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dossier LOTTO INTERCLUSO
anno 2015

URBANISTICA: Si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
Va ribadito
il principio di piena vincolatività delle previsioni degli strumenti urbanistici che prevedono piani attuativi e che a quest’ultimo è possibile derogare solo in presenza della fattispecie di origine giurisprudenziale comunemente indicata come “lotto intercluso”.
In materia di governo del territorio, costituisce regola generale e imperativa il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle n.t.a., sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Da questo principio derivano i seguenti corollari:
- quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
- in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
- l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
- non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
- lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
A fronte di tale rigoroso quadro interpretativo, è stata individuata in sede giurisprudenziale un’eccezione alla regola della necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, comunemente indicata come “lotto intercluso”.
Quest’ultima ipotesi si realizza quando l'area edificabile:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g..
Si consente, in sostanza, l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Solo in questi casi, quindi, lo strumento urbanistico può considerarsi superfluo, in quanto è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo).
Una concessione edilizia può essere, quindi, rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo quando venga accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato; vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Si può quindi prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti.
La mera esistenza di infrastrutture (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, ecc.) all'interno, e, vieppiù, all'esterno, del comparto attinto dall'attività edificatoria assentita senza previa approvazione dello strumento attuativo non implica anche quell'adeguatezza e quella proporzionalità delle opere in parola rispetto all'aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all'ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.
Ed invero, non è sufficiente un qualsiasi stadio di urbanizzazione di fatto per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo la pianificazione dell'urbanizzazione doverosa fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o edificate.

---------------
4) Con il secondo motivo di ricorso parte ricorrente ha lamentato che il Comune non avrebbe dato conto dell’effettivo stato dei luoghi e, in particolare, dell’effettiva necessità di opere di urbanizzazione riguardo l’area dove insiste il lotto del ricorrente.
Il motivo è infondato.
Si deve in questa sede ribadire il principio di piena vincolatività delle previsioni degli strumenti urbanistici che prevedono piani attuativi e che a quest’ultimo è possibile derogare solo in presenza della fattispecie di origine giurisprudenziale comunemente indicata come “lotto intercluso”.
In materia di governo del territorio, costituisce regola generale e imperativa il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle n.t.a., sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Da questo principio derivano i seguenti corollari:
- quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
- in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
- l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo, infatti, a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (TAR Campania Napoli, sez. VIII, 02.07.2015, n. 3483; Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
- non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
- lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
A fronte di tale rigoroso quadro interpretativo, è stata individuata in sede giurisprudenziale un’eccezione alla regola della necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio, comunemente indicata come “lotto intercluso”.
Quest’ultima ipotesi si realizza quando l'area edificabile:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g..
Si consente, in sostanza, l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699).
Solo in questi casi, quindi, lo strumento urbanistico può considerarsi superfluo, in quanto è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo) (Consiglio di Stato, Sez. IV, 07.12.2014 n. 5488).
Una concessione edilizia può essere, quindi, rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, solo quando venga accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato; vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Si può quindi prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti (Consiglio di Stato, Sez. V, 31/10/2013, n. 5251; C.d.S., V, 05.12.2012, n. 6229; 05.10.2011, n. 5450; IV, 01.08.2007, n. 4276; 21.12.2006, n. 7769).
La mera esistenza di infrastrutture (strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, ecc.) all'interno, e, vieppiù, all'esterno, del comparto attinto dall'attività edificatoria assentita senza previa approvazione dello strumento attuativo non implica anche quell'adeguatezza e quella proporzionalità delle opere in parola rispetto all'aggregato urbano formatosi, la quale soltanto sarebbe idonea a soddisfare le esigenze della collettività, pari agli standards urbanistici minimi prescritti, ed esimerebbe, quindi, da ulteriori interventi per far fronte all'ulteriore aggravio derivante da nuove costruzioni.
Ed invero, non è sufficiente un qualsiasi stadio di urbanizzazione di fatto per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo la pianificazione dell'urbanizzazione doverosa fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o edificate (TAR Puglia, Lecce, sez. III, 18.01.2005, n. 164).
Nel caso di specie parte ricorrente non ha dimostrato ricorra tale situazione e, anzi, a fronte della rilevazione da parte del Comune dell’assenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria nell’area, si è limitato a depositare una generica dichiarazione derivante dallo stesso Comune secondo cui il terreno in questione confina con una la strada comunale di Circumvallazione e che detta strada è già servita con opere di urbanizzazione primaria, “quali rete elettrica, rete idrica, rete fognante etc.”, nonché una serie di foto della predetta strada.
Tale dichiarazione è assolutamente insufficiente innanzitutto per la sua genericità, non dando indicazioni sul grado di urbanizzazione dell’intera area, né sulle specifiche opere di urbanizzazione esistenti in questione, né tantomeno dà conto dell’adeguatezza di tali opere; inoltre, la dichiarazione in esame fa riferimento solamente alle opere a servizio della strada Comunale e non specifica le aree servite da tali impianti, oltre quella immediatamente adiacenti la medesima strada.
Ancora, la strada in questione si trova a confine del comparto e la dichiarazione non specifica se le opere indicate servano quello in cui si trova il fondo o quello vicino.
Infine, in ogni caso, l’esistenza delle sole opere di urbanizzazione primaria e non di quelle di urbanizzazione secondaria non è sufficiente perché possa affermarsi l’esistenza di un “lotto intercluso”.
Il motivo è, quindi, da rigettare (
TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 18.12.2015 n. 5801 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATAA mente dell'art. 9, t.u. ed. costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo;
d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
---------------
Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo).

L’appello è fondato e merita accoglimento.
Dirimente è la circostanza che il lotto di proprietà del sig. Bilancio risulta situato nella zona B del PRG, la quale si trova in una stato di completa urbanizzazione primaria e secondaria: ci si trova di fronte al cd. lotto intercluso, essendo assicurata nella zona la sufficiente presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
A mente dell'art. 9, t.u. ed. costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni -di solito contenute nelle n.t.a.- sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. St., sez. V, 01.04.1997, n. 300);
b) che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. St., sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
c) l'insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39);
d) l'inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
Alla luce di tale normativa la giurisprudenza ha individuato, tuttavia, un’eccezione a tale stringente necessaria presenza di strumenti urbanistici per la disciplina del territorio: il cd “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo tale impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013; sez. IV, Sent., 10.06.2010, n. 3699).
Quindi, lo strumento urbanistico deve considerarsi superfluo posto che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, raggiungendo in tal modo la scopo e i risultati perseguiti dai piani esecutivi (i.e. piano attuativo) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 07.11.2014 n. 5488 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: S. Deliperi, Non è possibile costruire in assenza di fognature e impianti di depurazione anche in lotti interclusi (03.11.2013 - link a www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: La nozione di “lotto intercluso” ha una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
Né appare condivisibile la lettura della propria area come lotto intercluso fornita dalla società, attesa la funzione eccezionale di tale concetto (su cui cfr., da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.06.2010 n. 3699) e la tipologia dell’area de qua (che, essendo contermine a fondi inedificati, come meglio risultante dai documenti allegati sub lett. A e ss. all’osservazione di parte ricorrente depositata sub n. 3, nonché dal doc. n. 9 non pare affatto riconducibile a tale ambito).
In ogni caso, va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 01.12.2003, n. 7799)
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 18.09.2013 n. 2173 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In tema di pianificazione urbanistica, la nozione di lotto intercluso ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto, con la conseguenza che il titolo edilizio può essere rilasciato in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore solo quando in sede istruttoria l’Amministrazione Comunale abbia accertato che il lotto del richiedente è l’unico a non essere stato ancora edificato, come nell’ipotesi –per l’appunto- del lotto residuale ed intercluso, e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione.
Pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti.

