EDILIZIA PRIVATA: Sotto il profilo urbanistico, il “lotto intercluso” è costituito da enclavi non ancora edificate e situate all’interno di un’area già integralmente urbanizzata che, per tale ragione, sono edificabili anche in assenza di un Piano urbanistico attuativo o di una Convenzione di lottizzazione.
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11) Con il SECONDO MOTIVO la ricorrente ha dedotto la violazione:
   i) dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 in materia di accertamento di conformità;
   ii) dell’art. art. 44 del Regolamento edilizio comunale (REC) in materia di “superficie drenante” del lotto per realizzare nuove edificazioni;
   iii) dell’art. 42 del medesimo REC in punto di distanze dai confini.
Il motivo è infondato.
11.1) La doglianza sub i) è palesemente infondata atteso che la ricorrente non ha mai richiesto alcun accertamento di conformità ex art. 36, ma ha semplicemente formulato un’istanza esplorativa al Comune sulla possibilità di deroga rispetto ad alcuni parametri edilizi ostativi alla sanatoria dell’intervento in questione (deroga, peraltro, esclusa dal Comune con nota n. -OMISSIS- dell’-OMISSIS- 2021).
Ne consegue che nessuna violazione dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 è configurabile, non essendo mai stata attivata il relativo procedimento.
11.2) Infondato è anche il profilo sub ii) secondo cui la superficie drenante richiesta dall’art. 44 del REC –pacificamente mancante nel lotto della ricorrente– sarebbe reperibile nell’area che circonda il compendio immobiliare ad ovest e a sud, operazione che sarebbe consentita dalla Convenzione urbanistica relativa al Piano Attuativo n. 11 che, in origine, aveva regolato l’edificazione della zona e la realizzazione dell’abitazione della ricorrente.
a) In primo luogo si rileva che, se anche tale operazione fosse stata effettuabile durante il periodo di efficacia della Convenzione (e ciò non è in alcun modo dimostrato), siccome detta Convenzione urbanistica è pacificamente scaduta, risultano inapplicabili le relative norme e preclusa qualsiasi possibilità di scambio o cessione di indici edificatori (o di altro tipo) tra fondi diversi che, oltretutto, sono ormai sottratti alla disponibilità della ricorrente perché da tempo sono stati ceduti al Comune in esecuzione della Convenzione suddetta.
b) È infondata anche la tesi secondo cui l’intervento edilizio contestato sarebbe ammesso in quanto effettuato in un “lotto intercluso delle zone residenziali” per il quale l’art. 44 del REC non imporrebbe un limite vincolante per la superficie drenante prevedendo che “Nei casi di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, di interventi di ristrutturazione urbanistica, di interventi da realizzarsi in aree ricadenti in lotti interclusi delle zone residenziali, i parametri di superficie scoperta e drenante di cui al primo comma costituiscono obbiettivo a cui tendere”.
Sennonché tale disposizione risulta inapplicabile al fondo della ricorrente perché:
   - esso non è intercluso (in senso fisico), atteso che ad esso si accede direttamente dalla strada pubblica;
   - lo stesso non è intercluso neppure sotto il profilo urbanistico giacché il “lotto intercluso” è costituito da enclavi non ancora edificate e situate all’interno di un’area già integralmente urbanizzata che, per tale ragione, sono edificabili anche in assenza di un Piano urbanistico attuativo o di una Convenzione di lottizzazione (ex multis: Cons. Stato, Sez. sez. IV, 02.04.2020, 2228), ma tale situazione non ricorre nel caso di specie sia perché tale qualità del fondo non è stata dimostrata, sia perché il lotto della ricorrente è già stato edificato e non vi è prova che la zona circostante sia stata integralmente urbanizzata, anche perché il Piano attuativo originario è stato attuato solo parzialmente (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 24.10.2022 n. 993 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La fattispecie del c.d. “lotto intercluso” costituisce un’evenienza del tutto eccezionale, subordinata alla dimostrazione che sussista una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, non essendo sufficiente, al fine di superare la preclusione rappresentata dalla mancata adozione della pianificazione attuativa, fare leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa.
Il rilascio del permesso di costruire in assenza dello strumento urbanistico attuativo rappresenta una deroga eccezionale alla regola generale e imperativa, scolpita dall'art. 9 del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace, deroga la cui applicazione è subordinata al ricorrere di stringenti e rigorosi presupposti, tra i quali la presenza, nell'area da edificare, di tutte le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) previste dagli strumenti urbanistici.
Tra le deroghe al principio sancito dall’art. 9 del d.P.R. n. 380/2001 risiede la fattispecie del c.d. “lotto intercluso” che si realizza, secondo l’opinione largamente prevalente nel formante giurisprudenziale, “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g. In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo)”.
Ed ancora, “In presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa. L'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo. Non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema”.
Dalle coordinate ermeneutiche sopra tratteggiate emerge come la fattispecie del c.d. “lotto intercluso” costituisca un’evenienza del tutto eccezionale, subordinata alla dimostrazione che sussista una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, non essendo sufficiente, al fine di superare la preclusione rappresentata dalla mancata adozione della pianificazione attuativa, fare leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa.
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7.3. Passando all’ultimo motivo di doglianza mosso avverso il provvedimento impugnato, esso va accolto, pur se per ragioni non pienamente coincidenti con quelle prospettate dalla parte ricorrente.
Essa, infatti, sostiene l’illegittimità del provvedimento gravato e, di contro, la fondatezza della propria pretesa alla formazione del silenzio-assenso sull’istanza di permesso di costruire dalla medesima presentata basandosi sull’istituto del c.d. “lotto intercluso” per cui, in presenza di una porzione di territorio circondata in ogni lato da appezzamenti di terreno edificati e dotata di tutte le infrastrutture occorrenti all’urbanizzazione primaria e secondaria della zona, l’amministrazione non potrebbe rifiutarsi di rilasciare il richiesto permesso di costruire, rendendo di fatto inutile subordinare l’intervento edificatorio diretto all’attuazione di piani esecutivi allorché –come nel caso di specie– la proprietà del ricorrente sia l’unica rimasta inedificata.
Sennonché tale rilievo non persuade.
E’ costante in giurisprudenza l’affermazione secondo cui il rilascio del permesso di costruire in assenza dello strumento urbanistico attuativo rappresenta una deroga eccezionale alla regola generale e imperativa, scolpita dall'art. 9 del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace, deroga la cui applicazione è subordinata al ricorrere di stringenti e rigorosi presupposti, tra i quali la presenza, nell'area da edificare, di tutte le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria) previste dagli strumenti urbanistici (si veda, da ultimo, TAR Lazio-Roma, sez. II-quater, sent. n. 5917/2022).
Tra le deroghe al principio sancito dall’art. 9 del d.P.R. n. 380/2001 risiede la fattispecie del c.d. “lotto intercluso” che si realizza, secondo l’opinione largamente prevalente nel formante giurisprudenziale, “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g. In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699).
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo) (si esprime così Cons. St., sez. IV, sent. n. 5488/2014. Parimenti in termini, più recentemente, TAR Lazio–Roma, sez. II-quater, sent. n. 12665/2020)”.
Quanto alla dimostrazione dell’effettiva superfluità della pianificazione attuativa al fine di dotare l’area delle opere di urbanizzazione occorrenti per consentire l’edificazione con intervento diretto, sempre la giurisprudenza ha precisato che “In presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa. L'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo. Non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema” (Cons. St., sent. n. n. 5488/2014, cit).
Dalle coordinate ermeneutiche sopra tratteggiate emerge come la fattispecie del c.d. “lotto intercluso” costituisca un’evenienza del tutto eccezionale, subordinata alla dimostrazione che sussista una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, non essendo sufficiente, al fine di superare la preclusione rappresentata dalla mancata adozione della pianificazione attuativa, fare leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 20.07.2022 n. 10349 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla non necessità di un previo piano attuativo, circa l'edificazione di un lotto, si è consolidato un orientamento interpretativo che individua distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti.
   - Costituisce ormai principio pacifico ed acquisito che la necessità della presentazione di un previo piano attuativo si impone qualora si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate, che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
In tal caso non può prescindersi dalla previa predisposizione di un piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia.
Si tratta delle situazioni in cui si impone la esigenza di non infrangere la integrità originaria del territorio, sicché occorre rispettare rigorosamente la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione dello strumento urbanistico generale e della susseguente predisposizione dello strumento urbanistico d'attuazione, utile a garantire e una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
   - Diversamente, qualora si verta in presenza di un lotto intercluso o in altri analoghi casi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, legittimarsi un rifiuto da parte del Comune che sia basato su un mero argomento formale.
   - Esistono, tuttavia, delle situazioni intermedie, non necessariamente identificabili né sovrapponibili con le fattispecie di “lotto intercluso” oppure con altre similari, nelle quali l'area interessata dall'intervento può risultare anche solo in parte, edificata, e, parallelamente, può essere più o meno asservita da opere di urbanizzazione.
In tali casi, ove si è in presenza di una anche parziale edificazione e non completa urbanizzazione, si è affermata una soluzione interpretativa, ispirata alla esigenza di assicurare un equilibrato contemperamento dei diversi interessi in gioco, volta a valorizzare e rendere più pregnante l'onere motivazionale gravante a carico della amministrazione interessata.
In tali casi, si ritiene che la amministrazione sia tenuta altresì a verificare e valutare quale sia lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e debbia congruamente evidenziare e motivare quali siano le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
   - È stato anche osservato al riguardo che l'Ente locale, avendo la disponibilità dei dati tecnici attestanti la reale consistenza del reticolo connettivo del suo territorio, sia per quanto concerne la urbanizzazione primaria, sia per le opere di urbanizzazione secondaria, è senza dubbio in grado di stabilire se e in che misura un ulteriore, un eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già realizzato o in via di realizzazione.
Ed infatti la esistenza delle opere di urbanizzazione, rilevante ai fini della necessità o meno della previa redazione di un piano di lottizzazione o di altro strumento urbanistico attuativo, prima del rilascio della concessione edilizia, deve essere intesa nel significato di adeguatezza delle opere ai bisogni collettivi; pertanto, tale valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione di un'area -valutazione rimessa all'apprezzamento di merito dell'amministrazione- non può che essere effettuata alla stregua della normativa sugli “standards” urbanistici di cui al combinato disposto del d.m. 02.04.1968 n. 1444 e art. 17 l. 06.08.1967 n. 765, onde l'equivalenza tra pianificazione esecutiva e stato di adeguata urbanizzazione non è configurabile quando non si riscontri l'esistenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria almeno nelle quantità minime prescritte.
Tale valutazione di congruità e sufficienza rispetto agli standards previsti dalla normativa ed ai bisogni della collettività locale, è riservata al Comune al quale è consentito rifiutare ulteriori assensi edilizi, purché motivi adeguatamente le ragioni del diniego, in rapporto alla situazione generale del comprensorio a quel momento esistente.
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3. L'area individuata come "attività primaria di tipo A", che non risulta essere mai stata oggetto di ritipizzazione e per la quale non è in corso alcuna procedura di variante urbanistica, secondo l’istante avrebbe subito una totale metamorfosi urbanistica, poiché, attualmente, è quasi interessata da una intensa edificazione.
Secondo il ricorrente la zona interessata dalla richiesta di accertamento di conformità si sarebbe venuta urbanizzando attraverso un processo di progressiva edificazione che, a distanza ormai di decenni dalla data di approvazione dello strumento urbanistico, renderebbe inattuale l’osservanza degli strumenti urbanistici, essendo sopravvenuti interventi che hanno modificato sostanzialmente la conformazione e strutturazione edilizia ed urbanistica dell'area.
4. Ciò premesso occorre, a questo punto, richiamare l'orientamento giurisprudenziale fatto proprio anche da questo Tribunale sulla questione di diritto sottesa al presente giudizio.
Osserva il Collegio che in materia si è consolidato un orientamento interpretativo che individua distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti.
Costituisce ormai principio pacifico ed acquisito che, la necessità della presentazione di un previo piano attuativo si impone qualora si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate, che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
In tal caso non può prescindersi dalla previa predisposizione di un piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 20.05.1980, n. 18 e 06.12.1992 n. 12; Idem, Sez. V, 07.01.1999 n. 1; TAR Campania, Napoli, IV Sezione, 02.03.2000, n. 596).
Si tratta delle situazioni in cui si impone la esigenza di non infrangere la integrità originaria del territorio, sicché occorre rispettare rigorosamente la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione dello strumento urbanistico generale e della susseguente predisposizione dello strumento urbanistico d'attuazione, utile a garantire e una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
4.1. Diversamente, qualora si verta in presenza di un lotto intercluso o in altri analoghi casi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, legittimarsi un rifiuto da parte del Comune che sia basato su un mero argomento formale (cfr., per tutte, TAR Campania, Napoli IV Sezione, 06.06.2000, n. 1819).
4.2. Esistono, tuttavia, delle situazioni intermedie, non necessariamente identificabili né sovrapponibili con le fattispecie di “lotto intercluso” oppure con altre similari, nelle quali l'area interessata dall'intervento può risultare anche solo in parte, edificata, e, parallelamente, può essere più o meno asservita da opere di urbanizzazione.
In tali casi, ove si è in presenza di una anche parziale edificazione e non completa urbanizzazione, si è affermata una soluzione interpretativa, ispirata alla esigenza di assicurare un equilibrato contemperamento dei diversi interessi in gioco, volta a valorizzare e rendere più pregnante l'onere motivazionale gravante a carico della amministrazione interessata.
In tali casi, si ritiene che la amministrazione sia tenuta altresì a verificare e valutare quale sia lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e debbia congruamente evidenziare e motivare quali siano le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr. C.d.S., Ad. Plen., 06.10.1992, n. 12; idem, V Sezione, 03.10.1997, n. 1097, 25.10.1997 n. 1189 e 18.08.1998 n. 1273; TAR Lazio, Roma, II Sezione, 29.09.2000 n. 76-OMISSIS-; TAR Campania, Napoli, IV Sezione, 02.03.2000, n. 596).
4.3. È stato anche osservato al riguardo che l'Ente locale, avendo la disponibilità dei dati tecnici attestanti la reale consistenza del reticolo connettivo del suo territorio, sia per quanto concerne la urbanizzazione primaria, sia per le opere di urbanizzazione secondaria, è senza dubbio in grado di stabilire se e in che misura un ulteriore, un eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già realizzato o in via di realizzazione.
Ed infatti la esistenza delle opere di urbanizzazione, rilevante ai fini della necessità o meno della previa redazione di un piano di lottizzazione o di altro strumento urbanistico attuativo, prima del rilascio della concessione edilizia, deve essere intesa nel significato di adeguatezza delle opere ai bisogni collettivi; pertanto, tale valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione di un'area -valutazione rimessa all'apprezzamento di merito dell'amministrazione- non può che essere effettuata alla stregua della normativa sugli “standards” urbanistici di cui al combinato disposto del d.m. 02.04.1968 n. 1444 e art. 17 l. 06.08.1967 n. 765, onde l'equivalenza tra pianificazione esecutiva e stato di adeguata urbanizzazione non è configurabile quando non si riscontri l'esistenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria almeno nelle quantità minime prescritte (cfr. Consiglio Stato sez. V, 29.04.2000, n. 2562).
4.4. Tale valutazione di congruità e sufficienza rispetto agli standards previsti dalla normativa ed ai bisogni della collettività locale, è riservata al Comune al quale è consentito rifiutare ulteriori assensi edilizi, purché motivi adeguatamente le ragioni del diniego, in rapporto alla situazione generale del comprensorio a quel momento esistente (TAR Puglia-Bari, Sezz. unite, sentenza 14.05.2022 n. 664 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Anche in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona.
Ciò in quanto l’esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
Invero, “Per costante giurisprudenza, i casi in cui è consentito prescindere dalla formazione del piano attuativo al quale, in linea di principio, lo strumento urbanistico di livello superiore subordini il rilascio del permesso di costruire su un dato lotto sono assolutamente eccezionali, e si riducono a quelli in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con il piano attuativo stesso: si fa l'esempio usuale del lotto residuale ed intercluso, che sia compreso in un'area per il resto completamente urbanizzata.
Di contro, il piano attuativo continua ad essere richiesto, e non è consentito prescindere dalla previsione del piano di livello superiore, nei casi in cui la zona sia effettivamente in gran parte edificata, ma ci si trovi di fronte ad un'edificazione disomogenea, che esige un intervento di riordino, per potenziare e armonizzare le opere di urbanizzazione esistenti. Apprezzare se sussista una situazione di quest'ultimo tipo, ovvero una quasi completa edificazione che consente di non richiedere il piano attuativo è poi espressione dell'ampia discrezionalità di cui il Comune dispone in materia urbanistica, fermo restando che è richiesta una puntuale motivazione”.
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Al riguardo la giurisprudenza condivisa dal Collegio ritiene che anche in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona; ciò in quanto l’esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (Consiglio di Stato, Sez. II, 09.12.2020, n. 7843).
“Per costante giurisprudenza, i casi in cui è consentito prescindere dalla formazione del piano attuativo al quale, in linea di principio, lo strumento urbanistico di livello superiore subordini il rilascio del permesso di costruire su un dato lotto sono assolutamente eccezionali, e si riducono a quelli in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con il piano attuativo stesso: si fa l'esempio usuale del lotto residuale ed intercluso, che sia compreso in un'area per il resto completamente urbanizzata.
Di contro, il piano attuativo continua ad essere richiesto, e non è consentito prescindere dalla previsione del piano di livello superiore, nei casi in cui la zona sia effettivamente in gran parte edificata, ma ci si trovi di fronte ad un'edificazione disomogenea, che esige un intervento di riordino, per potenziare e armonizzare le opere di urbanizzazione esistenti. Apprezzare se sussista una situazione di quest'ultimo tipo, ovvero una quasi completa edificazione che consente di non richiedere il piano attuativo è poi espressione dell'ampia discrezionalità di cui il Comune dispone in materia urbanistica, fermo restando che è richiesta una puntuale motivazione” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 16.11.2021, n. 7620) (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 13.04.2022 n. 2533 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il principio generale per il quale lo strumento urbanistico attuativo diviene superfluo e non più esigibile da parte dell'amministrazione comunale tenuta al rilascio del titolo edilizio “…. non assume valenza assoluta e deve essere contemperato con l'altro consolidato principio, secondo il quale l'esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l'ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione.
In altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione, qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l'assolvimento di tale onere prima di avviare l'attività edilizia”.
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1.7 Infine, non può essere valorizzata la prospettata tesi del “lotto intercluso”.
Sul punto è sufficiente richiamare l’orientamento per cui nella fattispecie il principio generale per il quale lo strumento urbanistico attuativo diviene superfluo e non più esigibile da parte dell'amministrazione comunale tenuta al rilascio del titolo edilizio “…. non assume valenza assoluta e deve essere contemperato con l'altro consolidato principio, secondo il quale l'esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l'ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione.
In altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione, qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l'assolvimento di tale onere prima di avviare l'attività edilizia (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 13.04.2016 n. 1434; Consiglio di Stato, Sez. V, 29.02.2012 n. 1177; Consiglio di Stato, Sez. IV, 10.01.2012 n. 26; TAR Campania-Napoli, Sez. II, 03.07.2017 n. 3538 e 05.04.2016 n. 1662; TAR Campania Salerno, Sez. I, 23.03.2015 n. 633; TAR Campania Napoli, Sez. VIII, 03.07.2012 n. 3140)” (TAR Campania-Napoli, sez. II – 16/06/2020 n. 2449; cfr. anche Consiglio di Stato, sez. II – 18/03/2020 n. 1926) (TAR Emilia Romagna-Bologna, Sez. II, sentenza 09.03.2022 n. 247 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La necessità dello strumento attuativo è superata nei casi in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, renda inutile il ricorso ad una pianificazione di dettaglio.
In particolare, il titolo abilitativo edilizio può essere oggetto di rilascio anche in assenza del piano attuativo, richiesto dalle norme di piano regolatore, quando il lotto del richiedente possa definirsi “intercluso”, ossia quando l’area sia l’unica a non essere stata ancora edificata, trovandosi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata delle opere di urbanizzazione.
Il lotto, al fine di essere considerato “intercluso”, deve presentare alcune caratteristiche, ed in particolare ciò “si realizza allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire:
   a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.”.
In altri termini, è possibile prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme tecniche di piano solo ove nell’area interessata sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione della lottizzazione stessa, quando, in particolare, nell’area siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
Tuttavia, il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato in assenza di un piano attuativo nell’ipotesi in cui, “per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione”.
Infatti, il piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si rivela necessario al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti, nonché di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate.
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Il Collegio osserva che, come più volte affermato in sede pretoria, la necessità dello strumento attuativo è superata nei casi in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, renda inutile il ricorso ad una pianificazione di dettaglio.
In particolare, il titolo abilitativo edilizio può essere oggetto di rilascio anche in assenza del piano attuativo, richiesto dalle norme di piano regolatore, quando il lotto del richiedente possa definirsi “intercluso”, ossia quando l’area sia l’unica a non essere stata ancora edificata, trovandosi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata delle opere di urbanizzazione.
Il lotto, al fine di essere considerato “intercluso”, deve presentare alcune caratteristiche, ed in particolare ciò “si realizza allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire: a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.” (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 07/11/2014, n. 5488; Cons. Stato, Sez. II, 18/08/2020, n. 5073; Cons. Stato, Sez. II, 08/06/2021, n. 4378; Cons. Stato, Sez. IV, 23/12/2021, n. 8544).
In altri termini, è possibile prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme tecniche di piano solo ove nell’area interessata sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione della lottizzazione stessa, quando, in particolare, nell’area siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
Tuttavia, il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato in assenza di un piano attuativo nell’ipotesi in cui, “per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione” (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 03/06/2020, n. 3472).
Infatti, il piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si rivela necessario al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti, nonché di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate (ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 12/07/2018, n. 4271; Cons. Stato, Sez. IV, 13/04/2016, n. 1434; Cons. Stato, Sez. IV, 17/07/2013, n. 3880) (TAR Puglia-Lecce, Sez. I, sentenza 01.03.2022 n. 362 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, «in termini urbanistico-edilizi, la nozione di lotto intercluso, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un'area c.d. "relitto" e autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti».
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Anche con riferimento al rispetto della disciplina relativa al lotto minimo, con l’ordinanza n. 394 del 2019 (punto 5) è stato demandato al verificatore il calcolo delle superfici interessate.
Il verificatore ha convenuto sulla circostanza che il lotto della società Ri. ha una superficie complessiva pari a 1170 mq, pertanto inferiore al lotto minimo prescritto dall’art. 55, comma 18, NTA, ritenendo, tuttavia, che la normativa urbanistica non sia stata violata, stante l’applicabilità della disciplina specificamente posta per il lotto intercluso dal successivo comma 19.
Le conclusioni del verificatore sono meritevoli di condivisione.
Va evidenziato che il comma 19 dell’art. 55 NTA prevede che: «Nelle zone di cui al comma precedente potranno essere consentite nuove costruzioni o ampliamenti su singolo lotto, inferiore al minimo prescritto, che risulti intercluso sia da altri già edificati o destinati ad edifici pubblici, sia per effetto di vincoli di inedificabilità imposti dal nuovo PRG. Nel caso il lotto edificabile risulti inferiore al lotto minimo richiesto per una percentuale fino al 10%, l'intervento può essere realizzato compensando per la superficie mancante con aree da asservire della medesima zona urbanistica».
I due periodi del citato comma disciplinano due fattispecie differenti: al primo periodo è prevista una deroga al lotto minimo per i lotti interclusi -senza ulteriori limitazioni- mentre il secondo periodo disciplina la possibilità di integrazione del lotto minimo mediante gli asservimenti nella limitata misura del 10%.
Nel caso in esame risulta applicabile la prima previsione derogatoria in quanto, come evidenziato dal verificatore, «[d]alla disamina delle immagini disponibili sia su Google Earth o su Google Maps e da quanto verificato in sede di sopralluogo si ha evidenza che il lotto in esame, di forma pressoché rettangola, è inserito per tre lati tra tre costruzioni già esistenti, mentre il quarto lato fronteggia la pubblica via Ippocrate ed un fosso. Oltre a questo, sfruttando la visualizzazione delle immagini storiche presente in Google Earth (vedi documentazione fotografica n. 18 e n. 19) si può facilmente verificare che tutti e tre gli edifici sopra erano già presenti prima dell’inizio della costruzione di quello in esame. Si può quindi ritenere che quello in esame possa rientrare nella definizione di “lotto intercluso”».
