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dossier VERIFICA IN ISTRUTTORIA DEI LIMITI PRIVATISTICI AL RILASCIO DEL P.d.C. (Permesso di Costruire)
anno 2016

EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio –segnatamente, in sede di esame sull’effettiva disponibilità giuridica del bene oggetto dell’intervento edificatorio, limitando invero l’art. art. 11 d.P.R. 06.06.2001, n. 380, la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia a chi sia munito di titolo giuridico sostanziale per richiederlo– sussiste bensì l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, ma soltanto alla condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici.
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Si premette, in linea di diritto, che secondo l’orientamento prevalente di questo Consiglio di Stato, condiviso dal collegio, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio –segnatamente, in sede di esame sull’effettiva disponibilità giuridica del bene oggetto dell’intervento edificatorio, limitando invero l’art. art. 11 d.P.R. 06.06.2001, n. 380, rispettivamente il corrispondente art. 70 l. urb. prov. (emanata dalla Provincia autonoma di Bolzano nell’esercizio della potestà legislativa primaria in materia di urbanistica), la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia a chi sia munito di titolo giuridico sostanziale per richiederlo– sussiste bensì l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, ma soltanto alla condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici (v., ex plurimis, Cons. Stato, Sez. VI, 28.09.2012, n. 5128; Cons. Stato, Sez. VI, 20.12.2011, n. 6731; Cons. Stato, Sez. IV, 04.05.2010, n. 2546) (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 21.11.2016 n. 4861 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Vicinato, comune super partes. Il permesso di costruire non tocca conflitti tra confinanti. Sentenza del Tar Puglia: questioni civilistiche da far valere di fronte ai giudici ordinari.
Al comune non interessano i rapporti fra confinanti o condomini: quando concede i titoli edilizi, lo fa «salvi i diritti di terzi». Ecco allora che il vicino non può far annullare il permesso di costruire concesso al rivale solo perché il nuovo manufatto può impedirgli di esercitare il diritto alla veduta: le questioni civilistiche come l'osservanza delle distanze tra fabbricati, infatti, devono essere fatte valere di fronte al giudice ordinario.

È quanto emerge dalla sentenza 11.02.2016 n. 162, pubblicata dalla III Sez. del TAR Puglia-Bari.
Titolo e godimento. Niente da fare per il confinante: non riesce a bloccare i lavori alla palazzina nel centro storico. E ciò perché prospetta lesioni che riguardano più il diritto di distanza dalla veduta che il rilascio del titolo edilizio in sé.
Quando il comune è chiamato ad autorizzare l'opera, infatti, può limitarsi a verificare che il richiedente sia titolare di un adeguato titolo di godimento sull'immobile: deve insomma badare alla sola legittimazione, senza verificare il rispetto dei limiti privatistici; a meno che questi limiti non sono immediatamente conoscibili o non contestati e dunque il controllo dell'amministrazione si riduce a una mera presa d'atto.
Le lesioni di diritti soggettivi come quelli alla luce e veduta o la presenza di diritti contrari richiedono invece un'approfondita indagine e rientrano nelle controversie fra i privati: si tratta quindi di questioni che devono essere introdotte nelle sedi opportune perché esulano dalla legittimità dell'autorizzazione all'edificazione, anche in sanatoria, che è di competenza del comune.
Consenso irrilevante. È altrettanto inutile l'iniziativa di uno dei condomini che si rivolge al comune per ottenere misure repressive contro l'opera edilizia promossa dall'altro sulla base della Scia, la segnalazione di inizio attività. E ciò anche se l'assemblea ha bocciato la proposta avanzata dal singolo proprietario esclusivo di trasformare le finestre in balconi, approfittando dei lavori alla facciata dell'edificio.
L'amministrazione non può infatti subordinare il rilascio del titolo abilitativo al consenso del confinante quando si tratta di una questione di diritti reali, e dunque civilistica, che resta estranea alla competenza dell'ente locale. Lo stabilisce la sentenza 1409/15, pubblicata dalla sede di Salerno del Tar Campania, prima sezione.
Clausola di salvaguardia. È vero: dalla documentazione che il proprietario presenta all'amministrazione locale non emerge che l'assemblea condominiale ha già bocciato la proposta di far diventare veri e propri balconi le finestre dell'edificio, che addirittura risale a prima della seconda guerra mondiale.
Ma in realtà, osservano i giudici amministrativi, a essere sbagliata è la prassi dei comuni che subordinano l'emissione del titolo che autorizza l'opera edilizia al consenso dei titolari di diritti reali confinanti oppure di diritti reali di comunione, tra i quali il condominio: è infatti l'articolo 11, comma 3, del testo unico per l'edilizia a disporre la clausola di salvaguardia generale che fa salvi i diritti dei terzi. Al vicino, dunque, non resta che le spese di giudizio davanti al Tar e rivolgersi al giudice civile.
Nessuno sconto. Le cose cambiano nelle aree soggette a vincolo per le bellezze naturali. Il dehors del ristorante da piazzare sotto il naso del proprietario del primo piano non può ottenere l'autorizzazione paesaggistica dal comune con una procedura semplificata: è escluso, infatti, che lo spazio esterno del locale pubblico possa essere considerato un «arredo urbano» e dunque beneficiare della corsia preferenziale riconosciuta agli interventi edilizi minori dal dpr 139/10. Lo afferma la sentenza 56/2016, pubblicata dalla prima sezione del Tar Liguria.
Dehors e arredi. Altro che «lieve entità». È accolto il ricorso del vicino che teme ancora più fastidi dai clienti dell'osteria nel centro storico sottoposto al vincolo della Soprintendenza. Annullato il provvedimento dell'amministrazione che concede il placet con l'iter più breve al dehors dell'esercizio pubblico: lo spazio esterno riservato agli avventori del locale non rientra in alcune delle categorie indicate dal regolamento.
Interesse specifico. È vero, la nozione di «arredo urbano» non risulta disciplinata da alcun provvedimento normativo. Ma deve ritenersi si tratti di strutture che servono a consentire un miglior uso dei centri abitati, quanto ad accessibilità e vivibilità; vi rientrano segnaletica, illuminazione, installazioni pubblicitarie, panchine, cestini: si tratta tuttavia di manufatti a destinazione pubblica, mentre il dehors soddisfa un'esigenza commerciale del ristorante.
Infine: il vicino è portatore di un interesse specifico, mentre la Soprintendenza non gli ha notificato del procedimento volto al rilascio dell'autorizzazione di cui all'articolo 21 del decreto legislativo 42/2004. Al comune e al ristorante controinteressato non resta che pagare le spese di giudizio (articolo ItaliaOggi Sette del 25.04.2016).