Né risultava possibile configurare l’area in questione –interessata, oltre a tutto, da un progetto di rilevante carico urbanistico, ancorché limitato ai soli mesi estivi, stante il non indifferente rilievo costituito dall’insediamento di 15 appartamenti e della conseguente presenza dei loro occupanti e dei mezzi di trasporto a loro disposizione– come “lotto intercluso”, posto che in tema di pianificazione urbanistica la nozione di lotto intercluso ha una sua valenza quando non si rinviene spazio giuridico per un’ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (così Cons. Stato, Sez. IV, 21.12.2012 n. 6656), con la conseguenza che il titolo edilizio può essere rilasciato in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore solo quando in sede istruttoria l’Amministrazione Comunale abbia accertato che il lotto del richiedente è l’unico a non essere stato ancora edificato, come nell’ipotesi –per l’appunto- del lotto residuale ed intercluso, e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione; pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall’attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti (così, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 05.12.2012 n. 6229) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.07.2013 n. 3880 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATANon può condividersi l’indirizzo giurisprudenziale –formatosi con riferimento alla fattispecie del cd. lotto intercluso o di altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata– per cui si ritiene comunemente che lo strumento urbanistico esecutivo non può considerarsi più necessario e non può, pertanto, essere invocato ad esclusivo fondamento del diniego di rilascio del titolo.
Come già evidenziato dalla Sezione, affinché tale fattispecie derogatoria ed eccezionale possa configurarsi, occorre dimostrare in concreto che, in relazione al lungo tempo decorso dall’approvazione dello strumento urbanistico di primo livello e per effetto della completa realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, la previsione concernente la necessità della previa redazione dello strumento attuativo non possa più considerarsi attuale, essendo superata dalla situazione fattuale di completa urbanizzazione del comparto di riferimento.

Non possono condividersi neanche le restanti doglianze formulate dalla parte ricorrente, laddove richiama l’indirizzo giurisprudenziale –formatosi con riferimento alla fattispecie del cd. lotto intercluso o di altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata– nei quali si ritiene comunemente che lo strumento urbanistico esecutivo non può considerarsi più necessario e non può, pertanto, essere invocato ad esclusivo fondamento del diniego di rilascio del titolo (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819; II Sezione, 01.03.2006, n. 2498).
Come già evidenziato dalla Sezione, affinché tale fattispecie derogatoria ed eccezionale possa configurarsi, occorre dimostrare in concreto che, in relazione al lungo tempo decorso dall’approvazione dello strumento urbanistico di primo livello e per effetto della completa realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività, la previsione concernente la necessità della previa redazione dello strumento attuativo non possa più considerarsi attuale, essendo superata dalla situazione fattuale di completa urbanizzazione del comparto di riferimento (cfr. TAR Campania, Sezione II, 06.02.2012 n. 581 e 26.10.2011 n. 4931) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 29.12.2012 n. 5377 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi, come quello in esame, di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
Come sopra evidenziato, la situazione del fondo escludeva la necessità di una motivazione di particolare puntualità. Né peraltro pare condivisibile la lettura della detta area come lotto intercluso, attesa la funzione eccezionale di tale concetto (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.06.2010 n. 3699 e tale quindi da escludere l’estensione analogica della sua applicazione) e la tipologia dell’area (che, affacciando su due diverse strade, non pare riconducibile a tale ambito).
In ogni caso, va ricordato come la nozione di “lotto intercluso” abbia una sua valenza quando non si rinvenga spazio giuridico per un'ulteriore pianificazione, mentre non è applicabile nei casi, come quello in esame, di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (Consiglio di Stato, sez. V, 01.12.2003, n. 7799)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.12.2012 n. 6656 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: V. Pavone, L’ATTIVITÀ EDILIZIA IN ASSENZA DI PIANIFICAZIONE ATTUATIVA: LA RECENTE GIURISPRUDENZA SUL C.D. LOTTO INTERCLUSO (Gazzetta Amministrativa n. 3/2012).
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Evidenziato il ruolo fondamentale della pianificazione attuativa come condizione indispensabile per la realizzazione di legittimi interventi costruttivi all’interno del tessuto urbano, l’A. analizza le soluzioni offerte dalla giurisprudenza e dalla legge per affrontare il problema della mancata adozione da parte degli organi competenti dei piani attuativi con conseguente paralisi dell’attività di trasformazione del territorio. In particolare si analizzano gli sviluppi della giurisprudenza amministrativa di fronte alla fattispecie del c.d. lotto intercluso ...

EDILIZIA PRIVATA: A. Mafrica e M. Petrutti, Alcune recenti precisazioni giurisprudenziali in materia di lotto intercluso (link a www.ufficiopatrimonio.it).

EDILIZIA PRIVATASi realizza la fattispecie che prende il nome di <<lotto intercluso>> “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico.
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all'esclusivo apprezzamento discrezionale del comune;
b) il comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva:
  I) non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale;
  II) non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g.;
c) incombe sul comune l'obbligo di puntuale motivazione solo nell'ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie);
d) l'equivalenza fra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione della zona ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio assenso sulla domanda di costruzione”.
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L'esigenza di un piano esecutivo, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche “al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata".
L'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo.
Né sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema
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Come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. per tutte Consiglio Stato, IV, 10.06.2010 n. 3699) si realizza la fattispecie che prende il nome di <<lotto intercluso>> “allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l'intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013).
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all'esclusivo apprezzamento discrezionale del comune (cfr. Cons. St., sez. IV, 01.08.2007, n. 4276);
b) il comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva:
  I) non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale;
  II) non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel p.r.g. (cfr. sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772);
c) incombe sul comune l'obbligo di puntuale motivazione solo nell'ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie);
d) l'equivalenza fra pianificazione esecutiva e stato di sufficiente urbanizzazione della zona ai fini del rilascio del titolo edilizio non opera nel procedimento di formazione del silenzio assenso sulla domanda di costruzione (cfr. Cons. St., sez. V, 14.04.2008, n. 1642)
”.
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Invero, l'esigenza di un piano esecutivo, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche “al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata" (cfr. fra le ultime Consiglio Stato, 13.10.2010 n. 7486; idem, V, 05.10.2011 n. 5450).
A completamento di quanto fin qui esposto va infine precisato che l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Sr., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. St., sez. V, 15.01.1997, n. 39).
Né sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. St., sez. IV, 30.12.2008, n. 6625)
(TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 10.01.2012 n. 15 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del P.R.G. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento;
b) in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa;
c) l’insurrogabilità dell’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l’obbligo dell’interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l’assenza dello strumento esecutivo;
d) l’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema;
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.
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A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G..
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto “perfettamente corrispondente” a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato e inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico.
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune;
b) il Comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e che non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel P.R.G.;
c) incombe sul Comune l’obbligo di puntuale motivazione solo nell’ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie).
Si è in sostanza chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo ove nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione di secondo grado, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti.

Costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del P.R.G. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
Corollari immediati di tale principio fondamentale sono:
a) quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. V, 01.04.1997, n. 300);
b) in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 03.11.2008, n. 5471);
c) l’insurrogabilità dell’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio; invero, l’obbligo dell’interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l’assenza dello strumento esecutivo (cfr. Cons. Stato., sez. IV, 26.01.1998, n. 67; Cass. pen., sez. III, 26.01.1998, n. 302; Cons. Stato, sez. V, 15.01.1997, n. 39);
d) l’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30.12.2008, n. 6625);
e) la necessità dello strumento attuativo anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen., sez. III, 19.09.2008, n. 35880).
A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”.
Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
a) sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G..
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto “perfettamente corrispondente” a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato e inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29.01.2008, n. 268; sez. V, 03.03.2004, n. 1013).
Tali essendo la ratio e la natura eccezionale della regola sottesa al c.d. <<lotto intercluso>>, deve ritenersi che, in assenza di strumento attuativo:
a) la valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione sia rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 01.08.2007, n. 4276);
b) il Comune, ove intenda rilasciare il titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale e che non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel P.R.G. (cfr. Cons. Stato, sez. V, 27.10.2000, n. 5756; sez. V, 08.07.1997, n. 772);
c) incombe sul Comune l’obbligo di puntuale motivazione solo nell’ipotesi in cui venga rilasciato il permesso di costruire, essendo in caso contrario sufficiente il richiamo alla mancanza del piano attuativo (come verificatosi nel caso di specie) (in termini, Cons. Stato, IV, 10.06.2010, n. 3699).
Si è in sostanza chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo ove nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione di secondo grado, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti (cfr. Cons. Stato, IV, 21.12.2006, n. 7769; Tar Campania, Salerno, II, 18.03.2008, n. 308) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. III, sentenza 04.01.2012 n. 5 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATAAl di là della individuazione delle aree golenali, la particolarità del lotto, che non è inserito nell’ambito di un’area totalmente edificata, esclude la qualità della stessa di lotto intercluso, essendo evidente che una tale qualità, in tanto sussiste in quanto lo stesso si trovi circondato da altri lotti edificati in un’area totalmente urbanizzata, mentre è fuori discussione che qualsiasi intervento edificatorio nella zona, per le norme di salvaguardia, andava preceduto da uno specifico piano attuativo, che non c’è stato.
In linea di principio, l’esonero dalla previa formazione dello strumento di pianificazione attuativa pur contemplato dal piano regolatore generale comunale può avvenire riguardo nell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, nel quale –per l’appunto- nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione e che va conseguentemente identificato quale lotto residuale ubicato in area completamente urbanizzata, fermo restando che può essere al caso considerato intercluso anche il lotto affacciante sulla pubblica via e compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati.
A’ sensi dell’art. 9 del T.U. approvato con D.P.R. 08.06.2001 n. 380, nella aree per le quali non sono stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi di quello generale è inibita qualsiasi attività edilizia, a meno che questa non debba essere svolta all’interno di un lotto intercluso; con la precisazione che la relativa fattispecie costituisce una deroga eccezionale al divieto per le amministrazioni comunali di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale.
In conseguenza di ciò, non è comunque sufficiente un qualunque stadio d’urbanizzazione di fatto per eludere l’obbligatorietà della pianificazione attuativa, essendo -semmai– doveroso il ricorso a quest’ultima fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree compromesse o urbanizzate, e fermo altresì restando che l’Amministrazione Comunale, prima di assentire l’edificazione diretta nel presupposto della sussistenza del lotto intercluso, deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale.

La Sezione, a tale riguardo, si è esplicitamente pronunciata confermando sul punto quanto già affermato dal TAR, ossia rilevando che “al di là della individuazione delle aree golenali, la particolarità del lotto, che non è inserito nell’ambito di un’area totalmente edificata, esclude la qualità della stessa di lotto intercluso, essendo evidente che una tale qualità, in tanto sussiste in quanto lo stesso si trovi circondato da altri lotti edificati in un’area totalmente urbanizzata, mentre è fuori discussione che qualsiasi intervento edificatorio nella zona, per le norme di salvaguardia, andava preceduto da uno specifico piano attuativo, che non c’è stato” (cfr. pag. 7 della decisione qui impugnata); e, come è ben noto, al fine della stessa ammissibilità dell’istanza revocatoria, la stessa non deve riguardare un punto controverso sul quale il giudice si sia espressamente pronunciato (cfr. al riguardo, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. VI, 23.02.2011 n. 1145, secondo cui l’errore di fatto idoneo a costituire il vizio revocatorio previsto dall'art. 395 n. 4, c.p.c. deve consistere in un travisamento di fatto costitutivo di quell’“abbaglio dei sensi” che cade –per l’appunto- su un punto decisivo ma non espressamente controverso della causa.: la ratio di tale condivisibile orientamento si fonda sulla necessità di evitare che tale mezzo straordinario di impugnazione si trasformi in un gravame, teoricamente reiterabile più volte e idoneo a condizionare sine die il passaggio in giudicato di una pronuncia giurisdizionale).
Comunque sia, è ben noto che –in linea di principio– l’esonero dalla previa formazione dello strumento di pianificazione attuativa pur contemplato dal piano regolatore generale comunale può avvenire riguardo nell’ipotesi del c.d. “lotto intercluso”, nel quale –per l’appunto- nessuno spazio si rinviene per un’ulteriore pianificazione (cfr. sul punto, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. V, 01.12.2003 n. 7799) e che va conseguentemente identificato quale lotto residuale ubicato in area completamente urbanizzata (così, ex multis, Cons. Stato, Sez. IV, 25.05.2002 n. 2592), fermo restando che può essere al caso considerato intercluso anche il lotto affacciante sulla pubblica via e compreso tra edifici che sorgono su almeno due lati (cfr., ad es., Cons. Stato , Sez. V, 21.10.1985 n. 339).
La giurisprudenza, pertanto, con riguardo alla disciplina legislativa edilizia attualmente in vigore, correntemente afferma che a’ sensi dell’art. 9 del T.U. approvato con D.P.R. 08.06.2001 n. 380, nella aree per le quali non sono stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi di quello generale è inibita qualsiasi attività edilizia, a meno che questa non debba essere svolta all’interno di un lotto intercluso (così, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. IV, 21.12.2009 n. 8531), precisando peraltro, allo stesso tempo, che la relativa fattispecie costituisce una deroga eccezionale al divieto per le amministrazioni comunali di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale (così, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 10.06.2010 n. 3699).
In conseguenza di ciò, non è comunque sufficiente un qualunque stadio d’urbanizzazione di fatto per eludere l’obbligatorietà della pianificazione attuativa, essendo -semmai– doveroso il ricorso a quest’ultima fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree compromesse o urbanizzate (cfr. al riguardo Cons. Stato, Sez. V, 06.10.2000 n. 5326), e fermo altresì restando che l’Amministrazione Comunale, prima di assentire l’edificazione diretta nel presupposto della sussistenza del lotto intercluso, deve accertare, motivando adeguatamente sul punto, che la pianificazione esecutiva non conservi un’utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale (Cons. Stato, Sez. IV, 10.06.2010 n. 3699) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 27.10.2011 n. 5764 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'apprezzamento discrezionale circa l’utilità o meno della pianificazione esecutiva spetta unicamente al Comune.
La fattispecie del c.d. "lotto intercluso" costituisce una deroga eccezionale al divieto per i comuni di rilasciare un permesso di costruire in assenza della preventiva approvazione dei piani attuativi previsti dallo strumento urbanistico generale (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699) per cui, in presenza di una disciplina analitica del centro storico, è del tutto recessivo il principio secondo cui può escludersi la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate.
Lo strumento pianificatorio è infatti indispensabile per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e la sussistenza delle condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione. In ogni caso, l'apprezzamento discrezionale circa l’utilità o meno della pianificazione esecutiva spetta unicamente al Comune (arg. ex Consiglio Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 23.09.2011 n. 5347 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANel caso in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate -che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria- si è costantemente richiesta la necessità del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia.
Per contro, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può più ritenersi necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio.

