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dossier RUDERI
anno 2015

EDILIZIA PRIVATA: Rilevanza penale della ristrutturazione di un rudere.
Integra il reato di cui all'art. 44, lett. c), d.P.R. n. 380 2001 la ricostruzione di un "rudere" senza il preventivo rilascio del permesso di costruire (o, come nella specie, con permesso di costruire illecito o rilasciato in violazione del parametro di legalità urbanistica ed edilizia, costituito anche dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi ed -in quanto applicabili- da quelle della stessa legge), sia perché trattasi di intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione di un edificio preesistente, dovendo intendersi per quest'ultimo un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sia perché non è applicabile l'art. 30 del D.L. n. 69 del 2013 (conv. in legge n. 98 del 2013), che richiede, nelle zone come nella specie vincolate, l'esistenza dei connotati essenziali di un edificio (pareti, solai e tetto) o, in alternativa, l'accertamento della preesistente consistenza dell'immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili, nonché, in ogni caso, il rispetto della sagoma della precedente struttura.
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3. Si tratta di una motivazione che non si presta, sia con riferimento al primo che al secondo motivo di gravame (i quali pertanto possono essere congiuntamente esaminati), ad essere censurata per violazione di legge, avendo il tribunale cautelare fatto buon uso dei principi più volte affermati da questa Corte secondo i quali
integra il reato di cui all'art. 44, lett. c), d.p.r. n. 380 2001 la ricostruzione di un "rudere" senza il preventivo rilascio del permesso di costruire (o, come nella specie, con permesso di costruire illecito o rilasciato in violazione del parametro di legalità urbanistica ed edilizia, costituito anche dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi ed -in quanto applicabili- da quelle della stessa legge), sia perché trattasi di intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione di un edificio preesistente, dovendo intendersi per quest'ultimo un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sia perché non è applicabile l'art. 30 del D.L. n. 69 del 2013 (conv. in legge n. 98 del 2013), che richiede, nelle zone come nella specie vincolate, l'esistenza dei connotati essenziali di un edificio (pareti, solai e tetto) o, in alternativa, l'accertamento della preesistente consistenza dell'immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili, nonché, in ogni caso, il rispetto della sagoma della precedente struttura (Sez. 3, n. 40342 del 03/06/2014, Quarta, Rv. 260552).
Anche il riferimento al mancato completamento del manufatto abusivo, per indicare la presenza del periculum in mora, è in linea con la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui
l'esigenza di impedire la prosecuzione dei lavori di edificazione di un immobile abusivo ancora in corso è, di per sé, condizione sufficiente per disporne e mantenerne il sequestro preventivo, indipendentemente dalla natura ed entità degli interventi da eseguire per ultimarlo (ex multis, Sez. 3, n. 38216 del 28/09/2011, P.M. in proc. Mastrantonio, Rv. 251302) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 04.12.2015 n. 48232 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione edilizia di edifici crollati o demoliti.
Con gli interventi modificativi apportati dal d.l. 69/2013 (noto anche come «decreto del fare»), si è notevolmente ampliato il concetto di ristrutturazione, limitando l'obbligo del rispetto della sagoma ai soli immobili vincolati ed introducendo la possibilità di ristrutturazione degli edifici crollati o demoliti.
Considerata la disciplina ora vigente, gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nel ripristino o nella ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, debbono ritenersi assoggettati a permesso di costruire se non è possibile accertare la preesistente volumetria delle opere, le quali, qualora ricadano in zona paesaggisticamente vincolata, hanno l'obbligo di rispettare anche la precedente sagoma dell'edificio. Sono, invece, soggetti alla procedura semplificata della SCIA se si tratta di opere che non rientrano in zona paesaggisticamente vincolata e rispettano la preesistente volumetria, anche quando implicano una modifica della sagoma dell'edificio.
Va richiamata l'attenzione anche sul fatto che
detti interventi impongono, quale imprescindibile condizione, che sia possibile accertare la preesistente consistenza di ciò che si è demolito o è crollato e che tale accertamento dovrà essere effettuato con il massimo rigore e dovrà necessariamente fondarsi su dati certi ed obiettivi, quali documentazione fotografica, cartografie etc., in base ai quali sia inequivocabilmente individuabile la consistenza del manufatto preesistente.
Tale principio è condiviso dal Collegio, il quale intende darvi continuità, con l'ulteriore precisazione che
l'utilizzazione del termine «consistenza», da parte del legislatore, nell'art. 3, comma 1, lett. d), 380/2001 inevitabilmente include tutte le caratteristiche essenziali dell'edifico preesistente (volumetria, altezza, struttura complessiva, etc.), con la conseguenza che, in mancanza anche di uno solo di tali elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, dovrà escludersi la sussistenza del requisito richiesto dalla norma.
Parimenti, detta verifica non potrà essere rimessa ad apprezzamenti meramente soggettivi o al risultato di stime o calcoli effettuati su dati parziali, ma dovrà, invece, basarsi su dati certi, completi ed obiettivamente apprezzabili.

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1. Il ricorso è infondato.
Va preliminarmente rilevato, con riferimento al primo motivo di ricorso, che, sulla base del contenuto della sentenza impugnata e del ricorso, unici atti ai quali, come è noto, questa Corte ha accesso, emerge che, durante l'espletamento del proprio servizio, personale del Corpo Forestale dello Stato si imbatteva in un manufatto in corso di realizzazione sulla base di un permesso di costruire (n. 42/2010) avente ad oggetto il «ripristino parziale e la ristrutturazione di un antichissimo fabbricato rurale, privo di copertura» e relativo a «lavori edili riferibili ad una preesistente costruzione, già in parte diruta e poi integralmente demolita».
Le opere realizzate risultavano eseguite in totale difformità dal titolo abilitativo, in quanto era stato realizzato un vano da adibire a servizio igienico.
Per la parte in difformità era stato poi rilasciato un permesso di costruire in sanatoria (n. 4/2012) in considerazione della possibilità di ampliamento, fino al 10% per motivi igienico-sanitari, prevista dai vigenti strumenti urbanistici.
Il Tribunale rilevava la illegittimità del titolo autorizzatorio del 2010, stante l'inesistenza di un preesistente manufatto da ristrutturare, perché quasi interamente crollato, del quale non potevano determinarsi la volumetria e la sagoma originarie, escludendo, conseguentemente, la possibilità della ristrutturazione di un rudere. Conseguentemente, rilevava anche l'inefficacia del permesso in sanatoria, in quanto destinato a sanare l'ampliamento di un immobile abusivo.
La tesi della legittimità del permesso di costruire n. 42/2010 era invece sostenuta dagli imputati, nell'appello, sulla base del fatto che quell'atto aveva ad oggetto due distinte fasi: una di ripristino e ricostruzione delle parti mancanti del manufatto e l'altra di ristrutturazione dello stesso.
La Corte territoriale, nel confutare le censure mosse dagli appellanti, ha negato la possibilità della ristrutturazione di un rudere e negato, altresì, la possibilità di applicare, nella fattispecie, l'art. 3 d.P.R. 380/2001 come modificato nel 2013.
2. Ritiene il Collegio che le conclusioni cui sono pervenuti i giudici del gravame siano corrette.
Occorre, in primo luogo, precisare che il reato contestato è stato posto in essere nel 2011, prima, dunque, delle modifiche legislative richiamate dai ricorrenti, così come la decisione del primo giudice, è stata emessa, come ricordato, nel 2012, con la conseguenza che il Tribunale non poteva che tener conto dell'art. 3 d.P.R. 380/2001 così come all'epoca formulato e della giurisprudenza formatasi sul tema, che escludeva la possibilità di ristrutturazione dei ruderi.
Con riferimento all'originario concetto di ristrutturazione risultava, infatti, di tutta evidenza che esso, così come individuato dalla normativa previgente, presupponeva la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare provvisto di murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Conseguentemente, era stata sempre esclusa la possibilità che la ricostruzione di un rudere potesse ricondursi entro la nozione di ristrutturazione, trattandosi, al contrario, di un intervento del tutto nuovo (v. Sez. 3, n. 45240 del 26/10/2007, Scupola, Rv. 238464; Sez. 3, n. 15054 del 23/01/2007, Meli e altro, Rv. 236338; Sez. 3, n. 20776 del 13/01/2006, P.M. in proc. Polverino, Rv. 234467 ed altre prec. conf.). Si riteneva, infatti, che la mancanza dei suddetti elementi strutturali, rendesse impossibile qualsiasi valutazione circa l'esistenza e la consistenza dell'edifico da consolidare.
Con gli interventi modificativi apportati dal più volte citato d.l. 69/2013 (noto anche come «decreto del fare»), si è notevolmente ampliato il concetto di ristrutturazione, limitando l'obbligo del rispetto della sagoma ai soli immobili vincolati ed introducendo la possibilità di ristrutturazione degli edifici crollati o demoliti.
L'articolo 3, comma primo, lettera d), del D.P.R. 380/2001, nella formulazione attualmente vigente, così definisce gli interventi di ristrutturazione: «interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22.01.2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente
».
3. A tale proposito, la giurisprudenza di questa Corte, richiamata anche dai ricorrenti, ha avuto modo di precisare che,
considerata la disciplina ora vigente, gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nel ripristino o nella ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, debbono ritenersi assoggettati a permesso di costruire se non è possibile accertare la preesistente volumetria delle opere, le quali, qualora ricadano in zona paesaggisticamente vincolata, hanno l'obbligo di rispettare anche la precedente sagoma dell'edificio. Sono, invece, soggetti alla procedura semplificata della SCIA se si tratta di opere che non rientrano in zona paesaggisticamente vincolata e rispettano la preesistente volumetria, anche quando implicano una modifica della sagoma dell'edificio (Sez. 3, n. 40342 del 03/06/2014, Quarta, Rv. 260551).
Va richiamata l'attenzione anche sul fatto che
detti interventi impongono, quale imprescindibile condizione, che sia possibile accertare la preesistente consistenza di ciò che si è demolito o è crollato e che tale accertamento dovrà essere effettuato con il massimo rigore e dovrà necessariamente fondarsi su dati certi ed obiettivi, quali documentazione fotografica, cartografie etc., in base ai quali sia inequivocabilmente individuabile la consistenza del manufatto preesistente (cfr. Sez. 3, n. 5912 del 22/01/2014, Moretti e altri, Rv. 258597; Sez. 3 n. 26713 del 25/06/2015, Petitto, non massimata).
4. Tale principio è condiviso dal Collegio, il quale intende darvi continuità, con l'ulteriore precisazione che
l'utilizzazione del termine «consistenza», da parte del legislatore, nell'art. 3, comma 1, lett. d), 380/2001 inevitabilmente include tutte le caratteristiche essenziali dell'edifico preesistente (volumetria, altezza, struttura complessiva, etc.), con la conseguenza che, in mancanza anche di uno solo di tali elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, dovrà escludersi la sussistenza del requisito richiesto dalla norma. Parimenti, detta verifica non potrà essere rimessa ad apprezzamenti meramente soggettivi o al risultato di stime o calcoli effettuati su dati parziali, ma dovrà, invece, basarsi su dati certi, completi ed obiettivamente apprezzabili.
5. Ciò posto, va rilevato che, nel caso in esame, correttamente i giudici del merito hanno stigmatizzato la singolarità del procedimento autorizzatorio che ha riguardato l'intervento edilizio realizzato dai ricorrenti laddove, in presenza di un manufatto ormai in condizioni di rudere, si è, con unico provvedimento, autorizzato il ripristino e, successivamente, la ristrutturazione.
Si tratta di un'operazione che non sembra trovare altra giustificazione, almeno sulla base di quanto emerge dalla sentenza e dal ricorso, se non quella di rendere possibile, sull'edificio ormai in rovina, un'attività allora non consentita per le ragioni che la Corte territoriale e, prima ancora, il Tribunale, hanno, come si è detto, correttamente individuato.
6. La sentenza impugnata risulta parimenti corretta laddove esclude l'applicabilità, nella fattispecie, delle disposizioni che i ricorrenti assumono violate.
Osservano infatti i giudici del gravame che risulta impossibile, sulla base della mera disamina della documentazione fotografica in atti, individuare in maniera attendibile le caratteristiche originarie del manufatto.
Tale assunto non viene minimamente intaccato dalle diverse considerazioni dei ricorrenti, i quali ritengono possibile la dimostrazione della originaria consistenza del manufatto sulla base della testimonianza resa dal tecnico comunale nel corso del dibattimento e parzialmente riprodotta in ricorso.
Si tratta, invero, come risulta dalla mera lettura dei brani riportati, di mere valutazioni soggettive e mere ipotesi, la cui irrilevanza è stata correttamente ritenuta dai giudici del merito.
li motivo di ricorso appena esaminato risulta, pertanto, infondato (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.11.2015 n. 45147 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Variare i volumi, la Scia non basta. La Cassazione sulle ristrutturazioni.
Necessita del permesso a costruire, e non di sola Dia (oggi Scia) la ricostruzione di un immobile demolito con modificazioni tipologiche, variazione di destinazione d'uso e con parziale incremento volumetrico. In seguito all'innovazione legislativa (dl n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013) costituita dalla modificazione introdotta nel dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) «il requisito del rispetto della identità di sagoma non è più elemento indefettibile onde operare la diagnosi differenziale fra gli interventi di ristrutturazione edilizia necessitanti di preventivo permesso a costruire e gli altri interventi minori di risanamento conservativo assentibili anche tramite la presentazione, allora, della Dia, ora, della Scia».