EDILIZIA PRIVATAAi sensi dell’art. 11, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, “Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”; sicché, nella prassi, i titoli edilizi vengono rilasciati “salvi i diritti di terzi” e, secondo la consolidata giurisprudenza, non sussiste un obbligo generalizzato per la P.A. di verificare che non sussistano limiti di natura civilistica per la realizzazione di un'opera edilizia.
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Ai fini del rilascio del permesso di costruire l'amministrazione è onerata del solo accertamento della sussistenza del titolo astrattamente idoneo da parte del richiedente alla disponibilità dell'area oggetto dell'intervento edilizio e, nel verificare l'esistenza in capo al richiedente di un idoneo titolo di godimento sull'immobile, non si assume il compito di risolvere eventuali conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario, ma accerta soltanto il requisito della legittimazione soggettiva di colui che richiede il permesso.
In sede di rilascio di un titolo abilitativo edilizio il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici solo a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti, o immediatamente conoscibili, o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici.
Non vi è, infatti, da parte dell’Amministrazione la necessità di procedere a un'accurata ed approfondita disanima dei rapporti tra i vicini o i condomini, rientrando la presenza di eventuali diritti ostativi o la supposta pretesa di lesioni di diritti soggettivi, quali quelli di luce e veduta, nell’ambito delle controversie tra privati, che gli stessi privati potranno difendere nelle opportune sedi, e non all’aspetto della legittimità degli atti autorizzatori dell’esercizio dello ius edificandi anche in sede di sanatoria.

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Riguardo alla pretesa violazione del regime delle distanze (oggetto di doglianza nei motivi sub A e D di cui innanzi), va preliminarmente ricordato che, ai sensi dell’art. 11, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, “Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi”; sicché, nella prassi, i titoli edilizi vengono rilasciati “salvi i diritti di terzi” e, secondo la consolidata giurisprudenza, non sussiste un obbligo generalizzato per la P.A. di verificare che non sussistano limiti di natura civilistica per la realizzazione di un'opera edilizia.
Nel caso di specie, parte delle lesioni prospettate dai ricorrenti parrebbero configurarsi -non tanto e non solo- in relazione al rilascio del titolo edilizio, ma piuttosto in relazione all’asserita sussistenza di un diritto di veduta e di un diritto di distanza dalla veduta, come tali tutelabili innanzi al G.O..
Sul punto va osservato in diritto che “ai fini del rilascio del permesso di costruire l'amministrazione è onerata del solo accertamento della sussistenza del titolo astrattamente idoneo da parte del richiedente alla disponibilità dell'area oggetto dell'intervento edilizio e, nel verificare l'esistenza in capo al richiedente di un idoneo titolo di godimento sull'immobile, non si assume il compito di risolvere eventuali conflitti di interesse tra le parti private in ordine all'assetto proprietario, ma accerta soltanto il requisito della legittimazione soggettiva di colui che richiede il permesso (Cons. Stato Sez. IV, 06.03.2012, n. 1270).
In sede di rilascio di un titolo abilitativo edilizio il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici solo a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti, o immediatamente conoscibili, o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici
” (Cons. Stato Sez. VI, 28.09.2012, n. 5128; Cons. Stato Sez. VI, 20.12.2011, n. 6731; Sez. VI, 04.09.2012, n. 4676; Cons. Stato Sez. IV, 04.05.2010, n. 2546).
Non vi è, infatti, da parte dell’Amministrazione la necessità di procedere a un'accurata ed approfondita disanima dei rapporti tra i vicini o i condomini, rientrando la presenza di eventuali diritti ostativi o la supposta pretesa di lesioni di diritti soggettivi, quali quelli di luce e veduta, nell’ambito delle controversie tra privati, che gli stessi privati potranno difendere nelle opportune sedi, e non all’aspetto della legittimità degli atti autorizzatori dell’esercizio dello ius edificandi anche in sede di sanatoria (con riferimento ai condomini: Cons. Stato Sez. IV, 26.07.2012, n. 4255) - così, da ultimo, Tar Campania, Napoli, sez. 8, sent. 19/05/15 n. 2763.
Quanto innanzi esposto non si pone in posizione di discontinuità rispetto alle pronunzie della Sezione (v. sentenze nn. 1572/2015 e 113/2016) su ricorsi che pure riguardano la tutela di “beni della vita” nascenti dal diritto di proprietà su immobili: trattasi di giudizi che non hanno come oggetto immediato quei beni, bensì la legittimità di provvedimenti amministrativi in rapporto alla normativa e agli atti di pianificazione urbanistica, in ossequio al principio per il quale la lesione di tali beni può avere tutela, davanti al G.A., solo ove coincidente con la lesione di valori tutelati, nell’interesse pubblico, dalla normativa urbanistico-edilizia (TAR Puglia-Bari, Sez. III, sentenza 11.02.2016 n. 162 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2015