Nel caso in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate -che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria- si è costantemente richiesta la necessità del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 20.05.1980 n. 18 e 06.12.1992 n. 12; V Sezione, 13.11.1990 n. 776; 06.04.1991 n. 446 e 07.01.1999 n. 1; TAR Campania, IV Sezione, 02.03.2000 n. 596).
È evidente che in tale prima fattispecie, nella quale l'integrità d'origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Per contro, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può più ritenersi necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819).
Oscillazioni possono cogliersi nella giurisprudenza nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già, più o meno intensamente, urbanizzato.
In tali casi si è infatti ritenuto che la reiezione possa giustificarsi soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 06.10.1992 n. 12; V Sezione, 03.10.1997 n. 1097, 25.10.1997 n. 1189 e 18.08.1998 n. 1273; TAR Lazio, II Sezione, 29.09.2000 n. 7649; TAR Campania, IV Sezione, 18.05.2000 n. 1413).
In tale prospettiva infatti l'Ente locale, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del reticolo connettivo del suo territorio, comprendente le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, i servizi pubblici nonché le edificazioni pubbliche e private già esistenti, è sicuramente in grado di stabilire se e in che misura un ulteriore, eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già realizzato o in via di realizzazione.
Naturalmente, in questo caso, al Comune è consentito, pur sempre, di rifiutare ulteriori assensi edilizi, a condizione, tuttavia, che motivi adeguatamente le ragioni del diniego, in rapporto alla situazione generale del comprensorio a quel momento esistente.
Peraltro il Collegio non ignora che detto orientamento giurisprudenziale è in parte superato, alla luce della più recente giurisprudenza, in riferimento alle nuove edificazioni, alla stregua del dettato dell’art. 9 comma 2, D.P.R. 380/2001, che prevede espressamente gli interventi eseguibili nelle more di approvazione del piano attuativo (in tal senso Consiglio di stato, sez. IV, 05.03.2008, n. 940 secondo cui “nell'attuale quadro normativo, qualora lo strumento urbanistico generale preveda che il permesso di costruire possa essere rilasciato solo dopo l'approvazione di un piano attuativo, va senz'altro respinta -con un diniego avente natura vincolata- l'istanza volta a costruire nuovi manufatti, ove non sia stato approvato il medesimo piano attuativo.
Infatti, l'art. 9, comma 2, del testo unico in materia edilizia (approvato col D.P.R. n. 380 del 2001) ha previsto che -"nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto dell'edificazione"- sono tassativamente ammessi alcuni interventi, tra cui non rientra la realizzazione di nuovi edifici.
Con tale disposizione, il legislatore delegato:
- ha enunciato il principio della indefettibilità del piano attuativo prescritto dallo strumento generale (già desumibile dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, come affermato dal Consiglio di Stato con le decisioni Sez. V, 23.03.2000, n. 1594; Sez. V, 08.07.1997, n. 772; Sez. V, 16.06.1997, n. 640; Sez. V, 30.04.1997, n. 412; Sez. V, 22.03.1995, n. 451);
- ha rimarcato la rilevanza nel sistema del piano attuativo, in quanto strumento indispensabile per l'affermazione dell'ordinato assetto del territorio (Sez. V, 03.03.2004, n. 1013; Sez. IV, 25.08.2003, n. 4812);
- ha reso irrilevante ogni indagine di fatto sulla sussistenza o meno 'nei pressi' o 'nella zona' delle opere di urbanizzazione (anche se, in precedenza, l'amministrazione abbia violato le previsioni dello strumento generale, rilasciando permessi di costruire in assenza del prescritto piano attuativo).
Alla stregua di tale disposizione, tranne il caso del piccolo lotto intercluso, il prescritto piano attuativo non ammette equipollenti (Sez. IV, 08.06.2007, n. 3007), nel senso che in sede amministrativa -per l'esame di una istanza di permesso- o in quella giurisdizionale non possono essere effettuate le indagini spettanti all'autorità competente ad approvare il medesimo piano (sulla base del relativo procedimento), in assenza delle quali il legislatore considera lesa l'assoluta esigenza che vi sia un razionale assetto del territorio
(TAR Valle d'Aosta, sentenza 16.06.2011 n. 43 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl rilascio del permesso di costruire avviene nell'ambito del rapporto pubblicistico, e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile.
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Deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire. Tuttavia, secondo le regole generali, l'Amministrazione comunale, nel corso dell'istruttoria sul rilascio del permesso di costruire deve verificare “…le condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti rilevanti …” per l’adozione del provvedimento finale.
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Nel caso di lotto intercluso, il difetto del possesso dei titoli reali relativi ai diritti di passaggio veicolare attraverso il cortile altrui costituisce un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente si nega il rilascio del permesso di costruire.
In linea teorica è esatto il richiamo della sentenza appellata all’orientamento giurisprudenziale per cui il rilascio del permesso di costruire avviene nell'ambito del rapporto pubblicistico, e non si estende ai rapporti tra privati, in quanto la lesione di diritti dei terzi non discende direttamente dal rilascio del titolo, ma solo dalla fisica realizzazione dell’opera contro la quale può chiedersi tutela davanti al giudice civile (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.12.2007, n. 6332).
In quanto atto amministrativo che legittima l'attività edilizia nell'ordinamento pubblicistico, il permesso non attribuisce però alcun diritto soggettivo alla stregua del diritto comune a favore di tale soggetto. La rilevanza giuridica della licenza edilizia va circoscritta, infatti, ai rapporti tra p.a. e costruttore ed ai possibili riflessi sulle correlate posizioni di interesse legittimo dei terzi, ma comunque presuppone pur sempre il necessario ed ineludibile possesso dei titoli proprietari da parte del richiedente .
Il primo comma dell’art. 11, d.P.R. 06.06.2001 n. 380, infatti, prevede espressamente che il permesso di costruire è “rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. La legge specificamente impone, tra i requisiti di legittimazione, il possesso dei titoli reali per poter intervenire sull'immobile per il quale è chiesta la concessione edilizia (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 07.09.2009, n. 5223; Consiglio Stato, sez. IV, 07.09.2007 n.4703; idem 07.07.2005 n. 3730).
Certamente deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 10.12.2007, n. 6332).
Tuttavia, secondo le regole generali, l'Amministrazione comunale, nel corso dell'istruttoria sul rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 6, I° co. lett. a) della L. n. 241/1990 e s.m.i. deve verificare “…le condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti rilevanti …” per l’adozione del provvedimento finale.
La proprietà, o comunque il possesso dei titoli civilisticamente idonei a legittimare la situazione giuridica del richiedente, per tutte le aree direttamente interessate dall’intervento, costituisce dunque un requisito di legittimazione dell’istanza che deve essere procedimentalmente dimostrato ai fini dell’ammissibilità stessa della domanda.
I titoli per l'esercizio dello "ius aedificandi" costituiscono un presupposto legale la cui mancanza impedisce infatti all'amministrazione di procedere oltre nell'esame del progetto (cfr. Consiglio Stato, sez. V, 12.05.2003, n. 2506).
Nel caso, quindi, l’interclusione del fondo oggetto della richiesta di intervento non attiene ai generici rapporti civilistici del richiedente con i terzi alle quali l’amministrazione è del tutto estranea -come erroneamente affermato dal TAR- ma invece concerne propriamente un presupposto necessario di legittimazione della società richiedente, ai sensi del cit. art. 11, primo co., del d.lgs. n. 380, la quale avrebbe quindi dovuto allegare all’istanza tutti i titoli di servitù di transito veicolare sulla proprietà altrui.
Il difetto del possesso dei titoli reali relativi ai diritti di passaggio veicolare attraverso il cortile altrui costituisce un elemento procedimentalmente ostativo, per il quale legittimamente si nega il rilascio del permesso di costruire
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 08.06.2011 n. 3508 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Piano attuativo - Necessità - Deroga - Lotto intercluso - Condizioni - Necessità di integrazione dell’urbanizzazione esistente - Conseguenze.
A sostegno dell’edificabilità dell’area, per escludersi la necessità del piano attuativo, qualora si accerti l’esistenza di un cd. “lotto intercluso”, occorre aver dimostrato, oltre alla presenza delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, che l’immobile si trova in una zona integralmente interessata da costruzioni e che la zona di insediamento sia l'unica a non essere stata ancora edificata (cfr. Cons. Stato 3699/2010).
La residua necessità di uno strumento attuativo sussiste invece quando debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona e quando debba essere integrata l'urbanizzazione esistente garantendo il rispetto dei prescritti standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue già asservite all'edificazione (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 10.02.2011 n. 296 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Non va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate quando la situazione esiga un nuovo intervento.
Con specifico riferimento alle problematiche sull’adeguatezza delle opere di urbanizzazione, la giurisprudenza pacificamente ritiene che la concessione diretta può essere rilasciata solo ove esistano tutte le opere di urbanizzazione previste dalla legge e non sussistano esigenze di completamento o integrazione delle urbanizzazioni esistenti.
In particolare “il principio secondo cui va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate è applicabile solo nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche all'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo "ex novo" un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona o quando debba essere integrata l'urbanizzazione esistente garantendo il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all'edificazione” (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 15/05/2002, n. 2592).
E ancora, “l'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia, s'impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedono una necessaria pianificazione della «maglia», e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata” ( cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 01/10/2007, n. 5043) (TAR Sardegna, Sez. II , sentenza  10.02.2011 n. 117 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: 1. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Possibilità di equipollenti del piano ai fini del rilascio della concessione edilizia - Non sussiste.
2. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Eccezione - Lotto intercluso.
3. Piano attuativo prescritto dallo strumento urbanistico generale - Principio di indefettibilità del piano attuativo - Portata.

