piano sottostante ed inoltre, come riportato nell’ordinanza, sono dotati di impianti e servizi igienici.
Il fatto che detti locali siano utilizzabili a fini abitativi, ne esclude la natura di vani tecnici.
La giurisprudenza ha infatti chiarito che la nozione di vano tecnico identifica locali che hanno la caratteristica, per altezza, dimensioni e dotazioni, di escludere qualsiasi utilità abitativa, perché destinati esclusivamente agli impianti non installabili all’interno dell’abitazione cui necessitano, mentre restano esclusi da tale categoria i locali sottotetto comunicanti, come in specie, con il piano sottostante mediante una scala interna, che è stata ritenuta indice rilevatore dell'intento di renderli abitabili.
Ne consegue che i vani tecnici, irrilevanti, per la loro specifica destinazione, ai fini del calcolo della volumetria del fabbricato cui accedono, concorrono a pieno titolo e per intero a determinarne l’entità quando sono trasformati in spazi idonei all’uso residenziale.
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Accertato che non si tratta di un vano tecnico, poiché ha i requisiti dei vani abitativi e come tale potrebbe essere autonomamente utilizzato, ciò che rileva ai fini della verifica dell’essenzialità della variazione e della conseguente necessità di ottenere il permesso di costruire, è il fatto che esso esprime per intero, non solo per l’incremento di cui alla DIA annullata, nuova volumetria e nuova superficie abitativa, rispetto al progetto originariamente assentito, la quale supera largamente il limite del 5% consentito dall’art. 2 della l.r. n. 26/1985 per l’aumento della cubatura originaria, come si desume chiaramente dai calcoli, cui si rinvia, della perizia riportata nel ricorso.
La ricorrente ha in sostanza trasformato il locale sottotetto in una mansarda completa di servizi ed impianti, realizzando un aumento di volumetria abitativa, rispetto a quella assentita con il permesso di costruire, che impone di considerare l’intervento edilizio come nuova costruzione.
Del resto proprio l’irrilevanza dei volumi tecnici ai fini del calcolo delle superfici e della cubatura implica che, ove essi mutino destinazione per volgersi ad uso residenziale, acquistano visibilità normativa -per superficie, sagoma, volume ed incidenza sugli standard urbanistici di zona- che prima non avevano e costituiscono, per questo, variazioni essenziali ai sensi dell'art. 32, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, secondo i parametri stabiliti dall’art. 2 della l.r. Puglia n. 26/1985, per le quali non è ammesso il ricorso alla D.I.A..
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3.2.1. Anche il quinto motivo, il cui esame precede logicamente lo scrutinio degli altri, deve essere respinto.
La Società costruttrice sostiene che la realizzazione o modificazione di volumi tecnici non è subordinata al rilascio del permesso di costruire e che le opere a tal fine eseguite, previa presentazione della DIA del 31.10.2006, sarebbero del tutto conformi alla normativa edilizia allora vigente.
3.2.2. La tesi è senz’altro corretta, in linea di principio, poiché, ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, non è richiesto un nuovo permesso di costruire quando l’originario, già assentito, progetto edilizio non sia oggetto di variazioni essenziali.
Il citato articolo 32 considera variazioni non essenziali, per le quali non è richiesto il permesso di costruire e ben potrebbero essere oggetto di denuncia di inizio di attività, le modifiche al progetto che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, ma si limitano a variare le cubature accessorie, i volumi tecnici e la distribuzione interna delle singole unità abitative.
3.3.3. In punto di fatto risulta, però, dalla stessa perizia riportata nel ricorso principale (pag. 20) che i vani sovrastanti il lastrico solare delle otto palazzine –tra cui quello oggetto dell’ordinanza impugnata- descritti nella DIA del 2006 come volumi tecnici riservati agli impianti a servizio delle sottostanti unità residenziali, hanno altezza uguale a quella minima (m. 2.70) stabilita dall’art. 1 del d.m. 05.07.1975 per le abitazioni, sono comunicanti con il piano sottostante ed inoltre, come riportato nell’ordinanza, sono dotati di impianti e servizi igienici.
Il fatto che detti locali siano utilizzabili a fini abitativi, ne esclude la natura di vani tecnici.
La giurisprudenza ha infatti chiarito che la nozione di vano tecnico identifica locali che hanno la caratteristica, per altezza, dimensioni e dotazioni, di escludere qualsiasi utilità abitativa (Cons. Stato, sez. IV, 10.07.2013 n. 3666), perché destinati esclusivamente agli impianti non installabili all’interno dell’abitazione cui necessitano, mentre restano esclusi da tale categoria i locali sottotetto comunicanti, come in specie, con il piano sottostante mediante una scala interna, che è stata ritenuta indice rilevatore dell'intento di renderli abitabili (Cons. giust. amm. Sicilia, sez. giurisd., 14.04.2014 n. 207; Cons. Stato sez. IV n. 812/2011).
3.3.4. Ne consegue che i vani tecnici, irrilevanti, per la loro specifica destinazione, ai fini del calcolo della volumetria del fabbricato cui accedono, concorrono a pieno titolo e per intero a determinarne l’entità quando sono trasformati in spazi idonei all’uso residenziale.
3.3.5. Sotto tale profilo appare dunque errata la perizia riportata nel corpo del motivo in rassegna perché prende in considerazione, ai fini della verifica della natura essenziale o non essenziale della variazione, solo l’aumento di volumetria dei locali tecnici riconducibile alla DIA del 31.10.2006, stimato inferiore al 5% della cubatura residenziale assentita con il permesso di costruire, limite entro il quale la variazione è ritenuta non essenziale, ai sensi dell’art. 2 della l.r. Puglia n. 26/1985 e quindi eseguibile previa DIA.
L’errore è manifesto.
Accertato, infatti, che non si tratta di un vano tecnico, poiché ha i requisiti dei vani abitativi e come tale potrebbe essere autonomamente utilizzato, ciò che rileva ai fini della verifica dell’essenzialità della variazione e della conseguente necessità di ottenere il permesso di costruire, è il fatto che esso esprime per intero, non solo per l’incremento di cui alla DIA annullata, nuova volumetria e nuova superficie abitativa, rispetto al progetto originariamente assentito, la quale supera largamente il limite del 5% consentito dall’art. 2 della l.r. n. 26/1985 per l’aumento della cubatura originaria, come si desume chiaramente dai calcoli, cui si rinvia, della perizia riportata nel ricorso.
3.3.6. La ricorrente ha in sostanza trasformato il locale sottotetto in una mansarda completa di servizi ed impianti, realizzando un aumento di volumetria abitativa, rispetto a quella assentita con il permesso di costruire, che impone di considerare l’intervento edilizio come nuova costruzione (TAR Lombardia, Brescia, 06.08.2010 n. 2654; Cassazione penale, sez. III, 03.10.2002 n. 38191).
3.3.7. Del resto proprio l’irrilevanza dei volumi tecnici ai fini del calcolo delle superfici e della cubatura implica che, ove essi mutino destinazione per volgersi ad uso residenziale, acquistano visibilità normativa -per superficie, sagoma, volume ed incidenza sugli standard urbanistici di zona- che prima non avevano e costituiscono, per questo, variazioni essenziali ai sensi dell'art. 32, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, secondo i parametri stabiliti dall’art. 2 della l.r. Puglia n. 26/1985, per le quali non è ammesso il ricorso alla D.I.A. (Cons. Stato, sez. IV, 10.07.2013 n. 3666) (TAR Puglia-Bari, Sez. II, sentenza 20.02.2017 n. 161 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’intervento edilizio in rassegna, poiché comporta il mutamento di destinazione d’uso di un locale (sottotetto) progettato e assentito per contenere impianti tecnici a servizio della sottostante abitazione, non è riconducibile al novero di quelli che l’art. 22, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 consente di realizzare previa presentazione della DIA.
L’affidamento sulla validità di un titolo edilizio, quale espansione del principio di buona fede che governa i rapporti giuridici, è il convincimento, indotto, in una delle parti del rapporto, dal comportamento dell’altra, sulla validità o l’esistenza di un fatto, atto o comportamento altrui giuridicamente rilevante.
Ne consegue che l’errore sui requisiti soggettivi o oggettivi della DIA, proprio perché è frutto di una dichiarazione unilaterale, non può comportare in favore di chi la rende un affidamento vincolante per la parte pubblica che si limita a riceverla, per il solo fatto che quest’ultima non avrebbe esercitato i conseguenti poteri correttivi o inibitori, potendo tale omissione comportare un’eventuale responsabilità amministrativa, non già la convalida –recte la sanatoria- della DIA mancante di un requisito essenziale.
Anche argomenti di ordine testuale e sistematico consentono di confermare che il privato non può accreditarsi, mediante DIA, un titolo edilizio per opere per le quali è richiesta la più complessa procedura del rilascio del permesso di costruire.
A tale riguardo appaiono evidenti le analogie fra il caso in decisione e l’ipotesi di una DIA priva dei requisiti essenziali e per questo inefficace, o quella prevista dall’art. 23, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 secondo cui la DIA non produce effetti quando l’intervento edilizio incide su interessi sensibili e l’Autorità, cui ne è affidata la tutela, non l’abbia autorizzato o, ancora, se le dichiarazioni sostitutive di atto notorio ad essa allegate non sono veritiere.
Chiaramente, allora, il provvedimento con il quale il Comune ha accertato che le opere edili in questione non sono legittimate dalla presentata DIA non è espressione di autotutela –è irrilevante la qualificazione contenuta nell’atto, dovendo prevalere la sostanza sulla forma- ma ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile senza, peraltro, il limite di dover agire entro un termine ragionevole, chiaramente inapplicabile all’attività di vigilanza edilizia, tanto più che nessun affidamento può vantare la ricorrente, per quanto detto in precedenza.
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3.4.1. Anche il terzo motivo, con il quale la ricorrente ritiene illegittimamente pretermesso l’affidamento che ha riposto nella validità della DIA oggetto di annullamento d’ufficio, deve essere respinto insieme al quarto che da esso logicamente dipende.
Come detto, l’intervento edilizio in rassegna, poiché comporta il mutamento di destinazione d’uso di un locale progettato e assentito per contenere impianti tecnici a servizio della sottostante abitazione, non è riconducibile al novero di quelli che l’art. 22, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 consente di realizzare previa presentazione della DIA.
L’affidamento sulla validità di un titolo edilizio, quale espansione del principio di buona fede che governa i rapporti giuridici, è il convincimento, indotto, in una delle parti del rapporto, dal comportamento dell’altra, sulla validità o l’esistenza di un fatto, atto o comportamento altrui giuridicamente rilevante.
Ne consegue che l’errore sui requisiti soggettivi o oggettivi della DIA, proprio perché è frutto di una dichiarazione unilaterale, non può comportare in favore di chi la rende un affidamento vincolante per la parte pubblica che si limita a riceverla, per il solo fatto che quest’ultima non avrebbe esercitato i conseguenti poteri correttivi o inibitori, potendo tale omissione comportare un’eventuale responsabilità amministrativa, non già la convalida –recte la sanatoria- della DIA mancante di un requisito essenziale.
Anche argomenti di ordine testuale e sistematico consentono di confermare che il privato non può accreditarsi, mediante DIA, un titolo edilizio per opere per le quali è richiesta la più complessa procedura del rilascio del permesso di costruire.
A tale riguardo appaiono evidenti le analogie fra il caso in decisione e l’ipotesi di una DIA priva dei requisiti essenziali e per questo inefficace (Consiglio di Stato, sez. VI, 24.03.2014, n. 1413), o quella prevista dall’art. 23, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 secondo cui la DIA non produce effetti quando l’intervento edilizio incide su interessi sensibili e l’Autorità, cui ne è affidata la tutela, non l’abbia autorizzato o, ancora, se le dichiarazioni sostitutive di atto notorio ad essa allegate non sono veritiere (Consiglio di Stato, sez. VI, 20.11.2013 n. 5513).
Chiaramente, allora, il provvedimento con il quale il Comune ha accertato che le opere edili in questione non sono legittimate dalla DIA, presentata il 31.10.2006, non è espressione di autotutela –è irrilevante la qualificazione contenuta nell’atto, dovendo prevalere la sostanza sulla forma- ma ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile senza, peraltro, il limite di dover agire entro un termine ragionevole, chiaramente inapplicabile all’attività di vigilanza edilizia, tanto più che nessun affidamento può vantare la ricorrente, per quanto detto in precedenza.
3.5. Le considerazioni che precedono impongono di respingere anche il sesto motivo.
Come detto l’ordinanza impugnata è la conseguenza inevitabile, espressione di potere vincolato, dell’accertamento dell’abuso edilizio, insensibile pertanto ai vizi di forma come l’omessa comunicazione di avvio del procedimento, ai sensi dell’art. 21-octies della l. 241/1990.
4. Al rigetto del ricorso principale fa seguito la reiezione del ricorso per motivi aggiunti avverso il provvedimento di accertamento dell'inottemperanza dell'ordine di demolizione, siccome impugnato per illegittimità derivata (TAR Puglia-Bari, Sez. II, sentenza 20.02.2017 n. 161 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATATra soletta e travi lo spazio non è comune. Cassazione. Quando il piano di sopra «occupa» il controsoffitto di quello sottostante deve risarcire il danno e il valore diminuito.
Lo spazio tra le travi e la soletta non è comune: il proprietario di un’unità immobiliare non può occupare con propri manufatti la parte sottostante la sua soletta e invadere lo spazio vuoto esistente tra questa e le travi lignee che la sorreggono. Questo spazio infatti non fa parte integrante del solaio e dunque non è in comunione tra i due appartamenti, l’uno sovrastante all’altro.
Così hanno deciso i giudici supremi della Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 14.02.2017 n. 3893, stabilendo che detto spazio è una volumetria che può essere utilizzata solo da parte del proprietario del piano sottostante: così come il pavimento che si poggia sul solaio appartiene esclusivamente al proprietario dell’abitazione sovrastante, che lo può utilizzare come meglio crede, il volume invece esistente tra le travi e la soletta è parte del soffitto dell’unità sottostante e può dunque essere liberamente utilizzato dal proprietario di questa.
Era successo che a seguito di importanti lavori di ristrutturazione eseguiti in un appartamento, consistiti anche nella sostituzione dell’esistente solaio in legno con altro in latero-cemento, si era abbassato il livello del soffitto del locale sottostante. Il che aveva comportato l’invasione degli spazi vuoti tra l’originario solaio e le travi a vista su cui questo gravava.
S u tale presupposto i giudici di primo e secondo grado, pur riconoscendo l’avvenuto abbassamento della soletta, avevano escluso che ciò avesse comportato una diminuzione della volumetria del locale sottostante in quanto il nuovo solaio aveva occupato il solo comune spazio tra le travi lignee e lo spazio vuoto tra una trave e l’altra.
Di diverso avviso la Cassazione, che ha affermato che la comunione della soletta tra le due unità immobiliari, mentre si estende alle travi aventi la funzione di sostegno e che fanno parte della struttura portante del solaio, non va invece ad interessare lo spazio ricompreso tra queste ed il solaio stesso, che resta pertanto nella piena disponibilità del piano sottostante. Alla riduzione della volumetria del locale corrisponde naturalmente il diritto del suo proprietario di vedersi risarcito il danno, anche in relazione alla riduzione del valore del locale.
La questione risolta dalla Suprema Corte è di frequente ricorrenza nei casi in cui, nel procedere alla ristrutturazione delle cosiddette “abitazioni di ringhiera”, si ricavano all’interno di esse i servizi igienici dapprima esistenti solo in comune con altre abitazioni. Il minimo spessore delle solette in legno non lascia spazio alla posa di tubature, talché queste vengono spesso posizionate nell’intercapedine che si crea tra la soletta e la controsoffittatura che il proprietario della sottostante unità ha ben fissato sulle travi portanti.
I problemi sorgono quando si decide di portare a vista la travatura che caratterizza il soffitto ed ecco che riappare tutto ciò che arbitrariamente è stato posizionato al di sotto della comune soletta. Da qui la decisione della Cassazione
(articolo Il Sole 24 Ore del 21.02.2017).
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MASSIMA
Il terzo motivo è fondato.
Ed invero, come questa Corte ha già affermato,
il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento, e non sono essenziali all'indicata struttura rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario nell'esercizio del suo pieno ed esclusivo diritto dominicale (Cass. 2868/1978).
Deve dunque escludersi che la comunione si estenda oltre che alle travi, aventi funzione di sostegno del solaio e che, pacificamente, fanno parte di detta struttura portante (Cass. 13606/2000), allo spazio esistente tra le stesse, integrante volumetria di esclusiva utilizzazione da parte del proprietario del piano sottostante.
Ed invero,
come dal solaio deve essere distinto il pavimento che poggia su di esso, che appartiene esclusivamente al proprietario dell'abitazione sovrastante e che può essere, quindi, da questo liberamente rimosso o sostituito secondo la sua utilità e convenienza (Cass. 7464/1994), cosi pure dev'essere distinto il volume esistente tra le travi, che costituisce il soffitto dell'appartamento sottostante ed è dunque liberamente utilizzabile dal proprietario di questo.

anno 2016

EDILIZIA PRIVATA: Sottotetti: è irrilevante l'altezza interna superiore di 1 cm alle N.T.A..
Il TAR Lombardia-Milano sottolinea come
la norma delle N.T.A. in forza della quale i locali sottotetto non debbano essere computati come abitabili quando l’altezza interna netta media sia inferiore a metri 2,10, sia da considerarsi rispettata quando la violazione è per un solo centimetro e in un solo locale.
Nella fattispecie i ricorrenti contestano la legittimità del titolo edilizio in quanto l’altezza dell’edificio non sarebbe di 12 metri -come previsto dalle norme locali-, bensì maggiore, in quanto il locale sottotetto sarebbe in realtà abitabile nella misura in cui non rispettoso della disposizione contenuta nelle N.T.A. in forza del quale i soppalchi e i sottotetti non sono computati ai fini della superficie lorda di pavimento (s.l.p.), se hanno un’altezza interna netta media inferiore a metri 2,10.
Evidenzia il il TAR, rigettando il ricorso, come nel caso di specie la contestazione secondo cui vi sarebbe una violazione delle NTA a fronte di un aumento di un solo centimetro rispetto al limite massimo (2,10 anziché 2,09 metri) e per un solo locale, sia:
• irrilevante nella misura in cui talmente minimale, in quanto riferita non a tutto il sottotetto ma solo ad uno dei locali, così da non poter portare all’annullamento dell’intero titolo edilizio;
• in ogni caso infondata, perché l’altezza massima inferiore a 2,10 metri deve essere calcolata tenendo conto della media di tutti i locali costituenti il sottotetto e non di un solo locale e per tale profilo, il limite previsto dall’art. 4 delle NTA è rispettato (commento tratto da http://studiospallino.blogspot.it  - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 09.03.2016 n. 482 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2015

EDILIZIA PRIVATAOggetto: Contributo di costruzione in relazione a interventi comprensivi di recupero abitativo di sottotetto esistente. Parere (Regione Lombardia, Direzione Generale Territorio, Urbanistica e Difesa del suolo, nota 04.06.2015 n. 5604 di prot. - tratto da www.ordinearchitettipavia.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sottotetti con rischio di carico. Oltre al cambio di destinazione d’uso serve il rispetto delle norme antisismiche.
Ristrutturazioni. Valutazioni approfondite sulla staticità con progetto firmato da un tecnico per evitare le sanzioni penali.
Lavori a rischio nei sottotetti, per il cumulo di norme edilizie, sul cemento armato e zone sismiche.
Lo sottolinea, da ultimo, la Corte di Cassazione -Sez. III penale- con la sentenza 15.04.2015 n. 15429, che sanziona la posa in opera di un parquet, di un radiatore, di infissi, serramenti e servizi igienici su impianti di scarico già esistenti. I lavori erano avvenuti nel sottotetto di un Comune del Salernitano, in zona sismica, senza essere preceduti né da comunicazioni, né da adeguate progettazioni.
L’errore che ha causato la condanna penale scaturisce da una lettura semplificata del recupero dei sottotetti, con meri cambi di destinazione, trascurando l’insidia rappresentata dalla portata dei solai. Un sottotetto può, ad esempio, sopportare 80 kg per mq, mentre il pavimento di una residenza sopporta fino a 250 chili per mq. Questa rilevante differenza dovrebbe essere tenuta presente sempre, anche indipendentemente da divieti e sanzioni penali che scattano quando l’edificio è in cemento armato o in zona sismica.
I sottotetti sono quindi solo in apparenza agevolmente trasformabili e non deve indurre ad interventi affrettati la giurisprudenza che tollera, nel sottotetto, la presenza di mobilio (Tar Brescia, sentenza n. 40/2004, Consiglio di Stato, 2586/2003), o quella che esige un titolo edilizio solo qualora vi si realizzino luci, vedute, gas, acqua, telefono ed impianti fognari (Consiglio di Stato, sentenza 1071/1995).
Inoltre, per usare un sottotetto non basta invocare lo “sblocca Italia” (Dl 133/2013, convertito nella legge 164/2014), che consente sempre i cambi di destinazione all’interno di una stessa categoria funzionale. Non ha infatti rilievo la circostanza che il sottotetto, in un edificio di abitazione, appartenga ad un’omogenea categoria di «residenze» (Consiglio di Stato, sentenza 357/2015).
L’esigenza di recupero dei sottotetti ha indotto molte Regioni a legiferare ma nemmeno le leggi regionali liberano dalle verifiche statiche, indispensabili, quando vi è cemento armato o sismicità. Le prime incomprensioni che sorgono in materia riguardano la terminologia, poiché le norme tecniche usano il termine «riparazioni» (articoli 17-19 legge 64/1974 sul cemento armato), mentre le norme urbanistiche sembrano di più facile applicazione, parlando di «manutenzioni» e di «ristrutturazioni». Ma quando si è in zona sismica o si utilizza il cemento armato, prevalgono le norme tecniche. Tra queste vi è il Dm infrastrutture 14.01.2008, che distingue tra interventi strutturali o non strutturali e secondo cui ogni modifica di destinazione d’uso da sottotetto a vano abitabile, va classificata come ristrutturazione edilizia quando variano in modo significativo carichi e classe d’uso dell’immobile.
Anche le Regioni hanno voce in capitolo, poiché spetta loro individuare le “parti strutturali” di edifici su cui si può intervenire solo rispettando le norme sismiche e sul cemento armato. Intervento strutturale può essere, ad esempio, l’apertura di un passaggio da un piano residenziale al sottotetto è soggetta ad asseverazioni ed elaborati grafici , in aggiunta al necessario titolo edilizio (Tar Catanzaro, sentenza 125/2006).
In caso di errori o omissioni, i controlli sono affidati ai Comuni, ad esempio utilizzando l’articolo 32 del Dpr 380/2001 (Tu edilizia), che qualifica come variante essenziale il mero cambio di destinazione in contrasto con la normativa sul cemento armato e sulle zone sismiche, imponendo il permesso di costruire. Se manca il permesso di costruire, vi sono sanzioni ripristinatorie (demolizione) oltre che penali. La violazione di norme penali sul cemento armato o le zone sismiche è considerata un reato permanente, che cessa solo con il rispetto delle procedure e delle valutazioni che escludano rischi.
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In bilico anche i vecchi recuperi.
Il passato. Quando si è intervenuti con modifiche strutturali.

Anche il recupero dei sottotetti senza cemento armato o in epoche precedenti il vincolo sismico, può comunque riservare sorprese. In questi casi la modifica dell’uso dei sottotetti sembra possa rimanere nell’ambito delle opere di manutenzione o addirittura dei cambi di destinazione senza opere, ma vi è il diritto degli acquirenti e inquilini di ottenere controlli sulla qualità dell’immobile che intendono acquistare o abitare. Basta infatti una libreria, un tramezzo fuori posto o una vasca idromassaggio per generare forti rischi ed incidere sull’utilizzabilità del bene.
Stesso controllo possono chiedere i condomini, per i potenziali danni a strutture comuni. Utilizzando il parametro delle «riparazioni» che incidono sui carichi, si può infatti sostenere, anche senza che sia utilizzato il cemento armato ed anche per modifiche anteriori la sismicità, l’esistenza di rischi. Di qui l’importanza della
sentenza 15.04.2015 n. 15429 della Corte di Cassazione, che colloca l’esecuzione di elementi di apparente mera manutenzione quali un parquet, un radiatore, infissi e serramenti, tra le «riparazioni» (articoli 17-19 legge 64 del 1974) al di fuori della manutenzione ordinaria.
Gli elementi da tener presenti per rendersi conto della necessità di approfondimenti possono essere vari: il mancato o tardivo allineamento catastale (Dl 78/2010), l’esistenza di una mera comunicazione di inizio attività o di una Scia per modifiche interne, l’assenza di un progetto di un ingegnere o di un architetto. In questi casi, anche modifiche poco significative sulle strutture orizzontali (quali la realizzazione di due finestre, Cassazione, sentenza 6460/2010), devono generare una valutazione sulla sicurezza.
Il parametro di maggior cautela è quello della distinzione tra opere strutturali o non strutturali (Dm Infrastrutture 14.01.2008). Tale norma colloca ogni modifica di destinazione d’uso da sottotetto a vano abitabile, tra le ristrutturazioni edilizie (e non tra le manutenzioni ordinarie), tutte le volte che vi sia una variazione significativa dei carichi variabili o della classe d’uso della costruzione.
 
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Sul territorio oneri urbanistici a costi variabili. Gli altri fattori. Incentivi o penalizzazioni locali.
Il recupero del sottotetto è, di norma, catalogato nella categoria delle ristrutturazioni edilizie. Il cittadino che decide di mettere mano alla propria casa, dando nuova vita alla mansarda inutilizzata, dovrà dunque far fronte a due tipi di oneri: quelli di urbanizzazione primaria e secondaria (che coprono una quota dei servizi comunali, dalle reti alle tubature, dalla presenza di scuole e biblioteche) oltre al costo vero e proprio di costruzione.
Non mancano, tuttavia, le eccezioni. In senso restrittivo (più tasse per chi recupera) o di segno contrario (per incentivare il minor consumo di suolo).
Va nella prima direzione la scelta di Lazio e Lombardia. Su questi territori la norma regionale permette ai Comuni di decidere se deliberare o meno un incremento del costo urbanistico, fino a un massimo del 20 per cento. Ancora più stringente la posizione della Sicilia: qui, oltre al contributo di costruzione, è dovuta una somma pari al 20% del valore catastale incrementato a seguito dell'aumento di superficie. In Abruzzo, ancora, la legge prevede il raddoppio dei soli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Scelta di segno opposto quella di alcune regioni del Nordovest, che invece incentivano il recupero anche sotto il profilo economico con l’obiettivo di limitare la nuova edificazione. In Piemonte il contributo può, infatti, essere ridotto della metà se, nel recupero del sottotetto, non è prevista la realizzazione di un’unità immobiliare autonoma ed è trascritta una dichiarazione notarile di pertinenza dei locali all’abitazione principale.
Stessa norma in Liguria, applicata anche nel caso in cui venga recuperato un alloggio a destinazione popolare o turistica.
Per ciò che riguarda, invece, l’osservanza della norma nazionale che, in presenza di una nuova costruzione, prescrive uno standard di destinazione di spazi a parcheggi in misura pari a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione, questa regola è riportata tout court solo dalla legge dell’Emilia Romagna, che precisa anche la possibilità per i Comuni di monetizzare la mancata disponibilità degli spazi. Buona parte delle altre regioni (Abruzzo, Lazio, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte e Puglia) prevede che gli spazi siano reperiti o monetizzati solo se viene realizzata nel sottotetto un’unità immobiliare autonoma.
La Liguria, a tal proposito, precisa anche, nella nuova legge, che la superficie dello spazio destinato alle auto non deve essere inferiore a 12,50 metri quadrati e su tale parametro deve essere calcolata anche l’eventuale corresponsione della quota parcheggi non disponibile con il versamento di soldi alla Città. Infine, in Veneto il rispetto dello standard è richiesto solo se il consiglio comunale lo pretende con delibera mentre in Basilicata e Calabria soltanto se la mansarda resa abitabile supera rispettivamente il 15% o il 25% del volume dell’intero edificio.
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Riutilizzo facilitato per altezze e vedute in diciotto Regioni. Le deroghe. Norme più permissive.
I restyling più recenti delle leggi regionali sul recupero dei sottotetti sono quelli della Liguria e delle Marche. La prima Regione, con la legge 30/2014, ha riscritto buona parte della precedente disciplina, in vigore da oltre 13 anni (Lr 24/2001), ma ridotta alla semi-paralisi dalla mancanza di una direzione chiara (ora introdotta) che superasse la troppa giurisprudenza prodotta, specie nel savonese, sulle modalità di rilascio dei permessi. Le Marche hanno invece affidato alla legge sulla semplificazione edilizia (la n. 17/2015), il compito di rinnovare i contenuti di una disciplina ferma al 2010, aggiornando il parco edifici su cui si può intervenire dando nuova vita alle mansarde (tutti quelli esistenti al 30.06.2014) e ritoccando altezze minime e rapporti di aero/illuminazione.
Al di là delle modifiche più recenti, dal Sud al Nord Italia, quasi ovunque, le Regioni hanno in vigore regole per il recupero, a fini abitativi (e non solo), dei sottotetti in fabbricati esistenti.
La prima Giunta a muoversi in tal senso, in Italia, è stata la Lombardia. Poi, a poco a poco, si sono aggiunti altri casi: oggi i territori che hanno leggi specifiche sono 18. A questi si aggiungono la Valle d’Aosta (con norme nella legge urbanistica) e la Provincia di Bolzano (con una delibera) con cui si dettano regole per agevolare l’abitabilità delle soffitte (si veda la tabella). Inoltre, pur mancando una normativa strutturata, qualche eccezione ai limiti urbanistici relativi alle altezze per consentire il recupero delle mansarde è presente anche in Provincia di Trento (Dpgp 2330/2003, Dgr 28/2003 e la legge 23/1981 sui servizi alberghieri).
La maggior parte delle leggi regionali approvate riguarda sottotetti in edifici realizzati a una certa data prefissata (che è stata aggiornata nel tempo, con modifiche alla legge madre). Diversi gli elementi in comune. Primo fra tutti, la decisione di ammorbidire i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge 457/1978 e Dm Sanità 05.07.1975), che fissano l’altezza media necessaria per il recupero a 2,7 metri e il rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze a 1/8.
In genere, nelle discipline locali, ci si accontenta di un’altezza media di 2,4 metri, ma non manca chi ne richiede solo 2,2 metri (come la Calabria, la Campania o il Molise) o addirittura 2 metri (il Lazio) e 1,9 metri (il Friuli). Così il rapporto di aero-illuminazione scende a 1/10 (Molise), a 1/12 (Marche), a 1/15 (a Bolzano e in Calabria), a 1/16 (in Emilia Romagna e Liguria, ma non solo), addirittura a 1/32 nei centri storici della Vallée.
Rispetto alle misure minime, sono in genere agevolati i comuni delle zone montane: anche se il concetto di “montano” varia da regione a regione, da un minimo di 300 metri fino a 1.100 metri. Fanno eccezione a questa regola la Basilicata, la provincia di Bolzano, la Sicilia, l’Umbria e (dopo l’ultima revisione) anche la Liguria.
Altro tratto simile è che il recupero del sottotetto deve avvenire a fini abitativi. In Liguria, però, è ammesso anche l’uso a fini turistici-ricettivi mentre in Umbria si amplia al terziario e al direzionale e in Valle d’Aosta sono agevolate tutte le destinazioni. Per consentire il riuso del solaio non è infrequente anche la concessione di deroghe alle norme previste per le nuove costruzioni e l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Se viene, infine, concessa spesso l’apertura di finestre e lucernari per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero-illuminazione, quasi ovunque è invece esclusa la possibilità di sopraelevazione e la modifica delle pendenze dei tetti (mentre a volte è consentito l’abbassamento dei soffitti dei locali sottostanti per recuperare spazio, purché si preservi un minimo di 2,7 metri di altezza).
Fanno eccezione sette territori: Lombardia, Liguria, Umbria, Lazio, Sardegna, Friuli ed Emilia Romagna che danno diritto al sopralzo, ma solo allo scopo di raggiungere i parametri di altezza minima per l’abitabilità. In Valle d’Aosta questa deroga è consentita solo nei centri storici
(articolo Il Sole 24 Ore del 25.05.2015 - tratto da www.centrosctudicni.it).

