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dossier DISTANZA DALLE PARETI FINESTRATE
maggio 2018

EDILIZIA PRIVATA: Anche la presenza di una striscia di proprietà aliena tra due costruzioni poste a distanza inferiore a quella minima non preclude la possibilità di invocare il rispetto delle distanze in questione, sebbene con l'adozione di opportuni accorgimenti al fine di ripartire equamente l'onere del rispetto delle distanze, alla luce dell'esistenza del fondo alieno interposto.
Invero,
l'obbligo di arretrare la costruzione, posto dalla disciplina urbanistica, va rispettato anche nell'ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi.
Ed ancora,
nell'ipotesi di fondi non confinanti, perché separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo e di larghezza inferiore alla distanza minima legale, sebbene non operi il principio della prevenzione, non essendo oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", giacché quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all'altro fondo, come distaccata dal confine medesimo, trova piuttosto applicazione la disciplina delle costruzioni "con distacco".
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Il primo motivo di ricorso denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 873 c.c. e del DM n. 1444/1968 nonché delle previsioni di cui all'art. 6, co. 2, delle NTA del PRG del Comune di Bosco Chiesanuova.
Deducono i ricorrenti che, sebbene fosse emerso che la sopraelevazione degli attori fosse risultata collocata ad una distanza di appena un metro dalla loro costruzione, da reputarsi preveniente, distanza largamente inferiore a quella minima imposta dalla legge e dal regolamento locale, tuttavia la domanda riconvenzionale è stata disattesa sol perché tra i due fondi era collocata una striscia di terreno di proprietà di terzi, sebbene di larghezza inferiore alla distanza minima tra costruzioni.
Il motivo è fondato, risultando la decisione gravata non conforme alla precedente giurisprudenza di questa Corte a mente della quale anche la presenza di una striscia di proprietà aliena tra due costruzioni poste a distanza inferiore a quella minima, non preclude la possibilità di invocare il rispetto delle distanze in questione, sebbene con l'adozione di opportuni accorgimenti al fine di ripartire equamente l'onere del rispetto delle distanze, alla luce dell'esistenza del fondo alieno interposto.
In tal senso si veda tra i precedenti di questa Corte, Cass. n. 627/2003 a mente della quale l'obbligo di arretrare la costruzione, posto dalla disciplina urbanistica, va rispettato anche nell'ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi.
In termini analoghi Cass. n. 5874/2017, secondo cui nell'ipotesi di fondi non confinanti, perché separati da una striscia di terreno di proprietà di un terzo e di larghezza inferiore alla distanza minima legale, sebbene non operi il principio della prevenzione, non essendo oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", giacché quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all'altro fondo, come distaccata dal confine medesimo, trova piuttosto applicazione la disciplina delle costruzioni "con distacco" (per altri precedenti in presenza di una striscia di terreno interposta, Cass. n. 3968/2013; Cass. n. 7525/2002).
Ne deriva che il rigetto della riconvenzionale in ragione della sola presenza di un fondo intermedio contravviene a quanto affermato dalla giurisprudenza ed impone la cassazione della sentenza gravata in parte qua, con rinvio ad altra Sezione della Corte d'Appello di Venezia per un nuovo esame, anche al fine di riscontrare, in assenza di una specifica indicazione da parte del giudice di appello,  che ha esaminato la questione nel merito, la inammissibilità della relativa domanda come lamentata nelle memorie di parte controricorrente (Corte di Cassazione, Sez. VI civile, ordinanza 08.05.2018 n. 11011).

marzo 2018

EDILIZIA PRIVATAOGGETTO: permesso di costruire – ristrutturazione e aumento volumetrico – zona Ba17 del PRGC – l.r. n. 24/2009 (cd. Piano casa) – distanze legali tra costruzioni – parere (Legali Associati per Celva, nota 28.03.2018 - tratto da www.celva.it).
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Problema riscontrato: Al protocollo del comune è pervenuta una pratica edilizia, tendente al rilascio del permesso di costruire per ristrutturazione di fabbricato con cambio d’uso ed aumento volumetrico, ai sensi della L.R. 24/2009 – piano casa.
Il fabbricato di cui trattasi è ubicato in zona Ba17, si trova immediatamente adiacente alla perimetrazione della zona A, con un muro perimetrale costituente confine tra la zona Ba17 e la zona A ed è fronteggiante un fabbricato ivi ubicato, il tutto come illustrato nelle planimetrie di PRG e catastale allegate.
Ai fini dell’aumento volumetrico del fabbricato, essendo questo dovuto a sopraelevazione, si fa riferimento alla DGR n. 514/2012, attuativa della L.R. 24/2009, in particolare all’ All. A– paragrafo 3.1 che stabilisce la distanza minima tra le costruzioni
La situazione del fabbricato trattato non è chiaramente inquadrabile nelle condizioni previste dalla predetta normativa, in quanto:
   1. non è in zona A (punto 1 del DM 1444/1968), ma, come detto sopra, un muro perimetrale costituisce confine di zona tra le zone Ba17 e A;
   2. è preesistente allo strumento urbanistico comunale ma – pur essendo inserito in zona Ba, non è un “nuovo edificio ricadente in altre zone (punto 2 del DM 1444/1968).
Riferimenti normativi: DGR n. 514/2012, attuativa della L.R. 24/2009, in particolare all’ All. A– paragrafo 3.1 che stabilisce:
"DISTANZA MINIMA TRA LE COSTRUZIONI
Le distanze tra le costruzioni definite inderogabili dalla l.r. 24/2009 sono quelle stabilite nei singoli PRG o RE, in coerenza con le norme nazionali vigenti.
Tali distanze minime sono inderogabili anche nel caso in cui ci sia l’assenso del proprietario dell’edificio fronteggiante.
Nel riquadro seguente sono richiamate le norme relative alla definizione della distanza minima tra le costruzioni, di cui al Codice Civile e al DM 1444/1968.
   • Codice Civile
Art. 873 - Distanze nelle costruzioni.
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
   • D.M. 1444/1968 - art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.
- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
- ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche."
Ipotesi di risoluzione da parte dell'ente: Si chiede se sia corretto, nel caso di specie, applicare, per analogia, la predetta DGR 514/2012 con riferimento alle distanze tra costruzioni, in zone A, anche in considerazione del fatto che il prospiciente edificio in zona A –qualora divenisse oggetto di analogo intervento– potrebbe beneficiare delle condizioni di cui alla citata DGR 514/2012 in ordine alle distanze per i fabbricati in zone A e creando, di fatto, una disparità di trattamento tra due fabbricati fronteggianti.
Quesiti: Si chiede la Vs. consulenza, finalizzata ad un’interpretazione univoca della norma applicabile al caso di specie, nonché ad analoghe situazioni che possano manifestarsi, vista la particolarità degli agglomerati residenziali di antica e/o vetusta formazione del territorio comunale.

gennaio 2018

EDILIZIA PRIVATA: In tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9, comma primo, del d.m. 02/04/1968, n. 1444 -traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell'art. 41-quinquies l.urb. e prescrivendo, per la zona A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti- è disciplina integrativa dell'art. 873 cod. civ. immediatamente idonea a incidere sui rapporti interprivatistici, per cui, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata, sia con ancor maggior fondamento in caso di mancanza di contrasto e quindi in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l'obbligo per il giudice di merito -nel primo caso mediante disapplicazione della disposizione illegittima, nel secondo caso mediante diretta applicazione della norma di divieto- di dare attuazione alla disposizione integrativa dell'art. 873 cod. civ., ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, mediante condanna all'arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti di tale volume o, qualora invece non sussistesse alcun preesistente volume, mediante condanna all'integrale eliminazione della nuova edificazione.
---------------
3.1. Il secondo e -nella parte con cui si deduce violazione di legge- il quarto motivo del ricorso principale, strettamente collegati, sono a loro volta strettamente connessi ai temi sollevati nel ricorso incidentale nel suo unico motivo; la trattazione dei primi è assorbita da quella dell'ultimo.
Invero, in ordine al secondo motivo del ricorso principale, se effettivamente da un lato la corte d'appello, nell'affermare ai fini dell'individuazione del regime delle distanze per le costruzioni nell'area in discussione l'applicabilità dell'art. 873 cod. civ., ritenendo la norma codicistica, che prescrive la distanza di tre metri tra costruzioni frontistanti, non integrata dalle disposizioni del piano regolatore, prevedenti divieto assoluto di nuove edificazioni, ha tuttavia -senza adeguatamente esaminare le deduzioni in appello dell'odierna parte ricorrente- contraddittoriamente dato poi applicazione, mediante conferma della sentenza di prime cure, a quelle norme integratrici dell'art. 873 cod. civ. prevedenti distanze dal confine di metri cinque e dalle costruzioni di metri dieci al fine di determinare l'arretramento da effettuarsi rispetto alle fabbriche del Pi., d'altro lato la pronuncia in ordine alla dedotta nullità della sentenza per contrasto irriducibile tra motivazione e dispositivo, pur sussistente, non può logicamente separarsi dall'individuazione del regime delle distanze effettivamente da attuare, di cui al quarto motivo.
Quanto poi al quarto motivo medesimo, affrontandosi con esso la questione giuridica relativa al se nelle zone in cui lo strumento urbanistico vieti del tutto l'edificazione si applichi la disciplina residuale dell'art. 873 cod. civ. (come ritenuto dalla corte d'appello) o il medesimo regime di inedificabilità previsto dallo strumento, deve rilevarsi l'identità della questione stessa rispetto a quella centrale attinta dai profili sub a) e sub b) del motivo di ricorso incidentale, ciò che quindi dà ragione dell'assorbimento.
3.2. Stante l'assorbimento, l'esame del ricorso incidentale condurrà a formulazione di principio di diritto idoneo a governare anche i temi di cui al secondo e -nella parte con cui si deduce violazione di legge- al quarto motivo del ricorso principale, in particolare valendo a guidare il giudice del rinvio sui temi investiti dal secondo motivo del ricorso principale circa il denunciato contrasto tra motivazione e dispositivo (§ 3.1. innanzi), nonché dal quarto motivo del ricorso principale, nella parte relativa a violazione di legge (correlata al profilo sub b) del ricorso incidentale), ferma restando l'esigenza di accertamenti -anche d'ufficio- circa la disposizione sulle distanze concretamente applicabile (tema correlato a quanto subito in appresso § 4.1) e di revisione, a seconda delle risultanze dell'indagine, delle conclusioni (in tema di derogabilità delle distanze da parte dell'autonomia privata) fatte discendere dalla premessa dell'applicabilità dell'art. 873 cod. civ., alla luce del venir meno della premessa, in esito alla cassazione della sentenza qui a pronunciarsi (cfr. infra § 5).
4. Su tali basi deve dunque procedersi all'esame del ricorso incidentale nel suo unico motivo, nei profili sub a) e b).
4.1. In primo luogo (v. ricorso incidentale, profilo sub a)) la corte territoriale, in relazione al principio iura novit curia applicabile in materia di distanze e alla controversia sulla vigenza delle disposizioni di cui alla tabella delle distanze per la sottozona Al, effettivamente non risulta aver dato trattazione ai profili, anche documentali, sollevati dalla parte appellante incidentale. Essendo la censura fondata, a seguito della cassazione con rinvio i relativi accertamenti documentali andranno svolti.
4.2. Ciò posto, va affrontato, tra i diversi profili già sopra menzionati, specificamente quello concernente il frequente caso -quale quello in esame- in cui lo strumento urbanistico, emanato in base al decreto interministeriale 02/04/1968, n. 1444 (recante «Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967») vieti del tutto l'edificazione in una determinata zona (si tratta, di regola, della zona "A" di cui all'art. 2 dello stesso d.m.), e quindi non preveda la distanza da osservarsi per l'edificazione di costruzioni rispetto a fabbricati preesistenti (fermo restando che il divieto assoluto di costruire può derivare anche da altre fonti parimenti incidenti sul regime delle distanze; ad es., oltre che dalla legge, per l'ipotesi che derivi da piano particolareggiato, cfr. Cass. 16/02/2007, n. 3638). Sui presupposti impliciti che:
   (a) il divieto di costruire dettato dallo strumento avesse valenza solo amministrativa (rivolgendosi all'autorità comunale al fine del rilascio della concessione o permesso di costruire) e penale, non potendo il privato lamentarne la violazione innanzi al giudice ordinario in sede civile ai fini della rimessione in pristino, ma solo per il risarcimento dei danni, e
   (b) dovesse sussistere comunque un regime delle distanze legali per le costruzioni, stante la valenza generale dell'art. 873 cod. civ., la giurisprudenza di merito si è impegnata a individuare la relativa disciplina talora applicando in via analogica le norme dettate per le altre zone ove più severi sono gli standard edilizi, talora applicando la distanza di tre metri di cui all'art. 873 cod. civ.
Tale secondo orientamento è stato in più occasioni fatto proprio dalla giurisprudenza di legittimità (tra le pronunce non recenti v. ad es. Cass. n. 7804 del 13/07/1991 e n. 12376 del 19/11/1992), introducendosi peraltro una variante di esso (cfr. ad es. Cass. n. 4812 del 22/04/1992 e n. 1577 del 01/03/1990, avallate da sez. U n. 9871 del 22/11/1994, chiamate peraltro a comporre contrasto su altro tema) secondo cui, stante l'asserita natura suppletiva della distanza introdotta nell'art. 41-quinquies I. urb. dall'art. 17 della I. n. 765 del 1967 (al comma primo oggi abrogato dall'articolo 136 del d.p.r. n. 380 del 2001, eventualmente ex nunc secondo Cass. n. 12741 del 29/05/2006 e alcune altre pronunce), sarebbe stata quest'ultima, almeno all'epoca, la disciplina da applicare nel caso descritto (v. più recentemente Cass. n. 26123 del 30/12/2015).
4.3. Su tali basi, la giurisprudenza si è confrontata poi in particolare con il portato della disposizione dell'art. 9 del d.m. cit. del 1968, che al primo comma per le zone A prescrive che «per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale».
L'evoluzione giurisprudenziale ha conosciuto da un lato pronunce (v. ad es. Cass. 29/04/1995, n. 4754, e 20/05/2008, n. 12767) con cui questa corte ha continuato ad affermare che, vietandosi con detta norma qualsiasi attività costruttiva, essa non potesse ritenersi assumere carattere integrativo delle disposizioni del codice civile sulle distanze. D'altro lato, questa corte -con la sentenza n. 1282 del 24/01/2006 che qui si condivide- nell'esaminare il caso in cui la «corte territoriale ... [aveva] rilevato che ... il divieto assoluto di nuove edificazioni comporta[sse] ... la sola applicabilità dell'art. 873 cod. civ.» ha affermato l'erroneità di tale argomentazione, in quanto essa «trascura il rilievo fondamentale che ... lo strumento urbanistico ... ha recepito il d.m. ... che all'art. 9 prescrive, per la zona A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti. Tale disciplina, quindi, [è] parte integrante della normativa codicistica in materia di distanze nelle costruzioni», pienamente vigente anche a prescindere dalla mancata approvazione di strumenti particolareggiati esecutivi.
Secondo detta pronuncia, da cui non sussistono ragioni per discostarsi, ciò comporta che, in caso di «adozione da parte degli enti locali di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata di cui all'art. 9», sussiste «l'obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare la disposizione illegittima, ma anche di applicare direttamente la disposizione dell'art. 9 richiamato, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico». Nello stesso solco si è nuovamente inserita questa corte con la sentenza n. 12424 del 20/05/2010, ove si è affermato, da angolo visuale complementare, che l'art. 9, comma primo, del d.m. citato «consente in quelle zone [A] il mantenimento in loco delle costruzioni preesistenti, oggetto di risanamento o ristrutturazione, sicché le esonera dall'osservanza di distanze diverse da quelle già in essere».
4.4. Successivamente la questione è stata esaminata dalle sezioni unite di questa corte, seppur adite per questione di giurisdizione, le quali hanno confermato pronuncia della corte territoriale che aveva statuito, in relazione alla violazione delle distanze intercorrenti tra edifici preesistenti in zona in cui tale limite si applicava, il principio per cui l'art. 9 d.m., «in quanto emanato su delega dell'art. 41-quinquies» cit., con «efficacia di legge», in presenza di strumenti urbanistici successivi contrastanti, comporta «l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare la disposizione illegittima, ma anche di applicare tale disposizione, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico»; nel caso esaminato, in cui lo strumento prevedeva il divieto, «tale principio», secondo le sezioni unite, «trova ancor maggiore fondamento», stante la mancanza di contrasto rilevato dai giudici di merito (così Cass. sez. U n. 20354 del 05/09/2013).
4.5. Ai predetti precedenti cui il collegio intende uniformarsi si sono attenute, più recentemente, a quanto consta, Cass. n. 14552 del 15/07/2016, ove si è chiarito specificamente che, «essendo imposto» dall'art. 9 -qualificata «norma regolamentare [con] efficacia precettiva nei rapporti privatistici ... integrativa delle disposizioni dettate dall'art. 873 cod. civ.»- «un vincolo conformativo inerente alle caratteristiche intrinseche del territorio ..., il mancato rispetto del divieto di nuove costruzioni nella zona A non è privo di conseguenze sul piano della violazione delle disposizioni concernenti le distanze legali tra costruzioni, che devono rimanere quelle preesistenti»; nonché Cass. n. 15458 del 26/07/2016, che ha ribadito che nel regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dall'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 questa inderogabile disciplina si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all'art. 873 c.c..
4.6. Nel dare dunque continuità al predetto indirizzo interpretativo del combinato disposto dell'art. 873 cod. civ. e dell'art. 9, primo comma, del d.m. 1444 del 1968, può qui rilevarsi, a parte ogni considerazione circa i paradossi insiti nel precedente indirizzo (in particolare:
   (a) di fronte a un divieto di edificare ritenuto operante sul solo piano pubblicistico, il giudice sarebbe stato sempre chiamato ad individuare aliunde una norma volta a dettare distanze per costruzioni per altro verso illegittime, o in alternativa lo strumento urbanistico, nel dettare il divieto assoluto, avrebbe comunque dovuto prescrivere una distanza, volta al solo fine di integrare l'art. 873 cod. civ.;
   (b) proprio nelle zone A ove lo strumento urbanistico avesse dettato un divieto a maggior tutela del territorio il giudice civile avrebbe dovuto applicare una distanza di norma irrisoria, mentre nelle zone B meno tutelate la distanza minima tra pareti finestrate sarebbe stata di metri 10), che il diverso indirizzo appare in armonia con la ratio della disciplina urbanistica di assicurare l'ordinato sviluppo edilizio senza rinunciare a utilizzare all'uopo, talora, la nozione codicistica di "distanza" per le costruzioni (tanto che lo stesso legislatore dell'art. 873 cod. civ. se ne mostra consapevole).
In tal senso, deve ritenersi che anche le norme di divieto assoluto di edificare dettate da strumenti urbanistici -direttamente o per il tramite di disapplicazione giudiziale in relazione a discipline cogenti che il divieto impongano- contengano comunque un implicito riferimento all'art. 873 cod. civ. Di ciò la disposizione dell'art. 9, comma 1, del d.m. è una esplicitazione, nella parte in cui per le zone A prescrive che le distanze tra edifici (per operazioni di risanamento conservativo e per eventuali ristrutturazioni) non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti: trattasi di una disposizione in tema di divieto di nuove edificazioni, significativamente però formulata in termini di obbligo di rispetto, solo per determinate tipologie di fabbricazione, di "distanze", individuate in quelle preesistenti. Tale dato rivela chiaramente la volontà del legislatore di considerare il divieto sub specie di cristallizzazione, sia in negativo sia in positivo (cfr. Cass. n. 12424 del 20/05/2010 cit.), del regime civilistico delle distanze preesistenti.
Ciò conduce dunque a confermare che i divieti assoluti di edificazione posti da una normativa urbanistica cogente riferita anche implicitamente alla nozione di distanza per le costruzioni (di cui le norme di cui all'art. 1 del d.m. sono esempio, ma potendo discipline della specie essere dettate anche in altro modo, ad es., per legge) costituiscono disposizioni integrative dell'art. 873 cod. civ., con conseguente invocabilità ex art. 872, secondo comma, cod. civ. della riduzione in pristino, per relationem alle distanze de facto preesistenti tra edifici eventualmente anche non eccessivamente prossimi, le quali ovviamente potranno consistere in una distanza in senso stretto ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, mentre si tradurranno in un divieto assoluto di edificazione, qualora invece non sussistesse alcun preesistente volume.
4.7. La predetta interpretazione dell'art. 873 cod. civ. e dell'art. 9, primo comma, del d.m. 1444 del 1968 -valorizzando quest'ultima disciplina che trae la sua forza normativa dai commi ottavo e nono non abrogati dell'art. 41-quinquies l.urb.- supera anche le problematiche poste dall'abrogazione richiamata del comma primo, in relazione all'orientamento che precedentemente riteneva necessario, per la disciplina delle distanze nelle zone A, il riferimento all'art. 41-quinquies stesso, nel primo comma, lett. c).
4.8. Infine l'indirizzo qui condiviso, in quanto recepisce una comprensione delle finalità delle «limitazioni alla proprietà privata, derivanti dall'obbligo di osservare le distanze nelle costruzioni» non ristrette a quella tradizionale di evitare intercapedini dannose o pericolose tra le costruzioni stesse, ma «stabilite, al pari di tutte le altre limitazioni, anche per fini di interesse generale, che si ricollegano alla funzione sociale della proprietà, alla quale il codice si riferisce in varie disposizioni» (così Corte cost., 09.07.1959, n. 38), è coerente anche con l'evoluzione giurisprudenziale registratasi parallelamente in altro ambito parimenti connotato da interrelazione tra interessi pubblici e privati: anche in tema di norme per l'edilizia nelle zone sismiche prescrittive di particolari modalità costruttive degli edifici (giunti e altri opportuni accorgimenti idonei a consentire la libera e indipendente oscillazione delle costruzioni vicine), superando l'orientamento precedente che alla violazione delle disposizioni in parola faceva seguire il solo risarcimento del danno non riconoscendo le stesse integrative dell'art. 873 cod. civ. in quanto non specificamente delimitative della sfera delle proprietà contigue, questa corte ha poi affermato, e ormai da epoca risalente, che la realizzazione degli accorgimenti costruttivi in parola «assolve a funzione analoga a quella assolta dagli intervalli di isolamento», dovendo quindi ammettersi l'esperimento anche di un'azione per la riduzione in pristino (cfr. per l'innovazione, inizialmente, Cass. n. 5024 del 07/05/1991 e n. 1654 del 21/02/1994, nonché sez. U, n. 7396 del 28/07/1998, seppur adite per questione di giurisdizione; più recentemente, tra le molte, Cass. n. 9319 del 17/04/2009 e n. 23231 del 15/11/2016).
4.9. Ne deriva che la sentenza impugnata va cassata per quanto di ragione come innanzi, onde il giudice di rinvio, svolti gli opportuni accertamenti documentali relativi al regime delle distanze applicabile, ove risulti un divieto di nuove edificazioni, dovrà procedere a rinnovato esame della fattispecie ritenendo le distanze pari a quelle individuate dai volumi preesistenti all'entrata in vigore del divieto, non derogabili dall'autonomia privata, applicando il seguente principio di diritto: "
in tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9, comma primo, del d.m. 02/04/1968, n. 1444 -traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell'art. 41-quinquies l.urb. e prescrivendo, per la zona A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti- è disciplina integrativa dell'art. 873 cod. civ. immediatamente idonea a incidere sui rapporti interprivatistici, per cui, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata, sia con ancor maggior fondamento in caso di mancanza di contrasto e quindi in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l'obbligo per il giudice di merito -nel primo caso mediante disapplicazione della disposizione illegittima, nel secondo caso mediante diretta applicazione della norma di divieto- di dare attuazione alla disposizione integrativa dell'art. 873 cod. civ., ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, mediante condanna all'arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti di tale volume o, qualora invece non sussistesse alcun preesistente volume, mediante condanna all'integrale eliminazione della nuova edificazione" (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 23.01.2018 n. 1616).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: E' rilevante e non manifestamente infondata la questione, che si rimette alla Corte costituzionale, di legittimità costituzionale dell’articolo 103, comma 1-bis, della l.r. della Lombardia n. 12/2005 che recita:
"
1-bis. Ai fini dell’adeguamento, ai sensi dell’articolo 26, commi 2 e 3, degli strumenti urbanistici vigenti, non si applicano le disposizioni del decreto ministeriale 02.04.1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765), fatto salvo, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, il rispetto della distanza minima tra fabbricati pari a dieci metri, derogabile all’interno di piani attuativi.".
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Ricorso straordinario al Presidente della Repubblica proposto dal signor Ni.Ca., nato a Treviso il ... e residente a Sondrio, per l’annullamento della deliberazione del Consiglio comunale di Sondrio 28.11.2014 n. 81, d’approvazione di variante del piano di governo del territorio.
...
Premesso:
Il Comune di Sondrio, già dotato del piano di governo del territorio approvato con deliberazione del Consiglio comunale 06.06.2011 n. 40, con deliberazione della giunta comunale del 29.09.2013 ha attivato un procedimento di variante del medesimo piano, comunicandolo alla cittadinanza. In merito sono state avanzate proposte da parte di alcuni cittadini.
L’ente territoriale ha introdotto, inoltre, modifiche alle norme tecniche d’attuazione, alcune delle quali su suggerimento dell’ufficio tecnico comunale.
Fra le modifiche della normativa, in particolare, una riguarda la disciplina delle distanze tra fabbricati “Distanza minima tra edifici”, come dettata dall’art. 3 – “Definizioni urbanistiche ed edilizie”, dell’elaborato “Definizioni e disposizioni generali del Piano di Governo del Territorio".
Nella formulazione originaria, essa stabiliva che “
Nelle aree comprese in ambiti di trasformazione e nelle aree comprese in ambiti del territorio consolidate {Piano delle Regole) la distanza minima tra edifici deve essere pari all’altezza dell'edificio più alto e comunque non inferiore a m 10, fatta eccezione per gli edifici nelle aree comprese in ambiti del territorio urbanizzato di antica formazione per i quali la distanza minima tra edifici non può essere inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale”.
A seguito della variante approvata, il testo della disposizione è stato così riformulato: “
Nelle aree comprese in ambiti di trasformazione e in ambiti del territorio consolidate {Piano delle Regole) la distanza minima tra edifici deve essere non inferiore a m 10, fatta eccezione per gli edifici compresi nei tessuti edificati di antica formazione (Taf) per i quali la distanza minima tra edifici non può essere inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. Limitatamente alle aree comprese in ambiti di trasformazione, la distanza minima deve inoltre essere pari o superiore all’altezza dell’edificio più alto”.
Per effetto della variazione
è stata sottratta all’applicazione della disciplina più restrittiva (quella che impone una distanza minima pari all’altezza dell’edificio più alto), le aree di nuova edificazione comprese all’interno di un ambito territoriale che, secondo la disciplina dettata dalla legge regionale della Lombardia 11.05.2005 n. 12 viene definito “il tessuto urbano consolidato”.
In particolare, la riformulata disposizione è riferita agli ambiti territoriali previsti e disciplinati dagli articoli 18 e 19 delle norme di attuazione del piano delle regole.
Con l’art. 18 vengono definiti alcuni ambiti di espansione edificatoria che, pur compresi nel perimetro territoriale disegnato al fine d’individuare il cosiddetto “tessuto urbano consolidato”, e definiti “tessuti di completamento”, costituiscono vere e proprie aree di espansione edificatoria, dato che ai sensi del comma 1 del predetto art. 18 “Gli ambiti cosi classificati sono rappresentati da parti prevalentemente non edificate, intercluse all’interno del tessuto consolidate di fondovalle o di versante o ai suoi margini.. La loro individuazione sul territorio consente di affermare che si tratta di ambiti privi di edificazione, da assoggettare per la prima volta a processo urbanizzativo ed edificatorio.
Tale risulta la condizione dell’ambito n. 15, adiacente alla proprietà del ricorrente, individuato dall'art. l9, quale ambito assoggettato a piano attuativo obbligatorio. Tale ambito conferma una previsione già presente nel previgente piano regolatore generale approvato negli anni ‘90, laddove era individuata come zona “RT n. 17”, assoggettata a piano attuativo obbligatorio, coinvolgente il medesimo ambito territoriale, assolutamente privo di edificazione e destinato a nuovi insediamenti residenziali, ubicato ai margini estremi dell'aggregato urbano edificato, lungo la strada che introduce alla Valmalenco, caratterizzata da una elevata acclività.
Il citato ambito, individuato nel piano generale del territorio come ambito n. 15 nell’art. 19, conferma la delimitazione dello stesso ambito territoriale individuato nel precedente piano regolatore generale come “RT n. 17”, mai coinvolto in precedenza in processi di urbanizzazione di edificazione, atteso che è stata assoggettata in entrambi gli strumenti urbanistici a piano attuativo, com’è prescritto per tutte le zone che, secondo il decreto ministeriale 02.04.1968, n. 1444, devono essere qualificate come zone di espansione.
L’Amministrazione, nella scelta di denominazioni e sigle delle zone territoriali omogenee differenti da quelle dettate nel D.M. n. 1444/1968 (prima RT ora ambito TAC), ad avviso del ricorrente sarebbero state sottratte alla disciplina che detto decreto ha fissato, specialmente per quanto riguarda il regime delle distanze tra fabbricati, che assumono valenza integrativa del codice civile, asseritamente non derogabili dalle norme locali con conseguente richiesta di disapplicazione delle disposizioni di strumenti urbanistici che fissino una distanza tra fabbricati inferiore a quella prevista nel citato DM.
Tutti gli ambiti “Tc” individuati dall’art. 19 del piano generale del territorio sono assoggettati o a piano urbanistico attuativo o a permesso di costruire convenzionato obbligatorio, in considerazione proprio della circostanza che si tratta di ambiti non edificati, da assoggettare per la prima volta ad un processo di urbanizzazione che richiede la preventiva pianificazione di dettaglio, o almeno, ove si tratti di un ambito di più limitata estensione, ad un permesso di costruire corredato da una convenzione obbligatoria, mediante la quale garantire gli stessi effetti del piano attuativo.
A conferma, il ricorrente richiama la circostanza che su 20 ambiti “Tc” individuati e disciplinati dall'art. 19 del piano generale del territorio ben 11 sono soggetti al piano attuativo obbligatorio. Fra essi vi è il n. 15, confinante con la sua proprietà, sulla quale insiste un edificio a destinazione residenziale (individuato in catasto al foglio 31, mappale 319, del Comune di Sondrio), a fronte del quale è in corso di realizzazione un complesso residenziale avente altezza largamente superiore a m 10, che non rispetterebbe la distanza pari all’altezza dell’edificio più alto, come prescritto per le zone omogenee C (parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità delle zone, totalmente edificate) dall’art. 9, 1° comma, del DM n. 1444/1968.
Il ricorrente evidenzia, poi, che nelle stesse “Norme di Attuazione del Piano delle Regole a1 Capo 2 (articoli 14, 15, 16, 17)” vengono disciplinate le altre porzioni del tessuto urbano consolidato che presentano già una condizione di parziale o compiuta edificazione, per i quali vengono ammessi interventi diretti o perfino piani attuativi all’interno dei quali viene consentita una distanza tra gli edifici minore di quella minima di legge, evidentemente in applicazione di quanto disposto dall’ultimo comma dell'art. 9 del DM 1444/1968.
Tale circostanza fa emergere la presenza, all’interno del tessuto urbano consolidato, di ambiti territoriali molto diversificati fra loro, alcuni dei quali aventi le caratteristiche delle zone di completamento, altri quelle delle zone di espansione.
2. Il ricorrente lamenta che la profonda diversità di condizione oggettiva renda ingiustificata e illegittima la sottrazione al più incisivo regime delle distanze tra fabbricati fissato dall’art. 9 del DM n. 1444/1968 proprio per le zone di nuova edificazione ed urbanizzazione.
Di conseguenza egli impugna la variante del piano generale del territorio di Sondrio, segnatamente la parte mediante la quale ha modificato la disposizione dell’art. 3 relativa alla distanza tra fabbricati riducendo la misura della distanza tra immobili fronteggianti alla sola misura di ml. 10,00 ed escludendo dall’applicazione della maggiore distanza pari all’altezza dell’edificio più alto i nuovi insediamenti previsti nelle cosiddette “zone TAC”, e confermando tale disposizione solo per i nuovi insediamenti in ambiti di trasformazione, senza tener conto del fatto che, invece, per situazioni del genere doveva essere mantenuta la formulazione originaria conforme a1 dispositivo dell'art. 9 del DM n. 1444/1968, data l’identità di condizioni oggettive di ambiti non edificati da assoggettare, per la prima volta, ad un processo di nuova urbanizzazione soggetto a preventiva approvazione di piano attuativo.
A fondamento del ricorso il ricorrente deduce i seguenti motivi di violazione di legge ed eccesso di potere.
1. Violazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, in quanto è stato espunto dall’ordinamento urbanistico locale l’obbligo del rispetto della distanza minima pari all’edificio più alto, in relazione ad interventi di nuova edificazione, in asserite “Zone di espansione edificatoria aventi le condizioni oggettive delle Zone C”.
2. Difetto di motivazione e contraddittorietà, perché l’originaria formulazione del PGT in materia di distanze dettava una disposizione univoca, in conformità alla disciplina prevista dal richiamato art. 9 del D.M. n. 1444/1968, avente valenza vincolante in sede di pianificazione. La decisione di modificare la norma generale sarebbe quindi arbitraria, oltre che carente di adeguata motivazione.
3. Difetto di motivazione, contraddittorietà, deviazione dalla funzione. Il ricorrente sostiene che il 29.09.2013, pur in presenza di un PGT approvato (deliberazione del Consiglio comunale n. 40/2011), la giunta comunale ha assunto la determinazione di avviare il procedimento di revisione del PGT con l’esplicita affermazione di aggiornare il piano senza alterarne l’impostazione complessiva originaria e al solo fine di correggere errori materiali riscontrati in fase applicativa. Quindi, la rilevante modifica sul regime delle distanze contestata avrebbe il carattere di norma elusiva di tassativi limiti di legge e foriera di ulteriori situazioni di contrasto con il vigente quadro giuridico di riferimento.
Considerato:
3. L’art. 2-bis del decreto del decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001 n. 380 stabilisce che “…le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 02.04.1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali”.
La Regione Lombardia, con le modifiche introdotte alla legge urbanistica regionale 11.05.2005 n. 12 con la legge regionale 14.03.2008 n. 4, ha recepito tali indicazioni stabilendo, ai fini dell’adeguamento degli strumenti urbanistici, l’inapplicabilità del citato D.M. n. 1444/1968 fatto salvo, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, il rispetto della distanza minima di dieci metri, derogabile all’interno dei piani attuativi.
L’art. 9 del D.M. 02.04.n. 1444/1968 dispone che “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a m 12.
Le distanze minime tra fabbricati -tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti)- debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
   - m 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
   - m 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m 7 e m 15;
   - ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15
”.
L’art. 1-bis della legge regione Lombardia 11.03.2005, n. 12, aggiunto dall'art. 1, comma 1, lettera xxx), L.R. 14.03.2008, n. 4, prevede che “Ai fini dell'adeguamento, ai sensi dell'articolo 26, commi 2 e 3, degli strumenti urbanistici vigenti, non si applicano le disposizioni del decreto ministeriale 02.04.1968 n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 06.08.1967 n. 765, fatto salvo, limitatamente agli interventi di nuova costruzione, il rispetto della distanza minima tra fabbricati pari a dieci metri, derogabile all'interno di piani attuativi”.
Il successivo comma 1-ter dispone che “Ferme restando le distanze minime di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile, fuori dai centri storici e dai nuclei di antica formazione la distanza minima tra pareti finestrate, di cui al comma 1-bis, è derogabile per lo stretto necessario alla realizzazione di sistemi elevatori a pertinenza di fabbricati esistenti che non assolvano al requisito di accessibilità ai vari livelli di piano”.
4.
In materia di distanza tra fabbricati, per costante giurisprudenza (da ultimo Consiglio di Stato, sez. IV, 23.06.2017 n. 3093; 08.05.2017 n. 2086; 29.02.2016 n. 856; Corte Cass. civ., sez. II, 14.11.2016 n. 23136), la disposizione contenuta nell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile poiché si tratta di norma imperativa la quale predetermina, in via generale ed astratta, le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza.
Tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile.
Occorre osservare, poi, che
la disposizione dell’art. 9, n. 2 del D.M. n. 1444 riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici (o parti o sopraelevazioni di essi: Consiglio di Stato, sez. IV, 04.08.2016 n. 3522) costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse. Tale affermazione trova riscontro in una pluralità di considerazioni.
Occorre, infatti, ricordare che,
ai sensi dell’art. 41-quinquies l. 17.08.1942 n. 1150, avente per oggetto “Disciplina dell’attività urbanistica e suoi scopi” nella formulazione in vigore dal 30.06.2003, i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati nonché i rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi”, sono imposti ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti.
Ciò significa che essi sono previsti dalla norma primaria per la “nuova” pianificazione urbanistica e non già per intervenire sull’esistente, tanto meno se rappresentato da un singolo edificio (a meno che “l’esistente” non sia esso stesso complessivamente oggetto di pianificazione urbanistica).
Ed infatti, in coerenza con quanto ora affermato,
lo stesso art. 9 del D.M. n. 1444/1968 per le zone “A”, nel contemplare le distanze tra edifici già esistenti prevede che le distanze “non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti”.
Difatti,
il discrimine in tema di distanze (con l’introduzione del limite inderogabile di 10 m), nella ‘ratio’ dell’indicato art. 9, non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente.
Se così non fosse, risalterebbe l’illogicità della disposizione, non potendosi evidenziare alcuna differenza, sotto il profilo che qui interessa, tra zona A e zona B totalmente edificata (ex art. 2 D.M. n. 1444/1968).
D’altra parte, a voler applicare il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente si otterrebbe che, da un lato, l’immobile considerato non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non “arretrando” rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio “effetto espropriativo” del D.M. n. 1444/1968); dall’altro lato, esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio piano volumetrico.
Anzi,
la stessa circostanza che la deroga di cui all’art. 9, u.c., sia prevista per il tramite di strumenti urbanistici attuativi conferma quanto innanzi affermato e cioè che le norme sulle distanze di cui al D.M. n. 1444/1968 si riferiscono alla nuova pianificazione del territorio e non già ad interventi specifici sull’esistente.
In conclusione,
in tema di distanze fra costruzioni, l’art. 9, comma 2, D.M. 02.04.1968, n. 1444, “poiché emanato su specifica delega contenuta nell'art. 41-quinquies della legge urbanistica fondamentale 17.08.1942, n. 1150, ha efficacia di legge dello Stato sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti edilizi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. civ. sez. II, 12.02.2016, n. 2848).
5.
Le disposizioni legislative riguardanti i titoli abilitativi per gli interventi edilizi sono state, da tempo, ricondotte dalla Corte costituzionale nell’ambito della normativa di principio in materia di governo del territorio (Corte costituzionale, sent. 23.11.2011, n. 309; 01.10.2003, n. 303).
In merito è stato chiarito che “
sono principi fondamentali della materia le disposizioni che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità a queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali.
L’intero corpus normativo statale in ambito edilizio è costruito sulla definizione degli interventi, con particolare riferimento alla distinzione tra le ipotesi di ristrutturazione urbanistica, di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, da un lato, e le ipotesi di ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera e degli altri interventi (restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria), dall'altro.
La definizione delle diverse categorie di interventi edilizi spetta, dunque, allo Stato
”.
Con specifico riferimento al riparto di competenze in tema di distanze legali, la medesima Corte ha affermato che “
la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell’ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.
Dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall’altro essa, interferendo con l’ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo −il governo del territorio− che ne detta anche le modalità di esercizio
" (Corte costituzionale, sentenze 03.11.2016 n. 231; 23.01.2013 n. 6; 21.05.2014 n. 134; ordinanza 19.05.2011 n. 173).
Si è affermato di conseguenza che “
nella delimitazione dei rispettivi ambiti di competenza −statale in materia di “ordinamento civile” e concorrente in materia di “governo del territorio”−, il punto di equilibrio è stato rinvenuto nell’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, ritenuto più volte dotato di “efficacia precettiva e inderogabile” (Corte costituzionale, sent. 10.05.2012, n. 114; ordinanza 19.05.2011, n. 173).
Con rifermento ad eventuali deroghe, la Corte ha ritenuto che tale disposto ammette distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale “nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
In definitiva,
le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono consentite se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.
Le richiamate conclusioni sono state ribadite anche a seguito dell’emanazione dell’art. 30, comma 1, 0a), del decreto-legge 21.06.2013, n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia), convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 09.08.2013, n. 98 − e dell’art. 2-bis del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001.
Ad avviso del giudice costituzionale, invero, la disposizione ha recepito l’orientamento della Corte “inserendo nel testo unico sull’edilizia i principi fondamentali della vincolatività, anche per le regioni e le province autonome, delle distanze legali stabilite dal D.M. n. 1444/1968 e dell'ammissibilità di deroghe solo a condizione che esse siano inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio (sentenze 20.07.2016 n. 175 e 21.09.2016 n. 178).
6.
L’art. 103, comma 1-bis, della legge della Regione Lombardia n. 12/2005, non affidando l’operatività dei suoi precetti a “strumenti urbanistici” e non essendo funzionale ad un “assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio”, riferisce la possibilità di deroga a qualsiasi ipotesi di intervento, quindi anche su singoli edifici, con la conseguenza che essa risulta assunta al di fuori dell’ambito della competenza regionale concorrente in materia di “governo del territorio”, in violazione del limite “dell’ordinamento civile” assegnato alla competenza legislativa esclusiva dello Stato.
Sotto i delineati profili
la Sezione è dell’avviso che la questione di legittimità costituzionale di cui al comma 1-bis dell’articolo 103 della legge regionale della Lombardia 2005 n. 12, (comma aggiunto dall'art. 1, comma 1, lettera xxx), della legge regionale Lombardia 14.03.2008, n. 4), non sia manifestamente infondata.
Non può dubitarsi, poi, della sua rilevanza atteso che, come emerge dall’esposizione fin qui svolta, la sua applicazione è decisiva ai fini della decisione della controversia in esame.
Dev’essere disposta, conseguentemente, la rimessione degli atti alla Corte costituzionale per la decisione della predetta questione di legittimità costituzionale.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede consultiva (Sezione prima), visti gli articoli 134 della Costituzione, 1 della legge costituzionale 09.02.1948 n. 1, 23 della legge 11.03.1953, n. 87 e l’art. 1, delle norme integrative per i giudizi davanti alla Corte costituzionale 07.10.2008:
   a)
dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione, che rimette alla Corte costituzionale, di legittimità costituzionale dell’articolo 103, comma 1-bis, della legge regionale della Lombardia n. 12/2005, nei sensi indicati in motivazione;
   b) dispone l’immediata trasmissione degli atti alla Corte costituzionale e sospende il presente procedimento (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 22.01.2018 n. 199 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze dettate dall'art. 873 del codice civile e seguenti o dalle diposizioni regolamentari integrative del codice civile, per "costruzione" deve intendersi qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata e, segnatamente, dall'impiego di malta cementizia.
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Sempre in tema di distanze legali, mentre il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi "costruzione" agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c., per la parte che adempie alla sua specifica funzione”, devono invece ritenersi soggetti a tale norma, “perchè costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell'uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente.
A tale indirizzo, cui va assicurata continuità, deve solo aggiungersi, per evitare fraintendimenti, una precisazione di carattere terminologico sulle espressioni di "terrapieno naturale" e di "terrapieno artificiale" o antropico.
La prima, infatti, consiste in un ossimoro, poiché ogni terrapieno, consistendo in un riporto di terra (contro un muro o) sostenuto da un muro è per definizione opera dell'uomo, e dunque artificiale, mentre naturale può essere soltanto il dislivello del terreno, originario ovvero prodotto o accentuato da movimenti franosi o da altre cause non immediatamente riferibili all'attività dell'uomo.
Dunque, a termini dell'art. 873 c.c., i muri di sostegno di terrapieni sono costruzioni.
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Quanto all’abuso in questione, nell’istanza di permesso di costruire in sanatoria si è prefigurata la realizzazione di una “cantina in luogo di terrapieno esistente (…) annessa tramite disimpegno all'appartamento”, consistente –come rilevato nel sopralluogo dei tecnici comunali del 07.11.2006– in un “locale in muratura intonacata con tetto piano, realizzato in adiacenza ad edificio esistente”.
Orbene, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è del tutto costante “nel ritenere che ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze dettate dall'art. 873 del codice civile e seguenti o dalle diposizioni regolamentari integrative del codice civile, per "costruzione" deve intendersi qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (cfr. ex pluribus, Cass. nn. 5753/2014, 23189/2012, 15972/2011, 22127/2009, 25837/2008, S.U. 7067/1992 e 3199/2002), indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata e, segnatamente, dall'impiego di malta cementizia (Cass. n. 4196/1987).
Ed è altrettanto costantemente affermato, in tema di distanze legali, che mentre il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi "costruzione" agli effetti della disciplina di cui all'art. 873 c.c., per la parte che adempie alla sua specifica funzione”, devono invece ritenersi soggetti a tale norma, “perchè costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell'uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente (cfr. Cass. nn. 1217/2010, 145/2006, 8144/2001, 4511/1997, 7594/1995 e 1467/1994).
A tale indirizzo, cui va assicurata continuità, deve solo aggiungersi, per evitare fraintendimenti, una precisazione di carattere terminologico sulle espressioni di "terrapieno naturale" e di "terrapieno artificiale" o antropico. La prima, infatti, consiste in un ossimoro, poiché ogni terrapieno, consistendo in un riporto di terra (contro un muro o) sostenuto da un muro è per definizione opera dell'uomo, e dunque artificiale, mentre naturale può essere soltanto il dislivello del terreno, originario ovvero prodotto o accentuato da movimenti franosi o da altre cause non immediatamente riferibili all'attività dell'uomo. Dunque, a termini dell'art. 873 c.c., i muri di sostegno di terrapieni sono costruzioni
” (cfr. Corte di Cassazione, 16.03.2015, n. 5163) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 22.01.2018 n. 180 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il punto di equilibrio tra la competenza legislativa statale in materia di «ordinamento civile» e quella regionale in materia di «governo del territorio», come identificato dalla Corte costituzionale, trova una sintesi normativa nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che la Corte costituzionale ha più volte ritenuto dotato di «efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato».
Quest’ultima disposizione consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche».
Le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono, dunque, consentite nei limiti ora indicati, se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.
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È, però, noto che ad avviso del Giudice delle Leggi “il punto di equilibrio tra la competenza legislativa statale in materia di «ordinamento civile» e quella regionale in materia di «governo del territorio», come identificato dalla Corte costituzionale, trova una sintesi normativa nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che la Corte costituzionale ha più volte ritenuto dotato di «efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato» (sentenza n. 114 del 2012; ordinanza n. 173 del 2011; sentenza n. 232 del 2005). Quest’ultima disposizione consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche». Le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono, dunque, consentite nei limiti ora indicati, se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio” (cfr. Corte Costituzionale, 23.01.2013, n. 6) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 22.01.2018 n. 180 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Secondo un principio generale di diritto, le norme dei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra le costruzioni, e di esse dal confine, sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive tra edifici frontistanti, ma anche a tutelare l'assetto urbanistico di una data zona e la densità edificatoria in relazione all'ambiente, sicché, ai fini del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che le costruzioni si fronteggino e dall'esistenza di un dislivello tra i fondi su cui esse insistono.
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In tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza.
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Agli effetti di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione, stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 cod. civ. è limitato alla sola facoltà per regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica.
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In tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell'articolo 873 c.c. con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l'articolo 9 del d.m. 02.04.1968 -applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, come modificata dalla legge n. 765 del 1967- stabilisce la distanza minima di mt. dieci tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell'estensione del balcone, è "contra legem" in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. dieci, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte.

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5. Questi tre motivi, ben suscettibili di esame unitario per il comune riferimento ad errori di diritto nel calcolo delle distanze legali, sono fondati.
Secondo un principio generale di diritto -che il Collegio intende oggi ribadire- le norme dei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra le costruzioni, e di esse dal confine, sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive tra edifici frontistanti, ma anche a tutelare l'assetto urbanistico di una data zona e la densità edificatoria in relazione all'ambiente, sicché, ai fini del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che le costruzioni si fronteggino e dall'esistenza di un dislivello tra i fondi su cui esse insistono (v. tra le varie, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 3854 del 18/02/2014 Rv. 629629; Sez. 2, Sentenza n. 24013 del 24/09/2008 Rv. 605174; Sez. 2, Sentenza n. 19350 del 04/10/2005 Rv. 584412).
Sempre per giurisprudenza costante, in tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza (Sez. 2, Sentenza n. 18282 del 19/09/2016 Rv. 641075; Sez. 2, Sentenza n. 17242 del 22/07/2010 Rv. 614192; Sez. 2, Sentenza n. 12964 del 31/05/2006 (Rv. 593831).
Si è poi precisato che, agli effetti di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione, stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 cod. civ. è limitato alla sola facoltà per regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica (v. Sez. 2, Sentenza n. 1556 del 26/01/2005 Rv. 578604; Sez. 2, Sentenza n. 12964 del 31/05/2006 Rv. 593831 in motivazione.
E' stato altresì affermato da questa Corte che in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell'articolo 873 c.c. con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l'articolo 9 del d.m. 02.04.1968 -applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, come modificata dalla legge n. 765 del 1967- stabilisce la distanza minima di mt. dieci tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell'estensione del balcone, è "contra legem" in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. dieci, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte (v. Sez. 2, Sentenza n. 5594 del 22/03/2016 Rv. 639403; Sez. 2, Sentenza n. 17089 del 27/07/2006 Rv. 593396; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 17242 del 22/07/2010 Rv. 614192 in motivazione) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 19.01.2018 n. 1365).

EDILIZIA PRIVATA: La questione giuridica concernente la corretta individuazione della disciplina in tema di distanze per edifici collocati nella zona A) solo di recente ha trovato una soluzione che sembra consolidata ed alla quale si ritiene dover assicurare continuità.
Reputa il Collegio che debba darsi continuità a quanto di recente affermato da Cass. n. 14552/2016 e da Cass. n. 15458/2016, che hanno appunto ribadito che per gli edifici in zona omogenea A, debba in ogni caso rispettarsi il limite delle distanze intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.
Ed, infatti, una volta ricordato che il DM n. 1444/1968 nel definire le "zone territoriali omogenee" e gli standards urbanistici ai quali i Comuni devono attenersi in sede di approvazione o revisione degli strumenti urbanistici, pone dei parametri "minimi", che gli strumenti urbanistici comunali emanati successivamente all'entrata in vigore del detto decreto ministeriale (17.04.1968) sono tenuti ad osservare, ma che gli enti locali possono derogare con la previsione di parametri più rigorosi, è palese l'illegittimità dello strumento urbanistico che non osservi i parametri minimi in questione.

In tale prospettiva,
poiché il D.M. 02.04.1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega del L. 17.08.1942, n. 1150, art. 41-quínquies (c.d. legge urbanistica), ha efficacia di legge dello Stato, le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica.
Ciò comporta altresì che
poiché la disciplina sulle distanze dettata da uno strumento urbanistico comunale deve osservare le prescrizioni di cui al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, comma 1, che detta le distanze "minime" tra fabbricati per ciascuna zona territoriale omogenea, le medesime -una volta recepite dallo strumento urbanistico o inserite automaticamente nello stesso- hanno efficacia precettiva, in quanto norma integrativa dell'art. 873 cod. civ., anche nei rapporti tra privati.
E' pur vero che le Sezioni Unite hanno affermato il principio secondo cui il D.M. 02.04.1968, nell'imporre all'art. 9 determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione di strumenti urbanistici, non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati, ma è altrettanto vero che poiché il DM in esame è rivolto agli enti comunali, che devono farne applicazione nella redazione dei loro strumenti urbanistici, una volta che l'ente locale abbia adottato lo strumento urbanistico e qualora quest'ultimo contenga disposizioni sulle distanze tra le costruzioni che violino i parametri minimi stabiliti dal D.M. 02.04.1968, n. 1444, art. 9, il giudice di merito è tenuto a disapplicare le disposizioni del regolamento comunale illegittime e ad applicare direttamente, anche nei rapporti tra privati, la disposizione del detto art. 9, la quale diviene, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima.
In tal senso deve poi altresì precisarsi che
l'inserzione automatica della disciplina delle distanze dettata dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 nello strumento urbanistico comunale opera non solo quando lo strumento urbanistico stesso, individuando le zone territoriali omogenee, violi le distanze minime prescritte dallo stesso art. 9 per ciascuna zona territoriale, prevedendo una distanza inferiore a quella minima prescritta, ma anche quando lo strumento urbanistico, dopo aver individuato le zone territoriali omogenee, nulla preveda sulle distanze legali relativamente ad esse (o ad una di esse).
Per l'effetto
se lo strumento urbanistico locale recepisca le prescrizioni in materia di distanze tra costruzioni dettate dall'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 ovvero stabilisca distanze più rigorose, si applicheranno le norme del regolamento comunale, ma se non osservi le prescrizioni del detto art. 9, o in quanto prevede distanze minori ovvero in quanto non prevede affatto alcuna distanza tra i fabbricati, si determinerà l'inserzione automatica delle prescrizioni dell'art. 9 nello strumento urbanistico, divenendo così tali prescrizioni -a mezzo dello strumento urbanistico del quale entrano a far parte- immediatamente applicabili anche ai rapporti tra privati.
In termini analoghi si è poi pronunziata anche Cass. n. 14552/2016, che
ribadendo che nelle zone A, nelle quali sono consentiti esclusivamente interventi di risanamento conservativo senza incremento delle densità edilizia di zona e territoriale preesistenti, è stato in sostanza imposto un vincolo conformativo inerente alla caratteristiche intrinseche del territorio - non temporaneo e, come tale, non caducabile.
Ciò comporta che il vincolo d'inedificabilità assoluta, impedisce in radice che possano trovare applicazione i criteri stabiliti dall'art. 873 c.c., nonché quelli di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 17, comma 1.
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3. Il secondo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione del DM n. 1444 del 1968 in correlazione con l'art. 873 c.c. e con le previsioni dello strumento urbanistico del Comune di Bagnara Calabra.
A tal riguardo la sentenza gravata ha infatti rilevato che mancava una previsione regolamentare che fissasse una distanza minima dal confine pari a metri 7, e che comunque non potevano invocarsi le previsioni di cui al DM n. 1444 del 1968, in quanto nella fattispecie si controverteva in materia di fabbricati ubicati in zona A, per la quale la norma de qua prevede solo la possibilità di interventi di ristrutturazione e manutenzione conservativa, aggiungendo che le distanze legali non possono essere inferiore a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti.
Ha quindi concluso affermando che non ricavandosi da tale disposizione alcuna distanza specifica, ed in assenza di una diversa previsione regolamentare, non poteva che farsi applicazione dell'art. 873 c.c. (nemmeno potendosi fare richiamo alla distanza di 10 metri tra pareti finestrate di cui all'art. 9, co. 1, n. 2, del citato DM, che si applica invece alle costruzioni nuove in zone diverse da quella A), norma rispetto alla quale andava esclusa la ricorrenza di una costruzione a distanza inferiore a quella di legge.
Assume il ricorrente che tale interpretazione delle norme sia errata, in quanto, attesa l'inclusione della costruzione oggetto di causa nella zona A del Comune di Bagnara Calabra, la citata previsione in tema di limiti all'edificazione di nuove costruzioni ed alla necessità di dover rispettare le distanze tra volumi edificati preesistenti, non consentiva di fare applicazione della previsione codicistica di cui all'art. 873 c.c. Peraltro, la maggiore altezza del fabbricato della convenuta esclude che possa parlarsi di mera ristrutturazione del fabbricato preesistente, ma impone di ritenere realizzata una nuova costruzione.
Il motivo è fondato.
Rileva il Collegio che
la questione giuridica concernente la corretta individuazione della disciplina in tema di distanze per edifici collocati nella zona A) è stata oggetto di soluzioni diversificate nel tempo, e senza che fosse possibile individuare un quadro diacronico degli interventi, e ciò anche in relazione agli orientamenti del giudice amministrativo, e che solo di recente ha trovato una soluzione che sembra consolidata ed alla quale si ritiene dover assicurare continuità.
Secondo una prima tesi la fattispecie andrebbe disciplinata facendo applicazione della norma di carattere generale di cui all'art. 873 c.c., in quanto (cfr. Cass. n. 7804/1991) il regolamento edilizio, ancorché non contenga una specifica disciplina delle distanze tra fabbricati, comporta l'inapplicabilità delle limitazioni poste in materia di distanze ed altezze negli edifici dall'art. 41-quinquies, primo comma, lett. c), della legge 17.08.1942 n. 1150, come introdotto dall'art. 17 della legge 06.08.1967 n. 765, dovendosi intendere in tal caso adottata dal regolamento la distanza stabilita dall'art. 873 cod. civ. ( si veda anche Cass. n. 12376/1992).
Solo in apparenza sembra aderire a tale soluzione anche Cass. n. 12767/2008, laddove afferma che l'art. 9, primo comma, n. 2), del d.m. 02.04.1968, n. 1444 -emanato in forza dell'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150, aggiunto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765- in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni "ex novo", la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti, atteso che la stessa si limita a ben vedere solo ad escludere l'applicazione del DM 1444 (così anche Cass. n. 879/1999).
Condurrebbe invece all'applicazione dell'art. 873 c.c. quanto affermato da Cass. n. 4754/1995, secondo cui la mancanza in uno strumento urbanistico, di prescrizioni sulle distanze per una determinata zona del territorio, a causa della scelta del legislatore locale di vietare in tale zona qualsiasi attività costruttiva, lungi dal creare lacune nella regolamentazione dei rapporti di vicinato, fa si che resti applicabile ad esso la disciplina dettata dagli art. 873 e ss. cod. civ., con la conseguenza che, in caso di violazione del divieto di costruire, il privato proprietario che ne abbia subito danno ha diritto, ai sensi dell'art. 872 cod. civ., di esserne risarcito ma non può pretendere la riduzione in pristino, ove non risulti contemporaneamente trasgredito l'obbligo di rispettare le distanze previste dalle norme codicistiche (si veda sempre in relazione ad un caso di costruzione realizzata in zona successivamente assoggettata a vincolo assoluto di inedificabilità, Cass. n. 3638/2007).
A tale orientamento si è poi contrapposta la tesi, fatta propria in prevalenza dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui dovrebbe trovare applicazione la previsione in tema di distacco tra pareti finestrate di cui all'art. 9 del DM n. 1444 del 1968.
In tal senso Consiglio di Stato, sez. V, 23/05/2000, n. 2983 ha affermato che in materia di distanze tra nuove costruzioni, quando il regolamento edilizio comunale presenta una lacuna normativa, la disciplina applicabile è quella contenuta nell'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942 che richiama l'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, ed ha natura di norma integrativa dell'art. 873 c.c. (in termini e proprio con specifico riferimento ad edifici collocati in cd. Zona A, Consiglio di Stato sez. V 19.03.1999 n. 280).
A tale soluzione si contrappone poi l'ulteriore tesi che reputa applicabili le misure di salvaguardia di cui alla legge n. 765 del 1967.
In tal senso si veda Cass. n. 20713/2013, a mente della quale, la norma contenuta nell'art. 41-quinquies, lett. c), della legge 17.08.1942, n. 1150, introdotto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, secondo la quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, "la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire", va osservata non solo nei casi in cui i Comuni siano sprovvisti di strumento urbanistico, ma anche quando negli stessi o nei regolamenti edilizi manchino norme specifiche che provvedano direttamente in materia di distanze Solo in apparenza sembra porsi in tale ottica Cass. n. 26123/2015, la cui massima recita: "Qualora lo strumento urbanistico vieti ogni attività costruttiva in una determinata zona e per essa non dia quindi alcuna prescrizione sulle distanze tra costruzioni, i rapporti di vicinato non sono disciplinati dall'art. 873 c.c., ma dall'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 17 della l. n. 765 del 1967, per il quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, "la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire", occorrendo però specificare come peraltro chiarito da questa stessa Corte, che si tratta di fattispecie nella quale il vincolo di inedificabilità assoluta dipendeva dall'osservanza della fascia di rispetto delle aree cimiteriali prevista dall'art. 338 T.U. leggi sanitarie 27.07.1934 n. 1265 (e non dall'esercizio di discrezionalità amministrativa da parte dell'ente comunale), non vale tuttavia quando -come nella specie- il vincolo di inedificabilità assoluta è previsto dallo strumento urbanistico comunale in relazione al particolare carattere storico e di pregio ambientale della zona territoriale individuata".
Infine è stata sostenuta la tesi secondo cui i limiti all'attività edilizia prescritti per gli immobili collocati nella zona A impongono che debbano in ogni caso essere rispettate le distanze preesistenti tra fabbricati.
In tal senso si veda Cass. n. 1282/2006, che ha appunto affermato che la disciplina del regolamento edilizio del Comune di Somma Vesuviana la quale aveva recepito il d.m. 02/04/1968 che all'art. 9 prescrive per la zona A, in relazione alle operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, che le distanze fra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti, poiché nella zona A sono consentite soltanto operazioni di risanamento conservativo e di manutenzione ordinaria, mentre sostituzioni edilizie e nuove costruzioni potranno essere ammesse soltanto dopo l'approvazione di un piano particolareggiato esecutivo (nella specie insussistente) - introduce un divieto assoluto "medio tempore" sotto il profilo urbanistico di realizzazione di interventi edilizi nella zona senza prevedere alcuna deroga alla disciplina in materia di distanze tra fabbricati di cui all'art. 9 del citato d.m., tenuto conto che l'eventuale deroga sarebbe, comunque, illegittima e suscettibile di disapplicazione da parte del giudice, giacché in caso di adozione dello strumento urbanistico tali norme, per inserzione automatica nello stesso, sono immediatamente operanti nei rapporti fra privati.
Pertanto, la disposizione di cui al citato art. 2 non può essere interpretata nel senso che, in assenza dell'approvazione del piano particolareggiato esecutivo, trovi applicazione la disciplina dettata dall'art. 873 cod. civ. anziché quella prevista dal citato art. 9. Tale principio è stato poi ribadito anche da Cass. S.U. n. 20354/2013 (non massimata), nella cui motivazione si legge che nelle zone A, per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.
Reputa il Collegio che tale ultima soluzione sia in assoluto da preferire, e che pertanto debba darsi continuità a quanto di recente affermato da Cass. n. 14552/2016 e da Cass. n. 15458/2016, che hanno appunto ribadito che per gli edifici in zona omogenea A, debba in ogni caso rispettarsi il limite delle distanze intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.
Ed, infatti, una volta ricordato che il DM n. 1444/1968 nel definire le "zone territoriali omogenee" e gli standards urbanistici ai quali i Comuni devono attenersi in sede di approvazione o revisione degli strumenti urbanistici, pone dei parametri "minimi", che gli strumenti urbanistici comunali emanati successivamente all'entrata in vigore del detto decreto ministeriale (17.04.1968) sono tenuti ad osservare, ma che gli enti locali possono derogare con la previsione di parametri più rigorosi, è palese l'illegittimità dello strumento urbanistico che non osservi i parametri minimi in questione.

