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dossier SEMINTERRATI

testo coordinato L.R. 13.03.2017 n. 7

agosto 2017

EDILIZIA PRIVATA: B.U.R. Lombardia, supplemento n. 33 del 14.08.2017, "Assestamento al bilancio 2017/2019 - I provvedimento di variazione con modifiche di leggi regionali" (L.R. 10.08.2017 n. 22).
---------------
Si leggano, di particolare interesse:
Art. 4 (Disposizioni finanziarie)
   4. Alla legge regionale 12.10.2015, n. 33 (Disposizioni in materia di opere o di costruzioni e relativa vigilanza in zone sismiche) sono apportate le seguenti modifiche:
a) dopo il comma 3 dell’articolo 2 sono aggiunti i seguenti:
«3-bis. La Regione, nei limiti delle disponibilità di bilancio, assegna contributi ai comuni, singoli o associati, con popolazione fino a 5.000 abitanti, per l’esercizio delle funzioni di cui al comma 1.
3-ter. La Giunta regionale, con la deliberazione di cui all’articolo 13, comma 1, stabilisce i criteri e le modalità per l’assegnazione dei contributi previsti al comma 3-bis, in funzione delle necessità organizzative e di supporto specialistico in materia sismica delle strutture tecniche comunali.»;
b) prima del comma 1 dell’articolo 14 è aggiunto il seguente:
«01. Alle spese di cui all’articolo 2, comma 3-bis, quantificate in € 160.000,00 per l’esercizio finanziario 2017 e in € 350.000,00 annui per gli esercizi finanziari 2018 e 2019, si fa fronte con le risorse allocate alla missione 11 «Soccorso Civile», programma 2 «Interventi a seguito di calamità naturali» - Titolo 1 «Spese correnti». Dalle successive annualità si provvede con le leggi di approvazione di bilancio dei singoli esercizi finanziari.».

Art. 11 (Modifiche a leggi regionali a seguito di impegni assunti con il Governo, in attuazione del principio di leale collaborazione)
   2. I commi 1-bis e 1-ter dell’articolo 5, il comma 4-bis dell’articolo 10 e il comma 1-bis dell’articolo 13 della legge regionale 12.10.2015, n. 33 (Disposizioni in materia di opere o di costruzioni e relativa vigilanza in zone sismiche), come inseriti dall’articolo 25, comma 1, lettere a), f) e g), della legge regionale 26.05.2017, n. 15 (Legge di semplificazione 2017), sono abrogati.
   4. Alla legge regionale 10.03.2017, n. 7 (Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti) è apportata la seguente modifica:
a) nel primo periodo del comma 8 e al comma 9 dell’articolo 2 le parole «superficie lorda di pavimento (SLP)» sono sostituite dalle seguenti: «superficie lorda (SL)».
Art. 12 (Modifiche agli articoli 1, 2, 3 e 4 della l.r. 7/2017)
   1. Alla legge regionale 13.03.2017, n. 7 (Recupero dei vani e dei seminterrati esistenti) sono apportate le seguenti modifiche:
a) al comma 4 dell’articolo 1 è aggiunto il seguente periodo: «Qualora i locali presentino altezze interne irregolari, si considera l’altezza media, calcolata dividendo il volume della parte di vano seminterrato la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.»;
b) al comma 4 dell’articolo 2 è aggiunto il seguente periodo: «Per gli interventi di recupero fino a 100 mq. di superficie lorda, anche nei casi di cambio di destinazione d’uso, sono esclusi il reperimento di aree per servizi e attrezzature pubblici e di interesse pubblico o generale e la monetizzazione.»;
c) il comma 3 dell’articolo 3 è sostituito dal seguente: «3. Qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonome unità ad uso abitativo, i comuni trasmettono alle Agenzie di tutela della salute (ATS) territorialmente competenti copia della segnalazione certificata presentata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001, che deve essere corredata da attestazione sul rispetto dei limiti di esposizione al gas radon stabiliti dal regolamento edilizio comunale o, in difetto, dalle linee guida di cui al decreto del direttore generale sanità della Giunta regionale di Regione Lombardia 21.12.2011, n. 12678 (Linee guida per la prevenzione delle esposizioni al gas radon in ambienti indoor) e successive eventuali modifiche e integrazioni.»;
d) dopo il comma 3 dell’articolo 3 sono aggiunti i seguenti: «3 bis. Le pareti interrate dovranno essere protette mediante intercapedini aerate o con altre soluzioni tecniche della stessa efficacia.
3-ter. Dovrà essere garantita la presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia.
3-quater. Per il recupero ad uso abitativo inteso come estensione di un’unità residenziale esistente e solo per locali accessori o di servizio è sempre ammesso il ricorso ad aeroilluminazione totalmente artificiale purché la parte recuperata non superi il 50 per cento della superficie utile complessiva dell’unità.
3-quinquies. Per il recupero ad uso abitativo inteso come creazione di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50 per cento rispetto a quanto previsto dai regolamenti locali.
3-sexies. Per il recupero ad uso abitativo, per il calcolo dei rapporti aeroilluminanti la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno metri 2,5.»;
e) al comma 1 dell’articolo 4 sono apportate le seguenti modifiche:
   1) le parole «Entro il termine perentorio di centoventi giorni dall’entrata in vigore della presente legge» sono sostituite dalle seguenti: «Entro il 31.10.2017»;
   2) le parole «e comunque non oltre il termine di centoventi giorni dall’entrata in vigore della legge» sono sostituite dalle seguenti: «entro il 31.10.2017».