Tutto questo lo sostiene la Corte di cassazione penale, Sez. III, con la sentenza 25.06.2015 n. 26713.
Sottolineano i giudici di piazza Cavour proprio con riferimento alla sopravvenuta innovazione legislativa (decreto fare) integra il reato di cui all'articolo 44 del dpr n. 380 del 2001 la ricostruzione di un edificio demolito senza il preventivo rilascio del permesso di costruire.
Sia perché trattasi di intervento di nuova costruzione e o di ristrutturazione, di un edificio preesistente, dovendo intendersi per quest'ultimo un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sia perché non è applicabile l'articolo 30 del decreto del fare che, per assoggettare gli interventi di ripristino o di ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, al regime semplificato della Scia, o in passato della Dia, richiede l'accertamento della preesistente consistenza dell'immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili.
Ricordiamo dal 21.08.2013, sono compresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria di quello precedente, senza che sia necessario rispettarne la sagoma (articolo ItaliaOggi dell'11.07.2015).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione dopo il d.l. 69 del 2013.
E' ben vero che, per effetto del dl n. 69 del 2013, convertito con modificazioni dalla legge n. 98 del 2013 il requisito del rispetto della identità di sagoma non è più elemento indefettibile onde operare la diagnosi differenziale fra gli interventi di ristrutturazione edilizia necessitanti di preventivo permesso a costruire e gli altri interventi minori di risanamento conservativo assentibili anche tramite la presentazione, allora, della DIA ed, ora, della SCIA, ma non va, tuttavia, trascurato che anche in questi casi è pur sempre necessario, onde accertare che sia rimasta invariata anche la, preesistente volumetria, che sia possibile operare la verifica della originaria consistenza in base a riscontri documentali od altri elementi certi è verificabili.
A questo punto non resta che da verificare se ed in che termini la impugnata ordinanza sia rispettosa dei principi legislativi in materia di ristrutturazione edilizia dettati, principalmente, dagli artt. 3 e 10 del dPR n. 380 del 2001, pure nel testo attualmente vigente a seguito della modifiche apportate, da ultimo, dall'art. 30 del dl n. 69 del 2013, come convertito dalla legge n. 98 del 2013, e, subordinatamente al rispetto dei principi fondamentali fissati dal legislatore nazionale in materia di governo del territorio, dall'art. 79, comma 2, lettera d), della legge della Regione Toscana n. 1 del 2005.
Deve in via del tutto prioritaria precisarsi che spetta esclusivamente al legislatore nazionale, nell'esercizio della sua competenza in ordine alla fissazione dei principi fondamentali in tema di governo del territorio, dettare le nozioni e le definizioni degli istituti fondamentali rilevanti in tale materia.
Fra di esse vi è là indicazione delle tipologie di attività edilizie soggette al permesso a costruire; fra queste, secondo il chiaro tenore dell'art. 10 del dPR n. 380 del 2001, vi sono gli interventi di ristrutturazione edilizia che "portino ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti".
Più in particolare l'art. 3, comma 1, lettera d), del medesimo dPR n. 380 del 2001, precisa che, nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, come tali subordinati al rilascio del permesso à costruire, vanno ricompresi "anche quelli consistenti, nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici crollati o demoliti, attraverso la (ori ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza".
Sulla base dei riportati dati normativi dovrebbe concludersi nel senso della corretta interpretazione che di essi ne è stata fatta dal Tribunale di Grosseto; questo, infatti, ha ritenuto che necessitassero di permesso a costruire, e non di sola DIA, le opere realizzate dal P., trattandosi, alla luce delle cognizione sommaria propria della presente fase cautelare, della ricostruzione di manufatti demoliti con modificazioni tipologiche, variazione di destinazione d'uso 'e un parziale loro incremento volumetrico.
A tale proposito, e, proprio con riferimento alla sopravvenuta innovazione legislativa, costituita dalla ricordata modificazione introdotta nell'art. 10, comma 1, lettera c), del dPR n. 380 del 2001 per effetto della entrata in vigore del dl n. 69 del 2013, convertito con modificazioni dalla legge n. 98 del 2013, invocata dallo stesso ricorrente, questa Corte ha avuto occasione di precisare più volte che integra il reato di cui all'art. 44 del dPR n. 380 del 2001 la ricostruzione di un edificio demolito senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, sia perché trattasi di intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione, di un edificio preesistente, dovendo intendersi per quest'ultimo un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sia perché non è applicabile l'art. 30 del D.L. n. 69 del 2013 (convertito, in legge n. 98 del 2013), che, per assoggettare gli interventi di ripristino o di ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, al regime semplificato della SCIA, o in passato della DIA, richiede l'accertamento dell'a preesistente consistenza dell'immobile in base a riscontri documentali, alla verifica dimensionale del sito o ad altri elementi certi e verificabili (Corte di cassazione, Sezione III penale, 30.09.2014, n. 40342).
E' ben vero che, come segnala lo stesso ricorrente, per effetto della ricordata innovazione legislativa il requisito del rispetto della identità di sagoma non è più elemento indefettibile onde operare la diagnosi differenziale fra gli interventi di ristrutturazione edilizia necessitanti di preventivo permesso a costruire e gli altri interventi minori di risanamento conservativo assentibili anche tramite la presentazione, allora, della DIA ed, ora, della SCIA, ma non va, tuttavia, trascurato che anche in questi casi è pur sempre necessario, onde accertare che sia rimasta invariata anche la, preesistente volumetria, che sia possibile operare la verifica della originaria consistenza in base a riscontri documentali od altri elementi certi è verificabili (Corte di cassazione, Sezione III penale, 07.02.2014, n. 5912).
La circostanza che nel caso in esame tali elementi non sono stati forniti dal ricorrente al giudice della cautela con la necessaria efficacia probatoria, fa sì che non possa ritenersi escluso, tanto più in questa fase cautelare, caratterizzata, tenuto conto anche della natura reale del vincolo disposto col provvedimento de Gip di Grosseto, da un grado piuttosto sommario di cognizione, il fumus commissi delicti idoneo a giustificare la adozione ed il mantenimento del provvedimento oggetto di doglianza da parte del P..
Né siffatta ricostruzione può dirsi contraddetta da quanto il legislatore regionale ha disciplinato all'art. 79, comma 2, lettera d), della legge della Regione Toscana n. 1 del 2005, posto che tale disposizione consente che siano assentibili a seguito di mera SCIA anche gli interventi di ristrutturazione edilizia facenti seguito a precedenti demolizioni ma solo nel caso in cui essi consistano nella fedele ricostruzione dell'edificio preesistente, intendendosi per tale quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi, con la stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico; requisiti tutti questi che, all'o stato degli atti, il Tribunale di Grosseto non è stato messo in grado di verificare ed in relazione ai quali non è stato eccepito dal ricorrente il fatto che essi, sebbene esistenti e suscettibili di verifica da parte del Tribunale maremmano, non siano stati da questo presi nella dovuta considerazione (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 25.06.2015 n. 26713 - tratto da www.lexambiente.it).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATA: Ruderi da ricostruire: non bastano le tracce. Cassazione. Circoscritto il Dl del fare.
Più difficile ricostruire ruderi, se mancano segni concreti della preesistenza
: lo sottolinea la Corte di Cassazione, Sez. III penale, con sentenza 30.09.2014 n. 40342.
La questione si è posta all'indomani dell'entrata in vigore del "decreto del fare" (69/2013). L'articolo 30, modificando l'articolo 3 del Tu edilizia 380/2001, colloca le ricostruzioni tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, sottraendoli alla più complessa ristrutturazione urbanistica. La norma del 2013 richiede, per ricostruire, una generica possibilità di accertare la preesistente consistenza: basterebbero, quindi, generici rilievi desunti da quelli depositati presso uffici pubblici (catasto) o addirittura le fotografie da album personali, per poter dimostrare una preesistenza e quindi ripristinare superfici e volumi.
Ciò ha reso di colpo appetibili tutte le aree con ruderi, spesso testimonianze di manufatti un tempo particolarmente consistenti. L'unico limite starebbe nei vincoli ambientali paesaggistici, ma per le zone non vincolante, un rudere poteva diventare l'inizio di una ritrovata edificabilità.
Ora la Cassazione adotta un'interpretazione restrittiva, esigendo la presenza dei connotati essenziali di un edificio (pareti, solai e tetto), in modo che possa essere determinata la volumetria, ovvero che essa possa essere oggettivamente desunta da apposita documentazione storica o attraverso una verifica dimensionale sul luogo.
In precedenza, si richiedeva che il rudere consentisse l'individuazione dei connotati essenziali di un edificio, senza che fosse necessario dimostrarne l'abitazione: è stata così ritenuta sufficiente un'immagine desunta da Google maps (Tar Catanzaro 443/2014), oppure la riconoscibilità dell'originaria area attraverso residui e segmenti consistenti del muro perimetrale (Consiglio di Stato 735/2014).
Non bastano quindi «poche pietre in un declivio erboso» (Tribunale di Trento 306/2013), e nemmeno può recuperarsi ciò che era stato demolito cinquant'anni prima (Consiglio giustizia amministrativa 1200/2010). Non ci sono invece problemi se sono crollati il tetto e uno o più solari: la ricostruzione in questi casi deve rispettare la sagoma dell'edificio preesistente. Sagoma che tuttavia può contenere una maggiore superficie rispetto a quella del passato
 (articolo Il Sole 24 Ore dell'11.10.2014).

EDILIZIA PRIVATAL'identificazione catastale è richiesta al fine di consentire la trascrizione che non ha alcuna efficacia sostanziale, adempiendo alla limitata funzione di rendere l'atto opponibile ai terzi in caso di conflitto tra più acquirenti del medesimo immobile.
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Nel giudizio di impugnazione dell'ordinanza repressiva di un abuso edilizio è onere del privato fornire la prova dello "status quo ante", in quanto la p.a. non può di solito materialmente accertare quale fosse la situazione dell'intero suo territorio.
Chi realizza interventi, ritenuti abusivi, su immobili esistenti, è tenuto a dimostrare rigorosamente, se intende evitare le misure repressive di legge, lo stato della preesistenza, proprio in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697 c.c..
In tali casi, il privato dispone, ed è normalmente in grado di esibire, la documentazione idonea al fine di fornire utili elementi di valutazione quali fotografie con data certa dell'immobile, estratti delle planimetri catastali, il progetto originario e i suoi allegati, ecc..
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La giurisprudenza civile in numerose pronunce, sia di merito (App. Roma Sez. I Sent., 23.11.2009: “non può pronunciarsi una sentenza sostitutiva dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile ex art. 2932 c.c. qualora sia giudizialmente accertata la differenza tra le risultanze catastali e l’effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse, e qualora il promettente venditore non abbia provveduto alla regolarizzazione con dichiarazione sostitutiva di notorietà”) che di legittimità (ex aliis Cass. civ. Sez. II, 19.11.2004, n. 21885 “nei contratti in materia di compravendita immobiliare ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del trasferimento della proprietà l'indicazione dei confini -che concerne punti oggettivi di riferimento esterni consentendo perciò la massima precisione- assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie e, in particolare, ai dati catastali, allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro e, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la specificazione della superficie e la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali -che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percezione da parte dei contraenti- ha solo carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini”) ha rimarcato la impossibilità di far discendere la prova della pregressa consistenza dell’immobile dalle dette risultanze catastali.
La giurisprudenza amministrativa, dal canto proprio interrogandosi sui concetti di “ripristino” e “ristrutturazione”, ha avuto modo di enunciare taluni importanti principi.
In particolare, nella condivisibile decisione prima indicata si è avuto modo di chiarire che con il termine "ripristino" s'intende, in campo edilizio, l'operazione volta ad ottenere la ricostruzione di una cosa persa, non più esistente, di cui lo strumento di pianificazione, come nel caso di specie pure ne ha ritenuto corretta la riproposizione.
In altri termini, quanto al suo contenuto, il ripristino deve tendere a ricostituire lo status edilizio quo ante, per cui il risultato finale di un siffatto intervento su un immobile non più presente perché demolito o comunque venuto meno per ragioni svariate è appunto la ricostruzione dell'edificio dov'era e com'era (nelle forme e consistenza originariamente possedute dall'edificio).
Si è detto in particolare che anche laddove la disciplina urbanistica comunale ritenga compatibile con la categoria del restauro e quella del risanamento l'intervento di ripristino, è necessario però che le parti originarie da ricostruirsi siano documentate in modo "incontrovertibile", nel senso che attraverso elementi oggettivi -caratterizzati dalla assoluta certezza- deve essere comprovata la preesistenza di quanto si vuole riedificare.
Se così è, è fuori discussione l'ammissibilità in linea generale di un intervento di riedificazione di ciò che in passato è stato (dal punto di vista edilizio) a mezzo, appunto, della modalità del ripristino diventa dirimente l'accertamento dell'esistenza incontrovertibile del precedente manufatto e della sua effettiva consistenza.
Analoghi principi, peraltro, sono predicabili peraltro allorché ci si voglia rifare alla categoria edilizia della ristrutturazione, la cui nozione impone di assicurare la piena conformità di volume, sagoma, e superficie tra vecchio e nuovo fabbricato.
In sintesi ed in via generale: per ri-edificare si deve provare che “pregresso” v’era, ed esatta consistenza del pregresso: in carenza di tale prova non v’è spazio per il rilascio di provvedimenti ampliativi.