In tale prospettiva, come ribadito dalle Sezioni unite di questa Corte,
poiché il D.M. 02.04.1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega del L. 17.08.1942, n. 1150, art. 41-quínquies (c.d. legge urbanistica), ha efficacia di legge dello Stato, le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. Sez. U, n. 14953 del 07/07/2011, Rv. 617949).
Ciò comporta altresì che
poiché la disciplina sulle distanze dettata da uno strumento urbanistico comunale deve osservare le prescrizioni di cui al D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, comma 1, che detta le distanze "minime" tra fabbricati per ciascuna zona territoriale omogenea, le medesime -una volta recepite dallo strumento urbanistico o inserite automaticamente nello stesso- hanno efficacia precettiva, in quanto norma integrativa dell'art. 873 cod. civ., anche nei rapporti tra privati.
E' pur vero che le Sezioni Unite hanno affermato il principio secondo cui il D.M. 02.04.1968, nell'imporre all'art. 9 determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione di strumenti urbanistici, non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati (cfr., ex plurirnis, Sez. U, Sentenza n. 5889 del 01/07/1997, Rv. 505623), ma è altrettanto vero che poiché il DM in esame è rivolto agli enti comunali, che devono farne applicazione nella redazione dei loro strumenti urbanistici, una volta che l'ente locale abbia adottato lo strumento urbanistico e qualora quest'ultimo contenga disposizioni sulle distanze tra le costruzioni che violino i parametri minimi stabiliti dal D.M. 02.04.1968, n. 1444, art. 9, il giudice di merito è tenuto a disapplicare le disposizioni del regolamento comunale illegittime e ad applicare direttamente, anche nei rapporti tra privati, la disposizione del detto art. 9, la quale diviene, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima.
In tal senso deve poi altresì precisarsi che
l'inserzione automatica della disciplina delle distanze dettata dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 nello strumento urbanistico comunale opera non solo quando lo strumento urbanistico stesso, individuando le zone territoriali omogenee, violi le distanze minime prescritte dallo stesso art. 9 per ciascuna zona territoriale, prevedendo una distanza inferiore a quella minima prescritta, ma anche quando lo strumento urbanistico, dopo aver individuato le zone territoriali omogenee, nulla preveda sulle distanze legali relativamente ad esse (o ad una di esse).
Per l'effetto
se lo strumento urbanistico locale recepisca le prescrizioni in materia di distanze tra costruzioni dettate dall'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 ovvero stabilisca distanze più rigorose, si applicheranno le norme del regolamento comunale, ma se non osservi le prescrizioni del detto art. 9, o in quanto prevede distanze minori ovvero in quanto non prevede affatto alcuna distanza tra i fabbricati, si determinerà l'inserzione automatica delle prescrizioni dell'art. 9 nello strumento urbanistico, divenendo così tali prescrizioni -a mezzo dello strumento urbanistico del quale entrano a far parte- immediatamente applicabili anche ai rapporti tra privati.
In termini analoghi si è poi pronunziata anche Cass. n. 14552/2016, che
ribadendo che nelle zone A, nelle quali sono consentiti esclusivamente interventi di risanamento conservativo senza incremento delle densità edilizia di zona e territoriale preesistenti, è stato in sostanza imposto un vincolo conformativo inerente alla caratteristiche intrinseche del territorio - non temporaneo e, come tale, non caducabile.
Ciò comporta che il vincolo d'inedificabilità assoluta, impedisce in radice che possano trovare applicazione i criteri stabiliti dall'art. 873 c.c., nonché quelli di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 17, comma 1 (Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza 19.01.2018 n. 1360).

EDILIZIA PRIVATA: Lo strumento della cessione di cubatura (o asservimento), quale espressione dell’autonomia negoziale delle parti, è limitabile dalla Pubblica amministrazione solo espressamente ed a chiare e specifiche condizioni (che, nella fattispecie, si rinvengono nel disposto dell’art. 13 del regolamento edilizio, secondo cui nei singoli lotti non è in ogni caso possibile superare l’indice territoriale di 0,70 mc/mq).
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Le distanze tra pareti di edifici ex art. 9, comma 1, D.M. 1444/1968 valgono non solo per le finestre, ma anche per le luci e trovano applicazione anche quando solo una delle pareti antistanti risulta finestrata e non entrambe.
Inoltre, essendo finalizzate a stabilire un’idonea intercapedine tra edifici nell’interesse pubblico, e non a salvaguardare l’interesse privato del frontista alla riservatezza, la circostanza che si tratti di corpi di uno stesso edificio, ovvero di edifici distinti, non può dispiegare alcun effetto distintivo.
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La distanza degli edifici dal limite della strada, che va misurata dal profilo estremo degli sporti al ciglio della via, deve tenere conto del marciapiede, il quale fa parte della strada, quale tratto di essa situato fuori dalla carreggiata e normalmente destinato alla circolazione dei pedoni, ai sensi dell’art. 2, comma 1, del codice stradale.

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La ditta ricorrente impugna, per violazione di legge ed eccesso di potere, il diniego di permesso di costruire, opposto dal Comune di Tortora, in relazione alla realizzazione di un immobile in contrada Riviera.
I motivi di diniego riguardano:
   - l’impossibilità di accedere alla cessione della cubatura mancante, in applicazione dell’art. 13 del regolamento edilizio, secondo cui nei singoli lotti non è in ogni caso possibile superare l’indice territoriale di 0,70 mc/mq;
   - il mancato rispetto della distanza minima di m. 10 tra pareti finestrate di edifici;
   - il mancato rispetto della distanza minima di m. 5 dal ciglio stradale.
In proposito, sostiene la società ricorrente: che non sono consentiti, da parte dell’autorità comunale, limiti ad un istituto civilistico, qual è la cessione di cubatura; che la distanza minima di m. 10 tra pareti finestrate di edifici non opera per le luci e quando solo una delle pareti antistanti risulta finestrata; che, nel computo della distanza minima di m. 5 dal ciglio stradale, non si deve tenere conto del marciapiede.
Resiste il Comune di Tortora.
Il ricorso è infondato e va respinto.
I rilievi della P.A. sono infatti da ritenere tutti legittimi, posto che:
   a) lo strumento della cessione di cubatura (o asservimento), quale espressione dell’autonomia negoziale delle parti, è limitabile dalla Pubblica amministrazione solo espressamente ed a chiare e specifiche condizioni (cfr. TAR Campania, Salerno, Sez. I, 27.10.2015 n. 2260) che, nella fattispecie, si rinvengono nel disposto dell’art. 13 del regolamento edilizio, secondo cui nei singoli lotti non è in ogni caso possibile superare l’indice territoriale di 0,70 mc/mq;
   b) le distanze tra pareti di edifici ex art. 9, comma 1, D.M. 1444/1968 valgono non solo per le finestre, ma anche per le luci (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 18.06.2009 n. 4015; TAR Piemonte, Sez. I, 02.12.2010 n. 4374) e trovano applicazione anche quando solo una delle pareti antistanti risulta finestrata e non entrambe (cfr. TAR Veneto, Sez. II, 16.03.2010 n. 823). Inoltre, essendo finalizzate a stabilire un’idonea intercapedine tra edifici nell’interesse pubblico, e non a salvaguardare l’interesse privato del frontista alla riservatezza (cfr. Cass. civ., Sez. II, 26.01.2001 n. 1108), la circostanza che si tratti di corpi di uno stesso edificio, ovvero di edifici distinti, non può dispiegare alcun effetto distintivo (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 05.12.2005 n. 6909 e TAR Lombardia, Brescia, Sez. I, 08.07.2010 n. 2461);
   c) la distanza degli edifici dal limite della strada, che va misurata dal profilo estremo degli sporti al ciglio della via (cfr. Cass. civ., Sez. II, 03.08.1984 n. 4624), deve tenere conto del marciapiede, il quale fa parte della strada, quale tratto di essa situato fuori dalla carreggiata e normalmente destinato alla circolazione dei pedoni, ai sensi dell’art. 2, comma 1, del codice stradale (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 17.01.2018 n. 138 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2017

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: In linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del DM 02.04.1968 n. 1444, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali.
Di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve essere annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata.
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La giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità.
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... per la riforma della sentenza del TAR per la Calabria, Sezione staccata di Reggio Calabria n. 2 del 03.01.2006, resa tra le parti, con cui è stato in parte dichiarato inammissibile e in parte rigettato il ricorso in primo grado n.r. 257/2005 proposto per l’annullamento:
   - del permesso di costruire n. 18 del 18.02.2005 rilasciato alla signora Li.Mo. per la sopraelevazione di due piani fuori terra del fabbricato esistente tra le vie Marconi e Riviera in località Immacolata di Villa San Giovanni;
   - del P.R.G. del Comune di Villa San Giovanni, approvato con d.P.G.R. n. 1657 del 26.07.1983, limitatamente all’art. 16 delle N.T.A. quanto alle distanze tra edifici ivi previste in zona B sottozona B2.
...
1.) Li.Tu. è comproprietaria di un immobile a tre elevazioni (individuato in catasto alla partita 2480, foglio 3, particella 306, sub. 3), in località Immacolata di Villa San Giovanni, confinante a est con un preesistente immobile composto da solo piano terra appartenente a Li.Mo..
Con il permesso di costruire n. 18 del 18.02.2005 il Comune di Villa San Giovanni ha assentito la sopraelevazione di due piani del predetto fabbricato terraneo.
Con il ricorso in primo grado n.r. 257/2005, inizialmente notificato in data 08.04.2005 alla sola controinteressata ed al Comune, è stato impugnato il permesso di costruire, nonché il P.R.G., limitatamente all’art. 16 delle N.T.A.
L’interessata ha dedotto in sintesi le seguenti censure:
   1) Violazione dell’art. 9 comma 1, n. 2, del D.M. 02.04.1968 n. 1444, in relazione all'art. 41-quinquies della legge urbanistica. Illegittimità derivata, perché l’art. 16 delle N.T.A. consente nella zona B sottozona B1 una distanza minima tra edifici pari a ml. 6 o 8, a seconda che si tratti di tre o quattro piani, in violazione della rubricata disciplina statale, con consequenziale illegittimità derivata del permesso di costruire.
   2) Violazione del D.M. 16.01.1996 Punto C. 3. Eccesso di potere per travisamento dei fatti e sviamento, perché l’altezza dell’edificio a seguito della sopraelevazione è superiore di cm. 20 (ml. 10,05) rispetto a quella massima consentita (ml. 9,85).
   3) Violazione dell'art. 41-sexies della legge urbanistica. Eccesso di Potere per travisamento dei fatti e sviamento, perché configurandosi l’intervento edilizio come nuova costruzione gli standard a parcheggio dovevano essere garantiti in misura pari a 127,34 mq. in luogo di quelli previsti, pari a 79,1 mq.
...
4.) L’appello in epigrafe è fondato, nei limiti di seguito precisati, onde in riforma della sentenza gravata deve essere accolto il ricorso proposto in primo grado.
4.1) Con riguardo, infatti, alla rilevata inammissibilità dell’impugnazione dell’art. 16 delle N.T.A. del P.R.G., e quindi del primo motivo del ricorso in primo grado, deve ricordarsi che, secondo la più recente giurisprudenza di questa Sezione (cfr. n. 3522 del 04.08.2016): “…in linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del citato decreto, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali (cfr. Cass. civ., sez. II, 14.03.2012, nr. 4076); di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve essere annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 21.10.2013, nr. 5108; id., 22.01.2013, nr. 354; id., 27.10.2011, nr. 5759).
Pertanto, in punto di disapplicazione delle N.T.A. di uno strumento urbanistico risulta condivisibilmente superato il precedente indirizzo contrario (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 19.04.2005, nr. 1795; id., 12.07.2002, nr. 3929), il quale peraltro si basava su una presunta natura non direttamente precettiva delle prescrizioni contenute nel d.m. nr. 1444/1968, lasciando ferma e impregiudicata la ritenuta natura para-regolamentare, o di atto amministrativo generale, delle norme del P.R.G., e quindi la loro disapplicabilità da parte del giudice amministrativo.
Inoltre, e contrariamente a quanto si sostiene dalle parti appellanti, la giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità (cfr. Cons. Stato, sez. V, 03.02.2015, nr. 515)
”.
Ne consegue che la tempestività della notificazione del ricorso alla Regione Calabria è priva di rilevanza essendo stata comunque sollecitata da parte ricorrente la disapplicazione dell’art. 16 delle N.T.A. nella parte in cui ammette una distanza minima inferiore a quella prescritta dal d.m. 1444/1968, non risultando peraltro contestato, in punto di fatto, che la sopraelevazione non rispetti il predetto limite minimo di distanza.
Dai rilievi che precedono discende la fondatezza del primo motivo del ricorso in primo grado.
...
5.) In conclusione l’appello deve essere accolto, onde in riforma della sentenza gravata e in accoglimento del primo motivo del ricorso in primo grado, deve essere annullato il permesso di costruire che risulta illegittimo per contrasto con le disposizioni del d.m. 1444/1968, doverosamente applicabili in relazione alla disapplicazione dell’illegittimo art. 16 delle N.T.A. del P.R.G. di Villa San Giovanni (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 07.12.2017 n. 5753 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ottobre 2017

EDILIZIA PRIVATA: Per giurisprudenza consolidata le previsioni di cui all’art. 9 DM 1444/1968, riguardanti la distanza minima da osservarsi tra edifici, essendo funzionali a garantire non tanto la riservatezza, quanto piuttosto l’igiene e la salubrità dei luoghi e la formazione di intercapedini dannose, debbono considerarsi assolutamente inderogabili da parte dei comuni, che si debbono attenere ad esse in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici.
Inoltre, traendo le norme del DM 1444/1968 la propria efficacia dall’art. 41-quinquies, comma 8, L. 1150/1942 –in tale parte non abrogato dal DPR 380/2001– le relative previsioni debbono considerarsi avere una efficacia immediatamente precettiva e tale da potersi sostituire alle eventuali norme di piano regolatore ad esse non conformi. Invero, è stato statuito: “Tanto chiarito e venendo all’esame della normativa urbanistica comunale, si premette che per consolidata giurisprudenza le norme di cui al D.M. in questione, emanate in forza dell’art. 17 L. 765/1967, traggono da questa la forza di integrare con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l’inderogabile distanza di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione o, secondo l’indirizzo prevalente, comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata”.
Trattasi di presidi normativi che, all’evidenza, non sono dettati a tutela e salvaguardia di singole posizioni soggettive, ma nell’interesse generale della corretta pianificazione.
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Osserva in contrario senso il Collegio, che:
   a) innanzitutto la deroga di cui all'
’articolo 9, comma 3, del d.m. 02.04.1968 n. 1444 potrebbe essere ammessa soltanto nel caso di realizzazione contestuale di “gruppi di edifici” e cioè di una pluralità di nuovi edifici inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate, ipotesi dalla quale sembra esulare il caso in esame, in cui si ha realizzazione di un unico edificio che si va ad inserire nel contesto di un isolato già edificato;
   b) la dizione contenuta nel citato ultimo comma dell’art. 9 d.m. 1444/1968 implica che alla deroga ivi menzionata possa accedersi soltanto laddove ricorra la compresenza di tutte e tre le condizioni contenute nel detto comma (e non può invece affermarsi che le stesse integrino prescrizioni alternative) ed esse non ricorrevano, a tacere d’altro perché non ci si trova al cospetto di un gruppo di edifici, e perché non si rinviene alcuna tavola plano-volumetrica relativa ad un gruppo di edifici tra i quali sarebbe ricompreso quello erigendo;
   c) la giurisprudenza già in passato ha costantemente interpretato in senso rigido detta disposizione affermando che:
- “l'ordinamento statale consente deroghe alle distanze minime con normative locali, purché siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio. Tali principi si ricavano dall'art. 873 c.c. e dall'ultimo comma dell'art. 9, d.m. n. 1444 del 1968 emesso ai sensi dell'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1941, avente efficacia precettiva ed inderogabile, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale";
- "la disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, d.m. 02.04.1968 n. 1444, essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante con il muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c..
Le prescrizioni di cui al d.m. 02.04.1968 n. 1444 integrano con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 mt. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici”.
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I
l Collegio non ritiene di dovere decampare dai principi a più riprese espressi dalla Sezione che hanno puntualizzato la necessità di una rigida interpretazione della prescrizione secondo la quale il citato art. 9 del d.m. nr. 1444/1968 non potrebbe trovare applicazione nelle ipotesi di intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente e non di nuova edificazione: ciò in quanto opera in materia l’indirizzo giurisprudenziale in tema di deroghe alle distanze ex art. 9 secondo cui a tali fini all’intervento di recupero di un immobile già esistente può essere assimilato quello di demolizione e ricostruzione solo laddove siano mantenute in toto le medesime dimensioni esterne dell’edificio preesistente.
In particolare, a parere della giurisprudenza civile ed amministrativa, proprio in ragione della sensibilità dei valori tutelati dalla disposizione, la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate deve essere comunque rispettata, e ciò anche in caso di interventi riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia; ciò, salve ovviamente le ipotesi in cui tali interventi si sostanzino in un mero recupero di beni -realizzati prima dell’entrata in vigore della norma- che già non rispettavano tale prescrizione, non essendo possibile dare alla norma stessa applicazione retroattiva (ma tale circostanza non è stata dedotta);
La richiamata sentenza della Cassazione civile, sez. II, 03.03.2008, n. 5741 è perentoria nello stabilire che “rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies l. 17.08.1942 n. 1150, anche ai fini dell'applicabilità dell'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l'edificazione di un manufatto su un'area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l'opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente”.

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3. Venendo al merito delle censure proposte, ritiene il Collegio che entrambi i motivi dell’appello siano infondati e debbano essere respinti, per le considerazioni –che rivestono portata assorbente- che seguono.
3.1. Per giurisprudenza consolidata le previsioni di cui all’art. 9 DM 1444/1968, riguardanti la distanza minima da osservarsi tra edifici, essendo funzionali a garantire non tanto la riservatezza, quanto piuttosto l’igiene e la salubrità dei luoghi e la formazione di intercapedini dannose (tra le più recenti, Cass. Civ., sez. II, 03/03/2008 n. 5741, Cons. Stato, sez. V, 26/10/2006, n. 6399), debbono considerarsi assolutamente inderogabili da parte dei comuni, che si debbono attenere ad esse in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici; inoltre, traendo le norme del DM 1444/1968 la propria efficacia dall’art. 41-quinquies, comma 8, L. 1150/1942 –in tale parte non abrogato dal DPR 380/2001– le relative previsioni debbono considerarsi avere una efficacia immediatamente precettiva e tale da potersi sostituire alle eventuali norme di piano regolatore ad esse non conformi (tra le tante, Cass. Civ. 22495/2007 e 20574/2007; Cons. Stato, sez. IV, 2094/2007; 1206/2007; in particolare, la sentenza n. 3094/2007 della IV sezione del Consiglio di Stato così testualmente statuisce: “Tanto chiarito e venendo all’esame della normativa urbanistica comunale, si premette che per consolidata giurisprudenza le norme di cui al D.M. in questione, emanate in forza dell’art. 17 L. 765/1967, traggono da questa la forza di integrare con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l’inderogabile distanza di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione o, secondo l’indirizzo prevalente, comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata”).
Trattasi di presidi normativi che, all’evidenza, non sono dettati a tutela e salvaguardia di singole posizioni soggettive, ma nell’interesse generale della corretta pianificazione.
3.2. La censura accolta dal Tar, si strutturava nella dedotta violazione dell’articolo 9, comma 1, n. 2 e comma 3 del d.m. 02.04.1968 n. 1444, in quanto il progetto autorizzato avrebbe violato le distanze minime inderogabili.
3.3. La disposizione di cui all’articolo 9, comma 1, n. 2 e comma 3 del d.m. 02.04.1968 n. 1444, così prevede: “le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
   1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
   2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
   3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
   - ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
   - ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
   - ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche
.”.
3.3. La tesi dell’appellante sulla quale si fonda la asserita legittimità del titolo edilizio annullato dal Tar è quella per cui, dal combinato-disposto delle disposizioni del Prg comunale (che non prevede limiti di distanze per le ristrutturazioni) e dalle disposizioni di legge regionale attuative del c.d. Piano casa, discendesse che i limiti di cui al citato art. 9 (nel caso di specie, distanza pari all’altezza del fabbricato degli originari ricorrenti, e quindi mt. 14,88) non trovassero applicazione.
3.4. Osserva in contrario senso il Collegio, che:
   a) innanzitutto (si veda Cons. Stato, sezione IV n. 856 del 29.02.2016, in particolare dal considerando 3.2.1.) la deroga di cui al comma 3 potrebbe essere ammessa soltanto nel caso di realizzazione contestuale di “gruppi di edifici” e cioè di una pluralità di nuovi edifici inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate, ipotesi dalla quale sembra esulare il caso in esame, in cui si ha realizzazione di un unico edificio che si va ad inserire nel contesto di un isolato già edificato;
   b) la dizione contenuta nel citato ultimo comma dell’art. 9 d.m. 1444/1968 implica che alla deroga ivi menzionata possa accedersi soltanto laddove ricorra la compresenza di tutte e tre le condizioni contenute nel detto comma (e non può invece affermarsi che le stesse integrino prescrizioni alternative) ed esse non ricorrevano, a tacere d’altro perché non ci si trova al cospetto di un gruppo di edifici, e perché non si rinviene alcuna tavola plano-volumetrica relativa ad un gruppo di edifici tra i quali sarebbe ricompreso quello erigendo;
   c) la giurisprudenza già in passato ha costantemente interpretato in senso rigido detta disposizione affermando che (ex aliis Consiglio di Stato, sez. IV, 12.03.2007 n. 1206 “l'ordinamento statale consente deroghe alle distanze minime con normative locali, purché siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio. Tali principi si ricavano dall'art. 873 c.c. e dall'ultimo comma dell'art. 9, d.m. n. 1444 del 1968 emesso ai sensi dell'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1941, avente efficacia precettiva ed inderogabile, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale -cfr. Corte cost., 16.06.2005, n. 232; Cass., sez. un., 22.11.1994, n. 9871; Tar Bari, sez. III, 22/06/2012, n. 1235 “la disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, d.m. 02.04.1968 n. 1444, essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante con il muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c.. Le prescrizioni di cui al d.m. 02.04.1968 n. 1444 integrano con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 mt. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici.”).
...
   e) invero, in disparte tutti gli altri profili (riproposti dalla parte originaria ricorrente con il proprio appello incidentale) asseritamente ostativi alla realizzazione della contestata ristrutturazione, deve osservarsi che:
      I) la disposizione “fondante” l’avversato atto abilitativo (art. 4 della Legge regionale della Campania 28.12.2009, n. 19, così statuisce: “1. In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito, per uso abitativo, l’ampliamento fino al venti per cento della volumetria esistente per i seguenti edifici:
   a) edifici residenziali uni-bifamiliari;
   b) edifici di volumetria non superiore ai millecinquecento metri cubi;
   c) edifici residenziali composti da non più di tre piani fuori terra, oltre all’eventuale piano sottotetto.
2. L’ampliamento di cui al comma 1 è consentito:
   a) su edifici residenziali come definiti all’articolo 2, comma 1, la cui restante parte abbia utilizzo compatibile con quello abitativo;
   b) per interventi che non modificano la destinazione d’uso degli edifici interessati, fatta eccezione per quelli di cui all’articolo 2, comma 1, lettera b) di cui al decreto ministeriale n. 1444/1968;
   c) su edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati;
   d) su edifici residenziali ubicati in aree esterne agli ambiti dichiarati in atti formali a pericolosità idraulica e da frana elevata o molto elevata;
   e) su edifici ubicati in aree esterne a quelle definite ad alto rischio vulcanico;
   f) su edifici esistenti ubicati nelle aree sottoposte alla disposizioni di cui all’ articolo 338, comma 7, del Regio Decreto 27.07.1934, n. 1265 (Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie) e successive modifiche, nei limiti di tale disciplina;
   g) su edifici regolarmente autorizzati ma non ancora ultimati alla data di entrata in vigore della [presente] legge regionale 18.01.2016, n. 1 (Disposizioni per la formazione del bilancio di previsione finanziario per il triennio 2016-2018 della Regione Campania – Legge di stabilità regionale 2016).
3. Per gli edifici a prevalente destinazione residenziale, nel rispetto delle prescrizioni obbligatorie di cui al comma 4, è consentita, in alternativa all’ampliamento della volumetria esistente, la modifica di destinazione d’uso da volumetria esistente non residenziale a volumetria residenziale per una quantità massima del venti per cento.
4. Per la realizzazione dell’ampliamento sono obbligatori:
   a) l’utilizzo di tecniche costruttive, con criteri di sostenibilità e utilizzo di materiale eco-compatibile, che garantiscano prestazioni energetico-ambientali nel rispetto dei parametri stabiliti dagli atti di indirizzo regionali e dalla vigente normativa. L’utilizzo delle tecniche costruttive ed il rispetto degli indici di prestazione energetica fissati dalla Giunta regionale sono certificati dal direttore dei lavori con la comunicazione di ultimazione dei lavori. Gli interventi devono essere realizzati da una ditta con iscrizione anche alla Cassa edile comprovata da un regolare Documento unico di regolarità contributiva (DURC). In mancanza di detti requisiti non è certificata l’agibilità, ai sensi dell’articolo 25(R) del decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Testo A), dell’intervento realizzato;
   b) la conformità alle norme sulle costruzioni in zona sismica;
   [c) il rispetto delle prescrizioni tecniche di cui agli articoli 8 e 9 del decreto ministeriale 14.06.1989, n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche), al fine del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche.]
5. Per gli edifici [residenziali] e loro frazionamento, sui quali sia stato realizzato l’ampliamento ai sensi della presente legge, non può essere modificata la destinazione d’uso se non siano decorsi almeno cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.
6. L’ampliamento non può essere realizzato su edifici residenziali privi del relativo accatastamento ovvero per i quali al momento della richiesta dell’ampliamento non sia in corso la procedura di accatastamento. L’ampliamento non può essere realizzato, altresì, in aree individuate, dai comuni provvisti di strumenti urbanistici generali vigenti, con provvedimento di consiglio comunale motivato da esigenze di carattere urbanistico ed edilizio, nel termine perentorio di sessanta giorni decorrenti dalla data di entrata in vigore della presente legge.
7. E’ consentito su edifici non residenziali regolarmente assentiti, destinati ad attività produttive, commerciali, turistico-ricettive e di servizi, fermi restando i casi di esclusione dell’articolo 3 della presente legge, la realizzazione di opere interne finalizzate all’utilizzo di volumi esistenti nell’ambito dell’attività autorizzata, per la riqualificazione e l’adeguamento delle strutture esistenti, anche attraverso il cambio di destinazione d’uso, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti.
I medesimi interventi possono attuarsi all’interno di unità immobiliari aventi una superficie non superiore a millecinquecento metri quadrati, non devono in alcun modo incidere sulla sagoma e sui prospetti dell’edificio, né costituire unità immobiliari successivamente frazionabili.
”;
      II) è agevole riscontrare che la disposizione in parola, non soltanto non deroga al regime dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, ma, anzi, ne presuppone il rispetto;
      III) nel caso di specie, è fondamentale rammentare che l’intervento prevede anche la trasformazione e ricostruzione in cemento armato di un volume pari a circa 35 mq, e quindi superiore al 10% della volumetria complessiva (come peraltro ammesso dalla parte appellante alla pag. 11 del proprio atto di appello, pur svalutandosene la portata) destinato ad essere unito al preesistente fabbricato: trattasi di modifica sostanziale, tale da indurre a ritenere che non ci si trovi al cospetto di una ristrutturazione (l’immobile diviene oggettivamente diverso dal preesistente) e si sia trasmodando in una nuova costruzione, che come tale prevede in ogni caso il rispetto dei cogenti limiti di cui al d.m. citato;
      IV) il Collegio, sul punto, non ritiene di dovere decampare dai principi a più riprese espressi dalla Sezione (tra le tante, si veda la sentenza n. 5552 del 30.12.2016 resa proprio con riferimento al c.d. “piano casa” della regione Campania) che hanno puntualizzato la necessità di una rigida interpretazione della prescrizione secondo la quale il citato art. 9 del d.m. nr. 1444/1968 non potrebbe trovare applicazione nelle ipotesi di intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente e non di nuova edificazione: ciò in quanto opera in materia l’indirizzo giurisprudenziale in tema di deroghe alle distanze ex art. 9 secondo cui a tali fini all’intervento di recupero di un immobile già esistente può essere assimilato quello di demolizione e ricostruzione solo laddove siano mantenute in toto le medesime dimensioni esterne dell’edificio preesistente (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 12.07.2002, nr. 3929);
   - in particolare, a parere della giurisprudenza civile ed amministrativa, proprio in ragione della sensibilità dei valori tutelati dalla disposizione, la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate deve essere comunque rispettata, e ciò anche in caso di interventi riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia (cfr. Cassazione civile, sez. II, 03.03.2008, n. 5741; Consiglio di Stato, sez. IV, 12.06.2014, n. 2995; TAR Sardegna, sez. II, 05.07.2016, n. 566); ciò, salve ovviamente le ipotesi in cui tali interventi si sostanzino in un mero recupero di beni -realizzati prima dell’entrata in vigore della norma- che già non rispettavano tale prescrizione, non essendo possibile dare alla norma stessa applicazione retroattiva (ma tale circostanza non è stata dedotta);
   - la richiamata sentenza della Cassazione civile, sez. II, 03.03.2008, n. 5741 è perentoria nello stabilire che “rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies l. 17.08.1942 n. 1150, anche ai fini dell'applicabilità dell'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l'edificazione di un manufatto su un'area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l'opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente”.
Il Collegio condivide e fa proprio tale orientamento (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.10.2017 n. 4992 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

settembre 2017

EDILIZIA PRIVATA: La previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti (anche in sopraelevazione) “per la prima volta” (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione.
Come è noto, l’art. 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444 prevede, tra l’altro che tra “nuovi edifici ricadenti in altre zone” (diverse dalla zona A), “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (co. 1, n. 2). Inoltre, l’ultimo comma, secondo periodo, di detto articolo prevede che: “sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
Il Collegio deve innanzi tutto ribadire i principi generali espressi dalla giurisprudenza amministrativa, in tema di inderogabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444 cit.
E’ stato, infatti, affermato dalla costante giurisprudenza che la disposizione contenuta nell’ art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile.
Tanto riaffermato nella presente sede, occorre osservare che la disposizione dell’art. 9 n. 2 D.M. n. 1444 riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi:) “costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.
Tale affermazione trova riscontro in una pluralità di considerazioni.
Occorre, infatti, ricordare che, ai sensi dell’art. 41-quinquies l. 17.08.1942 n. 1150, “i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi” (quelli di cui al successivo D.M. n. 1444/1968), sono imposti “ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti”.
Ciò significa che essi sono previsti dalla norma primaria per la “nuova” pianificazione urbanistica e non già per intervenire sull’esistente, tanto meno se rappresentato da un singolo edificio (a meno che “l’esistente” non sia esso stesso complessivamente oggetto di pianificazione urbanistica). Ed infatti, in coerenza con quanto ora affermato, lo stesso art. 9, per le zone “A”, nel contemplare le distanze tra edifici già esistenti prevede che le distanze “non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti”.
Difatti, il discrimen in tema di distanze (con l’introduzione del limite inderogabile di 10 m.), nella ratio dell’art. 9, non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente.
Se così non fosse, risalterebbe l’illogicità della disposizione, non potendosi evidenziare alcuna differenza, sotto il profilo che qui interessa, tra zona A e zona B totalmente edificata (ex art. 2 D.M. n. 1444/1968).
D’altra parte, a voler applicare il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente (come nel caso di specie), si otterrebbe che da un lato, l’immobile de quo non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non “arretrando” rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio “effetto espropriativo” del D.M. n. 1444/1968); dall’altro lato, esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio plano volumetrico.
Anzi, la stessa circostanza che la deroga di cui all’art. 9, u.c., sia prevista per il tramite di strumenti urbanistici attuativi conferma quanto innanzi affermato, e cioè che le norme sulle distanze di cui al D.M. n. 1444 si riferiscono alla nuova pianificazione del territorio e non già ad interventi specifici sull’esistente.
A ciò aggiungasi che il singolo arretramento imposto (per effetto di una non coerente applicazione dell’art. 9), produrrebbe esso stesso non solo un disallineamento con altri fabbricati preesistenti (con un evidente vulnus estetico), ma anche la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini essi stessi nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece l’art. 9 intende perseguire.
Appare, dunque, evidente come la previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti (anche in sopraelevazione) “per la prima volta” (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione.
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Alla luce delle considerazioni esposte, occorre osservare che l’art. 32-bis delle NTA del Comune, laddove consente la realizzazione di nuovi edifici a filo strada nel caso di prevalente allineamento, appare legittimo, poiché la norma –nel tenere ferma la disposizione sul distacco tra fabbricati di cui al DM n. 1444/1968– rende possibile il mantenimento di preesistenti distanze inferiori solo per immobili preesistenti e sempre che, nella specifica zona considerata, l’allineamento sia “prevalente”.
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Il concetto di “nuova costruzione”, utilizzato ai sensi del DPR n. 380/2001 per verificare la compatibilità dell’intervento con le disposizioni urbanistiche sopravvenute (e che non sarebbero invece applicabili in caso di edifici preesistenti oggetto di interventi diversamente qualificabili), ovvero per renderlo assoggettabile a permesso di costruire, non esplica effetti ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 DM n. 1444/1968.
E ciò in quanto per l’applicazione del limite inderogabile della distanza ivi previsto ciò che rileva, come si è detto, non è la formale definizione dell’intervento, ma il dato concreto della preesistenza di un immobile a distanza inferiore da quella prevista da detta norma.
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2. L’appello è fondato e deve essere, pertanto, accolto, per le ragioni di seguito esposte, con conseguente riforma della sentenza impugnata.
Ciò esime il Collegio dal doversi pronunciare in ordine alla inammissibilità del ricorso instaurativo del giudizio di I grado e, in correlazione, in ordine alla tempestività del motivo di impugnazione con il quale l’appellante ha prospettato la predetta inammissibilità, il quale risulta presente solo nelle memorie del 14.05.2013 e del 27.03.2017.
2.1. Come si è già avuto modo di esporre, la sentenza impugnata ha proceduto all’annullamento del permesso di costruire rilasciato all’attuale appellante, previa disapplicazione dell’art. 32-bis delle NTA del Comune di Sannicandro, in quanto la possibilità da tale norma prevista di realizzare nuovi edifici a filo strada, ove esista un prevalente allineamento in tal senso, costituisce una violazione dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968 (norma inderogabile) e delle distanze tra fabbricati ivi prescritte.
Giova ricordare, in punto di fatto ed al fine di meglio definire il thema decidendum, che dagli atti di causa risulta:
   - la preesistenza di un fabbricato;
   - che la distanza tra il fabbricato oggetto del permesso di costruire (situato in zona B) e quello di proprietà dei ricorrenti in I grado e di m. 3;
   - che tale spazio è costituito da una strada adibita a viabilità pubblica, seppure pedonale e non veicolare.
Occorre, inoltre, precisare che, ai fini del presente giudizio di appello, non assumono rilievo –per le ragioni di seguito esposte- le argomentazioni relative alle cd. “schede della zona B”, di cui alla memoria del 14.05.2013, e/o quelle relative all’esistenza del Piano attuativo delle zone B (di cui alla memoria di replica depositata il 06.04.2017); il che esime il Collegio dal dover verificare la ricorrenza del divieto dei “nova” in appello (Cons. Stato, sez. IV, 03.08.2016 n. 3509).
3.1. Come è noto, l’art. 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444 prevede, tra l’altro che tra “nuovi edifici ricadenti in altre zone” (diverse dalla zona A), “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (co. 1, n. 2). Inoltre, l’ultimo comma, secondo periodo, di detto articolo prevede che: “sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
Il Collegio deve innanzi tutto ribadire i principi generali espressi dalla giurisprudenza amministrativa, in tema di inderogabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444 cit.
E’ stato, infatti, affermato dalla costante giurisprudenza (da ultimo Cons. Stato, sez. IV, 23.06.2017 n. 3093 e 08.05.2017 n. 2086; 29.02.2016 n. 856; Cass. civ., sez. II, 14.11.2016 n. 23136) che la disposizione contenuta nell’ art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile.
Tanto riaffermato nella presente sede, occorre osservare che la disposizione dell’art. 9 n. 2 D.M. n. 1444 riguarda “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi: Cons. Stato, sez. IV, 04.08.2016 n. 3522) “costruiti per la prima volta” e non già edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.
Tale affermazione trova riscontro in una pluralità di considerazioni.
Occorre, infatti, ricordare che, ai sensi dell’art. 41-quinquies l. 17.08.1942 n. 1150, “i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi” (quelli di cui al successivo D.M. n. 1444/1968), sono imposti “ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti”.
Ciò significa che essi sono previsti dalla norma primaria per la “nuova” pianificazione urbanistica e non già per intervenire sull’esistente, tanto meno se rappresentato da un singolo edificio (a meno che “l’esistente” non sia esso stesso complessivamente oggetto di pianificazione urbanistica). Ed infatti, in coerenza con quanto ora affermato, lo stesso art. 9, per le zone “A”, nel contemplare le distanze tra edifici già esistenti prevede che le distanze “non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti”.
Difatti, il discrimen in tema di distanze (con l’introduzione del limite inderogabile di 10 m.), nella ratio dell’art. 9, non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente.
Se così non fosse, risalterebbe l’illogicità della disposizione, non potendosi evidenziare alcuna differenza, sotto il profilo che qui interessa, tra zona A e zona B totalmente edificata (ex art. 2 D.M. n. 1444/1968).
D’altra parte, a voler applicare il limite inderogabile di distanza ad un immobile prodotto da ricostruzione di un altro preesistente (come nel caso di specie), si otterrebbe che da un lato, l’immobile de quo non potrebbe essere demolito e ricostruito, se non “arretrando” rispetto all’allineamento preesistente (con conseguente possibile perdita di volume e realizzandosi, quindi, un improprio “effetto espropriativo” del D.M. n. 1444/1968); dall’altro lato, esso non potrebbe in ogni caso beneficiare della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968, allorquando la demolizione e ricostruzione (ancorché per un solo fabbricato) non fosse prevista nell’ambito di uno strumento urbanistico attuativo con dettaglio plano volumetrico.
Anzi, la stessa circostanza che la deroga di cui all’art. 9, u.c., sia prevista per il tramite di strumenti urbanistici attuativi conferma quanto innanzi affermato, e cioè che le norme sulle distanze di cui al D.M. n. 1444 si riferiscono alla nuova pianificazione del territorio e non già ad interventi specifici sull’esistente.
A ciò aggiungasi che il singolo arretramento imposto (per effetto di una non coerente applicazione dell’art. 9), produrrebbe esso stesso non solo un disallineamento con altri fabbricati preesistenti (con un evidente vulnus estetico), ma anche la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini essi stessi nocivi –così come condivisibilmente sostenuto dall’appellante- per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece l’art. 9 intende perseguire.
Appare, dunque, evidente come la previsione del limite inderogabile di distanza riguarda immobili o parti di essi costruiti (anche in sopra elevazione) “per la prima volta” (con riferimento al volume e alla sagoma preesistente), ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione (in tal senso, Cons. giust. amm. Sicilia, 03.03.2017 n. 74).
3.2.. Alla luce delle considerazioni esposte, occorre osservare che l’art. 32-bis delle NTA del Comune di Sannicandro di Bari, laddove consente la realizzazione di nuovi edifici a filo strada nel caso di prevalente allineamento, appare legittimo, poiché la norma –nel tenere ferma la disposizione sul distacco tra fabbricati di cui al DM n. 1444/1968– rende possibile il mantenimento di preesistenti distanze inferiori solo per immobili preesistenti e sempre che, nella specifica zona considerata, l’allineamento sia “prevalente”.
4. Le precisazioni in tema di interpretazione dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968 innanzi riportate non risultano contraddette dal fatto che la sentenza impugnata ha definito “nuova costruzione”, l’immobile oggetto del permesso di costruire impugnato.
In disparte ogni considerazione in ordine alla migliore riconducibilità dell’intervento alla ristrutturazione edilizia (secondo le norme per la stessa ratione temporis vigenti: v. Cons. Stato, sez. IV, 02.02.2017 n. 443), tenuto conto che nel ricorso in appello non vi sono doglianze sul punto, appare evidente come il concetto di “nuova costruzione” utilizzato dalla sentenza impugnata non esplica effetti ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968.
Ed infatti, la sentenza ricava la definizione di “nuova costruzione”, pur affermando espressamente la preesistenza di un immobile completamente demolito, dal fatto che si tratta di una costruzione “completamente diversa per tipologia e destinazione d’uso”.
Tuttavia, il concetto di “nuova costruzione”, utilizzato ai sensi del DPR n. 380/2001 per verificare la compatibilità dell’intervento con le disposizioni urbanistiche sopravvenute (e che non sarebbero invece applicabili in caso di edifici preesistenti oggetto di interventi diversamente qualificabili), ovvero per renderlo assoggettabile a permesso di costruire, non esplica effetti ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 DM n. 1444/1968.
E ciò in quanto per l’applicazione del limite inderogabile della distanza ivi previsto ciò che rileva, come si è detto, non è la formale definizione dell’intervento, ma il dato concreto della preesistenza di un immobile a distanza inferiore da quella prevista da detta norma.
4.1. Fermo quanto innanzi già esposto, il caso di specie appare coerente anche con gli articoli 873 ed 879 cod. civ. Ed infatti:
   - quanto alla distanza tra fabbricati, l’art. 873 dispone che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”, salvo diverse disposizioni dei regolamenti locali (e, nel caso di specie, la distanza è appunto di m. 3);
   - inoltre, la accertata utilizzazione pubblica della strada rende applicabile quanto previsto dall’art. 879, comma secondo, cod. civ., in base al quale “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano” e, dunque, quanto previsto dal più volte menzionato art. 32-bis (Cass. civ., sez. II, 27.12.2011 n. 28938; Id, 24.06.2009 n. 14784, che estende l’applicazione del principio innanzi esposto alla distanza prescritta per le vedute dall’art. 907 c.c.; Id, 05.03.2008 n. 6006; secondo la quale, ai fini dell’applicazione della deroga occorre tener conto più che della proprietà pubblica del bene, dell’uso concreto di esso da parte della collettività); Id, 16.04.2007 n. 9077).
5. Le ragioni che sorreggono l’accoglimento dell’appello fondano anche il rigetto dei motivi non esaminati dalla sentenza impugnata e riproposti con memoria di costituzione, rendendo in tal modo superfluo esaminare l’ammissibilità dei medesimi, sia in relazione al rispetto del termine per la loro riproposizione, sia in quanto riproposti mediante mero rinvio al ricorso di I grado.
Ed infatti:
   - quanto al primo motivo, con il quale si lamenta la violazione dell’art. 79 del Regolamento edilizio di Sannicandro di Bari, occorre osservare che lo stesso si fonda sulla definizione dello spazio che separa i due fabbricati come “spazio interno”, laddove la verificazione disposta ha accertato, in modo convincente e non ulteriormente contestato, l’esistenza di una strada adibita a viabilità pubblica, seppure pedonale e non veicolare;
   - quanto al secondo motivo, con il quale si argomenta in ordine alla illegittimità dell’art. 32-bis delle NTA, in particolare rilevando che la norma, se pur applicabile, prevederebbe la costruzione a distanza di m. 5, occorre osservare che la norma dell’art. 32-bis rilevante per il caso di specie è quella che disciplina la costruzione in allineamento a filo di strada, in disparte gli effetti anche su questa norma invocata della diversa ipotesi di ricostruzione e non di prima costruzione;
   - quanto al terzo motivo, con il quale si assume la sussistenza del vizio di eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, è sufficiente riportarsi, onde rilevarne l’infondatezza, a quanto in precedenza affermato ai fini dell’accoglimento dell’appello.
6. Per tutte le ragioni innanzi esposte, l’appello deve essere accolto, mentre devono essere rigettati i motivi del ricorso instaurativo di I grado non esaminati dalla sentenza impugnata e riproposti nella presente sede.
Di conseguenza, in riforma della sentenza impugnata, deve essere rigettato il ricorso instaurativo del giudizio di I grado (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 14.09.2017 n. 4337 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

giugno 2017

EDILIZIA PRIVATALa disposizione di cui all'art. 9, secondo comma, del DM del 02.04.1968, n. 1444 (nella parte in cui prevede che gli edifici di nuova realizzazione siano comunque ubicati ad una distanza minima, assoluta ed inderogabile, di dieci metri dalle pareti finestrate) deve applicarsi anche nell’ipotesi in cui si intenda realizzare un ripostiglio e, ciò, considerando sia, l’inesistenza di eccezioni in questo senso contenute nell’art. 9 sopra citato sia, ancora, in considerazione del fatto che anche detto manufatto è suscettibile di integrare la nozione di “fabbricato” e “costruzione” di cui allo stesso art. 9 e all’art. 873 del codice civile.
Precedenti pronunce hanno affermato che ai fini del computo della distanza di dieci metri “non sono computabili ai fini delle distanze tra edifici solamente:
   - gli sporti (cioè le sporgenze che non sono non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare);
   - le parti che hanno funzione ornamentale e decorativa (es. le mensole, le lesene, i risalti verticali);
   - le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni;
   - gli aggetti, gli elementi di ridotte dimensioni e gli altri manufatti di minima entità. Non possono invece essere esclusi dal computo delle distanze le pensiline, i balconi e tutte quelle sporgenze (anche dei generi ora indicati), che le particolari dimensioni sono destinate anche ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l'uso abitativo dell'edificio”.
E’ noto, infatti, che la distanza minima fissata dall'art. 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444 di dieci metri dalle pareti finestrate è volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico sanitarie, al fine di evitare malsane intercapedini tra edifici tali da compromettere i profili di salubrità degli stessi, quanto ad areazione, luminosità ed altro.
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Deve ritenersi non condivisibile la tesi dell’Amministrazione comunale secondo la quale, al caso di specie, dovrebbe applicarsi l’art. 34 delle NTA, nella parte in cui detta disposizione consentirebbe di derogare alla distanza dei dieci metri, legittimando costruzioni “di servizio”, nei limiti delle distanze di cui al codice civile.
Sul punto è sufficiente evidenziare come costituisca orientamento consolidato che le disposizioni di cui al DM 1444/1968 prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica.
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1. Il ricorso va accolto, risultando fondati sia il primo che il secondo motivo.
1.1 In primo luogo è necessario premettere che costituisce circostanza incontestata che il manufatto è posizionato ad una distanza inferiore ai tre metri rispetto al muro perimetrale della villetta, così come risulta ad una distanza inferiore ai dieci metri rispetto alla parete finestrata del fabbricato sul fondo confinante di proprietà del Sig. Lo.Ju..
1.2 Ciò premesso è evidente che l’autorizzazione edilizia diretta a permettere la realizzazione del ripostiglio è stata adottata in violazione dell’art. 9, secondo comma, del DM del 02.04.1968, n. 1444, nella parte in cui prevede che gli edifici di nuova realizzazione siano comunque ubicati ad una distanza minima, assoluta ed inderogabile, di dieci metri dalle pareti finestrate.
1.3 Detta distanza deve applicarsi anche nell’ipotesi in cui si intenda realizzare un ripostiglio e, ciò, considerando sia, l’inesistenza di eccezioni in questo senso contenute nell’art. 9 sopra citato sia, ancora, in considerazione del fatto che anche detto manufatto è suscettibile di integrare la nozione di “fabbricato” e “costruzione” di cui allo stesso art. 9 e all’art. 873 del codice civile.
1.4 Precedenti pronunce hanno affermato che ai fini del computo della distanza di dieci metri “non sono computabili ai fini delle distanze tra edifici solamente: - gli sporti (cioè le sporgenze che non sono non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare); - le parti che hanno funzione ornamentale e decorativa (es. le mensole, le lesene, i risalti verticali); - le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni; - gli aggetti, gli elementi di ridotte dimensioni e gli altri manufatti di minima entità. Non possono invece essere esclusi dal computo delle distanze le pensiline, i balconi e tutte quelle sporgenze (anche dei generi ora indicati), che le particolari dimensioni sono destinate anche ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l'uso abitativo dell'edificio (Cons. Stato Sez. IV, 21.10.2013, n. 5108, Cons. Stato Sez. V, 13.03.2014, n. 1272 Cass. civ. Sez. II, 24.11.1995, n. 12163)”.
1.5 E’ noto, infatti, che la distanza minima fissata dall'art. 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444 di dieci metri dalle pareti finestrate è volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico sanitarie, al fine di evitare malsane intercapedini tra edifici tali da compromettere i profili di salubrità degli stessi, quanto ad areazione, luminosità ed altro.
1.6 Deve ritenersi non condivisibile la tesi dell’Amministrazione comunale secondo la quale, al caso di specie, dovrebbe applicarsi l’art. 34 delle NTA, nella parte in cui detta disposizione consentirebbe di derogare alla distanza dei dieci metri, legittimando costruzioni “di servizio”, nei limiti delle distanze di cui al codice civile.
1.7 Sul punto è sufficiente evidenziare come costituisca orientamento consolidato che le disposizioni di cui al DM 1444/1968 prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (per tutti si veda TAR Emilia Romagna-Bologna Sez. I, 08.07.2016, n. 693, Cons. Stato Sez. IV, 29.02.2016, n. 856 Cons. Stato Sez. IV, 02.11.2010, n. 7731 e Cass. civ. Sez. Unite, 07.07.2011, n. 14953).
1.8 L’autorizzazione di cui si tratta è stata adottata anche in violazione dell’art. 873 del codice civile nella parte in cui prevede che le costruzioni tra fondi finitimi devono essere tenute ad una distanza non inferiore a tre metri, disposizione quest’ultima suscettibile di essere derogata solo prevedendo una distanza superiore.
2. In conclusione il ricorso è fondato e va accolto, con conseguente annullamento dell’autorizzazione edilizia n. 98 del 04.04.2002 (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 08.06.2017 n. 785 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl comma 2 dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 ammette distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi per gruppi di edifici che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate dotati di “previsioni planovolumetriche”.
La previsione derogatoria si fonda sul presupposto che nel disciplinare la realizzazione ex novo o la sistemazione integrale di un insieme di edifici un piano di natura esecutiva possa adottare soluzioni progettuali e accorgimenti tecnici in grado di evitare problemi igienico-sanitari anche con una distanza inferiore a 10 metri.
Affinché la deroga possa operare è, quindi, necessario che il piano attuativo giunga ad un livello di dettaglio tale “da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni considerate come fossero un edificio unitario”.
A tale risultato conduce non solo la ratio ma anche la lettera del comma 2 dell’art. 9 del citato D.M. nella parte in cui richiede che la deroga all’obbligo di distanza possa derivare solo da uno strumenti pianificatorio che contenga “previsioni planovolumetriche”, ossia previsioni progettuali che evidenzino congiuntamente la planimetria ed il volume dei fabbricati presi in considerazione attraverso la proiezione in mappa delle relative ombre; posto che solo in tal modo risulta possibile operare una verifica concreta sul fatto se un distacco inferiore a quello standard di 10 m. possa nuocere alle esigenze di salubrità ed areazione degli edifici frontistanti.
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E’ fondata la prospettazione difensiva delle parti intimate che fa leva sulla non applicabilità degli obblighi di distanza prevista dall’art. 879 c.c. per le costruzioni al confine con vie e con piazze.
Anche a voler tacere del fatto che la citata disposizione si riferisce a costruzioni da realizzare su vie esistenti e non semplicemente programmate dagli strumenti urbanistici, la stessa non trova applicazione all’obbligo di distanza fra pareti finestrate previsto dall’art. 9 del D.M. 1444 del 1968 in quanto tale obbligo non attiene solo ad una dimensione intersoggettiva di regolamentazione dei rapporti fra proprietà finitime ma è posto a presidio del preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico intorno alla strade ed alle piazze, ordinato sviluppo che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e regolamenti urbanistico-edilizi fra cui il citato D.M..