1. Ai sensi dell'art. 9, comma 2, D.P.R. n. 380/2001, il principio dell'indefettibilità del piano attuativo, quando esso sia prescritto dallo strumento urbanistico generale, non ammette equipollenti ai fini del rilascio della concessione edilizia, nel senso che né in sede amministrativa né in sede giurisdizionale possono essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile realizzare costruzioni vanificando la funzione del piano attuativo, la cui approvazione può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 6625/2008).
2. Al principio di indefettibilità del piano attuativo, che vale sia per le zone non urbanizzate sia per quelle parzialmente urbanizzate, fa eccezione il solo caso limite del c.d. lotto intercluso, per il quale il piano attuativo non occorre laddove la zona sia già compiutamente urbanizzata, fattispecie che si verifica qualora siano presenti sia le urbanizzazioni primarie, sia le secondarie e non nelle sole aree di contorno dell'edificio in progetto, ma in tutto l'ambito territoriale di riferimento, che coincide col perimetro del comprensorio che deve essere pianificato dagli strumenti attuativi (cfr. Cons. Stato sent. n. 6625/2008, sent. n. 7799/2003).
3. Al di fuori dell'ipotesi di lotto intercluso -in cui, più che superfluo, sarebbe addirittura privo di oggetto- il piano attuativo conserva integra la propria utilità funzionale, sia in casi di edificazione disomogenea in zone già compromesse da fenomeni di urbanizzazione spontanea e incontrollata che richiedano un riordino generale, sia, a maggior ragione, in zona ancora "vergine", che richieda un disegno urbanistico efficiente e razionale (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 5721/2001; sent. n. 2874/2000) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.01.2011 n. 228 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: Zone urbanizzate - Strumenti attuativi - Necessità - Circostanze - Possibilità di deroga - Lotto residuale intercluso.
Va esclusa la necessità di strumenti attuativi per il rilascio di concessioni in zone già urbanizzate nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo come nella circostanza del lotto residuale ed intercluso in area compiutamente urbanizzata (Cons. Stato, Sez. V, 26.09.1995, n. 1351): non anche però nelle ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che assai più di altre esige un piano attuativo idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora addirittura definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona.
La necessità di uno strumento attuativo può riconoscersi, ad esempio, quando tenuto conto “della situazione esistente e non delle opere solo programmate” (sez. V, 01.02.1995, n. 162), debba essere completato il sistema della viabilità secondaria nella zona o quando debba essere integrata l’urbanizzazione esistente garantendo il rispetto dei prescritti standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue già asservite all’edificazione (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 09.11.2010 n. 2630 - link a www.ambientediritto.it).

URBANISTICA: Lottizzazione dei terreni a scopo edilizio - Comune - Compiti - Regolamentazione dei rapporti obbligatori relativi al’uso delle opere di urbanizzazione o determinazione sulle eventuali controversie - Estraneità.
Il Comune deve provvedere sulla lottizzazione dei terreni a scopo edilizio in uno dei modi previsti dall’art. 28 della legge urbanistica 17.08.1942 n. 1150, modificato dall’art. 8 della legge 06.08.1967 n. 765, vale a dire o acquisendo gratuitamente le aree necessarie por poter realizzare le opere di urbanizzazione primaria nonché, entro certi limiti, quelle di urbanizzazione secondaria, oppure ponendo a carico del proprietario lottizzante gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione ovvero monetizzando i rispettivi costi.
Non è compito del Comune, invece, regolare i rapporti obbligatori relativi all’uso delle opere di urbanizzazione già esistenti, né decidere in chiave preventiva, sostituendosi al Giudice civile, sulle eventuali relative controversie tra i privati e, nello specifico, sulle servitù che gravano la lottizzazione servente in favore del lotto intercluso (TAR Puglia-Lecce, Sez. III, sentenza 09.11.2010 n. 2630 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Comune di Ardea - Parere in merito alla possibilità di rilasciare permesso di costruire in area di lotto intercluso con vincolo di P.R.G. decaduto (Regione Lazio, parere 26.10.2010 n. 116125 di prot.).