Il Collegio ritiene di dovere premettere, rispetto al partito esame delle censure dedotte, il proprio convincimento circa la piena condivisibilità ed attualità del principio (ex multis, Cass. civ. Sez. II, 11.08.2005, n. 16853) secondo il quale l'identificazione catastale è richiesta al fine di consentire la trascrizione che non ha alcuna efficacia sostanziale, adempiendo alla limitata funzione di rendere l'atto opponibile ai terzi in caso di conflitto tra più acquirenti del medesimo immobile.
Il principio, nel caso di specie, può essere nella sostanza accostato a quello, -pure a più riprese predicato dalla giurisprudenza amministrativa- secondo il quale (Cons. Stato Sez. IV, 14.02.2012, n. 703) “nel giudizio di impugnazione dell'ordinanza repressiva di un abuso edilizio è onere del privato fornire la prova dello "status quo ante", in quanto la p.a. non può di solito materialmente accertare quale fosse la situazione dell'intero suo territorio. Chi realizza interventi, ritenuti abusivi, su immobili esistenti, è tenuto a dimostrare rigorosamente, se intende evitare le misure repressive di legge, lo stato della preesistenza, proprio in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697 c.c.. In tali casi, il privato dispone, ed è normalmente in grado di esibire, la documentazione idonea al fine di fornire utili elementi di valutazione quali fotografie con data certa dell'immobile, estratti delle planimetri catastali, il progetto originario e i suoi allegati, ecc.”.
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La premessa dalla quale è necessario trarre le mosse (e che in parte è stata anticipata nell’incipit della presente motivazione) riposa nella considerazione che certamente le risultanze catastali, ex se considerate, non possono rivestire una simile valenza.
La giurisprudenza civile di ciò è ben consapevole, ed in numerose pronunce, sia di merito (App. Roma Sez. I Sent., 23.11.2009: “non può pronunciarsi una sentenza sostitutiva dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile ex art. 2932 c.c. qualora sia giudizialmente accertata la differenza tra le risultanze catastali e l’effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse, e qualora il promettente venditore non abbia provveduto alla regolarizzazione con dichiarazione sostitutiva di notorietà”) che di legittimità (ex aliis Cass. civ. Sez. II, 19.11.2004, n. 21885 “nei contratti in materia di compravendita immobiliare ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del trasferimento della proprietà l'indicazione dei confini -che concerne punti oggettivi di riferimento esterni consentendo perciò la massima precisione- assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie e, in particolare, ai dati catastali, allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro e, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la specificazione della superficie e la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali -che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percezione da parte dei contraenti- ha solo carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini”) ha rimarcato la impossibilità di far discendere la prova della pregressa consistenza dell’immobile dalle dette risultanze catastali.
La giurisprudenza amministrativa, dal canto proprio (ex aliis si veda la completa ricostruzione contenuta nella sentenza di questa Sezione del Consiglio di Stato 18.10.2010, n. 7540) interrogandosi sui concetti di “ripristino” e “ristrutturazione”, ha avuto modo di enunciare taluni importanti principi.
In particolare, nella condivisibile decisione prima indicata si è avuto modo di chiarire che con il termine "ripristino" s'intende, in campo edilizio, l'operazione volta ad ottenere la ricostruzione di una cosa persa, non più esistente, di cui lo strumento di pianificazione, come nel caso di specie pure ne ha ritenuto corretta la riproposizione.
In altri termini, quanto al suo contenuto, il ripristino deve tendere a ricostituire lo status edilizio quo ante, per cui il risultato finale di un siffatto intervento su un immobile non più presente perché demolito o comunque venuto meno per ragioni svariate è appunto la ricostruzione dell'edificio dov'era e com'era (nelle forme e consistenza originariamente possedute dall'edificio).
Si è detto in particolare che anche laddove la disciplina urbanistica comunale ritenga compatibile con la categoria del restauro e quella del risanamento l'intervento di ripristino, è necessario però che le parti originarie da ricostruirsi siano documentate in modo "incontrovertibile", nel senso che attraverso elementi oggettivi -caratterizzati dalla assoluta certezza- deve essere comprovata la preesistenza di quanto si vuole riedificare.
Se così è, è fuori discussione l'ammissibilità in linea generale di un intervento di riedificazione di ciò che in passato è stato (dal punto di vista edilizio) a mezzo, appunto, della modalità del ripristino diventa dirimente l'accertamento dell'esistenza incontrovertibile del precedente manufatto e della sua effettiva consistenza.
Analoghi principi, peraltro, sono predicabili peraltro allorché ci si voglia rifare alla categoria edilizia della ristrutturazione, la cui nozione (pur comprendendo la demolizione e la fedele e integrale ricostruzione: cfr Cons. Stato, Sez. IV, 28.07.2005, n. 4011; Sez. V, 30.08.2006, n. 5061) impone di assicurare la piena conformità di volume, sagoma, e superficie tra vecchio e nuovo fabbricato (in tal senso Cons. Stato Sez. V 07.09.2004 n. 5791).
In sintesi ed in via generale: per ri-edificare si deve provare che “pregresso” v’era, ed esatta consistenza del pregresso: in carenza di tale prova non v’è spazio per il rilascio di provvedimenti ampliativi
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 06.08.2014 n. 4208 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In tema di <ricostruzione dei ruderi> ai fini della sussistenza dei presupposti per la demolizione e ricostruzione (come “ristrutturazione edilizia”) è necessario che l’edificio esista, con strutture perimetrali, orizzontali e di copertura, con il risultato che si ha invece intervento di “nuova edificazione” in caso di ruderi, allorquando non si disponga di elementi attuali sufficienti a dimostrare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare.
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Circa la nuova disciplina introdotta del decreto-legge n. 69/2013 (convertito in legge n. 98/2013) è vero che la nuova disciplina della <ricostruzione dei ruderi>, sposta fattispecie che in passato sono state fatte rientrare negli interventi di “nuova edificazione” nell’ambito delle “ristrutturazione edilizia”; tuttavia ciò avviene a precise condizioni previste dalla norma e cioè laddove si voglia ricostruire un immobile crollato o demolito del quale “sia possibile accertare la preesistente consistenza”.
Dunque non è sufficiente che si dimostri che un immobile è esistito e che attualmente risulta crollato per potere accedere alla sua ricostruzione come “ristrutturazione edilizia”, ma è necessario che in concreto si dimostri non solo il profilo dell’an (che un certo immobile attualmente crollato è esistito) ma anche quello del quantum (che cioè si dimostri l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si richiede la ricostruzione); il risultato è che se invece si riesce solo a dimostrare che in un certo luogo vi era in passato un immobile oggi demolito, ma non si riesce a dimostrarne la consistenza, la sua rinnovata edificazione deve essere inquadrata come “nuova costruzione”.
Dimostrare la “preesistente consistenza” vuol dire, come anche parte ricorrente ammette, dar conto della “destinazione d’uso e [del]l’ingombro planivolumetrico complessivo del fabbricato crollato”, profilo quest’ultimo che richiede certezza in punto di murature perimetrali e di strutture orizzontali di copertura, ai fini del calcolo del volume preesistente occupato dal fabbricato crollato.
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Nel caso in esame elementi fattuali aventi un qualche grado di certezza sull’effettivo ingombro planivilumetrico dell’edificio preesistente non ci sono. Nel ricorso e nella relazione tecnica allegata all’istanza di permesso di costruire si dice apertamente che l’immobile che si intende ricostruire non solo è crollato, ma è “non più identificabile dai resti”.
La documentazione che parte ricorrente ha prodotto in sede procedimentale e anche quella aggiuntiva prodotta in giudizio, se danno conto della certa preesistenza dell’immobile di cui si chiede la ricostruzione non consentono di ritenere accertata la sua effettiva consistenza; se dubbi suscita l’individuazione delle dimensioni in pianta dell’edificio, che dovrebbero ricavarsi da una vecchia mappa catastale e da un estratto del c.d. Catasto Leopoldino (atti che non consentono di ricavare elementi quantitativi certi), sicuramente inidoneo risulta il calcolo dell’altezza dell’edificio crollato.
Quest’ultimo elemento (altezza dell’edificio) è infatti ricavato da parte ricorrente applicando, ad una foto aerea del 1965, la c.d. “teoria delle ombre”, cioè uno studio che stima le altezze degli immobili dal confronto tra le ombre dei vari edifici, ricavabili dalla foto, alcuni dei quali ancora esistenti: come l’Amministrazione ha ben argomentato nella relazione tecnica presentata, si tratta di calcoli con margine di errore molto alto (sino a 8 metri) e quindi con attendibilità assai ridotta, stante il fatto che si utilizza una foto scattata a 2.800 metri di quota e in scala 1: 20.000, con il risultato che essa non risulta idonea ad integrare la previsione normativa che richiede che sia “accertata” la preesistente consistenza dell’immobile.
In tema di <ricostruzione dei ruderi> la Sezione si è recentemente espressa con la sentenza n. 1560 del 12.11.2013, nella quale è stato richiamato l’orientamento giurisprudenziale prevalente secondo cui, ai fini della sussistenza dei presupposti per la demolizione e ricostruzione (come “ristrutturazione edilizia”), è necessario che l’edificio esista, con strutture perimetrali, orizzontali e di copertura, con il risultato che si ha invece intervento di “nuova edificazione” in caso di ruderi, allorquando non si disponga di elementi attuali sufficienti a dimostrare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare.
Nella presente controversia, tuttavia, parte ricorrente richiama la nuova disciplina introdotta del decreto-legge n. 69 del 2013 (convertito in legge n. 98 del 2013), che ha sul punto modificato l’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001, cioè la norma che definisce l’istituto della <ristrutturazione edilizia>; a seguito di tale modifica rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi edilizi “volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”; parte ricorrente ritiene che nella specie sussistano i presupposti per assentire l’intervento edilizio richiesto alla luce della nuova definizione normativa della ristrutturazione edilizia.
Ma la tesi di parte ricorrente non convince.
Da un primo punto di vista è vero che la nuova disciplina della <ricostruzione dei ruderi>, sposta fattispecie che in passato sono state fatte rientrare negli interventi di “nuova edificazione” nell’ambito delle “ristrutturazione edilizia”; tuttavia ciò avviene a precise condizioni previste dalla norma e cioè laddove si voglia ricostruire un immobile crollato o demolito del quale “sia possibile accertare la preesistente consistenza”.
Dunque non è sufficiente che si dimostri che un immobile è esistito e che attualmente risulta crollato per potere accedere alla sua ricostruzione come “ristrutturazione edilizia”, ma è necessario che in concreto si dimostri non solo il profilo dell’an (che un certo immobile attualmente crollato è esistito) ma anche quello del quantum (che cioè si dimostri l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si richiede la ricostruzione); il risultato è che se invece si riesce solo a dimostrare che in un certo luogo vi era in passato un immobile oggi demolito, ma non si riesce a dimostrarne la consistenza, la sua rinnovata edificazione deve essere inquadrata come “nuova costruzione”.
Dimostrare la “preesistente consistenza” vuol dire, come anche parte ricorrente ammette, dar conto della “destinazione d’uso e [del]l’ingombro planivolumetrico complessivo del fabbricato crollato”, profilo quest’ultimo che richiede certezza in punto di murature perimetrali e di strutture orizzontali di copertura, ai fini del calcolo del volume preesistente occupato dal fabbricato crollato.
Nel caso in esame elementi fattuali aventi un qualche grado di certezza sull’effettivo ingombro planivilumetrico dell’edificio preesistente non ci sono. Nel ricorso e nella relazione tecnica allegata all’istanza di permesso di costruire (doc. 2 dell’Amministrazione) si dice apertamente che l’immobile che si intende ricostruire non solo è crollato, ma è “non più identificabile dai resti”.
La documentazione che parte ricorrente ha prodotto in sede procedimentale e anche quella aggiuntiva prodotta in giudizio, se danno conto della certa preesistenza dell’immobile di cui si chiede la ricostruzione non consentono di ritenere accertata la sua effettiva consistenza; se dubbi suscita l’individuazione delle dimensioni in pianta dell’edificio, che dovrebbero ricavarsi da una vecchia mappa catastale e da un estratto del c.d. Catasto Leopoldino (atti che non consentono di ricavare elementi quantitativi certi), sicuramente inidoneo risulta il calcolo dell’altezza dell’edificio crollato; quest’ultimo elemento (altezza dell’edificio) è infatti ricavato da parte ricorrente applicando, ad una foto aerea del 1965, la c.d. “teoria delle ombre”, cioè uno studio che stima le altezze degli immobili dal confronto tra le ombre dei vari edifici, ricavabili dalla foto, alcuni dei quali ancora esistenti: come l’Amministrazione ha ben argomentato nella relazione tecnica del 27.02.2014 (doc. 13 del deposito dell’Amministrazione), si tratta di calcoli con margine di errore molto alto (sino a 8 metri) e quindi con attendibilità assai ridotta, stante il fatto che si utilizza una foto scattata a 2.800 metri di quota e in scala 1: 20.000, con il risultato che essa non risulta idonea ad integrare la previsione normativa che richiede che sia “accertata” la preesistente consistenza dell’immobile (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 21.03.2014 n. 567 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANella fattispecie, trattasi di un residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da segmenti del muro perimetrale nemmeno idonei al riconoscimento dell’originaria area di sedime.
Orbene, stante l’inesistenza di un fabbricato su cui intervenire, appaiono del tutto non condivisibili le affermazioni del primo giudice sulla possibilità della ristrutturazione, in quanto tale intervento è espressamente consentito, anche nella forma della ricostruzione previa demolizione, in presenza di un edificio esistente, circostanza qui non assodata, anzi esclusa dalle prove.
Non solo, l’inesistenza di un edificio su cui intervenire esclude parimenti la possibilità di una realizzazione di parcheggi ex legge 122 del 1990, visto che la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile in assenza dell’opera principale (da ultimo, Consiglio di Stato, n. 3672/2013, che rimarca come l'art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122, nella parte in cui assoggetta la realizzazione di parcheggi ad autorizzazione gratuita e non a concessione, costituisce norma eccezionale che, derogando agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, deve intendersi riferita al parcheggio realizzato nello stesso fabbricato ove sono situate le unità immobiliari di cui il parcheggio costituisce pertinenza).

