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53-EDICOLA FUNERARIA
54-EDIFICIO UNIFAMILIARE
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65-LOTTO INTERCLUSO
66-MAPPE e/o SCHEDE CATASTALI (valore probatorio o meno)
67-MOBBING
68-MURO DI CINTA/RECINZIONE, DI CONTENIMENTO/SOSTEGNO, ECC.
69-OPERE PRECARIE
70-PARERE DI REGOLARITA' TECNICA, CONTABILE E DI LEGITTIMITA'
71-PATRIMONIO
72-PERGOLATO e/o GAZEBO e/o BERCEAU
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74-PERMESSO DI COSTRUIRE (decadenza)
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dossier ABBAINO
anno 2014

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di abbaini muniti di finestra sul tetto trattasi di opera:
a) che determina un aumento di volumetria e che incide sulla sagoma dell'edificio;
b) che, quindi, rientra nella tipologia della ristrutturazione "con mutamento di sagoma", subordinata a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera "c" del D.P.R. n. 380/2001;
c) che, infine, fuoriuscendo dalla sagoma preesistente della copertura del tetto, è da considerarsi "costruzione" -agli effetti delle distanze previste dall'art. 873 del Codice Civile e dalle norme dei regolamenti integrativi della disciplina codicistica- come tale dovendosi intendere, secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale, qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione.

Quanto alla realizzazione degli abbaini muniti di finestra sul tetto dei fabbricati, va condivisa la conclusione cui perviene la relazione del 07.09.2010 secondo cui trattasi di opera:
a) che determina un aumento di volumetria e che incide sulla sagoma dell'edificio (TAR Napoli, sez. VII, 09.06.2010, n. 13309; TAR Veneto, sez. II, 07.03.2003, n. 1692; Cons. St., sez. V, 14.06.1996, n. 689);
b) che, quindi, rientra nella tipologia della ristrutturazione "con mutamento di sagoma", subordinata a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera "c" del D.P.R. n. 380/2001;
c) che, infine, fuoriuscendo dalla sagoma preesistente della copertura del tetto, è da considerarsi "costruzione" -agli effetti delle distanze previste dall'art. 873 del Codice Civile e dalle norme dei regolamenti integrativi della disciplina codicistica- come tale dovendosi intendere, secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale, qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione (Cass. civ. sez. II, 03.01.2013, n. 72; id., sez. II, 22.02.2011, n. 4277; id., sez. II, 04.10.2005, n. 19350)
(TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 20.03.2014 n. 481 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATAVa rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione.
---------------
La distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano, sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA.

Sotto un profilo fattuale, va rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione (Cassazione civile, Sezione terza, 01.10.2009, n. 21059).
Le nuove opere così realizzate, in ragione della loro rilevanza, non potevano quindi considerarsi sottratte all’obbligo del rispetto delle distanze minime (5 metri) di cui all’art. 16 delle NTA del piano regolatore comunale di Vercelli.
La risalenza dell’edificio (nella sua originaria consistenza) esclude, evidentemente, che debba richiedersi ‘retroattivamente’ –a seguito delle modifiche apportate– il rispetto della distanza di cinque metri, oggi prevista dalle NTA: è ovvio che una disposizione (di per sé innovativa) sulle distanze non rende contra ius un manufatto realizzato in precedenza.
Tuttavia, non può ammettersi che le modifiche dell’edificio comportino una distanza tra i due edifici che sia inferiore alla misura imposta da una disposizione nel frattempo entrata in vigore: l’art. 16 si applica senz’altro per la nuova costruzione che si intenda realizzare su un edificio preesistente.
Peraltro, la distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano (Consiglio di Stato Sezione Quarta, 02.11.2010, n. 7731, e 05.12.2005, n. 6909), sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 11.09.2013 n. 4501 - link a www.giustizia-amministrativa).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: In base all’art. 11, comma primo, del d.P.R. 06.06.2001 n. 980, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Quindi, il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria.
---------------
Nel caso di specie è pacifico che gli interventi per i quali è stato richiesto il titolo edilizio riguardano, non solo le unità immobiliari poste all’ultimo piano dell’edificio, ma anche il tetto di quest’ultimo: in particolare riguardano anche la creazione di cinque abbaini e tre prese di luce, due delle quali apribili.
Ciò premesso va osservato che, in base all’art. 1117, n. 1, del codice civile, il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio.
Ne consegue che i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice.
Nel caso concreto la richiesta del controinteressato non è stata preceduta da alcuna deliberazione avente carattere autorizzatorio; sicché deve ritenersi che questi fosse privo di legittimazione a richiedere il titolo edilizio.

