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54-EDIFICIO UNIFAMILIARE
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57-INCARICHI PROFESSIONALI E PROGETTUALI
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62-LEGGE CASA LOMBARDIA
63-LICENZA EDILIZIA (necessità)
64-LOTTO EDIFICABILE - ASSERVIMENTO AREA - CESSIONE CUBATURA
65-LOTTO INTERCLUSO
66-MAPPE e/o SCHEDE CATASTALI (valore probatorio o meno)
67-MOBBING
68-MURO DI CINTA/RECINZIONE, DI CONTENIMENTO/SOSTEGNO, ECC.
69-OPERE PRECARIE
70-PARERE DI REGOLARITA' TECNICA, CONTABILE E DI LEGITTIMITA'
71-PATRIMONIO
72-PERGOLATO e/o GAZEBO e/o BERCEAU
73-PERMESSO DI COSTRUIRE (annullamento e/o impugnazione)
74-PERMESSO DI COSTRUIRE (decadenza)
75-PERMESSO DI COSTRUIRE (deroga)
76-PERMESSO DI COSTRUIRE (legittimazione richiesta titolo)
77-PERMESSO DI COSTRUIRE (parere commissione edilizia)
78-PERMESSO DI COSTRUIRE (prescrizioni)
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81
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PERMESSO DI COSTRUIRE (volturazione)
82-
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83-PIANI PIANIFICATORI ED ATTUATIVI
84-PIANI PIANIFICATORI ED ATTUATIVI (aree a standard)
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dossier AGIBILITA'
anno 2017

EDILIZIA PRIVATAI requisiti della certificazione di agibilità di un edificio sono, per unanime giurisprudenza, da rinvenire nella verifica sulla salubrità dell'edificio, posto che il rilascio o il diniego devono essere basati su ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario ed è altresì previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato.
A fronte di un'istanza con la quale il titolare di una concessione edilizia, ultimati i lavori, chiede rilasciarsi l'attestazione di abitabilità dei locali, il Comune esercita un potere vincolato ai presupposti di legge, da accertarsi con le dovute cautele tecniche, ma che non può essere ritardato, dilazionato o condizionato a fattori diversi dalla conformità del manufatto realizzato al progetto assentito ed alle regole della tecnica edilizia.
Il comune è tenuto, per unanime giurisprudenza, a verificare l'osservanza non solo delle disposizioni in materia sanitaria ma anche quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali e rispettiva normativa tecnica: se pertanto è legittimo il diniego di abitabilità opposto dall'amministrazione in considerazione delle deficienze igienico-sanitarie riscontrate nei locali altrettanto non può dirsi qualora il diniego trovi il proprio fondamento nell’inadempimento di obblighi cui il privato interessato si era convenzionalmente obbligato al momento di ottenere il titolo edilizio.
---------------

... per l'annullamento nota del comune di bastia umbra p. 12002 del 06.05.2010 con la quale si nega il rilascio dell'agibilità parziale di un immobile.
...
4. Il ricorso è fondato nei limiti che si darà.
4.1. I requisiti della certificazione di agibilità di un edificio sono, per unanime giurisprudenza, da rinvenire nella verifica sulla salubrità dell'edificio, posto che il rilascio o il diniego devono essere basati su ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario ed è altresì previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato (TAR Catania, I, 31/10/2008, n. 1898).
4.2. A fronte di un'istanza con la quale il titolare di una concessione edilizia, ultimati i lavori, chiede rilasciarsi l'attestazione di abitabilità dei locali, il Comune esercita un potere vincolato ai presupposti di legge, da accertarsi con le dovute cautele tecniche, ma che non può essere ritardato, dilazionato o condizionato a fattori diversi dalla conformità del manufatto realizzato al progetto assentito ed alle regole della tecnica edilizia.
4.3. Secondo l’art. 29, L.R. Umbria n. 1/2004, il certificato di agibilità attesta che l'opera realizzata corrisponde al progetto comunque assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d'uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo abilitativo o negli atti di assenso o autorizzazioni rilasciate, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
5. Nella nota n. 12002 del 06/05/2010, il Comune rilevava che “la pratica per rilascio del certificato di agibilità, benché comprendere certificazioni necessarie, presuppone comunque una verifica generale sulla legittimità dell’intervento nel suo complesso … a tale proposito quest’ufficio non potrebbe reputare regolare l’intervento, mancando l’assolvimento di una condizione prevista dalle stesse N.T.A. del piano che determina la possibilità di assorbire anche il carico urbanistico prodotto dall’intervento stesso”.
5.1. A chiosa della nota, l’Ufficio “rinnova pertanto l’invito alla cessione onde rendere regolare la pratica e definirla in ogni aspetto, tenuto conto che, nel medesimo contesto, lo stesso Ufficio rilevava la piena legittimità ed opportunità delle richiesta formulata alla proprietà di cedere le aree destinate ad urbanizzazione così come previsto dal P.P.E. vigente e come ben noto ai proprietari stessi”.
5.2. Il comune è tenuto, per unanime giurisprudenza, a verificare l'osservanza non solo delle disposizioni in materia sanitaria ma anche quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali e rispettiva normativa tecnica: se pertanto è legittimo il diniego di abitabilità opposto dall'amministrazione in considerazione delle deficienze igienico-sanitarie riscontrate nei locali (Cons. St., sez. V, 15/04/2004, n. 2140) altrettanto non può dirsi qualora il diniego trovi il proprio fondamento nell’inadempimento di obblighi cui il privato interessato si era convenzionalmente obbligato al momento di ottenere il titolo edilizio.
6. Per queste ragioni il diniego come tale è illegittimo e deve essere annullato anche se l’inadempimento del ricorrente agli oneri convenzionalmente assunti priva di fondamento la domanda risarcitoria dei pregiudizi sofferti per l’incommerciabilità da mancato rilascio del certificato di abitabilità trovando, sul piano privatistico totale applicazione la regola riassunto nel brocardo “inadimplenti non est adimplendum” (TAR Umbria, sentenza 04.09.2017 n. 567 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2016

EDILIZIA PRIVATA - VARIL'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà. di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, né gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato.
---------------
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di datino emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi
.
Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale,
non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna.
---------------

1.1. - Il ricorso principale è fondato.
1.2. - Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453-1460, 1477, terzo comma, 1490, primo e secondo comma, 2932 cod. civ., nonché vizio di motivazione. I ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia ritenuto ingiustificato il loro rifiuto di stipulare il contratto definitivo a fronte della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del trasferimento. La consegna del certificato costituiva prestazione essenziale del promittente venditore, con la conseguenza che erano privi di significato i rilievi della Corte d'appello in ordine alla mancanza assunzione di uno specifico impegno in tal senso da parte del promittente venditore, e alla mancata deduzione, da parte dei promissari acquirenti, dell'impossibilità di ottenere il certificato.
1.3 - La doglianza è fondata.
1.3.1. -
L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune -nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore- è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà. di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008).
1.3.2. -
Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, né gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato.
2. - Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e ss., 1218 e ss. cod. civ., nonché vizio di motivazione.
I ricorrenti lamentano il mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno provocato dall'omessa consegna del certificato di abitabilità relativo all'appartamento acquistato con rogito del 05.09.2001, che Orlando si era impegnato a consegnare con scrittura privata in pari data.
La Corte territoriale, infatti, aveva condannato St.Or. a consegnare il certificato o, in alternativa, a rimborsare le spese a tal fine necessarie, ed aveva motivato il rigetto della pretesa risarcitoria sul rilievo che gli appellanti Ca.-Si. non avevano allegato che il certificato fosse stato rifiutato o non potesse essere rilasciato. Oltre all'erronea applicazione dei principi in tema di onere di allegazione, la Corte territoriale non aveva tenuto conto che Orlando non aveva contestato la circostanza che, a distanza ormai di molti anni, non era stata ottenuta l'abitabilità dell'immobile.
A tale ultimo proposito, i ricorrenti precisano che il certificato non è stato rilasciato per difetti di costruzione dell'appartamento, e che pertanto essi sono tenuti a far eseguire a loro spese i lavori necessari.
2.1. - La doglianza è fondata.
La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato dà abitabilità dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto.
2.1.1. - Come già evidenziato nell'esame del precedente motivo,
la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di datino emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi
(ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 23157 del 2013).
2.1.2. - Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale,
non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna.
Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.02.2016 n. 2438).

anno 2015

EDILIZIA PRIVATA: Se aria e luce sono insufficienti niente abitabilità dell'alloggio.
E' legittimo il
diniego di rilascio di certificato di abitabilità laddove risulta che:
- l’unità ha altezza interna pari a metri 2,62. Il piano di calpestio è posto a circa metri 2 sotto il circostante piano campagna, la differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale è circa cm. 60;
- l’unità immobiliare non ha adeguata e sufficiente illuminazione ed aerazione naturale diretta in quanto le finestre non garantiscono il rapporto aeroilluminante minimo prescritto. La superficie finestrata apribile è inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento. La superficie finestrata apribile risulta rispettivamente del 5% per il locale cucina–soggiorno, del 5% per la camera da metri quadrati 14,46, del 4% per la camera da metri quadrati 16,24 e del 2% per la camera da metri quadrati 16,75. Le finestre sono impostate all’altezza di circa metri 2 dal pavimento;
- l’unità immobiliare posta al piano interrato non consente la permanenza a fini abitativi di persone, essendo ciò vietato dall’art. 76 del regolamento edilizio e dall’art. 58 delle istruzioni ministeriali del 20.06.1896 poi parzialmente modificate dal d.m. 05.07.1975;
- vi è difetto di aria e di luce e non sussistono le condizioni minime di rispetto dei requisiti igienico–sanitari e di salubrità dei locali così come prescritti dall’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie e dagli artt. 3 e 5 del d.m. 05.07.1975;
- le caratteristiche complessive dell’unità non sono adeguate alla destinazione d’uso residenziale.

---------------

... per l'annullamento del provvedimento di diniego di rilascio di certificato di abitabilità;
...
1. Con il provvedimento impugnato il comune di Venezia ha rigettato l’istanza di rilascio del certificato di agibilità.
Con precedente provvedimento in data 01.12.2005 era stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria per cambio d’uso del piano interrato da cantina–magazzino ad unità residenziale.
Il diniego di cui sopra è motivato in relazione tra l’altro alle seguenti circostanze:
- l’unità ha altezza interna pari a metri 2,62. Il piano di calpestio è posto a circa metri 2 sotto il circostante piano campagna, la differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale è circa cm. 60;
- l’unità immobiliare non ha adeguata e sufficiente illuminazione ed aerazione naturale diretta in quanto le finestre non garantiscono il rapporto aeroilluminante minimo prescritto. La superficie finestrata apribile è inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento. La superficie finestrata apribile risulta rispettivamente del 5% per il locale cucina–soggiorno, del 5% per la camera da metri quadrati 14,46, del 4% per la camera da metri quadrati 16,24 e del 2% per la camera da metri quadrati 16,75. Le finestre sono impostate all’altezza di circa metri 2 dal pavimento;
- l’unità immobiliare posta al piano interrato non consente la permanenza a fini abitativi di persone, essendo ciò vietato dall’art. 76 del regolamento edilizio e dall’art. 58 delle istruzioni ministeriali del 20.06.1896 poi parzialmente modificate dal d.m. 05.07.1975;
- vi è difetto di aria e di luce e non sussistono le condizioni minime di rispetto dei requisiti igienico–sanitari e di salubrità dei locali così come prescritti dall’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie e dagli artt. 3 e 5 del d.m. 05.07.1975;
- le caratteristiche complessive dell’unità non sono adeguate alla destinazione d’uso residenziale.
2. Parte ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 35 della legge n. 47 del 1985, eccesso di potere, travisamento di fatti, difetto di motivazione, carenza d’istruttoria, erronea valutazione degli elementi fattuali.
Lamenta in particolare che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 consente, ai fini del rilascio del certificato di abitabilità per manufatti condonati, la deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
La censura è infondata.
Infatti l’amministrazione ha valutato le condizioni di igiene e salubrità, così come le è imposto di fare dall’art. 24 del testo unico dell’edilizia.
Nel caso di specie non si tratta di semplice contrasto tra lo stato del sito e le prescrizioni regolamentari, ma di carenza dei requisiti di igiene e salubrità che devono in ogni caso sussistere per effetto di disposizioni di legge, quali l’art. 24 del testo unico dell’edilizia, l’art. 47 della legge n. 47 del 1985, l’art. 218 del testo unico delle leggi sanitarie.
Con il provvedimento impugnato è stata data congrua motivazione in relazione alla concomitanza di una pluralità di elementi di fatto determinante l’insussistenza dei requisiti di igiene e salubrità.
Tali elementi di fatto sono dati dall’altezza interna, dalla differenza tra la quota del terreno circostante e l’intradosso del solaio di copertura del locale, dall’insufficiente apporto di aria e luce dato dalle finestre.
3. Parte ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione della legge regionale n. 12 del 1999, eccesso di potere, carenza di motivazione, errore e illogicità manifesta. Lamenta in particolare che il mancato rispetto dell’altezza media di metri 2,70 nonché della superficie finestrata apribile di almeno un ottavo della superficie di pavimento di cui al d.m. del 1975 non costituiscono carenze tali da determinare necessariamente la violazione delle norme igieniche e sanitarie.
Sotto tale profilo dovrebbe essere considerata la legge regionale n. 12 del 1999 che fissa le condizioni e i limiti per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data del 31.12.1998, tra cui l’altezza utile media di almeno metri 2,40 per i locali adibiti ad abitazione ed un rapporto illuminante pari ad almeno un sedicesimo della superficie di pavimento.
La censura è infondata perché nel caso di specie non si tratta di un sottotetto, ma di un piano interrato. La legge regionale n. 12 del 1999 prevede disposizioni eccezionali di deroga delle norme generali, che in quanto tali non possono essere applicate fuori dei casi considerati (art. 14 delle preleggi).
4. Parte ricorrente lamenta carenza e contraddittorietà della motivazione e insussistenza di una lesione al diritto alla salute. Lamenta in particolare che la legge non detta nessuna prescrizione in materia di altezza media e/o di dimensioni della superficie finestrata, limitandosi a stabilire che non vi sia difetto di luce e di aria.
La censura è infondata.
L’amministrazione ha infatti svolto un congruo e motivato giudizio, sulla base di una pluralità di elementi di fatto, giungendo alla conclusione che vi è difetto di luce e di aria tale per cui verrebbe arrecato un pregiudizio alla salute se gli ambienti fossero abitabili.
5. Parte ricorrente lamenta violazione degli articoli 10 e 11 della legge n. 15 del 2005, eccesso di potere per difetto e carenza di motivazione. Lamenta in particolare che l’amministrazione non ha valutato la possibilità di disporre prescrizioni al fine di rendere abitabili gli ambienti.
La censura è infondata, dovendo l’amministrazione valutare l’abitabilità dei locali sulla base dello stato di fatto esistente.
In conclusione il ricorso è infondato (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 14.12.2015 n. 1326 - link a www.giustizia-amministratva.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità, a norma dell’art. 24 del T.U. sull’edilizia, unicamente “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti”, come la giurisprudenza, anche della Sezione, ha già precisato.
Il Giudice d’appello ha al riguardo ribadito la delineata funzione già dalla giurisprudenza di prime cure riconosciuta al certificato di agibilità, avendo condivisibilmente puntualizzato la differenza ontologica tra i titoli abilitativi edilizi e il certificato di agibilità, precisando al riguardo che la “funzione del certificato di agibilità è accertare che l'immobile, al quale si riferisce, è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; invece funzione specifica della d.i.a. (come del permesso di costruire, n.d.s.) è il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche”.
La giurisprudenza ha più di recente riproposto la cennata opzione interpretativa avendo ribadito che “Il certificato di agibilità ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici. Ai sensi dell'art. 24 n. 1, d.P.R. n. 380 del 2001, esso attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici”.
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2.5. Quanto alla dedotta mancata allegazione all’istanza di trasferimento che occupa, di documentazione comprovante la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto, occorrendo infatti altresì corredare la domanda di trasferimento fuori zona di “idonea documentazione che attesta la regolarità urbanistico–edilizia del locale proposto, nonché la relativa destinazione d’uso commerciale” (art. 11, comma 3, D.M. n. 38/2013), come già anticipato in sede cautelare la delineata doglianza è fondata e va pertanto accolta.
Osserva in proposito il Collegio che il certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Casamicciola Terme il 20.06.2014 e prodotto alla P.A. dalla controinteressata solo l’08.07.2014, tre giorni prima dell’adozione del provvedimento, a norma dell’art. 24 del T.U. sull’edilizia, unicamente “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti”, come la giurisprudenza, anche della Sezione, ha già precisato (TAR Campania–Napoli, Sez. III, n. 2240/2010; TAR Lombardia–Milano, Sez. II, 17.09.2009 n. 4672).
Il Giudice d’appello ha al riguardo ribadito la delineata funzione già dalla giurisprudenza di prime cure riconosciuta al certificato di agibilità, avendo condivisibilmente puntualizzato la differenza ontologica tra i titoli abilitativi edilizi e il certificato di agibilità, precisando al riguardo che la “funzione del certificato di agibilità è accertare che l'immobile, al quale si riferisce, è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; invece funzione specifica della d.i.a. (come del permesso di costruire, n.d.s.) è il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche” (Consiglio di Stato sez. IV, 26.08.2014 n. 4309).
La giurisprudenza ha più di recente riproposto la cennata opzione interpretativa avendo ribadito che “Il certificato di agibilità ha la funzione di attestare il conseguimento degli standard minimi e generali di qualità degli edifici. Ai sensi dell'art. 24 n. 1, d.P.R. n. 380 del 2001, esso attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici” (TAR Valle d’Aosta, 08.08.2015 n. 61).
Va inoltre soggiunto, come pure anticipato in sede cautelare, che il certificato di agibilità è del tutto inidoneo ad attestare la specifica destinazione d’uso commerciale, che, a norma dell’art. 11, comma 3, sopra riportato del D.M. n. 38/2013 deve essere attestata con idonea documentazione da allegare alla domanda di trasferimento della rivendita
(TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 06.11.2015 n. 5188 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’ordinanza di demolizione, per la sua natura di atto urgente dovuto e rigorosamente vincolato, non implicante valutazioni discrezionali, ma risolventesi in meri accertamenti tecnici, fondato, cioè, su un presupposto di fatto rientrante nella sfera di controllo dell’interessato, non richiede apporti partecipativi di quest’ultimo, il quale, in relazione alla disciplina tipizzata dei procedimenti repressivi, contemplante la preventiva contestazione dell'abuso, ai fini del ripristino di sua iniziativa dell'originario assetto dei luoghi, viene, in ogni caso, posto in condizione di interloquire con l'amministrazione prima di ogni definitiva statuizione di rimozione d'ufficio delle opere abusive; tanto più che, in relazione ad una simile tipologia provvedimentale, può trovare applicazione l’art. 21-octies della l. n. 241/1990, che statuisce la non annullabilità dell’atto adottato in violazione delle norme su procedimento, qualora, per la sua natura vincolata, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente enucleato.
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La gravata misura repressivo-ripristinatoria rimane affrancata dalla ponderazione discrezionale dell’interesse privato al mantenimento in loco della res, in quanto costituisce –come già evidenziato– atto dovuto e rigorosamente vincolato, dove il preminente interesse pubblico risiede in re ipsa nell’eliminazione dell’abuso e, stante il carattere permanente di quest’ultimo, non viene meno per il mero decorso del tempo, insuscettibile di ingenerare affidamenti.
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L'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emessa nei confronti del proprietario dell’opera abusiva, anche se non responsabile della relativa esecuzione, trattandosi –come accennato– di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato.
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Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi.
I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24 del d.p.r. n. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria.

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1.5. Privo di pregio si rivela anche l’ulteriore profilo di censura volto a denunciare la mancata instaurazione del contraddittorio procedimentale previamente all’adozione della misura repressivo-ripristinatoria.
Ed invero, l’ordinanza di demolizione, per la sua natura di atto urgente dovuto e rigorosamente vincolato, non implicante valutazioni discrezionali, ma risolventesi in meri accertamenti tecnici, fondato, cioè, su un presupposto di fatto rientrante nella sfera di controllo dell’interessato, non richiede apporti partecipativi di quest’ultimo, il quale, in relazione alla disciplina tipizzata dei procedimenti repressivi, contemplante la preventiva contestazione dell'abuso, ai fini del ripristino di sua iniziativa dell'originario assetto dei luoghi, viene, in ogni caso, posto in condizione di interloquire con l'amministrazione prima di ogni definitiva statuizione di rimozione d'ufficio delle opere abusive; tanto più che, in relazione ad una simile tipologia provvedimentale, può trovare applicazione l’art. 21-octies della l. n. 241/1990, che statuisce la non annullabilità dell’atto adottato in violazione delle norme su procedimento, qualora, per la sua natura vincolata, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello concretamente enucleato (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 03.03.2007, n. 1021; sez. IV, 01.10.2007, n. 5050; 10.08.2011, n. 4764; TAR Lazio, Roma, sez. II, 03.07.2007, n. 5968; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 17.01.2007, n. 357; sez. VI, 08.02.2007, n. 961; sez. IV, 22.03.2007, n. 2725; sez. VII, 09.05.2007, n. 4859; 08.06.2007, n. 6038; Salerno, sez. II, 13.08.2007, n. 900; Napoli, sez. IV, 06.11.2007, n. 10676; 06.11.2007, n. 10679; sez. VII, 12.12.2007, n. 16226; sez. IV, 17.12.2007, n. 16316; sez. VII, 28.12.2007, n. 16550; sez. IV, 24.01.2008, n. 367; 21.03.2008, n. 1460; sez. VII, 21.03.2008, n. 1474; 04.04.2008, n. 1883; sez. III, 16.04.2008, n. 2207; sez. IV, 18.04.2008, n. 2344; sez. VI 18.06.2008, n. 5973; TAR Umbria, Perugia, 26.01.2007, n. 44; TAR Trentino Alto Adige, Bolzano, 08.02.2007, n. 52; TAR Molise, Campobasso, 20.03.2007, n. 178; TAR Sardegna, Cagliari, sez. I, 20.04.2007, n. 709; sez. VII, 09.05.2007, n. 4859; TAR Basilicata, Potenza, sez. I, 16.02.2008, n. 33; TAR Veneto, Venezia, sez. II, 26.02.2008, n. 454; 13.03.2008, n. 605; TAR Puglia, Lecce, sez. III, 20.09.2008, n. 2651).
2. I superiori approdi –quanto, precipuamente, al mancato consolidamento degli effetti della d.i.a. presentata per interventi esulanti dal relativo regime abilitativo e, quindi, quanto alla diretta irrogabilità della sanzione reale, senza l’intermediazione delle garanzie dell’autotutela, operanti in esito al prodursi degli effetti anzidetti (cfr. art. 19, comma 3, della l. n. 241/1990)– inducono a ripudiare anche il motivo di impugnazione inteso a denunciare l’omessa ponderazione tra l’interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi e il confliggente affidamento dei privati (non responsabili dell’abuso) nella conservazione delle opere eseguite.
Al riguardo, occorre rimarcare che la gravata misura repressivo-ripristinatoria rimane affrancata dalla ponderazione discrezionale dell’interesse privato al mantenimento in loco della res, in quanto costituisce –come già evidenziato– atto dovuto e rigorosamente vincolato, dove il preminente interesse pubblico risiede in re ipsa nell’eliminazione dell’abuso e, stante il carattere permanente di quest’ultimo, non viene meno per il mero decorso del tempo, insuscettibile di ingenerare affidamenti (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 31.08.2010, n. 3955; sez. V, 11.01.2011, n. 79; sez. IV, 04.05.2012, n. 2592; TAR Campania, sez. VI, 06.09.2010, n. 17306; sez. VII, 03.11.2010, n. 22291; sez. VIII, 05.01.2001, n. 4; 06.04.2011, n. 1945; TAR Puglia, Lecce, sez. III, 10.09.2010, n. 1962; 09.11.2010, n. 2631; TAR Piemonte, Torino, sez. I, 19.11.2010, n. 4164; TAR Lazio, Roma, sez. II, 06.12.2010, n. 35404; TAR Liguria, Genova, sez. I, 21.03.2011, n. 432).
Tale conclusione neppure resta menomata dalla dedotta circostanza che i ricorrenti non sarebbero responsabili dell’abuso contestato (avendo acquistato da terzi l’immobile già nelle condizioni emerse in sede di accertamento).
L'ordinanza di demolizione può, infatti, legittimamente essere emessa nei confronti del proprietario dell’opera abusiva, anche se non responsabile della relativa esecuzione, trattandosi –come accennato– di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato (cfr., ex multis, TAR Lazio, Latina, 06.08.2009, n. 780; TAR Campania, Napoli, sez. II, 15.12.2009, n. 8704; sez. IV, 09.04.2010, n. 1890; sez. III, 23.04.2010, n. 2106; sez. IV, 24.05.2010, n. 8343; TAR Sicilia, Palermo, sez. III, 13.08.2013, n. 1619).
3. I nominati in epigrafe non possono, poi, fondatamente dolersi del fatto che le unità immobiliari abusivamente adibite ad appartamenti residenziali avrebbero, dapprima, conseguito l’autorizzazione di abitabilità ed usabilità, prot. n. 99, dell’11.02.2008 e, poi, contraddittoriamente, formato oggetto della gravata misura repressivo-ripristinatoria.
Rileva, in questo senso, il Collegio che il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio del potere di repressione degli illeciti edilizi.
I due procedimenti hanno un differente oggetto: l’uno è finalizzato unicamente a verificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (cfr. art. 24 del d.p.r. n. 380/2001), mentre l’altro è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
Pertanto, il precedente rilascio del certificato di agibilità non è sintomo di contraddittorietà della irrogata sanzione demolitoria (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 05.11.2015 n. 5136 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità … Al tempo stesso l'accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.
L’art. 25 del d.p.r. n. 380/2001 prescrive espressamente che, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, risulta necessaria: “b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti”.

Il quarto motivo di ricorso è infondato in quanto, per pacifica giurisprudenza, l’agibilità presuppone non solo il rispetto dei requisiti igienico sanitari ma altresì la conformità dell’opera ai titoli abilitativi presupposti.
Ex pluribus Consiglio di Stato n. 5523/2013 secondo cui: “il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità … Al tempo stesso l'accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità”.
L’art. 25 del d.p.r. n. 380/2001 prescrive espressamente che, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, risulta necessaria: “b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti”.
Né può trovare spazio la valutazione di agibilità parziale posto che la normativa subordina il rilascio del certificato all’ultimazione dei lavori, conformemente al progetto; ancora l’art. 49, co. 12, della l.r Piemonte n. 56/1977 nella versione vigente all’epoca di adozione degli atti impugnati (e per altro il co. 6 del medesimo articolo del testo normativo nella formulazione attualmente in vigore) prevede che: “per ultimazione dell'opera si intende il completamento integrale di ogni parte del progetto, confermata con la presentazione della comunicazione di ultimazione dei lavori" (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 15.05.2015 n. 836 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità parziale.
DOMANDA:
Si chiede un parere in merito alla possibilità di rilasciare il certificato di agibilità parziale di una unità immobiliare residenziale posta al piano primo di un immobile plurifamiliare composto da più livelli, nel quale esiste l’ascensore seppure al momento attuale non funzionate e mai collaudato.
Nel particolare anche alla luce delle disposizioni specifiche introdotte dalla legge n. 98/2013, di conversione del D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), che stabilisce per il certificato di agibilità l’introduzione del comma 4-bis all’art. 24 del Testo unico dell’edilizia, che prevede il rilascio di agibilità parziale degli edifici.
In concreto, secondo la recente disciplina il certificato di agibilità può essere rilasciato per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni, oppure per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
Pertanto atteso che relativamente al caso specifico non risultano collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni (ascensore), mentre risultano certificati gli impianti della singola unità immobiliare, che è posizionata al piano primo e pertanto ad un livello per il quale singolarmente non sarebbe essenziale l’esistenza dell’ascensore, si chiede parere in merito alla possibilità di rilasciare il certificato di agibilità parziale per tale unità immobiliare.
RISPOSTA:
Si ritiene che, sul punto, la normativa sia abbastanza chiara, né suscettibile di interpretazioni estensive, dal momento che si tratta di una normativa "derogatoria".
L'articolo 30 del decreto legge n. 69/2013, integrando l'articolo 24 del Testo Unico Edilizia D.P.R. n. 380/2001, ha introdotto la possibilità del rilascio del certificato di agibilità parziale che, nel caso di edifici singoli o singole porzioni della costruzione (caso di specie), può essere rilasciato a condizione che: - siano funzionalmente autonomi; - siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio; - siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Nella fattispecie concreta, la concessione edilizia è stata rilasciata in virtù di un progetto che contempla, tra gli impianti relativi alle parti comuni, anche l’ascensore (che, attualmente, non funziona, né è stato oggetto di collaudo).
Mancando quindi uno dei presupposti richiesti dalla richiamata normativa, sarebbe illegittimo il rilascio del certificato di agibilità parziale, ponendosi come irrilevante, sotto il profilo giuridico, il fatto che l'immobile sia ubicato al primo piano e quindi non sia essenziale l'utilizzo dell’ascensore (link a www.ancirisponde.ancitel.it).

ATTI AMMINISTRATIVI - EDILIZIA PRIVATA: Sull'illegittimo annullamento della DIA e del certificato di agibilità.
Coglie nel segno il motivo incentrato sulla violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, concernente l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio da parte della p.a..
Il Comune intimato, mediante l’atto impugnato, è infatti incorso in un’evidente violazione delle garanzie che, a norma della citata disposizione di legge, devono assistere l’adozione di un provvedimento di annullamento d’ufficio di un precedente atto favorevole per il privato.
Tale norma, così come introdotta dalla legge n. 15 del 2005, ha declinato le coordinate per il valido esercizio del potere di autotutela espressamente ponendo, quale indefettibile condizione di legalità per l'esercizio del relativo potere, proprio la necessità che l'atto di secondo grado sia sorretto dal rilievo della sussistenza di ragioni di interesse pubblico alla rimozione del provvedimento viziato, nel necessario rispetto di un termine ragionevole entro il quale intervenire e tenendo conto degli interessi dei soggetti privati coinvolti.
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Sia pure richiamando l’interesse pubblico astrattamente sotteso alla classificazione di pericolosità geomorfologica dell’area– l’atto impugnato risulta carente lungo l’intero versante del bilanciamento degli opposti interessi in gioco, sia perché si è mantenuto in una posizione del tutto generica e non circostanziata in ordine all’interesse pubblico sussistente in concreto (posto che non risulta essere mai stata effettuata un’indagine sullo stato dei luoghi, al fine di verificare la concreta incidenza delle opere realizzate con l’assetto geomorfologico del territorio), sia perché non ha dato conto dell’opposto interesse del privato al mantenimento dell’opera, anche in relazione alla consistenza di quest’ultima.
Di rilievo è, inoltre, anche il mancato rispetto di un termine ragionevole entro il quale l’atto di secondo grado avrebbe dovuto essere adottato: a fronte del perfezionamento dell’efficacia della d.i.a., avvenuto nell’aprile del 2004, il Comune è intervenuto per rimuovere quell’efficacia a distanza di quasi dieci anni (in data 13.12.2013), ossia dopo un lasso di tempo manifestamente irragionevole.

