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dossier CAMBIO DESTINAZIONE D'USO (con o senza opere edilizie)
anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: Il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, da definirsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra “categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico”, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico; parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione, anche senza opere.
Deve quindi riconoscersi in capo alle Amministrazioni locali il potere, in caso di mutamento d’uso senza opere edilizie in contrasto con le previsioni urbanistiche, di ordinare la rimessione in pristino, per evitare un illecito ed irreversibile cambio di destinazione urbanistica non accompagnato da adeguate misure per fare fronte all'aumentato carico urbanistico.

Secondo la giurisprudenza di questo Tribunale, la specifica disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso deve essere letta e interpretata alla luce dei principi fondamentali e delle disposizioni più generali risultanti dalla legislazione statale (DPR 380/2001) e anche dalla stessa legge regionale 12/2005.
Quest’ultima, in particolare, all’art. 51, comma 1, se da una parte ammette in via di principio il passaggio da una destinazione all’altra, fa espressamente salve le esclusioni previste dallo strumento urbanistico generale (“...salvo quelle eventualmente escluse dal PGT…”).
L’art. 52, comma 2, del resto, prevede per i mutamenti d’uso senza opere edilizie un obbligo di semplice comunicazione all’Amministrazione, purché i suddetti mutamenti siano “...conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria …”. Quanto alla normativa statale, l’art. 32, comma 1, del DPR 380/2001, qualifica come “variazione essenziale”, sanzionata ai sensi del precedente art. 31 del DPR 380/2001 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino, il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal DM 02.04.1968, n. 1444.
Appare quindi evidente che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, da definirsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra “categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico”, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 13.7.2010, n. 4546, con la giurisprudenza ivi richiamata); parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione, anche senza opere (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 14.10.2011, n. 5539; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2011, n. 468).
Deve quindi riconoscersi in capo alle Amministrazioni locali il potere, in caso di mutamento d’uso senza opere edilizie in contrasto con le previsioni urbanistiche, di ordinare la rimessione in pristino, per evitare un illecito ed irreversibile cambio di destinazione urbanistica non accompagnato da adeguate misure per fare fronte all'aumentato carico urbanistico
(TAR Lombardia-Milano, Sez. I, sentenza 15.10.2013 n. 2305 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAE’ vero che il Consiglio di Stato con decisione n. 525/1982 ha affermato che allo stato della legislazione del ’42, pur tenendo conto delle modifiche del ’67 (legge 06.08.1967, n. 765), del ’68 (legge 19.11.1968, n. 1187) e del ’77 (legge 28.01.1977, n. 10) si possa ritenere incontroversa l’irrilevanza urbanistica del mero uso degli immobili, con conseguente non necessità di concessione o autorizzazione.
E’ parimenti pacifico che il quadro, sia normativo che giurisprudenziale, sia poi mutato: la giurisprudenza ha evidenziato la non irrilevanza dei mutamenti in questione sul piano urbanistico, avuto in particolare riguardo alle differenti dotazioni di standards, riconducibili alle varie tipologie d'uso degli immobili stessi, anche inseriti nella medesima zona territoriale omogenea.
L'art. 25, u.c., della legge 28.02.1985, n. 47 (ora trasfuso nell'art. 10, comma 2, del T.U., approvato con D.P.R. n. 380/2001 cit.) ha rinviato la soluzione della complessa tematica in ambito locale, disponendo che siano le leggi regionali a stabilire "quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti" debbano essere subordinati a concessione (oggi permesso di costruire) e quali a mera autorizzazione, con ciò profilando comunque la necessità di un regime minimo di regolazione.

E’ vero che, come sostengono gli appellanti, il Consiglio di Stato con decisione 525/1982 del 28.07.1982 ha affermato che allo stato della legislazione del ’42, pur tenendo conto delle modifiche del ’67 (legge 06.08.1967, n. 765), del ’68 (legge 19.11.1968, n. 1187) e del ’77 (legge 28.01.1977, n. 10) si possa ritenere incontroversa l’irrilevanza urbanistica del mero uso degli immobili, con conseguente non necessità di concessione o autorizzazione; ed è altresì vero che, sulla base di tale affermazione, il Consiglio di Stato ha annullato la variante al PRG di Roma approvata nel ’79 nella parte in cui conteneva prescrizioni concernenti la zona B che imponevano limiti al cambiamento di destinazione d’uso (da residenziale a non residenziale).
Non v’è quindi dubbio che all’indomani della decisione demolitoria, il mutamento di destinazione d’uso senza opere fosse da considerare attività dal punto di vista urbanistico/edilizio non necessitante di alcun titolo, salvi i controlli in ordine all’abitabilità, o al legittimo esercizio dell’attività (cfr. pagg. 45 e 46 della decisione).
E’ parimenti pacifico che il quadro, sia normativo che giurisprudenziale, sia poi mutato: la giurisprudenza ha evidenziato la non irrilevanza dei mutamenti in questione sul piano urbanistico, avuto in particolare riguardo alle differenti dotazioni di standards, riconducibili alle varie tipologie d'uso degli immobili stessi, anche inseriti nella medesima zona territoriale omogenea (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 10.07.2003, n. 4102; 03.01.1998, n. 24).
L'art. 25, u.c., della legge 28.02.1985, n. 47 (ora trasfuso nell'art. 10, comma 2, del T.U., approvato con D.P.R. n. 380/2001 cit.) ha rinviato la soluzione della complessa tematica in ambito locale, disponendo che siano le leggi regionali a stabilire "quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti" debbano essere subordinati a concessione (oggi permesso di costruire) e quali a mera autorizzazione, con ciò profilando comunque la necessità di un regime minimo di regolazione (al riguardo Cons. St., sez. IV, 29.05.2008, n. 2561) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.09.2013 n. 4841 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALe controversie relative al pagamento di contributi per il rilascio delle concessioni edilizie riguardano diritti soggettivi concernenti un rapporto obbligatorio pecuniario e non interessi legittimi: esse non sottostanno, pertanto, ai termini decadenziali propri dei giudizi impugnatori e possono essere attivate nei normali termini di prescrizione che, nel caso di contributi di concessione, risultano essere decennali.
---------------
Il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé ma nella necessità di redistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime –secondo modalità eque per la comunità–, con la conseguenza che anche nel caso di modificazione della destinazione d’uso cui si correli un maggiore carico urbanistico è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa; il mutamento, pertanto, è rilevante allorquando sussiste un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici.
Al contrario qualora il mutamento di destinazione d’uso non determina l’incremento del carico urbanistico il pagamento dei relativi oneri non è dovuto, essendo privo di causa.

... per l'accertamento del diritto delle Società ricorrenti alla restituzione degli importi dalle stesse corrisposti al Comune di Cattolica per oneri di urbanizzazione e monetizzazione di due posti auto per il rilascio del permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso da "commercio al dettaglio" - B 2.1- ad “artigianato dei servizi alla persona" B3.1 di n. 2 unità immobiliari ubicate in Cattolica;
...
Le società ricorrenti, rispettivamente proprietaria del fabbricato e conduttrice dell’immobile, presentavano una richiesta di rilascio di permesso di costruzione per ottenere il cambio di destinazione d’uso da “negozio” a “centro benessere-solarium”.
Su richiesta del Comune provvedevano al pagamento della somma quantificata dallo stesso per “monetizzazione” di numero due posti auto “P3”.
Ritenendo non dovuto il pagamento dei suddetti oneri con il presente ricorso hanno chiesto la restituzione delle somme pagate, oltre agli interessi legali.
Si è costituito in giudizio il Comune intimato che ha controdedotto alle avverse doglianze, ed ha eccepito l’inammissibilità del ricorso sotto vari profili e, comunque, concluso per il rigetto dello stesso.
La causa è stata trattenuta in decisione all’odierna udienza.
Va, preliminarmente, respinta l’eccezione di difetto di legittimazione passiva, sulla quale insiste il comune con la memoria di costituzione in quanto il pagamento non sarebbe stato effettuato dagli attuali ricorrenti.
Va, infatti, rilevato che la richiesta del permesso di costruzione è stata avanzata dall’attuale ricorrente così come il titolo edilizio è stato alla stessa rilasciato.
Anche il pagamento degli oneri quantificati dal Comune, quale condizione per il rilascio del titolo edilizio, è stato richiesto all’attuale ricorrente.
La circostanza che il pagamento sia avvenuto, su incarico dei ricorrenti e, quindi, quale pagamento riferibile alle società ricorrenti (quindi in nome e per conto), accettato dal Comune, da parte di una terza società (che le ricorrenti indicano quale conduttrice) non significa che il pagamento non sia riferibile, quale pagamento rappresentativo, ai titolare del permesso di costruzione ai quali, quindi, spetta l’azione per la restituzione di quanto eventualmente indebitamente corrisposto.
Va, altresì, respinta l’eccezione di tardività dell’azione proposta. Infatti, le controversie relative al pagamento di contributi per il rilascio delle concessioni edilizie riguardano diritti soggettivi concernenti un rapporto obbligatorio pecuniario (TAR Potenza Basilicata, sez. I, 08.03.2013, n. 126) e non interessi legittimi: esse non sottostanno, pertanto, ai termini decadenziali propri dei giudizi impugnatori e possono essere attivate nei normali termini di prescrizione (Cons. di Stato, Sez. IV, 04.11.2011, n. 5852 e Sez. V, 06.12.1999, n. 2056) che, nel caso di contributi di concessione, risultano essere decennali (Consiglio di Stato, sez. VI, 31.05.2013, n. 2996).
A tal fine, pertanto, è perfettamente ammissibile l’utilizzo dello strumento processuale dell’azione di accertamento (TAR Potenza Basilicata, sez. I, 08.03.2013, n. 126) e della conseguente condanna la restituzione degli importi eventualmente dovuti perché indebitamente pagati.
Nel merito in linea di diritto va osservato che, per costante giurisprudenza (v. TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 10.06.2010 n. 1787; TAR Lombardia, Brescia, 07.11.2005 n. 1115), il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nel titolo edilizio in sé ma nella necessità di redistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare su quanti beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime –secondo modalità eque per la comunità–, con la conseguenza che anche nel caso di modificazione della destinazione d’uso cui si correli un maggiore carico urbanistico è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa; il mutamento, pertanto, è rilevante allorquando sussiste un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici.
Al contrario qualora il mutamento di destinazione d’uso non determina l’incremento del carico urbanistico il pagamento dei relativi oneri non è dovuto, essendo privo di causa.
Nel caso concreto, come previsto nel titolo edilizio, il cambio di destinazione è avvenuto dalla categoria B2.1. “Commercio al dettaglio”, alla categoria B3.1. “Artigianato dei servizi alla persona” per i quali è prevista la dotazione di parcheggi pertinenziali (P2 e P3).
L’articolo 3.3. delle Norme di Attuazione del PRG, prodotte in giudizio dal Comune, per quanto concerne la tabella di parcheggi pertinenziali, oggetto del presente giudizio, non prevede alcun incremento del carico urbanistico essendo previsto “1 p.a. ogni 40 mq. Di SC, tutti di tipo P3” per entrambi gli usi.
E’, infatti, lo stesso titolo edilizio che richiede la monetizzazione di due posti auto P3 per il cambio di destinazione d’uso in parola.
Come rilevato dalla giurisprudenza (TAR Bologna, sez. I, 239/2012), al cambio di destinazione d’uso segue la corresponsione di un contributo di urbanizzazione pari alla differenza tra gli oneri dovuti per la destinazione originaria e quelli eventualmente più elevati della nuova destinazione d’uso, risolvendosi altrimenti la riscossione di una somma maggiore in un pagamento privo di causa.
Poiché nel caso in esame tale presupposto non ricorre, non essendo previsti per i parcheggi P3, per il cambio di destinazione in parola, alcun incremento di carico urbanistico, sussiste l’obbligo di restituzione ai ricorrenti di quanto versato a tale titolo.
Detta somma andrà, poi, incrementata degli interessi legali dalla data di proposizione della domanda giudiziale fino al soddisfo (v. TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 12.12.2006 n. 2901) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 06.09.2013 n. 601 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn caso di cambio di destinazione d'uso l'obbligo di corrispondere il contributo concessorio è principio enucleabile dall'art. 10, ultimo comma, della legge n. 10/1977, ribadito dall'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, la cui “ratio”, come chiarito dalla giurisprudenza, è da ricercare nell'esigenza "di evitare che, quando la nuova tipologia assegnata all'immobile avrebbe comportato all'origine un più oneroso regime contributivo urbanistico, attraverso la modifica della destinazione il contributo possa essere evaso in tutto o in parte a vantaggio del richiedente".
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Qualora la concessione edilizia sia stata rilasciata senza l'onere di contributi di urbanizzazione ex art. 18, u.c., l. 28.01.1977 n. 10 è poi legittima la richiesta del Comune di quei contributi per il rilascio di concessione edilizia in sanatoria relativa a interventi in variante rispetto al progetto originario essendo stato determinato un incremento del peso urbanistico.

Osserva la Sezione che, in caso di cambio di destinazione d'uso l'obbligo di corrispondere il contributo concessorio è principio enucleabile dall'art. 10, ultimo comma, della legge n. 10/1977, ribadito dall'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, la cui “ratio”, come chiarito dalla giurisprudenza, è da ricercare nell'esigenza "di evitare che, quando la nuova tipologia assegnata all'immobile avrebbe comportato all'origine un più oneroso regime contributivo urbanistico, attraverso la modifica della destinazione il contributo possa essere evaso in tutto o in parte a vantaggio del richiedente" (Cons. di Stato, sez. V, 07.12.2010, n. 8620).
E, nella specie, il mutamento di destinazione d'uso attuato dalla ricorrente ha comportato il passaggio della tipologia di intervento da una classe contributiva originaria e meno "pesante" (industriale, appunto) ad un'altra tipologia (commerciale), non solo diversa ma anche più gravosa in termini di carico urbanistico. Si è trattato, cioè, di un cambio di destinazione d'uso intervenuto tra categorie autonome, quella industriale e quella commerciale, che ha comportato un aumento del carico urbanistico con conseguente mutamento degli “standard”. Presupposto, questo, sufficiente, per giurisprudenza unanime, a giustificare la richiesta di contributo per oneri di urbanizzazione.
Trattandosi in ogni caso di un supplemento di contributo urbanistico, l'importo dovuto dalla società ricorrente doveva in ogni caso essere pari alla differenza tra il contributo previsto per la nuova destinazione direzionale ricreativa e quello relativo alla precedente destinazione industriale, ove integralmente versato.
Ma nel caso che occupa, essendo la prima licenza per lavori edilizi anteriore alla entrata in vigore della l. n. 10/1977, non era dovuta la corresponsione di oneri, anche ai sensi dell’art. 18 della legge stessa, e non era scomputabile alcuna somma in precedenza pagata a tale titolo da quanto dovuto a seguito dell’effettuato mutamento di destinazione d’uso.
Prima della entrata in vigore di detta legge non era infatti previsto il pagamento di alcun onere di urbanizzazione o per costo di costruzione, introdotti con gli artt. 5 e 6 della legge suddetta, ed essi non potevano essere stati virtualmente scontati.
Del resto la giurisprudenza è da tempo orientata nel senso che qualora la concessione edilizia sia stata rilasciata senza l'onere di contributi di urbanizzazione ex art. 18, u.c., l. 28.01.1977 n. 10 è poi legittima la richiesta del Comune di quei contributi per il rilascio di concessione edilizia in sanatoria relativa a interventi in variante rispetto al progetto originario (Consiglio Stato, sez. V, 04.09.2000, n. 4662) essendo stato determinato un incremento del peso urbanistico
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 30.08.2013 n. 4326 - link a www.giustizia-amministrativa).

EDILIZIA PRIVATA: Gli interventi edilizi che comportano modifiche alla destinazione d’uso del fabbricato sul quale incidono, nonché un aumento della superficie dello stesso, non possono essere ricondotti alla categoria della manutenzione straordinaria.
Anche la giurisprudenza, si è orientata nel senso di ritenere che se le opere determinano la modifica di destinazione d’uso ovvero un aumento di superficie dell’immobile, esse vanno qualificate quale intervento di ristrutturazione edilizia.
L’art. 27, primo comma, lett. c), della l.r. 11.03.2005 n. 12, al contrario del citato art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, nel fornire la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, non pone il limite del mantenimento della destinazione d’uso né quello dell’aumento di superficie. Ritiene tuttavia il Collegio che la lacuna contenuta nella legge regionale vada colmata attraverso l’applicazione delle norme statali, posto che queste ultime, nella parte in cui definiscono le categorie di interventi edilizi, vanno considerate quali espressione di principi fondamentali della materia (cfr. Corte Costituzionale, sent. n. 309 del 23.11.2011), e che, quindi, una diversa interpretazione porrebbe inevitabilmente il citato art. 27 in contrasto con l’art. 117, comma terzo, Cost.
Deve pertanto ritenersi che, anche per la normativa regionale, le opere che determinano il cambio di destinazione d’uso o un aumento di superficie dell’immobili su cui incidono vanno qualificate quali interventi di ristrutturazione edilizia.

In base all’art. 3, comma primo, lett. b), del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, possono considerarsi interventi di manutenzione straordinaria “…le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Come si vede questa norma è chiara nell’affermare che gli interventi edilizi che comportano modifiche alla destinazione d’uso del fabbricato sul quale incidono, nonché un aumento della superficie dello stesso, non possono essere ricondotti alla categoria della manutenzione straordinaria.
Anche la giurisprudenza, in applicazione di questa norma, si è orientata nel senso di ritenere che se le opere determinano la modifica di destinazione d’uso ovvero un aumento di superficie dell’immobile, esse vanno qualificate quale intervento di ristrutturazione edilizia (cfr. ex multis TAR Emilia Romagna Parma sez. I, 25.05.2011 n. 154).
L’art. 27, primo comma, lett. c), della l.r. 11.03.2005 n. 12, al contrario del citato art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, nel fornire la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria, non pone il limite del mantenimento della destinazione d’uso né quello dell’aumento di superficie. Ritiene tuttavia il Collegio che la lacuna contenuta nella legge regionale vada colmata attraverso l’applicazione delle norme statali, posto che queste ultime, nella parte in cui definiscono le categorie di interventi edilizi, vanno considerate quali espressione di principi fondamentali della materia (cfr. Corte Costituzionale, sent. n. 309 del 23.11.2011), e che, quindi, una diversa interpretazione porrebbe inevitabilmente il citato art. 27 in contrasto con l’art. 117, comma terzo, Cost.
Deve pertanto ritenersi che, anche per la normativa regionale, le opere che determinano il cambio di destinazione d’uso o un aumento di superficie dell’immobili su cui incidono vanno qualificate quali interventi di ristrutturazione edilizia
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.07.2013 n. 1985 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel nostro ordinamento, ai sensi del noto art. 19 della Costituzione, nessun soggetto può ordinare ad altro, in sintesi estrema, di non pregare a casa propria.
Identico precetto, va aggiunto per completezza, si desume dall’ordinamento europeo, cui ai sensi degli artt. 11 e 117 Cost. il nostro si conforma: in primo luogo, la libertà di religione e di culto è riconosciuta anche dall’art. 9 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, esecutiva in Italia per la l. 04.08.1955 n. 848; in secondo luogo, la libertà di religione è riconosciuta anche dall’art. 10 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, o Carta di Nizza, 07.12.2000, che come è noto ha ora il medesimo valore giuridico dei Trattati europei, ai sensi dell’art. 6 del Trattato di Lisbona 13.12.2007.
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Il Comune è senz’altro titolare dell’astratto potere di sanzionare l’uso di un locale difforme dalla destinazione, ma che nel caso di specie l’uso difforme non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera, del venerdì o di altra ricorrenza. Infatti, come risulta dalla giurisprudenza già richiamata e dalla prassi, per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano”.
Allo stesso modo, si ribadisce, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica, e anche di altri culti, può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie, di conventi o di istituti, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli. Pertanto, l’uso incompatibile potrebbe verificarsi nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera fosse non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire, fermo che ciò dovrebbe essere in concreto accertato dall’autorità, attraverso una corretta e completa istruttoria.

... per l’annullamento, previa sospensione, del provvedimento 24.09.2012 prot. n. 3329 e n. 54/2012 del registro ordinanze, notificato il 01.10.2012, con il quale il Responsabile dell’area tecnica del Comune di Cologne ha ingiunto all’Associazione Dialogo e Convivenza il divieto di effettuare attività di culto (preghiera del venerdì) presso il locale seminterrato del condominio Edera, sito in Cologne alla via ..., a decorrere dalla data di notifica;
...
Ciò posto, va ribadito il rilievo valorizzato per cui nel nostro ordinamento, ai sensi del noto art. 19 della Costituzione, nessun soggetto può ordinare ad altro, in sintesi estrema, di non pregare a casa propria. Identico precetto, va aggiunto per completezza, si desume dall’ordinamento europeo, cui ai sensi degli artt. 11 e 117 Cost. il nostro si conforma: in primo luogo, la libertà di religione e di culto è riconosciuta anche dall’art. 9 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, esecutiva in Italia per la l. 04.08.1955 n. 848; in secondo luogo, la libertà di religione è riconosciuta anche dall’art. 10 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, o Carta di Nizza, 07.12.2000, che come è noto ha ora il medesimo valore giuridico dei Trattati europei, ai sensi dell’art. 6 del Trattato di Lisbona 13.12.2007.
In tal senso, la difesa del Comune intimato ha continuato a fondarsi su un presupposto diverso, che però all’evidenza non può ricavarsi a fronte di un dispositivo del provvedimento che dice altro. Il Comune deduce infatti che il locale per cui è causa, legittimamente adibito a sede dell’associazione ricorrente, sarebbe in fatto adibito ad altro uso, a sede dedicata di culto islamico ovvero a moschea, uso per il quale, a differenza che per la sede di una associazione, è richiesto il permesso di costruire ai sensi dell’art. 52, comma 3-ter, della l.r. Lombardia 12/2005, nella specie mancante.
In tal senso, deve allora osservarsi che il Comune è senz’altro titolare dell’astratto potere di sanzionare l’uso di un locale difforme dalla destinazione, ma che nel caso di specie l’uso difforme non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera, del venerdì o di altra ricorrenza. Infatti, come risulta dalla giurisprudenza già richiamata e che qui si riproduce –in tal senso C.d.S., sez. IV, 28.01.2011, n. 683- e dalla prassi, che pure si torna a citare –in tal senso il parere al Ministero dell’Interno espresso il 27.01.2011 dal Comitato per l’Islam italiano- per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano” (così il parere stesso).
Allo stesso modo, si ribadisce, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica, e anche di altri culti, può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie, di conventi o di istituti, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli. Pertanto, l’uso incompatibile potrebbe verificarsi nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera fosse non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire, fermo che ciò dovrebbe essere in concreto accertato dall’autorità, attraverso una corretta e completa istruttoria.
Va quindi accolta la domanda di annullamento del provvedimento 24.09.2012 prot. n. 3329 per cui è causa, e rimane da scrutinare se vada accolta la contestuale domanda risarcitoria, che è espressamente qualificata (ricorso, p. 9 settimo rigo dal basso) come relativa a un danno non patrimoniale da liquidare secondo equità (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 29.05.2013 n. 522 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d’uso rilevante.
Il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico; parimenti è stato affermato dalla giurisprudenza che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico.
In altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione del bene immobile, anche senza l’esecuzione di opere edilizie. Appare poi, altresì, evidente che il passaggio da una prevalente destinazione produttiva ad una prevalentemente residenziale o terziaria implica il passaggio ad un’autonoma categoria funzionale, con incremento del carico urbanistico dovuto alla presenza di persone stabilmente residenti nell’immobile.
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La categoria urbanistica di industria, in quanto assoggettata ad un regime contributivo agevolato, è categoria di stretta interpretazione e "concerne strettamente i fabbricati complementari ed asserviti alle esigenze proprie di un impianto industriale e non già quegli edifici che non sono di per sé destinati alla produzione di beni industriali ovvero opere edilizie comunque suscettibili di essere utilizzate al servizio di qualsiasi attività economica".

Fermo restando quanto sopra, giova in ogni caso ricordare che lo scrivente TAR ha già chiarito (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, 24.10.2012, n. 2593 e 27.07.2012, n. 2146), che la specifica disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso deve essere letta ed interpretata alla luce dei principi fondamentali e delle disposizioni più generali risultanti dalla legislazione statale (DPR 380/2001) ed anche dalla stessa legge regionale 12/2005: si verte, infatti, nella materia del “governo del territorio”, oggetto di potestà legislativa regionale concorrente ai sensi dell’art. 117, comma 3°, della Costituzione, con conseguente necessità di rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale.
La legislazione regionale, all’art. 51, comma 1° citato, se da una parte ammette in via di principio il passaggio da una destinazione all’altra, fa espressamente salve le esclusioni previste dallo strumento urbanistico generale (<<…salvo quelle eventualmente escluse dal PGT>>).
L’art. 52, comma 2°, del resto, prevede per i mutamenti d’uso senza opere edilizie un obbligo di semplice comunicazione all’Amministrazione, purché i suddetti mutamenti siano <<…conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria>>.
Quanto alla normativa statale, l’art. 32, comma 1°, del DPR 380/2001, qualifica come “variazione essenziale” –sanzionata ai sensi del precedente art. 31 del DPR 380/2001 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino– il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal DM 02.04.1968, n. 1444.
Appare quindi evidente che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire un’operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 13.07.2010, n. 4546, con la giurisprudenza ivi richiamata); parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione del bene immobile, anche senza l’esecuzione di opere edilizie (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 14.10.2011, n. 5539, con le pronunce in essa richiamate ed anche TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2011, n. 468).
Appare poi, altresì, evidente che il passaggio da una prevalente destinazione produttiva ad una prevalentemente residenziale o terziaria implica il passaggio ad un’autonoma categoria funzionale, con incremento del carico urbanistico dovuto alla presenza di persone stabilmente residenti nell’immobile (cfr. sul punto anche TAR Lombardia, Milano, sez. II, 27.05.2009, n. 3859, che in relazione al citato art. 32 delle NTA ha espressamente statuito che: <<...rispetto alla destinazione produttiva la destinazione terziaria o residenziale si caratterizza sotto una serie di profili tutt’altro che secondari: comporta il pagamento di un contributo di costruzione più elevato e il conferimento di standard urbanistici in misura maggiore>>).
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La giurisprudenza, peraltro, chiamata a pronunciarsi in tema di cambi di destinazione d'uso, ha avuto modo di chiarire che la categoria urbanistica di industria, in quanto assoggettata ad un regime contributivo agevolato, è categoria di stretta interpretazione e "concerne strettamente i fabbricati complementari ed asserviti alle esigenze proprie di un impianto industriale e non già quegli edifici che non sono di per sé destinati alla produzione di beni industriali ovvero opere edilizie comunque suscettibili di essere utilizzate al servizio di qualsiasi attività economica" (Cons. Stato, sez. V, 19.06.2012 n. 3561; cfr. altresì Cons. Stato, Sez. IV, 25.06.2010, n. 4109; TAR Sardegna, 27.10.2003, n. 1299) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 24.04.2013 n. 1066 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACds: per il cambio di destinazione serve l'ok del comune.
Non basta la Scia. Da magazzino a bar? Se permesso.
Il carico urbanistico che grava su di un bar è certamente superiore a quello che può interessare un magazzino. Di conseguenza la modifica della destinazione d'uso tra le due diverse categorie deve essere formalmente autorizzata dal Comune e non è sufficiente la presentazione di una denuncia di inizio attività (ora Scia); e ciò, anche se non sono state apportate modifiche all'immobile.

Il Consiglio di Stato, Sez. VI, con la sentenza 18.04.2013 n. 2153 ha chiarito che il cambio di destinazione non può essere riportato alla medesima classe del magazzino originariamente autorizzato dal Comune, posto che, come è evidente, ben diverse sono le caratteristiche proprie dell'uno e dell'altro utilizzo e, di conseguenza, diversi sono i parametri ai quali deve essere conformata l'opera edilizia all'uno o all'altro dedicata.
Senza contare che la diversa tipologia del carico urbanistico proprio della destinazione a sala ristorante e bar rispetto a quello proprio del magazzino non consentono l'assenso mediante semplice procedura di Dia, che l'art. 57, comma 14, della legge regionale della Calabria 19/2002, consente per il mutamento della destinazione d'uso, alla specifica condizione che dalla stessa non derivi la necessità di dotazioni aggiuntive di standard e servizi pubblici e privati. Nel caso specifico, è stato ritenuto illegittimo il comportamento dell'Ente nel non aver accertato se dal mutamento realizzato derivasse la necessità di dotazioni aggiuntive, ovvero se risultasse il rispetto degli standard urbanistici.
Nonostante tale circostanza, tuttavia, non è stata accolta la richiesta di risarcimento del danno presentata dalla ricorrente originaria, posto che la relativa domanda era sfornita di prova circa la sussistenza del dolo o della colpa dell'Amministrazione. Ciò in quanto il danno non è rilevabile dal mero atto illegittimo, che comporterebbe l'identificazione della illegittimità con il danno, mentre la domanda di risarcimento è, anche nel processo amministrativo, regolata dal principio dell'onere della prova di cui all'art. 2697 cod. civ., in base al quale chi vuol far valere un diritto in giudizio deve indicare e provare i fatti che ne costituiscono il fondamento (articolo ItaliaOggi dell'11.05.2013).

EDILIZIA PRIVATAAi fini di ritenere integrato un cambio di destinazione d’uso è sufficiente che sia intervenuto un “completamento funzionale”, nel senso che le opere, pur non perfette nelle finiture, possano dirsi individuabili nei loro elementi strutturali e con le caratteristiche idonee ad assolvere la funzione cui sono destinate: in altri termini, l’immobile deve risultare già fornito di opere indispensabili a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello asserito, in modo tale da risultare incompatibile con l'originaria destinazione.
Proprio questa è la situazione che si è venuta a determinare nel caso di specie, laddove nel vano de quo sono sicuramente presenti opere funzionali ad una destinazione (lavanderia) diversa da quella originaria (cantina).

Ai fini di ritenere integrato un cambio di destinazione d’uso –secondo la giurisprudenza– è sufficiente che sia intervenuto un “completamento funzionale”, nel senso che le opere, pur non perfette nelle finiture, possano dirsi individuabili nei loro elementi strutturali e con le caratteristiche idonee ad assolvere la funzione cui sono destinate: in altri termini, l’immobile deve risultare già fornito di opere indispensabili a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello asserito, in modo tale da risultare incompatibile con l'originaria destinazione (cfr. TAR Lazio, Roma, sez. I-quater, n. 12734 del 2005; TAR Abruzzo, Pescara, sez. I, n. 837 del 2007).
Proprio questa è la situazione che si è venuta a determinare nel caso di specie, laddove nel vano de quo sono sicuramente presenti opere funzionali ad una destinazione (lavanderia) diversa da quella originaria (cantina) (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 27.03.2013 n. 389 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il sopravvenire di una disciplina urbanistica, in assenza di atti di assensi del Comune a istanze di mutamento di destinazione, non può ex se mutare le destinazioni formalizzate a catasto.
Infatti il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell'ambito delle stesse categorie catastali possono anche aversi mutamenti di fatto, ma che, come tali, sono irrilevanti sul piano urbanistico.
In un caso identico la giurisprudenza aveva espressamente ricordato come l'abuso eventualmente commesso dal proprietario -che destina a scopi commerciali una parte di un immobile con destinazione industriale- non vale in alcun caso ad imprimere allo stesso una destinazione formale diversa da quella risultante cartolarmente.
Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è dunque soltanto quello che interviene legittimamente tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, posto che il mutamento di fatto, da “produttivo" ad attività di commercio all'ingrosso -o anche al dettaglio- non configura come un mutamento di destinazione d'uso giuridicamente ed urbanisticamente rilevante.

Di fronte alla qualificazione catastale in cat. D/1, irrilevante appare poi in ogni caso che la destinazione “di fatto” sarebbe tra quelle ammissibili in zona BB dalle sopravvenute previsioni urbanistiche, in quanto riconducibile alla “funzione di servizi”, ed in particolare tra quelle previste all’articolo 43. 4.7 lett. a) n.d.a. del PUC “connettivo urbano”.
Il sopravvenire di una disciplina urbanistica, in assenza di atti di assensi del Comune a istanze di mutamento di destinazione, non può ex se mutare le destinazioni formalizzate a catasto.
Infatti il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell'ambito delle stesse categorie catastali possono anche aversi mutamenti di fatto (cfr. Consiglio Stato, sez. V 22.03.2010 n. 1650), ma che, come tali, sono irrilevanti sul piano urbanistico.
In un caso identico la giurisprudenza aveva espressamente ricordato come l'abuso eventualmente commesso dal proprietario -che destina a scopi commerciali una parte di un immobile con destinazione industriale- non vale in alcun caso ad imprimere allo stesso una destinazione formale diversa da quella risultante cartolarmente (cfr. Consiglio Stato sez. V 11.06.2003 n. 3295).
Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è dunque soltanto quello che interviene legittimamente tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, posto che il mutamento di fatto, da “produttivo" ad attività di commercio all'ingrosso -o anche al dettaglio- non configura come un mutamento di destinazione d'uso giuridicamente ed urbanisticamente rilevante (cfr. Consiglio Stato sez. V 13.02.1993 n. 245) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 26.03.2013 n. 1712 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cambio destinazione d'uso in Lombardia - Commento al parere della Regione Lombardia del 10.01.2013 (16.03.2013 - link a http://ufficiotecnico2012.blogspot.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Mutamento della destinazione d’uso senza opere edilizie (Regione Lombardia, Direzione Generale Territorio e Urbanistica, risposta e-mail del 20.07.2012 + ulteriore e complementare risposta e-mail del 10.01.2013).
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Lo scorso 23.07.2012 abbiamo pubblicato l'interessante quesito redatto dall'U.T. di un comune bergamasco con annessa risposta regionale.
Tuttavia, lo stesso comune ha richiesto -dopo poche settimane- un ulteriore chiarimento in materia [circa il fatto che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 309 del 23.11.2011 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 103 della legge della Regione Lombardia n. 12 del 2005, nella parte in cui disapplica l’art. 3 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia)] ... e la relativa risposta del 10.01.2013 è sopra linkata.
11.03.2013 - LA SEGRETERIA PTPL

EDILIZIA PRIVATA: Il cambio di destinazione d’uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce un’attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l’uso del territorio nel singolo comune. Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica.
Il cambio di categoria edilizia, da residenziale a terziario -comportando diverso carico urbanistico e connessa dotazione di standards, specie di parcheggi- rende ininfluente la circostanza che tale modifica avvenga o meno con l’effettuazione di opere edilizie.
La giurisprudenza, dunque, afferma la necessità della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) per tale tipologia di interventi, al posto della DIA; la DIA è invece sufficiente laddove il semplice cambio di destinazione d’uso sia stato effettuato senza opere evidenti in quanto non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area.
Più precisamente la Cassazione ha sancito che in materia edilizia, le opere interne hanno proprie peculiari caratteristiche -rispetto agli interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, ovvero di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia- devono pertanto essere considerate nel loro complesso onde stabilirne il regime urbanistico applicabile, con la conseguenza che occorre la concessione edilizia allorché esse determinino un mutamento della destinazione d’uso o diano origine ad un organismo in tutto o in parte nuovo.
La nuova destinazione d’uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee.
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Nella specie, il cambio di destinazione d’uso è avvenuto tra categorie diverse e cioè da residenziale a terziario e ciò, comportando diverso carico urbanistico e connessa dotazione di standards, specie di parcheggi, rende ininfluente la circostanza che tale modifica sia avvenuta o meno con l’effettuazione di opere edilizie.

E’ controversa nel presente giudizio la legittimità del provvedimento con il quale la resistente amministrazione comunale di Avellino ha sanzionato, con l’ingiunzione del ripristino dello stato dei luoghi, il mutamento di destinazione d’uso dell’appartamento di proprietà del ricorrente, sito al secondo piano di via ..., siccome adibito, senza preventiva autorizzazione, a studio commerciale in luogo dell’originaria destinazione residenziale.
L’ordinanza è contestata dal ricorrente che oppone l’esistenza di un mero mutamento funzionale dell’immobile, realizzato senza opere edilizie, in conformità alla normativa urbanistica vigente nel 1997, epoca dell’avvenuto mutamento.
In sostanza, i ricorrenti invocano la costante giurisprudenza del Giudice Amministrativo (sin da Cons. Stato, sez. IV, 27.07.1982, n. 525) secondo cui «il semplice cambio di destinazione d'uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l'assetto dell'area in cui l'intervento edilizio ricade» (così TAR Lazio-Roma, sez. I-quater, 24.05.2011, n. 4622);
Sostengono che, all'epoca dell'indicato cambiamento di destinazione d'uso (da residenziale a studio professionale) la Regione Campania non aveva ancora legiferato in materia e, comunque, l’attività di studio professionale impressa all’immobile fin dal 1977 era conforme alle previsioni dell'allora vigente Piano Regolatore Generale di Avellino, siccome ricadente in zona “B - residenziale”.
La tesi attorea, pur finemente esposta e doviziosamente argomentata, non ha pregio atteso che la giurisprudenza ha chiarito che:
- il cambio di destinazione d’uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce un’attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l’uso del territorio nel singolo comune. Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica (Cons. St. Sez. I 25.05.2012 n. 759; Cons. St. Sez. V 10.07.2003 n. 4102; 03.01.1998 n. 24; 28.05.2010 n. 3420);
- il cambio di categoria edilizia, da residenziale a terziario -comportando diverso carico urbanistico e connessa dotazione di standards, specie di parcheggi- rende ininfluente la circostanza che tale modifica avvenga o meno con l’effettuazione di opere edilizie. La giurisprudenza, dunque, afferma la necessità della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) per tale tipologia di interventi, al posto della DIA; la DIA è invece sufficiente laddove il semplice cambio di destinazione d’uso sia stato effettuato senza opere evidenti in quanto non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area. Più precisamente la Cassazione ha sancito che in materia edilizia, le opere interne hanno proprie peculiari caratteristiche -rispetto agli interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, ovvero di manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia- devono pertanto essere considerate nel loro complesso onde stabilirne il regime urbanistico applicabile, con la conseguenza che occorre la concessione edilizia allorché esse determinino un mutamento della destinazione d’uso o diano origine ad un organismo in tutto o in parte nuovo (cfr. Cass. Pen., sez. III, 15.03.2002, n. 19378);
- la nuova destinazione d’uso deve essere compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee (cfr. Cons. St., sez. V, 07.09.2004, n. 5867);
Nella specie, il cambio di destinazione d’uso è avvenuto tra categorie diverse e cioè da residenziale a terziario e ciò, comportando diverso carico urbanistico e connessa dotazione di standards, specie di parcheggi, rende ininfluente la circostanza che tale modifica sia avvenuta o meno con l’effettuazione di opere edilizie (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 08.03.2013 n. 580 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano”.
Allo stesso modo, si osserva, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie o di conventi, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli.
Pertanto, l’uso incompatibile può verificarsi, e può essere accertato dall’autorità, nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera sia non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire.