EDILIZIA PRIVATAQualsiasi intervento edilizio in zona sismica, comportante o meno l'esecuzione di opere in conglomerato cementizio amato, diverso dalla semplice manutenzione ordinaria, deve essere previamente denunciato al competente ufficio al fine di consentire i preventivi controlli e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo, conseguendone, in difetto, la violazione dell'art. 95 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380.
Invero, la normativa antisismica non distingue tra opere interne ed opere esterne, ma prescrive il controllo di qualsiasi costruzione, riparazione o sopraelevazione. La giurisprudenza di questa corte nel concetto di costruzione, sotto il vigore della disciplina previgente, faceva rientrare qualsiasi opera a prescindere dal titolo abilitativo richiesto (concessione o autorizzazione) e dalle sue caratteristiche o dimensioni e ciò al fine di consentire il controllo preventivo e documentale dell'attività edile eseguita in zone sismiche.
La vigilanza sull'attività edilizia nei comuni considerati sismici si affianca a quella ordinaria basata sul rilascio di un titolo abilitativo conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie. Nelle zone sismiche l'attività edilizia è quindi soggetta ad un duplice controllo: a quello operato dall'ufficio tecnico regionale, riguardante la sicurezza delle costruzioni rispetto ai fenomeni sismici, ed a quello dell'autorità comunale, attinente all'osservanza degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi. Quindi, sia in base alla disciplina attuale, che a quella previgente, qualsiasi intervento edilizio, fatta eccezione per quelli di semplice manutenzione ordinaria, se eseguito in zona sismica deve essere preventivamente denunciato all'ufficio tecnico ai fine di consentire i dovuti controlli in merito al rispetto della disciplina vigente in materia di costruzione in zone sismiche.
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La modifica della destinazione d'uso del locale sottotetto in un vano abitabile non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione ordinaria perché si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia, in questo caso con opere (messa in opera di parquet, apposizione di un radiatore, installazione di infissi e serramenti, apposizione di servizi igienici in costanza di impianti di scarico ancorché già esistenti).
Va peraltro aggiunto che il D.M. Ministero delle Infrastrutture del 14/01/2008 - Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni in cemento armato ed in zone sismiche, disciplina espressamente (capitolo 8) gli interventi non dichiaratamente strutturali effettuati su edifici esistenti, prescrivendo (paragrafo 8.3) che «le costruzioni esistenti devono essere sottoposte a valutazione della sicurezza quando ricorra anche una delle seguenti situazioni: (...) cambio della destinazione d'uso della costruzione o di parti di essa, con variazione significativa dei carichi variabili e/o della classe d'uso della costruzione».
Sottotetti ed ambienti residenziali hanno carichi variabili diversi (capitolo 3, paragrafo 3.1.4); ne consegue che la trasformazione del vano sottotetto non abitabile in ambiente residenziale comporta sempre la necessaria valutazione di sicurezza, con conseguente divieto di iniziare i lavori senza l'autorizzazione scritta del competente ufficio tecnico della regione.

3. Qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, comportante o meno l'esecuzione di opere in conglomerato cementizio amato, diverso dalla semplice manutenzione ordinaria, deve essere previamente denunciato al competente ufficio al fine di consentire i preventivi controlli e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo, conseguendone, in difetto, la violazione dell'art. 95 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380 (Sez. 3, 34604 del 17/06/2010; cfr., altresì, Sez. 3, n. 45958 del 26/10/2005, che ha condivisiblmente affermato che <<la normativa antisismica non distingue tra opere interne ed opere esterne, ma prescrive il controllo di qualsiasi costruzione, riparazione o sopraelevazione. La giurisprudenza di questa corte nel concetto di costruzione, sotto il vigore della disciplina previgente, faceva rientrare qualsiasi opera a prescindere dal titolo abilitativo richiesto (concessione o autorizzazione) e dalle sue caratteristiche o dimensioni e ciò al fine di consentire il controllo preventivo e documentale dell'attività edile eseguita in zone sismiche (Cass. n. 10640 del 1985; 21.07.1992 n. 8140; Cass. Sez. 3, n. 7353 del 1995; 02.06.1999 n. 6923). La vigilanza sull'attività edilizia nei comuni considerati sismici si affianca a quella ordinaria basata sul rilascio di un titolo abilitativo conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie. Nelle zone sismiche l'attività edilizia è quindi soggetta ad un duplice controllo: a quello operato dall'ufficio tecnico regionale, riguardante la sicurezza delle costruzioni rispetto ai fenomeni sismici, ed a quello dell'autorità comunale, attinente all'osservanza degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi. Quindi, sia in base alla disciplina attuale, che a quella previgente, qualsiasi intervento edilizio, fatta eccezione per quelli di semplice manutenzione ordinaria, se eseguito in zona sismica deve essere preventivamente denunciato all'ufficio tecnico ai fine di consentire i dovuti controlli in merito al rispetto della disciplina vigente in materia di costruzione in zone sismiche>>).
La modifica della destinazione d'uso del locale sottotetto in un vano abitabile non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione ordinaria perché si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia, in questo caso con opere (messa in opera di parquet, apposizione di un radiatore, installazione di infissi e serramenti, apposizione di servizi igienici in costanza di impianti di scarico ancorché già esistenti).
Va peraltro aggiunto che il D.M. Ministero delle Infrastrutture del 14/01/2008 - Approvazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni in cemento armato ed in zone sismiche (Pubblicato nella Gazz. Uff. 04.02.2008, n. 29, S.O.), disciplina espressamente (capitolo 8) gli interventi non dichiaratamente strutturali effettuati su edifici esistenti, prescrivendo (paragrafo 8.3) che «le costruzioni esistenti devono essere sottoposte a valutazione della sicurezza quando ricorra anche una delle seguenti situazioni: (...) cambio della destinazione d'uso della costruzione o di parti di essa, con variazione significativa dei carichi variabili e/o della classe d'uso della costruzione
».
Sottotetti ed ambienti residenziali hanno carichi variabili diversi (capitolo 3, paragrafo 3.1.4); ne consegue che la trasformazione del vano sottotetto non abitabile in ambiente residenziale comporta sempre la necessaria valutazione di sicurezza, con conseguente divieto di iniziare i lavori senza l'autorizzazione scritta del competente ufficio tecnico della regione (
Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 15.04.2015 n. 15429).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATALa normativa sulla ristrutturazione dei sottotetti, se prevede la possibilità di deroghe allo strumento urbanistico, non consente, invece, deroga alla normativa sulle distanze, in quanto la norma sulla distanza minima di dieci metri di cui all'art. 9, d.m. n. 1444 del 1968 infatti è norma che limita la potestà legislativa regionale e sostituisce ope legis limiti inferiori contenuti negli strumenti urbanistici.
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Se per un verso si è chiarito che il recupero dei sottotetti ex l.r. 24 del 2001 -formula di sintesi che designa genericamente l’utilizzazione a fini abitativi di spazi tecnici accessori in preesistenti fabbricati- è suscettibile di essere realizzato mediante diverse modalità progettuali ed esecutive, tutte riconducibili –entro gli estremi del risanamento conservativo fino alla costruzione di una (vera e propria) nuova costruzione– ai tipi d’intervento edilizi definiti (cfr. art. 10) nel testo unico dell’edilizia, per un altro e connesso verso si è altresì ribadito che, qualora il progettato intervento di recupero del sottotetto dia luogo ad un nuovo volume sarà applicabile la disciplina edilizia prevista per le nuove costruzioni, sì da osservare (per esempio, come più volte affermato in giurisprudenza) la norma sulla distanza minima di cui all’art. 9 d.m. 1444 del 1968 fra edifici fronteggianti.
- atteso che la presente controversia ha ad oggetto il provvedimento di cui in epigrafe, recante diniego di permesso di costruire per un recupero di sottotetto a fini abitativi, basato sulla qualificazione dell’intervento quale nuova costruzione che non rispetta i limiti di distanza minima da pareti finestrate;
- considerato che le censure, dedotte in termini di violazione della normativa in materia, del difetto di motivazione anche rispetto alle osservazioni procedimentali, non colgono nel segno, in termini di manifesta infondatezza tali da imporre l’applicazione dell’art. 74 cod. proc. amm.;
- atteso che in primo luogo assume rilievo il contenuto degli atti procedimentali nonché in specie la congrua e completa motivazione posta a fondamento del diniego;
- considerato che, inoltre, tale ordito motivazionale si pone in totale adesione alla prevalente –e condivisa dal Collegio– opinione giurisprudenziale a mente della quale la normativa sulla ristrutturazione dei sottotetti, se prevede la possibilità di deroghe allo strumento urbanistico, non consente, invece, deroga alla normativa sulle distanze, in quanto la norma sulla distanza minima di dieci metri di cui all'art. 9, d.m. n. 1444 del 1968 infatti è norma che limita la potestà legislativa regionale e sostituisce ope legis limiti inferiori contenuti negli strumenti urbanistici (cfr. ex multis Tar Liguria n. 256/2013);
- atteso che, in contrario avviso, non possono assumere rilievo né, anche a fronte dell’epoca di adozione degli atti nonché la mancanza di normativa attuativa, l’invocata modifica normativa di cui al d.l. 69/2013, né l’invocato recente orientamento della sezione (sentenze 1005/2014 e 1406/2013);
- considerato che, a quest’ultimo proposito, se per un verso si è chiarito che il recupero dei sottotetti ex l.r. 24 del 2001 -formula di sintesi che designa genericamente l’utilizzazione a fini abitativi di spazi tecnici accessori in preesistenti fabbricati- è suscettibile di essere realizzato mediante diverse modalità progettuali ed esecutive, tutte riconducibili –entro gli estremi del risanamento conservativo fino alla costruzione di una (vera e propria) nuova costruzione– ai tipi d’intervento edilizi definiti (cfr. art. 10) nel testo unico dell’edilizia, per un altro e connesso verso si è altresì ribadito che, qualora il progettato intervento di recupero del sottotetto dia luogo ad un nuovo volume sarà applicabile la disciplina edilizia prevista per le nuove costruzioni, sì da osservare (per esempio, come più volte affermato in giurisprudenza) la norma sulla distanza minima di cui all’art. 9 d.m. 1444 del 1968 fra edifici fronteggianti (cfr., Tar Liguria, sez. I, 1406/2013 e 1005/2014; ancor prima, ID, n. 1621 del 2009);
- rilevato che, pertanto, contrariamente alla prospettazione da ultimo proposta, resta pienamente efficace il necessario rispetto della normativa sulle distanze, correttamente applicata dal Comune all’epoca del procedimento in esame;
- atteso che nel caso de quo la consistenza dell’opera, come emerge dall’analisi degli atti di causa, non può che seguire la qualificazione del nuovo volume e della nuova costruzione, in specie nella parte che prevede un innalzamento della quota di gronda di metri 1.30 e del colmo del tetto pari a metri 1.70 (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 21.07.2014 n. 1141 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto.
Sulla base della giurisprudenza, può ritenersi che possa costituire indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, costituisca in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.
Né a conclusione contraria può indurre la circostanza che, alcune delle finestre poste in detto locale siano state tamponate in modo da contenere il rapporto di aero-illuminazione al di sotto dei parametri previsti dal regolamento edilizio per i locali abitabili; e ciò in quanto la tamponatura delle finestre è un’operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l’ambiente della sua intrinseca qualità abitativa; e quindi non può considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre.

Nella specie, la rilevanza dell’abitabilità potenziale in via permanente del sottotetto riguarda la possibilità di computarlo nel misurare il rispetto del limite di altezza previsto dalla normativa urbanistica per un intervento di ricostruzione di fabbricato residenziale successivo alla demolizione.
La giurisprudenza in materia si è affidata al richiamo di indici rivelatori e alla rilevanza di tutte le circostanze fattuali.
L’appellante invoca il regolamento edilizio laddove prevede che non debbano essere computati nella superficie gli spazi che pur comportando l’insediamento di abitanti e in cui è ammessa la realizzazione di servizi igienici, presentino determinate caratteristiche, per esempio di altezza media non superiore a metri 2 e 40.
La Sezione è consapevole della circostanza che la normativa urbanistica vigente nel Comune di Milano, nel prevedere una tripartizione tipologica tra abitazione, sottotetti abitabili in via non permanente, e volumi tecnici non abitabili introduce elementi valutativi in ordine alla seconda tipologia di natura finalistica e quindi non certi. E tale previsione andrebbe opportunamente rivalutata dal Comune di Milano quanto meno per meglio chiarire gli elementi fisici e strutturali che possano determinare in maniera certa tale distinzione.
Nella situazione normativa vigente, peraltro, il Giudice, allo scopo di verificare se il sottotetto abbia caratteristiche inidonee a essere abitato in via permanente e ne possa essere quindi esclusa la rilevanza ai fini dell’altezza massima dell’edificio, è tenuto a condurre un’analisi rapportata alla situazione di fatto, in modo da evitare che la costruzione, per caratteristiche oggettive, si risolva in una sostanziale elusione della sopra richiamata disciplina urbanistica attualmente vigente nel Comune di Milano.
A tal fine, può essere utilmente richiamata la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato che, anche quando formatasi con riferimento alla diversa fattispecie della distinzione tra locali abitabili e volumi tecnici (diversa da quella ricorrente nel caso in esame), consente di trarre indici rivelatori (anche) dell’abitabilità in via permanente dei locali sottotetti.
In altri termini, al fine di stabilire se un locale abbia o meno i requisiti dell’abitabilità, è necessario effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche atta a verificare se il locale in questione possa o meno essere considerato ambiente idoneo allo svolgimento della vita domestica; quando per le sue caratteristiche complessive il locale si appalesa idoneo ad assolvere a tale funzione, si deve giungere alla conclusione che esso sostenga carico urbanistico.
Sulla base della giurisprudenza, può ritenersi che possa costituire indice rivelatore dell'intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto il fatto che questo sia suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna o che il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, costituisca in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda (cfr. esemplificativamente, Consiglio di Stato, sez. IV, 07.02.2011 n. 812).
Né a conclusione contraria può indurre la circostanza che (ricorrente nella specie), alcune delle finestre poste in detto locale siano state tamponate in modo da contenere il rapporto di aero-illuminazione al di sotto dei parametri previsti dal regolamento edilizio per i locali abitabili; e ciò in quanto la tamponatura delle finestre è un’operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l’ambiente della sua intrinseca qualità abitativa; e quindi non può considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre (così, Cons. St., sez. IV, 07.02.2011 n. 812).
In altre parole, quando una costruzione abbia già raggiunto o sia poco al di sotto dell’altezza massima consentita a un edificio, non è consentita una qualificazione negativa (nel senso che non si computa a fini di altezza) del sottotetto, che, per le caratteristiche di sostanziale identità con quelle delle abitazioni sottostanti, si traduca in un sostanziale innalzamento dell’edificio assentito in elusione della stessa normativa invocata sull’utilizzazione dei sottotetti per finalità abitative non stabili.
Infatti la ratio della norma che vieta il superamento dei limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici è senza dubbio quella di evitare che attraverso il recupero abitativo dei sottotetti esistenti vengano nei fatti eluse o violate le prescrizioni urbanistiche vincolanti in tema di altezza massima di edifici.
In presenza di univoci elementi che denotano l’intenzione di rendere abitabile il locale, perde di rilevanza il fatto che siano stati adottati accorgimenti surrettizi (quali la tamponatura di alcune finestre) finalizzati a rendere i rapporti di aero-illuminazione inferiori rispetto ai parametri previsti dalla normativa edilizia vigente. Allo stesso modo, con riferimento alle altezze, quando un ambiente possiede nel suo complesso caratteristiche oggettive, tali da renderlo idoneo ad ospitare stabilmente la vita domestica, al fine di escludere la volontà del privato di destinarlo a funzione abitativa, non si può addurre la circostanza che la sua altezza sia di poco inferiore rispetto a quella prescritta dal regolamento edilizio per i vani abitabili. Anche in questo caso, come nel precedente, si deve ritenere che tale caratteristica, lungi dal dimostrare un differente intento del costruttore, costituisca elemento ulteriormente ostativo all’assentibilità dell’intervento.
Nella specie, la considerazione del sottotetto quale elemento abitabile in via permanente rileva ai fini del complessivo computo delle altezze e del rispetto di quanto prevede la normativa urbanistica (limite di metri 13 e 50 ai fini della ricostruzione del fabbricato).
Nella fattispecie esaminata non è contestato, ed anzi è ammesso, che il locale sottotetto di cui alla DIA oggetto del provvedimento impugnato, oltre ad essere suddiviso in diversi vani collegati ai locali sottostanti da scala interna, possieda altre numerose caratteristiche che dal punto di vista fattuale ne testimoniano la funzione abitativa.
Si rileva come esso: a) sia dotato di impianto di riscaldamento ed impianto elettrico; b) sia dotato di servizio igienico avente dimensioni ben maggiori rispetto a quelle minime previste dal regolamento edilizio; c) sia destinato ad essere intonacato e rifinito a “civile abitazione”.
L’intervento edilizio di nuova edificazione raggiunge l’altezza di metri 13 e 30 già in corrispondenza del sottostante piano abitabile; lo spazio sottotetto, al di sopra, presenta caratteristiche di abitabilità e anche un ingombro fisico esterno identico a quello del piano sottostante, di cui costituisce replica sia in pianta che in totalità di facciata; il piano sottotetto, quindi, si trova ad occupare uno spazio aereo per la quasi totalità al di sopra del limite imposto dagli strumenti urbanistici comunali; come riferisce il Comune, il regolamento edilizio comunale prevede (art. 10 comma 2.7) che sono escluse dal computo (soltanto) le superfici dei piani sottotetto che non hanno i requisiti di abitabilità, pari o inferiori alla superficie dell’ultimo piano.
Come emerge dalle planimetrie allegate, richiamate dalla difesa comunale, sussiste una sostanziale coincidenza di dimensione delle rispettive unità immobiliari poste al piano sottotetto e al piano sottostante; le unità immobiliari sono dotate di un identico numero di bagni regolamentari e dello stesso numero di finestre, con l’unica eccezione di due aperture lungo la parete perimetrale posta a nord.
Tali elementi, sulla base dei principi giurisprudenziali richiamati, sono idonei a suffragare la convinzione che la reale intenzione del ricorrente sia quella di destinare tali locali, alla funzione abitativa già virtualmente impressa.
La circostanza addotta dall’appello che il regolamento edilizio ammetta che anche i locali privi dei requisiti dell’abitabilità possano presentare le caratteristiche suindicate (e quindi possano essere dotati di impianto di riscaldamento ed elettrico, di bagno, e possano essere intonacati) non può portare, nel contesto dianzi delineato, a diversa conclusione.
Né, per la stessa ragione, vale il richiamo alla legge regionale (n. 12 del 2005) -che consente e anzi favorisce il recupero abitativo dei sottotetti, contemplando quindi una categoria di sottotetti non ancora divenuti abitabili ma che sono appunto destinati a diventarlo- a sostenere che in teoria sono ammissibili sottotetti non abitabili, in quanto, come visto, la abitabilità deve essere valutata in concreto.
Infatti, essendo complessiva la valutazione che deve essere effettuata dal Comune, non è escluso che locali oggettivamente inidonei ad assolvere alla funzione abitativa (ad esempio perché particolarmente bassi o poco illuminati) possiedano una o più delle suindicate caratteristiche, ma se la combinazione di queste comprova inequivocabilmente la volontà di imprimere ai locali tale funzione, non è possibile invocare le suddette prescrizioni del regolamento edilizio per giungere a conclusioni contrarie.
In definitiva, deve ritenersi che la valutazione compiuta dal Comune di Milano, secondo il quale il locale sottotetto oggetto del provvedimento impugnato possiede i requisiti dell’abitabilità in via stabile, sia nella sostanza condivisibile e che correttamente tale locale sia stato computato ai fini del calcolo dell’altezza complessiva dell’edificio (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato Sez. VI, sentenza 30.05.2014 n. 2825 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quanto alle concrete modalità di determinazione del costo di costruzione in caso di recupero abitativo dei sottotetti (ai sensi dell’art. 64, comma 7°, della citata legge regionale 12/2005), il Collegio condivide quanto affermato dal Consiglio di Stato nelle due pronunce n. 6160 e 6161 del 20.12.2013 in forza delle quali:
- continua a trovare applicazione, nella Regione Lombardia, il decreto del Ministro per i lavori pubblici del 10.05.1977 (cfr. il doc. 13 del resistente), adottato in attuazione dell’art. 6 della legge 10/1977, per il quale il costo si calcola sulla base della superficie complessiva (Sc), pari alla somma della superficie utile (Su) e del 60% della superficie non residenziale per servizi e accessori (Snr), con gli incrementi previsti dal decreto in relazione alle classi di edifici;
- per i sottotetti, non devono prendersi in considerazione le scale nell’ambito della Snr utile.

Quanto alle concrete modalità di determinazione del costo suddetto in caso di recupero abitativo dei sottotetti (ai sensi dell’art. 64, comma 7°, della citata legge regionale 12/2005), il Collegio condivide quanto affermato dal Consiglio di Stato nelle due pronunce n. 6160 e 6161 del 20.12.2013 sopra menzionate, in forza delle quali:
- continua a trovare applicazione, nella Regione Lombardia, il decreto del Ministro per i lavori pubblici del 10.05.1977 (cfr. il doc. 13 del resistente), adottato in attuazione dell’art. 6 della legge 10/1977, per il quale il costo si calcola sulla base della superficie complessiva (Sc), pari alla somma della superficie utile (Su) e del 60% della superficie non residenziale per servizi e accessori (Snr), con gli incrementi previsti dal decreto in relazione alle classi di edifici;
- per i sottotetti, non devono prendersi in considerazione le scale nell’ambito della Snr utile (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 13.05.2014 n. 1248 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Anche in caso di interventi di recupero del sottotetto ad uso abitativo deve essere rispettata la normativa statale in tema di distanze tra edifici, dato che, come ha rilevato la sentenza della Corte Costituzionale n. 173 del 2011, la deroga prevista dalla norma regionale richiamata ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale “non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell'art. 41-quinques della legge 17.08.1942, n. 1150, introdotto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, e dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, nella parte in cui regolano le distanze tra fabbricati”.
Sostiene ancora il ricorrente che l’intervento non sarebbe da qualificare come nuova costruzione, contrariamente a quanto ha ritenuto l’Amministrazione: perciò, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 non sarebbe applicabile.
La censura non è condivisibile: il provvedimento oggetto del giudizio ha evidenziato gli indici che hanno determinato la definizione dell’intervento, consistenti, in particolare, nella correzione dell’area di sedime, nella traslazione di pareti, nella modifica del perimetro e della sagoma. Rispetto a tali elementi l’appellante si limita ad eccepire che l’art. 64, comma 2, della legge regionale n. 2 del 2005 qualifica il recupero ai fini abitativi del sottotetto come ristrutturazione edilizia, ma tale argomentazione è palesemente inefficace a scalfire la legittimità del provvedimento impugnato, dato che l’intervento edilizio in esame consiste (non nel mero recupero del sottotetto, ma) nella parziale demolizione e ricostruzione dell’edificio originario.
Inoltre, ed è considerazione conclusiva, anche in caso di interventi di recupero del sottotetto ad uso abitativo deve essere rispettata la normativa statale in tema di distanze tra edifici, dato che, come ha rilevato la sentenza della Corte Costituzionale n. 173 del 2011, la deroga prevista dalla norma regionale richiamata ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale “non può ritenersi estesa anche alla disciplina civilistica in materia di distanze, né può operare nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, quali sono quelle dell'art. 41-quinques della legge 17.08.1942, n. 1150, introdotto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, e dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, nella parte in cui regolano le distanze tra fabbricati” (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 05.03.2014 n. 1054 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero dei sottotetti, in deroga, in Lombardia.
In linea di principio, la quota di contributo commisurata al costo di costruzione costituisce una prestazione di natura tributaria e paratributaria, collegata alla produzione di ricchezza dei singoli che è generata dallo sfruttamento del territorio.
Infatti il contributo relativo al costo di costruzione è dovuto anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico.
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Nello specifico, il settimo comma, primo periodo, dell'art. 64 della L.R. Lombardia 11.03.2005 n. 12 prevede che: “La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione …. del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione”.
In sostanza, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo riferito al costo di costruzione per il recupero dei sottotetti è agganciata da un lato alla “superficie lorda di pavimento resa abitativa”, e dall’altro alle “tariffe approvate e vigenti” per le opere di nuova costruzione.
In tal senso, il TAR ha ragione quanto ha escluso la legittimità di un conteggio che tenga conto della “superficie complessiva”, cioè la superficie utile più quella non residenziale di cui all’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10.
Infatti, in applicazione del principio ermeneutico generale della prevalenza della norma speciale sulla norma generale è esatto l’assunto per cui in materia di oneri di urbanizzazione relativi al recupero dei sottotetti, deve farsi esclusivo riferimento al più ristretto ambito spaziale individuato al settimo comma dell'art. 64 della L.R..
Pertanto, in base al vecchio brocardo “ubi lex voluit dixit”, se il legislatore regionale ha prescritto che gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione debbono essere computati con riferimento alla “volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa”, ha intenzionalmente inteso porre una fattispecie peculiare derogatoria del regime generale di cui agli artt. 44 e 48 della L.R. n. 12/2005.
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Al fine del calcolo del costo di costruzione per gli interventi in questione deve dunque escludersi che possano essere conteggiate come fattori di moltiplicazione le superfici non destinate anche indirettamente ai fini residenziali quali i locali di pertinenza del fabbricato ad uso comune quali androni, deposito biciclette e carrozzine, deposito rifiuti, corridoi e disimpegni dei solai delle cantine ed ecc..
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Il richiamo alle “tariffe vigenti” di cui all’art. 64, co. 7, della detta L.R. 12/2005 implica che per la determinazione del costo di costruzione per le nuove costruzioni –sia pure con riferimento alle sole superfici lorde di pavimento rese abitative- debba farsi diretto rinvio all’art. 48 della L.R. n. 12/2005, ed al D.M. 10.05.1977.
In altre parole, l'interpretazione della preposizione "calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate vigenti per ciascun Comune per le opere di nuova costruzione" deve essere coerente con il precedente art. 48 ed implica che il calcolo del costo di costruzione dei recuperi edilizi dei sottotetti deve essere computato utilizzando da un lato la volumetria o la superficie s.l.p. resa abitativa e dall’altro le tabelle comunali per le nuove costruzioni di cui all'art. 48 della L.R. n. 12/2005.
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Quindi, come visto, se ai fini dell’individuazione del fattore principale del calcolo si doveva tener conto solo della “superficie utile resa abitabile”, il ricordato rinvio alle “tariffe vigenti” comporta comunque la necessità di valorizzare in concreto la tipologia dell’immobile computando quindi le percentuali di incremento di cui al D.M. 10.05.1977 “Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici” e ciò per la fondamentale ragione che le superfici degli accessori e dei servizi costituiscono un elemento indicativo ai fini della valorizzazione dell’immobile.
La legge sul recupero dei sottotetti ai fini residenziali, con il richiamo alle tariffe vigenti, implica che il costo a mq. possa, e debba, essere maggiorato con le percentuali di incremento connesse con la tipologia qualitativa dell’immobile di cui al D.M. n. 10/1977.
Pertanto, ferma restando la “volumetria o la superficie abitativa netta resa abitabile”, sebbene le superfici degli accessori in questione non possano essere ricomprese in uno dei fattori del calcolo, ciò non vuol dire che la loro esistenza non incida, e rilevi sul piano concreto della fruibilità e della qualità estetica ed abitativa degli immobili. Per questo devono essere considerate ai fini della individuazione della percentuale di maggiorazione del “costo di costruzione” relativo alla valorizzazione della qualità architettonica.
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In base all’art. 4 del D.M. 10.05.1977 una volta individuate le superfici abitabili ed il “costo unitario di costruzione” pro tempore, deve farsi luogo all’individuazione dei presupposti per l’applicazione delle maggiorazioni in misura non superiore al 50% che la predetta normativa prevede in caso di edifici che abbiano “caratteristiche tipologiche superiori” a quelle considerate dalla legge n. 1179 del 01.11.1965.
In concreto, per l’identificazione degli edifici soggetti agli incrementi percentuali di cui agli artt. 5, 6 e 7, si deve tener conto:
- della superficie utile abitabile (Su);
- della superficie netta non residenziale di servizi e accessori (Snr) e cioè ad esempio: a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi;
- delle caratteristiche specifiche.
Ciò premesso a norma dell’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10 i “lastrici” ancorché “tecnologici” sono comunque assimilabili alle logge ed alle terrazze, ma anche, se si considerano comunque i relativi box e vani di contenimento, alle cabine idriche, ed ai locali che contengono il motore dell’ascensore.
Inoltre l’elencazione di cui all’art. 2, dato che corrisponde allo stato delle tecnologie di oltre trentacinque anni fa, ha un valore chiaramente esemplificativo e non prescrittivo per cui di nessun rilievo interpretativo ha il riferimento al termine “locali” molto enfatizzato dalla società immobiliare odierna appellata.
Peraltro, come risulta dalle indicazioni istruttorie sulla Dia del 13.12.2005, nel caso le terrazze sono collegate da scale e sono accessibili e calpestabili. Come la comune esperienza dimostra, anche la presenza dei macchinari dell’ascensore, di riscaldamento, di condizionamento non ne preclude in assoluto l’utilizzo per le altre parti, per cui le relative superfici sono state esattamente computate ai fini della Snr utile, ai fini della individuazione degli incrementi percentuali.
Dalla superficie non residenziale devono invece essere escluse le scale che sono una struttura necessaria (ma non la “scala di servizio non prescritta da leggi o regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o di incendi” di cui al n. 2 dell’art. 7 del d.m. 1977 cit. che qui comunque non risulta).
Di qui l’illegittimità del computo delle scale nell’ambito delle percentuali di Snr utili ai fini degli incrementi percentuali.
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Ai sensi dell'art. 63, c. 6, l.reg. Lombardia n. 12/2005 "il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di metri 2,40, … calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa".
Questo è il limite minimo del quale si deve tener conto, e non quello del Regolamento in vigore al momento della costruzione, come dimostra anche l’inciso della predetta legge che consente modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde "unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6" cioè un'altezza media ponderale di metri 2,40 (ed anche invero di quelli di cui all'art. 64 primo comma, l.r. 12/2005).
Nel caso è dunque evidente che l’altezza di 3 mt. è ben superiore all'altezza media di 2,40 che il medesimo legislatore regionale ha ritenuto assicuri le condizioni minime di salubrità agli spazi (resi) abitativi, la quale costituisce ad un tempo l’altezza minima per rilasciare l'abitabilità degli spazi dall'art. 63, c. 6, l.reg. Lombardia n. 12/2005.
Di conseguenza l’altezza di 3 metri ben giustificava l’attribuzione del relativo coefficiente di maggiorazione (del costo di costruzione).