... per l'annullamento dell'ordinanza n. 1 del 13.12.2013, notificata il 28.12.2013, con la quale il responsabile del servizio urbanistica associato della Comunità Montana Terre del Giarolo ha annullato in autotutela la D.I.A. prot. 490 del 30.03.2004 ed il certificato di agibilità del 21.09.2010 e ordinato il ripristino dei luoghi entro il termine di 90 giorni;
...
Il ricorso è fondato.
Coglie nel segno il motivo incentrato sulla violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, concernente l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio da parte della p.a.
Il Comune intimato, mediante l’atto impugnato, è infatti incorso in un’evidente violazione delle garanzie che, a norma della citata disposizione di legge, devono assistere l’adozione di un provvedimento di annullamento d’ufficio di un precedente atto favorevole per il privato.
Tale norma, così come introdotta dalla legge n. 15 del 2005, ha declinato le coordinate per il valido esercizio del potere di autotutela espressamente ponendo, quale indefettibile condizione di legalità per l'esercizio del relativo potere, proprio la necessità che l'atto di secondo grado sia sorretto dal rilievo della sussistenza di ragioni di interesse pubblico alla rimozione del provvedimento viziato, nel necessario rispetto di un termine ragionevole entro il quale intervenire e tenendo conto degli interessi dei soggetti privati coinvolti (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, n. 5609 del 2014; Id., sez. V, n. 4902 del 2014; TAR Campania, Napoli, sez. III, n. 208 del 2012; TAR Piemonte, questa sez. II, n. 609 e n. 1198 del 2012; Cons. Stato, sez. IV, n. 4770 del 2011).
Deve osservarsi, in proposito, che –sia pure richiamando l’interesse pubblico astrattamente sotteso alla classificazione di pericolosità geomorfologica dell’area– l’atto impugnato risulta carente lungo l’intero versante del bilanciamento degli opposti interessi in gioco, sia perché si è mantenuto in una posizione del tutto generica e non circostanziata in ordine all’interesse pubblico sussistente in concreto (posto che non risulta essere mai stata effettuata un’indagine sullo stato dei luoghi, al fine di verificare la concreta incidenza delle opere realizzate con l’assetto geomorfologico del territorio), sia perché non ha dato conto dell’opposto interesse del privato al mantenimento dell’opera, anche in relazione alla consistenza di quest’ultima.
Di rilievo è, inoltre, anche il mancato rispetto di un termine ragionevole entro il quale l’atto di secondo grado avrebbe dovuto essere adottato: a fronte del perfezionamento dell’efficacia della d.i.a., avvenuto nell’aprile del 2004, il Comune è intervenuto per rimuovere quell’efficacia a distanza di quasi dieci anni (in data 13.12.2013), ossia dopo un lasso di tempo manifestamente irragionevole.
Rilevanza, in proposito, assume quanto l’amministrazione ha illustrato in giudizio mediante l’apposita relazione di chiarimenti (predisposta a seguito di ordinanza istruttoria del Collegio). Lungi dal giustificare le ragioni dell’abnorme ritardo, e lungi dall’allegare circostanze di fatto tali da far ritenere sussistente, in concreto, un pericolo per il territorio derivante dalle opere realizzate, l’amministrazione, al contrario, ha confermato l’inesistenza di alcuna ragione giustificatrice del proprio intervento in autotutela.
Per un verso, infatti, essa ha riconosciuto che le opere realizzate nel 2004 non hanno comportato alcun aumento del carico antropico e, soprattutto, hanno mantenuto invariati la superficie ed il volume dell’immobile: onde non si comprende quale incidenza sul territorio esse abbiano potuto apportare, in termini anche di mera compromissione della stabilità geomorfologica, risultando per converso insussistente alcun interesse pubblico attuale alla demolizione. Per altro verso, essa ha affermato che il lungo lasso di tempo intercorso tra la d.i.a. presentata nel 2004 e l’esercizio del potere di annullamento in autotutela nel 2013 è dipeso “dall’avvio del procedimento in data 21.03.2012 da parte della Comunità Montana Terre del Giarolo a seguito di segnalazione da parte di privato”: ma davvero non è dato comprendere il significato di siffatta affermazione, certamente non tale da giustificare le ragioni del mancato esercizio dell’attività di vigilanza edilizia per quasi un decennio, peraltro essendo già disponibili, sin dalla data del deposito della d.i.a., le planimetrie e la relazione del progettista incaricato dei lavori che avevano descritto le opere da eseguirsi; e vieppiù, considerando che nemmeno in occasione della presentazione della successiva d.i.a. del 2010 l’amministrazione ha avuto alcunché da obiettare, tantomeno in ordine agli aspetti geomorfologici, ed ha anzi rilasciato il certificato di agibilità (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 12.02.2015 n. 293 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla ricostruzione storica dell'istituto del certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità attualmente disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 corrisponde a quella che un tempo veniva denominata licenza d’uso o di abitabilità, introdotta dal Testo Unico sulle Leggi Sanitarie. L’art. 221 del R.D. 1265/1934, infatti, già prevedeva che le costruzioni di nuove case urbane o extraurbane “non possono essere abitate senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione di un ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
Detta norma è stata abrogata dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994, il quale ha parzialmente innovato la disciplina stabilendo che “Affinché gli edifici o parti di essi, indicati nel’art. 220 del regio decreto 27.07.1934 n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario chieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità dell’ambiente. Entro trenta giorni dalla presentazione della domanda il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere abitabile…...”.
Alla norma dianzi ricordata è infine succeduto l’art. 24 del D.P.R. 380/2001, attualmente in vigore, a mente del quale “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente...”.
La norma prosegue confermando la necessità che alla domanda sia allegata la domanda di iscrizione al catasto e, con disposizione introdotta con D.L. 69/2013, precisa che il certificato di agibilità può, ove esistenti o ultimate le opere di urbanizzazione primaria e concorrendo altre circostanze, essere richiesto per singole porzioni di edifici o per singole unità immobiliari.
Il successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001, nel disciplinare il procedimento finalizzato al rilascio del certificato di agibilità, di fatto amplia ulteriormente l’ambito della verifica che l’amministrazione è chiamata ad effettuare ai fini di autorizzare l’utilizzo dell’immobile, prescrivendo che il certificato possa essere rilasciato una volta verificata -oltre alla documentazione attestante l’avvenuto collaudo dell’opera, la sua conformità al progetto licenziato ed alle norme vigenti in materia di salubrità degli edifici, di risparmio energetico e degli edifici e degli impianti, nonché l’avvenuta denuncia in catasto della nuova opera o del cambio d’uso- anche la attestazione di conformità delle opere alla normativa antisismica nonché a quella relativa al superamento delle barriere architettoniche.
L’evoluzione normativa di cui si è testé dato conto evidenzia che il certificato di abitabilità o agibilità degli immobili è sempre stato essenzialmente finalizzato alla verifica della sicurezza, per l’incolumità fisica degli abitanti, delle costruzioni, e ciò nei vari aspetti che la normativa ha preso in considerazione nel corso del tempo.
In particolare, non pare esulare da tale finalità il momento di verifica di conformità della costruzione al progetto licenziato, dacché l’esame del progetto che l’amministrazione è chiamata ad effettuare al fine del rilascio del titolo edilizio implica già una prima valutazione della sussistenza dei requisiti di sicurezza, normalmente attestata dal parere reso sul progetto da organi appositamente preposti a vigilare sul rispetto di specifiche norme tecniche di sicurezza.
Tale, ad esempio: il parere delle autorità sanitarie con riferimento al rispetto dei rapporti aero-illuminanti e della superficie minima dei locali; il parere dei Vigili del Fuoco; il parere delle autorità preposte ai vincoli idrogeologici, e così via dicendo. Si comprende, allora, che per la sicurezza di uno stabile è essenziale che esso sia realizzato in modo conforme al progetto valutato ex ante ed approvato dalle varie autorità interessate, e proprio tale constatazione spiega l’esigenza di effettuare anche un controllo a posteriori della conformità della costruzione realizzata al progetto licenziato.
Siffatto controllo a posteriori, introdotto prima della entrata in vigore della L. 1150/1942, non si giustificava all’origine con l’esigenza di assicurare il rispetto di una normativa urbanistica ed edilizia non ancora esistente, e quindi non può essere stato concepito a tale scopo. Dopo di che non si può sottacere, essendo un dato di fatto, che oggi l’atto di approvazione di un progetto, da parte della Autorità comunale, esprime anche, e soprattutto, un giudizio di conformità del progetto alla normativa edilizia e che quindi, all’attualità, il controllo a posteriori di che trattasi è funzionale anche alla attività di vigilanza e controllo sulla attività edilizia demandata ai comuni.
Ciò non toglie che il momento del rilascio della agibilità rimane pur sempre caratterizzato, in via prevalente, dalla esigenza di verificare la sicurezza e la fruibilità di uno stabile da tutti i punti di vista; non a caso, gli unici accertamenti -tra quelli richiesti in sede di rilascio della agibilità- che non paiono ispirati all’esigenza di garantire l’incolumità di coloro che abitano o utilizzano una costruzione sono quelli che hanno ad oggetto la denuncia di accatastamento e le attestazioni di prestazione energetica degli edifici, cioè documenti che attestano l’avvenuto compimento di adempimenti obbligatori per legge ma che nulla hanno a che vedere con il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica, la cui omissione il legislatore ha evidentemente inteso scoraggiare subordinando la concreta utilizzabilità degli immobili al loro compimento; non a caso, come infra meglio si dirà, il certificato di agibilità non risulta subordinato alla esecuzione e/o esistenza di tutte le opere di urbanizzazione, né all’integrale pagamento del relativo contributo, essendo a tal fine necessaria la sola esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, che sono solo quelle indispensabili a dotare le costruzioni dei comforts minimi ed a renderle salubri e dignitose.
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Il Collegio non ignora che secondo un nutrito orientamento di giurisprudenza il rilascio del certificato di agibilità sarebbe finalizzato non solo alla verifica della sicurezza della costruzione, ma anche alla verifica della osservanza delle norme urbanistiche ed edilizie.
Per quanto già osservato il Collegio ritiene tuttavia di poter condividere solo parzialmente a tale orientamento, reputando che in occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie può e deve ritenersi limitata alla verifica di conformità dell’opera al progetto licenziato, il quale si presume legittimo e, come tale, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.
E’ opinione del Collegio che, mentre l’amministrazione comunale può sempre far valere, in sede di rilascio della agibilità, la difformità dell’opera a norme di sicurezza, essa non può invece opporre le difformità a norme edilizie ed urbanistiche che non si siano anche tradotte in una difformità dell’opera al progetto autorizzato, a meno che nel frattempo l’amministrazione non si sia indotta a sospendere e/o annullare il titolo edilizio già rilasciato.
Opinare diversamente significherebbe conferire alle amministrazioni comunali il potere di bloccare l’utilizzazione di una costruzione già ultimata e rispettosa del progetto autorizzato sulla base (anche solo) di meri sospetti di illegittimità, in violazione dell’affidamento riposto dal privato sulla legittimità del titolo edilizio e compromettendo la certezza delle situazioni giuridiche: il che è inaccettabile.
Laddove una amministrazione comunale abbia ragione di dubitare, ex post, della legittimità di un titolo edilizio già rilasciato ed eseguito, essa non può limitarsi a bloccare il rilascio del certificato di agibilità, ma deve soprattutto prendere una chiara posizione riguardo alla legittimità del titolo edilizio rilasciato, assumendosi se del caso le responsabilità insite nella adozione di atti di autotutela, in difetto dei quali la agibilità non potrà essere negata laddove si riscontri che l’opera è conforme al progetto licenziato.
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Occorre ora verificare se la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione che il privato si sia impegnato a realizzare direttamente o il mancato pagamento del contributo rateizzato possa, o meno, precludere il rilascio del certificato di agibilità.
Al proposito va subito ricordato che già con la L. 765/1967 il legislatore, modificando l’art. 31 della L. 1150/1942, ha introdotto il principio per cui “La concessione edilizia è comunque ed in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto di licenza”, e tale previsione, confluita immutata nell’art. 12, comma 2, del D.P.R. 380/2001, da sempre è stata interpretata nel senso che il rilascio della licenza edilizia, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire deve ritenersi impossibile nelle zone non servite da opere di urbanizzazione primaria, salvo appunto il caso in cui il privato richiedente non si assuma l’obbligo di realizzarle direttamente e contemporaneamente: l’esistenza di tali opere costituisce, quindi, una condizione la cui mancanza rende financo improcedibile una richiesta di titolo edilizio, e ciò evidentemente per la ragione che dette opere sono funzionali a sopperire a bisogni (e cioè: l’igiene, tramite l’immediata accessibilità all’acqua corrente; lo svolgimento delle attività quotidiane, tramite l’energia elettrica; la salute, la alimentazione, la salubrità degli ambienti, tramite il riscaldamento a gas; ancora l’igiene e la salubrità degli ambienti, tramite il corretto smaltimento delle acque sporche; la possibilità di accedere, tramite una viabilità, alla via pubblica ed ai servizi offerti dal Comune e dagli altri enti; ed infine la possibilità di fruire di parcheggi e di spazi verdi attrezzati) che per gli standards della vita moderna sono da considerarsi primari e irrinunciabili.
Ma se ciò è esatto allora logica vuole che l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, così come viene considerata dal legislatore una pre-condizione per il rilascio del titolo edilizio, deve parimenti condizionare anche la possibilità di utilizzare le nuove costruzioni, dovendosi pertanto ritenere precluso il rilascio del certificato di agibilità laddove si constati l’inadempimento del privato all’obbligo di realizzare direttamente ed a scomputo le opere di urbanizzazione primaria.
Tale conclusione, immanente nel sistema sin dalla entrata in vigore della L. 765/1967, risulta avvalorata dal comma 4-bis dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, introdotto con D.L. 69/2013, che consente il rilascio del certificato di agibilità riferito a singoli edifici o parti di edifici, o a singole unità immobiliari solo se risultino completate e collaudate le relative opere di urbanizzazione primaria, oltre che le parti comuni della lottizzazione e le parti strutturali dell’edificio interessato: tale previsione, in particolare, é innovativa non nella parte in cui subordina il rilascio del certificato di agibilità parziale alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che servono il singolo edificio interessato, quanto piuttosto per aver introdotto la possibilità di concedere la c.d. “agibilità parziale”, cioè la agibilità riferita a singole parti di un edificio o a singoli edifici facenti parte di una lottizzazione.
Essa dimostra, comunque, che la esistenza delle opere di urbanizzazione primaria viene ritenuta dal legislatore come una condizione dalla quale non si può prescindere ai fini di valutare la utilizzabilità di un immobile, ed il riferimento che il citato art. 24, comma 4-bis, effettua alle sole opere di urbanizzazione primaria si giustifica con il fatto che le opere di urbanizzazione secondaria, pur funzionali al soddisfacimento di bisogni ugualmente primari (ad esempio: l’accesso alle cure sanitarie ed alla istruzione), non influiscono in modo diretto sulla fruizione degli immobili e sulla loro salubrità, comodità ed accessibilità.
La norma in esame dimostra dunque, una volta di più, che la funzione essenziale del certificato di agibilità risiede nel controllo delle condizioni che rendono una costruzione realmente fruibile in condizioni di salubrità, sicurezza, comodità, in modo da assicurare che all’interno di essa la persona possa svolgere una vita dignitosa, coerentemente con il valore che la Costituzione assegna alla persona umana.
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Tenuto conto di quanto dianzi esposto il Collegio ritiene che legittimamente un comune possa, e debba, rifiutare il rilascio del certificato di agibilità, totale o parziale, quando risultino mancanti le opere di urbanizzazione primaria che un privato si sia assunto l’obbligo di realizzare direttamente a scomputo del contributo previsto dalla legge: l’agibilità può pertanto essere rilasciata, in tali casi, solo dopo che le opere di urbanizzazione primaria siano realizzate, direttamente dal privato o a cura della amministrazione previo pagamento del relativo contributo.
Alla stessa conclusione non può invece giungersi con riferimento alle opere di urbanizzazione secondaria o quando il privato, richiedente il titolo edilizio prima e l’agibilità poi, non si sia mai assunto l’obbligo di realizzare in via diretta le opere di urbanizzazione, optando invece per il pagamento rateizzato del relativo contributo.
La natura condizionante delle opere di urbanizzazione secondaria deve escludersi a cospetto del chiarissimo tenore dell’art. 31, comma 4, della L. 1150/1942 e degli artt. 12, comma 2, e 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, i quali fanno riferimento solo ed unicamente alle opere di urbanizzazione primaria, evidentemente ritenendo che solo tali opere condizionino direttamente la fruibilità delle costruzioni.
Quanto ai casi in cui il privato abbia potuto accedere al pagamento rateizzato dei c.d oneri di urbanizzazione, omettendo poi di completare tale pagamento, va rammentato che in linea di massima tale situazione suppone già esistenti le opere di urbanizzazione primaria. Pertanto, con riferimento a tali casi il Collegio ritiene che il comune non possa rifiutare il certificato di agibilità a causa dell’omesso integrale pagamento degli oneri di urbanizzazione, perché:
a) ai fini del rilascio del certificato di agibilità è necessario verificare la conformità dell’opera al “progetto” assentito, e non al titolo edilizio: pertanto, anche a voler considerare la determinazione ed il pagamento degli oneri di urbanizzazione quale condizione di legittimità del titolo edilizio, l’omesso pagamento di essi dovrebbe semmai portare il comune ad esercitare l’autotutela nei confronti del titolo edilizio, e non a bloccare soltanto il certificato di agibilità; la decisione di annullare o revocare in autotutela un titolo edilizio per omesso pagamento degli oneri di urbanizzazione appartiene peraltro alla sfera di discrezionalità del comune, che il più delle volte preferisce agire per il recupero delle somme;
b) le opere di urbanizzazione già esistono e quindi la corretta fruizione della nuova costruzione è garantita.
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Ancora diversa è la situazione in cui al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione si accompagni alla inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ma questa inesistenza sia addebitabile a comportamento del comune, che aveva inizialmente previsto di realizzarle nel triennio successivo al rilascio del titolo edilizio e che però poi non vi ha dato corso: non può che affermarsi, anche in questo caso, la preclusione al rilascio del certificato di abitabilità in dipendenza della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, valendo quanto già precisato al paragrafo che precede relativamente al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Anche in questo caso la agibilità può essere attestata solo ad avvenuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, ed é chiaro che una simile evenienza può astrattamente comportare, fatte salve le valutazioni specifiche del caso, una responsabilità del comune per il ritardo con cui il privato consegue la agibilità dell’immobile.
11. Passando all’esame del merito del ricorso il Collegio ritiene opportuno, per priorità logica, esaminare il terzo motivo, a mezzo del quale si contesta la violazione degli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 in quanto si assume che il Comune avrebbe indebitamente subordinato il rilascio del certificato di agibilità al pagamento del contributo per oneri di urbanizzazione e comunque alla sottoscrizione di una transazione.
11.1. Il certificato di agibilità attualmente disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 corrisponde a quella che un tempo veniva denominata licenza d’uso o di abitabilità, introdotta dal Testo Unico sulle Leggi Sanitarie. L’art. 221 del R.D. 1265/1934, infatti, già prevedeva che le costruzioni di nuove case urbane o extraurbane “non possono essere abitate senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione di un ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
11.2. Detta norma è stata abrogata dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994, il quale ha parzialmente innovato la disciplina stabilendo che “Affinché gli edifici o parti di essi, indicati nel’art. 220 del regio decreto 27.07.1934 n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario chieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità dell’ambiente. Entro trenta giorni dalla presentazione della domanda il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere abitabile…...”.
11.3. Alla norma dianzi ricordata è infine succeduto l’art. 24 del D.P.R. 380/2001, attualmente in vigore, a mente del quale “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente...”.
La norma prosegue confermando la necessità che alla domanda sia allegata la domanda di iscrizione al catasto e, con disposizione introdotta con D.L. 69/2013, precisa che il certificato di agibilità può, ove esistenti o ultimate le opere di urbanizzazione primaria e concorrendo altre circostanze, essere richiesto per singole porzioni di edifici o per singole unità immobiliari.
Il successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001, nel disciplinare il procedimento finalizzato al rilascio del certificato di agibilità, di fatto amplia ulteriormente l’ambito della verifica che l’amministrazione è chiamata ad effettuare ai fini di autorizzare l’utilizzo dell’immobile, prescrivendo che il certificato possa essere rilasciato una volta verificata -oltre alla documentazione attestante l’avvenuto collaudo dell’opera, la sua conformità al progetto licenziato ed alle norme vigenti in materia di salubrità degli edifici, di risparmio energetico e degli edifici e degli impianti, nonché l’avvenuta denuncia in catasto della nuova opera o del cambio d’uso- anche la attestazione di conformità delle opere alla normativa antisismica nonché a quella relativa al superamento delle barriere architettoniche.
11.4. L’evoluzione normativa di cui si è testé dato conto evidenzia che il certificato di abitabilità o agibilità degli immobili è sempre stato essenzialmente finalizzato alla verifica della sicurezza, per l’incolumità fisica degli abitanti, delle costruzioni, e ciò nei vari aspetti che la normativa ha preso in considerazione nel corso del tempo.
In particolare, non pare esulare da tale finalità il momento di verifica di conformità della costruzione al progetto licenziato, dacché l’esame del progetto che l’amministrazione è chiamata ad effettuare al fine del rilascio del titolo edilizio implica già una prima valutazione della sussistenza dei requisiti di sicurezza, normalmente attestata dal parere reso sul progetto da organi appositamente preposti a vigilare sul rispetto di specifiche norme tecniche di sicurezza.
Tale, ad esempio: il parere delle autorità sanitarie con riferimento al rispetto dei rapporti aero-illuminanti e della superficie minima dei locali; il parere dei Vigili del Fuoco; il parere delle autorità preposte ai vincoli idrogeologici, e così via dicendo. Si comprende, allora, che per la sicurezza di uno stabile è essenziale che esso sia realizzato in modo conforme al progetto valutato ex ante ed approvato dalle varie autorità interessate, e proprio tale constatazione spiega l’esigenza di effettuare anche un controllo a posteriori della conformità della costruzione realizzata al progetto licenziato.
Siffatto controllo a posteriori, introdotto prima della entrata in vigore della L. 1150/1942, non si giustificava all’origine con l’esigenza di assicurare il rispetto di una normativa urbanistica ed edilizia non ancora esistente, e quindi non può essere stato concepito a tale scopo. Dopo di che non si può sottacere, essendo un dato di fatto, che oggi l’atto di approvazione di un progetto, da parte della Autorità comunale, esprime anche, e soprattutto, un giudizio di conformità del progetto alla normativa edilizia e che quindi, all’attualità, il controllo a posteriori di che trattasi è funzionale anche alla attività di vigilanza e controllo sulla attività edilizia demandata ai comuni.
Ciò non toglie che il momento del rilascio della agibilità rimane pur sempre caratterizzato, in via prevalente, dalla esigenza di verificare la sicurezza e la fruibilità di uno stabile da tutti i punti di vista; non a caso, gli unici accertamenti -tra quelli richiesti in sede di rilascio della agibilità- che non paiono ispirati all’esigenza di garantire l’incolumità di coloro che abitano o utilizzano una costruzione sono quelli che hanno ad oggetto la denuncia di accatastamento e le attestazioni di prestazione energetica degli edifici, cioè documenti che attestano l’avvenuto compimento di adempimenti obbligatori per legge ma che nulla hanno a che vedere con il rispetto della normativa edilizia ed urbanistica, la cui omissione il legislatore ha evidentemente inteso scoraggiare subordinando la concreta utilizzabilità degli immobili al loro compimento; non a caso, come infra meglio si dirà, il certificato di agibilità non risulta subordinato alla esecuzione e/o esistenza di tutte le opere di urbanizzazione, né all’integrale pagamento del relativo contributo, essendo a tal fine necessaria la sola esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, che sono solo quelle indispensabili a dotare le costruzioni dei comforts minimi ed a renderle salubri e dignitose.
11.6. Il Collegio non ignora che secondo un nutrito orientamento di giurisprudenza (si veda, tra le molte e tra le più recenti: TAR Napoli, sez. III, n. 2191/2014; TAR Lazio, sez. I, n. 749/2013; C.d.S., sez. IV, n. 5450/2012) il rilascio del certificato di agibilità sarebbe finalizzato non solo alla verifica della sicurezza della costruzione, ma anche alla verifica della osservanza delle norme urbanistiche ed edilizie.
Per quanto già osservato il Collegio ritiene tuttavia di poter condividere solo parzialmente a tale orientamento, reputando che in occasione del rilascio del certificato di agibilità la verifica di conformità alle norme urbanistiche ed edilizie può e deve ritenersi limitata alla verifica di conformità dell’opera al progetto licenziato, il quale si presume legittimo e, come tale, conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.
E’ opinione del Collegio che, mentre l’amministrazione comunale può sempre far valere, in sede di rilascio della agibilità, la difformità dell’opera a norme di sicurezza, essa non può invece opporre le difformità a norme edilizie ed urbanistiche che non si siano anche tradotte in una difformità dell’opera al progetto autorizzato, a meno che nel frattempo l’amministrazione non si sia indotta a sospendere e/o annullare il titolo edilizio già rilasciato.
Opinare diversamente significherebbe conferire alle amministrazioni comunali il potere di bloccare l’utilizzazione di una costruzione già ultimata e rispettosa del progetto autorizzato sulla base (anche solo) di meri sospetti di illegittimità, in violazione dell’affidamento riposto dal privato sulla legittimità del titolo edilizio e compromettendo la certezza delle situazioni giuridiche: il che è inaccettabile.
Laddove una amministrazione comunale abbia ragione di dubitare, ex post, della legittimità di un titolo edilizio già rilasciato ed eseguito, essa non può limitarsi a bloccare il rilascio del certificato di agibilità, ma deve soprattutto prendere una chiara posizione riguardo alla legittimità del titolo edilizio rilasciato, assumendosi se del caso le responsabilità insite nella adozione di atti di autotutela, in difetto dei quali la agibilità non potrà essere negata laddove si riscontri che l’opera è conforme al progetto licenziato.
11.7. Ciò premesso e chiarito, occorre ora verificare se la mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione che il privato si sia impegnato a realizzare direttamente o il mancato pagamento del contributo rateizzato possa, o meno, precludere il rilascio del certificato di agibilità.
11.7.1. Al proposito va subito ricordato che già con la L. 765/1967 il legislatore, modificando l’art. 31 della L. 1150/1942, ha introdotto il principio per cui “La concessione edilizia è comunque ed in ogni caso subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte dei Comuni dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio o all’impegno dei privati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alle costruzioni oggetto di licenza”, e tale previsione, confluita immutata nell’art. 12, comma 2, del D.P.R. 380/2001, da sempre è stata interpretata nel senso che il rilascio della licenza edilizia, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire deve ritenersi impossibile nelle zone non servite da opere di urbanizzazione primaria, salvo appunto il caso in cui il privato richiedente non si assuma l’obbligo di realizzarle direttamente e contemporaneamente: l’esistenza di tali opere costituisce, quindi, una condizione la cui mancanza rende financo improcedibile una richiesta di titolo edilizio, e ciò evidentemente per la ragione che dette opere sono funzionali a sopperire a bisogni (e cioè: l’igiene, tramite l’immediata accessibilità all’acqua corrente; lo svolgimento delle attività quotidiane, tramite l’energia elettrica; la salute, la alimentazione, la salubrità degli ambienti, tramite il riscaldamento a gas; ancora l’igiene e la salubrità degli ambienti, tramite il corretto smaltimento delle acque sporche; la possibilità di accedere, tramite una viabilità, alla via pubblica ed ai servizi offerti dal Comune e dagli altri enti; ed infine la possibilità di fruire di parcheggi e di spazi verdi attrezzati) che per gli standards della vita moderna sono da considerarsi primari e irrinunciabili.
Ma se ciò è esatto allora logica vuole che l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, così come viene considerata dal legislatore una pre-condizione per il rilascio del titolo edilizio, deve parimenti condizionare anche la possibilità di utilizzare le nuove costruzioni, dovendosi pertanto ritenere precluso il rilascio del certificato di agibilità laddove si constati l’inadempimento del privato all’obbligo di realizzare direttamente ed a scomputo le opere di urbanizzazione primaria.
Tale conclusione, immanente nel sistema sin dalla entrata in vigore della L. 765/1967, risulta avvalorata dal comma 4-bis dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, introdotto con D.L. 69/2013, che consente il rilascio del certificato di agibilità riferito a singoli edifici o parti di edifici, o a singole unità immobiliari solo se risultino completate e collaudate le relative opere di urbanizzazione primaria, oltre che le parti comuni della lottizzazione e le parti strutturali dell’edificio interessato: tale previsione, in particolare, é innovativa non nella parte in cui subordina il rilascio del certificato di agibilità parziale alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che servono il singolo edificio interessato, quanto piuttosto per aver introdotto la possibilità di concedere la c.d. “agibilità parziale”, cioè la agibilità riferita a singole parti di un edificio o a singoli edifici facenti parte di una lottizzazione.
Essa dimostra, comunque, che la esistenza delle opere di urbanizzazione primaria viene ritenuta dal legislatore come una condizione dalla quale non si può prescindere ai fini di valutare la utilizzabilità di un immobile, ed il riferimento che il citato art. 24, comma 4-bis, effettua alle sole opere di urbanizzazione primaria si giustifica con il fatto che le opere di urbanizzazione secondaria, pur funzionali al soddisfacimento di bisogni ugualmente primari (ad esempio: l’accesso alle cure sanitarie ed alla istruzione), non influiscono in modo diretto sulla fruizione degli immobili e sulla loro salubrità, comodità ed accessibilità.
La norma in esame dimostra dunque, una volta di più, che la funzione essenziale del certificato di agibilità risiede nel controllo delle condizioni che rendono una costruzione realmente fruibile in condizioni di salubrità, sicurezza, comodità, in modo da assicurare che all’interno di essa la persona possa svolgere una vita dignitosa, coerentemente con il valore che la Costituzione assegna alla persona umana.
11.7.2. Tenuto conto di quanto dianzi esposto il Collegio ritiene che legittimamente un comune possa, e debba, rifiutare il rilascio del certificato di agibilità, totale o parziale, quando risultino mancanti le opere di urbanizzazione primaria che un privato si sia assunto l’obbligo di realizzare direttamente a scomputo del contributo previsto dalla legge: l’agibilità può pertanto essere rilasciata, in tali casi, solo dopo che le opere di urbanizzazione primaria siano realizzate, direttamente dal privato o a cura della amministrazione previo pagamento del relativo contributo.
11.7.3. Alla stessa conclusione non può invece giungersi con riferimento alle opere di urbanizzazione secondaria o quando il privato, richiedente il titolo edilizio prima e l’agibilità poi, non si sia mai assunto l’obbligo di realizzare in via diretta le opere di urbanizzazione, optando invece per il pagamento rateizzato del relativo contributo.
11.7.3.1. La natura condizionante delle opere di urbanizzazione secondaria deve escludersi a cospetto del chiarissimo tenore dell’art. 31, comma 4, della L. 1150/1942 e degli artt. 12, comma 2, e 24, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, i quali fanno riferimento solo ed unicamente alle opere di urbanizzazione primaria, evidentemente ritenendo che solo tali opere condizionino direttamente la fruibilità delle costruzioni.
11.7.3.2. Quanto ai casi in cui il privato abbia potuto accedere al pagamento rateizzato dei c.d oneri di urbanizzazione, omettendo poi di completare tale pagamento, va rammentato che in linea di massima tale situazione suppone già esistenti le opere di urbanizzazione primaria. Pertanto, con riferimento a tali casi il Collegio ritiene che il comune non possa rifiutare il certificato di agibilità a causa dell’omesso integrale pagamento degli oneri di urbanizzazione, perché:
a) ai fini del rilascio del certificato di agibilità è necessario verificare la conformità dell’opera al “progetto” assentito, e non al titolo edilizio: pertanto, anche a voler considerare la determinazione ed il pagamento degli oneri di urbanizzazione quale condizione di legittimità del titolo edilizio, l’omesso pagamento di essi dovrebbe semmai portare il comune ad esercitare l’autotutela nei confronti del titolo edilizio, e non a bloccare soltanto il certificato di agibilità; la decisione di annullare o revocare in autotutela un titolo edilizio per omesso pagamento degli oneri di urbanizzazione appartiene peraltro alla sfera di discrezionalità del comune, che il più delle volte preferisce agire per il recupero delle somme;
b) le opere di urbanizzazione già esistono e quindi la corretta fruizione della nuova costruzione è garantita.
11.7.3.3. Ancora diversa è la situazione -che peraltro non interessa ai fini della decisione del caso di specie- in cui al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione si accompagni alla inesistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ma questa inesistenza sia addebitabile a comportamento del comune, che aveva inizialmente previsto di realizzarle nel triennio successivo al rilascio del titolo edilizio e che però poi non vi ha dato corso: non può che affermarsi, anche in questo caso, la preclusione al rilascio del certificato di abitabilità in dipendenza della mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, valendo quanto già precisato al paragrafo che precede relativamente al mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Anche in questo caso la agibilità può essere attestata solo ad avvenuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, ed é chiaro che una simile evenienza può astrattamente comportare, fatte salve le valutazioni specifiche del caso, una responsabilità del comune per il ritardo con cui il privato consegue la agibilità dell’immobile
(TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 12.02.2015 n. 273 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATA: Manca il certificato di agibilità? Sì alla risoluzione della vendita immobiliare.
Il Tribunale di Taranto, sezione II civile, affronta un caso di richiesta di risoluzione del contratto di compravendita di un immobile per il mancato rilascio del certificato di agibilità. Infatti, nell’atto di compravendita, il venditore si era impegnato alla consegna del certificato entro un anno dalla stipula dell’atto. Ciò che non si era verificato, risultando al contrario del tutto chiaro che non si sarebbe mai potuto raggiungere tale obiettivo, in quanto il Comune interessato aveva deciso di sospendere tutte le richieste riguardanti gli immobili della zona interessata.
Infatti, secondo il soggetto pubblico, era emersa una non corrispondenza urbanistica, considerato che nella zona in cui erano stati costruiti gli immobili si sarebbe al più potuto costruire un alloggio per un custode, in relazione ad edifici destinati ad attività produttive, visto che l’area interessata aveva per destinazione urbanistica la sola attività terziaria. Di contro la parte venditrice sostiene davanti al giudice di merito che il responsabile del mancato rilascio del certificato di agibilità poteva essere considerato esclusivamente il Comune, in quanto aveva posto la propria decisione di sospendere l’iter amministrativo solo perché pendente un procedimento penale, dovendosi al contrario pronunciare nel caso per il rigetto, senza attendere la definizione del procedimento stesso.
In ogni caso, l’Amministrazione comunale, se avesse ritenuto che si fosse configurato un illecito urbanistico, avrebbe dovuto adottare la revoca della concessione edilizia. Infine, il convenuto evidenziava che, pur in assenza del certificato di agibilità, il bene era idoneo a svolgere la sua funzione, tanto da essere stato abitato dagli attori. Il giudice di merito non può far altro che accogliere la domanda principale e dichiarare la risoluzione del contratto di vendita dedotto in giudizio. Infatti, la circostanza che non sia stata rilasciata la certificazione di agibilità integra una grave forma di inadempimento ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, a maggior ragione se si considera la circostanza che nello stesso atto di vendita era stato preso un impegno in tal senso.
Pur in presenza di una regolare concessione edilizia, il giudice osserva che il suo rilascio era diretto alla realizzazione di edifici con destinazione ad attività terziaria, per la quale sarebbe stata ammessa una casa per il custode. Al contrario, il progetto edilizio si trasformava di fatto in una lottizzazione abusiva con la realizzazione di diverse abitazioni.
Nessuna esclusione della gravità dell’addebito può derivare dalla circostanza che gli acquirenti abbiano abitato l’immobile. Infatti, conclude il giudice di merito, la gravità del mancato rilascio della certificazione indicata può escludersi quando il suo mancato rilascio dipende dalla semplice inerzia della P.A., pur essendo il bene venduto, conforme alla disciplina urbanistica, ma non quando, come nel caso in esame è conclamata la difformità tra concessione edilizia e quanto di fatto costruito. Né esclude la gravità dell’inadempimento la circostanza che il Comune si fosse limitato a sospendere la pratica relativa al rilascio della certificazione in parola, anziché rigettarla, in attesa della definizione del procedimento penale (TRIBUNALE di Taranto, Sez. II civile, sentenza 10.12.2014 n. 3721 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di agibilità e titolo edilizio: non v’è identità di disciplina.
Come ribadito da recentissima giurisprudenza non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili.
Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.
Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza, infatti, si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato, oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi, o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere.

Quanto alla questione della licenza di agibilità, ritiene il Collegio di dovere articolare alcune brevi considerazioni in parte complementari ed in parte sovrapponibili a quelle appena rese.
Parte appellante si richiama alla ben nota giurisprudenza secondo la quale in base all'art. 25, comma quarto, del d.P.R. 06.06.2001 n. 380 (T.U. Edilizia), il mancato rilascio del certificato di agibilità entro il termine di sessanta giorni decorrente dal momento di ricezione della relativa istanza da parte del comune, determina la formazione del silenzio assenso (ex aliis TAR Lombardia Milano Sez. II, 30.08.2013, n. 2089) e richiama una pronuncia regiudicata proprio in relazione allo specifico immobile per cui è causa.
Osserva in proposito il Collegio che è ben vero che sulla detta questione si è pronunciato in passato il Tar con la sentenza 4838/2012 resa su ricorso della ditta Sepa (promittente venditrice dell’immobile per cui è causa).
Ed è altresì ben corretta l’affermazione secondo cui, posto che detta decisione sebbene non pronunciata anche nei confronti dell’odierna parte appellata era a quest’ultima ben nota essa avrebbe potuto eventualmente impugnarla, anche ex art. 404 cpc e 108-109 cpa.
Sennonché, la semplice lettura della pronuncia regiudicata in esame rende agevole comprendere che la stessa è stata resa con riguardo ad una ben definita e specifica questione (questo l’oggetto della controversia, siccome specificato dallo stesso Tar nella decisione richiamata: “vista la data di deposito dell’istanza -04.08.2011-, il silenzio-assenso su di essa sarebbe maturato allo spirare del sessantesimo giorno da tale data, ovvero il 04.10.2011; la richiesta di integrazione non sarebbe stata idonea ad interrompere il decorso di tale termine, essendo stata predisposta -e notificata all’interessata- dopo il quindicesimo giorno dall’istanza.”).
Come è noto, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza (ex aliis Cons. Giust. Amm. Sic., 29.02.2012, n. 225) “nel processo amministrativo, il giudicato può formarsi solo in relazione a capi di sentenza che si pronunciano sui motivi, e non può formarsi, invece, laddove i motivi di ricorso non vengano esaminati perché assorbiti.”
A fortiori non può considerarsi formato il giudicato su motivi neppure mai prospettati.
Tanto vale a privare di condivisibilità la tesi dell’appellante amministrazione, secondo cui il silenzio assenso si sarebbe formato giusta la richiamata decisione del Tar e, soprattutto, sarebbe un silenzio-assenso sull’agibilità “a tutto tondo” inattaccabile, e che non potrebbe risentire di successive manifestazioni di autotutela in quanto precipitato vincolato del giudicato formatosi (che è in sostanza, quanto invece paventa parte appellata).
Ciò implica peraltro la condivisibilità, di converso, della tesi dell’appellata, secondo cui laddove, in ipotesi, venissero riscontrate le difformità del titolo abilitativo da essa paventate (nel duplice senso della inidoneità di quest’ultimo alla esecuzione delle opere, ovvero dell’avvenuta esecuzione di opere difformi dalla Dia) tale accertamento renderebbe doveroso l’esercizio dell’autotutela anche sul silenzio-assenso formatosi sul certificato di agibilità: effetto questo, non certo precluso dal giudicato formatosi che, si ripete, attiene ad una limitata fattispecie procedimentale.
Per altro verso, come ribadito da recentissima giurisprudenza (Cons. Stato Sez. IV n. 1220/2014) non v’è necessaria identità di “disciplina” tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 del Testo unico dell’edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio.
Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella patologica di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l’illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato –Consiglio di Stato, sez. V, 06.07.1979 n. 479– oppure, in senso opposto, l’irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 03.02.1992 n. 87– o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere –id., 15 aprile 1977 n. 335) (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 26.08.2014 n. 4309 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera.
E’ stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico-sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica.

Ciò premesso, secondo il dato normativo vigente, il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità del fabbricato ai parametri normativi e regolamentari urbanistici ed edilizi.
Invero, l'art. 24, comma 3, DPR n. 380 del 2001 dispone che "il soggetto titolare del permesso di costruire" è tenuto "a chiedere il certificato di agibilità".
L'art. 35, comma 20, L. 28.02.1985, n. 47 (norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizia) prevede che "a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica".
I dati normativi sopra richiamati ed il principio di ragionevolezza dell’azione amministrativa, nella valutazione e nel bilanciamento degli interessi pubblici e privati in campo, escludono l’utilizzo, per qualsivoglia destinazione, di un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Non a caso le sopra descritte precise indicazioni normative sono seguite da univoca giurisprudenza, secondo cui il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera (cfr. TAR Palermo, sez. III, 20.12.2013, n. 2534). E’ stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico-sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica (ex multis: Cons. Stato, sez. V, 16.05.2013, n. 2665; idem 30.04.2009, n. 2760; TAR Palermo, II, 24.05.2012, n. 1055).
Se quindi può censurarsi l’ordinanza impugnata per omessa comunicazione dell’avvio del procedimento, in applicazione dell’art. 7 L. n. 241/1990, e per il fatto che l’amministrazione abbia intimato la sospensione dell’attività prima di avere concluso il procedimento relativo alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità, il provvedimento impugnato si sottrae tuttavia alle molteplici censure formulate col primo motivo di ricorso, posto che, nella fattispecie in esame, erano del tutto assenti i presupposti per ottenere tale rilascio (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 17.07.2014 n. 3992 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Condono edilizio, certificato di abitabilità e salubrità dell’immobile.
Il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.
Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari.
D’altra parte il certificato di abitabilità non serve ad abilitare l’immobile ad un certo uso piuttosto che ad un altro, giacché dopo il D.P.R. 22.04.1994, n. 425, non è previsto un certificato di abitabilità specializzato, così che l’abitabilità riguarda solo la salubrità dell’immobile, e quindi il solo manufatto edilizio e non l’attività che viene svolta; il rilascio del certificato di abitabilità è pertanto condizionato non solo alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità di produrre ulteriori certificati.