EDILIZIA PRIVATA: Attuazione del PRG - Necessità dello strumento esecutivo - Lotto intercluso - Deroga.
La necessaria attuazione del PRG, se prevista dallo stesso, mediante un Piano di livello inferiore determina quali corollari immediati che:
- il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace e si sia concluso il procedimento (cfr. Cons. Stato, sez. V, 01.04.1997, n. 300);
- la inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo, sulla base di indagini tecniche di possibili edificazioni, le quali vanificherebbero la funzione del Piano, che se ritardata può essere stimolata dall’interessato con gli strumenti consentiti dal sistema (Cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30.12.2008, n. 6625).
Tuttavia, a fronte di tali principi e corollari, la prassi giurisprudenziale ha previsto una deroga eccezionale in presenza della situazione di fatto costituita dal “lotto intercluso” (cfr. da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 10.06.2010, n. 3699).
Lotto intercluso - Nozione.
La fattispecie del “lotto intercluso” si realizza quando l’area edificabile di proprietà del richiedente si trovi in una zona interessata da costruzioni, sia dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e sia valorizzata da un progetto conforme agli strumenti urbanistici: elementi questi che consentono l’intervento costruttivo diretto, attesa la sussistenza di tale situazione di fatto del fondo non potendo la inedificabilità dell’area essere considerata sine die per l’assenza di un piano di dettaglio, la cui attuazione risulta necessaria in presenza di zone parzialmente urbanizzate nelle quali detto strumento urbanistico può conseguire l’effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto (cfr. Cass. pen, sez. III, 19.09.2008, n. 35880) (TAR Lazio-Roma, Sez. II-bis, sentenza 18.10.2010 n. 32861 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sulla questione della possibile edificazione in assenza di uno strumento attuativo in aree già urbanizzate in tutto o in parte ed in relazione a distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti.
Con riguardo alla questione della possibile edificazione in assenza di uno strumento attuativo in aree già urbanizzate in tutto o in parte, questo Tribunale amministrativo regionale ha indicato distinte soluzioni interpretative in rapporto alle diverse situazioni concrete di volta in volta emergenti (cfr., ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. IV, 25.01.2005 n. 359).
Così, nel caso in cui debbano asservirsi per la prima volta all’edificazione, mediante la costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate (che obiettivamente richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria), si è affermata la necessità dello strumento attuativo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato), quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
E’ evidente che, in tale prima fattispecie, nella quale l’integrità d’origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell’approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d’attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.
Viceversa, nel caso inverso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività –quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell’acqua e dell’energia elettrica, scuole–, la pianificazione esecutiva non può ritenersi più necessaria e non può, pertanto, essere consentito all’ente locale un rifiuto al rilascio del titolo abilitativo basato sul solo argomento formale della mancata emanazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (Cons. Stato, sez. IV, 04.12.2007, n. 6171).
Del resto, oscillazioni possono cogliersi nella giurisprudenza nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già più o meno intensamente urbanizzato.
In tali casi, caratterizzati da una sostanziale, anche se non completa urbanizzazione, è stata reputata convincente, in quanto operante un equilibrato contemperamento dei diversi interessi in gioco, la soluzione interpretativa per la quale la mancanza dello strumento attuativo può essere invocata a fondamento del diniego del titolo abilitativo edilizio soltanto nel caso in cui l’amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze indotte dalla nuova costruzione (cfr., ex multis, TAR Campania, Napoli, sez. IV, 02.03.2000, n. 596; 18.05.2000, n. 1413)
(TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 03.09.2010 n. 17298 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Cubatura - Alienazione o cessione - Autonoma patrimonialità rispetto al terreno - Lotto di terreno ricevente - Superamento del volume ordinariamente consentito - Sistema edificatorio di zona - Volume complessivo - Integrità.
La cubatura che un terreno esprime o possiede può essere alienata o ceduta indipendentemente dalla alienazione o dalla cessione del terreno medesimo: ciò perché la cubatura, pur se intrinsecamente collegata al terreno che la esprime, costituisce una utilità separata da questo, autonomamente valutabile e con una propria commerciabilità e patrimonalità.
La cubatura espressa dal terreno può, dunque, essere oggetto di un contratto di trasferimento con il quale il proprietario di un’area trasferisce a titolo oneroso parte delle sue possibilità edificatorie ad altro soggetto allo scopo di consentire a quest’ultimo di realizzare nell’area di sua proprietà, una costruzione di maggior volume, nel rispetto dell’indice di densità fondiaria.
Il lotto di terreno “ricevente” è sempre destinato a superare il volume ordinariamente in esso consentito (anche se in deroga rispetto agli indici ordinari), proprio per effetto dell’acquisto di cubatura da altro lotto, che, poi, non potrà più essere oggetto di edificazione. Sicché il sistema edificatorio di zona, sotto il profilo del volume complessivo, rimane integro.
Cessione di cubatura - Lotto acquirente - Limite di espansione - Indici di copertura e di altezza.
In tema di cessione di cubatura, il lotto acquirente, destinato a superare il volume ordinariamente in esso consentito, incontra il limite di espansione determinato dall’incremento di cubatura possibile in relazione agli altri indici limitativi, quali quelli di copertura e di altezza, che, relazionati tra loro, conferiscono il massimo assentibile.
Detta soluzione consente di stabilizzare, concentrandolo in un unico lotto, quanto costruibile nei lotti vicini, sempre, però, con il rispetto della cubatura limitata non più dagli indici di zona riferiti al lotto (superabili proprio per effetto della cessione di volumetria), ma dagli altri indici (di copertura ed altezza), invece, non modificabili quale effetto dell’acquisto di cubatura.
Cessione di cubatura - Lotto intercluso - Limiti.
Non è configurabile la cessione dell’area derivante da un lotto intercluso rispetto ad un’area ordinaria, perché verrebbe ad essere trasferita in una zona caratterizzata dai normali indici stabiliti dal P.R.G. una volumetria maggiore “caratteristica” di una specifica tipologia di lotto (quello intercluso).
In altri termini, verrebbe immotivatamente consentito il trasferimento in un lotto ordinario di un migliore parametro “straordinario” caratteristico di zona, in violazione del criterio di omogeneità che giustifica la cessione di cubatura e consentendo, di fatto, la “trasformazione” di una zona ordinaria in speciale, in assenza dei necessari requisiti urbanistici.
In questo caso, non si impedisce la cessione di cubatura in quanto tale, ma il trasferimento relazionato alla tipologia (ed agli indici più favorevoli) del lotto intercluso verso l’ordinaria (e con indici più bassi) tipologia fondiaria (TAR Sicilia-Catania, Sez. I, sentenza 14.07.2010 n. 3034 - link a ww
w.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATASulla natura di "fondo intercluso".
La natura di “fondo intercluso” di un’area, con riferimento alla necessità di congrua e specifica motivazione delle previsioni urbanistiche, non è stata ritenuta rilevante “ex se” ma solo nel caso immotivato passaggio di un’area interclusa da altri edifici non edificati abusivamente da edificabile ad agricola, tenendo conto che mantenere la destinazione a verde di un’area interclusa può comunque realizzare apprezzabili ragioni di interesse pubblico (sul tema, diffusamente Tar Campania Napoli 26.08.2009 n. 3296).
Nel caso in esame, non solo non sussiste l’interclusione, ma la destinazione agricola è rimasta invariata
(TAR Marche, sentenza 30.06.2010 n. 2817 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Permesso di costruire in lotto intercluso. Spetta in ogni caso al Comune una valutazione discrezionale per accertare la necessità della pianificazione urbanistica di dettaglio.
Il Consiglio di Stato ha fornito il proprio orientamento sui requisiti per il rilascio del permesso di costruire per un «lotto intercluso», senza l’approvazione dello strumento urbanistico attuativo previsto dalle NTA del PRG.
Ai sensi dell’art. 9 del D.P.R. 380/2001 costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del PRG che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio. Tali prescrizioni, di solito contenute nelle NTA, sono vincolanti e idonee ad inibire l’intervento diretto costruttivo.
A fronte di tale principio fondamentale e dei suoi corollari, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale, dagli incerti confini, in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di «lotto intercluso». Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
• sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
• si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
• sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
• sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al PRG.
In sintesi si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico.
Stante la natura eccezionale della regola sopra illustrata la Corte ha chiarito che ai fini del rilascio di un permesso di costruire per un «lotto intercluso», senza l’approvazione dello strumento urbanistico attuativo previsto dalle NTA del PRG, occorre in ogni caso:
• una valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione della zona, rimessa alla valutazione discrezionale ed esclusiva del Comune;
• una completa istruttoria volta ad accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche utile funzione, anche in relazione a situazioni di degrado che possano recuperare margini di efficienza abitativa, riordino e completamento razionale, ovvero non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel PRG. (commento tratto da www.legislazionetecnica.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.06.2010 n. 3699 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

URBANISTICASulla finalità e sulla necessità del Piano di Lottizzazione.
Per quanto attiene alle finalità perseguite con la lottizzazione edilizia, è stato da tempo segnalato che essa ha per oggetto l’ordinata suddivisione del suolo per consentire di ivi pianificare l’attività costruttiva con le connesse opere di urbanizzazione, conferendo un nuovo assetto ad una parte del territorio tramite la combinazione di strutture di interesse pubblico e privato. “Nel sistema pianificatorio, infatti, la lottizzazione assume la valenza di piano urbanistico di attuazione, ossia di strumento esecutivo di urbanizzazione e di preconcessione edilizia e, pertanto, avendo un contenuto simile a quello dello strumento urbanistico generale, in relazione alla specifica destinazione della zona interessata, deve delineare in modo schematico sia il tracciato delle aree destinate a strade e alle altre opere di urbanizzazione sia il tracciato dei lotti edificabili” (cfr. T.R.G.A., Trento, 02.11.2000, n. 429).
Il Consiglio di Stato ha a sua volta affermato che lo strumento della lottizzazione è utile soprattutto quando si tratta di asservire per la prima volta un’area ad un nuovo insediamento, mediante la costruzione di uno o più fabbricati “che obiettivamente esigano per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo la realizzazione o il potenziamento delle opere e dei servizi necessari a soddisfare taluni bisogni della collettività, vale a dire la realizzazione o il potenziamento delle opere di urbanizzazione primaria o secondaria” (cfr. C.d.S., sez. IV, 04.12.2007, n. 6171).
Sempre il Consiglio di Stato ha avuto occasione di precisare che la fattispecie lottizzatoria se, da un lato, esula sia dalle situazioni di zone completamente urbanizzate sia dai casi di “lotto intercluso, … nel qual caso nessuno spazio potrebbe rinvenirsi per una ulteriore pianificazione”, da altro lato si configura non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle, intermedie, di zone parzialmente edificate e urbanizzate, nelle quali si profili “un'esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione” (cfr., C.d.S., sez. V, 15.02.2001, n. 790 e la giurisprudenza ivi richiamata), in quanto trattasi di aree ancora “esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici” (cfr., C.d.S., sez. V, 01.12.2003, n. 7799).
In tal senso, la lottizzazione può essere ritenuta necessaria anche con riguardo ad edifici singoli, quando si tratti di “interventi costruttivi di consistente rilievo”, tanto che per escluderne la necessità “deve essere verificata una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo” (cfr., C.d.S. n. 790 del 2001, cit.) (T.R.G.A. Trento, sentenza 06.11.2009 n. 277 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

URBANISTICA: 1. Piano di lottizzazione previsto nel piano regolatore generale - Possibilità di esonero - Casi assimilabili all'interclusione del lotto - Sussiste - Zone parzialmente urbanizzate ed esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici - Non sussiste.
2. Variante al P.R.G. - Controdeduzioni alle osservazioni - Pareri obbligatori alla formazione del piano - Possibilità di modificazioni ex officio allo strumento urbanistico - Sussiste solo per mutamenti essenziali.