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia: abitabilità seminterrati più semplice. Prorogato al 31 ottobre il termine per i Comuni per recepire la nuova norma.
La Lombardia ha approvato le modifiche alla legge regionale 7/2017 sull’abitabilità dei seminterrati in virtù di una maggiore chiarezza e semplicità burocratica. Di seguito riportiamo le novità introdotte. (...continua) (02.08.2017 - link a www.casaeclima.com).

luglio 2017

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: Legge regionale 10.03.2017, n. 7 (BURL n. 11 del 13 marzo) – Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti – Indicazioni per l’individuazione degli ambiti di esclusione di cui all’art. 4 (Regione Lombardia, Direzione Generale Welfare, nota 19.07.2017 n. 23689 di prot.)

EDILIZIA PRIVATA: F. Donegani, Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti (Legge regione Lombardia 10.03.2017, n. 7) (14.07.2017 - link a www.studiospallino.it).

giugno 2017

EDILIZIA PRIVATA: B.U.R. Lombardia, serie ordinaria n. 23 del 09.06.2017, "Monitoraggio degli interventi di recupero dei vani e locali seminterrati in attuazione della legge regionale 10.03.2017, n. 7" (decreto D.S. 05.06.2017 n. 6555).

maggio 2017

EDILIZIA PRIVATA: F. Donegani, Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti - Legge Regionale Lombardia 10.03.2017 n. 7 (20.05.2017 - tratto da www.studiospallino.it).

aprile 2017

EDILIZIA PRIVATARecupero dei seminterrati, contano epoca e livello. Le norme regionali considerano data di costruzione e struttura dei locali.
Urbanistica. Oltre alla Lombardia, sette Regioni regolano il riuso a fini abitativi o commerciali.