Decisivo, ai fini della soluzione della controversia, è il primo motivo, avente carattere assorbente, con il quale la ricorrente lamenta che il sig. L.L., odierno controinteressato, sarebbe stato privo della legittimazione a richiedere il permesso di costruire poi rilasciato, atteso che le opere che si intendono realizzare investono parti comuni dell’edificio (nella specie il tetto), e che quindi la richiesta avrebbe dovuto essere preceduta da una delibera condominiale di contenuto autorizzatorio.
In proposito, va osservato che, in base all’art. 11, comma primo, del d.P.R. 06.06.2001 n. 980, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale, il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 04.04.2012 n. 1990).
Nel caso di specie è pacifico che gli interventi per i quali è stato richiesto il titolo edilizio riguardano, non solo le unità immobiliari poste all’ultimo piano dell’edificio, ma anche il tetto di quest’ultimo: in particolare riguardano anche la creazione di cinque abbaini e tre prese di luce, due delle quali apribili.
Ciò premesso va osservato che, in base all’art. 1117, n. 1, del codice civile, il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio.
Ne consegue che i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice.
Nel caso concreto la richiesta del controinteressato non è stata preceduta da alcuna deliberazione avente carattere autorizzatorio; sicché deve ritenersi, conformemente a quanto sostenuto dalla ricorrente, che questi fosse privo di legittimazione a richiedere il titolo edilizio (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.07.2013 n. 1820 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

EDILIZIA-PRIVATA: L'edificazione di abbaini sul tetto, contraddistinti da rilevanti dimensioni tali da trasformare la struttura preesistente, con conseguente creazione di nuovi spazi interni dapprima non utilizzabili per esigenze abitative, comporta aumento di volumetria, incidendo significativamente sulla sagoma dell'edificio. Del resto, la realizzazione di tali nuove strutture coperte laddove prima esse non esistevano, implica una radicale trasformazione della sagoma del tetto.
Le opere così realizzate, pertanto, proprio in virtù della loro rilevanza edilizia, non possono considerarsi sottratte all'obbligo generale del rispetto delle distanze. Ed infatti, gli aumenti della volumetria o delle superfici occupate, in relazione all'originaria sagoma di ingombro, anche qualora siano definiti come ristrutturazione, sono rilevanti ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui, come previste dagli strumenti urbanistici locali.
---------------
Le distanze tra edifici, anche in relazione a quanto previsto dal d.m. n. 1444 del 1968, vanno calcolate con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.