Come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, «in termini urbanistico-edilizi, la nozione di lotto intercluso, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un'area c.d. "relitto" e autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti» (TAR Sicilia, Catania, sez. IV, 18.01.2019, n. 64; cfr. TAR Puglia, Lecce, sez. I, 26.11.2019, n. 1903) (TAR Umbria, sentenza 31.01.2022 n. 47 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il Consiglio di Stato ha fornito un interessante, quanto utile, riepilogo degli orientamenti giurisprudenziali sulla necessità o meno dell’approvazione dei piani attuativi prima del rilascio del permesso di costruire, individuando tre possibili situazioni che si possono in concreto verificare e le relative conseguenze sulla richiesta del titolo.

La prima, attiene alle zone inedificate.
Nel caso di zone assolutamente inedificate, da asservire per la prima volta all'edificazione, mediante costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate, l’esistenza del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato, PUE) è senza dubbio presupposto indispensabile per il rilascio del titolo edilizio. In tali situazioni deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Pertanto, in tali casi, è da ritenersi legittimo il rigetto della istanza edificatoria fondato sulla mancanza di strumento urbanistico di attuazione.

La seconda riguarda zone totalmente urbanizzate e l’ipotesi del lotto intercluso (propugnata anche dall’appellante).
La fattispecie del lotto intercluso rappresenta una deroga eccezionale al principio generale per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
Per “lotto intercluso” o “lotto residuo”, la giurisprudenza amministrativa intende un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc...
In particolare si realizza la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo. Ne deriva, in casi del genere, l'illegittimità della pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione, pur astrattamente previsto dallo strumento generale.

La terza situazione è quella che si può definire “situazione intermedia” (pure questa propugnata dall’appellante).
Nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già più o meno urbanizzato, il piano attuativo diviene lo strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio e il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento.
Tuttavia è stato ritenuto che quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in se e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia. In tal caso, l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Infatti solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, è in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente.

Il Comune, quindi, dovrà preventivamente esaminare, in relazione alla dimensione dell'intervento richiesto, allo stato dei luoghi, alla documentazione prodotta dall'interessato ed alle prescrizioni di zona del piano di fabbricazione, se il Piano regolatore fornisca indicazioni esaustive sulle modalità edificatorie nonché lo stato di urbanizzazione e di edificazione dell'area interessata in relazione all'adeguatezza e fruibilità delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di conseguenza valutare se persiste o meno la necessità di adottare il piano attuativo prima del rilascio del permesso di costruire, dando atto delle dette verifiche nelle motivazioni della propria decisione.

Sempre in tema, avuto riguardo al profilo del silenzio-assenso, la giurisprudenza ha affermato che, in linea di principio, l’equivalenza tra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio-assenso sulla domanda di costruzione.
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9. L’appello è fondato, nei sensi e limiti che di seguito verranno esposti.
9.1. L’area in argomento è classificata come zona D2.2 (artigianali e commerciali di nuovo impianto e di ristrutturazione urbanistica) del P.R.G.
Ai sensi dell’art. 49 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G., nella zona D2.2 non sono ammessi interventi diretti ma si rende necessaria la preventiva approvazione del Piano Urbanistico Esecutivo (P.U.E.) per l’intera zona risultante dalla cartografia di P.R.G. (vedi memoria-documento depositato dal Comune nel giudizio di primo grado in data 22.05.2020).
9.2. Il Consiglio di Stato (sez. IV, sentenza 03/12/2019, n. 8270) ha fornito un interessante, quanto utile, riepilogo degli orientamenti giurisprudenziali sulla necessità o meno dell’approvazione dei piani attuativi prima del rilascio del permesso di costruire, individuando tre possibili situazioni che si possono in concreto verificare e le relative conseguenze sulla richiesta del titolo.
La prima, attiene alle zone inedificate.
Nel caso di zone assolutamente inedificate, da asservire per la prima volta all'edificazione, mediante costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate, l’esistenza del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato, PUE) è senza dubbio presupposto indispensabile per il rilascio del titolo edilizio. In tali situazioni deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Pertanto, in tali casi, è da ritenersi legittimo il rigetto della istanza edificatoria fondato sulla mancanza di strumento urbanistico di attuazione.
La seconda riguarda zone totalmente urbanizzate e l’ipotesi del lotto intercluso (propugnata anche dall’appellante).
La fattispecie del lotto intercluso rappresenta una deroga eccezionale al principio generale per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
Per “lotto intercluso” o “lotto residuo”, la giurisprudenza amministrativa intende un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc...
In particolare si realizza la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo. Ne deriva, in casi del genere, l'illegittimità della pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione, pur astrattamente previsto dallo strumento generale.
La terza situazione è quella che si può definire “situazione intermedia” (pure questa propugnata dall’appellante).
Nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già più o meno urbanizzato, il piano attuativo diviene lo strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio e il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento.
Tuttavia è stato ritenuto che quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in se e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia. In tal caso, l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Infatti solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, è in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente.
Il Comune, quindi, dovrà preventivamente esaminare, in relazione alla dimensione dell'intervento richiesto, allo stato dei luoghi, alla documentazione prodotta dall'interessato ed alle prescrizioni di zona del piano di fabbricazione, se il Piano regolatore fornisca indicazioni esaustive sulle modalità edificatorie nonché lo stato di urbanizzazione e di edificazione dell'area interessata in relazione all'adeguatezza e fruibilità delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di conseguenza valutare se persiste o meno la necessità di adottare il piano attuativo prima del rilascio del permesso di costruire, dando atto delle dette verifiche nelle motivazioni della propria decisione.
9.3. Sempre in tema, avuto riguardo al profilo del silenzio-assenso anche questo propugnato dall’appellante, la giurisprudenza ha affermato che, in linea di principio, l’equivalenza tra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio-assenso sulla domanda di costruzione (Cons. Stato, sez. IV. 1642/2008; sez. IV, n. 3699/2010) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 23.12.2021 n. 8544 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Deve rilevarsi come la giurisprudenza, nell’ammettere casi in cui non sia necessario un piano attuativo dello strumento urbanistico generale, specifichi i requisiti necessari per poter adottare questo regime facilitato. Non bisogna, infatti, trascurare, come quella del fondo intercluso si ponga come una deroga alla disciplina generale e che, pertanto, possa essere accettata soltanto al ricorrere di determinate condizioni.
In tal senso, infatti, la giurisprudenza amministrativa "ritiene realizzata la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo”.
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8. Il ricorrente ha compiutamente invece lamentato la mancata applicazione nel suo caso della disciplina riguardante il fondo intercluso.
Sul punto, deve rilevarsi come la giurisprudenza, nell’ammettere casi in cui non sia necessario un piano attuativo dello strumento urbanistico generale, specifichi i requisiti necessari per poter adottare questo regime facilitato. Non bisogna, infatti, trascurare, come quella del fondo intercluso si ponga come una deroga alla disciplina generale e che, pertanto, possa essere accettata soltanto al ricorrere di determinate condizioni.
8.1. In tal senso, infatti, la giurisprudenza amministrativa "ritiene realizzata la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo” (Cons. Stato, sez. II, 03.12.2019, n. 8270) (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 23.12.2021 n. 2348 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Secondo condivisibile giurisprudenza, "in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa né surrogare l’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio. L’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare, vanificando la funzione del piano attuativo”.
Peraltro, la giurisprudenza configura come del tutto eccezionali le fattispecie in cui sono superabili le previsioni degli strumenti urbanistici che condizionano il rilascio del titolo edilizio alla presentazione di piani attuativi. Tali fattispecie riguardano i casi “nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata)”.
In altre parole, l’omissione dello strumento attuativo, così come la configurazione dell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, rappresentano, alla stregua dell’insegnamento giurisprudenziale, ipotesi eccezionali, associate peraltro a rilevanti oneri probatori ricadenti sulla parte privata.
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3.2. Secondo la condivisibile giurisprudenza del Supremo Consesso di Giustizia Amministrativa, “in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa né surrogare l’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio. L’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare, vanificando la funzione del piano attuativo” (cfr., ex multis, Cons. Stato, Sez. II, 31.10.2019, n. 7463).
3.3. Reputa il Collegio che, in difetto del piano attuativo o di misure equipollenti, debba escludersi la possibilità di accedere alla richiesta, formulata da ultimo dalla ricorrente, di verificazione o CTU nel presente grado di giudizio, giacché la portata imperativa e inderogabile della normativa urbanistica in subiecta materia porta a ritenere infondate le censure riguardanti vizi della motivazione e dell’istruttoria del provvedimento impugnato, non essendo nella disponibilità dell’Amministrazione porre nel nulla la prescrizione di strumenti di attuazione contenuta negli atti di pianificazione.
3.4. Peraltro, la giurisprudenza citata dalla ricorrente a sostegno dei motivi di ricorso configura come del tutto eccezionali (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 19.03.2018, n. 1707) le fattispecie in cui sono superabili le previsioni degli strumenti urbanistici che condizionano il rilascio del titolo edilizio alla presentazione di piani attuativi. Tali fattispecie riguardano i casi “nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata)” (Cons. Stato, Sez. VI, n. 8469/2019).
3.5. In altre parole, l’omissione dello strumento attuativo, così come la configurazione dell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, rappresentano, alla stregua dell’insegnamento giurisprudenziale, ipotesi eccezionali, associate peraltro a rilevanti oneri probatori ricadenti sulla parte privata (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1707/2018 cit.) (TAR Puglia-Lecce, Sez. II, sentenza 09.12.2021 n. 1801 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: E' principio ormai acquisito che la necessità di preventiva presentazione di un piano attuativo si impone qualora si tratti di asservire per la prima volta all’edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate che obiettivamente richiedano la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria; in tal caso, non può prescindersi dalla previa predisposizione della pianificazione attuativa, sotto forma di piano particolareggiato o di piano/convenzione di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
Diversamente, quando si verta in presenza di un lotto intercluso o in altri casi analoghi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas, scuole, ecc., lo strumento urbanistico attuativo deve ritenersi superfluo e non più esigibile da parte dell’amministrazione comunale tenuta al rilascio del titolo edilizio.
Tuttavia, il delineato principio generale non assume valenza assoluta e deve essere contemperato con l’altro consolidato principio, secondo il quale l’esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l’ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione.
In altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l’assolvimento di tale onere prima di avviare l’attività edilizia.
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Considerato che:
   - tale censura va disattesa;
   - infatti, è ben vero che è principio ormai acquisito che la necessità di preventiva presentazione di un piano attuativo si impone qualora si tratti di asservire per la prima volta all’edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate che obiettivamente richiedano la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria; in tal caso, non può prescindersi dalla previa predisposizione della pianificazione attuativa, sotto forma di piano particolareggiato o di piano/convenzione di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
Diversamente, quando si verta in presenza di un lotto intercluso o in altri casi analoghi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas, scuole, ecc., lo strumento urbanistico attuativo deve ritenersi superfluo e non più esigibile da parte dell’amministrazione comunale tenuta al rilascio del titolo edilizio (cfr. per tutte TAR Sicilia Catania, Sez. I, 29.10.2015 n. 2518).
Tuttavia, il delineato principio generale non assume valenza assoluta e deve essere contemperato con l’altro consolidato principio, secondo il quale l’esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l’ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione; in altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l’assolvimento di tale onere prima di avviare l’attività edilizia (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 13.04.2016 n. 1434; Consiglio di Stato, Sez. V, 29.02.2012 n. 1177; Consiglio di Stato, Sez. IV, 10.01.2012 n. 26; TAR Campania Napoli, Sez. II, 03.07.2017 n. 3538 e 05.04.2016 n. 1662; TAR Campania Salerno, Sez. I, 23.03.2015 n. 633; TAR Campania Napoli, Sez. VIII, 03.07.2012 n. 3140).
Orbene, applicando le suesposte coordinate ermeneutiche al caso in questione, deve essere affermata l’inattaccabilità della ragione ostativa al rilascio del titolo edilizio in sanatoria individuata dall’amministrazione con riguardo alla carenza della pianificazione attuativa, se solo si pone mente al dato pacifico che l’art. 42 delle NTA del PRG subordina espressamente l’espletamento dell’attività edificatoria nella zona D2 di interesse alla previa approvazione di piani urbanistici esecutivi (di iniziativa pubblica o privata) o di un progetto unitario per superfici non inferiori a 60.000 mq.;
   - quanto sopra esposto riveste carattere assorbente ed esime il Collegio dall’esaminare le rimanenti censure con cui parte ricorrente contesta il gravato diniego di sanatoria in ordine ai profili motivazionali emarginati alle lettere ii) e iii) del superiore “Rilevato che”, dal momento che comunque l’impianto complessivo di tale atto risulta validamente sorretto dalla mancanza della pianificazione attuativa.
Soccorre, al riguardo, il condiviso principio secondo il quale, laddove una determinazione amministrativa di segno negativo tragga forza da una pluralità di ragioni, ciascuna delle quali sia di per sé idonea a supportarla in modo autonomo, è sufficiente che anche una sola di esse passi indenne alle censure mosse in sede giurisdizionale perché il provvedimento nel suo complesso resti esente dall’annullamento (cfr. Consiglio di Stato, A.P., 29.02.2016 n. 5; Consiglio di Stato, Sez. V, 06.03.2013 n. 1373 e 27.09.2004 n. 6301; Consiglio di Stato, Sez. VI, 05.07.2010 n. 4243);
   - nemmeno l’ultima doglianza rivolta nei confronti del diniego di sanatoria, incentrata sulla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990 in ragione dell’omesso invio del preavviso di rigetto, a ben vedere si profila convincente; difatti, il provvedimento in parola non riesce ad essere inficiato dalla dedotta omissione, in quanto appare evidente, alla luce delle circostanze del caso e di quanto poco sopra esplicitato, che il contenuto della negativa (e vincolata) disposizione comunale non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato, sicché la partecipazione della società interessata non avrebbe comunque influito nel determinare un esito diverso dell’istanza di accertamento di conformità, secondo il disposto dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990 (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 29.11.2021 n. 7608 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
La giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo la detta impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico, essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi.
Per altro, la giurisprudenza si è spinta a puntualizzare il bisogno di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, anche al fine ricordato dal Comune ossia “allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti ... onde essa potrebbe essere rinvenuta finanche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
Comunque, più in generale, con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune, che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g..
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Lo strumento urbanistico attuativo non è necessario sia in caso di c.d. "lotto intercluso" sia in altri casi analoghi, per i quali, essendo la zona d'intervento totalmente urbanizzata, il piano esecutivo sarebbe ormai privo d'oggetto.
In altri termini, la completa urbanizzazione del sito rende inutile il piano di lottizzazione, quale strumento di regia della regolamentazione armonica di dettaglio del territorio.
Peraltro, la completa urbanizzazione non sempre comporta la possibilità di soprassedere al piano attuativo, ove il Comune, ovviamente adeguatamente motivando un diniego, fornisca idonee giustificazioni circa le ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Quindi, “il principio secondo cui va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate è applicabile solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (si pensi al caso del lotto residuale ed intercluso in area compiutamente urbanizzata), ma non anche alle ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che assai più di altre esige un piano attuativo idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora addirittura definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona”.
In conclusione, “l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della "maglia", e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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 IV. Ciò posto, la Sezione ha avuto modo di chiarire (cfr. TAR Catania, I, 29/05/2019, n. 1313) «che costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625)».
«Corollari immediati di tale principio fondamentale, come ricordato da recente giurisprudenza (cfr. Cons. St., sez. IV, 07.11.2014, n. 5488; TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, 02.03.2017, n. 352), sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880)».
«La giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo la detta impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699), essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi».
Per altro, continua la detta decisione n. 1313/2019, «la giurisprudenza si è spinta a puntualizzare il bisogno di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, anche al fine ricordato dal Comune ossia “allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti ... onde essa potrebbe essere rinvenuta finanche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” (C.S., sez. V, n. 5450 del 2011 e giurisprudenza ivi richiamata; C.S. sez. IV, n. 1906/2018).
Comunque, più in generale, con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune (cfr. Cons. St., sez. IV, 01.08.2007, n. 4276; Cons. St. sez. IV, 10.06.2010, n. 3699), che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g. (cfr. Cons. St. sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699)».
In altri termini, posto che non viene contestato, e quindi rimane incontestabile, che il PRG preveda la possibilità di assenso soltanto mediante un piano di lottizzazione, la perfetta urbanizzazione della zona, ad avviso di parte ricorrente, renderebbe, per giurisprudenza costante, inutile il ricorso a detta forma autorizzatoria per un intervento edificatorio nel territorio, essendo sufficiente la semplice concessione edilizia.
Come già ritenuto (cfr. TAR Catania, I, 11.01.2011, n. 8; 03.12.2010, n. 4610), <<l’art. 21, comma 3, della l.r. 27.12.1978, n. 71, così recita: "A modifica di quanto prescritto nel punto II dell'art. 28 della legge regionale 26.05.1973, n. 21, ferme restando le altre disposizioni agevolative contenute nella predetta norma, l'attuazione degli strumenti urbanistici generali, relativamente alle zone territoriali "B", può effettuarsi a mezzo di singole concessioni, quando esistano le opere di urbanizzazione primaria (almeno rete idrica, viaria e fognante) e risultino previste dallo strumento urbanistico generale quelle di urbanizzazione secondaria.".
Lo strumento urbanistico attuativo, quindi, non è necessario sia in caso di c.d. "lotto intercluso" sia in altri casi analoghi, per i quali, essendo la zona d'intervento totalmente urbanizzata, il piano esecutivo sarebbe ormai privo d'oggetto (cfr., ex multis, Consiglio Stato, sez. V, 22.06.2004, n. 4350; TAR Lazio Roma, sez. II, 06.03.2007, n. 2195).
«In altri termini, la completa urbanizzazione del sito rende inutile il piano di lottizzazione, quale strumento di regia della regolamentazione armonica di dettaglio del territorio».
Peraltro, la completa urbanizzazione non sempre comporta la possibilità di soprassedere al piano attuativo, ove il Comune, ovviamente adeguatamente motivando un diniego, fornisca idonee giustificazioni circa le ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr., TAR Puglia Lecce, sez. III, 02.02.2005, n. 440 e giurisprudenza ivi citata).
Quindi (cfr. Consiglio di stato, sez. IV, 07.11.2001, n. 5721), “il principio secondo cui va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate è applicabile solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (si pensi al caso del lotto residuale ed intercluso in area compiutamente urbanizzata: Sez. V, 26.09.1995, n. 1351), ma non anche alle ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che assai più di altre esige un piano attuativo idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora addirittura definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona”.
In conclusione (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 13.10.2010, n. 7486), “l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della "maglia", e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (Consiglio Stato: sez. IV, 01.10.2007, n. 5043 e 15.05.2002, n. 2592; sez. V, 01.12.2003, n. 7799 e 06.10.2000, n. 5326)>>.
Ciò posto, il provvedimento impugnato contesta la possibilità di soprassedere al piano di lottizzazione, ritenendolo necessario, come per altro si evince anche in sede di accoglimento dell’osservazione al P.R.G., laddove le opere di completamento urbanistico secondario vengono delegate alla fase attuativa del Piano regolatore.
Vi è di più.
Come premesso, l’area in questione non si identifica né come residuale, né come, appunto, completamente urbanizzata (altrimenti, per altro, più debitamente sarebbe stata classificata come “B”, circostanza, questa, come chiarito, comunque non dirimente, sicché, a fortiori, non può dirsi lo sia per la zona “C”), di guisa che non sussiste alcuno dei presupposti sopra rappresentati per ritenere inutile una pianificazione d’insieme attuativa, rimanendo sufficiente il semplice titolo edilizio diretto.
Né, conclusivamente, sussistono i presupposti per la configurazione di un lotto intercluso, le cui specifiche caratteristiche non sono state dimostrate, né, invero, sostenute (TAR Sicilia-Catania, Sez. I, sentenza 08.11.2021 n. 3326 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Con riferimento alle caratteristiche di “lotto intercluso”, il Collegio rileva che la pretermissione della pianificazione attuativa che sia imposta da un P.R.G. (a mezzo, in particolare, di un Piano particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata) configura una fattispecie eccezionale (che consegue appunto solo alla comprovata ricorrenza, nel lotto interessato, dei caratteri propri del cd. “fondo intercluso”).
In sostanza, il soggetto interessato a procedere ad attività di costruzione senza la previa predisposizione degli strumenti attuativi richiesti dalla locale disciplina urbanistica, ha l’onere di dimostrare che il proprio terreno è l’unico a non essere ancora stato edificato nell’ambito di una zona dotata di tutte le opere di urbanizzazione nella misura individuata dalla normativa di settore e dal locale P.R.G. come standard minimo.
Altrimenti detto, l’interessato ha l’onere di dimostrare sia che nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, in considerazione della presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, sia che il proprio fondo sia l’unico a non essere stato ancora edificato.
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Quanto al dedotto difetto di motivazione del provvedimento impugnato con riferimento alle caratteristiche di “lotto intercluso” di cui godrebbe il lotto della ricorrente, il Collegio rileva che la pretermissione della pianificazione attuativa che sia imposta da un P.R.G. (a mezzo, in particolare, di un Piano particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata) configura una fattispecie eccezionale (che consegue appunto solo alla comprovata ricorrenza, nel lotto interessato, dei caratteri propri del cd. “fondo intercluso”).
In sostanza, il soggetto interessato a procedere ad attività di costruzione senza la previa predisposizione degli strumenti attuativi richiesti dalla locale disciplina urbanistica, ha l’onere di dimostrare che il proprio terreno è l’unico a non essere ancora stato edificato nell’ambito di una zona dotata di tutte le opere di urbanizzazione nella misura individuata dalla normativa di settore e dal locale P.R.G. come standard minimo.
Altrimenti detto, l’interessato ha l’onere di dimostrare sia che nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, in considerazione della presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, sia che il proprio fondo sia l’unico a non essere stato ancora edificato (Cons. Stato Sez. IV, 14/11/2018, n. 6417) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. II, sentenza 29.10.2021 n. 2933 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Va riconosciuto che in termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare un lotto come “intercluso” non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati e l’assenza di un’uscita sulla strada pubblica, secondo la nozione “civilistica” (interclusione “assoluta”), bensì l'esistenza di un'area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione o con altri immobili adiacenti.
La giurisprudenza, nell’individuare la condizione del lotto intercluso quale ipotesi derogatoria alla necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, ne ha indicato i presupposti nel fatto che l'area sia l'unica a non essere stata ancora edificata in una zona integralmente interessata da costruzioni, che sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) previste dagli strumenti urbanistici e che sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.
In tale ipotesi “lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo)”.
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Ciò premesso, con il primo motivo di ricorso gli esponenti denunciano che l’area di loro proprietà, in quanto interclusa e comunque inserita in un contesto interamente residenziale, avrebbe le caratteristiche proprie dell’ambito di completamento, corrispondendo esattamente alla definizione prevista dalla normativa regionale, risultando -per contro- errata la qualificazione recata dalla contro-deduzione comunale, ove si afferma che l’area dovrebbe essere considerata come “Ambito di Trasformazione” e, come tale, essere sottoposta a nuove valutazioni in sede di VAS.
Va riconosciuto che in termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare un lotto come “intercluso” non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati e l’assenza di un’uscita sulla strada pubblica, secondo la nozione “civilistica” (interclusione “assoluta”), bensì l'esistenza di un'area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione o con altri immobili adiacenti (Cons. Stato, Sez. II, 03.12.2019, n. 8270).
La giurisprudenza, nell’individuare la condizione del lotto intercluso quale ipotesi derogatoria alla necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, ne ha indicato i presupposti nel fatto che l'area sia l'unica a non essere stata ancora edificata in una zona integralmente interessata da costruzioni, che sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) previste dagli strumenti urbanistici e che sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale. In tale ipotesi “lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo)” (Cons. Stato, Sez. IV, 07.12.2014 n. 5488).
