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66-LEGGE CASA LOMBARDIA
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68-LOTTO EDIFICABILE - ASSERVIMENTO AREA - CESSIONE CUBATURA
69-LOTTO INTERCLUSO
70-MAPPE e/o SCHEDE CATASTALI (valore probatorio o meno)
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72-MURO DI CINTA/RECINZIONE, DI CONTENIMENTO/SOSTEGNO, ECC.
73-OPERE PRECARIE
74-PARERE DI REGOLARITA' TECNICA, CONTABILE E DI LEGITTIMITA'
75-PATRIMONIO
76-PERGOLATO e/o GAZEBO e/o BERCEAU e/o DEHORS e/o POMPEIANA e/o PERGOTENDA
77-PERMESSO DI COSTRUIRE (annullamento e/o impugnazione)
78-PERMESSO DI COSTRUIRE (decadenza)
79-PERMESSO DI COSTRUIRE (deroga)
80-PERMESSO DI COSTRUIRE (legittimazione richiesta titolo)
81-PERMESSO DI COSTRUIRE (parere commissione edilizia)
82-PERMESSO DI COSTRUIRE (prescrizioni)
83-PERMESSO DI COSTRUIRE (proroga)
84-PERMESSO DI COSTRUIRE (verifica in istruttoria dei limiti privatistici al rilascio)
85
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PERTINENZE EDILIZIE ED URBANISTICHE
87-PIANI PIANIFICATORI ED ATTUATIVI
88-PIANI PIANIFICATORI ED ATTUATIVI (aree a standard)
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91-PUBBLICO IMPIEGO (quota annuale iscrizione ordine professionale)
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dossier DEFINIZIONI INTERVENTI EDILIZI
maggio 2016

EDILIZIA PRIVATA: La definizione di “restauro scientifico” esclude l’ammissibilità di incrementi volumetrici, né può diversamente ritenersi, in considerazione del fatto che la detta tipologia di intervento consente “l’inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali”.
E’ vero, infatti, che la collocazione dei detti impianti può richiedere la realizzazione di appositi volumi destinati ad ospitarli, ma si tratta di volumi c.d. tecnici, che, com’è noto, nulla hanno a che vedere con la volumetria, quale quella di che trattasi, destinata a soddisfare esigenze diverse da quella concernente il ricovero di siffatti impianti.

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Le censure delle due parti appellanti, rivolte a contestare l’ipotizzato aumento di volumetria derivante dalla chiusura del porticato, sono palesemente infondate e si prestano ad una trattazione congiunta.
Occorre preliminarmente rilevare che la lex specialis della gara non consentiva incrementi volumetrici, né, contrariamente a quanto sostenuto dal Comune di Sassuolo, questi ultimi potevano ritenersi ammessi in considerazione della tipologia degli interventi da progettare.
In base al bando di gara il concorso di progettazione per cui è causa, aveva ad oggetto interventi di “recupero funzionale” e “restauro scientifico”.
Diversamente da quanto sostenuto dall’amministrazione comunale, dalla definizione di “restauro scientifico” contenuta nell’allegato alla L.R. 25/11/2002, n. 31, non si ricava affatto l’ammissibilità di aumenti di cubatura.
Si legge nel citato allegato: <<Ai fini della presente legge si intendono per:

“restauro scientifico", gli interventi che riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione, valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche. Il tipo di intervento prevede:
   c.1) il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, cioè il restauro o ripristino dei fronti esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti interni, la ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o demolite, la conservazione o il ripristino dell'impianto distributivo-organizzativo originale, la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri;
   c.2) consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi strutturali:
- murature portanti sia interne che esterne;
- solai e volte;
- scale;
- tetto, con ripristino del manto di copertura originale;
   c.3) l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;
   c.4) l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali
>>.
La trascritta definizione di “restauro scientifico”, esclude, dunque, chiaramente l’ammissibilità di incrementi volumetrici, né può diversamente ritenersi, in considerazione del fatto che la detta tipologia di intervento consente “l’inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali”. E’ vero, infatti, che la collocazione dei detti impianti può richiedere la realizzazione di appositi volumi destinati ad ospitarli, ma si tratta di volumi c.d. tecnici, che, com’è noto, nulla hanno a che vedere con la volumetria, quale quella di che trattasi, destinata a soddisfare esigenze diverse da quella concernente il ricovero di siffatti impianti.
Nel caso di specie, la proposta progettuale del RTP capeggiato dalla arch. Ve. prevedeva indubbiamente la realizzazione di volumetria aggiuntiva non classificabile come mero volume tecnico (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 05.05.2016 n. 1822 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un porticato che si presenti aperto su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria.
Ciò vale anche nell’ipotesi in cui le vetrate siano facilmente amovibili e siano destinate a chiudere il manufatto, solo per un determinato periodo nell’arco dell’anno, atteso che:
   a) le modalità di installazione e rimozione di una struttura sono indifferenti rispetto alla sua funzione (nella specie quella di realizzare un vano chiuso);
   b) l’utilizzo stagionale delle vetrate non vale a conferire all’opera che ne risulta natura precaria, atteso che al fine di affermare siffatta natura occorre che la struttura sia oggettivamente inidonea a soddisfare esigenze prolungate nel tempo.
La giurisprudenza ha ritenuto, che la natura precaria di un manufatto non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente assegnatagli dal costruttore, rilevando l’idoneità dell’opera a soddisfare un bisogno non provvisorio attraverso la perpetuità della funzione.
Coerentemente è stato affermato che nemmeno l’eventuale intendimento di utilizzare la struttura stagionalmente, può consentire di attribuire alla stessa carattere precario.

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Ed invero l'installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un porticato che si presenti aperto su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria (Cons. Stato, Sez. VI, 05/08/2013 n. 4089; Sez. V, 08/04/1999, n. 394; 26/10/1998 n. 1554).
Ciò vale anche nell’ipotesi in cui le vetrate siano facilmente amovibili e siano destinate a chiudere il manufatto, solo per un determinato periodo nell’arco dell’anno, atteso che:
   a) le modalità di installazione e rimozione di una struttura sono indifferenti rispetto alla sua funzione (nella specie quella di realizzare un vano chiuso);
   b) l’utilizzo stagionale delle vetrate non vale a conferire all’opera che ne risulta natura precaria, atteso che al fine di affermare siffatta natura occorre che la struttura sia oggettivamente inidonea a soddisfare esigenze prolungate nel tempo.
La giurisprudenza ha ritenuto, che la natura precaria di un manufatto non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente assegnatagli dal costruttore, rilevando l’idoneità dell’opera a soddisfare un bisogno non provvisorio attraverso la perpetuità della funzione (Cass. Pen., Sez. III, 08/02/2007 n. 5350).
Coerentemente è stato affermato che nemmeno l’eventuale intendimento di utilizzare la struttura stagionalmente, può consentire di attribuire alla stessa carattere precario (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 05.05.2016 n. 1822 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

aprile 2016

EDILIZIA PRIVATAPuò parlarsi di ristrutturazione e restauro conservativo in tutte le ipotesi di lavori afferenti a edifici già esistenti e individuabili nella loro struttura e caratteristiche, anche se in parte diruti, mentre solo nei casi in cui non sia affatto possibile individuare il manufatto originario, quantomeno nei suoi connotati essenziali, deve parlarsi di nuova costruzione.
Il concetto di costruzione esistente postula, invero, la possibilità di individuazione della stessa come identità strutturale, in modo da farla giudicare presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nell'attualità, sicché l'intervento edificatorio non costituisce trasformazione urbanistico edilizia del territorio rilevante in termini di nuova costruzione. Deve, pertanto, trattarsi di manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa comunque essere individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.

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Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, può parlarsi di ristrutturazione e restauro conservativo in tutte le ipotesi di lavori afferenti a edifici già esistenti e individuabili nella loro struttura e caratteristiche, anche se in parte diruti, mentre solo nei casi in cui non sia affatto possibile individuare il manufatto originario, quantomeno nei suoi connotati essenziali, deve parlarsi di nuova costruzione (Tar Napoli, Sez. IV, sent. 25.07.2014 n. 4321; Tar Latina, Sez. I, sent. 30.09.2014, n. 762).
Il concetto di costruzione esistente postula, invero, la possibilità di individuazione della stessa come identità strutturale, in modo da farla giudicare presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nell'attualità, sicché l'intervento edificatorio non costituisce trasformazione urbanistico edilizia del territorio rilevante in termini di nuova costruzione. Deve, pertanto, trattarsi di manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa comunque essere individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione” (cfr. Cons. Stato, V, 10.02.2004, n. 475; V, 15.03.1990, n. 293, Tar Salerno, Sez I, sent. 09.12.2012 n. 2436) (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 04.04.2016 n. 796 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

febbraio 2016

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAFogne, allaccio senza permessi. Tar Campania. Non serve l’autorizzazione del condominio.
L’ente locale non deve acquisire l’assenso del condominio o degli altri condòmini, se l’opera che il singolo vuole realizzare riguarda parti comuni dell’edificio strettamente pertinenziali alla propria unità immobiliare. Tali opere, del resto, rientrano negli interventi che il condòmino, titolare del provvedimento abilitativo, ha piena facoltà di eseguire.
Lo puntualizza il TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, con la sentenza 26.02.2016 n. 1077.
Apre il caso, il proprietario di un appartamento che –comunicata al Comune l’intenzione di voler effettuare interventi di ordinaria manutenzione relativi alla ritinteggiatura, sostituzione e riparazione dei rivestimenti di cucina e bagno, con sostituzione degli igienici– collegava, in realtà, l’impianto igienico-sanitario al sottoservizio fognario nel cortile condominiale. Di qui, il provvedimento comunale di sospensione dei lavori e ripristino dello stato dei luoghi, seguito dall’ordine di sgombero.
Provvedimenti impugnati dal condòmino in quanto l’intervento consiste nella posa di una tubatura in Pvc per collegare un impianto igienico alla rete fognaria preesistente senza l’esecuzione di opere murarie, e in quanto tale non è soggetto al regime della Dia, rientrando nell’attività libera edilizia che non necessita di alcun titolo abilitativo.
Ricorso accolto. Il provvedimento gravato –afferma il Tribunale– è illegittimo. La posa in opera della conduttura in Pvc per il collegamento di un impianto igienico alla rete fognante rientra nell’ambito dell’attività libera di cui all’articolo 6 del Dpr 380/2001.
E dato che ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera b), della stessa norma si trattava di manutenzione straordinaria, che non aveva inciso su parti strutturali dell’edificio, né comportato l’aumento delle unità immobiliari o l’incremento dei parametri urbanistici, l’opera non necessitava di Dia.
Irrilevante, anche la critica mossa dal Comune circa l’assenza di previa autorizzazione degli altri condòmini. Consenso che, concludono i giudici amministrativi, non occorreva: «esclusa la necessità di un titolo abilitativo edilizio, l’indispensabilità del consenso dei condòmini per la realizzazione dell’opera diviene una questione relativa all’esercizio del diritto di proprietà o, comunque, inerente ai rapporti civilistici tra condòmini»
(articolo Il Sole 24 Ore del 23.08.2016).
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MASSIMA
La posa in opera della conduttura in PVC per il collegamento di un impianto igienico alla rete fognante rientra nell’ambito dell’attività libera ex art. 6 D.P.R. n. 380/2001.
Ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera b), di quest’ultimo D.P.R., sono ricomprese nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria “
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
L’opera posta in essere rientra in quest’ultima categoria. La stessa è, infatti, volta a realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e non ha alterato volumi o superfici.
Il citato art. 6 del D.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, prevedeva che potessero essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo “gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici”.
Nel caso di specie l’intervento non riguarda parti strutturali dell'edificio, né comporta aumento del numero delle unità immobiliari o incremento dei parametri urbanistici.
L’opera in esame non necessitava, pertanto, della D.I.A., e risulta, pertanto, illegittima la sanzione comminata ex art. 37 D.P.R. n. 380/2001, riservata all’omissione di tale titolo edilizio.
Inoltre, il Collegio rileva per completezza come, in ogni caso, l’omissione della D.I.A. avrebbe potuto comportare l’applicazione della sanzione pecuniaria ma non di quella ripristinatoria adottata invece dal Comune, peraltro sommandola a quella pecuniaria.
Fermo quanto indicato,
si rileva ancora come da accogliere risulti anche la censura relativa alla mancanza della necessità del consenso di tutti i condomini per l’esecuzione dell’opera.
Ciò in primo luogo perché, una volta esclusa la necessità di un titolo abilitativo edilizio,
l’indispensabilità del consenso dei condomini per la realizzazione dell’opera diviene una questione relativa all’esercizio del diritto di proprietà o, comunque, inerente ai rapporti civilistici tra condomini.
L’eventuale necessità del consenso, e la pretesa alla stessa connessa, sarà quindi nel caso tutelabile ad opera degli interessati dinanzi alla competente autorità giudiziaria ordinaria, ma non riguarderà l’esercizio del potere autorizzatorio o sanzionatorio del Comune in materia di governo del territorio e, in particolare, in materia urbanistica ed edilizia.
Il Collegio, inoltre, ritiene di poter applicare quella giurisprudenza amministrativa secondo cui,
in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo sulle parti comuni dell'edificio, ma strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, l'ente locale non è tenuto a richiedere il previo assenso del condominio interessato, ovvero degli altri condomini (TAR Campania-Salerno, Sez. II, Sent., 28.02.2011, n. 367), assumendosi che il singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere il provvedimento abilitativo e che il mancato assenso del condominio concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea l'amministrazione (Cons. Stato Sez. VI, 09.02.2009, n. 717).
Il suddetto principio costituisce evidentemente applicazione della norma contenuta nell'articolo 1102 c.c., in base al quale "
ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Il ricorso principale va quindi accolto.

EDILIZIA PRIVATA: Gli interventi, consistenti nella realizzazione di tettoie e di altre strutture non comprese entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratte al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di semplice decoro o arredi o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) della parte dell’immobile cui eventualmente accedono. Tali strutture non possono, viceversa, ritenersi installabili senza permesso di costruire, allorquando le loro dimensioni sono di entità tali da arrecare una visibile alterazione dello stato dei luoghi.
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È incontestata, in vicenda, l’assenza di titolo abilitativo e la consistenza degli abusi edilizi, a nulla rilevando, ai fini della qualificazione dell'abuso, il carattere precario o temporaneo dei manufatti eseguiti, con riferimento ai quali, peraltro, non viene allegata documentazione tecnica comprovante tale asserita precarietà.
Assume, invece, significato la perdurante modificazione strutturale e funzionale dello stato dei luoghi, nella specie, peraltro, in zona di vincolo, atteso che il manufatto è finalizzato all’uso costante (ricovero di attrezzature edili) proprio di un'attività imprenditoriale.
Peraltro, la giurisprudenza amministrativa è da tempo consolidata nel ritenere che la precarietà di un manufatto, che ne giustificherebbe il non assoggettamento a permesso di costruire per ogni attività comportante la trasformazione urbanistica del territorio, non dipende dai materiali utilizzati o dai sistemi di ancoraggio al suolo, bensì dalla obiettiva ed intrinseca destinazione naturale dell’opera.

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Ricorso straordinario al Presidente della Repubblica proposto da RI.Do., RI.Ma., RI.Ar., RI.Ma., per l’annullamento, previa sospensiva, dell’ordinanza del Comune di San Sebastiano al Vesuvio (NA) n. 39 del 01.06.2010, con cui è stata ingiunta ai ricorrenti, in qualità di proprietari del terreno, la demolizione delle opere abusive rilevate presso tale terreno, nonché (con ulteriore ricorso straordinario) del verbale di accertamento di ottemperanza all’ordinanza di demolizione impugnata, elevata dalla Polizia Municipale dello stesso Comune, prot. n. 1372 del 14.10.2010 .
...
Il ricorsi sono infondati.
Come emerge dalla descrizione dell’abuso sanzionato, nella specie non si è trattato di un intervento di modeste dimensioni, ma di un manufatto in muratura di circa 36 mq ad uso ufficio, con copertura in lamiere coibentate ed attigua tettoia poggiante su pilastrini in ferro, per una superficie di circa 115 mq.
In proposito, è stato rilevato in giurisprudenza che gli interventi, consistenti nella realizzazione di tettoie e di altre strutture non comprese entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratte al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di semplice decoro o arredi o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) della parte dell’immobile cui eventualmente accedono. Tali strutture non possono, viceversa, ritenersi installabili senza permesso di costruire, allorquando le loro dimensioni sono di entità tali da arrecare una visibile alterazione dello stato dei luoghi (Consiglio di Stato, Sez. V, 13.03.2001, n. 1442).
È incontestata, in vicenda, l’assenza di titolo abilitativo e la consistenza degli abusi edilizi, a nulla rilevando, ai fini della qualificazione dell'abuso, il carattere precario o temporaneo dei manufatti eseguiti, con riferimento ai quali, peraltro, non viene allegata documentazione tecnica comprovante tale asserita precarietà. Assume, invece, significato la perdurante modificazione strutturale e funzionale dello stato dei luoghi, nella specie, peraltro, in zona di vincolo, atteso che il manufatto è finalizzato all’uso costante (ricovero di attrezzature edili) proprio di un'attività imprenditoriale (Consiglio di Stato, Sez. I, 10.04.2013, n. 666/2013).
Peraltro, la giurisprudenza amministrativa è da tempo consolidata nel ritenere che la precarietà di un manufatto, che ne giustificherebbe il non assoggettamento a permesso di costruire per ogni attività comportante la trasformazione urbanistica del territorio, non dipende dai materiali utilizzati o dai sistemi di ancoraggio al suolo, bensì dalla obiettiva ed intrinseca destinazione naturale dell’opera (Cons. St., Sez. IV, 02.10.2012, n. 5183; Sez. III, 12.09.2012, n. 4850; Sez. V, 20.12.1999, n. 2125) (Consiglio di Stato, Sez. II, parere 25.02.2016 n. 522 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: chiarimenti su onerosità per interventi di ristrutturazione edilizia attinenti ai prospetti (Regione Emilia Romagna, parere 22.02.2016 n. 113406 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: La fattispecie di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, che costituisce una delle tre tipologie della ristrutturazione edilizia delineate dall’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e ss.mm. (ristrutturazione “leggera”, “pesante” e mediante demolizione e ricostruzione), può rientrare in tale ambito nei soli casi in cui ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione.
A tal fine, l’insegnamento giurisprudenziale consolidatosi in “subiecta materia” (sino alla modifica normativa del 2013) ha chiarito che l'elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente": art. 3, primo comma, lett. d, T.U.) ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" (per effetto della modifica apportata al Testo Unico dal DLGS 27.12.2002 n. 301), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.
Ancora più in dettaglio, si è notato che, ai sensi della lettera d), primo comma, dell'art. 3 del T.U. in materia edilizia, sono inclusi nella definizione di "ristrutturazione edilizia", gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all'edificio preesistente; la successiva lettera e) classifica come interventi di "nuova costruzione" quelli di "trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti".
In base alla menzionata disposizione normativa nel testo vigente sino al 2013, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la volumetria o la sagoma dell'edificio preesistente -intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale- è stato costantemente qualificato come un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia.
Ora, se è vero che in forza delle modifiche normative al testo dell’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, recentemente introdotte dall’art. 30, primo comma, del DL 21.06.2013 n. 69, c.d. “Decreto del Fare”, (convertito dalla Legge 09.08.2013 n. 98), la ristrutturazione edilizia realizzata tramite demolizione e ricostruzione di un fabbricato non presuppone più il rispetto dalla sagoma preesistente (ma solo della preesistente volumetria), non può però essere trascurato che, nella fattispecie concreta oggetto del presente giudizio, risulta “per tabulas” che si è in presenza di un progetto di demolizione (pressoché completa) dell’edificio esistente a piano terra al fine di realizzare una civile abitazione di maggior consistenza volumetrica con tipologia duplex disposta su due livelli di piano, e quindi (oltre che di una modifica della precedente sagoma) di un sicuro ampliamento volumetrico (lo stesso progettista parla nella relazione tecnica illustrativa di “ristrutturazione al piano terra e di realizzazione di un ampliamento al primo piano”, ossia -in pratica- dell’edificazione “ex novo” di un ulteriore piano del fabbricato demolito), che si pone -con ogni evidenza- al di fuori della nozione attualmente delineata dall’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e ss.mm., statuente che: “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.
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... per l'annullamento del provvedimento prot. n. 6621 del 18.05.2015, pervenuto in data 22.05.2015, con il quale il Responsabile della IV Struttura del Comune di Latiano ha disposto il diniego della domanda di permesso di costruire presentata dalla ricorrente il 16.10.2014;
...
Il ricorso è manifestamente infondato nel merito e va respinto.
E’ necessario, innanzitutto, rammentare –in punto di fatto– che l’impugnato provvedimento di diniego di permesso di costruire è del seguente tenore: “…..Rilevata l’entità e la tipologia dell’intervento edilizio in progetto, dagli elaborati progettuali redatti dall’Arch. Profilo (Tav. Unica Bis - relazione tecnica), consistente nell’esecuzione delle seguenti opere: - demolizione della totalità delle strutture orizzontali e verticali dell’impianto originale dell’edificio esistente a piano terra ad eccezione di alcuni residui della muratura di prospetto; - ampliamento volumetrico dell’edificio esistente a piano terra al fine di realizzare una civile abitazione di maggior consistenza con tipologia duplex disposta su due livelli di piano;
Vista la comunicazione preventiva di motivi ostativi all’accoglimento della domanda formulata da questo U.T.C. con nota prot. n. 3890 in data 16.03.2015 ai sensi della Legge n. 241/1990; Rilevate le osservazioni trasmesse del Tecnico progettista Arch. Ca.Pr. con note acquisite al protocollo generale comunale……;
Considerato che le osservazioni prodotte non superano le motivazioni che ostano all’accoglimento della domanda;…………. DISPONE il diniego della domanda di permesso di costruire di cui in oggetto per le seguenti motivazioni già espresse nella comunicazione preventiva prot. n. 3890/2015: L’intervento edilizio in progetto, così come proposto e descritto nelle premesse, si configura come un intervento di nuova costruzione definito dall’art. 3, primo comma, lett. e), del D.P.R. n. 380/2001, e pertanto soggetto al rispetto delle N.T.A. prescritte dal vigente Programma di Fabbricazione per le nuove costruzioni
”.
Ciò premesso, il Collegio osserva –in diritto– che tutte le censure formulate nel ricorso (con cui, in buona sostanza, si sostiene che le opere edilizie in questione rientrerebbero nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, anziché di nuova costruzione) si rivelano palesemente prive di giuridico fondamento, ove si consideri che il progetto edilizio presentato (il 16.10.2014) dalla odierna ricorrente prevedeva la realizzazione di un edificio del tutto diverso rispetto al preesistente e, quindi, incompatibile con il concetto di ristrutturazione edilizia per demolizione e ricostruzione.
A tal fine, va evidenziato come la fattispecie di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, che costituisce una delle tre tipologie della ristrutturazione edilizia delineate dall’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e ss.mm. (ristrutturazione “leggera”, “pesante” e mediante demolizione e ricostruzione), può rientrare in tale ambito nei soli casi in cui ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione.
A tal fine, l’insegnamento giurisprudenziale consolidatosi in “subiecta materia” (sino alla modifica normativa del 2013) ha chiarito che l'elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente": art. 3, primo comma, lett. d, T.U.) ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" (per effetto della modifica apportata al Testo Unico dal Decreto Legislativo 27.12.2002 n. 301), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (cfr: “ex multis”: Consiglio di Stato, IV Sezione, 12.05.2014 n. 2397).
Ancora più in dettaglio, si è notato (Consiglio di Stato, IV Sez., 06.12.2013 n. 5822) che, ai sensi della lettera d), primo comma, dell'art. 3 del T.U. in materia edilizia, sono inclusi nella definizione di "ristrutturazione edilizia", gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all'edificio preesistente; la successiva lettera e) classifica come interventi di "nuova costruzione" quelli di "trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti".
In base alla menzionata disposizione normativa nel testo vigente sino al 2013, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la volumetria o la sagoma dell'edificio preesistente -intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale- è stato costantemente qualificato come un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia.
Ora, se è vero che in forza delle modifiche normative al testo dell’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, recentemente introdotte dall’art. 30, primo comma, del Decreto Legge 21.06.2013 n. 69, c.d. “Decreto del Fare”, (convertito dalla Legge 09.08.2013 n. 98), la ristrutturazione edilizia realizzata tramite demolizione e ricostruzione di un fabbricato non presuppone più il rispetto dalla sagoma preesistente (ma solo della preesistente volumetria), non può però essere trascurato che, nella fattispecie concreta oggetto del presente giudizio, risulta “per tabulas” che si è in presenza di un progetto di demolizione (pressoché completa) dell’edificio esistente a piano terra al fine di realizzare una civile abitazione di maggior consistenza volumetrica con tipologia duplex disposta su due livelli di piano, e quindi (oltre che di una modifica della precedente sagoma) di un sicuro ampliamento volumetrico (lo stesso progettista parla nella relazione tecnica illustrativa di “ristrutturazione al piano terra e di realizzazione di un ampliamento al primo piano”, ossia -in pratica- dell’edificazione “ex novo” di un ulteriore piano del fabbricato demolito), che si pone -con ogni evidenza- al di fuori della nozione attualmente delineata dall’art. 3, primo comma, lett. d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380 e ss.mm., statuente che: “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.
Appare assurda, poi, la pretesa della parte ricorrente di distinguere (ai fini di causa) la ristrutturazione edilizia del solo piano terra demolito dalla (contestuale) realizzazione dell’ampliamento al primo piano, in quanto la domanda di permesso di costruire di che trattasi è da intendersi richiesta, ai sensi dell’art. 10, primo comma, lett. c), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, per l’unitario intervento (definito dall’istante di ristrutturazione edilizia) consistente nella demolizione dell’edificio preesistente a piano terra al fine di realizzare una civile abitazione di maggior consistenza volumetrica con tipologia duplex disposta su due livelli di piano; pertanto, anche ai sensi dell’art. 21-octies secondo comma della Legge 07.08.1990 n. 241 e ss.mm., l’impugnato provvedimento di diniego si configura come atto dovuto (risultando irrilevante, nel caso di specie, il denunciato difetto di adeguata motivazione).
Per le ragioni sopra sinteticamente illustrate il ricorso deve essere respinto (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 03.02.2016 n. 233 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non esiste una differenza di ordine qualitativo tra ampliamento e nuova costruzione.
L'ampliamento, infatti, costituisce una “modalità” di realizzazione di una nuova costruzione che si concreta essenzialmente nella realizzazione di nuovi manufatti che si aggiungono alla struttura edilizia preesistente modificandone l'estensione e la consistenza, con incremento del valore originario; pertanto, il detto intervento si traduce nella costruzione di corpi aggiunti, il cui inserimento modifica la fisionomia strutturale e accresce la consistenza volumetrica dell'edificio sul quale si interviene, che risulta trasformato dalla realizzazione della nuova opera.
In sostanza, ciò che distingue l'ampliamento dalla nuova costruzione è l’iniziale relazione di accessorietà tra un manufatto nuovo ed uno preesistente principale.
Pertanto il concetto di “nuova costruzione” riguarda non solo la realizzazione di un manufatto su un'area libera, ma anche ogni intervento di ristrutturazione che rende un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente, in considerazione dell'entità delle modifiche; tenendo presente che l'oggettiva diversità del manufatto, come emerge dall'articolo 8 della legge 28.02.1985 n. 47 (relativo alla determinazione delle variazioni essenziali), si ha per il solo fatto che sussiste "il mutamento della destinazione d'uso che implichi la variazione degli standard".
In buona sostanza, ciò che distingue l'ampliamento dalla nuova costruzione è la natura totalmente autonoma del manufatto realizzato su un terreno inedificato ovvero radicalmente innovativa rispetto alla costruzione preesistente che caratterizza la seconda rispetto al primo.
Tali tipologie di intervento restano quindi assoggettate al medesimo regime urbanistico senza che possa dunque ritenersi legittimo introdurre in sede di pianificazione comunale, con riguardo ad ampliamenti di notevole portata (fino al 40%) e al fine di assoggettarli ad una diversa disciplina urbanistica, una diversa qualificazione giuridica di interventi edilizi sostanzialmente omogenei.
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E – Regolamento Edilizio – art. 16 – Violazione principi giurisprudenziali consolidati in materia – Contrasto con l’orientamento giurisprudenziale consolidato in materia: analogamente a quanto sopra rilevato sub C), la censura va respinta senza necessità di alcuna argomentazione non essendo stato individuato da parte della ricorrente alcun parametro normativo violato dal Comune di Tortoli.
F) – Regolamento Edilizio – articoli 21 e 27 – Violazione art. 3 del DPR n. 380/2001 e ss.mm.: con riguardo alla modifica delle definizioni contenute nell’anzidetta normativa statale, in particolare la definizione di “manutenzione straordinaria” non può essere diversa da quella prevista dalla lettera b) e la definizione di “ampliamento” non può essere diversa da quella prevista dalla lettera e.1) dello stesso DPR, secondo cui è “nuova costruzione” ogni ampliamento realizzato all’esterno della sagoma esistente, e non solo quello che supera il 40% del volume.
Quanto al primo profilo, in mancanza del benché minimo argomento dal quale ricavare quale sia il profilo di contrasto con l’art. 3 del DPR n. 380/2001 individuato dalla Regione (né aiuta il verbale n. 8 del CTRU a pag. 10, parimenti generico), la definizione di “manutenzione straordinaria” di cui all’art. 21 del R.E. appare coerente con quanto previsto dalla normativa statale, con conseguente reiezione della censura.
Merita invece accoglimento il secondo rilievo relativo all’art. 27, comma 1 e 2, del R.E. per il quale “Si definisce ampliamento di edificio esistente l’intervento che comporta un incremento fino ad un massimo del 40% delle superfici esistenti…; 2. Per incrementi superiori l’intervento si considera di nuova costruzione”.
Va anzitutto premesso che non esiste una differenza di ordine qualitativo tra ampliamento e nuova costruzione.
L'ampliamento, infatti, costituisce una “modalità” di realizzazione di una nuova costruzione che si concreta essenzialmente nella realizzazione di nuovi manufatti che si aggiungono alla struttura edilizia preesistente modificandone l' estensione e la consistenza, con incremento del valore originario; pertanto, il detto intervento si traduce nella costruzione di corpi aggiunti, il cui inserimento modifica la fisionomia strutturale e accresce la consistenza volumetrica dell' edificio sul quale si interviene, che risulta trasformato dalla realizzazione della nuova opera..
In sostanza, ciò che distingue l'ampliamento dalla nuova costruzione è l’iniziale relazione di accessorietà tra un manufatto nuovo ed uno preesistente principale.
Pertanto il concetto di “nuova costruzione” riguarda non solo la realizzazione di un manufatto su un'area libera, ma anche ogni intervento di ristrutturazione che rende un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente, in considerazione dell'entità delle modifiche; tenendo presente che l'oggettiva diversità del manufatto, come emerge dall'articolo 8 della legge 28.02.1985 n. 47 (relativo alla determinazione delle variazioni essenziali), si ha per il solo fatto che sussiste "il mutamento della destinazione d'uso che implichi la variazione degli standard" (Cons. St., Sez. V, 03.02.1999, n. 98; Sez. V, 22.06.1998, n. 921).
In buona sostanza, ciò che distingue l'ampliamento dalla nuova costruzione è la natura totalmente autonoma del manufatto realizzato su un terreno inedificato ovvero radicalmente innovativa rispetto alla costruzione preesistente che caratterizza la seconda rispetto al primo.
Tali tipologie di intervento restano quindi assoggettate al medesimo regime urbanistico senza che possa dunque ritenersi legittimo introdurre in sede di pianificazione comunale, con riguardo ad ampliamenti di notevole portata (fino al 40%) e al fine di assoggettarli ad una diversa disciplina urbanistica, una diversa qualificazione giuridica di interventi edilizi sostanzialmente omogenei.
Di qui l’accoglimento della censura e l’annullamento dell’art. 27, comma 1 e 2, del R.E. (TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 03.02.2016 n. 98 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

gennaio 2016

EDILIZIA PRIVATA: La nozione di pertinenza urbanistica contiene elementi differenti e propri rispetto alla nozione civilistica: il manufatto pertinenziale deve essere preordinato ad una oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, da ciò consegue che lo stesso non ha valore di mercato autonomo, ed è dotato comunque di un volume modesto rispetto all’edificio principale.
La realizzazione di una tettoia di mq. 25 circa con copertura in lamiera e struttura in paletti metallici in alluminio, imbullonata alla recinzione dell’area privata, va qualificata come intervento di nuova costruzione ex art. 3, lett. e), del t.u. n. 380 del 2001, con il consequenziale assoggettamento dell’intervento medesimo, di trasformazione edilizia, al permesso di costruire.
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Diversamente da quanto ritiene parte appellante, non viene in rilievo una pertinenza, essendo stata realizzata un’opera edilizia autonoma, opera che, comportando un mutamento nell’assetto dei luoghi e una trasformazione del territorio, necessitava del permesso di costruire.
In termini generali va rammentato che l’art. 817 cod. civ. definisce pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La nozione di pertinenza accolta dalla giurisprudenza amministrativa è però meno ampia di quella civilistica.
La giurisprudenza è generalmente orientata a ritenere che gli elementi che caratterizzano le pertinenze siano, da un lato, l’esiguità quantitativa del manufatto, nel senso che il medesimo deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio; dall’altro, l’esistenza di un collegamento funzionale tra tali opere e la cosa principale, con la conseguente incapacità per le medesime di essere utilizzate separatamente ed autonomamente.
Un’opera può definirsi accessoria rispetto a un'altra, da considerarsi principale, solo quando la prima sia parte integrante della seconda, in modo da non potersi le due cose separare senza che ne derivi l'alterazione dell'essenza e della funzione dell'insieme.
Tale vincolo di accessorietà deve desumersi dal rapporto oggettivo esistente fra le due cose e non dalla semplice utilità che da una di esse possa ricavare colui che abbia la disponibilità di entrambe:
- la nozione di pertinenza urbanistica ha peculiarità sue proprie, che la differenziano da quella civilistica dal momento che il manufatto deve essere non solo preordinato ad una oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma deve essere anche sfornito di autonomo valore di mercato e dotato comunque di un volume modesto rispetto all'edificio principale, in modo da evitare il c.d. carico urbanistico;
- ed ancora, i beni che nel diritto civile assumono senz'altro natura pertinenziale non sono tali ai fini dell'applicazione delle regole che governano l'attività edilizia, ogniqualvolta assumono autonomia rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio. Ne discende, dunque, che in materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere che siano prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
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Nella specie, si tratta di un manufatto, avente una superficie non irrilevante, forse minore dei 25 mq., ma comunque di certo non irrilevante, con copertura in lamiera e struttura in paletti metallici, imbullonato alla recinzione dell’area privata e dunque tutt’altro che agevolmente rimovibile, destinato, sotto l’aspetto funzionale, a soddisfare esigenze prolungate nel tempo e in ogni caso tutt’altro che temporanee, con la conseguenza che, per la realizzazione di opere come il manufatto medesimo, occorre conseguire il permesso di costruire.
La natura strutturalmente, e funzionalmente, non precaria della tettoia, o baracca, di cui si discute, risulta dunque sussistere, al di là delle considerazioni difensive rivolte –comprensibilmente, ma infondatamente- a minimizzare l’entità dell’intervento realizzato.
Alla luce delle considerazioni su esposte è da ritenere che le caratteristiche e la funzione della struttura, realizzata con l’impiego di paletti metallici e avente, come detto, una superficie non irrilevante, non consentano di qualificare l’opera stessa come pertinenza.

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1. Ma.Da. ha impugnato, davanti al TAR del Lazio, la determinazione dirigenziale di Roma Capitale n. 1858 del 21.11.2014 con la quale gli è stata ingiunta la demolizione di un’opera edilizia abusiva consistente nella realizzazione di una tettoia di mq. 25 circa con copertura in lamiera e struttura in paletti metallici in alluminio, imbullonata alla recinzione dell’area privata, in sostituzione di precedente tettoia in ondulato metallico.
Con la sentenza impugnata il Tribunale amministrativo ha respinto il ricorso –con la condanna del ricorrente alle spese a favore di Roma Capitale- con la motivazione che segue: il ricorrente assume l’illegittimità del provvedimento in ragione del carattere pertinenziale dell’opera rispetto al bene principale cui accede…il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, va distinto dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire, come nel caso di una tettoia in ferro delle dimensioni quali quelle per cui è causa e ancorata con pali fissi di metallo…per tali ragioni la realizzazione di una tettoia di tal genere, comportando la trasformazione edilizia del territorio ex art. 3 comma 1 lett. e) del D.P.R. n. 380/2001, si caratterizza, secondo la prevalente giurisprudenza amministrativa, in termini di "nuova costruzione", tale da necessitare del previo rilascio del pertinente titolo abilitativo… (segue la citazione di precedenti giurisprudenziali per i quali la realizzazione di manufatti e di tettoie con struttura metallica e copertura in lamiere zincate simili a quello per cui è causa costituisce nuova costruzione per la quale occorre il permesso di costruire).
2. Il Da. ha proposto appello contestando statuizioni e argomentazioni della sentenza e deducendo, con un unico, articolato motivo, violazione dell’art. 26 della legge n. 1034/1971 per insufficiente motivazione, in relazione al fatto che il richiamo a precedenti giurisprudenziali non risulta nella specie integrato dalle insopprimibili specificità del caso concreto.
Il percorso motivazionale –si legge tra l’altro nell’atto d’appello- risulta insufficiente a sorreggere la decisione gravata, mentre il riferimento ai precedenti giurisprudenziali è scarno e lacunoso non avendo, la sentenza, motivato circa l’applicabilità, al caso in esame, dei precedenti giurisprudenziali relativi alla necessità del permesso di costruire per la realizzazione di tettoie.
L’opera realizzata, di dimensioni modestissime, in lamierato ondulato, destinata al ricovero di piccoli oggetti, non sarebbe né stabile né permanente e avrebbe carattere di pertinenza dell’edificio principale.
Come tale, non sarebbe soggetta a permesso di costruire, con conseguente illegittimità dell’ingiunzione di demolizione.
3. Resiste Roma Capitale.
4.L’appello è infondato e va respinto.
La sentenza breve di rigetto del Tar va confermata essenzialmente perché risulta corretta –pur nella oggettiva concisione della motivazione della pronuncia, coerente, del resto, con la natura semplificata della decisione di primo grado- la qualificazione data all’opera abusiva realizzata come intervento di nuova costruzione ex art. 3, lett. e), del t.u. n. 380 del 2001, con il consequenziale assoggettamento dell’intervento medesimo, di trasformazione edilizia, al permesso di costruire.
Diversamente da quanto ritiene parte appellante, non viene in rilievo una pertinenza, essendo stata realizzata, in base agli atti e ai documenti di causa, un’opera edilizia autonoma, opera che, comportando un mutamento nell’assetto dei luoghi e una trasformazione del territorio, necessitava del permesso di costruire.
In termini generali va rammentato che l’art. 817 cod. civ. definisce pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La nozione di pertinenza accolta dalla giurisprudenza amministrativa è però meno ampia di quella civilistica.
La giurisprudenza è generalmente orientata a ritenere che gli elementi che caratterizzano le pertinenze siano, da un lato, l’esiguità quantitativa del manufatto, nel senso che il medesimo deve essere di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio; dall’altro, l’esistenza di un collegamento funzionale tra tali opere e la cosa principale, con la conseguente incapacità per le medesime di essere utilizzate separatamente ed autonomamente.
Un’opera può definirsi accessoria rispetto a un'altra, da considerarsi principale, solo quando la prima sia parte integrante della seconda, in modo da non potersi le due cose separare senza che ne derivi l'alterazione dell'essenza e della funzione dell'insieme.
Tale vincolo di accessorietà deve desumersi dal rapporto oggettivo esistente fra le due cose e non dalla semplice utilità che da una di esse possa ricavare colui che abbia la disponibilità di entrambe (conf., ex plurimis, Cons. Stato, IV, n. 5509/2009 –e, ivi, numerosi riferimenti giurisprudenziali ulteriori-, secondo cui la nozione di pertinenza urbanistica ha peculiarità sue proprie, che la differenziano da quella civilistica dal momento che il manufatto deve essere non solo preordinato ad una oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma deve essere anche sfornito di autonomo valore di mercato e dotato comunque di un volume modesto rispetto all'edificio principale, in modo da evitare il c.d. carico urbanistico; conf. inoltre Cons. Stato, sez. IV, n. 4636/2009: i beni che nel diritto civile assumono senz'altro natura pertinenziale non sono tali ai fini dell'applicazione delle regole che governano l'attività edilizia, ogniqualvolta assumono autonomia rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio. Ne discende, dunque, che in materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere che siano prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico; v. anche Cons. Stato, n. 2549/2011).
Nella specie, ad avviso di questo Consiglio, dalla descrizione dell’opera contenuta nell’atto impugnato, dalla fotografia in atti e in generale dalla documentazione prodotta emerge che, sul piano strutturale, si tratta di un manufatto, avente una superficie non irrilevante, forse minore dei 25 mq. ai quali si fa riferimento nella determina impugnata in primo grado, ma comunque di certo non irrilevante, con copertura in lamiera e struttura in paletti metallici, imbullonato alla recinzione dell’area privata e dunque tutt’altro che agevolmente rimovibile, destinato, sotto l’aspetto funzionale, a soddisfare esigenze prolungate nel tempo e in ogni caso tutt’altro che temporanee, con la conseguenza che, per la realizzazione di opere come il manufatto medesimo, occorre conseguire il permesso di costruire.
In modo condivisibile in sentenza è stata negata natura pertinenziale al manufatto, considerandolo intervento che implica una trasformazione urbanistico–edilizia del territorio.
La natura strutturalmente, e funzionalmente, non precaria della tettoia, o baracca, di cui si discute, risulta dunque sussistere, al di là delle considerazioni difensive rivolte –comprensibilmente, ma infondatamente- a minimizzare l’entità dell’intervento realizzato.
Alla luce delle considerazioni su esposte è da ritenere che le caratteristiche e la funzione della struttura, realizzata con l’impiego di paletti metallici e avente, come detto, una superficie non irrilevante, non consentano di qualificare l’opera stessa come pertinenza.
Di qui il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza impugnata (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 04.01.2015 n. 19 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2015

EDILIZIA PRIVATA: Un intervento di demolizione e ricostruzione con volumetria non superiore a quella complessiva preesistente e, dunque, certamente non incidente sul carico urbanistico, quale elemento considerato dalla norma evidentemente determinante, non può oggi –atteso che si prescinde, per gli immobili non sottoposti a vincoli, anche dalla modifica della sagoma-, non rientrare nelle ristrutturazioni edilizie “leggere”, come tali assoggettabili a mera segnalazione certificata di attività, ove siano stati rispettati gli ulteriori requisiti contemplati dall’art. 22 d.P.R. n. 380 del 2001.
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3. Va anzitutto osservato che l’assunto in base al quale il Tribunale di Asti è pervenuto ad assoluzione dell’imputato non è, in adesione alle ragioni puntualmente sviluppate dal P.M. ricorrente, condivisibile.
E’ incontroverso il fatto che, nella specie, ricevuta nel 2010 un’ordinanza comunale con cui lo si invitava a sostituire la copertura in fibra d’amianto di un manufatto di sua proprietà, l’imputato decideva di abbattere integralmente l’edificio e di ricostruirlo in blocchi di calcestruzzo; era stato così edificato un nuovo manufatto, con sagoma inferiore e volume totale inferiore rispetto a quello precedente, in totale assenza di titolo abilitativo.
4. Ciò posto, la sentenza impugnata ha ritenuto che l’attività posta in essere debba essere qualificata come “intervento di manutenzione straordinaria” e non già come intervento di “ristrutturazione edilizia”, sì da non essere soggetta al rilascio del permesso a costruire: infatti, a seguito delle modifiche operate al testo dell’articolo 3, comma 1, lettera b), del Decreto del Presidente della Repubblica cit., dal Decreto Legge 12.09.2014, n. 133, articolo, convertito in Legge 11.11.2014, n. 164 (il cui originario contenuto era nel senso che dovessero intendersi per interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico–sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” e il cui contenuto successivo e’, invece, ora, nel senso che per interventi di manutenzione straordinaria debbono intendersi “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico–sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”), si sarebbe ampliata la definizione di “interventi di manutenzione straordinaria”; infatti, ha continuato la sentenza, per effetto della nuova definizione, sarebbero incluse in essa tutte le attività manutentive che, pur incidendo sulle superfici di un edificio, non abbiano tuttavia determinato un aumento del volume complessivo della costruzione (come nella specie avvenuto).
5. Va di contro osservato, però, che, come correttamente sottolineato dal P.M. ricorrente, l’articolo 3, comma 1, lettera d), dello stesso Decreto del Presidente della Repubblica, come modificato dal Decreto Legge n. 69 del 2013, articolo 30 comma 1, lettera a), convertito con modificazioni nella Legge n. 98 del 2013, prevede che
rientrino all’interno degli interventi di ristrutturazione edilizia “anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”; sicché deve ritenersi che il legislatore, come segnalato dall’inequivoco riferimento alla “demolizione e ricostruzione” del preesistente edificio, quand’anche di uguale volumetria, abbia inteso comunque ricomprendere l’intervento di specie in quello di ristrutturazione edilizia e non già di manutenzione edilizia, non potendo ritenersi che l’ambito applicativo della disposizione, rimasta sul punto significativamente inalterata anche a seguito della modifica impressa alla Legge n. 164 del 2014, articolo 3, comma 1, lettera b), abbia subito riduzioni anche solo di carattere interpretativo tali da escluderne appunto la attività, tipicamente considerata, di abbattimento e ricostruzione.
E ciò, a maggior ragione, ove si consideri che il tratto essenziale degli interventi di manutenzione straordinaria continua a consistere nella finalizzazione degli stessi alla “rinnovazione e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici”, di per sé non compatibile con una condotta, ben diversa, di abbattimento e ricostruzione dell’intero edificio.

6. Ritenuto dunque che l’intervento posto in essere dall’imputato rientrava in quello di ristrutturazione edilizia, va però osservato che lo stesso, per gli elementi di fatto incontroversi che lo hanno caratterizzato, ovvero, in particolare, il mancato aumento della volumetria, non richiedeva il rilascio del permesso a costruire, bensì, al momento dei fatti, di una mera d.i.a., ovvero, alla data odierna, di una s.c.i.a..
Va infatti osservato che,
secondo quanto previsto dall’articolo 10, comma 1, lettera c), del Decreto del Presidente della Repubblica cit., come modificato, da ultimo, dal Decreto Legge n. 133 del 2014, articolo 17, convertito in Legge n. 164 del 2014, sono assoggettati a permesso di costruire “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti”, ovvero che si connettano a mutamenti di destinazione d’uso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A), mentre, ai sensi dell’articolo 22, comma 1, del medesimo Decreto del Presidente della Repubblica, “sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività (in precedenza, denuncia di inizio di attività) gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 10, e all’articolo 6, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente”.
E questa Corte ha più volte precisato, in concordanza con tali previsioni, ancor prima delle modifiche da ultimo intervenute, che
devono ritenersi realizzabili, previa mera denunzia di attività (non alternativa al permesso di costruire, equivalente come detto alla odierna S.c.i.a.), le ristrutturazioni edilizie di portata minore: quelle, cioè, che determinano una semplice modifica dell’ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica, nel senso, cioè, di diversa da quelle descritte dall’articolo 10, comma 1, lettera c), che possono incidere, invece, sul carico urbanistico (Sez. 3, n. 20350 del 16/03/2010, Magistrati, Rv. 247177; Sez. 3, n. 16393 del 17/02/2010, Cavallo, Rv. 246757); e, da ultimo, sempre questa Corte è pervenuta ad affermare che, per effetto delle più recenti modifiche (Decreto Legge 21.06.2013, n. 69, articolo 30, conv. in Legge 09.08.2013, n. 98), gli interventi di “ristrutturazione edilizia”, consistenti nel ripristino o nella ricostruzione di edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, debbono ritenersi assoggettati alla procedura semplificata della S.c.i.a., se si tratta di opere che non rientrano in zona paesaggisticamente vincolata e rispettano la preesistente volumetria, anche quando implicano una modifica della sagoma dell’edificio (Sez. 3, n. 40342 del 03/06/2014, Quarta, Rv. 260551).
Ne consegue che
un intervento di demolizione e ricostruzione con volumetria non superiore, come nella specie, a quella complessiva preesistente, e dunque certamente non incidente sul carico urbanistico, quale elemento considerato dalla norma evidentemente determinante, non poteva (già prima delle ultime modifiche intervenute) e non può, a maggior ragione oggi, atteso che si prescinde, per gli immobili non sottoposti a vincoli, anche dalla modifica della sagoma, non rientrare nelle ristrutturazioni edilizie “leggere”, come tali assoggettabili a mera segnalazione certificata di attività, ove siano stati rispettati gli ulteriori requisiti contemplati dall’articolo 22 cit..
E, nella specie, non risulta, né dalla contestazione di cui all’imputazione né dalla sentenza impugnata né, infine, dal ricorso che l’intervento non sia stato conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico–edilizia vigente ovvero abbia riguardato immobile vincolato.
Ne consegue che, integrando comunque il fatto materiale contestato, sia pure per ragioni diverse da quelle illustrate dalla sentenza impugnata, un mero illecito amministrativo, il ricorso del P.M. va rigettato (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.12.2015 n. 48947).

novembre 2015

EDILIZIA PRIVATA: Grandi distributori automatici con licenza edilizia.
Per installare dei distributori automatici di alimenti e bevande di grandi dimensioni sulle strade con caratteristiche di ingombro non dissimili da quelle di un chiosco serve la licenza edilizia.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato, Sez. VI, con la sentenza 06.11.2015 n. 5064.
Un esercente titolare di concessione per l'occupazione di suolo pubblico con distributori automatici è entrato in conflitto con il comune di Crotone a causa del posizionamento di un impianto nel centro abitato.
In sede di contenzioso amministrativo il Tar ha confermato in parte la decisione del comune stabilendo l'irregolarità urbanistico edilizia dell'installazione. E i giudici di palazzo Spada hanno confermato questa decisione.
In pratica i distributori automatici di alimenti e bevande se hanno caratteristiche dimensionali importanti sono assimilabili a un chiosco quindi l'impatto visivo del manufatto determina una effettiva trasformazione dello stato dei luoghi.
Quindi al di là di tutte le altre considerazioni di carattere amministrativo per il posizionamento degli impianti più grandi su una strada o una piazza comunale serve un permesso di costruire (articolo ItaliaOggi del 12.01.2016).
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MASSIMA
... per la riforma della sentenza del TAR CALABRIA–CATANZARO, SEZIONE II, n. 478/2015, resa tra le parti, concernente demolizione di opere abusivamente realizzate consistenti nell'installazione di due distributori automatici di bevande e alimenti;
...
... il Collegio ritiene che l’appello non possa trovare accoglimento, per ragioni di merito che consentono di assorbire qualsiasi questione preliminare.
Appare infatti necessario sottolineare, in primo luogo, che il ricordato regolamento TOSAP –nel prescrivere i pareri del servizio dei Lavori pubblici e del Servizio urbanistica– non avrebbe potuto derogare alle prescrizioni, di rango superiore, del d.P.R. 06.06.2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che nell’art. 3, comma 1, lettera e), punto e.5, definisce “interventi di nuova costruzione” –soggetti a permesso di costruire, a norma del successivo art. 10– “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta e il soggiorno di turisti”.
L’art. 6 “attività edilizia libera”, comma 1, lettera e), a sua volta, esclude l’esigenza di titolo abilitativo per “le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”.
I distributori automatici di alimenti e bevande potrebbero essere inseriti, in effetti, nell’una o nell’altra categoria, a seconda della relativa collocazione e delle effettive dimensioni (che solo ove molto ridotte giustificherebbero l’assimilazione degli stessi a meri arredi, se situati all’interno o nelle aree pertinenziali degli edifici).
Nella situazione in esame, tuttavia,
la documentazione anche fotografica in atti mostra un manufatto a sé stante di dimensioni non irrisorie, destinato ad occupare circa tre metri quadrati di suolo pubblico, con caratteristiche non dissimili da quelle di un chiosco e di impatto visivo tale da determinare una effettiva trasformazione dello stato dei luoghi, con conseguente necessità di permesso di costruire.
Non appare possibile sostenere, in senso contrario, che la struttura di cui trattasi –in quanto oggetto di una concessione temporanea per l’occupazione di suolo pubblico– non fosse destinata al soddisfacimento di esigenze stabili, in quanto confermano la necessità del titolo edilizio la non manifesta temporaneità dell’installazione, nonché la prevista proroga tacita della concessione ad ogni scadenza e la stessa impostazione difensiva dell’appellante (che postula la trasformazione in diritto quesito dell’affidamento, maturato in ordine ad una determinata collocazione).
La documentazione depositata dal Comune, inoltre, non conferma alcune prospettazioni dell’appellante, che aveva affermato di avere accettato solo un temporaneo spostamento, in coincidenza di lavori di sistemazione dell’intero piazzale e della relativa pavimentazione, con l’aspettativa di riottenere il medesimo posizionamento al termine dei lavori stessi.
Tali affermazioni potrebbero apparire avallate da una nota del Comune di Crotone del 23.06.2011 (n. prot. 34135), in cui –dato l’imminente inizio delle opere di sistemazione– il dirigente comunale di settore, con atto a firma anche del responsabile unico del procedimento, comunicava la necessità e l’urgenza di spostare il manufatto di cui trattasi “e contestualmente di definire un nuovo e più idoneo posizionamento nell’ambito dello stesso piazzale”: a tale comunicazione si riferiva, appunto, la medesima appellante nel richiedere, con nota protocollata presso il Comune il 06.05.2013 (n. prot. 20130021541) il riposizionamento della struttura nella piazza di originaria collocazione, in base alla concessione di occupazione permanente di suolo pubblico n. 31 del 30.04.2009.
Veniva ignorata, tuttavia, la comunicazione della già citata società concessionaria Ak. s.p.a. n. 373/2011 del 25.10.2011, con cui si escludeva il rinnovo della predetta concessione n. 31 del 2009 “alla scadenza naturale del 31.12.2011”, con disposta rimozione del manufatto.
Tale comunicazione faceva seguito, peraltro, al provvedimento della medesima Ak. n. 83/2010 del 16.03.2010, che escludeva il tacito rinnovo di detta concessione (in conformità alle clausole, contenute nella medesima), con affermata disponibilità ad esaminare con la ditta interessata nuove zone di posizionamento (in effetti successivamente individuate, con concessione n. 5 del 2012).
Di tali pregresse disposizioni non sembra sia stata data notizia al commissario ad acta, che registrava solo una comunicazione del Comune di non poter rilasciare “ulteriori” concessioni di occupazione di suolo pubblico nel piazzale di cui trattasi (in quanto interessato da un nuovo progetto di sistemazione), rilevando al riguardo che la ditta Spina sarebbe già stata “attualmente titolare della predetta concessione”.
Il Collegio non è chiamato, in ogni caso, a valutare la pronuncia del commissario ad acta, né i presupposti e gli effetti della revoca (che non risulta impugnata) dell’originaria concessione di suolo pubblico, in quanto il successivo ordine di rimozione d’ufficio (n. 12 del 13.01.2015) risulta emesso per assenza di titolo abilitativo, a norma dell’art. 27 (vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia) del d.P.R. n. 380 del 2001, che disciplina l’esecuzione di opere senza titolo su aree di proprietà pubblica, nonché in ogni caso di difformità dalle norme urbanistiche.
Nel ritenere che tale determinazione sia stata legittimamente emessa, il giudice di primo grado ha espresso considerazioni condivisibili, per le ragioni già in precedenza illustrate, né può sostenersi che tale giudizio violasse l’art. 112 Cod. proc. civ., non potendosi esaminare le argomentazioni difensive della ricorrente senza un necessario raffronto con la motivazione dell’atto impugnato, ovvero con la necessità (anche se per il passato non rilevata) che il manufatto in questione richiedesse l’apposito permesso di costruire.
Ugualmente condivisibile, pertanto, in assenza di tale necessario presupposto, non poteva che ritenersi l’esito negativo della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) n. prot. 2281 del 16.01.2015.
Indipendentemente quindi da ogni considerazione sulla tutela, invocata dall’appellante, del suo affidamento, sta di fatto che nella situazione in esame –posto che per “concessione permanente” si intende un titolo stabile, ma non irrevocabile alle scadenze, soprattutto in presenza di superiori interessi pubblici (nel caso di specie: ragioni di decoro della piazza oggetto di restauro)– l’unica circostanza ai presenti riguardi addebitabile all’Amministrazione appare, in conclusione, quella di non essersi pronunciata –ferma la sua autonoma valutazione al riguardo- sull’istanza di riposizionamento, pervenuta il 06.05.2013.
Non può tuttavia ignorarsi che detta istanza non teneva in alcun conto due successive comunicazioni (nn. 83 del 2010 e 373 del 2011), con cui la società concessionaria del Comune per le occupazioni di suolo pubblico escludeva il rinnovo, alla scadenza, della concessione di cui trattasi.
In tale contesto il Collegio ritiene che debba disporsi il rigetto dell’appello, poiché la documentazione in atti esclude comunque sia un reale affidamento dell’istante, sia le conseguenze risarcitorie per il c.d. “danno da ritardo”; tale ritardo dell’Amministrazione, nell’esplicitare le ragioni di rigetto dell’istanza del 2013, costituisce però, ad avviso del Collegio stesso, ragione sufficiente per disporre la compensazione delle spese giudiziali.

ottobre 2015

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di una tettoia, anche se in aderenza a preesistenze edificate e pur in assenza di opere murarie, comporta l’introduzione di un elemento strutturale dell’edificio stesso che non solo modifica il prospetto ma determina altresì una duratura modifica dello stato dei luoghi, con trasformazione edilizia del territorio mediante l’ampliamento del relativo manufatto all’esterno della sua sagoma originaria, costituendo un intervento edificatorio che richiede il previo rilascio di permesso di costruire.
La stessa, infatti, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto.
La sua costruzione, pertanto, necessita del previo rilascio di permesso di costruire e non è assentibile mediante semplice denuncia di inizio di attività, anche attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano: la mancanza del previo assenso legittima, quindi, l’applicazione della sanzione demolitoria, che costituisce atto dovuto per l’Amministrazione comunale, a prescindere dal lasso di tempo intercorso dalla realizzazione abusiva.
Il che, pacificamente, è vieppiù a predicarsi quando l’abuso incide su un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico: come qui accade, ovvero quando l’ordine di ripristino, sempre come qui accade e come innanzi riferito, è stato impartito espressamente anche per “violazione dell’art. 167 del d.l.vo n. 42 del 2004”.
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La sanzione demolitoria è stata -legittimamente, anzi doverosamente- ingiunta (anche) espressamente ex ripetuto art. 167 del d.l.vo n. 42 del 2004, il cui esercizio non soffre di limitazioni temporali, fermo peraltro che, come sostenuto da condivisa giurisprudenza, “ove carenti della (presupposta) autorizzazione paesaggistica il titolo abilitativo edilizio non si forma, ovvero l’attività non può essere intrapresa”.

