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dossier AGIBILITA'


art. 24 D.P.R. 06.06.2001 n. 380
 

anno 2022

EDILIZIA PRIVATALa Corte costituzionale individua la natura e l’ambito applicativo dell’art. 9-bis t.u. edilizia nella parte in cui definisce lo stato legittimo degli immobili.
La Corte costituzionale ha ritenuto sussistente il contrasto dell’art. 93-bis, comma 1, della legge reg. Veneto n. 61 del 1985 rispetto all’art. 9-bis, comma 1-bis, t.u. edilizia, là dove, con riferimento a fattispecie per le quali la norma statale richiede il titolo abilitativo edilizio, affida la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile al ben diverso documento costituito dal certificato di abitabilità o di agibilità.
In particolare, se è certamente vero che, in base all’art. 221 del r.d. n. 1265 del 1934 (vigente nel periodo cui si riferisce la disposizione regionale), tale certificato doveva essere rilasciato solo dopo aver verificato che la costruzione fosse stata eseguita in conformità al progetto approvato, nondimeno, questo non giustifica che tale documento possa surrogarsi al titolo abilitativo edilizio.
Come più volte ha osservato la giurisprudenza amministrativa, la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato che oggi si definisce di agibilità, ma «tale considerazione non può […] essere strumentalmente piegata a ragionamenti del tutto speculativi e sillogistici al fine di affermare che il rilascio dei certificati di agibilità implica un giudizio (presupposto ed implicito) circa la natura non abusiva delle opere».
«[S]emmai, all’inverso, l’interprete si dovrebbe interrogare sulla legittimità di tali certificati, non già desumere dal rilascio di essi una qualità –la conformità edilizio-urbanistica– da essi indipendente e anzi presupposta» (Cons. Stato, sez. IV, 02.05.2017, n. 1996). E, infatti, «non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità», che «sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili».
In particolare, «il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza» (Cons. Stato, sez. IV, 26.08.2014, n. 4309; nello stesso senso, sentenze 24.04.2018, n. 2456, 22.03.2014, n. 1220, nonché sez. V, decisione 04.02.2004, n. 365).
Per tali motivi la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7 della legge della Regione Veneto 30.06.2021, n. 19 (Semplificazioni in materia urbanistica ed edilizia per il rilancio del settore delle costruzioni e la promozione della rigenerazione urbana e del contenimento del consumo di suolo – “Veneto cantiere veloce”), che ha introdotto l’art. 93-bis nella legge della Regione Veneto 27.06.1985, n. 61 (Norme per l’assetto e l’uso del territorio) (Corte Costituzionale, sentenza 21.10.2022 n. 217 - commento tratto da www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: P. Tonalini, Agibilità dei fabbricati (commento a Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 05.08.2022 n. 24317) (settembre 2022 - link a www.tonalini.it).
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Il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità a partire dall’11.12.2016.
La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono oggi attestati da un professionista mediante la “segnalazione certificata di agibilità” (art. 24 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, come sostituito dall'art. 3, comma 1, lett. i), del d.lgs. 25.11.2016, n. 222).
La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge.
Il titolare del permesso di costruire, o chi ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, deve presentare la segnalazione certificata di agibilità allo sportello unico per l’edilizia del Comune competente, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura. La domanda può essere presentata anche dai successori o aventi causa, quindi non solo dal costruttore ma anche dall’acquirente del fabbricato. (...continua).

EDILIZIA PRIVATASebbene il permesso di costruire ed il certificato di agibilità svolgano effettivamente funzioni differenti, mirando alla tutela di beni giuridici non coincidenti -il certificato di agibilità, in particolare, ha la funzione di accertare la realizzazione dell'immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche- il certificato di agibilità presuppone, comunque, la conformità delle opere realizzate al titolo edilizio abilitativo.
Invero, “L'agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un'attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi”.
In definitiva, deve ritenersi che la conformità tra le opere realizzate e il titolo edilizio abilitativo:
   - ove erroneamente affermata in sede di rilascio del certificato di agibilità, anziché determinare una preclusione del potere di vigilanza in materia urbanistica ed edilizia -foriera di un’inammissibile sanatoria di opere abusive- non impedisca futuri interventi repressivi in relazione ad opere che dovessero risultare non regolarmente assentite;
   - ove correttamente esclusa nell’esaminare l’istanza di parte, tendente al rilascio del certificato di agibilità, impedisca il suo accoglimento, difettando un presupposto del provvedere, non potendosi dichiarare agibili immobili abusivi.

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7. Con il primo motivo di impugnazione è censurato il capo decisorio con cui il Tar ha statuito sulla legittimità del diniego di agibilità.
7.1 Secondo la prospettazione attorea, non vi sarebbe identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità, tenuto conto che, da un lato, non potrebbe opporsi un diniego di agibilità soltanto sulla base della supposta difformità dell’immobile dal progetto approvato; dall’altro, il rilascio del certificato di agibilità non potrebbe impedire l’esercizio del potere repressivo di abusi edilizi in concreto riscontrati.
In ogni caso, il Tar avrebbe dovuto accertare l’avvenuta formazione del silenzio-assenso sulla richiesta di parte, ai sensi di quanto previsto dall’art. 25, comma 4, DPR n. 380/2001 nella formulazione ratione temporis applicabile nella specie.
Si farebbe questione, inoltre, di struttura sempre in possesso del nulla osta igienico sanitario, rinnovato anche per le stagioni 2013, 2014, 2015 e 2016, ad ulteriore conferma dell’avvenuta formazione del silenzio-assenso.
7.2 Il motivo di appello è infondato.
7.3 L'art. 24 DPR n. 380/2001, nella formulazione ratione temporis applicabile alla specie, tenuto conto della data di adozione del provvedimento di diniego impugnato in prime cure, prevedeva che: "Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente". Il successivo art. 25 del medesimo decreto, nell'elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menzionava espressamente la "conformità dell'opera rispetto al progetto approvato", e, dunque, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica.
Il D.Lgs. 25.11.25.11.2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al regime della segnalazione certificata di inizio attività, ha confermato la rilevanza del requisito della conformità edilizia ed urbanistica, prevedendo –nel sostituire l’art. 24DPR n. 380/2001– la "conformità dell'opera al progetto presentato" tra quanto deve essere attestato dal tecnico asseverante all'atto della presentazione della dichiarazione.
Alla stregua del quadro normativo di riferimento, emerge che, sebbene il permesso di costruire ed il certificato di agibilità svolgano effettivamente funzioni differenti, mirando alla tutela di beni giuridici non coincidenti -il certificato di agibilità, in particolare, ha la funzione di accertare la realizzazione dell'immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Consiglio di Stato Sez. VI, 29.11.2019, n. 8180)- il certificato di agibilità presuppone, comunque, la conformità delle opere realizzate al titolo edilizio abilitativo.
Come precisato da questo Consiglio, “L'agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un'attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi” (Consiglio di Stato, sez. II, 17.05.2021, n. 3836).
Ne deriva che l’Amministrazione, in sede di rilascio del certificato di agibilità, è chiamata a verificare (tra l’altro) la sussistenza della conformità urbanistica ed edilizia delle opere oggetto dell’istanza di parte, non potendo provvedere al suo accoglimento a fronte di beni abusivi.
Pertanto, sebbene l’accertamento amministrativo sulla conformità edilizia ed urbanistica del bene sia svolto ai soli del rilascio del certificato di agibilità –ciò non impedendo, pertanto, la repressione degli illeciti edilizi successivamente riscontrati, pure se riguardanti immobili già dichiarati agibili- non potrebbe sostenersi, come sembra dedurre l’odierna parte appellante, che, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, sia irrilevante la conformità urbanistica ed edilizia delle opere in esame, facendosi comunque questione di un presupposto del provvedere.
In definitiva, deve ritenersi che la conformità tra le opere realizzate e il titolo edilizio abilitativo:
   - ove erroneamente affermata in sede di rilascio del certificato di agibilità, anziché determinare una preclusione del potere di vigilanza in materia urbanistica ed edilizia -foriera di un’inammissibile sanatoria di opere abusive- non impedisca futuri interventi repressivi in relazione ad opere che dovessero risultare non regolarmente assentite;
   - ove correttamente esclusa nell’esaminare l’istanza di parte, tendente al rilascio del certificato di agibilità, impedisca il suo accoglimento, difettando un presupposto del provvedere, non potendosi dichiarare agibili immobili abusivi.
Nel caso di specie, una volta riscontrata l’abusività delle opere de quibus, prive di titolo edilizio abilitativo (anche in sanatoria), l’Amministrazione ha, dunque, correttamente rigettato l’istanza di parte, difettando un presupposto necessario per rilascio del certificato di agibilità (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 02.08.2022 n. 6780 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Alla stregua di quanto precisato da questo Consiglio in materia di agibilità, affinché possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio-assenso è necessario che la domanda presentata sia completa delle indicazioni previste dal comma 1 del medesimo art. 25 del D.P.R. n. 380 del 2001 (ratione temporis applicabile nella specie), ovvero, per quanto qui di interesse, della declaratoria di conformità al progetto edilizio.
Peraltro, l’istituto del silenzio-assenso costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, con la conseguenza che la formazione del titolo abilitativo per silentium “non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per l’attribuzione del bene della vita richiesto, di modo che esso non si configura, ad esempio, in difetto di completezza della documentazione occorrente.
Il silenzio-assenso, in particolare, non esclude la necessità di avviare e istruire il procedimento amministrativo, ma permette soltanto di ricondurre gli effetti giuridici propri dell’accoglimento dell’istanza di parte –anziché all’adozione di un atto provvedimentale– direttamente alla verificazione di taluni presupposti fattuali, delineati dal legislatore, integrati dalla presentazione di un’istanza di parte in relazione ad ambiti di disciplina sottoposti al silenzio-assenso e dalla condotta inerte tenuta dall’Amministrazione procedente, tradottasi nella mancata adozione di un provvedimento espresso entro il termine di conclusione del procedimento.
Pertanto, affinché possa formarsi il silenzio-assenso, non è sufficiente il mero decorso del tempo dalla presentazione della domanda senza che sia presa in esame e sia intervenuta risposta dall'Amministrazione, ma occorre, anche, la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, ossia degli elementi costitutivi della fattispecie di cui si deduce l'avvenuto perfezionamento, con la conseguenza che il silenzio-assenso non si forma nel caso in cui la fattispecie rappresentata non sia conforme a quella normativamente prevista.
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7.4 Il motivo di appello è infondato anche nella parte in cui deduce l’avvenuta formazione del silenzio-assenso.
7.5 In via preliminare, si osserva che la possibilità di riscontrare un titolo abilitativo per silentium implica la soluzione di questioni giuridiche rispetto alle quali non può ritenersi determinante la mancata contestazione della parte resistente.
Ai sensi dell’art. 64, comma 2, c.p.a., la mancata contestazione rileva per la ricostruzione dei fatti alla base del decidere, ma non è idonea ad influire sulla perimetrazione delle questioni giuridiche componenti il thema decidendum, la cui soluzione non potrebbe essere condizionata da una eventuale condotta inerte della parte intimata, costituitasi in assenza di puntuali argomentazioni giuridiche difensive.
Non può, dunque, essere al riguardo accolto il rilievo formulato dall’appellante (a pag. 1 della memoria di replica), incentrato sulla mancata contestazione delle parti intimate in ordine all’avvenuta formazione del silenzio-assenso, discorrendosi di una questione giuridica non influenzata dall’atteggiamento difensivo tenuto dalle Amministrazioni appellate.
Peraltro, nel caso di specie, l’Amministrazione comunale, nel costituirsi in giudizio, ha puntualmente confutato la tesi avversa, riferita all’avvenuta formazione di un titolo per silentium, evidenziando come “La assenza, nella fattispecie, dei presupposti per la richiesta e concessione dell’agibilità comporta, d’altro lato, che nessun tacito provvedimento si sia mai formato in favore del ricorrente” (pag. 4 memoria di costituzione): non potrebbe, per l’effetto, comunque riscontrarsi una condotta inerte, di mancata contestazione, ascrivibile alla parte comunale.
7.6 Ciò premesso, si rileva che, alla stregua di quanto precisato da questo Consiglio in materia di agibilità (sez. II, 17.05.2021, n. 3836), affinché possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio-assenso è necessario che la domanda presentata sia completa delle indicazioni previste dal comma 1 del medesimo art. 25 del D.P.R. n. 380 del 2001 (ratione temporis applicabile nella specie), ovvero, per quanto qui di interesse, della declaratoria di conformità al progetto edilizio.
Peraltro, l’istituto del silenzio-assenso costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, con la conseguenza che la formazione del titolo abilitativo per silentiumnon si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per l’attribuzione del bene della vita richiesto, di modo che esso non si configura, ad esempio, in difetto di completezza della documentazione occorrente (Cons. Stato, sez. IV, 24.01.2020, n. 569, e 07.01.2019, n. 113)…” (Consiglio di Stato, sez. IV, 20.08.2020, n. 5156).
Il silenzio-assenso, in particolare, non esclude la necessità di avviare e istruire il procedimento amministrativo, ma permette soltanto di ricondurre gli effetti giuridici propri dell’accoglimento dell’istanza di parte –anziché all’adozione di un atto provvedimentale– direttamente alla verificazione di taluni presupposti fattuali, delineati dal legislatore, integrati dalla presentazione di un’istanza di parte in relazione ad ambiti di disciplina sottoposti al silenzio-assenso e dalla condotta inerte tenuta dall’Amministrazione procedente, tradottasi nella mancata adozione di un provvedimento espresso entro il termine di conclusione del procedimento.
Pertanto, affinché possa formarsi il silenzio-assenso, non è sufficiente il mero decorso del tempo dalla presentazione della domanda senza che sia presa in esame e sia intervenuta risposta dall'Amministrazione, ma occorre, anche, la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge, ossia degli elementi costitutivi della fattispecie di cui si deduce l'avvenuto perfezionamento, con la conseguenza che il silenzio-assenso non si forma nel caso in cui la fattispecie rappresentata non sia conforme a quella normativamente prevista (tra gli altri, Consiglio di Stato, sez. VI, 21.01.2020, n. 506).
Con riferimento alla materia in esame, alla stregua di quanto sopra osservato, il potere di rilasciare il certificato di agibilità risultava attribuito soltanto con riferimento ai beni conformi sul piano urbanistico ed edilizio: la presentazione dell’istanza di parte per ottenere un certificato di agibilità in relazione ad immobili abusivi (perché non assistiti da titolo edilizio e ancora non sanati con il rilascio del condono), diversi da quelli previsti dalla disciplina positiva, non consentiva, dunque, l’integrazione della fattispecie astratta per la quale risultava ammissibile il rilascio del titolo provvedimentale e, dunque, la formazione, in suo luogo, del silenzio-assenso sull’istanza di parte.
Né avrebbe potuto argomentarsi diversamente sulla base del possesso del nulla osta igienico sanitario, trattandosi, comunque, di atto inidoneo a superare la carenza di (altro) requisito (relativo alla conformità urbanistico ed edilizia) parimenti necessario per la formazione del titolo per silentium (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 02.08.2022 n. 6780 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’avvenuto rilascio del certificato di abitabilità non configura un implicito atto di sanatoria.
Invero, nessun rilievo sanante può essere attribuito al rilascio del certificato di abitabilità, poiché la sanatoria delle opere abusive è espressamente disciplinata dalla legge con la procedura di accertamento di conformità (art. 36 d.P.R. n. 380/2001) ovvero con le ipotesi eccezionali dei condoni edilizi e costituiscono procedure tipiche, alle quali non si possono equiparare certificati rilasciati ad altri fini.
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1. Il ricorso è articolato in tre motivi, con i quali si deduce
   (i) che non fosse necessario alcun titolo per la realizzazione dell’immobile, in quanto edificato in epoca antecedente all’entrata in vigore della Legge n. 765/1967, e quindi non sarebbero rilevanti le difformità rispetto alla licenza edilizia,
   (ii) che la sanzione demolitiva irrogata sarebbe incongrua in relazione al lasso di tempo decorso e che
   (iii) l’avvenuto rilascio del certificato di abitabilità configurerebbe un implicito atto di sanatoria.
2. Il ricorso è infondato.
...
4. Infine, nessun rilievo sanante può essere attribuito al rilascio del certificato di abitabilità, poiché la sanatoria delle opere abusive è espressamente disciplinata dalla legge con la procedura di accertamento di conformità (art. 36 d.P.R. n. 380/2001) ovvero con le ipotesi eccezionali dei condoni edilizi e costituiscono procedure tipiche, alle quali non si possono equiparare certificati rilasciati ad altri fini.
5. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato in quanto infondato (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 10.06.2022 n. 1345 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: Ancora in tema di mancanza di certificazione di abitabilità dell'immobile oggetto della vendita.
La mancata consegna al compratore del certificato di agibilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Cosicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio"
(massima tratta da www.e-glossa.it).
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19. Questa Corte spiega che, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; cosicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (cfr. Cass. (ord.) 05.12.2017, n. 29090; Cass. 31.05.2010, n. 13231; Cass. 15.02.2008, n. 3851, secondo cui non può negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453, 3° co., cod. dv., perché si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche).
E spiega inoltre che, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" (cfr. Cass. 13.08.2020, n. 17123; cfr. altresì Cass. 18.03.2010, n. 6548, secondo cui, nel caso di compravendita di una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 11.02.2022 n. 4467).

EDILIZIA PRIVATA: In materia edilizia la richiesta del certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al permesso di costruire con la conseguenza che va negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato.
Se è vero che la regolarità edilizio-urbanistica è presupposto per il riconoscimento dell’abitabilità non è vero l’assunto opposto, vale a dire che il rilascio del certificato di abitabilità (che è omologo alla licenza di cui si parla nel ricorso ai sensi dell’art. 221 del RD n. 1265/1934) costituisca prova della regolarità edilizia ed urbanistica.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, “il certificato di agibilità degli immobili non presenta alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, assolvendo lo stesso esclusivamente alla funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse”.

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4.2.2 Del pari infondata è l’ulteriore doglianza del ricorrente che sostiene l’illegittimità del provvedimento impugnato in quanto l’avvenuto rilascio della licenza di abitabilità (cfr. doc. 7 di parte ricorrente) già dal 23.01.1959 dimostrerebbe la conformità edilizia ed urbanistica dello stato di fatto a quanto autorizzato con la licenza del 1958.
Tale tesi non può essere condivisa.
Ai sensi dell’allora vigente art. 221 del RD n. 1265/1934 (recante Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie) “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
Tale norma trova l’attuale omologo all’art. 24 del DPR n. 380/2001 (“1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”).
Il Collegio evidenzia che per giurisprudenza consolidata “in materia edilizia la richiesta del certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al permesso di costruire con la conseguenza che va negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato” (Cons. Stato Sez. II, 22/03/2021, n. 2451).
Se è vero che la regolarità edilizio-urbanistica è presupposto per il riconoscimento dell’abitabilità non è vero l’assunto opposto, vale a dire che il rilascio del certificato di abitabilità (che è omologo alla licenza di cui si parla nel ricorso ai sensi dell’art. 221 del RD n. 1265/1934) costituisca prova della regolarità edilizia ed urbanistica.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, dal quale non vi è ragione di discostarsi, “il certificato di agibilità degli immobili non presenta alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, assolvendo lo stesso esclusivamente alla funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse” (TAR Lombardia Milano Sez. I, 21/01/2021, n. 188).
Per le ragioni che precedono i primi tre motivi di ricorso sono fondati limitatamente alle censure di carenza e perplessità della motivazione del provvedimento impugnato (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 03.02.2022 n. 80 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2021

VARI: Vendita immobiliare. Mancata consegna del certificato di abitabilità. Conseguenze.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico-sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'emissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo l'oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente.
Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile.
In tema di compravendita, si ha consegna di aliud pro alio che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento, ai sensi dell'art. 1453 cod.civ., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 cod. civ., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta
(commento tratto da www.e-glossa.it).
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In primo luogo, deve essere precisato che il primo motivo non incorre nella preclusione della c.d. doppia conforme.
Infatti, come risulta dal ricorso e dalla stessa sentenza impugnata, le ragioni di fatto poste a fondamento della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell'appello sono tra loro diverse (Cass. n. 26774/2016; n. 5528/2014).
Invero la ratio della decisione impugnata, diversamente da quella del Tribunale, non è solo nell'accertamento della situazione determinatasi a seguito dell'ordinanza del 2010, che ha revocato l'abitabilità originariamente concessa per l'intero edificio. A ciò la Corte d'appello ha aggiunto la considerazione che la problematica, riguardante la mancanza di abitabilità, non era stata comunque risolta per effetto delle postume e (precluse dalla domanda di risoluzione) iniziative del venditore.
Insomma, secondo la corte d'appello, la vendita deve essere risolta perché l'inconveniente accertato dal primo giudice, non eliminabile dal venditore nel corso del giudizio in linea di principio, ancora persisteva, nei fatti, al momento della decisione in appello. Si consideri che, nella sentenza d'appello, si menzionano documenti del 2016 e del 2017, che non erano neanche formati quando fu pronunziata la sentenza di primo grado.
5. «Questa Corte ha avuto modo di affermare che "nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile" (Cass., n. 3851/2008; n. 17140/2006; n. 24786/ 2006). Con riferimento ad un giudizio avente ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto, si è poi precisato che non può negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta in tale giudizio, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453 cod. civ., comma 3, perché si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche» (così testualmente Cass. n. 6458/2010; conf. n. 17123/2020).
Insomma, l'inadempimento, derivante dalla mancata consegna del certificato, può determinare la risoluzione solo qualora non ricorrano le condizioni per il suo conseguimento (Cass. n. 30950/2017).
Vale pur sempre il principio «in tema di compravendita, si ha consegna di aliud pro alio che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento, ai sensi dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta» (Cass. n. 10916/2011; n. 28419/2013).
Si rileva in dottrina che occorre fare applicazione rigida della nozione di aliud pro alio, perché non si può evadere dall'onere di denunzia e dal breve termine annuale di prescrizione dell'azione, qualificando come aliud pro alio casi che invece sono scuramente di mancanza di qualità o di vizi.
Consegue da quanto sopra che Corte d'appello, al fine di pronunciare la risoluzione per vendita aliud pro alio avrebbe dovuto compiere un'indagine volta a verificare se ci fossero o no le condizioni del suo rilascio. Tale indagine è invece del tutto mancata; e l'omissione appare tanto più evidente, perché, la stessa Corte d'appello, dopo avere trattenuto la causa in decisione, ha rimesso la causa sul ruolo; a ciò è seguita la produzione di documenti da parte dell'attuale ricorrente, successivi alla sentenza di primo grado, fra i quali l'ordinanza n. 103 dell'08.02.2017, menzionata nella sentenza impugnata, con la quale si disponeva l'esecuzione dei necessari interventi di adeguamento.
Fu inoltre prodotta la Comunicazione del Dirigente dell'Area del Comune di Foligno del 02.03.2017, con la quale fu disposta la riattivazione dell'abitabilità per le altre porzioni dell'edificio, ad eccezione dell'immobile degli attuali controricorrenti, i quali non avevano fatto eseguire i lavori prescritti (cfr. pag. 11 del ricorso, dove il documento è indicato e trascritto, con indicazione in nota della sede di produzione).
In quanto all'ulteriore rilievo della Corte d'appello, e cioè che il venditore non avrebbe più potuto porre rimedio alla mancanza del certificato, giacché il tentativo di adempimento tardivo era precluso dall'art. 1453 c.c., l'affermazione incorre in un duplice errore di diritto.
In primo luogo, per la ragione appena detta: in materia di abitabilità, l'inadempimento, idoneo a giustificare la risoluzione per vendita aliud pro alio, implica l'originaria «esistenza di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione» (Cass. n. 6458/2010 cit.).
In secondo luogo, perché la domanda di risoluzione fu proposta dall'acquirente Za. in via subordinata rispetto alle domande dirette a ottenere la condanna dell'impresa al risarcimento del danno, nella somma occorrente all'eliminazione dei vizi, oltre alla condanna a provvedere alla regolarizzazione urbanistica e edilizia dell'immobile.
Si ricorda che la preclusione stabilita dall'art. 1453 c.c., comma 3, c.c. non è assoluta, ma suppone che la domanda di risoluzione sia stata proposta senza riserve (Cass. n. 20899/2013; n. 1077/2005). Tale condizione non ricorre per definizione quando la domanda di risoluzione sia proposta in via subordinata rispetto ad altre domande volte a ovviare alle conseguenze dell'inadempimento (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 10.12.2021 n. 39369).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di agibilità – Permesso di costruire – Funzioni – Conseguenze della patologia degli atti – Rilevanza urbanistico-edilizia.
Se “la conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 e 35, comma 20, L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” (Cons. di St., sez. VI, 15/03/2021, n. 2216) non può negarsi che “il certificato di agibilità degli immobili non presenta alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, assolvendo lo stesso esclusivamente alla funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse” (TAR Lombardia, Milano, sez. I, 21/01/2021, n. 188).
Invero, esso ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici, attenendo “unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari e non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici” (TAR Molise, Campobasso, sez. I, 31/07/2020, n. 217).
Di conseguenza, il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche” (TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 22/09/2020, n. 3964), dando quindi “vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili … con la conseguenza che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza” (TAR Toscana, Firenze, sez. III, 23/07/2020, n. 963)
(TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 02.12.2021 n. 7730 - articolo NT+Enti Locali & Edilizia del 27.01.2022).

EDILIZIA PRIVATASe “La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 e 35, comma 20, L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” non può negarsi che “Il certificato di agibilità degli immobili non presenta alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, assolvendo lo stesso esclusivamente alla funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse”.
Invero, “Il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa di cui agli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001”. Esso ha, quindi, la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici, attenendo “unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari e non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici”.
Può allora affermarsi che “Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche”, dando quindi “vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili … con la conseguenza che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza”.
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La segnalazione certificata per l'agibilità ai sensi dell'art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 “avendo sostituito il certificato di agibilità, conserva la stessa funzione originaria, propria del provvedimento espresso, di verifica di conformità edilizio-urbanistica e di salubrità e sicurezza di quanto realizzato, con l'unica differenza che essa viene ricondotta entro i confini della s.c.i.a. ex art. 19 e 19-bis della l. n. 241/1990, configurandosi come atto privato, corrispondente nella prassi alla dichiarazione di un professionista abilitato attestante l'agibilità dell'immobile corredata dai documenti già previsti dall'art. 25 del d.P.R. n. 380/2001”.
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V. Con il primo motivo di gravame, la parte lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 21-nonies della l. n. 241/1990.
Osserva, in proposito, parte ricorrente che la disposta chiusura ad horas dell'esercizio commerciale avrebbe dovuto essere preceduta da un apposito provvedimento di secondo grado volto all'annullamento d'ufficio delle autorizzazioni precedentemente rilasciate dallo stesso Comune alla ricorrente per l'esercizio dell'attività commerciale de qua.
Ed invero, il procedimento teso alla revoca delle autorizzazioni rilasciate alla ricorrente, la cui conclusione costituirebbe il necessario presupposto per l’adozione dell’ingiunzione alla chiusura ad horas quivi gravata, sarebbe stato meramente avviato con la comunicazione richiamata nello stesso corpo dell’ordinanza impugnata -laddove si darebbe, peraltro, conto anche della non accoglibilità delle presentate osservazioni-, ma de facto lo stesso risulterebbe ancora aperto visto il tenore letterale dell’ordinanza censurata.
Di contro, l’ingiunzione alla “chiusura ad horas” dei locali commerciali della ricorrente avrebbe, dal canto proprio, necessitato una puntuale e formale comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della L. n. 241/1990.
V.1. La censura è fondata.
V.1.1. Il provvedimento gravato, ingiungente la chiusura immediata dell’attività, pur esplicitando le motivazioni sottese all’adozione della misura, non risulta essere stato preceduto dal previo annullamento delle autorizzazioni che, invece, ne giustificano a tutt’oggi, legittimamente, fintanto, cioè, che sono esistenti nel mondo giuridico, l’esercizio.
Né può ritenersi che l’ordinanza impugnata contenga l’annullamento implicito delle predette autorizzazioni sussistenti in capo alla ricorrente, peraltro nemmeno menzionate nel corpo del provvedimento, considerato che il relativo dispositivo non esprime alcuna duplicità di statuizioni, quanto ai titoli legittimanti e all’ingiunzione, esaurendosi esclusivamente nell’ordine alla chiusura.
Orbene, come correttamente dedotto, la sopravvenuta rilevazione della mancanza di un requisito, come il certificato di agibilità, ritenuto necessario per l'esercizio dell'attività commerciale assentita, avrebbe dovuto essere valutata e apprezzata nell'ambito di uno specifico procedimento di riesame dell'originario titolo autorizzativo, tenuto conto, motivatamente e non con una formula di mero rito, come sembrerebbe essere avvenuto nel caso di specie, anche delle osservazioni controdeduttive depositate, avendo particolare riguardo alla normativa vigente all’epoca del rilascio delle autorizzazioni commerciali stesse. Ed, invero, la comunicazione d’esercizio di vicinato veniva depositata dalla ricorrente nel lontano anno 2000 e quindi precedentemente al DPR 380/2001 con il quale veniva ad esistenza il requisito dell’agibilità, così come oggi riconosciuto.
Il Comune resistente ha, invece, disposto l’immediata cessazione dell’attività commerciale, omettendo ogni attività istruttoria e procedimentale in ordine alla sussistenza di efficaci e preesistenti titoli autorizzatori (n. 1/2001, quanto alla vendita di giornali e riviste, e n. 85/SU del 23.01.2001, quanto all’esercizio di vicinato), attestanti la legittimità dell’esercizio tanto dal punto di vista urbanistico edilizio, essendo stato l’edificio assentito con regolare licenza edilizia n. 28/1971 (doc. 12), quanto di quello della salubrità dei luoghi, come si desume dalla certificazione di idoneità resa dalla competente azienda sanitaria locale CE/2, specificatamente con riferimento ai locali di vendita de quibus (doc. 4).
D’altro canto, se “La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 e 35, comma 20, L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” (Cons. di St., sez. VI, 15/03/2021, n. 2216) non può negarsi che “Il certificato di agibilità degli immobili non presenta alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, assolvendo lo stesso esclusivamente alla funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse” (TAR Lombardia, Milano, sez. I, 21/01/2021, n. 188).
Invero, “Il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa di cui agli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380/2001” (TAR Lombardia Milano Sez. I, 21/01/2021, n. 188). Esso ha, quindi, la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici, attenendo “unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari e non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici” (TAR Molise, Campobasso, sez. I, 31/07/2020, n. 217).
Può allora affermarsi che “Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche” (TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 22/09/2020, n. 3964), dando quindi “vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili … con la conseguenza che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza” (TAR Toscana, Firenze, sez. III, 23/07/2020, n. 963).
VI.1.2. Orbene, nel caso all’esame, parte ricorrente, nel riscontrare la comunicazione di avvio del diverso procedimento finalizzato alla revoca aveva anticipatamente rappresentato, invero, in attesa dell’adozione dei Decreti ministeriali attuativi, l’intenzione, da concretizzare ad avvenuta adozione, di presentare apposita segnalazione certificata al fine di ottenere la richiesta agibilità senza che sul punto si sia aperto alcun contraddittorio procedimentale.
Invero, in data 22.01.2021, è stato poi il proprietario dell’immobile a presentare una Scia per ottenere l’agibilità ai sensi del richiamato art. 24, comma 7-bis, del d.P.R. n. 380/2001, segnalazione il cui eventuale consolidamento priverebbe di effetti l’ingiunzione gravata.
La segnalazione certificata per l'agibilità ai sensi dell'art. 24 del d.P.R. n. 380/2001, infatti, “avendo sostituito il certificato di agibilità, conserva la stessa funzione originaria, propria del provvedimento espresso, di verifica di conformità edilizio-urbanistica e di salubrità e sicurezza di quanto realizzato, con l'unica differenza che essa viene ricondotta entro i confini della s.c.i.a. ex art. 19 e 19-bis della l. n. 241/1990, configurandosi come atto privato, corrispondente nella prassi alla dichiarazione di un professionista abilitato attestante l'agibilità dell'immobile corredata dai documenti già previsti dall'art. 25 del d.P.R. n. 380/2001” (TAR Calabria, Reggio Calabria, sez. I, 17/09/2020, n. 557) (TAR Campana-Napoli, Sez. III, sentenza 02.12.2021 n. 7730 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La Sezione ha affermato che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che
   - il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre
   - il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, con la conseguenza che i diversi piani possano convivere, sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza.
In sostanza, la diversa struttura e funzione dei due titoli esclude non solo che i suddetti certificati possano avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi ma anche che possa sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi edilizi effettuati.

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Come è noto la Sezione ha da tempo fornito una costante interpretazione delle norme che disciplinano il rilascio del certificato di agibilità (artt. 24 e 25, d.P.R. 380/2001 nella formulazione vigente all’epoca dei fatti rispetto ai quali è qui controversia), anche in relazione alla incidenza di tale titolo (spesso rilasciato silentemente, per effetto dell’istituto del silenzio-assenso) sulla appurata illiceità delle opere realizzate sull’immobile per il quale l’agibilità era stata richiesta.
Premesso che per effetto dall’art. 3, comma 1, lett. i), D.Lgs. 25.11.2016, n. 222 (che ha novellato l’art. 24 d.P.R. 380/2001 e abrogato il successivo art. 25) attualmente il regime giuridico del “certificato di agibilità” è configurato quale segnalazione certificata di inizio attività (ma tale regime giuridico, come sopra si è accennato, non vigeva all’epoca dei fatti), con riguardo all’applicazione delle disposizioni surrichiamate e all’epoca vigenti, con orientamento che non si vede il motivo per dover mettere in discussione, la Sezione ha affermato che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, con la conseguenza che i diversi piani possano convivere, sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza.
In sostanza, la diversa struttura e funzione dei due titoli esclude non solo che i suddetti certificati possano avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi ma anche che possa sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi edilizi effettuati (cfr., tra le molte, Cons. Stato, Sez. VI, 13.01.2020 n. 316 e, in epoca più recente, Cons. Stato, Sez. VI, 13.05.2021 n. 3783).
Peraltro se è vero che dalla lettura del comma 1 dell’art. 24 d.P.R. 380/2001 si evince(va) che la presentazione della richiesta di rilascio del certificato di agibilità presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, dato che la richiesta deve essere corredata da una dichiarazione resa in tal senso dell'interessato e che dunque, per il legislatore, sussiste inevitabilmente un collegamento funzionale tra i due provvedimenti (atteso che il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico), è nello stesso tempo indubbio che debba (rectius, doveva) essere negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l'efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.
Nel caso di specie, quindi, non può farsi discendere dalla mera formazione silenziosa del provvedimento di agibilità dell’immobile (secondo le norme all’epoca in vigore), per mancata pronuncia da parte del comune sulla domanda presentata dall’interessato nei tempi previsti dalla norma, escludendosi radicalmente che il legislatore abbia voluto far discendere dalla formazione silenziosa (e quindi priva di puntuale verifica da parte dell’ente preposto al controllo e alla tutela del territorio) del certificato di agibilità un effetto sanante sulle opere realizzate illegittimamente, non potendo realizzarsi tale effetto laddove non siano rispettate le disposizioni di rango primario e secondario sulla legittimità delle costruzioni edilizie
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 23.11.2021 n. 7857 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAPer costante giurisprudenza amministrativa, “il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio (ai sensi dell'art. 35, comma 20, della legge n. 47 del 1985), può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale”.
Conseguentemente, “Nel caso di specie la sanatoria non può, quindi, essere concessa qualora non siano rispettate quelle disposizioni di rango primario in ordine alla presenza di un limite invalicabile di altezze a tutela del diritto della salute la cui mera specificazione è rimessa ad una fonte di rango secondario, ossia al D.M. 05.07.1975”, sicché deve “essere esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità”.
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5.11 Quanto all’inosservanza del requisito di altezza minima imposto dal D.M. 05.07.1975, del pari indicata nell’ordine di demolizione quale ulteriore profilo di irregolarità dell’opera, la preesistenza della stessa rispetto all’istanza di condono, contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa dell’appellante, non è idonea a determinarne la sanatoria.
5.12 Per costante giurisprudenza amministrativa, infatti, “il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio (ai sensi dell'art. 35, comma 20, della legge n. 47 del 1985), può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale” (ex plurimis, Cons. St., Sez. V, 03.06.2013, n. 3034).
Conseguentemente, “Nel caso di specie la sanatoria non può, quindi, essere concessa qualora non siano rispettate quelle disposizioni di rango primario in ordine alla presenza di un limite invalicabile di altezze a tutela del diritto della salute la cui mera specificazione è rimessa ad una fonte di rango secondario, ossia al D.M. 05.07.1975” (Cons. Stato, sez. VI, 29/10/2021 n. 7285), sicché deve “essere esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità” (Cons. Stato sez. VI 26/03/2021 n. 2575) (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 22.11.2021 n. 7817 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAgibilità degli immobili.
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Edilizia – Agibilità - Conformità urbanistica – Nnecessità.
La conformità urbanistica dell’opera sia requisito imprescindibile anche ai fini dell’agibilità di un immobile (1).
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   (1) Occorre innanzi tutto chiarire come il termine “agibilità” sia stato in passato utilizzato dal legislatore in un’accezione del tutto diversa da quella attualmente riconducibile alla richiamata disciplina urbanistica, con ciò generando una certa confusione interpretativa ed atecnicità di linguaggio, in particolare in relazione a specifiche tipologie di immobili.
Ad essa, ad esempio, si fa ancora oggi riferimento in relazione alla certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo ai sensi dell’art. 80 del r.d. 18.06.1931, n. 773, T.U.L.P.S, denominata, appunto, “licenza di agibilità”, nell’art. 1, comma 1, n. 9, del d.P.R. 24.07.1977, n. 616, che ha trasferito la competenza al relativo rilascio ai Comuni.
L’art. 220 del r.d. 27.07.1934, n. 1265, invece, disciplinava la c.d. “abitabilità”, ovvero la fruibilità degli immobili a fini abitativi. La norma disponeva che «I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia».
Agli stessi tipi di immobili (“abitazioni”) aveva riguardo anche il d.P.R. 22.04.994, n. 425, contenente il Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all’abitabilità. L’art. 4, comma 1, dello stesso prevedeva che ai fini del rilascio del documento di cui all’art. 220 del T.U.L.S. il direttore dei lavori attestasse sotto la propria responsabilità, anche «la conformità rispetto al progetto approvato».
Con l’entrata in vigore del d.P.R. n. 380 del 2001, la “abitabilità” cede il passo (a seguito dell’abrogazione sia dell’art. 220 del T.U.L.S. che del d.P.R. n. 425/1994) alla omnicomprensiva “agibilità”, siccome riferita a qualsivoglia tipologia di edificio, non solo di natura abitativa. Il relativo termine sopravvive pertanto esclusivamente nel gergo degli operatori del settore, che continuano ad utilizzarlo in relazione agli immobili a destinazione residenziale per distinguerli da quelli con diversa destinazione d’uso, per i quali quello nuovo di “agibilità” si palesa anche etimologicamente più confacente.
L’art. 24, dunque, nella sua stesura originaria, vigente al momento dell’odierna controversia, stabiliva che: «Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente». La presunta tassatività dell’elencazione non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25, che declina il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica.
Come emerge dal delineato quadro normativo, quindi, il rilascio del certificato di agibilità, ovvero, oggi, la sua dichiarazione, presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano sottese al vecchio certificato di abitabilità, cui il primo pertanto non può essere del tutto assimilato, siccome affermato dal primo giudice. Di ciò è prova proprio nell’art. 26 del d.P.R. n. 380 del 2001.
Nel consentire, infatti, al Sindaco di intervenire comunque dichiarando la inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi dell’art. 222 del T.U.L.S., il legislatore ha inteso ribadire le differenze tra i due istituti: altro è, infatti, la strutturale conformità del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi.
Anche prima della riforma che ne ha ricondotto il conseguimento ad una mera segnalazione certificata, il procedimento di acquisizione della agibilità si connotava per la sostanziale attribuzione al privato richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo poter richiedere comunque al Comune di “certificarne” i contenuti. Solo a seguito della acquisizione della stessa, peraltro, può considerarsi legittimo l’utilizzo in concreto dell’immobile in conformità con la propria destinazione d’uso, seppure il relativo illecito sia punito con una sanzione pecuniaria di non particolare entità.
Al fine, dunque, di non procrastinare indebitamente proprio la fruizione del bene, ovvero la sua commerciabilità, il comma 4 dell’art. 25, nella formulazione vigente ratione temporis, prevedeva che decorsi trenta giorni dalla ricezione della domanda, ovvero, in caso di presenza del richiesto parere della A.S.L., sessanta giorni, l’inerzia dell’Amministrazione abbia validità di assenso….Diversamente opinando, ovvero ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio…In sintesi, la violazione di una convenzione accessiva ad un Piano attuativo urbanistico impatta sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo.
Essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 16.10.2021 n. 1328 - commento tratto da e link a www.giustizia-amministrativa.it).
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SENTENZA
Pare preliminarmente opportuno definire il quadro normativo in cui le inibitorie si sono inserite.
La prima inibitoria è stata adottata nell’agosto del 2014, la seconda il 07.11.2014
L’art. 25 del d.p.r. n. 380/2001, con riferimento alla richiesta di agibilità, nel testo vigente sino al d.l. 12.09.2014, n. 133, prevedeva al comma 1 la possibilità di formulare richiesta di agibilità soggetta ad un meccanismo di silenzio assenso, ovvero, consentiva, ai commi 5-bis e 5-ter (introdotti in una logica di semplificazione dal d.l. n. 69/2013), quanto segue: “5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:
   a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
   b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.
5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis e per l'effettuazione dei controlli
.”
A partire dal 13.9.2014 il testo dei suddetti commi è stato modificato nei termini che seguono:
5-bis. Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo e all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:
   a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
   b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.
5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli
”.
In definitiva, in una logica di sempre maggiore semplificazione della materia, il legislatore nazionale ha introdotto nel tempo accanto a forme provvedimentali di riconoscimento dell’agibilità (ancorché a loro volta semplificate dalla previsione di meccanismi di possibile silenzio assenso) la possibilità di autocertificare con efficacia immediata la sussistenza dei presupposti di legge, grazie all’attestazione da parte di un tecnico abilitato; si tratta quindi di una iniziativa privata di autoresponsabilità, con eliminazione della necessità di una attività provvedimentale.
La normativa nazionale ha rimandato a tal proposito ad una ulteriore disciplina regionale, dapprima per la sua stessa fattiva attuazione (“modalità per l’attuazione e per l’effettuazione dei controlli”) e quindi, a partire dal settembre 2014, per la sola disciplina dei controlli.
Sino alla l.r. Toscana n. 65/2014 (in vigore dal 27.11.2014), trovava applicazione in materia in regione Toscana la l.r. Toscana n. 2/2005, di interesse per il presente contenzioso, la quale, in tema di abitabilità/agibilità, prevedeva all’art. 86 l’attestazione del professionista con immediata efficacia, salvo interventi di controllo da parte dell’amministrazione.
Così ricostruito il quadro normativo applicabile ne consegue che, all’epoca dei due provvedimenti per cui è causa, il professionista incaricato poteva effettivamente, con propria attestazione, dichiarare la sussistenza dei requisiti di agibilità dell’immobile, fatti salvi gli ovvi poteri di controllo dell’amministrazione.
Se tale è il quadro normativo, ferme le facoltà del professionista abilitato, non sono tuttavia condivisibili gli assunti di cui al primo motivo di ricorso, dai quali pare desumersi che:
   a) l’amministrazione avrebbe dovuto attivare un vero e proprio procedimento di autotutela;
   b) l’amministrazione non avrebbe potuto sconfessare l’autocertificazione del tecnico.
Quanto al primo aspetto, non essendo in tale modulo procedimentale semplificato prevista la formazione di alcun atto, ancorché per silentium, non sussistono margini per provvedimenti di autotutela, fisiologicamente di secondo grado, appunto perché non si tratta di rivalutare atti adottati dall’amministrazione ma, più semplicemente, di controllare una attività privata.
Quanto al secondo aspetto, è evidente che la facoltà di attestare con efficacia immediata la sussistenza di presupposti di legge non preclude affatto il controllo (anzi esso è espressamente disciplinato tanto dalla legge nazionale che da quella regionale e, per l’aspetto urbanistico edilizio, è sempre sussistente in capo all’amministrazione comunale), per l’ovvia ragione che la dichiarazione del professionista attesta la sussistenza di determinati requisiti ma, ove in ipotesi inesistenti, siffatti requisiti non si realizzano certo per il solo fatto di essere stati autocertificati, con il risultato che una attestazione a monte della quale non sussistano i presupposti di legge non è idonea a produrre alcun effetto. Tanto è stato prontamente evidenziato dall’amministrazione con le inibitorie impugnate.
L’amministrazione è quindi correttamente intervenuta in fase di controllo, riscontrando la mancanza di presupposti in fatto tra quelli legali previsti anche per l’agibilità, il tutto in piana applicazione del disposto del d.p.r. n. 380/2001 e della l.r. Toscana n. 2/2005.
Né l’inibitoria di efficacia può essere intesa come una “sospensione sine die”, trattandosi del mero rilievo che l’attestazione di agibilità implicava l’affermazione di esistenza di presupposti (tra cui la conformità urbanistico edilizia espressamente richiesta dall’art. 25, co. 1, del d.p.r. n. 380/2001, la conformità al progetto richiamata dal comma 5-bis del medesimo articolo) in verità non sussistenti; il provvedimento evidenzia chiaramente la problematica contestata e non presenta alcun improprio effetto sine die, né tanto meno impediva ai proprietari di comprendere quali fossero i requisiti oggettivamente mancanti.
Il primo motivo di ricorso deve quindi essere respinto.
...
Quanto al merito (ed in particolare ai motivi 3, 7 di ricorso), come evidenziato dalla difesa dell’amministrazione, il cuore delle contestazioni concerne la necessità o meno della conformità urbanistico edilizia per ottenere l’agibilità.
Sul punto, pur a fronte di pregressi variegati orientamenti giurisprudenziali, è recentemente intervenuta la pronuncia Cons. St. sez. II n. 3836/2021 (avente ad oggetto proprio una ipotesi di inadempienza rispetto alla realizzazione di opere di urbanizzazione previste da una convenzione edilizia) che, in modo esaustivo, ha chiarito quanto segue: “Occorre innanzi tutto chiarire come il termine “agibilità” sia stato in passato utilizzato dal legislatore in un’accezione del tutto diversa da quella attualmente riconducibile alla richiamata disciplina urbanistica, con ciò generando una certa confusione interpretativa ed atecnicità di linguaggio, in particolare in relazione a specifiche tipologie di immobili.
Ad essa, ad esempio, si fa ancora oggi riferimento in relazione alla certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo ai sensi dell’art. 80 del r.d. 18.06.1931, n. 773, T.U.L.P.S, denominata, appunto, “licenza di agibilità”, nell’art. 1, comma 1, n. 9, del d.P.R. 24.07.1977, n. 616, che ha trasferito la competenza al relativo rilascio ai Comuni.
L’art. 220 del r.d. 27.07.1934, n. 1265, invece, disciplinava la c.d. “abitabilità”, ovvero la fruibilità degli immobili a fini abitativi. La norma disponeva che «I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia».
Agli stessi tipi di immobili (“abitazioni”) aveva riguardo anche il d.P.R. 22.04.1994, n. 425, contenente il Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all’abitabilità. L’art. 4, comma 1, dello stesso prevedeva che ai fini del rilascio del documento di cui all’art. 220 del T.U.L.S. il direttore dei lavori attestasse sotto la propria responsabilità, anche «la conformità rispetto al progetto approvato".
Con l’entrata in vigore del d.P.R. n. 380 del 2001, la “abitabilità” cede il passo (a seguito dell’abrogazione sia dell’art. 220 del T.U.L.S. che del d.P.R. n. 425/1994) alla omnicomprensiva “agibilità”, siccome riferita a qualsivoglia tipologia di edificio, non solo di natura abitativa. Il relativo termine sopravvive pertanto esclusivamente nel gergo degli operatori del settore, che continuano ad utilizzarlo in relazione agli immobili a destinazione residenziale per distinguerli da quelli con diversa destinazione d’uso, per i quali quello nuovo di “agibilità” si palesa anche etimologicamente più confacente.
L’art. 24, dunque, nella sua stesura originaria, vigente al momento dell’odierna controversia, stabiliva che: «Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente». La presunta tassatività dell’elencazione non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25, che declina il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica
.”
Fatta tale analisi delle disposizioni vigenti già all’epoca di interesse per la presente controversia il giudice d’appello ha proseguito ricordando che:
Come emerge dal delineato quadro normativo, quindi, il rilascio del certificato di agibilità, ovvero, oggi, la sua dichiarazione, presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano sottese al vecchio certificato di abitabilità, cui il primo pertanto non può essere del tutto assimilato, siccome affermato dal primo giudice. Di ciò è prova proprio nell’art. 26 del d.P.R. n. 380 del 2001. Nel consentire, infatti, al Sindaco di intervenire comunque dichiarando la inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi dell’art. 222 del T.U.L.S., il legislatore ha inteso ribadire le differenze tra i due istituti: altro è, infatti, la strutturale conformità del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi. Anche prima della riforma che ne ha ricondotto il conseguimento ad una mera segnalazione certificata, il procedimento di acquisizione della agibilità si connotava per la sostanziale attribuzione al privato richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo poter richiedere comunque al Comune di “certificarne” i contenuti. Solo a seguito della acquisizione della stessa, peraltro, può considerarsi legittimo l’utilizzo in concreto dell’immobile in conformità con la propria destinazione d’uso, seppure il relativo illecito sia punito con una sanzione pecuniaria di non particolare entità. Al fine, dunque, di non procrastinare indebitamente proprio la fruizione del bene, ovvero la sua commerciabilità, il comma 4 dell’art. 25, nella formulazione vigente ratione temporis, prevedeva che decorsi trenta giorni dalla ricezione della domanda, ovvero, in caso di presenza del richiesto parere della A.S.L., sessanta giorni, l’inerzia dell’Amministrazione abbia validità di assenso….Diversamente opinando, ovvero ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio…In sintesi, la violazione di una convenzione accessiva ad un Piano attuativo urbanistico impatta sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo. Essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento.”
In definitiva il giudice d’appello ha, con ampi argomenti storico-sistematici, chiarito come la conformità urbanistica dell’opera sia requisito imprescindibile anche ai fini dell’agibilità di un immobile.
Nel caso di specie è del tutto pacifico che l’impresa costruttrice non abbia completato le opere di urbanizzazione, per profili per altro di significativa rilevanza: allacciamento al sistema fognario, viabilità, illuminazione, verde pubblico.
Vero è che, trovandosi nella condizione di non avere neppure l’allaccio alla fognatura, i privati proprietari si sono attivati quantomeno per dotare gli immobili di forme di smaltimento delle acque nere; resta il dato, del tutto pacifico in giudizio, che ben dopo l’adozione dei provvedimenti impugnati, le opere di urbanizzazione sono risultate non completate ed ancora oggi, a distanza di svariati anni dalle inibitorie, gli stessi ricorrenti chiedono che si “attenda” il perfezionamento dell’autorizzazione allo scarico.
Ne deriva la correttezza dell’inibitoria di efficacia, fondata su un dato di fatto (mancanza di opere di urbanizzazione alcune di impatto anche significativo) del tutto incontestato in giudizio.
Sono conseguentemente infondati i motivi 3, 7 di ricorso (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 16.10.2021 n. 1328 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAE' di tutta evidenza come il certificato di agibilità non possa surrogare un titolo edilizio mancante, assurgendo al rango, ora come allora, di surrettizia sanatoria di un abuso.
Sul punto, la Sezione ha già avuto modo di chiarire, anche con riferimento all’evoluzione della normativa in materia, come l’attestazione di conformità alla progettualità assentita, da sempre in qualche modo richiesta, non ne implichi certo la portata abilitante, a maggior ragione laddove al riferimento terminologico utilizzato non corrisponda alcuna visualizzazione né grafica, né descrittiva, del presunto locale in controversia negli allegati ai titoli edilizi.
Il richiamo ad un elemento architettonico che non figura nel progetto dovrebbe implicare caso mai dubbi sulla legittimità del certificato di agibilità, ove veramente descriva uno stato di fatto difforme da quello del progetto assentito, non integrare il contenuto dello stesso.

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13.4. La mancata dimostrazione dell’esistenza di un titolo edilizio a supporto della denunciata tamponatura del portico non è superata dal richiamo al contenuto -in verità, effettivamente ambiguo- del certificato di agibilità rilasciato dal Sindaco del Comune di Rieti in data 22.12.1989, prot. n. 5173.
L’atto, che richiama la domanda della Società Te. dell’11.09.1989, la relazione dell’Ufficio Tecnico del 21.12.1989 e la relazione dell’Azienda sanitaria locale competente per territorio del 22.12.1989 -documenti peraltro non rinvenuti- riferisce della esistenza di una “hall d’ingresso”, che per espressa valutazione dello stesso verificatore «potrebbe essere associata a quella identificata sul citato elaborato di variante del 1989 come “PORTICATO”».
Tuttavia, la mancanza nel provvedimento invocato di qualsivoglia indicazione di dimensioni o superfici non consente di ipotizzare la sovrapponibilità della hall con tutta l’area di cui è causa, potendo essa essere limitata anche ad una sua ridotta porzione.
Se deve dunque condividersi con il verificatore la considerazione linguistica in forza della quale la dicitura “hall d’ingresso” pare evocare uno spazio chiuso, lo è altrettanto che con la stessa non se ne è comunque potuto legittimare l’(eventuale) esistenza, per intero, o in parte.
13.5. Anche ad ammettere, peraltro, la totale sovrapponibilità tra i due luoghi (il porticato e la hall), è di tutta evidenza come il certificato di agibilità non possa surrogare un titolo edilizio mancante, assurgendo al rango, ora come allora, di surrettizia sanatoria di un abuso.
Sul punto, la Sezione ha già avuto modo di chiarire, anche con riferimento all’evoluzione della normativa in materia, come l’attestazione di conformità alla progettualità assentita, da sempre in qualche modo richiesta, non ne implichi certo la portata abilitante, a maggior ragione laddove, come nel caso di specie, al riferimento terminologico utilizzato non corrisponda alcuna visualizzazione né grafica, né descrittiva, del presunto locale in controversia negli allegati ai titoli edilizi (sulla portata del certificato di abitabilità/agibilità, v. Cons. Stato, sez. II, 17.05.2021, n. 3836).
Il richiamo ad un elemento architettonico che non figura nel progetto dovrebbe implicare caso mai dubbi sulla legittimità del certificato di agibilità, ove veramente descriva uno stato di fatto difforme da quello del progetto assentito, non integrare il contenuto dello stesso.
13.5. Il fatto poi che tali atti non siano stati rinvenuti negli archivi del Comune di Rieti non può certo risolversi in una insufficienza probatoria della tesi della difesa civica, vuoi perché, come già detto, essi sono del tutto privi di «valenza autorizzatoria» (v. § 5.6 della sentenza impugnata), vuoi perché era caso mai onere dell’appellante dimostrarne la diversa e determinante portata contenutistica
(Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 01.09.2021 n. 6186 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACertificato di agibilità.
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Edilizia – Agibilità – Natura.
  
Edilizia – Agibilità – Riferimento anche alla conformità urbanistico-edilizia – Natura del silenzio assenso – Effetti sull’illecito edilizio.
  
Il termine “agibilità” è stato utilizzato dal legislatore in accezioni diverse e non sempre coincidenti; l’agibilità disciplinata dal d.P.R. n. 380 del 2001 non si identifica completamente con il “vecchio” certificato di abitabilità previsto dal Testo unico delle leggi sanitarie, in quanto presuppone una serie di valutazioni ulteriori.
Di ciò è prova nell’art. 26, d.P.R. n. 380 del 2001 che ancora oggi consente al Sindaco di intervenire dichiarando la inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi dell’art. 222 del T.U.L.S.; altro è, infatti, la strutturale conformità del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi (1).
  
La illiceità dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento della sua agibilità, quand’anche formalmente sopravvenuto;
la mancanza dei requisiti di regolarità dell’intervento non consente che possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso, identificandosi piuttosto l’istituto in una sorta di legittimazione ex lege ad utilizzare l’immobile in conformità con la sua destinazione d’uso, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo.
ciò trova conferma nella sua attuale disciplina, contenuta nel d.lgs. 25.11.2016, n. 222, che ha sostituito il regime della s.c.i.a. a quello originario di silenzio assenso, includendo espressamente nella norma definitoria (art. 24) la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità».
pertanto non solo non è ipotizzabile il conseguimento di agibilità di un immobile in contrasto con la disciplina urbanistica, ma lo stesso non impedirebbe comunque l’attivazione dei doverosi poteri sanzionatori del Comune in relazione ai compiti di vigilanza sul territorio che gli sono attribuiti: quanto detto anche laddove la violazione si concretizzi nell’inadempienza ad una clausola di convenzione accessiva ad un piano attuativo in sanatoria, in ragione del convergere della stessa nel contenuto del titolo edilizio legittimante l’intervento (2).