Dette caratteristiche non ricorrono nel caso di specie e, comunque, le allegazioni dei ricorrenti sono inidonee a documentarne specificamente e comprovarne la sussistenza, considerato tra l’altro che la qualificazione del lotto quale “reliquato” rimasto inedificato, dagli stessi invocata, confligge con il fatto che il terreno di cui è questione non solo confina a sud con la strada comunale ma che anche la più ampia adiacente area a nord risulta attualmente non edificata (TAR Lombardia, Brescia, sez. I, 30.03.2020, n. 255) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 16.06.2021 n. 563 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La verifica della condizione di perdurante insufficienza dell’urbanizzazione primaria e secondaria, alla quale è funzionalmente collegata l’esigenza di approvare gli strumenti attuativi, è stata affrontata dalla giurisprudenza amministrativa che, già in epoca risalente, ha affermato, in via generale, che ai fini del rilascio di una concessione edilizia uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, che rende superflua la pianificazione di dettaglio, deve ritenersi equivalente all’operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale.
Spetta tuttavia al Comune verificare l’effettiva concreta completa urbanizzazione dell’area in cui si dovrebbe inserire l'intervento costruttivo del privato e accertare quindi la compatibilità effettiva del nuovo insediamento edilizio rispetto allo stato di urbanizzazione della zona.
La valutazione della situazione di fatto e, quindi, la ritenuta sussistenza o meno dello stato di sufficiente urbanizzazione, rientra dunque nella potestà discrezionale tecnico amministrativa del Comune e, come tale, non è sindacabile davanti al giudice amministrativo salvi i casi di abuso macroscopico.
Il vincolo imposto dalla precitata disciplina urbanistica potrebbe essere superato solo nell’ipotesi in cui il lotto oggetto di intervento fosse del tutto “intercluso”, nel senso che è stato precisato dalla giurisprudenza oramai pacifica, ossia in presenza dei seguenti presupposti:
   a) sia l’unico, nel comparto di riferimento, a non essere ancora stato edificato;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primaria e secondaria, previste dagli strumenti urbanistici.
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Ben può giustificarsi e risultare pienamente legittima la previsione della necessità di un piano attuativo, anche con riferimento a zone del tessuto urbano che risultino già edificate e dotate delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Costituisce ius receptum che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il p.r.g. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell’ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione);
   c) l’esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
Nel dettaglio, si è statuito che “Pure in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione".
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18. La verifica della condizione di perdurante insufficienza dell’urbanizzazione primaria e secondaria, alla quale è funzionalmente collegata l’esigenza di approvare gli strumenti attuativi, è stata affrontata dalla giurisprudenza amministrativa che, già in epoca risalente (cfr. Consiglio di Stato, Sezione V, 13.10.1988, n. 561; Consiglio di Stato, Sezione V, 05.05.1990, n. 425), ha affermato, in via generale, che ai fini del rilascio di una concessione edilizia uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, che rende superflua la pianificazione di dettaglio, deve ritenersi equivalente all’operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale.
19. Spetta tuttavia al Comune verificare l’effettiva concreta completa urbanizzazione dell’area in cui si dovrebbe inserire l'intervento costruttivo del privato e accertare quindi la compatibilità effettiva del nuovo insediamento edilizio rispetto allo stato di urbanizzazione della zona (cfr. Consiglio di Stato, Sezione V, 04.05.1995, n. 699).
20. La valutazione della situazione di fatto e, quindi, la ritenuta sussistenza o meno dello stato di sufficiente urbanizzazione, rientra dunque nella potestà discrezionale tecnico amministrativa del Comune e, come tale, non è sindacabile davanti al giudice amministrativo salvi i casi di abuso macroscopico (cfr. Consiglio di Stato, Sezione IV, 11.06.2002, n. 3253).
21. Il vincolo imposto dalla precitata disciplina urbanistica potrebbe essere superato solo nell’ipotesi in cui il lotto oggetto di intervento fosse del tutto “intercluso”, nel senso che è stato precisato dalla giurisprudenza oramai pacifica (per tutte: Consiglio di Stato, Sezione II, n. 4224 del 20.062019), ossia in presenza dei seguenti presupposti:
   a) sia l’unico, nel comparto di riferimento, a non essere ancora stato edificato;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primaria e secondaria, previste dagli strumenti urbanistici.
22. Orbene, nel caso di specie, l’assenza di queste condizioni è stata chiaramente evidenziata nella parte motiva del provvedimento impugnato, ove si legge testualmente: “Si precisa che nell’ambito “I.5” sono presenti altri Lotti non edificati oltre al Lotto oggetto d’intervento ed inoltre le opere di Urbanizzazione sia primarie che secondarie estese all’intero ambito sono, allo stato attuale, parzialmente realizzate”.
23. In particolare, come si legge nelle difese comunali, nell’ambito “I.5” sono attualmente presenti, oltre a quello oggetto di intervento, altri 5 lotti totalmente inedificati (per una superficie complessiva di 20.111 mq pari al 15% circa della superficie complessiva dell’ambito I.5 pari a 134.840 mq).
Inoltre, nell’ambito “I.5” le opere di urbanizzazione, sia primarie che secondarie, sono attualmente realizzate solo parzialmente.
24. Sollecitato sul punto l’ufficio comunale ha precisato che “In merito allo stato delle Opere di Urbanizzazione del Comparto in questione, si specifica che non esiste un progetto unitario delle opere ma solo interventi sporadici”.
25. Del resto la stessa ricorrente, in punto di opere di urbanizzazione primaria, fa riferimento esclusivamente a quelle di cui è dotato il lotto di intervento e non a quelle generali dell’ambito territoriale “I.5” nel quale lo stesso è inserito (e in relazione al quale, come detto, dev’essere valutata l’interclusione del lotto) e, quanto alle opere di urbanizzazione secondaria, conferma che sono localizzate in altri comparti della sottozona CF e non sono quindi comprese nel comparto in questione.
26. La ricognizione fattuale dell’area da parte dell’amministrazione, alla quale come detto la giurisprudenza attribuisce in via esclusiva la valutazione urbanistica, esclude quindi che possa ravvisarsi all’interno del comparto I.5 quella trama edilizia e urbanistica continua e coerente che esclude e rende superflua la prescrizione dello strumento di attuazione e, conseguentemente, impedisce il rilascio della concessione edilizia diretta.
27. Non è infine superfluo riportare quanto recentemente riaffermato nella materia in esame dalla giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 1668 del 26.02.2021):
“Ben può giustificarsi e risultare pienamente legittima la previsione della necessità di un piano attuativo, anche con riferimento a zone del tessuto urbano che risultino già edificate e dotate delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Costituisce ius receptum (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 14.04.2020, n. 2390; Cons. Stato, sez. IV, 25.02.2020, n. 1398; Cons. Stato, sez. IV, 20.04.2018, n. 2397, che richiama Cons. Stato, sez. IV, 08.02.2018, n. 825; sez. IV, 13.04.2016, n. 1434; sez. IV, 04.07.2017, n. 3256; sez. IV, 17.07.2013, n. 3880; sez. IV, 21.08.2013, n. 4200; sez. V, 29.02.2012, n. 1177) che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il p.r.g. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell’ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione);
   c) l’esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
Nel dettaglio, si è statuito che “Pure in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione” (Cons. Stato, Sez. IV, 26.10.2020, n. 6502)” (TAR Sardegna, Sez. I, sentenza 15.06.2021 n. 437 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La fattispecie del lotto intercluso configura un’ipotesi eccezionale, poiché deroga alla regola della necessità del piano attuativo, ove previsto da quello generale.
Il lotto, al fine di essere considerato “intercluso”, deve presentare alcune caratteristiche, ed in particolare “si realizza allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire: a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.”.
In altri termini, è possibile prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme tecniche di piano solo ove nell’area interessata sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione della lottizzazione stessa, quando, in particolare, nell’area siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti.
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“La superfluità della pianificazione di dettaglio consegue alla constatazione dell'oggettiva inutilità della stessa, a motivo della già intervenuta saturazione edilizia e dell'integrale soddisfacimento degli standard urbanistici" è un giudizio che “compete all'Amministrazione ed il relativo sindacato giurisdizionale è limitato alla verifica della logicità, della non contraddittorietà, della completezza istruttoria, della rispondenza fattuale alla situazione dei luoghi, ma non può spingersi sino alla sostituzione della valutazione amministrativa, che, in quanto espressione della potestà di governo del territorio, è riservata al Comune”.
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11. Con il terzo motivo l’appellante censura il capo della sentenza che ha escluso il carattere intercluso dei fondi.
Sostiene l’appellante che i terreni in questione si troverebbero in una zona già fortemente urbanizzata e dotata di tutte le necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria, per cui si tratterebbe di lotto intercluso ed edificabile in assenza di PUA.
11.1 Il Collegio non condivide l’assunto difensivo, in quanto la proprietà degli appellanti non presenta le caratteristiche di lotto intercluso, così come definite dalla giurisprudenza.
11.2 La fattispecie del lotto intercluso configura un’ipotesi eccezionale, poiché deroga alla regola della necessità del piano attuativo, ove previsto da quello generale (cfr. Consiglio di Stato, sez IV, 24.12.2020 n. 8313)
Il lotto, al fine di essere considerato “intercluso”, deve presentare alcune caratteristiche, ed in particolare “si realizza allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire: a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.” (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 07.11.2014, n. 5488).
In altri termini, è possibile prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme tecniche di piano solo ove nell’area interessata sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione della lottizzazione stessa, quando, in particolare, nell’area siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti (ex multis, Cons. Stato, sez. IV, n. 4271/2018; n. 1434/2016; n. 3880/2013).
11.3 Nel caso di specie, il TAR, sulla base della verificazione, ha escluso che la proprietà di parte appellante integrasse le caratteristiche del lotto intercluso perché, a prescindere dalla circostanza che non si tratta di un singolo edificio ma di tre costruzioni, le opere di urbanizzazione non sono presenti e necessitano di progettazione di dettaglio.
Alla luce di quanto emerge dagli atti di causa, la proprietà degli appellanti non è sussumibile nella fattispecie di lotto intercluso, così come delineata dalla giurisprudenza sopra richiamata che ne ha costantemente sottolineato l’eccezionalità rispetto alla regola della pianificazione attuativa.
11.4 Sul punto, si osserva, infine, che “la superfluità della pianificazione di dettaglio consegue alla constatazione dell'oggettiva inutilità della stessa, a motivo della già intervenuta saturazione edilizia e dell'integrale soddisfacimento degli standard urbanistici" è un giudizio che “compete all'Amministrazione ed il relativo sindacato giurisdizionale è limitato alla verifica della logicità, della non contraddittorietà, della completezza istruttoria, della rispondenza fattuale alla situazione dei luoghi, ma non può spingersi sino alla sostituzione della valutazione amministrativa, che, in quanto espressione della potestà di governo del territorio, è riservata al Comune” (Cons. Stato Sez. IV, sent. 06.11.2017, n. 5119).
11.5 Per le ragioni sopra esposte, il motivo deve essere respinto (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 08.06.2021 n. 4378 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Niente permesso di costruire a chi non sottoscrive la convenzione di lottizzazione.
Nella vicenda in esame, avendo ad oggetto l’istanza di permesso di costruire presentata dagli appellanti un intervento edilizio ricompreso in un complessivo Piano di lottizzazione, è evidente come il rilascio di tale permesso sia subordinato alla previa sottoscrizione, da parte dei richiedenti, della convenzione accessiva al Piano di lottizzazione, la quale regola i rapporti tra il Comune e i proprietari degli immobili compresi nel Piano: ciò, perché è solo con la sottoscrizione di detta convenzione che i privati assumono gli obblighi elencati dall’art. 28 della l.r. n. 56/1980 e dunque acquistano la posizione che, in base all’art. 28 della l. n. 1150/1942, li legittima ad ottenere il rilascio delle concessioni edilizie per gli interventi sui singoli lotti compresi nel Piano.
Nel senso appena esposto si è espressa la giurisprudenza occupatasi della questione, secondo cui “quando uno strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo in tutto o in parte mediante uno strumento urbanistico di livello inferiore, e in particolare prevede che alcuni interventi possono essere svolti solo previa l’adozione di uno strumento esecutivo, il rilascio della concessione può essere disposto solo quando diventa efficace lo strumento esecutivo, che deve aver indefettibile applicazione e, dunque, nel caso di piano di lottizzazione, quando sia intervenuta la stipula della convenzione”.
“La concessione edilizia non può essere assentita in difetto della stipulazione o della efficacia della convenzione di lottizzazione pur se ad essa conforme”.
È, dunque, legittimo il diniego opposto dalla P.A. al rilascio di una concessione edilizia, motivato con la mancata stipula della prevista convenzione di lottizzazione; la convenzione lottizzatoria debitamente stipulata e sottoscritta costituisce, infatti, condizione di efficacia dei relativi provvedimenti di autorizzazione a costruire.
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In difetto della sottoscrizione della convenzione da parte degli appellanti, a nulla rileva la generica disponibilità manifestata dagli stessi a procedere a tale adempimento, che rimane da essi non eseguito, così come del tutto irrilevante è la loro partecipazione alle spese di redazione del Piano di lottizzazione.
L’intenzione degli appellanti –per vero, neppure dissimulata– è infatti quella di non sottoscrivere la convenzione per sottrarsi ai relativi oneri di urbanizzazione (in termini di spese e di cessione di aree), ottenendo il singolo permesso di costruire sul presupposto che, relativamente al lotto di loro proprietà e a prescindere dagli altri lotti del Piano, le opere di urbanizzazione già ci siano e non ne occorrano altre. Ma ciò denota l’errore giuridico in cui cadono gli appellanti e che ne vizia le tesi, che è quello di non ragionare in un’ottica unitaria di comparto, laddove invece, come osserva la difesa comunale, è necessario il raccordo dell’urbanizzazione dell’intero comparto.
La convenzione di lottizzazione, infatti, “implica la qualificazione unitaria di tutte le particelle comunque rientranti nel progetto, ciascuna delle quali è essenziale per l’approvazione della convenzione” (tant’è vero che è legittimo il diniego di un intervento edilizio convenzionato, ove sussista una procedura esecutiva culminata nella trascrizione di un pignoramento immobiliare avente ad oggetto alcune particelle del compendio edificatorio.
L’esistenza del Piano di lottizzazione rende poi inconferente, ad avviso del Collegio, il richiamo all’indirizzo giurisprudenziale che reputa illegittimo il diniego di concessione edilizia relativa ad un lotto, motivato con la mancanza dello strumento attuativo, quando il progettato intervento costruttivo ricada su area integralmente urbanizzata, difettando qui il presupposto dell’assenza dello strumento attuativo.
Ciò, senza tralasciare che “l’esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
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1. Con l’appello in epigrafe i sigg.ri Or.Sa. e Gi.Sa. hanno impugnato la sentenza del TAR Puglia–Sez. staccata di Lecce, Sez. III, n. 1946/2012 del 28.11.2012, chiedendone la riforma, previa sospensione dell’efficacia.
1.1. La sentenza appellata ha respinto il ricorso dei sigg.ri Sa. e Sa. per l’annullamento del provvedimento prot. n. 27494 del 22.11.2011, mediante il quale il Comune di Grottaglie (TA) ha respinto l’istanza di permesso di costruire presentata dai ricorrenti, e della comunicazione ex art. 10-bis della l. n. 241/1990.
2. In fatti, i ricorrenti chiedevano il rilascio del permesso di costruire per realizzare due appartamenti ad uso residenziale sull’area di loro proprietà inserita nel Piano di lottizzazione approvato dal Comune di Grottaglie con delibera consiliare n. 5 del 04.01.2005.
2.1. Il Comune, tuttavia, rigettava l’istanza in ragione della carente urbanizzazione dell’area e perché i richiedenti non avevano proceduto alla sottoscrizione della convenzione urbanistica che accede al Piano di lottizzazione, ritenuta condicio sine qua non per il legittimo rilascio del titolo edilizio e la conseguente attuazione dell’intervento.
...
6. L’infondatezza delle doglianze dei ricorrenti ed appellanti emerge dalla disamina della normativa che regola la fattispecie per cui è causa.
6.1. Tale normativa è costituita, innanzitutto, dall’art. 28 della Legge Urbanistica (l. n. 1150/1942), rubricato “Lottizzazione di aree”. Siffatta disposizione, nel testo –modificato dalla l. n. 765/1967– ratione temporis applicabile alla fattispecie, al comma 7 così recita: “Il rilascio delle licenze edilizie nell’ambito dei singoli lotti è subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relativa ai lotti stessi”.
6.2. Viene poi in rilievo l’art. 28 (rubricato: “Piano di lottizzazione: contenuto della convenzione”) della legge della Regione Puglia 31.05.1980, n. 56, sulla “Tutela ed uso del territorio”, il quale dispone che: “La convenzione regolante i rapporti tra Comune e proprietari degli immobili compresi nel Piano di lottizzazione deve prevedere:
   1) la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria, nella misura stabilita dal D.M. 02.04.1968, [n. 1444], salvo diversa indicazione degli strumenti urbanistici vigenti;
   2) la realizzazione, a cura dei proprietari, di tutte le opere di urbanizzazione primaria, salvo la totale o parziale monetizzazione delle stesse;
   3) l’assunzione, a carico dei proprietari, degli oneri per la urbanizzazione secondaria nella quota di pertinenza determinata in sede di approvazione del Piano di lottizzazione con scorporo dei valori delle opere eventualmente direttamente cedute o eseguite dai proprietari. Lo scorporo va determinato in funzione dei costi di tali opere, calcolati sulla base dell’elenco regionale dei prezzi o, in mancanza, di altro elenco predisposto da enti pubblici o associazioni professionali o di categoria;
   4) i termini per l’ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione, complessivamente non superiori a dieci anni dalla stipula della convenzione, salvo sospensioni dovute alla mancata inclusione delle aree in un P.P.A.;
   5) congrue garanzie finanziarie, per fasi di esecuzione, per un importo non inferiore al 30% della spesa relativa all’adempimento degli obblighi a carico dei proprietari;
   6) sanzioni nel caso di inosservanza degli obblighi di convenzione e modalità di esecuzione forzata, da parte del Comune, delle opere non realizzate in caso del persistere dell’inosservanza.
Nel computo del contributo, correlato alle urbanizzazioni e dovuto per il rilascio delle concessioni, va portata in detrazione, fino alla concorrenza, l’entità degli impegni assunti in sede di convenzione di lottizzazione”.
6.3. Alla luce della disciplina statale e regionale ora riportata, è evidente come nella vicenda in esame, avendo ad oggetto l’istanza di permesso di costruire presentata dagli appellanti un intervento edilizio ricompreso in un complessivo Piano di lottizzazione, il rilascio di tale permesso sia subordinato alla previa sottoscrizione, da parte dei richiedenti, della convenzione accessiva al Piano di lottizzazione, la quale regola i rapporti tra il Comune e i proprietari degli immobili compresi nel Piano: ciò, perché è solo con la sottoscrizione di detta convenzione che i privati assumono gli obblighi elencati dall’art. 28 della l.r. n. 56/1980 e dunque acquistano la posizione che, in base all’art. 28 della l. n. 1150/1942, li legittima ad ottenere il rilascio delle concessioni edilizie per gli interventi sui singoli lotti compresi nel Piano.
6.4. Nel senso appena esposto si è espressa la giurisprudenza occupatasi della questione, secondo cui “quando uno strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo in tutto o in parte mediante uno strumento urbanistico di livello inferiore, e in particolare prevede che alcuni interventi possono essere svolti solo previa l’adozione di uno strumento esecutivo, il rilascio della concessione può essere disposto solo quando diventa efficace lo strumento esecutivo, che deve aver indefettibile applicazione e, dunque, nel caso di piano di lottizzazione, quando sia intervenuta la stipula della convenzione” (C.d.S., Sez. V, 08.07.1997, n. 772). “La concessione edilizia non può essere assentita in difetto della stipulazione o della efficacia della convenzione di lottizzazione pur se ad essa conforme” (C.d.S., Sez. V, 27.12.1998, n. 863).
6.5. È, dunque, legittimo il diniego opposto dalla P.A. al rilascio di una concessione edilizia, motivato con la mancata stipula della prevista convenzione di lottizzazione (C.d.S., Sez. V, 30.04.1997, n. 412); la convenzione lottizzatoria debitamente stipulata e sottoscritta costituisce, infatti, condizione di efficacia dei relativi provvedimenti di autorizzazione a costruire (C.d.S., Sez. V, 21.10.1991, n. 1230).
7. A fronte del quadro normativo e giurisprudenziale ora riferito –che conferma la correttezza delle motivazioni della sentenza impugnata– sono prive di fondamento le doglianze degli appellanti, come sopra sintetizzate alle lettere da a) ad e).
7.1. Invero, in difetto della sottoscrizione della convenzione da parte degli appellanti, a nulla rileva la generica disponibilità manifestata dagli stessi a procedere a tale adempimento, che rimane da essi non eseguito, così come del tutto irrilevante è la loro partecipazione alle spese di redazione del Piano di lottizzazione.
L’intenzione degli appellanti –per vero, neppure dissimulata– è infatti quella di non sottoscrivere la convenzione per sottrarsi ai relativi oneri di urbanizzazione (in termini di spese e di cessione di aree), ottenendo il singolo permesso di costruire sul presupposto che, relativamente al lotto di loro proprietà e a prescindere dagli altri lotti del Piano, le opere di urbanizzazione già ci siano e non ne occorrano altre. Ma ciò denota l’errore giuridico in cui cadono gli appellanti e che ne vizia le tesi, che è quello di non ragionare in un’ottica unitaria di comparto, laddove invece, come osserva la difesa comunale, è necessario il raccordo dell’urbanizzazione dell’intero comparto.
La convenzione di lottizzazione, infatti, “implica la qualificazione unitaria di tutte le particelle comunque rientranti nel progetto, ciascuna delle quali è essenziale per l’approvazione della convenzione” (tant’è vero che è legittimo il diniego di un intervento edilizio convenzionato, ove sussista una procedura esecutiva culminata nella trascrizione di un pignoramento immobiliare avente ad oggetto alcune particelle del compendio edificatorio: C.d.S., Sez. IV, 02.08.2011, n. 4576).
7.2. L’esistenza del Piano di lottizzazione rende poi inconferente, ad avviso del Collegio, il richiamo all’indirizzo giurisprudenziale che reputa illegittimo il diniego di concessione edilizia relativa ad un lotto, motivato con la mancanza dello strumento attuativo, quando il progettato intervento costruttivo ricada su area integralmente urbanizzata, difettando qui il presupposto dell’assenza dello strumento attuativo (cfr. C.d.S., Sez. V, 19.02.1996, n. 149).
Ciò, senza tralasciare che “l’esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” (C.d.S., Sez. IV, 02.04.2020, n. 2228, con la giurisprudenza ivi indicata).
8. In conclusione, dunque, l’appello è infondato e da respingere, meritando la sentenza impugnata di essere confermata (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 06.04.2021 n. 2777 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi dell’art. 9, comma 2, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, “nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l'edificazione” sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione.
In base alla disciplina legislativa, non sono, dunque, consentiti interventi di nuova costruzione, in mancanza di strumento urbanistico attuativo.
La giurisprudenza considera tale norma dell’art. 9, comma 2, del Testo Unico edilizia come una norma generale ed imperativa in materia di governo del territorio, che impone, ai fini degli interventi diretti costruttivi, il rispetto delle previsioni del piano regolatore generale richiedenti, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio, con la conseguenza che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda, per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione, mentre sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il PRG consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo.
In base a tale giurisprudenza, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, quale il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata, ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione.
Infatti, l’esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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Dagli accertamenti istruttori effettuati nel corso del giudizio, risulta quindi evidente che non si possa ritenere il lotto di proprietà degli appellanti interamente intercluso, non essendo collocato in una area interamente urbanizzata e completa di opere di urbanizzazione.
Come è noto, ai sensi dell’art. 9, comma 2, del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, correttamente citato dal giudice di primo grado, “nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l'edificazione” sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione.
In base alla disciplina legislativa, non sono, dunque, consentiti interventi di nuova costruzione, in mancanza di strumento urbanistico attuativo.