13- A diversa conclusione deve invece pervenirsi rispetto ai restanti interventi indicati nel Capo C) al vaglio.
La c. detta “baracca” (o “tettoia”), per come contestato interessante una superficie di mq. 60, al di sotto della quale è stato realizzato un locale definito tecnico dal perito di parte, per ammissione dello stesso tecnico è priva di titoli abilitativi.
Né può farsi luogo a frazionamento degli interventi (modesto volume tecnico per alloggiarvi la caldaia in una nuova sistemazione; tettoia/baracca di piccole dimensioni per ricovero di attrezzi agricoli, costituente opera precaria) e/o farsi leva su di una loro dimensione inferiore a quella indicata dal tecnico comunale.
Ed invero, anche ove, come sostenuto nella ripetuta perizia tecnica di parte, si fosse in presenza di una superficie totale di mq. 33,00 e non di 60,00 (discordanze che peraltro appaiono frutto del frazionamento operato dal perito), non ne risulterebbe, comunque per ciò solo, comprovata la legittimità degli interventi: questi esterni ed incidenti sul territorio assoggettato a vincolo paesaggistico, come indicato nella parte motiva del provvedimento assunto per violazione sia delle “norme urbanistiche” che di quelle “sulla tutela delle bellezze naturali e paesaggistiche”, ovverosia in testuale applicazione (anche) “dell’art. 167 del d.l.vo n. 42 del 2004”, che obbliga l’amministrazione ad ordinare “la remissione in pristino” in presenza di violazioni degli obblighi recati dal Titolo I, parte terza, dello stesso decreto (id est: in assenza dell’autorizzazione paesaggistica).
Né, infine, ancora quanto ai profili sostanziali, la necessitata conclusione di doversi ritenere, per questa parte, legittimo l’intervento sanzionatorio dell’amministrazione può esser contrastata con profitto sostenendo la natura precaria della baracca/tettoia “aperta su tre lati e realizzata con pali di castagno e lamiera di copertura”.
13a- Tale prospettazione/giustificazione -al di anche del fatto che al di sotto della stessa è stato realizzato un locale- non si appalesa comunque utile alla bisogna, alla stregua degli approdi cui è pervenuta la condivisa giurisprudenza secondo cui “La realizzazione di una tettoia, anche se in aderenza a preesistenze edificate e pur in assenza di opere murarie, comporta l’introduzione di un elemento strutturale dell’edificio stesso che non solo modifica il prospetto ma determina altresì una duratura modifica dello stato dei luoghi, con trasformazione edilizia del territorio mediante l’ampliamento del relativo manufatto all’esterno della sua sagoma originaria, costituendo un intervento edificatorio che richiede il previo rilascio di permesso di costruire. La stessa, infatti, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto (per tutte, Cons. Stato,sez. VI, 05.08.2013, n. 4086). La sua costruzione, pertanto, necessita del previo rilascio di permesso di costruire e non è assentibile mediante semplice denuncia di inizio di attività, anche attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano: la mancanza del previo assenso legittima, quindi, l’applicazione della sanzione demolitoria, che costituisce atto dovuto per l’Amministrazione comunale, a prescindere dal lasso di tempo intercorso dalla realizzazione abusiva” (Cons. Stato, sezione sesta, 26.01.2015, n. 319 e, omisso medio, 02.06.2000, n. 3184; Tar Campania, questa settima sezione, 07.05.2015, n. 2681, sezione terza, 29.04.2015, n. 2444); il che, pacificamente, è vieppiù a predicarsi quando l’abuso incide su un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico: come qui accade, ovvero quando l’ordine di ripristino, sempre come qui accade e come innanzi riferito, è stato impartito espressamente anche per “violazione dell’art. 167 del d.l.vo n. 42 del 2004”.
14- Quanto innanzi osservato, argomentato e statuito si appalesa del tutto sufficiente a dare risposta ai primi cinque mezzi di impugnazione (cfr. precedente punto 8), ivi compresa quindi (per quanto ancora a valere all’esito delle statuizioni già rese) la denuncia della sopravvenienza del provvedimento oltre i trenta giorni previsti dall’art. 19, comma 6-bis, della l. 241 del 1990, qui ribadendosi che la sanzione demolitoria è stata -legittimamente, anzi doverosamente- ingiunta (anche) espressamente ex ripetuto art. 167 del d.l.vo n. 42 del 2004, il cui esercizio non soffre di limitazioni temporali, fermo, peraltro, che, come sostenuto da condivisa giurisprudenza, “ove carenti della (presupposta) autorizzazione paesaggistica il titolo abilitativo edilizio non si forma, ovvero l’attività non può essere intrapresa” (Tar Campania, sesta sezione, ex multis, sentenze n. 2291 del 18.05.2012, n. 1114 del 05.03.2012 cit., n. 5805 del 14.12.2011 e n. 16995 del 27.07.2010) (TAR Campania-Napoli, Sez. VII, sentenza 14.10.2015 n. 4821 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa collocazione su un'area di una «casa mobile» con stabile destinazione abitativa, in assenza di permesso di costruire, configura il reato di cui all'art. 44, lett. b), d.P.R. 380/2001, rilevando esclusivamente, ai fini dell'esclusione contenuta nell'ultima parte dell'art. 3, comma 1, lett. e5), del d.P.R. 380/2001, la contestuale sussistenza dei requisiti indicati e, segnatamente, la collocazione all'interno di una struttura ricettiva all'aperto, il temporaneo ancoraggio al suolo, l'autorizzazione alla conduzione dell'esercizio da effettuarsi in conformità della normativa regionale di settore e la destinazione alla sosta ed al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti.
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1. Il ricorso è infondato.
Va rilevato, con riferimento al primo motivo di ricorso, che dei rapporti tra la disciplina regionale della Sicilia e la normativa statale contenuta nel d.P.R. 380/2001 si è ripetutamente occupata la giurisprudenza di questa Corte.
Si è così avuto modo di chiarire che,
in ogni caso, le disposizioni introdotte da leggi regionali devono rispettare i principi generali fissati dalla legislazione nazionale e, conseguentemente, devono essere interpretate in modo da non collidere con i detti principi (Sez. 3, n. 28560 del 26/03/2014, Alonzo, Rv. 259938; Sez. 3, n. 2017 del 25/10/2007 (dep. 2008), Giangrasso, Rv. 238555; Sez. 3, n. 33039 del 15/06/2006, P.M. in proc. Moltisanti, Rv. 234935. Conf., ma con riferimento ad altre disposizioni normative della Regione siciliana, Sez. 3, n. 28560 del 26/03/2014, Alonzo, Rv. 259938; Sez. 3, n. 4861 del 09/12/2004 (dep. 2005), Garufí, Rv. 230914; Sez. 3, n. 6814 del 11/01/2002, Castiglia V, Rv. 221427).
Le richiamate pronunce riguardano, nello specifico, proprio la concreta applicazione dell'art. 44 d.P.R. 380/2001 e sono ritenute pienamente condivisibili dal Collegio, che intende pertanto ribadire la sussistenza dei rilevati limiti alla potestà legislativa regionale.
2. Fatta tale premessa, occorre osservare che l'articolo 10, lett. a), del d.P.R. 380/2001 individuava, nella sua originaria formulazione, tra gli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire, gli interventi di nuova costruzione, la cui descrizione è fornita dall'articolo 3 dello stesso T.U., ove viene tra l'altro specificato che sono comunque da considerarsi come interventi di nuova costruzione, tra l'altro, anche «l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee».
Con l'art. 41, comma 4, del d.l. 21.06.2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 09.08.2013, n. 98, al testo suddetto è stata aggiunta la frase «ancorché siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti».
Successivamente, con l'art. 10-ter, comma 1 del d.l. 28.03.2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L. 23.05.2014, n. 80, la parola «ancorché» è stata sostituita con le parole «e salvo che». Infine, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 189 del 24.07.2015, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del già citato art. 41, comma 4, d.l. 21.06.2013, n. 69.
La Corte ha infatti rilevato che
la norma individua «(...) specifiche tipologie di interventi edilizi, realizzati nell'ambito delle strutture turistico-ricettive all'aperto, molto peculiari, che peraltro contraddicono i criteri generali (della trasformazione permanente del territorio e della precarietà strutturale e funzionale degli interventi) forniti, dallo stesso legislatore statale, ai fini dell'identificazione della necessità o meno del titolo abilitativo. In tal modo, la norma impugnata sottrae al legislatore regionale ogni spazio di intervento, determinando la compressione della sua competenza concorrente in materia di governo del territorio, nonché la lesione della competenza residuale del medesimo in materia di turismo, strettamente connessa, nel caso di specie, alla prima».
3. L'art. 3, comma 1, lett. e5), del d.P.R. 380/2001 si riferisce dunque, attualmente, alla «installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti».
L'esplicita menzione di detta tipologia di interventi nel Testo Unico ha, di fatto,
codificato la figura giuridica di «costruzione» elaborata dalla giurisprudenza prima dell'entrata in vigore del T.U. e nella quale rientravano tutti quei manufatti che, comportando una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale, modificavano lo stato dei luoghi in quanto, difettando obiettivamente del carattere di assoluta precarietà, erano destinati almeno potenzialmente a perdurare nel tempo, non avendo peraltro alcun rilievo a riguardo la distinzione tra opere murarie e di altro genere, né il mezzo tecnico con cui fosse assicurata la stabilità del manufatto al suolo (o al muro perimetrale di quello esistente), in quanto la stabilità non va confusa con l'irrevocabilità della struttura o con la perpetuità della funzione ad essa assegnata dal costruttore, ma si estrinseca nell'oggettiva destinazione dell'opera a soddisfare un bisogno non temporaneo (così Sez. 3, n. 9138 del 7/7/2000, P.M. in proc. Migliorini T ed altro, Rv. 217217 ed altre prec. conf.).
Si è successivamente avuto modo di precisare che, ai fini della individuazione della nozione di costruzione urbanistica, non è determinante l'incorporazione nel suolo indispensabile per identificare, a norma dell'art. 812 c.c., il bene immobile, essendo sufficiente la destinazione del bene ad essere utilizzato come bene immobile, con la conseguenza che l'elencazione contenuta nel menzionato articolo 3, lettera e), non può considerarsi esaustiva, giacché i parametri indicati possono essere analogicamente applicati ad opere simili (Sez. 3, n. 37766 del 7/7/2005, Terrin, non massimata).
In seguito,
si è ritenuto configurabile il reato di costruzione edilizia abusiva in ogni ipotesi di installazione su un terreno, senza permesso di costruire, di strutture mobili quali camper, roulotte e case mobili, sia pure montate su ruote e non incorporate al suolo, aventi una destinazione duratura al soddisfacimento di esigenze abitative (Sez. 3, n. 25015 del 23/03/2011, Di Rocco, Rv. 250601. V. anche Sez. 3, n. 41479 del 24/09/2013, Valle, Rv. 257734; Sez. 3, n. 37572 del 14/05/2013, RM. in proc. Doppiu e altro, Rv. 256511. Sulla nozione di installazione v. Sez. 3, n. 7047 del 04/12/2014 (dep. 2015), Gaiotto, non massimata sul punto).
4. I richiamati principi, formulati prima degli interventi modificativi di cui si è dato conto in precedenza, devono ritenersi ancora attuali, atteso che l'evidente eccezione introdotta, riferita alle sole «strutture ricettive all'aperto», trova la sua ragion d'essere, come si ricava anche dalla menzionata sentenza della Corte costituzionale (e da quella, in essa richiamata, n. 278/2010), nel fatto che la collocazione dei manufatti indicati al loro interno, in ragione della destinazione, non determina una permanente trasformazione del territorio tale da richiedere il permesso di costruire.
5. Pare tuttavia opportuno precisare che
le modifiche apportate alla disposizione in esame non ne hanno in alcun modo ampliato l'ambito di operatività, limitandosi a fornire un contributo esplicativo perfettamente coerente con i principi generali fissati dalla disciplina urbanistica e, sostanzialmente, fondato sul fatto che interventi del tipo di quelli descritti non comportano una stabile trasformazione rilevante sotto il profilo urbanistico.
È dunque in quest'ottica che la disposizione deve essere interpretata, avendo specifico riguardo alla precarietà oggettiva e funzionale dell'intervento, cui fa riferimento anche la Corte Costituzionale nella sentenza 278/2010.
Andrà quindi tenuto conto del fatto che la disposizione in esame richiede alcuni specifici requisiti:
- il temporaneo ancoraggio la suolo, cosicché ogni collocazione di tali manufatti che abbia natura permanente, desumibile non soltanto dal dato temporale ma anche da ogni altro elemento significativo, quale, ad esempio, la presenza di parti accessorie fisse o di stabili allacciamenti alle reti elettriche, idrica o fognaria;
- i manufatti devono trovarsi all'interno di strutture ricettive all'aperto e l'uso della specifica locuzione induce a ritenere che il riferimento riguardi esclusivamente quelle individuate dall'art. 13 del d.lgs. 23.05.2011, n. 79 (c.d. Codice del turismo) e, segnatamente, i villaggi turistici i campeggi, i campeggi nell'ambito delle attività agrituristiche ed i parchi di vacanza;
- tali strutture dovranno essere debitamente autorizzate e condotte in conformità alla normativa regionale di settore;
- la destinazione dei manufatti è quella della sosta ed il soggiorno di turisti.
A tale ultimo proposito deve osservarsi che, anche in altra occasione (Sez. 3, n. 41479 del 24/09/2013, Valle, Rv. 257734) si è affermato, con riferimento ai campeggi, che il riferimento alla «sosta» ed al «soggiorno», i quali presuppongono una permanenza temporanea, porta ad escludere ogni forma di stabile residenza, così come il riferimento alla figura del «turista», il quale è individuabile, secondo il significato della parola stessa, come un soggetto che viaggia e soggiorna in località diverse dalla sua residenza abituale per un periodo di tempo limitato per piacere, affari o altri scopi, ricordando come tale definizione coincida sostanzialmente con quella data dalla Organizzazione Mondiale del Turismo, agenzia delle Nazioni Unite (WTO, Ottawa Conference on Travel and Tourism Statistics, 1991).
Rileva dunque, in particolare, la natura meramente occasionale e, comunque, limitata nel tempo, del soggiorno.
Pare superfluo rilevare, poi, che la formulazione della disposizione è inequivoca nel richiedere la compresenza di tutte le condizioni in precedenza indicate.
6. Va conseguentemente affermato il principio secondo il quale
la collocazione su un'area di una «casa mobile» con stabile destinazione abitativa, in assenza di permesso di costruire, configura il reato di cui all'art. 44, lett. b), d.P.R. 380/2001, rilevando esclusivamente, ai fini dell'esclusione contenuta nell'ultima parte dell'art. 3, comma 1, lett. e5), del d.P.R. 380/2001, la contestuale sussistenza dei requisiti indicati e, segnatamente, la collocazione all'interno di una struttura ricettiva all'aperto, il temporaneo ancoraggio al suolo, l'autorizzazione alla conduzione dell'esercizio da effettuarsi in conformità della normativa regionale di settore e la destinazione alla sosta ed al soggiorno, necessariamente occasionali e limitati nel tempo, di turisti
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 13.10.2015 n. 41067).

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione in area sottoposta a vincolo paesaggistico opere consistenti in sbancamento del terreno, realizzazione di manufatti, di un marciapiede, di uno «scannafosso», di un riporto di terra e materiali di risulta e di muro di contenimento in pietra abbisognano del permesso di costruire, trattandosi di opere che, considerate nel loro complesso, obiettivamente comportano una trasformazione del territorio, quanto meno per ciò che riguarda quelle non accessorie, quali i singoli edifici.
Certamente, per tutti gli interventi, nessuno escluso, è necessaria l'autorizzazione paesaggistica.
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La giurisprudenza di questa Corte riconosce ormai pacificamente, per ciò che riguarda la disciplina urbanistica, la legittimità della sospensione condizionale subordinata alla demolizione, che appare, peraltro, giustificata dalla circostanza che la presenza sul territorio di un manufatto abusivo rappresenta, indiscutibilmente, una conseguenza dannosa o pericolosa del reato, da eliminare
.
Analoghi principi sono stati affermati con riferimento alla rimessione in pristino, cui pure può essere subordinata la sospensione condizionale della pena, atteso che la non autorizzata immutazione dello stato dei luoghi, in zona sottoposta a vincolo, può comportare conseguenze dannose o pericolose e che la sanzione specifica della rimessione ha una funzione direttamente ripristinatoria del bene offeso.
Si è ulteriormente specificato che la subordinazione della sospensione condizionale della pena alla demolizione del manufatto abusivo non è impedita dall'eventuale acquisizione del manufatto al patrimonio del comune a seguito dell'inottemperanza all'ordinanza di demolizione, salvo che l'autorità comunale abbia dichiarato l'esistenza di interessi pubblici prevalenti rispetto a quello del ripristino dell'assetto urbanistico violato.
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I principi appena richiamati, tuttavia, riguardano il proprietario o comunque colui che materialmente dispone delle opere e che, pertanto, può provvedere all'adempimento della condizione apposta alla concessione del beneficio, mentre per altri soggetti coinvolti, quali il direttore dei lavori o gli esecutori materiali, la possibilità di adempiere sarebbe necessariamente subordinata alla volontà del proprietario.

Di tale evenienza ha già tenuto conto questa Corte, che ha infatti chiarito come
il giudice, nel disporre la condanna dell'esecutore e/o del direttore dei lavori per il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, non può subordinare il beneficio della sospensione condizionale della pena alla effettiva eliminazione delle opere abusive, in quanto solo il proprietario, ai sensi dell'art. 31 del citato d.P.R., può ritenersi soggetto passivamente legittimato rispetto all'ordine di demolizione.

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RITENUTO IN FATTO
1. La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 21/11/2014 ha confermato la decisione con la quale, in data 27/11/2012, il Tribunale di Grosseto - Sezione Distaccata di Orbetello aveva affermato la responsabilità penale di Em.FA. e Do.TU. in ordine ai reati di cui agli artt. 44, lett. c), d.P.R. 380/2001 e 181, comma 1-bis, d.lgs. 42/2004, perché, quali esecutori materiali, realizzavano (unitamente al proprietario del terreno), in area sottoposta a vincolo paesaggistico ed in assenza del permesso di costruire e dell'autorizzazione dell'ente preposto alla tutela del vincolo, opere consistenti in sbancamento del terreno, realizzazione di manufatti, di un marciapiede, di uno «scannafosso», di un riporto di terra e materiali di risulta e di muro di contenimento in pietra (Monte Argentario 11/10/2010).
Avverso tale pronuncia i predetti propongono congiuntamente ricorso per cassazione tramite il loro difensore di fiducia.
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CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il ricorso è solo in parte fondato.
Va rilevato, con riferimento al primo ed al secondo motivo dì ricorso, che la sentenza impugnata è immune da censure per ciò che riguarda la natura delle opere, la necessità dei titoli abilitativi, che si è accertato non essere stati richiesti e la datazione degli interventi.
La mera descrizione degli interventi contenuta nel capo di imputazione ne evidenzia la assoggettabilità al permesso di costruire, trattandosi di opere che, considerate nel loro complesso, obiettivamente comportano una trasformazione del territorio, quanto meno per ciò che riguarda quelle non accessorie, quali i singoli edifici.
Certamente, per tutti gli interventi, nessuno escluso, era necessaria l'autorizzazione paesaggistica.

Per ciò che concerne la loro datazione, la Corte del merito ha rilevato che, all'atto dell'accertamento, le opere erano in corso di esecuzione e che i due manufatti in muratura non risultano preesistenti non essendo neppure censiti in catasto, osservando anche che tale tesi difensiva era stata prospettata solo nel giudizio di appello e non anche nel corso del giudizio abbreviato.
A fronte di tali affermazioni, che non presentano cedimenti logici o manifeste contraddizioni, i ricorrenti oppongono generiche censure prive di ogni correlazione con la decisione, cosicché i motivi di ricorso devono ritenersi inammissibili per difetto di specificità.
2. A conclusioni diverse deve pervenirsi per ciò che concerne il terzo motivo di ricorso.
Il Tribunale ha infatti subordinato il beneficio della sospensione condizionale della pena, nei confronti di tutti gli imputati, alla riduzione in pristino dei luoghi entro novanta giorni dal passaggio in giudicato della sentenza, disponendo la restituzione delle opere in sequestro agli aventi diritto al fine di consentire lo spontaneo adempimento a quanto disposto.
La Corte territoriale ha confermato la statuizione sul punto, respingendo le censure degli appellanti, rilevando che la destinazione ad abitazione dei manufatti non assumeva rilievo ai fini della riduzione in pristino, osservando anche come il proprietario, sebbene destinatario di un ordine di demolizione emesso dal Comune di Porto Santo Stefano (n. 57/2010), non vi avesse comunque adempiuto e che tale evenienza rafforzava l'esigenza di subordinare la concessione del beneficio della sospensione condizionale alla rimessione in pristino.
3. Ciò posto, occorre preliminarmente ricordare che
la giurisprudenza di questa Corte riconosce ormai pacificamente, per ciò che riguarda la disciplina urbanistica, la legittimità della sospensione condizionale subordinata alla demolizione, che appare, peraltro, giustificata dalla circostanza che la presenza sul territorio di un manufatto abusivo rappresenta, indiscutibilmente, una conseguenza dannosa o pericolosa del reato, da eliminare (cfr. Sez. 3, n. 3685 del 11/12/2013 (dep .2014), Russo, Rv. 258517; Sez. 3, n. 28356 del 21/05/2013, Farina Rv. 255466; Sez. 3, n. 38071 del 19/9/2007, Terminiello, Rv. 237825; Sez. 3, n. 18304 del 17/01/2003, Guido, Rv. 22471; Sez. 3, n. 4086 del 17/12/1999 (dep. 2000), Pagano, Rv. 216444).
Analoghi principi sono stati affermati con riferimento alla rimessione in pristino, cui pure può essere subordinata la sospensione condizionale della pena, atteso che la non autorizzata immutazione dello stato dei luoghi, in zona sottoposta a vincolo, può comportare conseguenze dannose o pericolose e che la sanzione specifica della rimessione ha una funzione direttamente ripristinatoria del bene offeso (Sez. 3, n. 48984 del 21/10/2014, Maresca, Rv. 261164; Sez. 3, n. 38739 del 28/05/2004, Brignone, Rv. 229612; Sez. 3, n. 29667 del 14/06/2002, Arrostuto S, Rv. 222115; Sez. 3, n. 23766 del 23/03/2001, Capraro A, Rv. 219930).
Si è ulteriormente specificato che la subordinazione della sospensione condizionale della pena alla demolizione del manufatto abusivo non è impedita dall'eventuale acquisizione del manufatto al patrimonio del comune a seguito dell'inottemperanza all'ordinanza di demolizione, salvo che l'autorità comunale abbia dichiarato l'esistenza di interessi pubblici prevalenti rispetto a quello del ripristino dell'assetto urbanistico violato (cfr. Sez. 3, n. 4444 del 12/01/2012, Seoni, Rv. 251972. V. anche Sez. 3, n. 26149 del 9/6/2005, Barbadoro, Rv. 231941; Sez. 3, n. 37120 del 08/07/2003, Bommarito e altro, Rv. 226321).
4.
I principi appena richiamati, tuttavia, riguardano il proprietario o comunque colui che materialmente dispone delle opere e che, pertanto, può provvedere all'adempimento della condizione apposta alla concessione del beneficio, mentre per altri soggetti coinvolti, quali il direttore dei lavori o gli esecutori materiali, la possibilità di adempiere sarebbe necessariamente subordinata alla volontà del proprietario.
Di tale evenienza ha già tenuto conto questa Corte, che ha infatti chiarito come
il giudice, nel disporre la condanna dell'esecutore e/o del direttore dei lavori per il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, non può subordinare il beneficio della sospensione condizionale della pena alla effettiva eliminazione delle opere abusive, in quanto solo il proprietario, ai sensi dell'art. 31 del citato d.P.R., può ritenersi soggetto passivamente legittimato rispetto all'ordine di demolizione (Sez. 3, n. 17991 del 21/01/2014, Ciccone e altri, Rv. 261497).
A tale principio, pienamente condiviso dal Collegio, deve essere dunque data continuità, rilevando come, nel caso in esame, la subordinazione della condizionale alla rimessione in pristino sia stata erroneamente disposta nei confronti dei ricorrenti.
Invero sebbene la decisione del giudice del merito risulti corretta per ciò che concerne il proprietario del terreno -il quale potrà comunque provvedervi, per quanto si è detto in precedenza, anche a seguito dell'acquisizione ope legis della proprietà dell'abuso e dell'area di sedime all'amministrazione comunale in conseguenza dell'inottemperanza all'ordinanza di demolizione (cfr. ex pl. Sez. 3, n. 22237 del 22/4/2010, Gotti, Rv. 247653)- ma non anche per soggetti diversi che, come nel caso di ricorrenti, meri esecutori materiali, non dispongono liberamente dell'area e dei manufatti abusivi (Corte di Cassazione, Sez. III, penale, sentenza 13.10.2015 n. 41051).

settembre 2015

EDILIZIA PRIVATA: Modifica dei prospetti.
Appartengono al novero delle ristrutturazioni (e non delle semplici manutenzioni) le opere anche solamente interne che alterano, anche sotto il semplice profilo della diversa distribuzione dei vani, l'originaria consistenza fisica di un immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi.
E tali
opere, per costante giurisprudenza anche amministrativa, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano -a pieno titolo e come da contestazione- nell'ambito della ristrutturazione edilizia.
Perché sia ravvisabile un intervento del genere, è sufficiente che siano modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l'ordine in cui risultavano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d'uso esistente.
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L'esecuzione di interventi comportanti la modifica dei prospetti non rientra nelle tipologie delle ristrutturazioni edilizie "minori" e come tale richiede il preventivo rilascio di permesso a costruire.
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I
n tema di reati urbanistici, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile previa esecuzione di opere edilizie, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, essendo irrilevanti le modifiche apportate dall'art. 17 del D.L. n. 133 del 2014 (conv. in legge n. 164 del 2014) all'art. 3 del citato d.P.R. che, nell'estendere la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, se comportante variazione di superficie o del carico urbanistico, richiede comunque che rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso.
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Le cosiddette opere interne, di cui al previgente art. 26 L. 47/1985, non sono più previste nel D.P.R. 06.06.2001 n. 380 come categoria autonoma di intervento edilizio sugli edifici esistenti di talché esse rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia quando comportino aumento di unità immobiliari o modifiche dei volumi, dei prospetti e delle superfici ovvero mutamento di destinazione d'uso.
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D
eve escludersi che, entrato in vigore il D.P.R. 06.06.2001 n. 380, gli interventi de quibus, di ristrutturazione edilizia, siano senz'altro eseguibili in forza di dichiarazione di inizio di attività, in conformità all'art. 22, comma 3, lett. a), D.P.R. n. 380, cit., pure ottenuta.
Tale disposizione, infatti, realizza solo una semplificazione procedurale nel senso che gli interventi di cui trattasi sono eseguibili a mezzo di DIA, purché conformi alle disposizioni dello strumento urbanistico generale, come dimostra la circostanza che essa dev'essere accompagnata da asseverazione circa la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e la loro non contrarietà con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti.

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Gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche se soggetti a denuncia di inizio attività ai sensi dell'art. 22, commi primo e secondo, d.P.R. 06.06.2001, n. 380, non possono essere eseguiti su immobili originariamente abusivi.
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Gli interventi di ristrutturazione edilizia, sia se eseguibili mediante "semplice" denuncia di inizio attività ai sensi dell'art. 22, commi primo e secondo, del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, sia se eseguibili in base alla cosiddetta super DIA, prevista dal comma terzo della citata disposizione, laddove insistenti in area paesaggisticamente vincolata, necessitano del preventivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.
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7. Chiave di volta della decisione è, infatti, la qualità dei lavori eseguiti sull'immobile del Sarno con la direzione dei lavori dell'ing. Ca.: se lavori di manutenzione per lo più ordinaria e solo in parte straordinaria ovvero se lavori di ristrutturazione interna, come si legge nell'imputazione.
La conclusione del giudice di prime cure, a cui dire le opere edilizie de quibus, in quanto assentibili con semplice DIA e da qualificare di manutenzione straordinaria, piuttosto che di ristrutturazione interna, come nel capo, non costituirebbero illecito penale, ma solo amministrativo, sanzionabile a mente dell'art. 37 piuttosto che dell'art. 44 del D.P.R. 380/2001 non può essere condivisa secondo la Corte territoriale in quanto non considera né la tipologia di intervento praticato, né il fatto che il principio invocato è valido esclusivamente in caso di loro conformità agli strumenti urbanistici vigenti nel comune di San Giorgio a Cremano.
Così si evince, fuori da ogni dubbio, secondo i giudici del gravame del merito, dalla piana lettura dell'art. 22 del precitato testo normativo il cui I comma recita testualmente "Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente", risulta integrata la fattispecie penalmente sanzionata.
In primo luogo, secondo quanto si legge nella motivazione del provvedimento impugnato, vanno qualificati gli interventi edilizi in parola, atteso che, ancorché senza aumento volumetrico,
appartengono al novero delle ristrutturazioni (e non delle semplici manutenzioni) le opere anche solamente interne che alterano, anche sotto il semplice profilo della diversa distribuzione dei vani, l'originaria consistenza fisica di un immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi.
Corretta è l'affermazione secondo cui queste ultime, per costante giurisprudenza anche amministrativa, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano -a pieno titolo e come da contestazione- nell'ambito della ristrutturazione edilizia.
Perché sia ravvisabile un intervento del genere, è sufficiente che siano modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l'ordine in cui risultavano disposte le diverse porzioni dell'edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d'uso esistente.

Ebbene, proprio dalla lettura della DIA -rileva la Corte territoriale- si acquisisce la certezza che si versi in tale ipotesi, essendo stati gli interventi giustificati dalla necessità di una diversa distribuzione degli spazi interni alfine di adeguare gli impianti igienici alle regole comunitarie, a nulla rilevando il fatto che non sia stata interessata la struttura portante del fabbricato e che il volume e le superfici dello stesso siano rimaste immutate.
La modifica delle aperture sui muri di tompagno, invero, viene ricordato nella sentenza impugnata, ha comunque modificato i prospetti, alterando la sagoma. E sul punto non va dimenticato che questa Corte di legittimità ha precisato che
l'esecuzione di interventi comportanti la modifica dei prospetti non rientra nelle tipologie delle ristrutturazioni edilizie "minori" e come tale richiede il preventivo rilascio di permesso a costruire (sez. 3, n. 38338 del 21.05.2013, Cataldo, rv. 256381, fattispecie in cui è stato ritenuto integrato il reato dì cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001; conf. sez. 3, n. 48478 del 07.11.2013, Cottone, rv. 258352).
Questa Corte di legittimità ha anche precisato che,
in tema di reati urbanistici, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile previa esecuzione di opere edilizie, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, essendo irrilevanti le modifiche apportate dall'art. 17 del D.L. n. 133 del 2014 (conv. in legge n. 164 del 2014) all'art. 3 del citato d.P.R. che, nell'estendere la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, se comportante variazione di superficie o del carico urbanistico, richiede comunque che rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso (sez. 3, n. 3953 del 16.10.2014 dep. il 28.1.2015, Statuto, rv. 262018, fattispecie relativa a trasformazione, attraverso opere interne ed esterne, di un immobile da deposito ad uso residenziale).
8. Né giova, secondo il condivisibile opinare dei giudici di appello, il riferimento alla conservazione del procedimento amministrativo per le cosiddette opere interne di cui al previgente art. 26 L. 47/1985 le quali non sono più previste nel D.P.R. 06.06.2001, n. 380 come categoria autonoma di intervento edilizio sugli edifici esistenti di talché
esse rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia quando comportino aumento di unità immobiliari o modifiche dei volumi, dei prospetti -com'è nel caso di specie- e delle superfici ovvero mutamento di destinazione d'uso (corretto è il richiamo al dictum di questa Corte Suprema di cui a sez. 3 n. 47438 del 24/11/2011 , Truppi, rv. 251637; vedasi anche in senso conf. sez. 3, n. 27713 del 20.5.2010, Olivieri ed altro, rv. 247919; sez. 3, n. 35177 del 12.7.2001 dep. 21.10.2002, Cinquegrani, rv. 222740).
Come ricorda in sentenza la Corte napoletana
deve escludersi che, entrato in vigore il D.P.R. 06.06.2001 n. 380, gli interventi de quibus, di ristrutturazione edilizia, siano senz'altro eseguibili in forza di dichiarazione di inizio di attività, in conformità all'art. 22, comma 3, lett. a), D.P.R. n. 380, cit., pure ottenuta. Tale disposizione, infatti, realizza solo una semplificazione procedurale nel senso che gli interventi di cui trattasi sono eseguibili a mezzo di DIA, purché conformi alle disposizioni dello strumento urbanistico generale, come dimostra la circostanza che essa dev'essere accompagnata da asseverazione circa la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e la loro non contrarietà con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti.
...
9. La Corte territoriale analizza in maniera approfondita e corretta i risvolti normativi che giustificavano la necessità del permesso di costruire per l'opera realizzata.
E fa buon governo della giurisprudenza di questa Corte di cui alla richiamata sez. 3, n. 8739 del 21.01.2010:
gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche se soggetti a denuncia di inizio attività ai sensi dell'art. 22, commi primo e secondo, d.P.R. 06.06.2001, n. 380, non possono essere eseguiti su immobili originariamente abusivi (sez. 3, n. 8739 del 21.01.2010, Perna, rv. 246217, relativa ad un caso di un intervento di demolizione e ricostruzione, eseguito in base a D.I.A., di un preesistente manufatto abusivamente realizzato).
Nella stessa sentenza 8739/2014 si precisa, peraltro, che
gli interventi di ristrutturazione edilizia, sia se eseguibili mediante "semplice" denuncia di inizio attività ai sensi dell'art. 22, commi primo e secondo, del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, sia se eseguibili in base alla cosiddetta super DIA, prevista dal comma terzo della citata disposizione, necessitano del preventivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (in motivazione la Corte ha precisato che solo per gli interventi di restauro e risanamento conservativo e per quelli di manutenzione straordinaria non comportanti alterazione dello stato dei luoghi o dell'aspetto esteriore degli edifici, la D.I.A. non deve essere preceduta dall'autorizzazione paesaggistica)
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 21.09.2015 n. 38139 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’attività edilizia deve essere compatibile con le destinazioni impresse sull’area dagli strumenti urbanistici.
L’art. 10 del decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dispone, inoltre, che: «Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso».
La giurisprudenza di questo Consiglio ha già avuto modo di affermare, per definire l’ambito applicativo della norma riportata, che:
i) «manufatti non precari, ma funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati come idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l'assenza di opere murarie, posto che il manufatto non precario non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo destinato ad essere reiterato nel tempo in quanto stagionale»;
ii) «non vi è dubbio sulla assenza della natura pertinenziale –ai fini edilizi– quando sia realizzato un nuovo volume, su un'area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio essendo ravvisabile la natura pertinenziale solo quando si tratti:
   a) di opere che non comportino un nuovo volume, come una tettoia o un porticato aperto da tre lati;
   b) di opere che comportino un nuovo e modesto volume ‘tecnico', confermandosi con ciò, in definitiva, che devono essere tali da non alterare in modo significativo l'assetto del territorio o incidere sul carico urbanistico, caratteristiche queste la cui sussistenza deve essere peraltro dimostrata dall'interessato».

5.2.– Con il secondo e terzo motivo si deduce, in primo luogo, l’erroneità della sentenza per avere il Tribunale affermato che le opere contestate avrebbero determinato il cambio di destinazione dell’area da agricola ad industriale.
La circostanza che il sig. Ca. sia socio e presidente di una attività di autotrasporto e che impieghi l’area in questione anche per parcheggiare sulla stessa gli automezzi di sua proprietà non potrebbe essere sufficiente a dimostrare il contestato mutamento di destinazione. Le opere, indicate nell’ordinanza di demolizione, si aggiunge, sarebbero tutte compatibili con l’attività agricola.
In secondo luogo, si assume come gli interventi edilizi singolarmente considerati avrebbero valenza precaria e in quanto tali per la loro esecuzione non sarebbe necessario il previo rilascio del permesso di costruire.
Infine, si deduce come, anche in relazione al motivo accolto dal primo giudice relativo alla recinzione, il Tribunale non avrebbe dovuto affermare che la recinzione non è conforme alla autorizzazione edilizia n. 11 del 1985 ma si sarebbe dovuto limitare, in conformità alla domanda, a rilevare come, in presenza di tale tipologia di interventi soggetti a denuncia di inizio attività, non si può adottare un ordine di demolizione.
I motivi non sono fondati.
L’attività edilizia deve essere compatibile con le destinazioni impresse sull’area dagli strumenti urbanistici.
L’art. 10 del decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) dispone, inoltre, che: «Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso».
La giurisprudenza di questo Consiglio ha già avuto modo di affermare, per definire l’ambito applicativo della norma riportata, che:
i) «manufatti non precari, ma funzionali a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati come idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la precarietà strutturale del manufatto, la rimovibilità della struttura e l'assenza di opere murarie, posto che il manufatto non precario non è deputato ad un suo uso per fini contingenti, ma è destinato ad un utilizzo destinato ad essere reiterato nel tempo in quanto stagionale» (Cons. Stato, sez. IV, 03.06.2014, n. 2842);
ii) «non vi è dubbio sulla assenza della natura pertinenziale –ai fini edilizi– quando sia realizzato un nuovo volume, su un'area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio essendo ravvisabile la natura pertinenziale solo quando si tratti:
   a) di opere che non comportino un nuovo volume, come una tettoia o un porticato aperto da tre lati;
   b) di opere che comportino un nuovo e modesto volume ‘tecnico', confermandosi con ciò, in definitiva, che devono essere tali da non alterare in modo significativo l'assetto del territorio o incidere sul carico urbanistico, caratteristiche queste la cui sussistenza deve essere peraltro dimostrata dall'interessato
» (Cons. Stato, sez. VI, 29.01.2015, n. 406).
Nella fattispecie in esame il terreno su cui sono state realizzati gli interventi ha natura agricola.
La valutazione contestuale della natura dell’attività svolta dal sig. Ca., dell’impiego di parte dell’area per il parcheggio degli automezzi, della natura di altre opere (descritte nei successivi punti) inducono a ritenere, avuto riguardo alle fotografie prodotte in giudizio, che di fatto si sia realizzato il cambio di destinazione ritenuto abusivo. La circostanza che alcune delle opere realizzate sarebbero compatibili con la natura agricola dell’area non è comunque in grado di inficiare la legittimità della valutazione complessiva opera dall’autorità comunale.
Quanto esposto sarebbe già di per sé a ritenere abusivi gli interventi compiuti.
A ciò si aggiunga come, anche a volere considerare tali interventi singolarmente, gli stessi sono comunque illeciti perché non sorretti dal necessario titolo abilitativo.
In particolare, le opere contestate sono le seguenti: ampliamento del fabbricato condonato esistente modificato mediante realizzazione di una veranda chiusa con vetri, utilizzata quale ufficio; prefabbricato in pannelli di alluminio coibentati dotato di porta e finestra in alluminio e vetro ad uso spogliatoio e ricreativo, appoggiato su traversine in cemento; buca in calcestruzzo per la riparazione dei mezzi di trasporto, avente profondità di circa 1,5 metri; servizio igienico prefabbricato ancorato al suolo; sei strutture tipo box, in lamiera e legno, appoggiati su una platea in calcestruzzo; tre porticati adiacenti alle baracche, appoggiati o ancorati a platea in calcestruzzo; tre container in lamiera, usati come deposito e appoggiati anch’essi ad una platea in calcestruzzo; serbatoio del gasolio, coperto da una tettoia appoggiata su un basamento in cemento; pavimentazione in ghiaia rullata e cemento di vasta parte del compendio.
E’ sufficiente la descrizione delle opere per comprendere come si tratti di interventi che, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, non possono definirsi né precari né pertinenziali, con conseguente necessità del permesso di costruire per la loro realizzazione.
Per quanto attiene, infine, alla censura relativa alla recinzione, è sufficiente rilevare come l’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, circa la non conformità di tale recinzione all’autorizzazione edilizia abbia costituito una mera argomentazione motivazionale. Non sussiste, pertanto, interesse alla sua contestazione (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 04.09.2015 n. 4124 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La fattispecie di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, che costituisce uno delle tre tipologie della ristrutturazione edilizia, può rientrare in tale ambito nei soli casi in cui ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione.
A tal fine, la giurisprudenza di questo Consiglio ha pacificamente affermato che l'elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente": art. 3, comma 1, lett. d), t.u.) ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" (per effetto della modifica apportata al testo unico dal decreto legislativo 27.12.2002, n. 301), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.
Ancora più in dettaglio, si è notato che ai sensi della lettera d), comma 1, dell'art. 3 del t.u. edilizia sono inclusi nella definizione di "ristrutturazione edilizia", gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all'edificio preesistente; la successiva lettera e) classifica come interventi di "nuova costruzione" quelli di "trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti".
In base alla normativa statale di principio, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell'edificio preesistente -intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale- configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia.


4. - La questione in scrutinio si fonda sull’originario ricorso in prime cure, accompagnato da motivi aggiunti, con cui As.Pe., proprietaria di un’unità immobiliare sita nel Comune di Grumo Nevano, confinante con una porzione di terreno in via Gilioli, n. 25 rientrante nella medesima “zona B Satura” - Sottozona B2, ha impugnato il provvedimento con il quale il Comune ha rilasciato, in favore della controinteressata Pa.Im. s.r.l., il permesso di costruire n. 123/2008 per lavori di ristrutturazione edilizia comportante la demolizione e ricostruzione di un preesistente fabbricato.
Trattandosi di questione inerente la legittimità del rilascio di un titolo abilitativo, il giudizio si è articolato fondamentalmente intorno ai due temi della qualificazione dell’intervento da realizzare e della sua compatibilità con l’assetto urbanistico dell’area. Pertanto, anche in grado di appello, la trattazione potrà essere organizzata intorno di detti due poli concettuali, da valutare prioritariamente.
4.1. - In merito alla tipologia di intervento da realizzare, la parte appellata ha evidenziato in prime cure come l’area fosse interessata da un intervento di totale demolizione e successiva ricostruzione dove, al posto del preesistente fabbricato, originariamente composto da un piano terra e due piani rialzati, sarebbe stato realizzato un immobile costituito da quattro piani fuori terra (piano terra e tre piani rialzati) ed un sottotetto abitabile, oltre ad un vasto piano interrato. Si sarebbe trattato pertanto di un edificio del tutto diverso rispetto al preesistente e quindi incompatibile con il concetto di ristrutturazione edilizia per demolizione e ricostruzione e con le previsioni valevoli nell’area.
Si tratta quindi di valutare se effettivamente l’edificio da realizzare sia compatibile con il concetto di ristrutturazione edilizia.
A tal fine, va evidenziato come la fattispecie di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, che costituisce uno delle tre tipologie della ristrutturazione edilizia, può rientrare in tale ambito nei soli casi in cui ricostruzione è sostanzialmente conforme alla precedente struttura oggetto di demolizione (sui limiti del concetto, sempre fondamentale il rinvio a Corte Costituzionale, 23.11.2011 n. 309).
A tal fine, la giurisprudenza di questo Consiglio ha pacificamente affermato che l'elemento che, in linea generale, contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente": art. 3, comma 1, lett. d), t.u.) ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" (per effetto della modifica apportata al testo unico dal decreto legislativo 27.12.2002, n. 301), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 12.05.2014 n. 2397; id., sez. IV, 30.03.2013, n. 2972).
Ancora più in dettaglio, si è notato (Consiglio di Stato, sez. IV, 06.12.2013 n. 5822) che ai sensi della lettera d), comma 1, dell'art. 3 del t.u. edilizia sono inclusi nella definizione di "ristrutturazione edilizia", gli interventi di demolizione e ricostruzione con identità di volumetria e di sagoma rispetto all'edificio preesistente; la successiva lettera e) classifica come interventi di "nuova costruzione" quelli di "trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti".
In base alla normativa statale di principio, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell'edificio preesistente -intesa quest'ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale- configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia.
Pertanto, e contrariamente a quanto sostenuto dalle parti appellanti, l'intervento edilizio oggetto di contenzioso, dimensionalmente caratterizzato come sopra evidenziato, non rientra nel canone della ristrutturazione ma in quella della nuova edificazione.
Per altro verso, il primo giudice ha convincentemente dimostrato come indicazioni in senso opposto non possano trarsi neppure dalla disciplina regionale (anche perché, qualora ciò fosse possibile, la legge regionale dovrebbe essere posta al vaglio del giudice delle leggi, come già avvenuto per la legge regionale Lombardia, oggetto della pronuncia della Corte costituzionale già sopra citata).
Infatti, in Campania, la legge regionale 28.11.2001, n. 19, all'art. 2, nel prevedere che le ristrutturazioni possono essere realizzate in base a semplice denuncia di inizio di attività (D.I.A.), fa riferimento a “le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e della ricostruzione con lo stesso ingombro volumetrico”. La detta disposizione, foriera di ambiguità interpretatative, è stata poi rimodulata dall'art. 49, comma 5, della successiva legge regionale Campania 22.12.2004, n. 16 che si è adeguata alla disciplina del T.U. dell’edilizia.
Il primo aspetto della questione va poi concluso vagliando il tema del massimo quantum volumetrico che il Comune avrebbe potuto autorizzare, qualora l’opera fosse rimasta nell’ambito della ristrutturazione per demolizione e ricostruzione.
Anche in questo caso, deve essere condivisa la valutazione del primo giudice, atteso che parte dell’immobile preesistente era stato costruito in difformità rispetto al precedente titolo autorizzativo n. 125/1992 e non era stato mai sanato, per cui, autorizzando una ricostruzione volumetrica che andava ad assorbire la parte abusiva, il Comune di fatto ha dato vita ad una sanatoria implicita, del tutto non conforme a legge.
Al contrario, in assenza di condono edilizio, atteso che non poteva dirsi formato su di esso il silenzio-assenso, stante la mancanza dei presupposti di legge (ed effettivamente si trattava di un manufatto privo di tompagnature), la volumetria illegittimamente realizzata non può essere considerata ai fini del rilascio di un titolo abilitativo.
Tale elemento incide anche su un ulteriore profilo dimensionale del progetto autorizzato, oggetto di espressa valutazione da parte del TAR e inerente l’altezza dell’opera realizzanda. Papa Immobiliare s.r.l. ha infatti conseguito un titolo per realizzare il nuovo immobile ad un’altezza superiore (13,50 m) rispetto a quella preesistente (10,50 m), laddove secondo i parametri tecnici dettati dall'art. 8 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, “l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti”. E correttamente il primo giudice ha richiamato il tema dell’inderogabilità (ora possibile ma solo previa legge regionale) del d.m. 02.04.1968, n. 1444 che, integrando con efficacia precettiva il regime delle altezze nelle costruzioni, rendono ancora più palese la non conformità del progetto alle prescrizioni normative.
Conclusivamente, nel caso in esame, si è di fronte al rilascio di un permesso di costruire per un’opera di nuova edificazione, e non di mera ristrutturazione edilizia, nel cui computo dimensionale, si è erroneamente tenuto conto anche di volumetrie illegittimamente realizzate, finendo per autorizzare esiti che violano la disciplina cogente di cui al D.M. 1444 del 1968 (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 01.09.2015 n. 4077 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

agosto 2015

EDILIZIA PRIVATA: Le opere sanzionate sono state correttamente qualificate dall’amministrazione procedente come di ristrutturazione edilizia, intendendosi per tale ogni intervento edilizio volto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, come previsto dall'art. 10, comma 1, lett. e), del DPR 380/2001, che stabilisce espressamente quali interventi, fra quelli qualificabili di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 dello stesso TU, necessariamente richiedano il previo rilascio del permesso di costruire.
Infatti, per "ristrutturazione edilizia", di cui all'art. 10, comma 1, lett. c), D.P.R. 380/2001, si intendono quelle opere caratterizzate da una forte rilevanza sul piano della trasformazione edilizia, rispetto alla categoria di ristrutturazione più ampia individuata dall'art. 3 T.U. edilizia, con conseguente assoggettamento al previo rilascio del permesso di costruire; mentre sono qualificabili come di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo solo quegli interventi che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie.
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Nel caso di specie, l'abuso in questione, considerato nella sua complessità sistematica, è stato correttamente inquadrato nella fattispecie dell'intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in assenza di una concessione edilizia, ex art. 9 L. 47/1985 e ex art. 10, comma 1, lett. e), D.P.R. 380/2001, in quanto si è ricavato un organismo diverso da quello preesistente, con mutamento di destinazione d'uso e incremento della volumetria originaria in virtù della tamponatura della preesistente tettoia, dalla quale sono stati ricavati un bagno e una camera da letto, e dell'ampliamento della camera da pranzo mediante abbattimento del muro, con relativa annessione del terrazzo antistante.
Del resto, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile (da soffitta o cantina ad abitazione) è urbanisticamente rilevante e, come tale, necessita di per sé di un titolo edilizio abilitativo; di conseguenza il mutamento de facto della destinazione d'uso integra una situazione di irregolarità, che può ed anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza.
Infatti, in base all'art. 7, l.reg. 02.07.1987 n. 36, la modifica della destinazione d'uso, indipendentemente dal fatto che ciò avvenga con o senza opere a tanto preordinate, è subordinata al rilascio di permesso di costruire allorquando, come nel caso di specie, abbia ad oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico.

Il ricorso è infondato.
Come risulta dall'ordine di demolizione impugnato, l'odierna ricorrente ha realizzato un cambio di destinazione d'uso all'interno di un sottotetto di un preesistente locale soffitta in civile abitazione, mediante una sala con angolo cottura delle dimensioni di mt. 5,80x3,80 circa e un'altezza variabile da mt. 1,00 a mt. 2,30 circa. In secondo luogo, una preesistente tettoia è stata tamponata in civile abitazione realizzando una camera da letto delle dimensioni di mt. 5,80x3,80 circa e un'altezza di mt. 2,30 circa ed un bagno delle dimensioni di mt. 1,50x1,50 circa ed un'altezza di mt. 2,30 circa.
Da ultimo, la Sig.ra G. ha provveduto ad ampliare la camera da pranzo abbattendo un muro, con relativa annessione del terrazzo antistante, e realizzando un parapetto di mt. 1,00 di altezza in corrispondenza della ringhiera del balcone.
Ciò premesso, e contrariamente a quanto sostenuto dall'odierna ricorrente, le opere sanzionate sono state correttamente qualificate dall’amministrazione procedente come di ristrutturazione edilizia, intendendosi per tale ogni intervento edilizio volto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, come previsto dall'art. 10, comma 1, lett. e), del DPR 380/2001, che stabilisce espressamente quali interventi, fra quelli qualificabili di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 dello stesso TU, necessariamente richiedano il previo rilascio del permesso di costruire.
Infatti, per "ristrutturazione edilizia", di cui all'art. 10, comma 1, lett. c), D.P.R. 380/2001, si intendono quelle opere caratterizzate da una forte rilevanza sul piano della trasformazione edilizia, rispetto alla categoria di ristrutturazione più ampia individuata dall'art. 3 T.U. edilizia, con conseguente assoggettamento al previo rilascio del permesso di costruire; mentre sono qualificabili come di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo solo quegli interventi che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie.
Nel caso di specie, l'abuso in questione, considerato nella sua complessità sistematica, è stato correttamente inquadrato nella fattispecie dell'intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in assenza di una concessione edilizia, ex art. 9 L. 47/1985 e ex art. 10, comma 1, lett. e), D.P.R. 380/2001, in quanto si è ricavato un organismo diverso da quello preesistente, con mutamento di destinazione d'uso e incremento della volumetria originaria in virtù della tamponatura della preesistente tettoia, dalla quale sono stati ricavati un bagno e una camera da letto, e dell'ampliamento della camera da pranzo mediante abbattimento del muro, con relativa annessione del terrazzo antistante.
Del resto, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile (da soffitta o cantina ad abitazione) è urbanisticamente rilevante e, come tale, necessita di per sé di un titolo edilizio abilitativo; di conseguenza il mutamento de facto della destinazione d'uso integra una situazione di irregolarità, che può ed anzi deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza. Infatti, in base all'art. 7, l.reg. 02.07.1987 n. 36, la modifica della destinazione d'uso, indipendentemente dal fatto che ciò avvenga con o senza opere a tanto preordinate, è subordinata al rilascio di permesso di costruire allorquando, come nel caso di specie, abbia ad oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico (TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 28.08.2015 n. 10957 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria.
In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
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La semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è quindi sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.
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Qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha "mera ricostruzione" se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
1. - Col primo motivo, assistito da quesito di diritto ex art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis, i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 31 legge n. 457/1978 dei punti 3.2.3. delle NTA del PRG del comune di Omegna del 1989 e dell'art. 21 delle NTA del PRG del 2001.
Deducono al riguardo che la costruzione in oggetto, essendo stata realizzata con un'eccedenza volumetrica del 30% rispetto al pregresso, non è qualificabile né come demolizione e ricostruzione, ai sensi delle NTA del 1989, né come ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'art. 21 NTA del 2001, sicché essa non va esente dal rispetto delle distanze dal confine, previsto per le nuovo costruzioni in cinque metri tanto dalla precedente, quanto dall'attuale disciplina urbanistica locale.
Richiama, a sostegno, la giurisprudenza amministrativa sul concetto di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 31, comma 1, lett. d), legge n. 457/1978, e ad ulteriore conforto l'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, recante il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
...
3. - Il primo motivo è fondato.
Il concetto normativo di ristrutturazione edilizia è disciplinato dall'art. 31, 1° comma, lett. d) della legge n. 457/1978, applicabile ratione temporis alla fattispecie (il D.P.R. n. 380/2001, recante il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, è entrato in vigore il 30.06.2003), e in base al 2° comma dello stesso articolo tale norma prevale sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi (ferme restando le sole disposizioni e competenze previste dalle leggi nn. 1089/1939 e 1497/1939 e successive modificazioni ed integrazioni).
Esso è stato puntualizzato da questa Corte, da ultimo con ordinanza 19.10.2011 n. 21578 S.U. civili, osservando che —anche alla luce dei criteri di cui all'art. 31, primo comma lettera d), della legge 05.08.1978, n. 457—
la semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
E detta pronuncia ha concluso, dunque, che
la semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è quindi sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.
Analogamente, questa Corte si era espressa con sentenza n. 3391/2009, nel senso che
qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha "mera ricostruzione" se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
Ed ancora, in precedenza, essa aveva affermato il medesimo principio con le del tutto analoghe sentenze nn. 9637/2006 e 14128/2000.
3.1. - Principio da cui la Corte torinese si è discostata sotto due profili.
In primo luogo, lì dove ha esaminato la questione della riconducibilità della costruzione in oggetto alla previsione della ristrutturazione edilizia, sulla base non della disciplina legislativa ma di quella regolamentare, assumendone i parametri dell'allineamento all'edificio preesistente e della franchigia volumetrica del 30% in più rispetto ad esso per effetto della sopraelevazione.
In secondo luogo, allorché, riscontrato il rispetto del primo ma non anche del secondo parametro, ha escluso la tutela ripristinatoria in quanto le norme locali che vietavano d'incrementare volumi e superfici dei fabbricati preesistenti non erano integrative dell'art. 873 c.c. in materia di distanze.
Il che dimostra la sostanziale inutilità del ragionamento giuridico svolto nella sentenza impugnata. Assunto (erroneamente) a criterio decisivo il rispetto di norme regolamentari non dirette (né comunque legittimate) a integrare l'art. 873 c.c., è vano scrutinare se ed in qual misura esse siano state osservate. Secondo la stessa logica eletta, il giudizio di valore derivabile sarebbe stato in ogni caso privo di effetti ai fini della domanda di condanna alla rimessione in pristino.
Al contrario, applicata —come avrebbe dovuto essere applicata— la predetta norma legislativa e non già quella regolamentare,
la semplice constatazione dell'aumento plano-volumetrico rispetto al ricostruito espunge l'opera in oggetto dall'ambito della ristrutturazione edilizia, configurandola come nuova costruzione. In presenza della quale si riespande la tutela ripristinatoria, mediante demolizione o arretramento (cfr. Cass. n. 7809/2014), non essendo concesso ai regolamenti locali di incidere, neppure indirettamente attraverso la previsione di soglie massime d'incremento edilizio, sulle anzi dette nozioni normative e sui rimedi esperibili nei rapporti interprivati.
4. - L'accoglimento del primo mezzo d'annullamento assorbe l'esame del secondo motivo (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 20.08.2015 n. 17043).

luglio 2015

EDILIZIA PRIVATA: Interventi di conservazione.
Il ritocco operato all'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 con il quale è stato introdotto il concetto di "interventi di conservazione", fino ad ora assente nel panorama legislativo di settore è certamente di rilevante portata nella materia dell'edilizia ed urbanistica in quanto viene modificato il concetto di "manutenzione straordinaria" fino a quel momento attestato su interventi di tipo manutentivo non incidenti né sulle superfici né sulla volumetria complessiva, né sulla destinazione d'uso.
Si tratta di disposizioni che consentono interventi di rilevante incidenza ed impatto sul territorio (oltre che di impatto fiscale) consentendo lavori prima non eseguibili se non mediante il permesso di costruire.
In sostanza, quindi, la modifica normativa elimina ogni riferimento alle modifiche della superficie dell'immobile oggetto di opere di manutenzione straordinaria.

1. A giudizio del Collegio il ricorso del Pubblico Ministero non può essere condiviso. Da quanto indicato nella premessa emerge subito che il thema decidendum, come evidenziato dal Tribunale, è costituito dalla qualificazione giuridica degli interventi edilizi operati sul complesso immobiliare sito nella città di Firenze e destinato, per effetto di tali interventi, ad ospitare alcune unità abitative (il Tribunale ne indica nove) frutto di un frazionamento di una parte di un complesso immobiliare.
1.1 Nella giurisprudenza di questa Corte Suprema si è sempre affermato che la figura della ristrutturazione edilizia, disciplinata dall'art. 3, comma 1, lett. d), -come modificato dal D.Lgs. 27.12.2002, n. 301- riguarda gli interventi "rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti". Per tali ragioni la ristrutturazione edilizia non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio esistente.
1.2 L'art. 3 del detto D.P.R. nel testo antecedente alle modifiche normative recentemente apportate dal D.L. 133/2014 convertito nella L. 164/2014 (cd. "Decreto del fare" o "sblocca Italia"), disciplina anche le diverse figure della manutenzione straordinaria (comma 1 lett. b) e del restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c).
1.3 La prima di tali due figure riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; era quindi escluso che tali interventi potessero comportare aumenti della superfici utili o del numero delle unità immobiliari, ovvero la modifica della sagoma o il mutamento della destinazione d'uso).
1.4 La seconda figura concerne gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esse compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio: anche in questo caso non sono consentite modifiche in senso sostanziale dell'assetto edilizio preesistente, mentre sono permesse variazioni d'uso "compatibili" con l'edificio conservato.
2. La materia degli interventi edilizi ha, però, subito importanti modifiche con il D.L. 133/2014 convertito nella L. 164/2014.
2.1 A norma dell'art. 17, comma 1, lett. b), n. 1 e 2, della detta legge
è stato ampliato il concetto degli interventi di manutenzione straordinaria ricomprendendovi oltre che le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso, anche quegli interventi "consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso".
2.2 E', invece, rimasta immutata sia la tipologia degli interventi di restauro e risanamento conservativo, sia quella della ristrutturazione in cui sono inclusi gli interventi "rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".
2.3 In particolare, per quanto attiene agli interventi di ristrutturazione, essi, nel testo dell'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001 come successivamente modificato prima dal D.L. 27.12.2002, n. 301 e, di seguito, dall'art. 30, comma 1, lett. a), del D.L. 21.06.2013, n. 69, convertito, con modificazioni, nella L. 09.08.2013, n. 98, comprendono -come già detto- "il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22.01.2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente".
2.4
Il ritocco operato all'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 con il quale è stato introdotto il concetto di "interventi di conservazione", fino ad ora assente nel panorama legislativo di settore è certamente di rilevante portata nella materia dell'edilizia ed urbanistica in quanto viene modificato il concetto di "manutenzione straordinaria" fino a quel momento attestato su interventi di tipo manutentivo non incidenti né sulle superfici né sulla volumetria complessiva, né sulla destinazione d'uso.
2.5
Si tratta di disposizioni che consentono interventi di rilevante incidenza ed impatto sul territorio (oltre che di impatto fiscale) consentendo lavori prima non eseguibili se non mediante il permesso di costruire: tra questi -per quanto qui rileva- rientrano il frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, mentre deve rimanere inalterata la volumetria complessiva degli edifici e mantenuta immutata l'originaria destinazione d'uso. In sostanza, quindi, la modifica normativa elimina ogni riferimento alle modifiche della superficie dell'immobile oggetto di opere di manutenzione straordinaria.
2.6 Nel caso in esame, quindi, le attività intraprese dagli imputati vanno riconsiderate alla luce delle modifiche normative di cui sopra, escludendosi, quindi, la necessità del preventivo permesso di costruire nelle ipotesi in cui siano state -ferme restando la volumetria complessiva originaria e la destinazione d'uso (in quanto gli interventi sono stati condotti su quella porzione di immobile con destinazione abitativa)- variate le superfici e sia stato operato un frazionamento con suddivisione della superficie complessiva in alcune unità abitative che hanno inciso certamente sul carico urbanistico, senza tuttavia richiedere per ciò solo il previo rilascio del permesso di costruire.
3. Ne consegue che la decisione impugnata, seppur riferita ad una operazione complessiva di restauro e risanamento conservativo non consentita secondo la legislazione dell'epoca tenuto conto della tipologia degli interventi, non poteva comunque riferirsi ad un intervento di ristrutturazione nei termini indicati dal Pubblico Ministero ricorrente.
4. Correttamente il P.M. ha enunciato alcuni principi quali l'immutabilità del carico urbanistico e la variazione per frazionamento delle originarie superfici compatibili con il concetto di ristrutturazione, ma non con il nuovo concetto di manutenzione straordinaria che ha inglobato lavori un tempo assoggettabili al regime concessorio (ovvero del permesso di costruire) ed oggi assentibili a mezzo D.I.A., come è avvenuto nel caso di specie (
Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 21.07.2015 n. 31618 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modificazione di una preesistente strada sterrata.
La modificazione, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, di una preesistente strada sterrata mediante innalzamento del piano e copertura del manto con massetto di cemento non rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria e deve essere preceduta dal rilascio del permesso di costruire e dalla autorizzazione dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, comportando una modificazione di carattere stabile ed incidente sull'assetto urbanistico stante il potenziale incremento del traffico veicolare.
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Gli interventi di ristrutturazione edilizia, la cui realizzazione senza il preventivo rilascio del permesso di costruire integra il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, comprendono l'esecuzione di lavori consistenti nel ripristino o nella sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, ovvero nella eliminazione, modificazione e inserimento di nuovi elementi ed impianti, e sono distinguibili dagli interventi di "risanamento conservativo", i quali si caratterizzano per il mancato apporto di modifiche sostanziali all'assetto edilizio preesistente, alla luce di una valutazione compiuta tenendo conto della globalità dei lavori eseguiti e delle finalità con questi perseguite.
Osserva, infatti, la Corte, alla luce della incontestata descrizione degli stessi contenuta nella sentenza impugnata, che i lavori realizzati della Lo B. esulano dal rivendicato concetto di mera manutenzione, come tale non necessitante del premesso a costruire, per rientrare, invece, in quello di ristrutturazione edilizia.
Rileva, infatti, il Collegio che le opere di cui alla contestazione sono consistite, oltre che nel completamento della impermeabilizzazione del manto di copertura, nella definizione degli intonaci esterni ed interni, nella pitturazione dei prospetti, nella realizzazione di tramezzature, pavimentazioni ed impianti idrici ed elettrici di un preesistente edificio lasciato al "rustico" dai precedenti proprietari„ anche nella realizzazione di una scala per congiungere il piano di campagna ad una quota sopraelevata rispetto a quello di oltre 7 metri, di una strada carrabile per rendere fruibuile il parcheggio posto ai piedi dell'edificio in questione ed in parte dei muri di contenimento della scarpata al di sopra della quale il detto edificio era stato realizzato.
Riguardo a tali opere, la cui portata materiale è stata accertata con valutazione in fatto della Corte di merito insindacabile in questa sede, non vi è dubbio che, esulando le stesse dal concetto di mera manutenzione, esse necessitavano del rilascio del permesso a costruire.
Ha, infatti, rilevato questa Corte -e la considerazione, perfettamente coerente col caso ora in questione nel quale, per stessa ammissione della ricorrente, le opere hanno avuto ad oggetto, per ciò che attiene alla strada interpoderale, la realizzazione di un manto di calcestruzzo su di una preesistente base sterrata, appare tuttora pienamente condivisibile- che
la modificazione, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, di una preesistente strada sterrata mediante innalzamento del piano e copertura del manto con massetto di cemento non rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria e deve essere preceduta dal rilascio del permesso di costruire e dalla autorizzazione dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, comportando una modificazione di carattere stabile ed incidente sull'assetto urbanistico stante il potenziale incremento del traffico veicolare (Corte di cassazione, Sezione III penale, 11.01.2013, n. 1442).
Parimenti, per quanto attiene alle restanti opere realizzate sul preesistente manufatto lasciato a rustico dai precedenti proprietari, va ricordato che
gli interventi di ristrutturazione edilizia, la cui realizzazione senza il preventivo rilascio del permesso di costruire integra il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, comprendono l'esecuzione di lavori consistenti nel ripristino o nella sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, ovvero nella eliminazione, modificazione e inserimento di nuovi elementi ed impianti, e sono distinguibili dagli interventi di "risanamento conservativo", i quali si caratterizzano per il mancato apporto di modifiche sostanziali all'assetto edilizio preesistente, alla luce di una valutazione compiuta tenendo conto della globalità dei lavori eseguiti e delle finalità con questi perseguite (Corte di cassazione, Sezione III penale 26.11.2014, n. 49221).
Nel caso in esame, a tacer d'altro, il completamento ex novo sia dei muri di contenimento che la realizzazione della scala, evidenzia la novità tipologica delle opere realizzate rispetto a quelle preesistenti, consistenti nella sola realizzazione del rustico di un edificio
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 14.07.2015 n. 30165 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Disciplina della ristrutturazione edilizia con aumento delle unità immobiliari, a seguito delle innovazioni apportate dal decreto sblocca Italia (D.L. n. 133 del 2014) (Regione Emilia Romagna, nota 01.07.2015 n. 466957 di prot.).

maggio 2015

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: chiarimenti sulla definizione di ristrutturazione edilizia (Regione Emilia Romagna, parere 25.05.2015 n. 337640 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione con modifica dei prospetti e necessità di permesso di costruire.
Anche le recenti modifiche introdotte, non hanno prodotto novità per quanto riguarda quelle opere edilizie che comportino modifica dei prospetti. Il concetto di prospetto, infatti, non va confuso con quello di sagoma.
Per sagoma deve intendersi la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale ed orizzontale, così che solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma. La modifica di prospetti attiene alla facciata dell'edificio, per cui non va confusa e compresa nel concetto di sagoma, che indica la forma della costruzione complessivamente intesa, ovvero il contorno che assume l'edificio.
I prospetti, in altri termini, costituiscono un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all'aspetto esterno, e quindi al profilo estetico-architettonico dell'edificio. La chiusura di preesistenti finestre e la loro apertura in altre parti, l'apertura di balconi in luogo di finestre, così come l'allargamento del portone di ingresso, essendo relativi al prospetto, non afferiscono al concetto di sagoma.
Pertanto un intervento di ristrutturazione edilizia, che ha visto una parziale demolizione e successiva ricostruzione del manufatto, mantenendo le medesime dimensioni di quello preesistente (e quindi la sua sagoma), ma comportando lo spostamento di una finestra dal lato est -dove veniva chiusa- al lato nord -dove veniva aperta- (e quindi modifica dei prospetti) necessitava di permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c), d.P.R. 06.06.2001, n. 380.

3. Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d) (modificato dal D.Lgs. n. 301 del 2002), com'è noto, definisce ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare i manufatti attraverso un insieme sistematico di opere che possono condurre ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi possono comportare il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio e la eliminazione, la modifica, l'inserimento di nuovi elementi o impianti (cfr. questa sez. 3, n. 834 del 04.12.2008 dep. il 13.01.2009).
Orbene, va evidenziato che opere come quelle di cui all'odierno decidere non hanno visto modificato il loro regime autorizzatorio in virtù dei recenti e plurimi interventi normativi che pure hanno interessato negli ultimi mesi la disciplina urbanistica.
Va ricordato, infatti, che dal 21.08.2013 è in vigore la legge 09.08.2013, n. 98 di conversione del decreto "del fare" (D.L. 21.06.2013, n. 69), che ha introdotto in materia numerose novità, quali: 1) l'eliminazione del vincolo della sagoma come prescrizione necessaria ai fini dell'inquadramento degli interventi di demolizione e ricostruzione nella categoria edilizia della ristrutturazione edilizia; 2) la previsione nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia anche degli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti, purché si possa accertarne la preesistente consistenza; 3) fatti salvi alcuni casi, l'estensione della SCIA agli interventi di ristrutturazione edilizia nonché delle cd. "varianti minori" ai permessi di costruire in caso di modifica della sagoma.
La nuova definizione di ristrutturazione edilizia semplifica, dunque, le procedure di rilascio del titolo abilitativo edilizio, poiché consente di effettuare i lavori con la segnalazione certificata inizio attività anche nei casi in cui la ristrutturazione edilizia comporti la modifica la sagoma dell'edificio preesistente, purché l'intervento non sia sottoposto a vincolo dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22.01.2004, n. 42, e successive modificazioni.
Negli interventi di ristrutturazione edilizia, dunque, il legislatore pone particolare attenzione sulla consistenza volumetrica o alla superficie dell'edificio demolito e consente invece la sua ricostruzione con sagoma diversa dalla precedente. La modifica di quest'ultima, in altri termini, con la sola eccezione degli immobili sottoposti a vincolo dei beni culturali e del paesaggio, non assume più rilevanza ai fini della individuazione del permesso di costruire come titolo abilitativo necessario per l'intervento di ristrutturazione edilizia.
E' poi intervenuto il decreto-legge n. 133 del 12.09.2014 (il cosiddetto "sblocca Italia") convertito con la legge 11.11.2014, n. 164, recante "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività' produttive", che ha previsto, tra l'altro, che tra gli interventi di manutenzione straordinaria, vengono ora ricompresi anche quelli volti al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
4. Tuttavia, come si diceva, anche le modifiche introdotte, non hanno prodotto novità per quanto riguarda quelle opere edilizie che, come nel caso che ci occupa, comportino modifica dei prospetti.
Il concetto di prospetto, infatti, non va confuso con quello di sagoma. Questa Corte di legittimità ha in più occasioni sottolineato come per sagoma debba intendersi la conformazione planivolumetrica della costruzione ed il suo perimetro, considerato in senso verticale ed orizzontale, così che solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma (cfr questa sez. 3, n. 19034 del 18.3.2004 , Calzoni, rv. 228624).
Coerentemente con quanto afferma sul punto anche la giurisprudenza amministrativa (cfr. TAR Puglia, Bari, sez. 3, 22.07.2004, n. 3210) la modifica di prospetti attiene alla facciata dell'edificio, per cui non va confusa e compresa nel concetto di sagoma, che indica la forma della costruzione complessivamente intesa, ovvero il contorno che assume l'edificio.
I prospetti, in altri termini, costituiscono un quid pluris rispetto alla sagoma, attenendo all'aspetto esterno, e quindi al profilo estetico-architettonico dell'edificio.
La chiusura di preesistenti finestre e la loro apertura in altre parti, l'apertura di balconi in luogo di finestre, così come l'allargamento del portone di ingresso, essendo relativi al prospetto, non afferiscono al concetto di sagoma.
Pertanto un intervento di ristrutturazione edilizia come quello del 410 caso che ci occupa, che ha visto una parziale demolizione e successiva ricostruzione del manufatto, mantenendo le medesime dimensioni di quello preesistente (e quindi la sua sagoma), ma comportando lo spostamento di una finestra dal lato est -dove veniva chiusa- al lato nord -dove veniva aperta- (e quindi modifica dei prospetti) necessitava di permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c), d.P.R. 06.06.2001, n. 380
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 20.05.2015 n. 20846 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla natura di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, un orientamento giurisprudenziale che fa capo ad un parere del Consiglio di Stato, afferma che l’installazione di condizionatori e climatizzatori non è soggetta ad alcun titolo abilitativo, trattandosi di opere libere.
Secondo il TAR Puglia in particolare il posizionamento dei condizionatori climatici all’esterno dell’edificio, può dirsi opera del tutto minore e sostanzialmente libera non idonea a ledere in modo apprezzabile né l’interesse paesaggistico né tantomeno quello urbanistico.
Secondo altro orientamento invece una regolare installazione di climatizzatori o condizionatori –in quanto impianti tecnologici- richiede la DIA. I climatizzatori e condizionatori rientrano nella nozione di impianti tecnologici posti in rapporti di strumentalità necessaria rispetto agli edifici esistenti, come tali sono considerati interventi edilizi minori.
Uguale problematica potrebbe porsi per gli altri elementi menzionati, quali la vasca interrata, la cisterna e il massetto. I caratteri di tali manufatti potrebbero condurre ad affermare che si tratta di interventi minori, per i quali non è necessaria l’acquisizione di alcun titolo.
Ma, in ogni caso, anche a far rientrare la realizzazione delle opere in questione nel novero degli interventi edilizi definiti dall’art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto tali assoggettati a dichiarazione di inizio di attività ai sensi dell’art. 22 D.P.R. n. 380/2001, il Comune di Rossano, come dedotto dai ricorrenti, avrebbe dovuto applicare la sanzione pecuniaria prevista dall'art. 37 D.P.R. n. 380 del 2001 e non ingiungerne la demolizione.
Per le ragioni su esposte, il ricorso in epigrafe è fondato e deve essere accolto nella parte in cui è dedotta l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione in riferimento ai manufatti sopra indicati per i quali è stata ingiunta la demolizione, realizzati antecedentemente al settembre 1967, nonché con riguardo al massetto in calcestruzzo, al serbatoio di acqua, al condizionatore e alla vasca Imhoff e va, per tale parte, accolto.

Appare, invece, fondata la censura mossa con il quarto ed ultimo motivo di gravame, con il quale si denuncia l’illegittimità del provvedimento impugnato nella parte in cui prevede la demolizione di un massetto in calcestruzzo con sovrastante posizionamento di un serbatoio di acqua, di un condizionatore e della vasca Imhoff.
Sulla natura di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, un orientamento giurisprudenziale che fa capo ad un parere del Consiglio di Stato del 16.03.2005 n. 2602/2003, afferma che l’installazione di condizionatori e climatizzatori non è soggetta ad alcun titolo abilitativo, trattandosi di opere libere.
Secondo il TAR Puglia in particolare il posizionamento dei condizionatori climatici all’esterno dell’edificio, può dirsi opera del tutto minore e sostanzialmente libera non idonea a ledere in modo apprezzabile né l’interesse paesaggistico né tantomeno quello urbanistico (Tar Puglia Sez. III, ord. 847/2011).
Secondo altro orientamento invece una regolare installazione di climatizzatori o condizionatori –in quanto impianti tecnologici- richiede la DIA (Tar, Campania, Napoli, sez. IV, 15.04.2011 n. 2157; Cons. St., sez. VI 01.10.2008 n. 4744). I climatizzatori e condizionatori rientrano nella nozione di impianti tecnologici posti in rapporti di strumentalità necessaria rispetto agli edifici esistenti, come tali sono considerati interventi edilizi minori.
Uguale problematica potrebbe porsi per gli altri elementi menzionati, quali la vasca interrata, la cisterna e il massetto. I caratteri di tali manufatti potrebbero condurre ad affermare che si tratta di interventi minori, per i quali non è necessaria l’acquisizione di alcun titolo.
Ma, in ogni caso, anche a far rientrare la realizzazione delle opere in questione nel novero degli interventi edilizi definiti dall’art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380 del 2001, in quanto tali assoggettati a dichiarazione di inizio di attività ai sensi dell’art. 22 D.P.R. n. 380/2001, il Comune di Rossano, come dedotto dai ricorrenti, avrebbe dovuto applicare la sanzione pecuniaria prevista dall'art. 37 D.P.R. n. 380 del 2001 e non ingiungerne la demolizione.
Per le ragioni su esposte, il ricorso in epigrafe è fondato e deve essere accolto nella parte in cui è dedotta l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione in riferimento ai manufatti sopra indicati per i quali è stata ingiunta la demolizione, realizzati antecedentemente al settembre 1967, nonché con riguardo al massetto in calcestruzzo, al serbatoio di acqua, al condizionatore e alla vasca Imhoff e va, per tale parte, accolto.
Nel resto e, specificamente, con riferimento all’ordine di demolizione relativo all’ampliamento del capannone, all’edificazione del locale cucina di cui al punto 2) dell’ordinanza impugnata, esso è infondato e deve essere rigettato (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. I, sentenza 20.05.2015 n. 901 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Realizzazione tettoia di copertura.
Integra il reato previsto dall'art. 44, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001 la realizzazione, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, di una tettoia di copertura che, non rientrando nella nozione tecnico-giuridica di pertinenza per la mancanza di una propria individualità fisica e strutturale, costituisce parte integrante dell'edificio sul quale viene realizzata.
Ciò in quanto, in urbanistica, il concetto di pertinenza ha caratteristiche sue proprie, diverse da quelle definite dal codice civile, riferendosi ad un'opera autonoma dotata di una propria individualità, in rapporto funzionale con l'edificio principale, laddove la parte dell'edificio stesso appartiene senza autonomia alla sua struttura.

3. Il ricorso è manifestamente infondato.
Con riguardo al primo motivo, la Corte di merito -pronunciandosi sulla medesima doglianza qui riproposta- ha evidenziato con argomento adeguato e privo di censure logiche che la tettoia realizzata non poteva affatto esser qualificata quale mera pertinenza edilizia; ciò alla luce delle rilevanti dimensioni (circa 200 mq.) e del carattere del manufatto stesso, che «costituisce, all'evidenza, una forma di ampliamento del fabbricato cui inerisce» (il ristorante).
In sintesi, non un "servizio", ma una "integrazione" della costruzione principale, parte di esso quale elemento che attiene all'essenza dell'immobile.
In tal modo, dunque, la sentenza ha fatto buon governo del principio, più volte affermato in sede di legittimità, secondo cui integra il reato previsto dall'art. 44, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001 la realizzazione, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, di una tettoia di copertura che, non rientrando nella nozione tecnico-giuridica di pertinenza per la mancanza di una propria individualità fisica e strutturale, costituisce parte integrante dell'edificio sul quale viene realizzata (Sez. 3, n. 42330 del 26/06/2014, Salanitro, Rv. 257290; Sez. 3, n. 21351 del 06/05/2010, Savino, Rv. 247628; Sez. 3, n. 40843 dell'11/10/2005, Daniele, Rv. 232363); ciò in quanto, in urbanistica, il concetto di pertinenza ha caratteristiche sue proprie, diverse da quelle definite dal codice civile, riferendosi ad un'opera autonoma dotata di una propria individualità, in rapporto funzionale con l'edificio principale, laddove la parte dell'edificio stesso appartiene senza autonomia alla sua struttura (Sez. 3, n. 17083 del 07/04/2006, Miranda, Rv. 234193).
Il motivo, pertanto, non può essere accolto
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 19.05.2015 n. 20544 - tratto da www.lexambiente.it).

febbraio 2015

EDILIZIA PRIVATA: Come è noto, nel sistema del T.U. edilizia 06.06.2001 n. 380, in forza dell’art. 22, sono realizzabili mediante SCIA quattro categorie di interventi: le prime tre, che qui non interessano riguardano le varianti a permesso di costruire (comma 2 e 2-bis), le ristrutturazioni (comma 3, lettera a) e le nuove costruzioni, in buona sostanza, già dettagliatamente disciplinate da un piano di livello superiore (comma 3, lettere b e c). Vi è poi la quarta categoria, che si definisce per differenza: esclude a valle gli interventi liberi di cui all’art. 6 e a monte gli interventi per cui, in base all’art. 10, serve il permesso di costruire (comma 1).
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Andando ad esaminare il citato art. 10, l’intervento per cui è causa (tamponamento pareti laterali di tre tettoie e, quindi, nella loro trasformazione in capannoni) non sarebbe assentibile con SCIA, ma richiederebbe il permesso di costruire, comportando quanto meno un aumento di volumetria.
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Resta da considerare che lo stesso art. 22, al comma 4, consente alla legge regionale di ampliare o restringere il campo di applicazione della SCIA.
In Lombardia, dispone in proposito l’art. 41 della l. 11.03.2005 n. 12, modificato proprio dopo l’introduzione della SCIA, che nella parte rilevante recita: “Ferma restando l’applicabilità della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nei casi e nei termini previsti dall’articolo 19 della legge 241/1990 e dall’articolo 5, comma 2, lettera c), del d.l. 70/2011, chi ha titolo per presentare istanza di permesso di costruire ha facoltà, alternativamente e per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, di inoltrare al comune denuncia di inizio attività, salvo quanto disposto dall'articolo 52, comma 3-bis”.
La norma, la cui lettera è non chiarissima, è stata, com’è noto, interpretata dagli uffici regionali, sulla scorta di conformi istruzioni ministeriali (comunicato 08.10.2010 della D.G. Territorio), che la SCIA continua ad applicarsi ai soli interventi edilizi minori, ovvero alle sole ristrutturazioni cd. leggere, ovvero non rientranti, come nella specie, nella previsione dell’art. 10 T.U..
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La ricorrente, che è titolare in Ospitaletto, alla locale via ..., di un complesso produttivo formato da vari edifici (ricorso, p. 2 § 1, fatti pacifici in causa), ha presentato a quel Comune, al fine di procedere al cd. tamponamento, ovvero alla chiusura con pareti laterali, di tre tettoie comprese nel perimetro del proprio stabilimento, una prima DIA 25.02.2014 (doc. 12 Comune, copia di essa), a fronte della quale ha ricevuto l’inibitoria di cui al provvedimento del 21.03.2014 (doc. 15 Comune, copia di essa).
Ha allora da un lato richiesto l’annullamento d’ufficio di tale inibitoria, e se lo è visto negare (doc. 3 ricorrente, copia provvedimento); dall’altro ha presentato, in data 23.04.2014, una SCIA per lo stesso intervento (doc. 19 Comune, copia di essa e memoria Comune 27.06.2014 p. 5 ultime tre righe), ed ha ricevuto una nuova inibitoria 16.05.2014 (doc. 1 ricorrente, copia di essa).
Nel ricorso principale, come si desume dal contenuto dei motivi dedotti, la ricorrente impugna in sostanza la sola inibitoria 16.05.2014, motivata unicamente con l’esistenza sulle tettoie in questione di un “vincolo unilaterale di concessione precaria che garantisce al Comune…il diritto di richiedere la demolizione delle velette [nome tecnico delle tettoie in parola]…per motivi legati a nuova viabilità…in forza dell’impegnativa [testuale] registrata il 27.12.1979 a Brescia …” e ivi trascritta nei registri immobiliari” (doc. 1 ricorrente, cit.).
A sostegno, ha dedotto cinque censure, corrispondenti in ordine logico ai seguenti tre motivi:
- con il primo di essi, corrispondente alla censura quarta a p. 8 dell’atto, deduce violazione dell’art. 7 della l. 07.08.1990 n. 241, per omissione dell’avviso di inizio del procedimento;
- con il secondo motivo, corrispondente alle censure prima e quinta alle pp. 5 e 9 dell’atto, deduce violazione del principio di tipicità dell’atto amministrativo, non essendo, in sostanza, il vincolo descritto previsto dalla legge;
- con il terzo motivo, corrispondente alla censura terza a p. 7 dell’atto, deduce eccesso di potere per difetto di motivazione, in quanto il vincolo, a tutto voler concedere, sarebbe stato posto a servizio di una viabilità allo stato da tempo realizzata, e comunque non sarebbe stato pregiudicato dalla richiesta modifica delle pensiline esistenti, che sarebbero rimaste pur sempre amovibili, come nel loro assetto precedente.
Ha resistito il Comune, con memoria 27.06.2014, ed ha chiesto la reiezione del ricorso.
Questo Tribunale, con ordinanza 04.07.2014 n. 471, ha sospeso tale provvedimento, ritenendo tale “impegnativa” in sostanza priva di efficacia, ma facendo salvi ulteriori provvedimenti dell’amministrazione relativi ad altri profili di legittimità dell’opera in questione.
Il Comune ha adottato quindi il provvedimento (doc. 11 ricorrente, copia di esso) impugnato con i motivi aggiunti, motivato con riguardo all’importanza dell’intervento consistente nella chiusura delle tettoie in questione e quindi nella loro trasformazione in capannoni e ritenuto non realizzabile con semplice SCIA.
...
... per (A – ricorso principale) l’annullamento, previa sospensiva:
- del provvedimento 16.05.2014 prot. n. 9682, conosciuto in data imprecisata, con il quale il Dirigente dell’area tecnica del Comune di Ospitaletto ha disposto nei confronti della ricorrente Aran R.E. S.r.l. il divieto di prosecuzione dell’attività di cui alla segnalazione certificata di inizio attività – SCIA edilizia 23.04.2014 prot. n. 8058;
- del provvedimento 21.03.2014 prot. n. 5617, conosciuto in data imprecisata, con il quale il Dirigente dell’area tecnica del Comune di Ospitaletto ha disposto nei confronti della medesima ricorrente il divieto di dare inizio all’attività di cui alla dichiarazione di inizio attività – DIA edilizia 25.02.2014 prot. n. 3712;
- del provvedimento 16.04.2014 prot. n. 7654, conosciuto in data imprecisata, con il quale il Dirigente dell’area tecnica del Comune di Ospitaletto ha denegato l’annullamento in autotutela del predetto provvedimento 21.03.2014 prot. n. 5617;
...
4. Infondato è poi il secondo motivo, dovendosi condividere quanto evidenziato dall’amministrazione sia nel provvedimento, sia nelle proprie difese. L’intervento per cui è causa, che in sostanza porterebbe a trasformare alcune tettoie in altrettanti capannoni chiusi, non è infatti, nei termini che ora si illustreranno, fra quelli realizzabili con semplice SCIA.
5. Come è noto, nel sistema del T.U. edilizia 06.06.2001 n. 380, in forza dell’art. 22, sono realizzabili mediante SCIA quattro categorie di interventi: le prime tre, che qui non interessano riguardano le varianti a permesso di costruire (comma 2 e 2-bis), le ristrutturazioni (comma 3, lettera a) e le nuove costruzioni, in buona sostanza, già dettagliatamente disciplinate da un piano di livello superiore (comma 3, lettere b e c). Vi è poi la quarta categoria, che si definisce per differenza: esclude a valle gli interventi liberi di cui all’art. 6 e a monte gli interventi per cui, in base all’art. 10, serve il permesso di costruire (comma 1).
6. Andando ad esaminare il citato art. 10, l’intervento per cui è causa non sarebbe assentibile con SCIA, ma richiederebbe il permesso di costruire, comportando quanto meno –come correttamente rilevato dal Comune (memoria 29.08.2014 p. 9)- un aumento di volumetria, come ritenuto da TAR Abruzzo L’Aquila 07.03.2008 n. 123 in un caso analogo.
7. Resta da considerare che lo stesso art. 22, al comma 4, consente alla legge regionale di ampliare o restringere il campo di applicazione della SCIA. In Lombardia, dispone in proposito l’art. 41 della l. 11.03.2005 n. 12, modificato proprio dopo l’introduzione della SCIA, che nella parte rilevante recita: “Ferma restando l’applicabilità della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nei casi e nei termini previsti dall’articolo 19 della legge 241/1990 e dall’articolo 5, comma 2, lettera c), del d.l. 70/2011, chi ha titolo per presentare istanza di permesso di costruire ha facoltà, alternativamente e per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, di inoltrare al comune denuncia di inizio attività, salvo quanto disposto dall'articolo 52, comma 3-bis”.
8. La norma, la cui lettera è non chiarissima, è stata, com’è noto, interpretata dagli uffici regionali, sulla scorta di conformi istruzioni ministeriali (comunicato 08.10.2010 della D.G. Territorio), che la SCIA continua ad applicarsi ai soli interventi edilizi minori, ovvero, per quanto qui interessa, alle sole ristrutturazioni cd. leggere, ovvero non rientranti, come nella specie, nella previsione dell’art. 10 T.U..
9. Da quanto sin qui esposto, risulta che l’intervento non era e non è assentibile con lo strumento della SCIA invocato dalla ricorrente: vanno quindi respinte, per difetto del requisito del danno ingiusto, tutte le domande risarcitorie proposte (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 19.02.2015 n. 321 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nozione di installazione.
Ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e), DPR 380/2001 rispetto alla nozione di installazione è indubitabile che non si richieda che l'opera sia "infissa". Il riferimento contenuto nella norma anche a campers e case mobili è inequivocabile in proposito; è sufficiente, quindi che essa sia "stabilmente appoggiata".
Non si richiede, però, che tale appoggio debba necessariamente avvenire al "suolo", sia perché la norma non fa alcun espresso riferimento a tale parola (richiamando piuttosto quella di "territorio"), sia perché una interpretazione restrittiva porterebbe alla sostanziale abrogazione della norma nella parte in cui fa riferimento ad imbarcazioni, che, per la loro naturale destinazione, galleggiano nelle acque e non sono appoggiate al suolo.

1. Il ricorso è infondato e va, pertanto, rigettato.
2. Correttamente il Tribunale ha ritenuto sussistente il fumus del reato di cui all'art. 44, lett. c), DPR 380/2001.
L'art. 3, comma 1, lett. e), DPR 380/2001 considera "interventi di nuova costruzione" quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti, indicando poi, a titolo esemplificativo, che debbono considerarsi tali "l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee" (e.5).
E' significativo, innanzitutto, che la norma faccia riferimento a territorio, per tale dovendosi considerare anche le acque territoriali. Del resto l'indicazione, tra le opere che richiedono il permesso di costruire per la loro installazione, delle imbarcazioni non può che intendersi riferita al luogo di loro naturale "collocazione", vale a dire le acque.
Lo stesso articolo 3 cit., inoltre, adopera le parole "fuori terra o interrati" (lett. e.1) o "suolo inedificato" (lett. e.3) quando intende riferirsi, in modo specifico, alla "terraferma".
Sia pure a diverso fine (in tema di reati doganali) la giurisprudenza di questa Corte, anche se ormai datata, ha ritenuto commesso nel territorio dello Stato i reati in questione anche quando una parte dell'azione o atti costituenti tentativo o l'evento antigiuridico si siano verificati sul lido o nell'acque ad esso adiacenti, specificandosi che, quanto al mare territoriale, che l'art. 2 del codice della navigazione assoggetta alla sovranità dello Stato, deve valere la regola sancita dall'art. 6 del codice penale per la determinazione di reati che si considerano commessi nel territorio dello Stato (cfr. Cass. Sez. 3 n. 12069 del 10.05.1978, Pasqualino, Rv. 140088).
Non si è mai dubitato, infine, che la realizzazione di un pontile galleggiante (ovviamente in acqua) per l'ormeggio di imbarcazioni da diporto costituisca un'ipotesi di utilizzazione dl demanio marittimo per finalità turistiche e ricreative e sia quindi soggetta al rilascio di concessione (ora permesso di costruire), indipendentemente dal fatto che sia costituito o meno da una struttura muraria (Cass. sez. 3 n. 354 del 25.01.2000).
Anche la giurisprudenza amministrativa, di recente (cfr. TAR Toscana, sez. 3 n. 252 del 14.02.2013) ha ritenuto che, per la realizzazione di un pontile galleggiante da mantenersi per quattro anni, fosse necessario il permesso di costruire ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. e).5, DPR 380/2001, non essendo sufficiente disporre della sola concessione demaniale marittima la quale consentiva soltanto l'occupazione dello specchio acqueo.
2.1. Posto che la norma, come si è chiarito in precedenza, considera come interventi di nuova costruzione, necessitanti quindi di permesso di costruire, anche quelli relativi ad imbarcazioni "insistenti" in acque territoriali,
bisogna verificare se ricorrano gli altri requisiti richiesti e cioè l'installazione, l'utilizzazione come abitazioni o come ambienti di lavoro o depositi, ed il soddisfacimento di esigenze non meramente temporanee.
Quanto alla nozione di installazione, è indubitabile che non si richieda che l'opera sia "infissa". Il riferimento contenuto nella norma anche a campers e case mobili è inequivocabile in proposito; è sufficiente, quindi, come del resto riconosce lo stesso ricorrente, che essa sia "stabilmente appoggiata" (pag. 5 ricorso).
Non si richiede, però, che tale appoggio debba necessariamente avvenire al "suolo", sia perché la norma non fa alcun espresso riferimento a tale parola (richiamando piuttosto quella di "territorio"), sia perché la prospettata interpretazione restrittiva porterebbe alla sostanziale abrogazione della norma nella parte in cui fa riferimento ad imbarcazioni, che, per la loro naturale destinazione, galleggiano nelle acque e non sono appoggiate al suolo. A meno di non ipotizzare, irragionevolmente ed in contrasto con la lettera e la ratio della norma, che il legislatore abbia inteso riferirsi ad imbarcazioni ... trasportate a terra ed appoggiate al suolo. Senza alcuna interpretazione in malam partem può, quindi, dirsi che anche le imbarcazioni galleggianti in acqua debbano considerarsi installate. Né si richiede che esse siano agganciate in modo stabile al fondo marino o alla terraferma.
E' pacifico, invero, (cfr. ex multis Cass. sez. 3 n. 25015 del 23.03.2011, Di Rocco, Rv. 250601) che sia configurabile il reato di costruzione edilizia abusiva nell'ipotesi di installazione, senza permesso di costruire, di strutture mobili quali camper, roulotte e case mobili, sia pure montate su ruote e non incorporate al suolo, aventi una destinazione duratura al soddisfacimento di esigenze abitative (la fattispecie esaminata riguardava case prefabbricate munite di ruote gommate).
2.2. Passando all'esame degli altri due requisiti, il Tribunale, con motivazione adeguata ed immune da vizi,
ha ritenuto che le due imbarcazioni fossero, senza dubbio alcuno, utilizzate "come strutture ricettive paragonabili ad una attività alberghiera" (ha fatto riferimento in proposito alla pubblicità sui siti internet, con tariffe distinte per stagione) e per il soddisfacimento di esigenze non certo temporanee (l'attività era stata avviata nel marzo aprile del 20213 ed era proseguita fino al momento del sequestro avvenuto l'11.04.2014). L'utilizzazione delle due imbarcazioni per attività ricettiva presentava, quindi, i caratteri della stabilità (pag. 5 e ss. ord.).
Del tutto non pertinente è, pertanto, il richiamo al D.L.vo 18.07.2005 n. 171, che disciplina la normativa della nautica da diporto, che prevede sì l'utilizzo da parte della clientela di imbarcazioni ormeggiate e ferme, ma per esigenze temporanee e non come abitazioni o strutture ricettive con il carattere della stabilità.
3. Quanto al fumus del reato di cui all'art. 181 D.L.vo 42/2004, è orientamento costante di questa Corte che esso sia reato di pericolo e, pertanto, per la configurabilità dell'illecito, non è necessario un effettivo pregiudizio per l'ambiente, potendo escludersi dal novero delle condotte penalmente rilevanti soltanto quelle che si prospettano inidonee, pure in astratto, a compromettere i valori del paesaggio e l'aspetto esteriore degli edifici.
Nelle zone paesisticamente vincolate è pertanto inibita, in assenza della prescritta autorizzazione, ogni modificazione dell'assetto del territorio, attuata attraverso qualsiasi opera non soltanto edilizia, ma di qualunque genere (ad eccezione degli interventi consistenti: nella manutenzione, ordinaria e straordinaria, nel consolidamento statico o restauro conservativo, purché non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici; nell'esercizio dell'attività agro-silvo-pastorale, che non comporti alterazione permanente dello stato dei luoghi con costruzioni edilizie od altre opere civili e sempre che si tratti di attività ed opere che non alterino l'assetto idrogeologico; nel taglio colturale, forestazione, riforestazione, opere di bonifica, antincendio e di conservazione da eseguirsi nei boschi e nelle foreste, purché previsti ed autorizzati in base alle norme vigenti in materia) -cfr. ex multis Cass. pen. sez. 3 n. 16574 del 06.03.2007.
E non c'è dubbio che l'installazione in forma stabile e con destinazione ad attività ricettiva di due imbarcazioni in zona gravata da vincolo paesaggistico ambientale, dichiarata di notevole interesse pubblico con Decreto ministeriale 01.08.1985, senza nulla osta ambientale, integri il fumus del reato.
4. Quanto, infine, all'elemento soggettivo, si assume dal ricorrente che esso sarebbe escluso dall'avvenuto rilascio da parte dl Magistrato delle acque di Venezia di autorizzazione ad ormeggiare le imbarcazioni. Tale autorizzazione riguardava, però, soltanto l'ormeggio e non poteva certo esaurire ogni altra autorizzazione per la destinazione delle imbarcazioni, in modo stabile, ad una utilizzazione diversa da quella loro propria, come ha correttamente rilevato il Tribunale.
Ed è proprio tale "snaturamento" della destinazione ad escludere la configurabilità della dedotta buona fede.
Secondo la giurisprudenza assolutamente prevalente di questa Corte, non menzionando l'art. 321 cod. proc. pen. gli indizi di colpevolezza fra le condizioni di applicabilità del sequestro e non potendosi ritenere applicabile l'art. 273 stesso codice (dettato per le misure cautelari personali e non richiamato per quelle reali), ai fini dell'adozione del sequestro è sufficiente la presenza del fumus boni iuris e cioè l'ipotizzabilità del reato (cfr. ex multis Cass. pen. sez. 1 n. 2396 del 25.03.1997).
Sicché "il sequestro preventivo è legittimamente disposto in presenza di un reato che risulti sussistere in concreto, e indipendentemente dall'accertamento della sussistenza dei gravi indizi di colpevolezza a carico dell'agente o della sussistenza dell'elemento psicologico, atteso che la verifica di tali elementi è estranea all'adozione della misura cautelare reale" (cfr. ex multis Cass. pen. Sez. 6 n. 10618 del 23.02.2010; conf. sez. 1 n. 15298 del 04.04.2006).
Anche la parte minoritaria della giurisprudenza che "valorizza" l'elemento psicologico, ritiene che, nella valutazione del fumus commissi delicti, possa rilevare l'eventuale difetto  dell'elemento soggettivo del reato, sempre che sia di "immediata evidenza" (cfr. Cass. pen. sez. 2 n. 2808 del 02.10.2008) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 18.02.2015 n. 7047 - tratto da www.lexambiente.it).

gennaio 2015

EDILIZIA PRIVATALa sostituzione del tetto di copertura con altra modalità costruttiva necessita di permesso di costruire quando, implicando aumento della volumetria dell’immobile, non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria.
Né è possibile giustificare l’incremento di volumetria, realizzato nel caso di specie, per effetto della nuova realizzazione della copertura, ricorrendo al concetto di volume tecnico, come tale da non considerare nel calcolo della volumetria complessivamente realizzata, atteso che la nozione di 'volume tecnico' non computabile nella volumetria non ricorre se non quando non sussistano modalità alternative di costruzione non implicanti aumenti di volumetria o comunque incrementi volumetrici del tutto contenuti.
In altri termini, il richiamo al concetto di volume tecnico non può giustificare qualsiasi incremento di volumetria, rispetto a quella originariamente assentita, connesso all’adozione di diverse modalità di realizzazione della copertura dell’immobile rispetto a quella del progetto originario.

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2. Le censure spiegate avverso l’ordinanza di demolizione, impugnata con il quinto atto per motivi aggiunti sono infondate e vanno rigettate alla stregua delle osservazioni che seguono.
2.1 In esito alla disposta verificazione, è emerso, come da relazione del verificatore, che anche rispetto alla volumetria complessivamente assentita con la concessione in sanatoria, così come rettificata e pari a mc. 444,71, risulta realizzato un maggior volume di mc 29,53, pari al 6,64%.
Detto incremento di volumetria è in difformità anche rispetto ai nulla osta rilasciati dall’Ente Parco di Veio (trattandosi di immobile in area soggetta a vincolo paesistico) e allegati alla D.I.A. limitati al rivestimento dell’edificio con intonaco civile e con obbligo di mantenimento della cubatura preesistente.
Assume il verificatore che detto incremento di cubatura sarebbe riferibile esclusivamente alle modifiche apportate al tetto (nuova struttura costituita da trave portante, morale, tavola) e quindi non sarebbe qualificabile come variazione essenziale secondo quanto previsto nel comma 3 dell’art. 17 della legge reg. 15/2008 in quanto cubatura riferibile interamente ad un volume tecnico.
2.2 La tesi non può essere condivisa.
La sostituzione del tetto di copertura con altra modalità costruttiva necessita di permesso di costruire quando, implicando aumento della volumetria dell’immobile, non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria.
Né è possibile giustificare l’incremento di volumetria, realizzato nel caso di specie, per effetto della nuova realizzazione della copertura, ricorrendo al concetto di volume tecnico, come tale da non considerare nel calcolo della volumetria complessivamente realizzata, atteso che la nozione di 'volume tecnico' non computabile nella volumetria non ricorre se non quando non sussistano modalità alternative di costruzione non implicanti aumenti di volumetria o comunque incrementi volumetrici del tutto contenuti.
In altri termini, il richiamo al concetto di volume tecnico non può giustificare qualsiasi incremento di volumetria, rispetto a quella originariamente assentita, connesso all’adozione di diverse modalità di realizzazione della copertura dell’immobile rispetto a quella del progetto originario.
La realizzazione del cordolo perimetrale sovrastante le murature portanti del fabbricato, con modifiche delle altezze, costituisce modalità di realizzazione diversa da quanto progettato, rispondente ad una delle possibili scelte costruttive e in quanto tale non riconducibile, per quanto detto, alla nozione di volume tecnico (la stessa soluzione realizzativa avrebbe verosimilmente potuto essere conseguita mediante riduzione dell’altezza delle murature perimetrali e mantenimento delle altezze complessive medie e della volumetria preesistente).
La maggiore volumetria realizzata, sebbene inferiore a quanto indicato nel provvedimento impugnato, è comunque superiore al 2% del volume complessivamente assentito, rientrando quindi nella previsione di cui all’art. 17, comma 1, lett. c), della legge reg. 15/2008, e legittima parimenti la misura sanzionatoria applicata dal Comune di Sacrofano.
2.3 A seguito dei chiarimenti resi dal verificatore in ottemperanza all’ordinanza n. 5069/2014, resta confermato che anche gli aumenti delle altezze medie sono riferibili alla realizzazione della nuova copertura, considerato che, anche a prescindere dalla correttezza del computo metrico dell’altezza alla gronda del bene in 2,40 mt, e quindi anche computando un’altezza alla gronda del bene pari a 2,46 mt, la maggiore altezza delle pareti perimetrali sarebbe comunque da ritenersi adeguamento tecnico connesso alla modalità di realizzazione della struttura soprastante (gettata di cordoli perimetrali per legare le mura portanti alla copertura anche per ripianare i carichi derivanti dalle strutture sovrastanti).
Ne consegue che l’intero incremento di volume è riferibile alle modalità di realizzazione della nuova copertura dell’immobile che, nella sua considerazione complessiva, supera il limite del 2% rispetto alla volumetria assentita, implicando quindi intervento in difformità dal titolo abilitativo, atteso che l’immobile de quo è soggetto a vincolo paesaggistico.
2.4 Va infatti rilevato che, ai sensi dell’art. 17, comma 4, della legge reg. 15/2008, tutti gli interventi di cui al comma 1 (ivi compresi gli aumenti di cubatura superiori al limite del 2%), ove realizzati su immobile vincolato, sono da considerarsi in totale difformità dal titolo abilitativo ai fini dell’applicazione del relativo regime sanzionatorio, con conseguente impossibilità di applicazione della sanzione pecuniaria di cui all’art. 19 della legge reg. 15/2008.
2.5 La stessa disposizione stabilisce poi che tutti gli altri interventi edilizi diversi da quelli di cui al comma 1, se realizzati su immobili vincolati, comportano variazioni essenziali.
In base ad una lettura combinata dei commi 1, 3 e 4 dell’art. 17 menzionato si ha quindi, per quanto rileva in questa sede, che mentre gli interventi edilizi su cubature accessorie o volumi tecnici, sebbene implicanti aumenti di volumetria superiori al 2%, non sono da considerarsi come variazioni essenziali, nel caso in cui i medesimi interventi riguardino beni vincolati sono da considerarsi comunque variazioni essenziali, non potendosi giustificare, in relazione ad immobili vincolati, interventi modificativi della cubatura in assenza del nulla osta degli organi preposti alla tutela del bene diversamente consentiti nei limiti sopra detti per gli immobili non vincolati.
Ne consegue che, anche a prescindere dalla sopra rilevata impossibilità di considerare l’intervento de quo come riguardante esclusivamente un volume tecnico, atteso il regime vincolistico cui il bene è sottoposto, l’incremento di volumetria realizzato andrebbe comunque considerato come variazione essenziale; cosicché il provvedimento sanzionatorio impugnato sarebbe ugualmente legittimo e non sarebbe ugualmente applicabile la mera sanzione pecuniaria (cfr. sul punto Tar Lazio I-quater 06.09.2013 n. 8155) (TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 10.01.2015 n. 291 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2014

EDILIZIA PRIVATAL’apposizione di una doppia finestra, e come tale in grado di modificare l’estetica del fabbricato, non può essere qualificato alla stregua di una semplice manutenzione.
E’ impugnato un atto con cui l’amministrazione civica ha disposto che l’interessata rimetta nel pristino stato un numero non individuato di porte-finestre esterne ai serramenti, che consistono in doppie finestre a protezione delle aperture dell’appartamento di proprietà ubicato in via san Barnaba 19/10; il collegio osserva che dalla letterale formulazione del provvedimento gravato si ritrae che quanto è stato ritenuto contrastante con le norme regolamentari applicate è solo l’installazione delle doppie finestre a protezione dei serramenti preesistenti.
Non hanno pertanto rilievo ai fini del presente decidere le produzioni con cui l’interessata rappresenta suoi ritratti giovanili a cui fanno da sfondo delle finestre in legno. Le istantanee riprodurrebbero l’interessata decenni addietro in posa sul balcone su cui si aprono le finestre ora schermate dai doppi vetri, e sono intese ad offrire la prova che la situazione attuale preesiste da molto tempo.
Il collegio non condivide tale assunto, proprio in considerazione della contestazione mossa dal comune che non riguarda la natura lignea od avvolgibile dei serramenti, bensì l’installazione della doppia finestra che avrebbe alterato il decoro dell’insieme abitato.
In tal senso devono ritenersi irrilevanti le allegazioni indicate.
Ciò premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione delle norme sul procedimento che è necessario rispettare per conseguire l’autorizzazione all’installazione dei manufatti contestati: a tenore dell’atto introduttivo della lite la condotta sanzionata sarebbe rubricabile come manutenzione ordinaria, come tale non abbisognevole di determinazione alcuna o della previa presentazione di domande all’autorità.
Il tribunale osserva che non si tratta dell’installazione o della sostituzione dei serramenti quanto dell’apposizione di una doppia finestra, cosa non comune agli altri appartamenti del condominio, e come tale in grado di modificare l’estetica del fabbricato: ne consegue che quanto posto in essere non può essere qualificato alla stregua di una semplice manutenzione, sì che la censura è infondata (TAR Liguria, Sez. II, sentenza 03.12.2014 n. 1785 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

novembre 2014

EDILIZIA PRIVATA: NECESSARIO IL PERMESSO DI COSTRUIRE PER REALIZZARE UNA STRADA OD UNA PISTA ANCHE SE REALIZZATA SU UN TRACCIATO PREESISTENTE.
La realizzazione di strade e piste è soggetta a permesso di costruire senza alcuna distinzione riguardo alle caratteristiche costruttive, dimensioni e finalità, ritenendosi sempre necessario il titolo abilitativo anche per l’esecuzione di strade o piste sterrate o realizzate su un preesistente tracciato, e ciò in quanto trattasi di opere che consentono ed incrementano il traffico veicolare, determinando una trasformazione urbanistica del territorio (la Corte, in motivazione, ha inoltre ricordato che anche l’abbassamento del livello di una strada non ha caratteristiche di attività di straordinaria manutenzione, trattandosi di trasformazione urbanistica).
La sentenza in esame si occupa di un tema particolare nel campo della disciplina edilizia, in particolare riguardante la necessità o meno del rilascio preventivo del permesso di costruire in caso di realizzazione di una strada o pista, anche se di modeste dimensioni.
La vicenda processuale segue al rigetto da parte del tribunale del riesame dell’istanza di revoca del sequestro che, per iniziativa del Corpo Forestale, era stato disposto in relazione ad un’area di circa 7.000 mq. sulla quale erano stati riscontrati lavori di spianamento del terreno senza alcuna autorizzazione, pur essendo l’area medesima vincolata paesaggisticamente. Il sequestro di urgenza era stato convalidato dal GIP che contestualmente aveva emesso decreto di sequestro preventivo, ipotizzando a carico dell’indagato i reati di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c) e D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181.
L’istanza di riesame avverso il decreto del GIP era stata rigettata dal Tribunale, dando atto che la richiesta di revoca del sequestro era fondata sul successivo rilascio di permesso di costruire in sanatoria che, secondo l’assunto difensivo, avrebbe determinato l’estinzione del reato urbanistico ex D.P.R. n. 380 del 2001, art. 45 e del reato paesaggistico a norma del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181, comma 1-quinquies e che il GIP aveva rigettato la richiesta in quanto al rilascio di un’autorizzazione paesaggistica in sanatoria ostava il disposto del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 146, comma 10.
Dopo aver richiamato la normativa di riferimento ed in particolare il D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 146, comma 4 e art. 167, commi 4 e 5, riteneva il Tribunale che la descrizione, contenuta nell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, dei lavori effettuati fosse assolutamente riduttiva. In effetti, non ci si trovava in presenza di movimenti di terra per uso agricolo, ma, come emergeva chiaramente dalla informativa del Corpo Forestale, della realizzazione, con livellamento del terreno e riporto di materiale tufaceo, di una pista di circa 200 metri lineari al servizio di un’avio superficie.
Vi era stata, quindi, indubitabilmente la creazione di superfici utili che impediva, a norma del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 167, comma 4, il rilascio di autorizzazione paesaggistica in sanatoria. Non c’era dubbio, infine, che i lavori effettuati, con la creazione di superfici utili, determinassero un mutamento stabile del territorio con notevole compromissione ambientale. Contro l’ordinanza proponeva ricorso per cassazione l’interessato, denunciando la violazione di legge in relazione al D.Lgs. n. 42 del 2004, artt. 167 e 181 ed al medesimo art. 167 con riferimento alla nozione di “superficie utile”.
Il Tribunale aveva sostanzialmente ritenuto che lo stato di fatto e di diritto cristallizzato nella fase cautelare impedisse ogni possibilità di utilizzo successivo nonostante venga accertata la compatibilità con gli strumenti urbanistici vigenti. Contrariamente, poi, a quanto ritenuto dal Tribunale, non vi sarebbe stata alcuna realizzazione di una pista ovvero alcuna opera di carattere edilizio, ma soltanto lo spianamento del terreno, per cui, trattandosi di intervento minore, esso era suscettibile di sanatoria ex post a norma del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 167.
La Cassazione, nell’affermare il principio di cui in massima, ha ritenuto infondato il motivo di ricorso, in particolare osservando, quanto alla modificazione dell’assetto del territorio ed alla compromissione ambientale dell’intervento eseguito, che in tal caso sono necessari sia il permesso di costruire che l’autorizzazione paesaggistica.
Ed invero, si è affermato che la modificazione, in area sottoposta a vincolo paesaggistico, di una preesistente strada sterrata mediante innalzamento del piano e copertura del manto con massetto di cemento non rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria e deve essere preceduta dal rilascio del permesso di costruire e dalla autorizzazione dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, comportando una modificazione di carattere stabile ed incidente sull’assetto urbanistico stante il potenziale incremento del traffico veicolare (Cass. pen., Sez. III, 06.11.2012, n. 1442 - dep. 11.01.2013, P., in CED Cass., n. 254264) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 28.11.2014 n. 49640 - tratto da Urbanistica e appalti n. 2/2015).

EDILIZIA PRIVATA: VALUTAZIONE “GLOBALE” NECESSARIA PER QUALIFICARE UN’OPERA COME RISTRUTTURAZIONE ANZICHÉ COME RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO.
La ristrutturazione edilizia, diversamente dal restauro conservativo, non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio esistente, comprendendo il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, mentre il restauro ed il risanamento conservativo non possono modificare in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente. Al fine di collocare le opere all’interno di una delle due categorie esse vanno considerate nella loro globalità tenendo conto delle finalità perseguite con la loro realizzazione.
Interessante la decisione della S.C. che contribuisce a delineare con sufficiente certezza la distinzione sotto il profilo giuridico-tecnico di un intervento edilizio da sottoporre al regime della ristrutturazione edilizia rispetto a quello, meno gravoso da un punto di vista burocratico, del c.d. restauro e risanamento conservativo.
La vicenda processuale segue al provvedimento con cui il tribunale del riesame ha accolto l’appello proposto dall’indagato avverso l’ordinanza del Giudice per le indagini preliminari con la quale veniva rigettata la richiesta di dissequestro di un immobile interessato da interventi edilizi, rispetto ai quali venivano ipotizzati i reati di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. b), artt. 93 e 95, L. 07.08.1990, n. 241, art. 19, comma 6.
In particolare, l’indagato, unitamente ad altri, veniva sottoposto ad indagini per aver eseguito, in assenza di permesso di costruire, lavori di ristrutturazione di un preesistente immobile, comportanti la suddivisione in 4 unità immobiliari e la demolizione dei solai del sottotetto finalizzata alla realizzazione di nuovi volumi abitabili nel vano sottotetto, ritenuti non rientranti nell’ambito del mero risanamento conservativo, in relazione al quale era stata presentata una S.C.I.A.
Al medesimo veniva inoltre contestato di aver proseguito i lavori nonostante l’ordine di sospensione e la realizzazione degli stessi, in zona sismica, senza la preventiva presentazione del progetto all’ufficio competente, mentre ad altro coindagato, direttore dei lavori, veniva contestata anche la falsa rappresentazione, nella planimetria allegata alla S.C.I.A., della condizione originaria dell’immobile rispetto alle altezze del piano sottotetto e dei vani prospicienti la via A.G. di F., nonché la falsa asseverazione della conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi.
Avverso il provvedimento, con il quale il Tribunale ha disposto la restituzione dell’immobile in sequestro, proponeva ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica deducendo la violazione di legge, osservando che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto la legittimità dell’intervento edilizio solo per il fatto che l’amministrazione comunale aveva con proprio provvedimento successivo ripristinato la validità ed efficacia della S.C.I.A. presentata, senza approfondire la questione concernente la corretta qualificazione dell’intervento edilizio. Assumeva infatti il PM che le opere realizzate andavano inquadrate nell’ambito della ristrutturazione edilizia e non anche tra quelle di risanamento conservativo come ritenuto dal Tribunale sulla base di quanto rilevato dall’amministrazione comunale.
La Cassazione ha, sul punto, accolto il ricorso del Procuratore e, nell’affermare il principio di cui in massima, ha ritenuto che il Tribunale non poteva automaticamente dedurre la legittimità dell’intervento edilizio sulla base di un acritico recepimento delle determinazioni dell’autorità comunale che avrebbe dovuto, al contrario, valutare,  seppure nel limitato ambito di cognizione riservatogli nel giudizio di appello relativo ad un provvedimento di revoca di una misura cautelare reale.
Sulla distinzione tra restauro e risanamento conservativo e la c.d. ristrutturazione edilizia, la giurisprudenza di legittimità si è più volte pronunciata in precedenza. In particolare, si è chiarito che la ristrutturazione edilizia, poiché non vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio, differisce sia dalla manutenzione straordinaria, che non può comportare aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari, o, ancora, modifica della sagoma o mutamento della destinazione d’uso, sia dal restauro e risanamento conservativo, che non può modificare in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente e consente soltanto variazioni d’uso “compatibili” con l’edificio conservato (Cass. pen., Sez. III, 16.03.2010, n. 20350 - dep. 28.05.2010, M., in CED Cass., n. 247178; Cass. pen., Sez. III, n. 20776 del 13.01.2006 - dep. 16.06.2006, P.M. in proc. P., in CED Cass., n. 234466) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 26.11.2014 n. 49221 - tratto da Urbanistica e appalti n. 2/2015).

EDILIZIA PRIVATA: P. Palazzi, Sblocca Italia – perplessità – nuovo art. 3-bis DPR 380/2001 (18.11.2014 - link a http://ufficiotecnico2012.blogspot.it).

settembre 2014

EDILIZIA PRIVATA: Per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una denunzia di inizio attività (ora segnalazione certificata di inizio attività a seguito della novella introdotta con l’art. 49, comma 4-bis, del D.L. 31.05.2010, n. 78, convertito dalla L. 30.07.2010, n. 122).
Quindi le tettoie aperte su tre lati ed addossate ad un edificio principale, se di dimensioni e caratteristiche costruttive non particolarmente impattanti –come quella in esame- costituiscono pertinenze dell'edificio cui accedono.
Tali opere possono ritenersi liberamente edificabili qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente la loro natura pertinenziale per una riconoscibile ed evidente finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.
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Per le stesse ragioni, si è ritenuto che una simile struttura rientri tra gli interventi minori per i quali l’art. 167, quarto comma, del D.Lgs. 42/2004 ammette la valutazione della compatibilità paesaggistica postuma, in quanto essi non determinano creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.

Secondo consolidata giurisprudenza dalla quale il Collegio non ha ragione di discostarsi, per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una denunzia di inizio attività (ora segnalazione certificata di inizio attività a seguito della novella introdotta con l’art. 49, comma 4-bis, del D.L. 31.05.2010, n. 78, convertito dalla L. 30.07.2010, n. 122).
Quindi le tettoie aperte su tre lati ed addossate ad un edificio principale, se di dimensioni e caratteristiche costruttive non particolarmente impattanti –come quella in esame- costituiscono pertinenze dell'edificio cui accedono (TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 20.03.2012 n. 1371; TAR Umbria, 29.01.2014 n. 82; TAR Lazio, Latina, 03.03.2010 n. 205; TAR Puglia, Bari, 08.10.2009 n. 2375).
Tali opere possono ritenersi liberamente edificabili qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente la loro natura pertinenziale per una riconoscibile ed evidente finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono (TAR Campania, Napoli, Sezione III, 25.07.2011 n. 3947): per le stesse ragioni, si è ritenuto che una simile struttura rientri tra gli interventi minori per i quali l’art. 167, quarto comma, del D.Lgs. 42/2004 ammette la valutazione della compatibilità paesaggistica postuma, in quanto essi non determinano creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.
Tali caratteristiche sussistono nel caso in esame, controvertendosi per l’appunto di una tettoia di modeste dimensioni aperta su tre lati e aderente sul quarto lato a parte del fabbricato, onde la medesima non può ritenersi soggetta a preventivo titolo autorizzatorio edilizio, con conseguente illegittimità della impugnata sanzione demolitoria (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 10.09.2014 n. 4869 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn materia di distanze legali fra edifici, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione; ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potrà sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che –nel caso di costruzione sul confine– impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata.
Fondato e meritevole di accoglimento è il primo motivo del ricorso principale.
È bastevole reiterare l’insegnamento di questa Corte alla cui stregua, in materia di distanze legali fra edifici, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione; ne consegue che, qualora tale normativa sia diversa da quella prevista per la costruzione originaria, il preveniente non potrà sopraelevare in allineamento con l’originaria costruzione, non trovando applicazione il criterio della prevenzione, che –nel caso di costruzione sul confine– impone a colui che edifica per primo di costruire in corrispondenza della stessa linea di confine su cui ha innalzato il piano inferiore oppure a distanza non inferiore a quella legale, in modo da non costringere il prevenuto ad elevare a sua volta un immobile a linea spezzata (cfr. Cass. 12.01.2005, n. 400; cfr. altresì Cass. 03.01.2011, n. 74, secondo cui in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione; ad essa, pertanto, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione).
In questo quadro si da atto che i medesimi controricorrenti riferiscono e non disconoscono che il “regolamento edilizio del Comune di Castel S. Angelo, adottato dal Comune con delibera Consiliare n. 62 del 14/1076 e approvato dalla Regione Lazio con delibera n. 2452 del 06/06/1978… per la zona C1 prevede una distanza di m. 5,00 dai confini interni e di 10 m. dagli altri fabbricati con possibilità di costruire in aderenza in presenza di una convenzione tra i privati” (così memoria ex art. 378 c.p.c. diparte controricorrente, pag. 5).
Ne discende, naturaliter, che del tutto infondato è l’assunto degli stessi T.B. e R. secondo cui “potevano senz’altro sopraelevare il proprio fabbricato… in aderenza in un lotto nel quale si è già costruito sulla linea di confine” (così memoria ex art. 378 c.p.c. di parte controricorrente, pag. 6).
Fondato e meritevole di accoglimento è parimenti il secondo motivo del ricorso principale.
Vero è, certo, che questa Corte spiega che la disposizione normativa di cui all’art. 873 c.c., dettata in tema di distanze tra fabbricati e diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitanti (tale, pertanto, da consentire anche una più rigorosa valutazione in sede locale), non ha alcuna correlazione con la norma di cui all’art. 905 c.c., relativa alla distanza delle vedute e volta, dal suo canto, a salvaguardare il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante la realizzazione e l’uso di un'”opera obbiettivamente destinata a tale scopo” (cfr. Cass. 26.02.2001, n. 2765).
Nondimeno questa Corte esplicita altresì che siffatto postulato esegetico opera a condizione che la maggior distanza tra costruzioni imposta dai regolamenti locali non sia riferita, specificamente, anche al confine, ma risulti sancita in via assoluta, indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi (cfr. Cass. 26.02.2001, n. 2765, ove si soggiunge che, al di fuori dell’ipotesi in cui la distanza sia riferita in modo specifico anche al confine, la distanza delle vedute dal confine stesso deve intendersi regolata, in via esclusiva, dalla norma di cui all’art. 905 c.c., non potendo una norma sulla distanza sui fabbricati incidere, ex se, su quelle relative alle vedute; cfr. anche Cass. 27.01.1988, n. 741).
Ebbene si è premesso –in sede di disamina del primo motivo del ricorso principale– che il regolamento edilizio del Comune di Castel S. Angelo consente di costruire sul confine esclusivamente in presenza di un accordo tra i privati confinanti, sicché, in assenza, impone l’osservanza della distanza di m. 5 dal confine.
In questi termini risulta del tutto ingiustificato l’assunto di parte controricorrente secondo cui nella fattispecie non è utilizzabile la diversa disciplina di cui all’art. 873 c.c. (cfr. memoria ex art. 378 c.p.c. di parte controricorrente, pag. 7) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 08.09.2014 n. 18889 - link a http://renatodisa.com).

luglio 2014

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazioni, meno rischi. Ridurre la volumetria non fa scattare l'illecito edilizio. Tar Napoli: i parametri preesistenti costituiscono lo standard massimo di edificabilità.
Non siamo in presenza di un abuso edilizio quando in caso di ristrutturazione edilizia di un immobile si riducono i volumi preesistenti. La volumetria preesistente costituisce lo standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, nel senso che sussiste la possibilità di utilizzare la preesistente volumetria soltanto in parte in sede di ricostruzione, essendone precluso soltanto un aumento.
Cosa questa desumibile dalle modifiche della normativa di riferimento (l'art. 3 dpr 380/2001) intervenute nel tempo, posto che si è passati dalla necessità di una «fedele ricostruzione» a una ricostruzione «con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente», e oggi alla «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica». Con evidente intento del legislatore di impedire soltanto aumenti della complessiva cubatura degli edifici esistenti, ma non diminuzioni della stessa.