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   (1) Il legislatore ha utilizzato nel tempo il termine agibilità in varie accezioni. Ad essa, ad esempio, si fa ancora oggi riferimento in relazione alla certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo ai sensi dell’art. 80, r.d. 18.06.1931, n. 773, T.U.L.P.S, denominata, appunto, “licenza di agibilità”, nell’art. 1, comma 1, n. 9, d.P.R. 24.07.1977, n. 616, che ha trasferito la competenza al relativo rilascio ai Comuni.
La agibilità urbanistica, di cui agli artt. 24 e seguenti del d.P.R. n. 380 del 2001, è la “qualificazione” dell’immobile che ha sostituito la “abitabilità” prevista dal r.d. 27.07.1934, n. 1265 (T.U.L.S.), ma non si esaurisce, come quest’ultima, nella attestata sussistenza dei requisiti igienico-sanitari di un’“abitazione”. Essa si riferisce a qualsivoglia tipologia di edificio, a prescindere dalla destinazione d’uso, e certifica anche la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica.
L’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.
All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212).
   (2) Ha chiarito la Sezione che essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento per impedirne il conseguimento.
Ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe infatti per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio.
Quanto detto vale anche nell’ipotesi di violazione della convenzione stipulata tra un Comune e un privato costruttore, con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di un titolo edilizio, si obblighi ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso, cedendola. Cfr. Cons. Stato, sez. II, 19.01.2021, n. 579; id., sez. IV, 26.11.2013, n. 5628).
Vale altresì laddove la convenzione acceda ad un piano attuativo adottato in sanatoria, quale il piano di recupero, ovvero lo strumento introdotto dall’art. 27, l. 05.08.1978, n. 457 per cercare di realizzare il riequilibrio urbanistico di aree degradate o colpite da più o meno estesi fenomeni di edilizia “spontanea” e incontrollata, legittimati, appunto, ex post. Tali piani hanno sì l’obiettivo di “recupero fisico” degli edifici, ma collocandolo in operazioni di più ampio respiro su scala urbanistica, in quanto mirate alla rivitalizzazione di un particolare comprensorio urbano (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 28.06.2016, n. 2897; id., sez. V, 14.10.2014, n. 5078).
La loro funzione “sanante” fa sì che ove non operino i relativi presupposti, ancorché stabiliti in via pattizia tra il Comune e il privato, permane la natura abusiva dell’opera realizzata, seppure sorretta da un originario titolo edilizio, che la stessa Amministrazione ha inteso dequotare nel momento in cui ne ha deciso, appunto, la legittimazione postuma (
Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 17.05.2021 n. 3836 - commento tratto da e link a www.giustizia-amministrativa.it).
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SENTENZA
15. Ma vi è di più. Nel caso di specie l’inadempimento convenzionale ha assunto rilievo non ex se, ma in quanto posto a fondamento dell’impugnato diniego di agibilità.
Sul punto il primo giudice, con argomentazione fatta propria anche da questo Consiglio di Stato in sede di decisione cautelare, ha ritenuto di dovere disgiungere i due procedimenti, di regolarità urbanistico-edilizia e di agibilità, riconducendo quest’ultima ai soli aspetti igienico-sanitari. Da qui il richiamo alla necessità che le eventuali problematiche concernenti il preesistente permesso di costruire, fossero oggetto di diversa e autonoma valutazione, «in vista del suo annullamento d’ufficio, qualora ne ricorrano i presupposti».
Con ciò pretermettendo non solo la circostanza che ridetto titolo edilizio è stato ancorato in maniera postuma alla realizzazione di quanto previsto nel Piano di recupero a sanatoria; ma anche e soprattutto che la agibilità, lungi dal costituire un sub-procedimento separato da quello sotteso alla realizzazione di un’opera, ne rappresenta il punto d’approdo finale, suggellandone la regolarità in primo luogo in quanto conforme alle autorizzazioni in forza delle quali essa è stata realizzata.
16. Secondo il TAR, dunque, i procedimenti finalizzati ai controlli di regolarità urbanistico-edilizia non intersecano in alcun modo quelli inerenti la agibilità dei fabbricati, riferibile esclusivamente al possesso dei requisiti di salubrità dell’immobile. Di ciò sarebbe conferma a contrario nel richiamo contenuto nell’art. 26 del d.P.R. n. 380/2001 all’art. 222 del T.U.L.S., laddove consente al Sindaco (“Podestà”, secondo la dicitura dell’epoca) di «dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero», seppure formalmente agibile.
17. La ricostruzione non può essere condivisa.
17.1. Occorre innanzi tutto chiarire come il termine “agibilità” sia stato in passato utilizzato dal legislatore in un’accezione del tutto diversa da quella attualmente riconducibile alla richiamata disciplina urbanistica, con ciò generando una certa confusione interpretativa ed atecnicità di linguaggio, in particolare in relazione a specifiche tipologie di immobili. Ad essa, ad esempio, si fa ancora oggi riferimento in relazione alla certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo ai sensi dell’art. 80 del r.d. 18.06.1931, n. 773, T.U.L.P.S, denominata, appunto, “licenza di agibilità”, nell’art. 1, comma 1, n. 9, del d.P.R. 24.07.1977, n. 616, che ha trasferito la competenza al relativo rilascio ai Comuni.
L’art. 220 del r.d. 27.07.1934, n. 1265, invece, disciplinava la c.d. “abitabilità”, ovvero la fruibilità degli immobili a fini abitativi. La norma disponeva che «I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia».
Agli stessi tipi di immobili (“abitazioni”) aveva riguardo anche il d.P.R. 22.04.1994, n. 425, contenente il Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all’abitabilità. L’art. 4, comma 1, dello stesso prevedeva che ai fini del rilascio del documento di cui all’art. 220 del T.U.L.S. il direttore dei lavori attestasse sotto la propria responsabilità, anche «la conformità rispetto al progetto approvato».
Con l’entrata in vigore del d.P.R. n. 380 del 2001, la “abitabilità” cede il passo (a seguito dell’abrogazione sia dell’art. 220 del T.U.L.S. che del d.P.R. n. 425/1994) alla omnicomprensiva “agibilità”, siccome riferita a qualsivoglia tipologia di edificio, non solo di natura abitativa. Il relativo termine sopravvive pertanto esclusivamente nel gergo degli operatori del settore, che continuano ad utilizzarlo in relazione agli immobili a destinazione residenziale per distinguerli da quelli con diversa destinazione d’uso, per i quali quello nuovo di “agibilità” si palesa anche etimologicamente più confacente.
L’art. 24, dunque, nella sua stesura originaria, vigente al momento dell’odierna controversia, stabiliva che: «Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente». La presunta tassatività dell’elencazione non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25, che declina il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica.
Con il d.lgs. 25.11.2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al regime della s.c.i.a., tale requisito di conformità è stato riportato sin nella norma definitoria (art. 24) che include espressamente la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità».
Il richiamo conclusivo alla stessa, all’apparenza ultroneo, ove non del tutto pleonastico, assume piuttosto il significato di voler raccogliere in un unico termine tutti gli aspetti di regolarità necessari, riassumendone l’elencazione, senza neppure esaurirsi in essa vista la variegata gamma delle destinazioni d’uso degli immobili. L’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.
All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212; TAR per la Campania, Sez. III, 09.03.2020, n. 1035).
17.2. Come emerge dal delineato quadro normativo, quindi, il rilascio del certificato di agibilità, ovvero, oggi, la sua dichiarazione, presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano sottese al vecchio certificato di abitabilità, cui il primo pertanto non può essere del tutto assimilato, siccome affermato dal primo giudice. Di ciò è prova proprio nell’art. 26 del d.P.R. n. 380 del 2001, invocato con finalità diametralmente opposta dal primo giudice. Nel consentire, infatti, al Sindaco di intervenire comunque dichiarando la inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi dell’art. 222 del T.U.L.S., il legislatore ha inteso ribadire le differenze tra i due istituti: altro è, infatti, la strutturale conformità del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi.
18. Anche prima della riforma che ne ha ricondotto il conseguimento ad una mera segnalazione certificata, il procedimento di acquisizione della agibilità si connotava per la sostanziale attribuzione al privato richiedente dell’onere di dimostrare la regolarità di quanto realizzato, salvo richiedere comunque al Comune di “certificarne” i contenuti. Solo a seguito della acquisizione della stessa, peraltro, può considerarsi legittimo l’utilizzo in concreto dell’immobile in conformità con la propria destinazione d’uso, seppure il relativo illecito sia punito con una sanzione pecuniaria di non particolare entità.
Al fine, dunque, di non procrastinare indebitamente proprio la fruizione del bene, ovvero la sua commerciabilità, il comma 4 dell’art. 25, nella formulazione vigente ratione temporis, prevedeva che decorsi trenta giorni dalla ricezione della domanda, ovvero, in caso di presenza del richiesto parere della A.S.L., sessanta giorni, l’inerzia dell’Amministrazione abbia validità di assenso.
19. Punto centrale della motivazione della sentenza impugnata è la riconduzione dell’atto del Segretario generale del Comune ad un annullamento d’ufficio del provvedimento tacito di assenso, non consentito in assenza di una motivazione di interesse pubblico pertinente ratione materiae.
19.1 Alla luce di tutto quanto sopra detto, il Collegio ritiene corretta la diversa prospettazione della difesa civica di cui al motivo sub I dell’atto di appello.
Affinché, infatti, possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso è necessario che la domanda presentata sia completa delle indicazioni previste dal comma 1 del medesimo art. 25 del d.P.R. n. 380 del 2001, ovvero, per quanto qui di interesse, della declaratoria di conformità al progetto edilizio, iniziale ed integrato con gli obblighi assunti all’esito dell’adozione del nuovo Piano attuativo. La disciplina della certificazione dell’agibilità, infatti, «non configura una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico, di cui all’art. 20 della legge 241/1990, ma dà invece luogo ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo» (TAR per la Lombardia, sez. II, 10.02.2010, n. 332).
Allo stesso risultato può peraltro pervenirsi pur nell’ambito del paradigma del silenzio assenso, stante che non può ipotizzarsi la decorrenza del relativo termine in mancanza dei requisiti essenziali della domanda, siccome reiteratamente affermato dalla giurisprudenza con riferimento, ad esempio, alla materia del condono edilizio. Nel caso di specie, l’attività edilizia della Società era stata finanche stigmatizzata con una esplicita diffida a proseguire i lavori (nota del 23.08.2011), dai contenuti sostanzialmente anticipatori del successivo diniego di agibilità, in quanto riferiti alla riscontrata inottemperanza all’art. 2, comma 3 e 7, della Convenzione del 06.12.2010, accessiva al Piano di recupero postumo.
Con successivo preavviso di diniego del 22.06.2012, prot. 18567, si era egualmente sottolineata la ritenuta illiceità delle opere realizzate, mancando il requisito del previsto frazionamento della strada di collegamento tra la Statale n. 18 e la via Ponti Rotti, del relativo collaudo e della conseguente cessione al Comune, condizionante la validità sia della variante al permesso di costruire n. 45 del 09.05.2007, sia, soprattutto, del Piano di recupero in sanatoria approvato con delibera di Giunta n. 162 del 20.07.2010.
20. Diversamente opinando, siccome preteso dalla Società e avallato dal TAR per la Campania, ovvero ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio.
21. Rileva infine il Collegio che alla ricostruzione proposta non è di ostacolo l’effettiva ambiguità narrativa dell’atto impugnato, che dopo avere dettagliatamente ricostruito i complessi passaggi della vicenda, rigetta la domanda di agibilità, richiamandone altresì l’ipotetico annullamento ove la stessa «venga intesa come attestata ai sensi di legge». L’espressione, infatti, lungi dal mutare la natura del provvedimento avversato, ne rafforza la portata precettiva, seppure in maniera impropria, replicando formalmente alle insistenti interlocuzioni della Società, che ne rivendicava l’assenso tacito.
Quand’anche, peraltro, si voglia dare rilievo al solo dato formale della decorrenza del tempo dalla presentazione dell’istanza, del tutto correttamente ne avrebbe annullato gli effetti, essendo la certificazione tacita illegittima per contrarietà alla disciplina urbanistica, il cui rispetto essa deve comunque asseverare.
22. In sintesi, la violazione di una convenzione accessiva ad un Piano attuativo urbanistico impatta sulla regolarità dei lavori eseguiti, condizionando la validità del titolo. Essendo la agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento.
La sua avvenuta formalizzazione, da parte del Comune, in assenza dei richiamati requisiti, non riducibili a quelli nominativamente indicati all’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 nella formulazione vigente all’epoca dei fatti di causa, non sana comunque l’abuso edilizio, con riferimento al quale permangono i poteri sanzionatori attribuiti al Comune.
23. Per quanto sopra detto, il Collegio ritiene di accogliere l’appello e conseguentemente in riforma della sentenza n. 21 del TAR per la Campania, sede staccata di Salerno, di respingere il ricorso n.r.g. 1567/2012 proposto dalla Società Re.Im. s.r.l. e confermare la legittimità del provvedimento del Segretario generale del Comune di -OMISSIS- del 31.07.2012 (
Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 17.05.2021 n. 3836 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn primo luogo, il lungo termine decorso dalla data dell’abuso e la condotta inerte tenuta dall’Amministrazione comunale non possono essere invocati quali ragioni giustificatrici di un legittimo affidamento riposto dal privato nella conservazione delle opere de quibus.
La mera inerzia da parte dell'Amministrazione nell’esercizio di un potere-dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è, infatti, idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall'origine illegittimo; allo stesso modo, tale inerzia non può radicare un affidamento di carattere legittimo nel proprietario delle opere abusive, che non risulta destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un'aspettativa giuridicamente qualificata.
D'altra parte, l'amministrazione anche a distanza di tempo ha l'obbligo di emanare l'ordine di demolizione per il solo fatto di aver riscontrato l'esistenza di opere abusive e non è quindi prospettabile un legittimo affidamento nel proprietario che non si può dolere dell'eventuale ritardo con cui l'amministrazione abbia emanato il provvedimento.
In secondo luogo, non può desumersi dal certificato di abitabilità alcuna volontà amministrativa volta a confermare la validità e l’efficacia della concessione edilizia ritirata in autotutela con il provvedimento censurato in primo grado.
In subiecta materia, deve darsi continuità all’indirizzo giurisprudenziale in forza del quale “il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili”.
Pertanto, se è corretto ritenere che la richiesta del certificato di agibilità o di abitabilità presupponga la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, esistendo inevitabilmente un collegamento funzionale tra i due provvedimenti -atteso che il rilascio del certificato de quo presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico-, non può, tuttavia, ritenersi che l’accertamento amministrativo funzionale al rilascio dello stesso certificato impedisca all’Amministrazione di provvedere alla repressione degli illeciti edilizi, non comportando la sanatoria di opere difformi dai relativi titoli abilitativi.
Deve, dunque, ritenersi che la divergenza tra le opere realizzate e il titolo edilizio abilitativo non riscontrata in sede di rilascio del certificato de quo, anziché determinare un’inammissibile sanatoria di opere abusive, non precluda eventuali interventi repressivi dell’Amministrazione in relazione ad opere non assentite.
Ne deriva che la circostanza per cui il Comune abbia rilasciato il certificato di abitabilità valorizzato dall’appellante non può comportare la sanatoria delle opere abusive.
L’accertamento incidentale condotto ai fini dell’abitabilità, in particolare, non precludendo all’Amministrazione di riscontrare successivamente l’abusività di interventi edilizi già realizzati, non può implicare alcuna volontà dispositiva di sanare opere irregolari, essendo possibile che, anche a fronte del rilascio del certificato de quo, sussistano opere abusive sul piano edilizio, suscettibili di formare oggetto della relativa sanzione ripristinatoria.
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4. Con il secondo motivo di appello viene censurata l’erroneità della sentenza di prime cure, per avere trascurato che la demolizione era stata disposta in violazione del principio di leale collaborazione tra amministrazione e privato.
In particolare, nell’insistere nelle analoghe contestazioni svolte in prime cure, l’appellante rileva che le difformità sarebbero risalite a circa cinquant’anni prima, senza essere state mai rilevate dai competenti uffici comunali. Peraltro, la ricorrente e il suo dante causa non erano a conoscenza di siffatti abusi; altrimenti, avrebbero potuto presentare un’istanza di condono ex L. n. 47/1985, L. n. 724/1994 o L. 326/2003.
La stessa Amministrazione aveva rilasciato il certificato di abitabilità, accertando la conformità delle opere al progetto presentato e alle eventuali varianti aggiornate; il ripristino delle opere, inoltre, avrebbe influito sul prospetto delle facciate condominiali.
Il motivo di appello è infondato ai sensi di quanto di seguito precisato.
4.1 In primo luogo, il lungo termine decorso dalla data dell’abuso e la condotta inerte tenuta dall’Amministrazione comunale non potrebbero essere invocati quali ragioni giustificatrici di un legittimo affidamento riposto dal privato nella conservazione delle opere de quibus.
La mera inerzia da parte dell'Amministrazione nell’esercizio di un potere-dovere finalizzato alla tutela di rilevanti finalità di interesse pubblico non è, infatti, idonea a far divenire legittimo ciò che è sin dall'origine illegittimo; allo stesso modo, tale inerzia non può radicare un affidamento di carattere legittimo nel proprietario delle opere abusive, che non risulta destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un'aspettativa giuridicamente qualificata.
D'altra parte, l'amministrazione anche a distanza di tempo ha l'obbligo di emanare l'ordine di demolizione per il solo fatto di aver riscontrato l'esistenza di opere abusive e non è quindi prospettabile un legittimo affidamento nel proprietario che non si può dolere dell'eventuale ritardo con cui l'amministrazione abbia emanato il provvedimento (ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, 23.10.2020, n. 6446).
4.2 In secondo luogo, non può desumersi dal certificato di abitabilità alcuna volontà amministrativa volta a confermare la validità e l’efficacia della concessione edilizia ritirata in autotutela con il provvedimento censurato in primo grado.
In subiecta materia, deve darsi continuità all’indirizzo giurisprudenziale in forza del quale “il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili
” (Consiglio di Stato Sez. VI, 29.11.2019, n. 8180).
Pertanto, se è corretto ritenere che la richiesta del certificato di agibilità o di abitabilità presupponga la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, esistendo inevitabilmente un collegamento funzionale tra i due provvedimenti -atteso che il rilascio del certificato de quo presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico-, non può, tuttavia, ritenersi che l’accertamento amministrativo funzionale al rilascio dello stesso certificato impedisca all’Amministrazione di provvedere alla repressione degli illeciti edilizi, non comportando la sanatoria di opere difformi dai relativi titoli abilitativi.
Deve, dunque, ritenersi che la divergenza tra le opere realizzate e il titolo edilizio abilitativo non riscontrata in sede di rilascio del certificato de quo, anziché determinare un’inammissibile sanatoria di opere abusive, non precluda eventuali interventi repressivi dell’Amministrazione in relazione ad opere non assentite.
Ne deriva che la circostanza per cui il Comune abbia rilasciato il certificato di abitabilità valorizzato dall’appellante non può comportare la sanatoria delle opere abusive.
L’accertamento incidentale condotto ai fini dell’abitabilità, in particolare, non precludendo all’Amministrazione di riscontrare successivamente l’abusività di interventi edilizi già realizzati, non può implicare alcuna volontà dispositiva di sanare opere irregolari, essendo possibile che, anche a fronte del rilascio del certificato de quo, sussistano opere abusive sul piano edilizio, suscettibili di formare oggetto della relativa sanzione ripristinatoria.
4.3 Infine, quanto all’idoneità del ripristino delle opere ad influire sul prospetto delle facciate condominiali, si rinvia a quanto supra osservato in ordine all’inadeguatezza dell’istruttoria, inficiante il diniego censurato in prime cure.
Pertanto, la censura svolta dal ricorrente può ritenersi fondata nei limiti in cui è diretta a denunciare l’assenza di un accertamento tecnico teso a valutare l’idoneità della demolizione delle opere abusive ad influire su diverse opere, quali le facciate condominiali, eventualmente realizzate in conformità al relativo titolo edilizio (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 10.05.2021 n. 3666 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Diniego di agibilità per inadempimento di una obbligazione scaturente da una convenzione di lottizzazione.
L’agibilità non può essere negata per ragioni afferenti all’inadempimento di obbligazioni nascenti dalla convenzione di lottizzazione, riguardanti aspetti del tutto estranei a quelli relative alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, quali gli obblighi di cessione delle aree ove insistono le opere di urbanizzazione.
Invero, la costante giurisprudenza ha infatti precisato che: «in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, D.P.R. 06.06.2001 n. 380, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
E' stato altresì specificato che tale atto non presenta “alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse”.
Ne discende che giustificare il diniego di agibilità con ragioni eccedenti rispetto a quelle specificamente indicate dalla norma, ragioni da ritenersi tassative quantomeno rispetto alla indicazione dei tipi, dà luogo ad un vizio di legittimità sostanziale per violazione della funzione a cui è preordinato il potere conferito all’amministrazione nel caso di specie, da qualificarsi come ipotesi di sviamento dalla causa tipica»
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8.1. Il primo motivo di ricorso risulta fondato.
Ai sensi dell’art. 24, comma 1, D.P.R. 380/2001, nella versione applicabile ratione temporis alla fattispecie: «1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente». Sono dunque legislativamente fissati i presupposti per il rilascio del certificato.
Per conseguenza, l’agibilità non può essere negata per ragioni afferenti all’inadempimento di obbligazioni nascenti dalla convenzione di lottizzazione, riguardanti aspetti del tutto estranei a quelli evidenziati dalla norma, quali gli obblighi di cessione delle aree ove insistono le opere di urbanizzazione.
La costante giurisprudenza, in termini pienamente condivisi dal Collegio, ha infatti precisato che: «in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, D.P.R. 06.06.2001 n. 380, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente (TAR Puglia-Lecce III Sezione n. 1762 del 14.10.2011); è stato altresì specificato che tale atto non presenta “alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse” (TAR Sardegna, 26 novembre 2002, n. 1699); - ne discende che giustificare il diniego di agibilità con ragioni eccedenti rispetto a quelle specificamente indicate dalla norma, ragioni da ritenersi tassative quantomeno rispetto alla indicazione dei tipi, dà luogo ad un vizio di legittimità sostanziale per violazione della funzione a cui è preordinato il potere conferito all’amministrazione nel caso di specie, da qualificarsi come ipotesi di sviamento dalla causa tipica» (TAR Campania, Napoli, VIII, 18.12.2013 n. 5801; cfr.: TAR Umbria, Perugia, I, 04.09.2017, n. 567; TAR Puglia, Bari, III, 14.01.2009, n. 33).
Nel caso di specie, l’Amministrazione ha legato la sancita “non accoglibilità” dell’istanza di rilascio del certificato di agibilità all’omesso trasferimento delle aree individuate nella convenzione. Le ragioni del diniego risiedono dunque nell’inadempimento, in capo alla società, di un’obbligazione scaturente dalla convenzione di lottizzazione, avente un oggetto del tutto estraneo rispetto agli elementi individuati dal citato art. 24 D.P.R. 380/2001.
Il provvedimento gravato risulta dunque illegittimo per la falsa applicazione degli artt. 24 e 25 D.P.R. 380/2001, oltre che per eccesso di potere, nella figura sintomatica dello sviamento. Invero, la verifica dell’agibilità, prevista dal legislatore per accertare la salubrità (in senso ampio) degli edifici, veniva qui piegata a finalità, a essa fisiologicamente estranee, legate alla tutela della posizione contrattuale dell’Amministrazione.
Il rilievo della parte ricorrente risulta dunque fondato (TAR Lombardia-Milano, Sez. I, sentenza 21.01.2021 n. 188 - link a www.giustizia-amministrativa
.it).

anno 2020

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Riequilibrio delle previsioni della convenzione per assicurare il rispetto delle disposizioni normative sopravvenute.
La controversia, riguardante le pretese scaturenti da una convenzione accessiva ad un Piano di lottizzazione rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, e lett. f), cod. proc. amm. perché si tratta di obbligazioni derivanti da strumenti convenzionali che vanno ricompresi tra gli accordi sostitutivi di provvedimenti amministrativi, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990, in materia urbanistica ed edilizia.
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Se il Comune non ritiene adeguata l’attività del collaudatore deve contestarla entro il biennio dal rilascio del certificato di collaudo, secondo le modalità stabilite dall’art. 229, comma 3, del D.P.R. n. 207 del 2010; una volta divenuto definitivo il collaudo (art. 141, comma 3, del D.Lgs. n. 163 del 2006 e, oggi, art. 102, comma 5, del D.Lgs. n. 50 del 2016), nulla è più opponibile all’esecutore.
Difatti, in presenza di un certificato di regolare collaudo, non contestato nelle forme di legge, ma soltanto in via informale e tardivamente, e in assenza di inadempimenti convenzionali debitamente denunciati in sede giudiziale o stragiudiziale, non è possibile per il Comune rifiutarsi in via unilaterale di dar corso ad una obbligazione contrattualmente assunta. Un tale comportamento risulta in contrasto con i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, certamente applicabili alle convenzioni urbanistiche, quali accordi tra privati e Amministrazione, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990.
La necessità di salvaguardare l’equilibrio del rapporti contrattuali anche in fase di esecuzione, in ossequio ai canoni di affidamento e buona fede e nel rispetto del rapporto di sinallagmaticità, impone di assumere come lesiva della posizione giuridica della ricorrente e dei suoi interessi la determinazione comunale di non rilasciare il certificato di agibilità del manufatto, trattandosi di una indebita variazione unilaterale delle obbligazioni assunte contrattualmente.
Invero, «è stato affermato che, anche laddove il riequilibrio delle previsioni della convenzione si renda necessario al fine di assicurare il rispetto delle disposizioni normative sopravvenute, ciò non può avvenire sulla base di un intervento unilaterale e autoritativo dell’Amministrazione, bensì soltanto in esito alla rinegoziazione tra le parti, secondo buona fede, delle prestazioni oggetto delle obbligazioni che non possano più essere adempiute nel modo originariamente convenuto».
Ed ancora, «a fronte di una puntuale pattuizione contrattuale –ossia quella che prevede il rilascio in favore della ricorrente del certificato di agibilità dei capannoni di sua proprietà, in seguito alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (art. 4, quarto comma, della Convenzione)–, il Comune avrebbe dovuto rilasciare il richiesto certificato, oppure agire in giudizio per ottenere la risoluzione della Convenzione per inadempimento e neutralizzare il prescritto obbligo»
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.12.2020 n. 2665 - commento tratto da
https://camerainsubria.blogspot.com).
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SENTENZA
1. In via preliminare, va premesso che la controversia, riguardante le pretese scaturenti da una convenzione accessiva ad un Piano di lottizzazione, rientra nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, e lett. f), cod. proc. amm. perché si tratta di obbligazioni derivanti da strumenti convenzionali che vanno ricompresi tra gli accordi sostitutivi di provvedimenti amministrativi, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990, in materia urbanistica ed edilizia (cfr., Corte costituzionale, sentenza 15.07.2016, n. 179; Cass., SS.UU., 05.10.2016, n. 19914; Cass., SS. UU., 09.03.2015, n. 4683, che ha confermato Consiglio di Stato, Ad. plen., 20.07.2012, n. 28; TAR Lombardia, Milano, II, 16.03.2020, n. 492; 08.01.2019, n. 36; 31.01.2018, n. 269).
2. Sempre in via preliminare, va evidenziato che la ricorrente non agisce per far dichiarare l’avvenuta maturazione del silenzio assenso in relazione all’agibilità del capannone, ritenendo invero già maturata tale condizione, ma chiede il rilascio materiale del certificato per ragioni legate alla certezza dello stato giuridico afferente all’immobile; quindi, contrariamente all’eccezione della difesa comunale, nessuna azione sul silenzio ai sensi degli artt. 31 e 117 cod. proc. amm. avrebbe dovuto essere avviata al posto di quella di accertamento di un obbligo negoziale e di conseguente condanna al suo adempimento, oggetto dell’odierno giudizio.
3. Passando all’esame del merito del ricorso, lo stesso è fondato.
4. La società ricorrente chiede, previo accertamento dell’intervenuto adempimento delle obbligazioni inerenti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, quali dedotte nell’art. 4 della Convenzione urbanistica del 20.07.2005, Rep. n. 189781, l’accertamento del proprio diritto ad ottenere il certificato di agibilità dei capannoni industriali siti in Cassago Brianza, in Via Massimo d’Antona, identificati quale Lotto 1A del Piano Esecutivo di Interesse Sovracomunale denominato “Ga.”, di cui alla Convenzione urbanistica summenzionata.
5. L’art. 4, quarto comma, della Convenzione di lottizzazione sottoscritta tra la dante causa della ricorrente, Ho.It. S.p.A., e i Comuni di Cassago Brianza e Bulciago in data 20.07.2005 (all. 1 al ricorso), prevede che soltanto in seguito all’esecuzione da parte del soggetto privato attuatore delle opere di urbanizzazione previste nel Piano esecutivo, si possa richiedere il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità degli immobili realizzati.
Risulta pacifico che la ricorrente, quale soggetto attuatore del P.E. Ga., ha realizzato soltanto una parte delle opere di urbanizzazione primaria del comparto, come è stato accertato all’esito delle operazioni di collaudo svolte dall’incaricato (e per conto) dei Comuni di Cassago Brianza e Bulciago (cfr. verbale di collaudo sottoscritto in data 11.06.2014: all. 7 al ricorso).
In particolare, il collaudatore ha certificato che i lavori relativi alle opere di urbanizzazione indicati nei progetti afferenti al Piano di lottizzazione sovracomunale denominato Ga. sono stati effettuati e risultano idonei all’uso, ad eccezione di taluni interventi ancora da eseguire e di quelli occorrenti per rimuovere i difetti e vizi riscontrati rispetto alla messa in opera a regola d’arte, la cui esecuzione sarebbe di competenza dei due Comuni, utilizzando le somme ricavate dall’escussione delle polizze fideiussorie (all. 7, pagg. 23 e 25).
Una volta intervenuto il positivo collaudo delle opere di urbanizzazione realizzate dalla parte privata (sull’obbligo del Comune di prendere in carico, previo collaudo delle stesse, le opere di urbanizzazione primaria, TAR Sardegna, II, 22.06.2019, n. 563; 15.05.2013, n. 404) –ed escluso in capo alla stessa l’obbligo di procedere al completamento delle parti non realizzate– si deve fare applicazione dell’art. 4, quarto comma, della Convenzione che prevede il rilascio in favore della ricorrente del certificato di agibilità dei capannoni di sua proprietà, sull’implicito presupposto della conformità urbanistica dei predetti interventi edilizi.
6. La difesa comunale eccepisce il mancato completamento delle opere di urbanizzazione primaria, assumendo l’irrilevanza del collaudo favorevole intervenuto nel 2014, in ragione delle sostanziali carenze e inattendibilità affliggenti lo stesso, che il Comune ha potuto riscontrare attraverso una ricognizione soltanto in un momento successivo (nel 2018 e nel 2019) e che la ricorrente non ha contestato nel merito; nemmeno l’incameramento a titolo d’acconto della somma di circa € 300.000,00, quantificata in tale ridotta misura dal fideiussore Zu., avrebbe liberato i lottizzanti, vista l’evidente inadeguatezza della somma indicata per eseguire le opere mancanti, come documentato dal tecnico incaricato dal Comune.
La prospettazione comunale non appare condivisibile, atteso che per effetto dell’intervenuto positivo collaudo e in seguito all’escussione, seppure parziale, della fideiussione, la ricorrente risulta liberata dall’obbligo di eseguire quanto previsto dalla Convenzione, scaduta nel 2013: difatti, il collaudatore, dopo aver quantificato gli importi occorrenti alla realizzazione degli interventi ancora necessari (all. 7 al ricorso, pagg. 17 e ss., “Computo dei lavori mancanti e della rimozione dei difetti riscontrati”), ne ha posto l’esecuzione a carico dei Comuni, prescrivendo loro di “adoperarsi provvedendo a rimuovere i difetti, i vizi e le mancanze sopra richiamate nonché la realizzazione delle opere mancanti trattenendo le relative somme dalle polizze fideiussorie” (pag. 25).
Del resto, se il Comune avesse ritenuto non adeguata l’attività del collaudatore avrebbe dovuto contestarla entro il biennio dal rilascio del certificato di collaudo, secondo le modalità stabilite dall’art. 229, comma 3, del D.P.R. n. 207 del 2010; una volta divenuto definitivo il collaudo (art. 141, comma 3, del D.Lgs. n. 163 del 2006 e, oggi, art. 102, comma 5, del D.Lgs. n. 50 del 2016), nulla è più opponibile all’esecutore. Di contro, non si può riconoscere alcun effetto rilevante alle eccepite innumerevoli difformità delle opere realizzate, tuttavia non riscontrate dal collaudatore, come rilevato in sede di ispezione nel 2018 e nel 2019, ove sarebbe stato preventivato un costo di circa un milione di euro per sistemare e porre rimedio agli inadempimenti della ricorrente (all. 17 e 18 del Comune).
Difatti, in presenza di un certificato di regolare collaudo, non contestato nelle forme di legge, ma soltanto in via informale e tardivamente, e in assenza di inadempimenti convenzionali debitamente denunciati in sede giudiziale o stragiudiziale, non è possibile per il Comune rifiutarsi in via unilaterale di dar corso ad una obbligazione contrattualmente assunta. Un tale comportamento risulta in contrasto con i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, certamente applicabili alle convenzioni urbanistiche (TAR Lombardia, Milano, II, 23.06.2020, n. 1166; 03.04.2014, n. 879), quali accordi tra privati e Amministrazione, ai sensi dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990 (ex multis, Cass., SS.UU., 09.03.2012, n. 3689; Cass., I, 28.01.2015, n. 1615; TAR Lombardia, Milano, II, 26.07.2016, n. 1507).
La necessità di salvaguardare l’equilibrio del rapporti contrattuali anche in fase di esecuzione, in ossequio ai canoni di affidamento e buona fede e nel rispetto del rapporto di sinallagmaticità, impone di assumere come lesiva della posizione giuridica della ricorrente e dei suoi interessi la determinazione comunale di non rilasciare il certificato di agibilità del manufatto, trattandosi di una indebita variazione unilaterale delle obbligazioni assunte contrattualmente.
Del resto è stato affermato che, anche laddove il riequilibrio delle previsioni della convenzione si renda necessario al fine di assicurare il rispetto delle disposizioni normative sopravvenute, ciò non può avvenire sulla base di un intervento unilaterale e autoritativo dell’Amministrazione, bensì soltanto in esito alla rinegoziazione tra le parti, secondo buona fede, delle prestazioni oggetto delle obbligazioni che non possano più essere adempiute nel modo originariamente convenuto (TAR Lombardia, Milano, II, 23.06.2020, n. 1166; 10.02.2017, n. 346; 26.07.2016, n. 1507).
Nella specie, a fronte di una puntuale pattuizione contrattuale –ossia quella che prevede il rilascio in favore della ricorrente del certificato di agibilità dei capannoni di sua proprietà, in seguito alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (art. 4, quarto comma, della Convenzione)–, il Comune avrebbe dovuto rilasciare il richiesto certificato, oppure agire in giudizio per ottenere la risoluzione della Convenzione per inadempimento (ove di non scarsa importanza: sul punto, TAR Lombardia, Milano, II, 16.03.2020, n. 492) e neutralizzare il prescritto obbligo.
7. L’inequivoco tenore della clausola di cui all’art. 4, quarto comma, della Convenzione e la circostanza che l’agibilità sia stata conseguita in data antecedente alla modifica degli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001 (si è passati da un regime autorizzatorio alla s.c.i.a., in seguito alle modifiche introdotte con il D.Lgs. n. 222 del 2016) impongono al Comune di rilasciare il richiesto certificato di agibilità dei due capannoni di proprietà della ricorrente (cfr. istanza di cui all’all. 9 al ricorso).
8. In relazione alle suesposte considerazioni il ricorso deve essere accolto, con la conseguente condanna del Comune di Cassago Brianza al rilascio del certificato di agibilità in favore della ricorrente con riguardo all’immobile di cui al lotto 1A.

EDILIZIA PRIVATA: La conformità dei manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, l. n. 47 1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
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Infine, va respinta la censura relativa alla pretesa mancanza di un accertamento circa la salubrità dei locali in riferimento all’annullamento della SCIA relativa all’agibilità dell’immobile (n. 6183/2018). L’annullamento è, infatti, la conseguenza logica della non utilizzabilità dei locali a fini agrituristici per effetto dell’annullamento della presupposta SCIA n. 3250 del 27.04.2018 la quale riguarda la realizzazione di opere non conformi alla normativa urbanistica per effetto della violazione della l.r. n. 15/2008.
Come più volte affermato dalla giurisprudenza anche di questo TAR (Sezione III n. 3693/2018) la conformità dei manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, l. n. 47 1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata
(TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 17.12.2020 n. 6203 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa conformità di manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie è presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.
In forza di quanto stabilito dagli art. 24 e 25 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, applicabili ratione temporis -prima dell’abrogazione dell’art. 25 da parte del D.Lgs. 25.11.2016, n. 222- il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente; secondo l’art. 25, comma 1, lett. b), la certificazione viene rilasciata previa “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato….”.
Tale ultima previsione è stata poi inserita nell’art. 24 che all’attualità non prevede più il rilascio del certificato di agibilità ma dispone che la sussistenza delle suddette condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, unitamente alla conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati mediante segnalazione certificata.
Al riguardo il Collegio ritiene di confermare la giurisprudenza alla luce della quale la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, e 35, comma 20, della L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Inoltre, alla luce della condivisibile giurisprudenza, il certificato di agibilità costituisce un atto di accertamento che si limita ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente.
L'indagine che l'Amministrazione è chiamata a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione in parola è, pertanto, finalizzata da un lato all'accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e dall'altro alla mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata.
Ne segue che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale.
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Quanto alla destinazione d’uso di un immobile, la giurisprudenza ha chiarito che è quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene; le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.
Al riguardo la condivisibile giurisprudenza ha precisato che se, fin dalla legge istitutiva del 01.03.1886 n. 3682, le iscrizioni catastali non hanno valore di piena prova ai fini del riconoscimento della proprietà dei beni immobili, tuttavia ciò non toglie che a partire dalla riforma dal 1939 la funzione primaria del Catasto è proprio quella di consentire di individuare la destinazione (anche -ma non solo- ai fini fiscali della fissazione della rendita degli immobili) e le singole categorie catastali vengono attribuite ad ogni fabbricato proprio in base alla destinazione urbanistica del permesso edilizio.
In linea di principio quindi non corrisponde al vero che l’accatastamento di un immobile abbia valore ai fini fiscali in quanto, al contrario, le iscrizioni catastali rilevano, ad esempio, anche nelle procedure ablative o similari al fine dell’individuazione del proprietario (ex art. 11, d.P.R. 08.06.2001, n. 327); o per l’individuazione dei coefficienti di computo del canone con riferimento alle categorie catastali (ex art. 16 della abrogata L. 27/07/1978, n. 392); ed anche sul piano civilistico, i dati catastali degli immobili ben possono identificare l'immobile trasferito, in caso di alienazione di immobili, e quindi possono valere ad individuare con esattezza il bene oggetto della cessione.
L’accatastamento consiste, quindi, in una classificazione di ordine tributario, che fa stato a quegli specifici fini e non solo, senza assurgere a strumento idoneo –al di là di un mero valore indiziario– per evidenziare la reale destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e della relativa regolarità urbanistico-edilizia e, comunque, come detto, solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.
Inoltre devesi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull'immobile, risultante da circostanza di mero fatto. Tale uso, quantunque si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell’immobile.
Alla luce della sopra richiamata giurisprudenza deve pertanto concludersi che ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possano valere una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto o un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi (visto che le risultanze catastali hanno effetti a fini meramente fiscali, e, al più, possono assumere valore meramente indiziario a fini diversi).
Le suddette conclusioni sono state ora positivizzate dalla recente previsione legislativa di cui al comma 1-bis dell’art. 9-bis -Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili– aggiunto dall'art. 10, comma 1, lett. d), n. 1), del D.L. 16.07.2020, n. 76 (Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale), convertito, con modificazioni, dalla L. 11.09.2020, n. 120 che dispone: “1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.
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Nella fattispecie oggetto di gravame legittimamente il Comune resistente ha negato il rilascio della certificazione di agibilità essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie vigenti e, quindi, anche a quelle che disciplinano la destinazione d'uso dell’immobile.
E d’altro canto, a voler seguire la tesi di parte si finirebbero col rendere agevolmente aggirabili tutte le previsioni di pianificazione urbanistica consentendo la realizzazione abusiva di fabbricati che, pur essendo del tutto difformi dalla destinazione d’uso impressa al territorio e dal titolo edilizio rilasciato, potrebbero comunque essere “sanati” attraverso il rilascio del certificato di agibilità, purché sussistano le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità previste dalla legge.
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Il
meccanismo del silenzio-assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato.
Se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento.

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Il Collegio, confermando quanto già sostenuto da questa Sezione nell’ordinanza n. 700 del 05.05.2016, con la quale è stata respinta la domanda incidentale di sospensione cautelare proposta da parte ricorrente, ritiene che la conformità di manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie sia presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.
In forza di quanto stabilito dagli art. 24 e 25 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, applicabili ratione temporis -prima dell’abrogazione dell’art. 25 da parte del D.Lgs. 25.11.2016, n. 222- il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente; secondo l’art. 25, comma 1, lett. b), la certificazione viene rilasciata previa “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato….”.
Tale ultima previsione è stata poi inserita nell’art. 24 che all’attualità non prevede più il rilascio del certificato di agibilità ma dispone che la sussistenza delle suddette condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, unitamente alla conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati mediante segnalazione certificata.
Al riguardo il Collegio ritiene di confermare la giurisprudenza, già fatta propria anche da questo Tribunale e dalla quale non si ha motivo di discostarsi, alla luce della quale la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, e 35, comma 20, della L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 07.04.2016, n. 1767 e Sez. III, 04.09.2019, n. 4453, TAR Campania Salerno Sez. II, 03.12.2019, n. 2138, Cons. Stato Sez. VI, 08.06.2020, n. 3631, Cons. Stato, Sez. III, 26.11.2018, n. 6661).
Inoltre, alla luce della condivisibile giurisprudenza, il certificato di agibilità costituisce un atto di accertamento che si limita ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente (TAR Umbria, 18.11.2010, n. 512).
L'indagine che l'Amministrazione è chiamata a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione in parola è, pertanto, finalizzata da un lato all'accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e dall'altro alla mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata (TAR Lazio, sez. II, 04.02.2011, n. 1074).
Ne segue, con riferimento al primo dei profili sopra evidenziati, che il concetto di conformità della costruzione effettivamente realizzata al progetto assentito ricomprende, con ogni evidenza, non solo i profili strutturali estrinseci (sagoma, volumetria), ma anche la destinazione d'uso dell'immobile e ciò anche in relazione alla necessità che quanto realizzato sia coerente e conforme con la destinazione assegnata all'area dallo strumento di pianificazione urbanistica comunale (TAR Toscana, Firenze, Sez. II, 04.12.2017, n. 1498).
Quanto alla destinazione d’uso di un immobile, la giurisprudenza anche della Sezione ha chiarito che è quella impressa dal titolo abilitativo, assumendo una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 21.07.2017, n. 3896, Consiglio di Stato, Sez. V, 09.02.2001, n. 583); le categorie catastali rilevano ai fini dell’individuazione delle destinazioni delle unità immobiliari ivi censite solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi (Cons. Stato, Sez. IV, 26.03.2013, n. 1712).
Al riguardo la condivisibile giurisprudenza ha precisato che se, fin dalla legge istitutiva del 01.03.1886 n. 3682, le iscrizioni catastali non hanno valore di piena prova ai fini del riconoscimento della proprietà dei beni immobili, tuttavia ciò non toglie che a partire dalla riforma dal 1939 la funzione primaria del Catasto è proprio quella di consentire di individuare la destinazione (anche -ma non solo- ai fini fiscali della fissazione della rendita degli immobili) e le singole categorie catastali vengono attribuite ad ogni fabbricato proprio in base alla destinazione urbanistica del permesso edilizio.
In linea di principio quindi non corrisponde al vero che l’accatastamento di un immobile abbia valore ai fini fiscali in quanto, al contrario, le iscrizioni catastali rilevano, ad esempio, anche nelle procedure ablative o similari al fine dell’individuazione del proprietario (ex art. 11, d.P.R. 08.06.2001, n. 327); o per l’individuazione dei coefficienti di computo del canone con riferimento alle categorie catastali (ex art. 16 della abrogata L. 27/07/1978, n. 392); ed anche sul piano civilistico, i dati catastali degli immobili ben possono identificare l'immobile trasferito, in caso di alienazione di immobili, e quindi possono valere ad individuare con esattezza il bene oggetto della cessione (cfr. Cassazione civile, sez. II, 17.02.2012, n. 2369).
L’accatastamento consiste, quindi, in una classificazione di ordine tributario, che fa stato a quegli specifici fini e non solo, senza assurgere a strumento idoneo –al di là di un mero valore indiziario– per evidenziare la reale destinazione d’uso di singole porzioni immobiliari e della relativa regolarità urbanistico-edilizia (cfr. in tal senso, fra le tante, Cons. Stato, VI, 04.02.2013, n. 666; V, 29.03.2004, n. 1631; Cass. civ., II, 02.11.2010, n. 22298 e 03.03.2009, n. 5131; Cass pen., III, 06.10.2008, n. 38044) e, comunque, come detto, solo in difetto di indicazione nei titoli abilitativi.
Inoltre devesi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull'immobile, risultante da circostanza di mero fatto. Tale uso, quantunque si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell’immobile (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 21.07.2017, n. 3896 cit).
Alla luce della sopra richiamata giurisprudenza deve pertanto concludersi che, come già statuito da questa Sezione nella suddetta ordinanza cautelare n. 700 del 05.05.2016, ai fini del conseguimento della certificazione di agibilità, non possano valere una successiva destinazione d’uso attribuita di fatto o un inquadramento catastale non conformi alla destinazione assentita e stabilita nei titoli edilizi (visto che le risultanze catastali hanno effetti a fini meramente fiscali, e, al più, possono assumere valore meramente indiziario a fini diversi).
Le suddette conclusioni sono state ora positivizzate dalla recente previsione legislativa di cui al comma 1-bis dell’art. 9-bis -Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili– aggiunto dall'art. 10, comma 1, lett. d), n. 1), del D.L. 16.07.2020, n. 76 (Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale), convertito, con modificazioni, dalla L. 11.09.2020, n. 120 che dispone: “1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”.
Inoltre è incontestato, e comunque risulta documentalmente, che a mezzo dei titoli edilizi originari, la consistenza immobiliare in questione è stata assentita con destinazione alberghiera (casa-albergo) e non residenziale e che ricade in zona D3 del PRG del Comune di San Nicola La Strada.
Ed invero, come rappresentato dalla stessa parte ricorrente nel ricorso (pagine 4 e 5) l’immobile è stato inizialmente assentito con concessione edilizia n. 308 del 13.07.1974, oggetto di variante per effetto della concessione edilizia n. 195 del 26.01.1979 e poi della successiva concessione edilizia in variante n. 45 del 09.10.1981.
Come risulta dai suddetti titoli edilizi depositati in giudizio dalla stessa ricorrente in data 30.04.2016, l’autorizzazione sindacale n. 308 del 13.07.1974 risulta rilasciata per costruire “una casa albergo”, la concessione edilizia n. 195 del 26.01.1979 a sua volta è stata rilasciata in “variante alla licenza edilizia n. 308/1974 per la costruzione di un fabbricato da adibire a Casa-Albergo” ed infine la concessione edilizia in variante n. 45 del 09.10.1981 risulta rilasciata quale “Variante alla concessione edilizia n° 195 del 26.10.79 inerente al fabbricato in costruzione da adibire a casa albergo”.
Pertanto, come condivisibilmente sostenuto da parte resistente, in nessuno dei titoli edilizi si prevedeva il mutamento della destinazione d’uso originaria; inoltre nella relazione tecnica generale allegata alla segnalazione certificata di inizio di attività del novembre 2014, pure prodotto in atti dalla stessa parte ricorrente, nella premessa è espressamente rappresentato che “L’edificio è stato realizzato in virtù della concessione edilizia n. 195 del 26.10.1979 e successiva variante n. 45 del 09.10.1981 su un’area ricadente in zona D3 del vigente PRG comunale...” e nella parte relativa alla descrizione dell’intervento è espressamente rappresentato che le opere sarebbero state effettuate “conservando la destinazione originariamente assentita”. Né rileva la tipologia delle opere dell’ultimo intervento richiesto nel 2016, come pure dedotto da parte ricorrente nel secondo motivo di ricorso, proprio perché, come ammesso dalla stessa società ricorrente, non ha comunque determinato una modifica della destinazione d’uso.
Ne consegue che nella fattispecie oggetto di gravame legittimamente il Comune resistente ha negato il rilascio della certificazione di agibilità essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie vigenti e, quindi, anche a quelle che disciplinano la destinazione d'uso dell’immobile (Cons. Stato, sez. V, 30.04.2009, n. 2760; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 04.11.2011, n. 2648).
E d’altro canto, a voler seguire la tesi di parte si finirebbero col rendere agevolmente aggirabili tutte le previsioni di pianificazione urbanistica consentendo la realizzazione abusiva di fabbricati che, pur essendo del tutto difformi dalla destinazione d’uso impressa al territorio e dal titolo edilizio rilasciato, potrebbero comunque essere “sanati” attraverso il rilascio del certificato di agibilità, purché sussistano le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità previste dalla legge (TAR Toscana, Firenze, Sez. II, 09.01.2012, n. 903).
Né in mancanza di tale autorizzazione può ritenersi, come pure prospettato da parte ricorrente, che si sia formato il silenzio-assenso in virtù dell’istanza di agibilità precedentemente richiesta nell’anno 2011 a seguito di intervento di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 25, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 e pertanto l’agibilità delle singole unità abitative con ctg residenziale - A sarebbe stata già assentita e non avrebbe potuto essere negata con il provvedimento impugnato.
Ed invero il meccanismo del silenzio-assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato; se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 09.11.2020, n. 5066 e 07.04.2016, n. 1767, TAR Napoli, Sez. III, 17.04.2014, n. 2191, Sez. II, 21.02.2013, n. 969, TAR Salerno, Sez.  , 13.06.2013, n. 1325).
Neppure può ritenersi fondata la censura con la quale parte ricorrente lamenta la disparità di trattamento e la contraddittorietà dell’azione amministrativa, poste in essere dall’amministrazione e consistenti nell’aver consentito la destinazione residenziale alle residue unità immobiliari ubicate nel medesimo complesso, ma di proprietà di altri soggetti, percependo per essi i relativi tributi comunali (IMU/TARSU).
Al riguardo occorre evidenziare che è lo stesso ricorrente a rappresentare che il Comune aveva rilasciato numerosi condoni edilizi nel fabbricato e, quindi, le suddette unità immobiliari, come rappresentato da parte resistente, hanno ottenuto il mutamento di destinazione d’uso dei propri immobili all’esito di una regolare procedura di condono; inoltre parte ricorrente ammette sostanzialmente di un aver mai richiesto il condono per il cambio di destinazione residenziale dell’immobile, condono che avrebbe dovuto e potuto chiedere al fine di ottenere anch’essa il mutamento di destinazione d’uso.
Alla luce di quanto sopra esposto devono, quindi, ritenersi infondati il primo, secondo e terzo motivo di ricorso (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 26.11.2020 n. 5564 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: A. Veronese, Le novità del d.l. n. 76/2020, come convertito dalla L. n. 120/2020, in materia edilizia e delle comunicazioni elettroniche: prime note (12.10.2020 - link a www.amministrativistiveneti.it).
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Sommario: § 1. Le novità in tema di agibilità; § 2. Le tolleranze costruttive; § 3. I requisiti igienico-sanitari delle residenze; § 4. La proroga dei termini di inizio e fine lavori; § 5. Le modifiche relative alle comunicazioni elettroniche.

EDILIZIA PRIVATA: Immobile abitativo privo della certificazione di abitabilità: aliud pro alio?
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza
(massima tratta da www.e-glossa.it).
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4.4. La corte di merito ha correttamente affermato che, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione civile sez. II, 18/09/2019, n. 23265; Cassazione civile sez. II, 30/01/2017, n. 2294; Cassazione civile sez. II, 06/07/2011, n. 14899).
4.5. Il giudice di merito, in applicazione del principio iura novit curia, ha qualificato la domanda introduttiva come azione di inadempimento del contratto di vendita per assenza del certificato di abitabilità e di risarcimento dei danni, indipendentemente dal richiamo dell'azione di garanzia di cui all'art. 1492 c.c. (Cassazione civile sez. II, 07/03/2007, n. 5202)
4.6. Non vi è stata, pertanto, alcuna violazione dell'art. 1453 c.c., né dell'art. 1492 c.c. in quanto la qualificazione della domanda spetta al giudice di merito e l'accertamento della colpa del venditore era funzionale alla decisione sulla domanda risarcitoria.
4.7. In relazione al quantum del risarcimento, la corte di merito, attesa l'impossibilità di determinare il danno nel suo preciso ammontare, ha fatto ricorso al criterio equitativo, ai sensi dell'art. 1226 c.c., assumendo quale parametro di riferimento la consulenza tecnica di parte, non specificamente contestata dalla convenuta, che aveva accertato un minor valore dell'immobile privo di certificato di abitabilità nella misura di un terzo del prezzo pagato dalla compratrice.
4.8. La corte di merito ha correttamente applicato il principio di diritto, secondo cui, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo, gravante sul venditore-costruttore, di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità è "ex se" foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue; tale danno, ove accertato nell'"an", è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare (Cassazione civile sez. III, 10/10/2019, n. 25418) (Corte di Cassazione, Sez. VI civile, ordinanza 22.09.2020 n. 19749).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.
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5.2. Secondo i ricorrenti le tavole di cui alla d.i.a. del 2008 attesterebbero incontrovertibilmente l’uso abitativo del sottotetto acquistato dagli stessi, poiché ciò risulterebbe dagli elaborati grafici, recanti il timbro dell’avvenuto deposito presso il protocollo del Comune.
Tuttavia, come si può ricavare dagli atti depositati in giudizio, le parti private sono in possesso di tavole munite di protocollo comunale –da cui risulta l’avvenuto mutamento della destinazione d’uso del sottotetto da locale sgombero ad abitazione– soltanto con riferimento alle Palazzine A e B (Tavole 6 e 7), mentre la Tavola 8, che riguarda la Palazzina C e nella quale è indicato il mutamento di destinazione d’uso, non risulta giammai protocollata (all. 11 ricorso R.G. n. 1842/2019).
Quindi in tale frangente non può che riconoscersi valore legale soltanto alla planimetria ritualmente e formalmente depositata agli atti comunali, dalla quale risulta che il sottotetto delle Palazzina C è destinato a locali sgombero.
Del resto, il rilievo formale del titolo edilizio è dimostrato dall’opponibilità ai terzi dello stesso e dalla sua sindacabilità in sede giurisdizionale e dall’ulteriore circostanza –indirettamente rilevante anche con riguardo alla presente fattispecie– che, per la validità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento degli immobili, è necessario che negli stessi siano indicati gli estremi del titolo abilitativo (cfr. Cass., SS.UU., 22.03.2019, n. 8230; più in generale, TAR Lombardia, Milano, II, 22.05.2020, n. 914).
Risulta evidente che soltanto la documentazione dotata delle caratteristiche formali, minime e necessarie è in grado di attestare la sussistenza della legittima condizione di un bene immobile (nel caso de quo, la destinazione d’uso dei locali sottotetto della Palazzina C), che a sua volta non può essere contestata per mezzo di atti privi di valore formale, in quanto formati da soggetti privati e giammai entrati nella sfera di conoscenza dell’Amministrazione e ritualmente acquisiti alla stessa.
Tale conclusione appare ancora più rilevante nel caso in cui il titolo edilizio si formi attraverso un atto privato –come è la s.c.i.a.– dal quale deve risultare la reale entità dell’intervento, in modo da consentire all’Amministrazione preposta alla vigilanza di verificare la presenza dei requisiti e dei presupposti, riscontrabili soltanto previa produzione e ostensione formale di tutta la documentazione da parte del privato, in ordine alla quale quest’ultimo si assume tutte le connesse responsabilità anche di natura penale (artt. 19, comma 6, e 21 della legge n. 241 del 1990).
In senso favorevole alla posizione dei ricorrenti non assumono valore determinante –avuto riguardo alla loro non diretta e immediata rilevanza da un punto di vista edilizio– né le risultanze catastali, stante il loro valore meramente indiziario, comunque irrilevante a fronte di atti di segno contrario (cfr. Consiglio di Stato, II, 14.01.2020, n. 359; TAR Lombardia, Milano, II, 12.05.2020, n. 797), né il rilascio dei certificati di agibilità (e/o energetico), considerati i diversi ambiti di operatività dei citati titoli, fondati su presupposti diversi e non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (Consiglio di Stato, V, 29.05.2018, n. 3212; TAR Lombardia, Milano, II, 26.06.2019, n. 1482; TAR Lazio, Roma, II-bis, 04.06.2019, n. 7180) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.06.2020 n. 997 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL'agibilità dei manufatti o dei locali dove s'intende svolgere un'attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale.
All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi.
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Anche la terza censura è infondata.
Per giurisprudenza costante di questo Tribunale, “L'agibilità dei manufatti o dei locali dove s'intende svolgere un'attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale. All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi” (TAR Campania Napoli Sez. III, 09/03/2020, n. 1035).
Di conseguenza, è legittimo il provvedimento di sgombero ed il divieto di prosecuzione dell’attività; né si può sostenere che vi sia un uso distorto del potere (TAR Campania-Napoli, Sez. VII, sentenza 04.06.2020 n. 2200 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera, in quanto, prima ancora della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implichino un nuovo e diverso uso degli spazi.
Quindi, in caso di accertamento di irregolarità, ne deriva il potere di intervento anche sui certificati di agibilità già rilasciati; infatti, il rilascio del certificato di agibilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

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Le "case per vacanze" sono immobili che hanno uso squisitamente abitativo, da parte del proprietario o di chi ne abbia la disponibilità; uso che sarà stabile, nel caso di utilizzatori residenti; stagionale e/o saltuario, nel caso di utilizzatori non residenti in loco.
Ciò che distingue le case per abitazione dalle case per vacanze, è solo un elemento successivo e flebile, consistente nell'eventuale diverso uso che di esse, in concreto, faccia l'utilizzatore, se proprietario in esplicazione delle proprie facoltà di godimento del bene, se detentore in virtù dei diritti scaturenti dal tipo di contratto in virtù del quale egli utilizza il bene.
Al contrario, ciò che distingue le case vacanze dalle strutture turistiche (e segnatamente dagli alberghi, pensioni e ristoranti) è un elemento ben più rilevante, e cioè la assenza di funzionalizzazione delle prime ad una impresa, laddove l'essere gli immobili adibiti a quella finalità è caratteristica essenziale (e vincolante) dei secondi.