1. L'esonero dal piano di lottizzazione previsto nel piano regolatore generale può avvenire riguardo ai casi assimilabili a quello del "lotto intercluso", nel quale nessuno spazio si rinviene per un'ulteriore pianificazione, mentre detto esonero è precluso in caso di zone solo parzialmente urbanizzate, esposte al rischio di compromissione di valori urbanistici, nelle quali la pianificazione può ancora conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificatorio in atto.
2. In sede di controdeduzioni alle osservazioni, il Comune può apportare (ex officio) modificazioni allo strumento urbanistico, salvo l'obbligo di ripubblicazione del piano, nel solo caso in cui le medesime risultino di portata e rilievo tale da determinare una rielaborazione complessiva del piano, ovvero un mutamento delle sue caratteristiche essenziali, e dei criteri che presiedono alla sua stessa impostazione.
Tale orientamento deve essere esteso anche ai pareri obbligatori alla formazione del piano che vengano acquisiti durante il corso del procedimento fino all'approvazione finale (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.07.2009 n. 4494 -  link a
www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lotti interclusi.
Solo nel caso di lotto intercluso o negli analoghi casi in cui la zona risulti totalmente urbanizzata l’ente locale non può negare il rilascio di una concessione edilizia basandosi sul solo argomento formale della mancanza della strumentazione urbanistica di dettaglio.
Peraltro, sebbene nei casi suddetti non sia necessario lo strumento urbanistico attuativo, non è comunque sufficiente un qualsiasi stadio d’urbanizzazione di fatto, per eludere il principio fondamentale della pianificazione e per eventualmente aumentare i guasti urbanistici già verificatisi, essendo invece doverosa la pianificazione dell’urbanizzazione fino a quando essa conservi una qualche utile funzione anche in aree già compromesse o urbanizzate (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 11.06.2009 n. 3218 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2008

EDILIZIA PRIVATADi regola, l'astratta nozione di "lotto intercluso" rileva in termini civilistici e si sostanzia nel fatto che un bene immobile (di solito un fondo rustico) non sia accessibile, da nessun lato, da pubbliche strade o da passaggi privati; viceversa, in termini urbanistico-edilizi, la nozione in parola, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un’area c.d. “relitta” ed autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata ed integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
La nozione di "lotto" in senso urbanistico deve essere tratta dalla disciplina di piano regolatore circa l'ampiezza minima delle aree edificabili, di guisa che la condizione di "lotto intercluso e residuale" di un terreno rende giuridicamente irrilevanti le previsioni del P.R.G. che subordinano il rilascio della concessione edilizia alla preventiva approvazione del piano particolareggiato o del piano di lottizzazione, stante la materiale impossibilità di imprimere alla zona un diverso assetto urbanistico secondo gli ordinari criteri (ed i contenuti) di cui agli artt. 13 e 28 L. 17.08.1942 n. 1150.

Osserva il Collegio che -di regola- l'astratta nozione di "lotto intercluso" rileva in termini civilistici e si sostanzia nel fatto che un bene immobile (di solito un fondo rustico) non sia accessibile, da nessun lato, da pubbliche strade o da passaggi privati; viceversa, in termini urbanistico-edilizi, la nozione in parola, siccome strettamente correlata alla possibilità di edificare un fondo in assenza di un piano urbanistico attuativo o di un piano di lottizzazione, non richiede affatto l'interclusione del terreno da tutti i lati, ma l'esistenza di un’area c.d. “relitta” ed autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita: ossia, compiutamente e definitivamente collegata ed integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In sostanza, la "regula iuris", cui si ispira l'art. 7 delle N.A. del P.R.G. del Comune di Trabia, è che il lotto è edificabile senza la previa approvazione di un piano attuativo a condizione che non superi i 1.000 mq. e che sia uno mero "relitto" allocato in zona già edificata ed urbanisticamente definita.
Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che la nozione di "lotto" in senso urbanistico deve essere tratta dalla disciplina di piano regolatore circa l'ampiezza minima delle aree edificabili, di guisa che la condizione di "lotto intercluso e residuale" di un terreno rende giuridicamente irrilevanti le previsioni del P.R.G. che subordinano il rilascio della concessione edilizia alla preventiva approvazione del piano particolareggiato o del piano di lottizzazione, stante la materiale impossibilità di imprimere alla zona un diverso assetto urbanistico secondo gli ordinari criteri (ed i contenuti) di cui agli artt. 13 e 28 L. 17.08.1942 n. 1150 (cfr. TAR Lazio 10.10.2001, n. 8424; Cons. Stato, Sez. V, 26.09.1995 n. 1351 e Sez. IV, 10.09.1996 n. 1028; Sez. V, 05.06.1997 n. 612).
Ma proprio su tali aspetti concreti, la motivazione del provvedimento impugnato appare obiettivamente carente.
Né può rilevare, in contrario, il contenuto del verbale n. 2 dell'11.05.2005 versato in atti dal Comune (unitamente alla memoria di costituzione), che risulta redatto dal già citato e c.d. "Gruppo di lavoro" e che ha ad oggetto asserite "linee di orientamento dell'attività edificatoria in ambito di lotto intercluso". Ed invero:
- in tale verbale si identifica la nozione di "lotto intercluso" attraverso una serie di parametri, decisamente innovativi e rilevanti, che non trovano alcun riscontro nella norma di attuazione di cui all'art. 7 cit. (come, ad esempio, laddove si prescrive, tra l'altro, la "cessione gratuita" da parte dei privati "… di una striscia di terreno di lunghezza coincidente con la lunghezza del lotto prospiciente sulla strada e la cui larghezza, rispetto all'asse stradale, sia di ml. 2,00");
- con tale verbale, il Gruppo di lavoro (composto da tecnici, verosimilmente, comunali) ha finito con l'integrare la prescrizione urbanistica in argomento, in evidente carenza -assoluta- di potere, dovendo, semmai, provvedere in materia gli Organi comunali, attraverso una revisione "in parte qua" dello strumento urbanistico.
Sta di fatto che in nessuno degli atti di causa risulta, in qualche modo, specificata la ragione -logica e concreta- per la quale il lotto per cui è causa non possa dirsi intercluso, tanto in relazione alla generica formulazione dell'art. 7 delle N.A., quanto in relazione agli stessi parametri indicati nel detto verbale 11.05.2005.
4. Per completezza va detto, anche, che il Comune di Trabia fa osservare, nelle proprie difese, come il ricorrente si sarebbe limitato a dare "… atto della situazione relativa a tre lati, tacendo su cosa insisterebbe sul quarto" lato del terreno in questione. Ma a parte quanto sopra precisato, circa la distinzione esistente tra la nozione civilistica di interclusione e quella urbanistico-ediliza, si può agevolmente obiettare che nemmeno il Comune stigmatizza la situazione di tale quarto lato e ciò a fronte dell'onere dello stesso Comune di esaminare la questione in termini puntuali e concreti, evidenziando il reale rapporto del terreno del ricorrente con il restante tessuto urbanistico e quindi la sua edificabilità o meno con singola ed autonoma concessione (anziché previa approvazione di un piano attuativo).
In definitiva, poiché nella specie è pacifico che il lotto di terreno del ricorrente sia inferiore a quello massimo di 1.000 mq. prescritto dall’art. 7 delle N.diA. del P.R.G. e poiché dalla perizia prodotta dal ricorrente, con le annesse fotografie e stralcio aerofotogrammetrico scala 1:2.000, la interclusione del lotto, in termini urbanistico-edilizi, non sembra possa dirsi esclusa (per la presenza di due strade adiacenti al lotto), la censura di difetto di motivazione non può non essere condivisa, salvi gli ulteriori provvedimenti del Comune, ivi compresa la facoltà di imporre ogni eventuale cautela o prescrizione ritenuta necessaria ad assicurare l'edificazione nel rispetto di tutti gli indici urbanistici ed edilizi della zona (anche eventualmente prescrivendo la inutilizzabilità edificatoria della porzione del lotto non interessato dal progetto) (TAR Sicilia-Palermo, Sez. II, sentenza 08.05.2008 n. 593 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Diniego di permesso di costruire - Opere di urbanizzazione (viabilità) su superfici di proprietà di terzi - Necessità del consenso dei terzi - Non sussiste - Illegittimità.
2. Diniego di permesso di costruire - Inadeguatezza della viabilità d'accesso - Verificazione in contraddittorio con istanza istruttoria - Non sussiste - Illegittimità.
3. Diniego di permesso di costruire e dell'autorizzazione paesaggistica - Nuovo progetto - Successivo diniego di permesso di costruire - Risarcimento del danno - Requisito della colpevolezza - Non sussiste.

