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dossier BOX
anno 2017

EDILIZIA PRIVATA: In Lombardia sono gratuiti non solo i box (spazio effettivo di sosta) ma anche gli spazi funzionali (e proporzionati) per accedervi.
  
(a) la nozione di parcheggio, sia ai fini della gratuità del titolo edilizio sia relativamente alla deroga alle disposizioni urbanistiche, deve essere ricavata dalla normativa regionale e dai principi dell’ordinamento nazionale;
   (b) il favore legislativo per la realizzazione di parcheggi, anche non pertinenziali, e non necessariamente collegati a edifici residenziali, si è manifestato pienamente con gli art. 67 e 69 della LR 12/2005;
   (c) in particolare, l’art. 67, comma 3, della LR 12/2005 estende il regime di favore alle opere accessorie, anche esterne, idonee a garantire la funzionalità dei parcheggi. Tali opere sono definite in via esemplificativa come rampe, aerazioni, collegamenti verticali e simili;
   (d) pertanto, non solo manca una base normativa per differenziare i corselli e gli altri spazi di manovra rispetto alle autorimesse servite dagli stessi, ma qualsiasi discriminazione tra queste tipologie di opere deve essere considerata illegittima. Di qui la necessità di disapplicare le norme regolamentari restrittive, come quelle citate dal Comune.
L’obiettivo perseguito dal legislatore, infatti, è di incentivare la collocazione dei parcheggi sulle aree private o al di sotto delle stesse, decongestionando le aree pubbliche destinate alla circolazione e aumentando gli spazi a disposizione della collettività. Tutto questo presuppone che vi sia convenienza economica non solo nella realizzazione di nuovi parcheggi privati ma anche nella predisposizione dei collegamenti al servizio degli stessi;
   (e) l’unico limite è quello intrinseco a ogni norma di favore, ossia il divieto di abuso del diritto. Questo limite nel caso dei parcheggi è esplicitato dall’art. 67, comma 3, della LR 12/2005, nella parte in cui consente l’estensione della disciplina di favore alle opere accessorie solo per quanto strettamente necessario a garantire l’accesso ai parcheggi e la funzionalità degli stessi.
Non potrebbero quindi essere sottratti al calcolo del contributo di costruzione gli spazi di manovra palesemente sproporzionati rispetto alle esigenze del comodo transito dei veicoli;
   (f) questo però non implica che gli spazi di manovra debbano essere esclusivi, ossia che non possano collegare anche locali diversi dalle autorimesse. Se i suddetti spazi sono necessari per raggiungere le autorimesse, e sono costruiti coerentemente con questa funzione, la circostanza che nelle vicinanze delle autorimesse vi siano altri locali (cantine, ripostigli, depositi, magazzini, centrali termiche) è del tutto ininfluente.
L’uso promiscuo non cancella la destinazione dei corselli, e dei restanti spazi di manovra, come pertinenze al servizio delle autorimesse, e tale destinazione è da sola sufficiente a giustificare il trattamento economico di favore. Le altre utilità ricavabili da queste opere si aggiungono, senza modificare la qualificazione principale;
   (g) nello specifico, poiché i corselli e gli altri spazi di manovra, come risulta dalla tavola prodotta in giudizio, sono funzionali e proporzionati alla distribuzione dei veicoli tra le varie autorimesse, tutta la relativa superficie (1.044,83 mq) deve essere qualificata come accessoria ai parcheggi, con la conseguente esclusione dalla base di calcolo del contributo di costruzione, e l’irrilevanza ai fini della determinazione della classe degli edifici.
---------------

1. Questo TAR, con sentenza 31.08.2015 n. 1133, non appellata, ha deciso una controversia tra la ricorrente Ed.Al. srl, ora in liquidazione, e il Comune di Arcene a proposito della gratuità del permesso di costruire nella parte relativa alle autorimesse.
2. Il contributo di costruzione relativo al permesso di costruire n. 4 del 14.04.2011, con il quale era stata autorizzata la realizzazione di 3 edifici per un totale di 42 appartamenti nel PL “La Fornace”, era stato infatti calcolato tenendo conto anche della superficie destinata ad autorimesse e aree di manovra. La ricorrente, dopo aver effettuato alcuni versamenti parziali, ha interrotto i pagamenti, chiedendo un nuovo calcolo con esclusione delle predette superfici.
3. La sentenza n. 1133/2015 ha accolto sotto questo profilo la tesi della ricorrente. In particolare, nella motivazione si sottolinea che l’art. 69, comma 1, della LR 11.03.2005 n. 12 attribuisce la massima estensione al principio della gratuità delle autorimesse, riferendolo espressamente a tutte le tipologie di parcheggi (“pertinenziali e non pertinenziali, realizzati anche in eccedenza rispetto alla quota minima richiesta per legge”).
4. L’effetto conformativo è descritto direttamente nella sentenza n. 1133/2015. La statuizione sulla gratuità dei parcheggi è coordinata con l’esame della variante progettuale presentata dalla ricorrente.
A carico del Comune sono stati posti i seguenti adempimenti:
   (a) decidere sulla variante progettuale entro 60 giorni dal deposito della sentenza;
   (b) ridefinire, nei successivi 30 giorni, il contributo di costruzione con riguardo alla destinazione definitiva delle superfici;
   (c) restituire alla ricorrente, nei successivi 30 giorni, la somma versata in misura superiore al dovuto, con la precisazione che l’importo della fideiussione parzialmente escussa avrebbe potuto essere restituito alla ricorrente solo se quest’ultima avesse dimostrato di aver già reintegrato il fideiussore e di essere quindi il soggetto colpito dall’onere economico.
5. Il Comune, con nota del responsabile dell’Area Territorio del 29.10.2015, ha esaminato gli indici edilizi della variante, e per quanto riguarda i parcheggi ha affermato che solo le superfici strettamente riferibili a questa destinazione avrebbero potuto beneficiare dell’esclusione dal contributo di costruzione, mentre avrebbero dovuto essere inseriti nella base di calcolo gli spazi di accesso e di manovra, e quelli non utilizzabili a parcheggio a causa delle ridotte dimensioni.
6. Questa posizione è stata ribadita dal Comune con nota del responsabile dell’Area Territorio del 25.11.2015. Più precisamente, sono state escluse dal concetto di autorimessa, e inserite nella base di calcolo del contributo di costruzione, le superfici occupate dai corselli distributivi, per un totale di 1.044,83 mq.
In proposito, il Comune richiama l’art. 8.1 paragrafo 2 delle NTA, che non considera aree di parcheggio (e quindi non ritiene utili a soddisfare lo standard minimo di parcheggi pertinenziali) gli spazi di manovra davanti alle autorimesse per una profondità di 5,50 metri. Solo la profondità ulteriore, purché lo spazio sia disposto in modo tale da consentire la sosta dei veicoli, viene ricompresa nella nozione di parcheggio, ed esclusa dal calcolo della capacità edificatoria e del contributo di costruzione.
Sottraendo alla superficie complessiva i 1.044,83 mq di corselli distributivi, l’importo dovuto a titolo di contributo di costruzione è pari a € 110.930,12. Inserendo invece i predetti corselli, il contributo di costruzione sale a € 201.786,30.
7. Lamentando il fraintendimento della sentenza n. 1133/2015, la ricorrente ha promosso il presente giudizio di ottemperanza ai sensi dell’art. 114 cpa.
8. Il Comune si è costituito in giudizio, chiedendo la reiezione del ricorso.
9. Sulle questioni rilevanti ai fini della decisione si possono svolgere le seguenti considerazioni:
   (a) la nozione di parcheggio, sia ai fini della gratuità del titolo edilizio sia relativamente alla deroga alle disposizioni urbanistiche, deve essere ricavata dalla normativa regionale e dai principi dell’ordinamento nazionale;
   (b) come affermato da questo TAR nella sentenza n. 1133/2015 e in casi analoghi (v. sentenze n. 1454 del 23.08.2012, e n. 508 del 24.05.2013), il favore legislativo per la realizzazione di parcheggi, anche non pertinenziali, e non necessariamente collegati a edifici residenziali, si è manifestato pienamente con gli art. 67 e 69 della LR 12/2005;
   (c) in particolare, l’art. 67, comma 3, della LR 12/2005 estende il regime di favore alle opere accessorie, anche esterne, idonee a garantire la funzionalità dei parcheggi. Tali opere sono definite in via esemplificativa come rampe, aerazioni, collegamenti verticali e simili;
   (d) pertanto, non solo manca una base normativa per differenziare i corselli e gli altri spazi di manovra rispetto alle autorimesse servite dagli stessi, ma qualsiasi discriminazione tra queste tipologie di opere deve essere considerata illegittima. Di qui la necessità di disapplicare le norme regolamentari restrittive, come quelle citate dal Comune. L’obiettivo perseguito dal legislatore, infatti, è di incentivare la collocazione dei parcheggi sulle aree private o al di sotto delle stesse, decongestionando le aree pubbliche destinate alla circolazione e aumentando gli spazi a disposizione della collettività. Tutto questo presuppone che vi sia convenienza economica non solo nella realizzazione di nuovi parcheggi privati ma anche nella predisposizione dei collegamenti al servizio degli stessi;
   (e) l’unico limite è quello intrinseco a ogni norma di favore, ossia il divieto di abuso del diritto. Questo limite nel caso dei parcheggi è esplicitato dall’art. 67, comma 3, della LR 12/2005, nella parte in cui consente l’estensione della disciplina di favore alle opere accessorie solo per quanto strettamente necessario a garantire l’accesso ai parcheggi e la funzionalità degli stessi. Non potrebbero quindi essere sottratti al calcolo del contributo di costruzione gli spazi di manovra palesemente sproporzionati rispetto alle esigenze del comodo transito dei veicoli;
   (f) questo però non implica che gli spazi di manovra debbano essere esclusivi, ossia che non possano collegare anche locali diversi dalle autorimesse. Se i suddetti spazi sono necessari per raggiungere le autorimesse, e sono costruiti coerentemente con questa funzione, la circostanza che nelle vicinanze delle autorimesse vi siano altri locali (cantine, ripostigli, depositi, magazzini, centrali termiche) è del tutto ininfluente. L’uso promiscuo non cancella la destinazione dei corselli, e dei restanti spazi di manovra, come pertinenze al servizio delle autorimesse, e tale destinazione è da sola sufficiente a giustificare il trattamento economico di favore. Le altre utilità ricavabili da queste opere si aggiungono, senza modificare la qualificazione principale;
   (g) nello specifico, poiché i corselli e gli altri spazi di manovra, come risulta dalla tavola prodotta in giudizio (v. doc. 8 della ricorrente), sono funzionali e proporzionati alla distribuzione dei veicoli tra le varie autorimesse, tutta la relativa superficie (1.044,83 mq) deve essere qualificata come accessoria ai parcheggi, con la conseguente esclusione dalla base di calcolo del contributo di costruzione, e l’irrilevanza ai fini della determinazione della classe degli edifici.
10. In conclusione, il ricorso deve essere accolto.
11. Il Comune è tenuto a ottemperare alla sentenza n. 1133/2015 ricalcolando il contributo di costruzione come sopra specificato, e restituendo alla ricorrente la somma versata in eccedenza, oltre agli importi ottenuti con l’escussione parziale della garanzia, qualora la ricorrente dimostri di aver effettivamente reintegrato il fideiussore delle somme escusse dal Comune.
Per gli altri aspetti del calcolo, non coinvolti nel presente giudizio, e per l’applicazione degli interessi legali, si rinvia alla sentenza n. 1133/2015.
12. Il termine ragionevole per l’esecuzione dei predetti adempimenti è fissato in 90 giorni dal deposito della presente sentenza. In caso di inerzia degli uffici comunali, questo TAR, su richiesta della ricorrente, provvederà a nominare un commissario ad acta, con spese a carico del Comune.
13. Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in € 2.000, oltre agli oneri di legge.
14. Il contributo unificato è a carico dell’amministrazione ai sensi dell’art. 13, comma 6-bis.1, del DPR 30.05.2002 n. 115 (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 24.10.2017 n. 1274 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 9, c. 1, l. 122/1989 (c.d. legge Tognoli), recante le “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale”, prevede che: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente”.
La giurisprudenza afferma che i parcheggi disciplinati dalla normativa suddetta possono essere realizzati solamente all’interno delle aree urbane, ribadendo che allorquando trattasi, come nella specie, di intervento in zona agricola non è applicabile la normativa della cosiddetta “legge Tognoli”, che consente la realizzazione di autorimesse nel sottosuolo anche in deroga gli strumenti urbanistici, essendo questa consentita solo nelle zone residenziali, e ciò a prescindere dall’ulteriore considerazione postulante l’esclusione della deroga in presenza di vincoli ambientali.
Deve ritenersi, inoltre, che la disposizione di cui all’art. 9 L. 122/1989 vada considerata nell’ambito della disciplina complessiva dettata dalla L. 122/1989, in cui essa si inserisce.
Tale legge appare inequivocabilmente deputata a dettare regole ed a disciplinare interventi relativi ai centri urbani, ed in particolare ai centri urbani afflitti da gravi problemi di traffico. La fonte legislativa, infatti, non si occupa soltanto dei parcheggi pertinenziali agli edifici, ma anche e soprattutto dei “programmi urbani dei parcheggi” e, in generale, delle “realizzazioni volte a favorire il decongestionamento dei centri urbani, mediante la creazione di parcheggi finalizzati all’interscambio con i sistemi di trasporto collettivo”.
Procedendo ad un’interpretazione logica e sistematica dell’art. 9, quindi, deve ritenersi che la disposizione in esame sia applicabile soltanto alle aree urbane e non a quelle agricole ed extraurbane in genere.
In tal senso, peraltro, si è espressa la giurisprudenza di questo Consiglio: “La possibilità di realizzare parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, consentita dall’art. 9 l. n. 122 del 1989, costituisce disposizione di carattere eccezionale da interpretarsi nel suo significato strettamente letterale ed in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita. Pertanto tale articolo è applicabile alla costruzione di spazi parcheggio nelle sole aree urbane, mentre la realizzazione di parcheggi in aree extraurbane resta soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie necessitando della normale concessione edilizia”.
In conclusione, deve affermarsi che la facoltà di costruire autorimesse pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici è prevista dalla Legge Tognoli soltanto relativamente alle aree urbane. Al di fuori di tali aree, l’edificazione di parcheggi pertinenziali sarà comunque possibile, ma non potrà attuarsi nelle forme e nei modi di cui all’art. 9 L. 122/1989, rimanendo invece sottoposta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie.
---------------

... per la riforma della sentenza 09.07.2015 n. 1590 del TAR LOMBARDIA-MILANO: SEZ. II, resa tra le parti, concernente diniego permesso di costruire.
...
L’appello è infondato.
Quanto al primo motivo, come correttamente sottolineato dal Comune di Livigno, richiamando quanto affermato dalla sentenza di primo grado, nella specie deve escludersi l’operatività della deroga in ordine alle aree agricole.
E, invero, nella specie risulta che la proprietà del sig. Be.Ga. non soltanto si trova ubicata in area “E2 - Agricola a prateria - parco con insiemi edilizi a tipologia differenziata" (cui l’art. 20 delle NTA del P.D.R. del P.G.T. riconnette una particolare rilevanza dal punto di vista ambientale-paesistico), ma la stessa è espressamente annoverata dal PGT tra le “Aree non urbane”, in quanto poste all’esterno del perimetro dell’ambito urbano consolidato di Livigno.
Secondo il Comune appellato la realizzazione di parcheggi “in particolare nelle zone agricole” resta soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie e non può dunque giovarsi della normativa derogatoria richiamata dagli appellanti e da ciò deriva l’infondatezza delle argomentazioni di parte avversa, posto che l’intervento edilizio derogatorio della normativa generale dovrebbe essere realizzato in zone extra-urbane del Comune di Livigno in relazione alle quali risulta, comunque ed in ogni caso, inapplicabile la specifica normativa prevista dalla Legge 122/1989 e 66 della legge regionale 12/2005.
Il Comune di Livigno deduce che, sebbene la normativa nazionale (art. 9 L. n. 122/1989) e quella regionale (art. 66 L.R. 12/2005) consentano la realizzazione di autorimesse pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, ciò non sarebbe possibile quanto alle aree agricole.
L’argomentazione coglie nel segno.
L’art. 9, c. 1, l. 122/1989 (c.d. legge Tognoli), recante le “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale”, prevede che: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente”.
La giurisprudenza afferma che i parcheggi disciplinati dalla normativa suddetta possono essere realizzati solamente all’interno delle aree urbane, ribadendo che allorquando trattasi, come nella specie, di intervento in zona agricola non è applicabile la normativa della cosiddetta “legge Tognoli”, che consente la realizzazione di autorimesse nel sottosuolo anche in deroga gli strumenti urbanistici, essendo questa consentita solo nelle zone residenziali, e ciò a prescindere dall’ulteriore considerazione postulante l’esclusione della deroga in presenza di vincoli ambientali (cfr. Cons. St., sez. V, 11.11.2004, n. 7324).
Deve ritenersi, inoltre, che la disposizione di cui all’art. 9 L. 122/1989 vada considerata nell’ambito della disciplina complessiva dettata dalla L. 122/1989, in cui essa si inserisce.
Tale legge appare inequivocabilmente deputata a dettare regole ed a disciplinare interventi relativi ai centri urbani, ed in particolare ai centri urbani afflitti da gravi problemi di traffico. La fonte legislativa, infatti, non si occupa soltanto dei parcheggi pertinenziali agli edifici, ma anche e soprattutto dei “programmi urbani dei parcheggi” e, in generale, delle “realizzazioni volte a favorire il decongestionamento dei centri urbani, mediante la creazione di parcheggi finalizzati all’interscambio con i sistemi di trasporto collettivo”.
Procedendo ad un’interpretazione logica e sistematica dell’art. 9, quindi, deve ritenersi che la disposizione in esame sia applicabile soltanto alle aree urbane e non a quelle agricole ed extraurbane in genere.
In tal senso, peraltro, si è espressa la giurisprudenza di questo Consiglio: “La possibilità di realizzare parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, consentita dall’art. 9 l. n. 122 del 1989, costituisce disposizione di carattere eccezionale da interpretarsi nel suo significato strettamente letterale ed in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita. Pertanto tale articolo è applicabile alla costruzione di spazi parcheggio nelle sole aree urbane, mentre la realizzazione di parcheggi in aree extraurbane resta soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie necessitando della normale concessione edilizia” (cfr. Cons. St., sez. V, 11.11.2004, n. 7325).
In conclusione, deve affermarsi che la facoltà di costruire autorimesse pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici è prevista dalla Legge Tognoli soltanto relativamente alle aree urbane. Al di fuori di tali aree, l’edificazione di parcheggi pertinenziali sarà comunque possibile, ma non potrà attuarsi nelle forme e nei modi di cui all’art. 9 L. 122/1989, rimanendo invece sottoposta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 19.07.2017 n. 3566 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'art. 9, comma 1, L. n. 122 del 1989 -secondo cui i proprietari di immobili possono realizzare, nel sottosuolo o al pian terreno degli stessi immobili, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti- è norma che non legittima qualsiasi operazione di edificazione di parcheggi anche quando siano scollegata ab origine dalla fruizione di unità immobiliare residenziali.
Ai sensi dell'articolo 9 della legge n. 122/1989 i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati “anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”, fatta eccezione per “i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale”.
Si tratta di un beneficio concesso ai soggetti contemplati dalle due disposizioni normative in esame al fine della realizzazione del superiore interesse pubblico collegato all'esigenza di decongestionare i centri abitati dalle auto in sosta e di rendere più agevole la circolazione stradale (con innegabili vantaggi per la collettività anche in termini di riduzione dell'inquinamento atmosferico).
In sede di esame di un progetto concernente la richiesta di realizzazione di parcheggi pertinenziali, l'amministrazione comunale non può, pertanto, opporre un diniego fondato sul mero contrasto con la normativa urbanistica, se non incorrendo della violazione delle citate disposizioni legislative.

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Nel caso di specie, tuttavia, l’amministrazione comunale ha opposto il contrasto non con la disciplina urbanistica ed edilizia di riferimento della zona, ma, specificamente, la normativa del piano urbanistico relativa proprio alla edificazione di parcheggi pertinenziali interrati.
Non può essere contestato che, nonostante la deroga agli strumenti urbanistici prevista dalla legge, rimanga in capo all’amministrazione comunale il potere di regolamentare le condizioni ed i presupposti per la realizzabilità dell’intervento, tenuto anche conto che la stessa normativa primaria prevede il rispetto, oltre che dei vincoli ambientali e paesaggistici, anche delle prescrizioni adottate dall’amministrazione comunale.
Ed invero i parcheggi possono essere realizzati “ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.
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Quanto all’invocata illegittimità del regolamento comunale, occorre evidenziare che le prescrizioni adottate dall’amministrazione comunale -in primis quella che richiede che il parcheggio sia realizzato in area di pertinenza delle residenze servite specificandone le condizioni- non travalicano nel loro complesso il limite della ragionevolezza e della proporzionalità, atteso che esse sono state correttamente poste in attuazione della normativa statale e regionale.
In particolare legittimamente l’amministrazione, con il limite della superficie occupabile, la indicazione di un numero massimo di piani interrati e la proporzione fra parcheggio ed aree servite, ha definito un congruo rapporto di pertinenzialità fra le abitazioni ed il parcheggio, nonché le dimensioni massime entro cui l’opera deve essere contenuta.
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Com'è noto, l'art. 9, c. 1, della L. 122/1989 stabilisce che i proprietari di immobili possono realizzare, nel sottosuolo o al pian terreno degli stessi immobili, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Tale disposizione, che introduce un regime edilizio di favore per la realizzazione dei parcheggi urbani, si riferisce, oltre che ai parcheggi edificati nel medesimo fabbricato, ai parcheggi in aree “pertinenziali” e va interpretata rigorosamente in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita.
In particolare occorre interpretare la nozione di “pertinenzialità” in misura tale da non legittimare qualsiasi operazione di edificazione di parcheggi anche quando siano scollegata ab origine dalla fruizione di unità immobiliare residenziali (cfr. Cass. pen 26327/2009 e Cass. pen. 45068/2011 secondo cui la realizzazione di parcheggi in forza del regime agevolato previsto dalla L. n. 122 del 1989, art. 9 può avvenire ad opera di terzi e in aree anche non limitrofe a quelle ove insistono gli immobili “a condizione che detti immobili siano individuati al momento di presentazione della d.i.a. così da assicurare in concreto l'esistenza di una relazione pertinenziale tra i parcheggi e le singole unità e da escludere che si versi in ipotesi di iniziativa speculativa, ipotesi soggetta all'ordinaria disciplina urbanistica ed edilizia”).
Ebbene, secondo l’orientamento giurisprudenziale, a cui il Collegio ritiene di dover aderire, condizione essenziale per l'applicazione della normativa ex art. 9, c. 1 (cfr. in termini Cons. Stato da ultimo n. 2116/2016) è che si tratti di parcheggi "pertinenziali", nel senso che devono essere al servizio di "singole unità immobiliari".
In tal caso, si deve trattare di parcheggi fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari. Quest'ultimo presuppone una relazione di “pertinenzialità materiale” tale, cioè, da evocare un rapporto d'immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area asservita (che sia sottostante, interna o esterna) escludendo dunque che l’area a parcheggio possa liberamente individuarsi sul territorio comunale.
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1. Il ricorso è infondato.
1.2. Con il presente gravame il ricorrente impugna, chiedendone l’annullamento, la disposizione dirigenziale n. 372 del 12.05.2016, con cui il Comune di Napoli ha respinto la richiesta di permesso di costruire inoltrata dal ricorrente per la realizzazione di un parcheggio multipiano meccanizzato interrato su suolo sito in Napoli alla via Mariano D’Amelio n. 78, in area classificata come zona A, quale unità di spazio scoperto concluse – giardini, orti e spazi pavimentati pertinenti a unità edilizie di base (regolato dall’art. 114 della variante generale approvata con D.P.R.G.C. n. 323 dell’11.06.2004).
A seguito del preavviso di rigetto, fondato su una pluralità di motivazioni, l’istante ha proceduto ad apportare modifiche ed integrazioni, anche documentali, al progetto originario.
Ciò nonostante, l’amministrazione ha continuato ad opporre, a sostegno del rigetto della istanza, le seguenti ragioni:
   - la mancata documentazione della legittimità dello stato dei luoghi;
   - la non assentibilità dell’intervento ai sensi dell’art. 17 delle n.t.a. non rientrando l’intervento nella tipologia di parcheggio interrato come ivi definito (mancato rispetto del vincolo di proiezione delle opere edilizie del 60% del lotto fino a 500 mq e del rapporto di 1 mq di parcheggio per ogni 3 mq di abitazione cui è asservito);
   - la mancata documentazione dell’identificazione puntuale delle abitazioni di cui il parcheggio costituirebbe pertinenza;
   - il contrasto del progetto (che prevede cinque piani interrati) con il medesimo art. 17, che ne consente fino a quattro.
2. Giova preliminarmente rammentare che, ai sensi dell'articolo 9 della legge n. 122/1989 e dell'articolo 6 della legge della Regione Campania n. 19/2001, i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati “anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”, fatta eccezione per “i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale”.
Si tratta di un beneficio concesso ai soggetti contemplati dalle due disposizioni normative in esame al fine della realizzazione del superiore interesse pubblico collegato all'esigenza di decongestionare i centri abitati dalle auto in sosta e di rendere più agevole la circolazione stradale (con innegabili vantaggi per la collettività anche in termini di riduzione dell'inquinamento atmosferico).
2.1. In sede di esame di un progetto concernente la richiesta di realizzazione di parcheggi pertinenziali, l'amministrazione comunale non può pertanto opporre un diniego fondato sul mero contrasto con la normativa urbanistica, se non incorrendo della violazione delle citate disposizioni legislative.
3. Nel caso di specie, tuttavia, l’amministrazione comunale ha opposto il contrasto non con la disciplina urbanistica ed edilizia di riferimento della zona, ma, specificamente, la normativa del piano urbanistico relativa proprio alla edificazione di parcheggi pertinenziali interrati.
Non può essere contestato che, nonostante la deroga agli strumenti urbanistici prevista dalla legge, rimanga in capo all’amministrazione comunale il potere di regolamentare le condizioni ed i presupposti per la realizzabilità dell’intervento, tenuto anche conto che la stessa normativa primaria prevede il rispetto, oltre che dei vincoli ambientali e paesaggistici, anche delle prescrizioni adottate dall’amministrazione comunale.
Ed invero i parcheggi possono essere realizzati “ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.
3.1. Ciò posto, correttamente il Comune ha opposto la non assentibilità dell’intervento ai sensi dell’art. 17 n.t.a.. Ed infatti, dalla semplice visione dei grafici allegati al progetto si può chiaramente arguire come l’intervento non risponde alle caratteristiche richieste dalla normativa tecnica di attuazione laddove il manufatto non presenta un contenimento della superficie occupata entro il 60% del lotto (di superficie inferiore ai 500 mq), né risulta la sussistenza di un valido titolo edilizio in relazione all’impermeabilizzazione dell’area (connotata da unità di spazio scoperto concluse – giardini, orti e spazi pavimentati pertinenti a unità edilizie di base di cui al citato art. 114). Analogamente va esclusa la assentibilità dell’intervento in virtù della previsione di cinque piani interrati, in contrasto con il medesimo art. 17 che ne consente un massimo di quattro.
3.2. Quanto all’invocata illegittimità del regolamento comunale, occorre evidenziare che le prescrizioni adottate dall’amministrazione comunale -in primis quella che richiede che il parcheggio sia realizzato in area di pertinenza delle residenze servite specificandone le condizioni- non travalicano nel loro complesso il limite della ragionevolezza e della proporzionalità, atteso che esse sono state correttamente poste in attuazione della normativa statale e regionale.
In particolare legittimamente l’amministrazione, con il limite della superficie occupabile, la indicazione di un numero massimo di piani interrati e la proporzione fra parcheggio ed aree servite, ha definito un congruo rapporto di pertinenzialità fra le abitazioni ed il parcheggio, nonché le dimensioni massime entro cui l’opera deve essere contenuta.
4. A prescindere peraltro dalla regolamentazione comunale, l’iniziativa non appare conforme alle disposizioni legislative invocate nell’istanza stessa.
Il Comune fonda il rigetto sulla constatazione che l’iniziativa prospettata non rientra nella fattispecie di favore in quanto l’area non può essere qualificata come pertinenziale in quanto non conforme ai criteri normativi per qualificarla come tale.
Com'è noto infatti, l'art. 9, c. 1, della L. 122/1989 stabilisce che i proprietari di immobili possono realizzare, nel sottosuolo o al pian terreno degli stessi immobili, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
4.1. Tale disposizione, che introduce un regime edilizio di favore per la realizzazione dei parcheggi urbani, si riferisce, oltre che ai parcheggi edificati nel medesimo fabbricato, ai parcheggi in aree “pertinenziali” e va interpretata rigorosamente in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita.
In particolare occorre interpretare la nozione di “pertinenzialità” in misura tale da non legittimare qualsiasi operazione di edificazione di parcheggi anche quando siano scollegata ab origine dalla fruizione di unità immobiliare residenziali (cfr. Cass. pen 26327/2009 e Cass. pen. 45068/2011 secondo cui la realizzazione di parcheggi in forza del regime agevolato previsto dalla L. n. 122 del 1989, art. 9 può avvenire ad opera di terzi e in aree anche non limitrofe a quelle ove insistono gli immobili “a condizione che detti immobili siano individuati al momento di presentazione della d.i.a. così da assicurare in concreto l'esistenza di una relazione pertinenziale tra i parcheggi e le singole unità e da escludere che si versi in ipotesi di iniziativa speculativa, ipotesi soggetta all'ordinaria disciplina urbanistica ed edilizia”).
4.2. Ebbene, secondo l’orientamento giurisprudenziale, a cui il Collegio ritiene di dover aderire, condizione essenziale per l'applicazione della normativa ex art. 9, c. 1 (cfr. in termini Cons. Stato da ultimo n. 2116/2016) è che si tratti di parcheggi "pertinenziali", nel senso che devono essere al servizio di "singole unità immobiliari".
In tal caso, si deve trattare di parcheggi fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari. Quest'ultimo presuppone una relazione di “pertinenzialità materiale” tale, cioè, da evocare un rapporto d'immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area asservita (che sia sottostante, interna o esterna) escludendo dunque che l’area a parcheggio possa liberamente individuarsi sul territorio comunale.
4.3. Nel caso di specie, di tale nesso di corrispondenza il ricorrente non fornisce alcuna dimostrazione, né in sede procedimentale né in sede giudiziale, rimanendo dunque assolutamente incerta la riconducibilità del progetto all’art. 9 L. 122/1989, invocato dallo stesso per ottenere l’autorizzazione edilizia. In questa prospettiva appare legittimo il diniego opposto dagli uffici del Comune, diniego peraltro poi motivato anche alla luce della regolamentazione comunale che specifica i requisiti dei parcheggi da realizzarsi.
4.4. Anche a livello di regolamentazione locale appare peraltro incontestato –in quanto oggetto di censure circostanziate- che i criteri fissati dalla citata delibera n. 129/2012 per la realizzazione del progetto in questione -ovvero una più stringente nozione di pertinenzialità che si manifesta nel rapporto di 1 mq di superficie a parcheggio ogni 3 mq di superficie servita- non sono rispettati dal progetto presentato dai ricorrenti.
5. Correttamente dunque gli uffici comunali, in conformità alla normativa primaria e secondaria applicabile alla suddetta fattispecie, come vigente al momento dell’adozione del provvedimento, hanno rigettato la richiesta di permesso edilizio con motivazione ampia ed esaustiva da cui risultano chiaramente le ragioni del diniego e le norme violate (TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 27.06.2017 n. 3505 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi dell'art. 9, comma 1, l. 24.03.1989, n. 122 i proprietari di immobili possono realizzare, nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Peraltro condizione essenziale per l'applicazione della succitata normativa è che si tratti di parcheggi «pertinenziali», nel senso che devono essere al servizio di singole unità immobiliari e fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari, che si può inverare nella «residenza» e può pure presupporre una relazione di pertinenzialità materiale tale, cioè, da evocare un rapporto d'immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area asservita.

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Il Collegio ritiene che il ricorso sia infondato.
...
Il Collegio condivide integralmente tale orientamento, risultando, pertanto, infondato pure il terzo motivo di gravame, anche in considerazione dell’insussistenza del vincolo giuridico-pertinenziale.
Ai sensi dell'art. 9, comma 1, l. 24.03.1989, n. 122 i proprietari di immobili possono realizzare, nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; peraltro condizione essenziale per l'applicazione della succitata normativa è che si tratti di parcheggi «pertinenziali», nel senso che devono essere al servizio di singole unità immobiliari e fruibili solo da chi si trova in un determinato rapporto con tali unità immobiliari, che si può inverare nella «residenza» e può pure presupporre una relazione di pertinenzialità materiale tale, cioè, da evocare un rapporto d'immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area asservita” (Cons. Stato, sez. IV, 23.05.2016, n. 2116).
Alla luce delle suesposte considerazioni, il ricorso va respinto (TAR Lombardia-Milano, Sez. I, sentenza 01.06.2017 n. 1231 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Presupposto fondamentale affinché possa operare la speciale deroga del pagamento degli oneri urbanistici ex art. 9 della legge 122/1989 è, quindi, che i parcheggi siano realizzati a servizio di fabbricati preesistenti e non di nuovi fabbricati.
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4. Il Comune, però, contesta la tesi del TAR che la deroga al pagamento degli oneri urbanistici prevista dall’art. 9 della legge n. 122/1989, sia applicabile al piano dell’edificio adibito a parcheggi, sostenendo che si tratta di una norma speciale, prevista unicamente in favore dei parcheggi realizzati a servizio di fabbricati preesistenti e non di nuovi fabbricati.
4b. Orbene, l’art. 9 della legge n. 122/1989, al primo comma, stabilisce che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”.
Il secondo comma dell’articolo precisa che “l’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta ad autorizzazione gratuita”.
Presupposto fondamentale affinché possa operare la speciale deroga del pagamento degli oneri urbanistici ex art. 9 della legge 122/1989 è, quindi, che i parcheggi siano realizzati a servizio di fabbricati preesistenti e non di nuovi fabbricati, come nel caso qui in trattazione, atteso che l’edificio preesistente al sisma era costituito da un piano cantinato parziale, un piano terra, un piano ammezzato parziale e da piani abitativi in elevazione, mentre l’edificio realizzato dopo il sisma, risulta costituito da un secondo piano interrato ad uso autorimessa pertinenziale, da un primo piano interrato destinato a sottonegozi, da un piano terra destinato a negozi, da un piano ammezzato destinato ad uffici, da piani abitativi in elevazione e da un sottotetto e copertura.
L’esenzione contributiva prevista dall’art. 9 legge 122/1989 non può, pertanto, operare rispetto al secondo piano interrato, destinato a parcheggi pertinenziali delle unità abitative ed uffici soprastanti (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 02.02.2017 n. 450 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno con autorizzazione gratuita e in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l'art. 2, comma 2, della legge stessa che, nel novellare l'art. 41-sexies, l. fondamentale 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mc di costruzione.
Trattandosi nel caso di specie di un permesso per la realizzazione di un nuovo edificio unifamiliare il beneficio previsto dalla norma sopra richiamata risulta, pertanto, inapplicabile.
Né è possibile sostenere che i manufatti in questione costituirebbero opere di urbanizzazione atteso che non si tratta di posti auto destinati alla fruizione collettiva ma di parcheggi pertinenziali alla unità abitativa principale che non possono, quindi, considerarsi come infrastrutture di pubblica utilità.

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I ricorrenti contestano la determinazione del contributo relativo al rilascio in loro favore del permesso di costruire n. 2 del 2016 da parte del comune di Siena sotto più profili.
Gli stessi in primo luogo ritengono che i parcheggi pertinenziali coperti realizzati ai sensi dell’art. 40 del R.U. non potrebbero essere assoggettati a contributo in quanto rientranti nell’ambito della esenzione prevista dall’art. 9 della L. 122/1989 e, comunque, perché costituenti opere di urbanizzazione.
La pretesa esenzione dal contributo non ha, tuttavia, fondamento giuridico.
In base alla prevalente giurisprudenza, alla quale il Collegio ritiene di dover aderire, l'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno con autorizzazione gratuita e in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l'art. 2, comma 2, della legge stessa che, nel novellare l'art. 41-sexies, l. fondamentale 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq per ogni 10 mc di costruzione (Consiglio di Stato sez. VI 09.02.2015 n. 637).
Trattandosi nel caso di specie di un permesso per la realizzazione di un nuovo edificio unifamiliare il beneficio previsto dalla norma sopra richiamata risulta, pertanto, inapplicabile.
Né è possibile sostenere che i manufatti in questione costituirebbero opere di urbanizzazione atteso che non si tratta di posti auto destinati alla fruizione collettiva ma di parcheggi pertinenziali alla unità abitativa principale che non possono, quindi, considerarsi come infrastrutture di pubblica utilità (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 09.01.2017 n. 5 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2016

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAParcheggi, vendite dal 2005. Resta il vincolo pertinenziale se ultimati prima del 16 dicembre.
Spazi privati. Per la Cassazione cessioni vietate a chi è estraneo al condominio.

Il problema dei parcheggi nelle aree urbane continua ad assumere primaria importanza, se si considera anche il susseguirsi di disposizioni normative riguardanti la materia e le molteplici pronunce da parte dei giudici.
Non possono, in ogni caso, essere autorizzate nuove costruzioni se queste non vengono corredate di aree destinate a parcheggio. La misura dell’area da destinare a parcheggio è quella prevista dall’articolo 41-sexies della legge 1150/1942 (e successive modifiche): un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruito.
Spetta alla pubblica amministrazione accertare la conformità degli spazi così destinati alla misura proporzionale stabilita dalla legge.
Con l’entrata in vigore della legge 246/2005 è venuto meno il vincolo di pertinenzialità tra parcheggi costruiti nell’immobile (o nelle aree a esso pertinenti) e le unità immobiliari site nell’immobile stesso, avendo l’articolo 12 della legge eliminato il diritto reale a favore di queste. Così le aree di parcheggio si possano vendere liberamente anche a soggetti estranei al condominio. Tale disposizione conferma comunque l’obiettivo di imporre ai costruttori di unità immobiliari di realizzare adeguati spazi di parcheggio, senza alcun vincolo soggettivo di destinazione in favore di queste.
La norma non è applicabile alle costruzioni e ai relativi parcheggi realizzati prima del 16.12.2005, data di entrata in vigore della legge, perché alla stessa non può attribuirsi alcune effetto retroattivo. In tal senso si è espressa la recente sentenza 22.04.2016 n. 8220 della Corte di Cassazione, Sez. II civile (relatore Antonio Scarpa), sul presupposto che l’articolo 12 della legge 246/2005 «non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore di cui al citato articolo 41-sexies delle legge 1150 del 1942».
Quest’ultima imponeva, per le nuove costruzioni, un vincolo soggettivo di destinazione fra le unità immobiliari e gli spazi di parcheggio, vincolo che impediva la circolazione libera di questi ultimi: box e spazi di parcheggio già di pertinenza di un appartamento sono destinati a restare così per sempre.
La sentenza, soffermandosi in modo analitico sull’operatività dell’articolo 41-sexies e riprendendo concetti già affermati dalla Suprema Corte, ribadisce che si tratta di una norma imperativa e inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici riguardanti questi spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono.
Non sono ammesse deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa, al punto che nel giudizio intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area a parcheggio e i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità di cui all’articolo 1418 del Codice civile dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui ha omessa tale inderogabile destinazione, è rilevabile d’ufficio anche in via incidentale.
Sotto tale profilo però precisa che si può giungere alla nullità solo se, al momento della realizzazione degli edifici, il costruttore ha fatto riserva di una ben determinata e identificata area da destinare a parcheggio e sempre che manchi un successivo trasferimento del medesimo spazio su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in variante.
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Usucapione possibile per le aree di sosta. Il caso. Usi non contestati.
La proprietà delle aree interne e circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata anche per usucapione. Il principio è confermato dalla sentenza 8820/16 con cui i giudici di legittimità confermano che il «possesso utile ai fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell’atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull’area destinata a parcheggio».
Per la Cassazione l’usucapione in favore degli acquirenti ha effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, stante l’efficacia retroattiva reale dell’usucapione stessa.
Per gli acquisti «a titolo derivativo» invece opera il principio per cui il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio non impedisce che il proprietario dell’area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull’area o su parti di essa, fermo però il succitato diritto d’uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato
(articolo Il Sole 24 Ore del 03.05.2016).
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MASSIMA
IV. E' dapprima infondato il decimo motivo di ricorso.
Basta ribadire, in proposito, come, secondo il costante orientamento di questa Corte,
la Part. 12, comma 9, della legge 28.11.2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, come quello in esame, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 (Cass. 05.06.2012, n. 9090; Cass. 01.08.2008, n. 21003).
V. Il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, la cui trattazione unitaria risulta opportuna per la loro connessione, sono invece fondati, per quanto di ragione.
Entrambi i motivi sono radicati sul presupposto della decisività del riscontro dell'efficacia di giudicato (diretto o riflesso) da attribuire alla sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 388/1992 (intervenuta a suo tempo tra gli acquirenti degli appartamenti compresi negli edifici siti in Roma, Via ..., n. 685, Via ..., n. 16, e Via ..., n. 4 e la costruttrice S.r.l. Ed.Eg.), nei confronti degli attuali ricorrenti, i quali avevano a loro volta acquistato i posti auto, box e negozi realizzati nell'area da destinare a parcheggio.
A proposito di tale pronuncia, la Corte di merito ha affermato che la stessa non avesse efficacia in senso stretto di giudicato, ma comunque rivelasse "effetto riflesso nei confronti degli appellati, che, pur essendo rimasti estranei al detto giudizio, sono titolari di diritti ed obblighi, dipendenti dalla situazione giuridica definitiva in quel processo".
Ora, è vero che questa Corte ha più volte affermato che una sentenza passata in giudicato, anche quando non possa avere l'effetto vincolante di cui all'art. 2909 c.c., può avere comunque l'efficacia riflessa di prova o di elemento di prova documentale in ordine alla situazione giuridica che abbia formato oggetto dell'accertamento giudiziale, e che tale efficacia indiretta può essere invocata da chiunque vi abbia interesse, spettando al giudice di esaminare la sentenza prodotta a tale scopo e valutarne liberamente il contenuto, anche in relazione agli altri elementi di giudizio rinvenibili negli atti di causa (da ultimo, Cass. 20.02.2013, n. 4241).
Quel che tuttavia fa difetto nel caso in esame, per ravvisare, come fatto dalla Corte di Roma, un'efficacia riflessa della sentenza n. 388/1992 riguardo alle parti di questo giudizio, che a quello culminato nell'invocata pronuncia non parteciparono, è il presupposto della titolarità in capo a questi ultimi di diritti ed obblighi dipendenti dalla situazione giuridica definita in quel primo processo. L'assunto a base della statuizione qui impugnata evidente postula che solo l'efficacia ultra partes di quella sentenza del 1992 possa rendere opponibile agli attuali ricorrenti l'ivi conseguita declaratoria del diritto reale ex lege all'uso del parcheggio.
Vale, all'opposto, un diverso principio, conforme al consolidato orientamento di questa Corte, e nella sostanza seguito dalla stessa pronuncia qui impugnata, per il quale
il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dalla legge 06.08.1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia.
Pertanto
coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore, il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.
In un tale giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, ed i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione "ope legis", è rilevabile anche "incidenter tantum", sicché non deve necessariamente correlarsi alla verifica della sussistenza e dell'opponibilità, in via immediata o, appunto, riflessa, di un giudicato conseguito nei confronti dell'originario costruttore-venditore.
Come pure,
in un giudizio così congegnato, non si impone nemmeno che sia convenuto il costruttore-venditore, pur spettando a questo l'eventuale diritto (personale) a conseguire l'integrazione del prezzo di acquisto da coloro che agiscano per ottenere il riconoscimento del loro diritto d'uso sugli spazi vincolati a parcheggio (Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 25.03.2004, n. n. 5755).
VI. Può poi passarsi all'analisi congiunta del quarto e dell'ottavo motivo di ricorso, anch'essi in logica connessione.
Questi criticano la sentenza della Corte di Roma, ai sensi dell'art. 360, n. 3, 4 e 5, c.p.c., per non aver dato sufficiente rilievo nel suo ragionamento alle concessioni in variante ed in sanatoria, ed ai conseguenti certificati di abitabilità, che accompagnavano i titoli di acquisto degli attuali ricorrenti, provvedimenti che comprovavano il rispetto della destinazione a parcheggio dell'area riservata; e per aver determinato l'asservimento a parcheggio di un'area di mq. 7.354,90, anziché di mq. 6.354,90.
In particolare, è oggetto di doglianza la frase della pronuncia d'appello secondo la quale l'art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 "opera nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e l'autorità competente in materia urbanistica", sicché quest'ultima "non può porre nel nulla gli atti d'obbligo, formati col Comune dal costruttore, al fine del rilascio della licenza edilizia". Tali patti d'obbligo, secondo quanto illustra la stessa sentenza impugnata a pagina 32, individuavano in mq. 6.354,90 l'area da destinare a parcheggio. Il Tribunale ha invece determinato in mq. 7.354,90 la stessa area, disponendo il prosieguo istruttorio per individuare tramite CTU consistenza e posizione di quest'area.
I due motivi sono parzialmente fondati, per quanto di ragione.
Non esiste il denunciato vizio di ultrapetizione in quanto la normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l'epoca dell'edificazione. Tale misura proporzionale è imposta dalla legge, sicché l'eventuale metratura prospettata dalla parte con l'atto introduttivo di un giudizio volto al riconoscimento del diritto d'uso a parcheggio ha solo valore indicativo, per cui non incorre in ultrapetizione il giudice che, sulla base delle risultanze processuali, determini l'estensione della relativa area in misura pure diversa e maggiore da quella inizialmente quantificata dall'istante.
Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11.08.1997, n. 7474). Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.
La rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può tuttavia avvenire tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee. L'art. 41-sexies della Legge urbanistica opera, pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l'osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.
Manca, pertanto, nel ragionamento seguito dalla Corte di Roma, la verifica, sollecitata dagli appellanti, dell'eventuale adeguato trasferimento dello spazio destinato a parcheggio, inizialmente fissato coi patti d'obbligo ed impressa nella concessione, su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione, il che, come ora ricordato, ben può avvenire mediante il rilascio di una nuova concessione in variante (quali quelle dedotte dagli attuali ricorrenti), non avendo il giudice ordinario il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del costruttore-venditore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante (cfr. Cass. 30.07.1999, n. 6894; Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 05.05.2003, n. 6751; Cass. 13.01.2010, n. 378).
Sempre questa Corte ha affermato come
gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41-sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A. (Cass. 22.02.2006, n. 3961).
Quanto, infine, alla rilevanza da attribuire nella presente lite agli atti d'obbligo intercorsi tra la società costruttrice e il Comune di Roma, torna utile richiamare l'insegnamento espresso reiteratamente da questa Corte, in forza del quale l'atto con il quale un proprietario-costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici, non è riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all'art. 1411 c.c., sia perché non costituisce un contratto di diritto privato, sia perché non ha neppure la specifica autonomia e natura di fonte negoziale di un regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, caratterizzandosi, piuttosto, come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. e non la possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla sua base.
Ne consegue che,
per il rispetto dell'obbligo di destinazione assunto dal proprietario-costruttore, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento della singola unità immobiliare da lui realizzata, i singoli condomini non hanno alcuna azione, fermo il diritto al risarcimento del danno qualora l'inosservanza dell'obbligo concreti una violazione delle norme urbanistiche (Cass. 20.11.2006, n. 24572; Cass. 23.02.2012, n. 2742).
VII. Sono parzialmente fondati, per quanto di ragione, altresì, il terzo, il sesto ed il settimo motivo di ricorso, da trattare congiuntamente sempre perché connessi.
La Corte d'appello ha, in estrema sintesi e facendo salve le diversità delle singole posizioni scrutinate, riconosciuto in favore degli appellanti principali ed incidentali l'acquisto dei rispettivi beni per usucapione decennale, fermo restando il vincolo di destinazione a parcheggio.
Ora, questa Corte ha effettivamente più volte riconosciuto come "
la proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità" (Cass. 15.11.2002, n. 16053; Cass. 07.06.2002, n. 8262).
Tale possesso utile a fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell'atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull'area destinata a parcheggio.
Non è stata oggetto di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha riconosciuto l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. in favore degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in verità, ad affrontare il profilo della configurabilità dell'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato, come nella specie, un'area di parcheggio asseritamente vincolata al diritto d'uso "ex lege", quanto, in particolare, alla sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprietà, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative (cfr., in senso contrario all'ammissibilità, Cass. 24.05.2013, n. 12996).
La questione è tuttavia sottratta all'esame di questa Corte giacché, come detto, non oggetto di gravame. Ora, è evidente che la ravvisata usucapione in favore dei terzi acquirenti dell'area di parcheggio, a differenza di quanto afferma la sentenza della Corte di Roma, avrebbe effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, in forza dell'efficacia retroattiva reale dell'usucapione stessa.
Quanto, viceversa, agli acquisti a titolo derivativo, opera davvero il principio per cui
il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies, legge n. 1150 del 1942, non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato (Cass. 24.11.2003, n. 17882;  Cass. 27.12.2011, n. 28950).
Tuttavia, nella vicenda oggetto di questo giudizio, perché si possa correttamente affermare la nullità ex art. 1418 c.c. di quella parte dei contratti di compravendita immobiliare nella quale al trasferimento della proprietà sulle singole porzioni dell'edificio non si era accompagnato anche quello della proprietà o, quanto meno, del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni dello spazio riservato al parcheggio degli edifici di Via ..., n. 685, Via ..., n. 16, e Via ..., n. 4, occorre accertare:
   1) l'avvenuta riserva, al momento della realizzazione di tali edifici, all'interno degli atti d'obbligo intercorsi tra la società costruttrice e il Comune di Roma, se richiamati dagli atti di trasferimento delle singola unità immobiliari, e della concessione edilizia, di una determinata ed identificata area da destinare a parcheggio, come richiesto dalla Legge urbanistica;
   2) il mancato successivo trasferimento del medesimo spazio destinato a parcheggio nei patti d'obbligo e nella concessione, su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in variante.
Solo, infatti, la determinazione di uno preciso spazio, interno od esterno agli edifici, idoneo ad essere utilizzato a scopo di parcheggio, e la successiva stipulazione d'atti di compravendita delle singole porzioni immobiliari con espressa esclusione o mancata menzione del contestuale trasferimento della proprietà o del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, consentono di pervenire alla dichiarazione di nullità di quegli atti.
Ove sia, diversamente, accertato che, pur previsto negli atti d'obbligo e nella concessione edilizia, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura (quali, nella specie, negozi) da destinare a diversa utilizzazione (ipotesi, cioè diversa, da quella in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita), non può dirsi nemmeno mai costituito il rapporto di pertinenzialità ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicché non può ravvisarsi la nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quei diversi manufatti, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non riservato in corso d'edificazione, ammettendosi unicamente una tutela risarcitoria (Cass. 18.04.2003, n. 6329; Cass. 05.05.2009, n. 10341).
Secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso agli attori, i quali deducano la nullità degli atti di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41-sexies Legge urbanistica, di provare che i beni oggetto di tali alienazioni siano compresi nell'ambito ben delimitato da tale norma (ovvero nell'apposito spazio riservato per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del loro asserito diritto, giacché ogni spazio ulteriore è completamente svincolato da detta disciplina e può, quindi, essere liberamente venduto, locato o costituire oggetto di altri negozi giuridici (Cass. 23.01.2006, n. 1221).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl posto auto spetta solo se previsto nel progetto edilizio. Contenzioso. I diritti di chi acquista.
Chi compra un appartamento in condominio ha diritto all’area parcheggio solamente se questa esiste nella struttura, altrimenti gli spetta un risarcimento.
La sentenza 11.04.2016 n. 7065, Sez. II civile della Corte di Cassazione, è intervenuta sul caso di due fratelli, convenuti in giudizio da un terzo condòmino, che affermava come –in una compravendita tra gli stessi– essi avessero illegittimamente occupato tutta l’area parcheggio condominiale.
I due proprietari chiamati in giudizio si difendevano specificando come, in base alle leggi, all’acquisto di un immobile in condominio un’area andasse destinata a parcheggio esclusivo, a prescindere dalla sua preesistenza.
La Suprema Corte ha chiarito l’applicabilità al caso concreto della legge 765/1967 che all’articolo 18 afferma che «nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione» e specifica che l’eventuale contratto di compravendita di un immobile in condominio sprovvisto dell’area parcheggio sarebbe stato affetto da nullità parziale.
La disciplina dei parcheggi condominiali prevede svariati oneri: in capo al venditore, quello di prevedere questa pertinenza nel contratto di vendita (Cassazione, sentenza 5755/2004), per il costruttore del palazzo, invece, di dotare il condominio di una serie di parcheggi di metratura sufficiente a servire tutte le abitazioni (Cassazione, sentenza 3961/2006) e –da ultimo– per la pubblica amministrazione, di effettuare un controllo sui progetti di costruzione degli stabili e verificare se essi hanno predisposto parcheggi sufficienti a servire le costruende unità immobiliari (Cassazione, sentenza 378/2010).
In conclusione, quindi, l’acquirente ha diritto a vedersi riconosciuto il diritto all’area parcheggio, a condizione però che essa esista, dato che, come specifica la Cassazione «l’effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell’edificio nel provvedimento abilitativo all’edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato».
In caso, quindi, di mancanza dell’area non si potrà domandare al giudice una tutela reale, ma solo risarcitoria verso il proprio venditore, il costruttore dello stabile o –addirittura– verso la pubblica amministrazione in caso si sia resa colpevole di un mancato controllo sui progetti e abbia autorizzato la costruzione del palazzo condominiale senza le aree parcheggio previste dalla legge
(articolo Il Sole 24 Ore del 03.05.2016).
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MASSIMA
10. I primi due motivi, congiuntamente esaminati per la loro connessione, si rivelano 'infondati'.
10.1. Quanto al primo rilievo dedotto, il motivo non attinge la ratio decidendi sottesa alla sentenza impugnata.
Invero, la corte d'appello salernitana, prendendo le mosse dal tenore dell'atto di compravendita intercorso tra La.Vi. ed El.Gi. (il quale prevedeva, tra l'altro, che il trasferimento avesse altresì ad oggetto, oltre all'appartamento, "ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza ... così come pervenuto alla parte venditrice"), ha dato per assodato che la quota parte dell'area destinata a parcheggio trasferita dalla Immobiliare Fi. alla El. fosse pari, a seguito dell'atto di rettifica del 22.11.1972, a mq. 21,24 (anziché a mq. 52,14, come concordato con l'atto notarile del 27.10.1972).
Tanto è vero che, con riferimento esclusiva a questa ridotta area, ha riconosciuto al La. il diritto reale d'uso sulla quota parte di dimensioni di mq. 14,58 di pertinenza dell'appartamento acquistato con l'atto pubblico del 20.12.1990 (quale porzione del più ampio box di mq. 21,24).
Da ciò consegue che non ricorrevano i presupposti affinché il La. individuasse nei contraenti del contratto di compravendita del 27.10.1972 i soggetti legittimati sul piano passivo a soddisfare la sua pretesa.
In ogni caso, il Tribunale di Salerno, per come riportato nello stesso ricorso, si era limitato ad affermare che fu proprio l'atto di rettifica del 22.11.1972 ad aver concretato un "atto contra legem", e che "la palese nullità di esso andava dedotta .... nei confronti di diversi soggetti, e comunque non solo della El.Gi.". Si trattava, pertanto, di affermazione resa "incidenter tantum" e quindi sottratta all'efficacia del giudicato, anche perché la necessità di statuire con tale efficacia sul punto avrebbe comportato l'esigenza di integrità del contraddittorio, invece esclusa dal Tribunale proprio in relazione all'oggetto della domanda proposta.
D'altro canto, ed ancora, la preventiva declaratoria di nullità dell'atto di rettifica del 22.11.1972 non è condizione indispensabile per pervenire alla conseguente invalidità della compravendita stipulata il 10.12.1990, oggetto di questa causa.
Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa.
Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto in un giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra l'acquirente di un immobile che si assume illegittimamente privato del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, ed un terzo che abbia acquistato porzione di tale area, la nullità del negozio stipulato da quest'ultimo, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente integrazione "ope legis", non deve necessariamente correlarsi alla preventiva dichiarazione di nullità dell'atto di vendita intercorso con l'originario costruttore-venditore (argomenta da Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 25.03.2004, n. n. 5755).
10.2. Con riferimento all'asserito giudicato formatosi sulla statuizione del Tribunale in virtù della quale comunque al La. sarebbe stato trasferito il diritto di usufruire del parcheggio nell'area comune condominiale (id est, della quota condominiale dell'area di parcheggio), va ricordato che il giudicato non si estende ad ogni proposizione contenuta in una sentenza con carattere di semplice affermazione incidentale, atteso che per aversi giudicato implicito è necessario che tra la questione decisa in modo espresso e quella che si vuole tacitamente risolta sussista un rapporto di dipendenza indissolubile, e dunque che l'accertamento contenuto nella motivazione della sentenza attenga a questioni che ne costituiscono necessaria premessa ovvero presupposto logico indefettibile (Cass. 05.07.2013, n. 16824).
Nel caso di specie, anche a voler prescindere dal fatto che lo stesso Tribunale di Salerno ha espressamente (cfr. pag. 10 del ricorso) chiarito che "per inciso" formulava l'ulteriore considerazione secondo cui l'area di parcheggio, all'origine, era stata compresa tra i beni condominiali poi ceduti pro quota al La. con l'atto del 1994, è evidente che tra questa affermazione e la questione assorbente che aveva indotto il giudice di primo grado a rigettare la domanda attorea (quella per cui l'attore avrebbe dovuto semmai chiedere -nei confronti di altri soggetti- la nullità dell'atto di rettifica con il quale la sua dante causa aveva accettato la riduzione della quota ideale dell'area di parcheggio spettante ai due appartamenti da lei originariamente acquistati) non è configurabile alcun rapporto di dipendenza indissolubile.
L'affermazione del Tribunale di Salerno "sinallagma contrattuale che comunque, per inciso, non deve essere riequilibrato, in quanto l'area di parcheggio, all'origine, fu compresa tra i beni condominiali, che risultano ceduti pro quota al La." appare enunciazione puramente incidentale, ovvero considerazione priva di relazione causale col deciso, e perciò sottratta all'autorità del giudicato, la quale è circoscritta oggettivamente in conformità alla funzione della pronunzia giudiziale, diretta a dirimere la lite nei limiti delle domande proposte.
11. Il terzo ed il quarto motivo, anch'essi esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, risultano, invece, fondati per quanto di ragione.
Quanto al primo profilo, va rilevato che la corte d'appello ha considerato che la dante causa aveva legittimamente alienato al germano l'intera area parcheggio in precedenza acquistata, e per questa ragione ha dichiarato la nullità, sia pure parziale, della compravendita intercorsa tra i due germani.
Secondo la consolidata elaborazione di questa Corte, invero,
nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio -nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n. 765 del 1967- non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Cass. 24.11.2003, n. 17882; Cass. 27.12.2011, n. 28950).
Alla nullità del contratto di compravendita di unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta (mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie destinata all'inderogabile funzione di parcheggio, consegue l'integrazione della convenzione negoziale "ope legis", con l'attribuzione, in favore dell'acquirente dell'unità immobiliare, del diritto reale d'uso di tale area, e, in favore dell'alienante, del corrispettivo ulteriore (da concordarsi tra le parti, o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando direttamente l'equilibrio del sinallagma contrattuale (Cass. 18.04.2000, n. 4977).
Coerentemente con tale impostazione, la corte di merito ha dichiarato la nullità parziale dell'atto del 10.12.1990 nella parte relativa al trasferimento "integrale" dell'area destinata a parcheggio all'acquirente El.Li.
D'altra parte, la ricorrente evidenzia (cfr. pagg. da 7 a 9 del ricorso) che il Ctu nominato dal Tribunale, le cui conclusioni venivano accolte nella sentenza di primo grado, avesse accertato che l'area da riservare a parcheggio proporzionata alla volumetria dei due appartamenti interno 10 e interno 11, in origine acquistati da Gi.El., doveva essere pari a mq. 34,80, mentre la zona coperta da questa ricevuta era pari soltanto a mq. 21,24, perciò mancando mq. 13,56 alla quota di legge. Lo stesso perito aveva quindi stimato in mq. 10,90 il diritto alla quota ideale dell'area di parcheggio spettante ad El.Li., traendo la conseguenza che, almeno con riferimento ai residui mq. 10,34, El.Gi. avesse sottratto l'area alla sua destinazione per quanto concerne l'altro appartamento di cui si era riservata la proprietà (e che poi ha ceduto al La.).
E' quindi incontroverso che l'area residua riconosciuta a Giuliana Elefante con l'atto di rettifica del 22.11.1972 (pari complessivamente a mq. 21,24) non garantisse a nessuno dei due appartamenti, poi da questa alienati a diversi soggetti, i parametri plano-volumetrici previsti dalla legge urbanistica. Il controricorrente ribadisce in questa sede come tale area di parcheggio, per quanto insufficiente rispetto ai criteri di legge, non fosse stata asservita in quell'atto di rettifica all'uno o all'altro degli appartamenti, e perciò ne pretende una quota.
Ora, secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale,
la norma dettata dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l'epoca dell'edificazione.
Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11.08.1997, n. 7474).
Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia (cfr. Cass. 30.07.1999, n. 6894; Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 05.05.2003, n. 6751; Cass. 13.01.2010, n. 378).
Sempre questa Corte ha affermato come gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41-sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A. (Cass. 22.02.2006, n. 3961).
Ed allora, nella vicenda oggetto di questo giudizio, perché si possa correttamente affermare la nullità parziale ex art. 1418 c.c. dell'atto pubblico del 10.12.1990, come affermato dalla Corte d'Appello di Salerno, riconoscendo al La. il diritto reale d'uso sull'area di parcheggio occorre accertare l'avvenuta riserva, al momento della realizzazione dell'edificio di via ..., n. 21, di Salerno, all'interno della concessione edilizia, di una sufficiente ed individuata area da destinare a parcheggio, come richiesto dalla Legge urbanistica.
Solo, infatti, la determinazione di uno preciso spazio, interno od esterno all'edificio, idoneo ad essere utilizzato a scopo di parcheggio, e la successiva stipulazione di un atto di compravendita della singola porzione immobiliare con espressa esclusione o mancata menzione del contestuale trasferimento della proprietà o del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, consentono di pervenire alla dichiarazione di nullità di quell'atto.
Ove sia, diversamente, accertato che, pur previsto nella concessione edilizia, lo spazio sufficiente da adibire a parcheggio secondo le proporzioni di legge, non fosse stato affatto riservato in corso di costruzione o fosse stato impiegato, invece, per realizzarvi opere d'altra natura da destinare a diversa utilizzazione (ipotesi, cioè diversa, da quella in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto fosse stata successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita), non può dirsi nemmeno mai costituito il rapporto di pertinenzialità ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicché non può ravvisarsi la nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quello spazio, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non riservato in corso d'edificazione, ammettendosi unicamente una tutela risarcitoria.
In sostanza,
l'effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell'edificio nel provvedimento abilitativo all'edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato (Cass. 18.04.2003, n. 6329; Cass. 22.02.2006, n. 3961; Cass. 07.05.2008, n. 11202; Cass. 11.02.2009, n. 3393; Cass. 05.05.2009, n. 10341; Cass. 08.08.2014, n. 17813).
Non è corretto, quindi, riconoscere un diritto reale di uso in favore del La. in una misura comunque non corrispondente ai parametri di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, in modo soltanto da condividere i disagi dell'insufficienza dell'area di parcheggio con Li.El., altro subacquirente di Gi.El., in quanto l'integrazione "ope legis" del contratto di acquisto del ricorrente non può che avvenire, sussistendone le specificate condizioni di fatto, nella proporzione aritmetica stabilita dalla citata norma imperativa ed inderogabile.
Né nella motivazione della corte d'appello risulta esplicitato se il diritto reale d'uso in favore di Lauriello Vincenzo sul sufficiente spazio destinato a parcheggio potesse trovare pieno esercizio sulle aree esterne al fabbricato comunque idonee a garantire la prescrizione normativa della legge urbanistica.
Secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso all'attore, il quale deduca la nullità dell'atto di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41-sexies Legge urbanistica, di provare che il bene oggetto di tale alienazione sia compreso nell'ambito ben delimitato da tale norma (ovvero nell'apposito spazio riservato per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del suo asserito diritto (Cass. 23.01.2006, n. 1221).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Aree vincolate a parcheggio, chiarimenti sul calcolo delle superfici. Cassazione: misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.
Dal vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio sorge un automatico diritto reale d'uso in capo all'acquirente delle unità immobiliari interne all'edificio, restando nulla ogni clausola contraria.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 04.02.2016 n. 2236.
La suprema Corte ricorda che il vincolo di destinazione è inderogabile, ma opera in favore della indifferenziata comunità dei condòmini, tanto che, se per l'attuazione di esso è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti d acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore.
Peraltro, qualora ad attivarsi non sia il condominio o un gruppo di condòmini, anche un singolo condòmino può farlo.
UN METRO QUADRATO PER OGNI DIECI METRI CUBI DI COSTRUZIONE. La Cassazione rammenta inoltre che la legge urbanistica -art. 41-sexies Legge 1150/1942- conteneva all'epoca la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ex art. 2 l. n. 122 del 1989: dieci) metri cubi di costruzione".
La Corte di legittimità precisa che la nozione di costruzione, che è diversa da quella di volume o volumetria, suscettibile di margini di opinabilità, implica indefettibilmente il riferimento anche ai muri esterni, giacché non può concepirsi costruzione senza i muri perimetrali che la delimitano (commento tratto da www.casaeclima.com).