La Lombardia è l’ottava regione a disciplinare il recupero dei vani e dei locali seminterrati. Con la legge regionale 10.03.2017 n. 7 essa si aggiunge a Basilicata, Calabria, Friuli Venezia Giulia, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia.
La motivazione ricorrente delle normative regionali approvate su questa materia è che dell’utilizzo di questi spazi è un modo per contenere il consumo di suolo, che si avrebbe, altrimenti, con la costruzione di nuovi edifici. A questa giustificazione di base in qualche caso se ne aggiungono altre. La legge lombarda si propone anche di favorire l’installazione di impianti tecnologici, il contenimento dei consumi energetici (obiettivi condivisi anche con la normativa pugliese), e delle emissioni in atmosfera.
Le leggi delle Regioni che per prime intervennero sulla materia furono tutte approvate nei primi anni 2000, con una forte concentrazione tra il 2005 e il 2010. Dalla loro entrata in vigore, alcune di esse sono state, però, soggette a più di un intervento di manutenzione, anche recente, con modifiche relative ai vincoli e ai requisiti necessari per poter fruire degli interrati e dei seminterrati come abitazioni o per lo svolgimento di attività terziarie e commerciali.
In Basilicata, Calabria, Puglia e Sicilia gli ultimi interventi di restyling sono stati fatti nel 2016, mentre in Molise sulla legge del 2008 si sono rimesse le mani all’inizio di quest’anno.
I locali recuperabili
Le leggi regionali in alcuni casi (Basilicata Calabria e Puglia) consentono il recupero dei volumi di locali posti sia ai piani seminterrati sia a quelli interrati. In altre invece (Lombardia) è possibile recuperare solo i seminterrati.
La definizione di cosa debba intendersi per piano interrato o seminterrato è dettagliata in misura differente da Regione a Regione. Nella legge lombarda l’individuazione di piano seminterrato è generica: è quello il cui pavimento si trova in parte sotto la quota del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova sopra tale quota.
In altre la collocazione dei piani è più dettagliata. In Calabria, Puglia, Molise e Basilicata, per esempio, è considerato seminterrato il piano la cui superficie laterale è contro terra per una percentuale non superiore ai due terzi della superficie laterale totale; superata questa percentuale il piano è considerato interrato.
La distinzione è importante nei casi in cui la legge regionale fa distinzione tra le destinazioni d’uso dei locali recuperati. In Calabria, per esempio, possono diventare abitazioni solo i seminterrati, mentre possono essere utilizzati per ospitare attività commerciali sia i semi che gli interrati.
La costruzione dell’immobile
Uno dei vincoli più frequenti fissati dalle leggi riguarda la data in cui l’edificio deve risultare esistente affinché si possa ampliare l’uso dei locali che sono stati realizzati totalmente o in parte sottoterra. È uno dei paletti più importanti per disegnare i confini entro cui si possono applicare benefici previsti dalle norme regionali.
Fatta eccezione per la Calabria, le altre Regioni che negli anni scorsi hanno disciplinato il recupero dei seminterrati inizialmente fecero coincidere la data di esistenza dell’immobile con quella di entrata in vigore delle rispettive leggi. Nel tempo però questo termine è stato spostato in avanti.
La Basilicata lo ha portato al 31.12.2013 e la Puglia al 30 giugno di quello stesso anno. La legge di bilancio della regione Molise l’ha fissato al 31.12.2016 purché a quella data risultasse ultimata l’intera struttura portante dell’edificio, e fosse regolarmente certificata e realizzata nel rispetto delle normative vigenti oppure fosse stata preventivamente sanata.
La Calabria ha disciplinato il recupero dei vani interrati e seminterrati con la legge sul piano casa del 2010. Per il recupero non sembra, però, aver posto alcun limite legato alla data di costruzione , come invece ha fatto per gli interventi di demolizione e ricostruzione agevolati.
Infine, la legge della Lombardia consente il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti o per i quali sia stato ottenuto il titolo abilitativo entro il termine (120 giorni dall'entrata in vigore della legge) concessi ai Comuni per limitare l'applicazione delle norme. Ma le date che verranno fuori nei singoli Comuni non delimiteranno definitivamente gli ambiti di applicazione. La legge, infatti, si applicherà anche agli immobili costruiti successivamente a tali date dopo che saranno decorsi cinque anni dall'ultimazione dei lavori (articolo Il Sole 24 Ore del 10.04.2017 - tratto da www.centrostudicni.it).

marzo 2017

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: Legge regionale 7/2017 per il recupero dei seminterrati esistenti (Ance di Bergamo, circolare 17.03.2017 n. 65).

EDILIZIA PRIVATA: B.U.R. Lombardia, supplemento n. 11 del 13.03.2017, "Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti" (L.R. 10.03.2017 n. 7).
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Si legga anche:
- Consiglio Regionale approva nuove norme per il recupero di vani e locali seminterrati (28.02.2017 - link a www.lombardiaquotidiano.com).

EDILIZIA PRIVATA: L. Spallino, Lombardia: legge per il recupero dei vani e locali seminterrati esistenti.
E' in attesa di pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia la proposta di legge approvata dal Consiglio Regionale nella seduta del 28.02.2017 e intitolata "Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti" (...continua) (11.03.2017 - link a http://studiospallino.blogspot.it).