Il principio è stato espresso dal TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, con la sentenza 25.07.2014 n. 4265.
Per effetto di tale pronuncia, d'ora in poi ristrutturare un edificio con volumi inferiori rispetto a quelli preesistenti non fa incorre nell'abuso edilizio.
Ai fini della conformità urbanistica della ristrutturazione edilizia, laddove realizzata mediante ricostruzione dell'edificio demolito e il mantenimento di tutti i parametri urbanistico edilizi preesistenti quali la volumetria, la sagoma, l'area di sedime e il numero delle unità immobiliari, il parametro di riferimento è rappresentato dalla disciplina vigente all'epoca della realizzazione del manufatto come attestata dal titolo edilizio e non da quella sopravvenuta al momento della esecuzione dei lavori di ristrutturazione dovendosi fare salvo, in capo all'interessato, il diritto acquisito al mantenimento, conservazione e ristrutturazione dell'immobile esistente giacché la legittimazione urbanistica del manufatto da demolire si trasferisce su quello ricostruito.
Evoluzione della definizione. La recente legislazione statale ha modificato in più occasioni la definizione di «ristrutturazione edilizia». In particolare la modalità della demolizione e ricostruzione (che costituisce una specie di ristrutturazione edilizia) è stata progressivamente ampliata.
Infatti, dapprima la ricostruzione era rigidamente ammessa (in quanto vincolata alla fedele riproposizione dell'edificio preesistente identico nella sagoma, nel volume, nell'area di sedime e nelle caratteristiche dei materiali) e ora, dopo il dl 69/2013, si è giunti a qualificare nella ristrutturazione edilizia anche la ricostruzione del fabbricato con la stessa volumetria di quello demolito. Sono stati quindi progressivamente superati i limiti che circoscrivevano l'ambito di applicazione della modalità di intervento in oggetto, ad eccezione del volume che è l'unico requisito da osservare nell'intervento ricostruttivo.
La rivisitazione. Con la legge 09.08.2013, n. 98, di conversione del dl 21.06.2013, n. 69 («decreto del Fare»), in vigore dal 21.08.2013, è stata rivisitata la definizione di «ristrutturazione edilizia» contenuta nel Testo unico edilizia eliminando all'art. 3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001 il riferimento alla «sagoma».
Dal 21.08.2013, quindi, sono compresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria di quello precedente, senza che sia necessario rispettarne la sagoma. Sono compresi nella ristrutturazione anche gli interventi «volti al ripristino degli edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza».
Ciò premesso, dal 21.08.2013, qualora l'intervento abbia le caratteristiche per configurarsi come ristrutturazione edilizia (ossia l'immobile non sia soggetto a vincolo ai sensi del dlgs 42/2004 e facendo attenzione, nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro del lavori pubblici 02.04.1968, n. 1444, e in quelle equipollenti, secondo l'eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, alla perimetrazione prevista dal comma 4 dell'art. 23-bis del Testo unico), si ritengono agevolabili ai sensi delle detrazioni gli interventi che consistono nella demolizione di un immobile e nella sua ricostruzione mantenendone la volumetria originaria.
La riduzione dei volumi preesistenti. La normativa sulla ricostruzione degli edifici è volta a incentivare il miglioramento e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Il termine «stessa volumetria» rappresenta il limite non superabile nell'intervento ricostruttivo, e che pertanto l'identità del volume non è la caratteristica necessaria dell'intervento ricostruttivo affinché lo stesso rientri nella ristrutturazione edilizia.
L' interpretazione secondo cui la ricostruzione di un edificio con una cubatura ridotta rispetto a quella preesistente può essere ricondotta nella ristrutturazione edilizia deriva dalle seguenti considerazioni: l'intervento di ricostruzione con volume ridotto riguarda edifici esistenti e dunque non interviene su aree inedificate, ma su aree dove la trasformazione era già avvenuta con l'edificazione demolita e la possibilità di realizzare una cubatura inferiore a quella demolita non muta le caratteristiche fondamentali dell'intervento di ristrutturazione, i cui lavori sistematici possono portare a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente
(articolo ItaliaOggi Sette dell'11.08.2014).

EDILIZIA PRIVATAVa abbattuto il piano sopraelevato senza titolo. Il principio resta anche dopo il decreto del fare.
Chi ha sopraelevato un piano del fabbricato senza titolo deve abbatterlo anche dopo il decreto fare. Il dl 69/2013 ha sì modificato il testo unico dell'edilizia cancellando la necessità di rispettare la sagoma della costruzione ma non ha attenuato le altre regole, anzi le ha rinforzate: tutti gli interventi che comportano un incremento dei volumi restano ristrutturazioni edilizie e dunque impongono la titolarità del permesso di costruire.

Lo precisa il TAR Campania-Napoli, Sez. IV, con la sentenza 10.07.2014 n. 3867.
Cubature e destinazioni
Niente da fare per la famiglia napoletana che ha costruito un intero piano senza autorizzazione: dopo il rapporto dei vigili urbani l'opera dovrà essere demolita. Evidente l'aumento dei volumi, il manufatto realizzato non può rientrare nell'ambito della ristrutturazione edilizia assentibile con Dia. E soprattutto è inutile invocare il decreto legge 69/2013. È vero: il legislatore ha modificato la lettera d) del comma 1 dell'art. 3 del testo unico dell'edilizia e risulta scomparso il riferimento alla necessità di rispettare la sagoma preesistente dell'edificio.
Ma devono essere considerati interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente: si tratta pur sempre di modifiche rilevanti. E deve sempre considerarsi nuova costruzione la realizzazione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente (lettera e.1 del comma 1 dell'art. 3 del Testo unico).
Insomma: resta la necessità del rilascio del permesso di costruire quando l'immobile da ricostruire ha una diversa volumetria, al di là del fatto che si verifichi la circostanza concorrente del mutamento della destinazione d'uso. Il concetto di ristrutturazione edilizia resta distinto dall'intervento di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione corrisponda (nella ristrutturazione), quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito.
E c'è anche le modifiche dei prospetti o delle superfici, oltre che del volume, fa in modo che l'opera rientri fra le ristrutturazioni soggette a permesso di costruire (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.08.2014).

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La giurisprudenza ha chiarito che, nell'ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale, all'esito degli stessi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduce nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, anche ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali.
Si è quindi precisato che il concetto di ristrutturazione edilizia resta distinto dall'intervento di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione corrisponda (nella ristrutturazione), quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito.
Con la conseguenza che l’opera si palesa pertanto assoggettata al regime del permesso di costruire, in quanto l’art. 10, comma 1, lett. c), D.P.R. 06.06.2001 n. 380, indica come interventi soggetti al permesso di costruire quelli di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio anche in parte diverso dal precedente, che comportino, come nel caso di specie, aumento modifiche del volume (oppure dei prospetti o delle superfici).
La necessità di rispettare l’originaria volumetria risulta viepiù rinforzata alla luce delle modifiche di recente apportate al T.U. dell’edilizia dal decreto legge 21.06.2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 09.08.2013, n. 98 (cd decreto del fare), con cui il legislatore (mediante la modifica della lettera d) del citato comma 1 dell’art. 3 del T.U. dell’edilizia) ha considerando fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi «consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente», senza fare più riferimento al rispetto della sagoma precedente.
Ed invero resta fermo che deve sempre considerarsi nuova costruzione «la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente» (lettera e.1 del comma 1 dell’art. 3 del T.U.) e resta ferma quindi la necessità del rilascio del permesso di costruire quando l’immobile ricostruendo ha una diversa volumetria, in disparte la concorrente circostanza relativa al mutamento della destinazione d’uso.
Facendo applicazione di tali principi l’intervento edilizio concernete il piano in sopraelevazione deve inevitabilmente qualificarsi come di nuova costruzione.

3.1. Portata dirimente rivesta la corretta qualificazione dell’intervento effettuato in sopraelevazione dal ricorrente ed oggetto di demolizione.
In primo luogo vale considerare che l’aumento di volume, pacificamente sussistente (mediante la sopraelevazione, la modifica della sagoma e del i volumi) non consente di annoverare l’intervento nell’ambito della ristrutturazione edilizia assentibile con Dia.
3.2. Al di là del tenore letterale dell’articolo 124 del regolamento comunale, ai fini della distinzione fra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia debba farsi riferimento alle disposizioni contenute nel T.U. dell’edilizia che di tali nozioni danno la definizione e ne individuano i limiti.
Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 06.06.2001 n. 380, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, nel testo precedente le modifiche apportate dal D.L. 21.06.2013, n. 69 (e quindi all’epoca vigente), sono «interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica».
Ai sensi della successiva lettera e) sono «interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6) ….».
3.3. Sulla base di tali definizioni la giurisprudenza ha chiarito che, nell'ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale, all'esito degli stessi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduce nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, anche ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali (Consiglio di Stato, Sez. V, n. 3221 dell’11.06.2013).
3.4. Si è quindi precisato che il concetto di ristrutturazione edilizia resta distinto dall'intervento di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione corrisponda (nella ristrutturazione), quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 3278 del 13.06.2013).
Con la conseguenza che l’opera si palesa pertanto assoggettata al regime del permesso di costruire, in quanto l’art. 10, comma 1, lett. c), D.P.R. 06.06.2001 n. 380, indica come interventi soggetti al permesso di costruire quelli di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio anche in parte diverso dal precedente, che comportino, come nel caso di specie, aumento modifiche del volume (oppure dei prospetti o delle superfici).
3.5. La necessità di rispettare l’originaria volumetria risulta viepiù rinforzata alla luce delle modifiche di recente apportate al T.U. dell’edilizia dal decreto legge 21.06.2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 09.08.2013, n. 98 (cd decreto del fare), con cui il legislatore (mediante la modifica della lettera d) del citato comma 1 dell’art. 3 del T.U. dell’edilizia) ha considerando fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi «consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente», senza fare più riferimento al rispetto della sagoma precedente.
Ed invero resta fermo che deve sempre considerarsi nuova costruzione «la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente» (lettera e.1 del comma 1 dell’art. 3 del T.U.) e resta ferma quindi la necessità del rilascio del permesso di costruire quando l’immobile ricostruendo ha una diversa volumetria, in disparte la concorrente circostanza relativa al mutamento della destinazione d’uso.
Facendo applicazione di tali principi l’intervento edilizio concernete il piano in sopraelevazione deve inevitabilmente qualificarsi come di nuova costruzione (TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 10.07.2014 n. 3867).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Richiesta di parere in merito alla riattivazione di complesso edilizio, originariamente destinato a stalla, e successivamente accatastato come deposito e ricovero attrezzi (Regione Emilia Romagna, parere 07.07.2014 n. 254756 di prot.).
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I fatti esposti nella richiesta di parere in oggetto necessitano, a parere di questo Servizio, di una diversa qualificazione giuridica, che per altro consente agevolmente, ed anzi richiede, il ripristino della destinazione originaria.
Gli elementi rilevanti del caso rappresentato dall’amministrazione comunale si possono così sintetizzare: (... continua).

giugno 2014

EDILIZIA PRIVATA: Traslazione edificio.
Secondo un costante e consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa la traslazione dell’edificio comporta che l’intervento di demolizione e ricostruzione non possa essere qualificato come ristrutturazione integrando, invece, una nuova costruzione.
Il ricorso è infondato.
Risulta dagli atti come i lavori di ristrutturazione eseguiti dal ricorrente sulla tettoia ne abbiano comportato la traslazione di circa un metro.
Secondo un costante e consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa la traslazione dell’edificio comporta che l’intervento di demolizione e ricostruzione non possa essere qualificato come ristrutturazione integrando, invece, una nuova costruzione (TAR, Lazio, Roma, I, 06/07/2012 n. 6176; TAR Lecce, 12/03/2012 n. 484; TAR L’Aquila, 14/12/2009 n. 548).
I lavori eseguiti, avendo posto in essere una struttura nuova, in alcun modo riconducibile a quella di cui era stata chiesta la sanatoria, non rientrano in nessuna delle tipologie ammesse dal regolamento edilizio del Comune di Firenze sugli immobili oggetto di domanda di condono.
Nulla si può, quindi, eccepire alla decisione del Comune di rigettare la domanda di sanatoria per essere venuto a mancare il manufatto a cui essa si riferiva.
Né può ritenersi che le autorizzazioni rilasciate dal Comune per l’esecuzione dei lavori di rifacimento della tettoria rendessero automatico l’accoglimento dell’istanza di sanatoria non potendo il suo esito prescindere dalla permanenza del manufatto da sanare.
Il ricorso deve, quindi, essere respinto (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Toscana, Sez. III, sentenza 12.06.2014 n. 1024 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

maggio 2014

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: parere su ripristino edilizio (Regione Emilia Romagna, parere 15.05.2014 n. 209512 di prot.).
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Si risponde alla richiesta di parere relativamente alla qualificazione di un intervento di rifacimento di un edificio da tempo crollato o demolito. (... continua).

EDILIZIA PRIVATA: L’utilizzazione di un container (semplicemente posato su terreno) non temporanea bensì stabile nel tempo, ancorché periodica, comporta l'utilità prolungata nel tempo e, conseguentemente, va esclusa la precarietà dello stesso.
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Quanto al materiale di cava arido presente (abusivamente) sul terreno, non rileva l’asserita circostanza che responsabile della presenza di esso non sarebbe l’odierna ricorrente; attesa infatti la natura ripristinatoria dell’ordine di rimozione/demolizione di quanto abusivamente realizzato, legittimamente l’amministrazione lo rivolge al proprietario attuale dell’immobile (quale è la ricorrente, nella fattispecie in esame) e comunque a chi utilizzi il medesimo, indipendentemente dal suo coinvolgimento nella realizzazione dell’abuso.

Considerato che:
− alla ricorrente, imprenditrice agricola, è stata ordinata la rimozione di due container e di un accumulo di materiale di cava arido situati su un terreno di sua proprietà ad uso seminativo arborato sito nel Comune di Cascina (PI), registrato nel Catasto Terreni al Foglio 35, particella 181;
− che in ricorso si sostiene la precarietà dei manufatti e la non riferibilità del materiale di cava a comportamenti della ricorrente;
− che il terreno in questione si trova in area classificata tra le “Aree rilevanti da un punto di vista ambientale o con funzioni strategiche – Parco del Fosso vecchio”, le quali sono disciplinate dall’art. 34 delle Norme tecniche di attuazione del Regolamento urbanistico; il fondo non risulta inserito tra gli immobili soggetti ai vincoli di cui al d.lgs. n. 42/2004;
− che i manufatti sono stati qualificati come opere realizzate in assenza di titolo ai sensi della l.r. Toscana n. 1/2005 e del D.P.R. n. 380/2001;
− che avverso l’ordinanza dirigenziale impugnata, di estremi specificati in epigrafe, sono state dedotte le censure di eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto d’istruttoria e disparità di trattamento, nonché di violazione delle norme di legge che l’amministrazione ha ritenuto applicabili e di difetto di motivazione;
− che il Comune di Cascina non si è costituito in giudizio;
− che alla camera di consiglio del 25.03.2014 la causa −sentite le parti, ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm., sulla possibile definizione del giudizio con sentenza resa in forma semplificata− è stata trattenuta in decisione;
Ritenuto che:
− il giudizio può essere definito con sentenza ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm., atteso che sussistono tutti i presupposti di legge;
− le tesi sostenute in ricorso non possono essere condivise, in quanto: a) il provvedimento è sufficientemente e adeguatamente motivato, anche con richiamo delle norme che disciplinano la fattispecie; b) è pertinente l’applicazione dell’art. 3/1, lett. e.5), T.U. Edilizia, che precisa la nozione di nuova costruzione, imperniata sulla natura non temporanea delle esigenze in vista delle quali alcuni manufatti, sotto il profilo strutturale precari –ovvero amovibili– sono stati collocati sul territorio; c) la stessa esposizione della ricorrente rivela che l’utilizzazione dei container (adibiti al trasporto dei prodotti agricoli) non è temporanea, bensì stabile nel tempo, ancorché periodica; d) che la giurisprudenza ha elaborato, in proposito, il principio secondo il quale l’utilità prolungata esclude la precarietà (cfr.: Consiglio di Stato, V, 28.03.2008 n. 1354; TAR Veneto, 03.04.2003 n. 2267; Tar Puglia – Bari, III, n. 404/2009; Tar Umbria, I, n. 66/2014);
− che, quanto al materiale di cava arido presente sul terreno, non rileva l’asserita circostanza che responsabile della presenza di esso non sarebbe l’odierna ricorrente; attesa infatti la natura ripristinatoria dell’ordine di rimozione/demolizione di quanto abusivamente realizzato, legittimamente l’amministrazione lo rivolge al proprietario attuale dell’immobile (quale è la ricorrente, nella fattispecie in esame) e comunque a chi utilizzi il medesimo, indipendentemente dal suo coinvolgimento nella realizzazione dell’abuso (cfr.: Tar Umbria, I, n. 66/2014, cit., ed ivi ulteriore ampio ragguaglio di giurisprudenza);
− che il ricorso deve, per tutte le considerazioni su esposte, essere respinto (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 02.05.2014 n. 681 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

marzo 2014

EDILIZIA PRIVATA: Sopraelevare corrisponde a realizzare una nuova costruzione. Rispetto delle distanze legali.
In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione.
1. Con il primo motivo il ricorrente ha censurato la sentenza impugnata assumendo l’insufficiente valutazione della stessa sul punto decisivo della controversia relativo alla ravvisata inapplicabilità, nella specie, del principio della prevenzione, sul presupposto del ritenuto accertamento che la ricostruzione della nuova opera in sopraelevazione non era stata realizzata sulla stessa area di sedime in cui insisteva la costruzione precedente. Quale (così qualificato) ipotetico quesito (non richiesto per i motivi proposti a mente dell’art. 360 n. 5 c.p.c.), il ricorrente ha chiesto a questa Corte di precisare se:
a) a fronte delle deduzioni su riportate svolte negli atti del giudizio di appello (in citazione ed in conclusionale), facenti riferimento a diverse circostanze probatorie favorevoli alle tesi del ricorrente,
b) presenti agli atti del giudizio ed ivi precisate (addirittura, anche con accertamento in sede penale di quella circostanza),
c) su quello che lo stesso giudicante ha ritenuto essere il punto decisivo per l’accoglibilità o meno delle argomentazioni difensive, possa ritenersi compiutamente svolta e motivata l’attività processuale valutativa degli elementi decisori della causa, così come presenti agli atti e richiamati dalla difesa, da parte della sentenza n, 866/2007, qui impugnata, o se, viceversa, questa non risulti viziata per omesso esame di quegli elementi decisivi, presenti ed evidenziati.
2. Con il secondo motivo il ricorrente ha dedotto un ulteriore, ancorché in via subordinata, vizio di insufficiente valutazione circa il medesimo punto decisivo della controversia, reiterando lo stesso “ipotetico” quesito di diritto formulato con riguardo alla prima doglianza.
3. I due motivi –esaminabili congiuntamente siccome riferiti alla stessa doglianza– sono destituiti di fondamento e vanno respinti.
In primo luogo, occorre evidenziare che, a supporto delle due richiamate censure, pur facendosi con esse valere dei vizi di motivazione (e di ciò dimostra consapevolezza lo stesso ricorrente ponendo in equivoco riferimento al vizio contemplato dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., il cui oggetto riguarda il solo “iter” argomentativo della decisione impugnata), risultano formulati –ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c. (“ratione temporis” applicabile nella fattispecie)– due quesiti di diritto, oltretutto qualificati come “ipotetici”, nel mentre, diversamente da quanto ritenuto dalla difesa del P., sarebbe stato necessario –per concorde giurisprudenza di questa Corte– provvedere all’illustrazione, ancorché libera da rigidità formali, della esposizione chiara e sintetica del fatto controverso –in relazione al quale la motivazione si assumeva omessa o contraddittoria– ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rendeva inidonea la motivazione stessa a giustificare la decisione.
In ogni caso le dedotte doglianze motivazionali risultano assolutamente generiche ed apodittiche, attenendo, peraltro, ad un accertamento di fatto (quello della mancata ricostruzione dell’opera in sopraelevazione sulla stessa area di sedime occupata dal manufatto precedente) congruamente motivato dalla Corte territoriale al fine di farne conseguire l’inapplicabilità dei principio della prevenzione.
Ed infatti la Corte veneta –sulla base di motivazione sufficientemente logica ed adeguata, in quanto supportata anche dai riscontri documentali acquisiti (come, ad es., il progetto di ampliamento e sopraelevazione presentato da ricorrente prima dell’inizio dei lavori in funzione dell’ottenimento della relativa concessione) e dalle univoche risultanze della c.t.u. esperita (dalle quali era emerso che, poiché i fabbricati delle parti erano frontistanti, nell’esecuzione della sopraelevazione del suo immobile il P. avrebbe dovuto rispettare le distanze legali da quello della M. anche per la parte che si elevava al di sopra dell’altro edificio, ancorché non prospettante direttamente su di esso)– ha rilevato che, in effetti, il P. aveva edificato una “nuova costruzione”, ragion per cui –nella fattispecie– andava rispettata la prescritta distanza minima tra fabbricati, la quale, perciò, avrebbe dovuto essere osservata per l’intera sua altezza e, quindi, non soltanto per la parte dell’edificio che fronteggiava la parete di quello confinante, ma anche per la parte sopraelevata.
Del resto, è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (v., ad es., Cass. n. 6809 del 2000 e Cass. n. 21059) che la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione (per la distinzione, in generale, tra le definizioni di “ristrutturazione” e di “nuova costruzione”, v., anche, Cass. n. 9637 del 2006 e Cass., S.U., n. 21578 del 2011, ord.).
Deve, in conclusione, trovare conferma in questa sede il principio (già affermato, da ultimo, anche da Cass., S.U., n. 74 del 2011) secondo cui, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione.
4. In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate nei sensi di cui in dispositivo, sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20.07.2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell’art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012) (Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 27.03.2014 n. 7291 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: La tamponatura con materiale vario di una precedente tettoia con correlato aumento di volumetria deve essere qualificata, ai sensi del t.u. dell’edilizia, come ristrutturazione edilizia in quanto comporta, in conseguenza dell’aumento di volumetria correlata, la realizzazione di un organismo diverso dal precedente per struttura e destinazione; e tale intervento, che non può considerarsi quale attività libera, doveva perciò essere autorizzato con un titolo edilizio che l’interessato non ha mai richiesto.
La nozione di costruzione, ai fini della necessità del rilascio di un adeguato titolo edilizio, si configura, invero, in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie.

Relativamente a quanto costruito al primo piano, sopra descritto alla lettera a), ha dedotto che tale manufatto era stato oggetto di due istanze di condono presentate nel 1986 e nel 1994, per cui il Comune non avrebbe potuto ordinarne la demolizione.
Sul punto va, però, osservato che dagli atti versati in giudizio dallo stesso ricorrente emerge che con le predette istanze di condono si era inteso sanare la costruzione di una tettoia sita al primo piano, mentre con l’atto impugnato è stato contestato il fatto che tale tettoia era stata tamponata e suddivisa in più ambienti con pannellature di materiale ligneo e materiali di recupero.
Tale ulteriore attività costruttiva non può non essere ritenuta abusiva. Infatti, la tamponatura con materiale vario di una precedente tettoia con correlato aumento di volumetria deve essere qualificata, ai sensi del t.u. dell’edilizia, come ristrutturazione edilizia in quanto comporta, in conseguenza dell’aumento di volumetria correlata, la realizzazione di un organismo diverso dal precedente per struttura e destinazione; e tale intervento, che non può considerarsi quale attività libera, doveva perciò essere autorizzato con un titolo edilizio che l’interessato non ha mai richiesto. La nozione di costruzione, ai fini della necessità del rilascio di un adeguato titolo edilizio, si configura, invero, in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie.
Di qui la legittimità della prescrizione demolitoria irrogata con il provvedimento impugnato, che involge esclusivamente la tamponata e la suddivisione della struttura in più ambienti con pannellature di materiale ligneo e materiali di recupero
(TAR Abruzzo-Pescara, sentenza 14.03.2014 n. 118 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Gli interventi consistenti nell’installazione di tettoie o di altre strutture, che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi e non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell’immobile cui accedono.
Invece, tali strutture non possono, ritenersi installabili senza titolo edilizio quando abbiano dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del prospetto dell’edificio e ciò anche quando siano facilmente smontabili.

Va, invero, sul punto ricordato che -secondo quanto costantemente precisato dalla giurisprudenza amministrativa (cfr. da ultimo, Cons. St, sez. VI, 05.08.2013, n. 4086, e sez. V 23.07.2013, n. 3952, e 19.07.2013, n. 3939)- gli interventi consistenti nell’installazione di tettoie o di altre strutture, che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi e non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell’immobile cui accedono; invece, tali strutture non possono, ritenersi installabili senza titolo edilizio quando abbiano dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del prospetto dell’edificio e ciò anche quando siano facilmente smontabili.
Ciò posto, considerato il reale stato dei luoghi e valutate le caratteristiche anche dimensionali di tali tettoie, sembra evidente che tali manufatti avrebbero potuto essere realizzati solo dopo il previo rilascio di un titolo abilitativo espresso, che il ricorrente non ha di certo richiesto, neanche a sanatoria
(TAR Abruzzo-Pescara, sentenza 14.03.2014 n. 118 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl deposito di materiale (in questione) non può ritenersi irrilevante dal punto di vista urbanistico, essendo stato da tempo chiarito che deve essere assentita dal Comune ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ivi comprese quelle non consistenti in attività di edificazione, ma nella modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio, in relazione alla sua condizione naturale e alla sua qualificazione.
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Anche l'attività di spargimento di ghiaia, su di un'area che ne era precedentemente priva, è soggetta a concessione edilizia, allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso, nel caso in esame pacificamente agricola.
Detta impostazione <<...sembra, oggi, avere un testuale riscontro nel nuovo Testo unico in materia edilizia … (che non ha certo potenzialità applicativa e di risoluzione del caso in esame, ma che può rappresentare un valido ausilio interpretativo, specie ove "codifica" un orientamento giurisprudenziale pregresso): l'art. 3, in materia di definizione degli interventi edilizi, assoggetta a permesso di costruire -ascrivendole al genus delle nuove costruzioni- "la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato" (lett. e. 3) e "la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato" (e. 7); si tratta, come è facile rilevare, di interventi privi di connotazione strettamente edilizia e, nondimeno, assoggettati a titolo abilitativo (oggi permesso di costruire)>>.
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A prescindere dal titolo edilizio valido per richiedere l’assenso all’intervento posto in essere (D.I.A. o domanda di concessione edilizia), decisiva è la circostanza messa in evidenza dalla difesa comunale, ossia la collocazione in zona E1 “agricola produttiva”, ove lo strumento urbanistico per tempo vigente ammetteva esclusivamente la destinazione ad attrezzature di servizio dell’agricoltura e di allevamenti zootecnici, nonché a residenza a servizio dell’azienda agricola.
Pertanto è irrilevante la previsione di uno specifico e puntuale divieto per i depositi, quando l’incompatibilità degli stessi si evince “a contrario” dalla norme pianificatorie evocate dal Comune.
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La tolleranza ventennale non integra un’aspettativa tutelabile alla luce del consolidato orientamento ai sensi del quale gli illeciti in materia urbanistica, edilizia e paesistica hanno carattere di illeciti permanenti, che si protraggono nel tempo e vengono meno solo con il cessare della situazione di illiceità, vale a dire con il conseguimento delle prescritte autorizzazioni: pertanto il potere amministrativo repressivo può essere esercitato senza limiti di tempo e senza necessità di motivazione in ordine al ritardo nell'esercizio del potere.
In altri termini, l'autorità non emana un atto "a distanza di tempo" dall'abuso, ma reprime una situazione antigiuridica ancora sussistente.
Peraltro, nel caso di specie il Comune ha sottolineato che l’autorizzazione era stata sempre accordata in via provvisoria, e detta “qualità” dei provvedimenti rende non configurabile un affidamento meritevole di protezione giuridica.

... per l'annullamento:
- DEL PROVVEDIMENTO IN DATA 17/07/1996, RECANTE IL PARERE CONTRARIO SULLA D.I.A. PER IL DEPOSITO DI MATERIALE SUL TERRENO DI PROPRIETA’;
- DELL’ORDINANZA 01/10/1996, CHE HA DISPOSTO IL RIPRISTINO DELLO STATO DEI LUOGHI SECONDO L’ACCERTAMENTO EFFETTUATO CON ORDINANZA N. 16/1996;
...
Il thema decidendum del presente gravame verte sulla legittimità dei provvedimenti che hanno dapprima manifestato la contrarietà alla D.I.A. presentata per regolarizzare il deposito di materiale inerte sul terreno di proprietà, e di seguito ordinato il ripristino dello stato dei luoghi.
Il ricorso è infondato e deve essere respinto, per le ragioni di seguito precisate.
1. Anzitutto, osserva il Collegio che il deposito in questione non può ritenersi irrilevante dal punto di vista urbanistico, essendo stato da tempo chiarito che deve essere assentita dal Comune ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ivi comprese quelle non consistenti in attività di edificazione, ma nella modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio, in relazione alla sua condizione naturale e alla sua qualificazione (Consiglio di Stato, sez. V – 31/12/2008 n. 6756, che ha rammentato la rilevanza urbanistica anche del solo spianamento di un terreno agricolo con riporto di sabbia e ghiaia, al fine di ottenere un piazzale per deposito e smistamento di autocarri).
2. Secondo un condivisibile indirizzo giurisprudenziale, anche l'attività di spargimento di ghiaia, su di un'area che ne era precedentemente priva, è soggetta a concessione edilizia, allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso, nel caso in esame pacificamente agricola (Consiglio di Stato, sez. V – 27/04/2012 n. 2450, che ha richiamato i propri precedenti sez. V – 22/12/2005 n. 7343 e 11/11/2004 n. 7324). La pronuncia da ultimo citata ha altresì evidenziato come detta impostazione <<...sembra, oggi, avere un testuale riscontro nel nuovo Testo unico in materia edilizia … (che non ha certo potenzialità applicativa e di risoluzione del caso in esame, ma che può rappresentare un valido ausilio interpretativo, specie ove "codifica" un orientamento giurisprudenziale pregresso): l'art. 3, in materia di definizione degli interventi edilizi, assoggetta a permesso di costruire -ascrivendole al genus delle nuove costruzioni- "la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato" (lett. e. 3) e "la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato" (e. 7); si tratta, come è facile rilevare, di interventi privi di connotazione strettamente edilizia e, nondimeno, assoggettati a titolo abilitativo (oggi permesso di costruire)>>.
3. In ogni caso, a prescindere dal titolo edilizio valido per richiedere l’assenso all’intervento posto in essere (D.I.A. o domanda di concessione edilizia), decisiva è la circostanza messa in evidenza dalla difesa comunale, ossia la collocazione in zona E1 “agricola produttiva”, ove lo strumento urbanistico per tempo vigente ammetteva esclusivamente la destinazione ad attrezzature di servizio dell’agricoltura e di allevamenti zootecnici, nonché a residenza a servizio dell’azienda agricola. Pertanto è irrilevante la previsione di uno specifico e puntuale divieto per i depositi, quando l’incompatibilità degli stessi si evince “a contrario” dalla norme pianificatorie evocate dal Comune nell’impugnata nota del 17/07/1996, poi chiaramente illustrata dalla difesa comunale nella propria memoria di costituzione.
4. La tolleranza ventennale non integra un’aspettativa tutelabile alla luce del consolidato orientamento ai sensi del quale gli illeciti in materia urbanistica, edilizia e paesistica hanno carattere di illeciti permanenti, che si protraggono nel tempo e vengono meno solo con il cessare della situazione di illiceità, vale a dire con il conseguimento delle prescritte autorizzazioni: pertanto il potere amministrativo repressivo può essere esercitato senza limiti di tempo e senza necessità di motivazione in ordine al ritardo nell'esercizio del potere. In altri termini, l'autorità non emana un atto "a distanza di tempo" dall'abuso, ma reprime una situazione antigiuridica ancora sussistente (cfr. sentenze sez. I – 21/05/2012 n. 848; 16/01/2012 n. 59 e la giurisprudenza ivi richiamata). Peraltro, nel caso di specie il Comune ha sottolineato che l’autorizzazione era stata sempre accordata in via provvisoria, e detta “qualità” dei provvedimenti rende non configurabile un affidamento meritevole di protezione giuridica.
5. Non è degna di apprezzamento neppure l’ulteriore argomentazione del ricorrente, circa l’avvenuta maturazione del silenzio-assenso, in quanto l’intervento repressivo è comunque intervenuto a distanza di breve tempo (poco più di 1 mese), circostanza che depotenzia l’obbligo di motivazione dell’esercizio del potere di autotutela.
In conclusione il ricorso è privo di fondamento (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 12.03.2014 n. 245 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATACarattere distintivo della ristrutturazione edilizia è la trasformazione anche parziale dell’organismo edilizio, con un “insieme sistematico di opere”, potendo questo “insieme” consistere in un solo complessivo progetto di intervento o in più interventi puntuali e separati, ma correlati e convergenti al medesimo risultato di trasformazione.
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Nella specie, legittimamente l’insieme delle opere eseguite è stato riferito alla nozione di ristrutturazione edilizia poiché, anche se realizzate singolarmente, sono tali da correlarsi in un palese effetto di pur parziale trasformazione dell’organismo edilizio in questione, risultando questo di certo nettamente diverso da quello preesistente, in quanto modificato con l’apertura di tre bocche di lupo disposte sul piano di calpestio della piazza ottenute mediante scavo della stessa, la realizzazione di una scala a tre rampe tra piano interrato e piano terra, in luogo dell’unica preesistente, la realizzazione di una nuova finestra su strada e, insieme con ciò, la realizzazione di un tratto di canna fumaria in rame e di una tenda “che si estende dalla finestra prossima al civico 23 di piazza della Quercia (verso via dei Venti) fin oltre i sesti all’apertura corrispondente al civico 25”.

Non può essere accolta anzitutto la censura di cui sopra, sub 2.a), dovendosi osservare che:
- nell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 06.06.2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, in seguito solo testo unico), l’intervento di ristrutturazione è quello comportante la “trasformazione” dell’organismo edilizio mediante “un insieme sistematico” di opere, che possono portare ad un organismo in tutto o “in parte” diverso dal precedente;
- ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), cit. testo unico, sono subordinati al permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino …modifiche dei…prospetti o delle superfici…”;
- carattere distintivo della ristrutturazione edilizia è perciò la trasformazione anche parziale dell’organismo edilizio, con un “insieme sistematico di opere”, potendo questo “insieme” consistere in un solo complessivo progetto di intervento o in più interventi puntuali e separati, ma correlati e convergenti al medesimo risultato di trasformazione;
- il provvedimento impugnato sanziona “la presenza di interventi edilizi abusivi di ristrutturazione in assenza di titolo abilitativo” ed è emanato in applicazione dell’art. 16, legge reg. Lazio 11.08.2008 n. 15 (Vigilanza sull’attività urbanistico–edilizia), relativo agli interventi di ristrutturazione;
- è perciò da accertare se gli interventi censurati in primo grado, pur singoli, concorrano ad un insieme sistematico di opere comportanti la trasformazione anche parziale dell’immobile e se siano stati eseguiti senza titolo abilitativo, risultando in tale caso, in sostanza, l’esecuzione di una ristrutturazione senza titolo.
Il collegio, riservandosi di esaminare in seguito la sussistenza del titolo abilitativo quanto alle opere in questione, ritiene che, nella specie, legittimamente l’insieme delle opere eseguite sia stato riferito alla nozione di ristrutturazione edilizia poiché, anche se realizzate singolarmente, sono tali da correlarsi in un palese effetto di pur parziale trasformazione dell’organismo edilizio in questione, risultando questo di certo nettamente diverso da quello preesistente, in quanto modificato (come specificato, da ultimo, nell’atto di accertamento tecnico n. 12184 del 15.02.2010) con l’apertura di tre bocche di lupo disposte sul piano di calpestio della piazza ottenute mediante scavo della stessa, la realizzazione di una scala a tre rampe tra piano interrato e piano terra, in luogo dell’unica preesistente, la realizzazione di una nuova finestra su strada e, insieme con ciò, la realizzazione di un tratto di canna fumaria in rame e di una tenda “che si estende dalla finestra prossima al civico 23 di piazza della Quercia (verso via dei Venti) fin oltre i sesti all’apertura corrispondente al civico 25” (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 10.03.2014 n. 1084 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non integra reato l’installazione, in assenza di permesso di costruire, di mezzi mobili di pernottamento, anche in via permanente, entro il perimetro delle strutture turistico-ricettive all’aperto regolarmente autorizzate ed in ottemperanza dei requisiti stabiliti dagli ordinamenti regionali, non versandosi in presenza di un’attività rilevante ai fini urbanistici, edilizi e paesaggistici come previsto dall’art. 3, comma nono, della L. n. 99 del 2009.
Può richiamarsi, per una fattispecie contigua, Cass., sez. III, 15/12/2009–14/01/2010, n. 1610, che ha affermato che non integra reato l’installazione, in assenza di permesso di costruire, di mezzi mobili di pernottamento, anche in via permanente, entro il perimetro delle strutture turistico-ricettive all’aperto regolarmente autorizzate ed in ottemperanza dei requisiti stabiliti dagli ordinamenti regionali, non versandosi in presenza di un’attività rilevante ai fini urbanistici, edilizi e paesaggistici come previsto dall’art. 3, comma nono, della L. n. 99 del 2009 (
Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.03.2014 n. 10482 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: La modifica della sagoma e dell’altezza dell’edificio è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.
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La semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria.
In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

La modifica della sagoma e dell’altezza dell’edificio è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi (cfr. Cassazione civile, sez. un., 19.10.2011, n. 21578; Consiglio di Stato, sez. IV, 06.10.2011, n. 5490).
Per giurisprudenza costante, invero, “la semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima” (cfr. fra le tante Cassazione civile, sez. II, 21/05/2012, n. 8015; Consiglio di Stato, sez. V, 11.06.2013, n. 3221) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 05.03.2014 n. 585 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

febbraio 2014

EDILIZIA PRIVATA: Gli interventi consistenti nell’istallazione di tettoie o altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi –cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito– possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di arredo o di riparo e protezione dell’immobile cui accedono, mentre non possono ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le dimensioni siano di entità tale da arrecare una visibile alterazione all’edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite, in particolare quando ne modifichino in modo significativo il prospetto o la sagoma e non possano quindi considerarsi le relative opere come mere pertinenze dell’immobile preesistente.
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Una tettoia per le rilevanti dimensioni (mq. 29) e l’oggettiva capacità di variare il prospetto dell’edificio del ricorrente è assoggettata al regime del permesso di costruire e quindi correttamente è stata interessata da un provvedimento repressivo di demolizione per l’assenza di titolo edilizio.

... per l'annullamento:
- dell’ordinanza dirigenziale n. 15 del 21.11.2013, con cui il Comune di Cento - Settore Lavori pubblici ed Assetto del territorio ha ingiunto al ricorrente la rimozione della tettoia di mq. 29.16 ubicata nell’immobile distinto in catasto al fg. 49 mapp. 2219 sub. 6 (in Via De Curtis n. 30);
- del provvedimento del Comune di Cento prot. n. 40609 del 20.09.2013, relativo al rigetto della domanda di sanatoria presentata dal ricorrente in ordine alla suindicata tettoia.
...
- Ritenuto che, per un consolidato orientamento giurisprudenziale (v., ex multis, Cons. Stato, Sez. VI, 05.08.2013 n. 4086 e 18.12.2012 n. 6493; TAR Campania, Napoli, Sez. VI, 04.12.2013 n. 5519) da cui il Collegio non ha motivo di discostarsi, gli interventi consistenti nell’istallazione di tettoie o altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi –cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito– possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di arredo o di riparo e protezione dell’immobile cui accedono, mentre non possono ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le dimensioni siano di entità tale da arrecare una visibile alterazione all’edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite, in particolare quando ne modifichino in modo significativo il prospetto o la sagoma e non possano quindi considerarsi le relative opere come mere pertinenze dell’immobile preesistente;
- che la tettoia in questione, per le rilevanti dimensioni (mq. 29) e l’oggettiva capacità di variare il prospetto dell’edificio del ricorrente (come si evince inequivocabilmente dagli atti di causa), era assoggettata al regime del permesso di costruire e quindi correttamente è stata interessata da un provvedimento repressivo di demolizione per l’assenza di titolo edilizio;
- che non rilevava, poi, l’astratta possibilità di una riduzione dell’estensione della tettoia per ricondurla entro il limite di distanza di cinque metri dalla strada (condizione per la sanatoria dell’abuso), in quanto l’Amministrazione è in simili casi tenuta unicamente ad accertare la regolarità urbanistico/edilizia del manufatto in ragione delle sue effettive ed attuali caratteristiche, indipendentemente dalle soluzioni alternative di cui dispone il privato per usufruire di analoghe utilità attraverso opere compatibili con la disciplina di settore (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 28.02.2014 n. 233 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAi sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettera e, n. 5), le roulotte e le case mobili rientrano tra i manufatti leggeri, prefabbricati, per la cui installazione è necessario il preventivo ottenimento del permesso di costruire se utilizzati come abitazioni, e non dirette a soddisfare esigenze meramente temporanee.
1. Il ricorso –articolato in un unico motivo con cui il ricorrente contesta i presupposti del reato di lottizzazione abusiva– è infondato.
2. Correttamente sia il g.i.p. che il tribunale hanno ritenuto che le 51 unità abitative realizzate e le opere di urbanizzazione poste in essere sul terreno in questione configurano una lottizzazione materiale, posto che il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettera e, n. 5), qualifica come “nuove costruzioni” le strutture abitative mobili se idonee a trasformare in modo durevole il territorio.
Va sottolineato che, per giurisprudenza della Suprema Corte (Cass., Sez. 3, 20.04.2011-20.05.2011, n. 20006; Cass., sez. 3, 26.04.2007–22.05.2007, n. 19732), il reato di lottizzazione abusiva è reato permanente e che la permanenza cessa con l’ultimazione della condotta lottizzatoria, ovvero con la ultimazione dell’attività giuridica o materiale volta alla trasformazione del territorio, individuabile quest’ultima nella ultimazione delle opere abusive costruite nei lotti.
Nella specie le ultime installazioni delle case mobili sono state poste in essere dopo il 07.01.2013.
E’ vero che la Legge 23.07.2009, n. 99, articolo 3, comma 9, escludeva che le installazioni ed i rimessaggi di mezzi mobili di pernottamento entro il perimetro di strutture turistico–ricettive regolarmente autorizzate, anche se collocativi permanentemente per l’esercizio dell’attività, purché ottemperanti alle specifiche condizioni strutturali e di mobilità stabilite dagli ordinamenti regionali, costituissero attività rilevanti ai fini urbanistici, edilizi e paesaggistici. Ma con sentenza n. 278 del 2010 la Corte Costituzionale ne ha dichiarato l’incostituzionalità. Ha osservato la Corte che la citata disposizione ha introdotto una disciplina che si risolve in una normativa dettagliata e specifica che non lascia alcuno spazio al legislatore regionale. La Corte ha ricordato che la normativa statale sancisce, all’opposto, il principio per cui ogni trasformazione permanente del territorio necessita di titolo abilitativo e ciò anche ove si tratti di strutture mobili allorché esse non abbiano carattere precario.
Rimane quindi che ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 3, comma 1, lettera e, n. 5), le roulotte e le case mobili rientrano tra i manufatti leggeri, prefabbricati, per la cui installazione è necessario il preventivo ottenimento del permesso di costruire se utilizzati come abitazioni, e non dirette a soddisfare esigenze meramente temporanee.
Né al ricorrente giova, da ultimo, il Decreto Legge 21.06.2013, n. 69, articolo 41, comma 4, conv. in Legge 08.08.2013, n. 98, che ha escluso dalla nozione di “interventi di nuova costruzione” i manufatti leggeri, anche prefabbricati, destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee, ancorché installati con ancoraggio al suolo, purché “temporaneo”. Nella specie infatti la tipologia dei manufatti realizzati dal ricorrente (bungalows con le caratteristiche sopra descritte) non depone affatto per la temporaneità della realizzazione; temporaneità che implica il montaggio e la rimozione del manufatto allorché le esigenze appunto temporanee –nella specie legate alla durata della stagione turistica– siano cessate.
3. Pertanto il ricorso va rigettato con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali (
Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 26.02.2014 n. 9268 - link a http://renatodisa.com).

EDILIZIA PRIVATA: Ciò che rileva ai fini della qualificazione della roulotte come costruzione è la destinazione impressale: qualora come nel caso in esame –circostanza non affatto contestata dai ricorrenti con riguardo agli allacci abusivi alle utenze di luce, gas e acqua– funga da abitazione, occorre conseguire il permesso di costruire per essere installata e mantenuta nell’area di sedime.
Che, è bene sottolineare, è gravata altresì da vincolo paesaggistico, con la conseguenza che alla violazione edilizia s’aggiunge quella paesaggistica, la cui tutela impone, ai sensi dell’art. 167 d.lgs. 42 del 2004, la sanzione ripristinatoria della demolizione.

... per l'annullamento ordinanza n. 20/2012 di rimozione roulotte utilizzata a fini abitativi.
...
È impugnata l’ordinanza di demolizione avente ad oggetto la roulotte stabilmente istallata dai ricorrenti nel terreno di proprietà adibita ad abitazione permanente.
Le censure di natura sostanziale ripropongono le medesime questioni già affrontate e risolte dalla giurisprudenza amministrativa in tema di consistenza edilizia delle roulotte, adibite ad abitazione, e della loro conseguente ascrizione alla costruzione, quale intervento edilizio assoggettato al permesso di costruire.
Questione che, come più volte rilevato da questo Tribunale con orientamento univoco cui va data continuità, è stata espressamente risolta dal testo unico dell’edilizia laddove all’art. 3, comma 1, lett. e), n. 5, ha qualificato come nuova costruzione “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, cose mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini o simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”.
La legge regionale ha fatto propria la disciplina statale prevedendo, all’art. 45, comma 1, l.r. 16/2008, in caso di assenza del titolo legittimante l’intervento edilizio, la demolizione del manufatto.
In definitiva ciò che rileva ai fini della qualificazione della roulotte come costruzione è la destinazione impressale (cfr., fra le tante, Cons. St., sez. V, 27.04.2012 n. 2450): qualora come nel caso in esame –circostanza non affatto contestata dai ricorrenti con riguardo agli allacci abusivi alle utenze di luce, gas e acqua– funga da abitazione, occorre conseguire il permesso di costruire per essere installata e mantenuta nell’area di sedime.
Che, è bene sottolineare, è gravata altresì da vincolo paesaggistico, con la conseguenza che alla violazione edilizia s’aggiunge quella paesaggistica, la cui tutela impone, ai sensi dell’art. 167 d.lgs. 42 del 2004, la sanzione ripristinatoria della demolizione.
Sicché anche le censure che deducono il difetto di motivazione, in considerazione della natura vincolata dell’atto impugnato, sono infondate.
Conclusivamente il ricorso deve essere respinto (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 18.02.2014 n. 281 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Grisanti, Case mobili e permesso di costruire (commento critico a Cass. penale, Sez. III, n. 3572/2014) (12.02.2014 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Frazionamento in due unità immobiliari di preesistente unica unità.
In caso di frazionamento in due unità immobiliari di quella che, originariamente, era unica, si determina una struttura edilizia qualitativamente diversa (a prescindere che si tratti di un intero fabbricato o di un singolo appartamento) con intuibili conseguenze anche in termini di aumento del carico urbanistico potendo, in tal modo, l'immobile frazionato ospitare più nuclei familiari.
Di qui, l'evidente interesse e consapevolezza di chi sia proprietario allo svolgimento dei lavori oltre che l'insorgenza, in capo ad esso, di oneri ed, anche dell'applicazione di una procedura più complessa di quella da attuare nel caso si tratti di mera opera interna da ascrivere ad interventi di vera e propria manutenzione straordinaria che non alterino la consistenza fisica delle singole unità abitative
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.02.2014 n. 6381 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel vagliare un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere deve effettuarsi una valutazione globale delle stesse, atteso che "la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprendere l'effettiva portata dell'operazione".
Alcun pregio hanno, poi, le ulteriori censure con cui parte ricorrente, mediante argomentazioni generiche ovvero inconferenti, lamenta l’inadeguatezza dell’istruttoria condotta dal Comune di Serrara Fontana e l’insufficienza del corredo motivazionale dell’atto impugnato.
La puntuale descrizione degli interventi abusivi eseguiti –che hanno portato alla realizzazione di un insieme sistematico di opere- riflette con assoluta evidenza la rilevanza edilizia dei contestati abusi, fatta palese dalla chiara attitudine degli interventi sopra descritti a determinare, nel loro insieme, l’alterazione dell’originario stato dei luoghi, di talché la misura sanzionatoria applicata, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, si rivela del tutto proporzionata alla natura ed alla consistenza degli abusi accertati.
Sul punto deve, anzitutto, rilevarsi che il costrutto giuridico attoreo prende abbrivio da un’erronea premessa metodologica, caratterizzata dall’impropria atomizzazione degli interventi eseguiti, ciascuno dei quali risulta analizzato singolarmente, nonostante la chiara appartenenza ad un medesimo programma edificatorio.
In tal modo, però, è rimasta completamente obliterata quella necessaria visione di insieme che rappresenta una condizione irrinunciabile per la corretta stima dell’impatto delle opere edilizie sul territorio.
Nel vagliare un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere, come qui accaduto, deve piuttosto effettuarsi una valutazione globale delle stesse, atteso che "la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprendere l'effettiva portata dell'operazione" (cfr. in tali sensi, TAR Campania Napoli, sez. VI, 03.12.2010, n. 26787; Tar Campania, Napoli, sezione sesta, 16.04.2010, n. 1993; 25.02.2010, n. 1155; 09.11.2009, n. 7053; Tar Lombardia, Milano, sezione seconda, 11.03.2010, n. 584)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VI, sentenza 06.02.2014 n. 824 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Spargimento di brecciame e attività edilizia libera.
Può ritenersi rispondente all’attività edilizia libera, di cui all’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, la mera diffusione sul terreno di materiale ghiaioso leggero, inframmezzato alla vegetazione spontanea, facilmente asportabile e rispondente a dichiarate (nonché plausibili) esigenze di drenaggio, in assenza di coltivazioni in corso.

Quanto allo spargimento di brecciame, infine, le caratteristiche finali del terreno –a loro volta comprovate da perizia e documentazione fotografica– appaiono lungi dal configurarne l’integrale pavimentazione (implicante mutamento della destinazione agricola dell’area e soggetta a permesso di costruire), così come non appaiono sussistenti cumuli di materiale, qualificabili come deposito. Può d’altra parte ritenersi rispondente all’attività edilizia libera, di cui all’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, la mera diffusione sul terreno di materiale ghiaioso leggero, inframmezzato alla vegetazione spontanea, facilmente asportabile e rispondente a dichiarate (nonché plausibili) esigenze di drenaggio, in assenza di coltivazioni in corso
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 04.02.2014 n. 532 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

gennaio 2014

EDILIZIA PRIVATA: Oggetto: Comune di NARZOLE (CN) - "Richiesta di parere per intervento edilizio proposto come ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e successiva ricostruzione di fabbricato residenziale, alla luce delle recenti novità introdotte dal D.L. n. 69 del 21.06.2013 convertito nella legge n. 69 del 09.08.2013" (Regione Piemonte, parere 30.01.2014 n. 2766 di prot.).

EDILIZIA PRIVATAPer giurisprudenza costante, in considerazione della natura vincolata del potere di repressione degli abusi edilizi, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non invalida l’ordinanza di demolizione.
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La creazione di un deposito di materiali inerti in area agricola integra un abusivo mutamento della destinazione del terreno, comportando una trasformazione permanente del suolo inedificato, assoggettata a concessione edilizia

A questi fini va affermata l’infondatezza del ricorso per le seguenti ragioni:
- per giurisprudenza costante, in considerazione della natura vincolata del potere di repressione degli abusi edilizi, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non invalida l’ordinanza di demolizione (Cons. Stato, sez. IV, 26.09.2008 , n. 4659; TAR Puglia Lecce, sez. III, 20.09.2008, n. 2651);
- la creazione di un deposito di materiali inerti in area agricola integra un abusivo mutamento della destinazione del terreno, comportando una trasformazione permanente del suolo inedificato, assoggettata a concessione edilizia (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.01.2014 n. 303 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Tunnel mobile di protezione delle materie prime e delle merci.
Un tunnel mobile di protezione in prolungamento rispetto al corpo di fabbrica, destinato alla protezione delle materie prime e delle merci, di dimensioni consistenti (oltre 300 mq di superficie utile complessiva), utilizzato stabilmente per lo stoccaggio delle merci e dei prodotti finiti, seppur realizzato con materiali e caratteristiche che ne consentono il rapido smontaggio, non può essere ricondotto nel novero degli impianti tecnologici.
L’opera in questione ha una volumetria superiore al 20% del volume del fabbricato principale. Ne consegue che l’intervento edilizio deve essere qualificato come nuova costruzione, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 3, lett. e.6), del DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), con conseguente assoggettamento al regime concessorio e non di certo autorizzatorio.

4. Con un secondo ordine di censure gli appellanti sostengono che il “tunnel retrattile” non avrebbe determinato ampliamento dello stabilimento artigianale, costituendo al contrario semplice impianto tecnologico.
Assumono, altresì, che la sua utilizzazione non si sarebbe potuta definire “stabile”, essendo destinata alla mera protezione dalle intemperie delle materie prime e dei prodotti finiti, per il tempo strettamente necessario al loro avviamento alla produzione (le prime) ed alla spedizione alla clientela (i secondi).
Deducono,quindi, che erroneamente il primo giudice non avrebbe censurato i provvedimenti impugnati, siccome assunti sul presupposto che il manufatto in questione necessitasse di specifica concessione edilizia (oggi permesso a costruire).
4.1. La censura è priva di fondamento.
Ed invero, osserva il Collegio come il manufatto in questione sia di dimensioni oggettivamente consistenti (oltre 300 mq di superficie utile complessiva) e venga stabilmente utilizzato per i bisogni ordinari dell’azienda, quale locale per lo stoccaggio delle merci e dei prodotti finiti.
Ne consegue, all’evidenza, che una siffatta struttura, seppur realizzata con materiali e caratteristiche che (come si è visto) ne consentono il rapido smontaggio e rimontaggio , non può comunque essere ricondotta nel novero dei meri impianti tecnologici, che notoriamente nulla hanno a che vedere con le caratteristiche e funzioni sopra precisate.
5. Con l’ultimo ordine di censure, gli appellanti sostengono la natura pertinenziale delle opere realizzate, nonché l’irrilevanza della destinazione agricola dell’area su cui insistono (posto che alle pertinenze si applicherebbe la medesima disciplina del bene principale), con conseguente assoggettamento delle stesse al regime autorizzatorio (e non concessorio) che non contempla in caso di abusivismo la sanzione demolitoria, ma semplicemente quella pecuniaria.
5.1 La doglianza non ha pregio.
Ed invero, come risulta dalla relazione del Responsabile Servizio Urbanistica del 12.04.2013 (non contraddetta dagli appellanti), le opere in questione hanno una volumetria ampiamente superiore al 20% del volume del fabbricato asseritamente ritenuto “principale”.
Ne consegue che, a prescindere da ogni valutazione in ordine alle caratteristiche del manufatto ed alla destinazione urbanistica dell’area su cui lo stesso insiste, l’intervento edilizio realizzato dagli appellanti deve essere qualificato come “di nuova costruzione”, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 3, lett. e.6), del DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), con conseguente assoggettamento al regime concessorio e non di certo autorizzatorio, come preteso dagli appellanti.
Infatti, il richiamato art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia, anche se sopravvenuto nel 2001, ha fissato un limite oggettivo di natura quantitativa per l’individuazione in ambito edilizio degli interventi pertinenziali, che non può non fungere da parametro di riferimento anche per le fattispecie pregresse, avendo sostanzialmente positivizzato i consolidati principi giurisprudenziali da tempo formatisi in materia.
In conclusione le opere in questione rientrano nel regime della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) e, come tali, sono state correttamente sanzionate dall’Amministrazione comunale (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 27.01.2014 n. 408 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Campeggio, ‘casa mobile’ ancorabile al suolo se per un periodo provvisorio.
In un campeggio la struttura mobile agganciata al suolo deve ritenersi abusiva soltanto quando l’aggancio non è temporaneo.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 24.01.2014 n. 3572, annullando un’ordinanza del tribunale di Lucca che disponeva il sequestro preventivo di case mobili perché allacciate alle reti idriche, elettriche e fognarie.
La norma
Spiega la Corte che ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e), n. 5), del Dpr n. 380 del 2001, <<il reato di costruzione edilizia abusiva è configurabile anche nell’ipotesi di installazione di case mobili aventi una destinazione duratura per soddisfare esigenze abitative>>.
L’assenza di fumus
Tuttavia <<l’ordinanza impugnata -si legge nella sentenza- non dà conto delle modalità di ancoraggio delle case mobili al suolo, omettendo, in particolare, di specificare se tale ancoraggio abbia carattere temporaneo>>. E questa è <<un’omissione decisiva ai fini della sussistenza del fumus del reato>>, perché la temporaneità dell’ancoraggio è espressamente ritenuta determinante dalla legge regionale della Toscana n. 42 del 2000.
In particolare, l’articolo 29, comma 2, prevede che <<è consentita, in non più del 40% delle piazzole di un campeggio … l’installazione di strutture temporaneamente ancorate al suolo per l’intero periodo di permanenza del campeggio nell’area autorizzata>>.
L’allacciamento alla rete non prova l’abusivismo
Mentre il fatto che le case mobili siano allacciate alle reti dei servizi non è di per sé sufficiente a ritenere configurabile il fumus dei reati contestati, <<perché tale allacciamento ben potrebbe avere anch’esso carattere temporaneo>>
(tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com).

EDILIZIA PRIVATA: Va esclusa la condivisibilità dell’assunto circa la non assoggettabilità a permesso di costruire della tettoia oggetto di demolizione quale mera struttura asseritamente precaria di natura pertinenziale, aperta su tutti i lati, non autonomamente utilizzabile e destinata a servizio dell’immobile principale.
La realizzazione di una tettoia, ancorché avente natura pertinenziale, è configurabile quale intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, nella misura in cui realizza "l'inserimento di nuovi elementi ed impianti" ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), dello stesso d.p.r. laddove comporti, come nella specie, una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce, come evincibile dalle riproduzioni fotografiche in atti.
In materia edilizia la nozione di pertinenza è più ristretta di quella civilistica, ed è riferibile solo a manufatti di dimensioni modeste e ridotte rispetto alla cosa cui ineriscono, cosa non ravvisabile nella specie in presenza di una tettoia della superficie di m.q. 4,00 x 7,60 come dichiarato in ricorso, e rilevabile dai grafici in atti.
La nozione di pertinenza, ai fini edilizi, va definita sotto un duplice profilo ossia in relazione alla necessità ed oggettività del rapporto pertinenziale, ed alla consistenza dell'opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l'assetto del territorio.
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Ai fini del rilascio del permesso di costruire, la nozione di costruzione si configura comunque in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi. Ciò a prescindere dal fatto che detta trasformazione e/o alterazione avvenga mediante realizzazione di opere murarie, ben potendo trattarsi di opere realizzate in legno, metallo, in laminati di plastica, o altro materiale, che attuino un'evidente trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e che riguardino opere preordinate a soddisfare esigenze non precarie sotto il profilo funzionale.
In sostanza, per la individuazione di un’opera quale pertinenza rilevano non soltanto gli elementi strutturali (composizione dei materiali, smontabilità o meno del manufatto) ma anche i profili funzionali, sicché non può, attribuirsi il carattere pertinenziale ai fini edilizi ad interventi solo in quanto destinati a servizio del bene principale, specie qualora si tratti di opere di natura non precaria ma dotate di una destinazione permanente e durevole nel tempo.
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Rispetto alle tettoie la giurisprudenza ne ha ammesso la libera edificabilità solo qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, quando non presentino carattere di autonoma utilizzabilità, e possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.

Il ricorso è infondato e va respinto come di seguito argomentato.
In primo luogo va esclusa la condivisibilità dell’assunto circa la non assoggettabilità a permesso di costruire della tettoia oggetto di demolizione quale mera struttura asseritamente precaria di natura pertinenziale, aperta su tutti i lati, non autonomamente utilizzabile e destinata a servizio dell’immobile principale. La realizzazione di una tettoia, ancorché avente natura pertinenziale, è configurabile quale intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, nella misura in cui realizza "l'inserimento di nuovi elementi ed impianti" ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), dello stesso d.p.r. laddove comporti, come nella specie, una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce, come evincibile dalle riproduzioni fotografiche in atti. In materia edilizia la nozione di pertinenza è più ristretta di quella civilistica, ed è riferibile solo a manufatti di dimensioni modeste e ridotte rispetto alla cosa cui ineriscono, cosa non ravvisabile nella specie in presenza di una tettoia della superficie di m.q. 4,00 x 7,60 come dichiarato in ricorso, e rilevabile dai grafici in atti. La nozione di pertinenza, ai fini edilizi, va definita sotto un duplice profilo ossia in relazione alla necessità ed oggettività del rapporto pertinenziale, ed alla consistenza dell'opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l'assetto del territorio (cfr. Consiglio di stato, sez. IV, 07.07.2008, n. 3379).
Ai fini del rilascio del permesso di costruire, la nozione di costruzione si configura comunque in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi. Ciò a prescindere dal fatto che detta trasformazione e/o alterazione avvenga mediante realizzazione di opere murarie, ben potendo trattarsi di opere realizzate in legno, metallo, in laminati di plastica, o altro materiale, che attuino un'evidente trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e che riguardino opere preordinate a soddisfare esigenze non precarie sotto il profilo funzionale (cfr. ex multis CdS, Sez. IV, n. 2705/2008 in tal senso anche Consiglio Stato, sez. V, 13.06.2006, n. 3490).
In sostanza, per la individuazione di un’opera quale pertinenza rilevano non soltanto gli elementi strutturali (composizione dei materiali, smontabilità o meno del manufatto) ma anche i profili funzionali (cfr. TAR Lazio, Roma, Sez. I-quater, n. 11679 del 23.11.2007), sicché non può, attribuirsi il carattere pertinenziale ai fini edilizi ad interventi solo in quanto destinati a servizio del bene principale, specie qualora si tratti di opere di natura non precaria ma dotate di una destinazione permanente e durevole nel tempo.
Rispetto alle tettoie la giurisprudenza ne ha ammesso la libera edificabilità solo qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, quando non presentino carattere di autonoma utilizzabilità, e possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono (TAR Campania, Napoli, sezione III, 25.07.2011 n. 3947).
Diversamente la tettoia-pensilina oggetto di contestazione, come evincibile anche dalle riproduzioni fotografiche in atti, non è di ridotte dimensioni né presenta una funzione meramente accessoria rispetto alla destinazione commerciale dell’immobile cui accede, essendo costituita da una copertura in pannelli coibentati di oltre 44 m.q. , fissata per una lunghezza di quattro metri alla parete, e quindi di natura stabile e non precaria, priva perciò di quelle caratteristiche sopra descritte che ne consentirebbero l’edificazione in assenza di permesso di costruire (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 24.01.2014 n. 562 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La tecnica utilizzata per la demolizione e ricostruzione è stata quella del c.d. <cuci e scuci>, consistente non già ad una integrale demolizione dell’esistente seguita da successiva ricostruzione ma da una progressiva demolizione e contestuale ricostruzione, per parti, dell’edificio medesimo.
Al riguardo, la giurisprudenza ben ritenuto compatibile l’utilizzo del metodo <cuci e scuci> con la sussistenza, in termini giuridici, all’esito della progressiva sostituzione delle pareti dell’edificio preesistente, di un intervento di nuova costruzione.