Nel merito si deve osservare, innanzi tutto, che l’edificazione dei cinque “abbaini” sul tetto dell’edificio di proprietà del controinteressato ha determinato un’evidente alterazione della sagoma di esso insieme ad un innegabile avanzamento (nonché innalzamento) della struttura coperta. Sono stati, infatti, ricavati cinque spazi chiusi innestati sulla superficie curva del tetto con altrettante strutture aventi pavimentazione piana, che fuoriescono notevolmente dalla struttura preesistente, con altezza pari a m. 3,20 (cfr. tavola n. 3/5 del progetto: doc. n. 20 del controinteressato) tale da poter essere sfruttata anche per esigenze abitative.
Deve, in proposito, richiamarsi la giurisprudenza amministrativa dominante, secondo la quale l’edificazione di abbaini sul tetto, caratterizzati da rilevanti dimensioni tali da trasformare la struttura preesistente, con conseguente creazione di nuovi spazi interni dapprima non utilizzabili per esigenze abitative, comporta aumento di volumetria ed incide significativamente sulla sagoma dell’edificio (cfr. ex multis: TAR Veneto, sez. II, n. 1692 del 2003; Cons. Stato, sez. V, n. 689 del 1996; TAR Campania, Napoli, sez. VII, n. 13309 del 2010).
Non può avere rilevanza, in proposito, quanto eccepiscono in fatto l’amministrazione resistente e il controinteressato, ossia che le cinque nuove strutture non fuoriescono né rispetto al filo di gronda né rispetto al colmo del tetto: se ciò è vero, è anche vero però che sono state realizzate nuove strutture coperte laddove prima esse non esistevano, ossia previa occupazione di spazi (sia verso l’esterno, sia verso l’alto) prima liberi, con conseguente radicale trasformazione della sagoma del tetto.
Le opere così realizzate, pertanto, proprio per effetto della loro rilevanza edilizia, non potevano non considerarsi sottratte all’obbligo generale del rispetto delle distanze: come si precisa in giurisprudenza, infatti, gli aumenti della volumetria o delle superfici occupate, in relazione all’originaria sagoma di ingombro, anche qualora siano definiti come “ristrutturazione”, sono rilevanti ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui, come previste dagli strumenti urbanistici locali (cfr., ad es.: Cassaz. civ., sez. un., n. 21578 del 2011; TAR Lombardia, Milano, sez. II, n. 7505 del 2010; TAR Liguria, sez. I, n. 3566 del 2009).
L’assunto, del resto, trova conferma anche in quelle pronunce giurisprudenziali (come Cons. Stato, sez. IV, n. 5490 del 2011, invocata dall’amministrazione resistente) che, pur ricordando che gli interventi di ristrutturazione effettuati sopra un manufatto già esistente non impongono il rispetto delle distanze minime, evidenziano però l’inoperatività di tale “principio” allorché risulti essere stata realizzata “un'opera difforme da quella preesistente per sagoma, volume e superficie, anche in termini di ampliamento e sopraelevazione” (così, per l’appunto, Cons. Stato n. 5490 del 2011, cit.), come è avvenuto nel caso oggetto del presente giudizio.
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Quanto, poi, all’ulteriore circostanza di fatto (evidenziata dal controinteressato) che i due edifici “non si fronteggiano e non vi è pericolo di creazione di intercapedini nocive”, si deve comunque osservare che le distanze tra edifici, anche in relazione a quanto previsto dal d.m. n. 1444 del 1968, vanno calcolate con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, n. 7731 del 2010 e n. 6909 del 2005) (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 05.07.2012 n. 807 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATA: 1- Attività edilizia - Intervento - Abbaini abusivamente realizzati - Visibilità dell'opera - Punti di osservazione - Fattispecie.
2- Concessione - Zone vincolate - Vincolo paesistico - Normativa di riferimento - Opere non preventivamente assentite - Sanatoria - Va esclusa - Eccezioni.
4- Beni culturali ed ambientali - Vincolo - Paesaggistico - Nozione di "paesaggio" - Riferimenti normativi - Interpretazione - Caratteri fondamentali del concetto di paesaggio - Individuazione - Visione di insieme - Visione statica del paesaggio - Non va accolta - Ragioni di incongruenza con la esigenza di tutela del paesaggio - Fattispecie - Estensione della tutela al centro storico.