L’aspetto centrale della vicenda, come d’altronde avviene spesso in tutte le questioni riguardanti l’edilizia, attiene all’esatta individuazione della categoria di opera, in relazione alla fondamentale distinzione tra interventi di nuova costruzione e interventi sul patrimonio esistente.
Peraltro, tale dato di fatto è tutt’altro che pacifico tra le parti, atteso che per gli appellati si tratta di un fabbricato storico oggetto di dichiarazione di interesse particolarmente importante, specificamente riconoscibile nella sua sussistenza storica, mentre l’amministrazione lo qualifica come rudere. Si tratta quindi di un accertamento in fatto, peraltro di natura estremamente semplice, che non può sfuggire alla cognizione del giudice.
Orbene, nella disamina degli atti, emerge come la difesa del Comune de L’aquila abbia depositato un fascicolo fotografico, da cui si ritrae una rappresentazione visiva, immediata e lineare dell’aspetto dell’immobile. Si tratta di un residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da segmenti del muro perimetrale nemmeno idonei al riconoscimento dell’originaria area di sedime.
La prova fotografica fornita, lampante tanto da essere ovvia, impone alla Sezione di ritenere del tutto infondata la ricostruzione proposta dagli appellati, aderendo pienamente alla qualificazione data dal Comune all’edificio.
Chiarite le coordinate fattuali, la disciplina giuridica è immediatamente conseguente.
In primo luogo, stante l’inesistenza di un fabbricato su cui intervenire, appaiono del tutto non condivisibili le affermazioni del primo giudice (che peraltro si è basato sulle argomentazioni degli originari ricorrenti “da intendersi qui per riportate e trascritte”) sulla possibilità della ristrutturazione, in quanto tale intervento è espressamente consentito, anche nella forma della ricostruzione previa demolizione, in presenza di un edificio esistente, circostanza qui non assodata, anzi esclusa dalle prove. Pertanto, va confermata la presenza dei presupposti legittimanti l’atto di annullamento adottato dal Comune di L’Aquila in ordine alla D.I.A. (prot. 984 in data 11.08.2005) relativa ai lavori di ristrutturazione dell’immobile in questione.
In secondo luogo, l’inesistenza di un edificio su cui intervenire esclude parimenti la possibilità di una realizzazione di parcheggi ex lege 122 del 1990, visto che la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile in assenza dell’opera principale (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.07.2013 n. 3672, che rimarca come l'art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122, nella parte in cui assoggetta la realizzazione di parcheggi ad autorizzazione gratuita e non a concessione, costituisce norma eccezionale che, derogando agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, deve intendersi riferita al parcheggio realizzato nello stesso fabbricato ove sono situate le unità immobiliari di cui il parcheggio costituisce pertinenza)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.02.2014 n. 735 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATARistrutturazione mediante demolizione e costruzione ed accertamento della preesistente consistenza del manufatto.
La previsione contenuta nell'art. 30 legge 98/2013 consente di procedere a ristrutturazione di edificio crollato o demolito a condizione che "sia possibile accertarne la preesistente consistenza".
La norma non chiarisce attraverso quali strumenti detto accertamento possa o debba essere compiuto, ma la Corte considera indubitabile che il sistema in vigore escluda si possa ricorrere a fonti non documentali o comunque prive dei caratteri di certezza e verificabilità.
Depone per questa conclusione tutta la disciplina che regola il procedimento che conduce al permesso di costruire
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 07.02.2014 n. 5912 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Gli interventi di ristrutturazione o di manutenzione postulano «necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare -ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura-, onde la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie e paesistico-ambientali vigenti al momento della riedificazione»
In proposito, va ribadito che gli interventi di ristrutturazione o di manutenzione postulano «necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare -ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura-, onde la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie e paesistico-ambientali vigenti al momento della riedificazione» (TAR Campania, questa sezione, Sent. n. 03588/2013 e 7049/2009; si vedano anche Consiglio di Stato, sez. IV, 13.10.2010, n. 7476 e Cassazione penale sez. III, 21.10.2008 n. 42521)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VI, sentenza 24.01.2014 n. 514 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATAIl rudere cambia sagoma. Vanno comunque rispettate volumetria e destinazione d'uso.
LE ALTRE CONSEGUENZE/ Sembra possibile ottenere, se ci sono ancora delle rate in corso, la detrazione del 36% per i lavori già eseguiti.

Fra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono ora ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Questa ampia formulazione, che abolisce l'obbligo di rispettare la sagoma preesistente (salvo che per gli immobili vincolati) pone stringenti problemi interpretativi tanto connessi alle modalità di definizione e di prova della consistenza degli edifici preesistenti, come quelli sollevati dal lettore Stefano Vignudelli, quanto relativi al momento di realizzazione dell'intervento qualificabile ora come ristrutturazione.
Attenzione: possono godere della nuova classificazione del l'intervento soltanto gli edifici realizzati legittimamente, non essendo ammissibile che la nuova disposizione consenta la ricostruzione di edifici abusivi costruiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia applicabile. Così, l'edificio sorto su area inedificabile e nel frattempo demolito o crollato non potrà essere riedificato.
Nel contempo, si può affermare che la ricostruzione delle volumetrie demolite o crollate dovrà mantenere l'uso loro in precedenza assegnato, salva comunque la possibilità di utilizzare l'edificio ricostruito per le destinazioni consentite dallo strumento urbanistico vigente.
Tanto premesso, venendo ai quesiti sul tema, è anzitutto possibile affermare che per definire la consistenza degli edifici demoliti o crollati soccorrono le misure stereometriche (altezza, superficie, volume) stabilite dalla vigente disciplina edilizia locale di riferimento. Si dovrà quindi fare riferimento al piano regolatore e al regolamento edilizio. Quanto alle modalità di prova della preesistente consistenza, la documentazione principale cui fare riferimento è sicuramente costituita dai progetti approvati dal Comune. Per gli edifici più antichi, realizzati quando il titolo non era necessario, soccorre ogni altro documento utile a descrivere la situazione edilizia e, tra essi, i rilievi catastali e le planimetrie allegate agli atti di disposizione del bene (contratti di compravendita, affitto, locazione e simili).
Inoltre, rispetto alla possibilità di avvalersi della nuova disposizione per gli interventi realizzati prima della sua entrata in vigore, sia rispetto alla possibilità di chiedere la restituzione di quanto pagato in più a titolo di contributo di costruzione, sia rispetto alla possibilità di godere ora della detrazione Irpef allora vigente (41% o 36%), sia infine con riferimento alla possibilità di ottenere la sanatoria edilizia per gli interventi allora abusivi quale nuova opera ma legittimi se ritenuti di ristrutturazione.
Sembra da escludere la restituzione del contributo pagato in eccesso perché il pagamento è stato legittimamente richiesto in base alla disciplina vigente al momento della liquidazione del contributo stesso. A conclusione diversa potrebbe giungersi rispetto ai pagamenti non ancora effettuati.
Quanto al godimento dei benefici fiscali ancora fruibili, non ci sarebbe motivo di negarli, specie ove il comune accerti che l'intervento autorizzato come nuova costruzione rientra ora nella definizione di ristrutturazione (ma devono pronunciarsi le Entrate).
Infine, rispetto alla possibilità di ottenere la sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del Testo unico edilizia, la stesa richiede la conformità dell'intervento sia al momento di presentazione della domanda di sanatoria, sia al momento di realizzazione dell'abuso, circostanza quest'ultima che non potrebbe mai ricorrere in quanto prima del decreto del fare la ricostruzione infedele corrispondeva a una nuova costruzione (in ipotesi illegittima) (articolo Il Sole 24 Ore del 10.09.2013).

EDILIZIA PRIVATAIl manufatto di cui è causa, ancorché diruto, non poteva essere considerato un rudere al momento della presentazione della DIA, in quanto era possibile identificare con chiarezza le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio originario.
Dalla predetta relazione, infatti, emerge che:
- la muratura perimetrale dell’immobile era su tutti i lati esistente, anche se presentava in alcuni lati parti franate;
- il colmo del tetto era esistente, con le lastre d’ardesia e i coppi di finitura ancora parzialmente in opera, mentre solo un tratto era franato;
- la striscia del tetto a valle -in corrispondenza della gronda- era esistente, con lastre d’ardesia in opera.
La presenza di tali elementi architettonici consentiva, dunque, al fabbricato di essere individuato come organismo edilizio avente una ben determinata sagoma e un ben determinato volume e, quindi, di poter essere considerato oggetto di opere di ristrutturazione.
In particolare, dalla relazione e dalla richiamata documentazione fotografica risultano non solo le dimensioni dell’originario fabbricato, ma anche le altezze con la relativa copertura del tetto, nonché le aperture, caratterizzate dalla presenza di finestre (o comunque di apertura) a diversa altezza l’una dall’altra.

Osserva al riguardo il Collegio che, come si evince dalla relazione dell’architetto Gianluca Mosto del 12.06.2009 e dalla documentazione fotografica versata in atti nel processo di primo grado, il manufatto di cui è causa, ancorché diruto, non poteva essere considerato un rudere al momento della presentazione della DIA, in quanto era possibile identificare con chiarezza le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio originario.
Dalla predetta relazione (la cui attendibilità è con evidenza corroborata dalla documentazione fotografica depositata nel corso del giudizio), infatti, emerge, in relazione alla DIA n. 437 del 2006, che:
- la muratura perimetrale dell’immobile era su tutti i lati esistente, anche se presentava in alcuni lati parti franate;
- il colmo del tetto era esistente, con le lastre d’ardesia e i coppi di finitura ancora parzialmente in opera, mentre solo un tratto era franato;
- la striscia del tetto a valle -in corrispondenza della gronda- era esistente, con lastre d’ardesia in opera.
La presenza di tali elementi architettonici consentiva, dunque, al fabbricato di essere individuato come organismo edilizio avente una ben determinata sagoma e un ben determinato volume e, quindi, di poter essere considerato oggetto di opere di ristrutturazione (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 03.04.2000, n. 1906).
In particolare, dalla relazione e dalla richiamata documentazione fotografica risultano non solo le dimensioni dell’originario fabbricato, ma anche le altezze con la relativa copertura del tetto, nonché le aperture, caratterizzate dalla presenza di finestre (o comunque di apertura) a diversa altezza l’una dall’altra
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 12.04.2013 n. 1995 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa giurisprudenza è ferma nel riconoscere i caratteri di "rudere" in un manufatto "costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali" ovvero in un immobile in cui sia "presente solo parte della muratura perimetrale, vi è assenza di copertura e di strutture orizzontali".
Quanto agli interventi di ripristino di edifici diruti, la giurisprudenza precisa la relativa nozione riportandola agli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura e, correttamente, nega che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo.
Essa pone, inoltre, una condivisibile distinzione tra le ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, nel quale caso è possibile parlare di demolizione e fedele ricostruzione, e dunque di ristrutturazione (o risanamento); e le ipotesi in cui, invece, manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, per l'assenza degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente "abitato" o "abitabile", esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali.
In ipotesi siffatte, si esclude che la ricostruzione di un rudere possa essere ascritta ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e men che meno di risanamento conservativo, integrando in sostanza un'attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare.

Si è già detto della condizione di estrema fatiscenza del fabbricato diroccato, riscontrata in sede di sopralluogo e avvalorata dalla documentazione fotografica versata in atti (cfr. doc. 3, 8 e 9 fasc. resist.): il rudere si presenta privo di copertura, di orizzontamenti e di strutture murarie definite, oltre che in condizioni generali che non consentono di definirne la consistenza originaria.
Orbene, la giurisprudenza è ferma nel riconoscere i caratteri di "rudere" in un manufatto "costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali" (TAR Veneto, Sez. II, 05.06.2008, n. 1667) ovvero in un immobile in cui sia "presente solo parte della muratura perimetrale, vi è assenza di copertura e di strutture orizzontali" (TAR Salerno, Sez. II, 26.09.2007, n. 1927).
Quanto agli interventi di ripristino di edifici diruti, la giurisprudenza precisa la relativa nozione riportandola agli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura (TAR Napoli, sezione IV, 14.12.2006 n. 10553) e, correttamente, nega che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo (TAR Napoli, sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286 e sez. VI, 09.11.2009 n. 7049; TAR Latina, 15.07.2009, n. 700).
Essa pone, inoltre, una condivisibile distinzione tra le ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, nel quale caso è possibile parlare di demolizione e fedele ricostruzione, e dunque di ristrutturazione (o risanamento); e le ipotesi in cui, invece, manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione (TAR Napoli, Sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286; TAR Veneto sez. II, 05.06.2008, n. 1667), per l'assenza degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente "abitato" o "abitabile", esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali (Cons. St., sez. V, 10.02.2004, n. 475).
In ipotesi siffatte, si esclude che la ricostruzione di un rudere possa essere ascritta ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e men che meno di risanamento conservativo, integrando in sostanza un'attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare (TAR Napoli, 09.11.2009 n. 7049; Cons. St., Sez. VI, 15.09.2006 n. 5375) (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 04.04.2013 n. 410 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACostituiscono edifici diruti gli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura, escludendo che gli interventi svolti sugli stessi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo.
Inoltre, è stato chiarito che si deve distinguere tra le ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, nel quale caso è possibile parlare di demolizione e fedele ricostruzione, e dunque di ristrutturazione; e le ipotesi in cui, invece, manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, per l'assenza degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali.

Al riguardo va ricordato che la giurisprudenza ha specificato che costituiscono edifici diruti gli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura (cfr. TAR Campania, Sez. IV, 14.12.2006 n. 10553), escludendo che gli interventi svolti sugli stessi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo (cfr. TAR Campania, Sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286; idem, Sez. VI, 09.11.2009 n. 7049; TAR Latina, 15.07.2009, n. 700).
Inoltre, è stato chiarito che si deve distinguere tra le ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, nel quale caso è possibile parlare di demolizione e fedele ricostruzione, e dunque di ristrutturazione; e le ipotesi in cui, invece, manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione (cfr. TAR Veneto Venezia, sez. II, 05.06.2008, n. 1667), per l'assenza degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 10.02.2004, n. 475) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 18.03.2013 n. 258 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Si ha ristrutturazione edilizia solo in caso di preesistenza di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, e non anche nelle ipotesi di ricostruzione su ruderi.
Ciò comporta, come riconosciuto da unanime giurisprudenza, sia amministrativa sia del giudice penale, che la ricostruzione su ruderi, o su di un edificio da tempo demolito, costituisce nuova costruzione e, quindi, richiede un'apposita concessione edilizia o il titolo corrispondente secondo la vigente normativa.