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2) Con i primi due motivi di ricorso viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 18 L. 765/1967 (cd L. ponte), 26 L. 47/1985 e art. 818 cc e dell'art. 12 della legge 246/2005.
Parte ricorrente realisticamente ammette che la Corte di appello ha applicato un orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui
dal vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio sorge un automatico diritto reale d'uso in capo all'acquirente delle unità immobiliari interne all'edificio, restando nulla ogni clausola contraria.
In forza di tali principi (riassunti da Cass. 23845/2013; v. poi esemplificativamente 4733/2015)
il vincolo di destinazione è inderogabile, ma opera in favore della indifferenziata comunità dei condòmini, tanto che, come è noto, se per l'attuazione di esso è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti d acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può, ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore (Cass. 7474/1997).
Peraltro, qualora ad attivarsi non sia il condominio o un gruppo di condòmini, anche un singolo condòmino può farlo.
2.1) Parte ricorrente, dopo un'ampia ricostruzione, chiede alla Corte di Cassazione (cfr. pag. 23 in principio) il mutamento dell'orientamento consolidatosi e attacca la sentenza sulla base di due preminenti considerazioni:
a) la circostanza che dal regime creato in giurisprudenza, che può portare alla proprietà comune dell'area (v Cass. 730/2008, ma non è questo il caso), potrebbe derivare un utilizzo, da parte dei condòmini, in violazione della norma imperativa, perché essi potrebbero decidere di vendere o dare in locazione a terzi i posti auto; ovvero un paradossale non utilizzo, qualora essi, privi di autovetture lasciassero liberi gli spazi.
b) il contrasto tra il principio della destinazione ad area di parcheggio indifferenziata e la parte della sentenza in cui "accerta il diritto d'uso della sig. Ri., sull'area di parcheggio di 74,88 mq individuata quale integrazione di quella già destinata allo scopo rispetto ai parametri normativi".
2.2) La Corte reputa che
non vi siano ragioni per discostarsi dall'orientamento giurisprudenziale dominante e osserva che gli inconvenienti ipotizzati in ricorso non siano plausibile chiave per modificare l'interpretazione da tempo data alla materia.
Il legislatore ha inteso attribuire alla comunità condominiale la disponibilità di una superficie a parcheggio stabilita sulla base di una principio di rilevazione della realtà sociale che non è certo smentito dall'evoluzione di questi decenni di applicazione della Legge Ponte, giacché corrisponde a comune esperienza che quel rapporto volumi/superficie conduce semmai a insoddisfacente risposta alle esigenze condominiali. Queste ultime, inoltre, sono quanto mai mutevoli dal punto di vista soggettivo, cosicché non si può far dipendere da circostanze casuali il senso del dictum legislativo.
Va escluso inoltre che la sentenza impugnata si sia posta in contrasto con i principi generali cui si è fatto riferimento. Ancorché sia vero che al punto 3) del dispositivo si dica che viene "assegnata in uso" a Ri.Vi. l'area per parcheggio vetture di 74,88 mq da staccarsi dalla maggior proprietà del piano cantinato di Se.Fi., tale disposizione va letta unitamente alla motivazione e avendo riguardo alla domanda iniziale e al senso complessivo dei termini usati.
Ora, se si considera:
- che l'attrice chiese (sentenza pag. 5) la "restituzione a parcheggio condominiale delle aree descritte" e quindi non un attribuzione in proprietà o in uso personale;
- che la motivazione della sentenza di appello ha chiaramente parlato di area da restituire alla "sua destinazione di parcheggio condominiale, con vincolo reale";
- che essa ha stabilito la facoltà del convenuto di scegliere la porzione di mq 74,88 che avrà la funzione di assicurare l'effettività della destinazione «a uso di parcheggio
»>;
- che la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 1214/2012) ha già avuto modo di riconoscere che ove l'azione per il riconoscimento del diritto reale d'uso sia stata proposta da uno solo dei condomini, il giudice di merito può addirittura individuare un preciso spazio fisico per la sosta dei veicoli di proprietà del condòmino istante, senza che di tale decisione possa dolersi il costruttore del complesso immobiliare;
- che tutto il giudizio è stato istruito non in vista esclusiva della realizzazione del diritto del singolo, ma del rispetto della complessiva proporzione tra volume edificato e area destinata,
se ne desume che la sentenza di appello abbia solo inteso riconoscere il diritto condominiale e pronunciato in dispositivo in favore della istante, solo quale parte che ha agito per far valere un diritto proprio ma che vanta quale condòmina, il cui accertamento ridonda a beneficio di tutto il condominio; grazie al richiamo contenuto in sentenza il diritto riconosciuto può inoltre essere fatto valere anche esecutivamente dalla stessa parte attrice direttamente.
Non vi è quindi alcuna contraddizione tra quanto accertato sulla base della normativa vigente (che regola diritti sorti all'epoca) e quanto stabilito in dispositivo.
3) Il secondo motivo, come si è accennato, sollecita una rivisitazione della interpretazione consolidata, nella parte in cui non adopera l'art. 12 della L. 246/2005, che ha liberalizzato (secondo parte istante in modo "assoluto") la commerciabilità degli spazi di parcheggio.
Orbene,
è vero che la disposizione di cui all'art. 12, nono comma, della legge n. 246 del 2005 ha modificato l'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 inserendo un secondo comma all'art. 41-sexies e stabilendo che gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari. Tuttavia rimane insuperabile la lettura datane da Cass. 4264/2006, a mente della quale la nuova norma trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari. <<L'efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall'altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore>>.
Nonostante siano trascorsi circa dieci anni da tale lettura, il legislatore non è intervenuto per modificarla, restando così rafforzate le rationes decidendi.

4) Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione artt. 978 e 979 c.c. e art. 1026 cc.
La censura contesta la ricostruzione giurisprudenziale del diritto reale d'uso sulle aree di parcheggio e chiede che esso sia legato alla vita dell'usufruttuario, restando altrimenti privo di durata e tale da espropriare il proprietario costruttore, la proprietà del quale sarebbe compromessa, in violazione della disciplina costituzionale.
La censura non merita soverchia considerazione, sol che si consideri che
il riconoscimento al condòmino del diritto reale d'uso costituisce reazione dell'ordinamento a una scelta, in parte illegittima, del proprietario costruttore. Questi avrebbe dovuto alienare l'area di parcheggio insieme alle unità abitative: avendo voluto riservarsi la proprietà si è volontariamente esposto alla limitazione posta a suo carico dalla legge urbanistica, che, nella specie, è stato necessario imporgli per via giudiziaria.
5) Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 18 L. 765/1967, art. 26 L. 47/1985 e art. 818 c.c. - errata determinazione del calcolo dello spazio di parcheggio ex art. 18.
Parte ricorrente sostiene che la sentenza erroneamente non ha conteggiato i 32 mq di garage venduti ai signori Ca.-Ca. e i 49 mq di altro garage rimasto al ricorrente e poi trasferito a terzi unitamente agli uffici.
Si duole del fatto che la sentenza abbia ritenuto necessario che gli spazi di parcheggio siano vincolati all'uso diretto e indifferenziato degli occupanti l'edificio.
Afferma che in tal modo si nega la possibilità di trasferire con i singoli atti i posti auto agli acquirenti degli appartamenti, eventualità da ritenere legittima, con possibilità di libera rivendita.
Il quinto motivo (violazione e falsa applicazione art. 18 L. 765/1967, art. 26 L. 47/1985 e art. 818 cc e vizi di motivazione) verte sullo stesso punto attaccato nel precedente e torna a lamentare la contraddizione che sarebbe insita nell'avere affermato l'uso indifferenziato sulle aree a parcheggio e nell'avere poi assegnato alla Ricupero i 74,88 mq mancanti (profilo b). In ogni caso vi sarebbe contraddizione tra detta assegnazione individuale e il non avere considerato i metri quadrati di area che il proprietario aveva assegnato a sé e ai Ca.Ca..
Le due doglianze sono destituite di fondamento, in considerazione di quanto già spiegato sub 2.2).
Invano parte ricorrente fa leva sulla fraseologia usata nel dispositivo della sentenza. Essa non ha trasferito la titolarità della proprietà alla Ri. personalmente, come ha invece fatto il Fi. nel vendere a terzi le due aree che vorrebbe conteggiare; ha solo riconosciuto l'estendersi del diritto indifferenziato dei condomini sull'area che era stata esclusa e ha (con la imprecisa formula "assegna in uso") riconosciuto all'attrice il potere di far valere su detta area (che peraltro secondo la Corte d'appello potrà essere scelta dal convenuto ricorrente) la destinazione a parcheggio condominiale che era stata chiesta e che è stata chiaramente sancita in motivazione.
E' implicito nella giurisprudenza confermata, e invano criticata, che il costruttore non può far conteggiare nell'area vincolata i parcheggi che costruisce e aliena liberamente, senza riguardo al vincolo. Tale regime di libera vendita è compatibile con le costruzioni post 1967, ma solo quanto alle aree di parcheggio eccedenti il limite delle aree da sottoporre al vincolo legale, le quali per essere riconosciute devono essere identificabili dai singoli atti di vendita.
Per la superficie vincolata ex lege 765/1967 il proprietario, che voglia riservarsi la proprietà o cederla a terzi (v. Cass. 11261/2003), deve comunque salvaguardare con tali atti che sia rispettata la destinazione di legge, che riserva stabilmente (come sottolinea la sentenza, pag. 31) i relativi spazi all'uso delle persone che stabilmente abitano le singole unità immobiliari del fabbricato, limite che nel ricorso il Fi. non dichiara e documenta di aver posto, nei sensi di cui si è prima discusso, ai terzi da lui aventi causa.
La violazione del vincolo è implicita nella sua scelta di dividere l'area vincolata più vasta da queste piccole aree riservate e nel suo intendimento di considerare queste aree liberamente rivendibili dagli acquirenti.
6) Il sesto motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 18 L. 765/1967 e dell'art. 9 circolare LLPP n. 3210/1967 nonché vizi di motivazione.
Viene qui riproposta la questione relativa al calcolo della superficie da destinare a parcheggio e quindi della correlata cubatura al netto o al lordo dei muri perimetrali dell'edificio.
Parte ricorrente reputa, citando la circolare ministeriale, che la cubatura debba essere computata detraendo i muri perimetrali esterni.
La censura è infondata.
Il testo normativo, che prevale sulle letture che possono aver fornito datate circolari, anteriori alla vita dell'istituto e alla sua elaborazione nel mondo giuridico, depone nel senso voluto dalla sentenza impugnata.
La legge urbanistica (art. 41-sexies Legge 1150/1942) conteneva all'epoca la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ex art. 2 l. n. 122 del 1989: dieci) metri cubi di costruzione".
La nozione di costruzione, che è diversa da quella di volume o volumetria, suscettibile di margini di opinabilità, implica indefettibilmente il riferimento anche ai muri esterni, giacché non può concepirsi costruzione senza i muri perimetrali che la delimitano.

La doglianza va quindi respinta.
6.1) Il motivo presenta un altro profilo, concernente la mancata considerazione, nella superficie a suo tempo effettivamente vincolata, degli spazi (un'area di 33,22 mq, ricorso pag. 39) «occupati da "muro di confine", "marciapiede e gabbia cancello" e "gradini interno cortile"», manufatti considerati dalla Corte di appello quali "ostacoli fissi".
Secondo il ricorrente trattasi invece di spazi funzionali al parcheggio e come tali da conteggiare.
La questione è posta anche nel settimo motivo, in cui si deduce che questi ostacoli fissi erano descritti in progetto ed erano ormai goduti dai condòmini.
Anche questa doglianza merita il rigetto.
Con apprezzamento di merito incensurabile in sede di legittimità, la Corte di appello ha ritenuto che i manufatti non fossero da includere nel computo del parcheggio e che l'area da essi occupata fosse "superficie effettivamente non disponibile". Invano il ricorso invoca il diverso parere del consulente sulla loro funzionalità e la inclusione dei manufatti nel progetto approvato: la descrizione dei manufatti conforta l'opinione della Corte, facendola apparire congrua e logica, dunque, si ripete, non sindacabile dal giudice di legittimità (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 04.02.2016 n. 2236).

anno 2015

EDILIZIA PRIVATA: In Lombardia, i box sono sempre e comunque gratuiti a prescindere se superino -o meno- il rapporto di legge di 1 mq/10 mc.. E la relativa snr non concorre alla determinazione della classe dell'edificio.
Circa la gratuità del permesso di costruire nella parte relativa alle autorimesse, questo TAR si è già pronunciato più volte in senso affermativo.
L’art. 69, comma 1, della LR 12/2005 attribuisce la massima estensione al principio della gratuità, riferendolo espressamente a tutte le tipologie di parcheggi (“pertinenziali e non pertinenziali, realizzati anche in eccedenza rispetto alla quota minima richiesta per legge”).
Non è quindi possibile limitare il beneficio alle costruzioni esistenti, o ai parcheggi privati disciplinati da convenzioni urbanistiche o rientranti nel programma urbano dei parcheggi. La disciplina di favore è chiarita e completata dal comma 2 dell’art. 69, il quale espressamente stabilisce che “[a]i fini del calcolo del costo di costruzione, le superfici destinate a parcheggi non concorrono alla definizione della classe dell'edificio”.
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Non si ritiene di sollevare la questione di legittimità costituzionale dell’art. 69 della LR 12/2005, proposta dal Comune in relazione all’asserito superamento dei limiti della competenza legislativa regionale.
In realtà, la realizzazione di parcheggi privati corrisponde a esigenze di interesse pubblico (minore ingombro degli spazi della viabilità, minori spese per parcheggi comunali) che possono presentarsi in forma differenziata sul territorio nazionale, ferma restando la necessità di una soglia minima omogenea. Non è dunque irragionevole o disfunzionale che le normative regionali siano a loro volta differenziate, e incentivino in grado maggiore o minore la realizzazione dei parcheggi privati, tenendo conto delle particolarità locali.
Del resto, la disposizione generale dell’art. 16 del DPR 380/2001 rinvia ai parametri stabiliti dalle regioni sia per gli oneri di urbanizzazione (comma 4) sia per il costo di costruzione (comma 9), ovvero le due voci in relazione alle quali viene determinato il contributo di costruzione. Vi sono quindi margini a disposizione del legislatore regionale per ottenere, attraverso la leva del costo delle edificazioni, risultati di interesse pubblico individuati e definiti su scala locale.
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Nel caso in esame, l’art. 69 della LR 12/2005 non è stato rispettato, e pertanto il calcolo del contributo di costruzione dovrà essere rinnovato escludendo i parcheggi, sia direttamente sia in relazione alla classe dell’edificio.
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1. Il Comune di Arcene ha rilasciato alla società ricorrente E.A.srl il permesso di costruire n. 4 del 14.04.2011, autorizzando la realizzazione di 3 edifici per un totale di 42 appartamenti nel PL “La Fornace”. Il contributo di costruzione (€ 197.535,97) è stato calcolato tenendo conto anche della superficie destinata ad autorimesse e aree di manovra (1.870,63 mq).
2. La ricorrente ha versato € 49.384 al momento del rilascio del titolo edilizio, e ha ottenuto la rateizzazione del resto (v. provvedimento del responsabile dell’Ufficio Tecnico del 22.03.2011), con applicazione degli interessi legali, come previsto dalla deliberazione giuntale n. 20 del 09.03.2011.
La restituzione doveva avvenire in dieci rate, ciascuna di importo pari a € 15.324, da corrispondere a intervalli trimestrali tra il 22.07.2011 e il 22.10.2013.
A garanzia della restituzione la ricorrente ha presentato una polizza fideiussoria emessa da Atradius Credit Insurance NV per un valore pari a € 192.598.
3. La ricorrente ha versato per intero le prime quattro rate, ma senza rispettare, per la quarta, la scadenza prevista. Dopo il 13.06.2012 (data di pagamento della quarta rata) la ricorrente ha effettuato altri versamenti parziali, e ha quindi interrotto ogni pagamento.
Secondo la ricorrente, il contributo di costruzione, ricalcolato escludendo la superficie destinata ad autorimesse e non computando la suddetta superficie ai fini dell’individuazione della classe degli edifici, sarebbe pari a € 97.949,90. Una volta computati gli interessi per la rateizzazione, l’importo definitivo risulterebbe pari a € 98.394,35.
Questa somma era già stata interamente corrisposta alla data del 13.06.2012. Rispetto all’importo dovuto, la ricorrente avrebbe versato un esubero pari a € 48.257,65.
4. A questo si aggiunge l’escussione parziale della fideiussione, per un importo pari a € 34.568,10, effettuata il 17.12.2013.
5. Più recentemente, il Comune con provvedimento del responsabile dell’Ufficio Tecnico del 19.05.2014 ha comunicato una nuova escussione parziale della fideiussione per un importo pari a € 22.475,20.
6. Contro il suddetto provvedimento e contro gli atti presupposti (tra cui la deliberazione giuntale n. 20/2011) la ricorrente ha presentato impugnazione con atto notificato il 23.06.2014 e depositato il 30.06.2014. Le censure possono essere sintetizzate come segue:
(i) violazione dell’art. 69 della LR 11.03.2005 n. 12, che prevede il regime di gratuità integrale per i parcheggi pertinenziali e non pertinenziali, ed esclude le relative superfici dalla definizione della classe dell'edificio;
(ii) violazione dell’art. 16, comma 3, del DPR 06.06.2001 n. 380, nonché irragionevolezza, con riferimento alle disposizioni della deliberazione giuntale n. 20/2011, che ammettono la rateizzazione solo per importi superiori a € 100.000 e prevedono che il contributo di costruzione residuo venga rideterminato qualora il costo di costruzione subisca degli incrementi;
(iii) mancanza dei presupposti per applicare le sanzioni da ritardo, in quanto l’intero importo del contributo di costruzione sarebbe stato versato ancora in data 13.06.2012. Viene inoltre chiesta una pronuncia che accerti il contributo di costruzione nell’importo di € 97.949,90, con la conseguente condanna alla restituzione della somma versata o escussa in eccedenza (€ 82.825,75), aumentata di interessi, rivalutazione e maggior danno.
7. Il Comune si è costituito in giudizio chiedendo la reiezione del ricorso.
8. Sulle questioni rilevanti ai fini della decisione si possono svolgere le seguenti considerazioni.
...
Sulla gratuita dei parcheggi
14. Circa la gratuità del permesso di costruire nella parte relativa alle autorimesse, questo TAR si è già pronunciato più volte in senso affermativo (v. sentenze n. 1709 del 29.09.2009, e n. 508 del 24.05.2013).
L’art. 69, comma 1, della LR 12/2005 attribuisce la massima estensione al principio della gratuità, riferendolo espressamente a tutte le tipologie di parcheggi (“pertinenziali e non pertinenziali, realizzati anche in eccedenza rispetto alla quota minima richiesta per legge”).
Non è quindi possibile limitare il beneficio alle costruzioni esistenti, o ai parcheggi privati disciplinati da convenzioni urbanistiche o rientranti nel programma urbano dei parcheggi. La disciplina di favore è chiarita e completata dal comma 2 dell’art. 69, il quale espressamente stabilisce che “[a]i fini del calcolo del costo di costruzione, le superfici destinate a parcheggi non concorrono alla definizione della classe dell'edificio”.
15. Non si ritiene di sollevare la questione di legittimità costituzionale dell’art. 69 della LR 12/2005, proposta dal Comune in relazione all’asserito superamento dei limiti della competenza legislativa regionale.
In realtà, la realizzazione di parcheggi privati corrisponde a esigenze di interesse pubblico (minore ingombro degli spazi della viabilità, minori spese per parcheggi comunali) che possono presentarsi in forma differenziata sul territorio nazionale, ferma restando la necessità di una soglia minima omogenea. Non è dunque irragionevole o disfunzionale che le normative regionali siano a loro volta differenziate, e incentivino in grado maggiore o minore la realizzazione dei parcheggi privati, tenendo conto delle particolarità locali.
Del resto, la disposizione generale dell’art. 16 del DPR 380/2001 rinvia ai parametri stabiliti dalle regioni sia per gli oneri di urbanizzazione (comma 4) sia per il costo di costruzione (comma 9), ovvero le due voci in relazione alle quali viene determinato il contributo di costruzione. Vi sono quindi margini a disposizione del legislatore regionale per ottenere, attraverso la leva del costo delle edificazioni, risultati di interesse pubblico individuati e definiti su scala locale.
16. Nel caso in esame, l’art. 69 della LR 12/2005 non è stato rispettato, e pertanto il calcolo del contributo di costruzione dovrà essere rinnovato escludendo i parcheggi, sia direttamente sia in relazione alla classe dell’edificio.
17. Poiché nelle memorie difensive si fa riferimento a una variante progettuale chiesta dalla ricorrente, che trasformerebbe una parte delle autorimesse in superficie con diversa destinazione, è ora necessario risolvere tale questione con precedenza su tutte le altre.
A tutela delle finanze pubbliche, il Comune può infatti legittimamente rinviare il nuovo calcolo (e la restituzione di quanto incamerato in eccedenza) in attesa che diventi definitivo il dato sulla superficie dei parcheggi. Il bilanciamento di tale posizione di vantaggio è costituito dall’obbligo di decidere sulla richiesta di variante in un termine breve (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 31.08.2015 n. 1133 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa normativa in tema di parcheggi costituisce un corpus di regole speciali (art. 41-sexies della legge n. 1150/1942; d.m. 1444/1968; art. 18 legge n. 765/1989; legge n. 122/1989) connotate da un evidente regime di favor, strettamente connesse e funzionali per le amministrazioni locali all’obiettivo di garantire ed assicurare alla collettività un adeguato livello di standards quali-quantitativi nell’ambito della predisposizione del complesso sistema delle infrastrutture e dei servizi ai cittadini.
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Per tutti gli spazi a parcheggio, quale che sia la sorte del vincolo pertinenziale di stampo privatistico rispetto alle costruzioni servite, deve ritenersi indiscutibile la permanenza e la inderogabilità del vincolo pubblicistico di destinazione, quale connotazione necessaria dell'essere quegli spazi funzionali al perseguimento di primarie esigenze della collettività, legate alla stessa vivibilità degli spazi urbani.
Ne consegue che in nessun caso potrebbe essere consentito il cambio di destinazione d'uso in relazione agli immobili predetti, dato che sarebbe contro ogni logica che il diverso uso individuale possa prevalere sulla destinazione a parcheggio che partecipa dei suddetti caratteri di rilevanza pubblica.
Tale destinazione deve pertanto orientare, a guisa di vero e proprio vincolo, l'azione della pubblica amministrazione dal momento che consentire, per il tramite dell'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso, la sottrazione di spazi destinati a garage realizzati grazie al meccanismo derogatorio di legge dianzi brevemente descritto, equivarrebbe certamente ad infrangere un vincolo di inedificabilità.

3. La ricostruzione attorea non convince essendo basata su un’erronea interpretazione della normativa in tema di parcheggi che costituisce un corpus di regole speciali (art. 41-sexies della legge n. 1150/1942; d.m. 1444/1968; art. 18 legge n. 765/1989; legge n. 122/1989) connotate da un evidente regime di favor, strettamente connesse e funzionali per le amministrazioni locali all’obiettivo di garantire ed assicurare alla collettività un adeguato livello di standards quali-quantitativi nell’ambito della predisposizione del complesso sistema delle infrastrutture e dei servizi ai cittadini.
Tanto premesso la circostanza secondo cui il permesso di costruire n. 15/2002 rilasciato per la costruzione delle due autorimesse in questione sarebbe stato emesso a titolo oneroso, e non avrebbe natura pertinenziale, non equivale a ritenere per ciò solo sottratto il titolo edilizio al regime di favor della normativa di settore predetto.
Ed infatti anche per i parcheggi non pertinenziali da realizzarsi in aree libere nel sottosuolo o al pian terreno di fabbricati l’art. 6, comma 2, della legge regionale Campania n. 19/2001 prevede la possibilità di realizzarli “in deroga” agli strumenti urbanistici vigenti.
Né alcun rilievo può attribuirsi alla circostanza secondo cui il permesso di costruire sarebbe stato rilasciato “a titolo oneroso” e non a titolo gratuito, dal momento che la gratuità presuppone, innanzitutto, che si tratti di autorimesse e parcheggi, realizzate in locali preesistenti o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, mentre nella specie le autorimesse sono state realizzate “ex novo” ed il complesso immobiliare autorizzato non è completamente interrato poiché con il permesso di costruire n. 15 cit. oltre la costruzione delle due autorimesse è stata altresì assentita la realizzazione di due sovrastanti strutture a carattere smontabile complete di tettoie.
A ciò aggiungasi che per i parcheggi non connotati da vincolo di pertinenzialità trova applicazione l’art. 41-quinquies, l. 17.08.1942, n. 1150 relativa agli spazi per parcheggi da conteggiarsi ai fini della dotazione di standard.
Per tale ragione non può validamente sostenersi che il mutamento di destinazione d’uso avverrebbe nell’ambito della medesima categoria omogenea, stante la peculiarità della destinazione d’uso attribuita e del regime giuridico agevolato cui è assoggettato il rilascio di titoli edilizi per la realizzazione di autorimesse anche non pertinenziali sulla cui base l’intervento assentito appare per lo più sussumibile nell’ambito di una destinazione a “servizi” che non di tipo produttivo commerciale.
Cionondimeno per tutti gli spazi a parcheggio, quale che sia la sorte del vincolo pertinenziale di stampo privatistico rispetto alle costruzioni servite, deve ritenersi indiscutibile la permanenza e la inderogabilità del vincolo pubblicistico di destinazione, quale connotazione necessaria dell'essere quegli spazi funzionali al perseguimento di primarie esigenze della collettività, legate alla stessa vivibilità degli spazi urbani.
Ne consegue che in nessun caso potrebbe essere consentito il cambio di destinazione d'uso in relazione agli immobili predetti, dato che sarebbe contro ogni logica che il diverso uso individuale possa prevalere sulla destinazione a parcheggio che partecipa dei suddetti caratteri di rilevanza pubblica. Tale destinazione deve pertanto orientare, a guisa di vero e proprio vincolo, l'azione della pubblica amministrazione dal momento che consentire, per il tramite dell'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso, la sottrazione di spazi destinati a garage realizzati grazie al meccanismo derogatorio di legge dianzi brevemente descritto, equivarrebbe certamente ad infrangere un vincolo di inedificabilità (TAR Campania-Napoli, Sez. VI, sentenza 22.07.2015 n. 3872 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa prevalente giurisprudenza ritiene che le disposizioni di cui all'art. 9 l. 122/1989 abbiano carattere eccezionale, perseguendo esse la finalità di dare soluzione ai problemi relativi ai parcheggi nelle aree urbane.
Pertanto, l'operatività delle stesse (in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti) non può ritenersi estesa anche alle zone agricole. Ne consegue che la realizzazione di parcheggi in dette zone resta comunque soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie

20. Si può ora passare all’esame della prima parte del primo motivo, laddove i ricorrenti sostengono che, in base all’art. 9 della legge n. 122 del 1989, la possibilità di realizzare autorimesse interrate sarebbe sempre ammessa, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici.
21. In proposito si osserva quanto segue.
22. Stabilisce l’art. 9, primo comma, della legge 10.03.1989, n. 122 (Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15.06.1959, n. 393) che <<I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…>>.
23. Come si vede, la norma ammette effettivamente la possibilità di realizzare autorimesse interrate anche in deroga alle disposizioni contenute nei vigenti piani urbanistici.
24. Va però osservato che la prevalente giurisprudenza ritiene che le indicate disposizioni abbiano carattere eccezionale, perseguendo esse la finalità di dare soluzione ai problemi relativi ai parcheggi nelle aree urbane; e che, pertanto, l'operatività delle stesse non possa ritenersi estesa anche alle zone agricole. Ne consegue che la realizzazione di parcheggi in dette zone resta comunque soggetta alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie (cfr. TAR Campania Napoli, sez. II, 08.06.2009, n. 3134; TAR Veneto, sez. II, 06.09.2002, n. 5229).
25. Per queste ragioni, la doglianza in esame non può essere accolta (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 09.07.2015 n. 1590 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: In materia urbanistica costituiscono vincoli soggetti a decadenza solo quelli preordinati all'espropriazione o che comportino l'inedificazione, e che dunque svuotino il contenuto del diritto di proprietà incidendo sul godimento del bene, tanto da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale, ovvero diminuendone in modo significativo il suo valore di scambio.
Tali non sono, tra gli altri, le previsioni di un piano regolatore che destinano un’area a verde pubblico attrezzato, trattandosi di vincoli conformativi della proprietà, in quanto inquadrabili nella zonizzazione dell'intero territorio comunale o di parte di esso, che incidono su una generalità di beni, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui questi ricadono.
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La giurisprudenza di questo Consiglio ha già risolto favorevolmente la questione relativa alla possibilità di far coesistere la destinazione a verde pubblico di un’area con quella di realizzarvi nel sottosuolo parcheggi pertinenziali.
Nell’occasione, la richiamata coesistenza è stata ammessa stante l’evidente inidoneità della destinazione a parcheggio del sottosuolo a sottrarre l’area sovrastante alle sue finalità di interesse pubblico.
Ma è altresì evidente che –per le medesime ragioni– la richiamata compatibilità resti ammessa solo a condizione che la realizzazione dei parcheggi interrati non sottragga né in tutto, né in parte aree tipicamente destinate, sul soprasuolo, a verde attrezzato.
Si tratta esattamente della situazione che si riscontra nel caso in esame, in cui la realizzazione delle rampe d’accesso nel soprasuolo è idonea a sottrarre porzioni apprezzabili di superficie alla destinazione tipica di Piano (anche in considerazione dell’estensione non rilevante dell’area).
In siffatte ipotesi, la coesistenza fra il vincolo conformativo e la realizzazione dei parcheggi interrati può infatti essere ammessa, ma solo a condizione che la realizzazione dei secondi non alteri la piena estensione del primo, neppure in modo parziale e neppure per la realizzazione degli interventi accessori e strumentali i quali dovranno in via di principio trovare collocazione esternamente all’area.

7. Deve essere ora esaminato il quarto motivo di ricorso con cui si è chiesta la riforma della sentenza in epigrafe per la parte in cui i primi Giudici hanno respinto il motivo di ricorso relativo all’illegittimità della D.I.A. del 2008 in quanto –inter alia- ammetteva la realizzazione di una rampa di accesso all’immobile andando ad incidere su un’area destinata a verde attrezzato sulla base di un vincolo non decaduto.
7.1. Il motivo non può trovare accoglimento.
7.1.1. Ora, va premesso che la sentenza in epigrafe è certamente meritevole di conferma per la parte in cui afferma che la destinazione a ‘Verde attrezzato’ impressa all’area per cui è causa dalla pertinente disciplina di piano, atteso il suo carattere conformativo, non è soggetta a decadenza.
Al riguardo ci si limita a richiamare il consolidato –e qui condiviso– indirizzo secondo cui in materia urbanistica costituiscono vincoli soggetti a decadenza solo quelli preordinati all'espropriazione o che comportino l'inedificazione, e che dunque svuotino il contenuto del diritto di proprietà incidendo sul godimento del bene, tanto da renderlo inutilizzabile rispetto alla sua destinazione naturale, ovvero diminuendone in modo significativo il suo valore di scambio. Tali non sono, tra gli altri, le previsioni di un piano regolatore che destinano un’area a verde pubblico attrezzato, trattandosi di vincoli conformativi della proprietà, in quanto inquadrabili nella zonizzazione dell'intero territorio comunale o di parte di esso, che incidono su una generalità di beni, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui questi ricadono (in tal senso –ex multis-: Cons. Stato, IV, 06.05.2013, n. 2432; id., IV, 23.04.2013, n. 2254; id., IV, 29.11.2012, n. 6094).
7.1.2. Neppure può essere condivisa la tesi dell’appellante secondo cui, anche ad ammettere la persistenza del richiamato vincolo conformativo, sarebbe comunque consentita la realizzazione, nell’ambito di aree destinate a ‘verde attrezzato’, di rampe destinate all’accesso a parcheggi interrati.
La giurisprudenza di questo Consiglio ha già risolto favorevolmente la questione relativa alla possibilità di far coesistere la destinazione a verde pubblico di un’area con quella di realizzarvi nel sottosuolo parcheggi pertinenziali (in tal senso, Cons. Stato, VI, 19.10.2006, n. 6256).
Nell’occasione, la richiamata coesistenza è stata ammessa stante l’evidente inidoneità della destinazione a parcheggio del sottosuolo a sottrarre l’area sovrastante alle sue finalità di interesse pubblico.
Ma è altresì evidente che –per le medesime ragioni– la richiamata compatibilità resti ammessa solo a condizione che la realizzazione dei parcheggi interrati non sottragga né in tutto, né in parte aree tipicamente destinate, sul soprasuolo, a verde attrezzato.
Si tratta esattamente della situazione che si riscontra nel caso in esame, in cui la realizzazione delle rampe d’accesso nel soprasuolo è idonea a sottrarre porzioni apprezzabili di superficie alla destinazione tipica di Piano (anche in considerazione dell’estensione non rilevante dell’area).
In siffatte ipotesi, la coesistenza fra il vincolo conformativo e la realizzazione dei parcheggi interrati può infatti essere ammessa, ma solo a condizione che la realizzazione dei secondi non alteri la piena estensione del primo, neppure in modo parziale e neppure per la realizzazione degli interventi accessori e strumentali i quali dovranno in via di principio trovare collocazione esternamente all’area.
Né a conclusioni diverse da quelle appena delineate può giungersi in relazione al contenuto della delibera consiliare n. 32 del 2005, pure richiamata dagli appellanti a sostegno delle proprie tesi.
A tacere d’altro, si osserva che la delibera in questione ha sancito la richiamata compatibilità/coesistenza (e ha dettato prescrizioni per la realizzazione delle rampe d’accesso), ma non sembra aver affermato il principio secondo cui la superficie destinata alle rampe possa essere sottratta a quella destinata alla fruizione del verde pubblico attrezzato
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 05.06.2015 n. 2769 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Ancora sull'indissolubilità del vincolo di cui all'art. 41-sexies della Legge urbanistica.
È nulla la vendita di un’abitazione quando il venditore ceda solo l’unità abitativa e non anche (quantomeno) il diritto d’uso del posto auto che si riserva in collegamento con la mansarda abusiva.
In materia edilizia l'art. 41-sexies della l. n. 1150/1942 pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell'edificio, con la conseguenza che in favore di tutti i condomini sorge un diritto reale d'uso sugli spazi anzidetti. Tale vincolo di destinazione, imposto dalla normativa di settore, viene eluso nel caso di alterazione dello standard urbanistico, effettuato mediante la realizzazione ex post di una unità immobiliare abusiva.
Ne consegue che deve essere annullata con rinvio la sentenza di merito che, dopo aver accertato che il contratto di compravendita non aveva trasferito la proprietà del posto auto unitamente a quella dell'appartamento, ha ritenuto che i venditori potessero legittimamente non trasferire il diritto reale d'uso del posto auto, stante la riserva dello stesso all'unità abitativa realizzata ex post nel locale mansarda, riconoscendo tuttavia che quest'ultimo costituisce un'unità immobiliare abusiva, così acclarando l'avvenuta alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione, in danno del diritto degli acquirenti dell'appartamento a fruire del posto auto, sotto forma di diritto reale d'uso, dovendo dunque ritenersi eluso il vincolo di destinazione imposto dalla normativa speciale richiamata
(Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 10.03.2015 n. 4733).

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Commento (di Daniele Minussi)
Nel caso in esame era stata realizzata da un condomino una mansarda abusiva ricavata nel sottotetto. Detto condomino, venduto l'appartamento di cui era titolare senza aver contestualmente ceduto anche il posto auto, era andato ad abitare nella mansarda, continuando a fruire del parcheggio originariamente acquistato unitamente all'unità abitativa di poi ceduta.
Chi aveva acquistato l'appartamento senza posto auto aveva successivamente agito per far dichiarare l'invalidità dell'atto, laddove non veniva trasferito anche il posto auto pertinenziale. La Corte d'Appello, sovvertendo il giudizio di primo grado, aveva dato torto all'attore sulla scorta del modo di disporre del più volte novellato art. 26 della l. 47/1985. Insomma: summum jus, summa iniuria.
Provvede a "riparare" la S.C. con la pronunzia in commento, rilevando come il nodo in realtà non consista nell'astratta previsione della norma citata, quanto piuttosto nel rilievo in base al quale la condotta abusiva di chi ebbe a realizzare la mansarda senza titolo autorizzativo, ha alterato l'originario rapporto planivolumetrico disciplinato dall'art. 41-sexies della legge 1150/1942.
Tale condotta antigiuridica non può non riverberarsi sulla conformità a legge della vendita dell'appartamento privo di posto auto eseguita da chi, illegittimamente, intende mantenere il diritto di parcheggio
(tratto da www.e-glossa.it).
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1. - Il ricorso è fondato.
1.1. - Con l'unico motivo è dedotta violazione dell'art. 41-sexies legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967.
Si assume che la realizzazione di una unità abitativa in assenza di concessione e di sanatoria, nella specie il vano sottotetto o mansarda, alla quale era stato destinato dai coniugi F.-Z. l'uso del posto auto avrebbe alterato lo standard urbanistico degli spazi destinati ad uso parcheggio, stabilito dall'art. 41-sexíes.
Il vincolo pubblicistico di servizio tra il fabbricato e l'area destinata a parcheggio risulterebbe eluso dal contratto di compravendita inter partes, in forza del quale il vincolo permarrebbe in quanto collegato ad una unità abitativa abusiva, in quanto tale precaria, potendo essere oggetto di demolizione ovvero riduzione in pristino.
2. - La doglianza è fondata.
2.1. - La fattispecie in esame è regolata, ratione temporis, dall'art. 41-sexies della legge n. 1152 del 1942, che pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell'edificio, e determina perciò il sorgere di un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini (ex plurimis, Cass., sez. 2^, sentenze n. 21003 del 2008; n. 15509 del 2011; n. 28950 del 2011; n. 1214 del 2012).
2.2. - La Corte d'appello, dopo aver accertato che il contratto di compravendita non aveva trasferito la proprietà del posto auto unitamente a quella dell'appartamento, ha ritenuto che i venditori potessero legittimamente non trasferire il diritto reale d'uso del posto auto, stante la riserva dello stesso all'unità abitativa realizzata ex post nel locale mansarda.
Ma la stessa Corte d'appello ha riconosciuto che si trattava di unità immobiliare abusiva, così acclarando l'avvenuta alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione, in danno del diritto degli acquirenti dell'appartamento a fruire del posto auto, sotto forma di diritto reale d'uso.
Il vincolo di destinazione, Imposto dalla normativa speciale richiamata, risulta nella specie eluso mediante l'alterazione del precedente standard urbanistico, attuata con la realizzazione ex post di una unità immobiliare abusiva.
2.3. - La sentenza Impugnata deve quindi essere cassata e il giudice del rinvio, individuato in dispositivo, procederà all'applicazione del principio di diritto secondo cui costituisce violazione dell'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 l'alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione che si produce attraverso la realizzazione ex post di unità Immobiliari abusive
(Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 10.03.2015 n. 4733).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, necessariamente fa implicito riferimento ai soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l’articolo 2, comma 2, della stessa legge n. 122, il quale stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione.
Ed infatti, in base a un condiviso orientamento, l’articolo 9 della legge 24.03.1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, necessariamente fa implicito riferimento ai soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l’articolo 2, comma 2, della stessa legge n. 122, il quale stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione (in tal senso: Cons. Stato, IV, 16.04.2012, n. 2185) (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 09.02.2015 n. 637 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2014

EDILIZIA PRIVATAI volumi destinati a parcheggi obbligatori ad uso privato di cui all’art. 41-sexies L. 17.08.1942 n. 1150, legati all’immobile principale da un nesso di inscindibilità in forza del quale di essi non possa disporsi separatamente, non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione.
Sicché, il rapporto tra superficie delle aree destinate a parcheggio e volumetria del fabbricato, così come richiesto dal citato art. 41-sexies, è verificato dalla P.A. e costituisce condizione essenziale per il rilascio del titolo edilizio, di modo che la rimozione del vincolo pertinenziale non può avvenire a piacimento del proprietario, ma soltanto attraverso una concessione in variante che lo trasferisca su altre zone riconosciute idonee.
Tuttavia, il vincolo così costituito dev’essere poi effettivamente trascritto nelle forme dovute.
Pertanto, alla stregua di quanto sopra, le aree gravate da vincolo di destinazione a parcheggio ai sensi dell’art. 41-sexies L. 17.08.1942 n. 1150 sulla base del titolo edificatorio non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e, comunque, la P.A. ha titolo per pretendere, in relazione ad esse, la trascrizione del vincolo nelle forme di legge, anche in danno del privato resosi inadempiente.

- Premesso che la società ricorrente contesta la determinazione assunta dal comune di Vibo Valentia, di liquidare gli oneri concessori afferenti ad un intervento edilizio da realizzarsi, computando pure i volumi destinati a parcheggi obbligatori;
- Ritenuto che i volumi destinati a parcheggi obbligatori ad uso privato di cui all’art. 41-sexies L. 17.08.1942 n. 1150, legati all’immobile principale da un nesso di inscindibilità in forza del quale di essi non possa disporsi separatamente, non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione (cfr. Cons. Stato, 28.11.2012 n. 6033);
- Considerato che il rapporto tra superficie delle aree destinate a parcheggio e volumetria del fabbricato, così come richiesto dal citato art. 41-sexies, è verificato dalla P.A. e costituisce condizione essenziale per il rilascio del titolo edilizio, di modo che la rimozione del vincolo pertinenziale non può avvenire a piacimento del proprietario, ma soltanto attraverso una concessione in variante che lo trasferisca su altre zone riconosciute idonee (cfr. Cass. civ., Sez. II, 14.11.2000 n. 14731);
- Precisato, tuttavia, che il vincolo così costituito dev’essere poi effettivamente trascritto nelle forme dovute (cfr. TAR Lazio, Roma, Sez. II, 02.12.2002 n. 11019);
- Ritenuto, pertanto, alla stregua di quanto sopra, che le aree gravate da vincolo di destinazione a parcheggio ai sensi dell’art. 41-sexies L. 17.08.1942 n. 1150 sulla base del titolo edificatorio non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e che, comunque, la P.A. ha titolo per pretendere, in relazione ad esse, la trascrizione del vincolo nelle forme di legge, anche in danno del privato resosi inadempiente (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 04.09.2014 n. 1399 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAE' corretto affermare che dei 77 parcheggi vincolati ad uso pubblico, 52 risultarono realizzati su suolo demaniale concesso in diritto di superficie e 25 sulla proprietà privata sotto il fabbricato principale.
Questi, quindi, sono stati realizzati in attuazione del piano particolareggiato come parcheggi pubblici di standard e non possono essere assimilati al regime dei parcheggi privati di pertinenza delle singole unità immobiliari ex L. 122 del 1989, il cui regime giuridico è nettamente differenziato.
Infatti, i parcheggi destinati al completamento degli standard sono previsti dall’art. 41-quinquies della L. n. 1150 del 1942, insieme agli spazi pubblici e al verde pubblico, e regolati dal D.M. 02.04.1968 n. 1444.
La loro funzione è quella di consentire un ordinato sviluppo del territorio ed alleviare il carico urbanistico, come dimostra il modo di computo degli standard pubblico relativo ai parcheggi in quanto opere di urbanizzazione primaria, in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 L. n. 765 del 1967 (che ha introdotto l’art. 41-sexies nella L. n. 1150 del 1942).
Al contrario, i parcheggi privati disciplinati dal citato art. 41-sexies e dall’articolo 9 della L. 122 del 1989, sono di proprietà privata, riservati agli abitanti delle unità residenziali e sono asserviti all’immobile con vincolo di pertinenzialità.
La funzione è certamente simile (il decongestionamento della viabilità pubblica tramite l’agevolazione della costruzione di spazi di parcheggio degli autoveicoli dei proprietari dei beni immobili) ma la disciplina è notevolmente diversa, sia in relazione al computo degli spazi che in merito al regime proprietario, stante il vincolo pertinenziale che si instaura con l’unità immobiliare principale.
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Il regime dei parcheggi in questione, realizzati su suolo demaniale concesso in superficie o su suolo privato e asserviti ad uso pubblico a mezzo di atto notarile registrato e trascritto in quanto opere di urbanizzazione primaria, previste dal piano particolareggiato e realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione, impedisce di individuare una particolare posizione giuridica soggettiva tale da differenziare il condominio o i suoi condomini rispetto agli altri utenti in relazione ai modi di gestione dell’area da parte del Comune.
Infatti, le aree sono normalmente destinate, in assenza di specifici divieti, all’uso generale da parte della generalità dei cittadini, con ciò escludendo ogni valenza alla richiesta delle parti appellanti di essere destinatarie della comunicazione di avviso di avvio del procedimento relativo.
La ragione evidenziata in ricorso, ossia la presunta doppia utilità del parcheggio in esame, altro non è che un espediente argomentativo che conferma la posizione centrale del primo giudice, ossia l’inesistenza di una posizione differenziata delle parti appellanti rispetto alla comunità dei cittadini, rendendo quindi ingiustificato il trattamento peculiare richiesto.