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Nel merito sia il comune di Grosseto che la controinteressata osservano:
   1) che l’impugnata variante avrebbe la consistenza di piano particolareggiato dotato di previsioni planivolumetriche per ciascun isolato e, come tale, ben avrebbe potuto contenere previsioni derogatorie rispetto all’obbligo di distanza di 10 metri fra pareti finestrate in forza della previsione di cui alla seconda parte del comma 1 dell’art. 9 del D.M. 1444 del 1968.
   2) che essendo l’edificio oggetto dell’impugnato permesso confinante con un passaggio pubblico previsto dalla variante esso non era tenuto al rispetto delle distanze legali in forza della previsione di cui all’art. 879 c.c.
Entrambe le deduzioni difensive sono prive di fondamento.
Il comma 2 dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 ammette distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi per gruppi di edifici che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate dotati di “previsioni planovolumetriche”.
La previsione derogatoria si fonda sul presupposto che nel disciplinare la realizzazione ex novo o la sistemazione integrale di un insieme di edifici un piano di natura esecutiva possa adottare soluzioni progettuali e accorgimenti tecnici in grado di evitare problemi igienico-sanitari anche con una distanza inferiore a 10 metri (TAR Brescia 730/2011).
Affinché la deroga possa operare è, quindi, necessario che il piano attuativo giunga ad un livello di dettaglio tale “da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni considerate come fossero un edificio unitario” (Corte Cost. 24/02/2017 n. 41).
A tale risultato conduce non solo la ratio ma anche la lettera del comma 2 dell’art. 9 del citato D.M. nella parte in cui richiede che la deroga all’obbligo di distanza possa derivare solo da uno strumenti pianificatorio che contenga “previsioni planovolumetriche”, ossia previsioni progettuali che evidenzino congiuntamente la planimetria ed il volume dei fabbricati presi in considerazione attraverso la proiezione in mappa delle relative ombre; posto che solo in tal modo risulta possibile operare una verifica concreta sul fatto se un distacco inferiore a quello standard di 10 m. possa nuocere alle esigenze di salubrità ed areazione degli edifici frontistanti.
Nel caso di specie la tavole della variante riferite alla zona omogenea B2 (isolato 29, lotto 3 nel quale sono compresi gli edifici di cui al ricorso – doc. 6 del fascicolo dell’amministrazione) contengono una rappresentazione “solo in pianta” dei fabbricati esistenti al momento della loro redazione e l’indicazione astratta dei volumi realizzabili in ampliamento, la cui collocazione, tuttavia, non è graficamente sviluppata attraverso una rappresentazione planovolumetrica.
Non risulta, quindi, raggiunto il livello di dettaglio progettuale previsto dal comma 2 dell’art. 9 del D.M. 1444 del 1968 ai fini della derogabilità degli obblighi di distanza previsti dai commi precedenti.
E’ altresì fondata la prospettazione difensiva delle parti intimate che fa leva sulla non applicabilità degli obblighi di distanza prevista dall’art. 879 c.c. per le costruzioni al confine con vie e con piazze.
Anche a voler tacere del fatto che la citata disposizione si riferisce a costruzioni da realizzare su vie esistenti e non semplicemente programmate dagli strumenti urbanistici, la stessa, secondo un costante orientamenti giurisprudenziale che il Collegio condivide, non trova applicazione all’obbligo di distanza fra pareti finestrate previsto dall’art. 9 del D.M. 1444 del 1968 in quanto tale obbligo non attiene solo ad una dimensione intersoggettiva di regolamentazione dei rapporti fra proprietà finitime ma è posto a presidio del preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico intorno alla strade ed alle piazze, ordinato sviluppo che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e regolamenti urbanistico-edilizi fra cui il citato D.M. (TAR Palermo, sez. III, 17/10/2012, n. 2049; TAR Genova (Liguria) sez. I 20.07.2011 n. 1148; TAR Brescia, sez. I 03.07.2008 n. 788).
Alla luce di quanto sopra specificato occorre quindi concludere nel senso che la impugnata variante del comparto C.1 di Marina di Grosseto è illegittima in parte qua (con specifico riferimento ai lotti in cui insistono le proprietà dei ricorrenti e della controinteressata) nel punto in cui consente la realizzazione di interventi di ricostruzione con maggiore volumetria ad una distanza inferiore a quella prevista dall’art. 9 del D.M. 1444 del 1968, posto che tale tipologia di interventi, essendo inquadrabile nella categoria della nuova costruzione, deve rispettare gli obblighi di distanza legale (Cass. 20/08/2015 n. 17043).
Parimenti illegittimo (per derivazione) deve ritenersi l’impugnato permesso di costruire rilasciato in sua attuazione.
Il ricorso deve, quindi, essere accolto in relazione alla domanda di annullamento dei predetti atti, mentre è inammissibile con riferimento alla domanda di condanna della controinteressata alla demolizione del manufatti illegittimamente autorizzato posto che la stessa esula dalla giurisdizione esclusiva del g.a. in materia di atti e comportamenti della p.a. afferenti il governo del territorio (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 08.06.2017 n. 776 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

aprile 2017

EDILIZIA PRIVATA: Le distanze tra edifici e le superfici coperte.
DOMANDA:
Definizione di superficie coperta, definizione di distanze, definizione di bow window. Le NTA del PRG vigente di questo comune definiscono la superficie coperta quale la massima sezione orizzontale del fabbricato con esclusione di scale a giorno, di aggetti a giorno, di bow window e di porticati purché in tutti i casi menzionati ci si trovi senza sovrastante costruzione e interessanti non più di ml. 1,50.
Inoltre, sempre le NTA, stabiliscono che le distanze dalle strade e dai confini devono essere misurate dall'ingombro della superficie coperta, così come sopra definita, quindi ad esclusione delle scale a giorno, di aggetti a giorno, di bow window, ecc. …..
Si chiede se possa essere positivamente valutata una istanza nella quale viene proposto un “bow window”, ovvero un allargamento aggettante verso l’esterno di un solo piano del fabbricato rispetto la muratura perimetrale portante per 1,50 mt., lasciando libera tale sporgenza da sovrastanti e sottostanti costruzioni in rispetto delle NTA sopra riportate.
Tale allargamento aggettante sarebbe comunque parte integrante degli ambienti interni dell’edificio, senza distinzione o separazione tra la parte “aggettante – bow window” e la rimanente parte interna delle stanze.
In conseguenza di ciò il fabbricato proposto avrebbe una parte, ovvero quella definita “bow window”, che oltre a non essere calcolata ai fini della superficie coperta, sarebbe anche posta ad una distanza dai confini e dalle strade inferiore ai 5 metri.
RISPOSTA:
Si ritiene opportuno premettere che per “bow window” si intende quel tipo di balcone chiuso sporgente per uno o più piani dalla facciata di un edificio, e interamente unito, mediante una grande apertura, all’ambiente interno corrispondente, del quale costituisce parte integrante.
Ciò premesso si rileva che le distanze previste dall’art. 9 del DM n. 1444 sono in genere ritenute inderogabili trattandosi di norme di interesse pubblico sotto il profilo igienico-sanitario e tali sono state considerate anche in giurisprudenza per quanto riguarda in particolare i bow windows (v. TAR Lombardia, Milano, n. 2187/2011).
E’ stato inoltre affermato che per il calcolo della distanza legale tra gli edifici è necessario valutare la tipologia dei manufatti: al riguardo con l’ordinanza del n. 424 del 27.01.2010, il Consiglio di Stato ha stabilito, in sostanziale conferma di quella cit. del TAR, che ai fini del calcolo delle distanze legali dai confini: “devono computarsi le parti dell’edificio quali scale, terrazze e corpi avanzati che, seppur non corrispondano a volumi abitativi coperti, siano destinati ad estendere e ampliare la consistenza del fabbricato; mentre non sono computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come le mensole, i cornicioni, le grondaie e simili”.
Il Consiglio di Stato ha anche ribadito, richiamandosi alla sentenza della Cassazione Civile n. 19544/2009, che il limite di tre metri previsto dall’art. 873 c.c. come distanza minima dalle costruzioni, non può essere derogato da fonti normative secondarie quali i regolamenti comunali. Resta invece ammissibile per queste fonti secondarie “stabilire distanze maggiori” ai sensi del comma 7 e 9 dell’art. 873 c.c. seconda parte e/o anche determinare “punti di riferimento, per la misurazione delle distanze, diversi da quelli indicati dal codice civile, escludendo taluni elementi della costruzione dal calcolo delle più ampie distanze previste in sede regolamentare”.
Viene infatti precisato che gli oggetti presenti sull'edificio non possono considerarsi meri elementi decorativi, al contrario, estendendo il volume edificatorio, e che quindi costituiscono corpo di fabbrica e, come tali, da dover essere conteggiati nel calcolo della distanza (link a
www.ancirisponde.ancitel.it).

marzo 2017

EDILIZIA PRIVATALa pronuncia del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A., sicché non ha efficacia di giudicato nelle controversie tra privati, proprietari di fabbricati vicini, aventi ad oggetto la lesione del diritto di proprietà determinata dalla violazione della normativa in tema di distanze legali, che è posta a tutela non solo di interessi generali ma anche della posizione soggettiva del privato.
Invero,
trattasi di una piana applicazione del generale principio affermato da tempo per il quale le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità potrà essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo, salvo che la domanda risarcitoria non sia diretta anche nei confronti della P.A. (nella specie, il Comune) per far valere l'illegittimità dell'attività provvedimentale, sussistendo in questo caso la giurisdizione del giudice amministrativo.
L'eventuale accertamento della legittimità del titolo abilitativo della costruzione da parte del giudice amministrativo non preclude una diversa valutazione dell'illegittimità della condotta del privato nella controversia intentata da altro privato a tutela del diritto di proprietà, sicché la decisione gravata, avendo fatto puntuale applicazione dei suesposti principi non appare meritevole di censura.
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Quanto invece alla dedotta erronea applicazione delle previsioni di legge e regolamentari in materia di distanza, il tenore delle norme di cui allo strumento urbanistico locale non consente sulla base della loro formulazione letterale di ritenere che il loro ambito applicativo sia limitato alle sole costruzioni aventi carattere principale.
Il richiamo alla nozione di edifici di nuova costruzione ovvero di fabbricati, in assenza di una puntuale e specifica disciplina dettata per gli edifici aventi carattere cd. accessorio, come riconosciuto da parte degli stessi ricorrenti, non consente di optare per un'interpretazione che ne limiti l'applicazione ai soli edifici aventi carattere principale, posto che anche i manufatti di più contenute dimensioni, quali quelli per i quali si vorrebbe escludere la valutazione ai fini del rispetto delle distanze, appaiono evidentemente riconducibili alla nozione di costruzione di cui all'art. 873 c.c., trattandosi di manufatti stabilmente infissi al suolo che, per solidità, struttura e sporgenza dal terreno, possono creare quelle intercapedini dannose che la legge, stabilendo la distanza minima tra le costruzioni, intende evitare, rispondendo alla tradizionale nozione di costruzione quale recepita dalla giurisprudenza di questa Corte.
D'altronde,
proprio la carenza di una specifica disciplina impone di ritenere come già affermato in passato che
la nozione di costruzione, agli effetti dell'art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe da parte delle norme secondarie, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, in quanto il rinvio ivi contenuto ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una "distanza maggiore".
Ne discende che,
una volta ricondotti gli edifici accessori al novero delle costruzioni in senso civilistico e nell'accezione propria della disciplina in materia di distanze, le previsioni regolamentari che prevedono un distacco tra costruzioni risultano evidentemente applicabili anche a tali manufatti, e che, anche laddove lo strumento urbanistico locale avesse dettato una disciplina difforme, tale deroga dovrebbe reputarsi illegittima, non rientrando nel potere degli enti locali quello di dettare deroghe alla disciplina codicistica in materia di distanze, eccezione fatta per la previsione sopra richiamata, di porre delle distanze maggiori rispetto a quelle di legge.
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La previsione di un'area di distacco mira essenzialmente ad assicurare il rispetto delle distanze tra fabbricati edificati su fondi finitimi ed appartenenti a diversi proprietari, non potendosi ravvisare l'illegittimità dal punto di vista privatistico, per costruzioni realizzate eventualmente a distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un unico proprietario
(per un riferimento a tale regola si veda Cass. n. 1918/1973, a mente della quale il principio della prevenzione -in base al quale, fra due proprietari di fondi finitimi, colui che costruisce per primo può o edificare sul confine o a distanza dal confine non inferiore a quella legale oppure a distanza inferiore, costringendo il vicino, che costruisce per secondo, a ristabilire la distanza legale edificando dal confine a distanza maggiore della meta di quella prescritta, a meno che non voglia avanzare la propria fabbrica fino all'altrui costruzione, giovandosi dei rimedi offertigli dall'art. 875 cod. civ.- presuppone un rapporto intersoggettivo, opera tra proprietari di fondi finitimi e non è ipotizzabile come attributo della costruzione con caratteri di realità).
D'altronde essendo la proprietà di entrambi i fabbricati, principale ed accessorio, in capo all'attore, i ricorrenti non sono legittimati a dolersi della violazione delle distanze tra le due opere.
Quanto invece alla pretesa violazione della previsione regolamentare che nega la possibilità di costruire nelle zone di distacco, la stessa si riverbera nei soli rapporti con la PA, e determina quindi l'illegittimità dell'opus dal punto di vista amministrativo, ma non incide sulla diversa disciplina in tema di distanze, e sulla possibilità anche per il titolare della costruzione illegittima dal punto di vista amministrativo di pretendere il rispetto delle distanze legali, essendo tale conclusione una piana applicazione del su riferito principio dell'autonomia tra profili pubblicistici dell'attività edificatoria e rapporti interprivatistici.
Ne consegue che
anche laddove una parte del manufatto a carattere accessorio sia collocato nell'area di distacco prevista per il fabbricato principale, la violazione della norma regolamentare legittima se del caso la reazione della PA, ma non esclude che si tratti sempre di costruzione preveniente, rispetto alla quale l'edificio dei ricorrenti doveva porsi a distanza legale.
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2. Con il primo motivo di ricorso si denunzia la violazione di legge e precisamente la violazione e falsa applicazione degli artt. 15 e ss. delle NTA del PRG del Comune di Cassino, nonché la violazione e falsa applicazione della voce 17 dell'art. 23 del regolamento edilizio, e la violazione e falsa applicazione dell'art. 41-quinquies della legge n. 1150 del 1942 e dell'art. 9 del DM n. 1444 del 1968 e dell'art. 873 c.c., nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza.
Si dolgono i ricorrenti che la Corte territoriale abbia ritenuto sussistente la violazione delle distanze tra fabbricati anche in relazione al fabbricato cd. accessorio di parte attrice, sebbene gli artt. 15 e ss. citati stabiliscano il rispetto delle distanze solo per gli edifici a carattere principale.
In assenza di una specifica disciplina contenuta negli strumenti urbanistici locali avrebbe dovuto quindi trovare applicazione la previsione di cui all'art. 9 del menzionato DM che, prevedendo una distanza di metri 10 tra pareti finestrate, avrebbe comportato la legittimità della costruzione dei ricorrenti, in quanto posta a distanza maggiore.
Lo stesso Tar del Lazio nella sentenza pronunziata in merito all'impugnativa della concessione avanzata da parte del Co., aveva manifestato il convincimento circa l'inapplicabilità del regime delle distanze previste dallo strumento urbanistico locale in relazione all'edificio avente carattere accessorio, sicché la Corte d'Appello non avrebbe potuto decidere trascurando la rilevanza di giudicato esterno di tale provvedimento giurisdizionale.
Il motivo è infondato.
Ed, invero, partendo dall'ultima affermazione di parte ricorrente relativa all'efficacia vincolante della pronuncia del giudice amministrativo, e ricordato che si tratta di statuizione emessa in relazione all'impugnativa della concessione edilizia rilasciata in favore dei ricorrenti e concernente il fabbricato oggetto di causa, giova richiamare la giurisprudenza di questa Corte a mente della quale (cfr. Cass. n. 9869/2015)
la pronuncia del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A., sicché non ha efficacia di giudicato nelle controversie tra privati, proprietari di fabbricati vicini, aventi ad oggetto la lesione del diritto di proprietà determinata dalla violazione della normativa in tema di distanze legali, che è posta a tutela non solo di interessi generali ma anche della posizione soggettiva del privato.
Ed, invero,
trattasi di una piana applicazione del generale principio affermato da tempo per il quale (cfr. Cass. S.U. n. 13673/2014) le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità potrà essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo, salvo che la domanda risarcitoria non sia diretta anche nei confronti della P.A. (nella specie, il Comune) per far valere l'illegittimità dell'attività provvedimentale, sussistendo in questo caso la giurisdizione del giudice amministrativo (in termini ex multis Cass. n. 13170/2001; Cass. S.U. n. 333/1999).
L'eventuale accertamento della legittimità del titolo abilitativo della costruzione da parte del giudice amministrativo non preclude una diversa valutazione dell'illegittimità della condotta del privato nella controversia intentata da altro privato a tutela del diritto di proprietà, sicché la decisione gravata, avendo fatto puntuale applicazione dei suesposti principi non appare meritevole di censura.
Quanto invece alla dedotta erronea applicazione delle previsioni di legge e regolamentari in materia di distanza, il tenore delle norme di cui allo strumento urbanistico locale non consente sulla base della loro formulazione letterale di ritenere che il loro ambito applicativo sia limitato alle sole costruzioni aventi carattere principale.
Il richiamo alla nozione di edifici di nuova costruzione ovvero di fabbricati, in assenza di una puntuale e specifica disciplina dettata per gli edifici aventi carattere cd. accessorio, come riconosciuto da parte degli stessi ricorrenti, non consente di optare per un'interpretazione che ne limiti l'applicazione ai soli edifici aventi carattere principale, posto che anche i manufatti di più contenute dimensioni, quali quelli per i quali si vorrebbe escludere la valutazione ai fini del rispetto delle distanze, appaiono evidentemente riconducibili alla nozione di costruzione di cui all'art. 873 c.c., trattandosi di manufatti stabilmente infissi al suolo che, per solidità, struttura e sporgenza dal terreno, possono creare quelle intercapedini dannose che la legge, stabilendo la distanza minima tra le costruzioni, intende evitare, rispondendo alla tradizionale nozione di costruzione quale recepita dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 5753/2014).
D'altronde,
proprio la carenza di una specifica disciplina impone di ritenere come già affermato in passato che (cfr. da ultimo Cass. n. 144/2016) la nozione di costruzione, agli effetti dell'art. 873 c.c., è unica e non può subire deroghe da parte delle norme secondarie, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, in quanto il rinvio ivi contenuto ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una "distanza maggiore".
Ne discende che,
una volta ricondotti gli edifici accessori al novero delle costruzioni in senso civilistico e nell'accezione propria della disciplina in materia di distanze, le previsioni regolamentari che prevedono un distacco tra costruzioni risultano evidentemente applicabili anche a tali manufatti, e che, anche laddove lo strumento urbanistico locale avesse dettato una disciplina difforme, tale deroga dovrebbe reputarsi illegittima, non rientrando nel potere degli enti locali quello di dettare deroghe alla disciplina codicistica in materia di distanze, eccezione fatta per la previsione sopra richiamata, di porre delle distanze maggiori rispetto a quelle di legge.
Il motivo deve quindi essere disatteso.
3. Con il secondo motivo si denunzia l'insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, nonché la violazione e falsa applicazione degli artt. 16 e 29 del regolamento edilizio del Comune di Cassino.
Assume parte ricorrente che la Corte d'Appello ha omesso di rilevare l'illegittimità del manufatto cd. accessorio dell'attore, in quanto situato nell'area di distacco che occorreva rispettare in relazione al fabbricato principale, area nella quale gli strumenti urbanistici vietano qualsivoglia costruzione (art. 29 regolamento edilizio che prevede solo la realizzazione di giardini, parcheggi e rampe di accesso).
La motivazione della sentenza sarebbe altresì insufficiente, in quanto per giustificare la legittimità del manufatto rispetto al quale sono state valutate le distanze del fabbricato dei ricorrenti, si è affermato che lo stesso si trovava "per larga parte" al di fuori dell'area che costituisce il distacco ideale, riconoscendosi quindi che parte di esso si colloca all'interno della detta area di distacco, risultando pertanto illegittimo.
Anche tale motivo è ad avviso del Collegio privo di fondamento.
La Corte d'appello ha in primo luogo ribadito che fabbricato preveniente era quello di parte attrice, il quale all'epoca della sua realizzazione doveva solo attenersi alla distanza dal confine (distanza che non risulta del tutto rispettata, ma la questione esula dal presente giudizio, non avendo i convenuti lamentato la violazione delle distanze ad opera della costruzione di parte attrice).
Quanto al fabbricato cd. accessorio del Co., di cui non si denunzia la violazione delle norme dal confine, la sentenza ha ritenuto che lo stesso fosse posto in una zona del fondo per la quale le distanze dal confine dell'edificio principale erano ampiamente rispettate e che risultava pertanto in massima parte al di fuori dell'area di distacco quale imposta dallo strumento urbanistico.
Ritiene però la Corte che anche l'eventuale realizzazione in parte del manufatto in oggetto all'interno dell'area di distacco non possa determinare un esito diverso della controversia.
Ed, infatti,
la previsione di un'area di distacco mira essenzialmente ad assicurare il rispetto delle distanze tra fabbricati edificati su fondi finitimi ed appartenenti a diversi proprietari, non potendosi ravvisare l'illegittimità dal punto di vista privatistico, per costruzioni realizzate eventualmente a distanza inferiore a quella legale o regolamentare sul fondo di un unico proprietario (per un riferimento a tale regola si veda Cass. n. 1918/1973, a mente della quale il principio della prevenzione -in base al quale, fra due proprietari di fondi finitimi, colui che costruisce per primo può o edificare sul confine o a distanza dal confine non inferiore a quella legale oppure a distanza inferiore, costringendo il vicino, che costruisce per secondo, a ristabilire la distanza legale edificando dal confine a distanza maggiore della meta di quella prescritta, a meno che non voglia avanzare la propria fabbrica fino all'altrui costruzione, giovandosi dei rimedi offertigli dall'art. 875 cod. civ.- presuppone un rapporto intersoggettivo, opera tra proprietari di fondi finitimi e non è ipotizzabile come attributo della costruzione con caratteri di realità).
D'altronde essendo la proprietà di entrambi i fabbricati, principale ed accessorio, in capo all'attore, i ricorrenti non sono legittimati a dolersi della violazione delle distanze tra le due opere.
Quanto invece alla pretesa violazione della previsione regolamentare che nega la possibilità di costruire nelle zone di distacco, la stessa si riverbera nei soli rapporti con la PA, e determina quindi l'illegittimità dell'opus dal punto di vista amministrativo, ma non incide sulla diversa disciplina in tema di distanze, e sulla possibilità anche per il titolare della costruzione illegittima dal punto di vista amministrativo di pretendere il rispetto delle distanze legali (cfr. Cass. n. 17339/2003; Cass. n. 10850/1998), essendo tale conclusione una piana applicazione del su riferito principio dell'autonomia tra profili pubblicistici dell'attività edificatoria e rapporti interprivatistici.
Ne consegue che
anche laddove una parte del manufatto a carattere accessorio sia collocato nell'area di distacco prevista per il fabbricato principale, la violazione della norma regolamentare legittima se del caso la reazione della PA, ma non esclude che si tratti sempre di costruzione preveniente, rispetto alla quale l'edificio dei ricorrenti doveva porsi a distanza legale come appunto disposto dalla Corte distrettuale (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 16.03.2017 n. 6855).

EDILIZIA PRIVATA: Secondo il prevalente orientamento di questa Corte l'espressione di cui all'art. 873 c.c., che disciplina le distanze tra costruzioni su "fondi finitimi", non va intesa in senso letterale di fondi confinanti, ma in quello di fondi "vicini".
Infatti quando il codice ha inteso riferirsi a fondi -confinanti" ha sempre usato l'attributo "finitimo" e non anche quello "contiguo" e che l'art. 873 c.c. riguardi anche fondi non confinanti si desume dal contenuto dell'art. 879 c.c., nel quale sono escluse dall'osservanza della distanza legale le costruzioni a confine con piazze o vie pubbliche;i1 che, implicitamente, porta ad ammettere l'applicabilità della norma dell'art. 873 alle costruzioni su fondi confinanti con vie private o, comunque, con terreo comune o altrui.
Costituisce del resto consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte quello per cui l'obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto dall'art. 873 c.c. o dallo strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da edificarsi "su fondi finitimi" (ovverossia "vicini" e non "confinanti") si formino strette ed insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell'aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi.
Le ragioni igieniche ispiratrici della norma, aventi finalità pubblicistiche, non vengono dunque meno né quando tra gli edifici posti a distanza minore di quella legale vi sia una zona di terreno comune alle stesse parti, né quando detta zona sia di proprietà di un terzo estraneo alla lite.
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Secondo il consolidato indirizzo di questa Corte nell'ipotesi di fondi non confinanti, in quanto tra i fondi suddetti intercorra una striscia di terreno di proprietà di un terzo, di larghezza inferiore a quella legale, non opera il principio della prevenzione, atteso che non è oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", secondo la disciplina degli artt. 874-877 c.c., in quanto quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all'altro fondo, come distaccata dal confine.
In tale situazione deve escludersi l'attuazione del diritto di prevenzione, nella forma della costruzione sul confine e deve affermarsi l'applicazione della disciplina delle costruzioni "con distacco".
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Con il secondo motivo i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 c.c. e 16 Reg. edilizio del Comune di San Giovanni in Persiceto, dell'art. 4 delle NTA del PRG e del principio di prevenzione, deducendo che le disposizioni sulle distanze dovevano ritenersi applicabili alle sole superfici coperte confinanti, situazione non ravvisabile nel caso di specie.
Deducono inoltre che la legittimità della sopraelevazione derivava dal fatto che essa era stata eseguita su quanto in precedenza edificato in aderenza all'edificio di Sc.Od., sulla base di un progetto unitario presentato da tutti i proprietari interessati, vale a dire essi ricorrenti e Sc.Od., con esclusione di Sc.Gi. che non era confinante.
Pure tale motivo è infondato.
Secondo il prevalente orientamento di questa Corte l'espressione di cui all'art. 873 c.c. che disciplina le distanze tra costruzioni su "fondi finitimi" non va intesa in senso letterale di fondi confinanti, ma in quello di fondi "vicini".
Infatti quando il codice ha inteso riferirsi a fondi "confinanti" ha sempre usato l'attributo "finitimo" e non anche quello "contiguo" e che l'art. 873 c.c. riguardi anche fondi non confinanti si desume dal contenuto dell'art. 879 c.c., nel quale sono escluse dall'osservanza della distanza legale le costruzioni a confine con piazze o vie pubbliche;i1 che, implicitamente, porta ad ammettere l'applicabilità della norma dell'art. 873 alle costruzioni su fondi confinanti con vie private o, comunque, con terreo comune o altrui (Cass. 627/2003).
Costituisce del resto consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte quello per cui l'obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto dall'art. 873 c.c. o dallo strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da edificarsi "su fondi finitimi" (ovverossia "vicini" e non "confinanti") si formino strette ed insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell'aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi.
Le ragioni igieniche ispiratrici della norma, aventi finalità pubblicistiche, non vengono dunque meno né quando tra gli edifici posti a distanza minore di quella legale vi sia una zona di terreno comune alle stesse parti, né quando detta zona sia di proprietà di un terzo estraneo alla lite (Cass. 3849/1978; 1015/1983; 627/2003 e da ultimo 5154/2012).
Del pari infondata la dedotta violazione del c.d. principio di prevenzione.
Ed invero secondo il consolidato indirizzo di questa Corte nell'ipotesi di fondi non confinanti, in quanto tra i fondi suddetti intercorra una striscia di terreno di proprietà di un terzo, di larghezza inferiore a quella legale, non opera il principio della prevenzione, atteso che non è oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", secondo la disciplina degli artt. 874-877 c.c., in quanto quella eretta sulla demarcazione tra ciascun fondo e lo spazio intermedio si presenta, rispetto all'altro fondo, come distaccata dal confine.
In tale situazione deve escludersi l'attuazione del diritto di prevenzione, nella forma della costruzione sul confine e deve affermarsi l'applicazione della disciplina delle costruzioni "con distacco" (Csss. Ss.Uu. 5349/1982 e Cass. 627/2003).
Si osserva peraltro che nel caso di specie non si pone un problema di prevenzione tra costruzioni, posto che la dedotta violazione deriva non già dall'ampliamento originario, ma dalla soprelevazione successivamente eseguita.
I ricorrenti non possono inoltre giovarsi, contrariamente a quanto da essi dedotto, della disposizione di cui all'art. 4 norma attuazione del PRG del Comune di San Giovanni in Persiceto, che al punto 3 stabilisce che:
   - nel caso di edifici preesistenti costruiti a muro cieco sul confine, le nuove costruzioni possono essere edificate in aderenza;
   - nel caso di due o più lotti contigui, la costruzione in aderenza è concessa a condizione che sia presentato dai proprietari un progetto unitario equivalente a vincolo reciproco di costruire in aderenza.
La citata disposizione non consentiva infatti ai ricorrenti di sopraelevare, mediante la presentazione di un progetto unitario a vincolo reciproco di costruire in aderenza, senza il consenso di Sc.Gi., quale proprietario del secondo piano, frontistante la soprelevazione dei ricorrenti, non essendo al riguardo sufficiente il consenso prestato dall'altro fratello Sc.Od. (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.03.2017 n. 5874).

febbraio 2017

EDILIZIA PRIVATA: Deroga alla disciplina statale della distanza tra fabbricati: la Consulta censura la legge del Veneto.
La deroga regionale alla disciplina della distanza minima tra fabbricati, realizzata dagli strumenti urbanistici, è legittima se fa riferimento ad una pluralità di fabbricati ed è fondata su previsioni planovolumetriche.
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La disciplina delle distanze fra costruzioni ha la sua collocazione anzitutto nella sezione VI del Capo II del Titolo II del Libro III del codice civile, intitolata appunto “Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra fondi”.

«
Tale disciplina, ed in particolare quella degli articoli 873 e 875 che viene qui in più specifico rilievo, attiene in via primaria e diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi. […] Non si può pertanto dubitare che la disciplina delle distanze, per quanto concerne i rapporti suindicati, rientri nella materia dell’ordinamento civile, di competenza legislativa esclusiva dello Stato».
Nondimeno, si è altresì sottolineato, che
quando i fabbricati insistono su di un territorio che può avere, rispetto ad altri –per ragioni naturali e storiche– specifiche caratteristiche, «la disciplina che li riguarda –e in particolare quella dei loro rapporti nel territorio stesso– esorbita dai limiti propri dei rapporti interprivati e tocca anche interessi pubblici», la cui cura deve ritenersi affidata anche alle Regioni perché attratta all’ambito di competenza concorrente del governo del territorio.
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In questa cornice si è dunque affermato che «
alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio. Dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall’altro essa, interferendo con l’ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo −il governo del territorio− che ne detta anche le modalità di esercizio».
Nel delimitare i rispettivi ambiti di competenza −statale in materia di «ordinamento civile» e concorrente in materia di «governo del territorio»− questa Corte ha individuato il punto di equilibrio nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, più volte ritenuto dotato di particolare «efficacia precettiva e inderogabile», in quanto richiamato dall’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150, introdotto dall’art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765.
Pertanto,
è stata giudicata legittima la previsione regionale di distanze in deroga a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche».
In definitiva,
le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono consentite «se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio», poiché «la loro legittimità è strettamente connessa agli assetti urbanistici generali e quindi al governo del territorio, non, invece, ai rapporti tra edifici confinanti isolatamente considerati».
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I medesimi principi sono stati ribaditi anche dopo l’introduzione dell’art. 2-bis del TUE, da parte dell’art. 30, comma 1, lettera a), del decreto-legge 21.06.2013, n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia), convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 09.08.2013, n. 98.
La disposizione, infatti,
ha sostanzialmente recepito l’orientamento della giurisprudenza costituzionale, inserendo nel testo unico sull’edilizia i principi fondamentali della vincolatività, anche per le Regioni e le Province autonome, delle distanze legali stabilite dal d.m. n. 1444 del 1968 e dell’ammissibilità delle deroghe, solo a condizione che siano «inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio».
La deroga alla disciplina delle distanze realizzata dagli strumenti urbanistici deve, in conclusione, ritenersi legittima sempre che faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati (“gruppi di edifici”) e sia fondata su previsioni planovolumetriche che evidenzino, cioè, una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni considerate come fossero un edificio unitario (art. 9, ultimo comma, del d.m. n. 1444 del 1968).
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Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi coerente, rispetto alle indicazioni interpretative offerte dalla Corte e ribadite dal disposto di cui all’art 2-bis del TUE, il riferimento che la norma impugnata reca ai piani urbanistici attuativi (PUA), assimilabili ai piani particolareggiati o di lottizzazione e dunque riconducibili a quella tipologia di atti menzionati nell’art. 9, ultimo comma del d.m. n. 1444 del 1968, più volte richiamato, cui va riconosciuta la possibilità di derogare al regime delle distanze.
D’altro canto la stessa giurisprudenza di questa Corte ha stabilito che
la deroga alle distanze minime potrà essere contenuta, oltre che in piani particolareggiati o di lottizzazione, in ogni strumento urbanistico equivalente sotto il profilo della sostanza e delle finalità, purché caratterizzato da una progettazione dettagliata e definita degli interventi.
Ne consegue che
devono ritenersi ammissibili le deroghe predisposte nel contesto dei piani urbanistici attuativi, in quanto strumenti funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio, secondo quanto richiesto, al fine di attivare le deroghe in esame, dall’art. 2-bis del TUE, in linea con l’interpretazione nel tempo tracciata da questa Corte.
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1.– Il Presidente del Consiglio dei ministri ha promosso questione di legittimità costituzionale dell’art. 8, comma 1, lettera a), della legge della Regione Veneto 16.03.2015, n. 4 (Modifiche di leggi regionali e disposizioni in materia di governo del territorio e di aree naturali protette regionali), per violazione dell’art. 117, secondo comma, lettera l), della Costituzione, in riferimento all’art. 2-bis del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, recante «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A)» (d’ora in avanti TUE), che ammette deroghe al decreto del ministro dei lavori pubblici 02.04.1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della L. 06.08.1967, n. 765).
Secondo il ricorrente, il citato art. 8, comma 1, della legge regionale del Veneto n. 4 del 2015, avrebbe demandato allo strumento urbanistico generale la fissazione dei limiti di densità, altezza e distanza tra fabbricati, in deroga a quelli stabiliti dall’ordinamento statale, in una serie di ipotesi elencate.
È censurato, in particolare, l’art. 8, comma 1, lettera a), della legge regionale, nella parte in cui stabilisce che lo strumento urbanistico generale possa derogare: «nei casi di cui all’articolo 17, comma 3, lettere a) e b), della legge regionale 23.04.2004, n. 11 “Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio”, con riferimento ai limiti di distanza da rispettarsi all’interno degli ambiti dei piani urbanistici attuativi (PUA) e degli ambiti degli interventi disciplinati puntualmente». La disposizione contrasterebbe con l’art. 2-bis del TUE, in quanto gli strumenti per disporre le deroghe risulterebbero eccessivamente generici e indeterminati.
2.– Preliminarmente, va precisato che la questione di legittimità costituzionale ha ad oggetto esclusivamente l’art. 8, comma 1, lettera a), che consente deroghe alla disciplina statale limitatamente al regime delle distanze. Il contenuto del ricorso impone, infatti, di ritenere che detta norma è stata impugnata solamente nella parte in cui deroga alla disciplina delle distanze; ciò, peraltro, in armonia con la deliberazione governativa di impugnazione della legge che fa espresso riferimento alla sola «norma contenuta nell’art. 8, comma 1, lettera a)».
3.– Non è fondata l’eccezione di inammissibilità per difetto di interesse sollevata dalla Regione Veneto, motivata dall’identità di contenuto che la norma censurata avrebbe rispetto all’art. 17, comma 3, della legge regionale n. 11 del 2004, disposizione quest’ultima mai impugnata da parte dello Stato. Nell’assunto della Regione, qualora la questione qui in esame fosse ritenuta fondata, l’art. 17, comma 3, della legge regionale n. 11 del 2004 continuerebbe comunque ad essere vigente e a produrre effetti nell’ordinamento.
In senso opposto al rilievo addotto dalla Regione, va tuttavia ribadita l’inapplicabilità dell’istituto dell’acquiescenza ai giudizi in via principale atteso che la norma impugnata ha comunque l’effetto di reiterare la lesione da cui deriva l’interesse a ricorrere dello Stato (da ultimo, sentenza n. 231 del 2016).
4.– Ciò premesso, la questione deve ritenersi parzialmente fondata nei termini precisati di seguito.
4.1.– Secondo la giurisprudenza di questa Corte,
la disciplina delle distanze fra costruzioni ha la sua collocazione anzitutto nella sezione VI del Capo II del Titolo II del Libro III del codice civile, intitolata appunto “Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra fondi”.
«
Tale disciplina, ed in particolare quella degli articoli 873 e 875 che viene qui in più specifico rilievo, attiene in via primaria e diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi. […] Non si può pertanto dubitare che la disciplina delle distanze, per quanto concerne i rapporti suindicati, rientri nella materia dell’ordinamento civile, di competenza legislativa esclusiva dello Stato» (sentenza n. 232 del 2005).
Nondimeno, si è altresì sottolineato, che
quando i fabbricati insistono su di un territorio che può avere, rispetto ad altri –per ragioni naturali e storiche– specifiche caratteristiche, «la disciplina che li riguarda –e in particolare quella dei loro rapporti nel territorio stesso– esorbita dai limiti propri dei rapporti interprivati e tocca anche interessi pubblici», la cui cura deve ritenersi affidata anche alle Regioni perché attratta all’ambito di competenza concorrente del governo del territorio (si veda sempre la sentenza n. 232 del 2005).
In questa cornice si è dunque affermato che «
alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio. Dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall’altro essa, interferendo con l’ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo −il governo del territorio− che ne detta anche le modalità di esercizio» (sentenza n. 6 del 2013; nello stesso senso, da ultimo, anche le sentenze n. 231, n. 189, n. 185 e n. 178 del 2016).
4.2.–
Nel delimitare i rispettivi ambiti di competenza −statale in materia di «ordinamento civile» e concorrente in materia di «governo del territorio»− questa Corte ha individuato il punto di equilibrio nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, più volte ritenuto dotato di particolare «efficacia precettiva e inderogabile» (sentenza n. 185 del 2016, ma anche sentenze n. 114 del 2012 e n. 232 del 2005), in quanto richiamato dall’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150 (Legge urbanistica), introdotto dall’art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17.08.1942, n. 1150).
Pertanto,
è stata giudicata legittima la previsione regionale di distanze in deroga a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche» (ex plurimis, sentenza n. 231 del 2016).
In definitiva,
le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono consentite «se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio» (sentenza n. 134 del 2014; analogamente sentenze n. 178, n. 185, n. 189, n. 231 del 2016), poiché «la loro legittimità è strettamente connessa agli assetti urbanistici generali e quindi al governo del territorio, non, invece, ai rapporti tra edifici confinanti isolatamente considerati» (sentenza n. 114 del 2012; nello stesso senso, sentenza n. 232 del 2005).
4.3.–
I medesimi principi sono stati ribaditi anche dopo l’introduzione dell’art. 2-bis del TUE, da parte dell’art. 30, comma 1, lettera a), del decreto-legge 21.06.2013, n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia), convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 09.08.2013, n. 98.
La disposizione, infatti, ha sostanzialmente recepito l’orientamento della giurisprudenza costituzionale, inserendo nel testo unico sull’edilizia i principi fondamentali della vincolatività, anche per le Regioni e le Province autonome, delle distanze legali stabilite dal d.m. n. 1444 del 1968 e dell’ammissibilità delle deroghe, solo a condizione che siano «inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio» (sentenza n. 185 del 2016; nello stesso senso, ex plurimis, sentenza n. 189 del 2016).
4.4.–
La deroga alla disciplina delle distanze realizzata dagli strumenti urbanistici deve, in conclusione, ritenersi legittima sempre che faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati (“gruppi di edifici”) e sia fondata su previsioni planovolumetriche che evidenzino, cioè, una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni considerate come fossero un edificio unitario (art. 9, ultimo comma, del d.m. n. 1444 del 1968).
5.– Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi coerente, rispetto alle indicazioni interpretative offerte dalla Corte e ribadite dal disposto di cui all’art 2-bis del TUE, il riferimento che la norma impugnata reca ai
piani urbanistici attuativi (PUA), assimilabili ai piani particolareggiati o di lottizzazione e dunque riconducibili a quella tipologia di atti menzionati nell’art. 9, ultimo comma del d.m. n. 1444 del 1968, più volte richiamato, cui va riconosciuta la possibilità di derogare al regime delle distanze.
D’altro canto la stessa giurisprudenza di questa Corte ha stabilito che
la deroga alle distanze minime potrà essere contenuta, oltre che in piani particolareggiati o di lottizzazione, in ogni strumento urbanistico equivalente sotto il profilo della sostanza e delle finalità, purché caratterizzato da una progettazione dettagliata e definita degli interventi (sentenza n. 6 del 2013).
Ne consegue che
devono ritenersi ammissibili le deroghe predisposte nel contesto dei piani urbanistici attuativi, in quanto strumenti funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio, secondo quanto richiesto, al fine di attivare le deroghe in esame, dall’art. 2-bis del TUE, in linea con l’interpretazione nel tempo tracciata da questa Corte (ex multis, sentenze n. 231, n. 189, n. 185, n. 178 del 2016 e n. 134 del 2014).
6.– Una tale conclusione non può essere estesa al riferimento che la norma censurata fa agli «interventi disciplinati puntualmente», corrispondente alla lettera b) del comma 3, dell’art. 17, della legge regionale n. 11 del 2004.
L’espressione utilizzata, infatti, appare in contrasto con lo stringente contenuto che dovrebbe assumere una previsione siffatta, destinata a legittimare deroghe al di fuori di una adeguata pianificazione urbanistica.
L’assenza di precise indicazioni, in particolare, non consente di attribuire agli interventi in questione un perimetro di azione necessariamente coerente con l’esigenza di garantire omogeneità di assetto a determinate zone del territorio; del resto, lo stesso riferimento alla puntualità che dovrebbe caratterizzarli si presta, sul piano semantico, a legittimare anche interventi diretti a singoli edifici, in aperto contrasto con le indicazioni interpretative offerte in precedenza.
Limitatamente ai suddetti interventi, dunque, va dichiarata l’illegittimità costituzionale della norma censurata, perché legittima deroghe alla disciplina delle distanze tra fabbricati al di fuori dell’ambito della competenza regionale concorrente in materia di governo del territorio, in violazione del limite dell’ordinamento civile assegnato alla competenza legislativa esclusiva dello Stato (da ultimo, sentenza n. 231 del 2016).
per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE
dichiara l’illegittimità costituzionale dell’art. 8, comma 1, lettera a), della legge della Regione Veneto 16.03.2015, n. 4 (Modifiche di leggi regionali e disposizioni in materia di governo del territorio e di aree naturali protette regionali), limitatamente al riferimento alla lettera «b)» dell’art. 17, comma 3, della legge regionale n. 11 del 2004 e alle parole «e degli ambiti degli interventi disciplinati puntualmente» (Corte Costituzionale, sentenza 24.02.2017 n. 41).

novembre 2016

EDILIZIA PRIVATA: Per quanto attiene alle distanze fra costruzioni o di queste con i confini, vige il regime della c.d. doppia tutela per cui il soggetto, che assume di essere stato danneggiato dalla violazione delle norme in materia di distanze, è titolare, da un lato, del diritto soggettivo al risarcimento del danno o alla riduzione in pristino nei confronti dell'autore dell'attività edilizia illecita (con competenza del giudice ordinario) e, dall'altra, dell'interesse legittimo alla rimozione del provvedimento invalido dell'Amministrazione.
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8.1 Eccepisce innanzitutto quest’ultimo il difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, trattandosi a suo dire di controversia che  riguardando questioni di distanze e, dunque, involgenti diritti soggettivi– avrebbe dovuto essere dedotta dinanzi al giudice ordinario.
Ritiene il Collegio che l’eccezione sia infondata per le ragioni di seguito esposte.
Secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale, nel nostro ordinamento, “…per quanto attiene alle distanze fra costruzioni o di queste con i confini, vige il regime della c.d. doppia tutela per cui il soggetto, che assume di essere stato danneggiato dalla violazione delle norme in materia di distanze, è titolare, da un lato, del diritto soggettivo al risarcimento del danno o alla riduzione in pristino nei confronti dell'autore dell'attività edilizia illecita (con competenza del giudice ordinario) e, dall'altra, dell'interesse legittimo alla rimozione del provvedimento invalido dell'Amministrazione…” (Cons. Stato, Sez. IV, 31.03.2015, n. 1692) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.11.2016 n. 2274 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

agosto 2016

EDILIZIA PRIVATA: La distanza minima tra edifici.
DOMANDA:
Il quesito riguarda l’intervento per la realizzazione di una muratura di tamponamento del piano primo (attualmente totalmente privo di muro verso il cortile) del fronte di un rustico-fienile costituto attualmente da box al piano terra e locale aperto al piano primo, accessibile solo dall'esterno, con affaccio su cortile comune.
Il progetto prevede la realizzazione di una scala interna che dal box dia accesso al piano primo, e la formazione del muro di chiusura del fienile (verso il cortile) con l’inserimento di una porta-finestra affacciante come detto su cortile comune. La destinazione d’uso del piano primo sarà sgombero-magazzino, senza permanenza di persone. La previsione di inserire una apertura è funzionale unicamente per l’eventuale movimentazione di oggetti voluminosi dall’esterno anziché attraverso le strette scale interne previste dal progetto.
L’immobile prospiciente al fabbricato oggetto d’intervento è posto a metri 5.60 e presenta una finestra a piano terra posta frontalmente alla basculante del box esistente a piano terra e la casa prospiciente presenta anche una finestra al piano primo, posta a circa 8 metri di distanza dal fabbricato oggetto di intervento.
Il dubbio dello scrivente è in relazione all'assenza della distanza pari a ml 10 fra il nuovo muro di chiusura del rustico/fienile a piano primo con creazione di porta finestra rispetto al fabbricato posto di fronte allo stesso a circa ml 8, seppur, quest’ultimo, risulta già dotato di finestra.
RISPOSTA:
La distanza minima di 10 ml fra edifici dotati di pareti finestrate risulta prevista al n. 2 dell’art. 9 del DM n. 1444/1968 se si tratta di fabbricati ricadenti in “altre zone” territoriali omogenee diverse dalla “A” (vedi le altre disposizioni contenute nella stesso articolo per tale zona “A” e per la zona “C”). Tale distanza va considerata inderogabile perché di ordine pubblico come ribadito più volte dalla giurisprudenza la quale ha anche precisato che non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse.
In particolare è stato affermato (Cass. civ. Sez. II, 20.06.2011, n. 13547): “la norma dell´art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, in materia di distanze fra fabbricati -che, siccome emanata in attuazione dell´art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, non può essere derogata dalle disposizioni regolamentari locali- va interpretata nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso che una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l´applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta; ne consegue, pertanto, che il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre” (vedasi anche Cass. civ. Sez. II, 28.09.2007, n. 20574).
Analogamente il Consiglio di Stato (Sez. IV, 05.12.2005, n. 6909) ha rilevato che: “la distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell´edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all'altra”.
In ogni caso è stato chiarito che, per "pareti finestrate", ai sensi dell'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi, non (soltanto) le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l´esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e considerato altresì che basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (Corte d'Appello, Catania, 22.11.2003; TAR Toscana, Firenze, sez. III, 04.12.2001, n. 1734; TAR Piemonte, Torino, 10.10.2008 n. 2565; TAR Lombardia, Milano, sez. IV, 07.06.2011, n. 1419).
Sulla base di tali consolidati indirizzi e principi generali non pare dubbio che anche nel caso di specie si debbano rispettare le citate distanze anche considerando che la tamponatura in muratura che determina, come tale un nuovo volume, riveste la natura di un nuovo intervento costruttivo.
Si ricorda al riguardo che “ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera” (cfr. Cons. Stato sez. IV, 17/05/2012, n. 2847 (conferma TAR Basilicata-Potenza, sez. I, n. 849/2009) (link
a www.ancirisponde.ancitel.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: In linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del DM 02.04.1968 n. 1444, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali.
Di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata.
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La giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità.

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E' pacifica la giurisprudenza secondo cui direttamente precettive sono le norme in materia di distanze contenute nei d.m. nr. 1444/1968 anche nei rapporti fra privati, non potendo le stesse essere intese come prescrizioni rivolte al solo organo pianificatore.
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Proprio con riferimento alle disposizioni contenute nell’art. 9 in tema di pareti finestrate, è stato osservato:
   a) che il dovere di rispettare le distanze stabilite dalla norma sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti;
   b) che, ai fini dell’operatività della previsione, è addirittura sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti interessate;
   c) che la norma in questione, in ragione della sua ratio di tutela della salubrità, è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti;
   d) che il divieto ha portata generale, astratta e inderogabile, donde l’esclusione di ogni discrezionalità valutativa del giudice circa l’esistenza in concreto di intercapedini e di pregiudizio alla salubrità degli immobili.
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5. Col secondo motivo di entrambi gli appelli, sono censurate sotto plurimi profili le conclusioni del primo giudice, e in particolare quelle che hanno condotto alla disapplicazione delle disposizioni delle N.T.A. che consentivano l’edificazione fra pareti finestrate a distanza inferiore a quella stabilita dal più volte citato art. 9, d.m. nr. 1444/1968.
Anche queste censure sono prive di pregio.
5.1. Al riguardo, va innanzi tutto richiamato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del citato decreto, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali (cfr. Cass. civ., sez. II, 14.03.2012, nr. 4076); di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 21.10.2013, nr. 5108; id., 22.01.2013, nr. 354; id., 27.10.2011, nr. 5759).
Pertanto, in punto di disapplicazione delle N.T.A. di uno strumento urbanistico risulta condivisibilmente superato il precedente indirizzo contrario (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 19.04.2005, nr. 1795; id., 12.07.2002, nr. 3929), il quale peraltro si basava su una presunta natura non direttamente precettiva delle prescrizioni contenute nel d.m. nr. 1444/1968, lasciando ferma e impregiudicata la ritenuta natura para-regolamentare, o di atto amministrativo generale, delle norme del P.R.G., e quindi la loro disapplicabilità da parte del giudice amministrativo.
Inoltre, e contrariamente a quanto si sostiene dalle parti appellanti, la giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità (cfr. Cons. Stato, sez. V, 03.02.2015, nr. 515).
5.2. Inoltre, va disattesa l’ulteriore censura, pure contenuta nell’appello del controinteressato in primo grado, secondo cui il potere di disapplicazione de quo non avrebbe potuto nella specie essere esercitato dal primo giudice, trattandosi di controversia avviata con ricorso straordinario e solo successivamente riassunta dinanzi al TAR.
La doglianza è manifestamente infondata, essendo altresì superfluo approfondire il tema dell’esistenza o meno di differenze fra i poteri esercitabili dall’organo decidente nella sede giudiziale e in quella straordinaria sotto il profilo che qui interessa, atteso che, una volta intervenuta la trasposizione in sede giurisdizionale del ricorso straordinario, il giudice adìto era certamente titolare di tutti e gli stessi poteri che possono essere esercitati allorché il giudizio scaturisce da ordinario ricorso giurisdizionale, ivi compreso il potere di disapplicazione degli atti regolamentari o generali.
6. Infondata è poi la doglianza articolata col terzo motivo di impugnazione dell’originario controinteressato, non rispondendo al vero che il potere di disapplicazione suindicato non sarebbe stato esercitabile con riferimento ai rapporti interprivati quale è quello per cui è causa: al riguardo, è sufficiente richiamare la pacifica giurisprudenza che direttamente precettive le norme in materia di distanze contenute nei d.m. nr. 1444/1968 anche nei rapporti fra privati, non potendo le stesse essere intese come prescrizioni rivolte al solo organo pianificatore (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 16.04.2015, nr. 1951; id., 12.02.2013, nr. 844).
7. Con l’ultimo motivo di entrambi gli appelli, le parti istanti censurano nel merito l’interpretazione data dal primo giudice del disposto dell’art. 9, d.m. nr. 1444/1968, facendone rilevare l’inapplicabilità alla situazione che qui occupa, laddove i due edifici non avevano pareti finestrate direttamente frontistanti, vi era diversità di quote fra le aperture, e comunque era da escludersi la creazione di qualsivoglia intercapedine nociva o pericolosa per la salubrità pubblica.
Anche questi motivi vanno respinti, ponendosi essi in frontale contrasto con tutti i principali approdi della giurisprudenza in subiecta materia.
In particolare, proprio con riferimento alle disposizioni contenute nell’art. 9 in tema di pareti finestrate, è stato osservato:
   a) che il dovere di rispettare le distanze stabilite dalla norma sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29.02.2016, nr. 856; id., 11.06.2015, nr. 2861; id., 22.01.2013, nr. 354; id., 20.07.2011, nr. 4374);
   b) che, ai fini dell’operatività della previsione, è addirittura sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti interessate (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22.11.2013, nr. 5557; id., 09.10.2012, nr. 5253);
   c) che la norma in questione, in ragione della sua ratio di tutela della salubrità, è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti (cfr. Cons. Stato, 27.10.2011, nr. 5759);
   d) che il divieto ha portata generale, astratta e inderogabile, donde l’esclusione di ogni discrezionalità valutativa del giudice circa l’esistenza in concreto di intercapedini e di pregiudizio alla salubrità degli immobili (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 18.12.2012, nr. 6489; id., sez. IV, 09.05.2011, nr. 2749; id., 05.12.2005, nr. 6909).
8. In conclusione, alla stregua dei superiori rilievi s’impone una decisione di reiezione degli appelli, con la conferma integrale della sentenza impugnata (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.08.2016 n. 3522 - commento tratto da e link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Va richiamato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del DM 1444/1968, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali.
Di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata.
Pertanto, in punto di disapplicazione delle N.T.A. di uno strumento urbanistico, risulta condivisibilmente superato il precedente indirizzo contrario, il quale peraltro si basava su una presunta natura non direttamente precettiva delle prescrizioni contenute nel d.m. nr. 1444/1968, lasciando ferma e impregiudicata la ritenuta natura para-regolamentare, o di atto amministrativo generale, delle norme del P.R.G., e quindi la loro disapplicabilità da parte del giudice amministrativo.
Inoltre, la giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità.