EDILIZIA PRIVATALa veranda del furbo non blocca il progetto.
Chi rispetta le norme edilizie non può essere penalizzato per colpa dei furbi. Così, se il vicino ha realizzato una veranda abusiva e il comune non l'ha contestata, l'ufficio tecnico dell'ente non può invece bloccare i lavori del progetto confinante conforme alle norme statali e locali per il mancato rispetto delle distanze minime tra i fabbricati: altrimenti il risultato sarebbe far arretrare la costruzione di chi ha diritto a edificare soltanto per la presenza del manufatto contro legge e dunque capovolgendo «ogni ordinario criterio discretivo delle posizioni giuridiche tra quelle lecite e quelle illecite».

È quanto emerge dalla sentenza 05.11.2015 n. 5164, pubblicata dalla II Sez. del TAR Campania-Napoli.
Il comune ha evidentemente chiuso un occhio sull'opera contro legge costruita dal vicino e ora non può dichiarare illegittimo dell'altro corpo di fabbrica e deciderne la demolizione perché troppo prossimo alla veranda abusiva.
Spese di giudizio compensate per la peculiarità della questione (articolo ItaliaOggi Sette del 09.05.2016).
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MASSIMA
3. Alla luce di quanto esposto, deve ritenersi che non risulta smentito agli atti del giudizio che lo stato dei luoghi differisce da quello rappresentato solo limitatamente all’edificio di altro proprietario e che comunque le verande insistenti su tale diversa proprietà non sono strutturate ai fini portanti, ma risultano ricavate dalla chiusura parziale delle balconate esistenti con vetro e alluminio preverniciato e sono state determinate dall’UTC dell’Amministrazione come aventi carattere provvisorio ovvero temporaneo.
Ora, se il Comune non aveva contestato l’abusività di tali verande, non poteva poi censurare la parte del corpo di fabbrica per cui è controversia per mancato rispetto delle distanze da alcune verande abusive, tanto più che l’edificio realizzato da parte ricorrente risulta eseguito in conformità ai Permessi di costruire rilasciati e le distanze tra gli edifici sono rispettate in ragione sia della temporaneità delle verande, sia del fatto che le mensole balcone per la esiguità della larghezza non concorrono alla determinazione delle distanze.
3.1 Ove si aderisse al non condivisibile assunto che la distanza legale debba essere misurata tenendo conto anche delle opere abusive confinanti, quale, appunto, la veranda citata, si perverrebbe al risultato aberrante che, a causa dell’illecito ampliamento dell’edificio in proprietà altrui, parte ricorrente si vedrebbe costretta ad arretrare il proprio manufatto rispetto alla sua legittima ubicazione originaria.
La Società ricorrente si era in ogni caso munita dell’Autorizzazione sismica del 06/05/2014, ma comunque il Collegio ritiene di dover aderire all’orientamento in base al quale
l'abuso edilizio, allorquando occorra valutare la domanda del confinante di edificare sul proprio suolo, non può essere, di per sé, rilevante ed incidente sulla posizione giuridica di chi abbia diritto di edificare, pena il capovolgimento, e quindi la vulnerazione, di ogni ordinario criterio discretivo delle posizioni giuridiche tra quelle lecite e quelle illecite (Cons. Stato, IV, 27.03.2009, n. 1874; cfr. anche TAR Campania, Napoli, IV, 21.07.2005, n. 10142).
3.2 I provvedimenti impugnati devono, dunque, reputarsi illegittimi, posto che
la presenza di un manufatto abusivo non può essere di ostacolo al ius aedificandi di chi ha presentato un progetto in conformità delle norme locali e statali (TAR Abruzzo, L’Aquila, 17.02.2004, n. 138), in disparte le già accennate contraddizioni che hanno inficiato l’operato del Comune sì da integrare il denunciato vizio del difetto di istruttoria.
La Sezione ritiene, dunque, di dover aderire all’orientamento in base al quale
l'abuso edilizio, allorquando occorra valutare la domanda del confinante di edificare sul proprio suolo, non può essere, di per sé, rilevante ed incidente sulla posizione giuridica di chi abbia diritto di edificare, pena il capovolgimento, e quindi la vulnerazione, di ogni ordinario criterio discretivo delle posizioni giuridiche tra quelle lecite e quelle illecite (Cons. Stato, sez. IV, 27.03.2009, n. 1874; cfr. anche TAR Campania, n. 10142 del 2005; n. 8720 del 2010 confermata dal Cons. Stato n. 3968 del 2015).
4. Alla luce di quanto sopra deve ritenersi che il ricorso in esame vada accolto con conseguente annullamento dei provvedimenti oggetto di impugnazione.