... per l'annullamento del provvedimento 97149/12 P.G. adottato in data 07.11.2012 dal Responsabile del Settore “Sportello Unico dell’Edilizia” del Comune di Brescia attraverso il quale è stato ordinato all’Associazione Culturale Al-Noor Brescia – Italia di ripristinare la destinazione d’uso autorizzata “commerciale” nell’unità immobiliare sita in via F.lli Bonardi n. 9, piano terra, individuabile al NCT fg. 26, part. 132 sub. 12, con l’avvertimento che “per poter utilizzare in futuro i locali a Centro Culturale e/o a sede associativa e centro di culto, dovrà essere richiesto ed ottenuto il necessario permesso di costruire ai sensi dell’art. 52, comma 3-bis, L.R. 11.03.2005 n. 12, così come previsto dalle norme regionali sopradescritte, ed una nuova certificazione di agibilità”, nonché di ogni atto presupposto, connesso e conseguente.
...
Il ricorso risulta fondato.
L’Amministrazione comunale, una volta preso conoscenza dell’atto costitutivo e dello statuto dell’Associazione islamica qui ricorrente, è pervenuta dunque alla conclusione che l’utilizzo dei locali richiederebbe, anche in assenza di lavori, il rilascio del permesso di costruire.
Tale tesi non può essere condivisa.
La fattispecie all’esame è assai simile a quella definita dal TAR Milano, Sez. 2° con la sentenza ex art. 60 c.p.a. n. 6415 del 23.9.2010, alle cui motivazioni si rinvia ex art. 74 c.p.a. (Per comodità del lettore si riporta il punto centrale della sentenza: <<di per sé le opere oggetto dell’istanza non rivelano, in alcun modo, la volontà dell’associazione ricorrente di attuare una destinazione del fabbricato ad “attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi”, ai sensi dell’art. 71, l. Regione Lombardia n. 12/2005, piuttosto che a propria sede.
Il fabbricato non può, difatti, essere qualificato, per effetto di tali interventi, quale immobile destinato al culto, all’abitazione dei ministri del culto o del personale di servizio, ovvero ad attività di formazione religiosa.
La fattispecie non rientra neppure nell’ipotesi di cui all’art. 71, c. 1, lett. c, della l. Regione Lombardia n. 12/2005: in essa sono, difatti, ricompresi “gli immobili adibiti ad attività educative, culturali, sociali, ricreative e di ristoro compresi gli immobili e le attrezzature fisse destinate alle attività di oratorio e similari che non abbiano fini di lucro” unicamente se tali attività vengano svolte “nell’esercizio del ministero pastorale”.
Il rifacimento di coperture di pavimentazione, il ripristino di intonaci, la sistemazione di pilastri in cartongesso, l’imbiancatura dei locali, la realizzazione di impianti igienico–sanitari ed elettrici non palesano, di per sé, in alcun modo, la volontà di realizzare un luogo di culto né di esercitare nell’immobile un’attività connessa all’esercizio del ministero pastorale, attività che, oltretutto, non rientra tra quelle indicate nello statuto dell’associazione “Centro Culturale Pace”;
- né quanto sostenuto dall’amministrazione circa l’essere il Centro Culturale “emanazione di una confessione religiosa” assume alcun rilievo, non potendo dedursi dalla natura e dall’orientamento religioso del proprietario di un immobile la volontà di imprimere ad esso una particolare destinazione d’uso.
La stessa difesa dell’amministrazione comunale ammette che l’immobile non è una moschea ma “un luogo di riunione ed assistenza riservato alla comunità religiosa islamica”: il fatto che i servizi prestati dall’associazione siano rivolti ad una comunità appartenente ad una determinata confessione religiosa, ma dichiaratamente erogati al solo scopo di promuoverne l’integrazione e l’inserimento nella società, non rivela affatto la volontà di destinare i locali in cui essa ha la propria sede a luogo di culto o comunque ad attività connesse all’esercizio del ministero pastorale, come richiede l’art. 71 della l. Regione Lombardia n. 12/2005;
- parimenti, la circostanza che vi possa essere stato, in passato, un uso di fatto dell’immobile anche quale luogo di culto e di preghiera, non è indicativa di un intento di modificare la funzione originaria dell’immobile, al fine di adibirlo, in via permanente, ad una funzione diversa rispetto a quella di sede del Centro Culturale;
- la volontà di attuare una particolare destinazione d'uso -nel caso di specie ad “attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi”- deve, invero, trovare una corrispondenza nella natura e nella tipologia di opere realizzate e non può essere inferita dall’uso di fatto che possa, in precedenza, essere stato posto in essere (cfr. Tar Lombardia, Milano, 17.09.2009, n. 4665), tanto più quando l’istanza di sanatoria non faccia riferimento alcuno ad una destinazione di tipo religioso
.>>).
Va soggiunto che la Sezione, con la recente ordinanza cautelare n. 483 del 31.10.2012, ha svolto le seguenti ulteriori considerazioni: <<… nel nostro ordinamento, vigente il noto art. 19 della Costituzione, conforme del resto all’art. 9 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, nessun soggetto può ordinare ad altro di non pregare a casa propria (cfr. ricorso, p. 9 dal dodicesimo rigo). Del resto, la difesa del Comune intimato è incentrata su un presupposto diverso, che ben può essere quello che storicamente ha ispirato l’azione dell’ente, ma all’evidenza non può ricavarsi a fronte di un dispositivo del provvedimento che dice altro.
Assume infatti il Comune che il locale per cui è causa, legittimamente adibito a sede dell’associazione ricorrente, sarebbe in fatto adibito ad altro uso, a sede dedicata di culto islamico ovvero a moschea, uso per il quale, a differenza che per la sede di una associazione, è richiesto il permesso di costruire ai sensi dell’art. 52, comma 3-ter, della l.r. Lombardia 12/2005, nella specie mancante. In tal senso, deve allora osservarsi che il Comune ha senz’altro il potere di sanzionare l’uso di un locale difforme dalla destinazione, ma che nel caso di specie l’uso difforme non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera.
Infatti, come risulta dalla giurisprudenza –in tal senso C.d.S., sez. IV, 28.01.2011, n. 683- e dalla prassi –in tal senso il parere al Ministero dell’Interno espresso il 27.01.2011 dal Comitato per l’Islam italiano- per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano” (così il parere citato).
Allo stesso modo, si osserva, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie o di conventi, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli.
Pertanto, l’uso incompatibile può verificarsi, e può essere accertato dall’autorità, nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera sia non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire;
>> (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 08.03.2013 n. 242 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel nostro ordinamento, vigente il noto art. 19 della Costituzione, conforme del resto all’art. 9 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, nessun soggetto può ordinare ad altro di non pregare a casa propria. 
Assume infatti il Comune che il locale per cui è causa, legittimamente adibito a sede dell’associazione ricorrente, sarebbe in fatto adibito ad altro uso, a sede dedicata di culto islamico ovvero a moschea, uso per il quale, a differenza che per la sede di una associazione, è richiesto il permesso di costruire ai sensi dell’art. 52, comma 3-ter, della l.r. Lombardia 12/2005, nella specie mancante.
In tal senso, deve allora osservarsi che il Comune ha senz’altro il potere di sanzionare l’uso di un locale difforme dalla destinazione, ma che nel caso di specie l’uso difforme non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera. Infatti, come risulta dalla giurisprudenza –in tal senso C.d.S., sez. IV, 28.01.2011, n. 683- e dalla prassi –in tal senso il parere al Ministero dell’Interno espresso il 27.01.2011 dal Comitato per l’Islam italiano- per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano” (così il parere citato).
Allo stesso modo, si osserva, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie o di conventi, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli.
Pertanto, l’uso incompatibile può verificarsi, e può essere accertato dall’autorità, nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera sia non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire.

L’Amministrazione comunale, una volta preso conoscenza dell’atto costitutivo e dello statuto dell’Associazione islamica qui ricorrente, è pervenuta dunque alla conclusione che l’utilizzo dei locali richiederebbe, anche in assenza di lavori, il rilascio del permesso di costruire.
Tale tesi non può essere condivisa.
La fattispecie all’esame è assai simile a quella definita dal TAR Milano, Sez. 2° con la sentenza ex art. 60 c.p.a. n. 6415 del 23.09.2010, alle cui motivazioni si rinvia ex art. 74 c.p.a. (Per comodità del lettore si riporta il punto centrale della sentenza: <<di per sé le opere oggetto dell’istanza non rivelano, in alcun modo, la volontà dell’associazione ricorrente di attuare una destinazione del fabbricato ad “attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi”, ai sensi dell’art. 71, l. Regione Lombardia n. 12/2005, piuttosto che a propria sede.
Il fabbricato non può, difatti, essere qualificato, per effetto di tali interventi, quale immobile destinato al culto, all’abitazione dei ministri del culto o del personale di servizio, ovvero ad attività di formazione religiosa.
La fattispecie non rientra neppure nell’ipotesi di cui all’art. 71, c. 1, lett. c, della l. Regione Lombardia n. 12/2005: in essa sono, difatti, ricompresi “gli immobili adibiti ad attività educative, culturali, sociali, ricreative e di ristoro compresi gli immobili e le attrezzature fisse destinate alle attività di oratorio e similari che non abbiano fini di lucro” unicamente se tali attività vengano svolte “nell’esercizio del ministero pastorale”.
Il rifacimento di coperture di pavimentazione, il ripristino di intonaci, la sistemazione di pilastri in cartongesso, l’imbiancatura dei locali, la realizzazione di impianti igienico–sanitari ed elettrici non palesano, di per sé, in alcun modo, la volontà di realizzare un luogo di culto né di esercitare nell’immobile un’attività connessa all’esercizio del ministero pastorale, attività che, oltretutto, non rientra tra quelle indicate nello statuto dell’associazione “Centro Culturale Pace”;
- né quanto sostenuto dall’amministrazione circa l’essere il Centro Culturale “emanazione di una confessione religiosa” assume alcun rilievo, non potendo dedursi dalla natura e dall’orientamento religioso del proprietario di un immobile la volontà di imprimere ad esso una particolare destinazione d’uso.
La stessa difesa dell’amministrazione comunale ammette che l’immobile non è una moschea ma “un luogo di riunione ed assistenza riservato alla comunità religiosa islamica”: il fatto che i servizi prestati dall’associazione siano rivolti ad una comunità appartenente ad una determinata confessione religiosa, ma dichiaratamente erogati al solo scopo di promuoverne l’integrazione e l’inserimento nella società, non rivela affatto la volontà di destinare i locali in cui essa ha la propria sede a luogo di culto o comunque ad attività connesse all’esercizio del ministero pastorale, come richiede l’art. 71 della l. Regione Lombardia n. 12/2005;
- parimenti, la circostanza che vi possa essere stato, in passato, un uso di fatto dell’immobile anche quale luogo di culto e di preghiera, non è indicativa di un intento di modificare la funzione originaria dell’immobile, al fine di adibirlo, in via permanente, ad una funzione diversa rispetto a quella di sede del Centro Culturale;
- la volontà di attuare una particolare destinazione d'uso -nel caso di specie ad “attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi”- deve, invero, trovare una corrispondenza nella natura e nella tipologia di opere realizzate e non può essere inferita dall’uso di fatto che possa, in precedenza, essere stato posto in essere (cfr. Tar Lombardia, Milano, 17.09.2009, n. 4665), tanto più quando l’istanza di sanatoria non faccia riferimento alcuno ad una destinazione di tipo religioso.
>>).
Va soggiunto che la Sezione, con la recente ordinanza cautelare n. 483 del 31.10.2012, ha svolto le seguenti ulteriori considerazioni: <<… nel nostro ordinamento, vigente il noto art. 19 della Costituzione, conforme del resto all’art. 9 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, nessun soggetto può ordinare ad altro di non pregare a casa propria (cfr. ricorso, p. 9 dal dodicesimo rigo). Del resto, la difesa del Comune intimato è incentrata su un presupposto diverso, che ben può essere quello che storicamente ha ispirato l’azione dell’ente, ma all’evidenza non può ricavarsi a fronte di un dispositivo del provvedimento che dice altro.
Assume infatti il Comune che il locale per cui è causa, legittimamente adibito a sede dell’associazione ricorrente, sarebbe in fatto adibito ad altro uso, a sede dedicata di culto islamico ovvero a moschea, uso per il quale, a differenza che per la sede di una associazione, è richiesto il permesso di costruire ai sensi dell’art. 52, comma 3-ter, della l.r. Lombardia 12/2005, nella specie mancante.
In tal senso, deve allora osservarsi che il Comune ha senz’altro il potere di sanzionare l’uso di un locale difforme dalla destinazione, ma che nel caso di specie l’uso difforme non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera. Infatti, come risulta dalla giurisprudenza –in tal senso C.d.S., sez. IV, 28.01.2011, n. 683- e dalla prassi –in tal senso il parere al Ministero dell’Interno espresso il 27.01.2011 dal Comitato per l’Islam italiano- per ravvisare la presenza di una moschea in senso rilevante per le norme edilizie e urbanistiche sono necessari due requisiti, l’uno intrinseco, dato dalla presenza di determinati arredi e paramenti sacri, l’altro estrinseco, dato dal dover accogliere “tutti coloro che vogliano pacificamente accostarsi alle pratiche cultuali o alle attività in essi svolte” e “consentire la pratica del culto a tutti i fedeli di religione islamica, uomini e donne, di qualsiasi scuola giuridica, derivazione sunnita o sciita, o nazionalità essi siano” (così il parere citato).
Allo stesso modo, si osserva, una chiesa consacrata nei termini della religione cattolica può esistere anche all’interno di una proprietà privata -come nel caso delle cappelle gentilizie o di conventi, dove è ben possibile dir regolarmente Messa- ma non assume rilievo urbanistico edilizio sin quando non permetta il libero accesso dei fedeli. Pertanto, l’uso incompatibile può verificarsi, e può essere accertato dall’autorità, nel caso in cui l’accesso per la libera attività di preghiera sia non riservato ai membri dell’associazione, ma indiscriminato, perché è in quest’ultimo caso che si verifica l’aumento di carico urbanistico da valutare in sede di rilascio del permesso di costruire;
>>.
Le spese di giudizio, liquidate come da dispositivo, vanno poste -alla stregua del principio victusvictori- a carico della resistente Amministrazione (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 08.03.2013 n. 242 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: Risposta a quesito interpretativo su ristrutturazione con modifica di destinazione d’uso con opere (Regione Emilia Romagna, parere 08.02.2013 n. 35234 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO CONSUMATIVO NEL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO.
Nei casi in cui si proceda al mutamento di destinazione d’uso di un immobile mediante l’esecuzione di opere il cui scopo è quello di renderlo utilizzabile per finalità diverse da quelle originarie, la trasformazione dovrà ritenersi ultimata con il completamento delle opere medesime, quando, cioè, l’uso del manufatto secondo la nuova destinazione sia effettivamente possibile.
Particolarmente interessante la questione oggetto di attenzione da parte della Cassazione nella vicenda in esame, in cui la Corte affronta, sotto un diverso angolo visuale, il tema del mutamento di destinazione d’uso di un’unit immobiliare, in particolare fissando con chiarezza quando deve ritenersi ‘‘ultimato’’ l’illecito intervento edilizio.
La vicenda processuale segue alla condanna, confermata in appello, nei confronti di un imputato cui era stato addebitato di aver modificato l’originaria destinazione d’uso di un locale sottotetto da locale di sgombero a locale ad uso abitativo, con realizzazione di opere e ampliamento volumetrico non assentibile, realizzazione del locale sottotetto con pendenza delle falde del 37% in luogo del 35% assentito, con conseguente maggiore altezza al colmo, il tutto in assenza di permesso di costruire o, comunque, in difformità totale dal permesso di costruire e da quanto disposto dall’art. 6, comma 2, delle Norme Tecniche di attuazione del PRG del Comune.
Contro la sentenza di condanna proponeva ricorso per cassazione la difesa, sostenendo, per quanto di interesse in questa sede, che la Corte d’appello avrebbe erroneamente individuato la data di consumazione del reato facendo riferimento alla realizzazione di impianti all’interno del locale, mentre la modifica dell’originaria destinazione d’uso avrebbe dovuto considerarsi perfezionata nel momento in cui era avvenuta la realizzazione delle falde con pendenza superiore rispetto a quanto previsto, poiché sarebbe tale intervento ad aver reso urbanisticamente rilevante la volumetria del sottotetto.
La prospettazione difensiva, pur suggestiva, è stata però disattesa dagli Ermellini che hanno, sul punto, respinto il ricorso.
In particolare, i giudici di legittimità hanno affermato che nei casi in cui, come nella fattispecie, si proceda al mutamento di destinazione d’uso di un immobile mediante l’esecuzione di opere il cui scopo è quello di renderlo utilizzabile per finalità diverse da quelle originarie, la trasformazione dovrà ritenersi ultimata con il completamento delle opere medesime, quando, cioè, l’uso del manufatto secondo la nuova destinazione sia effettivamente possibile.
In applicazione di tale principio si è rilevato che, nel caso in esame, la Corte d’appello aveva rilevato che, all’atto del sequestro, le opere interne al sottotetto e destinate a renderlo abitabile erano ancora in corso di esecuzione, tanto che oltre a non essere stati ancora installati ‘‘importanti elementi strutturali’’, quali luci e condizionatori, mancava anche una scala di accesso ai locali e veniva utilizzata una scala mobile a pioli per accedere attraverso un foro praticato sul pavimento, costituente l’unica via di ingresso dall’ultimo piano del fabbricato al sottotetto. Da qui, dunque, la corretta interpretazione fattane dai giudici di merito.
In giurisprudenza, si noti che la Cassazione, già in passato aveva avuto modo di operare una interessante distinzione, precisando che, il mutamento di destinazione d’uso può essere materiale, quando si realizzi attraverso l’esecuzione di opere edili sull’immobile preesistente, ovvero soltanto funzionale, quando avvenga con una semplice modificazione dell’utilizzo, che non comporti trasformazioni materiali: solo il mutamento funzionale richiede, per essere integrato, l’effettiva modifica della destinazione dell’immobile, mentre il mutamento materiale si consuma sin dall’inizio dei lavori edilizi finalizzati al cambio di destinazione, purché tale finalizzazione sia desumibile attraverso mezzi probatori di natura logica o storica (v., Cass. pen., sez. VI, 28.10.1999, n. 12271, in Ced Cass., n. 214527) (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 08.02.2013 n. 6298 -
tratto da Urbanistica e appalti n. 5/2013).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica della destinazione d'uso e momento consumativo del reato urbanistico.
Nei casi in cui si proceda al mutamento di destinazione d'uso di un immobile mediante l'esecuzione di opere il cui scopo è quello di renderlo utilizzabile per finalità diverse da quelle originarie, la trasformazione dovrà ritenersi ultimata con il completamento delle opere medesime, quando, cioè, l’uso del manufatto secondo la nuova destinazione sia effettivamente possibile (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 08.02.2013 n. 6298 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: "Servizi religiosi" e normativa urbanistica.
Con sentenza 04.01.2013 n. 21 il TAR Lombardia-Milano, Sez. II, si pronuncia sull’art. 72, co. 4-bis, l.r. 12/2005, che ammette la realizzazione di “nuove attrezzature per i servizi religiosi” esclusivamente nelle aree classificate a standard fino all’approvazione del piano dei servizi, giudicando indimostrato, nel caso di specie, che una richiesta di permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso avanzata da un’associazione di diritto privato per la realizzazione di un centro culturale possa rientrare in tale definizione ed essere sottoposta a tale disciplina.
L’Unione Comunità islamica valtellinese è un’associazione che ha come scopo statutario “la realizzazione di iniziative utili sia a promuovere la conoscenza dell’Islam in Italia che a rendere più autenticamente islamica la vita delle famiglie musulmane in Italia”.
Proprietaria di un immobile a Sondrio, presenta in Comune una richiesta di permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso “per l’adeguamento degli spazi attualmente destinati a palestra per la realizzazione di un centro culturale con relativi servizi”.
Il Comune, con preavviso di rigetto ex art. 10-bis l. 241/1990, rappresenta la mancanza del parere di conformità alla normativa antincendio (ex art. 2 d.p.r. 37/1998), assimilando l’attività dell’associazione a quella dei “locali di spettacolo e trattenimento in genere con capienza superiore a 100 posti” (n. 83 dell’allegato al d.m. 16.02.1982).
Successivamente, il Comune comunica il diniego definitivo di permesso di costruire, fondato essenzialmente su ragioni di natura urbanistica, asserendo il contrasto del progetto con le previsioni di PRG relative alla zona B1 e la violazione dell’art. 72, co. 4-bis, della l.r. 12/2005.
Tuttavia, sostiene il TAR,
non è stato dimostrato che la destinazione richiesta dall’Associazione sia riconducibile alle “nuove attrezzature per i servizi religiosi” di cui all’art. 72, co. 4-bis, l.r. 12/2005 e, di conseguenza, non è possibile stabilire la compatibilità della destinazione richiesta con quelle ammesse nella zona di ubicazione dell’immobile da parte della pianificazione comunale.
In particolare, il giudice amministrativo rileva e censura la discrasia tra preavviso di diniego e diniego definitivo: quest’ultimo, come detto, fa riferimento a questioni urbanistiche di cui il preavviso di diniego non fa menzione, con ciò integrando una violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990.
Scopo precipuo del preavviso di diniego, ove correttamente effettuato, è quello di garantire un apporto in funzione collaborativa da parte dell’interessato nel procedimento amministrativo. Nella vicenda in esame, invece, l’amministrazione (“in modo parziale e incompleto”) ha omesso di riferire in via preliminare sulle possibili problematiche di carattere urbanistico, pregiudicando così l’apporto collaborativo dell’Unione Comunità islamica valtellinese.
Un apporto del richiedente sarebbe stato sicuramente auspicabile e avrebbe potuto fare maggior chiarezza sulla natura dell’Unione, in funzione della corretta individuazione della normativa applicabile.
L’Associazione ricorrente, infatti, in quanto associazione di diritto privato non qualificabile come confessione religiosa, nega che, ai fini urbanistici, la sua attività e le sue strutture possano rientrare nel novero dei “servizi religiosi” ex art. 72, co. 4-bis. Tuttavia, nella richiesta di permesso di costruire, essa stessa si definisce a volte come “associazione culturale”, altre volte come “luogo di culto”.
Similmente il Comune, che a fini urbanistici considera l’associazione islamica alla stregua dei “servizi religiosi”, sotto il profilo della normativa antincendio assimila l’attività dell’Unione a quella dei “locali di spettacolo e trattenimento in genere”.
Il TAR accoglie pertanto il ricorso e annulla il diniego di permesso di costruire; sulla richiesta presentata dall’Unione islamica l’amministrazione “dovrà ripronunciarsi mediante riesercizio del potere previo il concreto coinvolgimento in sede procedimentale dell’Associazione”.
Resta così assorbito il motivo con cui la ricorrente chiedeva di sollevare questione di legittimità costituzionale dell’art. 72, co. 4-bis, l.r. 12/2005 in riferimento agli artt. 17–20 Cost. (libertà di riunione, di associazione, libertà religiosa) (link a http://studiospallino.blogspot.it).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATALa destinazione d’uso:
- caratterizza funzionalmente l’immobile ed è segnata dagli strumenti urbanistici di pianificazione o di attuazione della pianificazione, nell’ambito delle categorie generali di uso urbanistico previste dalle norme vigenti;
- non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile – quale individuata nel titolo edilizio – senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori;
- solo in caso di assenza o indeterminatezza del titolo edilizio è ritraibile dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti.
---------------
Il mutamento di destinazione d’uso senza opere assume rilievo solo se si sostanzia in un mutamento urbanistico-edilizio ovvero solo se sconvolge l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio.
---------------
Il mutamento di destinazione d’uso è ammesso solo se compatibile con la caratterizzazione urbanistica impressa all’area in cui è ubicato l’immobile.

Ritenuto, peraltro, pacifico che la destinazione d’uso:
- caratterizza funzionalmente l’immobile ed è segnata dagli strumenti urbanistici di pianificazione o di attuazione della pianificazione, nell’ambito delle categorie generali di uso urbanistico previste dalle norme vigenti;
- secondo un costante orientamento giurisprudenziale, non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo (ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 09.02.2001 n. 583; TAR Liguria, Sez. I, 25.01.2005 n. 85), e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile – quale individuata nel titolo edilizio – senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori (tra le altre, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 07.05.1992 n. 219 e TAR Emilia Romagna, Bologna, Sez. I, sentenza 07.09.2012 n. 537);
- solo in caso di assenza o indeterminatezza del titolo edilizio è ritraibile dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento o da altri documenti probanti;
Ritenuto che, per costante orientamento giurisprudenziale (ex multis Cons. Stato, sez. V, 23.2.2000 n. 949, TAR Liguria, sez. I, 28.01.2004 n. 102, TAR Veneto, Sez. III, 13.11.2001 n. 3699, Cass. Penale, Sez. III, 01.10.1997 n. 3104 e, più di recente, TAR Lazio, sez. II, 07.10.2005 n. 8002, TAR Abruzzo, sede l'Aquila, 02.04.2009 n. 236 e TAR Lazio, Roma, I-quater, 24.05.2011, n. 4622), il mutamento di destinazione d’uso senza opere assume rilievo solo se si sostanzia in un mutamento urbanistico-edilizio ovvero solo se sconvolge l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio;
Ritenuto, in ogni caso, che il mutamento di destinazione d’uso è ammesso solo se compatibile con la caratterizzazione urbanistica impressa all’area in cui è ubicato l’immobile (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 13.12.2012 n. 1346 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae.
Il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione va ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.) nell’area di riferimento, che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa all’alloggio: poiché l’entità degli oneri di urbanizzazione è in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico, è ben possibile che un intervento di ristrutturazione e mutamento di destinazione d’uso possa non comportare aggravi di carico urbanistico e quindi l’obbligo della relativa corresponsione degli oneri; al contrario è altrettanto possibile che in caso di mutamento di destinazione di uso nell’ambito della stessa categoria urbanistica, faccia seguito un maggior carico urbanistico indotto dalla realizzazione di quanto assentito e correlativamente siano dovuti gli oneri concessori.
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Nella fattispecie non affiorano elementi utili a comprovare che la nuova modalità di utilizzo dei locali sia stata accompagnata da un’alterazione del carico urbanistico, tenendo conto che l’aggregazione di cui si discute ha interessato due appartamenti aventi già in precedenza destinazione direzionale.
In ogni caso, in presenza di un insediamento già in possesso di analoghe caratteristiche funzionali (nella fattispecie, i locali incorporati erano adibiti ad ufficio) l’amministrazione –per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione– deve dare contezza degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evinca il maggior carico urbanistico addebitabile alla nuova destinazione.
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La giurisprudenza è dell’avviso che gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia.
In altre parole, affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi, ovvero l’ordine in cui risultavano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente: anche in questi casi si configurano il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie.
Nella fattispecie le modifiche effettuate inducono ad ascrivere l’intervento edilizio nel genus della ristrutturazione, poiché si assiste alla riallocazione e al rinnovato dimensionamento di alcuni vani esistenti (taluni dei quali adibiti a nuove funzioni come “sterilizzazione” e “deposito”) nonché al rifacimento degli impianti tecnologici e dei servizi igienici. Sono quindi ravvisabili i tratti distintivi della ristrutturazione, per il duplice elemento del recupero dello spazio e della diversità e “non alterità” dell’organismo che si viene a realizzare rispetto a quello originario, dato che gli ambienti mantengono una sostanziale omogeneità rispetto ai precedenti quanto ai loro principali caratteri identificativi (collocazione, sagoma, altezza, volumetria): in buona sostanza si compie una modifica totale o parziale dell’edificio, che in positivo è rappresentata dalla creazione di un organismo “diverso” dal precedente, ed in negativo dal fatto che per effetto delle opere non vengono sensibilmente alterati i volumi, le superfici, le dimensioni o la tipologia del fabbricato.
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L’obbligazione contributiva per costo di costruzione è a-causale e si correla alla produzione di ricchezza connessa all’utilizzazione edificatoria del territorio ed alle potenzialità economiche che ne derivano e, pertanto, ha natura essenzialmente paratributaria.
Il contributo afferente al costo di costruzione, a norma dell’art. 6 della L. 10/1977, è determinato in rapporto alle caratteristiche, alle tipologie delle costruzioni e delle loro destinazioni ed ubicazioni (oggi occorre fare riferimento all’art. 16 del D.P.R. 380/2001).
Ne deriva, quindi, che nell’ipotesi di rinnovo degli elementi costitutivi di un immobile mediante la realizzazione di opere, sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della ristrutturazione dell’edificio.

I ricorrenti lamentano l’erronea determinazione del contributo di urbanizzazione da parte dell’amministrazione in sede di rilascio del titolo abilitativo.
Nell’ambito di un tipico giudizio di accertamento, è opportuno esaminare separatamente i presupposti per l’applicazione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
Sottolinea anzitutto il Collegio che –contrariamente a quanto affermato dal Comune resistente– parte ricorrente ha lamentato (classificando il proprio intervento come restauro e risanamento conservativo - pag. 4 del gravame introduttivo) l’assenza di un maggiore carico urbanistico a seguito dell’ampliamento dello studio dentistico originario.
Va ribadito sul tema che il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae (cfr. per tutti TAR Puglia Bari, sez. III – 10/02/2011 n. 243). Il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione va ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.) nell’area di riferimento, che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa all’alloggio: poiché l’entità degli oneri di urbanizzazione è in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico, è ben possibile che un intervento di ristrutturazione e mutamento di destinazione d’uso possa non comportare aggravi di carico urbanistico e quindi l’obbligo della relativa corresponsione degli oneri; al contrario è altrettanto possibile che in caso di mutamento di destinazione di uso nell’ambito della stessa categoria urbanistica, faccia seguito un maggior carico urbanistico indotto dalla realizzazione di quanto assentito e correlativamente siano dovuti gli oneri concessori (TAR Lazio Roma, sez. II – 14/11/2007 n. 11213).
Nella fattispecie non affiorano elementi utili a comprovare che la nuova modalità di utilizzo dei locali sia stata accompagnata da un’alterazione del carico urbanistico, tenendo conto che l’aggregazione di cui si discute ha interessato due appartamenti aventi già in precedenza destinazione direzionale. In ogni caso, come sostenuto di recente (cfr. sentenze Sezione 02/03/2012 n. 355; 24/08/2012 n. 1467) in presenza di un insediamento già in possesso di analoghe caratteristiche funzionali (i locali incorporati erano adibiti ad ufficio) l’amministrazione –per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione– avrebbe dovuto dare contezza degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evinceva il maggior carico urbanistico addebitabile alla nuova destinazione (cfr. TAR Lombardia Milano, sez. IV – 04/05/2009 n. 3604).
Nel caso concreto la difesa dell’amministrazione ha evidenziato –nella memoria finale– che il raddoppio delle sale dedicate a gabinetto dentistico provoca una maggiore domanda di servizi, senza tuttavia raffrontare la situazione attuale (studio dentistico ampliato) con quella concretamente preesistente. Al riguardo non è sufficiente il paragone con una media struttura di vendita (la quale avrebbe maggiore capacità di attrazione di clientela di due esercizi di vicinato sommati tra loro): si tratta infatti di una struttura del settore commerciale (soggetta ad una disciplina specifica sugli standard necessari) caratterizzata da una superficie ben maggiore (oltre 250 mq.).
Deve in conclusione ritenersi indebitamente preteso l’importo di € 15.312,81, da restituire alla parte ricorrente.
A differenti conclusioni deve pervenirsi con riguardo al costo di costruzione.
Come ha già sottolineato questo Tribunale (cfr. sentenza sez. I – 19/04/2011 n. 582) la giurisprudenza è dell’avviso che gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (cfr. TAR Molise – 27/03/2009 n. 99; Consiglio di Stato, sez. V – 17/12/1996 n. 1551).
In altre parole, affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi, ovvero l’ordine in cui risultavano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente: anche in questi casi si configurano il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V – 18/10/2002 n. 5775; Consiglio di Stato, sez. V – 23/05/2000 n. 2988).
Nella fattispecie le modifiche effettuate inducono ad ascrivere l’intervento edilizio nel genus della ristrutturazione, poiché (dall’analisi della planimetria in atti) si assiste alla riallocazione e al rinnovato dimensionamento di alcuni vani esistenti (taluni dei quali adibiti a nuove funzioni come “sterilizzazione” e “deposito”) nonché al rifacimento degli impianti tecnologici e dei servizi igienici. Sono quindi ravvisabili i tratti distintivi della ristrutturazione, per il duplice elemento del recupero dello spazio e della diversità e “non alterità” dell’organismo che si viene a realizzare rispetto a quello originario, dato che gli ambienti mantengono una sostanziale omogeneità rispetto ai precedenti quanto ai loro principali caratteri identificativi (collocazione, sagoma, altezza, volumetria): in buona sostanza si compie una modifica totale o parziale dell’edificio, che in positivo è rappresentata dalla creazione di un organismo “diverso” dal precedente, ed in negativo dal fatto che per effetto delle opere non vengono sensibilmente alterati i volumi, le superfici, le dimensioni o la tipologia del fabbricato (sentenza TAR Brescia – 11/06/2004 n. 646).
Posta questa premessa, osserva il Collegio che l’obbligazione contributiva per costo di costruzione è a-causale e si correla alla produzione di ricchezza connessa all’utilizzazione edificatoria del territorio ed alle potenzialità economiche che ne derivano e, pertanto, ha natura essenzialmente paratributaria (TAR Campania Salerno, sez. II – 11/06/2002 n. 459). Il contributo afferente al costo di costruzione, a norma dell’art. 6 della L. 10/1977, è determinato in rapporto alle caratteristiche, alle tipologie delle costruzioni e delle loro destinazioni ed ubicazioni (oggi occorre fare riferimento all’art. 16 del D.P.R. 380/2001). Ne deriva, quindi, che nell’ipotesi di rinnovo degli elementi costitutivi di un immobile mediante la realizzazione di opere, sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della ristrutturazione dell’edificio (sentenza Sezione 02/03/2012 n. 355): pertanto l’esazione è stata correttamente pretesa dal Comune.
In conclusione il ricorso è parzialmente fondato e deve essere accolto nella parte in cui il Comune ha erroneamente richiesto la quota di oneri di urbanizzazione (€ 15.312,81), che devono essere restituiti. Sulla somma vanno calcolati gli interessi i quali decorrono –trattandosi di azione di ripetizione di indebito– dalla data di proposizione della domanda giudiziale, dovendosi presumere la buona fede dell’amministrazione resistente in assenza di dimostrazione contraria, mentre non spetta la rivalutazione monetaria trattandosi di indebito oggettivo il quale genera solo l’obbligazione di restituzione degli interessi a norma dell’art. 2033 del c.c. (cfr. TAR Lombardia Milano, sez. II – 05/05/2004 n. 1620; TAR Lazio Roma, sez. I – 19/01/1999 n. 99; Consiglio di Stato, sez. V – 30/10/1997 n. 1207). Non spetta alcuna altra somma a titolo risarcitorio, in difetto della dimostrazione di danni ulteriori e diversi (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 20.11.2012 n. 1818 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il contributo relativo al costo di costruzione (art. 6, legge n. 10/1977), definibile acausale, è riconducibile all'attività costruttiva ex se considerata e, correlandosi direttamente all'uso edificatorio del suolo ed ai potenziali vantaggi economici che ne discendono, è sostanzialmente configurabile alla stregua dei prelievi di natura paratributaria ed è sempre dovuto in presenza di una trasformazione edilizia del territorio ed in conseguenza della produzione di ricchezza connessa alla sua utilizzazione.
Al contrario l'imposizione del contributo di urbanizzazione (art. 5, L. n. 10/1977) -il quale non ha natura di controprestazione in rapporto sinallagmatico, rispetto al rilascio della concessione edilizia, ma è assimilabile ai corrispettivi di diritto pubblico di natura non tributaria, che svolgono funzione recuperatoria non commisurata né all'utile dell'operazione né al vantaggio del concessionario– presenta natura causale e risponde ad una diversa ratio, che va individuata nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle opere medesime, in modo più equo per la comunità.
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Da quanto sopra discende che, nell'ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile senza la realizzazione di opere, mentre non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio, per la parte, invece, che attiene agli oneri di urbanizzazione, può sussistere il presupposto del pagamento, occorrendo avere riguardo all'eventuale aumento del carico urbanistico indotto dalla nuova destinazione d'uso del manufatto, dovendosi ritenere, per contro, che tali oneri non siano dovuti ove non sia riscontrabile alcuna variazione in aumento del carico urbanistico.
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Il cambio di destinazione d'uso, da locale a uso industriale a locale ad uso commerciale, ha certamente conferito all'immobile di proprietà della società ricorrente un'utilizzazione autonoma e produttiva, in relazione alla quale si giustifica il pagamento delle spese di urbanizzazione derivanti dal maggior carico urbanistico che esso comporta per effetto della nuova destinazione.
Invero, la giurisprudenza ha più volte affermato che la richiesta di pagamento degli oneri di urbanizzazione, in sede di rilascio della concessione edilizia, deve ritenersi illegittima ogni volta che non sia ravvisabile un aumento del carico urbanistico a seguito del realizzato intervento edilizio; e, correlativamente, legittima nel caso in cui si sia verificata una variazione in aumento del carico medesimo, giacché in tale evenienza sussiste il presupposto che giustifica l'imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se maggiori, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile.

Con riferimento alle ulteriori censure va premesso che a fronte della modificazione della destinazione d'uso di un manufatto edilizio, la possibilità dello stesso di essere assoggettato a sanatoria (o condono edilizio) è subordinata al pagamento degli oneri concessori, vale a dire alla corresponsione di un contributo commisurato sia all'incidenza delle spese di urbanizzazione, sia al costo di costruzione.
In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che il contributo relativo al costo di costruzione (art. 6, legge n. 10/1977), definibile acausale, è riconducibile all'attività costruttiva ex se considerata e, correlandosi direttamente all'uso edificatorio del suolo ed ai potenziali vantaggi economici che ne discendono, è sostanzialmente configurabile alla stregua dei prelievi di natura paratributaria ed è sempre dovuto in presenza di una trasformazione edilizia del territorio ed in conseguenza della produzione di ricchezza connessa alla sua utilizzazione; al contrario l'imposizione del contributo di urbanizzazione (art. 5, L. n. 10/1977) -il quale non ha natura di controprestazione in rapporto sinallagmatico, rispetto al rilascio della concessione edilizia, ma è assimilabile ai corrispettivi di diritto pubblico di natura non tributaria, che svolgono funzione recuperatoria non commisurata né all'utile dell'operazione né al vantaggio del concessionario (cfr. Cass. Civ., Sez. I, 27.09.1994, n. 7874)– presenta natura causale e risponde ad una diversa ratio, che va individuata nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle opere medesime, in modo più equo per la comunità (cfr. TAR Veneto, 17.06.2002, n. 2877; id., Sez. II, 12.05.1994, n. 394; TAR Salerno, Sez. II, 23.05.2003, n. 548; TAR Toscana, Sez. III, 11.08.2004, n. 3181).
Da quanto sopra discende che, nell'ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile senza la realizzazione di opere, mentre non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio, per la parte, invece, che attiene agli oneri di urbanizzazione, può sussistere il presupposto del pagamento, occorrendo avere riguardo all'eventuale aumento del carico urbanistico indotto dalla nuova destinazione d'uso del manufatto, dovendosi ritenere, per contro, che tali oneri non siano dovuti ove non sia riscontrabile alcuna variazione in aumento del carico urbanistico (cfr. TAR Veneto, Sez. II, 13.11.2001, n. 3699).
Con riferimento al caso specifico va rilevato che il cambio di destinazione d'uso, da locale a uso industriale a locale ad uso commerciale, ha certamente conferito all'immobile di proprietà della società ricorrente un'utilizzazione autonoma e produttiva, in relazione alla quale si giustifica il pagamento delle spese di urbanizzazione derivanti dal maggior carico urbanistico che esso comporta per effetto della nuova destinazione (cfr. TAR Veneto Sez. II Sent., 12.07.2007, n. 2438; TAR Lazio sez. II 17.05.2005, n. 3844).
Invero, la giurisprudenza ha più volte affermato che la richiesta di pagamento degli oneri di urbanizzazione, in sede di rilascio della concessione edilizia, deve ritenersi illegittima ogni volta che non sia ravvisabile un aumento del carico urbanistico a seguito del realizzato intervento edilizio; e, correlativamente, legittima nel caso in cui si sia verificata una variazione in aumento del carico medesimo, giacché in tale evenienza sussiste il presupposto che giustifica l'imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se maggiori, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile (confr. Cons. Stato, Sez. IV, 29.04.2004, n. 2611; id., Sez. V, 15.09.1997, n. 959; TAR Milano, Sez. II, 02.10.2003, n. 4502; TAR Bologna, Sez. II, 19.02.2001, n. 157 e 07.05.1999, n. 259; TAR Veneto, n. 2877/2002, cit.).
Nel caso di specie, l’incremento del carico urbanistico costituisce dato pacifico, al pari della sussistenza dell’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione, risultando controverso unicamente il metodo di liquidazione degli stessi
(TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 14.11.2012 n. 1221 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa specifica disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso deve essere letta ed interpretata alla luce dei principi fondamentali e delle disposizioni più generali risultanti dalla legislazione statale (DPR 380/2001) ed anche dalla stessa legge regionale 12/2005: si verte, infatti, nella materia del “governo del territorio”, oggetto di potestà legislativa regionale concorrente ai sensi dell’art. 117, comma 3, della Costituzione, con conseguente necessità di rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale.
La legislazione regionale, all’art. 51, comma 1, citato, se da una parte ammette in via di principio il passaggio da una destinazione all’altra, fa espressamente salve le esclusioni previste dallo strumento urbanistico generale (<<…salvo quelle eventualmente escluse dal PGT>>).
L’art. 52, comma 2°, del resto, prevede per i mutamenti d’uso senza opere edilizie un obbligo di semplice comunicazione all’Amministrazione, purché i suddetti mutamenti siano <<…conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria>>.
Quanto alla normativa statale, l’art. 32, comma 1, del DPR 380/2001, qualifica come “variazione essenziale” –sanzionata ai sensi del precedente art. 31 del DPR 380/2001 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino– il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal DM 02.04.1968, n. 1444.
Appare quindi evidente che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico; parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione del bene immobile, anche senza l’esecuzione di opere edilizie.