Deve solo essere aggiunto, in punto di qualificazione dell’intervento edilizio de quo, che il Collegio non ritiene che le conclusioni raggiunte al precedente punto 14 debbano essere modificate ove anche si prenda in considerazione, secondo le prospettazioni delle parti resistenti, che la tecnica utilizzata per la demolizione e ricostruzione è stata quella del c.d. <cuci e scuci>, consistente non già ad una integrale demolizione dell’esistente seguita da successiva ricostruzione ma da una progressiva demolizione e contestuale ricostruzione, per parti, dell’edificio medesimo; a prescindere dal rilievo se la demolizione sia in effetti avvenuta in modo integrale unitario (come la svolta verificazione sembra suggerire) o per parti progressive, non pare comunque che la tecnica utilizzata possa venire ad incidere sulla tipologia di intervento effettivamente realizzato e sulla sua conseguente qualificazione giuridico-edilizia, avendo la giurisprudenza ben ritenuto compatibile l’utilizzo del metodo <cuci e scuci> con la sussistenza, in termini giuridici, all’esito della progressiva sostituzione delle pareti dell’edificio preesistente, di un intervento di nuova costruzione (TAR Veneto, sez. 2^, 27.07.2009, n. 2226) (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 21.01.2014 n. 156 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: I tralicci e le antenne di rilevanti dimensioni necessitano di permesso di costruire.
I tralicci e le antenne di rilevanti dimensioni debbono essere valutate come strutture edilizie soggette a permesso di costruire.
Orbene, nel caso di specie, trattandosi, come emerge dalle schede tecniche in atti, di una struttura di circa 12 metri d’altezza, quest’ultima non può non essere considerata di “rilevanti dimensioni” e, quindi, come tale avrebbe dovuto essere autorizzata tramite permesso di costruire, con la conseguenza che risulta corretta, anche sotto questo profilo, l’impugnata ordinanza di demolizione emessa dal Comune.

Per quanto concerne l’ulteriore censura presentata dall’appellante con la memoria del 14.11.2013 -relativa alla circostanza che la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato escluderebbe la necessità della previa concessione edilizia per interventi analoghi a quello di cui è causa- il Collegio osserva che tale censura risulta inammissibile, in quanto presentata in violazione del primo comma dell’art. 104 c.p.a., a norma del quale “nel giudizio di appello non possono essere prodotte nuove domande […] né nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio”.
Peraltro, anche prescindendo dal suesposto rilievo, il Collegio osserva che detta censura risulta comunque infondata.
La risalente giurisprudenza di questo Consiglio di Stato citata dell’appellante, infatti, è stata superata dai successivi orientamenti giurisprudenziali del medesimo Consiglio, peraltro condivisi dal Collegio, secondo cui “i tralicci e le antenne di rilevanti dimensioni debbono essere valutate come strutture edilizie soggette a permesso di costruire […]” (Cons. di Stato, Sez. VI, 08.10.2008, n. 4910).
Orbene, nel caso di specie, trattandosi -come emerge dalle schede tecniche in atti- di una struttura di circa 12 metri d’altezza, quest’ultima non può non essere considerata di “rilevanti dimensioni” e, quindi, come tale avrebbe dovuto essere autorizzata tramite permesso di costruire, con la conseguenza che risulta corretta, anche sotto questo profilo, l’impugnata ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Sarnonico (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 17.01.2014 n. 225 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 3 d.p.r. 06.06.2001, n. 380 nel definire gli interventi edilizi, annovera nella categoria di “nuova costruzione” le strutture la cui realizzazione comporti la trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, categoria specificata dall’elaborazione giurisprudenziale in senso sia strutturale (con valorizzazione dello stabile ancoraggio al suolo), sia funzionale (con accento sulla idoneità alla soddisfazione di esigenze non meramente temporanee).
Nella fattispecie in esame, i manufatti considerati (ndr: manufatti non ancorati al suolo, e precisamente da serra costituita da intelaiatura metallica coperta in materiale plastico, struttura metallica scoperta, ovvero in struttura metallica in “adiacenza” al fabbricato in muratura oggetto del diniego di condono, con copertura in telo plastico e gabbia metallica con copertura in telo) non assumono nessuna delle caratteristiche proprie delle “costruzioni”: non sono, infatti, infissi al suolo, ma solamente appoggiati o aderenti alle opere in muratura; sono destinati ad assolvere funzioni non ben definite, ornamentali ovvero di supporto all’attività agricola, in ogni caso non specificate negli atti impugnati in primo grado: la circostanza, enfatizzata in giudizio dall’Amministrazione, che tali manufatti esistano fin dal 2009 non costituisce elemento per dedurne la non temporaneità dell’utilizzo, sia perché le ordinanze di demolizione si basano su accertamenti svolti nello stesso anno, sia perché tale elemento deve essere dedotto da elementi strutturali e funzionali delle caratteristiche costruttive dell’opera considerata, che nella fattispecie non depongono in tal senso.
Gli interventi considerati, che sfuggono alla definizione edilizia viceversa loro impressa dall’Amministrazione, ove la loro permanenza sia giudicata incompatibile con interessi pubblici espressi sul territorio, ad esempio sotto l’aspetto del decoro dell’abitato, devono quindi essere valutati dall’Amministrazione sotto aspetti diversi, che ne valorizzino la facile amovibilità, ma non possono essere oggetto di provvedimenti propri della repressione degli abusi edilizi, poiché non costituiscono “costruzioni”, nel senso sopra precisato.
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E' illegittimo il diniego di proroga, richiesta dagli interessati per ottemperare alla demolizione delle opere il cui condono è stato legittimamente rifiutato dall’Amministrazione, poiché le circostanze rappresentate nelle istanze non sono state adeguatamente valutate dall’Amministrazione (la quale ha fondato il diniego sulla non eccezionalità dei manufatti e delle conseguenti operazioni di demolizione).
Le ragioni dei ricorrenti in primo grado, infatti, non si esaurivano nella complessità delle operazioni, ma erano anche attinenti alla vicenda giudiziale sopra tratteggiata, con particolare riferimento alla necessità di attendere la decisione del Consiglio di Stato sul giudizio cautelare avverso le sentenze del 2009 di reiezione del condono, all’epoca non ancora proposto.
Su tali aspetti la risposta dell’Amministrazione è stata del tutto silente.

I) Le vicende portate all’attenzione del Tar, i provvedimenti che la riguardano e le sentenze impugnate sono del tutto simili, ed è pertanto opportuno disporre la riunione degli appelli, al fine di un’unica decisione.
Le ordinanze di demolizione (nn. 43, 44 e 45 del febbraio 2010) sono relative ad opere abusive per le quali il Comune di Desio aveva negato la sanatoria edilizia, e sono state emanate dopo che il Tar aveva respinto i ricorsi proposti dagli interessati per talune opere, con sentenze del 20.02.2009 la cui efficacia è stata confermata dal Consiglio di Stato con ordinanze del 29.07.2010.
Con ordinanze cautelari del 26.05.2010 il Tar ha respinto le domande di sospensiva per le opere già oggetto di diniego di condono, e l’ha accolta per gli interventi edilizi diversi da questi, in quanto non soggetti ad obbligo di titolo edilizio. I ricorrenti chiedevano quindi al Comune la proroga del termine per ottemperare all’ordine di demolizione, ma, con i provvedimenti oggetto dei ricorsi di primo grado, l’Amministrazione ha opposto un diniego, procedendo poi all’accertamento dell’inottemperanza all’ordine.
II) Le sentenze impugnate hanno respinto i ricorsi relativamente all’ingiunzione di demolizione delle opere già ritenute dalle precedenti sentenze insuscettibili di condono per mancanza di prova del loro completamento entro il 31.03.2003, mentre l’ha accolto per i restanti manufatti, per la cui realizzazione non ha ritenuto necessario il previo titolo edilizio (punti n. 5 e da 7 a 11 dell’ingiunzione n. 45 del 09.02.2010; punti da 3 a 6 dell’ingiunzione n. 44 del 07.02.2010, interventi ricondotti dal Tar a semplici pergolati formati da intelaiatura metallica scoperta; punti 2 e 3 dell’ingiunzione n. 43 del 09.02.2010, consistenti in una struttura metallica realizzata in adiacenza al fabbricato in muratura e in una gabbia metallica con copertura in telo), in quanto strutture precarie e semplicemente appoggiate al suolo, come tali facilmente amovibili.
Il Tar ha poi accolto i motivi aggiunti ai ricorsi, volti a contestare il diniego di proroga per le operazioni di demolizione, rilevando che la richiesta avanzata dagli interessati era ragionevole e motivata dalle ordinanze cautelari di parziale accoglimento e dall’intenzione, da questi rappresentata, di proporre appello avverso le sentenze del 2009, sopra ricordate, mentre la risposta del Comune si limitava a confermare il termine di legge per ottemperare. Di conseguenza, il primo giudice ha annullato anche gli atti successivi all’accertamento dell’inottemperanza, tenuto anche conto che la superficie da acquisire al patrimonio comunale risultava determinata mediante il computo anche delle opere per le quali era stata concessa la misura cautelare con le ordinanze del 26.05.2010.
...
Gli appelli sono infondati.
a) Con riguardo alla natura delle opere, va ricordato che l’ambito del presente giudizio riguarda quelle diverse dagli interventi edilizi per i quali il Comune aveva negato, con provvedimenti ritenuti legittimi dal Tar, il condono edilizio chiesto dagli interessati.
Tali opere consistono in manufatti non ancorati al suolo, e precisamente da serra costituita da intelaiatura metallica coperta in materiale plastico (punto n. 5 dell’ingiunzione al ricorrente Cocciolo), struttura metallica scoperta (nn. da 7 a 11 dell’ingiunzione al ricorrente Cocciolo, nn. da 3 a 6 dell’ingiunzione al ricorrente Sansone), ovvero in struttura metallica in “adiacenza” al fabbricato in muratura oggetto del diniego di condono, con copertura in telo plastico e gabbia metallica con copertura in telo (nn. 2 e 3 dell’ingiunzione al ricorrente Cristoforo).
Come è confermato dalla documentazione, anche fotografica, versata in atti, trattasi di opere non definibili intermini di “costruzioni”, non solo e non tanto perché facilmente amovibili, ma anche perché non qualificabili come strutture edilizie.
L’art. 3 d.p.r. 06.06.2001, n. 380 nel definire gli interventi edilizi, annovera nella categoria di “nuova costruzione” le strutture la cui realizzazione comporti la trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, categoria specificata dall’elaborazione giurisprudenziale in senso sia strutturale (con valorizzazione dello stabile ancoraggio al suolo), sia funzionale (con accento sulla idoneità alla soddisfazione di esigenze non meramente temporanee).
Nella fattispecie in esame, i manufatti considerati non assumono nessuna delle caratteristiche proprie delle “costruzioni”: non sono, infatti, infissi al suolo, ma solamente appoggiati o aderenti alle opere in muratura; sono destinati ad assolvere funzioni non ben definite, ornamentali ovvero di supporto all’attività agricola, in ogni caso non specificate negli atti impugnati in primo grado: la circostanza, enfatizzata in giudizio dall’Amministrazione, che tali manufatti esistano fin dal 2009 non costituisce elemento per dedurne la non temporaneità dell’utilizzo, sia perché le ordinanze di demolizione si basano su accertamenti svolti nello stesso anno, sia perché tale elemento deve essere dedotto da elementi strutturali e funzionali delle caratteristiche costruttive dell’opera considerata, che nella fattispecie non depongono in tal senso.
Gli interventi considerati, che sfuggono alla definizione edilizia viceversa loro impressa dall’Amministrazione, ove la loro permanenza sia giudicata incompatibile con interessi pubblici espressi sul territorio, ad esempio sotto l’aspetto del decoro dell’abitato, devono quindi essere valutati dall’Amministrazione sotto aspetti diversi, che ne valorizzino la facile amovibilità, ma non possono essere oggetto di provvedimenti propri della repressione degli abusi edilizi, poiché non costituiscono “costruzioni”, nel senso sopra precisato.
b) Con riguardo al diniego di proroga, richiesta dagli interessati per ottemperare alla demolizione delle opere il cui condono è stato legittimamente rifiutato dall’Amministrazione, la sentenza impugnata merita conferma, poiché le circostanze rappresentate nelle istanze non sono state adeguatamente valutate dall’Amministrazione (la quale ha fondato il diniego sulla non eccezionalità dei manufatti e delle conseguenti operazioni di demolizione).
Le ragioni dei ricorrenti in primo grado, infatti, non si esaurivano nella complessità delle operazioni, ma erano anche attinenti alla vicenda giudiziale sopra tratteggiata, con particolare riferimento alla necessità di attendere la decisione del Consiglio di Stato sul giudizio cautelare avverso le sentenze del 2009 di reiezione del condono, all’epoca non ancora proposto.
Su tali aspetti la risposta dell’Amministrazione è stata del tutto silente (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 16.01.2014 n. 149 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza è concorde nel ritenere che tra gli interventi di “manutenzione straordinaria”, assoggettati a regime autorizzativo e non concessorio, rientrino anche quelli consistenti della “demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato preesistente”, in quanto la realizzazione del nuovo fabbricato, siccome identico al preesistente, non introduce alcun elemento di novità nel tessuto urbanistico.
Il ricorso è infondato e va respinto.
Dagli atti versati in giudizio si evince che la società ricorrente è subentrata in data 31.05.1999 nella concessione edilizia già rilasciata dal Comune di Novara ad altro operatore per -tra l’altro- la ristrutturazione e l’ampliamento di un fabbricato esistente in fregio a via Morandi, denominato corpo “B”. Durante i lavori di scavo la società ricorrente avrebbe riscontrato alcune gravi patologie nel terreno di fondazione, che nel corso dei lavori avrebbero determinato crolli e cedimenti di alcune strutture, tanto che la ricorrente avrebbe ritenuto “necessaria un’opera di demolizione e ricostruzione”. Ultimati i lavori di demolizione e ricostruzione, la ricorrente ha formulato istanza di concessione in variante o, in subordine, di concessione in sanatoria. Il Comune ha accolto l’istanza di sanatoria invitando l’interessata al pagamento a titolo di oblazione della somma di £ 228.232.560, “come previsto dall’art. 13 della Legge n. 47 del 28.02.1985”. La ricorrente ha contestato tale quantificazione, pur provvedendo ugualmente al pagamento richiesto con riserva di rivalsa (parziale).
Ciò posto, va osservato che l’art. 13, comma 3, della L. 28.02.1985 n. 47 dispone che “Il rilascio della concessione in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di concessione in misura doppia, ovvero, nei soli casi di gratuità della concessione a norma di legge, in misura pari a quella prevista dagli articoli 3, 5, 6 e 10 della legge 28.01.1977, n. 10”.
Tra gli interventi soggetti a concessione gratuita vi sono quelli di “manutenzione straordinaria” di cui all’art. 9, lettera c), della L. 28.01.1977, n. 10.
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che tra gli interventi di “manutenzione straordinaria”, assoggettati a regime autorizzativo e non concessorio, rientrino anche quelli consistenti della “demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato preesistente”, in quanto la realizzazione del nuovo fabbricato, siccome identico al preesistente, non introduce alcun elemento di novità nel tessuto urbanistico.
La tesi di parte ricorrente si ricollega, e prende spunto, proprio da tale giurisprudenza.
Secondo la ricorrente, erroneamente l’amministrazione avrebbe quantificato l’importo dell’oblazione in misura pari al doppio del contributo di concessione, dal momento che l’intervento realizzato, consistendo nella “demolizione e fedele ricostruzione” dell’edificio preesistente, sarebbe riconducibile alla categoria degli interventi di “manutenzione straordinaria” soggetti a concessione gratuita ex art. 9, lettera c), della L. 28.01.1977, n. 10, e come tali assoggettati al pagamento dell’oblazione ragguagliata al contributo di concessione in misura ordinaria, secondo quanto previsto dalla norma appena citata.
Osserva il collegio che tale prospettazione è infondata, in quanto poggia su un presupposto di fatto -quello secondo cui l’intervento realizzato consisterebbe nella “demolizione e fedele ricostruzione” dell’edificio preesistente– che appare smentito documentalmente.
In particolare:
- nella stessa relazione tecnica allegata dalla ricorrente alla propria istanza di concessione in variante, redatta dal geom. Z. e dall’ing. F., si fa espresso riferimento “ad una nuova definizione dei materiali di facciata ed una diversa disposizione interna dei locali e delle scale”; si afferma che “si sono leggermente ingranditi i balconi al piano dei giardini privati e, al fine di contenere i volumi riscaldati degli alloggi, si sono ridotte le altezze utili interne”; soprattutto si ammette che “Per quanto concerne la struttura…le varianti sono state sostanziali…”;
- nella concessione in variante e sanatoria n. 5940 del 06.04.2001, si fa riferimento, relativamente al corpo di fabbrica “B”, a “modifiche del piano interrato, all’eliminazione di un corpo di fabbrica interno, alla diversa sistemazione delle aree scoperte di Via Rosmini 24 e Via Morandi 3-5”;
- nella planimetria prodotta in giudizio dalla difesa comunale (doc. 4), non contestata dalla difesa di parte ricorrente, si evidenzia graficamente anche la diversità della sagoma dell’edificio realizzato rispetto a quella dell’edificio originariamente progettato e oggetto della concessione iniziale del 1999.
E’ dunque documentale che non si sia trattato di una “fedele ricostruzione” del fabbricato previsto dal progetto inizialmente assentito dal Comune, e tanto meno di una fedele ricostruzione del fabbricato preesistente.
Si è trattato, invece, di una ristrutturazione c.d. “pesante”, se non addirittura di una “nuova costruzione”, realizzata con la demolizione dell’edificio preesistente e l’edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario.
Ne consegue che l’intervento non può essere annoverato tra quelli di manutenzione straordinaria di cui all’art. 9, lettera c), della L. n. 10/1977 assoggettati a concessione gratuita. Ne consegue ulteriormente che il rilascio della concessione in sanatoria è stata correttamente sottoposta al pagamento dell’oblazione in misura pari al doppio del contributo di costruzione, secondo quanto previsto dall’art. 13, comma 3, della L. n. 47/1985.
Alla stregua di tali considerazioni, il ricorso va respinto (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 10.01.2014 n. 40 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La disciplina nazionale dell’attività edilizia - Guida operativa 2013.
Sommario: 1. Premessa; 2. Lo sportello unico per l’edilizia (SUE); 3. l’attività edilizia libera; 3.1. L’attività edilizia totalmente libera; 3.2. L’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori; 4. L’attività edilizia soggetta a permesso di costruire; 4.1. Caratteristiche del permesso di costruire; 4.2. Efficacia temporale del permesso di costruire; 4.3. Onerosità del permesso di costruire; 4.4. Procedimento per il rilascio del permesso di costruire; 5. L’attività edilizia soggetta a S.C.I.A. o a super-D.I.A.; 5.1. L’ambito applicativo della S.C.I.A.; 5.2 L’ambito applicativo della super-D.I.A.; 5.3. La disciplina applicabile alla S.C.I.A. ed alla super-D.I.A.; 5.4. La S.C.I.A. e la super-D.I.A. e l’incidenza sulla commerciabilità dei fabbricati; 6. La demolizione e successiva ricostruzione; 7. La sanatoria ex lege delle difformità marginali; 8. L’agibilità; 8.1. La funzione del certificato di agibilità; 8.2. Il procedimento di rilascio del certificato di agibilità; 8.3. La dichiarazione di agibilità “parziale”; 8.4. La dichiarazione “alternativa” di conformità ed agibilità; 8.5. Il certificato di agibilità e riflessi sulla circolazione immobiliare; 9. Il piano nazionale per le città; 10. Il piano casa (Consiglio Nazionale del Notariato, studio 10.01.2014 n. 893-2013/C).

EDILIZIA PRIVATA: Il progetto dei lavori, assentito ai confinanti controinteressati con il permesso di costruire oggetto di impugnativa, prevede la demolizione totale dei due corpi di fabbrica esistenti, e la costruzione di un unico fabbricato su quattro piani e sottotetto, con piano interrato.
Resta dunque evidente come la volumetria preesistente –distribuita su due manufatti limitrofi- venga spostata ed accentrata, senza alcuna continuità ontologica (neanche di sedime) rispetto allo status quo ante.
Ai sensi dell'art. 3, c. 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 sono "interventi di ristrutturazione edilizia" (...) "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica" (nella originaria versione che precedeva la novella ex art. 1 del decreto legislativo 27.12.2002, n. 301, si argomentava di “fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche di materiali a quello preesistente”).
Pertanto, il concetto di ristrutturazione edilizia comprende la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, nel senso che debbono essere rispettate quantomeno le “linee essenziali” della sagoma.
Come ben puntualizzato dalla giurisprudenza amministrativa, “è così necessaria l’identità della complessiva volumetria del fabbricato e, per l’area di sedime, il fabbricato deve occupare la stessa area e sorgere sulla stessa superficie utilizzata dal precedente senza compromettere un territorio diverso, coerentemente con la ratio di recupero del patrimonio esistente (… così che…) se anche l’attuale art. 3 non contiene più il riferimento alla fedele ricostruzione , occorre però considerare con rigore i criteri della medesima volumetria e sagoma, in virtù della modifica dell’istituto”.
In buona sostanza, a fronte della modifica della nozione di ristrutturazione introdotta dal D.Lgs. 301/2002, è necessaria una interpretazione rigorosa e restrittiva del mantenimento della sagoma precedente, così da esigere la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente, nel senso che debbono essere presenti le linee fondamentali per sagoma e volumi.
Sulla base dei suesposti principi, non può revocarsi in dubbio che la progettazione assentita con l’impugnato titolo edilizio attiene ad una fattispecie di nuova costruzione (dalla demolizione dei due edifici si ricava un unico immobile sovradimensionato), erroneamente qualificata dal Comune come ristrutturazione edilizia, con conseguente applicazione dei non pertinenti benefit di superficie previsti dall’articolo 17 della locale Normativa Urbanistica (relativo a differenti ipotesi di “interventi su edifici esistenti”).
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Restano comunque recessive le argomentazioni mirate a valorizzare il disposto delle normative territoriali, per ampliare il concetto di ristrutturazione edilizia oltre i limiti imposti dall'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, e ciò anche in relazione a quanto di recente statuito dal giudice delle leggi.
Infatti, in presenza di una legge regionale interpretata dal giudice a quo nel delineato contesto “ampliativo” (L.R. Lombardia n. 7/2010 con cui sarebbe stata eliminata la sagoma quale vincolo da rispettare nella ristrutturazione), la Corte Costituzionale con sentenza 23.11.2011 n. 309 ha chiarito che sono principi fondamentali della materia del governo del territorio le disposizioni d.P.R. n. 380 del 2001 che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità di queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali.

Il ricorso va accolto.
Trova al riguardo assorbente fondamento la censura in ordine alla errata qualificazione data dal Comune all’intervento avversato sull’edificio preesistente, intervento qualificato come “ristrutturazione” edilizia, in luogo di “nuova costruzione”.
Va precisato che il progetto dei lavori, assentito ai confinanti controinteressati con il permesso di costruire oggetto di impugnativa, prevede la demolizione totale dei due corpi di fabbrica esistenti, e la costruzione di un unico fabbricato su quattro piani e sottotetto, con piano interrato.
Resta dunque evidente come la volumetria preesistente –distribuita su due manufatti limitrofi- venga spostata ed accentrata, senza alcuna continuità ontologica (neanche di sedime) rispetto allo status quo ante.
Ai sensi dell'art. 3, c. 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 sono "interventi di ristrutturazione edilizia" (...) "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica" (nella originaria versione che precedeva la novella ex art. 1 del decreto legislativo 27.12.2002, n. 301, si argomentava di “fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche di materiali a quello preesistente”).
Pertanto, il concetto di ristrutturazione edilizia comprende la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, nel senso che debbono essere rispettate quantomeno le “linee essenziali” della sagoma.
Come ben puntualizzato dalla giurisprudenza amministrativa, “è così necessaria l’identità della complessiva volumetria del fabbricato e, per l’area di sedime, il fabbricato deve occupare la stessa area e sorgere sulla stessa superficie utilizzata dal precedente senza compromettere un territorio diverso, coerentemente con la ratio di recupero del patrimonio esistente (… così che…) se anche l’attuale art. 3 non contiene più il riferimento alla fedele ricostruzione , occorre però considerare con rigore i criteri della medesima volumetria e sagoma, in virtù della modifica dell’istituto” (da ultimo C.S. sez. IV sent. n. 2972/2013 del 30.03.2013).
In buona sostanza, a fronte della modifica della nozione di ristrutturazione introdotta dal D.Lgs. 301/2002, è necessaria una interpretazione rigorosa e restrittiva del mantenimento della sagoma precedente, così da esigere la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente, nel senso che debbono essere presenti le linee fondamentali per sagoma e volumi (così, Cons. Stato, IV, 28.07.2005, n. 4011; Cons. Stato, V, 14.04.2006, n. 2085, Cons. Stato sez. IV, 18.03.2008 n. 1177).
Sulla base dei suesposti principi, non può revocarsi in dubbio che la progettazione assentita con l’impugnato titolo edilizio attiene ad una fattispecie di nuova costruzione (dalla demolizione dei due edifici si ricava un unico immobile sovradimensionato), erroneamente qualificata dal Comune come ristrutturazione edilizia, con conseguente applicazione dei non pertinenti benefit di superficie previsti dall’articolo 17 della locale Normativa Urbanistica (relativo a differenti ipotesi di “interventi su edifici esistenti”).
Come correttamente dedotto dalla ricorrente, si sarebbero dovuti applicare nella specie i più rigorosi parametri di cui all’articolo 14 della N.U., relativo (fra gli altri) ad “interventi di nuova costruzione”, senza che in contrario rilevi quanto invocato dal patrono civico a proposito di una presunta alternatività dei criteri previsti dalle due citate norme urbanistiche (l’art. 14 seguirebbe un calcolo basato sulla superficie, mentre l’articolo 17 presenterebbe un criterio volumetrico). Non si vede infatti quale relazione ostativa possa determinare tale alternatività con la corretta applicazione di ciascuna delle due disposizioni all’interno della rispettiva fattispecie di appartenenza. Resta così inteso che in presenza di nuove costruzioni (e non di ristrutturazioni del preesistente) resterà applicabile il criterio volumetrico dell’art. 14 e non quello “superficiario” dell’art. 17.
A tutto voler concedere, poi, va detto più in generale che restano comunque recessive le argomentazioni mirate a valorizzare il disposto delle normative territoriali, per ampliare il concetto di ristrutturazione edilizia oltre i limiti imposti dall'art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, e ciò anche in relazione a quanto di recente statuito dal giudice delle leggi.
Infatti, in presenza di una legge regionale interpretata dal giudice a quo nel delineato contesto “ampliativo” (L.R. Lombardia n. 7/2010 con cui sarebbe stata eliminata la sagoma quale vincolo da rispettare nella ristrutturazione), la Corte Costituzionale con sentenza 23.11.2011 n. 309 ha chiarito che sono principi fondamentali della materia del governo del territorio le disposizioni d.P.R. n. 380 del 2001 che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità di queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali.
In conclusione il ricorso trova accoglimento per le suesposte ragioni, assorbito ogni altro motivo. Ne consegue l’annullamento dell’impugnato permesso di costruire (TAR Abruzzo-L'Aquila, sentenza 09.01.2014 n. 4 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’intervento di risanamento conservativo, così come disciplinato all’art. 3, lettera c), del d.P.R. n. 380 del 2001, non consente la demolizione del manufatto, a tal uopo essendo necessario dar corso quantomeno ad un intervento di “ristrutturazione edilizia” (art. 3, lett. d) d.P.R. 380/2001).
L’intervento edilizio realizzato dagli odierni appellanti a seguito di d.i.a prodotta il 04.08.2006 riguardava lavori relativi ad opere di risanamento conservativo, manutenzione ordinaria e straordinaria. Sennonché i lavori in concreto eseguiti sono consistiti nella demolizione e nella ricostruzione del vano tecnico posto al terzo piano, ciò che non era consentito dal titolo edilizio formatosi a seguito della presentazione della suddetta d.i.a..
L’intervento di risanamento conservativo, così come disciplinato all’art. 3, lettera c), del d.P.R. n. 380 del 2001, non consente la demolizione del manufatto, a tal uopo essendo necessario dar corso quantomeno ad un intervento di “ristrutturazione edilizia” (art. 3, lett. d) d.P.R. cit.).
E tuttavia tale tipologia di intervento edilizio era in ogni caso inibita ai ricorrenti in ragione della disciplina urbanistica dell’area ove ricade il loro fabbricato, azzonata nel p.r.g. comunale come “A2- risanamento conservativo”.
Corretta pertanto appare, come rilevato dal giudice di primo grado, la determinazione del Comune di Tivoli che ha negato accoglimento all’istanza di permesso di costruire per accertamento di conformità presentata dagli appellanti ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, non essendo consentita la ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione degli immobili posti in zona A2.
Donde la legittimità dell’ordine di demolizione del vano posto al terzo piano e della riduzione in pristino delle altre opere interne realizzate al secondo piano in difformità dal titolo (per questa parte, tuttavia, non constano specifici motivi di censura) (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 07.01.2014 n. 17 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

dicembre 2013

EDILIZIA PRIVATAL’art. 31, comma 1, lettera c), della L. 05.08.1978, n. 457 qualifica come interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili.
Ai sensi della richiamata disposizione tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso nonché l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Interpretando le disposizioni ora trascritte, la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha da tempo chiarito che possono qualificarsi come interventi di restauro e risanamento conservativo quegli interventi sistematici i quali, pur con rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio preesistente, ne conservano tipologia, forma e struttura.
Per contro, rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia le opere rivolte a creare un organismo in tutto o in parte diverso da quello oggetto di intervento.
Infatti la finalità specifica degli interventi di risanamento e restauro –che è appunto quella di rinnovare l’edificio in modo sistematico e globale- va perseguita nel rispetto dei suoi elementi essenziali dal punto di vista tipologico, formale e strutturale.

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Il manufatto realizzato dalla ricorrente ha, rispetto al fabbricato esistente, sia una cubatura diversa, notevolmente più ampia, stante la realizzazione di una “tromba piano garage in cemento armato di mt. 30 x 4 e 40 x 2,70 di altezza circa” funzionale al collegamento del piano terra al garage sottostante, che una sagoma diversa a cagione della realizzazione di cordoli perimetrali tra la gronda ed il colmo del tetto.
Sicché, tali opere necessitavano della concessione edilizia (ora permesso di costruire) e, conseguentemente, è legittimo l'ordine di demolizione (in assenza del titolo edilizio abilitativo).
L’affermazione, infine, per cui non sarebbe possibile l’abbattimento delle opere di cui all’ordinanza di demolizione impugnata a cagione del “pericolo di crollo di restanti parti regolari dell’edificio” s’appalesa del tutto apodittica non essendo stata, dalla ricorrente, meglio supportata e comprovata sul piano tecnico e scientifico.

Reputa il Collegio che l'impugnato ordine di demolizione deve senz'altro reputarsi legittimo, essendo stato emesso all'esito dell'accertata insussistenza della concessione edilizia (oggi, permesso di costruire).
L’art. 31, comma 1, lettera c), della L. 05.08.1978, n. 457, nel testo all’epoca vigente, qualifica come interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili.
Ai sensi della richiamata disposizione tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso nonché l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Interpretando le disposizioni ora trascritte, la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha da tempo chiarito che possono qualificarsi come interventi di restauro e risanamento conservativo quegli interventi sistematici i quali, pur con rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio preesistente, ne conservano tipologia, forma e struttura (cfr. per tutte V Sez. n. 5273 del 2007).
Per contro, rientrano nella nozione di ristrutturazione edilizia le opere rivolte a creare un organismo in tutto o in parte diverso da quello oggetto di intervento.
Infatti la finalità specifica degli interventi di risanamento e restauro –che è appunto quella di rinnovare l’edificio in modo sistematico e globale- va perseguita nel rispetto dei suoi elementi essenziali dal punto di vista tipologico, formale e strutturale.
Ciò premesso, nel caso all’esame è acclarato –in base ai documenti versati nel corso del giudizio- che il manufatto realizzato dalla ricorrente ha, rispetto al fabbricato esistente, sia una cubatura diversa, notevolmente più ampia, stante la realizzazione di una “tromba piano garage in cemento armato di mt. 30 x 4 e 40 x 2,70 di altezza circa” funzionale al collegamento del piano terra al garage sottostante, che una sagoma diversa a cagione della realizzazione di cordoli perimetrali tra la gronda ed il colmo del tetto.
E che si tratti di opere diverse da quelle esistenti è comprovato dal fatto che di esse non è stata fatta menzione nella domanda di condono edilizio presentata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 39 della L. n. 724 del 1994; omissione che l’interessata imputa al proprio, implausibile, convincimento che si trattasse di opere assoggettabili a denuncia di inizio attività (vedi perizia di parte par. 4).
L’affermazione, infine, per cui non sarebbe possibile l’abbattimento delle opere di cui all’ordinanza di demolizione impugnata a cagione del “pericolo di crollo di restanti parti regolari dell’edificio” (v. perizia di parte, pag. 4) s’appalesa del tutto apodittica non essendo stata, dalla ricorrente, meglio supportata e comprovata sul piano tecnico e scientifico
(TAR Lazio-Roma, Sez. II-ter, sentenza 30.12.2013 n. 11166 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Viviani e A. Bagnasco, La ristrutturazione con modifica di destinazione d’uso secondo l’ultimo comma dell’art. 9 DPR n. 380/2001 (29.12.2013).

EDILIZIA PRIVATACambio di sagoma senza «Scia». Se la ricostruzione modifica la facciata serve il permesso di costruire o la «Dia».
Ristrutturazioni. La semplificazione voluta dal decreto «del fare» contrasta con l'obbligo di rispettare i prospetti dell'edificio
Anche dopo gli interventi di semplificazione del legislatore, la ristrutturazione senza rispetto della sagoma resta un intervento edilizio ancora incerto, almeno sotto il profilo delle autorizzazioni necessarie.
Il decreto del fare (Dl 69/2013), infatti, ha introdotto rilevanti modifiche in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia, con demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma.
Innanzitutto il decreto ha rivisto la stessa definizione generale di ristrutturazione edilizia, contenuta all'articolo 3 del Testo unico in materia edilizia (Dpr 380/2001), eliminando il riferimento all'identità di sagoma, con l'effetto che, oggi, gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione dei fabbricati (non vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004), con la stessa volumetria di quello preesistente, seppure con sagoma differente, costituiscono a tutti gli effetti «ristrutturazione edilizia» e non più nuova costruzione.
Il decreto ha poi introdotto ulteriori rilevanti modifiche. Il legislatore ha infatti modificato anche l'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico, cioè la norma che individua gli interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, ossia quelle ristrutturazioni attuabili previo rilascio del permesso di costruire (ovvero mediante Dia alternativa) e non mediante semplice Scia (segnalazione certificata di inizio attività). Anche qui il decreto ha eliminato –in relazione agli edifici non vincolati– il riferimento alla sagoma, prima contenuto nella disposizione.
La correzione sembra, quindi, essere stata volta a consentire l'assoggettamento a semplice Scia anche di quelle ristrutturazioni che prevedano alterazioni della sagoma dell'edificio. Ma il legislatore potrebbe aver mancato l'obiettivo.
Le difficoltà
La nuova nozione di ristrutturazione edilizia pesante, infatti, continua a richiamare i prospetti dell'edificio e, pertanto, un parametro tecnico che varia, o quantomeno può variare, al variare della sagoma.
Ad oggi, costituiscono ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a permesso di costruire o, in alternativa a Dia, quegli interventi di ristrutturazione che portino a «un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso».
Ebbene, poiché la giurisprudenza ha chiarito che si ha ristrutturazione edilizia "pesante" tutte le volte in cui venga alterato anche solamente uno dei parametri elencati nella norma (aumento di unità immobiliari, modifiche del volume o modifiche di prospetti o superfici; si veda Cassazione penale, Sezione terza, sentenza 01.03.2007, n. 8669), è corretto ritenere che una ristrutturazione che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifica della sagoma e –al tempo stesso– con modifica dei prospetti (pur senza aumento di unità immobiliari, modifiche del volume o delle superfici) continui a costituire una ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso di costruire o a Dia.
È chiaro che questa conclusione rappresenta una forte limitazione per la recente semplificazione, la cui sfera di applicazione viene notevolmente ridotta. Del resto, ipotizzare un intervento di ristrutturazione che implichi una modifica della sagoma, ma che al tempo stesso non comporti modifiche ai prospetti dell'edificio si rivela piuttosto arduo.
Inoltre, la giurisprudenza ha precisato che la sagoma di un edificio è la «conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti» (Tar Lombardia-Milano, sezione II, sentenza n. 1441/2012).
Per prospetti (o alzati) si intendono, invece, gli sviluppi in verticale di un edificio e, dunque, le facciate di un fabbricato (Tar Lazio Roma, sentenza n. 8380/2009). Ebbene, è evidente che le soluzioni progettuali che consentano la modifica della sagoma di un edificio senza alterare le facciate del fabbricato sono piuttosto ridotte.
Per conseguire pienamente l'obiettivo di semplificazione legato alla modifica del decreto fare e, quindi, per completare il percorso di riforma intrapreso, potrebbe quindi essere opportuno che il legislatore metta nuovamente mano al Testo unico, stralciando il riferimento ai "prospetti", tuttora presente all'articolo 10.
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Titoli abilitativi strutturati su quattro livelli.
Sono numerosi gli interventi, le modifiche e le riscritture intervenute nella materia dei titoli abilitativi in edilizia dal 2010 a oggi.
Tra le modifiche al Testo unico (Dpr 380/2001) più rilevanti, occorre richiamare quelle introdotte dal Dl 40/2010, che ha ampliato le fattispecie di attività edilizia libera, distinguendo tra attività totalmente libere ed attività soggette a preventiva «Comunicazione di inizio lavori» (Cil, ma a Milano e in altri Comuni è definita Comunicazione di inizio attività libera, Cial). E ancora: le modifiche di cui al Dl 78/2010 che è intervenuto sul'articolo 19 della legge 241/1990 prevedendo la «Segnalazione certificata di inizio attività» (Scia) in luogo della Denuncia di inizio attività (Dia), in precedenza disciplinato dalla stessa norma.
Infine, le correzioni apportate con i decreti legge n. 70/2011 e n. 83/2012, con i quali, tra l'altro, è stato introdotto il silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire e, in generale, sono stati modificati i procedimenti volti al rilascio dei distinti titoli edilizi.
A seguito di queste riforme l'ambito di applicazione della Dia si è notevolmente ridotto in favore della Scia. Ma il modello procedimentale della Dia è ancora attuale. E infatti, come chiarito all'articolo 5, comma 2, lettera c) del Dl 70/2011, le disposizioni sulla Scia si applicano alle Dia in materia edilizia disciplinate dal Testo unico, ma con esclusione di tutti i casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire.
Le recenti riforme hanno,dunque, delineato un sistema composto da quattro principali modelli abilitativi, ciascuno corrispondente a determinate categorie di interventi edilizi:
- l'attività soggetta a Cil, realizzabile immediatamente previa comunicazione all'amministrazione;
- l'attività soggetta a Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), anch'essa eseguibile contestualmente alla presentazione della prevista documentazione;
- l'attività soggetta a denuncia di inizio attività (Dia), realizzabile decorsi 30 giorni dalla presentazione del relativo modello;
- le opere subordinate a rilascio di permesso di costruire, espresso o ottenuto mediante silenzio-assenso.
Dopo queste riforme, il modello procedimentale della Dia risulta, dunque, ancora applicabile a una serie di importanti fattispecie. La denuncia potrà infatti essere utilizzata rispetto agli interventi di ristrutturazione edilizia "pesante", la cui definizione –contenuta all'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico– è stata recentemente modificata dal decreto "del fare" (si veda l'articolo a fianco), riguardo agli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive e, infine, in merito agli interventi di nuova costruzione, qualora questi siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
Inoltre, rimangono soggetti a Dia gli interventi per i quali le Regioni abbiano indicato la possibilità di ricorso a questo modello abilitativo in alternativa o in sostituzione al permesso di costruire.
Le recenti riforme hanno, dunque, certamente semplificato e snellito le procedure per conseguire i titoli abilitativi. Ma nell'apprestare i progetti gli operatori devono comunque porre particolare attenzione alla classificazione delle opere alla luce delle disposizioni del Testo unico e alla identificazione del conseguente modello abilitativo edilizio
(articolo Il Sole 24 Ore del 02.12.2013).

EDILIZIA PRIVATA: P. de Paolis, Classificazione, regime e procedure per la realizzazione degli interventi edilizi (Bollettino di Legislazione Tecnica n. 12/2013).

novembre 2013

EDILIZIA PRIVATA: Autorimessa da ricostruire.
Domanda
Dovendo ristrutturare un'autorimessa pertinenziale all'abitazione principale, mediante demolizione e ricostruzione nel rispetto della volumetria esistente, ma variando la sagoma, alla luce delle innovazioni introdotte con il dl n. 69/2013 tale intervento ricade in quelli di ristrutturazione edilizia oggetto della detrazione fiscale del 50%?
Risposta
La risposta è affermativa. L'art. 30 del dl «del Fare» (n. 69 del 21.06.2013, convertito dalla legge 09.08.2013 n. 98) ha introdotto una nuova definizione di ristrutturazione edilizia ampliando la nozione di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), del dpr n. 380/2001, alla quale fanno riferimento molte importanti norme della fiscalità immobiliare, anche per quanto riguarda le detrazioni sul recupero edilizio ed energetico.
La nuova definizione –valida dal 21.08.2013– ricomprende ora fra le ristrutturazioni edilizie attuate mediante demolizione e fedele ricostruzione, con l'eccezione degli immobili vincolati, anche quelle che nella riedificazione rispettano il solo volume dell'edificio preesistente, mentre in precedenza era richiesto il doppio requisito consistente nel rispetto sia del volume che della sagoma, in mancanza dei quali si ricadeva nella ben diversa fattispecie della nuova costruzione.
Peraltro, ricordiamo che anche la realizzazione ex novo di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune, rientra, al pari della ristrutturazione, fra gli interventi che possono beneficiare della detrazione per il recupero edilizio ai sensi dell'art. 16-bis, 1° comma, lettera d), del Tuir).
Nessuna rilevanza ha la circostanza che l'unità immobiliare costituisca o meno abitazione principale di chi esegue i lavori, l'importante è che si tratti di un'abitazione (articolo ItaliaOggi Sette del 18.11.2013).

EDILIZIA PRIVATA: Poiché dal combinato disposto di cui agli art. 87 e 88 del d.P.R. 24.07.1977 n. 616 si evince che le valutazioni urbanistiche inerenti la realizzazione di elettrodotti con tensione inferiore ai 150.000 volts rientrano nella competenza delle regioni, l'ubicazione in difformità delle previsioni di piano e le caratteristiche di dette opere non sono subordinate al previo rilascio di apposita variante agli strumenti urbanistici vigenti o di intese Stato-regione, essendo al riguardo sufficiente l'intervenuta intesa tra l'ENEL e la regione interessata.
Così coerentemente si esclude che per la costruzione di dette opere sia necessaria la concessione edilizia o l’autorizzazione comunale.

Con ricorso notificato in data 24.02.2001 e ritualmente depositato il 5 marzo successivo, la Società Enel Distribuzione S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, impugna l’ordinanza, meglio distinta in epigrafe, colla quale il Comune di Ospidaletto d’Alpinolo le ha ordinato di provvedere allo smontaggio “dei tralicci in ferro per il sostegno di cavi di alta tensione (elettrodotto)”, ubicati alla Via Utracchi, assumendone l’abusività dal punto di vista urbanistico.
La ricorrente, dopo aver premesso che l’elettrodotto da rimuovere esiste da circa trenta anni ed è necessario per l’erogazione del servizio elettricità, solleva, sotto distinti e concorrenti profili, i vizi della violazione di legge e dell’eccesso di potere, lamentando che l’installazione dell’elettrodotto è stata a suo tempo autorizzata dalla Regione e si tratterebbe di un intervento irrilevante sul piano urbanistico.
...
Il ricorso è fondato.
Parte ricorrente evidenzia, nel contesto del primo motivo di ricorso, che l’elettrodotto, la cui realizzazione risale al 1980, è di tensione inferiore a 150 Kv e pertanto assume che non rientrerebbe nella competenza comunale a norma del R.D. 11.12.1933, n. 1775. Si allega quindi al ricorso decreto regionale prot. n. 10024 del 21.10.1980 con il quale si autorizza l’ENEL “a costruire e a porre in esercizio la linea elettrica in oggetto (Comuni di Avellino – Mercogliano – Ospedaletto)”.
Le su citata disciplina invero prevede, all’art. 108, che “Le linee di trasmissione e distribuzione di energia elettrica aventi tensione non inferiore a 5000 volta sono autorizzate dal Ministro dei lavori pubblici”. La successiva evoluzione della normativa, per effetto dell’introduzione degli enti regionali, ha determinato lo spostamento di competenza in favore di questi ultimi, invece che dei Comuni, tant’è che si afferma in giurisprudenza: “Poiché dal combinato disposto di cui agli art. 87 e 88 del d.P.R. 24.07.1977 n. 616 si evince che le valutazioni urbanistiche inerenti la realizzazione di elettrodotti con tensione inferiore ai 150.000 volts rientrano nella competenza delle regioni, l'ubicazione in difformità delle previsioni di piano e le caratteristiche di dette opere non sono subordinate al previo rilascio di apposita variante agli strumenti urbanistici vigenti o di intese Stato-regione, essendo al riguardo sufficiente l'intervenuta intesa tra l'ENEL e la regione interessata” (cfr. Tar Marche, 10.04.1992, n. 245). Così coerentemente si esclude che per la costruzione di dette opere sia necessaria la concessione edilizia o l’autorizzazione comunale (Tar Marche, 09.10.1992, n. 588).
Va conclusivamente rilavata la fondatezza del rilievo in considerazione della estraneità della fattispecie alla sfera di competenza dell’ente comunale.
Il ricorso è pertanto fondato, atteso il carattere assorbente della censura in esame, e va accolto, con conseguente annullamento dell’atto impugnato (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 15.11.2013 n. 2276 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Necessità di valutazione unitaria dell'intervento edilizio.
Un intervento edilizio deve essere considerato nel suo complesso e le opere realizzate non posso essere valutate autonomamente e separatamente come pertinenze (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 13.11.2013 n. 45598 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lo sbancamento di un terreno, l’arretramento del muro di contenimento e la pavimentazione cortilizia non costituiscono interventi effettuati sull’edificio contiguo e pertanto non sono configurabili come lavori di manutenzione del medesimo.
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Il muro di contenimento, determinando una durevole trasformazione dell’area dallo stesso impegnata, non rappresenta intervento di mera manutenzione.

Sennonché lo sbancamento di un terreno, l’arretramento del muro di contenimento e la pavimentazione cortilizia non costituiscono interventi effettuati sull’edificio contiguo e pertanto non sono configurabili come lavori di manutenzione del medesimo.
Peraltro è stato chiarito che il muro di contenimento, determinando una durevole trasformazione dell’area dallo stesso impegnata, non rappresenta intervento di mera manutenzione (cfr. Cass., sez. pen. III, 03/03/2010, 15370) (TAR Campania-Napoli, Sez. I, sentenza 13.11.2013 n. 5076 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Per pacifica giurisprudenza, ai sensi dell'art. 1 della legge 28.01.1977 n. 10 è soggetta al rilascio della concessione edilizia ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l'esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l'alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico, o anche solo funzionale, e dunque anche quando si tratti della realizzazione di una antenna destinata a stazione radio, poiché col termine “costruzione” si intende non soltanto un edificio caratterizzato da volumetria e superfici calpestabili, ma qualsiasi opera o manufatto da collocare sul territorio, la cui realizzazione è consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico o da un atto ad esso equivalente.
Più puntualmente in relazione a fattispecie analoga al caso in esame, è stato affermato che l'installazione di un'antenna, visibile dai luoghi circostanti, comporta alterazione del territorio avente rilievo ambientale ed estetico, sicché, ai sensi del cit. art. 1 della legge n. 10 del 1977 n. 10, essa è soggetta al rilascio di concessione edilizia e che tale principio è stato recepito dal d.P.R. 06.06.2001 n. 380, il quale, all'art. 3, assoggetta a permesso di costruire “l'installazione di torri e tralicci per impianti radio -ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione”, appunto in quanto "interventi di nuova costruzione”.

La Sezione concorda col primo giudice laddove ha ricordato che, per pacifica giurisprudenza, ai sensi dell'art. 1 della legge 28.01.1977 n. 10 è soggetta al rilascio della concessione edilizia ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l'esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l'alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico, o anche solo funzionale, e dunque anche quando si tratti della realizzazione di una antenna destinata a stazione radio, poiché col termine “costruzione” si intende non soltanto un edificio caratterizzato da volumetria e superfici calpestabili, ma qualsiasi opera o manufatto da collocare sul territorio, la cui realizzazione è consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico o da un atto ad esso equivalente (cfr. Cons. St., sez. VI 26.09.2003 n. 5502, richiamata dal TAR).
Più puntualmente in relazione a fattispecie analoga al caso in esame, è stato affermato che l'installazione di un'antenna, visibile dai luoghi circostanti, comporta alterazione del territorio avente rilievo ambientale ed estetico, sicché, ai sensi del cit. art. 1 della legge n. 10 del 1977 n. 10, essa è soggetta al rilascio di concessione edilizia e che tale principio è stato recepito dal d.P.R. 06.06.2001 n. 380, il quale, all'art. 3, assoggetta a permesso di costruire “l'installazione di torri e tralicci per impianti radio -ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione”, appunto in quanto "interventi di nuova costruzione” (cfr. Cons. St., sez. VI 18.05.2004 n. 3193).
Tuttavia il primo giudice non ha correttamente applicato i principi suesposti.
Nella specie, il Comune di Parma ha ingiunto la demolizione di antenne/parabole ad Elemedia (ed all’INAIL) ai sensi dell’art. 10, co. 1, della legge 28.02.1985 n. 47, concernente “Opere eseguite senza autorizzazione”, non già ai sensi del precedente art. 7, concernente “Opere eseguite in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali”, sicché esso stesso si è reso conto che l’installazione dell’antenna/parabola non necessitava di concessione edilizia, bensì di autorizzazione (ovvero di d.i.a.).
Del resto, a prescindere dal dato giuridico che la sanzione della demolizione non è applicabile nell’ipotesi di cui all’art. 10 della legge n. 47 del 1985, prevedente la sola sanzione pecuniaria, nella specie –come dedotto dall’attuale appellante– il Comune non si è dato carico di enucleare gli elementi di fatto in base ai quali l’antenna/parabola, di cui non è controversa l’installazione su un traliccio preesistente e regolarmente assentito, avrebbe rilievo quanto meno sul piano ambientale ed estetico e di conseguenza costituisca significativa trasformazione del territorio, dovendosi ovviamente aver riguardo a unicamente alla stessa antenna/parabola e non anche all’insieme di analoghe strutture eventualmente già presenti sull’immobile, in ipotesi sanzionabili autonomamente qualora ricorrano i prescritti presupposti.
Non senza dire che, com’è ben noto, un’antenna di modeste dimensioni, irrilevante sotto il profilo edilizio, neppure necessita di mera autorizzazione parimenti edilizia, occorrendo invece, trattandosi di impianto di emittenza radio, unicamente la ben diversa e specifica autorizzazione tecnica (nella specie, ex art. 6 della legge regionale Emilia Romagna 31.10.2000, n. 30, recante “Norme per la tutela della salute e la salvaguardia dell’ambiente dall’inquinamento elettromagnetico”).
In conclusione, condivise le censure attinenti ai profili trattati contenute nel secondo motivo di gravame ed assorbita ogni ulteriore doglianza, l’appello va accolto, con conseguente riforma della sentenza appellata nel senso dell’annullamento dell’impugnata ordinanza comunale di ingiunzione di demolizione in accoglimento del ricorso di primo grado (Consiglio di Stato, Sez. III, sentenza 06.11.2013 n. 5313 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

ottobre 2013

EDILIZIA PRIVATA: Sono correttamente da qualificarsi quali opere di ristrutturazione edilizia, e non di manutenzione straordinaria, le opere edilizie che consistono nella creazione di due mini alloggi -dotati di servizi igienici, soggiorno con zona cottura e camera da letto– e di un archivio, ricavati dalla suddivisione, mediante la costruzione di muri interni, di un’unica sala polivalente e nella realizzazione, sempre in assenza di titolo edilizio, di un nuovo ingresso al locale portineria, mediante trasformazione di una finestra in portafinestra.
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Ai sensi dell’art. 3, d.P.R. n. 380/2001, sono interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che –oltre a non alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari- non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Nel caso di specie, la trasformazione del terzo livello dell’edificio, da sala polivalente in alloggi destinati agli ospiti della struttura, configura una modifica della destinazione d'uso rilevante, intervenendo tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, con effetti incidenti sul carico urbanistico: le opere realizzate determinano, invero, un incremento della capacità ricettiva della struttura assistenziale di due unità abitative e producono, di conseguenza, un impatto maggiore sulle opere collettive al servizio dell’immobile.
Il mutamento di destinazione d'uso della porzione dell'immobile, portando, ad un organismo in parte diverso dal precedente e contribuendo ad aumentare il carico urbanistico, è stato, quindi, correttamente ricondotto nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 06.06.2001 n. 380.
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La trasformazione di una finestra in portafinestra costituisce, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.p.r. 06.06.2001, n. 380, modifica del prospetto e non opera di manutenzione.
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Non può ritenersi incongruo il termine di trenta giorni concesso dall’amministrazione per provvedere al ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di opere di consistenza non particolarmente rilevante.

Le opere, oggetto del provvedimento impugnato, consistono nella creazione, in assenza di titolo abilitativo, di due mini alloggi -dotati di servizi igienici, soggiorno con zona cottura e camera da letto– e di un archivio, ricavati dalla suddivisione, mediante la costruzione di muri interni, di un’unica sala polivalente e nella realizzazione, sempre in assenza di titolo edilizio, di un nuovo ingresso al locale portineria, mediante trasformazione di una finestra in portafinestra.
Tali abusivi interventi edilizi sono stati correttamente qualificati quali opere di ristrutturazione edilizia e non di manutenzione straordinaria.
Ai sensi dell’art. 3, d.P.R. n. 380/2001, sono interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che –oltre a non alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari- non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Nel caso di specie, la trasformazione del terzo livello dell’edificio, da sala polivalente in alloggi destinati agli ospiti della struttura, configura una modifica della destinazione d'uso rilevante, intervenendo tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, con effetti incidenti sul carico urbanistico: le opere realizzate determinano, invero, un incremento della capacità ricettiva della struttura assistenziale di due unità abitative e producono, di conseguenza, un impatto maggiore sulle opere collettive al servizio dell’immobile.
Il mutamento di destinazione d'uso della porzione dell'immobile, portando, ad un organismo in parte diverso dal precedente e contribuendo ad aumentare il carico urbanistico, è stato, quindi, correttamente ricondotto nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 06.06.2001 n. 380.
Parimenti, la trasformazione di una finestra in portafinestra costituisce, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.p.r. 06.06.2001, n. 380, modifica del prospetto e non opera di manutenzione (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 04.10.2011, n. 5431; 30.05.2011, n. 3223; TAR Napoli Campania, sez. IV, 20.03.2012, n. 1374; Cassazione penale, sez. III, 04.12.2008, n. 834).
Legittimamente pertanto l’amministrazione ha ritenuto che le opere realizzate -in quanto intervento di ristrutturazione edilizia non consentito dallo strumento urbanistico nella zona “centro storico ed insediamenti storici del territorio” in cui ricade l’immobile- non fossero sanabili.
Il provvedimento è adeguatamente motivato, specie considerando quanto diffusamente argomentato nel parere legale del 02.04.2012, richiamato per relationem: tali atti indicano chiaramente la ragione posta a fondamento del diniego, legata alla qualificazione delle opere quale ristrutturazione edilizia ed al loro contrasto con l’art. 8 delle n.t.a.
In considerazione della natura vincolata del potere esercitato e della correttezza del contenuto dispositivo del provvedimento impugnato, la censura con cui viene lamentata la violazione dell’art. 10-bis, della l. n. 241/1990, anche ove fondata, non porterebbe comunque all’annullamento del provvedimento, così come previsto dall’art. 21-octies, l. n. 241/1990.
Non può, poi, ritenersi incongruo il termine di trenta giorni concesso dall’amministrazione per provvedere al ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di opere di consistenza non particolarmente rilevante (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 30.10.2013 n. 2391 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La struttura che si intende realizzare, una volta ricoperta con i pannelli fotovoltaici, crea una superficie coperta di oltre 84 mq. che, avendo una altezza minima non inferiore a circa 2,30 mt., (quanto alla struttura più bassa: 2,44 mt. è invece l’altezza minima della struttura più elevata) risulta assolutamente fruibile, ad esempio quale spazio per il ricovero di arredi da giardino, di automezzi o per altri utilizzi.
Pertanto, oltre che fungere da struttura portante dei pannelli fotovoltaici, la struttura in questione possiede oggettivamente anche le funzionalità tipiche delle tettoie, che per costante giurisprudenza vanno annoverate tra le nuove costruzioni soggette a preventivo rilascio di permesso di costruire, ad eccezione dei casi in cui, inserendosi nella sagoma di un edificio preesistente, esse svolgano una funzione di mero riparo ed abbiano limitatissime dimensioni: le strutture che qui vengono in considerazione non si inseriscono nella sagoma del fabbricato preesistente, vengono realizzate ex novo e posseggono dimensioni del tutto significative, e pertanto, integrano a tutti gli effetti una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.
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Le opere necessarie per la posa di pannelli fotovoltaici non possono sempre ed automaticamente considerarsi alla stregua di un impianto tecnologico: non quando la struttura dia luogo, complessivamente considerata, ad un manufatto che in potenza sia suscettibile di un utilizzo diverso da quello connesso alla produzione di energia.
Un pannello fotovoltaico ancorato alla falda di un tetto, ad un muro o al suolo all’evidenza non può avere alcun diverso utilizzo, e quindi tutte le opere necessarie per la relativa posa e funzionamento possono qualificarsi come impianti; ma quando il pannello -come nel caso di specie– di fatto svolge, esso stesso, un ruolo di copertura, andrà considerato anche come tale, allo stesso modo in cui un locale caldaia di dimensioni sovrabbondanti, rispetto a quelle strettamente necessarie per il ricovero della caldaia, non può considerarsi un mero locale tecnico.
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La soluzione proposta tende dunque a by-passare l’impossibilità di realizzare nuove costruzioni, ma di fatto vede i pannelli fotovoltaici svolgere anche una funzione di copertura in vista di salvaguardare la fruibilità dello spazio sottostante, e da tale constatazione discende che la struttura in argomento deve essere assimilata, nel complesso, ad una nuova tipologia di tettoia.