Appare, peraltro, opportuno ricordare, anche alla luce di quanto emerge dagli atti di causa, che si ha ristrutturazione edilizia solo in caso di preesistenza di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, e non anche nelle ipotesi di ricostruzione su ruderi.
Ciò comporta, come riconosciuto da unanime giurisprudenza, sia amministrativa sia del giudice penale (CdS IV 1669/2007; Sez. V, 15.04.2004 n. 2142; TAR Liguria, Sez. I, 24.01.2002 n. 53; Consiglio di Stato, Sez. V, 01.12.1991 n. 2021; Cass. penale, Sez. III, 20.02.2001, n. 658; id. 20.02.2001 n. 13982; 45240/07), che la ricostruzione su ruderi, o su di un edificio da tempo demolito, costituisce nuova costruzione e, quindi, richiede un'apposita concessione edilizia o il titolo corrispondente secondo la vigente normativa (cfr. anche, più di recente, Tar Toscana, 437/2012).
Come già osservato, peraltro, la ricorrente non ha fornito neanche un principio di prova della preesistenza delle opere, oggetto della presunta manutenzione straordinaria, confermando così la legittimità dell’ingiunzione di demolizione di interventi edilizi recenti e privi di titolo edilizio (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 11.01.2013 n. 52 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La ricostruzione su ruderi o su di un edificio da tempo demolito costituisce nuova costruzione e non certo restauro conservativo o manutenzione straordinaria.
Inoltre, la giurisprudenza, dalla quale il Collegio non trova ragioni per discostarsi, è da tempo consolidata nel ritenere che la ricostruzione su ruderi o su di un edificio da tempo demolito (perché di questo presumibilmente si tratta nel caso in oggetto) costituisce nuova costruzione e non certo restauro conservativo o manutenzione straordinaria (cfr. CdS IV 1669/07; Sez. V, 15.04.2004 n. 2142; TAR Liguria, Sez. I, 24.01.2002 n. 53; Consiglio di Stato, Sez. V, 01.12.1991 n. 2021; Cass. penale, Sez. III, 20.02.2001, n. 658; id. 20.02.2001 n. 13982; 45240/07) (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 11.01.2013 n. 51 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza ha riportato la nozione di interventi di ripristino di edifici diruti ad organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura e non totalmente da ricostruire e ha condivisibilmente negato che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo.
A maggiore ragione si deve ritenere che, ove manchino del tutto le mura perimetrali come è nel caso di specie laddove rimangono solo delle impronte minimali sul terreno, la ricostruzione non possa rientrare nel novero degli interventi di restauro e risanamento conservativo.
Ne discende che la riconduzione dell’intervento richiesto va, pertanto, effettuata ai sensi del citato art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, ove la scelta tra le possibili opzioni è tra la nuova costruzione o la ristrutturazione edilizia e la sussumibilità nell’una o nell’altra categoria dipende anche dalla circostanza che la ricostruzione avvenga con la stessa volumetria e sagoma della preesistenza oltreché dalla ragionevole prossimità temporale della ricostruzione rispetto alla demolizione.
Peraltro, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo anche come ristrutturazione e non nuova edificazione, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie.

Il Collegio rileva che l’intervento richiesto ha ad oggetto il “restauro etico” di preesistenti locali posti al piano terra del Castello Lauritano, crollati molti anni fa, come dimostrato dalla documentazione fotografica allegata, e dei quali residuano solo delle tracce sul terreno.
Detti interventi non possono, pertanto, rientrare nell'ambito della categoria "del consolidamento statico e del restauro e risanamento conservativo" che, secondo la definizione dell’art. 3, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001, sono quegli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
E, infatti, la giurisprudenza, anche di questo TAR, rammentata dall’Amministrazione resistente, ha riportato la nozione di interventi di ripristino di edifici diruti ad organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura e non totalmente da ricostruire (cfr. TAR Campania, Napoli, IV, 14.12.2006 n. 10553) e ha condivisibilmente negato che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo (cfr. TAR Campania, Napoli, IV, 23.12.2010, n. 28002; TAR Campania, Napoli, VIII, 04.03.2010, n. 1286; TAR Campania, Napoli, VI, 09.11.2009 n. 7049; TAR Lazio, Latina, 15.07.2009, n. 700).
A maggiore ragione si deve ritenere che, ove manchino del tutto le mura perimetrali come è nel caso di specie laddove rimangono solo delle impronte minimali sul terreno, la ricostruzione non possa rientrare nel novero degli interventi di restauro e risanamento conservativo.
Ne discende che la riconduzione dell’intervento richiesto va, pertanto, effettuata ai sensi del citato art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, ove la scelta tra le possibili opzioni è tra la nuova costruzione o la ristrutturazione edilizia e la sussumibilità nell’una o nell’altra categoria dipende anche dalla circostanza che la ricostruzione avvenga con la stessa volumetria e sagoma della preesistenza oltreché dalla ragionevole prossimità temporale della ricostruzione rispetto alla demolizione.
Peraltro, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo anche come ristrutturazione e non nuova edificazione, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie (cfr. Cassazione civile, sez. II, 27.10.2009, n. 22688; TAR Campania, Napoli,IV, 15.6.2011 n. 3184).
Alla stregua di tali considerazioni discende che correttamente l’Amministrazione comunale ha qualificato l’intervento sul piano urbanistico come “nuova costruzione piuttosto che ristrutturazione edilizia”, giacché all’esito di una rigorosa verifica sulla consistenza emergente dall’elemento fotografico, dal quale risulta la presenza di tracce di murature sul sedime che risalirebbero agli inizi del secolo scorso, la soluzione progettuale proposta non può qualificarsi come restauro del preesistente, presentando, peraltro, profili di notevole incertezza anche sull’effettiva consistenza delle ulteriori integrazioni aggiunte/aggiunte che si intendono effettuare, cospicue in termini di superfici e volumetria (TAR Campania-Napoli, Sez. VII, sentenza 26.11.2012 n. 4795 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa demolizione e successiva ricostruzione di un rudere è qualificabile come intervento di nuova costruzione, in quanto la ristrutturazione edilizia dev’essere sempre rivolta alla conservazione di un edificio ancora esistente e strutturalmente identificabile al momento dell’inizio dei lavori.
Orbene, in materia edilizia, anche alla luce delle disposizioni contenute nel T.U. 06.06.2001 n. 380, la demolizione e successiva ricostruzione di un rudere è qualificabile come intervento di nuova costruzione, in quanto la ristrutturazione edilizia dev’essere sempre rivolta alla conservazione di un edificio ancora esistente e strutturalmente identificabile al momento dell’inizio dei lavori (cfr. Cass. pen., Sez. III, 28.03.2003 n. 14455; Cons. Stato, Sez. V, 10.02.2004 n. 475).
Ne consegue che, già sulla scorta del titolo di proprietà esibito dalla parte ricorrente, ai fini richiesti dall’interessato non potevano essere autorizzati semplici lavori di ristrutturazione (TAR Umbria, sentenza 22.10.2012 n. 440 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La ricostruzione di un edificio diruto deve qualificarsi, secondo consolidata giurisprudenza, come nuova opera e, dunque, non riconducibile ad un intervento di semplice ristrutturazione.
La ricostruzione di un edificio diruto deve qualificarsi, secondo consolidata giurisprudenza, come nuova opera e, dunque, non riconducibile ad un intervento di semplice ristrutturazione (cfr. ex multis CdS, Sez. V, 15.04.2004, n. 2142; TAR Campania, Sez. IV, 14.12.2006 n. 10553)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VI, sentenza 29.06.2012 n. 3096 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Si intende per rudere un manufatto costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali, ovvero un immobile in cui sia presente solo parte della muratura perimetrale, vi è assenza di copertura e di strutture orizzontali, onde non può certamente parlarsi di un edificio allo stato esistente.
La giurisprudenza amministrativa ha –del resto– ben chiara la differenza fra “edificio” e “rudere”; così ad esempio: <<(…) si intende per rudere un manufatto costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali, ovvero un immobile in cui sia presente solo parte della muratura perimetrale, vi è assenza di copertura e di strutture orizzontali, onde non può certamente parlarsi di un edificio allo stato esistente>> (TAR Campania, Salerno, sez. I, 16.02.2012, n. 240; si vedano anche TAR Campania, Napoli, sez. IV, 23.12.2010, n. 28002; Tribunale di Chieti, 02.01.2009, n. 2 e Cassazione penale, sez. III, 21.10.2008, n. 42521) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 24.05.2012 n. 1429 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa ricostruzione di ruderi deve essere considerata, a tutti gli effetti, realizzazione di una nuova costruzione, non essendo equiparabile alla ristrutturazione edilizia, con la conseguenza che per la sua realizzazione è necessario il permesso di costruzione, non essendo possibile far ricorso alla denuncia di inizio di attività, ai sensi dell'art. 1, comma 6, l. 21.12.2001 n. 443.
... costituisce giurisprudenza consolidata e condivisibile che “la ricostruzione di ruderi deve essere considerata, a tutti gli effetti, realizzazione di una nuova costruzione, non essendo equiparabile alla ristrutturazione edilizia, con la conseguenza che per la sua realizzazione è necessario il permesso di costruzione, non essendo possibile far ricorso alla denuncia di inizio di attività, ai sensi dell'art. 1, comma 6, l. 21.12.2001 n. 443” (C.d.S., IV, 15.09.2006, n. 5375; conf. C.d.S., V, 10.02.2004, n. 475; TAR Campania Napoli, sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286) (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 08.02.2012 n. 207 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La ricostruzione di un rudere non è ascrivibile ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e meno che meno di risanamento conservativo, integrando in sostanza un'attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare.
Intanto può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, mentre non è ravvisabile siffatto intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica.
I lavori di rifacimento di un rudere sono qualificabili come nuova costruzione; infatti, manca la possibilità di procedere con certezza alla ricognizione delle strutture portanti dell'edificio ormai irriconoscibile.
Rispetto ad una costruzione che sia ridotta allo stato di un rudere non è possibile compiere una valutazione in termini di compatibilità delle caratteristiche planovolumetriche tra lo stato dell'edificio prima e dopo l'intervento di riedificazione, per cui appare chiaro che la ricostruzione di un edificio debba essere qualificata come nuova costruzione, che deve essere assentita mediante permesso a costruire, ai sensi degli artt. 10 e 22 comma 3, t.u. 06.06.2001 n. 380.
In materia edilizia, la ricostruzione di un rudere costituisce nuova costruzione in quanto il concetto di ristrutturazione edilizia richiede la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, inteso quale organismo edilizio dotato di elementi strutturali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura, in assenza dei quali non è possibile valutare l'esistenza e la consistenza dell'edificio stesso.

Entrando direttamente nel merito della questione concernente il regime giuridico dettato per la ricostruzione di edifici crollati (cd. ruderi), si deve precisare quanto segue.
In Sicilia, sulla base della normativa contenuta nell’art. 20, lett. c e d, della L.R. 71/1978 (tuttora vigente) si distingue tra interventi di “restauro e risanamento conservativo”, da una parte, e di “ristrutturazione edilizia”, dall’altra.
La giurisprudenza, da tempo, ritiene che “Dall'analisi di tale disposizione [lett. c, dell’art. 20, n.d.r.] e dal raffronto della disposizione stessa con quella della successiva lettera d) discende che gli interventi edilizi che non comportino la realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso debbano rientrare nella nozione di restauro e risanamento conservativo, e ciò anche nel caso limite in cui del fabbricato originario sia rimasto soltanto poco più delle fondazioni.” (CGA, parere n. 151/1989), e ciò in quanto la caratteristica tipica del restauro e del risanamento conservativo siano da individuare nel “rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo edilizio” (CGA sentenza n. 356/1994; Tar Catania 176/2007).
Per contro, in sintonia con la ratio che ispira le predette decisioni, si è affermato che “Necessita di concessione edilizia, non potendosi qualificare intervento di manutenzione o di conservazione, ai sensi dell'art. 20, lett. c), della legge regionale 27.12.1978 n. 71, la ricostruzione, a seguito dell'intervenuto crollo, della vecchia costruzione, mediante riedificazione di strutture radicalmente e qualitativamente diverse da quelle preesistenti” (Tar Catania, 975/1994).
Dalle illustrate decisioni si può trarre il principio per cui la qualificazione giuridica dell’intervento edilizio è determinata dalla circostanza che il progetto preveda o meno la realizzazione di un edificio identico a quello preesistente. Ove tale condizione ricorra, si adopererà lo strumento del restauro e risanamento conservativo; si tratterà di ristrutturazione, invece, nel caso inverso.
Data questa premessa, allora, si può fare un ulteriore passo avanti ed affermare che la distinzione riportata sia valida –non solo nei casi di interventi eseguiti su edifici esistenti che si intende rimaneggiare, ma- anche nelle ipotesi in cui l’oggetto dell’attività edilizia sia precedentemente demolito, o sia comunque crollato. La ricostruzione di un edificio del tutto nuovo e diverso da quello crollato richiederà una nuova concessione; la ricostruzione fedele del rudere, nel rispetto delle caratteristiche formali e dimensionali precedenti, sarà eseguibile sotto forma di restauro e risanamento conservativo.
Deve essere però precisato che –in quest’ultimo caso– la ricostruzione fedele presuppone che vi sia certezza in ordine alla caratteristiche dimensionali e formali dell’edificio in rovina, in modo che possa essere realizzata una sua fedele ricostruzione. Quindi, ciò che rileva ai fini dell’utilizzo dell’istituto del restauro e risanamento conservativo è che siano individuabili, od evincibili aliunde, gli elementi compositivi della struttura da ricostruire che ne rendono possibile la fedele ricostruzione, restando marginale il fatto che allo stato l’edificio si presenti sotto forma di rudere.
Il principio appena affermato si ricava a contrario anche dalla seguente giurisprudenza formatasi con riguardo alla legislazione nazionale:
- “La ricostruzione di un rudere non è ascrivibile ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e meno che meno di risanamento conservativo, integrando in sostanza un'attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare” (Tar Napoli, 1286/2010);
- “Intanto può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, mentre non è ravvisabile siffatto intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica” (Tar Venezia, 1667/2008);
- “I lavori di rifacimento di un rudere sono qualificabili come nuova costruzione; infatti, manca la possibilità di procedere con certezza alla ricognizione delle strutture portanti dell'edificio ormai irriconoscibile.” (Tar Trieste, 749/2007);
- “Rispetto ad una costruzione che sia ridotta allo stato di un rudere non è possibile compiere una valutazione in termini di compatibilità delle caratteristiche planovolumetriche tra lo stato dell'edificio prima e dopo l'intervento di riedificazione, per cui appare chiaro che la ricostruzione di un edificio debba essere qualificata come nuova costruzione, che deve essere assentita mediante permesso a costruire, ai sensi degli artt. 10 e 22 comma 3, t.u. 06.06.2001 n. 380.” (Tar Catanzaro, 1486/2007);
- “In materia edilizia, la ricostruzione di un rudere costituisce nuova costruzione in quanto il concetto di ristrutturazione edilizia richiede la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, inteso quale organismo edilizio dotato di elementi strutturali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura, in assenza dei quali non è possibile valutare l'esistenza e la consistenza dell'edificio stesso” (Cass. pen., III; 20776/2006).
Le riportate massime sono tutte accomunate dall’idea che la riedificazione di un rudere richieda necessariamente l’istituto della concessione per nuova costruzione, in considerazione della obbiettiva impossibilità di valutare la consistenza dell’originario edificio. Se ne può ricavare, a contrario, che valgano invece le regole dettate in tema di ristrutturazione (tramite ricostruzione) ove le dimensioni e la forma del preesistente edificio siano in qualche maniera ricavabili ab externo (anche se ciò, probabilmente, costituisce una eventualità non frequente) (TAR Sicilia-Catania, Sez. I, sentenza 13.01.2012 n. 73 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Una ristrutturazione edilizia, e maggior ragione una manutenzione straordinaria, postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare -ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura-, onde la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie vigenti al momento della riedificazione.
Ne consegue che la ricostruzione di ruderi deve essere considerata, a tutti gli effetti, realizzazione di una nuova costruzione che non può essere equiparata al recupero edilizio o alla manutenzione straordinaria non essendoci nulla da recuperare o manutenere come entità edilizia esistente e quale unità abitativa e per simile attività, perciò, deve essere richiesta apposita concessione edilizia.