La giurisprudenza, anche della Sezione, considera tale norma dell’art. 9, comma 2, del Testo Unico edilizia come una norma generale ed imperativa in materia di governo del territorio, che impone, ai fini degli interventi diretti costruttivi, il rispetto delle previsioni del piano regolatore generale richiedenti, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio, con la conseguenza che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda, per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione (cfr. Cons. Stato, sez. II, 31.10.2019, n. 7463; id. Sez II, 18.02.2020, n. 1241; Sez. IV, 26.10.2020, n. 6502), mentre sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il PRG consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo (Cons. Stato Sez. IV, 14.04.2020, n. 2390).
In base a tale giurisprudenza, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, quale il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata, ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 26.10.2020, n. 6502; id. Sez. IV, 14.04.2020, n. 2390; id. Sez. IV 13.04.2016 n. 1434).
Infatti, l’esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 14.04.2020, n. 2390; 20.04.2018, n. 2397) (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 25.02.2021 n. 1634 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: L’esistenza di un lotto intercluso non preclude all’amministrazione ogni facoltà urbanistica, dovendo invece essere verificata caso per caso la situazione di edificazione della zona e le possibilità residue di utilizzo dell’area.
Invero, «anche in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo ‘nei casi nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione)’.
Ciò, in quanto ‘l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata’».
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8. Non sono invece condivisibili le argomentazioni della ricorrente (sviluppate in una parte del secondo motivo di ricorso), volte ad affermare la sussistenza di un affidamento qualificato in ordine a una futura destinazione edilizia dell’area: ciò deriverebbe, in tesi, dal fatto che l’area sia inserita in un contesto ampiamente urbanizzato e sia interclusa, in quanto completamente circondata da aree edificate.
Al di là del fatto se il lotto sia effettivamente intercluso (circostanza non pacifica), va evidenziato che, ex se, l’esistenza di un lotto intercluso non preclude all’amministrazione ogni facoltà urbanistica, dovendo invece essere verificata caso per caso la situazione di edificazione della zona e le possibilità residue di utilizzo dell’area (cfr., in tal senso, seppur in relazione a diversa fattispecie, Cons. Stato, Sez. II, 09.12.2020, n. 7843: “anche in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo ‘nei casi nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione)’. Ciò, in quanto ‘l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata’ (cfr. Sez. IV, 21.08.2013, n. 4200 e Sez. V, 29.02.2012, n. 1177)” (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 25.01.2021 n. 226 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza amministrativa ha individuato situazioni in presenza delle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovraordinato, in particolare quando l’area del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Qualora, cioè, nel comprensorio interessato, sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, sì da rendere superflui gli strumenti attuativi (…) In questo senso, e con queste precisazioni, il piano attuativo ammette equipollenti, per dir così, in via di fatto.
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Le censure di parte ricorrente possono essere esaminate congiuntamente.
Ai fini del corretto inquadramento normativo della fattispecie, giova preliminarmente evidenziare che l’art. 28-bis del d.P.R. n. 380/2001, ripetutamente evocato da parte ricorrente sia nel ricorso introduttivo sia nella memoria di replica alla relazione ministeriale istruttoria, dispone, tra l’altro, che “1. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato.
2. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.
3. Sono, in particolare, soggetti alla stipula di convenzione:
   a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori;
   b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 1, lett. g), del decreto legislativo 12.04.2006, n. 163;
   c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;
   d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale (…)”.
Occorre in primo luogo osservare che dalla piana lettura della norma discende che il rilascio di un “permesso di costruire convenzionato” costituisce una facoltà (stante la locuzione “è possibile”) –e non già un obbligo– per l’ente interessato.
Purtuttavia, questo non toglie che, alla luce delle argomentazioni della società richiedente, peraltro corredate da un’articolata relazione tecnica, il Comune avrebbe avuto l’onere di effettuare, nel caso di specie, una verifica preliminare sull’effettiva necessità o meno del piano urbanistico attuativo, in relazione all’effettivo livello di urbanizzazione della zona interessata dall’intervento proposto ed alla natura (di lotto intercluso) dell’area in questione.
In ordine a tale profilo soccorre l’orientamento, peraltro richiamato dall’odierna ricorrente, secondo cui “la giurisprudenza amministrativa, qui condivisa (v., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, n. 5471 del 2008 e sez. V, n. 5251 del 2013), ha individuato situazioni in presenza delle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovraordinato, in particolare quando l’area del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; qualora, cioè, nel comprensorio interessato, sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, sì da rendere superflui gli strumenti attuativi (…) In questo senso, e con queste precisazioni, il piano attuativo ammette equipollenti, per dir così, in via di fatto” (Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 3977/2016).
Ebbene, applicando alla fattispecie in esame tali principi, che il Collegio condivide, deve rilevarsi che prima di considerare indispensabile la previa adozione del PUA l’amministrazione avrebbe dovuto verificare in modo puntuale e approfondito la natura del lotto interessato e lo stato reale di urbanizzazione della intera zona, allo scopo di accertare la sussistenza delle condizioni –di “piena” o comunque “adeguata” urbanizzazione– per poter derogare alle previsioni contenute nella disciplina comunale di settore.
Dagli atti di causa, invero, anche alla luce della perizia tecnica depositata da parte ricorrente, detta verifica non sembra essere stata effettuata dal Comune in modo adeguato e sufficientemente approfondito o comunque non se ne rinviene traccia nella motivazione del provvedimento di diniego adottato all’esito dell’istruttoria, che, pertanto, non può considerarsi sorretto da un sostegno motivazionale e istruttorio adeguato.
Alla luce di quanto precede, la censura relativa al difetto di motivazione del provvedimento avversato deve essere accolta, con salvezza, tuttavia, di una eventuale rinnovazione dell’azione amministrativa che dovrà conformarsi alle considerazioni svolte da questo Collegio.
Il ricorso deve essere, quindi, accolto entro i limiti così individuati, fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 11.08.2020 n. 1397 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: J. Cavallari, Edificabilità dei lotti interclusi e motivazione del P.R.G. (nota a TAR Veneto, Sez. II, sentenza n. 958/2019) (10.08.2020 - link a www.amministrativistiveneti.it).
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Sommario: I – I fatti di causa; II – Le finalità dell’attività pianificatoria; III – La discrezionalità nell’attribuzione di destinazione; IV – La partecipazione dei privati e l’obbligo di motivazione; V – Considerazioni conclusive.

EDILIZIA PRIVATA: Il cd. "lotto intercluso” si verifica quando “il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato e si trova in una zona che, oltre ad essere integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti; e, comunque, anche in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione; ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
Sicché, in presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo.
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2.2. Gli assunti sono infondati.
In primo luogo, il Collegio rileva che, come efficacemente rilevato dalla difesa dall’Amministrazione Comunale resistente, non smentita dalla stessa ricorrente, nel caso di specie il Piano Regolatore Generale del Comune di Taranto, per la zona omogenea in argomento (D 11), prescrive che le iniziative edificatorie siano subordinate all'attuazione del piano mediante un intervento urbanistico preventivo ed, in particolare, all'approvazione di piani particolareggiati ovvero di piani di lottizzazione.
Le considerazioni su indicate, unitamente alla documentazione versata agli atti del processo, inducono il Collegio a ritenere che non si sia in presenza di una zona completamente urbanizzata né della fattispecie, di elaborazione giurisprudenziale, del “lotto intercluso”.
Osserva in proposito il Tribunale, che tale ultimo caso si verifica, secondo condivisibile giurisprudenza, quando “il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato e si trova in una zona che, oltre ad essere integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti; e, comunque, anche in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione; ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 1906/2018).
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 27.07.2020 n. 793 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Costituisce ius receptum che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il P.R.G. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione);
   c) l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
Altresì, “la giurisprudenza amministrativa ha individuato situazioni in presenza delle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovraordinato, in particolare quando l’area del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; qualora, cioè, nel comprensorio interessato, sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti, sì da rendere superflui gli strumenti attuativi”.
Sicché, il piano attuativo non serve solo per garantire un equilibrato sviluppo urbanistico del territorio, ma anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, attraverso, ad esempio, il potenziamento delle opere di urbanizzazione già esistenti.
Per valutare l’adozione di siffatti piani occorre valutare e verificare lo stato di edificazione della zona interessata dall’intervento, nonché il grado di urbanizzazione primaria e secondaria, in relazione all’adeguatezza ed alla fruibilità delle opere esistenti, anche a fronte della consistenza dell’intervento stesso e dell’incremento del carico urbanistico da questo discendente.
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Tale conclusione non è condivisibile.
“Costituisce ius receptum (cfr., ex plurimis e da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 04.07.2017, n. 3256; sez. IV, 17.07.2013, n. 3880; sez. IV, 21.08.2013, n. 4200; sez. V, 29.02.2012, n. 1177) che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il P.R.G. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione);
   c) l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” ( Cons. Stato, sez. IV, 6737/2019).
Precisa inoltre il Consiglio di Stato “la giurisprudenza amministrativa, […] (v., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, n. 5471 del 2008 e sez. V, n. 5251 del 2013), ha individuato situazioni in presenza delle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovraordinato, in particolare quando l’area del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; qualora, cioè, nel comprensorio interessato, sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti, sì da rendere superflui gli strumenti attuativi” (Cons. Stato, sez. VI, 3997/2016).
Il piano attuativo non serve solo per garantire un equilibrato sviluppo urbanistico del territorio, ma anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, attraverso, ad esempio, il potenziamento delle opere di urbanizzazione già esistenti.
Per valutare l’adozione di siffatti piani occorre valutare e verificare lo stato di edificazione della zona interessata dall’intervento, nonché il grado di urbanizzazione primaria e secondaria, in relazione all’adeguatezza ed alla fruibilità delle opere esistenti, anche a fronte della consistenza dell’intervento stesso e dell’incremento del carico urbanistico da questo discendente (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 14.07.2020 n. 1324 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza ha precisato che lo strumento attuativo è inutile allorquando vi sia un c.d. lotto intercluso, cioè quando il lotto oggetto dell'intervento richiesto sia collocato in un'area già interamente compromessa sotto il profilo urbanistico ed edilizio, tanto da non derivare alcuna utilità dall’adozione dello strumento di attuazione.
La stessa ha specificato che un lotto può essere considerato intercluso, suscettibile di edificazione anche in assenza dello strumento attuativo previsto dal piano regolatore generale, soltanto quando si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo e, quindi, allorché ricorrano, congiuntamente, le seguenti condizioni:
   a) l’area, seppur edificabile, non sia stata ancora edificata;
   b) ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici.
Spetta, tuttavia, unicamente al Comune l’apprezzamento discrezionale della congruità del grado di urbanizzazione dell'area e, qualora intenda rilasciare il titolo edilizio, l’ente locale deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale.
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Ciò premesso, il Collegio si conforma agli assunti espressi da una pronuncia resa, in analoga controversia, da questo Tar, secondo la quale: “La giurisprudenza ha precisato che lo strumento attuativo è inutile allorquando vi sia un c.d. lotto intercluso, cioè quando il lotto oggetto dell'intervento richiesto sia collocato in un'area già interamente compromessa sotto il profilo urbanistico ed edilizio, tanto da non derivare alcuna utilità dall’adozione dello strumento di attuazione.
La stessa ha specificato che un lotto può essere considerato intercluso, suscettibile di edificazione anche in assenza dello strumento attuativo previsto dal piano regolatore generale, soltanto quando si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo e, quindi, allorché ricorrano, congiuntamente, le seguenti condizioni:
   a) l’area, seppur edificabile, non sia stata ancora edificata;
   b) ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici (in materia, tra le altre, Cons. St., sez. IV, 10.06.2010 n. 3699; TAR Basilicata, 20.11.2005 n. 1002; TAR Puglia Lecce, sez. III, 18.01.2005 n. 164).
Spetta, tuttavia, unicamente al Comune l’apprezzamento discrezionale della congruità del grado di urbanizzazione dell'area e, qualora intenda rilasciare il titolo edilizio, l’ente locale deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale” (TAR Calabria, Catanzaro, Sez. I, 12.01.2011, n. 22) (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 24.04.2020 n. 672 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Costituisce ius receptum che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il p.r.g. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione);
   c) l'esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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8.2. Peraltro, il Collegio rileva che costituisce ius receptum (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 25.02.2020, n. 1398; Cons. Stato, sez. IV, 20.04.2018, n. 2397, che richiama Cons. Stato, sez. IV, 08.02.2018, n. 825; sez. IV, 13.04.2016, n. 1434; sez. IV, 04.07.2017, n. 3256; sez. IV, 17.07.2013, n. 3880; sez. IV, 21.08.2013, n. 4200; sez. V, 29.02.2012, n. 1177) che:
   a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il p.r.g. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione);
   c) l'esigenza di un piano particolareggiato, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 14.04.2020 n. 2390 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: In presenza di una zona già urbanizzata, va esclusa la necessità dello strumento attuativo solo nei casi nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione).
Ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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7. Il primo giudice ha fatto corretta applicazione dei principi risultanti dalla giurisprudenza consolidata di questo Consiglio, nell’accertamento dell’esistenza o meno delle condizioni che consentono l’intervento diretto in mancanza di strumenti attuativi, nella specie in assenza del Piano Particolareggiato nella sottozona dove è collocato il lotto di interesse.
Infatti, secondo tali principi (ex plurimis e da ultimo, Cons. Stato, sez. IV nn. 2397 e 825 del 2018), in presenza di una zona già urbanizzata, va esclusa la necessità dello strumento attuativo solo nei casi nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione).
Ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 4200 del 2013, ove numerosi riferimenti ulteriori, cui adde sez. V, n. 1177 del 2012) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 02.04.2020 n. 2228 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che le ipotesi di intervento diretto mediante permesso di costruire senza la preventiva approvazione dello strumento attuativo sono, in linea di principio, eccezionali e di stretta interpretazione.
Pure in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione).
In sostanza, l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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9.6. Più in generale, sul tema in esame, va evidenziato che la giurisprudenza (cfr. ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 20.04.2018, n. 2379; sez. IV, 08.02.2018, n. 825; sez. IV, 13.04.2016, n. 1434; sez. IV, 21.08.2013, n. 4200) ha comunque avuto modo di chiarire che le ipotesi di intervento diretto mediante permesso di costruire senza la preventiva approvazione dello strumento attuativo sono, in linea di principio, eccezionali e di stretta interpretazione.
Pure in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione).
9.7. In sostanza, l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (Consiglio d Stato, Sez. IV, sentenza 25.02.2020 n. 1398 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: Gli atti amministrativi, anche se di carattere generale come il piano urbanistico, vanno interpretati secondo le disposizioni ex art. 1362 e ss. c.c., applicabili analogicamente.
Con più particolare riguardo alle norme contenute nel piano urbanistico, costituisce ius receptum che:
   “a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il P.R.G. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (…);
   c) l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
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L'esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l'ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione.
In altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l'assolvimento di tale onere prima di avviare l'attività edilizia.
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7. La questione dirimente nella fattispecie in esame concerne piuttosto la qualificazione giuridica dell’intervento progettato alla stregua del piano urbanistico vigente nel Comune resistente, avendo il ricorrente invocato l’applicazione dell’art. 5 delle NTA sopra richiamato che, escludendo la necessaria adozione del piano attuativo, supererebbe uno dei due motivi ostativi contenuti nel diniego (sintetizzato supra al punto 2, lett. b).
Anche sotto questo profilo, l’opzione interpretativa suggerita dall’interessato non è condivisibile.
7.1. In merito, è opportuno rilevare che gli atti amministrativi, anche se di carattere generale come il piano urbanistico, vanno interpretati secondo le disposizioni ex art. 1362 e ss. c.c., applicabili analogicamente (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. III, 10.06.2016, n. 2497).
Con più particolare riguardo alle norme contenute nel piano urbanistico, costituisce ius receptum (cfr., ex plurimis Cons. Stato, sez. IV, 08.02.2018, n. 825; sez. IV, 13.04. 2016, n. 1434; sez. IV, 04.07.2017, n. 3256; sez. IV, 17.07.2013, n. 3880; sez. IV, 21.08.2013, n. 4200; sez. V, 29.02.2012, n. 1177) che:
   “a) in linea di principio, sono eccezionali e di stretta interpretazione i casi in cui il P.R.G. (o lo strumento urbanistico equivalente) consenta il rilascio del permesso di costruire diretto, senza previa approvazione dello strumento attuativo;
   b) pure in presenza di una zona (in tesi) già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (…);
   c) l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” (Cons. Stato, Sez. IV, 20.04.2018, n. 2397).
7.2. I principi interpretativi sopra riportati trovano piena applicazione nel caso di specie.
L’art. 5 citato da parte ricorrente prevede che in tutte le zone del territorio possono essere realizzate senza l’adozione del piano attuativo, tra l’altro, “le opere di interesse pubblico relative alla viabilità indicata nel PRG e le opere complementari relative ai trasporti e ai servizi connessi” (lett. b): già l’esegesi restrittiva di tale norma esclude che un’attività di autolavaggio possa rientrare tra le “opere complementari” a supporto del trasporto e dei servizi connessi, non essendo strettamente funzionale alla viabilità o complementare al trasporto (es. interventi volti al miglioramento della sicurezza stradale), né avendo una funzione pubblica, che invece accomuna tutte le opere espressamente elencate nell’art. 5.
Tale conclusione interpretativa è avvalorata anche dalla lettura sistematica delle norme urbanistiche contenute nel PRG del Comune resistente, poiché a fronte dell’art. 5 che esclude per le categorie di “opere” ivi elencate il piano attuativo, il successivo art. 13 prevede che nella zona G è consentita, tra l’altro, la realizzazione di “officine automobilistiche, stazioni di servizio o impianti commerciali in genere a servizio della rete stradale” (lett. b) nonché “depositi, autorimesse, parcheggi coperti e scoperti, scambiatori per traffici veicolari, ed in genere tutte le attività di supporto della rete stradale” (lett. c), precisando che l’attuazione del PRG è, in tal caso, affidata a piani particolareggiati di esecuzione o alle lottizzazioni convenzionate, nel rispetto di quanto previsto agli artt. 3 e 5 della presente normativa e che “nella redazione dei progetti urbanistici particolare cura sarà volta alla previsione delle sistemazioni e verde e alla realizzazione della zona turistica che conferisca dignità e decoro, al nodo di confluenza di tutta la rete cinematica del territorio. Al tale fine anche i rapporti tra le varie attività indicate ai commi a, b, e c, saranno determinati in sede di studio del piano particolareggiato che dovrà essere integrato da uno studio socio economico per le installazioni da prevedere”.
L’autolavaggio –per il cui esercizio, secondo la tabella a) allegata al D.Lgs. 25.11.2016, n. 222è ora prevista la SCIA condizionata (essendo necessaria anche la SCIA per prevenzione incendi e l’AUA per lo scarico delle acque)– è certamente assimilabile alle opere edilizie di cui all’art. 13, tra cui vengono espressamente citate le officine e le autorimesse, nelle quali comunque vengono svolti servizi accessori destinati agli utilizzatori di veicoli stradali e per le quali la norma, facendo riemergere il principio generale derogato dall’art. 5, prevede espressamente il piano attuativo.
7.3. Quanto al superamento dell’obbligo di attuazione del P.R.G. con un piano particolareggiato, dedotto, in via subordinata, da parte ricorrente, va ribadito, come più volte sottolineato anche da questa Sezione, che “l'esigenza di un piano urbanistico attuativo, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, pure al più limitato fine di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate per le quali la relativa strumentazione urbanistica postuli la necessità di una pianificazione di dettaglio, anche laddove ricorra l'ipotesi di lotto intercluso o di altre situazioni analoghe di pregressa completa urbanizzazione; in altri termini, il principio secondo cui può prescindersi nelle zone di espansione dalla previa presentazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione qualora la zona sia completamente urbanizzata, recede nel caso in cui sussista una specifica previsione della strumentazione urbanistica che imponga l'assolvimento di tale onere prima di avviare l'attività edilizia" (TAR, Napoli, Sez. II, 27.05.2019, n. 2833) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 28.01.2020 n. 408 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: In via generale, ai fini del rilascio di una concessione edilizia, uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, che rende superflua la pianificazione di dettaglio, deve ritenersi equivalente all’operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale.
Spetta ovviamente al Comune verificare la concreta urbanizzazione dell'area in cui si dovrebbe inserire l'intervento costruttivo del privato e accertare la compatibilità effettiva del nuovo insediamento edilizio rispetto allo stato di urbanizzazione della zona.
La valutazione della situazione di fatto e, quindi, la ritenuta sussistenza o meno dello stato di sufficiente urbanizzazione, rientra nella potestà discrezionale tecnico amministrativa del Comune e, come tale, non è sindacabile davanti al giudice amministrativo, salvi i casi di abuso macroscopico.
Infatti, il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti costituisce una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica a favore o contro il rilascio della concessione edilizia in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio.
All’esito della predetta valutazione potranno presentarsi diverse ipotesi:

   ● in caso di zone assolutamente inedificate, in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate che richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l’esistenza del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) è senza dubbio presupposto indispensabile per il rilascio del titolo edilizio.
In tali situazioni, l'integrità d'origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, perciò deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Pertanto, in tali casi, è da ritenersi legittimo il rigetto della istanza edificatoria fondato sulla mancanza di strumento urbanistico di attuazione;

   ● all’estremo opposto, rispetto all’ipotesi delle aree totalmente inedificate, si pone il caso in cui l’istanza edilizia riguardi un “lotto intercluso” o “lotto residuo”, ossia un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc..
Per la precisione, la giurisprudenza amministrativa ritiene realizzata la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo.
In casi del genere è illegittima la pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione, pur astrattamente previsto dallo strumento generale.
La fattispecie del lotto intercluso rappresenta, evidentemente, una deroga eccezionale al principio generale di cui all’art. 9, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
Peraltro, anche l’accertamento della sussistenza del lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata non esclude in assoluto l'esigenza di pianificazione dell'urbanizzazione ai fini del rilascio della concessione edilizia quando permane l’esigenza di realizzare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti;

   ● nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già, più o meno intensamente, urbanizzato, atteso che, come detto, la perizia giurata in atti non è inequivoca a dimostrare l’interclusione del lotto, la giurisprudenza amministrativa ha adottato soluzioni più rigorose, ritenendo che il piano attuativo sia strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio, stante il chiaro tenore dell’art. 9, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che costituisce regola generale ed imperativa in materia di governo del territorio, quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento.
Poiché il piano attuativo non ha equivalenti non è consentito superarne l’assenza facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona. Ciò impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo.
In caso di ritardo, l’adozione e l’approvazione del piano attuativo potrà essere sollecitata dal cittadino con gli strumenti consentiti.
Tuttavia, nei casi di cui trattasi, la giurisprudenza ritiene che quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in se e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia.
In tal caso, l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Infatti solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, sarà sicuramente in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente.
Il Comune, quindi, dovrà preventivamente esaminare, in relazione alla dimensione dell'intervento richiesto, allo stato dei luoghi, alla documentazione prodotta dall'interessato ed alle prescrizioni di zona del piano di fabbricazione, se il Piano regolatore fornisca indicazioni esaustive sulle modalità edificatorie nonché lo stato di urbanizzazione e di edificazione dell'area interessata in relazione all'adeguatezza e fruibilità delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di conseguenza valutare se persiste o meno la necessità di adottare il piano attuativo prima del rilascio del permesso di costruire, dando atto delle dette verifiche nelle motivazioni della propria decisione.
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3. Rileva il Collegio che la verifica della condizione di perdurante insufficienza dell'urbanizzazione primaria e secondaria, al quale è funzionalmente collegata l'esigenza di approvare degli strumenti attuativi, sia già stata affrontata dalla giurisprudenza amministrativa in epoca risalente (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 13.10.1988, n. 561; Sez. V 05.05.1990, n. 425), affermando, in via generale, che ai fini del rilascio di una concessione edilizia, uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, che rende superflua la pianificazione di dettaglio, deve ritenersi equivalente all’operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale.
Spetta ovviamente al Comune verificare la concreta urbanizzazione dell'area in cui si dovrebbe inserire l'intervento costruttivo del privato e accertare la compatibilità effettiva del nuovo insediamento edilizio rispetto allo stato di urbanizzazione della zona (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 04.05.1995, n. 699).