L’Amministrazione, appellante principale, premette una propria autonoma ricostruzione delle disposizioni di cui gli artt. 44, 48 e 64 della L.R. Lombardia n. 12/2005 per cui il “costo di costruzione” non costituirebbe un corrispettivo per l'aumento del carico urbanistico derivante dall'intervento edilizio, ma avrebbe una natura impositiva, tanto da essere assimilabile alle prestazioni patrimoniali imposte di cui all'articolo 23 della Costituzione, ed essendo rapportato a quanto materialmente costruito, come indice di capacità retributiva.
Per gli interventi di ristrutturazione la L.R. cit. prevede, all'art. 44, 10º co., che gli “oneri di urbanizzazione” siano riferiti agli interventi di nuova costruzione ridotti della metà, mentre il “costo di costruzione” ex art. 48 della medesima legge, doveva essere fissato dalla Giunta Regionale con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata (1° comma) ed in relazione ad una quota variabile dal 5 al 20% a seconda delle caratteristiche delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione d'ubicazione (3º comma), al costo reale degli interventi stessi, così come individuato nel progetto presentato, senza però mai superare il valore determinato per le nuove costruzioni. Il D.M. 10.05.1977 ancora oggi rimarrebbe l'unica normativa di dettaglio sulla tecnica estimativa che consentirebbe di rapportare al valore economico del fabbricato la quota di contributo relativa al costo di costruzione dello stesso.
In definitiva il contributo di costruzione nel sistema lombardo dovrebbe essere calcolato applicando al costo reale dell'intervento la percentuale relativa alla classe derivante dall'applicazione della tabella del predetto D.M. senza fare alcun riferimento né al carico urbanistico né alla volumetria abitabile. Per il recupero dei sottotetti, l'art. 64 della cit. L.R. n. 12 prevede al 7° co. che oltre agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria si debba corrispondere il costo di costruzione calcolato sulla volumetria sulla “superficie lorda di pavimento” resa abitativa secondo le tariffe provate vigenti in ciascun Comune per le opere di nuova costruzione.
In conseguenza, con la prima rubrica, il Comune di Milano lamenta che il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente affermato che il calcolo della quota del contributo di costruzione avrebbe dovuto avere come parametro di riferimento la “volumetria resa abitativa”, e non la superficie complessiva così come previsto dall'articolo 2 del D.M. 15.05.1977. Il riferimento alla “volumetria resa abitativa” avrebbe rilievo solamente per gli oneri di urbanizzazione. Se non fosse così si finirebbe per introdurre un criterio incompatibile con la ratio impositiva di tale contributo perché non si valorizzerebbe l'incremento patrimoniale determinato dalle opere, bensì l'incremento del carico insediativo già valorizzato con gli oneri di urbanizzazione.
L’assunto è fondato nei limiti e nei sensi che seguono.
Esattamente l’Amministrazione appellante ricorda, in linea di principio, che la quota di contributo commisurata al costo di costruzione costituisce una prestazione di natura tributaria e paratributaria, collegata alla produzione di ricchezza dei singoli che è generata dallo sfruttamento del territorio (cfr. Cons. Stato, sez. V 21.04.2006 n. 2258; Cons. Stato Sez. V 06.05.1997 n. 462; Cons. Stato Sez. VI 18.01.2012 n. 177). Infatti il contributo relativo al costo di costruzione è dovuto anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico (cfr. Consiglio di Stato Sez. IV 14/10/2011 n. 5539).
Nello specifico però, il settimo comma, primo periodo, dell'art. 64 della L.R. Lombardia 11.03.2005 n. 12 prevede che: “La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione …. del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione”.
In sostanza, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo riferito al costo di costruzione per il recupero dei sottotetti è agganciata da un lato alla “superficie lorda di pavimento resa abitativa”, e dall’altro alle “tariffe approvate e vigenti” per le opere di nuova costruzione.
In tal senso, il TAR ha ragione quanto ha escluso la legittimità di un conteggio che tenga conto della “superficie complessiva”, cioè la superficie utile più quella non residenziale di cui all’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10.
Infatti, in applicazione del principio ermeneutico generale della prevalenza della norma speciale sulla norma generale è esatto l’assunto per cui in materia di oneri di urbanizzazione relativi al recupero dei sottotetti, deve farsi esclusivo riferimento al più ristretto ambito spaziale individuato al settimo comma dell'art. 64 della L.R..
Pertanto, in base al vecchio brocardo “ubi lex voluit dixit”, se il legislatore regionale ha prescritto che gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione debbono essere computati con riferimento alla “volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa”, ha intenzionalmente inteso porre una fattispecie peculiare derogatoria del regime generale di cui agli artt. 44 e 48 della L.R. n. 12/2005.
La Società, nella memoria del 03.10.2013, esattamente ricorda come tale individuazione è del tutto coerente sia con le finalità generali di recupero di patrimonio edilizio ai fini abitativi, sia con riferimento al fatto che non possano computarsi tutte le superfici non residenziali che spesso non appartengono nemmeno all’esecutore dell’intervento.
Al riguardo, al fine del calcolo del costo di costruzione per gli interventi in questione deve dunque escludersi che possano essere conteggiate come fattori di moltiplicazione le superfici non destinate anche indirettamente ai fini residenziali quali i locali di pertinenza del fabbricato ad uso comune quali androni, deposito biciclette e carrozzine, deposito rifiuti, corridoi e disimpegni dei solai delle cantine ed ecc. (ma al riguardo vedi anche infra).
Tuttavia il richiamo alle “tariffe vigenti” di cui all’art. 64, co. 7, della detta L.R. implica che per la determinazione del costo di costruzione per le nuove costruzioni –sia pure con riferimento alle sole superfici lorde di pavimento rese abitative- debba farsi diretto rinvio all’art. 48 della L.R. n. 12/2005, ed al D.M. 10.05.1977.
In altre parole, l'interpretazione della preposizione "calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate vigenti per ciascun Comune per le opere di nuova costruzione" deve essere coerente con il precedente art. 48 ed implica che il calcolo del costo di costruzione dei recuperi edilizi dei sottotetti deve essere computato utilizzando da un lato la volumetria o la superficie s.l.p. resa abitativa e dall’altro le tabelle comunali per le nuove costruzioni di cui all'art. 48 della L.R. n. 12/2005.
Solo in relazione a quest’ultimo limitato profilo il primo motivo del Comune può, per tale parte, essere accolto.
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Deve in primo luogo escludersi l’attuale rilevanza della Tabella A della Delib. G.R. 1994/53844 nella fattispecie in esame, in quanto l'articolo 16, comma 9, del d.P.R. n. 380 del 2001, che ha sostituito l'articolo 6 della legge n. 10 del 1977 (nel testo pro tempore in vigore di cui all'articolo 7, comma 2, della legge n. 537 del 1993), e l'articolo 48, comma 2, della legge regionale n. 12 del 2005, dispongono che il costo di costruzione degli edifici residenziali, ai fini del calcolo della relativa quota del contributo di costruzione, sia determinato periodicamente dalle regioni, con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, come individuati dalle stesse regioni a norma dell'articolo 4, primo comma, lettera g), della legge n. 457 del 1978, ma che -in caso di mancato aggiornamento da parte delle regioni- il Comune potesse annualmente, ed autonomamente procedere alla fissazione del costo di costruzione, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT).
Ciò posto, successivamente alla prima individuazione in Lire 482.300 al metro quadro, attuata con la deliberazione della Giunta regionale della Regione Lombardia n. 53844 del 31.05.1994 (pubblicata sul B.U.R.L., 5° supplemento straordinario del 24.06.1994), non vi è stato più alcun intervento regionale in dichiarata considerazione della prevalenza dell’autonomia locale concessa dalla Costituzione. In tale direzione dunque del tutto legittimamente il Comune di Milano, nell’ambito della sua autonomia, ha fatto riferimento alla tabella allegata al D.M. 10.05.1977.
Quindi, come visto, se ai fini dell’individuazione del fattore principale del calcolo si doveva tener conto solo della “superficie utile resa abitabile”, il ricordato rinvio alle “tariffe vigenti” comporta comunque la necessità di valorizzare in concreto la tipologia dell’immobile computando quindi le percentuali di incremento di cui al D.M. 10.05.1977 “Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici” e ciò per la fondamentale ragione che le superfici degli accessori e dei servizi costituiscono un elemento indicativo ai fini della valorizzazione dell’immobile.
La legge sul recupero dei sottotetti ai fini residenziali, con il richiamo alle tariffe vigenti, implica che il costo a mq. possa, e debba, essere maggiorato con le percentuali di incremento connesse con la tipologia qualitativa dell’immobile di cui al D.M. n. 10/1977.
Pertanto, ferma restando la “volumetria o la superficie abitativa netta resa abitabile”, sebbene le superfici degli accessori in questione non possano essere ricomprese in uno dei fattori del calcolo, ciò non vuol dire che la loro esistenza non incida, e rilevi sul piano concreto della fruibilità e della qualità estetica ed abitativa degli immobili. Per questo devono essere considerate ai fini della individuazione della percentuale di maggiorazione del “costo di costruzione” relativo alla valorizzazione della qualità architettonica.
E’ inesatta al riguardo la richiesta subordinata della società intesa ad una loro valorizzazione pro parte con la “quota uffici”, dato che si tratta di spazi che, proprio in quanto utilizzabili per impianti, sono esponenziali del maggiore pregio architettonico dell’intero immobile, e che quindi giustificano il relativo incremento.
In base all’art. 4 del D.M. 10.05.1977 una volta individuate le superfici abitabili ed il “costo unitario di costruzione” pro tempore, deve farsi luogo all’individuazione dei presupposti per l’applicazione delle maggiorazioni in misura non superiore al 50% che la predetta normativa prevede in caso di edifici che abbiano “caratteristiche tipologiche superiori” a quelle considerate dalla legge n. 1179 del 01.11.1965.
In concreto, per l’identificazione degli edifici soggetti agli incrementi percentuali di cui agli artt. 5, 6 e 7, si deve tener conto:
- della superficie utile abitabile (Su);
- della superficie netta non residenziale di servizi e accessori (Snr) e cioè ad esempio: a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi;
- delle caratteristiche specifiche.
Ciò premesso a norma dell’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10 i “lastrici” ancorché “tecnologici” sono comunque assimilabili alle logge ed alle terrazze, ma anche, se si considerano comunque i relativi box e vani di contenimento, alle cabine idriche, ed ai locali che contengono il motore dell’ascensore.
Inoltre l’elencazione di cui all’art. 2, dato che corrisponde allo stato delle tecnologie di oltre trentacinque anni fa, ha un valore chiaramente esemplificativo e non prescrittivo per cui di nessun rilievo interpretativo ha il riferimento al termine “locali” molto enfatizzato dalla società immobiliare odierna appellata.
Peraltro, come risulta dalle indicazioni istruttorie sulla Dia del 13.12.2005, nel caso le terrazze sono collegate da scale e sono accessibili e calpestabili. Come la comune esperienza dimostra, anche la presenza dei macchinari dell’ascensore, di riscaldamento, di condizionamento non ne preclude in assoluto l’utilizzo per le altre parti, per cui le relative superfici sono state esattamente computate ai fini della Snr utile, ai fini della individuazione degli incrementi percentuali.
Dalla superficie non residenziale devono invece essere escluse le scale che sono una struttura necessaria (ma non la “scala di servizio non prescritta da leggi o regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o di incendi” di cui al n. 2 dell’art. 7 del d.m. 1977 cit. che qui comunque non risulta).
Di qui l’illegittimità del computo delle scale nell’ambito delle percentuali di Snr utili ai fini degli incrementi percentuali.
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Infine per la Società immobiliare il Comune avrebbe sbagliato anche nel ritenere che l'edificio possedesse una “caratteristica particolare” costruita dall'altezza libera di piano superiore a 3 mt. a quella minima prescritta dalle norme regolamentari ai sensi dell'articolo 7 D.M. 10.05.1977. Il regolamento prescriverebbe infatti che gli edifici debbano avere l'altezza minima interna superiore a 3 mt., un’altezza maggior per cui tale requisito non potrebbe essere considerato una caratteristica particolare e quindi non potrebbe giustificare l'applicazione di un più elevato onere.
L’edificio in questione, costruito negli anni 50 del secolo scorso presenterebbe un'altezza netta interna che “non supera” quella prescritta dall'articolo 59 del Regolamento d'igiene vigente all'epoca della sua costruzione per cui la maggiorazione non poteva essere legittimamente approvata.
L’assunto non può essere condiviso.
Si deve infatti ricordare che ai sensi dell'art. 63, c. 6, l.reg. Lombardia n. 12/2005 "il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di metri 2,40, … calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa".
Questo è il limite minimo del quale si deve tener conto, e non quello del Regolamento in vigore al momento della costruzione, come dimostra anche l’inciso della predetta legge che consente modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde "unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6" cioè un'altezza media ponderale di metri 2,40 (ed anche invero di quelli di cui all'art. 64 primo comma, l.r. 12/2005).
Nel caso è dunque evidente che l’altezza di 3 mt. è ben superiore all'altezza media di 2,40 che il medesimo legislatore regionale ha ritenuto assicuri le condizioni minime di salubrità agli spazi (resi) abitativi, la quale costituisce ad un tempo l’altezza minima per rilasciare l'abitabilità degli spazi dall'art. 63, c. 6, l.reg. Lombardia n. 12/2005.
Di conseguenza l’altezza di 3 metri ben giustificava l’attribuzione del relativo coefficiente di maggiorazione.
Il motivo va dunque respinto
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.12.2013 n. 6161 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La quota di contributo commisurata al costo di costruzione costituisce una prestazione di natura tributaria e paratributaria, collegata alla produzione di ricchezza dei singoli che è generata dallo sfruttamento del territorio.
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Il contributo relativo al costo di costruzione è dovuto anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico.
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Il settimo comma, primo periodo, dell'art. 64 della L.R. Lombardia 11.03.2005 n. 12 prevede che: “La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione …. del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione”.
In sostanza, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo riferito al costo di costruzione per il recupero dei sottotetti è agganciata da un lato alla “superficie lorda di pavimento resa abitativa”, e dall’altro alle “tariffe approvate e vigenti” per le opere di nuova costruzione.
In tal senso il TAR ha ragione quanto ha escluso la legittimità di un conteggio che tenga conto della “superficie complessiva”, cioè la superficie utile più quella non residenziale di cui all’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10.
Infatti, in applicazione del principio ermeneutico generale della prevalenza della norma speciale sulla norma generale è esatto l’assunto per cui in materia di oneri di urbanizzazione relativi al recupero dei sottotetti, deve farsi esclusivo riferimento al più ristretto ambito spaziale individuato al settimo comma dell'art. 64 della L.R..
Pertanto, in base al vecchio brocardo “ubi lex voluit dixit”, se il legislatore regionale ha prescritto che gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione debbono essere computati con riferimento alla “volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa”, ha intenzionalmente inteso porre una fattispecie peculiare derogatoria del regime generale di cui agli artt. 44 e 48 della L.R. n. 12/2005.
Tuttavia, al fine del calcolo del costo di costruzione per gli interventi in questione deve dunque escludersi che possano essere conteggiate come fattori di moltiplicazione le superfici non destinate anche indirettamente ai fini residenziali quali i locali di pertinenza del fabbricato ad uso comune quali androni, deposito biciclette e carrozzine, deposito rifiuti, corridoi e disimpegni dei solai delle cantine ed ecc..
Tuttavia il richiamo alle “tariffe vigenti” di cui all’art. 64, co. 7, della detta L.R. implica che per la determinazione del costo di costruzione per le nuove costruzioni -sia pure con riferimento alle sole superfici lorde di pavimento rese abitative- debba farsi diretto rinvio all’art. 48 della L.R. n. 12/2005, ed al d.m. 10.05.1977.
In altre parole, l'interpretazione della preposizione "calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate vigenti per ciascun Comune per le opere di nuova costruzione" deve essere coerente con il precedente art. 48 ed implica che il calcolo del costo di costruzione dei recuperi edilizi dei sottotetti deve essere computato utilizzando da un lato la volumetria o la superficie s.l.p. resa abitativa e dall’altro le tabelle comunali per le nuove costruzioni di cui all'art. 48 della L.R. n. 12/2005.
Esattamente l’Amministrazione appellante ricorda, in linea di principio, che la quota di contributo commisurata al costo di costruzione costituisce una prestazione di natura tributaria e paratributaria, collegata alla produzione di ricchezza dei singoli che è generata dallo sfruttamento del territorio (cfr. Cons. Stato, sez. V, 21.04.2006 n. 2258; Cons. Stato Sez. V 06.05.1997 n. 462; Cons. Stato Sez. VI 18.01.2012 n. 177). Infatti il contributo relativo al costo di costruzione è dovuto anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico (cfr. Consiglio di Stato Sez. IV 14/10/2011 n. 5539).
Nello specifico però, il settimo comma, primo periodo, dell'art. 64 della L.R. Lombardia 11.03.2005 n. 12 prevede che: “La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione …. del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione”.
In sostanza, la quantificazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo riferito al costo di costruzione per il recupero dei sottotetti è agganciata da un lato alla “superficie lorda di pavimento resa abitativa”, e dall’altro alle “tariffe approvate e vigenti” per le opere di nuova costruzione.
In tal senso il TAR ha ragione quanto ha escluso la legittimità di un conteggio che tenga conto della “superficie complessiva”, cioè la superficie utile più quella non residenziale di cui all’art. 2 del D.M. 10.05.1977 n. 10.
Infatti, in applicazione del principio ermeneutico generale della prevalenza della norma speciale sulla norma generale è esatto l’assunto per cui in materia di oneri di urbanizzazione relativi al recupero dei sottotetti, deve farsi esclusivo riferimento al più ristretto ambito spaziale individuato al settimo comma dell'art. 64 della L.R..
Pertanto, in base al vecchio brocardo “ubi lex voluit dixit”, se il legislatore regionale ha prescritto che gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione debbono essere computati con riferimento alla “volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa”, ha intenzionalmente inteso porre una fattispecie peculiare derogatoria del regime generale di cui agli artt. 44 e 48 della L.R. n. 12/2005.
La Società, nella memoria del 03.10.2013, esattamente ricorda come tale individuazione è del tutto coerente sia con le finalità generali di recupero di patrimonio edilizio ai fini abitativi, sia con riferimento al fatto che non possano computarsi tutte le superfici non residenziali che spesso non appartengono nemmeno all’esecutore dell’intervento.
Al riguardo, al fine del calcolo del costo di costruzione per gli interventi in questione deve dunque escludersi che possano essere conteggiate come fattori di moltiplicazione le superfici non destinate anche indirettamente ai fini residenziali quali i locali di pertinenza del fabbricato ad uso comune quali androni, deposito biciclette e carrozzine, deposito rifiuti, corridoi e disimpegni dei solai delle cantine ed ecc. (ma al riguardo vedi anche infra).
Tuttavia il richiamo alle “tariffe vigenti” di cui all’art. 64, co. 7, della detta L.R. implica che per la determinazione del costo di costruzione per le nuove costruzioni -sia pure con riferimento alle sole superfici lorde di pavimento rese abitative- debba farsi diretto rinvio all’art. 48 della L.R. n. 12/2005, ed al d.m. 10.05.1977.
In altre parole, l'interpretazione della preposizione "calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate vigenti per ciascun Comune per le opere di nuova costruzione" deve essere coerente con il precedente art. 48 ed implica che il calcolo del costo di costruzione dei recuperi edilizi dei sottotetti deve essere computato utilizzando da un lato la volumetria o la superficie s.l.p. resa abitativa e dall’altro le tabelle comunali per le nuove costruzioni di cui all'art. 48 della L.R. n. 12/2005.
Solo in relazione a quest’ultimo limitato profilo il primo motivo del Comune può, per tale parte, essere accolto
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.12.2013 n. 6160 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAQuesta Sezione, proprio in riferimento al tema del recupero dei sottotetti nella regione Lombardia e ripercorrendo negli anni la mutevole disciplina regionale, aveva già evidenziato come, ai sensi della legge della regione Lombardia n. 15 del 1996, “Il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto in base alla citata legge regionale non poteva prescindere dall'esistenza dell'edificio e del sottotetto medesimo (da intendersi come vero e proprio volume preesistente) e doveva avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6 dell'art. 1 della legge medesima” e che tale disciplina, superata e modificata successivamente, confluiva infine nel “Capo I del Titolo IV della nuova legge regionale n. 12/2005, (che) ribadisce il principio generale del "favor" per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (commi 1 e 2 dell'art. 63) e definisce il sottotetto esistente come volume soprastante l'ultimo piano degli edifici <esistente al momento della presentazione della domanda di permesso di costruire ovvero della denuncia di inizio attività>”.
Questa Sezione (Consiglio di Stato, sez. IV, 04.02.2008 n. 298, che richiama le precedenti sentenze 21.12.2006, n. 7770 e 30.05.2005 n. 2767), proprio in riferimento al tema del recupero dei sottotetti nella regione Lombardia e ripercorrendo negli anni la mutevole disciplina regionale (e prima ancora dell’intervento tranciante della sentenza della Corte Costituzionale, 23.11.2011 n. 309), aveva già evidenziato come, ai sensi della legge della regione Lombardia n. 15 del 1996, “Il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto in base alla citata legge regionale non poteva prescindere dall'esistenza dell'edificio e del sottotetto medesimo (da intendersi come vero e proprio volume preesistente) e doveva avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6 dell'art. 1 della legge medesima” e che tale disciplina, superata e modificata successivamente, confluiva infine nel “Capo I del Titolo IV della nuova legge regionale n. 12/2005, (che) ribadisce il principio generale del "favor" per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (commi 1 e 2 dell'art. 63) e definisce il sottotetto esistente come volume soprastante l'ultimo piano degli edifici <esistente al momento della presentazione della domanda di permesso di costruire ovvero della denuncia di inizio attività>” (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.02.2013 n. 1058 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: RECUPERO A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI E RILEVANZA PENALE.
In caso di realizzazione, in mancanza di titoli abilitativi, di opere che avrebbero dovuto essere oggetto di permesso di costruire o di DIA, ai sensi dell’art. 22, comma 3, del Testo Unico edilizia, risulta configurabile il reato di cui all’art. 44 dello stesso testo unico, trovando applicazione l’espressa previsione del comma 2-bis del medesimo articolo, che ne prevede l’applicazione anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.
Il tema oggetto di attenzione da parte della Corte di Cassazione con la sentenza in esame concerne la rilevanza penale di quella tipologia di interventi edilizi che, apparentemente, si appalesano inoffensivi sul piano dell’assetto ordinato del territorio urbano ma che, a ben vedere, lo incidono e giustificano, dunque, la reazione penale.
La vicenda processuale trae origine dall’impugnazione contro la sentenza di appello confermativa della condanna dell’imputato, per i reati di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, comma 1, lett. c), e del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, perché, su un terreno di sua proprietà, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, aveva realizzato lavori di ampliamento di un preesistente fabbricato seminterrato, con scavi, fondazioni, pilastri in cemento armato, pavimentazione in cemento, soletta con travi in legno, tamponature delle murature perimetrali e tavolati divisori, in mancanza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica.
Contro tale sentenza proponeva ricorso per cassazione la difesa dell’imputato sostenendo, da un lato, che i lavori svolti avrebbero dovuto essere considerati mera attività di ampliamento, come tale assoggettata al titolo abilitativo della denuncia di inizio attività, di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 22, con conseguente inapplicabilità della sanzione penale (l’ampliamento che riguardi vani seminterrati, secondo la difesa, non avrebbe dovuto essere considerato come incidente sulla volumetria dell’edificio; dall’altro lato, la difesa rilevava la violazione del D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 3, 10, 22 e 44, perché la Corte d’appello avrebbe ritenuto applicabile alla fattispecie concreta la norma incriminatrice di cui al richiamato art. 44, pur trattandosi di un ampliamento inerente un recupero a fini abitativi, non essendosi realizzata alcuna nuova costruzione).
La tesi non ha però convinto gli Ermellini che hanno infatti respinto il ricorso. In particolare, i giudici di legittimità hanno precisato che la Corte d’appello aveva desunto la natura di nuova costruzione delle opere realizzate da elementi correttamente ritenuti univoci e concordanti, desunti dal verbale di sopralluogo e dalle fotografie in atti. Si era, in particolare, evidenziato che:
a) è stato edificato un nuovo fabbricato in muratura mediante scavo del terreno, realizzazione di fondamenta e pilastri in cemento armato, pavimentazione in cemento, solette in legno, caldara in cemento, tamponature, muratura, con finestre e porte, assoggettata a denuncia di inizio attività, ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 22, comma 3;
b) sopra il fabbricato seminterrato, illegittimamente ampliato, non vi erano né un rustico, né una copertura preesistenti, ma è stato realizzato ex novo un fabbricato in legno avente un basamento in muratura e un tetto con copertura in tegole, con la conseguenza che l’intervento non può essere ricondotto alla categoria della ‘‘recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti’’ di cui alla L.R. Lombardia n. 12 del 2005, art. 63, comma 1-bis. Correttamente, dunque, il Tribunale e la Corte d’appello, secondo la Cassazione, avevano ritenuto che, essendo state realizzate, in mancanza di titoli abilitativi, opere che avrebbero dovuto essere oggetto di permesso di costruire o di DIA, ai sensi dell’art. 22, comma 3, del testo unico sull’edilizia, risulta configurabile il reato contestato, di cui all’art. 44, comma 1, lett. c), dello stesso testo unico, trovando applicazione l’espressa previsione del comma 2-bis dello stesso articolo, secondo cui «Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma 3, eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa» (in tal senso, ex plurimis: Cass. pen., sez. III, 05.03.2009, n. 9894, in Ced Cass., n. 243099; Id., sez. III, 09.07.2009, n. 28048, in Ced Cass., n. 244580; Id., sez. III, 14.11.2011, n. 41425, in Ced Cass., n. 251327) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.02.2013 n. 6517
- tratto da Urbanistica e appalti n. 5/2013).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATA: Distanze sottotetti: è derogata la norma locale dal confine.
Con ordinanza 27.11.2012 emessa nel ricorso ex artt. 1170 c.c. / 703 c.p.c. n. 359/11 R.G. Cont., il Tribunale di Como, sezione distaccata di Menaggio, ha messo un punto fermo su una circostanza pacifica per gli operatori di diritto ma non per le pubbliche amministrazioni. Ossia che l’intervento di recupero del sottotetto esistente, autorizzato ai sensi della l.r. 12 del 2005, essendo “ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati” (art. 64, c. II), se non deroga alle distanze di cui al D.M. 1444/1968, articolo 9, deroga invece alle locali distanze dai confini.
In altre parole: la qualificazione di un intervento di recupero del sottotetto come nuova costruzione ai fini della applicazione della normativa di materia di distanze tra edifici vale qualora si voglia verificare la corretta applicazione del DM 1444/1968, ma è indifferente qualora la si intenda declinare in termini di rispondenza alle disposizioni regolamentari perché:
• l'art. 9 del DM 1444/1968 nulla dispone in materia di distanze dai confini, trattandosi di disposizione espressamente dedicata a pareti di edifici che si fronteggiano;
• l’articolo 64, comma 2, L.R. 12/2005 dispone che gli interventi di recupero di sottotetti, al di là della qualificazione di ^ristrutturazione^ offerta, operino “anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati”, con la sola eccezione delle normative locali relative al reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali. Nella fattispecie, l’articolo 16.2 delle NTA del Comune di Menaggio (tratto da e link www.studiospallino.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quando ricavare un locale abitabile nel sottotetto è lottizzazione abusiva?
La trasformazione di un sottotetto in locale abitabile non è, di per sé, idonea ad integrare il reato di lottizzazione abusiva nel caso in cui l'edificio sia destinato ad uso residenziale ed ubicato in zona per la quale risultano previsti interventi di urbanizzazione, non rilevando in senso contrario la mera trasformazione ad uso abitativo delle superfici costituenti sottotetto dell'immobile, in quanto attività inidonea a conferire un diverso assetto ad una porzione del territorio rispetto alla pianificazione originariamente prevista, né rendendo tale attività necessaria la realizzazione di ulteriori opere di urbanizzazione.