anno 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Se è vero che il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, è anche vero che il controllo da parte dell'Ente locale consiste in una semplice presa d'atto dei titoli, senza che vi sia alcuna necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra condomini.
In particolare deve del tutto escludersi l’obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero di prodigarsi nella ricerca di eventuali limitazioni negoziali al diritto di costruire.
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Le innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per essere rilevanti, devono essere infatti “significative”, cioè devono alterare la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità e, comunque, non devono risolversi in apprezzabili limitazioni del normale godimento della parte di bene di proprietà esclusiva.
Il profilo del decoro architettonico va poi valutato con riferimento all'intero edificio condominiale, ed anche al riguardo l'alterazione deve risultare “apprezzabile” alla luce della necessità di trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e del singolo condomino.

Al riguardo, se è vero che il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, è anche vero che il controllo da parte dell'Ente locale consiste in una semplice presa d'atto dei titoli, senza che vi sia alcuna necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra condomini (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI 20/12/2011 n. 6731).
In particolare deve del tutto escludersi l’obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero di prodigarsi nella ricerca di eventuali limitazioni negoziali al diritto di costruire (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV 08/06/2011 n. 3508).
Le innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per essere rilevanti, devono essere infatti “significative”, cioè devono alterare la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità e, comunque, non devono risolversi in apprezzabili limitazioni del normale godimento della parte di bene di proprietà esclusiva (arg. Cassazione Civile, ord. 30.01.2012, n. 1326). Il profilo del decoro architettonico va poi valutato con riferimento all'intero edificio condominiale, ed anche al riguardo l'alterazione deve risultare “apprezzabile” alla luce della necessità di trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e del singolo condomino (cfr. Cassazione Civile, Sezione 2, 27.12.2011, n. 28919).
Nella medesima scia ricostruttiva si osserva che non è compito del Comune indagare se, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l’innovazione alterasse o meno la destinazione della porzione di giardino, o si risolvesse in una rilevante limitazione dell’uso degli altri partecipanti al condominio
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.12.2013 n. 6165 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del permesso di costruire l'amministrazione non è tenuta a svolgere complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire, e in specie, verificata l'esistenza di un titolo (in se incontestato) costitutivo di servitù di passaggio carrabile e pedonale a favore del fondo dominante, e come tale idoneo a legittimare la domanda di permesso di costruire, non è tenuta ad operare approfondimenti in ordine alle modalità di esercizio dello jus in re aliena, al fine di valutare se le opere edilizie, finalizzate all'esercizio della servitù, modificative e/o sostitutive di altre opere preesistenti, costituiscano innovazioni più o meno gravose, e quindi escluse ai sensi degli artt. 1065 e 1069 cod. civ., tenuto conto che il permesso è rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi, con la connessa facoltà del proprietario del fondo servente di agire dinanzi alla competente autorità giurisdizionale ordinaria per far dichiarare l'illiceità delle nuove e più gravose modalità di esercizio, ai sensi dell'art. 1079 cod. civ..
In sede di rilascio del permesso di costruire l'amministrazione non è tenuta a svolgere complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero a ricercare le limitazioni negoziali al diritto di costruire (cfr. Cons. Stato. Sez. IV, 08.06.2011 n. 3508 e 10.12.2007, n. 6332), e in specie, verificata l'esistenza di un titolo (in se incontestato) costitutivo di servitù di passaggio carrabile e pedonale a favore del fondo dominante, e come tale idoneo a legittimare la domanda di permesso di costruire (principio affatto pacifico secondo giurisprudenza risalente: cfr. Cons. Stato, Sez. IV 16.03.1984 n. 141) non è tenuta ad operare approfondimenti in ordine alle modalità di esercizio dello jus in re aliena, al fine di valutare se le opere edilizie, finalizzate all'esercizio della servitù, modificative e/o sostitutive di altre opere preesistenti, costituiscano innovazioni più o meno gravose, e quindi escluse ai sensi degli artt. 1065 e 1069 cod. civ., tenuto conto che il permesso è rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi, con la connessa facoltà del proprietario del fondo servente di agire dinanzi alla competente autorità giurisdizionale ordinaria per far dichiarare l'illiceità delle nuove e più gravose modalità di esercizio, ai sensi dell'art. 1079 cod. civ. (Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 22.11.2013 n. 5563 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl principio codificato dall’art. 11, commi 2 e 3, t.u. 06.06.2001 n. 380, secondo cui i permessi di costruire devono intendersi rilasciati con salvezza dei diritti di terzi , al fine di non pregiudicare eventuali posizioni soggettive di terzi confliggenti con quanto assentito, non esclude che il loro rilascio richieda una valutazione della sussistenza dei presupposti urbanistico–edilizi, e in generale pubblicistici, della trasformazione del territorio richiesta.
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In base ad un principio generale in materia, le autorizzazioni amministrative sono sempre rilasciate dall’Amministrazione con l’apposizione della clausola della salvezza dei diritti dei terzi, ne consegue che la stessa Amministrazione non è tenuta ad effettuare una puntuale verifica in ordine al contenuto specifico del titolo giuridico sulla base del quale la richiesta di rilascio dell’autorizzazione è stata effettuata, essendo rimesse alla competenza del giudice ordinario le eventuali questioni interpretative eventualmente sorte al riguardo tra le parti private.
Da ciò non consegue altresì che nel caso in cui il proprietario del locale nel quale l’attività da autorizzare debba svolgersi, intervenga nel relativo procedimento, manifestando motivatamente la propria opposizione al rilascio del titolo autorizzatorio richiesto l’Amministrazione debba ignorare la detta circostanza, procedendo comunque al rilascio dello stesso.
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Non è rispettata la condizione prevista dal rilascio delle concessione edilizia della salvezza dei diritti dei terzi, nel caso in cui si sia proceduto all’intervento invasivo della proprietà altrui e pregiudizievole per la statica ed il libero godimento da parte del proprietario.