... per l'annullamento del provvedimento del Responsabile dello Sportello Unico, prot. n. 6970/2477 del 01.10.2007, con cui si ordina di non effettuare l'intervento di cui alla D.I.A. presentata dalla ricorrente per la realizzazione di impianto fotovoltaico;
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Invero la struttura che parte ricorrente intende realizzare, una volta ricoperta con i pannelli fotovoltaici, crea una superficie coperta di oltre 84 mq. che, avendo una altezza minima non inferiore a circa 2,30 mt., (quanto alla struttura più bassa: 2,44 mt. è invece l’altezza minima della struttura più elevata) risulta assolutamente fruibile, ad esempio quale spazio per il ricovero di arredi da giardino, di automezzi o per altri utilizzi.
Pertanto, oltre che fungere da struttura portante dei pannelli fotovoltaici, la struttura in questione possiede oggettivamente anche le funzionalità tipiche delle tettoie, che per costante giurisprudenza vanno annoverate tra le nuove costruzioni soggette a preventivo rilascio di permesso di costruire, ad eccezione dei casi in cui, inserendosi nella sagoma di un edificio preesistente, esse svolgano una funzione di mero riparo ed abbiano limitatissime dimensioni (ex multis: C.d.S. sez. V n. 3952 del 23/07/2013; TAR Campania-Napoli sez II. N. 3647 del 12.07.2013): le strutture che qui vengono in considerazione non si inseriscono nella sagoma del fabbricato preesistente, vengono realizzate ex novo e posseggono dimensioni del tutto significative, e pertanto, integrano a tutti gli effetti una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.
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Va conclusivamente sottolineato che le opere necessarie per la posa di pannelli fotovoltaici non possono sempre ed automaticamente considerarsi alla stregua di un impianto tecnologico: non quando la struttura dia luogo, complessivamente considerata, ad un manufatto che in potenza sia suscettibile di un utilizzo diverso da quello connesso alla produzione di energia.
Un pannello fotovoltaico ancorato alla falda di un tetto, ad un muro o al suolo all’evidenza non può avere alcun diverso utilizzo, e quindi tutte le opere necessarie per la relativa posa e funzionamento possono qualificarsi come impianti; ma quando il pannello -come nel caso di specie– di fatto svolge, esso stesso, un ruolo di copertura, andrà considerato anche come tale, allo stesso modo in cui un locale caldaia di dimensioni sovrabbondanti, rispetto a quelle strettamente necessarie per il ricovero della caldaia, non può considerarsi un mero locale tecnico.
Se parte ricorrente avesse previsto di ancorare i pannelli direttamente al piano di calpestio del cortile la valutazione sarebbe stata differente, ma è agevole osservare che una tale soluzione avrebbe diminuito la superficie utile del cortile di circa 84 mq., risultato che evidentemente parte ricorrente intendeva evitare: da qui la necessità di posarli “in sospensione” al fine di non perdere la fruibilità dello spazio sottostante. La soluzione normale sarebbe stata quella di realizzare una normale tettoia dotata di propria copertura, sulla quale posare i pannelli, che probabilmente avrebbe anche avuto costi molto più contenuti di una sofisticata struttura in metallo, ma è evidente che tale soluzione passava attraverso l’assenso alla realizzazione della tettoia di supporto, che si sapeva non essere ammessa dalle Norme Tecniche di Attuazione.
La soluzione proposta tende dunque a by-passare l’impossibilità di realizzare nuove costruzioni, ma di fatto vede i pannelli fotovoltaici svolgere anche una funzione di copertura in vista di salvaguardare la fruibilità dello spazio sottostante, e da tale constatazione discende che la struttura in argomento deve essere assimilata, nel complesso, ad una nuova tipologia di tettoia
(TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 25.10.2013 n. 1139 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: I lavori edilizi consistenti nella demolizione e ricostruzione di tutti i tramezzi interni e nella sostituzione di tutti gli impianti con una distribuzione dei locali diversa da quella preesistente rientrano nell'ambito della "ristrutturazione edilizia".
Nel caso di specie, i lavori denunciati e poi eseguiti dalla ricorrente sono consistiti nella demolizione e ricostruzione di tutti i tramezzi interni e nella sostituzione di tutti gli impianti con una distribuzione dei locali diversa da quella preesistente (come si legge nella motivazione del secondo dei due provvedimenti impugnati).
Escluso, per evidenti motivi, che i predetti lavori configurino interventi di manutenzione ordinaria, ritiene il collegio gli stessi non possano essere configurati neppure come recupero, risanamento o manutenzione straordinaria: infatti, gli interventi edilizi che alterano, anche sotto il solo profilo della distribuzione interna, l'originaria consistenza fisica di un immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi, non si configurano né come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo, ma rientrano nell'ambito della ristrutturazione edilizia (TAR Piemonte, sez. I, 12.07.2013, n. 889)
(TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 25.10.2013 n. 1132 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: No al permesso di costruire se manca la rete fognaria.
La rete fognaria, quale opera di urbanizzazione primaria, costituisce conditio sine qua non per l'attuazione della lottizzazione: in assenza di un efficiente rete di raccolta dei liquami e di un idoneo impianto di depurazione è legittimo il diniego di rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di un edificio residenziale.
Il TAR di Cagliari ha sancito che è pienamente legittimo il provvedimento di diniego opposto a un’istanza tesa a ottenere il rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di un edificio residenziale su un’area pressoché del tutto edificata, ove sia motivato con riferimento all’insufficienza delle opere di urbanizzazione primaria –rete fognaria e idoneo impianto di depurazione- realizzate in quella stessa area, indipendentemente dalla natura di c.d. “lotto intercluso” del suolo sede d’intervento.
Analisi del caso
Il ricorrente, proprietario di un lotto di terreno facente parte di una più ampia lottizzazione realizzata diversi anni prima e pressoché interamente edificata mediante distinte concessioni edilizie –per oltre 150 fabbricati- rilasciate in via diretta ai singoli comproprietari dell’area, ha presentato al competente Comune istanza per il rilascio di concessione edilizia per realizzare sul proprio suolo un edificio trifamiliare a uso civile abitazione.
Con parere del Responsabile dell’area tecnica, la civica P.A. ha rigettato l’istanza in quanto l’area interessata dall’intervento risultava sprovvista di piani attuativi e non era possibile il rilascio della concessione c.d. “diretta”, atteso che dallo stato dei luoghi di fatto riscontrabile emergeva l’assenza di apposite aree pubbliche da destinare a standards urbanistici e a viabilità pubblica, nonché di un’efficiente rete fognaria munita di idoneo impianto di depurazione delle acque reflue.
Sicché, il ricorrente ha contestato la legittimità del diniego opposto, censurandolo per violazione e falsa applicazione dell’art. 28, comma 5, L. n. 1150/1942 e ss.mm.ii., dell’art. 44, L. n. 865/1971 e della normativa regionale; ha ulteriormente censurato l’illegittimità dell’atto per eccesso di potere per erroneità dei presupposti per il rilascio della concessione edilizia diretta, travisamento dei fatti, difetto d’istruttoria e motivazione, oltreché disparità di trattamento, atteso che l’amministrazione non avrebbe tenuto in considerazione il fatto che la porzione di suolo di proprietà del ricorrente integrasse ipotesi di c.d. “lotto intercluso” e rientrasse, così, in un’area ormai quasi del tutto edificata e adeguatamente urbanizzata –strade, spazi verdi e per attività ricreative- in misura congrua alle esigenze della zona.
La soluzione
Il Collegio ha preliminarmente rilevato come, per quanto il lotto di proprietà del ricorrente fosse effettivamente inserito in un contesto per grandissima parte edificato, la comunione immobiliare ivi realizzata risultasse solo parzialmente dotata di opere di urbanizzazione, stante l’incomprensibile discrasia tra il numero, le dimensioni e le conseguenti notevoli esigenze dal punto di vista urbanistico, dei fabbricati insistenti, tutti autorizzati con concessioni dirette risalenti nel tempo e il reale (sotto)dimensionamento delle opere di urbanizzazione esistenti.
Il TAR ha, così, evidenziato che non poteva ulteriormente tollerarsi l’edificazione di nuove unità immobiliari in assenza, quantomeno, di un’adeguata ed efficiente rete di raccolta dei liquami fognari; la situazione di fatto venutasi a creare per effetto del ricordato incontrollato rilascio da parte dell’Amministrazione di titoli abilitativi edilizi diretti senza la contestuale realizzazione –o adeguamento- delle idonee opere di urbanizzazione primaria, non può neppure, come ha precisato il Tribunale, consentire l’applicazione del regime di favore previsto in relazione ai cc.dd. “lotti interclusi”, poiché presupposto di quello è che le finalità imposte con lo strumento attuativo siano comunque già integralmente soddisfatte.
Il G.A. sardo ha, dunque, ravvisato la clamorosa carenza nell’ambito della lottizzazione edilizia all’interno di cui rientrava la proprietà del ricorrente di un’opera di urbanizzazione primaria di assoluta rilevanza, qual è senza dubbio la rete idrica fognaria, anche avuto riguardo alla delicatezza e al particolare pregio ambientale del sito ove avrebbe dovuto realizzarsi l’intervento edificatorio; tanto, al punto da costituire vera a propria conditio sine qua non per l’attuazione dell’intera lottizzazione e rendere, pertanto, infondate le censure del ricorrente in merito alla disparità di trattamento per la mancata applicazione in suo favore della disciplina prevista, in deroga all’art. 9, D.P.R. n. 380/2001, per i lotti interclusi, essendo evidente che alla cennata carenza non avrebbe potuto (per l’ennesima volta) sopperirsi mediante la realizzazione di un modesto impianto individuale di discarica a dispersione di cui l’area era ormai satura.
I precedenti e i possibili impatti pratico-operativi
La giurisprudenza è unanime nel considerare come una concessione edilizia possa essere rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di P.R.G. solo quando in fase istruttoria l'Amministrazione abbia accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato -lotto residuale e intercluso- e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione; e che, pertanto, si possa prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria pari, almeno, agli standards urbanistici minimi (ex multis, Cons. Stato, Sez. V, 05.12.2012, n. 6229; TAR Piemonte, Sez. I, 24.07.2013, n. 927; in termini leggermente diversi, TAR Campania, Salerno, Sez. I, 06.09.2013, n. 1821).
Si è affermato, dunque, che la nozione di lotto intercluso ha una sua valenza solo quando non si rinvenga alcuno spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non risulta applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte, cioè, al rischio di compromissione di valori urbanistici –o addirittura di rilevanza ambientale e paesaggistica- nelle quali la pianificazione consegue l'effetto di correggere e compensare il disordine edificatorio in atto (Cons. Stato, Sez. IV, 17.07.2013, n. 3880), l'esigenza di un piano di lottizzazione ex art. 9, D.P.R. n. 380/2001 si impone, quindi, anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche a quello di armonizzare aree già compromesse e urbanizzate (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 03.07.2012, n. 3140).
Dovrebbero sempre esser fatte salve, tuttavia, quelle particolari, confliggenti situazioni che abbiano potuto ingenerare –ed è proprio il caso di specie- affidamenti e aspettative qualificate, derivanti da convenzioni di lottizzazione, accordi con le amministrazioni comunali o modificazioni della destinazione di area interclusa da fondi edificati (Cons. Stato, Sez. VI, 05.03.2013, n. 1323); in tal senso la decisione segnalata coglie appieno la problematica nella parte in cui, in un obiter dictum, richiama la P.A. a non limitarsi a pretendere che siano i proprietari dei lotti non ancora edificati a presentare piani di recupero dell’intera area precedentemente lottizzata, ma a farsi parte attiva nella soluzione del problema, con iniziative pubbliche, onde non veder del tutto frustrato lo ius aedificandi degli stessi (commento tratto da www.ispoa.it - TAR Sardegna, Sez. II, sentenza 23.10.2013 n. 664 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La qualificazione di un intervento edilizio assentito non dipende dal nomen juris impiegato dall’Autorità comunale, ma deve essere compiuta in base a criteri essenziali.
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A proposito della “ristrutturazione” e del “restauro e risanamento conservativo”, la giurisprudenza individua il tratto differenziale tra le due tipologie di interventi nella presenza o meno di modifiche strutturali incidenti sulla sagoma e sul volume dell’edificio, ovvero nella presenza o meno di un incremento del complessivo carico urbanistico derivante dall’edificio, sicché l’elemento decisivo, ai fini della qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia, è costituito non tanto dal dato formale del coinvolgimento delle strutture portanti o delle pareti perimetrali dell’immobile, quanto da quello sostanziale del conseguimento di un maggiore “peso” urbanistico sul territorio, a causa di aumenti di volume, di modifiche di sagoma o di incrementi del complessivo carico urbanistico rispetto al preesistente.
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In relazione agli interventi che danno titolo al rilascio della concessione edilizia a titolo gratuito, l’elemento di discriminazione tra la concessione onerosa e la concessione gratuita, o tra interventi assoggettati al regime di concessione e opere soggette a mera autorizzazione, deve essere individuato nella modifica o meno del carico urbanistico, che costituisce il limite della differenza di regime giuridico.

Quanto, innanzi tutto, al carattere oneroso o gratuito dell’intervento edilizio in questione, il Collegio ritiene che non si possa prescindere dal preliminare accertamento della reale portata dell’intervento medesimo, alla luce dell’orientamento che vuole che la qualificazione di un intervento edilizio assentito non dipende dal nomen juris impiegato dall’Autorità comunale, ma deve essere compiuta in base a criteri essenziali (v. Cons. Stato, Sez. V, 05.06.1991 n. 883).
Orbene, a proposito della “ristrutturazione” e del “restauro e risanamento conservativo”, la giurisprudenza individua il tratto differenziale tra le due tipologie di interventi nella presenza o meno di modifiche strutturali incidenti sulla sagoma e sul volume dell’edificio, ovvero nella presenza o meno di un incremento del complessivo carico urbanistico derivante dall’edificio, sicché l’elemento decisivo, ai fini della qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia, è costituito non tanto dal dato formale del coinvolgimento delle strutture portanti o delle pareti perimetrali dell’immobile, quanto da quello sostanziale del conseguimento di un maggiore “peso” urbanistico sul territorio, a causa di aumenti di volume, di modifiche di sagoma o di incrementi del complessivo carico urbanistico rispetto al preesistente (v. Cons. Stato, Sez. IV, 19.11.2012 n. 5818).
Nella fattispecie, in particolare, l’aggravio di carico urbanistico viene fatto discendere dall’Amministrazione comunale dall’incremento di alloggi che l’intervento determina, aggravio la cui sussistenza la ricorrente invero non contesta, senza tener conto però della circostanza che, in relazione agli interventi che danno titolo al rilascio della concessione edilizia a titolo gratuito, l’elemento di discriminazione tra la concessione onerosa e la concessione gratuita, o tra interventi assoggettati al regime di concessione e opere soggette a mera autorizzazione, deve essere individuato nella modifica o meno del carico urbanistico, che costituisce il limite della differenza di regime giuridico (v., tra le altre, TAR Marche 12.02.1998 n. 250).
Ne consegue che, dovendosi ascrivere l’intervento edilizio in questione alla categoria della “ristrutturazione” –nonostante il diverso nomen iuris utilizzato–, correttamente l’Amministrazione ha preteso la corresponsione del contributo ex art. 3 della legge n. 10 del 1977 (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 23.10.2013 n. 649 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ogni titolo edilizio ha carattere unitario e, pertanto, autorizza la realizzazione di quanto in esso previsto nella sua interezza.
Una volta intervenuta la demolizione dell’intero fabbricato, in contrasto con quanto prescritto dal titolo edilizio quest’ultimo perde efficacia per l’intero.
Una volta venuta meno la costruzione preesistente, non importa se per effetto di un crollo accidentale o programmato in corso di esecuzione lavori, il titolo in precedenza ottenuto perde automaticamente effetto in toto, venendone meno il presupposto fattuale, anche per quanto concerne l’ampliamento oggetto di autorizzazione.

Il verbale di vigilanza edilizia, redatto a seguito del sopralluogo del 22.03.2012 e del 17.05.2012, posto alla base dei provvedimenti impugnati, ha evidenziato la demolizione dell’intero fabbricato esistente non prevista dal titolo edilizio (D.I.A. del 22.04.2011, prot. 8795) e la ricostruzione del fabbricato con la contestuale esecuzione dell’intervento in ampiamente sopraelevazione, oggetto della D.I.A. stessa.
Il verbale, corredato di ampia documentazione fotografica, evidenza che le opere realizzate nel complesso risultano eseguite in difformità dal titolo edilizio, ai sensi dell’articolo 13 della legge regionale numero 23 del 2004, qualificandole, conseguentemente, come “nuova costruzione” ai sensi dell’articolo 3, comma primo, lettera e1), del d.p.r. numero 380 del 2001.
Ciò premesso il ricorso è infondato.
Va, infatti, rilevato che ogni titolo edilizio ha carattere unitario e, pertanto, autorizza la realizzazione di quanto in esso previsto nella sua interezza.
Una volta intervenuta la demolizione dell’intero fabbricato, in contrasto con quanto prescritto dal titolo edilizio (D.I.A. del 22.04.2011, prot. 8795) quest’ultimo perde efficacia per l’intero.
Nel caso concreto, l’articolo 16 del regolamento comunale consente un ampliamento ma solo se collegato ad interventi di manutenzione o ristrutturazione della costruzione preesistente.
Una volta venuta meno la costruzione preesistente, non importa se per effetto di un crollo accidentale o programmato in corso di esecuzione lavori, il titolo in precedenza ottenuto perde automaticamente effetto in toto, venendone meno il presupposto fattuale, anche per quanto concerne l’ampliamento.
Conseguentemente la nuova situazione creatasi a seguito dell’integrale demolizione e ricostruzione risulta disciplinata dall’articolo 16, comma secondo, del regolamento edilizio il quale precisa che qualora si preveda un ampliamento con la totale demolizione e ricostruzione “l’insieme costituisce un intervento NC di cui all’articolo 15 precedente”. Del resto l’articolo 17 del regolamento edilizio precisa che “gli interventi di demolizione fedele ricostruzione prevedono che la ricostruzione dell’immobile avvenga con lo stesso sedime e con la stessa sagoma dell’immobile preesistente” e tale disciplina locale è legittima e perfettamente conforme alla disciplina nazionale di cui all’articolo 3, comma primo, del Testo Unico n. 380 del 2001 secondo l’interpretazione di questo Tar il quale ha già in precedenza evidenziato che la circostanza che i lavori, di demolizione e ricostruzione, oggetto della controversia, comportino la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica determina che l’intervento edilizio sia in realtà ascrivibile alla categoria delle “nuove costruzioni” (Tar Bologna,sez. I, n. 463 del 2012) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. I, sentenza 23.10.2013 n. 647 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non v’è dubbio come la pensilina per cui è causa, per le sue caratteristiche e la sua notevole consistenza (50 mq. di superficie - 0,70 mt. di spessore - 4,50 mt. di altezza – posizionata a mt. 1,20 dal fabbricato retrostante), determini oggettivamente una significativa alterazione del territorio, tale da escluderne la natura pertinenziale in senso edilizio.
Ne consegue che la pensilina per cui è causa deve essere considerata una “nuova opera”, come tale certamente sottoposta al regime delle distanze tra fabbricati, di cui alla richiamata disciplina urbanistico-edilizia comunale.

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Perché un’opera possa rientrare nel regime delle pertinenze in senso edilizio deve assumere un rilievo oggettivamente marginale, tale da comportare una pressoché irrilevante alterazione dello stato dei luoghi.
I beni che hanno civilisticamente natura pertinenziale, invero, non sono necessariamente tali ai fini dell'applicazione delle regole proprie dell'attività edilizia.
In altri termini, la nozione di pertinenza in ambito edilizio ha un significato più circoscritto, e si fonda non solo sulla mancanza di autonoma utilizzazione e di autonomo valore del manufatto, ma anche sulle ridotte dimensioni dello stesso, tali da non alterare in modo significativo l'assetto del territorio o incidere sul carico urbanistico, caratteristiche queste la cui sussistenza deve essere peraltro dimostrata dall'interessato.
Del resto, proprio tale regime differenziato ha indotto la Sezione a ribadire, anche di recente, che laddove una tettoia sia di consistenza oggettivamente notevole e quindi tale ex se da alterare in modo significativo l'assetto del territorio, essa, quand’anche si trovi in rapporto con altro bene (c.d. principale) e sia in potenza facilmente smontabile, si sottrae per ciò solo ad una definizione in termini di pertinenza, restando di conseguenza soggetta al regime concessorio proprio delle nuove costruzioni.

Deduce il Comune appellante l’erroneità della gravata sentenza in quanto:
- la classificazione della pensilina quale “pertinenza” sarebbe del tutto irrilevante, posto che la riconduzione della fattispecie al regime autorizzatorio, piuttosto che a quello concessorio, avrebbe conseguenze solo sul regime sanzionatorio dell’abuso edilizio e non sul provvedimento di diniego di sanatoria del manufatto, emesso a causa della sua difformità dal regime delle distanze fissato dalla disciplina urbanistica di zona;
- in ogni caso, per le sue rilevanti dimensioni (50 mq di superficie - 4,50 mt. di altezza - 0,70 mt. di spessore), la pensilina non avrebbe potuto considerarsi pertinenza, bensì una nuova costruzione a tutti gli effetti soggetta, come tale, al regime giuridico proprio di tali interventi edilizi;
- erroneamente, quindi, il Tar avrebbe accolto il primo ricorso non ritenendo nella specie applicabile il regime delle distanze, ed accolto il secondo relativo all’ordine di demolizione in ragione dei vizi dedotti in via derivata.
I rilievi sono fondati.
Osserva, preliminarmente, il Collegio come la riconduzione dell’opera nell’ambito del regime concessorio o autorizzatorio (quale nuova costruzione o pertinenza) non sia essenziale ai fini della decisione, quantomeno con riferimento al primo dei ricorsi (diniego di sanatoria).
Infatti, come correttamente dedotto dal Comune appellante, la declaratoria di rigetto dell’istanza di sanatoria si fonda sul mancato rispetto della disciplina urbanistica della zona 14 H in tema di distanze tra manufatti che, in linea di principio, deve essere osservata indipendentemente dalla natura pertinenziale o meno dell’intervento edilizio.
Ciò premesso, va comunque rilevato come nella specie la pensilina per cui è causa rientri oggettivamente, in ragione delle sue caratteristiche e dimensioni, nel novero delle “nuove costruzioni” e non in quello delle “pertinenze”, con conseguente necessaria applicazione ad essa della disciplina in materia di distanze.
Infatti, come costantemente affermato dalla giurisprudenza anche della Sezione, perché un’opera possa rientrare nel regime delle pertinenze in senso edilizio deve assumere un rilievo oggettivamente marginale, tale da comportare una pressoché irrilevante alterazione dello stato dei luoghi.
I beni che hanno civilisticamente natura pertinenziale, invero, non sono necessariamente tali ai fini dell'applicazione delle regole proprie dell'attività edilizia.
In altri termini, la nozione di pertinenza in ambito edilizio ha un significato più circoscritto, e si fonda non solo sulla mancanza di autonoma utilizzazione e di autonomo valore del manufatto, ma anche sulle ridotte dimensioni dello stesso, tali da non alterare in modo significativo l'assetto del territorio o incidere sul carico urbanistico, caratteristiche queste la cui sussistenza deve essere peraltro dimostrata dall'interessato (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 11.06.2013 n. 3221).
Del resto, proprio tale regime differenziato ha indotto la Sezione a ribadire, anche di recente, che laddove una tettoia sia di consistenza oggettivamente notevole e quindi tale ex se da alterare in modo significativo l'assetto del territorio, essa, quand’anche si trovi in rapporto con altro bene (c.d. principale) e sia in potenza facilmente smontabile, si sottrae per ciò solo ad una definizione in termini di pertinenza, restando di conseguenza soggetta al regime concessorio proprio delle nuove costruzioni (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 19.07.2013 n. 3939).
Ciò posto, non v’è dubbio come la pensilina per cui è causa, per le sue caratteristiche e la sua notevole consistenza (50 mq. di superficie - 0,70 mt. di spessore - 4,50 mt. di altezza – posizionata a mt. 1,20 dal fabbricato retrostante), determini oggettivamente una significativa alterazione del territorio, tale da escluderne la natura pertinenziale in senso edilizio.
E ciò ancor più, se la si rapporta con il bene c.d. principale (il distributore di carburanti cui accede), rispetto al quale assume una consistenza tutt’altro che marginale, se non pressoché paritaria.
Ne consegue, in definitiva, che la pensilina per cui è causa, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, deve essere considerata una “nuova opera”, come tale certamente sottoposta al regime delle distanze tra fabbricati, di cui alla richiamata disciplina urbanistico-edilizia comunale (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 14.10.2013 n. 4997 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Deriva da quanto precede, pertanto, l’applicazione della normativa urbanistica vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (In applicazione del riferito principio la Suprema Corte ha accertato che la parte, nel trasformare in vano chiuso e coperto il terrazzo a livello posto al primo piano del suo fabbricato, a confine con il fondo della controparte, avrebbe dovuto comunque rispettare la distanza prescritta dallo strumento urbanistico vigente, anche se il nuovo manufatto era contenuto entro l’ingombro orizzontale del piano inferiore).
E, infatti, l’istituto della prevenzione, secondo l’interpretazione consolidata del combinato disposto di cui agli art. 873, 875 e 877 c.c., muove dalla circostanza di fatto che, a partire dalla linea di confine, non siano intervenute costruzioni nelle due proprietà sicché, il soggetto che costruisce per primo, potendo scegliere se edificare sul confine o a distanza da esso, condiziona il proprietario del fondo limitrofo che, a propria volta, può scegliere di costruire in aderenza ovvero mantenendo la distanza legale minima prescritta: detta figura non può, quindi, trovare applicazione laddove sui due fondi finitimi, esistano già edifici, come è nel caso sottoposto all’esame del Collegio.
Ne discende, quindi, che il principio della prevenzione non è applicabile quando l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali. Proprio in quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all’obbligo di rispettare le suddette distanze.

Ne risulta confermata la legittimità anche del secondo motivo di diniego, cui non osta l’invocato, da parte ricorrente, criterio della prevenzione.
Si consideri, al riguardo, quanto risulta dalla parte motiva della sentenza del TAR Veneto – Sez. II, dell’11.11.2011, n. 1683: “Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, condivisa dal Collegio, in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Deriva da quanto precede, pertanto, l’applicazione della normativa urbanistica vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (In applicazione del riferito principio la Suprema Corte ha accertato che la parte, nel trasformare in vano chiuso e coperto il terrazzo a livello posto al primo piano del suo fabbricato, a confine con il fondo della controparte, avrebbe dovuto comunque rispettare la distanza prescritta dallo strumento urbanistico vigente, anche se il nuovo manufatto era contenuto entro l’ingombro orizzontale del piano inferiore) (cfr. Cassazione civile, sez. II, 03.01.2011, n. 74).
E, infatti, l’istituto della prevenzione, secondo l’interpretazione consolidata del combinato disposto di cui agli art. 873, 875 e 877 c.c., muove dalla circostanza di fatto che, a partire dalla linea di confine, non siano intervenute costruzioni nelle due proprietà sicché, il soggetto che costruisce per primo, potendo scegliere se edificare sul confine o a distanza da esso, condiziona il proprietario del fondo limitrofo che, a propria volta, può scegliere di costruire in aderenza ovvero mantenendo la distanza legale minima prescritta: detta figura non può, quindi, trovare applicazione laddove sui due fondi finitimi, esistano già edifici, come è nel caso sottoposto all’esame del Collegio (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 24.12.2001, n. 6374).
Ne discende, quindi, che il principio della prevenzione non è applicabile quando l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica, avuto riguardo al carattere indiscutibilmente cogente di tali fonti normative, da intendersi preordinate alla tutela, oltre che di privati diritti soggettivi, di interessi generali. Proprio in quest’ottica la giurisprudenza ha sottolineato che nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine –come nell'ipotesi dell’art. 18, comma 3, delle N.T.A. vigenti nel Comune di Baone– non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all’obbligo di rispettare le suddette distanze (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 13.01.2004, n. 46)
” (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 10.10.2013 n. 2039 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’opera contestata al privato, consistita, si ripete, nella realizzazione di una strada di accesso all’abitazione e di un piazzale di parcheggio con poderosi sbancamenti di roccia, costituisce, sotto il profilo edilizio, un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, lett. f), D.P.R. n. 380/2001, soggetto a permesso di costruire, sanzionabile, in mancanza di titolo abilitativo, con l’ordine di ripristino ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001.
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La sanzione amministrativa irrogata nel caso di specie ha funzione non afflittiva (come le sanzioni penali) ma ripristinatoria dell’ordine urbanistico violato ed ha natura non personale ma reale, sicché segue oggettivamente la cosa abusiva e il suo rapporto proprietario indipendentemente dall’addebitabilità della condotta abusiva su di essa realizzata, con la conseguenza che la misura repressiva è applicabile nei confronti del proprietario attuale dell’immobile anche se estraneo all’abuso stesso.
Costituisce eccezione alla regola la sola ipotesi della non applicabilità al proprietario dell’ulteriore sanzione dell’acquisizione gratuita da parte del Comune, in conseguenza dell’inottemperanza all’ordine di demolizione. Tale ipotesi si verifica però solo qualora, “risulti in modo inequivocabile la completa estraneità del proprietario al compimento dell’opera abusiva o che, essendone egli venuto a conoscenza, si sia adoperato per impedirla con gli strumenti offertigli dall’ordinamento”.
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Quanto alla lamentata inesatta individuazione dell'area di sedime attinta dalle opere abusive in questione, tale elemento non costituisce causa di illegittimità dell'ingiunzione a demolire, concernendo indicazioni riferibili al successivo atto di accertamento dell'inottemperanza e di acquisizione gratuita al patrimonio comunale.
Il collegamento dell’acquisizione gratuita non direttamente al mancato ripristino entro il termine di 90 giorni previsto dalla legge, bensì al mancato rispetto della scansione temporale degli adempimenti fissata nell’ordine di demolizione, oltre che ragionevole, dovendo i lavori di ripristino essere previamente autorizzati, è posto al fine di favorire il ricorrente nel tempestivo adempimento dell’ordine di ripristino, e ciò nell’ottica di una leale collaborazione tra amministrazione e cittadino, con la conseguenza che egli non ha ragione di lamentarsi di tale specifica determinazione.

Osservato che:
- dall’esame della documentazione depositata in giudizio dalle parti, in modo particolare dal verbale del Corpo Forestale, dalla rilevazione tecnica effettuata dal professionista incaricato dal Comune e dalle fotografie, emerge come l’abuso contestato a N.B. riguardi la difformità dell’intervento di escavazione e sbancamento effettuato rispetto a quanto previsto come necessario per tutelare la pubblica incolumità dall’amministrazione comunale, ovvero la realizzazione di lavori estranei rispetto all’intervento approvato dal Comune di Soave e relativo alla messa in sicurezza delle sede stradale;
- detto intervento di maggiori dimensioni e quindi di maggior impatto negativo per l’area tutelata è consistito, in particolare, nella realizzazione di una nuova strada di accesso alla proprietà e nella creazione di un’area di sosta a monte dell’abitazione, opere queste che vanno a diretto vantaggio del proprietario dell’area, Nello Busacchi; con la conseguenza che quest’ultimo non può dirsi estraneo ai maggiori interventi eseguiti e che, quanto meno per tali difformità, ne è stata correttamente accertata la responsabilità in qualità di proprietario che si è avvantaggiato di tali lavori;
- tali considerazioni non risultano inficiate dalla responsabilità, da accertare in capo all’amministrazione comunale, circa la legittimità dei lavori specificatamente previsti per la messa in sicurezza della strada;
- in particolare, l’opera contestata al privato, consistita, si ripete, nella realizzazione di una strada di accesso all’abitazione e di un piazzale di parcheggio con poderosi sbancamenti di roccia, costituisce, sotto il profilo edilizio, un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, lett. f), D.P.R. n. 380/2001, soggetto a permesso di costruire, sanzionabile, in mancanza di titolo abilitativo, con l’ordine di ripristino ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001;
- pertanto, i denunciati vizi di eccesso di potere per travisamento dei fatti, carenza dei presupposti, sviamento di potere e conflitto d’interesse, non sono predicabili nei confronti del provvedimento sanzionatorio impugnato, attesa la sua vincolatezza, una volta stabilito che l’intervento di sbancamento è stato eseguito, all’interno della proprietà dell’attuale ricorrente, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, senza alcun titolo abilitativo e senza previa autorizzazione paesaggistica;
- peraltro, la sanzione amministrativa irrogata nel caso di specie ha funzione non afflittiva (come le sanzioni penali) ma ripristinatoria dell’ordine urbanistico violato ed ha natura non personale ma reale, sicché segue oggettivamente la cosa abusiva e il suo rapporto proprietario indipendentemente dall’addebitabilità della condotta abusiva su di essa realizzata, con la conseguenza che la misura repressiva è applicabile nei confronti del proprietario attuale dell’immobile anche se estraneo all’abuso stesso. Costituisce eccezione alla regola la sola ipotesi della non applicabilità al proprietario dell’ulteriore sanzione dell’acquisizione gratuita da parte del Comune, in conseguenza dell’inottemperanza all’ordine di demolizione. Tale ipotesi si verifica però solo qualora, “risulti in modo inequivocabile la completa estraneità del proprietario al compimento dell’opera abusiva o che, essendone egli venuto a conoscenza, si sia adoperato per impedirla con gli strumenti offertigli dall’ordinamento” (Corte Cost. n. 345/1991).
Viceversa, nel caso di specie, come già detto, dagli atti depositati ed in particolare, dal verbale del Corpo Forestale in atti, risulta come l’attuale ricorrente non possa non aver contribuito alla realizzazione delle opere abusive oggetto di sanzione, essendo stata contestualmente realizzata una nuova strada di accesso alla sua proprietà ed una nuova piazzola di sosta (opere che, evidentemente, non possono essere state commissionate dall’amministrazione comunale);
- quanto alla lamentata inesatta individuazione dell'area di sedime attinta dalle opere abusive in questione, tale elemento non costituisce causa di illegittimità dell'ingiunzione a demolire, concernendo indicazioni riferibili al successivo atto di accertamento dell'inottemperanza e di acquisizione gratuita al patrimonio comunale;
- il collegamento dell’acquisizione gratuita non direttamente al mancato ripristino entro il termine di novanta giorni previsto dalla legge, bensì al mancato rispetto della scansione temporale degli adempimenti fissata nell’ordine di demolizione (denunciato con il sesto motivo), oltre che ragionevole, dovendo i lavori di ripristino essere previamente autorizzati, è posto al fine di favorire il ricorrente nel tempestivo adempimento dell’ordine di ripristino, e ciò nell’ottica di una leale collaborazione tra amministrazione e cittadino, con la conseguenza che egli non ha ragione di lamentarsi di tale specifica determinazione (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 10.10.2013 n. 1155 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di una tettoia prima inesistente non può certo rientrare nel concetto di opera di manutenzione ordinaria, che può compendiarsi solo in interventi che abbiano ad oggetto le mere “finiture” o impianti tecnologici di edifici già esistenti.
Le opere di manutenzione straordinaria possono avere ad oggetto non solo finiture e non solo impianti tecnologici, potendo avere ad oggetto anche parti strutturali di edifici o potendo implicare la realizzazione ex novo di nuovi servizi igienici o di locali tecnici: tuttavia anche in questo caso è evidente che si deve trattare di opere che incidono direttamente su edifici o parti di edificio già esistenti.
La realizzazione di una nuova tettoia non può quindi mai essere ricondotta al concetto di manutenzione ordinaria o straordinaria, compendiandosi nella realizzazione di nuove costruzioni, quantunque di dimensioni modestissime.

La realizzazione di una tettoia prima inesistente non può certo rientrare nel concetto di opera di manutenzione ordinaria, che può compendiarsi solo in interventi che abbiano ad oggetto le mere “finiture” o impianti tecnologici di edifici già esistenti.
Le opere di manutenzione straordinaria possono avere ad oggetto non solo finiture e non solo impianti tecnologici, potendo avere ad oggetto anche parti strutturali di edifici o potendo implicare la realizzazione ex novo di nuovi servizi igienici o di locali tecnici: tuttavia anche in questo caso è evidente che si deve trattare di opere che incidono direttamente su edifici o parti di edificio già esistenti.
La realizzazione di una nuova tettoia non può quindi mai essere ricondotta al concetto di manutenzione ordinaria o straordinaria, compendiandosi nella realizzazione di nuove costruzioni, quantunque di dimensioni modestissime, e certamente tale assunto vale nel caso di specie, laddove la ricorrente ha chiesto di poter realizzare due tettoie di rilevanti dimensioni, saldamente ancorate al suolo, destinate al ricovero di mezzi meccanici, strutturalmente autonome rispetto ai capannoni già esistenti (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 09.10.2013 n. 1050 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICAI camper allacciati alla fognatura portano lottizzazione abusiva
L'EVOLUZIONE/ In base alla legge 98/2013 roulotte e case mobili possono essere ancorate al suolo purché destinate al turismo, anche stanziale.

Un campeggio può esser considerato destinato ad esigenze temporanee di turisti, ma se si trasforma in un villaggio diventa una lottizzazione abusiva.
Questo è l'orientamento della Corte di Cassazione penale, sentenza 08.10.2013 n. 41479, resa nei confronti di un intervento in provincia di Latina.
La materia è in divenire, perché la legge 09.08.2013 n. 98 accorda un trattamento di favore a roulotte, camper, case mobili e imbarcazioni che siano utilizzate come abitazioni.
La norma del 2013 consente il temporaneo ancoraggio al suolo, purché le strutture siano collocate in spazi ricettivi all'aperto, siano conformi alle norme regionali di settore (turistico) e siano destinate alla sosta e al soggiorno dei turisti. In sintesi, il legislatore del 2013 consente di fare a meno delle ruote, ammettendo l'ancoraggio al suolo, e appare permissivo verso tutte quelle iniziative che hanno una durata coerente al turismo, anche di tipo molto stanziale.
La sentenza della Cassazione distingue tuttavia tra gli insediamenti residenziali e quelli turistici, sulla base di dimensioni quantitative e della tipologia delle strutture. Nel caso specifico si discuteva di oltre 300 piazzole occupate da strutture fisse con allacci e scarichi, cucinini, recinzioni, intelaiature in ferro: anche quando c'erano roulotte, i timoni erano tagliati e le ruote mancanti o sgonfie.
Sulla base di tali elementi, e di una nozione di turista come colui che viaggia e soggiorna in località diverse dalla sua residenza abituale per un periodo di tempo limitato, per piacere o affari, i giudici penali hanno bollato l'intervento come abusivo, superando la normativa sul turismo (Dlgs 79/2011), che ammette nei campeggi anche mobilhome, maxicaravan, autocaravan e anche unità abitative fisse, mentre la legge regionale del Lazio (59/1985) prevede che vi possano essere abbonamenti alle strutture per periodo prolungati, non superiori ad un anno, richiedibili entro la fine dell'anno precedente.
La differenza tra turismo e residenze stabili, sottolineano i giudici, non è tanto nella tipologia, bensì nell'urbanizzazione che è indotta da insediamenti non precari. Di sicuro la precarietà va esclusa se, come e' accaduto a Latina, le roulotte avevano inferriate alle finestre, termosifoni ed erano inglobate in strutture in legno (articolo Il Sole 24 Ore del 09.10.2013).

settembre 2013

EDILIZIA PRIVATALa differenza tra restauro e risanamento conservativo, da un lato, e ristrutturazione edilizia, dall'altro, risiede essenzialmente nella conservazione formale e funzionale dell'organismo edilizio che connota il primo rispetto alla seconda.
Ne consegue che è consentita, negli interventi di restauro e risanamento conservativo, la sostituzione di parti anche strutturali e in generale di elementi costitutivi degli edifici (strutture portanti, pareti perimetrali, e quindi anche un rinnovo sistematico e globale purché nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali.

Com'é noto, ai sensi dell'art. 31 della legge 05.08.1978, n. 457 (recante "Norme per l'edilizia residenziale"), applicabile ratione temporis, sono rispettivamente:
- "interventi di restauro e risanamento conservativo quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio" (art. 31, comma 1, lettera c);
- "interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti" (art. 31, comma 1, lettera d).
Tali definizioni tipologiche prevalgono e si impongono sulle previsioni e prescrizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi, secondo l'inequivoca disposizione del comma 2 dell'art. 31.
In effetti, anche l'art. 3, comma 1, lettere c) e d), del d.P.R. 06.06.2001, n. 380 (recante "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia") ripropone le suddette definizioni, salvo l'ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia alla "...demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
Orbene, la differenza tra restauro e risanamento conservativo, da un lato, e ristrutturazione edilizia, dall'altro, risiede essenzialmente nella conservazione formale e funzionale dell'organismo edilizio che connota il primo rispetto alla seconda.
Ne consegue che è consentita, negli interventi di restauro e risanamento conservativo, la sostituzione di parti anche strutturali e in generale di elementi costitutivi degli edifici (strutture portanti, pareti perimetrali: cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 19.11.2012, n. 5818, vedi anche Sez. VI, 30.09.2008, n. 4694), e quindi anche un rinnovo sistematico e globale purché nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali (Cons. Stato, Sez. IV, 16.06.2008, n. 2981) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.09.2013 n. 4863 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAffinché un intervento edilizio possa essere qualificato come restauro e risanamento conservativo occorre che siano rispettati gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio senza modifiche dell’identità, della struttura e della fisionomia dello stesso, né ampliamento dei volumi e delle superfici , essendo esso diretto alla mera conservazione, mediante consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi, dell’organismo edilizio esistente, ed alla restituzione della sua funzionalità.
L’aumento di superficie o di volumetria comporta, al contrario, una trasformazione dell’edificio che necessita di permesso di costruire.

Affinché un intervento edilizio possa essere qualificato come restauro e risanamento conservativo occorre che siano rispettati gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio senza modifiche dell’identità, della struttura e della fisionomia dello stesso, né ampliamento dei volumi e delle superfici , essendo esso diretto alla mera conservazione, mediante consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi, dell’organismo edilizio esistente, ed alla restituzione della sua funzionalità.
L’aumento di superficie o di volumetria comporta, al contrario, una trasformazione dell’edificio che necessita di permesso di costruire (Cons. St. Sez. V, 02.02.2010, n. 431; Sez. IV, 21.05.2004, n. 3295) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.09.2013 n. 4851 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Per individuare la natura precaria di un'opera si deve seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui un'opera può anche non essere stabilmente infissa al suolo ma, se essa presenta la caratteristica di essere realizzata per soddisfare esigenze non temporanee, non può beneficiare del regime delle opere precarie.
Rientrano, per tale via, nella nozione giuridica di “costruzione” per la quale occorre munirsi di idoneo titolo edilizio, tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi al suolo e pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e non meramente occasionale, come impianti per attività produttive all'aperto, ove comportanti l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
Concludendo sul punto, va ribadito che, la natura "precaria" di un manufatto non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all'opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi all'intrinseca destinazione materiale di essa a un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto smontabile e/o non infisso al suolo.

La giurisprudenza (cfr. ex multis Cons. Stato, Sez. V, Sent., 27.03.2013, n. 1776; TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 05.06.2013, n.1460; id., Sez. IV, Sent., 08.04.2011, n. 930) è concorde nel ritenere che, per individuare la natura precaria di un'opera, si debba seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui un'opera può anche non essere stabilmente infissa al suolo, ma, se essa presenta la caratteristica di essere realizzata per soddisfare esigenze non temporanee, non può beneficiare del regime delle opere precarie.
Rientrano, per tale via, nella nozione giuridica di “costruzione” per la quale occorre munirsi di idoneo titolo edilizio, tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi al suolo e pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e non meramente occasionale, come impianti per attività produttive all'aperto, ove comportanti l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
Concludendo sul punto, va ribadito che, la natura "precaria" di un manufatto non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all'opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi all'intrinseca destinazione materiale di essa a un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto smontabile e/o non infisso al suolo.
Nel caso di specie, vista anche la documentazione fotografica versata in atti da parte resistente, non può dirsi affatto provata la precarietà dell’opera in contestazione, trattandosi di un manufatto destinato a realizzare una trasformazione permanente del suolo inedificato, in assenza di titolo edilizio e in violazione della destinazione urbanistica di zona.
Su quest’ultimo aspetto, giova precisare come, contrariamente a quanto sostenuto dall’esponente, la precedente autorizzazione in sanatoria datata 16.12.2002 fosse stata rilasciata sull’unico presupposto, poi rivelatosi erroneo, che la costruzione della tettoia servisse al ricovero, per un periodo limitato di quattro mesi, di attrezzature elettromeccaniche per la sagomatura del ferro, da utilizzare nei cantieri edili.
Sennonché, la struttura in esame, che presenta un impatto visivo ed una consistenza che vanno ben oltre i limiti propri di una pertinenza, si trova tutt’ora localizzata, dopo oltre un decennio, nella medesima postazione in cui si trovava all’epoca della predetta autorizzazione temporanea.
Ne consegue che, diversamente da quanto osservato in sede di cognizione sommaria del gravame, il Collegio deve escludere la riconducibilità dell’opera di cui trattasi fra quelle soggette ad autorizzazione, essendo la stessa sussumibile nella nozione di “nuova costruzione”, subordinata, in quanto tale, a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, co. 1, d.P.R. n. 380/2001
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.09.2013 n. 2210 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: NECESSARIO IL PERMESSO DI COSTRUIRE IN CASO DI VARIANTI ESSENZIALI.
Rispetto alle figure delle cd. ‘‘varianti leggere o minori’’ (assoggettate alla mera denuncia di inizio dell’attività da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori) e delle ‘‘varianti in senso proprio’’ (le quali, in relazione alla loro caratteristica intrinseca necessitano del rilascio del cd. ‘‘permesso in variante’’, complementare ed accessorio rispetto all’originario permesso a costruire), le cd. ‘‘varianti essenziali’’ sono caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32 e sono soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo ed autonomo rispetto a quello originario, in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.
Il tema affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza in esame attiene all’individuazione del titolo abilitativo necessario in caso di varianti cosiddette essenziali al progetto approvato.
La vicenda processuale segue alla sentenza della Corte di Appello che, per quanto qui rileva, in parziale riforma della sentenza del Tribunale pronunciata nei confronti di B.C. e F.S. (soggetti imputati dei reati di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44, lett. c), e D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 181-bis), revocava -per quanto qui d’interesse- il concesso beneficio ad entrambi della sospensione condizionale della pena, che dichiarava interamente condonata e concedeva il beneficio della non menzione della condanna, confermando, nel resto, la sentenza impugnata con la quale i due imputati erano stati condannati per i detti reati alla pena di mesi cinque e giorni dieci di reclusione ciascuno.
Avverso la detta sentenza proponevano ricorso per cassazione entrambi gli imputati a mezzo del loro difensore di fiducia deducendo, con un unico, articolato, motivo, violazione di legge sub specie di erronea applicazione della legge penale con riferimento alla violazione edilizia contestata al capo a), per avere escluso che le opere edilizie eseguite sul preesistente immobile (consistenti in alcune variazioni essenziali rispetto al progetto approvato comportanti aumenti di superfici utile e di volumi e la realizzazione di alcune ‘‘bucature’’ nella parti esterne dell’edificio) integrassero un intervento manutentivo di carattere straordinario come, invece, prospettato con l’atto di impugnazione.
La tesi difensiva è stata ritenuta infondata dagli Ermellini che, sul punto, nell’affermare il principio di cui in massima, hanno osservato come la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, di cui al menzionato D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32, costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, di regola sanzionata, dal cit. D.P.R., art. 44, lett. a), tranne che non si versi in una delle ipotesi disciplinate dall’art. 32, comma 3, al di fuori delle ipotesi di cui all’art. 32, comma 3, T.U. edilizia (Cass. pen., sez. III, 22.10.2012, n. 41167, in CED Cass., n. 253599).
Ciò precisato, nel caso in esame, hanno osservato i giudici di legittimità, alcune delle varianti apportate al preesistente manufatto rientravano certamente nel novero delle varianti essenziali in quanto della sagoma, altezza, volume e superficie dell’edificio, tanto da escludersi l’ipotesi di un intervento di tipo manutentivo di minima rilevanza (Corte di Cassazione, Sez. III penale,
sentenza 23.09.2013 n. 39049 - commento tratto da Urbanistica e appalti n. 12/2013).

EDILIZIA PRIVATA: PER LA REALIZZAZIONE DI UN PIAZZALE SEMPRE NECESSARIO IL PERMESSO DI COSTRUIRE.
Il D.P.R. n. 380 del 2001 (art. 3, comma 1, lett. e) assoggetta a permesso di costruire non soltanto le attività di edificazione, ma anche altre attività che, pur non integrando interventi edilizi in senso stretto, comportano comunque una modificazione permanente dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica; ne consegue che per la realizzazione di un piazzale in luogo di una strada carrabile è sempre necessario il permesso di costruire, trattandosi di intervento edilizio determinante una modifica, in maniera definitiva, dell’assetto territoriale.
La Corte di Cassazione si pronuncia con la sentenza in esame sul tema della individuazione del titolo abilitativo necessario per l’esecuzione di interventi edilizi che, pur non potendosi qualificare come tali stricto sensu intesi, comportino pur sempre una trasformazione irreversibile del territorio.
La vicenda processuale segue all’ordinanza con cui il Tribunale rigettava la richiesta di riesame, proposta nell’interesse di Z.C., avverso il decreto di sequestro preventivo, emesso dal GIP del Tribunale, di un piazzale, ipotizzandosi il reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 44. Rilevava il Tribunale che, in luogo della strada carrabile (era stata prevista una lunghezza di m. 67 ed una larghezza di m. 6) era stato realizzato un piazzale di m. 26 X 65,00, con conseguente modifica, in maniera definitiva, dell’assetto territoriale, per cui era necessario permesso di costruire.
Ricorreva per Cassazione Z.C., a mezzo del difensore, denunciando la violazione di legge in relazione al D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 23 e 44; in particolare, sottolineava come la lunghezza della strada sarebbe rimasta la stessa, mentre, trattandosi di terreno acquitrinoso, sarebbe stato depositato del brecciolino per il drenaggio senza che ciò avesse determinato la realizzazione di un piazzale.
In altri termini, secondo la difesa, la collocazione del brecciolino non può certo considerarsi una stabile trasformazione del territorio, né tanto meno può parlarsi di ampliamento della strada; essendo l’intervento realizzabile con semplice DIA, non sussisterebbe il fumus del reato contestato.
La tesi non ha però convinto gli Ermellini che, sul punto, nell’affermare il principio di cui in massima, hanno confermato l’orientamento giurisprudenziale, ormai consolidato, il quale ritiene necessario il permesso di costruire, ad esempio, per la realizzazione di un’area attrezzata per il rimessaggio ed il deposito di veicoli (Cass. pen., sez. III, 10.07.2009, n. 28457, in CED Cass., n. 244569) oppure per l’ampliamento di un piazzale per uso industriale (Cass. pen., sez. III, 15.07.2005, n. 26139, in CED Cass., n. 231933).
Inoltre, secondo costante giurisprudenza della Cassazione, anche la realizzazione di strade e piste è soggetta a  permesso di costruire, senza alcuna distinzione riguardo alle caratteristiche costruttive, dimensioni e finalità, ritenendosi sempre necessario il titolo abilitativo anche per l’esecuzione di strade o piste sterrate (Cass. pen., sez. III, 14.07.2004, n. 30594, in CED Cass., n. 230152) o realizzate su un preesistente tracciato (Cass. pen., sez. III, 02.07.1994, n. 7556, in CED Cass., n. 198386) e ciò in quanto trattasi di opere che consentono ed incrementano il traffico veicolare, determinando una trasformazione urbanistica del territorio (Cass. pen., sez.
III, 04.08.1999, n. 9912, in CED Cass., n. 214343) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 20.09.2013 n. 38933 - tratto da Urbanistica e appalti n. 12/2013).

EDILIZIA PRIVATAIl permesso per abbattere le barriere architettoniche non occorre.
A stabilirlo è la III Sez. penale della Corte di Cassazione con sentenza 18.09.2013 n. 38360.
La Suprema corte ha, poi, sottolineato che per quanto concerne la definizione di «barriere architettoniche» per i soggetti disabili, deve ricordarsi che: «le opere funzionali all'eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e non quelle dirette alla migliore fruibilità dell'edificio e alla maggior comodità dei residenti» (si veda anche Tar Campania, Salerno, sez. 2, 19.04.2013, n. 952; Tar Abruzzo, Pescara, sez. 1, 24/02/2012, n. 87; Tar Abruzzo, L'Aquila, sez. 1, 08.11.2011, n. 526).
Ai sensi dell'art. 6, comma 1, lettera b), del dpr n. 380 del 2001, tali opere rientrano nell'attività edilizia libera qualora «consistano in interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio». Qualora vi sia, invece, la realizzazione di rampe o ascensori esterni o manufatti che comunque comportino un'alterazione della sagoma dell'edificio, trattandosi di opere non ricomprese nell'art. 10 trova applicazione l'art. 22 dello stesso dpr, a norma del quale sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'art. 10 e all'art. 6.
I giudici osservano, poi, che a tale disposizione si sovrappone oggi l'art. 19 della legge n. 241 del 1990, come modificato dal dl n. 78 del 2010, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122 del 2010, il quale consente che, per le opere soggette a Dia ordinaria, si proceda, in via semplificata, con Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Tale è l'interpretazione autentica data dall'art. 5, comma 2, lettera c), del dl n. 70 del 2011, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 106 del 2011, il quale prevede che: «Le disposizioni di cui all'articolo 19 della legge 07/08/1990, n. 241 si interpretano nel senso che le stesse si applicano alle denunce di inizio attività in materia edilizia disciplinate dal dpr 06/06/2001, n.380, con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire» (articolo ItaliaOggi Sette del 30.09.2013).

EDILIZIA PRIVATA: Realizzata una rampa per l’accesso per diversamente abili e subisce un processo penale. Per la Cassazione abbattere le barriere architettoniche non servono permessi.
Le opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche tecnicamente necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visibilità degli edifici privati non necessitano di permesso.
3.2.2. - Fondato è, invece, il secondo motivo di ricorso con il quale si lamenta, in sostanza, che la Corte d'appello non avrebbe preso in considerazione il fatto che le opere realizzate erano, almeno in parte, dirette all'eliminazione di barriere architettoniche e, dunque, non potevano essere fatte rientrare nel novero di quelle per le quali è necessario il permesso di costruire.
3.2.2.1. - Quanto alla definizione di "barriere architettoniche" per i soggetti disabili, deve preliminarmente ricordarsi che le opere funzionali all'eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e non quelle dirette alla migliore fruibilità dell'edificio e alla maggior comodità dei residenti (TAR Campania, Salerno, sez. 2, 19.04.2013, n. 952; TAR Abruzzo, Pescara, sez. 1, 24.02.2012, n. 87; TAR Abruzzo, L'Aquila, sez. 1, 08.11.2011, n. 526).
Tali opere rientrano nell'attività edilizia libera, ai sensi dell'art. 6, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380 del 2001, qualora “consistano in interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio”. Qualora vi sia, invece, la realizzazione di rampe o ascensori esterni o manufatti che comunque comportino un'alterazione della sagoma dell'edificio, trattandosi di opere non ricomprese nell'art. 10 -il quale sottopone a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso- trova applicazione l'art. 22 dello stesso d.P.R., a norma del quale sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6.
A tale disposizione si sovrappone oggi l'art. 19 della legge n. 241 del 1990, come modificato dal d.l. n. 78 del 2010, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122 del 2010, il quale consente che, per le opere soggette a d.i.a ordinaria, si proceda, in via semplificata, con s.c.i.a. (segnalazione certificata di inizio attività). Tale è l'interpretazione autentica data dall'art. 5, comma 2, lettera c), del d.l. n. 70 del 2011, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 106 del 2011, il quale prevede che: “Le disposizioni di cui all'articolo 19 della legge 07.08.1990, n. 241 si interpretano nel senso che le stesse si applicano alle denunce di inizio attività in materia edilizia disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001, n.380, con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire”.
A ciò deve aggiungersi che la mancata presentazione di d.i.a. è sanzionata in via amministrativa dall'art. 37 del d.P.R. n. 380 del 2001, come la mancata presentazione di s.c.i.a. Per quest'ultima, infatti, l'art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990 prevede che: “Fatta salva l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 4 e al comma 6, restano altresì ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal decreto del Presidente della Repubblica 06.06.2001, n.380, e dalle leggi regionali”.
3.2.2.2. - Ne consegue, in relazione al caso di specie, che il giudice di merito avrebbe dovuto valutare la consistenza delle opere realizzate dall'imputato alla luce della normativa richiamata, evidenziando se e in che misura le stesse necessitassero del permesso di costruire o potessero essere realizzate previa semplice denuncia di inizio attività. Il rinvio al giudice del merito è, però -come sopra visto- incompatibile con l'immediata applicabilità della prescrizione alla quale deve essere data prevalenza
(Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 18.09.2013 n. 38360 - link a www.avvocatopenalista.org).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica dei prospetti e titolo abilitativo necessario.
Non può ritenersi sufficiente la mera denuncia d'inizio attività per gli interventi edilizi comportanti una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia "minore", rientrando nella previsione dell’art. 10, lett. c), DPR 380/2001 secondo cui “costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici...» (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 18.09.2013 n. 38338 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Modifica dei prospetti - Permesso di costruire – Necessità - Trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio - Artt. 10, 44 lett. b), 64, 71, 65, 72, 93. 94 e 95 d.p.r. 380/2001.
Non può ritenersi sufficiente la mera denuncia d'inizio attività per gli interventi edilizi comportanti una modifica dei prospetti, in quanto tale non qualificabile come ristrutturazione edilizia "minore", rientrando nella previsione dell'art. 10, lett. c), DPR 380/2001 secondo cui "Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici..." (Cass. Sez. 3, n. 834 del 04/12/2008) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 18.09.2013 n. 38338 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cisterna interrata in cemento armato - Permesso di costruire – Necessità - Volume tecnico di rilevante ingombro - Modificazione dell'assetto urbanistico del territorio.
Integra il reato edilizio previsto dall'art. 44, comma primo, lett. b), d.P.R. 06.06.2001, n. 380, la realizzazione, senza permesso di costruire, di un volume tecnico di rilevante ingombro destinato ad incidere oggettivamente in modo significativo sui luoghi esterni (Cass. Sez. 3, n. 7217 del 17/11/2010).
Nella specie, realizzazione di una cisterna interrata in cemento armato di metri quadrati 12 circa (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 18.09.2013 n. 38338 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAAbbisogna del permesso di costruire l’installazione della roulotte, in quanto non si tratta di strutture precarie e contingenti, destinate a soddisfare bisogni occasionali e ad essere definitivamente rimosse dopo un breve uso, ma di beni adibiti ad usi ripetuti nel tempo, come conferma la presenza degli allacciamenti fognari ed elettrici.
Si tratta pertanto, di costruzioni urbanisticamente rilevanti, giacché ciò che rileva a tal fine è l'idoneità del manufatto ad incidere sul preesistente assetto edilizio in modo non occasionale.

In relazione al secondo motivo di ricorso, che per comodità espositiva viene esaminato prioritariamente, va rilevato che i manufatti per cui è causa hanno caratteristiche tali da indurre univocamente a ritenere che si è in presenza di costruzioni che alterano visibilmente e notevolmente lo stato dei luoghi, modificano in maniera permanente e significativa l'assetto urbanistico-edilizio del territorio e come tali sono senz'altro abbisognevoli del preventivo rilascio del permesso di costruire.
Tale qualificazione si attaglia a tutti i manufatti per cui è causa, nonché all’installazione della roulotte, in quanto non si tratta di strutture precarie e contingenti, destinate a soddisfare bisogni occasionali e ad essere definitivamente rimosse dopo un breve uso, ma di beni adibiti ad usi ripetuti nel tempo, come conferma la presenza degli allacciamenti fognari ed elettrici. Si tratta pertanto, di costruzioni urbanisticamente rilevanti, giacché ciò che rileva a tal fine è l'idoneità del manufatto ad incidere sul preesistente assetto edilizio in modo non occasionale (cfr., TAR Toscana, III, 11.04.2008, n. 1020).
Alla luce della tipologia delle opere qui rinvenibile e come esattamente qualificata dall'amministrazione, il regime giuridico da applicarsi risulta, quindi, essere quello descritto dalla previsioni di cui al coordinato disposto degli artt. 78, lett. b) (il quale annovera tra gli interventi sottoposti a permesso di costruire “l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, quali esplicitamente risultino in base alle vigenti disposizioni”) e 132 della legge regionale n. 12/2005, con la sottoposizione dei realizzati abusi alle sanzioni ivi previste per le "opere in assenza di permesso di costruire"
(TAR Toscana, Sez. III, sentenza 17.09.2013 n. 1263 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: A differenza degli altri manufatti presenti sul mappale, edificati senza il necessario rilascio del permesso di costruire e, dunque, abusivi (opere che i ricorrenti hanno provveduto, peraltro, a demolire a seguito dell’ordinanza n. 160/2010) la vasca oggetto di causa poteva essere realizzata senza alcun titolo abilitativo, previa semplice comunicazione dell’inizio dei lavori ex art. 5, c. 2, del d.l. n. 40/2010.
Tale norma fa rientrare, infatti, nella categoria della “attività edilizia libera” <…c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati>.
Il manufatto in questione, evidentemente destinato a raccogliere le acque piovane, consentendo, così, ai ricorrenti l’irrigazione del loro fondo agricolo, altrimenti impossibile, appare corrispondere a pieno alla citata fattispecie -che non sembra implicare, necessariamente, la presenza di un fabbricato principale, come dedotto dalla difesa del Comune- e non poteva essere oggetto di un’ordinanza di demolizione per mancanza del permesso di costruire.