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Orbene, appare evidente che la creazione di più unità immobiliari rispetto a quanto originariamente assentito e, pertanto, la riscontrata non conformità attuale dell’immobile rispetto al Permesso di Costruire n. 56/A/04 in forza del quale l’immobile stesso è stato realizzato, costituisce già di per se una ragione sufficiente a legittimare l’intervenuta dichiarazione di inagibilità effettuata dal Comune di Acerra con il provvedimento impugnato.
Come infatti osservato dalla condivisibile giurisprudenza “il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera, in quanto, prima ancora della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata. Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implichino un nuovo e diverso uso degli spazi; quindi, in caso di accertamento di irregolarità, ne deriva il potere di intervento anche sui certificati di agibilità già rilasciati; infatti, il rilascio del certificato di agibilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio” (TAR Calabria sez. II, 23/04/2018, n. 933).
Peraltro, osserva il Collegio che nemmeno può fondatamente sostenersi, come fa invece il ricorrente nel secondo motivo di impugnazione, che nella specie non possa ritenersi applicabile l'art. 3 del D.M. Sanità del 05.07.1975, in quanto riferito unicamente alle case di abitazione e non invece alle case vacanze come quelle realizzate nella fattispecie che occupa, che sarebbero invece assoggettate unicamente alla disciplina di cui alla Legge regionale della Campania del 24.11.2001, n. 17.
Occorre premettere che i requisiti minimi delle abitazioni si rinvengono agli artt. 2, 3 e 6 del D.M. 05/07/1975, recante norme per l'altezza minima e i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione.
L'art. 2 prevede che "Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq. 14, per i primi 4 abitanti, e mq. 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq. 9, se per una persona, e di mq. 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq. 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile".
Il successivo comma 3 statuisce che "Ferma restando l'altezza minima interna di m. 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare per i quali valgono le misure ridotte già indicate all'art. 1, l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq. 28, e non inferiore a mq. 38, se per due persone".
Come ha osservato la condivisibile giurisprudenza “le "case per vacanze" sono immobili che hanno uso squisitamente abitativo, da parte del proprietario o di chi ne abbia la disponibilità; uso che sarà stabile, nel caso di utilizzatori residenti; stagionale e/o saltuario, nel caso di utilizzatori non residenti in loco. Ciò che distingue le case per abitazione dalle case per vacanze, è solo un elemento successivo e flebile, consistente nell'eventuale diverso uso che di esse, in concreto, faccia l'utilizzatore, se proprietario in esplicazione delle proprie facoltà di godimento del bene, se detentore in virtù dei diritti scaturenti dal tipo di contratto in virtù del quale egli utilizza il bene. Al contrario, ciò che distingue le case vacanze dalle strutture turistiche (e segnatamente dagli alberghi, pensioni e ristoranti) è un elemento ben più rilevante, e cioè la assenza di funzionalizzazione delle prime ad una impresa, laddove l'essere gli immobili adibiti a quella finalità è caratteristica essenziale (e vincolante) dei secondi” (cfr. TAR Puglia, Bari sez. III, 15/01/2015, n. 54, Consiglio di Stato sez. IV, 31/05/2011, n. 3315).
Ciò posto, a parere del Collegio, la previsione di cui all’allegato B della medesima legge Regionale, che indica, tra i requisiti e servizi minimi per case e appartamenti per vacanze "una superficie minima utile non inferiore a otto mq, per ciascun posto letto", non può ritenersi derogatoria rispetto ai requisiti minimi essenziali per l’alloggio monostanza previsti dal citato art. 2, comma 3, del D.M. del 1975, che in ogni caso prevede una superficie minima –comprensiva di servizi- non inferiore a mq. 28, e non inferiore a mq. 38, se per due persone; secondo il Tribunale, la disciplina regionale deve essere invece intesa nel senso che, fermo restando che la superficie complessiva dell’alloggio non può essere complessivamente inferiore a mq 28 o 38 (a seconda se per una o due persone) comprensiva di cucina e bagno, in conformità di quanto previsto dal citato art. 2, comma 3, D.M. 05/07/1975, la superficie utile dell’alloggio –esclusi i servizi– non può essere altresì inferiore a 8 mq per ciascun posto letto.
Tale interpretazione si impone proprio in virtù dell’uso squisitamente abitativo che la maggioritaria e condivisibile giurisprudenza riconosce alle case vacanza, che ovviamente comporta che –fermi gli ulteriori requisiti eventualmente imposti dalla normativa regionale– non siano comunque derogabili quelli minimi generalmente previsti per gli immobili ad uso residenziale dalla normativa statale.
Peraltro, osserva il Collegio che risulta altresì infondato anche il primo motivo di impugnazione spiegato dal ricorrente, attesa la natura vincolato del provvedimento adottato ed anche considerato che il ricorrente è stato comunque posto in condizione di interloquire sul problema dell’agibilità degli immobili.
Ed invero, la condivisibile giurisprudenza ha comunque affermato che “non sussiste la violazione del citato art. 7 se all'interessato sia stata comunque data aliunde informazione dell'avvio del procedimento, con conseguente possibilità di rappresentarvi le proprie valutazioni (cfr. Cons. Stato, VI, 09.03.2011, n. 1476), non dovendo l’invocata disposizione essere interpretata in modo formalistico, ma con riferimento alla ratio di assicurare la partecipazione dell’interessato al procedimento amministrativo” (cfr. TAR Campania, Napoli, Sezione VII, 20.02.2015, n. 1194) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 28.05.2020 n. 2054 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAgibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale.
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Commercio – Locali – Agibilità – Mancata conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio – Conseguenza.
L’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale (1).
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   (1) Ha premesso la Sezione che la cd. “agibilità urbanistica” disciplinata dagli artt. 24 e seguenti del d.P.R. n. 380 del 2001 implica anche la valutazione della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari dei locali ed ha pertanto una portata che assorbe, ma non esaurisce, quella in passato riconducibile all’art. 220, r.d. 27.07.1934, n. 1265
Ha aggiunto che ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212; Tar Napoli, sez. III, 09.03.2020, n. 1035).
La notifica sanitaria, invece, che ha sostituito la vecchia autorizzazione sanitaria di cui all’art. 2, l. n. 283 del 1962, è anch’essa una forma di comunicazione del possesso dei requisiti igienico sanitari ma in relazione all’attività in concreto esercitata, che costituisce una specificazione correlata a verifiche più stringenti di quella commerciale del settore alimentare.
La mancata registrazione della notificazione sanitaria implica la necessità di intervenire sull’attività sia da parte della A.S.L. che ha effettuato i controlli, onde garantire la tempestività dell’intervento a tutela della salute pubblica; sia dal Sindaco cui la A.S.L. abbia dato notizia dei fattori ostativi riscontrati, ove sussistano gli estremi dell’ordinanza contingibile ed urgente ex art. 50, d.lgs. n. 267 del 2000; ovvero infine dal Dirigente del Comune competente per materia, giusta la previsione sanzionatoria di chiusura contenuta nell’art. 22, comma 6, d.lgs. n. 114 del 1998 (e le omologhe previsioni regionali), che comporta la cessazione dell’attività “abusiva”, intendendosi per tale quella comunque svolta in assenza, anche sopravvenuta, dei requisiti di legge (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 27.07.2020 n. 4774 - commento tratto da e link a www.giustizia-amministrativa.it).
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SENTENZA
7. Chiarito quanto sopra, al fine di mettere ordine nella ricostruzione dei complicati confini dell’odierna controversia, il Collegio ritiene opportuno premettere un sintetico richiamo della cornice normativa in materia di attivazione di un esercizio commerciale: ove epurata, infatti, dalle superfetazioni rivenienti da alcuni subprocedimenti comunque finalizzati al medesimo scopo (la notifica sanitaria, la richiesta di agibilità, il tentativo di conformazione mediante modifiche edilizie), essa ruota intorno alla tematica essenziale dei requisiti richiesti ad un locale ove intenda insediarsi un’attività commerciale.
Quanto detto in relazione ad immobili storicamente destinati a siffatta tipologia di funzione, per i quali l’adeguamento alla disciplina urbanistica eventualmente sopravvenuta ha rischiato di risolversi in una generalizzata sostanziale impossibilità di continuare ad operare.
L’innegabile difficoltà gestionale che i Comuni si sono trovati a dovere affrontare a seguito della riforma della disciplina commerciale del 1998 si è tuttavia tradotta nel caso di specie in un eccessivo fervore operativo -in verità conseguente anche all’insistita pressione di parte privata, ovvero compulsata dai contenuti, non sempre armonici, delle decisioni cautelari intervenute nel corso dei conseguiti contenziosi- sì da porre il giudice di fronte ad una pletora di provvedimenti adottati a distanza estremamente ravvicinata gli uni dagli altri in un lasso di tempo inferiore all’anno, la cui omogeneità di motivazione avrebbe forse richiesto l’accorpamento delle risposte, riducendone la quantità a sicuro vantaggio della qualità, quanto meno in termini di chiarezza.
Proprio tale proliferare di risposte, infatti, consente alle appellanti di introdurne una lettura suggestiva in chiave vagamente persecutoria o comunque emulativa rispetto alle rivendicazioni dalle stesse avanzate; laddove, al contrario, la duplicazione degli atti risponde alla contrapposta esigenza di fronteggiare ogni stimolo, ribadendo tuttavia una univoca prospettazione ostativa, a situazione di fatto invariata, quale che sia stato l’approccio da parte delle Società, in particolare la A., in quanto proprietaria dell’immobile.
8. Punto essenziale delle rivendicazioni di parte è, dunque, l’auspicata possibilità di attivare un esercizio di vicinato nei locali ubicati alla via ... n. 1 nel Comune di Rionero in Vulture, di proprietà della Società A. S.a.s., ma in gestione, giusta contratto di affitto di azienda -circostanza sulla quale si tornerà nel prosieguo- alla Società M. S.n.c., già in uso quale esercizio di vendita al dettaglio e all’ingrosso ad un Consorzio agrario fino al 30.06.2005 (v. comunicazione di cessazione della relativa attività).
L’art. 7 del d.lgs. 31.03.1998, n. 114, recante la riforma della disciplina relativa al settore commercio, ha introdotto una “comunicazione” ad efficacia differita a 30 giorni dalla sua ricezione da parte del Comune competente per l’apertura, il trasferimento di sede e l'ampliamento della superficie fino ai limiti dimensionali dei cd. “esercizi di vicinato”, ovvero quegli esercizi commerciali con superficie fino a 150 o 250 metri quadrati, a seconda della classe demografica del Comune di riferimento. Gli artt. 8 e 9, invece, hanno mantenuto la necessità di un’autorizzazione espressa per gli esercizi di maggiore dimensione, diversificandone il procedimento in ragione della stessa (medie e grandi strutture di vendita).
La Regione Basilicata a sua volta ha adottato la normativa di settore in raccordo con detta cornice nazionale con la legge 20.07.1999, n. 19, successivamente modificata dalla legge 30.09.2008, n. 23.
La gestione indebitamente frammentata -caratterizzata cioè dal mancato coordinamento fra l’istruttoria dei profili di rilevanza urbanistico edilizia e quelli più propriamente commerciali che fino a tale momento aveva caratterizzato l’istruttoria delle istanze relative ad attività produttive- ha visto nella richiamata riforma del settore un innegabile tentativo di superamento di tale settorialità, fonte di incertezze per gli operatori, ma anche di mancato presidio dello sviluppo del territorio da parte dei governi locali. Nel momento in cui, infatti, si è imposto in termini generali e non rimettendone la richiesta all’autonomia istruttoria di ogni singolo Ente, di indicare la regolarità a tutto tondo dei locali da utilizzare per l’insediamento di attività produttive, ne è evidente la codificata necessità di valutarne da subito la compatibilità, anche urbanistica.
Non a caso, con l’art. 24 del coevo d.lgs. 31.03.1998, n. 112 veniva tentata anche una risposta sul piano organizzativo a siffatte esigenze di unitarietà, istituendo, almeno sulla carta, il cosiddetto sportello unico delle attività produttive (S.U.A.P.), la cui concreta operatività è stata tuttavia oggetto di disciplina regolamentare a distanza di molti anni (si veda da ultimo il d.P.R. 07.09.2010, n. 160).
Nel contempo,
la disciplina urbanistica si è sempre più sviluppata in un’ottica onnicomprensiva, tale da assorbire in una visione di insieme tutti i possibili elementi di sviluppo armonico del territorio, da ultimo e più modernamente in chiave di generale valorizzazione della sicurezza urbana intesa come miglioramento della qualità della vita nell’urbe.
Per quanto qui di specifico interesse,
ad una pianificazione commerciale ispirata solo ad esigenze di sviluppo contingentato, ha fatto seguito un innesto della valutazione delle esigenze dell’imprenditoria, in un’ottica europeistica di valorizzazione della concorrenza, in comparazione con altre esigenze pubblicistiche, in primis l’impatto con la residenzialità (sulla finalità di “buon governo del territorio” in accezione globale, comprensiva di istanze ambientali lato sensu intese, della pianificazione commerciale, v. Cons. Stato, sez. II, 14.11.2019, n. 7839; id., 06.11.2019, n. 7560; sez. IV, 25.06.2019, n. 4343; id., 01.08.2018, n. 4734).
Appare dunque ormai chiaro, ben diversamente dal passato, che le Amministrazioni non possono autorizzare l’insediamento di un’attività commerciale in contrasto con la disciplina urbanistica; egualmente tuttavia deve essere affermato che oggi, nel definire la pianificazione commerciale, i Comuni possono integrare quella urbanistica evitando di dar luogo ad una duplicazione degli atti di programmazione. Ciò ha portato al consolidarsi dell’orientamento recentemente manifestato anche da questa Sezione secondo cui il contrasto tra pianificazione urbanistica e commerciale «non può che essere risolto nel senso che il piano commerciale integrasse e completasse la pianificazione urbanistica» (Cons. Stato, sez. II, 18.11.2019, n. 7853).
9.
La “comunicazione” ad efficacia differita di cui al richiamato art. 7 del d.lgs. n. 114/1998, parificabile alla d.i.a. di cui all’art. 19 della l. n. 241/1990, il cui regime giuridico dell’epoca appariva del tutto analogo, implica la declaratoria «di avere rispettato i regolamenti locali di polizia urbana, annonaria e igienicosanitaria, i regolamenti edilizi e le norme urbanistiche», nonché, per quanto qui di specifico interesse, «quelle relative alle destinazioni d’uso» (comma 2, lett. b).
In tal modo il legislatore ha inteso superare le preesistenti aporie sistematiche, imponendo comunque che l’insediamento di nuove attività corrisponda alle generali regole sull’assetto del territorio.
Ben diverso appariva il quadro di riferimento in base alla previgente disciplina di settore, contenuta nella l. 11.06.1971, n. 426. Il sistema facente capo alla stessa, infatti, basato sull’iscrizione degli operatori in apposito registro (il R.E.C.) e sul successivo rilascio di licenza espressa, non contemplava alcun riferimento ai requisiti oggettivi dei locali, limitandosi a demandare ad appositi piani comunali (art. 12) una sorta di contingentamento superficiario variamente mirato anche con riferimento alle allora vigenti tabelle merceologiche.
Il passaggio dal previgente sistema all’attuale, sempre più orientato al superamento dei disallineamenti settoriali evidenziati, non è stato privo di traumi, con riferimento alle difficoltà di garantire una transizione verso le scelte di localizzazione delle attività produttive ritenute compatibili con i disegni di sviluppo del territorio del Comune di riferimento e nel contempo il miglioramento qualitativo dell’offerta, resa all’altezza degli standard europei, mediante un rafforzamento dei requisiti igienico sanitari, peraltro diversificati in ragione della tipologia dell’attività (si pensi, a mero titolo di esempio, alle difficili demarcazioni che caratterizzano la somministrazione di alimenti e bevande, rispetto alla realizzazione di pietanze in laboratori artigiani, ovvero alla vendita per il consumo sul posto, ma senza il cd. servizio assistito, dei prodotti alimentari, consentita anche agli esercizi di vicinato).
L’art. 25 del d.lgs. n. 114/1998, recante la disciplina transitoria della riforma, ha pertanto previsto una conversione automatica dei titoli di legittimazione previgenti per l’esercizio dell’attività di vendita dei prodotti appartenenti alle tabelle merceologiche di cui all'allegato 5 al decreto ministeriale 04.08.1988, n. 375, e all'articolo 2 del decreto ministeriale 16.09.1996, n. 561, «fatto salvo il rispetto dei requisiti igienico-sanitari».
La disciplina transitoria si completa poi con le previsioni, apparentemente asistematiche, di cui all’art. 26, recante “Disposizioni finali”, laddove nell’assoggettare a mera “comunicazione” anche il trasferimento della gestione o della proprietà per atto tra vivi o per causa di morte, si richiama comunque l’applicabilità del comma 2 dell’art. 7, concernente, come già detto, anche i requisiti dei locali. In sostanza, attraverso una fotografia iniziale dello stato di fatto, ma nel contempo il suo adeguamento al nuovo quadro giuridico a mano a mano che venissero registrati mutamenti, si è inteso garantire il graduale recepimento della nuova impostazione.
Ciò si è tradotto in una sostanziale e protratta tolleranza degli insediamenti commerciali in essere, cui non è stato richiesto un immediato adeguamento alla nuova disciplina, ovvero una tempistica di adeguamento, di fatto rimettendo ai singoli Comuni l’individuazione del percorso effettivo di attuazione della riforma, in assenza di specifiche indicazioni di legge regionale al riguardo.
Il che è quanto avvenuto nel caso di specie, ove l’attività del Consorzio agrario è formalmente cessata nel 2005 e la Società, subentrata non nell’attività, ma nella titolarità dell’immobile, stante che la comunicazione relativa all’esercizio di vicinato interviene a distanza di anni, non poteva non impattare nell’obbligo di conformazione urbanistica nel frattempo imposto. Ma anche su tale aspetto si dirà meglio più avanti.
10.
Unitamente al titolo commerciale (la “comunicazione” o d.i.a. differita, quanto meno secondo la prospettazione originaria della norma, il cui comma 1 è stato poi abrogato dal d.lgs. 26.03.2010, n. 59), l’ordinamento richiedeva (e richiede) il possesso di due distinte tipologie di requisiti igienico-sanitari: il primo attiene comunque ai locali e dunque ne “certifica” in maniera statica la funzionalità, ed è cristallizzato nella cd. agibilità urbanistica, che assolve anche al distinto compito di asseverare la regolarità degli stessi sotto tale profilo; il secondo invece è legato più propriamente all’effettivo utilizzo, tanto da implicare diversificazioni in ragione dello stesso, e trova consacrazione in un documento che è l’operatore a “notificare” all’autorità competente che ne riscontra la correttezza formale e sostanziale, giusta le previsioni, immediatamente applicative, di cui al Regolamento CEE 852/2004.
L’agibilità dell’immobile, dunque, costituisce il presupposto della successiva notifica, in quanto ove manchi la destinazione commerciale, neppure può immaginarsene l’utilizzo per una singola tipologia della stessa. Il buon esito della N.I.A., tuttavia, proprio correlata a tale destinazione in concreto, implica anche valutazioni più stringenti, comprensive, ad esempio, delle strutture utilizzate, dei materiali, della lavabilità delle superfici di appoggio, della areazione, ecc.. Entrambe, infine, sono egualmente necessarie perché l’attività sia considerata regolare e non “abusiva”: tale aggettivazione riferita alla fase dinamica dell’esercizio ha consentito un’interpretazione ampia della previsione del comma 6 dell’art. 22 del d.lgs. n. 114/1998 che ne ricollega la chiusura all’avvenuto riscontro di qualsivoglia carenza, anche sopravvenuta, dei requisiti, oggettivi e soggettivi, richiesti per lo svolgimento dell’attività.
La disposizione finisce dunque per colmare pure la apparente lacuna nella disciplina del ridetto Reg. CEE, in quanto privo di autonoma previsione sanzionatoria: in caso di omessa “notifica”, ovvero di mancata “registrazione” della stessa per carenze formali della pratica, rilevanti per il suo buon esito, ovvero sostanziali, si concretizza comunque in una carenza dei requisiti igienico sanitari, tale da rendere l’attività commerciale “abusiva”, e conseguentemente da interdire, seppure temporaneamente.
Vero è che il Reg. CEE parrebbe attribuire un potere conformativo direttamente all’autorità competente alle verifiche, id est le aziende sanitarie locali. Ma laddove esse non intervengano, limitandosi ad informare il Comune competente per territorio, questi ha pur sempre la possibilità di attivarsi o per il tramite del ricordato art. 22, comma 6, del d.lgs. n. 144/1998 -e dell’omologa disposizione regionale- ovvero, se ne sussistano gli estremi, finanche utilizzando lo strumento eccezionale dell’ordinanza contingibile e urgente per ragioni sanitarie di cui all’art. 50 del d.lgs. n. 267/2000 (T.U.E.L.).
Tale non chiara individuazione delle competenze sta alla base delle oscillazioni interpretative del TAR che ha ritenuto il Sindaco incompetente in relazione al ricorso n.r.g. 59/2009, perché la sospensione dell’attività commerciale sarebbe spettata alla A.S.L.; salvo poi ritenere al contrario competente il Comune, e non la A.S.L., nel ricorso n.r.g. 78/2008, accogliendo tuttavia l’istanza cautelare di parte in quanto la firma sarebbe spettata all’interno del Comune al dirigente del settore, e non al Sindaco, senza peraltro un preventivo scrutinio dell’insussistenza dei requisiti di contingibilità ed urgenza sulla base dei quali invece si era pensato di intervenire.
11.
Il certificato di agibilità di cui all’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001, non ha un ambito applicativo perfettamente coincidente con quello delineato dal previgente art. 220 del R.D. 27.07.1934, n. 1265.
Il primo, nel testo vigente ratione temporis, stabiliva che: «1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente».
Il secondo, invece, disponeva che: «I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell'ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia».
La norma è rimasta in vigore anche dopo l’emanazione dell’art. 4 del d.P.R. 22.04.1994, n. 425, che ha inciso sulla disciplina della “agibilità cd. urbanistica”. Come emerge dal delineato quadro normativo, quindi, il rilascio del certificato di agibilità presuppone una molteplicità di valutazioni ulteriori rispetto a quelle che erano prescritte ai fini del rilascio del vecchio certificato di abitabilità.

Ne consegue che la differenza tra i due certificati non è solo terminologica ma anche contenutistica, per cui il primo non può essere preteso in relazione ad immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del d.P.R. n. 380/2001 (avvenuta in data 30.06.2003 ex art. 2, comma 1, del d.l. 20.06.2002, n. 122, convertito dall’art. 1, comma 1, della l. 01.08.2002, n. 185) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data, che ne giustifichino la richiesta. Il che è quanto accaduto nella fattispecie, nella quale è la Società proprietaria ad essersi attivata, avendo apportato modifiche all’immobile assentite con d.i.a. e d.i.a. in sanatoria.
In sintesi,
l’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella non agibilità dei predetti manufatti o locali sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi (sul punto cfr. Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212; TAR per la Campania, Sez. III, 09.03.2020, n. 1035).
12.
La notifica sanitaria, invece, ha sostituito la vecchia autorizzazione sanitaria di cui all’art. 2 della l. n. 283/1962. Trattasi di una forma semplificata di legittimazione igienico-sanitaria, diversificata per intensità dei requisiti richiesti, rimessa ancora una volta alla sostanziale responsabilità del dichiarante, fermo restando il controllo da parte delle Aziende sanitarie locali competenti per territorio.
Con d.lgs. 06.11.2007, n. 193, recante “Attuazione della direttiva 2004/41/CE relativa ai controlli in materia di sicurezza alimentare e applicazione dei regolamenti comunitari nel medesimo settore” si è inteso colmare la rilevata lacuna riferita al regime sanzionatorio, tra gli altri, del Regolamento CEE n. 852/2004, qui di interesse. Nel chiarire il concetto di “autorità competenti” (art. 2), si è fornito una mera elencazione che tuttavia non contempla i Comuni.
L’art. 54 del Regolamento CEE n. 882/2004, relativo ai controlli ufficiali intesi a verificare la conformità alla normativa in materia di mangimi e di alimenti e alle norme sulla salute e sul benessere degli animali, nel declinare le azioni da adottare in caso di riscontrata non conformità alla normativa, prevede che «l’autorità competente», la cui individuazione è rimessa al singolo stato membro, che individui una non conformità intervenga «per assicurare che l’operatore ponga rimedio alla situazione. Nel decidere l'azione da intraprendere, l'autorità competente tiene conto della natura della non conformità e dei dati precedenti relativi a detto operatore per quanto riguarda la non conformità».
Un’analisi sistematica del regime sanzionatorio riveniente da ultimo dal d.lgs. n. 193/2007, nonché dal portato testuale della disposizione sopra richiamata, ancorché specificamente riferita all’ambito dei prodotti per il consumo animale, induce a ritenere che un intervento cauterizzante della A.S.L sarebbe addirittura auspicabile, al fine di garantire l’effettività del rimedio, spesso connesso all’immediatezza della sua applicazione, che postula il minor passaggio di carte possibile.
Resta tuttavia la competenza comunale alla luce delle disposizioni generali poc’anzi citate (ovvero, da un lato, l’art. 50 del T.U.E.L.; dall’altro, l’art. 22, comma 6, del d.lgs. n. 114/1998). Il che rende necessario sul piano della competenza uno scrutinio delle ragioni sottese alla scelta del provvedimento in concreto adottato, non potendosene comunque escludere, in tutte le prospettazione avanzate e concretamente verificatesi nel procedimento in esame (sospensione a firma dirigente A.S.L., ovvero a firma Sindaco, ovvero a firma dirigente comunale del settore), la astratta legittimità.
Appare caso mai opportuno evitare una duplicazione di “sanzioni”, come parrebbe essere accaduto con riferimento all’omessa registrazione della notifica sanitaria in oggetto: da qui la scelta del TAR di dequotare la prima chiusura disposta dal Sindaco in sovrapposizione a quella già intimata dalla A.S.L. a mera lettera di trasmissione di quest’ultima, ancorché affermandone genericamente l’incompetenza, salvo contraddirsi immediatamente dopo nella disamina nel successivo ricorso sugli analoghi atti conseguenti.
Certo è che a fronte della omessa registrazione della notifica l’esercizio dell’attività si palesava priva dei requisiti igienico-sanitari e come tale anche “abusiva”. Legittimamente pertanto sia la A.S.L. che il Comune ne hanno intimato la cessazione nelle more della eventuale regolarizzazione.
In tale ottica, sia il ricorso n.r.g. 59/2009, con riferimento al provvedimento del Sindaco, sia quello n.r.g. 78/2009, con riferimento, invece, a quello della A.S.L., avrebbero potuto essere rigettati nel merito. La mancanza di rilievi su tale specifico aspetto della sentenza, criticata solo per la chiarita contraddittorietà, rende le precisazioni effettuate superflue, se non allo scopo di contribuire a dipanare lo sviluppo della vicenda.

EDILIZIA PRIVATALa chiusura dell'esercizio rappresenta una conseguenza necessitata non tanto rispetto alle irregolarità urbanistico-edilizie in sé quanto, piuttosto, al riscontro della non conformità con i parametri urbanistici tali da renderle il locale incompatibile con la continuazione dell'attività commerciale ed in generale con il suo utilizzo, abitativo o produttivo che sia.
La conformità dei manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dell'art. 24 comma 3, d.p.r. n. 380/2001 e dell'art. 35, comma 20, l. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
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Premesso che:
   - col ricorso in epigrafe e successivi motivi aggiunti, la Pl.Ca. di Va.A. & C. s.r.l. (in appresso, P.C.) impugnava, chiedendone l’annullamento, previa adozione di misure cautelari:
      -- il provvedimento del 07.02.2020, prot. n. 5127, col quale il Responsabile dell’Unità Operativa Complessa (UOC) Promozione, Sviluppo e Gestione Territoriale del Comune di Angri aveva diffidato a sospendere ad horas l’attività imprenditoriale di packaging esercitata presso il locale ubicato in Angri, alla via ..., n. ..., e censito in catasto al foglio 1, particella 1461, sub 1-2;
      -- il verbale di accertamento prot. n. 8460 del 30.09.2019;
      -- la relazione di sopralluogo prot. n. 2019/01929/ABU del 30.09.2019;
      -- le note comunali del 12.07.2012, prot. n. 23655, e del 07.10.2019, prot. n. 32254;
      -- i verbali di sequestro prot. n. 3112 del 27.01.2004 e prot. n. 5095 del 03.02.2011;
      -- la nota della UOC – Avvocatura Civica del Comune di Angri prot. n. 5513 dell’11.02.2020;
      -- le note del Responsabile della UOC Promozione, Sviluppo e Gestione Territoriale del Comune di Angri prot. n. 23655 del 12.07.2012 e prot. n. 1553 del 15.01.2019;
      -- la relazione del 19.02.2020, prot. n. 6618, e le note aggiuntive della UOC Promozione, Sviluppo e Gestione Territoriale del Comune di Angri, relative all’impugnazione della P.C.;
      -- l’ordinanza di demolizione prot. n. 15616 del 10.05.2011;
      -- la relazione tecnica di accertamento del 07.10.2019;
   - l’adottata misura interdittiva era, segnatamente motivata per relationem alle risultanze del verbale di accertamento prot. n. 8460 del 30.09.2019, ricognitivo dell’abusività edilizia del su indicato locale, adibito a sede secondaria dell’attività produttiva esercitata dalla P.C. (con sede principale in Angri, al corso ..., n. ...), nonché in base al rilievo dell’incompletezza (già contestata dall’amministrazione con nota del 12.07.2012, prot. n. 23655, e mai rimediata dall’interessata) dell’istanza del 15.06.2012, prot. n. 20544, volta all’apertura della predetta sede secondaria;
...
Considerato, altresì, che:
   - «la chiusura dell'esercizio rappresenta una conseguenza necessitata non tanto rispetto alle irregolarità urbanistico-edilizie in sé, quanto piuttosto al riscontro della non conformità con i parametri urbanistici tali da renderle il locale incompatibile con la continuazione dell'attività commerciale ed in generale con il suo utilizzo, abitativo o produttivo che sia» (TAR Campania, Napoli, sez. III, 04.09.2019, n. 4453);
   - «la conformità dei manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dell'art. 24, comma 3, d.p.r. n. 380/2001 e dell'art. 35, comma 20, l. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata» (TAR Campania, Napoli, sez. III, 05.06.2018, n. 3693) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 21.07.2020 n. 937 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.
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5.2. Secondo i ricorrenti le tavole di cui alla d.i.a. del 2008 attesterebbero incontrovertibilmente l’uso abitativo del sottotetto acquistato dagli stessi, poiché ciò risulterebbe dagli elaborati grafici, recanti il timbro dell’avvenuto deposito presso il protocollo del Comune.
Tuttavia, come si può ricavare dagli atti depositati in giudizio, le parti private sono in possesso di tavole munite di protocollo comunale –da cui risulta l’avvenuto mutamento della destinazione d’uso del sottotetto da locale sgombero ad abitazione– soltanto con riferimento alle Palazzine A e B (Tavole 6 e 7), mentre la Tavola 8, che riguarda la Palazzina C e nella quale è indicato il mutamento di destinazione d’uso, non risulta giammai protocollata (all. 11 ricorso R.G. n. 1842/2019).
Quindi in tale frangente non può che riconoscersi valore legale soltanto alla planimetria ritualmente e formalmente depositata agli atti comunali, dalla quale risulta che il sottotetto delle Palazzina C è destinato a locali sgombero.
Del resto, il rilievo formale del titolo edilizio è dimostrato dall’opponibilità ai terzi dello stesso e dalla sua sindacabilità in sede giurisdizionale e dall’ulteriore circostanza –indirettamente rilevante anche con riguardo alla presente fattispecie– che, per la validità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento degli immobili, è necessario che negli stessi siano indicati gli estremi del titolo abilitativo (cfr. Cass., SS.UU., 22.03.2019, n. 8230; più in generale, TAR Lombardia, Milano, II, 22.05.2020, n. 914).
Risulta evidente che soltanto la documentazione dotata delle caratteristiche formali, minime e necessarie è in grado di attestare la sussistenza della legittima condizione di un bene immobile (nel caso de quo, la destinazione d’uso dei locali sottotetto della Palazzina C), che a sua volta non può essere contestata per mezzo di atti privi di valore formale, in quanto formati da soggetti privati e giammai entrati nella sfera di conoscenza dell’Amministrazione e ritualmente acquisiti alla stessa.
Tale conclusione appare ancora più rilevante nel caso in cui il titolo edilizio si formi attraverso un atto privato –come è la s.c.i.a.– dal quale deve risultare la reale entità dell’intervento, in modo da consentire all’Amministrazione preposta alla vigilanza di verificare la presenza dei requisiti e dei presupposti, riscontrabili soltanto previa produzione e ostensione formale di tutta la documentazione da parte del privato, in ordine alla quale quest’ultimo si assume tutte le connesse responsabilità anche di natura penale (artt. 19, comma 6, e 21 della legge n. 241 del 1990).
In senso favorevole alla posizione dei ricorrenti non assumono valore determinante –avuto riguardo alla loro non diretta e immediata rilevanza da un punto di vista edilizio– né le risultanze catastali, stante il loro valore meramente indiziario, comunque irrilevante a fronte di atti di segno contrario (cfr. Consiglio di Stato, II, 14.01.2020, n. 359; TAR Lombardia, Milano, II, 12.05.2020, n. 797), né il rilascio dei certificati di agibilità (e/o energetico), considerati i diversi ambiti di operatività dei citati titoli, fondati su presupposti diversi e non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (Consiglio di Stato, V, 29.05.2018, n. 3212; TAR Lombardia, Milano, II, 26.06.2019, n. 1482; TAR Lazio, Roma, II-bis, 04.06.2019, n. 7180) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.06.2020 n. 997 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: Mancanza del certificato di abitabilità e rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo.
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Premesso questo, il promissario acquirente di un immobile può recedere dal preliminare anche quando è al corrente che il bene non ha l'agibilità. L'inadempimento del venditore, infatti, è di non scarsa importanza perché la sola conoscenza dell'anomalia non equivale a rinuncia al requisito della regolarità urbanistica del bene.
Il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'infruttuoso decorso del termine
(massima tratta da www.e-glossa.it - Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 20.05.2020 n. 9226).
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8. Anche il secondo motivo è privo di fondamento giuridico.
Invero, avuto riguardo anche a quanto osservato con riferimento alla prima doglianza, va esclusa la sussistenza sia della dedotta violazione di legge che dell'omesso esame di fatto ritenuto decisivo perché, nell'economia e nel contesto complessivo della vicenda contrattuale, non può dubitarsi che -anche alla stregua del precetto codicistico da ultimo richiamato- ai promittenti venditori incombesse l'adempimento di procurarsi e consegnare il certificato di abitabilità ed era l'assolvimento di tale obbligo a rilevare al fine di considerare se il contratto si potesse risolvere per effetto del recesso giustificato del promissario acquirente.
A quest'ultimo proposito il giudice di appello si è, poi, conformato alla univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 15969/2000 e Cass. n. 10820/2009), secondo cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (v. anche Cass. n. 16216/2008, Cass. n. 30950/2017 e Cass. n. 23265/2019).
9. Pure la terza censura non coglie nel segno e va, perciò, respinta. Anche con essa, in effetti, i ricorrenti tendono -ma inammissibilmente- a confutare l'adeguata valutazione di merito compiuta dal giudice di appello con riferimento alla ponderazione della maggiore o minore gravità dei reciproci inadempimenti delle parti che avevano esercitato il recesso, giustificando, logicamente sul piano giuridico, come dovesse ritenersi "non di scarsa importanza" quello dei promittenti venditori relativo alla mancata consegna del certificato di agibilità, così ravvisando la legittimità della richiesta di proroga, da parte del Di Pa., del termine indicato per la stipula del definitivo per consentire, ai promittenti venditori, proprio di acquisire il certificato di abitabilità, precisando e motivando sul perché il suddetto termine non potesse considerarsi essenziale.
E' pacifico che, ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (cfr. Cass. n. 409/2012 e Cass. n. 21209/2019).
E ciò è proprio quello che ha motivatamente fatto la Corte di merito nel compiere la valutazione di merito -nella comparazione dei reciproci inadempimenti- circa la riconducibilità di quello in cui erano incorsi i promittenti venditori ad un inadempimento "di non scarsa importanza", avuto riguardo al prevalente interesse del promissario acquirente a conseguire la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la suddetta funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, ovvero quelli della fruibilità e della commerciabilità del bene.
Allo stesso modo la Corte territoriale ha idoneamente motivato sulla circostanza che il termine indicato nel preliminare per la successiva conclusione del definitivo non poteva qualificarsi propriamente come essenziale, non potendosi ciò desumere dall'univoca esplicazione della volontà emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali evincere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di stipula del contratto definitivo oltre la data stabilita.
In particolare, il giudice di appello ha appropriatamente posto in evidenza come, a tal riguardo, nella proposta contrattuale fosse semplicemente indicata la data del definitivo e che l'essenzialità non poteva certo essere ricollegata all'adozione della formula di stile "entro e non oltre" contenuta nel preliminare, poiché, dall'esame delle clausole contrattuali nel contesto generale del preliminare, non era possibile evincere la previsione di specifiche pattuizioni dalle quali ricavare la necessità dei promittenti venditori di stipulare il contratto definitivo nella data riportata nel preliminare, come, peraltro, dimostrato anche dal tenore della corrispondenza intercorsa tra le parti circa la possibilità di addivenire ad una proroga del termine (perciò in sé non essenziale) al fine di risolvere la questione sull'acquisizione del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del contratto (v., in proposito, Cass. n. 7450/2018).
Del resto, la giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass, n. 3645/2007 e Cass. n. 21587/2007) è chiaramente indirizzata a ritenere che, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'infruttuoso decorso del termine.

EDILIZIA PRIVATAInabitabilità di una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinanza di sgombero.
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Ordinanza contingibile ed urgente – Oggetto – Puglia – Inabitabilità di una casa per ragioni sanitarie – Esclusione.
La previsione della possibilità di avvalersi di poteri tipicizzati, ancorché d’urgenza, come quelli di cui all’art. 222, r.d. n. 1265 del 1934 (declaratoria di inabitabilità di una casa o di parte di essa per ragioni igieniche con ordine di sgombero), esclude la legittimità del ricorso ai poteri atipici e sussidiari disciplinati dall’art. 54, comma 2, T.U.E.L. (ordinanza sindacale contingibile e urgente) (1).
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   (1) Ha ricordato il Tar che l’art. 222, r.d. n. 1265 del 1934 (cui rinvia l’art. 26, d.P.R. n. 380 del 2001, pur dopo la novella di cui al d.lgs. n. 222 del 2016, e quindi da ritenersi tuttora vigente) prevede che “Il podestà, sentito l’ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero”.
La figura dell’ufficiale sanitario (la cui competenza in seguito venne trasferita al medico provinciale) fu introdotta nel nostro ordinamento dalla legge 22.12.1888, n. 5849 (sulla tutela dell’igiene e della sanità pubblica, nota come legge Crispi-Pagliani). Si trattava di un organo periferico del Ministero dell’interno alle dipendenze del Prefetto.
Con la legge 23.12.1978, n. 833, istitutiva del servizio sanitario nazionale, la figura del medico provinciale venne cancellata, prevedendosi la sub-delega ai comuni di tutti i compiti già delegati alla regione.
In Puglia (cfr. artt. 3 e 8 della legge regionale n. 36/1984) il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale sostituisce il medico provinciale e l’ufficiale sanitario in tutti gli organismi, comitati, collegi e commissioni per cui le leggi vigenti prevedano la partecipazione degli stessi.
La menzione, operata dal regio decreto del 1934, al “podestà” (istituito al posto della tradizionale figura del sindaco, eletto democraticamente, con la legge n. 237 del 04.02.1926 inizialmente in relazione ai soli comuni con popolazione sino ai 5.000 abitanti e successivamente esteso agli altri comuni più grandi con il regio decreto legge n. 1910 del 03.09.1926; il podestà era, infatti, nominato dal governo tramite regio decreto) deve intendersi ovviamente sostituita con il riferimento al “sindaco”, in considerazione del fatto che, a seguito alla caduta del fascismo, l’amministrazione provvisoria dei comuni fu disciplinata con regio decreto legge 04.04.1944, n. 111, che l’affidò, fino al ripristino del sistema elettivo, a un sindaco e a una giunta comunale, nominati dal prefetto su proposta del CLN. Il sistema elettivo fu ripristinato con decreto legislativo luogotenenziale 07.01.1946, n. 1.
In conclusione, l’art. 222, r.d. n. 1265 del 1934 deve essere attualmente inteso nel senso che il sindaco, sentito il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale o su richiesta di quest’ultimo, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
Nel caso di specie è stato omesso il prescritto parere del responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale ex artt. 3 e 8 della l. reg. Puglia n. 36 del 1984, pur essendo le citate disposizione di cui agli artt. 26, d.P.R. n. 380 del 2001 e 222, r.d. n. 1265 del 1934 formalmente menzionate nelle premesse del provvedimento impugnato.
Né l’Amministratore resistente ha ritenuto di fare ricorso all’ordinario potere di sgombero sancito dal suddetto art. 222, r.d. n. 1265 del 1934 , ovvero al potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio ai sensi dell’art. 26, d.P.R. n. 380 del 2001, essendo stata viceversa erroneamente adottata un’ordinanza contingibile e urgente ex art. 54, t.u. n. 267 del 2000 con cui si dichiarava l’immobile per cui è causa “temporaneamente impraticabile” (TAR Puglia-Bari, Sez. II, sentenza 04.05.2020 n. 609 - commento tratto da e link a www.giustizia-amministrartiva.it).
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SENTENZA
5.2. - Nel merito si evidenzia quanto segue.
Con la prima e la seconda doglianza il ricorrente contesta la violazione rispettivamente dell’art. 26 del d.p.r. n. 380/2001 (in forza del quale nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dal decreto legislativo del 25.11.2016, n. 222 “Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265”; formulazione vigente: “La presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265”) e dell’art. 222 del regio decreto n. 1265/1934 (in virtù del quale “Il podestà (ora il sindaco), sentito l’ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero”), evidenziando -con riferimento a quest’ultima disposizione tuttora vigente- che nessun parere sanitario è stato previamente acquisito dal Sindaco.
La censure sono meritevoli di positivo apprezzamento.
Invero, deve condividersi la giurisprudenza di cui alla sentenza del TAR Puglia, Bari, Sez. III, 19.03.2014, n. 360: «Per completezza il Collegio osserva, peraltro, che
tra gli strumenti tipizzati dall’ordinamento giuridico per situazioni come quelle in esame, si rinviene l’art. 222 R.D. n. 1265/1934, in forza del quale il Sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero. Tale norma non è da considerarsi confinata ai soli edifici ab origine destinati all’uso abitativo, ma estesa a qualsiasi edificio o manufatto cui sia stata impressa quella destinazione, anche di fatto. La previsione della possibilità di avvalersi di poteri tipicizzati, ancorché d’urgenza, come quelli di cui al citato art. 222 esclude, dunque, la legittimità del ricorso ai poteri atipici e sussidiari disciplinati dall’art. 54, co. 2, T.U.E.L. (cfr. TAR Toscana, sent. n. 1701 del 03.06.2010)».
Analogamente la sentenza del TAR Toscana, Firenze, Sez. II, 03.06.2010 n. 1701 (richiamata nella precedente decisione) ha evidenziato: «
Una volta stabilito che la situazione critica verificata dalla A.S.L. dipende in via prioritaria dalla abusiva occupazione di alcuni degli edifici (capannoni industriali, baracche di cantiere, manufatti di fortuna) presenti sull’area, destinati a precario ricovero abitativo in assenza delle più elementari condizioni igienico-sanitarie, debbono poi essere confermati i rilievi espressi in sede cautelare circa la riconducibilità della fattispecie alla previsione dettata dall’art. 222 R.D. n. 1265/1934, in forza del quale il Sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero: infatti, anche a voler ritenere che i provvedimenti di cui all’art. 222 ricadano essi stessi nel novero delle ordinanze sindacali contingibili, la possibilità conclamata di avvalersi di poteri tipicizzati, ancorché d’urgenza, esclude, in virtù dei principi giurisprudenziali inizialmente richiamati, il ricorso ai poteri atipici e sussidiari disciplinati dall’art. 54 co. 2 T.U.E.L..
Né in contrario vale sostenere, come fa il Comune resistente nella memoria difensiva depositata il 19.02.2010, che, non trattandosi di “case”, ma di ripari di fortuna, la disciplina del testo unico delle leggi sanitarie sarebbe inapplicabile, atteso che il potere di sgombero sancito dall’art. 222 cit. a presidio dell’igiene non soltanto degli aggregati urbani e rurali nel loro complesso, ma delle singole abitazioni, non può considerarsi confinato ai soli edifici ab origine destinati all’uso abitativo, ma riguarda qualsiasi edificio o manufatto cui sia stata impressa quella destinazione, anche di fatto
».
Con riferimento alla fattispecie oggetto del presente giudizio, va sottolineato che il provvedimento impugnato richiama nella parte motivazionale sia l’art. 26 del d.p.r. n. 380/2001, sia l’art. 222 del regio decreto n. 1265/1934, ma che, cionondimeno, non risulta acquisito nessun previo “parere dell’ufficiale sanitario” come espressamente richiesto dal citato art. 222.
A tal riguardo, si rammenta che la figura dell’ufficiale sanitario fu introdotta nel nostro ordinamento dalla legge 22.12.1888, n. 5849 (legge sulla tutela dell’igiene e della sanità pubblica, nota come legge Crispi-Pagliani). Si trattava di un organo periferico del Ministero dell’interno alle dipendenze del Prefetto.
Con il regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie) detta figura restava alle dipendenze del Ministero dell’interno, per il tramite del Prefetto, con compiti di vigilanza sull’igiene e sulla sanità pubblica e con funzioni d’ispezione, d’iniziativa e consultive.
Secondo il citato regio decreto n. 1265/1934 l’ufficiale sanitario era un medico, nominato dal Prefetto (in seguito la competenza fu trasferita al medico provinciale) sulla base di un concorso pubblico indetto a livello provinciale. Qualora, per lo scarso numero della popolazione, per le condizioni economiche del comune e per le difficoltà di comunicazioni con i comuni contermini, non fosse stato possibile provvedere al servizio, il prefetto avrebbe potuto affidare temporaneamente le funzioni di ufficiale sanitario al medico condotto (cfr. art. 33 del regio decreto n. 1265/1934).
Con l’istituzione del Ministero della sanità (legge 13.03.1958, n. 296) l’Ufficio sanitario diviene organo periferico di tale Ministero (cfr. art. 4), coordinato dal Prefetto, con competenze ampliate dal successivo d.p.r. 11.02.1961 n. 264 (“Disciplina dei servizi e degli organi che esercitano la loro attività nel campo dell’igiene e della sanità pubblica”), acquisendo altre competenze del Prefetto e divenendo il punto di convergenza delle attività sanitarie, di vigilanza igienica e profilassi, di medicina preventiva e assistenziale.
L’art. 2 del citato d.p.r. n. 264/1961 così dispone: «L’ufficiale sanitario, quale organo periferico del Ministero della sanità, dipende, nell’esercizio delle sue funzioni, direttamente dal medico provinciale.
L’ufficiale sanitario, oltre alle attribuzioni previste dalle leggi in vigore:
   1) vigila nell’ambito del territorio comunale sulla salute pubblica e adotta i provvedimenti in materia di sanità pubblica, che non comportino impegni di spesa o conseguenze patrimoniali a carico del Comune;
   2) cura l’osservanza delle leggi e dei regolamenti sanitari ed assiste gli organi dell’Amministrazione comunale nella elaborazione e nell'esecuzione dei provvedimenti sanitari di loro competenza;
   3) riceve le denunce di malattia, nei casi previsti dalla legge, e provvede alla registrazione dei titoli che abilitano all’esercizio delle professioni sanitarie, delle professioni ausiliarie e delle arti ausiliarie delle professioni sanitarie.
L’ufficiale sanitario può avvalersi dell’opera dei vigili urbani e dei messi comunali
».
Con d.p.r. 14.01.1972, n. 4 (art. 12, lett. a) gli uffici del medico provinciale e gli ufficiali sanitari vengono trasferiti alle regioni a statuto ordinario insieme con i compiti amministrativi statali nel settore sanitario e ospedaliero. Divengono, pertanto, organi sanitari periferici delle regioni con le residue attribuzioni esercitate nell’interesse dello Stato di polizia urbana, di ordinanze urgenti di igiene pubblica, di funzioni in ordine alla sanità marittima, aerea e di confine per la profilassi internazionale delle malattie infettive.
La legge 23.12.1978, n. 833, istitutiva del servizio sanitario nazionale, cancella la figura del medico provinciale, prevedendo la sub-delega ai comuni di tutti i compiti già delegati alla regione.
Invero, l’art. 32 di detta legge (rubricato “Funzioni di igiene e sanità pubblica e di polizia veterinaria”) così dispone: «Il Ministro della sanità può emettere ordinanze di carattere contingibile e urgente, in materia di igiene e sanità pubblica e di polizia veterinaria, con efficacia estesa all'intero territorio nazionale o a parte di esso comprendente più regioni.
La legge regionale stabilisce norme per l’esercizio delle funzioni in materia di igiene e sanità pubblica, di vigilanza sulle farmacie e di polizia veterinaria, ivi comprese quelle già esercitate dagli uffici del medico provinciale e del veterinario provinciale e dagli ufficiali sanitari e veterinari comunali o consortili, e disciplina il trasferimento dei beni e del personale relativi.
Nelle medesime materie sono emesse dal presidente della giunta regionale e dal sindaco ordinanze di carattere contingibile ed urgente, con efficacia estesa rispettivamente alla regione o a parte del suo territorio comprendente più comuni e al territorio comunale.
Sono altresì fatti salvi i poteri degli organi dello Stato preposti in base alle leggi vigenti alla tutela dell’ordine pubblico
».
La legge regionale attuativa in Puglia è stata la n. 36 del 20.07.1984 (“Norme concernenti l’igiene e sanità pubblica ed il servizio farmaceutico”) recante disciplina del riparto di competenze tra regione e comuni in materia di igiene e sanità pubblica e di vigilanza sulle farmacie con cui sono stati soppressi gli uffici dei medici provinciali, gli uffici comunali di igiene, i comitati provinciali antimalarici, i consorzi provinciali antitubercolari.
In particolare l’art. 3 di detta legge regionale così dispone: «In materia di igiene e sanità pubblica il Sindaco adotta i provvedimenti autorizzativi, prescrittivi e di concessione, ivi compresi quelli già demandati al Medico provinciale e all’Ufficiale sanitario ed emana le ordinanze contingibili e urgenti.
L’attività istruttoria, tecnica e amministrativa è espletata dal Servizio di igiene e sanità pubblica dell’Unità sanitaria locale
».
Inoltre, ai sensi dell’art. 8 della legge regionale n. 36/1984, «Gli adempimenti conseguenti a valutazione di ordine tecnico, già demandati al Medico provinciale o all’Ufficiale sanitario, nelle materie di cui alla presente legge, sono attribuiti al responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale.
Il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale sostituisce il Medico provinciale e l’ufficiale sanitario in tutti gli organismi, comitati, collegi e commissioni per cui le leggi vigenti prevedano la partecipazione degli stessi in qualità di Presidente o componente.
Il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale del capoluogo di provincia e, nei comuni comprendenti più Unità sanitarie locali, il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale individuata dal Consiglio comunale a norma del secondo comma del precedente articolo 5 sostituiscono, ove prevista, la figura del Medico provinciale in seno a commissioni, comitati e collegi con funzione per l’intero ambito provinciale
».
Si può quindi affermare che il riferimento dell’art. 222 del regio decreto n. 1265/1934 al parere dello “ufficiale sanitario” (“sentito l’ufficiale sanitario”) debba essere inteso nella Regione Puglia nel senso della necessità della previa acquisizione del parere del responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale competente ex artt. 3 e 8 della legge regionale n. 36/1984.
Per quanto riguarda la menzione, operata dalla stessa disposizione del 1934, al podestà (istituito al posto della tradizionale figura del sindaco, eletto democraticamente, con la legge n. 237 del 04.02.1926 inizialmente in relazione ai soli comuni con popolazione sino ai 5.000 abitanti e successivamente esteso agli altri comuni più grandi con il regio decreto legge n. 1910 del 03.09.1926; il podestà era, infatti, nominato dal governo tramite regio decreto), la stessa deve intendersi ovviamente sostituita con il riferimento al sindaco, in considerazione del fatto che, a seguito alla caduta del fascismo, l’amministrazione provvisoria dei comuni fu disciplinata con regio decreto legge 04.04.1944, n. 111, che l’affidò, fino al ripristino del sistema elettivo, a un sindaco e a una giunta comunale, nominati dal prefetto su proposta del CLN. Il sistema elettivo fu ripristinato con decreto legislativo luogotenenziale 07.01.1946, n. 1.
Si può, in definitiva, concludere nel senso che l’art. 222 del regio decreto n. 1265/1934 (del seguente originario tenore “Il podestà, sentito l’ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero”), mai formalmente abrogato o modificato e quindi tuttora vigente (tenuto altresì conto del disposto dell’art. 26 del d.p.r. n. 380/2001 che -anche dopo la novella di cui al decreto legislativo n. 222/2016- continua a fare espressamente salvo il potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’art. 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265), debba essere inteso nel senso che il sindaco, sentito il responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale o su richiesta di quest’ultimo, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
E, tuttavia, nel caso di specie è mancato il prescritto parere del responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale ex artt. 3 e 8 della legge regionale n. 36/1984, pur essendo le citate disposizione di cui agli artt. 26 del d.p.r. n. 380/2001 e 222 del regio decreto n. 1265/1934 formalmente menzionate nelle premesse del provvedimento impugnato.
Né l’Amministratore resistente ha ritenuto di fare ricorso all’ordinario potere di sgombero sancito dal suddetto art. 222 del regio decreto n. 1265/1934, ovvero al potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio ai sensi dell’art. 26 del d.p.r. n. 380/2001, essendo stata viceversa adottata un’ordinanza contingibile e urgente ex art. 54 del decreto legislativo n. 267/2000 con cui si dichiara l’immobile per cui è causa “temporaneamente impraticabile”.
Il provvedimento impugnato (ordinanza contingibile e urgente ai sensi dell’art. 54 del decreto legislativo n. 267/2000) fa, infatti, riferimento ad una situazione di “temporanea impraticabilità” dell’immobile per cui è causa, che tuttavia andava affrontata con lo strumento ad hoc contemplato dall’ordinamento e cioè il tuttora vigente art. 222 del regio decreto n. 1265/1934 in tema di potere del Sindaco di dichiarare l’immobile inabitabile ordinandone lo sgombero, previa adeguata istruttoria consistente nell’acquisizione del prescritto parere del responsabile del Servizio di igiene pubblica dell’Unità sanitaria locale ex artt. 3 e 8 della legge regionale n. 36/1984.
In altri termini il Sindaco ha anche fatto un inammissibile utilizzo di un istituto giuridico extra ordinem (ovvero l’ordinanza contingibile e urgente ex art. 54 del decreto legislativo n. 267/2000) per fronteggiare illegittimamente una situazione per la quale l’ordinamento predispone appositi strumenti ordinari. Si tratta -come detto- del potere di sgombero ex art. 222 del regio decreto n. 1265/1934, ovvero del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio ex art. 26 del d.p.r. n. 380/2001, disposizioni che, pur astrattamente indicate nel censurato provvedimento, non sono state evidentemente applicate dall’Amministrazione comunale in modo corretto.
Ha, infatti, rimarcato il Consiglio di Stato, Sez. V, 12.06.2017, n. 2799 che “
Presupposti per l’adozione di un’ordinanza contingibile e urgente sono la sussistenza di un pericolo irreparabile ed imminente per la pubblica incolumità, non altrimenti fronteggiabile con i mezzi ordinari apprestati dall’ordinamento, e la provvisorietà e la temporaneità dei suoi effetti”. Come detto, non è certamente questa la situazione sussistente nella fattispecie in esame.

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di abitabilità atteneva esclusivamente a scopi igienico-sanitari, presupponendo l’accertamento dell’inesistenza di cause di insalubrità ed il suo rilascio non era ricollegato, quindi, alla verifica degli aspetti relativi alle norme più propriamente di carattere edilizio-urbanistico, con la conseguenza che un simile certificato non può avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi né può sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi effettuati.
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3.3 Da ultimo i ricorrenti lamentano il difetto di istruttoria e il travisamento dei fatti e dei presupposti, in quanto l’Amministrazione non avrebbe correttamente analizzato e valutato la copiosa documentazione esibita, unitamente alla relazione del tecnico di parte.
Anche questo motivo non è condivisibile.
L’Amministrazione ha concluso ritenendo che non fossero superate le ragioni ostative, in quanto la documentazione all’esame non prova in nessun modo che l’interezza delle opere in essere sia stata a suo tempo realizzata in forza di un titolo edilizio.
Infatti nella richiesta di nulla osta presentata il 25.05.1953 si rinviene solo la dizione “ampliamento del fabbricato”. L’interveniente produce la pratica edilizia n. 502/1944, avente ad oggetto «ampliamento e sopralzo di un corpo di fabbrica esistente»: tuttavia l’Amministrazione ha osservato nel diniego che il progetto di allora prevedeva la realizzazione al piano terra di una porzione aperta (assimilabile ad un portico), sovrastata da una copertura ubicata in corrispondenza dell’unità abitativa al primo piano, in sé evidentemente insufficiente per ricavarsi che il sopralzo della pratica edilizia n. 502/1944 sia l’appartamento attuale sopra il box.
Il provvedimento comunale di diniego, non smentito sul punto dai ricorrenti, evidenzia come non risultino ulteriori pratiche edilizie per la costruzione di una nuova unità ad uso residenziale, né per la variazione di destinazione d’uso del portico in box.
Quanto, poi, al certificato di abitabilità del 15.09.1955 (rilasciato dopo il sopralluogo del 02.09.1955), non se ne possono desumere conseguenze utili agli interessati, che vorrebbero inferirne un’univoca e decisiva “copertura” dell’attuale stato delle opere. Detto certificato, invero, atteneva esclusivamente a scopi igienico-sanitari, presupponendo l’accertamento dell’inesistenza di cause di insalubrità ed il suo rilascio non era ricollegato, quindi, alla verifica degli aspetti relativi alle norme più propriamente di carattere edilizio-urbanistico (v. Consiglio di Stato, Sez. V, 04/02/2004 n. 365), con la conseguenza che un simile certificato non può avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi né può sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi effettuati (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 15.04.2020 n. 634 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

VARI: Il mancato rilascio dell'abitabilità costituisce valido presupposto per esercitare l'eccezione di inadempimento. Ne deriva che legittimamente il promissario acquirente si rifiuta di definire il pagamento mediante accollo dei mutuo.
Il mancato o il tardivo rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto di preliminare di vendita, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l'inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente.
Deve formare oggetto di specifica clausola e integrare un elemento essenziale del contratto la volontà delle parti che intendono subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all'accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti. Ne segue l'idoneità della mancanza di siffatto documento a giustificare l'exceptio ex art. 1460 c.c., e cioè la legittimità del rifiuto dell'accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all'entrata in vigore della legge 28.02.1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, sì che i predetti certificati sono essenziali
(massima tratta da www.e-glossa.it)
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Passando al merito, con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli artt. 1460, 1476 e 1477 c.c, per non avere il giudice di merito tenuto conto degli effetti meramente obbligatori del contratto preliminare di compravendita, con la conseguenza che il certificato di abitabilità avrebbe dovuto essere consegnato solo al momento della stipula del contratto definitivo, per cui non vi era stato alcun inadempimento da parte della promittente venditrice. In altri termini, il giudice del gravame avrebbe erroneamente equiparato i due momenti del contratto preliminare ad effetti obbligatori e del contratto definitivo ad effetti reali.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362, 1454 e 1453 c.c., nonché l'omesso esame di circostanza rilevante ai fini del decidere, che è stata oggetto di discussione, relativa all'effettiva volontà contrattuale delle parti. In particolare, i ricorrenti lamentano che il giudice del gravame abbia ritenuto requisito essenziale per l'adempimento la consegna del certificato di abitabilità già al momento della stipula del contratto preliminare, pure in assenza di una qualunque pattuizione al riguardo delle parti.
Con il terzo mezzo i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1460, 1455 e 2697 c.c., nonché dell'art. 1460 c.c. in relazione agli artt. 1453 e SS., 1175 e 1375 c.c., oltre ad omesso esame da parte del giudice di merito di un fatto rilevante ai fini del decidere che è stato oggetto di discussione. Ad avviso dei ricorrenti la Corte territoriale erroneamente avrebbe ritenuto fondata la domanda riconvenzionale sul presupposto del mancato tempestivo rilascio del certificato di abitabilità, mentre detta circostanza non poteva costituire causa di imputabilità dell'inadempimento della promittente venditrice, neanche ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Del resto i Ge. avevano denunciato gli asseriti vizi dell'immobile solo a seguito della notifica da parte della Ab. di diffida di adempiere. Tutto ciò avrebbe dovuto indurre la corte territoriale a confermare il giudizio del primo giudice, essendo stata illegittimamente rilevata l'eccezione di inadempimento.
I motivi -da trattare congiuntamente per la evidente connessione argomentativa e logica che li avvince, riferendosi tutti, seppure sotto diversi profili, alla medesima circostanza del mancato tempestivo rilascio del certificato di abitabilità- sono inammissibili, in quanto non censurano l'autonoma ratio decidendi posta dalla Corte territoriale a fondamento dell'inadempimento della promittente venditrice. E d'altro canto le censure sollevate non possono trovare in ogni caso accoglimento.
I ricorrenti, infatti, non tengono conto dell'iter logico giuridico della sentenza gravata, da cui emerge chiaramente che era rimasto accertato, alla luce dell'indagine condotta dal giudice di merito, non solo che la promittente venditrice non aveva ottenuto il rilascio del certificato di abitabilità al momento della notifica della diffida ad adempiere, certificazione ottenuta solo nell'aprile 2013, già pendente l'odierno giudizio, ma anche la sussistenza di vizi strutturali, già di per sé idonei a consentire ai promissari acquirenti di sospendere il pagamento del prezzo equivalente ai ratei di mutuo ipotecario oggetto di accollo.
Trattasi all'evidenza di reciproci inadempimenti che hanno indotto la corte territoriale a ritenere fondata l'eccezione sollevata dai promissari acquirenti ex art. 1460 c.c.
È, infatti, appena il caso di puntualizzare l'irrilevanza della eventualità che il mancato rilascio della menzionata documentazione, ossia del certificato di abitabilità, fosse riconducibile a fatto della pubblica amministrazione ovvero che la pattuizione del pagamento del prezzo attraverso l'accollo del mutuo per i ratei in scadenza fosse stata concordata in considerazione dell'anticipato possesso del bene, atteso che a seguito del rapporto negoziale instaurato con i promissari acquirenti e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di questi ultimi, il promittente venditore aveva l'onere di attivarsi presso la pubblica amministrazione onde ottenere tempestivamente il certificato, indispensabile per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti l'immobile oggetto del contratto preliminare. Infatti il mancato o il tardivo rilascio del suddetto certificato, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l'inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente.
Del resto le Sezioni Unite di questa Corte, con la pronuncia n. 7930 del 2008, hanno avuto modo di affermare il principio in base al quale l'anticipato possesso dell'immobile oggetto di compravendita va ricollegato ad una situazione di fatto, che si concretizza nell'esercizio di un potere oggettivo sulla cosa manifestantesi in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale.
Tale principio non soffre deroga nei casi in cui il soggetto, che assume di essere possessore, abbia ricevuto il godimento dell'immobile per effetto di una convenzione negoziale, con la precisazione che, se la convenzione ha effetti obbligatori, perché diretta ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, colui che, avendo ricevuto la consegna per questo solo scopo, si è immesso, nomine alieno, nel godimento del bene, necessariamente stabilisce con la cosa un rapporto di mera detenzione.
La situazione giuridica in esame, come evidenziato anche in dottrina, è, invero, il portato di una prassi contrattuale sviluppatasi, essenzialmente nel settore immobiliare, in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, principalmente la disponibilità del bene per l'una e del denaro per l'altra, ma ben se ne possono agevolmente ipotizzare di ulteriori.
Sono usuali, al riguardo, particolarmente nella materia delle compravendite immobiliari, le ipotesi in cui il promittente venditore debba portare a termine procedimenti amministrativi di regolarizzazione dell'edificio od opere di completamento dell'edificio stesso o delle infrastrutture accessorie od estinguere ipoteche o mutui, in difetto di che non sussiste l'interesse e conseguentemente la volontà di perfezionare l'acquisto da parte del promissario acquirente; o quelle in cui quest'ultimo debba, a sua volta, procurarsi, anche in più riprese, le disponibilità necessarie alla corresponsione integrale del prezzo, il conseguimento del quale condiziona parimenti interesse e volontà del promittente venditore alla realizzazione della vendita.
Se tuttavia la volontà delle parti fosse stata di diverso tenore, vale a dire di subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilità all'accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti, ciò avrebbe dovuto formare oggetto di specifica clausola ed integrare un elemento essenziale del contratto.
Da tali considerazioni consegue, pertanto, che correttamente la corte di merito ha accertato, secondo una valutazione dei fatti non sindacabile in sede di legittimità, l'idoneità della mancanza di siffatto documento a giustificare l'exceptio ex art. 1460 c.c., e cioè la legittimità del rifiuto dell'accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.
Siffatto ordito argomentativo non ha formato oggetto di puntuale critica da parte dei ricorrenti, che si sono limitati ad una lettura frammentaria degli elementi di giudizio, senza comporre una valutazione complessiva degli stessi, spettando al giudice di merito il giudizio comparativo sui reciproci inadempimenti, valutazione che si sottrae al sindacato di legittimità ove sostenuti da motivazione logica ed adeguata, come nella specie.
Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1241, 1242, 1243 e 1249 c.c., per avere la corte di merito errato nel ritenere di ridurre l'ammontare del saldo del prezzo dedotto in contratto, così operando una illegittima compensazione giudiziale.
Il motivo è privo di pregio.
È pacifico che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all'entrata in vigore della legge 28.02.1985 n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, sì che i predetti certificati sono essenziali (Cass. 19.12.2000 n. 15969).
In base a tale orientamento la corte territoriale, onerata del compito di accertare se i reciproci inadempimenti giustificassero le eccezioni sollevate, ha dedotto la legittimità del rifiuto di pagamento del saldo del prezzo da parte dei promissari acquirenti, ed espletata la c.t.u., ha ritenuto di ridurre il prezzo, giustificando siffatta operazione dalla presenza di vizi non trascurabili e non eliminabili altrimenti con un costo differente.
Nella vicenda in esame, dunque, la corte territoriale ha correttamente esaminato la fattispecie: dalla premessa delle reciproche inadempienze, ha concluso per la buona fede della condotta tenuta dai Ge., giustificando il loro inadempimento, rispetto all'accollo del mutuo, dal mancato rilascio del certificato di abitabilità, salvo poi accertare anche la presenza di gravi vizi, onde l'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.
Il giudice del gravame ha, inoltre, ritenuto che non fossero dovuti gli interessi, perché l'inadempimento dei promissari acquirenti è stato valutato legittimo, per cui i danni per vizi andavano (correttamente) detratti dall'unitario prezzo concordato.
Tale accertamento è stato basato su circostanze di fatto e sulle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, che la corte ha fatto proprie, per cui per essere fondati i lamentati errori e le dedotte lacune della consulenza, rilevando quale vizio di motivazione della sentenza, è necessario che essi si traducano in carenze o deficienze diagnostiche, o in affermazioni illogiche e scientificamente errate, o nella omissione degli accertamenti strumentali dai quali non possa prescindersi per la formulazione di una corretta diagnosi, non essendo sufficiente la mera prospettazione di una semplice difformità tra le valutazioni del consulente e quelle della parte circa l'entità e l'incidenza del dato patologico; al di fuori di tale ambito la censura di difetto di motivazione costituisce un mero dissenso diagnostico non attinente a vizi del processo logico, che si traduce in una inammissibile richiesta di revisione del merito del convincimento del giudice (Cass. 17.04.2004 n. 7341).
La corte di merito, quindi, giustificando l'inadempimento di parte controricorrente, sulla base della consulenza tecnica, ha ritenuto di accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del preliminare e, per l'effetto, condizionarla al versamento del saldo del prezzo da cui, in considerazione dei vizi accertati, non poteva non essere detratto l'importo occorrente per l'eliminazione degli stessi.
In conclusione il ricorso va rigettato (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 30.01.2020 n. 2196).