La Corte di Cassazione interviene opportunamente con la sentenza in esame sul tormentato reato di lottizzazione abusiva, oggetto in questi ultimi anni di numerosi interventi esegetici da parte della giurisprudenza di legittimità. Stavolta il tema affrontato dalla Corte è quello della possibile configurabilità dell’illecito lottizzatorio nel caso, invero assai diffuso, della trasformazione di locali sottotetto di un appartamento in locali abitabili, in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo.
La giurisprudenza tradizionale, com’è noto, ritiene che tale attività di trasformazione costituisca un mutamento di destinazione d'uso per il quale è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee. Parte della giurisprudenza, invece, con un’interpretazione più rigorosa, sostiene invece che in presenza di un’attività non consentita di trasformazione urbanistica od edilizia del territorio, realizzata anche mediante una forma di suddivisione fattuale dell’immobile, sia configurabile l’illecito lottizzatorio. Da qui, dunque, il quesito: la trasformazione di un sottotetto in locale abitabile, realizzando una diversa suddivisione in fatto dell’immobile, può astrattamente integrare la fattispecie di lottizzazione abusiva, o è necessario un quid pluris affinché ciò si verifichi?
Il fatto
La vicenda processuale che ha fornito l’occasione alla Corte di occuparsi della questione vedeva indagate numerose persone cui era stata addebitata la violazione dell’art. 44, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 (sub specie di lottizzazione abusiva mista, negoziale e materiale), a seguito dell'accertamento che cinque vani sottotetto, facenti parte del medesimo fabbricato, destinati a ripostiglio a servizio dell'appartamento sottostante, della superficie variabile tra 24 e 39 mq. ciascuno, erano stati trasformati in immobili ad uso abitativo autonomo, mediante la eliminazione del collegamento con l'appartamento sottostante, la realizzazione di un ingresso dal vano scale condominiale e la dotazione di servizi, con successivo frazionamento ed alienazione a terzi.
I predetti interventi erano stati eseguiti in base a D.I.A., mentre uno dei vani sottotetto era stato destinato dai proprietari ad uso abitativo, di camera da letto, mediante il posizionamento del relativo arredo, senza l'esecuzione di interventi edilizi.
In sede cautelare, il Tribunale del riesame aveva rigettato l'appello proposto dal P.M. avverso il provvedimento del G.I.P. con cui era stata respinta la richiesta del P.M. di sequestro preventivo di alcuni immobili, in particolare osservando che la modificazione della destinazione d'uso di cinque unità destinate a servizi in unità abitative non appare idonea a conferire un diverso assetto alla pianificazione urbana, dato che le opere di urbanizzazione erano già previste dai titoli originari e non comportando la modificazione la necessità per la pubblica amministrazione di realizzare ulteriori opere di urbanizzazione.
In sostanza, secondo i giudici del riesame, le condotte poste in essere dovevano qualificarsi esclusivamente come abuso edilizio, mentre la sanzione della confisca deve riferirsi ad ipotesi di lottizzazione di terreni e delle opere su di essi costruite ovvero di un intero edificio.
Il ricorso
Contro l’ordinanza proponeva ricorso per cassazione il P.M. in sintesi sostenendo che il Tribunale avesse erroneamente escluso il reato di lottizzazione abusiva in base ad un criterio quantitativo, considerata l'estensione complessiva degli immobili di poco più di 150 mq. complessivi, trattandosi di reato di pericolo. La lottizzazione accertata, a giudizio della Pubblica Accusa, si palesava inoltre idonea ad incidere sul cosiddetto carico urbanistico, trattandosi di interventi che, al di là del formale titolo abilitativo, non avrebbero potuto mai essere autorizzati, peraltro ponendosi in contrasto con la destinazione programmata del territorio.
Peraltro, concludeva il P.M., anche nell'ipotesi in cui fosse stata configurata la sola violazione edilizia, avrebbe dovuto comunque essere disposta la misura cautelare, essendo i lavori ancora in corso di esecuzione in contrasto con le previsioni del regolamento edilizio comunale.
La decisione della Cassazione
La tesi è stata però respinta dai giudici della Suprema Corte che hanno condiviso le argomentazioni poste a sostegno dell’ordinanza del Tribunale del riesame.
In sintesi, la Corte ha anzitutto osservato che il reato di lottizzazione abusiva è configurabile, nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico generale consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali, in due casi:
a) quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali;
b) quando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli "standards" richiesti per l'edificazione alberghiera e tali "standars" aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto (Cass. pen., Sez. III, n. 24096 del 07/03/2008, P.M. in proc. D., in Ced Cass. n. 240725).
Ha, poi, aggiunto che la trasformazione urbanistica od edilizia del territorio, peraltro, deve risultare di consistenza tale da incidere in modo rilevante sull'assetto urbanistico della zona, sia nel senso d'intervento innovativo sul tessuto urbanistico, che sotto il profilo della necessità dell'esecuzione di nuove opere d'urbanizzazione o di potenziamento di quelle già esistenti (Cass. pen., sez. IV, n. 33150 del 08/07/2008, N. ed altri, in Ced Cass. n. 240970).
Il reato di lottizzazione abusiva deve, invece, escludersi –precisa la Cassazione- con riferimento a zone completamente urbanizzate, mentre è configurabile con riferimento a zone parzialmente urbanizzate, in cui sussista un'esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione (Cass. pen., sez. III, n. 37472 del 26/06/2008, B. e altri, in Ced Cass. n. 241097).
Orbene, il Tribunale del riesame, al fine di escludere nel caso in esame l'esistenza del fumus del reato di lottizzazione abusiva, ha evidenziato che l'edificio è destinato ad uso residenziale ed ubicato in zona per la quale erano già previsti interventi di urbanizzazione, mentre ha escluso che la trasformazione ad uso abitativo delle superfici costituenti sottotetto dell'immobile fosse idonea a conferire un diverso assetto ad una porzione del territorio rispetto alla pianificazione originariamente prevista o renda necessaria la realizzazione di ulteriori opere di urbanizzazione.
Corretta, quindi, per gli Ermellini si manifesta la valutazione del giudice di merito in ordine alla esclusione del fumus del reato di lottizzazione abusiva. La Corte, infine, pur ammettendo in astratto la configurabilità della violazione edilizia, ravvisabile nella predetta trasformazione d'uso del sottotetto dell'edificio, ha condiviso gli argomenti del Tribunale del riesame, nel senso di escludere l'esistenza delle esigenze cautelari, non risultando in atto l'esecuzione di lavori in corso laddove, inoltre, vi sarebbe stato un ripristino della destinazione d'uso non residenziale dei predetti locali (in precedenza, sulla configurabilità del reato edilizio ex art. 44, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001: v. Cass. pen., sez. III, n. 17359 dell’08.05.2007, P.M. in proc. V., in Ced Cass. n. 236493) (commento tratto da www.ispoa.it - Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 22.11.2012 n. 45732).

EDILIZIA PRIVATA: Fondazione De Iure Publico, RECUPERO A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI: DISTANZE ED EFFICIENZA ENERGETICA (Geometra Orobico n. 3/2012).

EDILIZIA PRIVATA: B.U.R. Lombardia, serie ordinaria n. 27 del 02.07.2012, "Precisazioni relative alle disposizioni per l’efficienza energetica in edilizia, approvate con d.g.r. 8745/2008, con riferimento al recupero abitativo dei sottotetti e della certificazione energetica in presenza di unità immobiliari con più destinazioni d’uso" (circolare regionale 26.06.2012 n. 3).

EDILIZIA PRIVATAL'art. 9 d.m. 1444/1968 non può essere derogato dalle disposizioni regolamentari locali e, in caso di contrasto, prevale su di esse.
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L'art. 9 d.m. n. 1444/1968 va rispettato anche in caso di realizzazione di interventi di recupero del sottotetto: si richiama al riguardo il precedente di questa Sezione, 10.12.2010, n. 7505, oltre a quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 19.05.2011, n. 173, secondo cui l'art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 "deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati, essendo quest'ultima materia inerente all'ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato".

Anche il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso –che possono essere trattati congiuntamente perché strettamente connessi sul piano logico e giuridico- sono privi di fondamento in quanto:
- per giurisprudenza costante, l'art. 9 d.m. 1444/1968 non può essere derogato dalle disposizioni regolamentari locali e, in caso di contrasto, prevale su di esse (cfr. da ultimo, Cassazione civile sez. un., 07.07.2011, n. 14953); non assume, dunque, alcun rilievo il rispetto, nel caso di specie, della previsione dell'art. 27, c. 2 del r.e.c.;
- l'art. 9 d.m. n. 1444/1968 va rispettato anche in caso di realizzazione di interventi di recupero del sottotetto: si richiama al riguardo il precedente di questa Sezione, 10.12.2010, n. 7505, oltre a quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 19.05.2011, n. 173, secondo cui l'art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005 "deve interpretarsi nel senso che esso consente la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati, essendo quest'ultima materia inerente all'ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato (sentenza n. 232 del 2005)";
- legittimamente l'amministrazione ha qualificato l'intervento in questione quale nuova costruzione e non quale ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, essendo incontestato il mutamento della sagoma del fabbricato.
Né può invocarsi la previsione di cui all'art. 27, comma 1, lettera d), ultimo periodo, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005, come interpretato dall'art. 22 della legge della Regione Lombardia n. 7 del 2010, in quanto dichiarato incostituzionale con sentenza della Corte Costituzionale n. 309 del 23.11.2011.
Non può, inoltre, condividersi, al riguardo, quanto affermato dal ricorrente circa l'inapplicabilità della pronuncia di incostituzionalità al caso di specie.
Per giurisprudenza costante, infatti, l'efficacia delle sentenze dichiarative della illegittimità costituzionale di una norma incontra il solo limite dei rapporti esauriti in modo definitivo ed irrevocabile per avvenuta formazione del giudicato o per essersi comunque verificato altro evento cui l'ordinamento ricollega il consolidamento del rapporto, laddove il rapporto in questione, insorto in conseguenza dell'annullamento in autotutela della d.i.a., è lungi dall'essere esaurito; né assume rilievo la circostanza che il titolo edilizio si fosse perfezionato in epoca antecedente la pronuncia di illegittimità costituzionale, avendo l'amministrazione inciso sulla sua validità mediante il potere di autotutela (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 04.04.2012 n. 1002 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: Sottotetto - Destinazione d'uso - Variazione della destinazione d'uso di sottotetto - Ingiunzione di riduzione in pristino - Difformità parziale alla concessione edilizia - Riscontrata presenza degli impianti elettrici e termoidraulici - Indizio rivelatore dell'avvenuto mutamento della destinazione d'uso - Esclusione - elementi compatibili con la possibile e legittima destinazione della soffitta a ripostiglio, guardaroba o simili.
Il ricorso è fondato per le ragioni che seguono.
Invero, in base al citato art. 24, comma 6, del regolamento edilizio comunale, nel sottotetto destinato a soffitta sono consentiti ripostigli, guardaroba o simili, come pertinenze dell’abitazione, senza che ciò comporti il mutamento della destinazione in abitazione “permanente”.
Trattandosi nella fattispecie di ufficio, la destinazione autorizzata era quella di archivio ad esso pertinenziale, essendo ovviamente esclusa la possibilità di un’estensione dell’ufficio ubicato al livello sottostante.
Ora, il provvedimento repressivo impugnato è dotato di un apparato motivazionale completo e sufficiente, posto che riporta i risultati del sopralluogo eseguito (il cui rapporto tecnico contiene una completa descrizione delle opere eseguite in difformità dal titolo ed è corredato da riproduzioni fotografiche che confermano le riportate conclusioni), le norme urbanistiche vigenti, gli esiti del contraddittorio procedimentale instaurato con la parte, lo specifico oggetto della contestazione e la qualificazione giuridica dell’abuso.
Ciò posto, il Collegio osserva che la semplice finitura con intonaco e tinteggiatura a civile, la pavimentazione in legno, la presenza di un controsoffitto e dell’impianto elettrico non integrano ex se il contestato abuso, in quanto detti elementi sono compatibili con la possibile e legittima destinazione del sottotetto ad archivio o deposito e non raggiungono, perciò, la soglia di rilevanza dell’avvenuto mutamento di destinazione d’uso.
La presenza, poi, di scaffali, tavoli con soprastanti plastici, scrivanie con sedie disposte in maniera non funzionale, scatoloni in cartone e materiale vario appare coerente con l’uso effettivo dei locali come archivio-deposito.
Inoltre, dalle fotografie scattate durante il sopralluogo e prodotte in giudizio dall’Amministrazione emerge che effettivamente i locali del sottotetto sono adibiti ad archivio-deposito e che appaiono assenti frazionamenti murari con la creazione di vani separati o arredi ed allestimenti idonei ad una fruizione permanente di tali locali come estensione dell’ufficio sottostante.
Dunque, poiché l'art. 24 del Regolamento edilizio comunale consente la fruizione pertinenziale dei locali accessori nei sottotetti di altezza inferiore a 2,20 ml., a tale stregua non pare integrare alcun autonomo abuso l’esistenza nei citati locali di impianti che ne consentano il suddetto utilizzo.
Il Collegio, infine, osserva che, se il Comune vuole evitare espedienti attraverso i quali possa realizzarsi un dissimulato ed abusivo mutamento della destinazione d’uso dei sottotetti, deve formulare norme urbanistiche chiare e tassative: ad esempio, deve prescrivere che nei sottotetti non abitabili non sono consentite opere civili come intonacatura, piastrellatura, parquet, impianti elettrici, idraulici, telefonici o citofonici, impianti satellitari, impianti di riscaldamento, etc..
Se, infatti, è consentita dalla normativa urbanistica comunale la destinazione dei sottotetti, con altezza inferiore a mt. 2,20, a soffitta, ripostiglio, guardaroba, o simili, come pertinenze dell’abitazione (nella specie, dell’ufficio), e se addirittura le relative concessioni edilizie autorizzano il collegamento del sottotetto all’abitazione (nella specie, all’ufficio) sottostante con scala interna, appare incoerente poi sanzionare la presenza di impianti e finiture che, di per sé, non integrano il mutamento di destinazione d’uso di tali ambienti, essendo funzionali a quegli usi di migliore abitabilità ma non residenziali, che lo stesso comune ha autorizzato con le incongrue e perplesse norme edilizie sopra riportate (TRGA Trentino Alto Adige-Trento, sentenza 07.09.2011 n. 226 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIntervento di recupero abitativo di sottotetto - Presupposti - Preesistenza del volume sottotetto, praticabilità e abitabilità originarie - Necessità.
Presupposto per il recupero abitativo dei sottotetti, è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, cioè di riutilizzo a fini abitativi: ciò richiede che il sottotetto abbia, in partenza, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti che occorrono per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità - altezza media ponderale m. 2.40, ex art. 63, ultimo comma, L.R. n. 12/2005.
Diversamente, l'intervento si risolverebbe non già nel recupero di un piano sottotetto, ma nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione per integrare un intervento di nuova costruzione (cfr. TAR Milano, sent. n. 970/2010; Cons. di Stato, sent. n. 2767/2005) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 02.09.2011 n. 2149 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA1. Intervento di recupero abitativo dei sottotetti - Proprietari fondi vicini - Decorrenza termine di impugnazione - Tempestiva.
2. Intervento di recupero abitativo dei sottotetti - Art. 64, L.R. n. 12/2005 - Incremento altezze - Limiti - Illegittimità.

1. La piena conoscenza di un titolo edilizio, dalla quale decorre il termine di impugnazione, si realizza, per i proprietari dei fondi vicini, quando la costruzione realizzata rivela in modo certo ed univoco le essenziali caratteristiche dell'opera e l'eventuale non conformità della stessa al titolo o alla disciplina urbanistica: pertanto, nel caso di un intervento di recupero a fini abitativi del sottotetto, il termine decorre non con il mero inizio dei lavori, bensì con il loro completamento, a meno che non venga provata una conoscenza anticipata o si deducano censure di assoluta inedificabilità dell'area o analoghe censure, nel qual caso risulta sufficiente la conoscenza dell'iniziativa in corso.
2. L'art. 64 , c. 1, L.R. n. 12/2005, nel consentire modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, ammette evidentemente l'incremento delle altezze nei soli limiti strettamente funzionali ad assicurare le condizioni minime di salubrità agli spazi (resi) abitativi, sicché l'altezza media di 2,40 metri deve ritenersi ad un tempo altezza minima (per l'abitabilità degli spazi) e altezza massima (se comporta l'innalzamento delle linee di colmo e di gronda del tetto).
Di conseguenza, non essendoci spazio per una valutazione discrezionale dell'Amministrazione in merito a tali limiti regionali di altezza per gli interventi di recupero di sottotetto, si deve ritenere illegittimo l'intervento edilizio gravato (tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.07.2011 n. 1763 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel consentire modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde “unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6” della L.R. 12/2005 (cioè l’altezza media ponderale di metri 2,40), si ribadisce che l’art. 64, primo comma, l.r. 12/2005 ammette l’incremento delle altezze nei soli limiti strettamente funzionali ad assicurare le condizioni minime di salubrità agli spazi (resi) abitativi, sicché l’altezza media di 2,40 metri deve ritenersi ad un tempo altezza minima (per l’abitabilità degli spazi) e altezza massima (se comporta l’innalzamento delle linee di colmo e di gronda del tetto).
Ai sensi dell’art. 63, c. 6, l. reg. Lombardia n. 12/2005 “il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa”.
L’art. 64, c. 1, l. reg. Lombardia n. 12/2005, prevede che “gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l’entrata in vigore della l.r. 51/1975, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6”.
Come questo Tribunale ha già affermato, nel consentire modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde “unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6” (cioè l’altezza media ponderale di metri 2,40), che l’art. 64, primo comma, l.r. 12/2005 ammette evidentemente l’incremento delle altezze nei soli limiti strettamente funzionali ad assicurare le condizioni minime di salubrità agli spazi (resi) abitativi, sicché l’altezza media di 2,40 metri deve ritenersi ad un tempo altezza minima (per l’abitabilità degli spazi) e altezza massima (se comporta l’innalzamento delle linee di colmo e di gronda del tetto) (Tar Lombardia, Milano, sez. II, 29.10.2009, n. 4941).
Anche la sentenza di questo Tribunale, 22.01.2010, n. 195, invocata dalla difesa dell’amministrazione resistente, non ha affatto affermato principi contrastanti con quelli qui richiamati: nel sostenere che, nel caso in cui le necessità tecniche rendano necessario realizzare altezze medie ponderali sull’intera unità immobiliare superiori, le altezze eccedenti debbono essere costituite da vani tecnici od altre strutture che escludano l’utilizzo a fini abitativi (circostanza che nel caso di specie non ricorre), ha comunque tenuto ben ferma l’interpretazione dell’art. 63, c. 6, l. reg. Lombardia n. 12/2005, secondo cui il limite ivi previsto costituisce sia limite minimo che limite massimo.
Il Collegio non condivide quanto affermato dalla difesa dell’amministrazione circa la sussistenza di un potere discrezionale della p.a. finalizzato alla tutela del benessere dei cittadini e della salubrità delle abitazioni, ponendo la legge regionale il limite di altezza quale requisito perché l’intervento possa essere qualificato quale recupero di sottotetto, senza lasciare, dunque, alcuno spazio a valutazioni discrezionali.
Le esigenze di salubrità degli ambienti sono state oggetto di valutazione da parte del legislatore regionale, senza che sia, quindi, consentito all’amministrazione comunale derogare al limite posto dalla legge regionale, invocando differenti limiti previsti dai regolamenti di igiene.
Essendo incontestato che l’intervento edilizio in questione prevede la realizzazione di appartamenti con altezze medie ponderali superiori ai m. 2,40, le denuncie di inizio attività impugnate si pongono, dunque, in contrasto con la legge regionale n. 12/2005
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.07.2011 n. 1763 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIngiunzione di demolizione - Recupero abitativo di sottotetto - Richiesta di convenzione per l'edificazione a confine - Limitazione della L.R. n. 15/1996 - Illegittimità.
La richiesta di integrazione documentale, in relazione ad una D.I.A. per recupero a fini abitativi del sottotetto, avanzata dal Comune e volta ad imporre alla ricorrente una convenzione per l'edificazione a confine non prescritta dalla vigente normativa regionale e neppure adeguatamente motivata, configura un illegittimo modus operandi dell'Amministrazione in quanto finalizzato a limitare l'ambito applicativo della L.R. 15.07.1996 n. 15 (che incentiva gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti consentendoli anche in deroga agli indici e parametri urbanistici ed edilizi previsti in P.R.G.) e non può conseguentemente essere legittimamente posta a fondamento dell'ingiunzione di demolizione gravata (tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.07.2011 n. 1758 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’edificio oggetto di recupero del sottotetto, pur rientrando in zona A di PRG, è frontista di un edificio ricadente in zona F2 posto a distanza inferiore a mt. 10 dal medesimo, e il DM 1444/1968 non prevede deroga della distanza minima di mt. 10 dai fabbricati se non esclusivamente nell’ambito di pianificazione urbanistica ovvero mediante l’approvazione di appositi piani attuativi fra edifici omogenei.
- Il recupero di un sottotetto a fini abitativi va considerato correttamente come nuova costruzione ed è poi, comunque, soggetto alla disciplina del D.M. 02.04.1968 n. 1444 in tema di distanze.
- Il problema relativo alla distanza tra fabbricati si pone non fra immobili siti entrambi in zona A, ma fra l’edificio del ricorrente in zona A e altro sito in zona F2. Ciò posto, se anche si ammettesse la possibilità di una deroga alla norma generale dell’art. 9 D.M. 1444/1968 per il caso di nuove costruzioni che interessino la sola zona A, detta deroga non si potrebbe estendere al caso presente, di immobili siti in zone diverse. A ciò osta in primo luogo il carattere di norma imperativa del D.M. 1444/1968, che, come correttamente rilevato dalla difesa comunale, ammette deroga solo nell’ambito di una ragionata pianificazione urbanistica. Osta poi in secondo luogo la mancanza di identità fra i due casi: una deroga interpretativa per la sola zona A potrebbe giustificarsi in base all’esigenza di preservare il carattere “spontaneo” dei centri storici, cresciuti in aderenza fra i vari edifici, esigenza non ricorrente nel rapporto fra zone diverse.

Il provvedimento in epigrafe, prodotto in copia dal ricorrente sub A, denega il rilascio del richiesto permesso di costruire “considerato che l’edificio oggetto dell’intervento proposto, pur rientrando in zona A di PRG, è frontista di un edificio ricadente in zona F2 posto a distanza inferiore a mt. 10 dal medesimo, e il DM 1444/1968 non prevede deroga della distanza minima di mt. 10 dai fabbricati se non esclusivamente nell’ambito di pianificazione urbanistica ovvero mediante l’approvazione di appositi piani attuativi fra edifici omogenei”, deroghe tutte che, come pacifico in causa, nella specie non constano.
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Il recupero di un sottotetto a fini abitativi va considerato correttamente come nuova costruzione, come risulta da C.d.S. sez. V 24.02.1999 n. 195 nonché da TAR Lombardia Milano sez. II 10.12.2010 n. 7505 e, nella giurisprudenza della Sezione, dalla sentenza sez. I 29.09.2009 n. 1712, citata anche dal ricorrente; è poi comunque soggetto alla disciplina del D.M. 02.04.1968 n. 1444 in tema di distanze, così come ritenuto da C.d.S. sez. V 19.10.1999 n. 1565, pure citata dal ricorrente.
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Non appare pertinente al caso di specie la questione relativa alla applicabilità del limite di distanza di 10 metri per il caso di nuove costruzioni anche al caso in cui esse si collochino in zona A.
Infatti, come evidenzia il provvedimento impugnato, il problema relativo alla distanza si pone non fra immobili siti entrambi in zona A, ma fra l’edificio del ricorrente in zona A e altro sito in zona F2. Ciò posto, se anche si ammettesse la possibilità di una deroga alla norma generale dell’art. 9 D.M. 1444/1968 per il caso di nuove costruzioni che interessino la sola zona A, detta deroga non si potrebbe estendere al caso presente, di immobili siti in zone diverse.
A ciò osta in primo luogo il carattere di norma imperativa del D.M. 1444/1968, che, come correttamente rilevato dalla difesa comunale, ammette deroga solo nell’ambito di una ragionata pianificazione urbanistica. Osta poi in secondo luogo la mancanza di identità fra i due casi: una deroga interpretativa per la sola zona A potrebbe giustificarsi in base all’esigenza di preservare il carattere “spontaneo” dei centri storici, cresciuti in aderenza fra i vari edifici, esigenza non ricorrente nel rapporto fra zone diverse (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 28.06.2011 n. 996 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATARecupero abitativo di sottotetti esistenti - Art. 63 L.R. 12/2005 - Condizioni e limiti.
Ex art. 63 L.R. n. 12/2005 è consentito il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto negli edifici -destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento complessiva- esistenti alla data del 31.12.2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro l'01.12.2005; mentre negli edifici (sempre che siano destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento complessiva) realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31.12.2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente all'01.12.2005, il recupero del sottotetto è consentito a condizione che siano decorsi cinque anni dalla data di conseguimento dell'agibilità, anche per silenzio-assenso (tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 08.06.2011 n. 1469 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, sottotetti e distanze: la Corte Costituzionale ribadisce l'obbligatorietà del rispetto dell'art. 9 D.M. 1444/1968.
Con l'ordinanza 19.05.2011 n. 173 la Corte Costituzionale ha rigettato la questione di incostituzionalità dell'articolo 64, c. 2°, della legge della Regione Lombardia 11/03/2005, n. 12, come sostituito dall'art. 1, c. 1°, lett. d), della legge della Regione Lombardia 27/12/2005, n. 20, sollevata dal
Tribunale civile di Brescia, Sez. III, con l'ordinanza 22.02.2010.
Il Tribunale rilevava che se si dovesse, come impone l'articolo 64 in questione, qualificare ^ristrutturazione^ la realizzazione di sottotetti anche quando la modificazione della sagoma dell'edificio preesistente comportasse una diminuzione delle distanze da edifici esistenti inferiore a quella di cui al D.M. 1444/1968, art. 9, ciò si risolverebbe nella disapplicazione di una normativa di rango superiore quale, per l'appunto, il D.M. 1444, nonché lo stesso Testo Unico dell'Edilizia, per il quale la ristrutturazione edilizia non può comportare aumento di sagoma e volume (art. 3 D.P.R. 380/2001), diversamente essendo in presenza di nuova costruzione, come tale computabile ai fini della applicazione degli standard edilizi indicati dagli strumenti urbanistici locali, a loro volta, invece, disapplicati.
Non è vero, quindi, come afferma il TAR Lombardia nella decisione 153/2009, che la lettura comparata delle disposizioni regionali e nazionali deve suggerire una interpretazione delle prime conforme a legittimità a scapito di una non di legittimità, poiché nella fattispecie il legislatore regionale ha intenzionalmente qualificato il recupero dei sottotetti come ristrutturazione, al fine di sottrarli alla applicazione delle disposizioni di rango superiore.
Nulla di tutto ciò, afferma la Corte, è rinvenibile nella fattispecie, che circoscrivendo la questione alla disapplicazione del D.M. 1444 in punto distanze, rileva che che l’art. 64, comma 2, della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005, in accordo con la giurisprudenza assolutamente maggioritaria, deve interpretarsi nel senso che esso consente sì la deroga dei parametri e indici urbanistici ed edilizi di cui al regolamento locale ovvero al piano regolatore comunale, ma fatto salvo il rispetto della disciplina sulle distanze tra fabbricati, essendo quest’ultima materia inerente all’ordinamento civile e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato.
Da ciò la manifesta inammissibilità della questione, avendo il giudice rimettente fondato il proprio ragionamento in ordine alla rilevanza su un erroneo presupposto interpretativo, ossia che la normativa lombarda sui sottotetti consentisse la deroga a norme di rango superiore, quale, per l'appunto, il D.M. 1444 in tema di distanze.
Nulla cambia, dunque, in materia ed anzi la decisione della Corte costituisce ultima e definitiva conferma dell'orientamento diffuso secondo cui nessuna normativa liberalizzatrice in tema di recupero sottotetti (e per estensione anche di ristrutturazione edilizia) non può estendersi sino a derogare le distanze fissate dall'articolo 9 del D.M. 1444/1968, recepito o meno negli strumenti urbanistici.
Va puntualizzato che restano invece, queste sì, derogate, le disposizioni locali diverse dalla mera riproposizione dell'articolo 9 in materia di distanze tra fabbricati, ad esempio nel caso di distanze dai confini, che il D.M., per l'appunto, non tratta (commento tratto da http://studiospallino.blogspot.com - link a www.studiospallino.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero abitativo dei sottotetti esistenti - Art. 64, L.R. Lombardia n. 12/2005 - Piano regolatore successivo all'edificazione dello stabile - Altezza massima degli edifici - Ulteriore innalzamento da recupero del sottotetto - Inammissibilità.
2. Recupero abitativo dei sottotetti esistenti - Realizzazione di locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna - Natura di vani tecnici - Non sussiste - Fattispecie.
1.
La ratio dell'art. 64 della L.R. 12/2005, laddove vieta il superamento dei limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici, è senza dubbio quella di evitare che attraverso il recupero abitativo dei sottotetti esistenti vengano nei fatti eluse o violate le prescrizioni urbanistiche vincolanti in tema di altezza massima di edifici, giacché tale superamento finirebbe per aggravare carichi urbanistici spesso assai consistenti, ponendo così in discussione equilibri urbanistici talora fragili, soprattutto nell'agglomerato urbano milanese.
Di conseguenza, laddove uno stabile già superi l'altezza massima prevista da disposizioni di piano successive alla sua edificazione, non può consentirsi un ulteriore innalzamento, derivante dal recupero del sottotetto, in quanto ciò sarebbe eccessivamente lesivo dell'interesse della collettività al rispetto dei carichi urbanistici della zona (cfr. TAR Milano, sent. n. 7612/2010).
2. La realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna è indice rivelatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati (nel caso di specie si è voluto creare un locale con requisiti di abitabilità, rendendolo non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.04.2011 n. 1105 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa “ratio” dell’art. 64 della LR Lombardia 12/2005, laddove vieta il superamento dei limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici, è senza dubbio quella di evitare che attraverso il recupero abitativo dei sottotetti esistenti vengano nei fatti eluse o violate le prescrizioni urbanistiche vincolanti in tema di altezza massima di edifici, giacché tale superamento finirebbe per aggravare carichi urbanistici spesso assai consistenti, ponendo così in discussione equilibri urbanistici talora fragili, soprattutto nell’agglomerato urbano milanese.
Di conseguenza, laddove uno stabile già supera l’altezza massima prevista da disposizioni di piano successive alla sua edificazione, non può consentirsi un ulteriore innalzamento, derivante dal recupero del sottotetto, in quanto ciò sarebbe eccessivamente lesivo dell’interesse della collettività al rispetto dei carichi urbanistici della zona.