Con il ricorso in epigrafe i sig.ri B. e S. hanno lamentato, in primo luogo, l’illegittimità dell’ordine di demolizione della vasca per la raccolta dell’acqua piovana realizzata sul loro fondo agricolo in assenza di permesso di costruire per violazione dell’art. 5, c. 2, del d.l. n. 40/2010 convertito con modificazioni nella l. n. 73/2010.
Tale censura è fondata e meritevole di accoglimento: a differenza degli altri manufatti presenti sul mappale di loro proprietà, edificati senza il necessario rilascio del permesso di costruire e, dunque, abusivi (opere che i ricorrenti hanno provveduto, peraltro, a demolire a seguito dell’ordinanza n. 160/2010) la vasca oggetto di causa poteva essere realizzata senza alcun titolo abilitativo, previa semplice comunicazione dell’inizio dei lavori ex art. 5, c. 2, del d.l. n. 40/2010.
Tale norma fa rientrare, infatti, nella categoria della “attività edilizia libera” <…c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati>.
Il manufatto in questione, evidentemente destinato a raccogliere le acque piovane, consentendo, così, ai ricorrenti l’irrigazione del loro fondo agricolo, altrimenti impossibile, appare corrispondere a pieno alla citata fattispecie -che non sembra implicare, necessariamente, la presenza di un fabbricato principale, come dedotto dalla difesa del Comune- e non poteva essere oggetto di un’ordinanza di demolizione per mancanza del permesso di costruire.
Alla luce delle argomentazioni che precedono, il ricorso deve essere, dunque, come detto, accolto, con conseguente annullamento dell’ordinanza impugnata limitatamente all’ordine di demolizione della vasca per la raccolta dell’acqua ed assorbimento di ogni altra doglianza (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 16.09.2013 n. 1005 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Artt. 3 e 10 d.P.R. n. 380/2001 – Modificazioni permanenti del suolo – Regime autorizzatorio – Realizzazione di opere di spianamento.
In base al combinato disposto degli artt. 3 e 10 del d.P.R. n. 380/2001, sono sottoposti al regime autorizzatorio gli interventi che, pur non consistendo in attività di edificazione in senso stretto, comportino una modificazione permanente dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad impieghi diversi da quello che gli è proprio.
Con specifico riguardo alla realizzazione di opere di spianamento, è pertanto necessario che le stesse siano assentite mediante rilascio di apposito titolo abilitativo, a meno che non si tratti di opere funzionali all’esercizio di attivitià agricola (Cass. n. 2239/1998, imp. Ferdinandi).
Intervento di trasformazione del territorio – Realizzazione da parte di un ente pubblico – Obbligo di conformazione alle disposizioni urbanistiche – Delibera del consiglio o della giunta comunale.
La circostanza che un intervento di trasformazione del territorio sia realizzato da un Ente pubblico non è sufficiente a renderne completamente libera l’esecuzione.
In materia edilizia, infatti, anche le opere eseguite dai Comuni sono soggette all’obbligo di conformarsi alle disposizioni urbanistiche vigenti e ai relativi controlli, salvo restando che, per effetto dell’art. 7 del d.P.R. n. 380 del 2001 e della contestuale abrogazione del D.L. n. 387 del 1993 e successive modifiche, per dette opere non è richiesto il previo rilascio del permesso di costruire, cui deve ritenersi equipollente la delibera del consiglio o della giunta comunale accompagnata da un progetto riscontrato conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie (Cass. n. 18900/2008, Vinci e altri) (TRIBUNALE di Agrigento, Sez. I penale, sentenza 16.09.2013 n. 432 - tratto da www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Posizionamento stabile di case mobili o di roulotte.
Il posizionamento stabile di case mobili o di roulotte non può essere considerato circostanza neutra ai fini della disciplina urbanistica e che la necessità o meno di titolo autorizzativo trova ragion d'essere nelle concrete modalità e caratteristiche della condotta tenuta, essendo il titolo necessario nell'insediamento che ha carattere di sostanziale stabilità e si concreta in una effettiva incidenza sull'assetto del territorio (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 13.09.2013 n. 37572 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: La sopraelevazione integra una nuova costruzione.
L’intervento sull’immobile che ne altera la sagoma in altezza non è inquadrabile come “ricostruzione”, ma integra una “nuova costruzione.”
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 13.09.2013 n. 21000, accogliendo il ricorso di un vicino che lamentava il mancato rispetto delle distanze legali minime.
I giudici di Piazza Cavour ricordano che “nell’ambito delle opere edilizie, si ha semplice ristrutturazione ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all’esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura”.
È ravvisabile, al contrario, una ricostruzione -spiega la sentenza- allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro”.
In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui, come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario”.
Così, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice del gravame, spiega la Cassazione, non può neppure procedersi “ad eventuali compensazioni tra i volumi aggiunti con la sopraelevazione e quelli eliminati, in quanto la semplice constatazione della variazione, in altezza, della originaria sagoma del fabbricato, è sufficiente a rendere l’intervento edilizio di cui trattasi non inquadrabile nella nozione di ricostruzione, come delineata dalla giurisprudenza
(tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com).

EDILIZIA PRIVATALa giurisprudenza qualifica come interventi di “nuova costruzione” quelli che abbiano ad oggetto “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare”, mentre considera come inerenti ad edifici esistenti quelli che abbiano ad oggetto organismi edilizi, seppur non necessariamente abitati o abitabili, tuttavia connotati nei loro tratti essenziali (mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura).
La qualificazione dell’intervento in termini di nuova costruzione appare innanzitutto in contraddizione con la riconosciuta possibilità di completamento della costruzione .
L’affermazione difensiva secondo cui era consentito unicamente il completamento del rustico esistente (e non anche variazioni tali da integrare modifiche sostanziali al progetto assentito) presuppone, infatti, che tale ultimazione non sia considerata tale da violare il divieto, previsto dal PRG sopravvenuto, di realizzare nuove costruzioni in zona G7. E’ cioè evidente che il necessario assenso comunale all’effettuazione di lavori di (mero) completamento può essere rilasciato solo in quanto l’intervento sia compatibile con il nuovo PRG (cfr. art. 15, comma 3, T.U. ed.: “La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire…”) e perciò solo in quanto si tratti di lavori riferibili ad un edificio esistente, la cui realizzazione sia cioè interamente “imputabile” al vecchio PRG nella cui vigenza il titolo che ha consentito la realizzazione del rustico fu rilasciato. Se, infatti, il suddetto rustico non fosse qualificabile come costruzione esistente sarebbe necessariamente assoggettato al divieto di qualunque intervento diretto a completarlo, vale a dire a renderlo “esistente”.
Che la struttura in questione integri un “edificio esistente” è d’altra parte in linea con la giurisprudenza che qualifica come interventi di “nuova costruzione” quelli che abbiano ad oggetto “ruderi o resti di edifici da tempo demoliti, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare” (cfr., C.d.S., sez. IV, 15.09.2006, n. 5375, TAR Veneto, sez. II, 29.06.2006, n. 1944 e 05.06.2008, n. 1667, TRGA Trento, 08.01.2009 n. 3), mentre considera come inerenti ad edifici esistenti quelli che abbiano ad oggetto organismi edilizi, seppur non necessariamente abitati o abitabili, tuttavia connotati nei loro tratti essenziali (mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura): cfr., ex multis, C.d.S., sez. V, 10.02.2004, n. 475).
Nel medesimo senso, per l’art. 31, comma 2, legge 47/1985, il fabbricato si intende ultimato quando sia stato realizzato il rustico e completata la copertura (TAR Abruzzo-L'Aquila, sentenza 12.09.2013 n. 745 - link a www.giustizia-amministrativa).

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione edilizia e differenza con nuova costruzione.
La ristrutturazione edilizia si caratterizza anche per la previsione di possibili incrementi volumetrici, che devono essere senz’altro contenuti, in modo da mantenere netta la differenza con gli interventi di “nuova costruzione”, tanto che si è ritenuto che le modifiche volumetriche, ora previste dall'art. 10 del T.U., possono consistere in diminuzioni o traslazioni dei volumi preesistenti ed in incrementi volumetrici modesti, poiché, qualora si ammettesse la possibilità di un sostanziale ampliamento dell'edificio, verrebbe meno la linea di distinzione tra "ristrutturazione edilizia" e "nuova costruzione" (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.09.2013 n. 37249 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: INTERVENTO CONSERVATIVO O DI RISANAMENTO EDILIZIO, NOZIONE E LIMITI.
Un intervento edilizio non può essere qualificato come ‘‘meramente conservativo’’ o ‘‘di risanamento’’ del fabbricato quando sia variata la copertura del tetto a falda in terrazza praticabile con elevazione della quota di gronda e abbassamento del colmo.
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Ove occorra stabilire le distanze legali tra costruzioni sporgenti dal suolo, e i regolamenti edilizi dettano i criteri per la misurazione delle altezze dei fabbricati frontistanti, queste devono essere determinate con riferimento al piano di posa, che è quello dell’originario piano di campagna e non la quota di terreno sistemato.

La sentenza risolve una controversia nata come azione di nunciazione ex artt. 1170 e 1171 c.c. promossa dai proprietari di un terreno con retrostante fabbricato, confinante con un immobile i cui titolari, dietro rilascio di concessione edilizia, eseguivano lavori di risanamento.
La concessione autorizzava, tra l’altro, la modifica del tetto a terrazzo del corpo sporgente, con realizzazione di un rialzo della quota di gronda e il conseguente aumento di altezza e volume, in ragione del quale gli attori deducevano la violazione delle distanze tra costruzioni. Ancora, era dedotta la circostanza che i box autorizzati non erano completamente interrati, anzi in parte rialzati rispetto al piano di campagna originario, così costituendo in parte qua ‘‘volume’’ lesivo, esso pure, della distanza legali tra fabbricati.
Gli attori deducevano altresì che nell’esecuzione delle opere fossero stati realizzati alcuni corpi sporgenti in cemento armato, essi pure in violazione delle distanze legali; l’innalzamento del piano di calpestio con realizzazione di una soletta in cemento armato anche al di fuori del perimetro del fabbricato e, in ultimo, la modifica e l’apertura di finestre su tutti i prospetti.
I resistenti -eccepita in rito l’improcedibilità del rimedio nunciatorio per intervenuta conclusione delle lavorazioni- deducevano, nel merito, l’ottenimento di autorizzazione in sanatoria per le opere de quibus, non lesiva dei diritti dei terzi perché conformi alla previsione dell’art. 873 c.c. Le domande erano respinte in primo grado dal Tribunale.
Avanti la Corte d’Appello, il gravame era proposto deducendosi, tra l’altro, che per la vigente disciplina normativa urbanistica le distanze minime sono di metri 1,5 dai confini i e metri 3 dalle costruzioni. La Corte territoriale riformava la sentenza di primo grado e condannava gli appellati alla demolizione e, in altra parte, all’arretramento (fino al rispetto della distanza di metri 12 dal fabbricato degli appellanti).
E` proposto ricorso per la cassazione, che la Corte respinge.
Il Giudice nomofilattico non condivide la prospettata violazione dell’art. 873 c.c. ad opera della sentenza d’appello che è condivisa nell’avere ritenuto applicabile al caso in esame le norme del PRG denunciate che, fra l’altro, prevedono una distanza di metri 6 dal confine e di metri 12 tra fabbricati.
La Corte evidenzia che quanto realizzato non erano opere di restauro o risanamento conservativo del fabbricato né integravano gli estremi d’interventi di minima consistenza e, ancora, che i box realizzati non erano completamente interrati, sicché andava correttamente applicato -come giustamente fatto dalla Corte di merito- la normativa edilizia comunale giusta quale doveva intercorrere una distanza di metri 6 dal confine e di metri 12 tra fabbricati Del resto, osserva la Corte, è stato chiarito in grado d’appello che le opere non integravano gli estremi di un mero intervento conservativo o di risanamento del fabbricato oggetto di controversia, perché si era trasformata, su di un lato, la copertura del tetto a falda divenuto una terrazza praticabile e che, a tal fine, la quota di gronda era stata elevata di mt. 0,60 (non di 0,30) con abbassamento del colmo in pari misura.
Ancora, era stato correttamente appurato in sede di merito che i due corpi di box emergevano, per poco meno di un metro, rispetto all’originario piano di campagna. Tale fuoriuscita non può ritenersi lecita perché costituisce violazione delle distanze legali, in quanto i corpi dei box costituiscono costruzioni di altezza più che apprezzabile rispetto all’originario piano di campagna.
Né poteva assumere rilevanza che il colmo di tale costruzione si trovasse a livello dei marciapiedi delle attigue  vie pubbliche, laddove -avuto riguardo all’interesse dei confinanti e controparti processuali- rilevava la presenza di costruzioni prima inesistenti che ora raggiungevano una quota nettamente più alta rispetto a quella del terreno circostante all’immobile dei confinanti medesimi.
D’altro canto, la Cassazione qui ricorda propri precedenti (Cass. civ. 17.03.2006, n. 6058) secondo cui allorché occorre stabilire le distanze legali tra costruzioni sporgenti dal suolo, i regolamenti edilizi dettano i criteri per la misurazione delle altezze dei fabbricati frontistanti, queste devono essere determinate con riferimento al piano di posa, che è quello dell’originario piano di campagna e non la quota di terreno sistemato (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11.09.2013 n. 20851 - tratto da Urbanistica e appalti n. 11/2013).

EDILIZIA PRIVATAVa rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione.
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La distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano, sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA.

Sotto un profilo fattuale, va rilevato come l’edificazione dei cinque abbaini in luogo dei preesistenti lucernai abbia indubbiamente determinato un’alterazione della sagoma dell’edificio, comportando altresì un aumento della volumetria.
Stante la rilevanza edilizia delle opere, che hanno comportato una sopraelevazione ed un incremento dell’altezza massima relativamente alle diagonali della precedente copertura, nonché un incremento di volume in rapporto alla sostituzione di ciascun lucernaio con un abbaino, è indubbio che ci si trovi di fronte ad un significativo mutamento della preesistente costruzione, con una parziale costruzione ‘nuova’ in senso tecnico.
Per la giurisprudenza che la Sezione condivide e fa propria, una sopraelevazione, pur se di ridotte dimensioni, nella parte in cui determini aumento della volumetria e della superficie di ingombro, va qualificata come nuova costruzione (Cassazione civile, Sezione terza, 01.10.2009, n. 21059).
Le nuove opere così realizzate, in ragione della loro rilevanza, non potevano quindi considerarsi sottratte all’obbligo del rispetto delle distanze minime (5 metri) di cui all’art. 16 delle NTA del piano regolatore comunale di Vercelli.
La risalenza dell’edificio (nella sua originaria consistenza) esclude, evidentemente, che debba richiedersi ‘retroattivamente’ –a seguito delle modifiche apportate– il rispetto della distanza di cinque metri, oggi prevista dalle NTA: è ovvio che una disposizione (di per sé innovativa) sulle distanze non rende contra ius un manufatto realizzato in precedenza.
Tuttavia, non può ammettersi che le modifiche dell’edificio comportino una distanza tra i due edifici che sia inferiore alla misura imposta da una disposizione nel frattempo entrata in vigore: l’art. 16 si applica senz’altro per la nuova costruzione che si intenda realizzare su un edificio preesistente.
Peraltro, la distanza tra gli edifici va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano (Consiglio di Stato Sezione Quarta, 02.11.2010, n. 7731, e 05.12.2005, n. 6909), sicché nella specie risulta illegittimo l’atto che ha consentito la creazione di una sopraelevazione, nella forma di un abbaino, in sostituzione di un preesistente lucernaio, che ha determinato, per alcune parti del tetto, una distanza inferiore a quella prevista per le nuove costruzioni dalle NTA (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 11.09.2013 n. 4501 - link a www.giustizia-amministrativa).

agosto 2013

EDILIZIA PRIVATA: Manutenzione ordinaria senza oneri burocratici.
A seguito della conversione in legge del decreto 69/2013 del Fare (legge 98/2013) è stato rivisto il quadro dei titoli e delle procedure per la realizzazione degli interventi edilizi.
Le novità del testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) non interessano direttamente le opere "minori", ossia quelle che possono realizzarsi liberamente o attraverso comunicazione d'inizio lavori (Cil) asseverata o meno, la cui disciplina rimane quella fissata con il Dl 83 del 22.06.2012, convertito con la legge 134 del 07.08.2012.
Attività edilizia libera
Nel novero dell'attività edilizia libera ricadono le opere di manutenzione ordinaria (vale a dire gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti), gli interventi per l'eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell'edificio, le opere temporanee per ricerca nel sottosuolo, i movimenti di terra pertinenti all'attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali e, infine, le serre mobili stagionali non in muratura. Per questi interventi non serve alcun titolo abilitativo ma se si vuole usufruire, nei casi ammessi, delle detrazioni del 36-50%va presentata al Fisco la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui si indica l'inizio lavori e si attesta che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolati.
Attività soggette a Cil
Sono, invece, soggetti a Cil:
a) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;
b) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
c) l'installazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al Dm 1444 del 02.04.1968;
d) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Mentre per l'edilizia libera non è necessaria alcuna comunicazione e tanto meno titolo comunale, rispetto agli interventi soggetti a Cil l'interessato deve semplicemente segnalare al Comune, anche per via telematica, l'inizio dei lavori. Resta comunque obbligatorio rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (tra cui le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie), di quelle relative all'efficienza energetica, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 42 del 22.01.2004.
Discorso leggermente diverso per gli interventi soggetti a Cil asseverata, con riferimento ai quali l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, deve trasmette al Comune i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, che assevera la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Attività soggette a Cil asseverata
I lavori soggetti a Cil asseverata sono:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria (ossia le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
b) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.
Tutti gli interventi edilizi minori sono comunque sottoposti ove necessario alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale (articolo Il Sole 24 Ore del 30.08.2013).

EDILIZIA PRIVATAAlterare volumi e sagome non è una ristrutturazione.
Non è classificabile come ristrutturazione un intervento edilizio di demolizione e ricostruzione che alteri i volumi e la sagoma dell'edificio preesistente.

Lo ha stabilito la I Sez. del TAR Liguria con sentenza 23.08.2013 n. 1149.
Nel caso di sopraelevazione e mutamento di volumetria e sagoma dell'edificio preesistente, pertanto non potrà che parlarsi di nuova costruzione, secondo la disposizione di principio di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), del dpr n. 380/2001, secondo cui gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione sono ricompresi nell'ambito della ristrutturazione edilizia soltanto ove sia assicurato il rispetto della stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente.
Quanto affermato dai giudici del Tar fornisce una sorta di criterio guida al fine di agevolare i comportamenti amministrativi delle pubbliche amministrazioni, cercando di evitare possibili assunzioni di atti illegittimi ed assicurare, mediante una certezza interpretativa, tutela ai professionisti in considerazione delle notevoli responsabilità affidate agli stessi.
Il Tribunale ha, poi, sottolineato come la violazione del parametro edilizio di altezza massima sussista anche qualora voglia qualificarsi l'intervento in termini di ristrutturazione.
Secondo i giudici liguri, infatti, un certo grado di omogeneità degli edifici per dimensioni e caratteristiche, e il loro corretto inquadramento, dal punto di vista tipologico, nel tessuto urbanistico circostante sono infatti valori che trascendono la classificazione delle singole zone urbanistiche, per riguardare l'insediamento nel suo complesso.
Circa poi il tema dell'interesse pubblico in materia di tutela del territorio e dei valori che su di esso insistono (ambiente, paesaggio, salute, sicurezza, beni storici e culturali), che quasi sempre sono intrinsecamente prevalenti rispetto a quelli contrapposti dei privati (così Cons. di St., IV, 27.11.2010, n. 8291), i giudici amministrativi hanno sottolineato che si tratta di una valutazione ampiamente discrezionale, attinente al merito amministrativo e, come tale, riservata alla p.a. e insindacabile da parte del giudice, in quanto esente da palesi vizi logici (si veda Cons. di St., VI, 15.05.2012, n. 2774) (articolo ItaliaOggi Sette del 02.09.2013).

EDILIZIA PRIVATADECRETO DEL FARE/ La disposizione osteggiata dai presidenti di Veneto e Friuli.
Campeggi, spazio ai bungalow. Al posto delle roulotte e senza permesso di costruire.

Bungalow nei campeggi al posto delle piazzole per le roulotte e senza più la necessità di chiedere il permesso di costruire. Il decreto legge Fare (dl 69/2013, legge conv. 98/2013, in G.U. del 20 agosto) non ha introdotto alcun nuovo obbligo a danno di camper e roulotte, ma ha soltanto aggiunto un inciso al fine di chiarire che è consentito ciò che invece si temeva fosse inibito.
Pare, invece, che l'obiettivo non sia stato raggiunto, se anche la Commissione ambiente della Camera, nella seduta dell'11 luglio scorso, ha ritenuto utile sostituire l'articolato proposto dal governo, in sede di conversione del decreto legge, con altro testo, «più consono alla soluzione del problema proposto».
La norma contesa. Il dpr 380/2001, ovvero il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, all'articolo 3, contiene le definizioni degli interventi edilizi. E, specificatamente al comma 1, lettera e) elenca gli «interventi di nuova costruzione», ovvero quelli assoggettati alla procedura autorizzatoria precisando che, sono comunque da considerarsi tali, tra gli altri, «l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee».
Il decreto legge Fare 69/2013, entrato in vigore il 21 giugno scorso e che per la parte in questione non è stato modificato dalla legge di conversione 98/2013 pubblicata in G.U. il 20 agosto, non ha fatto altro che aggiungere al testo preesistente un inciso che è stato interpretato nei modi più vari, inducendo anche i presidenti Zaia e Serracchiani a una levata di scudi contro il governo, reo di ostacolare lo sviluppo del turismo rispettivamente in Veneto e Friuli-Venezia Giulia. Sta di fatto che l'inciso sibillino altro non aggiunge che un laconico: «Ancorché siano posizionati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta e il soggiorno di turisti».
Il senso della norma. Opposto, rispetto alla levata di scudi, il fine del governo. Lo rivela la relazione di accompagnamento della legge di conversione del dl Fare. Vi si legge, infatti, che «con il comma 4 (dell'art. 40) si intende chiarire meglio la portata di alcune norme applicate in relazione all'attività di collocazione di allestimenti mobili di pernottamento e relativi accessori, temporaneamente ancorati al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno di turisti, in modo da risolvere alcune questioni interpretative sorte nell'applicazione concreta delle stesse, suscettibili di ostacolare l'attività delle strutture ricettive per turisti all'aperto».
Ancora più preciso, il dossier dell'ufficio studi del Senato (n. 13/2013). Si legge infatti che «il comma 4 integra la definizione di interventi di nuova costruzione recata dall'art. 3 del T.u. edilizia (dpr 380 del 2001), escludendo le installazioni posizionate, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti». Nessun dubbio invece per Italia nostra che, attraverso il consigliere nazionale Montini, denuncia come sia «paradossale che, in un momento nel quale praticamente tutte le forze politiche dichiarano che una delle priorità di queste Paese è quella di evitare l'indiscriminato consumo di territorio, il governo e l'attuale maggioranza facciano a gara per massacrare le nostre coste e le zone d'Italia più suggestive» (articolo ItaliaOggi del 23.08.2013
).

luglio 2013

EDILIZIA PRIVATA: La Cassazione in tema di opere stagionali e permesso di costruire.
Hanno affermato i giudici che
il permesso di costruire è senz’altro richiesto anche per l’esecuzione di opere stagionali, le quali si differenziano da quelle precarie che, per la loro stessa natura e destinazione, non comportano effetti permanenti e definitivi sull’originario assetto del territorio tali da richiedere il preventivo rilascio di un titolo abilitativo.
Diversamente da quella precaria, non è finalizzata a soddisfare esigenze contingenti ma ricorrenti, sia pure soltanto in determinati periodi dell’anno e, per tale motivo, è soggetta a permesso di costruire (tra i precedenti v. Sez. 3^ n. 34763, 26.09.2011; Sez. 3^ n. 23645, 13.06.2011; Sez. 3^ n. 22868, 13.06.2007; Sez. 3^ n. 13705, 19.04.2006; Sez. 3^ n. 11880, 12.03.2004).
Ciò detto, la sua mancata rimozione allo spirare del termine stagionale configura il reato ex art. 44 del T.U. Edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) giacché, in siffatta ipotesi, la responsabilità discende dal combinato del medesimo art. 44 e art. 40, comma 2, c.p., per la mancata ottemperanza all’obbligo di rimozione insito nel provvedimento autorizzatorio temporaneo (Sez. 3^ n. 23645/2011, cit. Sez. 3^ n. 42190, 29.11.2010; Sez. 3^ n. 29871, 11.09.2006).
In conclusione, la mancata rimozione –conclude la Corte– accertata in fatto configura, di per sé, il reato urbanistico, così come questo sarebbe configurabile nel caso in cui le opere realizzate consistessero in strutture permanenti, incompatibili con il ricordato concetto di “stagionalità” (né potrebbe ritenersi valido, a tale proposito, il riferimento, effettuato in ricorso, a strutture amovibili –ombrelloni, sdraio etc.– che per la loro natura e consistenza non richiederebbero alcun titolo abilitativo) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 30.07.2013 n. 32966 - tratto da e link a www.giurisprudenzapenale.com).

EDILIZIA PRIVATA: Il computo degli oneri di urbanizzazione non è attività autoritativa e la contestazione sulla relativa corresponsione è proponibile nel termine di prescrizione decennale a prescindere dall'impugnazione dei provvedimenti adottati o dal sollecito a provvedere in via di autotutela.
Trattasi infatti di determinazione che obbedisce a prescrizioni desumibili da tabelle, in ordine alla quale l'Amministrazione comunale si limita ad applicare i detti parametri, aventi anche per essa natura cogente, con conseguente esclusione di qualsivoglia discrezionalità.
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Per reperire una definizione di ristrutturazione edilizia è necessario richiamare l'art. 3, d.P.R. 06.06.2001 n. 380 che definisce ristrutturazione gli interventi di trasformazione di organismi edilizi preesistenti in misura tale anche da condurre alla realizzazione di un organismo edilizio in tutto diverso dal precedente, mentre considera come “nuova costruzione” tutti gli interventi di trasformazione del territorio non rientranti nelle categorie precedentemente descritte dalla medesima disposizione.
L'elemento discretivo tra le due categorie, ai sensi dell'art. 3 citato, risiede, dunque, nel fatto che nei casi di ristrutturazione vi è preesistenza di un manufatto, elemento invece non richiesto nei casi di nuova costrizione in cui la trasformazione concerne più propriamente il "solo" territorio.
Per quanto attiene al soppalco, lo stesso, se non di modeste dimensioni, per la sua struttura e funzione, comporta un aumento della superficie utile e rientra nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia.
Nel caso di specie, è emerso nitidamente che è stata mutata la destinazione d’uso di un sottotetto al primo piano da uffici ad abitazione del custode con ampliamento della volumetria dello stesso e sono stati realizzati due soppalchi di non modeste dimensioni.
Ne deriva che gli interventi edilizi realizzati rientrano nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia, richiamate dall’art. 5, co. 1, lett. a), della legge regionale.
Ne deriva che erroneamente l’amministrazione ha calcolato gli oneri concessori applicando il comma 2 della legge regionale, che, invece, si riferisce alle nuove costruzioni, mentre avrebbe dovuto tener conto della superficie virtuale ottenuta dividendo il costo complessivo delle opere oggetto di concessione per il costo unitario stabilito annualmente con il decreto ministeriale previsto dall'articolo 6 della legge 28.01.1977, n. 10.

In via preliminare, il Collegio ritiene di aderire all’orientamento di quella parte della giurisprudenza amministrativa, la quale ha precisato che il computo degli oneri di urbanizzazione non è attività autoritativa e la contestazione sulla relativa corresponsione è proponibile nel termine di prescrizione decennale a prescindere dall'impugnazione dei provvedimenti adottati o dal sollecito a provvedere in via di autotutela; trattasi infatti di determinazione che obbedisce a prescrizioni desumibili da tabelle, in ordine alla quale l'Amministrazione comunale si limita ad applicare i detti parametri, aventi anche per essa natura cogente, con conseguente esclusione di qualsivoglia discrezionalità (cfr., Consiglio di Stato sez. IV, 28.11.2012, n. 6033).
Ciò premesso, in relazione al calcolo dei contributi concessori la legge della Regione Lombardia 60/1977 e successive modifiche, prevede espressamente che per le costruzioni o gli impianti destinati alle attività industriali o artigianali nonché alle attività turistiche, commerciali e direzionali, gli oneri sono calcolati al metro quadrato di superficie lorda complessiva di pavimento, compresi i piani seminterrati e interrati la cui destinazione d'uso comporti una permanenza anche temporanea di persone.
Per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, gli oneri di urbanizzazione, se dovuti, sono riferiti alla superficie virtuale ottenuta dividendo il costo complessivo delle opere oggetto di concessione per il costo unitario stabilito annualmente con il decreto ministeriale previsto dall'articolo 6 della legge 28.01.1977, n. 10, quando si tratta di edifici con destinazione diversa da quella residenziale.
Tanto premesso in punto di fatto, per vagliare la fondatezza del ricorso, occorre, quindi, verificare se gli interventi edilizi realizzati dalla società ricorrente, su edificio con destinazione diversa da quella residenziale, siano da qualificare come nuova superficie (secondo l’assunto dell’amministrazione) ovvero come ristrutturazione o risanamento conservativo (secondo la ricostruzione della società ricorrente).
E’ emerso in maniera incontestata che la società ricorrente ha realizzato un mutamento di destinazione d’uso di un sottotetto al primo piano da uffici ad abitazione del custode per ampliamento della stessa, ha installato due soppalchi metallici, uno di superficie pari a mq. 70 e l’altro di estensione pari ad una preesistente soletta in cemento armato.
A parer della società ricorrente, tali interventi edilizi rappresenterebbero una ristrutturazione o un’ipotesi di risanamento conservativo, in quanto le presunte maggiori superfici utili realizzate non sarebbero destinate ad attività commerciali, ma solo al deposito di merci.
Per reperire una definizione di ristrutturazione edilizia è necessario richiamare l'art. 3, d.P.R. 06.06.2001 n. 380 che definisce ristrutturazione gli interventi di trasformazione di organismi edilizi preesistenti in misura tale anche da condurre alla realizzazione di un organismo edilizio in tutto diverso dal precedente, mentre considera come “nuova costruzione” tutti gli interventi di trasformazione del territorio non rientranti nelle categorie precedentemente descritte dalla medesima disposizione. L'elemento discretivo tra le due categorie, ai sensi dell'art. 3 citato, risiede, dunque, nel fatto che nei casi di ristrutturazione vi è preesistenza di un manufatto, elemento invece non richiesto nei casi di nuova costrizione in cui la trasformazione concerne più propriamente il "solo" territorio (si veda sul punto anche, TAR Napoli Campania sez. VIII, 19.04.2012, n. 1827).
Per quanto attiene al soppalco, lo stesso, se non di modeste dimensioni, per la sua struttura e funzione, comporta un aumento della superficie utile e rientra nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia (cfr., Consiglio di Stato sez. VI, 08.02.2013, n. 720).
Nel caso di specie, è emerso nitidamente che è stata mutata la destinazione d’uso di un sottotetto al primo piano da uffici ad abitazione del custode con ampliamento della volumetria dello stesso e sono stati realizzati due soppalchi di non modeste dimensioni.
Ne deriva che gli interventi edilizi realizzati rientrano nelle ipotesi di ristrutturazione edilizia, richiamate dall’art. 5, co. 1, lett. a), della legge regionale.
Ne deriva che erroneamente l’amministrazione ha calcolato gli oneri concessori applicando il comma 2 della legge regionale, che, invece, si riferisce alle nuove costruzioni, mentre avrebbe dovuto tener conto della superficie virtuale ottenuta dividendo il costo complessivo delle opere oggetto di concessione per il costo unitario stabilito annualmente con il decreto ministeriale previsto dall'articolo 6 della legge 28.01.1977, n. 10 (TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 26.07.2013 n. 2008 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di una ringhiera protettiva e di una scala in ferro per consentire l’accesso ad un terrazzo costituiscono interventi per i quali non è richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire.
Infatti, tali opere seppure finalizzate a consentire l’utilizzo del solaio di copertura di un immobile non determinano una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ma si configurano piuttosto come mere pertinenze, essendo preordinate ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente inserite al servizio dello stesso, sfornite di un autonomo valore di mercato e caratterizzate da un volume minimo, tale da non consentire una destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile al quale accedono e, comunque, tale da non comportare un aumento del carico urbanistico.

Preliminarmente, il Tribunale ritiene di poter prescindere dalla richiesta, avanzata da parte resistente, di riunione del presente giudizio agli altri, originati da ulteriori ricorsi, avverso provvedimenti resi dal Comune di Ispani, in relazione all’immobile cui afferisce la scala in contestazione, e tanto perché il presente gravame può essere definito autonomamente dagli altri, concernenti la complessiva situazione dell’immobile di che trattasi.
Esso si presta, infatti, ad essere accolto, in virtù di aspetti, riguardanti la natura stessa dell’opera di cui è stata ingiunta, dal Comune, la demolizione (“installazione di una scala in ferro che si diparte dal piano di campagna per raggiungere il terrazzo posto al primo piano del fabbricato di proprietà della sig.ra Sansone”), quale risalta anche dall’esame della documentazione fotografica allegata al ricorso e la quale, per giurisprudenza pacifica (in disparte, quindi, ogni altra considerazione circa l’eventuale abusività dell’immobile, al cui servizio la medesima scala è destinata) non necessitava all’epoca, per il suo carattere pertinenziale, e non necessiterebbe del resto ancor oggi, di alcuna concessione edilizia (o permesso di costruire), onde illegittima si palesa l’adozione, da parte dell’Amministrazione Comunale di Ispani, della sanzione demolitoria.
E valga il vero: è costante in giurisprudenza la massima, secondo la quale: “La realizzazione di una ringhiera protettiva e di una scala in ferro per consentire l’accesso ad un terrazzo costituiscono interventi per i quali non è richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire; infatti, tali opere seppure finalizzate a consentire l’utilizzo del solaio di copertura di un immobile non determinano una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, ma si configurano piuttosto come mere pertinenze, essendo preordinate ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente inserite al servizio dello stesso, sfornite di un autonomo valore di mercato e caratterizzate da un volume minimo, tale da non consentire una destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile al quale accedono e, comunque, tale da non comportare un aumento del carico urbanistico” (TAR Liguria–Genova, Sez. I, 11.07.2011, n. 1088; conformi: TAR Lazio–Latina, Sez. I, 07.05.2010, n. 740; TAR Campania–Napoli, Sez. VII, 27.05.2009, n. 2945).
Il ricorso va dunque accolto, in aderenza a tale orientamento diffuso in giurisprudenza, ed in accoglimento della corrispondente censura, laddove la richiesta di risarcimento del danno ingiusto, evidentemente subito, per asserzione dei ricorrenti, dall’adozione dell’ordinanza gravata, va respinta anzitutto (al di là d’ogni altra considerazione) per la sua assoluta genericità, tale da non consentirne, neppure in astratto, una positiva delibazione (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 24.07.2013 n. 1680 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn presenza di opere che implichino una stabile (benché non irreversibile) trasformazione del territorio, preordinata a soddisfare esigenze non precarie, è necessario il rilascio di un idoneo titolo edilizio.
Qualora l'entità del deposito dei materiali e la stabilità dell'utilizzazione dell'area emergano con una certa evidenza, è da ritenersi realizzata una trasformazione permanente dell'assetto edilizio del territorio, necessitante di concessione edilizia.
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La sussistenza da lungo tempo dell’opera abusiva non esclude certamente il potere di controllo e di repressione del comune in materia urbanistico-edilizia, perché l'esercizio di tale potere non è soggetto a prescrizione o decadenza.
Ne consegue che l'accertamento dell'illecito amministrativo e l'applicazione della relativa sanzione possono intervenire anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dell'abuso, senza che il ritardo nell'adozione della sanzione comporti sanatoria o il sorgere di affidamenti o situazioni consolidate.
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L'ordine di demolizione costituisce atto vincolato che non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né infine una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il tempo non può giammai legittimare, a maggiori ragione laddove l'abuso ricada in zona soggetta a vincola paesaggistica.

Va innanzitutto respinto il rilievo secondo il quale l’attività di deposito avviata sul fondo cui al foglio 9 mappale n. 421 non necessiterebbe di alcun titolo abilitativo, non integrando causa di trasformazione dello stato dei luoghi.
L'affermazione urta in via di fatto con le emergenze dei verbali di sopralluogo prodotti in giudizio che illustrano come il sedime sia occupato da:
- otto container colmi di traversine;
- due rimorchi altrettanto colmi;
- altre traversine accatastate sul terreno, per 17 m di lunghezza, 9 m di larghezza e circa 3 m di altezza quindi con un volume di 450 mc.
L’argomentazione contrasta, inoltre, in punto di diritto, con il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale -in presenza di opere che implichino una stabile (benché non irreversibile) trasformazione del territorio, preordinata a soddisfare esigenze non precarie- è necessario il rilascio di un idoneo titolo edilizio (cfr., ex multis, Cons. St. sez. IV, 24.07.2012, n. 4214).
Sul punto la giurisprudenza amministrativa ha costantemente affermato che, qualora l'entità del deposito dei materiali e la stabilità dell'utilizzazione dell'area emergano con una certa evidenza, è da ritenersi realizzata una trasformazione permanente dell'assetto edilizio del territorio, necessitante di concessione edilizia (TAR Milano sez. IV, 20.12.2011, n. 3307 e sez. II, 11.03.2011, n. 583).
Nel caso di specie, in considerazione dell'entità del deposito di materiali e mezzi d'opera, del relativo ingombro (evincibile dalla documentazione fotografica in atti) e della stabilità dell’utilizzazione dell'area come deposito (l'amministrazione ha, difatti, constatato la posa di materiale inerte già con verbale del 17.11.2008), è da ritenersi certamente realizzata una trasformazione permanente dell'assetto edilizio del territorio, necessitante del rilascio di permesso di costruire ai sensi dell'art. 3, lett. e7), d.P.R. n. 380/2001 (che fa riferimento alle ipotesi di “realizzazione di depositi di merci o di materiali” e di “realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo in edificato”).
In replica ad un’ulteriore contestazione contenuta in ricorso si osserva che la sussistenza da lungo tempo dell’opera abusiva non esclude certamente il potere di controllo e di repressione del comune in materia urbanistico-edilizia, perché l'esercizio di tale potere non è soggetto a prescrizione o decadenza. Ne consegue che l'accertamento dell'illecito amministrativo e l'applicazione della relativa sanzione possono intervenire anche a notevole distanza di tempo dalla commissione dell'abuso, senza che il ritardo nell'adozione della sanzione comporti sanatoria o il sorgere di affidamenti o situazioni consolidate (TAR Milano sez. II, 17.06.2008, n. 2045 e 11.03.2011, n. 583).
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L'ordine di demolizione, infatti, costituisce atto vincolato che non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né infine una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il tempo non può giammai legittimare, a maggiori ragione laddove l'abuso ricada in zona soggetta a vincola paesaggistica (cfr. TAR Liguria sez. I, 29.01.2013, n. 217; TAR Napoli sez. II, 12.03.2013, n. 1410 e sez. III, 08.03.2013, n. 1374) (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 12.07.2013 n. 891 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul cambio di destinazione d'uso di una vasca per fiori in piscina scoperta.
Pur se le dimensioni dell’opera sono rimaste invariate rispetto allo stato autorizzato, è evidente che un grande vaso per fiori sia un manufatto strutturalmente e funzionalmente diverso da una piscina, e che il passaggio dall’una all’altra categoria non possa avvenire senza l’opera dell’uomo: senza ad esempio -a parte il riempimento con l’acqua- la realizzazione di un’adeguata impermeabilizzazione della vasca e di un impianto per il filtraggio, l’igienizzazione ed il ricambio dell’acqua.
Si tratta, dunque, di una trasformazione fisica non puramente funzionale bensì realizzata attraverso opere strutturali volte a costituire un organismo edilizio del tutto diverso da quello autorizzato.
Ne consegue che l’intervento, essendo qualificabile di ristrutturazione edilizia, richiedeva il permesso di costruire, con conseguente applicabilità, in mancanza, dell’obbligo di demolizione previsto dall’art. 33, D.P.R. n. 380/2001, da intendersi, tuttavia, nel caso di specie, come obbligo di ripristino della vasca per fiori (riempita completamente di terra, come prescritto dalla Commissione Edilizia) e non come obbligo di demolizione della struttura in cemento che è stata autorizzata con DIA e successivamente sanata con il permesso del 01.02.2011.

Quanto ai restanti motivi di ricorso, si osserva, innanzitutto, che il Comune, con il provvedimento impugnato, ha inteso sanzionare l’abusiva realizzazione di una piscina, laddove, con il permesso di costruire in sanatoria del 01.02.2011, era stata autorizzata la sanatoria di una vasca per fiori.
Invero, la Commissione Edilizia, nella seduta del 30.12.2010, aveva espresso parere negativo alla realizzazione della piscina e prescritto che la fioriera venisse riempita completamente con la terra.
Nella fattispecie in esame, dunque, è pacifico che sia stata effettuata una modifica della destinazione d’uso da vasca per fiori a piscina.
Inoltre, va tenuto conto che la natura della diversa destinazione implica anche che la stessa avvenga, normalmente, mediante opere.
Ed infatti, è evidente che, pur se le dimensioni dell’opera sono rimaste invariate rispetto allo stato autorizzato, un grande vaso per fiori sia un manufatto strutturalmente e funzionalmente diverso da una piscina, e che il passaggio dall’una all’altra categoria non possa avvenire senza l’opera dell’uomo: senza ad esempio -a parte il riempimento con l’acqua- la realizzazione di un’adeguata impermeabilizzazione della vasca e di un impianto per il filtraggio, l’igienizzazione ed il ricambio dell’acqua.
Si tratta, dunque, di una trasformazione fisica non puramente funzionale bensì realizzata attraverso opere strutturali volte a costituire un organismo edilizio del tutto diverso da quello autorizzato.
Ne consegue che l’intervento, essendo qualificabile di ristrutturazione edilizia, richiedeva il permesso di costruire, con conseguente applicabilità, in mancanza, dell’obbligo di demolizione previsto dall’art. 33, D.P.R. n. 380/2001, da intendersi, tuttavia, nel caso di specie, come obbligo di ripristino della vasca per fiori (riempita completamente di terra, come prescritto dalla Commissione Edilizia) e non come obbligo di demolizione della struttura in cemento che è stata autorizzata con DIA e successivamente sanata con il permesso del 01.02.2011.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato (TAR Veneto, Sez. II, sentenza 08.07.2013 n. 930 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASopraelevazione, cambio d'uso e sfruttamento delle volumetrie residue tra gli effetti della norma per le città.
La ricostruzione perde i vincoli. Con il decreto «del fare» sostituzione edilizia anche senza rispetto della sagoma.

Con l'eliminazione del vincolo di rispettare la sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente per effetto del Dl 69/2013 (decreto "del fare") si potrà rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non aumentare la volumetria preesistente.
Secondo il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi «mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente». Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo unico per le opere che non comportano la demolizione integrale, il decreto "del fare" consentirà di modificare la sagoma anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione.
Le possibilità di intervento
La norma entra in vigore con la legge di conversione del decreto, quindi al più tardi il 21 agosto. A breve sarà possibile, ad esempio, trasformare un'autorimessa composta da più piani interrati (a cui il titolo edilizio originario riconosceva la permanenza di persone per lo svolgimento di attività lavorative), in una palazzina che trasferisce la volumetria nel soprassuolo (aumentando l'altezza dell'edificio preesistente o erigendo ex novo sull'area sovrastante), collocando nel sottosuolo i parcheggi senza permanenza di persone.
Il caso può apparire irragionevole, ma corrisponde alla realtà di diversi interventi realizzati in Lombardia durante la vigenza dell'articolo 27, comma 1, lettera d), della legge regionale 12/2005, che per primo aveva eliminato l'obbligo del rispetto della sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione. La norma era stata annullata dalla sentenza della Corte Costituzionale 309/2011 per il contrasto con il principio fondamentale contenuto nella definizione di ristrutturazione del Testo unico sull'edilizia. Ma la definizione ora è stata riscritta nei termini citati eliminando così il vizio di incostituzionalità.
Senza giungere al caso limite appena illustrato, si deve rimarcare che il solo vincolo del rispetto della volumetria consentirà agli interventi di demolizione e ricostruzione infedele di superare l'indice edilizio (generalmente espresso dal rapporto tra la volumetria o superficie edificabile e la superficie dell'area di intervento) assegnato dallo strumento urbanistico comunale, tutte le volte in cui esso sia inferiore alla volumetria esistente. Questo è un caso molto frequente nei tessuti consolidati delle nostre città, dove gli edifici sono stati costruiti ben prima dell'approvazione del primo piano regolatore (che ha poi imposto indici inferiori all'esistente), se non prima della stessa legge urbanistica nazionale del 1942.
Appaiono evidenti le positive implicazioni per la rigenerazione dello stock edilizio italiano il cui valore, in ragione del riconosciuto degrado, è da attribuirsi quasi esclusivamente alla localizzazione e alla volumetria espressa.
Ma vi è una seconda novità non meno importante introdotta dal decreto: potranno mantenere la volumetria esistente senza vincolo di sagoma anche «gli interventi rivolti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza». Per questa via, di cui non risultano precedenti nella legislazione regionale, si potrà porre rimedio alle ferite inferte alle nostre città da sinistri, calamità naturali ed eventi bellici.
Gli edifici vincolati
Un'ultima notazione, critica, merita la previsione che continua ad imporre il rispetto della sagoma agli immobili sottoposti a vincoli. Il decreto non considera che la difesa dei valori culturali riconosciuti dal vincolo è assicurata dalla necessaria e preventiva autorizzazione che deve essere rilasciata dagli organi tutori (su tutti le soprintendenze).
Per salvaguardare i beni vincolati resta ferma anche la possibilità che il Prg inibisca gli interventi di demolizione e ricostruzione infedele in determinate aree o zone urbanistiche.
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Semplificazioni. Raccolta pareri centralizzata. Allo sportello unico le autorizzazioni per la Scia e la Cia.
Prosegue il percorso legislativo finalizzato a perfezionare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in materia edilizia. Il decreto "del fare" (Dl 69/2013) interviene direttamente sul Testo unico in materia edilizia, inserendo un nuovo articolo (articolo 23-bis), che ha ad oggetto le autorizzazioni preliminari alla Scia e alla comunicazione di inizio lavori (Cia) in materia edilizia.
La norma prevede che l'interessato a realizzare opere edilizie soggette a Scia o Cia, prima della presentazione della segnalazione stessa, possa richiedere allo sportello unico comunale per l'edilizia di acquisire tutti gli atti di assenso necessari per realizzare l'intervento. A fronte della richiesta, lo sportello dovrà ottenere gli atti dagli uffici competenti e comunicarne l'avvenuta acquisizione. Se non sono acquisiti entro 60 giorni dalla domanda, lo sportello unico deve, invece, convocare una conferenza di servizi tra le amministrazioni competenti.
La Scia è stata introdotta dalla legge 122/2010 che ha sostituito l'articolo 19 della legge 07.08.1990, n. 241, norma che originariamente regolava la denuncia di inizio attività (Dia). La disposizione ha poi subito ulteriori modifiche e correzioni, in buona parte dirette a regolare l'applicazione al settore dell'edilizia.
Con l'ultima precisazione introdotta dal decreto legge 69/2013, a partire dal 22 giugno scorso vengono meno i dubbi sorti sull'individuazione del soggetto tenuto ad acquisire le autorizzazioni inerenti ai vincoli ambientali, paesaggistici, culturali o previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche, la conformità ai quali non è autocertificabile mediante Scia: su richiesta dell'interessato, l'onere ricade in capo allo sportello unico.
Il tenore letterale della disposizione, peraltro, non pare escludere che l'interessato possa richiedere la formale acquisizione di atti di assenso che sarebbero comunque sostituibili mediante Scia. La norma così interpretata potrebbe rivelarsi utile nei casi in cui sussistano margini di incertezza rispetto alla conformità del progetto a specifiche normative.
Il Dl 69 introduce, infine, un'importante previsione a tutela delle zone omogenee A del Dm 1444/1968, ossia delle parti del territorio interessate da agglomerati a carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale: in tali zone (di fatto i centri storici) gli interventi e le varianti a permessi di costruire attuabili mediante Scia e che comportano modifiche alla sagoma dell'edificio preesistente o già assentito non potranno avere inizio prima di 20 giorni dalla data di presentazione della segnalazione.
La disposizione se, da un lato, consente una maggior tutela dei centri storici, dall'altro incide parzialmente sulla natura della Scia che, in effetti, si distingue dalla Dia e dal permesso di costruire in particolare per la possibilità di avviare i lavori immediatamente. Una breve attesa è, in ogni caso, un sacrificio accettabile se rivolto, come pare, a tutelare i beni di pregio del patrimonio edilizio esistente.
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Procedure. Il titolo di livello «parziale». Sull'agibilità spazio ai professionisti.
L'AUTOCERTIFICAZIONE/ I tecnici abilitati potranno dichiarare l'esistenza dei requisiti per il rilascio del certificato al posto del Comune.
Nessun dubbio sulla possibilità di rilasciare certificati di agibilità parziali. Inoltre i professionisti abilitati potranno autocertificare i requisiti di agibilità. Il decreto "del fare" ha introdotto rilevanti novità anche in materia di agibilità.
Il legislatore ha sancito la possibilità di rilascio dell'agibilità parziale delle costruzioni. L'istituto, in realtà, era già in uso nella prassi anche a seguito di alcuni interventi interpretativi resi da parte della giurisprudenza amministrativa (Tar Lombardia-Milano, Sezione II, sentenza n. 332/2010).
Ma in assenza di un dato normativo esplicito, alcune amministrazioni comunali hanno, tuttavia, continuato a negare la possibilità di certificazione parziale. Il decreto "del fare" fuga ora ogni dubbio in merito, subordinando però l'agibilità parziale a puntuali condizioni.
In forza delle nuove disposizioni (articolo 30 del Dl 69/2013), il certificato di agibilità potrà essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi.
La richiesta risulterà accoglibile se sono state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e sono state completate le parti comuni relative al singolo edificio o alla singola porzione della costruzione.
L'istanza può anche avere ad oggetto singole unità immobiliari, purché siano state completate le opere strutturali, gli impianti e le parti comuni e a condizione che le opere di urbanizzazione primaria siano state ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Il decreto, nondimeno, prevede che il rilascio delle agibilità parziali incida direttamente sulla durata dei titoli edilizi: nei casi di rilascio di agibilità parziale, prima della scadenza del termine di fine lavori dettato dal titolo, il termine stesso è infatti prorogato per una sola volta per tre anni.
Non solo. La precedente formulazione del Testo unico in materia edilizia (Dpr 380/2001) prevedeva che l'agibilità degli edifici potesse essere acquisita esclusivamente attraverso il rilascio espresso del certificato da parte dell'amministrazione ovvero mediante silenzio-assenso. L'autocertificazione circa l'agibilità dell'edificio da parte di un professionista abilitato era, infatti, contemplata esclusivamente riguardo alle attività produttive (Dpr 07.09.2010, n. 160) e da parte di alcune specifiche normative regionali (ad esempio articolo 86, legge regionale Toscana n. 1/2005).
Ebbene, il decreto, modificando l'articolo 25 del Testo unico, estende ora questa facoltà a tutte le costruzioni. L'interessato, in luogo dell'ordinaria domanda di rilascio del certificato di agibilità, potrà presentare una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora questi non sia stato nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesti l'agibilità dell'opera e la sua conformità al progetto.
L'autodichiarazione, salvo diversa indicazione da parte delle Regioni –che dovranno anche prevedere norme attuative e per l'effettuazione dei controlli– non potrà però essere utilizzata riguardo alle agibilità parziali (articolo Il Sole 24 Ore dell'01.07.2013).

giugno 2013

EDILIZIA PRIVATA: L. Lavitola e A. Di Leo, LA NUOVA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA A SEGUITO DELLA LEGGE N. 98/2013: DEMO-RICOSTRUZIONE E INTERVENTI DI “RIPRISTINO” - Nell’ambito delle “semplificazioni in materia edilizia”, l’art. 30 della l. 09.08.2013, n. 98 (recante la conversione, con modificazioni, del d.l. 21.06.2013, n. 69, c.d. Decreto del “fare”) ha innovato la disciplina della ristrutturazione edilizia, innovando l’art. 3, co. 1, lett. d), del T.U.E.. L’intervento legislativo “rivoluziona” ed amplia notevolmente l’ambito di applicazione della ristrutturazione edilizia “leggera” (realizzabile tramite SCIA), rimuovendo due limiti (la sagoma e l’impossibilità di considerare i “ruderi” come organismo edilizio esistente ai fini della ristrutturazione), fino ad oggi considerati come veri e propri “confini” tra la nozione di ristrutturazione e quella di nuova costruzione. Il contributo, pertanto, si propone di esaminare l’impatto della modifica normativa e le possibili implicazioni, non solo sotto il punto di vista del “diritto dell’edilizia (Gazzetta Amministrativa n. 2/2013).

EDILIZIA PRIVATADECRETO DEL FARE/ Edilizia.
LE SEMPLIFICAZIONI/ Per le ristrutturazioni niente vincoli di sagoma. L'innovazione non si applica agli immobili di carattere storico-artistico.
Ristrutturazioni e ricostruzioni libere dalla sagoma preesistente: lungo questa linea l'articolo 20 del decreto legge 69 modifica una serie di norme del Testo unico edilizia 380/2001 e, a cascata, opera sulle Regioni (Corte costituzionale 309/2011).
Per sagoma si intende l'insieme dei punti che definiscono il perimetro esterno dell'edificio, con la conseguenza che le ristrutturazioni che dovevano rispettare l'identità di sagoma lasciavano pochi spazi a innovazioni. Per esempio, non era possibile, dovendo rispettare la sagoma, spostare volumi o concentrare più piani su una diversa superficie. La sagoma, insieme al concetto di volume e a quello di destinazione d'uso, caratterizza ogni intervento edilizio: poiché il volume è traslabile (anche a seguito della legge 70/2011, che ne consente la cessione) e la destinazione d'uso opera per categorie, era rimasta solo la sagoma a limitare le ristrutturazioni di più ampia portata. Ora che si può ristrutturare e ricostruire senza rispettare la sagoma precedente, si è definitivamente elasticizzato il concetto di "fedeltà" che caratterizzava gli interventi di edilizia sostitutiva.
La «Dia»
La dichiarazione di inizio attività (Dia "pesante" o super Dia, articolo 22 del Testo unico 380/2001) può quindi generare edifici diversi, conformi alle previsioni urbanistiche vigenti al momento della ristrutturazione, senza le rigidità conseguenti al formale rispetto della sagoma precedente. Non è più sanzionabile come difformità essenziale lo scostamento dal profilo autorizzato, abuso che poteva determinare anche una riduzione in pristino perché la ristrutturazione era considerata una nuova costruzione.
Questa conseguenza sembra anche applicabile agli abusi antecedenti il decreto del fare: le attuali difformità di sagoma, non essendo più sintomo di variazione essenziale, possono essere oggetto di una ridotta sanzione pecuniaria.
L'innovazione non si applica agli immobili sottoposti a vincoli in base al Codice dei beni culturali (decreto legislativo 42/2004): da una prima lettura sembra che i vincoli che non ammettono ristrutturazioni con diversa sagoma siano quelli su specifici immobili (storico-artistici) e non quelli su edifici posizionati in zone sottoposte a vincolo (e non singolarmente vincolati, come le zone vicine ai corsi d'acqua).
Ciò anche perché, nelle zone vincolate, l'intervento di ristrutturazione, oggi liberato dalla sagoma preesistente, è comunque soggetto a uno specifico titolo abilitativo (permesso di costruire) e quindi deve essere sottoposto al vaglio dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (articolo 22, comma 6, del Testo unico 380/2001).
Quindi, chi tentasse di ristrutturare in zona vincolata con una Dia e senza rispettare la sagoma, incorrerebbe in un abuso anche ambientale con l'unica, leggera, tolleranza prevista dal Dpr 139/2010, ad esempio, per le falde del tetto.  
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Zone protette. Le mancate risposte del Comune.
Nelle aree vincolate silenzio con doppio valore.

Nelle zone sottoposte a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali cambia il significato del silenzio. In mancanza di vincolo, il silenzio mantenuto dal dirigente per 30 giorni dalla proposta dello sportello unico è un silenzio assenso (articolo 20, comma 8, del Dpr 380/2001). Se c'è il vincolo ambientale, paesaggistico o culturale, non c'è questa forma di silenzio assenso, ma una procedura più complessa.
In particolare, se l'autorità preposta alla tutela del vincolo si esprime favorevolmente all'intervento, il Comune si deve pronunciare entro i successivi 30 giorni. Il silenzio che perduri oltre il trentesimo giorno è un silenzio rifiuto che esprime unicamente un'inerzia del Comune, ma non una volontà contraria all'intervento edilizio.
Se, invece, l'autorità preposta alla tutela del vincolo si esprime in senso sfavorevole all'intervento edilizio, il silenzio mantenuto dal Comune nei successivi 30 giorni genera un rigetto, cioè un espresso giudizio sfavorevole. Questo perché nel procedimento di competenza del Comune confluiscono pareri di più soggetti, mentre l'autorità che si esprime nei confronti del richiedente è il solo Comune.
È quindi necessario separare i vari contributi all'interno del procedimento, imputando all'autorità che si esprime negativamente la responsabilità del proprio dissenso. I diversi tipi di silenzio (rifiuto o rigetto) hanno conseguenze differenti in sede di contestazione, poiché il primo è un'omissione, il secondo è equiparato a un parere sfavorevole.
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Il Suap. Nuovi ambiti di intervento.
Riviste le competenze dello sportello unico.

All'interno del Comune, il decreto del fare riordina le attività dello sportello unico attività produttive (Suap), cioè dell'ufficio cui il cittadino si rivolge convogliandovi le varie fasi e i vari pareri che conducono al rilascio del permesso di costruire. Con l'articolo 30 del decreto, (che introduce l'articolo 23-bis nel Testo unico 380/2001) il Suap si interessa anche della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e della "comunicazione dell'inizio dei lavori" (articolo 6, comma 2, Dpr 380/2001).
In particolare, lo Sportello può fare da collettore di tutti gli atti di assenso, pareri, visti e nulla osta che siano necessari e quindi solleva il privato dall'onere di procurarsi questi provvedimenti. Se i pareri non giungono al Suap entro 60 giorni se vi è un dissenso da parte di un'amministrazione interpellata, il Suap convoca una conferenza di servizi nella quale discutere e amalgamare le varie opinioni (articolo 14, legge 241/1990). Se l'interessato si rivolge al Suap e contestualmente presenta una Scia, non può iniziare subito i lavori (come gli sarebbe consentito se non si fosse rivolto al Suap per acquisire i vari pareri), ma deve aspettare l'avvenuta acquisizione dei pareri o l'esito positivo della conferenza dei servizi.
Per i centri storici le procedure hanno tempi più diluiti. Si prevede, infatti, che per gli interventi eseguibili con Scia, che determinino la modifica della sagoma rispetto all'edifico preesistente o già assentito, si debbano attendere 20 giorni dalla presentazione della Scia prima di iniziare i lavori.
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Fabbricati. I certificati. Agibilità per singoli edifici.
Diventa più snella la procedura per ottenere il rilascio del certificato di agibilità. Fino a oggi, interventi complessi, di più piani o di più edifici, potevano ottenere solo un'unica e complessiva agibilità, con il risultato di dover attendere, per commercializzare efficacemente gli immobili, l'ultimazione di tutte le opere del complesso edilizio.
Inoltre, un'eventuale diffomità o eccedenza emersa per una singola unità causava l'interruzione del procedimento di rilascio dell'agibilità complessiva, generando forti contrasti e liti civili. Ora, invece, è consentita la richiesta dell'agibilità anche per singoli edifici o per porzioni di essi. Ciò è possibile se le unità siano funzionalmente autonome, e siano state realizzate e collaudate (o dichiarate funzionali) le opere di urbanizzazione primaria (fogne, servizi, verde pro quota).
Il rilascio del certificato potrà avvenire anche per le singole unità immobiliari, nelle quali siano stati completati gli impianti e le opere strutturali, consentendo al venditore di agevolare la commercializzazione dei beni. Se quindi si realizza un parco, singoli edifici potranno essere dichiarati agibili indipendentemente dall'effettiva ultimazione di tutte le opere previste. All'interno poi del singolo edificio, può essere dichiarata agibile l'unità effettivamente ultimata, anche se un'altra unità, per esempio di difficile collocazione commerciale, rimane al rustico in attesa di migliori momenti. La norma semplifica le vendite ed evita garanzie e fideiussioni che di norma fungevano da paracadute nei casi in cui si doveva attendere l'ultimazione di un intero complesso prima di ottenere l'agibilità.
Infine, una rilevante accelerazione deriva dalla possibilità di autodichiarare l'agibilità da parte dei professionisti del settore, senza quindi attendere l'intervento di tecnici comunali. La dichiarazione ribalta le responsabilità sul professionista, che però oggi ha il vantaggio di verificare solo le singole unità (articolo Il Sole 24 Ore del 26.06.2013).

EDILIZIA PRIVATA: DECRETO DEL FARE/ Eliminati i vincoli burocratici per le ristrutturazioni e per richiedere l'agibilità al comune.
Edilizia, meno lacci e lacciuoli.
Meno vincoli burocratici per le ristrutturazioni e per richiedere l'agibilità al comune. Questo significa avere più margine di azione per interventi edilizi sull'esistente e vendite più veloci degli appartamenti finiti.