Non può quindi sottoscriversi la convinzione espressa da parte ricorrente, secondo cui: “In ogni caso, l’eventuale autorizzazione, da parte di terzi, sarebbe stata una circostanza estranea ai poteri istruttori della P.A., attenendo all’aspetto privatistico, ed essendo il titolo edilizio rilasciato, con piena salvezza dei diritti dei terzi”.
Si consideri, in contrario, che: “Il principio codificato dall’art. 11, commi 2 e 3, t.u. 06.06.2001 n. 380, secondo cui i permessi di costruire devono intendersi rilasciati con salvezza dei diritti di terzi , al fine di non pregiudicare eventuali posizioni soggettive di terzi confliggenti con quanto assentito, non esclude che il loro rilascio richieda una valutazione della sussistenza dei presupposti urbanistico–edilizi, e in generale pubblicistici, della trasformazione del territorio richiesta” (TAR Umbria – Sez. I, 05.09.2011, n. 290); che: “In base ad un principio generale in materia, le autorizzazioni amministrative sono sempre rilasciate dall’Amministrazione con l’apposizione della clausola della salvezza dei diritti dei terzi, ne consegue che la stessa Amministrazione non è tenuta ad effettuare una puntuale verifica in ordine al contenuto specifico del titolo giuridico sulla base del quale la richiesta di rilascio dell’autorizzazione è stata effettuata, essendo rimesse alla competenza del giudice ordinario le eventuali questioni interpretative eventualmente sorte al riguardo tra le parti private. Da ciò non consegue altresì che nel caso in cui il proprietario del locale nel quale l’attività da autorizzare debba svolgersi, intervenga nel relativo procedimento, manifestando motivatamente la propria opposizione al rilascio del titolo autorizzatorio richiesto l’Amministrazione debba ignorare la detta circostanza, procedendo comunque al rilascio dello stesso” (TAR Lazio–Roma – Sez. II, 09.05.2011, n. 3987); e che: “Non è rispettata la condizione prevista dal rilascio delle concessione edilizia della salvezza dei diritti dei terzi, nel caso in cui si sia proceduto all’intervento invasivo della proprietà altrui e pregiudizievole per la statica ed il libero godimento da parte del proprietario” (Consiglio Stato – Sez. V, 10.04.2002, n. 1970).
Si consideri, del resto, che, come osservato dalla difesa del Comune, “al fine di raggiungere il requisito del 70% dell’utilizzo dell’intero edificio va calcolata anche la volumetria della proprietà dell’altro condomino, del quale quindi va acquisito il consenso, mancante nel caso di specie”.
Ma non basta, perché, sempre come rilevato dalla difesa dell’ente, il fabbricato oggetto di intervento risulta in aderenza ad altro di proprietà aliena e che, con l’ampliamento previsto, si modifica la “sagoma di aderenza” in ampliamento.
Pertanto in ossequio all’art. 3, punto 16), del vigente Regolamento Edilizio Comunale (REC) “In caso di proprietà diverse sono ammesse costruzioni in aderenza sul confine di proprietà, nel caso di richiesta presentata congiuntamente”, di richiesta congiunta ovvero di autorizzazione esplicita, espressa nelle forme di legge, della proprietà del detto fabbricato verso il quale viene modificata l’anzidetta aderenza; ma nella specie, con nota prot. 19525/2011, era stata trasmessa all’Ente un’autorizzazione solo di quota parte della proprietà del fabbricato in aderenza (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 10.10.2013 n. 2039 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIl parametro valutativo dell'attività edilizia svolta dai privati consiste nell'accertamento della conformità dell'opera alla disciplina urbanistica, lasciando sempre salvi i diritti dei terzi; perciò la legittimità di un'autorizzazione edilizia non può comunque condizionare la regolazione dei rapporti tra parti private.
Conseguentemente non sussiste un obbligo generalizzato per l'Amministrazione di verificare che non sussistano limiti di natura civilistica per la realizzazione di un'opera edilizia; tuttavia, essa ha il potere-dovere di verificare in capo al richiedente un idoneo titolo di godimento sull'immobile interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, al fine di accertare il requisito della sua legittimazione.
Circa l'ampiezza dei poteri istruttori, a ciò finalizzati, è stato, peraltro, precisato che non si tratta di obbligare la P.A. a complessi e laboriosi accertamenti anche per non aggravare il procedimento.