La circostanza che il nuovo progetto preveda la non abitabilità dell’immobile realizzato, in quanto sono state tamponate le finestre, non può indurre a ritenere che il nuovo edificato non venga computato ai fini dell’altezza.
Sul profilo dell’altezza si richiama l’orientamento di questa Sezione (n. 7612/2010) laddove si è affermato, in un caso simile in cui le NTA prevedono il limite di altezza di 10 metri, che “la “ratio” dell’art. 64 della LR 12/2005, laddove vieta il superamento dei limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici, è senza dubbio quella di evitare che attraverso il recupero abitativo dei sottotetti esistenti vengano nei fatti eluse o violate le prescrizioni urbanistiche vincolanti in tema di altezza massima di edifici, giacché tale superamento finirebbe per aggravare carichi urbanistici spesso assai consistenti, ponendo così in discussione equilibri urbanistici talora fragili, soprattutto nell’agglomerato urbano milanese.
Di conseguenza, laddove uno stabile già supera l’altezza massima prevista da disposizioni di piano successive alla sua edificazione, non può consentirsi un ulteriore innalzamento, derivante dal recupero del sottotetto, in quanto ciò sarebbe eccessivamente lesivo dell’interesse della collettività al rispetto dei carichi urbanistici della zona
.”
(TAR Lombardia-Milano, Sez. I, sentenza 29.04.2011 n. 1105 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa sopraelevazione, anche se di dimensioni ridotte, costituisce una nuova costruzione, con la conseguente applicazione delle distanze legali.
Con sentenza 11.04.2001 il tribunale di Como, sulla domanda proposta da ... contro ... con citazione 15.06.1992 per il rispetto delle distanze legali e sulla riconvenzionale del convenuto, ordinava la demolizione delle parti dell'edificio dell'attore realizzate in sopraelevazione a meno di 5 metri dal confine con condanna ai danni.
... la Corte di appello ha condiviso la tesi del Tribunale secondo cui la sopraelevazione, anche se di dimensioni ridotte, costituisce una nuova costruzione, con la conseguente applicazione delle distanze legali (Cass. 8954/2000, 1474/1999) ed ha richiamato il regolamento edilizio del Comune (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.04.2011 n. 8091).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Distanza minima tra edifici - Art. 9 D.M. 1444/1968 - Sopraelevazioni e recupero sottotetti - Rispetto delle distanze - Necessità.
2. Distanza minima tra edifici - Art. 9 D.M. 1444/1968 - Sopraelevazioni e recupero sottotetti - Rispetto delle distanze - Necessità - Ratio.

1. Le porzioni di edificio risultanti dal recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti devono considerarsi, ai fini del rispetto dell'art. 9, D.M. 1444/1968, quali nuove costruzioni, con la conseguenza che devono necessariamente essere collocate ad almeno 10 metri dalla parete dell'edificio antistante.
2. L'art. 9, D.M. 1444/1968, è norma di ordine pubblico, insuscettibile di deroga negli strumenti urbanistici e nei regolamenti locali (salvo peculiari eccezioni, non riscontrabili però nel caso di specie), volta ad impedire la realizzazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico, sicché deve essere rispettata anche in caso di sopraelevazioni o di recupero di sottotetti (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 7731/2010; TAR Milano, sent. nn. 264/2011, 7511/2010, 3262/2010, 1991/2007; TAR Liguria, sent. n. 10243/2010; TAR Brescia, sent. n. 3240/2010) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.04.2011 n. 902 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATARecupero dei sottotetti - Distanza inderogabile di 10 metri tra i fabbricati.
Le porzioni di edificio risultanti dal recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti devono considerarsi, ai fini del rispetto dell'art. 9 DM 1444/1968, quali nuove costruzioni, con la conseguenza che dovranno necessariamente essere collocate ad almeno 10 metri dalla parete dell’edificio antistante.
Questa conclusione si fonda sull’indirizzo giurisprudenziale pacifico, costantemente seguito da questa Sezione e confermato costantemente dal Consiglio di Stato (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, 26.04.2007, n. 1991; 26.07.2010, n. 3262; 10.12.2010, n. 7511; 28.01.2011, n. 264; Consiglio di Stato, sez. V, 02.11.2010, n. 7731; TAR Liguria, sez. I, 03.11.2010, n. 10243 e TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 27.08.2010, n. 3240), secondo cui l’art. 9 menzionato è norma di ordine pubblico, insuscettibile di deroga negli strumenti urbanistici e nei regolamenti locali (salvo peculiari eccezioni, non riscontrabili però nel caso di specie), volta ad impedire la realizzazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico, sicché deve essere rispettata anche in caso di sopraelevazioni o di recupero di sottotetti (si veda anche, con specifico riguardo alla Regione Lombardia, l’art. 103 comma 1-bis della legge regionale 12/2005, per il quale: <<Ai fini dell'adeguamento, ai sensi dell'articolo 26, commi 2 e 3, degli strumenti urbanistici vigenti, non si applicano le disposizioni del decreto ministeriale 02.04.1968, n. 1444 (...), fatto salvo, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, il rispetto della distanza minima tra fabbricati pari a dieci metri, derogabile all'interno di piani attuativi>>).
La circostanza che gli edifici delle ricorrenti e quello oggetto dell’intervento di recupero siano tutte inserite nel medesimo condominio appare assolutamente irrilevante, tenuto conto della finalità della citata norma del DM 1444/1968, finalità di stampo pubblicistico che non può certo essere derogata per il solo fatto che esistono porzioni immobiliari comuni ai tre edifici, tali da realizzare un condominio.
Ciò premesso, sono evidenti sia l’inosservanza dell’art. 9 sopra richiamato, sia il difetto di istruttoria in cui è incorsa l’Amministrazione resistente.
L’accoglimento dei motivi sopra indicati relativi alla violazione dell’art. 9 del DM 1444/1968 ha carattere assorbente rispetto alle altre censure, in particolare rispetto a quelle relative all’inosservanza dell’art. 63 della LR 12/2005 ed alla presunta proprietà comune –e non individuale– del tetto dell’immobile oggetto dell’intervento di recupero.
Non appare, infatti, possibile procedere in ogni caso al recupero del sottotetto, ostandovi la previsione inderogabile del citato art. 9 sulla distanza minima fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.04.2011 n. 902 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetti - Art. 64, L.R. n. 12/2005 - Derogabilità dei limiti e delle prescrizioni degli strumenti pianificatori comunali - Sussiste.
Il recupero dei sottotetti ai sensi dell'art. 64, L.R. n. 12/2005 è consentito anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti pianificatori comunali vigenti o adottati, con salvezza dei limiti enucleati dalla legge regionale
(massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.03.2011 n. 841 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: D.I.A. - Recupero abitativo sottotetto - L.R. 12/2005 nella formulazione anteriore alla L.R. 20/2005 - Recupero abitativo in deroga agli indici o parametri urbanistici - Impossibilità.
La L.R. 12/2005, nella sua originaria formulazione anteriore alle modifiche introdotte con L.R. 20/2005, non consente il recupero abitativo dei sottotetti in deroga agli indici o parametri urbanistici (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 7770/2006, n. 1410/2007) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.01.2011 n. 79 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero abitativo dei sottotetti esistenti - Derogabilità degli indici o parametri urbanistici - Art. 3, comma 3, L.R. Lombardia n. 15/1996 - Mancata allegazione di documentazione interente agli indici - Invalidità della d.i.a. - Non sussiste - Irregolarità della d.i.a. - Sussiste.
2. Recupero abitativo dei sottotetti esistenti - Incremento volumetrico - Art. 3, comma 3, L.R. Lombardia n. 15/1996 - Contrasto con l'art. 14 D.P.R. n. 380/2001 - Non sussiste - Lesione della potestà comunale in materia di governo del territorio - Non sussiste.

1. Poiché l'art. 3, terzo comma, L.R. n. 15/ 1996 consente il recupero abitativo dei sottotetti anche "in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati", ne consegue che degrada a mera irregolarità, insuscettibile di infirmare la validità della d.i.a, la mancata allegazione di un documento (nella specie, scheda sinottica di calcolo e di confronto) volto a verificare il rispetto di indici che la legge regionale consente di superare.
2. L'incremento volumetrico, nei limiti strettamente necessari al recupero abitativo dei sottotetti negli edifici adibiti in tutto o in parte a residenza, per le finalità e gli obiettivi esplicitati dall'art. 1, L.R. n. 15/1996 (contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici), è ammesso dalla stessa legge regionale, con una norma di carattere generale (art. 3, comma 3), la quale non interferisce con il principio fissato dalla legislazione statale (art. 14 D.P.R. n. 380/2001) che vieta, nei casi particolari, il rilascio di concessioni in deroga se non per la costruzione di edifici pubblici o di interesse pubblico.
Né è ravvisabile una lesione della potestà comunale in materia di governo del territorio, sia perché le relative funzioni sono esercitate dai Comuni nell'ambito delle leggi regolatrici della materia (che la Regione è abilitata a dettare in quanto titolare di potestà legislativa concorrente), sia perché le prerogative comunali restano salvaguardate dall'art. 1, comma 7, L.R. n. 15/1996, che consente ai Comuni stessi di escludere, con motivata deliberazione, l'applicazione della normativa sui sottotetti in determinate zone del proprio territorio (principio rifluito nell'ora vigente art. 65, L.R. n. 12/2005 sul governo del territorio) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 27.12.2010 n. 7709 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero abitativo dei sottotetti esistenti - Art. 64, L.R. Lombardia n. 12/2005 - Piano regolatore successivo all'edificazione dello stabile - Altezza massima degli edifici - Ulteriore innalzamento da recupero del sottotetto - Non è ammissibile.
La ratio dell'art. 64 della L.R. 12/2005, laddove vieta il superamento dei limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici, è senza dubbio quella di evitare che attraverso il recupero abitativo dei sottotetti esistenti vengano nei fatti eluse o violate le prescrizioni urbanistiche vincolanti in tema di altezza massima di edifici, giacché tale superamento finirebbe per aggravare carichi urbanistici spesso assai consistenti, ponendo così in discussione equilibri urbanistici talora fragili, soprattutto nell'agglomerato urbano milanese. Di conseguenza, laddove uno stabile già supera l'altezza massima prevista da disposizioni di piano successive alla sua edificazione, non può consentirsi un ulteriore innalzamento, derivante dal recupero del sottotetto, in quanto ciò sarebbe eccessivamente lesivo dell'interesse della collettività al rispetto dei carichi urbanistici della zona (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.12.2010 n. 7612 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero del sottotetto in Lombardia con innalzamento di quota in merito: alla distanza minima dai confini di proprietà, al rispetto della distanza di mt. 10,00 tra pareti finestrate di cui anche abusiva, alla nozione di sottotetto utile da recuperare in deroga ex L.R. 12/2005.
Occorre precisare in primo luogo che la qualificazione del recupero del sottotetto come ristrutturazione non è idonea da sola a rendere automaticamente possibile la sopraelevazione dell’edificio.
La ristrutturazione è una categoria di interventi edilizi che si può ripartire in due sottogruppi: da un lato la ristrutturazione pesante di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), del DPR 380/2001 (ossia quella che conduce a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comporta aumento di unità immobiliari o modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici) e dall’altro la ristrutturazione leggera (definita per residualità).
La ristrutturazione pesante equivale nella sostanza a una nuova costruzione che si aggiunge a una costruzione esistente. In questo quadro la scelta del legislatore regionale di definire il recupero del sottotetto come ristrutturazione non ha contenuto innovativo ma si limita a utilizzare il concetto di ristrutturazione pesante già presente nella normativa statale.
Il problema diventa allora fino a che punto la ristrutturazione pesante abbia regole diverse dalla nuova edificazione su area libera. In negativo, ovvero sotto il profilo sanzionatorio, non vi è nessuna differenza, in quanto l’art. 33, comma 6-bis, e l’art. 34, comma 2-bis, del DPR 380/2001 prevedono anche in questo caso l’applicazione di misure ripristinatorie o in subordine pecuniarie come negli abusi edilizi maggiori. In positivo, ovvero per quanto riguarda i diritti edificatori, dipende dal grado di resistenza delle norme che devono essere derogate.
Relativamente alla distanza dai confini si può ritenere che il recupero del sottotetto comportante sopraelevazione possa avvenire in deroga alle previsioni stabilite negli strumenti urbanistici comunali.
In via generale la giurisprudenza (v. Cass. civ. Sez. II 11.06.2008 n. 15527; Cass. civ. Sez. II 12.01.2005 n. 400; Cass. civ. Sez. II 27.05.2003 n. 8420; Cass. civ. Sez. II 08.01.2001 n. 200) si attiene alla seguente regola:
(a) la sopraelevazione, comportando nuovo volume, richiede sempre il rispetto della distanza dai confini indipendentemente dal fatto che in origine vi sia stata prevenzione nei confronti del proprietario confinante;
(b) tuttavia la normativa comunale può stabilire se e a quali condizioni sia ammessa la costruzione senza arretramento.
Nel caso del sottotetto è direttamente il legislatore regionale che pone la disciplina, sovrapponendosi alle scelte dei singoli comuni, con un chiaro favore per la realizzabilità di questo tipo di interventi.
L’art. 64, comma 1, della LR 12/2005 consente modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde (con il solo limite dell’altezza massima di zona) senza alcun riferimento all’arretramento dei muri esterni in relazione alla distanza dai confini.
L’art. 64, comma 2, della LR 12/2005 precisa ulteriormente che il recupero del sottotetto è ammesso anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali.
La finalità che emerge da queste norme è di far prevalere su ogni diversa valutazione comunale l’interesse all’insediamento di nuova volumetria residenziale in continuità con le costruzioni sottostanti. Vi è quindi incompatibilità logica con il vincolo della distanza minima dai confini, che potrebbe compromettere l’utilità del recupero del sottotetto e alterare in modo disarmonico la sagoma degli edifici.
Poiché il legislatore regionale si è sostituito ai comuni in una materia nella disponibilità dei comuni stessi non vi sono altre ragioni che si oppongano alla possibilità di sopraelevare lungo il perimetro dell’edificio esistente.
La situazione cambia però radicalmente quando la sopraelevazione si collochi di fronte a pareti finestrate. In questo caso la distanza minima di 10 metri prevista (al di fuori della zona A) dall’art. 9, comma 1, n. 2, del DM 1444/1968 costituisce un ostacolo insuperabile.
La giurisprudenza ha chiarito che questa norma per la sua genesi (è stata adottata ex art. 41-quinquies, comma 8, della legge 17.08.1942 n. 1150, come introdotto dall’art. 17 della 06.08.1967 n. 765) e per la sua funzione igienico-sanitaria (evitare intercapedini malsane) costituisce un principio inderogabile della materia.
In particolare si tratta di una norma che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze (v. C.Cost. 16.06.2005 n. 232), sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata (v. Cass. civ. Sez. II 31.10.2006 n. 23495), sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che per la loro natura igienico-sanitaria non sono nella disponibilità delle parti (v. CS Sez. IV 12.06.2007 n. 3094).
Si può aggiungere che un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 64 della LR 12/2005 impedisce di leggervi una deroga estesa anche all’art. 9 del DM 1444/1968.
La Corte Costituzionale nella sentenza n. 232/2005 afferma al punto 4 che le normative locali (regionali o comunali) possono prevedere distanze inferiori alla misura minima, però fissa precisi limiti (“le deroghe, per essere legittime, devono attenere agli assetti urbanistici e quindi al governo del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati in funzione degli interessi privati dei proprietari dei fondi finitimi”).
Se ne deduce che l’introduzione di deroghe è consentita solo nell’ambito della pianificazione urbanistica, come nell’ipotesi espressamente prevista dall’art. 9 comma 3 del DM 1444/1968, che riguarda edifici tra loro omogenei perché inseriti in un piano particolareggiato o in un piano di lottizzazione (per una fattispecie relativa al centro storico v. TAR Brescia Sez. I 29.09.2009 n. 1712).
Di conseguenza non è possibile per la legge regionale (e nemmeno per gli strumenti urbanistici comunali) intervenire nei rapporti tra i privati autorizzando in via generale la sopraelevazione in deroga alla distanza minima dalle pareti finestrate: la deroga può essere inserita unicamente in una previsione normativa dedicata a una situazione urbanistica particolare in una precisa zona del territorio.
In questo modo si ottiene una ragionevole garanzia circa il fatto che gli interessi pubblici coinvolti (e specificamente quelli di natura igienico-sanitaria) siano stati in concreto valutati e tutelati mediante soluzioni planivolumetriche adeguate.
Estendendo questa linea argomentativa si può sostenere che la deroga alla distanza minima dalle pareti finestrate diventa ammissibile quando non vi siano in concreto pericoli di peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie all’interno delle abitazioni servite dalle finestre.
Questa situazione può verificarsi in fattispecie particolari, ad esempio quando il muro da sopraelevare non si trovi esattamente in corrispondenza della parete finestrata (v. TAR Brescia Sez. I 03.07.2008 n. 788).
Nel caso in esame i ricorrenti con le due DIA in variante (v. sopra ai punti 4 e 7) hanno cercato di limitare la sopraelevazione nella porzione del muro di confine che fronteggia il cavedio con la parete finestrata, tuttavia non è stato dimostrato che attraverso queste modifiche il progetto lasci del tutto immutata la condizione dei locali che ricevono luce e aria dalle finestre. In realtà per raggiungere questo obiettivo sarebbe necessario garantire alle finestre una fascia di rispetto (intesa come volume vuoto) di ampiezza tale da rendere neutre le sopraelevazioni ai lati.
Si osserva che il vincolo della distanza minima dalle pareti finestrate è efficace anche quando la presenza delle finestre sia abusiva. L’interesse pubblico di natura igienico-sanitaria che vieta la formazione di intercapedini malsane vale infatti in qualunque situazione, indipendentemente dalla regolarità della costruzione, in quanto non si colloca soltanto sul piano urbanistico ma coinvolge anche la tutela della salute.
È quindi necessario ottenere prima la rimozione dell’abuso: l’eliminazione delle finestre abusive determina di conseguenza anche la fuoriuscita dalla fattispecie di cui all’art. 9 del DM 1444/1968. Nel caso in esame i ricorrenti sostengono che il cavedio, in corrispondenza del primo piano, sarebbe stato realizzato abusivamente in luogo di un ripostiglio senza finestre. Peraltro la licenza edilizia relativa a questi lavori è del 1965 e quindi l’altezza del cavedio e la presenza delle relative finestre sono ormai elementi consolidati anche sotto il profilo giuridico.
L’art. 63, comma 1-bis, della LR 12/2005 definisce il sottotetto come il volume sovrastante l'ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.
La norma non richiede che lo spazio sia praticabile e non indica la volumetria o l’altezza minima che distinguono il sottotetto dalle semplici intercapedini. In considerazione del favore legislativo per gli interventi di recupero è preferibile aderire a un’interpretazione estensiva della nozione di sottotetto, qualificando come tale qualsiasi volume non del tutto irrilevante che sia compreso tra il solaio e le falde del tetto e abbia la funzione di tenere separati questi elementi architettonici. La soglia di rilevanza può variare a seconda della morfologia dell’edificio.
Nel caso in esame l’altezza di 0,91 metri (media tra il valore minimo di 0,60 metri e quello massimo di 1,22 metri) si può considerare idonea a definire un vero e proprio locale con autonome seppure limitate funzionalità (ad esempio soffitta o ripostiglio).
Non è quindi corretto parlare di mera intercapedine, concetto da riservare agli spazi marginali.
In via generale è compito del responsabile del procedimento assicurare la completezza della documentazione ai sensi dell’art. 38, comma 5, della LR 12/2005 prima del rilascio del permesso di costruire.
L’omissione di questi controlli non garantisce al privato l’esenzione dall’onere di produzione ma impone all’amministrazione di fissare un termine per la regolarizzazione della pratica edilizia prima della conclusione dei lavori.
Solo nel caso in cui il supplemento istruttorio finalizzato alla regolarizzazione non abbia dato alcun esito l’amministrazione è legittimata a considerare inesistente la certificazione dell’invalidità e ad annullare in autotutela il permesso di costruire nella parte in cui prevede la deroga alla distanza minima dai confini (oppure integralmente se la deroga alla distanza non è scindibile dal resto del progetto)
(TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 27.08.2010 n. 3240 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Determinazione contributo di costruzione - Art. 64 L.R. Lombardia n. 12/2005 - Interpretazione - Superficie lorda di pavimento resa abitativa - Accolto.
Il costo di costruzione per un intervento di ristrutturazione per il recupero del sottotetto deve essere calcolato sulla base della superficie lorda di pavimento resa abitativa, così come dispone l'art. 64 L.R. n. 12/2005, e non in relazione alla superficie complessiva che include alcune porzioni di fabbricato diverse da quelle rese abitative, in quanto la disposizione regionale sopracitata prevede espressamente questo come parametro di riferimento, ed il rinvio operato da tale disposizione alle opere di nuova costruzione riguarda solo le tariffe e non la superficie da prendere come riferimento (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 07.07.2010 n. 2779 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: D.I.A. - Recupero sottotetti in deroga allo strumento urbanistico - Normativa applicabile - L.R. n. 12/2005 - Lavori non assentibili.
In caso di denunzia di inizio attività relativa a lavori di recupero sottotetti trovano applicazione le prescrizione degli strumenti urbanistici e le norme legislative e regolamentari eventualmente sopravvenute, vigenti al momento della scadenza del termine di trenta giorni dalla sua presentazione, non applicandosi di conseguenza nella specie la L.R. n. 15/1996, che consentiva il recupero dei sottotetti anche in deroga allo strumento urbanistico, ma la L.R. n. 12/2005 che, anche nella versione antecedente alle innovazioni della L.R. n. 20/2005, non ha previsto la possibilità di eseguire trasformazioni dei sottotetti in deroga ad indici e parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 06.05.2010 n. 1242 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. D.I.A. - Recupero abitativo sottotetto - Successione di norme - Norme applicabili - Scadenza del termine di presentazione.
2. D.I.A. - Recupero abitativo sottotetto - Diffida dall'iniziare le opere - Conformarsi a legge sopravvenuta - L.R. Lombardia n. 12/2005 - Difetto di motivazione - Sussiste.

1. In caso di denuncia di inizio attività trovano applicazione le prescrizioni degli strumenti urbanistici e le norme legislative e regolamentari eventualmente sopravvenute vigenti al momento della scadenza del termine di 30 giorni dalla sua presentazione, in quanto l'art. 39, c. 5-bis, e l'art. 40, c. 4-bis, D.P.R. n. 380/2001, dispongono, nel disciplinare la potestà regionale di annullamento del permesso di costruire e, rispettivamente, i poteri sostitutivi della regione in tema di sospensione o demolizione di interventi abusivi, di sanzionare gli interventi edilizi realizzati su D.I.A. in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della scadenza del termine di 30 giorni dalla presentazione della denuncia di inizio attività.
2. Il generico rilievo, mosso con la diffida dall'iniziare le opere, secondo cui la D.I.A. deve conformarsi alla sopravvenuta legge regionale n. 12 del 2005 non consente in alcun modo di comprendere sotto quale profilo il progetto presentato con la D.I.A. si ponga, ad avviso del Comune, in contrasto con la normativa sopravvenuta, risultando conseguentemente la diffida impugnata illegittima per difetto di motivazione (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.04.2010 n. 1103 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Intervento di recupero abitativo di sottotetto - Presupposti - Preesistenza del volume sottotetto, praticabilità e abitabilità originarie - Necessità.
2. Intervento di recupero abitativo di sottotetto - Presupposti - Corrispondenza del nuovo organismo edilizio a quello preesistente - Necessità - In caso di modifica di sagoma, volume e superficie - Nuova costruzione - Sussiste.
3. Intervento di recupero abitativo di sottotetto - Presupposti - Ultimo piano sormontato da mera intercapedine - Sottotetto - Inconfigurabilità.

1. In materia di recupero abitativo dei sottotetti, presupposto affinché possa configurarsi tale fattispecie è che sia identificabile come già esistente un volume sottotetto passibile di recupero, ovverossia di riutilizzo a fini abitativi: ciò richiede che il sottotetto abbia, sin dall'origine, dimensioni tali da essere praticabile e da poter essere abitabile, sia pure con gli aggiustamenti occorrenti per raggiungere i requisiti minimi di abitabilità, ossia altezza media ponderale m. 2.40, come prescritto dall'art. 2 LR 15/1996, oggi art. 63, ultimo comma, LR 12/2005 (cfr. in senso contrario, in tema di praticabilità, TAR Milano, sent. n. 457/2004).
2. Ricorre la fattispecie del recupero di sottotetto solo qualora il nuovo organismo edilizio corrisponda a quello preesistente, senza alterarne in misura sostanziale sagoma, volume e superficie; in caso contrario l'intervento si risolverebbe nella realizzazione di un piano aggiuntivo, che eccede i caratteri della ristrutturazione e che configurerebbe un intervento di nuova costruzione (cfr. TAR Milano, sent. n. 1007/2003)
3. Non ricorre la fattispecie di sottotetto laddove (come nella caso di specie) l'ultimo piano abitabile sia sormontato da uno spazio, compreso tra la soletta e la copertura in tegole, di entità tale da presentarsi come una mera intercapedine (nel caso di specie l'altezza massima dello spazio sottostante la copertura dell'edificio non raggiunge 1 metro), cosicché la realizzazione di vani abitabili finirebbe per risolversi non già nel recupero di uno spazio già esistente, ma nella sopraelevazione di un piano ulteriore (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 02.04.2010 n. 970 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAI requisiti di abitabilità dei sottotetti sono stabiliti da una fonte primaria (l.r. Lombardia 11.03.2005 n. 12 per il governo del territorio), non derogabile neppure in sede di condono (cioè di sanatoria eccezionale) degli abusi edilizi, posto che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 prevede il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, ma non in deroga a norme legislative.
Come statuito di recente da questo Tribunale (sent. 30.11.2009 n. 5213), i requisiti di abitabilità dei sottotetti sono stabiliti da una fonte primaria (legge regionale 11.03.2005 n. 12 per il governo del territorio), non derogabile neppure in sede di condono (cioè di sanatoria eccezionale) degli abusi edilizi, posto che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 prevede il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, ma non in deroga a norme legislative (cfr., sul tema, Corte Cost. 18.07.1996 n. 256) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 31.03.2010 n. 840 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero abitativo dei sottotetti - Monetizzazione dei parcheggi pubblici - Mancata previsione normativa reiterata dal Piano delle Regole -Legittimità.
2. Recupero abitativo dei sottotetti - Parcheggi privati - Natura pertinenziale - Sussiste.