3.1. - Le censure avverso la sentenza del TAR, in relazione al profilo qui in esame, sono infondate e vanno respinte.
Il primo giudice ha correttamente ricostruito il regime giuridico dei parcheggi in esame, evidenziando come, al contrario di quanto voluto dai ricorrenti (per cui si tratterebbe di parcheggi privati di pertinenza delle singole unità immobiliari ai quali si applicherebbe il particolare regime costituito dal vincolo inderogabile di accessorietà degli stessi all’immobile principale, dato dal vincolo di destinazione e dall’inalienabilità separata, di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150 del 1942 e alla L. n. 122/1989), deve invece ritenersi assodata la loro destinazione pubblica.
Rinviando alla descrizione della fattispecie sopra operata, è corretto affermare che in definitiva, dei 77 parcheggi vincolati ad uso pubblico, 52 risultarono realizzati su suolo demaniale concesso in diritto di superficie alla Europa s.r.l., e 25 sulla proprietà privata sotto il fabbricato principale.
Questi, quindi, sono stati realizzati in attuazione del piano particolareggiato come parcheggi pubblici di standard e non possono essere assimilati al regime dei parcheggi privati di pertinenza delle singole unità immobiliari ex L. 122 del 1989, il cui regime giuridico è nettamente differenziato.
Infatti, i parcheggi destinati al completamento degli standard sono previsti dall’art. 41-quinquies della L. n. 1150 del 1942, insieme agli spazi pubblici e al verde pubblico, e regolati dal D.M. 02.04.1968 n. 1444. La loro funzione è quella di consentire un ordinato sviluppo del territorio ed alleviare il carico urbanistico, come dimostra il modo di computo degli standard pubblico relativo ai parcheggi in quanto opere di urbanizzazione primaria, in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 L. n. 765 del 1967 (che ha introdotto l’art. 41-sexies nella L. n. 1150 del 1942).
Al contrario, i parcheggi privati disciplinati dal citato art. 41-sexies e dall’articolo 9 della L. 122 del 1989, sono di proprietà privata, riservati agli abitanti delle unità residenziali e sono asserviti all’immobile con vincolo di pertinenzialità. La funzione è certamente simile (il decongestionamento della viabilità pubblica tramite l’agevolazione della costruzione di spazi di parcheggio degli autoveicoli dei proprietari dei beni immobili) ma la disciplina è notevolmente diversa, sia in relazione al computo degli spazi che in merito al regime proprietario, stante il vincolo pertinenziale che si instaura con l’unità immobiliare principale.
Così inquadrata la questione, appare del tutto corretta la soluzione data dal primo giudice alle censure proposte, anche in questa sede, dalle parti appellanti.
Il regime dei parcheggi in questione, realizzati su suolo demaniale concesso in superficie o su suolo privato e asserviti ad uso pubblico a mezzo di atto notarile registrato e trascritto in quanto opere di urbanizzazione primaria, previste dal piano particolareggiato e realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione, impedisce di individuare una particolare posizione giuridica soggettiva tale da differenziare il condominio Europa o i suoi condomini rispetto agli altri utenti in relazione ai modi di gestione dell’area da parte del Comune.
Infatti, le aree sono normalmente destinate, in assenza di specifici divieti, all’uso generale da parte della generalità dei cittadini, con ciò escludendo ogni valenza alla richiesta delle parti appellanti di essere destinatarie della comunicazione di avviso di avvio del procedimento relativo. La ragione evidenziata in ricorso, ossia la presunta doppia utilità del parcheggio in esame, altro non è che un espediente argomentativo che conferma la posizione centrale del primo giudice, ossia l’inesistenza di una posizione differenziata delle parti appellanti rispetto alla comunità dei cittadini, rendendo quindi ingiustificato il trattamento peculiare richiesto.
Del pari, è infondata la doglianza in relazione alla ragione della destinazione dei parcheggi in favore della particolare destinazione data loro dalla delibera inizialmente gravata.
Nei limiti dell’interesse delle parti, che come si è visto non è connotato da particolare rilevanza giuridica, deve convenirsi con la valutazione operata dal primo giudice in relazione alla natura del potere esercitato dal Comune. Infatti, con l’ordinanza impugnata con il primo ricorso, i posti auto in esame sono stati riservati al ricovero degli automezzi di proprietà comunale in uso alla polizia municipale (i cui veicoli, si noti, non godono di un regime proprietario differenziato rispetto a quello degli altri automezzi comunali), in ciò in aderenza a quanto previsto dall’art. 7, lett. d), del Codice della strada, che espressamente prevede tale facoltà e, peraltro, come anche notato dal primo giudice, senza che tale determinazione abbia compromesso la dotazione minima di parcheggi pubblici stabilita per gli standard.
Conclusivamente, le censure relative ai capi di sentenza con cui si è esaminato il ricorso n. 2394 del 1999 sono infondati (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 05.08.2014 n. 4183 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Sulla sottrazione delle aree destinate obbligatoriamente a standard nell’area in esame, previa trasformazione compensativa tramite l’istituto della monetizzazione.
Sulla illegittima sdemanializzazione di 77 parcheggi vincolati ad uso pubblico e l’inserimento degli stessi tra le aree comunali da vendere.
Il tema è stato oggetto di una recente decisione. Invero, si è osservato come il Consiglio di Stato ha già 'delineato una propria linea interpretativa in merito al collegamento tra interventi edilizi e ricerca degli standard urbanistici e ha così assunto decisioni che hanno, ad esempio, negato la sufficienza di un parcheggio collocato in area non fruibile, dove la fruibilità era collegata non a valutazioni normative, ma fattuali, poiché il ‘terreno pertinenziale destinato a parcheggio deve ragionevolmente intendersi come condizione necessaria per la migliore fruizione del parcheggio medesimo da parte di tutti coloro che intendono comodamente accedervi con i propri mezzi di locomozione per poi uscire con i relativi acquisti più o meno ingombranti e/o pesanti da collocare su tali mezzi’.
Oppure decisioni che hanno evidenziato i pericoli legati alla smaterializzazione degli standard, sottolineando come ‘la monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, e ciò perché, da un lato, così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i commoda (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dagli incommoda (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall’altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area’.
Ancora, si è affermato che ‘qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia, seguendo l’indicazione del TAR, utilizzando le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito’.
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Ciò che la giurisprudenza fa emergere è la “marcata attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia, di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei fruitori dell’area interessata”, in una situazione di stretta interdipendenza, tale da determinare “la cogenza di questa stretta correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard”.
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Sulla scorta di tale lettura, appare perplessa la decisione di sopprimere un parcheggio pubblico destinato a soddisfare la previsione di standard, che come si è detto si localizzano funzionalmente nell’area limitrofa all’intervento, correlata ad una solo ipotetica e futura destinazione delle somme conseguite a seguito della monetizzazione, ossia della vendita dei parcheggi in esame.
In concreto, il primo giudice, pur avendo evidenziato la correttezza procedimentale, ha omesso di riscontrare l’assunto della fondamentale indisponibilità dell’oggetto del procedimento, ossia l’impossibilità di privare un’area della sua dotazione minima di standard senza una contestuale, effettiva e funzionale indicazione di altre aree di parcheggio idonee a salvaguardare il requisito minimo ex lege.
In concreto, usando le categorie tradizionali dell’atto amministrativo, l’indisponibilità del bene, dovuta al fatto che questo è essenziale per garantire la legittimità dell’insediamento realizzato, priva l’azione amministrativa di un suo necessario presupposto, rendendola così illegittima.

4. - Il secondo sentiero contenzioso trae origine dalla deliberazione del consiglio comunale n. 103 del 20.12.2011, con la quale il Comune decideva: a) la sdemanializzazione e b) l’inserimento tra le aree comunali da vendere (quali parcheggi privati) dei 77 posti auto interrati in questione.
Con successiva ordinanza l’amministrazione, in previsione della vendita di tali posti auto, poneva un divieto di sosta sugli stessi, riservandoli ad alcuni cittadini che erano stati provvisoriamente privati delle loro autorimesse da lavori eseguiti per incarico del Comune.
Anche in questo caso, il condominio Europa ed alcuni condomini con ricorso iscritto al numero di R.G. 447 del 2012 impugnavano tali atti. A fondamento di tale ricorso i ricorrenti hanno dedotto le censure di: violazione dell’art. 7 della L. n. 241/1990; violazione dell’art. 28 L. 1150/1942 e dell’art. 63 della L.R. n. 61/1985, non potendo le opere di urbanizzazione essere dismesse in favore di privati; violazione dell’art. 11 della L. n. 241/1990, per violazione della convenzione sottoscritta per l’urbanizzazione di una porzione del territorio comunale; eccesso di potere per falsità del presupposto, illogicità manifesta e travisamento dei fatti.
La sentenza impugnata del TAR per il Veneto ha respinto anche questa seconda serie di censure, ritenendo corretto il procedimento utilizzato dal Comune e dando vita alla seconda parte del contenzioso in grado di appello.
4.1. - Le censure proposte dalle parti appellanti, in relazione alla fase procedimentale di dismissione dei parcheggi, sono fondate e vanno accolte.
In disparte la ricostruzione operata in termini di nullità dei vizi gravanti sugli atti impugnati nel primo profilo del terzo motivo (sulla quale basta rinviare alla secolare elaborazione giurisprudenziale sulle patologie degli atti amministrativi per evidenziarne l’irrilevanza), ritiene la Sezione di doversi soffermare sul secondo profilo, dove viene lamentata la sottrazione delle aree destinate obbligatoriamente a standard nell’area in esame, previa trasformazione compensativa tramite l’istituto della monetizzazione.
Il primo giudice ha correttamente evidenziato la linearità della procedura utilizzata, giungendo così ad una considerazione conclusiva di legittimità dell’azione amministrativa.
Ha dapprima valutato la correttezza motivazionale della delibera gravata, in relazione alla impossibilità di garantire una utilizzazione collettiva di tali parcheggi, in ragione di una non eliminabile promiscuità tra lo spazio pubblico e quello dell’autorimessa privata (peraltro, derivante dal comportamento degli stessi condomini che aveva sempre occupato abusivamente i parcheggi pubblici, come acclarata dalla sentenza della Corte di Appello di Venezia n. 1858 del 12.07.2011).
Ha poi ritenuto del tutto compatibile il procedimento di rinuncia alla servitù pubblica e contestuale monetizzazione delle aree a standard per i parcheggi situati all’interno del condominio con i parametri urbanistici vincolanti posti dal D.M. 1444 del 1968 e dalle leggi regionali n. 61 del 1985 e 11 del 2004.
Su tale profilo, la Sezione ritiene però di dissentire, stante il proprio orientamento consolidato, dal quale non vi sono ragioni per discostarsi, di senso opposto.
Il tema è stato oggetto di una recente decisione (sentenza n. 616 del 10.02.2014, data peraltro proprio in relazione di una sentenza dello stesso TAR).
In quella occasione si è osservato come il Consiglio di Stato ha già “delineato una propria linea interpretativa in merito al collegamento tra interventi edilizi e ricerca degli standard urbanistici e ha così assunto decisioni che hanno, ad esempio, negato la sufficienza di un parcheggio collocato in area non fruibile, dove la fruibilità era collegata non a valutazioni normative, ma fattuali, poiché il ‘terreno pertinenziale destinato a parcheggio deve ragionevolmente intendersi come condizione necessaria per la migliore fruizione del parcheggio medesimo da parte di tutti coloro che intendono comodamente accedervi con i propri mezzi di locomozione per poi uscire con i relativi acquisti più o meno ingombranti e/o pesanti da collocare su tali mezzi’ (Consiglio di Stato, sez. V, 25.06.2010 n. 4059); oppure decisioni che hanno evidenziato i pericoli legati alla smaterializzazione degli standard, sottolineando come ‘la monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, e ciò perché, da un lato, così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i commoda (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dagli incommoda (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall’altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area’ (Consiglio di Stato, sez. IV, ord. 04.02.2013 n. 644).
Ancora, si è affermato che ‘qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia, seguendo l’indicazione del TAR, utilizzando le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito’ (Consiglio di Stato, sez. IV, 28.05.13 n. 2916)
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Ciò che la giurisprudenza fa emergere è la “marcata attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia, di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei fruitori dell’area interessata”, in una situazione di stretta interdipendenza, tale da determinare “la cogenza di questa stretta correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard”.
Sulla scorta di tale lettura, appare perplessa la decisione di sopprimere un parcheggio pubblico destinato a soddisfare la previsione di standard, che come si è detto si localizzano funzionalmente nell’area limitrofa all’intervento, correlata ad una solo ipotetica e futura destinazione delle somme conseguite a seguito della monetizzazione, ossia della vendita dei parcheggi in esame.
In concreto, il primo giudice, pur avendo evidenziato la correttezza procedimentale, ha omesso di riscontrare l’assunto della fondamentale indisponibilità dell’oggetto del procedimento, ossia l’impossibilità di privare un’area della sua dotazione minima di standard senza una contestuale, effettiva e funzionale indicazione di altre aree di parcheggio idonee a salvaguardare il requisito minimo ex lege. In concreto, usando le categorie tradizionali dell’atto amministrativo, l’indisponibilità del bene, dovuta al fatto che questo è essenziale per garantire la legittimità dell’insediamento realizzato, priva l’azione amministrativa di un suo necessario presupposto, rendendola così illegittima.
Per altro verso, appare non congruo il rinvio all’art. 32, comma 2, della legge regionale Veneto n. 11 del 23.04.2004 “Norme per il governo del territorio e in materia di paesaggio”, atteso che la detta disposizione (per cui “le aree per servizi devono avere dimensione e caratteristiche idonee alla loro funzione in conformità a quanto previsto dal provvedimento della Giunta regionale di cui all'articolo 46, comma 1, lettera b). Qualora all'interno del PUA tali aree non siano reperibili, o lo siano parzialmente, è consentita la loro monetizzazione ovvero la compensazione ai sensi dell'articolo 37”) è collegata a quella di cui al comma 1 (“Il conseguimento dei rapporti di dimensionamento dei piani urbanistici attuativi (PUA) è assicurato mediante la cessione di aree o con vincoli di destinazione d'uso pubblico”) e si riferisce eventualmente alla sola fase di adozione e approvazione del piano (in senso analogo, sebbene in relazione alla diversa situazione lombarda, Consiglio di Stato, sez. V, 17.09.2010 n. 6950 dove si evidenzia l’incompatibilità della monetizzazione “volta a supplire alla (presunta) carenza di standard che non sia stata considerata in sede di pianificazione attuativa”).
Tale circostanza si ripercuote quindi anche sul regime giuridico della successiva procedura di dismissione che ne è direttamente condizionata, in senso ovviamente negativo, e in relazione alle delibere emesse strumentalmente ad essa.
Conclusivamente, l’appello va accolto limitatamente alle doglianze contenute nel ricorso di prime cure n. 447 del 2012 e quindi limitatamente all’annullamento della deliberazione del Consiglio Comunale di San Donà di Piave del 20.12.2011 n. 103, dove ha deciso la sdemanializzazione e l'inserimento tra le aree comunali da vendere (quali parcheggi privati) dei 77 posti auto interrati (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 05.08.2014 n. 4183 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sino all'entrata in vigore della l.r. 12/2005, nell'ambito del titolo edilizio riguardante la costruzione di autorimesse connesse ad un edificio di nuova costruzione la loro superficie doveva essere computata ai fini della determinazione della superficie non residenziale.
Secondo la ricorrente sussisterebbe un principio generale secondo il quale i parcheggi e le autorimesse mai potrebbero influire ai fini della determinazione del contributo concessorio. In applicazione di tale principio essi non dovrebbero neppure rilevare ai fini dell’individuazione della classe giacché, come visto, la classe incide sull’entità del contributo.
In proposito si deve osservare che la giurisprudenza non offre soluzioni univoche.
Talune pronunce affermano che, ai sensi del coordinato disposto dell'art. 11, comma 1, della legge n. 122 del 1989 e dell'art. 9, comma 1, lett. f), della legge n. 10 del 1977 (ora, art. 17, comma 3, lett. c), del d.P.R. n. 380 del 2001), la realizzazione dei parcheggi obbligatori è esonerata dall'onere di pagamento del contributo di costruzione.
Tuttavia di recente la Sezione si è uniformata all’orientamento opposto che afferma che, nel caso di realizzazione di edifici nuovi, le autorimesse rilevano ai fini dell’individuazione della classe.
Si è in particolare osservato che, per costante orientamento giurisprudenziale, il citato art. 9 della legge n. 122 del 1989 si riferisce solo alle autorimesse realizzate in edifici già esistenti, e che quindi anche il successivo art. 11 dello stesso decreto (che, come detto, equipara le autorimesse alle opere di urbanizzazione) non può che riferirsi a tale tipologia di autorimesse.
Si è peraltro precisato che a conclusioni diverse non può condurre né il richiamato art. 2 della l.r. n. 22 del 1999 né l’art. 69 della l.r. n. 12 del 2005.
Il primo in quanto inserito in un contesto normativo che induce ad armonizzarne la portata alle disposizioni contenute nella legge n. 122 del 1989; il secondo in quanto norma sopravvenuta che non può trovare applicazione nelle fattispecie concretizzatesi prima della sua entrata in vigore.
Ciò premesso, va rilevato che il titolo edilizio riguardante le autorimesse realizzate dalla ricorrente si è perfezionato prima dell’entrata in vigore dell’art. 69 della l.r. n. 12 del 2005, e che le medesime autorimesse sono connesse ad un edificio di nuova costruzione. La loro superficie doveva dunque essere computata ai fini della determinazione della superficie non residenziale.

13. Come noto, il rilascio di titoli edilizi è correlato al pagamento di un contributo, il cui ammontare è commisurato alle spese che il Comune sostiene per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e al costo di costruzione.
14. Con riferimento a quest’ultimo, l’art. 16, comma 9, del d.P.R. 06.06.2001 n. 327 stabilisce che il suo ammontare sia determinato dalle regioni, le quali a tal fine debbono, innanzitutto, determinare i costi di costruzione degli edifici facendo riferimento ai valori massimi previsti per l’edilizia agevolata; devono poi individuare delle classi cui ascrivere gli edifici stessi determinate in base al pregio di questi, ed in relazione alle diverse classi stabilire maggiorazioni al costo di costruzione come sopra determinato; devono infine stabilire l’aliquota da applicare al costo di costruzione (aliquota che può variare dal 5 al 20 per cento) ai fini del calcolo del contributo.
In Regione Lombardia il provvedimento di riferimento è la delibera di Giunta Regionale n. V/53844 del 31.05.1994.
15. Prevede fra l’altro tale delibera che, per quanto riguarda l’individuazione delle classi, si debba far riferimento a quanto stabilito dal d.m. 10.05.1977 (emanato in esecuzione dell’art. 6 della legge n. 10 del 1977). Stabilisce inoltre che le aliquote da applicare al costo di costruzione, ai fini del calcolo del contributo, varino in relazione alla classe cui è ascritto l’edificio.
16. Come si vede, le classi incidono doppiamente sul calcolo del contributo commisurato al costo di costruzione: in prima battuta in quanto al loro variare varia anche il costo di costruzione; in seconda battuta in quanto l’aliquota da applicare a quest’ultimo per la determinazione del contributo aumenta con il variare della classe.
17. Ciò premesso, si deve osservare che, in base all’art. 6 del d.m 10.05.1977, la classe cui ascrivere il singolo edificio si determina anche sulla base del rapporto fra superficie non residenziale e superficie residenziale: maggiore è il rapporto e quindi maggiore è la superficie non residenziale) più alta sarà la classe cui ricondurre il fabbricato.
18. E’ per questa ragione che i ricorrenti hanno interesse a dedurre che, per il calcolo della superficie non residenziale, non si debba tenere conto delle autorimesse.
19. Sostiene in particolare l’interessata che le autorimesse non sono computabili ai fini di cui sopra in virtù del combinato disposto degli artt. 9, comma primo, lett. f), della legge n. 10 del 1977 e 11 della legge 24.03.1989 n. 122 (nonché dell’art. 2 della l.r. n. 22 del 1999 che contiene norma analoga a quella contenuta nel citato art. 11): l’art. 9, comma primo, lett. f), della legge n. 10 del 1977 stabilisce la gratuità delle concessioni edilizie relative ad opere di urbanizzazione, mentre l’art. 11 della legge 24.03.1989 n. 122 assimila i parcheggi e le autorimesse alle opere di urbanizzazione, e ciò proprio al fine di sancire la gratuità delle relative concessioni.
20. Secondo la ricorrente tali norme sarebbero espressione di un principio generale secondo il quale i parcheggi e le autorimesse mai potrebbero influire ai fini della determinazione del contributo concessorio. In applicazione di tale principio essi non dovrebbero neppure rilevare ai fini dell’individuazione della classe giacché, come visto, la classe incide sull’entità del contributo.
21. In proposito si deve osservare che la giurisprudenza non offre soluzioni univoche.
22. Talune pronunce affermano che, ai sensi del coordinato disposto dell'art. 11, comma 1, della legge n. 122 del 1989 e dell'art. 9, comma 1, lett. f), della legge n. 10 del 1977 (ora, art. 17, comma 3, lett. c), del d.P.R. n. 380 del 2001), la realizzazione dei parcheggi obbligatori è esonerata dall'onere di pagamento del contributo di costruzione (cfr. ex multis TAR Campania Napoli, sez. II, 04.12.2012, n. 4896).
23. Tuttavia di recente la Sezione si è uniformata all’orientamento opposto che afferma che, nel caso di realizzazione di edifici nuovi, le autorimesse rilevano ai fini dell’individuazione della classe (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 21.05.2013, n. 2771; id. 18.12.2012, n. 6509; TAR Lombardia Milano, sez. II, 20.03.2014, n 722).
24. Si è in particolare osservato che, per costante orientamento giurisprudenziale, il citato art. 9 della legge n. 122 del 1989 si riferisce solo alle autorimesse realizzate in edifici già esistenti (cfr. ex multis Consiglio di Stato, sez. V, 24.10.2000 n. 5676), e che quindi anche il successivo art. 11 dello stesso decreto (che, come detto, equipara le autorimesse alle opere di urbanizzazione) non può che riferirsi a tale tipologia di autorimesse.
25. Si è peraltro precisato che a conclusioni diverse non può condurre né il richiamato art. 2 della l.r. n. 22 del 1999 né l’art. 69 della l.r. n. 12 del 2005.
26. Il primo in quanto inserito in un contesto normativo che induce ad armonizzarne la portata alle disposizioni contenute nella legge n. 122 del 1989 (si rinvia alle esaustive motivazioni contenute nella citata sentenza del Consiglio di Stato n. 6509 del 2012); il secondo in quanto norma sopravvenuta che non può trovare applicazione nelle fattispecie concretizzatesi prima della sua entrata in vigore.
27. Ciò premesso, va rilevato che il titolo edilizio riguardante le autorimesse realizzate dalla ricorrente si è perfezionato prima dell’entrata in vigore dell’art. 69 della l.r. n. 12 del 2005, e che le medesime autorimesse sono connesse ad un edificio di nuova costruzione. La loro superficie doveva dunque essere computata ai fini della determinazione della superficie non residenziale.
28. Il motivo in esame è, pertanto, infondato. Di conseguenza il ricorso va respinto (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 29.07.2014 n. 2151 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La locuzione "aree pertinenziali esterne", riferita dall'art. 9 L. 24.03.1989 n. 122 alla possibilità di costruire parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, non presuppone una relazione di pertinenzialità "materiale", evocante un rapporto di immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area esterna asservita (sottostante, interna o esterna), ma fa piuttosto riferimento ad una nozione giuridica di pertinenzialità tra ciascun singolo posto auto ed una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra essi un nesso di inscindibilità in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente, potendo quindi anche non preesistere all'intervento ed essere creato solo in un momento successivo alla realizzazione del parcheggio.
Nella fattispecie una simile situazione non appare rinvenibile, atteso che esistono già una pluralità di box a servizio del fabbricato degli originari controinteressati, sicché quell’esigenza di fornire ogni unità immobiliare di un posto auto, che giustifica la deroga alla disciplina sulle distanze, non può rinvenirsi.

In relazione alla portata derogatoria dell’art. 9, l. n. 122/1989, che a giudizio degli originari controinteressati non sarebbe stata tenuta nel dovuto conto dal primo Giudice, non può convenirsi con quanto dedotto, perché la norma citata stabilisce che: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.
Si tratta di una disposizione che prevede una deroga alla disciplina sulle distanze solo in ragione della stretta pertinenzialità che deve avvincere i parcheggi in questione alle singole unità immobiliari.
Pertinenzialità che, se non deve avere uno stretto legame materiale, deve però caratterizzarsi per uno stretto legame giuridico (Cons. St., Sez. IV, 30.06.2005, n. 3456; Id. Sez. VI, 17.02.2003, n. 844), come già precisato da Cons. St., Sez. IV, 31.03.2010, n. 1842: “La locuzione "aree pertinenziali esterne", riferita dall'art. 9 L. 24.03.1989 n. 122 alla possibilità di costruire parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, non presuppone una relazione di pertinenzialità "materiale", evocante un rapporto di immediata contiguità fisica tra il fabbricato principale e l'area esterna asservita (sottostante, interna o esterna), ma fa piuttosto riferimento ad una nozione giuridica di pertinenzialità tra ciascun singolo posto auto ed una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra essi un nesso di inscindibilità in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente, potendo quindi anche non preesistere all'intervento ed essere creato solo in un momento successivo alla realizzazione del parcheggio”.
Nella fattispecie una simile situazione non appare rinvenibile, atteso che esistono già una pluralità di box a servizio del fabbricato degli originari controinteressati, sicché quell’esigenza di fornire ogni unità immobiliare di un posto auto, che giustifica la deroga alla disciplina sulle distanze, non può rinvenirsi
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 13.03.2014 n. 1272 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: È vero, infatti, che l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, di modo che siffatte autorimesse e parcheggi pertinenziali non risultino soggette alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.
Tuttavia, la mancanza di carico urbanistico va individuata nei soli parcheggi obbligatori e pertinenziali, (a differenza dei parcheggi non pertinenziali, apportatori di carico urbanistico), laddove per pertinenziali si intendono i parcheggi realizzati, se non nei locali del piano terra di un fabbricato preesistente, nel sottosuolo dello stesso fabbricato ovvero nel sottosuolo di un’area pertinenziale esterna.
L’autorimessa fuori terra in questione, non presentando dette caratteristiche e non rientrando, quindi, nell’ambito di operatività dell’art. 9 della legge n. 122 del 1989 ora riportato, è soggetta alla disciplina urbanistica generale come ordinaria nuova costruzione.

Ad analoga conclusione si addiviene per quanto riguarda il manufatto F, parzialmente adibito ad autorimessa.
È vero, infatti, che l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, di modo che siffatte autorimesse e parcheggi pertinenziali non risultino soggette alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra (cfr., ex multis, Cons. St., sez. IV, 13.07.2011 n. 4234; id., sez. IV, 26.09.2008 n. 4645).
Tuttavia, la mancanza di carico urbanistico va individuata nei soli parcheggi obbligatori e pertinenziali, (a differenza dei parcheggi non pertinenziali, apportatori di carico urbanistico), laddove per pertinenziali si intendono i parcheggi realizzati, se non nei locali del piano terra di un fabbricato preesistente, nel sottosuolo dello stesso fabbricato ovvero nel sottosuolo di un’area pertinenziale esterna (TAR Napoli sez. II, 14.05.2013 n. 2495).
L’autorimessa fuori terra in questione, non presentando dette caratteristiche e non rientrando, quindi, nell’ambito di operatività dell’art. 9 della legge n. 122 del 1989 ora riportato, è soggetta alla disciplina urbanistica generale come ordinaria nuova costruzione (cfr. Cons. St., sez. V, 29.03.2004 n. 1662)
(TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 21.02.2014 n. 323 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANella fattispecie, trattasi di un residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da segmenti del muro perimetrale nemmeno idonei al riconoscimento dell’originaria area di sedime.
Orbene, stante l’inesistenza di un fabbricato su cui intervenire, appaiono del tutto non condivisibili le affermazioni del primo giudice sulla possibilità della ristrutturazione, in quanto tale intervento è espressamente consentito, anche nella forma della ricostruzione previa demolizione, in presenza di un edificio esistente, circostanza qui non assodata, anzi esclusa dalle prove.
Non solo, l’inesistenza di un edificio su cui intervenire esclude parimenti la possibilità di una realizzazione di parcheggi ex legge 122 del 1990, visto che la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile in assenza dell’opera principale (da ultimo, Consiglio di Stato, n. 3672/2013, che rimarca come l'art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122, nella parte in cui assoggetta la realizzazione di parcheggi ad autorizzazione gratuita e non a concessione, costituisce norma eccezionale che, derogando agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, deve intendersi riferita al parcheggio realizzato nello stesso fabbricato ove sono situate le unità immobiliari di cui il parcheggio costituisce pertinenza).

L’aspetto centrale della vicenda, come d’altronde avviene spesso in tutte le questioni riguardanti l’edilizia, attiene all’esatta individuazione della categoria di opera, in relazione alla fondamentale distinzione tra interventi di nuova costruzione e interventi sul patrimonio esistente.
Peraltro, tale dato di fatto è tutt’altro che pacifico tra le parti, atteso che per gli appellati si tratta di un fabbricato storico oggetto di dichiarazione di interesse particolarmente importante, specificamente riconoscibile nella sua sussistenza storica, mentre l’amministrazione lo qualifica come rudere. Si tratta quindi di un accertamento in fatto, peraltro di natura estremamente semplice, che non può sfuggire alla cognizione del giudice.
Orbene, nella disamina degli atti, emerge come la difesa del Comune de L’aquila abbia depositato un fascicolo fotografico, da cui si ritrae una rappresentazione visiva, immediata e lineare dell’aspetto dell’immobile. Si tratta di un residuo di manufatto, completamente diruto, fondamentalmente costituito da segmenti del muro perimetrale nemmeno idonei al riconoscimento dell’originaria area di sedime.
La prova fotografica fornita, lampante tanto da essere ovvia, impone alla Sezione di ritenere del tutto infondata la ricostruzione proposta dagli appellati, aderendo pienamente alla qualificazione data dal Comune all’edificio.
Chiarite le coordinate fattuali, la disciplina giuridica è immediatamente conseguente.
In primo luogo, stante l’inesistenza di un fabbricato su cui intervenire, appaiono del tutto non condivisibili le affermazioni del primo giudice (che peraltro si è basato sulle argomentazioni degli originari ricorrenti “da intendersi qui per riportate e trascritte”) sulla possibilità della ristrutturazione, in quanto tale intervento è espressamente consentito, anche nella forma della ricostruzione previa demolizione, in presenza di un edificio esistente, circostanza qui non assodata, anzi esclusa dalle prove. Pertanto, va confermata la presenza dei presupposti legittimanti l’atto di annullamento adottato dal Comune di L’Aquila in ordine alla D.I.A. (prot. 984 in data 11.08.2005) relativa ai lavori di ristrutturazione dell’immobile in questione.
In secondo luogo, l’inesistenza di un edificio su cui intervenire esclude parimenti la possibilità di una realizzazione di parcheggi ex lege 122 del 1990, visto che la legge ricollega tale facoltà ai soli manufatti esistenti, anzi impone uno stretto vincolo di pertinenzialità, non concepibile in assenza dell’opera principale (da ultimo, Consiglio di Stato, sez. IV, 10.07.2013 n. 3672, che rimarca come l'art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122, nella parte in cui assoggetta la realizzazione di parcheggi ad autorizzazione gratuita e non a concessione, costituisce norma eccezionale che, derogando agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, deve intendersi riferita al parcheggio realizzato nello stesso fabbricato ove sono situate le unità immobiliari di cui il parcheggio costituisce pertinenza)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.02.2014 n. 735 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Sul tema del rispetto degli standard urbanistici laddove ha nuovamente assunto di recente un rilievo centrale nell’ambito degli strumenti di governo del territorio.
Questo Giudice ha già delineato una propria linea interpretativa in merito al collegamento tra interventi edilizi e ricerca degli standard urbanistici e ha così assunto decisioni che hanno, ad esempio, negato la sufficienza di un parcheggio collocato in area non fruibile, dove la fruibilità era collegata non a valutazioni normative, ma fattuali, poiché il “terreno pertinenziale destinato a parcheggio deve ragionevolmente intendersi come condizione necessaria per la migliore fruizione del parcheggio medesimo da parte di tutti coloro che intendono comodamente accedervi con i propri mezzi di locomozione per poi uscire con i relativi acquisti più o meno ingombranti e/o pesanti da collocare su tali mezzi”.
Oppure decisioni che hanno evidenziato i pericoli legati alla smaterializzazione degli standard, sottolineando come “la monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, e ciò perché, da un lato, così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i commoda (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dagli incommoda (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall’altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area”.
Ancora, si è affermato che “qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia, seguendo l’indicazione del TAR, utilizzando “le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso”), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexsies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito”.
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Come si vede, il quadro complessivo emergente dalla giurisprudenza è quello di una marcata attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia, di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei fruitori dell’area interessata.
Il che comporta come il criterio essenziale di valorizzazione e di decisione sulla congruità dello standard applicato sia quello della funzionalizzazione dello stesso al rispetto delle esigenze della popolazione stanziata sul territorio, che dovrà quindi essere posta in condizione di godere, concretamente e non virtualmente, del quantum di standard urbanistici garantiti dalla disciplina urbanistica.
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La Sezione non può peraltro esimersi dal notare come la cogenza di questa stretta correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard, correlazione che connota il tema della qualità edilizia, assuma una valenza ancora più marcata nei casi in cui operino strumenti urbanistici informati al principio della perequazione.
Infatti, la soluzione perequativa, che tende ad attenuare gli impatti discriminatori della pianificazione a zone, sia in funzione di un meno oneroso acquisto in favore della mano pubblica dei suoli da destinare a finalità collettive, sia per conseguire un’effettiva equità distributiva della rendita fondiaria, si fonda su una serie di strumenti operativi che, letti senza un congruo ancoraggio con le necessità concrete cui si riferiscono, favoriscono astrazioni concettuali pericolose.
L’utilizzo di formule retoricamente allettanti (aree di decollo, aree di atterraggio, pertinenze indirette, trasferimenti di diritti volumetrici et similia) non deve fare dimenticare che lo scopo della disciplina urbanistica non è la massimizzazione dell’aggressione del territorio, ma la fruizione, privata o collettiva, delle aree in modo pur sempre coerente con le aspettative di vita della popolazione che ivi risiede.
In particolare, l’assenza di una disciplina nazionale sulla perequazione urbanistica (tanto più necessaria dopo che la Corte costituzionale ha affermato, con la sentenza del 26.03.2010 n. 121, che le “previsioni, relative al trasferimento ed alla cessione dei diritti edificatori, incidono sulla materia «ordinamento civile», di competenza esclusiva dello Stato”, con ciò rendendo dubbia la presenza di discipline regionali emanate prima della fissazione di un quadro organico statale - che non si limiti all’aspetto della mera documentazione della trascrizione dei diritti edificatori, di cui all’art. 5, comma 3, del D.L. 13.05.2011, n. 70) dimostra la viva necessità di una disamina concreta delle diverse previsioni adottate negli strumenti urbanistici, al fine di evitare che l’estrema flessibilità delle soluzioni operative adottate dalle singole Regioni si traduca in una lesione di ineliminabili esigenze di salvaguardia dei livelli qualitativi omogenei di convivenza civile (e la riconducibilità dell’attività amministrativa, intesa come “prestazione”, al parametro di cui all’art. 117, secondo comma, lettera m) della Costituzione, proprio in rapporto a istituti di diritto dell’edilizia, è chiarissima nella giurisprudenza del giudice delle leggi).
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Conclusivamente, la Sezione intende rimanere fedele al suo orientamento che vede lo standard urbanistico collocarsi spazialmente e funzionalmente in prossimità dell’area di intervento edilizio, al fine di legare strettamente e indissolubilmente commoda e incommoda della modificazione sul territorio.

2.1. - La doglianza è fondata e va accolta.
Osserva la Sezione come il tema del rispetto degli standard urbanistici abbia nuovamente assunto di recente un rilievo centrale nell’ambito degli strumenti di governo del territorio.
In questo senso, sono riscontrabili non solo interventi normativi (peraltro organizzati secondo prospettive dialetticamente opposte riguardo al tema della loro necessità e cogenza, poiché mirano, da un lato -come nel caso della legge 14.01.2013, n. 10 “Norme per lo sviluppo degli spazi verdi urbani”- a marcarne la rilevanza ai fini della qualità di vita urbana e, dall’altro –come con l’introduzione dell’art. 2-bis “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” nel d.P.R. 06.06.2001 n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”– a renderne al contrario più flessibile e meno stringente il contenuto), ma anche prese di posizione di questo Consiglio, che non si è sottratto al dovere di esprimere il proprio avviso su un tema così rilevante nella costruzione del tessuto urbanistico.
In particolare, questo Giudice ha già delineato una propria linea interpretativa in merito al collegamento tra interventi edilizi e ricerca degli standard urbanistici e ha così assunto decisioni che hanno, ad esempio, negato la sufficienza di un parcheggio collocato in area non fruibile, dove la fruibilità era collegata non a valutazioni normative, ma fattuali, poiché il “terreno pertinenziale destinato a parcheggio deve ragionevolmente intendersi come condizione necessaria per la migliore fruizione del parcheggio medesimo da parte di tutti coloro che intendono comodamente accedervi con i propri mezzi di locomozione per poi uscire con i relativi acquisti più o meno ingombranti e/o pesanti da collocare su tali mezzi” (Consiglio di Stato, sez. V, 25.06.2010 n. 4059); oppure decisioni che hanno evidenziato i pericoli legati alla smaterializzazione degli standard, sottolineando come “la monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, e ciò perché, da un lato, così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i commoda (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dagli incommoda (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall’altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area” (Consiglio di Stato, sez. IV, ord. 04.02.2013 n. 644).
Ancora, si è affermato che “qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia, seguendo l’indicazione del TAR, utilizzando “le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso”), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexsies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito” (Consiglio di Stato, sez. IV, 28.05.2013 n. 2916).
Come si vede, il quadro complessivo emergente dalla giurisprudenza è quello di una marcata attenzione alla funzione stessa degli standard urbanistici, intesi come indicatori minimi della qualità edificatoria (e così riferiti ai limiti inderogabili di densità edilizia, di rapporti spaziali tra le costruzioni e di disponibilità di aree destinate alla fruizione collettiva) e come tali destinati a connettersi direttamente con le aspettative dei fruitori dell’area interessata.
Il che comporta, come già notato dalle decisioni che precedono, come il criterio essenziale di valorizzazione e di decisione sulla congruità dello standard applicato sia quello della funzionalizzazione dello stesso al rispetto delle esigenze della popolazione stanziata sul territorio, che dovrà quindi essere posta in condizione di godere, concretamente e non virtualmente, del quantum di standard urbanistici garantiti dalla disciplina urbanistica.
La Sezione non può peraltro esimersi dal notare come la cogenza di questa stretta correlazione spaziale tra intervento edilizio e localizzazione dello standard, correlazione che connota il tema della qualità edilizia, assuma una valenza ancora più marcata nei casi in cui operino strumenti urbanistici informati al principio della perequazione.
Infatti, la soluzione perequativa, che tende ad attenuare gli impatti discriminatori della pianificazione a zone, sia in funzione di un meno oneroso acquisto in favore della mano pubblica dei suoli da destinare a finalità collettive, sia per conseguire un’effettiva equità distributiva della rendita fondiaria, si fonda su una serie di strumenti operativi che, letti senza un congruo ancoraggio con le necessità concrete cui si riferiscono, favoriscono astrazioni concettuali pericolose.
L’utilizzo di formule retoricamente allettanti (aree di decollo, aree di atterraggio, pertinenze indirette, trasferimenti di diritti volumetrici et similia) non deve fare dimenticare che lo scopo della disciplina urbanistica non è la massimizzazione dell’aggressione del territorio, ma la fruizione, privata o collettiva, delle aree in modo pur sempre coerente con le aspettative di vita della popolazione che ivi risiede.
In particolare, l’assenza di una disciplina nazionale sulla perequazione urbanistica (tanto più necessaria dopo che la Corte costituzionale ha affermato, con la sentenza del 26.03.2010 n. 121, che le “previsioni, relative al trasferimento ed alla cessione dei diritti edificatori, incidono sulla materia «ordinamento civile», di competenza esclusiva dello Stato”, con ciò rendendo dubbia la presenza di discipline regionali emanate prima della fissazione di un quadro organico statale - che non si limiti all’aspetto della mera documentazione della trascrizione dei diritti edificatori, di cui all’art. 5, comma 3, del D.L. 13.05.2011, n. 70) dimostra la viva necessità di una disamina concreta delle diverse previsioni adottate negli strumenti urbanistici, al fine di evitare che l’estrema flessibilità delle soluzioni operative adottate dalle singole Regioni si traduca in una lesione di ineliminabili esigenze di salvaguardia dei livelli qualitativi omogenei di convivenza civile (e la riconducibilità dell’attività amministrativa, intesa come “prestazione”, al parametro di cui all’art. 117, secondo comma, lettera m) della Costituzione, proprio in rapporto a istituti di diritto dell’edilizia, è chiarissima nella giurisprudenza del giudice delle leggi, cfr. Corte Costituzionale, 27.06.2012 n. 164).
Conclusivamente, la Sezione intende rimanere fedele al suo orientamento che vede lo standard urbanistico collocarsi spazialmente e funzionalmente in prossimità dell’area di intervento edilizio, al fine di legare strettamente e indissolubilmente commoda e incommoda della modificazione sul territorio (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.02.2014 n. 616 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi interrati per effetto del riporto di terra.
I parcheggi pertinenziali realizzati nel sottosuolo degli immobili e che possono essere costruiti anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti ai sensi dell'art. 9, legge n. 122 del 1989, sono solo quelli costruiti totalmente al di sotto del piano di campagna naturale e non quelli artificialmente interrati per effetto del riporto di terra.
L'art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, non è applicabile nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di sistemazione del soprassuolo per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l'originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee.
Per costruzione interrata si intende una costruzione che sia totalmente a quota non superiore a quella dell'originario piano di campagna.
Si è condivisibilmente rilevato infatti che “i parcheggi pertinenziali realizzati nel sottosuolo degli immobili e che possono essere costruiti anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti ai sensi dell'art. 9, legge n. 122 del 1989, sono solo quelli costruiti totalmente al di sotto del piano di campagna naturale e non quelli artificialmente interrati per effetto del riporto di terra”. Tra l'altro, “le norme sulle distanze legali fra costruzioni in quanto rivolte ad impedire la formazione di intercapedini dannose non trovano applicazione con riguardo a costruzioni o a parti di costruzioni interrate; realizzate interamente al di sotto del piano di campagna".
Si è detto peraltro, più puntualmente, che "l'art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, non è applicabile nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di sistemazione del soprassuolo per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l'originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee.”
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Anche in considerazione che l’interramento non è “naturale”, trova applicazione il costante principio per cui “nell'ambito della fascia di rispetto autostradale di 60 metri, prevista dal D.M. 01.04.1968, n. 1404, il vincolo di inedificabilità è assoluto, essendo a tal fine irrilevanti le caratteristiche concrete delle opere abusive realizzate nell'ambito della fascia medesima; il divieto di costruire è infatti in questo caso correlato alla esigenza di assicurare un'area libera utilizzabile dal concessionario dell'autostrada -all'occorrenza- per installarvi cantieri, depositare materiali, per necessità varie e, comunque, per ogni necessità di gestione relativa ad interventi in loco sulla rete autostradale. Il divieto di edificazione nell'ambito della fascia di rispetto autostradale è assoluto e la sua violazione impedisce il conseguimento di una concessione edilizia a seguito di domanda di condono edilizio.”.
Ancora di recente, si è ribadito che (“in relazione alle opere realizzate in zona vincolata, ricadente in fascia di rispetto stradale, si è in presenza di un vincolo di carattere assoluto, che prescinde dalle caratteristiche dell'opera realizzata, in quanto il divieto di "edificazione" sancito dall'art. 4, D.M. 01.04.1968 (recante norme in materia di "distanze minime a protezione del nastro stradale da osservarsi nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati, di cui all'art. 19, legge 06.08.1967, n. 765"), non può essere inteso restrittivamente, cioè al solo scopo di prevenire l'esistenza di ostacoli materiali suscettibili di costituire, per la loro prossimità alla sede stradale, pregiudizio alla sicurezza del traffico e alla incolumità delle persone, ma è correlato alla più ampia esigenza di assicurare una fascia di rispetto utilizzabile per finalità di interesse generale, e, cioè, per esempio, per l'esecuzione dei lavori, per l'impianto dei cantieri, per il deposito dei materiali, per la realizzazione di opere accessorie, senza vincoli limitativi connessi alla presenza di costruzioni.
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Con riguardo ad altro vincolo (di pari assolutezza, però, sì che il principio ivi affermato appare perfettamente traslabile alla fattispecie) la giurisprudenza ha posto in luce che “anche il parcheggio interrato, da realizzare ai sensi dell'art. 9 della L. n. 122/1989, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui all'art. 338 del R.D. n. 1265/1934".

Nel merito, così stabilisce l’art. 9 della L. 24.03.1989 n. 122 nel testo ratione temporis vigente e pertanto applicabile alla odierna fattispecie: “1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici . Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.
2. L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività .
3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse . Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22.10.1986, n. 742.
“.
La costante giurisprudenza amministrativa ha sempre in proposito riconosciuto che -in ossequio alla ratio legis ivi espressa- si deve riconoscere che trattasi di norma di favore che, però, a propria volta soggiace a taluni limiti.
Per venire immediatamente alla fattispecie per cui è causa, sotto il profilo oggettivo costituisce condiviso approdo giurisprudenziale quello per cui per costruzione interrata si intende una costruzione che sia totalmente a quota non superiore a quella dell'originario piano di campagna.
Si è condivisibilmente rilevato infatti che “i parcheggi pertinenziali realizzati nel sottosuolo degli immobili e che possono essere costruiti anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti ai sensi dell'art. 9, legge n. 122 del 1989, sono solo quelli costruiti totalmente al di sotto del piano di campagna naturale e non quelli artificialmente interrati per effetto del riporto di terra” (cfr. TAR Piemonte, n. 138/1999 Cass. pen. Sez. III, 09.05.2003, n. 26825 App. Perugia, 03.12.2007 nonché Cass. 12489 del 04/12/1995: “le norme sulle distanze legali fra costruzioni in quanto rivolte ad impedire la formazione di intercapedini dannose non trovano applicazione con riguardo a costruzioni o a parti di costruzioni interrate; realizzate interamente al di sotto del piano di campagna").
Si è detto peraltro, più puntualmente, che (TAR Campania Napoli Sez. VII, 06.09.2012, n. 3760) "l'art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, non è applicabile nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di sistemazione del soprassuolo per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l'originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee.”
Già tale condivisibile approdo consentirebbe di accogliere l’appello, in quanto esso è espressivo di principi diametralmente opposti rispetto al dictum del primo giudice, o comunque da quest’ultimo non adeguatamente valorizzati.
Ma anche sotto l’altro profilo ivi segnalato, il gravame merita accoglimento: anche in considerazione che l’interramento non è “naturale”, trova applicazione il costante principio per cui (TAR Campania Salerno Sez. II, 13.06.2013, n. 1322) “nell'ambito della fascia di rispetto autostradale di 60 metri, prevista dal D.M. 01.04.1968, n. 1404, il vincolo di inedificabilità è assoluto, essendo a tal fine irrilevanti le caratteristiche concrete delle opere abusive realizzate nell'ambito della fascia medesima; il divieto di costruire è infatti in questo caso correlato alla esigenza di assicurare un'area libera utilizzabile dal concessionario dell'autostrada -all'occorrenza- per installarvi cantieri, depositare materiali, per necessità varie e, comunque, per ogni necessità di gestione relativa ad interventi in loco sulla rete autostradale. Il divieto di edificazione nell'ambito della fascia di rispetto autostradale è assoluto e la sua violazione impedisce il conseguimento di una concessione edilizia a seguito di domanda di condono edilizio.”.
Ancora di recente, si è ribadito che (TAR Toscana Firenze Sez. III, 12.03.2013, n. 405 “in relazione alle opere realizzate in zona vincolata, ricadente in fascia di rispetto stradale, si è in presenza di un vincolo di carattere assoluto, che prescinde dalle caratteristiche dell'opera realizzata, in quanto il divieto di "edificazione" sancito dall'art. 4, D.M. 01.04.1968 (recante norme in materia di "distanze minime a protezione del nastro stradale da osservarsi nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati, di cui all'art. 19, legge 06.08.1967, n. 765"), non può essere inteso restrittivamente, cioè al solo scopo di prevenire l'esistenza di ostacoli materiali suscettibili di costituire, per la loro prossimità alla sede stradale, pregiudizio alla sicurezza del traffico e alla incolumità delle persone, ma è correlato alla più ampia esigenza di assicurare una fascia di rispetto utilizzabile per finalità di interesse generale, e, cioè, per esempio, per l'esecuzione dei lavori, per l'impianto dei cantieri, per il deposito dei materiali, per la realizzazione di opere accessorie, senza vincoli limitativi connessi alla presenza di costruzioni.
Con riguardo ad altro vincolo (di pari assolutezza, però, sì che il principio ivi affermato appare perfettamente traslabile alla fattispecie) la giurisprudenza ha posto in luce che (Cons. Stato Sez. V, 14.09.2010, n. 6671) “anche il parcheggio interrato, da realizzare ai sensi dell'art. 9 della L. n. 122/1989, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui all'art. 338 del R.D. n. 1265/1934"
(pre-massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 04.02.2014 n. 485 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2013

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di autorimesse e parcheggi, ai sensi dell'art. 9, c. 1, l. 24/03/1989 n. 122 è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell'originario piano naturale di campagna.
Di conseguenza, qualora non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un'autorimessa non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal piano regolatore generale.

... con riguardo alla presunta violazione dell’art. 9 della legge 122/2009, per costante giurisprudenza la realizzazione di autorimesse e parcheggi, ai sensi dell'art. 9, c. 1, l. 24/03/1989 n. 122 è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell'originario piano naturale di campagna; di conseguenza, qualora non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un'autorimessa non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal piano regolatore generale (Cds Sez. V 12.03.2013 n. 1480) (TAR Marche, sentenza 25.09.2013 n. 640 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Legittimità computo ai fini del costo di costruzione della superficie interrata destinata a parcheggi pertinenziali.
L’art. 9 della legge n. 122/1989 trova applicazione soltanto nelle ipotesi di creazione di parcheggi a favore del patrimonio edilizio già esistente e che sia privo di superfici con tale destinazione, ma non può estendersi anche alla diversa ipotesi inerente la edificazione di nuovi fabbricati in cui siano contestualmente previste anche superfici per parcheggio, da realizzare obbligatoriamente nella misura di legge.
La norma anzidetta stabilisce che l’esecuzione dei parcheggi interrati, assentibile previa autorizzazione gratuita, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici, deve essere destinata a pertinenza delle singole unità immobiliari esistenti, con riferimento alle quali soltanto è possibile realizzare, nel sottosuolo o nel piano terreno del fabbricato, un parcheggio, che nasce come pertinenza dell’unità medesima.
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I parcheggi obbligatori di cui all'art. 2, comma 2, l. 122/1989 costituiscono pertinenza in senso civilistico dell’unità immobiliare principale e, quindi, ne seguono la sorte ai fini del computo delle SNR e del calcolo dei corrispondenti oneri concessori.
La norma dell’art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, che consente di realizzare gratuitamente “nel sottosuolo” parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, è una norma che ponendosi in deroga “agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti” è di stretta interpretazione per cui deve trovare rigorosa applicazione solo nelle fattispecie in essa espressamente previsti.
La norma anzidetta stabilisce che l’esecuzione dei parcheggi interrati, assentibile previa autorizzazione gratuita, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici, deve essere destinata a pertinenza delle singole unità immobiliari esistenti, con riferimento alle quali soltanto è possibile realizzare, nel sottosuolo o nel piano terreno del fabbricato, un parcheggio, che nasce come pertinenza dell’unità medesima.
Dalla natura “eccezionale” della disposizione legislativa de qua, discende, in coerenza con il divieto di cui all’art. 14 delle Disposizioni Preliminari al Codice Civile, che l’art. 9 della legge n. 122/1989 trova applicazione soltanto nelle ipotesi di creazione di parcheggi a favore del patrimonio edilizio già esistente e che sia privo di superfici con tale destinazione, ma non può estendersi anche alla diversa ipotesi inerente la edificazione di nuovi fabbricati in cui siano contestualmente previste anche superfici per parcheggio, da realizzare obbligatoriamente nella misura di legge.
Secondo l’interpretazione giurisprudenziale prevalente, cui questa sezione intende dare continuità, l’art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l’art. 2, comma 2, della legge stessa che, nel novellare l’art. 41-sexies, della legge fondamentale 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l’obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 10.03.2011 n. 1565; sez. V, 24.10.2000 n. 5676; 27.09.1999 n. 1185).
Nella specie, poiché non è controverso che l’intervento edilizio abbia riguardato una costruzione di nuova realizzazione, devono, per l’effetto, ritenersi prive di consistenza le doglianze della parte ricorrente, poiché i parcheggi obbligatori di cui al richiamato art. 2, comma 2, costituiscono pertinenza in senso civilistico dell’unità immobiliare principale e, quindi, ne seguono la sorte ai fini del computo delle SNR e del calcolo dei corrispondenti oneri concessori (TAR Lombardia-Milano, Sez. IV, sentenza 20.09.2013 n. 2192 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl box autonomo non si può rialzare. Condominio. Niente «Tognoli»
La sopraelevazione della copertura di un'autorimessa pertinenziale ma strutturalmente autonoma non rientra nella legge 122 del 1989 (legge Tognoli), che si applica solo nei casi di parcheggio realizzati nel sottosuolo o al piano terreno degli edifici.