La valutazione della situazione di fatto e, quindi, la ritenuta sussistenza o meno dello stato di sufficiente urbanizzazione, rientra nella potestà discrezionale tecnico amministrativa del Comune e, come tale, non è sindacabile davanti al giudice amministrativo, salvi i casi di abuso macroscopico (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 11.06.2002, n. 3253).
Infatti, il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti costituisce una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica a favore o contro il rilascio della concessione edilizia in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio.
All’esito della predetta valutazione potranno presentarsi diverse ipotesi.
In caso di zone assolutamente inedificate, in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate che richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l’esistenza del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) è senza dubbio presupposto indispensabile per il rilascio del titolo edilizio (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 27.04.2012, n. 2740 e Sez. V, 24.09.2001, n. 4993).
In tali situazioni, l'integrità d'origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, perciò deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Pertanto, in tali casi, è da ritenersi legittimo il rigetto della istanza edificatoria fondato sulla mancanza di strumento urbanistico di attuazione.
La situazione di lotto totalmente inedificato, tuttavia, non è quella oggetto della presente controversia.
4. All’estremo opposto, rispetto all’ipotesi delle aree totalmente inedificate, si pone il caso in cui l’istanza edilizia riguardi un “lotto intercluso” o “lotto residuo”, ossia un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc..
Per la precisione, la giurisprudenza amministrativa ritiene realizzata la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
In termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo (cfr., ex multis, Consiglio di Stato sez. IV, 10.01.2012, n. 26).
In casi del genere è illegittima la pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione, pur astrattamente previsto dallo strumento generale.
La fattispecie del lotto intercluso rappresenta, evidentemente, una deroga eccezionale al principio generale di cui all’art. 9, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
Nel caso di specie, tuttavia, neanche la perizia giurata in atti, depositata da parte ricorrente già in primo grado è idonea a dimostrare inequivocabilmente la sussistenza di tutte le condizioni sopra indicate per concretizzare la situazione del lotto intercluso.
Peraltro, anche l’accertamento della sussistenza del lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata non esclude in assoluto l'esigenza di pianificazione dell'urbanizzazione ai fini del rilascio della concessione edilizia quando permane l’esigenza di realizzare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. V, 29.02.2012, n. 1177 e Sez. IV, 01.10.2007, n. 5043).
5. Nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già, più o meno intensamente, urbanizzato, come risulta agli atti nella specie, atteso che, come detto, la perizia giurata in atti non è inequivoca a dimostrare l’interclusione del lotto, la giurisprudenza amministrativa ha adottato soluzioni più rigorose, ritenendo che il piano attuativo sia strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio, stante il chiaro tenore dell’art. 9, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che costituisce regola generale ed imperativa in materia di governo del territorio, quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento.
Poiché il piano attuativo non ha equivalenti non è consentito superarne l’assenza facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona. Ciò impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo.
In caso di ritardo, l’adozione e l’approvazione del piano attuativo potrà essere sollecitata dal cittadino con gli strumenti consentiti.
Tuttavia, nei casi di cui trattasi, la giurisprudenza ritiene che quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in se e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia.
In tal caso, l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Infatti solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei servizi pubblici, e delle edificazioni pubbliche e private già esistenti, sarà sicuramente in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente.
Il Comune, quindi, dovrà preventivamente esaminare, in relazione alla dimensione dell'intervento richiesto, allo stato dei luoghi, alla documentazione prodotta dall'interessato ed alle prescrizioni di zona del piano di fabbricazione, se il Piano regolatore fornisca indicazioni esaustive sulle modalità edificatorie nonché lo stato di urbanizzazione e di edificazione dell'area interessata in relazione all'adeguatezza e fruibilità delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di conseguenza valutare se persiste o meno la necessità di adottare il piano attuativo prima del rilascio del permesso di costruire, dando atto delle dette verifiche nelle motivazioni della propria decisione (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 03.12.2019 n. 8270 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: Un titolo edilizio può essere rilasciato, anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo se è stato accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato e si trova in una zona che, oltre ad essere integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
E, comunque, anche in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione.
Ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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11. Come, infatti, la più recente giurisprudenza amministrativa ha chiarito, un titolo edilizio può essere rilasciato, anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo se è stato accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato e si trova in una zona che, oltre ad essere integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
E, comunque, anche in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo, ma non anche nell'ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione.
Ciò, in quanto l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (TAR Lecce, (Puglia) sez. I, 02/10/2018, n. 1394; conformi, Cons. St., sez. IV, 27.03.2018, n. 1906; Cons. St., 13.04.2016, n. 1434) (Corte di cassazione, Sez. III penale, sentenza 21.11.2019 n. 47280).

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 3 d.P.R. n. 380/2001 in assenza di strumenti urbanistici attuativi sono consentite attività di manutenzione ordinaria, attività di manutenzione straordinaria, attività di restauro conservativo ed in forza del secondo comma dell’art. 9 attività di ristrutturazione edilizia. In assenza di strumenti urbanistici attuativi non sono consentiti interventi di nuova costruzione.
Alla luce della giurisprudenza di questo Consiglio, formatasi sull’art. 9 d.P.R. n. 380/2001:
   - il piano attuativo prescritto dallo strumento generale è indefettibile (e ciò era già desumibile dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942);
   - il piano attuativo è strumento indispensabile per l’affermazione dell’ordinato assetto del territorio;
   - è irrilevante ogni indagine di fatto sulla sussistenza o meno ‘nei pressi’ o ‘nella zona’ delle opere di urbanizzazione, anche se, in precedenza, l’amministrazione abbia violato le previsioni dello strumento generale, rilasciando permessi di costruire in assenza del prescritto piano attuativo, tranne il caso del “piccolo” lotto intercluso, da intendere quale area di limitata estensione, circondata da edifici all’interno di un tessuto completamente edificato.
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2. Con nota prot. n. 12902 dell’11.04.2008 il Dirigente dell‘Ufficio Tecnico del Comune di Pompei, comunicava il rigetto dell‘istanza di permesso di costruire presentata dal sig. Gi.An. sulla base delle seguenti considerazioni:
   a) il lotto è classificato nel vigente p.r.g. “zona di ristrutturazione Bl”, e ai sensi dell’art. 15 del regolamento edilizio, approvato con D.P.G.R. n. 4160 del 29.01.1976, è soggetto a intervento urbanistico preventivo;
   b) il piano attuativo non è mai stato approvato;
   c) l’art. 9, comma 2, del d.P.R. 06.06.2001, n. 380 e ss.mm. e ii. vieta nuove edificazioni nelle zone per le qual era previsto ma non è stato emanato un piano attuativo.
3. Lamenta il ricorrente violazione e falsa applicazione dell’art. 9 d.P.R. n. 380/2001, violazione e falsa applicazione del P.R.G. di Pompei, violazione e falsa applicazione degli artt. 5, 9, 13,15 delle N.T.A., violazione e falsa applicazione dell’art. 3 l. 241/1990; eccesso di potere per carenza di istruttoria, eccesso di potere per difetto di motivazione.
4. Sostiene il ricorrente che il Comune avrebbe dovuto rilasciare il permesso di costruire nonostante l’assenza di un piano attuativo del piano regolatore generale.
Ai sensi del combinato disposto dell’articolo 9 e dell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001 in assenza di strumenti urbanistici attuativi sono consentite attività di manutenzione ordinaria, attività di manutenzione straordinaria, attività di restauro conservativo ed in forza del secondo comma dell’articolo 9 attività di ristrutturazione edilizia. In assenza di strumenti urbanistici attuativi non sono consentiti interventi di nuova costruzione.
Alla luce della giurisprudenza di questo Consiglio, formatasi sull’articolo 9 d.P.R. n. 380/2001:
   - il piano attuativo prescritto dallo strumento generale è indefettibile (e ciò era già desumibile dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942: decisioni sez. V, 23.03.2000, n. 1594; sez. V, 08.07.1997, n. 772; sez. V, 16.06.1997, n. 640; sez. V, 30.04.1997, n. 412; sez. V, 22.03.1995, n. 451);
   - il piano attuativo è strumento indispensabile per l’affermazione dell’ordinato assetto del territorio (sez. IV, 10.05.2012, n. 2707; sez. IV, 05.03.2008, n. 940; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, 25.08.2003, n. 4812);
   - è irrilevante ogni indagine di fatto sulla sussistenza o meno ‘nei pressi’ o ‘nella zona’ delle opere di urbanizzazione (sez. IV, 21.12.2009, n. 8531), anche se, in precedenza, l’amministrazione abbia violato le previsioni dello strumento generale, rilasciando permessi di costruire in assenza del prescritto piano attuativo, tranne il caso del “piccolo” lotto intercluso (sez. IV, nn. 6625 e 2674 del 2008; sez. IV, 05.03.2008, n. 940), da intendere quale area di limitata estensione, circondata da edifici all’interno di un tessuto completamente edificato (Cons. Stato, sez. IV, 2026/2019).
Alla luce della giurisprudenza appena richiamata deve ritenersi infondata la censura di violazione e falsa applicazione dell’articolo 9 d.P.R. n. 380/2001.
In assenza di piano attuativo l’amministrazione non ha l’obbligo di fondare la propria valutazione circa l’ammissibilità della istanza di permesso di costruzione sulla circostanza che l’area sia già stata edificata e che una parte delle opere di urbanizzazione siano state realizzate: né certamente è fondante la circostanza che in casi analoghi l’amministrazione abbia rilasciato permessi di costruire illegittimi, perché il giudice non può estendere illegittimità commesse (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 14.06.2019 n. 1718 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
La giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo la detta impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico, essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi.
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Nemmeno “i lotti interclusi”, in carenza delle opere di urbanizzazione primaria, quale la rete fognante, possono essere realizzati “con la mera previsione di un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione”.
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La giurisprudenza si è spinta a puntualizzare il bisogno di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, anche "allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse e urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia, onde essa potrebbe essere rinvenuta finanche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata”.
Comunque, più in generale, con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g..
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Il contenzioso si incardina, quindi, sulla possibilità di procedere, nello specifico e particolare caso in questione, all’edificazione attraverso un intervento diretto.
Parte ricorrente ritiene che, di fatto, l’area in questione sia assimilabile alla zona B, possibilità in concreto esclusa dall’amministrazione resistente, che afferma, invece, nel provvedimento impugnato che l’area ricada in zona territoriale omogenea C e che il lotto d’interesse non possa ritenersi “intercluso urbanisticamente”; su tale presupposto, il Comune ha proceduto all’impugnato diniego.
A tal riguardo, giova ricordare che costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Corollari immediati di tale principio fondamentale, come ricordato da recente giurisprudenza (cfr. Cons. St., sez. IV, 07.11.2014, n. 5488; TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, 02.03.2017, n. 352), sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritardata, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
La giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo la detta impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699), essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi.
...
Sul punto, pur prendendo atto della effettivamente “incomprensibile” situazione rilevata dal consulente (ossia dell’assenza dell’impianto fognario su area PEEP), va tuttavia specificato, per quel che qui interessa, che la giurisprudenza ha affermato che nemmeno “i lotti interclusi”, in carenza delle opere di urbanizzazione primaria, quale la rete fognante, possono essere realizzati “con la mera previsione di un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione” (TAR Sardegna, Cagliari, n. 664/2013; Cons. St., sez. V, n. 3880/2013; cfr. anche TAR Catania, sez. I, 19.02.2018, n. 391 che ha affermato che “non appare superfluo rilevare, inoltre, che non può dirsi con certezza che, come sostenuto dalla ricorrente, l’intera zona sia già interamente urbanizzata vista l’assenza di rete idrica e fognaria di competenza del Comune …”).
...
Il Collegio osserva che, pure a fronte delle opere descritte dal consulente che danno contezza dello stato attuale di urbanizzazione dell’area, non è dimostrato che risulti esclusa l’esigenza, avvertita nel provvedimento impugnato, di “un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione incomplete …”.
D’altra parte la giurisprudenza si è spinta a puntualizzare il bisogno di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, anche al fine ricordato dal Comune ossia “allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse e urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia, onde essa potrebbe essere rinvenuta finanche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” (C.S., sez. V, n. 5450 del 2011 e giurisprudenza ivi richiamata; C.S. sez. IV, n. 1906/2018).
Comunque, più in generale, con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune (cfr. Cons. St., sez. IV, 01.08.2007, n. 4276; Cons. St. sez. IV, 10.06.2010, n. 3699), che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g. (cfr. Cons. St. sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699).
Per quanto sopra esposto, il Collegio ritiene che non sussistono i requisiti, come dalla giurisprudenza descritti, necessari per poter configurare il lotto intercluso, con la conseguenza che il provvedimento di diniego impugnato è esente dai vizi denunciati in merito a tale profilo (TAR Sicilia-Catania, Sez. I, sentenza 29.05.2019 n. 1313 - link a www.giustizia-amministrartiva.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.
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Anche il secondo motivo di ricorso va disatteso.
La Sezione ricorda la giurisprudenza del Consiglio di Stato in materia secondo cui “l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (C. di S., IV, 01.10.2007, n. 5043 e 15.05.2002 , n. 2592; V, 01.12.2003, n. 7799 e 06.10.2000, n. 5326)” (Consiglio di Stato, Sez. V, 1177/2012) (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 12.01.2018 n. 142 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La fattispecie del cd. "lotto intercluso" si realizza allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.
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La Sezione considera preliminarmente che il Consiglio di Stato è più volto intervenuto sulla tematica del c.d. “lotto intercluso” e sui riflessi di tale situazione sulla disciplina urbanistica (tra le più recenti, Cons. St., Sez. IV, 07.11.2014, n. 5488).
Tale fattispecie si realizza allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.
Nel caso in esame, è palese dalla documentazione fotografica e grafica che la proprietà del ricorrente non risponde agli stringenti requisiti individuati dalla giurisprudenza affinché l’area possa ritenersi lotto intercluso, in quanto, pur essendo ubicata in un contesto urbanizzato ed edificato, confina a nord-est con un lotto non edificato, come correttamente osservato dal Comune.
Mancando il presupposto del “lotto intercluso”, che avrebbe potuto consentire di derogare alle prescrizioni del piano regolatore generale, il quale prevede per il rilascio del titolo edilizio nella zona in questione l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito neppure superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471) (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 13.06.2017 n. 1398 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sul cd. “lotto intercluso”.
A mente dell'art. 9, t.u.ed., costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale, come ricordato da recente giurisprudenza, sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi.
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1. - Al fine di un corretto inquadramento delle problematiche afferenti la presente controversia, occorre premettere che l’area oggetto di contenzioso, dal punto di vista urbanistico, ricade in ZTO C1 ex B4 (zona Residenziale di espansione con obbligo della lottizzazione convenzionata) del PRG vigente.
Il contenzioso si incardina sulla possibilità di procedere, nello specifico caso in questione, all’edificazione attraverso un intervento diretto in deroga alla previsione di operare attraverso una pianificazione attuativa per come prescritto dal PRG, possibilità in concreto esclusa dall’amministrazione resistente, che, su tale presupposto, ha proceduto all’impugnato annullamento in autotutela del titolo edilizio tacitamente assentito.
A tal riguardo, giova ricordare che, a mente dell'art. 9, t.u.ed., costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Corollari immediati di tale principio fondamentale, come ricordato da recente giurisprudenza (cfr. Cons. St., sez. IV, 07.11. 2014, n. 5488), sono:
   a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
   b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
   c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
   d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
   e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd. “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
   a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
   b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
   c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
   d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699) essendo stato raggiunto lo scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi/attuativi (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 02.03.2017 n. 352 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla questione se, in caso di mancata stipulazione della convenzione di lottizzazione, a fronte di un piano di lottizzazione approvato dal Comune da oltre un decennio, le aree in questione possano considerarsi “di fatto edificate”, ai fini della sussistenza del lotto intercluso.
In merito al rapporto tra approvazione del piano di lottizzazione e successiva stipula e trascrizione della convenzione di lottizzazione, è opinione diffusa nella giurisprudenza che la convenzione sia atto autonomo e indipendente rispetto al provvedimento di approvazione del piano di lottizzazione, il quale ultimo diventa un presupposto giuridico (e non necessariamente logico) della stipula; la convenzione rappresenta soltanto una delle eventuali attività che possono concretizzarsi dopo l'approvazione del piano, ma non l’unica, potendo venire meno in tutto o in parte i presupposti che avevano portato all’approvazione del piano di lottizzazione, secondo valutazioni di competenza dell’ente.
In sostanza, fra piano di lottizzazione e convenzione di lottizzazione non v'è un reciproco nesso di logica consequenzialità (la quale, semmai, resiste soltanto nel caso in cui permangano volontà e presupposti della pianificazione approvata per la lottizzazione): esiste solo un principio di pregiudizialità giuridica del primo rispetto alla seconda, che, ovviamente, come ricordato dallo stesso verificatore, “resta … un presupposto per la successiva attuazione dell’intervento edilizio”.
Dalla suddetta autonomia discende, altresì, che ovviamente, qualora tra approvazione del piano attuativo / schema di convenzione e momento di stipulazione della stessa sia decorso un notevole lasso di tempo e siano venuti meno i presupposti sui quali la stessa approvazione è stata fondata, l’amministrazione ben potrebbe verificare la persistenza di detti presupposti fino al momento della stipula, non potendo ritenersi obbligata alla stipulazione della convenzione.
Ciò la giurisprudenza ha ritenuto possibile allorquando, ad esempio, come nel caso, la volontà privata venga meno in parte, essendo sicuramente l’Amministrazione titolare del potere di valutare se tale ridotta composizione (per il ritiro di alcuni lottizzanti) possa in qualche modo soddisfare gli interessi pubblici di natura urbanistica che l’originaria lottizzazione era in grado di portare a compimento.
Insomma, a fronte di un piano approvato da oltre un decennio e non seguito dalla stipula della convenzione di lottizzazione e dalla sua trascrizione, con riferimento al quale il Comune riferisce che “alcuni proprietari dei terreni contemplati in detta “proposta” di lottizzazione, hanno revocato la propria disponibilità (a lottizzare) e la relativa domanda”, non può ritenersi che l’area dallo stesso interessata sia di fatto edificata, ai fini della configurazione del lotto intercluso, dovendosi avere riguardo al dato di fatto esistente all’attualità e non allo stato ipotetico e futuro che potrebbe derivare dalla stipula della convenzione di lottizzazione.
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Con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune, che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g.
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1.1. - Nel caso di specie, il Collegio ha ritenuto, nel contrasto delle posizioni tra le parti, anche in fatto, di avvalersi dell’ausilio delle verificazione, ponendo specifici quesiti ai quali il verificatore ha dato riscontro, concludendo per la sussistenza del “lotto intercluso”.
Il Collegio, avendo a riferimento i dati fattuali come riferiti dal verificatore, ritiene tuttavia di giungere a diversa conclusione sotto il profilo giuridico, per come di seguito esposto.
1.2. - In particolare, con riferimento al lato ovest, nella relazione il verificatore riferisce che l’area in questione in buona parte confina con aree edificate e per un tratto di circa 25 m con la lottizzazione denominata “San Francesco”.
Il verificatore relaziona in merito alla rilevata assenza della convenzione, a tutt’oggi non stipulata, e all’esistenza in tale zona di due strade, alla loro ubicazione ed al loro stato di attuazione, per poi concludere che “Per quanto detto le aree ad ovest a confine con la lottizzazione “San Francesco” devono considerarsi di fatto edificate”, allegando le relative fotografie.
Ricordando ancora una volta la necessità, ai fini della configurazione del lotto intercluso, della presenza delle tassative condizioni richieste dalla giurisprudenza su ricordate, prima tra tutte la residualità, deve ritenersi che, proprio alla luce di quanto riferito, non si ritiene sussistere tale requisito.
1.2.1. - La questione è se, in caso di mancata stipulazione della convenzione di lottizzazione, a fronte di un piano di lottizzazione approvato dal Comune da oltre un decennio, le aree in questione possano considerarsi “di fatto edificate”, ai fini della sussistenza del lotto intercluso.
Orbene, in merito al rapporto tra approvazione del piano di lottizzazione e successiva stipula e trascrizione della convenzione di lottizzazione, è opinione diffusa nella giurisprudenza che la convenzione sia atto autonomo e indipendente rispetto al provvedimento di approvazione del piano di lottizzazione, il quale ultimo diventa un presupposto giuridico (e non necessariamente logico) della stipula; la convenzione rappresenta soltanto una delle eventuali attività che possono concretizzarsi dopo l'approvazione del piano, ma non l’unica, potendo venire meno in tutto o in parte i presupposti che avevano portato all’approvazione del piano di lottizzazione, secondo valutazioni di competenza dell’ente.
In sostanza, fra piano di lottizzazione e convenzione di lottizzazione non v'è un reciproco nesso di logica consequenzialità (la quale, semmai, resiste soltanto nel caso in cui permangano volontà e presupposti della pianificazione approvata per la lottizzazione): esiste solo un principio di pregiudizialità giuridica del primo rispetto alla seconda (cfr. di recente Cass. Civ., sez. II, 05.02.2015, n. 2119), che, ovviamente, come ricordato dallo stesso verificatore, “resta … un presupposto per la successiva attuazione dell’intervento edilizio”.
Dalla suddetta autonomia discende, altresì, che ovviamente, qualora tra approvazione del piano attuativo / schema di convenzione e momento di stipulazione della stessa sia decorso un notevole lasso di tempo e siano venuti meno i presupposti sui quali la stessa approvazione è stata fondata, l’amministrazione ben potrebbe verificare la persistenza di detti presupposti fino al momento della stipula (Cons. Stato, sez. IV, 26.07.2016 n. 3334; Cons. St. sez. IV, 29.09.2016, n. 4027), non potendo ritenersi obbligata alla stipulazione della convenzione.
Ciò la giurisprudenza ha ritenuto possibile allorquando, ad esempio, come nel caso, la volontà privata venga meno in parte, essendo sicuramente l’Amministrazione titolare del potere di valutare se tale ridotta composizione (per il ritiro di alcuni lottizzanti) possa in qualche modo soddisfare gli interessi pubblici di natura urbanistica che l’originaria lottizzazione era in grado di portare a compimento (Cons. St., sez. V, 21.05.2010, n. 3217).
Insomma, a fronte di un piano approvato da oltre un decennio e non seguito dalla stipula della convenzione di lottizzazione e dalla sua trascrizione, con riferimento al quale il Comune riferisce che “alcuni proprietari dei terreni contemplati in detta “proposta” di lottizzazione, hanno revocato la propria disponibilità (a lottizzare) e la relativa domanda”, non può ritenersi che l’area dallo stesso interessata sia di fatto edificata, ai fini della configurazione del lotto intercluso, dovendosi avere riguardo al dato di fatto esistente all’attualità e non allo stato ipotetico e futuro che potrebbe derivare dalla stipula della convenzione di lottizzazione.
1.2.2. – Va, inoltre, rilevato che l’esigenza di un disegno organico di viabilità di progetto, di una viabilità integrata con lo strumento urbanistico complessivo, la necessità di una “sistemazione e distribuzione delle aree destinate a attrezzature generali e a standard urbanistici (verde e parcheggi) funzionale anche per gli edifici scolastici posti nelle immediate vicinanze dell’area di intervento per i quali a seguito dell’aumento di utenza si registra una carenza di dotazione di aree destinate a parcheggi”, sono tra gli argomenti posti dall’amministrazione a fondamento dell’atto di autotutela adottato.
Tali argomenti non vengono smentiti dalla relazione del verificatore.
Quest’ultimo, pur pervenendo alla conclusione dell’esistenza, a suo parere, del lotto intercluso, dà atto che “…per l’area oggetto di contenzioso nessuna delle tre lottizzazioni adiacenti è stata concepita con opere di urbanizzazione primarie tali da integrarla in un disegno organico dell’intero comparto, infatti, tutte le lottizzazioni prevedono lungo il confine lotti edificabili non permettendo alcuna interazione con le opere di urbanizzazione primarie …”.
Tale osservazione non contrasta con l’esigenza di una lottizzazione con riferimento all’area in questione, ma anzi evidenzia la correttezza della valutazione dell’amministrazione.
1.2.3. - Ed ancora in merito alla carente dotazione di sotto-servizi (rete fognaria) nell’area in cui ricade il lotto in parola, il Comune ha depositato recente relazione che evidenzia l’utilità di un piano di lottizzazione.