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Pacifica giurisprudenza ritiene direttamente precettive le norme in materia di distanze contenute nei d.m. nr. 1444/1968 anche nei rapporti fra privati, non potendo le stesse essere intese come prescrizioni rivolte al solo organo pianificatore.
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Con riferimento alle disposizioni contenute nell’art. 9 in tema di pareti finestrate, è stato osservato:
   a) che il dovere di rispettare le distanze stabilite dalla norma sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti;
   b) che, ai fini dell’operatività della previsione, è addirittura sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti interessate;
   c) che la norma in questione, in ragione della sua ratio di tutela della salubrità, è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti;
   d) che il divieto ha portata generale, astratta e inderogabile, donde l’esclusione di ogni discrezionalità valutativa del giudice circa l’esistenza in concreto di intercapedini e di pregiudizio alla salubrità degli immobili.
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5.1. Al riguardo, va innanzi tutto richiamato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui, in linea generale, non è legittima l’adozione, negli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del citato decreto, atteso che quest’ultimo, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, nr. 1150 (inserito dall’art. 17 della legge 06.08.1967, nr. 765), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati non possono essere derogate dagli strumenti urbanistici comunali (cfr. Cass. civ., sez. II, 14.03.2012, nr. 4076); di conseguenza, le disposizioni di cui al d.m. nr. 1444/1968, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, sono tassative e inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l’anzidetto limite minimo è illegittima e deve annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 21.10.2013, nr. 5108; id., 22.01.2013, nr. 354; id., 27.10.2011, nr. 5759).
Pertanto, in punto di disapplicazione delle N.T.A. di uno strumento urbanistico, risulta condivisibilmente superato il precedente indirizzo contrario (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 19.04.2005, nr. 1795; id., 12.07.2002, nr. 3929), il quale peraltro si basava su una presunta natura non direttamente precettiva delle prescrizioni contenute nel d.m. nr. 1444/1968, lasciando ferma e impregiudicata la ritenuta natura para-regolamentare, o di atto amministrativo generale, delle norme del P.R.G., e quindi la loro disapplicabilità da parte del giudice amministrativo.
Inoltre, e contrariamente a quanto si sostiene dalle parti appellanti, la giurisprudenza più recente –che qui si condivide- ammette la disapplicazione da parte del giudice amministrativo dell’atto regolamentare presupposto, ancorché non impugnato, non soltanto in ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma anche in via più generale estesa alla giurisdizione generale di legittimità (cfr. Cons. Stato, sez. V, 03.02.2015, nr. 515).
...
6. Infondata è poi la doglianza articolata col terzo motivo di impugnazione dell’originario controinteressato, non rispondendo al vero che il potere di disapplicazione suindicato non sarebbe stato esercitabile con riferimento ai rapporti interprivati quale è quello per cui è causa: al riguardo, è sufficiente richiamare la pacifica giurisprudenza che ritiene direttamente precettive le norme in materia di distanze contenute nei d.m. nr. 1444/1968 anche nei rapporti fra privati, non potendo le stesse essere intese come prescrizioni rivolte al solo organo pianificatore (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 16.04.2015, nr. 1951; id., 12.02.2013, nr. 844).
7. Con l’ultimo motivo di entrambi gli appelli, le parti istanti censurano nel merito l’interpretazione data dal primo giudice del disposto dell’art. 9, d.m. nr. 1444/1968, facendone rilevare l’inapplicabilità alla situazione che qui occupa, laddove i due edifici non avevano pareti finestrate direttamente frontistanti, vi era diversità di quote fra le aperture, e comunque era da escludersi la creazione di qualsivoglia intercapedine nociva o pericolosa per la salubrità pubblica.
Anche questi motivi vanno respinti, ponendosi essi in frontale contrasto con tutti i principali approdi della giurisprudenza in subiecta materia.
In particolare, proprio con riferimento alle disposizioni contenute nell’art. 9 in tema di pareti finestrate, è stato osservato:
a) che il dovere di rispettare le distanze stabilite dalla norma sussiste indipendentemente dalla eventuale differenza di quote su cui si collochino le aperture fra le due pareti frontistanti (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29.02.2016, nr. 856; id., 11.06.2015, nr. 2861; id., 22.01.2013, nr. 354; id., 20.07.2011, nr. 4374);
b) che, ai fini dell’operatività della previsione, è addirittura sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti interessate (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22.11.2013, nr. 5557; id., 09.10.2012, nr. 5253);
c) che la norma in questione, in ragione della sua ratio di tutela della salubrità, è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle sopraelevazioni di edifici esistenti (cfr. Cons. Stato, 27.10.2011, nr. 5759);
d) che il divieto ha portata generale, astratta e inderogabile, donde l’esclusione di ogni discrezionalità valutativa del giudice circa l’esistenza in concreto di intercapedini e di pregiudizio alla salubrità degli immobili (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 18.12.2012, nr. 6489; id., sez. IV, 09.05.2011, nr. 2749; id., 05.12.2005, nr. 6909) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.08.2016 n. 3522 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

luglio 2016

EDILIZIA PRIVATA: «Lo strumento urbanistico comunale, nel disciplinare il territorio individuando le zone territoriali omogenee di cui all'art. 2 del d.m. 02.04.1968 n. 1968, deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste per ciascuna delle dette zone dal primo comma dell'art. 9 del medesimo decreto ministeriale, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva»;
  
«Sussiste violazione delle prescrizioni dettate in materia di distanze minime tra fabbricati dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 sia qualora il regolamento locale preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte sia qualora il detto regolamento non preveda alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee dal medesimo individuate. In tali casi, si determinerà l'inserzione automatica, nello strumento urbanistico, della disciplina dettata dal detto art. 9 e tale disciplina si sostituirà ipso iure alle disposizioni regolamentari illegittime, divenendo così parte integrante del regolamento comunale e immediatamente operante —in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all'art. 873 cod. civ.— anche nei rapporti fra privati. In tal caso, non potranno trovare applicazione né i criteri stabiliti dall'art. 873, né quelli di cui all'art. 17 primo comma legge n. 765 del 1967»;
  
«Quando lo strumento urbanistico comunale prevede un vincolo di inedificabilità assoluta con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, a tutela del carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale di una parte del territorio, tale vincolo, per la sua funzione conformativa rispetto al territorio che mira a regolare, ha —per sua natura— carattere inderogabile e non è soggetto a limiti temporali, potendo venir meno solo in forza delle diverse previsioni di uno strumento urbanistico successivo».
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3. — Col terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto, nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte di Appello escluso che il convenuto avesse edificato le proprie fabbriche in violazione delle distanze legali (se non per un tratto di metri 1,5, con riferimento alla distanza di metri tre prevista dall'art. 873 cod. civ., ritenuto applicabile nella specie). In particolare, si deduce che la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere applicabile solo la distanza prescritta dall'art. 873 cod. civ. e non quella di cui all'art. 17 primo comma della c.d. legge-ponte.
Secondo il ricorrente, infatti, una volta scaduto il vincolo di inedificabilità gravante sull'area e non avendo lo strumento urbanistico disciplinato in quella zona la distanza tra le costruzioni, avrebbe dovuto farsi applicazione della disciplina sulle distanze di cui al detto art. 17 della legge-ponte (per il quale "la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire").
Questa censura è fondata nei termini che seguono.
La Corte territoriale, nel confermare la sentenza di primo grado sul punto, ha osservato che l'immobile del convenuto è sottoposto a vincolo di inedificabilità assoluta imposto dal P.R.G. del Comune di Capri. Secondo i giudici di appello, tale vincolo previsto dallo strumento urbanistico, vietando ogni nuova costruzione, non costituirebbe una norma integrativa della disciplina delle distanze dettata dal codice civile; per di più, nella specie, il suddetto vincolo sarebbe venuto meno per scadenza quinquennale, cosicché la zona si troverebbe priva di disciplina urbanistica. In tale situazione, non potendosi fare applicazione dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967 in ragione della mancata adozione di un provvedimento integrativo del P.R.G. che consenta l'edificazione nella zona precedentemente assoggettata a vincolo di inedificabilità, non resterebbe che fare applicazione della disciplina residuale sulle distanze dettata dall'art. 873 cod. civ..
La sentenza impugnata muove da una errata interpretazione delle norme richiamate e della disciplina applicabile alla fattispecie. Premesso che gli immobili delle parti risultano sottoposti —da parte dello strumento urbanistico del comune di Capri— ad un vincolo di inedificabilità assoluta con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, si tratta di esaminare la natura di tale vincolo e le sue implicazioni giuridiche.
Va rammentato che questa Corte suprema ha recentemente affermato che,
qualora lo strumento urbanistico vieti ogni attività costruttiva in una determinata zona e per essa non detti quindi alcuna prescrizione sulle distanze tra costruzioni, i rapporti di vicinato non sono disciplinati dall'art. 873 cod. civ., ma dall'art. 41-quinquies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 17 della legge n. 765 del 1967, per il quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, "la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire" (Sez. 2, Sentenza n. 26123 del 30/12/2015, Rv. 637977). Il principio appena richiamato, dettato con riferimento ad un caso in cui il vincolo di inedificabilità assoluta dipendeva dall'osservanza della fascia di rispetto delle aree cimiteriali prevista dall'art. 338 T.U. leggi sanitarie 27.07.1934 n. 1265 (e non dall'esercizio di discrezionalità amministrativa da parte dell'ente comunale), non vale tuttavia quando —come nella specie— il vincolo di inedificabilità assoluta è previsto dallo strumento urbanistico comunale in relazione al particolare carattere storico e di pregio ambientale della zona territoriale individuata.
Com'è noto, il decreto ministeriale 02.04.1968 n. 1444 (dal titolo "Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati (...) da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765") ha definito le "zone territoriali omogenee" e gli standards urbanistici ai quali i Comuni devono attenersi in sede di approvazione o revisione degli strumenti urbanistici ai sensi dell'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942 n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall'art. 17 della legge 06.08.1967 n. 765 (c.d. legge-ponte). In particolare, il d.m. 02.04.1968 n. 1444 limita la discrezionalità amministrativa degli enti locali, stabilendo il rapporto massimo tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali ovvero a quelli produttivi o commerciali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive o a verde pubblico o a parcheggio (artt. 3, 4 e 5), i limiti di densità edilizia per ciascuna zona territoriale omogenea (art. 7), i limiti di altezza degli edifici (art. 8) e, infine, i limiti di distanza tra i fabbricati per ciascuna zona territoriale (art. 9). Trattasi di parametri "minimi" che gli strumenti urbanistici comunali emanati successivamente all'entrata in vigore del detto decreto ministeriale (17.04.1968) sono tenuti ad osservare, ma che gli enti locali possono derogare con la previsione di parametri più rigorosi.
Onde l'illegittimità dello strumento urbanistico che non osservi i parametri minimi dettati dal d.m. n. 1444 del 1968 e, invece, la legittimità dello strumento urbanistico che detti regole più severe.
Come hanno affermato le Sezioni unite di questa Corte suprema, il d.m. 02.04.1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942 n. 1150 (c.d. legge urbanistica), ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Sez. U, Sentenza n. 14953 del 07/07/2011, Rv. 617949).
Con particolare riferimento alle norme che regolano le distanze tra costruzioni, deve perciò ritenersi che la disciplina sulle distanze dettata da uno strumento urbanistico comunale deve osservare le prescrizioni di cui al primo comma dell'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che detta le distanze "minime" tra fabbricati per ciascuna zona territoriale omogenea; si tratta di una disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva (Sez. 2, Sentenza n. 12424 del 20/05/2010, Rv. 613227), che —una volta recepita dallo strumento urbanistico o inserita automaticamente nello stesso— ha efficacia precettiva, in quanto norma integrativa dell'art. 873 cod. civ., anche nei rapporti tra privati.
Su quest'ultimo punto, non può sottacersi che questa Corte ha affermato il principio secondo cui
il d.m. 02.04.1968, nell'imporre all'art. 9 determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione di strumenti urbanistici, non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati (cfr., ex plurimis, Sez. U, Sentenza n. 5889 del 01/07/1997, Rv. 505623). Tale principio, tuttavia, va inteso nel senso che il d.m. n. 1444 del 1968 è rivolto agli enti comunali, che devono farne applicazione nella redazione dei loro strumenti urbanistici, e non è direttamente applicabile nei rapporti tra privati senza la previa adozione —successiva all'entrata in vigore del detto decreto— di uno strumento urbanistico; va inteso, cioè, nel senso che le prescrizioni del decreto ministeriale divengono operanti solo a seguito dell'adozione dello strumento urbanistico comunale e, con esso, della individuazione delle relative zone territoriali omogenee.
Ciò tuttavia non esclude che, una volta che l'ente locale abbia adottato lo strumento urbanistico, qualora quest'ultimo contenga disposizioni sulle distanze tra le costruzioni che violino i parametri minimi stabiliti dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444, il giudice di merito è tenuto a disapplicare le disposizioni del regolamento comunale illegittime e ad applicare direttamente, anche nei rapporti tra privati, la disposizione del detto art. 9, la quale diviene, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima (Sez. U, Sentenza n. 14953 del 07/07/2011, Rv. 617949; Sez. U, Sentenza n. 20354 del 05/09/2013, non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 27558 del 31/12/2014, Rv. 634110; Sez. 2, Sentenza n. 1282 del 24/01/2006, Rv. 586246).
In altre parole,
una volta adottato lo strumento urbanistico che individui le zone territoriali omogenee, ove tale strumento contenga disposizioni sulle distanze tra le costruzioni meno rigorose della disciplina dettata dall'art. 9 del citato d.m., quest'ultima disciplina si sostituisce ipso iure, per inserzione automatica, alle disposizioni regolamentari illegittime, divenendo così immediatamente operante anche nei rapporti fra privati (Sez. 2, Sentenza n. 1282 del 24/01/2006, Rv. 586246); ciò in quanto la previsione regolamentare integrata ex lege costituisce comunque norma integrativa della disciplina in materia di distanza nelle costruzioni dettata dal codice civile (art. 873 cod. civ.).
Sul punto, va precisato che
l'inserzione automatica della disciplina delle distanze dettata dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 nello strumento urbanistico comunale opera non solo quando lo strumento urbanistico stesso, individuando le zone territoriali omogenee, violi le distanze minime prescritte dallo stesso art. 9 per ciascuna zona territoriale, prevedendo una distanza inferiore a quella minima prescritta; ma opera anche quando lo strumento urbanistico, dopo aver individuato le zone territoriali omogenee, nulla preveda sulle distanze legali relativamente ad esse (o ad una di esse).
Invero,
poiché l'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 impone agli enti locali di prevedere distanze minime per ciascuna zona omogenea, anche la mancata previsione delle distanze tra fabbricati costituisce senza dubbio violazione della previsione dell'art. 9. È agevole rilevare, d'altra parte, come sarebbe illogico ritenere sussistente la violazione dell'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 ove lo strumento urbanistico preveda una distanza inferiore a quella minima prescritta dalla legge e non ritenere, invece, la medesima violazione quando lo strumento urbanistico non preveda alcuna distanza affatto, incorrendo così in una più grave violazione della legge.
In definitiva,
ogni volta che lo strumento urbanistico pianifichi il territorio, qualificandolo secondo le zone territoriali omogenee come definite dal d.m. n. 1444 del 1968, diviene obbligatorio osservare le distanze minime prescritte dall'art. 9 del detto decreto ministeriale per ciascuna zona territoriale.
Qualora lo strumento urbanistico recepisca le prescrizioni in materia di distanze tra costruzioni dettate dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 ovvero stabilisca distanze più rigorose, si applicheranno le norme del regolamento comunale.
Qualora, invece, lo strumento urbanistico non osservi le prescrizioni del detto art. 9, o in quanto prevede distanze minori ovvero in quanto non prevede affatto alcuna distanza tra i fabbricati, si determinerà l'inserzione automatica delle prescrizioni dell'art. 9 nello strumento urbanistico divenendo così tali prescrizioni —a mezzo dello strumento urbanistico del quale entrano a far parte— immediatamente applicabili anche ai rapporti tra privati.
Alla stregua di quanto sopra, va ritenuto che l'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150 introdotto dall'art. 17 della c.d. legge-ponte —ora abrogato (ad esclusione dei commi 6, 8 e 9) dall'art. 136 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380 ("Testo unico in materia di edilizia") con efficacia "dalla data di entrata in vigore del presente testo unico" e, quindi, soltanto per l'avvenire, rimanendo salva la sua applicazione e vigenza per il periodo anteriore (Sez. 2, Sentenza n. 24984 del 25/11/2011, Rv. 620145)— è applicabile solo nei comuni sprovvisti di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione (come espressamente prevede lo stesso art. 17) ovvero, comunque, quando lo strumento urbanistico emanato prima della data di entrata in vigore del d.m. 02.04.1968 n. 1444 non detti una disciplina sulle distanze ovvero quando lo strumento urbanistico comunale, pur emanato successivamente a tale data, non consenta però l'inserzione automatica delle disposizioni sulle distanze legali di cui all'art. 9 del medesimo decreto per non avere individuato le zone territoriali omogenee in relazione alle quali le distanze minime sono dettate.
Quando invece esiste uno strumento urbanistico emanato successivamente all'entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968 che, pur individuando le zone territoriali omogenee previste da tale decreto, non contenga però disposizioni espresse sulle distanze, opera l'inserzione automatica delle prescrizioni sulle distanze previste dall'art. 9 del detto d.m., cosicché va esclusa l'applicabilità dell'art. 17 della c.d. "legge ponte" del 06.08.1967, ti. 765.
In questi termini, va inteso il principio secondo cui
l'art. 17 della c.d. "legge ponte" del 06.08.1967 n. 765 è inapplicabile ogni volta che il regolamento edilizio non provveda sulle distanze (Sez. U, Sentenza n. 9871 del 22/11/1994, Rv. 488757); tale principio, infatti, trova il proprio limite logico nel fatto che le previsioni sulle distanze legali di cui all'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444, ove non osservate dallo strumento urbanistico, si inseriscono automaticamente nel medesimo e, divenendo parte di esso, sono applicabili —quali norme integrative dell'art. 873 cod. civ.— anche nei rapporti tra privati.
Ciò premesso, tornando all'esame della fattispecie per cui è causa, va  osservato che, quando —come nella specie— lo strumento urbanistico comunale impone —a tutela del carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale di una parte del territorio— un vincolo di inedificabilità assoluta con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, tale vincolo, per la sua funzione conformativa rispetto al territorio che mira a regolare, ha —per sua natura— carattere inderogabile e non è soggetto a limiti temporali, potendo venir meno solo in forza delle diverse previsioni di uno strumento urbanistico successivo.
Sono soggetti, infatti, a scadenza quinquennale quei vincoli che sono preordinati all'esproprio e alla programmata realizzazione di opere pubbliche; mentre i vincoli che sono espressione del potere conformativo del territorio —che si manifesta con la regolamentazione urbanistica contenuta nel piano regolatore generale e con la concreta disciplina dell'attività edilizia— hanno validità a tempo indeterminato (cfr. C.d.S., Sez. 4, Sentenza n. 4812 del 25/08/2003; C.d.S., Sez. 5, Sentenza n. 451 del 22/03/1995).
La natura conformativa del vincolo di inedificabilità assoluta esclude, pertanto, che esso possa venir meno per il decorso del tempo.
Ha errato, perciò, la Corte territoriale a ritenere che, nella specie, il vincolo di inedificabilità era scaduto. La Corte di Napoli avrebbe dovuto invece, ritenere la permanente vigenza del vincolo di inedificabilità previsto dallo strumento urbanistico; e, ritenuta la vigenza di tale vincolo, avrebbe dovuto verificare se gli immobili delle parti ricadevano nella zona territoriale A) dello strumento urbanistico comunale (come il vincolo di inedificabilità assoluta lascia supporre), zona nella quale il d.m. 02.04.1968 n. 1444 —che vi inquadra quelle "parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale" (art. 2 dello stesso decreto)— consente esclusivamente interventi di risanamento conservativo, senza incremento delle densità edilizia di zona e territoriale preesistenti (art. 7), stabilendo che «le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti» (art. 9).
La sentenza impugnata va, perciò, cassata con rinvio sul punto, affinché altra sezione della Corte di Appello di Napoli provveda ad accertare se gli immobili delle parti ricadono nella zona territoriale omogenea A) dello strumento urbanistico comunale e, nel caso positivo, se tale strumento abbia recepito, o meno, il disposto dell'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444; tenendo in ogni caso conto che, nel caso di mancata ricezione delle prescrizioni del detto decreto, vi è inserzione automatica delle distanze minime prescritte dal detto art. 9 in relazione alla zona territoriale omogenea individuata; non potendo in tal modo trovare comunque applicazione, in materia di distanze legali, né il criterio stabilito dall'art. 873, né quello di cui all'art. 17, primo comma, legge n. 765 del 1967.
Nel riesaminare la fattispecie, la Corte di rinvio si conformerà ai seguenti principi di diritto:
  
«Lo strumento urbanistico comunale, nel disciplinare il territorio individuando le zone territoriali omogenee di cui all'art. 2 del d.m. 02.04.1968 n. 1968, deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste per ciascuna delle dette zone dal primo comma dell'art. 9 del medesimo decreto ministeriale, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva»;
  
«Sussiste violazione delle prescrizioni dettate in materia di distanze minime tra fabbricati dall'art. 9 del d.m. 02.04.1968 n. 1444 sia qualora il regolamento locale preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte sia qualora il detto regolamento non preveda alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee dal medesimo individuate. In tali casi, si determinerà l'inserzione automatica, nello strumento urbanistico, della disciplina dettata dal detto art. 9 e tale disciplina si sostituirà ipso iure alle disposizioni regolamentari illegittime, divenendo così parte integrante del regolamento comunale e immediatamente operante —in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all'art. 873 cod. civ.— anche nei rapporti fra privati. In tal caso, non potranno trovare applicazione né i criteri stabiliti dall'art. 873, né quelli di cui all'art. 17 primo comma legge n. 765 del 1967»;
  
«Quando lo strumento urbanistico comunale prevede un vincolo di inedificabilità assoluta con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, a tutela del carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale di una parte del territorio, tale vincolo, per la sua funzione conformativa rispetto al territorio che mira a regolare, ha —per sua natura— carattere inderogabile e non è soggetto a limiti temporali, potendo venir meno solo in forza delle diverse previsioni di uno strumento urbanistico successivo» (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 26.07.2016 n. 15458).

EDILIZIA PRIVATA: Qualora lo strumento urbanistico vieti ogni attività costruttiva in una determinata zona e per essa non dia quindi alcuna prescrizione sulle distanze tra costruzioni, i rapporti di vicinato non sono disciplinati dall'art. 873 cod. civ., ma dall'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 17 della legge n. 765 del 1967, per il quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire.
Va ancora considerato che il decreto n. 1444 del 1968, dettato in tema di standards urbanistici e di definizione delle zone territoriali omogenee, ai quali i Comuni devono attenersi in sede di approvazione o revisione degli strumenti urbanistici, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967, consente nelle zone A) -di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, come definite dall'art. 2 del citato decreto- esclusivamente interventi di risanamento conservativo senza incremento delle densità edilizia di zona e territoriale preesistenti (art. 7), prevedendo che le distanze fra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti (art. 9).
In sostanza, essendo imposto un vincolo conformativo inerente alla caratteristiche intrinseche del territorio -non temporaneo e, come tale, non caducabile- il mancato rispetto del divieto di nuove costruzioni nella zona A non è privo di conseguenze sul piano della violazione delle disposizioni concernenti le distanze legali tra costruzioni, che devono rimanere quelle preesistenti: la norma regolamentare ha efficacia precettiva nei rapporti privatistici, essendo integrativa delle disposizioni dettate dall'art. 873 cod. civ..
Pertanto, qualora il regolamento locale prescriva che nelle zone territoriali A) di interesse storico, artistico, culturale sono consentite esclusivamente opere di consolidamento o restauro con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, la norma, nel recepire le disposizioni di cui al decreto n. 1444 del 1968, stabilisce un vincolo di inedificabilità assoluta, dettando in sostanza la disciplina in materia di distanze legali da osservare, che sono determinate con riferimento a quelle intercorrenti fra gli edifici preesistenti nella relativa zona; quindi, non possono trovare applicazione i criteri stabiliti dall'art. 873 cod. civ. né quelli di cui all'art. 17, primo comma, legge n. 765 del 1967.
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1. Il primo motivo deduce che con il primo motivo di appello esso ricorrente aveva invocato l'applicabilità dell'art. 17 legge n. 765 del 1967, dando per presupposto che il Comune di Maiori fosse sprovvisto all'epoca di strumento urbanistico contenente norme regolatrici dei distacchi fra costruzioni. Evidenzia che era compito del giudice del merito individuare lo strumento urbanistico in vigore, censurando la sentenza impugnata laddove si era limitata a riportare alcuni brani della relazione del ctu, affermando che dalla stessa si desumeva che i luoghi in questione si trovavano in zona di interesse storico-ambientale da sottoporre a particolare tutela, nella quale sarebbero stati consentiti interventi di restauro e di rifacimento di vecchie strutture che non avessero comportato alterazione delle sagome volumetriche preesistenti; i Giudici, quindi, avevano affermato che la zona era gravata da un vincolo di inedificabilità assoluta, facendo riferimento a quanto apoditticamente affermato dal consulente di ufficio senza peraltro verificare e neppure indicare la fonte normativa regolamentare che aveva ritenuto di applicare.
2. Il secondo motivo deduce che la riduzione in pristino e prevista per quelle violazioni di prescrizioni urbanistiche dettate in materia di distanze legali, come tali integrative della norma dettata dall'art. 873 cod. civ., ma non di quelle disposizioni del presunto P.R.G dettate a tutela di interessi generali, urbanistici, quali la limitazione del volume, dell'altezza, della densità degli edifici ecc. ovvero che consentano, per ragioni di interesse storico ambientale, solo restauri e rifacimenti delle vecchie strutture senza alterazione di volumi preesistenti, trattandosi di disciplina che non riguarda i rapporti privatistici.
3. Il terzo motivo censura la sentenza laddove aveva erroneamente ritenuto che il citato art. 17 legge n. 765 del 1967 trova applicazione nel caso in cui lo strumento urbanistico consente la costruzione ma non disciplina la materia delle distanze delle costruzioni.
4. I motivi -che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente- sono infondati, anche se deve essere corretta la motivazione della sentenza impugnata.
Occorre chiarire che, secondo la giurisprudenza di legittimità, qualora lo strumento urbanistico vieti ogni attività costruttiva in una determinata zona e per essa non dia quindi alcuna prescrizione sulle distanze tra costruzioni, i rapporti di vicinato non sono disciplinati dall'art. 873 cod. civ., ma dall'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 17 della legge n. 765 del 1967, per il quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire (Cass. 26123/2015).
Va ancora considerato che il decreto n. 1444 del 1968, dettato in tema di standards urbanistici e di definizione delle zone territoriali omogenee, ai quali i Comuni devono attenersi in sede di approvazione o revisione degli strumenti urbanistici, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967, consente nelle zone A) -di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, come definite dall'art. 2 del citato decreto- esclusivamente interventi di risanamento conservativo senza incremento delle densità edilizia di zona e territoriale preesistenti (art. 7), prevedendo che le distanze fra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti (art. 9).
In sostanza, essendo imposto un vincolo conformativo inerente alla caratteristiche intrinseche del territorio -non temporaneo e, come tale, non caducabile- il mancato rispetto del divieto di nuove costruzioni nella zona A non è privo di conseguenze sul piano della violazione delle disposizioni concernenti le distanze legali tra costruzioni, che devono rimanere quelle preesistenti (Cass. 1282/2006; S.U. 20354/2013): la norma regolamentare ha efficacia precettiva nei rapporti privatistici, essendo integrativa delle disposizioni dettate dall'art. 873 cod. civ..
Pertanto, qualora il regolamento locale prescriva che nelle zone territoriali A) di interesse storico, artistico, culturale sono consentite esclusivamente opere di consolidamento o restauro con divieto di alterazione dei volumi preesistenti, la norma, nel recepire le disposizioni di cui al decreto n. 1444 del 1968, stabilisce un vincolo di inedificabilità assoluta, dettando in sostanza la disciplina in materia di distanze legali da osservare, che sono determinate con riferimento a quelle intercorrenti fra gli edifici preesistenti nella relativa zona; quindi, non possono trovare applicazione i criteri stabiliti dall'art. 873 cod. civ. né quelli di cui all'art. 17, primo comma, legge n. 765 del 1967.
Orbene, va considerato che:
   a) dalla sentenza impugnata non risulta che abbiano formato oggetto di specifica censura con l'appello gli accertamenti compiuti dal tribunale circa la ubicazione degli immobili nella zona A) del regolamento edilizio del Comune di Maiori e il vincolo di inedificabilità ad essa relativo, posto che evidentemente sarebbe stato onere del ricorrente riportare i motivi del gravame comprovanti la formulazione di specifiche censure formulate con l'atto di appello per contrastare le argomentazioni della decisione di primo grado (S.U. 23299/2011; Cass. 1651/2014; Ord. 18704/2015);
   b) si è, comunque, rivelata generica la denunciata violazione di legge con riferimento alla inesistenza dello strumento urbanistico, invece accertata dai Giudici, senza che peraltro siano riportati i passi salienti della consulenza tecnica alla quale ha fatto riferimento la Corte di appello (ne vengono estrapolati dei brani); pertanto, per le considerazioni sopra formulate, deve ritenersi che è stata correttamente esclusa la invocata applicabilità dell'art. 17 legge n. 765 del 1967, mentre si sono rivelati erronei i riferimenti compiuti dalla sentenza impugnata alle distanze previste dall'art. 873 cod. civ. (ciò dicasi, peraltro, nei limiti del sindacato consentito alla Cassazione dalla impugnazione proposta con il ricorso, che evidentemente non potrebbe portare a una decisione più sfavorevole al ricorrente) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 15.07.2016 n. 14552).

maggio 2016

EDILIZIA PRIVATADistanze tra edifici, la «prevenzione» vince il regolamento edilizio. Sezioni unite. Bocciata l’incompatibilità.
Non vi è alcun motivo di negare a chi costruisce per primo, anche in presenza di norme dei regolamenti edilizi che fissino distanze tra le costruzioni diverse da quelle stabilite dal Codice civile, la possibilità di avvalersi delle facoltà connesse al principio della “prevenzione”. Cioè di decidere se costruire sul confine o a distanza dal confine stesso. Questo, anche se i regolamenti locali prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore da quella stabilità dal Codice civile senza però stabilire espressamente anche una distanza minima dal confine.
Questo il principio fissato dalle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione con la sentenza 19.05.2016 n. 10318 per porre fine al contrasto esistente tra varie sentenze in merito alla incompatibilità, o meno, del principio della prevenzione con la disciplina delle distanze.
La rilevanza del caso consiste nel fatto che chi costruisce per primo, ovviamente, potendo decidere dove costruire (sul confine o no) finisce per condizionare le possibilità di costruire del vicino, il quale a seconda della scelta operata dal “primo arrivato” si troverà costretto a decidere tra: costruire in aderenza (articolo 877 del Codice civile), chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (articolo 874) oppure costruire arretrando il suo edificio in misura pari all’intero «distacco legale».
Il caso esaminato della Sezioni Unite nasceva dalla domanda di arretramento proposta da un proprietario nei confronti del fabbricato del confinante in quanto non rispettoso dei limiti di distanza tra edifici fissati dalla legge 765/1967. La sentenza del Tribunale di Nola stabiliva che si debba applicare non il termine sulla distanza indicato dalla legge 765/1967 ma quello di otto metri previsto viceversa dal regolamento edilizio del Comune (in questo caso quello di Ottaviano).
La Corte d’appello di Napoli riteneva invece che a dover essere arretrato fosse l’edificio del proprietario che aveva avviato la causa in quanto, come era risultato dalla istruttoria del procedimento, era stato costruito “per secondo”. Ma la vicenda andava avanti (ormai sono passati 26 anni!) sino in Cassazione, per poi ritornarvi in quanto il ricorrente sosteneva, appunto, l’inapplicabilità del principio della prevenzione in presenza di norme regolamentari che imponevano distanze differenti da quelle previste dal Codice civile. Così la vicenda veniva affrontata per la seconda volta dalla Cassazione, dove la Sezione II investiva della faccenda le Sezioni unite, ravvisando un contrasto interno alla stessa Sezione
Le Sezioni Unite hanno così chiarito come non vi sia alcuna incompatibilità del principio di prevenzione con la disciplina delle distanze di cui alla legge 765/1967
(articolo Il Sole 24 Ore del 20.05.2016).
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MASSIMA
1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli arti. 873 e 875 cod. civ., nonché dell'art. 26 del regolamento edilizio del comune di Ottaviano.
Deducono che la Corte di Appello, dopo aver correttamente ritenuto l'applicabilità della norma di cui all'art. 26 del regolamento edilizio del Comune di Ottaviano, che impone un distacco di metri otto tra le costruzioni, ha erroneamente ritenuto applicabile alla fattispecie il criterio della prevenzione previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., e supposto la priorità nel tempo della costruzione Del Giudice rispetto a quella del Guerriero.
Sostengono che, in materia di distanze fra fabbricati o di questi dal confine, stabilite dai regolamenti locali in misura maggiore di quella prevista dal codice civile, il principio della prevenzione trova applicazione solo ove lo strumento urbanistico consenta anche le costruzioni in appoggio o in aderenza, e colui che fabbrica per primo costruisca sul confine o a distanza regolamentare da questo.
Deducono che, al contrario, tale criterio non può mai trovare applicazione, consenta o meno lo strumento urbanistico le costruzioni in appoggio o in aderenza, allorché colui che fabbrica per primo costruisca a distanza dal confine inferiore a quella stabilita dal regolamento, avendo la norma locale che consente costruzioni sul confine la funzione di ripartire in maniera paritetica tra i costruttori confinanti la distanza dal confine, ovvero di eliminarla, ma sempre in modo paritetico, cioè con costruzioni in aderenza od in appoggio erette sulla linea di confine.
Rilevano, pertanto, che, poiché la Del Giudice ha eretto la sua costruzione a meno di quattro metri dal confine (distanza pari alla metà di quella minima prescritta fra edifici), nella specie, indipendentemente dal fatto che il regolamento locale preveda o meno la costruzione sul confine, è da escludere l'applicabilità del criterio della prevenzione.
Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l'omessa o insufficiente motivazione su fatti controversi e decisivi, per avere la Corte di Appello ritenuto applicabile il criterio della prevenzione senza indagare se lo strumento urbanistico locale preveda o meno la facoltà per i proprietari confinanti di costruire in aderenza o in appoggio, e senza rilevare che la Del Gi., come accertato dal C.T.U., ha eretto il suo fabbricato a distanza dal confine inferiore a quella di metri quattro prescritta a suo carico dall'art. 26 del regolamento edilizio comunale.
...
2)
Queste Sezioni Unite sono state chiamate a comporre il contrasto registratosi nella giurisprudenza di legittimità sulla questione -oggetto dei primi due motivi di ricorso- dell'applicabilità o meno del principio di prevenzione nell'ipotesi in cui le disposizioni di un regolamento edilizio locale prevedano esclusivamente una distanza tra fabbricati maggiore di quella codicistica, senza imporre altresì il rispetto di una distanza minima delle costruzioni dal confine.
L'ordinanza interlocutoria del 23.01.2009 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha preso le mosse dal principio di diritto enunciato da Cass. n. 13338/2006 nella precedente fase di legittimità, secondo cui le limitazioni previste dall'art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dalla l. n. 765 del 1967, art. 17, riguardanti la distanza tra edifici vicini nei Comuni sprovvisti di piano regolatore o di programma di fabbricazione, si estendono anche ai Comuni dotati di regolamento edilizio, se questo è privo di norme disciplinanti i distacchi tra costruzioni; laddove, qualora il regolamento edilizio contenga tali norme e sia stato approvato anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 765 del 1967, prevalgono le norme locali.
Tale è il caso del Comune di Ottaviano, munito di un regolamento edilizio approvato in epoca anteriore all'entrata in vigore della c.d. "legge ponte", il quale all'art. 26 contiene una regolamentazione specifica nella suddetta materia, ponendo un divieto di spazi vuoti inferiori a otto metri "tra casa e casa".
La Seconda Sezione ha rilevato che il giudice del rinvio, nel riesaminare —alla luce del principio di diritto affermato nella sentenza di cassazione- la controversia alla stregua delle previsioni del regolamento edilizio locale, ha disposto l'arretramento del fabbricato del Guerriero a otto metri (invece che a quella di dodici metri stabilita nella sentenza cassata sulla base del disposto del citato art. 17 della c.d. legge ponte) da quello dell'attrice, affermando che, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, la documentazione in atti comprovava che era stata la Del Giudice a costruire per prima e a dover essere considerata, pertanto, "preveniente" rispetto al convenuto.
Ha, quindi, osservato che, avendo i ricorrenti censurato l'accertamento della prevenzione, occorreva soffermarsi sul relativo presupposto.
2.1) Nell'ordinanza di rimessione è stato dato atto del concorde orientamento della giurisprudenza di legittimità circa l'inoperatività del criterio della prevenzione allorquando la disciplina regolamentare imponga il rispetto di una distanza inderogabile delle costruzioni dai confini (cfr. Cass. n. 23693/2014, 18728/2005, 627/2003, 12561/2002, 4895/2002, 4366/2001, 10600/1999, 4438/1997, 3737/1994, 7747/1990 e 4737/1987, tutte precedute dall'incipit di S.U. n. 2846/1967).
La Seconda Sezione, al contrario, ha rilevato un contrasto interno alla stessa Sezione per l'ipotesi in cui le disposizioni locali prevedano solo una distanza minima tra costruzioni maggiore di quella codicistica, senza nulla disporre espressamente riguardo alla distanza delle costruzioni dal confine.
L'ordinanza interlocutoria ha richiamato, al riguardo, un primo indirizzo, secondo cui, nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza minima fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine (Cass. 05.12.2007 n. 25401; Cass. 20.04.2005 n. 8283; Cass. 01.06.1993 n. 6101; Cass. 16.05.1991 n. 5474; Cass. 07.06.1988 n. 3859; Cass. 20.11.1987 n. 8543 e Cass. 24.06.1983 n. 4352).
Ha rilevato che, invece, in base ad un diverso orientamento, allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, dell'operatività del cosiddetto criterio della prevenzione (Cass. 22.02.2007 n. 4199; Cass. 19.07.2006 n. 16574; Cass. 01.07.1996 n. 5953; Cass. 28.040.1992 n. 5062; Cass. 10.10.1984 n. 5055; Cass. 29.06.1981 n. 4246).
Ha accennato, inoltre, alla posizione intermedia assunta da altra pronuncia (Cass. 16.02.1999 n. 1282), la quale, pur affermando che la prevenzione non opera ove i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile -detta prescrizione dovendosi intendere comprensiva di un implicito riferimento al confine-, precisa che il metodo di misurazione dei distacchi -metà della distanza dal confine per ciascun proprietario- non è incompatibile con la previsione della facoltà di edificare sul confine ove lo spazio antistante sia libero fino alla distanza prescritta, oppure in aderenza o in appoggio a costruzioni preesistenti, con conseguente applicabilità del criterio della prevenzione.
Nell'ordinanza interlocutoria è stata poi richiamata una risalente pronuncia delle Sezioni Unite di questa Corte, nella quale è stato affermato che, nel caso di norma regolamentare che determini la distanza fra costruzioni non dal confine, ma in via assoluta, commisurandola alla maggiore altezza di uno dei corpi di fabbrica, rimane esclusa la possibilità di costruire sul confine e l'applicabilità del criterio di prevenzione, onde colui che costruisce per primo deve osservare, rispetto al confine, una distanza pari alla metà dell'altezza dell'erigendo fabbricato (Cass. Sez. Un. 27.11.1974 n. 3873).
La stessa ordinanza ha segnalato, peraltro, una più recente pronuncia delle Sezioni Unite, che ha affrontato, risolvendolo in senso affermativo, il problema della compatibilità del principio codicistico della prevenzione con la disciplina sulle distanze tra fabbricati vicini dettata dall'art. 41-quinquies, primo comma, lettera c), della legge 17.08.1942 n. 1150 (aggiunto dall'art. 17 della legge 06.08.1967 n. 765), traendone la conseguenza che, quando il fabbricato del preveniente si trovi ad una distanza dal confine inferiore alla metà del distacco tra fabbricati prescritto dalla citata norma speciale, il prevenuto ha, ai sensi dell'art. 875 cod. civ., la facoltà di chiedere la comunione forzosa del muro allo scopo di costruirvi contro (Cass. Sez. Un. 01.08.2002 n. 11489).
2.2) Prima di affrontare la questione rimessa a queste Sezioni Unite,
occorre rammentare che, nel sistema delineato dagli artt. 873 ss. cod. civ., il principio della prevenzione comporta che il confinante che costruisce per primo viene a condizionare la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire. Al preveniente, invero, è offerta una triplice facoltà, potendo egli edificare sia rispettando, una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice, sia sul confine, sia ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.
A fronte alla scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente, nel primo caso, deve costruire anch'esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione. Nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 cod. civ.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877, primo comma, cod. civ.); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all'intero distacco legale. Nella terza ipotesi considerata, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (art. 875 cod. civ.); in alternativa, può costruire in aderenza (art. 877, secondo comma, cod. civ.) o rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

Così sinteticamente riassunto il meccanismo della prevenzione, va precisato che esula dal quesito posto nell'ordinanza interlocutoria l'ipotesi dei regolamenti locali che, pur imponendo una distanza assoluta tra fabbricati, prevedano espressamente la possibilità di costruire sul confine, ovvero di costruire in appoggio o in aderenza. In una simile evenienza, infatti, è la stessa fonte regolamentare a sancire direttamente, senza necessità di alcuno sforzo interpretativo, l'operatività della regola della prevenzione prevista dal codice civile, con le relative implicazioni riguardo alle facoltà rispettivamente spettanti al preveniente e al prevenuto.
La questione rimessa alle Sezioni Unite, inoltre, si riferisce specificamente alla ipotesi dei regolamenti locali che, come quello in esame, stabiliscano una distanza minima dal confine in una misura fissa, non anche a quella dei regolamenti che prescrivano una distanza minima dal confine non predeterminata, ma commisurata all'altezza di una delle costruzioni.
Ipotesi, quest'ultima, per la quale può farsi riferimento alle indicazioni fornite dalle Sezioni Unite nella menzionata pronuncia n. 11489/2002 in relazione all'analoga previsione di cui alla c.d. legge ponte, per la quale è stata ritenuta -in mancanza di dati di segno contrario emergenti da specifiche disposizioni regolamentari- l'operatività del principio di prevenzione.
2.3) Così delimitato il campo di indagine, si osserva che i precedenti favorevoli all'applicabilità del criterio della prevenzione, citati nell'ordinanza di rimessione, si fondano essenzialmente sul rilievo della natura integrativa dei regolamenti edilizi con riferimento alle previsioni codicistiche in materia di distanze, che comprendono il criterio della prevenzione.
In questo senso, in particolare, le sentenze 07.06.1988 n. 3859 e 16.05.1991 n. 5474 affermano che "
le norme dei regolamenti comunali edilizi che fissano le distanze nelle costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile sono, per l'espresso disposto dell'art. 873 cod. civ., integrative del codice medesimo, il quale, rinviando ai regolamenti locali per tutto ciò che concerne le distanze nelle costruzioni, comprende tutta la disciplina predisposta da quelle fonti. Ne deriva che le norme dei regolamenti edilizi che si limitino a stabilire una distanza nelle costruzioni superiore a quella del codice civile, senza prescrivere tale distanza in rapporto al confine, non implicano il divieto di costruire in appoggio o in aderenza, ricorrendone i presupposti ai sensi degli artt. 874, 875, 877 cod. civ., e, di conseguenza, non incidono sull'esercizio del diritto di prevenzione, la cui operatività non esige un'espressa previsione ad opera delle norme regolamentari".
Dello stesso tenore la sentenza 01.07.1993 n. 6101, nella quale si afferma che "
le norme dei regolamenti comunali che fissano le distanze nelle costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile.., hanno natura di norme integrative dell'art. 873 cod. civ. e con esse trova, perciò, applicazione anche il regime del codice civile in tema di distanze nelle costruzioni in fondi finitimi, fra cui quello della prevenzione, che vieta al costruttore prevenuto il quale non possa o non voglia costruire in appoggio o in aderenza, di creare un distacco minore di quello corrispondente all'altezza che ha il suo edificio sul lato fronteggiante il fondo del vicino".
Le successive pronunce citate nell'ordinanza interlocutoria si rifanno sostanzialmente ai medesimi argomenti.
Così, la sentenza del 05.12.2007 n. 25401 si limita ad osservare che "
costituisce principio di diritto ormai consolidato in giurisprudenza di legittimità che il diritto del proprietario confinante di costruire in aderenza al confine non sussiste quando i regolamenti locali fissano solo la distanza minima delle costruzioni dal confine, ritenendosi in questo caso che l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come lo è il corrispondente divieto di costruire sul confine. Nel caso, invece, che il regolamento edilizio fissi solo la distanza fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle costruzioni dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi in vigore perché la sua operatività non è ostacolata da alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine".
Analoghe considerazioni vengono svolte nella sentenza 20.04.2005 n. 8283.
Non appaiono, invece, particolarmente significative ai fini della soluzione della questione che qui rileva le due ulteriori —e più risalenti- pronunce citate nell'ordinanza interlocutoria (Cass. 20.11.1987 n. 8543 e Cass. 24.06.983 n. 4352), le quali si riferiscono a regolamenti comunali che prevedevano espressamente la possibilità di edificare in aderenza, rendendo per ciò solo salvo il criterio della prevenzione.
L'opzione interpretativa in esame trova un autorevole conforto nella citata decisione a Sezioni Unite n. 11489 del 2002, nella cui motivazione è stata richiamata e ritenuta condivisibile la "
consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte in sede di applicazione dei regolamenti locali che non prescrivono distanze dei fabbricati dai confini, limitandosi a stabilire distacchi tra i fabbricati"; giurisprudenza che, secondo le Sezioni Unite, ha "correttamente" ritenuto che "solo in presenza di una norma regolamentare che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine si ponga l'esigenza di un'equa ripartizione tra proprietari confinanti dell'onere di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni, con la conseguenza che, in assenza di una siffatta prescrizione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, con la conseguente possibilità, per il prevenuto, di costruire in aderenza alla fabbrica costruita per prima, se questa sia stata posta sul confine od a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati".
2.4) Le pronunce menzionate nell'ordinanza di rimessione a sostegno della tesi contraria all'operatività del criterio della prevenzione fanno perno essenzialmente sul rilievo secondo cui l'assolutezza del distacco previsto dai regolamenti locali non può ripercuotersi in danno di uno solo dei confinanti, ma va equamente ripartita tra le parti interessate.
In tal senso, si legge nella sentenza 22.02.2007 n. 4199 che, "quando i regolamenti edilizi prevedano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prescritta dal codice civile senza un riferimento esplicito al confine . la prevista assolutezza della distanza, rapportata ad un'equa ripartizione del relativo onere, è da ritenersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, della operatività del principio della prevenzione".
Dello stesso tenore appaiono le sentenze 29..06.1981 n. 4246 e 10.10.1984 n. 5055.
Non offrono, invece, particolari spunti le ulteriori pronunce menzionate.
La sentenza 28.04.1992 n. 5062 muove, infatti, dall'analisi della disciplina regolamentare applicabile in concreto, ove era prescritta una distanza minima assoluta fra edifici, con la possibilità, peraltro, di costruire in aderenza per una certa categoria di costruzioni; dal che la Corte, con un'opzione ermeneutica circoscritta allo specifico regolamento edilizio, ha desunto che nella generalità dei casi fosse stabilita un'implicita distanza dal confine in misura pari alla metà di quella fra edifici.
La sentenza 19.07.2006 n. 16574 si riferisce, poi, ad un regolamento locale che, seppure stabilendola in rapporto all'altezza degli edifici, prescriveva una distanza minima delle costruzioni dal confine.
L'ultima decisione menzionata (01.07.1996 n. 5953), a ben vedere, si presta ad una interpretazione contraria all'orientamento qui preso in considerazione: in motivazione, infatti, si afferma l'operatività del criterio della prevenzione nel caso in cui i regolamenti locali impongano unicamente una distanza minima fra gli edifici, a meno che l'interpretazione della norma regolamentare non porti ad escludere la facoltà di costruire in aderenza.
2.5)
Le Sezioni Unite ritengono che il contrasto debba essere composto privilegiando l'interpretazione favorevole all'operatività, nella ipotesi considerata, del criterio della prevenzione, non apparendo convincenti le ragioni che nella elaborazione giurisprudenziale e dottrinale sono state addotte a sostegno dell'opposta tesi.
2.6) Un argomento sovente utilizzato ai fini dell'esclusione del criterio della prevenzione poggia sul dato letterale delle disposizioni regolamentari che prescrivono un determinato distacco minimo "assoluto" tra costruzioni, per desumerne, anche in considerazione dell'esigenza di assicurare un'equa ripartizione del relativo onere tra le parti, il carattere "inderogabile" di tale distacco.
Più in generale, a sostegno dell'orientamento contrario alla operatività del criterio di prevenzione, sono state svolte considerazione attinenti alla natura stessa del relativo meccanismo, che si porrebbe in contrasto con la funzione propria della disciplina dei distacchi tra edifici, volta ad assicurare un equo contemperamento degli interessi e dei sacrifici dei proprietari dei fondi confinanti.
E' in tale prospettiva che si è formato l'orientamento giurisprudenziale che ha ravvisato nei regolamenti locali che impongono un distacco assoluto tra costruzioni un implicito riferimento al confine e, quindi, l'obbligo per ciascuna parte di rispettare una distanza minima dal confine pari alla metà di quella complessiva prescritta per i distacchi tra edifici. Solo in tal modo, infatti, secondo i fautori della tesi esposta, potrebbe essere soddisfatta l'esigenza di evitare eccessivi sacrifici a carico di colui che costruisca per secondo; obiettivo che verrebbe frustrato in caso di applicazione del principio di prevenzione, di per sé incompatibile con un'equa ripartizione tra le parti dell'onere imposto dalla previsione del distacco.
In dottrina, poi, alcuni autori hanno rimarcato il carattere di "specialità" della disciplina dettata dai regolamenti edilizi rispetto a quella codicistica, per ravvisare in tale normativa una deroga non solo al dato numerico della distanza, ma all'intero sistema dei rapporti tra proprietari limitrofi delineato dal codice civile.
Un ulteriore argomento invocato a sostegno della inoperatività del criterio della prevenzione è quello che si fonda sul rilievo della natura pubblicistica dei regolamenti locali, connessa al fatto che essi concorrerebbero a comporre la complessiva disciplina urbanistica; a detta natura conseguirebbe la non praticabilità della disciplina codicistica della prevenzione, tipicamente destinata a regolare i rapporti tra privati.
In tale ottica si pone la già citata pronunzia delle Sezioni Unite n. 3873/1974, che ha osservato come
l'intento insito nella norma regolamentare sia quello "di garantire in ogni caso un ampio spazio tra gli edifici onde soddisfare interessi di ordine generale, come quelli igienici, di quiete pubblica e di estetica edilizia.., intento, questo, che rimarrebbe ovviamente frustrato se, nel contempo, venissero consentite costruzioni sul confine e fosse quindi permessa, da parte del vicino, la costruzione in aderenza".
2.7) Gli argomenti sopra richiamati, ad avviso delle Sezioni Unite, non costituiscono un ostacolo all'affermazione dell'operatività in materia dell'istituto codicistico della prevenzione, apparendo agevolmente confutabili.
E invero, al criterio di interpretazione letterale, che si fonda sulla pretesa assimilazione degli attributi "assoluto" e "inderogabile", può opporsi, in conformità di un'autorevole opinione dottrinale, come la normativa edilizia contempli effettivamente la previsione di distanze "inderogabili", come tali destinate a non tollerare in alcun caso la possibilità di costruire sul confine o in aderenza. Al di fuori di tali ipotesi, tuttavia, in presenza di una norma regolamentare che si limiti a prevedere un distacco "assoluto" tra costruzioni, non sembra possibile escludere in radice la possibilità di edificare sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella legale, ferma restando la necessità, nel caso in cui non vengano realizzate costruzioni in appoggio o in aderenza, di rispettare la distanza minima prescritta dal regolamento locale.
Quanto all'ostacolo derivante dalla necessità di assicurare un'equa ripartizione dell'onere tra i proprietari confinanti, è facile obiettare che un equo contemperamento degli interessi delle parti è garantito dalla possibilità, offerta al prevenuto, di chiedere la comunione forzosa del muro o di costruire in aderenza alla fabbrica eretta dal preveniente sul confine o a distanza dallo stesso inferiore alla metà del distacco fissato dalla norma regolamentare. Il meccanismo della prevenzione, come congegnato dal codice civile, pertanto, consente di regolare armonicamente il rapporto di successione temporale tra le costruzioni che sorgono su fondi contigui, senza assicurare posizioni di vantaggio a colui che costruisce per primo in danno di colui che costruisce per secondo: alle facoltà riconosciute al preveniente, infatti, fanno da contrappeso quelle attribuite al prevenuto, alle quali il primo non può opporsi.
All'argomento basato sul carattere di "specialità" dei regolamenti edilizi, poi, può replicarsi che detti regolamenti, proprio in ragione di tale specialità, sono di stretta interpretazione; con la conseguenza che, allorché essi si limitino ad imporre un distacco minimo tra costruzioni, senza prescrivere espressamente altresì una distanza minima dal confine, non pare lecito cogliere negli stessi una deroga al criterio della prevenzione sancito in via generale dal codice civile. I regolamenti locali, infatti, in virtù del rinvio previsto nell'art. 873 c.c., hanno portata integrativa delle prescrizioni del codice civile in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi; sicché ad essi, salva espressa previsione contraria, deve ritenersi applicabile l'intera disciplina codicistica dettata in materia, compreso il meccanismo della prevenzione.
La tesi che ravvisa la ragione della incompatibilità del principio della prevenzione con la disciplina extracodicistica delle distanze nella natura "pubblicistica" di tale normativa, infine, è stata già considerata insostenibile da queste Sezioni Unite nella sentenza n. 11489/2002, nella quale è stato rilevato che è "evidente la componente pubblicistica, accanto a quella privatistica, di tutta la disciplina, anche codicistica, sulle distanze, volta, com'è noto, ad armonizzare la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato con l'interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico" .
Una simile componente pubblicistica, pertanto, così come non ha impedito la previsione nel codice civile della regola della prevenzione, allo stesso modo non può costituire un serio ostacolo all'estensione della relativa disciplina alla materia regolata dai regolamenti locali.
Né potrebbe sostenersi la natura esclusivamente pubblicistica della normativa extracodicistica in materia di distanze, ove solo si tenga conto della natura tipicamente privatistica della sanzione prevista in caso di violazione delle relative disposizioni, costituita dal rimedio della riduzione in pristino, rimesso all'iniziativa del vicino, il quale potrebbe anche non farvi ricorso.
Ove, poi, si consideri che la ratio delle norme sulle distanze minime tra costruzioni è, secondo l'opinione dominante, quella di evitare il pregiudizio che potrebbe derivare agli edifici dalla creazioni di intercapedini troppo ristrette, appare evidente che una simile finalità non viene frustrata dalla previsione della facoltà di costruire in aderenza o in appoggio, escludendosi in tal modo la possibilità stessa della formazione di intercapedini pericolose tra i due fabbricati.
2.8) In definitiva,
nessuna delle ragioni preclusive evidenziate in giurisprudenza e in dottrina osta all'applicabilità del principio codicistico della prevenzione nell'ipotesi in cui un regolamento locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall'art. 873 del codice civile, senza prescrivere altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza.
Orbene,
se le norme regolamentari, così come in concreto strutturate, postulano solo l'esigenza del rispetto di una distanza minima tra fabbricati, non vi è alcun valido motivo per negare a colui che costruisca per primo la possibilità di avvalersi delle facoltà connesse al principio di prevenzione in base alla disciplina codicistica.
Le norme dei regolamenti edilizi che fissano le distanze tra le costruzioni in misura diversa da quelle stabilite dal codice civile, infatti, in virtù del rinvio contenuto nell'art. 873 cod. civ., hanno portata integrativa delle disposizioni dettate in materia dal codice civile; e tale portata non si esaurisce nella sola deroga alle distanze minime previste dal codice, ma si estende all'intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.
Ne discende che
un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, ne al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 cod. civ.
2.9) Alla luce degli esposti principi, nella specie, contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, deve ritenersi l'operatività della regola della prevenzione, non risultando che il regolamento edilizio del Comune di Ottaviano, che impone un distacco tra costruzioni di metri otto, preveda altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine.
I primi due motivi di ricorso, di conseguenza, devono essere disattesi.

aprile 2016

EDILIZIA PRIVATANel calcolo del rispetto delle distanze, stabilite dagli strumenti urbanistici, deve tenersi conto di qualsiasi elemento sporgente e/o superficie aggettante dei fabbricati, non assumendo alcuna rilevanza che gli sporti siano inadatti all’incremento volumetrico o superficiario della costruzione o che si trovino solo su una parte della facciata, eccetto quelli esclusivamente ornamentali come i fregi e le decorazioni.
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Infatti, va disatteso il primo motivo di ricorso, atteso che secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale (cfr. per es. C.d.S. Sez. V n. 1267 del 13.03.2014; C.d.S. Sez. IV n. 5557 del 22.11.2013; C.d.S. Sez. IV n. 4968 del 02.09.2011; TAR Lecce Sez. III n. 1624 del 28.09.2012), nel calcolo del rispetto delle distanze, stabilite dagli strumenti urbanistici, deve tenersi conto di qualsiasi elemento sporgente e/o superficie aggettante dei fabbricati, non assumendo alcuna rilevanza che gli sporti siano inadatti all’incremento volumetrico o superficiario della costruzione o che si trovino solo su una parte della facciata, eccetto quelli esclusivamente ornamentali come i fregi e le decorazioni (TAR Basilicata, sentenza 23.04.2016 n. 421 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

marzo 2016
EDILIZIA PRIVATA: L. Spallino, Distanze in edilizia - REPERTORIO DI GIURISPRUDENZA (digesto giurisprudenziale in materia di regime delle distanze in edilizia, con particolare attenzione alla applicazione del d.m. 1444/1968, art. 9) (20.03.2016 - tratto da www.studiospallino.it cliccando qui).
febbraio 2016

EDILIZIA PRIVATAIn generale, rientra nel concetto di costruzione ogni manufatto, di qualunque materiale esso sia costituito, che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo o non sia completamente interrato e che, pur difettando di una propria individualità, per struttura, solidità, compattezza, consistenza e sporgenza dal terreno, sia idoneo a creare quelle intercapedini dannose, in quanto impediscono il passaggio di aria e luce, che la legge, stabilendo la distanza minima fra le costruzioni, intende evitare.
Pertanto, alla luce delle suesposte considerazioni, appare coerente con le finalità di pubblico interesse l’esclusione dalla disciplina delle distanza dei manufatti non più alti di un metro in quanto, appunto, configurano entità trascurabili rispetto all'interesse tutelato dalla norma considerato nel suo triplice aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità e dell'igiene.

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L’argomento della ricorrente, che attiene invero più all’interpretazione giurisprudenziale della normativa vigente che a concreti profili di illegittimità delle norme genericamente richiamate, non trova peraltro riscontro nel testo del R.E.
L’art. 11, comma 2, in materia di “distanze minime dei fabbricati dai confini di proprietà”, stabilisce infatti che “La distanza dei fabbricati dai confini di proprietà viene determinata quale distanza minima tra il fabbricato in qualsiasi punto, anche se aggettante, ed il confine”.
L’art. 12, comma 1°, dello stesso R.E., in materia di “Distanze minime tra edifici” precisa che con tale definizione si intende “…la distanza minima fra le proiezioni verticali dei fabbricati, misurata nei punti di massima sporgenza ad esclusione degli aggetti praticabili e non praticabili compresi entro m. 1,20. I distacchi variano da zona a zona ma è fissato un minimo assoluto”.
Il 2° comma dello stesso articolo precisa che “E’ prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e tra pareti di edifici antistanti”.
Alla luce dei ricordati testi normativi non è dato comprendere sotto quale aspetto la previsione comunale si ponga in concreto ed effettivo contrasto con i parametri normativi richiamati.
Del pari privo di pregio è il rilievo che sarebbe illegittima la disposizione impugnata nella parte in cui prevede che “Fanno eccezione alla distanza minima così definita i manufatti di qualsiasi genere, compresi gli interrati e i seminterrati, non più alti in ogni punto di 1,00 metro dalla quota del piano stradale o del piano di campagna allo stato naturale se più sfavorevole”.
Ed invero la pacifica giurisprudenza è concorde nel ritenere che ratio della disposizione in oggetto sia quella di impedire che tra costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, abbiano a risultare pericolose (sotto il profilo dell’insalubrità nonché dell’ordine pubblico).
In generale, rientra nel concetto di costruzione ogni manufatto, di qualunque materiale esso sia costituito, che emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo o non sia completamente interrato e che, pur difettando di una propria individualità, per struttura, solidità, compattezza, consistenza e sporgenza dal terreno, sia idoneo a creare quelle intercapedini dannose, in quanto impediscono il passaggio di aria e luce, che la legge, stabilendo la distanza minima fra le costruzioni, intende evitare.
Pertanto, alla luce delle suesposte considerazioni, appare coerente con le finalità di pubblico interesse l’esclusione dalla disciplina delle distanza dei manufatti non più alti di un metro in quanto, appunto, configurano entità trascurabili rispetto all'interesse tutelato dalla norma considerato nel suo triplice aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità e dell'igiene (TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 03.02.2016 n. 98 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2015

EDILIZIA PRIVATA: Alla luce del disposto della d.G.R., che nel disciplinare la realizzazione di serre bioclimatiche fa salve le prescrizioni minime dettate dalla legislazione statale in tema di distanze, unitamente all’applicazione estensiva alle zone A della norma dettata dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, risulta evidente l’illecita realizzazione, della serra bioclimatica in questione a distanza inferiore, a quella stabilita dal D.M. 1444/1968, dalla parete finestrata dell’abitazione della ricorrente.
L'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 stabilisce al comma 1, che "Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale; 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti".
Dunque, a differenza delle altre zone, ove è prescritto il rispetto della distanza minima assoluta di 10 m tra gli edifici, per le zone A la norma nulla prevede in ordine alle distanze.
Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza, la mancata previsione è dovuta al fatto che nelle zone A non sono ammesse nuove costruzioni, ma solo risanamenti o ristrutturazioni nei limiti dei volumi edificati preesistenti.
Ne deriva che agli interventi edilizi che assumano le caratteristiche della nuova edificazione non può che applicarsi la disciplina generale dettata per le nuove costruzioni (di cui al comma 1, n. 2, dell’art. 9), atteso che la necessità di evitare intercapedini dannose per la salute non cambia a seconda delle zone e anzi nelle zone A (caratterizzate da insediamenti più addensati) essa appare maggiormente pressante.
Questo Collegio, aderendo all’orientamento di tale giurisprudenza maggioritaria, è dunque del parere che anche nelle zone A debba essere rispettata la distanza minima di 10 m, qualora l’attività edilizia superi il semplice restauro conservativo o la ristrutturazione dei volumi già esistenti, prevedendo nuova cubatura e modifiche della sagoma attraverso sopraelevazioni o innalzamenti.
Va da ultimo segnalato che la norma dettata dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 è stata pacificamente ritenuta, da un lato integratrice dell’art. 873 c.c., dall’altro, dotata di “efficacia precettiva ed inderogabile”. Formula, quest’ultima, ribadita dalla recente pronuncia della Corte Costituzionale n. 134 del 2014, la quale configura altresì l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 come “costituente un corpo unico con la regolazione codicistica” e fonte principale della disciplina nazionale in materia di distanze tra edifici.