Lo ha ricordato la Corte di Cassazione che, con la sentenza 11.09.2013 n. 20850, ha dato torto al proprietario di un fondo che aveva sopraelevato la propria autorimessa, appellandosi alla legge Tognoli.
Questa legge, anche se intende favorire la realizzazione di autorimesse, punta anche a salvare l'aspetto visibile del territorio: consente di realizzare parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno di un fabbricato preesistente, proprio perché queste strutture non comportano alterazioni visibili del territorio. Dopo il ricorso di un vicino, il proprietario è stato condannato, sia in primo, sia in secondo grado, a ripristinare lo stato dei luoghi. L'uomo ha quindi fatto ricorso in Cassazione.
Secondo i giudici di legittimità, l'articolo 9 della legge 122 del 1989 stabilisce che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici».
Nel caso analizzato, però, l'autorimessa non era stata realizzata nel sottosuolo dell'edificio, né nei suoi locali al piano terreno, bensì in un'area pertinenziale all'immobile. Non è quindi ammessa la deroga agli obblighi di distanza, dato il carattere eccezionale della norma derogatoria rispetto all'ordinaria disciplina delle distanze che non legittima alcuna interpretazione estensiva.
Gli stessi giudici, infatti, hanno richiamato la più recente giurisprudenza amministrativa secondo la quale «la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra».
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Il percorso
01 | IL CASO
Il proprietario di un'autorimessa realizzata in un'area pertinenziale a un edificio, che ne aveva sopraelevato la copertura, è stato condannato in primo e in secondo grado, a ripristinare lo stato dei luoghi
02 | LA SOLUZIONE
Per la Cassazione, che si è espressa nella sentenza 20850 dell'11 settembre scorso, la sopraelevazione della copertura di un'autorimessa pertinenziale ma strutturalmente autonoma non rientra nella legge 122 del 1989 (legge Tognoli), che si applica solo nei casi di parcheggio realizzati nel sottosuolo o al piano terreno degli edifici. Non è quindi ammessa la deroga agli obblighi di distanza (articolo Il Sole 24 Ore del 28.10.2013).

EDILIZIA PRIVATAIl dettato normativo dell'art. 9 l. 122/1989 è chiaro ed univoco e, proprio perché introduce norma eccezionale derogatoria rispetto all’ordinaria disciplina delle distanze, non ne è legittima alcuna interpretazione estensiva.
La legge Tognoli, se pure è volta a favorire la realizzazione di autorimesse, è contestualmente intesa a fare salvo l’aspetto esteriore e visibile del territorio, nel senso di consentire la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno di un fabbricato preesistente, proprio perché, ubicate nei modi previsti dalla legge, tali strutture non comportano alterazioni visibili del territorio; lo stesso argomento è ovviamente valido per le autorimesse pertinenziali, ma solo se sotterranee e quindi inidonee ad alterare lo stato esterno dei luoghi.
Con riferimento alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, solo per completezza di argomentazione, ulteriormente si osserva che nello stesso senso si è espressa anche la più recente giurisprudenza amministrativa secondo la quale
la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

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Con il quarto motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 873 c.c. e dell’art. 9 legge 122/1989 e il vizio di motivazione sostenendo:
- che la legge n. 122/1989 in quanto lex specialis deroga all’art. 873 c.c. e tutela un interesse pubblico che, ove riconosciuto dall’autorità amministrativa, sarebbe prevalente rispetto all’interesse tutelato dall’art. 873 c.c.;
- che, differentemente da quanto ritenuto dalla Corte di Appello, con interpretazione che il ricorrente definisce “radicalmente erronea”, l’art. 9 legge n. 122 del 1989 consente la realizzazione di parcheggi anche se collocati in cortili di pertinenza o in aree esterne, comunque adiacenti senza necessità delle distanze dai confini e richiama una decisione del 1995 del Consiglio di Stato;
- che l’ulteriore argomento della Corte di Appello secondo il quale la normativa speciale non sarebbe applicabile in caso di ampliamento di autorimessa già esistente è un argomento solo ipotetico e quindi privo della certezza necessaria per rigettare il motivo di appello;
- che l’affermazione della Corte territoriale secondo la quale la sopraelevazione sarebbe stata realizzata per realizzare un soppalco non sarebbe riscontrata da elementi acquisiti al processo.
Formulando il quesito di diritto chiede:
- se l’art. 9 della legge n. 122 del 1989 importi, nei limiti segnati dal suo ambito di applicazione, una deroga al disposto dell’art. 873 c.c. al punto di determinarne l’inapplicabilità in misura corrispondente al contenuto del provvedimento concessorio emesso dalla Pubblica Amministrazione;
- se l’art. 9 sia da considerare applicabile anche quando trattasi di parcheggio non situato nel sottosuolo, ma sullo stesso piano di calpestio dell’immobile.
Il motivo è manifestamente infondato e non è certo la motivazione della Corte di Appello ad essere “radicalmente erronea” come sostenuto dal ricorrente.
L’art. 9 legge n. 122 del 1989 stabilisce che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché, non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici… omissis”.
Nel caso di specie è pacifico (come, del resto risulta dal materiale fotografico inserito nel ricorso dallo stesso ricorrente) che l’autorimessa è stata realizzata non già nel sottosuolo dell’edificio né nei suoi locali a piano terreno (come sarebbe consentito dalla legge in questione) bensì in area pertinenziale all’immobile; in tale ipotesi, qui ricorrente, la deroga agli obblighi di distanza è consentita solo se l’autorimessa è realizzata nel sottosuolo.
Il dettato normativo è chiaro ed univoco e, proprio perché introduce norma eccezionale derogatoria rispetto all’ordinaria disciplina delle distanze, non ne è legittima alcuna interpretazione estensiva.
La legge Tognoli, se pure è volta a favorire la realizzazione di autorimesse, è contestualmente intesa a fare salvo l’aspetto esteriore e visibile del territorio, nel senso di consentire la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno di un fabbricato preesistente, proprio perché, ubicate nei modi previsti dalla legge, tali strutture non comportano alterazioni visibili del territorio; lo stesso argomento è ovviamente valido per le autorimesse pertinenziali, ma solo se sotterranee e quindi inidonee ad alterare lo stato esterno dei luoghi.
Con riferimento alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, solo per completezza di argomentazione, ulteriormente si osserva che nello stesso senso si è espressa anche la più recente giurisprudenza amministrativa secondo la quale la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra (Con. St., IV 16/04/2012 n. 2185; IV 11.11.2006, n. 6065; V 29.03.2004, n. 1662).
Nella decisione del Consiglio di Stato, Sezione IV 23.02.2009, n. 1070 testualmente si legge che: “i parcheggi devono essere realizzati, se non vengono a ciò adibiti i locali del piano terra di un fabbricato, o nel sottosuolo dello stesso fabbricato ovvero nel sottosuolo di un’area pertinenziale esterna…”.
In tal senso si risponde al secondo quesito formulato, restando assorbito il primo quesito; per tali ragioni non sussiste il dedotto vizio di motivazione in quanto la motivazione è del tutto conforme ai principi esposti, con la precisazione che la circostanza che l’autorimessa sia posta a livello del piano di calpestio dell’immobile non rileva perché l’autorimessa non è stata realizzata al piano terra dell’immobile, tale essendo l’unica condizione per la quale sarebbe stato possibile realizzare un parcheggio senza il rispetto delle norme in materia di distanze.
È parimenti conforme ai principi l’ulteriore motivazione (autonomamente sufficiente a sorreggere la decisione) secondo la quale la deroga è consentita solo per le nuove costruzioni e non per la sopraelevazione di una autorimessa già esistente e anche sotto questo diverso profilo il motivo di ricorso si rivela manifestamente infondato (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 11.09.2013 n. 20850).

EDILIZIA PRIVATAParcheggi, concessione da pagare.
Scatta il pagamento della concessione edilizia anche se il parcheggio destinato a servire i clienti dell'albergo è realizzato molto vicino alla sede della struttura recettizia: affinché si configuri la pertinenza dell'hotel si deve invece trattare di lavori realizzati nello stesso edificio o comprensorio che ospita i turisti.

È quanto emerge dalla sentenza 10.07.2013 n. 3672, pubblicata dalla IV Sez. del Consiglio di stato.
In base alla legge Tognoli (la 122/1989), che porta il nome dell'allora ministro delle Aree urbane, i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo o nei locali al piano terreno dei fabbricati i parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari. E ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.
I posteggi possono essere realizzati ad uso esclusivo dei residenti anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché, non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie che sta sopra e stando attenti alle condutture dell'acqua. «L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti è soggetta ad autorizzazione gratuita» recita il comma 2 dell'articolo 9. Inutile per l'imprenditore turistico invocare la gratuità dell'operazione con cui si è impegnato a offrire un'area di sosta per i veicoli dei suoi clienti.
Le agevolazioni di cui alla legge Tognoli, destinate a favorire la realizzazioni di posteggi nelle aree urbane, possono trovare applicazione soltanto nei casi espressamente previsti dall'articolo 9 della normativa: nel nostro caso il parcheggio risulta costruito al piano interrato di un fabbricato contiguo ma comunque estraneo alla struttura alberghiera, di cui non costituisce pertinenza.
Si tratta insomma di una vera e propria ristrutturazione, fa bene dunque il Comune a pretendere il versamento della concessione: con l'intervento edilizio si viene infatti a costituire un carico urbanistico maggiore rispetto a quello che si sarebbe ottenuto contenendo il parcheggio all'interno della già esistente struttura alberghiera. Nulla per le spese di giudizio (articolo ItaliaOggi del 24.09.2013).

EDILIZIA PRIVATA:  Parcheggi «Tognoli».
Domanda
Ho letto di recente che è stata modificata la disciplina che regolamenta la possibilità di trasferire i parcheggi pertinenziali. Potreste darmi qualche delucidazione?
Risposta
È vero. L'art. 10 del dl «Semplificazione e Sviluppo» n. 5/2012 (conv. dalla legge n. 35/2012) ha sostituito l'art. 9, 5° c. , della legge «Tognoli» n. 122/1989. L'art. 9, 5° c., ora stabilisce che, fermo restando l'art. 41-sexies, legge n. 1150/1942 e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del 1° comma può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune mentre i parcheggi realizzati ai sensi del 4° c. del medesimo art. 9 continuano a non poter essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale a pena di nullità dei relativi atti di cessione, a eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
La modifica riguarda solo i parcheggi di cui all'art. 9, 1° c., legge n. 122/1989 ai sensi del quale: «I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.
Tali parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.
Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale e i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai ministeri dell'ambiente e per i beni culturali e ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni.
I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente
».
Il 4° c. dell'art. 9 stabilisce invece che i comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. (_).
La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni e altri elementi tra i quali le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
Prima della recente modifica normativa, anche i parcheggi di cui al 1° c. dell'art. 9 (quelli, cioè, su proprietà privata) non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale erano legati da vincolo pertinenziale, a pena di nullità dei relativi atti di cessione, preclusione tuttora prevista per i parcheggi realizzati su area comunale di cui al 4° comma dell'art. 9 della legge n. 122/1989 (articolo ItaliaOggi Sette del 03.06.2013).

EDILIZIA PRIVATA: In merito alla corretta quantificazione dei parcheggi minimi di legge ex art. 41-sexies l. 1150/1942. Il Consiglio di Stato conferma l'operato del TAR Umbria.
L’unico elemento di valore normativo è quello contenuto nella legge urbanistica, che tuttavia al citato art. 41-sexies prevede unicamente il quantum e la finalità di tali spazi, senza precisare il modus del calcolo delle aree.
Si legge, infatti, nel citato articolo, come aggiunto dall’articolo 18 della legge 06.08.1967, n. 765 e successivamente sostituito dall’articolo 2 della legge 24.03.1989, n. 122: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.
Se quindi non si rinviene nell’ordinamento un elemento cogente che possa permettere la scelta in favore di un’interpretazione piuttosto che di un'altra, esistono invero più decisioni di questo Consiglio che hanno sottolineato l’esistenza di uno stretto collegamento tra, da un lato, gli obblighi normativi che impongono la predisposizione di aree a servizio dei manufatti realizzati e, dall’altro, la concreta possibilità di fruizione di tali spazi. Si è così delineata una lettura orientata in senso teleologico delle disposizioni di tutela, specialmente in materia di standard urbanistici.
È pertanto sulla scorta di questa interpretazione della disciplina vigente che deve ritenersi fondata la decisione del giudice di prime cure, giusta la stretta connessione della sentenza con la ratio della legge, ratio che risulterebbe invece violata qualora la norma fosse intesa in senso meramente quantitativo, come voluto dalle parti appellanti.
Infatti, qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia utilizzando “le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso”), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexsies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito, atteso che essa impone dapprima la riserva di “appositi spazi per parcheggi”, provvedendo poi a quantificarla “in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.

L’unico elemento di valore normativo è quindi quello contenuto nella legge urbanistica, che tuttavia al citato art. 41-sexies prevede unicamente il quantum e la finalità di tali spazi, senza precisare il modus del calcolo delle aree. Si legge, infatti, nel citato articolo, come aggiunto dall’articolo 18 della legge 06.08.1967, n. 765 e successivamente sostituito dall’articolo 2 della legge 24.03.1989, n. 122: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.
Se quindi non si rinviene nell’ordinamento un elemento cogente che possa permettere la scelta in favore di un’interpretazione piuttosto che di un'altra, esistono invero più decisioni di questo Consiglio che hanno sottolineato l’esistenza di uno stretto collegamento tra, da un lato, gli obblighi normativi che impongono la predisposizione di aree a servizio dei manufatti realizzati e, dall’altro, la concreta possibilità di fruizione di tali spazi. Si è così delineata una lettura orientata in senso teleologico delle disposizioni di tutela, specialmente in materia di standard urbanistici.
In tale ratio, si collocano decisioni che hanno negato la sufficienza di un parcheggio collocato in area non fruibile (e dove la fruibilità era collegata non a valutazioni normative ma fattuali, poiché il “terreno pertinenziale destinato a parcheggio deve ragionevolmente intendersi come condizione necessaria per la migliore fruizione del parcheggio medesimo da parte di tutti coloro che intendono comodamente accedervi con i propri mezzi di locomozione per poi uscire con i relativi acquisti più o meno ingombranti e/o pesanti da collocare su tali mezzi”, Consiglio di Stato, sez. V, 25.06.2010 n. 4059); oppure decisioni che hanno evidenziato i pericoli legati alla smaterializzazione degli standard (evidenziando come “la monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, e ciò perché, da un lato, così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i commoda (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dagli incommoda (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall’altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area”, Consiglio di Stato, sez. IV, 04.02.2013 n. 644).
È pertanto sulla scorta di questa interpretazione della disciplina vigente che deve ritenersi fondata la decisione del giudice di prime cure, e quindi non per un’improbabile compatibilità con la circolare dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici 28.10.1967, n. 3210, come evidenziato dal TAR, quanto per la stretta connessione della sentenza con la ratio della legge, ratio che risulterebbe invece violata qualora la norma fosse intesa in senso meramente quantitativo, come voluto dalle parti appellanti.
Infatti, qualora si potessero individuare gli standard costruttivi in ragione del solo dato dimensionale, verrebbe conseguentemente posto in ombra il dato funzionale, ossia la destinazione concreta dell’area, come voluta dal legislatore. Soddisfacendo gli standard con la messa a disposizione di aree non utilizzabili in concreto (ossia, seguendo l’indicazione del TAR, utilizzando “le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso”), la norma di garanzia verrebbe frustrata, atteso che il citato art. 41-sexsies della legge urbanistica non contempla un nudo dato quantitativo, ma un dato mirato ad uno scopo esplicito, atteso che essa impone dapprima la riserva di “appositi spazi per parcheggi”, provvedendo poi a quantificarla “in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.
Il motivo di appello deve quindi essere respinto, stante la correttezza dell’iter motivazionale seguito dal giudice di prime cure
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 28.05.2013 n. 2916 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi obbligatori e oneri concessori.
Allo stato attuale, si deve ritenere che, ai sensi del coordinato disposto dell’art. 11, comma 1, L. n. 122 del 1989 e dell’art. 17, comma 3, lett. c), D.P.R. n. 380 del 2001, la realizzazione dei parcheggi obbligatori, nella misura richiesta dalla legge, è esonerata dall'onere di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
Il ricorso è fondato, non essendovi motivi per discostarsi dal consolidato indirizzo in materia di questa Sezione, peraltro formatosi nei confronti del medesimo ente locale (cfr. sentenze n. 4632 del 19.11.2012, n. 2491 e n. 2404 del 28.05.2012).
Invero, ai sensi dell’art. 11, co. 1, della legge n. 122 del 1989 (c.d. legge Tognoli), «le opere e gli interventi previsti dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera f), della legge 28.01.1977, n. 10».
Tale ultima norma, che prevedeva l’esonero dal pagamento del contributo di concessione «per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici», è stata abrogata dall’art. 136, comma 2, D.P.R. n. 380/2001, ma è stata riprodotta integralmente dall’art. 17, comma 3, dello stesso D.P.R..
Allo stato attuale, pertanto, si deve ritenere che, ai sensi del coordinato disposto dell’art. 11, comma 1, L. n. 122 del 1989 e dell’art. 17, comma 3, lett. c), D.P.R. n. 380 del 2001, la realizzazione dei parcheggi obbligatori, nella misura richiesta dalla legge, è esonerata dall'onere di pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione (cfr., in termini, Consiglio di Stato, Sezione IV, 22.11.2011, n. 6154; TAR Lombardia, Milano, Sezione II, 17.04.2007, n. 1779; TAR Campania, Napoli, Sezione IV, 16.07.2004, n. 10364).
Alla luce di quanto precede, quindi, dalla volumetria complessiva computabile (pari a mc 1.694,95) occorre escludere le superfici destinate a parcheggi obbligatori (pari a 169,49 mq, ossia 1 mq per ogni 10 mc di costruzione).
Per queste ragioni la domanda va conclusivamente accolta (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 24.05.2013 n. 2745 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Gli spazi per parcheggio di natura pertinenziale e obbligatoria non vanno considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta.
Si tratta di un principio che deve essere in questa sede riaffermato, salve diverse previsioni di piano o regolamentari.
Per un verso, infatti, l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, prevede che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti» (cui fa eco l’articolo 6 della legge della Regione Campania n. 19 del 28.11.2001, secondo cui la realizzazione in aree libere, anche non di pertinenza del lotto dove insistono gli edifici, ovvero nel sottosuolo di fabbricati o al pianterreno di essi, di parcheggi da destinare a pertinenze di unità immobiliare è soggetta a permesso di costruire non oneroso, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti): il che consente di concludere che la realizzazione di autorimesse e parcheggi pertinenziali effettuata in locali siti a piano terra o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale non è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.
Per altro verso, sin dal 1967 il legislatore, in ragione del crescente impatto della motorizzazione di massa sull’ordinato assetto urbano, ha dapprima imposto nelle nuove costruzioni appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore a un mq per ogni 20 mc di costruzione (art. 41-sexies legge 1155/1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765/1967); poi ha sancito che tali spazi costituiscono pertinenze delle costruzioni (art. 26 l. n. 47/1985); da ultimo, ha raddoppiato lo spazio da destinare obbligatoriamente a parcheggio pertinenziale degli edifici (art. 2 l. n. 122/1989: un mq per ogni 10 mc di costruzione) e stabilito che i relativi interventi costituiscono opere di urbanizzazione, come tali esenti da contributo di concessione (art. 11 l. n. 122/1989): con ciò inducendo ad individuare nella mancanza di carico urbanistico dei parcheggi obbligatori e pertinenziali (a differenza dei parcheggi non pertinenziali, apportatori di carico urbanistico) la ragione per escluderne la computabilità nella cubatura complessiva consentita.
Da tutto quanto detto consegue, in definitiva, che non concorre al calcolo della volumetria assentibile il parcheggio pertinenziale che sia realizzato, come previsto nel caso di specie, al piano terreno di un edificio esistente, per il quale il rapporto di pertinenzialità deve essere visto in relazione appunto alla suddetta normativa speciale in materia di parcheggi dettata dalla legge n. 122 del 1989 e dalla l.r. n. 19 del 2001, e non già con riferimento alla disciplina di carattere generale sugli interventi pertinenziali di cui all'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001.

Peraltro, anche su un piano generale la giurisprudenza di questa Sezione ha già espresso l’avviso che gli spazi per parcheggio di natura pertinenziale e obbligatoria non vanno considerati ai fini del calcolo della volumetria complessiva consentita e della determinazione della superficie coperta (cfr. TAR Campania Napoli, sez. II, 23.06.2010, n. 15731).
Si tratta di un principio che deve essere in questa sede riaffermato, salve diverse previsioni di piano o regolamentari.
Per un verso, infatti, l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, prevede che «i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti» (cui fa eco l’articolo 6 della legge della Regione Campania n. 19 del 28.11.2001, secondo cui la realizzazione in aree libere, anche non di pertinenza del lotto dove insistono gli edifici, ovvero nel sottosuolo di fabbricati o al pianterreno di essi, di parcheggi da destinare a pertinenze di unità immobiliare è soggetta a permesso di costruire non oneroso, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti): il che consente di concludere che la realizzazione di autorimesse e parcheggi pertinenziali effettuata in locali siti a piano terra o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale non è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra (cfr., ex multis, C.d.S., sez. IV, 13.07.2011 n. 4234, C.d.S., sez. IV, 26.09.2008 n. 4645).
Per altro verso, sin dal 1967 il legislatore, in ragione del crescente impatto della motorizzazione di massa sull’ordinato assetto urbano, ha dapprima imposto nelle nuove costruzioni appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore a un mq per ogni 20 mc di costruzione (art. 41-sexies legge 1155/1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765/1967); poi ha sancito che tali spazi costituiscono pertinenze delle costruzioni (art. 26 l. n. 47/1985); da ultimo, ha raddoppiato lo spazio da destinare obbligatoriamente a parcheggio pertinenziale degli edifici (art. 2 l. n. 122/1989: un mq per ogni 10 mc di costruzione) e stabilito che i relativi interventi costituiscono opere di urbanizzazione, come tali esenti da contributo di concessione (art. 11 l. n. 122/1989): con ciò inducendo ad individuare nella mancanza di carico urbanistico dei parcheggi obbligatori e pertinenziali (a differenza dei parcheggi non pertinenziali, apportatori di carico urbanistico) la ragione per escluderne la computabilità nella cubatura complessiva consentita (cfr. TAR Friuli Venezia Giulia, 12.06.2006, n. 426).
Da tutto quanto detto consegue, in definitiva, che non concorre al calcolo della volumetria assentibile il parcheggio pertinenziale che sia realizzato, come previsto nel caso di specie, al piano terreno di un edificio esistente, per il quale il rapporto di pertinenzialità deve essere visto in relazione appunto alla suddetta normativa speciale in materia di parcheggi dettata dalla legge n. 122 del 1989 e dalla l.r. n. 19 del 2001, e non già con riferimento alla disciplina di carattere generale sugli interventi pertinenziali di cui all'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001
(TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 14.05.2013 n. 2495 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA(a) per i parcheggi privati di uso pubblico è possibile una doppia qualificazione. In quanto infrastrutture destinate all’uso collettivo e inserite nel sistema della viabilità, questi parcheggi devono essere assimilati ai parcheggi pubblici, a loro volta qualificati ex lege come opere di urbanizzazione primaria (v. art. 16, comma 7, del DPR 06.06.2001 n. 380; art. 44, comma 3, della LR 11.03.2005 n. 12).
Se considerati, invece, come infrastrutture che integrano i servizi a disposizione degli spazi edificati, i parcheggi privati di uso pubblico assumono la stessa funzione degli standard urbanistici (v. art. 22 della LR 51/1975; art. 9, comma 10, della LR 12/2005), e possono quindi essere equiparati in via interpretativa alle opere di urbanizzazione secondaria (come fa la Regione nella DGR n. 7/7586 del 21.12.2001, allegato A, punto III.2.b);
(b) la prima qualificazione, tenendo conto della sedes materiae scelta dal legislatore nazionale e da quello regionale (disciplina del contributo per il rilascio del permesso di costruire), appartiene specificamente alla sfera degli oneri concessori. Sembra quindi corretto ritenere che, salvo accordo in senso contrario tra l’amministrazione e i proprietari, la realizzazione di parcheggi privati di uso pubblico abbia quale effetto ex lege lo scomputo dei soli oneri di urbanizzazione primaria. Una volta effettuato lo scomputo, la differenza rispetto al costo effettivo dei lavori sostenuto dai privati rimane a carico degli stessi;
(c) le convenzioni urbanistiche dei piani attuativi sono la sede naturale, anche se non esclusiva, per introdurre criteri diversi di compensazione tra gli oneri concessori e le opere di interesse pubblico eseguite direttamente a spese dei privati. Qui si rivela l’utilità della seconda qualificazione: poiché i parcheggi privati di uso pubblico possono essere apprezzati come standard urbanistici, l’amministrazione è legittimata a incentivarne la realizzazione rinunciando, in tutto o in parte, agli oneri di urbanizzazione secondaria, nella ricerca (ampiamente discrezionale) di un punto di equilibrio tra le esigenze pubbliche e l’interesse dei proprietari.
Per quanto riguarda i privati, le posizioni giuridiche relative agli oneri concessori sono considerate disponibili, e dunque non vi sono ostacoli alla definizione di un sinallagma che preveda anche l’accettazione di condizioni meno vantaggiose rispetto a quelle risultanti dalla normativa regionale o comunale, purché sia salvaguardata l’utilità economica finale dell’intervento edilizio.

... per l'accertamento:
- del diritto allo scomputo degli oneri di urbanizzazione (pari a € 33.266,93) corrispondenti all’equivalente monetario delle opere di urbanizzazione secondaria di cui alla convenzione urbanistica del 15.01.2003;
- con la conseguente condanna alla restituzione della suddetta somma, erroneamente trattenuta dal Comune nonostante l’esecuzione delle opere da parte della società ricorrente;
...
FATTO
2. La convenzione urbanistica stabilisce (v. art. 2, 3 e 5) il seguente schema di obbligazioni a carico dei lottizzanti:
(a) cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria (27.500 mq) e per il verde pubblico (25.500 mq);
(b) contestuale costituzione di una servitù di uso pubblico sulle aree private destinate a parcheggio (66.544 mq), ulteriori rispetto a quelle di cui è prevista la cessione gratuita;
(c) esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria descritte nella tavola 2 del progetto di piano (tra cui le reti tecnologiche, la massicciata stradale e il collettore esterno delle acque nere), con integrale scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria (€ 972.609,65), essendo questi ultimi inferiori al costo risultante dal computo metrico estimativo (€ 2.281.485,65);
(d) assunzione degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione secondaria e smaltimento rifiuti, da ripartire tra i proprietari in proporzione alle superfici per cui sono richiesti i singoli titoli edilizi.
3. I lottizzanti hanno realizzato i parcheggi privati di uso pubblico nella convinzione che il loro costo, trattandosi di opere di urbanizzazione secondaria, sarebbe stato scomputato dai relativi oneri. Il Comune ha invece assunto la posizione opposta.
...
DIRITTO
13. Sulle questioni proposte nel ricorso si possono svolgere le seguenti considerazioni:
(a) per i parcheggi privati di uso pubblico è possibile una doppia qualificazione. In quanto infrastrutture destinate all’uso collettivo e inserite nel sistema della viabilità, questi parcheggi devono essere assimilati ai parcheggi pubblici, a loro volta qualificati ex lege come opere di urbanizzazione primaria (v. art. 16, comma 7, del DPR 06.06.2001 n. 380; art. 44, comma 3, della LR 11.03.2005 n. 12). Se considerati, invece, come infrastrutture che integrano i servizi a disposizione degli spazi edificati, i parcheggi privati di uso pubblico assumono la stessa funzione degli standard urbanistici (v. art. 22 della LR 51/1975; art. 9, comma 10, della LR 12/2005), e possono quindi essere equiparati in via interpretativa alle opere di urbanizzazione secondaria (come fa la Regione nella DGR n. 7/7586 del 21.12.2001, allegato A, punto III.2.b);
(b) la prima qualificazione, tenendo conto della sedes materiae scelta dal legislatore nazionale e da quello regionale (disciplina del contributo per il rilascio del permesso di costruire), appartiene specificamente alla sfera degli oneri concessori. Sembra quindi corretto ritenere che, salvo accordo in senso contrario tra l’amministrazione e i proprietari, la realizzazione di parcheggi privati di uso pubblico abbia quale effetto ex lege lo scomputo dei soli oneri di urbanizzazione primaria. Una volta effettuato lo scomputo, la differenza rispetto al costo effettivo dei lavori sostenuto dai privati rimane a carico degli stessi;
(c) le convenzioni urbanistiche dei piani attuativi sono la sede naturale, anche se non esclusiva, per introdurre criteri diversi di compensazione tra gli oneri concessori e le opere di interesse pubblico eseguite direttamente a spese dei privati. Qui si rivela l’utilità della seconda qualificazione: poiché i parcheggi privati di uso pubblico possono essere apprezzati come standard urbanistici, l’amministrazione è legittimata a incentivarne la realizzazione rinunciando, in tutto o in parte, agli oneri di urbanizzazione secondaria, nella ricerca (ampiamente discrezionale) di un punto di equilibrio tra le esigenze pubbliche e l’interesse dei proprietari. Per quanto riguarda i privati, le posizioni giuridiche relative agli oneri concessori sono considerate disponibili (v. CS Sez. IV 28.07.2005 n. 4015; TAR Brescia Sez. I 14.05.2010 n. 1739), e dunque non vi sono ostacoli alla definizione di un sinallagma che preveda anche l’accettazione di condizioni meno vantaggiose rispetto a quelle risultanti dalla normativa regionale o comunale, purché sia salvaguardata l’utilità economica finale dell’intervento edilizio;
(d) nello specifico, la convenzione urbanistica del 15.01.2003 non prevede la cancellazione degli oneri di urbanizzazione secondaria. In realtà, l’art. 3 pone a carico dei lottizzanti l’intero pacchetto delle opere di urbanizzazione primaria, indicandone espressamente solo alcune (reti tecnologiche, massicciata stradale, collettore esterno delle acque nere). L’art. 2 rinvia per la descrizione completa alla tavola 2 del progetto di piano, nella quale sono riportati indistintamente tutti gli interventi di interesse pubblico (strade, marciapiedi, pista ciclabile, parcheggi privati di uso pubblico, impianti tecnologici, area a verde pubblico). Si può, quindi, ritenere che la convenzione urbanistica faccia riferimento alla prima qualificazione dei parcheggi privati di uso pubblico, collocandoli tra le infrastrutture che nella definizione legislativa compongono le opere di urbanizzazione primaria;
(e) una conferma è rinvenibile nell’art. 5 della convenzione urbanistica, che espressamente ribadisce l’obbligo per i lottizzanti di versare gli oneri di urbanizzazione secondaria e smaltimento rifiuti, precisando che la ripartizione tra i proprietari avviene in proporzione alle superfici per cui sono richiesti i singoli titoli edilizi. Se fosse stato raggiunto un accordo sullo scomputo fino a concorrenza del costo dei parcheggi privati di uso pubblico la clausola sarebbe certamente stata scritta in modo differente. Verosimilmente, la formulazione sarebbe stata analoga a quella dell’art. 3 (ossia: quantificazione del costo dei lavori e dell’importo degli oneri di urbanizzazione secondaria, e dichiarazione di compensazione degli stessi);
(f) un’ulteriore conferma è rinvenibile nel computo metrico estimativo, che nel costo complessivo delle opere di urbanizzazione primaria (€ 2.281.485,65) inserisce senza distinzioni, nell’apposita sezione, i lavori riguardanti strade, marciapiedi, parcheggi e verde pubblico. Poiché questo è il valore complessivo utilizzato dalle parti per concordare la cancellazione degli oneri di urbanizzazione primaria, non è possibile intervenire poi in via interpretativa utilizzando una parte degli stessi lavori (nello specifico: i parcheggi privati di uso pubblico) per ottenere anche lo scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria.
14. Il ricorso deve quindi essere respinto, previa revoca del decreto di perenzione. La complessità di alcune questioni consente la compensazione delle spese di giudizio (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 24.05.2013 n. 513 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa vicenda in esame si colloca nell’intervallo di tempo compreso tra la LR 19.11.1999 n 22 e la LR 11.03.2005 n. 12.
L’art. 2, comma 2, della LR 22/1999 qualifica i parcheggi come opere di urbanizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1-f, della legge 10/1977 stabilendo in questo modo la gratuità del relativo titolo edilizio. L’art. 2, comma 1, della LR 22/1999 richiama la disciplina di favore prevista per i parcheggi pertinenziali dall’art. 9 della legge 122/1989;
Come già rilevato in casi analoghi che si collocano nello stesso intervallo di tempo, la gratuità del titolo edilizio non riguarda i parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge. In effetti, essendo già assicurato l’obiettivo posto dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942, non vi sono ragioni per imporre ai comuni di rinunciare ai corrispettivi collegati all’edificazione. Sotto questo profilo la qualificazione dei parcheggi come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 rimane circoscritta, in mancanza di una specifica norma espansiva, entro i confini della dotazione minima di parcheggi pertinenziali stabilita dalla legge.
Un vero cambio di regime si è verificato con l’entrata in vigore della LR 12/2005, che tramite l’art. 69 ha introdotto il principio della gratuità dei titoli edilizi relativi ai parcheggi collegando l’utilità di queste opere direttamente agli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (di qui l’abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (di qui il superamento della misura minima di legge). La nuova disciplina, che non può avere effetti per il passato, costituisce dunque lo spartiacque in materia di gratuità dei titoli edilizi riferiti ai parcheggi.
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L’art. 9, comma 1, della legge 122/1989 consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali. L’unico presupposto della norma è il carattere pertinenziale del parcheggio, senza che rilevino le quantità stabilite dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942. In altri termini, quando sia costituito un vincolo di pertinenzialità la quota di parcheggi eccedente il minimo di legge non deve essere computata nella superficie lorda di pavimento e nella volumetria dell’edificio principale. A maggior ragione non deve essere computata la quota che rimane al di sotto del minimo di legge.
Pertanto, indipendentemente dalle dimensioni, i parcheggi e le autorimesse pertinenziali non consumano gli indici edificatori stabiliti dagli strumenti urbanistici. Il superamento della misura minima ex art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 era rilevante (prima della LR 12/2005) solo perché determinava il passaggio dalla gratuità all’onerosità del titolo edilizio. L’art. 1, comma 1, della LR 22/1999, con una disposizione chiarificatrice, ha precisato che il concetto di pertinenza è applicabile anche agli immobili non residenziali.
La normativa sopravvenuta (v. art. 67 della LR 12/2005) ha ribadito la possibilità di deroga rispetto alla disciplina urbanistica comunale, precisando i vincoli residui.
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Poiché non è contestata la natura pertinenziale dell’autorimessa, tale opera non può incontrare i limiti stabiliti dalla disciplina comunale in relazione agli indici di zona. La volumetria dell’autorimessa pertinenziale, essendo per definizione una volumetria in deroga agli strumenti urbanistici, non può essere considerata utile per la consumazione delle facoltà edificatorie assegnate a un determinato lotto.
Ne consegue che la volumetria dell’autorimessa pertinenziale non può essere aggregata a quella dell’edificio principale per trasformare il titolo edilizio relativo a quest’ultimo da gratuito a oneroso. L’aumento del 20% della volumetria che fa scattare l’onerosità del titolo edilizio in base all’art. 9, comma 1-d, della legge 10/1977 (attualmente v. art. 17, comma 3-b, del DPR 06.06.2001 n. 380) presuppone che si tratti di volumetria rilevante ai fini urbanistici, ed è evidente che sul medesimo lotto una volumetria non può essere allo stesso tempo e sotto lo stesso profilo irrilevante (come autorimessa pertinenziale) e rilevante (come elemento al servizio dell’edificio principale).
Se la superficie dell’autorimessa avesse superato la misura minima ex art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942, sarebbe stato necessario applicare in base alla normativa anteriore alla LR 12/2005, nonostante la qualificazione dell’opera come pertinenziale, il contributo concessorio su questo capo del titolo edilizio (per la parte della superficie eccedente la misura minima). Tale circostanza non avrebbe però prodotto alcuna conseguenza sul capo del titolo edilizio relativo all’edificio principale, che sarebbe rimasto gratuito. A maggior ragione non è consentito ipotizzare un passaggio dalla gratuità all’onerosità del titolo edilizio riferito all’edificio principale in conseguenza di un’autorimessa pertinenziale che rimane entro la misura minima di legge e dunque è a sua volta realizzabile con un titolo edilizio gratuito.

Sulle questioni proposte dalle parti si possono svolgere le seguenti considerazioni:
Relativamente alla gratuità dei parcheggi pertinenziali
   (a) la vicenda in esame si colloca nell’intervallo di tempo compreso tra la LR 19.11.1999 n 22 e la LR 11.03.2005 n. 12;
   (b) l’art. 2, comma 2, della LR 22/1999 qualifica i parcheggi come opere di urbanizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1-f, della legge 10/1977 stabilendo in questo modo la gratuità del relativo titolo edilizio. L’art. 2, comma 1, della LR 22/1999 richiama la disciplina di favore prevista per i parcheggi pertinenziali dall’art. 9 della legge 122/1989;
   (c) come già rilevato in casi analoghi che si collocano nello stesso intervallo di tempo (v. TAR Brescia Sez. II 23.08.2012 n. 1454), la gratuità del titolo edilizio non riguarda i parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge. In effetti, essendo già assicurato l’obiettivo posto dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942, non vi sono ragioni per imporre ai comuni di rinunciare ai corrispettivi collegati all’edificazione. Sotto questo profilo la qualificazione dei parcheggi come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 rimane circoscritta, in mancanza di una specifica norma espansiva, entro i confini della dotazione minima di parcheggi pertinenziali stabilita dalla legge;
   (d) un vero cambio di regime si è verificato con l’entrata in vigore della LR 12/2005, che tramite l’art. 69 ha introdotto il principio della gratuità dei titoli edilizi relativi ai parcheggi collegando l’utilità di queste opere direttamente agli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (di qui l’abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (di qui il superamento della misura minima di legge). La nuova disciplina, che non può avere effetti per il passato, costituisce dunque lo spartiacque in materia di gratuità dei titoli edilizi riferiti ai parcheggi (v. TAR Brescia Sez I 29.09.2009 n. 1709);
Sulla deroga agli strumenti urbanistici
   (e) l’art. 9, comma 1, della legge 122/1989 consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali. L’unico presupposto della norma è il carattere pertinenziale del parcheggio, senza che rilevino le quantità stabilite dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942. In altri termini, quando sia costituito un vincolo di pertinenzialità la quota di parcheggi eccedente il minimo di legge non deve essere computata nella superficie lorda di pavimento e nella volumetria dell’edificio principale. A maggior ragione non deve essere computata la quota che rimane al di sotto del minimo di legge;
   (f) pertanto, indipendentemente dalle dimensioni, i parcheggi e le autorimesse pertinenziali non consumano gli indici edificatori stabiliti dagli strumenti urbanistici. Il superamento della misura minima ex art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 era rilevante (prima della LR 12/2005) solo perché determinava il passaggio dalla gratuità all’onerosità del titolo edilizio (v. TAR Brescia Sez. II 23.08.2012 n. 1454). L’art. 1, comma 1, della LR 22/1999, con una disposizione chiarificatrice, ha precisato che il concetto di pertinenza è applicabile anche agli immobili non residenziali;
   (g) la normativa sopravvenuta (v. art. 67 della LR 12/2005) ha ribadito la possibilità di deroga rispetto alla disciplina urbanistica comunale, precisando i vincoli residui;
Sul primo motivo di ricorso
   (h) poiché non è contestata la natura pertinenziale dell’autorimessa, tale opera non può incontrare i limiti stabiliti dalla disciplina comunale in relazione agli indici di zona. La volumetria dell’autorimessa pertinenziale, essendo per definizione una volumetria in deroga agli strumenti urbanistici, non può essere considerata utile per la consumazione delle facoltà edificatorie assegnate a un determinato lotto;
   (i) ne consegue che la volumetria dell’autorimessa pertinenziale non può essere aggregata a quella dell’edificio principale per trasformare il titolo edilizio relativo a quest’ultimo da gratuito a oneroso. L’aumento del 20% della volumetria che fa scattare l’onerosità del titolo edilizio in base all’art. 9, comma 1-d, della legge 10/1977 (attualmente v. art. 17, comma 3-b, del DPR 06.06.2001 n. 380) presuppone che si tratti di volumetria rilevante ai fini urbanistici, ed è evidente che sul medesimo lotto una volumetria non può essere allo stesso tempo e sotto lo stesso profilo irrilevante (come autorimessa pertinenziale) e rilevante (come elemento al servizio dell’edificio principale);
   (j) se la superficie dell’autorimessa avesse superato la misura minima ex art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942, sarebbe stato necessario applicare in base alla normativa anteriore alla LR 12/2005, nonostante la qualificazione dell’opera come pertinenziale, il contributo concessorio su questo capo del titolo edilizio (per la parte della superficie eccedente la misura minima). Tale circostanza non avrebbe però prodotto alcuna conseguenza sul capo del titolo edilizio relativo all’edificio principale, che sarebbe rimasto gratuito. A maggior ragione non è consentito ipotizzare un passaggio dalla gratuità all’onerosità del titolo edilizio riferito all’edificio principale in conseguenza di un’autorimessa pertinenziale che rimane entro la misura minima di legge e dunque è a sua volta realizzabile con un titolo edilizio gratuito;
Sul secondo motivo di ricorso
   (k) l’art. 23 delle NTA, nella parte in cui considera rilevante ai fini urbanistici una quota della superficie delle autorimesse pertinenziali, non può essere considerato conforme alla normativa nazionale e regionale sopra richiamata;
   (l) nel caso in esame peraltro non si pone il problema della disapplicazione della disciplina comunale, in quanto, anche volendo tenere fermo il discrimine dato dal rapporto di 1 mq ogni 6 mc del volume dell’edificio principale, l’autorimessa non supera il predetto limite, come è stato dimostrato nel ricorso;
   (m) se la superficie dell’autorimessa pertinenziale è urbanisticamente irrilevante anche per la disciplina comunale, è evidente che la volumetria calcolata su tale superficie è allo stesso modo irrilevante, non potendovi essere contraddizione tra gli indici urbanistici che riguardano una stessa facoltà edificatoria. Si arriva pertanto alla medesima conclusione esposta sopra, ovvero che non è possibile aggregare la volumetria dell’autorimessa a quella dell’edificio principale per trasformare il titolo edilizio da gratuito a oneroso.
9. In conclusione il ricorso deve essere accolto, con la condanna del Comune a restituire al ricorrente, e ai figli del ricorrente nel cui interesse è stata proposta l’azione, la somma di € 28.137. Su tale importo sono calcolati gli interessi legali dalla data di notifica del ricorso fino al saldo. Per il versamento di quanto dovuto è fissato il termine di 30 giorni dal deposito della presente sentenza.
10. Poiché la disciplina del contributo concessorio applicabile ai parcheggi pertinenziali proponeva, prima dell’entrata in vigore della LR 12/2005, notevoli difficoltà interpretative, può essere disposta la compensazione delle spese di giudizio (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 24.05.2013 n. 508 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Grisanti, UN’INTERPRETAZIONE FUORI DAL CORO DELL’ART. 9 DELLA LEGGE N. 122/1989 - (nota critica a TAR Lazio, Roma, sez. II-bis, sentenza n. 4087 del 23.04.2013) (10.05.2013 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATALe opere edilizie di cui è causa hanno comportato un obiettivo aggravio del carico urbanistico, attesa la ristrutturazione subita dall’immobile originariamente disabitato e inagibile.
Da ciò deriva l’equiparabilità, ai soli fini della riserva di spazio da destinare a parcheggio pertinenziale, di tali opere a quelle di cui all’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942.
Ritiene il Collegio che il medesimo art. 41-sexies, come modificato dalla legge n. 122 del 1989, trova applicazione ogni volta che sia realizzato un ‘edificio diverso’ da quello preesistente e, in particolare, quando –con un atto comunque denominato– sia demolito un edificio e al suo posto ne sia realizzato un altro.
Infatti, il legislatore ha previsto che i relativi standard vadano comunque soddisfatti, non solo quando in un centro storico sia prevista la demolizione di un fabbricato fatiscente con la successiva ricostruzione (ciò che costituisce una occasione irripetibile per dotare finalmente l’edificio di parcheggi), ma anche quando si tratti di un edificio isolato o comunque circondato dal verde: anche per questo secondo caso rileva una essenziale regola del diritto urbanistico, per la quale va identificato già nel titolo edilizio lo spazio riservato al parcheggio, per evitare che vi siano alternative e incerte soluzioni empiriche, che possano comportare l’alterazione di aree destinate invece a restare immodificate.
Ciò comporta che i titoli edilizi impugnati in primo grado risultano illegittimi e vanno annullati, con salvezza degli ulteriori provvedimenti.
Nell’esercizio dei propri poteri conformativi, la Sezione ritiene che, in presenza del relativo progetto presentato dagli interessati e trattandosi di una questione che non riguarda la realizzabilità in sé dell’edificio, il Comune possa assentire le opere nel loro complesso, qualora vi sia una integrazione progettuale concernente la riserva di spazi da destinare a parcheggi, poiché il richiamato art. 41-sexies dispone “misure quantitative degli spazi aventi tale destinazione, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire, onde i parcheggi possono essere realizzati sia in luoghi esterni all’edificio sia al suo piano terreno e perfino in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti al fabbricato”.

Con il terzo motivo, l’appellante rileva che -trattandosi di un opera sottoposta a permesso di costruire- si sarebbero dovuti riservare appositi spazi per parcheggi, così come previsto dalla vigente normativa.
Il motivo è fondato.
Osserva il Collegio che le opere edilizie di cui è causa, pur non necessitando per quanto detto al precedente n. 5.2. del permesso di costruire, hanno comportato un obiettivo aggravio del carico urbanistico, attesa la ristrutturazione subita dall’immobile originariamente disabitato e inagibile.
Da ciò deriva l’equiparabilità, ai soli fini della riserva di spazio da destinare a parcheggio pertinenziale, di tali opere a quelle di cui all’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942.
Ritiene il Collegio che il medesimo art. 41-sexies, come modificato dalla legge n. 122 del 1989, trova applicazione ogni volta che sia realizzato un ‘edificio diverso’ da quello preesistente e, in particolare, quando –con un atto comunque denominato– sia demolito un edificio e al suo posto ne sia realizzato un altro (in termini, Cons. Stato, Sez. IV, 27.09.2007, n. 4842).
Infatti, il legislatore ha previsto che i relativi standard vadano comunque soddisfatti, non solo quando in un centro storico sia prevista la demolizione di un fabbricato fatiscente con la successiva ricostruzione (ciò che costituisce una occasione irripetibile per dotare finalmente l’edificio di parcheggi), ma anche quando si tratti di un edificio isolato o comunque circondato dal verde: anche per questo secondo caso rileva una essenziale regola del diritto urbanistico, per la quale va identificato già nel titolo edilizio lo spazio riservato al parcheggio, per evitare che vi siano alternative e incerte soluzioni empiriche, che possano comportare l’alterazione di aree destinate invece a restare immodificate.
Ciò comporta che i titoli edilizi impugnati in primo grado (e non anche i contestati atti della Soprintendenza) risultano illegittimi e vanno annullati, con salvezza degli ulteriori provvedimenti.
Nell’esercizio dei propri poteri conformativi, la Sezione ritiene che, in presenza del relativo progetto presentato dagli interessati e trattandosi di una questione che non riguarda la realizzabilità in sé dell’edificio, il Comune possa assentire le opere nel loro complesso, qualora vi sia una integrazione progettuale concernente la riserva di spazi da destinare a parcheggi, poiché il richiamato art. 41-sexies dispone “misure quantitative degli spazi aventi tale destinazione, senza statuire alcuna formalità in ordine alla localizzazione delle aree da asservire, onde i parcheggi possono essere realizzati sia in luoghi esterni all’edificio sia al suo piano terreno e perfino in aree esterne, anche se non strettamente adiacenti al fabbricato” (Cons. di Stato, Sez. V, 18.02.2003, n. 871)
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 12.04.2013 n. 1995 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: REALIZZAZIONE DI AUTORIMESSA E NECESSITA' DEL PDC.
A seguito della modifica legislativa della norma di cui alla L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 5, introdotto dal D.L. n. 5 del 2012, art. 10, è consentito esclusivamente trasferire -in epoca successiva alla realizzazione dell’autorimessa- la proprietà del parcheggio con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune; non è, invece, consentita sin dall’inizio la realizzazione del parcheggio senza preventiva individuazione nel titolo edilizio del fabbricato cui l’autorimessa è asservita.
Il tema affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza in esame verte sull’eventuale incidenza penale della modifica legislativa operata dal D.L. n. 5/2012 in tema di parcheggi.
La vicenda processuale segue all’impugnazione dell’ordinanza con cui il tribunale del riesame, nell’esaminare una richiesta di revoca di un sequestro preventivo avente ad oggetto un’autorimessa, dichiarava inammissibile l’appello per la sussistenza del giudicato cautelare ovvero, in via subordinata, respingeva il gravame.
In sede di ricorso per Cassazione, la difesa dell’indagato sosteneva che, a seguito della modifica legislativa della norma di cui alla L. n. 122 del 1989, art. 9, comma 5, introdotto dal D.L. n. 5 del 2012, art. 10, la nozione di pertinenzialità del parcheggio era stata estesa a qualunque immobile ubicato nel Comune interessato, anche se l’individuazione di detto immobile veniva effettuato dopo la realizzazione a mezzo di semplice DIA.
La tesi è stata però respinta dagli Ermellini che, sul punto, hanno ritenuto che la predetta disciplina legislativa consente esclusivamente di trasferire -in epoca successiva alla realizzazione dell’autorimessa- la proprietà del parcheggio con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune; il tutto in deroga alla originaria destinazione del parcheggio ad unità immobiliare già individuata nel titolo edilizio che aveva legittimato la costruzione. Detta norma, tuttavia, non consente sin dall’inizio la realizzazione del parcheggio senza preventiva individuazione nel titolo edilizio del fabbricato cui l’autorimessa è asservita.
Consegue che -mancando, all’epoca della presentazione della DIA attinente al cosiddetto primo livello delle autorimesse, la individuazione delle abitazioni servite- detta DIA non costituiva valido titolo per la realizzazione delle autorimesse, essendo necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire.
La Corte ha, quindi, riconfermato la tradizionale giurisprudenza di legittimità secondo cui i parcheggi realizzati nelle aree urbane fuori dal perimetro dell’edificio e quelli, sotterranei o meno, costruiti fuori del centro urbano richiedono il permesso di costruire (v., da ultimo: Cass. pen., sez. III, 19.01.2012, n. 2191, in CED Cass., n. 251891) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.04.2013 n. 16495 - tratto da Urbanistica e appalti n. 6/2013).

EDILIZIA PRIVATARealizzazione autorimesse pertinenziali.
Come si evince in modo univoco dall'esame dell'art. 9, comma 5, L. 122/1989, come modificato dall’art. 10 d.l. 5/2012 la disciplina legislativa consente esclusivamente di trasferire –in epoca successiva alla realizzazione dell'autorimessa- la proprietà del parcheggio con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune; il tutto in deroga alla originaria destinazione del parcheggio ad unità immobiliare già individuata nel titolo edilizio che aveva legittimato la costruzione.
Detta norma, tuttavia, non consente sin dall'inizio la realizzazione del parcheggio senza preventiva individuazione nel titolo edilizio del fabbricato cui l'autorimessa è asservita (
Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 11.04.2013 n. 16495 - tratto da www.lexambiente.it).

EDILIZIA PRIVATA: Le dotazioni standard di parcheggi si applicano anche agli interventi di ristrutturazione.
Per risalente giurisprudenza, formatasi sull’art. 41-sexies della legge 17.08.1942 n. 1150, le disposizioni che riguardano le dotazioni standard di parcheggi si applicano anche agli interventi di ristrutturazione, quantunque le stesse disposizioni parlino di nuova costruzione.
Secondo questa giurisprudenza, infatti, il concetto di “nuova costruzione” riguarda non solo la realizzazione di manufatti su aree libere, ma anche ogni intervento di ristrutturazione che renda il fabbricato oggettivamente diverso da quello preesistente, determinando un differente e più gravoso carico urbanistico.

Effettivamente, come rileva l’interessata, il recupero dei sottotetti costituisce intervento di ristrutturazione edilizia; e in ciò in base all’esplicito disposto di cui all’art. 3, comma 3, della l.r. 15.07.1996 n. 15, recante “Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti” (oggi non più in vigore ma applicabile alla fattispecie di causa ratione temporis), in base al quale “gli interventi di cui alla presente legge sono classificati come ristrutturazioni ai sensi dell'art. 31, comma 1, lett. d), della legge 05.08.1978, n. 457…”.
Va tuttavia rilevato che per risalente giurisprudenza, formatasi sull’art. 41-sexies della legge 17.08.1942 n. 1150, le disposizioni che riguardano le dotazioni standard di parcheggi si applicano anche agli interventi di ristrutturazione, quantunque le stesse disposizioni parlino di “nuova costruzione”. Secondo questa giurisprudenza, infatti, ai fini che qui interessano, il concetto di “nuova costruzione” riguarda non solo la realizzazione di manufatti su aree libere, ma anche ogni intervento di ristrutturazione che renda il fabbricato oggettivamente diverso da quello preesistente, determinando un differente e più gravoso carico urbanistico (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 27.09.2004, n. 6297; id., 03.02.1999 n. 98; id., 22.06.1998, n. 921; TAR Lombardia-Milano, sez. II, 03.03.2006, n. 571).
Ne consegue che l’art. 19 della NTA del PRG del Comune di Meda (quantunque tale norma faccia riferimento alle “nuove costruzioni”, richiamando in proposito proprio la diposizione di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942), va applicato anche agli interventi di ristrutturazione.
La ricorrente soggiunge tuttavia che, anche volendo ritenere che le disposizioni in materia di parcheggi siano applicabili agli interventi di ristrutturazione, in ogni caso le stesse, in ragione della norma derogatoria contenuta nell’art. 3, comma 3, della l.r. n. 15/1996, non sarebbero applicabili al caso specifico afferente al recupero dei sottotetti.
Al riguardo si deve osservare che in base a tale norma “il recupero dei sottotetti è ammesso anche in deroga (…) agli indici o parametri urbanistici ed edilizi previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti ed adottati”.
La disposizione, espressione della volontà del legislatore regionale di favorire il recupero a fini abitativi dei sottotetti degli edifici esistenti, con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici (cfr. art. 1, comma 1, della l.r. n. 15/1996), è molto chiara nel sottrarre tale attività edilizia dal rispetto degli indici e parametri contenuti negli strumenti urbanistici.
Si deve pertanto ritenere che essa comporti anche lo svincolo dall’osservanza dei parametri dettati dal Piano Regolatore in materia di parcheggi privati, perlomeno quando, come nel caso in esame, tali parametri non trovino fondamento normativo ma siano prescritti dal Piano stesso in eccedenza rispetto a quelli generali stabiliti dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942.
A suffragio di tale conclusione, può altresì addursi che solo con la l.r. 11.03.2005 n. 12, è stato escluso dalla suddetta deroga l’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale (cfr. artt. 64, commi 2 e 3, e 65, comma 1-ter, della l.r. n. 12/2005, come modificati dall’art. 1 della l.r. 27.12.2005 n. 20); che le disposizioni recate dalla l.r. n. 12/2005 hanno carattere innovativo rispetto alla previgente disciplina (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 22.03.2007 n. 1408); e che, pertanto, prima dell’entrata in vigore di tali norme, l’eccezione alla deroga non era operante
Nel caso concreto (non disciplinato, ratione temporis, dalla l.r. n. 12/2005, ma dalla l.r. n. 15/1996) il Comune di Meda ha contestato all’interessata la mancata osservanza dei parametri aggiuntivi stabiliti dall’art. 19, comma III, delle NTA, il quale, come visto, attribuisce all’Amministrazione la facoltà di imporre la realizzazione di dotazioni di parcheggio esterne alla recinzione del fabbricato, in aggiunta a quelle standard di cui al citato art. 41-sexies della legge n. 1150/1942.
Tali prescrizioni delle NTA, tuttavia, per le ragioni illustrate, non potevano applicarsi al caso di specie. Ne consegue che anche questo motivo è fondato
(massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 10.04.2013 n. 892 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATASulla base di una interpretazione funzionale dell’art. 41-sexies L. n. 1150/1942, sussiste la necessità della dotazione di parcheggi privati anche per interventi di ristrutturazione che importino cambio di destinazione con conseguente aumento del carico urbanistico.
Comunque, il vincolo di pertinenza inseparabile tra parcheggio e appartamento è venuto meno in virtù dell’art. 12, comma 9, della legge 28.11.2005, n. 246.