Il ricorso è fondato e va accolto.
Il parametro valutativo dell'attività edilizia svolta dai privati consiste nell'accertamento della conformità dell'opera alla disciplina urbanistica, lasciando sempre salvi i diritti dei terzi; perciò la legittimità di un'autorizzazione edilizia non può comunque condizionare la regolazione dei rapporti tra parti private. Conseguentemente non sussiste un obbligo generalizzato per l'Amministrazione di verificare che non sussistano limiti di natura civilistica per la realizzazione di un'opera edilizia; tuttavia, essa ha il potere-dovere di verificare in capo al richiedente un idoneo titolo di godimento sull'immobile interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, al fine di accertare il requisito della sua legittimazione. Circa l'ampiezza dei poteri istruttori, a ciò finalizzati, è stato, peraltro, precisato che non si tratta di obbligare la P.A. a complessi e laboriosi accertamenti anche per non aggravare il procedimento (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 27.09.2013 n. 1985 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste, in generale, l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto, da parte dell’istante, dei limiti privatistici a condizione che tali limiti siano immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti tra i condomini.
Se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria presentata da un comproprietario, al contrario, qualora uno o più comproprietari si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il Comune è tenuto a verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio.

Il Consiglio di Stato ha rilevato che in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste, in generale, l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto, da parte dell’istante, dei limiti privatistici a condizione che tali limiti siano immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti tra i condomini (v., ex plurimis, Sez. IV, 10.12.2007, n. 6332; Sez. IV, 11.04.2007, n. 1654).
Se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria presentata da un comproprietario, al contrario, qualora uno o più comproprietari si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il Comune è tenuto a verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio (VI, 20.12.2011 n. 6731) (massima tratta da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. III, sentenza 22.04.2013 n. 2238 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Il parametro valutativo dell’attività edilizia svolta dai privati resta circoscritto all’accertamento, da parte dell’autorità competente al rilascio del richiesto titolo abilitativo edilizio, della mera conformità dell’opera progettata alla disciplina urbanistica, sempre restando salvi i diritti dei terzi; nel senso che la legittimità del provvedimento ampliativo non interferisce, comunque, con l’assetto dei rapporti tra privati; e con la conseguenza che non sussiste un obbligo generalizzato, per detta autorità, di verificare l’insussistenza di limiti di matrice civilistica alla realizzazione di un intervento edilizio.
Tuttavia, ai sensi del comb. disp. artt. 11, comma 1, e 20, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001, l’amministrazione ha il potere-dovere di accertare, nei confronti del richiedente, il possesso del requisito della legittimazione, ossia di un idoneo titolo di godimento sul bene riguardato dal progetto di trasformazione urbanistica sottopostole, allorquando, segnatamente, quest’ultimo provenga da un terzo non proprietario ovvero comproprietario dell’immobile.
Pertanto, il permesso di costruire può, bensì, essere richiesto con salvezza dei diritti dei terzi, e al richiedente essere legittimamente rilasciato, purché, però, non determini un evidente contrasto col diritto di altri che non lo abbia richiesto. E, quindi, se, di regola, l’autorità competente non è chiamata a svolgere complesse indagini volte a ricostruire le vicende concernenti la titolarità del bene attinto dagli interventi progettati, è, comunque, tenuta a verificare se l’istanza edificatoria sia sorretta dalla effettiva disponibilità del predetto bene, soprattutto nel caso in cui altri soggetti si attivino per esprimere la propria opposizione.