Questo TAR ha chiarito (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, 27.07.2012, n. 2146), che la specifica disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso deve essere letta ed interpretata alla luce dei principi fondamentali e delle disposizioni più generali risultanti dalla legislazione statale (DPR 380/2001) ed anche dalla stessa legge regionale 12/2005: si verte, infatti, nella materia del “governo del territorio”, oggetto di potestà legislativa regionale concorrente ai sensi dell’art. 117, comma 3, della Costituzione, con conseguente necessità di rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale.
La legislazione regionale, all’art. 51, comma 1, citato, se da una parte ammette in via di principio il passaggio da una destinazione all’altra, fa espressamente salve le esclusioni previste dallo strumento urbanistico generale (<<…salvo quelle eventualmente escluse dal PGT>>).
L’art. 52, comma 2°, del resto, prevede per i mutamenti d’uso senza opere edilizie un obbligo di semplice comunicazione all’Amministrazione, purché i suddetti mutamenti siano <<…conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria>>.
Quanto alla normativa statale, l’art. 32, comma 1, del DPR 380/2001, qualifica come “variazione essenziale” –sanzionata ai sensi del precedente art. 31 del DPR 380/2001 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino– il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal DM 02.04.1968, n. 1444.
Appare quindi evidente che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 13.7.2010, n. 4546, con la giurisprudenza ivi richiamata); parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione del bene immobile, anche senza l’esecuzione di opere edilizie (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 14.10.2011, n. 5539, con le pronunce in essa richiamate ed anche TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2011, n. 468) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 24.10.2012 n. 2593 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica di destinazione d'uso e ristrutturazione urbanistica.
La modifica di destinazione d’uso che determina un impatto urbanistico rilevante, anche se incidente sul medesimo sedime, configura una ipotesi di ristrutturazione urbanistica e non di semplice ristrutturazione edilizia realizzabile mediante denuncia di inizio attività.

Il TAR Lombardia-Milano, Sez. II, con sentenza 19.10.2012 n. 2563, torna sull’annosa questione relativa alla possibilità per i privati di ricomprendere le opere di demolizione e ricostruzione tra le ristrutturazioni edilizie realizzabili mediante la presentazione della sola dia.
Nel caso in esame i giudici amministrativi hanno ritenuto legittimo il provvedimento con il quale l’amministrazione comunale ordinava di non effettuare le trasformazioni previste dalla dia “in quanto esso è rivolto a sostituire l’esistente tessuto urbanistico ed edilizio con altro sostanzialmente diverso, senza peraltro rispettare la previsione del P.R.G. vigente.”.
La pronuncia in commento si fonda sulla distinzione tra la nozione di ristrutturazione edilizia, prevista dall’art. 3, comma 1, lett. d), del Dpr n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e quella di ristrutturazione urbanistica, dettata dalla lettera f) della stessa norma.
La sentenza in esame richiama in primo luogo la giurisprudenza maggioritaria, secondo la quale: “il concetto di ristrutturazione di un edificio preesistente presuppone che non si tratti di opere implicanti radicali interventi di adattamento delle strutture interne eseguite per creare nuovi vani o volumi, in quanto l’aumento di questi ultimi determina a sua volta un maggiore carico urbanistico di cui l’amministrazione non può non tenere conto in sede di approvazione del progetto stesso (cfr. C.d.S. sez. 5^ 10.08.2000 n. 4397).”; successivamente in relazione al caso di specie, considera che: “il progetto presentato dalla società ricorrente realizza all’evidenza –il Collegio ne ha preso visione in contraddittorio anche nel corso della discussione in udienza- un intervento di ristrutturazione urbanistica dell’area, in quanto esso interviene su alcuni capannoni di proprietà della società ricorrente attraverso un insieme di opere volte a trasformare le strutture preesistenti da immobili ad uso produttivo in immobili ad uso misto, attraverso la creazione di una serie di appartamenti residenziali e relativi giardini di pertinenza nonché di un certo numero di laboratori.
Tutto ciò anche con la prevista demolizione e ricostruzione di alcuni dei fabbricati e con lo svuotamento di porzioni di immobili, onde ricavare adeguati rapporti aeroilluminanti
.”
In conclusione, deve ritenersi che la realizzazione di interventi che comportano una diversa destinazione d’uso delle strutture edilizie, determinando conseguentemente una sostanziale modifica della morfologia del lotto di riferimento non possono essere assentiti mediante lo strumento edilizio della denuncia di inizio attività (commento tratto da www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl cambiamento di destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce una attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso nel territorio nel singolo comune. Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica.
Nel caso di specie, il capannone di proprietà della ricorrente è stato in concreto adibito ad un uso (commerciale) incompatibile con l’assetto urbanistico (agricolo) di zona, e dunque correttamente esso è stato sanzionato con l’ordine di ripristino.
Come giustamente ha osservato la difesa comunale, la tesi di parte ricorrente, se portata alle sue estreme conseguenze, condurrebbe alla inammissibile conclusione per cui chiunque, pagando una semplice sanzione pecuniaria, sarebbe legittimato a stravolgere le linee di pianificazione dettate dall’amministrazione, mutando a suo piacimento la destinazione di un determinato sito.
Al riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che il cambiamento di destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce una attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso nel territorio nel singolo comune. Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica (Consiglio di Stato sez. I, 25.05.2012 n. 759; in senso conforme Cons. Stato, sez. V, 10.07.2003, n. 4102; 03.01.1998, n. 24; Cons. Stato, V, 28.05.2010, n. 3420) (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 19.10.2012 n. 1110 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il cambiamento di destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce una attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso nel territorio nel singolo comune.
Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica.

... per l'annullamento dell'ordinanza n. 2480 in data 02.08.1996, con la quale il sindaco del Comune di Grugliasco ha disposto il ripristino della destituzione d'uso agricola di un capannone di proprietà della ricorrente.
...
Con il secondo motivo la ricorrente sostiene che i mutamenti d’uso realizzati senza opere strutturali sarebbero soggetti a semplice sanzione pecuniaria e non ad obblighi di ripristino.
Anche tale censura non può essere condivisa.
La normativa richiamata dalla ricorrente non è conferente al caso di specie, perché concerne ipotesi di mutamenti funzionali di destinazione d’uso realizzati nel rispetto delle previsioni urbanistiche di zona, benché in assenza di un titolo abilitativo: sicché in tali ipotesi la sanzione pecuniaria punisce l’assenza del titolo, ma non legittima alcun abuso, anzi presuppone la compatibilità urbanistica anche della nuova destinazione d’uso.
Nel caso di specie, invece, il capannone di proprietà della ricorrente è stato in concreto adibito ad un uso (commerciale) incompatibile con l’assetto urbanistico (agricolo) di zona, e dunque correttamente esso è stato sanzionato con l’ordine di ripristino.
Come giustamente ha osservato la difesa comunale, la tesi di parte ricorrente, se portata alle sue estreme conseguenze, condurrebbe alla inammissibile conclusione per cui chiunque, pagando una semplice sanzione pecuniaria, sarebbe legittimato a stravolgere le linee di pianificazione dettate dall’amministrazione, mutando a suo piacimento la destinazione di un determinato sito.
Al riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che il cambiamento di destinazione d'uso senza realizzazione di opere edilizie non costituisce una attività del tutto libera e priva di vincoli, non potendo comportare la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso nel territorio nel singolo comune. Una diversa soluzione, non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica (Consiglio di Stato sez. I, 25.05.2012 n. 759; in senso conforme Cons. Stato, sez. V, 10.07.2003, n. 4102; 03.01.1998, n. 24; Cons. Stato, V, 28.05.2010, n. 3420) (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 19.10.2012 n. 1110 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Valutazione tecnico-economica immobile abusivo.
Il mutamento di destinazione d’uso da cantina ad abitazione comporta, indipendentemente dalla realizzazione o meno di opere ad esso preordinate, un aggravamento degli standards urbanistici e, pertanto, necessita di permesso di costruire secondo quanto previsto dagli artt. 16 e 17, lettera a), l.r. n. 15/2008 “Vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia”.
La norma regionale richiamata deve essere interpretata in senso coerente con la normativa nazionale (d.p.r. n. 380/2001) per cui la valutazione “tecnico-economica”, è insita nell’accertamento di abusività del manufatto dovendosi, invece, escludere l’esistenza di un potere discrezionale in capo agli organi comunali in quanto incompatibile con il carattere vincolato del provvedimento di demolizione quale è prefigurato dal d.p.r. n. 380/2001 (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 18.10.2012 n. 8645 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAQualora si versi nell’ambito di un mutamento di destinazione d'uso di carattere strutturale, cioè connesso e conseguente all'esecuzione di opere, il permesso di costruire è necessario.
Pertanto devono considerarsi abusive non solo le opere di costruzione vere e proprie, ma anche i lavori interni che, per quanto modesti (e non è il caso in esame, nel quale al contrario gli interventi all’esterno ed all’interno appaiono significativi), si rendono indispensabili per rendere possibile la nuova destinazione.

Come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, con orientamento condiviso dal Collegio, qualora si versi nell’ambito di un mutamento di destinazione d'uso di carattere strutturale, cioè connesso e conseguente all'esecuzione di opere, il permesso di costruire è necessario (cfr. recente Tar Campania, Napoli, Sez. III, 07.02.2011, n. 735). Pertanto devono considerarsi abusive non solo le opere di costruzione vere e proprie, ma anche i lavori interni che, per quanto modesti (e non è il caso in esame, nel quale al contrario gli interventi all’esterno ed all’interno appaiono significativi), si rendono indispensabili per rendere possibile la nuova destinazione.
Ne consegue che, nel caso in cui locali sottotetto siano stati destinati a locali di civile abitazione, è legittimo l'ordine di demolizione (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 09.10.2012 n. 1804 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL'art. 53, c. 2, della legge regionale lombarda n. 12/2005 deve essere letta unitamente alle disposizioni del testo unico dell’edilizia ed alle altre previsioni dalla legge regionale n. 12/2005 che disciplinano i mutamenti di destinazione d'uso.
L’abusiva realizzazione di un mutamento di destinazione d'uso che non sia conforme alle previsioni urbanistiche è, difatti, sanzionata con la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi dall’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, in quanto intervento eseguito in assenza di permesso di costruire.
Né un tale permesso potrebbe comunque essere rilasciato, stante l’assenza di conformità con le destinazioni di zona.
La l.reg. Lombardia n. 12/2005 non incide su tale previsione: l’art. 52, c. 2 esclude, difatti, la necessità del permesso di costruire ed assoggetta a preventiva comunicazione dell'interessato unicamente i mutamenti di destinazione d'uso di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie “che siano conformi alle previsioni urbanistiche comunali”.
La previsione di cui all’art. 53, c. 2, l. reg. Lombardia n. 12/2005 non può quindi essere interpretata, come vorrebbe la ricorrente, quale norma di sanatoria, pena la sua incostituzionalità, per contrasto con i principi dettati dal testo unico dell’edilizia.
Essa deve essere quindi intesa quale sanzione aggiuntiva a quella ripristinatoria prevista dall’art. 31, d.P.R. n. 380/2001.

La questione centrale oggetto del presente ricorso attiene alla interpretazione dell’art. 53, c. 2, l.reg. Lombardia n. 12/2005, ai sensi del quale “qualora il mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie, ancorché comunicato ai sensi dell'articolo 52, comma 2, risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all'aumento del valore venale dell'immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d'uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a mille euro”.
Ad avviso della ricorrente, tale norma consentirebbe la sanatoria di mutamenti di destinazione d'uso che non siano conformi alle previsioni dello strumento urbanistico, dietro pagamento della sola sanzione pecuniaria.
La ricorrente afferma inoltre l’ammissibilità, nel caso di specie, del richiesto intervento di mutamento di destinazione d'uso, in quanto esso sarebbe in linea con le previsioni del nuovo piano di governo del territorio, adottato in epoca antecedente alla presentazione dell’istanza di mutamento di destinazione d'uso.
Il Collegio non condivide le argomentazioni della ricorrente.
È incontestata la non conformità del mutamento di destinazione d'uso richiesto dalla ricorrente con le previsioni dello strumento urbanistico vigente.
In mancanza di tale presupposto, indispensabile perché l’intervento possa essere ritenuto ammissibile, non assume rilievo la circostanza che l’intervento sia consentito dal nuovo piano di governo del territorio che, alla data di adozione del provvedimento, era solamente adottato.
Non può, poi, condividersi la lettura parziale dell’art. 53, c. 2, della legge regionale lombarda n. 12/2005, proposta dalla ricorrente.
Tale norma deve difatti essere letta unitamente alle disposizioni del testo unico dell’edilizia ed alle altre previsioni dalla legge regionale n. 12/2005 che disciplinano i mutamenti di destinazione d'uso.
L’abusiva realizzazione di un mutamento di destinazione d'uso che non sia conforme alle previsioni urbanistiche è, difatti, sanzionata con la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi dall’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, in quanto intervento eseguito in assenza di permesso di costruire.
Né un tale permesso potrebbe comunque essere rilasciato, stante l’assenza di conformità con le destinazioni di zona.
La l.reg. Lombardia n. 12/2005 non incide su tale previsione: l’art. 52, c. 2 esclude, difatti, la necessità del permesso di costruire ed assoggetta a preventiva comunicazione dell'interessato unicamente i mutamenti di destinazione d'uso di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie “che siano conformi alle previsioni urbanistiche comunali”.
La previsione di cui all’art. 53, c. 2, l. reg. Lombardia n. 12/2005 non può quindi essere interpretata, come vorrebbe la ricorrente, quale norma di sanatoria, pena la sua incostituzionalità, per contrasto con i principi dettati dal testo unico dell’edilizia.
Essa deve essere quindi intesa quale sanzione aggiuntiva a quella ripristinatoria prevista dall’art. 31, d.P.R. n. 380/2001.
In questa situazione, non assume neppure rilevanza la verifica sul rispetto degli standard da parte del Comune, la quale rileva unicamente in relazione ai mutamenti compatibili con le destinazioni di zona, ma, non, come nella specie, nel caso di cambiamenti del tutto contrastanti con la vigente zonizzazione (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 03.01.1998, n. 24).
Per le ragioni esposte, il provvedimento di rigetto del cambio di destinazione d'uso ed il diniego di agibilità sono quindi da ritenersi adeguatamente motivati con il richiamo alla non conformità con le previsioni dello strumento urbanistico vigente ed all’art. 52, c. 2, l.reg. Lombardia n. 12/2005 che assoggetta a preventiva comunicazione dell'interessato unicamente i mutamenti di destinazione d'uso di immobili che siano conformi alle previsioni urbanistiche comunali.
La legittimità di tale motivo è sufficiente giustificazione del provvedimento impugnato, sicché è irrilevante la contestazione in ordine alla necessità di realizzare o meno opere edilizie (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.10.2012 n. 2467 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl mutamento di destinazione d'uso di una porzione dell'immobile, portando ad un organismo in parte diverso dal precedente e contribuendo ad aumentare il carico urbanistico, deve ritenersi rientrante nell'ambito della categoria della "ristrutturazione edilizia".
Coerentemente, anche le attività che “non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici”, non possono rientrare nella esimente di cui all’art. 149, 1° comma lett. a) d.lgs. n. 42/2004 (di cui –avuto riguardo alla natura eccezionale della relativa disposizione, in quanto prefigurativa di una specifica deroga al regime autorizzatorio ordinario– non pare lecito fornire arbitrarie interpretazioni estensive: arg. ex art. 14 prel.), per difetto del (concorrente e necessario) requisito tipologico (id est, per la argomentata non sussumibilità nella categoria di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di consolidamento statico e restauro conservativo).

Contrariamente a quanto prospettato dal gravame, il mutamento di destinazione d'uso di una porzione dell'immobile, portando ad un organismo in parte diverso dal precedente e contribuendo ad aumentare il carico urbanistico, deve ritenersi rientrante nell'ambito della categoria della "ristrutturazione edilizia", come si evince, del resto, dall'esplicito riferimento a tale tipologia di intervento presente nell'art. 10 comma 1° lettera c) d.p.r. n. 380/2001 (in termini, TAR Lazio Roma, sez. I, 20.09.2011, n. 7432, TAR Sardegna, sez. II, 06.10.2008, n. 1822), come tale sussumibile nella tipologia 3 di cui all’allegato 1 della l. n. 326/2003, che preclude la possibilità di sanatoria per il caso di sussistenza del vincolo di cui all’art. 32 della legge 28.02.1985, n. 47.
Coerentemente, anche le attività che “non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici”, non possono, come auspicato, rientrare nella esimente di cui all’art. 149, 1° comma lett. a) d.lgs. n. 42/2004 (di cui –avuto riguardo alla natura eccezionale della relativa disposizione, in quanto prefigurativa di una specifica deroga al regime autorizzatorio ordinario– non pare lecito fornire arbitrarie interpretazioni estensive: arg. ex art. 14 prel.), per difetto del (concorrente e necessario) requisito tipologico (id est, per la argomentata non sussumibilità nella categoria di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di consolidamento statico e restauro conservativo) (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 24.09.2012 n. 1683 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACirca il quadro normativo in materia di mutamenti di destinazione d'uso lo si può riassumere come di seguito riportato.
Prima della legge n. 47/1985, la giurisprudenza amministrativa si era attestata nel senso di ritenere illegittime le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici che prevedessero limitazioni del mutamento di destinazione d'uso degli immobili attuato senza opere edilizie, con l'ulteriore corollario che il mutamento dell'uso così attuato non era soggetto alla preventiva acquisizione della concessione edilizia, né dell'autorizzazione edilizia.
Tale assetto mutava per effetto dell'entrata in vigore della legge n. 47/1985. Infatti, dal combinato disposto degli articoli 8, 25 e 26 di tale legge emergeva la seguente disciplina:
a) erano soggetti a regime concessorio soltanto i mutamenti di destinazione d'uso che intervenivano tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, atteso che all'interno della stessa categoria potevano realizzarsi mutamenti di fatto privi di incidenza sui carichi urbanistici;
b) il mutamento di destinazione d'uso accompagnato da qualsiasi intervento edilizio (per il quale non fosse altrimenti prevista la concessione), anche se solo interno, era assoggettato al regime dell'autorizzazione, stante l'espressa previsione dell'applicabilità del regime delle opere interne (di cui all'art. 26, comma 1, della legge n. 47/1985) alle opere che "non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni";
c) il mutamento di destinazione d'uso senza opere era regolato dall'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, il quale demandava al legislatore regionale il compito di stabilire "criteri e modalità cui dovranno attenersi i comuni, all'atto della predisposizione di strumenti urbanistici, per l'eventuale regolamentazione, in ambiti determinati del proprio territorio, della destinazione d'uso degli immobili, nonché dei casi in cui, per la variazione di essa, sia richiesta la preventiva autorizzazione".
La situazione mutava ulteriormente a seguito della novella apportata all'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, dall'art. 2, comma 60, della legge n. 662/1996, secondo il quale "le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione".
La disposizione in esame, nel delegare definitivamente alle Regioni la disciplina dei mutamenti di destinazione d'uso -e così la facoltà di poter applicare una disciplina uniforme, tanto per quelli di carattere strutturale, quanto per quelli di carattere funzionale- introduceva la facoltà di sottoporre a concessione edilizia i mutamenti d'uso maggiormente significativi, ovvero quelli comportanti un maggiore impatto sull'assetto urbanistico-territoriale (secondo la suddivisione del territorio in zone residenziali ''A'', ''B'' e ''C'', produttive ''D'', agricole ''E'', e destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale ''F'', operata dal D.M. n. 1444/1968), ed a semplice autorizzazione, quelli attuati all'interno della medesima categoria funzionale.
Da ultimo l'art. 10 del D.P.R. 380/2001 ha previsto, al comma 2, che le Regioni stabiliscano con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

La conclusione che precede è, del resto, l’unica coerente con il quadro normativo di riferimento in materia di mutamenti di destinazione d'uso, che giova di seguito riassumere (in termini, da ultimo TAR Campania, Napoli, sez. VII, 22.02.2012, n. 885).
Prima della legge n. 47/1985, la giurisprudenza amministrativa (ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 28.07.1982, n. 525) si era attestata nel senso di ritenere illegittime le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici che prevedessero limitazioni del mutamento di destinazione d'uso degli immobili attuato senza opere edilizie, con l'ulteriore corollario che il mutamento dell'uso così attuato non era soggetto alla preventiva acquisizione della concessione edilizia, né dell'autorizzazione edilizia.
Tale assetto mutava per effetto dell'entrata in vigore della legge n. 47/1985. Infatti, dal combinato disposto degli articoli 8, 25 e 26 di tale legge emergeva la seguente disciplina:
a) erano soggetti a regime concessorio soltanto i mutamenti di destinazione d'uso che intervenivano tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico, atteso che all'interno della stessa categoria potevano realizzarsi mutamenti di fatto privi di incidenza sui carichi urbanistici;
b) il mutamento di destinazione d'uso accompagnato da qualsiasi intervento edilizio (per il quale non fosse altrimenti prevista la concessione), anche se solo interno, era assoggettato al regime dell'autorizzazione, stante l'espressa previsione dell'applicabilità del regime delle opere interne (di cui all'art. 26, comma 1, della legge n. 47/1985) alle opere che "non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni";
c) il mutamento di destinazione d'uso senza opere era regolato dall'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, il quale demandava al legislatore regionale il compito di stabilire "criteri e modalità cui dovranno attenersi i comuni, all'atto della predisposizione di strumenti urbanistici, per l'eventuale regolamentazione, in ambiti determinati del proprio territorio, della destinazione d'uso degli immobili, nonché dei casi in cui, per la variazione di essa, sia richiesta la preventiva autorizzazione".
La situazione mutava ulteriormente a seguito della novella apportata all'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, dall'art. 2, comma 60, della legge n. 662/1996, secondo il quale "le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione".
La disposizione in esame, nel delegare definitivamente alle Regioni la disciplina dei mutamenti di destinazione d'uso -e così la facoltà di poter applicare una disciplina uniforme, tanto per quelli di carattere strutturale, quanto per quelli di carattere funzionale- introduceva la facoltà di sottoporre a concessione edilizia i mutamenti d'uso maggiormente significativi, ovvero quelli comportanti un maggiore impatto sull'assetto urbanistico-territoriale (secondo la suddivisione del territorio in zone residenziali ''A'', ''B'' e ''C'', produttive ''D'', agricole ''E'', e destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale ''F'', operata dal D.M. n. 1444/1968), ed a semplice autorizzazione, quelli attuati all'interno della medesima categoria funzionale.
Da ultimo l'art. 10 del D.P.R. 380/2001 ha previsto, al comma 2, che le Regioni stabiliscano con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 24.09.2012 n. 1683 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Destinazione d'uso di immobile.
La destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori (tratto da www.lexambiente.it - TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 17.09.2012 n. 566 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori.
Va premesso che, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto utilizzatore, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo (v., ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 09.02.2001 n. 583; TAR Liguria, Sez. I, 25.01.2005 n. 85), e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori (v., tra le altre, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 07.05.1992 n. 219) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 07.09.2012 n. 537 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica di destinazione ed aggravio del carico urbanistico.
L'aggravio urbanistico va considerato in relazione alla interezza della condotta ed alle finalità perseguite con le realizzazioni abusive. Il mutamento di destinazione dell'area attraverso la realizzazione delle opere contestate comporta evidentemente l'inadeguatezza delle strutture (strade, fognature, elettrificazione, ecc.) che non possono non essere diverse tra un'area “verde" ed una adibita a scopo produttivo per le diverse esigenze delle stesse (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 29.08.2012 n. 33353 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Decreto sviluppo. Cambi d'uso e manutenzione straordinaria senza permessi.
Per gli immobili d'impresa si amplia l'edilizia libera. Le incertezze interpretative frenano però l'applicazione.
I DUBBI/ Le modifiche urbanistiche non possono interessare i fabbricati che non sono ancora adibiti alle attività produttive.

Il legislatore nazionale torna a occuparsi dell'attività edilizia libera, con l'articolo 13-bis del Dl 83/2012, introdotto dalla legge di conversione in attesa di pubblicazione sulla «Gazzetta»). Dopo le significative modificazioni già apportate alla materia dal Dl 40/2010, la nuova norma amplia ulteriormente il novero degli interventi per la cui esecuzione non è necessario un titolo abilitativo, inserendo al secondo comma dell'articolo 6 del Dpr 380/2001 la lettera e-bis), specificamente rivolta agli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività imprenditoriali, nel cui ambito, stante la generalità (o genericità) del termine, possono ragionevolmente ricomprendersi di fatto tutti gli immobili non destinati alla residenza (capannoni e negozi, ad esempio).
Da domani, quindi, sarebbe sufficiente una semplice comunicazione al Comune sia per realizzare «le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa», sia per effettuare «le modifiche della destinazione d'uso» di questi locali.
La disposizione solleva varie perplessità, innanzitutto per il ricorso alla locuzione "modifiche interne" senza alcuna ulteriore specificazione tipologica. Appare azzardato ipotizzare che il legislatore abbia inteso consentire cambiamenti anche di tipo strutturale, oppure interventi riconducibili al novero della ristrutturazione o del restauro e risanamento conservativo, poiché in tal caso verrebbe a delinearsi una incongrua disparità di trattamento e il sospetto di incostituzionalità della previsione. Infatti, solo i proprietari di immobili adibiti ad attività imprenditoriali risulterebbero esentati dalla necessità di un titolo abilitativo per queste categorie di interventi.
È quindi preferibile una lettura costituzionalmente orientata, che riconduca le modifiche interne nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria ammessi dal comma 2, lettera a), che già contempla «l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne»; anche in questo caso con ovvia esclusione delle opere di tipo strutturale –per le quali è richiesto in via generale il titolo abilitativo– e senza alcun mutamento di destinazione d'uso, trattandosi di modifiche edilizie relative a fabbricati comunque già adibiti a esercizio di impresa. Ma con questa più prudente chiave interpretativa, la previsione finisce con lo svuotarsi di contenuto sostanziale.
Anche la seconda parte della disposizione desta incertezze, nella misura in cui prevede la possibilità di effettuare «modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa». Trattandosi di misure teoricamente volte a favorire le iniziative produttive, la norma avrebbe forse dovuto adoperare il termine "da adibirsi", così sancendo la possibilità di utilizzare a esercizio di impresa spazi in precedenza destinati ad altro uso. Inoltre, se i locali sono (già) adibiti ad attività imprenditoriale, la modifica d'uso non potrà che avvenire nell'ambito della stessa tipologia ed essere di tipo funzionale, quindi senza l'esecuzione di opere. Diversamente si ricadrebbe in un'ipotesi interpretativa sperequata e di dubbia costituzionalità, esentando i soli proprietari imprenditori dall'obbligo del previo titolo abilitativo (che nelle zone omogenee "A" è il permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, primo comma, lettera c), Testo unico).
Secondo la giurisprudenza (si veda ad esempio Consiglio di Stato, Sezione V, 1650/2010, 498/2009; Tar Lazio-Roma, 4622/2011; Cassazione penale, Sezione III, 20350/2010) il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell'ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico costruttivi, stante le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria. Peraltro, in questo caso, la modifica d'uso non dovrebbe comportare il pagamento di un ulteriore contributo di costruzione.
La previsione, dunque, dovrebbe essere letta e interpretata tenendo presente le possibili ripercussioni del mutamento d'uso sui parametri urbanistici e sulle volumetrie massime assentibili in relazione agli indici della zona, così come individuati dai piani regolatori generali, nonché i limiti di carattere generale posti per l'attività edilizia che può essere eseguita in assenza di pianificazione urbanistica, specie per ciò che attiene alle destinazioni produttive (articolo 9, testo unico).
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Le nuove definizioni
Le tipologie di attività edilizia libera dopo l'intervento del decreto sviluppo nell'articolo 6 del Testo unico dell'edilizia
ARTICOLO 6, COMMA 1 - Attività edilizia totalmente libera
● lettera a) - manutenzione ordinaria;
● lettera b) - eliminazione di barriere architettoniche senza realizzazione di rampe, di ascensori esterni o altri manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
● lettera c) - opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, eseguite in aree esterne al centro edificato, di carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi;
● lettera d) - movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e delle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
● lettera e) - serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola
ARTICOLO 6, COMMA 2 - Attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori
● lettera a) - manutenzione straordinaria, compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, che non riguardi parti strutturali dell'edificio, non aumenti il numero delle unità immobiliari e non incrementi i parametri urbanistici;
● lettera b) - opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee e da rimuovere al cessare della necessità, comunque, entro novanta giorni;
● lettera c) - pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
● lettera d) - pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori delle zone A (centri storici);
● lettera e) - aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
● lettera e-bis) - modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa e modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa
ARTICOLO 6, COMMA 4, PRIMO E SECONDO PERIODO - Attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, trasmissione dati identificativi dell'impresa esecutrice dei lavori e relazione tecnica, con elaborati progettuali, asseverante la conformità a strumenti urbanistici e regolamenti edilizie e non necessità di titolo abilitativo
● interventi articolo 6, comma 2, lettera a) - manutenzione straordinaria, compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, che non riguardi parti strutturali dell'edificio, non aumenti il numero delle unità immobiliari e non incrementi i parametri urbanistici;
● lettera e-bis) - modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa e modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa (con dichiarazione di conformità da parte dell'Agenzia per le imprese, su sussistenza requisiti)
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SEMPLIFICAZIONI/ Via anche i nullaosta da allegare
L'articolo 13-bis abroga l'intero comma 3 dell'articolo 6 del Dpr 380/2001, facendo venire meno l'obbligo generalizzato di allegare alla comunicazione di inizio dei lavori «le autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore», per tutti gli interventi di cui al comma 2.
Con le contestuali modifiche apportate al comma 4, questo onere permane solo nel caso degli interventi di cui alla lettera a) e alla nuova lettera e-bis), per i quali andranno comunicati i dati identificativi dell'impresa cui si intende affidare la realizzazione dei lavori, nonché una relazione, redatta da un tecnico abilitato. Questi dovrà prima dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa, né con il committente, quindi asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi e che non è necessario il titolo abilitativo.
Infine, per i soli interventi di cui alla lettera e-bis), dovranno essere trasmesse le dichiarazioni di conformità da parte dell'Agenzia per le imprese concernenti la realizzazione, la trasformazione, il trasferimento e la cessazione dell'esercizio del l'attività di impresa.
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INTERVENTO/ Sui tecnici gravano oneri impropri
Per comprendere appieno la portata delle ultime modifiche in tema di attività edilizia libera introdotte dall'articolo 13-bis della legge di conversione del decreto-sviluppo occorrerà attendere un chiarimento giurisprudenziale, se non legislativo. Sino ad allora la complessità delle questioni dovrebbe suggerire ai professionisti di agire con la massima prudenza e di interpretare in senso restrittivo le nuove disposizioni.
Essi vengono chiamati dall'articolo 6, comma 4, del Testo unico dell'edilizia non solo ad asseverare che i lavori progettati siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti (e sin qui il compito sarebbe relativamente facile, potendosi fare affidamento su fonti certe e provenienti dalla stessa amministrazione), ma anche a certificare al Comune -e a garantire al committente- che la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo per l'intervento che si intende eseguire.
In tal modo, ai tecnici abilitati risulta assegnato un compito esegetico della portata applicativa della norma che non solo li espone a rilevanti responsabilità di natura civile, penale e professionale, ma, soprattutto, che istituzionalmente non compete loro. La funzione interpretativa della norma, infatti, non può che spettare al giudice chiamato ad applicarla, oppure al legislatore che l'ha formulata, operando un chiarimento quando incerta si presenta l'enunciazione normativa o il suo ambito di operatività.
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Le competenze. La Consulta ha chiarito che è il legislatore nazionale a fissare il regime delle autorizzazioni.
Alle Regioni spazi limitati per incidere sui titoli abilitativi.
LA RIPARTIZIONE/ Sulla materia del governo del territorio ancora incerti i confini della potestà normativa suddivisa tra Stato e governi locali.

L'articolo 6, comma 6, lettera a), del Testo unico dell'edilizia stabilisce che le Regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina dell'attività edilizia libera a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2. La previsione ripropone la tematica dei rapporti tra il Dpr 380/2001 e le leggi regionali in materia, dopo le modifiche del titolo V della Costituzione e solleva dubbi che non vengono sedati –ma semmai ampliati– dal decreto sviluppo di quest'anno.
Norma di riferimento è l'articolo 2 del Testo unico, il cui comma 1 dispone che le Regioni a statuto ordinario «esercitano la potestà legislativa concorrente in materia edilizia nel rispetto dei principi fondamentali della legislazione statale desumibili dalle disposizioni contenute nel Testo unico». Inoltre (comma 3) le disposizioni, anche di dettaglio, del Testo unico, e attuative dei principi di riordino in esso contenuti, operano direttamente nei riguardi delle medesime Regioni, fino a quando queste non adeguino la propria legislazione a tali principi.
La prima difficoltà, quindi, è quella di circoscrivere la categoria dei principi di riordino e capire in cosa si differenzino dai principi fondamentali. Il Consiglio di Stato (adunanza plenaria del 07.04.2008, n. 2) ha rilevato come il legislatore nazionale, attraverso il Testo unico, ha proceduto al complessivo riordino della materia, assegnando alle disposizioni in esso contenute carattere di norme di principio, con la conseguente abrogazione delle disposizioni regionali con esse confliggenti. Pertanto «fino al l'adeguamento delle Regioni a statuto ordinario alle norme di principio recate nel Testo unico, le norme aventi tale portata in questo contenute sono destinate a prevalere sulle prime».
Anche l'adeguamento del legislatore regionale dovrà però comunque avvenire nel rispetto dei principi fondamentali, che, a loro volta, non sono chiaramente indicati dal Dpr 380/2001, bensì solo desumibili dal Testo unico. Sul punto la Corte costituzionale, con la sentenza 309/2011 ha ribadito che nella normativa di principio in materia di governo del territorio vanno ricondotte tutte le disposizioni legislative riguardanti i titoli abilitativi per gli interventi edilizi. Con l'ulteriore conseguenza che «a fortiori sono principi fondamentali della materia le disposizioni che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali».
Per la Consulta, quindi, l'intero corpo normativo statale si fonda sulla definizione degli interventi edilizi e l'individuazione delle relative categorie spetta al legislatore nazionale. Sarà quindi arduo il compito del legislatore regionale che volesse estendere la disciplina dell'attività edilizia libera a interventi tipologicamente diversi da quelli previsti dalla norma statale, poiché l'esclusione per un intervento dalla necessità del titolo abilitativo potrebbe incorrere nella violazione dell'articolo 117, comma 3 della Costituzione e dei limiti posti alla legislazione concorrente nella materia del governo del territorio (articolo Il Sole 24 Ore del 13.08.2012).

EDILIZIA PRIVATALa sanzione pecuniaria prevista dall’art. 10, comma 1, della legge 47/1985 (il doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere abusive) si deve intendere nel senso che la base di calcolo è costituita dall’incremento di valore acquisito dall’immobile per effetto delle innovazioni introdotte.
Quando la modifica consiste nell’adattamento dei locali a una nuova destinazione d’uso l’incremento è dato dalla differenza tra il valore della nuova utilizzazione e quello dell’uso precedente. Poiché si guarda al risultato e non ai mezzi, non ha particolare rilievo il costo dei materiali impiegati.
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In materia edilizia vi sono abusi maggiori (v. art. 31-32-33 del DPR 380/2001) e abusi minori (v. art. 37 del DPR 380/2001), e all’interno di ciascuna categoria si possono individuare abusi sostanziali, così definiti perché normalmente non sanabili con il rilascio successivo del titolo edilizio, e abusi formali, che sono tali in quanto ammettono il rilascio di un titolo edilizio a posteriori.
Gli abusi maggiori (ad esempio, una nuova costruzione senza titolo edilizio) possono essere sanati se esiste la conformità urbanistica (v. art. 36 del DPR 380/2001), gli abusi minori seguono la stessa regola (v. art. 37, comma 4, del DPR 380/2001) ma possono, a certe condizioni, essere sanati anche se non vi è la conformità urbanistica. In quest’ultima ipotesi la somma di denaro pagata non è soltanto una sanzione per la mancata tempestiva richiesta del titolo edilizio ma costituisce principalmente il corrispettivo (o, dal punto di vista dell’amministrazione, il risarcimento) per il fatto che sono mantenuti fermi i risultati dell’intervento edilizio nonostante il contrasto con la disciplina urbanistica;
Per questa ragione la sanatoria degli abusi minori privi di conformità urbanistica è correlata all’aumento del valore venale dell’immobile (v. art. 37, comma 1, del DPR 380/2001, art. 53, comma 2, della LR 12/2005). Quando sussiste la conformità urbanistica la sanzione è invece calcolata in altro modo (v. art. 37, comma 4, del DPR 380/2001).
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Con riferimento al cambio di destinazione d’uso occorre fare un’ulteriore precisazione. Questa fattispecie è inserita da tempo tra gli interventi edilizi minori sottoposti a DIA (v. art. 4, commi 7 e 13, del DL 05.10.1993 n. 398), ma se il cambio implica un incremento dello standard urbanistico si realizza una variazione essenziale da inquadrare tra gli abusi maggiori (v. art. 8, comma 1-a, della legge 47/1985, art. 32, comma 1-a, del DPR 380/2001, art. 54, comma 1-a, della LR 12/2005). Dunque esiste una graduazione all’interno di questa tipologia di abuso che, in mancanza di conformità urbanistica, può condurre all’applicazione di tre diverse discipline sanzionatorie:
(1) abuso maggiore con obbligo di remissione in pristino nel caso di insufficienza dello standard urbanistico;
(2) abuso minore con obbligo di pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile se sono state effettuate opere edilizie (v. art. 37, comma 1, del DPR 380/2001);
(3) abuso minore con obbligo di pagamento di una somma pari all'aumento del valore venale dell'immobile se non sono state realizzate opere edilizie (v. art. 53, comma 2, della LR 12/2005).