1.2.4. - Più in generale, con riferimento al grado di urbanizzazione, la relativa valutazione, a fronte della ratio e della natura eccezionale della regola sottesa al c.d. “lotto intercluso”, in assenza di strumento attuativo, deve ritenersi rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del comune (cfr. Cons. St., sez. IV, 01.08.2007, n. 4276; Cons. St. sez. IV, 10.06.2010, n. 3699), che, semmai, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g. (cfr. sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699).
1.2.5. - L’amministrazione resistente, specificamente con l’ultima memoria e documentazione depositata in data 30.12.2016, riferisce che sulla questione si era già espresso anche il CTU della Procura della Repubblica incaricato nell’ambito del p.p. (50)2673/2011 RGNR, facente riferimento a pratiche edilizie di cd. “lotti interclusi”, fra cui anche la pratica edilizia n. 50758 del 24.12.2008 in questione, intestata alla Costruzioni Calabre, subentrata alla ditta Vi.Ro..
In senso contrario, parte ricorrente argomenta che tale perizia sia stata redatta prima della deliberazione della Commissione Straordinaria del Comune di Corigliano Calabro adottata con i poteri della G.C. n. 97 del 19.06.2012 e che non tenga conto del parere della Regione Calabria di cui al prot. 101769 del 20.03.2012, con cui si sarebbe ripresa l’istruttoria delle pratiche relative ai lotti interclusi, tra cui quello oggetto dell’intervento edilizio in questione.
Tuttavia, tale argomentazione di parte ricorrente non supera la superiore valutazione relativa alla mancata stipula della convenzione di lottizzazione San Francesco, con conseguente mancata edificazione di una parte confinante con l’area de qua.
1.3. - Per quanto sopra esposto, il Collegio ritiene che non sussistono i requisiti, come dalla giurisprudenza descritti, necessari per poter configurare il lotto intercluso, con la conseguenza che il provvedimento di annullamento impugnato appare esente dai vizi denunciati in merito a tale profilo (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 02.03.2017 n. 352 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Palazzo Spada scioglie i dubbi sul concetto di 'lotto intercluso'. Non si può qualificare come 'lotto intercluso' il lotto che confina con un’altra area più vasta anch’essa inedificata.
Il lotto che confina con un’altra area più vasta anch’essa inedificata non si può qualificare, dal punto di vista urbanistico, come 'lotto intercluso'.
Lo ha ribadito il Consiglio di Stato (IV Sez.) con la sentenza 20.07.2016 n. 3293.
La nozione di lotto intercluso in tema di pianificazione urbanistica “ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione (Cons. Stato Sez. IV 17/07/2013 n. 3880; idem 21712/2012 n. 6656), stante la presenza di sufficienti opere di urbanizzazione primaria e secondaria”.
Anche se la zona è parzialmente urbanizzata, non si può prescindere “dalla previa approvazione di uno strumento attuativo proprio perché l’ulteriore edificazione espone la zona in cui è inserita l’area de qua al rischio di compromissione definitiva dei valori urbanistici, mentre la pianificazione attuativa può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto nonché di assicurare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo”.
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7. Passando agli aspetti sostanziali della controversia, appare utile qui richiamare in maniera riassuntiva le ragioni poste a fondamento del diniego di cui al provvedimento dirigenziale n. 211586 del 23/09/2013, così identificabili:
   a) - contrasto del progettato intervento con le previsioni di cui all’art. 39 delle NTA del PRG che impongono nella zona in cui insiste l’area de qua la preventiva presentazione e approvazione di piani particolareggiati o di lottizzazioni;
   b) - mancanza in capo al lotto in questione delle caratteristiche della interclusione ( che potrebbe eventualmente consentire l’intervento diretto);
   c) - assenza della dotazione per la maglia urbanistica in questione di adeguati standard di urbanizzazione ex D.M. n. 1444/1968 imposte anch’esse dall’art. 39 delle NTA citato, condizione quest’ultima riconducibile alla predetta norma per connessione logica.
Il sig. Ca., allo scopo di demolire le circostanze ostative opposte dall’Amministrazione comunale sia in primo grado che in questa sede deduce, con due motivi formulati in termini pressoché eguali, tre argomentazioni che infra si va ad indicare.
Con il primo mezzo d’impugnazione l’interessato fa valere la questione c.d. dei “tessuti edificati”: sostiene, in particolare, che l’area di sua proprietà è inclusa in tale tipologia urbanistica e per ciò stesso usufruirebbe della possibilità di intervento diretto senza l’intermediazione di un piano esecutivo, ai sensi delle disposizioni recate dall’art. 6 della l.r. n. 6/1985.
Così non è.
Invero, la normativa di favore invocata (erroneamente) dal ricorrente comporta unicamente l’esclusione dall’obbligo per tali aree di essere incluse in un piano pluriennale di attuazione, laddove la presenza di opere di urbanizzazione esonera appunto l’area così caratterizzata dall’inserimento in detto strumento di attuazione delle previsioni della pianificazione urbanistica generale.
Ora in base alla normativa regionale nel frattempo intervenuta è venuto meno l’obbligo di formazione del p.p.a , tenuto conto che per il Comune di Bari il piano pluriennale di attuazione è decaduto dal 2005, sicché al momento della richiesta di rilascio di permesso di costruire per l’area de qua (dicembre 2012) il suindicato regime normativo di esonero non era più operativo, dovendosi applicare a questo punto le regole stabilite dalla giurisprudenza in tema di deroga dall’obbligo di approvazione (interclusione del lotto e/o presenza di adeguata dotazione di standard ex d.m. n. 1444/1968).
Ed è proprio sulla base della circostanza relativa all’assenza delle suindicate condizioni (ovvero l’interclusione del lotto e la sufficiente presenza in loco di opere di urbanizzazione primaria e secondaria) che viene rilevata (correttamente) dal Comune a mezzo dell’assunto provvedimento di diniego l’impossibilità di assentire in via diretta il progettato intervento edilizio.
Al riguardo il ricorrente con il secondo motivo di gravame, variamente articolato, contesta la fondatezza dei rilievi operati dall’Amministrazione, ma i profili di doglianza non valgono ad inficiare la sussistenza e validità delle suindicate condizioni ostative.
Invero, il lotto in questione non reca, dal punto di vista urbanistico, le caratteristiche del lotto intercluso per la semplice ragione che è confinante con un’altra area più vasta anch’essa inedificata per cui non può dirsi che il terreno edificabile del sig. Ca. sia l’unico a non essere stato ancora edificato e se così è non può qualificarsi come “lotto intercluso” (Cons. Stato Sez. IV 07/11/2014 n. 5488).
Peraltro la nozione di lotto intercluso in tema di pianificazione urbanistica ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione (Cons. Stato Sez. IV 17/07/2013 n. 3880; idem 21712/2012 n. 6656), stante la presenza di sufficienti opere di urbanizzazione primaria e secondaria, ma non è questo il caso che ci occupa, posto che in loco non è possibile ravvisare la sussistenza di un’adeguata dotazione degli standard urbanistici prescritti dal d.m. n. 1444/1968.
Invero, anche a voler ammettere, come in sostanza rivendica il ricorrente, che la zona sia parzialmente urbanizzata, questo non equivale a consentire di prescindere dalla previa approvazione di uno strumento attuativo proprio perché l’ulteriore edificazione espone la zona in cui è inserita l’area de qua al rischio di compromissione definitiva dei valori urbanistici, mentre la pianificazione attuativa può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto nonché di assicurare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.07.2016 n. 3293 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La giurisprudenza amministrativa ha accolto una nozione di interclusione più ampia di quella civilistica (c.d. fondo intercluso), ritenendo che ove una norma di P.R.G. prenda in considerazione il lotto intercluso per disciplinarne l’edificabilità, questo non può intendersi quello compreso tra altri edifici e senza affaccio sulla pubblica via, essendo un’area così situata non utilizzabile a fini edilizi.
Intercluso è invece il lotto, pure affacciante sulla pubblica via, compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati.
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Con riguardo al primo motivo di gravame si osserva, preliminarmente, che nella relazione tecnica allegata al progetto si dichiara che l’ampliamento che si vuole realizzare ricade all’interno di un esiguo lotto con superficie complessiva inferiore ai mq. 200,00 e sarebbe, quindi, da considerarsi “lotto intercluso” con superficie inferiore ai 200 mq. e con una volumetria massima realizzabile di mc. 1.000 in conformità al disposto dell’art. 28 della l.r. n. 21/1973.
La censura non è meritevole di accoglimento.
Infatti, una delle ragioni del diniego di concessione consiste nella circostanza rilevata nel provvedimento impugnato che il lotto indicato per la progettazione, ricadente in zona “B1.3” dello strumento urbanistico è contiguo ad altra area libera avente la medesima destinazione urbanistica “…e quindi complessivamente il lotto edificabile risulta superiore al minimo previsto dall’art. 28 l.r. n. 21/1973 (200 mq.) …”.
Si osserva in proposito che la giurisprudenza amministrativa ha accolto una nozione di interclusione più ampia di quella civilistica (c.d. fondo intercluso), ritenendo che ove una norma di P.R.G. prenda in considerazione il lotto intercluso per disciplinarne l’edificabilità, questo non può intendersi quello compreso tra altri edifici e senza affaccio sulla pubblica via, essendo un’area così situata non utilizzabile a fini edilizi.
“Intercluso è invece il lotto, pure affacciante sulla pubblica via, compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati” (cfr. Cons. St., sez. V, 21.10.1985 n. 339; TAR Catania, sez. I, 04.01.2008, n. 56) (CGARS, parere 09.05.2016 n. 557 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: Si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
Va ribadito il principio di piena vincolatività delle previsioni degli strumenti urbanistici che prevedono piani attuativi e che a quest’ultimo è possibile derogare solo in presenza della fattispecie di origine giurisprudenziale comunemente indicata come “lotto intercluso”.
In materia di governo del territorio, costituisce regola generale e imperativa il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle n.t.a., sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Da questo principio derivano i seguenti corollari:
- quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
- in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
- l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
- non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
- lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
A fronte di tale rigoroso quadro interpretativo, è stata individuata in sede giurisprudenziale un’eccezione alla regola della necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, comunemente indicata come “lotto intercluso”.
Quest’ultima ipotesi si realizza quando l'area edificabile:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g..
Si consente, in sostanza, l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Solo in questi casi, quindi, lo strumento urbanistico può considerarsi superfluo, in quanto è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo).
Una concessione edilizia può essere, quindi, rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo quando venga accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato; vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Si può quindi prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
La mera esistenza di infrastrutture (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, ecc.) all'interno, e, vieppiù, all'esterno, del comparto attinto dall'attività edificatoria assentita senza previa approvazione dello strumento attuativo non implica anche quell'adeguatezza e quella proporzionalità delle opere in parola rispetto all'aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all'ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.
Ed invero, non è sufficiente un qualsiasi stadio di urbanizzazione di fatto per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo la pianificazione dell'urbanizzazione doverosa fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o edificate.
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4) Con il secondo motivo di ricorso parte ricorrente ha lamentato che il Comune non avrebbe dato conto dell’effettivo stato dei luoghi e, in particolare, dell’effettiva necessità di opere di urbanizzazione riguardo l’area dove insiste il lotto del ricorrente.
Il motivo è infondato.
Si deve in questa sede ribadire il principio di piena vincolatività delle previsioni degli strumenti urbanistici che prevedono piani attuativi e che a quest’ultimo è possibile derogare solo in presenza della fattispecie di origine giurisprudenziale comunemente indicata come “lotto intercluso”.
In materia di governo del territorio, costituisce regola generale e imperativa il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle n.t.a., sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Da questo principio derivano i seguenti corollari:
- quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
- in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
- l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (TAR Campania Napoli, sez. VIII, 02.07.2015, n. 3483; Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
- non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
- lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
A fronte di tale rigoroso quadro interpretativo, è stata individuata in sede giurisprudenziale un’eccezione alla regola della necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, comunemente indicata come “lotto intercluso”.
Quest’ultima ipotesi si realizza quando l'area edificabile:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g..
Si consente, in sostanza, l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699).
Solo in questi casi, quindi, lo strumento urbanistico può considerarsi superfluo, in quanto è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo) (Consiglio di Stato, Sez. IV, 07.12.2014 n. 5488).
Una concessione edilizia può essere, quindi, rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo quando venga accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato; vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Si può quindi prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti (Consiglio di Stato, Sez. V, 31/10/2013, n. 5251; C.d.S., V, 05.12.2012, n. 6229; 05.10.2011, n. 5450; IV, 01.08.2007, n. 4276; 21.12.2006, n. 7769).
La mera esistenza di infrastrutture (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, ecc.) all'interno, e, vieppiù, all'esterno, del comparto attinto dall'attività edificatoria assentita senza previa approvazione dello strumento attuativo non implica anche quell'adeguatezza e quella proporzionalità delle opere in parola rispetto all'aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all'ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.
Ed invero, non è sufficiente un qualsiasi stadio di urbanizzazione di fatto per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo la pianificazione dell'urbanizzazione doverosa fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o edificate (TAR Puglia, Lecce, sez. III, 18.01.2005, n. 164).
Nel caso di specie parte ricorrente non ha dimostrato ricorra tale situazione e, anzi, a fronte della rilevazione da parte del Comune dell’assenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria nell’area, si è limitato a depositare una generica dichiarazione derivante dallo stesso Comune secondo cui il terreno in questione confina con una la strada comunale di Circumvallazione e che detta strada è già servita con opere di urbanizzazione primaria, “quali rete elettrica, rete idrica, rete fognante etc.”, nonché una serie di foto della predetta strada.
Tale dichiarazione è assolutamente insufficiente innanzitutto per la sua genericità, non dando indicazioni sul grado di urbanizzazione dell’intera area, né sulle specifiche opere di urbanizzazione esistenti in questione, né tantomeno dà conto dell’adeguatezza di tali opere; inoltre, la dichiarazione in esame fa riferimento solamente alle opere a servizio della strada Comunale e non specifica le aree servite da tali impianti, oltre quella immediatamente adiacenti la medesima strada.
Ancora, la strada in questione si trova a confine del comparto e la dichiarazione non specifica se le opere indicate servano quello in cui si trova il fondo o quello vicino.
Infine, in ogni caso, l’esistenza delle sole opere di urbanizzazione primaria e non di quelle di urbanizzazione secondaria non è sufficiente perché possa affermarsi l’esistenza di un “lotto intercluso”.
Il motivo è, quindi, da rigettare (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 18.12.2015 n. 5801 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: A mente dell'art. 9, t.u. ed. costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
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Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo).
L’appello è fondato e merita accoglimento.
Dirimente è la circostanza che il lotto di proprietà del sig. Bilancio risulta situato nella zona B del PRG, la quale si trova in una stato di completa urbanizzazione primaria e secondaria: ci si trova di fronte al cd. lotto intercluso, essendo assicurata nella zona la sufficiente presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
A mente dell'art. 9, t.u. ed. costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699).
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 07.11.2014 n. 5488 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: S. Deliperi, Non è possibile costruire in assenza di fognature e impianti di depurazione anche in lotti interclusi (03.11.2013 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: La nozione di “lotto intercluso” ha una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
Né appare condivisibile la lettura della propria area come lotto intercluso fornita dalla società, attesa la funzione eccezionale di tale concetto (su cui cfr., da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.06.2010 n. 3699) e la tipologia dell’area de qua (che, essendo contermine a fondi inedificati, come meglio risultante dai documenti allegati sub lett. A e ss. all’osservazione di parte ricorrente depositata sub n. 3, nonché dal doc. n. 9 non pare affatto riconducibile a tale ambito).
In ogni caso, va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 01.12.2003, n. 7799) (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 18.09.2013 n. 2173 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In tema di pianificazione urbanistica, la nozione di lotto intercluso ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto, con la conseguenza che il titolo edilizio può essere rilasciato in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore solo quando in sede istruttoria l’Amministrazione Comunale abbia accertato che il lotto del richiedente è l’unico a non essere stato ancora edificato, come nell’ipotesi –per l’appunto- del lotto residuale ed intercluso, e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti.
Né risultava possibile configurare l’area in questione –interessata, oltre a tutto, da un progetto di rilevante carico urbanistico, ancorché limitato ai soli mesi estivi, stante il non indifferente rilievo costituito dall’insediamento di 15 appartamenti e della conseguente presenza dei loro occupanti e dei mezzi di trasporto a loro disposizione– come “lotto intercluso”, posto che in tema di pianificazione urbanistica la nozione di lotto intercluso ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (così Cons. Stato, Sez. IV, 21.12.2012 n. 6656), con la conseguenza che il titolo edilizio può essere rilasciato in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore solo quando in sede istruttoria l’Amministrazione Comunale abbia accertato che il lotto del richiedente è l’unico a non essere stato ancora edificato, come nell’ipotesi –per l’appunto- del lotto residuale ed intercluso, e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione; pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti (così, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 05.12.2012 n. 6229) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.07.2013 n. 3880 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica – Nuovi insediamenti e strumenti attuativi – Urbanizzazione primaria – Necessità – DPR n. 380/2001 – L. n. 1150/1942.
L’approvazione di interventi destinati a creare nuovi insediamenti in una zona per la quale P.R.G., subordina l’attività edificatoria all’adozione di Piani Particolareggiati ovvero di Piani di Lottizzazione Convenzionati, in assenza dei prescritti strumenti attuativi, rende necessaria, ai fini della legittimità dell’intervento, la prova rigorosa della preesistenza e sufficienza delle opere di urbanizzazione primaria, tali da rendere del tutto superfluo lo strumento attuativo (Cass. Sez. 3 n. 35880 del 25.06.2008).
...
Lotto intercluso – Esonero dal piano di lottizzazione – Presupposti e limiti – Approvazione del piano di lottizzazione – Rientra tra i poteri discrezionale dell’autorità.
L’esonero dal piano di lottizzazione previsto in un piano regolatore generale può avvenire riguardo ai casi assimilabili a quello del “lotto intercluso”, nel quale nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione, mentre detto esonero è precluso in caso di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Cons. Stato, Sez. 5, 01/12/2003, n. 7799, Soc. P. C. Comune di Roma; conf. sez. 6, 03.11.2003 n. 6833, Min. Beni Culturali c. Maniviro s.r.l.).
Peraltro, la approvazione del piano di lottizzazione, a differenza del permesso di costruire, non è atto dovuto, pur se conforme al piano regolatore generale, ma costituisce sempre espressione di potere discrezionale dell’autorità chiamata a valutare l’opportunità di dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale (cfr. Cons. Stato, Sez. 4, 02/03/2004, n. 957; Cons. Stato, Sez. 4, 02/03/2001, n. 1181) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 06.02.2013 n. 5870 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: MANCANZA DEL PIANO PARTICOLAREGGIATO ED ESISTENZA DI OPERE DI URBANIZZAZIONE.
L’approvazione di interventi destinati a creare nuovi insediamenti in una zona per la quale il PRG subordina l’attività edificatoria all’adozione di Piani Particolareggiati ovvero di Piani di Lottizzazione Convenzionati, in assenza dei prescritti strumenti attuativi, rende necessaria, ai fini della legittimità dell’intervento, la prova rigorosa della preesistenza e sufficienza delle opere di urbanizzazione primaria, tali da rendere del tutto superfluo lo strumento attuativo.
Tema ricorrente nella giurisprudenza di legittimità della Corte di Cassazione quello afferente la configurabilità di un’ipotesi di lottizzazione abusiva ove gli interventi edilizi siano eseguiti in zone parzialmente urbanizzate.
La vicenda processuale vedeva indagato il legale rappresentante di una s.p.a., nei cui confronti era stato emesso un decreto di sequestro preventivo avente ad oggetto un complesso immobiliare in corso di realizzazione, ritenuto frutto di attività lottizzatoria illecita. In sede di riesame, il decreto veniva annullato dal Tribunale,  ritenendo che il decreto di sequestro si fondasse sugli accertamenti espletati dalla polizia giudiziaria in relazione ad interventi di ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso di un ex complesso industriale, assentiti con un permesso di costruire ed una DIA; l’area ricadeva in zona D1 del PRG e l’art. 32 NTA prevedeva la possibilità di realizzare edifici destinati a uffici pubblici e privati, locali commerciali, alberghi autorimesse, previa redazione di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata.
Secondo i giudici di merito, la formale mancanza del piano particolareggiato non era sufficiente a configurare il fumus del reato di cui al D.P.R. n. 380 del 2001 (art. 44), in quanto secondo la giurisprudenza amministrativa e della Corte di Cassazione, la necessità dello strumento attuativo si verifica soltanto per le aree assolutamente inedificate o parzialmente edificate, e la valutazione del grado di urbanizzazione compete alla p.a.: la situazione di fatto dell’area e la natura dell’intervento, invece giustificava pienamente l’attestazione di conformità dell’intervento all’art. 32 delle NTA del PRG, sicché era da escludersi che vi fosse stata una violazione sostanziale delle norme che impongono l’adozione del piano attuativo, per cui i titoli rilasciati non potevano ritenersi illegittimi, né vi era stato alcun accertamento tecnico idoneo a confutare il giudizio di conformità espresso dall’Autorità amministrativa.
Contro l’ordinanza del tribunale del riesame proponeva ricorso per cassazione il P.M., sostenendo che l’intervento in questione, volto a trasformare un preesistente tessuto urbano (zona industriale imperniata su un ex pastificio) in una zona destinata a centri direzionali e attività commerciali (con negozi, uffici, depositi), non si inseriva in un quadro già urbanizzato, tanto che erano previsti nel progetto nuovi standards urbanistici per integrare quelli preesistenti (parcheggi, aree di verde); in definitiva, la mancanza del piano attuativo aveva consentito di fatto al privato di sostituirsi alla p.a. nelle scelte pianificatorie, con conseguente configurabilità dell’illecito lottizzatorio.
La Corte ha ritenuto fondato il ricorso della pubblica accusa, disponendo pertanto l’annullamento con rinvio dell’ordinanza davanti al Tribunale del riesame. In particolare, la Corte, rilevava che l’intervento eseguito, di carattere palesemente lottizzatorio, richiedeva un piano particolareggiato e/o di lottizzazione convenzionata, come, del resto, previsto dall’art. 32 delle NTA del PRG. Premesso ciò in fatto, ha ritenuto la Cassazione che, nel caso di specie, era necessario un piano di attuazione o di edilizia convenzionata in quanto richiesto espressamente dal PRG, di talché -seguendo quanto rigorosamente affermato anche dalla giurisprudenza amministrativa- non può che ribadirsi come l’esonero dal piano di lottizzazione previsto in un piano regolatore generale può avvenire riguardo ai casi assimilabili a quello del ‘‘lotto intercluso’’, nel quale nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione, mentre detto esonero è precluso in caso di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Cons. Stato, sez. V, 18.12.2003, n. 7799, in Foro Amm. CdS, 2003, 3742; sostanzialmente conf., sez. VI, 03.11.2003, n. 6833). 
Inoltre, è stato altresì reiteratamente affermato dalla giurisprudenza amministrativa che l’approvazione del piano di lottizzazione, a differenza del permesso di costruire, non è atto dovuto, pur se conforme al piano regolatore generale, ma costituisce sempre espressione di potere discrezionale dell’autorità chiamata a valutare l’opportunità di dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 02.03.2004, n. 957; Cons. Stato, sez. IV, 02.03.2001, n. 1181).
Ed allora, conclude la Corte, appare indubbio che l’approvazione di interventi destinati a creare nuovi insediamenti in una zona per la quale il PRG, subordina l’attività edificatoria all’adozione di Piani Particolareggiati ovvero di Piani di Lottizzazione Convenzionati, in assenza dei prescritti strumenti attuativi, rende necessaria, ai fini della legittimità dell’intervento, la prova rigorosa della preesistenza e sufficienza delle opere di urbanizzazione primaria, tali da rendere del tutto superfluo lo strumento attuativo (v., in termini: Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880, in Ced Cass., n. 241031) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 06.02.2013 n. 5870 - tratto da Urbanistica e appalti n. 4/2013).

EDILIZIA PRIVATA: Non può condividersi l’indirizzo giurisprudenziale –formatosi con riferimento alla fattispecie del cd. lotto intercluso o di altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata– per cui si ritiene comunemente che lo strumento urbanistico esecutivo non può considerarsi più necessario e non può, pertanto, essere invocato ad esclusivo fondamento del diniego di rilascio del titolo.