La Sezione non intende discostarsi dal consolidato indirizzo giurisprudenziale (C.d.S., sez. V, 13.04.1999, n. 414; 15.04.2004, n. 2140) a tenore del quale “…il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio (ai sensi dell’art. 35, comma 20, della legge n. 47 del 1985), può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale”; ciò del resto è stato ritenuto coerente con quanto affermato dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 256 del 1996, ad avviso della quale la deroga introdotta dall’articolo 35 della legge n. 47 del 1985 “…non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità…a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del D.P.R. 425/1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica…Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico–sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari” (C.d.S., sez. V, 15.04.2004, n. 2140).
D’altra parte il certificato di abitabilità non serve ad abilitare l’immobile ad un certo uso piuttosto che ad un altro, giacché dopo il D.P.R. 22.04.1994, n. 425, non è previsto un certificato di abitabilità specializzato, così che l’abitabilità riguarda solo la salubrità dell’immobile (C.G.A., 13.10.1999, n. 469) e quindi il solo manufatto edilizio e non l’attività che viene svolta (C.d.S., sez. V, 03.06.1996, n. 613); il rilascio del certificato di abitabilità è pertanto condizionato non solo alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità di produrre ulteriori certificati (Cass. Civ., sez. II, 12.10.2012, n. 17498).
Ciò precisato, anche l’impugnato diniego di autorizzazione all’agibilità dei locali oggetto del (diniego) di condono edilizio non può essere considerato illegittimo.
Invero non solo l’amministrazione comunale di Livigno aveva correttamente rilevato nella richiesta di rilascio del certificato di agibilità avanzata dalla società interessata la mancata produzione della documentazione a tal fine prescritta dall’art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994, documentazione necessaria anche nel caso di condono edilizio, per quanto presupposto di tale certificato è proprio l’effettivo condono edilizio che nel caso di specie è stato legittimamente negato, potendo rinviarsi sul punto alle considerazioni scolte nel precedente paragrafo VI
(massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 03.06.2014 n. 3034 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAOggetto: Comune di TORINO (TO) - Riscontro a nota comunale prot.  n. 2040 del 18.04.2014: "Attestazioni di agibillità ai sensi dell’art. 25, comma 5-bis, del DPR n. 380/2001 - attuazlone modalità di effettuazione dei controlli (Regione Piemonte, parere 16.05.2014 n. 13265 di prot.).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di abitabilità si deve fondare esclusivamente su valutazioni di ordine igienico-sanitarie dell’immobile, e non su quelle urbanistico-edilizie o su profili che, in quanto attinenti al mancato pagamento di oneri di urbanizzazione, sono del tutto estranei alla conformità dell’opera al progetto.
- Considerato che con il ricorso in epigrafe la ricorrente ha impugnato il provvedimento con il quale il Comune di Telese Terme le ha negato il rilascio del certificato di agibilità per le costruzioni edificate in virtù dei permessi di costruire nn. 29 e 30 del 2008, non risultando integralmente versato il costo di costruzione;
- Considerato che, a sostegno del ricorso, la ricorrente ha dedotto la violazione degli artt. 24 e 25 D.P.R. 380/2001 e l’eccesso di potere sotto vari profili, adducendo che ai fini del rilascio del certificato di agibilità non assumerebbe rilievo il pagamento del costo di costruzione e che, comunque, nel caso di specie tale costo non era stato correttamente quantificato;
- Ritenuto che il ricorso deve essere accolto in quanto fondato;
- Ritenuto, infatti, che, come già affermato dalla giurisprudenza di questo Tribunale, il rilascio del certificato di abitabilità si deve fondare esclusivamente su valutazioni di ordine igienico-sanitarie dell’immobile, e non su quelle urbanistico-edilizie o su profili che, in quanto attinenti al mancato pagamento di oneri di urbanizzazione, sono del tutto estranei alla conformità dell’opera al progetto (TAR Campania, Napoli, sez. II, n. 9822 del 06.05.2004; TAR Lazio, Latina, n. 706 del 12.06.2002; TAR Puglia, Lecce, I Sez., n. 208 del 01.04.1995);
- Ritenuto che, nel caso di specie, il Comune di Telese Terme con il provvedimento del 25.07.2013 ha denegato il rilascio del certificato d’agibilità ed abitabilità “in quanto da una verifica contabile, sebbene più volte sollecitato, non risulta trasmessa a questo Ufficio l’attestazione dell’avvenuto pagamento relativo alle rate del costo di costruzione”, in contrasto con i principi enunciati e subordinando detto rilascio ad un’attività del privato, costituente l’adempimento, da parte del medesimo, di un obbligo che non concerne l’abitabilità dell’immobile;
- Che il ricorso deve quindi essere accolto, con annullamento del provvedimento impugnato (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 16.04.2014 n. 2157 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa finalità del certificato di agibilità è quella di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, consentendo la concreta utilizzabilità del bene immobile in condizione di sicurezza da parte dell’uomo.
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Il trascorrere del termine di cui all'art. 25, T.U. Edilizia, in presenza di una domanda completa della documentazione prevista dalla medesima norma e in assenza, di contro, di una richiesta istruttoria formulata dall'Amministrazione nell'ambito della prescritta modalità procedimentale, fa sì che si sia maturato il silenzio-assenso.
Ne discende che in tali casi l'Amministrazione mantiene certamente la facoltà di provvedere favorevolmente con un provvedimento espresso che sia di maggior tutela per il privato; laddove ove ritenga di dover procedere negativamente, non può che provvedere secondo i principi dell'esercizio dell'autotutela, posti a garanzia dei principi di certezza dell'ordinamento e del buon andamento della amministrazione.
In altri termini, l’Autorità comunale non può validamente denegare il rilascio in epoca posteriore alla formazione del silenzio-assenso, se non avviando un procedimento di secondo grado volto a revocare il provvedimento formatosi per silentium.

Il ricorso è fondato.
Osserva anzitutto il Collegio che la finalità del certificato di agibilità è quella di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, consentendo la concreta utilizzabilità del bene immobile in condizione di sicurezza da parte dell’uomo.
Va poi detto che nel caso in esame non è in discussione il rilascio della licenza per sala giuochi –avvenuto sin dal marzo 2007– ma piuttosto la possibilità per il ricorrente di svolgere l’attività in difetto –come ritenuto dal comune- del certificato di agibilità.
Sotto quest’ultimo profilo va peraltro rilevato che il ricorrente, in data 02.01.2007, aveva presentato completa domanda -acquisita al protocollo comunale in data 02.01.2007, n. 74- per il rilascio del certificato di agibilità, senza tuttavia ottenere alcun riscontro da parte dell’autorità comunale.
Anzi, va rimarcato che a seguito del decorso del termine di cui al comma 3 dell’art. 25 del TU Edilizia, il comune aveva autorizzato l’affittuaria all’esercizio della sala giuochi, ritenendo sia pur per implicito maturatosi il silenzio-assenso.
A tal proposito la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che “il trascorrere del termine di cui all'art. 25, T.U. Edilizia, in presenza di una domanda completa della documentazione prevista dalla medesima norma e in assenza, di contro, di una richiesta istruttoria formulata dall'Amministrazione nell'ambito della prescritta modalità procedimentale, fa sì che si sia maturato il silenzio-assenso” (TAR Lazio, sez. II, 03/07/2013, n. 6580).
Ne discende che in tali casi l'Amministrazione mantiene certamente la facoltà di provvedere favorevolmente con un provvedimento espresso che sia di maggior tutela per il privato; laddove ove ritenga di dover procedere negativamente, non può che provvedere secondo i principi dell'esercizio dell'autotutela, posti a garanzia dei principi di certezza dell'ordinamento e del buon andamento della amministrazione.
In altri termini l’Autorità comunale non avrebbe potuto validamente denegare il rilascio in epoca posteriore alla formazione del silenzio-assenso, se non avviando –cosa che non ha fatto- un procedimento di secondo grado volto a revocare il provvedimento formatosi per silentium (TAR Lazio-Latina, sentenza 01.04.2014 n. 274 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’art. 24, comma secondo, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che la mancata presentazione della domanda di agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, da parte di un soggetto titolare di permesso di costruire o d.i.a., comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria (non già il divieto di utilizzo dell’immobile).
Invero, la citata normativa di cui all’art. 24, comma secondo, non include tutti gli interventi edilizi tra quelli assoggettati alla certificazione di agibilità. L’obbligo, semmai, vige per le nuove costruzioni, le ricostruzioni, le sopraelevazioni totali o parziali e gli interventi che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità o igienicità degli edifici.
Nel caso di specie, si è trattato di una semplice ristrutturazione (sistemazione del tetto e dei solai, tinteggiatura, infissi, ordinaria manutenzione), senza modifica della sagoma, né aumento di superfici o di cubature, talché esso non sembrerebbe rientrare nel novero di quelli soggetti a certificazione di agibilità o abitabilità, a meno che non si affermi –ma il provvedimento impugnato non lo fa– che detto intervento di risanamento abbia, in qualche modo, peggiorato o diminuito le condizioni di sicurezza, salubrità e igienicità dell’edificio.
E’ evidente che una simile affermazione non sarebbe plausibile, in assenza di una perizia tecnica che dimostrasse l’inadeguatezza dell’intervento risanativo, ovvero il carattere peggiorativo di esso.
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Ai sensi dell'art. 24, comma primo, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Si tratta di un provvedimento che reca in sé un accertamento e fa propria l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato. La mancanza di esso non pregiudica, né condiziona il potere comunale di dichiarazione di inagibilità di un edificio, ai sensi dell'art. 222 del R.D. 27.07.1934 n. 1265, quando siano stati tecnicamente riscontrati problemi di sicurezza o di igienicità.
E’ del tutto inappropriato, tuttavia, ordinare un implicito sgombero dell’edificio, come fa il provvedimento impugnato, allorché diffida <<a non utilizzare l’immobile sopra descritto privo del regolare certificato di agibilità>>, senza che vi sia stato un concreto accertamento tecnico sulla sicurezza o sulla igienicità dell’edificio.

... per l'annullamento dei seguenti atti: 1) la nota prot. n. 24629 datata 02.10.2008, con la quale il dirigente della Ripartizione Urbanistica del Comune di Campobasso, ha diffidato la ricorrente <<a non utilizzare l’immobile sopra descritto privo del regolare certificato di agibilità>>;
...
Il ricorso è fondato.
La ricorrente, proprietaria di una abitazione nel centro storico di Campobasso, avendo realizzato alcuni lavori di ristrutturazione dell’immobile (previa la concessione edilizia n. 97/2002, nonché la d.i.a prot. n. 3058 del 12.06.2006), insorge per impugnare la nota datata 02.10.2008, con la quale il dirigente della Ripartizione Urbanistica del Comune di Campobasso, l’ha diffidata <<a non utilizzare l’immobile sopra descritto privo del regolare certificato di agibilità>>.
La nota, invero, richiama l’art. 24, comma secondo, del D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), a tenore del quale la mancata presentazione della domanda di agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, da parte di un soggetto titolare di permesso di costruire o d.i.a., comporterebbe l’applicazione di una sanzione pecuniaria (non già il divieto di utilizzo dell’immobile).
Invero, la citata normativa di cui all’art. 24, comma secondo, non include tutti gli interventi edilizi tra quelli assoggettati alla certificazione di agibilità. L’obbligo, semmai, vige per le nuove costruzioni, le ricostruzioni, le sopraelevazioni totali o parziali e gli interventi che possano influire sulle condizioni di sicurezza, salubrità o igienicità degli edifici.
Nel caso di specie, si è trattato di una semplice ristrutturazione (sistemazione del tetto e dei solai, tinteggiatura, infissi, ordinaria manutenzione), senza modifica della sagoma, né aumento di superfici o di cubature, talché esso non sembrerebbe rientrare nel novero di quelli soggetti a certificazione di agibilità o abitabilità, a meno che non si affermi –ma il provvedimento impugnato non lo fa– che detto intervento di risanamento abbia, in qualche modo, peggiorato o diminuito le condizioni di sicurezza, salubrità e igienicità dell’edificio. E’ evidente che una simile affermazione non sarebbe plausibile, in assenza di una perizia tecnica che dimostrasse l’inadeguatezza dell’intervento risanativo, ovvero il carattere peggiorativo di esso.
Ai sensi dell'art. 24, comma primo, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Si tratta di un provvedimento che reca in sé un accertamento e fa propria l'integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato. La mancanza di esso non pregiudica, né condiziona il potere comunale di dichiarazione di inagibilità di un edificio, ai sensi dell'art. 222 del R.D. 27.07.1934 n. 1265, quando siano stati tecnicamente riscontrati problemi di sicurezza o di igienicità (cfr.: Tar Campania Salerno I, 07.01.2013 n. 21). E’ del tutto inappropriato, tuttavia, ordinare un implicito sgombero dell’edificio, come fa il provvedimento impugnato, allorché diffida <<a non utilizzare l’immobile sopra descritto privo del regolare certificato di agibilità>>, senza che vi sia stato un concreto accertamento tecnico sulla sicurezza o sulla igienicità dell’edificio.
I motivi del ricorso sono, dunque, attendibili.
E’ rilevabile, nella specie, la violazione della normativa di cui alla legge n. 241/1990, sotto il profilo del mancato preavviso, della carenza di istruttoria e del difetto di motivazione. E’ evidente, altresì, per le ragioni illustrate, il travisamento nell’applicazione dell’art. 24, comma secondo, del D.P.R. n. 380/2001, nonché l’eccesso di potere per errore nei presupposti (TAR Molise, sentenza 28.02.2014 n. 134 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il punto centrale della controversia attiene alla valenza che assume la conformità del fabbricato realizzato al progetto, contenuta negli atti che attestano l’agibilità dell’immobile, rispetto alla conformità edilizia del fabbricato stesso; si tratta cioè di valutare se tale attestazione contenuta negli atti di agibilità valga come sanatoria implicita, sul piano edilizio, delle difformità riscontrate.
Nella normativa oggi vigente il certificato di agibilità è il documento, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, giusto il disposto dell’art. 24, D.P.R. 06.06.2001, n. 380.
Nella disciplina previgente, e rilevante in causa, la norma di riferimento era invece rappresentata dall'art. 221, r.d. 27.7.1934, n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
La dottrina prevalente e la giurisprudenza maggioritaria ritengono che il certificato di agibilità, anche alla luce di tale normativa, fosse finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non fosse diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto:
- così Cons. Stato, sez. 5, 28.03.1980, n. 327 affermava che "il rilascio del certificato di abitabilità…presuppone l'accertamento dell'inesistenza di cause di insalubrità dell'edificio senza alcun collegamento col conseguimento di fini di carattere edilizio-urbanistico; pertanto, il rilascio di tale certificato non incide sul potere del Sindaco di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile";
- Cons. Stato, sez. 5, 19.02.1982, n. 118 affermava, a sottolineare la specifica funzione dell’atto, che "la licenza di abitabilità, rilasciata ai sensi dell'art. 221 t. u. 27.07.1934, n. 1265 (leggi sanitarie), è prescritta per la tutela della pubblica igiene; pertanto, è illegittimo il provvedimento negativo del sindaco fondato su motivi di ordine urbanistico";
- e Cons. Stato, sez. 5, 28.01.1993, n. 178, in Cons. Stato, 1993, I, 64, rilevava che "è illegittima la revoca del certificato di abitabilità -previsto dall'art. 221, comma 1, t.u. 27.07.1934, n. 1265 e finalizzato esclusivamente a scopi di carattere igienico-sanitario- se motivata esclusivamente con la difformità dell'edificio realizzato dal progetto approvato con la licenza di costruzione, in quanto il controllo della rispondenza della costruzione con quanto autorizzato è esercitato dal sindaco mediante i poteri di cui all'art. 32, L. 17.08.1942, n. 1150".
Dunque la giurisprudenza riferita all’art. 221 del r.d. n. 1265 del 1934 è esplicita nell’evidenziare che la funzione della licenza di agibilità, e l’interesse pubblico cui essa ha riguardo, attiene a profili della agibilità/abitabilità e non specificamente al profilo urbanistico.
Ciò non esclude che la valutazione effettuata in sede di agibilità (come anzi sia l’art. 221 cit. che l’art. 20 del Regolamento comunale dell’epoca richiamato dalla ricorrente) presupponesse anche una verifica di conformità edilizia (il citato art. 221 parla di costruzione “eseguita in conformità del progetto approvato”); ma si tratta di una verifica edilizia funzionale al rilascio della agibilità e svolta quindi nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità; ben diverso e distinto è il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non appare ricavabile da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.
In altre parole, quando il verbale del 23.01.1980 (doc. 5 di parte ricorrente) afferma la corrispondenza ai progetti approvati del fabbricato realizzato, effettua una valutazione funzionale alla sola attestazione della agibilità, ma dalla quale non è ricavabile un riconoscimento della avvenuta sanatoria sul piano edilizio delle opere stesse.
Si aggiunga che all’epoca, prima cioè dell’art. 13 della legge n. 47 del 1985, l’istituto dell’accertamento di conformità non era ancora stato introdotto dal nostro legislatore, il che rende ancor più illogico voler ritenere manifestata in via implicita una volontà sanante, sul piano strettamente edilizio; d’altra parte quando poi tale istituto è stato introdotto non risulta che il ricorrente abbia provveduto a valersene, per far acclarare in modo pieno e diretto la sanabilità edilizia della difformità realizzata.

Con il primo mezzo parte ricorrente evidenzia come l’esubero volumetrico accertato dall’Amministrazione non può tuttavia dirsi abusivo e non legittimamente assentito, essendo esso già stato rilevato in sede di sopralluogo per il rilascio del certificato di agibilità, con il risultato che l’assentimento della agibilità è da qualificarsi come sanatoria implicita dell’incremento volumetrico stesso.
La censura non è fondata.
La società ricorrente richiama, per elaborare la tesi della sanatoria implicita, il “verbale di visita di abitabilità e agibilità” del 23.01.1980 (doc. 5 di parte ricorrente), l’autorizzazione sindacale di agibilità in pari data (doc. 6) e la annotazione del tecnico comunale del 27.10.1979 di correzione della tavola grafica (doc. 20); il documento da ultimo richiamato rappresenta, secondo parte ricorrente, la constatazione che il tecnico comunale ha effettuato, in sede di sopralluogo, circa la discrepanza tra la larghezza del manufatto risultante dalla tavola grafica e quella da lui accertata (infatti nel doc. 20 si vede una cancellatura della misura di m. 48,30 e la sua sostituzione con m. 49,70); a ciò hanno fatto seguito il verbale di visita e l’autorizzazione di agibilità, in cui si dà espressamente atto della corrispondenza del fabbricato alle licenze edilizie nn. 4880 del 1970, 5151 del 1971, 6207 del 1975, 6896 del 1977 e 7889 del 1978 (cfr. doc. 5).
La tesi è dunque che la difformità realizzativa sia stata accertata dal tecnico comunale e che ciò nonostante si sia sancito il rispetto dei titoli edilizi, in sede di rilascio dell’agibilità, in tal modo sanando la difformità medesima anche sul piano edilizio.
L’Amministrazione resistente contesta la lettura operata dalla ricorrente del doc. 20 richiamato, evidenziando che esso “rappresenterebbe una mera correzione numerica su un elaborato grafico che, però, non trova riscontro in alcuna delle certificazioni e attestazioni rilasciate dal Comune e/o eventuali altri atti e provvedimenti”.
Ritiene il Collegio che il punto centrale della controversia attenga alla valenza che assume la conformità del fabbricato realizzato al progetto, contenuta negli atti che attestano l’agibilità dell’immobile, rispetto alla conformità edilizia del fabbricato stesso; si tratta cioè di valutare se tale attestazione contenuta negli atti di agibilità valga come sanatoria implicita, sul piano edilizio, delle difformità riscontrate. Tale questione deve essere affrontata alla luce della normativa applicabile ratione temporis.
Nella normativa oggi vigente il certificato di agibilità è il documento, rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, giusto il disposto dell’art. 24, D.P.R. 06.06.2001, n. 380. Nella disciplina previgente, e rilevante in causa, la norma di riferimento era invece rappresentata dall'art. 221, r.d. 27.7.1934, n. 1265 (testo unico delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
La dottrina prevalente e la giurisprudenza maggioritaria ritengono che il certificato di agibilità, anche alla luce di tale normativa, fosse finalizzato esclusivamente alla tutela dell'igienicità, salubrità e sicurezza dell'edificio e non fosse diretto anche a garantire la conformità urbanistico-edilizia del manufatto:
- così Cons. Stato, sez. 5, 28.03.1980, n. 327 affermava che "il rilascio del certificato di abitabilità…presuppone l'accertamento dell'inesistenza di cause di insalubrità dell'edificio senza alcun collegamento col conseguimento di fini di carattere edilizio-urbanistico; pertanto, il rilascio di tale certificato non incide sul potere del Sindaco di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile";
- Cons. Stato, sez. 5, 19.02.1982, n. 118 affermava, a sottolineare la specifica funzione dell’atto, che "la licenza di abitabilità, rilasciata ai sensi dell'art. 221 t. u. 27.07.1934, n. 1265 (leggi sanitarie), è prescritta per la tutela della pubblica igiene; pertanto, è illegittimo il provvedimento negativo del sindaco fondato su motivi di ordine urbanistico";
- e Cons. Stato, sez. 5, 28.01.1993, n. 178, in Cons. Stato, 1993, I, 64, rilevava che "è illegittima la revoca del certificato di abitabilità -previsto dall'art. 221, comma 1, t.u. 27.07.1934, n. 1265 e finalizzato esclusivamente a scopi di carattere igienico-sanitario- se motivata esclusivamente con la difformità dell'edificio realizzato dal progetto approvato con la licenza di costruzione, in quanto il controllo della rispondenza della costruzione con quanto autorizzato è esercitato dal sindaco mediante i poteri di cui all'art. 32, L. 17.08.1942, n. 1150".
Dunque la giurisprudenza riferita all’art. 221 del r.d. n. 1265 del 1934 è esplicita nell’evidenziare che la funzione della licenza di agibilità, e l’interesse pubblico cui essa ha riguardo, attiene a profili della agibilità/abitabilità e non specificamente al profilo urbanistico.
Ciò non esclude che la valutazione effettuata in sede di agibilità (come anzi sia l’art. 221 cit. che l’art. 20 del Regolamento comunale dell’epoca richiamato dalla ricorrente) presupponesse anche una verifica di conformità edilizia (il citato art. 221 parla di costruzione “eseguita in conformità del progetto approvato”); ma si tratta di una verifica edilizia funzionale al rilascio della agibilità e svolta quindi nei limiti necessari a inferirne l’assentibilità della agibilità; ben diverso e distinto è il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non appare ricavabile da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.
In altre parole, quando il verbale del 23.01.1980 (doc. 5 di parte ricorrente) afferma la corrispondenza ai progetti approvati del fabbricato realizzato, effettua una valutazione funzionale alla sola attestazione della agibilità, ma dalla quale non è ricavabile un riconoscimento della avvenuta sanatoria sul piano edilizio delle opere stesse.
Si aggiunga che all’epoca, prima cioè dell’art. 13 della legge n. 47 del 1985, l’istituto dell’accertamento di conformità non era ancora stato introdotto dal nostro legislatore, il che rende ancor più illogico voler ritenere manifestata in via implicita una volontà sanante, sul piano strettamente edilizio; d’altra parte quando poi tale istituto è stato introdotto non risulta che il ricorrente abbia provveduto a valersene, per far acclarare in modo pieno e diretto la sanabilità edilizia della difformità realizzata (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 28.01.2014 n. 177 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di abitabilità manca? Sì al recesso dal preliminare
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., o come fonte di pretesa risarcito ria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

Questo principio di diritto, già formulato in precedenza, viene confermato dalla II Sez. sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza 14.01.2014 n. 629 e vale a testimoniare la costanza dell’orientamento giurisprudenziale in materia di compravendita qualora vi sia carenza del certificato di abitabilità. Nel caso di specie, due venditori ricorrono in cassazione per contestare la sentenza adottata dai giudici di merito che li vedono gravemente inadempienti nei confronti dell’acquirente di un immobile non avendogli rilasciato il certificato di abitabilità dello stesso.
Quest’ultimo si configura come requisito essenziale del bene oggetto di compravendita in quanto idoneo ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale. La mancata consegna dello stesso costituisce inadempimento da parte dei promittenti alienanti, giustificando il recesso dal contratto. Da chiarire che, al contrario, il giudice di prime cure aveva dichiarato legittimo il recesso degli attori dal contratto preliminare per il grave inadempimento del convenuto, con diritto a trattenere a titolo di risarcimento danni la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Infatti, il Tribunale territoriale riteneva che dalla documentazione allegata, emergeva con tutta evidenza l’adempimento da parte dei promittenti venditori alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare. Come si è visto, in sede di Cassazione, gli Ermellini ritengono essenziale il certificato di abitabilità precisando che la mancata consegna non può essere superata neppure dalla circostanza –pur opposta dai ricorrenti– che oggetto della compravendita fossero un complesso di beni, posto che l’assenza del certificato riguardava la parte del complesso di beni più significativa sul piano economico e sul piano funzionale rispetto al contratto.
Secondo il Palazzaccio a nulla rileva la circostanza di una precedente vendita e dell’affermata commerciabilità del bene, anche con riguardo alla Convenzione urbanistica stipulata dal Comune con il costruttore dell'immobile. Ciò in quanto –come si legge nella sentenza- la precedente vendita non impedisce di valutare la situazione esistente al momento della stipula del secondo atto, sia in quanto la convenzione col Comune non poteva derogare alla normativa generale, anche tenuto conto del notevole lasso di tempo intercorso durante il quale non risulta comunque intervenuta tale certificazione.
Da qui il rigetto del ricorso con la condanna alle spese di giudizio (link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATA: La disciplina nazionale dell’attività edilizia - Guida operativa 2013.
Sommario: 1. Premessa; 2. Lo sportello unico per l’edilizia (SUE); 3. l’attività edilizia libera; 3.1. L’attività edilizia totalmente libera; 3.2. L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori; 4. L’attività edilizia soggetta a permesso di costruire; 4.1. Caratteristiche del permesso di costruire; 4.2. Efficacia temporale del permesso di costruire; 4.3. Onerosità del permesso di costruire; 4.4. Procedimento per il rilascio del permesso di costruire; 5. L’attività edilizia soggetta a S.C.I.A. o a super-D.I.A.; 5.1. L’ambito applicativo della S.C.I.A.; 5.2 L’ambito applicativo della super-D.I.A.; 5.3. La disciplina applicabile alla S.C.I.A. ed alla super-D.I.A.; 5.4. La S.C.I.A. e la super-D.I.A. e l’incidenza sulla commerciabilità dei fabbricati; 6. La demolizione e successiva ricostruzione; 7. La sanatoria ex lege delle difformità marginali; 8. L’agibilità; 8.1. La funzione del certificato di agibilità; 8.2. Il procedimento di rilascio del certificato di agibilità; 8.3. La dichiarazione di agibilità “parziale”; 8.4. La dichiarazione “alternativa” di conformità ed agibilità; 8.5. Il certificato di agibilità e riflessi sulla circolazione immobiliare; 9. Il piano nazionale per le città; 10. Il piano casa (Consiglio Nazionale del Notariato, studio 10.01.2014 n. 893-2013/C).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.
1. La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto
2. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto.
Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari

2.1. – Il motivo è fondato.
Questa Corte ha avuto modo di affermare che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (così, Cass. n. 16216/2008, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all’art. 1460 c.c.).
Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 9253/2006).
2.1.1. – La Corte territoriale ha disatteso tale indirizzo, e nell’escludere il danno emergente per la conformità del costruito al consentito, non ha tenuto conto che sul venditore-costruttore incombe l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato. I giudici d’appello, in altri termini, non hanno considerato che il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilità, e che il non averlo fatto costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.
3. – Per quanto sopra, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Catania, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: “il venditore-costruttore di un bene immobile ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo d’assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di quest’ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi” (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11.10.2013 n. 23157 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: Venditore-costruttore di un immobile - Assenza del certificato di agibilità - Inadempimento - Risarcimento del danno emergente.
Il venditore-costruttore di un bene immobile ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo d'assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio.
L'inadempimento di quest'ultima obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi".
Vendita di immobile destinato ad abitazione - Mancanza del certificato di agibilità - Risarcimento del danno.
Nel caso di vendita di immobile destinato ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità configura un'ipotesi di vendita aliud pro alio, che incide sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale e sulla relativa commerciabilità, di guisa che anche nel caso in cui il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, il venditore è tenuto al risarcimento del danno.
Certificato di abitabilità - Assenza - Inadempimento - Sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento - Artt. 1460 e 1477 c.c..
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (Cass. n. 16216/2008, la quale, applicando detto principio, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l'atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all'art. 1460 c.c.).
Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (Cass. n. 9253/2006) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11.10.2013 n. 23157 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA - VARITransazioni. Quando manca il documento di agibilità possibile sospendere i pagamenti.
Indennizzo se non c'è il certificato. Venditori e acquirenti si fronteggiano quando manca il certificato di agibilità, ma prevalgono questi ultimi.

È la conclusione cui giunge la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 11.10.2013 n. 23157, che ha esaminato il caso di un'abitazione carente del certificato di agibilità. La consegna del certificato, pur non costituendo una condizione di validità della compravendita, è un obbligo del venditore, perché dimostra un requisito essenziale della cosa venduta. Per questo motivo, se il contratto non è stato ancora concluso, chi ha promesso di comprare può sospendere il pagamento.
Se invece la vendita è avvenuta, il certificato di agibilità è un elemento che dimostra la capacità del bene di soddisfare l'esigenza abitativa. Da ciò deriva che la mancata consegna del certificato genera un inadempimento che può essere fonte di un danno risarcibile. Se infatti l'unità immobiliare può ottenere l'agibilità ma, per vari motivi (inerzia del Comune, lieve difformità) il certificato manca, non necessariamente vi è risoluzione del contratto perché il venditore può dimostrare l'agevole ottenimento del certificato stesso.
Tuttavia, anche se il contratto di compravendita non si risolve, c'è comunque un danno risarcibile perché sussistono problemi di commerciabilità e si costringe l'acquirente a provvedere in proprio a tutte le spese necessarie a conseguire il certificato predetto. In ogni caso, l'unità priva di certificato di agibilità ha un valore di scambio inferiore a quello che avrebbe se fosse corredato dal documento specifico. Sul venditore grava quindi l'onere non solo di trasferire un fabbricato conforme all'atto amministrativo e quindi idoneo a ottenere l'agibilità, ma anche di consegnare il relativo documento.
Questo principio mantiene validità anche all'indomani delle norme del decreto del fare, che snelliscono il rilascio del certificato: l'articolo 30 del decreto legge 69/2013 prevede che l'agibilità possa essere ottenuta per singoli edifici purché vi sia l'urbanizzazione primaria e i collaudi degli impianti relativi alle parti comuni; anche singole unità possono ottenere l'agibilità se hanno opere strutturali completate e collaudate, impianti certificati e urbanizzazione primaria funzionale all'edificio già completata.
Il principio espresso dalla Cassazione resta comunque valido in quanto riguarda l'agibilità finale, cioè quella successiva e globale rispetto all'agibilità parziale, che è agevolata dal decreto legge 69/2013 ma non sostituisce l'agibilità complessiva finale (articolo Il Sole 24 Ore del 12.10.2013).
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MASSIMA
1. La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto
2. Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

EDILIZIA PRIVATA: La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce un presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, atteso che "ancor prima della logica giuridica è d'altronde la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata".
Ai sensi dell’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001: “1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Il successivo art. 25 disciplina il procedimento di rilascio del certificato di agibilità, ponendo precise scansioni temporali e individuando con altrettanta precisione gli adempimenti posti a carico del richiedente e quelli gravanti sul responsabile del procedimento.
Infine, per qual che qui rileva, l’art. 36 dello stesso decreto, occupandosi dei presupposti per il rilascio del cd. permesso in sanatoria o “accertamento di conformità”, prevede al comma secondo che: “Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16.”.
Da quanto suesposto si ricava agevolmente come, la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisca un presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, atteso che "ancor prima della logica giuridica è d'altronde la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata" (cfr. C.d.S., sez. V, 30.04.2009, n. 2760; TAR Campania, Napoli, Sez. II, Sent. 21.02.2013, n. 969).
Nel caso in esame, tale conformità urbanistico–edilizia del manufatto rispetto al quale il Comune ha denegato il rilascio del certificato di agibilità risulta per tabulas, avendo lo stesso Comune adottato il provvedimento prot. n. 4420 del 18.06.2012 avente ad oggetto “accoglimento dell’accertamento di conformità edilizia pratica n. 5/2011”.
La circostanza che tale provvedimento subordini il rilascio del titolo al pagamento delle sanzioni pecuniarie ivi determinate e che la ricorrente abbia impugnato tale condizione sul presupposto, poi rivelatosi infondato (cfr. la decisione assunta all’odierna camera di consiglio in relazione al ricorso n. 2496/2012) dell’illegittimità delle sanzioni applicate, non fa venire meno l’esistenza dell’accertamento di conformità urbanistico-edilizia ivi contenuto.
Ad analoghe conclusioni deve giungersi anche tenendo conto della sospensiva accordata alla ricorrente in sede cautelare, sempre in relazione al ricorso n. 1789/2012, dapprima da questo Tribunale, limitatamente al 50% dell’importo delle sanzioni irrogate col provvedimento di accertamento di conformità, indi dal Consiglio di Stato, in relazione all’intero importo delle sanzioni irrogate.
La sospensione in parola non può che concernere soltanto le sanzioni (effettivo thema decidendum del ricorso n. 1789/2012) lasciando inalterato l’accertamento di conformità urbanistico–edilizio contenuto nel provvedimento ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 cit., che di per sé è sufficiente ad integrare il presupposto poc’anzi tratteggiato del certificato di agibilità, ai sensi della su riportata normativa.
Dalle suesposte considerazioni consegue, al di là dell’infondatezza del primo motivo di ricorso, la fondatezza del secondo motivo, poiché il Comune ha illegittimamente negato il rilascio del certificato sull’erroneo presupposto della sospensione dell’accertamento di conformità, atteso che la sospensione in parola ha riguardato soltanto l’importo delle sanzioni –sub iudice nella causa n. 1789/2012 r.g., chiamata anch’essa all’odierna udienza– e non anche l’accertamento di conformità (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.10.2013 n. 2279 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La Scia non dribbla la verifica d'agibilità.
La verifica dell'agibilità di un locale destinato al trattenimento, anche se capace di accogliere meno di 200 persone, non può essere sostituita da una Scia e l'intervenuta abrogazione dell'art. 124 del regolamento al Tulps, disposta dal dl 5/2012, non fa venir meno gli obblighi in materia di sicurezza per bar e ristoranti che organizzano spettacoli.

Lo dice il ministero dell'interno nella circolare prot. 557/Pas/u/ 003524/13500.A (8) del 2013 diffusa dalla prefettura di Ravenna con nota n. 2013/2013.
Presupposto della Scia è la natura vincolata dell'atto autorizzativo sostituito, subordinatamente all'accertamento positivo dei requisiti di legge; e poiché il parere della commissione di vigilanza presuppone l'esercizio di una discrezionalità tecnica con un contenuto più ampio di una mera verifica del rispetto delle norme vigenti in materia di sicurezza, l'agibilità deve essere formalmente accertata.
Non sempre, peraltro, ha aggiunto il ministero, ogni spettacolo o trattenimento musicale o danzante svolto in un pubblico esercizio è soggetto agli art., 68, 69 e 80 Tulps. Sono esenti, infatti, gli spettacoli e i trattenimenti organizzati occasionalmente o per specifiche ricorrenze, sempreché rappresentino un'attività. Poco è cambiato quindi dopo l'abrogazione dell'art. 124 del rd 635/1940. Perché il legislatore non ha fatto altro che sancire a livello normativo il principio già ricavato dal dicastero a livello interpretativo.
In sostanza nessun obbligo per l'esercente quando il trattenimento è funzionale all'attività commerciale ed è lecito che l'esercente attui una maggiore attrattiva sul pubblico, ma senza quella specifica imprenditorialità nel campo dell'intrattenimento e dello spettacolo che farebbe, invece, scattare l'obbligo del rispetto delle specifiche norme (tratto da ItaliaOggi del 17.08.2013).

EDILIZIA PRIVATASopraelevazione, cambio d'uso e sfruttamento delle volumetrie residue tra gli effetti della norma per le città.
La ricostruzione perde i vincoli. Con il decreto «del fare» sostituzione edilizia anche senza rispetto della sagoma.