... per l'annullamento del provvedimento del dirigente dell’Area Servizi al Territorio prot. n. 5904 del 12.03.2001, con il quale, in relazione al cambio di destinazione d’uso dell’immobile situato in via Malogno (mappale n. 31), è stata inflitta una sanzione pecuniaria pari a € 79.017,91 ai sensi dell’art. 3 comma 2 della LR 15.01.2001 n. 1; ...
...
Sulle questioni proposte dalle parti si possono svolgere le seguenti considerazioni:
(a) in primo luogo, non sembra che la ricorrente abbia un particolare interesse ad affermare l’inapplicabilità della LR 1/2001. All’epoca del cambio di destinazione d’uso non esisteva una disciplina regionale specifica per questo tipo di infrazioni, e pertanto doveva essere applicato, in quanto norma generale sugli abusi edilizi minori, l’art. 10, comma 1, della legge 47/1985 (v. ora l’art. 37, comma 1, del DPR 06.06.2001 n. 380). Tale norma, letta in collegamento con l’art. 26 della legge 47/1985, è riferibile anche ai lavori di adattamento interni comportanti modiche alla destinazione d’uso, come nel caso in esame;
(b) la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 10, comma 1, della legge 47/1985 (il doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione delle opere abusive) si deve intendere nel senso che la base di calcolo è costituita dall’incremento di valore acquisito dall’immobile per effetto delle innovazioni introdotte. Quando la modifica consiste nell’adattamento dei locali a una nuova destinazione d’uso l’incremento è dato dalla differenza tra il valore della nuova utilizzazione e quello dell’uso precedente. Poiché si guarda al risultato e non ai mezzi, non ha particolare rilievo il costo dei materiali impiegati;
(c) dunque la sanzione dell’art. 10, comma 1, della legge 47/1985 è confrontabile con quella dell’art. 3, comma 2, della LR 1/2001 (v. ora l’art. 53, comma 2, della LR 11.03.2005 n. 12), e dal confronto si desume che la ricorrente trae un vantaggio dall’applicazione di quest’ultima, in quanto l’onere economico è dimezzato;
(d) in proposito si osserva che questo risultato (ossia una sanzione pari all'aumento del valore venale e non al doppio di tale aumento) è stato raggiunto perché il Comune ha ritenuto che la modifica della destinazione d’uso sia stata conseguita senza opere edilizie (appunto la fattispecie che l’art. 3, comma 2, della LR 1/2001 ha staccato dalla previsione generale dell’art. 10, comma 1, della legge 47/1985). Se invece il Comune avesse qualificato come opere edilizie i lavori eseguiti dalla ricorrente si sarebbe applicata la sanzione corrispondente alla tipologia delle innovazioni in concreto poste in essere (v. art. 3, comma 1, della LR 1/2001, art. 53, comma 1, della LR 12/2005), ossia nel caso specifico proprio la sanzione ex art. 10, comma 1, della legge 47/1985;
(e) cadono quindi le censure della ricorrente contro il presunto fraintendimento degli interventi eseguiti al primo piano dell’edificio in questione. In realtà il Comune ha giudicato irrilevanti le partizioni in cartongesso e si è (correttamente) concentrato sul cambio di destinazione d’uso. Della presenza di un cambio di destinazione d’uso non si può dubitare se si mettono a confronto da un lato la zonizzazione e il certificato di agibilità (incentrati sull’uso industriale-artigianale) e dall’altro l’attività svolta in concreto (poliambulatorio);
(f) non possono essere condivise neppure le censure che tendono a porre in risalto il comportamento contraddittorio degli uffici comunali. Una certa mancanza di coordinamento è evidente, perché quando il Comune ha imposto la sanzione pecuniaria per il cambio di destinazione d’uso stava già riscuotendo da oltre due anni l’imposta sulla pubblicità relativa all’attività di poliambulatorio e di fisioterapia. Tuttavia non esiste alcuna contraddizione tra questi provvedimenti: la sanzione pecuniaria è infatti il prezzo che il privato è tenuto a pagare per consolidare un cambio di destinazione d’uso senza opere in contrasto con le norme urbanistiche, precisamente la fattispecie disciplinata dall’art. 3, comma 2, della LR 1/2001;
(g) per chiarire meglio questo punto occorre posizionare la vicenda in questione nel quadro generale: in materia edilizia vi sono abusi maggiori (v. art. 31-32-33 del DPR 380/2001) e abusi minori (v. art. 37 del DPR 380/2001), e all’interno di ciascuna categoria si possono individuare abusi sostanziali, così definiti perché normalmente non sanabili con il rilascio successivo del titolo edilizio, e abusi formali, che sono tali in quanto ammettono il rilascio di un titolo edilizio a posteriori.
Gli abusi maggiori (ad esempio, una nuova costruzione senza titolo edilizio) possono essere sanati se esiste la conformità urbanistica (v. art. 36 del DPR 380/2001), gli abusi minori seguono la stessa regola (v. art. 37, comma 4, del DPR 380/2001) ma possono, a certe condizioni, essere sanati anche se non vi è la conformità urbanistica. In quest’ultima ipotesi la somma di denaro pagata non è soltanto una sanzione per la mancata tempestiva richiesta del titolo edilizio ma costituisce principalmente il corrispettivo (o, dal punto di vista dell’amministrazione, il risarcimento) per il fatto che sono mantenuti fermi i risultati dell’intervento edilizio nonostante il contrasto con la disciplina urbanistica;
(h) per questa ragione la sanatoria degli abusi minori privi di conformità urbanistica è correlata all’aumento del valore venale dell’immobile (v. art. 37, comma 1, del DPR 380/2001, art. 53, comma 2, della LR 12/2005). Quando sussiste la conformità urbanistica la sanzione è invece calcolata in altro modo (v. art. 37, comma 4, del DPR 380/2001);
(i) con riferimento al cambio di destinazione d’uso occorre fare un’ulteriore precisazione. Questa fattispecie è inserita da tempo tra gli interventi edilizi minori sottoposti a DIA (v. art. 4, commi 7 e 13, del DL 05.10.1993 n. 398), ma se il cambio implica un incremento dello standard urbanistico si realizza una variazione essenziale da inquadrare tra gli abusi maggiori (v. art. 8, comma 1-a, della legge 47/1985, art. 32, comma 1-a, del DPR 380/2001, art. 54, comma 1-a, della LR 12/2005). Dunque esiste una graduazione all’interno di questa tipologia di abuso che, in mancanza di conformità urbanistica, può condurre all’applicazione di tre diverse discipline sanzionatorie:
   (1) abuso maggiore con obbligo di remissione in pristino nel caso di insufficienza dello standard urbanistico;
   (2) abuso minore con obbligo di pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile se sono state effettuate opere edilizie (v. art. 37, comma 1, del DPR 380/2001);
   (3) abuso minore con obbligo di pagamento di una somma pari all'aumento del valore venale dell'immobile se non sono state realizzate opere edilizie (v. art. 53, comma 2, della LR 12/2005);
(j) il Comune ha deciso di collocare il comportamento della ricorrente nella terza categoria, nonostante le osservazioni contenute nella relazione del 14.04.2000 sulla diversa quantificazione delle aree a standard per gli insediamenti produttivi e per quelli direzionali;
(k) questa decisione è in effetti più vantaggiosa per la ricorrente, in quanto permette di conservare la nuova destinazione d’uso pagando una sanzione pecuniaria (e, tra le sanzioni ipotizzabili, quella minore), ma è irragionevole e sproporzionata nella parte in cui non consente alla ricorrente di liberarsi dalla sanzione rinunciando al cambio di destinazione d’uso.
Il Comune avrebbe invece dovuto porre alla ricorrente un’alternativa: pagare la somma richiesta e proseguire nell’utilizzazione dell’immobile come poliambulatorio (eventualmente adeguando le aree a standard, ma su questo i provvedimenti impugnati non si soffermano) oppure rimettere in pristino i locali abbandonando ogni utilizzazione diversa da quella industriale-artigianale.
Non spetta infatti all’amministrazione la scelta sul modo migliore di soddisfare l’interesse dei privati quando vi sono due opzioni ugualmente idonee a tutelare l’interesse pubblico (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 09.08.2012 n. 1443 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, da definirsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico; parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione, anche senza opere.

La specifica disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso deve essere letta ed interpretata alla luce dei principi fondamentali e delle disposizioni più generali risultanti dalla legislazione statale (DPR 380/2001) ed anche dalla stessa legge regionale 12/2005.
Quest’ultima, in particolare, all’art. 51, comma 1°, se da una parte ammette in via di principio il passaggio da una destinazione all’altra, fa espressamente salve le esclusioni previste dallo strumento urbanistico generale (<<…salvo quelle eventualmente escluse dal PGT>>).
L’art. 52, comma 2°, del resto, prevede per i mutamenti d’uso senza opere edilizie un obbligo di semplice comunicazione all’Amministrazione, purché i suddetti mutamenti siano <<…conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria>>.
Quanto alla normativa statale, l’art. 32, comma 1°, del DPR 380/2001, qualifica come “variazione essenziale” –sanzionata ai sensi del precedente art. 31 del DPR 380/2001 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino– il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal DM 02.04.1968, n. 1444.
Appare quindi evidente che il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non può costituire una operazione edilizia o urbanistica per così dire “neutra”, da definirsi esclusivamente attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria, dovendo l’Amministrazione verificare se il cambio d’uso non abbia inciso anche sul carico urbanistico della zona.
In questo senso appare orientata anche la giurisprudenza amministrativa, per la quale il mutamento di destinazione d’uso è rilevante se avviene fra <<categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico>>, dovendosi in tal caso verificare la variazione del carico urbanistico (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 13.07.2010, n. 4546, con la giurisprudenza ivi richiamata); parimenti è stato affermato che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, rileva il passaggio dell’immobile ad una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico, con conseguente aumento del carico; in altri termini si configura una “trasformazione edilizia” quando la stessa sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione, anche senza opere (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 14.10.2011, n. 5539, con le pronunce in essa richiamate ed anche TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2011, n. 468).
Nel caso di specie, la disciplina urbanistica del PRG di Lissone esclude che nella zona B3 di cui è causa sia possibile la destinazione residenziale: in tal senso si vedano l’art. 16.5.4 delle NTA che individua le destinazioni compatibili con quella principale produttiva, l’art. 20 delle NTA, che attribuisce alla zona B3 una caratteristica essenzialmente produttiva industriale e artigianale e l’art. 22 delle NTA, che per la zona B3 ammette attività compatibili e complementari con quella primaria produttiva (cfr. doc. 3 del resistente nel ricorso 1930/2011).
Dal combinato disposto delle norme tecniche citate, è agevole concludere che la destinazione residenziale non è possibile nella zona B3, se non per la sola ipotesi della residenza del custode in misura massima del 16.67% della s.l.p. (superficie lorda di pavimento).
Appare poi evidente che il passaggio dalla destinazione produttiva a quella residenziale implica il passaggio ad una autonoma categoria funzionale, con incremento del carico urbanistico dovuto alla presenza di persone stabilmente residenti nell’immobile.
Deve quindi riconoscersi in capo alle Amministrazioni locali il potere, in caso di mutamento d’uso senza opere edilizie in contrasto con le previsioni urbanistiche, di ordinare la rimessione in pristino, per evitare un illecito ed irreversibile cambio di destinazione urbanistica non accompagnato da adeguate misure per fare fronte all’aumentato carico urbanistico.
Alla luce di quanto sopra esposto, devono respingersi le censure contenute nel ricorso RG 1930/2011 contro la nota comunale dell’11.4.2011, nella quale, pur dandosi avviso dell’avvio del procedimento sanzionatorio per gli abusi edilizi riscontrati (interventi eseguiti in difformità dalle DIA del 2007 e del 2010), viene sostanzialmente negato il cambio di destinazione d’uso dei locali, richiesto dall’esponente con istanza del 28.03.2011 (cfr. doc. 6 della ricorrente).
In ordine all’accertamento dell’abuso, si richiama il verbale di sopralluogo del 06.04.2011 con l’allegata documentazione fotografica (cfr. doc. 15 del resistente nel ricorso 1930/2011), dal quale risulta in maniera inequivocabile che all’interno delle unità immobiliari di cui è causa sono stati realizzati bagni completi di sanitari e la predisposizione per le cucine; si tratta di interventi che rivelano con sufficiente chiarezza il cambio d’uso intervenuto negli ambienti, destinati senza dubbio alla permanenza continua di persone ed alla residenza e non certo all’attività produttiva (sull’accertamento del cambio di destinazione d’uso, che può essere desunto anche da elementi indiziari, purché univoci, si vedano: Cassazione penale, sez. III, 26.01.2011, n. 9282 e TAR Lombardia, Milano, 29.04.2011, n. 1105).
L’istruttoria svolta appare quindi adeguata, così come non si ravvisa alcuna violazione dell’obbligo di motivazione (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 27.07.2012 n. 2146 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATADECRETO SVILUPPO/ In azienda opere edili senza vincoli. Ammesso anche il cambio di destinazione d'uso dei locali adibiti alle attività.
VIA I PALETTI/ Gli interventi edilizi interni (sia in muratura che prefabbricati) sono sottratti al passaggio burocratico in Comune.

Novità per i fabbricati adibiti a esercizio d'impresa, nei quali possono essere realizzate modifiche interne di carattere edilizio o mutamenti di destinazione d'uso senza alcun titolo abilitativo.
Lo consente l'articolo 13-bis del decreto legge «sviluppo» (n. 83 del 22.06.2012), che amplia una previsione valida in precedenza solo per la manutenzione straordinaria, le pavimentazioni, i pannelli solari, le aree ludiche e le opere temporanee.
Dal giugno 2012, quindi, gli interventi edilizi interni (sia in muratura che prefabbricati) sono sottratti al passaggio burocratico del Comune, perché sono equiparati alle opere libere, che non esigono titoli edilizi. L'innovazione non riguarda le aree produttive scoperte, né quelle (quali le tettoie) che ricadono in zone prive di delimitazioni e che quindi non presentano caratteristiche di zone «interne».
In aggiunta alle opere di carattere edilizio, sono disciplinati in modo innovativo anche i mutamenti di destinazione d'uso dei locali adibiti a esercizio di impresa: ciò significa che all'interno di un immobile di impresa i singoli locali (uffici, magazzini, depositi, servizi) possono trasmigrare da una destinazione all'altra.
Le nuove libertà riguardano non solo le aree produttive, ma in generale le destinazioni ad esercizio di impresa, quindi qualsiasi intervento di tipo produttivo purché interno all'attività.
Sino a oggi la materia era regolata dalla circolare del ministero Lavori pubblici n. 1918 del 16.11.1977 in tema di opere da realizzare all'interno di stabilimenti industriali. Questa circolare riguardava tuttavia soprattutto gli elementi tecnologici, quali cabine, canalizzazioni, serbatoi baracche, palloni pressostatici chioschi, pali, passerelle basamenti e tettoie di protezione.
Si tratta di elementi di libera realizzazione purché non in contrasto con aspetti ambientali igienico sanitari e comunque senza incremento di densità (aumento di addetti).
Solo in casi particolari (come stabilito dal Tar Parma 537/2003) si riusciva a superare le previsioni dei Comuni, ottenendo la suddivisione di un ampio capannone attraverso tramezzature interne e l'ampliamento del numero degli accessi; spesso poi la modifica interna era, per il Comune, un'occasione per esigere il pagamento di oneri di concessione, quanto meno su una delle due frazioni di capannone ottenuta sezionando la precedente unità.
Questi problemi sembrano ora superati dal decreto legge del 2012, norma che va oltre gli aspetti della tecnica produttiva (le innovazioni necessarie per esigenze tecnologiche e di sicurezza), poiché vengono agevolate anche le modifiche di stampo edilizio e le destinazioni d'uso.
Un limite all'agevolazione può tuttavia desumersi dal comma 4 dell'articolo 6 del Dpr 380/2001, introdotto dal l'articolo 13-bis del decreto legge 83/2012: subito dopo aver reso liberi gli interventi nei luoghi produttivi, il legislatore prevede che l'interessato debba comunicare al Comune l'inizio dei lavori, i dati dell'impresa esecutrice e una relazione tecnica di data certa, con elaborati progettuali, a firma di un professionista abilitato.
Il tecnico deve asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Sembra quindi che il nuovo comma 4 dell'articolo 6 del Dpr 380/2001 (richiedendo l'asseverazione) contrasti con il precedente comma 2, lettera e-bis (che parla di esecuzione senza alcun titolo abilitativo). Ciò accade proprio ora che la Corte costituzionale (164 del 27.06.2012) ha sancito la supremazia della legislazione nazionale in materia di Scia rispetto alle più severe norme locali.
In ogni caso, la liberalizzazione delle opere interne in edifici produttivi e quella dei cambi di destinazione vede entrare in azione le agenzie per le Imprese (regolate dalla legge 112/2008, articolo 38, comma 3), le quali devono certificare (su richiesta degli interessati) la sussistenza dei requisiti e i presupposti per considerare le modifiche interne e quelle di destinazione d'uso conformi al decreto legge 83/2012.
Anche in tal caso, quindi, la maggiore snellezza della procedura è attuata chiedendo un ausilio ai privati.
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Tutte le misure di snellimento antiburocrazia
Le novità introdotte dal decreto sviluppo incidono profondamente sull'attività edilizia, liberalizzando
le procedure soprattutto se i lavori si svolgono all'interno delle unità produttive
SPORTELLO UNICO
Lo sportello unico per l'edilizia diventa il punto di riferimento obbligato per tutti gli atti «riguardanti il titolo abitativo e l'intervento edilizio oggetto dello stesso». Lo sportello fornisce una risposta tempestiva in luogo di tutte le Pa comunque coinvolte.
Tutti gli atti dovranno essere gestiti da questa struttura, e altri uffici comunali o altre amministrazioni coinvolte dal procedimento non potranno trasmettere autonomamente «ai richiedenti» atti autorizzatori, pareri, nulla osta o consensi.
PERMESSO DI COSTRUIRE
Per il rilascio del permesso di costruire, rientra nelle competenze dello sportello unico l'acquisizione, diretta o tramite conferenza di servizi, di pareri di amministrazioni finora escluse. Tra queste, Regione, Difesa e autorità sui vincoli idrogeologici.
Il responsabile dello sportello unico ha l'obbligo di indire la conferenza di servizi se entro sessanta giorni dalla domanda manca ancora qualche nulla osta o c'è il dissenso di qualche amministrazione.
STOP ALLA DUPLICAZIONE DI DOCUMENTI
Scatta un taglio consistente della documentazione richiesta per tutti gli interventi, compresi quelli minori fatti in casa, grazie all'acquisizione d'ufficio dei documenti già in possesso degli uffici pubblici, come documenti catastali o variazioni di mappa.
In base alle nuove disposizioni contenute nella versione definitiva del Dl Sviluppo le amministrazioni «non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie, sulla veridicità e l'autenticità di tali documenti, informazioni e dati».
LAVORI NELLE IMPRESE
Novità importanti nei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, nei quali possono essere realizzate modifiche interne di carattere edilizio o mutamenti di destinazione d'uso senza alcun titolo abilitativo. Lo consente l'articolo 13-bis del Dl "sviluppo".
Dal giugno 2012 tutti gli interventi edilizi interni sono sottratti al passaggio burocratico del Comune, perché sono equiparati alle opere libere, che non esigono titoli edilizi. Prima erano esclusi solo manutenzione straordinaria, pannelli solari e aree ludiche.
CAMBI DI DESTINAZIONI D'USO IN AZIENDA
Vengono regolati anche i mutamenti di destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio di impresa: all'interno di un immobile d'impresa i singoli locali (uffici, magazzini, depositi, servizi) possono trasmigrare da una destinazione all'altra.
Le nuove libertà riguardano non solo le aree produttive, ma in generale tutte le destinazioni ad esercizio di impresa, quindi anche qualsiasi intervento di tipo produttivo purché interno all'attività (articolo Il Sole 24 Ore del 26.07.2012).

EDILIZIA PRIVATA: La destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori.
Va premesso che, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo (v., ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 09.02.2001 n. 583; TAR Liguria, Sez. I, 25.01.2005 n. 85), e ciò in quanto la nozione di “uso” urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile –quale individuata nel titolo edilizio–, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori (v., tra le altre, TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 07.
05.1992 n. 219).
Tale principio, d’altra parte, risulta codificato anche nella legislazione della Regione Emilia-Romagna, laddove è previsto che la “destinazione d’uso in atto dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o l’ultimo intervento e recupero o, in assenza o indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero da altri documenti probanti” (art. 26, comma 3, legge reg. n. 31/2002) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 24.07.2012 n. 520 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Opere edilizie autorizzate, l'uso diverso legittima la demolizione.
E' legittima l'ordinanza di demolizione di opere la cui destinazione, sebbene cristallizzata nel provvedimento abilitativo, è mutata nel corso del tempo a cagione di un diverso utilizzo da parte degli interessati.

Il deducente, proprietario di due posti auto ubicati nel piano interrato di un immobile situato nel centro cittadino, ha gravato l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto, ai sensi dell’art. 9, comma 1, della L.R. (Emilia Romagna) n. 23/2004, la demolizione di alcuni interventi realizzati per la chiusura dei “…box auto destinati al solo utilizzo privato …”, nonché il ripristino della destinazione degli stessi a “… spazi per sosta e parcheggi pubblici in interrato”.
In particolare, ha contestato l’erroneità del presupposto secondo cui tutti i posti auto di quell’edificio avrebbero costituito, sebbene privati, parcheggi funzionali alle attività terziarie e direzionali insediate negli edifici del comparto realizzato con precedente piano particolareggiato e che, quindi, avrebbero rappresentato “spazi per sosta e parcheggi pubblici in interrato”, ovvero spazi destinati a operare come strutture aperte non suddivise in box.
Invero, ha addotto che la concessione edilizia rilasciata riguardava l’esecuzione di lavori di “interrato sottopiazza a uso parcheggi di pertinenza” e che le convenzioni urbanistiche a suo tempo stipulate tra il Comune e il soggetto attuatore del piano particolareggiato non contemplavano il diritto di uso pubblico dei posti-auto.
Il Collegio di Bologna ha dichiarato l’infondatezza del gravame.
In argomento ha dapprima rammentato che, secondo un costante orientamento giurisprudenziale, la destinazione d’uso di un immobile non si identifica con l’impiego che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e ciò in quanto: “… la nozione di <<uso>> urbanisticamente rilevante è ancorata alla tipologia strutturale dell’immobile – quale individuata nel titolo edilizio – senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori” (ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 09.02.2001, n. 583; TAR Liguria, Sez. I, 25.01.2005, n. 85; TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 07.05.1992, n. 219).
D’altra parte, ha osservato come il menzionato principio sia stato codificato anche nella legislazione della regione Emilia Romagna, laddove, all’art. 26, comma 3, L.R. n. 31/2002, è previsto che: “… la destinazione d’uso in atto dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o l’ultimo intervento e recupero o, in assenza o indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento ovvero da altri documenti probanti”.
Sicché, con riferimento alla vicenda, il giudicante ha sottolineato che, al momento di richiesta del rilascio della concessione edilizia per i lavori di «interrato sottopiazza ad uso parcheggi di pertinenza», l’amministrazione comunale aveva istruito la pratica e acquisito l’avviso positivo del Settore gestione controlli trasformazioni urbanistiche, nonché il parere favorevole della Commissione edilizia.
Tali atti istruttori avevano evidentemente rappresentato gli elementi costitutivi della volontà della civica P.A. di assentire i predetti interventi, con la conseguenza che mediante il rilascio del relativo titolo abilitativo si fosse inteso destinare quei posti-auto al soddisfacimento delle necessità di parcheggio degli utenti della attività direzionali insediate nel comparto, indipendentemente dall’uso che poi in concreto fosse stato fatto da parte degli interessati.
Pertanto, la circostanza per cui, a distanza di un considerevole arco di tempo, le caratteristiche strutturali di quelle aree erano state modificate in termini tali (trasformazione in veri e propri “box auto” chiusi) da renderle oggettivamente inidonee all’uso a suo tempo autorizzato, a opinione dell’adito Tribunale aveva giustificato l’intervento repressivo dell’amministrazione ex art. 9, comma 1, L.R. n. 23/2004; quest’ultima diposizione, non a caso, prevede espressamente che: ”… lo Sportello unico per l’edilizia, quando accerti l’inizio o l’esecuzione di opere, realizzate senza titolo o in difformità dallo stesso, su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti, a vincolo di inedificabilità o destinate a opere e spazi pubblici … ordina l’immediata sospensione dei lavori e ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso di provvedere entro novanta giorni alla demolizione delle opere e al ripristino dello stato dei luoghi …”.
Né a differenti conclusioni s’è giunti con riferimento alla doglianza formulata dall’interessato secondo cui l’omessa trascrizione del vincolo (pubblico) nei registri immobiliari avrebbe determinato l’inopponibilità dello stesso ai terzi acquirenti del bene.
In realtà il Collegio ha precisato che, essendo il vincolo di destinazione d’uso il risultato dell’efficacia costitutiva del rilascio della concessione edilizia, le limitazioni connesse a tale destinazione si sarebbero risolte in una qualità obiettiva del suolo che, proprio perché formata da un provvedimento amministrativo, sarebbe stata opponibile anche ai terzi acquirenti, fatti salvi i rimedi giurisdizionali e amministrativi azionabili nei confronti del titolo abilitativo eventualmente illegittimo.
D’altro canto, ha rilevato che la tutela dei terzi sarebbe stata comunque assicurata con la pacifica accessibilità agli atti urbanistico/edilizi del Comune e con la conseguente possibilità di conoscenza della destinazione d’uso impressa a ogni singolo immobile oggetto di interesse dei consociati, secondo modalità che garantiscono un’adeguata pubblicità e quindi una sufficiente circolazione delle informazioni.
In virtù di quanto illustrato, il G.A. di Bologna ha respinto il ricorso, contestualmente dichiarando la legittimità della gravata ordinanza di demolizione (commento tratto da www.ipsoa.it - TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 24.07.2012 n. 520 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Mutamento della destinazione d’uso senza opere edilizie (Regione Lombardia, Direzione Generale Territorio e Urbanistica, risposta e-mail del 20.07.2012).
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Pubblichiamo l'interessante quesito redatto dall'U.T. di un comune bergamasco con annessa risposta.
La questione non è affatto chiara, tant'é che da un'indagine -ancorché non approfondita- con alcuni UTC lombardi se ne sono sentite di cotte e di crude circa il modus operandi ...
Adesso, però, si spera che con questa risposta regionale si possa avere -d'ora in avanti- un comportamento uniforme sull'intero territorio regionale.
23.07.2012 - LA SEGRETERIA PTPL

EDILIZIA PRIVATA: Centri culturali islamici: in quali zone del PRG possono collocarsi? La questione delle associazioni di promozione sociale.
Nel caso esaminato dalla sentenza 11.06.2012 n. 801 del TAR Veneto, Sez. II, il comune ha diffidato un centro culturale islamico a usare un immobile in modo difforme dalla destinazione d'uso risultante dal certificato di agibilità conseguito per il medesimo immobile (capannone destinato ad attività produttivo-artigianale).
Il TAR ha ritenuto che le disposizioni del PRG non consentano destinazioni d'uso diverse da quelle produttivo-artigianali e ha concluso che le attività destinate al culto e/o ad associazioni culturali o religiose non possono trovare collocazione in questa zona, ma possono essere svolte nelle zone a ciò destinate dal P.R.G., ai sensi dell’art. 30 delle N.T.A.
IL TAR non ha ritenuto applicabile la disposizione dell'art. 32 della legge 383 del 2000 che stabilisce che le attività delle associazioni di promozione sociale sono compatibili con qualsiasi destinazione urbanistica, in quanto non è stato conseguito il formale riconoscimento come associazione di promozione sociale: "che, invero, ai sensi dell’art. 7 della normativa invocata è prevista l’iscrizione delle associazioni di promozione sociale in appositi registri, su scala nazionale o regionale a seconda del livello di operatività delle associazioni, e ai sensi del successivo art. 8 è prescritto che al fine di usufruire dei benefici di cui alla legge de qua è necessario conseguire l’iscrizione nei suddetti registri, nazionali o regionali; atteso che l’associazione ricorrente non ha fornito alcuna documentazione a tale specifico riguardo, non dimostrando l’iscrizione nel registi di cui alla L. n. 383/2000, diversa essendo la documentazione proveniente dall’Agenzia delle Entrate ai sensi e per gli effetti di cui al D.lgs. n. 460/1997" (commento tratto da e link a http://venetoius.myblog.it).

ATTI AMMINISTRATIVI - EDILIZIA PRIVATA: Ordinanze contingibili e urgenti (divieto di utilizzo di locale seminterrato adibito a luogo di culto).
La giurisprudenza ha costantemente affermato il principio secondo cui deve escludersi l'illegittimità del provvedimento amministrativo, fondato su una pluralità di autonomi motivi, quando ne esista almeno uno idoneo a sostenere l'atto stesso.
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Una volta provato, come è avvenuto attraverso i sopralluoghi per il procedimento edilizio e i controlli della Polizia Locale, che l’immobile (ndr: magazzino) viene utilizzato quale luogo di culto, da un numero di persone che, con alta probabilità, supera sistematicamente le 150 unità, l’adozione di un provvedimento di inibizione dell’uso dei locali si configura come atto dovuto, atteso che l’esigenza di garantire luoghi di ritrovo salubri e sicuri è ragione sufficiente a giustificare l’adozione di un provvedimento contingibile e urgente, volto a prevenire ed eliminare ogni possibile pericolo imprevedibile che può nascere da un assembramento di persone in luoghi chiusi.