Fondata è anche la censura relativa all’imposizione di un vincolo di “pertinenzialità” tra unità immobiliari e posti auto da reperire.
Ferma restando infatti, sulla base di una interpretazione funzionale dell’art. 41-sexies L. n. 1150/1942, la necessità della dotazione (nella misura indicata dalla disciplina impugnata, non fatta oggetto di censura sul punto) di parcheggi privati anche per interventi di ristrutturazione che importino –come nel caso di specie- cambio di destinazione con conseguente aumento del carico urbanistico (cfr. TAR Lazio, II, 07.11.2011, n. 8535; TAR Liguria, I, 14.04.2011, n. 592), il vincolo di pertinenza inseparabile tra parcheggio e appartamento è in effetti venuto meno in virtù dell’art. 12, comma 9, della legge 28.11.2005, n. 246 (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 25.03.2013 n. 525 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Autorimesse e parcheggi realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza.
La realizzazione di autorimesse e parcheggi, ai sensi dell'art. 9, 1° comma, della L. n. 122/1989 è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell'originario piano naturale di campagna.
Qualora invece non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un'autorimessa non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal P.R.G., anche per quanto concerne il pagamento dei contributi concessori.
Per la esatta interpretazione della “ratio” della L. n. 122/1989, il riferimento ivi contenuto al “piano terreno” dei fabbricati erigendi si spiega agevolmente con la circostanza che neppure in detta ipotesi, come anche nel caso di parcheggio completamente interrato, vi è alcun aumento di volumetria.
Contrariamente a quanto sostenutosi nell’appello, infatti, il Collegio rammenta che per condivisibile quanto pacifica giurisprudenza di questa Sezione del Consiglio di Stato “la realizzazione di autorimesse e parcheggi, ai sensi dell'art. 9, 1° comma, della L. n. 122/1989 è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l'intera altezza, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell'originario piano naturale di campagna. Qualora invece non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un'autorimessa non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal P.R.G., anche per quanto concerne il pagamento dei contributi concessori.” (Cons. Stato Sez. IV, 13.07.2011, n. 4234).
Tale approdo –dal quale non si ravvisano motivi per discostarsi- è stato condiviso dalla uniforme giurisprudenza di merito (tra le tante TAR Umbria Perugia Sez. I, 14-06-2006, n. 316 TAR Piemonte, 27.11.2002, n. 1982) ed è appena il caso di precisare che non si pone -come inesattamente segnalato dall’appellante- alcuna problematica di interpretazione “restrittiva” della norma.
Semmai, l’approdo cui è giunta l’evoluzione giurisprudenziale si segnala per l’aderenza rispetto al testo di legge, e per la esatta interpretazione della “ratio” di quest’ultima, in quanto il riferimento ivi contenuto al “piano terreno” dei fabbricati erigendi si spiega agevolmente con la circostanza che neppure in detta ipotesi (come anche nel caso di parcheggio completamente interrato) vi è alcun aumento di volumetria
(massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 12.03.2013 n. 1480 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Acquasaliente, I parcheggi interrati della legge Tognoli non si possono realizzare in zona agricola (11.03.2013 - link a http://venetoius.it).

EDILIZIA PRIVATA: Aree e costruzioni destinate a parcheggio - Legge Tognoli (L. 24/03/1989, n. 122) - Applicazione e limiti - Giurisprudenza.
La legge 24.03.1989, n. 122, riguarda esclusivamente aree e costruzioni destinate a parcheggio, con esclusione di qualsiasi altra destinazione incompatibile con il vincolo pubblicistico di natura funzionale introdotto dalla stessa legge (Cons. Stato, sez. V n. 2609, 24/04/2009).
Nello specifico, la legge 24.03.1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli) riguarda i parcheggi a servizio di edifici già esistenti e stabilisce, nell'art. 9, comma 1, che detti parcheggi, costruiti dai proprietari degli immobili, possono essere realizzati nel sottosuolo, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici; devono essere destinati a pertinenza dei fabbricati; non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. Vengono fatte salve le disposizioni paesaggistiche ed ambientali.
Escludendo, nella specie, l'applicazione delle disposizioni in esame per la realizzazione, unitamente ad un garage interrato, di un insieme ulteriore di opere ad esso accessorie finalizzate ad una nuova sistemazione degli accessi all'edificio residenziale: terrazza con pensilina e scala di collegamento (Cass. Sez. III n. 28840, 11/07/2008), per parcheggi realizzati in superficie (Cass. Sez. III n. 23730, 08/06/2009; Sez. III n. 38841, 23/11/2006; Sez. III n. 37013, 15/10/2001) e per parcheggi costruiti con interramenti ottenuti per effetto del riporto di terra (Cass. Sez. III n. 26825 20/06/2003).
A conclusioni identiche è ripetutamente pervenuta anche la giurisprudenza amministrativa (v. ad es., Cons. Stato sez. IV n. 4645, 26/09/2008; Consiglio di Stato Sez. V n. 1608, 29/03/2006; Cons. Stato Sez. V n. 1662 29/03/2004) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 05.03.2013 n. 10248 - link a www.ambientediritto.it).
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MASSIMA
14.2. Anche l'ulteriore questione concernente l'applicabilità della legge 122/1989 è meramente ripetitiva delle doglianze già motivatamente disattese dai giudici del gravame e, prima ancora, dal primo giudice sulla scorta di quanto ritenuto dal Consiglio di Stato nella sentenza più volte richiamata.
Anche in questo caso nel ricorso non viene aggiunto nulla di nuovo, semplicemente ignorando quanto evidenziato dai giudici del merito e riproponendo una lettura delle disposizioni richiamate che è stata ripetutamente ritenuta destituita di fondamento.
Anche in questo caso il giudice amministrativo è stato perentorio: «
...l'opera contestata non è adibita soltanto a parcheggio, ma è di natura mista, prevedendosi, da un lato, la costruzione di una piscina (seppure poi non realizzata), con relativi ambienti di deposito e servizi, di un'ampia terrazza di 300 mq., mentre soltanto due piani sono destinati a parcheggio. Ciò rende, con immediata evidenza, corretta la ritenuta non applicabilità, al caso di specie, delle deroghe e dei benefici previsti dalla legge Tognoli, la quale riguarda esclusivamente aree e costruzioni destinate a parcheggio, con esclusione di qualsiasi altra destinazione incompatibile con il vincolo pubblicistico di natura funzionale introdotto dalla stessa legge» (si cita anche Cons. Stato, sez. V n. 2609, 24.04.2009).
Invero, la legge 24.03.1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli) riguarda i parcheggi a servizio di edifici già esistenti e stabilisce, nell'art. 9, comma 1, che
detti parcheggi, costruiti dai proprietari degli immobili, possono essere realizzati nel sottosuolo, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici; devono essere destinati a pertinenza dei fabbricati; non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. Vengono fatte salve le disposizioni paesaggistiche ed ambientali.
E' di tutta evidenza che
lo speciale regime di favore introdotto dalla legge 122/1989 è applicabile solo nel caso in cui ricorrano tutti i requisiti richiesti, in difetto dei quali le opere realizzate resteranno soggette al regime generale che richiede il permesso di costruire, come ha più volte evidenziato la giurisprudenza di questa Corte escludendo, ad esempio, l'applicazione delle disposizioni in esame per la realizzazione, unitamente ad un garage interrato, di un insieme ulteriore di opere ad esso accessorie finalizzate ad una nuova sistemazione degli accessi all'edificio residenziale: terrazza con pensilina e scala di collegamento (Sez. III n. 28840, 11.07.2008), per parcheggi realizzati in superficie (Sez. III n. 23730, 08.06.2009; Sez. III n. 38841, 23.11.2006; Sez. III n. 37013, 15.10.2001) e per parcheggi costruiti con interramenti ottenuti per effetto del riporto di terra (Cass. Sez. III n. 26825 20.06.2003). A conclusioni identiche è ripetutamente pervenuta anche la giurisprudenza amministrativa (v. ad es., Cons. Stato sez. IV n. 4645, 26.09.2008; Cons, Stato Sez. V n. 1608, 29.03.2006; Cons. Stato Sez. V n. 1662 29.03.2004).
Dunque del tutto correttamente è stata esclusa l'applicabilità, nella fattispecie, della «Legge Tognoli», mentre il ricorso al regime ordinario previsto per tutti gli interventi che comportino comunque una trasformazione permanente del suolo inedificato avrebbe previsto il rilascio di un valido permesso di costruire, circostanza che, come si è detto e si dirà in seguito, nella fattispecie non si è verificata.

EDILIZIA PRIVATA: L. Ieva, La nuova disciplina dei parcheggi pertinenziali (Urbanistica e appalti n. 3/2013).

EDILIZIA PRIVATA: L’art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122 e l’art. 66 della l.r. 11.03.2005 n. 12 contengono norme di particolare favore per la realizzazione di parcheggi, le quali autorizzano addirittura la loro costruzione (nel sottosuolo) anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Tali disposizioni hanno carattere straordinario, ed hanno la finalità di far fronte al problema dell’ingombro dei veicoli parcheggiati nelle pubbliche vie causato dalla conformazione dei nostri centri storici risalenti ad epoca antecedente l’avvento delle automobili. Queste disposizioni pertanto si applicano solo con riferimento ai fabbricati già esistenti, per i quali non si è tenuto conto, al momento del rilascio del titolo edilizio che ne ha autorizzato la realizzazione, della necessità di prevedere una adeguata dotazione di parcheggi onde ovviare alla problematica suindicata.
Per i nuovi fabbricati, invece, si applica la regola di cui al citato art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 (introdotto dall’art. 2, comma 2, della stessa legge n. 122/1989) che impone, già al momento del rilascio del titolo edilizio, di verificare se nel progetto sia prevista una adeguata dotazione di parcheggi.

A conclusioni contrarie non può portare l’art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122, né l’art. 66 della l.r. 11.03.2005 n. 12 che, come noto, contengono norme di particolare favore per la realizzazione di parcheggi, le quali autorizzano addirittura la loro costruzione (nel sottosuolo) anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Per costante giurisprudenza, tali disposizioni hanno carattere straordinario, ed hanno la finalità di far fronte al problema dell’ingombro dei veicoli parcheggiati nelle pubbliche vie causato dalla conformazione dei nostri centri storici risalenti ad epoca antecedente l’avvento delle automobili (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 16.04.2012 n. 2185). Queste disposizioni pertanto si applicano solo con riferimento ai fabbricati già esistenti, per i quali non si è tenuto conto, al momento del rilascio del titolo edilizio che ne ha autorizzato la realizzazione, della necessità di prevedere una adeguata dotazione di parcheggi onde ovviare alla problematica suindicata.
Per i nuovi fabbricati, invece, si applica la regola di cui al citato art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 (introdotto dall’art. 2, comma 2, della stessa legge n. 122/1989) che, come visto, impone, già al momento del rilascio del titolo edilizio, di verificare se nel progetto sia prevista una adeguata dotazione di parcheggi.
Nel caso in esame è pacifico che la dotazione di parcheggi posti a pertinenza dei fabbricati che insistono sull’area ove dovrebbero realizzarsi i nuovi interventi soddisfa già il fabbisogno di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942; e ciò proprio in quanto tale condizione è stata verificata al momento del rilascio del titolo edilizio e, prima ancora, al momento dell’approvazione del piano per gli insediamenti produttivi. Ne consegue che le disposizioni recate dall’art. 9 della legge n. 122/1989 e dall’art. 66 della l.r. n. 12/2005 non sono applicabili alla fattispecie.
Va pertanto ribadita la correttezza delle valutazioni effettuate dall’Amministrazione intimata e, di conseguenza, va affermata l’infondatezza delle censure esaminate
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 26.02.2013 n. 536 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi «Tognoli»
Domanda
Ho letto di recente che è stata modificata la disciplina che regolamenta la possibilità di trasferire i parcheggi pertinenziali. Potreste darmi qualche delucidazione?
Risposta
È vero. L'art. 10 del Dl «Semplificazione e Sviluppo» n. 5/2012 (conv. dalla L. n. 35/2012) ha sostituito l'art. 9, 5° c. della Legge «Tognoli» n. 122/1989. L'art. 9, 5° c., ora stabilisce che, fermo restando l'art. 41-sexies, L. n. 1150/1942 e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del 1° comma può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune mentre i parcheggi realizzati ai sensi del 4° c. del medesimo art. 9 continuano a non poter essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale a pena di nullità dei relativi atti di cessione, a eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
La modifica riguarda solo i parcheggi di cui all'art. 9, 1° c., L. n. 122/1989 ai sensi del quale: «I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale e i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai ministeri dell'ambiente e per i beni culturali e ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente».
Il 4° c. dell'art. 9 stabilisce invece che i comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse (_). La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni e altri elementi tra i quali le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
Prima della recente modifica normativa, anche i parcheggi di cui al 1° c. dell'art. 9 (quelli, cioè, su proprietà privata) non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale erano legati da vincolo pertinenziale, a pena di nullità dei relativi atti di cessione, preclusione tuttora prevista per i parcheggi realizzati su area comunale di cui al 4° comma dell'art. 9 della L. n. 122/1989 (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.02.2013).

EDILIZIA PRIVATAAi fini della legittimità della procedura di realizzazione di un parcheggio pertinenziale da realizzarsi ai sensi dell'articolo 9 della l. 122 del 1989 non è indispensabile che il numero dei proprietari di immobili siti nelle vicinanze del realizzando parcheggio sia individuato prima della costruzione di questo e che, quindi, il vincolo pertinenziale debba preesistere, richiedendosi solo che detto vincolo venga previsto e, poi, effettivamente costituito e trascritto nelle forme prescritte.
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Il comma 1 dell’articolo 9 della l. 122 del 1989 non limita in modo esclusivo ai proprietari degli immobili interessati la legittimazione a realizzare parcheggi di tipo pertinenziale. Ed infatti, il tenore stesso della disposizione in parola (la quale declina con formula impersonale il riferimento ai “parcheggi da destinare a pertinenza”) implica che i parcheggi collocati in aree esterne rispetto ai fabbricati interessati non debbano necessariamente essere realizzati dai proprietari dell’immobile, ma possano essere realizzati anche da parte di terzi soggetti.
Ai limitati fini che qui rilevano, si osserva che la più recente evoluzione normativa ha attenuato il vincolo della inalienabilità delle autorimesse realizzate avvalendosi delle previsioni derogatorie di cui all’articolo 9 della l. 122, cit.
Si richiama, al riguardo, l’articolo 10 del decreto-legge 09.02.2012, n. 5 (come modificato dalla relativa legge di conversione) il quale, novellando la previsione di cui al comma 5 dell’articolo 9, cit., ha previsto che “(…) la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune”.
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La realizzazione del parcheggio pertinenziale (in deroga ex lege Tognoli e sottostante ad un giardino vincolato) non risulta in contrasto con la destinazione a giardino della superficie soprastante: una siffatta incompatibilità non è sancita da alcuna delle disposizioni dinanzi richiamate, né è desumibile dalle concrete –e invero lievi, come ritenuto in sede amministrativa- modificazioni che la realizzazione del progetto apporterà allo stato estetico e funzionale del giardino.
Ciò che il decreto impositivo del vincolo è volto a tutelare è l’esistenza dell’area a giardino e la sua coessenzialità con l’unicum funzionale rappresentato dai due corpi di fabbrica e –appunto– dal giardino antistante. Al contrario –come correttamente rilevato dai primi Giudici– la sussistenza di un vincolo (anche) sul giardino non sta certo a significare che tale giardino sia vincolato sotto il profilo della sua assoluta immodificabilità per intero e nella sua configurazione e strutturazione attuale (a tacer d’altro, la relazione storico-artistica allegata al decreto impositivo del vincolo nulla riferisce in ordine alla struttura del giardino, alle essenze ivi impiantate e alla loro consistenza complessiva, in tal modo confermando che l’esistenza del vincolo sul giardino non sta a significare l’assoluta intangibilità di ogni singolo arbusto ivi esistente).
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La circostanza per cui il comma 1 dell’articolo 9 della l. 122 del 1989 richiami in modo espresso unicamente deroghe alla disciplina urbanistica e ai regolamenti edilizi, non sta a significare che la realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati sia radicalmente preclusa nel caso di immobili sottoposti a vincolo.
Più semplicemente, il silenzio sul punto da parte del Legislatore deve essere inteso non già nel senso di impedire in toto il ricorso alle procedure di cui all’articolo 9, cit. nel caso di immobili sottoposti a vincolo, bensì nel senso di non ammettere procedure derogatorie rispetto a quelle ordinariamente esperibili in materia di gestione del vincolo (nel caso di specie: vincolo storico-monumentale e vincolo archeologico).

Al riguardo il Collegio ritiene di richiamare il condiviso orientamento secondo cui -ai fini della legittimità della procedura di realizzazione di un parcheggio pertinenziale da realizzarsi ai sensi dell'articolo 9 della l. 122 del 1989- non è indispensabile che il numero dei proprietari di immobili siti nelle vicinanze del realizzando parcheggio sia individuato prima della costruzione di questo e che, quindi, il vincolo pertinenziale debba preesistere, richiedendosi solo che detto vincolo venga previsto e, poi, effettivamente costituito e trascritto nelle forme prescritte (in tal senso: Cons. Stato, V, 26.05.2003, n. 2852).
Ora, una volta accertata la sussistenza del vincolo pertinenziale in questione nei confronti dal compendio immobiliare di ‘casa Cervi’, ciò non esclude che, sussistendone i presupposti, venga operato il trasferimento del vincolo stesso nei confronti di ulteriori unità immobiliari nei cui confronti, parimenti, un siffatto vincolo possa essere legittimamente istituito, conformemente alle previsioni di cui all’articolo 66 della L.R. 12 del 2005 (la disposizione in questione –emanata in base alla potestà legislativa regionale in materia di governo del territorio- consente, infatti, ai proprietari di immobili di realizzare, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne, parcheggi i quali possono anche essere collocati esternamente al lotto di appartenenza, senza limiti di distanza rispetto alle unità immobiliari alle quali sono legati dal vincolo di pertinenzialità, purché nell’ambito del medesimo comune o di comuni contermini).
Al riguardo si osserva che la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato ha stabilito che il comma 1 dell’articolo 9 della l. 122 del 1989 non limita in modo esclusivo ai proprietari degli immobili interessati la legittimazione a realizzare parcheggi di tipo pertinenziale. Ed infatti, il tenore stesso della disposizione in parola (la quale declina con formula impersonale il riferimento ai “parcheggi da destinare a pertinenza”) implica che i parcheggi collocati in aree esterne rispetto ai fabbricati interessati non debbano necessariamente essere realizzati dai proprietari dell’immobile, ma possano essere realizzati anche da parte di terzi soggetti (in tal senso: Cons. Stato, IV, 31.03.2010, n. 1842).
Ai limitati fini che qui rilevano, si osserva che la più recente evoluzione normativa ha attenuato il vincolo della inalienabilità delle autorimesse realizzate avvalendosi delle previsioni derogatorie di cui all’articolo 9 della l. 122, cit.
Si richiama, al riguardo, l’articolo 10 del decreto-legge 09.02.2012, n. 5 (come modificato dalla relativa legge di conversione) il quale, novellando la previsione di cui al comma 5 dell’articolo 9, cit., ha previsto che “(…) la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune”.
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Del pari, è infondato il quinto motivo di appello (con cui si è lamentato che i primi Giudici abbiano omesso di rilevare come l’affermazione relativa alla salvaguardia del giardino antistante la ‘casa Cervi’ fosse basata più su mere affermazioni di principio, che non su dati concreti e dimostrati).
Ad avviso del Collegio, dagli atti di causa (e segnatamente, dall’esame degli elaborati di progetto riguardati in relazione al complessivo stato dei luoghi) non emerge alcuna violazione:
a) né del comma 1 dell’articolo 9 della l. 122 del 1989 (secondo cui la realizzabilità dei parcheggi in deroga è ammessa “tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante (…)”);
b) né dell’articolo 67 della L.R. 12 del 2005 (secondo cui “la realizzazione dei parcheggi non può contrastare (…) con l’uso delle superfici sovrastanti”);
c) né del decreto impositivo del vincolo (il quale imponeva di evitare “improprie trasformazioni” dello stato dei luoghi).
Si osserva al riguardo che la realizzazione del parcheggio pertinenziale non risulta in contrasto con la destinazione a giardino della superficie soprastante: una siffatta incompatibilità non è sancita da alcuna delle disposizioni dinanzi richiamate, né è desumibile dalle concrete –e invero lievi, come ritenuto in sede amministrativa- modificazioni che la realizzazione del progetto apporterà allo stato estetico e funzionale del giardino.
Del resto, gli appellati hanno dimostrato in modo adeguato che la realizzazione delle rimesse interrate non comporterà alcuno stravolgimento dell’assetto del giardino, il quale verrà salvaguardato nella sua funzione, nelle sue dimensioni e nell’assetto di base delle essenze ivi esistenti (la relazione agronomica prodotta in atti conferma che le essenze arboree di maggior pregio verranno conservate).
Ad ogni modo, non appare irrilevante osservare che ciò che il decreto impositivo del vincolo è volto a tutelare è l’esistenza dell’area a giardino e la sua coessenzialità con l’unicum funzionale rappresentato dai due corpi di fabbrica e –appunto– dal giardino antistante. Al contrario –come correttamente rilevato dai primi Giudici– la sussistenza di un vincolo (anche) sul giardino non sta certo a significare che tale giardino sia vincolato sotto il profilo della sua assoluta immodificabilità per intero e nella sua configurazione e strutturazione attuale (a tacer d’altro, la relazione storico-artistica allegata al decreto impositivo del vincolo nulla riferisce in ordine alla struttura del giardino, alle essenze ivi impiantate e alla loro consistenza complessiva, in tal modo confermando che l’esistenza del vincolo sul giardino non sta a significare l’assoluta intangibilità di ogni singolo arbusto ivi esistente).
Per le medesime ragioni, non può ritenersi che il progetto approvato abbia comportato violazioni delle previsioni di cui all’articolo 63 delle N.T.A. al P.R.G. (secondo cui, nel comparto per cui è causa sono ammessi unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo) e del successivo articolo 67 (secondo cui, per ciò che riguarda i giardini, è imposta la conservazione integrale e il mantenimento delle piantumazioni esistenti e delle pavimentazioni tradizionali).
Per ciò che riguarda, in particolare, la seconda delle richiamate disposizioni, si ritiene che la complessiva risistemazione del giardino –lo si ripete: rimasto intatto nella sua funzione e struttura di fondo– risulti compatibile con una lettura in senso sostanziale –e non meramente formalistico– delle pertinenti prescrizioni di piano.
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Il quarto motivo di appello (con cui si è lamentata l’erroneità della sentenza in epigrafe per la parte in cui ha respinto il motivo di ricorso con il quale si era affermato che la procedura derogatoria di cui all’articolo 9 della l. 122 del 1989 non sarebbe in radice applicabile nel caso di immobili sottoposti a vincolo) è infondato.
Si osserva al riguardo che la circostanza per cui il comma 1 dell’articolo 9 della l. 122 del 1989 cit. richiami in modo espresso unicamente deroghe alla disciplina urbanistica e ai regolamenti edilizi, non sta a significare che la realizzazione di parcheggi pertinenziali interrati sia radicalmente preclusa nel caso di immobili sottoposti a vincolo.
Più semplicemente, il silenzio sul punto da parte del Legislatore deve essere inteso (e correttamente è stato inteso dai primi Giudici):
- non già nel senso di impedire in toto il ricorso alle procedure di cui all’articolo 9, cit. nel caso di immobili sottoposti a vincolo, bensì nel senso di non ammettere procedure derogatorie rispetto a quelle ordinariamente esperibili in materia di gestione del vincolo (nel caso di specie: vincolo storico-monumentale e vincolo archeologico)
(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 29.01.2013 n. 539 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: TRASFERIBILITA' DEI PARCHEGGI CONDOMINIALI.
L’art. 41-sexies della legge urbanistica 17.08.1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 06.08.1967 n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, imponendo di riservare detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell’edificio, e dei loro aventi causa.
Pertanto, sono nulle e sostituite ope legis dalla norma imperativa, ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c., le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all’uso ed al godimento dei condomini.
L’art. 12, comma 9, della L. 28.11.2005 n. 246, modificativo dell’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha efficacia retroattiva e trova applicazione per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.

Con la sentenza in esame la Cassazione torna ad occuparsi del vincolo pertinenziale gravante sugli spazi per parcheggi realizzati in un edificio condominiale.
La vicenda trae origine dalla pretesa avanzata da alcuni condomini di un edificio, con area seminterrata destinata a superficie di parcheggio, nei confronti di una società immobiliare, la quale si era riservata la proprietà nonché l’uso esclusivo del seminterrato in questione, procedendo alla vendita delle singole unità abitative dell’edificio in via separata rispetto all’area accessoria di esso.
Accertato che il seminterrato era, in virtù della rilasciata licenza edilizia, destinato all’uso di parcheggio e che tale destinazione risultava permanente ai sensi della L. 06.08.1967, n. 765 e della L. 28.02.1985, n. 47, la controversia veniva decisa nel merito mediante la condanna della società immobiliare al risarcimento dei danni subiti dai condomini per il denegato uso del seminterrato a garage e mediante la dichiarazione di nullità delle clausole contenute nel regolamento di condominio e negli atti di compravendita, nella parte in cui, riservando la proprietà e l’uso esclusivo del seminterrato alla società immobiliare, avevano sottratto tale spazio alla sua inderogabile destinazione, escludendolo dalle operazioni di trasferimento.
Contro la decisione della Corte d’Appello la società immobiliare proponeva ricorso per Cassazione.
In particolare la società lamentava, per quanto qui di interesse, la mancata applicazione, al caso di specie, della normativa di cui all’art. 12, comma 9, L. 28.11.2005, n. 246, in base alla quale «gli spazi per parcheggi realizzati in forza della L. 17.08.1942, n. 1150, art. 41-sexies, comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse», ritenendo che tale disciplina possa trovare applicazione anche nei giudizi già pendenti al momento dell’entrata in vigore della stessa, in cui non sia ancora stata definita una situazione giuridica con una pronuncia passata in giudicato.
E' noto come, secondo un costante orientamento, l’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della L. n. 765/1967, disponendo che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione (rapporto poi modificato dalla L. 24.03.1989, n. 122, che ha raddoppiato la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio), ha posto in essere una norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono.
Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato ope legis con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino, salva restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un riequilibrio del sinallagma contrattuale (così, ad esempio, Cass., Sez. Un., 17.12.1984, n. 6602).
Tale orientamento non è mutato per effetto della entrata in vigore della L. 28.02.1985 n. 47, che, all’art. 26 ultimo comma ha stabilito che gli ‘‘spazi’’ di cui all’art. 18 cit. «costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile». Secondo la Suprema Corte, tale disposizione «non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza testuale alle già evincibili regole secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però restando quel vincolo pubblicistico» (Cass. civ., sez. II, 17.12.1993, n. 12495).
In definitiva, pertanto, secondo l’orientamento consolidato «la norma richiamata istituisce fra costruzioni e spazi di parcheggio ad esse progettualmente annessi una relazione che ha connotazione di necessità e di indispensabile permanenza, di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realità, che, nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un fabbricato in condominio comporta che detti spazi ricadano fra le parti comuni dell’edificio condominiale ex art. 1117 c.c. quando appartengano in comunione a tutti i condomini, ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto, reale, di uso spettante ai condomini medesimi quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o a uno solo dei componenti di questa»; «la normativa in discorso non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate» (così Cass. civ., sez. II, 13.04.1998, n. 3422).
Come è noto, nel 2005 è intervenuto sul punto il legislatore, prevedendo che «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma dell’art. 41-sexies L. n. 1150/1942 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse» (L. n. 246/2005).
La novità legislativa ha immediatamente suscitato un dibattito circa la sua applicabilità rispetto ai contratti già conclusi.
Nella sentenza che si commenta, la Suprema Corte si conforma alle sue precedenti pronunce sul punto, affermando che la nuova disposizione trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va pertanto esclusa (cfr. Cass. civ., sez. II, 24.02.2006, n. 4264; 13.01.2010, n. 378; 05.06.2012, n. 9090) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 24.01.2013 n. 1753 - tratto da Urbanistica e appalti n. 4/2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi, in vendita ciò che resta. La corte di cassazione sulle aree del fabbricato.
Una volta raggiunta la minima percentuale di spazio-parcheggio, le altre aree del fabbricato, non costituendo pertinenza, possono essere liberamente vendute, locate o formare oggetto di altri negozi giuridici.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 16.01.2013 n. 943.
Più propriamente, l'esimio Consesso, richiamandosi a una sua precedente decisione adottata a Sezioni Unite, ha –definitivamente– chiarito che, in virtù dell'art. 18, ex lege 06.08.1967, n. 765 in materia di destinazione d'uso dei parcheggi condominiali, i «posti auto» realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima normativamente richiesta non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato.
Una decisione, questa, peraltro già consacrata in due precedenti «interventi», i quali –a loro volta e, nello specifico,– hanno, chiaramente, concluso per la non estensibilità delle aree eccedenti la percentuale contemplata dal succitato art. 18, ragion per cui la cessione in proprietà delle aree stesse in favore degli occupanti delle unità abitative di cui si compone il plesso condominiale è da ritenersi esclusa. Del resto, anche la dottrina è unanime nell'inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a cd. «circolazione libera».
È, quindi, pacifico che l'originario proprietario-costruttore del fabbricato potrà, legittimamente, riservarsi o cedere a terzi la proprietà dei parcheggi de quibus, ovviamente nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo (articolo ItaliaOggi del 25.04.2013).

EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA: Gli spazi di parcheggio di cui all’art. 41-quinquies L. 1150/1942 costituiscono aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione di standard, nel mentre i parcheggi di cui al successivo art. 41-sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni, con la conseguenza che l’art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. 02.04.1968 n. 1444 espressamente li esclude dal computo nel calcolo della misura degli standards.
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Mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l’area interessata alla imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standards essenzialmente pertiene al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione all’interno della specifica zona di intervento.
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La monetizzazione degli standard si configura quale facoltà eminentemente discrezionale dell’Amministrazione Comunale e non già quale diritto del privato, il quale non può pertanto ritenersi esente dall’onere di individuare le aree da computare in quota standard.

Da ultimo, per quanto attiene agli spazi per parcheggi, va rilevato quanto segue.
Il D.M. 02.04.1968 n. 1444, adottato in attuazione dell’art. 41-quinquies, commi ottavo e nono, della L. 1150 del 1942 come introdotto dall’art. 17 della L. 06.08.1967 n. 765, disciplina i cosiddetti standards urbanistici ed edilizi.
Per quanto qui segnatamente interessa, l’art. 5 di tale D.M. individua i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi, prescrivendo che:
1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti;
2) nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 mq. di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq. di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui al predetto art. 18 della L. 765 del 1967); tale quantità, per le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative.
Gli spazi di parcheggi testé riferiti sono quindi aggiuntivi e non sostitutivi di quelli imposti dall’art. 18 della L. 765 del 1967, la cui misura è stata quindi modificata per effetto dell’art. 2 della L. dalla L. 24.03.1898 n. 122 (cfr. ivi: “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”).
Si rinviene comprova di ciò dal differente contenuto dell’art. 41-quinquies, ottavo comma, della L. 1150 del 1942 e dell’art. 41-sexies della legge medesima.
Gli spazi di parcheggio di cui all’art. 41-quinquies costituiscono infatti aree pubbliche da conteggiarsi ai fini della dotazione di standard, nel mentre i parcheggi di cui al successivo art. 41-sexies sono qualificati come aree private pertinenziali alle nuove costruzioni, con la conseguenza che l’art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. 02.04.1968 n. 1444 espressamente li esclude dal computo nel calcolo della misura degli standards.
Ciò posto, l’allora vigente art. 22 della L.R. 15.04.1975 n. 51 disponeva nel senso che “la dotazione minima di standard funzionali ai nuovi insediamenti di carattere commerciale stabilita dall’art. 5 del D.M. n. 1444 in misura dell’ 80% della superficie lorda di pavimento è elevata al 100%. Di tali aree almeno la metà dovrà essere destinata a parcheggi di uso pubblico”.
La finalità complessivamente perseguita dalle disposizioni sin qui riferite risulta ben evidente, ed è stata dianzi già enunciata: poiché i centri commerciali richiamano un elevato numero di consumatori è necessario, onde evitare disfunzioni e pericoli alla circolazione stradale e turbative alle proprietà che potrebbero essere causate dall’ingente numero di veicoli, predisporre un congruo numero di spazi destinati al parcheggio.
L’Alco si è invero riferita nelle sue difese all’istituto della c.d. “monetizzazione degli standards”, il quale –come è ben noto- consiste nel versamento al comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree, ogni volta che tale cessione non venga disposta: in tal modo, pertanto, è consentito al lottizzante di corrispondere all’Amministrazione Comunale un corrispettivo in danaro per ogni metro quadrato non ceduto, con il conseguente obbligo del Comune medesimo di utilizzare quanto ottenuto dalla monetizzazione per la realizzazione di opere pubbliche da localizzarsi ove pianificato.
Va opportunamente rimarcato che mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l’area interessata alla imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standards essenzialmente pertiene al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione all’interno della specifica zona di intervento (cfr. al riguardo, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 16.02.2011 n. 1013).
Nella Regione Lombardia l’istituto della monetizzazione è attualmente normato dall’art. 46, comma 2, lettera a), ultimo periodo, della L.R. 11.03.2005 n. 12, in forza del quale “qualora l’acquisizione di tali aree non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all’atto della stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree”.
Non dissimilmente l’art. 12, lett. a), della L.R. 05.12.1977 n. 60, vigente all’epoca dei fatti di causa, disponeva che, qualora l’acquisizione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e per le attrezzature pubbliche e di uso pubblico “non venga ritenuta opportuna dal Comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all’atto della stipula i lottizzanti corrispondano al comune una somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell’acquisizione di altre aree”.
La legislazione regionale subordinava e subordina pertanto la monetizzazione degli standards a ben precisi presupposti, e ciò nella considerazione che la monetizzazione presupponeva -e presuppone- comunque un’offerta di aree, restando in facoltà del Comune la commutazione sulla base di un apprezzamento complesso, che investe sia l’idoneità o meno delle aree offerte in funzione dell’uso pubblico cui verrebbero destinate, sia la possibilità di acquisire aree alternative (con monetizzazione, quindi, a carico del lottizzante) al fine mantenere invariato il livello di dotazione di standards fissato dal piano regolatore e che non può comunque scendere al di sotto del minimo contemplato dalla legge ovvero dalla fonte autorizzata dalla legge.
Da tutto ciò discende quindi che la monetizzazione si configura quale facoltà eminentemente discrezionale dell’Amministrazione Comunale e non già quale diritto del privato, il quale non può pertanto ritenersi esente dall’onere di individuare le aree da computare in quota standard: e, se così è, deve ricavarsi la conseguenza che la Giunta Regionale, laddove ha affermato la sussistenza di una palese inopportunità della disposta monetizzazione, ha utilizzato il termine in senso improprio, avendo viceversa all’evidenza inteso censurare sotto il profilo della legittimità, segnatamente dell’eccesso di potere per illogicità, la mancanza dei presupposti nella per l’applicazione dell’istituto della monetizzazione, stante la mancata individuazione, da parte del Comune, di aree idonee ad integrare in altre parti del territorio comunale le superfici a standard rese necessarie dall’intervento de L’Alco
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 08.01.2013 n. 32 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATA: Ristrutturazione “pesante” necessita nuovi parcheggi.
Un intervento di ristrutturazione “pesante”, comportante il frazionamento dell’originario edificio in quattro nuove unità abitative e, conseguentemente, un maggior carico urbanistico, il progetto avrebbe potuto essere licenziato solo alla condizione che fossero contestualmente realizzati i parcheggi di cui all’art. 41-sexies L. 1150/1942, dovendo tale norma applicarsi a tutti gli interventi che implicano un aumento di carico urbanistico.

Il ricorso merita di essere accolto sulla assorbente considerazione che il progetto assentito non prevede la realizzazione di parcheggi ex art. 41-sexies L. 1150/1942.
Va preliminarmente rilevato che il Comune si é limitato a contestare del tutto genericamente le allegazioni della ricorrente, e ciò nell’ambito della comparsa di stile depositata all’atto della costituzione in giudizio. Conseguentemente il Collegio ritiene che quei fatti posti a fondamento del ricorso i quali risultino supportati dalle risultanze dei documenti prodotti dalla ricorrente possono ritenersi dimostrati.
Ciò vale, in particolare, con riferimento alla censura relativa ai parcheggi comuni di cui all’art. 41-sexies L. 1150/1942, della cui realizzazione non vi é traccia nel capitolato delle opere oggetto della concessione edilizia impugnata, che la ricorrente ha prodotto.
Ciò premesso, venendo in considerazione un intervento di ristrutturazione “pesante”, comportante il frazionamento dell’originario edificio in quattro nuove unità abitative e, conseguentemente, un maggior carico urbanistico, il progetto avrebbe potuto essere licenziato solo alla condizione che fossero contestualmente realizzati i parcheggi di cui all’art. 41-sexies L. 1150/1942, dovendo tale norma applicarsi a tutti gli interventi che implicano un aumento di carico urbanistico (tra le più recenti, si veda TAR Liguria n. 592/2011) (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 21.12.2012 n. 1375 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi «Tognoli».
Domanda.
Ho letto di recente che è stata modificata la disciplina che regolamenta la possibilità di trasferire i parcheggi pertinenziali. Potreste darmi qualche delucidazione?
Risposta.
È vero. L'art. 10 del dl «Semplificazione e Sviluppo» n. 5/2012 (conv. dalla legge n. 35/2012) ha sostituito l'art. 9, 5° comma , della Legge «Tognoli» n. 122/1989. L'art. 9, comma 5, ora stabilisce che, fermo restando l'art. 41-sexies, legge n. 1150/1942 e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del 1° comma può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune mentre i parcheggi realizzati ai sensi del 4° comma del medesimo art. 9 continuano a non poter essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale a pena di nullità dei relativi atti di cessione, a eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
La modifica riguarda solo i parcheggi di cui all'art. 9, 1° comma, legge n. 122/1989 ai sensi del quale: «Proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, a uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale e i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali e ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente».
Il 4° comma dell'art. 9 stabilisce invece che i comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. (_). La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni e altri elementi tra i quali le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
Prima della recente modifica normativa, anche i parcheggi di cui al 1° comma dell'art. 9 (quelli, cioè, su proprietà privata) non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale erano legati da vincolo pertinenziale, a pena di nullità dei relativi atti di cessione, preclusione tuttora prevista per i parcheggi realizzati su area comunale di cui al 4° comma dell'art. 9 della legge n. 122/1989 (articolo ItaliaOggi Sette del 17.12.2012).

EDILIZIA PRIVATAAi sensi dell'art. 2 d.m. 10.05.1977, recante norme per la determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici, concorrono a determinare il costo di costruzione il 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi e accessori.
Pertanto legittimamente nel calcolo del contributo vengono inclusi, in detta superficie, spazi seminterrati adibiti a manovra delle auto ed accesso ai box essendo riconducibili, stante la loro caratteristica di volumi seminterrati nella categoria dei locali indicati nell'art. 2, lett. c), del predetto decreto avuto riguardo alla funzione consimile degli androni, in tale disposizione previsti, e dei citati spazi di manovra e di accesso, consistenti nel rendere possibile la comunicazione tra la strada e altri locali.

Quanto infatti al profilo della impugnazione investente il “merito” della rideterminazione ritiene il Collegio di doverne affermare la parziale fondatezza.
Il secondo caposaldo della impugnazione, infatti, poggia su un duplice presupposto: la non condivisibilità della rideterminazione del costo di costruzione tenendo conto delle superfici dei corselli di manovra per l’accesso alle autorimesse (mq. 625,35) e la porzione dell’atto gravato relativo alla originaria –asseritamente errata- omessa considerazione di “altre superfici non residenziali pari a mq 579,19”.
Come è agevole riscontrare, la doglianza in realtà introduce due distinte tematiche, che dovranno essere affrontate separatamente.
Quanto alla prima di esse (id est: doverosa ricomprensione dei tornelli di accesso alle autorimesse), il Collegio concorda con la statuizione del primo giudice e ritiene che -per quanto di interesse avuto riguardo ai successivi capi della presente decisione- il gravame sia infondato (non potendo ovviamente incidere sulla questione la deliberazione del Consiglio Regionale dell’Emilia Romagna del 04.02.2010 in quanto non afferente alla detta problematica -ma concernente più in generale la inquadrabilità dei parcheggi pertinenziali tra le opere di urbanizzazione sulla quale di seguito pure ci si soffermerà partitamente- ed in ogni caso non avente portata retroattiva).
La questione si fonda sulla interpretazione del disposto di cui all’art. 2 del Decreto ministeriale 10.05.1977, n. 312400 (“La superficie complessiva, alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell'edificio, si applica il costo unitario a metro quadrato, è costituita dalla somma della superficie utile abitabile di cui al successivo art. 3 e dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr).
Le superfici per servizi ed accessori riguardano:
a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze;
b) autorimesse singole o collettive;
c) androni di ingresso e porticati liberi;
d) logge e balconi.
I porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico
.”)
Il Collegio non ravvisa ragione di discostarsi dal consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui (Consiglio Stato sez. V 25.10.1989 n. 679) “ai sensi dell'art. 2 d.m. 10.05.1977, recante norme per la determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici, concorrono a determinare il costo di costruzione il 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi e accessori. Pertanto legittimamente nel calcolo del contributo vengono inclusi, in detta superficie, spazi seminterrati adibiti a manovra delle auto ed accesso ai box essendo riconducibili, stante la loro caratteristica di volumi seminterrati nella categoria dei locali indicati nell'art. 2, lett. c), del predetto decreto avuto riguardo alla funzione consimile degli androni, in tale disposizione previsti, e dei citati spazi di manovra e di accesso, consistenti nel rendere possibile la comunicazione tra la strada e altri locali.”.
E ciò secondo una ineccepibile interpretazione logica della detta disposizione, che non collide con la tesi secondo cui (Consiglio Stato, sez. V, 18.10.1981 n. 445) “ai fini della individuazione delle superfici non residenziali per servizi e accessori, computabili per la determinazione del costo di costruzione, l'art. 2, comma 2, d.m. 10.05.1977 (richiamato integralmente dal d.m. 09.05.1978) ha una struttura chiaramente esaustiva, quanto meno delle tipologie, che debbono ritenersi incluse nel predetto computo, -nelle quali non è dato far rientrare anche le scale-.”.
La affermata esaustività della indicazione ivi contenuta, infatti, non contrasta con la logica ricomprensione “categoriale” di superfici indispensabili alla utilizzazione di quelle espressamente menzionate nel d.M..
Alla stregua di tale condivisibile ed armonica interpretazione ritiene il Collegio che sia infondata la doglianza incentrata sulla tassatività della prescrizione contenuta nella citata norma, che, per le già chiarite ragioni deve essere intesa secondo un criterio “categoriale” e fondata su “tipologie” (e le autorimesse sono ivi espressamente contemplate, ragion per cui la indicazione deve essere estesa anche ai corselli di manovra di accesso ai garage interrati)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 28.11.2012 n. 6033 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa legge n. 122/1989 nell’innovare la disciplina dei parcheggi all’art. 11, comma 1, ha equiparato i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quanto riguarda la gratuità del titolo edilizio.
I parcheggi pertinenziali sono stati quindi complessivamente qualificati come opere di urbanizzazione e quindi a tutti (e non già soltanto a quelli previsti per la fruizione collettiva) è stato riconosciuto un rilievo pubblico: se può concordarsi in proposito con la tesi per cui la gratuità non va estesa anche ai parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge, atteso che, in carenza di una espressa disposizione di legge in tal senso (e pur nella opinabilità della questione) la interpretazione teleologica consente di affermare che la qualificazione dei parcheggi pertinenziali come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 debba rimanere circoscritta entro i confini tracciati dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 (di guisa che per i parcheggi eccedenti il “tetto” di dotazione obbligatoria trova applicazione il disposto di cui al d.M. più volte citato).

Il primo giudice si è motivatamente discostato dalle doglianze dell’odierna appellante incentrate sulla tesi secondo cui ex art. 11, comma 1, della legge n. 122/1989 i parcheggi privati (nei limiti della dotazione obbligatoria) dovevano essere considerati quali opere di urbanizzazione esenti da contributo.
Le articolate argomentazioni contenute nella sentenza –seppur corroborate dalle deduzioni svolte da parte appellata nelle proprie memorie di replica- non persuadono il Collegio e non lo inducono a mutare orientamento rispetto al convincimento espresso di recente con la decisione n. 6154/2011, secondo cui i parcheggi pertinenziali in quanto espressamente individuati quali opere di urbanizzazione, non soggiacciono al contributo di costruzione.
Deve sul punto ribadirsi, infatti, che la legge n. 122/1989 nell’innovare la disciplina dei parcheggi (anche ex art. 2, comma 2, incrementando la misura minima obbligatoria di parcheggi pertinenziali nei nuovi edifici -il rapporto di 1mq/20mc stabilito inizialmente dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 nel testo aggiunto dall'art. 18 della legge 06.08.1967 n. 765 è stato portato a 1mq/10mc- e nello stabilire all’art. 9, comma 1, il principio secondo cui i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti) all’art. 11, comma 1, ha equiparato i parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione anche per quanto riguarda la gratuità del titolo edilizio.
I parcheggi pertinenziali sono stati quindi complessivamente qualificati come opere di urbanizzazione e quindi a tutti (e non già soltanto a quelli previsti per la fruizione collettiva) è stato riconosciuto un rilievo pubblico: se può concordarsi in proposito con la tesi per cui la gratuità non va estesa anche ai parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge, atteso che, in carenza di una espressa disposizione di legge in tal senso (e pur nella opinabilità della questione) la interpretazione teleologica consente di affermare che la qualificazione dei parcheggi pertinenziali come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 debba rimanere circoscritta entro i confini tracciati dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 (di guisa che per i parcheggi eccedenti il “tetto” di dotazione obbligatoria trova applicazione il disposto di cui al d.M. più volte citato).
Per le già chiarite ragioni, quindi, non può accedersi alla tesi propugnata da parte appellata e fatta propria dal Tribunale amministrativo nella sentenza gravata secondo cui a cagione della assenza di espressa abrogazione del citato dm 10.05.1977, n. 312400 i parcheggi “equiparati” alle opere di urbanizzazione e conseguentemente esenti dal contributo di costruzione siano soltanto quelli destinati ad uso collettivo.
E’ agevole replicare, sul punto, che nulla prova la mancata abrogazione in parte qua del più volte citato dM 10.05.1977 in quanto la equiparazione di cui all’art. 11, comma 1, della legge n. 122/1989 dei parcheggi pertinenziali alle opere di urbanizzazione non opera per quelli eccedenti la dotazione obbligatoria che quindi risultano normati dal citato d.M. (da interpretarsi nel senso ricomprensivo dei tornelli di manovra cui si è fatto in precedenza riferimento)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 28.11.2012 n. 6033 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAAi fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, con la conseguenza, particolarmente aderente al caso di specie, che: “Un garage totalmente interrato può essere legittimamente realizzato senza rispettare la distanza di tre metri dal confine stabilita dall’art. 873 del codice civile, in quanto tale norma fa riferimento alle sole costruzioni che, erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente, con esclusione quindi dei manufatti completamente interrati”.
Ai sensi dell’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122 (come modificato dall’art. 37 l. 07.12.1999 n. 472) la realizzazione di un parcheggio pertinenziale può essere effettuata –fatti salvi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale– anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, comprese le distanze previste dal p.r.g. o da altre fonti normative.

Al riguardo, rileva il Tribunale che, in considerazione del carattere interrato delle erigende autorimesse, rispetto al piano di calpestio, diviene applicabile il consolidato principio, di marca giurisprudenziale, secondo cui: “Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità e immobilizzazione rispetto al suolo” (Cassazione civile – Sez. II – 18.02.2011, n. 4008), con la conseguenza, particolarmente aderente al caso di specie, che: “Un garage totalmente interrato può essere legittimamente realizzato senza rispettare la distanza di tre metri dal confine stabilita dall’art. 873 del codice civile, in quanto tale norma fa riferimento alle sole costruzioni che, erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente, con esclusione quindi dei manufatti completamente interrati” (TAR Abruzzo Pescara – Sez. I – 05.03.2009, n. 134).
Si consideri, per di più, che, sempre secondo la giurisprudenza: “Ai sensi dell’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122 (come modificato dall’art. 37 l. 07.12.1999 n. 472) la realizzazione di un parcheggio pertinenziale può essere effettuata –fatti salvi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale– anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, comprese le distanze previste dal p.r.g. o da altre fonti normative” (TAR Puglia Lecce – Sez. III, 21.11.2007, n. 3932) (TAR Campania-Salerno, Sez. II, sentenza 17.10.2012 n. 1868 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa legge 122/1989 ha introdotto per quanto riguarda i parcheggi pertinenziali tre importanti innovazioni:
(1) l’art. 2, comma 2, ha incrementato la misura minima obbligatoria di parcheggi pertinenziali nei nuovi edifici (il rapporto di 1mq/20mc stabilito inizialmente dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 17.08.1942 n. 1150 nel testo aggiunto dall'art. 18 della legge 06.08.1967 n. 765 è stato portato a 1mq/10mc);
(2) l’art. 9, comma 1, ha stabilito il principio secondo cui i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti;
(3) l’art. 11, comma 1, ha esteso ai parcheggi pertinenziali il regime di gratuità proprio delle opere di urbanizzazione ex art. 9, comma 1-f, della legge 10/1977.
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Un primo problema è se la gratuità vada collegata soltanto ai parcheggi pertinenziali realizzati negli edifici esistenti o se debba essere estesa anche ai nuovi edifici, dove la dotazione minima è comunque obbligatoria.
La soluzione preferibile appare quella dell’applicabilità del beneficio a tutte le costruzioni, esistenti e di nuova realizzazione, in quanto la presenza di una superficie minima destinata a parcheggio soddisfa allo stesso modo l’interesse pubblico grazie a spese di investimento sostenute dai privati: riscuotendo anche gli oneri concessori i comuni otterrebbero un arricchimento non giustificato.
Un secondo problema, strettamente connesso, è se la gratuità riguardi anche i parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge.
In questo caso la risposta preferibile è quella negativa: essendo già assicurato l’obiettivo posto dal legislatore non vi sono ragioni per imporre ai comuni di rinunciare ai corrispettivi collegati all’edificazione. Sotto questo profilo la qualificazione dei parcheggi come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 rimane circoscritta, in mancanza di una specifica norma espansiva, entro i confini della pertinenzialità tracciati dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942;
Questa soluzione trova conferma in ambito locale nell’art. 4, comma 4, della LR 05.12.1977 n. 60, secondo il quale nel calcolo degli oneri di urbanizzazione degli edifici residenziali “i volumi e gli spazi destinati al ricovero di autovetture non sono computati, salvo che per la quota eccedente quella richiesta obbligatoriamente per parcheggio”. Tale norma (ora abrogata dalla più ampia disciplina della LR 12/2005) conteneva un rinvio implicito all’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 e distingueva con chiarezza tra i parcheggi obbligatori e quelli facoltativi, evidentemente attribuendo ai secondi una funzione speculativa (ossia la finalità di incrementare il valore dell’immobile di cui costituiscono pertinenze) incompatibile con la gratuità del titolo edilizio.
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Quando non sono coinvolte questioni di finanza pubblica il favore per l’incremento dei parcheggi pertinenziali manifestato dall’art. 9, comma 1, della legge 122/1989 può esplicarsi liberamente. Pertanto la deroga alle norme urbanistiche può essere utilizzata anche per costruire parcheggi pertinenziali in misura superiore a quella minima.
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Un vero cambio di regime si è verificato invece con l’entrata in vigore della LR 12/2005, che tramite l’art. 69 ha introdotto il principio della gratuità dei titoli edilizi relativi ai parcheggi collegando l’utilità di queste opere direttamente agli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (di qui l’abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (di qui il superamento della misura minima di legge). La nuova disciplina, che non può avere effetti per il passato, costituisce dunque lo spartiacque in materia di titoli edilizi riferiti ai parcheggi.
Solo con l’art. 69 della LR 12/2005 si può ritenere che le opere accessorie ai parcheggi (rampe, corselli, spazi di manovra) siano sottoposte al regime di piena gratuità. Nel periodo anteriore si applicava lo stesso trattamento dei parcheggi: l’art. 2 del DM Lavori Pubblici 10.05.1977 n. 801, pur non elencando espressamente queste opere, parla comprensivamente di servizi e accessori. Pertanto, se le opere accessorie servono senza alcuna distinzione materiale sia i parcheggi rientranti nel minimo di legge sia quelli eccedenti, devono essere aggregate pro quota all’una o all’altra di queste categorie applicando il rapporto tra le superfici dei parcheggi (ad esempio, se il 50% dei parcheggi ricade nel minimo di legge e il 50% eccede tale minimo, gli spazi accessori dovranno essere ripartiti nella stessa proporzione).
Parimenti è solo con l’art. 69, comma 2, della LR 12/2005 che le superfici destinate a parcheggio non concorrono alla definizione della classe dell'edificio ai fini del calcolo del costo di costruzione. Per il periodo precedente si deve invece tenere conto delle superfici relative ai parcheggi eccedenti la dotazione minima di legge.