Come già evidenziato dalla Sezione, affinché tale fattispecie derogatoria ed eccezionale possa configurarsi, occorre dimostrare in concreto che, in relazione al lungo tempo decorso dall’approvazione dello strumento urbanistico di primo livello e per effetto della completa realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, la previsione concernente la necessità della previa redazione dello strumento attuativo non possa più considerarsi attuale, essendo superata dalla situazione fattuale di completa urbanizzazione del comparto di riferimento.
Non possono condividersi neanche le restanti doglianze formulate dalla parte ricorrente, laddove richiama l’indirizzo giurisprudenziale –formatosi con riferimento alla fattispecie del cd. lotto intercluso o di altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata– nei quali si ritiene comunemente che lo strumento urbanistico esecutivo non può considerarsi più necessario e non può, pertanto, essere invocato ad esclusivo fondamento del diniego di rilascio del titolo (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819; II Sezione, 01.03.2006, n. 2498).
Come già evidenziato dalla Sezione, affinché tale fattispecie derogatoria ed eccezionale possa configurarsi, occorre dimostrare in concreto che, in relazione al lungo tempo decorso dall’approvazione dello strumento urbanistico di primo livello e per effetto della completa realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, la previsione concernente la necessità della previa redazione dello strumento attuativo non possa più considerarsi attuale, essendo superata dalla situazione fattuale di completa urbanizzazione del comparto di riferimento (cfr. TAR Campania, Sezione II, 06.02.2012 n. 581 e 26.10.2011 n. 4931) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 29.12.2012 n. 5377 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi, come quello in esame, di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
Come sopra evidenziato, la situazione del fondo escludeva la necessità di una motivazione di particolare puntualità. Né peraltro pare condivisibile la lettura della detta area come lotto intercluso, attesa la funzione eccezionale di tale concetto (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.06.2010 n. 3699 e tale quindi da escludere l’estensione analogica della sua applicazione) e la tipologia dell’area (che, affacciando su due diverse strade, non pare riconducibile a tale ambito).
In ogni caso, va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi, come quello in esame, di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Consiglio di Stato, sez. V, 01.12.2003, n. 7799) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.12.2012 n. 6656 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: V. Pavone, L’ATTIVITÀ EDILIZIA IN ASSENZA DI PIANIFICAZIONE ATTUATIVA: LA RECENTE GIURISPRUDENZA SUL C.D. LOTTO INTERCLUSO (Gazzetta Amministrativa n. 3/2012).
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Evidenziato il ruolo fondamentale della pianificazione attuativa come condizione indispensabile per la realizzazione di legittimi interventi costruttivi all’interno del tessuto urbano, l’A. analizza le soluzioni offerte dalla giurisprudenza e dalla legge per affrontare il problema della mancata adozione da parte degli organi competenti dei piani attuativi con conseguente paralisi dell’attività di trasformazione del territorio. In particolare si analizzano gli sviluppi della giurisprudenza amministrativa di fronte alla fattispecie del c.d. lotto intercluso ...

EDILIZIA PRIVATA: A. Mafrica e M. Petrutti, Alcune recenti precisazioni giurisprudenziali in materia di lotto intercluso (link a www.ufficiopatrimonio.it).

EDILIZIA PRIVATA: Si realizza la fattispecie che prende il nome di <<lotto intercluso>> “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all'esclusivo apprezzamento discrezionale del comune;
b) il comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva:
  I) non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale;
  II) non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g.;
c) incombe sul comune l'obbligo di puntuale motivazione solo nell'ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie);
d) l'equivalenza fra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione della zona ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio assenso sulla domanda di costruzione”.
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L'esigenza di un piano esecutivo, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche “al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata".
L'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo.
Né sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema.
Come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. per tutte Consiglio Stato, IV, 10.06.2010 n. 3699) si realizza la fattispecie che prende il nome di <<lotto intercluso>> “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013).
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all'esclusivo apprezzamento discrezionale del comune (cfr. Cons. St., sez. IV, 01.08.2007, n. 4276);
b) il comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva:
  I) non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale;
  II) non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g. (cfr. sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772);
c) incombe sul comune l'obbligo di puntuale motivazione solo nell'ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie);
d) l'equivalenza fra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione della zona ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio assenso sulla domanda di costruzione (cfr. Cons. St., sez. V, 14.04.2008, n. 1642)”.
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Invero, l'esigenza di un piano esecutivo, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche “al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata" (cfr. fra le ultime Consiglio Stato, 13.10.2010 n. 7486; idem, V, 05.10.2011 n. 5450).
A completamento di quanto fin qui esposto va infine precisato che l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39).
Né sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625) (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 10.01.2012 n. 15 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del P.R.G. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
b) in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
c) l’insurrogabilità dell’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l’obbligo dell’interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l’assenza dello strumento esecutivo;
d) l’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
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A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G..
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto “perfettamente corrispondente” a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato e inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico.
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune;
b) il Comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e che non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel P.R.G.;
c) incombe sul Comune l’obbligo di puntuale motivazione solo nell’ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie).
Si è in sostanza chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo ove nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione di secondo grado, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti.
Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del P.R.G. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. V, 01.04.1997, n. 300);
b) in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
c) l’insurrogabilità dell’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l’obbligo dell’interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l’assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Stato., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. Stato, sez. V, 15.01.1997, n. 39);
d) l’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G..
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto “perfettamente corrispondente” a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato e inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013).
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 01.08.2007, n. 4276);
b) il Comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e che non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel P.R.G. (cfr. Cons. Stato, sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772);
c) incombe sul Comune l’obbligo di puntuale motivazione solo nell’ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie) (in termini, Cons. Stato, IV, 10.06.2010, n. 3699).
Si è in sostanza chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo ove nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione di secondo grado, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti (cfr. Cons. Stato, IV, 21.12.2006, n. 7769; Tar Campania, Salerno, II, 18.03.2008, n. 308) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. III, sentenza 04.01.2012 n. 5 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Al di là della individuazione delle aree golenali, la particolarità del lotto, che non è inserito nell’ambito di un’area totalmente edificata, esclude la qualità della stessa di lotto intercluso, essendo evidente che una tale qualità, in tanto sussiste in quanto lo stesso si trovi circondato da altri lotti edificati in un’area totalmente urbanizzata, mentre è fuori discussione che qualsiasi intervento edificatorio nella zona, per le norme di salvaguardia, andava preceduto da uno specifico piano attuativo, che non c’è stato.
In linea di principio, l’esonero dalla previa formazione dello strumento di pianificazione attuativa pur contemplato dal piano regolatore generale comunale può avvenire riguardo nell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, nel quale –per l’appunto- nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione e che va conseguentemente identificato quale lotto residuale ubicato in area completamente urbanizzata, fermo restando che può essere al caso considerato intercluso anche il lotto affacciante sulla pubblica via e compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati.
A’ sensi dell’art. 9 del T.U. approvato con D.P.R. 08.06.2001 n. 380, nella aree per le quali non sono stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi di quello generale è inibita qualsiasi attività edilizia, a meno che questa non debba essere svolta all’interno di un lotto intercluso; con la precisazione che la relativa fattispecie costituisce una deroga eccezionale al divieto per le amministrazioni comunali di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale.
In conseguenza di ciò, non è comunque sufficiente un qualunque stadio d’urbanizzazione di fatto per eludere l’obbligatorietà della pianificazione attuativa, essendo -semmai– doveroso il ricorso a quest’ultima fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree compromesse o urbanizzate, e fermo altresì restando che l’Amministrazione Comunale, prima di assentire l’edificazione diretta nel presupposto della sussistenza del lotto intercluso, deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale.
La Sezione, a tale riguardo, si è esplicitamente pronunciata confermando sul punto quanto già affermato dal TAR, ossia rilevando che “al di là della individuazione delle aree golenali, la particolarità del lotto, che non è inserito nell’ambito di un’area totalmente edificata, esclude la qualità della stessa di lotto intercluso, essendo evidente che una tale qualità, in tanto sussiste in quanto lo stesso si trovi circondato da altri lotti edificati in un’area totalmente urbanizzata, mentre è fuori discussione che qualsiasi intervento edificatorio nella zona, per le norme di salvaguardia, andava preceduto da uno specifico piano attuativo, che non c’è stato” (cfr. pag. 7 della decisione qui impugnata); e, come è ben noto, al fine della stessa ammissibilità dell’istanza revocatoria, la stessa non deve riguardare un punto controverso sul quale il giudice si sia espressamente pronunciato (cfr. al riguardo, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. VI, 23.02.2011 n. 1145, secondo cui l’errore di fatto idoneo a costituire il vizio revocatorio previsto dall'art. 395 n. 4, c.p.c. deve consistere in un travisamento di fatto costitutivo di quell’“abbaglio dei sensi” che cade –per l’appunto- su un punto decisivo ma non espressamente controverso della causa.: la ratio di tale condivisibile orientamento si fonda sulla necessità di evitare che tale mezzo straordinario di impugnazione si trasformi in un gravame, teoricamente reiterabile più volte e idoneo a condizionare sine die il passaggio in giudicato di una pronuncia giurisdizionale).
Comunque sia, è ben noto che –in linea di principio– l’esonero dalla previa formazione dello strumento di pianificazione attuativa pur contemplato dal piano regolatore generale comunale può avvenire riguardo nell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, nel quale –per l’appunto- nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione (cfr. sul punto, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. V, 01.12.2003 n. 7799) e che va conseguentemente identificato quale lotto residuale ubicato in area completamente urbanizzata (così, ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 25.05.2002 n. 2592), fermo restando che può essere al caso considerato intercluso anche il lotto affacciante sulla pubblica via e compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati (cfr., ad es., Cons. Stato , Sez. V, 21.10.1985 n. 339).
La giurisprudenza, pertanto, con riguardo alla disciplina legislativa edilizia attualmente in vigore, correntemente afferma che a’ sensi dell’art. 9 del T.U. approvato con D.P.R. 08.06.2001 n. 380, nella aree per le quali non sono stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi di quello generale è inibita qualsiasi attività edilizia, a meno che questa non debba essere svolta all’interno di un lotto intercluso (così, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. IV, 21.12.2009 n. 8531), precisando peraltro, allo stesso tempo, che la relativa fattispecie costituisce una deroga eccezionale al divieto per le amministrazioni comunali di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale (così, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 10.06.2010 n. 3699).
In conseguenza di ciò, non è comunque sufficiente un qualunque stadio d’urbanizzazione di fatto per eludere l’obbligatorietà della pianificazione attuativa, essendo -semmai– doveroso il ricorso a quest’ultima fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree compromesse o urbanizzate (cfr. al riguardo Cons. Stato, Sez. V, 06.10.2000 n. 5326), e fermo altresì restando che l’Amministrazione Comunale, prima di assentire l’edificazione diretta nel presupposto della sussistenza del lotto intercluso, deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale (Cons. Stato, Sez. IV, 10.06.2010 n. 3699) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 27.10.2011 n. 5764 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'apprezzamento discrezionale circa l’utilità o meno della pianificazione esecutiva spetta unicamente al Comune.
La fattispecie del c.d. "lotto intercluso" costituisce una deroga eccezionale al divieto per i comuni di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699) per cui, in presenza di una disciplina analitica del centro storico, è del tutto recessivo il principio secondo cui può escludersi la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate.
Lo strumento pianificatorio è infatti indispensabile per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e la sussistenza delle condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione. In ogni caso, l'apprezzamento discrezionale circa l’utilità o meno della pianificazione esecutiva spetta unicamente al Comune (arg. ex Consiglio Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 23.09.2011 n. 5347 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel caso in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate -che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria- si è costantemente richiesta la necessità del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia.
Per contro, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può più ritenersi necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio.
Nel caso in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate -che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria- si è costantemente richiesta la necessità del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 20.05.1980 n. 18 e 06.12.1992 n. 12; V Sezione, 13.11.1990 n. 776; 06.04.1991 n. 446 e 07.01.1999 n. 1; TAR Campania, IV Sezione, 02.03.2000 n. 596).
È evidente che in tale prima fattispecie, nella quale l'integrità d'origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Per contro, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può più ritenersi necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819).
Oscillazioni possono cogliersi nella giurisprudenza nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già, più o meno intensamente, urbanizzato.
In tali casi si è infatti ritenuto che la reiezione possa giustificarsi soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 06.10.1992 n. 12; V Sezione, 03.10.1997 n. 1097, 25.10.1997 n. 1189 e 18.08.1998 n. 1273; TAR Lazio, II Sezione, 29.09.2000 n. 7649; TAR Campania, IV Sezione, 18.05.2000 n. 1413).
In tale prospettiva infatti l'Ente locale, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del reticolo connettivo del suo territorio, comprendente le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, i servizi pubblici nonché le edificazioni pubbliche e private già esistenti, è sicuramente in grado di stabilire se e in che misura un ulteriore, eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già realizzato o in via di realizzazione.
Naturalmente, in questo caso, al Comune è consentito, pur sempre, di rifiutare ulteriori assensi edilizi, a condizione, tuttavia, che motivi adeguatamente le ragioni del diniego, in rapporto alla situazione generale del comprensorio a quel momento esistente.
Peraltro il Collegio non ignora che detto orientamento giurisprudenziale è in parte superato, alla luce della più recente giurisprudenza, in riferimento alle nuove edificazioni, alla stregua del dettato dell’art. 9 comma 2, D.P.R. 380/2001, che prevede espressamente gli interventi eseguibili nelle more di approvazione del piano attuativo (in tal senso Consiglio di stato, sez. IV, 05.03.2008, n. 940 secondo cui “nell'attuale quadro normativo, qualora lo strumento urbanistico generale preveda che il permesso di costruire possa essere rilasciato solo dopo l'approvazione di un piano attuativo, va senz'altro respinta -con un diniego avente natura vincolata- l'istanza volta a costruire nuovi manufatti, ove non sia stato approvato il medesimo piano attuativo.
Infatti, l'art. 9, comma 2, del testo unico in materia edilizia (approvato col D.P.R. n. 380 del 2001) ha previsto che -"nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto dell'edificazione"- sono tassativamente ammessi alcuni interventi, tra cui non rientra la realizzazione di nuovi edifici.
Con tale disposizione, il legislatore delegato:
- ha enunciato il principio della indefettibilità del piano attuativo prescritto dallo strumento generale (già desumibile dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, come affermato dal Consiglio di Stato con le decisioni Sez. V, 23.03.2000, n. 1594; Sez. V, 08.07.1997, n. 772; Sez. V, 16.06.1997, n. 640; Sez. V, 30.04.1997, n. 412; Sez. V, 22.03.1995, n. 451);
- ha rimarcato la rilevanza nel sistema del piano attuativo, in quanto strumento indispensabile per l'affermazione dell'ordinato assetto del territorio (Sez. V, 03.03.2004, n. 1013; Sez. IV, 25.08.2003, n. 4812);
- ha reso irrilevante ogni indagine di fatto sulla sussistenza o meno 'nei pressi' o 'nella zona' delle opere di urbanizzazione (anche se, in precedenza, l'amministrazione abbia violato le previsioni dello strumento generale, rilasciando permessi di costruire in assenza del prescritto piano attuativo).
Alla stregua di tale disposizione, tranne il caso del piccolo lotto intercluso, il prescritto piano attuativo non ammette equipollenti (Sez. IV, 08.06.2007, n. 3007), nel senso che in sede amministrativa -per l'esame di una istanza di permesso- o in quella giurisdizionale non possono essere effettuate le indagini spettanti all'autorità competente ad approvare il medesimo piano (sulla base del relativo procedimento), in assenza delle quali il legislatore considera lesa l'assoluta esigenza che vi sia un razionale assetto del territorio” (TAR Valle d'Aosta, sentenza 16.06.2011 n. 43 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il rilascio del permesso di costruire avviene nell'ambito del rapporto pubblicistico, e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile.
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Deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire. Tuttavia, secondo le regole generali, l'Amministrazione comunale, nel corso dell'istruttoria sul rilascio del permesso di costruire deve verificare “…le condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti rilevanti …” per l’adozione del provvedimento finale.
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Nel caso di lotto intercluso, il difetto del possesso dei titoli reali relativi ai diritti di passaggio veicolare attraverso il cortile altrui costituisce un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente si nega il rilascio del permesso di costruire.
In linea teorica è esatto il richiamo della sentenza appellata all’orientamento giurisprudenziale per cui il rilascio del permesso di costruire avviene nell'ambito del rapporto pubblicistico, e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.12.2007, n. 6332).
In quanto atto amministrativo che legittima l'attività edilizia nell'ordinamento pubblicistico, il permesso non attribuisce però alcun diritto soggettivo alla stregua del diritto comune a favore di tale soggetto. La rilevanza giuridica della licenza edilizia va circoscritta, infatti, ai rapporti tra p.a. e costruttore ed ai possibili riflessi sulle correlate posizioni di interesse legittimo dei terzi, ma comunque presuppone pur sempre il necessario ed ineludibile possesso dei titoli proprietari da parte del richiedente .
Il primo comma dell’art. 11, d.P.R. 06.06.2001 n. 380, infatti, prevede espressamente che il permesso di costruire è “rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. La legge specificamente impone, tra i requisiti di legittimazione, il possesso dei titoli reali per poter intervenire sull'immobile per il quale è chiesta la concessione edilizia (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 07.09.2009, n. 5223; Consiglio Stato, sez. IV, 07.09.2007 n.4703; idem 07.07.2005 n. 3730).
Certamente deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.12.2007, n. 6332).
Tuttavia, secondo le regole generali, l'Amministrazione comunale, nel corso dell'istruttoria sul rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 6, I° co. lett. a) della L. n. 241/1990 e s.m.i. deve verificare “…le condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti rilevanti …” per l’adozione del provvedimento finale.
La proprietà, o comunque il possesso dei titoli civilisticamente idonei a legittimare la situazione giuridica del richiedente, per tutte le aree direttamente interessate dall’intervento, costituisce dunque un requisito di legittimazione dell’istanza che deve essere procedimentalmente dimostrato ai fini dell’ammissibilità stessa della domanda.
I titoli per l'esercizio dello "ius aedificandi" costituiscono un presupposto legale la cui mancanza impedisce infatti all'amministrazione di procedere oltre nell'esame del progetto (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 12.05.2003, n. 2506).
Nel caso, quindi, l’interclusione del fondo oggetto della richiesta di intervento non attiene ai generici rapporti civilistici del richiedente con i terzi alle quali l’amministrazione è del tutto estranea -come erroneamente affermato dal TAR- ma invece concerne propriamente un presupposto necessario di legittimazione della società richiedente, ai sensi del cit. art. 11, primo co., del d.lgs. n. 380, la quale avrebbe quindi dovuto allegare all’istanza tutti i titoli di servitù di transito veicolare sulla proprietà altrui.
Il difetto del possesso dei titoli reali relativi ai diritti di passaggio veicolare attraverso il cortile altrui costituisce un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente si nega il rilascio del permesso di costruire (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 08.06.2011 n. 3508 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Piano attuativo - Necessità - Deroga - Lotto intercluso - Condizioni - Necessità di integrazione dell’urbanizzazione esistente - Conseguenze.
A sostegno dell’edificabilità dell’area, per escludersi la necessità del piano attuativo, qualora si accerti l’esistenza di un cd. “lotto intercluso”, occorre aver dimostrato, oltre alla presenza delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, che l’immobile si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni e che la zona di insediamento sia l'unica a non essere stata ancora edificata (cfr. Cons. Stato 3699/2010).
La residua necessità di uno strumento attuativo sussiste invece quando debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona e quando debba essere integrata l'urbanizzazione esistente garantendo il rispetto dei prescritti standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue già asservite all'edificazione (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 10.02.2011 n. 296 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate quando la situazione esiga un nuovo intervento.
Con specifico riferimento alle problematiche sull’adeguatezza delle opere di urbanizzazione, la giurisprudenza pacificamente ritiene che la concessione diretta può essere rilasciata solo ove esistano tutte le opere di urbanizzazione previste dalla legge e non sussistano esigenze di completamento o integrazione delle urbanizzazioni esistenti.
In particolare “il principio secondo cui va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate è applicabile solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche all'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo "ex novo" un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona o quando debba essere integrata l'urbanizzazione esistente garantendo il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione” (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 15/05/2002, n. 2592).
E ancora, “l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedono una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” ( cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 01/10/2007, n. 5043) (TAR Sardegna, Sez. II , sentenza  10.02.2011 n. 117 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: 1. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Possibilità di equipollenti del piano ai fini del rilascio della concessione edilizia - Non sussiste.
2. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Eccezione - Lotto intercluso.
3. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Portata.
1. Ai sensi dell'art. 9, comma 2, D.P.R. n. 380/2001, il principio dell'indefettibilità del piano attuativo, quando esso sia prescritto dallo strumento urbanistico generale, non ammette equipollenti ai fini del rilascio della concessione edilizia, nel senso che né in sede amministrativa né in sede giurisdizionale possono essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile realizzare costruzioni vanificando la funzione del piano attuativo, la cui approvazione può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 6625/2008).
2. Al principio di indefettibilità del piano attuativo, che vale sia per le zone non urbanizzate sia per quelle parzialmente urbanizzate, fa eccezione il solo caso limite del c.d. lotto intercluso, per il quale il piano attuativo non occorre laddove la zona sia già compiutamente urbanizzata, fattispecie che si verifica qualora siano presenti sia le urbanizzazioni primarie, sia le secondarie e non nelle sole aree di contorno dell'edificio in progetto, ma in tutto l'ambito territoriale di riferimento, che coincide col perimetro del comprensorio che deve essere pianificato dagli strumenti attuativi (cfr. Cons. Stato sent. n. 6625/2008, sent. n. 7799/2003).
3. Al di fuori dell'ipotesi di lotto intercluso -in cui, più che superfluo, sarebbe addirittura privo di oggetto- il piano attuativo conserva integra la propria utilità funzionale, sia in casi di edificazione disomogenea in zone già compromesse da fenomeni di urbanizzazione spontanea e incontrollata che richiedano un riordino generale, sia, a maggior ragione, in zona ancora "vergine", che richieda un disegno urbanistico efficiente e razionale (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 5721/2001; sent. n. 2874/2000) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.01.2011 n. 228 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Zone urbanizzate - Strumenti attuativi - Necessità - Circostanze - Possibilità di deroga - Lotto residuale intercluso.
Va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo come nella circostanza del lotto residuale ed intercluso in area compiutamente urbanizzata (Cons. Stato, Sez. V, 26.09.1995, n. 1351): non anche però nelle ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che assai più di altre esige un piano attuativo idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora addirittura definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona.
La necessità di uno strumento attuativo può riconoscersi, ad esempio, quando tenuto conto “della situazione esistente e non delle opere solo programmate” (sez. V, 01.02.1995, n. 162), debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona o quando debba essere integrata l’urbanizzazione esistente garantendo il rispetto dei prescritti standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue già asservite all’edificazione (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 09.11.2010 n. 2630 - link a www.ambientediritto.it).

URBANISTICA: Lottizzazione dei terreni a scopo edilizio - Comune - Compiti - Regolamentazione dei rapporti obbligatori relativi al’uso delle opere di urbanizzazione o determinazione sulle eventuali controversie - Estraneità.
Il Comune deve provvedere sulla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio in uno dei modi previsti dall’art. 28 della legge urbanistica 17.08.1942 n. 1150, modificato dall’art. 8 della legge 06.08.1967 n. 765, vale a dire o acquisendo gratuitamente le aree necessarie por poter realizzare le opere di urbanizzazione primaria nonché, entro certi limiti, quelle di urbanizzazione secondaria, oppure ponendo a carico del proprietario lottizzante gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione ovvero monetizzando i rispettivi costi.
Non è compito del Comune, invece, regolare i rapporti obbligatori relativi all’uso delle opere di urbanizzazione già esistenti, né decidere in chiave preventiva, sostituendosi al Giudice civile, sulle eventuali relative controversie tra i privati e, nello specifico, sulle servitù che gravano la lottizzazione servente in favore del lotto intercluso (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 09.11.2010 n. 2630 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Comune di Ardea - Parere in merito alla possibilità di rilasciare permesso di costruire in area di lotto intercluso con vincolo di P.R.G. decaduto (Regione Lazio, parere 26.10.2010 n. 116125 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: Attuazione del PRG - Necessità dello strumento esecutivo - Lotto intercluso - Deroga.