1- La percettibilità di un'opera non è esclusa dall'impossibilità di inquadrarla dal piano di calpestio stradale in quanto l'incidenza nel contesto può essere apprezzata da differenti punti di vista, come ad esempio dai piani superiori degli edifici frontistanti ancorché leggermente più bassi o latistanti. La non visibilità assoluta di un intervento quando questo riguardi una parte dell'edificio posizionata in una corte interna, come tale impercettibile da qualsiasi punto del centro abitato e, a fortiori, dai luoghi naturali specificati nel provvedimento impositivo di vincolo (1). Il Collegio ha in quel caso statuito che il compimento di opere non visibili dall'esterno di un edificio a corte preclude a priori ogni possibile lesione dei valori paesaggistici.
Diversamente dal caso allora esaminato, nella fattispecie la lettura della totalità degli abbaini da differenti punti di vista -anche non coincidenti con la tradizionale visuale dalla Piazza, dalla strada o dal marciapiede- impedisce di escludere la percettibilità dell'intervento, viceversa attestata dalla possibilità di cogliere l'impatto di tutti gli abbaini dai piani superiori.
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(1) TAR Lombardia Brescia, sez. I, 06.05.2008 n. 483.
2- La vigente normativa sull'autorizzazione paesistica risultante dal combinato disposto dell'art. 146, co. 12, e dell'art. 167, co. 4, D.Lgs. n. 42/2004 (2) è particolarmente severa, in quanto esclude la sanatoria ambientale per le opere non preventivamente assentite, con l'eccezione di alcune fattispecie marginali: la finalità della norma è di costituire un più solido deterrente contro gli abusi dei privati.
Il regime previgente, che affidava all'amministrazione la scelta tra la remissione in pristino e il pagamento di un risarcimento ambientale (da individuare nel maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito dal trasgressore), riconosceva un certo rilievo al fatto compiuto alterando i rapporti di forza tra la parte pubblica e quella privata a favore di quest'ultima. Il regime attuale invece fa prevalere l'interesse pubblico a un'utilizzazione controllata (e quindi preventivamente assentita) del territorio caratterizzato da valori o fragilità ambientali.
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(2) TAR Lombardia Brescia, sez. I, 19.03.2008 n. 317.
3- In armonia con la nozione di "paesaggio" di cui alla Convenzione europea per il paesaggio, sottoscritta a Firenze il 20.10.2000 e recepita nel nostro ordinamento con L. 09.01.2006 n. 14, l'individuazione dei beni paesaggistici, ed in particolare le cosiddette "bellezze d'insieme", richiede una lettura territoriale che colga tra gli elementi percepiti una trama di relazioni strutturata sulla base di un codice culturale che conferisce "valore estetico e tradizionale" all'insieme in cui si "compongono".
Essa enuclea i caratteri fondamentali del concetto di paesaggio: il contenuto percettivo, in quanto il paesaggio è comunque strettamente connesso con il dato visuale, con "l'aspetto" del territorio; la complessità dell'insieme, in quanto non è solo la pregevolezza intrinseca dei singoli componenti ad essere considerata, come avviene per le bellezze individue, ma il loro comporsi, il loro configurarsi che conferisce a quanto percepito una "forma" riconoscibile che caratterizza i paesaggi; il valore estetico-culturale, in quanto alla forma così individuata è attribuita una significatività, una capacità di evocare "valori estetici e tradizionali" rappresentativi dell'identità culturale di una comunità.
Alla luce di tali considerazioni, è evidente che non è ammissibile -in ossequio all'opposta visione statica del paesaggio- una selezione degli elementi che lo compongono finalizzata ad isolare quelli più significativi, rientranti nel fuoco della salvaguardia ambientale. Una tale impostazione manifesta un'incongruenza, ossia quella di una lettura che non contempla il territorio nel suo insieme ma "ritaglia" soltanto alcune bellezze, che vengono singolarmente ed autonomamente valorizzate (per esempio un Lago, la vegetazione collinare, etc.).
Nel caso specifico il Tribunale ritiene, in coerenza con quanto appena affermato che, l'estensione della tutela al Centro storico di Salò deve essere apprezzata proprio nell'ottica di una visione complessiva del valore paesaggistico tutelato, comprendente tutti gli elementi stratificatisi nel tempo, e quindi sia i componenti del sistema naturale sia il patrimonio creato dall'uomo che coinvolge anche gli insediamenti in concreto realizzati. L'"insieme" costituisce quindi oggetto di tutela, ed abbraccia anche gli interventi che incidono sull'impostazione tradizionale del tessuto urbano ed in particolare sui fabbricati civili, i quali con le loro caratteristiche tipiche si inseriscono e si collegano all'ambiente naturale poco distante: in definitiva non si tratta di privilegiare i profili architettonici delle opere ma di sottoporli ad una lettura che sappia cogliere la loro armonia con il contesto protetto (TAR Lombardia-Brescia, sentenza 04.05.2009 n. 891 - massima tratta da http://mondolegale.it - link a www.giustizia-amministrativa.it).