EDILIZIA PRIVATA: Reato urbanistico – Natura di reato permanente – Momento della consumazione e cessazione della permanenza – Nozione di “ultimazione dell’opera” – Edificio concretamente funzionale – Art. 25 del T.U. Edilizia.
Il reato urbanistico ha natura di reato permanente, la cui consumazione ha inizio con l’avvio, dei lavori di costruzione e perdura fino alla cessazione dell’attività edificatoria abusiva. Precisando che la cessazione dell’attività si ha con l’ultimazione dei lavori per completamento dell’opera, con la sospensione dei lavori volontaria o imposta (ad esempio, mediante sequestro penale) o con la sentenza di primo grado, se i lavori continuano dopo l’accertamento del reato e sino alla data del giudizio.
Si è inoltre chiarito che l’ultimazione dell’opera coincide con la conclusione dei lavori di rifinitura interni ed esterni, quali gli intonaci e gli infissi. Deve trattarsi, in altre parole, di un edificio concretamente funzionale, che possegga tutti i requisiti di agibilità o abitabilità, come si ricava dal disposto del primo comma dell’art. 25 del T.U. dell’edilizia, che fissa “entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento” il termine per la presentazione, allo sportello unico, della domanda di rilascio del certificato di agibilità.
Le opere devono essere, inoltre, valutate nel loro complesso, non potendosi, in base al concetto unitario di costruzione, considerare separatamente i singoli componenti. Tali caratteristiche riguardano, inoltre, anche le parti che costituiscono annessi dell’abitazione
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 23.01.2020 n. 2695 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: La valutazione della segnalazione certificata di agibilità da parte della P.A. è strettamente vincolata nei suoi presupposti, dovendo il relativo diniego essere giustificato dalla non conformità dell’immobile con la disciplina in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
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... per l'annullamento delle determine in data 11.07.2019, recanti n. 59877 e n. 59909, con cui il Comune di Corigliano-Rossano ha prima dichiarato l’inefficacia della c.i.l.a. n. 31314 dell’08.04.2019, avente ad oggetto l’esecuzione di opere edili e successivamente respinto la s.c.a. n. 50209 dell’11.06.2019.
...
Il ricorso è fondato e va accolto.
...
Quanto al secondo provvedimento, esso è pure illegittimo, perché la motivazione utilizzata per il diniego della segnalazione certificata di agibilità si colloca al di fuori dello schema tipico previsto dall’art. 24 D.P.R. 380/2001, a mente del quale “il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
In altre parole, la valutazione della segnalazione di agibilità da parte della P.A. è strettamente vincolata nei suoi presupposti, dovendo il relativo diniego essere giustificato dalla non conformità dell’immobile con la disciplina in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 13.03.2014 n. 1220) (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 22.01.2020 n. 126 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2019

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera, in quanto, prima ancora della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
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Pertanto, il primo motivo non è fondato, considerato che la non conformità dell'opera al progetto approvato può legittimare, al di là del nomen iuris del provvedimento adottato, un diniego al rilascio e financo un intervento in autotutela del Comune (o una dichiarazione di decadenza) in relazione ai certificati di agibilità, ove ne ricorrano i presupposti, essendo, infatti, la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie vigenti presupposto indefettibile, ai sensi dell’art. 24, co. 3, del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, per il rilascio del provvedimento in questione.
Ed invero, secondo quanto affermato dalla giurisprudenza amministrativa, «Il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera, in quanto, prima ancora della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata» (TAR Campania Napoli sez. V, 06.07.2016, n. 3409; TAR Torino, sez. II, 30.06.2016, n. 964; TAR Sicilia Palermo, sez. II 05.05.2016, n. 1100; TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, 23/04/2018, n. 933; TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 05/06/2017, n. 731; TAR Abruzzo, L'Aquila, sez. I, 02/03/2017, n. 114; Consiglio di Stato n. 3786/2015; Consiglio Stato, V, 30.04.2009, n. 2760) (TAR Sicilia-Catania, Sez. IV, sentenza 13.12.2019 n. 3000 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATAAnche in sede di verifica di agibilità il Comune può accertare l'abuso edilizio.
Il Consiglio di Stato, Sez. VI, con la sentenza 29.11.2019 n. 8180 fissa i tratti distintivi fra permesso di costruire e certificato di agibilità nell'ambito del testo unico dell'edilizia.
Il primo è un titolo che autorizza la realizzazione di un intervento edilizio previa verifica del rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie. Il secondo, invece, oggi sostituito dalla Scia a seguito del Dlgs 222/2016, ha la funzione di accertare che il manufatto sia stato realizzato non solo nel rispetto del progetto assentito ma anche della disposizioni vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Le competenze del Sue
Tuttavia, in sede di verifica della segnalazione certificata di agibilità presentata dall'autore dell'intervento edilizio, allo sportello unico per l'edilizia (Sue) del Comune non è preclusa la possibilità di contestare la presenza di difformità costruttive rispetto al titolo abilitativo già rilasciato, poiché l'agibilità svolge una diversa e più ampia funzione e cioè quella di garantire che l'edificio sia idoneo, sotto ogni profilo, a essere utilizzato per le destinazioni consentite.
In sostanza, il Sue prima ancora di verificare le condizioni di salubrità e sicurezza del fabbricato dovrà innanzitutto assicurarsi della conformità edilizia e urbanistica dello stesso, essendo questo il primo presupposto di legittimità alla cui osservanza è istituzionalmente preposto. Con la conseguenza che, in caso di abusi accertati, il Sue, anche a distanza di molto tempo dalla realizzazione dell'intervento, dovrà adottare i provvedimenti sanzionatori prescritti, dichiarando inefficace la Scia di agibilità.
Il recente intervento del Consiglio di Stato chiarisce compiutamente il ruolo e le competenze del Sue in sede di verifica di agibilità degli edifici, deputata in primo luogo a scongiurare la presenza di abusi che non sono mai sanati dalla precedente inerzia degli organi comunali accertatori.
La natura vincolata dell'ordine di demolizione
Infatti, così come sancito dall'adunanza plenaria del Consiglio di Stato (sentenza n. 9/2017) il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo o l'irrogazione di una diversa sanzione, per la sua natura vincolata, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell'abuso.
Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell'ipotesi in cui il provvedimento sanzionatorio intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell'abuso e se il titolare attuale non sia responsabile dell'abuso.
L'ordine di demolizione presenta un carattere rigidamente vincolato (dovendo essere adottato a seguito della sola verifica dell'abusività dell'intervento) e non richiede né una specifica motivazione in ordine alla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, né una comparazione fra l'interesse pubblico e l'interesse privato al mantenimento in loco dell'immobile.
E questo anche qualora la difformità edilizia venga accertata in sede di istruttoria della pratica di agibilità (articolo Quotidiano Enti Locali & Pa del 10.01.2020).
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SENTENZA
8.1 Per ciò che concerne il presunto difetto di motivazione, costituisce jus receptum il principio espresso dall’Adunanza plenaria di questo Consiglio (cfr. sentenza n. 9 del 2017) secondo cui il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso.
Secondo il Supremo Consesso, il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino.
8.2 Analogamente, non può invocarsi una deroga a fronte dell’ottenimento di un titolo, la licenza di abitabilità, avente fini diversi.
A quest’ultimo riguardo, il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili.
8.3 Sempre in termini generali, l’inerzia non può certamente radicare un affidamento di carattere “legittimo” in capo al proprietario dell’abuso, giammai destinatario di un atto amministrativo favorevole, idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata, come accade nella diversa ipotesi della autotutela decisoria su titoli edilizi illegittimamente rilasciati.
A quest’ultimo riguardo, gli oneri motivazionali, applicabili nel diverso ambito dell’autotutela decisoria, non valgono per l’ordine di demolizione il quale deve ritenersi adeguatamente motivato in forza del richiamo al comprovato carattere abusivo dell’intervento.
8.4 L’ordine di demolizione presenta un carattere rigidamente vincolato (dovendo essere adottato a seguito della sola verifica dell’abusività dell’intervento) e non richiede né una specifica motivazione in ordine alla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, né una comparazione fra l’interesse pubblico e l’interesse privato al mantenimento in loco dell’immobile (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 21.03.2017, n. 1267), essendo la relativa ponderazione compiuta a monte dallo stesso legislatore nel senso della doverosità della demolizione (cfr. art. 31, comma 2, del d.P.R. 380 del 2001).
Ciò in generale in quanto non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può in alcun modo legittimare e, in particolare, a fronte di attività abusiva in zona vincolata, oggetto di specifica e ancor più severa disciplina di tutela.

EDILIZIA PRIVATAIl permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili.

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8.2 Analogamente, non può invocarsi una deroga a fronte dell’ottenimento di un titolo, la licenza di abitabilità, avente fini diversi.
A quest’ultimo riguardo, il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 29.11.2019 n. 8180 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAOggetto: immobili abusivi e acquisizione della agibilità (Regione Emilia Romagna, nota 26.11.2019 n. 870874 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza formatasi sull’art. 221 del R.D. 27.07.1934, n. 1265 (c.d. Testo unico delle leggi sanitarie) ha chiaramente evidenziato che la funzione della licenza di agibilità/abitabilità, e l’interesse pubblico cui essa ha riguardo, attengono solo ai profili della agibilità/abitabilità (tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio) e non anche al profilo urbanistico-edilizio.
Va inoltre sottolineato che –secondo consolidata giurisprudenza- la destinazione d'uso di fatto di un immobile è irrilevante.
In altri termini, la destinazione d'uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale, dovendosi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull'immobile, risultante da circostanza di mero fatto; tale uso, quantunque si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell'immobile.
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Il successivo certificato di abitabilità del 04.06.1981 (doc. 5 della produzione di parte ricorrente), che dichiara abitabili i locali del “fabbricato industriale (escluso l’alloggio a nord) sito in Via ...”, non ha quel valore che la ricorrente pretende di attribuirgli.
Ed invero, da un lato detto certificato contiene il medesimo errore già visto a proposito della nota sindacale datata 25.09.1979, prot. n. 7924, in quanto nel richiamare la concessione n. 1032 del 05.08.1977, il certificato esplicita (erroneamente, si ribadisce) che era stata originariamente assentita la costruzione di un “fabbricato industriale” (e non di un “complesso artigianale”, come avvenne effettivamente).
Dall’altro, la giurisprudenza formatasi sull’art. 221 del R.D. 27.07.1934, n. 1265 (c.d. Testo unico delle leggi sanitarie) ha chiaramente evidenziato che la funzione della licenza di agibilità/abitabilità, e l’interesse pubblico cui essa ha riguardo, attengono solo ai profili della agibilità/abitabilità (tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio) e non anche al profilo urbanistico-edilizio (arg. ex TAR Toscana, sez. III, 28.01.2014, n. 177; TAR Puglia, Bari, sez. II, 04.02.2003, n. 489; TAR Molise, 10.05.1995, n. 111).
Va inoltre sottolineato che –secondo consolidata giurisprudenza- la destinazione d'uso di fatto di un immobile è irrilevante (arg. ex TAR Campania, Napoli, sez. III, 05.05.2016, n. 2243).
In altri termini, la destinazione d'uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale, dovendosi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull'immobile, risultante da circostanza di mero fatto; tale uso, quantunque si sia protratto nel tempo, è comunque inidoneo a determinare un consolidamento di situazioni ed a modificare ex se la qualificazione giuridica dell'immobile (arg. ex Cons. Stato, sez. IV, 26.03.2013, n. 1712; TAR Valle d'Aosta, sez. I, 19.09.2013, n. 62)
(TAR Veneto, Sez. II, sentenza 15.07.2019 n. 835 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAnche per le richieste di agibilità pendenti deve essere presentata la S.C.I.A. di cui all'art. 24 del T.U. edilizia.
DOMANDA:
Un Comune riferisce che, in data 25/06/2008, una società presentava richiesta di agibilità per un immobile ai sensi dell'art. 25 del DPR 380/2001 in allora vigente.
Tuttavia, stante l'incompletezza della pratica, l’ufficio richiedeva in data 14/07/2008 la documentazione integrativa mancante, rappresentando –in coerenza con quanto previsto dal c. 5 dell'art. 25 sopra citato– che venivano così interrotti i termini per il rilascio dell’atto amministrativo e che gli stessi sarebbero decorsi nuovamente dalla data di integrazione.
Dopo circa un decennio di inattività la ditta ha prodotto la documentazione mancante (tutta risalente agli anni 2008-2009) chiedendo il rilascio del certificato di agibilità come previsto ex art. 25 DPR 380/2001.
Nel frattempo, però, il D.Lgs. n. 222/2016 ha abrogato l’articolo 25 e sostituito l’art. 24 prevedendo l’attestazione dell’agibilità mediante segnalazione certificata.
Così stando le cose il Comune chiede se, a completamento della pratica, sia necessaria la presentazione di apposita segnalazione certificata ai sensi del vigente art. 24 con decorrenza dalla presentazione della Scia stante l’abrogazione del procedimento previsto dall’art. 25, ovvero se sia ancora possibile il rilascio ad oggi del richiesto certificato ( o ipotizzare la formazione di un silenzio assenso)
RISPOSTA:
I problemi di diritto prospettati possono essere risolti facendo ricorso ad una corretta applicazione, in relazione al procedimento amministrativo in generale, del principio tempus regit actum.
Il richiamato principio comporta infatti che la Pubblica amministrazione deve considerare anche le modifiche normative intervenute durante il procedimento, non potendo considerare l'assetto normativo cristallizzato in via definitiva alla data dell'atto che vi ha dato avvio, con la conseguenza che la legittimità del provvedimento adottato al termine di un procedimento avviato ad istanza di parte deve essere valutata con riferimento alla disciplina vigente al tempo in cui è stato adottato il provvedimento finale, e non al tempo della presentazione della domanda da parte del privato, dovendo ogni atto del procedimento amministrativo essere regolato dalla legge del tempo in cui è emanato in dipendenza della circostanza che lo jus superveniens reca sempre una diversa valutazione (Consiglio di Stato sez. IV, 13/04/2016, n. 1450).
Così risolta alla radice la questione si tenga comunque presente, per mera completezza, come nel caso di specie la normativa sopravvenuta preveda di ottenere l'agibilità solo ed esclusivamente mediante attestazione-SCIA: è conseguentemente venuta meno, con l'abrogazione dell'art. 25, ogni previsione che legittimava l'adozione di uno specifico provvedimento di certificazione di agibilità.
Tutto ciò premesso e considerato nel caso di specie dovrà essere richiesta la presentazione di apposita SCIA per come attualmente previsto dall'art. 24 del d.P.R. 380/2001 (01.07.2019 - link a www.conord.eu).

EDILIZIA PRIVATA: Funzione del certificato di agibilità.
Il rilascio del certificato di agibilità non appare idoneo ad attestare la conformità edilizia dell’immobile, considerati i diversi ambiti di operatività dei citati titoli, fondati su presupposti diversi e non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.
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Inoltre, a prescindere dal tema dell’affidamento, il rilascio del certificato di agibilità non appare idoneo ad attestare la conformità edilizia dell’immobile, considerati i diversi ambiti di operatività dei citati titoli, fondati su presupposti diversi e non sovrapponibili: il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (Consiglio di Stato, V, 29.05.2018, n. 3212; TAR Lazio, Roma, II-bis, 04.06.2019, n. 7180) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.06.2019 n. 1482 - link a www.giustizia-amministrativa.it
).

EDILIZIA PRIVATA: Il mancato rispetto del requisito dell’altezza interna minima di 2,70 metri, previsto dall’art. 1 del d.m. 05.07.1975, non consente la destinazione all’uso abitativo dei locali oggetto di condono edilizio.
La giurisprudenza è stabilmente orientata nel senso di ritenere che, ai sensi dell’art. 35, co. 20, della legge n. 47/1985, il certificato di abitabilità a seguito di condono edilizio possa venire rilasciato in deroga a norme regolamentari, ma non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario.
Questo in coerenza con l’interpretazione che della disposizione sopra citata ha fornito la Corte Costituzionale con la sentenza n. 256 del 18.07.1996, che ha espressamente riconosciuto il permanere in capo ai Comuni di tutti gli obblighi “inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari”.
L’art. 35, co. 20 cit., in altre parole, non contiene una deroga indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, implicando semmai il contemperamento di una serie di valori tutti costituzionalmente garantiti, dal diritto alla salute al diritto all’abitazione.
E comunque, nel definire l’ambito della deroga, non rileva il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate; ovvero se si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge, come accade per quelle di cui al d.m. 05.07.1975, integranti una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 R.D. n. 1265/1934, n. 1265, e pertanto inderogabili, al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
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La giurisprudenza (fra le altre, cfr. Cons. Stato, sez. 03.06.2013, n. 3034; id., 03.05.2011, n. 2620) è stabilmente orientata nel senso di ritenere che, ai sensi dell’art. 35, co. 20, della legge n. 47/1985, il certificato di abitabilità a seguito di condono edilizio possa venire rilasciato in deroga a norme regolamentari, ma non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario. Questo in coerenza con l’interpretazione che della disposizione sopra citata ha fornito la Corte Costituzionale con la sentenza n. 256 del 18.07.1996, che ha espressamente riconosciuto il permanere in capo ai Comuni di tutti gli obblighi “inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari”.
L’art. 35, co. 20 cit., in altre parole, non contiene una deroga indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, implicando semmai il contemperamento di una serie di valori tutti costituzionalmente garantiti, dal diritto alla salute al diritto all’abitazione. E comunque, nel definire l’ambito della deroga, non rileva il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate; ovvero se si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge, come accade per quelle di cui al d.m. 05.07.1975, integranti una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 R.D. n. 1265/1934, n. 1265, e pertanto inderogabili, al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni (così Cons. Stato n. 2620/2011, cit.).
Alla luce degli indirizzi interpretativi consolidati, dai quali non vi sono ragioni per discostarsi, il mancato rispetto del requisito dell’altezza interna minima di 2,70 metri, previsto dall’art. 1 del d.m. 05.07.1975, non consente la destinazione all’uso abitativo dei locali di proprietà del ricorrente.
La certificazione di abitabilità o agibilità conseguita secondo il meccanismo disciplinato dall’art. 86, co. 4, l.r. n. 1/2005 è pertanto illegittima, per questo aspetto giustificandosi l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune resistente (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 14.06.2019 n. 857 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATAIl permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.
Pertanto, ai fini dell’agibilità rilevano esclusivamente i presupposti stabiliti dall’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001.
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Considerato che:
   - con il ricorso introduttivo del presente giudizio le società Ed.Im.Ri. S.r.l. e Nu.Si.Im.Co. S.r.l. Unipersonale hanno agito per l’annullamento della determinazione in epigrafe indicata, con la quale Roma Capitale ha disposto la sospensione, senza un termine determinato, dell'efficacia della segnalazione certificata di agibilità parziale presentata 23.03.2017, relativa al fabbricato con destinazione residenziale e non residenziale sito in Roma, Largo ... nn. 15, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, formulando, altresì, riserva di proposizione della domanda risarcitoria;
...
Ritenuto che:
   - il ricorso si palesa fondato;
   - la sospensione dell’efficacia risulta essere stata disposta da Roma Capitale “sine die”, oltre la scadenza del termine di 30 giorni previsto per l’esercizio del potere inibitorio dall’art. 19, commi 3 e 6-bis, della l. n. 241/1990, in assenza di ogni esplicitazione dell’attualità dell’interesse pubblico e di qualsiasi ponderazione degli altri interessi pubblici e privati coinvolti, nonché al di fuori di qualsiasi valutazione dei profili di igiene che avrebbero potuto condurre ad un eventuale giudizio di inabitabilità e dunque allo sgombero dell’edificio, bensì esclusivamente sulla base di asserite carenze documentali;
   - emerge per tabulas dagli atti prodotti dalla parte ricorrente che le carenze documentali poste a fondamento della determinazione adottata sono in larga parte insussistenti, venendo in rilievo documentazione già allegata alla segnalazione, e, per la restante parte, con precipuo riferimento al nulla osta di regolarità urbanistica, del tutto ultronee, afferendo a profili radicalmente estranei ai fini della valutazione avente ad oggetto l’agibilità del fabbricato;
   - come chiarito dalla consolidata giurisprudenza anche del Giudice d’Appello, il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, sicché i diversi piani possono convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212; id., sez. IV, 24.10.2012 n. 5450; id, sez. V, 30.04.2009 n. 2760);
   - pertanto, ai fini dell’agibilità rilevano esclusivamente i presupposti stabiliti dall’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001;
   - anche con riferimento all’impianto di illuminazione, la circostanza, valorizzata dalla difesa dell’amministrazione, della mancanza del collaudo dello stesso non è idonea a legittimare la determinazione adottata, sia alla luce della comunicazione trasmessa all’Inail concernente al conformità della messa a terra dell’impianto di illuminazione, sia tenuto conto della omessa esplicitazione di qualsivoglia carenza in concreto riscontrata;
   - alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso va, quindi, accolto, con assorbimento delle ulteriori deduzioni e, per l’effetto la determinazione impugnata va annullata (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 04.06.2019 n. 7180 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: P. Tonalini, L’evoluzione del certificato di agibilità dei fabbricati e la prassi notarile (15.05.2019 - link a www.federnotizie.it).
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Il concetto di abitabilità degli edifici fa ingresso nel nostro ordinamento con l’art. 221, primo comma, del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie), secondo il quale gli edifici urbani o rurali, o parti di essi, di nuova costruzione, oppure già esistenti ma oggetto di ricostruzione o sopraelevazione, ovvero di modificazioni che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità, non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. (...continua).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto; con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.
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10.3. Ad ogni modo, a prescindere dal tema dell’affidamento nella nostra fattispecie non prospettabile, il certificato di agibilità è finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non è diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto; con la conseguenza che la verifica di conformità edilizia effettuata a tal fine è svolta nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità (da ultimo Cons. Stato, sez. IV, n. 2456 del 2018) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.04.2019 n. 2216 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

COMPETENZE GESTIONALI - EDILIZIA PRIVATA: Sulla dichiarazione di inagibilità di un fabbricato.
La competenza in ordine ai provvedimenti di cui all'art. 222 del r.d. n. 1265/1934 è da ricondursi al personale dirigente, come risulta indirettamente confermato dal testo dell'art. 24, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, il quale, sostituendo gli artt. 220 e 221 del r.d. n. 1265/1934, prevede che <<il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente Ufficio comunale>>: dal che deve ritenersi che anche un'eventuale dichiarazione di inagibilità non possa che essere adottata da tali organi.
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La Società Pa. Srl è proprietaria di un albergo con ristorante sito nel Comune di San Pietro in Gu concesso in affitto alla Società Di.Ve. Srl.
Il Prefetto di Padova con nota 01.09.2016 ha comunicato l’arrivo di 36 richiedenti asilo presso la struttura.
Il Comune con ordinanza n. 14 del 04.04.2017 ha diffidato le ricorrenti a ripristinare immediatamente la capacità ricettiva della struttura, contestando la presenza di 47 ospiti in luogo dei 24 per i quali la stessa è autorizzata, la mancanza dell’attestazione di verifica di alcuni estintori, la mancanza della copia del piano di autocontrollo HACCP, del piano di autocontrollo legionella, della certificazione di controllo della caldaia e della messa a terra dell’impianto elettrico.
Le Società hanno replicato alle contestazioni producendo la documentazione e le certificazioni richieste, e in data 04.05.2017 hanno presentato una segnalazione certificata di inizio attività presso il comando dei vigili del fuoco di Padova per munirsi dell’autorizzazione ad una capacità ricettiva fino a 50 posti letto.
La Prefettura di Padova con nota del 09.05.2017 ha comunicato l’istituzione con effetto immediato di un centro di accoglienza straordinario presso l’immobile.
Il Comune con provvedimento prot. n. 4369 del 16.05.2017, ha revocato il certificato di agibilità e l’autorizzazione sanitaria alla struttura, contestando il mancato ripristino della capacità ricettiva del fabbricato.
Tale provvedimento, impugnato con ricorso straordinario al Capo dello Stato, è stato trasposto in sede giurisdizionale, ed è contestato con tre motivi.
...
Il terzo motivo, che deve essere delibato prioritariamente, con il quale le ricorrenti lamentano il vizio di incompetenza perché la revoca dell’agibilità e dell’autorizzazione sanitaria è stata emanata dal dirigente anziché dal Sindaco, è infondato e deve essere respinto.
Infatti, come è stato condivisibilmente affermato in giurisprudenza “la competenza in ordine ai provvedimenti di cui all'art. 222 del r.d. n. 1265/1934 è da ricondursi al personale dirigente, come risulta indirettamente confermato dal testo dell'art. 24, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, il quale, sostituendo gli artt. 220 e 221 del r.d. n. 1265/1934, prevede che <<il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente Ufficio comunale>>: dal che deve ritenersi che anche un'eventuale dichiarazione di inagibilità non possa che essere adottata da tali organi" (cfr. Tar Piemonte, Sez. II, 25.10.2017; negli stessi termini Tar Lombardia, Milano, Sez, I, 29.12.2016, n. 2486; Tar Campania, Salerno, Sez. II, 07.09.2005. n. 1513).
Il terzo motivo deve pertanto essere respinto
(TAR Veneto, Sez. III, sentenza 20.05.2019 n. 624 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: La funzione e le modalità di rilascio del certificato di abitabilità sono regolate dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 secondo cui detto certificato accerta “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato…”.
Secondo la norma citata ed il successivo art. 25 la certificazione avviene attraverso la segnalazione certificata di inizio di attività asseverata e documentata dai competenti professionisti.
Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono perciò collegati a presupposti diversi e non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, essendo stato sottolineato che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.
E’ dunque paradossalmente possibile che un edificio sia eseguito in difformità dal titolo edilizio rilasciato ma rispetti le norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico indicate dall’art. 24 seguendone che, in tale ipotesi, l'edificio è agibile (e quindi può essere rilasciato il certificato di agibilità), ma difforme dal progetto approvato e quindi sanzionabile dal punto di vista urbanistico-edilizio.
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1. Viene impugnata la nota in epigrafe con cui il Comune di Pisa ha dichiarato l’inefficacia della SCIA n. 108 del 15.01.2013 presentata dalla parte ricorrente per la ristrutturazione e cambio d'uso da magazzino a civile abitazione di una porzione di immobile sito in località Tirrenia, via ... n. 77.
Il ricorso non è suscettibile di accoglimento.
2. Assume la ricorrente, richiamando giurisprudenza anche di questo TAR, che le unità immobiliari in questione possiedono una destinazione abitativa sin dal 1957 e tale destinazione risulterebbe legittimata dal certificato di abitabilità rilasciato lo stesso anno. Ebbene tale licenza, ove si esprima anche in merito alla conformità del titolo edilizio rilasciato, avrebbe piena validità in ordine alla legittimazione edilizia e urbanistica della destinazione con essa certificata.
La tesi, per quanto sorretta da una parte minoritaria della giurisprudenza, non appare condivisibile.
Come rilevato dalla difesa del Comune, la funzione e le modalità di rilascio del certificato di abitabilità sono regolate dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 secondo cui detto certificato accerta “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato…”.
Secondo la norma citata ed il successivo art. 25 la certificazione avviene attraverso la segnalazione certificata di inizio di attività asseverata e documentata dai competenti professionisti.
Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono perciò collegati a presupposti diversi e non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, essendo stato sottolineato che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (Cons. Stato, sez. V, 29.05.2018, n. 3212 id., sez. IV, 24.10.2012 n. 5450; id, sez. V, 30.04.2009 n. 2760).
E’ dunque paradossalmente possibile che un edificio sia eseguito in difformità dal titolo edilizio rilasciato ma rispetti le norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico indicate dall’art. 24 seguendone che, in tale ipotesi, l'edificio è agibile (e quindi può essere rilasciato il certificato di agibilità), ma difforme dal progetto approvato e quindi sanzionabile dal punto di vista urbanistico-edilizio (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 11.03.2019 n. 348 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARIIl promissario acquirente si rifiuta legittimamente di perfezionare l'atto di trasferimento dell'appartamento privo della certificazione di abitabilità..
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall'inerzia del Comune, è giustificato in quanto l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell'immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all'acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.
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Con l'unico motivo di ricorso si lamenta la falsa applicazione ed estensione al contratto preliminare delle norme disciplinanti il contratto di compravendita, in particolare degli artt. 1470 e 1477 c.c., in relazione all'art. 360, 1° comma, n. 3 c.p.c..
Afferma la ricorrente che la Corte territoriale ha errato nell'applicare al caso di specie le predette norme che, in quanto dettate per il contratto di compravendita, possono operare solo a seguito della stipulazione del definitivo, e non anche per effetto della conclusione del contratto preliminare.
Le obbligazioni gravanti sul venditore, tra le quali rientra anche quella della consegna della cosa oggetto della compravendita, dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà della cosa venduta, vanno eseguite al momento della stipula del definitivo, non potendosene esigere l'adempimento nella fase precedente.
Il ricorso deve essere rigettato.
In tal senso rileva che, con accertamento in fatto i i giudici di appello hanno ritenuto che la ricorrente avesse garantito la totale regolarità urbanistica dell'immobile, e che quindi "avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità", documentazione in cui rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità, ritenendo che tale obbligo fosse consequenziale all'assunzione della garanzia quanto alla regolarità urbanistica del bene.
Peraltro è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui
il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 28.02.1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000).
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, come ricorda Cass. n. 1514/2006, al punto tale che esso è in grado di incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
D'altronde, ed anche prima della formale stipula del definitivo, si è affermato che (cfr. Cass. n. 13969/2006) nel caso in cui il preliminare preveda la consegna anticipata del bene, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento, nel caso in cui sia anche anticipato il pagamento del prezzo (conf. Cass. n. 4513/2001).
In tale ottica, reputa il Collegio che non possa essere censurata la valutazione compiuta dai giudici di appello circa l'attualità dell'obbligo della ricorrente di dover consegnare il certificato in questione, attese le reiterate richieste di parte intimata, così come comprovate dall'istruttoria svolta, ed avvenute in prossimità proprio della scadenza del termine per la stipula del definitivo, e con il chiaro intento quindi di mettere a disposizione del notaio rogante tutta la documentazione idonea ad assicurare la verifica circa la regolarità urbanistica del bene.
Trattasi di soluzione che costituisce a ben vedere una piana applicazione del principio della buona fede.
Al riguardo può richiamarsi quanto ritenuto in passato da questa Corte (cfr. Cass. n. 20399/2004, Cass. n. 13345/2006), secondo cui
in tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all'esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase, sicché la clausola generale di buona fede e correttezza è operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell'ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 cod. civ.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all'esecuzione di un contratto (art. 1375 cod. civ.), concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto.
La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (nel precedente del 2004 è stata confermata la sentenza della Corte d'Appello che, in relazione all'esecuzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare antecedente l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, aveva ritenuto inadempienti i promittenti venditori in quanto essi non avevano proceduto a sanare l'immobile, abusivamente costruito, e ad acquisire il relativo certificato di abitabilità, e ciò aveva fatto sebbene tale condotta omissiva non fosse stata esplicitamente sanzionata nell'accordo negoziale).
Ad avviso del Collegio,
a fronte di un'assunzione della garanzia circa la regolarità urbanistica del bene, se, come dedotto in ricorso, il certificato de quo era già esistente, l'omessa risposta alle richieste di consegna dello stesso da parte del promissario acquirente in epoca prossima alla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo, allorquando quindi si palesava la necessità di entrarne in possesso, costituisce comportamento evidentemente contrario ai principi di buona fede, laddove allo stesso abbia fatto poi seguito la dichiarazione di recesso della promittente venditrice sul presupposto del mancato rispetto del termine de quo, e giustifica quindi l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento della ricorrente (Corte di Cassazione, Sez. VI civile, ordinanza 14.01.2019 n. 622).

anno 2018

EDILIZIA PRIVATA: Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi.
I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi. Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà dell’irrogata sanzione demolitori.
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3.2. Asserisce altresì la parte ricorrente che il provvedimento demolitorio sarebbe illegittimo in quanto il Comune aveva già accertato l’agibilità dell’intervento edilizio realizzato, completo del cancello del quale oggi viene ordinata la demolizione.
Conseguentemente, essendo già stata valutata la conformità urbanistica dell’intervento, la successiva adozione dell’ordine di demolizione integrerebbe la fattispecie della contraddittorietà dell’azione amministrativa, figura sintomatica dell’eccesso di potere.
La censura non può trovare accoglimento.
Nessuna contraddizione sussiste infatti nell’adozione, da parte del Comune, di un’ordinanza di demolizione avente ad oggetto un immobile per il quale era già stata assentita l’agibilità.
La valutazione sfociante nel rilascio del certificato di agibilità ha infatti ad oggetto parametri differenti rispetto a quella posta in essere dalla p.a. in sede di emissione del provvedimento repressivo di un abuso edilizio. La prima, pertanto, non assorbe né tanto meno esclude la seconda.
Come sancito dalla giurisprudenza amministrativa, in termini condivisi dal Collegio, infatti: “Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi. I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi. Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà dell’irrogata sanzione demolitoria” (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 08.10.2015 n. 4717; cfr: TAR Valla d’Aosta, Aosta, Sez. I, 08.08.2015 n. 61).
Anche tale ulteriore censura deve dunque essere respinta in quanto infondata (TAR Puglia-Lecce, Sez. II, sentenza 19.12.2018 n. 1923 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: rettifica di un permesso di abitabilità rilasciato nel 1972 – presupposti – parere (Legali Associati per Celva, nota 23.10.2018 - tratto da www.celva.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’agibilità di un locale in cui è svolta un’attività commerciale o artigianale non può essere frazionata per le parti in cui esso si compone, poiché l’utilizzo della parte abusiva si riflette sull’incompatibilità dell’attività nel complesso.
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4.3 - Va per completezza, altresì, evidenziato che in fattispecie relativa –come quella in esame– ad inagibilità di un (solo) manufatto realizzato in ampliamento, è stato sostenuto: “Né può affermarsi che il carattere abusivo riguarda solo una parte dell’immobile (mantenendosi invece l’agibilità per la restante porzione), trattandosi di un requisito unico ed inscindibile.
L’agibilità di un locale in cui è svolta un’attività commerciale o artigianale non può essere frazionata per le parti in cui esso si compone, poiché l’utilizzo della parte abusiva si riflette sull’incompatibilità dell’attività nel complesso (nella specie, la chiusura perimetrale dello spazio ha incrementato le superfici destinate all’attività, risultando per ciò svolta in un immobile con caratteristiche nuove rispetto alla richiesta del certificato di agibilità)
” – TAR Campania-Napoli, sez. III, sent. 13/01/2016 n. 141 (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 26.07.2018 n. 4979 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel rilascio dell’autorizzazione commerciale occorre tenere presente i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere, con l’ovvia conseguenza che il diniego di esercizio di attività di commercio deve ritenersi senz’altro legittimo ove fondato […] su rappresentate e accertate ragioni di abusività dei locali nei quali l’attività commerciale viene svolta.
Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera sua durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l'attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate ed applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione di un’attività commerciale.
Tale conclusione trova del resto riscontro nel d.lgs. 31.03.1998, n. 114 (Riforma della disciplina relativa al settore del commercio) e succ. mod., il cui art. 7, relativo agli esercizi di vicinato, nella parte rimasta in vigore dopo le modifiche e le abrogazioni apportate con il d.lgs. n. 59 del 26.03.2010, impone al soggetto interessato il rispetto dei regolamenti edilizi e delle norme urbanistiche, oltre che di quelle relative alle destinazioni d’uso.
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Al presupposto del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (oggetto della specifica funzione del titolo edilizio) si aggiunge quello del rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti che il certificato di agibilità aveva la funzione di attestare (art. 24 s. dPR 380/2001).
Ed al riguardo la giurisprudenza testé citata ha ribadito come «i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza”.
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La ricorrente impugna l’ordinanza del 21.04.2017, n. 6743, con cui il Comune di Orta di Atella, facendo richiamo a quanto già contestatole con l’atto di diffida alla prosecuzione dell’attività del 18.12.2014, prot. 15335, le ha ingiunto l’immediata chiusura dell’esercizio commerciale esercitato in via ... n. 45 in relazione alla mancanza del certificato di agibilità dei locali presso i quali l’attività è svolta, da ultimo acclarata con verbale di accertamento del Comando di Polizia Municipale n. 121/17, prot. 852/P.M. del 14.04.2017.
...
Nel merito, il ricorso è infondato.
In via generale, deve osservarsi che, come recentemente ribadito dal giudice di appello in altra controversia concernente il Comune di Orta di Atella, «secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale nel rilascio dell’autorizzazione commerciale occorre tenere presente i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere, con l’ovvia conseguenza che il diniego di esercizio di attività di commercio deve ritenersi senz’altro legittimo ove fondato […] su rappresentate e accertate ragioni di abusività dei locali nei quali l’attività commerciale viene svolta (cfr., tra le altre, Cons. Stato, IV, 14.10.2011 n. 5537 e id., V, 08.05.2012, n. 5590). Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera sua durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l'attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate ed applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione di un’attività commerciale (cfr. Cons. Stato, VI, 23.10.2015, n. 4880) [….] Tale conclusione trova del resto riscontro nel d.lgs. 31.03.1998, n. 114 (Riforma della disciplina relativa al settore del commercio) e succ. mod., il cui art. 7, relativo agli esercizi di vicinato, nella parte rimasta in vigore dopo le modifiche e le abrogazioni apportate con il d.lgs. n. 59 del 26.03.2010, impone al soggetto interessato il rispetto dei regolamenti edilizi e delle norme urbanistiche, oltre che di quelle relative alle destinazioni d’uso. In ambito regionale, poi, va tenuto presente l’art. 15 della legge della Regione Campania n. 1 del 09.01.2014 e succ. mod. (Nuova disciplina in materia di distribuzione commerciale), che contiene una previsione analoga in riferimento, tra l’altro, all’apertura degli esercizi di vicinato, soggetti alla SCIA» (cfr. C.d.S., sez. V, 29.05.2018, n. 3212).
Ancora sul piano generale, va ricordato che al presupposto del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (oggetto della specifica funzione del titolo edilizio) si aggiunge quello del rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti che il certificato di agibilità aveva la funzione di attestare (art. 24 s. dPR 380/2001); ed al riguardo la giurisprudenza testé citata (C.d.S., sez. V, n. 3212/2018) ha ribadito come «i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza” (così Cons. Stato, IV, 13.03.2014, n. 1220)».
Nel caso in esame, la mancanza del certificato di agibilità dei locali di svolgimento dell’attività risulta già alla base dell’atto di diffida del 18.12.2014, prot. 15335, con il quale l’Ente territoriale ha contestato alla ricorrente il comportamento inerte dalla stessa tenuto ben oltre i termini concessi ai proprietari, a far data dall’approvazione del Piano urbanistico comunale, per regolarizzare la propria posizione amministrativa ed eliminare i vizi ostativi per il proseguimento delle loro attività.
Non consta che, nonostante ciò, da allora la ricorrente abbia provveduto a tanto, dotandosi del certificato di agibilità o di titolo equipollente. Si aggiunga che la stessa non ha fornito alcun inizio di prova di aver in corso altro procedimento finalizzato a regolarizzare l’aspetto in questione, concentrandosi piuttosto sulla tesi, che si è dimostrata infondata, della sostanziale irrilevanza della semplice mancanza del certificato di agibilità.
Constatata la carenza del presupposto, il Comune non avrebbe potuto fare altro che impedire lo svolgimento dell’attività commerciale mediante l’adozione di un provvedimento di natura doverosa e vincolata (cfr., ancora, C.d.S., sez. V, n. 3212/2018 cit.), che, perciò, resiste anche alla censura di omessa comunicazione di avvio del procedimento.
Per queste ragioni, in conclusione, il ricorso dev’essere respinto (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 04.07.2018 n. 4448 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel rilascio dell’autorizzazione commerciale occorre tenere presente i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere, con l’ovvia conseguenza che il diniego di esercizio di attività di commercio deve ritenersi senz’altro legittimo ove fondato su rappresentate e accertate ragioni di abusività dei locali nei quali l’attività commerciale viene svolta.
Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera sua durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l'attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate ed applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione di un’attività commerciale.
Va quindi confermato che la regolarità urbanistico-edilizia dell’opera condiziona l’esercizio dell’attività commerciale al suo interno anche perché ritenere il contrario comporterebbe elusione delle sanzioni previste per gli illeciti edilizi. Così si è affermato che la stretta connessione tra materie del commercio e dell’urbanistica ha indotto il legislatore a indicare il medesimo fatto quale presupposto per l’esercizio di poteri propri sia della materia dell’urbanistica, sia di quella del commercio, con la conseguente inibizione, per l’autorità amministrativa, di assentire l’attività nel caso di non conformità della stessa alla disciplina urbanistico–edilizia.
E’ stato così superato il precedente indirizzo giurisprudenziale che affermava l’illegittimità del diniego di autorizzazione commerciale (o di ampliamento o di trasferimento dell’esercizio) per ragioni di ordine urbanistico, sul presupposto che l’interesse pubblico nella materia del commercio fosse di diversa natura ed implicasse perciò criteri valutativi differenti: il revirement giurisprudenziale si fonda su un criterio di ragionevolezza e sul principio costituzionale di buona amministrazione per cui non è tollerabile l’esercizio dissociato, addirittura contrastante, dei poteri che fanno capo allo stesso ente per la tutela di interessi pubblici distinti, specie quando tra questi interessi sussista un obiettivo collegamento, come è per le materie dell’urbanistica e del commercio.
Tale conclusione trova del resto riscontro nel d.lgs. 31.03.1998, n. 114 (Riforma della disciplina relativa al settore del commercio) e succ. mod., il cui art. 7, relativo agli esercizi di vicinato, nella parte rimasta in vigore dopo le modifiche e le abrogazioni apportate con il d.lgs. n. 59 del 26.03.2010, impone al soggetto interessato il rispetto dei regolamenti edilizi e delle norme urbanistiche, oltre che di quelle relative alle destinazioni d’uso.
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Per un verso è da ritenere che sussista un collegamento funzionale tra i due provvedimenti, atteso che il rilascio del certificato di agibilità (e la formazione del relativo silenzio-accoglimento) presuppongono la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico; di guisa che va negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l’efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.
Per altro verso tali conclusioni non sono infirmate dal fatto che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, essendo stato sottolineato che “i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza”.
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... per la riforma della sentenza breve 20.02.2017 n. 1036 del TAR CAMPANIA–NAPOLI, SEZ. III, resa tra le parti.
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1. Il Comune di Orta di Atella (CE) ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe, con la quale il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, Sez. III, ha accolto il ricorso proposto da Cr.Ci., quale titolare della ditta individuale “Minimarket ...” con sede in Orta di Atella (CE), avviata per lo svolgimento di attività di commercio al pubblico di generi alimentari e diversi, avverso il provvedimento prot. n. 21122 del 21.12.2016, con cui il Responsabile del Settore Attività Produttive – Sportello Unico Attività Produttive del Comune aveva disposto l’annullamento della s.c.i.a. presentata in data 28.07.2016 dal Ci. per l’esercizio dell’attività di commercio al pubblico di generi alimentari vari, presso i locali di via ..., con conseguente inibizione dell’attività commerciale avviata.
A base dell’annullamento della s.c.i.a. era posto l’annullamento in autotutela del permesso a costruire n. 130 del 15.07.2005 (avvenuto con provvedimento n. 1854 del 21.09.2009), relativo ai locali ospitanti l’attività di commercio al pubblico di generi alimentari, e la mancanza di validità dell’attestazione di agibilità per i locali interessati dal permesso di costruire annullato.
...
5. L’appello è fondato e va accolto.
...
5.3. Passando all’esame del merito si rileva quanto segue.
5.3.1. Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale nel rilascio dell’autorizzazione commerciale occorre tenere presente i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere, con l’ovvia conseguenza che il diniego di esercizio di attività di commercio deve ritenersi senz’altro legittimo ove fondato, come nella fattispecie, su rappresentate e accertate ragioni di abusività dei locali nei quali l’attività commerciale viene svolta (cfr., tra le altre, Cons. Stato, IV, 14.10.2011 n. 5537 e id., V, 08.05.2012, n. 5590).
Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera sua durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l'attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate ed applicano sanzioni che precludono in modo assoluto la prosecuzione di un’attività commerciale (cfr. Cons. Stato, VI, 23.10.2015, n. 4880).
5.3.2. Va quindi confermato che la regolarità urbanistico-edilizia dell’opera condiziona l’esercizio dell’attività commerciale al suo interno anche perché ritenere il contrario comporterebbe elusione delle sanzioni previste per gli illeciti edilizi. Così si è affermato che la stretta connessione tra materie del commercio e dell’urbanistica ha indotto il legislatore a indicare il medesimo fatto quale presupposto per l’esercizio di poteri propri sia della materia dell’urbanistica, sia di quella del commercio, con la conseguente inibizione, per l’autorità amministrativa, di assentire l’attività nel caso di non conformità della stessa alla disciplina urbanistico–edilizia (Cons. Stato, V, 17.10.2002, n. 5656 e 28.06.2000, n. 3639).
E’ stato così superato il precedente indirizzo giurisprudenziale che affermava l’illegittimità del diniego di autorizzazione commerciale (o di ampliamento o di trasferimento dell’esercizio) per ragioni di ordine urbanistico, sul presupposto che l’interesse pubblico nella materia del commercio fosse di diversa natura ed implicasse perciò criteri valutativi differenti (cfr. Cons. Stato, V, 21.04.1997, n. 380): il revirement giurisprudenziale si fonda su un criterio di ragionevolezza e sul principio costituzionale di buona amministrazione per cui non è tollerabile l’esercizio dissociato, addirittura contrastante, dei poteri che fanno capo allo stesso ente per la tutela di interessi pubblici distinti, specie quando tra questi interessi sussista un obiettivo collegamento, come è per le materie dell’urbanistica e del commercio.
5.3.4. Tale conclusione trova del resto riscontro nel d.lgs. 31.03.1998, n. 114 (Riforma della disciplina relativa al settore del commercio) e succ. mod., il cui art. 7, relativo agli esercizi di vicinato, nella parte rimasta in vigore dopo le modifiche e le abrogazioni apportate con il d.lgs. n. 59 del 26.03.2010, impone al soggetto interessato il rispetto dei regolamenti edilizi e delle norme urbanistiche, oltre che di quelle relative alle destinazioni d’uso.
In ambito regionale, poi, va tenuto presente l’art. 15 della legge della Regione Campania n. 1 del 09.01.2014 e succ. mod. (Nuova disciplina in materia di distribuzione commerciale), che contiene una previsione analoga in riferimento, tra l’altro, all’apertura degli esercizi di vicinato, soggetti alla SCIA.
Per comprendere se le regole ed i principi di cui sopra trovino applicazione nel caso di specie, che pur presenta delle peculiarità, occorre evidenziare, in fatto, i seguenti elementi, così come risultano dagli atti, secondo il loro ordine cronologico:
   - il permesso a costruire n. 130 del 15.07.2005, rilasciato in favore della società Ed.F.G.C. s.r.l. (oggi Ed.F.G.C. S.p.A.), cui fa capo la titolarità dell’immobile nel quale si trovano i locali da adibire ad attività commerciale da parte del sig. Ci., è stato annullato in autotutela con provvedimento n. 1854 del 21.09.2009;
   - detto provvedimento è stato impugnato dalla società Ed.F.G.C. S.p.A. ed il ricorso è stato respinto con sentenza del TAR Campania, sez. VIII, depositata il 02.07.2015, n. 3483/15;
   - la sentenza è stata appellata dalla società ricorrente ed il ricorso in appello, depositato il 26.02.2016, iscritto col numero di registro 1542/2016, è tuttora pendente dinanzi alla IV sezione di questo Consiglio di Stato, senza che siano state adottati provvedimenti cautelari;
   - in data 28.07.2016, pendente perciò tale ultimo giudizio, il sig. Ci.Cr., nella qualità di titolare della ditta individuale “Minimarket ...”, ha presentato segnalazione certificata di inizio di attività in materia di “minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimentari vari” presso i locali siti in Orta di Atella, alla via ..., ..., s.n.c., già oggetto del permesso di costruire di cui sopra, nonché di certificato di agibilità con destinazione commerciale n. 36 del 20.01.2007 (non fatto oggetto di provvedimenti in autotutela);
   - il procedimento di verifica della s.c.i.a. è stato avviato in data 30.09.2016 nota prot. n. 15148 e si è concluso col provvedimento impugnato, prot. n. 21122 del 21.12.2016, che nella motivazione richiama sia la sentenza del TAR (erroneamente indicata col numero di iscrizione del ricorso) di rigetto del ricorso avverso il provvedimento di annullamento del permesso di costruire, sia il parere legale del 23.11.2016 (con cui si assume che il certificato di agibilità sia stato “travolto” dall’annullamento in autotutela del permesso di costruire), sia un precedente giurisprudenziale che afferma il principio -di cui si è detto sopra- che la “legittimità urbanistica dei locali costituisce presupposto indefettibile del legittimo esercizio dell’attività commerciale”; disponendone perciò annullamento della s.c.i.a. presentata in data 28.07.2016.
5.3.5. L’appello del Comune in sostanza si basa sull’applicazione del principio di cui si è appena detto (pur intrattenendosi più del necessario sulla non sanabilità dell’abuso e sull’impraticabilità dei rimedi, compresa la sanzione amministrativa, di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001), oltre che sulla circostanza dell’avvenuta caducazione dell’agibilità dei locali.
L’appellato oppone diversi argomenti, che ricalcano quelli posti a fondamento della sentenza impugnata, che tuttavia vanno disattesi per le ragioni qui di seguito indicate.
5.3.5.1. Il provvedimento di annullamento del permesso di costruire n. 1854 del 21.09.2009, sebbene asseritamente illegittimo e impugnato in separato giudizio (al quale è estraneo l’appellato), è nondimeno efficace e non disapplicabile, per la stessa amministrazione e per il giudice amministrativo, finché non risulti annullato o sospeso nelle forme previste dall’ordinamento; non può rilevare che in riferimento ad altri annullamenti in autotutela disposti dal Comune di Orta di Atella il giudizio di appello si sia concluso sfavorevolmente per l’ente locale, come sottolinea la difesa dell’appellato citando le relative decisioni di questo Consiglio di Stato (aventi i numeri 3996 e 3997 del 2016), poiché riferite a permessi di costruire ed a provvedimenti di annullamento riguardanti altri immobili ed altri soggetti;
5.3.5.2. Se è vero che, allo stato, non risultano adottate dagli organi competenti del Comune apposite sanzioni repressive dell’abuso che precludano in modo assoluto l’esercizio di un’attività commerciale (in particolare l’ordine di demolizione), riguardanti l’immobile abusivo nel quale si trovano i locali nella disponibilità dell’appellato, va considerato che nel caso di specie è fondamentale il dato -trascurato nella sentenza impugnata- che la presentazione della s.c.i.a. è di gran lunga successiva (2016) all’adozione del provvedimento di annullamento (2009), nonché al rigetto del ricorso avverso questo provvedimento da parte del Tar (2015): quando l’attività commerciale è stata avviata l’immobile era già privo di permesso di costruire.
E’ vero perciò che la verifica della regolarità urbanistico-edilizia dei locali adibito a negozio è stata compiuta dopo l’inizio dell’esercizio dell’attività, ma si tratta di verifica avviata ai sensi dell’art. 19 della legge 07.08.1990, n. 241: tale norma testualmente dispone che l’amministrazione deve procedere alla verifica dei requisiti e dei presupposti previsti dalla legge, in carenza dei quali vieta la prosecuzione dell’attività (comma 3, art. 19 cit.).
La norma, riferita al caso in esame, ha comportato che il Comune abbia dovuto controllare che i locali, dove avrebbe dovuto essere svolta l’attività commerciale oggetto della s.c.i.a., fossero, dal punto di vista urbanistico-edilizio, conformi a legge, giacché tale conformità si pone come un presupposto indispensabile per consentire lo svolgimento legittimo di un’attività che, per sua natura, coinvolge il pubblico. Constatata la carenza del presupposto, venuto meno in epoca precedente la presentazione dell’istanza di s.c.i.a. da parte del sig. Ci., il Comune non avrebbe potuto fare altro che impedire lo svolgimento dell’attività commerciale denunciata da quest’ultimo.
5.3.5.3. Si tratta di provvedimento vincolato, rispetto al quale non è invocabile la valutazione alla stregua dei principi di proporzionalità e ragionevolezza dell’azione amministrativa, soprattutto se si considera che l’appellato, pur essendo terzo rispetto alla vicenda inerente il permesso di costruire, non ha da invocare la tutela del proprio legittimo affidamento.
Infatti, prima di avviare l’attività commerciale avrebbe dovuto assicurarsi dell’idoneità dei locali da adibire allo scopo (fatto salvo quanto previsto nel contratto di locazione commerciale stipulato con la società proprietaria e locatrice F.G.C. Ed. S.p.A., rilevante nei rapporti tra i soggetti contraenti, e in ambito di diritto privato), tenuto conto delle previsioni normative che ne richiedono la conformità alla normativa edilizia ed urbanistica – senza che rilevi che negli stessi locali fosse già esercitata altra attività commerciale, poiché autorizzata nei confronti di diversi soggetti.
5.3.5.4. Non rileva, ancora, il mancato ritiro, da parte del Comune di Orta di Atella, del certificato di agibilità dei locali con destinazione commerciale n. 36 del 20.01.2007.
Per un verso è da ritenere, anche alla stregua dell’art. 24 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 (secondo cui la richiesta di certificato di agibilità presuppone necessariamente la “conformità delle opere realizzate al progetto approvato”, dato che la richiesta deve essere corredata da una dichiarazione resa in tal senso dell’interessato), che sussista un collegamento funzionale tra i due provvedimenti, atteso che il rilascio del certificato di agibilità (e la formazione del relativo silenzio-accoglimento) presuppongono la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico; di guisa che va negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato (cfr. Cons. Stato, V, 16.10.2013, n. 5025) e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l’efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.
Per altro verso tali conclusioni non sono infirmate dal fatto che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, essendo stato sottolineato che “i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza” (così Cons. Stato, IV, 13.03.2014, n. 1220).
Il mancato ritiro del certificato di agibilità, così come non impedirebbe al Sindaco di reprimere gli abusi edilizi (cfr. Cons. Stato, V, 03.02.1992, n. 87), nemmeno avrebbe potuto consentire l’esercizio dell’attività commerciale in immobile privo di permesso di costruire.
D’altronde, entrambe le ragioni –carenza di permesso di costruire e caducazione sopravvenuta del certificato di agibilità- sono poste a fondamento del provvedimento qui impugnato, ma la prima è, da sola, idonea a sorreggere l’adozione del provvedimento di annullamento della S.C.I.A. ai sensi dell’art. 19, comma 3, della legge n. 241 del 1990.
5.3.5.5. Infine tutti gli argomenti che fanno leva sull’art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001, sia a sostegno dell’accoglimento dell’appello (nel presupposto della sua inapplicabilità in ragione dei vizi di carattere sostanziale che avrebbero inficiato l’originario permesso di costruire) sia a sostegno del suo rigetto (nel presupposto che, comunque, si dovrebbero attendere le determinazioni da prendersi da parte della p.a. in merito alle conseguenze prodotte dall’annullamento del permesso di costruire, quindi si dovrebbe attendere anche l’adozione di provvedimenti espliciti in merito alla sanabilità dell’opera od all’applicabilità/inapplicabilità della sanzione ex art. 38 detto) risultano irrilevanti ed estranei al presente giudizio (ed, invece, più pertinenti rispetto a quello relativo all’impugnazione del provvedimento di annullamento, nel quale il Comune è ovviamente coinvolto).
Parimenti irrilevanti risultano i procedimenti amministrativi che si assumono avviati dalla FGG Ed. S.p.A. volti a rimediare alle carenze urbanistiche poste a base dell’annullamento del permesso di costruire e le criticità che discendono da tale annullamento quali rappresentate anche nella nota prot. n. 1334 del 25.11.2016 del Responsabile del Servizio Urbanistica del Comune di Orta di Atella, richiamata dall’appellato.
L’attuale carenza di permesso di costruire impedisce che, allo stato, i locali che si trovano all’interno dell’immobile interessato dal provvedimento di annullamento del titolo abilitativo edilizio siano adibiti ad attività commerciali.
6. In conclusione, l’appello va accolto ed, in riforma della sentenza impugnata, va respinto l’originario ricorso proposto da Ci.Cr., in proprio e quale titolare della ditta individuale “Minimarket ...” (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 29.05.2018 n. 3212 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARICertificato di abitabilità e compravendita.
«In tema di compravendita immobiliare, qualora il venditore ometta di consegnare il certificato di abitabilità e, tuttavia, si accerti l'utilizzabilità del bene, il compratore non può chiedere il risarcimento del danno commisurato all'importo dei canoni di locazione perduti, atteso che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso di un bene immobile o alla sua abitabilità non è in sé di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio».