Oggetto del presente ricorso è il provvedimento con cui il Comune di Legnano ha disposto il divieto di utilizzare il seminterrato di un immobile, sede di una associazione culturale, per le riunioni o gli incontri di preghiera.
Il provvedimento è qualificato come ordinanza contingibile ed urgente, ex art. 54 TUEL, ed è stato adottato a seguito di una istruttoria che verte sia sul profilo sanitario sia su quello della sicurezza.
L’Amministrazione già in precedenza aveva rilevato la violazione di disposizioni edilizie e aveva quindi ordinato la demolizione delle opere, con un provvedimento mai gravato e divenuto quindi inoppugnabile.
Due sono quindi i procedimenti, conclusisi con atti distinti: il procedimento edilizio, al cui esito si ordina la demolizione delle opere realizzate senza titolo; il procedimento de quo, relativo all’uso dell’immobile, utilizzo che contrasta, non solo con la destinazione dei locali (magazzino), ma anche con la disciplina igienico-sanitaria e con le norme di prevenzione incendi: stante quindi le accertate violazioni l’Amministrazione ha adottato un provvedimento ex art. 54 TUEL, per la evidente necessità di “tutelare la pubblica incolumità e sicurezza” di coloro che occupano l’immobile.
Così qualificato l’atto impugnato, il Collegio ritiene che i profili di illegittimità rilevati siano infondati, per cui si può prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari sollevate dalla difesa dell’Amministrazione.
Alla base dell’ordine di non utilizzare l’immobile vi sono gli accertamenti della Polizia Locale, che in più occasioni (in particolare il 29.3.2010, 21.5.2010, 6.8.2010 e 3.9.,2010), ha verificato l’ingresso continuo di persone, anche fino a 400.
Poco rileva la circostanza, contestata da parte ricorrente, che vi sarebbe un via vai costante e quindi che non sarebbe provato l’esatto numero di persone presenti contestualmente nell’immobile: è infatti un dato accertato durante tutti i sopralluoghi, che intorno alle 12.30, più di 100 persone entrano nell’immobile, vi stanziano fino alle 15.30 e in questo lasso di tempo continuano ad entrare altri soggetti.
Questa situazione di fatto ha portato l’Amministrazione ad adottare l’ordinanza qui gravata, per la violazione della normativa igienico-sanitaria e di quella antincendio.
Va premesso, prima dell’esame dei singoli motivi, che il provvedimento in esame è un atto plurimotivazionale ed è quindi sufficiente la legittimità di un solo motivo per rendere legittimo il provvedimento. Al proposito occorre ricordare -perché utile nell'esame della fattispecie- che la giurisprudenza ha costantemente affermato il principio secondo cui deve escludersi l'illegittimità del provvedimento amministrativo, fondato su una pluralità di autonomi motivi, quando ne esista almeno uno idoneo a sostenere l'atto stesso (Cons. Stato sez. VI, 19.08.2009, n. 4975; 17.09.2009, n. 5544; 05.07.2010, n. 4243).
Nella prima censura, lamenta parte ricorrente l’errata applicazione delle disposizioni del regolamento di igiene, in quanto l’ASL farebbe riferimento ad una situazione ancora da accertare.
Il motivo non ha pregio.
Come sopra detto non può essere messo in dubbio che nel seminterrato stanzino un certo numero di persone: è quindi corretto il richiamo alle norme del Regolamento locale di igiene che per i locali seminterrati impone una serie di prescrizioni nel caso di permanenza di persone, requisiti assenti nel caso di specie: infatti ai sensi dell’art 3.6.4 la permanenza nei locali seminterrati è consentita a condizione che vi siano adeguate condizioni di altezza, di superficie e di aereoilluminazione. L’art 3.6.9 detta prescrizioni per le dimensioni delle scale; l’art 3.8.1. impone poi per i locali di ritrovo una cubatura pari a 4 mc. per ogni utente e almeno due servizi per ogni 200 utilizzatori.
La violazione di queste prescrizioni è stata accertata non solo dal Comune in sede di procedimento edilizio, ma anche dall’ASL nella nota del 27.04.2010, in cui vengono indicate le condizioni necessarie nell’ipotesi di uso dell’immobile “come locali di ritrovo”, circostanza che l’Autorità sanitaria ritiene debba essere accertata dall’Amministrazione Comunale.
Pertanto l’Autorità Sanitaria non si è limitata ad un richiamo generico di norme regolamentari, come sostenuto da parte ricorrente, ma ha indicato con precisione le norme che devono essere rispettate per l’uso dell’immobile quale luogo di ritrovo, demandando all’Amministrazione Comunale l’accertamento di questo profilo.
Il provvedimento richiama anche il parere dei Vigili del Fuoco del 03.06.2010, dove si afferma che i locali potrebbero avere i requisiti di sicurezza e salubrità a condizione che la capienza non superi le 150 unità, le uscite di sicurezza siano dotate di adeguata segnaletica e vi sia la documentazione prevista dal d.lgs. 81/2008.
Ma nello stesso parere si da atto che le vie di uscita non sono dotate di segnaletica e che il locale può avere i requisiti di sicurezza, solo se “la capienza massima non superi le 150 unità”.
Una volta quindi provato, come è avvenuto attraverso i sopralluoghi per il procedimento edilizio e i controlli della Polizia Locale, che l’immobile viene utilizzato quale luogo di culto, da un numero di persone che, con alta probabilità, supera sistematicamente le 150 unità, l’adozione di un provvedimento di inibizione dell’uso dei locali si configura come atto dovuto, atteso che l’esigenza di garantire luoghi di ritrovo salubri e sicuri è ragione sufficiente a giustificare l’adozione di un provvedimento contingibile e urgente, volto a prevenire ed eliminare ogni possibile pericolo imprevedibile che può nascere da un assembramento di persone in luoghi chiusi.
Per tali ragioni, l’ordinanza resiste alla prima censura e la motivazione igienico sanitaria e di sicurezza è sufficiente a sorreggere il provvedimento (TAR Lombardia-Milano, Sez. III, sentenza 08.06.2012 n. 1618 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: La lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni urbanistiche.
Al fine di valutare un'ipotesi di lottizzazione abusiva c.d. materiale, appare necessaria una visione d'insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell'attività edilizia realizzata, atteso che potrebbero anche ricorrere modifiche rispetto all'attività assentita idonee a conferire un diverso assetto al territorio comunale oggetto di trasformazione
Proprio in quanto sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un'abusiva interferenza con la programmazione del territorio, deve rilevarsi che la verifica dell'attività edilizia realizzata nel suo complesso può condurre a riscontrare un illegittimo mutamento della destinazione all'uso del territorio autoritativamente impressa anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d'uso dei manufatti realizzati.
Ciò perché è proprio la formulazione dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 che impone di affermare che integra un'ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l'assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standards. Invero, il concetto di "opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia" dei terreni deve essere, dunque, interpretato in maniera "funzionale" alla ratio della norma, il cui bene giuridico tutelato è costituito dalla necessità di preservare la potestà programmatoria attribuita all'Amministrazione nonché l'effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della stessa funzione di pianificazione (cioè il Comune), al fine di garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standards compatibile con le esigenze di finanza pubblica.
Ciò che rileva è il concetto di "trasformazione urbanistica ed edilizia" e non quello di "opera comportante trasformazione urbanistica ed edilizia".
Ne discende che il mutamento di destinazione d'uso di edifici già esistenti può influire sull'assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e può altresì comportare nuovi interventi di urbanizzazione.
Il concetto di "opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia" dei terreni, lo si ribadisce, deve quindi essere interpretato in maniera "funzionale" alla ratio della norma (il cui bene giuridico tutelato è costituito, come si diceva in precedenza, dalla necessità di preservare la potestà pianificatoria attribuita all'amministrazione nonché l'effettivo controllo del territorio da parte del Comune), che tende, lo si diceva, appunto, a garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standards compatibili con le esigenze di finanza pubblica.
Ne consegue che la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. n. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché essa conformità ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire.
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Può integrare un'ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l'assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto) ma anche soltanto un carico urbanistico che necessita di adeguamento degli standards e rimarcare che, avuto riguardo alla tipologia dei reiterati abusivi intereventi realizzati, ove unitariamente considerati, questa è l’evenienza realizzatasi nel caso di specie.
In sostanza: da un modesto immobile di minima consistenza, attraverso una pluralità di opere abusive, poste in essere con sistematicità, ed in spregio anche ai decreti di sequestro via via emessi dall’Autorità amministrativa e giudiziaria (si veda il capo di imputazione sotteso alla sentenza ex art. 444 cpp, laddove è stato contestato il delitto di violazione di sigilli aggravata ex art. 349 cpv cp) si è realizzato un piccolo albergo munito financo di piscina.
La giurisprudenza della Corte di cassazione penale è ormai stabilmente orientata all’affermazione di detto principio.
Si rammenta in proposito (la fattispecie è speculare a quella in esame) quanto ripetutamente sostenuto da questa giurisprudenza, cioè che: “In materia edilizia, il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione d'uso da alberghiera a residenziale è configurabile, nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico generale consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali, in due casi:
a) quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali;
b) quando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli "standards" richiesti per l'edificazione alberghiera e tali "standars" aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto.”.
In detta pronuncia, in particolare, si è condivisibilmente affermato che il problema della configurabilità del reato di lottizzazione abusiva -allorquando il bene suddiviso consista non in un terreno inedificato, bensì in un immobile già regolarmente edificato- deve essere affrontato anche alla stregua della legislazione urbanistica regionale in materia di classificazione delle categorie funzionali della destinazione d'uso e correlato precipuamente alle previsioni della pianificazione comunale, alle quali deve essere raffrontata, in termini di "compatibilità", la effettuata trasformazione del territorio.
Ad avviso della Corte di Cassazione, in particolare, “può integrare il reato di lottizzazione abusiva, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile che alteri il complessivo assetto del territorio messo a punto attraverso gli strumenti urbanistici, dovendosi considerare, quanto alla individuazione di siffatta "alterazione", che l'organizzazione del territorio comunale si attua con il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, in tutte le loro possibili relazioni, e con l'assegnazione ad ogni singola destinazione d'uso di determinate qualità e quantità di servizi.
L'assetto territoriale, pertanto, può essere alterato anche allorché significativamente si incida sulle dotazioni degli standards di zona.”.
Ciò appare peraltro coerente con quanto sin da epoca risalente affermato dalla giurisprudenza amministrativa.
Il Consiglio di Stato ha rimarcato, al riguardo, che "la richiesta di cambio della destinazione d'uso di un fabbricato, qualora non inerisca all'ambito delle modificazioni astrattamente possibili in una determinata zona urbanistica, ma sia volta a realizzare un uso del tutto difforme da quelli ammessi, si pone in insanabile contrasto con lo strumento urbanistico, posto che, in tal caso, si tratta non di una mera modificazione formale destinata a muoversi tra i possibili usi del territorio consentiti dal piano, bensì in un'alternazione idonea ad incidere significativamente sulla destinazione funzionale ammessa dal piano regolatore e tale, quindi, da alterare gli equilibri prefigurati in quella sede" (nella specie è stato affermato che legittimamente un Comune aveva respinto l'istanza per il cambio di destinazione d'uso di un complesso immobiliare, relativamente ad uso esclusivamente residenziale, del tutto incompatibile con la destinazione di zona).
Quanto al mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, deve ricordarsi che, qualora esso venga realizzato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza (ipotesi ricorrente nella vicenda in esame), si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d), del in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di "un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".
L'art. 30 del D.P.R. 380/2001, al comma 1, dispone che: "si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio".
Appare evidente che la lottizzazione abusiva presuppone opere (c.d. lottizzazione materiale) o iniziative giuridiche (c.d. lottizzazione cartolare) che comportano una trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni urbanistiche.
Al fine di valutare un'ipotesi di lottizzazione abusiva c.d. materiale, appare necessaria una visione d'insieme dei lavori, ossia una verifica nel suo complesso dell'attività edilizia realizzata, atteso che potrebbero anche ricorrere modifiche rispetto all'attività assentita idonee a conferire un diverso assetto al territorio comunale oggetto di trasformazione
Proprio in quanto sussiste lottizzazione abusiva in tutti i casi in cui si realizza un'abusiva interferenza con la programmazione del territorio, deve rilevarsi, ad avviso del Collegio, che la verifica dell'attività edilizia realizzata nel suo complesso può condurre a riscontrare un illegittimo mutamento della destinazione all'uso del territorio autoritativamente impressa anche nei casi in cui le variazioni apportate incidano esclusivamente sulla destinazione d'uso dei manufatti realizzati.
Ciò perché è proprio la formulazione dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 che impone di affermare che integra un'ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l'assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un carico urbanistico che necessita adeguamento degli standards. Come già affermato dalla giurisprudenza di merito il concetto di "opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia" dei terreni deve essere, dunque, interpretato in maniera "funzionale" alla ratio della norma, il cui bene giuridico tutelato è costituito dalla necessità di preservare la potestà programmatoria attribuita all'Amministrazione nonché l'effettivo controllo del territorio da parte del soggetto titolare della stessa funzione di pianificazione (cioè il Comune), al fine di garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standards compatibile con le esigenze di finanza pubblica.
Ciò che rileva è il concetto di "trasformazione urbanistica ed edilizia" e non quello di "opera comportante trasformazione urbanistica ed edilizia".
Ne discende, ad avviso del Collegio, che il mutamento di destinazione d'uso di edifici già esistenti può influire sull'assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e può altresì comportare nuovi interventi di urbanizzazione.
Il concetto di "opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia" dei terreni, lo si ribadisce, deve quindi essere interpretato in maniera "funzionale" alla ratio della norma (il cui bene giuridico tutelato è costituito, come si diceva in precedenza, dalla necessità di preservare la potestà pianificatoria attribuita all'amministrazione nonché l'effettivo controllo del territorio da parte del Comune), che tende, lo si diceva, appunto, a garantire una ordinata pianificazione urbanistica, un corretto uso del territorio ed uno sviluppo degli insediamenti abitativi e dei correlativi standards compatibili con le esigenze di finanza pubblica.
Ne consegue che la verifica circa la conformità della trasformazione realizzata e la sua rispondenza o meno alle previsioni delle norme urbanistiche vigenti deve essere effettuata con riferimento non già alle singole opere in cui si è compendiata la lottizzazione, eventualmente anche regolarmente assentite (giacché tale difformità è specificamente sanzionata dagli artt. 31 e ss. D.P.R. n. 380/2001), bensì alla complessiva trasformazione edilizia che di quelle opere costituisce il frutto, sicché essa conformità ben può mancare anche nei casi in cui per le singole opere facenti parte della lottizzazione sia stato rilasciato il permesso di costruire.
Tenuto conto della natura del provvedimento impugnato in primo grado (ordinanza di sospensione per lottizzazione abusiva) cadono quindi tutte le censure fondate sulla mancata definizione delle domande di condono dei singoli –e reiterati- abusi realizzati, in quanto non incidenti sulla riscontrabilità di una condotta lottizzatoria materiale abusiva.
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Deve per ulteriore conseguenza affermarsi che può integrare un'ipotesi di lottizzazione abusiva qualsiasi tipo di opere in concreto idonee a stravolgere l'assetto del territorio preesistente, a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, quindi, in ultima analisi, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione (che viene posta di fronte al fatto compiuto) ma anche soltanto un carico urbanistico che necessita di adeguamento degli standards e rimarcare che, avuto riguardo alla tipologia dei reiterati abusivi intereventi realizzati, ove unitariamente considerati, questa è l’evenienza realizzatasi nel caso di specie.
In sostanza: da un modesto immobile di minima consistenza, attraverso una pluralità di opere abusive, poste in essere con sistematicità, ed in spregio anche ai decreti di sequestro via via emessi dall’Autorità amministrativa e giudiziaria (si veda il capo di imputazione sotteso alla sentenza ex art. 444 cpp, laddove è stato contestato il delitto di violazione di sigilli aggravata ex art. 349 cpv cp) si è realizzato un piccolo albergo munito financo di piscina.
La giurisprudenza della Corte di cassazione penale è ormai stabilmente orientata all’affermazione di detto principio.
Si rammenta in proposito (la fattispecie è speculare a quella in esame) quanto ripetutamente sostenuto da questa giurisprudenza, cioè che: “In materia edilizia, il reato di lottizzazione abusiva mediante modifica della destinazione d'uso da alberghiera a residenziale è configurabile, nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico generale consenta l'utilizzo della zona ai fini residenziali, in due casi:
a) quando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie non estensibili ad immobili residenziali;
b) quando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli "standards" richiesti per l'edificazione alberghiera e tali "standars" aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto
.” (Cassazione penale, sez. III, 07.03.2008, n. 24096).
In detta pronuncia, in particolare, si è condivisibilmente affermato che il problema della configurabilità del reato di lottizzazione abusiva -allorquando il bene suddiviso consista non in un terreno inedificato, bensì in un immobile già regolarmente edificato- deve essere affrontato anche alla stregua della legislazione urbanistica regionale in materia di classificazione delle categorie funzionali della destinazione d'uso e correlato precipuamente alle previsioni della pianificazione comunale, alle quali deve essere raffrontata, in termini di "compatibilità", la effettuata trasformazione del territorio.
Ad avviso della Corte di Cassazione, in particolare, “può integrare il reato di lottizzazione abusiva, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile che alteri il complessivo assetto del territorio messo a punto attraverso gli strumenti urbanistici, dovendosi considerare, quanto alla individuazione di siffatta "alterazione", che l'organizzazione del territorio comunale si attua con il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, in tutte le loro possibili relazioni, e con l'assegnazione ad ogni singola destinazione d'uso di determinate qualità e quantità di servizi.
L'assetto territoriale, pertanto, può essere alterato anche allorché significativamente si incida sulle dotazioni degli standards di zona
.”.
Ciò appare peraltro coerente con quanto sin da epoca risalente affermato dalla giurisprudenza amministrativa.
Il Consiglio di Stato (sez. 5^, 03.01.1998, n. 24) ha rimarcato, al riguardo, che "la richiesta di cambio della destinazione d'uso di un fabbricato, qualora non inerisca all'ambito delle modificazioni astrattamente possibili in una determinata zona urbanistica, ma sia volta a realizzare un uso del tutto difforme da quelli ammessi, si pone in insanabile contrasto con lo strumento urbanistico, posto che, in tal caso, si tratta non di una mera modificazione formale destinata a muoversi tra i possibili usi del territorio consentiti dal piano, bensì in un'alternazione idonea ad incidere significativamente sulla destinazione funzionale ammessa dal piano regolatore e tale, quindi, da alterare gli equilibri prefigurati in quella sede" (nella specie è stato affermato che legittimamente un Comune aveva respinto l'istanza per il cambio di destinazione d'uso di un complesso immobiliare, relativamente ad uso esclusivamente residenziale, del tutto incompatibile con la destinazione di zona).
Quanto al mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, deve ricordarsi che, qualora esso venga realizzato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza (ipotesi ricorrente nella vicenda in esame), si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d), del in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di "un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".
La dedotta circostanza che, a particolari condizioni, possa conseguirsi la sanatoria degli immobili abusivamente edificati -(principio costantemente affermato dalla Corte di Cassazione: “In tema di reati edilizi, l'inapplicabilità della disciplina sul condono edilizio prevista dall'art. 39 L. 23.12.1994, n. 724 al reato di lottizzazione abusiva (art. 18 L. 28.02.1985 n. 47), non esclude l'applicabilità di tale disciplina ai singoli manufatti abusivamente eseguiti, i quali sono suscettibili di condono previa valutazione globale dell'attività lottizzatoria secondo il meccanismo previsto dal combinato disposto degli articoli 29 e 35, comma tredicesimo, L. 28.02.1985, n. 47.” -Cassazione penale, sez. III, 21.11.2007, n. 9982; e confermato pure dalla giurisprudenza amministrativa di merito: si veda TAR Campania Napoli, sez. II, 27.08.2010, n. 17263)- non inficia la legittimità dell’ordinanza di sospensione gravata, posto che lo stesso principio non può precludere all’amministrazione comunale la ravvisabilità di una fattispecie di lottizzazione materiale abusiva, né l’adozione dei provvedimenti ad essa consequenziali.
Nel caso di specie peraltro, la fattispecie “unica” racchiude in realtà due condotte parimenti illegali: la abusiva edificazione di svariati manufatti (lottizzazione materiale) e la avvenuta adibizione degli stessi, unitamente al pregresso ed originario corpo di fabbrica, ad attività incompatibile (lottizzazione abusiva mercé modifica della destinazione d’uso) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 07.06.2012 n. 3381 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: E' pacifico che possa parlarsi di opere di manutenzione straordinaria tutte le volte in cui il rifacimento di alcune parti di un manufatto preesistente, nel senso sopra indicato, non comporti variazioni plano-volumetriche delle stesse, laddove, per contro, interventi edilizi che determinino un aumento delle altezze e un mutamento di destinazione d'uso vanno qualificati come “ristrutturazione edilizia".
Pertanto, seppur il rifacimento o il puro rinnovo di un manufatto preesistente possa essere inquadrato nella categoria della manutenzione straordinaria, ciò presuppone la mancata alterazione di volumi e superfici: in sostanza, deve sussistere un duplice requisito, funzionale e strutturale, consistente sia nella finalità delle opere che nel rispetto dell’obbligo di cui sopra.

Orbene, è pacifico che possa parlarsi di opere di manutenzione straordinaria tutte le volte in cui il rifacimento di alcune parti di un manufatto preesistente, nel senso sopra indicato, non comporti variazioni plano-volumetriche delle stesse, laddove, per contro, interventi edilizi che determinino un aumento delle altezze e un mutamento di destinazione d'uso vanno qualificati come “ristrutturazione edilizia” (Tar Lecce, sez. III, 29.09.2011 n. 1694; Tar Lazio, sez. I, 01.08.2011 n. 6834).
Pertanto, seppur il rifacimento o il puro rinnovo di un manufatto preesistente possa essere inquadrato nella categoria della manutenzione straordinaria, ciò presuppone la mancata alterazione di volumi e superfici: in sostanza, deve sussistere un duplice requisito, funzionale e strutturale, consistente sia nella finalità delle opere che nel rispetto dell’obbligo di cui sopra (Tar Napoli, sez. II, 01.04.2011 n. 1902; Cons. St., sez. IV, 22.03.2007 n. 1388) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. II, sentenza 24.05.2012 n. 1055 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, la ristrutturazione edilizia comporta tale dovere allorché sussista tale carico, che va riscontrato anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità, con distinti ingressi e servizi.
Anche in tale ipotesi, consistente nella divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, stante l’autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell’impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri.
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Ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio -con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato- ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico «socio-economico» che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari

La giurisprudenza di questo Consesso ha già chiarito che il generale principio di correlare gli oneri di urbanizzazione al carico urbanistico, la ristrutturazione edilizia comporta tale dovere allorché sussista tale carico, che va riscontrato anche in caso di divisione e frazionamento di immobile che da uno si trasforma in due unità, con distinti ingressi e servizi (così Consiglio di Stato, IV, 29.04.2004, n. 2611; per esempio, nel senso che in caso di mutamento di destinazione d'uso siano dovuti gli oneri concessori, Consiglio Stato, sez. IV, 28.07.2005, n. 4014).
Anche in tale ipotesi, consistente nella divisione e frazionamento di una unità immobiliare in due o più unità, stante l’autonoma utilizzabilità delle stesse, si realizza un aumento dell’impatto sul territorio e sono dovuti i relativi oneri.
D’altronde, che i lavori realizzati abbiano prodotto due distinte e, come tali, fruibili, unità immobiliari costituisce ammissione della stessa parte appellante.
Ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di corresponsione degli oneri concessori, è rilevante il verificarsi di un maggior carico urbanistico quale effetto dell'intervento edilizio, sicché non è neanche necessario che la ristrutturazione interessi globalmente l'edificio -con variazioni riguardanti nella loro interezza le parti esterne ed interne del fabbricato- ma è soltanto sufficiente che ne risulti comunque mutata la realtà strutturale e la fruibilità urbanistica, con oneri conseguentemente riferiti all'oggettiva rivalutazione dell'immobile e funzionali a sopportare l'aggiuntivo carico «socio-economico» che l'attività edilizia comporta, anche quando l'incremento dell'impatto sul territorio consegua solo a marginali lavori dovuti ad una divisione o frazionamento dell'immobile in due unità o fra due o più proprietari (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.05.2012 n. 2838 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La casa non è uno studio. Trasformazione illegittima se non è dichiarata. Sentenza del Tar Lazio sulla destinazione d'uso degli immobili privati.
L'appartamento da residenza privata diventa studio professionale. Se ne accorge la polizia municipale che fa scattare l'abbattimento delle opere, abusive perché eseguite senza il permesso di costruire, sempre necessario quando si altera la destinazione d'uso dell'immobile.
È quanto emerge dalla sentenza 26.03.2012 n. 2832, pubblicata dalla Sez. I-quater del TAR Lazio-Roma.
Titolo necessario. Niente da fare per i proprietari dell'immobile trasformato in una zona di pregio di Roma: gli interventi realizzati dovranno essere rimossi. È la polizia municipale ad accorgersi di quanto sta avvenendo nell'appartamento: il contratto di affitto al nuovo inquilino, una società, parla inequivocabilmente di «locazione ad uso studio professionale» e i vigili accertano che la cucina è smantellata, seppure non del tutto, per far posto alle scrivanie con tanto di impianti elettrici, telematici e di climatizzazione tipici di un ufficio.
E i proprietari non dispongono del titolo edilizio: scatta allora il provvedimento del Comune che ordina la riduzione in pristino. È vero, la concessione non risulta sempre necessaria: se ne può ben fare a meno quando i lavori non consistono in interventi evidenti che alternano il territorio. Ma in questo caso l'immobile ricade in zona «A» del piano regolatore della Capitale, che impone la titolarità del permesso di costruire.
Proprietari smentiti. Bocciata su tutto il fronte la linea difensiva dei titolari dell'appartamento. È esclusa infatti la violazione di legge ed eccesso di potere con riguardo all'errata applicazione e allo sviamento della normativa di riferimento. Non si configura la denunciata illegittimità della determinazioni comunali per mancato rispetto della preventiva acquisizione dell'accertamento e del parere di cui all'articolo 33, commi 2 e 4, dpr 380/2001. I provvedimenti adottati dal Comune non sono affatto spropositati: la documentazione dell'amministrazione esclude che nello stop allo studio «abusivo» si possa configurare un eccesso di potere per travisamento dei fatti o un'ingiustizia «grave e manifesta» a carico dei proprietari dell'immobile.
Confermata, insomma, la demolizione delle opere abusive determinata dal «mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da abitazione e ufficio privato con eliminazione del vano cucina e installazione di impianti telematici, elettrico e di condizionamento» rilevato dall'amministrazione (articolo ItaliaOggi del 13.04.2012).

EDILIZIA PRIVATA: Il cambio di destinazione d'uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non necessita di concessione edilizia qualora non sconvolga l'assetto dell'area in cui l'intervento edilizio ricade.
Nella fattispecie in esame si controverte della legittimità della determinazione dirigenziale di demolizione opere abusive adottata dal Comune a fronte del mutamento di destinazione d’uso di un'immobile da abitazione e ufficio privato con eliminazione del vano cucina e installazione di impianti telematici, elettrico e di condizionamento.
Il Collegio ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale a tenere del quale il semplice cambio di destinazione d'uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l'assetto dell'area in cui l'intervento edilizio ricade (cfr, tra le tante, Cons. Stato, sez. V., 23.02.2000 n. 949, TAR Liguria, sez. I, 28.01.2004 n. 102, TAR Veneto, Sez. III, 13.11.2001 n. 3699, Cass. Penale, Sez. III, 01.10.1997 n. 3104 e, più di recente, TAR Lazio, sez. II, 07.10.2005 n. 8002 e TAR Abruzzo, sede l'Aquila, 02.04.2009 n. 236).
Nel caso in esame, tuttavia, il giudice preso atto che si ricade in zona A di PRG ha rigettato il ricorso in quanto il mutamento da residenza a studio privato abbisognava di permesso a costruire (art. 10, comma 1, lett. c) (TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 26.03.2012 n. 2832 - massima tratta da www.gazzettaamministrativa.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento della destinazione.
Il mutamento della destinazione d'uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, qualora venga realizzato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza, configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dall'art. 3, 1° comma, lett. d), del TU. 380/2011, in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di "un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".
L'intervento rimane assoggettato, pertanto, al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 07.03.2012 n. 8945 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'utilizzazione di un immobile ad ufficio pubblico non ne determina la modificazione della destinazione d'uso.
Il Consiglio di Stato nella sentenza in esame ha affermato che l’utilizzazione di fatto di un immobile ad ufficio pubblico in forza di un contratto di diritto privato non può essere fonte di modificazione della destinazione d’uso derivante questa, infatti, da provvedimenti classificatori di natura autoritativa non modificabili o estinguibili da determinazioni negoziali: queste, per loro natura -contratto di locazione– hanno incorporata in sé una logica transitoria (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 28.02.2012 n. 1148 - massima tratta da www.gazzettaamministrativa.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Per la Corte di Cassazione anche il cambio d'uso senza opere abusivo è reato, salvo tra categorie omogenee.
La sentenza 08.02.2012 n. 4943 della III Sez. penale della Corte di Cassazione, si occupa del cambio d'uso senza opere.
Scrive la Cassazione che la modificazione della destinazione d'uso di un immobile, anche senza opere, in contrasto con quanto previsto dagli strumenti urbanistici integra la fattispecie contravvenzionale di cui alla lettera a) dell'art. 44 del Dpr 380/2001.
Fa eccezione il caso in cui le modificazioni siano poste in essere tra categorie omogenee.
Nel caso in esame, un'area agricola era stata abusivamente destinata a campo di volo da parte di una associazione di appassionati (tratto da e link a http://venetoius.myblog.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica destinazione di uso.
Nell'ipotesi in cui si abbia una modificazione della destinazione d'uso dell'immobile rispetto a quella preesistente, senza la realizzazione di opere, e salva l'ipotesi di modificazioni poste in essere tra categorie omogenee è configurabile la fattispecie contravvenzionale di cui all'art. 44, primo comma lett. a), del DPR n. 380/2001, che ripete sostanzialmente la formulazione dell'art. 20, lett. a), della L. n. 47/1985, stante la inosservanza delle prescrizioni dello strumento urbanistico, allorché detta modificazione risulti incompatibile con le previsioni in esso contenute (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 08.02.2012 n. 4943 - tratto da www.lexambiente.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: A. Frigo, Cambio di destinazione d'uso di un annesso rustico ai sensi dell'articolo 4, comma 9, del D.L. n. 70 del 2011 (cd. decreto sviluppo) (link a http://venetoius.myblog.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Cambio di destinazione d'uso in violazione del P.R.G. - Sanzione Amministrativa - Valore degli immobili - Perizia di stima - Discrezionalità tecnica - Legittimità.
2. Cambio di destinazione d'uso in violazione del P.R.G. - Sanzione Amministrativa - Valore degli immobili - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Organismo pubblico - Legittimità.

1. Non sussistendo radicale diversità tra la destinazione commerciale e quella terziaria, risulta legittima la perizia di stima del valore degli immobili effettuata dell'Agenzia del Territorio che, essendo espressione di discrezionalità tecnica è censurabile soltanto in caso di evidenti errori o macroscopiche illogicità, non riscontrabili nel caso di specie, risultando conseguente legittima la sanzione amministrativa impugnata.
2. Non è viziata da difetto di motivazione la perizia di stima del valore degli immobili dell'Agenzia del Territorio che richiama i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, senza sottoporli ad adeguata valutazione, in quanto l'Osservatorio è un organismo pubblico, istituito presso l'Amministrazione Finanziaria ai fini di agevolare l'attività di stima degli immobili svolta dall'Agenzia del Territorio le cui valutazioni, seppure non vincolanti, hanno carattere di ufficialità (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 04.11.2011 n. 2649 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: EDIFICI DI CULTO – SEDI DI ASSOCIAZIONI CULTURALI ISLAMICHE – PREVALENZA DELL’ATTIVITA’ DI PREGHIERA – DETERMINA MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO – NECESSITA’ DI PERMESSO DI COSTRUIRE - SUSSISTE.
In tema di edilizia cultuale, qualora un immobile non risulti utilizzato in via esclusiva quale luogo di culto, ma come sede di un’Associazione culturale islamica (nella specie ubicata in un negozio), in linea di principio non sarebbe possibile affermare la sussistenza di un’incompatibilità edilizio-urbanistica della destinazione d’uso dell’immobile medesimo, salvo che le circostanze di fatto non inducano a ritenere che l’attività ivi prevalentemente svolta sia quella della preghiera congregazionale, espressamente prevista dallo Statuto dell’Associazione culturale, e quest’ultima non sia in grado di provare il prevalente svolgimento di attività diverse da quelle proprie della preghiera.
LEGGE URBANISTICA DELLA LOMBARDIA – EDIFICI DI CULTO – NECESSITA’ DI PERMESSO DI COSTRUIRE ANCHE PER MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D’USO SENZA OPERE – INCOSTITUZIONALITA’ PER DISCRIMINAZIONE – NON SUSSISTE.
L’art. 52, comma 3-bis della L.R. della Lombardia 11.03.2005 n. 12, che dispone la necessità del rilascio del permesso di costruire per i “mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali”, non si presta a dubbi di costituzionalità o di discriminazione, poiché esso, trovando applicazione in relazione all’intera categoria delle “attrezzature di interesse comune per servizi religiosi … gli immobili (comunque) destinati a sedi di associazioni, società o comunità di persone in qualsiasi forma costituite, le cui finalità statutarie o aggregative siano da ricondurre alla religione, all’esercizio del culto o alla professione religiosa quali sale di preghiera, scuole di religione o centri culturali”, si propone di controllare i mutamenti di destinazione d’uso suscettibili, per l’afflusso di persone o di utenti, di creare centri di aggregazione con riflessi di rilevante impatto urbanistico.

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La sentenza resa in primo grado va riformata e –per l’effetto– il ricorso ivi proposto va respinto.
Il Collegio ribadisce in tal senso che, come evidenziato anche nella recente ordinanza cautelare n. 2008 dd. 10.05.2011, se un immobile non risulta sia utilizzato in via esclusiva quale luogo di culto (diritto, questo, il cui esercizio è comunque garantito anche ai non cittadini a’ sensi e nei limiti dell’art. 19 Cost.), in linea di principio non è possibile affermare la sussistenza di un’incompatibilità edilizio-urbanistica della destinazione d’uso dell’immobile medesimo, il quale peraltro consterebbe sia a tutt’oggi nella specie adibito a “negozio”, anche se poi divenuto sede dell’Associazione Culturale Da’awa.
L’esame dello statuto di tale Associazione e delle circostanze di fatto documentate sino alla predetta data del 23.07.2011 convincono tuttavia il Collegio della circostanza che, a differenza del caso definito in sede cautelare da questa stessa Sezione mediante l’anzidetta ordinanza n. 2008 del 2001, nella fattispecie non risulta materialmente comprovato lo svolgimento da parte della Associazione medesima di attività diverse da quelle proprie della preghiera, nondimeno reputata in via del tutto apodittica dal TAR come accessoria e marginale nel contesto degli scopi statutari perseguiti da Da’awa.
In effetti, nell’estrema genericità dei pur commendevoli scopi di carattere generale enunciati dallo statuto di Da’awa (“rafforzare il legame di fratellanza umana tra comunità e i cittadini locali attraverso lo scambio culturale, la collaborazione sociale, la vicinanza civile all’interno di un quadro di rispetto e di integrazione”; “essere un elemento di una area di convivenza e di pace, promuovendo una condotta morale che porti alla pratica del bene”; “far rivivere gli insegnamenti del Profeta - Sunna e la rivelazione Divina - Corano”), la specifica attività di “organizzare preghiere individuali e collettive” assume all’evidenza un carattere non occasionale ma del tutto preminente: e ciò inderogabilmente impone, pertanto, l’applicazione nella specie dell’art. 52, comma 3-bis della L.R. 11.03.2005 n. 12 come introdotto dall’art. 1 della L.R. 14.07.2006 n. 12, laddove si dispone la necessità del rilascio del permesso di costruire per i “mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali”.
Né va sottaciuto che l’art. 70 e ss. della medesima L.R. 12 del 2005 reca una specifica disciplina urbanistica per i luoghi di culto e che, medio tempore, lo ius superveniens contenuto nell’art. 71, comma 1, lett. c–bis, della L.R. 11.03.2005 n. 12, così come inserito dall’art. 12 della L.R. 21.02.2011 n. 3, ha comunque ricondotto nella categoria delle “attrezzature di interesse comune per servizi religiosi … gli immobili (comunque) destinati a sedi di associazioni, società o comunità di persone in qualsiasi forma costituite, le cui finalità statutarie o aggregative siano da ricondurre alla religione, all’esercizio del culto o alla professione religiosa quali sale di preghiera, scuole di religione o centri culturali”.
In tale contesto, pertanto, la trasformazione –inoppugnabilmente avvenuta nella specie– del preesistente “negozio” in luogo preminentemente adibito a culto non poteva che richiedere, anche a prescindere dalla concomitantemente contestata realizzazione al piano seminterrato di un tavolato interno, il rilascio del titolo edilizio abilitante al mutamento della destinazione d’uso dei relativi locali.
Né la disciplina contenuta nel testé citato art. 52, comma 3-bis, della L.R. 12 del 2005 come introdotto dall’art. 1 della L.R. 12 del 2006 può reputarsi incostituzionale secondo la prospettazione svolta in tal senso dagli appellati.
Secondo questi ultimi, infatti, tale disciplina violerebbe:
- l’art. 2 Cost. (riconoscimento costituzionale dei diritti inviolabili dell’uomo sia come singolo sia nelle formazioni sociali; tra i diritti inviolabili dell’uomo vi è il diritto alla preghiera religiosa ed al culto);
- l’art. 3 Cost. (violazione del principio d’eguaglianza e ragionevolezza in quanto sarebbe chiara la discriminazione che la Regione Lombardia pone a coloro che vogliano destinare i locali, anche senza opere, a luogo di culto -necessità di operare con permesso di costruire- rispetto a tutti gli altri cittadini che vogliano effettuare un mutamento di destinazione d'uso d’altro genere -il permesso di costruire non necessita- è sufficiente la denuncia d’inizio attività, o la semplice comunicazione);
- l’art. 8 Cost. (libertà di tutte le confessioni religiose davanti alla legge);
- l’art. 9 Cost. (promozione dello sviluppo della cultura);
- gli artt. 18 e 19 Cost. (a mezzo della contestata disciplina regionale si inciderebbe e si annullerebbe il diritto di associarsi liberamente ed il diritto di professare liberamente la propria fede religiosa al fine di farne propaganda -anche a mezzo di associazioni culturali- ed anche per esercitare in pubblico ed in privato il proprio culto);
- l’art. 20 Cost. (si violerebbe il divieto costituzionale di non porre speciali limitazioni legislative per ogni forma d’attività dell’associazione con fine di culto);
- e, da ultimo, l’art. 21 Cost. (si inciderebbe e si annullerebbe il diritto di manifestare liberamente il proprio pensiero costituito anche dall’esercizio del culto.
Il Collegio a tale ultimo riguardo evidenzia che lo stesso giudice di primo grado ha convenuto che l’art. 52, comma 3-bis della L.R. 12 del 2005 per la sua collocazione e la sua ratio è palesemente volto al controllo di mutamenti di destinazione d’uso suscettibili, per l’afflusso di persone o di utenti, di creare centri di aggregazione (chiese, moschee, centri sociali, ecc.) aventi come destinazione principale o esclusiva l’esercizio del culto religioso o altre attività con riflessi di rilevante impatto urbanistico, le quali richiedono la verifica delle dotazioni di attrezzature pubbliche rapportate a dette destinazioni: se non altro agli effetti dell’altrettanto necessario e conseguente rilascio del certificato di agibilità (cfr. art. 23 e ss. del T.U. approvato con D.P.R. 06.06.2001 n. 380) dell’immobile destinato al nuovo uso, nonché della parimenti necessaria e conseguente pratica di prevenzione incensi di cui al D.P.R. 12.01.1998 n. 37 di competenza dei Vigili del Fuoco.
Pertanto non sussiste, nel contesto del medesimo comma 3-bis, alcuna discriminazione di carattere politico-culturale e religioso, anche per il fatto che la disciplina sopradescritta è uniformemente applicata ad ogni luogo di culto, anche cattolico, nonché ad ogni centro sociale, di qualsivoglia tendenza socio-politica, al fine di salvaguardare l’incolumità di tutti coloro che frequentano tali luoghi di riunione (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 27.10.2011 n. 5778 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

COMPETENZE GESTIONALI - EDILIZIA PRIVATA: Variazione di destinazione d'uso dell'immobile - Istanza - Diniego - Adozione - Sindaco - Vizio di incompetenza - Competenza del Dirigente - Ipotesi di ordinaria attività gestionale. (D.Lgs. 18.08.2000, n. 267, art. 107).
L'istanza di variazione di destinazione d'uso dell'immobile, non rientrando nell'ambito della definizione di obiettivi e programmi o della verifica della rispondenza dei risultati dell'attività amministrativa, integra una ipotesi di ordinaria attività gestionale, come tale affidata, in virtù del principio della separazione fra livello di indirizzo politico e gestionale, alla generale competenza del Dirigente in quanto apice della struttura burocratica.
Qualora, dunque, il provvedimento di diniego sull'istanza suddetta sia stato adottato dal Sindaco ha luogo una ipotesi di vizio di incompetenza per violazione dell'art. 107 del D.Lgs. n. 267 del 2000, nella parte in cui contempla una previsione generale che attribuisce ai dirigenti tutti i compiti non ricompresi espressamente dalla legge o dallo statuto tra le funzioni di indirizzo e controllo politico-amministrativo, ivi compresa l'adozione degli atti e provvedimenti amministrativi che impegnano l'Amministrazione verso l'esterno (TAR Valle d'Aosta, sentenza 20.10.2011 n. 68 - massima tratta da www.diritto24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il costo di costruzione c'è. Dall'ingrosso al dettaglio, il commerciante paga. Sentenza del Consiglio di stato: l'onere rimane, anche senza lavori edilizi.
Il costo di costruzione previsto dagli oneri di urbanizzazione imposti ai commercianti dalla legge cosiddetta «Bucalossi» è dovuto in quota corrispondente anche se nei locali non sono stati effettuati interventi edilizi per consentire il passaggio dalla vendita all'ingrosso a quella al dettaglio.
Lo precisa la sentenza 14.10.2011 n. 5539 dalla IV Sez. del Consiglio di Stato.
Trasformazione e vantaggio. L'impresa che ha sede nell'area urbana destinata all'industria e all'artigianato è «pizzicata» dal Comune: il cambio di destinazione d'uso realizzato nei locali con il «via» alla vendita al dettaglio non risulta autorizzato nell'ambito della concessione ottenuta. Scatta così la rideterminazione degli oneri di urbanizzazione, primaria e secondaria. Che tuttavia il commerciante non contesta.
Ciò che non vuole pagare l'azienda, che per ironia della sorte vende prodotti per l'edilizia, sono i costi di costruzione. E la motivazione è che non sono stati realizzati lavori per aprire la vendita al pubblico: l'ampiezza della superficie «dedicata» non è cambiata. Ma la censura non coglie nel segno.
È vero: il contributo relativo al costo di costruzione di cui alla legge Bucalossi è riconducibile all'attività costruttiva considerata in sé. Ma attenzione, si tratta di un prelievo che ha natura paratributaria: il corrispettivo è comunque dovuto in presenza di una «trasformazione edilizia» produce vantaggi economici connessi all'utilizzazione. E ciò indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere. Con il passaggio dall'ingrosso al dettaglio si verifica un mutamento d'uso rilevante nell'esercizio commerciale: si tratta, infatti, di due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e la trasformazione determina comunque un aumento del cosiddetto «carico urbanistico».
Scorporo impossibile. La mancata realizzazione di opere edilizie all'interno dei locali è irrilevante. Il passaggio dall'ingrosso al dettaglio comporta maggiori oneri sociali delle opere di urbanizzazione e fa perciò insorgere il presupposto imponibile per la debenza del contributo concessorio comprensivo della quota relativa al costo di costruzione: ne consegue che l'utilizzatore del beneficio deve pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d'uso originaria e quelli, se più elevati come nel caso di specie, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile.
E il contributo concessorio così rideterminato comprende necessariamente anche il costo di costruzione (articolo ItaliaOggi del 18.10.2011).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso - Variazione degli standard - Configurabilità come nuova costruzione - Sussiste.
Il mutamento di destinazione d'uso da locali senza permanenza di persone in locali abitabili rientra nel concetto di nuova costruzione, che riguarda non soltanto la realizzazione di un manufatto su area libera, ma include ogni intervento di ristrutturazione che renda un manufatto oggettivamente diverso da quella preesistente. Detta oggettiva diversità sussiste ogniqualvolta si abbia un mutamento di destinazione d'uso che implichi la variazione degli standard, poiché detta destinazione d'uso rappresenta in elemento determinante della tipologia del manufatto (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 13.10.2011 n. 2426 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La disposizione di cui all'art. 52, comma 3-bis, L.R. 12/2005 della Lombardia vuole evitare che -attraverso la liberalizzazione dei cambi di destinazione d'uso stabilita dall'art. 51 della LR 12/2005- siano realizzate innovazioni di grande impatto sul tessuto urbano senza un preventivo esame da parte dell'amministrazione.
Anche in presenza non di un luogo espressamente destinato all’esercizio del culto islamico, ma solo di un luogo di raduno di immigrati di religione islamica con finalità meramente culturali e non cultuali comunque trova applicazione (configurandosi alternativamente l’ipotesi del “centro sociale”, inteso come luogo di aggregazione di una cospicua entità di soggetti aventi interessi comuni) la suddetta norma regionale che richiede il rilascio di specifico titolo edilizio, nella specie non richiesto.

La L.R. 11.03.2005 n. 12, al comma 3-bis dell’art. 52 (recante la rubrica ”Mutamenti di destinazione d'uso con e senza opere edilizie”) espressamente dispone che: “I mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire”.
La Sezione (cfr. la sentenza 14.09.2010 n. 3522 ) ha già avuto modo di rilevare che tale disposizione vuole evitare che -attraverso la liberalizzazione dei cambi di destinazione d'uso stabilita dall'art. 51 della LR 12/2005- siano realizzate innovazioni di grande impatto sul tessuto urbano senza un preventivo esame da parte dell'amministrazione.
Va rilevato che quand’anche dovesse accedersi alla tesi di parte ricorrente, -secondo cui nella fattispecie non si sarebbe in presenza di un luogo espressamente destinato all’esercizio del culto islamico, ma solo di un luogo di raduno di immigrati di religione islamica con finalità meramente culturali e non cultuali- ciò non di meno comunque trova applicazione (configurandosi alternativamente l’ipotesi del “centro sociale”, inteso come luogo di aggregazione di una cospicua entità di soggetti aventi interessi comuni) la suddetta norma regionale che richiede il rilascio di specifico titolo edilizio, nella specie non richiesto
(TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 22.09.2011 n. 1320 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso - Oneri di urbanizzazione - Supplemento di contributo urbanistico - In caso di aumento del carico urbanistico - Legittimità.
In caso di mutamento della destinazione d'uso dell'immobile -nel caso di specie da residenza a studio medico- che comporti un incremento del carico urbanistico è legittima la richiesta della P.A. circa la corresponsione di un supplemento del contributo pari alla differenza tra il contributo previsto per la nuova destinazione e quello relativo alla precedente (cfr. TAR Milano, sent. n. 2989/2006, 1115/2005, 1100/2005, 145/2005) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.09.2011 n. 2236 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nuova costruzione - Nozione - In caso di mutamento di destinazione d'uso con variazione degli standard - Sussiste.
La realizzazione di un nuovo insediamento non consegue necessariamente ad una nuova edificazione, ben potendo configurarsi anche ove venga mutata la destinazione d'uso di edificio già esistente -nel caso di specie creazione di insediamento non residenziale derivante da insediamento residenziale- (cfr. TAR Milano, sent. n 1069/2011) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.09.2011 n. 2236 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La destinazione urbanistica della zona non rileva ai fini del cambio di destinazione d'uso dell’immobile ivi localizzato, che ha assunto una utilizzazione economica diversa (quella commerciale), che giustifica il pagamento delle spese di urbanizzazione ai sensi dell'art. 9, lett. b), della L. n. 10/1977.
Con il secondo motivo si sostiene che il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, da magazzino ad attività commerciale, non avrebbe giustificato il pagamento delle spese di urbanizzazione per la nuova destinazione perché l'immobile ricadrebbe in zona M/2 destinata ad attrezzature di servizi generali e locali, e quindi, il mutamento di destinazione non era soggetto a concessione edilizia ma a mera autorizzazione.
La censura è infondata perché la destinazione urbanistica della zona non rileva ai fini del cambio di destinazione d'uso dell’immobile ivi localizzato, che ha assunto una utilizzazione economica diversa (quella commerciale), che giustifica il pagamento delle spese di urbanizzazione ai sensi dell'art. 9, lett. b), della L. n. 10/1977
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 01.09.2011 n. 4906 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento funzionale della destinazione d’uso da residenziale a professionale - Presupposto - Modifiche della tipologia costruttiva o dell’organizzazione interna degli spazi.
Per poter parlare di un mutamento funzionale della destinazione d'uso di un immobile da residenziale a professionale -direzionale, occorre riferirsi alle oggettive caratteristiche dei locali interessati dall’intervento di trasformazione, dovendosi escludere tale mutamento quando l’utilizzazione lavorativa dei locali non abbia comportato una modifica della tipologia costruttiva o, quantomeno, dell'organizzazione interna degli spazi (TAR Parma Emilia Romagna, sez. 1^ 26.11.2009, n. 792, sentenza che richiama anche: TRGA Trentino-Alto Adige, Trento, 07.05.2009, n. 150).
Diversamente opinando si dovrebbe invero concludere che anche lo svolgimento di un'attività professionale svolta senza alcun apparato organizzativo e strumentale nello studio della propria abitazione, ne comporta la trasformazione in immobile ad uso direzionale (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 01.07.2011 n. 1110 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Mutamento di destinazione d'uso - Potere della P.A. di limitare una destinazione ammessa - Legittimità ex art. 41, Costituzione.
2. Mutamento di destinazione d'uso - Incremento di valore degli immobili - Stima dell'Agenzia del Territorio - E' atto endoprocedimentale - Conseguenze - Necessità di notifica all'Agenzia del Territorio - Non sussiste.
1.
E' configurabile in capo al Comune il potere di introdurre, oltre al divieto tout court della destinazione d'uso in relazione ad una determinata area, anche una limitazione percentuale della medesima destinazione, benché ammessa: tale diversificazione funzionale delle aree, attraverso la quale l'autorità investita della pianificazione contempera la molteplicità di interessi convergenti in subiecta materia, è giustificata dall'art. 41 della Costituzione e dal suo riferimento alla utilità sociale quale limite alla libertà d'iniziativa economica privata (cfr. Corte Costituzionale, sent. n. 167/2009; Cons. di Stato, sent. n. 894/2011).
2. In materia di rilevazioni di incremento di valore degli immobili nel passaggio da una destinazione d'uso ad un'altra, la stima dell'Agenzia del Territorio costituisce atto interno, non direttamente lesivo, e pertanto impugnabile solo unitamente al provvedimento che irroga la sanzione: ciò esclude la configurabilità dell'Agenzia del Territorio come contraddittore necessario (cfr. TAR Milano, sent. n. 468/2011, n. 1546/2010).
(tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 27.06.2011 n. 1730 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Quesiti in merito al frazionamento di unità immobiliari e al cambio di destinazione d’uso.
Il Comune pone dei quesiti sul frazionamento di unità immobiliari e sul cambio di destinazione d’uso delle stesse, eseguiti senza esecuzione di opere edilizie o tramite interventi riconducibili ad attività di manutenzione straordinaria, in ordine ai quali si osserva quanto segue (Regione Marche, parere 06.06.2011 n. 188/2011).