Con l'eliminazione del vincolo di rispettare la sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente per effetto del Dl 69/2013 (decreto "del fare") si potrà rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non aumentare la volumetria preesistente.
Secondo il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi «mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente». Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo unico per le opere che non comportano la demolizione integrale, il decreto "del fare" consentirà di modificare la sagoma anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione.
Le possibilità di intervento
La norma entra in vigore con la legge di conversione del decreto, quindi al più tardi il 21 agosto. A breve sarà possibile, ad esempio, trasformare un'autorimessa composta da più piani interrati (a cui il titolo edilizio originario riconosceva la permanenza di persone per lo svolgimento di attività lavorative), in una palazzina che trasferisce la volumetria nel soprassuolo (aumentando l'altezza dell'edificio preesistente o erigendo ex novo sull'area sovrastante), collocando nel sottosuolo i parcheggi senza permanenza di persone.
Il caso può apparire irragionevole, ma corrisponde alla realtà di diversi interventi realizzati in Lombardia durante la vigenza dell'articolo 27, comma 1, lettera d), della legge regionale 12/2005, che per primo aveva eliminato l'obbligo del rispetto della sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione. La norma era stata annullata dalla sentenza della Corte Costituzionale 309/2011 per il contrasto con il principio fondamentale contenuto nella definizione di ristrutturazione del Testo unico sull'edilizia. Ma la definizione ora è stata riscritta nei termini citati eliminando così il vizio di incostituzionalità.
Senza giungere al caso limite appena illustrato, si deve rimarcare che il solo vincolo del rispetto della volumetria consentirà agli interventi di demolizione e ricostruzione infedele di superare l'indice edilizio (generalmente espresso dal rapporto tra la volumetria o superficie edificabile e la superficie dell'area di intervento) assegnato dallo strumento urbanistico comunale, tutte le volte in cui esso sia inferiore alla volumetria esistente. Questo è un caso molto frequente nei tessuti consolidati delle nostre città, dove gli edifici sono stati costruiti ben prima dell'approvazione del primo piano regolatore (che ha poi imposto indici inferiori all'esistente), se non prima della stessa legge urbanistica nazionale del 1942.
Appaiono evidenti le positive implicazioni per la rigenerazione dello stock edilizio italiano il cui valore, in ragione del riconosciuto degrado, è da attribuirsi quasi esclusivamente alla localizzazione e alla volumetria espressa.
Ma vi è una seconda novità non meno importante introdotta dal decreto: potranno mantenere la volumetria esistente senza vincolo di sagoma anche «gli interventi rivolti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza». Per questa via, di cui non risultano precedenti nella legislazione regionale, si potrà porre rimedio alle ferite inferte alle nostre città da sinistri, calamità naturali ed eventi bellici.
Gli edifici vincolati
Un'ultima notazione, critica, merita la previsione che continua ad imporre il rispetto della sagoma agli immobili sottoposti a vincoli. Il decreto non considera che la difesa dei valori culturali riconosciuti dal vincolo è assicurata dalla necessaria e preventiva autorizzazione che deve essere rilasciata dagli organi tutori (su tutti le soprintendenze).
Per salvaguardare i beni vincolati resta ferma anche la possibilità che il Prg inibisca gli interventi di demolizione e ricostruzione infedele in determinate aree o zone urbanistiche.
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Semplificazioni. Raccolta pareri centralizzata. Allo sportello unico le autorizzazioni per la Scia e la Cia.
Prosegue il percorso legislativo finalizzato a perfezionare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in materia edilizia. Il decreto "del fare" (Dl 69/2013) interviene direttamente sul Testo unico in materia edilizia, inserendo un nuovo articolo (articolo 23-bis), che ha ad oggetto le autorizzazioni preliminari alla Scia e alla comunicazione di inizio lavori (Cia) in materia edilizia.
La norma prevede che l'interessato a realizzare opere edilizie soggette a Scia o Cia, prima della presentazione della segnalazione stessa, possa richiedere allo sportello unico comunale per l'edilizia di acquisire tutti gli atti di assenso necessari per realizzare l'intervento. A fronte della richiesta, lo sportello dovrà ottenere gli atti dagli uffici competenti e comunicarne l'avvenuta acquisizione. Se non sono acquisiti entro 60 giorni dalla domanda, lo sportello unico deve, invece, convocare una conferenza di servizi tra le amministrazioni competenti.
La Scia è stata introdotta dalla legge 122/2010 che ha sostituito l'articolo 19 della legge 07.08.1990, n. 241, norma che originariamente regolava la denuncia di inizio attività (Dia). La disposizione ha poi subito ulteriori modifiche e correzioni, in buona parte dirette a regolare l'applicazione al settore dell'edilizia.
Con l'ultima precisazione introdotta dal decreto legge 69/2013, a partire dal 22 giugno scorso vengono meno i dubbi sorti sull'individuazione del soggetto tenuto ad acquisire le autorizzazioni inerenti ai vincoli ambientali, paesaggistici, culturali o previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche, la conformità ai quali non è autocertificabile mediante Scia: su richiesta dell'interessato, l'onere ricade in capo allo sportello unico.
Il tenore letterale della disposizione, peraltro, non pare escludere che l'interessato possa richiedere la formale acquisizione di atti di assenso che sarebbero comunque sostituibili mediante Scia. La norma così interpretata potrebbe rivelarsi utile nei casi in cui sussistano margini di incertezza rispetto alla conformità del progetto a specifiche normative.
Il Dl 69 introduce, infine, un'importante previsione a tutela delle zone omogenee A del Dm 1444/1968, ossia delle parti del territorio interessate da agglomerati a carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale: in tali zone (di fatto i centri storici) gli interventi e le varianti a permessi di costruire attuabili mediante Scia e che comportano modifiche alla sagoma dell'edificio preesistente o già assentito non potranno avere inizio prima di 20 giorni dalla data di presentazione della segnalazione.
La disposizione se, da un lato, consente una maggior tutela dei centri storici, dall'altro incide parzialmente sulla natura della Scia che, in effetti, si distingue dalla Dia e dal permesso di costruire in particolare per la possibilità di avviare i lavori immediatamente. Una breve attesa è, in ogni caso, un sacrificio accettabile se rivolto, come pare, a tutelare i beni di pregio del patrimonio edilizio esistente.
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Procedure. Il titolo di livello «parziale». Sull'agibilità spazio ai professionisti.
L'AUTOCERTIFICAZIONE/ I tecnici abilitati potranno dichiarare l'esistenza dei requisiti per il rilascio del certificato al posto del Comune.
Nessun dubbio sulla possibilità di rilasciare certificati di agibilità parziali. Inoltre i professionisti abilitati potranno autocertificare i requisiti di agibilità. Il decreto "del fare" ha introdotto rilevanti novità anche in materia di agibilità.
Il legislatore ha sancito la possibilità di rilascio dell'agibilità parziale delle costruzioni. L'istituto, in realtà, era già in uso nella prassi anche a seguito di alcuni interventi interpretativi resi da parte della giurisprudenza amministrativa (Tar Lombardia-Milano, Sezione II, sentenza n. 332/2010).
Ma in assenza di un dato normativo esplicito, alcune amministrazioni comunali hanno, tuttavia, continuato a negare la possibilità di certificazione parziale. Il decreto "del fare" fuga ora ogni dubbio in merito, subordinando però l'agibilità parziale a puntuali condizioni.
In forza delle nuove disposizioni (articolo 30 del Dl 69/2013), il certificato di agibilità potrà essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi.
La richiesta risulterà accoglibile se sono state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e sono state completate le parti comuni relative al singolo edificio o alla singola porzione della costruzione.
L'istanza può anche avere ad oggetto singole unità immobiliari, purché siano state completate le opere strutturali, gli impianti e le parti comuni e a condizione che le opere di urbanizzazione primaria siano state ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Il decreto, nondimeno, prevede che il rilascio delle agibilità parziali incida direttamente sulla durata dei titoli edilizi: nei casi di rilascio di agibilità parziale, prima della scadenza del termine di fine lavori dettato dal titolo, il termine stesso è infatti prorogato per una sola volta per tre anni.
Non solo. La precedente formulazione del Testo unico in materia edilizia (Dpr 380/2001) prevedeva che l'agibilità degli edifici potesse essere acquisita esclusivamente attraverso il rilascio espresso del certificato da parte dell'amministrazione ovvero mediante silenzio-assenso. L'autocertificazione circa l'agibilità dell'edificio da parte di un professionista abilitato era, infatti, contemplata esclusivamente riguardo alle attività produttive (Dpr 07.09.2010, n. 160) e da parte di alcune specifiche normative regionali (ad esempio articolo 86, legge regionale Toscana n. 1/2005).
Ebbene, il decreto, modificando l'articolo 25 del Testo unico, estende ora questa facoltà a tutte le costruzioni. L'interessato, in luogo dell'ordinaria domanda di rilascio del certificato di agibilità, potrà presentare una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora questi non sia stato nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesti l'agibilità dell'opera e la sua conformità al progetto.
L'autodichiarazione, salvo diversa indicazione da parte delle Regioni –che dovranno anche prevedere norme attuative e per l'effettuazione dei controlli– non potrà però essere utilizzata riguardo alle agibilità parziali (articolo Il Sole 24 Ore dell'01.07.2013).

EDILIZIA PRIVATA: DECRETO DEL FARE/ Eliminati i vincoli burocratici per le ristrutturazioni e per richiedere l'agibilità al comune.
Edilizia, meno lacci e lacciuoli.
Meno vincoli burocratici per le ristrutturazioni e per richiedere l'agibilità al comune. Questo significa avere più margine di azione per interventi edilizi sull'esistente e vendite più veloci degli appartamenti finiti.

Il decreto del Fare ritocca il Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001) con novità favorevoli per le imprese. Tra cui anche l'attribuzione alla p.a. del compito di recuperare i pareri necessari per le segnalazioni certificate di inizio attività (Scia) e di comunicazione per l'attività edilizia libera. Vediamo dunque le disposizioni in materia di costruzioni.
Pareri a cura dello sportello unico. Viene attribuito allo Sportello unico per l'edilizia il compito di acquisire i pareri anche prima della presentazione della Scia. La norma cambia nel senso che viene esteso a tutti i titoli edilizi la possibilità di delegare all'amministrazione le incombenze burocratiche di reperimento dei nulla osta.
Il Testo unico per l'edilizia non disciplina l'acquisizione, da parte dello Sportello unico per l'edilizia (Sue), degli atti di assenso presupposti all'inizio dei lavori nel caso in cui l'intervento edilizio sia soggetto alla presentazione della comunicazione di inizio lavori di attività edilizia libera o della Scia edilizia. Il decreto estende la disciplina prevista oggi solo per il permesso di costruire.
Il provvedimento, infatti, dispone che l'interessato possa, prima di presentare la comunicazione o la Scia, richiedere allo Sportello unico l'acquisizione di tutti gli atti di assenso necessari per l'intervento edilizio. Lo Sportello si deve attivare, come nel caso di richiesta di permesso di costruire: se non sono rilasciati gli atti di assenso delle altre amministrazioni pubbliche, o è intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, il responsabile dello Sportello unico indice la conferenza di servizi per acquisirli.
Se, poi, l'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso è contestuale alla segnalazione certificata di inizio attività, l'interessato potrà dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello Sportello unico dell'avvenuta acquisizione degli atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi. Le novità si applicano anche alla comunicazione dell'inizio dei lavori per l'attività edilizia libera, qualora siano necessari atti di assenso per la realizzazione dell'intervento edilizio. Peraltro nei centri storici per gli interventi o le varianti a permessi di costruire ai quali è applicabile la segnalazione certificata d'inizio attività con modifiche della sagoma rispetto all'edificio preesistente o già assentito, i lavori non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi venti giorni dalla data di presentazione della segnalazione.
La delega alla p.a. di acquisire i pareri alleggerirà gli oneri amministrativi per le imprese.
Termine lavori. Il decreto allunga di due anni i termini di inizio e ultimazione dei lavori autorizzati con permesso di costruire, Dia o Scia alla data di entrata in vigore della norma. Il termine iniziale per l'avvio dei lavori autorizzati con permesso di costruire è di un anno dal rilascio del permesso, mentre, per ultimare l'opera, il termine è fissato a tre anni dall'inizio dei lavori. I lavori avviati dopo la presentazione di Dia o Scia edilizia devono essere anch'essi ultimati entro tre anni. Questi termini si allungano di un biennio, previa comunicazione del soggetto interessato. Poiché la proroga è automatica, il decreto consente di proseguire nei lavori senza necessità di passare dall'ufficio tecnico comunale. Le imprese, quindi, risparmiano il tempo e i costo di una pratica edilizia.
Senza contare che la proroga di legge impedisce di accertare abusi edilizi per gli interventi realizzati dopo la scadenza del termine iniziale.
Ricostruzione e ristrutturazione edilizia. Per il Testo unico dell'edilizia costituiscono «interventi di ristrutturazione edilizia» anche gli interventi che consistono «nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente». Il decreto elimina il requisito della medesima sagoma e, quindi, sono ristrutturazioni edilizie anche gli interventi di ricostruzione di un edificio con il medesimo volume dell'edificio demolito, ma anche con sagoma diversa dal precedente.
Costituiscono, quindi, ristrutturazione gli interventi edilizi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Conseguenza della modifica è che la modifica della sagoma non è rilevante ai fini della individuazione del permesso di costruire come titolo abilitativo necessario (eliminazione del riferimento contenuto nell'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico per l'edilizia).
Con una eccezione. Con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.
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Certificato anche per le singole unità.
Il decreto modifica la disciplina del certificato di agibilità, consentendone la richiesta anche per singoli edifici o singole porzioni di uno stesso stabile. Questo a condizione che le unità siano funzionalmente autonome, e sempre che siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione. L'agibilità parziale potrà essere richiesta anche per singole unità immobiliari.
Nei casi di rilascio del certificato di agibilità parziale prima della scadenza del termine entro il quale l'opera deve essere completata, lo stesso è prorogato per una sola volta di tre anni. Viene, inoltre, individuato un procedimento alternativo alla richiesta di agibilità. Se l'interessato non propone domanda deve presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità e allegare la richiesta di accatastamento dell'edificio e la dichiarazione dell'impresa installatrice di conformità degli impianti.
Attività edilizia libera. Una dichiarazione in meno per la comunicazione di inizio lavori. Il Testo unico per l'edilizia prevede per l'attività edilizia libera l'invio di una comunicazione dell'inizio dei lavori, a cui deve essere allegata una relazione asseverata firmata da un tecnico abilitato, che dichiari di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente. Il decreto dispone di eliminare tale dichiarazione da parte del tecnico abilitato.
Vincoli ambientali. Si passa dal silenzio-rifiuto al silenzio-rigetto, immediatamente impugnabile. Secondo il Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001), nel caso in cui manchi un atto di assenso per vincolo ambientale, paesaggistico e culturale, si viene a formare il silenzio rifiuto. Il dl modifica il procedimento in caso di immobili vincolati. Se l'assenso dell'autorità preposta al vincolo è favorevole, il comune sarà tenuto a concludere il procedimento di rilascio del permesso di costruire con un provvedimento espresso e motivato. Se l'atto di assenso viene negato, decorso il termine per il rilascio del permesso di costruire, questo si intenderà respinto (articolo ItaliaOggi Sette del 24.06.2013).

EDILIZIA PRIVATA: Il novero dei soggetti legittimati al rilascio del titolo in sanatoria risulta più ampio rispetto a quanto concerne il rilascio dell'ordinario titolo abilitativo edilizio, laddove secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza, occorre la titolarità del diritto di proprietà, ovvero di altro diritto reale o anche obbligatorio a condizione del riconoscimento della disponibilità giuridica e materiale del bene nonché della relativa potestà edificatoria.
Il regime, infatti, della concessione edilizia è del tutto diversificato, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della sanatoria. L'affermazione è consapevolmente recepita da parte della giurisprudenza in riferimento alla sanatoria impropria di cui all'art. art. 13 della legge n. 47/1985 secondo cui la dichiarazione di conformità disciplinata dalla norma prevede che la sanatoria ivi disciplinata sia accordata al "responsabile dell'abuso"; la norma, quindi, a differenza di quanto previsto dall'art. 4 della legge n. 10 del 1977 non trova applicazione solo in presenza di una domanda avanzata dal proprietario o da altro titolare di diritto reale in quanto l'abuso sia al medesimo ascrivibile, ma anche in presenza della domanda avanzata da colui che, dell'abuso, è comunque responsabile in quanto, sanato l'abuso, non potrebbe essere più chiamato a rispondere sul piano sanzionatorio penale e/o amministrativo.
Se quindi il collegamento con la proprietà o altro diritto reale si attenua già in sede di legittimazione alla sanatoria impropria oggi disciplinata dall'art. 36 t.u. edilizia approvato con d.p.r. 06.06.2001 n. 380, ciò non può non valere anche in riferimento alla sanatoria propria di cui alla l. 724/1994 (II condono edilizio) la quale, presupponendo un abuso di tipo sostanziale e non già formale, ben può riferirsi -come è paradigmatico dell'illecito- anche ad un collegamento non soggettivamente qualificato. Anche la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato ritiene che ai sensi dell'art. 31, l. 28.02.1985 n. 47 -secondo cui possono richiedere il condono "i soggetti che abbiano interesse"- legittimato a richiedere la concessione edilizia in sanatoria sia anche il promissario acquirente di un terreno, avuto riguardo all'esperibilità della tutela in forma specifica ex art. 2932, cod. civ.
Tale disciplina non risulta mutata nel regime introdotto con l'art. 39 della l. 724/1994, non emergendo restrizioni rispetto al criterio legittimante di cui al citato art. 31 l. 47/1985.
Va pertanto affermato che "legittimati all'istanza di condono edilizio ex l. 724/1994 sono oltre coloro che hanno titolo a richiedere la concessione edilizia/permesso di costruire, anche il promissario acquirente o il conduttore e più in generale tutti coloro che vi abbiano interesse, senza il necessario consenso ed anche, al limite, contro la volontà del proprietario del bene”.
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Poiché “il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari, e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale, considerato anche che le deficienze igienico sanitarie riscontrate dai competenti uffici della U.s.l. integrano la violazione di prescrizioni poste a tutela della salubrità degli ambienti adibiti ad abitazione da fonti normative di carattere primario, quali gli artt. 218 e 221, t.u. leggi sanitarie 27.07.1934 n. 1265" spetterà quindi all’Autorità sanitaria competente in sede di istruttoria per il rilascio dell’abitabilità valutare se effettivamente nella specie le altezze dei fabbricati siano tali da impedire l’utilizzazione del bene come abitazione.

Invero la giurisprudenza ha chiarito che: “Il novero dei soggetti legittimati al rilascio del titolo in sanatoria risulta […] più ampio rispetto a quanto concerne il rilascio dell'ordinario titolo abilitativo edilizio, laddove secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza, occorre la titolarità del diritto di proprietà, ovvero di altro diritto reale o anche obbligatorio a condizione del riconoscimento della disponibilità giuridica e materiale del bene nonché della relativa potestà edificatoria" (Consiglio di Stato V 28.05.2001 n. 2881, TAR Emilia Romagna Bologna 21.02.2007 n. 53, TAR Lombardia Milano sez II 31.03.2010 n. 842) […].
Il regime, infatti, della concessione edilizia è del tutto diversificato, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della sanatoria. L'affermazione è consapevolmente recepita da parte della giurisprudenza (TAR Campania Napoli sez VIII 14.01.2011, n. 196) in riferimento alla sanatoria impropria di cui all'art. art. 13 della legge n. 47/1985 secondo cui la dichiarazione di conformità disciplinata dalla norma prevede che la sanatoria ivi disciplinata sia accordata al "responsabile dell'abuso"; la norma, quindi, a differenza di quanto previsto dall'art. 4 della legge n. 10 del 1977 non trova applicazione solo in presenza di una domanda avanzata dal proprietario o da altro titolare di diritto reale in quanto l'abuso sia al medesimo ascrivibile, ma anche in presenza della domanda avanzata da colui che, dell'abuso, è comunque responsabile in quanto, sanato l'abuso, non potrebbe essere più chiamato a rispondere sul piano sanzionatorio penale e/o amministrativo.
Se quindi il collegamento con la proprietà o altro diritto reale si attenua già in sede di legittimazione alla sanatoria impropria oggi disciplinata dall'art. 36 t.u. edilizia approvato con d.p.r. 06.06.2001 n. 380, ciò non può non valere anche in riferimento alla sanatoria propria di cui alla l. 724/1994 (II condono edilizio) la quale, presupponendo un abuso di tipo sostanziale e non già formale, ben può riferirsi -come è paradigmatico dell'illecito- anche ad un collegamento non soggettivamente qualificato. Anche la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato (sez. IV, 27.10.2009, n. 6545) ritiene che ai sensi dell'art. 31, l. 28.02.1985 n. 47 -secondo cui possono richiedere il condono "i soggetti che abbiano interesse"- legittimato a richiedere la concessione edilizia in sanatoria sia anche il promissario acquirente di un terreno, avuto riguardo all'esperibilità della tutela in forma specifica ex art. 2932, cod. civ.
Tale disciplina non risulta mutata nel regime introdotto con l'art. 39 della l. 724/1994, non emergendo restrizioni rispetto al criterio legittimante di cui al citato art. 31 l. 47/1985.
Va pertanto affermato che "legittimati all'istanza di condono edilizio ex l. 724/1994 sono oltre coloro che hanno titolo a richiedere la concessione edilizia/permesso di costruire, anche il promissario acquirente o il conduttore (Corte di Appello Firenze sez II 04.05.2010 n. 594) e più in generale tutti coloro che vi abbiano interesse, senza il necessario consenso ed anche, al limite, contro la volontà del proprietario del bene” (cfr. TAR Bari Puglia 09.07.2011 n. 1057).
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In proposito il Collegio deve rilevare che il condono edilizio è finalizzato alla definizione degli illeciti edilizi che nella specie sono relativi alle opere funzionali al cambio di destinazione d’uso di due stenditoi in civili abitazioni.
Con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dunque, si sono sanate esclusivamente le opere edilizie, mentre l’utilizzazione degli immobili come civili abitazioni (come del resto risulta nelle condizioni generali in calce al provvedimento impugnato) è soggetto al rilascio del certificato di agibilità.
Poiché “il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari, e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale, considerato anche che le deficienze igienico sanitarie riscontrate dai competenti uffici della U.s.l. integrano la violazione di prescrizioni poste a tutela della salubrità degli ambienti adibiti ad abitazione da fonti normative di carattere primario, quali gli artt. 218 e 221, t.u. leggi sanitarie 27.07.1934 n. 1265" (cfr. Consiglio di Stato 03.05.2011 n. 2620) spetterà quindi all’Autorità sanitaria competente in sede di istruttoria per il rilascio dell’abitabilità valutare se effettivamente nella specie le altezze dei fabbricati siano tali da impedire l’utilizzazione del bene come abitazione
(TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 20.05.2013 n. 1162 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANon esiste alcuna automaticità nel rilascio del certificato di agibilità a seguito di concessione in sanatoria, dovendo, pur sempre, il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di agibilità siano osservate le disposizioni normative sulle condizioni igienico–sanitarie.
Dunque, il rilascio di una sanatoria edilizia non comporta necessariamente l’obbligo per l’autorità amministrativa di emettere un provvedimento ugualmente positivo in ordine all’agibilità con riguardo all’attività che vi deve essere svolta, in quanto il rilascio di tale ulteriore licenza implica, in capo all’autorità emanante, il preventivo accertamento e la conseguente valutazione di elementi non rilevanti in sede di rilascio della sanatoria che presuppone la presenza di requisiti diversi e autonomi.
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L’attività di allevamento di animali (qual è quella che oggi viene svolta all’interno del manufatto, essendo irrilevante il numero di animali che attualmente vi sono custoditi) rientra nell’elenco delle industrie insalubri di prima classe di cui al D.M. 05.09.1994 e all’art. 216 del R.D. 1265/1934, che devono essere isolate nelle campagne e tenute lontane dalle abitazioni..

In ogni caso, anche se nella concessione in sanatoria si fa riferimento ad una destinazione a “pollaio” non significa, come invece sostiene il ricorrente, che sia stata implicitamente concessa l’agibilità per uso ricovero animali del manufatto condonato. Licenza questa che, invece, non è mai stata rilasciata.
Peraltro, non esiste alcuna automaticità nel rilascio del certificato di agibilità a seguito di concessione in sanatoria, dovendo, pur sempre, il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di agibilità siano osservate le disposizioni normative sulle condizioni igienico–sanitarie (cfr. Corte Cost. n. 256/1996; Cons. Stato n. 2140/2004).
Dunque, il rilascio di una sanatoria edilizia non comporta necessariamente l’obbligo per l’autorità amministrativa di emettere un provvedimento ugualmente positivo in ordine all’agibilità con riguardo all’attività che vi deve essere svolta, in quanto il rilascio di tale ulteriore licenza implica, in capo all’autorità emanante, il preventivo accertamento e la conseguente valutazione di elementi non rilevanti in sede di rilascio della sanatoria che presuppone la presenza di requisiti diversi e autonomi.
Nel caso di specie, l’amministrazione ha da ultimo rilevato, nel corso di un apposito sopralluogo, che il manufatto condonato era stato in concreto destinato ad un’attività, quella di allevamento di maiali, che poteva influire sulle condizioni di salubrità dell’ambiente circostante, essendo situato in prossimità dell’abitazione dell’odierno controinteressato.
Pertanto, la destinazione dell’annesso rustico a porcile, costituendo una circostanza nuova e rilevante sul piano igienico–sanitario, comporta la necessità del rilascio di una specifica licenza di agibilità che, d’altra parte, non sembra possa essere attualmente conseguita, stante l’esistenza dell’abitazione di P.C. a distanza inferiore a quella di trenta metri prevista dalle n.t.a. e dal regolamento edilizio.
Va infatti evidenziato che l’attività di allevamento di animali (qual è quella che oggi viene svolta all’interno del manufatto, essendo irrilevante il numero di animali che attualmente vi sono custoditi) rientra nell’elenco delle industrie insalubri di prima classe di cui al D.M. 05.09.1994 e all’art. 216 del R.D. 1265/1934, che devono essere isolate nelle campagne e tenute lontane dalle abitazioni.
Ne consegue che sussistevano tutti i presupposti per l’emissione del divieto di destinare a porcilaia l’annesso rustico in questione e che la circostanza della preesistenza o meno dell’annesso rustico all’abitazione di Pio Carretta non è decisiva, in quanto ciò che conta è che l’attività ivi esercitata non è mai stata regolarizzata e dunque oggi è destinata a scontare la vicinanza della detta abitazione (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 28.02.2013 n. 289 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali.
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La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001, e art. 35, comma 2, l. n. 47/1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia.

In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente. Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali (cfr., in argomento, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.03.2011 n. 740), che implichino un nuovo o diverso uso degli spazi.
Tanto deriva dalla espressa previsione dell’art. 25, commi 1 e 3, del d.P.R. n. 380 del 2001: “1. Entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto di cui all'articolo 24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata della seguente documentazione:
b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
..
3. Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell'edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione:
c) la documentazione indicata al comma 1
.”
L'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001, inoltre, prevede un procedimento di rilascio del certificato di agibilità, articolato sui seguenti principi fondamentali:
1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma, lett. a), del D.P.R. n. 380 del 2001;
2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001).
Sul rapporto tra certificato di agibilità e conformità urbanistica-edilizia, recente giurisprudenza del Consiglio di Stato ha avuto modo di osservare che "La conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli art. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001, e art. 35, comma 2, l. n. 47/1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia" (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 30.04.2009, n. 2760).
L’inequivoco tenore letterale e la finalità delle norme comportano quindi l’infondatezza del ricorso nella parte in cui si deduce che la funzione del certificato di agibilità investirebbe esclusivamente la rispondenza del fabbricato ai requisiti igienico-sanitari e non assumerebbe rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Non sussiste neppur il dedotto vizio motivazionale in cui si assume sia incorsa la P.A. nell’annullare gli effetti della richiesta di agibilità atteso che la rilevata difformità urbanistica ed edilizia giustifica ex se l’adozione del provvedimento impugnato.
Infine non assumono rilievo neppure i dedotti vizi formali atteso che il rigetto del principale motivo che sorregge l'impugnazione priva di rilevanza i residui argomenti con essa spiegati, stante l’applicabilità dell’art. 21-octies della L. 241/1990 il quale rende non annullabile il provvedimento amministrativo per vizi formali quali la violazione di regole procedimentali (mancata comunicazione avvio procedimento) quanto il suo contenuto non potrebbe essere diverso (TAR Puglia-Lecce, Sez. I, sentenza 07.02.2013 n. 294 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Rilascio certificato di agibilità.
Clausola convenzionale che subordina il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile alla presentazione dell'atto di vincolo a prima casa - Legittimità.
Prima di esaminare nel dettaglio i singoli motivi d’appello è pertanto necessario prendere posizione su tale dirimente aspetto preliminare: la convenzione ed il permesso di costruire recano, o no, disposizioni contrattuali o amministrative aggiuntive rispetto a quanto previsto dalle norme tecniche attuative?
La risposta è affermativa.
In effetti non v’è un’espressa o implicita formulazione normativa, nel corpo dell’art. 42 delle NTA, che lasci specificatamente intendere che l’agibilità dei progettati edifici debba essere condizionata alla trascrizione del vincolo o, ancor prima, alla verifica dei requisiti in capo al fruitore (acquirente o locatario) dell’unità immobiliare. La previsione è per la prima volta introdotta dalla Convenzione di lottizzazione attraverso l’atto d’obbligo allegato alla stessa, nonché ulteriormente specificata, sul versante procedimentale, dal permesso di costruire.
Trattasi di una forma di cautela contrattuale che il Comune ha inteso adottare, con il consenso del lottizzante, per prevenire violazioni contrattuali foriere di conseguenze risolutive e di inevitabile contenzioso. Subordinando l’agibilità alla verifica dei requisiti ed alla trascrizione del vincolo non ha dato una nuova conformazione all’istituto (che com’è noto poggia su ben altre basi) ma ha disciplinato la sequenza procedimentale in modo che l’agibilità sia sostanzialmente richiesta proprio dai proprietari o dai fruitori per i quali l’area è stata urbanisticamente inquadrata, la lottizzazione inizialmente approvata e l’immobile concretamente costruito.
Ciò ha potuto fare, anche attraverso l’imposizione di prescrizioni in sede di rilascio del titolo, in quanto il permesso di costruire ed il rilascio del certificato di agibilità si collocano in un ambito di edilizia convenzionata (basata per l’appunto sulla negoziabilità di alcuni aspetti e sulla rilevanza della particolare “causa” della prevista edificazione) costituendone l’appendice esecutiva. Essi risentono della disciplina negoziale concordata a monte, in modo da porsi come passaggi procedimentali finalizzati non solo a garantire le esigenze di carattere urbanizzativo, ma anche quelle più propriamente connesse alla particolare funzione sociale della progettata edificazione. Del resto che gli accordi sostitutivi di provvedimento, nell’ambito dei quali può ormai pacificamente sussumersi anche la convenzione di lottizzazione, possano prevedere anche la disciplina del procedimento e delle sue fasi non pare revocabile in dubbio.
In questo quadro, il rinvio da parte della NTA alla fonte convenzionale per la disciplina del vincolo di destinazione costituisce base sufficiente per un accordo (quale quello per cui si controverte) in cui si stabiliscono, per il rilascio dell’agibilità, modalità procedimentali causalmente e cautelativamente collegate al vincolo di destinazione. Il valido accordo costituisce, altresì, base consensuale sufficiente a legittimare l’inserimento di concrete previsioni procedimentali in tema di rilascio del certificato di agibilità.
Ciò chiarito può ora passarsi alla disamina dei singoli motivi d’appello.
Con il primo motivo d'appello la società sostiene che il TAR non avrebbe considerato che l'amministrazione comunale -inserendo dapprima nell'atto d'obbligo allegato alla convenzione di lottizzazione, la clausola che "la sottoscrizione del vincolo costituisce condizione necessaria per il rilascio dell'abitabilità delle singole unità immobiliari”, e poi nel permesso di costruire la clausola che "il certificato di agibilità sarà rilasciato per ogni singola unità immobiliare solo dopo che si è conosciuto l'acquirente un locatario che si è dimostrato il possesso dei requisiti dello stesso, e sia sottoscritto, prima del rilascio dell'agibilità, nell'atto di vincolo"- si sarebbe posta al di fuori delle norme urbanistiche di riferimento ed in contrasto con esse (artt. 42, lett. c. e 26, comma 7, NTA).
L’affermazione non è corretta. Si è già detto che la convenzione di lottizzazione reca un quid pluris rispetto a quanto previsto dalle norme attuative, ma anche che trattasi di una disposizione liberamente concordata dalle parti che non è in contrasto con l’art. 42 lett. c. delle NTA, ed anzi, ne costituisce lo svolgimento, consentendo all’amministrazione il monitoraggio delle successive fasi procedimentali sino al rilascio dell’abitabilità, all’evidente fine di assicurare la funzione per la quale l’edificazione è stata consentita (destinazione a prima casa).
A ben vedere la clausola è poi assolutamente il linea con quanto previsto dall’art. 26 comma 7 NTA, ove è stabilito che “per la residenza permanente la validità del vincolo di destinazione stabilita dalla convenzione non può essere inferiore ad anni 20 dalla data di rilascio del certificato di abitabilità”. Contrariamente a quanto sembra sostenere l’appellante, l’aver fissato il dies a quo del vincolo, alla data di rilascio del certificato di abitabilità, non significa che l’abitabilità debba necessariamente essere concessa appena l’immobile è ultimato ed a prescindere dall’utilizzo conforme alla destinazione, ma piuttosto che il vincolo per avere una funzione effettiva deve sortire la sua efficacia solo da quanto l’immobile è dichiarato abitabile e non quando esso è ancora in fase di costruzione o è comunque inutilizzato.
Sotto altro profilo, ritiene la società appellante che sarebbe illogico legare il rilascio del certificato di agibilità alla presentazione di un atto di vincolo ad utilizzare l’immobile quale prima casa, alterando indebitamente lo schema di cui all’art. 24 del DPR 380/2001. Viceversa, sempre a dire dell’appellante, sarebbe stato più logico che fosse il costruttore dell’ immobile, una volta ottenuto il certificato di agibilità, ad imporre, nell’atto contrattuale, all’acquirente, la trascrizione del vincolo.
L’illogicità non sussiste. In disparte ogni considerazione circa il chiaro disposto convenzionale, l’avere subordinato il rilascio dell’abitabilità all’effettiva destinazione a prima casa è espediente contrattuale che assicura, quanto meno in prima battuta, il rispetto della funzione sociale originariamente impressa alla proprietà, prevenendo possibili inadempimenti.
Con il secondo motivo d'appello la società censura l’iter argomentativo seguito dal TAR, il quale ricostruisce la vincolatività ultra partes della clausola convenzionale sulla base dell’espressa accettazione del vincolo di destinazione formulata dall’appellante nell’ambito della compravendita.
Così procedendo, il TAR avrebbe omesso di sciogliere il dubbio, dirimente ai fini del decidere, sulla natura dell’obbligazione, atteso che, ove trattasi –come sarebbe secondo la tesi dell’appellante– di un obbligazione personale, essa non può che impegnare l’acquirente nei confronti dell’alienante, ma non nei confronti del Comune.
Il dubbio può essere sciolto in questa sede. La giurisprudenza è ormai concorde nell’inquadrare la convenzione di lottizzazione negli accordi sostitutivi di provvedimento di cui all’art. 11 della legge 241/1990 (Cass. civ. Sez. Unite, 01.07.2009, n. 15388; Cons. Stato Sez. IV Sent., 29.02.2008, n. 781; Sez. IV, 02.08.2011, n. 4576).
Tali accordi, inserendosi nell'alveo dell'esercizio di un potere, ne mutuano le caratteristiche e la natura, salva l'applicazione dei principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti per aspetti non incompatibili con la generale disciplina pubblicistica. La lottizzazione costituisce quindi esercizio consensuale di un potere pianificatorio che sfocia in un progetto ed in una serie di disposizioni urbanistiche generanti obbligazioni od oneri, rese pubbliche attraverso la trascrizione, che si impongono anche agli aventi causa dal lottizzante in forza della loro provenienza e funzione sostitutiva.
Nel caso di specie l’amministrazione si è comunque cautelata imponendo l’obbligo di riferimento, nella stipula dei contratti di compravendita, ai vincoli scaturenti dalla lottizzazione, così creando un circuito obbligatorio che giunge ai medesimi effetti, sebbene con tutti i limiti derivanti dalla natura relativa delle obbligazioni contratte. Ciò, ovviamente, non toglie validità all’assunto di fondo che di per sé solo giustifica l’efficacia anche nei confronti degli aventi causa delle previsioni pianificatorie concordate.
Con il terzo motivo d'appello Immobilcommer afferma che la clausola contenuta nello schema di atto d'obbligo che accede alla convenzione di lottizzazione, e subordina il rilascio della certificato di agibilità dell'immobile alla presentazione dell'atto di vincolo a prima casa, sarebbe nulla: per mancanza di una base di legge; per contrasto con gli articoli 24 e seguenti del Testo unico edilizia; per contrarietà all'ordine pubblico, ed in particolare, per contrasto con gli articoli 41 e 42 della Costituzione; per contrasto con l'articolo 1379 in quanto norma imperativa; per illiceità del contenuto e della causa
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.01.2013 n. 324 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: E’ legittima la clausola convenzionale che subordina il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile alla presentazione dell'atto di vincolo a prima casa.
La clausola convenzionale che subordina il rilascio della certificato di agibilità dell'immobile alla presentazione dell'atto di vincolo a prima casa, ha solo l’effetto di modulare consensualmente i successivi segmenti procedimentali, postergando la valutazione dell’abitabilità all’individuazione del fruitore dell’immobile, in modo da monitorare l’effettiva realizzazione del fine sociale per il quale la costruzione degli immobili è stata assentita, e non già di inserire nella valutazione ai fini dell’abitabilità elementi eterogenei rispetto a quelli previsti dal legislatore.
Né può trarsi dalla clausola un divieto di vendita o di commercializzazione delle unità immobiliari, atteso che esse sono state edificate proprio al fine di essere adibite a prima casa, ossia di realizzare una funzione sociale particolarmente meritevole che proprio la clausola tende ad assicurare attraverso la previsione di una preliminare fase di monitoraggio, che certamente non preclude la stipula di contratti preliminari di vendita né di quelli definitivi.

Con il terzo motivo d'appello Immobilcommer afferma che la clausola contenuta nello schema di atto d'obbligo che accede alla convenzione di lottizzazione, e subordina il rilascio della certificato di agibilità dell'immobile alla presentazione dell'atto di vincolo a prima casa, sarebbe nulla: per mancanza di una base di legge; per contrasto con gli articoli 24 e seguenti del Testo unico edilizia; per contrarietà all'ordine pubblico, ed in particolare, per contrasto con gli articoli 41 e 42 della Costituzione; per contrasto con l'articolo 1379 in quanto norma imperativa; per illiceità del contenuto e della causa.
Il motivo non ha pregio. Com’anzi detto, la clausola convenzionale ha solo l’effetto di modulare consensualmente i successivi segmenti procedimentali, postergando la valutazione dell’abitabilità all’individuazione del fruitore dell’immobile, in modo da monitorare l’effettiva realizzazione del fine sociale per il quale la costruzione degli immobili è stata assentita, e non già di inserire nella valutazione ai fini dell’abitabilità elementi eterogenei rispetto a quelli previsti dal legislatore. Né può trarsi dalla clausola un divieto di vendita o di commercializzazione delle unità immobiliari, atteso che esse sono state edificate proprio al fine di essere adibite a prima casa, ossia di realizzare una funzione sociale particolarmente meritevole che proprio la clausola tende ad assicurare attraverso la previsione di una preliminare fase di monitoraggio, che certamente non preclude la stipula di contratti preliminari di vendita né di quelli definitivi.
Privo di fondamento è anche il motivo avente ad oggetto il mancato riconoscimento da parte del TAR di un difetto assoluto di attribuzione nella imposizione della prescrizione de qua, all’atto del rilascio del permesso di costruire.
Si è già detto che il permesso di costruire costituisce l’epilogo provvedimentale di una vicenda che ha una matrice consensuale, nell’ambito della quale le parti hanno disciplinato l’iter procedimentale post-ponendo, a fini cautelativi, il rilascio della certificazione di abitabilità alla verifica amministrativa dei requisiti in capo all’acquirente. Se, come sopra chiarito, la convenzione di lottizzazione e le obbligazioni da essa sorgenti hanno effetti anche nei confronti degli aventi causa, non v’è dubbio che l’amministrazione aveva il potere di inserire la prescrizione nei confronti di chiunque chiedesse il permesso di costruire edifici nell’ambito della lottizzazione.
Potrebbe in astratto porsi una problema di legittimità, ma non certo di nullità ex art. 21-septies l. 241/1990 (tratto da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.01.2013 n. 324 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Grisanti, SCIA, DIA alternativa e certificato di agibilità (link a www.lexambiente.it).

anno 2012

ATTI AMMINISTRATIVILa conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia.
Ne consegue che il meccanismo del silenzio-ssenso non può essere invocato allorché, come nel caso in questione, manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito, come evidenziato, dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l''istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato.