Secondo un costante e consolidato orientamento giurisprudenziale, una ristrutturazione edilizia, e maggior ragione una manutenzione straordinaria, postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare -ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura-, onde la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie vigenti al momento della riedificazione (Cons. Stato, sez. IV, 15.09.2006, n. 5375; sez. V; 15.04.2004, n. 2142; 29.10.2001, n. 5642; 01.12.1999, n. 2021; 10.03.1997, n. 240).
Ne consegue che la ricostruzione di ruderi –nel caso di specie, in base alla documentazione fotografica in atti (vedi foto nn. 3, 4, 5 e 6 allegate alla perizia tecnica di parte ricorrente), non esistono né mura perimetrali portanti, né strutture orizzontali, né solaio ma, su un unico lato prospiciente la via, una chiusura di mattoni e lamiera di, evidente, recente costruzione e ben distinta dal rudere del preesistente muro di facciata, quest’ultimo presente in minima parte ed addossato all’adiacente edificio posto alla sua destra- deve essere considerata, a tutti gli effetti, realizzazione di una nuova costruzione che non può essere equiparata al recupero edilizio o alla manutenzione straordinaria non essendoci nulla da recuperare o manutenere come entità edilizia esistente e quale unità abitativa e per simile attività, perciò, deve essere richiesta apposita concessione edilizia
(TAR Sicilia-Palermo, Sez. III, sentenza 04.01.2012 n. 1 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: Ricostruzione ruderi.
La ricostruzione su ruderi costituisce sempre “nuova costruzione”, in quanto il concetto di ristrutturazione edilizia postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura.
In mancanza di tali elementi strutturali non è possibile valutare l'esistenza e la consistenza dell'edificio da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un'area non edificata (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 26.09.2011 n. 34768 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Edifici in rovina - Ricostruzione - Superficie, volumetria e distanze - Mantenimento del patrimonio giuridico incorporato nell’edificio - Strumenti di pianificazione sopravvenuti - Effetti.
La ricostruzione di edifici in rovina può essere ricompresa tra gli interventi di ristrutturazione. In proposito si osserva che con la rovina dell’edificio il patrimonio giuridico incorporato nello stesso (superficie coperta, volumetria, distanze dai confini e dagli altri edifici) non scompare automaticamente ma diventa latente e può riespandersi (v. TAR Brescia Sez. I 13.05.2009 n. 1028).
Qualora però sopravvengano strumenti di pianificazione che cancellano il rilievo urbanistico del sedime (o elevano le caratteristiche strutturali necessarie per considerare esistente un edificio) si interrompe il collegamento con la precedente edificazione e i proprietari subiscono il ridimensionamento economico del bene. Queste scelte urbanistiche sono ampiamente discrezionali e corrispondono all’esigenza di garantire la certezza della situazione di base su cui si innestano la programmazione e la successiva trasformazione del territorio.
Se al contrario nei piani urbanistici sopravvenuti il tema della riedificazione degli immobili in rovina non viene espressamente affrontato vale il principio privatistico che tutela nella sua interezza il diritto di proprietà, compresa la facoltà di ricostituzione materiale del bene, con il solo limite esterno dei diritti incompatibili nel frattempo acquisiti dai terzi (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 01.08.2011 n. 1228 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione rudere.
La ricostruzione di un “rudere” costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione di edifico preesistente, atteso che il concetto di ristrutturazione sottende necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, inteso quale organismo edilizio dotato delle mura perimetrali, delle strutture orizzontali e della copertura. In mancanza di tali elementi strutturali non è possibile valutare l’esistenza e la consistenza dell’edifico da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un’area non identificata.
La qualificazione di un immobile come rudere non richiede, inoltre, necessariamente un’indagine sulla volontà del proprietario di abbandonare o comunque disfarsi del manufatto non essendo previsto da alcuna disposizione e risultando assorbente l’impossibilità di individuare le caratteristiche del manufatto preesistente (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 06.07.2011 n. 26379 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATAInterventi di ripristino di edifici diruti non possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo. La ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie vigenti al momento della riedificazione.
Con specifico riferimento alle norme sulle distanze si è ritenuto costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall'osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell'entità stessa.
Ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo come ristrutturazione, da un lato, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie, e, dall'altro, che la ricostruzione di esso, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della avvenuta demolizione per cause naturali od opera dell'uomo.
Si evidenzia che la giurisprudenza, anche di questa Sezione, ha precisato la nozione di interventi di ripristino di edifici diruti riportandola ad organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura e non totalmente da ricostruire (TAR Campania, Napoli, sezione IV, 14.12.2006 n. 10553) e, correttamente, ha negato che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo (TAR Campania, Napoli, sezione IV, 23.12.2010, n. 28002; TAR Campania Napoli, sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286; TAR Campania, Napoli, sez. VI, 09.11.2009 n. 7049; TAR Lazio, Latina, 15.07.2009, n. 700).
Ancora più evidente è, nel caso di specie, la non sussumibilità delle concrete opere assentite sotto tale ultima categoria, consistendo l’intervento in questione nella ricostruzione di un edificio interamente demolito intervenuta a notevole distanza di tempo (oltre quaranta anni ) dalla sua demolizione.
Non può quindi tenersi conto della qualificazione effettuata dalle N.T.A., che vanno sul punto disapplicate, e la riconduzione dell’intervento alle categorie edilizie note va effettuato ai seni del citato art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, ove la scelta tra le possibili opzioni sono nuova costruzione o ristrutturazione edilizia.
Ai sensi del comma 1, lett. d), dell’art. 3 del predetto D.P.R. n. 380/2001, rientrano, difatti, tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
Nei casi di demolizione e ricostruzione, pertanto, la sussumibilità dell’intervento nell’una o nell’atra categoria dipende, pertanto, dalla circostanza se la ricostruzione sia avvenuta con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente ed, in tal senso, la giurisprudenza ha evidenziato la necessità, affinché si rimanga nell’ambito della categoria della ristrutturazione edilizia, della necessità della fedeltà della ricostruzione del manufatto, ovverosia che sussista piena conformità di sagoma, di volume e di superficie tra il vecchio ed il nuovo manufatto.
La giurisprudenza ha, inoltre, evidenziato l’importanza del fattore temporale nel senso che il concetto di ristrutturazione edilizia comprende anche la demolizione seguita dalla fedele ricostruzione del manufatto, purché tale ricostruzione e venga effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della demolizione (TAR Campania Salerno, sez. II, 21.10.2010, n. 11911).
Ed ancora viene posto il rilievo, accanto al fattore temporale, quello collegato della preesistenza dell’immobile assumendo che una ristrutturazione edilizia postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare -ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie vigenti al momento della riedificazione (Consiglio Stato , sez. IV, 13.10.2010, n. 7476; TAR Umbria Perugia, sez. I, 05.02.2010, n. 54).
Con specifico riferimento alle norme sulle distanze si è ritenuto costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall'osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell'entità stessa.
Ne consegue che, pur non esulando dal concetto normativo di ristrutturazione edilizia la demolizione del fabbricato ove sia seguita dalla sua fedele ricostruzione, ai fini della qualificazione di un intervento ricostruttivo come ristrutturazione, da un lato, non è sufficiente che un anteriore fabbricato sia fisicamente individuabile in tutta la sua perimetrazione, essendo indispensabile a soddisfare il requisito della sua esistenza che non sia ridotto a spezzoni isolati, rovine, ruderi e macerie, e, dall'altro, che la ricostruzione di esso, oltre ad essere effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, venga eseguita in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della avvenuta demolizione per cause naturali od opera dell'uomo (Cassazione civile, sez. II, 27.10.2009 , n. 22688).
Nel caso di specie la ricostruzione è avvenuta rispetto ad un edificio integralmente demolito più di 40 anni prima.
L’intervento deve considerarsi quindi nuova costruzione ed, in quanto, tale assoggettato alla normativa sulle distanze minime prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968
(TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 15.06.2011 n. 3184 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa edificazione su ruderi ha sempre natura di nuova costruzione in quanto un rudere in stato di rovina non rientra nel novero delle costruzioni esistenti che possono essere demolite e ricostruite.
Nella specie è incontestato che la domanda di condono edilizio, prodotta dall’interessata in data 14.03.1995, n. 25667, aveva ad oggetto un immobile completamente distrutto a causa di un incendio che, come tale, aveva perduto le connotazioni essenziali dell’edificio: ciò configurava l’intervento più che di tipo conservativo di nuova costruzione.
In effetti, secondo il pacifico orientamento giurisprudenziale, la edificazione su ruderi ha sempre natura di nuova costruzione in quanto “un rudere in stato di rovina non rientra nel novero delle costruzioni esistenti che possono essere demolite e ricostruite” (cfr. Cons. Stato sez. V 10.02.2004, n. 475).
Analogamente: l'area su cui sorgono i ruderi è da considerare alla stregua di area non edificata (Cass. Sez. III sent. n. 20776/2006) (TAR Lazio-Latina, sentenza 14.06.2011 n. 515 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione - Presupposto - Preesistenza di un fabbricato da ristrutturare - Ricostruzione su ruderi - Nuova opera.
Il concetto di ristrutturazione postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura.
Di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su un edificio già da tempo demolito, anche se soltanto in parte, costituisce una nuova opera e, come tale, è soggetta alle comuni regole edilizie e paesistico-ambientali vigenti al momento della riedificazione (C.d.S. sez. IV 13.10.2010 n. 7476, C.d.S. sez. IV 15.09.2006 n. 5375).
Ciò che contraddistingue la c.d. ricostruzione di ruderi è la circostanza che in tal caso la demolizione del fabbricato preesistente avviene per ragioni assolutamente autonome ed indipendenti dalla volontà di effettuare un intervento di ristrutturazione (TAR Puglia-Bari, Sez. II, sentenza 09.06.2011 n. 847 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAIl diritto di ricostruzione di un edificio, anche se risulta demolito all’atto del rilascio della concessione edilizia, permane fin quando un procedimento amministrativo per il rilascio della concessione edilizia non è concluso ed ha avuto completa esecuzione.
Condizione determinante è che lo stato di consistenza sia certo e sia stato verificato dall’Amministrazione preposta al rilascio della concessione.