EDILIZIA PRIVATA: Residenza a ufficio: senza opere cambio d'uso regolare.
Il semplice cambio di destinazione d'uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area in cui l’intervento edilizio ricade. Dagli atti depositati in giudizio risulta, per tabulas, che si tratta di un cambio di destinazione d’uso senza opere (da residenziale a funzionale).
Come noto, è stato affermato in giurisprudenza che il semplice cambio di destinazione d'uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l'assetto dell'area in cui l'intervento edilizio ricade (cfr, tra le tante, Cons. Stato, sez. V., 23.02.2000 n. 949, TAR Liguria, sez. I, 28.01.2004 n. 102, TAR Veneto, Sez. III, 13.11.2001 n. 3699, Cass. Penale, Sez. III, 01.10.1997 n. 3104 e, più di recente, TAR Lazio, sez. II, 07.10.2005 n. 8002 e TAR Abruzzo, sede l'Aquila, 02.04.2009 n. 236).
Sul punto, la Regione Lazio non ha legiferato in materia, né con l’ultima l.r. 38/1999, né con la precedente l.r. 36/1987.
Nella fattispecie in esame, il mutamento da residenza a ufficio non comporta alcun aggravio né una oggettiva modificazione nell'assetto urbanistico-edilizio della zona, dal che consegue che detta attività non è soggetta al previo rilascio della concessione edilizia (ora permesso di costruire) (commento tratto da www.ipsoa.it - TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 24.05.2011 n. 4622 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nuova costruzione - Nozione - In caso di mutamento di destinazione d'uso con variazione degli standard - Sussiste.
Il concetto di nuova costruzione riguarda non soltanto la realizzazione di un manufatto su area libera, ma include, altresì, ogni intervento di ristrutturazione che renda un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente: in particolare, tale oggettiva diversità sussiste ogniqualvolta si abbia un mutamento di destinazione d'uso che implichi la variazione degli standard, poiché detta destinazione d'uso rappresenta un elemento determinante della tipologia del manufatto (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 4256/2008; TAR Milano, sent. n. 1787/2010; TAR Torino, sent. n. 940/2010) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 27.04.2011 n. 1069 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Richiesta di pagamento del costo di costruzione - Cambio di destinazione d'uso - Nuova destinazione ammessa dalle N.T.A. - Categorie edilizie autonome - Vincolo di strumentalità - Irrilevanza - Legittimità.
Se il cambio di destinazione d'uso di un immobile, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, è intervenuto tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, e, quindi, ha integrato una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, è soggetta al regime oneroso, indipendentemente dalla tipologia delle opere.
Di conseguenza, risultando altresì irrilevante la rappresenta strumentalità della nuova destinazione di parte delle aree (espositiva) alla pregressa destinazione sussistente nella restante parte di edificio (produttiva), risulta legittima la richiesta di pagamento del costo di costruzione impugnata (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 16.03.2011 n. 740 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cambio d'uso gratis solo se non cresce il carico urbanistico. L'esenzione degli oneri «segue» la necessità della dotazione di servizi.
Il cambio d'uso non è sempre "gratuito", ma non solo. Il pagamento del contributo di costruzione è uno degli snodi critici della materia edilizia e, nel corso degli anni, una nutrita giurisprudenza ha chiarito gli aspetti più problematici della materia, specie per quel che riguarda la natura giuridica del contributo, le varie ipotesi di esenzione e i presupposti per il suo pagamento in relazione alla tipologia dell'intervento che si intende realizzare.
La definizione di «carico».
A quest'ultimo riguardo il Tar Lombardia-Brescia, Sez. I, con la recente sentenza 03.03.2011 n. 375, affronta una delle questioni di maggior rilievo nella materia, quella del cambio di destinazione d'uso, anche se attuato in assenza di interventi costruttivi, qualora questo determini comunque un aumento del cosiddetto «carico urbanistico».
Questo concetto non è definito dalla legislazione vigente, ma la giurisprudenza della Cassazione l'ha individuato come «l'effetto che viene prodotto dall'insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in dipendenza del numero delle persone insediate su di un determinato territorio» (Sezioni unite penali, 20.03.2003, sentenza n. 12878).
In altri termini, poiché ogni insediamento umano è costituito da un elemento primario (abitazioni, uffici, opifici, negozi, eccetera), è necessario proporzionare questo primo elemento a quello cosiddetto secondario o di servizio (opere pubbliche in genere, uffici pubblici, parchi, strade, fognature, elettrificazione, servizio idrico, condutture di erogazione del gas), in relazione al numero degli abitanti insediati e alle caratteristiche delle attività svolte in quello stesso territorio.
Proprio partendo da questa considerazione, i giudici bresciani, richiamando propri precedenti orientamenti (n. 145/2005, n. 646/2004 e n. 34/1998) rilevano come il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione vada ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi nel l'area di riferimento (rete viaria, fognature eccetera), che sia indotta dalla destinazione d'uso concretamente impressa al manufatto. Questo perché una diversa utilizzazione dell'edificio rispetto a quella stabilita nel l'originario titolo abilitativo può determinare una variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico.
Il pagamento degli oneri si giustifica quindi con la necessità di ridistribuire –in modo equo per la comunità– i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla loro presenza. Il contributo di urbanizzazione infatti, secondo il Consiglio di Stato (sezione V, n. 2359/2009 e n. 2258/2006), pur non avendo natura tributaria, costituisce comunque «un corrispettivo di diritto pubblico posto a carico del costruttore, connesso al rilascio della concessione edilizia, a titolo di partecipazione del concessionario ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae».
Il mutamento rilevante.
Da questi elementi la sentenza del Tar Lombardia fa derivare che il presupposto imponibile si verifica in tutti i casi di «mutamento rilevante» della destinazione d'uso dalla quale derivi un maggior carico urbanistico, con conseguente necessità per l'interessato di pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d'uso originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa al l'immobile (ad esempio, la trasformazione di un albergo in un edificio residenziale).
Quanto al concetto di «mutamento rilevante», la pronuncia chiarisce un elemento importante, specificando che lo stesso sussiste in tutti i casi di «passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici, cosicché la circostanza che le modifiche di destinazione d'uso senza opere non sono soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporta ipso jure l'esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell'operazione».
Di conseguenza, ciò che assume rilievo ai fini del pagamento non è la necessità o meno di un titolo abilitativo per l'attività di trasformazione edilizia che si vuole realizzare (permesso di costruire o Dia): il presupposto impositivo si può verificare anche nel caso di mutamento di destinazione d'uso del fabbricato di tipo «funzionale», cioè senza alcuna esecuzione di opere (si veda anche anche Tar Campania-Napoli n. 6271/2008, citata nella scheda a destra) (articolo Il Sole 24 Ore del 04.07.2011).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento della destinazione d'uso di edifici - Lottizzazione abusiva materiale - Configurabilità - Fattispecie: modifica della destinazione da sottotetti a mansarde.
Rientra nel concetto giuridico di lottizzazione abusiva materiale, anche l’esecuzione dei lavori che determinano un mero mutamento della destinazione d'uso di edifici, già esistenti, da cui derivi la necessità di nuovi interventi di urbanizzazione (Cass. 15/02/2007, n. 6396). Fattispecie: configurabilità del reato di lottizzazione abusiva conseguente alla modifica della destinazione da sottotetti a mansarde. (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 23.02.2011 n. 6892 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Destinazione d'uso; mutamento; assenza di lavori edili; concessione edilizia; non necessarietà; modifiche prospettiche; ampliamento dell'immobile; titolo abilitativo.
Il mutamento di destinazione d'uso degli immobili in assenza di lavori edili, purché compatibile con la destinazione di zona, non è assoggettato a concessione edilizia, in quanto costituisce espressione non già dello ius aedificandi, bensì dello ius utendi.
La circostanza di cui innanzi, e la conseguente non necessità del titolo abilitativo, deve, tuttavia, escludersi ogni qualvolta il richiedente, formulando istanza di condono ai sensi della L. n. 47 del 1985, indichi nel medesimo modello il cambio di destinazione d'uso e le modifiche prospettiche, le quali non solo implicano necessariamente delle opere, in quanto incidenti sulla forometria esterna del fabbricato, ma per di più appaiono strutturalmente finalizzate proprio alla diversa utilizzazione dell'immobile medesimo (nella specie come albergo e non più come abitazione), nonché, in altro modello, la necessità di un ampliamento (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 15.02.2011 n. 236 - tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Mutamento di destinazione d'uso - Divieto di introdurre limiti quantitativi alla presenza di destinazioni complementari a fianco di quelle principali - Illegittimità.
2. Mutamento di destinazione d'uso - Incremento di valore degli immobili - Stima dell'Agenzia del Territorio - E' atto endoprocedimentale - Conseguenze - Onere di impugnabilità della stima - Non sussiste.
1. In materia di disciplina dei mutamenti delle destinazioni d'uso degli immobili, ai sensi dell'art. 1, comma 2, L.R. 1/2001 -norma oggi abrogata, ma sostanzialmente confluita nell'art. 51, comma 1, lett. d), L.R. 12/2005- da un lato, è consentito ai comuni di escludere in toto determinate destinazioni: dall'altro, tuttavia, tale norma non può essere intesa come divieto di introdurre limiti quantitativi alla presenza di destinazioni complementari a fianco di quella o quelle identificate come principali.
2. In materia di rilevazioni di incremento di valore degli immobili nel passaggio da una destinazione d'uso ad un'altra, la stima dell'Agenzia del Territorio costituisce atto interno, non direttamente lesivo, e pertanto impugnabile solo unitamente al provvedimento che irroga la sanzione: ciò esclude la configurabilità dell'Agenzia del Territorio come contraddittore necessario (cfr. TAR Milano, sent. n. 1546/2010) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.02.2011 n. 468 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Contributi e oneri - Rimborso della differenza tra oneri concessori versati per il terziario e minori oneri dovuti per l'abitativo - Impossibilità.
Una volta che l'intervento edilizio sia stato realizzato in base a permesso di costruire chiesto dall'interessato e questi ne abbia successivamente mutata la destinazione d'uso, non è dovuto alcun rimborso della differenza tra oneri concessori versati per il terziario e (minori) oneri dovuti per l'abitativo: infatti, nessuna norma prevede la restituzione degli oneri (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 11.02.2011 n. 468 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: TAR Milano: mutamento di destinazione d'uso, rimangono le percentuali.
Il TAR di Milano ha affermato che, pur nel regime della L.R. 12/2005, lo strumento urbanistico può prevedere limitazioni percentuali alle destinazioni d'uso ammissibili nelle diverse zone. Ciò alla luce di un'interpretazione estensiva dell'ultimo inciso contenuto nell'art. 51 primo comma della L.R. 12/2005: "salve quelle escluse dal PGT" significa che lo strumento urbanistico può derogare al principio per cui le destinazioni d'uso ammissibili (principali, complementari e accessorie), coesistono senza limitazioni percentuali.
L’art. 51 della legge regionale n. 12/2005 dispone (secondo e terzo comma): “I comuni indicano nel PGT in quali casi i mutamenti di destinazione d’uso di aree e di edifici, attuati con opere edilizie, comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale di cui all’articolo 9. Per i mutamenti di destinazione d’uso non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le indicazioni del comma 2 riguardano esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici siano adibiti a sede di esercizi commerciali non costituenti esercizi di vicinato ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera d), del decreto legislativo 31.03.1998, n. 114”.
Queste disposizioni -peraltro rivolte ai futuri PGT- riguardano i mutamenti di destinazione d’uso ammessi, non quelli esclusi dallo strumento urbanistico. Esse riproducono infatti l’art. 1, comma 3, della previgente l.r. n. 1 del 2001, che in termini pressoché identici recitava: “I comuni indicano, altresì, attraverso lo strumento urbanistico generale, in quali casi i mutamenti di destinazione d'uso di aree e di edifici, ammissibili ai sensi del comma 2, attuati con opere edilizie, comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di standard; per quanto riguarda i mutamenti di destinazione d'uso ammissibili, non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le suddette indicazioni riguarderanno esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici vengano adibiti a sede di esercizi commerciali non costituenti esercizi di vicinato ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera d), del d.lgs. 31.03.1998, n. 114”.
Quanto all’art. 54 della legge regionale, il fatto che i mutamenti di destinazione che non determinino carenza di aree per servizi e attrezzature di interesse generale non costituiscano variazione essenziale, non esclude la sanzionabilità dei mutamenti di destinazione che si pongano in contrasto con lo strumento urbanistico (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.02.2011 n. 468 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso - Finalità - Mutamento d'uso funzionale - Variazione su immobile senza opere - Assenza del titolo - Illegittimità dell'ordine di demolizione - Variazioni con opere - Necessità del titolo - Legittimità dell'ordine di demolizione - Impugnativa - Infondatezza.
Il mutamento di destinazione d'uso consiste nel variare la destinazione cui l'immobile è urbanisticamente destinato. Esso può essere realizzato con opere, ed in tal caso è soggetto a licenza o concessione ovvero a semplice autorizzazione, a seconda del tipo di intervento, o senza opere ed in tal caso è soggetto a semplice autorizzazione. Ai fini del legittimo mutamento d'uso "funzionale" di un locale, inteso quale variazione di destinazione dell'immobile non implicante la realizzazione di opere edilizie, non essendo richiesta concessione edilizia, è illegittimo l'ordine sindacale di demolizione, motivato con l'assenza o la difformità di idoneo titolo concessorio. Viceversa, l'ipotesi di un mutamento di destinazione d'uso non già funzionale, bensì strutturale, ovvero connesso e conseguente all'esecuzione di opere, necessita di apposita concessione il cui difetto legittima la demolizione delle opere stesse.
Orbene, nel caso in esame, risulta infondato il gravame promosso dalla ricorrente per l'annullamento del provvedimento con cui il Comune resistente le ordinava la demolizione di tre manufatti, perché realizzati in assenza sia del titolo edilizio che del titolo paesistico -quest'ultimo necessario essendo il predetto Comune sottoposto alle norme del Piano Territoriale Paesistico approvato con D.M. del 04.07.2002, pubblicato in G.U. serie generale n. 219 del 19.09.2002-, giacché risultava che i predetti manufatti, diversamente da quanto asseriva la ricorrente, presentavano caratteristiche difficilmente riconducibili a quelle precedenti, con la conseguenza che vi era stata un'attività edilizia manipolativa che doveva necessariamente qualificarsi come illecita e, quindi, abusiva in quanto posta in essere senza i succitati titoli (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 07.02.2011 n. 735 - tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Immobile abusivo ultimato - Mancanza del certificato di abitabilità - Sequestro - Art. 221 T.U. delle leggi sanitarie - Art. 321 c.p.p..
In materia di reati edilizi o urbanistici, ai fini della sequestrabilità preventiva di un immobile abusivo già ultimato, può considerarsi come antigiuridica l'implicazione proveniente dalla perpetrazione dell'illecito amministrativo sanzionato dall'art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie (divieto di abitare gli edifici sforniti di certificato di agibilità), che, pur non potendosi inquadrare nella nozione di "agevolazione della commissione di altri reati", certamente integra una situazione illecita ulteriore prodotta dalla condotta (la libera utilizzazione della cosa) che il provvedimento cautelare è finalizzato ad inibire (Cass., Sez. III, 16.11.2004, n. 44433 e sez. IV, 19.04.2007, n. 15845).
Mutamento di destinazione d'uso materiale - Configurabilità - Immobile abusivo - I lavori eseguiti ripetono le caratteristiche di illegittimità.
Deve ritenersi realizzato un mutamento di destinazione d'uso materiale (e non meramente ‘funzionale’), quando l'innovazione avviene attraverso l'esecuzione di opere edilizie ad essa finalizzate. Inoltre, i lavori eseguiti, riguardano un immobile preesistente non edificato legittimamente, per il quale pende procedura di condono non ancora definita, sicché ripetono le caratteristiche di illegittimità dall'opera alla quale sono intimamente connessi e costituiscono abusiva prosecuzione della stessa.
Reati edilizi o urbanistici - Disponibilità del manufatto - Profilo della offensività e misura cautelare - Valutazione del giudice.
In tema di reati edilizi o urbanistici, spetta al giudice di merito, con adeguata motivazione, compiere una attenta valutazione del pericolo derivante da libero uso della cosa pertinente all'illecito penale.
In particolare, vanno approfonditi la reale compromissione degli interessi attinenti al territorio ed ogni altro dato utile a stabilire in che misura il godimento e la disponibilità attuale della cosa, da parte dell'indagato o di terzi, possa implicare una effettiva ulteriore lesione del bene giuridico protetto, ovvero se l'attuale disponibilità del manufatto costituisca un elemento neutro sotto il profilo della offensività.
In altri termini, il giudice deve determinare in concreto, il livello di pericolosità che la utilizzazione della cosa appare in grado di raggiungere in ordine all'oggetto della tutela penale, in correlazione al potere processuale di intervenire con la misura preventiva cautelare (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 03.02.2011 n. 3885 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Contributi e oneri concessori - Mutamenti di destinazione d'uso - Necessità.
2. Contributi e oneri concessori - Previsione di distinte sottocategorie di destinazioni d'uso con diversi importi dei contributi concessori - Legittimità.

1. La necessità di corrispondere i contributi concessori anche per i mutamenti di destinazione d'uso è principio enucleabile dall'art. 10, ultimo comma, della Legge n. 10 del 1977, al fine di evitare che, quando la nuova tipologia assegnata all'immobile avrebbe comportato all'origine un più oneroso regime contributivo urbanistico, attraverso la modifica della destinazione il contributo possa essere evaso in tutto o in parte a vantaggio del richiedente e, di contro, con l'aggravio urbanistico già valutato in sede di fissazione di quel regime contributivo.
2. Deve ritenersi legittima la suddivisione delle categorie di destinazione d'uso in più sottocategorie o sottofunzioni, con diversa onerosità dal punto di vista dei contributi di costruzione, laddove ciò sia giustificato da significative diversità del carico urbanistico implicato dall'una o dall'altra di esse, tale da giustificare diverse modulazioni di calcolo del contributo concessorio (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 26.01.2011 n. 240 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: Concessione edilizia e licenza di abitabilità - Destinazione d'uso - Mutamento senza opere edili - Non occorre - Condizione.
Il cambio di destinazione d'uso di un immobile senza opere edilizie non costituisce immutazione urbanistica ai sensi dell'art. 1,1. 28.01.1977 n. 10 ed è, pertanto, soggetto ad autorizzazione, non già a concessione, ma esclusivamente a condizione che non implichi situazioni di incompatibilità con le previsioni funzionali di zona ed il piano regolatore non diversifichi gli indici di edificazione a seconda delle destinazioni (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 07.12.2010 n. 8620 - tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: VECCHI CONDONI.
È legittimo il provvedimento con il quale, in sede di rilascio di una concessione in sanatoria in base ai condoni del 1985 e del 1994 per aver mutato senza opere edilizie da commercio all'ingrosso a commercio al minuto la destinazione d'uso di un fabbricato in zona D (destinata ad «attività produttive»), è stato chiesto il pagamento del conguaglio degli oneri concessori per il mutamento della destinazione d'uso (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 07.12.2010 n. 8620 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Art. 52, comma 3-bis, L.R. n. 12/2005 - Mutamenti di destinazione d'uso - Attività con riflessi di rilevante impatto urbanistico - Necessità di verificare le dotazioni di attrezzature pubbliche rapportate a dette destinazioni - Sussiste - Associazione culturale con fine religioso - Applicabilità dell'art. 52, comma 3-bis, L.R. n. 12/2005 - Non sussiste, se il fine religioso è accessorio e marginale nel contesto degli scopi statutari.
2. Art. 52, comma 3-bis, L.R. n. 12/2005 - Mutamenti di destinazione d'uso - Rilevanza ai fini urbanistici dell'uso di fatto dell'immobile - Non sussiste.

1. L'art. 52, comma 3-bis, L.R. n. 12/2005, per la sua collocazione e la sua ratio, è palesemente volto al controllo di mutamenti di destinazione d'uso suscettibili, per l'afflusso di persone o di utenti, di creare centri di aggregazione (chiese, moschee, centri sociali, ecc.) aventi come destinazione principale o esclusiva l'esercizio del culto religioso o altre attività con riflessi di rilevante impatto urbanistico, che richiedono la verifica delle dotazioni di attrezzature pubbliche rapportate a dette destinazioni.
La norma non pare quindi applicabile nel caso in cui l'immobile venga utilizzato da un'associazione culturale in cui il fine religioso rivesta carattere di accessorietà e di marginalità nel contesto degli scopi statutari.
2. Non rileva di norma ai fini urbanistici l'uso di fatto dell'immobile in relazione alle molteplici attività umane che il titolare è libero di esplicare (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 25.10.2010 n. 7050 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cambio di destinazione d'uso - Mancanza di conformità urbanistica.
E' respinto il ricorso per l'accertamento del silenzio formatosi sull'istanza con la quale è stata chiesta l'approvazione del cambio di destinazione d'uso di alcune unità immobiliari.
Sulla base dei chiarimenti forniti dal comune su una questione simile si ritiene che la mancanza di conformità urbanistica non può essere superata semplicemente richiamando la liberalizzazione dei cambi di destinazione d'uso prevista in via generale dall'art. 51, comma 1, della l.r. n. 12/2005 (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 22.10.2010 n. 4109 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Impugnazione provvedimento sanzionatorio - Cambio di destinazione d'uso in difformità dalle previsioni urbanistiche comunali - Piano attuativo - Infungibilità delle destinazioni - Legittimità.
In presenza della previsione di un piano attuativo che pone un limite quantitativo alle varie destinazioni, non si può affermare la piena fungibilità delle diverse destinazioni e la conseguente libertà di modificare la destinazione d'uso degli immobili (anche tra quelle ammesse dal P.R.G. per la zona in questione), passando così da una destinazione all'altra, senza una modifica del piano stesso.
Conseguentemente risulta legittimo il provvedimento impugnato con il quale l'Amministrazione ha sanzionato la violazione di una disposizione urbanistica di dettaglio, mentre nessuna rilevanza ha la modalità con cui il cambio di destinazione viene realizzato, aspetto che attiene al profilo edilizio (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 21.10.2010 n. 7032 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: N. D'Angelo, Modifica di destinazione d'uso: titoli abilitativi e trattamento sanzionatorio (Ufficio Tecnico n. 9/2010).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso - Creazione di luoghi di culto o centri sociali - Presupposti - Usi di fatto - Irrilevanza - Fattispecie.
La volontà di attuare una particolare destinazione d'uso -nel caso di specie ad "attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi"- deve trovare una corrispondenza nella natura e nella tipologia di opere realizzate e non può essere inferita dall'uso di fatto che possa, in precedenza, essere stato posto in essere, tanto più quando l'istanza di sanatoria non faccia riferimento alcuno ad una destinazione di tipo religioso (cfr. TAR, Milano, sent. n. 4665/2009) -nel caso di specie il TAR ha annullato il diniego di rigetto di sanatoria del Comune ritenendo che le opere oggetto della domanda consistessero, principalmente, nel rifacimento della pavimentazione, nel ripristino degli intonaci, nel rivestimento dei pilastri con cartongesso, nella imbiancatura dei locali, nella realizzazione di impianti igienico-sanitari ed elettrici e non rivelassero, in alcun modo, la volontà dell'associazione ricorrente di attuare una destinazione del fabbricato ad "attrezzatura di interesse comune per servizi religiosi", ai sensi dell'art. 71, l. Regione Lombardia n. 12/2005 (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenze 23.09.2010 nn. 6415 e 6416 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: Lombardia, sulla localizzazione dei luoghi di culto di diversa confessione religiosa e sul cambio della destinazione d'uso, anche senza opere, per ricavare un luogo di culto.
In sede di elaborazione degli strumenti urbanistici i comuni, qualora ricevano richieste di localizzazione di luoghi di culto, possono legittimamente porsi soltanto il problema dell’effettiva esigenza di queste infrastrutture in relazione al numero di soggetti interessati (anche su scala sovracomunale se per le ridotte distanze o per altri motivi risulti verosimile che il bacino potenziale è più ampio del territorio comunale: v. art. 72, comma 3, della LR 12/2005).
Una volta accertata l’esigenza di un luogo di culto la localizzazione deve essere necessariamente conforme alla proposta presentata, qualora i promotori del progetto abbiano la disponibilità degli immobili, in quanto una diversa soluzione, coinvolgendo diritti di terzi, equivarrebbe di fatto a un diniego arbitrario.
Un diniego legittimo deve basarsi invece sull’inidoneità del sito proposto, secondo le normali valutazioni urbanistiche. In questa fase la convenzione con i promotori del progetto non è necessaria, almeno in via generale, in quanto riguarda, come si è visto sopra al punto 14, le concrete modalità di realizzazione o sistemazione dell’edificio.
Niente impedisce naturalmente che già nel corso della stesura degli strumenti urbanistici si raggiungano intese per rimuovere eventuali ostacoli o per creare le condizioni per l’inserimento del luogo di culto nella programmazione urbanistica.
E' necessario esaminare le censure che si riferiscono specificamente al cambio di destinazione d’uso finalizzato alla realizzazione di un luogo di culto.
Si tratta delle censure contenute nel sesto e nel settimo motivo di ricorso, che richiedono una valutazione congiunta. Gli argomenti proposti non sono condivisibili per le ragioni esposte qui di seguito:
(a) innanzitutto non sono ravvisabili profili di illegittimità costituzionale nell’art. 52, comma 3-bis, della LR 12/2005, che impone l’obbligo del permesso di costruire solo per i cambi di destinazione d’uso relativi ad alcuni edifici particolari (luoghi di culto, centri sociali).
La norma vuole evitare che attraverso la liberalizzazione dei cambi di destinazione d’uso stabilita dall’art. 51 della LR 12/2005 siano realizzate innovazioni di grande impatto sul tessuto urbano senza un preventivo esame da parte dell’amministrazione.
L’obiettivo è ragionevole, e non appare discriminatorio proprio per l’indubbia rilevanza sociale di questo tipo di edifici, che rende preferibile il controllo preventivo all’eventuale remissione in pristino;
(b) è corretto quanto afferma la ricorrente circa la prevalenza delle qualificazioni del DPR 380/2001 (disciplina nazionale omogenea con riflessi penali) quando si tratta di applicare le misure repressive degli abusi edilizi.
Il fatto che l’art. 52 comma 3-bis della LR 12/2005 richieda il permesso di costruire anche per i cambi di destinazione d’uso senza opere non consente di equiparare l’abuso della ricorrente a quelli disciplinati dagli art. 31 e 33 del DPR 380/2001 (nuova costruzione, variazioni essenziali, ristrutturazione pesante).
A proposito della ristrutturazione pesante si osserva che in base all’art. 10, comma 1, lett. c), del DPR 380/2001 può essere considerato tale solo il cambio di destinazione d’uso negli immobili compresi nelle zone omogenee A;
(c) la repressione del cambio di destinazione d’uso operato dalla ricorrente non deve quindi partire dal dato formale (necessità del permesso di costruire) ma da quello sostanziale (si tratta di un intervento senza opere);
(d) anche con questa precisazione non è però possibile arrivare alla sanatoria disciplinata dall’art. 53, comma 2, della LR 12/2005. Questa norma stabilisce che il cambio di destinazione d'uso senza opere si può sanare con il pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria anche quando risulti in contrasto con le previsioni urbanistiche comunali.
Il confronto con l’art. 52, comma 2, della LR 12/2005 chiarisce tuttavia che la sanatoria non è possibile quando manchi la conformità alla normativa igienico-sanitaria, il che è in effetti ragionevole se si considera il livello sovraordinato degli interessi pubblici collegati a quest’ultima (in particolare l’interesse alla salute e alla sicurezza collettiva);
(e) nel caso dei luoghi di culto, come si è visto sopra al punto 14, le questioni igienico-sanitarie sono una parte rilevante del contenuto della convenzione prevista dall’art. 70, comma 2, della LR 12/2005.
Un cambio di destinazione d’uso senza opere relativo a un luogo di culto non è quindi sanabile con il meccanismo ordinario dell’art. 53, comma 2, della LR 12/2005 proprio perché, mancando la convenzione, manca la regolamentazione che è considerata indispensabile per l’introduzione di un uso non solo diverso da quello precedente ma del tutto particolare e in grado di incidere in modo significativo sul contesto sociale;
(f) la convenzione potrebbe essere stipulata anche a posteriori con effetto sanante, ma appare comunque legittima la decisione del Comune di bloccare immediatamente gli effetti del cambio di destinazione d’uso per il tempo necessario a valutare la situazione e in attesa della presentazione di una richiesta di permesso di costruire da parte della ricorrente (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 14.09.2010 n. 3522 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Esecuzione del giudicato - Decorso del termine assegnato - Nomina di un Commissario.
Il Comune deve eseguire il giudicato della sentenza che autorizza il cambio di destinazione d'uso da abitazione a laboratorio medico e la trasformazione di un garage interrato in locale commerciale.
La decisione fa sorgere a carico dell'amministrazione comunale l'obbligo di adeguare la situazione di fatto degli immobili a quella di diritto; ne consegue l'ordine di dar esecuzione al giudicato, con l'avvertenza che, in caso di inutile decorso del termine assegnato, si procederà alla nomina di un commissario ad acta che adotti, in sostituzione dell'amministrazione inadempiente, i provvedimenti necessari per l'ottemperanza al giudicato (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 23.07.2010 n. 4841 - massima tratta da www.diritto24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Giudizio di ottemperanza - Esecuzione delle sentenze recanti l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso da abitazione a laboratorio medico e la concessione in sanatoria per la trasformazione di un garage interrato in locale commerciale - Inottemperanza - Obbligo della P.A. di dare esecuzione al giudicato - Nomina di un commissario ad acta in caso di ulteriore inadempimento.
E' fondato e meritevole di accoglimento il ricorso esperito per l'esecuzione del giudicato formatosi in merito all'annullamento della concessione edilizia recante l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso da abitazione a laboratorio medico e della concessione in sanatoria rilasciata per la trasformazione di un garage interrato in locale commerciale ed artigianale, ove, a seguito della notificazione della sentenza al Comune, sia stata constatata l'inerzia della P.A. in ordine all'esecuzione della decisione.
La sentenza fa sorgere a carico dell'amministrazione comunale l'obbligo di adeguare la situazione di fatto degli immobili a quella di diritto; ne consegue, in accoglimento della pronuncia, l'ordine di dar esecuzione al giudicato con l'avvertenza che in caso di inutile decorso del termine assegnato si procederà alla nomina di un commissario ad acta che adotti, in sostituzione dell'amministrazione inadempiente i provvedimenti necessari per l'ottemperanza al giudicato (massima tratta da www.diritto24.ilsole24ore.com - Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 23.07.2010 n. 4841 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il mutamento della destinazione del fabbricato da residenziale a terziario, realizzato senza opere edilizie, non è soggetto a concessione edilizia ma resta pur sempre subordinato al pagamento dei maggiori oneri di urbanizzazione.
In ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile non accompagnata dalla realizzazione di opere, non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio
(ndr: fattispecie ante L.R. n. 12/2005).
Questo Tribunale (TAR Lombardia, Milano, sez. II, 17.02.1999 n. 611) ha escluso che sia soggetto al rilascio della concessione in sanatoria il cambio di destinazione d’uso in assenza di opere edilizie (c.d. cambio di destinazione d’uso funzionale).
E’ infatti noto che, secondo giurisprudenza consolidata, il mutamento di destinazione d’uso degli immobili non accompagnato da lavori edili costituisce espressione dello ius utendi e non dello ius aedificandi ed è pertanto escluso dall’ambito delle attività soggette a concessione edilizia (cfr., ex pluribus, CdS V 18/01/1988 n. 8; id., IV 23/11/1985 n. 551; id., 01/10/1993 n. 818; TAR Lombardia I n. 1782/1996, II nn. 66/88, 596/1993, 439/1995, 664/96, 127/1997, 1184/1998, III n. 441/1993).
La fattispecie non si presta quindi ad essere disciplinata dall’art. 13 della l. n. 47/1985, così come ha disposto il Comune.
Il mutamento della destinazione del fabbricato da residenziale a terziario, realizzato senza opere edilizie, non è quindi soggetto a concessione, ma resta pur sempre subordinato al pagamento dei maggiori oneri contributivi.
Infatti non esiste un collegamento necessario tra il rilascio di un titolo concessorio in sanatoria ed il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La giurisprudenza (TAR Lombardia, Brescia, 10.03.2005, n. 145) ha chiarito che il fondamento del contributo di urbanizzazione non consiste nell'atto amministrativo in sé bensì nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime, secondo modalità eque per la comunità (cfr. TAR Veneto, sez. II – 13/11/2001 n. 3699).
Pertanto, anche nel caso della modificazione della destinazione d'uso cui si correla un maggior carico urbanistico, è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa: il mutamento è rilevante allorquando sussiste un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici, cosicché la circostanza che le modifiche di destinazione d’uso senza opere non sono soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporta ipso jure l’esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell’operazione (cfr., in tal senso, TAR Lombardia, Brescia 23/01/1998 n. 34).
Analogamente l’art. 5 c. 2 della L.R. 60/1977 stabilisce che le modificazioni delle destinazioni d'uso comportano, per quanto attiene all'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, un contributo commisurato sia alla eventuale maggior somma determinata in relazione alla nuova destinazione rispetto a quella che sarebbe dovuta per la destinazione precedente.
Tuttavia, a differenza di quanto effettuato dal Comune, non può applicarsi la quantificazione degli oneri prevista dall’art. 13 della L. 47/1985, che prevede il raddoppio degli oneri di urbanizzazione, in quanto il pagamento di tale contributo prescinde dal rilascio del titolo abilitativo in sanatoria.
Ne consegue che il provvedimento comunale deve essere annullato con riferimento alle somme pagate a titolo di oneri di urbanizzazione in quanto l’amministrazione ha provveduto alla quantificazione secondo disposizioni non applicabili al caso di specie e dovrà provvedere ad una nuova determinazione conformandosi a quanto previsto dall’art. 5, c. 2, della L.R. 60/1977.
Deve inoltre accogliersi il motivo di ricorso nella parte in cui contesta il pagamento del contributo di costruzione.
Questa sezione ha infatti stabilito che in ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile non accompagnata dalla realizzazione di opere, “non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio” (TAR Lombardia, Milano, sez. IV, 04.05.2009 n. 3604; TAR Lazio Roma, sez. II, 17.05.2005, n. 3844).
Infatti, il contributo relativo al costo di costruzione (art. 6 L. 28.01.1977 n. 10) è riconducibile all'attività costruttiva ex se considerata e, correlandosi direttamente all'uso edificatorio del suolo e ai potenziali vantaggi economici che ne discendono, è sostanzialmente configurabile alla stregua dei prelievi di natura paratributaria ed è dovuto solo in presenza di una trasformazione edilizia del territorio e in conseguenza della produzione di ricchezza connessa alla sua utilizzazione.
Avendo nel caso in questione la ricorrente provveduto, verosimilmente, al pagamento del costo di costruzione al momento del rilascio della concessione con destinazione residenziale si deve escludere la debenza di questa voce contribuitiva per il cambiamento di destinazione d’uso senza opere (TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 10.06.2010 n. 1787 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla variazione d'uso, senza opere, della destinazione di un terreno in contrasto con le norme igienico-sanitarie.
L’eventuale possibilità di qualificare l’uso del terreno -per cui è causa- come mutamento di destinazione di uso senza opere non comporta di per sé che la sanzione pecuniaria prevista dalla legge per tale abuso sia l’unica applicabile, così come sostenuto dalla difesa della parte ricorrente.
Tale conseguenza sarebbe esclusa comunque ai sensi della normativa nazionale, in quanto per gli articoli 31 e 32 del T.U. 380/2001 un mutamento di destinazione d’uso comporterebbe pur sempre una variazione essenziale, soggetta a rimessione in pristino attraverso la cessazione dell’attività vietata: così per tutte in giurisprudenza sul principio TAR Liguria, sez. I, 29.10.2008 n. 1862.
Si deve poi, comunque, considerare la disciplina del cambio di destinazione d’uso senza opere così come risulta dalla l.r. Lombardia 11.03.2005 n. 12.
All’art. 52 di essa si prevede che i “mutamenti di destinazione d'uso di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria” si possono lecitamente realizzare con semplice comunicazione all’ente; all’art. 53 si prevede poi una sanzione per il mutamento di destinazione senz’opere illegittimo: ”Qualora il mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie, ancorché comunicato ai sensi dell'articolo 52, comma 2, risulti in difformità dalle vigenti previsioni urbanistiche comunali, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria…”.
Tale sanzione però non è esaustiva, anche a prescindere da quanto sancito dalla normativa nazionale di cui al § precedente, perché non prevede il caso, del tutto possibile e verificatosi nella specie, in cui l’asserito mutamento, oltre che non conforme alla normativa urbanistica, risulti in aggiunta contrario anche alle norme igienico sanitarie.
In tale ultimo caso, secondo logica, la sanzione non potrebbe essere comunque che quella della cessazione dell’attività e della rimessione in pristino, perché altrimenti –sempre beninteso prescindendo dalla normativa nazionale- si ingenererebbe il paradosso per cui qualsiasi attività vietata per ragioni di igiene e salute pubblica si potrebbe liberamente proseguire, al solo prezzo di una sanzione pecuniaria, ove essa configurasse mutamento di uso senza opere di un qualsiasi immobile, mentre si potrebbe inibire se posta in essere occasionalmente come uso di fatto, ovvero in una fattispecie oggettivamente meno grave (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 30.04.2010 n. 1658 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Abuso edilizio - Sanatoria - Mutamenti di destinazione d'uso senza opere - Art. 32, comma 27, D.L. n. 269/2001 - Vincolo a carattere relativo - Art. 32 L. n. 47/1985 - Mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali - Possibilità di sanatoria - Sussiste, previo riconoscimento di compatibilità con il vincolo da parte dall'Autorità competente.
Il rinvio operato dall'art. 32, comma 27, D.L. n. 269/2001 all'art. 32 L. n. 47/1985 (che disciplina le ipotesi di abuso in presenza di vincolo a carattere relativo, superabili cioè sulla base di un giudizio di compatibilità con il vincolo) e la preclusione della sanatoria per le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincolo monumentale inducono a ritenere che gli interventi abusivi realizzati senza opere (come i mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali) sono suscettibili di sanatoria quante volte siano dalla competente autorità riconosciuti compatibili con il vincolo gravante sull'immobile (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.04.2010 n. 1213 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel caso in cui il mutamento di destinazione d'uso di un immobile, realizzato attraverso opere interne, abbia impresso all'immobile stesso un'effettiva nuova e diversa destinazione rispetto a quella originaria, occorre la concessione edilizia.
Gli interventi edilizi effettuati all’interno dell’immobile di cui trattasi (consistenti nella demolizione e ricostruzione di tramezzi, predisposizione di impianti idrici, elettrici e di condizionamento e deumidificazione, nell’esecuzione di opere necessarie alla coibentazione acustica del locale a piano terra, nella predisposizione delle opere necessarie per la costruzione di un soppalco per il collocamento dell’impianto delle luci di scena e di amplificazione sonora) hanno comportato il mutamento di destinazione di uso dello stesso senza il previo rilascio del relativo necessario titolo autorizzatorio e perciò solo erano da considerarsi legittimamente come opere edilizie abusive senza concessione edilizia e pertanto passibili di demolizione.