Ciò premesso, il Collegio non ignora, poi, che il parametro valutativo dell’attività edilizia svolta dai privati resta circoscritto all’accertamento, da parte dell’autorità competente al rilascio del richiesto titolo abilitativo edilizio, della mera conformità dell’opera progettata alla disciplina urbanistica, sempre restando salvi i diritti dei terzi; nel senso che la legittimità del provvedimento ampliativo non interferisce, comunque, con l’assetto dei rapporti tra privati; e con la conseguenza che non sussiste un obbligo generalizzato, per detta autorità, di verificare l’insussistenza di limiti di matrice civilistica alla realizzazione di un intervento edilizio.
Tuttavia, ai sensi del comb. disp. artt. 11, comma 1, e 20, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001, l’amministrazione ha il potere-dovere di accertare, nei confronti del richiedente, il possesso del requisito della legittimazione, ossia di un idoneo titolo di godimento sul bene riguardato dal progetto di trasformazione urbanistica sottopostole, allorquando, segnatamente, quest’ultimo provenga da un terzo non proprietario ovvero comproprietario dell’immobile –come prospettato dalla Provincia di Caserta nella nota del 28.12.2010, prot. n. 122405, e dai controinteressati nelle note del 28.10.2010, prot. n. 106384, e del 05.05.2011, prot. n. 7976– (cfr. Cons. Stato, sez. V, 20.09.2001, n. 4972; TAR Toscana, sez. III, 23.11.2001, n. 1651; TAR Emilia Romagna, Bologna, 21.03.2002, n. 183; TAR Marche, 28.06.2004, n. 784; TAR Valle d’Aosta, 17.11.2010, n. 63).
Pertanto, il permesso di costruire può, bensì, essere richiesto con salvezza dei diritti dei terzi, e al richiedente essere legittimamente rilasciato, purché, però, non determini un evidente contrasto col diritto di altri che non lo abbia richiesto (cfr. TAR Marche, 26.04.2007, n. 644). E, quindi, se, di regola, l’autorità competente non è chiamata a svolgere complesse indagini volte a ricostruire le vicende concernenti la titolarità del bene attinto dagli interventi progettati, è, comunque, tenuta a verificare se l’istanza edificatoria sia sorretta dalla effettiva disponibilità del predetto bene, soprattutto nel caso –come, appunto, quello in esame– in cui altri soggetti si attivino per esprimere la propria opposizione (cfr. Cons. Stato, sez. V, 20.09.2001, n. 4972; 21.10.2003, n. 6529; TAR Lombardia, Milano, sez. II, 11.02.2005, n. 357; sez. III, 27.08.2010, n. 4414; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 18.05.2005, n. 6487)
(TAR Campania-Napoli, Sez. I, sentenza 11.04.2013 n. 1923 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Rilascio di concessione edilizia e limiti civilistici.
Il rispetto dei limiti civilistici e in particolare di eventuali diritti vantati da terzi possono rilevare in senso ostativo al rilascio di concessione edilizia richiesta da chi assume di essere proprietario dell’area o di avere titolo per richiederla solo quando siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto.
Al riguardo è il caso di ricordare che per giurisprudenza costante l’amministrazione comunale, nel corso dell’istruttoria sul rilascio della concessione edilizia, deve sicuramente verificare che esista il titolo per intervenire sull’immobile per il quale è richiesta la concessione edilizia, anche se questa è sempre rilasciata facendo salvi i diritti dei terzi; ma deve però “escludersi un obbligo del comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell’immobile, o di verificare l’inesistenza di servitù o altri vincoli reali che potrebbero limitare l’attività edificatoria dell’immobile, atteso che la concessione edilizia è un atto amministrativo che rende semplicemente legittima l’attività edilizia nell’ordinamento pubblicistico, e regola solo il rapporto che, in relazione a quell’attività, si pone in essere tra l’autorità amministrativa che lo emette e il soggetto a favore del quale è emesso, ma non attribuisce a favore di tale soggetto diritti soggettivi conseguenti all’attività stessa, la cui attività deve essere sempre verificata alla stregua della disciplina fissata dal diritto comune” (Cons. di Stato, Sez. V, 24.03.2011, n.1770).
La giurisprudenza ha avuto anche modo di precisare che il rispetto dei limiti civilistici e in particolare di eventuali diritti vantati da terzi possono rilevare in senso ostativo al rilascio di concessione edilizia richiesta da chi assume di essere proprietario dell’area o di avere titolo per richiederla solo quando “siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto” (Cons. di Stato, Sez. IV, n. 6332/2007; TAR Campania, Napoli, Sez. IV, n. 1165/2011) (massima tratta da www.lexambiente.it - TAR Liguria, Sez. I, sentenza 11.04.2013 n. 625 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: L’amministrazione comunale, in sede di rilascio del titolo edilizio, deve considerare eventuali limiti e vincoli di carattere privatistico, anche di natura reale, laddove siano certi e non contestati. Ed invero, la legittimità del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 11 D.P.R. n. 380/2001, non può essere inficiata da posizioni dei terzi che abbiano la consistenza di semplici pretese di utilizzazione del bene oggetto dell’assentita attività edificatoria.
L’amministrazione comunale, infatti, in sede di rilascio del permesso di costruire, ha l’onere di verificare il rispetto dei limiti privatistici (discendenti dall'esercizio dell'autonomia negoziale, tra i quali spiccano gli iura in re aliena, come il diritto di servitù), purché essi “siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d'atto”.
In altri termini, l’amministrazione non è tenuta affatto a condurre ad approfondite e dispendiose verifiche circa i rapporti tra le parti contendenti.