È giurisprudenza consolidata, e questo Collegio non ha ragione di discostarsene, che il diritto di ricostruzione di un edificio, anche se risulta demolito all’atto del rilascio della concessione edilizia, permane fin quando un procedimento amministrativo per il rilascio della concessione edilizia non è concluso ed ha avuto completa esecuzione.
Condizione determinante è che lo stato di consistenza sia certo e sia stato verificato dall’Amministrazione preposta al rilascio della concessione, fatto che nel caso di specie non risulta contestato (Consiglio di Stato n. 5162 del 21.10.2008, n. 1108 del 06.03.2006, TAR Bolzano 374 del 05.08.2004) (TRGA Trentino Alto Adige-Bolzano, sentenza 16.05.2011 n. 203 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: È esclusa dal concetto di ristrutturazione la ricostruzione su ruderi, che va invece assimilata a nuova edificazione.
La giurisprudenza afferma costantemente che l’intervento edilizio di ristrutturazione edilizia presuppone, come elemento indefettibile, la preesistenza, al momento in cui si chiede la concessione, di una fabbricato da ristrutturare, dotato di murature perimetrali, di strutture orizzontali e della copertura ritenendosi di conseguenza esclusa dal concetto di ristrutturazione la ricostruzione su ruderi la quale va invece assimilata a nuova edificazione (Cons. Stato, V, 26.09.1995 n. 1354; V, 04.11.1994 n. 1261).
Nel caso in esame, in cui è pacifico che dell’edificio preesistente non è rimasto alcun elemento essendo la costruzione crollata, si è in presenza di una nuova edificazione; in ogni caso l’intervento determina una trasformazione dell’edificio a suo tempo insistente nell’area con aumento di superficie e cambio d’uso da superficie accessoria a superficie abitativa con alterazione dei profili, altezza, prospetti (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 08.03.2011 n. 1452 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATARelativamente agli interventi di ripristino di edifici diruti, occorre distinguere l'ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione (nel qual caso è possibile parlare di demolizione e ricostruzione, e dunque di ristrutturazione), dall'ipotesi in cui, invece, sussista un organismo edilizio dotato di sole mura perimetrali e privo di copertura (nel qual caso gli interventi in questione non possono essere classificati come interventi di restauro e risanamento conservativo, ma di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare).
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Fondata è invece l’azione di annullamento della concessione edilizia, sotto il profilo –di carattere assorbente– dedotto con il primo motivo di ricorso, con il quale i ricorrenti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione dell’art. 31 L. 457/1978 e dell’art. 69 del P.U.C., per avere il comune di Genova qualificato come restauro e risanamento conservativo, anziché come nuova costruzione, un intervento su di un manufatto privo di essenziali parti strutturali (segnatamente, la copertura).
Difatti, “per quanto riguarda gli interventi di ripristino di edifici diruti, occorre distinguere l'ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione (nel qual caso è possibile parlare di demolizione e ricostruzione, e dunque di ristrutturazione), dall'ipotesi in cui, invece, sussista un organismo edilizio dotato di sole mura perimetrali e privo di copertura (nel qual caso gli interventi in questione non possono essere classificati come interventi di restauro e risanamento conservativo, ma di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare)” (TAR Campania, IV, 23.12.2010, n. 28002).
Donde l’erronea qualificazione dell’intervento, che –del resto- anche qualora fosse qualificabile come ristrutturazione, necessiterebbe comunque del reperimento dei parcheggi pertinenziali ex art. EM3 1.8 del P.U.C. (profilo dedotto con il quarto motivo di ricorso) (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 17.02.2011 n. 322 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATALa giurisprudenza quanto agli interventi di ripristino di edifici diruti precisa la relativa nozione riportandola agli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura e, correttamente, nega che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo.
La giurisprudenza –anche di questa Sezione-, quanto agli interventi di ripristino di edifici diruti, precisa la relativa nozione riportandola agli organismi edilizi dotati di sole mura perimetrali e privi di copertura (TAR Campania, Napoli, sezione IV, 14.12.2006 n. 10553) e, correttamente, nega che essi possano essere classificati come restauro e risanamento conservativo (TAR Campania Napoli, sez. VIII, 04.03.2010, n. 1286; TAR Campania, Napoli, sez. VI, 09.11.2009 n. 7049; TAR Lazio, Latina, 15.07.2009, n. 700).
Essa pone, inoltre, una condivisibile distinzione tra le ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, nel quale caso è possibile parlare di demolizione e fedele ricostruzione, e dunque di ristrutturazione; e le ipotesi in cui, invece, manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione (TAR Veneto Venezia, sez. II, 05.06.2008, n. 1667), per l’assenza degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente "abitato" o "abitabile", esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali (Consiglio di Stato, sez. V, 10.02.2004, n. 475) (TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 23.12.2010 n. 28002 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia costituiscono interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente, onde i relativi concetti postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sicché la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da qualche tempo demolito o diruto costituisce nuova opera.
La giurisprudenza più recente ha affermato che “il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia costituiscono interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente, onde i relativi concetti postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, sicché la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da qualche tempo demolito o diruto costituisce nuova opera" (TAR Campania Salerno, sez. II, 26.09.2007, n. 1927; TAR Campania Napoli, sez. IV, 14.12.2006, n. 10553; Consiglio Stato, sez. V, 15.04.2004, n. 2142) (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 17.05.2010 n. 2751 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La nozione di ristrutturazione si distingue pur sempre da quella di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione sia identica per sagoma, volumetria e superficie al fabbricato demolito.
La ricostruzione di un rudere non è ascrivibile ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e men che meno di risanamento conservativo (come dedotto dai controinteressati nelle memoria difensiva), integrando in sostanza un’attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare.

Ai sensi dell’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 380/2001, per interventi di ristrutturazione edilizia si intendono quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.
Secondo il consolidato indirizzo giurisprudenziale, a cui il Collegio ritiene di aderire, intanto può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (come quello indicato nella d.i.a.) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione (Consiglio di Stato, Sez. V, 10.02.2004 n. 475; TAR Lazio, Latina, 15.07.2009, n. 700).
Difatti, la nozione di ristrutturazione si distingue pur sempre da quella di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione sia identica per sagoma, volumetria e superficie al fabbricato demolito (Consiglio Stato, Sez. V, 01.04.2006, n. 2085; TAR Campania Napoli, Sez. II, 11.09.2009, n. 4949).
Viceversa, la ricostruzione di un rudere non è ascrivibile ad ipotesi di ristrutturazione edilizia e men che meno di risanamento conservativo (come dedotto dai controinteressati nelle memoria difensiva), integrando in sostanza un’attività di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare (TAR Campania, Napoli, 09.11.2009 n. 7049; Consiglio di Stato, Sez. VI, 15.09.2006 n. 5375).
Nel concetto giuridico di rudere rientra, senza dubbio, il caso di specie relativo al rifacimento di un organismo edilizio dotato di sole mura perimetrali, e privo di copertura (TAR Campania Napoli, Sez. II, 11.09.2009, n. 4949) (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 04.03.2010 n. 1286 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAPuò attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, mentre non è ravvisabile siffatto intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica.
Può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, mentre non è ravvisabile siffatto intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare, configurandosi in quest'evenienza, invero, un intervento di nuova costruzione, assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica (Così Tar Veneto Venezia, Sez. II, 1667/2008).
Ritiene, infatti, il Collegio di aderire ad un consolidato indirizzo, recentemente ribadito in giurisprudenza, secondo il quale “Ai sensi degli artt. 10 e 22, comma 3, t.u. 06.06.2001, n. 380, le attività edilizie consistenti nella demolizione e ricostruzione che non avvengano nel rispetto della stessa volumetria e sagoma del manufatto preesistente, sono da qualificare come nuove costruzioni, assoggettate al permesso di costruire” (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 16.03.2007, n. 1276 ma v. anche TAR Marche, 07.04.2006, n. 139; Consiglio Stato, sez. V, 01.04.2006, n. 2085).
Ora, poiché rispetto ad una costruzione che sia ridotta allo stato di rudere non è possibile compiere una valutazione in termini di compatibilità delle caratteristiche planovolumetriche tra lo stato dell’edificio prima e dopo l’intervento di riedificazione, appare chiaro come la ricostruzione di un edificio allo stato di rudere debba essere qualificata come nuova costruzione e debba essere assentita mediante permesso a costruire (cfr. TAR Calabria Catanzaro, Sez. II, 14.12.2004, n. 2381 e Tar Catanzaro 1486/2007)
(TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 09.02.2010 n. 131 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATALa ricostruzione su ruderi costituisce una nuova costruzione.
Per giurisprudenza costante gli interventi di risanamento conservativo, di cui all’art. 31, lett. c), l. 05.08.1978 n. 457, presuppongono necessariamente l’esistenza dell’organismo edilizio, definito nelle sue strutture verticali ed orizzontali e relativa copertura, siccome finalizzato al recupero degli immobili nella loro attuale consistenza e nell’ambito degli spazi concretamente identificabili, al pari della ristrutturazione edilizia, laddove, invece, la ricostruzione su ruderi, costituisce una nuova costruzione (ex multis Cons. St. Sez. V 23.06.1997 n. 704) (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 30.07.2009 n. 4233 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASulla possibilità o meno di ricostruire un rudere risultando leggibili la sagoma planimetrica, definita dalle murature perimetrali, e la sagoma in elevazione.
La ricorrente richiama la nota giurisprudenza secondo cui l’intervento di ripristino di un rudere deve essere qualificato in termini di nuova costruzione (TAR Veneto, sez. II, 05.06.2008, n. 567, TAR Friuli Venezia Giulia, sez. I, 22.11.2007, n. 749).
Obietta la controinteressata che questa giurisprudenza si giustifica in base al rilievo che nel caso dei ruderi difetta la possibilità di individuare le loro originarie caratteristiche plano volumetriche, possibilità che invece sussisteva nella fattispecie, in cui era possibile, sulla base delle strutture esistenti, individuare oggettivamente i tratti essenziali del preesistente fabbricato (quali altezza, posizione delle falde del tetto, volumetria complessiva etc. …).
Il Collegio condivide le argomentazioni della ricorrente; un intervento di restauro e risanamento conservativo –come risulta dalla definizione dell’articolo 3 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380– presuppone la preesistenza di un “organismo edilizio” cioè di una struttura fornita di copertura, tamponature esterne e strutture orizzontali interne; nella fattispecie risulta che il progetto si riferisce a un edificio diruto, cioè ai resti di strutture edilizie andate in rovina, per di più in epoca assai risalente; la stessa relazione tecnica depositata dalla controinteressata ammette che “l’edificio risulta(va) privo di quasi tutti gli orizzontamenti interni e di gran parte della copertura”, pur aggiungendo che “risultavano leggibili la sagoma planimetrica, definita dalle murature perimetrali e la sagoma in elevazione…” e che “all’interno dell’involucro restavano chiaramente leggibili sui paramenti murari i fori di innesto dei solai …” (che quindi non esistevano, come sostenuto dalla ricorrente).
Alla luce di questi dato risulta che il progetto autorizzato non costituisce un intervento di restauro e risanamento conservativo di un fabbricato preesistente ma consiste piuttosto nel ripristino (nella vera e propria ricostruzione, sia pure utilizzando i resti ancora esistenti) di un fabbricato in rovina; simile intervento costituisce effettivamente una nuova costruzione che, nella zona in contestazione, è vietata dalle disposizioni del P.R.G. (TAR Lazio-Latina, Sez. I, sentenza 15.07.2009 n. 700 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAFattispecie in materia di ristrutturazione - Ricostruzione di un fabbricato in rovina.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma anche di demolizione e di successiva ricostruzione, presuppongono sempre che i relativi lavori siano riferiti ad un edificio esistente, ossia che esista un organismo edilizio, seppur non necessariamente abitato o abitabile, connotato nei suoi connotati essenziali, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione (cfr., ex multis, C.d.S., sez. V, 10.02.2004, n. 475), mentre non possono essere ammessi tali interventi nei confronti di ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare (cfr., C.d.S., sez. IV, 15.09.2006, n. 5375), in cui si configura un intervento di nuova costruzione, assoggettato ai limiti stabiliti dalla vigente disciplina urbanistica (cfr., TAR Veneto, sez. II, 29.06.2006, n. 1944 e 05.06.2008, n. 1667)..
Da quanto precede consegue che gli interventi di demolizione sono ammissibili nei limiti dello stato fisionomico attuale del fabbricato, senza alcuna possibilità di recupero di parti strutturali che, anche se originariamente esistenti, sono successivamente venute meno per qualsiasi evenienza.
Pertanto, è legittimo l'operato della Amministrazione comunale che non assente un intervento di ripristino di un manufatto che, seppure in passato esistente, non è più identificabile né nella sua posizione né nelle dimensioni né nella volumetria, in quanto ormai del tutto privo degli elementi strutturali essenziali che lo possano ancora connotare come un edificio, essendo tale intervento correttamente individuabile quale ricostruzione integrale su diverso sedime e, quindi, una novella edificazione, autorizzabile nei soli limiti previsti dalle norme di piano (massima tratta da www.studiospallino.it - TRGA Trentino Alto Adige-Trento, sentenza 08.01.2009 n. 3 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAFattispecie in materia di ristrutturazione - Ricostruzione di un fabbricato in rovina.
La ricostruzione di un fabbricato, rovinato da molto tempo e del quale residuavano, al momento della presentazione dell'istanza di ristrutturazione da parte del privato, solo piccole frazioni dei muri, di per sé inidonee a definire l'esatta volumetria preesistente, costituisce vera e propria costruzione "ex novo" e non già ristrutturazione, né tampoco mero restauro o risanamento conservativo e, come tale, è soggetta a concessione edilizia secondo le regole urbanistiche vigenti al momento dell'istanza del privato, e non già a quelle esistenti all'epoca in cui fu realizzato il manufatto originario, in quanto l'effetto ricostruttivo perseguito mira non già a conservare o, se del caso, a consolidare un edificio comunque definito nelle sue dimensioni, né alla sua demolizione e fedele ricostruzione, bensì a realizzarne uno del tutto nuovo e diverso (massima tratta da www.studiospallino.it - TRIBUNALE di Chieti, sentenza 02.01.2009 n. 2).

anno 2008

EDILIZIA PRIVATA: Risanamento conservativo di rudere (inammissibilità).
In presenza di un rudere, non si può parlare di risanamento conservativo o di ristrutturazione, in quanto tali interventi presuppongono un organismo dotato di muri perimetrali,strutture orizzontali e copertura. Invero, in materia edilizia, anche in base alle nuove disposizioni contenute nel d. P.R. 06.06.2001 n. 380, costituisce nuova costruzione l'intervento di ricostruzione di un rudere, in quanto il risanamento conservativo ed in genere gli interventi di ristrutturazione con o senza demolizioni devono essere contestualizzati temporalmente nell'ambito di un intervento unitario volto nel suo complesso alla conservazione di un edificio che deve essere ancora esistente e strutturalmente identificabile al momento dell'inizio dei lavori (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 14.11.2008 n. 42521 -
link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione di un rudere.
Il concetto di ristrutturazione postula necessariamente la esistenza di un manufatto da riedificare e consolidare dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura per cui i ruderi, che non possiedono tali elementi, sono da considerarsi una area non edificata
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 24.09.2008 n. 36542 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATALa rovina di un edificio, non importa a quali cause dovuta, fa venire meno la possibilità di ristrutturare l’edificio medesimo e determina solo la possibilità di procedere alla ricostruzione dello stesso.
Il concetto di ristrutturazione postula necessariamente la preesistenza di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, motivo per cui la ricostruzione su ruderi va assimilata ad una nuova edificazione.
In mancanza di norme contrarie, la ricostruzione di manufatti, ancorché crollati accidentalmente, soggiace alle norme urbanistiche vigenti al momento in cui viene emanato il permesso di costruire.