EDILIZIA PRIVATASeminterrati abitabili in Lombardia. Leggi regionali. Approvata la legge che consente l’agibilità di porzioni immobiliari interrate con adeguati sistemi di illuminazione e ricambio di aria.
Tutti giù per terra. Con la legge regionale approvata martedì dal Consiglio regionale lombardo (progetto di legge 258, presentato da Fabio Altitonante nel 2015) si aprono prospettive decisamente ampie per chi decide di usare come abitazioni i seminterrati.
La norma, in attesa di pubblicazione sul Burl e non ancora in vigore, ha superato la presentazione di ben 46 emendamenti (ne sono stati approvati solo alcuni, di cui alcuni incisivi di Iolanda Nanni del M5S e di Viviana Beccalossi di F.d’I.) e prevede, in sostanza, che nei seminterrati recuperati si potranno realizzare uffici, appartamenti e attività commerciali.
Il seminterrato viene definito come il piano di un edificio anche solo parzialmente interrato e il cui soffitto si trova a una «quota superiore» rispetto al terreno in aderenza all’edificio» (anche solo di pochi centimetri). È prevista un’altezza minima del locale di 2,40 metri.
Non occorre, però, che ci siano finestre: «La novità -dice Altitonante- è che le norme di aeroilluminazione potranno essere garantite anche con impianti e attrezzature tecnologiche». Quindi anche un locale quasi completamente sotterraneo potrà ospitare alloggi, negozi o uffici, purché esistano impianti di illuminazione e di riciclo dell’aria, nonché igienico-sanitari, sufficienti a rispettare le norme vigenti. I Comuni devono inviare alle Asl copia del certificato di agibilità in modo che possano essere fatti tempestivamente i controlli.
Il recupero non è soggetto a preventiva adozione di piano attuativo o permesso di costruire; se sono previste opere edili si chiederà il normale titolo edilizio del caso, altrimenti basterà la comunicazione preventiva al Comune.
I Comuni, entro 120 giorni dalla legge, potranno limitare gli ambiti territoriali dove effettuare gli interventi per esigenze di tutela paesaggistica, rischio idrogeologico e difesa del suolo. Trascorsi i 120 giorni potranno ugualmente intervenire in caso di alluvioni o a seguito specifiche analisi di rischio idrogeologico. Una volta scelta la destinazione d’uso, questa non potrà essere più cambiata per dieci anni.
La norma riguarda i seminterrati già realizzati alla data di entrata in vigore della legge, posti in edifici che siano serviti da opere di urbanizzazione primaria. Attenzione: trascorsi cinque anni dall’ultimazione, anche i seminterrati in edifici costruiti dopo la legge potranno essere regolarizzati. Quindi, dato che il seminterrato come tale non fa volumetria, sfuggirebbe “ex post” ai limiti imposti dai Comuni. I quali avrebbero però un rimedio: inserire nelle norme urbanistiche la previsione del computo volumetrico dei seminterrati una volta resi agibili.
«La legge è impostata come una liberalizzazione e non come una sanatoria edilizia -precisa Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia.- E consente di andare incontro ai bisogni delle famiglie». Di fatto, è difficile verificare un uso irregolare di fatto di questi locali precedente alla norma.
Qualche problema di adattamento si avrà in condominio: per l’uso più intenso degli spazi comuni (scale e androni), per la necessaria revisione delle tabelle millesimali e per gli eventuali limiti contenuti nei regolamenti condominiali contrattuali
(articolo Il Sole 24 Ore del 02.03.2017).

EDILIZIA PRIVATALombardia, ok alla legge per recuperare i seminterrati.
Via libera alla legge per il recupero dei vani e dei locali seminterrati esistenti, approvata a maggioranza dal Consiglio regionale della Lombardia.

Ieri è stato votato il testo definitivo del
progetto di legge 258, pensata per facilitare la ristrutturazione di spazi già esistenti ma non sfruttati, da adibire ad uso abitativo, commerciale o terziario.
I seminterrati da recuperare non potranno essere inferiori di 2,40 metri, stabilisce il provvedimento, abbassando di 0,30 metri il parametro relativo all'altezza. In caso di aumento del carico urbanistico, vi è l'obbligo di creare nuovi spazi per parcheggi e servizi, permettendo in caso di impossibilità di monetizzarli. Esentati dal versamento del costo di costruzione solo i seminterrati con una superficie lorda non superiore ai 200 metri quadrati se adibita a uso abitativo e non superiore ai 100 metri quadrati se per altri usi, che costituiscono pertinenza diretta di unità immobiliari.
Entro il termine di 4 mesi dall'entrata in vigore i comuni dovranno disporre l'esclusione di parti del territorio dall'applicazione della legge per esigenze legate alla tutela del paesaggio, al rischio idrogeologico e alla difesa del suolo. Superata la scadenza i luoghi da escludere potranno essere aggiornati in caso di nuovi eventi alluvionali o in seguito a specifiche analisi di rischio geologico e idrogeologico.
Rimangono preclusi gli spazi oggetto di attività di bonifica, in corso o già effettuate, e i luoghi dove siano presenti fenomeni di risalita della falda acquifera. Gli interventi, da effettuare nel rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie, saranno possibili solo sui seminterrati legittimamente realizzati alla data di entrata in vigore della legge e solo dove siano posti in strutture servite da tutte le urbanizzazioni primarie.
Per quanto riguarda gli immobili realizzati dopo l'entrata in vigore della legge, sarà necessario attendere almeno 5 anni per poter applicare questo provvedimento. Inoltre nei dieci anni successivi al conseguimento dell'agibilità i vani e i locali seminterrati non potranno essere oggetto di mutamento di destinazione d'uso, pena il pagamento di un corrispettivo come previsto nella legge n. 12/2005 (articolo ItaliaOggi dell'01.03.2017).