La necessaria attuazione del PRG, se prevista dallo stesso, mediante un Piano di livello inferiore determina quali corollari immediati che:
- il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace e si sia concluso il procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. V, 01.04.1997, n. 300);
- la inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, sulla base di indagini tecniche di possibili edificazioni, le quali vanificherebbero la funzione del Piano, che se ritardata può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (Cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Tuttavia, a fronte di tali principi e corollari, la prassi giurisprudenziale ha previsto una deroga eccezionale in presenza della situazione di fatto costituita dal “lotto intercluso” (cfr. da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699).
Lotto intercluso - Nozione.
La fattispecie del “lotto intercluso” si realizza quando l’area edificabile di proprietà del richiedente si trovi in una zona interessata da costruzioni, sia dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e sia valorizzata da un progetto conforme agli strumenti urbanistici: elementi questi che consentono l’intervento costruttivo diretto, attesa la sussistenza di tale situazione di fatto del fondo non potendo la inedificabilità dell’area essere considerata sine die per l’assenza di un piano di dettaglio, la cui attuazione risulta necessaria in presenza di zone parzialmente urbanizzate nelle quali detto strumento urbanistico può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen, sez. III, 19.09.2008, n. 35880) (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 18.10.2010 n. 32861 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla questione della possibile edificazione in assenza di uno strumento attuativo in aree già urbanizzate in tutto o in parte ed in relazione a distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti.
Con riguardo alla questione della possibile edificazione in assenza di uno strumento attuativo in aree già urbanizzate in tutto o in parte, questo Tribunale amministrativo regionale ha indicato distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti (cfr., ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. IV, 25.01.2005 n. 359).
Così, nel caso in cui debbano asservirsi per la prima volta all’edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate (che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria), si è affermata la necessità dello strumento attuativo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato), quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
E’ evidente che, in tale prima fattispecie, nella quale l’integrità d’origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell’approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d’attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Viceversa, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività –quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica, scuole–, la pianificazione esecutiva non può ritenersi più necessaria e non può, pertanto, essere consentito all’ente locale un rifiuto al rilascio del titolo abilitativo basato sul solo argomento formale della mancata emanazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (Cons. Stato, sez. IV, 04.12.2007, n. 6171).
Del resto, oscillazioni possono cogliersi nella giurisprudenza nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già più o meno intensamente urbanizzato.
In tali casi, caratterizzati da una sostanziale, anche se non completa urbanizzazione, è stata reputata convincente, in quanto operante un equilibrato contemperamento dei diversi interessi in gioco, la soluzione interpretativa per la quale la mancanza dello strumento attuativo può essere invocata a fondamento del diniego del titolo abilitativo edilizio soltanto nel caso in cui l’amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze indotte dalla nuova costruzione (cfr., ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. IV, 02.03.2000, n. 596; 18.05.2000, n. 1413) (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 03.09.2010 n. 17298 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cubatura - Alienazione o cessione - Autonoma patrimonialità rispetto al terreno - Lotto di terreno ricevente - Superamento del volume ordinariamente consentito - Sistema edificatorio di zona - Volume complessivo - Integrità.
La cubatura che un terreno esprime o possiede può essere alienata o ceduta indipendentemente dalla alienazione o dalla cessione del terreno medesimo: ciò perché la cubatura, pur se intrinsecamente collegata al terreno che la esprime, costituisce una utilità separata da questo, autonomamente valutabile e con una propria commerciabilità e patrimonalità.
La cubatura espressa dal terreno può, dunque, essere oggetto di un contratto di trasferimento con il quale il proprietario di un’area trasferisce a titolo oneroso parte delle sue possibilità edificatorie ad altro soggetto allo scopo di consentire a quest’ultimo di realizzare nell’area di sua proprietà, una costruzione di maggior volume, nel rispetto dell’indice di densità fondiaria.
Il lotto di terreno “ricevente” è sempre destinato a superare il volume ordinariamente in esso consentito (anche se in deroga rispetto agli indici ordinari), proprio per effetto dell’acquisto di cubatura da altro lotto, che, poi, non potrà più essere oggetto di edificazione. Sicché il sistema edificatorio di zona, sotto il profilo del volume complessivo, rimane integro.
Cessione di cubatura - Lotto acquirente - Limite di espansione - Indici di copertura e di altezza.
In tema di cessione di cubatura, il lotto acquirente, destinato a superare il volume ordinariamente in esso consentito, incontra il limite di espansione determinato dall’incremento di cubatura possibile in relazione agli altri indici limitativi, quali quelli di copertura e di altezza, che, relazionati tra loro, conferiscono il massimo assentibile.
Detta soluzione consente di stabilizzare, concentrandolo in un unico lotto, quanto costruibile nei lotti vicini, sempre, però, con il rispetto della cubatura limitata non più dagli indici di zona riferiti al lotto (superabili proprio per effetto della cessione di volumetria), ma dagli altri indici (di copertura ed altezza), invece, non modificabili quale effetto dell’acquisto di cubatura.
Cessione di cubatura - Lotto intercluso - Limiti.
Non è configurabile la cessione dell’area derivante da un lotto intercluso rispetto ad un’area ordinaria, perché verrebbe ad essere trasferita in una zona caratterizzata dai normali indici stabiliti dal P.R.G. una volumetria maggiore “caratteristica” di una specifica tipologia di lotto (quello intercluso).
In altri termini, verrebbe immotivatamente consentito il trasferimento in un lotto ordinario di un migliore parametro “straordinario” caratteristico di zona, in violazione del criterio di omogeneità che giustifica la cessione di cubatura e consentendo, di fatto, la “trasformazione” di una zona ordinaria in speciale, in assenza dei necessari requisiti urbanistici.
In questo caso, non si impedisce la cessione di cubatura in quanto tale, ma il trasferimento relazionato alla tipologia (ed agli indici più favorevoli) del lotto intercluso verso l’ordinaria (e con indici più bassi) tipologia fondiaria (TAR Sicilia-Catania, Sez. I, sentenza 14.07.2010 n. 3034 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla natura di "fondo intercluso".
La natura di “fondo intercluso” di un’area, con riferimento alla necessità di congrua e specifica motivazione delle previsioni urbanistiche, non è stata ritenuta rilevante “ex se” ma solo nel caso immotivato passaggio di un’area interclusa da altri edifici non edificati abusivamente da edificabile ad agricola, tenendo conto che mantenere la destinazione a verde di un’area interclusa può comunque realizzare apprezzabili ragioni di interesse pubblico (sul tema, diffusamente Tar Campania Napoli 26.08.2009 n. 3296).
Nel caso in esame, non solo non sussiste l’interclusione, ma la destinazione agricola è rimasta invariata (TAR Marche, sentenza 30.06.2010 n. 2817 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Permesso di costruire in lotto intercluso. Spetta in ogni caso al Comune una valutazione discrezionale per accertare la necessità della pianificazione urbanistica di dettaglio.
Il Consiglio di Stato ha fornito il proprio orientamento sui requisiti per il rilascio del permesso di costruire per un «lotto intercluso», senza l’approvazione dello strumento urbanistico attuativo previsto dalle NTA del PRG.
Ai sensi dell’art. 9 del D.P.R. 380/2001 costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del PRG che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle NTA, sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale, dagli incerti confini, in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di «lotto intercluso». Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
• sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
• si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
• sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
• sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al PRG.
In sintesi si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico.
Stante la natura eccezionale della regola sopra illustrata la Corte ha chiarito che ai fini del rilascio di un permesso di costruire per un «lotto intercluso», senza l’approvazione dello strumento urbanistico attuativo previsto dalle NTA del PRG, occorre in ogni caso:
• una valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione della zona, rimessa alla valutazione discrezionale ed esclusiva del Comune;
• una completa istruttoria volta ad accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale, ovvero non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel PRG. (commento tratto da www.legislazionetecnica.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.06.2010 n. 3699 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: Sulla finalità e sulla necessità del Piano di Lottizzazione.
Per quanto attiene alle finalità perseguite con la lottizzazione edilizia, è stato da tempo segnalato che essa ha per oggetto l’ordinata suddivisione del suolo per consentire di ivi pianificare l’attività costruttiva con le connesse opere di urbanizzazione, conferendo un nuovo assetto ad una parte del territorio tramite la combinazione di strutture di interesse pubblico e privato. “Nel sistema pianificatorio, infatti, la lottizzazione assume la valenza di piano urbanistico di attuazione, ossia di strumento esecutivo di urbanizzazione e di preconcessione edilizia e, pertanto, avendo un contenuto simile a quello dello strumento urbanistico generale, in relazione alla specifica destinazione della zona interessata, deve delineare in modo schematico sia il tracciato delle aree destinate a strade e alle altre opere di urbanizzazione sia il tracciato dei lotti edificabili” (cfr. T.R.G.A., Trento, 02.11.2000, n. 429).
Il Consiglio di Stato ha a sua volta affermato che lo strumento della lottizzazione è utile soprattutto quando si tratta di asservire per la prima volta un’area ad un nuovo insediamento, mediante la costruzione di uno o più fabbricati “che obiettivamente esigano per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo la realizzazione o il potenziamento delle opere e dei servizi necessari a soddisfare taluni bisogni della collettività, vale a dire la realizzazione o il potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria o secondaria” (cfr. C.d.S., sez. IV, 04.12.2007, n. 6171).
Sempre il Consiglio di Stato ha avuto occasione di precisare che la fattispecie lottizzatoria se, da un lato, esula sia dalle situazioni di zone completamente urbanizzate sia dai casi di “lotto intercluso, … nel qual caso nessuno spazio potrebbe rinvenirsi per una ulteriore pianificazione”, da altro lato si configura non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle, intermedie, di zone parzialmente edificate e urbanizzate, nelle quali si profili “un'esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione” (cfr., C.d.S., sez. V, 15.02.2001, n. 790 e la giurisprudenza ivi richiamata), in quanto trattasi di aree ancora “esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici” (cfr., C.d.S., sez. V, 01.12.2003, n. 7799).
In tal senso, la lottizzazione può essere ritenuta necessaria anche con riguardo ad edifici singoli, quando si tratti di “interventi costruttivi di consistente rilievo”, tanto che per escluderne la necessità “deve essere verificata una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo” (cfr., C.d.S. n. 790 del 2001, cit.) (T.R.G.A. Trento, sentenza 06.11.2009 n. 277 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: 1. Piano di lottizzazione previsto nel piano regolatore generale - Possibilità di esonero - Casi assimilabili all'interclusione del lotto - Sussiste - Zone parzialmente urbanizzate ed esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici - Non sussiste.
2. Variante al P.R.G. - Controdeduzioni alle osservazioni - Pareri obbligatori alla formazione del piano - Possibilità di modificazioni ex officio allo strumento urbanistico - Sussiste solo per mutamenti essenziali.
1. L'esonero dal piano di lottizzazione previsto nel piano regolatore generale può avvenire riguardo ai casi assimilabili a quello del "lotto intercluso", nel quale nessuno spazio si rinviene per un'ulteriore pianificazione, mentre detto esonero è precluso in caso di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificatorio in atto.
2. In sede di controdeduzioni alle osservazioni, il Comune può apportare (ex officio) modificazioni allo strumento urbanistico, salvo l'obbligo di ripubblicazione del piano, nel solo caso in cui le medesime risultino di portata e rilievo tale da determinare una rielaborazione complessiva del piano, ovvero un mutamento delle sue caratteristiche essenziali, e dei criteri che presiedono alla sua stessa impostazione.
Tale orientamento deve essere esteso anche ai pareri obbligatori alla formazione del piano che vengano acquisiti durante il corso del procedimento fino all'approvazione finale (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.07.2009 n. 4494 -  link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lotti interclusi.
Solo nel caso di lotto intercluso o negli analoghi casi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata l’ente locale non può negare il rilascio di una concessione edilizia basandosi sul solo argomento formale della mancanza della strumentazione urbanistica di dettaglio.
Peraltro, sebbene nei casi suddetti non sia necessario lo strumento urbanistico attuativo, non è comunque sufficiente un qualsiasi stadio d’urbanizzazione di fatto, per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo invece doverosa la pianificazione dell’urbanizzazione fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o urbanizzate (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 11.06.2009 n. 3218 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Di regola, l'astratta nozione di "lotto intercluso" rileva in termini civilistici e si sostanzia nel fatto che un bene immobile (di solito un fondo rustico) non sia accessibile, da nessun lato, da pubbliche strade o da passaggi privati; viceversa, in termini urbanistico-edilizi, la nozione in parola, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un’area c.d. “relitta” ed autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata ed integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
La nozione di "lotto" in senso urbanistico deve essere tratta dalla disciplina di piano regolatore circa l'ampiezza minima delle aree edificabili, di guisa che la condizione di "lotto intercluso e residuale" di un terreno rende giuridicamente irrilevanti le previsioni del P.R.G. che subordinano il rilascio della concessione edilizia alla preventiva approvazione del piano particolareggiato o del piano di lottizzazione, stante la materiale impossibilità di imprimere alla zona un diverso assetto urbanistico secondo gli ordinari criteri (ed i contenuti) di cui agli artt. 13 e 28 L. 17.08.1942 n. 1150.
Osserva il Collegio che -di regola- l'astratta nozione di "lotto intercluso" rileva in termini civilistici e si sostanzia nel fatto che un bene immobile (di solito un fondo rustico) non sia accessibile, da nessun lato, da pubbliche strade o da passaggi privati; viceversa, in termini urbanistico-edilizi, la nozione in parola, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un’area c.d. “relitta” ed autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata ed integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In sostanza, la "regula iuris", cui si ispira l'art. 7 delle N.A. del P.R.G. del Comune di Trabia, è che il lotto è edificabile senza la previa approvazione di un piano attuativo a condizione che non superi i 1.000 mq. e che sia uno mero "relitto" allocato in zona già edificata ed urbanisticamente definita.
Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che la nozione di "lotto" in senso urbanistico deve essere tratta dalla disciplina di piano regolatore circa l'ampiezza minima delle aree edificabili, di guisa che la condizione di "lotto intercluso e residuale" di un terreno rende giuridicamente irrilevanti le previsioni del P.R.G. che subordinano il rilascio della concessione edilizia alla preventiva approvazione del piano particolareggiato o del piano di lottizzazione, stante la materiale impossibilità di imprimere alla zona un diverso assetto urbanistico secondo gli ordinari criteri (ed i contenuti) di cui agli artt. 13 e 28 L. 17.08.1942 n. 1150 (cfr. TAR Lazio 10.10.2001, n. 8424; Cons. Stato, Sez. V, 26.09.1995 n. 1351 e Sez. IV, 10.09.1996 n. 1028; Sez. V, 05.06.1997 n. 612).
Ma proprio su tali aspetti concreti, la motivazione del provvedimento impugnato appare obiettivamente carente.
Né può rilevare, in contrario, il contenuto del verbale n. 2 dell'11.05.2005 versato in atti dal Comune (unitamente alla memoria di costituzione), che risulta redatto dal già citato e c.d. "Gruppo di lavoro" e che ha ad oggetto asserite "linee di orientamento dell'attività edificatoria in ambito di lotto intercluso". Ed invero:
- in tale verbale si identifica la nozione di "lotto intercluso" attraverso una serie di parametri, decisamente innovativi e rilevanti, che non trovano alcun riscontro nella norma di attuazione di cui all'art. 7 cit. (come, ad esempio, laddove si prescrive, tra l'altro, la "cessione gratuita" da parte dei privati "… di una striscia di terreno di lunghezza coincidente con la lunghezza del lotto prospiciente sulla strada e la cui larghezza, rispetto all'asse stradale, sia di ml. 2,00");
- con tale verbale, il Gruppo di lavoro (composto da tecnici, verosimilmente, comunali) ha finito con l'integrare la prescrizione urbanistica in argomento, in evidente carenza -assoluta- di potere, dovendo, semmai, provvedere in materia gli Organi comunali, attraverso una revisione "in parte qua" dello strumento urbanistico.
Sta di fatto che in nessuno degli atti di causa risulta, in qualche modo, specificata la ragione -logica e concreta- per la quale il lotto per cui è causa non possa dirsi intercluso, tanto in relazione alla generica formulazione dell'art. 7 delle N.A., quanto in relazione agli stessi parametri indicati nel detto verbale 11.05.2005.
4. Per completezza va detto, anche, che il Comune di Trabia fa osservare, nelle proprie difese, come il ricorrente si sarebbe limitato a dare "… atto della situazione relativa a tre lati, tacendo su cosa insisterebbe sul quarto" lato del terreno in questione. Ma a parte quanto sopra precisato, circa la distinzione esistente tra la nozione civilistica di interclusione e quella urbanistico-ediliza, si può agevolmente obiettare che nemmeno il Comune stigmatizza la situazione di tale quarto lato e ciò a fronte dell'onere dello stesso Comune di esaminare la questione in termini puntuali e concreti, evidenziando il reale rapporto del terreno del ricorrente con il restante tessuto urbanistico e quindi la sua edificabilità o meno con singola ed autonoma concessione (anziché previa approvazione di un piano attuativo).
In definitiva, poiché nella specie è pacifico che il lotto di terreno del ricorrente sia inferiore a quello massimo di 1.000 mq. prescritto dall’art. 7 delle N.diA. del P.R.G. e poiché dalla perizia prodotta dal ricorrente, con le annesse fotografie e stralcio aerofotogrammetrico scala 1:2.000, la interclusione del lotto, in termini urbanistico-edilizi, non sembra possa dirsi esclusa (per la presenza di due strade adiacenti al lotto), la censura di difetto di motivazione non può non essere condivisa, salvi gli ulteriori provvedimenti del Comune, ivi compresa la facoltà di imporre ogni eventuale cautela o prescrizione ritenuta necessaria ad assicurare l'edificazione nel rispetto di tutti gli indici urbanistici ed edilizi della zona (anche eventualmente prescrivendo la inutilizzabilità edificatoria della porzione del lotto non interessato dal progetto) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. II, sentenza 08.05.2008 n. 593 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Diniego di permesso di costruire - Opere di urbanizzazione (viabilità) su superfici di proprietà di terzi - Necessità del consenso dei terzi - Non sussiste - Illegittimità.
2. Diniego di permesso di costruire - Inadeguatezza della viabilità d'accesso - Verificazione in contraddittorio con istanza istruttoria - Non sussiste - Illegittimità.
3. Diniego di permesso di costruire e dell'autorizzazione paesaggistica - Nuovo progetto - Successivo diniego di permesso di costruire - Risarcimento del danno - Requisito della colpevolezza - Non sussiste.
1. Il diniego del permesso di costruire motivato dall'asserita incidenza delle opere di urbanizzazione relative alla viabilità su superfici di proprietà dei terzi dei quali sarebbe necessario il consenso, nel caso in cui il lotto edificando è intercluso ma servito da una servitù perpetua di passo pedonale e carraio e per la posa di condutture e servizi tecnologici sulla superficie interessata dalle opere di urbanizzazione progettate, è illegittimo in quanto ai fini del permesso di costruire -che viene sempre rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi- non è necessario l'espresso consenso dei superficiari (titolari del fondo servente), fermo restando che eventuali ragioni di contrasto tra le proprietà finitime dovrebbero sfociare e trovare composizione in sede civilistica.
2. L'inadeguatezza della viabilità d'accesso, in relazione alla quale, all'esito della verificazione in contraddittorio disposta con ordinanza istruttoria, risulta escluso che il traffico veicolare indotto dal nuovo carico urbanistico dell'insediamento possa compromettere la sicurezza del traffico, non rappresenta un fondato motivo per denegare il permesso di costruire.
3. La richiesta di risarcimento dei danni conseguenti ad un diniego di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica il cui progetto è stato abbandonato dal ricorrente, con la presentazione di altro progetto (con conseguente improcedibilità delle relative impugnazioni), non è deducibile in quanto è preclusa una decisione di merito volta a verificare la legittimità di quel progetto. Quanto alla richiesta di risarcimento allegata in relazione la diniego opposto dal Comune al secondo progetto, posto che l'illegittimità del diniego non è di per sé solo, elemento sufficiente a radicare una colpa dell'Amministrazione, non sussistendo nella fattispecie una condotta colposa in quanto il caso in esame è connotato, per un verso da profili di discrezionalità (circa l'adeguatezza della viabilità d'accesso) e, per altro verso, dalla convinzione, sia pure erronea, della necessità dell'assenso del titolare del fondo servente per la realizzazione di opere di urbanizzazione, deve essere respinta (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 31.03.2008 n. 630 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel caso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio.
Nel caso di zone parzialmente urbanizzate il diniego può essere opposto soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Tuttavia, il richiamato indirizzo giurisprudenziale può trovare applicazione solo nell’ipotesi, del tutto eccezionale, che si sia già realizzata una situazione di fatto che da quegli strumenti consenta con sicurezza di prescindere, in quanto risultano oggettivamente non più necessari, essendo stato pienamente raggiunto il risultato (id est: l’adeguata dotazione di infrastrutture, primarie e secondarie previste dal piano regolatore) cui sono finalizzati.
Per l’applicazione del principio, insomma, è necessario che lo stato delle urbanizzazioni sia tale da rendere assolutamente superflui gli strumenti attuativi.
Tale situazione, del tutto peculiare, deve riguardare l’intero contenuto previsto dal piano regolatore generale e deve concernere le urbanizzazioni primarie e quelle secondarie in riferimento all’assetto definitivo dell’intero ambito territoriale di riferimento.
La verifica, pertanto, non può essere limitata alle sole aree di contorno dell’edificio progettato, ma deve riguardare l’intero comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
Ogni altra soluzione avrebbe evidentemente il torto di trasformare lo strumento attuativo in un atto sostanzialmente facoltativo, non più necessario ogniqualvolta, a causa di precedenti abusi edilizi sanati, di preesistenti edificazioni ovvero del rilascio di singole concessioni edilizie illegittime, il comprensorio abbia già subito una qualche urbanizzazione, anche se la stessa non soddisfa pienamente le indicazioni del piano regolatore.
Com’è noto, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, nel caso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819).
Nel caso di zone parzialmente urbanizzate il diniego può essere opposto soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 06.10.1992 n. 12; V Sezione, 03.10.1997 n. 1097, 25.10.1997 n. 1189 e 18.08.1998 n. 1273; TAR Lazio, II Sezione, 29.09.2000 n. 7649; TAR Campania, IV Sezione, 02.03.2000 n. 596 e 18.05.2000 n. 1413).
Ritiene però questa Sezione, secondo un orientamento già più volte espresso, che il richiamato indirizzo giurisprudenziale può trovare applicazione solo nell’ipotesi, del tutto eccezionale, che si sia già realizzata una situazione di fatto che da quegli strumenti consenta con sicurezza di prescindere, in quanto risultano oggettivamente non più necessari, essendo stato pienamente raggiunto il risultato (id est: l’adeguata dotazione di infrastrutture, primarie e secondarie previste dal piano regolatore) cui sono finalizzati.
Per l’applicazione del principio, insomma, è necessario che lo stato delle urbanizzazioni sia tale da rendere assolutamente superflui gli strumenti attuativi.
Tale situazione, del tutto peculiare, deve riguardare l’intero contenuto previsto dal piano regolatore generale e deve concernere le urbanizzazioni primarie e quelle secondarie in riferimento all’assetto definitivo dell’intero ambito territoriale di riferimento.
La verifica, pertanto, non può essere limitata alle sole aree di contorno dell’edificio progettato, ma deve riguardare l’intero comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
Ogni altra soluzione avrebbe evidentemente il torto di trasformare lo strumento attuativo in un atto sostanzialmente facoltativo, non più necessario ogniqualvolta, a causa di precedenti abusi edilizi sanati, di preesistenti edificazioni ovvero del rilascio di singole concessioni edilizie illegittime, il comprensorio abbia già subito una qualche urbanizzazione, anche se la stessa non soddisfa pienamente le indicazioni del piano regolatore (cfr. TAR Campania, Napoli, II, n. 1001/2007, 6538/2005, 2925/2004; 11664/2004) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 11.07.2007 n. 6669 - link a www.giustizia-amministrativa.it).