1. Il diniego del permesso di costruire motivato dall'asserita incidenza delle opere di urbanizzazione relative alla viabilità su superfici di proprietà dei terzi dei quali sarebbe necessario il consenso, nel caso in cui il lotto edificando è intercluso ma servito da una servitù perpetua di passo pedonale e carraio e per la posa di condutture e servizi tecnologici sulla superficie interessata dalle opere di urbanizzazione progettate, è illegittimo in quanto ai fini del permesso di costruire -che viene sempre rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi- non è necessario l'espresso consenso dei superficiari (titolari del fondo servente), fermo restando che eventuali ragioni di contrasto tra le proprietà finitime dovrebbero sfociare e trovare composizione in sede civilistica.
2. L'inadeguatezza della viabilità d'accesso, in relazione alla quale, all'esito della verificazione in contraddittorio disposta con ordinanza istruttoria, risulta escluso che il traffico veicolare indotto dal nuovo carico urbanistico dell'insediamento possa compromettere la sicurezza del traffico, non rappresenta un fondato motivo per denegare il permesso di costruire.
3. La richiesta di risarcimento dei danni conseguenti ad un diniego di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica il cui progetto è stato abbandonato dal ricorrente, con la presentazione di altro progetto (con conseguente improcedibilità delle relative impugnazioni), non è deducibile in quanto è preclusa una decisione di merito volta a verificare la legittimità di quel progetto. Quanto alla richiesta di risarcimento allegata in relazione la diniego opposto dal Comune al secondo progetto, posto che l'illegittimità del diniego non è di per sé solo, elemento sufficiente a radicare una colpa dell'Amministrazione, non sussistendo nella fattispecie una condotta colposa in quanto il caso in esame è connotato, per un verso da profili di discrezionalità (circa l'adeguatezza della viabilità d'accesso) e, per altro verso, dalla convinzione, sia pure erronea, della necessità dell'assenso del titolare del fondo servente per la realizzazione di opere di urbanizzazione, deve essere respinta (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II,
sentenza 31.03.2008 n. 630 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2007

EDILIZIA PRIVATANel caso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio.
Nel caso di zone parzialmente urbanizzate il diniego può essere opposto soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Tuttavia, il richiamato indirizzo giurisprudenziale può trovare applicazione solo nell’ipotesi, del tutto eccezionale, che si sia già realizzata una situazione di fatto che da quegli strumenti consenta con sicurezza di prescindere, in quanto risultano oggettivamente non più necessari, essendo stato pienamente raggiunto il risultato (id est: l’adeguata dotazione di infrastrutture, primarie e secondarie previste dal piano regolatore) cui sono finalizzati.
Per l’applicazione del principio, insomma, è necessario che lo stato delle urbanizzazioni sia tale da rendere assolutamente superflui gli strumenti attuativi.
Tale situazione, del tutto peculiare, deve riguardare l’intero contenuto previsto dal piano regolatore generale e deve concernere le urbanizzazioni primarie e quelle secondarie in riferimento all’assetto definitivo dell’intero ambito territoriale di riferimento.
La verifica, pertanto, non può essere limitata alle sole aree di contorno dell’edificio progettato, ma deve riguardare l’intero comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
Ogni altra soluzione avrebbe evidentemente il torto di trasformare lo strumento attuativo in un atto sostanzialmente facoltativo, non più necessario ogniqualvolta, a causa di precedenti abusi edilizi sanati, di preesistenti edificazioni ovvero del rilascio di singole concessioni edilizie illegittime, il comprensorio abbia già subito una qualche urbanizzazione, anche se la stessa non soddisfa pienamente le indicazioni del piano regolatore.

Com’è noto, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, nel caso di lotto intercluso o in altri analoghi casi nei quali la zona risulti totalmente urbanizzata, attraverso la realizzazione delle opere e dei servizi atti a soddisfare i necessari bisogni della collettività -quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.- lo strumento urbanistico esecutivo non può ritenersi più necessario e non può, pertanto, essere consentito all'Ente locale di trincerarsi dietro l'opposizione di un rifiuto, basato sul solo argomento formale della mancata attuazione della strumentazione urbanistica di dettaglio (cfr., per tutte, TAR Campania, IV Sezione, 06.06.2000 n. 1819).
Nel caso di zone parzialmente urbanizzate il diniego può essere opposto soltanto nel caso in cui l'Amministrazione abbia adeguatamente valutato lo stato di urbanizzazione già presente nella zona e abbia congruamente evidenziato le concrete e ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione (cfr., C.d.S., Ad. Plen., 06.10.1992 n. 12; V Sezione, 03.10.1997 n. 1097, 25.10.1997 n. 1189 e 18.08.1998 n. 1273; TAR Lazio, II Sezione, 29.09.2000 n. 7649; TAR Campania, IV Sezione, 02.03.2000 n. 596 e 18.05.2000 n. 1413).
Ritiene però questa Sezione, secondo un orientamento già più volte espresso, che il richiamato indirizzo giurisprudenziale può trovare applicazione solo nell’ipotesi, del tutto eccezionale, che si sia già realizzata una situazione di fatto che da quegli strumenti consenta con sicurezza di prescindere, in quanto risultano oggettivamente non più necessari, essendo stato pienamente raggiunto il risultato (id est: l’adeguata dotazione di infrastrutture, primarie e secondarie previste dal piano regolatore) cui sono finalizzati.
Per l’applicazione del principio, insomma, è necessario che lo stato delle urbanizzazioni sia tale da rendere assolutamente superflui gli strumenti attuativi.
Tale situazione, del tutto peculiare, deve riguardare l’intero contenuto previsto dal piano regolatore generale e deve concernere le urbanizzazioni primarie e quelle secondarie in riferimento all’assetto definitivo dell’intero ambito territoriale di riferimento.
La verifica, pertanto, non può essere limitata alle sole aree di contorno dell’edificio progettato, ma deve riguardare l’intero comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
Ogni altra soluzione avrebbe evidentemente il torto di trasformare lo strumento attuativo in un atto sostanzialmente facoltativo, non più necessario ogniqualvolta, a causa di precedenti abusi edilizi sanati, di preesistenti edificazioni ovvero del rilascio di singole concessioni edilizie illegittime, il comprensorio abbia già subito una qualche urbanizzazione, anche se la stessa non soddisfa pienamente le indicazioni del piano regolatore (cfr. TAR Campania, Napoli, II, n. 1001/2007, 6538/2005, 2925/2004; 11664/2004) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 11.07.2007 n. 6669 - link a www.giustizia-amministrativa.it).