1. In tema di recupero abitativo dei sottotetti la L.R. n. 12/2005 e s.m.i. non prevede la monetizzazione dei parcheggi pubblici, pertanto è legittima la previsione del piano delle regole in tal senso orientata.
2. In tema di recupero abitativo dei sottotetti, per quanto concerne i parcheggi pertinenziali privati, tutti i parcheggi costituenti la dotazione minima devono ritenersi gravati da vincolo pertinenziale ex lege, siano essi realizzati in base alla c.d. legge Tognoli (legge n. 122 del 1989), ovvero in base all'art. 41-sexies della legge urbanistica (legge n. 1150 del 1942), trattandosi di un vincolo di destinazione pubblicistico, inderogabile e permanente (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.03.2010 n. 839 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetti - Ratio - Praticabilità - Presupposto - Non sussiste.
In base alla ratio della l.r. 12/2005 di favorire la creazione di nuove residenze attraverso il razionale recupero dei sottotetti, evitando per tale via un ulteriore consumo territorio la ridotta dimensione e la non praticabilità del sottotetto da recuperare e la scarsa ampiezza del volume non sono elementi preclusivi alla realizzazione dell'opera, al punto che la novella del 1999 ha autorizzato l'innalzamento delle quote di gronda e di colmo per raggiungere le caratteristiche di abitabilità (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 10.03.2010 n. 1152 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetti in Lombardia: il Tribunale di Brescia rimette alla Corte Costituzionale l'articolo 64, comma 2, della l.r. 12/2005.
Il Tribunale civile di Brescia, Sez. III, ordinanza 22.02.2010, ha rimesso alla Corte Costituzionale la questione di legittimità dell'articolo 64, comma 2, della l.r. n. 12 del 2005, nella parte in cui, autorizzando ampliamenti degli edifici esistenti in deroga ai limiti e alle prescrizioni dei piani urbanistici al di fuori delle ipotesi di deroga legittime ex art. 9 u.c. D.M. 1444/1968, si pone in insanabile contrasto con il principio fondamentale dettato dall'articolo 3 del T.U. dell'Edilizia in tema di definizioni degli interventi edilizi e, quindi, con l'articolo 117, comma 3, della Costituzione.
In breve: non è vero, come afferma il TAR Lombardia nella decisione 153/2009, che la lettura comparata delle disposizioni regionali e nazionali deve suggerire una interpretazione delle prime conforme a legittimità a scapito di una non di legittimità, poiché nella fattispecie il legislatore regionale ha intenzionalmente qualificato il recupero dei sottotetti come ristrutturazione, al fine di sottrarli alla applicazione delle disposizioni di rango superiore (commento tratto e link a http://studiospallino.blogspot.com).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATA: Obbligo di pubblicazione di delibere su quotidiani e obbligo di partecipazione dei cittadini - Espressa previsione legislativa - Delibera ex art. 65 della L.R. n. 12/2005 (sottotetti) - Assoggettamento a tali obblighi in assenza di espressa previsione legislativa - Non sussiste.
L'obbligo di pubblicare l'avviso di avvio del procedimento su quotidiani o periodici e di fissare un termine entro il quale i cittadini possono presentare suggerimenti e proposte devono trovare una espressa previsione legislativa e non possono essere inferiti analogicamente da un differente procedimento, pertanto non è assoggettata, nel silenzio della legge, a tali obblighi, l'adozione della delibera prevista dall'art. 65 della L.R. n. 12/2005 e succ. mod. ed int. (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.12.2009 n. 5602 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti ex art. 63 della L.R. n. 12/2005 e art. 1, comma 2 L.R. n. 15/1996 - Va riferito ai sottotetti "esistenti" che siano stati assentiti - Possibilità di ottenere la sanatoria per gli interventi di recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi - Soltanto nel caso di recupero di sottotetti non solo esistenti, ma anche "legittimamente" esistenti.
2. Interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti ex artt. 63 e ss. L.R. n. 12/2005 - Possibilità di incremento delle altezze - Ai sensi dell'art. 64, comma I ,L.R. n. 12/2005 è consentito nei limiti strettamente funzionali ad assicurare le condizioni minime di salubrità agli spazi resi abitativi.

1. La legislazione regionale (art. 63, comma 1, L.R. n. 12/2005, testo originario; art. 1, comma 2 L.R. n. 15/1996), quando parla di recupero dei sottotetti "esistenti" intende riferirsi ai sottotetti che non solo esistano in fatto, ma che siano stati assentiti.
Così come è suscettibile di sanatoria il recupero di un sottotetto, ma a condizione che sia stato recuperato un sottotetto non solo esistente, ma anche "legittimamente" esistente.
2. L'art. 64, comma 1, della L.R. n. 12/2005 ammette l'incremento delle altezze nei soli limiti strettamente funzionali ad assicurare le condizioni minime di salubrità agli spazi resi abitativi, sicché l'altezza media di 2,40 m. deve ritenersi ad un tempo altezza minima (per l'abitabilità degli spazi) ed altezza massima (se comporta l'innalzamento delle linee di colmo e di gronda del tetto) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.10.2009 n. 4941 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetto - art. 64 l.r. 12/2005 - disciplina comunale anteriore più ampia - efficacia.
Ex art. 64, comma 1, della LR 12/2005 l'altezza media ponderale di 2,40 metri deve essere intesa contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell'edificio): ciò al fine di evitare che il recupero del sottotetto si trasformi in una generalizzata facoltà di sopraelevazione e assuma connotati speculativi..
I comuni nell'esercizio del proprio potere regolatorio possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale se la normativa comunale è anteriore alla legge regionale: in questo caso le norme comunali anche più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 29.09.2009 n. 1712 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel recuperare i sottotetti esistenti ex lege regionale n. 12/2005 l’altezza media ponderale di 2,40 metri deve essere intesa contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell’edificio).
L’art. 64, comma 1, della LR 12/2005 consente la modificazione delle altezze di colmo e di gronda “unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63 comma 6” della medesima legge. Pertanto l’altezza media ponderale di 2,40 metri deve essere intesa contemporaneamente come misura minima (ai fini dell'abitabilità) e massima (con riguardo alla sopraelevazione dell’edificio). La norma tende a evitare che il recupero del sottotetto si trasformi in una generalizzata facoltà di sopraelevazione e assuma in questo modo connotati speculativi.
In relazione alle difficoltà tecniche della sopraelevazione potrebbero essere considerati ammissibili dei modesti incrementi rispetto alla misura di 2,40 metri, ma nel caso in esame lo scostamento è pari circa al 22% e quindi non può essere qualificato come trascurabile. Se esaminato esclusivamente in relazione alla disciplina legislativa regionale l’intervento edilizio sarebbe quindi illegittimo, e non potrebbe essere sanato neppure attraverso l’inserimento del solaio che a quota 2,70 metri separa il piano sottotetto dalla copertura. Questo solaio crea in realtà un secondo sottotetto, ossia un elemento del tutto estraneo alla previsione normativa che consente di sopraelevare l’edificio.
Tuttavia i comuni nell’esercizio del proprio potere regolatorio possono disciplinare il recupero dei sottotetti in maniera più ampia di quanto stabilito dalla legge regionale. Se la normativa comunale è anteriore alla legge regionale (come succede nel caso in esame, dove il piano particolareggiato precede la prima regolamentazione regionale di cui alla LR 15.07.1996 n. 15) le norme più favorevoli mantengono efficacia, sia per il principio di specialità sia perché il recupero dei sottotetti corrisponde a un interesse pubblico di cui la legge regionale individua soltanto la misura minima lasciando spazio per il resto alle scelte urbanistiche dei comuni.
Come si è visto sopra, il piano particolareggiato rinvia al regolamento edilizio, il quale contiene due disposizioni più favorevoli ai proprietari rispetto alla LR 12/2005. Precisamente:
a) permette la sopraelevazione dell’edificio nella misura necessaria a raggiungere l’altezza media interna di 2,70 metri (con un minimo di 2,10 metri) per gli spazi di abitazione;
b) utilizza il parametro dell’altezza media dei singoli locali anziché quello dell'altezza media ponderale delle singole unità immobiliari recuperate nel sottotetto.
La DIA presentata dalla controinteressata segue questa impostazione, il che spiega e giustifica la maggiore altezza interna e la conseguente sopraelevazione dell’edificio.
Quanto al problema del secondo sottotetto ricavato dal posizionamento di un solaio si osserva che neppure la normativa comunale consentirebbe di recuperare il sottotetto creando due piani sovrapposti. Tuttavia in questo caso il secondo sottotetto non appare rilevante in quanto non raggiunge l’altezza media necessaria per essere considerato abitabile (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 29.09.2009 n. 1712 - link a
www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetti - Recupero volumetrico - Possibilità di assorbimento nell'attività di ristrutturazione mediante demolizione - Non sussiste - Eccezioni.
Il recupero volumetrico del sottotetto non può essere assorbito nell'attività di ristrutturazione mediante demolizione che, ai sensi dell'art. 27, comma 1, Legge 12/2005, comporta il rispetto della volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa sismica (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.03.2009 n. 1957).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero sottotetto - Art. 64 L.R. 12/2005 - Altezza massima - Individuazione - Parametri - Singola unità immobiliare - Nozione.
2. Recupero sottotetto - Art. 64 L.R. 12/2005 - Deroghe - Stretta interpretazione - Fattispecie.
1. Ai sensi dell'art. 64 L.R. 12/2005, che disciplina il recupero del sottotetto ai fini abitativi, la modifica di colmo, gronda o pendenza delle falde è consentita al solo scopo di raggiungere le condizioni di abitabilità dell'appartamento e quindi di raggiungere l'altezza media ponderale di metri 2,40, altezza da riferire alla singola unità immobiliare nel suo complesso e non ai singoli locali dell'appartamento.
2. La deroga consentita dagli articoli 63 e 64 della L.R. 12/2005 può avere ad oggetto soltanto la possibilità di sopraelevare l'edificio per garantire la salubrità dell'alloggio. Per tale ragione non è possibile, ottenuta tale altezza minima -che al tempo stesso è anche un'altezza massima- realizzare anche un vano ulteriore sopra ciò che è stato sopraelevato, perché così facendo si violerebbe la normativa di deroga degli articoli sopra richiamati, di stretta interpretazione (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.02.2009 n. 1330).

EDILIZIA PRIVATASe il sottotetto da recuperare ai fini abitativi (ndr: ex art. 64, comma 1, l.r. n. 12/2005) non garantisce l'altezza media ponderale di m. 2,40, esso può essere sopraelevato fino a raggiungere l'altezza media, e non oltre tale altezza.
Se il sottotetto da recuperare ai fini abitativi (ndr: ex art. 64, comma 1, l.r. n. 12/2005) dispone già di un'altezza media ponderale interna di almeno m. 2,40 esso può mantenere l'altezza preesistente, anche se superiore a m. 2,40.
Se il sottotetto da recuperare ai fini abitativi (ndr: ex art. 64, comma 1, l.r. n. 12/2005) non garantisce l'altezza media ponderale di m. 2,40, esso può essere sopraelevato fino a raggiungere l'altezza media, e non oltre tale altezza (Consiglio di Stato, sez. IV, 30.05.2005, n. 2767: le modifiche di altezza e volumetria, ai sensi della citata normativa regionale, sono ammissibili solo laddove strettamente necessarie a rendere abitabili i predetti volumi, con conseguente esclusione di quelle trasformazioni, che si sostanzino nella creazione di nuove volumetrie, che vengano in qualsiasi modo ad eludere (o, meglio, ad eccedere) lo scopo unico, cui il legislatore regionale ha funzionalizzato le modifiche medesime; nello stesso senso TAR Lombardia Milano, sez II, 17.01.2006, n. 72: la previsione espressa nella legge n° 15 del 1996 era giustificata in primo luogo dalla possibilità di modifiche all’altezza e quindi dei volumi dell’edificio. Tale possibilità non è più ammessa dalla nuova legge regionale, in base alla quale è possibile il recupero dei sottotetti solo nella misura in cui siano esistenti, senza alcuna modifica di altezza o di volume, se non l’altezza minima per raggiungere l’abitabilità).
L'altezza massima -per gli interventi che si propongono di modificare colmo, gronda, o pendenza delle falde- si ricava proprio dall'art. 64 l.r. 12/2005 che consente la modifica al solo scopo di raggiungere le condizioni di abitabilità dell'appartamento e, quindi, al solo scopo di raggiungere la quota di m. 2,40.
L'espressione "per ogni singola unità immobiliare" non sta a significare che in tutti i singoli locali dell'appartamento l'altezza media ponderale debba essere di m. 2,40, ma che in ogni singolo appartamento sia garantita tale altezza media, in quanto ciascun vano dell'appartamento non costituisce da solo una "singola unità immobiliare". Trattandosi di disposizione derogatoria rispetto alle norme di piano, essa, d'altronde, non può essere interpretata in modo estensivo (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.02.2009 n. 1330).

anno 2008

EDILIZIA PRIVATAIntervento di recupero abitativo di sottotetto - Inibizione dell'esecuzione per violazione dell'art. 2 L R. 15/1996 c.m. dall'art. 6 L.R. 22/1999 - Rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici prescritti dallo strumento urbanistico - Legittimità.
Poiché l'art. 2 LR 15/1996 c.m. dall'art. 6 L.R. 22/1999 consente le modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde solo nei limiti di altezza massimi degli edifici posti dagli strumenti urbanistici generali vigenti, si deve ritenere legittimo il provvedimento che ha inibito l'esecuzione di un intervento di recupero abitativo di sottotetto adottato dal Comune in quanto programmato su un edificio preesistente di altezza già superiore al limite massimo previsto dal PRG per la zona in cui l'immobile insiste, risultando, al contrario, irrilevante il fatto che il sopralzo previsto nel recupero del sottotetto non determinerebbe un'ulteriore innalzamento dell'altezza dell'edificio preesistente (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 23.12.2008 n. 6148).

EDILIZIA PRIVATA1. Delibera C.C. di esclusione dell'applicazione della legge regionale in materia di recupero abitativo dei sottotetti ai sensi dell'art. 65 L.R. 15/2005 - Procedura d'approvazione - Mancato avvio del procedimento - Legittimità.
2. Delibera C.C. di esclusione dell'applicazione della legge regionale in materia di recupero abitativo dei sottotetti ai sensi dell'art. 65 L.R. 15/2005 - Incidenza su un intervento in corso di esecuzione - Legittimo affidamento - Carenza di istruttoria - Non sussiste.
3. Delibera C.C. di esclusione di determinate parti del territorio dalla legge regionale in materia di recupero abitativo dei sottotetti ai sensi dell'art. 65 L.R. 15/2005 - Esclusione degli edifici plurifamiliari - Eccesso di potere per illogicità manifesta - Ampia discrezionalità - Ratio della legge sul recupero abitativo dei sottotetti - Non sussiste.
4. Intervento di recupero abitativo dei sottotetti - Sospensione dei lavori da parte del Comune - Titolo edilizio fondato su un provvedimento cautelare del TAR - Necessità di una sospensione in autotutela del titolo edilizio - Non sussiste.

1. Per introdurre una deroga all'applicazione della normativa sul recupero abitativo dei sottotetti ai sensi dell'art. 65 L.R. 15/2005 è sufficiente una deliberazione del Consiglio Comunale, così come espressamente prevede il comma 1 di tale norma, mentre non è richiesta l'approvazione della delibera in doppia lettura anche perché tale previsione non è assimilabile alle varianti generali al piano regolatore. Poiché la deliberazione adottata esclude dall'applicazione della normativa sul recupero abitativo dei sottotetti tutti gli edifici plurifamigliari, la stessa rappresenta un atto amministrativo generale per il quale, ai sensi dell'art. 13 L. 241/1990, non è necessario dare comunicazione di avvio del procedimento.
2. La delibera comunale impugnata non è viziata per la mancata ponderazione dell'affidamento del privato alla realizzazione di un intervento di recupero sottotetti in quanto non sussiste un affidamento giuridicamente rilevante se il privato, pur avendo progettato tale intervento nell'ambito di un più massiccio intervento edilizio in corso, non ha presentato alcun tipo di domanda prima dell'entrata in vigore della delibera comunale che ha escluso la fattibilità di tale recupero abitativo dei sottotetti.
3. L'art. 65 L.R. 15/2005 consente al Comune di escludere taluni interventi dall'applicazione della normativa sul recupero abitativo dei sottotetti con ampia discrezionalità e senza una motivazione particolare in quanto atto di pianificazione urbanistica a contenuto generale. Pertanto la delibera comunale che non consente il recupero abitativo dei sottotetti nei soli edifici plurifamiliari, limita il recupero agli interventi che determinano un impatto minimo sui carichi urbanistici, mentre esclude gli interventi più strutturati in cui l'applicazione della normativa sul recupero abitativo dei sottotetti risulterebbe utilizzata non per sopperire alle esigenze abitative ma per fini speculativi Di conseguenza, la delibera contiene una motivazione logica e rispondente alla ratio della normativa sul recupero abitativo dei sottotetti.
4. Il titolo edilizio che ha sorretto l'intervento di recupero abitativo dei sottotetti, essendo fondato su un provvedimento cautelare del TAR che aveva sospeso l'applicazione della norma ostativa alla realizzabilità dell'intervento edilizio progettato, è destinato ad avere effetti interinali che vengono meno, ipso iure e senza la necessità di alcun provvedimento amministrativo di annullamento in autotutela, in ipotesi di rigetto del ricorso nel merito (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.12.2008 n. 5711).

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero di un sottotetto esistente che da due falde diventa piano e sul recupero del sottotetto rispettando l'altezza massima di zona espressa in numero di piani e non di metri lineari.
Ai fini della definizione delle questioni giuridiche sottoposte al Collegio è opportuno brevemente inquadrare le caratteristiche fondamentali e la ratio sottesa alla disciplina regionale sull’istituto del recupero dei sottotetti (rinviando per una più compiuta ricostruzione dell’istituto e dell’evoluzione normativa nella Regione Lombardia alle decisioni 04.02.2008 n. 298, 21.12.2006 n. 7770 e 30.05.2005 n. 2767 della IV Sez. del Consiglio di Stato).
La legge regionale n. 15 del 15.07.1996 si era mossa nell’intento di favorire la creazione di nuove residenze attraverso il razionale recupero dei sottotetti e di evitare così un ulteriore consumo di territorio altrimenti necessario per la soddisfazione dei bisogni delle famiglie.
Il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto, in base alla citata legge regionale, non poteva prescindere dall'esistenza dell'edificio e del sottotetto medesimo (da intendersi come vero e proprio volume preesistente) e doveva avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti.
Da ciò derivava, pertanto, che le modifiche di altezza e volumetria, ai sensi della citata normativa regionale, potevano ritenersi ammissibili solo laddove strettamente necessarie a rendere abitabili i predetti volumi, con conseguente esclusione di quelle trasformazioni che si sostanziassero nella creazione di nuove volumetrie, che venissero in qualsiasi modo ad eludere (o, meglio, ad eccedere) lo scopo unico, cui il legislatore regionale aveva funzionalizzato le modifiche medesime ( Cons. St., IV, 30.05.2005, n. 2767 ).
Siffatte trasformazioni potevano avvenire, come s'è visto, in deroga ad ogni previsione urbanistica comunale, comprese, quindi, quelle in tema di limiti quantitativi di natura volumetrica.
Al termine di un complesso e non lineare percorso (per la cui esposizione si rinvia alla già richiamata decisione n. 298 del 2008 della IV Sez. del Cons. di Stato) si è pervenuti alla disciplina posta dall’art. 64 della L.R. n. 12 del 2005, nel testo come modificato dalla L.R. n. 20 del 2005, che è la normativa applicabile alla domanda dell’odierno ricorrente.
Per quanto in questa sede viene in rilievo, va posto in luce che il primo comma del predetto art. 64 prevede che: “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l'entrata in vigore della L.R. n. 51/1975, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6”.
Il provvedimento di diniego emesso dal Comune di Bergamo si fonda proprio sull’assunto che la richiesta del recupero del sottotetto avanzata dal Martino si pone in contrasto con detta prescrizione, superando il limite di altezza posto dal regolamento edilizio.
La particolarità della vicenda all’esame è costituita dalla circostanza che il PRG di Bergamo, per la zona in questione, prevede non già un’altezza massima indicata in metri, ma solo un numero massimo di piani: nella specie 4.
Il Collegio ritiene che al problema sia possibile fornire soluzione attraverso un’interpretazione sistematica delle previsioni contenute nel predetto regolamento edilizio, colmando la lacuna che si è determinata per effetto dell’intersecarsi della particolare disciplina urbanistica comunale con la norma regionale sul recupero dei sottotetti.
Invero, la presenza di una disposizione (particolare) che determina le modalità di conversione in metri di altezze indicate in piano -il riferimento è al comma 7, dell’art. 73, il quale prevede che “l’altezza massima dei fronti degli edifici per i quali la strumentazione urbanistica prevede un’altezza semplicemente individuata in numero di piani, viene determinata moltiplicando il numero di piani previsti in progetto per ml 4”– consente di individuare, per induzione, il criterio generale di conversione in metri delle altezze individuate in numero massimo di piani.
In altri termini, deve ritenersi che i limiti massimi di altezza in piani siano ragguagliabili comunque a limiti espressi in metri attraverso l’utilizzo del parametro di riferimento costituito dal rapporto un piano = m. 4 di altezza.
Applicando detto criterio si perviene alla conclusione che il progetto presentato dal Martino non superava in altezza il limite massimo dell’edificio preesistente.
Invero, come emerso dalle misurazioni disposte attraverso l’ordinanza collegiale n. 104/2008, l’altezza (dal piede all’estradosso al colmo) del fabbricato esistente è pari a mt. 16,08/16,38, con il supero di pochi centimetri che rimane nei limiti di tolleranza.
Attraverso la suddetta moltiplicazione (4x4 = 16) trova dunque conferma il rispetto -da parte del progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi- del limite di altezza di zona stabilito dal PRG (quattro piani).
Come risulta dalla planimetria di progetto (acquisita agli atti attraverso l’ordinanza istruttoria), mediante il recupero del sottotetto proposto si mantiene l’altezza al colmo esistente, operando esclusivamente l’innalzamento delle falde in gronda, sino ad ottenere l’identica altezza in colmo ed in gronda (in altri termini, un tetto piatto anziché a falde inclinate).
In tale contesto non vi era dunque valido motivo per denegare il permesso di costruire richiesto.
Al termine del suddetto percorso, va quindi confermata, seppur attraverso un differente iter argomentativo, la conclusione a cui era già pervenuta la Sezione con la sentenza 08.03.2007 n. 254.
In detta occasione si era, infatti rilevato che il limite dell'altezza massima prevista dal PRG deve essere inteso “come riferimento ai limiti stabiliti in termini metrico/reali (cioè altimetrici o di quota) e non attraverso il criterio del numero dei piani (come prevede l'art. 73 comma 10 del R.E.) quando il piano considerato ai fini del computo dell'altezza (dalle norme edilizie e urbanistiche comunali) costituisce esso stesso un sottotetto secondo la definizione contenuta nell'art. 1 comma 4 della stessa L.r. (ossia i "volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici"), evidenziando che “il Legislatore regionale ha voluto salvaguardare solo l'altezza fisica degli edifici (ovvero l'altezza effettiva o reale o visiva), e non l'altezza virtuale determinata attraverso il mero numero dei piani computabili (o meno) qualora assumano determinate configurazioni definite attraverso le norme edilizie e urbanistiche locali
(TAR Lombardia-Brescia, sentenza 28.11.2008 n. 1720 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATARecupero sottotetti - Art. 64 L.R. 12/2005 - Limiti.
In tema di recupero dei sottotetti, esso trova un limite di carattere generale nell'art. 64, primo comma, della Legge Regionale Lombarda 11.03.2005 n. 11 (legge per il governo del territorio), secondo cui tali interventi sono ammissibili nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.11.2008 n. 5303 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Recupero sottotetto - Possibilità di modificare altezze di colmo e di gronda e linee di pendenza delle falde - Sussiste - Limiti.
Ex art. 2 L.R. 15/1996, come modificato dall'art. 6 L.R. 22/1999, le modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde possono essere realizzate solo nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'art. 1, comma 6: con la conseguenza che non si può ritenere che il recupero possa essere effettuato in deroga a tali limiti né che la modifica delle altezze di colmo e di gronda non comporti, per volontà del legislatore, modifica dell'altezza dell'edificio (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.10.2008 n. 5224 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALombardia, sulla possibilità o meno di recupero di una intercapedine di sottotetto. 
Il vano oggetto di recupero non può considerarsi quale sottotetto ai sensi dell'art. 63, comma 1-bis, della l.r. 12/2005 in quanto per le sue misure (da mt. 0,10 a mt. 1,24) ha i caratteri di una mera intercapedine.
Secondo l'orientamento espresso da questa sezione (TAR Milano, Sez. II, sentenza 15.04.2003 n. 1007) "deve escludersi che la semplice presenza di una copertura a falde possa legittimare la creazione di un sottotetto abitabile, anche in assenza di un volume preesistente che risulti già dotato dei requisiti di accessibilità e di praticabilità"; l'inaccessibilità esclude a priori ogni utilizzo del sottotetto, che va quindi considerato un mero volume tecnico (intercapedine) tra il piano di copertura e il soffitto dell'ultimo piano praticabile (cioè utilizzabile).
Non appare prima facie fondata la doglianza secondo la quale l'unico limite dimensionale individuato dalla legge è costituito dalla dimensione minima che deve possedere il sottotetto dopo la ristrutturazione in quanto, così ritenendo, si legittimerebbe la realizzazione anche di nuovi piani (TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
ordinanza 27.02.2008 n. 343).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Barriere architettoniche - Recupero sottotetti - Art. 14 L.R. Lombardia 6/1989 - Ambito di applicazione - Conseguenze.
2. Barriere architettoniche - Visitabilità, adattabilità, accessibilità - Nozioni.
3. Concessione edilizia - Procedimento - Principio di partecipazione ex artt. 7 e 8 L. 241/1990 - Non applicabilità.

1. In relazione ad interventi di recupero dei sottotetti ad uso abitativo, le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all'art. 14 L.R. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio e non anche al requisito di accessibilità all'alloggio.
2. La visitatabilità è l'idoneità dei locali ad essere visitati da una persona disabile, che deve poter raggiungere la zona giorno e un servizio; per adattabilità si intende la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. L'accessibilità è invece la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
Visitabilità e adattabilità sono riferiti solo all'appartamento e non presuppongono l'accessibilità, che riguarda l'immobile nel suo insieme.
3. Per il rilascio dei titoli abilitativi in materia edilizia, non trovano applicazione gli artt. 7 e 8 Legge 241/1990, trattandosi di procedimenti ad istanza di parte (cfr. Cons. di Stato VI, 29.11.2005) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 12.02.2008 n. 314).

EDILIZIA PRIVATABergamo, Scoppia la guerra dei sottotetti, lavori congelati.
Non è chiara quale deve essere la distanza minima con gli edifici vicini. Nel dubbio il Comune sospende tutto.
Primi ricorsi al Tribunale. L’assessore regionale: non vorrei che a Bergamo si stessero mal interpretando i regolamenti (
articolo 12.02.2008 tratto da L'Eco di Bergamo).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Barriere architettoniche - Recupero sottotetti - Art. 14 L.R. Lombardia 6/1989 - Ambito di applicazione - Conseguenze.
2. Barriere architettoniche - Visitabilità, adattabilità, accessibilità - Nozioni.
3. Concessione edilizia - Procedimento - Principio di partecipazione ex artt. 7 e 8 L. 241/1990 - Non applicabilità.

1. In relazione ad interventi di recupero dei sottotetti ad uso abitativo, le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all'art. 14 L.R. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio e non anche al requisito di accessibilità all'alloggio.
2. La visitatabilità è l'idoneità dei locali ad essere visitati da una persona disabile, che deve poter raggiungere la zona giorno e un servizio; per adattabilità si intende la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. L'accessibilità è invece la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
Visitabilità e adattabilità sono riferiti solo all'appartamento e non presuppongono l'accessibilità, che riguarda l'immobile nel suo insieme.
3. Per il rilascio dei titoli abilitativi in materia edilizia, non trovano applicazione gli artt. 7 e 8 Legge 241/1990, trattandosi di procedimenti ad istanza di parte (cfr. Cons. di Stato VI, 29.11.2005) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 12.02.2008 n. 314).

EDILIZIA PRIVATA: Sull'interpretazione della L.R. n. 12/2005 relativamente al recupero dei sottotetti.
Nell’ottica del legislatore della legge regionale n. 12/2005 la controversa possibilità di déroga (o di sanatoria) non può dunque assolutamente riguardare lo sviluppo dell’edificio in termini di superficie e/o di volumetria, altezze e/o distacchi: ciò al fine di non sacrificare oltre misura gli interessi della collettività con l’aggravamento incontrollato di equilibri urbanistici spesso delicati.
La legge regionale n. 20/2005 non fa altro che confermare che l’interesse dei Comuni a tutelare l’assetto urbanistico del territorio e la densità in queste degli edifici anche in relazione agli interventi di recupero dei soggetti può recedere solo in presenza di espresse previsioni normative, in assenza delle quali nessuna ipotesi di déroga alle norme dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali può considerarsi “implicita” o comunque esistente per effetto di disinvolte interpretazioni estensive di ambiti derogatòri, in quanto tali assolutamente tassativi.
Il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto in base alla citata legge regionale non può prescindere dall'esistenza dell'edificio e del sottotetto medesimo (da intendersi come vero e proprio volume preesistente) e deve avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6 dell’art. 1 della legge medesima (“il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di m 2,40, ulteriormente ridotta a m 2,10 per i comuni posti a quote superiori a m 1000 di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m 1,50 per la superficie relativa”).
Gli interventi edilizi finalizzati al recupero del sottotetto possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione; nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l'entrata in vigore della legge reg. 15.04.1975 n. 51, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di altezza media prescritti dalla legge regionale (art. 2).
Le modifiche di altezza e volumetria, ai sensi della citata normativa regionale, sono ammissibili solo laddove strettamente necessarie a rendere abitabili i predetti volumi, con conseguente esclusione di quelle trasformazioni, che si sostanzino nella creazione di nuove volumetrie, che vengano in qualsiasi modo ad eludere (o, meglio, ad eccedere) lo scopo unico, cui il legislatore regionale ha funzionalizzato le modifiche medesime.
Ma se siffatte trasformazioni possono avvenire, come s’è visto, in déroga ad ogni previsione urbanistica comunale (comprese, quindi, quelle in tema di limiti quantitativi di natura volumetrica), lo stesso non può dirsi per le altezze massime dei fabbricati, di cui il citato art. 2 assicura, come s’è detto, comunque il rispetto.
sia sulla base della lettera della norma che per evidenti ragioni logiche, l’impedimento rappresentato dai “limiti di altezza massima degli edifici” si pone solo in caso di interventi, che comportino “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde”.
Soltanto siffatti interventi, infatti, sono, per loro stessa natura, in grado di incidere sull’altezza del fabbricato, sì che appare del tutto congruo che solo ad essi il legislatore regionale abbia apposto il detto limite; ciò, è evidente, al contrario di quegli interventi, che, realizzando il recupero in discussione attraverso le tipiche trasformazioni riconducibili al concetto di ristrutturazione edilizia nonché mediante “l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi”, sono tali da risultare del tutto ininfluenti rispetto al parametro dell’altezza del fabbricato, di cui non comportano, pertanto, la necessità di una nuova misurazione, con conseguente assoluta indifferenza, dunque, del relativo metodo di misurazione.
Vale a dire che la ristrutturazione edilizia di un sottotetto non può dare luogo ad un’ulteriore sopraelevazione di piano, altrimenti si entra nel regime ordinario delle edificazioni, specie quanto a volumi ed altezze
Quanto agli interventi incidenti sull’altezza anzidetta in quanto comportanti “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde”, occorre subito rilevare che la normativa regionale, nel far salvi, come s’è detto, i “limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico”, nulla ha statuito circa le modalità di calcolo dell’altezza medesima, che, attenendo ai criteri dell’edificazione restano dunque disciplinati dalle norme di disciplina dell’edilizia all’uopo dettate dai singoli Comuni.
Nella fattispecie, che palesa la sopraelevazione di un ulteriore piano, oltre al recupero del sottotetto, si controverte quindi di piano nuovo, cioè non preesistente e realizzato al di fuori della “sagoma limite” in altezza dell’edificio precedente.
Tanto meno può essere condivisa l’affermazione che –quale terrazzo– si sarebbe trattato di piano asseritamene ricompreso nell’altezza originaria dell’edificio, perché non si può confondere quest’ultima con il numero dei piani, i quali –peraltro– pacificamente erano 7 e non 8: infatti, sul terrazzo sono state realizzate altre costruzioni.
Relativamente alla configurazione prospettata della sopraelevazione come “locali tecnici”, osserva il Collegio che l’esame della doglianza non può prescindere dalla regola fondamentale che presiede agli interventi di recupero dei sottotetti qualificati – come visto – di ristrutturazione edilizia a norma dell’art. 31, lett d), della legge 05.08.1978 n. 457, ora trasfusa nell’art. 3 del D.P.M. 06.06.2001 n. 380, ossia il “ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
La norma va intesa nel senso che “l’inserimento di nuovi elementi ed impianti” non è ammessa comunque, ma è consentita purché non comporti alterazione dell’intervento rivolto a “trasformare gli organismi edilizi” preesistenti in “nuove” costruzioni che modifichino la sagoma o aumentino i volumi.
Il criterio derogatorio ai limiti di volumetria prescritti dalle disposizioni urbanistiche in favore dei volumi tecnici (in funzione strumentale e in relazione all’uso della costruzione principale per accessori e impianti) non può riguardare le ipotesi dei c.d. carichi urbanistici, quando vengono aggravati da volumi che permettono un più ampio insediamento umano (e, perciò non possono essere considerati volumi tecnici le verande, i porticati, i vani chiusi comunque utilizzabili come locali abitabili).
La realizzata sopraelevazione, di altezza uguale a quella prevista per i piani di civile abitazione sul solaio di copertura del preesistente sottotetto soggetto alle prescrizioni di cui si è detto, ne costituisce violazione ed è, pertanto, illegittima, a termini degli artt. 8 e 9 della legge 28.02.1985, n. 47.
Ma lo sarebbe anche se nella specie fosse possibile consentire la realizzazione di volumi effettivamente tecnici, ossia destinati ad ospitare gli impianti che non è possibile collocare all’interno, poiché nella specie si è in presenza di una modificazione strutturale e di uso del lastrico di copertura, del tutto estranea per dimensione ed altezze al concetto di locali tecnici (Consiglio di Stato, Sez. IV,
sentenza 04.02.2008 n. 298).
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In materia, si vedano anche Consiglio di Stato, Sez. IV,
sentenza 21.12.2006 n. 7770 e Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.05.2005 n. 2767).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Diniego di intervento interdittivo da parte della P.A. - Distanze tra i fabbricati previste dall'art. 9 D.M. 1444/1968 - Sopraelevazione per recupero abitativo di sottotetto - Applicabilità - Illegittimità.
2. Diniego di intervento interdittivo da parte della P.A. - Risarcimento del danno - Mancanza di prova di colpa dell'amministrazione e del danno sofferto - Non sussiste.