Il decreto del Fare ritocca il Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001) con novità favorevoli per le imprese. Tra cui anche l'attribuzione alla p.a. del compito di recuperare i pareri necessari per le segnalazioni certificate di inizio attività (Scia) e di comunicazione per l'attività edilizia libera. Vediamo dunque le disposizioni in materia di costruzioni.
Pareri a cura dello sportello unico. Viene attribuito allo Sportello unico per l'edilizia il compito di acquisire i pareri anche prima della presentazione della Scia. La norma cambia nel senso che viene esteso a tutti i titoli edilizi la possibilità di delegare all'amministrazione le incombenze burocratiche di reperimento dei nulla osta.
Il Testo unico per l'edilizia non disciplina l'acquisizione, da parte dello Sportello unico per l'edilizia (Sue), degli atti di assenso presupposti all'inizio dei lavori nel caso in cui l'intervento edilizio sia soggetto alla presentazione della comunicazione di inizio lavori di attività edilizia libera o della Scia edilizia. Il decreto estende la disciplina prevista oggi solo per il permesso di costruire.
Il provvedimento, infatti, dispone che l'interessato possa, prima di presentare la comunicazione o la Scia, richiedere allo Sportello unico l'acquisizione di tutti gli atti di assenso necessari per l'intervento edilizio. Lo Sportello si deve attivare, come nel caso di richiesta di permesso di costruire: se non sono rilasciati gli atti di assenso delle altre amministrazioni pubbliche, o è intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, il responsabile dello Sportello unico indice la conferenza di servizi per acquisirli.
Se, poi, l'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso è contestuale alla segnalazione certificata di inizio attività, l'interessato potrà dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello Sportello unico dell'avvenuta acquisizione degli atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi. Le novità si applicano anche alla comunicazione dell'inizio dei lavori per l'attività edilizia libera, qualora siano necessari atti di assenso per la realizzazione dell'intervento edilizio. Peraltro nei centri storici per gli interventi o le varianti a permessi di costruire ai quali è applicabile la segnalazione certificata d'inizio attività con modifiche della sagoma rispetto all'edificio preesistente o già assentito, i lavori non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi venti giorni dalla data di presentazione della segnalazione.
La delega alla p.a. di acquisire i pareri alleggerirà gli oneri amministrativi per le imprese.
Termine lavori. Il decreto allunga di due anni i termini di inizio e ultimazione dei lavori autorizzati con permesso di costruire, Dia o Scia alla data di entrata in vigore della norma. Il termine iniziale per l'avvio dei lavori autorizzati con permesso di costruire è di un anno dal rilascio del permesso, mentre, per ultimare l'opera, il termine è fissato a tre anni dall'inizio dei lavori. I lavori avviati dopo la presentazione di Dia o Scia edilizia devono essere anch'essi ultimati entro tre anni. Questi termini si allungano di un biennio, previa comunicazione del soggetto interessato. Poiché la proroga è automatica, il decreto consente di proseguire nei lavori senza necessità di passare dall'ufficio tecnico comunale. Le imprese, quindi, risparmiano il tempo e i costo di una pratica edilizia.
Senza contare che la proroga di legge impedisce di accertare abusi edilizi per gli interventi realizzati dopo la scadenza del termine iniziale.
Ricostruzione e ristrutturazione edilizia. Per il Testo unico dell'edilizia costituiscono «interventi di ristrutturazione edilizia» anche gli interventi che consistono «nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente». Il decreto elimina il requisito della medesima sagoma e, quindi, sono ristrutturazioni edilizie anche gli interventi di ricostruzione di un edificio con il medesimo volume dell'edificio demolito, ma anche con sagoma diversa dal precedente.
Costituiscono, quindi, ristrutturazione gli interventi edilizi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Conseguenza della modifica è che la modifica della sagoma non è rilevante ai fini della individuazione del permesso di costruire come titolo abilitativo necessario (eliminazione del riferimento contenuto nell'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico per l'edilizia).
Con una eccezione. Con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.
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Certificato anche per le singole unità.
Il decreto modifica la disciplina del certificato di agibilità, consentendone la richiesta anche per singoli edifici o singole porzioni di uno stesso stabile. Questo a condizione che le unità siano funzionalmente autonome, e sempre che siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione. L'agibilità parziale potrà essere richiesta anche per singole unità immobiliari.
Nei casi di rilascio del certificato di agibilità parziale prima della scadenza del termine entro il quale l'opera deve essere completata, lo stesso è prorogato per una sola volta di tre anni. Viene, inoltre, individuato un procedimento alternativo alla richiesta di agibilità. Se l'interessato non propone domanda deve presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità e allegare la richiesta di accatastamento dell'edificio e la dichiarazione dell'impresa installatrice di conformità degli impianti.
Attività edilizia libera. Una dichiarazione in meno per la comunicazione di inizio lavori. Il Testo unico per l'edilizia prevede per l'attività edilizia libera l'invio di una comunicazione dell'inizio dei lavori, a cui deve essere allegata una relazione asseverata firmata da un tecnico abilitato, che dichiari di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente. Il decreto dispone di eliminare tale dichiarazione da parte del tecnico abilitato.
Vincoli ambientali. Si passa dal silenzio-rifiuto al silenzio-rigetto, immediatamente impugnabile. Secondo il Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001), nel caso in cui manchi un atto di assenso per vincolo ambientale, paesaggistico e culturale, si viene a formare il silenzio rifiuto. Il dl modifica il procedimento in caso di immobili vincolati. Se l'assenso dell'autorità preposta al vincolo è favorevole, il comune sarà tenuto a concludere il procedimento di rilascio del permesso di costruire con un provvedimento espresso e motivato. Se l'atto di assenso viene negato, decorso il termine per il rilascio del permesso di costruire, questo si intenderà respinto (articolo ItaliaOggi Sette del 24.06.2013).

EDILIZIA PRIVATA: DECRETO FARE/ Molte le novità in materia edilizia, tra cui la proroga dei lavori di due anni.
Cambi la sagoma dell'immobile? È solo ristrutturazione
La ristrutturazione è leggera anche in caso di ricostruzione con sagoma diversa; termine lavori edilizi prorogato di due anni.

Sono queste alcune delle novità in materia edilizia del decreto legge Fare, approvato dal consiglio dei ministri del 15.06.2013, che cambia anche il procedimento in caso di vincoli.
Partiamo proprio dai vincoli per esaminare le possibili innovazioni al testo unico per l'edilizia e al codice dell'ambiente. Altra novità sono l'affidamento al comune del compito di recuperare i pareri necessari per la Scia, agibilità edilizia parziale.
VINCOLI AMBIENTALI - Si propone di passare dal silenzio-rifiuto al silenzio-rigetto, immediatamente impugnabile. Secondo il Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001), nel caso in cui manchi un atto di assenso per vincolo ambientale, paesaggistico e culturale, si viene a formare il silenzio rifiuto. Il decreto legge modifica il procedimento in caso di immobili vincolati nel seguente modo. Se l'assenso dell'autorità preposta al vincolo è favorevole, il comune sarà tenuto a concludere il procedimento di rilascio del permesso di costruire con un provvedimento espresso e motivato. Se, invece, l'atto di assenso viene negato, decorso il termine per il rilascio del permesso di costruire, questo si intenderà respinto. L'atto è immediatamente impugnabile.
PARERI - Allo sportello unico per l'edilizia va il compito di acquisire i pareri anche prima della presentazione della Scia. Il testo unico edilizia non disciplina l'acquisizione, da parte dello Sportello unico per l'edilizia (Sue), degli atti di assenso presupposti all'inizio dei lavori nel caso in cui l'intervento edilizio sia soggetto alla presentazione della comunicazione di inizio lavori di attività edilizia libera o della Scia edilizia. Il decreto estenderebbe la disciplina prevista oggi solo per il permesso di costruire. Il provvedimento, infatti, dispone che l'interessato possa, prima di presentare la comunicazione o la Scia, richiedere allo sportello unico l'acquisizione di tutti gli atti di assenso necessari per l'intervento edilizio.
Lo sportello si deve attivare, come nel caso di richiesta di permesso di costruire: se non sono rilasciati gli atti di assenso delle altre amministrazioni pubbliche, o è intervenuto il dissenso di una o più amministrazioni interpellate, il responsabile dello sportello unico indice la conferenza di servizi per acquisirli. Se poi l'istanza di acquisizione di tutti gli atti di assenso è contestuale alla segnalazione certificata di inizio attività, l'interessato potrà dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello sportello unico dell'avvenuta acquisizione degli atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi. Le novità si applicano anche alla comunicazione dell'inizio dei lavori per l'attività edilizia libera, qualora siano necessari atti di assenso per la realizzazione dell'intervento edilizio.
TERMINE LAVORI - Il dl allunga di due anni i termini di inizio e ultimazione dei lavori autorizzati con permesso di costruire, Dia o Scia alla data di entrata in vigore della norma. Il termine iniziale per l'avvio dei lavori autorizzati con permesso di costruire è di un anno dal rilascio del permesso, mentre, per ultimare l'opera, il termine è fissato a tre anni dall'inizio dei lavori. I lavori avviati dopo la presentazione di Dia o Scia edilizia devono essere anch'essi ultimati entro tre anni. Questi termini si allungano di un biennio, previa comunicazione del soggetto interessato.
RICOSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA - Per il testo unico dell'edilizia costituiscono «interventi di ristrutturazione edilizia» anche gli interventi che consistono «nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente». Il decreto elimina il requisito della medesima sagoma e, quindi, sono ristrutturazioni edilizie anche gli interventi di ricostruzione di un edificio con il medesimo volume dell'edificio demolito, ma anche con sagoma diversa dal precedente.
Costituiscono, quindi, ristrutturazione gli interventi edilizi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Conseguenza della modifica è che la modifica della sagoma non è rilevante ai fini della individuazione del permesso di costruire come titolo abilitativo necessario (eliminazione del riferimento contenuto nell'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico per l'edilizia).
AGIBILITÀ PARZIALE - Il decreto modifica la disciplina del certificato di agibilità, consentendone la richiesta anche per singoli edifici o singole porzioni di uno stesso stabile. Questo a condizione che le unità siano funzionalmente autonome, e sempre che a siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione. L'agibilità parziale potrà essere richiesta anche per singole unità immobiliari, (se complete delle opere strutturali, impianti, parti comuni e opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale).
AMBIENTE - Termini ridotti per l'autorizzazione paesaggistica.
Il decreto dimezza il termine (quarantacinque giorni) sull'istanza di autorizzazione paesaggistica; dispone anche l'eliminazione del silenzio-assenso prevedendo l'adozione del provvedimento finale da parte dell'amministrazione competente (articolo ItaliaOggi del 18.06.2013).

EDILIZIA PRIVATA: Del tutto pacificamente, la giurisprudenza interpreta la nozione di manutenzione nel senso di imporre la necessaria esistenza di un duplice ordine di limiti, uno di carattere funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio, e l'altro di carattere strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.
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Non è possibile legare il concetto di manutenzione straordinaria alla funzione svolta e quindi ritenere che, nel caso di impianti industriali come quello per cui è causa, questo possa essere riferito all’impianto nel suo complesso, atteso che la legge fa riferimento ai singoli interventi, escludendo questa tipologia di valutazione complessive.

In via preliminare, la Sezione ritiene necessario rimarcare come la sussunzione di un determinato intervento edilizio in una delle categorie di opere di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001 non sia evento dipendente dalla scelta soggettiva dell’ente pubblico autorizzante, ma discenda dalla qualificazione legislativa e quindi dalla loro corrispondenza allo schema normativo. Tale affermazione risulta valida addirittura per la legislazione regionale (vedi Corte costituzionale, 23.11.2011 n. 309) e a maggior ragione per l’amministrazione, per cui la valutazione della natura delle opere prescinde integralmente dalle eventuali considerazioni favorevoli precedentemente svolte, evento peraltro qui non riscontrabile.
Nel caso in specie, le opere realizzate non sono assolutamente inquadrabili nel concetto di interventi di manutenzione, anche straordinaria. Tale nozione, già data dall’art. 31, comma 1, lettera b), della l. 05.08.1978 n. 457, è ora espressa dall’art. 3, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380 del 2011 e comprende “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Del tutto pacificamente, la giurisprudenza interpreta tale nozione nel senso di imporre la necessaria esistenza di un duplice ordine di limiti, uno di carattere funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio, e l'altro di carattere strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 22.03.2007 n. 1388).
Ne deriva che, contrariamente a quanto dedotto in appello (pag. 5 “non è dato capire perché l'aggiunta di una vasca completamente interrata per lo stoccaggio degli inerti, di un nastro trasportatore per l'alimentazione dell'impianto e di una vasca per il lavaggio degli automezzi in posizione differente dalla precedente, debbano stravolgere la natura dell'intervento e non siano passibili di sanatoria”) le opere realizzate si collocano concettualmente al di fuori del concetto di manutenzione straordinaria.
Infatti, non è possibile legare il concetto di manutenzione straordinaria alla funzione svolta e quindi ritenere che, nel caso di impianti industriali come quello per cui è causa, questo possa essere riferito all’impianto nel suo complesso, atteso che la legge fa riferimento ai singoli interventi, escludendo questa tipologia di valutazione complessive (per la loro incongruenza, si veda la già citata Corte costituzionale, 23.11.2011 n. 309).
Al contrario, le opere in esame integrano interventi diversi, non di mera sostituzione o rinnovo delle parti già esistenti, per cui esulano dal concetto evocato (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 13.06.2013 n. 3270 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nell'ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all'esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.
In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.
Deriva da quanto precede, pertanto -anche con riguardo alla legge n. 457 del 1978 e all'art. 31 di questa- che la semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.

Nel merito, in primo luogo, il Collegio rileva che, nell'ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all'esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro.
In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.
Deriva da quanto precede, pertanto -anche con riguardo alla legge n. 457 del 1978 e all'art. 31 di questa- che la semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi (Cassazione civile, sez. un., 19.10.2011, n. 21578).
Nella fattispecie, dunque, i lavori abusivi eseguiti dai ricorrenti sono da classificare come opere ex novo, e non ristrutturazione, in quanto parte del fabbricato preesistente è stato conglobato nel nuovo manufatto, che si configura quindi come un organismo edilizio diverso, con dimensioni maggiori sia in pianta che in altezza e con conseguente incremento della volumetria
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 11.06.2013 n. 3221 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non può ritenersi assoggettato a permesso di costruire il posizionamento di blocchi di cemento non ancorati al suolo, collocati senza esecuzione di lavori, in maniera provvisoria (sino a quando sarà definito l’iter per il permesso di recintare l’area), che secondo la ricorrente (senza contestazione sul punto) sono immediatamente rimuovibili con una pala meccanica.
... per l'annullamento dell'ordinanza prot. n. 138/D del 05.07.2012 del dirigente dell'U.T.C. del Comune di Ostuni e degli atti e provvedimenti ad essa comunque connessi, con particolare riferimento a quelli ivi richiamati, come il verbale dei VV.UU. prot. n. 19580 del 25.06.2012.
...
L’intervento contestato alla ricorrente consiste nel posizionamento sul terreno di n. 6 cubi di cemento del volume di 1 metro cubo ciascuno, collocati al dichiarato fine di impedire l’accesso e il passaggio con mezzi meccanici, in attesa che il Comune di Ostuni si pronunci sulla richiesta di autorizzazione alla recinzione dell’area di proprietà.
Ciò posto, si tratta si stabilire se l’attività in questione debba essere annoverata tra quelle per le quali è richiesto un titolo edilizio, posto che l’ordinanza impugnata considera le opere “abusive perché realizzate in assenza di Permesso di Costruire in zona del territorio comunale soggetto a vincolo paesaggistico”.
Ad avviso del Collegio, tale connotazione deve essere esclusa, posto che l’art. 10 del T.U. edilizia (DPR 06.06.2001, n. 380) valuta a tal fine la permanenza stabile dell’opera, destinata a soddisfare esigenze non meramente transeunti ma a costituire una permanente innovazione del territorio, per lo più accompagnata dall’esecuzione di lavori.
Invero, la norma stabilisce che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire, per quanto qui rileva, “gli interventi di nuova costruzione” che, ai sensi dell’art. 3, primo comma, lett. e), DPR n. 380/2001 sono definiti in negativo (opere non rientranti nelle categorie di cui alle lettere precedenti: interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia), nonché in base proprio alla loro caratteristica di innovare in maniera permanente l’assetto dei luoghi (cfr. la lett. e.3): “realizzazione di infrastrutture e di impianti … che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato”; lett. e.5): “installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere … che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee”; lett. e.7): “realizzazione di depositi di merci o di materiali [e] realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato”).
A tutto ciò consegue che non può ritenersi assoggettato a permesso di costruire il posizionamento di blocchi di cemento non ancorati al suolo, collocati senza esecuzione di lavori, in maniera provvisoria (sino a quando sarà definito l’iter per il permesso di recintare l’area), che secondo la ricorrente (senza contestazione sul punto) sono immediatamente rimuovibili con una pala meccanica.
Per tali considerazioni il ricorso è dunque fondato e va accolto, con conseguente annullamento dell’impugnata ordinanza (TAR Puglia-Lecce, Sez. I, sentenza 05.06.2013 n. 1327 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La fissazione sul terreno di due strutture del genere (indipendentemente dall’ancoraggio e dai materiali plastici della chiusura perimetrale) comporta la chiusura di uno spazio fruibile, che costituisce un nuovo volume (avente dimensioni di 40,00 x 46,00 mq. ed altezza media di m. 3,75 per ciascuna serra), rilevante sotto il profilo paesaggistico, in quanto reca una modifica dell’aspetto esteriore dei luoghi ed un impatto visivo non trascurabile, ostruendo la libera visuale dell’area ora occupata dalle serre.
Quindi, va esclusa la riconducibilità dell’intervento de quo alla previsione di legge ex art. 167 dlgs 42/2004, considerato che le due serre “multi tunnel” <<per forma e dimensione costituiscono un ingombro stabile sul territorio e pertanto non rientrano nella casistica prevista dall’art. 167, c. 4, del D.lgs. 42/2004>>.

Passando quindi all’esame del secondo motivo, occorre considerare che l’art. 167, quarto comma, del d.lgs. 22.01.2004, n. 42 stabilisce i casi in cui può essere accertata la compatibilità paesaggistica dell’opera realizzata in assenza della previa autorizzazione, tra cui: <<a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati>>.
La difesa del ricorrente si appunta sulla circostanza secondo cui, nel caso di specie, le serre non creano volume né costituiscono superficie utile, anche tenuto conto della possibilità di realizzarle, in base alla legge regionale n. 19/1986, prescindendo dagli indici di fabbricabilità stabiliti per i manufatti edilizi propriamente intesi (case, depositi, ecc.).
La tesi non può essere condivisa.
Va premesso che, anche quando è posta dalla legge una normativa edilizia di favore per speciali tipologie di opere, resta in ogni caso doverosa la loro sottoposizione alla valutazione del rispetto delle disposizioni poste a tutela del bene paesaggio.
Nel caso di specie, la normativa recata dalla L.R. 11.09.1986, n. 19 (“Disciplina urbanistica per la costruzione delle serre”) non riverbera quindi alcun effetto sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, realizzato senza la previa autorizzazione paesaggistica, per il quale occorre riferirsi unicamente alla cennata disposizione del d.lgs. n. 42/2004, che –come detto– esclude tale possibilità per quelle che determinano “creazione di superfici utili o volumi”.
La Soprintendenza ha escluso la riconducibilità dell’intervento alla previsione di legge, considerato che le due serre “multi tunnel” <<per forma e dimensione costituiscono un ingombro stabile sul territorio e pertanto non rientrano nella casistica prevista dall’art. 167, c. 4, del D.lgs. 42/2004>>.
La valutazione della Soprintendenza va condivisa, dal momento che la fissazione sul terreno di due strutture del genere (indipendentemente dall’ancoraggio e dai materiali plastici della chiusura perimetrale) comporta la chiusura di uno spazio fruibile, che costituisce un nuovo volume (avente dimensioni di 40,00 x 46,00 mq. ed altezza media di m. 3,75 per ciascuna serra), rilevante sotto il profilo paesaggistico, in quanto reca una modifica dell’aspetto esteriore dei luoghi ed un impatto visivo non trascurabile, ostruendo la libera visuale dell’area ora occupata dalle serre (TAR Puglia-Lecce, Sez. I, sentenza 05.06.2013 n. 1319 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ove consentito dalle norme di attuazione, la “ristrutturazione edilizia” può essere attuata attraverso la demolizione e la successiva ricostruzione di un fabbricato, ma in tale ipotesi il nuovo edificio deve essere comunque del tutto fedele a quello preesistente, perché in caso contrario infatti si realizza una “nuova costruzione”.
L’obbligo del rispetto delle preesistenze era infatti una espressa prescrizione dell’articolo 31, lett. d), della legge n. 457/1978 e smi. (ed oggi dell’art. 3, 1° co., lett. d) del T.U. di cui al d.P.R. 06.06.2001 n. 380).

Certamente, ove consentito dalle norme di attuazione, la “ristrutturazione edilizia” può essere attuata attraverso la demolizione e la successiva ricostruzione di un fabbricato, ma in tale ipotesi il nuovo edificio deve essere comunque del tutto fedele a quello preesistente, perché in caso contrario infatti si realizza una “nuova costruzione” (cfr. Consiglio di Stato sez. V 07.04.2011 n. 2180; Consiglio di Stato sez. IV 12.02.2013 n. 844).
L’obbligo del rispetto delle preesistenze era infatti una espressa prescrizione dell’articolo 31, lett. d), della legge n. 457/1978 e smi. (ed oggi dell’art. 3, 1° co., lett. d) del T.U. di cui al d.P.R. 06.06.2001 n. 380) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.06.2013 n. 3056 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

maggio 2013

EDILIZIA PRIVATA: L’elemento che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica, (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente") ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.
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Il concetto di ristrutturazione edilizia comprende la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, nel senso che debbano essere rispettate quantomeno le “linee essenziali” della sagoma.
E’ così necessaria l’identità della complessiva volumetria del fabbricato e, per l’area di sedime, il fabbricato deve occupare la stessa area e sorgere sulla stessa superficie utilizzata dal precedente senza compromettere un territorio diverso, coerentemente con la ratio di recupero del patrimonio esistente.
Se anche l’attuale art. 3 DPR 380/2001 non contiene più il riferimento alla “fedele ricostruzione”, occorre però considerare con rigore i criteri della medesima volumetria e sagoma, in virtù della modifica dell’istituto.
Se quindi con la modifica introdotta dal D.Lgs. 301/2002 la nozione di ristrutturazione è stata ulteriormente estesa, al fine di conservare una logica normativa è necessaria una interpretazione rigorosa e restrittiva del mantenimento della sagoma precedente. Proprio perché non vi è più il limite della “fedele ricostruzione” per la ristrutturazione si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti le linee fondamentali per sagoma e volumi.
Anche escludendo il superato criterio della fedele ricostruzione, esigenze di interpretazione logico-sistematica della nuova normativa inducono la giurisprudenza a ritenere che la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, debba conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio debba riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi.
In caso di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, lo scostamento di volumetria non può, dunque, ritenersi ammissibile pena lo sconfinamento nella differente ipotesi della nuova costruzione laddove vada ad incidere sul requisito della identità di sagoma, superfici e volumi richiesto dall'art. 3, d.P.R. n. 380/2001.

In linea generale, l’elemento che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione deve rinvenirsi nella già avvenuta trasformazione del territorio, mediante una edificazione di cui si conservi la struttura fisica, (sia pure con la sovrapposizione di un "insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente") ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma -in quest'ultimo caso- con ricostruzione, se non "fedele" comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente.
Ai sensi dell'art. 3, c. 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001 sono "interventi di ristrutturazione edilizia" (...) "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.".
Il concetto di ristrutturazione edilizia comprende la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma, nel senso che debbano essere rispettate quantomeno le “linee essenziali” della sagoma.
E’ così necessaria l’identità della complessiva volumetria del fabbricato e, per l’area di sedime, il fabbricato deve occupare la stessa area e sorgere sulla stessa superficie utilizzata dal precedente senza compromettere un territorio diverso, coerentemente con la ratio di recupero del patrimonio esistente.
Se anche l’attuale art. 3 non contiene più il riferimento alla “fedele ricostruzione”, occorre però considerare con rigore i criteri della medesima volumetria e sagoma, in virtù della modifica dell’istituto.
Se quindi con la modifica introdotta dal D.Lgs. 301/2002 la nozione di ristrutturazione è stata ulteriormente estesa, al fine di conservare una logica normativa è necessaria una interpretazione rigorosa e restrittiva del mantenimento della sagoma precedente. Proprio perché non vi è più il limite della “fedele ricostruzione” per la ristrutturazione si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti le linee fondamentali per sagoma e volumi (così, Cons. Stato, IV, 28.07.2005, n.4011; Cons. Stato, V, 14.04.2006, n. 2085).
Anche escludendo il superato criterio della fedele ricostruzione, esigenze di interpretazione logico-sistematica della nuova normativa inducono la giurisprudenza a ritenere che la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, debba conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio debba riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi (fra le tante Cons. Stato, sez. IV, 18.03.2008, n. 1177).
In caso di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione, lo scostamento di volumetria non può, dunque, ritenersi ammissibile pena lo sconfinamento nella differente ipotesi della nuova costruzione laddove vada ad incidere sul requisito della identità di sagoma, superfici e volumi richiesto dall'art. 3, d.P.R. n. 380/2001.
Né in senso diverso può essere invocata la normativa regionale, in quanto l'art. 27, comma 1, lett. d), della l.reg. Lombardia 11.03.2005, n. 12 -che ricomprende tra gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione parziale o totale nel rispetto della volumetria preesistente- deve interpretarsi nel senso di prescrivere anche il rispetto della sagoma dell'edificio preesistente, in quanto tale requisito, previsto dall'art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001 e s.m.i., costituisce espressione di un principio generale che deve orientare anche l'interpretazione della legislazione regionale.
Se anche si era ritenuto in senso contrario rispetto alla sentenza appellata da parte di giudici regionali (in tal senso TAR Brescia Lombardia sez. I, 13.04.2011, n. 552) che il legislatore lombardo ha ritenuto, attraverso l'art. 22, comma 1, l.reg. 05.02.2010 n. 7, di intervenire sull'art. 27 l.reg. n. 12 del 2005 e di adottare in tal modo nel caso di "demolizione e ricostruzione" un concetto di ristrutturazione più ampio di quello accolto nella normativa nazionale, eliminando in buona sostanza la sagoma quale vincolo da rispettare, sul punto è stata fatta definitiva chiarezza. Infatti sul punto è intervenuto il giudice delle leggi, stabilendo che sono principi fondamentali della materia del governo del territorio le disposizioni d.P.R. n. 380 del 2001, testo unico in materia edilizia, che definiscono le categorie di interventi, perché è in conformità di queste ultime che è disciplinato il regime dei titoli abilitativi, con riguardo al procedimento e agli oneri, nonché agli abusi e alle relative sanzioni, anche penali (Corte Costituzionale, 23.11.2011, n. 309).
È costituzionalmente illegittimo l'art. 27, comma 1, lett. d), ultimo periodo, l.reg. Lombardia 11.03.2005 n. 12, nella parte in cui, nel definire come ristrutturazione edilizia interventi di demolizione e ricostruzione senza il vincolo della sagoma, si pone in contrasto con il principio fondamentale stabilito dall'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente violazione dell'art. 117, comma 3, cost., in materia di governo del territorio. Si vedano, in tema di "governo del territorio", le citate sentenze n. 367 del 2007 e n. 303 del 2003, punto 11.2.
Di conseguenza, sono costituzionalmente illegittimi sia l'art. 27, comma 1, lett. d, ultimo periodo, l.reg. Lombardia n. 12 del 2005, come interpretato dall'art. 22 l.reg. Lombardia n. 7 del 2010, che definisce come "ristrutturazione edilizia" interventi di demolizione e ricostruzione senza il vincolo della sagoma, sia l'art. 103 l. reg. Lombardia n. 12 del 2005, nella parte in cui, qualificando come "disciplina di dettaglio" numerose disposizioni legislative statali, prevede la disapplicazione della legislazione di principio in materia di governo del territorio dettata dall'art. 3 d.P.R. n. 380 del 2001 con riguardo alla definizione delle categorie di interventi edilizi (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 30.05.2013 n. 2972 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAQualora l'entità di un deposito di materiali su un fondo, e la stabilità di tale utilizzazione dell’area, emergano con una certa evidenza, è da ritenersi realizzata una trasformazione permanente dell'assetto edilizio del territorio, come tale necessitante di concessione edilizia.
In base a quanto disposto dall’art. 7 L. n. 47/1985, applicabile rationae temporis, le opere realizzate in assenza di concessione edilizia, tra le quali vanno ricomprese quelle insistenti sull’area di che trattasi, devono essere rimosse, e non semplicemente sanzionate con un’ammenda.

Preliminarmente, in linea generale, deve prendersi atto che la giurisprudenza amministrativa ha costantemente affermato che, qualora l'entità di un deposito di materiali su un fondo, e la stabilità di tale utilizzazione dell’area, emergano con una certa evidenza, è da ritenersi realizzata una trasformazione permanente dell'assetto edilizio del territorio, come tale necessitante di concessione edilizia (TAR Lombardia, Milano, Sez. IV, 20.12.2011 n. 3307; id., sez. II, 11.03.2010 n. 583).
In relazione a quanto precede, il Collegio prende atto che la ricorrente non ha contestato il fatto che la concreta entità dei materiali fosse effettivamente tale da dare luogo ad una trasformazione del suolo, limitandosi invece a censurare il provvedimento sotto il profilo giuridico, ciò che consente di ritenere acquisita la valutazione effettuata dall’Amministrazione sul punto.
Il motivo va pertanto rigettato poiché, in base a quanto disposto dall’art. 7 L. n. 47/1985, applicabile rationae temporis, le opere realizzate in assenza di concessione edilizia, tra le quali vanno ricomprese quelle insistenti sull’area di che trattasi, devono essere rimosse, e non semplicemente sanzionate con un’ammenda, come invece erroneamente sostenuto dalla ricorrente
(TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 29.05.2013 n. 1412 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’installazione dell’ascensore può certamente ricondursi al novero degli interventi di manutenzione straordinaria, a patto che non siano alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
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La disposizione di cui all’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 costituisce un principio fondamentale dell’ordinamento che determina l’abrogazione, ex art. 10 della legge 10.02.1953, n. 62, delle eventuali disposizioni regionali previgenti difformi, potendo le regioni soltanto ampliare –e non ridurre– il catalogo degli interventi sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Ai fini della corretta qualificazione dell’intervento occorre fare riferimento all’art. 3 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, il quale, alle lettere b) e d), chiarisce cosa debba intendersi –rispettivamente- per interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione.
In particolare, si intendono per "interventi di manutenzione straordinaria" le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Dunque, l’installazione dell’ascensore può certamente ricondursi al novero degli interventi di manutenzione straordinaria, a patto che non siano alterati i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
Nel caso di specie, invece, è pacifico e non contestato che vi sia stato un innalzamento della parete perimetrale (immediatamente apprezzabile dalla documentazione fotografica di cui ai docc. 16 e 19 delle produzioni 22.03.2013 di parte ricorrente, oltreché dalla tavola “superficie di riferimento per calcolo oneri” allegata al doc. 12 delle produzioni 21.07.2010 di parte comunale), con conseguente incremento volumetrico dell’unità immobiliare sottostante, sicché l’intervento non è qualificabile come “manutenzione straordinaria”.
Come correttamente rilevato dalla difesa del ricorrente, la errata qualificazione dell’intervento rileva ai fini del titolo necessario alla sua realizzazione, posto che, ai sensi dell’art. 10, comma 2, lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, sono soggetti a permesso di costruire –e dunque non sono realizzabili mediante D.I.A.– gli interventi di ristrutturazione così detta “pesante”, cioè quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino –come nel caso di specie- modifiche del volume, della sagoma e dei prospetti.
Ed è appena il caso di precisare che la disposizione di cui all’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 costituisce un principio fondamentale dell’ordinamento (cfr. C. cost., 23.11.2011, n. 309), che determina l’abrogazione, ex art. 10 della legge 10.02.1953, n. 62, delle eventuali disposizioni regionali previgenti difformi (Cons. di St., Ad. Plen., 07.04.2008, n. 2; TAR Liguria, I, 14.12.2012, n. 1658), potendo le regioni soltanto ampliare –e non ridurre– il catalogo degli interventi sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire
(TAR Liguria, Sez. I, sentenza 29.05.2013 n. 851 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. P. Melia, Il discrimine tra la ristrutturazione edilizia e la realizzazione di una nuova costruzione (20.05.2013 - link a www.diritto.it).

EDILIZIA PRIVATAL'opera edilizia consistente nella realizzazione di una tettoia si caratterizza in termini di "nuova costruzione", tale da necessitare di previo rilascio di titolo abilitativo.
Tali interventi, infatti, innovano il preesistente immobile in quanto si perviene ad un manufatto del tutto nuovo per consistenza e materiali utilizzati, come tale non riconducibile a quello già esistente che anzi viene alterato sia dal punto di vista morfologico che funzionale: dinanzi a tali significative modificazioni si impone di conseguenza la verifica di compatibilità delle opere a mezzo della previa concessione edilizia.
Ne consegue che correttamente l’Amministrazione intimata ha ricavato il regime sanzionatorio da applicare al caso di specie dall’art. 31 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, che riguarda proprio le nuove costruzioni; e che ricollega alla loro realizzazione abusiva la sanzione della rimozione, alla quale si aggiunge, in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, l’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime.

Invero, secondo la più recente giurisprudenza, l'opera edilizia consistente nella realizzazione di una tettoia si caratterizza in termini di "nuova costruzione", tale da necessitare di previo rilascio di titolo abilitativo. Tali interventi infatti, secondo la stessa giurisprudenza, innovano il preesistente immobile in quanto si perviene ad un manufatto del tutto nuovo per consistenza e materiali utilizzati, come tale non riconducibile a quello già esistente che anzi viene alterato sia dal punto di vista morfologico che funzionale: dinanzi a tali significative modificazioni si impone di conseguenza la verifica di compatibilità delle opere a mezzo della previa concessione edilizia (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 09.09.2005 n. 4668; TAR Toscana, sez. III, 26.02.2010, n. 516).
Ne consegue che correttamente l’Amministrazione intimata ha ricavato il regime sanzionatorio da applicare al caso di specie dall’art. 31 del d.P.R. 06.06.2001 n. 380, che riguarda proprio le nuove costruzioni; e che ricollega alla loro realizzazione abusiva la sanzione della rimozione, alla quale si aggiunge, in caso di inottemperanza all’ordine demolitorio, l’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 17.05.2013 n. 1308 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione del prefabbricato (in legno ad uso ricovero attrezzi avente superficie di mq. 18, con altezza minima di m. 1,87 e massima di m. 2,49) in assenza di titolo edilizio costituisce attività sanzionabile ai sensi degli artt. 4 ss., della legge 28.02.1985, n. 47; sicché è senz’altro legittimo l’ordine di demolizione del manufatto, in ordine al quale l’orientamento pressoché univoco della giurisprudenza è nel senso che ove si tratti di struttura realizzata per soddisfare esigenze di carattere permanente (come nel caso in esame) prescindendo da qualsiasi valutazione in ordine alla facile amovibilità o meno di tale struttura -che il ricorrente non ha peraltro nemmeno dedotto- alla stessa non potrà attribuirsi carattere di opera precaria.
Si tratta, infatti, di un manufatto il cui uso (ricoveri attrezzi) è comunque destinato a ripetersi a tempo indeterminato e la cui installazione modifica in modo durevole l’area scoperta preesistente, per cui l’opera richiede la concessione edilizia.
Ne consegue che la realizzazione del prefabbricato in assenza di valido titolo edilizio rende necessitato l’intervento del Comune e legittimo l’ordine di demolizione, avente finalità sanzionatorie e ripristinatorie, adottato dall’Amministrazione.
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Quanto alla tettoia (di mq. 18, con altezza minima di m. 2,60 e massima di m. 3,00.), il Collegio rileva che la stessa deve ritenersi di dimensioni rilevanti e destinata a funzioni permanenti e durature e non ad esigenze contingenti e temporanee; pertanto anche ad essa non può essere attribuito il carattere della precarietà e come tale essa deve ritenersi soggetta a previa concessione edilizia. Ha chiarito infatti giurisprudenza amministrativa che è necessario il permesso di costruire per una tettoia destinata al riparo o protezione dagli agenti atmosferici in quanto in tal caso deve escludersi il carattere precario della stessa.
Il fatto che le opere fossero soggette a concessione e non ad autorizzazione rende inapplicabile l’articolo 10 della legge 47/1985, il cui richiamo nel provvedimento impugnato deve ritenersi frutto di errore materiale, come evincibile, oltre che dalla tipologia degli abusi realizzati, anche dalla sanzione in concreto comminata. In proposito si ricorda che il richiamo ad una norma diversa da quella da applicarsi nel caso concreto deve considerarsi mero errore materiale, come tale non invalidante, quando come nella specie sia univoco e chiaramente distinguibile il potere esercitato.

L’ordine di demolizione ha ad oggetto un prefabbricato in legno ad uso ricovero attrezzi avente superficie di mq. 18, con altezza minima di m. 1,87 e massima di m. 2,49 nonché una tettoia anch’essa di mq. 18, con altezza minima di m. 2,60 e massima di m. 3,00.
La realizzazione del prefabbricato in assenza di titolo edilizio costituisce attività sanzionabile ai sensi degli artt. 4 ss., della legge 28.02.1985, n. 47; sicché è senz’altro legittimo l’ordine di demolizione del manufatto, in ordine al quale l’orientamento pressoché univoco della giurisprudenza è nel senso che ove si tratti di struttura realizzata per soddisfare esigenze di carattere permanente (come nel caso in esame) prescindendo da qualsiasi valutazione in ordine alla facile amovibilità o meno di tale struttura -che il ricorrente non ha peraltro nemmeno dedotto- alla stessa non potrà attribuirsi carattere di opera precaria.
Si tratta, infatti, di un manufatto il cui uso (ricoveri attrezzi) è comunque destinato a ripetersi a tempo indeterminato e la cui installazione modifica in modo durevole l’area scoperta preesistente, per cui l’opera richiede la concessione edilizia.
Ne consegue che la realizzazione del prefabbricato in assenza di valido titolo edilizio rende necessitato l’intervento del Comune e legittimo l’ordine di demolizione, avente finalità sanzionatorie e ripristinatorie, adottato dall’Amministrazione.
Quanto alla tettoia, il Collegio rileva che la stessa deve ritenersi di dimensioni rilevanti e destinata a funzioni permanenti e durature e non ad esigenze contingenti e temporanee; pertanto anche ad essa non può essere attribuito il carattere della precarietà e come tale essa deve ritenersi soggetta a previa concessione edilizia. Ha chiarito infatti giurisprudenza amministrativa che è necessario il permesso di costruire per una tettoia destinata al riparo o protezione dagli agenti atmosferici in quanto in tal caso deve escludersi il carattere precario della stessa. (cfr Cassazione 07.09.2011, n. 3326; Tar Lombardia, Milano, sezione seconda, 04.12.2007, n. 6544).
Il fatto che le opere fossero soggette a concessione e non ad autorizzazione rende inapplicabile l’articolo 10 della legge 47/1985, il cui richiamo nel provvedimento impugnato deve ritenersi frutto di errore materiale, come evincibile, oltre che dalla tipologia degli abusi realizzati, anche dalla sanzione in concreto comminata. In proposito si ricorda che il richiamo ad una norma diversa da quella da applicarsi nel caso concreto deve considerarsi mero errore materiale, come tale non invalidante, quando come nella specie sia univoco e chiaramente distinguibile il potere esercitato (cfr. Tar Lombardia, Milano, sezione seconda, 17.01.2011, n. 94).
In conclusione il ricorso è infondato e deve essere respinto (TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 14.05.2013 n. 1266 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Chiusura sottoscala e muretto di recinzione dell’area cortilizia non rientrano nel concetto di risanamento.
La totale chiusura del “portico” (galleria ricavata sotto il corpo scala esterno, tipica delle abitazioni di vecchia concezione), con un infisso in alluminio, ha certamente determinato un volume aggiuntivo rispetto al preesistente.
Tale intervento edilizio insieme alla realizzazione di un muretto di recinzione dell’area cortilizia non rientrano nel concetto di risanamento, trattandosi di opere murarie nuove che non valgono a “conservare l'organismo edilizio” né ad “assicurarne la funzionalità”, come richiesto dalla legge per il risanamento (massima tratta da www.lexambiente.it - 
Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 09.05.2013 n. 2513 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il Consiglio di Stato pur osservando che, secondo un suo precedente, non integra l’ipotesi di trasformazione urbanisticamente rilevante del territorio, soggetta a concessione ex art. 1 l. n. 10 del 1977, l’intervento materialmente consistente nella mera ripulitura di un terreno parzialmente erboso, con ripristino di una recinzione preesistente e spargimento di ghiaia, a nulla rilevando, sotto il profilo urbanistico, la conseguente utilizzazione del suolo così ripulito e riordinato all’esposizione di autovetture a scopi commerciali, tuttavia ritiene di condividere l’orientamento più restrittivo, in base al quale lo spargimento di ghiaia su un’area che ne era in precedenza priva richiede la concessione edilizia allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d’uso.
Tale indirizzo, peraltro, risulta corroborato dalla risalente interpretazione del Giudice penale, secondo cui deve ritenersi soggetto a concessione lo spianamento di un terreno agricolo ed il riporto di sabbia e ghiaia, al fine di ottenerne un piazzale per deposito e smistamento di autocarri e containers.
Il Consiglio di Stato, con la citata pronuncia, soggiunge che la tesi abbracciata dal Collegio sembra, oggi, avere un testuale riscontro nel nuovo Testo unico in materia edilizia -D.P.R. n. 380/2001 atteso che l’art. 3, in materia di definizione degli interventi edilizi, assoggetta a permesso di costruire -ascrivendole al genus delle nuove costruzioni- <<la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato>> (lett. e. 3) e <<la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato>> (e. 7); si tratta, come è facile rilevare, di interventi privi di connotazione strettamente edilizia e, nondimeno, assoggettati a titolo abilitativo.
Significativa è, poi, la previsione dell'art. 10, comma 2, secondo cui <<Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività>>.
Non è da trascurare, con specifico riferimento alle caratteristiche dell’intervento descritto in atti, non solo che all’area è stata impressa la nuova destinazione d’uso a parcheggio non mediante lo spargimento di ghiaia bensì attraverso la messa in opera di asfalto, ma anche che trattasi di area di rilevanti dimensioni, complessivamente trasformata anche mediante la realizzazione di una rampa di collegamento tra i due livelli nei quali si sviluppa e di un pergolato in ferro su parte di essa. Trattasi quindi di una vera e propria trasformazione del terreno al quale è stata impressa una destinazione d’uso diversa da quella originariamente agricola.

Con ricorso spedito per la notifica in data 04.06.2010 e ritualmente depositato il successivo 28 giugno, la sig.ra G.M. impugna il provvedimento di cui in epigrafe, col quale il Comune di Maiori, all’esito dell’esame della domanda di condono edilizio, avanzata in data 25.10.1994, per la realizzazione di un parcheggio pubblico scoperto, già oggetto dell’ordinanza sindacale di rimessione in pristino n. 82 del 30.09.1994, ha chiesto il pagamento della somma di € 86.354,87 a titolo di oblazione, della somma di € 57.444,67 a titolo di oneri concessori, nonché della somma di € 8.047,16 a titolo di indennità ex art. 15 L. 1497/39, e quindi dell’importo totale di € 151.847,16.
Avverso tale atto, parte ricorrente solleva, sotto distinti e concorrenti profili, i vizi della violazione di legge e dell’eccesso di potere, assumendo che l’abuso realizzato dalla ricorrente sarebbe riconducibile alla tipologia “4” della tabella allegata alla legge sul condono, per il quale si prevede l’importo fisso dell’oblazione pari a £ 5.000.000, invece che alla tipologia “1”, prevista in caso di “nuova costruzione”, nel caso di specie inconfigurabile, mentre non sarebbero dovuti gli oneri concessori perché non vi sarebbe alcuna incidenza sul carico urbanistico.
L’intervento, infatti, sarebbe privo di portata planovolumetrica ed avrebbe modificato la destinazione d’uso in conformità alla normativa urbanistica, che contempla la realizzazione di “Attrezzature di interesse pubblico”. Inoltre l’abuso risalirebbe ad una data anteriore al 1967 ed anche per tale motivo non sarebbe dovuto alcun contributo per gli oneri concessori e comunque non sarebbe specificato sulla base di quale calcolo si è pervenuti alla somma come sopra determinata.
Il Comune di Maiori si costituisce in giudizio al fine di resistere.
...
Parte ricorrente indirizza i propri strali, col primo mezzo, avverso la parte del provvedimento col quale l’Amministrazione comunale quantifica l’oblazione dovuta attraverso la qualificazione dell’abuso in tipologia 1 invece che 4, come si assume in ricorso.
La questione centrale agitata in ricorso attiene quindi alla quantificazione dell’importo dell'oblazione (€ 86.354,87) da corrispondere per l’abuso in questione. Secondo il ricorrente, l’importo richiesto dall'amministrazione resistente doveva essere inferiore e ciò in quanto per la pratica edilizia in questione andavano applicati i criteri di quantificazione di cui al punto 4 della tabella allegata alla L. 28.02.1985, n. 47, per il quale si prevede l’importo fisso di £ 5.000.000.
Ai fini del decidere si deve partire dal rilievo che la tabella allegata alla legge n. 47 del 1985 prevede, dal punto 1 al punto 7, diverse ipotesi, che sono state prese in considerazione dal legislatore a seconda della gravità dell'abuso, con la previsione di importi decrescenti in relazione alla tipologia dello stesso, la cui fattispecie più grave è descritta proprio dal punto 1. Questo prevede il pagamento dell’importo nella misura maggiore per le "opere realizzate in assenza o difformità dalla licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici". Detto diversamente, ai fini della sussunzione dell'intervento da sanare nella tipologia 1 si richiede la cumulativa ricorrenza di assenza (o difformità) di titolo abilitativo e di non conformità alle previsioni urbanistiche.
Come precisato dal Consiglio di Stato, “Ai fini della determinazione della misura dell'oblazione da corrispondere per il conseguimento della concessione in sanatoria, se sono realizzate opere in assenza o in difformità dalla concessione e non conformi alle previsioni dello strumento urbanistico, si applica il punto 1 tab. all. alla l. 28.02.1985 n. 47” (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 04/11/1994, n. 1247; per una recente applicazione cfr. Cons. Stato, Sez. V, 01.10.2003, n. 5652). La tipologia 4 prevede la disciplina da applicare alle <<Opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia o concessione che non comportino aumenti della superficie utile o del volume assentito; opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'art. 31, lettera d), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da essa; opere che abbiano determinato mutamento di destinazione d'uso>>.
Alla luce delle disposizioni normative e della consolidata giurisprudenza formatasi su di esse, risulta, pertanto, erronea l’interpretazione patrocinata dalla ricorrente, secondo cui l’abuso in questione andava ricondotto nel punto 4 della tabella prefata, sì da far ritenere illegittimo l’operato dall'amministrazione comunale. Invero, come detto sopra, se sono state realizzate opere in assenza o in difformità dalla concessione e non conformi alle previsioni dello strumento urbanistico, si applica il punto 1 di tale tabella. Proprio in tale tipologia, come di dirà, è da ricondurre l’abuso in esame, che è consistito nella realizzazione di un parcheggio su area di 2.606 mq di superficie complessiva, “distribuita su due livelli sfalsati collegati tra loro a mezzo rampa, si presenta asfaltata e coperta da un pergolato metallico su cui insistono tralci di viti da uva radicati alla coltre di terreno esistente al di sotto del manto di asfalto calpestabile” (cfr. relazione tecnica in atti).
Occorre in primo luogo chiedersi se per tale intervento sia o meno necessario il permesso di costruire.
Orbene, il Consiglio di Stato (sez. V, 11.11.2004, n. 7325), in un caso analogo a quello in esame, per giunta caratterizzato dall’adibizione di un’area a parcheggio mediante il semplice spargimento sul suolo di ghiaia, e quindi senza la messa in opera di asfalto, ha ritenuto la necessità del previo titolo concessorio, con conseguente riconduzione al punto 1 della tabella allegata alla l. n. 47 del 1985.
Il Supremo Consesso di Giustizia Amministrativa perviene a tali conclusioni sulla base, in primo luogo, della classificazione dell’intervento rispetto all’ambito applicativo della concessione edilizia (ora permesso di costruire) scolpito dalla normativa antecedente all’intervento del TUed (D.P.R. n. 380/2001), avuto riguardo all’epoca non recente di realizzazione dell’abuso. A tal riguardo si osserva, preliminarmente, che, secondo tale disciplina normativa (articolo 1 - Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare - L. n. 10/1977; l'articolo in esame è stato abrogato dall'art. 136, comma 1 e 2, d.p.r. 06.06.2001, n. 380, a decorrere dal 30.06.2003, ai sensi dell'art. 3, d.l. 20.06.2002, n. 122, conv., con modificazioni, in l. 01.08.2002, n. 185) <<Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge>>.
Ebbene, l’interpretazione del dato normativo richiamato non è stata affatto pacifica, in quanto la giurisprudenza e la dottrina hanno elaborato due indirizzi ermeneutici: secondo il primo, andrebbero assoggettati a titolo abilitativo solo gli interventi aventi portata -simultaneamente- urbanistica ed edilizia. Invero, osservano i fautori della tesi in esame, l’uso congiunto delle due espressioni (urbanistica ed edilizia) nel citato articolo escluderebbe l’assoggettamento al previo rilascio del titolo degli interventi che, pur non mancando di impatto urbanistico, siano privi di consistenza materiale di opere edilizie. Secondo l’opposto indirizzo, l’art. 1 l. 28.01.1977 n. 10 sulla edificabilità dei suoli, che pone la regola della soggezione a concessione di ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, non comprende le sole attività di edificazione, ma tutte quelle consistenti in una modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica (cfr.: Cons. Stato, sez. V, 31/01/2001, n. 343; Cons. Stato, sez. V, 20/12/1999, n. 2125; Cons. Stato, sez. V, 01/03/1993, n. 319; tale orientamento è condiviso anche dalla giurisprudenza ordinaria: cfr. Cass. pen., 14/10/1988; Cass. pen., sez. III, 24/10/1997, n. 10709; Cass. pen., sez. VI, 24/07/1997, n. 8520).
La giurisprudenza favorevole a tale tesi ha aggiunto che l’art. 1 l. 28.01.1977 n. 10 impone al soggetto attuatore di munirsi di concessione edilizia per ogni attività che comporti la trasformazione del territorio attraverso l’esecuzione di opere comunque attinenti agli aspetti urbanistici ed edilizi, ove il mutamento e l’alterazione abbiano un qualche rilievo ambientale ed estetico, o solo funzionale (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 26/09/2003, n. 5502). Pertanto, è soggetto a concessione edilizia ogni intervento sul territorio, preordinato alla perdurante modificazione dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo, pur in assenza di opere in muratura (Cons. Stato, sez. V, 06/04/1998, n. 415; cfr. altresì: <<la concessione edilizia è richiesta sia quando vi sia la realizzazione di opere murarie, sia quando si intenda realizzare un intervento sul territorio che, pur non richiedendo opere in muratura, comporti la perdurante modifica dello stato dei luoghi con materiale posto sul suolo>> Cons. Stato, sez. V, 14/12/1994, n. 1486; Cons. Stato, sez. VI, 27/01/2003, n. 419).
Il Consiglio di Stato pur osservando che, secondo un suo precedente, non integra l’ipotesi di trasformazione urbanisticamente rilevante del territorio, soggetta a concessione ex art. 1 l. n. 10 del 1977, l’intervento materialmente consistente nella mera ripulitura di un terreno parzialmente erboso, con ripristino di una recinzione preesistente e spargimento di ghiaia, a nulla rilevando, sotto il profilo urbanistico, la conseguente utilizzazione del suolo così ripulito e riordinato all’esposizione di autovetture a scopi commerciali (Cons. Stato, sez. IV, 08/03/1983, n. 103), tuttavia ritiene di condividere l’orientamento più restrittivo, in base al quale lo spargimento di ghiaia su un’area che ne era in precedenza priva richiede la concessione edilizia allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d’uso.
Tale indirizzo, peraltro, risulta corroborato dalla risalente interpretazione del Giudice penale, secondo cui deve ritenersi soggetto a concessione lo spianamento di un terreno agricolo ed il riporto di sabbia e ghiaia, al fine di ottenerne un piazzale per deposito e smistamento di autocarri e containers (Cass. pen., 09/06/1982; cfr. altresì <<è legittimo il provvedimento del sindaco che ordini la riduzione in pristino di un'area destinata, in base al piano regolatore, a verde pubblico, che sia stata coperta di ghiaia, per essere destinata a parcheggio>> Cons. Stato, sez. II, 15/02/1989, n. 18/1989).
Il Consiglio di Stato, con la citata pronuncia, soggiunge che la tesi abbracciata dal Collegio sembra, oggi, avere un testuale riscontro nel nuovo Testo unico in materia edilizia -D.P.R. n. 380/2001 atteso che l’art. 3, in materia di definizione degli interventi edilizi, assoggetta a permesso di costruire -ascrivendole al genus delle nuove costruzioni- <<la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato>> (lett. e. 3) e <<la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato>> (e. 7); si tratta, come è facile rilevare, di interventi privi di connotazione strettamente edilizia e, nondimeno, assoggettati a titolo abilitativo.
Significativa è, poi, la previsione dell'art. 10, comma 2, secondo cui <<Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività>>. Non è da trascurare, con specifico riferimento alle caratteristiche dell’intervento descritto in atti, non solo che all’area è stata impressa la nuova destinazione d’uso a parcheggio non mediante lo spargimento di ghiaia bensì attraverso la messa in opera di asfalto, ma anche che trattasi di area di rilevanti dimensioni, complessivamente trasformata anche mediante la realizzazione di una rampa di collegamento tra i due livelli nei quali si sviluppa e di un pergolato in ferro su parte di essa.
Trattasi quindi di una vera e propria trasformazione del terreno al quale è stata impressa una destinazione d’uso diversa da quella originariamente agricola
(TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 02.05.2013 n. 1035 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

aprile 2013

EDILIZIA PRIVATA: A. Mafrica e M. Petrulli, Altri esempi di particolari interventi edilizi subordinati al rilascio del permesso di costruire (L'ufficio tecnico n. 4/2013).

EDILIZIA PRIVATA: R. Balasso, La qualificazione tecnico-giuridica degli interventi (parte prima) (L'ufficio tecnico n. 4/2013).

EDILIZIA PRIVATA: N. D'Angelo, Torri anemometriche e pali eolici: regimi abilitativi e violazioni penali (L'ufficio tecnico n. 4/2013).

EDILIZIA PRIVATA: La sopraelevazione e la connessa realizzazione di nuovi volumi integra una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto incompatibile con la qualificazione edilizia di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo o pertinenza dell'immobile principale, in quanto idonea a modificarne la sagoma e creare nuovo volume, costituendo quindi una nuova costruzione o comunque un ampliamento della costruzione esistente soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire.
A titolo esemplificativo, la sezione ha già ribadito che l'intervento di recupero del sottotetto non può qualificarsi come ristrutturazione, in specie laddove importi sopralevazione e modifica della sagoma dell'edificio preesistente da demolire. L’alterazione dei i volumi e della sagoma dell'edificio preesistente è infatti incompatibile con la disposizione di principio di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, a mente del quale gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione sono ricompresi nell'ambito della ristrutturazione edilizia soltanto ove sia assicurato il rispetto della stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente.
Analogamente, anche in sede penale è stato ribadito che integra il reato di costruzione edilizia abusiva (art. 44, comma 1, lett. b), d.P.R. 06.06.2001, n. 380) l'esecuzione di un intervento di ampliamento in sopraelevazione di un fabbricato preesistente, non potendo il medesimo ricondursi agli interventi di manutenzione straordinaria.

Al riguardo, costituisce principio generale e consolidato quello a mente del quale la sopraelevazione e la connessa realizzazione di nuovi volumi integra una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto incompatibile con la qualificazione edilizia di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo o pertinenza dell'immobile principale, in quanto idonea a modificarne la sagoma e creare nuovo volume, costituendo quindi una nuova costruzione o comunque un ampliamento della costruzione esistente soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire.
A titolo esemplificativo, la sezione ha già ribadito che l'intervento di recupero del sottotetto non può qualificarsi come ristrutturazione, in specie laddove importi sopralevazione e modifica della sagoma dell'edificio preesistente da demolire. L’alterazione dei i volumi e della sagoma dell'edificio preesistente, nella specie consentita dalla norma di piano e resa evidente dalle tavole progettuali, è infatti incompatibile con la disposizione di principio di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, a mente del quale gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione sono ricompresi nell'ambito della ristrutturazione edilizia soltanto ove sia assicurato il rispetto della stessa volumetria e sagoma dell'edificio preesistente (cfr. ad es. sent. n. 1658/2012).
Analogamente, anche in sede penale è stato ribadito che integra il reato di costruzione edilizia abusiva (art. 44, comma 1, lett. b), d.P.R. 06.06.2001, n. 380) l'esecuzione di un intervento di ampliamento in sopraelevazione di un fabbricato preesistente, non potendo il medesimo ricondursi agli interventi di manutenzione straordinaria (cfr. ad es. Cass. pen. 25017/2011)
(TAR Liguria, Sez. I, sentenza 30.04.2013 n. 719 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di balconi da un lato modifica la fruizione di un edificio, dall’altro ne altera facciata e prospetto, sì che necessariamente richiede il permesso di costruire, e in mancanza di esso è sanzionata con la demolizione per cui è causa, ai sensi dell’art. 31 T.U. 380/2001.
I residui motivi vanno esaminati congiuntamente perché connessi, e risultano a loro volta infondati.
Come infatti ritenuto dalla giurisprudenza, esattamente in termini da TAR Piemonte sez. I 09.11.2012 n. 1181 e da TAR Campania Napoli sez. IV 28.10.2011 n. 5052, la realizzazione di balconi da un lato modifica la fruizione di un edificio, dall’altro ne altera facciata e prospetto, sì che necessariamente richiede il permesso di costruire, e in mancanza di esso è sanzionata con la demolizione per cui è causa, ai sensi dell’art. 31 T.U. 380/2001 (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 19.04.2013 n. 384 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa sostituzione del tetto può rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. 06.06.2001, n. 380 - T.U. Edilizia), in quanto tali non soggetti a permesso di costruire, purché non venga modificata la quota d'imposta o alterato lo stato dei luoghi né planimetricamente né quantitativamente rispetto alle superfici ed ai volumi preesistenti.
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La sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell'aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria.

Osserva il Collegio che la sostituzione del tetto può rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. 06.06.2001, n. 380 - T.U. Edilizia), in quanto tali non soggetti a permesso di costruire, purché non venga modificata la quota d'imposta o alterato lo stato dei luoghi né planimetricamente né quantitativamente rispetto alle superfici ed ai volumi preesistenti.
A ciò va aggiunto che la sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell'aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività, se non di nuova costruzione con permesso di costruire alternativo alla d.i.a. (Cass. pen. Sez. III, 07.02.2012, n. 17411; TRGA Trentino Alto Adige-Trento, Sent. 28.02.2008 n. 57) (TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 11.04.2013 n. 437 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria.
La sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell'aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività, se non di nuova costruzione con permesso di costruire alternativo alla d.i.a..
Ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. 380/2001, la realizzazione di interventi edilizi di cui all'ad, 22, commi 1 e 2, in assenza o in difformità della denuncia di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore ad € 500.
Osserva il Collegio che la sostituzione del tetto può rientrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. 06.06.2001, n. 380 - T.U. Edilizia), in quanto tali non soggetti a permesso di costruire, purché non venga modificata la quota d'imposta o alterato lo stato dei luoghi né planimetricamente né quantitativamente rispetto alle superfici ed ai volumi preesistenti.
A ciò va aggiunto che la sostituzione del manto di copertura del tetto rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria a condizione che non vi sia alcuna alterazione dell'aspetto o delle caratteristiche originarie, diversamente si configura una ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività, se non di nuova costruzione con permesso di costruire alternativo alla d.i.a. (Cass. pen. Sez. III, 07.02.2012, n. 17411; TRGA Trentino-Alto Adige Trento Sent., 28.02.20081 n. 57) (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Piemonte, Sez. II, sentenza 11.04.2013 n. 437 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di una tettoia di rilevanti dimensioni, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380/2001, nella misura in cui realizza “l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, comma primo, lettera c), dello stesso D.P.R..
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Il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, va distinto dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire, come nell’ipotesi della realizzazione di una tettoia in ferro di rilevanti dimensioni.
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L'esercizio del potere repressivo dell’abuso edilizio costituisce atto dovuto, per il quale è in re ipsa l'interesse pubblico alla sua rimozione.
L’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è sufficientemente motivata con riferimento all’oggettivo riscontro dell’abusività delle opere ed alla sicura assoggettabilità di queste al regime del permesso di costruire, non essendo necessario, in tal caso, alcun ulteriore obbligo motivazionale, come il riferimento ad eventuali ragioni di interesse pubblico.

Nella fattispecie in esame, l’opera oggetto dell’impugnata ordinanza di demolizione (come non contestato tra le parti) consiste nella realizzazione di una tettoia occupante una superficie di circa mq. 500, con altezza m. 5,00.
Si tratta quindi di opera sicuramente sottoposta al regime del permesso di costruire.
Al riguardo, è sufficiente richiamare il convergente ed unanime orientamento giurisprudenziale, secondo cui la realizzazione di una tettoia di rilevanti dimensioni (come nel caso di specie), indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 380/2001, nella misura in cui realizza “l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, comma primo, lettera c), dello stesso D.P.R. (C.d.S., Sez. IV, 12.03.2007, n. 1219; TAR Campania Napoli, sez. IV, 13.01.2011, n. 84; TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 21.12.2007, n. 16493, TAR Campania Napoli, sez. II, 02.12.2009, n. 8320; TAR Campania Napoli, sez. III, 09.11.2010, n. 23699).
In relazione alla specifica considerazione svolta dal ricorrente in ordine alla natura pertinenziale dell’opera realizzata, si deve in contrario osservare che il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, va distinto dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire, come nell’ipotesi (di cui alla fattispecie in esame) della realizzazione di una tettoia in ferro di rilevanti dimensioni (cfr. TAR Campania, Napoli, sez. II, 25.01.2013, n. 598; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 20.03.2012, n. 1371).
Si deve infine rammentare, per completezza espositiva, che l'esercizio del potere repressivo dell’abuso edilizio costituisce atto dovuto, per il quale è in re ipsa l'interesse pubblico alla sua rimozione.
L’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive è sufficientemente motivata con riferimento all’oggettivo riscontro dell’abusività delle opere ed alla sicura assoggettabilità di queste al regime del permesso di costruire, non essendo necessario, in tal caso, alcun ulteriore obbligo motivazionale, come il riferimento ad eventuali ragioni di interesse pubblico (cfr. fra le tante, C.d.S., sez. IV, 12.04.2011, n. 2266) (TAR Campania-Napoli, Sez. II,