Secondo consolidata e condivisa giurisprudenza, nel caso in cui il mutamento di destinazione d'uso di un immobile, realizzato attraverso opere interne, abbia impresso all'immobile stesso un'effettiva nuova e diversa destinazione rispetto a quella originaria, occorre la concessione edilizia (Consiglio Stato, sez. V, 11.05.2004, n. 2954 e TAR Campania Napoli, Sez. VI, 17.04.2008, n. 2320).
Nel caso di specie il mutamento di destinazione di uso si è concretizzato con la realizzazione di opere edilizie interne per cui, indipendentemente dal rispetto o meno degli standards urbanistici, era necessario il previo rilascio di un titolo edilizio e, comunque, non rileva la mancata attuazione in sede regionale dell’ult. co. dell’art. 25 della L. n. 47/1985, come invece prospettato in ricorso.
Ai sensi dell’ult. co. della richiamata norma, rubricata “Semplificazione delle procedure”, “Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi e non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione”.
Tuttavia la circostanza che la norma statale di cui all'art. 25, ultimo comma, della L. n. 47/1985, ammetta espressamente la possibilità che il mutamento di destinazione senza trasformazioni fisiche dell'immobile possa essere subordinato non solo ad autorizzazione (o a denuncia di inizio di attività), ma persino a concessione edilizia, evidenzia il dovere di attribuire una notevole rilevanza sul piano urbanistico ai cambiamenti che possono apportarsi alla utilizzazione degli immobili.
La finalità di tale disciplina, dunque, che deve essere dettata con legge regionale, può individuarsi nella esigenza di individuazione delle differenti ipotesi di mutamenti di destinazione degli immobili, al fine precipuo di stabilire quali provvedimenti debbano essere richiesti nei singoli casi; ne consegue che la mancanza di disciplina regionale, non può dirsi tale da indurre a sostenere che il cambiamento di destinazione costituisca una attività del tutto "libera" e priva di vincoli non potendo comportare, una simile lacuna legislativa, la vanificazione di ogni previsione urbanistica che disciplini l'uso del territorio nel singolo comune; una diversa soluzione non solo costituirebbe, in linea di principio, una inammissibile vulnerazione delle prerogative di autonomia e responsabilità sul territorio degli enti locali in parola, ma comporterebbe anche, in concreto, la violazione di regole generali finalizzate ad assicurare il corretto ed ordinato assetto del territorio, con conseguente inevitabile pericolo di pregiudizievoli modificazioni degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urbanistica, come già in precedenza osservato dalla giurisprudenza (Cons. di Stato, Sez. IV, 29.05.2008, n. 2561).
In senso contrario a quanto dedotto non vale il richiamo insistente effettuato da parte della difesa della società ricorrente alle recenti statuizioni della Corte di Cassazione Penale relativamente ai reati contestati alla stessa in ordine ai lavori effettuati all’interno dei locali di cui trattasi; ed infatti è sufficiente rilevare come, premesso che trattasi di piani distinti, con le citate decisioni si è confermata la circostanza che nei locali siano stati effettuate opere interne (che non hanno comportato modifiche né alla sagoma dell’edificio né ai prospetti del medesimo né, infine, hanno arrecato pregiudizio alla statica dell’immobile).
Gli interventi edilizi effettuati all’interno dell’immobile di cui trattasi (consistenti nella demolizione e ricostruzione di tramezzi, predisposizione di impianti idrici, elettrici e di condizionamento e deumidificazione, nell’esecuzione di opere necessarie alla coibentazione acustica del locale a piano terra, nella predisposizione delle opere necessarie per la costruzione di un soppalco per il collocamento dell’impianto delle luci di scena e di amplificazione sonora) hanno comportato il mutamento di destinazione di uso dello stesso (tanto è vero che proprio a tal fine era stata presentata una istanza di rilascio della concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell’art. 13 della L. n. 4771985, rigettata dal competente ufficio con il provvedimento dirigenziale n. 1292/1993, mai impugnato dalla società ricorrente) senza il previo rilascio del relativo necessario titolo autorizzatorio e perciò solo erano da considerarsi legittimamente come opere edilizie abusive senza concessione edilizia e pertanto passibili di demolizione
(TAR Lazio-Roma, Sez. II-ter, sentenza 26.04.2010 n. 8493 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso - Da agricolo a residenziale - Illegittimità - Non sussiste - Fattispecie.
La locazione di una unità abitativa ad un soggetto non impiegato in attività agricola non può ritenersi idonea a configurare quel cambio di destinazione d'uso, ancorché senza opere, che l'art. 53 della legge n. 12 del 2005 intende sanzionare in relazione ad un immobile agricolo edificato in epoca anteriore all'entrata in vigore della stessa legge regionale n. 93/1980 (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 22.01.2010 n. 131 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul mutamento della destinazione d'uso senza l'esecuzione di opere edilizie.
Il mutamento abusivo di destinazione di uso di un immobile senza l’esecuzione di opere edilizie, realizzato in contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici normativi o amministrativi (regolamenti edilizi, atti di concessione, ecc.), deve comportare una traslazione non precaria dall’una all’altra delle categorie urbanistiche considerate dalla normativa vigente (uso residenziale, uso agricolo, uso industriale, uso commerciale) (in tal senso, ai fini della integrazione del reato di cui all’art. 17, lett. a), l. n. 10 del 1977, Cassazione penale, sez. III, 29.02.1984).
Il mutamento di destinazione di uso giuridicamente rilevante è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico (in tal senso, Consiglio di Stato, V, 13.02.1993, n. 245 e Cassazione penale, III sezione, 27.09.2007, n. 35640) e nella specie l’interprete deve rifarsi alla normativa statale e regionale antecedente alla legge regionale Piemonte n. 19 del 1999.
Le destinazioni autonome sopra richiamate sono evincibili (così Consiglio Stato, V, 448 depositata in data 05.02.2007) dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 1968, dalla legge n. 10 del 1977 e dall’art. 12, comma 2, punto 4) della l.r. Piemonte n. 56 del 1977 (nel testo vigente ratione temporis al momento di presentazione della domanda di condono)
Il mutamento di destinazione di uso viene per esempio escluso nel caso di mutamento del tipo di attività industriale (Consiglio Stato, V, 21.12.1992, n. 1547).
Nel caso di mutamento abusivo senza opere edilizie della destinazione di un immobile, il rilascio della concessione in sanatoria è ammesso solo quando, sulla base di elementi obiettivi, sia possibile verificare in concreto l’uso diverso da quello assentito (in tal senso, Consiglio Stato, IV, 09.09.2009, n. 5416)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 13.01.2010 n. 45 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATA: Sull'esecuzione di opere edilizie finalizzate a mutare la destinazione d'uso di un laboratorio artigianale a centro sociale nonché ad attività di culto.
In seguito a sopralluogo il Comune ha contestato: la formazione di una nuova parete a tutta altezza in cartongesso, lunga 3,60 metri, che divide il locale principale dai servizi igienici; il posizionamento all’esterno del fabbricato, sul fronte che prospetta sulla pubblica via, di due unità esterne di climatizzazione ad un’altezza di m. 2,75; il cambiamento d’uso dell’immobile, destinato a centro sociale nonché ad attività di culto, che si svolgono ogni settimana il venerdì.
Ritenuto che le opere abusive configurino un intervento di manutenzione straordinaria, che l’installazione delle unità esterne di condizionamento non sia regolamentare (dovendo le medesime essere sistemate sulla copertura), e che il cambio di destinazione d’uso richieda il rilascio del permesso di costruire (ex art. 52, comma 3-bis, legge regionale n. 12 del 2005), il Comune, con ordinanza 26.08.2009 n. 109, preceduta da avviso di avvio del procedimento cui l’Associazione ha dato seguito con proprie osservazioni, ha ingiunto la demolizione delle opere abusive e il ripristino della destinazione d’uso artigianale antecedente l’attuale destinazione a luogo di culto, con preavviso di acquisizione dell’immobile in caso di inottemperanza.
Il ricorso, cui resiste il Comune, è fondato.
Va esaminata in via prioritaria, per ragioni logiche, la questione se il cambio di destinazione d’uso richiedesse o meno, nel caso de quo, il permesso di costruire.
L’art. 52, comma 3-bis, della legge regionale 11.03.2005 n. 12 (legge sul governo del territorio) stabilisce che “I mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire”.
Il comma 3-bis è stato introdotto dalla legge regionale 14.07.2006 n. 12 (art. 1, comma 1, lett. m), e non è applicabile prima della sua entrata in vigore.
Nel caso in esame, sebbene non vi sia prova della data in cui sono state eseguite le opere contestate dal Comune, e sebbene solo il contratto di locazione stipulato in data 14.04.2008 (e non anche quello antecedente, stipulato nell’ottobre 2005) preveda la destinazione dell’immobile a “circolo ricreativo”, è verosimile che tale destinazione risalga a data anteriore all’introduzione della norma, come si desume dalla nota del 29.10.2005 con la quale il Comune, nell’interloquire con il ricorrente, che aveva formulato una richiesta di utilizzo del campo sportivo, indirizzava la propria risposta al Centro, nella sede di piazza Dante 7.
Ne consegue che la norma de qua non è applicabile al caso in esame.
Gli abusi edilizi commessi dal ricorrente (realizzazione di un tramezzo e posizionamento irregolare delle unità esterne di condizionamento), in quanto finalizzati al mutamento di destinazione d’uso, vanno riguardati e valutati dunque sotto un’altra prospettiva, tenendo conto:
(a) che la disciplina regionale in materia distingue il regime dei mutamenti di destinazione d’uso secondo che siano conformi o non conformi alle previsioni urbanistiche (cfr. artt. 52 e 53 legge regionale n. 12 del 2005);
(b) che lo stesso Comune ha qualificato le opere abusive come opere di manutenzione straordinaria;
(c) che le opere di manutenzione straordinaria richiedono una semplice d.i.a., la cui mancanza non può dar luogo all’acquisizione dell’immobile (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 28.12.2009 n. 6226 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il mutamento di destinazione è consentito in entrambe le fattispecie normative del restauro-risanamento conservativo e della ristrutturazione: nella prima ipotesi soffre pur sempre la limitazione della compatibilità con gli elementi tipologici, formali e strutturali del fabbricato.
La Sezione ritiene che, conformemente al parere del responsabile del settore edilizia privata del comune di Genova (doc. 9 delle produzioni 05.11.2009 di parte resistente), a seguito della presentazione della D.I.A. in variante in data 01.06.2007, l’intervento proposto debba qualificarsi come ristrutturazione, comportando il cambio di destinazione d’uso di gran parte dell’immobile (segnatamente, i piani dal terzo al settimo) mediante la realizzazione e l’inserimento di nuovi elementi edilizi, anche esterni (tra i quali le scale esterne di sicurezza in ferro sul retro ed il nuovo accesso per la scuola al terzo piano), che alterano l'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile.
Tali trasformazioni appaiono senz’altro incompatibili con il concetto di restauro e risanamento conservativo, che presuppone invece, ex art. 3, comma 1, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, il rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio, mediante la realizzazione di opere che ne lascino inalterata la struttura.
Né rileva che, secondo una consolidata giurisprudenza (per la quale cfr., da ultimo, TAR Puglia, II, 01.03.2004, n. 910), la modifica della preesistente destinazione d’uso non sia astrattamente incompatibile con il concetto di risanamento conservativo.
Difatti, come correttamente evidenziato dalla difesa del comune, il mutamento di destinazione, che in linea di principio è consentito in entrambe le fattispecie normative del restauro-risanamento conservativo e della ristrutturazione, nella prima ipotesi soffre pur sempre la limitazione, imposta direttamente dalla norma, della compatibilità con gli elementi tipologici, formali e strutturali del fabbricato (Cons. di St., V, 06.07.2002, n. 3728).
E poiché l'intervento in questione non era diretto -come vuole la definizione dettata dalla norma e lo stesso significato proprio dei termini "recupero" e "risanamento"- a conservare l'organismo edilizio, ma aveva lo scopo di trasformare l'immobile al solo fine di adattarlo alla progettata diversa destinazione d'uso (ancorché compatibile), non può residuare alcun dubbio circa la qualificazione dello stesso nell’ambito della ristrutturazione edilizia, con conseguente assoggettamento a contributo di costruzione
(TAR Liguria, Sez. I, sentenza 09.12.2009 n. 3565 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO.
Ristrutturazione – Presupposti - Mutamento di destinazione d'uso di un immobile - Deve essere autorizzato mediante rilascio del permesso di costruire - Fattispecie.
Gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l'originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell'ambito della ristrutturazione edilizia prevista dall'art. 31, lett. d), legge n. 457 del 1978, (Cons. St., sez. V, 17.12.1996, n. 1551) e, quindi, ove vi sia sostanziale modifica della destinazione preesistente, concretano il mutamento di destinazione d’uso.
Da ciò consegue che il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve essere autorizzato mediante rilascio del permesso di costruire, qualora sia effettuato mediante opere, o qualora comporti un mutamento tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, in tali casi integrando una modificazione edilizia che incide sul carico urbanistico (v. TAR Campania-NA - Sez. III, 18/09/2008 n. 10351; TAR Puglia-BA - Sez. I, 10/06/2008 n. 1415; TAR Sicilia-CT - Sez. I, 04/01/2008 n. 55, TAR Piemonte Sez. I, 28/03/2006 n. 1560).
Con riferimento al cambio di destinazione d'uso, la giurisprudenza ha escluso la necessità di permesso a costruire solo allorquando un organismo edilizio assicura la fisionomia e conservazione della destinazione d'uso, della collocazione e delle caratteristiche fisiche identificative dell'originario manufatto (Cons. Stato, V, 08.08.2003 n. 4593).
Nel caso di specie gli interventi previsti comportavano una trasformazione della realtà strutturale, oltre che della fruibilità edilizia dell’immobile, dato che da un unico locale si ricava un piccolo appartamento dotato di tutti i comforts, dando luogo ad un organismo ben diverso da quello preesistente (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 15.10.2009 n. 2302 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Mutamento di destinazione d'uso - Creazione di luoghi di culto o centri sociali - Presupposti - Destinazione permanente a diversa funzione.
2. Mutamento di destinazione d'uso - Creazione di luoghi di culto o centri sociali - Presupposti - Usi di fatto - Irrilevanza.
3. Utilizzo della propria residenza per riunioni di adepti, a scopo religioso, culturale, associativo - Illecito edilizio ex art. 31 D.P.R. n. 380/2001 - Inconfigurabilità.
4. Utilizzo della propria residenza per riunioni di adepti, a scopo religioso, culturale, associativo - Immissione di rumori eccedenti i limiti imposti dalla legge e dalla convivenza civile - Giurisdizione G.O.

1. Il mutamento di destinazione rilevante ai fini della creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali è quello che altera, sia pure senza opere, la funzione originaria dell'immobile, al fine di adibirlo, in via permanente, ad una funzione diversa. In tal caso l'immobile perde la destinazione originariamente assentita per assumere la funzione diversa che gli viene assegnata.
2. Altra cosa è l'uso di fatto dell'immobile in relazione alle molteplici attività umane che il titolare è libero di esplicare: la destinazione d'uso impressa a determinati locali dal titolo autorizzativo non riguarda, infatti, le attività umane che vi si svolgono, ossia i c.d. usi di fatto (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 949/2000; n. 77/1997).
3. L'utilizzo della propria residenza per riunioni di adepti, a scopo religioso, culturale, associativo in genere, non è di per sé sufficiente a configurare un illecito edilizio suscettibile di essere sanzionato ai sensi dell'art. 31 D.P.R. n. 380/2001 (t.u. edilizia); né lo è lo svolgimento saltuario di pratiche di culto in un luogo strutturato e destinato ad abitazione.
4. In caso di disturbo derivante da pratiche di culto ovvero in caso di intollerabile immissione di rumori eccedenti i limiti imposti dalla legge e dalla convivenza civile, sussiste in capo al soggetto disturbato la facoltà di adire il giudice ordinario qualora, in relazione all'afflusso di persone e al disturbo cagionato in occasione delle suddette cerimonie religiose, si registrino immissioni moleste che eccedono la normale tollerabilità (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.09.2009 n. 4665 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Vanno ricondotte al comune, e non alla regione, le scelte urbanistiche, in esito alle quali i mutamenti di destinazione d'uso possono essere soggetti a concessione. E' legittimo quindi, il provvedimento con cui un comune ha stabilito l'obbligo di pagare il contributo per oneri di urbanizzazione, in corrispondenza del cambio di destinazione d'uso di un immobile (da abitazione ad ufficio), effettuato senza opere edilizie.
La questione sottoposta all’esame del Collegio riguarda la valenza –sul piano urbanistico– del mutamento di destinazione d’uso di unità o complessi immobiliari, senza effettuazione di opere edilizie e della possibilità, o meno, di ritenere dovuti per interventi del tipo indicato i contributi per oneri di urbanizzazione, anche quando la normativa regionale non richieda per gli interventi stessi il titolo abilitativo, una volta denominato “concessione edilizia” e –nel nuovo testo unico– “permesso di costruire”.
Sia nella precedente che nell’attuale normativa in effetti (articoli 3, 5, 6 della legge 28.01.1977, n. 10 e 16 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380) alle nuove edificazioni e ad altri interventi, comunque soggetti ai titoli abilitativi sopra specificati, corrisponde il pagamento di un contributo, commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione.
La natura giuridica del predetto contributo è quella di prestazione patrimoniale imposta, anche indipendentemente dall’utilità specifica del singolo concessionario, comunque tenuto a concorrere alla spesa pubblica per le infrastrutture –strade, fognature, illuminazione, parcheggi, ma anche scuole, uffici, centri commerciali ecc.– che debbono accompagnare ogni nuovo insediamento edificatorio (cfr. in tal senso, per il principio, Cons. St., sez. V, 06.05.1997, n. 462. 16.04.1986, n. 225 e 06.10.1986, n. 504). E’ anche evidente che la destinazione d’uso degli immobili condiziona le esigenze infrastrutturali, da tempo individuate dalla normativa sotto forma di standards urbanistici, in base al D.M. 02.04.1968, n. 1444 e all’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765. In connessione con i principi generali, sopra sommariamente enunciati, è stato a lungo dibattuto in giurisprudenza il problema dei mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, effettuabili senza opere edilizie, essendo evidente –pur in assenza di una materiale trasformazione del territorio– la non irrilevanza dei mutamenti in questione sul piano urbanistico (tenuto conto in particolare delle differenti dotazioni di standards, riconducibili alle varie tipologie d’uso degli immobili stessi, anche inseriti nella medesima zona territoriale omogenea: cfr. al riguardo Cons. St., sez. IV, 29.05.2008, n. 2561).
L’art. 25, u.c., della legge 28.02.1985, n. 47 (ora trasfuso nell’art. 10, comma 2, del T.U., approvato con D.P.R. n. 380/2001 cit.) ha rinviato la soluzione della complessa tematica in ambito locale, disponendo che siano le leggi regionali a stabilire “quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti” dovessero essere subordinati a concessione (oggi permesso di costruire) e quali a mera autorizzazione (potendosi identificare con tale terminologia –non del tutto propria, data la natura comunque autorizzatoria dei titoli abilitativi in questione: cfr. al riguardo, per il principio, Corte Cost. 21.04.1983, n. 127– i mutamenti di destinazione d’uso di minore impatto sul territorio, assimilabili agli interventi edilizi, di norma non soggetti ad oneri).
In rapporto alle diverse normative, conseguentemente emanate dalle Regioni, alcune linee di indirizzo sono state espresse dalla Corte Costituzionale, che –con sentenze nn. 73 in data 11.02.1991 (riferita all’art. 76, comma 1 della legge della Regione Veneto 27.06.1985, n. 61) e 259 del 23.07.1997, riferita all’art. 2, comma 1, della legge della Regione Emilia Romagna 08.11.1988, n. 46)– ha indicato i seguenti principi:
a) riconducibilità al Comune, e non alla Regione, delle scelte urbanistiche, in esito alle quali i mutamenti di destinazione d’uso possono essere soggetti a concessione;
b) riconoscimento per la Regione, in forza della competenza concorrente che le è propria, del compito di stabilire criteri e modalità, cui i Comuni debbono attenersi in sede di predisposizione degli strumenti urbanistici;
c) non assoggettabilità con legge regionale dei mutamenti di destinazione d’uso senza opere a concessione, anziché a semplice autorizzazione, per l’intero territorio comunale.
Nella situazione in esame, si tratta di stabilire i corretti parametri applicativi della legge della Regione Lombardia 15.01.2001, n. 1, che all’art. 2, comma 2 dispone quanto segue: “I mutamenti di destinazione d’uso di immobili, conformi alle previsioni urbanistiche comunali e non comportanti la realizzazione di opere edilizie, sono soggetti esclusivamente a preventiva comunicazione dell’interessato al Comune, ad esclusione di quelli riguardanti unità immobiliari o parti di esse, la cui superficie lorda di pavimento non sia superiore a 150 metri quadrati, per i quali la comunicazione non è richiesta”.
Il precedente art. 1 della medesima legge regionale prevede, altresì, che i Comuni indichino nello strumento urbanistico le destinazioni d’uso non ammissibili nelle diverse aree omogenee e definiscano nello strumento urbanistico le necessarie variazioni del fabbisogno di standards, relativamente ai mutamenti d’uso ammissibili attuati con opere edilizie, ovvero anche non comportanti la realizzazione di tali opere, se riferiti ad uso commerciale “non costituente esercizio di vicinato”.
Una interpretazione costituzionalmente orientata della citata legge –tenuto conto dei principi in precedenza esposti– non può comunque escludere un autonomo apprezzamento comunale, in merito all’impatto urbanistico di qualsiasi mutamento di destinazione d’uso ed implica dunque, ad avviso del Collegio, che i mutamenti in questione –anche ove effettuabili senza opere e compatibili con la destinazione di zona, per immobili di non minimale consistenza (oltre 150 mq)– non siano soggetti a specifico assenso comunale e non possano essere inibiti a chi vi abbia interesse: quanto sopra, tuttavia, non senza che sia possibile integrare la riscossione dei contributi, corrispondenti agli oneri di urbanizzazione, da parte dei Comuni interessati, cui competono la valutazione e l’eventuale integrazione degli standards urbanistici presenti sul territorio, ove gli assetti originari finiscano per subire variazioni di rilievo (come nel caso in cui una zona a prevalente vocazione abitativa finisca per trasformarsi –fenomeno non raro in aree centrali dei nuclei urbani– in zona ad uso prioritario di tipo direzionale, con esigenze diverse, ad esempio, in tema di parcheggi ed altri servizi connessi).
Se è vero, infatti, che la Regione non potrebbe imporre ai Comuni la sottoposizione dei mutamenti di destinazione d’uso al medesimo titolo abilitativo, previsto per le nuove costruzioni (Corte Cost. nn. 73/1991 e 259/1997 cit.), è anche vero che la Regione stessa non avrebbe titolo per precludere alle Amministrazioni comunali –preposte all’individuazione delle destinazioni, compatibili con le singole aree omogenee, nonché alla relativa disciplina– l’acquisizione dei contributi per oneri di urbanizzazione, nella misura per legge dovuta (a norma, per quanto qui interessa, dell’art. 4 della legge regionale 05.12.1977, n. 60).
Nella situazione in esame, pertanto, legittimamente il Comune appellato ha richiesto l’integrazione del contributo, ovvero la differenza fra l’ammontare dovuto per oneri di urbanizzazione, corrispondenti all’uso ufficio, e la minor somma già in precedenza corrisposta per l’uso abitativo: quanto sopra, non quale nuova autorizzazione a titolo oneroso, ma quale mera commutazione, ammissibile ex lege, della tipologia di riferimento dell’autorizzazione originaria (cfr. anche al riguardo, per il principio, art. 19, comma 3, del D.Lgs. 06.06.2001, n. 378, nonché –per un caso solo parzialmente diverso– Cons. St., sez. IV, 14.04.2006, n. 2163).
Una diversa linea interpretativa potrebbe comportare una generalizzata elusione dell’ammontare del contributo di cui trattasi da parte di costruttori ed altri operatori economici, interessati a versare il contributo stesso nella misura minore, potendo poi usufruire di un gratuito mutamento di destinazione d’uso, il cui maggior carico infrastrutturale determinerebbe un onere, gravante in via esclusiva sulla finanza pubblica.
Non appare contrastante con la logica delle conclusioni, in precedenza raggiunte, la diversa regolamentazione dei mutamenti di destinazione d’uso, che riguardino singole unità immobiliari di superficie inferiore a 150 mq.: una liberalizzazione circoscritta a queste ultime appare, infatti, giustificata sia dall’indifferenza, sul piano urbanistico, di nuovi insediamenti direzionali di così modesta entità (in corrispondenza, per lo più, a studi professionali con limitato numero di addetti), sia da una certa “intercambiabilità” di destinazione, che è sembrato opportuno riservare a dette articolazioni immobiliari minori, più facilmente integrabili nel territorio (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 25.08.2009 n. 5059 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, Corso di specializzazione sull'applicazione della L.R. n. 12/2005: 3^ lezione - Cambi di destinazione d'uso (Geometra Orobico n. 6/2009).

EDILIZIA PRIVATA: Fattispecie in materia di ristrutturazione - Opere interne.
Le opere interne e gli interventi di ristrutturazione edilizia, come pure quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria, ogniqualvolta comportino mutamento di destinazione d'uso tra categorie d'interventi funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d'uso all'interno di una categoria omogenea, come ad esempio quella industriale o residenziale, richiedono il permesso di costruire.
Gli stessi interventi di ristrutturazione o manutenzione, comportanti modificazioni della destinazione d'uso nell'ambito di categorie omogenee, qualora siano realizzati fuori del centro storico richiedono solo la denuncia di inizio attività.
Inoltre, la c.d. lottizzazione cd. materiale non presuppone necessariamente il compimento di opere su un suolo inedificato, ma può verificarsi anche attraverso la modificazione della destinazione d'uso di un edificio già esistente (Cass. sez. III, sentenza n. 6990 del 2006) (massima tratta da www.studiospallino.it - Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 13.05.2009 n. 20149).

EDILIZIA PRIVATA: Il mutamento d’uso di cui è causa è avvenuto senza esecuzione di alcuna opera edilizia e, all’epoca dei fatti, non era ancora stata promulgata per la Regione Lombardia, la legge cui l’art. 25, u. co., L. 28.02.1985 n. 47 rinvia, al fine di stabilire quali mutamenti siano da subordinare a concessione e quali ad autorizzazione.
Ciò premesso, dopo le sentenze della Corte Costituzionale 11/02/1991 n. 73 e 31.12.1993 n. 498, è pacifico in giurisprudenza che -avendo l'art. 25 citato stabilito che il mutamento di destinazione d'uso, realizzato senza opere edilizie, va sottoposto, nei casi, nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge regionale, a semplice autorizzazione e non a concessione edilizia- in mancanza di apposita legge regionale, vale il principio che il mutamento di destinazione d'uso funzionale dei singoli edifici è, in linea generale, libero.
La giurisprudenza amministrativa si mostra, pertanto, incline a ritenere sottratti al potere di pianificazione urbanistica, i mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali, in quanto manifestazioni del diritto di proprietà e di impresa.
Conseguentemente, per il cambiamento di destinazione riconducibile a quello contestato all’odierna ricorrente, non può che essere registrata la presa di posizione, applicabile ratione temporis ai fatti per cui è causa, secondo cui lo stesso non è assoggettabile né a concessione e, neppure, ad autorizzazione edilizia.
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Va chiarito come, se da un lato, la circostanza che le modifiche di destinazione d'uso senza opere non siano soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporti, ipso jure, l'esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell'operazione, dall’altro, affinché il mutamento di destinazione possa giustificare l’imposizione dei ridetti oneri, sia necessario accertare se il mutamento in questione realizzi o meno un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici.
Ne deriva, quindi, che, in ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile non accompagnata dalla realizzazione di opere, “mentre non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio; per la parte, invece, che attiene agli oneri di urbanizzazione, può sussistere il presupposto del pagamento, occorrendo avere riguardo all'eventuale aumento del carico urbanistico indotto dalla nuova destinazione d'uso del manufatto. Deve, per contro, ritenersi che tali oneri non siano dovuti ove non sia riscontrabile alcuna variazione in aumento del carico urbanistico”.

Rileva il Collegio che:
a) in punto di fatto, risulta incontroverso tra le parti che il mutamento d’uso di cui è causa, sia avvenuto senza esecuzione di alcuna opera edilizia;
b) in punto di diritto, all’epoca dei fatti non era ancora stata promulgata per la Regione Lombardia, la legge cui l’art. 25, u. co., L. 28.02.1985 n. 47 rinvia, al fine di stabilire quali mutamenti siano da subordinare a concessione e quali ad autorizzazione;
c) sempre in punto di diritto, dopo le sentenze della Corte Costituzionale 11/02/1991 n. 73 e 31.12.1993 n. 498, è pacifico in giurisprudenza che -avendo l'art. 25 citato stabilito che il mutamento di destinazione d'uso, realizzato senza opere edilizie, va sottoposto, nei casi, nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge regionale, a semplice autorizzazione e non a concessione edilizia- in mancanza di apposita legge regionale, vale il principio che il mutamento di destinazione d'uso funzionale dei singoli edifici è, in linea generale, libero.
La giurisprudenza amministrativa si mostra, pertanto, incline a ritenere sottratti al potere di pianificazione urbanistica, i mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali, in quanto manifestazioni del diritto di proprietà e di impresa (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 28.07.1982, n. 525; id. 13.06.1987, n. 365; sez. V 18.01.1988 n. 8).
Conseguentemente, per il cambiamento di destinazione riconducibile a quello contestato all’odierna ricorrente, non può che essere registrata la presa di posizione, applicabile ratione temporis ai fatti per cui è causa, secondo cui lo stesso non è assoggettabile né a concessione e, neppure, ad autorizzazione edilizia (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 23.11.1985, n. 551; id., 16.05.1986, n. 341; id., 01.10.1993, n. 818; nonché, di recente, TAR Veneto, Sez. II, 13.11.2001, n. 3699; TAR Lazio, sez. II, 03.03.2008 n.1973).
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Quanto ai pretesi oneri di urbanizzazione, il Collegio osserva quanto segue.
Nel caso di modificazione della destinazione d'uso senza opere edilizie, cui sia ascrivibile un maggior carico urbanistico, sarebbe senz’altro integrato il presupposto che giustifica l'imposizione, al titolare del bene, del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa. E, tuttavia, rileva il Collegio come occorra, da parte pubblica, fornire un adeguato riscontro di tale maggior carico urbanistico ascrivibile alla nuova destinazione.
In altri termini, riepilogando sul punto, va chiarito come, se da un lato, la circostanza che le modifiche di destinazione d'uso senza opere non siano soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporti, ipso jure, l'esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell'operazione, dall’altro, affinché il mutamento di destinazione possa giustificare l’imposizione dei ridetti oneri, sia necessario accertare se il mutamento in questione realizzi o meno un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici (cfr., in tal senso, TAR Lombardia Brescia, 07.11.2005 , n. 1115).
Ne deriva, quindi, che, in ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile non accompagnata dalla realizzazione di opere, “mentre non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio; per la parte, invece, che attiene agli oneri di urbanizzazione, può sussistere il presupposto del pagamento, occorrendo avere riguardo all'eventuale aumento del carico urbanistico indotto dalla nuova destinazione d'uso del manufatto. Deve, per contro, ritenersi che tali oneri non siano dovuti ove non sia riscontrabile alcuna variazione in aumento del carico urbanistico” (così TAR Lazio Roma, sez. II, 17.05.2005 , n. 3844)
(TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 04.05.2009 n. 3604 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quesito 8 - In merito al concetto di ultimazione delle opere abusive ai fini dell'applicabilità della normativa in materia di condono edilizio, con specifico riguardo alla fattispecie del mutamento di destinazione d'uso (Geometra Orobico n. 4/2009).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Verbale di sopralluogo - Natura provvedimentale - Non sussiste - Inammissibilità.
2. Accertamento illegittimità del mutamento destinazione d'uso - Diritto soggettivo - Non sussiste - Inammissibilità.

1. E' inammissibile il ricorso avverso il verbale con cui il Comune si è limitato a comunicare le risultanze di un sopralluogo in quanto, non contenendo alcuna determinazione, tale atto non ha natura provvedimentale.
2. L'azione di accertamento dell'illegittimità del mutamento di destinazione d'uso è inammissibile in quanto nel processo amministrativo l'azione di accertamento può trovare spazio in sede di giurisdizione esclusiva solo quando da parte dell'istante viene fatta valere una posizione di diritto soggettivo, non sussistente nel caso di domanda volta a conseguire un provvedimento sanzionatorio rispetto al quale il ricorrente non vanta una posizione di diritto soggettivo (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 24.04.2009 n. 3585).

EDILIZIA PRIVATA: E' legittimo l'operato del comune che, in presenza di una diversità di destinazione d'uso dell'immobile, determina la liquidazione dei contributi urbanistici in base ai parametri previsti per la categoria di destinazione prevalente.
Risulta che l’unità immobiliare, prima destinata a negozio (attività commerciale), è stata frazionata e trasformata internamente (con opere) al fine di adibirla in parte ad uffici ed in parte ad ambulatorio veterinario.
Ciò posto l’intervento di cui si tratta si configura come modifica della destinazione d’uso con opere.
In tal caso l'esistenza di un’attività edilizia finalizzata alla modificazione dell’edificio comporta uno iatus con la precedente situazione consentendo l'imposizione di contributi ( si veda C. St. V 1208 del 30.10.1997; V Sez. 06.06.1996 n. 666, che affermano essere è legittimo l'operato del Comune che, in presenza di una diversità di destinazione d'uso dell'immobile, determina la liquidazione in base ai parametri previsti per la categoria di destinazione prevalente; TAR Brescia, n. 251/23.04.2001 che afferma la rilevanza ai fini della determinazione dei contributi urbanistici, della destinazione d’uso degli immobili, in quanto gli oneri sottesi all' intervento edilizio sono giustificati dai costi e dai vantaggi reciproci che derivano alla collettività e al concessionario dalla trasformazione del territorio).
In giurisprudenza è stato poi ripetutamente affermato che il mutamento della destinazione d'uso necessita di concessione edilizia e comporta l'obbligo di corrispondere al comune il contributo nella misura rapportata alla nuova destinazione.
Inoltre la legislazione nazionale e regionale in materia di contributi lasciano alla Regione ampi margini di discrezionalità nell’individuazione dei presupposti degli oneri di urbanizzazione e non prevedono l’esenzione degli interventi edilizi di trasformazione di volumi preesistenti ( Si veda C. St. IV, n. 2163/2006).
Occorre ricordare che la nozione del contributo per oneri di urbanizzazione, in giurisprudenza (cfr. Consiglio di Stato, V Sez., 23.05.1997 n. 529) è definita come "un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all'insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, cosicché l'uso dà la giustificazione giuridica dell'an debeatur, mentre le modalità dell'uso danno la ragione del quantum".
La causa giuridica della debenza del contributo va ricercata quindi anche nell'utilità che la nuova costruzione trae dalle opere di urbanizzazione già esistenti (sent. TAR BZ n. 59/2000).
Quindi, anche con riferimento a quanto elaborato in giurisprudenza (cfr. CS, Sez. V, 23.05.1997 n. 529) i contributi di urbanizzazione non sono strettamente riferiti all’impatto del singolo intervento, essendo rimessa all’autorità preposta l’individuazione della tipologia degli interventi edilizi da assoggettare al contributo in relazione all’insieme dei benefici connessi all’urbanizzazione complessiva, ivi compresa quella preesistente, relativa all’intera zona (TAR Emilia-Romagna, Sez. II, sentenza 06.04.2009 n. 395 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAPermesso di costruire. Conformità al vigente P.R.G..
E’ chiesto parere in merito ai possibili rimedi esperibili da un Comune che abbia rilasciato un permesso di costruire sulla base di un erroneo presupposto, consistente in un elaborato progettuale risultato non conforme al vigente P.R.G. (Regione Piemonte, parere 44/2009 - tratto da www.regione.piemonte.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie - Permesso di costruire - Art. 3, 1° c., lett. d), T.U. n. 380/2001.
Quanto al mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, qualora esso venga realizzato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza, si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia (art. 3, 1° comma, lett. d), del T.U. n. 380/2001), in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di "un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".
L'intervento rimane assoggettato, pertanto, al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Destinazione di un immobile - Concetto di uso urbanistico.
La destinazione di un immobile non si identifica con l'uso che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito.
Ciò significa che "il concetto di uso urbanisticamente rilevante è ancorato alla tipologia strutturale dell'immobile, quale individuata nell'atto di concessione, senza che esso possa essere influenzato da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori" (TAR Lombardia-Milano, Sez. 1, 07.05.1992, n. 219; C.d.S. Sez. V, 09.02.2001, n. 583).
Cambio della destinazione d'uso di un fabbricato - Strumento urbanistico - Alterazione di equilibri prefigurati - Insanabilità.
La richiesta di cambio della destinazione d'uso di un fabbricato, qualora non inerisca all'ambito delle modificazioni astrattamente possibili in una determinata zona urbanistica, ma sia volta a realizzare un uso del tutto difforme da quelli ammessi, si pone in insanabile contrasto con lo strumento urbanistico, posto che, in tal caso, si tratta non di una mera modificazione formale destinata a muoversi tra i possibili usi del territorio consentiti dal piano, bensì in un'alternazione idonea ad incidere significativamente sulla destinazione funzionale ammessa dal piano regolatore e tale, quindi, da alterare gli equilibri prefigurati in quella sede. (Consiglio di Stato Sez. V, 03.01.1998, n. 24) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.03.2009 n. 9894 - link a www.ambientediritto.it).