Così ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. VI civile (ordinanza 18.05.2018 n. 12226) (articolo ItaliaOggi del 05.06.2019).
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MASSIMA
1 Con il primo motivo si denunzia ai sensi dell'art. 360, n. 3, cpc la violazione ed errata applicazione degli artt. 1477, 1453 e 1455 cc. per avere la Corte d'Appello ritenuto che la mancata consegna del certificato di abilità costituisse un inadempimento di scarsa importanza, discostandosi in tal modo dal prevalente orientamento giurisprudenziale.
2 Con il secondo motivo la ricorrente deduce ai sensi dell'art. 360 n. 3 cpc la violazione ed errata applicazione degli artt. 1218, 1453, 1455 e 2697 cc rimproverando alla Corte di Appello di avere invertito l'onere probatorio violando la tradizionale regola secondo cui spettava al convenuto di fornire la prova dell'esatto adempimento oppure che l'inadempimento era stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
Ad avviso della ricorrente spettava ai venditori di provare perché non erano stati in grado di adempiere alla loro obbligazione oppure che il certificato potesse essere rilasciato, restando assolutamente irrilevante, rispetto alla inesistenza della agibilità, l'eventuale perfezionamento di procedimenti urbanistici di sanatoria. Richiama il principio della presunzione di colpa dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1218 cc.
Queste due censure, da esaminarsi congiuntamente perché collegate al problema dell'incidenza del certificato di abitabilità nel sinallagma contrattuale, sono manifestamente infondate.
Secondo la prevalente e più recente giurisprudenza di questa Corte,
in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (v. tra le varie, sez. 2, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017 Rv. 646535; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 22561 del 2014; Sez. 2, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010 Rv. 613156).
Il principio, affermato in tema di risoluzione del contratto preliminare, vale logicamente anche per il contratto definitivo.
Ebbene, nel caso di specie, il giudice di merito ha accertato che la mancanza di agibilità non incide sulla funzione economico-sociale del bene e ha tratto tale convincimento dal fatto, pacifico tra le parti e attestato anche nel rogito notarile, "che non constano irregolarità sul piano edilizio-urbanistico (la costruzione risale a data anteriore al 10.09.1967 ed è subentrata concessione in sanatoria in data 03.04.1998 con cambio di destinazione, ora commerciale)".
Come si vede, l'apprezzamento in fatto sulla assenza di elementi ostativi al rilascio del certificato di abitabilità, si rivela conforme ai principi di diritto affermati da questa Corte sugli effetti della mancata consegna del certificato di abitabilità e non si pone neppure in contrasto col precedente citato dalla ricorrente (Ordinanza n. 2438/2016): in quel caso, infatti, il rifiuto dei promissari acquirenti di procedere alla stipula del definitivo era stato ritenuto giustificato in quanto il dato oggettivo della mancata consegna del certificato di destinazione urbanistica -il cui obbligo grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ.- non risultava suffragato da alcun elemento che potesse in qualche modo far ritenere sussistente l'idoneità del bene ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.

EDILIZIA PRIVATA: L'installazione di sanitari non è manutenzione straordinaria.
L’art. 3, comma 1, lett. b), del DPR n. 380 del 2001 qualifica come <manutenzione straordinaria> gli interventi volti a “realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari” e nella specie non si ipotizza la realizzazione ex novo di un servizio igienico prima inesistente o l’ampliamento di servizio esistente, bensì la semplice allocazione dei sanitari (come sarebbe la sostituzione di un lavandino o w.c. vecchio con un nuovo), come tale non rientrante nella <manutenzione straordinaria>.
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E' da escludersi che gli interventi ipotizzati comportino la necessità di nuova attestazione di abitabilità.
Invero, l’art. 24 del DPR n. 380 del 2001, al comma 3, richiede attestazione di agibilità per “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”, cioè sulla “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità”.
L’esame della giurisprudenza pone in evidenza come gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell’agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “strutturale” e quelli che danno adito ad un mutamento di destinazione d’uso.
In tal senso:
   - "appare legittima la richiesta di una nuova valutazione delle condizioni di agibilità di un immobile «a fronte di modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi»;
   - «gli artt. 24 e segg. del T.U.E. non individuano espressamente le diverse ipotesi in cui, pur vertendosi in tema di interventi “minori”, gli stessi influiscano sulle condizioni di igiene e sicurezza, evidentemente rimettendo tale valutazione (di “influenza”) alle Amministrazioni deputate a tale verifica», dunque attribuendo all’Amministrazione un potere discrezionale di valutare se –nel caso concreto– gli interventi edilizi posti in essere alterino o meno le condizioni igienico-sanitarie dell’edificio, il che comunque appare difficile da sostenere in relazione alla mera collocazione degli arredi sanitari;
   - la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che anche il mero mutamento di destinazione d’uso di un locale possa giustificare la richiesta di un nuovo certificato di agibilità;
   - il rilascio di un nuovo certificato di agibilità si rende necessario per le sole modifiche “strutturali” dell’edificio, esclude la necessità di acquisire un simile titolo a fronte di un intervento di mero ampliamento di un’uscita di sicurezza;
   - «i lavori, effettuati successivamente all’interno del locale, hanno riguardato solo l’inserimento di un locale igienico, che non determina la necessità di un nuovo certificato di agibilità, in quanto, secondo la giurisprudenza costante, è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità solo quando si procede alla ristrutturazione totale».
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6.2 – In termini giuridici pare comunque da escludere che il mero intervento di installazione dei sanitari –eseguito allorquando tutte le reti e gli allacci ad essi propedeutici sono già stati realizzati– sia riconducibile alla categoria della manutenzione straordinaria.
L’art. 3, comma 1, lett. b), del DPR n. 380 del 2001 qualifica come <manutenzione straordinaria> gli interventi volti a “realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari” e nella specie non si ipotizza la realizzazione ex novo di un servizio igienico prima inesistente o l’ampliamento di servizio esistente, bensì la semplice allocazione dei sanitari (come sarebbe la sostituzione di un lavandino o w.c. vecchio con un nuovo), come tale non rientrante nella <manutenzione straordinaria> (in tal senso Cons. Giust. Amm. Regione Siciliana, 15.03.2017, n. 102).
6.3 – Analogamente pare da escludere che gli interventi ipotizzati comportassero la necessità di nuova attestazione di abitabilità. L’art. 24 del DPR n. 380 del 2001, al comma 3, richiede attestazione di agibilità per “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”, cioè sulla “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità”.
L’esame della giurisprudenza pone in evidenza come gli interventi che rendono obbligatoria una nuova valutazione dell’agibilità sono sostanzialmente quelli che hanno carattere “strutturale” e quelli che danno adito ad un mutamento di destinazione d’uso.
In tal senso TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.03.2011, n. 740, secondo cui appare legittima la richiesta di una nuova valutazione delle condizioni di agibilità di un immobile «a fronte di modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi»; TAR Abruzzo, Sez. I, 17.06.2015, n. 456 invece precisa che «gli artt. 24 e segg. del T.U.E. non individuano espressamente le diverse ipotesi in cui, pur vertendosi in tema di interventi “minori”, gli stessi influiscano sulle condizioni di igiene e sicurezza, evidentemente rimettendo tale valutazione (di “influenza”) alle Amministrazioni deputate a tale verifica», dunque attribuendo all’Amministrazione un potere discrezionale di valutare se –nel caso concreto– gli interventi edilizi posti in essere alterino o meno le condizioni igienico-sanitarie dell’edificio, il che comunque appare difficile da sostenere in relazione alla mera collocazione degli arredi sanitari; la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che anche il mero mutamento di destinazione d’uso di un locale possa giustificare la richiesta di un nuovo certificato di agibilità (ex multis, TAR Abruzzo, Sez. I, 11.02.2014, n. 107); Cons. Stato, Sez. V, 12.02.2013, n. 795, nell’affermare che il rilascio di un nuovo certificato di agibilità si rende necessario per le sole modifiche “strutturali” dell’edificio, esclude la necessità di acquisire un simile titolo a fronte di un intervento di mero ampliamento di un’uscita di sicurezza; TAR Puglia, Lecce, 07.05.2009, n. 956, la quale afferma che «i lavori, effettuati successivamente all’interno del locale, hanno riguardato solo l’inserimento di un locale igienico, che non determina la necessità di un nuovo certificato di agibilità, in quanto, secondo la giurisprudenza costante, è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità solo quando si procede alla ristrutturazione totale».
Nel caso di specie, l’attestazione di agibilità è stata presentata allorquando tutti gli interventi strutturali nonché i mutamenti di destinazione d’uso erano già stati posti in essere; conseguentemente, la nuova attestazione di agibilità che il Comune ha ritenuto necessaria nel caso di specie, avrebbe dovuto riguardare solo l’installazione dei sanitari (lavandini, wc, ecc.).
Ma tale intervento non risulta tuttavia dar luogo ad una “modifica strutturale” né ad un mutamento di destinazione d’uso (essendo di fatto i locali già completi degli impianti e, per ciò stesso, già destinati a bagno) (TAR Toscana, Sez. II, sentenza 07.05.2018 n. 635 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parere in merito al rapporto tra agibilità e conformità edilizia di un immobile – Comune di Fara in Sabina (Regione Lazio, nota 29.03.2018 n. 186215 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità non assume una capacità sanante dei vizi che affliggono un titolo edilizio, il cui annullamento all’esito dell’impugnazione giurisdizionale si ripercuote inevitabilmente sul primo, con effetto caducante, stante la relazione di stretta consequenzialità.
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La Società ricorrente censura il provvedimento comunale 18/03/2015, di rilascio del permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione del sopralzo di un sottotetto e di un balcone.
0. Si premette che, come ha messo in evidenza la parte ricorrente, il certificato di agibilità non assume una capacità sanante dei vizi che affliggono un titolo edilizio, il cui annullamento all’esito dell’impugnazione giurisdizionale si ripercuote inevitabilmente sul primo, con effetto caducante, stante la relazione di stretta consequenzialità (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia – 22/04/2015 n. 188, confermata da Consiglio di Stato, sez. VI – 09/08/2016 n. 3559).
Pertanto, non ha alcun rilievo l’omessa tempestiva proposizione di un ricorso avverso il certificato suddetto (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 26.03.2018 n. 341 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ATTI AMMINISTRATIVI - EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Esso, dunque, non può essere prefigurato come un atto meramente formale, ma rappresenta il presupposto del regolare uso dell’edificio in coerenza alla destinazione dello stesso.

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La conformità dei manufatti alle norme urbanistico/edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico/edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela degli interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Ciò trova fonte normativa nella lettera dell’art. 25, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 380/2001 che richiede, da parte del richiedente, una dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Infatti, se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento.
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Giova rammentare, in via generale, che la formazione del silenzio-assenso sulle istanze dei privati postula che l'istanza sia assistita da tutti i presupposti di legge, non determinandosi ope legis l'accoglimento della richiesta ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma.
Difatti, il provvedimento di assenso tacito non può formarsi in assenza della documentazione completa prescritta dalle norme di settore, in quanto l'eventuale inerzia dell'amministrazione nel provvedere sull’istanza di avvio del procedimento non può far conseguire agli interessati un risultato che gli stessi non potrebbero mai conseguire in virtù di un provvedimento espresso; al riguardo, va precisato che il silenzio equivale al provvedimento amministrativo ma non incide in senso abrogativo sull'esistenza del regime autorizzatorio, che rimane inalterato, trattandosi di una modalità semplificata di conseguimento dell'autorizzazione.
La produzione di tale documentazione è indispensabile proprio al fine del riscontro dei requisiti soggettivi ed oggettivi, la cui incompletezza preclude la formazione del titolo abilitativo in forma tacita.
Peraltro, della presenza di tutta la documentazione deve essere data prova, alla stregua degli ordinari principi processuali (art. 64 c.p.a.), dalla parte ricorrente, poiché si presume che la copia sia nella sua disponibilità oppure che sia virtualmente accessibile mediante l'impiego degli strumenti procedimentali o processuali previsti dall'ordinamento.
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Il ricorso è infondato.
Come noto, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
Esso, dunque, non può essere prefigurato come un atto meramente formale, ma rappresenta il presupposto del regolare uso dell’edificio in coerenza alla destinazione dello stesso.
Il successivo art. 25, comma 3, prevede che "Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell'edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione (...)".
Il comma 4 stabilisce ancora che "Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio-assenso è di sessanta giorni”.
Secondo consolidato indirizzo della giurisprudenza amministrativa, la conformità dei manufatti alle norme urbanistico/edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico/edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela degli interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata. Ciò trova fonte normativa nella lettera dell’art. 25, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 380/2001 che richiede, da parte del richiedente, una dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Infatti, se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento (cfr. TAR Napoli, n. 1767/2016 e n. 2191/2014; TAR Salerno, n. 1325/2013).
Ebbene, dalla documentazione esibita in giudizio dal Comune di Pastorano emergono i seguenti profili ostativi al rilascio per silentium dell’agibilità.
Sotto un primo profilo, mette conto evidenziare che, come rilevato dalla difesa dell’ente locale (cfr. nota del Comune di Pastorano prot. n. 7065 del 12.10.2012) il manufatto di cui si controverte venne autorizzato con concessione edilizia n. 31/98 dell’11.01.1999 e successiva variante in sanatoria n. 47/2000 del 27.11.2000, titoli che riguardavano la realizzazione di un capannone industriale da adibire alla lavorazione del ferro con annessa palazzina destinata ad uffici e alloggio custode.
Viceversa, la domanda di agibilità dell’08.06.2010 è stata avanzata per una difforme destinazione, segnatamente quella di recupero e messa in riserva di rifiuti speciali non pericolosi che, ovviamente, presenta differenti esigenze igienico-edilizie derivanti dal diverso uso dei locali.
Ciò collide con l’art. 25, comma 1 lett. b), del Testo Unico dell’Edilizia che richiede la presentazione di una dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente “di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato”.
In secondo luogo, l’intervento contrasta con la destinazione urbanistica visto che, sulle aree de quibus (ricadenti in zona industriale) con delibere del 10.01.2008, 27.05.2008 e 05.08.2008, il Consiglio Comunale di Pastorano ha inibito lo svolgimento di attività di stoccaggio e trattamento di rifiuti pericolosi e, altresì, di quelli non pericolosi che presentano potenziali nocività per la salubrità dell’ambiente e per la salute dei cittadini.
Sussiste poi una ulteriore ragione a sostegno della legittimità dell’azione amministrativa, costituita dalla carenza dei presupposti di legge, con specifico riferimento alla omessa allegazione della documentazione prescritta dall’art. 25 del D.P.R. n. 380/2001.
Al riguardo, giova infatti rammentare, in via generale, che la formazione del silenzio-assenso sulle istanze dei privati postula che l'istanza sia assistita da tutti i presupposti di legge, non determinandosi ope legis l'accoglimento della richiesta ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma. Difatti, il provvedimento di assenso tacito non può formarsi in assenza della documentazione completa prescritta dalle norme di settore, in quanto l'eventuale inerzia dell'amministrazione nel provvedere sull’istanza di avvio del procedimento non può far conseguire agli interessati un risultato che gli stessi non potrebbero mai conseguire in virtù di un provvedimento espresso; al riguardo, va precisato che il silenzio equivale al provvedimento amministrativo ma non incide in senso abrogativo sull'esistenza del regime autorizzatorio, che rimane inalterato, trattandosi di una modalità semplificata di conseguimento dell'autorizzazione.
La produzione di tale documentazione è indispensabile proprio al fine del riscontro dei requisiti soggettivi ed oggettivi, la cui incompletezza preclude la formazione del titolo abilitativo in forma tacita (TAR Campania, Napoli, Sez. IV, n. 1100/2016).
Peraltro, della presenza di tutta la documentazione deve essere data prova, alla stregua degli ordinari principi processuali (art. 64 c.p.a.), dalla parte ricorrente, poiché si presume che la copia sia nella sua disponibilità oppure che sia virtualmente accessibile mediante l'impiego degli strumenti procedimentali o processuali previsti dall'ordinamento (cfr. TAR Lazio, Roma, n. 9267/2016).
Applicando tali coordinate ermeneutiche alla fattispecie in esame deve allora ritenersi che non sussistano in atti gli elementi sufficienti per la pronuncia, allo stato degli atti di causa, di una declaratoria di formazione del silenzio-assenso.
In particolare, dalla nota del Comune di Pastorano prot. n. 7065 del 12.10.2012 si evince che, contrariamente a quanto riportato nell’atto di diffida della società istante, non risultano acquisiti al protocollo dell’amministrazione locale l’autocertificazione dell’agibilità a firma dell’arch. An.Ce. -asseritamente prodotta in data 20.10.2010- e la relativa documentazione. Benché richiesti dall’ente locale, tali atti non sono stati esibiti dalla società ricorrente, con la conseguenza che l’incompletezza documentale impedisce la formazione del titolo per silentium.
Si aggiunga infine che, come sottolineato dalla difesa dell’amministrazione comunale, non vi è neppure prova del rilascio del parere dell’A.S.L., atto richiesto espressamente dall’art. 25, comma 4, del D.P.R. n. 380/2001 per la formazione del provvedimento tacito di assenso (“Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'all'articolo 5, comma 3, lettera ‘a’. In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio-assenso è di sessanta giorni”).
Le considerazioni illustrate ostano alla piena operatività del silenzio-assenso sulla richiesta di agibilità avanzata dalla società ricorrente, con la conseguenza che gli atti impugnati si appalesano legittimamente adottati dalle amministrazioni intimate.
Per l’effetto, il ricorso ed i motivi aggiunti vanno respinti con conseguente condanna della società ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore del Comune di Pastorano (TAR Calabria-Napoli, Sez. I, sentenza 21.03.2018 n. 1773 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità non assume una capacità sanante dei vizi che affliggono un titolo edilizio, il cui annullamento all’esito dell’impugnazione giurisdizionale si ripercuote inevitabilmente sul primo, con effetto caducante, stante la relazione di stretta consequenzialità.
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La Società ricorrente censura il provvedimento comunale 18/03/2015, di rilascio del permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione del sopralzo di un sottotetto e di un balcone.
0. Si premette che, come ha messo in evidenza la parte ricorrente, il certificato di agibilità non assume una capacità sanante dei vizi che affliggono un titolo edilizio, il cui annullamento all’esito dell’impugnazione giurisdizionale si ripercuote inevitabilmente sul primo, con effetto caducante, stante la relazione di stretta consequenzialità (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia – 22/04/2015 n. 188, confermata da Consiglio di Stato, sez. VI – 09/08/2016 n. 3559).
Pertanto, non ha alcun rilievo l’omessa tempestiva proposizione di un ricorso avverso il certificato suddetto (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 26.03.2018 n. 341 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non v’è necessaria identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti (…) sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili.
Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.
Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere).
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Come ha, in più occasioni, ribadito la giurisprudenza, “non v’è necessaria identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti (…) sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato –Consiglio di Stato, sez. V, 06.07.1979 n. 479– oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi –id., 03.02.1992 n. 87– o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15.04.1977 n. 335)” (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 26.08.2014, n. 4309) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 01.03.2018 n. 611 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Questo Consiglio ha a più riprese chiarito che nell’ambito del procedimento amministrativo, occorre distinguere tra invalidità ad effetto caducante e invalidità ad effetto viziante; per la prima forma di vizio, di natura più dirompente, occorrono due elementi precisi:
   a) il primo dato dall’appartenenza, sia dell’atto annullato direttamente come di quello caducato per conseguenza, alla medesima serie procedimentale;
   b) il secondo individuato nel rapporto di necessaria derivazione del secondo dal primo, come sua inevitabile ed ineluttabile conseguenza e senza necessità di nuove ed ulteriori valutazioni di interessi, con particolare riguardo al coinvolgimento di soggetti terzi.
Pertanto, qualora almeno uno dei due detti presupposti sia inesistente, è inapplicabile lo schema concettuale della caducazione e debbono ritenersi utilizzabili unicamente le usuali impugnative tipiche del diritto amministrativo.
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 Nella fattispecie non si rinviene tra il permesso di costruire impugnato ed i successivi provvedimenti e cioè:
  a) in data 26.09.2009 un provvedimento sanzionatorio ex art. 38, d.P.R. 380/2001, in relazione alla porzione abitativa dell’immobile;
   b) in data 17.11.2009 un permesso di costruire avente ad oggetto l’annesso rustico ed il suo ampliamento con rilascio del certificato di agibilità del 06.06.2010;
   c) in data 26.12.2010 è stato rilasciato permesso di costruire con il quale è stato autorizzato l’ampliamento della superficie con destinazione agricolo-produttiva, utilizzando porzioni in precedenza previste ad uso residenziale, con rilascio del certificato di agibilità del 07.07.2011;
   d) in data 24.05.2012 è stato rilasciato permesso di costruire n. 18/2012, in forza del quale è stato autorizzato l’ampliamento della casa di abitazione con utilizzo di porzione rustica del fabbricato in questione,
un rapporto di consequenzialità necessaria, in quanto quest’ultimi non eseguono il provvedimento oggi impugnato, ma costituiscono autonomo esercizio del potere discrezionale dell’amministrazione.
Tali permessi, inoltre, non sono meramente confermativi dei precedenti e sono stati rilasciati in accoglimento di altrettanto autonome istanze, ed all’esito di un originale percorso istruttorio fondato su diverse basi normative.
Da ciò deriva che l’eventuale caducazione del permesso di costruire non farebbe venire meno i plurimi titoli autorizzatori sui quali fonda la costruzione avversata dall’odierno appellante. Conseguentemente, quest’ultimo non potrebbe ottenere il soddisfacimento del bene della vita sotteso al suo interesse legittimo e rappresentato dalla demolizione dell’immobile in questione con conseguente riduzione in pristino.
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7. L’odierno appello è improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse.
8. Preliminarmente, è necessario chiarire la portata della sentenza n. 780/2006 di questo Consiglio, che -nel confermare la sentenza del TAR per il Veneto di annullamento del permesso di costruire n. 3/2005, rilasciato dall’amministrazione appellata a favore dell’originario controinteressato– ha respinto l’appello principale di quest’ultimo.
8.1. Nella specie il Consiglio:
   a) conveniva con le conclusioni raggiunte dal primo giudice in relazione al fatto che la superficie relativa alla sottozona E3, ricompresa nel fondo rustico dell’odierno appellato, su cui insisteva l’intervento, fosse inferiore ai minimi prescritti dalla disciplina regionale;
   b) rilevava come l’annullamento del permesso di costruire n. 3/2005, non potesse non travolgere l’intero provvedimento, stante la sua inscindibilità formale e la unitarietà strutturale e funzionale dell’intervento edilizio;
   c) aggiungeva, però, che restava: “…salva la potestà del Comune di valutare, in diverso contesto procedimentale, l'ammissibilità di interventi edificatori concernenti esclusivamente annessi rustici per attività aziendale”.
8.2. Tanto evidenziato, ritiene il Collegio che la pronuncia in questione non abbia concluso per la obbligatorietà della demolizione di tutto quanto edificato dall’odierno appellato.
La sopra riportata precisazione contenuta nel giudicato, infatti, ha legittimato l’amministrazione comunale ad adottare ulteriori provvedimenti salvaguardando gli annessi rustici.
Dall’esame degli eventi e delle iniziative procedimentali successivi al giudicato, risulta che all’indomani dell’adozione del permesso di costruire n. 39/2006, avente ad oggetto “la costruzione di un fabbricato ad uso annessi rustici in Z.T.O. E3, ai sensi dell’art. 6 della L.R. 24/1985”, quivi impugnato, l’amministrazione comunale ha emanato:
   a) in data 26.09.2009 un provvedimento sanzionatorio ex art. 38, d.P.R. 380/2001, in relazione alla porzione abitativa dell’immobile;
   b) in data 17.11.2009 un permesso di costruire avente ad oggetto l’annesso rustico ed il suo ampliamento con rilascio del certificato di agibilità del 06.06.2010;
   c) in data 26.12.2010 è stato rilasciato permesso di costruire con il quale è stato autorizzato l’ampliamento della superficie con destinazione agricolo-produttiva, utilizzando porzioni in precedenza previste ad uso residenziale, con rilascio del certificato di agibilità del 07.07.2011;
   d) in data 24.05.2012 è stato rilasciato permesso di costruire n. 18/2012, in forza del quale è stato autorizzato l’ampliamento della casa di abitazione con utilizzo di porzione rustica del fabbricato in questione.
In particolare, dall’esame di quest’ultimo titolo edilizio -che ha ad oggetto “ampliamento di casa di abitazione in zona agricola mediante utilizzo di porzione rustica di fabbricato esistente”- emerge che lo stesso è stato adottato anche in forza delle ll.rr. Veneto n. 14/2009 e 13/2011, ossia in forza di una disciplina che modifica sensibilmente la materia de qua e che spezza del tutto ogni possibile collegamento tra l’esercizio del potere edilizio cristallizzatosi con il provvedimento impugnato in prime cure con quello esercitato successivamente dall’amministrazione e culminato con il citato permesso n. 18/2012.
8.3. A questo punto occorre chiarire che l’eventuale annullamento del permesso di costruire n. 39/2006, non avrebbe portata caducante rispetto ai successivi provvedimenti autorizzatori rilasciati dall’amministrazione comunale.
Questo Consiglio (cfr. ex plurimis, Cons. St., Sez. IV, 21.09.2015, n. 4404) ha a più riprese chiarito che nell’ambito del procedimento amministrativo, occorre distinguere tra invalidità ad effetto caducante e invalidità ad effetto viziante; per la prima forma di vizio, di natura più dirompente, occorrono due elementi precisi:
   a) il primo dato dall’appartenenza, sia dell’atto annullato direttamente come di quello caducato per conseguenza, alla medesima serie procedimentale;
   b) il secondo individuato nel rapporto di necessaria derivazione del secondo dal primo, come sua inevitabile ed ineluttabile conseguenza e senza necessità di nuove ed ulteriori valutazioni di interessi, con particolare riguardo al coinvolgimento di soggetti terzi.
Pertanto, qualora almeno uno dei due detti presupposti sia inesistente, è inapplicabile lo schema concettuale della caducazione e debbono ritenersi utilizzabili unicamente le usuali impugnative tipiche del diritto amministrativo.
8.4. Nella fattispecie non si rinviene tra il permesso di costruire impugnato ed i successivi provvedimenti sopra elencati un rapporto di consequenzialità necessaria, in quanto quest’ultimi non eseguono il provvedimento oggi impugnato, ma costituiscono autonomo esercizio del potere discrezionale dell’amministrazione.
Tali permessi, inoltre, non sono meramente confermativi dei precedenti e sono stati rilasciati in accoglimento di altrettanto autonome istanze, ed all’esito di un originale percorso istruttorio fondato su diverse basi normative.
Da ciò deriva che l’eventuale caducazione del permesso di costruire n. 39/2006, non farebbe venire meno i plurimi titoli autorizzatori sui quali fonda la costruzione avversata dall’odierno appellante. Conseguentemente, quest’ultimo non potrebbe ottenere il soddisfacimento del bene della vita sotteso al suo interesse legittimo e rappresentato dalla demolizione dell’immobile in questione con conseguente riduzione in pristino (cfr. da ultimo Cons. Stato, sez. IV, n. 2637 del 2016).
8.5. La statuizione di improcedibilità non trova ostacoli neppure nella norma sancita dall’art. 34, comma 3, cod. proc. amm., non essendo stata proposta la relativa domanda di accertamento o comunque una pertinente istanza che manifesti l’interesse della parte per un tale tipo di pronuncia (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 15.06.2016, n. 2637; Ad. plen., n. 4 del 2015; Sez. IV, 28.12.2012, n. 6703, 07.11.2012, n. 5674 cui si rinvia a mente dell’art. 88, co. 2, lett. d), cod. proc. amm.).
9. L’odierno appello deve, quindi, essere dichiarato improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 28.02.2018 n. 1247 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASpettacolo, ristretto l'obbligo di richiesta del certificato di agibilità.
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 289 del 12/12/2017, la legge sulle disposizioni di spettacolo e deleghe al governo per il riordino della materia, legge 175 del 22.11.2017, fa un notevole passo in avanti per il riordino di tutto il settore dello spettacolo.
La legge è ancora una scatola vuota, ma le deleghe per cui il governo è chiamato a legiferare attraverso più decreti legislativi, entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della stessa, riguarderanno l'attività, organizzazione e gestione delle fondazioni lirico-sinfoniche e degli enti di cui al decreto legislativo n. 367/1996.
Inoltre il governo dovrà occuparsi della riforma, della revisione e del riassetto della vigente disciplina nei settori del teatro, della musica, della danza, degli spettacoli viaggianti, delle attività circensi, dei carnevali storici e delle rievocazioni storiche, con la redazione di un unico testo denominato «codice dello spettacolo», al fine di conferire al settore un assetto più efficace, organico e conforme ai principi di semplificazione delle procedure amministrative e ottimizzazione della spesa e volto a migliorare la qualità artistico culturale delle attività.
Tra le varie aspettative, il governo dovrà occuparsi anche di una revisione delle forme contrattuali nel settore dello spettacolo, tenuto conto del carattere saltuario con cui le prestazioni vengono svolte e della peculiarità del settore a cui le attuali norme di diritto del lavoro non sempre si adattano alle esigenze del settore. Attualmente il settore dello spettacolo è disciplinato da norme vetuste che risalgono al 1947 (dlgs Capo provvisorio dello Stato n. 708) In attesa quindi dei decreti legislativi, altre norme di legge sono intervenute nell'ultimo periodo, apportando novità interessanti e di rilievo.
Con il decreto legislativo n. 202 del 07.12.2017 sono state introdotte importanti novità nel settore cinematografico e audiovisivo. L'articolo 1 del dlgs 202/2017 interviene sull'ampliamento dell'art. 23, comma 2, lettera d), del dlgs 81/2015, che individua le attività esenti dai limiti quantitativi per la stipula dei contratti a tempo determinato. Il nuovo comma 2, lettera d), del dlgs 81/2015 è ora il seguente: «per specifici spettacoli ovvero specifici programmi radiofonici o televisivi, o per la produzione di specifiche opere audiovisive».
Trattasi di una specifica importante e necessaria a sgombrare ogni dubbio sulla possibilità di assumere per esempio per una produzione cinematografica personale a tempo determinato senza limiti quantitativi da rispettare. In realtà, che le produzioni cinematografiche o audiovisive fossero già esenti da limiti quantitativi, lo si poteva evincere dal dlgs 28 del 22.01.2004 (riforma della disciplina in materia di attività cinematografiche), dove all'art. 2, comma 1, si legge «Ai fini del presente decreto per film si intende lo spettacolo realizzato su supporti di qualsiasi natura, anche digitali».
Ergo, un film è uno spettacolo e il comma 2, lettera d), del dlgs 81/2015 già si riferiva a specifici spettacoli. Altra novità importantissima è stata varata nella legge 205/2017 (legge di Bilancio 2018) al comma 1097, con cui viene ristretto l'obbligo di richiesta del certificato di agibilità di cui all'art. 10 dlgs 708/1947.
Per le imprese dell'esercizio teatrale, cinematografico e circense, i teatri tenda, gli enti, le associazioni, le imprese del pubblico esercizio, gli alberghi, le emittenti radiotelevisive e gli impianti sportivi, l'obbligo della richiesta del certificato di agibilità (art. 10 dlgs 708/1947) non sussiste nei confronti dei lavoratori dello spettacolo appartenenti alle categorie indicate dall'art. 3, c. 1, nn. dall'1 a 14, del dlgs 708/1947 con contratto di lavoro subordinato, qualora utilizzati nei locali di proprietà o di cui abbiano un diritto personale di godimento per i quali le medesime imprese effettuano regolari versamenti contributivi presso l'Inps.
Diversamente le stesse imprese sono obbligate a richiedere il rilascio del certificato di agibilità per i lavoratori autonomi dello spettacolo di cui all'art. 3, comma 1, nn. dall'1 al 14, dlgs 708/1947 con contratto d'opera per prestazioni superiori a 30 giorni e per specifici eventi, di durata limitata nell'arco di tempo della complessiva programmazione dell'impresa, spettacoli singolari e non ripetuti rispetto alle stagioni o cicli produttivi. L'obbligo della richiesta del certificato di agibilità ricorre per le suddette imprese, ogni qualvolta sia resa una prestazione da parte dei lavoratori autonomi dello spettacolo appartenenti alle citate categorie di cui sopra, nei locali di proprietà o di cui abbiano un diritto personale di godimento le imprese committenti.
In caso di inosservanza delle disposizioni le imprese sono soggette alla sanzione amministrativa di euro 129,00 per ogni lavoratore e per ogni giornata di lavoro. In realtà trattasi di una semplificazione che riguarderà principalmente le organizzazioni stabili, mentre per le compagnie di giro che si esibiscono in teatri, locali sempre diversi e di cui non hanno un diritto personale di godimento non dovrebbe cambiare nulla. Inoltre non si riesce a comprendere, quando si parla di lavoratori autonomi dello spettacolo con contratto d'opera per prestazioni superiori a 30 giorni, e per cui sussiste l'obbligo di richiesta del certificato di agibilità, cosa effettivamente voglia dirsi.
Una prima interpretazione in attesa di chiarimenti ministeriali è che si voglia intendere quelle prestazioni d'opera di natura prettamente occasionali e pertanto fino a 30 giorni e che sarebbero esenti dal certificato di agibilità, distinguendoli dai contratti artistici professionali che invece sarebbero sempre soggetti alla richiesta del certificato di agibilità. Inoltre l'obbligo continua a sussistere per gli esercenti attività musicali di cui al n. 23-bis del primo comma dell'art. del dlgs 708/1947 (articolo ItaliaOggi del 09.02.2018).

EDILIZIA PRIVATAOGGETTO: Parere in merito all’opportunità di eliminare gli estremi del certificato di agibilità dei locali dal procedimento per l’avvio di un’attività commerciale o produttiva (Legali Associati per Celva, nota 07.02.2018 - tratto da www.celva.it).
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Problema riscontrato: Lo Sportello unico degli enti locali ha messo in atto un processo di revisione dei procedimenti di propria competenza nell’ottica della semplificazione per il richiedente.
Il processo, inoltre, persegue l’obiettivo di adeguare i procedimenti telematici del SUEL alla modulistica approvata in sede di Conferenza Unificata, in accordo tra Governo, Regioni ed enti locali.
Tra le diverse novità introdotte dalla modulisitica unificata, vi è l’eliminazione di alcuni dati e adempimenti, tra i quali l’indicazione degli estremi relativi all’agibilità dei locali, per l’avvio di un’attività commerciale o produttiva.
Il sito www.italiasemplice.gov.it, curato dal Dipartimento della Funzione pubblica, illustra tali premesse: "(…) Con l'accordo tra Governo, Regioni ed enti locali siglato in Conferenza Unificata il 04.05.2017, è stata raggiunta l’intesa su moduli unificati e standardizzati per comunicazioni e istanze nei settori dell'edilizia e delle attività commerciali e assimilate.
L’accordo è stato pubblicato sul Supplemento ordinario n. 26 della Gazzetta Ufficiale n. 128 del 05.06.2017.
Con l’arrivo dei moduli unici nazionali i cittadini e le imprese che vogliono aprire, ad esempio, un negozio, un bar, o un esercizio commerciale (comprese le attività di e-commerce e di vendita a domicilio) o avviare interventi edilizi, come i lavori di ristrutturazione della propria casa, avranno tempi e regole certi e una riduzione dei costi e degli adempimenti, con una modulistica più semplice e valida su tutto il territorio nazionale.
Tra le novità più importanti:
Non possono più essere richiesti dati e adempimenti che derivano da prassi amministrative, ma non sono espressamente previsti dalla legge. Ad esempio, non è più richiesto il certificato di agibilità dei locali per l’avvio di un’attività commerciale o produttiva. (…)”.
Riferimenti normativi: legge regionale 06.041998, n. 11
Ipotesi di risoluzione da parte dell'ente: -
Quesiti: Si richiede pertanto un parere con riferimento all’opportunità di eliminare gli estremi del certificato di agibilità dei locali per l’avvio di un’attività commerciale o produttiva, considerando anche quanto previsto dalla legge regionale 06.04.1998, n. 11 “Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d'Aosta”.

EDILIZIA PRIVATAAgibilità light nello spettacolo. No al certificato per artisti impiegati in locali del datore. La semplificazione prevista dalla legge di Bilancio per teatri, cinema, emittenti.
Semplificato il certificato di agibilità per i lavoratori dello spettacolo. Dal 1° gennaio non serve richiederlo in caso di assunzione di artisti, attori, concertisti, direttori (e altre categorie) che siano impiegati in locali di proprietà del datore di lavoro.

A stabilirlo è la legge Bilancio 2018 a favore di imprese teatrali, cinematografici e circense; teatri tenda; enti; associazioni; imprese del pubblico esercizio; alberghi; emittenti radiotelevisive e impianti sportivi. L'obbligo resta, invece, con riferimento a ingaggi con contratti di prestazione d'opera di durata superiore a 30 giorni per specifici eventi di durata limitata e per i lavoratori autonomi.
Sanzione più pesante per l'inosservanza degli obblighi: 129 euro per ogni lavoratore e per giornata di lavoro prestata (al posto di 25,82 euro, cioè delle vecchie 50 mila lire).
Il certificato di agibilità. Il certificato di agibilità (una sorta di «Durc» del settore spettacolo) ha la finalità di rafforzare la tutela dei lavoratori appartenenti a determinate categorie artistiche e tecniche. Considerate le peculiarità delle prestazioni lavorative in questo settore, attraverso il documento (di cui devono essere munite le imprese che intendano avvalersi delle prestazioni), viene operato un preventivo controllo di regolarità contributiva dell'impresa richiedente. Se l'impresa non è in regola non è possibile il rilascio del certificato e, dunque, l'impresa non può avvalersi delle prestazioni lavorative.
La richiesta del certificato di agibilità va fatta entro cinque giorni dalla stipula dei contratti di lavoro e, comunque, prima dello svolgimento delle prestazioni lavorative. Il datore di lavoro interessato, in particolare, deve richiederlo all'Inps esclusivamente in via telematica, online, accedendo al portale www.inps.it, alla voce Servizi per aziende e consulenti>Servizi Sport e spettacolo>Richiesta agibilità. Lo stesso vale per le comunicazioni delle variazioni dei dati contenuti nel certificato di agibilità già ottenuto: vanno fatte entro cinque giorni dal verificarsi dell'evento che ha determinato la variazione.
L'obbligo di custodia di una copia del certificato è a carico del committente che deve esibirlo a richiesta degli ispettori in caso di accertamento. Alle imprese di nuova costituzione/operatività, all'atto del rilascio della prima agibilità, viene richiesto il versamento di una somma a titolo di deposito cauzionale pari al 10% del carico contributivo stimato per un periodo di tre mesi. In alternativa, l'impresa può produrre una fideiussione bancaria o assicurativa per lo stesso importo.
La semplificazione. La legge di Bilancio 2018 (art. 1, comma 1097, legge n. 2015/2017) ha sostituito l'art. 6 del dlgs cps n. 708/1947, che disciplina il certificato di agibilità per i lavoratori dello spettacolo.
Il nuovo art. 6 esclude l'obbligo di richiesta del certificato di agibilità da parte delle imprese dell'esercizio teatrale, cinematografico e circense, i teatri tenda, gli enti, le associazioni, le imprese del pubblico esercizio, gli alberghi, le emittenti radiotelevisive e gli impianti sportivi in relazione ai lavoratori delle categorie dalla n. 1 alla n. 14 dell'art. 3, comma 1, del dlgs cps n. 708/1947 (si veda tabella), assunti con contratto di lavoro subordinato e operanti nei locali di proprietà o di cui abbiano un diritto personale di godimento.
Diversamente, la nuova norma ne statuisce l'obbligo in relazione ai lavoratori autonomi appartenenti alle stesse categorie, legati da «contratto di prestazione d'opera di durata superiore a 30 giorni e contrattualizzati per specifici eventi, di durata limitata nell'arco di tempo della complessiva programmazione dell'impresa, singolari e non ripetuti rispetto alle stagioni o cicli produttivi».
La norma, infine, specifica pure che le stesse imprese devono richiedere il certificato di agibilità ogni qualvolta la prestazione sia resa da parte dei lavoratori autonomi dello spettacolo appartenenti sempre a quelle categorie (si veda tabella) in «locali di proprietà o di cui abbiano un diritto personale di godimento le imprese committenti».
Sanzione più salata. Per i casi d'inosservanza degli obblighi sul certificato di agibilità, la legge di Bilancio 2018 ha confermato, come nella precedente formulazione, la previsione di una sanzione a carico delle imprese modificandone tuttavia l'importo. La sanzione amministrativa, infatti, è passata a 129 euro per ogni lavoratore e per ogni giornata di lavoro da ciascuno prestata, in luogo dei 25,82 euro (vecchie 50 mila lire).
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Tre tipologie di documenti.
Ci sono tre tipi di certificato di agibilità: certificato di agibilità a titolo oneroso; certificato di agibilità a titolo gratuito; certificato di agibilità in «esenzione contributiva».
Il certificato di agibilità a titolo oneroso è il documento che autorizza alcune tipologie di imprese (imprese dell'esercizio teatrale cinematografico e circense, i teatri tenda, gli enti, le associazioni, le imprese del pubblico esercizio, gli alberghi, le emittenti radiotelevisive e gli impianti sportivi) a far agire nei locali di proprietà (o sui quali abbiano un diritto personale di godimento) i lavoratori dello spettacolo, occupati nelle categorie da 1 a 14 dell'art. 3 del dlgs cps n. 708/1947 (si veda tabella) in relazione a uno specifico evento (o a una serie di eventi) riferito a un periodo limitato nel tempo.
L'agibilità è rilasciata previo accertamento della regolarità contributiva complessiva dell'impresa (nella totalità delle attività svolte) nei confronti della gestione lavoratori dello spettacolo (ex Enpals) ovvero, in caso di pendenze contributive, a seguito di presentazione di idonea garanzia, quale può essere la produzione di valida fideiussione bancaria o assicurativa di importo corrispondente alla misura dei debiti contributivi.
Il certificato di agibilità a titolo gratuito è il documento che autorizza talune tipologie di imprese (imprese dell'esercizio teatrale cinematografico e circense, i teatri tenda, gli enti, le associazioni, le imprese del pubblico esercizio, gli alberghi, le emittenti radiotelevisive e gli impianti sportivi) a far operare nei locali di proprietà (o sui quali abbiano diritto personale di godimento) i lavoratori dello spettacolo, occupati nelle categorie da 1 a 14 dell'art. 3 del dlgs cps n. 708/1947 (artisti e tecnici) in relazione a uno specifico evento che si svolga a scopo benefico, sociale o solidaristico.
Il certificato è rilasciato a condizione che gli eventuali ricavi derivanti dallo svolgimento della manifestazione, dedotte le spese di allestimento e di organizzazione, vengano interamente destinati alle citate finalità e che ai lavoratori dello spettacolo coinvolti non venga corrisposto alcun compenso. Ai fini del rilascio del predetto certificato, la sussistenza dei presupposti della gratuità deve essere opportunamente documentata.
Infine, il certificato di agibilità in «esenzione contributiva» è il documento che attesta lo svolgimento di attività lavorativa nel territorio nazionale da parte di lavoratori dello spettacolo (sempre occupati nelle categorie da 1 a 14 dell'art. 3 del dlgs cps n. 708/1947) stranieri (provenienti da Paesi comunitari o con i quali vigono convenzioni sulla sicurezza sociale) muniti dei documenti esonerativi. Il possesso del certificato di agibilità è, pertanto, necessario anche per quelle imprese (straniere o italiane) che impiegano lavoratori operanti in Italia senza obblighi contributivi.
Per tutte e tre le tipologie anzidette, dal 01.01.2018 il certificato non occorre più per gli assunti di quelle categorie di lavoratori con contratto di lavoro subordinato e operanti in locali di proprietà dell'impresa che assume o di cui l'impresa abbia un diritto personale di godimento; mentre permane per gli ingaggi con contratto di prestazione d'opera di durata superiore a 30 giorni e per i lavoratori autonomi delle stesse categorie (articolo ItaliaOggi Sette del 05.02.2018).

EDILIZIA PRIVATA: Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza, il rilascio del certificato di agibilità, ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001, presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell’immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.
Siffatto accertamento può e deve essere eseguito dall’Amministrazione in ogni tempo, quando sia richiesto il rilascio dell’attestazione di agibilità, senza limitazioni correlate alla risalenza dell’ultimazione dei lavori, restando a carico del proprietario dell’immobile le conseguenze pregiudizievoli dell’omessa esecuzione delle opere di urbanizzazione alle quali si era obbligato il titolare del permesso di costruire.
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Nella specie, nessun affidamento meritevole di tutela può ravvisarsi in favore della società ricorrente, la quale ha ultimato ed utilizzato il capannone artigianale senza aver adempiuto all’obbligo accessorio di cessione delle aree a standards e servizi.
Invero,
con atto unilaterale d’obbligo dell'01.07.1992, il legale rappresentante della società ricorrente aveva assunto l’impegno alla realizzazione delle aree a servizi, parcheggio, verde, centri e servizi socialib contestualmente alla realizzazione dell’ampliamento del capannone e prima della richiesta dell’agibilità.
Ciò non si è verificato e legittima l'amministrazione comunale a diniegare il rilascio del richiesto certificato di agibilità.

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Premesso, in fatto:
   - che la società ricorrente impugna il provvedimento in epigrafe, con il quale il Comune di Cumiana ha negato il rilascio del certificato di agibilità, in relazione alla pratica edilizia n. 87/92 i cui lavori si erano conclusi nel 1994 (ampliamento di un capannone artigianale in via Provinciale n. 166);
   - che il diniego è scaturito, in esito ad una lunga corrispondenza tra il Comune la ricorrente To. s.r.l., dal rilievo che “ad oggi non risulta definita la questione della messa a disposizione o monetizzazione dell’area a servizi, come da atto di impegno sottoscritto dalla società” ai sensi dell’art. 21 della legge regionale n. 56 del 1977;
   - che, in effetti, con atto unilaterale d’obbligo del 01.07.1992, il legale rappresentante della To. s.n.c. aveva assunto l’impegno alla realizzazione delle aree a servizi, parcheggio, verde, centri e servizi sociali, come da planimetria allegata (doc. 2), contestualmente alla realizzazione dell’ampliamento del capannone e prima della richiesta dell’agibilità;
   - che la ricorrente deduce la violazione dell’art. 21-septies della legge n. 241 del 1990, la violazione del legittimo affidamento e l’eccesso di potere sotto molteplici profili: a suo dire, sarebbe prescritto per decorso del termine decennale il diritto del Comune di esigere la realizzazione delle opere di urbanizzazione o, in alternativa, la loro monetizzazione;
   - che il Comune di Cumiana si è costituito, chiedendo il rigetto del ricorso;
Ritenuto, in diritto:
   - che le censure dedotte dalla ricorrente possono essere esaminate unitariamente e sono del tutto infondate;
   - che è pacifico l’inadempimento all’atto d’obbligo sottoscritto nel 1992 dal titolare della concessione edilizia;
   - che non può fondatamente farsi questione della prescrizione del diritto dell’Amministrazione a richiedere l’adempimento alle obbligazioni discendenti dall’atto di impegno accessorio alla concessione edilizia, poiché la società ricorrente ha richiesto il rilascio della certificazione di agibilità, con istanza in data 22.07.2011 (in occasione della presentazione di un nuovo progetto per il cambio di destinazione d’uso di una porzione del capannone esistente) e l’Amministrazione l’ha correttamente negato, dopo il sopralluogo che ha rivelato la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione;
   - che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza, il rilascio del certificato di agibilità, ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001, presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell’immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione (cfr. Cons. Stato, sez. V, 16.05.2013 n. 2665; Tar Sicilia, Palermo, sez. III, 20.12.2013 n. 2534; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 02.04.2015 n. 1917);
   - che siffatto accertamento può e deve essere eseguito dall’Amministrazione in ogni tempo, quando sia richiesto il rilascio dell’attestazione di agibilità, senza limitazioni correlate alla risalenza dell’ultimazione dei lavori, restando a carico del proprietario dell’immobile le conseguenze pregiudizievoli dell’omessa esecuzione delle opere di urbanizzazione alle quali si era obbligato il titolare del permesso di costruire;
   - che, nella specie, nessun affidamento meritevole di tutela può ravvisarsi in favore della società ricorrente, la quale ha ultimato ed utilizzato il capannone artigianale senza aver adempiuto all’obbligo accessorio di cessione delle aree a standards e servizi;
Ritenuto, in conclusione, di dover respingere il ricorso, con condanna della ricorrente alla refusione delle spese processuali (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 17.01.2018 n. 93 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2017

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di abitabilità, già nel regime dell'art. 221 del Testo unico delle leggi sanitarie e dell'art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994, ed ora nel regime degli artt. 24 e 25 del d.P.R. n. 380 del 2001, è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell'opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità -per il contraente obbligato a far constare la loro esistenza- di produrre un certificato ulteriore.
Pertanto, essendosi al cospetto di una presunzione relativa di legittimità, è possibile in sede civile offrire la prova contraria.
Il rilascio del certificato di abitabilità, infatti, costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell'insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell'inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore.
In sostanza, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (i.e, "qualcosa per qualcos'altro").
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Essendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento (in relazione al cui profilo rileva l'utilizzo effettivo del bene), ma anche della normale commerciabilità del bene (con riferimento al quale è irrilevante la concreta utilizzazione fattane), è evidente che, pur in sua presenza, ma in difetto dei requisiti minimi di altezza, va esclusa in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, essendo il cespite oggettivamente inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale.
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   1) come nel caso in cui ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato di abitabilità, il suo (attuale) mancato rilascio non determina di per sé un inadempimento e non giustifica, per l'effetto, la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni, alla stessa stregua, e in senso opposto, la presenza formale del documento, ma, al contempo, di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, integra gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile;
   2) la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il rilascio di una licenza di abitabilità illegittima andrebbe equiparato al mancato rilascio della stessa ed integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, come tale non soggetto ai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., adducibile da parte del compratore anche come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.
Integra, infatti, l'ipotesi di consegna di aliud pro alio l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenere il certificato a causa della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.
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1. Con l'unico motivo i ricorrenti deducono la violazione o falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1477, co. 3 (anche in relazione al d.m. 05.07.1975, attuativo del r.d. n. 1265/1934, ed alle disposizioni in materia di conformità edilizia di cui alle leggi nn. 47/1985 e 380/2001), e 1495 c.c., nonché l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (in relazione all'art. 360, co. 1, nn. 3 e 5, c.p.c.), per non aver la corte territoriale considerato che la difformità concernente l'altezza minima per locali abitabili, esistente al momento della compravendita, non era mai stata sanata, che il certificato di abitabilità era stato conseguito dai venditori rappresentando al Comune uno stato di fatto diverso da quello effettivo (altezza dei vani di cm. 270, anziché di cm. 268; cfr. la variante in corso d'opera a firma di Ci.Fr. e la planimetria in sezione allegata alla c.t.u.), che, in ogni caso, l'avvenuto rilascio del detto documento non poteva di per sé far ritenere legittimo l'immobile alienato e che, pertanto, si era in presenza di una vendita di aliud pro alio, come tale svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c..
1.1. Il motivo è, per quanto di ragione, fondato.
Il rilascio del certificato di abitabilità, già nel regime dell'art. 221 del Testo unico delle leggi sanitarie e dell'art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994, ed ora nel regime degli artt. 24 e 25 del d.P.R. n. 380 del 2001, è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell'opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità -per il contraente obbligato a far constare la loro esistenza- di produrre un certificato ulteriore (Sez. 2, Sentenza n. 17498 del 12/10/2012).
Pertanto, essendosi al cospetto di una presunzione relativa di legittimità, è possibile in sede civile offrire la prova contraria.
Il rilascio del certificato di abitabilità, infatti, costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell'insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell'inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore.
In sostanza, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Nel caso di specie, la corte territoriale ha omesso di valutare la variante in corso d'opera a firma di Ci.Fr. e del suo tecnico geom. Va.Vi. e la planimetria in sezione allegata alla c.t.u., dalle quali si evince che i vani interni erano stati indicati, all'atto di chiedere il rilascio del certificato di agibilità, dell'altezza di cm. 270, in luogo di quella reale di cm. 268, e, dunque, rappresentando di fatto all'ente pubblico una situazione dei luoghi difforme rispetto a quella reale.
Costituisce una circostanza pacifica quella, riscontrata in sede di c.t.u., della difformità relativa all'altezza di una parte (circa 45 mq.) dei locali interni, che è risultata essere pari a cm. 268, anziché a quella, prescritta ai fini del rilascio della certificazione di abitabilità, di cm. 270 (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata).
Essendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento (in relazione al cui profilo rileva l'utilizzo effettivo del bene), ma anche della normale commerciabilità del bene (con riferimento al quale è irrilevante la concreta utilizzazione fattane), è evidente che, pur in sua presenza, ma in difetto dei requisiti minimi di altezza, va esclusa in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, essendo il cespite oggettivamente inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale.
Si è, quindi, al cospetto, sia di una violazione dell'art. 1495 c.c., avendo la corte territoriale erroneamente escluso la configurabilità di una vendita di aliud pro alio per il solo fatto che fosse stato rilasciato il certificato di abitabilità e lo stesso non fosse stato medio tempore revocato, sia dell'omesso esame di un fatto storico decisivo ai fini della decisione (identificabile nell'aver il tecnico nominato dal Ci. rappresentato graficamente, in occasione della richiesta di rilascio del certificato) uno stato dei luoghi difforme rispetto a quello reale) Non essendovi sulla questione specifica precedenti editi, è opportuno, ai sensi dell'art. 384, co. 1, c.p.c., enunciare i seguenti principi di diritto:
   1) come nel caso in cui ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato di abitabilità, il suo (attuale) mancato rilascio non determina di per sé un inadempimento e non giustifica, per l'effetto, la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni, alla stessa stregua, e in senso opposto, la presenza formale del documento, ma, al contempo, di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, integra gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile;
   2) la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il rilascio di una licenza di abitabilità illegittima andrebbe equiparato al mancato rilascio della stessa ed integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, come tale non soggetto ai termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., adducibile da parte del compratore anche come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene (Sez. 2, Sentenza n. 1514 del 26/01/2006).
Integra, infatti, l'ipotesi di consegna di aliud pro alio l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenere il certificato a causa della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 27.12.2017 n. 30950).

EDILIZIA PRIVATA: Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale.
La mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

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1. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1477, 1489 e 1497 c.c. (con riferimento all'art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.), per aver la corte d'appello escluso la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, nonostante il certificato di agibilità dovesse sussistere ed essere o consegnato all'acquirente di un immobile già al momento del perfezionamento della compravendita ed il suo mancato rilascio, rappresentando un requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento del bene e per la sua commerciabilità, determinasse una responsabilità per l'alienazione di un aliud pro alio.
1.1. Il motivo è infondato.
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda (Sez. 2, Sentenze n. 13231 del 31/05/2010 - e n. 7547/2017).
Non può, pertanto, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453 terzo comma cod. civ., perché sì tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche (Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008).
In quest'ottica,
nel caso di compravendita di una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di alicid pro alio e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili (Sez. 2„ Sentenza n. 6548 del 18/03/2010).
Dalle considerazioni che precedono, consegue che
il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale; la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità (Cass. 20/04/2006 n. 9253; 03/07/2000 n. 8880; 19/07/1999 n. 7681).
Nella fattispecie in esame, risulta ex actis e, comunque, non è contestato che in data 22.12.2010 il Comune di Cairo Montenotte ha rilasciato il certificato di agibilità del bene immobile compravenduta, in tal guisa attestando di fatto che l'alloggio presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso che gli era proprio.
Il motivo va, dunque, respinto (Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 05.12.2017 n. 29090).