1. L'art. 9 D.M. 1444/1968, pur riferendosi ai nuovi edifici, è applicabile anche agli interventi di sopraelevazione e dunque anche alle ristrutturazioni che -volte al recupero del sottotetto- comportano un incremento dell'altezza non trascurabile del fabbricato. La possibilità di realizzare ai sensi della L.R. 15/1996 volumetrie aggiuntive da destinarsi al recupero dei sottotetti in deroga agli strumenti urbanistici non opera in relazione alle previsioni dello strumento urbanistico che riproducono disposizioni normative di rango superiore, quale la disciplina delle distanze tra fabbricati del D.M. 1444/1968 che ha carattere inderogabile in quanto materia inerente all'ordinamento civile, che risponde ad esigenze pubblicistiche sovrastanti gli interessi dei singoli, e rientrante nella competenza legislativa esclusiva dello Stato. Pertanto, il provvedimento comunale che motiva la mancata adozione di un provvedimento interdittivo delle opere oggetto di D.I.A. per non essere il recupero abitativo di sottotetto realizzato soggetto alle prescrizioni dell'art. 9 D.M. 1444/1968, è illegittimo.
2. Non è accoglibile la richiesta avanzata dal ricorrente di risarcimento del danno patito per il mancato intervento interdittivo del Comune in quanto l'imputabilità della responsabilità all'Amministrazione non consegue al mero dato obiettivo dell'illegittimità dell'azione amministrativa, ma richiede l'accertamento in concreto della colpa dell'Amministrazione che, nel caso specie, non è stata provata dal ricorrente (che non ha provato neppure il danno sofferto), né risulta aliunde (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 14.01.2009 n. 77).

anno 2007
EDILIZIA PRIVATARecupero del sottotetto - Nozione di sottotetto - Volume esistente.
La tipologia di spazio esistente all'ultimo piano di un edificio ha mutatis mutandi le stesse caratteristiche dei porticati ovvero spazio al piano terra collegato da piloties e pertanto non può essere inteso come volume esistente, recuperabile ai fini abitativi ai sensi della L.R. n. 15/1996 (TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 05.09.2007 n. 5763 - massima tratta da www.solom.it).
EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, sulla questione del recupero dei sottotetti ex L.R. n. 12/2005.
Sulla distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate.

L’art. 873 del c.c. rubricato “Distanze nelle costruzioni” stabilisce che “Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.
La disposizione è stata interpretata nel senso che le norme del piano regolatore generale e quelle tecniche di attuazione dello stesso –che fissano la distanza tra le costruzioni facendo riferimento alla distanza dal confine– sono integrative delle norme del codice civile ed hanno carattere assoluto e non derogabile dai privati (Corte di Cassazione, sez. II civile – 09/06/1999 n. 5666), in quanto volte a salvaguardare sia l’interesse della collettività locale ad un migliore assetto dell'agglomerato urbano sia l’aspirazione dei singoli a fruire di un distacco congruo dalle proprietà limitrofe: esse dunque tendono a regolare i rapporti tra residenti su fondi finitimi in modo equo e fanno sorgere a favore del soggetto danneggiato da una nuova costruzione il diritto di chiedere la riduzione in pristino ai sensi dell’art. 872 c.c. (Corte di Cassazione, sez. II civile – 10/04/2001 n. 10471).
E’ stato peraltro rilevato che l’applicazione della sanzione della riduzione in pristino, richiesta dal vicino danneggiato dalla costruzione realizzata a distanza non legale, consegue ipso iure alla violazione della norma, la quale non lascia al giudice alcun margine di apprezzamento in ordine ai pregiudizi prodotti dalla sua inosservanza (Corte di Cassazione, sez. II civile – 11/01/2006 n. 213).
In definitiva i regolamenti locali richiamati dall'art. 873 del c.c., i quali stabiliscono una distanza maggiore di tre metri per le costruzioni sui fondi finitimi, attribuiscono a ciascun proprietario un diritto soggettivo perfetto al rispetto della maggiore distanza, il quale è tutelabile, in caso di inosservanza, sia con la riduzione in pristino sia con il risarcimento del danno (Corte di Cassazione, sez. II civile – 06/12/1984 n. 6402; sez. unite civili – 18/06/1985 n. 3659).
Deve altresì essere puntualizzato che le sopraelevazioni, ai fini del rispetto delle distanze, rientrano nella nozione di nuova costruzione, la quale comprende qualsiasi modifica della volumetria di un fabbricato preesistente che comporti l'aumento della sagoma d'ingombro in guisa da incidere direttamente sulla situazione di distanza tra edifici ed indipendentemente dalla sua utilizzabilità ai fini abitativi (cfr. ex plurimis Corte di Cassazione, sez. II civile – 12/01/2005 n. 400; 05/07/2000 n. 8954; 24/05/2000 n. 6809).
Il panorama normativo si è arricchito in seguito alla riforma del titolo V della Costituzione. Per effetto di essa il “governo del territorio” è divenuta materia a competenza legislativa ripartita tra Stato e Regione (cfr. nuovo art. 117) e lo Stato esercita la propria potestà dettando soltanto i principi fondamentali.
In materia di sottotetti è da ultimo intervenuta la L.r. 11/03/2005 n. 12 ai sensi della quale “La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici” (art. 63 comma 1), mentre “Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura” (art. 63 comma 1-bis).
Il successivo art. 64 stabilisce al comma 1 che “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi …, nonché, … modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'articolo 63, comma 6” (altezza media ponderale di m. 2,40). Aggiunge al comma 2 che “Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, …”.
Osserva il Collegio anzitutto che ogni questione che coinvolge le relazioni tra privati individui appartiene all’ampia materia dell’ordinamento civile, enucleata dall’art. 117 Cost. e riservata alla competenza esclusiva dello Stato.
Ad avviso dei ricorrenti la normativa regionale citata opererebbe in deroga al regime delle distanze, precludendo a priori alle amministrazioni locali di stabilire misure superiori allo “standard” di 3 metri fissato dal codice civile.
Una simile impostazione non può essere condivisa dal Collegio, anche alla luce della significativa pronuncia della Corte costituzionale 16/06/2005 n. 232 sui rapporti tra potestà statale e potestà regionale in materia.
Secondo la Corte, con riferimento alla disciplina delle distanze tra fabbricati l’attribuzione alle Regioni di competenza concorrente in materia di governo del territorio interferisce con l’ordinamento civile di spettanza esclusiva dello Stato, e in tale contesto “le Regioni devono esercitare le loro funzioni nel rispetto dei principi della legislazione statale”.
Il primo principio, fissato in epoca risalente, “è che la distanza minima sia determinata con legge statale, mentre in sede locale, sempre ovviamente nei limiti della ragionevolezza, possono essere soltanto fissati limiti maggiori”.
In secondo luogo, l'ordinamento statale consente deroghe alle distanze con normative locali, “purché però siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio”. Tali principi si ricavano dall'art. 873 cod. civ. e dall'ultimo comma dell'art. 9 del D.M. 1444/1968 ai sensi del quale “Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
L’ipotesi prospettata riguarda ad es. Piani particolareggiati, Piani di recupero o Piani di lottizzazione, strumenti di pianificazione che hanno la funzione di determinare un ordinato assetto di un ambito individuato o di una zona identificata del territorio comunale.
In ogni caso secondo la Corte Costituzionale i suindicati limiti alla possibilità di fissare distanze difformi da quelle previste dalla normativa statale “trovano la loro ragione nel rilievo che le deroghe, per essere legittime, devono attenere agli assetti urbanistici e quindi al governo del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati in funzione degli interessi privati dei proprietari dei fondi finitimi”.
Al riguardo la normativa regionale invocata è chiaramente ispirata al principio di favore per il recupero dei sottotetti, perseguendo l’interesse pubblico di evitare il consumo di nuovo territorio, e dunque estende il proprio raggio di applicazione a tutte le zone residenziali o comunque abitate e non limita la propria portata a particolari aree o ambiti. Non sembra viceversa che il legislatore regionale abbia inteso incidere sulle relazioni intersoggettive tra privati, rispetto alle quali la disciplina sui sottotetti non può interferire dovendo arrestarsi di fronte ai limiti invalicabili dell’ordinamento civile, di competenza esclusiva dello Stato.
In quest’ottica i Comuni esercitano una potestà straordinaria ed integrano una norma di rango statale con efficacia immediata sui rapporti tra privati individui, introducendo regole riconosciute e tutelate dal diritto comune, e in questo senso l’art. 873 del c.c. è norma di rinvio dinamico (o mobile) che fa riferimento alla fonte richiamata, ossia ai regolamenti locali abilitati a stabilire la misura delle distanze.
La “doppia funzione” di tale disposizione –che appunto tutela sia l'interesse dei privati alla fruizione di un distacco congruo sia quello della collettività ad un ordinato assetto del territorio– comporta che, anche ammettendo una potestà derogatoria in capo alla Regione in merito ai profili urbanistici, la stessa incontrerebbe un ostacolo ineludibile rappresentato dai puntuali diritti soggettivi dei singoli, la cui fonte è rintracciabile in una norma statale inderogabile. In definitiva alla Regione è preclusa ogni ingerenza nei rapporti interprivatistici, ai quali la disciplina delle distanze tra costruzioni attiene in via primaria e diretta.
Nella specie la Regione non può in buona sostanza incidere sui diritti soggettivi che traggono origine dal binomio norma statale-regolamento locale, secondo un atipico sistema di fonti che non sovverte il principio di gerarchia ma rappresenta oggi la logica traduzione del principio di sussidiarietà, il quale impone che l’esercizio delle funzioni pubblicistiche –nel loro momento decisionale ed attuativo– debba essere riservato al livello istituzionale che presenta la maggiore prossimità con i cittadini, salve le ipotesi che richiedono necessariamente la competenza del livello successivo e più ampio: espressione del principio di sussidiarietà è infatti il canone secondo cui il potere centrale non deve intervenire quando l’autorità periferica è in grado di curare efficacemente i propri interessi.
E’ evidente che in materia di distanze tra costruzioni il legislatore nazionale ha ritenuto giustificato il diretto intervento del pianificatore locale per la sua conoscenza del territorio e dei fabbisogni dei singoli (TAR Lombardia-Brescia, sentenza 30.08.2007 n. 834 - link a www.giustizia-amministrativa.it).
EDILIZIA PRIVATA: Distanze tra gli edifici - Materia - Ordinamento civile - Competenza legislativa esclusiva statale - Sussistenza - Sottotetti - Normativa regionale - Non prevale.
L'art. 64 co. 2 L.r. 12/2005 Lombardia in materia di recupero dei sottotetti deve interpretarsi nel senso che la derogabilità non opera nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, qual è il D.M. 1444/1968 nella parte in cui disciplina le distanze tra fabbricati, trattandosi di materia inerente all'ordinamento civile e rientrante, come tale, nella competenza legislativa esclusiva dello Stato (TAR Lombardia-Brescia,
sentenza 30.08.2007 n. 832 - massima tratta da www.solom.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).
EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, sulla questione del recupero dei sottotetti ex L.R. n. 12/2005.
Sulla distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate.
L’art. 9 del D.M. 02/04/1968 n. 1444, rubricato “Limiti di distanza tra i fabbricati” stabilisce testualmente al comma 1 che “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
…”

La giurisprudenza ha costantemente affermato che il citato D.M. –emanato in virtù dell’art. 41-quinquies della L. 1150/1942 introdotto a sua volta dall’art. 17 della L. 06/08/1967 n. 765 (c.d. L. Ponte)– ripete dal rango di fonte primaria della norma delegante la forza di legge, suscettibile di integrare con efficacia precettiva il regime delle distanze dalle costruzioni di cui all’art. 872 c.c.: la regola della distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e va disapplicata, essendo consentita alle amministrazioni locali solo la fissazione di distanze superiori (TAR Abruzzo Pescara – 28/04/2007 n. 494; Consiglio di Stato, sez. IV – 12/07/2002 n. 3930). E’ stato dunque introdotto un vincolo a carattere pubblicistico ed inderogabile, diretto non soltanto a salvaguardare interessi privati ma anche a tutelare interessi generali in materia urbanistica, di igiene, decoro e sicurezza degli abitati (cfr. Corte di Cassazione, sez. II civile – 16/02/1996 n. 1201; TAR Emilia Romagna Bologna, sez. II – 29/01/2004 n. 136).
In punto di fatto l’intervento in esame comporta un sopralzo di 1 metro alla distanza di 3,15 mt. da un fabbricato antistante. In proposito si è detto che le disposizioni di cui all'art. 9 comma 2 del D.M. citato sono applicabili anche alle sopraelevazioni, giacché tendono ad evitare la creazione di intercapedini che impediscono la libera circolazione dell'aria con effetti produttivi di insalubrità e di riduzione della luminosità (T.A.R. Veneto, sez. II – 22/04/2005 n. 1778; Consiglio di Stato, sez. V – 19/10/1999 n. 1565): in definitiva le sopraelevazioni, ai fini del rispetto delle distanze fra edifici, rientrano nella nozione di nuova costruzione, la quale comprende qualsiasi modifica della volumetria di un fabbricato preesistente che comporti l'aumento della sagoma d'ingombro in guisa da incidere direttamente sulla situazione di distanza tra edifici ed indipendentemente dalla sua utilizzabilità ai fini abitativi (cfr. ex plurimis Corte di Cassazione, sez. II civile – 12/01/2005 n. 400; 05/07/2000 n. 8954; 24/05/2000 n. 6809).
In materia di distanze legali l’art. 136 del D.P.R. 06/06/2001 n. 380 ha mantenuto in vigore l’art. 41-quinquies commi 6, 8, 9 della L. 1150/1942, per cui in forza dell’art. 9 del D.M. 1444/68 la distanza minima inderogabile di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare, mentre il giudice è tenuto ad applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel P.R.G. al posto della norma illegittima. (cfr. Corte di Cassazione, sez. II civile – 29/05/2006 n. 12741).
Osserva il Collegio anzitutto che la disciplina civilistica delle distanze tra costruzioni investe principalmente i rapporti tra proprietari di fondi limitrofi, e i loro diritti sono tutelati –in caso di inosservanza– dall’autorità giudiziaria ordinaria alla quale è possibile rivolgersi anche per ottenere la riduzione in pristino (cfr. art. 872 c.c.); è altrettanto evidente che ogni questione che coinvolge le relazioni tra privati individui appartiene all’ampia materia dell’ordinamento civile, enucleata dall’art. 117 Cost. e riservata alla competenza esclusiva dello Stato.
Ad avviso della ricorrente la normativa regionale sui sottotetti opererebbe in deroga al regime delle distanze tra fabbricati, senza che il Comune di Bovezzo abbia ritenuto di avvalersi della facoltà di sottrarsi alla disciplina regionale così come consentito dall’art. 65 della L.r. 12/2005.
Una simile impostazione non può essere condivisa dal Collegio, anche alla luce della significativa pronuncia della Corte costituzionale 16/06/2005 n. 232 sui rapporti tra potestà statale e potestà regionale in materia.
Secondo la Corte, con riferimento alla disciplina delle distanze tra fabbricati l’attribuzione alle Regioni di competenza concorrente in materia di governo del territorio interferisce con l’ordinamento civile di spettanza esclusiva dello Stato, e in tale contesto “le Regioni devono esercitare le loro funzioni nel rispetto dei principi della legislazione statale”.
Il primo principio, fissato in epoca risalente, “è che la distanza minima sia determinata con legge statale, mentre in sede locale, sempre ovviamente nei limiti della ragionevolezza, possono essere soltanto fissati limiti maggiori”.
In secondo luogo, l'ordinamento statale consente deroghe alle distanze minime con normative locali, “purché però siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio”. Tali principi si ricavano dall'art. 873 cod. civ. e dall'ultimo comma dell'art. 9 del D.M. 1444/1968 ai sensi del quale “Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
L’ipotesi prospettata riguarda ad es. Piani particolareggiati, Piani di recupero o Piani di lottizzazione, strumenti di pianificazione che hanno la funzione di determinare un ordinato assetto di un ambito individuato o di una zona identificata del territorio comunale.
In ogni caso secondo la Corte Costituzionale i suindicati limiti alla possibilità di fissare distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale “trovano la loro ragione nel rilievo che le deroghe, per essere legittime, devono attenere agli assetti urbanistici e quindi al governo del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati in funzione degli interessi privati dei proprietari dei fondi finitimi”.
Al riguardo la normativa regionale invocata è chiaramente ispirata al principio di favore per il recupero dei sottotetti, perseguendo l’interesse pubblico di evitare il consumo di nuovo territorio, e dunque estende il proprio raggio di applicazione a tutte le zone residenziali o comunque abitate e non limita la propria portata a particolari aree o ambiti. Non sembra viceversa che il legislatore regionale abbia inteso incidere sulle relazioni intersoggettive tra privati, rispetto alle quali la disciplina sui sottotetti non può interferire dovendo arrestarsi di fronte ai limiti invalicabili dell’ordinamento civile, di competenza esclusiva dello Stato.
Il Collegio richiama la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha ripetutamente affermato che le norme degli strumenti urbanistici in materia di distanze – sia che si riferiscano al confine oppure all'altra costruzione – sono destinate a tutelare sia l'interesse dei vicini alla fruizione di un distacco congruo, sia quello della collettività all'instaurazione di un assetto urbanistico sotto ogni aspetto ordinato (cfr. ex plurimis Corte di Cassazione, sez. II civile – 24/03/2005 n. 6401; 29/04/1999 n. 4343).
La “doppia funzione” di tali disposizioni comporta che, anche ammettendo una potestà derogatoria in capo alla Regione in merito ai profili urbanistici, la stessa incontrerebbe un ostacolo ineludibile rappresentato dai puntuali diritti soggettivi dei singoli, la cui fonte è rintracciabile in una norma statale inderogabile. In definitiva alla Regione è preclusa ogni ingerenza nei rapporti interprivatistici, ai quali la disciplina delle distanze tra costruzioni attiene in via primaria e diretta.
Sul punto esiste, infine, un precedente specifico, ed il Tribunale adito, con pronuncia in forma semplificata, ha sostenuto che l’art. 64 comma 2 della L.r. 12/2005 deve interpretarsi “… nel senso che la derogabilità non opera nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, qual è appunto il decreto ministeriale nella parte in cui disciplina le distanze tra fabbricati, trattandosi di materia inerente all’ordinamento civile e rientrante, come tale, nella competenza legislativa esclusiva dello Stato” (TAR Lombardia-Milano, sez. II – 26/04/2007 n. 1991) (TAR Lombardia-Brescia, sentenza 30.08.2007 n. 832 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L. Spallino, Sopraelevazioni, normativa locale e distanze ex d.m. 1444/1968: la posizione del Tribunale di Como (articolo 09.08.2007 - link a www.studiospallino.it).

EDILIZIA PRIVATA: W. Fumagalli, Regione corra ai ripari! (AL n. 7-8/2007)

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, i sottotetti di cui alla l.r. n. 12/2005 devono rispettare la distanza minima di mt. 10,00 dai fabbricati confinanti.
L'art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, pur riferendosi (comma 1, n. 2) alla realizzazione di "nuovi edifici", è applicabile anche agli interventi di sopraelevazione (Cass. 2^, 27.03.2001, n. 4413; Cons. Stato, V, 19.10.1999, n. 1565), e dunque anche alle ristrutturazioni che -volte, come quella de qua, al recupero del sottotetto- comportino un incremento non trascurabile dell'altezza del fabbricato (da mt. 7,60 a mt. 9,54);
La normativa in questione, mirando ad evitare la creazione di intercapedini in grado di impedire la libera circolazione dell'aria, come tali produttive di insalubrità oltre che riduttive di luminosità e dunque non autorizzabili per motivi igienico-sanitari (Cons. Stato, V, 19.10.1999, n. 1565; T.A.R. Catania, 27.10.1994, n. 2373), risponde ad esigenze pubblicistiche che sovrastano gli interessi dei singoli, per soddisfare interessi generali, e non è pertanto suscettibile i deroghe pattizie.
Considerato, inoltre, che a sostegno dell'opposta tesi non può essere invocato l'art. 64, secondo comma, della legge regionale n. 12 del 2005 (legge per il governo del territorio), secondo cui il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti "... è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale ....", dovendo la norma interpretarsi nel senso che la derogabilità non opera nei casi in cui lo strumento urbanistico riproduce disposizioni normative di rango superiore, a carattere inderogabile, qual è appunto il decreto ministeriale nella parte in cui disciplina le distanze tra fabbricati, trattandosi di materia inerente l'ordinamento civile e rientrante, come tale, nella competenza esclusiva dello Stato (cfr. Corte cost. 16.06.2005, n. 232) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.04.2007 n. 1991).

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi dell’ormai abrogata l.r. n. 15/1996, gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti potevano comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione; nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risultasse approvato dopo l'entrata in vigore della legge reg. 15.04.1975 n. 51, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di altezza media prescritti dalla legge regionale (art. 2).
Da ciò derivava, pertanto, che le modifiche di altezza e volumetria, ai sensi della citata normativa regionale, potevano ritenersi ammissibili solo laddove strettamente necessarie a rendere abitabili i predetti volumi, con conseguente esclusione di quelle trasformazioni, che si sostanziassero nella creazione di nuove volumetrie, che venissero in qualsiasi modo ad eludere (o, meglio, ad eccedere) lo scopo unico, cui il legislatore regionale aveva funzionalizzato le modifiche medesime.
Siffatte trasformazioni potevano avvenire, come s'è visto, in déroga ad ogni previsione urbanistica comunale, comprese, quindi, quelle in tema di limiti quantitativi di natura volumetrica.
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La nuova l.r. n. 12/2005 ridefinisce ex novo la disciplina in argomento (del recupero dei sottotetti) con i seguenti tratti fondamentali:
   - scompare la definizione aprioristica di qualunque intervento sui sottotetti come intervento di ristrutturazione, sì che l’intervento proposto sarà di volta in volta da qualificarsi sulla base delle “definizioni degli interventi edilizi” recate dall’art. 27 della legge ed il titolo abilitativo necessario sarà quello previsto dagli artt. 33 e 41 in stretta relazione con la operata qualificazione;
   - scompare la possibilità di eseguire dette trasformazioni in deroga ad indici e parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali (ed in particolare dalle rispettive norme tecniche di attuazione), sì che sarà in relazione alle previsioni di questi ultimi (circa la tipologia di interventi ammissibili in ciascuna zona, circa le possibili limitazioni nell’àmbito di una determinata tipologia, circa le definizioni di volume e circa le modalità di computo della volumetria, circa gli indici di edificabilità, ecc.) che un intervento siffatto potrà essere assentito o meno;
   - rimane la sola deroga alle “condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti” (art. 63, commi 5 e 6), rappresentata da una “altezza media ponderale di m 2,40, ulteriormente ridotta a m 2,10 per i comuni posti a quote superiori a m 1000 di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m 1,50 per la superficie relativa”;
   - rimane la possibilità che detti interventi comportino “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde” (salvo il perdurante impedimento rappresentato dai “limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico”), nonché “l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi” (art. 64), ma ciò, si badi, non è previsto che avvenga in deroga alle prescrizioni di piano, sì che la norma pare indirizzata più al momento della pianificazione che a quello del rilascio o acquisizione del titolo abilitativo, che non potrebbe che adeguarsi a diverse prescrizioni di piano (salva, ovviamente, l’impugnabilità di queste ultime per contrasto con la legge regionale in caso di diniego di permesso di costruire sulle stesse fondato o di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per la formazione di altro titolo abilitativo sempre sulle stesse basato).
Se ne può nel complesso dedurre che l'evidente ratio perseguita dal Legislatore regionale del 1996 (quella di favorire la creazione di nuove residenze attraverso il razionale recupero dei sottotetti e di evitare per tale via un ulteriore consumo di nuovo territorio altrimenti necessario per la soddisfazione dei bisogni delle famiglie) viene sì condivisa dal primo intervento legislativo del 2005, ma in un’ottica e con una disciplina più restrittiva, che si concretizza nella espunzione di quelle norme, che prima consentivano la realizzabilità degli interventi in questione in déroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi.
Espunzione, questa, che, a differenza di quanto ritenuto dal Giudice di primo grado (che ne ricava argomento per sostenere la persistenza implicita della previsione derogatoria), non svuota affatto la portata delle norme del Capo in argomento, le quali pur sempre fanno salva, come s’è visto, la déroga alle norme edilizie ed igieniche relative alle altezze interne degli alloggi ricavati nel sottotetto, pur sempre dettano prescrizioni per la pianificazione comunale circa l’apertura di luci e terrazzi vòlti ad assicurare i requisiti di aeroilluminazione, pur sempre, infine, mirano a limitare il disordine urbanistico e l’elusione di quelle disposizioni, che valgono a salvaguardare un corretto vivere cittadino (finalità chiara nella portata del comma 3 dell’art. 63 laddove stabilisce che “ai sensi di quanto disposto dagli articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento ed entro la fine dei relativi lavori”).
Nell’ottica del legislatore della legge regionale n. 12/2005 (nella sua primigenia versione applicabile ratione temporis alla fattispecie) la controversa possibilità di déroga non può dunque assolutamente riguardare lo sviluppo dell’edificio in termini di superficie e/o di volumetria, altezze e/o distacchi; e ciò al fine di non sacrificare oltre misura gli interessi della collettività con l’aggravamento incontrollato di equilibri urbanistici spesso delicati.
A tal proposito, alle affermazioni del TAR circa la superfluità di una previsione espressa di derogabilità degli indicati indici in sede di realizzazione degli interventi in questione e circa il carattere implicito di una tale previsione, valga opporre che un siffatto argomentare pare suscettibile di comportare lo stravolgimento dei principi e delle regole essenziali per una corretta e razionale gestione del territorio comunale e, in fin dei conti, lo stesso esautoramento dei poteri pianificatòri, che l’ordinamento urbanistico demanda, in via concorrente, all’Autorità regionale ed a quella comunale, dal momento che non consente al Comune, pur in assenza di una espressa previsione della ridetta derogabilità, di opporre proprie valutazioni circa la compatibilità concreta degli interventi di recupero in argomento con le esigenze, sottese alle relative norme, di tutela ambientale, urbanistica ed edilizia.
Trattasi, invero, di valutazioni dovute:
- nel sistema della legge statale, per effetto dell'art. 4, comma 1, della legge n. 10 del 1977, il quale stabiliva che la concessione edilizia può essere rilasciata esclusivamente per gli interventi conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi (v., oggi, l’art. 20, comma 3, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380); dell’art. 41-quater della legge urbanistica (v. oggi l’art. 14 del D.P.R. n. 380/2001), recante il principio per cui le concessioni in deroga possono essere rilasciate esclusivamente per la costruzione di edifici pubblici o d'interesse pubblico; dell’art. 15 della legge n. 47 del 1985, a tenore del quale le varianti in corso d'opera, che possono essere richieste prima dell'ultimazione dei lavori, devono essere conformi agli strumenti urbanistici e non devono comportare modifiche della sagoma, né delle superfici utili; dell’art. 22, comma 1, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, secondo cui “sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi … che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente”;
- nel sistema della legislazione regionale all’esame, in virtù del disposto dell’art. 36, comma 1, della l.r. n. 12/2005 (che stabilisce che “il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti di pianificazione, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigenti”) e dell’art. 42, comma 1, primo periodo della stessa legge (che prevede che “il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti di pianificazione vigenti ed adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie”), a fronte dei quali la disciplina dettata dagli artt. 63, 64 e 65 della stessa legge per il recupero di cui trattasi, lungi dal potersi considerare, come erroneamente ritenuto dal TAR, esaustiva ed in se completa, si appalesa come meramente integrativa e correttiva di quella generale, sì che la mancata previsione, nel suo ristretto ambito, della detta valutazione di compatibilità urbanistica non può affatto condurre alla esclusione dell’applicabilità ad esso del disposto del veduto art. 36.
Si deve dunque concludere, in mancanza di una previsione esplicita di derogabilità, che la valutazione di compatibilità dell’intervento edilizio in questione va effettuata, alla luce della menzionata disciplina generale recata dalla stessa legge regionale n. 12/2005, con riguardo alla disciplina urbanistica vigente, salve le ipotesi derogatorie ivi espressamente dettate.
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La legge regionale n. 12/2005, frutto com’è di nuove discrezionali valutazioni poste in essere dal legislatore regionale nella materia de qua, ha in realtà sul punto all’esame carattere radicalmente innovativo rispetto alle previsioni della precedente legge che va a modificare, sì che essa, lungi dal chiarire il significato delle disposizioni previgenti (v., sul carattere della legge interpretativa, l’ormai risalente sentenza Corte cost. n. 118 del 1957) e dunque lungi dal potersi qualificare come legge di interpretazione, non fa altro che confermare che l’interesse dei Comuni a tutelare l’assetto urbanistico del territorio e la densità in queste degli edifici anche in relazione agli interventi de quibus può recedere solo in presenza di espresse previsioni normative, in assenza delle quali nessuna ipotesi di déroga alle norme dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali può considerarsi “implicita” o comunque esistente per effetto di disinvolte interpretazioni estensive di ambiti derogatòri, in quanto tali assolutamente tassativi.