Il collegio al riguardo osserva che il procedimento di rilascio del certificato di agibilità, disciplinato dall'art. 25 d.P.R. n. 380 del 2001, si articola sulla base dei seguenti principi fondamentali:
1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni (nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'Asl);
2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarata inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'art. 26 d.P.R. n. 380 del 2001.
Peraltro va evidenziato che nell’ipotesi di specie non solo non sussistevano i presupposti per la formazione del silenzio-assenso, ma come il provvedimento risulti legittimamente e sufficiente motivato con il richiamo alla illegittimità urbanistica dell’immobile per cui è causa, in quanto interessato da opere abusive in relazione alle quali era intervenuto provvedimento di diniego di condono o in relazione alle quali il procedimento di condono era ancora pendente (con la conseguenza che le stesse, fino all’accoglimento delle relative istanze, devono considerarsi ancora abusive).
La recente giurisprudenza del Consiglio di Stato ha infatti avuto modo di osservare che "la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia" (cfr. Consiglio Stato, V, 30.04.2009, n. 2760; in senso analogo TAR Puglia Lecce Sez. III, Sent., 01-08-2012, n. 1447).
Ne consegue che il meccanismo del silenzio-ssenso non può essere invocato allorché, come nel caso in questione, manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito, come evidenziato, dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l''istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato (TAR Catanzaro Calabria sez. II, 09.07.2011, n. 1009)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VII, sentenza 21.12.2012 n. 5293 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità non può essere rilasciato per fabbricati abusivi e non condonati, essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie vigenti; consegue che il meccanismo del silenzio-assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato.
Il Collegio aderisce, infatti, all’orientamento giurisprudenziale secondo il quale “ai sensi degli art. 24, comma 3, d.P.R. 06.06.2001 n. 380 e 35, comma 20, l. 28.02.1985 n. 47, il certificato di agibilità non può essere rilasciato per fabbricati abusivi e non condonati, essendo presupposto indefettibile per detto rilascio la conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie vigenti; consegue che il meccanismo del silenzio assenso non può essere invocato allorché manchi il presupposto stesso per il rilascio del certificato di agibilità, costituito dal carattere non abusivo del fabbricato in relazione al quale sia stata presentata l'istanza tesa ad ottenere il certificato menzionato” (TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, 09.07.2011, n. 1009, Consiglio Stato, sez. V, 30.04.2009, n. 2760, TAR Campania, Napoli, sez. VI, 24.09.2007 n. 8271 e 28.09.2007 n. 8582) (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 11.12.2012 n. 5073 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: P. Carbone, Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare (03.09.2012 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATALa conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, d.p.r. n. 380/2001 e 35, comma 20, l. n. 47/1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia”.
Se pure non si condividesse questo orientamento, ritenendosi preferibile la giurisprudenza secondo cui deve prescindersi dalla conformità dell’opera alla disciplina urbanistica e deve tenersi conto, al fine del rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune, dei soli elementi del progetto di intervento edilizio incidenti sui profili igienico sanitari, deve ritenersi la necessità del certificato di agibilità per ogni uso di un immobile che comporti la frequentazione da parte delle persone, attese le finalità di evitare danni alle persone che si intrattengono nei locali privi di agibilità che, non essendo stati sottoposti a specifico controllo, potrebbero non presentare le dovute caratteristiche in termini di sicurezza, igienicità, salubrità, aerazione.

Quanto, poi, all’ordinanza n. 7, con cui si vietava al ricorrente lo svolgimento della propria attività lavorativa nei locali in parola, in quanto privi del certificato di agibilità, il Tribunale osserva come <<la recente giurisprudenza del Consiglio di Stato [abbia] avuto modo di osservare che “la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, d.p.r. n. 380/2001 e 35, comma 20, l. n. 47/1985; del resto, risponde ad un evidente principio di ragionevolezza escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione è preordinata la disciplina urbanistico-edilizia” (cfr. Consiglio Stato, V, 30.04.2009, n. 2760).
Se pure non si condividesse questo orientamento, ritenendosi preferibile la giurisprudenza secondo cui deve prescindersi dalla conformità dell’opera alla disciplina urbanistica e deve tenersi conto, al fine del rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune, dei soli elementi del progetto di intervento edilizio incidenti sui profili igienico sanitari (cfr. Consiglio Stato, V, 04.02.2004, n. 365), deve ritenersi la necessità del certificato di agibilità per ogni uso di un immobile che comporti la frequentazione da parte delle persone, attese le finalità di evitare danni alle persone che si intrattengono nei locali privi di agibilità che, non essendo stati sottoposti a specifico controllo, potrebbero non presentare le dovute caratteristiche in termini di sicurezza, igienicità, salubrità, aerazione
>> (Tar Calabria Catanzaro, II, 22.11.2011, n. 1398).
L’ordinanza n. 7 in questione, dunque, relativa a locali appunto ‘aperti’ alla pubblica frequentazione, costituiva una diretta conseguenza del riscontro dell’abusività delle opere in oggetto (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 01.08.2012 n. 1447 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAE' legittimo il diniego del certificato di agibilità, ai sensi degli articoli 24 e 25 del DPR 380/2001, in caso di violazioni della normativa urbanistica ed edilizia.
Parimenti infondate sono le doglianze contro la nota comunale del 21.04.2011 di diniego dell’agibilità, sia alla luce di quanto sin d’ora esposto, sia tenendo conto dell’indirizzo giurisprudenziale, al quale si ritiene di aderire, per il quale è legittimo il diniego del certificato di agibilità, ai sensi degli articoli 24 e 25 del DPR 380/2001, in caso di violazioni della normativa urbanistica ed edilizia (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia, 30.04.2012, n. 146, che richiama in motivazione, TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 332 del 10.02.2010) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 27.07.2012 n. 2146 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sicurezza degli impianti. Agibilità, mancanza senza presunzione di pericoli dell'attività produttiva.
La mancanza del certificato di agibilità nell’immobile occupato dalla società non autorizza affatto l’operatività di meccanismi presuntivi deponenti nel senso della esistenza di un’effettiva situazione di pericolo.
A seguito di sopralluogo del Comando di Polizia municipale il Dirigente del SUAP del Comune disponeva la sospensione dell’attività produttiva nell’immobile occupato dalla società, in quanto privo del certificato di agibilità ai sensi dell’art. 24 del d.p.r. 06.06.2001 n. 380, al fine di salvaguardare la pubblica e privata incolumità.
Avverso tale provvedimento ha proposto ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale la s.r.l. chiedendone l’annullamento, previa concessione di idonee misure cautelari;
- innanzitutto, è stata dedotto il difetto di motivazione in merito alla sussistenza del presupposto dell’urgenza di provvedere; da tanto conseguirebbe l’omessa attivazione delle garanzie partecipative sancite dalla legge 07.08.1990 n. 241;
- con il secondo motivo è stato evidenziato che la ricorrente in data 10.03.2009 aveva presentato istanza per il rilascio del certificato di agibilità, sulla quale, anteriormente all’adozione del provvedimento impugnato, si era formato il silenzio-assenso di cui all’art. 25 del d.p.r. 06.06.2001 n. 380.
In terzo luogo, è stata lamentata la mancata rappresentazione di concrete ragioni di pubblico interesse in merito alla sospensione dell’attività, in considerazione del lungo lasso di tempo trascorso rispetto all’inizio dell’attività industriale della società ricorrente.
- Con il quarto motivo è stato evidenziato che, in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità, sarebbe applicabile solamente una sanzione pecuniaria e non anche misure di tipo sospensivo;
- con la quinta censura è stato lamentato l’illegittimo richiamo nel provvedimento impugnato all’art. 26 del regolamento edilizio del Comune, norma da ritenersi abrogata dall’art. 136, secondo comma del d.p.r. 06.06.2001 n. 380;
- infine, la norma de qua, al comma nono, farebbe riferimento solo ad insediamenti abitativi e non anche quelli a destinazione industriale come quello in esame.
Il provvedimento impugnato presenta tutte le caratteristiche proprie dell’esercizio del potere di ordinanza di necessità ed urgenza, avendo disposto la sospensione ad horas di tutte le attività produttive che interessano l’immobile in quanto privo del certificato di agibilità.
E' stata contestata, da un lato la mancata motivazione in ordine all’urgenza di provvedere ed alla rappresentazione dell’esistenza di un pericolo determinato, dall’altro, di conseguenza, l’ingiustificata omissione delle necessarie garanzie partecipative.
Né da tali elementi si potrebbe in qualche modo prescindere per il solo fatto della mancanza del certificato di agibilità, dal momento che tale condizione non autorizza affatto l’operatività di meccanismi presuntivi deponenti nel senso della esistenza di un’effettiva situazione di pericolo (commento tratto da www.ipsoa.it - TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 11.07.2012 n. 3340 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa giurisprudenza è in parte orientata nel ritenere che il rilascio dell’agibilità debba aver riguardo non solo alla regolarità igienico-sanitaria dell’edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia.
Ancor prima della logica giuridica è d'altronde la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualunque destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela degli interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (corretto uso del suolo, difesa dell'ambiente, salubrità degli abitati, sicurezza e stabilità delle costruzioni, ecc.).
In primo luogo deve rilevarsi che l’art. 221 del T.U. delle Leggi Sanitarie è stato abrogato, a decorrere dal 30.06.2003, dall’articolo 136, comma 2, lettera a), del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, come modificato dall’articolo 3 del D.L. 20.06.2002, n. 122.
L’attuale disciplina del certificato di agibilità è contenuta agli artt. 24, 25 e 26 del T.U. 380/2001, e la giurisprudenza, come chiarito al capo precedente della presente sentenza, è in parte orientata nel ritenere che il rilascio dell’agibilità debba aver riguardo non solo alla regolarità igienico-sanitaria dell’edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia (Cons. St., sez. V, 30.04.2009, n. 2760; id., 03.02.2000, n. 592; Tar Calabria, sez. II, 22.11.2011 n. 1398 e 09.07.2011 n. 1009).
Pur dando atto dell’esistenza di giurisprudenza, anche recente, di segno opposto (cfr., tra le più recenti, Tar Lazio, sez. II-bis, 23.11.2011 n. 9212), il collegio rileva come sia la stessa legge ad individuare, nella necessaria conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie, il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del suddetto certificato.
In tal senso depongono sia l'art. 24, comma 3, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 (“... il soggetto titolare del permesso di costruire ... (è) tenut(o) a chiedere il certificato di agibilità”) sia, con specifico riferimento alla normativa sul condono, l'art. 35, comma 20, della L. 28.02.1985, n. 47 (“A seguito della concessione ... in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di ... agibilità”).
Ancor prima della logica giuridica è d'altronde la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualunque destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela degli interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (corretto uso del suolo, difesa dell'ambiente, salubrità degli abitati, sicurezza e stabilità delle costruzioni, ecc.).
Tali ragionamenti possono perfettamente applicarsi anche al tempo in cui il ricorso è stato presentato, e, quindi, vigente l’art. 221 T.U. Leggi Sanitarie.
Pertanto non coglie nel segno il motivo rivolto a censurare il provvedimento di autotutela, sotto il profilo della mancanza di collegamento tra il certificato di agibilità e l’assenza dei presupposti di legittimità urbanistico-edilziia del fabbricato (TAR Sicilia-Palermo, Sez. II, sentenza 24.05.2012 n. 1055 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ATTI AMMINISTRATIVI - EDILIZIA PRIVATALe richieste di integrazione documentale sono idonee per arrestare l'iter del procedimento e quindi assumono, per questi aspetti, natura provvedimentale. Nel caso in esame la fattispecie risulta espressamente disciplinata dall’art. 25, comma 5, del DPR n. 380/2001 per cui, a fronte della legale interruzione del termine di conclusione del procedimento, non può certo parlarsi di illegittima inerzia dell’amministrazione.
Di conseguenza, qualora l'interessato le consideri illegittime e lesive dei propri interessi, dovrà contestarle con autonoma impugnazione, chiedendone l’annullamento attraverso le forme del rito ordinario, senza possibilità di attivare il rito speciale di cui all’art. 21-bis della Legge n. 1034/1971 applicabile solo di fronte al silenzio ingiustificato dell'amministrazione.
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L’art. 24, comma 1, del DPR n. 380/2001, stabilisce che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Di conseguenza le verifiche demandate alla pubblica amministrazione non si esauriscono con la sola ispezione dell'edificio (tra l'altro meramente eventuale) ai sensi dell’art. 25, comma 3, del predetto DPR n. 380/2001, ma comprendono accertamenti e valutazioni ben più ampie che non possono essere svolte senza la necessaria documentazione.

I ricorrenti denunciano un preteso silenzio-inadempimento del Comune di Montelupone nel rilascio del certificato di agibilità richiesto con istanza in data 02.07.2009 relativamente all'edificio di proprietà degli stessi.
In punto di fatto il Collegio osserva che l’Amministrazione comunale ha sempre risposto alle istanze dei ricorrente, seppure reiterando le richieste di integrazione documentale considerate indispensabili per la conclusione del procedimento.
Non si può quindi sostenere che l’Ente sia rimasto inerte. Pare invece emergere una situazione di stallo, poiché entrambe le parti si sono arroccate sulle loro posizioni dando luogo a circostanze ben diverse da quelle del silenzio (nell'arco di quattro mesi si contano, infatti, ben otto missive scambiate tra le stesse parti).
In punto di diritto va osservato che le richieste di integrazione documentale sono idonee per arrestare l'iter del procedimento e quindi assumono, per questi aspetti, natura provvedimentale. Nel caso in esame la fattispecie risulta espressamente disciplinata dall’art. 25, comma 5, del DPR n. 380/2001 per cui, a fronte della legale interruzione del termine di conclusione del procedimento, non può certo parlarsi di illegittima inerzia dell’amministrazione.
Di conseguenza, qualora l'interessato le consideri illegittime e lesive dei propri interessi, dovrà contestarle con autonoma impugnazione, chiedendone l’annullamento attraverso le forme del rito ordinario, senza possibilità di attivare il rito speciale di cui all’art. 21-bis della Legge n. 1034/1971 applicabile solo di fronte al silenzio ingiustificato dell'amministrazione.
Del resto va osservato che le richieste istruttorie dell'Amministrazione si fondano su specifiche disposizioni che disciplinano la documentazione da allegare all’istanza (cfr. art. 24, comma 4, e art. 25, commi 1 e 3, del DPR n. 380/2001), comprese quelle del Regolamento edilizio comunale; prescrizioni che non risultano essere contestate, per cui non possono rilevarsi eventuali intenti elusivi dell'obbligo, in capo al Comune, di pronunciarsi sull'istanza.
L’art. 24, comma 1, del DPR n. 380/2001, stabilisce che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Di conseguenza le verifiche demandate alla pubblica amministrazione non si esauriscono con la sola ispezione dell'edificio (tra l'altro meramente eventuale) ai sensi dell’art. 25, comma 3, del predetto DPR n. 380/2001, come pretendono i ricorrenti, ma comprendo, come si è visto, accertamenti e valutazioni ben più ampie che non possono essere svolte senza la necessaria documentazione.
L’onere di allegare la prescritta documentazione grava, ovviamente, sui soggetti legittimati alla richiesta del certificato in questione, tra cui, a norma dell'art. 24, comma 3, del DPR n. 380/2001, gli “aventi causa” del titolare del permesso di costruire (come i ricorrenti). Di conseguenza, se i Sigg. Baldoni e Santone sono certamente legittimati a chiedere il rilascio del certificato di agibilità, in qualità di soggetti “aventi causa”, sono anche onerati dal produrre tutta la necessaria documentazione che non è stata prodotta dal loro “dante causa” a questo fine (TAR Marche, sentenza 11.05.2012 n. 334 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di agibilità. Diniego con riferimento a violazioni della normativa urbanistica.
E’ da ritenere legittimo, ai sensi artt. 24 e 25 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, il diniego di rilascio del certificato agibilità, motivato con riferimento a violazioni della normativa urbanistica o edilizia (1).
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(1) Nella motivazione della sentenza in rassegna si ammette lealmente che esistono in giurisprudenza differenti orientamenti, quanto alla legittimità del diniego di certificato di agibilità per ragioni esclusivamente o prevalentemente urbanistico/edilizie ovvero per pendenza di procedimenti sanzionatori.
Tali differenti orientamenti, secondo la sentenza stessa, riflettono una ambiguità di fondo degli artt. 24 e 25 del d.P.R. 380/2001; mentre infatti l’art. 24 cit. stabilisce che "il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente" (e quindi pare renderlo del tutto indipendente dal rapporto che il manufatto ha con la disciplina urbanistica), tuttavia il successivo art. 26 impone che tra la documentazione presentata vi sia anche una "dichiarazione, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti" (il che può far, invece, ritenere che la mancata conformità di quanto edificato al relativo progetto -e, quindi, anche alle norme che disciplinano l’edificabilità nella zona- sia, di per sé, ostativa al rilascio dell’abitabilità.
La non perfetta coerenza delle due norme ha portato quindi:
a) a decisioni che negano la rilevanza di tali motivazioni (si veda, per tutti: TAR Liguria, Sez. I, n. 1754/2011, secondo cui, "essendo finalizzato –il certificato di agibilità– al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell’edificio al progetto approvato, non assume alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, onde la pendenza di un procedimento repressivo edilizio di per sé non costituisce idonea motivazione di diniego del certificato");
b) a decisioni che ritengono invece corretto il diniego motivato (prevalentemente o esclusivamente) con riferimento a violazioni urbanistiche; v., ad esempio, TAR Lombardia-Milano n. 332/2010, la quale ha ritenuto che "l’agibilità possa essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire)", precisando che "a tale conclusione perviene gran parte della giurisprudenza (TAR Lazio, n. 4129/2005, Consiglio di Stato, n. 6174/2008 e n. 1542/2005; TAR Lombardia–Milano, n. 4672/2009), senza contare che questa interpretazione ha anche un supporto normativo nell’art. 25, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia"; dovendo, per l’appunto, la domanda di agibilità deve essere corredata anche da una dichiarazione del richiedente di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, il che "significa che in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio, ma anche evidentemente in caso di assenza di idoneo progetto, l’agibilità dovrà essere negata".
Le sentenza in rassegna ha ritenuto di aderire al questo secondo orientamento.
Ha rilevato in ogni caso che la ricorrente, nella specie, non aveva un apprezzabile interesse a lamentare il mancato rilascio del certificato di agibilità di un manufatto di cui era stata ordinata la demolizione per violazione delle norme urbanistiche. Infatti, se otterrà il titolo a sanatoria, l’istante potrà riproporre la domanda, alla quale il Comune risponderà previa valutazione dei soli requisiti igienico-sanitari dell’edificio
(massima tratta da www.regione.piemonte.it -
TAR Friuli Venezia Giulia, sentenza 30.04.2012 n. 146 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Di per sé, la mera pendenza di un procedimento sanzionatorio non è ostativa al rilascio dell’agibilità, a meno che, come prevede la legge, non si ravvisino differenze tra l’autorizzato (o il dichiarato) ed il realizzato.
Per quanto concerne il diniego di agibilità, si osserva che le norme di riferimento sono gli artt. 24 e 25 del D.Lgs. 380/2001; il primo stabilisce che “il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”, quindi pare renderlo del tutto indipendente dal rapporto che il manufatto ha con la disciplina urbanistica; tuttavia il successivo art. 26 impone che tra la documentazione presentata vi sia anche una “dichiarazione, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti”, il che può far, invece, ritenere che la mancata conformità di quanto edificato al relativo progetto (e, quindi, anche alle norme che disciplinano l’edificabilità nella zona) sia, di per sé, ostativa al rilascio dell’abitabilità.
La non perfetta coerenza delle due norme ha portato la giurisprudenza a differenti soluzioni, quanto alla legittimità del diniego di certificato di agibilità per ragioni esclusivamente o prevalentemente urbanistico/edilizie ovvero per pendenza di procedimenti sanzionatori; infatti, accanto a decisioni che negano la rilevanza di tali motivazioni (si veda, per tutti: TAR Liguria n. 1754/2011, secondo cui, “essendo finalizzato -il certificato di agibilità- al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell’edificio al progetto approvato, non assume alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, onde la pendenza di un procedimento repressivo edilizio di per sé non costituisce idonea motivazione di diniego del certificato”), ve ne sono altre che ritengono corretto il diniego motivato (prevalentemente o esclusivamente) con riferimento a violazioni urbanistiche.
Ad esempio, TAR Lombardia-Milano n. 332/2010, ritiene che “l’agibilità possa essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire)”, precisando che “a tale conclusione perviene gran parte della giurisprudenza (TAR Lazio, n. 4129/2005, Consiglio di Stato, n. 6174/2008 e n. 1542/2005; TAR Lombardia-Milano, n. 4672/2009), senza contare che questa interpretazione ha anche un supporto normativo nell’art. 25, comma 1, del Testo Unico dell'Edilizia”; dovendo, per l’appunto, la domanda di agibilità deve essere corredata anche da una dichiarazione del richiedente di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, il che “significa che in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio, ma anche evidentemente in caso di assenza di idoneo progetto, l’agibilità dovrà essere negata”.
Soggiunge poi la decisione che “appare assurdo che il Comune rilasci l’agibilità a fronte di un’opera magari palesemente abusiva e destinata quindi con certezza alla demolizione, apparendo tale comportamento dell'Amministrazione contraddittorio rispetto al perseguimento del pubblico interesse”, con la conseguenza che “il diniego di agibilità non può essere reputato illegittimo per la sola circostanza che è motivato con riferimento a presunte violazioni della normativa urbanistica o edilizia”.
Il Collegio (che condivide questo orientamento) è dell’avviso che, di per sé, la mera pendenza di un procedimento sanzionatorio non sia ostativa al rilascio dell’agibilità, a meno che, come prevede la legge, non si ravvisino differenze tra l’autorizzato (o il dichiarato) ed il realizzato, come è nel presente caso, ove la DIA rappresentava cose diverse rispetto a quanto poi (in pretesa applicazione delle norme sull’edilizia libera) di fatto è stato posto in essere.
Il diniego di agibilità, a tenore del citato art. 25, appare pertanto correttamente emesso, anche trascurando di considerare che la ricorrente non pare avere un apprezzabile interesse a lamentare il mancato rilascio del certificato di agibilità di un manufatto di cui è stata ordinata la demolizione per violazione delle norme urbanistiche. Infatti, se otterrà il titolo a sanatoria, l’istante potrà riproporre la domanda, alla quale il Comune risponderà previa valutazione dei soli requisiti igienico-sanitari dell’edificio (TAR Friuli Venezia Giulia, sentenza 30.04.2012 n. 146 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.
La deroga introdotta dall’art. 35, comma 20, L. 47/1985 "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità ... a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.p.r. 425/1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica .... Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari".
Deve ritenersi che le disposizioni di cui al D.M. 05.07.1975 integrino una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 del R.D. 27.07.1934, n. 1265, e pertanto, diversamente dalle disposizioni integrative e supplementari portate dai regolamenti comunali di igiene (espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate), anch’esse –al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni- siano inderogabili in sede di rilascio del certificato di abitabilità a seguito del condono.

Ai sensi della disposizione di cui all’art. 35, comma 20, L. n. 47/1985 (1° condono), richiamata dall’art. 32, comma 25, del D.L. 30.9.2003, n. 269 (3° condono), “a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”.
La giurisprudenza del Consiglio di Stato, in merito all’interpretazione di detta norma, ha già avuto modo di affermare che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (Cons. Stato, IV, 30.05.2011, n. 2620, di cui di seguito è riportato ampio stralcio; id., V, 15.04.2004 n. 2140).
Tale orientamento –è stato chiarito- risulta peraltro coerente con quello espresso dalla Corte Costituzionale, che, con sentenza 18.07.1996 n. 256, ha affermato che la deroga introdotta dall’art. 35, comma 20, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità ... a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.p.r. 425/1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica .... Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari".
Orbene, alla luce della giurisprudenza riportata e della lettura costituzionalmente orientata della norma, resa dalla Corte Costituzionale, appare evidente che non è possibile ritenere che l’art. 35, comma 20, L. n. 47/1985 contenga una deroga generale ed indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, e ciò proprio perché –come chiarito sempre dalla Corte Costituzionale con la sentenza citata (e già prima con sentenza n. 427/1995)– detta legge intende contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e dall’altro il diritto all’abitazione e al lavoro.
Una interpretazione che validi una deroga “generale” alla normativa a tutela della salute, con particolare riguardo al luogo di abitazione, si porrebbe, dunque, in contrasto non solo con l’art. 32 Cost., ma anche con quelle stesse esigenze di contemperamento tra diversi valori costituzionali, proprie della legge n. 47/1995.
Pertanto, mentre possono essere derogate norme regolamentari, non possono esserlo norme di legge, in quanto rispetto ad esse la deroga non è evocata nell’art. 35, comma 20.
Tanto precisato, appare evidente come –nel definire l’ambito della deroga– non può assumere esclusiva rilevanza il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione (e della norma da essa espressa) ad una fonte primaria (come tale non derogabile) ovvero ad una fonte secondaria (quindi derogabile), ma occorre verificare se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, quale ulteriore e specifica esigenza da essi rappresentata con riferimento a specificità di quel singolo territorio, ovvero si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni primarie.
L’art. 35, comma 20, l. n. 47/1985 ha inteso evitare che singole, specifiche disposizioni regolamentari –espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate– possano costituire, ex post, mediante il diniego del certificato di abitabilità, ostacolo al condono, e quindi alla regolarizzazione, delle costruzioni abusive, frustrando l’esigenza di “rientro nella legalità”, che, per il tramite della detta legge, si è inteso attuare.
Ma, allo stesso tempo, la citata disposizione non ha inteso porre nel nulla la tutela igienico-sanitaria degli edifici e, quindi, il diritto alla salute dei cittadini.
In altre parole, deve ritenersi che le disposizioni di cui al D.M. 05.07.1975 integrino una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 del R.D. 27.07.1934, n. 1265, e pertanto, diversamente dalle disposizioni integrative e supplementari portate dai regolamenti comunali di igiene (espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate), anch’esse –al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni- siano inderogabili in sede di rilascio del certificato di abitabilità a seguito del condono.
In tal senso si è –ancora recentemente– espressa la giurisprudenza della Sezione (cfr. TAR Liguria, I, 23.03.2012, n. 422).
Nel caso di specie, è pacifico e non contestato che l’alloggio in questione, della superficie complessiva utile di mq. 13,00 (cfr. la perizia giurata 14.03.2012, produzione 19.03.2012 di parte ricorrente), non raggiunge la dimensione minima di 28 mq. stabilita dall’art. 3 del D.M. 05.07.1975 per l’abitabilità degli alloggi monostanza (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 27.04.2012 n. 593 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ATTI AMMINISTRATIVI: Diritto di accesso: il proprietario dell'immobile sovrastante l'unita' autorizzata dal Comune al cambio di destinazione d'uso ha diritto di richiedere all'amministrazione il certificato di agibilità di tale unità per la quale e' stata assentita la trasformazione e ove inesistente l’Amministrazione comunale e' tenuta ad attestare la circostanza relativa al mancato rilascio.
Ai sensi delle disposizioni di cui all’art. 22 e ss. della legge n. 241 del 1990 la richiesta di esercizio dell’accesso può avere ad oggetto i documenti amministrativi formati e detenuti da un soggetto della pubblica amministrazione e presuppone nel richiedente un situazione giuridicamente rilevante ad ottenere l’ostensione di detti documenti.
Secondo un più che consolidato indirizzo giurisprudenziale, la situazione sottesa alla domanda di accesso si configura come un vero e proprio diritto soggettivo meritevole di tutela le quante volte la conoscenza degli atti oggetto della formulata richiesta, fatta eccezione per gli atti normativamente sottratti all’accesso, è strumentale all’esercizio di difesa dei propri interessi in sede giurisdizionale e/o in altra sede e comunque si rivela rilevante ai fini del conseguimento da parte dell’interessato di un bene della vita (ex plurimis, Cons. Stato Sez. VI 27.10.2006 n. 6440 ).
Sotto l’aspetto testé illustrato il Consiglio d Stato ha ritenuto la richiesta di accesso del ricorrente ammissibile, insorgendo la legittimazione del medesimo dall’essere proprietario dell’unità immobiliare sovrastante quella in cui è stato autorizzato il cambio di destinazione d’uso da garage ad ufficio, lì dove dai titoli di assentimento potrebbe derivare una lesione alle posizioni giuridiche soggettive vantate dall’originario ricorrente.
Quanto poi alla questione qui specificatamente sollevata, quella relativa ad una pretesa inesistenza del certificato di agibilità, la richiesta di accesso in via amministrativa del ricorrente e la successiva actio ad exibendum da lui attivata si appalesano ammissibili oltreché fondate nel merito. Invero, relativamente all’oggetto della domanda di accesso, occorre far presente che lo scopo della richiesta presuppone in colui che la produce un situazione di ignoranza nel senso che è normale che il richiedente non sa se detto documento esista o meno. D’altra parte una richiesta fatta in condizioni di ignoranza non può qualificarsi come “impossibile” dal momento che essa è ancorata comunque a dati normativi certi ed inequivocabili che a monte contemplano la presenza di un siffatto documento abilitativo.
In particolare, avuto riguardo alla fattispecie all’esame, l’istanza del ricorrente muove dal presupposto che il documento richiesto è espressamente previsto dalle vigenti disposizioni legislative recate dal Testo Unico sull’edilizia di cui al DPR. n. 380 del 06.06.2001 (ma anche dalla normativa previgente al t.u.) che assoggetta a tale certificazione ogni organismo edilizio destinato ad un utilizzo che comporta la permanenza dell’uomo nelle strutture edilizie autorizzate, al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (art. 24, 1° comma, del citato DPR). Trattasi, allora, di una certificazione assolutamente necessaria ai fini dell’uso legittimo e conforme dei locali per i quali viene assentito la realizzazione e la trasformazione e della stessa è lecito e doveroso presumerne la esistenza.
Se così è non può parte appellante al fine di inficiare la fondatezza e prima ancora l’ammissibilità della richiesta avanzata dalla parte controinteressata invocare la inesistenza di tale documento, giacché una tale evenienza (peraltro del tutto eventuale) è irrilevante, nel senso che la legittimità dell’esercizio del diritto di accesso va collegata ad un momento precedente alle vicende amministrative con cui soggetto pubblico ha definito o non definito il rapporto giuridico relativo all’agibilità dell’immobile per il quale sono stati rilasciati pure gli altri i titoli ad aedificandum (anche ai soli fini di cambio di destinazione d’uso) e fermo restando che una tale situazione può benissimo non essere conosciuta dall’interessato richiedente l’accesso.
Ovviamente, nell’ipotesi che effettivamente il certificato de quo non sia stato rilasciato, l’Amministrazione comunale avrà cura di attestare in favore dell’appellato la circostanza relativa al mancato rilascio (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 09.02.2012 n. 690 - massima tratta da www.gazzettaamministrativa.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità attesta la corrispondenza dell’opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d’uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti installati, alla stregua della normativa vigente.
Siccome la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dall’art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, ne discende che in assenza del titolo edilizio per la realizzazione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso, correttamente l’Amministrazione comunale ha constatato l’assenza di agibilità per il fabbricato dell’Associazione ricorrente.

Il certificato di agibilità attesta la corrispondenza dell’opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d’uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti installati, alla stregua della normativa vigente (cfr. TAR Umbria, 18.11.2010, n. 512).
Orbene, siccome la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dall’art. 24 del D.P.R. n. 380/2001, ne discende che in assenza del titolo edilizio per la realizzazione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso, correttamente l’Amministrazione comunale ha constatato l’assenza di agibilità per il fabbricato dell’Associazione ricorrente.
Né d’altro canto spiega alcuna incidenza sulla predetta constatazione l’esistenza del certificato di agibilità rilasciato nel 1997 in relazione al medesimo immobile, essendo lo stesso relativo allo stato dei luoghi e alla destinazione d’uso antecedente alle modifiche apportate con le opere oggetto della SCIA n. 482/2010
(TAR Veneto, Sez. II, sentenza 08.02.2012 n. 198 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità non assume alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse.
Sicché, il ricorso proposto avverso quest’ultimo non è ammissibile in quanto il rilascio del certificato di agibilità non può causare alcun effetto lesivo nei confronti del ricorrente (avendo tale certificato l'esclusiva funzione di accertare la rispondenza di quanto concretamente realizzato rispetto alla normativa esistente in epoca ante 1967, nonché ad accertare il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie).

L’impugnazione avverso il certificato di agibilità contrasta altresì con l'orientamento giurisprudenziale che ha rilevato come il certificato di agibilità non assuma “alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse” (TAR Sardegna Cagliari, 26.11.2002, n. 1699)
Da ciò ne discende che il ricorso, proposto avverso quest’ultimo non sia ammissibile, in quanto il rilascio del certificato di agibilità non può causare alcun effetto lesivo nei confronti del ricorrente (avendo tale certificato l'esclusiva funzione di accertare la rispondenza di quanto concretamente realizzato rispetto alla normativa esistente in epoca ante 1967, nonché ad accertare il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie).
Peraltro, l'assenza di legittimazione, in capo al terzo, ad impugnare il certificato di agibilità è stata affermata dalla giurisprudenza addirittura in relazione alla mancata osservanza, all'interno degli edifici, dei requisiti di carattere igienico-sanitario necessari per il rilascio del certificato, in quanto ritenuto provvedimento non lesivo di alcun interesse di terzi (cfr. Tar Lombardia, sez. Brescia, 26-05-1992, n. 498) (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 26.01.2012 n. 146 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Eliminato il duplice riferimento terminologico (licenza di abitabilità e licenza di agibilità), il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio.
Secondo la nuova formulazione, l’ambito di operatività del certificato di agibilità risulta più esteso rispetto al passato, essendo richiesto non solo per i nuovi organismi edilizi, ma anche per gli interventi eseguiti sugli stessi che possiedano l’attitudine a modificare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti.
Ai fini dell’accertamento dell’agibilità di un edificio ciò che rileva non è tanto la qualificazione giuridica dell’intervento (ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, oppure manutenzione straordinaria o realizzazione di sole opere interne), quanto piuttosto la qualità e l’entità dell’intervento, nonché i suoi riflessi sulla condizione di salubrità della costruzione o di sue parti.
Il certificato di agibilità è dunque necessario per tutti gli organismi edilizi destinati a un utilizzo che comporti la permanenza dell'uomo che può risolversi sia nel soggiorno prolungato, com'è per le abitazioni, sia nella semplice frequentazione, com’è per l'immobile destinato a un'attività produttiva, che deve comunque essere di durata tale da richiedere la presenza di condizioni minime di igiene e salubrità.
In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi.
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Tenuto conto che la disciplina vigente dpr 380/2001 presenta una ipotesi di silenzio-assenso nell’ipotesi di istanza di agibilità presentata agli Uffici competenti e rispetto alla quale gli stessi non hanno adottato alcun provvedimento espresso, occorre pur tuttavia verificare se l’ordinamento ha previsto casi in cui vi siano criticità riferibili alla acquisibilità implicita –per effetto del silenzio– della dichiarazione di agibilità.
Sul punto vale la pena rammentare che:
   a) in caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di agibilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente;
   b) il suesposto orientamento si pone perfettamente in linea con quello espresso dalla Corte Costituzionale la quale, con sentenza n. 256 del 18.06.1996, ha avuto modo di precisare, per un verso, che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria nonché, per altro verso, la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...).
Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari" (così, testualmente, la sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996 citata);
   c) se è dunque vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare altrettanto legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze.