EDILIZIA PRIVATA: L’osservanza della disposizione di cui all’art. 24, comma 1, del DPR 380/2001 (“la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”) non può prescindere da un accertamento che ha, quale oggetto, “l’integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come presupposto giuridico di ammissibilità dell’istanza stessa alla successiva istruttoria di merito”.
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Parimenti infondati sono il secondo e terzo motivo, connotati da interdipendenza tematica e per questo trattabili congiuntamente, con i quali si è, in sostanza, censurata la violazione della disciplina sul rilascio del certificato di agibilità (art. 25 del DPR 380/2001) e, in ogni caso, l’inappropriatezza delle valutazioni esperite dall’ufficio tecnico in ordine agli atti della procedura definita con l’approvazione del piano di lottizzazione che ha condotto alla realizzazione del complesso immobiliare controverso.
L’istituto dell’abitabilità per le residenze e dell’agibilità per gli usi non abitativi, originariamente introdotto con l’art. 221 del R.D. 1265/1934 (c.d. testo unico delle leggi sanitarie), ha sempre avuto, quale peculiare finalità, l’accertamento “che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
Tale disposizione è stata confermata dalla norma di semplificazione procedimentale di cui all’art. 4 del DPR 425/1994 (regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all'abitabilità, di collaudo statico e di iscrizione al catasto), abrogato dall'art. 136, comma 2, del DPR 380/2001, in cui si era previsto che fosse “il direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti”.
Il precetto è stato infine riprodotto nell’art. 25, lett. b), del DPR 380/2001 (abrogato dal D.lgs. 25.11.2016, n. 222: dunque applicabile, ratione temporis, al momento dell’adozione dell’impugnato provvedimento del 10.3.2016), in cui si è previsto, tra i presupposti necessari dell’istanza di agibilità, l’allegazione di una “dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato”.
Pertanto, l’osservanza della disposizione di cui all’art. 24, comma 1, del DPR 380/2001 (“la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”) non può prescindere da un accertamento che ha, quale oggetto, “l’integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come presupposto giuridico di ammissibilità dell’istanza stessa alla successiva istruttoria di merito” (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 24.10.2012, n. 5054)
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.11.2017 n. 2293 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: D.Lgs. 25.11.2016, n. 222 – Chiarimenti PCM – Ufficio per la semplificazione e la sburocratizzazione su SCIA di agibilità (Ministero dello Sviluppo Economico - Direzione Generale per il Mercato, la Concorrenza, il Consumatore, la Vigilanza e la Normativa Tecnica - Divisione IV - Promozione della concorrenza e semplificazioni per le imprese, risoluzione 14.09.2017 n. 375622).
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Scia di agibilità. «Le modifiche recate al Testo unico edilizia dal d.lgs. n. 69 del 2013 hanno esteso la facoltà prevista per l'edilizia produttiva di presentare la dichiarazione o attestazione di agibilità da parte del direttore dei lavori o dal professionista abilitato (articolo 10, dpr n. 160 del 2010) in alternativa al certificato di agibilità (articolo 25 del T.u. edilizia), all'edilizia residenziale (articolo 25, comma 5-bis, dpr n. 380 del 2001).
In attuazione della delega di cui all'articolo 5 del d.lgs. n. 124/2015, l'articolo del d.lgs. n. 222/2016 e la tabella allegata hanno individuato un unico regime amministrativo per l'agibilità.
Infatti, è stato abrogato l'articolo 25 e sostituito l'articolo 24 del dpr n. 380 del 2001 introducendo la segnalazione certificata di inizio di attività ai fini dell'agibilità.
Tale nuovo regime, che supera quello previgente (ivi compreso quello di cui all'art. 10 del dpr n. 160 del 2010) si applica, in tutti i casi, sia all'edilizia produttiva che all'edilizia residenziale
».
Questo è quanto si legge nella risoluzione 14.09.2017 n. 375622 del Ministero dello Sviluppo economico in merito alle disposizioni in materia di Scia di agibilità (articolo ItaliaOggi del 17.02.2018).

EDILIZIA PRIVATAI requisiti della certificazione di agibilità di un edificio sono, per unanime giurisprudenza, da rinvenire nella verifica sulla salubrità dell'edificio, posto che il rilascio o il diniego devono essere basati su ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario ed è altresì previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato.
A fronte di un'istanza con la quale il titolare di una concessione edilizia, ultimati i lavori, chiede rilasciarsi l'attestazione di abitabilità dei locali, il Comune esercita un potere vincolato ai presupposti di legge, da accertarsi con le dovute cautele tecniche, ma che non può essere ritardato, dilazionato o condizionato a fattori diversi dalla conformità del manufatto realizzato al progetto assentito ed alle regole della tecnica edilizia.
Il comune è tenuto, per unanime giurisprudenza, a verificare l'osservanza non solo delle disposizioni in materia sanitaria ma anche quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali e rispettiva normativa tecnica: se pertanto è legittimo il diniego di abitabilità opposto dall'amministrazione in considerazione delle deficienze igienico-sanitarie riscontrate nei locali altrettanto non può dirsi qualora il diniego trovi il proprio fondamento nell’inadempimento di obblighi cui il privato interessato si era convenzionalmente obbligato al momento di ottenere il titolo edilizio.
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... per l'annullamento nota del comune di bastia umbra p. 12002 del 06.05.2010 con la quale si nega il rilascio dell'agibilità parziale di un immobile.
...
4. Il ricorso è fondato nei limiti che si darà.
4.1. I requisiti della certificazione di agibilità di un edificio sono, per unanime giurisprudenza, da rinvenire nella verifica sulla salubrità dell'edificio, posto che il rilascio o il diniego devono essere basati su ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario ed è altresì previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato (TAR Catania, I, 31/10/2008, n. 1898).
4.2. A fronte di un'istanza con la quale il titolare di una concessione edilizia, ultimati i lavori, chiede rilasciarsi l'attestazione di abitabilità dei locali, il Comune esercita un potere vincolato ai presupposti di legge, da accertarsi con le dovute cautele tecniche, ma che non può essere ritardato, dilazionato o condizionato a fattori diversi dalla conformità del manufatto realizzato al progetto assentito ed alle regole della tecnica edilizia.
4.3. Secondo l’art. 29, L.R. Umbria n. 1/2004, il certificato di agibilità attesta che l'opera realizzata corrisponde al progetto comunque assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo abilitativo o negli atti di assenso o autorizzazioni rilasciate, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
5. Nella nota n. 12002 del 06/05/2010, il Comune rilevava che “la pratica per rilascio del certificato di agibilità, benché comprendere certificazioni necessarie, presuppone comunque una verifica generale sulla legittimità dell’intervento nel suo complesso … a tale proposito quest’ufficio non potrebbe reputare regolare l’intervento, mancando l’assolvimento di una condizione prevista dalle stesse N.T.A. del piano che determina la possibilità di assorbire anche il carico urbanistico prodotto dall’intervento stesso”.
5.1. A chiosa della nota, l’Ufficio “rinnova pertanto l’invito alla cessione onde rendere regolare la pratica e definirla in ogni aspetto, tenuto conto che, nel medesimo contesto, lo stesso Ufficio rilevava la piena legittimità ed opportunità delle richiesta formulata alla proprietà di cedere le aree destinate ad urbanizzazione così come previsto dal P.P.E. vigente e come ben noto ai proprietari stessi”.
5.2. Il comune è tenuto, per unanime giurisprudenza, a verificare l'osservanza non solo delle disposizioni in materia sanitaria ma anche quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali e rispettiva normativa tecnica: se pertanto è legittimo il diniego di abitabilità opposto dall'amministrazione in considerazione delle deficienze igienico-sanitarie riscontrate nei locali (Cons. St., sez. V, 15/04/2004, n. 2140) altrettanto non può dirsi qualora il diniego trovi il proprio fondamento nell’inadempimento di obblighi cui il privato interessato si era convenzionalmente obbligato al momento di ottenere il titolo edilizio.
6. Per queste ragioni il diniego come tale è illegittimo e deve essere annullato anche se l’inadempimento del ricorrente agli oneri convenzionalmente assunti priva di fondamento la domanda risarcitoria dei pregiudizi sofferti per l’incommerciabilità da mancato rilascio del certificato di abitabilità trovando, sul piano privatistico totale applicazione la regola riassunto nel brocardo “inadimplenti non est adimplendum” (TAR Umbria, sentenza 04.09.2017 n. 567 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAnche per l’agibilità basta la dichiarazione del tecnico. Moduli unici adeguati al nuovo regime abilitativo.
Semplificazione. Addio al certificato che prova igiene e salubrità degli immobili.
Con l’intesa tra Stato, Regioni ed enti locali, raggiunta nella conferenza unificata dello scorso 4 maggio sulla modulistica “unica” e standardizzata per le attività edilizie, va in archivio il certificato di agibilità e al suo posto arriva la segnalazione certificata per l’agibilità.
Finora era necessario aspettare il rilascio da parte del Comune di un attestato sulla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, previste dalle normative in vigore per i diversi settori, e sulla conformità dei lavori eseguiti al progetto presentato agli uffici tecnici. D’ora in avanti tutto questo sarà oggetto di un’autodichiarazione di un professionista, che in tutti gli 8mila Comuni d’Italia dovrebbe essere compilata utilizzando lo stesso modulo e fornendo le stesse informazioni.

È uno dei risultati dell’applicazione delle disposizioni contenute nel Dlgs 222/2016 (noto come decreto “Scia 2”), emanato in base alla legge 124/2014 sulla riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche, finalizzata all’accelerazione e semplificazione delle procedure burocratiche e di quelle per l’erogazione dei servizi pubblici.
Per l’edilizia, lo snellimento dei regimi amministrativi introdotti dal quel decreto legislativo (e dal Dlgs 126/2016, cosiddetto “Scia 1”) ha modificato alcune norme del Dpr 380/2001 (il Testo unico dell’edilizia), relative sia all’individuazione dei regimi abilitativi alla realizzazione degli interventi edilizi, sia all’agibilità degli edifici.
L’agibilità
È stato abrogato l’articolo 25 del Testo unico e riscritto il 24, in cui sono state tra l’altro trasferite alcune disposizioni contenute nell’articolo cancellato.
La segnalazione certificata di agibilità continua ad essere necessaria per le nuove costruzioni, per gli interventi di ricostruzione e sopraelevazione, totale o parziale, e per la realizzazione di interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità e su tutti gli altri aspetti relativi all’agibilità.
La segnalazione può riguardare anche l’agibilità parziale di edifici singoli, o parti di una costruzione funzionalmente autonome o singole unità immobiliari, purché ricorrano le condizioni per i singoli casi specificate nel comma 4 dell’articolo 24 del Dpr 380/2001.
Il termine per la presentazione è lo stesso entro il quale in precedenza occorreva presentare la richiesta del certificato: 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Sgarrare può costare una multa da 77 a 464 euro.
La segnalazione deve essere presentata dal soggetto al quale è stato rilasciato il permesso di costruire o che ha presentato la Scia, che può essere sia una società sia una persona fisica.
In ogni caso serve sempre l’aiuto di un professionista. Bisogna rivolgersi all’ingegnere, al geometra o all’architetto che ha diretto i lavori, o che viene appositamente incaricato, per l’asseverazione della sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile.
Alla segnalazione devono essere, inoltre, allegati il certificato di collaudo statico (che, per i piccoli interventi, può essere sostituito da una dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori) e una dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa sull’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche. Serve anche una dichiarazione dell’impresa che ha installato gli impianti, attestante il rispetto dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalle normative di settore .
Non è però più necessario allegare la richiesta di accatastamento dell’edificio, ma è sufficiente indicare gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.
Gli altri modelli
Sempre in attuazione del decreto legislativo 222/2016, con l’intesa del 4 maggio sono stati approvati anche i moduli unificati e standardizzati per la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (anche in alternativa al permesso di costruzione) della comunicazione di inizio dei lavori asseverata e della comunicazione di inizio lavori per le opere necessarie a soddisfare esigenze temporanee.
Per la Scia si tratta di un aggiornamento della modulistica già licenziata nel 2014, quando fu approvato un modulo unico anche per la richiesta del permesso di costruire. I nuovi moduli, per ogni titolo abilitativo, contengono anche il riferimento alle attività descritte, e numerate progressivamente,nel Dlgs 222/2016, per le quali è consentito l’utilizzo.
I tempi
Ora la palla passa alle Regioni, che hanno tempo fino al prossimo 20 giugno per decidere se mantenere la modulistica così come è, oppure se fare qualche aggiustamento. In ogni caso, entro il 30 giugno i Comuni devono adeguare la modulistica attuale ai nuovi schemi (articolo Il Sole 24 Ore del 15.05.2017 - tratto da www.centrostudicni.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARINon agibilità, locazione valida. Se l'assenza del certificato era nota il contratto rimane. Il principio della Corte di cassazione in una sentenza del 13/4 sugli immobili commerciali.
L'assenza del certificato di agibilità, se nota al conduttore di un immobile commerciale (ma anche in caso di vendita di abitazioni tra privati), non ha alcun effetto sulla validità stessa del contratto di locazione. L'inadempimento del locatore si ha solo quando la mancanza di titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, tali impedire il rilascio degli atti amministrativi necessari per l'esercizio dell'attività.

È il principio espresso dalla Corte di Cassazione, III Sez. civile (ordinanza 13.04.2017 n. 9558) sull'eventuale nullità di un contratto di locazione di un immobile per attività d'impresa in assenza del certificato di agibilità.
La funzione del certificato di agibilità è quella di attestare la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell'intervento.
Il fatto. Tizia chiedeva la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo per inadempimento della società cooperativa per i mancati versamenti delle mensilità pattuite, nonché la condanna della stessa al pagamento dei canoni maturati nel periodo agosto 2009-settembre 2010.
La Corte d'appello di Roma (con la sentenza 05/06/2014 n. 3784) evidenziava che la condizione giuridica dell'immobile, non conforme alla vigente normativa urbanistica, non cagionava la nullità ex articolo 1418, comma 2, c.c. del contratto di locazione, in quanto tale condizione era stata specificamente indicata nel contratto stesso ed accettata dalla conduttrice, che aveva approvato per iscritto separatamente la relativa clausola, rimanendo quindi esclusa l'applicazione della disciplina normativa dei vizi della cosa locata.
I giudici della Cassazione, rigettando il ricorso presentato dalla società, la condannavano al pagamento dei canoni mensili e le relative spese in favore della ricorrente.
Vendita e locazione senza certificato di agibilità. La Corte di cassazione, con la sentenza dell'8 febbraio 2016 n. 24386, ha stabilito che la vendita di un immobile ad uso abitativo privo di certificato di agibilità:
   - configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto;
   - il compratore può chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l'adempimento dello stesso qualora abbia interesse all'acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni;
   - l'acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito notarile, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare di compravendita;
   - se manca l'agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione e quindi l'immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino) l'acquisto è valido lo stesso, ma l'acquirente ha acquistato una cosa per un altra, con lesione dei suoi diritti.
In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla camera di commercio), ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità.
Quest'ultimo è posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici e attestante l'idoneità dell'immobile a essere «abitato» e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. La mancanza dello stesso determina non la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto, bensì una situazione d'inadempimento.
Le norme sul certificato di agibilità. È con l'articolo 26 del dpr 06.06.2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) che vengono disciplinati casi e modalità di rilascio del certificato di agibilità.
Ai fini dell'agibilità, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presentano allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
   - nuove costruzioni;
   - ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
   - interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza.
Pertanto a partire dall'entrata in vigore del T.u. sull'edilizia, il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguite talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all'entrata in vigore del dpr 380/2001.
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Contratti a canone concordato, regole in chiaro.
I contratti a canone concordato possono essere sottoscritti in qualsiasi città, ma è anche vero che la chance delle agevolazioni fiscali che può indurre i proprietari di casa a optare per questo strumento vale solo per gli immobili localizzati nei c.d. comuni ad alta tensione abitativa. Il recente decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16.01.2017, pubblicato in G.U. lo scorso 15 marzo e in vigore dal 30 marzo, nel lasciare sostanzialmente immutato l'impianto normativo, non ha quindi potuto risolvere uno dei problemi che rendono poco appetibile questo strumento.
Gli incentivi fiscali della deduzione Irpef del 30% e della riduzione del 30% della base imponibile della tassa di registro, nonché, soltanto fino al 31.12.2017, l'aliquota del 10% della cedolare secca, sono infatti stati previsti per i contratti di locazione agevolati dall'art. 8 della legge n. 431/98 (dunque da una norma di legge) soltanto per i comuni ad alta tensione abitativa, laddove l'ulteriore beneficio della possibile riduzione del 25% dell'Imu e della Tasi, introdotto con la legge di stabilità del 2016, si applica all'intero territorio nazionale. La limitazione territoriale degli incentivi fiscali, seppure all'epoca motivata da altre ragioni, rischia però di stroncare sul nascere qualsiasi velleità di rilancio di tale strumento contrattuale.
I proprietari di casa, infatti, sottoscrivendo un accordo del genere, rinunciano ad applicare i ben più cospicui canoni di mercato, rimessi alla libera contrattazione.
È vero che, oggigiorno, vista la grave situazione di crisi economica e l'impennata vertiginosa del numero degli sfratti per morosità, un canone più basso (e, dunque, maggiormente sostenibile), può rappresentare una migliore garanzia di adempimento da parte del conduttore, ma il beneficio fiscale connesso a tale strumento negoziale rappresenta di gran lunga la principale motivazione che spinge il locatore a tollerare l'imposizione del calmiere.
Al decreto ministeriale sono allegati gli schemi contrattuali da utilizzare in questi casi, ma la determinazione della misura del canone agevolato sulla base degli accordi territorialmente applicabili continua a essere un'operazione non certo alla portata di tutti, rendendo quindi consigliabile il ricorso a un'organizzazione di categoria dei proprietari o degli inquilini.
Ove ciò non sia avvenuto, qualora cioè le parti abbiano provveduto da sole alla redazione e alla sottoscrizione del contratto di locazione a canone agevolato, è però previsto che le stesse possano rivolgersi all'occorrenza alle apposite commissioni di negoziazione paritetica e di conciliazione giudiziale che la nuova convenzione nazionale dello scorso ottobre 2016 ha previsto di istituire presso le organizzazioni di categoria.
Dette commissioni, infatti, potranno attestare la rispondenza del contenuto normativo ed economico dei contratti agli accordi di riferimento, oltre a tentare di risolvere transattivamente eventuali controversie insorte tra le parti circa l'interpretazione e/o l'esecuzione del contratto di locazione e/o degli accordi territoriali o integrativi, evitando così l'avvio di nuovi contenziosi giudiziali (articolo ItaliaOggi Sette dell'01.05.2017).
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MASSIMA
La questione della nullità del contratto è stata compiutamente esaminata dalla Corte territoriale, sotto entrambi i profili di illiceità dell'oggetto e di illiceità della causa.
In particolare, quanto al primo aspetto, i Giudici di merito hanno rilevato che la difformità urbanistica dell'immobile, specificamente per quanto concerneva la destinazione commerciale dei locali, era stata oggetto di espressa clausola, sottoscritta anche separatamente dalla società conduttrice, in conformità all'art. 1341, comma 2, c.c., traendone la conseguenza, da un lato, che la condizione di difformità urbanistica dell'immobile non inficiava la illiceità della prestazione (concessione in godimento del bene), e dall'altro che la conduttrice aveva espressamente accettato tale condizione assumendo quindi il rischio dell'eventuale impossibilità di sfruttamento dell'immobile ad uso commerciale.
La Corte territoriale ha pertanto deciso conformemente ai consolidati principi di diritto enunciati in materia da questa Corte secondo cui
il carattere "abusivo" di una costruzione concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 che ha esaminato il caso di abuso edilizio consistente nella costruzione fatta dal privato su terreno demaniale. Vedi giurisprudenza sopra richiamata: Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 19190 de/ 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013) nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell'immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili -ovvero alla abitabilità dei medesimi- non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 23695 del 21/12/2004), in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 12708 del 25/05/2010) se il locatore ha assunto la obbligazione di garantire il pacifico godimento dell'immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, occorrendo all'uopo una "specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore", in tal caso l'impedimento all'esercizio della attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all'immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 20831 del 26/09/2006; id. Sez. 3, Sentenza n. 975 del 17/01/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 5836 del 13/03/2007) se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all'ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all'esercizio della attività commerciale da condurre nell'immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell'immobile locato in funzione dell'esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d'uso (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 1398 del 2110112011).
I predetti principi sono stati compendiati, da ultimo, nelle più recenti sentenze di questa Corte, nella statuizione, condivisa dal Collegio, secondo cui «
in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio -e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale- solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli» (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014; id. Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016).

EDILIZIA PRIVATA: Senza certificato di abitabilità la casa non si può vendere. Ricorda la Cassazione che tale mancanza legittima la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
L'immobile non è commerciabile se manca il certificato di abitabilità.
Lo ha sancito la II Sez. civile della Corte di Cassazione (con la sentenza 30.01.2017 n. 2294), esprimendosi in una vicenda che vedeva un acquirente chiamare in causa il venditore a causa del mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'appartamento acquistato, data l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo "in dipendenza della presenza di un fenomeno di umidità di ampie proporzioni".
La violazione di tale obbligo legittima, perciò, si legge nella sentenza "sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno -sia ancora- l'eccezione di inadempimento" e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, "abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile" (commento tratto da www.studiocataldi.it).
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MASSIMA
Va debitamente premesso che,
in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, questa Corte spiega che integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (cfr. Cass. 27.07.2006, n. 17140).
E soggiunge che
il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (cfr. Cass. 23.01.2009, n. 1701; cfr. Cass. 20.04.2006, n. 9253, ove si precisa inoltre che è irrilevante la concreta utilizzazione dell'immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari).

EDILIZIA PRIVATA: Casa priva di certificato di abitabilità: è vendita dell'aliud pro alio (letteralmente “di una cosa per un'altra”).
In materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile.
Tra l'altro, è irrilevante la concreta utilizzazione dell'immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

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Va debitamente premesso che, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, questa Corte spiega che integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (cfr. Cass. 27.07.2006, n. 17140).
E soggiunge che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l'immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile (cfr. Cass. 23.01.2009, n. 1701; cfr. Cass. 20.04.2006, n. 9253, ove si precisa inoltre che è irrilevante la concreta utilizzazione dell'immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 30.01.2017 n. 2294).

anno 2016

EDILIZIA PRIVATAL’agibilità passa dal certificato alla segnalazione. Fine lavori. Ma i documenti sono simili.
Va in pensione il certificato di agibilità, rilasciato finora dal Comune, per attestare che un edificio, e gli impianti in esso installati, sono conformi al progetto e alle normative vigenti in fatto di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
La nuova segnalazione
D’ora in avanti il titolare del permesso di costruire o della Scia, nei 15 giorni successi all’ultimazione dei lavori di finitura dell’opera, non dovrà più richiedere il rilascio del certificato, ma dovrà presentare una segnalazione certificata allo sportello unico per l’edilizia del Comune in cui è localizzato l’intervento. È un cambio di procedura dovuto alle modifiche introdotte con il Dlgs 222/2016 agli articoli sull’agibilità degli edifici del Dpr 380/2001, il testo unico per l’edilizia.
La documentazione da allegare alla segnalazione certificata si discosta poco da quella che doveva essere presentata con la richiesta del certificato. Il direttore dei lavori o un altro tecnico deve, tra l’altro, attestare che l’edificio presenta tutte le condizioni richieste per poter essere considerato agibile; deve essere anche attestata la realizzazione delle opere nel rispetto delle norme in materia di accessibilità e di barriere architettoniche.
Con le regole precedenti occorreva allegare la richiesta di accatastamento dell’edificio; con le nuove devono essere indicati gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.
Le Regioni e i Comuni dovranno stabilire i criteri per effettuare i controlli per verificare che le dichiarazioni riportate nella documentazione allegata alla segnalazione riflettano effettivamente i lavori realizzati.
L’agibilità continua a essere richiesta per le nuove costruzioni, per gli edifici demoliti e ricostruiti totalmente o in parte e per quelli sui quali sono stati realizzati interventi che ne hanno aumentato l’altezza. La segnalazione certificata interessa anche gli edifici già esistenti nel caso in cui siano stati realizzati lavori che possano avere inciso sul loro stato di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Non cambiano neanche, sia pure con qualche specificazione, le altre tipologie di edifici che possono essere interessate alla segnalazione certificata relativa all’agibilità. Si tratta di singoli edifici o di loro parti, funzionalmente autonomi, nei casi in cui siano realizzate e collaudate fognature, reti di distribuzione delle acque o altre opere di urbanizzazione primaria sull’intero complesso edilizio e siano state completate e collaudate o certificate le sue parti strutturali e gli impianti relativi alle parti comuni. Possono essere interessate anche singole unità immobiliari, completate e collaudate nelle loro parti strutturali e le opere di urbanizzazione primaria funzionali all’edificio.
Sanzioni confermate
La mancata segnalazione, nei casi in cui essa è obbligatoria, espone a una sanzione amministrativa variabile da 77 a 464 euro (sono le stesse cifre previste in precedenza in caso di mancata della richiesta del certificato di agibilità) (articolo Il Sole 24 Ore del 19.12.2016 - tratto da www.centrostudicni.it).

TRIBUTI: A fini fiscali è decisivo l'accatastamento.
Le imposte locali sui fabbricati sono dovute dal momento in cui vengono accatastati. È decisivo l'accatastamento dei fabbricati ai fini fiscali. Sono soggetti al pagamento di Ici, Imu e Tasi dal momento in cui risultano iscritti in catasto, nonostante la legge fissi come criteri alternativi per l'assoggettamento a imposizione o l'ultimazione dei lavori o l'utilizzazione dei fabbricati.

Questi ultimi criteri, secondo la Corte di Cassazione - Sez. V civile (sentenza 16.12.2016 n. 26054), assumono rilievo solo nel caso in cui il fabbricato di nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto. Per i giudici di legittimità, ai fini dell'assoggettabilità a imposta di fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo previsto dalla normativa Ici, che si applica anche a Imu e Tasi, «della data di ultimazione dei lavori ovvero di quella anteriore di utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato medesimo non sia ancora iscritto al catasto, realizzando tale iscrizione, di per sé, il presupposto principale per assoggettare il bene all'imposta».
Va ricordato che per i fabbricati iscritti in catasto il valore dell'immobile si ottiene facendo riferimento all'ammontare delle rendite vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione. Tuttavia, la rendita è solo il parametro per la determinazione della base imponibile. Quindi, è opinabile l'interpretazione della Suprema corte che identifica nell'iscrizione in catasto il presupposto impositivo.
L'articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, infatti, fissa letteralmente il presupposto per il pagamento delle imposte locali nella ultimazione dei lavori del fabbricato o nel suo utilizzo, qualora preceda l'ultimazione. E non è affatto previsto che questi criteri valgano solo per gli immobili di nuova costruzione (articolo ItaliaOggi Sette del 06.05.2019).
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MASSIMA
Il motivo di ricorso principale è fondato.
È, infatti, insegnamento di questa Corte, quello secondo cui "
In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini dell'assoggettabilità ad imposta di fabbricati di nuova costruzione, il criterio alternativo, previsto dall'art. 2 del d.lgs. 30.12.1992, n. 504, della data di ultimazione dei lavori ovvero di quella anteriore di utilizzazione, acquista rilievo solo quando il fabbricato medesimo non sia ancora iscritto al catasto, realizzando tale iscrizione, di per sé, il presupposto principale per assoggettare il bene all'imposta" (Cass. n. 15177/2010, 8781/2015, ord. n. 5372/2009, 24924/2008).
Nella vicenda, l'immobile risulta pacificamente accatastato dal 1999 e, pertanto, da tale data risulta assoggettabile all'imposta ICI mentre, il certificato di abitabilità non attesta alcuna agibilità dello stesso, ma la sola idoneità-igienico sanitaria del manufatto atta a consentirne l'uso, che non incide, però, sulla sua esistenza (in particolare, ai fini fiscali).
Pertanto,
da una parte, l'iscrizione nel catasto edilizio dell'unità immobiliare costituisce di per sé, presupposto sufficiente perché l'unità sia considerata fabbricato e, di conseguenza, assoggettabile all'imposta prevista, laddove per i fabbricati di nuova costruzione i criteri alternativi dell'ultimazione dei lavori o di utilizzazione del fabbricato assumono rilievo solo per l'ipotesi in cui il fabbricato di  nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto (Cass. n. 24924/2008), mentre, d'altra parte, l'inagibilità (che consente la riduzione d'imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell'immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del  certificato di abitabilità (secondo Cass. ord. n. 5372/2009 "...il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell'art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all'ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell'ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati").

COMPETENZE GESTIONALI - PATRIMONIO - SICUREZZA LAVORO: INCENDIO IN EDIFICIO COMUNALE E RESPONSABILITÀ DELL’ASSESSORE SPROVVISTO DI COGNIZIONI TECNICHE.
Tragica la vicenda esaminata da questa sentenza: un “devastante incendio della struttura in cui si trovavano 19 pazienti affetti da patologie psichiatriche che vi avevano poi trovato la morte per asfissia seguita da combustione dei corpi”.
Al riguardo, la Sez. III conferma la condanna di un assessore del comune per omicidio colposo (con la precedente Cass., 03.06.2013, n. 23944, erano già stati definitivamente condannati il sindaco, un tecnico comunale, un ingegnere esterno incaricato della verifica delle strutture e degli impianti tecnologici del fabbricato interessato dall’incendio, e due direttori sanitari del distretto).
A propria discolpa, l’assessore sostiene che, essendo “sprovvisto delle necessarie cognizioni tecniche,non poteva non fare affidamento sulle relazioni redatte da soggetti muniti delle prescritte cognizioni ed addirittura officiati di esaminare la struttura e sviluppare le relative conclusioni”.
La Sez. III non accoglie questa tesi difensiva.
Premette che
   - “la struttura in argomento, costituita da un prefabbricato donato a suo tempo dal consolato francese al comune in occasione degli eventi sismici del 1980 e rimasto per anni inutilizzato, era stata destinata nel lontano 1996, in forza di una delibera della giunta municipale, ad ospitare pazienti dimessi dagli ospedali psichiatrici, cui era seguita pochi mesi dopo altra delibera con la quale si affidava detta struttura alla A.S.L.”, che,
   - “successivamente, la struttura era stata sottoposta a verifiche da parte della commissione tecnica regionale che aveva constatato numerose inadeguatezze tecniche e soprattutto la specifica inidoneità dell’impianto antincendio”, che,
   - “ciò nonostante il comune, su esplicita richiesta della A.S.L. competente, veniva sollecitato al rilascio del certificato di agibilità e del certificato di autorizzazione sanitaria per l’utilizzazione mirata della struttura suddetta”, che
   - “il certificato di agibilità veniva rilasciato dall’assessore, anche sulla base di una verifica tecnica operata dall’ingegnere esterno, condannato al pari del tecnico comunale che aveva suggerito il conferimento dell’incarico ad un tecnico esterno, onde accertare le condizioni della struttura in vista del rilascio del certificato di agibilità e soprattutto al fine di garantire la rispondenza dell’edificio alle norme di sicurezza richieste dalla legislazione vigente”, e che
   - “il sopralluogo dell’ingegnere era stata preceduto da altra certificazione ad opera del tecnico comunale che aveva attestato la qualità della struttura da lui definita ‘pesante’”.
Sottolinea, altresì, che “il vero regista della intera operazione doveva ritenersi il sindaco del comune”, e che fu il sindaco ad effettuare la “scelta di consentire a tutti i costi l’impiego e l’utilizzazione della struttura nonostante il parere di inadeguatezza dal punto di vista tecnico e della sicurezza in generale”.
A questo punto, però, la Sez. III osserva che, “perché possa parlarsi di errore incolpevole derivante da un affidamento da parte del soggetto agente a dati elaborati da altri, occorre che non sia necessaria alcuna operazione di verifica da parte del soggetto officiato istituzionalmente di determinati compiti e poteri, dovendosi esigere un comportamento positivo ed attento, sulla base di una diligenza media, nella specie venuta meno”.
Rileva che le argomentazioni difensive svolte dall’assessore “bypassano quell’obbligo di doverosa informazione e cautela che deve ispirare il pubblico ufficiale nello svolgimento dei propri compiti istituzionali anche laddove coadiuvato da soggetti terzi dotati di specifiche cognizioni”.
Ritiene convincente l’analisi della “posizione dell’assessore quale soggetto pubblico incaricato di verificare la situazione - peraltro estremamente delicata e a sua conoscenza per la pregressa evidenziazione di criticità che avrebbero dovuto metterlo in allarme nonostante la apparente situazione di legittimità della struttura connessa al sopralluogo ‘rassicurante’ da parte dell’ingegnere che abbisognava invece di una attenta lettura dei dati nel loro complesso non svolta dall’imputato”. (In passato, Cass., 01.07.2010, n. 24732, riportata nell’e-book Guariniello, Terremoti: obblighi e responsabilità, 2016, Wolters Kluwer, pagg. 20-21, nell’occuparsi di un’altra tragedia, quella della scuola di San Giuliano di Puglia, esaminò l’asserita “sconoscenza scusabile di un sindaco medico che non possiede cognizioni in materia edilizia per essere altrimenti specializzato”.
Spiegò che “ogni sindaco conosce, per proprio sapere, o per acquisizione mediante i canali di apprendimento della sua amministrazione, gli obblighi minimi connessi all’esercizio del suo incarico elettivo”, e per giunta pose in rilievo “i comuni oneri di diligenza e prudenza che sono richiesti non ad un sindaco in ragione della sua carica, ma che sono richiesti rispetto a qualsiasi condotta umana”.
Precisò che “la separazione tra attività politica di indirizzo e attività di gestione, non si spinge al punto di sottrarre alla attività di indirizzo e controllo l’onere di conoscenza (col suo corredo necessario di responsabilità) dell’oggetto sul quale quelle attività peculiari della carica elettiva, si esercitano”; che “la scriminante definita amministrativa o politica da far valere per le sole condotte omissive - non ha anche una efficacia diretta di scriminante penale, se perfino la stessa scriminante amministrativa non opera quando i vizi dell’assunzione dell’atto deliberativo dell’organo elettivo siano così evidenti da escludere la buonafede”; e che “l’addebito di condotte commissive dirette e personali che abbiano causalmente concorso a determinare il prodursi degli effetti vietati dalla legge penale, è indifferente alla esistenza di separazioni delle competenze amministrative incidenti, invece, salva individuazione della misura della incidenza, sulle omissioni rivenienti da inosservanza di norme cautelari”.
In questo quadro, mise in luce a carico del sindaco due tipologie di violazione: “la prima tipologia riguarda violazioni derivanti da carenze di ordine strutturale riconducibili all’esercizio (mancato) di poteri di indirizzo e di programmazione, nonché di controllo dell’organo politico; omessa attivazione del sindaco, a fronte di violazioni derivanti da carenze strutturali, per l’esercizio dei poteri sindacali di sollecitazione e rimedio; ancora mancato esercizio delle proprie prerogative di controllo indirizzo e sollecitazione nonostante numerose sollecitazioni (per esempio dei presidi) ad attuare quell’esercizio”; “la seconda tipologia riguarda violazioni derivanti da indebita attivazione costituente ingerenza nei poteri di gestione del funzionario responsabile del procedimento e tale da portare a compimento e aggravare gli effetti delle violazioni che dovevano essere fermate”.
In questa seconda prospettiva, rileva che “il sindaco, inerte rispetto a condotte imposte da obblighi di legge, si è invece adoperato in fatto col rilasciare al dirigente scolastico che reclamava un certificato di collaudo, un atipico certificato di agibilità della scuola, autorizzando con ciò l’apertura della scuola al suo uso, pur in assenza di un collaudo statico e violando il divieto di consentire l’utilizzazione di una costruzione prima del collaudo stesso, utilizzazione a lui in concreto personalmente nota, quanto all’ala della scuola sottostante la sopraelevazione”.
Quanto alla inesigibilità dalla comune diligenza di un medico/sindaco (non attrezzato con competenze edilizie specialistiche) della capacità di individuare il difetto di validità e la non effettiva equipollenza di un certificato di staticità e agibilità redatto dal progettista direttore dei lavori, insegnò che “una qualsiasi persona mediamente diligente, incaricata o meno di rappresentanza politica di una intera comunità locale, doveva quantomeno percepire che il certificato preso per buono conteneva la sottoscrizione del progettista, direttore dei lavori, e dunque rivelava la coincidenza tra soggetto controllante e soggetto controllato, manifestando agli occhi di chiunque il contrasto radicale di quella certificazione con gli stessi obbiettivi per i quali era richiesta e rilasciata”) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.12.2016 n. 51680 - Igiene & Sicurezza del Lavoro 1/2017).

EDILIZIA PRIVATAAddio al certificato di agibilità. Ecco la segnalazione certificata di agibilità (01.12.2016 - link a http://biblus.acca.it).

EDILIZIA PRIVATALa mancanza del certificato di agibilità non comporta quale necessaria ed inderogabile conseguenza l’obbligo per il Comune di adottare l’ordine di sgombero dell’immobile.
In tale materia è opportuno distinguere tra la mancanza dell’agibilità, e la mancanza del certificato di agibilità, che operano su piani diversi, sostanziale l’uno, e formale l’altro.
L’ordinanza di sgombero si giustifica senz’altro, ai sensi dell’art. 222, del RD 27.07.1934, n. 1265, per la mancanza dei requisiti sostanziali prescritti dalle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità ed igiene, e prescinde dalla presenza o meno del certificato, che ha la funzione solo di attestare il possesso di tali requisiti, ma che, anche se presente, non è ostativo all’adozione di un’ordinanza di sgombero come chiarito dall’art. 26 del DPR 06.06.2001, n. 280, secondo il quale “il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265”.
Va pertanto valutato quando la mancanza del certificato è dovuta a motivi formali o quando è dovuta alla carenza sostanziale dei requisiti di agibilità, perché solo nel secondo caso è sempre giustificata un’ordinanza di sgombero.
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Nella fattispecie, non vi è alcuna contestazione circa la mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità dell’immobile, ma è contestato quale unico elemento ostativo al rilascio del certificato la previsione dello strumento urbanistico che lo subordina al recupero della torre colombara che non è stato ancora effettuato dai ricorrenti.
Ritiene il Collegio che fino a che sarà vigente tale previsione dello strumento urbanistico non possa effettivamente essere legittimamente rilasciato il certificato di agibilità, ma che al contempo, nel caso di occupazione dell’immobile legittimamente costruito in conformità a quanto previsto dal piano regolatore, nel caso di specie ciò non giustifichi di per sé l’adozione di un’ordinanza di sgombero in presenza dei presupposti sostanziali di agibilità.
Deve infatti essere considerato che allo stato attuale non vi è una norma che disciplini espressamente le conseguenze della mancanza, sul piano formale, del certificato di agibilità, posto che l’art. 221, secondo comma, del regio decreto 27.07.1934, n. 1265, che puniva con una sanzione pecuniaria il mancato possesso del certificato, è stato abrogato a decorrere dal 30.06.2003, dall’articolo 136, comma 2, lettera a), del DPR 06.06.2001, n. 380, senza essere sostituito da una norma dello stesso tenore (l’art. 24, comma 3, del DPR 06.06.2001, n. 380, sanziona la mancata presentazione dell’istanza), ed anche il primo comma, il quale dispone che gli edifici o le parti di essi di nuova costruzione non possono essere abitati senza la previa autorizzazione dell'Autorità comunale, a giudizio del Collegio, deve essere interpretato tenendo conto della finalità che gli è propria di tutela, in senso sostanziale, della salute e dell'incolumità della collettività.
Ne discende che nel caso di specie il Comune non può ordinare lo sgombero dell’abitazione in presenza dei presupposti sostanziali di agibilità, perché le peculiarità della fattispecie la fanno ritenere maggiormente assimilabile a quegli edifici privi di certificato già esistenti alla data di entrata in vigore del DPR 06.06.2001, n. 380, per i quali non siano state eseguite le tipologie di interventi edilizi indicate all’art. 24, comma 2, che comportano l’obbligo di acquisire il certificato, o a quegli edifici per i quali, pur essendo obbligatorio il possesso del certificato, questo manchi per inerzia degli interessati, che non lo hanno chiesto, o per il diniego del Comune motivato con riferimento ad incompletezze di carattere istruttorio, ma che in ogni caso sono in possesso dei requisiti sostanziali di agibilità; poiché si tratta, in questi casi, di ipotesi regolarizzabili sul piano formale, un’ordinanza di sgombero risulterebbe non giustificata.
E’ evidente che in tal modo il Comune rimane privo di un efficace strumento per ottenere dai ricorrenti l’adempimento dell’obbligo di recuperare la torre colombara previsto dallo strumento urbanistico, che è l’interesse primario dallo stesso perseguito con l’adozione della variante al piano regolatore, ma tale conseguenza è addebitabile alla condotta non sufficientemente prudente della stessa Amministrazione comunale che non ha predisposto gli strumenti giuridici necessari da utilizzare in caso di inadempimento, omettendo di trasfondere la previsione dello strumento urbanistico in un atto convenzionale di cui poter chiedere eventualmente l’adempimento, omettendo di prevedere una penale o una polizza fiudeiussoria a garanzia dell’adempimento, ritenendo successivamente di poter sostituire lo stesso divieto di rilascio del certificato previsto dallo strumento urbanistico mediante la previsione di una polizza fideiussoria che non è stata stipulata dai ricorrenti, ed infine lasciando trascorrere diversi anni tollerando di fatto sia l’inadempimento che l’utilizzo dell’immobile, con la conseguenza che non appare legittimo ora ovviare a tali mancanze utilizzando l’ordine di sgombero dell’immobile e di rimozione dei collegamenti dei servizi pubblici alla rete come una sanzione indiretta di carattere afflittivo volta a perseguire non la mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità, ma l’inadempimento di un obbligo.
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Conseguentemente, deve essere annullata l’ordinanza di sgombero e deve essere annullata anche l’ordinanza che ha disposto la rimozione dei collegamenti, perché è motivata con riferimento al DM 22.01.2008, n. 37, che prevede che l’agibilità venga rilasciata sulla base della dichiarazione di conformità degli impianti resa dall’impresa installatrice, e con riferimento all’art. 48 del DPR 06.06.2001, n. 380, che ha uno specifico ambito di applicazione riferito alle aziende erogatrici dei servizi pubblici ponendo obblighi sulle stesse, atteso che si tratta di norme che non prevedono un potere in capo al Comune di ordinare la rimozione dei collegamenti.
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FATTO
I ricorrenti con concessione edilizia n. 01P14441 prot. n. 17310 del 30.08.2001, hanno ottenuto dal Comune la possibilità di realizzare in zona agricola un edificio unifamiliare di circa 600 mc.
Tale facoltà edificatoria è stata ammessa dal piano regolatore mediante un’apposita previsione nella quale era previsto un intervento unitario che comprendeva anche il necessario recupero di un’antica torre colombara denominata “Lettra”, con l’indicazione che “il rilascio del certificato di abitabilità per i nuovi volumi è subordinato alla verifica da parte degli uffici comunali, dell’avvenuto recupero e risanamento degli antichi edifici”.
I ricorrenti hanno realizzato la nuova unità abitativa, per la quale hanno chiesto il rilascio del certificato di abitabilità in data 29.12.2003, e non hanno realizzato il recupero della torre colombara.
In merito alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità il Comune con nota prot. n. 1306 del 21.01.2004, pervenuta ai ricorrenti il 23.01.2004, ha dapprima chiesto delle integrazioni documentali relativamente al nulla osta del gestore del servizio idrico integrato per l’allaccio al sistema fognario e alla regolarità dell’impianto radiotelevisivo, che sono state fornite dai ricorrenti il 04.02.2004.
Infine il Comune, con provvedimento prot. n. 3029 del 12.02.2004, ha comunicato di non poter rilasciare il certificato di agibilità in quanto non risultava ottemperata la prescrizione contenuta nello strumento urbanistico che subordinava il rilascio del certificato all’avvenuto recupero e risanamento della torre colombara Lettra.
I ricorrenti con istanza del 16.02.2004, hanno nuovamente chiesto il rilascio del certificato di agibilità, rappresentando delle ragioni di urgenza e dichiarandosi disponibili a sottoscrivere una polizza fideiussoria a garanzia del completamento dei lavori della torre colombara.
Il Comune con nota prot. n. 4584 del 04.03.2004, ha accolto quest’istanza assegnando un termine di due anni per il completamento dei lavori e disponendo la necessità di una polizza fideiussoria per l’importo di € 100.000,00, da riscuotere in caso di inadempimento.
Tali impegni tuttavia non hanno avuto seguito.
A distanza di alcuni anni, a seguito di un sopralluogo svolto il 22.02.2010, il Comune ha accertato che l’edificio risultava utilizzato come abitazione.
Con ordinanze nn. 67 e 68 del 23.03.2010, ha ordinato di rimuovere gli allacciamenti e di sgomberare i locali per la mancanza del certificato di agibilità.
Con il ricorso in epigrafe tali ordinanze, unitamente al diniego di rilascio dell’agibilità, sono impugnate per le seguenti censure:
   I) violazione dell’art. 4 del DPR 22.04.1994, n. 425, nonché degli artt. 221 e 222 del RD 27.07.1934, n. 1265, nonché dell’art. 26 del DPR 06.06.2001, n. 380, travisamento e difetto di motivazione perché il Comune non ha tenuto conto che il certificato di agibilità deve ritenersi rilasciato per silenzio assenso, in quanto sono decorsi i termini di legge tra la data di presentazione dell’istanza ed il diniego, e comunque perché il Comune non può negare il rilascio del certificato in presenza dei requisiti di agibilità;
   II) violazione degli artt. 24, 25 e 26 del DPR 06.06.2001, n. 380, nonché degli artt. 221 e 222 del RD 27.07.1934, n. 1265, difetto di motivazione e carenza di istruttoria perché lo sgombero può essere disposto solo per la carenza dei requisiti sostanziali di igiene, salubrità e sicurezza che nel caso all’esame sussistono;
   III) erronea applicazione dell’art. 24 del DPR 06.06.2001, n. 380, e dell’art. 222 del RD 27.07.1934, n. 1265, difetto di istruttoria e travisamento perché lo sgombero dell’edificio non può essere impropriamente utilizzato per una finalità sanzionatoria;
   IV) sviamento, difetto di motivazione e difetto di presupposto perché l’ordine non è rivolto a tutti gli occupanti dell’immobile, ma solo all’intestatario del titolo edilizio;
   V) difetto di motivazione e violazione del principio dell’affidamento per il lunghissimo lasso di tempo intercorso e per la circostanza che, a seguito di un precedente sopralluogo del 2007, l’Amministrazione non ha assunto alcun provvedimento;
   VI) contraddittorietà, perché l’Amministrazione successivamente al diniego del certificato di agibilità ha manifestato la disponibilità a rilasciarlo;
   VII) difetto di istruttoria e di motivazione perché non risulta svolto un accertamento circa l’avvenuto recupero o meno della torre colombara;
   VII) travisamento, contraddittorietà, perplessità e carenza di istruttoria perché dal verbale del sopralluogo del 2010, non emerge con chiarezza né se la situazione sia o meno cambiata rispetto al sopralluogo del 2007, né se l’edificio sia effettivamente abitato, in quanto risulta solo che la taverna è occupata;
   IX) violazione, relativamente all’ordinanza che ha disposto il distacco dei collegamenti, dell’art. 48 del DPR 06.06.2001, n. 380, e dell’art. 9 del DM 22.01.2008, n. 37, perché tali norme non ammettono l’adozione di un ordine di sgombero, ma adempimenti a carico di soggetti diversi dal Comune;
   X) violazione dell’art. 7 della legge 07.08.1990, n. 241, perché, ove si ammetta che il certificato di agibilità si è formato per silenzio assenso, l’atto impugnato deve essere qualificato come un provvedimento in autotutela, adottato in mancanza della previa acquisizione dell’apporto procedimentale dell’interessato.
Si è costituito in giudizio il comune di Malo concludendo per la reiezione del ricorso.
Con ordinanza n. 426 del 01.07.2010, è stata accolta la domanda cautelare.
Alla pubblica udienza del 26.10.2016, in prossimità della quale le parti hanno depositato memorie a sostegno delle proprie difese, la causa è stata trattenuta in decisone.
DIRITTO
1. Preliminarmente deve essere dichiarata l’irricevibilità delle censure contenute nell’ambito del primo motivo volte a contestare il provvedimento prot. n. 3029 del 12.02.2004, con il quale è stato negato il rilascio del certificato di agibilità, perché proposte tardivamente per la prima volta a distanza di anni con il ricorso in epigrafe.
Le censure contenute nel primo motivo e nel decimo motivo, con le quali i ricorrenti sostengono che il certificato di agibilità deve ritenersi rilasciato per silenzio-assenso, sono infondate e devono essere respinte.
Infatti, come è chiarito dalla documentazione versata in atti, il termine per la formazione del silenzio-assenso è stato interrotto a seguito della richiesta di integrazione documentale effettuata con nota prot. n. 1306 del 21.01.2004, pervenuta ai ricorrenti il 23.01.2004, e alla quale gli stessi hanno risposto il 04.02.2004, e ciò impedisce il decorso del termine necessario per la formazione del silenzio-assenso.
2. Tenuto conto dell’assoluta peculiarità della fattispecie all’esame, si rivelano fondate le assorbenti censure di cui al secondo, terzo e nono motivo.
I provvedimenti del Comune muovono dal presupposto secondo il quale la mancanza del certificato di agibilità comporta quale necessaria ed inderogabile conseguenza l’obbligo per il Comune di adottare l’ordine di sgombero dell’immobile.
Tale premessa non può essere condivisa e la giurisprudenza alla quale si richiama il Comune nelle memorie e in sede di trattazione orale è inconferente, perché riguarda fattispecie nelle quali era impugnato il diniego di rilascio del certificato di agibilità e non, come nel caso all’esame, un’ordinanza di sgombero di un’abitazione, o fattispecie nelle quali gli obblighi assunti dal privato il cui adempimento era condizione per il rilascio del certificato di agibilità, erano stati assunti nell’ambito di una convenzione che invece nel caso all’esame non è stata stipulata, o ancora fattispecie nelle quali la mancanza del certificato di agibilità si accompagnava alla carenza dei requisiti sostanziali per il suo rilascio, che nel caso all’esame non sono contestati dal Comune.
Come dedotto nel ricorso, in tale materia è opportuno distinguere tra la mancanza dell’agibilità, e la mancanza del certificato di agibilità, che operano su piani diversi, sostanziale l’uno, e formale l’altro (cfr. Tar Campania, Napoli, Sez. III, 18.01.2011, n. 275).
L’ordinanza di sgombero si giustifica senz’altro, ai sensi dell’art. 222, del RD 27.07.1934, n. 1265, per la mancanza dei requisiti sostanziali prescritti dalle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità ed igiene, e prescinde dalla presenza o meno del certificato, che ha la funzione solo di attestare il possesso di tali requisiti, ma che, anche se presente, non è ostativo all’adozione di un’ordinanza di sgombero come chiarito dall’art. 26 del DPR 06.06.2001, n. 280, secondo il quale “il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265”.
Va pertanto valutato quando la mancanza del certificato è dovuta a motivi formali o quando è dovuta alla carenza sostanziale dei requisiti di agibilità, perché solo nel secondo caso è sempre giustificata un’ordinanza di sgombero.
La peculiarità della controversia all’esame è dovuta alla circostanza che non vi è alcuna contestazione circa la mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità dell’immobile, ma è contestato quale unico elemento ostativo al rilascio del certificato la previsione dello strumento urbanistico che lo subordina al recupero della torre colombara che non è stato ancora effettuato dai ricorrenti.
Ritiene il Collegio che fino a che sarà vigente tale previsione dello strumento urbanistico non possa effettivamente essere legittimamente rilasciato il certificato di agibilità, ma che al contempo, nel caso di occupazione dell’immobile legittimamente costruito in conformità a quanto previsto dal piano regolatore, nel caso di specie ciò non giustifichi di per sé l’adozione di un’ordinanza di sgombero in presenza dei presupposti sostanziali di agibilità.
Deve infatti essere considerato che allo stato attuale non vi è una norma che disciplini espressamente le conseguenze della mancanza, sul piano formale, del certificato di agibilità, posto che l’art. 221, secondo comma, del regio decreto 27.07.1934, n. 1265, che puniva con una sanzione pecuniaria il mancato possesso del certificato, è stato abrogato a decorrere dal 30.06.2003, dall’articolo 136, comma 2, lettera a), del DPR 06.06.2001, n. 380, senza essere sostituito da una norma dello stesso tenore (l’art. 24, comma 3, del DPR 06.06.2001, n. 380, sanziona la mancata presentazione dell’istanza), ed anche il primo comma, il quale dispone che gli edifici o le parti di essi di nuova costruzione non possono essere abitati senza la previa autorizzazione dell'Autorità comunale, a giudizio del Collegio, deve essere interpretato tenendo conto della finalità che gli è propria di tutela, in senso sostanziale, della salute e dell'incolumità della collettività.
Ne discende che nel caso di specie il Comune non può ordinare lo sgombero dell’abitazione in presenza dei presupposti sostanziali di agibilità, perché le peculiarità della fattispecie la fanno ritenere maggiormente assimilabile a quegli edifici privi di certificato già esistenti alla data di entrata in vigore del DPR 06.06.2001, n. 380, per i quali non siano state eseguite le tipologie di interventi edilizi indicate all’art. 24, comma 2, che comportano l’obbligo di acquisire il certificato, o a quegli edifici per i quali, pur essendo obbligatorio il possesso del certificato, questo manchi per inerzia degli interessati, che non lo hanno chiesto, o per il diniego del Comune motivato con riferimento ad incompletezze di carattere istruttorio, ma che in ogni caso sono in possesso dei requisiti sostanziali di agibilità; poiché si tratta, in questi casi, di ipotesi regolarizzabili sul piano formale, un’ordinanza di sgombero risulterebbe non giustificata.
E’ evidente che in tal modo il Comune rimane privo di un efficace strumento per ottenere dai ricorrenti l’adempimento dell’obbligo di recuperare la torre colombara previsto dallo strumento urbanistico, che è l’interesse primario dallo stesso perseguito con l’adozione della variante al piano regolatore, ma tale conseguenza è addebitabile alla condotta non sufficientemente prudente della stessa Amministrazione comunale che non ha predisposto gli strumenti giuridici necessari da utilizzare in caso di inadempimento, omettendo di trasfondere la previsione dello strumento urbanistico in un atto convenzionale di cui poter chiedere eventualmente l’adempimento, omettendo di prevedere una penale o una polizza fiudeiussoria a garanzia dell’adempimento, ritenendo successivamente di poter sostituire lo stesso divieto di rilascio del certificato previsto dallo strumento urbanistico mediante la previsione di una polizza fideiussoria che non è stata stipulata dai ricorrenti, ed infine lasciando trascorrere diversi anni tollerando di fatto sia l’inadempimento che l’utilizzo dell’immobile, con la conseguenza che non appare legittimo ora ovviare a tali mancanze utilizzando l’ordine di sgombero dell’immobile e di rimozione dei collegamenti dei servizi pubblici alla rete come una sanzione indiretta di carattere afflittivo volta a perseguire non la mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità, ma l’inadempimento di un obbligo.
Ne consegue che per le censure di cui al secondo e terzo motivo del ricorso, che hanno carattere assorbente, deve essere annullata l’ordinanza di sgombero e, in accoglimento del nono motivo, deve essere annullata anche l’ordinanza che ha disposto la rimozione dei collegamenti, perché è motivata con riferimento al DM 22.01.2008, n. 37, che prevede che l’agibilità venga rilasciata sulla base della dichiarazione di conformità degli impianti resa dall’impresa installatrice, e con riferimento all’art. 48 del DPR 06.06.2001, n. 380, che ha uno specifico ambito di applicazione riferito alle aziende erogatrici dei servizi pubblici ponendo obblighi sulle stesse, atteso che si tratta di norme che non prevedono un potere in capo al Comune di ordinare la rimozione dei collegamenti (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 25.11.2016 n. 1299 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: All'epoca di costruzione del manufatto operavano gli articoli 220 e 221 R.D. n. 1265/1934, a mente dei quali erano assoggettati a certificato di abitabilità solamente i fabbricati urbani o rurali destinati a essere abitati, mentre non lo erano i locali, quale quello di cui qui si discute, destinati al ricovero di animali.
Solo successivamente è stato introdotto, sia a livello statale, sia a livello regionale, l’obbligo di dotare tutti gli edifici, qualunque ne sia la destinazione d’uso, del certificato di agibilità.
Si tratta indubbiamente di un obbligo nuovo, come si evince chiaramente dalla scelta del legislatore di utilizzare il più ampio termine “agibilità” in luogo di quello di “abitabilità”, che per definizione si adatta solamente ai luoghi destinati a ospitare gli uomini.
E si tratta di un obbligo che non opera retroattivamente, ma che, al contrario vale esclusivamente per gli edifici nuovi o per quelli che subiscono delle modifiche tali da giustificare una verifica delle relative condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, come del resto precisato dall’articolo 24, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.
Sicché, in conclusione, gli edifici preesistenti e non destinati all’uso abitativo, fino a quando non mutano la propria destinazione ovvero non sono modificati, non sono tenuti ad ottenere detto certificato.
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E’ di contro fondato il quarto motivo di impugnazione.
Stabilisce, infatti, l’articolo 45, comma 2, L.R. F.V.G. n. 19/2009 che in caso di intervento edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire, in difformità da esso o con variazioni essenziali l’Autorità può applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria quando ricorra anche una sola delle seguenti condizioni:
   a) che l’intervento risalga a prima della L. n. 765/1967 ovvero sia stato eseguito in conseguenza di calamità naturali per le quali è stato dichiarato lo stato di emergenza;
   b) che gli immobili siano conformi alla disciplina urbanistica vigente o a quella vigente al momento dell’intervento edilizio e poi non siano più stati modificati;
   c) che gli immobili siano in possesso del certificato di abitabilità o agibilità ovvero siano in regola, nello stato di fatto in cui si trovano all’atto dell’accertamento, con le leggi di settore applicabili, nonché con gli obblighi di natura fiscale e tributaria.
Ora risulta per tabulas che la costruzione del fabbricato a uso ricovero animali sia stato a suo tempo assentito perché conforme alla disciplina urbanistica allora vigente e non risulta che il mappale sul quale è stato realizzato il fabbricato avesse una diversa qualificazione, né risulta che nelle more sia stato sottoposto a modifiche. Sicché paiono integrati i presupposti di cui alla surrichiamata lettera b) del comma 2 dell’articolo 45 della L.R. F.V.G. n. 19/2009.
Né, d’altro canto, la difesa del Comune, per contrastare la domanda risarcitoria formulata dal ricorrente, ha sostenuto che l’attuale disciplina urbanistica non consenta di realizzare esattamente ove ora si trova un fabbricato analogo a quello per cui è causa. Sicché anche per questa via risulta soddisfatta la condizione posta dalla precitata lettera b).
Il che di per sé è sufficiente per poter applicare nel caso in esame la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, ponendosi come alternative le ipotesi enucleate al comma 2 dell’articolo 45 della L.R. F.V.G. n. 19/2009.
Nondimeno, poiché la questione è oggetto di specifica censura da parte del ricorrente, va osservato come nella fattispecie concreta risulti integrata pure l’ipotesi sub lettera c) del comma 2 dell’articolo 45 della L.R. F.V.G. n. 19/2009.
Il ricorrente non nega di non aver mai richiesto il rilascio del certificato di abitabilità per l’immobile de quo. E, tuttavia, il Collegio concorda che quando esso venne costruito non vi fosse un obbligo di verifica di salubrità dei locali.
Vero è, infatti, che all’epoca operavano gli articoli 220 e 221 R.D. n. 1265/1934, a mente dei quali erano assoggettati a certificato di abitabilità solamente i fabbricati urbani o rurali destinati a essere abitati, mentre non lo erano i locali, quale quello di cui qui si discute, destinati al ricovero di animali. Solo successivamente è stato introdotto, sia a livello statale, sia a livello regionale, l’obbligo di dotare tutti gli edifici, qualunque ne sia la destinazione d’uso, del certificato di agibilità.
Si tratta indubbiamente di un obbligo nuovo, come si evince chiaramente dalla scelta del legislatore di utilizzare il più ampio termine “agibilità” in luogo di quello di “abitabilità”, che per definizione si adatta solamente ai luoghi destinati a ospitare gli uomini.
E si tratta di un obbligo che non opera retroattivamente, ma che, al contrario vale esclusivamente per gli edifici nuovi o per quelli che subiscono delle modifiche tali da giustificare una verifica delle relative condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, come del resto precisato dall’articolo 24, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.
Sicché, in conclusione, gli edifici, quali quelli del signor Ba., preesistenti e non destinati all’uso abitativo, fino a quando non mutano la propria destinazione ovvero non sono modificati, non sono tenuti ad ottenere detto certificato (TAR Friuli Venezia Giulia, sentenza 03.11.2016 n. 497 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il fabbricato per cui è causa è privo del certificato di abitabilità/agibilità in quanto mai richiesto. Invero, deve considerarsi che detto fabbricato risale al 1973.
Ora, all’epoca operavano gli articoli 220 e 221 R.D. n. 1265/1934, a mente dei quali erano assoggettati a certificato di abitabilità solamente i fabbricati urbani o rurali destinati a essere abitati, mentre non lo erano i locali destinati al ricovero di animali. Solo successivamente è stato introdotto, sia a livello statale, sia a livello regionale, l’obbligo di dotare tutti gli edifici, qualunque ne sia la destinazione d’uso, del certificato di agibilità.
Si tratta indubbiamente di un obbligo nuovo, come si evince chiaramente dalla scelta del legislatore di utilizzare il più ampio termine “agibilità” in luogo di quello di “abitabilità”, che per definizione si adatta solamente ai luoghi destinati a ospitare gli uomini.
E si tratta di un obbligo che non opera retroattivamente, ma che, al contrario vale esclusivamente per gli edifici nuovi o per quelli che subiscono delle modifiche tali da giustificare una verifica delle relative condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, come del resto precisato dall’articolo 24, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.
Sicché, in conclusione, gli edifici, preesistenti e non destinati all’uso abitativo, fino a quando non mutano la propria destinazione ovvero non sono modificati, non sono tenuti ad ottenere detto certificato. Viceversa, era ed è obbligo del ricorrente, una volta mutata la destinazione d’uso del proprio fabbricato in ricettivo-agrituristica, chiedere e ottenere il certificato di agibilità.
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Con il ricorso introduttivo del presente giudizio il signor Gi.De.Ba. agisce per l’ottemperanza della sentenza di questo Tribunale n. 698/2010, divenuta definitiva, e per il risarcimento del danno patito.
Con la precitata pronuncia è stata annullata la nota del Sindaco del Comune di Pinzano al Tagliamento contenente il parere contrario alla modifica della destinazione d’uso -da rurale ad attività ricettivo-agrituristica– del fabbricato di proprietà dell’odierno ricorrente, per contrarietà alle misure di salvaguardia del Piano stralcio per la sicurezza idraulica del medio e basso corso del Fiume Tagliamento adottato dall’Autorità di Bacino.
L’annullamento giudiziale è intervenuto per un duplice ordine di ragioni, e precisamente:
- perché la delibera di adozione del su richiamato Piano stralcio era stata nelle more annullata dal Tribunale Superiore delle Acque;
- perché le misure di salvaguardia del Piano non vietavano ogni intervento edilizio, in particolare non vietavano gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro o di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia (esclusa la demolizione costruzione) senza aumento di superficie coperta e di volume dei fabbricati esistenti.
Il Comune resistente si oppone alle domande avversarie evidenziando l’abusività del fabbricato di controparte, per il quale, infatti, è stata adottata ordinanza-ingiunzione di demolizione.
Su tale specifico punto, il Collegio deve dare atto che questo Giudice con decisione assunta nella medesima camera di Consiglio e in corso di pubblicazione, in accoglimento di due distinti ricorsi promossi dal signor Ba., ha annullato il summenzionato provvedimento sanzionatorio.
Con questa precisazione il ricorso è fondato nei termini che si vanno a indicare.
Quanto alla domanda di ottemperanza, verificato che risultano sussistere tutti presupposti di cui agli articoli 112 e ss. Cod. proc. amm., si ordina al Comune di Pinzano al Tagliamento di dare esecuzione alla sentenza di questo Tribunale n. 698/2010, provvedendo sulla domanda il cambio di destinazione d’uso da rurale ad attività ricettivo-agrituristica del fabbricato di proprietà del ricorrente, nel termine di giorni 30 (trenta) decorrente dalla comunicazione in via amministrativa della presente decisione, ovvero dalla sua notificazione a cura di parte se anteriore.
Per il caso di perdurante inerzia dell’Amministrazione comunale oltre il prefissato termine, si nomina sin da ora, ai sensi dell’articolo 114, comma 4, lettera d), Cod. proc. amm., il commissario ad acta, designandolo nella persona del dirigente del settore pianificazione del territorio del Comune di Pordenone, o di altro dipendente del medesimo Comune di Pordenone con qualifica non inferiore a quella di funzionario, da lui delegato, affinché compia –previa sollecitazione di parte- nel termine di giorni 30 (trenta), decorrente dalla suddetta sollecitazione, tutti gli atti necessari in luogo del Comune di Pinzano al Tagliamento, con riserva di liquidazione del compenso –a carico del bilancio dell’Amministrazione inottemperante- in esito alla presentazione, da parte del medesimo commissario, di un’istanza che documenti l’attività espletata.
Quanto alla domanda risarcitoria, va preliminarmente delibata l’eccezione di prescrizione, sollevata dalla difesa di parte resistente con riguardo ai danni verificatisi anteriormente al 27.09.2006, ovverosia anteriormente al quinquennio ex articolo 2947, comma 1, Cod. civ., decorrente dal perfezionamento per il Comune resistente del ricorso introduttivo del presente giudizio.
Ora, costituisce approdo oramai consolidato della giurisprudenza, anche di questo Tribunale amministrativo (cfr. sentenza n. 526/2015) la sussunzione della responsabilità della pubblica Amministrazione per atto amministrativo illegittimo nel paradigma della responsabilità extracontrattuale ex articolo 2043 Cod. civ., con il conseguente assoggettamento della tutela risarcitoria al corrispondente regime civilistico.
Quanto al termine di proposizione dell’azione, nel caso di specie, essendo l’atto generatore del danno (i.e. l’atto amministrativo illegittimo) e l’introduzione del relativo giudizio caducatorio anteriori all’entrata in vigore del nuovo Codice di rito, l’azione di risarcimento del danno, ancorché proposta ai sensi del D.Lgs. n. 104/2010, non è assoggettata al termine decadenziale di 120 giorni, ma a quello di prescrizione di 5 anni (cfr., C.d.S., Ad. pl., sentenza n. 6/2015).
Con il superamento della teoria della pregiudiziale amministrativa, non risultando più necessario l’annullamento dell’atto presupposto per ottenere il risarcimento del danno, il dies a quo del termine prescrizionale coincide con la data di adozione del provvedimento amministrativo o –ove diversa– dalla data nella quale questo ha prodotto effetti nella sfera giuridica del destinatario (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia, sentenza n. 66/2016).
Detto termine, ai sensi degli articoli 2943 e 2945 Cod. civ., è, tuttavia, interrotto con la proposizione dell’azione di annullamento avanti al Giudice amministrativo, in quanto manifestazione della volontà del destinatario di reagire alla lesione subita, e rimane sospeso per tutta la durata del giudizio, tornando a decorrere dal passaggio in giudicato della sentenza (cfr., TAR Lombardia–Milano, Sez. I, sentenza n. 679/2014; C.d.S., Sez. IV, sentenza n. 2856/2014).
Orbene, risulta per tabulas che il diniego di cambio di destinazione d’uso reca la data del 21.09.1998; che l’atto lesivo è stato tempestivamente impugnato nel termine decadenziale di 60 giorni; che in data 14.10.2010 è stata depositata la sentenza di annullamento; che il ricorso introduttivo del presente giudizio risarcitorio è stato portato dal ricorrente alla notifica in data 26.09.2011.
Pertanto, non si è maturata alcuna prescrizione del risarcimento dei nocumenti arrecati al signor Ba. dal suddetto diniego.
Nondimeno, l’accoglimento della domanda risarcitoria passa necessariamente per la prova da parte di colui che si assume danneggiato dall’azione della pubblica Amministrazione della ricorrenza nel caso di specie di tutti gli elementi costitutivi dell’illecito aquiliano, e segnatamente del danno ingiusto, dell’elemento soggettivo in capo all’assunto danneggiante e del nesso di causalità tra la condotta del danneggiante e il nocumento patito dal danneggiato (cfr., TAR Piemonte, Sez. I, sentenza n. 411/2014; C.d.S., Sez. III, sentenza n. 3707/2015).
L’illegittimità dell’atto amministrativo non è più in discussione in quanto definitivamente accertata con la sentenza di cui qui si chiede l’ottemperanza.
Con riguardo all’elemento soggettivo, va precisato che esso –al di fuori delle cause che hanno a oggetto procedure per l’affidamento di pubblici appalti– non è assorbito nella illegittimità dell’atto medesimo, ma consiste nella colpa o nel dolo dell’Amministrazione procedente (cfr., C.d.S., Sez. VI, sentenza n. 1099/2015).
In particolare, l’elemento soggettivo dell’illecito aquiliano risulta integrato quando l’adozione e l’esecuzione dell’atto amministrativo sia avvenuta in violazione delle regole di imparzialità, di correttezza e di buona fede alle quali l’esercizio della funzione deve costantemente ispirarsi. Cosicché la responsabilità della Amministrazione può essere affermata solamente quando la violazione risulti grave e commessa in un contesto di circostanze di fatto e in un quadro di riferimento normativo e giuridico tali da palesare la negligenza e l’imperizia nell’assunzione del provvedimento viziato. Al contrario, la suddetta responsabilità va esclusa laddove sia ravvisabile un errore scusabile per via di un contrasto giurisprudenziale, della complessità della vicenda fattuale, per l’incertezza o la novità della normativa da applicarsi (cfr., C.d.S., Sez. III, sentenza n. 1272/2015).
Ebbene, nessuna delle suvviste esimenti ricorre nel caso di specie.
Vero è, infatti, che, come risulta documentalmente, l’Amministrazione comunale si fosse inizialmente pronunciata favorevolmente rispetto al progettato cambio di destinazione d’uso per cui è causa, e che il successivo mutamento di posizione non fosse affatto giustificato dalle sopravvenute misure di salvaguardia del Piano stralcio di tutela idraulica, il quale non vietava qualsivoglia intervento edilizio, ma solamente quelli di nuova edificazione e quelli sui fabbricati esistenti che comportavano l’aumento della superficie coperta e del volume.
La ricostruzione fattuale emergente dalla stessa sentenza che qui si chiede di ottemperare, evidenzia come sarebbe stata sufficiente un’ordinaria attività istruttoria per concludere il procedimento con un provvedimento coerente con la disciplina posta, sia pure provvisoriamente, dal Piano urbanistico sovraordinato. Non richiedeva, infatti, una complessa attività di accertamento la verifica se il cambio di destinazione d’uso progettato dal signor Ba. comportasse o meno l’aumento della superficie coperta e del volume, così come non richiedeva una difficile attività di ricostruzione ermeneutica l’apprezzamento che il Piano stralcio dettava una disciplina differenziata per gli interventi edilizi sui fabbricati esistenti a seconda, per l’appunto, che comportassero o meno l’aumento della superficie coperta e del volume.
E la leggerezza del Comune è ancora più grave se si considera che nel frattempo l’interessato aveva ottenuto un finanziamento pubblico per realizzare l’intervento, che il diniego di cambio di destinazione d’uso ostava alla conservazione di detto beneficio, e che di tanto l’Amministrazione era informata. Anzi, risulta documentalmente che lo stesso Ente regionale deputato all’erogazione del contributo, proprio al fine di evitare la decadenza dal beneficio, sollecitava l’Ente comunale a verificare se l’intervento progettato dal signor Ba. non rientrassi tra quelli esclusi dal vincolo del Piano di sicurezza idraulica, senza che –a quanto consta– il Comune di Pinzano al Tagliamento si sia peritato di verificare la circostanza.
Né certo esime il Comune da responsabilità la circostanza, particolarmente valorizzata dalla difesa di parte resistente, che il fabbricato per cui è causa fosse privo del certificato di abitabilità/agibilità in quanto mai richiesto.
Deve, infatti, considerarsi che detto fabbricato risale al 1973.
Ora, all’epoca operavano gli articoli 220 e 221 R.D. n. 1265/1934, a mente dei quali erano assoggettati a certificato di abitabilità solamente i fabbricati urbani o rurali destinati a essere abitati, mentre non lo erano i locali destinati al ricovero di animali. Solo successivamente è stato introdotto, sia a livello statale, sia a livello regionale, l’obbligo di dotare tutti gli edifici, qualunque ne sia la destinazione d’uso, del certificato di agibilità.
Si tratta indubbiamente di un obbligo nuovo, come si evince chiaramente dalla scelta del legislatore di utilizzare il più ampio termine “agibilità” in luogo di quello di “abitabilità”, che per definizione si adatta solamente ai luoghi destinati a ospitare gli uomini.
E si tratta di un obbligo che non opera retroattivamente, ma che, al contrario vale esclusivamente per gli edifici nuovi o per quelli che subiscono delle modifiche tali da giustificare una verifica delle relative condizioni di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico, come del resto precisato dall’articolo 24, comma 2, D.P.R. n. 380/2001.
Sicché, in conclusione, gli edifici, quali quelli del signor Ba., preesistenti e non destinati all’uso abitativo, fino a quando non mutano la propria destinazione ovvero non sono modificati, non sono tenuti ad ottenere detto certificato. Viceversa, era ed è obbligo del ricorrente, una volta mutata la destinazione d’uso del proprio fabbricato in ricettivo-agrituristica, chiedere e ottenere il certificato di agibilità.
Procedendo, pertanto, nella disamina degli elementi costitutivi dell’illecito aquiliano, va ricordato che il nesso di causalità tra condotta e evento è regolato dagli articoli 40 e 41 Cod. pen., in forza dei quali esso sussiste se, ferme restando le altre condizioni, l’evento non si sarebbe verificato in assenza della condotta illecita (cd. teoria della condicio sine qua non), e sempre che, con una valutazione ex ante, l’evento non appaia una conseguenza del tutto inverosimile della condotta medesima (cd. teoria della causalità adeguata).
Una volta accertata la sussistenza del nesso di causalità, non tutti i danni prodotti dalla condotta illecita sono risarcibili, ma solamente le perdite subite e i guadagni non realizzati che, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2056 e 1223 Cod. civ., costituiscono conseguenza diretta e immediata dell’illecito, ovverosia quelli che non appaiono del tutto inverosimili, così come richiesto dalla cosiddetta teoria della causalità adeguata o della regolarità causale (cfr., ex plurimis, Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 21086/2015) (TAR Friuli Venezia Giulia, sentenza 03.11.2016 n. 496 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità come si evince dagli artt. 24, comma 3, del DPR n. 380/2001 e 35, comma 20, della Legge n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
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3.5 Nessun pregio, infine, può attribuirsi all’ultimo rilievo con cui le parti ricorrenti in entrambi i giudizi affermano che la destinazione d’uso pubblico del porticato non costituisce vincolo d’inedificabilità assoluta, ma ha natura pattizia: proprio per questo –cioè che il vincolo ha carattere contrattuale e che giammai il Comune ha prestato il proprio consenso a modificare l’originaria determinazione negoziale– il vincolo esiste tutt’ora e va rispettato.
4.- Dalla testé riscontrata infondatezza dei proposti gravami deriva, come si è innanzi anticipato, l’infondatezza della domanda contenuta nel ricorso Rg. n. 2619/2015: la conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità come si evince dagli artt. 24, comma 3, del DPR n. 380/2001 e 35, comma 20, della Legge n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (TAR Campania, Napoli, VIII, 07.04.2016, n. 1767 cit.).
Pertanto correttamente l’Ente, dopo aver provveduto a legittimare dal punto di vista edilizio le opere di chiusura di parte di porticato e di cambio di destinazione d’uso del piano terra, ha rivisto la pregressa attività amministrativa come culminata nell’adozione di titoli in sanatoria rilasciati in violazione del vincolo di destinazione ad uso pubblico dei porticati; a nulla rileva, poi, che la realizzazione dei porticati sia stata scomputata dagli oneri d’urbanizzazione, atteso che si trattava di aree destinate alla collettività quali sono risultate quasi dimezzate dall’avanzamento del fronte edificato (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 17.10.2016 n. 4737 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAVia l’agibilità, arriva la segnalazione del tecnico. Commercio ed edilizia. In approvazione il correttivo al decreto 126/2016 sulla Scia: la responsabilità si sposta sul professionista.
Secondo atto in materia di semplificazione, con uno schema di decreto legislativo approvato dal Consiglio dei ministri e inviato l’11 luglio alla Conferenza unificata (Atto del Governo n. 322 - Schema di decreto legislativo recante individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), silenzio-assenso e comunicazione e definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti), per poi passare alle Commissioni delle Camere e giungere al traguardo in prevedibili 90 giorni. Si tratta di una voluminosa serie di precisazioni rispetto al pur recentissimo decreto legislativo 126, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 162 del 13 luglio scorso, che ha chiarito il meccanismo della Scia.
Lo schema del nuovo decreto legislativo specifica, nei settori del commercio e dell’edilizia, i casi nei quali è necessaria un’autorizzazione espressa, quelli cui basta una comunicazione preventiva, e anche i procedimenti per i quali non vi è necessità di alcuna comunicazione ad uffici pubblici.
Nel recente decreto legislativo 126/2016 sono contenute precisazioni sulla Scia, segnalazione che consente l’inizio immediato dell’attività (anche se sono necessari pareri o attestazioni di altre amministrazioni). In particolare, una Scia imperfetta genera l’onere per l’amministrazione di sospendere, entro 60 giorni, l’attività (nel frattempo iniziata).
Insieme alla sospensione dell’attività, l’ amministrazione deve prescrivere le misure necessarie per rettificare le irregolarità, rettifica da effettuare –a bocce ferme, quindi con attività sospesa- entro un termine non inferiore a 30 giorni. Proprio l’esistenza di tempi ristretti per controllare le Scia, le autorizzazioni e le stesse attività “libere” rendono opportuna un’ampia tabella, appunto allegata allo schema di decreto legislativo, dove si elencano circa 200 attività commerciali ed edili, con i relativi titoli necessari ed i riferimenti normativi.
Per esempio, che vuole vendere prodotti mediante apparecchi automatici in un esercizio di vicinato di tipo alimentare, saprà con precisione di dover effettuare una “Scia unica” a norma dei decreti legislativi 59 del 2010 (articolo 65, comma 1) e 114 del 1998 (articoli 7, 8, 9 e 17, comma 4), con i relativi tempi di reazione da parte del Comune.
Poiché lo Stato, in questo modo, individua un «livello essenziale» delle prestazioni erogate da pubbliche amministrazioni, le norme del futuro decreto legislativo prevarranno su eventuali più severe norme regionali e locali, in caso di conflitto. Tale prevalenza si estenderà anche ad un glossario unico nazionale, cioè un vocabolario delle definizioni e dei titoli giuridici necessari per ogni intervento.
Due importanti modifiche riguardano l’attuazione delle singole attività edilizia e la pianificazione nei centri storici. Sarà sostituito il certificato di agibilità delle residenze, atto finale dell’attività edilizia, che si prevede di sostituire con una segnalazione a firma del tecnico abilitato, con evidente snellimento di procedure e traslazione di responsabilità.
Nei centri storici, con ampliamento delle previsioni del codice dei beni culturali (Dlgs 42/2004), i comuni potranno vietare o subordinare ad autorizzazioni (anche contenenti prescrizioni) le attività commerciali ritenute non compatibili con le esigenze di tutela e valorizzazione del patrimonio culturale (lavanderie, kebab e simili). In tal modo si legittima l’ente locale adottare provvedimenti di pianificazione locale per esigenze culturali, storico artistiche e paesaggistiche, superando le vigenti norme difficilmente consentono di raggiungere lo stesso risultato basandosi su esigenze di ordine pubblico
(articolo Il Sole 24 Ore del 17.07.2016).