Ciò posto, le articolate prospettazioni sul punto svolte dall'appellante sono da condividersi, alla stregua delle argomentazioni già svolte sulla questione dalla Sezione con sentenza 21.12.2006, n. 7770, dalle quali non v’è qui motivo per discostarsi.
Ai sensi della legge della regione Lombardia n. 15 del 1996 (art. 3 ) il recupero del sottotetto a fini abitativi era qualificato come intervento di ristrutturazione, a norma dell'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 05.08.1978, n. 457; la stessa norma, al comma 3, stabiliva che "il recupero dei sottotetti è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni di cui agli artt. 14, 17 19 e 22 della L.R. 15.04.1975, n. 51 «Disciplina urbanistica del territorio regionale e misure di salvaguardia per la tutela del patrimonio naturale e paesistico» e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati".
Il recupero volumetrico a scopo residenziale del piano sottotetto in base alla citata legge regionale non poteva prescindere dall'esistenza dell'edificio e del sottotetto medesimo (da intendersi come vero e proprio volume preesistente) e doveva avvenire nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6 dell'art. 1 della legge medesima ("il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di m 2,40, ulteriormente ridotta a m 2,10 per i comuni posti a quote superiori a m 1000 di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m 1,50 per la superficie relativa").
Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti potevano comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione; nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risultasse approvato dopo l'entrata in vigore della legge reg. 15.04.1975 n. 51, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di altezza media prescritti dalla legge regionale (art. 2).
Da ciò derivava, pertanto, che le modifiche di altezza e volumetria, ai sensi della citata normativa regionale, potevano ritenersi ammissibili solo laddove strettamente necessarie a rendere abitabili i predetti volumi, con conseguente esclusione di quelle trasformazioni, che si sostanziassero nella creazione di nuove volumetrie, che venissero in qualsiasi modo ad eludere (o, meglio, ad eccedere) lo scopo unico, cui il legislatore regionale aveva funzionalizzato le modifiche medesime (Cons. St., IV, 30.05.2005, n. 2767).
Siffatte trasformazioni potevano avvenire, come s'è visto, in déroga ad ogni previsione urbanistica comunale, comprese, quindi, quelle in tema di limiti quantitativi di natura volumetrica.
Tale essendo il quadro risultante dall’ormai abrogata legge regionale n. 15/1996 e dagli interventi giurisprudenziali e legislativi ad essa successivi (si ricordi che tale legge è stata successivamente modificata dalla legge regionale n. 18/1997 e dalla legge regionale n. 22/1999, oltre che fatta oggetto di interpretazione autentica con l.r. n. 18/2002, tutte abrogate dall’art. 104 della citata legge n. 12/2005), il Capo I del Titolo IV della nuova legge regionale n. 12/2005 (che, dedicato alle “Attività edilizie specifiche”, disciplina, oltre ai cambi d’uso, ai parcheggi, all’attività edilizia nelle aree agricole ed alla realizzazione di edifici di culto e di attrezzature destinate ai servizi religiosi, il recupero dei sottotetti), ribaditi il principio generale del “favor” per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (commi 1 e 2 dell’art. 63) e la definizione di sottotetto esistente come volume soprastante l’ultimo piano degli edifici “esistente al momento della presentazione della domanda di permesso di costruire ovvero della denuncia di inizio attività” (commi 2 e 4 dell’art. 63), ridefinisce ex novo la disciplina in argomento con i seguenti tratti fondamentali:
- scompare la definizione aprioristica di qualunque intervento sui sottotetti come intervento di ristrutturazione, sì che l’intervento proposto sarà di volta in volta da qualificarsi sulla base delle “definizioni degli interventi edilizi” recate dall’art. 27 della legge ed il titolo abilitativo necessario sarà quello previsto dagli artt. 33 e 41 in stretta relazione con la operata qualificazione;
- scompare la possibilità di eseguire dette trasformazioni in deroga ad indici e parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali (ed in particolare dalle rispettive norme tecniche di attuazione), sì che sarà in relazione alle previsioni di questi ultimi (circa la tipologia di interventi ammissibili in ciascuna zona, circa le possibili limitazioni nell’àmbito di una determinata tipologia, circa le definizioni di volume e circa le modalità di computo della volumetria, circa gli indici di edificabilità, ecc.) che un intervento siffatto potrà essere assentito o meno;
- rimane la sola deroga alle “condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti” (art. 63, commi 5 e 6), rappresentata da una “altezza media ponderale di m 2,40, ulteriormente ridotta a m 2,10 per i comuni posti a quote superiori a m 1000 di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m 1,50 per la superficie relativa”;
- rimane la possibilità che detti interventi comportino “modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde” (salvo il perdurante impedimento rappresentato dai “limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico”), nonché “l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi” (art. 64), ma ciò, si badi, non è previsto che avvenga in deroga alle prescrizioni di piano, sì che la norma pare indirizzata più al momento della pianificazione che a quello del rilascio o acquisizione del titolo abilitativo, che non potrebbe che adeguarsi a diverse prescrizioni di piano (salva, ovviamente, l’impugnabilità di queste ultime per contrasto con la legge regionale in caso di diniego di permesso di costruire sulle stesse fondato o di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per la formazione di altro titolo abilitativo sempre sulle stesse basato).
Se ne può nel complesso dedurre che l'evidente ratio perseguita dal Legislatore regionale del 1996 (quella di favorire la creazione di nuove residenze attraverso il razionale recupero dei sottotetti e di evitare per tale via un ulteriore consumo di nuovo territorio altrimenti necessario per la soddisfazione dei bisogni delle famiglie) viene sì condivisa dal primo intervento legislativo del 2005, ma in un’ottica e con una disciplina più restrittiva, che si concretizza nella espunzione di quelle norme, che prima consentivano la realizzabilità degli interventi in questione in déroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi; espunzione, questa, che, a differenza di quanto ritenuto dal Giudice di primo grado (che ne ricava argomento per sostenere la persistenza implicita della previsione derogatoria), non svuota affatto la portata delle norme del Capo in argomento, le quali pur sempre fanno salva, come s’è visto, la déroga alle norme edilizie ed igieniche relative alle altezze interne degli alloggi ricavati nel sottotetto, pur sempre dettano prescrizioni per la pianificazione comunale circa l’apertura di luci e terrazzi vòlti ad assicurare i requisiti di aeroilluminazione, pur sempre, infine, mirano a limitare il disordine urbanistico e l’elusione di quelle disposizioni, che valgono a salvaguardare un corretto vivere cittadino (finalità chiara nella portata del comma 3 dell’art. 63 laddove stabilisce che “ai sensi di quanto disposto dagli articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento ed entro la fine dei relativi lavori”).
Nell’ottica del legislatore della legge regionale n. 12/2005 (nella sua primigenia versione applicabile ratione temporis alla fattispecie) la controversa possibilità di déroga non può dunque assolutamente riguardare lo sviluppo dell’edificio in termini di superficie e/o di volumetria, altezze e/o distacchi; e ciò al fine di non sacrificare oltre misura gli interessi della collettività con l’aggravamento incontrollato di equilibri urbanistici spesso delicati.
A tal proposito, alle affermazioni del TAR circa la superfluità di una previsione espressa di derogabilità degli indicati indici in sede di realizzazione degli interventi in questione e circa il carattere implicito di una tale previsione, valga opporre che un siffatto argomentare pare suscettibile di comportare lo stravolgimento dei principi e delle regole essenziali per una corretta e razionale gestione del territorio comunale e, in fin dei conti, lo stesso esautoramento dei poteri pianificatòri, che l’ordinamento urbanistico demanda, in via concorrente, all’Autorità regionale ed a quella comunale (Cons. St., IV, 21.06.2005, n. 3243 e 14.04.2006, n. 2170), dal momento che non consente al Comune, pur in assenza di una espressa previsione della ridetta derogabilità, di opporre proprie valutazioni circa la compatibilità concreta degli interventi di recupero in argomento con le esigenze, sottese alle relative norme, di tutela ambientale, urbanistica ed edilizia.
Trattasi, invero, di valutazioni dovute:
- nel sistema della legge statale, per effetto dell'art. 4, comma 1, della legge n. 10 del 1977, il quale stabiliva che la concessione edilizia può essere rilasciata esclusivamente per gli interventi conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi (v., oggi, l’art. 20, comma 3, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380); dell’art. 41-quater della legge urbanistica (v. oggi l’art. 14 del D.P.R. n. 380/2001), recante il principio per cui le concessioni in deroga possono essere rilasciate esclusivamente per la costruzione di edifici pubblici o d'interesse pubblico; dell’art. 15 della legge n. 47 del 1985, a tenore del quale le varianti in corso d'opera, che possono essere richieste prima dell'ultimazione dei lavori, devono essere conformi agli strumenti urbanistici e non devono comportare modifiche della sagoma, né delle superfici utili; dell’art. 22, comma 1, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, secondo cui “sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi … che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente”;
- nel sistema della legislazione regionale all’esame, in virtù del disposto dell’art. 36, comma 1, della l.r. n. 12/2005 (che stabilisce che “il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti di pianificazione, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigenti”) e dell’art. 42, comma 1, primo periodo della stessa legge (che prevede che “il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, presenta la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti di pianificazione vigenti ed adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie”), a fronte dei quali la disciplina dettata dagli artt. 63, 64 e 65 della stessa legge per il recupero di cui trattasi, lungi dal potersi considerare, come erroneamente ritenuto dal TAR, esaustiva ed in se completa, si appalesa come meramente integrativa e correttiva di quella generale, sì che la mancata previsione, nel suo ristretto ambito, della detta valutazione di compatibilità urbanistica non può affatto condurre alla esclusione dell’applicabilità ad esso del disposto del veduto art. 36.
Si deve dunque concludere, in mancanza di una previsione esplicita di derogabilità, che la valutazione di compatibilità dell’intervento edilizio in questione va effettuata, alla luce della menzionata disciplina generale recata dalla stessa legge regionale n. 12/2005, con riguardo alla disciplina urbanistica vigente, salve le ipotesi derogatorie ivi espressamente dettate.
Né paiono poi corretti e pertinenti gli ulteriori argomenti posti dal TAR a fondamento della declaratoria di illegittimità del provvedimento oggetto del giudizio, che invece una tale valutazione ha operato:
- né, invero, quello secondo cui non “avrebbe ragion d’essere, nell’opposta ottica di inderogabilità degli indici di piano, la previsione dell’art. 65 (secondo cui le disposizioni del capo dedicato ai sottotetti non si applicano negli ambiti per i quali i comuni ne abbiano disposto l’esclusione ai sensi dell’art. 1, comma 7, legge regionale n. 15/1996)”, dal momento che le determinazioni in tal senso adottate dai Consigli Comunali si rivelano comunque utili, nel nuovo sistema disegnato dalla l.r. n. 12/2005, ad escludere l’operatività della veduta déroga, di cui al comma 6 dell’art. 63;
- né quello che fa riferimento al più recente intervento del legislatore regionale, che, con legge 27.12.2005, n. 20 (pubblicata nel BURL del 30.12.05, spl. ord. n. 52), ha novellato l’art. 64 della legge regionale n. 12/2005, disponendo, tra l’altro (comma 2), che “il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d)” e, inoltre, che “esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3”: giacché, invece, proprio tale successivo intervento legislativo, che ha espressamente reintrodotto le previsioni derogatorie eliminate dall’originaria legge n. 12/2005 peraltro apponendo nuove prescrizioni e condizioni alla operatività delle déroghe stesse, vale a segnare, in virtù del suo obiettivo contenuto, un netto elemento di discontinuità tra le previsioni della l.r. n. 15/1996, quelle della prima versione della l.r. n. 12/2005 e quelle risultanti dalla sua successiva revisione.
La legge regionale n. 12/2005, frutto com’è di nuove discrezionali valutazioni poste in essere dal legislatore regionale nella materia de qua, ha in realtà sul punto all’esame carattere radicalmente innovativo rispetto alle previsioni della precedente legge che va a modificare, sì che essa, lungi dal chiarire il significato delle disposizioni previgenti (v., sul carattere della legge interpretativa, l’ormai risalente sentenza Corte cost. n. 118 del 1957) e dunque lungi dal potersi qualificare come legge di interpretazione, non fa altro che confermare che l’interesse dei Comuni a tutelare l’assetto urbanistico del territorio e la densità in queste degli edifici anche in relazione agli interventi de quibus può recedere solo in presenza di espresse previsioni normative, in assenza delle quali nessuna ipotesi di déroga alle norme dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali può considerarsi “implicita” o comunque esistente per effetto di disinvolte interpretazioni estensive di ambiti derogatòri, in quanto tali assolutamente tassativi (
Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 22.03.2007 n. 1408).

EDILIZIA PRIVATALimite altezza massima degli edifici - deve essere determinato sulla base del numero dei piani - Recupero del sottotetto al fine di conseguire l'altezza media ponderale di ml 2,40 - E' possibile.
L'art. 2 comma 1 della L.r. n. 16 del 1996 (come sostituito dalla L.r. n. 22/1999), nello stabilire che le modifiche alle quote di gronda e di colmo nonché alla linea di pendenza delle falde sono ammissibili nei limiti dell'altezza massima prevista dal PRG, deve essere inteso come riferimento ai limiti stabiliti in termini metrico/reali (cioè altimetrici o di quota) e non attraverso il criterio del numero dei piani (come prevede l'art. 73 comma 10 del R.E.) quando il piano considerato ai fini del computo dell'altezza (dalle norme edilizie e urbanistiche comunali) costituisce esso stesso un sottotetto secondo la definizione contenuta nell'art. 1 comma 4 della stessa L.r. (ossia i "volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici").
Ciò per l'evidente ragione che il Legislatore regionale ha voluto salvaguardare solo l'altezza fisica degli edifici (ovvero l'altezza effettiva o reale o visiva), e non l'altezza virtuale determinata attraverso il mero numero dei piani computabili (o meno) qualora assumano determinate configurazioni definite attraverso le norme edilizie e urbanistiche locali (TAR Lombardia-Brescia,
sentenza 08.03.2007 n. 254 - massima tratta da www.solom.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).
EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero del sottotetto - Presentazione della d.i.a. nel vigore della L.R. Lombardia n. 15/1996 - Scadenza del termine di trenta giorni nel vigore della sopravvenuta L.R. n. 12/2005 - Si applica la disciplina sopravvenuta.
2. Recupero del sottotetto - Art. 63, L.R. n. 12/2005 - Assentibilità di interventi edilizi anche in deroga agli indici previsti dalla normativa di piano - Sussiste - In caso contrario la norma sarebbe pleonastica.

1. Ove la d.i.a. per il recupero di un sottotetto sia stata presentata nel vigore della L.R. Lombardia n. 15/1996, ma il termine di trenta giorni sia scaduto dopo l'entrata in vigore della L.R. n. 12/2005, è tale ultima disciplina normativa che deve essere applicata.
2. Alla disposizione dell'art. 63, L.R. Lombardia n. 12/2005, non può riconoscersi altro senso che di consentire l'attribuzione al sottotetto, per il volume corrispondente, di una destinazione residenziale, attraverso interventi edilizi (comma 5) assentibili anche in deroga agli indici previsti dalla normativa di piano. Se in recupero dei sottotetti fosse subordinato al rispetto degli ordinari indici di inedificabilità, la norma sarebbe pleonastica, essendo in ogni caso l'intervento assentibile in base alla disciplina comune, né avrebbe senso la previsione dell'art. 65, la quale consente al Comune di vietare il recupero dei sottotetti (e dunque di rendere inoperante la norma derogatoria) con motivata deliberazione consiliare riferita a specifici ambiti territoriali (TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 15.02.2007 n. 261 - massima tratta da www.solom.it).
EDILIZIA PRIVATA: 1. Recupero sottotetti - Disciplina transitoria - Irragionevolezza - Non sussiste - Disparità di mero fatto - Sussiste -Questione di legittimità costituzionale art. 63 L.R. 12/2005 - è manifestamente infondata.
2. Recupero sottotetti - Sopraelevazione - Distanze tra fabbricati - E' derogabile.

1. E' manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, sollevata in relazione all'art. 63 L.R. 12/2005, in quanto lesivo del criterio generale di ragionevolezza desumibile dagli artt. 3 e 97 Cost. nella parte in cui attribuirebbe una sorta di bonus edificatorio a chi ha avuto la ventura di ottenere un permesso di costruire prima del 31 dicembre 2005. Per il Collegio, infatti, il co. 2 dell'art. 63 costituisce norma speciale rispetto alla regola generale di cui ai commi 2 e 4 del medesimo articolo, avente la finalità di disciplinare le fattispecie in esso previste nel periodo transitorio: in tale ottica le possibili diversità di regime rappresentano delle disparità di mero fatto che scaturiscono dalla natura stessa del regime transitorio, il quale, chiamato ad introdurre una disciplina di passaggio tra sistemi normativi, necessariamente si salda ad un determinato momento o fatto, da individuare quale linea di demarcazione a partire dalla quale il regime stesso è chiamato ad operare.
2. L'art. 64, co. 1, della L.R.12/2005 ammette il recupero del sottotetto mediante sopraelevazione, nel rispetto dei limiti massimi di altezza stabiliti dallo strumento urbanistico per la zona, senza imporre l'arretramento dei muri esterni per adeguare il distacco tra gli edifici a causa della maggiore altezza. Ciò in quanto l'imposizione di un simile onere avrebbe potuto compromettere la fattibilità del recupero (e, quindi, la realizzazione degli obiettivi di riduzione del consumo di territorio indicata dall'art. 63 sopra citato) che non avrebbe comunque potuto essere realizzato ove l'edificio preesistente fosse già posto alla minima distanza possibile, secondo le leggi vigenti, dagli edifici confinanti. E' evidente peraltro che la norma regionale ha voluto evitare proprio tale conseguenza ed ha perciò previsto la possibilità di derogare ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale, ivi comprese le norme sui distacchi e sulle distanze. Si deve quindi ritenere che, sotto questo profilo, prevalga la qualificazione dell'intervento di recupero del sottotetto come ristrutturazione e che conseguentemente si estenda al nuovo piano sottotetto il regime delle distanze acquisito per il resto dell'edificio (TAR Lombardia-Brescia,
sentenza 12.01.2007 n. 11 - massima tratta da www.solom.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).
anno 2006

EDILIZIA PRIVATA: L. Spallino, Sottotetti in regione Lombardia: vanno realizzati prima di essere recuperati? (articolo 03.07.2006 - link a www.studiospallino.it).

EDILIZIA PRIVATA: W. Fumagalli, Sottotetti: anno nuovo vita nuova (AL n. 4/2006)

EDILIZIA PRIVATA: L. Spallino, Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti in Regione Lombardia (articolo 16.02.2006 - link a www.studiospallino.it).

EDILIZIA PRIVATAIl sopralzo del sottotetto deve rispettare la distanza minima di mt. 10,00 dai fabbricati limitrofi.
Il recupero volumetrico (sopraelevazione) dei sottotetti in Lombardia, in forza della l.r. n. 12/2005 e s.m.i., non può derogare dalla distanza minima di mt. 10,00 tra fabbricati di cui al D.M. 02.04.1968 1444 (TRIBUNALE di Como, Sez. civile,
sentenza 06.02.2006).

EDILIZIA PRIVATALa nota 26.01.2006 dell'Avv. Paolo Mantegazza di Como avente per oggetto: Sottotetti - recupero abitativo - Legge Regionale 20.12.2005 n. 20 - Adempimenti comunali.

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero dei sottotetti in deroga al P.R.G..
La previsione espressa nella legge n. 15 del 1996 era giustificata in primo luogo dalla possibilità di modifiche all’altezza e quindi dei volumi dell’edificio.
Tale possibilità non è più ammessa dalla nuova legge regionale (n. 12/2005), in base alla quale è possibile il recupero dei sottotetti solo nella misura in cui siano esistenti, senza alcuna modifica di altezza o di volume, se non l’altezza minima per raggiungere l’abitabilità .
E’ evidente quindi che il sottotetto sia considerato un volume già esistente che può essere recuperato senza alcuna ulteriore valutazione in termini di volumetria ammessa.
Anche il dato testuale conferma tale interpretazione.
Più volte nel testo dell’art 63 si definisce il sottotetto come volume, all’evidenza facendo riferimento ad un volume già considerato tale in senso urbanistico.
Le argomentazioni della difesa del Comune di Milano per cui tale valutazione sarebbe necessaria, in quanto il recupero del sottotetto, che diventa abitabile, comporterebbe comunque un aumento di carico urbanistico non sono condivisibili.
Infatti la ratio della disposizione normativa che consente il recupero dei sottotetti, come espressamente detto dall’articolo 63 citato, è proprio il massimo sfruttamento dei volumi esistenti, al fine di evitare nuove costruzioni.
Se il recupero fosse possibile solo nei limiti dei parametri urbanistici esistenti, non avrebbe alcun senso aver introdotto una disciplina specifica.
Infatti i privati potrebbero già rendere abitabile il sottotetto richiedendo titolo abilitativo in base alla disposizioni urbanistiche vigenti nel Comune
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.01.2006 n. 72 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero dei sottotetti condominiali.
In caso di intervento edilizio afferente un sottotetto (condominiale) da ritenersi non di pertinenza esclusiva dell'appartamento dei richiedenti, siccome insistente contemporaneamente su tre diverse porzioni materiali del fabbricato, occorre, infatti, il previo consenso di tutti i condomini; è al riguardo irrilevante la circostanza che l'intervento inerisca unicamente la parte di sottotetto sovrastante l'unità immobiliare degli istanti, posto che dette opere influirebbero comunque sulla destinazione del sottotetto all'uso comune.
Il sottotetto di un edificio in condominio può considerarsi pertinenza esclusiva dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l'unità stessa dal caldo, dal freddo e dall'umidità, crei una sorta di camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e carattere strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, nel quale deve presumersi di proprietà condominiale laddove risulti in concreto seppur in via solo potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune (Consiglio Stato, sez. V, 09.10.2003, n. 6049)
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.01.2006 n. 72 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2005
EDILIZIA PRIVATASul recupero dei sottotetti in deroga.
La speciale normativa della Regione Lombardia in materia di recupero dei sottotetti ai fini abitativi (L.R. n. 15 del 15.07.1996) all’art. 3, comma 3, espressamente dispone che: “...il recupero dei sottotetti è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni di cui agli artt. 14, 17, 19 e 22 della L.R. 15.04.1975, n. 51, nonché in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati.”  E cioè anche in deroga all’art. 7 del D.M. n. 1444/1968 espressamente richiamato dall’art. 17 della L.R. del 1975, atteso che gli interventi in questione, classificati come ristrutturazioni ai sensi dell'art. 31, comma 1, lett. d) della legge 05.08.1978, n. 457, non richiedono la preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo. E’ pertanto irrilevante stabilire se l’intervento richiesto comporti o meno un aumento di volumetria ovvero se, comunque, rimanga nei limiti della volumetria comunque consentita dall’art. 7 del D.M. n. 1444 del 02.04.1968 pari a 5 mc/mq.
Ai sensi dell’art. 2 della L.R. Lombardia n. 15 del 1996, nel testo modificato dalla successiva L.R. n. 22 del 19.11.1999 “Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione; nonché, ove lo strumento urbanistico generale comunale vigente risulti approvato dopo l'entrata in vigore della legge regionale 15.04.1975, n. 51, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri, di cui all'art. 1, comma 6.” (Consiglio di Stato, Sez. IV,
sentenza 30.06.2005 n. 3461 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il recupero volumetrico dei sottotetti può avvenire solo in relazione al sottotetto esistente nella sua conformazione originaria, qualora sussistano le condizioni minime di cui al citato comma 6 dell’art. 63, mentre l’eventuale maggiore volume necessario per il raggiungimento di tali requisiti minimi non può che essere imputato nell’indice edilizio del lotto su cui insiste l’edificio.
- il tenore letterale della novella legislativa (ndr: l.r. n. 12/2005) non appare introdurre alcuna ulteriore deroga alla normativa dettata dal pianificatore locale;
- la volontà espressa del legislatore regionale sembra aderente al principio generale di sussidiarietà ed autonomia dei Comuni in materia di disciplina dell’assetto del territorio;
- la norma, così come strutturata, seppur ridimensionata non sembra inutiliter data, sopravvivendo la deroga alle norme edilizie e igieniche relative alle altezze interne degli alloggi ricavati nel sottotetto (articolo 63, comma 6);
- sembrano derogabili anche le eventuali norme locali che impediscono l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, purché tali opere siano eseguite per assicurare i requisiti di aeroilluminazione;
- in definitiva, il recupero volumetrico dei sottotetti può avvenire solo in relazione al sottotetto esistente nella sua conformazione originaria, qualora sussistano le condizioni minime di cui al citato comma 6 dell’art. 63, mentre l’eventuale maggiore volume necessario per il raggiungimento di tali requisiti minimi non può che essere imputato nell’indice edilizio del lotto su cui insiste l’edificio (cfr. ordinanza Sezione 07/06/2005 n. 684)
(TAR Lombardia-Brescia, ordinanza sospensiva 28.06.2005 n. 822 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul recupero del sottotetto in deroga all'altezza massima.
Ai sensi della legge della regione Lombardia n. 15 del 1996 (art. 3) il recupero del sottotetto a fini abitativi è qualificato come intervento di ristrutturazione, a norma dell'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 05.08.1978, n. 457; la stessa norma, al comma 3, stabilisce che “il recupero dei sottotetti è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni di cui agli artt. 14, 17 19 e 22 della L.R. 15.04.1975, n. 51 «Disciplina urbanistica del territorio regionale e misure di salvaguardia per la tutela del patrimonio naturale e paesistico» e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in deroga agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati”. Se siffatte trasformazioni possono avvenire in déroga ad ogni previsione urbanistica comunale, lo stesso non può dirsi per le altezze massime dei fabbricati, di cui l’art. 2 assicura comunque il rispetto (Consiglio di Stato, Sez. IV,
sentenza 30.05.2005 n. 2767 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASul recupero, in deroga al PRG, del sottotetto.
• il sottotetto può essere recuperato solo se esistente, ossia quando esiste il rustico dell’edificio e il tetto è stabilmente completato. Il recupero del sottotetto appartiene alla categoria dei lavori di ristrutturazione, non a quella delle nuove costruzioni (art. 3, comma 2, della LR 15.07.1996 n. 15);
• questo implica che il recupero del sottotetto deve avvenire con un intervento edilizio separato e successivo rispetto a quello riguardante la costruzione dell’edificio. In altri termini il recupero del sottotetto non può essere equiparato a una variante in corso d’opera del progetto originario (diversamente si trasformerebbe in una sorta di bonus edificatorio utilizzabile per superare gli indici edilizi ai quali è sottoposto il progetto originario);
• la materiale esistenza del sottotetto da recuperare (delimitato stabilmente dal rustico e dal tetto) fa parte della disciplina urbanistica al cui rispetto è subordinata l’ammissibilità della sanatoria ex art. 36 del DPR 380/2001. Solo l’esistenza del sottotetto consente infatti la deroga agli indici edilizi. Quando i lavori presentati come recupero del sottotetto sono in realtà un’espansione del progetto originario (scollegata da qualsiasi finalità di ristrutturazione) la deroga non è più ammessa, e neppure la sanatoria (TAR Lombardia-Brescia, ordinanza sospensiva 11.03.2005 n. 343 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 1998

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: quesito circa l'altezza dei servizi igienici nel caso di recupero di sottotetti di cui alla L.R. 15/1996 (Regione Lombardia, Direzione Generale Sanità, Servizio Prevenzione Sanitaria, nota 12.08.1998 n. 42494 di prot.).
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Il quesito, ancorché datato, è di estrema attualità poiché la norma è cambiata nel numero (L.R. n. 12/2005) ma non nella sostanza.