5. - Al di là dei profili in fatto che caratterizzano la presente controversia, sotto il profilo giuridico va evidenziato che:
A) l’art. 4 del D.P.R. 22.04.1994 n. 425 ebbe a prevedere che per utilizzare un edificio fosse necessario ottenere il certificato di agibilità il cui rilascio da parte del sindaco era condizionato alla presentazione di una serie di documenti idonei ad attestare la sussistenza di determinati standards minimi di salubrità. Nel contempo l’art. 5 di detto testo normativo abrogava l’art. 221, primo comma, del regio decreto 27.07.1934 n. 1265 relativamente alla disciplina del procedimento per il rilascio del certificato.
L’intervento normativo in esame ha modificato in termini sostanziali l’istituto dell’agibilità, mutando la denominazione dell’atto da “autorizzazione” amministrativa a “certificato”, semplificando il procedimento di rilascio, e, soprattutto, estendendo l’ambito di valutazione ad interessi diversi e ulteriori rispetto a quelli connaturati alla tutela di carattere meramente sanitario; in altri termini, al concetto di agibilità si è andato sostituendo quello di “vivibilità” della costruzione, che inerisce ad una condizione dell’abitare complessivamente rispettosa della dignità dell’individuo;
B) successivamente gli articoli da 24 a 26 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 hanno fissato la disciplina attualmente vigente. Anzitutto –per come è ricordato nella relazione illustrativa che ha accompagnato il predetto decreto presidenziale– il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.
Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali. In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all’agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso.
In effetti, alcune disposizioni normative e, soprattutto, una certa prassi giurisprudenziale, avevano indotto a pensare che all’interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni. In realtà, le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi. Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l’esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell’uso previsto.
Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio. Secondo la nuova formulazione, l’ambito di operatività del certificato di agibilità risulta più esteso rispetto al passato, essendo richiesto non solo per i nuovi organismi edilizi, ma anche per gli interventi eseguiti sugli stessi che possiedano l’attitudine a modificare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti.
Ai fini dell’accertamento dell’agibilità di un edificio ciò che rileva non è tanto la qualificazione giuridica dell’intervento (ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, oppure manutenzione straordinaria o realizzazione di sole opere interne), quanto piuttosto la qualità e l’entità dell’intervento, nonché i suoi riflessi sulla condizione di salubrità della costruzione o di sue parti.
Il certificato di agibilità è dunque necessario per tutti gli organismi edilizi destinati a un utilizzo che comporti la permanenza dell'uomo che può risolversi sia nel soggiorno prolungato, com'è per le abitazioni, sia nella semplice frequentazione, com’è per l'immobile destinato a un'attività produttiva, che deve comunque essere di durata tale da richiedere la presenza di condizioni minime di igiene e salubrità;
C) in base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza  delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio (per come è avvenuto nel caso in esame) siano state realizzate modifiche strutturali (cfr., in argomento, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.03.2011 n. 740), che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi (si veda sul punto la relazione prodotta in data 26.10.2010 con allegazione di documenti dall’amministrazione del Condominio dello stabile in questione);
D) l'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001 prevede un procedimento di rilascio del certificato di agibilità, articolato sui seguenti principi fondamentali:
   1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma, lett. a), del D.P.R. n. 380 del 2001;
   2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
   3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
   4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001).
6. – Fermo quanto sopra e tenuto conto che la disciplina suesposta presenta una ipotesi di silenzio-assenso nell’ipotesi di istanza di agibilità presentata agli Uffici competenti e rispetto alla quale gli stessi non hanno adottato alcun provvedimento espresso, occorre pur tuttavia verificare se l’ordinamento ha previsto casi in cui vi siano criticità riferibili alla acquisibilità implicita –per effetto del silenzio– della dichiarazione di agibilità.
Sul punto vale la pena rammentare che:
   a) in caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di agibilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente (sul punto cfr. Cons. Stato, Sez. V, 15.04.2004 n. 2140 e 13.04.1999 n. 414 nonché TAR Sardegna 29.10.2002 n. 1422);
   b) il suesposto orientamento si pone perfettamente in linea con quello espresso dalla Corte Costituzionale la quale, con sentenza n. 256 del 18.06.1996, ha avuto modo di precisare, per un verso, che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria nonché, per altro verso, la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...) Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari" (così, testualmente, la sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996 citata);
   c) se è dunque vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare altrettanto legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze (cfr. sul punto TAR Veneto, Sez. III, 02.01.2009 n. 6 nonché TAR Basilicata, Sez. I, 29.11.2008 n. 916) (TAR Lazio-Roma, Sez. II, sentenza 18.01.2012 n. 181)
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EDILIZIA PRIVATANon basta la mancanza del certificato di agibilità per consentire al Comune di disporre la chiusura di un locale commerciale.
Sulla mancanza del certificato di cui all’art. 24 del DPR n. 380/2001 -la cui funzione è quella di comprovare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati- il giudice amministrativo nella sentenza in esame ha richiamato l'orientamento secondo cui prima di disporre la chiusura dei locali commerciali, il Comune deve completare speditamente la procedura intesa al rilascio del certificato di agibilità e, solo ove l’esito favorevole di questo si sia rivelato impossibile, può e deve disporre la cessazione dell’attività.
Ciò, non già per la ragione formale della mancanza del certificato, bensì per quella sostanziale dell'impossibilità di conseguirlo per la carenza dei presupposti oggettivi (TAR Campania Napoli, sez. III, 18.01.2011, n. 275) (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 16.01.2012 n. 189
- massima tratta da www.gazzettaamministrativa.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASull'istituto del certificato di agibilità.
... sotto il profilo giuridico va evidenziato che:
   A) l’art. 4 del D.P.R. 22.04.1994 n. 425 ebbe a prevedere che per utilizzare un edificio fosse necessario ottenere il certificato di agibilità il cui rilascio da parte del sindaco era condizionato alla presentazione di una serie di documenti idonei ad attestare la sussistenza di determinati standards minimi di salubrità. Nel contempo l’art. 5 di detto testo normativo abrogava l’art. 221, primo comma, del regio decreto 27.07.1934 n. 1265 relativamente alla disciplina del procedimento per il rilascio del certificato.
L’intervento normativo in esame ha modificato in termini sostanziali l’istituto dell’agibilità, mutando la denominazione dell’atto da “autorizzazione” amministrativa a “certificato”, semplificando il procedimento di rilascio, e, soprattutto, estendendo l’ambito di valutazione ad interessi diversi e ulteriori rispetto a quelli connaturati alla tutela di carattere meramente sanitario; in altri termini, al concetto di agibilità si è andato sostituendo quello di “vivibilità” della costruzione, che inerisce ad una condizione dell’abitare complessivamente rispettosa della dignità dell’individuo;
   B) successivamente gli articoli da 24 a 26 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 hanno fissato la disciplina attualmente vigente. Anzitutto –per come è ricordato nella relazione illustrativa che ha accompagnato il predetto decreto presidenziale– il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.
Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali. In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all’agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso.
In effetti, alcune disposizioni normative e, soprattutto, una certa prassi giurisprudenziale, avevano indotto a pensare che all’interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni. In realtà, le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi. Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l’esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell’uso previsto.
Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio. Secondo la nuova formulazione, l’ambito di operatività del certificato di agibilità risulta più esteso rispetto al passato, essendo richiesto non solo per i nuovi organismi edilizi, ma anche per gli interventi eseguiti sugli stessi che possiedano l’attitudine a modificare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti. Ai fini dell’accertamento dell’agibilità di un edificio ciò che rileva non è tanto la qualificazione giuridica dell’intervento (ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, oppure manutenzione straordinaria o realizzazione di sole opere interne), quanto piuttosto la qualità e l’entità dell’intervento, nonché i suoi riflessi sulla condizione di salubrità della costruzione o di sue parti.
Il certificato di agibilità è dunque necessario per tutti gli organismi edilizi destinati a un utilizzo che comporti la permanenza dell'uomo che può risolversi sia nel soggiorno prolungato, com'è per le abitazioni, sia nella semplice frequentazione, com’è per l'immobile destinato a un'attività produttiva, che deve comunque essere di durata tale da richiedere la presenza di condizioni minime di igiene e salubrità;
   C) in base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio (per come è avvenuto nel caso in esame) siano state realizzate modifiche strutturali (cfr., in argomento, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.03.2011 n. 740), che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi (si veda sul punto la relazione prodotta in data 26.10.2010 con allegazione di documenti dall’amministrazione del Condominio dello stabile in questione);
   D) l'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001 prevede un procedimento di rilascio del certificato di agibilità, articolato sui seguenti principi fondamentali:
1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma lett. a) del D.P.R. n. 380 del 2001;
2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001).
Fermo quanto sopra e tenuto conto che la disciplina suesposta presenta una ipotesi di silenzio assenso nell’ipotesi di istanza di agibilità presentata agli Uffici competenti e rispetto alla quale gli stessi non hanno adottato alcun provvedimento espresso, occorre pur tuttavia verificare se l’ordinamento ha previsto casi in cui vi siano criticità riferibili alla acquisibilità implicita –per effetto del silenzio– della dichiarazione di agibilità.
Sul punto vale la pena rammentare che:
   a) in caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di agibilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente (sul punto cfr. Cons. Stato, Sez. V, 15.04.2004 n. 2140 e 13.04.1999 n. 414 nonché TAR Sardegna 29.10.2002 n. 1422);
   b) il suesposto orientamento si pone perfettamente in linea con quello espresso dalla Corte Costituzionale la quale, con sentenza n. 256 del 18.06.1996, ha avuto modo di precisare, per un verso, che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria nonché, per altro verso, la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...) Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari" (così, testualmente, la sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996 citata);
   c) se è dunque vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare altrettanto legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze (cfr. sul punto TAR Veneto, Sez. III, 02.01.2009 n. 6 nonché TAR Basilicata, Sez. I, 29.11.2008 n. 916) (TAR Lazio-Roma, Sez. II, sentenza 10.01.2012 n. 186 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAEliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio.
Secondo la nuova formulazione, l’ambito di operatività del certificato di agibilità risulta più esteso rispetto al passato, essendo richiesto non solo per i nuovi organismi edilizi, ma anche per gli interventi eseguiti sugli stessi che possiedano l’attitudine a modificare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti.
Ai fini dell’accertamento dell’agibilità di un edificio ciò che rileva non è tanto la qualificazione giuridica dell’intervento (ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, oppure manutenzione straordinaria o realizzazione di sole opere interne), quanto piuttosto la qualità e l’entità dell’intervento, nonché i suoi riflessi sulla condizione di salubrità della costruzione o di sue parti.
Il certificato di agibilità è dunque necessario per tutti gli organismi edilizi destinati a un utilizzo che comporti la permanenza dell'uomo che può risolversi sia nel soggiorno prolungato, com'è per le abitazioni, sia nella semplice frequentazione, com’è per l'immobile destinato a un'attività produttiva, che deve comunque essere di durata tale da richiedere la presenza di condizioni minime di igiene e salubrità.
In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi.
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Tenuto conto che la disciplina suesposta (DPR 380/2001) presenta una ipotesi di silenzio-assenso nell’ipotesi di istanza di agibilità presentata agli Uffici competenti e rispetto alla quale gli stessi non hanno adottato alcun provvedimento espresso, occorre pur tuttavia verificare se l’ordinamento ha previsto casi in cui vi siano criticità riferibili alla acquisibilità implicita –per effetto del silenzio– della dichiarazione di agibilità.
Sul punto vale la pena rammentare che:
a) in caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di agibilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente;
b) il suesposto orientamento si pone perfettamente in linea con quello espresso dalla Corte Costituzionale la quale ha avuto modo di precisare, per un verso, che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria nonché, per altro verso, la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...) Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari";
c) se è dunque vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare altrettanto legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze.

Va sottolineato preliminarmente che il provvedimento qui impugnato si sostanzia in un ordine di sgombero di taluni appartamenti del fabbricato sito in Roma, Via Gradoli n. ... e tutti collocati ai piani scantinati S1 e S2 del palazzo, perché, all’esito di numerosi sopralluoghi, se ne è manifestata la inabitabilità sia per carenza del requisito relativo alle superfici minime che di quelli igienico-sanitari, concretandosi quindi un pericolo per la salute pubblica il permanente loro utilizzo a fini abitativi.
Al di là dei profili in fatto che caratterizzano la presente controversia, sotto il profilo giuridico va evidenziato che:
   A) l’art. 4 del D.P.R. 22.04.1994 n. 425 ebbe a prevedere che per utilizzare un edificio fosse necessario ottenere il certificato di agibilità il cui rilascio da parte del sindaco era condizionato alla presentazione di una serie di documenti idonei ad attestare la sussistenza di determinati standards minimi di salubrità. Nel contempo l’art. 5 di detto testo normativo abrogava l’art. 221, primo comma, del regio decreto 27.07.1934 n. 1265 relativamente alla disciplina del procedimento per il rilascio del certificato.
L’intervento normativo in esame ha modificato in termini sostanziali l’istituto dell’agibilità, mutando la denominazione dell’atto da “autorizzazione” amministrativa a “certificato”, semplificando il procedimento di rilascio, e, soprattutto, estendendo l’ambito di valutazione ad interessi diversi e ulteriori rispetto a quelli connaturati alla tutela di carattere meramente sanitario; in altri termini, al concetto di agibilità si è andato sostituendo quello di “vivibilità” della costruzione, che inerisce ad una condizione dell’abitare complessivamente rispettosa della dignità dell’individuo;
   B) successivamente gli articoli da 24 a 26 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 hanno fissato la disciplina attualmente vigente. Anzitutto –per come è ricordato nella relazione illustrativa che ha accompagnato il predetto decreto presidenziale– il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente. Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali. In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all’agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso.
In effetti, alcune disposizioni normative e, soprattutto, una certa prassi giurisprudenziale, avevano indotto a pensare che all’interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni. In realtà, le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi. Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l’esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell’uso previsto.
Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio. Secondo la nuova formulazione, l’ambito di operatività del certificato di agibilità risulta più esteso rispetto al passato, essendo richiesto non solo per i nuovi organismi edilizi, ma anche per gli interventi eseguiti sugli stessi che possiedano l’attitudine a modificare le condizioni igieniche e sanitarie preesistenti. Ai fini dell’accertamento dell’agibilità di un edificio ciò che rileva non è tanto la qualificazione giuridica dell’intervento (ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, oppure manutenzione straordinaria o realizzazione di sole opere interne), quanto piuttosto la qualità e l’entità dell’intervento, nonché i suoi riflessi sulla condizione di salubrità della costruzione o di sue parti.
Il certificato di agibilità è dunque necessario per tutti gli organismi edilizi destinati a un utilizzo che comporti la permanenza dell'uomo che può risolversi sia nel soggiorno prolungato, com'è per le abitazioni, sia nella semplice frequentazione, com’è per l'immobile destinato a un'attività produttiva, che deve comunque essere di durata tale da richiedere la presenza di condizioni minime di igiene e salubrità;
   C) in base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. n. 380 del 2001, il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio (per come è avvenuto nel caso in esame) siano state realizzate modifiche strutturali (cfr., in argomento, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 16.03.2011 n. 740), che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi (si veda sul punto la relazione prodotta in data 26.10.2010 con allegazione di documenti dall’amministrazione del Condominio dello stabile in questione);
   D) l'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001 prevede un procedimento di rilascio del certificato di agibilità, articolato sui seguenti principi fondamentali:
1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma, lett. a), del D.P.R. n. 380 del 2001;
2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001).
Fermo quanto sopra e tenuto conto che la disciplina suesposta presenta una ipotesi di silenzio-assenso nell’ipotesi di istanza di agibilità presentata agli Uffici competenti e rispetto alla quale gli stessi non hanno adottato alcun provvedimento espresso, occorre pur tuttavia verificare se l’ordinamento ha previsto casi in cui vi siano criticità riferibili alla acquisibilità implicita –per effetto del silenzio– della dichiarazione di agibilità.
Sul punto vale la pena rammentare che:
   a) in caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di agibilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente (sul punto cfr. Cons. Stato, Sez. V, 15.04.2004 n. 2140 e 13.04.1999 n. 414 nonché TAR Sardegna 29.10.2002 n. 1422);
   b) il suesposto orientamento si pone perfettamente in linea con quello espresso dalla Corte Costituzionale la quale, con sentenza n. 256 del 18.06.1996, ha avuto modo di precisare, per un verso, che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria nonché, per altro verso, la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...) Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari" (così, testualmente, la sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996 citata);
   c) se è dunque vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare altrettanto legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze (cfr. sul punto TAR Veneto, Sez. III, 02.01.2009 n. 6 nonché TAR Basilicata, Sez. I, 29.11.2008 n. 916).
Nel caso di specie il Comune, con l’ordinanza qui principalmente impugnata, ha evidenziato, all’esito di alcuni sopralluoghi, importanti deficienze igienico-sanitarie negli appartamenti per i quali è qui controversia, confermate dalle verificazioni disposte da questo Tribunale e gli esiti delle consulenza di parte affidate da alcuni degli odierni ricorrenti a tecnici di fiducia non si manifestano idonei a superare le conclusioni confermative alle quali sono pervenute le indagini di verificazione disposte con profili di evidente sintonia rispetto alle valutazioni operate dagli uffici comunali nel corso dell’istruttoria che ha condotto all’adozione della qui avversata ordinanza sindacale di sgombero.
I verificatori hanno infatti significativamente affermato che tutti i locali esaminati presentano superfici finestrate inidonee ed aree calpestabili inferiori ai 28 metri quadrati, valore minimo per un monolocale. Alcuni immobili presentano evidenti inconvenienti igienico-sanitari che li rendono inidonei all’uso abitativo.
In altri termini, seppure con alcune peculiarità e caratteristiche diverse per taluni dei monolocali, l’esito delle disposte verificazioni costituisce conferma della inadeguatezza, sotto il profilo igienico-sanitario, dei locali in questione ad essere abitati, rafforzando i risultati dell’istruttoria svolta in vista della adozione dell’ordinanza sindacale di sgombero.
L’indagine, va precisato, è stata svolta accuratamente dall’Azienda USL RM/C, che in contraddittorio con le parti coinvolte ha concluso i propri rilievi affermando con nettezza e senza escludere alcun immobile da siffatto esito che “si esprime parere igienico-sanitario contrario all’uso di tali locali come abitazioni” (così, testualmente, nella relazione depositata l’08.10.2009).
Ciò posto, in via di fatto, le censure dedotte dal ricorrente con l’atto introduttivo e con quello recante motivi aggiunti non si presentano idonee a scalfire la dimostrazione, acquisita nel corso del processo, del corretto percorso seguito dagli uffici comunali per giungere all’adozione dell’ordinanza di sgombero, avvalorato dagli esiti delle disposte verificazioni; ne deriva la reiezione del ricorso, tenuto conto che per la natura di provvedimento d’urgenza propria dell’atto impugnato non vi era ragione per comunicare l’avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della legge 07.08.1990 n. 241 e che la contestata nullità della notifica appare superata dalla intervenuta impugnazione tempestiva dell’atto pregiudizievole, che ha consentito al proprietario di poter tutelare tempestivamente ed adeguatamente le proprie ragioni dinanzi all’Autorità giudiziaria (TAR Lazio-Roma, Sez. II, sentenza 10.01.2012 n. 181 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Natura e funzione del certificato di abitabilità. Procedimento di rilascio e condizioni per la formazione del silenzio-assenso. Potere dell’Autorità amministrativa di verificare la persistenza delle condizioni igienico-sanitarie nel caso di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso.
In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 (T.U. edilizia), il certificato di abitabilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente. Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi (1).
In base all'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001, il procedimento di rilascio del certificato di abitabilità, è articolato sui seguenti principi fondamentali:
   1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il richiedente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma, lett. a), del D.P.R. n. 380 del 2001;
   2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
   3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'Amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
   4) il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001).
In caso di istanza di condono edilizio, il rilascio del c.d. certificato di abitabilità può avvenire in deroga soltanto alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e/o di legge, soprattutto se attinenti alla materia dell'igiene pubblica e dell'inquinamento del suolo, in quanto diversamente, in caso di adesione ad una possibile interpretazione di tipo estensivo delle norme in materia di condono edilizio, l'art. 35, comma 14, della legge 28.02.1985 n. 47 (come le altre norme analoghe ad essa succedute nel tempo in materia di condoni edilizi) sarebbe palesemente incostituzionale per contrasto con il fondamentale principio della tutela della salute ex art. 32 Cost., inteso non solo come diritto alla salute del singolo individuo, ma anche come diritto dell'intera collettività alla salubrità dell'ambiente (2).
Se è vero che, in base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, del T.U. n. 380 del 2001, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente, appare legittimo che una valutazione sulla sussistenza di dette condizioni, sia richiesta a fronte di modifiche strutturali che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi e che dunque il Comune non perda, neppure per l’ipotesi di rilascio implicito del certificato, ovvero per effetto di condono, il potere-dovere di verificare la sussistenza effettiva di dette condizioni di salubrità e di intervenire laddove siano riscontrate carenze (3).
E’ legittimo l’ordine di sgombero di taluni appartamenti di un fabbricato collocati ai piani scantinati del palazzo, perché, all’esito di numerosi sopralluoghi, se ne è manifestata la inabitabilità sia per carenza del requisito relativo alle superfici minime che di quelli igienico-sanitari, concretandosi quindi un pericolo per la salute pubblica il permanente loro utilizzo a fini abitativi. Tale ordinanza di sgombero, per l’evidente urgenza nel provvedere, non deve essere preceduta da alcuna comunicazione di avvio del procedimento.
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(1) Cfr., in argomento, TAR Lombardia-Milano, Sez. II, 16.03.2011 n. 740.
(2) V. sul punto Cons. Stato, Sez. V, 15.04.2004 n. 2140 e 13.04.1999 n. 414 nonché TAR Sardegna 29.10.2002, n. 1422.
Ha precisato la sentenza in rassegna (facendo riferimento alla sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996), che la circostanza che le norme sul condono edilizio prevedano, a seguito della concessione in sanatoria, il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, purché non sussista contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità (...) a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica (...) Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari" (così, testualmente, la sentenza della Corte costituzionale n. 256 del 1996 citata).
(3) Cfr. sul punto TAR Veneto, Sez. III, 02.01.2009 n. 6 nonché TAR Basilicata, Sez. I, 29.11.2008 n. 916
(massima tratta da www.regione.piemonte.it - TAR Lazio-Roma, Sez. II, sentenza 10.01.2012 n. 178 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi dell’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, il “certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”, e che, conseguentemente, eventuali difformità esecutive rispetto al progetto assentito non sono ex se idonee a precludere il rilascio del certificato medesimo, laddove inerenti ad aspetti marginali del manufatto e/o, comunque, riconducibili all’ambito dell’attività edilizia cd. libera, come affermato dal magistrato penale.
Ai sensi dell’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, il “certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”, e che, conseguentemente, eventuali difformità esecutive rispetto al progetto assentito non sono ex se idonee a precludere il rilascio del certificato medesimo, laddove inerenti ad aspetti marginali del manufatto (in particolare se, come nel caso di specie, prive di incidenza sulla volumetria e sulla superficie dell’immobile interessato) e/o, comunque, riconducibili all’ambito dell’attività edilizia cd. libera, come affermato dal magistrato penale (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 30.12.2011 n. 2105 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità, essendo finalizzato al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell'edificio al progetto approvato, non assume alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Il Collegio ritiene, anche avuto riguardo, alla particolarità della fattispecie, caratterizzata da un mutamento di destinazione d’uso senza opere di conformarsi alla giurisprudenza prevalente secondo cui il certificato di agibilità, essendo finalizzato al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell'edificio al progetto approvato, non assume alcun rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio (TAR Puglia Lecce, sez. III, 22.11.2007, n. 3968) onde la pendenza di un procedimento repressivo edilizio di per sé non costituisce idonea motivazione di diniego del certificato (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 12.12.2011 n. 1754 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente”. Infatti, secondo l’orientamento della giurisprudenza il certificato di agibilità, essendo finalizzato al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell’edificio al progetto approvato, non assume rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, il cui rispetto delle norme è invece attestato dal titolo edilizio.
Il Comune ha contestato la formazione del silenzio-assenso (ndr: sulle domande di rilascio del certificato di agibilità) per incompletezza della documentazione ossia per la mancanza del Nulla-osta relativo al collaudo delle opere di urbanizzazione, in quanto nella specie non si sarebbe verificato il presupposto urbanistico e pattizio necessario per poter rilasciare i certificati.
Orbene, occorre rilevare che la disciplina di cui al Testo unico sull’edilizia prevede all’art. 25 l’istituto del “silenzio-assenso” sulla domanda proposta, corredata dalla prescritta documentazione, ai fini dell’ottenimento della certificazione dell’agibilità dell’edificio.
La giurisprudenza è intervenuta riguardo la consistenza degli interessi sottesi alle predette norme affermando la illegittimità dei dinieghi motivati in ordine alla difformità al progetto, talvolta anche rispetto alle norme edilizie urbanistiche (cfr. Cons. St., sez.V, 30.04.2009, n. 2760), riconoscendo comunque prevalenza agli aspetti igienico-sanitari, ai sensi dell’art. 24, comma 1, del T.U.E.D. secondo cui “il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente”. Infatti, secondo l’orientamento della giurisprudenza il certificato di agibilità, essendo finalizzato al controllo di tipo igienico-sanitario ed escludendo qualsiasi riferimento alla conformità dell’edificio al progetto approvato, non assume rilievo sotto il profilo urbanistico-edilizio, il cui rispetto delle norme è invece attestato dal titolo edilizio (cfr. Tar Sardegna, 26.11.2002, n. 1699; Tar Puglia, Lecce, sez. III, 22.11.2007, n. 3968; idem, Bari, sez. III, 14.01.2009, n. 33).
Sulla base di ciò, i provvedimenti impugnati con l’atto introduttivo, con cui l’Amministrazione ha richiesto, pur dopo il decorso del termine, un’integrazione documentale per entrambi i Comparti, non richiamano la carenza di documenti prescritti dalla legge per il rilascio del certificato di agibilità, ma al contrario appaiono come un sostanziale diniego riferito alla mancata allegazione di documentazione ulteriore derivante da una asserita inadempienza e a quanto previsto dalla Convenzione (nulla–osta collaudo).
In definitiva, appare sufficientemente identificato l’interesse sotteso al rilascio del certificato di agibilità in questione, potendosi ritenere intervenuto il silenzio-assenso, ai sensi del predetto art. 25 T.U.E.D., che stabilisce il termine di formazione di 30 giorni, qualora sia stato acquisito il parere della ASL previsto dall’art. 5, comma 3, lett. a).
Tra l’altro detta interpretazione è confermata da quanto disposto dal successivo art. 26 del T.U.E.D., secondo cui il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere dell’Amministrazione di dichiarazione di inagibilità ove si verifichi il venir meno o la mancanza in ogni momento dei requisiti igienico sanitari previsti dall’art. 222 r.d. 27.07.1934, n. 1265 (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 23.11.2011 n. 9212 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il certificato di agibilità (un tempo: licenza di abitabilità) è funzionale ad accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità ed igiene, attenendo viceversa al titolo edilizio la verifica del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che il certificato di agibilità (un tempo: licenza di abitabilità) è funzionale ad accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità ed igiene, attenendo viceversa al titolo edilizio la verifica del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (TAR Puglia Bari, Sez. III, 14.01.2009 n. 33) (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 10.11.2011 n. 5253 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Rilascio del certificato di agibilità/abitabilità - Artt. 24 e 25, D.P.R. n. 380/2001 - Sanzione pecuniaria ex art. 53, L.R. 12/2005 - Autonomia dei procedimenti - Sussiste - Ritardo nel rilascio del certificato - Illegittimità del provvedimento sanzionatorio - Non sussiste.
Il procedimento di rilascio del certificato di agibilità/abitabilità, di cui agli artt. 24 e 25, D.P.R. n. 380/2001, e il procedimento di irrogazione della sanzione pecuniaria di cui all'art. 53, L.R. 12/2005, appaiono autonomi e distinti fra loro, per cui l'eventuale ritardo nel rilascio del certificato stesso può dare luogo alla responsabilità risarcitoria dell'Amministrazione, ma non incide sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 04.11.2011 n. 2648 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
Il certificato di agibilità non assume <<alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse>>.
La motivazione addotta dalla P.A. per negare il rilascio del certificato idi agibilità (versamento in ritardo dei contributi di costruzione rispetto a quanto previsto dal D.P.R. 380/2001 e necessità del previo versamento della sanzione ivi prevista ammontante in euro 14.127,19) non risulta avere alcun fondamento normativo, tanto più che in caso di mancato pagamento della sanzione per il ritardato pagamento dei contributi di costruzione, la P.A. potrà avviare ogni azione prevista all’uopo dall’ordinamento.

In base a quanto previsto dagli art. 24 e 25, D.P.R. 06.06.2001 n. 380, il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente.
In particolare, l'art. 25, commi 3-5 del d.p.r. 06.06.2001 n. 380 prevede un procedimento di rilascio del certificato di agibilità, articolato sui seguenti principi fondamentali:
1) il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma, lett. a), del d.p.r. 380 del 2001;
2) il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
3) il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa
A ciò aggiungasi che secondo prevalente orientamento giurisprudenziale, il certificato di agibilità non assume <<alcun rilievo sotto il profilo urbanistico edilizio, assolvendo all'esclusiva funzione di controllo sanitario-urbanistico rispetto alla concessione edilizia a monte rilasciata e con opere concluse>> (TAR Sardegna Cagliari, 26.11.2002, n. 1699).
Le considerazioni innanzi esplicitate consentono quindi al Collegio di ritenere che la motivazione addotta dalla P.A. per negare il rilascio del certificato in parola (versamento in ritardo dei contributi di costruzione rispetto a quanto previsto dal D.P.R. 380/2001 e necessità del previo versamento della sanzione ivi prevista ammontante in euro 14.127,19) non risulta avere alcun fondamento normativo, tanto più che in caso di mancato pagamento della sanzione per il ritardato pagamento dei contributi di costruzione, la P.A. potrà avviare ogni azione prevista all’uopo dall’ordinamento (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 14.10.2011 n. 1762 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa conformità urbanistico-edilizia dell’immobile è una condizione necessaria per richiedere e ottenere il certificato di agibilità.
Appare preliminare l’esame dei profili di illegittimità, sollevati con le prime tre censure del ricorso principale, dell’art. 83 del RUEC di Serrara Fontana, laddove prevede che: «… per gli edifici oggetto di istanze di condono edilizio la sospensione dei procedimenti amministrativi e giurisdizionali, anche penali, comporta che i titolari hanno facoltà di continuare ad utilizzare gli immobili per le destinazioni d’uso consolidate ed in atto alla data di presentazione delle istanze, pur in assenza di un formale certificato di abitabilità, qualora il titolare formuli richiesta di certificato di abitabilità questa può essere rilasciata a titolo provvisorio, nel rispetto delle condizioni dettate dall’art. 4 D.P.R. 425/1994, con la precisazione nella dichiarazione del direttore dei lavori, o altro tecnico incaricato, deve essere certificato che le opere sono conformi a quelle oggetto della istanza di condono».
La norma riportata, in sostanza, consente di certificare provvisoriamente l’abitabilità di immobili, pur non in regola con le disposizioni urbanistico-edilizie, qualora sia stata presentata un’istanza condonistica, non ancora definita, e nel rispetto delle altre condizioni di legge.
In proposito, va osservato che la normativa primaria di riferimento non consente il rilascio del certificato di agibilità o di abitabilità con riferimento a immobili non conformi alla normativa urbanistico edilizia.
La lettura dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, del resto, chiaramente evidenzia come la conformità edilizia dell’opera sia un presupposto per il rilascio del certificato di abitabilità; questo, infatti, è regolato nel senso di imporre l’obbligo di richiederlo esclusivamente al soggetto (o ai suoi aventi causa) che abbia ottenuto il titolo edilizio per realizzare: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. In mancanza di permesso di costruire o di altro atto autorizzativo (e, quindi, del suo titolare), non appare neppure possibile richiedere il certificato di abitabilità, non essendovi, a norma di legge, soggetti legittimati a farlo.
In tal senso, va letta anche la successiva disposizione dell’art. 25 del D.P.R. 380/2001 (di natura regolamentare) laddove, al co. 1, lett. b), prevede che il certificato possa essere rilasciato solo dopo la presentazione, fra l’altro, di una «dichiarazione, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato (…)».
Inoltre, l’art. 35, co. 20, L. 47/1985, espressamente richiamato dall’art. 39 L. 724/1994 ai sensi del quale si è chiesta la sanatoria dell’ampliamento di cui si discute, prevede che solo «a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria» possa essere «rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari» (sempre che le «opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni»).
La giurisprudenza assolutamente maggioritaria, del resto, sulla scorta delle argomentazioni appena esposte, ritiene che la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile sia una condizione necessaria per richiedere e ottenere il certificato di agibilità (cfr., ex multis, Consiglio di stato, sez. V, 30.04.2009, n. 2760, TAR Lombardia Milano, sez. II, 17.09.2009, n. 4672) (TAR Campania-Napoli, Sez. VI, sentenza 11.10.2011 n. 4648 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

VARIAbitabilità, pass per la vendita. Senza il documento l'acquirente ha diritto al risarcimento. Sentenza della Cassazione. La prescrizione scatta dieci anni dopo la stipula del contratto.
Compravendite, certificato di abitabilità sempre necessario. Se il venditore di un appartamento che nell'atto di vendita si è obbligato a procurare il certificato non rispetta l'impegno, l'acquirente ha diritto a richiedere il risarcimento dei danni, diritto che però si prescrive decorso il termine di 10 anni dalla stipula del contratto o dalla fissazione da parte del giudice di un diverso termine per adempiere.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la recente sentenza 21.09.2011 n. 19204.
Nella vicenda presa in esame dalla Suprema corte due coniugi acquistavano un appartamento da una società immobiliare che, al momento dell'acquisto, non disponeva ancora del certificato di abitabilità, ma che nel rogito, a sua cura e spese e nel più breve tempo possibile, si era obbligato a procurarlo, richiedendo il rilascio dello stesso alle competenti autorità. Tale impegno però non era stato rispettato. I due coniugi, pertanto, anche se dopo molti anni dalla stipula dell'atto di acquisto dell'immobile, avevano convenuto in giudizio la società venditrice per sentirla condannare al risarcimento del danno da mancato rilascio della licenza di abitabilità.
Tuttavia, secondo la società convenuta, il diritto al risarcimento del danno derivante dall'inadempimento dell'obbligazione di consegna del certificato di abitabilità era di natura contrattuale e, quindi, soggetto all'ordinaria prescrizione decennale. Pertanto, nel resistere in giudizio, la stessa aveva eccepito la prescrizione del diritto al risarcimento, essendo ormai decorsi più di 14 anni dalla conclusione del contratto di vendita e, comunque, ben più di dieci anni dal termine contrattualmente fissato per il rilascio del predetto certificato. Ma il tribunale, rigettata l'eccezione, accoglieva la domanda di risarcimento e condannava la società convenuta al pagamento in favore degli attori dei danni subiti, liquidati in via equitativa tenendo conto del valore dell'immobile al momento della causa.
La sentenza di primo grado veniva quindi confermata dal giudice di appello, il quale rilevava che il diritto a conseguire il certificato di abitabilità e, conseguentemente, quello al risarcimento del danno, doveva considerarsi indisponibile e, in quanto tale, non soggetto a prescrizione. Pertanto anche il conseguente diritto al risarcimento era da ritenersi imprescrittibile.
Tale conclusione non è stata condivisa dalla Suprema corte, la quale ha invece sottolineato come il diritto al risarcimento del danno, anche quando viene richiesto in giudizio per effetto della mancata realizzazione di un diritto indisponibile (come il diritto all'abitabilità, che costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità), conservando la propria autonomia rispetto al diritto originario, non ne assume il carattere della indisponibilità ed è, pertanto, soggetto alla prescrizione ordinaria decennale.
In altre parole, secondo i giudici supremi, quale che sia il fondamento dell'imprescrittibilità dei diritti indisponibili, è comunque certo che tra questi ultimi non può includersi quello al risarcimento del danno, ancorché prodotto da lesione di un diritto indisponibile, trattandosi di un credito soggetto al termine ordinario di prescrizione. Per quanto sopra è stato precisato dalla Cassazione che il diritto dell'acquirente al risarcimento del danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive una volta decorso il termine di dieci anni dalla stipula del contratto o dalla fissazione da parte del giudice di un diverso termine per adempiere.
Del resto, si è osservato da parte della Suprema corte, il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce non già un illecito, ma un inadempimento contrattuale, ove il venditore abbia assunto, a sua cura e spese, l'obbligazione di fare ottenere all'acquirente detta condizione.
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Risparmio energetico necessario all'agibilità.
Il certificato di abitabilità è per legge condizione necessaria per adibire un edificio a civile abitazione. Il controllo comunale sui requisiti di salubrità degli edifici a destinazione residenziale risale addirittura al secolo scorso (legge n. 5849 del 1888) e ha avuto storicamente la funzione di provvedimento di autorizzazione (nel caso di edifici a uso non residenziale si parlava invece di agibilità). E questo fino al più recente dpr n. 425/1994, il quale ha introdotto la terminologia di certificato di abitabilità e ha riformato il procedimento amministrativo per il rilascio del medesimo.
Anche questa disciplina è infine venuta meno con l'entrata in vigore del c.d. Testo unico dell'edilizia, di cui al dpr n. 380/2001, con decorrenza dal 30.06.2003, il quale ha anche riunito nell'unica nozione di agibilità le certificazioni necessarie per l'utilizzo degli immobili a destinazione residenziale e non, anche se nel gergo tecnico continua a essere diffusa la vecchia distinzione terminologica.
Il nuovo concetto di agibilità concerne l'igiene e la salubrità, ma anche il risparmio energetico e la sicurezza statica e dinamica di impianti ed edifici. L'obbligo contrattuale che grava sul venditore di consegnare all'acquirente il documento in questione al momento del rogito trova fondamento nella previsione di cui all'art. 1477, comma 3, del codice civile, secondo cui il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.
È importante evidenziare come la falsa dichiarazione nel rogito della presenza del certificato di abitabilità, come chiarito dalla Cassazione, non configura il reato di falso ideologico in atti pubblici e rileva solo ai fini civilistici dell'eventuale risoluzione del contratto di compravendita. Infatti, in caso di assenza del certificato, non si verifica un'ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto, come riteneva un'opinione rimasta minoritaria della giurisprudenza di merito, ma semplicemente un inadempimento del venditore, che autorizza il compratore a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
La Suprema corte ritiene del resto che per l'esclusione della responsabilità del venditore non sia sufficiente che il compratore conoscesse la mancanza del certificato al momento della stipula del rogito, ove non risulti anche che il medesimo abbia rinunciato espressamente al requisito dell'abitabilità. Viene poi considerato legittimo dalla giurisprudenza il patto che fa ricadere l'obbligo di richiedere il certificato sull'acquirente: in tal caso l'immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all'acquisto.
Il problema più rilevante che si pone in questi casi riguarda comunque l'individuazione della natura della responsabilità del venditore. L'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che il venditore che abbia ceduto un immobile privo del requisito dell'abitabilità sia responsabile per la vendita di un oggetto radicalmente diverso da quello promesso. Di conseguenza per l'acquirente che intenda denunciare la mancanza del certificato non vi sono termini di decadenza e la prescrizione è decennale (articolo ItaliaOggi Sette del 31.10.2011).

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di abitabilità, mancata consegna: risarcimento si prescrive in 10 anni.
Il diritto al risarcimento del danno, anche quando viene azionato per effetto della mancata realizzazione di un diritto indisponibile, conservando la propria autonomia rispetto al diritto originario, non ne assume il carattere della indisponibilità ed è, pertanto, soggetto alla prescrizione decennale di cui all'art. 2934 c.c.
Di conseguenza il diritto dell'acquirente all'indennizzo da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive decorso il termine di dieci anni dalla stipula del contratto o dalla fissazione da parte del giudice di un diverso termine per adempiere (1).