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2.3.1. Con riferimento, invece, alla censura dedotta con il secondo ricorso per motivi aggiunti, si ricorda che l’art 5. della L.R. 13/2011 (sul piano casa) ha previsto una specifica deroga volumetrica per la realizzazione dei sistemi di captazione delle radiazioni solari addossati o integrati negli edifici, quali le serre bioclimatiche, etc., atti allo sfruttamento passivo dell'energia solare.
2.3.2. Con D.G.R.V. 1781/2011 si è quindi stabilito, all’art. 3, comma 2, che l’incremento volumetrico derivante dalla realizzazione di una serra bioclimatica “non concorre alla determinazione delle distanze tra edifici, fermo restando le prescrizioni minime dettate dalla legislazione statale”. Quest’ultimo inciso rende evidente che la Giunta Regionale abbia inteso considerare rilevante in tema di distanze (dettate dalla legislazione statale) la realizzazione di una serra bioclimatica, e quindi non l’abbia parificata in tutto ad un volume tecnico irrilevante ai fini del computo delle distanze.
2.3.4. La ricorrente, dunque, oppone la violazione delle distanze stabilite dall’art. 9 D.M. n. 1444/1968, che impone una distanza minima tra pareti finestrate di metri 10; viceversa, il controinteressato eccepisce l’inapplicabilità di tale norma alle zone A, come quella di specie.
2.3.5. Al riguardo giova ricordare che l'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 stabilisce al comma 1, che "Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale; 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti".
Dunque, a differenza delle altre zone, ove è prescritto il rispetto della distanza minima assoluta di 10 m tra gli edifici, per le zone A la norma nulla prevede in ordine alle distanze.
2.3.6. Come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza (ex multis: Cass. Civ. II, 12767/2008), la mancata previsione è dovuta al fatto che nelle zone A non sono ammesse nuove costruzioni, ma solo risanamenti o ristrutturazioni nei limiti dei volumi edificati preesistenti.
Ne deriva che agli interventi edilizi che assumano le caratteristiche della nuova edificazione non può che applicarsi la disciplina generale dettata per le nuove costruzioni (di cui al comma 1, n. 2, dell’art. 9), atteso che la necessità di evitare intercapedini dannose per la salute non cambia a seconda delle zone e anzi nelle zone A (caratterizzate da insediamenti più addensati) essa appare maggiormente pressante (in tal senso Consiglio di Stato, n. 5281/2012; Tar Liguria, I, n. 704/2013; Tar Campania-Salerno, n. 473/2014; TAR Toscana n. 1217/2014; TAR Bolzano n. 295/2014).
Questo Collegio, aderendo all’orientamento di tale giurisprudenza maggioritaria, è dunque del parere che anche nelle zone A debba essere rispettata la distanza minima di 10 m, qualora l’attività edilizia superi il semplice restauro conservativo o la ristrutturazione dei volumi già esistenti, prevedendo nuova cubatura e modifiche della sagoma attraverso sopraelevazioni o innalzamenti.
2.3.7. Va da ultimo segnalato che la norma dettata dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 è stata pacificamente ritenuta, da un lato integratrice dell’art. 873 c.c. (Cass. Civ. n. 7756/2013), dall’altro, dotata di “efficacia precettiva ed inderogabile”. Formula, quest’ultima, ribadita dalla recente pronuncia della Corte Costituzionale n. 134 del 2014, la quale configura altresì l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 come “costituente un corpo unico con la regolazione codicistica” e fonte principale della disciplina nazionale in materia di distanze tra edifici.
2.3.8. In conclusione, alla luce del disposto della D.G.R.V. 1781/2011, che nel disciplinare la realizzazione di serre bioclimatiche fa salve le prescrizioni minime dettate dalla legislazione statale in tema di distanze, unitamente all’applicazione estensiva alle zone A della norma dettata dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, risulta evidente l’illecita realizzazione, della serra bioclimatica in questione a distanza inferiore, a quella stabilita dal D.M. 1444/1968, dalla parete finestrata dell’abitazione della ricorrente.
3. Pertanto, anche il secondo ricorso per motivi aggiunti deve essere accolto (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 21.12.2015 n. 1383 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

novembre 2015

EDILIZIA PRIVATAL’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, prescrive, per i nuovi edifici, ricadenti, come quello di che trattasi, in zone diverse dalla zona A, “la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.
In base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, condizione indispensabile per potersi applicare il regime garantistico della distanza minima dei dieci metri, è l’esistenza di due pareti che si contrappongono di cui almeno una finestrata.
La giurisprudenza, condivisa dal Collegio, ha, inoltre, precisato, che la regola del rispetto della distanza dei dieci metri, di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.
Poiché la porta finestra dell’appellante non costituisce una veduta, come ha accertato l’impugnata sentenza, sul punto non fatta oggetto di censura, l’invocato art. 9 del D.M. n. 1444/1968 non risulta applicabile al caso di specie.

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Col primo motivo si deduce che erroneamente il giudice di prime cure avrebbe escluso la sussistenza della denunciata violazione dell’art. 9 del D.M. 02/04/1968 n. 1444.
Si afferma, infatti, che il progetto dei sig.ri D’Al. e Ca. prevede la realizzazione, al primo piano dell’immobile, di un corpo di fabbrica, caratterizzato da uno sporto di metri 1,30 (destinato secondo le tavole progettuali a “letto” e “bagno”), la cui parete laterale dista solo 3 metri dalla porta-finestra dell’appellante.
La doglianza è infondata.
L’art. 9 del citato D.M. n. 1444/1968, prescrive, per i nuovi edifici, ricadenti, come quello di che trattasi, in zone diverse dalla zona A, “la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.
In base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, condizione indispensabile per potersi applicare il regime garantistico della distanza minima dei dieci metri, è l’esistenza di due pareti che si contrappongono di cui almeno una finestrata (cfr. Cons. Stato, IV Sez., 31/03/2015 n. 1670, sulle modalità di calcolo delle distanze, si veda Cons. Stato, IV Sez., 11/06/2015 n. 2861).
La giurisprudenza, condivisa dal Collegio, ha, inoltre, precisato, che la regola del rispetto della distanza dei dieci metri, di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere (Cons. Stato, Sez. IV, 04/09/2013 n. 4451 e 22/01/2013 n. 844; Cass. Civ., Sez. II, 30/04/2012 n. 6604).
Poiché la porta finestra dell’appellante non costituisce una veduta, come ha accertato l’impugnata sentenza, sul punto non fatta oggetto di censura, l’invocato art. 9 del D.M. n. 1444/1968 non risulta applicabile al caso di specie (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 26.11.2015 n. 5365 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il D.M. 02.04.1968 n. 1444 –laddove all'art. 9 prescrive in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- è norma che impone determinati limiti edilizi ai Comuni nella formazione o revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante anche nei rapporti tra privati; conseguentemente l'adozione, da parte degli Enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma comporta l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9 divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata.
Più in generale, va posto in rilievo che l'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, ragion per cui non è eludibile in funzione della natura giuridica dell'intercapedine.
Pertanto, le distanze tra costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della relativa disciplina.

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1. Con il ricorso in esame parte ricorrente deduce l’eccesso di potere, la carenza di istruttoria e la violazione del DM n. 1444/1968.
2. Nella fattispecie in esame il Collegio ritiene di aderire alla consolidata giurisprudenza secondo la quale il D.M. 02.04.1968 n. 1444 –laddove all'art. 9 prescrive in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- è norma che impone determinati limiti edilizi ai Comuni nella formazione o revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante anche nei rapporti tra privati; conseguentemente (cfr. ex multis Cass. Civ., II, 01.11.2004, n. 21899) l'adozione, da parte degli Enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma comporta l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9 divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata (cfr. Cons. Stato, V, n. 7731/2010; TAR Lombardia, Brescia, I, 16.10.2009, n. 1742).
2.1 Più in generale, va posto in rilievo che l'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, ragion per cui non è eludibile in funzione della natura giuridica dell'intercapedine (cfr. TAR Toscana, III, 04.12.2001, n. 1734; TAR Liguria, I, 12.02.2004 n. 145).
Pertanto, le distanze tra costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della relativa disciplina (cfr. Cons. Stato, IV, 05.12.2005, n. 6909) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 05.11.2015 n. 5164).

ottobre 2015

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: La previsioni contenute in un piano di lottizzazione e nei progetti esecutivi ad esso allegati con le quali si deroga alle distanze legali tra le costruzioni, danno luogo alla costituzione di diritti rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio e ne vincolano gli acquirenti.
La deroga approvata dall'ente locale si regge in quanto siano rispettati quegli equilibri volumetrici che sono oggetto di esame e di esplicita considerazione, nei limiti assentiti con il piano di lottizzazione, che trova giustificazione nell'equilibrio delle varie posizioni tra loro e nella complessiva armonia del complesso edilizio.
Una modifica individuale soggettiva non può pertanto giovarsi di quello ius singulare che è stato concepito e varato solo in relazione alla imprescindibile condizione di reciprocità e alla accettabilità della deroga in ragione della complessiva valutazione dell'edificazione assentita
.
Non è consentito pertanto ampliare singoli fabbricati, in epoca successiva alla costruzione del complesso approvato con il piano di lottizzazione, valendosi di regole derogatorie che trovavano fonte e legittimazione solo a condizione del rispetto delle volumetrie preesistenti.
La variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, aumenti della volumetria danno luogo, infatti, all'ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
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3) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 873 e vizi di motivazione.
Muovendo dalla premessa che il Comune aveva autorizzato la realizzazione del complesso edilizio secondo un piano di lottizzazione con disposizione planovolumetrica derogatoria delle norme del regolamento edilizio, il ricorso sostiene che le costruzioni accessorie o le modifiche delle costruzioni iniziali dovrebbero essere assoggettate alle disposizioni in tema di distanze previste dal codice civile, in ossequio alla disposizione planovolumerica, che non era stata integrata da norme specifiche comunali.
Contesta pertanto che possa essere applicato il regolamento edilizio della zona semintensiva e sostiene che l'ampliamento della precedente veranda non mutava la natura accessoria dell'iniziale manufatto, da sottoporre al regime agevolato previsto per le costruzioni accessorie.
La censura non è fondata.
La previsioni contenute in un piano di lottizzazione e nei progetti esecutivi ad esso allegati con le quali si deroga alle distanze legali tra le costruzioni, danno luogo alla costituzione di diritti rispettivamente a favore e contro ciascuno dei lotti del comprensorio e ne vincolano gli acquirenti.
La deroga approvata dall'ente locale si regge in quanto siano rispettati quegli equilibri volumetrici che sono oggetto di esame e di esplicita considerazione, nei limiti assentiti con il piano di lottizzazione, che trova giustificazione nell'equilibrio delle varie posizioni tra loro e nella complessiva armonia del complesso edilizio.
Una modifica individuale soggettiva non può pertanto giovarsi di quello ius singulare che è stato concepito e varato solo in relazione alla imprescindibile condizione di reciprocità e alla accettabilità della deroga in ragione della complessiva valutazione dell'edificazione assentita
(cfr Cass. 5104/2009).
Non è consentito pertanto ampliare singoli fabbricati, in epoca successiva alla costruzione del complesso approvato con il piano di lottizzazione, valendosi di regole derogatorie che trovavano fonte e legittimazione solo a condizione del rispetto delle volumetrie preesistenti.
La variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, aumenti della volumetria danno luogo, infatti, all'ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima (si veda su quest'ultimo punto Cass. 21578/2011; 74/2011).
4) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 873 sotto altro profilo.
Parte ricorrente espone che essa aveva ottenuto concessione edilizia per la realizzazione dell'ampliamento della preesistente veranda e che il terzo aveva l'onere di impugnare davanti al giudice amministrativo la concessione edilizia, senza potere altrimenti invocare tutela volta a disapplicare l'atto concessorio.
La doglianza è manifestamente infondata.
È ius receptum che le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità può essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo (SU 13673/2014).
Inoltre ogni concessione edilizia è rilasciata con salvezza dei diritti dei terzi (Cass. 19650/2013; 11404/1998).
Il ruolo del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A. (Cass. 9869/2015), ma non può impedire l'esercizio della azione civilistica intrapresa dal vicino per far rispettare la normativa in tema di distanze, che siano queste previste dal codice civile o dagli strumenti urbanistici.
Per il differente ordine in cui le azioni si muovono, essa non è subordinata all'annullamento dell'atto concessorio (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 19.10.2015 n. 21119).

EDILIZIA PRIVATA: È ius receptum che le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità può essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo.
Inoltre ogni concessione edilizia è rilasciata con salvezza dei diritti dei terzi.
Il ruolo del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A., ma non può impedire l'esercizio della azione civilistica intrapresa dal vicino per far rispettare la normativa in tema di distanze, che siano queste previste dal codice civile o dagli strumenti urbanistici.
Per il differente ordine in cui le azioni si muovono, essa non è subordinata all'annullamento dell'atto concessorio.
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4) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 873 sotto altro profilo.
Parte ricorrente espone che essa aveva ottenuto concessione edilizia per la realizzazione dell'ampliamento della preesistente veranda e che il terzo aveva l'onere di impugnare davanti al giudice amministrativo la concessione edilizia, senza potere altrimenti invocare tutela volta a disapplicare l'atto concessorio.
La doglianza è manifestamente infondata.
È ius receptum che le controversie tra proprietari di fabbricati vicini relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che rilevi l'avvenuto rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità può essere valutata "incidenter tantum" dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo (SU 13673/2014).
Inoltre ogni concessione edilizia è rilasciata con salvezza dei diritti dei terzi (Cass. 19650/2013; 11404/1998).
Il ruolo del giudice amministrativo, investito della domanda di annullamento della licenza, concessione o permesso di costruire (rilasciati con salvezza dei diritti dei terzi), ha ad oggetto il controllo di legittimità dell'esercizio del potere da parte della P.A. ovvero concerne esclusivamente il profilo pubblicistico relativo al rapporto fra il privato e la P.A. (Cass. 9869/2015), ma non può impedire l'esercizio della azione civilistica intrapresa dal vicino per far rispettare la normativa in tema di distanze, che siano queste previste dal codice civile o dagli strumenti urbanistici.
Per il differente ordine in cui le azioni si muovono, essa non è subordinata all'annullamento dell'atto concessorio (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 19.10.2015 n. 21119).

EDILIZIA PRIVATADistanze minime edifici: le norme sulle distanze tra edifici ex art. 9 d.m. 1444/1968 non si applicano ai lucernari.
A prescindere dall'ambito di operatività dell’invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, non v'è dubbio come lo stesso non possa comunque trovare applicazione nel caso di specie.
La norma, infatti, fissa la distanza minima che deve intercorrere tra “pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” .
Sul piano formale, quindi, la stessa fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l'univoco e costante insegnamento della giurisprudenza anche di questa Sezione, unicamente “le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci”.
Nel caso di specie, viceversa, la parete finestrata da cui a dire degli appellanti dovrebbe calcolarsi la distanza fissata dalla richiamata normativa, è il tetto dell'edificio di loro proprietà da cui prendono luce ed aria, mediante lucernari di tipo velux, gli ambienti situati al primo piano.
Sennonché i velux in questione non possono di certo considerarsi “vedute” alla stregua dell'articolo 900 codice civile -non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio)-, ma semplici luci in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce.
Pertanto, correttamente il primo giudice ha osservato al riguardo, come già sopra segnalato, che l'invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 non può comunque “trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza le distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux”.

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1. Con il primo mezzo di gravame gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza impugnata, laddove ha ritenuto che “l’invocato articolo nove del D.M. n. 1444/1968 vincola le amministrazioni locali solo in sede di predisposizione della normativa urbanistica e comunque lo stesso non potrebbe trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux” .
Per un verso, infatti, assumono che le norme sulle distanze tra edifici sono inderogabili e tale inderogabilità atterrerebbe “ai rapporti tra privati, ai quali è precluso di disporre convenzionalmente una distanza inferiore rispetto quella prevista dall'art. 9 del D. M. 02/04/1968 o dai regolamenti urbanistici locali”.
Per altro verso, sostengono poi gli appellanti che avuto riguardo alla ratio della norma in questione, la stessa dovrebbe ritenersi applicabile anche nel caso in cui la parete antistante sia in realtà un tetto dotato di aperture lucifere.
2. La doglianza non può essere condivisa.
3. Ed invero, a prescindere dall'ambito di operatività dell’invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, non v'è dubbio come lo stesso non possa comunque trovare applicazione nel caso di specie.
La norma, infatti, fissa la distanza minima che deve intercorrere tra “pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” .
Sul piano formale, quindi, la stessa fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l'univoco e costante insegnamento della giurisprudenza anche di questa Sezione, unicamente “le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci” (cfr. Cass. Civ. Sez. II 06.11.2012 n. 19092; 30.04.2012 n. 6604; Cons. Stato Sez. IV 04.09.2013; 12.02.2013 n. 844).
Nel caso di specie, viceversa, la parete finestrata da cui a dire degli appellanti dovrebbe calcolarsi la distanza fissata dalla richiamata normativa, è il tetto dell'edificio di loro proprietà da cui prendono luce ed aria, mediante lucernari di tipo velux, gli ambienti situati al primo piano.
Sennonché i velux in questione non possono di certo considerarsi “vedute” alla stregua dell'articolo 900 codice civile -non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio)-, ma semplici luci in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce.
Pertanto, correttamente il primo giudice ha osservato al riguardo, come già sopra segnalato, che l'invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 non può comunque “trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza le distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux”.
Ne, al riguardo, possono assumere rilievo le invocate disposizioni di cui all'art. 1 della legge regionale n. 12 del 1999, che mirano a promuovere il recupero dei sottotetti a fini abitativi, imponendo fra l'altro un particolare rapporto aeroilluminante.
Si tratta, infatti, di disposizioni preordinate a garantire luce ed aria ai sottotetti resi abitabili e non ad introdurre normativamente nuove tipologie di vedute in aggiunta a quella codicistica e, come tali, del tutto irrilevanti ai fini odiernamente considerati.
Inammissibile si appalesa poi l'ulteriore profilo di censura, sviluppato nell'ambito del motivo in esame, con cui gli appellanti assumono che la sentenza avrebbe omesso di considerare che l'edificio che verrà ad essere costruito dalla Casa di Riposo avrà un'altezza, per il fronte prospiciente la loro proprietà, di metri 15,29 e che conseguentemente ai sensi dell'articolo nove del D. M. n. 1444/1968, nel caso in cui il tetto in questione non fosse qualificato come parete finestrata, si dovrebbe applicare la distanza pari all'altezza del fronte dell'edificio più alto.
Infatti, non avendo costituito motivo di impugnazione nel ricorso di primo grado, la doglianza non può essere proposta per la prima volta nell'odierna sede di appello.
A ciò aggiungasi che si tratta comunque di censura priva di fondamento, in quanto la maggiorazione della distanza fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza del fabbricato più alto prevista dal terzo comma dell’art. 9 , si applica evidentemente negli stessi casi in cui sono prescritti i limiti di distanza indicati dal primo comma del medesimo articolo e, nel caso delle zone C, solo a pareti finestrate di edifici antistanti.
Il richiamato terzo comma, infatti, non prevede una ulteriore ipotesi distinta da quelle indicate dai commi precedenti, ma semplicemente una maggiorazione delle distanze “come sopra computate”, vale a dire nelle stesse ipotesi in cui i commi precedenti prevedono il rispetto di una determinata distanza tra fabbricati (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 05.10.2015 n. 4628 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'infisso non è una veduta. Sentenza cds.
Via libera alla sopraelevazione al di sotto della distanza minima se il vicino ha lucernari sul tetto: gli infissi tipo velux, infatti, non possono essere considerati vere e proprie vedute, perché non consentono di affacciarsi, ma servono solo a far entrare in casa l'aria e i raggi del sole.
Insomma: costituiscono una mera luce e non fanno scattare il divieto di costruzione di cui all'articolo 9 del dm 1444/1968 che vale solo per le vere e proprie «pareti finestrate».

È quanto emerge dalla sentenza 05.10.2015 n. 4628, pubblicata dalla IV Sez. del Consiglio di stato.
Prospectio e Inspectio
Niente da fare per i vicini di una casa di riposo. Le suore possono ristrutturare l'immobile grazie alla concessione edilizia ottenuta dal comune. E ciò benché il tetto dei confinanti sia praticamente trasparente perché caratterizzato da ben sette finestre modello velux, che servono a illuminare i locali dal primo piano.
Il punto è che il divieto di costruire sotto la distanza minima vale solo in presenza di vere e proprie vedute, che in base all'articolo 900 cc sono soltanto quella che consentono di affacciarsi sul fondo del vicino e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (prospectio e inspectio).
Inutile per i titolari dell'immobile invocare le norme tecniche di attuazione del piano regolatore del Comune: nel nostro caso la sopraelevazione riguarda un fabbricato costruito in aderenza all'edificio degli appellanti ed è situata sul confine con il fondo. Spese di giudizio compensate per la peculiarità della controversia (articolo ItaliaOggi del 29.10.2015).
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MASSIMA
 1. Con il primo mezzo di gravame gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza impugnata, laddove ha ritenuto che “l’invocato articolo 9 del D.M. n. 1444/1968 vincola le amministrazioni locali solo in sede di predisposizione della normativa urbanistica e comunque lo stesso non potrebbe trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux” .
Per un verso, infatti, assumono che le norme sulle distanze tra edifici sono inderogabili e tale inderogabilità atterrerebbe “ai rapporti tra privati, ai quali è precluso di disporre convenzionalmente una distanza inferiore rispetto quella prevista dall'art. 9 del D. M. 02/04/1968 o dai regolamenti urbanistici locali”.
Per altro verso, sostengono poi gli appellanti che avuto riguardo alla ratio della norma in questione, la stessa dovrebbe ritenersi applicabile anche nel caso in cui la parete antistante sia in realtà un tetto dotato di aperture lucifere.
2. La doglianza non può essere condivisa.
3. Ed invero, a prescindere dall'ambito di operatività dell’invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968,
non v'è dubbio come lo stesso non possa comunque trovare applicazione nel caso di specie.
La norma, infatti, fissa la distanza minima che deve intercorrere tra “pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” .
Sul piano formale, quindi,
la stessa fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l'univoco e costante insegnamento della giurisprudenza anche di questa Sezione, unicamente “le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci (cfr. Cass. Civ. Sez. II 06.11.2012 n. 19092; 30.04.2012 n. 6604; Cons. Stato Sez. IV 04.09.2013; 12.02.2013 n. 844).
Nel caso di specie, viceversa, la parete finestrata da cui a dire degli appellanti dovrebbe calcolarsi la distanza fissata dalla richiamata normativa, è il tetto dell'edificio di loro proprietà da cui prendono luce ed aria, mediante lucernari di tipo velux, gli ambienti situati al primo piano.
Sennonché
i velux in questione non possono di certo considerarsi “vedute” alla stregua dell'articolo 900 codice civile -non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio)-, ma semplici luci in quanto consentono il solo passaggio dell'aria e della luce.
Pertanto, correttamente il primo giudice ha osservato al riguardo, come già sopra segnalato, che
l'invocato art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 non può comunque “trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza le distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell'abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo velux” .
Ne, al riguardo, possono assumere rilievo le invocate disposizioni di cui all'art. 1 della legge regionale n. 12 del 1999, che mirano a promuovere il recupero dei sottotetti a fini abitativi, imponendo fra l'altro un particolare rapporto aeroilluminante.
Si tratta, infatti, di disposizioni preordinate a garantire luce ed aria ai sottotetti resi abitabili e non ad introdurre normativamente nuove tipologie di vedute in aggiunta a quella codicistica e, come tali, del tutto irrilevanti ai fini odiernamente considerati.

luglio 2015

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICALe norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872, 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni.
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In materia urbanistica -poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso- prima del perfezionamento di questo "iter" tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del codice civile.
Infatti, «Il piano regolatore generale ha natura di atto complesso, risultando dal concorso delle volontà del Comune e della Regione (succeduta allo Stato ai sensi dell'art. 1, lett. a), d.P.R. 15.01.1972 n. 8) sì che l'efficacia normativa propria dello stesso e delle prescrizioni in esso contenute ha inizio non già dalla data della sua approvazione da parte del consiglio comunale, ma da quella della pubblicazione del decreto di approvazione del Presidente della giunta regionale».
In sostanza, «le prescrizioni del piano regolatore, atto complesso risultante dal concorso della volontà del Comune e della Regione, acquistano efficacia di norme giuridiche integrative del codice civile solo con l'approvazione del piano medesimo da parte dell'autorità regionale. Qualora uno dei due atti che costituiscono l'atto complesso sia annullato a seguito di ricorso giurisdizionale, il piano regolatore decade con effetto retroattivo e non ha alcuna idoneità a regolare i rapporti in materia di distanze legali, fino a quando non intervenga una sua nuova approvazione e salva l'applicazione delle misure di salvaguardia».
Dunque, «i piani regolatori generali ed i regolamenti edilizi con annessi programmi di fabbricazione, le cui norme, essendo integrative di quelle contenute nel codice in materia di costruzioni, rientrano nella scienza ufficiale del giudice, il quale ha pertanto il dovere di accertarne l'effettiva vigenza per diventare esecutivi ed acquistare efficacia normativa, devono, dopo l'approvazione dell'autorità regionale, essere portati a conoscenza dei destinatari nei modi di legge, ossia mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all'albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l'efficacia e l'obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell'organo regionale; ne consegue che, nel frattempo, la disciplina in materia di distanze fra costruzioni è quella del codice civile».

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L'eccezione è infondata.
Nella giurisprudenza di questa Corte si è affermato che «le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli artt. 872, 873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni» (Cass. n. 17692 del 2009; Cass. n. 2563 del 2009).
In particolare, si è precisato che «la vigenza o meno di una certa norma alla data rilevante in relazione al caso concreto non costituisce nuova questione di fatto, non deducibile in sede di legittimità, poiché rientra nella scienza ufficiale del giudice, il quale in sede di legittimità ha il dovere, prescindendo dalle deduzioni delle parti, di verificare se la disposizione applicata dai giudici di merito fosse effettivamente in vigore e, quindi, applicabile al caso esaminato (fattispecie relativa a distanze legali e all'accertamento della data di entrata in vigore del regolamento edilizio comunale applicato in concreto dalla corte di merito)» (Cass. n. 17692 del 2009, cit.).
Né potrebbe sostenersi che l'accertamento della normativa regolamentare applicabile nel caso di specie possa essere demandato, in via esclusiva, al consulente tecnico d'ufficio, come preteso dalla resistente, la quale ha appunto rilevato che ogni questione sarebbe preclusa perché non dedotta nei gradi di merito e perché il detto accertamento era contenuto nella c.t.u., non specificamente contestata sul punto. Il giudice deve, infatti, applicare le norme regolamentari locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, trattandosi di esplicazione del principio iura novit curia, senza che la individuazione della normativa applicabile possa essere demandata in via esclusiva al consulente tecnico d'ufficio.
Nessuna preclusione è quindi ravvisabile in ordine alla deducibilità, in questa sede e per la prima volta, di una censura inerente alla erronea applicazione di uno strumento urbanistico sulla base della mera approvazione da parte del consiglio comunale e prima del completamento del procedimento di formazione con l'approvazione da parte della regione.
7. Nel merito, i tre motivi sono fondati.
Questa Corte ha reiteratamente avuto modo di precisare che «in materia urbanistica -poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso- prima del perfezionamento di questo "iter" tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del codice civile» (Cass. n. 11431 del 2009).
Infatti,
«Il piano regolatore generale ha natura di atto complesso, risultando dal concorso delle volontà del Comune e della Regione (succeduta allo Stato ai sensi dell'art. 1, lett. a), d.P.R. 15.01.1972 n. 8) sì che l'efficacia normativa propria dello stesso e delle prescrizioni in esso contenute ha inizio non già dalla data della sua approvazione da parte del consiglio comunale, ma da quella della pubblicazione del decreto di approvazione del Presidente della giunta regionale» (Cass. n. 1256 del 1997).
In sostanza, «le prescrizioni del piano regolatore, atto complesso risultante dal concorso della volontà del Comune e della Regione, acquistano efficacia di norme giuridiche integrative del codice civile solo con l'approvazione del piano medesimo da parte dell'autorità regionale. Qualora uno dei due atti che costituiscono l'atto complesso sia annullato a seguito di ricorso giurisdizionale, il piano regolatore decade con effetto retroattivo e non ha alcuna idoneità a regolare i rapporti in materia di distanze legali, fino a quando non intervenga una sua nuova approvazione e salva l'applicazione delle misure di salvaguardia
» (Cass. n. 2149 del 2009).
Dunque, «i piani regolatori generali ed i regolamenti edilizi con annessi programmi di fabbricazione, le cui norme, essendo integrative di quelle contenute nel codice in materia di costruzioni, rientrano nella scienza ufficiale del giudice, il quale ha pertanto il dovere di accertarne l'effettiva vigenza per diventare esecutivi ed acquistare efficacia normativa, devono, dopo l'approvazione dell'autorità regionale, essere portati a conoscenza dei destinatari nei modi di legge, ossia mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all'albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l'efficacia e l'obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell'organo regionale; ne consegue che, nel frattempo, la disciplina in materia di distanze fra costruzioni è quella del codice civile» (Cass. n. 10561 del 2011).
7.1. Nel caso di specie, poiché è documentalmente provato che la ricorrente ha realizzato l'intervento edilizio oggetto di causa sulla base di una licenza rilasciata il 06.10.1973 ed è altresì accertato, e comunque non contestato dalla resistente, che i lavori terminarono nel 1974, ai fini della individuazione della normativa regolamentare applicabile occorre fare riferimento alla data di ultimazione dei lavori.
Orbene, a tale data il regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione, del quale il giudice di primo grado e poi la Corte d'appello hanno fatto applicazione, era solo stato adottato (delibera del consiglio comunale del 16.11.1973), mentre l'approvazione dello stesso si è avuta solo con la delibera della giunta regionale del Veneto 06.10.1981, n. 5331 (documenti, questi, che la ricorrente ha puntualmente indicato con il riferimento agli allegati alla consulenza tecnica d'ufficio, riproducendoli altresì nel proprio fascicolo di parte).
Dall'esame delle menzionate delibere emerge dunque, con certezza, che alla data di inizio e di conclusione dei lavori da parte della ricorrente, il Comune di Vestenanuova era sprovvisto di un efficace strumento urbanistico; e ciò anche perché il precedente programma regolamento edilizio, approvato con delibera del consiglio comunale del 24.08.1968, non era poi stato approvato dalla giunta regionale del Veneto (delibera 17.07.1973, n. 1966).
Ne consegue che la sentenza impugnata è errata nella parte in cui ha risolto la controversia facendo applicazione di norme regolamentari non efficaci, anziché considerare, ai fini delle distanza del fabbricato dal confine, le disposizioni del codice civile, ivi compresa quella di cui all'art. 875 (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 16.07.2015 n. 14915).

EDILIZIA PRIVATAEntrambe le opere (piscina e annessi vani tecnici) non risultano rilevanti ai fini della violazione delle distanze legali trattandosi di opere interrate o che comunque non si innalzano oltre il livello del terreno, con conseguente inconfigurabilità di un corpo edilizio idoneo a creare dannose intercapedini e a pregiudicare la salubrità dell’ambiente collocato tra gli edifici.
Infatti, essendo la normativa dettata in materia di distanze legali diretta ad evitare la formazione di strette e dannose intercapedini per evidenti ragioni di igiene, areazione e luminosità, ne deriva che la suddetta normativa è inapplicabile relativamente ad un manufatto completamente interrato quale una piscina, in quanto i piani interrati devono ritenersi esonerati dal rispetto delle distanze legali.
In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione affermando che “Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali, stabilite dall'art. 873 c.c. e dalle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente; e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall'uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, dalla sua destinazione”.

... per l'annullamento del permesso di costruire n. 7/2009 per la realizzazione di una piscina e relative pertinenze.
...
Con ricorso notificato il 05.06.2009 e depositato il 03.07.2009 Ma.Pi., Pa. e Gi.Pi. del Ve. hanno impugnato il permesso di costruire in sanatoria n. 7/2009 rilasciato dal Comune di Pignataro Maggiore a Lu.Ar..
I ricorrenti hanno esposto di essere comproprietari del terreno composto dalle particelle 84 e 122 del Foglio 5 del Comune di Pignataro Maggiore, confinante con il suolo di proprietà di Lu.Ar.; quest’ultimo aveva avviato in assenza di permesso di costruire i lavori per la realizzazione di una piscina, un pergolato ed altri locali e, a seguito dell’esposto presentato dai ricorrenti e del sopralluogo dei tecnici comunali, aveva richiesto ed ottenuto il permesso di costruire in sanatoria impugnato.
...
Quanto alle distanze minime dal confine e dalla strada comunale, oggetto del terzo e quarto motivo di ricorso, l’istruttoria svolta nel corso del giudizio ha evidenziato l’insussistenza delle violazioni lamentate.
Il Servizio Tecnico comunale ha precisato, in particolare, che le zone E2, quale quella in cui insistono le opere in contestazione, sono disciplinate dall’art. 22 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G., e destinate “prevalentemente ad attività agricola”; in tale quadro risulta consentita la realizzazione di opere costituenti pertinenze o impianti tecnologici al servizio di edifici già esistenti, quale può essere considerata la piscina di modeste dimensioni al servizio del fabbricato del controinteressato.
Con riferimento ai locali al servizio della piscina, inoltre, nella relazione dei tecnici comunali si rileva che gli stessi sono completamente interrati e che i locali interrati, ai sensi dell’art. 25 del Regolamento Edilizio comunale, non sono considerati a fini volumetrici se hanno un’altezza inferiore a m. 2,50.
È stato chiarito altresì che l’art. 22 citato non prevede per le zone E2 distanze minime né dai confini, né dalle strade vicinali, né può essere applicata la distanza minima di m. 10 dalle strade vicinali di tipo “F” prevista dall’art. 26 del D.P.R. 495/1992 trattandosi di area ricompresa nel perimetro del centro abitato; l’intervento risulta invece rispettoso delle distanze previste dal codice civile (la cui violazione non è stata peraltro nemmeno contestata).
In ogni caso, poi, entrambe le opere (piscina e annessi vani tecnici) non risultano rilevanti ai fini della violazione delle distanze legali trattandosi di opere interrate o che comunque non si innalzano oltre il livello del terreno, con conseguente inconfigurabilità di un corpo edilizio idoneo a creare dannose intercapedini e a pregiudicare la salubrità dell’ambiente collocato tra gli edifici.
Infatti, essendo la normativa dettata in materia di distanze legali diretta ad evitare la formazione di strette e dannose intercapedini per evidenti ragioni di igiene, areazione e luminosità, ne deriva che la suddetta normativa è inapplicabile relativamente ad un manufatto completamente interrato quale una piscina (TAR Lombardia, Milano, 20.12.1988 n. 428), in quanto i piani interrati devono ritenersi esonerati dal rispetto delle distanze legali (TAR Puglia, Lecce, sez. III 30.12.2014 n. 3200).
In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione affermando che “Ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali, stabilite dall'art. 873 c.c. e dalle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente; e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall'uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, dalla sua destinazione” (Cassazione civile sez. II 06.05.2014 n. 9679).
Infine deve rilevarsi che il pergolato non è ricompreso tra le opere sanate in quanto il permesso impugnato contiene l’espressa prescrizione dell’esclusione di tale opera ed il controinteressato ha rinunciato alla sua realizzazione.
In conclusione il ricorso va respinto (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 02.07.2015 n. 3520 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

maggio 2015

EDILIZIA PRIVATA: La regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell’art. 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444 deve ritenersi applicabile anche alle sopraelevazioni.
Inoltre la disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, del citato D.M., essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c..
Le prescrizioni di cui al D.M. 02.04.1968 n. 1444 integrano, con efficacia precettiva, il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici.
Conseguentemente, ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata. L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che detta disposizioni in tema di distanze tra costruzioni, stante la natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione.
La prescrizione di cui all'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444 relativa alla distanza minima di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile.

In riferimento alla violazione delle distanze, il Collegio deve rilevare che il D.M. 02.04.1968 n. 1444 all’art. 9 -Limiti di distanza tra i fabbricati- comma 1, n. 2, dispone: “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:.. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;”.
Al riguardo occorre innanzitutto precisare che, secondo la consolidata giurisprudenza (cfr. ex multis, in tal senso, Cassazione civile, sezione II, 27.03.2001, n. 4413, Consiglio di Stato, Sez. IV, 27.10.2011, n. 5759), dal quale il Collegio non ha motivo di discostarsi, la regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell’art. 9 deve ritenersi applicabile anche alle sopraelevazioni.
Inoltre la disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, del citato D.M., essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c..
Le prescrizioni di cui al D.M. 02.04.1968 n. 1444 integrano, con efficacia precettiva, il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici.
Conseguentemente, ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata. L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che detta disposizioni in tema di distanze tra costruzioni, stante la natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione.
La prescrizione di cui all'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444 relativa alla distanza minima di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile (per tali principi consolidati, ex plurimis, Consiglio Stato, sez. IV, 12.06.2007 , n. 3094, Consiglio di Stato, Sez. IV, 27.10.2011, n. 5759)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 19.05.2015 n. 2791 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Tar Campania. Dieci metri di distanza tra gli edifici.
Dieci metri, balconi compresi. È la distanza minima che il nuovo fabbricato deve osservare dall'edificio preesistente che ha pareti con finestre, altrimenti non se ne fa niente. Lo stop al permesso di costruire scatta anche se il regolamento comunale consente di calcolare il minimo al lordo e non al netto dei balconi: la disposizione dell'ente deve infatti essere disapplicata e sostituita dalla norma generale ex articolo 9 del dm 1444/1968, dettata per evitare che nei complessi residenziali si formino intercapedini a rischio per l'igiene e la salute dei residenti.

È quanto emerge dalla sentenza 15.05.2015 n. 2688 della II Sez. del TAR Campania-Napoli.
Accolto il ricorso del condominio e di alcuni proprietari che fanno dichiarare illegittimo il titolo edilizio che il dirimpettaio ha ottenuto dall'amministrazione in un paesone dell'entroterra napoletano. I lavori puntano a riconvertire un capannone industriale trasformandolo in edificio residenziale, ma di fronte c'è un fabbricato con tanto di vedute che si aprono in quella direzione.
Per i condomini è come trovarsi qualcuno in casa da un giorno all'altro. La distanza minima di dieci metri può essere calcolata al lordo dei balconi soltanto quando si tratta di aggetti meramente decorativi e di piccole dimensioni: risulta sempre necessario calcolarla al netto quando le strutture sono invece «vivibili» perché consentono al proprietario di estendere l'uso dell'appartamento. Proprietario, impresa e comune pagano le spese (articolo ItaliaOggi del 06.06.2015).

EDILIZIA PRIVATACome evidenziato dalla consolidata giurisprudenza, il D.M. 02.04.1968 n. 1444 -là dove all'art. 9 prescrive in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- è norma che impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante anche nei rapporti tra privati.
E da ciò deriva che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma comporta l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata.
Più in generale, va posto in rilievo che l'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444, là dove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile in funzione della natura giuridica dell'intercapedine.
Pertanto, le distanze tra costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della relativa disciplina.
La stessa giurisprudenza ha anche chiarito che solo gli aggetti costituenti elementi architettonici o meramente decorativi sono esclusi dal computo ai fini del calcolo della distanza in argomento, a condizione, peraltro, che presentino modeste dimensioni, sicché non può che concludersi nel senso della rilevanza di tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, aventi carattere di stabilità, solidità e della immobilizzazione ovvero idonei ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l’uso abitativo.
Si osserva, inoltre, che condizione indispensabile per l’applicazione del regime garantistico della distanza minima dei dieci metri è data dal fatto che esistano due pareti che si contrappongono di cui almeno una è finestrata: la sussistenza di tale condizione non è in contestazione nel caso che ne occupa, sussistendo, dunque, i presupposti di fatto e di diritto richiesti per l'applicabilità della disciplina qui in discussione.

2.1. L’eccezione non merita accoglimento.
2.2. Milita in tal senso in primo luogo l’analisi della documentazione in atti e, in particolare, lo stato di sviluppo del progetto all’epoca indicata dai controinteressati, dovendosi attribuire precipuo rilievo –al fine di escludere un livello di ragionevole certezza in ordine alla possibilità di percezione del profilo di illegittimità, imprescindibile al fine di fondare una valutazione di tardività del gravame– alla consistenza complessiva dell’intervento, sicché lo stato di avanzamento deve essere necessariamente rapportato all’intervento progettato nella sua integrità, stanti anche le difficoltà, in tali casi, di individuare nelle fasi prodromiche o intermedie dell’edificazione l’incidenza di singoli elementi costruttivi pure rilevanti nella rilevazione del contestato vizio.
2.3. Si osserva, inoltre, che la difficoltà di percezione del vizio dedotto in una fase antecedente all’acquisizione di dati connotati da una maggiore certezza ed attendibilità risulta, nella fattispecie, acuita dalla sussistenza di una disciplina regolamentare (art. 99, commi 18 e 19) che espressamente prevede che “i balconi aperti, le pensiline, i cornicioni non formano distanze fino ad un aggetto pari a 1/8,50 della distanza dai confini e per un massimo di metri 1,20”.
2.4. Ciò senza considerare che la violazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 è stata, comunque, dedotta con il ricorso introduttivo, notificato in data 07.08.2013, sicché le successive argomentazioni articolate con il ricorso per motivi aggiunti non costituiscono delle censure nuove, ponendosi quale sviluppo e puntualizzazione di una contestazione già lamentata, conseguente all’acquisizione dei dati necessari ad una più specifica e circostanziata qualificazione dell’asserito vizio.
3. Il Collegio rileva che proprio l’analisi di tale censura riveste, nell’articolato impianto delle doglianze sviluppate dalla difesa di parte ricorrente, carattere assorbente ai fini della fondatezza del ricorso nella parte riferita alla legittimità dei permessi di costruire n. 55 del 29.05.2012 e n. 26 del 22.02.2013.
3.1. Nella fattispecie, il C.T.U. (pagg. 36, 41 e 42 dell’elaborato peritale) ha espressamente rilevato che la conformità alla disciplina dettata dall’art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444 può essere affermata esclusivamente escludendo dal computo delle distanze i balconi, sicché la previsione del regolamento comunale sopra richiamata costituisce condizione imprescindibile al fine del rispetto dell’art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444.
3.2. Il problema che si pone, dunque, è quello di verificare la legittimità della previsione regolamentare in rapporto alla ratio sottesa alla disposizione contenuta nel decreto ministeriale.
3.3. Il Collegio non ritiene suscettibili di un favorevole apprezzamento le controdeduzioni sviluppate dalle difese dei controinteressati, dirette a sostenere la ragionevolezza della previsione regolamentare e la possibilità per le amministrazioni di operare una valutazione “a monte”, attraverso, appunto, le norme regolamentari in ordine al computo o meno dei balconi.
3.4. Come evidenziato dalla consolidata giurisprudenza, il D.M. 02.04.1968 n. 1444 -là dove all'art. 9 prescrive in tutti i casi la distanza minima assoluta di metri dieci tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- è norma che impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante anche nei rapporti tra privati. E da ciò deriva (cfr. ex multis Cass. Civ. Sez. II 01.11.2004 n. 21899) che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma comporta l'obbligo, per il giudice di merito, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del ricordato art. 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata (cfr. Cons. St., sez. V, 02.11.2010 n. 7731; TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 16.10.2009, n. 1742).
3.5. Più in generale, va posto in rilievo che l'art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444, là dove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile in funzione della natura giuridica dell'intercapedine (cfr. TAR Toscana, Sez. III, 04.12.2001 n. 1734, TAR Liguria Sez. I, 12.02.2004 n. 145). Pertanto, le distanze tra costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della relativa disciplina (cfr. Cons. St., Sez. IV, 05.12.2005 n. 6909).
3.6. La stessa giurisprudenza ha anche chiarito che solo gli aggetti costituenti elementi architettonici o meramente decorativi sono esclusi dal computo ai fini del calcolo della distanza in argomento, a condizione, peraltro, che presentino modeste dimensioni, sicché non può che concludersi nel senso della rilevanza di tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, aventi carattere di stabilità, solidità e della immobilizzazione ovvero idonei ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l’uso abitativo (cfr., ex multis, Cons. St., sez. IV, 21.10.2013, n. 5108).
3.7. Si osserva, inoltre, che condizione indispensabile per l’applicazione del regime garantistico della distanza minima dei dieci metri è data dal fatto che esistano due pareti che si contrappongono di cui almeno una è finestrata (Cons. St., sez. IV, 31.03.2015, n. 1670): la sussistenza di tale condizione non è in contestazione nel caso che ne occupa, sussistendo, dunque, i presupposti di fatto e di diritto richiesti per l'applicabilità della disciplina qui in discussione.
3.8. Come sopra esposto, infatti, a prescindere da ogni considerazione in merito all’impugnazione della disposizione regolamentare, la sussistenza dei suddetti presupposti consente la disapplicazione, pure richiesta dalla difesa di parte ricorrente, della norma regolamentare, dovendosi ritenere l’art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444 automaticamente inserito al posto della norma illegittima (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 15.05.2015 n. 2688 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl Collegio richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale ai sensi del quale le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini non sono derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica.
Le norme sulle distanze di cui all’art. 873 e ss c.c. sono, invece, dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli e mirano unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose. Esse, in quanto tali, sono suscettibili di deroga mediante convenzione tra privati.
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L’art. 879 c.c., nel disporre che “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano” va inteso nel senso che, in presenza di una strada pubblica, non si fa tanto questione di tutelare un diritto soggettivo privato (tutelato dalla normativa codicistica sulle distanze, rinunciabile e negoziabile), ma di perseguire il preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico intorno alla strade ed alle piazze, ordinato sviluppo che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e regolamenti urbanistico-edilizi, tra i quali vanno annoverate le NTA del PRG del Comune, oltre al D.M. 1444/1968.
La giurisprudenza, nel ribadire la natura di norma primaria imperativa dell’art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967), ne ha sancito la prevalenza anche rispetto ad eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione che, per questo, “vengono caducate ed automaticamente sostituite dalla anzidetta disposizione”.

Il ricorso è infondato.
Occorre preliminarmente chiarire, da un lato, che le ricorrenti contestano l’applicazione dell’art. 46 NTA del PRG e delle previsioni di al D.M. 1444/1968, dall’altro, che la disposizione del D.M. 1444/1968 che trova indubbia applicazione è quella di cui al secondo comma dell’art. 9, che reca una disciplina specifica delle distanze tra edifici per il caso in cui tra i fabbricati siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli.
Poste tali premesse, è possibile procedere con l’esame delle singole censure.
Con riferimento alla pretesa applicazione della deroga di cui all’art. 879 cc., il Collegio richiama, condividendolo, il consolidato orientamento giurisprudenziale, ai sensi del quale, le norme degli strumenti urbanistici locali, che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini non sono derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica (v. in tal senso, ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.06.2010 n. 4181, Cass. Civ., Sez. II, 31.05.2006, n. 12966).
Le norme sulle distanze di cui all’art. 873 e ss c.c. sono, invece, dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli e mirano unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose. Esse, in quanto tali, sono suscettibili di deroga mediante convenzione tra privati.
Il fatto che gli edifici progettati confinano con vie pubbliche è pacifico e non contestato dalle ricorrenti, che anzi richiamano tale circostanza proprio al fine di rivendicare l’applicazione della previsione di cui all’art. 879 c.c..
Il diniego opposto all’istanza rileva distanze irregolari dalla viabilità di Via Marconi e Via Cortese.
In realtà, se ciò può valere ad escludere il rispetto delle distanze codicistiche (artt. 873, 878 e 879, comma secondo, codice civile), non può arrivare a far superare l’obbligo di rispetto delle distanze imposte da leggi e da regolamenti urbanistici (cfr. Cass. Civile II, 16.04.2007 n. 9077).
L’art. 879 c.c., nel disporre che “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano” va inteso nel senso che, in presenza di una strada pubblica, non si fa tanto questione di tutelare un diritto soggettivo privato (tutelato dalla normativa codicistica sulle distanze, rinunciabile e negoziabile), ma di perseguire il preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico intorno alla strade ed alle piazze, ordinato sviluppo che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e regolamenti urbanistico-edilizi, tra i quali vanno annoverate le NTA del PRG del Comune di Bari, oltre al D.M. 1444/1968 (in tal senso TAR Piemonte, sez. I, sent. 1034 del 13.06.2014, TAR Palermo,sez. III n. 2049, del 17/10/2012).
La giurisprudenza, nel ribadire la natura di norma primaria imperativa dell’art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967), ne ha sancito la prevalenza anche rispetto ad eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione che, per questo, “vengono caducate ed automaticamente sostituite dalla anzidetta disposizione” (Così Cons. Stato, Sez. IV, sent. 7731 del 02.11.2010).
Nel caso in esame, tuttavia, non si rinvengono contrasti fra le NTA del PRG del Comune di Bari, in particolare la disposizione di cui all’art. 46, e l’art. 9 D.M. 1444/1968, risultando, piuttosto, il ricorso teso ad escludere l’applicabilità di entrambe le previsioni al progetto edilizio oggetto di istanza di permesso di costruire.
Né, per le medesime ragioni, assume rilievo la previsione inserita con il Decreto c.d. “del Fare” (D.L. 21.06.2013 n. 69 convertito, con modificazioni, dalla L. 09.08.2013, n. 98) che ha introdotto all’interno del Testo Unico dell’Edilizia l’art. 2-bis il quale prevede che “ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 02.04.1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali”.
Le ricorrenti, infatti, come già evidenziato, rivendicano l’applicazione della deroga di cui all’art. 879 c.c. e, più specificamente, delle deroghe alla disciplina delle distanze, non rinvenibili nel caso in esame, avendo il Comune resistente inteso, piuttosto, applicare l’art. 46 NTA del PRG, in senso conforme alle previsioni di cui all’art. 9 del D.M. 1444/1968 (TAR Puglia-Bari, Sez. III, sentenza 14.05.2015 n. 728 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Minori distanze per risparmio energetico: non esiste un "diritto" alla deroga.
Il TAR Abruzzo-Pescara,
interviene in materia di deroga alla normativa sulle distanze tra costruzioni affermando che l'applicazione della normativa speciale in materia di risparmio energetico non è ^automatica^ e che invece spetta al Comune valutare se esista la possibilità di ottenere i medesimi risultati energetici senza gravare sulle posizioni giuridiche di chi subisce la maggiore altezza e/o i minori distacchi.
Nella fattispecie l'A.C. aveva contestato delle irregolarità nella realizzazione di una palazzina residenziale.
Il privato proprietario aveva proposto istanza di accertamento di conformità invocando, quanto alle distanze, la normativa in materia di risparmio energetico (D.lgs. 102/2014 già D.lgs. 115/2008), sostenendo di avere con la richiesta di sanatoria proposto soluzioni tecniche idonee (pacchetti termici) ad eliminare le difformità in particolare relativamente all’altezza dell’edificio e all’aggetto dei balconi.
Il Comune aveva ritenuto che le soluzioni prospettate rappresentassero "un espediente o accorgimento fuorviante, o modo fittizio di far apparire l'altezza e la distanza rientranti nelle norme" nel tentativo di superare quanto contestato nell'ordinanza di demolizione.
Pronunciandosi su ordine di demolizione e diniego di sanatoria, il TAR Abruzzo ha statuito che poiché la norma (art. 11 D.Lgs. 102/2014) introduce una valutazione di tipo tecnico in ordine alla verifica di tale presupposto, essa esclude che sussista un “diritto” alla deroga.
Il che a dire:
• che la deroga ai parametri di altezza e distanze non costituisce l’automatica conseguenza di una scelta del costruttore di cui il Comune debba limitarsi a prendere atto;
• che l'applicazione della norma è invece la conseguenza di una valutazione effettuata dall’amministrazione in ordine al carattere necessario della soluzione prescelta, e quindi rispetto alla possibilità di ottenere i medesimi risultati energetici senza gravare sulle posizioni giuridiche di chi subisce la maggiore altezza e/o i minori distacchi;
• che il Comune non può assentire una deroga alle distanze laddove il maggiore spessore dei muri perimetrali possa essere “recuperato” verso l’interno, e perciò non necessariamente verso le proprietà altrui;
• che analoga considerazione può farsi per l’altezza complessiva dell’edificio, anch’essa in linea di principio comunque contenibile nell’ambito dei parametri vigenti.

Il che evidenzia l’incompatibilità della richiesta di deroga, che implica una valutazione tecnico-discrezionale, con il procedimento finalizzato ad attribuire un titolo postumo sulla base di un mero “accertamento di conformità”.
In conclusione: l’applicazione dei pacchetti termici ad una struttura ormai realizzata, con caratteristiche essenziali già acquisite, giustifica il rigetto della domanda di sanatoria sulla scorta della disciplina speciale, vera l’estraneità della suddetta disciplina al procedimento ex art. 36 t.u. ed. (commento tratto da http://studiospallino.blogspot.it - TAR Abruzzo-Pescara, sentenza 14.05.2015 n. 206 - link a www.giustizia-amministrativa.it).
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MASSIMA
2 – Quanto al merito, vanno preliminarmente esaminati i motivi aggiunti.
L’art. 11, co. 1. d.lgs. 115/2008, su cui essenzialmente si basa la domanda di sanatoria, è stato abrogato dall’art. 19, co. 1, lett. a), D.lgs. 04.07.2014, n. 102 (entrato in vigore il 19.07.2014). Tale circostanza, rilevata dal Comune, è tuttavia ininfluente alla luce dell’art. 36 t.u. ed., secondo cui gli interessati “possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Stabilito che la norma era all’epoca ancora in vigore, va evidenziato che,
ai fini delle previste deroghe, la stessa richiede che le maggiori dimensioni di muri e solai siano necessari “ad ottenere una riduzione minima…”, e perciò, introducendo una valutazione di tipo tecnico in ordine alla verifica di tale presupposto, esclude che sussista un “diritto” alla deroga, come invece sembrano in vario modo supporre i ricorrenti.
Deve infatti ritenersi che
la deroga ai parametri di altezza e distanze non costituisca l’automatica conseguenza di una scelta del costruttore di cui il Comune debba limitarsi a prendere atto, risultando della norma in parola che essa è invece la conseguenza di una valutazione effettuata dall’amministrazione in ordine al carattere necessario della soluzione prescelta, e quindi rispetto alla possibilità di ottenere i medesimi risultati energetici senza gravare sulle posizioni giuridiche di chi subisce la maggiore altezza e/o i minori distacchi.
Non sembra, cioè, che il Comune possa assentire una deroga alle distanze laddove il maggiore spessore dei muri perimetrali possa essere “recuperato” verso l’interno, e perciò non necessariamente verso le proprietà altrui. Analoga considerazione può farsi per l’altezza complessiva dell’edificio, anch’essa in linea di principio comunque contenibile nell’ambito dei parametri vigenti.
Il che evidenzia l’incompatibilità della richiesta di deroga, che implica una valutazione tecnico-discrezionale, con il procedimento finalizzato ad attribuire un titolo postumo sulla base di un mero “accertamento di conformità”, come del resto confermato dal dato normativo secondo cui la deroga è consentita “nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del D.P.R. 06.06.2001, n. 380”, e quindi non nel procedimento di cui all’art. 36 (inserito nel titolo IV).
L’applicazione dei pacchetti termici ad una struttura ormai realizzata, con caratteristiche essenziali già acquisite, giustifica perciò le conclusioni del provvedimento, che ha in buona sostanza ritenuto l’estraneità della suddetta disciplina al procedimento ex art. 36 t.u. ed., e quindi irrilevante l’applicazione dei pacchetti termici sul calcolo dell’altezza del fabbricato e dell’aggetto dei balconi.
Poiché la domanda di sanatoria era (tranne un punto, su cui infra) pressoché interamente incentrata sulle pretese conseguenze derivanti dall’applicazione dei pacchetti termici (cfr. la relazione tecnico-illustrativa, doc. 3 produzioni comunali 12.01.2015), la rilevata carenza dei presupposti di per sé consolida il diniego riguardo ai punti 2) e 3) della pag. 3 della appena citata relazione. Ne consegue il rigetto del secondo motivo aggiunto.
In ordine al motivo con cui si deduce la mancata considerazione delle memorie presentate nel corso del procedimento di sanatoria, va osservato che la ragione sostanziale del diniego consiste nella ritenuta inapplicabilità alla fattispecie della invocata deroga, sicché è irrilevante il percorso interpretativo attraverso cui il Comune è pervenuto ad una conclusione che il Collegio considera corretta. Deve perciò escludersi che le osservazioni presentate in ordine al punto determinassero particolari oneri motivazionali.
Parte ricorrente effettua ulteriori considerazioni richiamando le conclusioni emergenti dalla relazione tecnica allegata ai motivi aggiunti, in cui si evidenzia tra l’altro l’alterazione del profilo naturale del lotto in conseguenza dei lavori eseguiti sui lotti circostanti (la circostanza è confermata dalle relazioni della Polizia Municipale, quale quella in data 08.11.2013, doc. 3 produzioni comunali 30.06.2014: “… le quote di riferimento relative alla pendenza del terreno sono state modificate a seguito delle opere di sbancamento eseguite per la realizzazione della strada di accesso e degli edifici circostanti”). Le circostanze suddette –che avrebbero influito sulle quote della costruzione ed interferito sulla misurazione dell’altezza- sono tuttavia estranee all’oggetto della sanatoria, che sul punto dell’altezza riguardava, come già osservato, esclusivamente l’accesso alle deroghe di cui all’art. 11 d.lgs. 115/2008.
L’ultima parte dei motivi aggiunti (pagg. 13 e seg.) presuppone che “la parte sub 3) dell’ordinanza demolitoria, nel silenzio del diniego, è stata risolta”, il che tuttavia non è, visto che il provvedimento impugnato ribadisce esplicitamente “le motivazioni espresse nell'avviso ed in particolare: 1. La misura dell’aggetto dei balconi superiore a mt. 1,60 (limite prescritto dalle NTA) rimane irregolare…; 2. La distanza dai confini della scalinata realizzata in aderenza al muro non di proprietà lato ovest rimane irregolare benché disegnata in parte come aiuola (perché in sostanza l'aiuola verrà a svolgere la medesima funzione di rampa d'accesso)”, rispetto alle quali non è stata comunque dedotta alcuna censura atta ad evidenziarne l’illegittimità.
Ne deriva il consolidamento del diniego anche riguardo a tali capi.
I motivi aggiunti vanno in conclusione rigettati.

aprile 2015

EDILIZIA PRIVATASecondo l’inequivocabile tenore della disposizione recata dall’art. 4 del D.M. n. 1444 del 1968 “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”; la giurisprudenza anche di questa Sezione ha avuto modo di affermare come le norme sulle distanze di cui al D. M. 1444/1968 hanno carattere pubblicistico ed inderogabile e vincolano i comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici.
In particolare, la giurisprudenza in materia ha statuito che trattandosi di norma volta ad “impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, è pertanto non eludibile”.
A tal proposito il Collegio sottolinea che “le distanze tra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell’applicazione della disciplina in materia di equo contemperamento degli opposti interessi”.
Ne deriva che il giudice è tenuto ad applicare le disposizioni concernenti la distanza minima tra gli edifici “anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali” dovendosi le prime ritenere automaticamente inserite nel p.r.g. al posto della norma illegittima.
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L’art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, rubricato “Limiti di distanza tra i fabbricati”, prescrive i limiti minimi di distanza tra edifici a seconda delle diverse zone territoriali omogenee, e segnatamente, in ipotesi di costruzione di “nuovi edifici ricadenti in altre zone” (comma 1, n. 2), prevede che la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti corrisponde a 10 metri, con obbligo di aumento della distanza sino all’altezza del fabbricato finitimo più alto, se questa sia maggiore di 10 metri (comma 2).
In altre parole, qualora uno o entrambi i fabbricati confinanti (l’edificio pregresso e/o quello di nuova costruzione) presentino un’altezza maggiore di 10 metri, la distanza minima tra edifici prescritta dalla legge (10 metri) va maggiorata sino all’altezza del fabbricato più alto.
La misura minima della distanza, tuttavia, è derogabile in due ipotesi tassative, contemplate dal comma 2 dell’art. 9: è consentito edificare a distanze inferiori rispetto a quelle previste dal comma 1 soltanto per i piani particolareggiati e per le lottizzazioni convenzionate, e non anche per gli interventi edilizi diretti, consentiti dallo strumento urbanistico, interventi tra i quali ricomprendere il permesso di costruire, come, appunto, nel caso in questione.