EDILIZIA PRIVATA: Edilizia, meno lacci nei lavori. Agibilità, basta la segnalazione. Piccoli interventi liberi. Lo schema di decreto che attua la legge 124/2015 approvato dal consiglio dei ministri.
Pratiche edilizie in outsourcing. Con le segnalazioni certificate si sposta sul privato l'onere di verificare la regolarità edilizia e l'agibilità degli edifici.
Questa la direzione in cui si muove il decreto legislativo attuativo della legge 124/2015, esaminato in via preliminare dal consiglio dei ministri del 15.06.2016, che si occupa anche di titoli edilizi, mandando in soffitta la denuncia di inizio attività alternativa al permesso di costruire.
Il decreto dice addio anche al certificato di agibilità, sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Vediamo le principali modifiche al Testo Unico dell'Edilizia (dpr 380/2001).
OPERE LIBERE
Si amplia l'elenco delle attività non assoggettate al rilascio di un titolo edilizio. Per effetto del decreto rientrano nell'attività edilizia libera (prima erano soggette a Comunicazione di inizio lavori) le opere precarie destinate a sopperire a necessità fino a 90 giorni; la pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta; la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei centri storici; aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
TITOLI EDILIZI
La comunicazione di inizio lavori (Cil) diventa «Comunicazione di inizio lavori asseverata» e riguarda, per differenza, tutte le opere escluse da quelle libere (articolo 6) e quelle assoggettate a segnalazione certificata di inizio attività o a permesso di costruire.
Si tratta, ad esempio, degli interventi di manutenzione straordinaria, ma su parti diverse da quelle strutturali degli edifici o delle modifiche interne o delle modifiche di destinazione d'uso per fabbricati ad uso d'impresa.
SCIA
Ci vuole la Segnalazione certificata di inizio attività per gli interventi di manutenzione straordinaria su parti strutturali dell'edificio; gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sempre su parti strutturali dell'edificio; interventi di ristrutturazione edilizia «pesante». La ristrutturazione edilizia «pesante» comprende gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o ancora che, limitatamente agli immobili compresi nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d'uso, oltre agli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Muore la Dia alternativa al permesso di costruire, sostituita dalla Scia alternativa al permesso di costruire. Quest'ultimo titolo servirà per le ristrutturazioni pesanti, per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni urbanistiche (se disciplinati da piani attuativi comunque denominati), per le nuove costruzioni diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche e anche per gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
AGIBILITÀ
Scompare il certificato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, da presentare entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura di nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; oppure interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni igienico-sanitarie.
La mancata presentazione della segnalazione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. La segnalazione certificata di agibilità può riguardare anche singoli edifici o singole porzioni della costruzione, o singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti.
PERMESSO DI COSTRUIRE
Il progettista, tenuto a d asseverare la conformità a leggi e strumenti urbanistici ed edilizi, deve sempre dichiarare la conformità del progetto alla disposizioni igienico-sanitarie e non solo, come ora previsto, nel caso in cui la verifica non comporti valutazioni tecnico-discrezionali.
COLLAUDO STATICO
Non sarà sempre necessario il collaudo statico. Per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, come definiti dalla normativa tecnica, il certificato di collaudo è sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori.
AMBIENTE
Il decreto razionalizza la fase finale del procedimento di rilascio dell'autorizzazione integrata, rimodulando lo svolgimento della conferenza dei servizi In materia di bonifica di siti inquinati il decreto prevede che il proprietario del fondo inquinato possa auto-dichiarare la propria estraneità rispetto alla potenziale contaminazione dei siti, attestando di non avere operato presso il sito a qualsiasi titolo, anche tenuto conto dei collegamenti societari e di cariche direttive ricoperte in soggetti che abbiano invece operato in quel luogo.
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La Scia non libera gli enti dall'onere delle istruttorie.
Può costare caro ai funzionari pubblici restare inerti nei procedimenti amministrativi e farli concludere col silenzio assenso o con il consolidamento delle attività avviate con la Scia.
Il decreto attuativo della legge 124/2015 proprio di riforma della Scia (segnalazione certificata di inizio attività) incide in maniera molto rilevante sulla legge 241/1990 che regola il procedimento amministrativo, responsabilizzando in maniera molto forte gli apparati.
L'operazione è compiuta in particolare con l'inserimento nell'articolo 21 della legge sul procedimento amministrativo del nuovo comma 2-ter, ai sensi del quale «la decorrenza del termine previsto dall'articolo 19, comma 3, e la formazione del silenzio assenso ai sensi dell'articolo 20 non escludono la responsabilità del dipendente che non abbia agito tempestivamente nel caso in cui la segnalazione certificata o l'istanza del privato non fosse conforme alle norme vigenti».
L'articolo 19, comma 3, contiene il termine di 60 giorni dalla ricezione della Scia, entro il quale l'amministrazione accerta l'effettivo possesso dei requisiti e dei presupposti di legittimità e di diritto che consentono il legittimo avvio dell'attività imprenditoriale.
L'articolo 20 disciplina il silenzio-assenso, stabilendo che nei procedimenti ad istanza di parte il silenzio dell'amministrazione competente equivale a provvedimento di accoglimento della domanda, senza necessità di ulteriori istanze o diffide, se la medesima amministrazione non comunica all'interessata entro il termine finale del procedimento (stabilito dalla legge o dai regolamenti) il provvedimento di diniego.
Non poche amministrazioni hanno inteso queste disposizioni come una sorta di liberazione dall'onere di svolgere le istruttorie sulle pratiche e di concluderle con provvedimenti espressi.
In effetti, questo modo di agire è di per sé contrario all'obbligo, sempre posto dalla legge 241/1990, all'articolo 21, comma 1, di concludere ogni procedimento amministrativo con un provvedimento espresso.
Qualsiasi Scia, quindi, dovrebbe implicare l'apertura di un procedimento, da concludere entro 60 giorni, per la verifica dei presupposti oggetto della dichiarazione; allo stesso modo, tutti i procedimenti ad istanza di parte vanno conclusi entro la scadenza fissata, prima che si formi il silenzio assenso. Infatti, sia il silenzio assenso, sia la formazione implicita dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività oggetto di Scia sono un rimedio all'inerzia della p.a.: quindi, strumenti straordinari, finalizzati a non lasciare cittadini e imprese privi di un titolo giuridico, anche se tacito.
La riforma della Scia, adesso, chiarisce che i dipendenti che non hanno esercitato i controlli sulle Scia entro i 60 giorni, o che hanno lasciato decorrere i termini del silenzio assenso senza istruire la pratica come dovuto, incorrono in responsabilità qualora si accerti, a posteriori, che la Scia era fondata su presupposti erronei o che il richiedente non aveva titolo alla formazione di un provvedimento tacito di assenso.
In parole più povere, gli strumenti di autoproduzione del titolo giuridico (Scia) o di formazione tacita dell'assenso non esentano in alcun modo la p.a. dal dovere di istruire le pratiche, per verificare la legittimità delle attività del privato entro i termini previsti. Non solo, infatti, se non si provvede si vìola il dovere di concludere ogni procedimento in modo espresso, ma si rischia di rispondere dei danni possibili eventualmente connessi all'inerzia che ha permesso alle Scia di consolidarsi senza verifiche nei 60 giorni, e alle istanze di ottenere assensi taciti, senza alcuna attività istruttoria che, se realizzata, avrebbe dovuto condurre al rigetto, invece che all'accoglimento (articolo ItaliaOggi del 17.06.2016 - tratto da www.centrostudicni.it).

EDILIZIA PRIVATA: Addio al certificato di agibilità. E dal 2017 saranno su internet tutti i dati dei rogiti. DECRETO COMPETITIVITÀ/ Le misure allo studio per il rilancio dell'economia.
Addio al certificato di agibilità. Sarà sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità. Inoltre trasparenza delle vendite immobiliari: dal 2017 sul sito dell'Agenzia del territorio saranno disponibili i dati dei rogiti (tranne nomi delle parti).
Sono alcune delle novità, nel settore dell'edilizia e degli immobili, in corso di definizione nel decreto competitività, atteso in uno dei prossimi consigli dei ministri.
Ma vediamo di tratteggiare le disposizioni in corso di elaborazione.
AGIBILITÀ
Viene riscritta tutta la procedura per l'agibilità. Viene definitivamente eliminato il certificato di agibilità, che prevede da parte del comune un mero controllo documentale. Si valorizza il collaudo statico e il controllo ispettivo sull'opera realizzata.
Inoltre il certificato di collaudo statico assorbirà il certificato di rispondenza dell'opera alle norme tecniche eliminando le duplicazioni di adempimenti.
Secondo le misure allo studio è attribuito al direttore lavori o, se non è stato nominato, ad un professionista abilitato il compito di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, valutate secondo quanto dispone la normativa.
Alla presentazione delle Scia seguiranno i controlli anche attraverso un'attività ispettiva sulle opere realizzate da effettuarsi con modalità stabilite dalle regioni e dai comuni. Le nuove norme danno uniformità alla procedura relativa all'agibilità degli edifici, ad oggi sottoposta a regimi differenziati tra una regione e l'altra (certificato di agibilità rilasciato dal comune, attestazione del tecnico e certificato di collaudo sempre previsti).
AUTORIZZAZIONE SISMICA
Per quanto riguarda gli adempimenti formali nei confronti dell'ufficio tecnico regionale, ferma restando, se prevista, l'autorizzazione sismica, viene assicurato nelle località a bassa sismicità un regime omogeneo e tempi certi.
Sono previste modifiche agli articoli 93 e 94 del T.u. Edilizia (dpr 80/2001). Il governo, le regioni e enti locali concluderanno in sede di conferenza unificata accordi, ai sensi dell'articolo 9 del dlgs 281/1997, in base ai quali viene individuato un elenco tassativo di interventi secondari e minori che non comportano pericoli per la pubblica incolumità da sottoporre a Scia e Cil.
In questo modo gli adempimento vengono differenziati in relazione alle esigenze di tutela della pubblica incolumità sulla base del principio di proporzionalità.
Nelle relazioni esplicative del provvedimento si legge che attualmente la costruzione di un muretto a secco in campagna o di un tramezzo sono soggetti alla stessa disciplina prevista per la sopraelevazione di un edificio. Le disposizioni allo studio riducono i tempi medi di rilascio delle autorizzazioni e del permesso di costruire.
Viene introdotta l'autorizzazione attualmente non prevista nelle zone a bassa sismicità per interventi relativi a edifici di interesse strategico e alle opere infrastrutturali, la cui funzionalità durante gli eventi sismici assume rilievo fondamentale per le finalità di protezione civile nonché per gli interventi relativi agli edifici e alle opere.
TRASPARENZA IMMOBILIARE
Il decreto vuole dare visibilità alle informazioni su compravendite e prezzi nel settore immobiliare, informato elettronico. Sul sito dell'Agenzia del territorio, dal 2017, disponibili i dati sulla descrizione degli immobili e sui prezzi degli atti rogitati dai notai. È una cosa diversa dalla visura, che viene chiesta caso per caso presso le conservatorie. La proposta normativa non riguarda gli immobili e la loro storia come nelle visure in catasto/conservatoria. Si tratta di informazioni sulle transazioni definite con atti notarili.
Si potrà tracciare una mappa in cui si evidenziano i prezzi delle singole case, cosicché gli operatori potranno visualizzare i prezzi delle transazioni immobiliari in una certa area.
Per ragioni di riservatezza non sono visibili le informazioni personali delle parti e non sarà disponibile la copia degli atti (per cui si dovrà continuare a chiedere la visura) (articolo ItaliaOggi dell'01.06.2016 - tratto da www.centrostudicni.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: G. D. Nuzzo, Senza il certificato di agibilità l'acquirente dell'immobile deve essere risarcito (15.04.2016 - link a www.condominioweb.com).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato agibilità, ok al rilascio solo se il manufatto non è abusivo.
Tar Campania: il meccanismo del silenzio assenso non può essere invocato qualora manchi il presupposto per il rilascio del certificato di agibilità.
Il TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, con la sentenza 07.04.2016 n. 1767, aderisce alla “pacifica giurisprudenza amministrativa” secondo la quale “la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, e 35, comma 20, l. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata”.
Di conseguenza, “il meccanismo del silenzio assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato; invero, se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento”.
NON È NECESSARIO L'INVIO DELLA COMUNICAZIONE DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO. I giudici amministrativi campani ricordano, inoltre, che “secondo il costante indirizzo giurisprudenziale dal quale il Collegio non ha ragione di discostarsi, l'esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi costituisce manifestazione di attività amministrativa doverosa, con la conseguenza che i relativi provvedimenti, quali l'ordinanza di demolizione, costituiscono atti vincolati per la cui adozione non è necessario l'invio della comunicazione di avvio del procedimento, non essendovi spazio per momenti partecipativi del destinatario dell'atto”.
NON OCCORRE UNA PARTICOLARE MOTIVAZIONE. Il Tar Campania osserva anche che “secondo la condivisibile giurisprudenza amministrativa prevalente, l'ordinanza di demolizione, in quanto atto dovuto e rigorosamente vincolato, non necessita di particolare motivazione, potendosi ritenersi adeguata e autosufficiente la motivazione quando già solo sia rinvenibile la compiuta descrizione delle opere abusive, la constatazione della loro esecuzione in assenza del necessario titolo abilitativo edilizio e l'individuazione della norma applicata, come ravvisabile nel caso di specie, ogni altra indicazione esulando dal contenuto tipico del provvedimento”.
Inoltre, “il potere della P.A. in tema di vigilanza sull'assetto del territorio non è suscettibile di decadenza”.
L’ordinanza di demolizione, per la sua natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato, va ritenuta sorretta da adeguata istruttoria ed autosufficiente motivazione, qualora sia rinvenibile la compiuta descrizione degli interventi abusivi contestati, l’individuazione delle violazioni accertate e della normativa applicata (commento tratto da www.casaeclima.com).
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MASSIMA
Con il quarto motivo di ricorso, parte ricorrente ha dedotto le seguenti censure: violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, eccesso di potere per illogicità e contraddittorietà, difetto di presupposti e difetto di motivazione, ingiustizia manifesta, in quanto si sarebbe formato il silenzio-assenso sull’istanza di rilascio del certificato di agibilità presentata in data 20.11.2006 ed assunta al protocollo del Comune di Sessa Aurunca n. 24716.
Il motivo è infondato.
La pacifica giurisprudenza amministrativa, condivisa dal Collegio, ritiene che
la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, e 35, comma 20, l. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia, e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Conseguentemente,
il meccanismo del silenzio assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato; invero, se in linea generale il tacito accoglimento di una domanda si differenzia dalla decisione esplicita solo per l'aspetto formale, è necessario tuttavia che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che rappresentano gli elementi costitutivi della fattispecie di cui si invoca il perfezionamento (cfr. TAR Napoli, sez. III, 17.04.2014, n. 2191, sez. II, 21.02.2013, n.969, TAR Salerno, sez., 13.06.2013, n. 1325).
Alla luce di quanto sopra
deve, allora, escludersi che nella fattispecie oggetto di gravame possa ritenersi formato il silenzio-assenso sulla richiesta di certificato di agibilità, alla luce della riscontrata difformità delle opere di cui all’ordinanza di demolizione rispetto al permesso di costruire n. 110/2000.

EDILIZIA PRIVATA: OBBLIGO D’INFORMATIVA DI IRREGOLARITÀ EDILIZIE O URBANISTICHE IN CASO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.
È onere della parte venditrice di un immobile notiziare l’acquirente di eventuali irregolarità edilizie o urbanistiche, indipendentemente dalla concreta rappresentazione nel corso delle trattative della specifica finalità che spinge quest’ultimo al perfezionamento dell’operazione, posto che quest’ultimo soggetto ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che ne inducono all’acquisto, ossia a conseguire la fruibilità e la commerciabilità del bene, rispetto alla quale il certificato di abitabilità -indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto di compravendita immobiliare- deve ritenersi essenziale: onde il suo rifiuto di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile privo del suddetto certificato di abitabilità è da ritenersi giustificato.
Il promissario acquirente di un immobile convenne in Tribunale il venditore del bene, chiedendo dichiararsi la legittimità del proprio recesso dal preliminare di compravendita immobiliare e la condanna della parte convenuta, promittente alienante, alla corresponsione del doppio della caparra versata.
Il contratto riguardava un immobile che l’attrice deduceva non conforme a quello promesso in vendita.
Il Tribunale accolse le domande attrici ritenendo che, in disparte la questione della contestata presenza di alcune planimetrie dell’immobile tra i documenti, allegati al preliminare, il recesso dell’attrice fosse legittimo perché, con riferimento al bene promesso in vendita, erano emerse delle irregolarità urbanistiche e che, in definitiva, due delle tre unità abitative di cui si componeva l’immobile erano prive dei requisiti costruttivi e volumetrici idonei al conseguimento del certificato di abitabilità.
Ancora, il Tribunale rilevava che la promittente alienante aveva omesso di comunicare tali carenze e che pertanto trovava giustificazione l’applicazione della disciplina prevista dall’art. 1385, comma 2, c.c. La sentenza era oggetto di gravame che la Corte d’Appello respinse, evidenziando peraltro che solo all’esito dello scambio di corrispondenza intercorso tra le parti (dopo la stipulazione del preliminare e le verifiche catastali e urbanistiche) la promissaria acquirente aveva avuto modo di accertare che l’immobile non era confacente alla finalità per cui era stato acquistato. Per l’effetto, correttamente il Tribunale aveva ritenuto inadempiente la venditrice, per non aver messo a conoscenza la controparte della reale situazione dell’immobile, avendo particolare riguardo al profilo concernente l’utilizzabilità a scopo abitativo dello stesso.
Era, infatti, obbligo della promittente alienante evidenziare a controparte i limiti della fruibilità di tutti i locali costituenti l’immobile oggetto dell’affare.
La sentenza della Corte d’Appello è oggetto di ricorso per Cassazione, che la S.C. respinge.
Anzitutto, per ragioni di rito, sono disattesi i motivi poggianti sulla dedotta interpretazione delle risultanze istruttorie, qui prospettati come vizio di “omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo” nonché di violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1385 e 1355 c.c. In proposito, la Corte di cassazione rammenta che il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa. Viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, tramite le risultanze di causa, è estranea all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione.
Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi -violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta- è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass., SS.UU., n. 10313/2006; Cass. n. 8315/2013).
Nel merito, la S.C. respinge il ricorso osservando che l’inidoneità del bene, oggetto di compromesso, allo scopo pattuito è palese alla luce della documentazione di causa: l’edificio non si prestava allo scopo per il quale s’intendeva acquistarlo. Inoltre, rileva un inadempimento del promittente venditore che non ha posto l’altra parte a conoscenza della reale situazione urbanistica del bene -compresa l’utilizzabilità a scopo abitativo di tutte o alcune delle sue zone- in osservanza degli obblighi di correttezza e buona fede delle parti, che nella fattispecie imponevano di informare l’aspirante acquirente della mancanza anche solo parziale delle caratteristiche ricercate del bene da acquisire.
Del resto, indipendentemente dalla concreta rappresentazione nel corso delle trattative dello specifica finalità che spinge il promissario acquirente al perfezionamento dell’operazione, quest’ultimo soggetto ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ossia a conseguire la fruibilità e la commerciabilità del bene, rispetto alla quale il certificato di abitabilità deve ritenersi essenziale: onde il suo rifiuto di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile privo del suddetto certificato di abitabilità è da ritenersi giustificato (Cass. 11.05.2009, n. 10820; Cass. 19.12.2000, n. 15969).
In altri termini, come sottolineato anche dalla più autorevole dottrina, il possesso del certificato di abitabilità è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio- economica del contratto (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 10.03.2016 n. 4717 - Urbanistica e appalti 6/2016).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: Consegna del certificato di abitabilità all'acquirente dell'immobile: è una condotta ricompresa tra le obbligazioni del venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ..
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.
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La pronunzia mette a fuoco il tema specifico del rifiuto da parte del promissario acquirente di addivenire alla stipulazione del contratto traslativo di compravendita in difetto della consegna, da parte del promittente alienante, del certificato di agibilità.
Si tratta invero di una situazione non infrequente, in parte anche riconducibile all'inerzia degli uffici comunali ed alle incertezze conseguenti al fatto che l'abitabilità scaturisce anche semplicemente per effetto del perfezionamento del procedimento che culmina con il silenzio-assenso.
Nel caso concreto non era in questione l'aspetto costituito dalla mancanza o meno dei requisiti affinché l'immobile potesse essere dichiarato abitabile. Giova rilevare come, in quest'ultimo caso, si possa giungere a configurare la radicale ipotesi di aliud pro alio (in relazione all'eventuale perfezionamento di atto traslativo della proprietà) (commento tratto da www.e-glossa.it - Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.02.2016 n. 2438).
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MASSIMA
1.1. - Il ricorso principale è fondato.
1.2. - Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453-1460, 1477, terzo comma, 1490, primo e secondo comma, 2932 cod. civ., nonché vizio di motivazione.
I ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia ritenuto ingiustificato il loro rifiuto di stipulare il contratto definitivo a fronte della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del trasferimento.
La consegna del certificato costituiva prestazione essenziale del promittente venditore, con la conseguenza che erano privi di significato i rilievi della Corte d'appello in ordine alla mancanza assunzione di uno specifico impegno in tal senso da parte del promittente venditore, e alla mancata deduzione, da parte dei promissari acquirenti, dell'impossibilità di ottenere il certificato.
1.3 - La doglianza è fondata.
1.3.1. -
L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico- sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008).
...
2. - Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e ss., 1218 e ss. cod. civ., nonché vizio di motivazione.
I ricorrenti lamentano il mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno provocato dall'omessa consegna del certificato di abitabilità relativo all'appartamento acquistato con rogito del 05.09.2001, che Orlando si era impegnato a consegnare con scrittura privata in pari data.
La Corte territoriale, infatti, aveva condannato St.Or. consegnare il certificato o, in alternativa, a rimborsare le spese a tal fine necessarie, ed aveva motivato il rigetto della pretesa risarcitoria sul rilievo che gli appellanti Ca.-Si. non avevano allegato che il certificato fosse stato rifiutato o non potesse essere rilasciato.
Oltre all'erronea applicazione dei principi in tema di onere di allegazione, la Corte territoriale non aveva tenuto conto che Orlando non aveva contestato la circostanza che, a distanza ormai di molti anni, non era stata ottenuta l'abitabilità dell'immobile.
A tale ultimo proposito, i ricorrenti precisano che il certificato non è stato rilasciato per difetti di costruzione dell'appartamento, e che pertanto essi sono tenuti a far eseguire a loro spese i lavori necessari.
2.1. - La doglianza è fondata.
La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato dà abitabilità dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto.
2.1.1. - Come già evidenziato nell'esame del precedente motivo,
la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di dann emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi
(ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 23157 del 2013).
2.1.2. - Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale,
non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna.
Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno.
2.2. - Nell'accoglimento dei motivi che precedono, rimane assorbito il terzo motivo del ricorso principale, relativo alla regolamentazione delle spese di lite disposta dalla Corte d'appello.
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In argomento, si legga anche:
Obbligazioni del venditore (22.07.2016 - link a www.e-glossa.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARIL'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà. di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, né gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato.
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La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di datino emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi
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Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale,
non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna.
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1.1. - Il ricorso principale è fondato.
1.2. - Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453-1460, 1477, terzo comma, 1490, primo e secondo comma, 2932 cod. civ., nonché vizio di motivazione. I ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia ritenuto ingiustificato il loro rifiuto di stipulare il contratto definitivo a fronte della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del trasferimento. La consegna del certificato costituiva prestazione essenziale del promittente venditore, con la conseguenza che erano privi di significato i rilievi della Corte d'appello in ordine alla mancanza assunzione di uno specifico impegno in tal senso da parte del promittente venditore, e alla mancata deduzione, da parte dei promissari acquirenti, dell'impossibilità di ottenere il certificato.
1.3 - La doglianza è fondata.
1.3.1. -
L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà. di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008).
1.3.2. -
Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, né gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato.
2. - Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e ss., 1218 e ss. cod. civ., nonché vizio di motivazione.
I ricorrenti lamentano il mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno provocato dall'omessa consegna del certificato di abitabilità relativo all'appartamento acquistato con rogito del 05.09.2001, che Orlando si era impegnato a consegnare con scrittura privata in pari data.
La Corte territoriale, infatti, aveva condannato St.Or. a consegnare il certificato o, in alternativa, a rimborsare le spese a tal fine necessarie, ed aveva motivato il rigetto della pretesa risarcitoria sul rilievo che gli appellanti Ca.-Si. non avevano allegato che il certificato fosse stato rifiutato o non potesse essere rilasciato. Oltre all'erronea applicazione dei principi in tema di onere di allegazione, la Corte territoriale non aveva tenuto conto che Orlando non aveva contestato la circostanza che, a distanza ormai di molti anni, non era stata ottenuta l'abitabilità dell'immobile.
A tale ultimo proposito, i ricorrenti precisano che il certificato non è stato rilasciato per difetti di costruzione dell'appartamento, e che pertanto essi sono tenuti a far eseguire a loro spese i lavori necessari.
2.1. - La doglianza è fondata.
La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato dà abitabilità dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto.
2.1.1. - Come già evidenziato nell'esame del precedente motivo,
la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di datino emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi
(ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 23157 del 2013).
2.1.2. - Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale,
non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna.
Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.02.2016 n. 2438).

anno 2015

EDILIZIA PRIVATA: Se aria e luce sono insufficienti niente abitabilità dell'alloggio.
E' legittimo il
diniego di rilascio di certificato di abitabilità laddove risulta che:
- l’unità ha altezza interna pari a metri 2,62. Il piano di calpestio è posto a circa metri 2 sotto il circostante piano campagna, la differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale è circa cm. 60;
- l’unità immobiliare non ha adeguata e sufficiente illuminazione ed aerazione naturale diretta in quanto le finestre non garantiscono il rapporto aeroilluminante minimo prescritto. La superficie finestrata apribile è inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento. La superficie finestrata apribile risulta rispettivamente del 5% per il locale cucina–soggiorno, del 5% per la camera da metri quadrati 14,46, del 4% per la camera da metri quadrati 16,24 e del 2% per la camera da metri quadrati 16,75. Le finestre sono impostate all’altezza di circa metri 2 dal pavimento;
- l’unità immobiliare posta al piano interrato non consente la permanenza a fini abitativi di persone, essendo ciò vietato dall’art. 76 del regolamento edilizio e dall’art. 58 delle istruzioni ministeriali del 20.06.1896 poi parzialmente modificate dal d.m. 05.07.1975;
- vi è difetto di aria e di luce e non sussistono le condizioni minime di rispetto dei requisiti igienico–sanitari e di salubrità dei locali così come prescritti dall’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie e dagli artt. 3 e 5 del d.m. 05.07.1975;
- le caratteristiche complessive dell’unità non sono adeguate alla destinazione d’uso residenziale.

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... per l'annullamento del provvedimento di diniego di rilascio di certificato di abitabilità;
...
1. Con il provvedimento impugnato il comune di Venezia ha rigettato l’istanza di rilascio del certificato di agibilità.
Con precedente provvedimento in data 01.12.2005 era stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria per cambio d’uso del piano interrato da cantina–magazzino ad unità residenziale.
Il diniego di cui sopra è motivato in relazione tra l’altro alle seguenti circostanze:
- l’unità ha altezza interna pari a metri 2,62. Il piano di calpestio è posto a circa metri 2 sotto il circostante piano campagna, la differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale è circa cm. 60;
- l’unità immobiliare non ha adeguata e sufficiente illuminazione ed aerazione naturale diretta in quanto le finestre non garantiscono il rapporto aeroilluminante minimo prescritto. La superficie finestrata apribile è inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento. La superficie finestrata apribile risulta rispettivamente del 5% per il locale cucina–soggiorno, del 5% per la camera da metri quadrati 14,46, del 4% per la camera da metri quadrati 16,24 e del 2% per la camera da metri quadrati 16,75. Le finestre sono impostate all’altezza di circa metri 2 dal pavimento;
- l’unità immobiliare posta al piano interrato non consente la permanenza a fini abitativi di persone, essendo ciò vietato dall’art. 76 del regolamento edilizio e dall’art. 58 delle istruzioni ministeriali del 20.06.1896 poi parzialmente modificate dal d.m. 05.07.1975;
- vi è difetto di aria e di luce e non sussistono le condizioni minime di rispetto dei requisiti igienico–sanitari e di salubrità dei locali così come prescritti dall’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie e dagli artt. 3 e 5 del d.m. 05.07.1975;
- le caratteristiche complessive dell’unità non sono adeguate alla destinazione d’uso residenziale.
2. Parte ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 35 della legge n. 47 del 1985, eccesso di potere, travisamento di fatti, difetto di motivazione, carenza d’istruttoria, erronea valutazione degli elementi fattuali.
Lamenta in particolare che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 consente, ai fini del rilascio del certificato di abitabilità per manufatti condonati, la deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
La censura è infondata.
Infatti l’amministrazione ha valutato le condizioni di igiene e salubrità, così come le è imposto di fare dall’art. 24 del testo unico dell’edilizia.
Nel caso di specie non si tratta di semplice contrasto tra lo stato del sito e le prescrizioni regolamentari, ma di carenza dei requisiti di igiene e salubrità che devono in ogni caso sussistere per effetto di disposizioni di legge, quali l’art. 24 del testo unico dell’edilizia, l’art. 47 della legge n. 47 del 1985, l’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie.
Con il provvedimento impugnato è stata data congrua motivazione in relazione alla concomitanza di una pluralità di elementi di fatto determinante l’insussistenza dei requisiti di igiene e salubrità.
Tali elementi di fatto sono dati dall’altezza interna, dalla differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale, dall’insufficiente apporto di aria e luce dato dalle finestre.
3. Parte ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione della legge regionale n. 12 del 1999, eccesso di potere, carenza di motivazione, errore e illogicità manifesta. Lamenta in particolare che il mancato rispetto dell’altezza media di metri 2,70 nonché della superficie finestrata apribile di almeno un ottavo della superficie di pavimento di cui al d.m. del 1975 non costituiscono carenze tali da determinare necessariamente la violazione delle norme igieniche e sanitarie.
Sotto tale profilo dovrebbe essere considerata la legge regionale n. 12 del 1999 che fissa le condizioni e i limiti per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data del 31.12.1998, tra cui l’altezza utile media di almeno metri 2,40 per i locali adibiti ad abitazione ed un rapporto illuminante pari ad almeno un sedicesimo della superficie di pavimento.
La censura è infondata perché nel caso di specie non si tratta di un sottotetto, ma di un piano interrato. La legge regionale n. 12 del 1999 prevede disposizioni eccezionali di deroga delle norme generali, che in quanto tali non possono essere applicate fuori dei casi considerati (art. 14 delle preleggi).
4. Parte ricorrente lamenta carenza e contraddittorietà della motivazione e insussistenza di una lesione al diritto alla salute. Lamenta in particolare che la legge non detta nessuna prescrizione in materia di altezza media e/o di dimensioni della superficie finestrata, limitandosi a stabilire che non vi sia difetto di luce e di aria.
La censura è infondata.
L’amministrazione ha infatti svolto un congruo e motivato giudizio, sulla base di una pluralità di elementi di fatto, giungendo alla conclusione che vi è difetto di luce e di aria tale per cui verrebbe arrecato un pregiudizio alla salute se gli ambienti fossero abitabili.
5. Parte ricorrente lamenta violazione degli articoli 10 e 11 della legge n. 15 del 2005, eccesso di potere per difetto e carenza di motivazione. Lamenta in particolare che l’amministrazione non ha valutato la possibilità di disporre prescrizioni al fine di rendere abitabili gli ambienti.
La censura è infondata, dovendo l’amministrazione valutare l’abitabilità dei locali sulla base dello stato di fatto esistente.
In conclusione il ricorso è infondato (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 14.12.2015 n. 1326 - link a www.giustizia-amministratva.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità, a norma dell’art. 24 del T.U. sull’edilizia, unicamente “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti”, come la giurisprudenza, anche della Sezione, ha già precisato.
Il Giudice d’appello ha al riguardo ribadito la delineata funzione già dalla giurisprudenza di prime cure riconosciuta al certificato di agibilità, avendo condivisibilmente puntualizzato la differenza ontologica tra i titoli abilitativi edilizi e il certificato di agibilità, precisando al riguardo che la “funzione del certificato di agibilità è accertare che l'immobile, al quale si riferisce, è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; invece funzione specifica della d.i.a. (come del permesso di costruire, n.d.s.) è il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche”.
La giurisprudenza ha più di recente riproposto la cennata opzione interpretativa avendo ribadito che “Il certificato di agibilità ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici. Ai sensi dell'art. 24 n. 1, d.P.R. n. 380 del 2001, esso attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici”.
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2.5. Quanto alla dedotta mancata allegazione all’istanza di trasferimento che occupa, di documentazione comprovante la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto, occorrendo infatti altresì corredare la domanda di trasferimento fuori zona di “idonea documentazione che attesta la regolarità urbanistico–edilizia del locale proposto, nonché la relativa destinazione d’uso commerciale” (art. 11, comma 3, D.M. n. 38/2013), come già anticipato in sede cautelare la delineata doglianza è fondata e va pertanto accolta.
Osserva in proposito il Collegio che il certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Casamicciola Terme il 20.06.2014 e prodotto alla P.A. dalla controinteressata solo l’08.07.2014, tre giorni prima dell’adozione del provvedimento, a norma dell’art. 24 del T.U. sull’edilizia, unicamente “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti”, come la giurisprudenza, anche della Sezione, ha già precisato (TAR Campania–Napoli, Sez. III, n. 2240/2010; TAR Lombardia–Milano, Sez. II, 17.09.2009 n. 4672).
Il Giudice d’appello ha al riguardo ribadito la delineata funzione già dalla giurisprudenza di prime cure riconosciuta al certificato di agibilità, avendo condivisibilmente puntualizzato la differenza ontologica tra i titoli abilitativi edilizi e il certificato di agibilità, precisando al riguardo che la “funzione del certificato di agibilità è accertare che l'immobile, al quale si riferisce, è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; invece funzione specifica della d.i.a. (come del permesso di costruire, n.d.s.) è il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche” (Consiglio di Stato sez. IV, 26.08.2014 n. 4309).
La giurisprudenza ha più di recente riproposto la cennata opzione interpretativa avendo ribadito che “Il certificato di agibilità ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici. Ai sensi dell'art. 24 n. 1, d.P.R. n. 380 del 2001, esso attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici” (TAR Valle d’Aosta, 08.08.2015 n. 61).
Va inoltre soggiunto, come pure anticipato in sede cautelare, che il certificato di agibilità è del tutto inidoneo ad attestare la specifica destinazione d’uso commerciale, che, a norma dell’art. 11, comma 3, sopra riportato del D.M. n. 38/2013 deve essere attestata con idonea documentazione da allegare alla domanda di trasferimento della rivendita
(TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 06.11.2015 n. 5188 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’ordinanza di demolizione, per la sua natura di atto urgente dovuto e rigorosamente vincolato, non implicante valutazioni discrezionali, ma risolventesi in meri accertamenti tecnici, fondato, cioè, su un presupposto di fatto rientrante nella sfera di controllo dell’interessato, non richiede apporti partecipativi di quest’ultimo, il quale, in relazione alla disciplina tipizzata dei procedimenti repressivi, contemplante la preventiva contestazione dell'abuso, ai fini del ripristino di sua iniziativa dell'originario assetto dei luoghi, viene, in ogni caso, posto in condizione di interloquire con l'amministrazione prima di ogni definitiva statuizione di rimozione d'ufficio delle opere abusive; tanto più che, in relazione ad una simile tipologia provvedimentale, può trovare applicazione l’art. 21-octies della l. n. 241/1990, che statuisce la non annullabilità dell’atto adottato in violazione delle norme su procedimento, qualora, per la sua natura vincolata, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente enucleato.
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La gravata misura repressivo-ripristinatoria rimane affrancata dalla ponderazione discrezionale dell’interesse privato al mantenimento in loco della res, in quanto costituisce –come già evidenziato– atto dovuto e rigorosamente vincolato, dove il preminente interesse pubblico risiede in re ipsa nell’eliminazione dell’abuso e, stante il carattere permanente di quest’ultimo, non viene meno per il mero decorso del tempo, insuscettibile di ingenerare affidamenti.
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L'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emessa nei confronti del proprietario dell’opera abusiva, anche se non responsabile della relativa esecuzione, trattandosi –come accennato– di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato.
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Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi.
I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24 del d.p.r. n. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria.

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1.5. Privo di pregio si rivela anche l’ulteriore profilo di censura volto a denunciare la mancata instaurazione del contraddittorio procedimentale previamente all’adozione della misura repressivo-ripristinatoria.
Ed invero, l’ordinanza di demolizione, per la sua natura di atto urgente dovuto e rigorosamente vincolato, non implicante valutazioni discrezionali, ma risolventesi in meri accertamenti tecnici, fondato, cioè, su un presupposto di fatto rientrante nella sfera di controllo dell’interessato, non richiede apporti partecipativi di quest’ultimo, il quale, in relazione alla disciplina tipizzata dei procedimenti repressivi, contemplante la preventiva contestazione dell'abuso, ai fini del ripristino di sua iniziativa dell'originario assetto dei luoghi, viene, in ogni caso, posto in condizione di interloquire con l'amministrazione prima di ogni definitiva statuizione di rimozione d'ufficio delle opere abusive; tanto più che, in relazione ad una simile tipologia provvedimentale, può trovare applicazione l’art. 21-octies della l. n. 241/1990, che statuisce la non annullabilità dell’atto adottato in violazione delle norme su procedimento, qualora, per la sua natura vincolata, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente enucleato (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 03.03.2007, n. 1021; sez. IV, 01.10.2007, n. 5050; 10.08.2011, n. 4764; TAR Lazio, Roma, sez. II, 03.07.2007, n. 5968; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 17.01.2007, n. 357; sez. VI, 08.02.2007, n. 961; sez. IV, 22.03.2007, n. 2725; sez. VII, 09.05.2007, n. 4859; 08.06.2007, n. 6038; Salerno, sez. II, 13.08.2007, n. 900; Napoli, sez. IV, 06.11.2007, n. 10676; 06.11.2007, n. 10679; sez. VII, 12.12.2007, n. 16226; sez. IV, 17.12.2007, n. 16316; sez. VII, 28.12.2007, n. 16550; sez. IV, 24.01.2008, n. 367; 21.03.2008, n. 1460; sez. VII, 21.03.2008, n. 1474; 04.04.2008, n. 1883; sez. III, 16.04.2008, n. 2207; sez. IV, 18.04.2008, n. 2344; sez. VI 18.06.2008, n. 5973; TAR Umbria, Perugia, 26.01.2007, n. 44; TAR Trentino Alto Adige, Bolzano, 08.02.2007, n. 52; TAR Molise, Campobasso, 20.03.2007, n. 178; TAR Sardegna, Cagliari, sez. I, 20.04.2007, n. 709; sez. VII, 09.05.2007, n. 4859; TAR Basilicata, Potenza, sez. I, 16.02.2008, n. 33; TAR Veneto, Venezia, sez. II, 26.02.2008, n. 454; 13.03.2008, n. 605; TAR Puglia, Lecce, sez. III, 20.09.2008, n. 2651).
2. I superiori approdi –quanto, precipuamente, al mancato consolidamento degli effetti della d.i.a. presentata per interventi esulanti dal relativo regime abilitativo e, quindi, quanto alla diretta irrogabilità della sanzione reale, senza l’intermediazione delle garanzie dell’autotutela, operanti in esito al prodursi degli effetti anzidetti (cfr. art. 19, comma 3, della l. n. 241/1990)– inducono a ripudiare anche il motivo di impugnazione inteso a denunciare l’omessa ponderazione tra l’interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi e il confliggente affidamento dei privati (non responsabili dell’abuso) nella conservazione delle opere eseguite.
Al riguardo, occorre rimarcare che la gravata misura repressivo-ripristinatoria rimane affrancata dalla ponderazione discrezionale dell’interesse privato al mantenimento in loco della res, in quanto costituisce –come già evidenziato– atto dovuto e rigorosamente vincolato, dove il preminente interesse pubblico risiede in re ipsa nell’eliminazione dell’abuso e, stante il carattere permanente di quest’ultimo, non viene meno per il mero decorso del tempo, insuscettibile di ingenerare affidamenti (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 31.08.2010, n. 3955; sez. V, 11.01.2011, n. 79; sez. IV, 04.05.2012, n. 2592; TAR Campania, sez. VI, 06.09.2010, n. 17306; sez. VII, 03.11.2010, n. 22291; sez. VIII, 05.01.2001, n. 4; 06.04.2011, n. 1945; TAR Puglia, Lecce, sez. III, 10.09.2010, n. 1962; 09.11.2010, n. 2631; TAR Piemonte, Torino, sez. I, 19.11.2010, n. 4164; TAR Lazio, Roma, sez. II, 06.12.2010, n. 35404; TAR Liguria, Genova, sez. I, 21.03.2011, n. 432).
Tale conclusione neppure resta menomata dalla dedotta circostanza che i ricorrenti non sarebbero responsabili dell’abuso contestato (avendo acquistato da terzi l’immobile già nelle condizioni emerse in sede di accertamento).
L'ordinanza di demolizione può, infatti, legittimamente essere emessa nei confronti del proprietario dell’opera abusiva, anche se non responsabile della relativa esecuzione, trattandosi –come accennato– di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato (cfr., ex multis, TAR Lazio, Latina, 06.08.2009, n. 780; TAR Campania, Napoli, sez. II, 15.12.2009, n. 8704; sez. IV, 09.04.2010, n. 1890; sez. III, 23.04.2010, n. 2106; sez. IV, 24.05.2010, n. 8343; TAR Sicilia, Palermo, sez. III, 13.08.2013, n. 1619).
3. I nominati in epigrafe non possono, poi, fondatamente dolersi del fatto che le unità immobiliari abusivamente adibite ad appartamenti residenziali avrebbero, dapprima, conseguito l’autorizzazione di abitabilità ed usabilità, prot. n. 99, dell’11.02.2008 e, poi, contraddittoriamente, formato oggetto della gravata misura repressivo-ripristinatoria.
Rileva, in questo senso, il Collegio che il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi.
I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24 del d.p.r. n. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 05.11.2015 n. 5136 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

TRIBUTI: N. Bertolini, La dichiarazione di inagibilità non è sempre necessaria (Azienditalia - Finanza e Tributi 10/2015).
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La mera richiesta formale del beneficio previsto per i fabbricati inagibili e inabitabili non è necessaria quando i fatti sono già documentalmente noti all’ente impositore. Così ha stabilito la Corte di cassazione con le sentenze n. 12014 e n. 12015 del 10.06.2015 emesse dalla Sezione V.