Sulle questioni formulate dalle parti si possono svolgere le seguenti considerazioni:
(a) la vicenda in esame si colloca nella fascia temporale compresa tra la LR 19.11.1999 n. 22 e la LR 11.03.2005 n. 12;
(b) l’art. 2, comma 2, della LR 22/1999 qualifica i parcheggi come opere di urbanizzazione ai sensi dell'art. 9, comma 1-f, della legge 28.01.1977 n. 10 stabilendo in questo modo la gratuità del relativo titolo edilizio. L’art. 2, comma 1, della LR 22/1999 richiama la disciplina di favore prevista per i parcheggi pertinenziali dall’art. 9 della legge 24.03.1989 n. 122. Per ricostruire il quadro normativo anteriore alla LR 12/2005 occorre partire proprio dalla normativa statale sui parcheggi pertinenziali;
(c) la legge 122/1989 ha introdotto per quanto riguarda i parcheggi pertinenziali tre importanti innovazioni:
     (1) l’art. 2, comma 2, ha incrementato la misura minima obbligatoria di parcheggi pertinenziali nei nuovi edifici (il rapporto di 1mq/20mc stabilito inizialmente dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 17.08.1942 n. 1150 nel testo aggiunto dall'art. 18 della legge 06.08.1967 n. 765 è stato portato a 1mq/10mc);
     (2) l’art. 9, comma 1, ha stabilito il principio secondo cui i parcheggi pertinenziali possono essere realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti;
     (3) l’art. 11, comma 1, ha esteso ai parcheggi pertinenziali il regime di gratuità proprio delle opere di urbanizzazione ex art. 9, comma 1-f, della legge 10/1977;
(d) la suddetta normativa statale prevede un obiettivo di interesse pubblico (parcheggi pertinenziali nella misura minima di 1mq/10mc), uno strumento giuridico (possibilità di deroga alla disciplina urbanistica) e un incentivo (gratuità del titolo edilizio). La deroga alla disciplina urbanistica permette di superare gli ostacoli presenti nella zonizzazione e nelle norme comunali sulle distanze, e in astratto è riferibile a qualsiasi nuovo parcheggio pertinenziale. L’incentivo della gratuità è invece diretto principalmente ai proprietari di edifici esistenti (di per sé esclusi dall’obbligo di dotarsi di parcheggi pertinenziali nella misura minima di legge);
(e) un primo problema è quindi se la gratuità vada collegata soltanto ai parcheggi pertinenziali realizzati negli edifici esistenti o se debba essere estesa anche ai nuovi edifici, dove la dotazione minima è comunque obbligatoria. La soluzione preferibile appare quella dell’applicabilità del beneficio a tutte le costruzioni, esistenti e di nuova realizzazione, in quanto la presenza di una superficie minima destinata a parcheggio soddisfa allo stesso modo l’interesse pubblico grazie a spese di investimento sostenute dai privati: riscuotendo anche gli oneri concessori i comuni otterrebbero un arricchimento non giustificato;
(f) un secondo problema, strettamente connesso, è se la gratuità riguardi anche i parcheggi pertinenziali che eccedono la misura minima di legge. In questo caso la risposta preferibile è quella negativa: essendo già assicurato l’obiettivo posto dal legislatore non vi sono ragioni per imporre ai comuni di rinunciare ai corrispettivi collegati all’edificazione. Sotto questo profilo la qualificazione dei parcheggi come opere di urbanizzazione ex art. 11, comma 1, della legge 122/1989 rimane circoscritta, in mancanza di una specifica norma espansiva, entro i confini della pertinenzialità tracciati dall’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942;
(g) questa soluzione trova conferma in ambito locale nell’art. 4, comma 4, della LR 05.12.1977 n. 60, secondo il quale nel calcolo degli oneri di urbanizzazione degli edifici residenziali “i volumi e gli spazi destinati al ricovero di autovetture non sono computati, salvo che per la quota eccedente quella richiesta obbligatoriamente per parcheggio”. Tale norma (ora abrogata dalla più ampia disciplina della LR 12/2005) conteneva un rinvio implicito all’art. 41-sexies, comma 1, della legge 1150/1942 e distingueva con chiarezza tra i parcheggi obbligatori e quelli facoltativi, evidentemente attribuendo ai secondi una funzione speculativa (ossia la finalità di incrementare il valore dell’immobile di cui costituiscono pertinenze) incompatibile con la gratuità del titolo edilizio;
(h) quando invece non sono coinvolte questioni di finanza pubblica il favore per l’incremento dei parcheggi pertinenziali manifestato dall’art. 9, comma 1, della legge 122/1989 può esplicarsi liberamente. Pertanto la deroga alle norme urbanistiche può essere utilizzata anche per costruire parcheggi pertinenziali in misura superiore a quella minima (con alcune limitazioni: v. TAR Brescia Sez. I 15.04.2009 n. 858);
(i) le medesime considerazioni valgono per la legislazione regionale, in quanto l’art. 2, comma 2, della LR 22/1999 mantiene la stessa impostazione della normativa statale (v. TAR Brescia Sez. II 29.03.2011 n. 498; TAR Brescia Sez. I 26.09.2007 n. 898). Una differenza è costituita dall’estensione del concetto di pertinenza, applicato anche agli immobili non residenziali dall’art. 1, comma 1, della LR 22/1999. Si tratta però di un’innovazione che non interessa il caso in esame;
(j) un vero cambio di regime si è verificato invece con l’entrata in vigore della LR 12/2005, che tramite l’art. 69 ha introdotto il principio della gratuità dei titoli edilizi relativi ai parcheggi collegando l’utilità di queste opere direttamente agli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (di qui l’abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (di qui il superamento della misura minima di legge). La nuova disciplina, che non può avere effetti per il passato, costituisce dunque lo spartiacque in materia di titoli edilizi riferiti ai parcheggi (v. TAR Brescia, Sez I, 29.09.2009 n. 1709);
(k) solo con l’art. 69 della LR 12/2005 si può ritenere che le opere accessorie ai parcheggi (rampe, corselli, spazi di manovra) siano sottoposte al regime di piena gratuità. Nel periodo anteriore si applicava lo stesso trattamento dei parcheggi: l’art. 2 del DM Lavori Pubblici 10.05.1977 n. 801, pur non elencando espressamente queste opere, parla comprensivamente di servizi e accessori. Pertanto, se le opere accessorie servono senza alcuna distinzione materiale sia i parcheggi rientranti nel minimo di legge sia quelli eccedenti, devono essere aggregate pro quota all’una o all’altra di queste categorie applicando il rapporto tra le superfici dei parcheggi (ad esempio, se il 50% dei parcheggi ricade nel minimo di legge e il 50% eccede tale minimo, gli spazi accessori dovranno essere ripartiti nella stessa proporzione);
(l) parimenti è solo con l’art. 69, comma 2, della LR 12/2005 che le superfici destinate a parcheggio non concorrono alla definizione della classe dell'edificio ai fini del calcolo del costo di costruzione. Per il periodo precedente si deve invece tenere conto delle superfici relative ai parcheggi eccedenti la dotazione minima di legge.
In conclusione il ricorso deve essere parzialmente accolto nel senso che il costo di costruzione e la classe degli edifici devono essere determinati prendendo in considerazione i soli parcheggi eccedenti la dotazione minima di legge (e i relativi spazi accessori).
Il Comune è quindi tenuto a effettuare un nuovo calcolo del contributo sul costo di costruzione nel rispetto dei criteri esposti ai punti precedenti. Per tale adempimento è fissato il termine di 30 giorni dal deposito della presente sentenza. Qualora la ricorrente risulti aver pagato un importo superiore a quello così ricalcolato il Comune dovrà restituire la differenza entro i successivi 30 giorni, applicando gli interessi legali dalla data di notifica del ricorso fino al saldo. Se la ricorrente per i titoli edilizi in oggetto non risulterà debitrice di somme ulteriori rispetto a quelle già versate, il Comune dovrà restituire immediatamente la polizza fideiussoria.
Non sono dovuti indennizzi o risarcimenti per il costo della suddetta polizza, in quanto prima della LR 12/2005 vi era incertezza sui criteri di calcolo degli oneri concessori relativi ai parcheggi (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 23.08.2012 n. 1454 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa legge 122 del 1989, di incentivazione dei parcheggi, prevede solo la deroga agli strumenti urbanistici vigenti per la realizzazione in aree urbane di parcheggi all’interno di aree pertinenziali di edifici o esterne purché in prossimità degli stessi, senza alcuna previsione di deroga, invece, con riguardo alle fasce di rispetto stradali stabiliti dal D.M. n. 1404 del 1968 laddove i parcheggi vengano realizzati, come nel caso di specie (si veda pagina 1 del ricorso), al di fuori del centro abitato.
La norma dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122 consente di realizzare gratuitamente parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari solo se realizzati nel sottosuolo per l’intera altezza. La predetta norma, ponendosi in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è di stretta interpretazione e di rigorosa applicazione.
In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera solo ed esclusivamente nel caso in cui i detti garage (oltre ad essere formalmente vincolati a pertinenza di singole unità immobiliari) siano totalmente realizzati al di sotto dell’originario piano naturale di campagna, senza alcuna tolleranza di sorta, mentre la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.

Del tutto improprio e inconferente è, infine, il richiamo della legge 122 del 1989 di incentivazione dei parcheggi, prevedendo tale legge solo la deroga agli strumenti urbanistici vigenti per la realizzazione in aree urbane di parcheggi all’interno di aree pertinenziali di edifici o esterne purché in prossimità degli stessi, senza alcuna previsione di deroga, invece, con riguardo alle fasce di rispetto stradali stabiliti dal D.M. n. 1404 del 1968 laddove i parcheggi vengano realizzati, come nel caso di specie (si veda pagina 1 del ricorso), al di fuori del centro abitato (cfr. TAR Toscana, sez. III, 07.06.2002 n. 1174 e l’ulteriore giurisprudenza ivi richiamata).
Inoltre è da aggiungere che, come ha più volte affermato la giurisprudenza del Consiglio di Stato dalla quale il Collegio non ha motivo di divergere (Sez. IV, 13.07.2011 n.4234 e Sez. IV 16.04.2012 n. 2185), la norma dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122 consente di realizzare gratuitamente parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari solo se realizzati nel sottosuolo per l’intera altezza. La predetta norma, ponendosi in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è di stretta interpretazione e di rigorosa applicazione.
In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera solo ed esclusivamente nel caso in cui i detti garage (oltre ad essere formalmente vincolati a pertinenza di singole unità immobiliari) siano totalmente realizzati al di sotto dell’originario piano naturale di campagna, senza alcuna tolleranza di sorta, mentre la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra (cfr. anche Consiglio Stato, sez. IV, 27.11.2010, n. 8260; Consiglio Stato, sez. IV, 23.02.2009, n. 1070) (TAR Toscana, Sez. III, sentenza 23.07.2012 n. 1347 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA-PRIVATA: I parcheggi collocati in aree esterne ai fabbricati, a differenza di quelli posti nel sottosuolo o al piano terreno degli stessi, non devono essere realizzati necessariamente dai proprietari dell’immobile, ma -in base alla legge Tognoli- possono esserlo anche da terzi: evidentemente il legislatore, non potendo escludersi che le <aree pertinenziali esterne> potessero appartenere a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, ha ritenuto di non dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i parcheggi.
Peraltro, la pertinenzialità che il legislatore ha inteso considerare in questo caso non è tanto quella materiale esistente tra l’edificio e l’area -sottostante, interna o esterna- destinata ad accogliere il parcheggio, ma quella giuridica esistente tra ciascun singolo posto auto da realizzare e una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra di essi un nesso di inscindibilità: ciò che è coerente con la <ratio> della l. n. 122 del 1989, che è quella di venire incontro al bisogno di parcheggi dei residenti nelle aree urbane evitando al tempo stesso operazioni speculative.
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La nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
Ai fini dell'applicazione dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122 (cd. legge Tognoli), relativamente alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo di area pertinenziale esterna al fabbricato in deroga alle disposizioni degli strumenti urbanistici, è irrilevante che detta area esterna non si trovi in rapporto di immediata contiguità materiale con il fabbricato e sia di proprietà di soggetto diverso dal proprietario dell'immobile nei cui confronti i parcheggi sono destinati a divenire pertinenziali.
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Il rapporto di pertinenzialità è riconoscibile nel caso in cui i boxes si trovano in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale.
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L'art. 9 della stessa, nel prevedere per i parcheggi la derogabilità degli strumenti urbanistici, fa salvi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.
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E' legittimo il diniego di autorizzazione edilizia per la costruzione di un parcheggio interrato in presenza di un vincolo cimiteriale, poiché, trattandosi di vincolo assoluto, non sono ammesse deroghe nemmeno in riferimento all'art. 9 della l. n. 122/1989; infatti, anche il parcheggio interrato, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui all'art. 338, r.d. n. 1265/1934.

La giurisprudenza amministrativa ha interpretato detta disposizione in coerenza con la ratio della medesima (ed anche con la ratio delle modifiche via via introdotte dall'art. 17, comma 90, l. 15.05.1997, n. 127 e dall'art. 37, l. 07.12.1999, n. 472) orientata a privilegiare lo scopo della “legge Tognoli” di far fronte alla carenza di parcheggi urbani.
Non altro senso, può attribuirsi all’estensione del concetto di pertinenzialità, affermato a più riprese da questa IV Sezione del Consiglio di Stato, sia sotto il profilo "soggettivo" (“i parcheggi collocati in aree esterne ai fabbricati, a differenza di quelli posti nel sottosuolo o al piano terreno degli stessi, non devono essere realizzati necessariamente dai proprietari dell’immobile, ma -in base alla legge Tognoli- possono esserlo anche da terzi: evidentemente il legislatore, non potendo escludersi che le <aree pertinenziali esterne> potessero appartenere a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, ha ritenuto di non dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i parcheggi. Peraltro, la pertinenzialità che il legislatore ha inteso considerare in questo caso non è tanto quella materiale esistente tra l’edificio e l’area -sottostante, interna o esterna- destinata ad accogliere il parcheggio, ma quella giuridica esistente tra ciascun singolo posto auto da realizzare e una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra di essi un nesso di inscindibilità: ciò che è coerente con la <ratio> della l. n. 122 del 1989, che è quella di venire incontro al bisogno di parcheggi dei residenti nelle aree urbane evitando al tempo stesso operazioni speculative.” Consiglio Stato, sez. IV, 31.03.2010, n. 1842), che sotto il profilo “oggettivo (“la nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.” Consiglio Stato, sez. IV, 31.03.2010, n. 1842, prima richiamata; ma si veda anche: “ai fini dell'applicazione dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122 (cd. legge Tognoli), relativamente alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo di area pertinenziale esterna al fabbricato in deroga alle disposizioni degli strumenti urbanistici, è irrilevante che detta area esterna non si trovi in rapporto di immediata contiguità materiale con il fabbricato e sia di proprietà di soggetto diverso dal proprietario dell'immobile nei cui confronti i parcheggi sono destinati a divenire pertinenziali"- Consiglio Stato, sez. IV, 18.10.2010, n. 7549).
Detto favor realizzativo, e detta interpretazione estensiva, trovano simmetrica corrispondenza negli approdi cui è giunta la giurisprudenza di legittimità penale (si veda Cassazione penale, sez. III, 03.03.2009, n. 14940, dove si precisa che “il rapporto di pertinenzialità è riconoscibile nel caso in cui i boxes si trovano in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale”.).
Al contempo, la consolidata giurisprudenza amministrativa (Consiglio di stato, sez. IV, 28.03.2011, n. 1879) ha costantemente ribadito che “l'art. 9 della stessa, nel prevedere per i parcheggi la derogabilità degli strumenti urbanistici, fa salvi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale.” (si veda, sul punto, di recente, anche TAR Lazio Roma, sez. I, 18.01.2011, n. 382).
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Quanto a tale profilo, da un canto, è comunque agevole riscontrare che risulta incontestata la deduzione dell’appellante secondo cui il Regolamento urbanistico prevedeva che la “misura” di parcheggi di cui dotarsi fosse coincidente (ma soltanto nella sua misura minima) con quella prevista dall’art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150/1942.
Per altro verso, e con portata assorbente, si evidenzia che il concreto atteggiarsi della statuizione reiettiva, anche in tale caso, si pone in illogico contrasto con la disposizione di legge richiamata.
La reiezione disposta dall’appellata amministrazione, infatti, muove dalla pacifica considerazione per cui, a fronte di una volumetria di mc. 1.290 del fabbricato, era presente una superficie complessiva di parcheggio (garage esistente e area esterna di pertinenza che poteva essere adibita a parcheggio) di mq. 184.
A questo punto, poi, si è ivi evidenziato che l’area disponibile era “superiore al minimo di standard della legge n. 122/1989” e, prendendo spunto dal disposto che l’art. 2 comma 2, individuava il detto valore quantitativo (art. 2 comma 2: “l'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione") e si è pervenuti, anche per tal via, alla statuizione reiettiva avversata.
Sennonché, il primo giudice –che pure aveva colto che la detta fattispecie normativa era “relativa ai nuovi edifici” e pertanto, non applicabile alle fattispecie de quo- ha affermato che “tra questi limiti trova una sua giustificazione anche quello di permettere i garages interrati solo al fine del raggiungimento dello standard di parcheggio fissato dall’art. 2, comma 2, della legge n. 122/1989 sia pure per le nuove costruzioni. E il fatto che la normativa locale utilizzi un criterio, pur dettato dalla legge statale per altra ipotesi, non configura nessuna illegittimità quando quel criterio risponda alle specifiche esigenze del territorio comunale”.
Con simile asserzione, però, quel giudice non ha colto che comunque, il criterio cui si riferiva la legge era quello minimo, di guisa che anche per tale aspetto (in disparte ogni considerazione sull’utilizzabilità di un simile parametro per edifici non costituenti “nuova costruzione”) la concreta applicazione fattane dal Comune trasformava detto limite minimo (“non inferiore”, statuisce la prescrizione di legge, lo si ribadisce) in limite massimo, così ponendosi in conflitto con la norma di legge.
Né a simile interpretazione applicativa poteva pervenirsi valorizzando gli elementi di ”invarianza” afferenti alla specifica categoria di edifici nei quali è ascrivibile quello per cui è causa.
Nella pacifica considerazione, infatti, che non trattavasi di edificio specificamente vincolato ai sensi del TU dei beni culturali (né, in pregresso ex lege n. 1089/1939), si rimarca che le esigenze di tutela ambientale e paesaggistica espressamente fatte salve dalla norma di cui all’art. 9 a più riprese citata (che sono condizione per la compatibilità costituzionale della stessa), trovano tutela nella legislazione statale e nell’attività di tutela di siffatte categorie di beni pertinente alle Autorità preposte ai detti vincoli (a titolo esemplificativo, si veda in passato: “è legittimo il diniego di autorizzazione edilizia per la costruzione di un parcheggio interrato in presenza di un vincolo cimiteriale, poiché, trattandosi di vincolo assoluto, non sono ammesse deroghe nemmeno in riferimento all'art. 9 della l. n. 122/1989; infatti, anche il parcheggio interrato, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui all'art. 338, r.d. n. 1265/1934.” -Consiglio Stato, sez. V, 14.09.2010, n. 6671).
Rammenta in proposito il Collegio il tradizionale orientamento della giurisprudenza amministrativa, secondo cui “mentre l'attività di valorizzazione del bene culturale deve essere il frutto di un intervento coordinato che veda coinvolti tutti i soggetti pubblici interessati, l'attività di tutela rappresenta prerogativa esclusiva dello Stato, in quanto soggetto proprietario del bene, che è quindi responsabile primario della sua conservazione. Tale distinzione trae, del resto, fondamento anche nell'art. 117, comma 2, cost., che appunto riserva alla competenza esclusiva dello Stato l'attività di tutela dei beni culturali, demandando, invece, alla competenza concorrente Stato-Regione l'attività di valorizzazione” (Consiglio Stato, sez. VI, 30.07.2009, n. 4779).
Prescrizioni regolamentari comunali non limitate agli aspetti compositivo-architettonici appaiono incidere sulla competenza esclusiva della Soprintendenza in materia di tutela dei beni culturali e travalicare la portata delle competenze demandate alla amministrazione comunale, che non potrebbe, seppur nel lodevole intento di salvaguardare detti valori, introdurre nel sistema prescrizioni non già limitative, ma, come nel caso di specie, impeditive in via assoluta, per intere categorie di immobili, della espressa previsione contemplata in una disposizione nazionale
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.07.2012 n. 4091  - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La legge Tognoli deve interpretarsi come integrativa delle disposizioni di piano laddove queste ultime non siano in grado o si pongano di ostacolo al soddisfacimento del bisogno di parcheggi nelle aree urbane congestionate.
Osserva in proposito il Collegio, come l’unanime giurisprudenza abbia considerato la possibilità di realizzare parcheggi in deroga allo strumento urbanistico posta dall’art. 9 come previsione di carattere eccezionale da interpretarsi nel suo significato strettamente letterale ed in considerazione delle finalità della legge nel cui contesto risulta inserita.
Ebbene, se lo strumento urbanistico realizza in sé gli obiettivi della legge Tognoli (bilanciando, in particolare, l’esigenza di parcheggi pubblici con quella di parcheggi privati pertinenziali, attraverso un vincolo conformativo che si estende al sottosuolo – cfr. motivazione del provvedimento impugnato in replica alle osservazioni presentate dalla ricorrente in sede di partecipazione al procedimento) invocarne la deroga equivarrebbe a vanificare gli effetti della legge stessa. In altre parole la legge Tognoli deve interpretarsi come integrativa delle disposizioni di piano laddove queste ultime non siano in grado o si pongano di ostacolo al soddisfacimento del bisogno di parcheggi nelle aree urbane congestionate.
Nella fattispecie, questa condizione per l’applicazione della Tognoli e delle disposizioni che abilitano alla deroga ivi stabilita, non si realizza posto che lo strumento urbanistico prende direttamente in considerazione il problema dei parcheggi, facendo sì che in determinate zone (evidentemente centrali o commerciali), sia garantita un’adeguata presenza di parcheggi pubblici accanto a quelli pertinenziali privati (TAR Campania-Napoli, Sez. III, sentenza 27.06.2012 n. 3051 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL’art. 9 della l. n. 122 del 1989 ha per oggetto i soli parcheggi interamente interrati, mentre, nel caso di specie, la stessa ricorrente ammette che il proprio è parcheggio solo semi-interrato: la giurisprudenza si è oramai attestata nel senso che, al di fuori della eccezionale ipotesi prevista dalla legge Tognoli, il parcheggio sia soggetto all’ordinaria disciplina edilizia.
Esso, pertanto, in ragione dell’autonomo valore di mercato che gli è proprio, non costituisce pertinenza a fini urbanistici, ed è soggetto a permesso di costruire.
La censura è perciò infondata: a nulla rileva accertare in causa se l’amministrazione, nel descrivere l’abuso, abbia omesso di qualificarlo quale parcheggio, poiché anche in tale ipotesi il manufatto abusivo è soggetto a demolizione.

La ricorrente, proprietaria di area sita in via Borgo valle Vergine Campagna del Comune di Rocca di Papa, impugna l’ordine di demolizione n. 88 del 2007, avente ad oggetto la realizzazione, senza permesso di costruire, di un parcheggio di m. 7 per 6, con altezza da m 2,60 a m. 3,60.
Con il secondo motivo di ricorso, da esaminarsi in via prioritaria, viene dedotto che il parcheggio, alla luce dell’art. 9 della l. n. 122 del 1989, può essere eseguito con denuncia di inizio attività, sicché, in difetto di essa, non sarebbe comunque possibile ordinare la demolizione, ma sarebbe necessario procedere ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380 del 2001.
Il Tribunale osserva che l’art. 9 della l. n. 122 del 1989, a tutt’oggi in vigore secondo quanto disposto dall’art. 144, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 ha per oggetto i soli parcheggi interamente interrati, mentre, nel caso di specie, la stessa ricorrente ammette che il proprio è parcheggio solo semi-interrato: la giurisprudenza si è oramai attestata nel senso che, al di fuori della eccezionale ipotesi prevista dalla legge Tognoli, il parcheggio sia soggetto all’ordinaria disciplina edilizia (da ultimo, Tar Liguria, n. 1176 del 2011).
Esso, pertanto, in ragione dell’autonomo valore di mercato che gli è proprio, non costituisce pertinenza a fini urbanistici, ed è soggetto a permesso di costruire.
La censura è perciò infondata: a nulla rileva accertare in causa se l’amministrazione, nel descrivere l’abuso, abbia omesso di qualificarlo quale parcheggio, poiché anche in tale ipotesi il manufatto abusivo è soggetto a demolizione (TAR Lazio-Roma, Sez. I-quater, sentenza 13.06.2012 n. 5369 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAE' pacifico, in giurisprudenza, che “La l. n. 122 del 1989 consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici ma non ai vincoli paesaggistici ed ambientali, che costituiscono, comunque, un limite da rispettare”.
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Qualora sia in gioco la tutela del paesaggio, non è possibile operare distinguo tra volumi tecnici e volumi di altro tipo: “Il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, preclude infatti qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, costituendo opera valutabile anche come aumento di volume la realizzazione di un garage interrato con accesso all'esterno tramite rampa in zona sottoposta a vincolo paesaggistico”.
Pertanto, la nozione di volume rilevante ai fini paesaggistici, non può distinguere tra volumi esterni e volumi interrati, essendo anche questi ultimi idonei a determinare una modificazione del territorio e dell'assetto edilizio esistente, posto che lo stesso volume che a fini edilizi, per le sue caratteristiche, può non essere considerato rilevante e non essere oggetto di computo fra le volumetrie assentibili, ad esempio perché ritenuto volume tecnico, ai fini paesaggistici può assumere una diversa rilevanza, laddove si ritenga che determini una possibile alterazione dello stato dei luoghi salvaguardato dalle apposite norme di tutela, le quali, al preordinato fine di conservare la sostanziale integrità di determinati ambiti territoriali, ben possono vietare anche la realizzazione di un volume edilizio tecnico od interrato, quand'anche irrilevanti secondo le norme che regolano l'attività edilizia.
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In presenza di un norma del piano paesistico che vieta la realizzazione di nuovi volumi, la diversa norma che consente opere di sistemazione ed adeguamento della viabilità pedonale e carrabile non può certo essere interpretata nel senso di consentire la realizzazione dei parcheggi interrati, dovendosi piuttosto ritenere riferita ad opere di diversa natura (in particolare, alla manutenzione delle strade).
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Il fatto che sia stata autorizzata (nel passato) la realizzazione di altri parcheggi interrati nella stessa zona non rende illegittimo, per disparità di trattamento, il diniego dell’Amministrazione. Posto, infatti, che in base alla normativa (legislativa ed urbanistica) vigente i parcheggi interrati non possono essere realizzati, l’Amministrazione non può –per costante giurisprudenza– essere costretta a concedere (illegittimamente) determinate utilità sol perché le ha (sempre illegittimamente) concesse ad altri soggetti.

Il ricorso non è fondato e va respinto per i motivi di seguito precisati.
È pacifico che sulla zona insista un vincolo di tipo paesistico che vieta la realizzazione di ulteriori volumi; orbene, è del pari pacifico, in giurisprudenza, che “La l. n. 122 del 1989 consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici ma non ai vincoli paesaggistici ed ambientali, che costituiscono, comunque, un limite da rispettare” (Tar Toscana, sez. III, n. 1818/2010).
E, qualora sia in gioco la tutela del paesaggio, non è possibile operare distinguo tra volumi tecnici e volumi di altro tipo: “Il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, preclude infatti qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, costituendo opera valutabile anche come aumento di volume la realizzazione di un garage interrato con accesso all'esterno tramite rampa in zona sottoposta a vincolo paesaggistico (CdS, sez. IV, n. 1879/2011).
Pertanto, la nozione di volume rilevante ai fini paesaggistici, non può distinguere tra volumi esterni e volumi interrati, essendo anche questi ultimi idonei a determinare una modificazione del territorio e dell'assetto edilizio esistente, posto che lo stesso volume che a fini edilizi, per le sue caratteristiche, può non essere considerato rilevante e non essere oggetto di computo fra le volumetrie assentibili, ad esempio perché ritenuto volume tecnico, ai fini paesaggistici può assumere una diversa rilevanza, laddove si ritenga che determini una possibile alterazione dello stato dei luoghi salvaguardato dalle apposite norme di tutela, le quali, al preordinato fine di conservare la sostanziale integrità di determinati ambiti territoriali, ben possono vietare anche la realizzazione di un volume edilizio tecnico od interrato, quand'anche irrilevanti secondo le norme che regolano l'attività edilizia (così Tar Campania, Salerno, sez. I, n. 1642/2011).
Né si può ritenere l’intervento pienamente compatibile con l’art. 11 del Piano Paesistico, perché rientrante tra quelli di sistemazione ed adeguamento della viabilità pedonale e carrabile. È infatti evidente che, in presenza di un norma del piano che vieta la realizzazione di nuovi volumi, la diversa norma che consente opere di sistemazione ed adeguamento della viabilità pedonale e carrabile non può certo essere interpretata nel senso di consentire la realizzazione dei parcheggi interrati, dovendosi piuttosto ritenere riferita ad opere di diversa natura (in particolare, alla manutenzione delle strade).
Infine, il fatto che sia stata autorizzata la realizzazione di altri parcheggi interrati nella stessa zona non rende illegittimo, per disparità di trattamento, il diniego dell’Amministrazione. Posto, infatti, che in base alla normativa (legislativa ed urbanistica) vigente i parcheggi interrati non possono essere realizzati, l’Amministrazione non può –per costante giurisprudenza– essere costretta a concedere (illegittimamente) determinate utilità sol perché le ha (sempre illegittimamente) concesse ad altri soggetti (TAR Campania-Napoli, Sez. IV, sentenza 29.05.2012 n. 2529 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Box, comprare senza l'alloggio. Notai di Milano su nuove opportunità.
Nuove opportunità dalla compravendita dei box privati separatamente dagli appartamenti. Il recente dl n. 5/2012 di semplificazione e sviluppo ha consentito, a determinate condizioni, la libera circolazione dei cosiddetti parcheggi Tognoli, che fino a oggi non potevano essere venduti senza l'abitazione di pertinenza, pena la nullità del contratto. La disciplina della circolazione dei box rimane molto complessa e articolata.
Se ne parlerà oggi pomeriggio alle 18 all'Urban Center di Milano, nella Galleria Vittorio Emanuele, nell'ultimo incontro dell'iniziativa «Comprar casa senza rischi» organizzata dal Consiglio notarile del capoluogo lombardo.
Nel quadro normativo attuale si possono distinguere sostanzialmente tre categorie, in ognuna delle quali la vendita separata del box dall'appartamento è disciplinata in maniera differente: parcheggi ponte o standard (dal nome della legge ponte n. 765/1967), parcheggi Tognoli (anche in questo caso dal nome attribuito alla legge n. 122/89) e parcheggi liberi (si veda la tabella elaborata dal Consiglio notarile di Milano).
I parcheggi Tognoli si suddividono a loro volta in due categorie: pubblici (per i quali la vendita separata è legittima soltanto ove ciò sia espressamente previsto dalla convenzione originaria stipulata con il comune, perché in questi caso la costruzione dei box avviene in proprietà superficiaria su aree di proprietà pubblica) e privati (per i quali sono state previste dalla legge n. 122/1989 numerose agevolazioni urbanistiche e civilistiche: si pensi, ad esempio, alle maggioranze ridotte necessarie per autorizzare la costruzione di parcheggi interrati in ambito condominiale).
A seguito della novella del 2012, come spiegato il notaio Ugo Friedmann, i parcheggi Tognoli privati possono essere venduti separatamente dall'appartamento, nel rispetto delle norme civilistiche sulla pertinenza e delle due seguenti condizioni: la destinazione del bene deve rimanere la stessa (dal box non potrà essere ricavato un negozio o un laboratorio) e l'acquirente dovrà destinarlo a pertinenza di altra unità immobiliare sita nel medesimo comune (articolo ItaliaOggi del 23.05.2012).

EDILIZIA PRIVATA: 1. Ai fini del calcolo delle distanze devono essere computate scale, terrazze, corpi avanzati ed opere di contenimento.
2. Nozione di opera interrata.
3. Calcolo della cubatura. Inclusione nel caso di opere non completamente interrate.

1. In tema di distanze legali tra edifici o dal confine, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di finitura od accessoria di limitata entità, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, invece, rientrano nel concetto civilistico di costruzioni, le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati (c.d. aggettanti) che, se pur non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.
Lo stesso può dirsi per le opere di contenimento, che, comunque progettate in relazione alla situazione dei luoghi ed alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, hanno una struttura che deve essere idonea per consistenza e modalità costruttive ad assolvere alla funzione di contenimento ed una funzione, che non è quella di delimitare, proteggere ed eventualmente abbellire la proprietà, ma essenzialmente di sostenere il terreno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso (1).
2. Al fine di individuare se un manufatto sia o meno interrato, va fatto riferimento al livello naturale del terreno, con la conseguenza che la sporgenza di un manufatto dal suolo va riscontrata con riferimento al piano di campagna, cioè al livello naturale del terreno, e non al livello eventualmente inferiore cui si trovi un finitimo edificio realizzato con abbassamento di quel piano (2).
3. Ai sensi dell'art. 9 della l. 24.03.1989 n. 122, la realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale (3).
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(1) Cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30.06.2005, n. 3539.
V. anche Cassazione civile, sez. II, 17.06.2011, n. 13389, secondo cui, "ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera.
La giurisprudenza civile di merito, altrettanto condivisibilmente, ad avviso del Collegio ha poi fatto presente che ai fini del rispetto delle distanze fra costruzioni, non rileva il materiale utilizzato per la fabbrica, richiedendosi soltanto una durevolezza dell'opera comunemente riconoscibile anche alle opere in legno o ferro od altri materiali leggeri, purché infissi al suolo non transitoriamente.
Ne consegue la permanente vigenza dell’insegnamento della Corte di legittimità secondo il quale "costituisce costruzione, agli effetti della disciplina del c.c. sulle distanze legali, ogni manufatto che, per struttura e destinazione, ha carattere di stabilità e permanenza (nella specie il manufatto, con finestra, era coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, ed era destinato a fienile, magazzino e pollaio). "(Cassazione civile, sez. II, 24.05.1997, n. 4639).
(2) Cfr. Cons. Stato, sez. V, 06.12.2010, n. 8547 ed in passato Cons. Stato, sez. V, 21.10.1991, n. 1231, secondo la quale soltanto "i locali costruiti al di sotto dell'originario piano di campagna non sono infatti computabili ai fini dell'applicazione degli standards urbanistici e non concernono al computo della volumetria.".
(3) Cfr. Cons. Stato, sez. IV, 27.11.2010, n. 8260
(massima tratta da www.regione-piemonte.it -
Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.05.2012 n. 2847 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Al fine di individuare se un manufatto sia o meno interrato, va fatto riferimento al livello naturale del terreno, con la conseguenza che la sporgenza di un manufatto dal suolo va riscontrata con riferimento al piano di campagna, cioè al livello naturale del terreno, e non al livello eventualmente inferiore cui si trovi un finitimo edificio realizzato con abbassamento di quel piano.
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Soltanto i locali costruiti al di sotto dell'originario piano di campagna non sono computabili ai fini dell'applicazione degli standards urbanistici e non concernono al computo della volumetria.
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Ai sensi dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, la realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale.
Pertanto, le autorimesse, edificate fuori terra, poiché vanno qualificate come nuove costruzioni, sono soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, in quanto il citato art. 9, comma 2, L. n. 122/1989, nel rinviare al precedente comma 1, si riferisce soltanto alle opere edilizie, destinate a parcheggi, eseguite nei locali siti al piano terra o nel sottosuolo del fabbricato o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato.

Sul punto giova rammentare che, per costante giurisprudenza di questa Sezione, “al fine di individuare se un manufatto sia o meno interrato, va fatto riferimento al livello naturale del terreno, con la conseguenza che la sporgenza di un manufatto dal suolo va riscontrata con riferimento al piano di campagna, cioè al livello naturale del terreno, e non al livello eventualmente inferiore cui si trovi un finitimo edificio realizzato con abbassamento di quel piano.” (Consiglio Stato, sez. V, 06.12.2010, n. 8547 ed in passato Consiglio Stato, sez. V, 21.10.1991, n. 1231 laddove si è affermato che soltanto “i locali costruiti al di sotto dell'originario piano di campagna non sono infatti computabili ai fini dell'applicazione degli standards urbanistici e non concernono al computo della volumetria.”).
Nel caso di specie, nella incontestabile emergenza processuale secondo cui il piano di calpestio del terrazzo-veranda si trova ad una quota di 85 cm. rispetto alla strada senza uscita, ancora da denominare, che si dirama da Via Brennero, e di 1,52 m. rispetto al terreno di proprietà dell’appellato (costruzione resa possibile, sistemando l’area esterna al fabbricato principale con un terrapieno artificiale) si rende applicabile l’orientamento espresso a più riprese da questo Consiglio di Stato secondo cui “ai sensi dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, la realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale” (Consiglio Stato, sez. IV, 27.11.2010, n. 8260).
Ne consegue la esattezza dell’affermazione del primo giudice (non specificamente contestata nell’appello, peraltro) secondo cui “le autorimesse, edificate fuori terra, poiché vanno qualificate come nuove costruzioni, sono soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, in quanto il citato art. 9, comma 2, L. n. 122/1989, nel rinviare al precedente comma 1, si riferisce soltanto alle opere edilizie, destinate a parcheggi, eseguite nei locali siti al piano terra o nel sottosuolo del fabbricato o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 17.05.2012 n. 2847 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATANon sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione i parcheggi c.d. obbligatori fissati dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942.
Ai sensi delle l. n. 10 del 1977 e n. 122 del 1989, in sede di rilascio della concessione edilizia, non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione i parcheggi c.d. obbligatori fissati dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942.
La l. 24.03.1989 n. 122 (c.d. legge Tognoli), recante disposizioni in materia di parcheggi, dispone (art. 11 comma 1) che le opere e gli interventi da essa previsti «costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'art. 9, comma 1, lett. f), della l. 28.01.1977 n. 10» e, dunque, non sono soggetti a contributo concessorio (TAR Puglia, Bari, 1284/2011, TAR Lombardia Milano, sez. II, n. 1779/2007).
Nel caso di specie, infatti, le superfici destinate a parcheggio sono state realizzate nel rispetto del disposto degli artt. 11 legge 24.03.1989 n. 122 (c.d. legge Tognoli) e 9, primo comma, lettera f), della legge 28.01.1977, n. 10 e devono ritenersi, pertanto, costituenti opere di urbanizzazione.
L’art. 9 della legge n. 10/1977 disciplina infatti i casi di concessione gratuita annoverando tra di essi le opere di urbanizzazione eseguite anche da privati, quali i parcheggi realizzati dalla ricorrente nella misura prevista dalla legge.
L’amministrazione, di contro, non ha contestato, nel provvedimento impugnato, che i parcheggi realizzati, in quanto pertinenziali al fabbricato ad uso residenziale realizzato, rientrino tra quelli qualificabili come opere di urbanizzazione (TAR Puglia-Bari, Sez. III, sentenza 19.04.2012 n. 744 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La nuova disciplina dei parcheggi Tognoli (Consiglio Nazionale del Notariato, studio 18.04.2012 n. 210-2012-C).
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Lo studio in sintesi (Abstract): L’art. 10 del D.L. 09.02. 2012 n. 5 ha sostituito l’articolo 9, comma 5, della legge 24.03.1989 n. 122.
Le modifiche normative in esame non riguardano tutti i parcheggi previsti e disciplinati dalla norme vigenti, ma solo i c.d. parcheggi Tognoli.
La nuova disposizione di cui al D.L. 09.02.2012 n. 5 introduce una distinzione nel regime circolatorio dei parcheggi Tognoli a seconda che si tratti di parcheggi realizzati su proprietà privata ovvero di parcheggi realizzati in diritto di superficie su area comunale.
Per i parcheggi realizzati su proprietà privata ai sensi del primo comma dell’art. 9 della legge Tognoli si prevede innanzitutto l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio.
Tale disposizione deve interpretarsi nel senso che non sarà possibile successivamente alla realizzazione del parcheggio porre in essere un procedimento edilizio diretto a conseguire il mutamento della destinazione d’uso del medesimo.
In secondo luogo la nuova normativa prevede la salvezza di quanto previsto dall’articolo 41-sexies della legge 17.08.1942 n. 1150.
Il richiamo all’articolo 41-sexies, della legge 17.08.1942 n. 1150 deve intendersi riferito al secondo comma del medesimo, aggiunto dalla L. 28.11.2005 n. 246, secondo cui “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
Nondimeno il principio della libera alienabilità del parcheggio separatamente dal bene principale nel caso di specie subisce un notevole temperamento.
Il nuovo quinto comma dell’art. 9 della legge Tognoli prevede infatti che la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, “solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune”.
Dunque, in assenza di siffatta “contestuale destinazione”, l’alienazione separata del parcheggio rimane tuttora vietata a pena di nullità c. d. virtuale in base all’art. 1418 primo comma c.c.
Deve peraltro ritenersi tuttora consentita la cessione del parcheggio anche senza “contestuale destinazione”, laddove essa sia effettuata unitamente all’unità principale alla quale il parcheggio fu legato da vincolo pertinenziale in sede di edificazione del parcheggio stesso.
La norma non richiede che lo spostamento del vincolo di pertinenzialità debba essere autorizzato dal comune, né che debba essere all’uopo modificato il titolo edilizio che aveva legittimato la costruzione del parcheggio ovvero gli eventuali atti d’obbligo stipulati al riguardo, né che la destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune sia oggetto di un autonomo atto d’obbligo nei confronti del comune, ma si limita a prescrivere che siffatta destinazione sia “contestuale”.
Deve dunque ritenersi necessario e sufficiente che nell’atto di alienazione separata del parcheggio si dia atto di tale destinazione.
Legittimato ad effettuare siffatta destinazione è di regola l’acquirente, in quanto sia titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare a pertinenza della quale il parcheggio deve essere destinato.
L’instaurarsi del regime pertinenziale richiede pur sempre la destinazione del parcheggio a servizio dell’unità principale, la quale a sua volta presuppone ovviamente la possibilità che il parcheggio sia utilizzato per l’utilità del bene principale e non semplicemente per il proprietario dello stesso.
Se ne deve dedurre che ai fini della sussistenza del rapporto pertinenziale in esame l’ubicazione nello stesso comune è condizione necessaria ma non sufficiente.
Sarà infatti anche necessario che il parcheggio sia ubicato in prossimità dell’unità principale e cioè ad una distanza tale da consentire l’instaurarsi di un rapporto di servizio fra il parcheggio ed il bene principale.
Per altro verso la norma, nel richiedere l’ubicazione del bene principale nello stesso comune, esclude che il vincolo pertinenziale idoneo a consentire la circolazione del parcheggio possa essere instaurato a favore di un’unità immobiliare che, pur essendo ubicata nelle vicinanze del parcheggio, sia posta in altro comune.
Ai fini dell’assolvimento del controllo di legittimità da parte del notaio rogante è peraltro sufficiente che le parti dichiarino l’intento di destinare parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune, affinché il predetto controllo possa ritenersi assolto.
L’atto di destinazione così compiuto dall’acquirente del parcheggio instaura il regime vincolistico di cui all’art. 9, comma 5, della legge Tognoli, donde la possibilità di alienare nuovamente e separatamente la pertinenza solo con la “contestuale destinazione”.
Per quanto riguarda il regime di circolazione dei parcheggi Tognoli realizzati su area comunale la nuova norma conferma il divieto di circolazione separata del parcheggio, a pena di nullità espressamente comminata dalla legge.
Ma a siffatto regime vincolistico viene apportata una rilevante eccezione, in quanto a tale regola è consentito derogare in caso di “espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione”.
La deroga al divieto di alienazione separata del parcheggio può essere operata con due diversi strumenti.
Innanzitutto il consenso del comune all’alienazione separata può essere espresso già in sede di stipulazione della concessione del diritto di superficie su area comunale per la realizzazione dei parcheggi in esame.
In tal caso si tratta di uno strumento di natura preventiva (rispetto alla realizzazione del parcheggio) e programmatica, in quanto il consenso alla cessione separata non è espresso con riferimento ad una determinata cessione, bensì in relazione a qualsiasi cessione che dovesse intervenire dopo la costruzione del parcheggio e l’originaria costituzione del vincolo pertinenziale.
Nella specie non sarà necessario ottenere, in sede di singola alienazione separata, una specifica autorizzazione del comune all’alienazione, atteso che siffatto consenso è già stato espresso dall’ente in via generalizzata.
Ma la norma consente anche, in alternativa, che il consenso del comune all’alienazione separata sia espresso mediante apposita autorizzazione all’atto di cessione.
In tal caso si tratta di uno strumento di natura successiva rispetto alla realizzazione del parcheggio (ma pur sempre preventiva rispetto all’alienazione separata) e di regola specifico, in quanto il consenso alla cessione separata è espresso normalmente con riferimento ad una determinata cessione che venga divisata dopo la costruzione del parcheggio e l’originaria costituzione del vincolo pertinenziale.
Nel caso in cui la convenzione o l’autorizzazione si limitino a consentire la cessione separata del parcheggio senza prevedere particolari condizioni, una volta scioltosi per effetto dell’alienazione separata del parcheggio il vincolo pertinenziale già esistente con il bene principale, il parcheggio può essere successivamente e ripetutamente ceduto, libero da vincoli pertinenziali di sorta.
Laddove invece il comune, nel consentire la cessione separata, subordini tale cessione alla destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare e colui che abbia acquistato il parcheggio oggetto di alienazione separata autorizzata dal comune intenda successivamente procedere a sua volta all’alienazione separata del parcheggio, ragioni di prudenza suggeriscono di munirsi di una nuova autorizzazione comunale ovvero, laddove la convenzione o l’autorizzazione prevedano in via generale che l’alienazione separata è consentita solo con destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare, di adempiere a siffatto obbligo di destinazione.
Le deroghe introdotte dalla nuova norma al divieto di alienazione separata del parcheggio devono ritenersi applicabili anche ai parcheggi realizzati prima dell’entrata in vigore della novella.
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Sommario: 1. La nuova norma; 2. L’inerenza della novità normativa ai soli parcheggi Tognoli; 2.1. La nozione di parcheggi Tognoli; 2.2. Ubicazione dei parcheggi Tognoli; 2.3. Ambito di applicazione; 2.4. Destinatari del vincolo e soggetti legittimati alla realizzazione dei parcheggi; 3. Il nuovo regime circolatorio dei parcheggi Tognoli realizzati su immobili privati; 3.1. Generalità; 3.2. L’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio; 3.3. La salvezza di quanto previsto dall’articolo 41-sexies della legge 17.08.1942 n. 1150; 3.4. Permanenza della regola generale del divieto di alienazione separata; 3.5. La sanzione per la violazione del divieto di alienazione separata; 3.6. Possibilità di alienazione congiunta del parcheggio e del bene principale; 3.7. La contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune; 3.7.1. La prassi dello “spostamento” del vincolo Tognoli; 3.7.2. Il cambiamento della ratio del vincolo di pertinenzialità afferente ai parcheggi Tognoli; 3.7.3. Le condizioni e le modalità della contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune; 3.7.4. La legittimazione ad effettuare la contestuale destinazione ; 3.7.5. Requisiti del bene principale; 3.7.6. Il regime del vincolo instauratosi a seguito della “contestuale destinazione” – 3.7.7. Ipotesi di spostamento del vincolo non espressamente previste dalla nuova norma; 4. Il nuovo regime circolatorio dei parcheggi Tognoli realizzati su area comunale; 4.1. Permanenza della regola generale del divieto di alienazione separata; 4.2. La ratio del trattamento differenziato dei parcheggi Tognoli realizzati su aree comunali; 4.3. L’obbligo di motivazione da parte del comune; 4.4. Il consenso all’alienazione separata espresso in sede di convenzione; 4.5. Il consenso all’alienazione separata mediante autorizzazione; 4.6. Il regime di circolazione del parcheggio successivamente all’alienazione separata; 4.6.1. Il caso in cui la convenzione o l’autorizzazione si limitino a consentire la cessione separata del parcheggio senza prevedere particolari condizioni; 4.6.2. Il caso in cui il comune nel consentire la cessione separata subordini tale cessione alla destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare; 4.6.3. Difficoltà inerenti all’accertamento del regime di circolazione dei parcheggi Tognoli realizzati su area pubblica; 5. Il regime transitorio; 5.1. Carattere non interpretativo della norma; 5.2. Applicabilità delle nuove norme alla cessione di parcheggi già realizzati nel sistema previgente.

EDILIZIA PRIVATALa norma dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, consente di realizzare gratuitamente parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari solo se realizzati “nel sottosuolo per l’intera altezza”. La predetta norma, ponendosi in deroga “…agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…”, è di stretta interpretazione e di rigorosa applicazione. In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera solo ed esclusivamente nel caso in cui i detti garage (oltre ad essere formalmente vincolati a pertinenza di singole unità immobiliari) siano totalmente realizzati al di sotto dell’originario piano naturale di campagna, senza alcuna tolleranza di sorta.
La deroga alla disciplina urbanistica prevista dall'art. 9, L. 24.03.1989 n. 122, opera solo per i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari che siano realizzati integralmente nel sottosuolo degli immobili (ovvero nei locali siti a piano terra degli stessi) mentre la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.
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L'art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, necessariamente fa implicito riferimento ai soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l'art. 2, comma 2, della stessa L. n. 122 che, nel novellare l'art. 41-sexies, l. 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione.
In tal senso l'art. 9 della cit. L. n. 122, è norma di carattere straordinario finalizzata alla diminuzione dell’ingombro dei veicoli parcheggiati nelle pubbliche vie ed è diretta a rimediare agli inconvenienti conseguenti alla conformazione dei nostri centri storici, risalenti ad epoca antecedenti l’avvento delle automobili. Tale finalità, allo stato, non è assolutamente venuta meno, ed è per questo che la legge è stata mantenuta in vigore con l’art. 137 del T.U. n. 380/2001, ma la sua attuale applicazione resta pur sempre comunque limitata agli edifici già esistenti.

Come la Sezione ha avuto modo di recente di ricordare (cfr. Sez. IV, 13.07.2011 n. 4234), la norma dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, consente di realizzare gratuitamente parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari solo se realizzati “nel sottosuolo per l’intera altezza”. La predetta norma, ponendosi in deroga “…agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…”, è di stretta interpretazione e di rigorosa applicazione. In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera solo ed esclusivamente nel caso in cui i detti garage (oltre ad essere formalmente vincolati a pertinenza di singole unità immobiliari) siano totalmente realizzati al di sotto dell’originario piano naturale di campagna, senza alcuna tolleranza di sorta.
La deroga alla disciplina urbanistica prevista dall'art. 9, L. 24.03.1989 n. 122, opera solo per i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari che siano realizzati integralmente nel sottosuolo degli immobili (ovvero nei locali siti a piano terra degli stessi) mentre la realizzazione di autorimesse e parcheggi, non totalmente al di sotto del piano naturale di campagna, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra (cfr. Consiglio Stato, sez. IV, 27.11.2010, n. 8260; Consiglio Stato, sez. IV, 23.02.2009, n. 1070).
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L'art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, necessariamente fa implicito riferimento ai soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l'art. 2, comma 2, della stessa L. n. 122 che, nel novellare l'art. 41-sexies, l. 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione (cfr. Consiglio di Stato sez. IV 10.03.2011 n. 1565; Consiglio Stato, sez. V, 24.10.2000, n. 5676; Cons. giust. amm. Sicilia, sez. giurisd., 26.06.2000, n. 299; Consiglio Stato, sez. V, 03.06.1996, n. 621).
In tal senso l'art. 9 della cit. L. n. 122, è norma di carattere straordinario finalizzata alla diminuzione dell’ingombro dei veicoli parcheggiati nelle pubbliche vie ed è diretta a rimediare agli inconvenienti conseguenti alla conformazione dei nostri centri storici, risalenti ad epoca antecedenti l’avvento delle automobili. Tale finalità, allo stato, non è assolutamente venuta meno, ed è per questo che la legge è stata mantenuta in vigore con l’art. 137 del T.U. n. 380/2001, ma la sua attuale applicazione resta pur sempre comunque limitata agli edifici già esistenti
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 16.04.2012 n. 2185 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Semplificazioni. La legge 35, di conversione del Dl 5/2012, ha tolto i vincoli sugli spazi realizzati con le agevolazioni «Tognoli»
Parcheggi in vendita senza casa. Le aree potranno essere di pertinenza di immobili situati in altri quartieri.

Si possono vendere, con limiti, i parcheggi realizzati in attuazione della legge Tognoli del 1989: è questa la novità introdotta dall'articolo 10 del decreto legge 5/2012 (legge 35, in vigore da ieri).
In via generale, chi intende costruire deve rispettare standard di urbanizzazione e in particolare realizzare spazi per parcheggi in misura pari a un metro quadrato ogni 10 metri cubi di costruzione (articolo 41-sexies legge 1150/1942). Questi spazi per parcheggiare, nel periodo tra il 1985 e il 2005, erano considerati pertinenze necessarie delle singole costruzioni e cioè non separabili dalle stesse. Solo con l'entrata in vigore dell'articolo 12 della legge 246/2005 è stato possibile cedere il diritto a parcheggiare o affittare a terze persone o imprese.
Le agevolazioni
Questa prima liberalizzazione, però, non riguardava le aree di sosta realizzate in forza delle legge Tognoli 122/1989, che hanno continuato a essere considerate inseparabili dalle unità immobiliari di cui erano pertinenze. Il vincolo rimasto in vigore dal 1989 al 2012 sulle aree di sosta "Tognoli" era motivato dal fatto che la legge 122/1989 consentiva notevoli agevolazioni, elasticizzando le previsioni degli strumenti urbanistici (piani regolatori, regolamenti edilizi) e le maggioranze condominiali (bastava la metà del valore e maggioranza degli intervenuti), consentendo di realizzare parcheggi sotto gli edifici oppure al piano terreno nelle costruzioni "a pilotis", cioè con un piano terra vuoto, attraversato da nudi pilastri che reggono l'edifico sovrastante.
Per evitare fenomeni di accaparramento, ad esempio la vendita di tutto un piano interrato da trasformare in parcheggio, oppure la vendita di piani terra vuoti da delimitare con muri e da suddividere in spazi di sosta, il legislatore nel 1989 aveva previsto l'obbligo di cedere il parcheggio realizzato con le agevolazioni della legge 122 solo insieme all'unità immobiliare della quale costituiva pertinenza. Quindi le imprese edili che realizzavano tali parcheggi non potevano immetterli sul libero mercato ma dovevano cederli necessariamente ai proprietari delle unità immobiliari sovrastanti e solo questi ultimi potevano eventualmente cederli in affitto a terzi.
Quando si può vendere
Solo ora, quale effetto del Dl semplificazioni, è possibile che i proprietari di unità immobiliari possano cedere a terzi le aree di parcheggio realizzate (al piano terra o nell'interrato) con le agevolazioni della legge Tognoli. I terzi acquirenti, peraltro, devono mantenere il vincolo di pertinenza spostandolo su un'altra unità immobiliare (anche non loro) presente nello stesso comune. Non è necessario un rapporto di vicinanza tra pertinenza e questa diversa unità immobiliare e l'abitazione o l'ufficio, cui il parcheggio è collegato, possono essere molto distanti purché nello stesso comune.
Il decreto legge ha inteso infatti evitare che si generi un mercato di parcheggi realizzati con la legge Tognoli completamente sciolto dalle unità immobiliari, ma non ha più interesse a che l'abitazione o l'ufficio goda effettivamente della possibilità di parcheggiare nell'area di propria pertinenza. In altri termini, una casa può avere un parcheggio di pertinenza anche in un quartiere sito all'opposto del territorio comunale. Di conseguenza i proprietari dei parcheggi potranno vendere i posti auto, realizzati nel loro interrato o al piano terra con la legge 122, separatamente dalle loro unità immobiliari, magari per esigenze di liquidità oppure perché si tratta di un secondo o terzo posto auto diventato eccedente.
Aree ancora vincolate
Resistono quindi solo due categorie di posti auto che hanno concreti limiti a una separazione dalle unità immobiliari di cui sono pertinenza: la prima comprende i posti realizzati in concessione su aree (o sul sottosuolo di aree) comunali. Questi sono in genere i primi livelli dei parcheggi multipiano realizzati in concessione, che non possono essere separati dall'unità immobiliare della quale sono pertinenza.
La seconda categoria è quella dei parcheggi realizzati dai condomini o da singoli proprietari in aree pertinenziali esterne ai fabbricati (nel raggio, in genere, di poche centinaia di metri): tali aree di parcheggio devono restare a uso esclusivo dei residenti.
Poiché i "residenti" possono non identificarsi con i "proprietari", si arriva alla conclusione che gli inquilini (tecnicamente, i residenti) di un palazzo in cui i proprietari abbiano realizzato parcheggi interrati in aree pertinenziali (esterne ai fabbricati stessi) hanno diritto a fruire del parcheggio e non possono vedersi sottratto tale diritto nemmeno se l'area di parcheggio viene venduta a terzi.
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L'evoluzione delle regole
1 - Metro quadro
In base alla legge 1150/1942, chi vuole costruire un edificio deve realizzare spazi per parcheggi nella misura di un metro quadro ogni dieci metri cubi di costruzione
1985 - Vincolo
Tra il 1985 e il 2005 gli spazi per parcheggiare sono stati considerati pertinenze necessarie delle singole costruzioni e quindi non separabili dalle stesse
1989 - Iter semplificato
La legge Tognoli (122/1989) introduce diverse agevolazioni a livello urbanistico e di regolamento condominiale per la realizzazione di parcheggi al piano terra o interrati sotto i rispettivi edifici
2005 - Primo passo
La legge 246/2005 consente di cedere o affittare il diritto di parcheggiare a terzi, ma non per le aree realizzate con la legge Tognoli (articolo Il Sole 24 Ore dell'08.04.2012).