Occorre, anzitutto, premettere che secondo l’inequivocabile tenore della disposizione recata dall’art. 4 del D.M. n. 1444 del 1968 “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”; la giurisprudenza anche di questa Sezione ha avuto modo di affermare come le norme sulle distanze di cui al D. M. 1444/1968 hanno carattere pubblicistico ed inderogabile e vincolano i comuni in sede di formazione e revisione degli strumenti urbanistici (cfr. Cons. St., Sez. IV 05.12.2005 n. 6909).
In particolare, la giurisprudenza in materia ha statuito che trattandosi di norma volta ad “impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, è pertanto non eludibile”.
A tal proposito il Collegio sottolinea che “le distanze tra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell’applicazione della disciplina in materia di equo contemperamento degli opposti interessi” (cfr. Cons. St., sez. IV, n. 6909 del 2005 cit.).
Ne deriva che il giudice è tenuto ad applicare le disposizioni concernenti la distanza minima tra gli edifici “anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali” dovendosi le prime ritenere automaticamente inserite nel p.r.g. al posto della norma illegittima (cfr. in tal senso Cass. civ., Sez. II, 29.05.2006, n. 12741).
In particolare, l’art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, rubricato “Limiti di distanza tra i fabbricati”, prescrive i limiti minimi di distanza tra edifici a seconda delle diverse zone territoriali omogenee, e segnatamente, in ipotesi di costruzione di “nuovi edifici ricadenti in altre zone” (comma 1, n. 2), prevede che la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti corrisponde a 10 metri, con obbligo di aumento della distanza sino all’altezza del fabbricato finitimo più alto, se questa sia maggiore di 10 metri (comma 2).
In altre parole, qualora uno o entrambi i fabbricati confinanti (l’edificio pregresso e/o quello di nuova costruzione) presentino un’altezza maggiore di 10 metri, la distanza minima tra edifici prescritta dalla legge (10 metri) va maggiorata sino all’altezza del fabbricato più alto.
La misura minima della distanza, tuttavia, è derogabile in due ipotesi tassative, contemplate dal comma 2 dell’art. 9: è consentito edificare a distanze inferiori rispetto a quelle previste dal comma 1 soltanto per i piani particolareggiati e per le lottizzazioni convenzionate, e non anche per gli interventi edilizi diretti, consentiti dallo strumento urbanistico, interventi tra i quali ricomprendere il permesso di costruire, come, appunto, nel caso in questione (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 27.04.2015 n. 2130 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA- Si ha veduta quando è consentita non solo una comoda "inspectio" -senza l'uso di mezzi artificiali- sul fondo del vicino ma anche una comoda, agevole e sicura "prospectio", cioè la possibilità di affaccio -con sporgenza del capo- per poter guardare di fronte, lateralmente e obliquamente.
Affacciarsi, nell'uso corrente recepito dal legislatore nella definizione delle vedute, è il porsi l'osservatore di normale altezza, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, col petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa nel punto di osservazione, in modo da poter sporgere oltre tale livello il capo e vedere, anche obliquamente e lateralmente, l'immobile altrui e, nello stesso tempo, da poter esser visto dall'esterno.
Per poter distinguere una veduta prospettica da una finestra lucifera, bisogna accertare, avuto riguardo non all'intenzione del proprietario, ma alle caratteristiche oggettive ed alla destinazione dei luoghi, se essa adempie alla funzione, normale e permanente non esclusiva, di dare aria e luce all'ambiente e di permettere la "inspectio" e la "prospectio" sul contiguo fondo altrui, in modo da determinare un inequivoco e durevole assoggettamento di quel fondo a tale peso. Non può sussistere veduta quando, pur essendo possibile l'affaccio attraverso un'apertura, non possa attuarsi normalmente, e cioè agevolmente e senza pericoli, la sporgenza del capo per guardare di fronte, obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino.
- “Secondo l'uso corrente, che deve ritenersi recepito dal legislatore nella definizione delle vedute (art. 900 c.c.), l'espressione "affacciarsi" denota la posizione che l'osservatore assume per potere, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, vedere obliquamente e lateralmente sul fondo altrui, tenendo il petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa, sicché l'esistenza di un parapetto alto soltanto cinquantacinque centimetri esclude che un'apertura possa considerarsi veduta”.
- “la "porta-finestra" che consenta la "inspectio", ma non la "prospectio", ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell'uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno”.
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L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che impone la distanza minima di dieci metri, deve osservarsi solo tra edifici contrapposti ed anche se solo su uno di essi sono aperte le finestre, essendo tale norma volta a stabilire nell'interesse pubblico un'idonea intercapedine tra gli edifici e non a salvaguardare l'interesse privato del frontista alla riservatezza; mentre in caso di una parete finestrata perpendicolare, la distanza va computata sulla base dell'art. 907 c.c., che impone una distanza minima di tre metri dalle vedute esistenti sul fondo del vicino.

Quanto al secondo profilo, occorre indagare ed accertare la natura della porta-finestra ed in particolare se essa possa definirsi “veduta” (come sostiene la ricorrente, dedicando a tale qualificazione ampia parte del motivo di ricorso) ovvero “luce”, atteso che solo in ipotesi di veduta è applicabile l’invocato art. 907 c.c..
In punto di fatto, l’apertura in questione dà attualmente accesso ad un solaio che non risulta munito, su tutti i lati, di parapetto. Infatti, a seguito dell’ordinanza collegiale del Tribunale di Bari del 28.11.2009, alla originaria proprietaria dell’immobile dotato di porta-finestra (dante causa dell’odierna ricorrente) è stato ordinato di rimuovere la ringhiera apposta sul lastrico (originariamente sprovvisto di parapetto su tutti i lati) che, pertanto, è praticabile, dalla porta-finestra, in totale mancanza di protezioni e presidi di sicurezza per chi via acceda.
L’ordinanza in questione, peraltro, ha anche affermato che l’apposizione della ringhiera ha determinato la realizzazione di un’opera finalizzata all’esercizio di una servitù di affaccio non preesistente e tale da turbare il possesso della proprietà del lastrico.
Così ricostruita in fatto la situazione, deve escludersi, per la porta-finestra, la natura di veduta atteso che essa è sfornita di alcun parapetto che consenta di affacciare in sicurezza sul lastrico altrui.
(“Si ha veduta quando è consentita non solo una comoda "inspectio" -senza l'uso di mezzi artificiali- sul fondo del vicino ma anche una comoda, agevole e sicura "prospectio", cioè la possibilità di affaccio -con sporgenza del capo- per poter guardare di fronte, lateralmente e obliquamente. Affacciarsi, nell'uso corrente recepito dal legislatore nella definizione delle vedute, è il porsi l'osservatore di normale altezza, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, col petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa nel punto di osservazione, in modo da poter sporgere oltre tale livello il capo e vedere, anche obliquamente e lateralmente, l'immobile altrui e, nello stesso tempo, da poter esser visto dall'esterno. Per poter distinguere una veduta prospettica da una finestra lucifera, bisogna accertare, avuto riguardo non all'intenzione del proprietario, ma alle caratteristiche oggettive ed alla destinazione dei luoghi, se essa adempie alla funzione, normale e permanente non esclusiva, di dare aria e luce all'ambiente e di permettere la "inspectio" e la "prospectio" sul contiguo fondo altrui, in modo da determinare un inequivoco e durevole assoggettamento di quel fondo a tale peso. Non può sussistere veduta quando, pur essendo possibile l'affaccio attraverso un'apertura, non possa attuarsi normalmente, e cioè agevolmente e senza pericoli, la sporgenza del capo per guardare di fronte, obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino.” Tribunale Bari, sez. I, del 18/01/2012, n. 201;
Secondo l'uso corrente, che deve ritenersi recepito dal legislatore nella definizione delle vedute (art. 900 c.c.), l'espressione "affacciarsi" denota la posizione che l'osservatore assume per potere, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, vedere obliquamente e lateralmente sul fondo altrui, tenendo il petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa, sicché l'esistenza di un parapetto alto soltanto cinquantacinque centimetri esclude che un'apertura possa considerarsi veduta.” (Cassazione civile sez. II, del 12/12/1980, n. 6403).
Ed ancora: “la "porta-finestra" che consenta la "inspectio", ma non la "prospectio", ossia lo sguardo frontale sul fondo del vicino, ma non lo sguardo obliquo e laterale, non integra veduta, sebbene permetta occasionalmente e fugacemente, nel momento dell'uscita, la visione globale e mobile del fondo alieno.” Cassazione civile, sez. VI, del 13/08/2014, n. 17950;).
Esclusa la natura di veduta per l’apertura in esame, deve escludersi conseguentemente, l’applicabilità dell’art. 907 c.c. e della distanza legale di mt. 3 prescritta sia in obliquo sia al di sotto delle vedute.
Parimenti infondate sono le ulteriori doglianze articolate nell’unico motivo di ricorso.
Non risulta sussistente la violazione dell’art. 32 NTA (che prescrive il distacco minimo dai confini di mt. 5) in quanto tale disposizione, non vale, per sua espressa deroga, in ipotesi di costruzione in aderenza (recita testualmente l’art. 32 NTA: “distacco minimo dai confini (Dc)= 5 mt. salvo aderenza”); ipotesi ricorrente nel caso in esame.
Parimenti è a dirsi per l’invocato rispetto dell’art. 9 D.M. n. 1444/1968.
Deve rilevarsi, infatti, che l’edificio da realizzarsi non ha alcuna parete frontistante con quella della ricorrente su cui insiste la porta-finestra, pertanto, non può trovare applicazione la disposizione invocata che riguarda le costruzioni antistanti (“L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che impone la distanza minima di dieci metri, deve osservarsi solo tra edifici contrapposti ed anche se solo su uno di essi sono aperte le finestre, essendo tale norma volta a stabilire nell'interesse pubblico un'idonea intercapedine tra gli edifici e non a salvaguardare l'interesse privato del frontista alla riservatezza; mentre in caso di una parete finestrata perpendicolare, la distanza va computata sulla base dell'art. 907 c.c., che impone una distanza minima di tre metri dalle vedute esistenti sul fondo del vicino” (Consiglio di Stato, sez. V, del 18/02/2003, n. 871 e TAR Genova (Liguria) sez. I , 16/02/2005 n. 221) (TAR Pugli-Bari, Sez. III, sentenza 22.04.2015 n. 641 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2014

EDILIZIA PRIVATA: Circa la questione relativa al computo nelle distanze dei balconi e dei vani tecnici, va osservato in linea generale che le parti aggettanti di un fabbricato rientrano certamente tra gli elementi che costituiscono gli edifici da assoggettare al regime delle distanze in edilizia di cui all’articolo 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 (“Limiti inderogabili di distanze tra i fabbricati”) per assicurare le note condizioni di salubrità sotto il profilo igienico-sanitario, mediante l’eliminazione di perniciose intercapedini.
E’ invero noto che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti, prevista dall’art 9, D.M. 02.04.1968, n. 1444, come argomentato correttamente dalla difesa di parte ricorrente, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.
Gli sporti, cioè le sporgenze da non computare ai fini delle distanze perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuole distanziare, sono solo i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle pareti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di ridotte dimensioni, le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, non invece le sporgenze, anche dei generi ora indicati, ma di particolari (e significative) dimensioni, che siano quindi destinate anche a estendere e ampliare per l’intero fronte dell’edificio la parte utilizzabile per l’uso abitativo.
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In considerazione di tali inderogabili esigenze, ancora di recente si è espressa la IV Sezione del Consiglio di Stato, in fattispecie relativa al distacco di una scala, ritenendo che il vano scale e, a maggior ragione, una rampa di scala scoperta, pur non incidendo sulla volumetria, trattandosi di volume tecnico, può assumere diversa rilevanza sul piano della normativa dettata per le distanze dai confini, concludendo che deve ritenersi non tollerabile la presenza di una parte, sia pure di modesta entità, di un opus edilizio che vada ad insistere in maniera permanente su uno spazio territoriale che deve rimanere libero da qualsiasi ingombro.
Analoga conclusione ha tratto il Consiglio di Stato con riferimento espresso ai balconi, distinguendo, ai fini della determinazione del volume dell’edificio, i balconi aggettanti che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, senza svolgere alcuna funzione di sostegno né di copertura, dalle terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, il che ha consentito di argomentarne, invero non proprio pianamente, la sostanziale “irrilevanza” (o, al contrario, la rilevanza) anche ai fini del computo delle distanze “solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò”.
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E’ tuttavia certo che la eventuale norma di piano che, sul presupposto (e a condizione) della loro minima invadenza strutturale, escludesse i “balconi” dal computo delle distanze, o che ne individuasse le condizioni di esclusione, costituirebbe in ogni caso norma eccezionale e di favore, in quanto integrativa e “derogativa” della norma di ordine pubblico di cui all’art. 9 del D.M. più volte richiamato.

IV.4) Il Collegio ritiene di dover disattendere le contestazioni mosse e di dover al contrario assumere a proprie le conclusioni cui è pervenuto il consulente tecnico.
Quanto, anzitutto, al profilo relativo alla possibilità di deroghe delle distanze minime previste, va osservato che il provvedimento impugnato è il rilascio di un permesso di costruire e non già di una lottizzazione convenzionata ovvero di un piano particolareggiato che preveda espressamente distanze inferiori in deroga; la mera possibilità di deroga contenuta nel PRE, in definitiva, non importa ex se deroga alle distanze ed impone, al contrario, il rispetto delle stesse ogniqualvolta l’intervento si atteggi, come nel caso, come individuo.
La ratio della invocata disposizione è peraltro ben individuabile proprio nella natura unitaria di un intervento plurimo in tale consistenza autorizzato, che ben consentirebbe una diversa disposizione reciproca dei fabbricati edificandi, ove essa fosse, ben vero, convenzionalmente pattuita (in caso di intervento convenzionato) ovvero autoritariamente imposta (nel caso di piano particolareggiato), e nessuno dei due casi ricorre nella specie.
Quanto alla questione relativa al computo nelle distanze dei balconi e dei vani tecnici, va osservato in linea generale che le parti aggettanti di un fabbricato rientrano certamente tra gli elementi che costituiscono gli edifici da assoggettare al regime delle distanze in edilizia di cui all’articolo 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 (“Limiti inderogabili di distanze tra i fabbricati”) per assicurare le note condizioni di salubrità sotto il profilo igienico-sanitario, mediante l’eliminazione di perniciose intercapedini.
E’ invero noto che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti, prevista dall’art 9, D.M. 02.04.1968, n. 1444, come argomentato correttamente dalla difesa di parte ricorrente, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.
Gli sporti, cioè le sporgenze da non computare ai fini delle distanze perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuole distanziare, sono solo i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle pareti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di ridotte dimensioni, le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, non invece le sporgenze, anche dei generi ora indicati, ma di particolari (e significative) dimensioni, che siano quindi destinate anche a estendere e ampliare per l’intero fronte dell’edificio la parte utilizzabile per l’uso abitativo (cfr. Cons. di Stato, sez. IV, n. 6909/2005).
IV.5) In considerazione di tali inderogabili esigenze, ancora di recente si è espressa la IV Sezione del Consiglio di Stato (con sentenza 04.03.2014, n. 1000), in fattispecie relativa al distacco di una scala, ritenendo che il vano scale e, a maggior ragione, una rampa di scala scoperta, pur non incidendo sulla volumetria, trattandosi di volume tecnico, può assumere diversa rilevanza sul piano della normativa dettata per le distanze dai confini, concludendo che deve ritenersi non tollerabile la presenza di una parte, sia pure di modesta entità, di un opus edilizio che vada ad insistere in maniera permanente su uno spazio territoriale che deve rimanere libero da qualsiasi ingombro.
Analoga conclusione ha tratto il Consiglio di Stato con riferimento espresso ai balconi, distinguendo, ai fini della determinazione del volume dell’edificio, i balconi aggettanti che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, senza svolgere alcuna funzione di sostegno né di copertura, dalle terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio (cfr. Cons. di Stato, n. 3381/2008), il che ha consentito di argomentarne, invero non proprio pianamente, la sostanziale “irrilevanza” (o, al contrario, la rilevanza) anche ai fini del computo delle distanze “solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò” (cfr. TAR Lazio, n. 5319/2010; TAR Liguria, n. 1736/2009).
E’ tuttavia certo che la eventuale norma di piano che, sul presupposto (e a condizione) della loro minima invadenza strutturale, escludesse i “balconi” dal computo delle distanze, o che ne individuasse le condizioni di esclusione, costituirebbe in ogni caso norma eccezionale e di favore, in quanto integrativa e “derogativa” della norma di ordine pubblico di cui all’art. 9 del D.M. più volte richiamato (cfr. Cons. di Stato, n. 5557/2013)
(TAR Abruzzo-L’Aquila, sentenza 20.12.2014 n. 955 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATADistanze violate, demolizione anche se si è in buona fede. Balconi. Tutti i condòmini sono legittimati ad agire.
I balconi troppo vicini non evitano la demolizione, anche se nel frattempo l’orientamento delle sentenze sul calcolo delle distanze è cambiato.
Nella sentenza 02.12.2014 n. 25501 la II Sez. civile della Corte di Cassazione ha deciso sulla causa nata dalla domanda dei proprietari di un immobile, i quali avevano chiesto la demolizione di alcuni manufatti presenti in un edificio confinante, denunciando la violazione delle distanze legali tra costruzioni.
Questa domanda era stata proposta sia nei confronti della società costruttrice del fabbricato, sia nei confronti di coloro che si erano poi resi acquirenti dei singoli appartamenti del costituito condominio. Il tribunale di Sassari e la Corte d’appello di Cagliari avevano dato ragione a chi aveva promosso la causa, condannando ad arretrare, fino al rispetto della distanza dal confine stabilita dal vigente Piano regolatore comunale, l’ingresso del vano scala condominiale, i balconi e le canne fumarie.
Fra i diversi motivi del ricorso per cassazione, rigettato dalla Suprema Corte, il compratore di uno degli appartamenti oggetto della parziale demolizione aveva opposto il proprio legittimo affidamento e la propria buona fede, stante la regolarità urbanistica dell’edificio, dotato di regolare concessione edilizia, e tenuto conto che al momento dell’acquisto la giurisprudenza non considerava i balconi aperti ai fini del computo delle distanze.
Ma è ormai pacifico che, mentre non vanno calcolate come riferimento per le distanze le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, costituiscono invece «corpo di fabbrica» i balconi, anche se scoperti, che siano di apprezzabile profondità e ampiezza.
Il fatto che decenni orsono questa conclusione fosse controversa nelle aule dei tribunali non vale a fondare oggi l’affidamento incolpevole di chi avesse comprato all’epoca un immobile provvisto di balconi troppo vicini alla proprietà confinante: come spiega ora la Cassazione, infatti, perché si possa pretendere che un mutamento interpretativo non sia retroattivo (ovvero, perché si instauri la cosiddetta tutela da “prospective overruling”), si deve essere in presenza di un imprevedibile ribaltamento della giurisprudenza su di una regola del processo, e non su norme di carattere sostanziale, quali quelle attinenti ai limiti della proprietà.
È invece altrettanto evidente che, qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle distanze legali, in favore del compratore opera verso il venditore la garanzia per evizione, ai sensi degli articoli 1483 e 1484 del Codice civile, o la garanzia prevista dall’articolo 1489.
Quanto ai rapporti tra edifici condominiali e proprietà confinanti, si consideri come la domanda di arretramento di un fabbricato in condominio per violazione delle distanze legali deve essere proposta necessariamente nei confronti di tutti i condòmini, e non invece nei confronti dell’amministratore del condominio.
Così come tutti i condòmini, e non soltanto quelli che siano proprietari degli appartamenti direttamente prospettanti verso le costruzioni limitrofe che violano le distanze legali, sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle relative disposizioni.
Le norme sulle distanze sono poi applicabili anche nei rapporti tra i condòmini di uno stesso edificio condominiale, purché compatibili, però, con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime.
Pertanto, se il giudice accerti che non sia alterata la destinazione delle parti condominiali e non sia impedito il pari uso agli altri partecipanti, riterrà legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra le proprietà contigue. Né possono operare le norme del Codice civile in tema di distanze, nell’ipotesi dell’installazione di impianti indispensabili ai fini di una reale abitabilità delle singole unità immobiliari
(articolo Il Sole 24 Ore del 06.01.2015 - tratto da www.centrostudicni.it).

novembre 2014

EDILIZIA PRIVATA: SULLA VALENZA DEL D.M. 1444/1968.
In materia di distanze fra costruzioni, l’art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 ha efficacia di legge dello Stato, essendo stato emanato su delega dell’art. 21-quinquies L. 17.08.1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), come novellato dall’art. 17 della L. 06.08.1967, n. 765 (c.d. legge ponte).
In ragione di ciò, poiché tale articolo dispone l'inderogabilità dei limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati, i Comuni sono obbligati -in caso di redazione o revisione dei propri strumenti urbanistici- a non discostarsi dalle regole fissate da tale norma, le quali comunque prevalgono ove i regolamenti locali siano con esse in contrasto.

Sorge, fra due privati, una controversia che investe l’applicazione
delle distanze di cui all’art. 9 D.M. n. 1444/1968 -norma posta a tutela di un interesse d’igiene pubblica- a mente della quale nei centri urbani, le distanze minime fra pareti finestrate di edifici antistanti non può essere inferiore dieci metri.
Il Tribunale civile condannava la parte convenuta all’arretramento del fabbricato di metri cinque dal confine. Il giudice d’appello, in parziale riforma, dimidiava la distanza. Per quanto qui interessi, la Corte di merito affermò che la norma in esame -diretta ai Comuni nella redazione degli strumenti urbanistici- non ha immediata efficacia nei confronti dei privati e opera esclusivamente per i regolamenti edilizi successivi all’entrata in vigore del decreto stesso, avvenuta in data 17.04.1968.
Nella fattispecie, all'epoca della costruzione realizzata dalla convenuta, era in vigore il preesistente regolamento edilizio, che prescriveva una diversa e inferiore distanza dal confine (di metri 2,50).
La questione giunge all’esame della Cassazione, che accoglie il ricorso osservando che in tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 ha efficacia di legge dello Stato, essendo stato emanato su delega dell’art. 21-quinquies della L. 17.08.1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), come novellato dall’art. 17 della L. 06.08.1967, n. 765 (c.d. legge ponte).
In ragione di ciò, poiché tale articolo dispone l'inderogabilità dei limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati, i Comuni sono obbligati -in caso di redazione o revisione dei propri strumenti urbanistici- a non discostarsi dalle regole fissate da tale norma, le quali comunque prevalgono ove i regolamenti locali siano con esse in contrasto (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11.11.2014 n. 24013 - tratto da Urbanistica e appalti n. 1/2015).

settembre 2014

EDILIZIA PRIVATA: Il criterio della prevenzione, quale si evince dal combinato disposto degli articoli 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio nel caso in cui questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse costruzioni dal confine; che siffatta deroga non opera allorché il regolamento edilizio, pur imponendo il rispetto di una data distanza altresì dal confine, consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio, con la conseguenza che in tale ipotesi il primo costruttore ha la scelta tra il costruire alla distanza regolamentare dal confine e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo; che, tuttavia, in tal ultima evenienza il preveniente non ha anche la possibilità di costruire a distanza inferiore dal confine.
Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 872, 873 e 875 c.c. e del regolamento edilizio del Comune di (OMISSIS) emanato nell’anno 1955.
Adducono che “la circostanza che nella specie il regolamento edilizio della (OMISSIS) del 1955, dopo la norma posta dalla Corte genovese a fondamento della sentenza…, prevedesse che “è permessa la costruzione a muro cieco sul confine” impone di ricondurre la fattispecie nell’ambito di applicazione del criterio della prevenzione” (così ricorso, pag. 8), cosicché “l’attivita’ edilizia degli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS) sarebbe… legittima” (così ricorso, pag. 8).
Il motivo è destituito di fondamento.
E’ bastevole, da un canto, reiterare gli insegnamenti di questa Corte (il riferimento è a Cass. 11.08.1990, n. 8222), alla cui stregua il criterio della prevenzione, quale si evince dal combinato disposto degli articoli 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio nel caso in cui questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse costruzioni dal confine; che siffatta deroga non opera allorché il regolamento edilizio, pur imponendo il rispetto di una data distanza altresì dal confine, consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio, con la conseguenza che in tale ipotesi il primo costruttore ha la scelta tra il costruire alla distanza regolamentare dal confine e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo; che, tuttavia, in tal ultima evenienza il preveniente non ha anche la possibilità di costruire a distanza inferiore dal confine.
E’ bastevole, dall’altro, evidenziare che i medesimi ricorrenti riconoscono che il piano regolatore generale del comune di (OMISSIS) –da applicare al caso di specie– prefigurava la distanza di m. 4 dal confine ed ancora che è fuor di discussione, siccome il secondo giudice ha evidenziato, che “l’ampliamento –per una larghezza di cm. 192 dal filo del preesistente fabbricato– si spinge fino a cm. 173 dal confine col terreno mappale 1237 degli attori” (così sentenza d’appello, pag. 5) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 15.09.2014 n. 19408 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATAIn materia di distanze legali fra edifici, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione; ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potrà sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che –nel caso di costruzione sul confine– impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata.
Fondato e meritevole di accoglimento è il primo motivo del ricorso principale.
È bastevole reiterare l’insegnamento di questa Corte alla cui stregua, in materia di distanze legali fra edifici, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione; ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potrà sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che –nel caso di costruzione sul confine– impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata (cfr. Cass. 12.01.2005, n. 400; cfr. altresì Cass. 03.01.2011, n. 74, secondo cui in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione; ad essa, pertanto, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione).
In questo quadro si da atto che i medesimi controricorrenti riferiscono e non disconoscono che il “regolamento edilizio del Comune di Castel S. Angelo, adottato dal Comune con delibera Consiliare n. 62 del 14/1076 e approvato dalla Regione Lazio con delibera n. 2452 del 06/06/1978… per la zona C1 prevede una distanza di m. 5,00 dai confini interni e di 10 m. dagli altri fabbricati con possibilità di costruire in aderenza in presenza di una convenzione tra i privati” (così memoria ex art. 378 c.p.c. diparte controricorrente, pag. 5).
Ne discende, naturaliter, che del tutto infondato è l’assunto degli stessi T.B. e R. secondo cui “potevano senz’altro sopraelevare il proprio fabbricato… in aderenza in un lotto nel quale si è già costruito sulla linea di confine” (così memoria ex art. 378 c.p.c. di parte controricorrente, pag. 6).
Fondato e meritevole di accoglimento è parimenti il secondo motivo del ricorso principale.
Vero è, certo, che questa Corte spiega che la disposizione normativa di cui all’art. 873 c.c., dettata in tema di distanze tra fabbricati e diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitanti (tale, pertanto, da consentire anche una più rigorosa valutazione in sede locale), non ha alcuna correlazione con la norma di cui all’art. 905 c.c., relativa alla distanza delle vedute e volta, dal suo canto, a salvaguardare il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante la realizzazione e l’uso di un'”opera obbiettivamente destinata a tale scopo” (cfr. Cass. 26.02.2001, n. 2765).
Nondimeno questa Corte esplicita altresì che siffatto postulato esegetico opera a condizione che la maggior distanza tra costruzioni imposta dai regolamenti locali non sia riferita, specificamente, anche al confine, ma risulti sancita in via assoluta, indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi (cfr. Cass. 26.02.2001, n. 2765, ove si soggiunge che, al di fuori dell’ipotesi in cui la distanza sia riferita in modo specifico anche al confine, la distanza delle vedute dal confine stesso deve intendersi regolata, in via esclusiva, dalla norma di cui all’art. 905 c.c., non potendo una norma sulla distanza sui fabbricati incidere, ex se, su quelle relative alle vedute; cfr. anche Cass. 27.01.1988, n. 741).
Ebbene si è premesso –in sede di disamina del primo motivo del ricorso principale– che il regolamento edilizio del Comune di Castel S. Angelo consente di costruire sul confine esclusivamente in presenza di un accordo tra i privati confinanti, sicché, in assenza, impone l’osservanza della distanza di m. 5 dal confine.
In questi termini risulta del tutto ingiustificato l’assunto di parte controricorrente secondo cui nella fattispecie non è utilizzabile la diversa disciplina di cui all’art. 873 c.c. (cfr. memoria ex art. 378 c.p.c. di parte controricorrente, pag. 7) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.09.2014 n. 18889 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: Ai fini dell’osservanza delle distanze legali tra costruzioni finitime, non assume rilevanza la circostanza che il nuovo manufatto non risulti in regola con i permessi amministrativi bensì il solo fatto che la violazione dei limiti privatistici ad esso ricondotta sia effettivamente sussistente.
1 – Con il primo motivo del ricorso della (OMISSIS) – che trova perfetta corrispondenza argomentativa nel primo mezzo del ricorso incidentale della società (OMISSIS) – si assume la violazione o la falsa applicazione dei confini applicativi dell’articolo 872 cod. civ. per aver ritenuto, la Corte territoriale, da un lato di accogliere il terzo motivo dell’appello incidentale della esponente –affermando dunque l’assenza di violazione sulle distanze– salvo poi a mantener ferma la decisione del Tribunale sul diverso presupposto della mancata regolarizzazione amministrativa di tali vedute; erroneamente poi la Corte romana avrebbe accolto la domanda ripristinatoria che è concessa –a mente del combinato disposto degli articoli 872 ed 873 cod. civ.– solo per le violazioni delle distanze tra edifici; mentre le irregolarità amministrative in edilizia potrebbero, se del caso, determinare una tutela risarcitoria; dette considerazioni sarebbero state ancor più evidenti nel capo di decisione che aveva ordinato l’arretramento del parapetto del proprio balcone, rispetto al quale, del pari, non era stata riscontrata alcuna violazione delle distanze.
1a – Il motivo è fondato.
1.a.1 – Pur non essendo in rilievo la violazione dell’articolo 872 cod. civ. –in quanto, sia pure confusamente, la Corte di Appello pose a parametro normativo della misurazione delle distanze l’articolo 905 cod. civ.- è certo che la semplice mancanza di assenso amministrativo all’apertura di vedute – che però siano state giudicate (non importa se, correttamente o meno, mancando ricorso incidentale sul punto), rispettose delle distanze legali- non incide sulla legittimità dell’opera con riferimento al diritto del confinante; le osservazioni contenute nel controricorso del (OMISSIS) in merito alla sussistenza della violazione delle distanze –data per accertata come pacifica a fol 5 del controricorso– non sono idonee ad incidere sulle divergenti conclusioni della Corte di Appello, in quanto non assumono la struttura di un motivo di ricorso incidentale secondo i parametri indicati dall’articolo 366 c.p.c.; ad identiche conclusioni si deve pervenire in merito alle articolate contestazioni contenute ai foll 8-10 dello stesso controricorso in merito ai criteri di calcolo delle distanze tra le finestre ed il balcone rispetto al terrazzo sottostante (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 04.09.2014 n. 18689 - link a http://renatodisa.com).

luglio 2014

EDILIZIA PRIVATA: Apertura pareti finestrate.
L'apertura di pareti finestrate sul prospetto di un edificio necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la mera denuncia d'inizio attività poiché si tratta d'intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia "minore".
Quanto al secondo motivo, con cui la difesa censura l'impugnata sentenza per aver ritenuto penalmente rilevante la realizzazione delle luci sulla parete, la Corte d'Appello ha chiarito che ciò aveva determinato una modifica del prospetto, sicché era necessario il permesso di costruire o, in alternativa la c.d. SuperDIA, con conseguente rilevanza penale del fatto (v. Sez. 3, n. 9894 del 20.01.2009 - dep. 05.03.2009, Tarallo, Rv. 243099).
Sul punto, peraltro, deve rilevarsi che, nel caso in esame, l'intervento riguardava la realizzazione di pareti finestrate, ciò che comportava, in ogni caso, la modifica dei prospetti; per "pareti finestrate", infatti, ai sensi dell'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi non (soltanto) le pareti munite di "vedute" ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e considerato altresì che basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (Corte d'Appello, Catania, 22.11.2003; TAR Toscana, Firenze, Sez. III, 04.12.2001, n. 1734; TAR Piemonte, Torino, 10.10.2008, n. 2565; TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 07.06.2011, n. 1419).
Ne discende, conclusivamente, che l'apertura di pareti finestrate sul prospetto di un edificio necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la mera denuncia d'inizio attività poiché si tratta d'intervento edilizio comportante una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia "minore".
Infatti, il permesso di costruire è richiesto, per il disposto dell'art. 10, comma 1, lett. c), T.U. Edilizia (pur a seguito delle modifiche introdotte dall'art. 30, comma 1, lett. c), legge n. 98 del 2013) per le ristrutturazioni che comportano aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici (ovvero si riconnettano a mutamenti di destinazione d'uso limitatamente agli immobili comprese nelle zone omogenee A).
Può, pertanto, essere affermato il seguente principio di diritto:
«L'apertura di pareti finestrate sul prospetto di un edificio necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la mera denuncia d'inizio attività poiché si tratta d'intervento comportante una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia "minore"» (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.07.2014 n. 30575 - tratto da www.lexambiente.it).

giugno 2014

EDILIZIA PRIVATA: Distanze in edilizia: quando è necessaria la rimozione delle balconate?
La Corte di Cassazione conferma l'orientamento della giurisprudenza in materia di edificazione di balconate sulle facciate degli edifici
All'interno della labirintica tematica delle distanze in edilizia grande rilievo assumono le controversie sull'edificazione di balconate sulle facciate delle costruzioni edili: in tal senso è intervenuta l'importante sentenza 20.06.2014 n. 14118 della Corte di Cassazione, Sez. II civile, la quale conferma l'orientamento consolidato per cui vanno rimosse le vedute e le balconate costruite senza rispettare le distanze legali, con l’eccezione dell'eventuale acquisto del diritto di veduta per usucapione.
La Suprema Corte ha affermato testualmente che "
l'inosservanza delle distanze legali per l'apertura delle vedute concretizza una molestia di diritto legittimante il possessore del fondo finitimo ad esercitare l'azione di manutenzione, intesa a tutelare in via provvisoria ed immediata l'integrità del fondo medesimo con il ripristino dello stato dei luoghi".
Non va infatti dimenticato che la giurisprudenza civile ed amministrativa da anni reitera il seguente concetto: ovverosia che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettata in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile in funzione della natura giuridica dell’intercapedine (Consiglio di Stato, 05.12.2005, n. 6909).
La sentenza della Cassazione in questione fa riferimento alla costruzione (precedente al 1969) di una balconata in aggetto, "frontistante per buona parte l'immobile di proprietà dei convenuti" attraverso la quale si era dato inizio all'esercizio, continuativo e pacifico, di una servitù di veduta diretta ed obliqua in danno dell'edificio in questione.
Per la decisione finale i giudici si sono focalizzati sulla disciplina di usucapione e servitù. Ma per giungere a tale decisione viene data conferma evidente al fondamentale concetto: balconate e vedute edificate in spregio del rispetto delle distanze legali devono essere rimosse a spese di colui che ha cagionato l'abuso. Ovviamente l’usucapione può sanare la questione mediante il decorso del tempo (commento tratto da www.ediliziaurbanistica.it).

marzo 2014

EDILIZIA PRIVATA: P. de Paolis, Le distanze legali tra pareti finestrate con particolare riguardo al computo di balconi e sporgenze (Bollettino di Legislazione Tecnica n. 3/2014).

EDILIZIA PRIVATA: Sopraelevare corrisponde a realizzare una nuova costruzione. Rispetto delle distanze legali.
In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione.
1. Con il primo motivo il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata assumendo l’insufficiente valutazione della stessa sul punto decisivo della controversia relativo alla ravvisata inapplicabilità, nella specie, del principio della prevenzione, sul presupposto del ritenuto accertamento che la ricostruzione della nuova opera in sopraelevazione non era stata realizzata sulla stessa area di sedime in cui insisteva la costruzione precedente. Quale (così qualificato) ipotetico quesito (non richiesto per i motivi proposti a mente dell’art. 360 n. 5 c.p.c.), il ricorrente ha chiesto a questa Corte di precisare se:
a) a fronte delle deduzioni su riportate svolte negli atti del giudizio di appello (in citazione ed in conclusionale), facenti riferimento a diverse circostanze probatorie favorevoli alle tesi del ricorrente,
b) presenti agli atti del giudizio ed ivi precisate (addirittura, anche con accertamento in sede penale di quella circostanza),
c) su quello che lo stesso giudicante ha ritenuto essere il punto decisivo per l’accoglibilità o meno delle argomentazioni difensive, possa ritenersi compiutamente svolta e motivata l’attività processuale valutativa degli elementi decisori della causa, così come presenti agli atti e richiamati dalla difesa, da parte della sentenza n, 866/2007, qui impugnata, o se, viceversa, questa non risulti viziata per omesso esame di quegli elementi decisivi, presenti ed evidenziati.
2. Con il secondo motivo il ricorrente ha dedotto un ulteriore, ancorché in via subordinata, vizio di insufficiente valutazione circa il medesimo punto decisivo della controversia, reiterando lo stesso “ipotetico” quesito di diritto formulato con riguardo alla prima doglianza.
3. I due motivi –esaminabili congiuntamente siccome riferiti alla stessa doglianza– sono destituiti di fondamento e vanno respinti.
In primo luogo, occorre evidenziare che, a supporto delle due richiamate censure, pur facendosi con esse valere dei vizi di motivazione (e di ciò dimostra consapevolezza lo stesso ricorrente ponendo in equivoco riferimento al vizio contemplato dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il cui oggetto riguarda il solo “iter” argomentativo della decisione impugnata), risultano formulati –ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile nella fattispecie)– due quesiti di diritto, oltretutto qualificati come “ipotetici”, nel mentre, diversamente da quanto ritenuto dalla difesa del P., sarebbe stato necessario –per concorde giurisprudenza di questa Corte– provvedere all’illustrazione, ancorché libera da rigidità formali, della esposizione chiara e sintetica del fatto controverso –in relazione al quale la motivazione si assumeva omessa o contraddittoria– ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rendeva inidonea la motivazione stessa a giustificare la decisione.
In ogni caso le dedotte doglianze motivazionali risultano assolutamente generiche ed apodittiche, attenendo, peraltro, ad un accertamento di fatto (quello della mancata ricostruzione dell’opera in sopraelevazione sulla stessa area di sedime occupata dal manufatto precedente) congruamente motivato dalla Corte territoriale al fine di farne conseguire l’inapplicabilità dei principio della prevenzione.
Ed infatti la Corte veneta –sulla base di motivazione sufficientemente logica ed adeguata, in quanto supportata anche dai riscontri documentali acquisiti (come, ad es., il progetto di ampliamento e sopraelevazione presentato da ricorrente prima dell’inizio dei lavori in funzione dell’ottenimento della relativa concessione) e dalle univoche risultanze della c.t.u. esperita (dalle quali era emerso che, poiché i fabbricati delle parti erano frontistanti, nell’esecuzione della sopraelevazione del suo immobile il P. avrebbe dovuto rispettare le distanze legali da quello della M. anche per la parte che si elevava al di sopra dell’altro edificio, ancorché non prospettante direttamente su di esso)– ha rilevato che, in effetti, il P. aveva edificato una “nuova costruzione”, ragion per cui –nella fattispecie– andava rispettata la prescritta distanza minima tra fabbricati, la quale, perciò, avrebbe dovuto essere osservata per l’intera sua altezza e, quindi, non soltanto per la parte dell’edificio che fronteggiava la parete di quello confinante, ma anche per la parte sopraelevata.
Del resto, è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (v., ad es., Cass. n. 6809 del 2000 e Cass. n. 21059) che la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione (per la distinzione, in generale, tra le definizioni di “ristrutturazione” e di “nuova costruzione”, v., anche, Cass. n. 9637 del 2006 e Cass., S.U., n. 21578 del 2011, ord.).
Deve, in conclusione, trovare conferma in questa sede il principio (già affermato, da ultimo, anche da Cass., S.U., n. 74 del 2011) secondo cui, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione.
4. In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate nei sensi di cui in dispositivo, sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20.07.2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell’art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012) (Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 27.03.2014 n. 7291 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: La Consulta ha statuito che "In materia di distanze tra fabbricati, sono principi inderogabili della legislazione statale sul governo del territorio (ai sensi degli artt. 873 Cod. civ. e 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444, applicativo dell'art. 41-quinquies L. 17.08.1942 n. 1150, introdotto dall'art. 17 L. 06.08.1967 n. 765) quelli secondo i quali la distanza minima è determinata dalla legge statale, in sede locale (entro limiti di ragionevolezza) si possono solo fissare limiti maggiori e le deroghe locali devono essere previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati. Pertanto, è incostituzionale, per violazione dei detti principi, l'art. 50, comma 8, lett. c), L. reg. Veneto 23.04.2004 n. 11, che disciplina le distanze solo in funzione degli interessi privati, autorizzando il confinante a costruire a distanza inferiore a quella prescritta, salva la distanza dal confine, quando un fabbricato finitimo già esistente sia stato posto, rispetto al medesimo confine, a distanza inferiore dai limiti in atto vigenti, pur se legittimamente all'epoca dell'edificazione".
Pertanto, la possibilità di costruire sul confine è consentita soltanto se vi è la possibilità di costruire in aderenza rispetto ad un fabbricato già edificato e non laddove il fabbricato già esistente non sia stato costruito sul confine, ma discosto da esso, ma dall’esame documentale si apprezza che i box in questione verrebbero realizzati in aderenza alla rete metallica che separa le due proprietà.
Al suddetto precetto soggiacciono anche le costruzioni destinate a ricovero per autovetture, come ha già avuto modo di chiarire questo Consiglio, precisando che persino: “La tettoia di dimensioni sufficienti al parcheggio di un'autovettura, pur avendo pareti laterali a graticcio, va considerata alla stregua di una costruzione col conseguente obbligo di osservanza delle distanze legali ai sensi dell'art. 873 Cod. civ., in quanto essa è idonea a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà”.

Quanto alla lamentata erroneità della sentenza di primo grado circa la non corretta esegesi della disciplina delle distanze che avrebbe condotto il TAR all’erroneo annullamento nei limiti sopra indicati della concessione edilizia 14.11.1996, n. 43/96 e dell’art. 45.9 del regolamento edilizio del comune di Rho, non può convenirsi con le tesi proposte in entrambi i gravami.
Appare, infatti, corretta la ricostruzione giuridica offerta dal TAR per la Lombardia, che ha rilevato il contrasto insanabile tra il citato art. 45.9 del regolamento edilizio e l’art. 873 c.c., la cui portata precettiva è stata chiaramente indicata da Corte cost., 16.06.2005, n. 232: “In materia di distanze tra fabbricati, sono principi inderogabili della legislazione statale sul governo del territorio (ai sensi degli artt. 873 Cod. civ. e 9 D.M. 02.04.1968 n. 1444, applicativo dell'art. 41-quinquies L. 17.08.1942 n. 1150, introdotto dall'art. 17 L. 06.08.1967 n. 765) quelli secondo i quali la distanza minima è determinata dalla legge statale, in sede locale (entro limiti di ragionevolezza) si possono solo fissare limiti maggiori e le deroghe locali devono essere previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati; pertanto, è incostituzionale, per violazione dei detti principi, l'art. 50, comma 8, lett. c), L. reg. Veneto 23.04.2004 n. 11, che disciplina le distanze solo in funzione degli interessi privati, autorizzando il confinante a costruire a distanza inferiore a quella prescritta, salva la distanza dal confine, quando un fabbricato finitimo già esistente sia stato posto, rispetto al medesimo confine, a distanza inferiore dai limiti in atto vigenti, pur se legittimamente all'epoca dell'edificazione”.
Pertanto, la possibilità di costruire sul confine è consentita soltanto se vi è la possibilità di costruire in aderenza rispetto ad un fabbricato già edificato e non laddove il fabbricato già esistente non sia stato costruito sul confine, ma discosto da esso (Cons. St., Sez. V, 27.04.2012, n. 2458; Id., 13.01.2004, n. 46), ma dall’esame documentale si apprezza che i box in questione verrebbero realizzati in aderenza alla rete metallica che separa le due proprietà.
Al suddetto precetto soggiacciono anche le costruzioni destinate a ricovero per autovetture, come ha già avuto modo di chiarire questo Consiglio, precisando che persino: “La tettoia di dimensioni sufficienti al parcheggio di un'autovettura, pur avendo pareti laterali a graticcio, va considerata alla stregua di una costruzione col conseguente obbligo di osservanza delle distanze legali ai sensi dell'art. 873 Cod. civ., in quanto essa è idonea a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento della proprietà” (Cons. St., Sez. II, 10.11.2004, n. 3523)
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 13.03.2014 n. 1272 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In tema di distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione e irrilevante ai fini del calcolo delle distanze legali, soltanto l'opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima.
E tale non può considerarsi il balcone che non si connoti per una mera funzionalità decorativa: “Ai fini del computo delle distanze assumono rilievo tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, qualunque ne sia la funzione, aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione, salvo che non si tratti di sporti e di aggetti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa e di rifinitura, tali da potersi definire di entità trascurabile rispetto all'interesse tutelato dalla norma riguardata nel suo triplice aspetto della sicurezza, della salubrità e dell'igiene”.

Neanche coglie nel segno l’appello dell’amministrazione comunale nella parte in cui sostiene che nel computo delle distanze non potrebbero calcolarsi i balconi.
Milita in senso contrario l’orientamento consolidato del Consiglio di Stato, secondo il quale: “In tema di distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione e irrilevante ai fini del calcolo delle distanze legali, soltanto l'opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima” (Cons. St., Sez. IV, 15.01.2013, n. 223) e tale non può considerarsi il balcone che non si connoti per una mera funzionalità decorativa: “Ai fini del computo delle distanze assumono rilievo tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, qualunque ne sia la funzione, aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione, salvo che non si tratti di sporti e di aggetti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa e di rifinitura, tali da potersi definire di entità trascurabile rispetto all'interesse tutelato dalla norma riguardata nel suo triplice aspetto della sicurezza, della salubrità e dell'igiene” (Cons. St., Sez. IV, 02.11.2010, n. 7731; Id., 14.10.1998, n. 1467)
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 13.03.2014 n. 1272 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl richiamo all’art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, che prescrive la distanza di 10 metri per l’apertura di finestre antistanti l’edificio confinante, si fonda sull’interesse pubblico di impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario: trattasi, come ha rilevato la giurisprudenza, di prescrizione avente carattere di assolutezza ed inderogabilità, risultante da fonte normativa statuale, sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali (ed è quindi irrilevante il riferimento, operato dall’appellante, all’art. 27 del regolamento edilizio del Comune di Milano), da sola sufficiente a fondare la legittimità dell’annullamento del titolo edilizio senza spazio per la considerazione e la ponderazione di opposti interessi.
L
’appellante asserisce poi l’irrilevanza della mancata rappresentazione, nella documentazione originaria, di una finestra sull’immobile antistante la parete dell’immobile da ristrutturare: ma è argomentazione fuorviante, dal momento che il provvedimento impugnato in primo grado si basa non sulla presenza di una tale finestra, ma sulla circostanza che il manufatto “non è stato ricostruito fedelmente quanto a volumetria e sagoma, giacché sono state operate correzioni dell’area di sedime, traslate pareti, ampliate le aree, razionalizzata la conformazione delle aree di sedime, comportando la modifica del perimetro considerato in senso orizzontale e verticale, in difetto pertanto del principio di mantenimento della sagoma”; che il manufatto adibito a box e caldaia “si pone a distanza inferiore ai tre metri dal confine con una proprietà di terzi”; che, infine, “nel recupero del sottotetto, sul lato fronteggiante la proprietà confinante, è stata aperta una finestra a distanza inferiore a mt. 10”.
Queste sono, pertanto, le motivazioni che sorreggono il provvedimento in esame, rispetto alle quali la considerazione della mancata rappresentazione della finestra sull’edificio confinante non assume alcuna decisiva rilevanza, essendo la distanza appena richiamata considerata con riferimento, invece, alla finestra aperta sul manufatto oggetto dell’intervento contestato.
Il richiamo, pure operato dal provvedimento, all’art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444 che prescrive la distanza di 10 metri per l’apertura di finestre antistanti l’edificio confinante, si fonda sull’interesse pubblico di impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario: trattasi, come ha rilevato la giurisprudenza, di prescrizione avente carattere di assolutezza ed inderogabilità, risultante da fonte normativa statuale, sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali (ed è quindi irrilevante il riferimento, operato dall’appellante, all’art. 27 del regolamento edilizio del Comune di Milano), da sola sufficiente a fondare la legittimità dell’annullamento del titolo edilizio senza spazio per la considerazione e la ponderazione di opposti interessi
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 05.03.2014 n. 1054 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Una scala esterna scoperta non incide sulla volumetria ma rileva ai fini della distanza dai confini.
Esclusione dei balconi dal computo delle distanze.
Vero è che il vano scale e in particolare, a maggior ragione, una rampa di scala scoperta non incide sulla volumetria, trattandosi, di un volume c.d. tecnico, ma altre conseguenze può avere la stessa struttura sul diverso versante della normativa dettata per le distanze dai confini.
Invero, nel calcolo della distanza minima fra costruzioni posta dall’art. 873 codice civile o da norme regolamentari di esso integrative (come nel caso di specie) deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato come la scala esterna in muratura anche scoperta, se ed in quanto presenta connotati di consistenza e stabilità.
A deporre nel senso della computabilità del manufatto in parola nella misurazione delle distanze dai confini, induce la non irrilevante considerazione sulle finalità sottese al rispetto della normativa sui distacchi dal confine e in generale delle disposizioni, di tipo inderogabile recate dal D.M. n. 1444 del 1968, volte, com’è noto, ad assicurare le necessarie condizioni di salubrità sotto il profilo igienico-sanitarie, mediante l’eliminazione di perniciose intercapedini.
A fronte, perciò, del contenuto “pubblicistico” della disciplina all’uopo dettata e del carattere inderogabile della stessa, deve ritenersi non tollerabile la presenza di una parte sia pure di modesta entità di un opus edilizio che va ad insistere in maniera permanente su uno spazio territoriale che deve libero da qualsiasi ingombro.

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L’esclusione dei balconi dal computo delle distanze, deve avvenire in ragione di un criterio interpretativo sottolineato da un preciso orientamento giurisprudenziale secondo cui il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della distanza dal confine solo nel caso in cui una norma di piano lo preveda espressamente e tale ultima circostanza nella specie non è rinvenibile, posto che le NTA di Piano del Comune non lo prevede.
Inoltre, non si rinvengono elementi tali da far ritenere che la maggiore profondità dei balconi sia idonea ad evidenziare una sorta di ampliamento della consistenza del fabbricato, giacché se si versasse in tale ultima ipotesi, sicuramente le sporgenze andrebbero computate ai fini del rispetto delle distanze.

Viene poi in rilievo la questione relativa alla lamentata violazione da parte degli originari ricorrenti di primo grado della distanza dal confine del lotto costruito, in relazione ad rampa di scala che aggetterebbe ad una distanza inferiore ai 5 metri e a dei balconi che pure sopravanzano il fabbricato
Sul punto le osservazioni del primo giudice in ordine alla sussistenza del vizio dedotto dai sigg.ri Ciavarella, Sollazzo e Magaraggia con riferimento alla scala meritano condivisone mentre si ritiene debbano essere disattesi i rilievi mossi dallo stesso giudicante a carico dei balconi
L’art. 10 delle NTA prevede un’area di distacco dal confine pari a 5 mt. e l’art. 6 delle stesse norme tecniche di attuazione stabilisce che le aree di distacco sono inedificabili.
Come riferito peraltro dagli stessi appellanti in tale area di distacco viene a posizionarsi sia pure solo per una parte una scala che partendo in area coperta dell’edificio dei sigg.ri Losurdo-Dipede si prolunga, sino ad invadere l’area inedificabile per circa 40 cm (il dato per il vero non è pacifico, e oscilla, come pare di capire, tra i 30 e i 50 cm).
Ora, vero è che il vano scale e in particolare, a maggior ragione, una rampa di scala scoperta non incide sulla volumetria, trattandosi, di un volume c.d. tecnico (Cons. Stato Sez. IV 07.07.2008 n. 3381), ma altre conseguenze può avere la stessa struttura sul diverso versante della normativa dettata per le distanze dai confini.
Invero, nel calcolo della distanza minima fra costruzioni posta dall’art. 873 codice civile o da norme regolamentari di esso integrative (come nel caso di specie) deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato come la scala esterna in muratura anche scoperta, se ed in quanto presenta connotati di consistenza e stabilità (Cassazione civile Sez. II 30/01/2007 n. 1966; Tar Basilicata 19/09/2013 n. 574).
A deporre nel senso della computabilità del manufatto in parola nella misurazione delle distanze dai confini, induce la non irrilevante considerazione sulle finalità sottese al rispetto della normativa sui distacchi dal confine e in generale delle disposizioni, di tipo inderogabile recate dal D.M. n. 1444 del 1968, volte, com’è noto, ad assicurare le necessarie condizioni di salubrità sotto il profilo igienico-sanitarie, mediante l’eliminazione di perniciose intercapedini.
A fronte, perciò, del contenuto “pubblicistico” della disciplina all’uopo dettata e del carattere inderogabile della stessa, deve ritenersi non tollerabile la presenza di una parte sia pure di modesta entità di un opus edilizio che va ad insistere in maniera permanente su uno spazio territoriale che deve libero da qualsiasi ingombro.
A diversa conclusione invece si deve pervenire in ordine alla questione dei balconi, senza che per il vero si possa accedere alla tesi pure propugnata dagli appellanti dell’assimilabilità e/o equiparabilità tra la scala scoperta e i balconi in questione in quanto tra le due “strutture” vi è diversità di tipologia e di consistenza e, conseguentemente, diversi sono gli effetti derivanti dalla loro presenza in ordine al rispetto del parametro edilizio in discussione
In realtà l’esclusione dei balconi dal computo delle distanze, nella specie deve avvenire in ragione di un criterio interpretativo sottolineato da un preciso orientamento giurisprudenziale secondo cui il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della distanza dal confine solo nel caso in cui una norma di piano lo preveda espressamente e tale ultima circostanza nella specie non è rinvenibile, posto che le NTA di Piano del Comune di Cellamare non lo prevede.
Va peraltro pure dato atto che nella vicenda all’esame non si rinvengono elementi tali da far ritenere che la maggiore profondità dei balconi sia idonea ad evidenziare una sorta di ampliamento della consistenza del fabbricato, giacché se si versasse in tale ultima ipotesi, sicuramente le sporgenze andrebbero computate ai fini del rispetto delle distanze ( Cons. Stato Sez. IV 17/05/2012 n.2847).
Con colgono nel segno, infine, le critiche formulate da parte appellante alla statuizione del primo giudice circa la sussistenza del vizio di violazione delle disposizioni recate dal D.M. n. 1444/1968 in ordine alla distanza minima da osservarsi tra pareti finestrate di edifici prospicienti.
Invero, rilevato che la scala costituisce, come già sopra evidenziato, struttura o corpo aggettante da considerarsi ai fini del computo della distanza, quest’ultima con riferimento al parametro edilizio posto dalla norma di cui all’art. 9 del citato Decreto risulta inferiore ai previsti 10 metri, limite minimo da ritenersi inderogabile, fermo restando che la disposizione statale in rassegna si rivela sovraordinata ad altra norma regolamentare locale che fissi una diversa, minore distanza (ex multis, Cons. Stato Sez. IV 17/05/2012 n. 2847) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.03.2014 n. 1000 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

febbraio 2014

EDILIZIA PRIVATA: In tema di distanze tra edifici, ove le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è recata dal Decreto Ministeriale 02.04.1968, n. 1444, articolo 9, u.c., che consente ai Comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale, bensì dal primo comma dello stesso articolo 9, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva.
1.1.- La censura non coglie nel segno e non può essere accolta.
La Corte torinese ha correttamente identificato la situazione di fatto sottoposta al suo esame, relativa alla distanza tra l’edificio dei sigg. (G) e (S) e l’edificio realizzato dalla società (IE) srl, ed, ad un tempo ha, correttamente, interpretato ed individuato la norma applicabile alla fattispecie esaminata. Pertanto, la sentenza impugnata non merita alcuna censura.
1.1.a).- Appare opportuno chiarire:
-A) che gli edifici oggetto della controversia sono collocati nella zona che il Piano Regolatore Generale del Comune di Torino contraddistingue con la lettera b). Detta zona è qualificata dall’articolo 15 delle Norme urbanistiche di attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Torino (NUEA) tra quelle zone definite “zone urbane di trasformazione: le parti del territorio per le quali indipendentemente dallo stato di fatto sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica e di nuovo impianto”.
Per tali zone l’articolo 7 del NUEA prevede due possibilità di trasformazioni: a) una trasformazione unitaria e una trasformazione per sub ambiti.
-B) che l’edificio dei sigg. (G) e (S), non formava oggetto del piano di lottizzazione di cui faceva parte l’edifico realizzato dalla società (IE) srl. (l’edificio del condominio), ma formava oggetto dello Studio Unitario d’Ambito (SUA) proposto al Comune di Torino dai danti causa degli attuali ricorrenti, approvato dall’Amministrazione comunale con delibera n. 278797 del 1997 ed era stata stipulata la Convenzione programmata. Il caso in esame, in particolare, integrava gli estremi di un’ipotesi di trasformazione sub ambiti.
1.1.b).- A questa situazione di fatto va riferita –come bene ha chiarito la Corte torinese- la normativa di cui al Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968, articolo 9, laddove stabilisce, per quanto qui può interessare, che la distanza minima assoluta tra fabbricati per le zone territoriali omogenee diverse dalla zone A e dalla zona C dovrà essere quella di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tuttavia, la stessa norma nell’ultima parte dell’ultimo comma prevede che “sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.
Pertanto, posto che gli edifici oggetto della controversia, nominalisticamente, e come già si è detto, non facevano parte unitariamente di alcun piano particolareggiato, né di alcuna lottizzazione convenzionale, restava acquisito che, sic et simpliciter, la deroga prevista dall’articolo 9, appena citato, non poteva essere estesa al caso in esame.
D’altra parte, come ha già avuto modo di evidenziare questa Corte in altra occasione (sent. n. 12424 del 2010): in tema di distanze tra edifici, ove le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è recata dal Decreto Ministeriale 02.04.1968, n. 1444, articolo 9, u.c., che consente ai Comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale, bensì dal primo comma dello stesso articolo 9, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva (
Corte di Cassazione, Sez. VI penale, sentenza 18.02.2014 n. 3803 - link a http://renatodisa.com).

gennaio 2014

EDILIZIA PRIVATA: I regolamenti edilizi comunali possono stabilire distanze tra edifici o dal confine, maggiori (e non minori) da quelle stabilite dal codice civile.
In tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di "costruzione" le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.
D'altra parte, agli effetti di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 cod. civ. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica.
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2. - La censura, nella sua duplice articolazione, risulta in parte inammissibile, in parte priva di fondamento.
2.1. - Deve, anzitutto, osservarsi, quanto al primo quesito, che esso risulta del tutto inconferente -e la relativa doglianza, di conseguenza, inammissibile- non trattandosi, nella specie, di porre in discussione in via generale l'applicabilità della normativa di cui al Regolamento Edilizio, ma, come esattamente rilevato nel controricorso, ove, appunto, viene sollevata eccezione di inammissibilità, di determinare il criterio applicativo dell'art. 873 cod. civ. alla luce dell'art. 101 del predetto Regolamento.
2.2. - La norma citata esclude l'obbligo di rispetto delle distanze per gli aggetti senza sovrastanti corpi chiusi, cioè, evidentemente, aggetti aventi funzione esclusivamente ornamentale.
Al riguardo, questa Corte ha chiarito che in tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di "costruzione" le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.
D'altra parte, agli effetti di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, deve essere unica e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 cod. civ. è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica (v. Cass., sent. n. 1556 del 2005).
Nella specie, la Corte di merito ha escluso, attraverso una indagine di fatto, che la terrazza costituisca un aggetto sottratto alla disciplina in materia di distanze, rilevando che essa è costituita da un piano di calpestio, da un parapetto in muratura e da una stabile copertura sovrastante, che concorrevano alla creazione di un volume, e che, quindi, essendo posta ad una distanza dal confine inferiore ai cinque metri, come rilevato in sede di c.t.u., è soggetta al rispetto delle distanze. Ne deriva la infondatezza della censura sotto il profilo dell'art. 873 cod.civ.
(Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 30.01.2014 n. 2094 - link a www.avvocatocassazionista.it).

novembre 2013

EDILIZIA PRIVATA: Perché si applichi la disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse.
Si è detto in particolare in passato, che: “la norma dell'art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, in materia di distanze fra fabbricati -che, siccome emanata in attuazione dell'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, non può essere derogata dalle disposizioni regolamentari locali- va interpretata nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso che una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l'applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta; ne consegue, pertanto, che il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre".
Questo Consiglio di Stato ha condiviso –o forse è meglio dire anticipato- tale approdo, affermando che: “la distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all'altra.
Si rammenta in particolare, a tale proposito che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'art. 9, D.M. 02.04.1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.
Gli sporti, cioè le sporgenze da non computare ai fini delle distanze perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in oggetto di ridotte dimensioni, le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, non invece le sporgenze, anche dei generi ora indicati, ma di particolari dimensioni, che siano quindi destinate anche a estendere e ampliare per l'intero fronte dell'edificio la parte utilizzabile per l'uso abitativo".
Si evidenzia soprattutto che, per "pareti finestrate", ai sensi dell'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi, non (soltanto) le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e considerato altresì che basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti.
Ne consegue che, posto che la parete dell’edificio di parte appellante era munito di una porta finestra, e che per tal motivo rientrava nel concetto di “parete finestrata” si sarebbe dovuta rispettare la distanza minima. Il detto argomento difensivo svolto dall’amministrazione comunale, palesemente inaccoglibile, va pertanto respinto, il che assume portata decisiva, imponendo l’accoglimento del ricorso di primo grado (si veda: TAR Abruzzo L'Aquila Sez. I, 20.11.2012, n. 788: “per "pareti finestrate", ai sensi dell'art. 9 d.m. 02.04.1968, n. 1444 devono intendersi, non solo le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l`esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo -di veduta o di luce, bastando altresì che sia finestrata anche la sola parete che subisce l'illegittimo avvicinamento”).
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V’è concordia in dottrina ed in giurisprudenza civile ed amministrativa in ordine al principio per cui, “nella materia delle distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la norma dell'art. 9, numero 2, del d.m. 02.04.1968, che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, non è immediatamente operante nei rapporti fra i privati, va interpretato nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma comporta l'obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del menzionato articolo 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima che è stata disapplicata.”.
Con più specifica aderenza al caso devoluto alla cognizione del Collegio, è stato in passato affermato che “in tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9, secondo comma, del d.m. 02.04.1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica.”.
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Di recente è stato affermato il principio secondo il quale "ha natura di norma di ordine pubblico l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 che prescrive la distanza minima di 10 mt. lineari tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Si precisa che il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della predetta distanza solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò.”.
Nella richiamata decisione è stato, infatti, affermato che “la giurisprudenza ha, infatti, ormai chiarito la natura di norma di ordine pubblico dell'art. 9 del D.M. 1444/68, che prescrive la distanza minima di 10 mt. lineari tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, precisando tuttavia che il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della predetta distanza solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò”.
Altra decisione del Consiglio di Stato, per il vero, contiene questa significativa affermazione: “secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dall’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura, come viceversa è riscontrabile per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, con la conseguenza che mentre i primi, quelli aggettanti, non determinano volume dell’edificio, nel secondo caso essi costituiscono corpo dell’edificio, e contribuiscono quindi alla determinazione del volume.”.