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, è legge il recupero dei seminterrati per uso abitativo, commerciale o terziario.
Colombo Clerici (Assoedilizia): “Si amplia l’offerta di funzioni e non si consuma nuovo suolo. Calcoliamo che, nel tempo, potranno prevedersi circa 40 mila interventi ai sensi di questa legge” (01.03.2017 - link a www.casaeclima.com).

gennaio 2017

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATASeminterrati abitabili nei condomìni lombardi.
È stato presentato in Regione Lombardia il progetto di legge n. 258 di iniziativa consiliare relativo al «Recupero dei piani seminterrati esistenti».
Si tratta di «piani la cui superficie laterale si presenta come parzialmente controterra, in misura comunque non superiore ai 2/3 della superficie laterale totale» e già realizzati in forza di un titolo concessorio legittimo. Devono anche: far parte di edifici serviti da tutte le urbanizzazioni primarie; rispettare tutte le prescrizioni igieniche (tranne l’altezza che, in ogni caso, deve essere almeno m. 2,40 e comunque non sembra ammissibile eseguire uno scavo per aumentarla); essere dotati di parcheggi pertinenziali.
Infine devono essere provvisti di isolamento termico e avere realizzato l'abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi di quanto disposto dalla legge regionale 6/1989.
Tale intervento di recupero non si configura esclusivamente come mutamento di destinazione dell'unità di seminterrato ma, quel che più conta, determina un incremento di volumetria abitabile, in ogni caso legittimata, che, diversamente da quanto prevede la disciplina di recupero dei sottotetti, può essere destinata non solo ad abitazione ma anche a uso terziario e commerciale.
La legittimazione dell'intervento è determinata esclusivamente dal consenso del Comune, che dovrà certificare la rispondenza dell'opera alle prescrizioni tutte dettate dalla norma: e questo nell'ipotesi si tratti di un seminterrato di un edificio appartenente ad un unico proprietario.
Ma nell'ipotesi di seminterrato di proprietà di un singolo condòmino posto in un edificio condominiale l'interveniente, prima di dare corso al procedimento di consenso comunale, dovrà accertarsi della inesistenza di impedimenti alla trasformazione o di speciali obblighi determinati a suo carico in forza della disciplina condominiale.
Vediamo i principali:
   1) eventuali prescrizioni di un regolamento contrattuale escludenti determinate destinazioni delle unità immobiliari (non superabili neppure con il sì del Comune);
   2 l'opera non deve procurare un danno alle parti comuni e non deve neppure determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio; il condomino deve darne notizia all'amministratore, che riferirà poi all' assemblea e il condominio potrà esercitare i suoi controlli;
   3) i progetti che incidono sull'aspetto esteriore di luoghi ed edifici sono soggetti al preliminare benestare di compatibilità paesaggistica;
   4) devono essere previste idonee opere di isolamento termico;
   5) l'assemblea condominiale potrà rettificare la tabella, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, se si sia verificata l'alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale di una unità immobiliare.
Se invece il seminterrato è proprietà condominiale indivisa la trasformazione deve essere deliberata all'unanimità. L'intervento, infatti, non si configura come un semplice mutamento di destinazione d'uso ma come creazione sull'edificio di una nuova volumetria, per la quale andranno corrisposti oneri di urbanizzazione e costo di costruzione
(articolo Il Sole 24 Ore del 24.01.2017).