EDILIZIA PRIVATA: G. Giustiniani e A.S. Pavesi, “I permessi edilizi alla luce delle recenti novità normative” (Politecnico di Milano - Scuola di Ingegneria Edile Architettura – Laurea Magistrale in Gestione del Costruito – Strumenti e Tecniche di Progettazione sul Costruito - A.A. 2014/2015) (26.06.2015).
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SOMMARIO:
IL GOVERNO DEL TERRITORIO: - l’oggetto; - le competenze legislative e le funzioni amministrative.
L’URBANISTICA: - il sistema tradizionale della pianificazione urbanistica; - il piano regolatore generale, contenuto; - il piano regolatore generale, gli standard urbanistici.
L’EDILIZIA: - il regolamento edilizi; - i titoli abilitativi all’attività edilizia, profilo storico; - i titoli abilitativi all’attività edilizia, la disciplina oggi: (i) le attività completamente libere; (ii) la comunicazione di inizio lavori per attività libere; (iii) la segnalazione certificata di inizio attività; (iv) la denuncia di inizio attività in alternativa al permesso di costruire; (v) il permesso di costruire; (vi) il permesso di costruire in deroga; (vii) il permesso di costruire convenzionato; (viii) gli interventi di conservazione; (ix) i cambi di destinazione d’uso; - il piano regolatore generale “adottato”, l’attività edilizia e le misure di salvaguardia; - il certificato di agibilità.
LA REGIONE LOMBARDIA: - i nuovi modelli di pianificazione generale, il piano di governo del territorio («PGT») della Regione Lombardia; - le definizioni degli interventi edilizi; - la sentenza della Corte Costituzionale 21.11.2011, n. 309; - i titoli abilitativi e i procedimenti amministrativi i cambi di destinazione d’uso; - il PGT della Regione Lombardia, attività edilizia, misure di salvaguardia e perdita di efficacia dei piani regolatori generali; - il certificato di agibilità.
LA BIBLIOGRAFIA: - i testi consigliati.

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità … Al tempo stesso l'accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.
L’art. 25 del d.p.r. n. 380/2001 prescrive espressamente che, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, risulta necessaria: “b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti”.

Il quarto motivo di ricorso è infondato in quanto, per pacifica giurisprudenza, l’agibilità presuppone non solo il rispetto dei requisiti igienico sanitari ma altresì la conformità dell’opera ai titoli abilitativi presupposti.
Ex pluribus Consiglio di Stato n. 5523/2013 secondo cui: “il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità … Al tempo stesso l'accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità”.
L’art. 25 del d.p.r. n. 380/2001 prescrive espressamente che, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, risulta necessaria: “b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti”.
Né può trovare spazio la valutazione di agibilità parziale posto che la normativa subordina il rilascio del certificato all’ultimazione dei lavori, conformemente al progetto; ancora l’art. 49, co. 12, della l.r Piemonte n. 56/1977 nella versione vigente all’epoca di adozione degli atti impugnati (e per altro il co. 6 del medesimo articolo del testo normativo nella formulazione attualmente in vigore) prevede che: “per ultimazione dell'opera si intende il completamento integrale di ogni parte del progetto, confermata con la presentazione della comunicazione di ultimazione dei lavori" (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 15.05.2015 n. 836 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità parziale.
DOMANDA:
Si chiede un parere in merito alla possibilità di rilasciare il certificato di agibilità parziale di una unità immobiliare residenziale posta al piano primo di un immobile plurifamiliare composto da più livelli, nel quale esiste l’ascensore seppure al momento attuale non funzionate e mai collaudato.
Nel particolare anche alla luce delle disposizioni specifiche introdotte dalla legge n. 98/2013, di conversione del D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), che stabilisce per il certificato di agibilità l’introduzione del comma 4-bis all’art. 24 del Testo unico dell’edilizia, che prevede il rilascio di agibilità parziale degli edifici.
In concreto, secondo la recente disciplina il certificato di agibilità può essere rilasciato per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni, oppure per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
Pertanto atteso che relativamente al caso specifico non risultano collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni (ascensore), mentre risultano certificati gli impianti della singola unità immobiliare, che è posizionata al piano primo e pertanto ad un livello per il quale singolarmente non sarebbe essenziale l’esistenza dell’ascensore, si chiede parere in merito alla possibilità di rilasciare il certificato di agibilità parziale per tale unità immobiliare.
RISPOSTA:
Si ritiene che, sul punto, la normativa sia abbastanza chiara, né suscettibile di interpretazioni estensive, dal momento che si tratta di una normativa "derogatoria".
L'articolo 30 del decreto legge n. 69/2013, integrando l'articolo 24 del Testo Unico Edilizia D.P.R. n. 380/2001, ha introdotto la possibilità del rilascio del certificato di agibilità parziale che, nel caso di edifici singoli o singole porzioni della costruzione (caso di specie), può essere rilasciato a condizione che:
   - siano funzionalmente autonomi;
   - siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio;
   - siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Nella fattispecie concreta, la concessione edilizia è stata rilasciata in virtù di un progetto che contempla, tra gli impianti relativi alle parti comuni, anche l’ascensore (che, attualmente, non funziona, né è stato oggetto di collaudo).
Mancando quindi uno dei presupposti richiesti dalla richiamata normativa, sarebbe illegittimo il rilascio del certificato di agibilità parziale, ponendosi come irrilevante, sotto il profilo giuridico, il fatto che l'immobile sia ubicato al primo piano e quindi non sia essenziale l'utilizzo dell’ascensore (link a www.ancirisponde.ancitel.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARI: ASSENZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITÀ E SUE CONSEGUENZE.
L’esistenza dei requisiti di abitabilità e agibilità deve essere attuale al momento del contratto, non già meramente futura, ipotetica o condizionata, poiché è obbligo del venditore il trasferire la proprietà di un bene immobile che, per la sua destinazione a uso abitativo, già presenti all’atto della vendita i requisiti indispensabili ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto da stipulare: la carenza comporta ricadute sulla valutazione di adempimento del promittente venditore, in relazione all’interesse del promissario acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare i bisogni che lo inducono all’acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene, per i quali il certificato di abitabilità deve ritenersi essenziale.
La promissaria acquirente di un immobile convenne al Tribunale civile i promittenti venditori assumendo, tra l’altro, che il bene era affetto da varie anomalie, fra le quali la mancanza del certificato di abitabilità. Era perciò chiesta la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra corrisposta e alla restituzione dell’importo dato in acconto sul prezzo, oltre interessi legali.
I convenuti, nel costituirsi, contestavano il fondamento della domanda di cui chiedevano il rigetto, a loro volta avanzando riconvenzionale per la risoluzione del contratto preliminare determinato da fatto e colpa della promissaria acquirente, con richiesta di sua condanna al risarcimento dei danni e, in subordine, ponendo domanda di accertamento circa la legittimità del loro recesso contrattuale, con declaratoria del diritto a trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra.
Il Tribunale adito dichiarava la legittimità del recesso dell’attrice e condannava i convenuti a corrispondere all’attrice tanto l’importo degli acconti, quanto quello pari al doppio della caparra.
L’appello, proposto dagli originari convenuti, fu respinto della Corte territoriale assumendosi tra l’altro che i venditori non avevano presentato domanda per il rilascio del certificato di abitabilità per la parte dell’edificio di loro proprietà esclusiva sicché la venditrice non poteva invocare in suo favore, per la parte dell’edificio oggetto di compravendita, il silenzio assenso del Comune del luogo, non potendo operare tal silenzio circostanziato in dipendenza di una domanda non presentata o presentata da soggetto terzo (il costruttore, per le parti condominiali) non proprietario della parte d’edificio di proprietà esclusiva dei venditori. Al definitivo, la Corte territoriale escluse che tale porzione dell’immobile potesse intendersi dotata di abitabilità ai fini della stipulazione tra le parti del contratto definitivo di compravendita.
Pertanto, mancando il certificato di abitabilità, la diffida ad adempiere inviata dall’acquirente ricadeva nel periodo durante il quale l’abitabilità -da intendersi “attestata” per silenzio-assenso- ancora mancava.
Tra l’altro, la Corte territoriale non mancò di rilevare che il Comune aveva dichiarato in seguito addirittura la non abitabilità dell’edificio compromesso in vendita, per la carenza di requisiti minimi a tale scopo in ispecie quelli fognari.
In definitiva all’esito del giudizio di merito si è ritenuto che l’esistenza dei requisiti dell’edificio per essere abitabile, essendo soggetta a verifica preventiva, deve essere attuale al momento del contratto, e non già meramente futura, ipotetica ed eventuale, come prospettato gli appellanti condizionandola al verificarsi di un evento in fieri ed incerto, in quanto compete al venditore trasferire la proprietà di un bene immobile che, per la sua destinazione ad uso abitativo, già presenti all’atto della vendita i requisiti indispensabili ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto da stipulare. Sicché, legittimamente la promittente acquirente aveva esercitato il recesso dal contratto preliminare e aveva fatto valere il suo diritto al versamento in proprio favore del doppio della caparra confirmatoria.
Per la cassazione di tale sentenza i promissari venditori, soccombenti nel doppio grado di merito, ricorrono per Cassazione, con mezzi che la Suprema Corte respinge. Tra le enunciazioni contenute nella sentenza in commento, alcune meritano attenzione per la materia oggetto della presente Rivista.
La ratio della produzione documentale -effettuata dai venditori per mettere la P.A. nelle condizioni di verificare l’esistenza degli elementi necessari perché la costruzione sia abitabile e considerato che in materia ricorre la fattispecie di assenso delineata dall’art. 4, d.P.R. n. 425/1994- presuppone tanto che il proprietario, all’atto della presentazione della domanda d’abitabilità offra tutta la documentazione richiesta dal primo comma di detta norma, quanto il decorso del tempo idoneo a integrare il silenzio circostanziato dalla norma come “assenso”.
Detta documentazione è necessaria ai fini della formazione del silenzio-assenso per l’attestazione della sussistenza dei requisiti urbanistici e igienici dell’immobile (con ricadute sull’adempimento o meno del promittente venditore di un immobile destinato a civile abitazione a corredare il bene del certificato di abitabilità, in relazione all’interesse del promissario acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, ovvero la fruibilità e la commerciabilità del bene, per i quali il certificato di abitabilità deve ritenersi essenziale).
Per tale ragione, la Suprema Corte ritiene pienamente da condividersi il convincimento del Giudice di appello, con la conseguenza che, in mancanza del certificato di abitabilità, la diffida ad adempiere inviata ricadeva logicamente nel periodo di tempo durante il quale l’abitabilità ancora mancava per la parte dell’edificio compromesso (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 14.04.2015 n. 7472 - Urbanistica e appalti n. 6/2015).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità del fabbricato ai parametri normativi e regolamentari urbanistici ed edilizi.
Invero, l'art. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 dispone che "il soggetto titolare del permesso di costruire" è tenuto "a chiedere il certificato di agibilità".
L'art. 35, comma 20, L. 28.02.1985, n. 47 (norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizia) prevede che "a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica".
I dati normativi sopra richiamati ed il principio di ragionevolezza dell'azione amministrativa, nella valutazione e nel bilanciamento degli interessi pubblici e privati in campo, escludono l'utilizzo, per qualsivoglia destinazione, di un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Non a caso le sopra descritte precise indicazioni normative sono seguite da univoca giurisprudenza, secondo cui il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera.
E' stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico-sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica.

Quanto al provvedimento sub a) (diniego del permesso di costruire in sanatoria), il ricorso non è fondato e va respinto per i motivi di seguito precisati.
Come già osservato in sede cautelare, e confermato dal Consiglio di Stato (che, con ordinanza n. 2140/2011, ha respinto l’appello proposto dai ricorrenti avverso l’ordinanza cautelare pronunziata da questa Sezione), la deroga di cui all’art. 35 l. 47/1985 non concerne le prescrizioni di carattere igienico-sanitario.
Come precisato da Tar Campania, Napoli, sez. III, n. 3992/2014, “il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità del fabbricato ai parametri normativi e regolamentari urbanistici ed edilizi.
Invero, l'art. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 dispone che "il soggetto titolare del permesso di costruire" è tenuto "a chiedere il certificato di agibilità".
L'art. 35, comma 20, L. 28.02.1985, n. 47 (norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizia) prevede che "a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica".
I dati normativi sopra richiamati ed il principio di ragionevolezza dell'azione amministrativa, nella valutazione e nel bilanciamento degli interessi pubblici e privati in campo, escludono l'utilizzo, per qualsivoglia destinazione, di un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Non a caso le sopra descritte precise indicazioni normative sono seguite da univoca giurisprudenza, secondo cui il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera (cfr. TAR Palermo, sez. III, 20.12.2013, n. 2534). E' stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico-sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica (ex multis: Cons. Stato, sez. V, 16.05.2013, n. 2665; idem 30.04.2009, n. 2760; TAR Palermo, II, 24.05.2012, n. 1055)
”. In senso analogo si è pronunziato Tar Marche, sez. I, n. 3345/2010.
Pertanto, il diniego è legittimamente motivato, atteso che il parere negativo espresso dall'ASL Napoli 1 che l'immobile de quo non possiede i requisiti minimi di abitabilità trova luogo nel fatto immanente che, come evidenziato nella nota prot. 2011/11768 dell'11.01.2011 del Servizio Progetto Condono Edilizio, la "superficie complessiva di mq. 3,28 (come risultante dalla perizia giurata presentata) non assicura il livello minimo di 1/8 della superficie di pavimento previsto dall'art. 5 del D.M. 05.07.1975 recepito anche dal Regolamento Edilizio del Comune di Napoli all'art. 17 dell'Allegato B" (TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 02.04.2015 n. 1917 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAi sensi dell’art. 24, comma 1, T.U. 380/2001, “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Il certificato stesso, quindi, non può essere negato per questioni relative alla conformità edilizia dell’immobile, in particolare per il mancato pagamento del contributo di concessione.
Il rilascio dell’agibilità, ai sensi del successivo art. 25 T.U., consegue sempre ad un provvedimento, ancorché, come nella specie, tacitamente formatosi col meccanismo del silenzio-assenso a fronte di una certificazione del privato; consiste poi in un provvedimento “allo stato”, nel senso che è revocabile ai sensi dell’art. 26 ancora seguente, ove i presupposti di fatto vengano a mancare, ovvero se la costruzione divenga insalubre.

... per l’annullamento, previa sospensione, del provvedimento 21.05.2014 prot. n. 15683, comunicato in data imprecisata, con il quale il Responsabile del settore urbanistico del Comune di Palazzolo sull’Oglio ha disposto nei confronti della CMT Due Srl la revoca dell’agibilità dell’immobile sito in Via ... autocertificata con atti 30.01.2013 prot. n. 3102 e 21.08.2013 n. 21700;
...
La C.M.T. Due S.r.l., odierna ricorrente, insorge nella presente sede giurisdizionale avverso il provvedimento meglio indicato in epigrafe (doc. 1 ricorrente, copia di esso), mediante il quale ha visto pronunciare la “revoca” delle agibilità presentate nelle forme della autocertificazione in data 30.01. e 21.08.2013 quanto ad un immobile di proprietà, sito in Palazzolo sull’Oglio, in Via ... e distinto al relativo catasto al foglio 16, mappale 51, in dichiarata esecuzione del capo A punto 2 di un “protocollo di intesa” stipulato con il Comune in data 15.11.2012.
In detto protocollo, per quanto interessa, si dà in sintesi atto che, per regolarizzare la realizzazione abusiva di un centro benessere all’interno dell’immobile in questione, alla ricorrente è stata irrogata una sanzione pecuniaria, alternativa alla rimessione in pristino così come consentito dall’art. 33 del T.U. 06.06.2001 n. 380; si conviene poi una rateizzazione degli importi corrispondenti sia alla sanzione sia al contributo di costruzione ed infine si stipula -al punto 2 del capo A citato- che “resta salvo il potere di revoca dell’agibilità per l’immobile ad uso commerciale – centro benessere, quale destinazione d’uso post abuso accertata e confermata dalla sentenza del TAR Brescia n. 1429 del 03.08.2012, per i casi di cui all’articolo 26 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, ed il caso in cui non venga effettuato il pagamento anche di una sola delle rate della sanzione irrogata” (doc. 11 ricorrente, copia convenzione, p. 5 prime sei righe), evenienza quest’ultima poi in effetti verificatasi e posta a fondamento della revoca per cui è causa.
A sostegno del ricorso, deduce tre censure, riconducibili ad un unico motivo di violazione degli artt. 24 e ss. del T.U. 380/2001, nel senso che l’agibilità, dichiarata nel relativo certificato, nella specie formatosi con la procedura del silenzio assenso prevista dalle norme citate, conseguirebbe esclusivamente ad un accertamento delle condizioni igieniche e di sicurezza degli immobili, e potrebbe essere revocata solo allorquando esse venissero a mancare in un momento successivo, e non in base a considerazioni di altro tipo, come l’inadempimento pecuniario verso il Comune per cui è causa, assolutamente non previste dalla legge.
Ha resistito il Comune, con memoria 29.08.2014, in cui chiede che il ricorso sia respinto nel merito; sostiene in dettaglio anzitutto che la revoca sarebbe conseguenza di una pattuizione liberamente conclusa, a fronte di un inadempimento non controverso, atteso che la ricorrente -la quale per vero non lo nega- da un lato ha sospeso il pagamento delle rate afferenti tanto la sanzione quanto il contributo di costruzione, dall’altro lato, ha prestato la garanzia di due fideiussori rivelatisi insolventi (doc. 1 ricorrente, cit.); sostiene poi che l’inadempimento in questione avrebbe impedito il perfezionarsi della sanatoria, sì che revocando l’agibilità si sarebbe perseguito l’interesse pubblico a impedire la circolazione di un immobile tuttora abusivo
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1. Il ricorso, nell’unico motivo dedotto, è fondato e va accolto, non ravvisando il Collegio ragioni per discostarsi da quanto già sinteticamente motivato nell’ordinanza cautelare di cui in narrativa.
2. Va per chiarezza ricostruito il dato normativo. Ai sensi dell’art. 24, comma 1, T.U. 380/2001, “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”. Il certificato stesso quindi –come ritenuto, in particolare C.d.S. sez. IV 26.08.2014 n. 4309 e, nella giurisprudenza della Sezione, 09.12.2008 n. 1723, citata dalla ricorrente- non può essere negato per questioni relative alla conformità edilizia dell’immobile, in particolare per il mancato pagamento del contributo di concessione.
3. Il rilascio dell’agibilità, ai sensi del successivo art. 25 T.U., consegue sempre ad un provvedimento, ancorché, come nella specie, tacitamente formatosi col meccanismo del silenzio-assenso a fronte di una certificazione del privato; consiste poi in un provvedimento “allo stato”, nel senso che è revocabile ai sensi dell’art. 26 ancora seguente, ove i presupposti di fatto vengano a mancare, ovvero se la costruzione divenga insalubre.
4. In proposito, l’amministrazione resistente sostiene, per implicito ma inequivocabilmente, che quella riferita sarebbe solo la disciplina ordinaria; che essa avrebbe carattere dispositivo e che nella specie essa sarebbe stata legittimamente derogata sulla base della libera pattuizione di cui in premesse e che, anzi, sulla liceità di tale pattuizione questo Giudice non potrebbe pronunciarsi senza andare con ciò oltre la domanda. Si tratta però di assunti tutti non condivisibili, nei termini di che appresso.
5. In ordine logico, è infondato il rilievo di ultrapetizione. Il provvedimento impugnato, all’evidenza, sta e cade con la validità ed efficacia della pattuizione di che trattasi, e quindi la relativa questione –peraltro, rilevabile anche d’ufficio trattandosi in ipotesi di una nullità per contrarietà a norme imperative- è una pregiudiziale di merito che questo Giudice di necessità deve risolvere.
6. Ciò posto, la pattuizione fra il Comune e l’odierna ricorrente, di cui si è dato conto in premesse, appartiene all’evidenza alla categoria degli accordi integrativi ovvero sostitutivi di provvedimenti, poiché con essa le parti hanno inteso regolamentare l’esercizio da parte dell’ente dei propri poteri sanzionatori di un precedente abuso edilizio, esercizio sul quale l’art. 33 T.U. riconosce spazi di discrezionalità.
7. Come tale, essa è disciplinata dall’art. 11 l. 07.08.1990 n. 241, e quindi può determinare “il contenuto discrezionale del provvedimento finale” ovvero sostituire un provvedimento di tal specie, non già incidere sull’esercizio di un potere vincolato, che in presenza dei presupposti di legge ha contenuti imposti.
8. Ai poteri vincolati, appartiene quello di dichiarare l’agibilità, che come si ricava dalle norme citate, presuppone unicamente il dato tecnico sanitario della salubrità dei locali, e quindi serve all’interesse della sanità pubblica, con ogni evidenza, quindi, ad un interesse indisponibile in via pattizia. Il contenuto dell’accordo fra le parti, nella parte in cui pretende di incidere sull’esercizio di detto potere, per altre –pur in sé non indegne di tutela- ragioni è quindi nullo per contrasto con norma imperativa, e comporta l’illegittimità del provvedimento che su tale contenuto si fondi.
9. Due ulteriori precisazioni. In primo luogo, la suddetta conclusione non cambierebbe anche a voler considerare, come dedotto dalla difesa del Comune (memoria 13.02.2015 p. 2 tredicesimo rigo), la clausola in questione come una penale, poiché, a parte ogni altra considerazione, una penale non può conferire rilievo giuridico ad una pattuizione nulla: sul principio, Cass. civ. sez. II 15.02.2002 n. 2209.
10. In secondo luogo, non risponde a verità quanto affermato sempre dalla difesa del Comune, ovvero (memoria 29.08.2014, p. 4) che la clausola in questione presidierebbe in via esclusiva un interesse pubblico a impedire la circolazione dell’immobile sin quando la sanzione non sia pagata per intero. Si tratterebbe infatti di un fine in sé legittimo, ma perseguito in maniera impropria, dato che lo stesso risultato può conseguirsi con gli ordinari mezzi civilistici di tutela del relativo credito, che ben possono impiegarsi proprio al fine di impedire al debitore inadempiente di trasferire a terzi un bene immobile (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 28.03.2015 n. 476 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ATTI AMMINISTRATIVI - EDILIZIA PRIVATA: Sull'illegittimo annullamento della DIA e del certificato di agibilità.
Coglie nel segno il motivo incentrato sulla violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, concernente l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio da parte della p.a..
Il Comune intimato, mediante l’atto impugnato, è infatti incorso in un’evidente violazione delle garanzie che, a norma della citata disposizione di legge, devono assistere l’adozione di un provvedimento di annullamento d’ufficio di un precedente atto favorevole per il privato.
Tale norma, così come introdotta dalla legge n. 15 del 2005, ha declinato le coordinate per il valido esercizio del potere di autotutela espressamente ponendo, quale indefettibile condizione di legalità per l'esercizio del relativo potere, proprio la necessità che l'atto di secondo grado sia sorretto dal rilievo della sussistenza di ragioni di interesse pubblico alla rimozione del provvedimento viziato, nel necessario rispetto di un termine ragionevole entro il quale intervenire e tenendo conto degli interessi dei soggetti privati coinvolti.
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Sia pure richiamando l’interesse pubblico astrattamente sotteso alla classificazione di pericolosità geomorfologica dell’area– l’atto impugnato risulta carente lungo l’intero versante del bilanciamento degli opposti interessi in gioco, sia perché si è mantenuto in una posizione del tutto generica e non circostanziata in ordine all’interesse pubblico sussistente in concreto (posto che non risulta essere mai stata effettuata un’indagine sullo stato dei luoghi, al fine di verificare la concreta incidenza delle opere realizzate con l’assetto geomorfologico del territorio), sia perché non ha dato conto dell’opposto interesse del privato al mantenimento dell’opera, anche in relazione alla consistenza di quest’ultima.
Di rilievo è, inoltre, anche il mancato rispetto di un termine ragionevole entro il quale l’atto di secondo grado avrebbe dovuto essere adottato: a fronte del perfezionamento dell’efficacia della d.i.a., avvenuto nell’aprile del 2004, il Comune è intervenuto per rimuovere quell’efficacia a distanza di quasi dieci anni (in data 13.12.2013), ossia dopo un lasso di tempo manifestamente irragionevole.

... per l'annullamento dell'ordinanza n. 1 del 13.12.2013, notificata il 28.12.2013, con la quale il responsabile del servizio urbanistica associato della Comunità Montana Terre del Giarolo ha annullato in autotutela la D.I.A. prot. 490 del 30.03.2004 ed il certificato di agibilità del 21.09.2010 e ordinato il ripristino dei luoghi entro il termine di 90 giorni;
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Il ricorso è fondato.
Coglie nel segno il motivo incentrato sulla violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, concernente l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio da parte della p.a.
Il Comune intimato, mediante l’atto impugnato, è infatti incorso in un’evidente violazione delle garanzie che, a norma della citata disposizione di legge, devono assistere l’adozione di un provvedimento di annullamento d’ufficio di un precedente atto favorevole per il privato.
Tale norma, così come introdotta dalla legge n. 15 del 2005, ha declinato le coordinate per il valido esercizio del potere di autotutela espressamente ponendo, quale indefettibile condizione di legalità per l'esercizio del relativo potere, proprio la necessità che l'atto di secondo grado sia sorretto dal rilievo della sussistenza di ragioni di interesse pubblico alla rimozione del provvedimento viziato, nel necessario rispetto di un termine ragionevole entro il quale intervenire e tenendo conto degli interessi dei soggetti privati coinvolti (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, n. 5609 del 2014; Id., sez. V, n. 4902 del 2014; TAR Campania, Napoli, sez. III, n. 208 del 2012; TAR Piemonte, questa sez. II, n. 609 e n. 1198 del 2012; Cons. Stato, sez. IV, n. 4770 del 2011).
Deve osservarsi, in proposito, che –sia pure richiamando l’interesse pubblico astrattamente sotteso alla classificazione di pericolosità geomorfologica dell’area– l’atto impugnato risulta carente lungo l’intero versante del bilanciamento degli opposti interessi in gioco, sia perché si è mantenuto in una posizione del tutto generica e non circostanziata in ordine all’interesse pubblico sussistente in concreto (posto che non risulta essere mai stata effettuata un’indagine sullo stato dei luoghi, al fine di verificare la concreta incidenza delle opere realizzate con l’assetto geomorfologico del territorio), sia perché non ha dato conto dell’opposto interesse del privato al mantenimento dell’opera, anche in relazione alla consistenza di quest’ultima.
Di rilievo è, inoltre, anche il mancato rispetto di un termine ragionevole entro il quale l’atto di secondo grado avrebbe dovuto essere adottato: a fronte del perfezionamento dell’efficacia della d.i.a., avvenuto nell’aprile del 2004, il Comune è intervenuto per rimuovere quell’efficacia a distanza di quasi dieci anni (in data 13.12.2013), ossia dopo un lasso di tempo manifestamente irragionevole.
Rilevanza, in proposito, assume quanto l’amministrazione ha illustrato in giudizio mediante l’apposita relazione di chiarimenti (predisposta a seguito di ordinanza istruttoria del Collegio). Lungi dal giustificare le ragioni dell’abnorme ritardo, e lungi dall’allegare circostanze di fatto tali da far ritenere sussistente, in concreto, un pericolo per il territorio derivante dalle opere realizzate, l’amministrazione, al contrario, ha confermato l’inesistenza di alcuna ragione giustificatrice del proprio intervento in autotutela.
Per un verso, infatti, essa ha riconosciuto che le opere realizzate nel 2004 non hanno comportato alcun aumento del carico antropico e, soprattutto, hanno mantenuto invariati la superficie ed il volume dell’immobile: onde non si comprende quale incidenza sul territorio esse abbiano potuto apportare, in termini anche di mera compromissione della stabilità geomorfologica, risultando per converso insussistente alcun interesse pubblico attuale alla demolizione. Per altro verso, essa ha affermato che il lungo lasso di tempo intercorso tra la d.i.a. presentata nel 2004 e l’esercizio del potere di annullamento in autotutela nel 2013 è dipeso “dall’avvio del procedimento in data 21.03.2012 da parte della Comunità Montana Terre del Giarolo a seguito di segnalazione da parte di privato”: ma davvero non è dato comprendere il significato di siffatta affermazione, certamente non tale da giustificare le ragioni del mancato esercizio dell’attività di vigilanza edilizia per quasi un decennio, peraltro essendo già disponibili, sin dalla data del deposito della d.i.a., le planimetrie e la relazione del progettista incaricato dei lavori che avevano descritto le opere da eseguirsi; e vieppiù, considerando che nemmeno in occasione della presentazione della successiva d.i.a. del 2010 l’amministrazione ha avuto alcunché da obiettare, tantomeno in ordine agli aspetti geomorfologici, ed ha anzi rilasciato il certificato di agibilità (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 12.02.2015 n. 293 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla ricostruzione storica dell'istituto del certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità attualmente disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 corrisponde a quella che un tempo veniva denominata licenza d’uso o di abitabilità, introdotta dal Testo Unico sulle Leggi Sanitarie. L’art. 221 del R.D. 1265/1934, infatti, già prevedeva che le costruzioni di nuove case urbane o extraurbane “non possono essere abitate senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione di un ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
Detta norma è stata abrogata dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994, il quale ha parzialmente innovato la disciplina stabilendo che “Affinché gli edifici o parti di essi, indicati nel’art. 220 del regio decreto 27.07.1934 n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario chieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità dell’ambiente. Entro trenta giorni dalla presentazione della domanda il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere abitabile…...”.
Alla norma dianzi ricordata è infine succeduto l’art. 24 del D.P.R. 380/2001, attualmente in vigore, a mente del quale “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente...”.
La norma prosegue confermando la necessità che alla domanda sia allegata la domanda di iscrizione al catasto e, con disposizione introdotta con D.L. 69/2013, precisa che il certificato di agibilità può, ove esistenti o ultimate le opere di urbanizzazione primaria e concorrendo altre circostanze, essere richiesto per singole porzioni di edifici o per singole unità immobiliari.
Il successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001, nel disciplinare il procedimento finalizzato al rilascio del certificato di agibilità, di fatto amplia ulteriormente l’ambito della verifica che l’amministrazione è chiamata ad effettuare ai fini di autorizzare l’utilizzo dell’immobile, prescrivendo che il certificato possa essere rilasciato una volta verificata -oltre alla documentazione attestante l’avvenuto collaudo dell’opera, la sua conformità al progetto licenziato ed alle norme vigenti in materia di salubrità degli edifici, di risparmio energetico e degli edifici e degli impianti, nonché l’avvenuta denuncia in catasto della nuova opera o del cambio d’uso- anche la attestazione di conformità delle opere alla normativa antisismica nonché a quella relativa al superamento delle barriere architettoniche.
L’evoluzione normativa di cui si è testé dato conto evidenzia che il certificato di abitabilità o agibilità degli immobili è sempre stato essenzialmente finalizzato alla verifica della sicurezza, per l’incolumità fisica degli abitanti, delle costruzioni, e ciò nei vari aspetti che la normativa ha preso in considerazione nel corso del tempo.
In particolare, non pare esulare da tale finalità il momento di verifica di conformità della costruzione al progetto licenziato, dacché l’esame del progetto che l’amministrazione è chiamata ad effettuare al fine del rilascio del titolo edilizio implica già una prima valutazione della sussistenza dei requisiti di sicurezza, normalmente attestata dal parere reso sul progetto da organi appositamente preposti a vigilare sul rispetto di specifiche norme tecniche di sicurezza.
Tale, ad esempio: il parere delle autorità sanitarie con riferimento al rispetto dei rapporti aero-illuminanti e della superficie minima dei locali; il parere dei Vigili del Fuoco; il parere delle autorità preposte ai vincoli idrogeologici, e così via dicendo. Si comprende, allora, che per la sicurezza di uno stabile è essenziale che esso sia realizzato in modo conforme al progetto valutato ex ante ed approvato dalle varie autorità interessate, e proprio tale constatazione spiega l’esigenza di effettuare anche un controllo a posteriori della conformità della costruzione realizzata al progetto licenziato.
Siffatto controllo a posteriori, introdotto prima della entrata in vigore della L. 1150/1942, non si giustificava all’origine con l’esigenza di assicurare il rispetto di una normativa urbanistica ed edilizia non ancora esistente, e quindi non può essere stato concepito a tale scopo. Dopo di che non si può sottacere, essendo un dato di fatto, che oggi l’atto di approvazione di un progetto, da parte della Autorità comunale, esprime anche, e soprattutto, un giudizio di conformità del progetto alla normativa edilizia e che quindi, all’attualità, il controllo a posteriori di che trattasi è funzionale anche alla attività di vigilanza e controllo sulla attività edilizia demandata ai comuni.
Ciò non toglie che il momento del rilascio della agibilità rimane pur sempre caratterizzato, in via prevalente, dalla esigenza di verificare la sicurezza e la fruibilità di uno stabile da tutti i punti di vista; non a caso, gli unici accertamenti -tra quelli richiesti in sede di rilascio della agibilità- che non paiono ispirati all’esigenza di garantire l’incolumità di coloro che abitano o utilizzano una costruzione sono quelli che hanno ad oggetto la denuncia di accatastamento e le attestazioni di prestazione energetica degli edifici, cioè documenti che attestano l’avvenuto compimento di adempimenti obbligatori per legge ma che nulla hanno a che vedere con il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica, la cui omissione il legislatore ha evidentemente inteso scoraggiare subordinando la concreta utilizzabilità degli immobili al loro compimento; non a caso, come infra meglio si dirà, il certificato di agibilità non risulta subordinato alla esecuzione e/o esistenza di tutte le opere di urbanizzazione, né all’integrale pagamento del relativo contributo, essendo a tal fine necessaria la sola esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, che sono solo quelle indispensabili a dotare le costruzioni dei comforts minimi ed a renderle salubri e dignitose.
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Il Collegio non ignora che secondo un nutrito orientamento di giurisprudenza il rilascio del certificato di agibilità sarebbe finalizzato non solo alla verifica della sicurezza della costruzione, ma anche alla verifica della osservanza delle norme urbanistiche ed edilizie.
Per quanto già osservato il Collegio ritiene tuttavia di poter condividere solo parzialmente a tale orientamento, reputando che in occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie può e deve ritenersi limitata alla verifica di conformità dell’opera al progetto licenziato, il quale si presume legittimo e, come tale, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.
E’ opinione del Collegio che, mentre l’amministrazione comunale può sempre far valere, in sede di rilascio della agibilità, la difformità dell’opera a norme di sicurezza, essa non può invece opporre le difformità a norme edilizie ed urbanistiche che non si siano anche tradotte in una difformità dell’opera al progetto autorizzato, a meno che nel frattempo l’amministrazione non si sia indotta a sospendere e/o annullare il titolo edilizio già rilasciato.
Opinare diversamente significherebbe conferire alle amministrazioni comunali il potere di bloccare l’utilizzazione di una costruzione già ultimata e rispettosa del progetto autorizzato sulla base (anche solo) di meri sospetti di illegittimità, in violazione dell’affidamento riposto dal privato sulla legittimità del titolo edilizio e compromettendo la certezza delle situazioni giuridiche: il che è inaccettabile.
Laddove una amministrazione comunale abbia ragione di dubitare, ex post, della legittimità di un titolo edilizio già rilasciato ed eseguito, essa non può limitarsi a bloccare il rilascio del certificato di agibilità, ma deve soprattutto prendere una chiara posizione riguardo alla legittimità del titolo edilizio rilasciato, assumendosi se del caso le responsabilità insite nella adozione di atti di autotutela, in difetto dei quali la agibilità non potrà essere negata laddove si riscontri che l’opera è conforme al progetto licenziato.
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Occorre ora verificare se la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione che il privato si sia impegnato a realizzare direttamente o il mancato pagamento del contributo rateizzato possa, o meno, precludere il rilascio del certificato di agibilità.
Al proposito va subito ricordato che già con la L. 765/1967 il legislatore, modificando l’art. 31 della L. 1150/1942, ha introdotto il principio per cui “La concessione edilizia è comunque ed in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto di licenza”, e tale previsione, confluita immutata nell’art. 12, comma 2, del D.P.R. 380/2001, da sempre è stata interpretata nel senso che il rilascio della licenza edilizia, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire deve ritenersi impossibile nelle zone non servite da opere di urbanizzazione primaria, salvo appunto il caso in cui il privato richiedente non si assuma l’obbligo di realizzarle direttamente e contemporaneamente: l’esistenza di tali opere costituisce, quindi, una condizione la cui mancanza rende financo improcedibile una richiesta di titolo edilizio, e ciò evidentemente per la ragione che dette opere sono funzionali a sopperire a bisogni (e cioè: l’igiene, tramite l’immediata accessibilità all’acqua corrente; lo svolgimento delle attività quotidiane, tramite l’energia elettrica; la salute, la alimentazione, la salubrità degli ambienti, tramite il riscaldamento a gas; ancora l’igiene e la salubrità degli ambienti, tramite il corretto smaltimento delle acque sporche; la possibilità di accedere, tramite una viabilità, alla via pubblica ed ai servizi offerti dal Comune e dagli altri enti; ed infine la possibilità di fruire di parcheggi e di spazi verdi attrezzati) che per gli standards della vita moderna sono da considerarsi primari e irrinunciabili.
Ma se ciò è esatto allora logica vuole che l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, così come viene considerata dal legislatore una pre-condizione per il rilascio del titolo edilizio, deve parimenti condizionare anche la possibilità di utilizzare le nuove costruzioni, dovendosi pertanto ritenere precluso il rilascio del certificato di agibilità laddove si constati l’inadempimento del privato all’obbligo di realizzare direttamente ed a scomputo le opere di urbanizzazione primaria.
Tale conclusione, immanente nel sistema sin dalla entrata in vigore della L. 765/1967, risulta avvalorata dal comma 4-bis dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, introdotto con D.L. 69/2013, che consente il rilascio del certificato di agibilità riferito a singoli edifici o parti di edifici, o a singole unità immobiliari solo se risultino completate e collaudate le relative opere di urbanizzazione primaria, oltre che le parti comuni della lottizzazione e le parti strutturali dell’edificio interessato: tale previsione, in particolare, é innovativa non nella parte in cui subordina il rilascio del certificato di agibilità parziale alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che servono il singolo edificio interessato, quanto piuttosto per aver introdotto la possibilità di concedere la c.d. “agibilità parziale”, cioè la agibilità riferita a singole parti di un edificio o a singoli edifici facenti parte di una lottizzazione.
Essa dimostra, comunque, che la esistenza delle opere di urbanizzazione primaria viene ritenuta dal legislatore come una condizione dalla quale non si può prescindere ai fini di valutare la utilizzabilità di un immobile, ed il riferimento che il citato art. 24, comma 4-bis, effettua alle sole opere di urbanizzazione primaria si giustifica con il fatto che le opere di urbanizzazione secondaria, pur funzionali al soddisfacimento di bisogni ugualmente primari (ad esempio: l’accesso alle cure sanitarie ed alla istruzione), non influiscono in modo diretto sulla fruizione degli immobili e sulla loro salubrità, comodità ed accessibilità.
La norma in esame dimostra dunque, una volta di più, che la funzione essenziale del certificato di agibilità risiede nel controllo delle condizioni che rendono una costruzione realmente fruibile in condizioni di salubrità, sicurezza, comodità, in modo da assicurare che all’interno di essa la persona possa svolgere una vita dignitosa, coerentemente con il valore che la Costituzione assegna alla persona umana.
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Tenuto conto di quanto dianzi esposto il Collegio ritiene che legittimamente un comune possa, e debba, rifiutare il rilascio del certificato di agibilità, totale o parziale, quando risultino mancanti le opere di urbanizzazione primaria che un privato si sia assunto l’obbligo di realizzare direttamente a scomputo del contributo previsto dalla legge: l’agibilità può pertanto essere rilasciata, in tali casi, solo dopo che le opere di urbanizzazione primaria siano realizzate, direttamente dal privato o a cura della amministrazione previo pagamento del relativo contributo.
Alla stessa conclusione non può invece giungersi con riferimento alle opere di urbanizzazione secondaria o quando il privato, richiedente il titolo edilizio prima e l’agibilità poi, non si sia mai assunto l’obbligo di realizzare in via diretta le opere di urbanizzazione, optando invece per il pagamento rateizzato del relativo contributo.
La natura condizionante delle opere di urbanizzazione secondaria deve escludersi a cospetto del chiarissimo tenore dell’art. 31, comma 4, della L. 1150/1942 e degli artt. 12, comma 2, e 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, i quali fanno riferimento solo ed unicamente alle opere di urbanizzazione primaria, evidentemente ritenendo che solo tali opere condizionino direttamente la fruibilità delle costruzioni.
Quanto ai casi in cui il privato abbia potuto accedere al pagamento rateizzato dei c.d oneri di urbanizzazione, omettendo poi di completare tale pagamento, va rammentato che in linea di massima tale situazione suppone già esistenti le opere di urbanizzazione primaria. Pertanto, con riferimento a tali casi il Collegio ritiene che il comune non possa rifiutare il certificato di agibilità a causa dell’omesso integrale pagamento degli oneri di urbanizzazione, perché:
a) ai fini del rilascio del certificato di agibilità è necessario verificare la conformità dell’opera al “progetto” assentito, e non al titolo edilizio: pertanto, anche a voler considerare la determinazione ed il pagamento degli oneri di urbanizzazione quale condizione di legittimità del titolo edilizio, l’omesso pagamento di essi dovrebbe semmai portare il comune ad esercitare l’autotutela nei confronti del titolo edilizio, e non a bloccare soltanto il certificato di agibilità; la decisione di annullare o revocare in autotutela un titolo edilizio per omesso pagamento degli oneri di urbanizzazione appartiene peraltro alla sfera di discrezionalità del comune, che il più delle volte preferisce agire per il recupero delle somme;
b) le opere di urbanizzazione già esistono e quindi la corretta fruizione della nuova costruzione è garantita.
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Ancora diversa è la situazione in cui al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione si accompagni alla inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ma questa inesistenza sia addebitabile a comportamento del comune, che aveva inizialmente previsto di realizzarle nel triennio successivo al rilascio del titolo edilizio e che però poi non vi ha dato corso: non può che affermarsi, anche in questo caso, la preclusione al rilascio del certificato di abitabilità in dipendenza della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, valendo quanto già precisato al paragrafo che precede relativamente al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Anche in questo caso la agibilità può essere attestata solo ad avvenuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, ed é chiaro che una simile evenienza può astrattamente comportare, fatte salve le valutazioni specifiche del caso, una responsabilità del comune per il ritardo con cui il privato consegue la agibilità dell’immobile.
11. Passando all’esame del merito del ricorso il Collegio ritiene opportuno, per priorità logica, esaminare il terzo motivo, a mezzo del quale si contesta la violazione degli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 in quanto si assume che il Comune avrebbe indebitamente subordinato il rilascio del certificato di agibilità al pagamento del contributo per oneri di urbanizzazione e comunque alla sottoscrizione di una transazione.
11.1. Il certificato di agibilità attualmente disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 corrisponde a quella che un tempo veniva denominata licenza d’uso o di abitabilità, introdotta dal Testo Unico sulle Leggi Sanitarie. L’art. 221 del R.D. 1265/1934, infatti, già prevedeva che le costruzioni di nuove case urbane o extraurbane “non possono essere abitate senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione di un ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
11.2. Detta norma è stata abrogata dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994, il quale ha parzialmente innovato la disciplina stabilendo che “Affinché gli edifici o parti di essi, indicati nel’art. 220 del regio decreto 27.07.1934 n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario chieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità dell’ambiente. Entro trenta giorni dalla presentazione della domanda il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere abitabile…...”.
11.3. Alla norma dianzi ricordata è infine succeduto l’art. 24 del D.P.R. 380/2001, attualmente in vigore, a mente del quale “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente...”.
La norma prosegue confermando la necessità che alla domanda sia allegata la domanda di iscrizione al catasto e, con disposizione introdotta con D.L. 69/2013, precisa che il certificato di agibilità può, ove esistenti o ultimate le opere di urbanizzazione primaria e concorrendo altre circostanze, essere richiesto per singole porzioni di edifici o per singole unità immobiliari.
Il successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001, nel disciplinare il procedimento finalizzato al rilascio del certificato di agibilità, di fatto amplia ulteriormente l’ambito della verifica che l’amministrazione è chiamata ad effettuare ai fini di autorizzare l’utilizzo dell’immobile, prescrivendo che il certificato possa essere rilasciato una volta verificata -oltre alla documentazione attestante l’avvenuto collaudo dell’opera, la sua conformità al progetto licenziato ed alle norme vigenti in materia di salubrità degli edifici, di risparmio energetico e degli edifici e degli impianti, nonché l’avvenuta denuncia in catasto della nuova opera o del cambio d’uso- anche la attestazione di conformità delle opere alla normativa antisismica nonché a quella relativa al superamento delle barriere architettoniche.
11.4. L’evoluzione normativa di cui si è testé dato conto evidenzia che il certificato di abitabilità o agibilità degli immobili è sempre stato essenzialmente finalizzato alla verifica della sicurezza, per l’incolumità fisica degli abitanti, delle costruzioni, e ciò nei vari aspetti che la normativa ha preso in considerazione nel corso del tempo.
In particolare, non pare esulare da tale finalità il momento di verifica di conformità della costruzione al progetto licenziato, dacché l’esame del progetto che l’amministrazione è chiamata ad effettuare al fine del rilascio del titolo edilizio implica già una prima valutazione della sussistenza dei requisiti di sicurezza, normalmente attestata dal parere reso sul progetto da organi appositamente preposti a vigilare sul rispetto di specifiche norme tecniche di sicurezza.
Tale, ad esempio: il parere delle autorità sanitarie con riferimento al rispetto dei rapporti aero-illuminanti e della superficie minima dei locali; il parere dei Vigili del Fuoco; il parere delle autorità preposte ai vincoli idrogeologici, e così via dicendo. Si comprende, allora, che per la sicurezza di uno stabile è essenziale che esso sia realizzato in modo conforme al progetto valutato ex ante ed approvato dalle varie autorità interessate, e proprio tale constatazione spiega l’esigenza di effettuare anche un controllo a posteriori della conformità della costruzione realizzata al progetto licenziato.
Siffatto controllo a posteriori, introdotto prima della entrata in vigore della L. 1150/1942, non si giustificava all’origine con l’esigenza di assicurare il rispetto di una normativa urbanistica ed edilizia non ancora esistente, e quindi non può essere stato concepito a tale scopo. Dopo di che non si può sottacere, essendo un dato di fatto, che oggi l’atto di approvazione di un progetto, da parte della Autorità comunale, esprime anche, e soprattutto, un giudizio di conformità del progetto alla normativa edilizia e che quindi, all’attualità, il controllo a posteriori di che trattasi è funzionale anche alla attività di vigilanza e controllo sulla attività edilizia demandata ai comuni.
Ciò non toglie che il momento del rilascio della agibilità rimane pur sempre caratterizzato, in via prevalente, dalla esigenza di verificare la sicurezza e la fruibilità di uno stabile da tutti i punti di vista; non a caso, gli unici accertamenti -tra quelli richiesti in sede di rilascio della agibilità- che non paiono ispirati all’esigenza di garantire l’incolumità di coloro che abitano o utilizzano una costruzione sono quelli che hanno ad oggetto la denuncia di accatastamento e le attestazioni di prestazione energetica degli edifici, cioè documenti che attestano l’avvenuto compimento di adempimenti obbligatori per legge ma che nulla hanno a che vedere con il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica, la cui omissione il legislatore ha evidentemente inteso scoraggiare subordinando la concreta utilizzabilità degli immobili al loro compimento; non a caso, come infra meglio si dirà, il certificato di agibilità non risulta subordinato alla esecuzione e/o esistenza di tutte le opere di urbanizzazione, né all’integrale pagamento del relativo contributo, essendo a tal fine necessaria la sola esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, che sono solo quelle indispensabili a dotare le costruzioni dei comforts minimi ed a renderle salubri e dignitose.
11.6. Il Collegio non ignora che secondo un nutrito orientamento di giurisprudenza (si veda, tra le molte e tra le più recenti: TAR Napoli, sez. III, n. 2191/2014; TAR Lazio, sez. I, n. 749/2013; C.d.S., sez. IV, n. 5450/2012) il rilascio del certificato di agibilità sarebbe finalizzato non solo alla verifica della sicurezza della costruzione, ma anche alla verifica della osservanza delle norme urbanistiche ed edilizie.
Per quanto già osservato il Collegio ritiene tuttavia di poter condividere solo parzialmente a tale orientamento, reputando che in occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie può e deve ritenersi limitata alla verifica di conformità dell’opera al progetto licenziato, il quale si presume legittimo e, come tale, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.
E’ opinione del Collegio che, mentre l’amministrazione comunale può sempre far valere, in sede di rilascio della agibilità, la difformità dell’opera a norme di sicurezza, essa non può invece opporre le difformità a norme edilizie ed urbanistiche che non si siano anche tradotte in una difformità dell’opera al progetto autorizzato, a meno che nel frattempo l’amministrazione non si sia indotta a sospendere e/o annullare il titolo edilizio già rilasciato.
Opinare diversamente significherebbe conferire alle amministrazioni comunali il potere di bloccare l’utilizzazione di una costruzione già ultimata e rispettosa del progetto autorizzato sulla base (anche solo) di meri sospetti di illegittimità, in violazione dell’affidamento riposto dal privato sulla legittimità del titolo edilizio e compromettendo la certezza delle situazioni giuridiche: il che è inaccettabile.
Laddove una amministrazione comunale abbia ragione di dubitare, ex post, della legittimità di un titolo edilizio già rilasciato ed eseguito, essa non può limitarsi a bloccare il rilascio del certificato di agibilità, ma deve soprattutto prendere una chiara posizione riguardo alla legittimità del titolo edilizio rilasciato, assumendosi se del caso le responsabilità insite nella adozione di atti di autotutela, in difetto dei quali la agibilità non potrà essere negata laddove si riscontri che l’opera è conforme al progetto licenziato.
11.7. Ciò premesso e chiarito, occorre ora verificare se la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione che il privato si sia impegnato a realizzare direttamente o il mancato pagamento del contributo rateizzato possa, o meno, precludere il rilascio del certificato di agibilità.
11.7.1. Al proposito va subito ricordato che già con la L. 765/1967 il legislatore, modificando l’art. 31 della L. 1150/1942, ha introdotto il principio per cui “La concessione edilizia è comunque ed in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto di licenza”, e tale previsione, confluita immutata nell’art. 12, comma 2, del D.P.R. 380/2001, da sempre è stata interpretata nel senso che il rilascio della licenza edilizia, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire deve ritenersi impossibile nelle zone non servite da opere di urbanizzazione primaria, salvo appunto il caso in cui il privato richiedente non si assuma l’obbligo di realizzarle direttamente e contemporaneamente: l’esistenza di tali opere costituisce, quindi, una condizione la cui mancanza rende financo improcedibile una richiesta di titolo edilizio, e ciò evidentemente per la ragione che dette opere sono funzionali a sopperire a bisogni (e cioè: l’igiene, tramite l’immediata accessibilità all’acqua corrente; lo svolgimento delle attività quotidiane, tramite l’energia elettrica; la salute, la alimentazione, la salubrità degli ambienti, tramite il riscaldamento a gas; ancora l’igiene e la salubrità degli ambienti, tramite il corretto smaltimento delle acque sporche; la possibilità di accedere, tramite una viabilità, alla via pubblica ed ai servizi offerti dal Comune e dagli altri enti; ed infine la possibilità di fruire di parcheggi e di spazi verdi attrezzati) che per gli standards della vita moderna sono da considerarsi primari e irrinunciabili.
Ma se ciò è esatto allora logica vuole che l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, così come viene considerata dal legislatore una pre-condizione per il rilascio del titolo edilizio, deve parimenti condizionare anche la possibilità di utilizzare le nuove costruzioni, dovendosi pertanto ritenere precluso il rilascio del certificato di agibilità laddove si constati l’inadempimento del privato all’obbligo di realizzare direttamente ed a scomputo le opere di urbanizzazione primaria.
Tale conclusione, immanente nel sistema sin dalla entrata in vigore della L. 765/1967, risulta avvalorata dal comma 4-bis dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, introdotto con D.L. 69/2013, che consente il rilascio del certificato di agibilità riferito a singoli edifici o parti di edifici, o a singole unità immobiliari solo se risultino completate e collaudate le relative opere di urbanizzazione primaria, oltre che le parti comuni della lottizzazione e le parti strutturali dell’edificio interessato: tale previsione, in particolare, é innovativa non nella parte in cui subordina il rilascio del certificato di agibilità parziale alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che servono il singolo edificio interessato, quanto piuttosto per aver introdotto la possibilità di concedere la c.d. “agibilità parziale”, cioè la agibilità riferita a singole parti di un edificio o a singoli edifici facenti parte di una lottizzazione.
Essa dimostra, comunque, che la esistenza delle opere di urbanizzazione primaria viene ritenuta dal legislatore come una condizione dalla quale non si può prescindere ai fini di valutare la utilizzabilità di un immobile, ed il riferimento che il citato art. 24, comma 4-bis, effettua alle sole opere di urbanizzazione primaria si giustifica con il fatto che le opere di urbanizzazione secondaria, pur funzionali al soddisfacimento di bisogni ugualmente primari (ad esempio: l’accesso alle cure sanitarie ed alla istruzione), non influiscono in modo diretto sulla fruizione degli immobili e sulla loro salubrità, comodità ed accessibilità.
La norma in esame dimostra dunque, una volta di più, che la funzione essenziale del certificato di agibilità risiede nel controllo delle condizioni che rendono una costruzione realmente fruibile in condizioni di salubrità, sicurezza, comodità, in modo da assicurare che all’interno di essa la persona possa svolgere una vita dignitosa, coerentemente con il valore che la Costituzione assegna alla persona umana.
11.7.2. Tenuto conto di quanto dianzi esposto il Collegio ritiene che legittimamente un comune possa, e debba, rifiutare il rilascio del certificato di agibilità, totale o parziale, quando risultino mancanti le opere di urbanizzazione primaria che un privato si sia assunto l’obbligo di realizzare direttamente a scomputo del contributo previsto dalla legge: l’agibilità può pertanto essere rilasciata, in tali casi, solo dopo che le opere di urbanizzazione primaria siano realizzate, direttamente dal privato o a cura della amministrazione previo pagamento del relativo contributo.
11.7.3. Alla stessa conclusione non può invece giungersi con riferimento alle opere di urbanizzazione secondaria o quando il privato, richiedente il titolo edilizio prima e l’agibilità poi, non si sia mai assunto l’obbligo di realizzare in via diretta le opere di urbanizzazione, optando invece per il pagamento rateizzato del relativo contributo.
11.7.3.1. La natura condizionante delle opere di urbanizzazione secondaria deve escludersi a cospetto del chiarissimo tenore dell’art. 31, comma 4, della L. 1150/1942 e degli artt. 12, comma 2, e 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, i quali fanno riferimento solo ed unicamente alle opere di urbanizzazione primaria, evidentemente ritenendo che solo tali opere condizionino direttamente la fruibilità delle costruzioni.
11.7.3.2. Quanto ai casi in cui il privato abbia potuto accedere al pagamento rateizzato dei c.d oneri di urbanizzazione, omettendo poi di completare tale pagamento, va rammentato che in linea di massima tale situazione suppone già esistenti le opere di urbanizzazione primaria. Pertanto, con riferimento a tali casi il Collegio ritiene che il comune non possa rifiutare il certificato di agibilità a causa dell’omesso integrale pagamento degli oneri di urbanizzazione, perché:
a) ai fini del rilascio del certificato di agibilità è necessario verificare la conformità dell’opera al “progetto” assentito, e non al titolo edilizio: pertanto, anche a voler considerare la determinazione ed il pagamento degli oneri di urbanizzazione quale condizione di legittimità del titolo edilizio, l’omesso pagamento di essi dovrebbe semmai portare il comune ad esercitare l’autotutela nei confronti del titolo edilizio, e non a bloccare soltanto il certificato di agibilità; la decisione di annullare o revocare in autotutela un titolo edilizio per omesso pagamento degli oneri di urbanizzazione appartiene peraltro alla sfera di discrezionalità del comune, che il più delle volte preferisce agire per il recupero delle somme;
b) le opere di urbanizzazione già esistono e quindi la corretta fruizione della nuova costruzione è garantita.
11.7.3.3. Ancora diversa è la situazione -che peraltro non interessa ai fini della decisione del caso di specie- in cui al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione si accompagni alla inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ma questa inesistenza sia addebitabile a comportamento del comune, che aveva inizialmente previsto di realizzarle nel triennio successivo al rilascio del titolo edilizio e che però poi non vi ha dato corso: non può che affermarsi, anche in questo caso, la preclusione al rilascio del certificato di abitabilità in dipendenza della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, valendo quanto già precisato al paragrafo che precede relativamente al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Anche in questo caso la agibilità può essere attestata solo