CONDOMINIO: Parcheggio a trasferimento libero. Box cedibile anche a prescindere dalla vendita dell'immobile. Il dl semplificazioni liberalizza la circolazione delle aree adibite a posto auto pertinenziale.
Liberalizzazione ad ampio raggio anche per la circolazione delle aree adibite a parcheggio pertinenziale.
Il dl n. 5/2012 (decreto semplificazioni), modificando sul punto la cosiddetta legge Tognoli, ha infatti previsto che il proprietario di un immobile dotato di parcheggio di pertinenza realizzato nel sottosuolo o al piano terra dell'edificio condominiale con le maggioranze agevolate di cui alla predetta legge del 1989, possa vendere quest'ultimo anche a prescindere dal trasferimento della proprietà dell'appartamento, purché il nuovo acquirente abiti nel medesimo comune in cui è ubicato l'immobile.
Nel tentativo di risolvere il problema dei parcheggi degli autoveicoli che, da svariati anni, soffocano i centri urbani e gradualmente hanno cominciato a occupare anche le zone semicentrali e periferiche, il legislatore è intervenuto a più riprese con svariate disposizioni inserite in numerosi testi normativi emanati nell'arco degli anni. In particolare, bisogna ricordare che alla fine degli anni 80, per cercare di porre rimedio alla situazione sopra descritta, è stata introdotta una nuova normativa (legge 24.03.1989 n. 122, cosiddetta legge Tognoli) finalizzata all'incentivazione della costruzione di parcheggi nelle aree sottostanti o pertinenziali agli edifici condominiali o nel piano terra degli stessi.
Ebbene, il recente decreto legge sulle semplificazioni e lo sviluppo, nel tentativo di allentare i rimanenti lacci e lacciuoli previsti dalla legge in materia di compravendita delle aree destinate a parcheggio degli autoveicoli, ha innovato profondamente la peculiare disciplina prevista dalla vecchia legge Tognoli, che tanto aveva affaticato la giurisprudenza e la dottrina.
Legge 122/1989 e condominio: le norme fondamentali. La legge Tognoli ha previsto che i condomini possano realizzare nel sottosuolo o nei locali posti al piano terreno del condominio, oppure nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al caseggiato, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari (cioè a uso esclusivo dei residenti), anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.
È importante sottolineare, però, che restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale (e i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai ministeri dell'ambiente e per i beni culturali). Naturalmente, poi, la realizzazione di questi spazi è subordinata alla richiesta dei necessari permessi edilizi. In ogni caso la realizzazione del parcheggio è possibile solo con una deliberazione approvata dall'assemblea condominiale, in prima o in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Le condizioni per la realizzazione dei parcheggi. La realizzazione del parcheggio non può avvenire se è in contrasto con la stabilità o il decoro del fabbricato o se comporta la sottrazione di parti comuni all'uso e al godimento di un solo condomino.
In secondo luogo, le opere in oggetto costituiscono innovazioni gravose, comportando oneri economici particolarmente rilevanti: di conseguenza i dissenzienti, così come prevede la legge, potranno essere esonerati da qualsiasi contribuzione alle spese ma potranno decidere in qualsiasi momento di aderire al progetto di parcheggio, pagando le spese di esecuzione e manutenzione dell'opera. In altre parole è possibile realizzare box sotterranei, previa delibera condominiale, pur se in numero inferiore a quello della totalità dei condomini, non potendo i condomini dissenzienti impedire tale realizzazione voluta invece dalla maggioranza dei partecipanti al condomini
Quindi è possibile che il numero delle autorimesse sotterranee realizzate sia inferiore al numero degli appartamenti. Tuttavia la sottrazione di una parte del bene comune è consentita solo se è assicurata in futuro anche ai condomini dissenzienti il pari uso del sottosuolo avvalendosi della possibilità di realizzare nell'area di detto bene comune rimasta libera un parcheggio pertinenziale dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva: tutti i condomini, nessuno escluso, devono infatti avere la possibilità di godimento del sottosuolo secondo la sua destinazione (prevista normativamente) ad alloggiare autorimesse. Solo se tale possibilità è garantita la delibera adottata a maggioranza può essere ritenuta valida, in quanto non in contrasto con la legge.
Il vincolo a pertinenza degli appartamenti: le novità del decreto legge 09.02.2012 n. 5. La legge Tognoli precisava che i parcheggi con le caratteristiche di cui sopra non potevano essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale erano legati da vincolo pertinenziale e che i relativi atti di cessione erano nulli.
L'intento del legislatore era stato evidentemente quello di evitare speculazioni da parte di chi aveva usufruito di speciali deroghe e agevolazioni per la realizzazione degli spazi in oggetto, prevedendo espressamente che i parcheggi in tal modo realizzati fossero sottoposti sia a circolazione che a utilizzazione vincolata. In buona sostanza, unicamente per tali spazi, era stato previsto un vincolo di destinazione di ordine pubblicistico, cioè il divieto di cessione del bene immobile separatamente dall'appartamento del quale lo stesso era da considerarsi pertinenziale.
Tuttavia il recente decreto legge cosiddetto semplificazione e sviluppo (dl n. 5 del 09.02.2012) all'art. 10, modificando sul punto la legge Tognoli, ha stabilito che la proprietà dei parcheggi di pertinenza delle abitazioni possa essere trasferita separatamente dall'unità immobiliare di riferimento, a condizione che ciò avvenga solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.
Il nuovo testo normativo prevede però ancora un'eccezione: esso stabilisce infatti che la cessione dell'area adibita a ricovero delle auto non possa avvenire, pena la nullità dell'atto di trasferimento, ove abbia a oggetto parcheggi realizzati su previsione dei comuni nell'ambito del programma urbano dei parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati, insistenti su aree comunali o nel sottosuolo delle medesime.
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Tutti i condomini hanno diritto d'uso.
I parcheggi creati sulla base della cosiddetta legge ponte, in quanto di obbligatoria edificazione in quantità proporzionale alla cubatura totale del condominio, hanno un vincolo di carattere pubblicistico, poiché tutti i condomini godono di un diritto reale d'uso sui predetti spazi, che non può essere frustrato dalla volontà contraria del costruttore.
Questa la posizione espressa ormai da tempo dalla Suprema corte in relazione ai parcheggi edificati in base alla legge n. 765/1967 (che ha modificato l'art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150/1942), ribadita da ultimo nella recente sentenza n. 1214, depositata in cancelleria lo scorso 27.01.2012.
Si tratta di una tipologia di parcheggi che l'elaborazione giurisprudenziale ha ritenuto diversa da quella ricadente nella cosiddetta legge Tognoli (e della quale si occupa il recente intervento di liberalizzazione di cui al dl n. 5/2012). Infatti, come chiarito in maniera esemplare dalla stessa Cassazione (sentenza n. 21003 dell'01.08.2008), mentre per quelli che ricadono nella disciplina di cui alla legge n. 122/1989 (e ora liberalizzati a partire dal 10 febbraio scorso) non era ammissibile una commercializzazione disgiunta dall'appartamento al quale gli stessi si riferivano, per quelli previsti dalla cosiddetta legge ponte la libera circolazione era già prevista dalla legge, fermo restando il diritto reale d'uso dell'area in capo al proprietario dell'appartamento.
Nel caso deciso dalla seconda sezione civile della Suprema corte con la predetta sentenza n. 1214/2012 gli acquirenti di un immobile di nuova costruzione avevano citato in giudizio l'impresa costruttrice che, nell'edificare il palazzo, aveva trattenuto per sé la proprietà delle aree a parcheggio costruite, impedendo agli acquirenti di farne uso. Questi ultimi avevano quindi al tribunale di accertare il loro diritto di proprietà in relazione alle predette aree o, quantomeno, il loro diritto reale d'uso sulle stesse.
In primo grado i giudici avevano quindi convalidato il sequestro giudiziario concesso in corso di causa, riconoscendo agli acquirenti, previo pagamento del prezzo, la proprietà di un posto auto individuato grazie a una consulenza tecnica d'ufficio (che aveva anche provveduto a valutare il relativo valore di mercato).
Nel giudizio di appello, promosso dall'impresa costruttrice, la Corte territoriale aveva invece ritenuto che non dovesse essere accolta la domanda degli acquirenti volta al riconoscimento di un proprio diritto di proprietà sugli spazi adibiti a parcheggio, trattandosi in realtà di un diritto reale d'uso (relativo comunque alla stessa area ceduta in proprietà a seguito della sentenza di primo grado).
La Suprema corte, nel confermare sul punto la decisione di appello, ha ricordato i numerosi precedenti di legittimità (da ultimo la sentenza n. 730 del 16.01.2008) che hanno chiarito come ai proprietari degli appartamenti degli edifici condominiali nei quali siano stati previste aree di parcheggio spetti il diritto reale di uso delle stesse, a prescindere dalla proprietà di esse, che può anche rimanere in capo all'impresa costruttrice (articolo ItaliaOggi Sette del 05.03.2012).

EDILIZIA PRIVATAL'art. 9 della l. 24.03.1989 n. 122, che consente di realizzare gratuitamente "nel sottosuolo" parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, è una norma che ponendosi in deroga "…agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…" è di stretta interpretazione, per cui deve trovare rigorosa applicazione solo nelle fattispecie in essa espressamente previste.
Nel primo motivo si sostiene che il provvedimento sarebbe illegittimo per violazione dell’art. 9 l. 122/1989 che consente parcheggi pertinenziali anche in deroga agli strumenti di piano.
In realtà, l’art. 9 l. 122/1989 prevede che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni”.
Nel caso in esame, il garage sarebbe stato realizzato non nell’interrato, né nei locali al piano terra, ma in un corpo aggiuntivo posto al piano terra.
La difesa del ricorrente ritiene che giurisprudenzialmente sia possibile estendere la previsione dell’art. 9 anche ai locali realizzati fuori terra, ma di recente il Supremo consesso della giustizia amministrativa è andato in altra direzione, rilevando la natura di norma di stretta interpretazione dell’art. 9 in questione (CdS, sez. IV, sentenza 13.07.2011 n. 4234: l'art. 9 della l. 24.03.1989 n. 122, che consente di realizzare gratuitamente "nel sottosuolo" parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, è una norma che ponendosi in deroga "…agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…" è di stretta interpretazione, per cui deve trovare rigorosa applicazione solo nelle fattispecie in essa espressamente previste; sul punto v. anche Tar L’Aquila, sez. I, 19.04.2011, n. 208) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 27.02.2012 n. 265 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Semplificazioni. Cosa cambia per gli spazi realizzati in base alla legge 122/1989. Ok alla vendita separata per i box auto «Tognoli». Il parcheggio dovrà però restare pertinenziale.
Liberalizzazione anche per i parcheggi. Il decreto Semplificazioni (Dl 09.02.2012, n. 5) innova la disciplina inerente il divieto di vendere i cosiddetti "parcheggi Tognoli" su area privata: per questa tipologia di posti auto, dal 10.02.2012 la proprietà può essere trasferita a patto che il parcheggio oggetto della cessione sia contestualmente destinato a pertinenza di un'altra unità immobiliare collocata nello stesso Comune.
Le tipologie.
Per comprendere appieno la novità legislativa, occorre preventivamente compiere un excursus sulle possibili tipologie di parcheggio con le quali si può avere a che fare. Il catalogo può essere così riassunto:
- parcheggi della "legge ponte": sono gli spazi destinati a parcheggio di cui debbono essere obbligatoriamente dotate le costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge 06.08.1967, n. 765 (la cosiddetta legge ponte, perché fece da "ponte" tra la legge urbanistica fondamentale, e cioè la legge 1150/1942, e la cosiddetta legge Bucalossi, vale a dire la legge 10/1977). La legge 765/1967 introdusse l'articolo 41-sexies della legge 1150/1942, secondo il quale, considerando la sua attuale versione, «nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione»;
- parcheggi della legge Tognoli su area privata: sono disciplinati dall'articolo 9, comma 1, legge 24.03.1989, n. 122 (nota come legge Tognoli, dal cognome del suo fautore), secondo il quale negli edifici –sia di proprietà individuale che di proprietà condominiale– si possono realizzare parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato nonché nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato;
- parcheggi della legge Tognoli su area pubblica: sono i parcheggi disciplinati dall'articolo 9, comma 4, legge 122/1989, secondo il quale i Comuni possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup), la realizzazione di posti auto, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, da destinare a pertinenza di immobili privati, concedendo il diritto di superficie dell'area pubblica ai privati interessati, a imprese, società o cooperative di costruzione (tutti soggetti che, una volta realizzati i box, li cedono a coloro che possono destinarli a pertinenza di proprie unità immobiliari);
- parcheggi diversi da quelli sopra elencati.
La «circolazione».
È indispensabile tenere distinte le prime tre categorie dalla quarta, in quanto i parcheggi di quest'ultimo tipo non soffrono vincoli in ordine alla loro vendibilità, mentre le prime tre categorie hanno pesanti limitazioni.
I parcheggi della legge ponte, a fronte di un tortuoso iter legislativo e giurisprudenziale –culminato nella legge 28.11.2005, n. 246– sono di libera trasferibilità, ma sono comunque gravati da un vincolo urbanistico di destinazione a parcheggio. Resta poi aperto il tema se l'asservimento obbligatorio di questi spazi al servizio dell'edificio di cui essi fanno parte, qualora realizzatosi prima del 16.12.2005 (giorno di entrata in vigore della legge 246/2005) dispieghi ancor oggi il suo effetto (si veda l'articolo in basso nella pagina).
La semplificazione.
È solo sui parcheggi della legge Tognoli che incide dunque il Dl Semplificazioni del 2012, in vigore dal 10.02.scorso. In precedenza, sia i parcheggi "Tognoli-privati" sia i parcheggi "Tognoli-pubblici" erano accomunati dalla previsione secondo la quale «essi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» (articolo 9, comma 5, legge 122/1989). Con il Dl Semplificazioni si ha una divaricazione:
- la proprietà dei parcheggi "Tognoli-privati" «può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali» a condizione che vi sia una «contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune»;
- il regime dei parcheggi "Tognoli-pubblici" rimane invece invariato: essi non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze. Se dunque il parcheggio fosse venduto senza l'appartamento o se l'appartamento fosse trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita sarebbe nullo (articolo Il Sole 24 Ore del 20.02.2012).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi realizzati oltre gli standard normativi sono liberamente cedibili.
Con una sentenza complessa e articolata, la Corte di Cassazione interviene nuovamente in tema di parcheggi offendo precise risposte nella ipotesi di realizzazioni oltre lo standard. In particolare, individua il seguente principio:
i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 2, legge n. 122 del 1989 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.
Nel caso di specie due coniugi, proprietari di un appartamento, avevano acquistato dal proprietario-costruttore due box ed un posto auto, ma dopo la loro immissione nel possesso dei beni, la società venditrice aveva abusivamente occupato il posto auto loro assegnato. Da qui la richiesta al giudice di prime cure di dichiarare il loro diritto di proprietà del posto auto in precedenza loro assegnato o comunque un posto auto non inferiore a mq 30,40, oltre al risarcimento dei danni. In primo grado il tribunale dichiarava gli attori proprietari di un posto auto di superficie non inferiore a mq 24,00, condannandoli al pagamento del corrispettivo del prezzo del posto auto.
Successivamente, in sede di appello –proposto dal successore a titolo particolare della società– la Corte distrettuale sosteneva la sentenza impugnata, evidenziando che la riserva di spazi di parcheggi in misura non inferiore ad un mq per ogni 10 metri cubi di costruzione (cfr. art. 2, l. 122/1989) non era confutata dal fatto di avere i due coniugi acquistato due box per ricovero delle vetture, poiché secondo la giurisprudenza prevalente della Cassazione, giurisprudenziale pur essendo i box oggetto di autonomo diritto di proprietà, non poteva essere escluso il vincolo pertinenziale tra l'appartamento ed il posto auto, essendo attribuita soltanto a quest'ultimo la funzione di soddisfare la previsione normativa. Da qui, l’irrilevanza dell’acquisto da parte dei coniugi dei due box auto. Inoltre, veniva mantenuto il riconoscimento alla società del corrispettivo per il trasferimento del diritto all’uso e al godimento dell’area di parcheggio.
Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione il successore a titolo particolare e controricorso i due coniugi. I giudici di Piazza Cavour ricostruiscono il complesso percorso giurisprudenziale e dottrinario sviluppato negli ultimi anni evidenziando i punti di snodo della disciplina delle aree di parcheggio nei condomini.
La questione essenziale affrontata dagli Ermellini è se i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima inderogabilmente richiesta dalla normativa pubblicistica richiamata (art. 2) siano soggetti al diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio ovvero ad un diverso regime. Al riguardo, la Suprema Corte non condivide la decisione della Corte distrettuale. Quest’ultima, infatti, nell’estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo pertinenziale tra l’appartamento ed il posto auto, ha argomentato la decisione con la necessità di soddisfare la funzione pubblicistica prevista dalla normativa. In realtà, ciò non appare corretto perché porterebbe alla conseguenza di non distinguere i parcheggi che rientrano nello standard legale e quelli che non vi rientrano, tradendo la ratio della legge che, giusta anche l’opinione pacifica in dottrina, consente l’utilizzazione e la circolazione libera dei parcheggi che eccedono lo standard vincolistico imposto.
Sotto il profilo civilistico –si legge nella sentenza– i parcheggi realizzati (all’interno degli standard ndr) non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale, sotto pena di nullità. Situazione diversa è per i posti in auto in sovrannumero, i quali possono essere liberamente ceduti in quanto realizzati in eccedenza rispetto agli standard fissati dalla legge.
Da qui la decisione di cassare la sentenza impugnata, rinviando per le spese di giudizio ad altra sezione della Corte territoriale (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 03.02.2012 n. 1664 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATA: Speciale iter DL Semplificazioni/ Parcheggi pertinenziali, cessione possibile.
Il decreto semplificazioni interviene in tema di parcheggi pertinenziali e stabilisce che la proprietà dei parcheggi di pertinenza delle abitazioni può essere trasferita separatamente dalla unità immobiliare di riferimento, a condizione che ciò avvenga solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.
La legge 24.03.1989 n. 122 (c.d. legge Tognoli) detta disposizioni anche in materia di parcheggi e nel titolo III, all'art. 9 prevede che i parcheggi realizzati da proprietari di immobili nel sottosuolo degli stessi o nei locali siti al piano terreno sono da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari; il comma 5 dispone che in ragione del vincolo tali parcheggi non possano essere trasferiti e quindi ceduti separatamente dall'unità immobiliare a cui i parcheggi medesimi sono legati da vincolo pertinenziale.
La violazione di tale disposizione viene sanzionata con la nullità dell'atto di cessione (La giurisprudenza intervenuta su tali aspetti ha comunque precisato che la violazione del vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio degli spazi da utilizzare per tale scopo rende nulle solo le clausole relative, ma non anche l'intero negozio, con la conseguenza che il trasferimento del bene resta valido e all'acquirente spetta comunque il diritto di ottenere il trasferimento della relativa pertinenza).
Con il Decreto semplificazioni 2012, il comma 5 dell'art. 9 suindicato viene sostituito con un nuovo testo specificato nell'art. 9 del decreto stesso.
In particolare, considerando la ratio che caratterizza il provvedimento del Governo Monti, a seguito della entrata in vigore della norma viene meno il vincolo pertinenziale che lega il parcheggio all'unità immobiliare.
Il parcheggio potrà essere ceduto, pertanto, separatamente dalla unità immobiliare, senza che ciò comporti la nullità dell'atto di cessione.
Purtuttavia, è necessario che il parcheggio venga trasferito contestualmente a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.
Il nuovo testo della norma prevede un'eccezione: stabilisce che la cessione non può avvenire, pena la nullità dell'atto di trasferimento, ove abbia ad oggetto parcheggi realizzati su previsione dei Comuni nell'ambito del programma urbano dei parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati, insistenti su aree comunali o nel sottosuolo delle medesime (03.02.2012 - tratto da www.ipsoa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn un contesto di legislazione regionale concorrente quale quella sulla materia “governo del territorio” ex art. 117, co. 3, Cost., nel territorio della regione Lombardia le disposizioni dell’art. 9 l. 122/1989 devono essere lette in uno con quelle degli artt. 66 e 67 l.r. 12/2005 che permettono espressamente la realizzabilità del parcheggio pertienenziale anche in favore di unità immobiliari non site nel luogo in cui viene realizzato il parcheggio e “senza limiti di distanza dalle unità immobiliari cui sono legati da rapporto di pertinenza, purché nell'ambito del territorio comunale o in comuni contermini”.
L'art. 9 l. 122/1989 si limita a dire che la deroga di cui alla l. 122/1989 riguarda soltanto la sfera urbanistica, ma non quella del paesaggio e dell’ambiente, ma non preclude di svolgere opere su beni vincolati, qualora vi sia la relativa autorizzazione dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.

Sui motivi del secondo ricorso per motivi aggiunti relativi all’utilizzo della procedura in deroga agli strumenti di piano della c.d. legge Tognoli.
Nessuno dei motivi di ricorso proposto sul punto può essere accolto, in quanto:
- in ordine alla necessità dell’approvazione del Consiglio comunale ex art. 40 l.r. 12/2005 per ammettere la deroga urbanistica, si tratta di norma non pertinente al caso in esame in cui la deroga urbanistica deriva direttamente dalla legge, e non deve passare attraverso una valutazione dell’amministrazione che sia espressione di discrezionalità amministrativa; la previsione dell’art. 40 serve, infatti, a garantire che il Consiglio comunale, titolare della potestà di pianificazione, non venga scavalcato dall’organo amministrativo attraverso lo strumento del permesso di costruire in deroga, e riporta pertanto l’amplissima discrezionalità che caratterizza l’attività di pianificazione in capo al suo organo istituzionalmente titolare; nel caso in esame, la deroga non deve passare attraverso nessuna valutazione di ampia discrezionalità, perché prevista direttamente dal legislatore, che la giustifica con lo scopo di aumentare la dotazione di parcheggi privati che alleggeriscano il carico urbanistico delle autovetture in aree già ampiamente urbanizzate ed il degrado ambientale prodotto dalla sosta degli autoveicoli nei centri urbani; siamo pertanto completamente fuori dell’ambito della previsione dell’art. 40 l.r. 12/2005;
- in ordine alla asserita violazione dell’art. 9 l. 122/1989 in quanto la deroga viene giustificata con lo scopo di realizzare parcheggi pertinenziali, ma questi saranno in realtà venduti sul libero mercato, va precisato che –in un contesto di legislazione regionale concorrente quale quella sulla materia “governo del territorio” ex art. 117, co. 3, Cost.- nel territorio della regione Lombardia le disposizioni dell’art. 9 l. 122/1989 devono essere lette in uno con quelle degli artt. 66 e 67 l.r. 12/2005 che permettono espressamente la realizzabilità del parcheggio pertienenziale anche in favore di unità immobiliari non site nel luogo in cui viene realizzato il parcheggio e “senza limiti di distanza dalle unità immobiliari cui sono legati da rapporto di pertinenza, purché nell'ambito del territorio comunale o in comuni contermini” (e ciò a prescindere quindi dalla innovativa lettura della stessa normativa statale proposta da Cons. Stato, IV, 1842/2010, citata dalla difesa del Comune, che avvicina il regime di commerciabilità dei parcheggi realizzati ai sensi del co. 1 a quelli di cui al co. 4 dell’art. 9);
- in ordine alla asserita violazione dell’art. 9 l. 122/1989 che non consentirebbe la procedura di deroga alle norme di piano in presenza di vincoli monumentali, come quello di specie, si ritiene che la lettura della norma proposta dai ricorrenti non sia corretta, in quanto la norma in esame si limita a dire che la deroga di cui alla l. 122/1989 riguarda soltanto la sfera urbanistica, ma non quella del paesaggio e dell’ambiente, ma non preclude di svolgere opere su beni vincolati, qualora vi sia la relativa autorizzazione dell’autorità preposta alla tutela del vincolo;
- in ordine alla asserita violazione dell’art. 9 l. 122/1989 che consentirebbe la deroga solo quando non vi sia contrasto con l’uso delle superfici soprastanti (contrasto che vi sarebbe nel caso di specie in quanto l’art. 63 n.t.a. prevede che nelle zone A2 R1 è ammesso solo il restauro ed il risanamento conservativo e l’art. 67 n.t.a. prevede mantenimento, piantumazioni e pavimentazioni tradizionali), in realtà la generica indicazione dell’inciso contenuto nell’art. 9 “tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante” non è utilizzabile nel senso prospettato dai ricorrenti, perché se si imponesse il rispetto delle norme di piano relative alla superficie dove deve sorgere l’opera si ripristinerebbe la necessità di quella conformità urbanistica che pure la stessa disposizione deroga esplicitamente
(TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 16.01.2012 n. 61 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: Gli spazi da destinare a parcheggio ex art. 18 l. 06.08.1967 n. 765 sono qualificati dall'art. 26 l. 28.02.1985 n. 47 "pertinenze"; come tali essi rientrano nel fenomeno dell'aggregazione funzionale e non strutturale di cosa a cosa, sicché non debbono, necessariamente essere in rapporto di congiunzione fisica o di stretta contiguità con l'edificio da costruire, essendo, invece sufficiente che essi siano collegati da un rapporto di strumentalità o complementarità funzionale (es., dislocati anche in aree esterne, circostanti o adiacenti all'edificio, e persino ad una certa distanza da questo).
Si rammenta, quanto a simile profilo, che per dottrina e giurisprudenza gli spazi da destinare a parcheggio ex art. 18 l. 06.08.1967 n. 765 sono qualificati dall'art. 26 l. 28.02.1985 n. 47 "pertinenze"; come tali essi rientrano nel fenomeno dell'aggregazione funzionale e non strutturale di cosa a cosa, sicché non debbono, necessariamente essere in rapporto di congiunzione fisica o di stretta contiguità con l'edificio da costruire, essendo, invece sufficiente che essi siano collegati da un rapporto di strumentalità o complementarità funzionale (es., dislocati anche in aree esterne, circostanti o adiacenti all'edificio, e persino ad una certa distanza da questo)
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 15.12.2011 n. 6606 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa destinazione dei parcheggi, realizzati ai sensi dell’art. 9 L. n. 122/1989, costituisce vincolo di natura reale, permanente ed inderogabile, che impedisce in modo assoluto qualsiasi mutamento di destinazione: mutamento di destinazione d’uso che rientra tra gli abusi non condonabili ai sensi dell’art. 33, comma 1, lett. d), L. n. 47/1985.
In ogni caso, pur tenendo conto dell’atto di divisione del 13.04.2001, nel merito il ricorso risulta sostanzialmente infondato, in quanto la destinazione dei parcheggi, realizzati ai sensi dell’art. 9 L. n. 122/1989, costituisce vincolo di natura reale, permanente ed inderogabile, che impedisce in modo assoluto qualsiasi mutamento di destinazione: mutamento di destinazione d’uso che rientra tra gli abusi non condonabili ai sensi dell’art. 33, comma 1, lett. d), L. n. 47/1985 (cfr. C.d.S.,V, n. 2609 del 24.04.2009; TAR Lazio, II, n. 1961 del 10.12.1997).
Pertanto, l’abusiva trasformazione di 29,34 mq. da autorimessa, realizzata ai sensi dell’art. 9 L. n. 122/1989, in studio tecnico professionale del piano terra di cui è causa (censito in Catasto al foglio n. 106, particella n. 2660, avente una superficie di 94,44 mq.) risulta insanabile (TAR Basilicata, sentenza 06.12.2011 n. 567 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione dei parcheggi obbligatori è esonerata dall'onere di pagamento del contributo di urbanizzazione.
Il parcheggio eseguito da privato se collegato alle disposizioni pianificatorie generali dettate dai comuni non è soggetto al contributo di urbanizzazione. Il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso presentato da un comune che chiedeva a una società di costruzioni la restituzione delle somme percepite a titolo di contributo di concessione edilizia.
Il collegio ricorda che la realizzazione dei parcheggi obbligatori è esonerata dall'onere di pagamento del contributo di urbanizzazione, mentre quelli costruiti in aree private per libera scelta speculativa di un imprenditore rappresentano una modificazione edilizia del territorio realizzata su domanda del soggetto interessato, assimilabile a tutte le altre forme di edificazione soggette quindi a concessione e ai relativi oneri. In questo caso però l’opera è stata eseguita in attuazione di strumenti urbanistici: la pertinenzialità con l’atto pubblico di costituzione di vincolo a parcheggio è quindi indiscutibile.

La disposizione che governa la fattispecie è quella di cui all’art. 11, comma 1, della legge 24.03.1989, n. 122 che così prevede: “Le opere e gli interventi previsti dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera f) , della legge 28.01.1977, n. 10”.
Il richiamo ivi contenuto a tale ultima disposizione (“il contributo di concessione non è dovuto: per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici”) consente di ricomprendere i parcheggi in tale esenzione.
Tale disposizione, peraltro, non risulta abrogata –come inesattamente sostenuto dall’appellante amministrazione- ma è stata riconfermata nella sua validità dal d.p.r. 06.06.2001 n. 380.
La pertinenzialità del parcheggio eseguito (come da progetto) dall’appellata è evidente in relazione all’atto di destinazione contenuto nell’ atto pubblico di costituzione di vincolo a parcheggio del 07.02.2001 né sussiste– o è stato anche soltanto prospettato- elemento alcuno che possa indurre a dubitare della costituzione del vincolo mercé il soprarichiamato atto pubblico.
Si rammenta peraltro che per pacifica e risalente giurisprudenza di questo Consiglio di Stato la realizzazione dei parcheggi obbligatori è esonerata dall'onere di pagamento del contributo di urbanizzazione (Consiglio Stato, sez. V, 14.10.1992, n. 987) mentre di converso si è rilevato che i parcheggi costruiti in aree private per libera scelta speculativa di un imprenditore rappresentano una modificazione edilizia del territorio realizzata su domanda del soggetto interessato, assimilabile a tutte le altre forme di edificazione soggette a concessione e ai relativi oneri (Consiglio Stato, sez. V, 22.12.2005, n. 7344) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 22.11.2011 n. 6154 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa disposizione dettata dall'art. 9 della legge n. 122 del 1989, in materia di parcheggi pertinenziali, si deve interpretare, in coerenza con il quadro normativo di riferimento, nel senso che la realizzazione dei parcheggi è possibile anche in deroga agli strumenti urbanistici solo nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati già esistenti mentre per le nuove costruzioni fuori terra, anche se destinate a parcheggio, devono essere comunque rispettate le disposizioni dettate dalla strumentazione urbanistica.
L'applicabilità della suddetta agevolazione, in considerazione delle finalità della legge ed in relazione al suo carattere eccezionale, non può estendersi ad altre ipotesi non contemplate nella indicata normativa. Conseguentemente, la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata in locali preesistenti o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra.
La Sezione non può che fare riferimento ai principi già affermati in precedenti pronunce (cfr. per tutti sentenza TAR Napoli sez. II n. 15731/2010, n. 3134 dell’08.06.2009 e n. 3873 del 13.07.2009) ove si è ribadito come le disposizioni dettate dall'art. 9 della legge n. 122 del 1989 e dall’art. 6 della legge regionale n. 19 del 2001, in materia di parcheggi pertinenziali, si devono interpretare, in coerenza con il quadro normativo di riferimento, nel senso che la realizzazione dei parcheggi è possibile anche in deroga agli strumenti urbanistici solo nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati già esistenti mentre per le nuove costruzioni fuori terra, anche se destinate a parcheggio, devono essere comunque rispettate le disposizioni dettate dalla strumentazione urbanistica.
Stabilisce, al riguardo, l'art. 9 della legge n. 122 del 1989 che "i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti". La norma continua disponendo che tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela delle risorse idriche.
Anche l’articolo 6 della legge della Regione Campania n. 19 del 28.11.2001, modificato con l’art. 49 della legge regionale 22.12.2004, n. 16 ed integrato dall'art. 41, della legga regionale 30.01.2008, n. 1, detta specifiche disposizioni per la realizzazione di parcheggi pertinenziali, prevedendo (al primo comma) che la realizzazione di parcheggi, da destinare a pertinenze di unità immobiliare e da realizzare nel sottosuolo del lotto su cui insistono gli edifici, se conformi agli strumenti urbanistici vigenti, è soggetta a semplice denuncia di inizio attività, e (al secondo comma) che la realizzazione di parcheggi in aree libere, anche non di pertinenza del lotto dove insistono gli edifici, ovvero nel sottosuolo di fabbricati o al pianterreno di essi, è soggetta a permesso di costruire non oneroso, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti.
Ai sensi delle indicate disposizioni, ma nei limiti dettati dalle stesse, i parcheggi pertinenziali possono essere quindi effettivamente realizzati anche in deroga agli strumenti urbanistici.
La giurisprudenza amministrativa ha tuttavia chiarito che l'applicabilità delle suddette agevolazioni, in considerazione delle finalità della legge ed in relazione al suo carattere eccezionale, non può estendersi ad altre ipotesi non contemplate nella indicata normativa (Consiglio Stato, Sez. V, 29.03.2006, n. 1608).
Si è in conseguenza affermato che la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata in locali preesistenti o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica che regola le nuove costruzioni fuori terra (Consiglio Stato sez. IV, 26.09.2008 n. 4645; 11.11.2006, n. 6065; Consiglio Stato Sez. V, 29.03.2006 n. 1608; 29.03.2004, n. 1662; TAR Lazio, sede di Roma, Sezione I, n. 3259 del 16.04.2008).
La deroga agli strumenti urbanistici è pertanto consentita solo quando i parcheggi sono realizzati nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati già esistenti mentre la deroga non è possibile (e quindi i parcheggi devono essere realizzati nel rispetto delle disposizioni urbanistiche) se non vengono a ciò adibiti i locali (preesistenti) siti al piano terra di un fabbricato o se gli stessi non vengano allocati nel sottosuolo dei fabbricati.
Del resto per gli edifici di nuova costruzione provvede il precedente art. 2, comma 2 della stessa legge n. 122 del 1989, che –nel sostituire l’art. 41-sexies della L.U. n. 1150 del 1942– ha stabilito l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione (Consiglio di Stato, sez. V, n. 5676 del 24.10.2000) (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 18.11.2011 n. 5416 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: M. Viviani, Interventi di ristrutturazione edilizia e reperimento di spazi per parcheggi privati.
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Ringraziamo l'amico Mario Viviani per il contributo reso. Tuttavia, ci sembrava che la questione fosse talmente chiara da non abbisognare di approfondimenti ... evidentemente, non è così !!
Ed il fatto che ci siano ancora oggi Uffici Tecnici comunali che richiedono in sede progettuale la verifica della Tognoli (1 mq. di parcheggio per ogni 10 mc. di volume) nell'ambito di interventi edilizi quali la "ristrutturazione edilizia" nella vecchia accezione della L. 457/1978 non fa altro che rafforzare la convinzione che "Il mondo è bello perché vario".
07.11.2011 - LA SEGRETERIA PTPL

EDILIZIA PRIVATA: L’art. 9 della L. 24.03.1989 n. 122 quale consente la realizzazione di parcheggi anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi comunali, con l’unico inderogabile limite del rispetto dei vincoli in materia paesaggistica ed ambientale: e ciò perché, pur non potendosi contestare il sotteso favor della legislazione statale e regionale alla realizzazione di parcheggi pertinenziali, occorre evidenziare che la norma si esprime chiaramente (e coerentemente) nei sensi della prevista derogabilità dei soli strumenti urbanistici e non anche degli operanti vincoli ambientali.
Né, in diverso senso, può militare il richiamo all’art. 9 della L. 24.03.1989 n. 122, il quale consente la realizzazione di parcheggi anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi comunali, con l’unico inderogabile limite del rispetto dei vincoli in materia paesaggistica ed ambientale: e ciò perché, pur non potendosi contestare il sotteso favor della legislazione statale e regionale alla realizzazione di parcheggi pertinenziali, occorre evidenziare che la norma si esprime chiaramente (e coerentemente) nei sensi della prevista derogabilità dei soli strumenti urbanistici e non anche degli operanti vincoli ambientali (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 11.10.2011 n. 1642 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di autorimesse e parcheggi sulla base del presupposto normativo della disciplina dell’art. 9, 1° co., della l. 122/1989, è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l’intera altezza.
In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell’originario piano naturale di campagna.
Qualora invece non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un’autorimessa, non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal PRG, anche per quanto concerne quindi il pagamento dei contributi concessori.

La norma dell'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, che consente di realizzare gratuitamente “nel sottosuolo” parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, è una norma che ponendosi in deroga “…agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti…” è di stretta interpretazione per cui deve trovare rigorosa applicazione solo nelle fattispecie in essa espressamente previsti.
Al riguardo la giurisprudenza unanime ha sempre affermato che la realizzazione di autorimesse e parcheggi sulla base del presupposto normativo della disciplina dell’art. 9, 1° co., della l. 122/1989, è condizionata dal fatto che questi siano realizzati nel sottosuolo per l’intera altezza.
In altre parole, la deroga per la realizzazione di autorimesse e parcheggi prevista dall'art. 9, l. 24.03.1989 n. 122, opera cioè solo nel caso in cui, i parcheggi da destinare a pertinenza di singole unità immobiliari, siano totalmente al di sotto dell’originario piano naturale di campagna.
Qualora invece non si rispetti tale condizione, la realizzazione di un’autorimessa, non può dirsi realizzata nel sottosuolo, per cui in tali casi si applica la disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra dal PRG, anche per quanto concerne quindi il pagamento dei contributi concessori (cfr. Consiglio Stato , sez. IV, 27.11.2010, n. 8260; Consiglio Stato, sez. IV, 23.02.2009, n. 1070).
In conseguenza, vi è un regime di sostanziale alternatività tra la fattispecie di carattere eccezionale dell’art. 9 e la ordinaria disciplina urbanistica in materie di autorimesse dei singoli Comuni.
Nel caso in esame, deve rilevarsi che, risultando un riporto di terra nel limite di 1 mt., ne consegue che l’autorimessa non risulta integralmente realizzata “nel sottosuolo”, ma è solamente “seminterrata
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 13.07.2011 n. 4234 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: OGGETTO: Richiesta di parere circa le modalità di calcolo del volume per le superfici a parcheggio ex Legge 06.08.1967, n. 765 e Legge 24.03.1989, n. 122.
Il Comune chiede se sia ancora da tenere in considerazione quanto esposto nell’art. 9 della circolare ministeriale del 28/10/1967 in relazione alla cubatura da considerare per determinare la superficie da destinare a parcheggi ai sensi dell’art. 18 della legge n. 765/1967, che ha aggiunto l’art. 41-sexies alla legge urbanistica 17.08.1942, n. 1150 (Regione Marche, parere 22.06.2011 n. 193/2011).

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra.
Le autorimesse realizzate anche parzialmente all’esterno del fabbricato, non rientrando nell'ambito di operatività dell'art. 9 della legge n. 122 del 1989, in base alla quale, se si tratta di costruzioni nel sottosuolo, è possibile la loro realizzazione anche in contrasto con le norme urbanistiche relative alla zona (non con quelle paesaggistiche), sono soggette alla disciplina urbanistica generale come ordinarie nuove costruzioni.
L'art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, che consente ai proprietari di immobili la realizzazione nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è applicabile solo nel caso di realizzazione di autorimesse e parcheggi destinati al servizio di fabbricati esistenti ove sia effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale ("sottosuolo"), rientrando le autorimesse, edificate anche parzialmente fuori terra, nella disciplina urbanistica ordinaria.
L’art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122 non è applicabile nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di "sistemazione del soprassuolo" per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l’originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee.

C
ome è noto, la realizzazione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra (Consiglio di Stato, IV, 11.11.2006, n. 6065; V, 29.03.2004, n. 1662).
Stabilisce, infatti, l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122 che "i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti".
La norma continua disponendo che tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela delle risorse idriche.
In base alla norma ora riportata, i predetti parcheggi devono essere realizzati, se non vengono a ciò adibiti i locali del piano terra di un fabbricato, o nel sottosuolo dello stesso fabbricato ovvero nel sottosuolo di un'area pertinenziale esterna (V, n. 1662/2004 citata).
Le autorimesse realizzate anche parzialmente all’esterno del fabbricato, pertanto, non rientrando nell'ambito di operatività dell'art. 9 della legge n. 122 del 1989 ora riportato, in base alla quale, se si tratta di costruzioni nel sottosuolo, è possibile la loro realizzazione anche in contrasto con le norme urbanistiche relative alla zona (non con quelle paesaggistiche), sono soggette alla disciplina urbanistica generale come ordinarie nuove costruzioni (cfr. in argomento Consiglio di Stato., IV, 26.09.2008 n. 4645; Consiglio di Stato, sez. IV, 23.02.2009, n. 1070; in senso analogo Cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, 11.10.2006, n. 6065; Consiglio di Stato, Sez. IV, 27.11.2010, n. 8260; da ultimo Tar Abruzzo-l’Aquila, sez. I - sentenza 19.04.2011 n. 208 secondo cui “l’’art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, che consente ai proprietari di immobili la realizzazione nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, è applicabile solo nel caso di realizzazione di autorimesse e parcheggi destinati al servizio di fabbricati esistenti ove sia effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale ("sottosuolo"), rientrando le autorimesse, edificate anche parzialmente fuori terra, nella disciplina urbanistica ordinaria)".
L’art. 9 della L. 24.03.1989, n. 122, non è applicabile inoltre nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di "sistemazione del soprassuolo" -come risulta nell’ipotesi di specie secondo quanto dedotto dallo stesso controinteressato Comune Massimo in ordine alla necessità di opere di sbancamento e in ordine alla pendenza del terreno de quo- per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l’originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee” (Tar Abruzzo-l’Aquila, sez. I - sentenza 19.04.2011 n. 208, cit. ; in senso analogo Cons. di Stato, sez. IV, n. 2579/2009)
(TAR Valle d'Aosta, sentenza 16.06.2011 n. 43 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi pertinenziali.
La costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita, ai sensi della L. 24.03.1989, n. 122, come modificata dalla L. 15.05.1997, n. 127, art. 17 e dalla L. 07.12.1999, n. 472, art. 37, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, di modo che sia immediatamente identificabile il vincolo funzionale previsto per la deroga alla normale sottoposizione al regime concessorio.
In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, il vincolo di pertinenza ex lege a favore delle unità immobiliari del fabbricato ha carattere limitato e non si estende nemmeno ai parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. 06.08.1967, n. 765, art. 18, quand’anche realizzati dallo stesso proprietario-costruttore
(massima tratta da www.lexambiente.it - Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 10.06.2011 n. 23427).
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Il primo motivo censura con argomentazioni giuridiche palesemente erronee e in punto di fatto la decisione fondata, invece, su congrue argomentazioni esenti da vizi logico-giuridici, essendo stati esaminati gli elementi probatori emersi a carico dell'imputato e confutata ogni obiezione difensiva.
La prescrizione dell'obbligo di munirsi del permesso di costruire persegue le finalità di controllo del territorio e di corretto uso dello stesso ai fini urbanistici e edilizi, sicché sono assoggettati al regime permissorio tutti gli interventi che incidono sull'assetto del territorio, comportando una trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale, donde l'infondatezza dei rilievi dell'appellante secondo cui l'esecuzione -all'interno di un'area adibita a opificio industriale- di una sopraelevazione di un piano seminterrato mediante l'erezione di pilastri in cemento armato sarebbe penalmente irrilevante, rientrando, invece, tale opera nella figura giuridica di costruzione per la quale occorre, ex art. 10, comma 1, lettera a), d.P.R. n. 380/2001, il permesso di costruire, come per "le opere di ogni genere con le quali s'intervenga sul suolo o nel suolo, senza che abbia rilevanza giuridica il mezzo tecnico con cui sia stata assicurata la stabilità del manufatto, che può essere infisso o anche appoggiato al suolo, in quanto la stabilità non va confusa con l'irremovibilità dello struttura o con la perpetuità della funzione a essa assegnata, ma si estrinseca nell'oggettiva destinazione dell'opera a soddisfare bisogni non provvisori, ossia nell'attitudine a un'utilizzazione che non abbia il carattere della precarietà, cioè non sia temporanea e contingente" [Cassazione Sezione III n. 12022/1997, Fulgoni, RV. 209199].
Nel caso in esame, i giudici di merito hanno assolto l'obbligo della motivazione spiegando esaurientemente le ragioni del proprio convincimento e ritenendo infondati i rilievi dell'imputato per essere stato ampliato un edificio preesistente.
Non sono puntuali le censure sull'addotta destinazione dell'opera, realizzata sul solaio di un fabbricato seminterrato, a parcheggio o a sostegno di un impianto fotovoltaico essendo state tali prospettazioni ritenute, con logico argomentare, sganciate da qualsiasi dato obiettivo.
Sul punto va rammentato che
per la legge n. 122 del 1989, art. 9, la realizzazione di box e di parcheggi interrati è consentita in base a semplice DIA solo nel caso in cui i proprietari di immobili realizzino nel sottosuolo degli stessi ovvero nel suolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico.
La costruzione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita, ai sensi della L. 24.03.1989, n. 122, come modificata dalla L. 15.05.1997, n. 127, art. 17 e dalla L. 07.12.1999, n. 472, art. 37, a condizione che nella relativa domanda sia preventivamente indicato il fabbricato servito, di modo che sia immediatamente identificabile il vincolo funzionale previsto per la deroga alla normale sottoposizione al regime concessorio (Sez. 3, n. 44010 del 09/11/2001 RV. 220741).
Peraltro, come affermato dalle Sezioni Unite civili,
in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, il vincolo di pertinenza ex lege a favore delle unità immobiliari del fabbricato ha carattere limitato e non si estende nemmeno ai parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla L. 06.08.1967, n. 765, art. 18, quand'anche realizzati dallo stesso proprietario-costruttore (SU n. 12793 del 15/06/2005 RV. 581954).
Nella specie, mancano gli accordi circa la destinazione del locale non risultando assunto alcun impegno formale con l'amministrazione comunale, donde l'assoluta genericità dell'asserzione del ricorrente.
Anche la pretesa destinazione dell'opera quale sostegno di un impianto fotovoltaico, non solo manca di qualsiasi aggancio fattuale, ma è giuridicamente insostenibile stante che l'asserita futura istallazione -è stato ritenuto- si sarebbe innestata su un manufatto abusivo.
Trattasi di motivazione che si fonda su una lettura coerente delle risultanze processuali e, pertanto, immune dalle censure di manifesta illogicità.

EDILIZIA PRIVATAAi fini della legittimità della procedura di realizzazione di un parcheggio pertinenziale nel rispetto dell’art. 9 l. n. 122 del 1989, non è indispensabile che il numero dei proprietari di immobili, siti nelle vicinanze del realizzando parcheggio, sia individuato prima della costruzione di questo e che, quindi, il vincolo pertinenziale debba preesistere, richiedendosi solo che detto vincolo venga previsto e, poi, effettivamente costituito e trascritto nelle forme prescritte.
L’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, che consente la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, ha inteso consentire esclusivamente la realizzazione di parcheggi pertinenziali (i parcheggi devono essere al servizio dell’unità immobiliare, anche se adibiti ad un uso diverso da quello residenziale come accade, ad esempio, per gli immobili ad uso commerciale: i parcheggi, in tale ipotesi, non possono essere realizzati derogando alla disciplina urbanistica per essere a servizio di coloro che accedono all’esercizio commerciale).
In materia di realizzazione di interrati da destinare a garage non va ignorato che l’art. 9 della L. 24.03.1989 n. 122 dispone che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”. La norma non pone cioè alcun tetto massimo per quanto riguarda l’estensione dei locali realizzati nel sottosuolo aventi la destinazione di parcheggi pertinenziali dell’abitazione, ed anzi ne ammette la realizzabilità generalizzata, anche in deroga agli strumenti pianificatori”.

Ai fini della legittimità della procedura di realizzazione di un parcheggio pertinenziale nel rispetto dell’art. 9 l. n. 122 del 1989, non è indispensabile che il numero dei proprietari di immobili, siti nelle vicinanze del realizzando parcheggio, sia individuato prima della costruzione di questo e che, quindi, il vincolo pertinenziale debba preesistere, richiedendosi solo che detto vincolo venga previsto e, poi, effettivamente costituito e trascritto nelle forme prescritte” (TAR Abruzzo Pescara, 12.04.2006, n. 247).
Per ciò che concerne, inoltre, la possibilità di realizzare parcheggi anche in relazione ad immobili non destinati ad uso abitativo, si consideri l’ulteriore indirizzo giurisprudenziale, espresso nella seguente massima: “L’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, che consente la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, ha inteso consentire esclusivamente la realizzazione di parcheggi pertinenziali (i parcheggi devono essere al servizio dell’unità immobiliare, anche se adibiti ad un uso diverso da quello residenziale come accade, ad esempio, per gli immobili ad uso commerciale: i parcheggi, in tale ipotesi, non possono essere realizzati derogando alla disciplina urbanistica per essere a servizio di coloro che accedono all’esercizio commerciale)” (Consiglio Stato, sez. VI, 17.02.2003, n. 844).
Il verificatore ha osservato del resto, nella sua relazione, che, riguardo all’estensione dei parcheggi pertinenziali realizzati nel sottosuolo, ai sensi dell’art. 9 della l. 122/1989, non vi era limite massimo, citando la decisione del TAR Trentino Alto Adige, Trento, 24.02.2003, n. 90 (nella cui parte motiva può leggersi, in effetti, quanto segue: “In materia di realizzazione di interrati da destinare a garage non va ignorato che l’art. 9 della L. 24.03.1989 n. 122 dispone che “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”. La norma non pone cioè alcun tetto massimo per quanto riguarda l’estensione dei locali realizzati nel sottosuolo aventi la destinazione di parcheggi pertinenziali dell’abitazione, ed anzi ne ammette la realizzabilità generalizzata, anche in deroga agli strumenti pianificatori”) (TAR Calabria-Salerno, Sez. II, sentenza 26.05.2011 n. 1008 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAStandard - Parcheggi - Art. 41-sexies, L. n. 1150/1942 - Mancanza della misura minima - Assentibilità di nuove costruzioni - Non sussiste.
La P.A. non può autorizzare nuove costruzioni in mancanza della misura minima di parcheggi di cui all'art. 41-sexies, L. n. 1150/1942 (tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 18.05.2011 n. 1279 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA1. Servitù di uso pubblico - Poteri di regolazione della P.A. - Limiti.
2. Standard - Parcheggi - Asservimento all'uso generalizzato da parte della collettività - Sussiste.

1. Sebbene le servitù di uso pubblico sottopongano i beni che ne sono gravati ai poteri di regolazione spettanti all'autorità amministrativa, tali poteri siano limitati a quelli intesi a garantire l'uso del bene da parte della collettività, in conformità ai dettami del pubblico interesse; l'amministrazione non potrebbe, invece, disporre del bene ed esercitare su di esso i poteri che le competerebbero, se questo appartenesse al proprio demanio.
2. Gli spazi che per legge debbono essere destinati a soddisfare gli standards di cui al D.M. 1444/1968, quali la destinazione a parcheggio, ai sensi dell'art. 22 della L.R. n. 51/1975, debbono ritenersi asserviti all'uso generalizzato da parte della collettività indistinta degli utenti e non all'uso limitato dei soli utenti dell'unità immobiliare in relazione alla quale è sorto l'obbligo della dotazione dello standard in questione (tratto da www.solom.it - TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 04.05.2011 n. 1147 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAL'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi.
Una volta che siano stati riservati per parcheggi spazi nella misura di legge, ogni spazio ulteriore (inteso come spazio libero da costruzioni, ovvero come box, o come autorimessa comune, ecc.) è completamente svincolato dalla disciplina vincolistica (in quanto ad esso non applicabile) e, quindi, può essere liberamente venduto, locato o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale, ma pertinenza alla stregua, però, dell'art. 817 c.c..