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(*) Riferimenti normativi: artt. 1381, 1453, 1477 e 2934, comma 2 c.c.
(1) In senso conforme alla massima si veda Cass. Civ., SS.UU., sentenza n. 1744/1975; Cass. Civ., sentenza n. 3921/1982; Cass. Civ., sentenza n. 4317/1981, Cass. Civ., sentenza n. 2197/1978 e Cass. Civ., sentenza n. 26509/2006.
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Il diritto al risarcimento del danno, anche quando viene azionato per effetto della mancata realizzazione di un diritto indisponibile, conservando la propria autonomia rispetto al diritto originario, non ne assume il carattere della indisponibilità ed è, pertanto, soggetto alla prescrizione decennale di cui all'art. 2934 c.c..
E’ questo il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 21.09.2011 n. 19204.
Nel caso di specie, dopo l’acquisto di un appartamento da parte di due coniugi, la società venditrice si impegnava a rendere nel più breve tempo possibile il certificato di abitabilità dell’immobile. Il certificato, tuttavia, non risultava mai consegnato, costringendo i due coniugi a proporre ricorso, dopo quattordici anni dall’avvenuta vendita,contro la società per la condanna al pagamento del risarcimento dei danni. La società chiedeva il rigetto della domanda per sopravvenuta prescrizione del diritto per decorso del termine decennale.
I giudici di merito, in entrambi i gradi di giudizio, condannavano al convenuta al risarcimento, rilevando che il diritto ad ottenere il certificato di abitabilità è diritto indisponibile e, pertanto, anche il diritto al risarcimento che scaturisce dalla mancata consegna del certificato è indisponibile e quindi non soggetto a prescrizione.
I giudici di Piazza Cavour confermano l’assunto di quelli di merito articolando l’elaborazione della figura della indisponibilità del diritto. In particolare, si legge nella sentenza, essa costituisce una qualificazione secondaria di determinati diritti soggettivi in funzione di rafforzamento della tutela ad essi apprestata dall'ordinamento giuridico, il quale ne vieta la negoziabilità preventiva per sottrarre la parte più debole alle pressioni del contraente economicamente più attrezzato.
La sua funzione – proseguono gli ermellini - di precipuo stampo garantistico, non esclusa dal concorso con esigenze di più ampia protezione, inerenti non alle posizioni singole, ma alla collettività nel suo insieme, si esaurisce, non potendo altrimenti esplicarsi, allorché il diritto abbia subito una compromissione irretrattabile, sia per la lesione diretta arrecatagli, sia per l'inadempimento di un'obbligazione corrispondente, sia perché sia mancato il fatto del terzo necessario a soddisfare il diritto stesso.
Ne deriva il sorgere di una diversa obbligazione risarcitoria o indennitaria a carattere succedaneo, essa stessa soggetta a un proprio termine di prescrizione, decorrente, ai sensi dell'art. 2935 c.c., dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, e non assistita dal carisma di indisponibilità che presidiava la tutela del diritto leso o insoddisfatto.
Nel caso de quo il mancato rilascio del certificato di abitabilità costituisce inadempimento contrattuale, sia perché trattasi di obbligazione connaturata alla natura abitativa dell’immobile sia perché la parte venditrice si è contrattualmente obbligata a fornire, in favore della parte acquirente, nel minore tempo possibile, il certificato di abitabilità. Scaduto tale termine, come accertato dalla Corte d'appello con statuizione implicita, deve escludersi che l'inadempimento abbia carattere permanente, essendo la permanenza categoria omogenea all'illecito, con conseguente immediata decorrenza del termine di prescrizione del diritto succedaneo al risarcimento o all'indennizzo per il mancato rilascio della certificazione di abitabilità.
Ponendosi il problema del termine da cui far decorrere la prescrizione, la Cassazione precisa che nel contratto le parti non avevano individuato un termine determinato o determinabile. Correttamente il giudice di merito ha superato la questione individuando il termine iniziale nel momento stesso della stipula del contratto di vendita. Pertanto, essendo decorsi più di quattordici anni dalla conclusione del contratto di vendita a quella di introduzione della domanda e comunque ben più di dieci anni al netto del termine ("il più breve possibile") contrattualmente fissato per il rilascio del certificato di abitabilità, il diritto azionato deve ritenersi prescritto, con conseguente rigetto della domanda (link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità non ha alcuna attinenza con fini di tutela urbanistico-edilizia e si limita quindi ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, nonché la mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione in sé considerata.
Osserva in proposito la Sezione che l’art. 221, comma 1, del r.d. n. 1265/1934 stabiliva, che “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
L’art. 4, comma 1, del d.P.R. n. 425/1994, il cui art. 5 ha abrogato detto art. 221, stabiliva, all’epoca della adozione del provvedimento impugnato, che “Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell'art. 220 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti”.
Il certificato di agibilità non ha, quindi, alcuna attinenza con fini di tutela urbanistico-edilizia e si limita quindi ad attestare una situazione oggettiva e, in particolare, la corrispondenza dell'opera realizzata al progetto assentito, nonché la mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione in sé considerata (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 05.09.2011 n. 4982 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACompravendita senza certificato di abitabilità? Scatta il risarcimento!
Vendere un immobile non dotato di certificato di abitabilità potrebbe comportare un risarcimento da parte del venditore nei confronti dell’acquirente.

E’ quanto previsto dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, nella sentenza 29.08.2011 n. 17707.
Il proprietario di un immobile destinato ad abitazione lo cedeva ad un acquirente che a sua volta aveva promesso l’appartamento in vendita a terzi.
Questi ultimi, prima della stipula del contratto definitivo, avevano evidenziato che l'appartamento era munito solo di licenza di agibilità, ma non del certificato di abitabilità, per cui le parti si erano accordate per la riduzione del prezzo di vendita, rispetto a quanto già pattuito.
In virtù di ciò, il primo acquirente citava in giudizio l’originario venditore, chiedendo il rimborso della riduzione del prezzo concordato con i terzi acquirenti.
Il tribunale di primo grado accoglieva la richiesta di risarcimento del primo acquirente, ma la Corte d’Appello di Firenze rigettava tale domanda.
Infine la Corte di Cassazione ha condiviso l’orientamento giurisprudenziale dei giudici di prime cure, secondo cui la vendita di un appartamento senza certificato di abitabilità si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e quindi si configura il risarcimento del danno (link a www.acca.it).

EDILIZIA PRIVATA: Abusi edilizi, immobili senza agibilità. Impossibile esercitarvi qualsiasi attività.
Il TAR ha messo in evidenza che gli abusi edilizi realizzati su un immobile sono condizione che non permette il rilascio del certificato di agibilità. Lo stesso TAR ha anche stabilito che in tale immobile non è possibile l'esercizio di alcuna attività. Sulla strega di tali considerazioni ha ritenuto legittima la sospensione di un'autorizzazione amministrativa per ristorazione-pizzeria, a suo tempo regolarmente rilasciata, in quanto l'attività si svolgeva in locale ove erano stati realizzati degli abusi edilizi non condonati.
E' interessante il TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, con sentenza 09.07.2011 n. 1009 che ha stabilito un principio fondamentale sulla valenza e sinergia degli atti giuridici.
Nello specifico del governo dei fenomeni di abusivismo edilizio, non sanati, escludendo la possibilità di rilascio del certificato di agibilità per gli stessi immobili.
La vicenda dedotta in giudizio è quella di un titolare di autorizzazione amministrativa per attività di ristorazione-pizzeria che, con ordinanza del Comandante della Polizia Municipale, si è visto sospendere l'autorizzazione sine die, ovvero sino alla presentazione del certificato di agibilità dei locali nei quali l'esercente espletava la propria attività.
Elementi essenziale e decisionale della causa, per il Collegio, è stato individuato nella circostanza, dedotta dal Comune resistente e consistente nell'esistenza di un'ordinanza di demolizione di due corpi di fabbricati, nei quali era allocato l'esercizio di attività di ristorazione-pizzeria.
Precisa l'Ente che detta ordinanza non è stata opposta, di contro invece è stata oggetto di successiva richiesta di rilascio di permesso di costruire in sanatoria, così accettando pacificamente la realizzazione dell'abuso edilizio.
Il Giudicante ha sottolineato che gli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 06.06.2001 e 35, comma 20, L. n. 47 del 28.02.1965, il rilascio del certificato di agibilità non può avvenire per i fabbricati abusivi o per quelli che presentano abusi non condonati in quanto la regolarità urbanistica ed edilizia è un presupposto essenziale per il rilascio dello stesso certificato di agibilità.
A sostegno dell'assunto il Collegio ha richiamato la giurisprudenza costantemente assunta dal Consiglio di Stato e, da ultimo, con Quinta Sezione, Dec. n. 2760 del 30.04.2009.
Con tale configurazione, che celebra nel contesto fattuale giuridico che è scenario della vicenda processuale, l'essenzialità della conformità urbanistica dell'immobile viene meno qualsiasi ipotesi di silenzio assenso, invocata da parte ricorrente in ordine alla propria richiesta di rilascio del certificato di agibilità, risultata non evasa dal Comune.
Pari importanza ha l'accertamento dell'abuso edilizio per confermare la legittimità dell'atto impugnato da parte ricorrente e, non servono a porre in criticità la legittimità dello stesso atto, neppure gli accertamenti effettuati che possono anche attestare il rispetto e la conformità del locale alla normativa di igiene e sicurezza, ma che a nulla valgono per un locale abusivo.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria con la sentenza di cui discutiamo ha precisato che allorquando, come nel caso di specie, la Pubblica Amministrazione, dovesse rilasciare autorizzazione amministrativa all'esercizio di un'attività in un determinato locale non ha assentito altro che delle condizioni soggettive che legittimano all'esercizio dell'attività stessa.
Tuttavia, tale rilascio di autorizzazione amministrativa non può far sorgere l'affidamento dl privato sulla regolarità di fatti estranei ed esterni al rapporto autorizzativo come, nel nostro caso la regolarità dell'immobile.
Di contro è proprio la non regolarità dell'immobile, che è stato realizzato con la concretizzazioni di abusi edilizi, ad inibire la possibilità di utilizzo dello stesso in quanto privo di certificato di agibilità e ben ha operato la Polizia Municipale che non ha annullato o revocato l'autorizzazione amministrativa per attività di ristorazione-pizzeria, ma si è semplicemente limitata al sospendere e così operando ha dato la possibilità di sanare gli abusi edilizi perpetrati e presenti sull'immobile de qua (commento tratto da www.ipsoa.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Manca il certificato di abitabilità? La locazione può comunque salvarsi. Il contratto di locazione non è sempre “legato” al certificato di abitabilità.
La mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ..
Così la sentenza 07.06.2011 n. 12286 della Suprema Corte di Cassazione, Sez. III civile, in materia.
Con questa sentenza i giudici della Corte hanno precisato che il locatore ha senz’altro diritto all’ottenimento del certificato di abitabilità; ma non è così “pacifico” che la mancanza di tale documentazione possa essere di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, nel caso in cui il conduttore ne fosse stato a conoscenza o, comunque, se lo stesso abbia utilizzato il bene secondo la destinazione d’uso convenuta.
Un cenno al documento di cui trattasi appare d’obbligo; il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22.04.1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l’idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (sul punto cfr. Cass. pen., 13.12.1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall’altro quella di garantire l’idoneità dell’immobile ad assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto (cfr. Cass., 10.06.1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.).
In linea di principio, secondo il pensiero dei giudici di legittimità nella decisione in oggetto, in tema di locazione di immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni (che condizionano la regolarità dello stesso immobile sotto il profilo edilizio) costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del codice civile, a meno che il conduttore, come sopra evidenziato, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata.
In base a quanto precisato dalla Corte nella sentenza che qui si commenta, è irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia proposto, poi, domanda di concessione in sanatoria; la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta solo dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato solo quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell’immobile alla data della conclusione del contratto oppure ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l’uso al quale intende destinare i locali o, ancora, manifestando l’intenzione di voler accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto nel quale si trova.
Le eccezioni da parte del conduttore possono concernere vizi che portano alla diminuzione, in modo apprezzabile, della idoneità del bene all’uso protetto, salvo che si tratti di vizi a lui noti o, comunque, facilmente conoscibili.
In definitiva, la mancanza del rilascio delle concessioni relative alla destinazione d’uso di un bene non può, quindi, essere di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio purché vi sia stata concreta utilizzazione del bene, da parte del conduttore, secondo la destinazione d’uso convenuta (link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, ai sensi del citato art. 35, comma 20, l. n. 47 del 1985, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.
La deroga introdotta dall’art. 35, comma 20, non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità ... a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.p.r. 425/1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica .... Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari.
Non è possibile ritenere che l’art. 35, comma 20, l. n. 47/1985 contenga una deroga generale ed indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, e ciò proprio perché la detta legge intende contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e dall’altro il diritto all’abitazione e al lavoro.
Laddove le condizioni concrete di un immobile rendano il medesimo tale da non essere ritenuto abitabile, poiché esse si pongono in contrasto con il rispetto della dignità umana (art. 2 Cost.) e del diritto alla salute (art. 32 Cost.), o, più specificamente, con le condizioni richiamate dagli artt. 218 e 221 TULS, non rileva che la specifica condizione di inabitabilità trovi letterale richiamo in una norma di regolamento comunale (o che ad essere citata negli atti amministrativi sia proprio e solo quella norma), poiché quanto obiettivamente constatato contrasta direttamente con le indicate norme primarie e con il contenuto precettivo di disposizioni costituzionali. Ne consegue che, in tali ipotesi, non può trovare applicazione la deroga prevista dal più volte citato art. 35, comma 20, l. n. 47/1985.

L’art. 35, comma 20 (già comma 14) della legge 47/1985, prevede che:
A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”.
La giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, in merito all’interpretazione di detta norma, ha già avuto modo di affermare che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, ai sensi del citato art. 35, comma 20, l. n. 47 del 1985, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (Cons. Stato, sez. V, 15.04.2004 n. 2140; 13.04.1999 n. 414).
Tale orientamento risulta, peraltro, del tutto coerente con quello espresso dalla Corte Costituzionale, che, con sentenza 18.07.1996 n. 256, ha affermato che la deroga introdotta dall’art. 35, comma 20, "non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità ... a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art. 4 del D.p.r. 425/1994), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica .... Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari".
Orbene, alla luce della giurisprudenza riportata e della lettura costituzionalmente orientata della norma, resa dalla Corte Costituzionale, appare evidente che non è possibile ritenere che l’art. 35, comma 20, l. n. 47/1985 contenga una deroga generale ed indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, e ciò proprio perché –come chiarito sempre dalla Corte Costituzionale con la sentenza citata (e già prima con sentenza n. 427/1995)– la detta legge intende contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e dall’altro il diritto all’abitazione e al lavoro.
Una interpretazione che validi una deroga “generale” alla normativa a tutela della salute, con particolare riguardo al luogo di abitazione, si porrebbe, dunque, in contrasto non solo con l’art. 32 Cost., ma anche con quelle stesse esigenze di contemperamento tra diversi valori costituzionali, proprie della legge n. 47/1995.
Pertanto, mentre possono essere derogate norme regolamentari, non possono esserlo norme di legge, in quanto rispetto ad esse la deroga non è evocata nell’art. 35, comma 20.
Tanto precisato, appare evidente come –nel definire l’ambito della deroga– non può assumere esclusiva rilevanza il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione (e della norma da essa espressa) ad una fonte primaria (come tale non derogabile) ovvero ad una fonte secondaria (quindi derogabile), ma occorre verificare se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, quale ulteriore e specifica esigenza da essi rappresentata con riferimento a specificità di quel singolo territorio, ovvero si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni primarie.
In altre parole, l’art. 35, comma 20, l. n. 47/1985 ha inteso evitare che singole, specifiche disposizioni regolamentari –espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate– possano costituire, ex post, mediante il diniego del certificato di abitabilità, ostacolo al condono, e quindi alla regolarizzazione, delle costruzioni abusive, frustrando l’esigenza di “rientro nella legalità”, che, per il tramite della detta legge, si è inteso attuare.
Ma, allo stesso tempo, la citata disposizione non ha inteso porre nel nulla la tutela igienico-sanitaria degli edifici e, quindi, il diritto alla salute dei cittadini.
In tal senso, occorre ricordare che l’art. 218 R.D. 27.07.1934 n. 1265 (Testo unico delle leggi sanitarie) prevede, tra l’altro:
I regolamenti locali di igiene e sanità stabiliscono le norme per la salubrità dell'aggregato urbano e rurale e delle abitazioni, secondo le istruzioni di massima emanate dal Ministro della sanità.
I detti regolamenti debbono contenere le norme dirette ad assicurare che nelle abitazioni:
a) non vi sia difetto di aria e di luce;
b) lo smaltimento delle acque immonde, delle materie escrementizie e di altri rifiuti avvenga in modo da non inquinare il sottosuolo;
c) le latrine, gli acquai e gli scaricatoi siano costruiti e collocati in modo da evitare esalazioni dannose o infiltrazioni;
d) l'acqua potabile nei pozzi, in altri serbatoi e nelle condutture sia garantita da inquinamento
”.
Appare evidente come tale disposizione, per un verso, affida ai regolamenti, in generale, di stabilire le norme per la salubrità delle abitazioni; per altro verso, impone a tali regolamenti (con ciò esprimendo un precetto normativo di rango primario) di assicurare che nelle abitazioni, tra l’altro, non vi sia “difetto di aria e di luce”, vi siano congrui servizi igienici, etc.
Allo stesso modo, il successivo art. 221 prevede che possa essere concessa l’abitabilità ad un edificio, allorché, tra l’altro, “non sussistano altre cause di insalubrità”.
In definitiva, laddove le condizioni concrete di un immobile rendano il medesimo tale da non essere ritenuto abitabile, poiché esse si pongono in contrasto con il rispetto della dignità umana (art. 2 Cost.) e del diritto alla salute (art. 32 Cost.), o, più specificamente, con le condizioni richiamate dagli artt. 218 e 221 TULS, non rileva che la specifica condizione di inabitabilità trovi letterale richiamo in una norma di regolamento comunale (o che ad essere citata negli atti amministrativi sia proprio e solo quella norma), poiché quanto obiettivamente constatato contrasta direttamente con le indicate norme primarie e con il contenuto precettivo di disposizioni costituzionali.
Ne consegue che, in tali ipotesi, non può trovare applicazione la deroga prevista dal più volte citato art. 35, comma 20, l. n. 47/1985.
In tal senso si è già pronunciato questo Consiglio di Stato che, con la già citata sentenza n. 2140/2004, ha valutato che “le deficienze igienico sanitarie (umidità diffusa, scarsa aereazione ed illuminazione) riscontrate nei locali di cui si tratta dai competenti uffici della U.s.l. integrano la violazione di prescrizioni poste a tutela della salubrità degli ambienti adibiti ad abitazione da fonti normative di carattere primario, quali gli artt. 218 e 221 del T.U. delle leggi sanitarie 27.07.1934 n. 1265.”
Né deve sorprendere la circostanza che il provvedimento abbia fatto salva una funzione accessoria dell’immobile –quindi condonandolo sul piano edilizio-urbanistico ma interdicendolo all’uso abitativo– posto che è del tutto evidente come possano esservi ambienti accessori ad ambienti ad uso abitativo (ad es., cantine), per i quali sono ragionevolmente diversi i requisiti igienici
Come ha chiarito la Corte Costituzionale (sent. n. 256/1996 cit.), “d'altro canto, il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l'edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi o di semplice agibilità, quando alcuni locali siano utilizzabili solo come accessori o come locali non destinabili a usi abitativi stabili o come depositi o con altri usi non abitativi, quando non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria.” (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 03.05.2011 n. 2620 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cambio di destinazione d'uso - Richiesta di nuovo certificato di agibilità - Modifiche strutturali - Legittimità.
Considerato che il certificato di agibilità delle costruzioni di cui agli artt. 24 e 25 D.P.R. n. 380/2001 costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, pare legittimo che una nuova valutazione sulla sussistenza di dette condizioni sia richiesta a fronte di modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento d'uso degli spazi (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 16.03.2011 n. 740 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sull'impugnazione dell’ordinanza sindacale con la quale è stata disposta la chiusura dell’esercizio commerciale di ristorante in quanto esercitato in locale da ritenersi abusivo e, pertanto, sprovvisto del certificato di abitabilità di cui all’art. 221 del R.D. n. 1265 del 1934.
Tanto il certificato di agibilità dei locali quanto l'autorizzazione sanitaria sono requisiti necessari allo svolgimento dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande; la circostanza che, pertanto, fosse intervenuto, nel caso di specie, il rilascio dell’autorizzazione sanitaria e dell’autorizzazione commerciale –ma non del certificato di abitabilità- non consente di ritenere che la relativa attività potesse essere esercitata nei locali di cui trattasi.
Quanto alla richiamata nota del dirigente sanitario della U.S.L., essa costituisce soltanto un certificato descrittivo dell’immobile di cui trattasi con valenza eventualmente di mero parere preventivo, essendo di competenza esclusiva del Sindaco il rilascio del certificato di agibilità.
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Ciò che rileva è la circostanza che l’impugnata ordinanza sia stata adottata da parte del Comune ai sensi del combinato disposto degli artt. 221 e 222 del T.U.L.S.
Il richiamato articolo 221 dispone che: “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. …”.
Il successivo art. 222, dispone a sua volta che: “Il podestà, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.“.
Va subito rilevato che l'autorizzazione (o licenza) di agibilità -introdotta dal richiamato articolo 221 in un'epoca in cui le prescrizioni urbanistiche erano pressoché inesistenti- riguarda solo la salubrità "degli ambienti", e quindi l'edificio in sé stesso considerato, ossia il solo manufatto edilizio.
Va rilevato ancora che il rilascio del cosiddetto certificato di agibilità sanitaria è prescritto da tale disposizione con riguardo non soltanto agli immobili ad uso strettamente abitativo, ma anche a quelli adibiti (o da adibire) a scopi diversi, purché l'attività che vi si dovrà svolgere preveda comunque un uso che comporti la frequentazione da parte delle persone: la frase "gli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza autorizzazione” va infatti interpretata in senso estensivo, attese le finalità che la legge chiaramente si prefigge, che sono quelle di evitare danni alle persone che si trovino ad intrattenersi in locali che, qualora non sottoposti ad adeguato controllo da parte dell'autorità sanitaria, potrebbero non avere determinate caratteristiche di igienicità, salubrità, sufficiente areazione ecc..
L'indagine che il sindaco è chiamato a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione di cui all'art. 221 è, pertanto, finalizzata al solo accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e della mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata.
Va poi aggiunto che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l'atto propulsivo per il rilascio della licenza di abitabilità di un immobile deve muovere dal titolare della relativa concessione edilizia e la data della conseguita abitabilità è sempre quella di rilascio del relativo provvedimento autorizzatorio ex art. 221 T.U.L.S..
Tale disposizione, pertanto, legittima il divieto di prosecuzione dell'attività in locali privi di abitabilità; e legittimamente l'amministrazione –ai sensi dell’articolo medesimo- dispone l'ordine di sgombero di un'immobile in caso di mancanza della licenza di agibilità, che costituisce appunto presupposto indispensabile perché un locale possa essere frequentato, a prescindere dalla effettiva salubrità, igienicità ed incolumità del locale stesso.

Con il ricorso in trattazione la società ricorrente ha impugnato l’ordinanza del Sindaco del Comune di Gaeta n. 243/1994, con la quale è stata disposta la chiusura dell’esercizio commerciale di ristorante, ubicato al primo piano del complesso alberghiero denominato “Hotel A.”, sito nel Comune di Gaeta, in quanto esercitato in locale da ritenersi abusivo e, pertanto, sprovvisto del certificato di abitabilità di cui all’art. 221 del R.D. n. 1265 del 1934.
Il ricorso è infondato nel merito per le considerazioni che seguono.
Dall’esame della documentazione versata in atti dalle parti del giudizio emerge come il locale che interessa, ossia il piano primo dell’immobile, fosse da ritenersi, al momento dell’adozione del provvedimento impugnato, abusivo, in quanto realizzato in difformità alla relativa licenza edilizia e non ammesso a concessione edilizia in sanatoria; tanto è vero che il certificato di agibilità è stato rilasciato da parte del Comune, in data 19.06.1989, limitatamente agli altri due piani dell’immobile, ossia il piano seminterrato ed il piano terra, con riguardo ai quali era stato rilasciato il condono.
E’ circostanza incontestata che il piano primo dell’immobile sia privo del relativo certificato di agibilità: risulta infatti che la società ricorrente ha provveduto a richiederne il rilascio soltanto in data 26.07.1994.
Né si può ritenere rilevante, sul punto, il richiamo alla nota del dirigente sanitario della U.S.L. LT/6 di cui al prot. n. 230 dell’11.5.1988, avente ad oggetto il certificato di cui al D.P.R. n. 1437 del 30.12.1970, con il quale, osserva la società ricorrente, è stata attestata l’agibilità dell’immobile nella sua interezza, con riguardo allo svolgimento dell’attività alberghiera. Altrettanto irrilevante deve ritenersi il riferimento sia alla successiva nota, prot. n. 1030 del 03.07.1989, con cui il medesimo dirigente ha espresso parere favorevole -in ordine all’idoneità igienico-sanitaria dei locali e delle attrezzature per la ristorazione- ai fini del rilascio dell’autorizzazione sanitaria (a condizione dell’allaccio del fabbricato alla fognatura dinamica comunale entro sei mesi); sia al conseguente rilascio, da parte del Sindaco del Comune di Gaeta, dell’autorizzazione sanitaria ai fini della ristorazione (n. 223 del 06.07.1989).
Gli atti richiamati non hanno infatti efficacia dirimente nei sensi prospettati da parte della difesa della società ricorrente.
Al riguardo si premette che tanto il certificato di agibilità dei locali, quanto l'autorizzazione sanitaria sono requisiti necessari allo svolgimento dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande; la circostanza che, pertanto, fosse intervenuto, nel caso di specie, il rilascio dell’autorizzazione sanitaria e dell’autorizzazione commerciale –ma non del certificato di abitabilità- non consente di ritenere che la relativa attività potesse essere esercitata nei locali di cui trattasi.
Quanto alla richiamata nota del dirigente sanitario della U.S.L. in data 11.05.1988, essa costituisce soltanto un certificato descrittivo dell’immobile di cui trattasi con valenza eventualmente di mero parere preventivo, essendo di competenza esclusiva del Sindaco il rilascio del certificato di agibilità.
Ciò che invece rileva è la circostanza che l’impugnata ordinanza sia stata adottata da parte del Comune ai sensi del combinato disposto degli artt. 221 e 222 del T.U.L.S.
Il richiamato articolo 221 dispone che: “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. …”.
Il successivo art. 222, dispone a sua volta che: “Il podestà, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.“.
Va subito rilevato che l'autorizzazione (o licenza) di agibilità -introdotta dal richiamato articolo 221 in un'epoca in cui le prescrizioni urbanistiche erano pressoché inesistenti- riguarda solo la salubrità "degli ambienti", e quindi l'edificio in sé stesso considerato, ossia il solo manufatto edilizio.
Va rilevato ancora che il rilascio del cosiddetto certificato di agibilità sanitaria è prescritto da tale disposizione con riguardo non soltanto agli immobili ad uso strettamente abitativo, ma anche a quelli adibiti (o da adibire) a scopi diversi, purché l'attività che vi si dovrà svolgere preveda comunque un uso che comporti la frequentazione da parte delle persone: la frase "gli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza autorizzazione” va infatti interpretata in senso estensivo, attese le finalità che la legge chiaramente si prefigge, che sono quelle di evitare danni alle persone che si trovino ad intrattenersi in locali che, qualora non sottoposti ad adeguato controllo da parte dell'autorità sanitaria, potrebbero non avere determinate caratteristiche di igienicità, salubrità, sufficiente areazione ecc. (Cassazione penale, sez. I, 05.04.1996, n. 5588).
L'indagine che il sindaco è chiamato a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione di cui all'art. 221 è, pertanto, finalizzata al solo accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e della mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata.
Va poi aggiunto che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l'atto propulsivo per il rilascio della licenza di abitabilità di un immobile deve muovere dal titolare della relativa concessione edilizia e la data della conseguita abitabilità è sempre quella di rilascio del relativo provvedimento autorizzatorio ex art. 221 T.U.L.S. (Consiglio di Stato, sez. IV, 04.08.1986, n. 538).
Tale disposizione, pertanto, legittima il divieto di prosecuzione dell'attività in locali privi di abitabilità (cfr. TAR Sardegna, Cagliari, 06.02.2002, n. 115); e legittimamente l'amministrazione –ai sensi dell’articolo medesimo- dispone l'ordine di sgombero di un'immobile in caso di mancanza della licenza di agibilità, che costituisce appunto presupposto indispensabile perché un locale possa essere frequentato, a prescindere dalla effettiva salubrità, igienicità ed incolumità del locale stesso (TAR Lombardia, Milano, sez. I, 16.11.2001, n. 7283).
Per quanto attiene, poi, alla lamentata commistione di profili diversi, quello commerciale e quello urbanistico-edilizio, è senza dubbio vero che solo l’art. 4 del decreto legge 05.10.1993, n. 398, ha testualmente esteso i controlli da effettuare ai fini del rilascio della licenza di abitabilità all'accertamento della conformità urbanistico-edilizia, mentre l’articolo 221, ai medesimi fini, postulava la verifica dell'inesistenza di cause di insalubrità dell'edificio, senza alcun collegamento con finalità di carattere edilizio-urbanistico, riservando comunque all'Amministrazione comunale il potere di reprimere gli abusi edilizi, ancorché fosse stato rilasciato il certificato di abitabilità.
E’ però da rilevare come, nel caso di specie, il provvedimento impugnato sia stato adottato dopo l’entrata in vigore della richiamata innovativa disciplina. In ogni caso, oggetto d’impugnazione non è il diniego del rilascio del certificato di agibilità ai sensi dell’art. 221 per motivi inerenti interessi edilizi ed urbanistici, bensì l’ordine di sgombero fondato sulla mancanza da parte della società ricorrente del certificato di agibilità.
E la circostanza che la società ricorrente fosse priva del detto certificato è dimostrato ancora di più dall’intervenuta richiesta formulata da parte della stessa al Comune ai predetti fini (e concernente, pertanto, specificatamente il piano primo dell’immobile di cui trattasi) soltanto alla data del 26.07.1994.
Né si ritiene che la semplice presentazione della detta istanza fosse sufficiente non essendosi ancora concluso il relativo procedimento alla data di adozione del provvedimento impugnato.
In tal senso, infatti, non vale il richiamo all’art. 43, co. 2, del D.P.R. 30.05.1989, n. 223, rubricato “Obblighi dei proprietari di fabbricati.”, il quale dispone testualmente che: ”1. Gli obblighi di cui all'art. 42 devono essere adempiuti non appena ultimata la costruzione del fabbricato.
2. A costruzione ultimata e comunque prima che il fabbricato possa essere occupato, il proprietario deve presentare al comune apposita domanda per ottenere sia l'indicazione del numero civico, sia il permesso di abitabilità se trattasi di fabbricato ad uso di abitazione, ovvero di agibilità se trattasi di fabbricato destinato ad altro uso. …
”,
E’ infatti da rilevare che, in forza di quanto previsto dal richiamato articolo, l’assegnazione della numerazione civica presuppone, al pari della abitabilità, l’esistenza di un titolo edilizio in base al quale la costruzione è stata realizzata (TAR Lombardia Milano, sez. II, 20.03.2009, n. 1954).
Per le considerazioni che precedono, peraltro, si ritiene, altresì, infondato il primo motivo di censura con il quale è stata dedotta la violazione dell’art. 7 della L. n. 241 del 1990 per la mancata previa comunicazione dell’avvio procedimentale, atteso che ai sensi dell'articolo 21-octies, comma 2, seconda parte, della legge n. 241 del 1990, “Il provvedimento amministrativo non è comunque annullabile per mancata comunicazione dell'avvio del procedimento qualora l'amministrazione dimostri in giudizio che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato".
Nel caso di specie –proprio in considerazione della mancanza del certificato di agibilità, circostanza dimostrata in giudizio- il Comune non poteva se non procedere all’adozione del provvedimento di sgombero del locale ai sensi del richiamato art. 222 del T.U.L.S..
Il ricorso va dunque respinto (TAR Lazio-Roma, Sez. II-ter, sentenza 04.02.2011 n. 1074 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAÈ legittimo l'ordine di sgombero di un esercizio commerciale disposto dal Sindaco per mancanza della licenza di agibilità.
Con il ricorso in commento una società ha impugnato l’ordinanza del Sindaco di un Comune laziale, con la quale è stata disposta la chiusura dell’esercizio commerciale di ristorante, ubicato al primo piano di un complesso alberghiero, in quanto esercitato in locale da ritenersi abusivo e, pertanto, sprovvisto del certificato di abitabilità di cui all’art. 221 del R.D. n. 1265 del 1934.
Secondo i giudici del Tribunale amministrativo di Roma ciò che rileva, ai fini dell’infondatezza del ricorso, è la circostanza che l’ordinanza impugnata sia stata adottata da parte del Comune ai sensi del combinato disposto degli artt. 221 e 222 del T.U.L.S..
Il richiamato articolo 221 dispone che: “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. …”.
Il successivo art. 222, dispone a sua volta che: “Il podestà, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.“.
Va subito rilevato, spiegano i giudici capitolini, che l'autorizzazione (o licenza) di agibilità -introdotta dal richiamato articolo 221 in un'epoca in cui le prescrizioni urbanistiche erano pressoché inesistenti- riguarda solo la salubrità "degli ambienti", e quindi l'edificio in se stesso considerato, ossia il solo manufatto edilizio.
Va rilevato ancora che il rilascio del cosiddetto certificato di agibilità sanitaria è prescritto da tale disposizione con riguardo non soltanto agli immobili ad uso strettamente abitativo, ma anche a quelli adibiti (o da adibire) a scopi diversi, purché l'attività che vi si dovrà svolgere preveda comunque un uso che comporti la frequentazione da parte delle persone: la frase "gli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza autorizzazione” va infatti interpretata in senso estensivo, attese le finalità che la legge chiaramente si prefigge, che sono quelle di evitare danni alle persone che si trovino ad intrattenersi in locali che, qualora non sottoposti ad adeguato controllo da parte dell'autorità sanitaria, potrebbero non avere determinate caratteristiche di igienicità, salubrità, sufficiente areazione ecc. (Cassazione penale, sez. I, 05.04.1996, n. 5588).
L'indagine che il sindaco è chiamato a svolgere per il rilascio dell'autorizzazione di cui all'art. 221 è, pertanto, finalizzata al solo accertamento della conformità della costruzione al progetto approvato e della mancanza di cause di insalubrità limitate alla costruzione edilizia in sé considerata.
Va poi aggiunto che, secondo l’orientamento della giurisprudenza, l'atto propulsivo per il rilascio della licenza di abitabilità di un immobile deve muovere dal titolare della relativa concessione edilizia e la data della conseguita abitabilità è sempre quella di rilascio del relativo provvedimento autorizzatorio ex art. 221 T.U.L.S. (Consiglio di Stato, sez. IV, 04.08.1986, n. 538).
Tale disposizione, pertanto, legittima il divieto di prosecuzione dell'attività in locali privi di abitabilità (cfr. TAR Sardegna, Cagliari, 06.02.2002, n. 115); e legittimamente l'amministrazione –ai sensi dell’articolo medesimo- dispone l'ordine di sgombero di un'immobile in caso di mancanza della licenza di agibilità, che costituisce appunto presupposto indispensabile perché un locale possa essere frequentato, a prescindere dalla effettiva salubrità, igienicità ed incolumità del locale stesso (commento tratto da www.documentazione.ancitel.it - TAR Lazio-Roma, Sez. II-ter, sentenza 04.02.2011 n. 1074 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Immobile abusivo ultimato - Mancanza del certificato di abitabilità - Sequestro - Art. 221 T.U. delle leggi sanitarie - Art. 321 c.p.p..
In materia di reati edilizi o urbanistici, ai fini della sequestrabilità preventiva di un immobile abusivo già ultimato, può considerarsi come antigiuridica l'implicazione proveniente dalla perpetrazione dell'illecito amministrativo sanzionato dall'art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie (divieto di abitare gli edifici sforniti di certificato di agibilità), che, pur non potendosi inquadrare nella nozione di "agevolazione della commissione di altri reati", certamente integra una situazione illecita ulteriore prodotta dalla condotta (la libera utilizzazione della cosa) che il provvedimento cautelare è finalizzato ad inibire (Cass., Sez. III, 16.11.2004, n. 44433 e sez. IV, 19.04.2007, n. 15845).
Mutamento di destinazione d'uso materiale - Configurabilità - Immobile abusivo - I lavori eseguiti ripetono le caratteristiche di illegittimità.
Deve ritenersi realizzato un mutamento di destinazione d'uso materiale (e non meramente ‘funzionale’), quando l'innovazione avviene attraverso l'esecuzione di opere edilizie ad essa finalizzate. Inoltre, i lavori eseguiti, riguardano un immobile preesistente non edificato legittimamente, per il quale pende procedura di condono non ancora definita, sicché ripetono le caratteristiche di illegittimità dall'opera alla quale sono intimamente connessi e costituiscono abusiva prosecuzione della stessa.
Reati edilizi o urbanistici - Disponibilità del manufatto - Profilo della offensività e misura cautelare - Valutazione del giudice.
In tema di reati edilizi o urbanistici, spetta al giudice di merito, con adeguata motivazione, compiere una attenta valutazione del pericolo derivante da libero uso della cosa pertinente all'illecito penale.
In particolare, vanno approfonditi la reale compromissione degli interessi attinenti al territorio ed ogni altro dato utile a stabilire in che misura il godimento e la disponibilità attuale della cosa, da parte dell'indagato o di terzi, possa implicare una effettiva ulteriore lesione del bene giuridico protetto, ovvero se l'attuale disponibilità del manufatto costituisca un elemento neutro sotto il profilo della offensività.
In altri termini, il giudice deve determinare in concreto, il livello di pericolosità che la utilizzazione della cosa appare in grado di raggiungere in ordine all'oggetto della tutela penale, in correlazione al potere processuale di intervenire con la misura preventiva cautelare (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 03.02.2011 n. 3885 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Abuso edilizio - Onere della prova - A carico dell'autore - Sussiste - Ratio.
2. Abuso edilizio - Potere di repressione degli abusi edilizi - In presenza di procedimento volto ad attestare l'agibilità - E' esercitabile - Ratio.