La giurisprudenza amministrativa ritiene che “la rovina di un edificio, non importa a quali cause dovuta, fa venire meno la possibilità di ristrutturare l’edificio medesimo (in particolare: Consiglio di Stato sez V sent. n. 819 del 1996) e determina solo la possibilità di procedere alla ricostruzione dello stesso”.
Il concetto di ristrutturazione, infatti, postula necessariamente la preesistenza di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, motivo per cui la ricostruzione su ruderi -come quella in esame- va assimilata ad una nuova edificazione (Consiglio di Stato, sez. V, n. 1261 del 1994, TAR Lombardia, Brescia n. 478/1996, TRGA Trento n. 126 del 1996).
In mancanza di norme contrarie, la ricostruzione di manufatti, ancorché crollati accidentalmente, soggiace alle norme urbanistiche vigenti al momento in cui viene emanato il permesso di costruire (Consiglio di stato, sez. V, n. 102 del 1989)
(TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 03.09.2008 n. 10036 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAFattispecie in materia di ristrutturazione - Ricostruzione di un fabbricato in rovina.
Risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia costituiscono interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e, in quanto tali, postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura; pertanto, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diroccato deve essere assentita non come intervento di recupero, ma con concessione edilizia di nuova opera, anche qualora l'intervento proposto preveda il mantenimento (in luogo della completa rimozione) delle residue parti murarie della vecchia struttura edilizia (massima tratta da www.studiospallino.it -
TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 17.06.2008 n. 1213 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASulla possibilità o meno di ricostruire un rudere.
Risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia costituiscono interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente (si veda in proposito l’art. 31 della legge n. 457/1978, i cui contenuti sono stati trasfusi nell’art. 3 del T.U. edilizia), onde i relativi concetti postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura.
Di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diruto costituisce nuova opera (cfr. Cons. Stato, V, 15-04-2004, n. 2142; V, 01-12-1991, n. 2021; 10-03-1997, n. 240; 04-11-1994, n. 1261; TAR Calabria, Catanzaro, II, n. 2321/2004).
E ciò anche quando l’intervento proposto prevede il mantenimento (in luogo della completa rimozione) delle residue parti murarie della vecchia struttura edilizia.
Più precisamente, il concetto di costruzione esistente postula la possibilità di individuazione della stessa come identità strutturale, in modo da poterla ritenere presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia, sicché l’intervento edificatorio sulla stessa non costituisce trasformazione urbanistico-edilizia del territorio rilevante in termini di nuova costruzione.
Deve, pertanto, trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato, nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (cfr. Cons. stato, V, 10-02-2004, n. 475; V, 15-03-1990, n. 293).
Esso dev’essere, cioè, un’entità edilizia già esistente e rilevante come tale, giustificandosi solo in questo caso la non operatività dei parametri edilizi previsti per le nuove costruzioni.
Tali caratteri non sono certamente individuabili nei cd. “ruderi”, avendo questi perduto i caratteri della entità urbanistico-edilizia originaria, sia in termini strutturali che funzionali.
Sicché a nulla rileva la circostanza che, attraverso complesse ed anche attendibili attività tecniche, si riesca a risalire alla consistenza originaria dell’edificio, considerato che quest’ultimo non esiste più come entità edilizia rilevante nell’attualità.
Pertanto, la sua ricostituzione si configura come una nuova trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, assoggettata al rispetto delle relative prescrizioni
(TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 17.06.2008 n. 1213 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ricostruzione su ruderi - Nuova costruzione - Concetto di ristrutturazione edilizia.
La ricostruzione su ruderi costituisce sempre "nuova costruzione", in quanto il concetto di ristrutturazione edilizia postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura. In mancanza di tali elementi strutturali non è possibile valutare l'esistenza e la consistenza dell'edificio da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un'area non edificata [vedi Cass., Sez. III: 04.02.2003, Pellegrino e 20.02.2001, ric. Perfetti; nonché C. Stato, Sez. V: 28.05.2004, n. 3452; 15.04.2004, n. 2142; 01.12.1999, n. 2021; 04.08.1999, n. 398; 10.03.1997, n. 240] (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 16.06.2006 n. 20776 -
link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATARistrutturazione edilizia.
Intanto può attuarsi un intervento di ristrutturazione edilizia (di demolizione e ricostruzione) in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione. Non è, invece, ravvisabile siffatto intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare (TAR Veneto, Sez. II,
sentenza 05.06.2008 n. 1667 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATARistrutturazione edilizia mediante demolizione.
E’ illegittimo il permesso di costruire rilasciato per la esecuzione di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un preesistente fabbricato, quando esso è inesistente per essere residuati solo alcuni ruderi (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 04.06.2008 n. 22241 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATARistrutturazione ed ampliamento - Nozione e differenza - Manufatto che subisce il crollo delle pareti - Qualificazione urbanistica - Fattispecie.
Un manufatto che subisce il crollo delle sue pareti, (nella specie, una baracca di lamiera di circa mc. 32, -di per sé non definibile come manufatto destinato ad abitazione), non può essere più considerato un “edificio esistente”, e pertanto non consente la realizzazione di edifici ex novo in base al principio della ristrutturazione edilizia, che si caratterizza per la riedificazione che comporti “la piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto”, ciò che per definizione va escluso quando si discuta di un ampliamento di cubatura dell’edificio. Fattispecie: divieto di realizzazione di una villetta in sostituzione della precedente baracca destinata al ricovero degli attrezzi (Consiglio di Stato, Sez. IV,
sentenza 10.04.2008 n. 1550 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAConcetto di ristrutturazione: manufatto crollato e ricostruito non è ''esistente''.
Un manufatto, a seguito del crollo delle sue pareti, non può essere più considerato quale “edificio esistente”, ai fini dell’applicazione delle norme di piano che consentono l’ampliamento di un originario “edificio esistente” giacché per esso, pur continuando a esistere nella sua materiale consistenza, non è consentita la realizzazione di edifici ex novo e divenuti inesistenti.
La ristrutturazione edilizia si caratterizza per la riedificazione che comporti la piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.04.2008 n. 1550 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATAPermesso di costruire - Per la ristrutturazione edilizia del rudere di un immobile - Diniego - Motivazione che fa riferimento alla mancanza della materiale preesistenza dell’immobile, al momento della presentazione della domanda di rilascio di permesso di costruire – Legittimità.
E’ legittimo il provvedimento di diniego della P.A. motivato nel senso che non può parlarsi di ristrutturazione edilizia presuppone l’elemento indispensabile della materiale preesistenza del fabbricato, a nulla rilevando il fatto che il fabbricato risulti censito nelle schede redatte in sede di redazione di PRG che di per sé non dà diritto alla ristrutturazione se al momento della presentazione del progetto  il fabbricato non è più esistente (TAR Marche, Sez. I,
sentenza 13.03.2008 n. 202 - link a www.ambientelegale.it).

anno 2007

EDILIZIA PRIVATAQuando la demolizione sia già avvenuta per rovina (anche se dipesa dal proprietario) o per eventi naturali con la conseguente inefficacia del relativo titolo rilasciato, la ricostruzione su ruderi può avvenire solo dopo una nuova concessione e nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.
È incontestabile che nella definizione di “interventi di ristrutturazione edilizia” rientri la fattispecie della “demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”, visto che questa è parte della nozione che ne dà il D.P.R. 06.06.2001 n. 380 all’art. 3, lett. d).
Tuttavia, l’intervenuta e non contestuale demolizione del fabbricato rende di fatto carente di oggetto la successiva richiesta di demolizione e ricostruzione. Come afferma la giurisprudenza “se ha luogo la demolizione del fabbricato -oggetto di una istanza di demolizione e di ricostruzione- l'istanza stessa è inaccoglibile, per la sopravvenuta carenza del suo elemento oggettivo.
Infatti, l'Amministrazione deve valutare le circostanze esistenti alla data di conclusione del procedimento e non può che constatare come -per l'avvenuta demolizione dell'edificio- sia diversa l'attività oggetto dell'istanza, rispetto a quella che sarebbe assentita nel caso di suo accoglimento (Sez. V, 4719 - 04.11.2003; Sez. VI, 05.10.2001, n. 5253; 05.10.2001 n. 5253; Sez. IV, 05.07.2000, n. 3735; Sez. V, 23.03.2000, n. 1610; Sez. V, 23.03.2000, n. 1610; Sez. V, 03.07.1996, n. 819; Sez. V, 26.03.1996, n. 302).
Analogamente, quando sia chiesta una concessione di ristrutturazione (con la prevista demolizione del fabbricato e la sua ricostruzione), l'avvenuta demolizione del fabbricato comporta l'inaccoglibilità della domanda, per il mutamento della situazione di fatto e dalla inesistenza dell'edificio: il proprietario, ove intenda far definire positivamente la sua istanza, deve lasciare la res adhuc integra e -se nel frattempo demolisce l'edificio- ha l'onere di presentare una nuova istanza per la costruzione, con l'attivazione di un diverso procedimento
” (così testualmente Consiglio di Stato IV, 19.02.2007, n. 867).
Secondo la più comune nozione, “la ratio del principio della ragionevole prossimità del tempo della ricostruzione a quello della demolizione (peraltro privo di alcun riscontro positivo) va, infatti, individuata nell'esigenza di assicurare un rapporto di necessaria strumentalità dell'abbattimento alla successiva ricostruzione e di evitare, quindi, che tale vincolo venga interrotto dal decorso di un lasso di tempo eccessivo, rispetto alle esigenze ricostruttive, tra le due fasi dell'intervento” (così Consiglio di Stato IV, 07.09.2004, n. 5791, in una fattispecie in cui la demolizione era intervenuta sulla scorta di provvedimenti giurisdizionale, ma che non aveva attinto l’interezza del manufatto; vedi anche Consiglio di Stato V, 08.08.2003 n. 4593).
Queste ragioni spingono la giurisprudenza a ritenere che, quando la demolizione sia già avvenuta per rovina (anche se dipesa dal proprietario) o per eventi naturali con la conseguente inefficacia del relativo titolo rilasciato, la ricostruzione su ruderi può avvenire solo dopo una nuova concessione e nel rispetto della disciplina urbanistica vigente (Consiglio di Stato V, 23.03.2000 n. 1610; vedi anche Consiglio di Stato V, 28.05.2004 n. 3452)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 06.12.2007 n. 15801 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione edilizia.
Il concetto di ristrutturazione edilizia postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, vale a dire di un organismo edilizio dotato delle murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Pertanto, la ricostruzione di un rudere preesistente non può mai ricondursi nell'ambito di operatività della "ristrutturazione edilizia", trattandosi di intervento sostanzialmente "nuovo", che richiede specifico e preventivo titolo abilitativo (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 05.12.2007 n. 45240 - link a www.lexambiente.it).

anno 2001

EDILIZIA PRIVATA: Quando (anche a seguito della sua rovina per cause naturali) è integralmente demolito un edificio o il manufatto per il quale è stata rilasciata una concessione edilizia (pur se di ristrutturazione), viene meno l’esistenza del manufatto medesimo e quindi anche l’efficacia della originaria concessione, non importando se la rovina sia avvenuta o meno per volontà del suo titolare. La costruzione del nuovo manufatto, pertanto, può avere luogo sulla base di una ulteriore concessione, da rilasciare nel rispetto delle previsioni urbanistiche vigenti.
La costante giurisprudenza di questo Consiglio ha più volte osservato che ai sensi dell’art. 1 della legge 28.01.1977, n. 10, è soggetta al rilascio della concessione edilizia ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l’esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l’alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico, o anche solo funzionale (Sez. V, 14.12.1994, n. 1486; Sez. V, 23.01.1991, n. 64; Sez. V, 21.10.1985, n. 343).
In particolare, poiché il piano urbanistico quale strumento di pianificazione indica quali siano le consentite modificazioni del territorio, il richiamato art. 1 della legge n. 10 del 1977 richiede il rilascio della concessione edilizia (e dunque il necessario riscontro di conformità) quando si intenda realizzare un intervento sul territorio con la perdurante modifica dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo, pur in assenza di opere in muratura (Sez. V, 01.03.1993, n. 319; Sez. V, 23.01.1991; Sez. II, 02.05.1990, n. 1092/1989; Sez. II, 11.10.1989, n. 1348/1988; Sez. V, 15.07.1983, n. 329), anche quando si tratti di una «antenna saldamente ancorata al suolo e visibile dai luoghi circostanti» (Sez. V, 06.04.1998, n. 415).
Ciò posto, ritiene la Sezione che l’avvenuto crollo dell’originario traliccio ha reso irrilevante la questione se in relazione ad esso si sia formato il silenzio assenso sulla istanza di condono, poiché per la ricostruzione era necessario l’ulteriore rilascio di una concessione edilizia.
Per la consolidata giurisprudenza, quando (anche a seguito della sua rovina per cause naturali) è integralmente demolito un edificio o il manufatto per il quale è stata rilasciata una concessione edilizia (pur se di ristrutturazione), viene meno l’esistenza del manufatto medesimo e quindi anche l’efficacia della originaria concessione, non importando se la rovina sia avvenuta o meno per volontà del suo titolare (Sez. V, 23.03.2000, n. 1610; Sez. V, 03.07.1996, n. 819; Sez. V, 26.03.1996, n. 302).
La costruzione del nuovo manufatto, pertanto, può avere luogo sulla base di una ulteriore concessione, da rilasciare nel rispetto delle previsioni urbanistiche vigenti (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 05.10.2001 n. 5253 - link a www.giustizia-amministrativa.it).