URBANISTICA: PRG - Destinazione d'uso urbanistico - Atto di destinazione specifica - Controllo della destinazione d'uso degli immobili - Modalità - D.M. n. 1444/1968.
Lo strumento urbanistico rappresenta l'atto di destinazione generica ed esso trova attuazione nelle prescrizioni imposte dal titolo che abilita a costruire, quale atto di destinazione specifica che vincola il titolare ed i suoi aventi causa. Possono conseguentemente distinguersi: una destinazione d'uso urbanistico, riferita alle categorie specificate dalla legge e dal D.M. n. 1444/1968; una destinazione d'uso edilizio, che attiene al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.
Duplice è, dunque, l'esigenza correlata al controllo della destinazione d'uso degli immobili: da un lato quella di assicurare tutela alla zonizzazione funzionale, dall'altro quella di consentire l'applicazione della normativa sugli standards, regolatrice della differenziazione infrastrutturale del territorio. Il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, tenuto conto che nell'ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico-contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.03.2009 n. 9894 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica della destinazione d’uso.
La destinazione di un immobile non si identifica con l'uso che in concreto ne fa il soggetto che lo utilizza, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito (ovviamente quando tale titolo sussista e sia determinato sul punto). Ciò significa che il concetto di uso urbanisticamente rilevante è ancorato alla tipologia strutturale dell'immobile, quale individuata nell'atto di concessione, senza che esso possa essere influenzato da utilizzazioni difformi rispetto al contenuto degli atti autorizzatori e/o pianificatori.
Quanto al mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, deve ricordarsi che, qualora esso venga realizzato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza, si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia (secondo la definizione fornita dall'art. 3. l° comma, lett. d), del T.U. n. 380/2001), in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di "un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente". L'intervento rimane assoggettato, pertanto, al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Un'interpretazione coerente della disposizione di cui all'art. 10, l° comma, lett. c), del T.U. n. 380/2001 può aversi soltanto allorché si ritenga che in essa il legislatore si è riferito alle "destinazioni d'uso compatibili" già considerate dall'art 3, l° comma, lett. c) dello stesso T.U. (nella descrizione della tipologia del restauro e risanamento conservativo). Soltanto un'interpretazione siffatta consente di mantenere coerenza al sistema. Una diversa conclusione, nel senso della generalizzata esclusione, fuori dei centri storici, del limite dell'immodificabilità delle destinazioni d'uso, si porrebbe infatti in incoerente contrasto con tutta la disciplina degli interventi specificati dall'art. 3 del T.U. n. 380/2001 (ove finanche la manutenzione straordinaria, non può comportare "modifiche della destinazione d'uso") (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.03.2009 n. 9894 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quesito 6 - In merito al mutamento di destinazione d'uso di un immobile che lo renda utilizzabile per finalità diverse rispetto a quelle originari (Geometra Orobico n. 2/2009).

EDILIZIA PRIVATA: Quesito 1 - In merito al mutamento di destinazione d'uso con opere ed alla necessità del permesso di costruire per la ristrutturazione edilizia - In merito alla necessità del permesso di costruire che non può essere derogata dalla legislazione regionale (Geometra Orobico n. 2/2009).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica destinazione d’uso mediante opere.
In ordine al mutamento di destinazione d'uso di un immobile attraverso la realizzazione di opere edilizie si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia (secondo la definizione fornita dall'art. 3, comma 1, lett. d) del T.U. n.380/2001), in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di modesta entità, porta pur sempre alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. L'intervento rimane assoggettato, pertanto, al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Non ha rilievo l'entità delle opere eseguite, allorché si consideri che la necessità del permesso di costruire permane per gli interventi:
- di manutenzione straordinaria, qualora comportino modifiche delle destinazioni d'uso (art. 3, comma l, lett. b) T.U. 380/2001);
- di restauro e risanamento conservativo, qualora comportino il mutamento degli "elementi tipologici" dell'edificio, cioè di quei caratteri non soltanto architettonici ma anche funzionali che ne consentano la qualificazione in base alle tipologie edilizie (art. 3, comma l, lett. c), T.U. n. 380/2001).
Gli interventi anzidetti, invero, devono considerarsi "di nuova costruzione" ai sensi dell'art. 3 comma l, lett. e) del T.U. n. 380/2001. Ove il necessario permesso di costruire non sia stato rilasciato, sono applicabili le sanzioni amministrative di cui all'art. 31 del T.U. n. 380/2001 e quella penale di cui all'art. 44, lett. b) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 27.02.2009 n. 8847 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Ingiunzione sindacale ex art. 7 della legge n. 47/1985 di ripristino della destinazione industriale di porzione di fabbricati - Interesse all'impugnazione - In caso di chiusura dell'intero complesso industriale - sussiste .
2. Mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie - Assenza di legge regionale - Non è soggetto a potere di pianificazione urbanistica.

1. Sussiste l'interesse ad impugnare un'ingiunzione sindacale di ripristino della destinazione industriale da parte della società ingiunta anche nel caso in cui l'intero complesso industriale sia stato chiuso posto che tale circostanza non è sufficiente ad escludere il conseguimento di un risultato vantaggioso.
2. In applicazione dell'art. 25 u.c. Legge 28.02.1985 n. 47 che stabilisce che il mutamento di destinazione d'uso, realizzato senza opere edilizie, va sottoposto, nei casi, nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge regionale, a semplice autorizzazione e non a concessione edilizia, in mancanza di apposita legge regionale, vale il principio che il mutamento di destinazione d'uso funzionale dei singoli edifici è in linea generale libero, ovvero non è soggetto a potere di pianificazione urbanistica (cfr. Corte Costituzionale 11.02.1991 n. 73; 31.12.1993 n. 498) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 20.02.2009 n. 1342).

EDILIZIA PRIVATA: Quesito 7 - Sul cambio di destinazione d'uso effettuato con lo spostamento di porte e finestre esterne nonché con tramezzatura interna e sulla necessità o meno di ravvisare un mutamento urbanistico-edilizio del territorio (Geometra Orobico n. 1/2009).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica della destinazione d’uso.
Per quanto concerne la modifica della destinazione d'uso, a parte il potere attribuito alle regioni di stabilire quali mutamenti debbano essere sottoposti al permesso di costruire e quali alla denuncia d'inizio attività, è comunque richiesto il permesso di costruire allorché il mutamento si riferisce ad immobili compresi nelle zone omogenee A) o comunque allorché comportino interventi che modifichino la sagoma o il volume del manufatto preesistente (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 26.01.2009 n. 3445 - link a www.lexambiente.it).

anno 2008

EDILIZIA PRIVATA: E' legittima la rideterminazione degli oo.uu. nel caso di mutamento della destinazione d'uso da residenza a studio professionale.
Premesso che nel caso di mutamento della destinazione d'uso gli oneri sono dovuti solo nel caso di maggiore incidenza del carico urbanistico e limitatamente alla differenza, va precisato che nel caso in esame i ricorrenti hanno mutato la destinazione d'uso senza opere edilizie di locali di proprietà da residenza a studio dentistico e a studio medico.
A tale proposito va osservato che il principio del supplemento del contributo urbanistico nel caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi dell'art. 10, ultimo comma, della legge n. 10/1977 trova applicazione allorché si realizzi una destinazione d'uso compresa in una classe contributiva diversa e più onerosa della precedente, ossia tale che, se la concessione fosse stata richiesta fin dall'origine per la nuova destinazione, avrebbe comportato un diverso e meno favorevole regime contributivo urbanistico (cfr. Cons. Stato – Sez. V^ - n. 198 del 16.03.1987).
La disposta rideterminazione dei suddetti contributi discende dal fatto del mutamento della destinazione d'uso di alcuni locali da residenza a studio dentistico e a studio medico, per cui legittimamente il Comune ha proceduto in tal senso, atteso che il pagamento del contributo per oneri concessori va corrisposto allorché sia ravvisabile, a seguito dell'intervento edilizio, un aumento del carico urbanistico, con conseguente mutamento degli standard (cfr. TAR Lazio – Sez. II^ - n. 54 del 04.01.2005) (TAR Veneto, Sez. I, sentenza 22.10.2008 n. 3257 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Destinazione d’uso da commerciale a direzionale: norme applicabili e titolo.
In materia edilizia, le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d'uso all'interno di una categoria omogenea.
La norma di cui al D.M. 02.04.1968, art. 5, comma 1, n. 2, unifica gli insediamenti di carattere commerciale a quelli di carattere direzionale al solo esclusivo fine di determinare i cd. servizi di residenza (rapporti tra spazi coperti e spazi pubblici da destinare alle attività collettive, a verde pubblico e a parcheggio), ferma restando, tuttavia, l’autonomia funzionale tra le due categorie edilizie.
Nel procedimento di denuncia di inizio di attività, disciplinato dall'art. 23 T.U. 06.06.2001 n. 380, la scadenza del termine perentorio di trenta giorni preclude all'Autorità comunale competente l'esercizio del suo potere di controllo a fini inibitori (previsto dal comma 6, in relazione al comma 1), ma non impedisce l'esercizio del suo ordinario potere sanzionatorio-repressivo per ogni trasformazione edilizia contrastante con la disciplina urbanistica. Rimane pertanto impregiudicato il potere-dovere del Comune e dell'Autorità giudiziaria di intervenire sul piano sanzionatorio nel caso in cui l'intervento realizzato a seguito della presentazione della denuncia di inizio di attività, risulti sottoposto a permesso di costruire
(TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 06.10.2008 n. 1822 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATA: Fattispecie in materia di ristrutturazione - Mutamento di destinazione d’uso.
In materia edilizia, le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d'uso all'interno di una categoria omogenea (massima tratta da www.studiospallino.it - TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 06.10.2008 n. 1822 -
link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quando il mutamento della destinazione d'uso necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire.
In materia edilizia, le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui comportino mutamento di destinazione d'uso all'interno di una categoria omogenea (cfr: Cons. Stato, Sez. V, 11.05.2004, n. 2954) (TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 06.10.2008 n. 1822 -
link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica della destinazione d’uso.
In ordine al mutamento di destinazione d'uso di un immobile attraverso la realizzazione di opere edilizie, effettuato dopo l'ultimazione del fabbricato e durante lo sua esistenza si configura in ogni caso un'ipotesi di ristrutturazione edilizia (secondo la definizione fornita dall'art. 3, comma 1, lett. d) del T.U. n. 380/2001), in quanto l'esecuzione dei lavori, anche se di modesta entità, porta pur sempre alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. L'intervento rimane assoggettato, pertanto, al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Non ha rilievo l'entità delle opere eseguite, allorché si consideri che la necessità del permesso di costruire permane per gli interventi: di manutenzione straordinaria, qualora comportino modifiche delle destinazioni d'uso (art. 3, comma 1, lett. b), T.U. 380/2001; di restauro e risanamento conservativo, qualora comportino il mutamento degli "elementi tipologici" dell'edificio, cioè di quei caratteri non soltanto architettonici ma anche funzionali che ne consentano la qualificazione in base alle tipologie edilizie (art. 3, comma 1, lett. c, T.U. n. 380/2001)
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 16.09.2008 n. 35383 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Ordine di rimessione in pristino - Cambio di destinazione d'uso - Prova -Legittimità.
2. Ordine di rimessione in pristino - Cambio di destinazione d'uso - Mancata effettuazione di opere edilizie - Irrilevanza.
3. Ordine di rimessione in pristino - Cambio di destinazione d'uso - Indeterminatezza del dispositivo dell'ordine - Non sussiste.

1. Con riferimento allo stato di fatto di un locale con destinazione d'uso cantina, un rapporto dei vigili urbani che da atto di come, in verità, lo stesso sia stato trasformato in una cucina per la presenza di lavello, finiture, allacciamenti a luce, acqua e riscaldamento contiene elementi univoci (da considerare complessivamente) della trasformazione del locale, atteso che ciò che è decisivo per qualificare un intervento sotto il profilo urbanistico edilizio è la oggettiva idoneità del locale ad una certa destinazione. Non essendo il Comune tenuto, in mancanza di fatti nuovi, ad effettuare un secondo sopralluogo, risulta legittimo il provvedimento di rimessione in pristino adottata.
2. Con riferimento ad un ordine di rimessione in pristino di un locale, con destinazione cantina, trasformato in cucina, il Comune non è tenuto a replicare in modo specifico alla deduzione sulla mancata effettuazione di opere edilizie, non essendo necessario, in astratto, che siano poste in essere opere per realizzare un mutamento di destinazione d'uso.
3. E' legittimo il provvedimento impugnato perché non sussiste la dedotta indeterminatezza del dispositivo dello stesso, in quanto la rimessione in pristino (che è il contenuto predeterminato dalla legge del provvedimento in esame) di un locale, assoggettato abusivamente a modifica di destinazione d'uso, si effettua ripristinando le condizioni di idoneità oggettiva del locale alla destinazione d'uso pregressa
(massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 25.07.2008 n. 2988).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento della destinazione d’uso - Limiti della disciplina regionale (Sicilia) - Artt. 31, 44 e 10, c. 2 e 3 del D.P.R. n. 380/2001.
In materia urbanistica le disposizioni introdotte da leggi regionali devono rispettare i principi generali stabiliti dalla legislazione nazionale e, conseguentemente devono essere interpretate in modo da non collidere con i detti principi (cass. pen. sez. III sent. del 15/06/2006). Deve quindi escludersi, in ossequio al principio di legalità, che la scelta di criminalizzare o meno una certa condotta possa attribuirsi alla Regione. Del resto la formulazione dell'art. 10, commi 2 e 3 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 consente alle Regioni l'esercizio di una flessibilità normativa nella direzione di ampliare l'area applicativa del permesso di costruire ma non determina un ampliamento del potere delle Regioni tale da consentire di eliminare una sanzione penale in una parte del territorio nazionale. E' conforme all'indicato principio la motivazione del giudice di merito che, richiamando l'art. 31 del d.p.r. n. 380 del 2001, con riferimento all'art. 44 dello stesso d.p.r., (Cass. pen. 15/03/2002, n. 19378) abbia rilevato che, il mutamento di destinazione d'uso degli immobili, effettuato con opere interne, è possibile senza il previo rilascio di concessione edilizia purché detta modificazione intervenga entro categorie omogenee quanto a parametri urbanistici, atteso che la modificazione di destinazione d'uso giuridicamente e penalmente rilevante è quella che avviene tra macrocategorie, in quanto comporta il mutamento degli standard urbanistici e la variazione del carico urbanistico.
Trasformazione edilizia ed urbanistica - Mutamento di destinazione di uso - Competenza esclusiva attribuita alla Regione Siciliana - Limiti della disciplina regionale - L n. 37/1985 - Art. 36 c. 1 L.R. Sicilia n. 71/1978 - Fattispecie.
In materia urbanistica la Legge n. 37 del 1985, nonostante la competenza esclusiva attribuita alla Regione Siciliana, deve comunque rispettare i principi fondamentali della legislazione nazionale e, quindi, deve essere interpretata in modo da non collidere con detti principi generali. Inoltre, l'art. 36, comma 1, della legge regionale n. 71 del 1978 sottopone a concessione edilizia qualsivoglia attività comportante trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio comunale, nonché il mutamento di destinazione di uso degli immobili. Nella specie, gli imputati, in possesso di concessione edilizia a titolo gratuito ex art. 9 della legge n. 10 del 1977 per le opere da realizzare nelle zone agricole, - ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell'art. 12 della legge 09.05.1975, n. 1537 avevano modificato arbitrariamente la destinazione di uso del capannone da adibire a deposito di macchine agricole, realizzando un'attività commerciale di autocarrozzeria, con stravolgimento della normale destinazione urbanistica dell'immobile e con notevole aggravamento del territorio.
Abuso edilizio - Data di commissione del reato - Onere della prova.
In tema di abuso edilizio/urbanistico, non basta la mera affermazione da parte dell'imputato a far ritenere che il reato sia stato commesso in epoca antecedente all'accertamento e neppure a determinare l'incertezza sulla data di commissione del reato idonea a far scattare la presunzione "in dubio pro reo", atteso che in base al principio generale ciascuno deve fornire la prova di quanto afferma (v. Cass. pen. sez. III sent. 17/04/2000, n. 10562, Fretto S) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 24.07.2008 n. 31135 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Limiti disciplina regionale e destinazione d’uso.
In materia urbanistica le disposizioni introdotte da leggi regionali devono rispettare i principi generali stabiliti dalla legislazione nazionale e, conseguentemente devono essere interpretate in modo da non collidere con i detti principi. Deve quindi escludersi, in ossequio al principio di legalità, che la scelta di criminalizzare o meno una certa condotta possa attribuirsi alla Regione. Del resto la formulazione dell'art. 10, commi 2 e 3 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 consente alle Regioni l'esercizio di una flessibilità normativa nella direzione di ampliare l'area applicativa del permesso di costruire ma non determina un ampliamento del potere delle Regioni tale da consentire di eliminare una sanzione penale in una parte del territorio nazionale.
E' conforme all'indicato principio la motivazione del giudice di merito che, richiamando l'art. 31 del d.p.r. n. 380 del 2001, con riferimento all'art. 44 dello stesso d.p.r., abbia rilevato che, secondo consolidata giurisprudenza il mutamento di destinazione d'uso degli immobili, effettuato con opere interne, è possibile senza il previo rilascio di concessione edilizia purché detta modificazione intervenga entro categorie omogenee quanto a parametri urbanistici, atteso che la modificazione di destinazione d'uso giuridicamente e penalmente rilevante è quella che avviene tra macrocategorie, in quanto comporta il mutamento degli standard urbanistici e la variazione del carico urbanistico (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 24.07.2008 n. 31135 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Attività edilizia - Cambio di destinazione d'uso senza opere edilizie - Autorizzazione - Non occorre - Fattispecie.
2. Misure repressive - Inapplicabilità - Solo per opere realizzate in epoca in cui la normativa non richiedeva assenso edilizio.
3. Misure repressive - Termine di decadenza o prescrizione - Non sussiste - Affidamento del privato - Inconfigurabilità.
4. Processo amministrativo - Rapporti con il processo penale - Sentenza penale di assoluzione - Rilevanza nei giudizi amministrativi - Limite.

1. In tema di variazione d'uso di un immobile senza opere edilizie, qualora l'impiego del l'immobile - nella fattispecie: box - come deposito di cose o di merci non sia preordinato allo svolgimento diretto di un'attività in situ che richieda un'autorizzazione ad hoc, ma attenga ad un uso di fatto che il proprietario fa della cosa propria, tale impiego non rileva per il diritto (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 77/1997): non occorre pertanto alcuna autorizzazione per la variazione d'uso (nella fattispecie vigeva l'art. 25, ult. comma Legge 47/1985 prima delle modifiche introdotte dal D.L. 498/1993).
2. Un'opera abusiva, anche risalente nel tempo, non può ritenersi perciò solo inamovibile, a meno che non si provi che è stata realizzata in epoca in cui la normativa generale e locale non richiedeva assenso edilizio alcuno, o che ha beneficiato di un condono edilizio, in assenza del quale si applicano le ordinarie sanzioni (art. 40 Legge n. 47/1985).
3. La vetustà dell'opera abusiva non esclude il potere di controllo e il potere sanzionatorio del Comune in materia urbanistico-edilizia, in quanto l'esercizio di tale potere non è soggetto a prescrizione o decadenza; ne consegue che l'accertamento dell'illecito amministrativo e l'applicazione della relativa sanzione può intervenire anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dell'abuso, senza che il ritardo nell'adozione della sanzione comporti sanatoria o il sorgere di affidamenti o situazioni consolidate.
4. Il proscioglimento in sede penale dei ricorrenti, rinviati a giudizio per costruzione senza concessione edilizia non comporta l'illegittimità dell'eventuale ordinanza di demolizione, in quanto il proscioglimento in sede penale vincola il Giudice Amministrativo solo relativamente alla materialità dei fatti accertati, ma non preclude una diversa valutazione della fattispecie ai fini dell'applicazione delle sanzioni edilizie di carattere amministrativo
(massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.06.2008 n. 2045 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: Lottizzazione abusiva e modifica della destinazione d’uso (residenza turistico alberghiera).
Può configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di un complesso alberghiero, realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati, allorché (indipendentemente dal regime proprietario della struttura) non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale. Si ha lottizzazione abusiva allorquando il frazionamento anzidetto si ponga in contrasto con specifiche previsioni dello strumento urbanistico generale, come ad esempio nel caso in cui detto strumento, nella zona in cui è stato costruito l'albergo, non preveda utilizzabilità diversa da quella turistico-alberghiera. Nel caso in cui lo strumento urbanistico generale consenta una utilizzabilità anche residenziale può configurarsi lottizzazione abusiva sia allorquando il complesso alberghiero sia stato edificato alla stregua di previsioni derogatorie (ad esempio a divieti di edificabilità, limitazioni plano-volumetriche, distanze etc.) non estensibili ad immobili residenziali sia allorquando la destinazione d'uso residenziale comporti un incremento degli standards richiesti per l'edificazione alberghiera (con riferimento anche ai parcheggi privati di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150/1942) e tali standards aggiuntivi non risultino reperibili ovvero reperiti in concreto.
Il problema della configurabilità del reato di lottizzazione abusiva -allorquando il bene suddiviso consista non in un terreno inedificato, bensì in un immobile già regolarmente edificato- deve essere affrontato anche alla stregua della legislazione urbanistica regionale in materia di classificazione delle categorie funzionali della destinazione d'uso e correlato precipuamente alle previsioni della pianificazione comunale, alle quali deve essere raffrontata, in termini di "compatibilità", la effettuata trasformazione del territorio. Può integrare il reato di lottizzazione abusiva, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile che alteri il complessivo assetto del territorio messo a punto attraverso gli strumenti urbanistici, dovendosi considerare, quanto alla individuazione di siffatta "alterazione", che l'organizzazione del territorio comunale si attua con il coordinamento delle varie destinazioni d'uso, in tutte le loro possibili relazioni, e con l'assegnazione ad ogni singola destinazione d'uso di determinate qualità e quantità di servizi. L'assetto territoriale, pertanto, può essere alterato anche allorché significativamente si incida sulle dotazioni degli standards di zona (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 13.06.2008 n. 24096 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Quesito 10 - Sulla sussistenza o meno di un mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante nel caso in cui un appartamento destinato ad abitazione venga adibito a studio professionale (Geometra Orobico n. 5/2008).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Attività edilizia - Modifiche di superficie e destinazione d'uso - Ristrutturazione edilizia - Sussistenza - Concessione edilizia - Necessità.
2. Condono edilizio ex Legge 47/1985 - Domanda - Inesatta rappresentazione della realtà su un presupposto essenziale - Ipotesi di domanda dolosamente infedele ex art. 40 L. 47/1985 - Sussiste - Silenzio assenso - Inconfigurabilità.
3. Procedimento amministrativo - Preavviso di diniego - Violazione art. 10-bis Legge 241/1990 - Illegittimità - Quando sussiste.
4. Condono edilizio ex Legge 47/1985 - Requisiti per l'ottenimento - Prova - Onere del richiedente.

1. Le opere edilizie comportanti la realizzazione di nuove unità abitative ed il mutamento di destinazione d'uso, pur se giustificate da esigenze di rinnovamento e di restauro, costituiscono ristrutturazione edilizia -e non manutenzione straordinaria- e, pertanto, necessitano di concessione edilizia; in particolare, la realizzazione di tramezzi interni, propedeutici alla realizzazione di nuovi vani, e la creazione di servizi igienici non sono riconducibili al concetto di manutenzione straordinaria.
2. Nel disciplinare la formazione del silenzio assenso sulle domande di condono, gli artt. 35-40 della Legge 47/1985 indicano quale elemento in presenza del quale il silenzio assenso non può formarsi, la dolosa infedeltà della domanda; pertanto il silenzio assenso di cui all'art. 40, il quale prevede che, decorso il termine perentorio di 24 mesi dalla presentazione della domanda, la stessa si intende accolta, non si applica laddove la dichiarazione resa dalla parte in sede di presentazione della domanda di condono non sia ritenuta vera all'esito dell'istruttoria (cfr. TAR Palermo, sentenza. n. 2369/2006).
3. La violazione dell'art. 10-bis Legge 241/1990, secondo cui il diniego deve essere preceduto dal preavviso di rigetto, non produce ex se l'illegittimità del provvedimento terminale, dovendo detta disposizione essere interpretata alla luce del successivo art. 21-octies, il quale, laddove il ricorrente sollevi determinati vizi di natura formale, impone al Giudice di valutare il contenuto sostanziale del provvedimento e di non annullare l'atto nel caso in cui le violazioni formali non abbiano inciso sulla legittimità sostanziale del provvedimento impugnato (cfr. TAR Lecce., sent. n. 1385/2006; sent. n. 5633/2005).
4. Spetta a colui che richiede la sanatoria dimostrare di avere i requisiti per ottenere il provvedimento richiesto e, quindi, anche quello di provare la situazione esistente
(massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 20.05.2008 n. 1802 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il mutamento dell'uso funzionale (senza opere) di un immobile con un maggior carico urbanistico sconta il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Ad avviso della costante giurisprudenza (Consiglio di Stato, sez. V – 26/07/1984 n. 592; TAR Catania – 31/07/1979 n. 408), il contributo per oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico, di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae, cosicché il tipo di uso offre la giustificazione giuridica all’an debeatur, mentre le modalità concrete dell’uso danno la ragione del quantum (Consiglio di Stato, sez. V – 23/05/1997 n. 529).
Il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione va ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.) nell’area di riferimento, che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa all’alloggio, in quanto una diversa utilizzazione rispetto a quella stabilita nell’originario titolo abilitativo può determinare una variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico (Sentenza Sezione 11/06/2004 n. 646; TAR Lombardia Milano, sez. II – 02/10/2003 n. 4502; Consiglio Stato, sez. V – 25/05/1995 n. 822).
Il Collegio osserva, in termini generali, che il fondamento del contributo di urbanizzazione –da versare al momento del rilascio di una concessione edilizia– non consiste nell'atto amministrativo in sé bensì nella necessità di ridistribuire i costi sociali delle opere di urbanizzazione, facendoli gravare sugli interessati che beneficiano delle utilità derivanti dalla presenza delle medesime, secondo modalità eque per la comunità (cfr. TAR Veneto, sez. II – 13/11/2001 n. 3699).
Pertanto, anche nel caso della modificazione della destinazione d'uso cui si correla un maggior carico urbanistico, è integrato il presupposto che giustifica l’imposizione al titolare del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa: il mutamento è rilevante allorquando sussiste un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione di diversi carichi urbanistici, cosicché la circostanza che le modifiche di destinazione d’uso senza opere non sono soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporta ipso jure l’esenzione dagli oneri di urbanizzazione e quindi la gratuità dell’operazione (cfr., in tal senso, sentenza Sezione 23/01/1998 n. 34).
Un diverso ragionamento sarebbe evidentemente inaccettabile, dal momento che gli interessati sarebbero altrimenti indotti a chiedere ed ottenere una concessione edilizia che sconta il pagamento di un minor contributo per il basso carico urbanistico, per poi mutare liberamente la destinazione d'uso originaria senza pagare i più elevati oneri che derivano dal maggior carico urbanistico.
Nella specie il mutamento di destinazione –da residenziale a direzionale– è riconducibile ad una classe diversa e più onerosa della precedente tale che, se la concessione fosse stata richiesta fin dall’origine per la nuova destinazione, avrebbe comportato un diverso e meno favorevole regime contributivo urbanistico: ai fini del calcolo dei cd. standard, uno studio per l’attività professionale di dottore commercialista assume la consistenza di un distinto ed autonomo centro d'attrazione, non riconducibile alle esigenze di normale vivibilità delle zone residenziali, ed è pertanto fonte di un maggiore carico urbanistico (Consiglio Stato – sez. V, 19.05.1998 n. 626).
A fronte dell’accertato mutamento di destinazione d’uso, l’amministrazione ha legittimamente provveduto a calcolare di nuovo il quantum dovuto in relazione al diverso carico urbanistico derivante dall’insediamento di un’attività di tipo direzionale piuttosto che di una residenza, tenuto presente che, come già illustrato, il contributo di urbanizzazione non è geneticamente collegato al rilascio di una nuova concessione edilizia, ma rappresenta la compartecipazione posta a carico del titolare dell’alloggio alle utilità derivanti dalla presenza delle opere di urbanizzazione (cfr. Sentenza Sezione 13/06/2002 n. 957) (TAR Lombardia-Brescia, sentenza 10.03.2005 n. 145 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: E' materia non soggetta al potere di pianificazione urbanistica i mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali, in quanto manifestazioni del diritto di proprietà e di impresa; conseguentemente, le attività in questione sono state ritenute non assoggettate né a concessione né ad autorizzazione edilizia.
La giurisprudenza amministrativa si è decisamente orientata nel senso di ritenere materia non soggetta al potere di pianificazione urbanistica i mutamenti di destinazione d'uso meramente funzionali, in quanto manifestazioni del diritto di proprietà e di impresa (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 28.07.1982, n. 525; id. 13.06.1987, n. 365); conseguentemente, le attività in questione sono state ritenute non assoggettate né a concessione né ad autorizzazione edilizia (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 23.11.1985, n. 551; id., 16.05.1986, n. 341; id., 01.10.1993, n. 818).
Tale principio è stato sostanzialmente confermato dalla legge 28.02.1985, n. 47, che, in sede di emanazione di una nuova disciplina dell'attività edilizia, ha considerato rilevanti i mutamenti di destinazione d'uso ove realizzati mediante l'esecuzione di opere (cfr., in particolare, art. 8, primo comma, lett. a), in tema di variazioni essenziali al progetto approvato e art. 26, primo comma, in materia di opere interne). Peraltro, l'art. 25, ultimo comma, di detta L. n. 47 del 1985 ha introdotto una importante novità, prevedendo per le Regioni la possibilità di fissare con legge criteri e modalità per l'eventuale regolamentazione da parte dei Comuni, in ambiti determinati del territorio, delle destinazioni d'uso degli immobili e per la eventuale sottoposizione delle loro variazioni ad autorizzazione del sindaco.
Tale norma stabiliva, quindi, una riserva di legge regionale finalizzata ad una eventuale disciplina comunale dei mutamenti di destinazione d'uso e alla loro sottoposizione a controllo, ancorché realizzati senza l'esecuzione di opere edilizie.
La Corte costituzionale ha, al riguardo, precisato che "la modifica funzionale della destinazione, non connessa all'esecuzione di interventi edilizi, può essere assoggettata soltanto al regime dell'autorizzazione, e solo dopo che i criteri, dettati dall'apposita legge regionale prevista dall'art. 25 citato, siano filtrati ed attuati in sede di pianificazione urbanistica comunale" (sent. 11.02.1991, n. 73).
In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza amministrativa, la quale ha più volte affermato che la rilevanza di variazioni di destinazioni d'uso meramente funzionali è subordinata alla previa fissazione con legge regionale di criteri e modalità per l'eventuale esercizio del potere di regolamentazione comunale in ambiti territoriali determinati (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 18.01.1988, n. 8; id., 20.02.1990, n. 163), restando altrimenti attività libera (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 30.06.1998, n. 998; Sez. V, 10.03.1999, n. 231; id., 23.02.2000, n. 949).
Sulla materia è nuovamente intervenuto il legislatore con l'art. 2, comma 60, della legge 23.12.1996, n. 662, applicabile "ratione temporis" al caso in esame, che ha sostituito l'ultimo comma del predetto art. 25 con la seguente disposizione: "Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione".
Dalla nuova formulazione della norma emerge, da un lato, l'equiparabilità, in sede di normazione regionale, dei mutamenti di destinazione d'uso strutturali a quelli meramente funzionali, che possono essere assoggettati a concessione edilizia ovvero ad autorizzazione; dall'altro, che la disciplina della materia è riservata alla esclusiva competenza delle Regioni, essendo stato eliminato ogni riferimento alla regolamentazione urbanistica comunale, con la conseguenza che, in mancanza di una diversa disciplina regionale, il mutamento di destinazione d'uso senza opere costituisce tuttora attività edilizia libera (cfr. Cons. Stato, sez. II; par. 05.11.2003, n. 2199/2002).
Tanto premesso va osservato in conclusione che il mutamento di destinazione d'uso, che consiste nel mutare l'uso per il quale l'immobile è urbanisticamente destinato, se realizzato con opere è, quindi, soggetto a previa licenza o concessione ovvero a semplice autorizzazione, mentre, se realizzato senza opere, può essere liberamente posto in essere, se non diversamente disposto dalla Regione (TAR Lazio-Roma, Sez. II-ter, sentenza 03.03.2008 n. 1973 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cambio di destinazione d'uso con opere edilizie - Oneri di urbanizzazione - Portata.
Il cambio di destinazione d'uso oggetto di concessione edilizia, accompagnato da interventi edilizi interni, comporta l'imposizione di oneri integrativi di urbanizzazione, solo quando determina una variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico, ma non quando la modificazione intervenga entro categorie omogenee quanto a parametri urbanistici e non comporta la variazione del carico urbanistico (nel caso di specie il TAR ha ritenuto che il cambio di destinazione d'uso del locale interrato da cantina a deposito commerciale non fosse urbanisticamente rilevante, dal momento che ab origine lo stesso era utilizzato come locale accessorio a locali commerciali e come tale svolgeva già la funzione di magazzino) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 25.02.2008 n. 404 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Mutamento di destinazione d'uso di immobile in zona vincolata - Modifiche interne - Esistenza di permesso di costruire per uso diverso - Difformità totale - Reati - Configurabilità.
In tema di violazioni edilizie e paesaggistiche, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile in zona vincolata, realizzato mediante modifiche interne tali da renderlo idoneo ad un uso residenziale, diverso da quello originariamente assentito, integra sia il reato di esecuzione di lavori in difformità totale dal permesso di costruire, che quello di esecuzione di lavori su beni paesaggistici in assenza di autorizzazione (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 29.01.2008 n. 4555 - link a www.lexambiente.it).

anno 2007

URBANISTICA: Lottizzazione abusiva - Rilevabilità - Cambio di destinazione d'uso - Contratti preliminari di compravendita - Art. 30 D.P.R. n. 380/2001.
In presenza di specifici elementi rilevatori della volontà di procedere al mutamento di destinazione delle unità immobiliari, non vale, richiamare l'astratto dato normativo che, peraltro, certamente non legittima alcuna forma di arbitraria immutazione.
Sicché, l'ipotesi di lottizzazione abusiva, di cui all'art. 30 d.P.R. 06.06.2001 n. 380, è configurabile anche in relazione ad un complesso immobiliare già edificato attraverso il cambio di destinazione d'uso rilevabile dalla stipula di contratti preliminari di compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità abitative destinate a residenza privata e facenti parte di un complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiera.
Lottizzazione abusiva - Rilevabilità - Modifica di destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano - Frazionamento di un complesso immobiliare - Originaria destinazione d'uso alberghiera.
In materia urbanistica, configura il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare di modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione (Sez. 3, n. 6990 del 29/11/2005 Rv. 233552) (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 03.04.2007 n. 13687 - link a www.ambientediritto.it).

anno 2006

EDILIZIA PRIVATA: 1. Mutamento di destinazione d'uso - Oneri di urbanizzazione - Pagamento - Aumento del carico urbanistico.
2. Mutamento di destinazione d'uso - Modalità di utilizzo del bene - Funzionalità acquisite.

1. In sede di rilascio della concessione edilizia, al quale consegua il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, il pagamento del contributo per oneri di urbanizzazione va corrisposto ogni qual volta si rinvenga, a seguito dell'intervento edilizio, un aumento del carico urbanistico.
2. Al fine di accertare se vi sia stato un mutamento di destinazione d'uso, bisogna considerare non solo la modalità di utilizzo del bene, quanto, soprattutto, le funzionalità da esso acquisite in forza degli interventi edilizi (TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 15.12.2006 n. 2989 - massima tratta da www.solom.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2004

EDILIZIA PRIVATA: Lo spargimento di ghiaia su un'area che ne era in precedenza priva richiede la concessione edilizia allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso.
La giurisprudenza e la dottrina hanno elaborato due indirizzi ermeneutici: secondo il primo, andrebbero assoggettati a titolo abilitativo solo gli interventi di portata -simultaneamente– urbanistica ed edilizia.
Invero, osservano i fautori della tesi in esame, l’uso congiunto delle due espressioni (urbanistica ed edilizia) nel citato articolo escluderebbe l’assoggettamento al previo rilascio del titolo degli interventi che, pur non mancando di impatto urbanistico, siano privi di consistenza materiale di opere edilizie.
Secondo l’opposto indirizzo, l’art. 1 l. 28.01.1977 n. 10 sulla edificabilità dei suoli, che pone la regola della soggezione a concessione di ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, non comprende le sole attività di edificazione, ma tutte quelle consistenti in una modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica (cfr.: Cons. Stato, sez. V, 31/01/2001, n. 343; Cons. Stato, sez. V, 20/12/1999, n. 2125; Cons. Stato, sez. V, 01/03/1993, n. 319; tale orientamento è condiviso anche dalla giurisprudenza ordinaria: cfr. Cass. pen., 14/10/1988; Cass. pen., sez. III, 24/10/1997, n. 10709; Cass. pen., sez. VI, 24/07/1997, n. 8520).
La giurisprudenza favorevole a tale tesi ha aggiunto che l’art. 1 l. 28.01.1977 n. 10 impone al soggetto attuatore di munirsi di concessione edilizia per ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l'esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l'alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico, o solo funzionale (cfr. la recente Cons. Stato, sez. VI, 26/09/2003, n. 5502).
Pertanto, è soggetto a concessione edilizia ogni intervento sul territorio, preordinato alla perdurante modificazione dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo, pur in assenza di opere in muratura (Cons. Stato, sez. V, 06/04/1998, n. 415; cfr. altresì: <<la concessione edilizia è richiesta sia quando vi sia la realizzazione di opere murarie, sia quando si intenda realizzare un intervento sul territorio che, pur non richiedendo opere in muratura, comporti la perdurante modifica dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo>> Cons. Stato, sez. V, 14/12/1994, n. 1486; Cons. Stato, sez. VI, 27/01/2003, n. 419).
E’ ben vero che, secondo un precedente citato dall’appellante, questo Consesso ha ritenuto che non integra l'ipotesi di trasformazione urbanisticamente rilevante del territorio, soggetta a concessione ex art. 1 l. n. 10 del 1977, l'intervento materialmente consistente nella mera ripulitura di un terreno parzialmente erboso, con ripristino di una recinzione preesistente e spargimento di ghiaia, a nulla rilevando, sotto il profilo urbanistico, la conseguente utilizzazione del suolo così ripulito e riordinato all'esposizione di autovetture a scopi commerciali (Cons. Stato, sez. IV, 08/03/1983, n. 103).
Tuttavia, alla luce dell’orientamento condiviso dal Collegio, deve ritenersi che lo spargimento di ghiaia su un'area che ne era in precedenza priva richiede la concessione edilizia allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso (circostanza questa che deve fondarsi su fatti positivamente accertati).
Tale indirizzo, peraltro, risulta corroborato dalla risalente interpretazione del Giudice penale, secondo cui deve ritenersi soggetto a concessione lo spianamento di un terreno agricolo ed il riporto di sabbia e ghiaia, al fine di ottenerne un piazzale per deposito e smistamento di autocarri e containers (Cass. pen., 09/06/1982; cfr. altresì <<è legittimo il provvedimento del sindaco che ordini la riduzione in pristino di un'area destinata, in base al piano regolatore, a verde pubblico, che sia stata coperta di ghiaia, per essere destinata a parcheggio>> Cons. Stato, sez. II, 15/02/1989, n. 18/1989).
Per esigenze di completezza si osserva che la tesi abbracciata dal Collegio sembra, oggi, avere un testuale riscontro nel nuovo Testo unico in materia edilizia –D.P.R. n. 380/2001- (che non ha certo potenzialità applicativa e di risoluzione del caso in esame, ma che può rappresentare un valido ausilio interpretativo, specie ove “codifica” un orientamento giurisprudenziale pregresso): l’art. 3, in materia di definizione degli interventi edilizi, assoggetta a permesso di costruire –ascrivendole al genus delle nuove costruzioni- <<la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato>> (lett. e.3) e <<la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato>> (e.7); si tratta, come è facile rilevare, di interventi privi di connotazione strettamente edilizia e, nondimeno, assoggettati a titolo abilitativo (oggi permesso di costruire).
Significativa è, poi, la previsione dell’art. 10, comma 2, secondo cui <<Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività>>
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 11.11.2004 n. 7324 - link a www.giustizia-amministrativa.it).