Il Collegio infatti condivide la consolidata giurisprudenza di legittimità civile ed amministrativa, secondo la quale, perché si applichi la disciplina inderogabile di legge in materia di distanze, non è necessario che entrambe le pareti frontistanti siano finestrate, ma è sufficiente che lo sia una soltanto di esse.
Si è detto in particolare in passato, che (Cass. civ. Sez. II, 20.06.2011, n. 13547): “la norma dell'art. 9 del d.m. 02.04.1968, n. 1444, in materia di distanze fra fabbricati -che, siccome emanata in attuazione dell'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, non può essere derogata dalle disposizioni regolamentari locali- va interpretata nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso che una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell'edificio preesistente, essendo sufficiente, per l'applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta; ne consegue, pertanto, che il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre.” (vedasi anche Cass. civ. Sez. II, 28.09.2007, n. 20574).
Questo Consiglio di Stato ha condiviso –o forse è meglio dire anticipato- tale approdo (Cons. Stato Sez. IV, 05.12.2005, n. 6909), affermando che: “la distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti si riferisce a tutte le pareti finestrate, indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all'altra.
Si rammenta in particolare, a tale proposito che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'art. 9, D.M. 02.04.1968, n. 1444, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.
Gli sporti, cioè le sporgenze da non computare ai fini delle distanze perché non attinenti alle caratteristiche del corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, gli elementi in oggetto di ridotte dimensioni, le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, non invece le sporgenze, anche dei generi ora indicati, ma di particolari dimensioni, che siano quindi destinate anche a estendere e ampliare per l'intero fronte dell'edificio la parte utilizzabile per l'uso abitativo
" (Cons. di Stato, sez. IV, 05.12.2005, n. 6909).
Si evidenzia soprattutto che, per "pareti finestrate", ai sensi dell'art. 9 D.M. 02.04.1968, n. 1444 e di tutti quei regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano, devono intendersi, non (soltanto) le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce) e considerato altresì che basta che sia finestrata anche una sola delle due pareti (Corte d'Appello, Catania, 22.11.2003; TAR Toscana, Firenze, sez. III, 04.12.2001, n. 1734; TAR Piemonte, Torino, 10.10.2008 n. 2565; TAR Lombardia, Milano, sez. IV, 07.06.2011, n. 1419).
Ne consegue che, posto che la parete dell’edificio di parte appellante era munito di una porta finestra, e che per tal motivo rientrava nel concetto di “parete finestrata” si sarebbe dovuta rispettare la distanza minima. Il detto argomento difensivo svolto dall’amministrazione comunale, palesemente inaccoglibile, va pertanto respinto, il che assume portata decisiva, imponendo l’accoglimento del ricorso di primo grado (si veda: TAR Abruzzo L'Aquila Sez. I, 20.11.2012, n. 788: “per "pareti finestrate", ai sensi dell'art. 9 d.m. 02.04.1968, n. 1444 devono intendersi, non solo le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l`esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo -di veduta o di luce, bastando altresì che sia finestrata anche la sola parete che subisce l'illegittimo avvicinamento”, ma anche TAR Puglia Lecce Sez. III, Sent., 28.09.2012, n. 1624).
Pur potendosi –alla luce di quanto si è dianzi precisato- assorbire le restanti censure, a cagione della già avvenuta dimostrazione della illegittimità del titolo abilitativo edilizio rilasciato a parte contro interessata, in quanto non rispettoso del principio della prevenzione in punto di rispetto delle distanze, ritiene il Collegio di affrontare la tematica che ha costituito l’elemento centrale della decisione di primo grado (motivo n. 1 del mezzo introduttivo del giudizio di prime cure).
Si rammenta che la disposizione prima richiamata di cui all’art. 9 del d.M. 02.04.1968 n. 1444 così prevede: “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Le distanze minime tra fabbricati -tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti)- debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche
.”.
V’è concordia in dottrina ed in giurisprudenza civile ed amministrativa in ordine al principio per cui, “nella materia delle distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la norma dell'art. 9, numero 2, del d.m. 02.04.1968, che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, non è immediatamente operante nei rapporti fra i privati, va interpretato nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma comporta l'obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del menzionato articolo 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima che è stata disapplicata.”.
Con più specifica aderenza al caso devoluto alla cognizione del Collegio, è stato in passato affermato che (Cass. civ. Sez. Unite, 07.07.2011, n. 14953) “in tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9, secondo comma, del d.m. 02.04.1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell'art. 41-quinquies della legge 17.08.1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall'art. 17 della legge 06.08.1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica.”.
La gravata decisione ha applicato il principio –di recente predicato dalla giurisprudenza amministrativa– secondo il quale (TAR Toscana Firenze Sez. III, 09.06.2011, n. 993) “ha natura di norma di ordine pubblico l'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 che prescrive la distanza minima di 10 mt. lineari tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Si precisa che il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della predetta distanza solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò.”. Nella richiamata decisione è stato, infatti, affermato che “la giurisprudenza ha, infatti, ormai chiarito la natura di norma di ordine pubblico dell'art. 9 del D.M. 1444/68, che prescrive la distanza minima di 10 mt. lineari tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, precisando tuttavia che il balcone aggettante può essere ricompreso nel computo della predetta distanza solo nel caso in cui una norma di piano preveda ciò (cfr., Cons. Stato, sez. IV, 07.07.2008 n. 3381; TAR Lazio, 31.03.2010 n. 5319; TAR Liguria, Genova, sez. I, 10.07.2009 n. 1736).”.
La decisione del Consiglio di Stato, sez. IV, 07.07.2008 n. 3381, per il vero, contiene questa significativa affermazione: “secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, i balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dall’edificio, costituendo solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non svolgono alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura, come viceversa è riscontrabile per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio (Cass. civ. sez. II, 17.07.2007, n. 15913; 07.09.1996, n. 8159), con la conseguenza che mentre i primi, quelli aggettanti, non determinano volume dell’edificio, nel secondo caso essi costituiscono corpo dell’edificio, e contribuiscono quindi alla determinazione del volume.”.
Sennonché, anche sotto tale profilo, la censura dell’appellante appare persuasiva sotto un ulteriore aspetto: la norma del regolamento comunale (articolo 3 comma 8 delle NTA del Piano delle Regole: “nella verifica delle distanze non si tiene conto di scale aperte –omissis-, di balconi e di gronde di aggetto inferiori a m 1,60, nonché di altri tipi di aggetti che siano inferiori a m 0,50 e nuovi spessori delle murature perimetrali determinati dalla realizzazione di “cappotti termici”) costituisce norma eccezionale e di favore, in quanto integra e “deroga” (con il favore della giurisprudenza, come si è avuto modo di dimostrare, seppur entro determinati limiti) alla norma di ordine pubblico di cui all’art. 9 del dM più volte richiamato".
Non v’è dubbio che tali “deroghe/integrazioni” debbano essere interpretate in senso restrittivo: ai fini del calcolo della distanza, quindi, il balcone aggettante comunque non può che essere calcolato partendo dalle finestre, arretrate rispetto al fronte dell’edificio: come rimasto incontestato, in tale ipotesi il balcone avrebbe un aggetto di mt. 2,40, e quindi non rientrerebbe nel precetto “di favore” di cui alla norma regolamentare comunale (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 22.11.2013 n. 5557 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ottobre 2013

EDILIZIA PRIVATAIn tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Deriva da quanto precede, pertanto, l’applicazione della normativa urbanistica vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (In applicazione del riferito principio la Suprema Corte ha accertato che la parte, nel trasformare in vano chiuso e coperto il terrazzo a livello posto al primo piano del suo fabbricato, a confine con il fondo della controparte, avrebbe dovuto comunque rispettare la distanza prescritta dallo strumento urbanistico vigente, anche se il nuovo manufatto era contenuto entro l’ingombro orizzontale del piano inferiore).
E, infatti, l’istituto della prevenzione, secondo l’interpretazione consolidata del combinato disposto di cui agli art. 873, 875 e 877 c.c., muove dalla circostanza di fatto che, a partire dalla linea di confine, non siano intervenute costruzioni nelle due proprietà sicché, il soggetto che costruisce per primo, potendo scegliere se edificare sul confine o a distanza da esso, condiziona il proprietario del fondo limitrofo che, a propria volta, può scegliere di costruire in aderenza ovvero mantenendo la distanza legale minima prescritta: detta figura non può, quindi, trovare applicazione laddove sui due fondi finitimi, esistano già edifici, come è nel caso sottoposto all’esame del Collegio.
Ne discende, quindi, che il principio della prevenzione non è applicabile quando l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali. Proprio in quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all’obbligo di rispettare le suddette distanze.

Ne risulta confermata la legittimità anche del secondo motivo di diniego, cui non osta l’invocato, da parte ricorrente, criterio della prevenzione.
Si consideri, al riguardo, quanto risulta dalla parte motiva della sentenza del TAR Veneto – Sez. II, dell’11.11.2011, n. 1683: “Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, condivisa dal Collegio, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Deriva da quanto precede, pertanto, l’applicazione della normativa urbanistica vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (In applicazione del riferito principio la Suprema Corte ha accertato che la parte, nel trasformare in vano chiuso e coperto il terrazzo a livello posto al primo piano del suo fabbricato, a confine con il fondo della controparte, avrebbe dovuto comunque rispettare la distanza prescritta dallo strumento urbanistico vigente, anche se il nuovo manufatto era contenuto entro l’ingombro orizzontale del piano inferiore) (cfr. Cassazione civile, sez. II, 03.01.2011, n. 74).
E, infatti, l’istituto della prevenzione, secondo l’interpretazione consolidata del combinato disposto di cui agli art. 873, 875 e 877 c.c., muove dalla circostanza di fatto che, a partire dalla linea di confine, non siano intervenute costruzioni nelle due proprietà sicché, il soggetto che costruisce per primo, potendo scegliere se edificare sul confine o a distanza da esso, condiziona il proprietario del fondo limitrofo che, a propria volta, può scegliere di costruire in aderenza ovvero mantenendo la distanza legale minima prescritta: detta figura non può, quindi, trovare applicazione laddove sui due fondi finitimi, esistano già edifici, come è nel caso sottoposto all’esame del Collegio (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 24.12.2001, n. 6374).
Ne discende, quindi, che il principio della prevenzione non è applicabile quando l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali. Proprio in quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine –come nell'ipotesi dell’art. 18, comma 3, delle N.T.A. vigenti nel Comune di Baone– non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all’obbligo di rispettare le suddette distanze (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 13.01.2004, n. 46)
” (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 10.10.2013 n. 2039 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari di esso integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato, come la scala esterna in muratura anche se scoperta, quando presenta connotati di consistenza e stabilità ed emerge in modo sensibile al di sopra del livello del suolo.
Al riguardo, va statuito che nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari di esso integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato, come la scala esterna in muratura anche se scoperta, quando presenta connotati di consistenza e stabilità ed emerge in modo sensibile al di sopra del livello del suolo (cfr. Cass. Civ. Sez. II Sent. n. 1966 del 30.1.2007; TAR Bari Sez. III Sent. n. 1219 del 21.06.2012; CONTRA TAR Piemonte Sez. I Sent. n. 505 del 25.03.2008, che richiama le Sentenze Cass. Civ. Sez. II n. 14379 del 21.12.1999 e n. 5467 dell’08.09.1986).
Il vigente art. 10 delle N.T.A. del P.R.G. non contraddice il suddetto principio giurisprudenziale, quando stabilisce che la distanza degli edifici dai confini e dalle strade va “misurata nel punto di massima sporgenza della parete delle edificio, di logge, balconi, etc.”, atteso che, anche se non vengono citate espressamente le scale esterne scoperte, dalla parola abbreviata “etc.” si desume agevolmente che la predetta norma urbanistica, al fine di evitare un lungo elenco, intende riferirsi a tutti i corpi aggettanti e perciò anche alle scale esterne scoperte, che sono materialmente unite alla parete dell’edificio, come le logge ed i balconi.
Ma, poiché dalla documentazione acquisita in giudizio non risulta che il progetto, assentito con l’impugnato permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 DPR n. 380/2001 ed in variante (al permesso di costruire del 16.12.2005), prevedeva che le predette scale esterne scoperte erano posizionate ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta di minimo 5 m. ed ad una distanza dai fabbricati inferiore a quella prescritta di minimo 10 m., deve ritenersi che la violazione delle N.T.A. del P.d.L., approvato con Del. C.C. n. 220 del 06.01.1983, assume la configurazione di un abuso edilizio, in quanto non autorizzata dall’impugnato permesso di costruire.
Comunque, nella specie, il Comune di Matera ha l’obbligo di ordinare la demolizione delle scale esterne, già realizzate, ed il loro arretramento fino a 5 m. dal confine e 10 m. dalle adiacenti costruzioni compreso quella dei ricorrenti
(TAR Basilicata, sentenza 02.10.2013 n. 574 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

settembre 2013

EDILIZIA PRIVATA: Ai fini dell'osservanza della norma generale sulle distanze, di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione avallata dalla Corte di Cassazione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata, avente i requisiti della solidità, dell'immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso con una preesistente fabbrica, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall'uniformità e continuità della massa e dal materiale impiegato per la sua realizzazione (è stato affermato, per esempio, che ai fini dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e dell'immobilizzazione rispetto al suolo; nello stesso senso, è stata annullata la sentenza impugnata che aveva negato il carattere di costruzione, assoggettata al rispetto delle distanze legali, ad un'opera edilizia seminterrata, sporgente dal suolo per un altezza di cm. 70).
Ne consegue che, sempre al fine della determinazione della distanza prescritta dall'art. 873 cod. civ., possono non essere prese in considerazione soltanto le costruzioni che si sviluppino interamente nel sottosuolo, in guisa da non formare dannose intercapedini con i fabbricati alieni frontistanti.

Tanto premesso, reputa il Collegio come la tesi del Comune, per cui le costruzioni seminterrate poste ai lati ovest ed est dell’intervento in esame non possono rilevare alla stregua di costruzioni o muri di fabbrica, ai fini della costruzione in aderenza ad esse, non possa essere condivisa.
Come correttamente rilevato dall’esponente, ai fini dell'osservanza della norma generale sulle distanze, di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione avallata dalla Corte di Cassazione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata, avente i requisiti della solidità, dell'immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso con una preesistente fabbrica, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione, dai caratteri del suo sviluppo aereo, dall'uniformità e continuità della massa e dal materiale impiegato per la sua realizzazione (cfr. così Cass. Sez. II, sent. n. 10608 del 05.11.1990; analogamente, cfr. Cass. S.U., sent. n. 7067 del 09.06.1992, per cui, ai fini dell'osservanza delle distanze di cui all'art. 873 cod. civ., la nozione di costruzione comprende qualunque opera non completamente interrata avente i requisiti della solidità e dell'immobilizzazione rispetto al suolo; nello stesso senso, cfr. la sentenza della Cass. Sez. II, n. 12489 del 04.12.1995, citata nelle difese di parte ricorrente, ove la S.C. ha annullato la sentenza impugnata che aveva negato il carattere di costruzione, assoggettata al rispetto delle distanze legali, ad un'opera edilizia seminterrata, sporgente dal suolo per un altezza di cm. 70).
Ne consegue che, sempre al fine della determinazione della distanza prescritta dall'art. 873 cod. civ., possono non essere prese in considerazione soltanto le costruzioni che si sviluppino interamente nel sottosuolo, in guisa da non formare dannose intercapedini con i fabbricati alieni frontistanti (cfr. Cass. Sez. II, sent. n. 2343 del 01.03.1995) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 18.09.2013 n. 2183 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATADecreto del fare. La finalità di «governo del territorio» può consentire la riduzione delle soglie minime fissate dallo Stato.
Deroghe locali per le distanze. Regioni e Province autonome possono ridurre anche gli standard urbanistici.

Regioni e Province autonome possono ridurre le distanze legali tra fabbricati o gli standard urbanistici richiesti in fase di pianificazione. Il principio è in vigore dal 21 agosto con la legge n. 98/2013, di conversione del decreto "del fare" (Dl 69/2013).
L'articolo 30 contiene varie disposizioni di semplificazione in materia edilizia. Tra queste, il comma 1, lettera a), ha introdotto nel Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) l'articolo 2-bis, la cui rubrica riporta «Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati», ma ha in realtà un ambito più ampio. Infatti, alle Regioni e alle Province autonome di Trento e Bolzano viene ora consentito di introdurre deroghe al Dm 1444/1968 e di dettare proprie disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali o produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi.
Le deroghe
La possibilità di un intervento normativo regionale investe anche gli standard urbanistici, come oggi definiti dagli articoli 3 e seguenti del decreto del 1968 e non si limita, quindi, alle sole distanze tra edifici.
La nuova norma statale costituisce senz'altro un vincolante "principio della materia", non solo in quanto viene inserita tra le disposizioni generali del Dpr 380/2001, ma anche perché la determinazione di standard minimi rappresenta un obbligo stabilito dall'articolo 41-quinquies, comma 8 della legge urbanistica n. 1150/1942, tuttora vigente. Qui si stabilisce che, nella formazione di nuovi strumenti urbanistici o nella revisione di quelli esistenti, in tutti i Comuni debbono essere osservati limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi. La definizione di questi limiti e rapporti è contenuta nel Dm 1444/1968.
Le sue previsioni hanno costituito sinora la disciplina di riferimento unitaria e ritenuta inderogabile dalla giurisprudenza, specie per quel che attiene alle distanze minime tra fabbricati, tanto che il giudice è tenuto a disapplicare le norme del piano regolatore in contrasto il Dm (tra le altre Consiglio di stato, sezione IV, n. 7731/2010). È dunque questo l'ambito in cui potranno da oggi intervenire le Regioni, anche se la nuova disposizione pone
una duplice condizione cui il legislatore regionale dovrà attenersi nell'esercizio della propria potestà legislativa e regolamentare nella materia di competenza concorrente del «governo del territorio».
Il perimetro
Innanzitutto gli interventi normativi –non solo quelli a contenuto derogatorio– dovranno riferirsi al momento della definizione o revisione di strumenti urbanistici ed essere comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario del territorio oppure di specifiche aree territoriali, come nel caso di piani particolareggiati o di lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
In secondo luogo, le disposizioni regionali non dovranno risultare invasive della competenza esclusiva statale in materia di ordinamento civile, con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del Codice civile e alle relative disposizioni integrative. Tra queste ultime, tuttavia, come segnalato negli stessi lavori preparatori alla legge di conversione, è ricompreso proprio l'articolo 9 del Dm 1444/1968, i cui contenuti le Regioni e le Province autonome potrebbero derogare in forza del nuovo articolo 2-bis.
L'effettiva portata della disposizione, nella parte in cui fa «salva la competenza statale in materia di ordinamento civile» dovrà quindi necessariamente essere letta alla luce della consolidata giurisprudenza della Corte costituzionale, la quale, anche nella sentenza n. 6/2013, ha legittimato l'intervento legislativo regionale solo se chiaramente correlato al perseguimento delle finalità pubblicistiche di complessiva gestione del territorio.
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Gli spazi di manovra
L'applicazione delle novità dettate dal decreto "del fare"
01 | LE DEROGHE
Il Dl 69/2013 (articolo 30) ha introdotto la possibilità per le Regioni e le Province autonome di prevedere deroghe alle distanze minime tra fabbricati vicini e alle norme statali che impongono gli standard urbanistici, ovvero gli spazi minimi per abitante da distribuire tra residenziale, verde pubblico, parcheggi e altre funzioni
02 | LE LEGGI STATALI
La normativa statale sulle distanze minime tra i fabbricati è contenuta nel Codice civile e nel Dm 1444/1968. Quest'ultimo provvedimento ha anche dettato le regole per gli standard urbanistici
03 | EDIFICI RESIDENZIALI: I LIMITI
Regioni e Province autonome possono ora derogare alle indicazioni del Dm 1444/1968. Queste prevedono rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.
Oggi per ogni abitante –insediato o da insediare– la dotazione minima, inderogabile, è di 18 metri quadri ripartiti in: 4,50 metri quadrati di aree per l'istruzione; 2 metri quadrati di aree per attrezzature di interesse comune; 9 metri quadrati di aree per spazi pubblici attrezzati a parco; 2,50 metri quadrati di aree per parcheggi in aggiunta a quelli pertinenziali
04 | EDIFICI INDUSTRIALI: I LIMITI
Il Dm 1444/1968 fissa questi limiti (ora derogabili) nei rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi: nei nuovi insediamenti di carattere industriale compresi nelle zone D) la superficie non può essere inferiore al 10% (escluse le sedi viarie); nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 metri quadrati di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli pertinenziali); tale quantità, per le zone A e B (centro storico e semi-centro) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative
05 | GLI ALTRI VINCOLI
Sempre il Dm 1444/1968 indica anche i limiti inderogabili di densità edilizia e di altezza massima degli edifici, diversi a seconda della zona territoriale
06 | LE DISTANZE
Nei centri storici (zone A) è obbligatorio mantenere le distanze preesistenti in caso di ristrutturazione: nelle altre zone il Dm 1444 impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate.
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Un potere nuovo con limiti già scritti dalla Consulta.
I limiti imposti dal decreto "del fare" alle deroghe alle distanze minime tra fabbricati e agli standard urbanistici non sono una novità. Il nuovo articolo 2-bis del Testo unico dell'edilizia –nello stabilire che le norme regionali recanti eccezioni al Dm n. 1444/1968 debbano essere emanate «nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali»– traduce in legge il costante orientamento della Corte costituzionale in tema di deroghe alle distanze tra fabbricati, rimarcato, anche di recente, dalla sentenza n. 6/2013.
Con questa pronuncia, ritenendo fondata la questione sollevata dalla Corte di cassazione, è stata dichiarata l'illegittimità costituzionale dell'articolo 1, comma 2, della legge delle Marche, n. 31/1979. La norma censurata permetteva ai Comuni di individuare gli edifici suscettibili di ampliamento tra i fabbricati aventi impianto edilizio preesistente, compresi nelle zone di completamento con destinazione residenziale previste dagli strumenti urbanistici generali, riconoscendo al provvedimento di individuazione valenza di piano particolareggiato e consentendo la deroga alle distanze previste dal piano regolatore, con l'unico obbligo di mantenere la distanza minima di 3 metri dagli altri manufatti.
La Suprema corte aveva denunciato il contrasto della disposizione regionale con l'articolo 9 del Dm 1444/1968, che fissa una distanza minima tra fabbricati e consente l'edificazione a distanze inferiori solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche».
La Consulta, confermando l'orientamento già più volte espresso (sentenze n. 232/2005, n. 173/2011, n. 114/2012) ha rimarcato che la regolazione delle distanze tra i fabbricati deve essere inquadrata nell'ordinamento civile, materia di competenza esclusiva dello Stato –in quanto afferente in via diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi– e disciplinata innanzitutto dal Codice civile, nonché dal Dm 1444. Tuttavia, poiché «i fabbricati insistono su di un territorio... la disciplina che li riguarda tocca anche interessi pubblici», la cui cura è stata affidata alle Regioni, in base alla competenza concorrente in materia di governo del territorio.
Alle Regioni è quindi consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, ma solo per soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio. Pertanto, la legislazione regionale è legittima se persegue chiaramente finalità di carattere urbanistico e riferisce l'operatività dei suoi precetti a «strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio». Le norme regionali che, disciplinando le distanze tra edifici, esulino da queste finalità, ricadono illegittimamente nella materia «ordinamento civile», riservata allo Stato.
Nella fattispecie la sentenza ha ritenuto illegittima la norma delle Marche poiché consentiva ai Comuni di individuare gli edifici che potevano derogare alle distanze minime fissate nel Dm 1444; la deroga, riguardando singole costruzioni non risultava ancorata all'esigenza di realizzare la conformazione omogenea dell'assetto urbanistico di una determinata zona (articolo Il Sole 24 Ore del 16.09.2013).

EDILIZIA PRIVATAQuesta Corte ha infatti affermato il principio che l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose.
Questa giurisprudenza si ricollega a principi già in precedenza costantemente affermati, secondo i quali:
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ai fini delle prescrizioni che impongono distacchi minimi è indifferente che i fondi siano posti a dislivello o si trovino alla medesima quota;
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le relative misurazioni vanno effettuate sul piano virtuale orizzontale, prendendo in considerazione, come su una mappa, le proiezioni in verticale delle sagome degli edifici e delle linee dei confini;
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soltanto le costruzioni completamente interrate rispetto al suolo in cui sono realizzate –o che non ne emergono in misura apprezzabile, come i cordoli ai margini di un campo da tennis– non sono soggette alla disciplina contenuta nell’art. 873 c.c. e ss., o a quella più restrittiva dettata dai regolamenti locali.
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In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l’effetto, certo ed indiscutibile, dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria.

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Il primo quesito (se l’art. 873 c.c. sia applicabile qualora i fabbricati non abbiano pareti contrapposte ovvero tra le frontistanti facciate non sussista almeno un segmento tale che l’avanzamento ideale di una o entrambe le facciate porti al loro incontro), tra l’altro, ha già avuto risposta nella costante giurisprudenza di questa Corte (allo stato non contraddetta da contrarie decisioni) che ha negato la necessità, ai fini del rispetto delle distanze tra costruzioni, che le pareti si trovino allo stesso livello (cfr. Cass. 15/07/2008 n. 19486).
Questa Corte ha infatti affermato il principio che l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose.
Questa giurisprudenza si ricollega a principi già in precedenza costantemente affermati, secondo i quali:
- ai fini delle prescrizioni che impongono distacchi minimi è indifferente che i fondi siano posti a dislivello o si trovino alla medesima quota (Cass. 21.05.1997 n. 4511);
- le relative misurazioni vanno effettuate sul piano virtuale orizzontale, prendendo in considerazione, come su una mappa, le proiezioni in verticale delle sagome degli edifici e delle linee dei confini (Cass. 24.11.1995 n. 12163);
- soltanto le costruzioni completamente interrate rispetto al suolo in cui sono realizzate –o che non ne emergono in misura apprezzabile, come i cordoli ai margini di un campo da tennis– non sono soggette alla disciplina contenuta nell’art. 873 c.c. e ss., o a quella più restrittiva dettata dai regolamenti locali (Cass. 01.07.1996 n. 5956).
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Con il sesto motivo il ricorrente deduce la violazione degli artt. 949, 2043 c.c. e 278 c.p.c. quanto alla condanna generica al risarcimento del danno, sul presupposto che le opere che le opere da lui realizzate non siano illegittime.
Il motivo resta assorbito dall’accertata illegittimità delle opere; quanto all’esistenza di un danno in re ipsa per la violazione delle distanze tra costruzioni, la decisione impugnata è conforme alla più recente giurisprudenza di questa Corte che qui si condivide integralmente, secondo la quale in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l’effetto, certo ed indiscutibile, dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria (cfr. Cass. 16/12/2010 n. 25475; Cass. 07/05/2010 n. 11196) (Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 11.09.2013 n. 20850 - tratto da e link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATAVa rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione.
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La distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano, sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA.

Sotto un profilo fattuale, va rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione (Cassazione civile, Sezione terza, 01.10.2009, n. 21059).
Le nuove opere così realizzate, in ragione della loro rilevanza, non potevano quindi considerarsi sottratte all’obbligo del rispetto delle distanze minime (5 metri) di cui all’art. 16 delle NTA del piano regolatore comunale di Vercelli.
La risalenza dell’edificio (nella sua originaria consistenza) esclude, evidentemente, che debba richiedersi ‘retroattivamente’ –a seguito delle modifiche apportate– il rispetto della distanza di cinque metri, oggi prevista dalle NTA: è ovvio che una disposizione (di per sé innovativa) sulle distanze non rende contra ius un manufatto realizzato in precedenza.
Tuttavia, non può ammettersi che le modifiche dell’edificio comportino una distanza tra i due edifici che sia inferiore alla misura imposta da una disposizione nel frattempo entrata in vigore: l’art. 16 si applica senz’altro per la nuova costruzione che si intenda realizzare su un edificio preesistente.
Peraltro, la distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano (Consiglio di Stato Sezione Quarta, 02.11.2010, n. 7731, e 05.12.2005, n. 6909), sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 11.09.2013 n. 4501 - link a www.giustizia-amministrativa).

EDILIZIA PRIVATA: Il decreto ministeriale n. 1444 del 02.04.1968, in tema di rispetto delle distanze di vicinato, ha una valenza direttamente precettiva, sino a comportare la disapplicazione degli strumenti urbanistici, anche di tipo regolamentare, con esso contrastanti.
In particolare, la prescrizione di cui all’art. 9, che fissa la distanza di dieci metri fra pareti finestrate di edifici fronteggianti, in quanto volta a salvaguardare imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ha natura tassativa ed inderogabile.
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Un preciso orientamento sia della Cassazione, sia di questo Consiglio di Stato, ha avuto modo di affermare come la regola del rispetto della distanza dei dieci metri, di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.

Il Collegio, tenuto conto della già resa sentenza parziale, è chiamato in questa sede unicamente a dirimere la questione se il rilascio dell’impugnato titolo ad aedificandum, con cui si autorizza l’esecuzione di lavori di recupero di un sottotetto, comporti o meno la violazione del limite di distanza di dieci metri tra fabbricati vicini, di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968.
A tale problematica si ritiene debba darsi risposta negativa, in senso non favorevole alla tesi difensiva propugnata dall’appellante, che tale vizio di violazione di legge ha (erroneamente) denunciato come sussistente.
Com’è noto, il decreto ministeriale n. 1444 del 02.04.1968, in tema di rispetto delle distanze di vicinato, ha una valenza direttamente precettiva, sino a comportare la disapplicazione degli strumenti urbanistici, anche di tipo regolamentare, con esso contrastanti (Cons. Stato Sez. IV 27.10.2011 n. 5759).
In particolare, la prescrizione di cui all’art. 9, che fissa la distanza di dieci metri fra pareti finestrate di edifici fronteggianti, in quanto volta a salvaguardare imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ha natura tassativa ed inderogabile (ex plurimis Cons. Stato Sez. IV 12.06.2009 n. 3094).
Ciò preliminarmente precisato, nel caso di specie, in ragione delle caratteristiche dello stato dei luoghi come confermate dalle risultanze emerse dai compiuti accertamenti istruttori, non è ravvisabile, ad opera dell’assentimento alle opere di recupero del sottotetto del fabbricato del sig. Novaro, una situazione comportante il mancato rispetto del limite di distanza dei dieci metri fra pareti finestrate di edifici prospicienti.
Ed invero, come rilevasi dal documento contenente i rilievi tecnici all’uopo esperiti, il fabbricato di proprietà del controinteressato Novaro (indicato sub “A” nella relazione) e quello dell’appellante sig.ra Lantero (indicato sub “B”) sono asimmetrici (il primo è arretrato rispetto al secondo) e tanto sia con riferimento alle altezze, laddove l’edificio della Lantero è più alto, sia per la sagoma, nel senso che i fabbricati sono disallineati, per cui , ai fini de quibus, viene in rilievo solo una porzione di pareti fronteggianti che, però, non sono parimenti finestrate.
Più specificatamente, a fronte del muro perimetrale del fabbricato di proprietà dell’appellante su cui insistono tre finestre allineate verticalmente (e che prospetta sull’edificio dirimpettaio ) sussiste il muro perimetrale dell’edificio di proprietà del controinteressato, ad una distanza di 4,05 metri, la cui parete però non può considerarsi finestrata, giacché la stessa non gode di vedute ma solo di luce.
Ebbene, un preciso orientamento sia della Cassazione (Cass. Sez. Civ., Sez. II 30.04.2012 n. 6604), sia di questo Consiglio di Stato (Cons. Stato Sez. IV 22.01.2013 n. 844) -dal quale il Collegio non ha motivo di discostarsi- ha avuto modo di affermare come la regola del rispetto della distanza dei dieci metri, di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si riferisce esclusivamente a pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere (come nel caso di specie).
Ciò che rileva, insomma, è che il Novaro non ha la possibilità di “inspicere” nell’altrui prospiciente proprietà; e se così è, non v’è luogo all’applicazione della norma ex art. 9 citato, non esistendo, appunto, pareti finestrate su edifici fronteggianti e/o contrapposti (illuminante al riguardo è la riproduzione fotografica n. 4 della documentazione acclusa alla relazione dell’Ufficio accertatore) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.09.2013 n. 4451 - link a www.giustizia-amministrativa).

agosto 2013

EDILIZIA PRIVATA: L'art. 9 del d.m. n. 1444/1968, che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, pur non essendo immediatamente operante nei rapporti fra privati, va interpretato nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali di strumenti urbanistici con esso contrastanti, comporta l'obbligo, per il giudice, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione in esso recata, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata.
Va invero rilevato che in giurisprudenza è risalente e consolidato il principio secondo cui l’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, pur non essendo immediatamente operante nei rapporti fra privati, va interpretato nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali di strumenti urbanistici con esso contrastanti, comporta l'obbligo, per il giudice, non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione in esso recata, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima disapplicata (cfr. Cass. Civ., sez. II, 30.03.2006 n. 7563; id. 29.01.1999 n. 811; id. 11.01.1992 n. 249) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.08.2013 n. 2087 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAEdilizia. Il Decreto del Fare consente alle Regioni di autorizzare la realizzazione di edifici a meno di 10 metri l'uno dall'altro.
Meno vincoli sulle costruzioni. Derogabili le regole nazionali sulla distribuzione degli spazi urbanistici.
LA CONDIZIONE/ La normative locali non potranno comunque andare oltre il Codice civile e le disposizioni integrative sulla proprietà.

Il decreto del fare (Dl 69/2013) ha modificato uno dei princìpi finora considerati inviolabili in edilizia: l'inderogabilità dei limiti delle distanze tra costruzioni stabiliti dal Dm 02.04.1968 n. 1444. La legge di conversione del Dl (la 98/2013) ha, infatti, introdotto un nuovo articolo –il 2-bis– al Testo unico dell'edilizia (Tue, Dpr 380/2001), secondo cui le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, deroghe al Dm 1444/1968, che disciplina i limiti di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati.
Questi enti potranno, poi, dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.
Con il nuovo articolo 2-bis, le Regioni e le Province autonome hanno ora la possibilità di modificare l'assetto normativo finora regolato dal Dm 1444/1968. Esso contiene il "cuore" della normativa nazionale su densità abitativa e dimensione e posizione degli edifici, mentre il Codice civile si occupa principalmente di distanze rispetto a siepi, alberi, muri di cinta, pozzi, comunioni forzose, finestre, balconi eccetera. Il Dm 1444 prevede, in sintesi, per i nuovi edifici una distanza minima di 10 metri, per risanamenti conservativi e ristrutturazioni uno spazio non inferiori a quello tra i volumi edificati preesistenti (contati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale).
Il nuovo articolo 2-bis del Tue va inquadrato in un contesto caratterizzato, da un lato, dalla tendenza di Regioni e Comuni di introdurre disposizioni legislative e regolamentari derogatorie al Dm 1444/1968 e, dall'altro, da un costante e consolidato principio giurisprudenziale che dà efficacia precettiva e inderogabile all'articolo 9 del Dm: spesso, i giudici sono stati chiamati a valutare norme comunali contenute nei piani regolatori, nelle Nta (Norme tecniche di attuazione) e negli strumenti attuativi che si discostavano variamente dai limiti del Dm, prevedendo distanze minori, dichiarandole illegittime.
Anche la Corte costituzionale si è più volte pronunciata sulla legittimità di alcune disposizioni regionali che, forzando il dettato del Dm 1444/1968, introducevano disposizioni derogatorie ai limiti fissati dal legislatore nazionale. Nelle sue pronunce, la Consulta ha costantemente ribadito che le Regioni che derogano ai limiti nazionali travalicano le proprie competenze in materia di governo del territorio interferendo con la competenza esclusiva dello Stato a fissare le distanze minime (sentenze 232/2005, 114/212 e 6/2013).
In tale quadro, tuttavia, è lo stesso Dm 1444/1968 che qualifica i limiti in tema di distanze come «inderogabili» ammettendo, al contempo, distanze inferiori per gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano volumetriche. La deroga, in tali casi, è consentita perché i piani particolareggiati e le lottizzazioni convenzionate sono forme di pianificazione attuativa che regolamentano in modo complessivo e unitario determinate zone. Nell'ambito di tale normativa è consentito ai Comuni sacrificare l'interesse al rispetto delle distanze con altri vantaggi per il bene pubblico (ad esempio, aumento delle aree verdi).
È su questa possibilità di deroga prevista dal Dm 1444/1968 che fa leva la Scheda di lettura redatta dal servizio Studi della Camera il 7 agosto scorso, quando suggerisce che le nuove disposizioni derogatorie introdotte dall'articolo 2-bis a favore di Regioni e Province autonome dovrebbero essere dettate nell'ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario del territorio o di specifiche aree.
Tuttavia, il punto sembra restare controverso in quanto il tenore letterale dell'articolo 2-bis sembra prevedere due distinte facoltà: quella di dettare disposizioni derogatorie al Dm 1444/1968 accanto a quella di dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi.
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Licenze. Snellite le procedure di rilascio. Se c'è un obbligo ambientale 30 giorni per l'ok dell'ufficio.
LA PROROGA/ Possono slittare di tre anni i termini di inizio e fine lavori nelle convenzioni di lottizzazione.

Il decreto del fare (Dl 69/2013) contiene numerose semplificazioni nelle costruzioni. Tra queste, oltre alle innovazioni "sostanziale" (liberalizzazione della sagoma e derogabilità dei limiti delle distanze tra le costruzioni), spiccano le modifiche "procedurali" che hanno mutato il rilascio dei titoli abilitativi. In tale ambito c'è la sostanziale riscrittura dell'articolo 20 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001, Tue) sulla disciplina per gli immobili vincolati.
In particolare l'articolo 20 del Tue prevede ora che quando sia richiesto un permesso di costruire per un intervento soggetto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali il dirigente (o il responsabile dell'ufficio competente) deve adottare il provvedimento finale entro 30 giorni dal rilascio del nulla osta da parte dell'amministrazione preposta alla tutela del vincolo: in caso di valutazione positiva, il procedimento amministrativo andrà concluso con l'adozione di un provvedimento espresso. In caso di diniego dell'atto di assenso (sia trasmesso dall'amministrazione competente sia acquisito in conferenza di servizi), se il dirigente non emana il provvedimento conclusivo (di rigetto) entro 30 giorni, la domanda si intende respinta e, in tal caso, il responsabile del procedimento sarà comunque tenuto trasmettere al richiedente il provvedimento di diniego.
La trasmissione in un termine molto celere –cinque giorni– garantisce l'effettività dell'azione giudiziale per chi si è visto negare il provvedimento: in tal modo, si conoscono i motivi giuridici che ostano all'accoglimento.
Novità anche per l'autorizzazione paesaggistica. Il Dl 69/2013 interviene, in primo luogo, sui termini per il completamento dei lavori: resta fermo che l'autorizzazione è efficace per cinque anni, ma il decreto precisa che, se i lavori sono iniziati nel quinquennio, l'autorizzazione si considera efficace per tutta la loro durata. Nella precedente formulazione, scaduto il termine, i lavori ancora da realizzare dovevano essere nuovamente autorizzati.
Sempre nell'ambito del procedimento per l'autorizzazione paesaggistica, viene dimezzato il termine di rilascio entro il quale l'amministrazione competente provvede sulla domanda di autorizzazione: da 90 a 45 giorni dalla ricezione degli atti endoprocedimentali.
Ulteriore agevolazione per il settore delle costruzioni è la possibilità di ottenere una proroga per i termini di inizio e fine lavori stabiliti dall'articolo 15 del Tue. Per ottenerla, il titolare di un permesso di costruzione potrà comunicare all'amministrazione di avvalersi della facoltà riconosciuta dal comma 3 dell'articolo 30 del Dl 69/2013. La comunicazione potrà essere presentata a condizione che:
i termini non siano già decorsi al momento della presentazione;
i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati;
la normativa regionale non preveda disposizioni differenti.
Il decreto del fare prevede una proroga di validità anche per i termini di inizio e fine lavori nell'ambito delle convenzioni di lottizzazione o degli accordi simili comunque nominati dalla legislazione regionale, stipulati sino al 31.12.2012: la norma, nella versione convertita dalla legge 98/2013, accorda uno slittamento dei citati termini di tre anni.
Si ricorda che la possibilità di ottenere una proroga dei termini di inizio e fine lavori previsti dall'articolo 15 del Tue prima della nuova disposizione del decreto del fare esisteva già, ma era sottoposta ad una stringente valutazione degli uffici tecnici comunali, che la concedevano soltanto se l'istanza di proroga era giustificata da serie e non prevedibili ragioni (articolo Il Sole 24 Ore del 25.08.2013
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EDILIZIA PRIVATA: Il computo della distanza tra edifici, in base alle norme del d.m. n. 1444/1968, nel caso in cui le pareti dei fabbricati non si estendano linearmente in altezza, ma manifestino rientranze e sporgenze, deve operarsi distinguendo fra gli sporti dalle ridotte dimensioni, aventi scopo meramente ornamentale e decorativo, da quelli costituenti sporgenze di particolari proporzioni, destinate per i loro caratteri strutturali e funzionali ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono.
Di questi ultimi deve tenersi conto nel computo anzidetto, essendo veri e propri corpi di fabbrica che determinano un aumento dell'edificio in superficie ed incidono quindi sulla consistenza volumetrica dello stesso come pure deve tenersi conto di altre sporgenze, quali i balconi, che vengono ad ampliare in superficie e in volume il fabbricato da cui sporgono, occupando lo spazio che deve invece rimanere libero per assicurare il prescritto distacco.
Nel caso di specie, il progetto è, pertanto, illegittimo non considerando, nel calcolo della distanza di dieci metri, i balconi che, per la loro sporgenza, pari a 50 cm, non possono essere qualificati quale mero elemento ornamentale.

È invero fondato il quarto motivo di ricorso con cui viene lamentata la violazione dell’art. 9, d.m. n. 1444/1968, non sussistendo la distanza ivi prevista di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
La giurisprudenza ha difatti affermato che il computo della distanza tra edifici, in base alle norme del d.m. n. 1444/1968, nel caso in cui le pareti dei fabbricati non si estendano linearmente in altezza, ma manifestino rientranze e sporgenze, deve operarsi distinguendo fra gli sporti dalle ridotte dimensioni, aventi scopo meramente ornamentale e decorativo, da quelli costituenti sporgenze di particolari proporzioni, destinate per i loro caratteri strutturali e funzionali ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono.
Di questi ultimi deve tenersi conto nel computo anzidetto, essendo veri e propri corpi di fabbrica che determinano un aumento dell'edificio in superficie ed incidono quindi sulla consistenza volumetrica dello stesso (cfr. Cass., Sez. II, 26.11.1996 n. 10497) come pure deve tenersi conto di altre sporgenze, quali i balconi, che vengono ad ampliare in superficie e in volume il fabbricato da cui sporgono, occupando lo spazio che deve invece rimanere libero per assicurare il prescritto distacco (cfr. Cass., Sez. II, 24.03.1993 n. 3533; 10.11.2011, n. 23553, Cons. Stato, sez. IV, 05.12.2005, n. 6909; ord. n. 1914 del 28.04.2010; Tar Lombardia, Milano, sez. II, 11.01.2013, n. 83).
Nel caso di specie, il progetto è, pertanto, illegittimo non considerando, nel calcolo della distanza di dieci metri, i balconi che, per la loro sporgenza, pari a 50 cm, non possono essere qualificati quale mero elemento ornamentale.
La circostanza che la controinteressata abbia presentato un’istanza di variazione al progetto, volta alla riduzione della superficie dei balconi aggettanti, non fa venire meno l’illegittimità del titolo abilitativo, ma anzi la conferma (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 09.08.2013 n. 2065 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

luglio 2013

EDILIZIA PRIVATA: Distanza tra edifici senza deroghe. Il limite legale di dieci metri si applica anche alle tettoie e alle autorimesse.
Costruzioni e ristrutturazioni. Le interpretazioni dei giudici rafforzano il divieto di procedere sul confine tra fabbricati limitrofi.
Le questioni relative alle distanze dai confini e tra fabbricati continuano a dare vita ad un notevole contenzioso giudiziale, tanto che ormai è possibile individuare orientamenti consolidati, anche nella giurisprudenza della seconda Sezione della Cassazione, secondo la quale ad esempio sono soggette ai limiti di distanze anche le autorimesse e le tettoie.
Le disposizioni in tema di distanze tra edifici sono contenute nel Codice civile (articoli 873 e seguenti), in cui si prescrive che le costruzioni su fondi finitimi devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, a meno che non siano realizzate in unione, cioè strutturalmente collegate, oppure in aderenza. In questo caso (sentenza n. 21227/2009) è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, una intercapedine, che lasci scoperte anche solo parzialmente le relative facciate.
I casi
Il termine "costruzione" viene riferito dalla giurisprudenza a qualsiasi opera non completamente interrata e che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche se realizzata mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente; e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione, come nel caso di elementi accessori e pertinenze, quali le autorimesse, che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile (sentenze n. 72/2013, n. 13389/2011 e n. 4277/2011). È stata ritenuta una «costruzione» anche il manufatto che, anche se privo di pareti, come nel caso delle tettoie, determini un incremento del volume, della superficie e della funzionalità dell'immobile (sentenze n. 16776/2012, n. 5934/2011 e n. 22127/2009).
Rientrano nella nozione di "costruzione" anche tutte quelle parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti «aggettanti») che, pur non essendo volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato, salvo siano di ridotte dimensioni o abbiano un carattere meramente decorativo. Non sono infatti computabili ai fini delle distanze, solo quegli elementi con funzione ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni o le grondaie (sentenza n. 17242/2010)
La sopraelevazione
le distanze vanno rispettate anche nel caso di sopraelevazione, «per tale intendendosi qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato» (sentenza n. 22895/2004), allorquando sviluppi effettivamente una nuova cubatura. Anche la modifica del tetto di un fabbricato integra una sopraelevazione, ma viene considerata "costruzione" solo se produce aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti (sentenza n. 20786/2006)
Al regime delle distanze legali, secondo quanto previsto dall'articolo 879, comma 2, del Codice civile, non sono soggette le costruzioni realizzate a confine con le piazze e le vie pubbliche, anche di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio (sentenza n. 6006/2008).
Le previsioni del codice civile vengono integrate da quelle dei regolamenti edilizi locali, che possono anche fissare distanze superiori, purché nel rispetto della disciplina urbanistico-edilizia nazionale e regionale, in particolare quella del Dm 1444/1968. Le distanze minime tra costruzioni indicate dall'articolo 9 del decreto variano in relazione alle zone territoriali omogenee in cui ricadono gli edifici, alla loro altezza ed alla presenza o meno di strade destinate al traffico veicolare.
Solo per i centri storici (le zone A), in caso di ristrutturazione vi è l'obbligo di mantenere le distanze intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, mentre nelle altre zone omogenee per gli edifici di nuova costruzione è prescritta in ogni caso una distanza minima di dieci metri tra le pareti finestrate e quelle degli edifici antistanti. In presenza di strade, le distanze minime corrisponderanno alla larghezza della sede stradale maggiorata, per ciascun lato, ad una misura variabile dai 5 ai 10 metri, a seconda dell'ampiezza della strada. Di conseguenza, in questo caso, la distanza minima potrà andare dai 17 ai 35 metri.
La norma ammette distanze inferiori, ma solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, con esclusione degli interventi diretti, realizzati sulla base di un singolo permesso di costruire.
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Gli orientamenti
01 | A TUTTE LE FINESTRE LO STESSO PESO
La distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'articolo 9 del Dm 02.04.1968, n. 1444, va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e con riguardo a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela (Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza n. 7731/2010)
02 | NESSUNA DEROGA NEI PIANI URBANISTICI
L'articolo 9 del Dm 02.04.1968 n. 1444, che impone la distanza minima di dieci metri tra costruzioni vincola anche i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima, essendo consentita all'amministrazione locale solo la fissazione di distanze superiori (Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza n. 1491/2009)
03 | I BALCONI E LE LOGGE ESCLUSI DAL CALCOLO
La distanza dei dieci metri (fissati dall'ex Dm n. 1444/1968) tra pareti finestrate è stata stabilita in funzione della tutela della riservatezza delle abitazioni situate in fabbricati che si fronteggiano, ratio che viene meno in presenza di balconi e di logge, che quindi non debbono essere tenuti presenti ai fini del calcolo della distanza (Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza n. 3889/2006)
04 | L'ASCENSORE SUPERA I VINCOLI DI LEGGE
L'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dettata dall'articolo 907 del Codice civile sulla distanza delle costruzioni dalle vedute (Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 14096/2012)
05 | NESSUNA SANATORIA PER LE VIOLAZIONI
In tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del Codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati. Tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici (Consiglio di Stato, sezione II, sentenza. n. 9751/2010)
06 | NON BASTA UNO SPIGOLO PER I FONDI FINITIMI
In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente "vicini", dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall'essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l'una verso l'altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti (Cassazione civile, sezione II, sentenze n. 3036/2009)
07 | PER LE APERTURE SUFFICIENTE UNA PARETE
In tema di distanze tra le costruzioni, l'articolo 9, n. 2), del Dm 02.04.1968 n. 1444 prescrive, con disposizione tassativa e inderogabile, la distanza minima assoluta di dieci metri tra i fabbricati anche nel caso in cui solo una delle pareti antistanti risulti finestrata e non entrambe (Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 22495/2007)
08 | PER I CENTRI STORICI VIGE L'ESONERO
L'articolo 9, comma 1, n. 2), del Dm 02.04.1968 n. 1444 in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni ex novo, la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti (Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 12767/2008)
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FOCUS
La finestra è decisiva

La Cassazione ha precisato per le pareti finestrate il rispetto della distanza di dieci metri dagli edifici prospicienti si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, cioè quelle che permettono di affacciarsi per guardare di fronte, ma non comprende anche le pareti cui si aprono finestre cosiddette "lucifere", che consentono solo il passaggio di luce e aria, senza possibilità di affaccio (sentenza n. 6604/2012). Per questa ragione e in quanto l'articolo 9 del Dm 1444/1968 è da considerarsi «norma eccezionale, e perciò insuscettibile di interpretazione analogica», la Cassazione ha anche affermato che non possono ricomprendersi tra le pareti finestrate né le vetrate fisse e prive di aperture, poiché non consentono l'affaccio, né un terrazzo di copertura, il quale non è elemento integrante della parete sottostante, ma costituisce parte distinta e sovrapposta dell'edificio (sentenza n. 19092/2012).
Per le sole zone C), l'articolo 9 del Dm stabilisce inoltre che la distanza minima tra pareti finestrate di edifici antistanti debba essere pari all'altezza del fabbricato più alto. Questa previsione si applica anche nel caso in cui una sola parete sia finestrata, se gli edifici si fronteggiano per oltre dodici metri lineari.
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I paletti. Norma statale invalicabile.
Comuni vincolati nei regolamenti e nei piani urbani.

Le distanze fissate dalle norme nazionali (Dm 1444/1968) non possono essere scavalcate dai regolamenti comunali.
Le Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 14953/2011) hanno da tempo riconosciuto a questo decreto efficacia analoga a quella della legge statale, con la conseguenza che i Comuni hanno l'obbligo di conformarsi alle sue previsioni nella formazione di nuovi strumenti urbanistici o nella revisione di quelli esistenti, e che le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle previsioni eventualmente contrastanti contenute in un regolamento locale.
Proprio in ragione della sua forza di legge, la Cassazione penale (Sezione III, sentenze n. 10431/2012) ha stabilito che il pubblico ufficiale che rilascia il titolo abilitativo edilizio, in caso di dolosa violazione della disciplina in tema di distanze legali, risponde del delitto di abuso d'ufficio ai sensi dell'articolo 323 del Codice penale.
La seconda Sezione della Cassazione (n. 7563/2006) ha comunque precisato che la norma non è immediatamente operante nei rapporti fra i privati e va interpretata nel senso che l'adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con questa disposizione comporta l'obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente le previsioni dell'articolo 9 del Dm, che è divenuto, «per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico».
La stessa sezione (sentenze n.13547/2011 e n. 5741/2008) ha anche chiarito che la finalità perseguita dalla norma non è la tutela della riservatezza, bensì la salubrità e la sicurezza, quindi essa va applicata «indipendentemente dall'altezza degli edifici antistanti».
Resta comunque salva la possibilità per gli strumenti attuativi di derogare legittimamente alle prescrizioni generali sulle distanze, purché gli stessi risultino effettivamente «volti a disciplinare l'attività urbanistico-edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali, adeguati alla specificità di singoli settori urbani» (Cassazione, sezione II, sentenza n. 56/2010).
Anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato si è espressa nello stesso senso, stabilendo che la norma vincola i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con il limite minimo è illegittima, essendo consentita all'amministrazione locale solo la fissazione di distanze superiori ai dieci metri (Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 844/2013).
Unica eccezione è costituita dagli edifici situati nei centri storici (zone A), (Sezione IV, n. 3614/2006), anche se oggetto di ricostruzione a seguito di demolizione, volontaria o per evento naturale, ma a condizione che l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro (sezione IV, n. 844/2013).
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La Consulta. Gli aspetti da contemperare. Le lottizzazioni fanno eccezione.
LE PRONUNCE/ Le Regioni hanno margini di manovra in presenza di interessi legati alla materia del governo del territorio.