1. Spetta al privato l'onere della prova della data di realizzazione dell'abuso -in quanto la P.A. non può, in genere, materialmente accertare quale fosse la situazione dell'intero suo territorio alla data prevista dalla legge, mentre il privato è normalmente in grado di esibire idonea documentazione comprovante l'ultimazione dell'abuso- anche al di fuori delle ipotesi in cui tale elemento fattuale rilevi ai fini del condono (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 8298/2010; TAR Milano, sent. n. 4986/2009, sent. n. 980/2005).
2. Il procedimento volto ad attestare l'agibilità di un immobile non interferisce con l'esercizio del potere di repressione degli abusi edilizi; né il rilascio del certificato di agibilità è sintomo di contraddittorietà della sanzione irrogata: infatti, i due procedimenti hanno un differente oggetto e, se, da un lato, il secondo è volto a sanzionare l'attività urbanistico-edilizia laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi, il primo è, invece, finalizzato unicamente ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.01.2011 n. 94 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Attestato di agibilità - Esercizio dei poteri di repressione degli abusi edilizi - Preclusione - Inconfigurabilità.
Il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce, difatti, con l’esercizio del potere di repressione degli abusi edilizi; né il rilascio del certificato di agibilità è sintomo di contraddittorietà della sanzione irrogata.
I due procedimenti hanno, invero, un differente oggetto: se il secondo è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia, laddove non sia stata realizzata in rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi, il primo è, invece, finalizzato, unicamente, ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (art. 24, d.P.R. n. 380/2001) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.01.2011 n. 94 - link a www.ambientediritto.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: Certificato di agibilità - Rilascio - Soggetti diversi dall’intestatario del titolo edilizio - Legittimazione - Sussistenza.
La disposizione di cui all’art. 29, comma 4, della l.r. Umbria n. 1 del 2004, al pari dell’analoga disposizione dell’art. 24, comma 3, del t.u. edilizia (d.P.R. 06.06.2001, n. 380), non esclude che soggetti diversi dall’intestatario del titolo abilitativo (o suoi successori a venti causa) possano richiedere il certificato di agibilità.
Detto certificato, infatti, a differenza del titolo edilizio, che amplia la sfera giuridica dell’intestatario, che deve dunque essere ben determinato se non altro in ragione del rapporto di esclusività che si crea con il bene oggetto del provvedimento abilitativo, si limita ad attestare una situazione oggettiva (ed in particolare la corrispondenza dell’opera realizzata al progetto assentito, dal punto di vista dimensionale, della destinazione d’uso e delle eventuali prescrizioni contenute nel titolo, nonché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità degli edifici, di risparmio energetico e di sicurezza degli impianti negli stessi installati, alla stregua della normativa vigente).
Ne deriva che deve essere rilasciato a chiunque abbia un interesse giuridicamente apprezzabile ad utilizzare l’edificio al quale si riferisce (TAR Umbria, Sez. I, sentenza 18.11.2010 n. 512 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di agibilità/abitabilità deve essere rilasciato o negato per ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario dell’edificio ovvero la conformità rispetto al progetto approvato.
Il certificato di agibilità/abitabilità, in base all'art. 4, d.P.R. 22.04.1994 n. 425, deve essere rilasciato o negato per ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario dell’edificio ovvero la conformità rispetto al progetto approvato (così TAR Sicilia Catania, sez. I, 31.10.2008, n. 1898)
(TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 30.06.2010 n. 1371 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAI requisiti di abitabilità dei sottotetti sono stabiliti da una fonte primaria (l.r. Lombardia 11.03.2005 n. 12 per il governo del territorio), non derogabile neppure in sede di condono (cioè di sanatoria eccezionale) degli abusi edilizi, posto che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 prevede il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, ma non in deroga a norme legislative.
Come statuito di recente da questo Tribunale (sent. 30.11.2009 n. 5213), i requisiti di abitabilità dei sottotetti sono stabiliti da una fonte primaria (legge regionale 11.03.2005 n. 12 per il governo del territorio), non derogabile neppure in sede di condono (cioè di sanatoria eccezionale) degli abusi edilizi, posto che l’art. 35 della legge n. 47 del 1985 prevede il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, ma non in deroga a norme legislative (cfr., sul tema, Corte Cost. 18.07.1996 n. 256) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 31.03.2010 n. 840 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Agibilità. Sanzioni previste art. 24 D.P.R. 380/2001.
Il Comune pone una serie di quesiti in materia di agibilità, con particolare riferimento alle sanzioni previste dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.
1. L’ente, in primo luogo, chiede quale sia l’ufficio comunale competente all’irrogazione della sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’art. 24 del citato D.P.R. 380/2001, ai sensi del quale “la mancata presentazione della domanda (di rilascio del certificato di agibilità) comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro”.
2. In secondo luogo si chiede di individuare l’ente legittimato ad incassare i proventi della predetta sanzione.
3. Il Comune chiede, altresì, quale sia l’autorità competente a ricevere il ricorso sull’irrogazione della sanzione.
4. Infine, si chiede quali azioni amministrative possa intraprendere il Comune in caso di continuazione della condotta omissiva da parte dell’interessato  (
Regione Piemonte, parere n. 7/2010 - tratto da www.regione.piemonte.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Agibilità - Istanza di agibilità - Decorrenza del termine e attestazione dell'agibilità - Natura - E' legittimazione ex lege - Silenzio-assenso - Inconfigurabilità.
2. Agibilità - Diniego di agibilità - Presupposti.
3. Agibilità - Diniego di agibilità - Motivazioni - Riferimento a violazioni della normativa urbanistica o edilizia - E' sufficiente.
4. Agibilità - Agibilità parziale - Configurabilità - Presupposti normativi.

1. La previsione normativa secondo cui l'agibilità si intende attestata decorso il termine indicato, non configura una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico ex art. 20 Legge 241/1990, bensì dà luogo ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della P.A. e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo (cfr. TAR Lazio, sent. n. 4129/2005).
2. L'agibilità può essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio, come a titolo esemplificativo, il caso di assenza di idoneo progetto o di mancato pagamento degli oneri concessori (cfr. Cons. di Stato, sent. nn. 6174/2008 e 1542/2005; TAR Milano, sent. n. 4672/2009; TAR Lazio, sent. n. 4129/2005).
3. Il diniego di agibilità non può essere reputato illegittimo per la sola circostanza che sia motivato con riferimento a presunte violazioni della normativa urbanistica o edilizia: risulterebbe, infatti, assurdo il rilascio da parte del Comune dell'agibilità a fronte di un'opera magari palesemente abusiva e destinata quindi con certezza alla demolizione, apparendo tale comportamento della P.A. contraddittorio rispetto al perseguimento del pubblico interesse.
4. In materia di agibilità, non paiono sussistere ostacoli, sul piano normativo, al rilascio di agibilità per parti autonome di edifici, soprattutto in casi i cui gli interventi edilizi di recupero interessino una vasta area, ove sorgono distinte unità immobiliari: poiché infatti, ex art. 222 R.D. 1265/1934, può essere dichiarata inabitabile una casa o parte di essa, si riconosce così implicitamente l'ammissibilità di una agibilità parziale (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 10.02.2010 n. 332 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa previsione normativa secondo cui l’agibilità <<si intende attestata>>, decorso il termine indicato, non configura una vera e propria ipotesi di silenzio-assenso in senso tecnico, di cui all’art. 20 della legge 241/1990, ma dà luogo invece ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica Amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo.
Tale interpretazione dell’art. 25, comma 4, del DPR 380/2001 trova fondamento nel successivo art. 26 del Testo Unico dell’edilizia, secondo il quale: <<Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del r.d. 27.07.1934, n. 1265>>.
In forza di tale articolo del Testo Unico delle leggi sanitarie: <<Il podestà, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero>>. La declaratoria di inabitabilità (o meglio inagibilità, visto che il DPR 380/2001 non distingue più espressamente l’inagibilità dalla inabitabilità), può essere effettuata in ogni tempo e non costituisce manifestazione di autotutela amministrativa, ma soltanto attestazione della insussistenza –originaria o sopravvenuta non importa– dei requisiti tecnici necessari per dichiarare agibile un edificio.

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L’agibilità può essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire).
A tale conclusione perviene gran parte della giurisprudenza senza contare che questa interpretazione ha anche un supporto normativo nell’art. 25, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia. A norma della lettera b) del comma 1 citato, infatti, la domanda di agibilità deve essere corredata, fra l’altro, da una dichiarazione del richiedente <<(…) di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato>>, e ciò significa che in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio, ma anche evidentemente in caso di assenza di idoneo progetto, l’agibilità dovrà essere negata.

Con il primo motivo aggiunto, si denuncia l’illegittimità del diniego del 02.11.2009, per violazione dell’art. 25, comma 4, del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia), in quanto, a detta dell’esponente, sulla domanda di agibilità del 07.06.2007 si sarebbe formato silenzio-assenso.
In effetti, secondo il comma 4 citato, l’agibilità si intende attestata, nel caso in cui sia rilasciato il parere dell’ASL, qualora sia decorso inutilmente il termine di cui al comma 3 dello stesso articolo 25 (trenta giorni dalla ricezione della domanda o della documentazione integrativa, in caso di interruzione del termine da parte del responsabile del procedimento).
Nel caso di specie, la domanda risulta depositata in Comune il 07.06.2007 (circostanza non smentita dall’Amministrazione), mentre l’ultima integrazione documentale è stata effettuata dalla Fondazione il 05.02.2008, per cui il termine di legge di trenta giorni risulterebbe ampiamente decorso al momento di adozione dell’atto impugnato (02.11.2009).
Il motivo non merita però accoglimento, alla luce della giurisprudenza formatasi in materia, anche relativa alla normativa sul certificato di agibilità anteriore al DPR 380/2001, vale a dire il DPR 22.04.1994 n. 425, oggi abrogato, il cui art. 4 conteneva una formulazione analoga a quella dell’art. 25, comma 4, sopra citato.
Per i giudici amministrativi, infatti, la previsione normativa secondo cui l’agibilità <<si intende attestata>>, decorso il termine indicato, non configura una vera e propria ipotesi di silenzio-assenso in senso tecnico, di cui all’art. 20 della legge 241/1990, ma dà luogo invece ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica Amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo (cfr. TAR Lazio, sez. II-bis, 25.05.2005, n. 4129, con la giurisprudenza ivi richiamata).
Tale interpretazione dell’art. 25, comma 4, del DPR 380/2001 trova fondamento nel successivo art. 26 del Testo Unico dell’edilizia, secondo il quale: <<Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265>>.
In forza di tale articolo del Testo Unico delle leggi sanitarie: <<Il podestà, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero>>. La declaratoria di inabitabilità (o meglio inagibilità, visto che il DPR 380/2001 non distingue più espressamente l’inagibilità dalla inabitabilità), può essere effettuata in ogni tempo e non costituisce manifestazione di autotutela amministrativa, ma soltanto attestazione della insussistenza –originaria o sopravvenuta non importa– dei requisiti tecnici necessari per dichiarare agibile un edificio.
L’atto impugnato non può quindi essere considerato un provvedimento negativo tardivo, visto che sulla domanda della ricorrente non si è formato tacitamente alcun provvedimento di assenso.
Si conferma, pertanto, il rigetto del primo motivo aggiunto.
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Attraverso il terzo mezzo aggiunto, viene dapprima lamentata la violazione dei principi dell’art. 25 del DPR 380/2001, in quanto, a detta della ricorrente, l’agibilità non potrebbe negarsi facendo riferimento a ragioni di ordine urbanistico o edilizio, ma soltanto a ragioni di igiene e salubrità, come risultanti dal citato art. 25.
Sul punto, preme però al Collegio evidenziare come non possa essere condiviso l’orientamento, anche se talora emergente in giurisprudenza, che condiziona il rilascio del certificato di agibilità alla sola salubrità degli ambienti ma non anche alla loro conformità urbanistica, distinguendo quindi nettamente il momento di valutazione dell’igiene dell’immobile da quello della sua compatibilità edilizia.
Al contrario, reputa il Tribunale che l’agibilità possa essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire).
A tale conclusione perviene gran parte della giurisprudenza (oltre al già citato TAR Lazio, n. 4129/2005, si vedano anche Consiglio di Stato, sez. V, 12.12.2008, n. 6174 e 05.04.2005, n. 1542; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 17.09.2009, n. 4672, che ha ritenuto legittimo il diniego di agibilità a fronte del mancato pagamento degli oneri concessori), senza contare che questa interpretazione ha anche un supporto normativo nell’art. 25, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia. A norma della lettera b) del comma 1 citato, infatti, la domanda di agibilità deve essere corredata, fra l’altro, da una dichiarazione del richiedente <<(…) di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato>>, e ciò significa che in caso di difformità dell’opera dal progetto edilizio, ma anche evidentemente in caso di assenza di idoneo progetto, l’agibilità dovrà essere negata.
Del resto, appare assurdo che il Comune rilasci l’agibilità a fronte di un’opera magari palesemente abusiva e destinata quindi con certezza alla demolizione, apparendo tale comportamento dell’Amministrazione contraddittorio rispetto al perseguimento del pubblico interesse.
Di conseguenza, non può il diniego di agibilità essere reputato illegittimo per la sola circostanza che è motivato con riferimento a presunte violazioni della normativa urbanistica o edilizia (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 10.02.2010 n. 332 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Rilascio della concessione in sanatoria - Certificato di agibilità o di abitabilità - Automatismo - Fattispecie: illegittima sospensione di un’attività di carrozzeria - Art. 35 L. n. 47/1985.
L’art. 35 della l. n. 47/1985 prevede che il rilascio della concessione in sanatoria determini il rilascio del certificato d’abitabilità o d’agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, così introducendo una sorta di automatismo: ne deriva che la mancanza, in concreto, del certificato di agibilità non legittima la sospensione di un’attività di carrozzeria i cui locali siano stati oggetto di apposita concessione in sanatoria, tanto più se si considera che “l'eventuale mancanza di certificato di agibilità e le questioni di carattere edilizio possono avere rilievo in altri ambiti dell'attività amministrativa ma non in quello strettamente commerciale” (Cons. Stato, Sez. V, n. 477/2004) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 29.01.2010 n. 420 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAIn assenza di una documentata istanza da parte del titolare del permesso di costruire il Comune non può rilasciare l’agibilità delle nuove costruzioni, né il certificato in questione può essere sostituito da attestazioni provenienti dal privato o da tecnici di sua fiducia.
La tesi della ricorrente secondo cui l’immobile era, seppure funzionalmente non corrispondente a quanto progettato (il che, come detto, è ammesso anche nel ricorso), completo dal punto di vista urbanistico e pienamente agibile, si scontra con le disposizioni di cui agli artt. 24 e 25 del T.U. n. 380/2001, il che è stato confermato a seguito dell’istruttoria disposta con l’ordinanza n. 65/2009.
In effetti, l’art. 24 del T.U. dispone che “1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13.04.1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni…
”, mentre il successivo art. 25 disciplina il relativo procedimento.
Come si può agevolmente comprendere, in assenza di una documentata istanza da parte del titolare del permesso di costruire (attraverso la quale viene verificato anche il rispetto di normative aventi differente campo di applicazione -quali ad esempio quelle relative all’accatastamento degli immobili o all’efficienza energetica degli edifici- ma ugualmente rilevanti in subiecta materia), il Comune non può rilasciare l’agibilità delle nuove costruzioni, né il certificato in questione può essere sostituito da attestazioni provenienti dal privato o da tecnici di sua fiducia (a ciò ostando tra l’altro anche la clausola dell’art. 4 della convenzione, che parla espressamente di “certificato di agibilità”, ossia del documento, proveniente dal Comune, previsto dagli artt. 24 e 25 del T.U. edilizia) (TAR Marche, sentenza 25.01.2010 n. 4 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Locali soppalcati - Abitabilità e agibilità - Regolamento di igiene - Rispetto dei requisiti - Sussiste.
Come si evince dalla documentazione in atti (verbale di sopralluogo 17.07.1998), la superficie occupata dal soppalco (13 mq.) è inferiore ad un terzo della superficie complessiva dei locali di vendita (mq. 131); risulta, inoltre, che il soppalco presenta nella parte inferiore un'altezza di m. 2,27 e nella parte superiore, adibita ad uso ufficio, un'altezza di m. 2,10 e che il rapporto aeroilluminante è "regolamentare".
Pertanto il soppalco realizzato dalla società ricorrente rispetta i requisiti specificamente prescritti dall'art. 3.6.0 del regolamento di igiene per rendere i locali soppalcati abitabili ed agibili, con la conseguente illegittimità dell'ordinanza (che ingiunge alla società di procedere all'effettuazione delle opere di adeguamento) nella parte in cui contesta alla ricorrente insussistenti difformità rispetto alle previsioni del regolamento di igiene (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. III, sentenza 18.01.2010 n. 65 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATA: Regolamentazione volume edifici. Ampliamento edifici. Proroga lavori. Agibilità.
Il Comune richiedente pone una serie di quesiti in materia edilizia e precisamente:
1) In materia di volume degli edifici; 2) In materia di ampliamento degli edifici; 3) In materia di “proroga dei lavori”; 4) Agibilità (Regione Piemonte,
parere n. 142/2009 - link a www.regione.piemonte.it).

VARI: Risoluzione del preliminare per l'assenza del certificato di agibilità.
Il preliminare di vendita può essere risolto per inadempimento del venditore nella ipotesi in cui manchi il certificato di agibilità, anche se ciò dipende dalla inerzia del Comune.
Tale documento è,infatti, essenziale e, pertanto, deve esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 27.11.2009 n. 25040 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Concessione edilizia - Ipotesi di gratuità - Non sussiste.
2. Concessione edilizia - Agibilità - Diniego - Legittimità.
3. Concessione edilizia - Oneri - Costo di costruzione - Attività industriali - Esclusione.

1. L'esenzione dal pagamento dei contributi di costruzione, prevista dall'art. 9, comma 1, lett. f), l. 28.01.1977 n. 10, spetta solo con riferimento alle opere realizzate per il raggiungimento delle finalità istituzionali di una pubblica amministrazione e che pertanto, anche se eseguite da un soggetto privato in regime di concessione o altro istituto analogo, sono destinate a pervenire nel patrimonio dell'amministrazione stessa; di conseguenza, se invece una società, anche se costituita da un ente pubblico per il conseguimento di sue finalità, realizza una struttura al fine di utilizzarla nell'ambito della sua attività d'impresa, viene a mancare la stessa ratio della concessone dell'esenzione, che è quella di evitare una contribuzione a carico di un'opera destinata a soddisfare esclusivamente interessi generali (Consiglio Stato, sez. V, 02.10.2008, n. 4761).
2. Dal momento che il procedimento di agibilità di un edificio riguarda non solo il controllo delle condizioni di sicurezza, ma presuppone anche che il procedimento edilizio sia completo, è legittimo il diniego comunale opposto nell'ipotesi in cui l'obbligazione patrimoniale degli oneri non sia stata adempiuta.
3. Le opere edilizie destinate ad attività industriali o artigianali dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione di servizi, tra le quali rientrano le attività imprenditoriali dirette alla prestazione di servizi sanitari sono escluse dal pagamento del costo di costruzione (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.09.2009 n. 4672 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa agibilità è certamente rivolta al controllo delle condizioni di sicurezza, ma presuppone anche che il procedimento edilizio sia completo e quindi che l’obbligazione patrimoniale del pagamento degli oneri sia stata adempiuta.
Nel secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli art. 24 e 25 DPR 380/2001 in quanto la determinazione dell’Amministrazione di subordinare il rilascio della agibilità al pagamento degli oneri sarebbe illegittima.
La agibilità è certamente rivolta al controllo delle condizioni di sicurezza, ma presuppone anche che il procedimento edilizio sia completo e quindi che l’obbligazione patrimoniale del pagamento degli oneri sia stata adempiuta.
L’assenza di questa condizione, come nel caso di specie, giustifica il rigetto della domanda (
TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.09.2009 n. 4672 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Abusi - Sanatoria - Certificato di agibilità - Presupposti - Conformità a norme urbanistico-edilizie - Necessità - Ratio.
In tema di certificato di agibilità, la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie è presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del suddetto certificato (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 2760/2009); ancor prima della logica giuridica è d'altronde la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualunque destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (corretto uso del suolo, difesa dell'ambiente, salubrità degli abitati, sicurezza e stabilità delle costruzioni, ecc.) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.09.2009 n. 4670).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Giustizia amministrativa - Ricorso proposto avverso il silenzio maturato sull'istanza di accertamento di conformità - Provvedimento espresso sull'istanza di accertamento di conformità - Improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse - Sussistenza.
2. Difformità lievi tra quanto progettato e realizzato - Irrilevanza urbanistica - Sussiste.
3. Accertamento rapporti aereoilluminanti - Verifica agibilità dei locali - Sussiste.

1. E' improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse l'impugnativa del silenzio dell'Amministrazione maturato sull'istanza di accertamento di conformità, seguita da un provvedimento espresso sulla detta istanza di accertamento di conformità, anch'esso impugnato.
2. Devono considerarsi urbanisticamente irrilevanti, in quanto non incidenti sui parametri urbanistici e sui prospetti dell'edificio, le difformità edilizie tra quanto progettato e quanto realizzato di lieve entità, non incidenti sullo stato dei luoghi.
3. L'accertamento relativo ai rapporti aereoilluminanti attiene alla verifica dell'agibilità dei locali ai sensi dell'art. 24 D.P.R. n. 380/2001 (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 28.07.2009 n. 4469 -  link a
www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Commissione provinciale vigilanza locali pubblici e spettacoli: il parere è viziato se alla fase conclusiva non hanno partecipato tutti i componenti.
Ancorché nel primo sopralluogo del 16.04.1998 la Commissione avesse operato nella completezza dei suoi componenti ed in tale sede imposto specifiche prescrizioni tecniche per il rilascio del definitivo parere di competenza, nella medesima composizione doveva compiere anche la successiva fase procedimentale di verifica del corretto adempimento alle prescrizioni imposte, che costituivano condizione per l’attestazione di agibilità e sicurezza dei locali.
Ciò non è avvenuto, per l’assenza del rappresentanza della locale U.S.L., incorrendo nella violazione dell’art. 141, ultimo comma, del r.d. n. 635/1940 ove è stabilito che “il parere della Commissione è dato per iscritto con l’intervento di tutti i componenti”, previsione in base dalla quale il TAR ha correttamente tratto la conclusione della natura di collegio perfetto del predetto organo tecnico (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 21.05.2009 n. 3118 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACertificato di agibilità, ex art. 24 D.P.R. 380/2001.
Si chiede parere in merito al rilascio del certificato di agibilità, ex art. 24 del D.P.R. n. 380/2001 -a seguito di rilascio di permesso di costruire in condono– relativamente ad un immobile privo del requisito dell’altezza minima interna di mt. 2,70, previsto dal D.M. 05.07.1975 (
Regione Piemonte, parere n. 4/2009 - tratto da www.regione.piemonte.it).

EDILIZIA PRIVATAE' illegittimo il provvedimento amministrativo che non limita la dichiarazione di inagibilità ai soli fabbricati costruiti in assenza dei permessi prescritti dalla legge e al blocco dei servizi ubicato sotto la “piscina ad onde”, sprovvisto di certificazione di agibilità, ma la estende all’intera struttura (nella fattispecie, parco acquatico).
L'adozione di provvedimenti quali quello oggetto del presente giudizio deve essere supportata da adeguati ed idonei pareri di organi tecnici, in modo da conciliare i primari e fondamentali interessi pubblici alla sicurezza, alla igiene e alla salubrità con l’interesse del privato all’esercizio della propria attività imprenditoriale nel rispetto del principio della libertà di iniziativa economica.

In particolare dalla relazione tecnica redatta in data 13.08.2007, a seguito della richiesta del certificato di agibilità da parte della Stefania a r.l., emerge che “…gli accessi sotto la piscina ad onde erano chiusi, ed a lato degli stessi erano presenti alcuni telai per porte, pronti per il montaggio; all’interno del blocco servizi nord c’è una scala che scende ai servizi, completamente bagnata dall’acqua che filtra abbondantemente dal soffitto e che rende scivolosi i gradini; mancano alcune porte interne; mancano le protezioni dei tubi di condotta dell’acqua calda; mancano le scatole di protezione elettrica e ci sono fili non protetti. Tale circostanza risulta particolarmente grave in quanto le infiltrazioni d’acqua dal soffitto interferiscono con il passaggio delle derivazioni elettriche. La messa in funzione della corrente potrebbe generare il rischio di folgorazione: sulla parete opposta alle porte di ingresso ai servizi è stato ricavato uno spazio aggiuntivo, rispetto a quello descritto dalle planimetrie catastali allegate all’istanza di agibilità…”.
Orbene l’amministrazione comunale, preso atto della presenza all’interno del parco di alcuni fabbricati costruiti senza i prescritti permessi edilizi e soprattutto dell’assenza delle certificazioni di agibilità relativamente al blocco servizi ubicato al di sotto della “piscina ad onde” con conseguente inefficacia della quantificazione della capacità ricettiva di 2500 persone dell’impianto sportivo, come individuata dalla Commissione Provinciale Pubblici Spettacoli il 04.07.2000, dichiarava inagibile il “Parco Acquatico – Sporting Club Villabella”, disponendo altresì la comunicazione del provvedimento agli enti fornitori di servizi affinché provvedessero ad interrompere l’erogazione degli stessi.
Il Collegio ritiene di dover confermare nel merito quanto già statuito in sede cautelare e, quindi, di dover dichiarare illegittimo il provvedimento gravato nella parte in cui non limita la dichiarazione di inagibilità ai soli fabbricati costruiti in assenza dei permessi prescritti dalla legge e al blocco dei servizi ubicato sotto la “piscina ad onde”, sprovvisto di certificazione di agibilità, ma la estende all’intera struttura denominata “Parco Acquatico – Sporting Club Villabella”.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa dal quale il Collegio non ravvisa valide ragioni per discostarsi, l’autorità procedente, anche qualora eserciti un potere di natura ampiamente discrezionale, nell’emanare il provvedimento, per quanto attiene al suo contenuto intrinseco, è sempre vincolata al rispetto dei principi di utilità e di congruità del mezzo prescelto con riferimento allo scopo dichiarato, nonché ai principi di proporzionalità e coerenza tra le circostanze di fatto e il contenuto dell'atto e a quello del minor sacrificio possibile per i privati destinatari del provvedimento idoneo ad incidere negativamente sulla loro sfera giuridica (cfr. Cons. Stato, 23.08.2000, n. 4568).
Per questi motivi, in linea di massima, l'adozione di provvedimenti quali quello oggetto del presente giudizio deve essere supportata da adeguati ed idonei pareri di organi tecnici, in modo da conciliare i primari e fondamentali interessi pubblici alla sicurezza, alla igiene e alla salubrità con l’interesse del privato all’esercizio della propria attività imprenditoriale nel rispetto del principio della libertà di iniziativa economica (TAR Veneto, Sez. III, sentenza 02.01.2009 n. 6 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2008

CONDONO EDILIZIOSul rilascio di un condono edilizio in deroga alle norme igienico-sanitarie.
Con riguardo ai rapporti tra il condono edilizio e i requisiti igienico sanitari, va premesso che l’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003 conv. in L. 326/2003 richiama le disposizioni di cui ai capi IV e V della L. 47/1985, rendendole applicabili alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31/03/2003. In particolare l’art. 35, comma 20, della L. 47/1985 dispone che “A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, … e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”.
La Corte costituzionale, investita della questione di legittimità della disposizione, con la pronuncia 18/07/1996 n. 256 ha statuito che “La deroga non riguarda, infatti, i requisiti richiesti da disposizioni legislative, e deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella più semplice forma disciplinata dal D.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 del R.D. n. 1265 del 1934 (rectius, di cui all'art. 4 del D.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall'inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.”. Ha concluso la Corte evidenziando che “Permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità di edifici, con l'unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari (in maggior parte regolamenti comunali)”.
La giurisprudenza ha di conseguenza condiviso l’indirizzo per il quale il rilascio della concessione edilizia in sanatoria può legittimamente avvenire in deroga a norme di natura regolamentare e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità prescritte da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio –per il suo carattere di eccezionalità e derogatorio– non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute (cfr. Consiglio di Stato, sez. V – 15/04/2004 n. 2140; sentenza Sezione 02/08/2002 n. 1105).
Si è così affermato che il condono edilizio risultante dalla disciplina di cui al capo IV della L. 47/1985 riguarda in modo specifico gli abusi di carattere urbanistico-edilizio, avendo per oggetto le opere non legittimate da concessione edilizia o da autorizzazione a costruire: ebbene, il rilascio di un certificato di abitabilità o agibilità che autorizzi l’uso abitativo di unità immobiliari in carenza di condizioni di salubrità prescritte da fonti di livello primario è contraddetto anche da considerazioni di ordine logico, tanto più determinanti in quanto il carattere eccezionale e derogatorio della disciplina del condono non ne consente alcun ampliamento in sede interpretativa, e soprattutto non consente ricostruzioni che avrebbero riflessi sul piano della legittimità costituzionale, in quanto incidenti sul fondamentale principio della protezione della salute sancito dall’art. 32 della Costituzione (cfr. Consiglio di Stato, sez. V – 13/04/1999 n. 414; TAR Lombardia Milano, sez. II – 23/01/2008 n. 158; TAR Veneto, sez. II – 11/02/2005 n. 650).
Nel caso che ci occupa, la deroga ha investito una disposizione –racchiusa nel regolamento locale di igiene– che fissa in via generale in 50 metri il limite minimo di distanza degli allevamenti dalle case abitate da terzi.
Se in astratto le norme regolamentari di carattere igienico-sanitario non costituiscono un ostacolo invalicabile al rilascio del provvedimento di condono e del successivo certificato di abitabilità/agibilità, è desumibile dai principi giurisprudenziali sopra citati e dalla pronuncia della Corte costituzionale l’obbligo di dare specifico conto delle ragioni sottese alla deroga, evidenziando in modo puntuale e circostanziato l’assenza di rischi per il diritto inviolabile alla salute.
Ritiene il Collegio che la riduzione della distanza minima che deve separare un allevamento bovino da una civile abitazione destinata all’uso residenziale deve essere accompagnata dalla verifica dell’adozione degli accorgimenti indispensabili che consentono di abbattere o ridurre al minimo le molestie, qualificabili queste ultime come situazioni di disturbo della tranquillità e della quiete, con impatto negativo sulle normali attività della persona e sulla vivibilità in generale. E’ ad esempio noto che le stalle non provocano soltanto la diffusione di odori sgradevoli (anche per la presenza di liquami e deiezioni organiche) ma costituiscono fonti di sviluppo di mosche, zanzare, topi, insetti e parassiti infestanti (TAR Lombardia-Brescia, sentenza 26.11.2008 n. 1687 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl certificato di abitabilità/agibilità attiene esclusivamente a scopi igienico sanitari.
Il comune nella nota 27.10.2006, costituente la comunicazione nei motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza ai sensi dell'articolo 10-bis della legge 241 del '90, rilevava il contrasto fra detta documentazione e la dichiarazione contenuta nella domanda di condono, secondo cui i lavori sarebbero stati ultimati il 30.03.2003, e, attribuendo alle dichiarazioni contenute nella richiesta di agibilità rilievo prevalente, negava la veridicità di quanto assunto solo in un secondo tempo a giustificazione del condono richiesto.
Orbene, il certificato di agibilità/abitabilità implica, in capo all'autorità emanante, la preventiva verifica e la conseguente valutazione di elementi non rilevanti in sede di rilascio della concessione edilizia; in particolare, detto certificato attiene esclusivamente a scopi igienico sanitari, presupponendo l'accertamento dell'inesistenza di cause d'insalubrità e il suo rilascio non è ricollegato, quindi, alla verifica di esatta rispondenza delle volumetrie realizzate con quelle assentite dal titolo concessorio, ovvero, come nella specie, delle caratteristiche anche cronologiche o temporali delle stesse.
Con ciò non si vuol dire, beninteso, che l’amministrazione non possa derivare dalle dichiarazioni rilasciate o acquisite in tale sede, come del resto in altri procedimenti avviati, dichiarazioni utili ai fini della completezza dell'istruttoria, onde consentire una compiuta valutazione della domanda proposta, ma la medesima amministrazione non può ritrarre da tali accertamenti incidentali delle valutazioni ostative alla positiva definizione del procedimento, per così dire principale, senza aver compiuto, proprio all'interno del detto procedimento, tutti quegli accertamenti, anche mediante apposito specifico sopralluogo, che possono consentire proprio una migliore e più compiuta valutazione delle circostanze che, a un primo esame, paiono idonee a sostenere l'adozione di un provvedimento di diniego (TAR Veneto, Sez. II,
sentenza 16.06.2008 n. 1740 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2005

EDILIZIA PRIVATASebbene, l'art. 4 del d.P.R. 425/1994 preveda che il silenzio dell'amministrazione comunale protrattosi per oltre quarantacinque giorni sulla richiesta di rilascio della licenza di abitabilità comporti che "l'abitabilità si intende attestata", nondimeno il silenzio non costituisce una forma di silenzio-assenso in senso tecnico, ma solo una legittimazione ex lege che prescinde dalla pronuncia della p.a. e trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza di tutti i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio della licenza.
La situazione determinatasi a seguito del silenzio potrà perciò ritenersi legittima solo nel caso in cui la costruzione sia conforme alla concessione edilizia e agli strumenti urbanistici vigenti e sussistano le condizioni igienico sanitarie per la concreta abitabilità.
Infatti la norma -ora contenuta nell'art. 25 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380- condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi.
In base all'art. 4 d.P.R. 22.04.1994 n. 425, pertanto, il certificato di agibilità deve essere rilasciato o negato per ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario, tuttavia è anche previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato. È evidente che se i locali sono abusivi l'agibilità non può essere rilasciata, non avendo alcun significato dichiarare agibile un locale non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia o del quale non è stata o è stata falsamente attestata la conformità rispetto al progetto approvato, perché il progetto non è stato approvato o l'opera è stata realizzata in difformità da esso.

L’art. 4 del D.P.R. n. 425/1994, rubricato “Rilascio del certificato di abitabilità.”, dispone testualmente che: “1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell'art. 220 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l'esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.
3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilità si intende attestata. In tal caso, l'autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.
4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall'amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all'interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente.
5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi
. “.
Osserva innanzitutto il Collegio che l'ambito di applicazione dell'art. 4 d.P.R. 425/1994 è individuato dal richiamo, contenuto nel comma 1 della norma citata, all'art. 220 del regio decreto 27.07.1934, n. 1265, il quale si riferisce agli immobili ad uso abitativo (v. il riferimento a "case, urbane o rurali").
D'altra parte, anche ad ammettere l'applicabilità dell'art. 4 d.P.R. 425/1994 non solo con riferimento al certificato di abitabilità relativo agli immobili ad uso abitativo, ma anche con riferimento al certificato di agibilità degli immobili ad uso commerciale o industriale, comunque il ricorso non può essere ritenuto fondato.
Sebbene, l'art. 4 del d.P.R. 425/1994 preveda che il silenzio dell'amministrazione comunale protrattosi per oltre quarantacinque giorni sulla richiesta di rilascio della licenza di abitabilità comporti che "l'abitabilità si intende attestata", nondimeno il silenzio non costituisce una forma di silenzio-assenso in senso tecnico, ma solo una legittimazione ex lege che prescinde dalla pronuncia della p.a. e trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza di tutti i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio della licenza.
La situazione determinatasi a seguito del silenzio potrà perciò ritenersi legittima solo nel caso in cui la costruzione sia conforme alla concessione edilizia e agli strumenti urbanistici vigenti e sussistano le condizioni igienico sanitarie per la concreta abitabilità (cfr. TAR Puglia, Bari, Sez. I, 05.04.2002, n. 1682).
Infatti la norma -ora contenuta nell'art. 25 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380- condiziona il rilascio del certificato di abitabilità non solo all'aspetto igienico-sanitario (salubrità degli ambienti), ma anche alla conformità edilizia dell'opera realizzata rispetto al progetto approvato: e ciò per la innegabile stretta correlazione fra i due momenti valutativi (cfr.: Cons. di Stato, Sez. VI, 15.07.1993, n. 535; TAR Veneto, Sez. II, 11.12.2000, n. 2612; TAR Lombardia-Brescia 30.7.2002, n. 1092).
In base all'art. 4 d.P.R. 22.04.1994 n. 425, pertanto, il certificato di agibilità deve essere rilasciato o negato per ragioni prevalentemente inerenti il profilo igienico-sanitario, tuttavia è anche previsto che l'agibilità presupponga che si tratti di locali dei quali va dichiarata la conformità rispetto al progetto approvato. È evidente che se i locali sono abusivi l'agibilità non può essere rilasciata, non avendo alcun significato dichiarare agibile un locale non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia o del quale non è stata o è stata falsamente attestata la conformità rispetto al progetto approvato, perché il progetto non è stato approvato o l'opera è stata realizzata in difformità da esso ( cfr. sul punto TAR Veneto, sez. II, 17.11.1997, n. 1569).
Nel caso di specie, come e evidenziato nella parte in fatto che precede, il Comune resistente ha provveduto al rilascio della richiesta concessione edilizia in sanatoria, di cui al n. 114 del 17.09.1998, la quale, tuttavia, è stata sospesa nei suoi effetti fino al completamento della pratica relativa, in conseguenza della mancanza del parere della Sovrintendenza di cui all’art. 32 della L. n. 47/1985, essendo sottoposto l’immobile in questione al vincolo di cui alla L. n. 1497/1939.
Ne consegue che, comunque, la pratica inerente al rilascio del certificato di abilitabilità, in conseguenza della mancanza del suddetto parere, non può ritenersi completa, con la ulteriore conseguenza che il termine per la formazione del silenzio non può ritenersi allo stato decorso (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 25.05.2005 n. 4129 - link a www.giustizia-amministrativa.it).