E’ interpretazione giurisprudenziale consolidata che l'art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, nel consentire la costruzione di parcheggi, da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, nel sottosuolo degli immobili o nei locali siti al piano terreno anche in deroga alla vigente disciplina urbanistica, concerne i soli fabbricati già esistenti e non anche le concessioni edilizie rilasciate per realizzare edifici nuovi, per i quali invece provvede l'art. 2, comma 2, della legge stessa che, nel novellare l'art. 41-sexies, della legge fondamentale 17.08.1942 n. 1150, stabilisce l'obbligo di riservare appositi spazi per parcheggi di misura non inferiore a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione (Consiglio Stato, sez. V, 24.10.2000 n. 5676 e 27.09.1999 n. 1185).
Nella specie, poiché non è controverso che l’intervento edilizio abbia riguardato una costruzione di nuova realizzazione, le ragioni comunali sono da reputare fondate e quelle attoree di primo grado, per l’effetto, da ritenere prive di consistenza, poiché i parcheggi obbligatori di cui al richiamato art. 2, comma 2, costituiscono pertinenza in senso civilistico dell’unità immobiliare principale e, quindi, ne seguono la sorte ai fini del computo delle SNR e del calcolo dei corrispondenti oneri concessori.
Quanto alle quote eccedentarie, va richiamata Cassazione Civile (sezione II, 01.08.2008 n. 21003), secondo la quale, in tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d'interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell'autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l'esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro:
a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege, che non ne esclude l'alienabilità separatamente dall'unità immobiliare, disciplinati dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942);
b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotti dall'art. 2 della legge n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente;
c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perché realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera, ed i parcheggi disciplinati dall'art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio, ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.
Conseguentemente, una volta che siano stati riservati per parcheggi spazi nella misura di legge, ogni spazio ulteriore (inteso come spazio libero da costruzioni, ovvero come box, o come autorimessa comune, ecc.) è completamente svincolato dalla richiamata disciplina vincolistica (in quanto ad esso non applicabile) e, quindi, può essere liberamente venduto, locato o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza ai sensi della suddetta normativa speciale, ma pertinenza alla stregua, però, dell'art. 817 c.c. (Cassazione Civile, sezione III, 23.01.2006 n. 1221).
È evidente, allora, potendo tali spazi ulteriori ed eccedentari essere liberamente venduti, locati o costituire oggetto di altri negozi giuridici, come non sussista titolo legale alcuno che giustifichi e spieghi perché dovrebbero essere esentati, essendo a libera circolazione e, quindi, produttori di pieno profitto commerciale (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.03.2011 n. 1565 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: A. Fedeli, Il vincolo di rispetto cimiteriale e i parcheggi interrati (Urbanistica e appalti n. 2/2011).

EDILIZIA PRIVATALa disciplina dettata dalla l. 122/1989, in quanto norma di favore, è letteralmente chiara ed univoca e, proprio perché introduce norma eccezionale derogatoria rispetto all’ordinaria disciplina delle distanze, non ne è legittima alcuna interpretazione estensiva.
Le autorimesse in deroga al P.R.G. devono essere realizzate interamente nel sottosuolo poiché complessivamente la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato evidenzia come la legge Tognoli, se pure è volta a favorire la realizzazione di autorimesse, è contestualmente intesa a fare salvo l’aspetto esteriore e visibile del territorio, nel senso di consentire la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno di un fabbricato preesistente, proprio perché, ubicate nei modi previsti dalla legge, tali strutture non comportano alterazioni visibili del territorio; stesso argomento è ovviamente valido per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee che come tali non alterano lo stato esterno dei luoghi.

In caso analogo si legge ad esempio in C. Stato Sez. IV n. 2579/2009 (ove si affronta la questione del computo delle altezze e volumetrie dopo la “sistemazione” del terreno consentito del P.R.G a partire dal nuovo piano artificialmente venutosi a creare): “Non è chi non veda l'erroneità di una tale interpretazione, la quale fa derivare la quota del piano di campagna dalle scelte progettuali e non -come invece logico e naturale- dallo stato di fatto del terreno.
Una tale tesi tende a dare un'interpretazione capziosa della nozione di "opere di sistemazione" del terreno, che sono non tutte quelle scelte dal progettista, ma quegli interventi di minima entità necessari a conformare il terreno alla futura attività edilizia (dissodamento, livellamento e interventi analoghi) ma non certo ad alterarne la caratteristiche naturali.
A seguire tale tesi si perverrebbe alla conclusone assurda che lo stacco dell'edificio dal terreno non sia ancorato a dati certi ed obiettivi, ma a scelte arbitrarie ed insindacabili del proprietario dell'immobile
.”
Prosegue il giudice d’appello: “In conclusione, un innalzamento di quasi un metro della quota naturale del terreno, tanto più ove finalizzato a realizzare un vano seminterrato, non può considerarsi lavoro o opera di sistemazione, determinando esso un'alterazione tanto significativa dello stato dei luoghi da avere comportato la creazione di un muro di sostegno del terrapieno che è risultato dai lavori.”
Ancora sostiene parte controinteressata che la disciplina dettata dalla l. 122/1989, in quanto norma di favore, sarebbe sempre suscettibile di interpretazione estensiva sicché la costruzione di autorimesse nelle aree pertinenziali sarebbe ammessa sia qualora avvenga interamente nel “sottosuolo” sia qualora avvenga in forma seminterrata.
Cita al proposito un risalente precedente (C. Stato n. 1007/1995) sul punto isolato; per altro, come evidenziato dalla ricorrente, la suddetta pronuncia riteneva la legittimità dell’autorimessa in contestazione sulla scorta della specifica disciplina urbanistica dettata dal P.R.G. applicabile nel caso affrontato.
Già si è verificato che nel caso di specie la previsione di piano regolatore che legittima, in determinati casi e presupposti, un innalzamento del piano di campagna ai fini del computo anche di cosa è definibile interrato o meno, non legittima l’operazione compiuta da parte contro interessata.
Resta, nella invocata pronuncia del 1995, una affermazione di possibile interpretazione estensiva del concetto di costruzione interrata dettata dall’art. 9 della l. 122/1989 e ivi ritenuta riferibile anche al “seminterrato”; l’assunto pare isolato e non si ritiene condivisibile.
Il dettato normativo è letteralmente chiaro ed univoco e, proprio perché introduce norma eccezionale derogatoria rispetto all’ordinaria disciplina delle distanze, non ne è legittima alcuna interpretazione estensiva.
Così chiariscono che le autorimesse in questione devono essere realizzate interamente nel sottosuolo C. Stato sez. IV 1070/2009 e C. Stato sez. V 1662/1994 poiché complessivamente la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato evidenzia come la legge Tognoli, se pure è volta a favorire la realizzazione di autorimesse, è contestualmente intesa a fare salvo l’aspetto esteriore e visibile del territorio, nel senso di consentire la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno di un fabbricato preesistente, proprio perché, ubicate nei modi previsti dalla legge, tali strutture non comportano alterazioni visibili del territorio; stesso argomento è ovviamente valido per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee che come tali non alterano lo stato esterno dei luoghi (TAR Piemonte, Sez. I, sentenza 14.01.2011 n. 31 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2010

EDILIZIA PRIVATA: Legge Tognoli - Aree pertinenziali esterne - Parcheggi realizzati nel sottosuolo - Esigenze di tutela del paesaggio.
La legge n. 122/1989 (cd. Tognoli) riguarda esclusivamente aree e costruzioni destinate a parcheggio, con esclusione di qualsiasi altra destinazione incompatibile con il vincolo pubblicistico di natura funzionale introdotto dalla stessa legge (Cons. Stato, sez. V, 24.04.2009, n. 2609; Cass., sez. II, 22.08.2006 n. 18255).
La medesima legge prevede peraltro la realizzazione dei parcheggi in aree pertinenziali esterne soltanto se realizzati nel sottosuolo, per contemperare le esigenze di decongestionamento del traffico urbano, dichiaratamente perseguite dalla normativa di settore, con le esigenze di tutela del paesaggio, che, anzi, la stessa legge Tognoli prefigura in termini di prevalenza, lasciando “in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione“ alle amministrazioni regionali e statali (art. 9, comma 1, l. n. 122 cit.) (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 10.12.2010 n. 8729 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: La realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra, “se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale”.
A termini dell’art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, la realizzazione di autorimesse e parcheggi è soggetta alla disciplina urbanistica dettata per le ordinarie nuove costruzioni fuori terra, “se non effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale” (Cons. St., IV, 11.11.2006, n. 6065; V, 29.03.2004, n. 1662).
Nel caso in esame, a quanto consta, il parcheggio è interrato (corrispondente al terzo o quarto o quinto livello, a secondo delle prospettazioni), che non comporta la creazione di nuova volumetria esterna e non è opera rilevante ai fini delle altezze perché, l’apertura di un varco carrabile fuori terra per l’accesso all’autorimessa interrata (trincea), non fa mutare le caratteristiche strutturali della costruzione principale a livello di superficie, in quanto mero accessorio pertinenziale dell’edificio stesso
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 27.11.2010 n. 8260).

EDILIZIA PRIVATA:  I parcheggi pertinenziali possono essere realizzati anche in aree di terzi.
La sentenza in commento offre un valido spunto di riflessione circa la lettura dell’articolo 9 della legge Tognoli (legge 122/1989) relativa alla realizzazione di parcheggi interrati. In particolare, il caso descritto attiene all’applicazione della seconda parte del comma 1 che viene considerata riferita ad un secondo ambito di applicazione.
In apertura del comma viene riconosciuta ai proprietari di immobili la possibilità di realizzare parcheggi nel piano terra o nel sottosuolo degli immobili medesimi in funzione dei quali si realizzano tali servizi. Questa porzione del comma ha dunque destinatari specifici: i proprietari. La seconda parte, nella quale si riconosce impersonalmente, senza individuare i beneficiari della facoltà riconosciuta, la possibilità di realizzare tale tipologia di parcheggi anche in aree esterne ai fabbricati in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, non si rivolge solo ai proprietari degli immobili.
Secondo il collegio giudicante una corretta lettura dell’articolo comporta l’adesione ad una nozione di pertinenzialità che non sia di tipo civilistico e quindi legata al dato materiale dell’accessorietà e dell’asservimento al fabbricato quanto piuttosto di tipo giuridico.
I magistrati della quarta sezione ritengono che in edilizia la pertinenzialità sia esistente quando un’area risulta priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e esaurisce la propria destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, tanto da non incidere sul carico urbanistico.
Pertanto, se questa è la definizione cui far affidamento, allora è possibile,in relazione all’articolo 9 della legge Tognoli, che l’area esterna non si trovi in rapporto di immediata contiguità materiale con il fabbricato cui i realizzandi parcheggi sono destinati ad accedere, peraltro l’area esterna può essere originariamente di proprietà di soggetto diverso dal proprietario dell’immobile nei cui confronti i p archeggi sono destinati a diventare pertinenziali (commento tratto da www.documentazione.ancitel.it - Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 18.10.2010 n. 7549 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATATrattandosi di un vincolo assoluto (quello cimiteriale) non può essere utile fare riferimento al carattere derogatorio di cui all'art. 9 della L. n. 122/1989, in quanto anche il parcheggio interrato, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui al cit. art. 338.
L'articolo 338 del testo unico delle leggi sanitarie di cui al R.D. n. 1265/1934 vieta l'edificazione nelle aree ricadenti in fasce di rispetto cimiteriale dei manufatti che possono qualificarsi come costruzione edilizie, come tali incompatibili con la natura dei luoghi e con l'eventuale espansione del cimitero.
Al riguardo, la giurisprudenza, ormai consolidata, ha affermato che in materia di vincolo cimiteriale la salvaguardia del rispetto dei duecento metri prevista dal citato articolo (o al limite inferiore di cui al d.p.r. numero 285/1990 che ha previsto la possibilità di riduzione della fascia di rispetto da 200 mt. a 100 mt.) “si pone alla stregua di un vincolo assoluto di inedificabilità che non consente in alcun modo l'allocazione sia di edifici, che di opere incompatibili col vincolo medesimo, in considerazione dei molteplici interessi pubblici che tale fascia di rispetto intende tutelare e che possono enuclearsi nelle esigenze di natura igienico sanitaria, nella salvaguardia della peculiare sacralità che connota i luoghi destinati all'inumazione e alla sepoltura, nel mantenimento di un'area di possibile espansione della cinta cimiteriale.
Si consideri ancora che il vincolo di rispetto cimiteriale, riguarda non solo i centri abitati, ma anche i fabbricati sparsi (cfr. TAR Milano, II Sez., 06.10.1993 n. 551).
Infine, che lo stesso vincolo preclude il rilascio della concessione, anche in sanatoria (ai sensi dell'art. 33 L. 28.02.1985 n. 47), senza necessità di compiere valutazioni in ordine alla concreta compatibilità dell'opera con i valori tutelati dal vincolo (cfr. Cons. Stato, sez. V, n. 1871 del 12.11.1999)
” (cfr. C.S. V n. 1935/2007).
Inoltre, trattandosi di un vincolo assoluto, non può essere utile fare riferimento al carattere derogatorio di cui all'art. 9 della L. n. 122/1989, in quanto, anche il parcheggio interrato, in quanto struttura servente all'uso abitativo e, comunque, posta nell'ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui al cit. art. 338 .
La stessa Corte costituzionale, investita della questione di legittimità costituzionale di tale art. 9 (sent. 459/1989), ha interpretato la norma nel senso che il richiamo in essa contenuto al soli vincoli paesaggistici non consente l'indiscriminata utilizzazione del territorio per la realizzazione di parcheggi anche in zone soggette ad altri vincoli imposti dalla legislazione statale e regionale, che devono ritenersi fermi è impregiudicati, atteso che l'efficacia derogatoria di cui al citato art. 9 è prevista solo con riferimento, “agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti” mentre, nella fattispecie, vengono in rilievo ulteriori e diverse finalità specificamente tutelate dal cit. art. 338, posto a fondamento del provvedimento di diniego (Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 14.09.2010 n. 6671 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, Corso di specializzazione sull'applicazione della L.R. n. 12/2005: 4^ lezione (parte B) - I parcheggi pertinenziali (Geometra Orobico n. 4/2010).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggio interrato - Permesso di costruire Necessità - Vincolo di pertinenzialità - Vincoli gravante sull’area - Contrasto del vincolo - Illegittimità del permesso di costruire - Artt. 10 e 3, 1° c., lett. e), D.P.R. n. 380/2001.
Deve essere assentito mediante permesso di costruire, un parcheggio interrato anche se realizzato con vincolo di pertinenzialità da perfezionare in un momento successivo alla costruzione.
Inoltre, il rilascio del permesso di costruire è subordinato al rispetto della normativa vincolistica gravante sull’area. Sicché, è illegittimo il permesso di costruire, rilasciato in contrasto del vincolo gravante sull’area.
Piano dei parcheggi - Funzione - Localizzazioni e dimensionamenti - Priorità di intervento e tempi di attuazione - Art. 3 L. n. 122/1989.
Il piano dei parcheggi ha una funzione del tutto differente da quella del piano particolareggiato. Il piano particolareggiato, attua le previsioni di massima dello strumento urbanistico generale collocandole nella realtà di una specifica porzione del territorio comunale.
Ed anche il piano dei parcheggi costituisce strumento attuativo del piano generale, ma nel diverso senso del soddisfacimento coordinato di quella necessità pubblica nell’ambito di tutto il territorio comunale. Pertanto, ai sensi dell’art. 3 della legge 24.03.1989, n. 122, il piano dei parcheggi deve tra l'altro indicare le localizzazioni ed i dimensionamenti, le priorità di intervento ed i tempi di attuazione, privilegiando le realizzazioni volte a favorire il decongestionamento dei centri urbani mediante la creazione di parcheggi finalizzati all'interscambio con sistemi di trasporto collettivo e dotati anche di aree attrezzate per veicoli a due ruote, nonché le disposizioni necessarie per la regolamentazione della circolazione e dello stazionamento dei veicoli nelle aree urbane (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 21.07.2010 n. 4801 - link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATA: L'edificazione di un parcheggio interrato realizzato con vincolo di pertinenzialità da perfezionare in un momento successivo alla costruzione deve essere assentita mediante permesso di costruire.
E’ bene premettere che l’opera di cui si tratta, contrariamente a quanto sostenuto dal privato appellante, deve essere assentita mediante permesso di costruire.
Si tratta, infatti, di un parcheggio interrato (in realtà l’appellato contesta tale connotazione, ma la questione è irrilevante, per le considerazioni di seguito svolte), realizzato con vincolo di pertinenzialità da perfezionare in un momento successivo alla costruzione.
Trovano quindi applicazione l’art. 3, primo comma lett. e) del D.P.R. 06.06.2001, n. 380, ai sensi del quale costituiscono interventi di nuova costruzione, tra gli altri:
- (e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
- (e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
- (e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, in combinato disposto con il successivo art. 10, il quale assoggetta a permesso di costruire tutti gli interventi di nuova costruzione; inoltre, l’art. 6 della legge regionale 2001, n. 19, esenta dal’obbligo di ottenere tale premesso, ammettendo la semplice dichiarazione d’inizio di attività, la sola realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze di unità immobiliari e da realizzare nel sottosuolo del lotto su cui insistono gli edifici, mentre richiede permesso di costruire, sebbene non oneroso, per la realizzazione di parcheggi in aree libere, anche non di pertinenza del lotto dove insistono gli edifici, come nel caso che ora occupa.
La realizzazione del progetto di cui ora si tratta presuppone quindi il rilascio di permesso di costruire; il rilascio di quest’ultimo, di conseguenza non è affatto superfluo, e la realizzazione del manufatto è subordinata al rispetto della normativa prevista per le opere da assentire esplicitamente (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.07.2010 n. 4801 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Natura giuridica dei parcheggi pertinenziali e incidenza sul carico urbanistico.
La realizzazione dei parcheggi pertinenziali è possibile, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, solo nel sottosuolo, ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati già esistenti.
Lo ha stabilito il TAR Campania con la cui sentenza si evidenzia come, al contrario, per le nuove costruzioni fuori terra, sebbene destinate a parcheggio, debbano essere rispettate le disposizioni dettate dalla strumentazione urbanistica (TAR Campania-Napoli, Sez. II, sentenza 23.06.2010 n. 15731 - link a www.altalex.com).

EDILIZIA PRIVATALa realizzazione di autorimesse e parcheggi destinati al servizio di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita esclusivamente se effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale.
Le autorimesse edificate fuori terra non rientrano nell’ambito di operatività dell’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, sicché sono soggette alla disciplina urbanistica come ordinarie nuove costruzioni.
Il carattere eccezionale della norma contenuta nell’art. 9 della legge 122/1989, in particolare laddove consente interventi gratuiti ed anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, fa sì che essa debba trovare rigorosa applicazione ai soli casi in essa espressamente previsti. Non si spiegherebbe la deroga anche alla disciplina delle distanze ove i manufatti di cui si discute non fossero interamente interrati né avrebbe giustificazione l’esenzione dagli oneri urbanistici per la realizzazione di volumetrie fuori terra.

Secondo il primo comma dell’art. 9 della legge Tognoli, “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali.”
Con riferimento a tale disposizione la Suprema Corte di Cassazione ha osservato che la realizzazione di autorimesse e parcheggi destinati al servizio di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita esclusivamente se effettuata totalmente al di sotto del piano di campagna naturale (Cass. Sez. III n. 26825 del 2003).
Aderisce a tale orientamento la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato, rilevando che le autorimesse edificate fuori terra non rientrano nell’ambito di operatività dell’art. 9 l. 24.03.1989 n. 122, sicché sono soggette alla disciplina urbanistica come ordinarie nuove costruzioni (cfr. CdS Sez. V n.1662 del 2004 e IV 6065/2006).
E’ opinione del Collegio che il carattere eccezionale della norma contenuta nell’art. 9 della legge 122/1989, in particolare laddove consente interventi gratuiti ed anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, fa sì che essa debba trovare rigorosa applicazione ai soli casi in essa espressamente previsti. Non si spiegherebbe la deroga anche alla disciplina delle distanze ove i manufatti di cui si discute non fossero interamente interrati né avrebbe giustificazione l’esenzione dagli oneri urbanistici per la realizzazione di volumetrie fuori terra (TAR Calabria-Catanzaro, Sez. II, sentenza 09.06.2010 n. 1056 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Nel rilascio del titolo abilitativo a costruire, il comune è tenuto a verificare non soltanto il rispetto della quantità delle aree da asservire a parcheggio privato nella misura proporzionale stabilita dalla legge ma, altresì, la loro concreta idoneità a soddisfare le esigenze basilari dell'ordinata convivenza perseguite dalla disciplina urbanistica.
Se in linea di principio è possibile che siano vincolate a parcheggio anche aree esterne al fabbricato, è comunque necessario che esse siano prossime a questo e comunque poste ad una distanza tale da non vanificare il nesso di funzionalità rispetto all’edificio principale, nesso che –diversamente– resterebbe affidato soltanto ad un adempimento di carattere meramente formale (la stipulazione di un atto di asservimento), totalmente avulso dalle caratteristiche oggettive dei beni.
In vista del rilascio del titolo edilizio, l’amministrazione comunale è tenuta a verificare non soltanto il rispetto della quantità delle aree da asservire a parcheggio privato nella misura proporzionale stabilita dalla legge ma, altresì, la loro concreta idoneità a soddisfare le esigenze basilari dell'ordinata convivenza perseguite dalla disciplina urbanistica.
In proposito, l’art. 41-sexies L. 1150/1942 prescrive che gli spazi a parcheggio siano reperiti “nelle aree di pertinenza” delle nuove costruzioni.
Orbene, è noto che la nozione di pertinenza urbanistica ha peculiarità sue proprie, che la differenziano da quella civilistica, comportando l’esistenza di un nesso di funzionalità rispetto all'edificio principale, apprezzabile su di un piano oggettivo, a prescindere dalla soggettiva destinazione impressa dal proprietario.
Se in linea di principio ciò non impedisce che siano vincolate a parcheggio anche aree esterne al fabbricato, è comunque necessario che esse siano prossime a questo e comunque poste ad una distanza tale da non vanificare il nesso di funzionalità rispetto all’edificio principale, nesso che –diversamente– resterebbe affidato soltanto ad un adempimento di carattere meramente formale (la stipulazione di un atto di asservimento), totalmente avulso dalle caratteristiche oggettive dei beni.
Nel caso di specie, la notevole distanza delle aree vincolate a parcheggio pertinenziale rispetto ai locali oggetto di ristrutturazione le rende concretamente non fruibili in funzione dello scopo sotteso alla norma di legge, che è quello di evitare la sosta di auto sulle strade pubbliche
(TAR Liguria, Sez. I, sentenza 03.06.2010 n. 3943 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: A. Lopez e R. D'Apolito, Il punto sui parcheggi privati. La circolazione dei posti auto realizzati su spazi pubblici (link a www.ambientediritto.it).

EDILIZIA PRIVATAE' legittimo il diniego di un permesso di costruire (per la costruzione di un fabbricato plurifamigliare) laddove gli spazi di parcheggio -ex art. 41-sexies della l. 1150/1942- sono reperiti in quantità inferiore al minimo di legge e, comunque, reperiti in maniera inadeguata circa la forma e l'effettiva usufruibilità.
E questo Tribunale conferma la bontà delle argomentazioni svolte dal Comune a supporto dell'impugnato diniego avendo disposto una verificazione tecnica onde accertare la superficie effettivamente utilizzabile a parcheggio e secondo i seguenti criteri:
► detrazione degli gli spazi di accesso e di manovra;
► detrazione delle porzioni non utilizzabili per forma o per ridotte dimensioni.

Essenziale ai fini di valutare l’”ineluttabilità” del diniego è dunque lo scrutinio del secondo motivo, con cui si censurano i tre motivi che sorreggono il provvedimento impugnato.
Con riferimento al primo e più significativo motivo di diniego, concernente l’inadeguatezza dei posti auto progettati rispetto al carico urbanistico, a fronte della divergenza di posizioni tra le parti (secondo la prospettazione dei ricorrenti, lo spazio destinato a posti auto ammonterebbe a mq. 807,00, di cui mq. 522,00 all’interno del fabbricato, e mq. 285,00 all’esterno dello stesso, mentre, secondo la prospettazione dell’Amministrazione resistente, lo spazio pertinenziale a ciò effettivamente destinato sarebbe di mq. 263,64, prendendo a parametro un fabbisogno minimo, rispetto al complessivo sviluppo volumetrico del fabbricato, di mq. 563,45), il Tribunale ha disposto una verificazione tecnica onde accertare la superficie effettivamente utilizzabile a parcheggio.
Facendo applicazione dei criteri indicati nell’ordinanza per determinare le dimensioni standard di un posto-macchina, la relazione tecnica ha concluso affermando che il totale dei posti macchina ammonta a mq. 237,50, inferiore ai mq. 563,45 occorrenti in aderenza alla normativa di cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica fondamentale, nel testo novellato dalla legge 24.03.1989, n. 122, trovando dunque conferma l’assunto motivazionale del diniego, riposante sull’inadeguatezza degli standard minimi di parcheggio.
Parte ricorrente contesta l’elaborato tecnico, ed, ancor prima, i criteri fissati nell’ordinanza del Tribunale. Quest’ultimo, al fine di determinare la superficie effettivamente utilizzabile a parcheggio, ha stabilito che dovessero essere detratti gli spazi di accesso e di manovra, nonché le porzioni non utilizzabili per forma o per ridotte dimensioni. La ricorrente invece assume, nella propria memoria difensiva del 14.01.2010, che, ai fini del rilascio del permesso di costruire, rileva unicamente la destinazione d’uso, e non anche le modalità d’accesso al (e dunque anche la comodità o meno del) singolo posto auto.
Osserva, al riguardo, il Collegio come, a bene considerare, non sia ravvisabile il dedotto contrasto con la circolare dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici 28.10.1967, n. 3210 (recante “Istruzioni per l’applicazione della legge 06.08.1967, n. 765”), la quale, a prescindere da ogni considerazione in ordine al suo valore normativo ed alla sua attuale vigenza, indica, all’art. 9, che per «”spazi per parcheggi” debbono intendersi gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra ed all’accesso dei veicoli», in quanto l’ordinanza ha disposto comunque che la verifica dei posti macchina standard realizzabili nell’intera superficie disponibile sia effettuata tenendo conto delle dimensioni e dell’accessibilità.
Né si può obiettare che la relazione tecnica non abbia valutato, in astratto, il numero dei posti auto realizzabili sull’intera superficie disponibile, atteso che la verificazione riguardava lo specifico progetto presentato unitamente all’istanza di titolo edilizio respinta, e non poteva tradursi dunque in un differente elaborato progettuale; ne consegue che va anche disattesa l’istanza di rinnovazione dell’accertamento istruttorio.
Ovviamente, non è precluso ai ricorrenti proporre un nuovo progetto all’Amministrazione connotato da un diverso utilizzo delle zone destinate a parcheggio, e che soddisfi il rapporto pubblicistico di pertinenzialità stabilito fra immobile e posti auto.
La condivisibilità dell’esaminato motivo di diniego del permesso di costruire è sufficiente di per sé a sorreggere il provvedimento, il quale è fondato su di una pluralità di cause giustificatrici, ciascuna delle quali autonoma dalle altre; e ciò esime il Collegio dalla disamina delle ulteriori sub-censure relative agli altri due (secondari) motivi del provvedimento impugnato.
Alla stregua di quanto esposto, il ricorso deve essere respinto, in quanto infondato
(TAR Umbria, sentenza 08.04.2010 n. 236 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl Collegio condivide i rilievi delle parti appellanti, secondo cui il comma 1 dell’art. 9 della l. n. 122/1989 non circoscrive esclusivamente ai proprietari degli immobili interessati la legittimazione a realizzare i parcheggi agli stessi pertinenziali.
Infatti, la disposizione innanzi citata, dopo aver statuito che: “…I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti” aggiunge che: “…Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (…)”.
Orbene, la forma impersonale utilizzata nella seconda proposizione richiamata comporta che i parcheggi collocati in aree esterne ai fabbricati, a differenza di quelli posti nel sottosuolo o al piano terreno degli stessi, non devono essere realizzati necessariamente dai proprietari dell’immobile, ma possono esserlo anche da terzi: evidentemente il legislatore, non potendo escludersi che le “aree pertinenziali esterne” potessero appartenere a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, ha ritenuto di non dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i parcheggi de quibus.
Inoltre, la locuzione “…Tali parcheggi” indica chiaramente che la seconda proposizione del comma 1 è riferita alla medesima ipotesi disciplinata dalla prima, ossia alla realizzazione di parcheggi “da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”; di conseguenza, anche la possibilità di derogare ai predetti strumenti deve intendersi estesa agli interventi posti in essere da terzi, oltre che dai proprietari.
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La nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
La pertinenzialità che il legislatore ha inteso considerare (con la l. 122/1989) non è tanto quella materiale esistente tra l’edificio e l’area (sottostante, interna o esterna) destinata ad accogliere il parcheggio, ma quella giuridica esistente tra ciascun singolo posto auto da realizzare e una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra di essi un nesso di inscindibilità: ciò che è coerente con la ratio della legge nr. 122 del 1989, che è quella di venire incontro al bisogno di parcheggi dei residenti nelle aree urbane evitando al tempo stesso operazioni speculative.

Una prima questione da affrontare nell’interpretazione del citato art. 9 della legge nr. 122 del 1989 –la cui formulazione non è certo delle più felici– è quella dell’individuazione dei soggetti cui è consentito realizzare i parcheggi interrati in deroga alle disposizioni degli strumenti urbanistici (tali essendo le caratteristiche della vicenda amministrativa per cui è causa).
Sul punto, occorre anzi tutto evidenziare l’estraneità alla vicenda di che trattasi dell’ipotesi contemplata dal comma 4 dello stesso art. 9, il quale faculta i Comuni a realizzare in proprio, su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse, dei “parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati” e da cedere in diritto di superficie: nella fattispecie, infatti, il Comune di Siena si è limitato ad assentire la realizzazione di parcheggi interrati da parte della società Pasqui Costruzioni S.r.l. su un suolo in disponibilità della stessa in quanto messole a disposizione da uno dei soggetti poi assegnatari dei box realizzati.
Ciò premesso, il Collegio condivide i rilievi delle parti appellanti, secondo cui il comma 1 dell’art. 9 non circoscrive esclusivamente ai proprietari degli immobili interessati la legittimazione a realizzare i parcheggi agli stessi pertinenziali.
Infatti, la disposizione innanzi citata, dopo aver statuito che: “…I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti” aggiunge che: “…Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (…)”.
Orbene, la forma impersonale utilizzata nella seconda proposizione richiamata comporta che i parcheggi collocati in aree esterne ai fabbricati, a differenza di quelli posti nel sottosuolo o al piano terreno degli stessi, non devono essere realizzati necessariamente dai proprietari dell’immobile, ma possono esserlo anche da terzi: evidentemente il legislatore, non potendo escludersi che le “aree pertinenziali esterne” potessero appartenere a soggetti diversi dai proprietari dell’immobile, ha ritenuto di non dover limitare solo a questi ultimi la legittimazione a chiedere il permesso per realizzarvi i parcheggi de quibus (ciò che, come meglio si dirà appresso, ha rilievo anche ai fini della stessa definizione del concetto di “aree pertinenziali esterne”).
Inoltre, la locuzione “…Tali parcheggi” indica chiaramente che la seconda proposizione del comma 1 è riferita alla medesima ipotesi disciplinata dalla prima, ossia alla realizzazione di parcheggi “da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”; di conseguenza, anche la possibilità di derogare ai predetti strumenti deve intendersi estesa agli interventi posti in essere da terzi, oltre che dai proprietari.
Più delicata è la seconda questione interpretativa del comma 1 dell’art. 9, in ordine al significato da attribuire alla locuzione “aree pertinenziali esterne al fabbricato”: se cioè essa richiami una nozione di pertinenzialità “materiale”, come tale evocante un rapporto di accessorietà o asservimento tra area esterna e fabbricato necessariamente preesistente all’intervento realizzativo dei parcheggi interrati, ovvero faccia riferimento a una nozione “giuridica”, implicante semplicemente l’instaurazione di uno stabile legame tra parcheggio e unità immobiliare in forza del quale di essi non possa più disporsi separatamente, e quindi suscettibile anche di non preesistere all’intervento e di essere creato solo in un momento successivo alla realizzazione del parcheggio (alla stessa stregua di quanto più chiaramente previsto, per i parcheggi realizzati direttamente dal Comune, al successivo comma 4).
Pur ribadendo che il dato normativo nella specie è tutt’altro che limipido, il Collegio ritiene di dover propendere per la seconda lettura, aderendo alle prospettazioni in tal senso sviluppate dalle parti appellanti.
Al riguardo, giova in primo luogo richiamare il noto insegnamento secondo cui la nozione edilizia di pertinenzialità ha connotati significativamente diversi da quelli civilistici, assumendo in essa rilievo decisivo non tanto il dato del legame materiale tra pertinenza ed immobile principale, quanto il dato giuridico che la prima risulti priva di autonoma destinazione e di autonomo valore di mercato e che esaurisca la propria destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, sez. IV, 15.09.2009, nr. 5509; id., 23.07.2009, nr. 4636; id., 07.07.2009, nr. 3379).
Se ciò è vero, ne discende che non può ritenersi a priori inconfigurabile, nell’applicazione dell’art. 9 della legge nr. 122 del 1989, l’ipotesi in cui l’area esterna non si trovi in rapporto di immediata contiguità materiale con il fabbricato cui i realizzandi parcheggi sono destinati ad accedere: ciò, del resto, è in linea con la conclusione sopra raggiunta nel senso che detta area esterna possa originariamente essere anche di proprietà di soggetto diverso dal proprietario dell’immobile nei cui confronti i parcheggi sono destinati a divenire “pertinenziali” (nel caso di specie, la società Pasqui Costruzioni S.r.l. è stata autorizzata dal proprietario del suolo, il quale ha poi mantenuto la proprietà di due dei box realizzati).
Ma, a ben vedere, v’è un ulteriore e decisivo argomento testuale a sostegno della conclusione qui raggiunta, che è ricavabile dalla prima proposizione del comma 1 del più volte citato art. 9, laddove esso, con riferimento ai parcheggi che i proprietari possono realizzare nel sottosuolo o al pian terreno del fabbricato, li definisce come “parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari”: quasi che anche in questo caso il vincolo di pertinenzialità possa anche non preesistere alla realizzazione del parcheggio, ma sorgere successivamente in virtù di uno specifico atto di destinazione.
Ed invero, come si evince dalla lettura complessiva della norma, la pertinenzialità che il legislatore ha inteso considerare in questo caso non è tanto quella materiale esistente tra l’edificio e l’area (sottostante, interna o esterna) destinata ad accogliere il parcheggio, ma quella giuridica esistente tra ciascun singolo posto auto da realizzare e una specifica unità immobiliare, nel senso di creare fra di essi un nesso di inscindibilità: ciò che è coerente con la ratio della legge nr. 122 del 1989, che è quella di venire incontro al bisogno di parcheggi dei residenti nelle aree urbane evitando al tempo stesso operazioni speculative (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 31.03.2010 n. 1842 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: La deroga agli strumenti urbanistici, ex art. 9 legge 122/1989, è da reputarsi operante solo quando i parcheggi siano realizzati nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati già esistenti, mentre è da escludersi –e, quindi, i parcheggi devono essere realizzati nel rispetto delle disposizioni urbanistiche–, se non vengano a ciò adibiti i locali (preesistenti) siti al piano terra di un fabbricato o se le autorimesse non vengano allocate nel sottosuolo dei fabbricati.
La legge 122/1989 è applicabile alla costruzione di spazi-parcheggio nelle sole aree urbane, mentre la realizzazione di parcheggi in aree extraurbane resta assoggettata alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie e necessita di concessione edilizia (o permesso di costruire).

Ai sensi dell'art. 9, comma 1, della l. n. 122/1989, “i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti … tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.
Sia in base all’art. 9, comma 1, della l. n. 122/1989 sia in base all’art. 6, comma 2, l. r. Campania n. 19/2001, ma nei limiti da essi dettati, i parcheggi pertinenziali possono, dunque, realizzarsi anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti.
Con riferimento all’art. 9, comma 1, della l. n. 122/1989, la giurisprudenza ha chiarito che la sfera applicativa delle agevolazioni da esso contemplate, in considerazione delle finalità della legge e in relazione al suo carattere eccezionale, non può estendersi al di fuori delle ipotesi normativamente previste (Cons. Stato, sez. V, 29.03.2006, n. 1608).
Ha, conseguentemente, statuito che la costruzione di autorimesse e parcheggi, se non effettuata in locali preesistenti o totalmente al di sotto del piano di campagna naturale, rimane assoggettata al regime urbanistico delle nuove costruzioni fuori terra (Cons. Stato, sez. V, 29.03.2004, n. 1662; 29.03.2006 n. 1608; sez. IV, 11.11.2006, n. 6065; 26.09.2008 n. 4645; TAR Lazio, Roma, sez. I, 16.04.2008, n. 3259).
La deroga agli strumenti urbanistici è, pertanto, da reputarsi operante, solo quando i parcheggi siano realizzati nel sottosuolo ovvero nei locali siti al piano terra dei fabbricati già esistenti, mentre è da escludersi –e, quindi, i parcheggi devono essere realizzati nel rispetto delle disposizioni urbanistiche–, se non vengano a ciò adibiti i locali (preesistenti) siti al piano terra di un fabbricato o se le autorimesse non vengano allocate nel sottosuolo dei fabbricati.
Nel ribadire che la possibilità di edificare parcheggi pertinenziali in virtù della deroga alle vigenti prescrizioni urbanistiche, consentita dall’art. 9, comma 1, della l. n. 122/1989, costituisce una disposizione di carattere eccezionale da interpretarsi in senso strettamente letterale, in considerazione delle finalità di una legge volta a favorire la diminuzione del traffico veicolare all’interno dei centri abitati, la giurisprudenza prevalente ha, poi, anche affermato che la citata norma legislativa statale è applicabile alla costruzione di spazi-parcheggio nelle sole aree urbane, mentre la realizzazione di parcheggi in aree extraurbane resta assoggettata alle ordinarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie e necessita di concessione edilizia (o permesso di costruire) (cfr. Cons. Stato, sez. V, 11.11.2004, n. 7324 e n. 7325; TAR Sicilia, Catania, sez. I, 03.10.2005, n. 1531; TAR Veneto, Venezia, sez. II, 02.05.2007, n. 1331; TAR Toscana, Firenze, sez. III, 29.05.2007, n. 817; TAR Lazio, Roma, sez. I, 16.04.2008, n. 3259) (TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, sentenza 11.03.2010 n. 1383 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Se l’intervento di ristrutturazione edilizia conduce alla realizzazione di un edificio da considerare come nuova costruzione rispetto a quella preesistente, si applica l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1042 sulla necessità degli spazi da destinare a parcheggio.
Questo Consiglio di Stato ha avuto modo di rilevare che “Se l’intervento di ristrutturazione edilizia conduce alla realizzazione di un edificio da considerare come nuova costruzione rispetto a quella preesistente, si applica l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1042 sulla necessità degli spazi da destinare a parcheggio" (Cons. Stato, Sezione V, 22.06.1998 n. 921)
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 08.03.2010 n. 1339 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2009

EDILIZIA PRIVATA: Ai sensi delle LL. n. 10 del 1977 e n. 122 del 1989, in sede di rilascio della concessione edilizia, non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione i parcheggi c.d. obbligatori fissati dall'art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942.
Infatti, la L. 24.03.1989 n. 122 (c.d. “legge Tognoli”), recante disposizioni in materia di parcheggi, dispone (art. 11, comma 1) che le opere e gli interventi da essa previsti “costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'art. 9, comma 1, lett. f), della l. 28.01.1977 n. 10”, e dunque non sono soggetti a contributo concessorio.
Pertanto gli atti di accertamento devono essere ritenuti illegittimi, nella parte in cui assoggettano al pagamento degli oneri di urbanizzazione i parcheggi privati realizzati dalla ricorrente, con la precisazione che il regime di gratuità riguarda soltanto i parcheggi di pertinenza delle nuove costruzioni nei limiti della dotazione obbligatoria, che fanno corpo con le stesse o che vengono realizzati in aree pertinenziali.

Osserva il Collegio che ai sensi delle LL. n. 10 del 1977 e n. 122 del 1989, in sede di rilascio della concessione edilizia, non sono assoggettabili al contributo commisurato al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione i parcheggi c.d. obbligatori fissati dall'art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942.
Infatti, la L. 24.03.1989 n. 122 (c.d. “legge Tognoli”), recante disposizioni in materia di parcheggi, dispone (art. 11, comma 1) che le opere e gli interventi da essa previsti “costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'art. 9, comma 1, lett. f), della l. 28.01.1977 n. 10”, e dunque non sono soggetti a contributo concessorio (Cons. St., Sez. V, 14.10.1992, n. 987; TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17.04.2007, n. 1779).
Pertanto gli atti di accertamento devono essere ritenuti illegittimi, nella parte in cui assoggettano al pagamento degli oneri di urbanizzazione i parcheggi privati realizzati dalla ricorrente, con la precisazione che il regime di gratuità riguarda soltanto i parcheggi di pertinenza delle nuove costruzioni nei limiti della dotazione obbligatoria, che fanno corpo con le stesse o che vengono realizzati in aree pertinenziali.
Per quanto riguarda invece la c.d. “strada interrata”, va rilevato che trattasi di accesso privato, interrato e ad esclusivo uso dei condomini, con conseguenza della rilevanza del relativo volume ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione, onde gli atti di accertamento impugnati devono essere ritenuti “in parte qua” legittimi
(TAR Marche, sentenza 28.12.2009 n. 1475  - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA:  Ai fini della qualificazione del parcheggio come opera pubblica non osta la circostanza che il medesimo sia stato realizzato e sia temporaneamente gestito da un soggetto privato.
L’eccezione di difetto di giurisdizione, avanzata dal Comune resistente, pertanto, si è rivelata dirimente ai fini della soluzione della controversia.
Il Tribunale amministrativo di Firenze, in merito, rivela di aderire, infatti, al più risalente, ma più convincente indirizzo giurisprudenziale che afferma, in vicende come quella in esame, la natura pubblica dell’opera realizzata (parcheggio).
Ed invero, si è sottolineato che, ai fini della qualificazione del parcheggio come opera pubblica, pur antecedentemente alla l. n. 122/1989, non osta la circostanza che il medesimo sia stato realizzato e sia temporaneamente gestito da un soggetto privato, né il fatto che esso insista sul suolo comunale concesso in diritto di superficie con facoltà di cessione: infatti, da un lato il requisito della proprietà dell’opera in capo ad un soggetto pubblico non è affatto elemento indefettibile del concetto di opera pubblica, conoscendo il nostro ordinamento esempi di lavori pubblici attinenti ad opere, che sono e rimangono di proprietà di privati (dalla manutenzione di immobili di interesse storico agli interventi di risanamento ex l. n. 2892/1885); dall’altro, di regola è pubblica anche l’opera in futuro destinata a passare in proprietà di un soggetto pubblico, com’è destinato a verificarsi alla scadenza del diritto di superficie.
Il Comune, nella vicenda in commento, aveva affidato in concessione a una società l’intervento di progettazione, realizzazione e gestione di un parcheggio nel sottosuolo di una piazza, da concedere in diritto di superficie, secondo quanto previsto dal Piano Urbano dei Parcheggi, nell’ambito di una serie di analoghi affidamenti per complessivi tredici interventi da eseguire nel centro cittadino.
La convenzione stipulata a tal proposito prevedeva, tra l’altro, che i lavori di costruzione del parcheggio dovessero iniziare entro un anno dalla costituzione del diritto di superficie e comunque non oltre un anno dalla notifica del rilascio della concessione edilizia e dovessero essere ultimati entro i termini di progetto. Il mancato rispetto dei termini di inizio, esecuzione ed ultimazione dei lavori di costruzione del parcheggio avrebbe comportato la risoluzione di diritto della convenzione e la revoca della concessione.
Dopo l’approvazione del progetto, la costituzione del diritto di superficie ed il rilascio della concessione edilizia, i lavori iniziavano nel febbraio del 2000. In breve tempo, però, insorgevano inconvenienti, che causavano interruzioni e ritardi nei lavori: ciò determinava l’avvio di un lungo contenzioso con il Comune, che sfociava nella revoca della concessione e risoluzione della convenzione accessiva, disposta dalla Giunta Comunale (commento tratto da
www.documentazione.ancitel.it - TAR Toscana, Sez. II, sentenza 18.11.2009 n. 1708 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi - art. 69 l.r. 12/2005 - equiparazione opere di urbanizzazione - titolo edilizio gratuito- sufficienza.
Per l'art. 69 LR 12/2005 i parcheggi, pertinenziali e non pertinenziali, realizzati anche in eccedenza rispetto alla quota minima richiesta per legge, sono equiparati alle opere di urbanizzazione e pertanto sono realizzabili mediante un titolo edilizio gratuito e non concorrono alla definizione della classe dell'edificio ai fini del calcolo del costo di costruzione.
Ciò in quanto l'utilità pubblica dei parcheggi è stata messa in relazione direttamente con gli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (con abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (con superamento della misura minima ex lege) (massima tratta da www.solom.it - TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 29.09.2009 n. 1709 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Lombardia, la 1^ pronuncia (chiara ed incontrovertibile) del TAR sulla gratuita dei box dopo la L.R. n. 12/2005: ora non ci sono più dubbi, i box sono sempre e comunque gratuiti.
Sussiste il regime della gratuità per tutti i parcheggi, indipendentemente dal collegamento con un edificio e senza tenere conto della distinzione tra parcheggi obbligatori e facoltativi.
L’art. 69 della LR 12/2005 segna il superamento delle incertezze del regime anteriore, nell’ambito del quale la giurisprudenza aveva assunto per gradi posizioni sempre più favorevoli alla gratuità dei parcheggi senza tuttavia arrivare al riconoscimento degli stessi come autonomo bene giuridico tutelato in quanto tale dall’ordinamento (v. TAR Brescia 03.05.2006 n. 449; TAR Brescia 26.09.2007 n. 898).
Inizialmente la gratuità è stata infatti intesa come incentivo a introdurre volontariamente la dotazione minima di parcheggi pertinenziali negli edifici esistenti (quindi nelle nuove costruzioni sono stati considerati onerosi anche i parcheggi obbligatori ex art. 41-sexies della legge 17.08.1942 n. 1150). In seguito la gratuità è stata collegata alla funzione pubblica della dotazione minima di parcheggi pertinenziali, tanto negli edifici esistenti quanto nelle nuove costruzioni (quindi sono stati considerati onerosi solo i parcheggi eccedenti la misura minima, a causa della loro natura speculativa).
Con l’art. 69 della LR 12/2005 l’equiparazione dei parcheggi alle opere di urbanizzazione ha raggiunto la sua formulazione più coerente, in quanto l’utilità pubblica dei parcheggi è stata messa in relazione direttamente con gli interessi della viabilità senza la mediazione di uno specifico edificio (di qui l’abbandono del requisito della pertinenzialità) e senza la predeterminazione di limiti quantitativi (di qui il superamento della misura minima ex lege). Tenuto conto della nuova impostazione fatta propria dal legislatore regionale non può essere seguita l’opzione interpretativa del Comune, che tende a riprodurre schemi appartenenti al precedente assetto normativo.
A conferma si osserva che l’esistenza di un vincolo di pertinenzialità è ora richiesta soltanto per beneficiare della deroga agli strumenti urbanistici ex art. 66 della LR 12/2005 e, quindi, si colloca su un piano del tutto diverso rispetto a quello della gratuità del titolo edilizio (v. TAR Brescia 15.04.2009 n. 858) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. I, sentenza 29.09.2009 n. 1709 - link a
www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Stante la divergenza di posizioni in ordine ad un elemento fattuale, quale è quello della dimensione della effettiva superficie destinata a parcheggio (ex art. 41-sexies legge 17.08.1942, n. 1150 e s.m.i.), occorre, ai fini del decidere, integrare l’istruttoria, disponendo una verificazione in contraddittorio tra le parti, al fine di accertare quale sia la superficie effettivamente utilizzabile come parcheggio, detratti gli spazi di accesso e manovra e detratte le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso.
A tali fini si dovrà procedere nel seguente modo:
- si dovranno innanzi tutto stabilire le dimensioni convenzionali standard di un posto-macchina;
- si dovrà quindi verificare quanti posti macchina standard possano essere realizzati nell’intera superficie disponibile, tenuto conto delle dimensioni e dell’accessibilità;
- la superficie complessiva dei posti macchina standard così individuati costituirà la superficie destinata a parcheggio, ai fini di cui si discute.

- CONSIDERATO che oggetto del presente ricorso è il diniego del permesso di costruire (per la realizzazione, previa demolizione del preesistente fabbricato, di un edificio residenziale) di cui al provvedimento prot. n. 0028102 in data 20.10.2008 adottato dal Comune di Magione sull’istanza presentata dai ricorrenti, in qualità di comproprietari di un fabbricato ubicato in via del Pozzino, e catastalmente identificato al foglio 28, mapp. 514;
- Considerato che il primo motivo di diniego consiste nell’affermata inadeguatezza dei «posti auto rispetto al carico urbanistico (16 appartamenti) dell’edificio in progetto, in quanto risultano disponibili n. 5 posti auto interni e n. 11 posti auto esterni»;
- Considerato, a questo riguardo, che, ad avviso dei ricorrenti, è pienamente rispettata dal progetto la prescrizione dell’art. 41-sexies della legge urbanistica fondamentale (legge 17.08.1942, n. 1150 e s.m.i.), a mente della quale «nelle nuove costruzioni … debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione», in quanto il fabbisogno di aree a standard, in relazione al complessivo sviluppo volumetrico del fabbricato, sarebbe pari a mq. 563,45 (mc. 5643,50 diviso 10), mentre nel caso di specie ammonta a mq. 807,00, localizzati per mq. 522,00 all’interno del fabbricato, e per mq. 285,00 all’esterno dello stesso;
- Considerato che, al contrario, secondo la prospettazione dell’Amministrazione resistente, lo spazio effettivamente destinato a posti auto sarebbe di mq. 263,64 (5 posti auto interni ed 11 esterni), a fronte del fabbisogno minimo di mq. 563,45, risultato cui si perviene scomputando le porzioni di superficie, pur nominalmente destinate a parcheggio, non fruibili a causa delle scelte progettuali, ed, in definitiva, a causa della struttura del fabbricato;
- Ritenuto dunque che oggetto del contendere è la contestazione di uno spazio auto inadeguato per mq. 299,81, rispetto alle esigenze edilizie ed urbanistiche dell’insediamento, con conseguente asserita non soddisfazione del rapporto (pubblicistico) di pertinenzialità stabilito dalla legge fra immobili e posti auto;
- Ritenuto che, stante tale divergenza di posizioni in ordine ad un elemento fattuale, quale è quello della dimensione della effettiva superficie destinata a parcheggio, occorre, ai fini del decidere, integrare l’istruttoria, disponendo una verificazione in contraddittorio tra le parti, al fine di accertare quale sia la superficie effettivamente utilizzabile come parcheggio, detratti gli spazi di accesso e manovra e detratte le porzioni che non sono utilizzabili, per forma o per le ridotte dimensioni, ovvero perché eccedenti un posto macchina standard ma insufficienti per realizzarne un altro, ovvero infine per il difficile accesso;
- Ritenuto che a tali fini si dovrà procedere nel seguente modo: si dovranno innanzi tutto stabilire le dimensioni convenzionali standard di un posto-macchina; si dovrà quindi verificare quanti posti macchina standard possano essere realizzati nell’intera superficie disponibile, tenuto conto delle dimensioni e dell’accessibilità; la superficie complessiva dei posti macchina standard così individuati costituirà la superficie destinata a parcheggio, ai fini di cui si discute (TAR Umbria, ordinanza 20.08.2009 n. 24 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Realizzazione parcheggi interrati e seminterrati
Ai sensi dell’art. 9 della legge 24.03.1989, n. 122, la realizzazione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita soltanto se è realizzata nel sottosuolo o nei locali del piano terreno del fabbricato stesso.
Per effetto della modifica apportata a tale disposizione dall’art. 17, comma 90, della legge 15.05.1997, n. 127, poi, il regime dell’autorizzazione è stato esteso ai parcheggi realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato.
In ogni caso è però necessario che i parcheggi siano realizzati nei siti suddetti, ossia nel sottosuolo o nei locali del piano terreno del fabbricato di cui costituiscono pertinenza o nel sottosuolo di aree esterne al fabbricato ma sempre pertinenziali allo stesso.
Qualora invece vengano costruiti in aree diverse o all’esterno o in superficie non è più sufficiente la suddetta procedura semplificata, ma è necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire, in ragione del loro impatto sull’assetto urbanistico e sull’utilizzazione del territorio (fattispecie relativa a sequestro probatorio di cantiere per la realizzazione di box interrati e seminterrati) (Corte di Cassazione, Sez. III penale, sentenza 25.06.2009 n. 26327 - link a www.lexambiente.it).
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Nel caso di specie ritiene il Collegio che il tribunale del riesame abbia fatto corretta applicazione dei principi di diritto in materia costantemente affermati da questa Corte, secondo i quali
ai sensi della L. 24.03.1989, n. 122, art. 9, la realizzazione di autorimesse o parcheggi destinati a pertinenza di fabbricati esistenti è soggetta ad autorizzazione gratuita soltanto se è realizzata nel sottosuolo o nei locali del piano terreno del fabbricato stesso. Per effetto della modifica apportata a tale disposizione dalla L. 15.05.1997, n. 127, art. 17, comma 90, poi, il regime dell'autorizzazione è stato esteso ai parcheggi realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato. In ogni caso è però necessario che i parcheggi siano realizzati nei siti suddetti, ossia nel sottosuolo o nei locali del piano terreno del fabbricato di cui costituiscono pertinenza o nel sottosuolo di aree esterne al fabbricato ma sempre pertinenziali allo stesso. Qualora invece vengano costruiti in aree diverse o all'esterno o in superficie non è più sufficiente la suddetta procedura semplificata, ma è necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire, in ragione del loro impatto sull'assetto urbanistico e sull'utilizzazione del territorio (Sez. 3^, 24.09.2001, n. 37013, Tripodoro, m. 220349; Sez. 3^, 24.10.2006, n. 38841, Di Iorio, m. 235357; Sez. 3^, 15.01.2008, n. 8693, Navarra, m. 239064).
Nel caso di specie, inoltre, come rilevato dal tribunale del riesame, per effetto della Delib. Comunale 08.08.1997, n. 165, il vincolo di pertinenzialità poteva essere esteso agli edifici situati in una distanza fino a 1.000 metri dal terreno nel cui sottosuolo era realizzato il parcheggio, alla condizione che si trattasse di parcheggi interrati al di sotto di aree non edificate.
Il tribunale del riesame ha appunto ritenuto che nella specie sussisteva il fumus che l'esecuzione delle opere e degli interventi non fosse avvenuta nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla normativa speciale, e che quindi non fosse consentita la procedura semplificata ma occorresse il permesso di costruire. E' vero che la motivazione dell'ordinanza impugnata potrebbe su qualche punto dare adito ad incertezze e perplessità, qualora, come sostiene il ricorrente, avesse affermato la tesi che il vincolo di pertinenzialità con i singoli edifici ed appartamenti dovrebbe sussistere già al momento del progetto e non potrebbe invece venire ad esistenza successivamente, dopo l'ultimazione dei lavori, al momento della stipula degli atti pubblici di trasferimento in favore di proprietari di immobili dotati dei requisiti previsti. Ed invero è quest'ultimo il momento entro il quale deve essere individuato in maniera specifica il vincolo tra singolo parcheggio e specifico appartamento, mentre al momento della presentazione della DIA devono essere individuati o comunque individuabili solo i fabbricati in favore dei quali potranno successivamente essere costituiti i singoli vincoli con l'atto d'obbligo del costruttore a vendere i parcheggi interrati esclusivamente ai proprietari di