Il carattere inderogabile delle norme sulle distanze legali (articolo 9 del Dm 1444/1968) e la sua portata integrativa delle disposizioni del Codice civile, sono stati ripetutamente affermati anche dalla Corte costituzionale, chiamata a pronunciarsi in sede di conflitto di attribuzione tra il legislatore statale e quello regionale. Quest'ultimo, infatti, è spesso intervenuto in materia rivendicando la propria potestà legislativa concorrente nella materia del governo del territorio.
Secondo la Consulta (da ultimo sentenza n. 232/2005) le norme sulle distanze legali costituiscono uno dei limiti alla proprietà previsti dalla legge per assicurarne la funzione sociale, così come previsto dall'articolo 832 del Codice civile e dall'articolo 42 della Costituzione. Al fine di garantire la coesistenza dei diritti dei singoli proprietari, «alle facoltà di ciascuno sono imposti dalla legge limiti atti a conciliare il godimento del diritto sul proprio bene con quello degli altri sui loro beni». Tra questi limiti vi sono le norme che impongono di rispettare determinate distanze minime nell'eseguire costruzioni, «la cui violazione è suscettibile anche della drastica forma di risarcimento in forma specifica, attraverso la riduzione in pristino», ai sensi dell'articolo 872, comma 2, del Codice.
Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze tra le costruzioni in forza del rinvio contenuto nell'articolo 873 del Codice hanno carattere integrativo dello stesso Codice, in quanto concorrono alla stessa configurazione del diritto di proprietà, disciplinando i rapporti di vicinato, assicurando un'equità nell'utilizzazione edilizia dei suoli privati ed attribuendo il diritto reciproco al loro rispetto.
Ne discende che anche le norme degli strumenti urbanistici devono essere rispettose della normativa statale anche di livello regolamentare. Secondo la Consulta alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall'esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio. In particolare, le deroghe sono legittime se funzionali «agli assetti urbanistici generali e quindi al governo del territorio, non, invece, ai rapporti tra edifici confinanti isolatamente considerati».
Sulla base di questi presupposti, con la sentenza n.114/2012, la Consulta ha dichiarato l'illegittimità costituzionale delle norme della legge della Provincia di Bolzano n. 13/1997 (modificate dalla Lp n. 15/2011), nella parte in cui, ai fini dell'isolamento termico degli edifici, consentiva di derogare nella misura massima di 20 cm alle distanze tra edifici, alle altezze degli edifici e alle distanze dai confini previsti nel piano urbanistico comunale, con il solo rispetto «delle distanze prescritte dal codice civile» e non anche di quelle del Dm n. 1444/1968.
Più di recente, la sentenza n. 6/2013 ha ribadito questo principio, ricordando che le deroghe all'ordinamento civile delle distanze tra edifici vanno lette con riferimento all'articolo 9 del decreto, il quale «consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche»
(articolo Il Sole 24 Ore del 29.07.2013).

maggio 2013

EDILIZIA PRIVATA: E' infondata la tesi per cui un lotto è da ricondursi a "centro storico” per il solo fatto che ivi insiste un vincolo a suo tempo imposto ex L. 1497 del 1939, posto che così argomentando tutte le aree assoggettate a vincolo paesistico risulterebbero automaticamente classificate sotto il profilo urbanistico-edilizio quali zone A.
Del resto, la risalente, ma ancor valida Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3210 dd. 28.10.1967 n. 3210 chiarisce senza ombra di dubbio che l’inclusione di aree nelle zone A concerne segnatamente gli “agglomerati urbani”, e ciò non può dirsi per l’area in questione, stante la sua ben evidente marginalità rispetto al centro urbano.
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L’art. 9 del D.M. 1444 del 1968, laddove impone la distanza di 10 metri tra parete finestrata e corpo edificato, è norma di ordine generale, prevalente anche sulla disciplina regionale eventualmente difforme, e va pertanto applicata anche a corpi distinti di un’unica costruzione, ivi dunque compresa l’ipotesi di sopraelevazione.

Convince viceversa il Collegio la censura rimasta assorbita nel giudizio di primo grado e riproposta in via tuzioristica dal Wurthner circa la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 9 del D.M. 02.04.1968 n. 1444, violazione e falsa applicazione dell’art. 11 del T.U. approvato con D.P.R. 06.06.2001 n. 380, violazione e falsa applicazione dell’art. 31 della L.R. 06.06.2008 n. 16, nonché eccesso di potere per carenza assoluta di istruttoria e di motivazione e difetto del presupposto ed illogicità manifesta: ossia che, sinteticamente, in difformità da tali disposizioni normative il progetto prevede che i muri perimetrali della porzione immobiliare di proprietà Ascheri distino all’incirca 7,15 metri dalle pareti finestrate di proprietà Wurthner.
A fronte dell’eccezione del Comune e dell’Ascheri secondo la quale la disciplina di cui all’art. 9, secondo comma, del D.M. 02.04.1968 n. 1444 –segnatamente contemplata nella misura di 10 metri per i nuovi edifici– non si applica alle zone A così come definite dall’art. 2 dello stesso D.M., la Sezione ha disposto un’istruttoria chiedendo al Comune medesimo di produrre agli atti di causa un certificato di destinazione urbanistica del sito in cui ricade la costruzione Ascheri – Wurthner.
Il documento prodotto certifica che il foglio 8 del mappale n. 972 ricade integralmente nella Zona A.12 del P.U.C. (Piano urbanistico comunale) comprendente l’ambito di conservazione e riqualificazione delle località Pian dei Rossi, Sciarto, Mei, Feu … Torre del Mare, nonché secondo il P.T.C.P. –Piano territoriale di coordinamento paesistico (Assetto insediativo) nella Zona ID-MA– Regime normativo di mantenimento, in Zona COL-ISS del P.T.C.P. (Assetto vegetazionale), secondo il P.T.C.P. (Assetto Geomorfologico) in Zona MO-A – Aree assoggettate a regime normativo di modificabilità di tipo-A.
Lo stesso foglio 8, mappale 972, ricade integralmente nella Carta della suscettività al dissesto dei versanti quale PG1 – Area a suscettività al dissesto bassa, è sottoposta integralmente a vincolo paesistico-ambientale a’ sensi del D.L.vo 22.01.2004 n. 42 ed è inoltre assoggettata integralmente a vincolo idrogeologico a’ sensi della L.R. 16.04.1984 (peraltro ad oggi abrogata dalla L.R. 03.01.2001 n. 1) e del R.D. 30.12.1923 n. 3267.
Secondo la tesi del Comune e dell’Ascheri l’area in questione ricadrebbe nella Zona A contemplata dall’art. 2 del D.M. 1444 del 1968 in quanto ivi si menzionano “le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi”, e l’ambito A.12 del P.U.C. di Bergeggi, con superficie territoriale di mq. 540.146 è definito da tale strumento di pianificazione “della grande edificazione residenziale per la seconda casa”, completato da “vaste aree boscate di notevole pregio ambientale, soprattutto sul versante a mare”.
Sempre secondo il Comune il vincolo paesaggistico introdotto sull’area medesima a’ sensi del D.M. 06.04.1957 emanato sulla base dell’allora vigente L. 29.06.1939 n. 1497 in tal senso dirimente, posto che ivi si definisce l’area stessa di “una bellezza paesistica costituente un quadro naturale unitamente all’isolotto omonimo”.
In dipendenza di tutto ciò, quindi, la distanza di cui trattasi –ossia “la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”– non si applicherebbe al caso di specie, stante la vigenza della disciplina specificamente contemplata relativamente alla zona A “per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni”, laddove –per l’appunto- “le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale”.
Né, da ultimo, andrebbe sottaciuto che la distanza predetta di m. 10 non si applicherebbe se i fabbricati non hanno tra loro pareti contrapposte (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 05.10.2005 n. 5348), stante il fatto che la relativa disciplina non è deputata alla tutela del diritto alla riservatezza, ma alla “salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie”, nella specie non sussistenti (cfr. al riguardo, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 22.01.2013 n. 354).
Orbene, ad avviso del Collegio risulta innanzitutto infondata la tesi che riconduce l’ambito A.12 – Torre di Porto a “centro storico” per il solo fatto che ivi insiste un vincolo a suo tempo imposto ex L. 1497 del 1939, posto che così argomentando tutte le aree assoggettate a vincolo paesistico risulterebbero automaticamente classificate sotto il profilo urbanistico-edilizio quali zone A.
Del resto, la risalente, ma ancor valida Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 3210 dd. 28.10.1967 n. 3210 chiarisce senza ombra di dubbio che l’inclusione di aree nelle zone A concerne segnatamente gli “agglomerati urbani”, e ciò non può dirsi per l’area in questione, stante non solo la sua ben evidente marginalità rispetto al centro urbano di Bergeggi, ma anche –e soprattutto– sia la circostanza che l’art. 28 del P.U.C. la definisce quale ambito della “grande edificazione residenziale della seconda casa, realizzata fra gli anni ’50 e ’90, costituito da grandi condomίni e ville unifamiliari”, sia l’avvenuta inclusione nel previgente P.R.G. della zona di “Torre del Mare” in zona SR, espressamente equiparata dal Piano stesso a Zona B.
Né –ancora– può convenirsi, sempre in proposito, con la tesi dell’Ascheri secondo la quale il suo progetto sarebbe una mera “sopraelevazione” riconducibile, al più, ad un intervento di “nuova ristrutturazione” e non già di “nuova costruzione”, con la conseguente applicazione in tale ultimo caso soltanto della distanza di m. 10 da corpi antistanti.
Tale tesi risulta infatti smentita dalla giurisprudenza, come ad es. Cons. Stato, Sez. IV, 27.10.2011 n. 5759, anche sulla scorta di Cass., Civ., Sez. II, 27.03.2001 n. 4413.
Né –ancora– può convenirsi, sempre in proposito, con la tesi dell’Ascheri, secondo la quale il suo progetto sarebbe una mera “sopraelevazione” riconducibile, al più, ad un intervento di “nuova ristrutturazione” e non già di “nuova costruzione”, con la conseguente applicazione in tale ultimo caso soltanto della distanza di m. 10 da corpi antistanti.
Va, infatti, in primo luogo evidenziata l’intrinseca contraddittorietà della tesi dell’Ascheri secondo la quale la distanza di m. 10 non si applicherebbe alle ipotesi di “edificio unico”, come –per l’appunto– nel caso in esame, posto che l’Ascheri medesimo ha ben più fondatamente sostenuto per l’innanzi, anche con l’adesione di questo stesso giudice, che l’edificio di cui trattasi non costituisce un “condominio” ma due unità abitative tra di loro autonome.
Ma, soprattutto, è assorbente la constatazione, derivante dalla giurisprudenza dianzi citata, che l’art. 9 del D.M. 1444 del 1968, laddove impone l’anzidetta distanza di 10 metri tra parete finestrata e corpo edificato, è norma di ordine generale, prevalente anche sulla disciplina regionale eventualmente difforme, e va pertanto applicata anche a corpi distinti di un’unica costruzione, ivi dunque compresa l’ipotesi di sopraelevazione (cfr. sul punto, ad es., Cass. Civ., Sez. II, 27.03.2001 n. 4413)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 08.05.2013 n. 2483 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

aprile 2013

URBANISTICA: La possibilità di variare il sedime è implicita nella previsione dell’obbligo di piano di recupero, e costituisce del resto una facoltà normalmente ricompresa nella nozione di ristrutturazione edilizia pesante di cui all’art. 10, comma 1-c, del DPR 06.06.2001 n. 380.
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Per quanto riguarda poi il problema delle distanze all’interno di un piano di recupero situato in zona A, non vige la regola della distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate, in analogia a quanto previsto per i piani particolareggiati relativi al centro storico.
I piani particolareggiati hanno infatti ampi margini di discrezionalità per disciplinare direttamente questi profili ma possono anche rimettere le scelte di dettaglio ai singoli piani di recupero fissando solo alcune disposizioni generali, come è avvenuto nel caso in esame.
L’unico limite per la zona A desumibile dall’art. 9 del DM 02.04.1968 n. 1444 è che non sia aggravata la situazione esistente.

Sulle questioni proposte nel ricorso si possono formulare le seguenti considerazioni:
Sul condono della tettoia abusiva
(c) il punto da cui occorre partire è quindi la data di realizzazione della tettoia. Nel provvedimento di sanatoria del 03.10.2000 si prende atto che la tettoia è stata realizzata prima del 01.09.1967, ossia prima dell’entrata in vigore della legge 06.08.1967 n. 765, come dichiarato dalla dante causa dei controinteressati nella domanda di condono presentata il 18.09.1986. L’ipotesi di condono utilizzata dal Comune è pertanto quella disciplinata dall’art. 31, comma 5, della legge 28.02.1985 n. 47. In questo caso la sanatoria è assoggettata al pagamento dell’oblazione ma non del contributo di concessione, dovuto invece per le opere abusive realizzate tra il 01.09.1967 e il 01.10.1983;
(d) a proposito dell’epoca di realizzazione della tettoia il Comune non ha svolto alcun approfondimento (ad esempio attraverso le aerofotogrammetrie) e dunque non è possibile stabilire se l’opera sia effettivamente anteriore al 01.09.1967;
(e) esiste però un elemento che avvicina notevolmente la presenza della tettoia alla data del 01.10.1983, utile per beneficiare del condono alle condizioni ordinarie e quindi con pagamento del contributo di concessione. Si tratta del provvedimento dell’assessore all’Urbanistica del 20.02.1985, con il quale sono stati autorizzati lavori di manutenzione straordinaria sulla tettoia. Questo provvedimento dimostra l’esistenza della tettoia. La retrodatazione della costruzione a un momento anteriore al 01.10.1983 può essere raggiunta in via presuntiva considerando (1) il carattere pertinenziale del manufatto rispetto all’attività produttiva, (2) il dato di comune esperienza secondo cui una manutenzione straordinaria interviene a una certa distanza temporale dalla costruzione, (3) la necessità di interpretare i casi dubbi a favore del soggetto che chiede il condono (v. TAR Brescia Sez. II 10.05.2012 n. 825; TAR Brescia Sez. I 22.11.2010 n. 4664);
(f) il fatto che la tettoia si trovasse a circa 2,5 metri dalla parete finestrata dell’edificio di proprietà del ricorrente non impediva la concessione del condono. Gli immobili sono infatti collocati in zona A, all’interno della quale in base all’art. 9 del DM 02.04.1968 n. 1444 non vige la regola della distanza minima di 10 metri. Occorre poi sottolineare che la sanatoria è comunque ammissibile quando sia accompagnata dal vincolo della traslazione del volume e della superficie oggetto di condono allo scopo di conseguire un complessivo riordino del comparto (v. TAR Brescia Sez. II 08.05.2012 n. 788).
Questa condizione nel caso in esame si è realizzata, in quanto la tettoia è stata assoggettata a condono esclusivamente per recuperarne la superficie e riversarla nel nuovo intervento edilizio regolato dal piano di recupero, con il coinvolgimento di un sedime in parte diverso da quello originario. Il punto di osservazione del problema delle distanze si trasferisce in questo modo dall’opera abusiva storica alla nuova disciplina del piano di recupero. In proposito si osserva che la possibilità di variare il sedime è implicita nella previsione dell’obbligo di piano di recupero, e costituisce del resto una facoltà normalmente ricompresa nella nozione di ristrutturazione edilizia pesante di cui all’art. 10, comma 1-c, del DPR 06.06.2001 n. 380 (v. TAR Brescia Sez. II 07.04.2011 n. 525);
(g) la prospettiva dell’utilizzo della superficie della tettoia a vantaggio di un nuovo edificio consente di completare la procedura di condono anche se nel frattempo il manufatto sia stato rimosso. Normalmente infatti l’esistenza materiale dell’opera abusiva è un presupposto per la condonabilità della stessa (v. TAR Brescia Sez. I 12.10.2009 n. 1741), ma se la demolizione era già stata in precedenza valutata e autorizzata in un provvedimento edilizio, o in un piano urbanistico almeno adottato, il diritto edificatorio corrispondente all’abuso si può considerare ormai scorporato dall’opera materiale e acquisito al patrimonio giuridico del proprietario del terreno, subordinatamente al rilascio del provvedimento formale di condono;
Relativamente al piano di recupero
(h) per quanto riguarda poi il problema delle distanze all’interno di un piano di recupero situato in zona A, parimenti non vige la regola della distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate, in analogia a quanto previsto per i piani particolareggiati relativi al centro storico.
I piani particolareggiati hanno infatti ampi margini di discrezionalità per disciplinare direttamente questi profili (v. TAR Brescia Sez. I 29.09.2009 n. 1712) ma possono anche rimettere le scelte di dettaglio ai singoli piani di recupero fissando solo alcune disposizioni generali, come è avvenuto nel caso in esame. L’unico limite per la zona A desumibile dall’art. 9 del DM 02.04.1968 n. 1444 è che non sia aggravata la situazione esistente, cosa che in concreto non sembra essersi verificata;
(i) circa gli aspetti propriamente qualitativi della progettazione, e in particolare sul disturbo che il nuovo edificio arreca a quello del ricorrente e sulla possibilità di individuare soluzioni di maggiore pregio urbanistico, si tratta di questioni che si collocano ai limiti della sindacabilità nel processo amministrativo.
La commissione edilizia nel parere del 03.04.2000 ha considerato soddisfacenti le controdeduzioni elaborate per conto dei controinteressati dall’ing. Angelo Laffranchini. Tale valutazione non presenta profili di irragionevolezza, e in definitiva non sembra che il Comune autorizzando l’intervento edilizio abbia favorito una parte procurando un danno ingiusto all’altra.
Le soluzioni urbanistiche alternative avrebbero infatti comportato sacrifici non necessari per la proprietà dei controinteressati, e la gronda del nuovo edificio non sembra idonea a provocare un oscuramento intollerabile del primo piano del ricorrente, mentre per quanto riguarda il piano terra, effettivamente oscurato, una concausa rilevante è il muro di confine posto a breve distanza;
(j) la superficie della tettoia trasferita nel nuovo intervento edilizio è pari a 93,35 mq, mentre la superficie indicata nella domanda di condono era pari a 87,50 mq e quella riportata sull’elaborato tecnico allegato alla suddetta domanda era pari a 85 mq. Le differenze sono certamente significative, ma non implicano che le misure del progetto siano sbagliate o non veritiere.
In realtà la misurazione effettuata ai fini del condono è diretta a stabilire se siano rispettati i limiti di legge entro cui la sanatoria è ammissibile e a individuare gli importi a carico del richiedente. Quando la superficie condonata deve essere traslata e riutilizzata valgono le normali regole della progettazione, ossia è richiesta una più accurata misurazione dell’opera mediante i punti fiduciali per armonizzarne i valori a quelli degli edifici confinanti (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 02.04.2013 n. 307 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

marzo 2013

EDILIZIA PRIVATA: Le norme sulle distanze dai fabbricati hanno carattere pubblicistico e inderogabile, a differenza di quelle sulle distanze dai confini, che sono derogabili mediante convenzione tra privati.
A tale proposito, questo Tribunale, nella sentenza n. 327/2005 del 12.10.2005, confermata dalla Sezione VI del Consiglio di stato con la decisione n. 6475 del 18.12.2012, con riferimento alle distanze in materia di costruzioni, ha già esposto che “è ben noto al Collegio l’orientamento giurisprudenziale in forza del quale le norme sulle distanze dai fabbricati hanno carattere pubblicistico e inderogabile, a differenza di quelle sulle distanze dai confini, che sono derogabili mediante convenzione tra privati (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 12.07.2002, n. 3929 e TAR Lazio, Sez. II, 11.10.2004, n. 10705) (TRGA Trentino Alto Adige-Bolzano, sentenza 20.03.2013 n. 95 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAi fini dell’applicabilità della disciplina in materia di “pareti finestrate” di cui all’art. 9 del d.m. 02.04.1968, nr. 1444, ed a tutti i regolamenti edilizi locali che a questo si richiamano, è indifferente che le aperture preesistenti rientrino nella nozione civilistica di “luci” o in quella di “vedute” (ciò in considerazione della ratio di dette regole, che va ricondotta a esigenze igienico-sanitarie e non di tutela di diritti di vicinato).
Ritenuto che detti approfondimenti, al contrario, si impongono ai fini della definizione del giudizio nel merito, tenuto conto anche della circostanza che la Sezione –contrariamente all’assunto di fondo espresso nella sentenza impugnata– reputa che, ai fini dell’applicabilità della disciplina in materia di “pareti finestrate” di cui all’art. 9 del d.m. 02.04.1968, nr. 1444, ed a tutti i regolamenti edilizi locali che a questo si richiamano, è indifferente che le aperture preesistenti rientrino nella nozione civilistica di “luci” o in quella di “vedute” (ciò in considerazione della ratio di dette regole, che va ricondotta a esigenze igienico-sanitarie e non di tutela di diritti di vicinato) (Consiglio di Stato, Sez. IV, ordinanza 13.03.2013 n. 844 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

febbraio 2013

EDILIZIA PRIVATA: Allorché due terreni finitimi sono separati da una striscia intermedia, inedificata o per qualsiasi ragione inedificabile, e di larghezza inferiore al distacco dal confine prescritto per le costruzioni, ciascuno dei proprietari deve costruire sul proprio fondo ad una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, che non sia inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta.
 
A tale orientamento, che stabilisce, in sostanza, che nel computo della distanza minima imposta dalla legge o dal regolamento locale la larghezza della striscia di terreno interposta tra i due fondi debba essere "neutralizzata", cioè eliminata concettualmente, anche nel caso in cui la distanza sia imposta tra la costruzione ed il confine, occorre dare continuità, soffermata l'attenzione su due aspetti della problematica.
Quanto al primo,
è ben vero che "finitimo" è perfettamente sinonimico rispetto a "confinante" e che dunque a rigori un'area interposta tra due fondi rende questi ultimi non reciprocamente confinanti.
Tuttavia occorre osservare che allorquando l'area interposta e inedificabile abbia una larghezza inferiore a quella prescritta per il distacco tra costruzioni o tra costruzione e confine, e non si versi nell'ipotesi di cui all'art. 879, cpv. c.c., l'inapplicabilità della regola del distacco comporterebbe esattamente le medesime conseguenze negative che l'art. 873 c.c. e le disposizioni locali integrative sono dirette ad evitare.
Del tutto assenti indicazioni normative di segno diverso, tali, cioè, da rendere plausibile la volontà del legislatore di accettare un tale effetto pratico, s'impone mediante lo strumento dell'analogia o dell'interpretazione estensiva una soluzione che collochi la fattispecie entro l'ambito di applicazione delle regole dettate in materia di distanze.
Per di più, va considerato che la stessa nozione di distanza non definisce un dato meramente strutturale, ma disciplina la relazione dinamica fra contrapposte facoltà edificatorie, sicché anche il concetto di fondi confinanti o finitimi deve essere inteso in funzione dello scopo normativo ogni qual volta l'esercizio di tali facoltà incroci le esigenze d'ordine pubblico e privato tutelate congiuntamente dagli artt. 873 e ss. c.c.

La seconda considerazione è data dal fatto che
la giurisprudenza di questa Corte è ormai da tempo attestata nel senso di ritenere che le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino.
Nel contesto edilizio, pertanto, le norme degli strumenti urbanistici che impongono l'osservanza di una determinata distanza della costruzione dal confine non esprimono una regola diversa rispetto a quella codicistica basata sulla distanza tra fabbricati, ma una differente tecnica di protezione interna alla medesima regola del distacco, che in tutte le sue applicazioni va declinata unitariamente.

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7. - I primi due motivi, da esaminare congiuntamente perché inerenti alla medesima quaestio iuris, sono infondati, anche se per ragioni che richiedono una parziale correzione ex art. 384, ult. comma c.p.c. della motivazione in diritto della sentenza impugnata (basata sul fatto che della particella di terreno intermedia i Ma. siano comproprietari).
7.1. - Questa Corte ha già avuto modo di osservare che allorché due terreni finitimi sono separati da una striscia intermedia, inedificata o per qualsiasi ragione inedificabile, e di larghezza inferiore al distacco dal confine prescritto per le costruzioni, ciascuno dei proprietari deve costruire sul proprio fondo ad una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, che non sia inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta (Cass. nn. 3506/1999 e 7129/1993; vedi anche Cass. n. 20606/2004, che però si limita a richiamare detto principio, applicato dal giudice di merito; una soluzione sostanzialmente analoga era stata accolta da Cass. n. 3480/1978, che tuttavia, a differenza dell'indirizzo in esame, non aveva escluso l'applicabilità sia pur parziale del principio della prevenzione).
7.2. - A tale orientamento, che stabilisce, in sostanza, che nel computo della distanza minima imposta dalla legge o dal regolamento locale la larghezza della striscia di terreno interposta tra i due fondi debba essere "neutralizzata" (così, in motivazione, la n. 3506/1999 cit.), cioè eliminata concettualmente, anche nel caso in cui la distanza sia imposta tra la costruzione ed il confine, occorre dare continuità, soffermata l'attenzione su due aspetti della problematica.
7.2.1. - Quanto al primo, è ben vero che "finitimo" è perfettamente sinonimico rispetto a "confinante" e che dunque a rigori un'area interposta tra due fondi rende questi ultimi non reciprocamente confinanti.
Tuttavia occorre osservare che allorquando l'area interposta e inedificabile abbia una larghezza inferiore a quella prescritta per il distacco tra costruzioni o tra costruzione e confine, e non si versi nell'ipotesi di cui all'art. 879, cpv. c.c., l'inapplicabilità della regola del distacco comporterebbe esattamente le medesime conseguenze negative che l'art. 873 c.c. e le disposizioni locali integrative sono dirette ad evitare.
Del tutto assenti indicazioni normative di segno diverso, tali, cioè, da rendere plausibile la volontà del legislatore di accettare un tale effetto pratico, s'impone mediante lo strumento dell'analogia o dell'interpretazione estensiva una soluzione che collochi la fattispecie entro l'ambito di applicazione delle regole dettate in materia di distanze.
Per di più, va considerato che la stessa nozione di distanza non definisce un dato meramente strutturale, ma disciplina la relazione dinamica fra contrapposte facoltà edificatorie, sicché anche il concetto di fondi confinanti o finitimi deve essere inteso in funzione dello scopo normativo ogni qual volta l'esercizio di tali facoltà incroci le esigenze d'ordine pubblico e privato tutelate congiuntamente dagli artt. 873 e ss. c.c.
7.2.2. - La seconda considerazione, che dà conto della preferenza dell'indirizzo predetto rispetto a quello di Cass. n. 7525/2002 invocato dal ricorrente, è data dal fatto che la giurisprudenza di questa Corte è ormai da tempo attestata nel senso di ritenere che le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l'altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l'assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino (Cass. nn. 7384/2001, 6209/1996 e 12918/1991).
Nel contesto edilizio, pertanto, le norme degli strumenti urbanistici che impongono l'osservanza di una determinata distanza della costruzione dal confine non esprimono una regola diversa rispetto a quella codicistica basata sulla distanza tra fabbricati, ma una differente tecnica di protezione interna alla medesima regola del distacco, che in tutte le sue applicazioni va declinata unitariamente.
7.3. - Pertanto, ricondotta la fattispecie sotto gli artt. 873 e ss. c.c. così come integrati dall'intera disciplina degli strumenti urbanistici locali in tema di distanze, viene meno anche il rilievo della giusta obiezione mossa a Cass. n. 7525/2002, ossia di non dare contezza del fondamento normativo del reciproco diritto dei proprietari dei fondi confinanti di pretendere il rispetto di una distanza maggiore di quella legale e calcolata non dal confine comune, ma da quello col fondo intermedio (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 18.02.2013 n. 3968).

EDILIZIA PRIVATA: Esiste il principio giurisprudenziale secondo cui, posto che nella disciplina legale dei rapporti di vicinato l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo relativamente alle vedute e non anche dalle luci, la dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che, ispirandosi all'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, prescrive nelle sopraelevazioni il rispetto della distanza di 10 metri dalle pareti finestrate di edifici prospicienti, si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.
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Le prescrizioni di cui al d.m. 02.04.1968 n. 1444 integrano con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici.
La prescrizione di cui all'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444 relativa alla distanza minima di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile.
Infatti, nella suddetta materia deve ritenersi che in tema di distanze tra costruzioni, applicabile, come detto, anche alle sopraelevazioni, l'adozione da parte dei Comuni di strumenti urbanistici contenenti disposizioni illegittime perché contrastanti con la norma di superiore livello dell'art. 9 DM 02.04.1968 n. 1444 -che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- comporterebbe l'obbligo per il giudice di applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, quelle dello stesso strumento urbanistico, nella formulazione derivate, però, dalla inserzione in esso della regola sulla distanza fissata nel decreto ministeriale.
La disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, d.m. 02.04.1968 n. 1444, essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c.
Conseguentemente, ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata, oltre alla considerazione che nella specie la disciplina è stata integrata dal regolamento comunale in senso ancora più rispettoso e rigoroso.
L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che detta disposizioni in tema di distanze tra costruzioni, stante la natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione.

Va ora esaminato quanto sostenuto dalla società appellante incidentale, che sottolinea come il Vannucchi, nell’appello, abbia ammesso che la violazione della distanza si ponga in relazione a parete finestrata, dove tuttavia non gode di veduta ma di luce. Al riguardo invoca il principio secondo cui il rispetto delle distanze può essere invocato per le vedute e non per le luci.
Il Collegio osserva che, in realtà, esiste il principio giurisprudenziale (Cassazione civile sez. II, 30.04.2012, n. 6604) secondo cui, posto che nella disciplina legale dei rapporti di vicinato l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo relativamente alle vedute e non anche dalle luci, la dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che, ispirandosi all'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, prescrive nelle sopraelevazioni il rispetto della distanza di 10 metri dalle pareti finestrate di edifici prospicienti, si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende anche quelle su cui si aprono finestre cosiddette lucifere.
Nella specie, tuttavia, il regolamento edilizio comunale, all’art. 5.11, rubricato “Distanze fra edifici”, rinvia sì al D.M. 1968/1444, ma stabilisce che “per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m.10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti anche non finestrate”. Conseguentemente, in assenza di impugnazione o contestazione di tale clausola del regolamento edilizio comunale, la eventuale mancanza di veduta nella parete finestrata di Vannucchi non rileva ai fini di annientare la pretesa al rispetto delle distanze, che vanno quindi in ogni caso rispettate.
In ordine alla valenza direttamente precettiva tra privati del decreto ministeriale sulle distanze (questione oggetto degli appelli incidentali) questo Consesso (Consiglio di Stato sez. IV, 27.04.2011, n. 5759) e alla eventuale disapplicazione di strumenti urbanistici con esso contrastanti nel senso della minore tutela, ha già avuto modo di osservare che le prescrizioni di cui al d.m. 02.04.1968 n. 1444 integrano con efficacia precettiva il regime delle distanze nelle costruzioni, sicché l'inderogabile distanza di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti vincola anche i comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici.
La prescrizione di cui all'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444 relativa alla distanza minima di 10 m. tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile (per tali principi consolidati, ex plurimis, Consiglio Stato, sez. IV, 12.06.2007, n. 3094).
Infatti, nella suddetta materia deve ritenersi che in tema di distanze tra costruzioni, applicabile, come detto, anche alle sopraelevazioni, l'adozione da parte dei Comuni di strumenti urbanistici contenenti disposizioni illegittime perché contrastanti con la norma di superiore livello dell'art. 9 DM 02.04.1968 n. 1444 -che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- comporterebbe l'obbligo per il giudice di applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, quelle dello stesso strumento urbanistico, nella formulazione derivate, però, dalla inserzione in esso della regola sulla distanza fissata nel decreto ministeriale (così Cassazione civile, II, 27.03.2001, n. 4413 su richiamata; così anche Consiglio di Stato, IV, 12.06.2007, n. 3094).
La disposizione di cui all'art. 9, comma 1, n. 2, d.m. 02.04.1968 n. 1444, essendo tassativa ed inderogabile, impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c.
Conseguentemente, ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata, oltre alla considerazione che nella specie la disciplina è stata integrata dal regolamento comunale in senso ancora più rispettoso e rigoroso.
L'art. 9 d.m. 02.04.1968 n. 1444, che detta disposizioni in tema di distanze tra costruzioni, stante la natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione.
D’altra parte, come visto, nella specie non solo la norma comunale ha tenuto conto della disposizione ministeriale esistente, ma l’ha appunto integrata in senso ancora più rigoroso
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 12.02.2013 n. 844 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATADISCIPLINA URBANISTICA E DEROGABILITA' DELLE NORME IN TEMA DI DISTANZE.
Le disposizioni in tema di distanze debbono considerarsi non derogabili dalla disciplina urbanistica, sicché il permesso di costruire rilasciato senza che siano stati rispettati tali limiti comporta la illegittimità dell’atto amministrativo; ne consegue che l’ente competente può procedere in via di autotutela qualora ravvisi l’esistenza di detta illegittimità.
La Corte Suprema si sofferma con la sentenza in esame su un tema che si pone nella sottile linea di confine tra la disciplina amministrativa e quella penale, riguardante segnatamente l’esercizio del potere di autotutela dell’amministrazione in presenza di atto amministrativo illegittimo.
La vicenda processuale vedeva imputato il proprietario e direttore dei lavori nonché l’esecutore degli stessi, ritenuti responsabili del reato previsto dall’art. 44, lett. b), del D.P.R. n. 547/1955; in particolare agli imputati era stato addebitato di avere proseguito, nonostante l’ordine di sospensione dei lavori di ristrutturazione ed elevazione, la realizzazione di un solaio di circa mq. 140 situato al terzo livello di un immobile urbano. In sede di merito, gli imputati erano stati condannati, nonostante le censure sollevate in appello, ed incentrate essenzialmente sulla illegittimità dell’ordine di sospensione dei lavori, a fronte di un previo rilascio di permesso di costruire, e dunque di lavori legittimamente avviati.
Secondo i giudici di appello l’ordine di sospensione era legittimo, e anzi doveroso, in quanto rispettoso del D.M. 02.04.1968, n. 1444 (art. 9) in tema di distanze tra edifici, che il permesso di costruire non aveva invece preso in considerazione così autorizzando opere non conformi alla disciplina primaria. Contro la sentenza di condanna proponevano ricorso per Cassazione gli imputati, sostenendo -per quanto di interesse con riferimento allo specifico profilo- che la Corte di appello avrebbe omesso di considerare che il permesso di costruire non era stato revocato e che l’ordinanza di sospensione dei lavori è illegittima se non preceduta da un provvedimento che in sede di autotutela intervenga sull’atto autorizzatorio: posto che il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 è disposizione che ha come destinatari i soli enti territoriali e non i privati, non può sostenersi per la difesa che il permesso di costruire fosse illegittimo.
La testi ha convinto i giudici della Suprema Corte che hanno, sul punto, annullato con rinvio la decisione. In particolare, ha osservato la Cassazione, le disposizioni in tema di distanze debbono considerarsi non derogabili dalla disciplina urbanistica e il permesso di costruire rilasciato senza che siano stati rispettati tali limiti comporta la illegittimità dell’atto amministrativo (v. Cass. pen., sez. III, 16.03.2012, n. 10431, in Ced. Cass., n. 252247): ciò comporta, per la Corte, la conseguenza di ordine generale che l’ente competente può procedere in via di autotutela qualora ravvisi l’esistenza di detta illegittimità.
Venendo al contenuto della decisione impugnata, la Corte rileva che la sentenza d’appello è caduta in errore quando omette di rilevare che il provvedimento amministrativo opera un rinvio alla natura sismica del suolo. Tale rinvio potrebbe risultare coerente, secondo la Cassazione, qualora l’ordine di sospensione fosse stato emanato in ragione della tutela sismica; al contrario, il provvedimento che dispone la sospensione dei lavori venne emesso per motivi attinenti il rispetto delle distanze legali tra edifici, e non può certamente essere invocata la natura sismica del suolo come motivazione che ne prolunga gli effetti oltre il termine fissato dalla legge. Da qui, dunque, la necessità dell’annullamento (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 04.02.2013 n. 5487 - tratto da Urbanistica e appalti n. 4/2013).

gennaio 2013

EDILIZIA PRIVATA: M. Grisanti, DISTANZE TRA FABBRICATI (commento a caldo della sentenza 23.01.2013 n. 6/2013 della Corte costituzionale) (25.01.2013 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATALa Consulta sui poteri delle regioni. Distanze edifici? Solo se servono.
Le regioni possono introdurre deroghe alle distanze tra edifici solo per «interessi pubblici di territorio». La disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra infatti nella materia dell'ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale. Alle regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall'esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.
Pertanto, la legislazione regionale che interviene in tale ambito è legittima solo in quanto persegue chiaramente finalità di carattere urbanistico, rimettendo l'operatività dei suoi precetti a «strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio». Le norme regionali che, disciplinando le distanze tra edifici, esulino da tali finalità, ricadono illegittimamente nella materia «ordinamento civile», riservata alla competenza legislativa esclusiva dello Stato.

Questo è quanto contenuto nella sentenza 23.01.2013 n. 6 della Corte Costituzionale.
Il fatto in sintesi: l'articolo 1, 2° comma, della legge della regione Marche 04/09/1979 n. 31 prevede che i comuni possono individuare gli edifici da ampliare nelle zone di completamento con destinazione residenziale. Procedura che ha l'efficacia di piano particolareggiato.
Sulla base di questa disposizione normativa, un cittadino aveva effettuato un ampliamento, ma il suo vicino ne aveva chiesto la demolizione. La Corte costituzionale ha precisato che la deroga alle distanze è consentita solo per interessi pubblici legati al governo del territorio. Ed ha affermato che le regioni possono introdurre delle deroghe in considerazione degli interessi e delle specificità territoriali.
Pertanto la disposizione della regione Marche è stata considerata illegittima in quanto non rispetta i limiti entro i quali la deroga è ammessa (articolo ItaliaOggi del 09.04.2013).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 1, secondo comma, della legge regionale Marche n. 31 del 1979 deve essere dichiarato costituzionalmente illegittimo, in quanto eccede la competenza regionale concorrente del «governo del territorio», violando il limite dell’«ordinamento civile», di competenza legislativa esclusiva dello Stato.
Invero, la norma de qua consente (ndr: consentiva) espressamente ai Comuni di derogare alle distanze minime fissate nel d.m. n. 1444 del 1968, senza rispettare le condizioni stabilite dall’art. 9, ultimo comma, del medesimo decreto ministeriale, il quale esige che le deroghe siano inserite in appositi strumenti urbanistici, a garanzia dell’interesse pubblico relativo al governo del territorio. La disposizione regionale impugnata, al contrario, autorizza i Comuni ad «individuare gli edifici» dispensati dal rispetto delle distanze minime. La deroga non risulta, dunque, ancorata all’esigenza di realizzare la conformazione omogenea dell’assetto urbanistico di una determinata zona, ma può riguardare singole costruzioni, anche individualmente considerate.

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La regolazione delle distanze tra i fabbricati deve essere inquadrata nella materia «ordinamento civile», di competenza legislativa esclusiva dello Stato. Infatti, tale disciplina attiene in via primaria e diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi e ha la sua collocazione innanzitutto nel codice civile.
La regolazione delle distanze è poi precisata in ulteriori interventi normativi, tra cui rileva, in particolare, il citato d.m. n. 1444 del 1968. Tuttavia, la giurisprudenza costituzionale ha altresì chiarito che, poiché «i fabbricati insistono su di un territorio che può avere rispetto ad altri –per ragioni naturali e storiche– specifiche caratteristiche, la disciplina che li riguarda –ed in particolare quella dei loro rapporti nel territorio stesso– esorbita dai limiti propri dei rapporti interprivati e tocca anche interessi pubblici», la cui cura è stata affidata alle Regioni, in base alla competenza concorrente in materia di «governo del territorio», ex art. 117, terzo comma, Cost..
Per queste ragioni, in linea di principio la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell’ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.
Dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall’altro essa, interferendo con l’ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo –il governo del territorio– che ne detta anche le modalità di esercizio. Pertanto, la legislazione regionale che interviene in tale ambito è legittima solo in quanto persegue chiaramente finalità di carattere urbanistico, rimettendo l’operatività dei suoi precetti a «strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio».
Le norme regionali che, disciplinando le distanze tra edifici, esulino da tali finalità, ricadono illegittimamente nella materia «ordinamento civile», riservata alla competenza legislativa esclusiva dello Stato.
Il punto di equilibrio tra la competenza legislativa statale in materia di «ordinamento civile» e quella regionale in materia di «governo del territorio», come identificato dalla Corte costituzionale, trova una sintesi normativa nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che la Corte costituzionale ha più volte ritenuto dotato di «efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato». Quest’ultima disposizione consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche».
Le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono, dunque, consentite nei limiti ora indicati, se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.

Come ricorda correttamente l’ordinanza di rimessione, questa Corte ha già affermato che la regolazione delle distanze tra i fabbricati deve essere inquadrata nella materia «ordinamento civile», di competenza legislativa esclusiva dello Stato (sentenze n. 114 del 2012, n. 173 del 2011, n. 232 del 2005). Infatti, tale disciplina attiene in via primaria e diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi e ha la sua collocazione innanzitutto nel codice civile.
La regolazione delle distanze è poi precisata in ulteriori interventi normativi, tra cui rileva, in particolare, il citato d.m. n. 1444 del 1968. Tuttavia, la giurisprudenza costituzionale ha altresì chiarito che, poiché «i fabbricati insistono su di un territorio che può avere rispetto ad altri –per ragioni naturali e storiche– specifiche caratteristiche, la disciplina che li riguarda –ed in particolare quella dei loro rapporti nel territorio stesso– esorbita dai limiti propri dei rapporti interprivati e tocca anche interessi pubblici» (sentenza n. 232 del 2005), la cui cura è stata affidata alle Regioni, in base alla competenza concorrente in materia di «governo del territorio», ex art. 117, terzo comma, Cost..
Per queste ragioni, in linea di principio la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell’ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio. Dunque, se da un lato non può essere del tutto esclusa una competenza legislativa regionale relativa alle distanze tra gli edifici, dall’altro essa, interferendo con l’ordinamento civile, è rigorosamente circoscritta dal suo scopo –il governo del territorio– che ne detta anche le modalità di esercizio. Pertanto, la legislazione regionale che interviene in tale ambito è legittima solo in quanto persegue chiaramente finalità di carattere urbanistico, rimettendo l’operatività dei suoi precetti a «strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio» (sentenza n. 232 del 2005).
Le norme regionali che, disciplinando le distanze tra edifici, esulino da tali finalità, ricadono illegittimamente nella materia «ordinamento civile», riservata alla competenza legislativa esclusiva dello Stato.
Il punto di equilibrio tra la competenza legislativa statale in materia di «ordinamento civile» e quella regionale in materia di «governo del territorio», come identificato dalla Corte costituzionale, trova una sintesi normativa nell’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che la Corte costituzionale ha più volte ritenuto dotato di «efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato» (sentenza n. 114 del 2012; ordinanza n. 173 del 2011; sentenza n. 232 del 2005). Quest’ultima disposizione consente che siano fissate distanze inferiori a quelle stabilite dalla normativa statale, ma solo «nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche». Le deroghe all’ordinamento civile delle distanze tra edifici sono, dunque, consentite nei limiti ora indicati, se inserite in strumenti urbanistici, funzionali a conformare un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.
La norma regionale censurata infrange i principi sopra ricordati, in quanto consente espressamente ai Comuni di derogare alle distanze minime fissate nel d.m. n. 1444 del 1968, senza rispettare le condizioni stabilite dall’art. 9, ultimo comma, del medesimo decreto ministeriale, che, come si è detto, esige che le deroghe siano inserite in appositi strumenti urbanistici, a garanzia dell’interesse pubblico relativo al governo del territorio. La disposizione regionale impugnata, al contrario, autorizza i Comuni ad «individuare gli edifici» dispensati dal rispetto delle distanze minime. La deroga non risulta, dunque, ancorata all’esigenza di realizzare la conformazione omogenea dell’assetto urbanistico di una determinata zona, ma può riguardare singole costruzioni, anche individualmente considerate.
La procedura delineata dal legislatore regionale non è dunque conforme ai principi sopra enunciati, né il vizio può ritenersi insussistente in ragione dell’art. 2, quarto comma, della legge regionale impugnata, che intende conferire a tale procedura «efficacia di piano particolareggiato», ex lege. Anzi, attraverso tale autoqualificazione, il legislatore regionale pretende di attribuire gli effetti tipici degli strumenti urbanistici a un procedimento che non ne rispecchia la sostanza e le finalità. L’attribuzione, per via legislativa, della qualifica formale di piano particolareggiato ad una procedura che del piano urbanistico non ha le caratteristiche, perché permette di derogare caso per caso alle regole sulle distanze tra edifici, non offre alcuna garanzia che la legge regionale persegua quelle finalità pubbliche di governo del territorio che, sole, possono giustificare l’esercizio di una competenza legislativa regionale in un ambito strettamente connesso alla competenza statale in materia di «ordinamento civile».
Pertanto, l’art. 1, secondo comma, della legge regionale Marche n. 31 del 1979 deve essere dichiarato costituzionalmente illegittimo, in quanto eccede la competenza regionale concorrente del «governo del territorio», violando il limite dell’«ordinamento civile», di competenza legislativa esclusiva dello Stato (Corte Costituzionale, sentenza 23.01.2013 n. 6).

EDILIZIA PRIVATA: E’ illegittimo il permesso di costruire che non rispetti le distanze minime tra gli edifici previste dall'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444.
In tema di distanze tra edifici la disposizione di cui all'art. 9, comma 1 n. 2, D.M. 02.04.1968, n. 1444, essendo volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia d'imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, e quindi tassativa e inderogabile, non solo impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata a essere mantenuta a una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c., ma vincola anche i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata, atteso che l'art. 9, D.M. 02.04.1968 n. 1444, per la sua natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione.
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In tema di distanze legali tra edifici o dal confine, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di finitura od accessoria di limitata entità, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, invece, rientrano nel concetto civilistico di costruzioni, le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. aggettanti) che, se pur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.
Lo stesso può dirsi per le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso.
Opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l'obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato.
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Ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera.
Ai fini del rispetto delle distanze fra costruzioni, non rileva il materiale utilizzato per la fabbrica, richiedendosi soltanto una durevolezza dell'opera, comunemente riconoscibile anche alle opere in legno o ferro od altri materiali leggeri, purché infissi al suolo non transitoriamente.
Ne consegue la permanente vigenza dell’insegnamento della Corte di legittimità secondo il quale “costituisce costruzione, agli effetti della disciplina del c.c. sulle distanze legali, ogni manufatto che, per struttura e destinazione, ha carattere di stabilità e permanenza (Nella specie il manufatto, con finestra, era coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, ed era destinato a fienile, magazzino e pollaio)”.
Analoga nozione estensiva del concetto di “fabbricato” è stata dettata dalla Corte di Cassazione ai fini dell'art. 907 c.c., diretto a preservare l'esercizio delle vedute da ogni eventuale ostacolo con carattere di stabilità, “in quanto la nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo del genere (nella specie, il giudice del merito aveva ritenuto che costituisse costruzione nel senso anzidetto una veranda che ostacolava la veduta dal balcone e dalla finestra sovrastanti, anche se ottenuta mediante la posa in opera, su correntini infissi nel muro, di lastre di fibrocemento facilmente asportabili, in quanto bullonate a tali correntini. La C.S., nell'enunciare il precisato principio di diritto, ha confermato tale decisione)”.
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In ordine alla illegittimità di una costruzione inferiore alla distanza minima di m 10,00 prescritta dall’art. 9 del decreto ministeriale 02.04.1968 n. 1444, in ordine alla cogenza ed inderogabilità di tale disposizione ed in ordine alla doverosità dell’esercizio dell’autotutela laddove la stessa venga violata, la giurisprudenza è assolutamente concorde. Si è detto in proposito, infatti, che “laddove si afferma il carattere inderogabile della prescrizione di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 (distanza minima assoluta di m. 10 relativa alle pareti finestrate), e cogente per tutti gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi di fonte comunale, si impone l'applicazione della relativa disciplina anche nelle ipotesi in cui una sola delle due pareti frontistanti sia finestrata, posto che l'interesse pubblico presidiato dalla norma è quello della salubrità dell'edificato, da non confondersi con l'interesse privato del frontista a mantenere la riservatezza o la prospettiva”.
Simmetricamente a tale approdo, la giurisprudenza di legittimità penale ha affermato di recente che “è illegittimo il permesso di costruire rilasciato per l'edificazione di un fabbricato che non rispetti le distanze minime tra gli edifici, previste dall'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444, le cui previsioni non sono derogabili da parte degli strumenti urbanistici. In tema di distanze tra costruzioni, il D.M. 02.04.1968, n. 1444, art. 9, comma 2, essendo stato emanato su delega della legge 17.08.1942, n. 1150, art. 41-quinquies (cd. legge urbanistica), aggiunto dalla legge 06.08.1967, n. 765, art. 17, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica; ne consegue che, in caso di dolosa violazione della disciplina in tema di distanze legali da parte del pubblico ufficiale preposto al rilascio del titolo abilitativo edilizio, questi risponde del delitto di abuso d'ufficio ai sensi dell'art. 323 c.p.".
In sostanza, lo si ribadisce, può convenirsi con il principio per cui “la prescrizione di cui all'art. 9 d.m. 02.04.1968, n. 1444, relativa alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile”.
La decisione di questa Quarta Sezione del Consiglio di Stato in ultimo richiamata, ha affermato poi, in punto di conseguenza applicativa del principio, il condivisibile principio per cui “in tema di distanze tra costruzioni, applicabile anche alle sopraelevazioni, l'adozione da parte dei Comuni di strumenti urbanistici contenenti disposizioni illegittime perché contrastanti con la norma di superiore livello dell'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 -che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- comporta l'obbligo per il giudice di applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, quelle dello stesso strumento urbanistico, nella formulazione derivata, però, dalla inserzione in esso della regola sulla distanza fissata nel decreto ministeriale”.

La facoltà di costruire sul confine (peraltro neppure ricorrente nel caso di specie, come si è dimostrato dianzi) non comporta certo che si possa omettere di rispettare la successiva disposizione delle n.t.a. laddove la distanza tra edifici, per effetto della costruzione sul confine, venga ad essere inferiore al minimo inderogabile stabilito ex lege.
Tale conseguenza pretesa da parte appellante non si evince dalla combinata lettura delle due prescrizioni; e, laddove ciò si riscontrasse effettivamente (ma così non è), il dato interpretativo non potrebbe che importare la disapplicazione della disposizione, siccome collidente con la disciplina nazionale inderogabile (ex multis: “in tema di distanze tra edifici la disposizione di cui all'art. 9, comma 1 n. 2, D.M. 02.04.1968, n. 1444, essendo volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia d'imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, e quindi tassativa e inderogabile, non solo impone al proprietario dell'area confinante col muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata a essere mantenuta a una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell'art. 907, comma 3, c.c., ma vincola anche i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e va annullata ove oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata, stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata, atteso che l'art. 9, D.M. 02.04.1968 n. 1444, per la sua natura di norma primaria, sostituisce eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione” -TAR Puglia Lecce Sez. III, 28.09.2012, n. 1624-).
Anche la lettura “combinata” delle due disposizioni comunali suggerita da parte appellante deve essere pertanto disattesa.
In ultimo, rammenta il Collegio che, per condivisa giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, “in tema di distanze legali tra edifici o dal confine, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di finitura od accessoria di limitata entità, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, invece, rientrano nel concetto civilistico di costruzioni, le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. aggettanti) che, se pur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. Lo stesso può dirsi per le opere di contenimento, quali indubbiamente si configurano quelle di cui al caso di specie che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso. Opere tali da dovere essere riguardate, sotto il profilo edilizio, come opere dotate di una propria specificità ed autonomia, in una accezione che comprende tutte le caratteristiche proprie dei fabbricati, donde l'obbligo di rispetto di tutti gli indici costruttivi prescritti dallo strumento urbanistico e, in particolare, delle distanze dal confine privato” (Consiglio Stato, sez. IV, 30.06.2005, n. 3539).
In modo pressoché simmetrico, la giurisprudenza civile di legittimità ha ancora di recente condivisibilmente affermato che “ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera” (Cassazione civile, sez. II, 17.06.2011, n. 13389).
La giurisprudenza civile di merito, altrettanto condivisibilmente, ad avviso del Collegio, ha poi fatto presente che ai fini del rispetto delle distanze fra costruzioni, non rileva il materiale utilizzato per la fabbrica, richiedendosi soltanto una durevolezza dell'opera, comunemente riconoscibile anche alle opere in legno o ferro od altri materiali leggeri, purché infissi al suolo non transitoriamente.
Ne consegue la permanente vigenza dell’insegnamento della Corte di legittimità secondo il quale “costituisce costruzione, agli effetti della disciplina del c.c. sulle distanze legali, ogni manufatto che, per struttura e destinazione, ha carattere di stabilità e permanenza (Nella specie il manufatto, con finestra, era coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, ed era destinato a fienile, magazzino e pollaio)” (Cassazione civile, sez. II, 24.05.1997, n. 4639).
Per completezza si evidenzia che analoga nozione estensiva del concetto di “fabbricato” è stata dettata dalla Corte di Cassazione ai fini dell'art. 907 c.c., diretto a preservare l'esercizio delle vedute da ogni eventuale ostacolo con carattere di stabilità, “in quanto la nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo del genere. (nella specie, il giudice del merito aveva ritenuto che costituisse costruzione nel senso anzidetto una veranda che ostacolava la veduta dal balcone e dalla finestra sovrastanti, anche se ottenuta mediante la posa in opera, su correntini infissi nel muro, di lastre di fibrocemento facilmente asportabili, in quanto bullonate a tali correntini. La C.S., nell'enunciare il precisato principio di diritto, ha confermato tale decisione)” (Cassazione civile , sez. II, 21.10.1980, n. 5652).
Già alla stregua della sistematica esposizione che precede, appare evidente che appare destituito di fondamento il primo caposaldo dell’impianto dell’appello volto a contestare la sussumibilità nella nozione di “costruzione” rilevante in punto di omesso rispetto delle distanze legali dell’immobile per cui è causa.
E’ appena il caso di rammentare, conclusivamente, che in ordine alla illegittimità di una costruzione inferiore alla distanza minima di m 10,00 prescritta dall’art. 9 del decreto ministeriale 02.04.1968 n. 1444, in ordine alla cogenza ed inderogabilità di tale disposizione ed in ordine alla doverosità dell’esercizio dell’autotutela laddove la stessa venga violata, la giurisprudenza è assolutamente concorde. Si è detto in proposito, infatti, che “laddove si afferma il carattere inderogabile della prescrizione di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 (distanza minima assoluta di m. 10 relativa alle pareti finestrate), e cogente per tutti gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi di fonte comunale, si impone l'applicazione della relativa disciplina anche nelle ipotesi in cui una sola delle due pareti frontistanti sia finestrata, posto che l'interesse pubblico presidiato dalla norma è quello della salubrità dell'edificato, da non confondersi con l'interesse privato del frontista a mantenere la riservatezza o la prospettiva” (Cons. Stato Sez. IV, 09.10.2012, n. 5253).
Simmetricamente a tale approdo, la giurisprudenza di legittimità penale ha affermato di recente che “è illegittimo il permesso di costruire rilasciato per l'edificazione di un fabbricato che non rispetti le distanze minime tra gli edifici, previste dall'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444, le cui previsioni non sono derogabili da parte degli strumenti urbanistici. In tema di distanze tra costruzioni, il D.M. 02.04.1968, n. 1444, art. 9, comma 2, essendo stato emanato su delega della legge 17.08.1942, n. 1150, art. 41-quinquies (cd. legge urbanistica), aggiunto dalla legge 06.08.1967, n. 765, art. 17, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica; ne consegue che, in caso di dolosa violazione della disciplina in tema di distanze legali da parte del pubblico ufficiale preposto al rilascio del titolo abilitativo edilizio, questi risponde del delitto di abuso d'ufficio ai sensi dell'art. 323 c.p." (Cass. pen. Sez. III, 12.01.2012, n. 10431 -rv. 252247-).
In sostanza, lo si ribadisce, può convenirsi con il principio per cui “la prescrizione di cui all'art. 9 d.m. 02.04.1968, n. 1444, relativa alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. è volta non alla tutela del diritto alla riservatezza, bensì alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, ed è, dunque, tassativa ed inderogabile” (Cons. Stato Sez. IV, 27.10.2011, n. 5759).
La decisione di questa Quarta Sezione del Consiglio di Stato in ultimo richiamata, ha affermato poi, in punto di conseguenza applicativa del principio, il condivisibile principio per cui “in tema di distanze tra costruzioni, applicabile anche alle sopraelevazioni, l'adozione da parte dei Comuni di strumenti urbanistici contenenti disposizioni illegittime perché contrastanti con la norma di superiore livello dell'art. 9 del D.M. 02.04.1968, n. 1444 -che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti- comporta l'obbligo per il giudice di applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, quelle dello stesso strumento urbanistico, nella formulazione derivata, però, dalla inserzione in esso della regola sulla distanza fissata nel decreto ministeriale” (Cons. Stato Sez. IV, 27.10.2011, n. 5759)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 22.01.2013 n. 354 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. 02.04.1968 n. 1444 detta una prescrizione tassativa e inderogabile, in quanto finalizzata alla salvaguardia dell'interesse pubblico sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici che si fronteggiano quando uno dei due abbia una parete finestrata.
La norma -emanata in forza dell'art. 41-quinquies l. 17.08.1942 n. 1150, aggiunto dall'art. 17 l. 06.08.1967 n. 765– è dettata in materia inerente all'ordinamento civile, rientrante, come tale, nella competenza legislativa esclusiva dello Stato: essa non può, pertanto, trovare un limite nella classificazione -differente rispetto a quella prevista dall’art. 2 del d.m. n. 1444/1968- delle zone omogenee in cui è articolato il territorio comunale delineata all’art. 10, l.reg. Lombardia n. 12/2005, pena l’incostituzionalità della legge regionale stessa.
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L’art. 103, c. 1-bis, l.reg. Lombardia n. 12/2005, inserito dalla l.reg. Lombardia n. 4/2008, dispone che “Ai fini dell'adeguamento, ai sensi dell'articolo 26, commi 2 e 3, degli strumenti urbanistici vigenti, non si applicano le disposizioni del decreto ministeriale 02.04.1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti ur