La tesi sostenuta dalla ricorrente non è condivisibile. L’amministrazione comunale, in sede di rilascio del titolo edilizio, deve considerare eventuali limiti e vincoli di carattere privatistico, anche di natura reale, laddove siano certi e non contestati. Ed invero, la legittimità del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 11 D.P.R. n. 380/2001, non può essere inficiata da posizioni dei terzi che abbiano la consistenza di semplici pretese di utilizzazione del bene oggetto dell’assentita attività edificatoria.
L’amministrazione comunale, infatti, in sede di rilascio del permesso di costruire, ha l’onere di verificare il rispetto dei limiti privatistici (discendenti dall'esercizio dell'autonomia negoziale, tra i quali spiccano gli iura in re aliena, come il diritto di servitù), purché essi “siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d'atto” (cfr. C.d.S., sez. IV, 10.12.2007, n. 6332; C.d.S., sez. IV, 12.03.2007, n. 1206).
In altri termini, l’amministrazione non è tenuta affatto a condurre ad approfondite e dispendiose verifiche circa i rapporti tra le parti contendenti (Tar Campania, Napoli, sez. IV, n. 1165 del 25.02.2011)
(TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 31.01.2013 n. 313 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2012

EDILIZIA PRIVATA: Il fatto che i titoli abilitativi edilizi vengano rilasciati ex lege con salvezza dei diritti dei terzi significa che i diritti dei terzi non possono venire lesi dal provvedimento finale amministrativo ma non già che l’ente locale non li debba considerare, nell’ambito della fase istruttoria di rilascio del titolo. In tale fase, infatti, sussiste l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto -da parte dell’istante- dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi, senza necessità di procedere ad un’accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i privati.
Per giurisprudenza costante, quindi, qualora i lavori edilizi siano da eseguirsi su parti comuni e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune, essi abbisognano del previo assenso dei comproprietari anche in relazione agli aspetti pubblicistici dell'attività edificatoria, in sede di rilascio del titolo autorizzativo.

Il diniego del rilascio di un titolo abilitativo (sia esso una variante al permesso di costruire già rilasciato oppure un permesso di costruire in sanatoria) trova fondamento nell’art. 11, d.P.R. n. 380/2001, ai sensi del quale “Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.
Il fatto che i titoli abilitativi edilizi vengano rilasciati ex lege con salvezza dei diritti dei terzi significa che i diritti dei terzi non possono venire lesi dal provvedimento finale amministrativo ma non già che l’ente locale non li debba considerare, nell’ambito della fase istruttoria di rilascio del titolo. In tale fase, infatti, sussiste l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto -da parte dell’istante- dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi, senza necessità di procedere ad un’accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i privati (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 04.05.2010, n. 2546; Tar Umbria, sez. I, 28.10.2011, n. 333).
Per giurisprudenza costante, quindi, qualora i lavori edilizi siano da eseguirsi su parti comuni e si tratti di opere non connesse all'uso normale della cosa comune, essi abbisognano del previo assenso dei comproprietari anche in relazione agli aspetti pubblicistici dell'attività edificatoria, in sede di rilascio del titolo autorizzativo (Consiglio di Stato sez. VI, 20.12.2011, n. 6731; sez. IV, 10.03.2011, n. 1566; sez. VI, 10.10.2006, n. 6017; sez. V, 24.09.2003, n. 5445; Tar Campania, Napoli, sez. VII, 05.05.2010, n. 2663; Tar Lombardia Brescia, sez. I, 28.05.2007, n. 460).
Nel caso di specie, la pensilina realizzata dal ricorrente, sebbene ancorata sul suo fabbricato, aggetta -per una lunghezza di 5,60 m. e la profondità di 1,40 m.- su di un’area che è, pacificamente, di proprietà comune di più soggetti.
L’occupazione dello spazio aereo sovrastante tale area –in considerazione delle dimensioni della pensilina e del suo carattere permanente, in quanto stabilmente ancorata al fabbricato- va ad incidere sul diritto di comproprietà degli altri soggetti e non è riconducibile a quell'utilizzo della cosa comune ed alle modifiche della stessa funzionali a detto utilizzo, ammessi ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c. (cfr. Cassazione civile sez. II, 20.08.2002, n. 12258, secondo cui la colonna d'aria sovrastante un'area appartiene anch'essa al proprietario e, a norma del comma 2 dell'art. 840 c.c., l'immissione degli sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita solo quando costui non abbia interesse ad escludere l'immissione stessa, ossia quando questa intervenga ad un'altezza dal suolo tale da non pregiudicare un qualche concreto, legittimo interesse del proprietario del fondo, in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione dello spazio).
A fronte dell’assenza del consenso degli altri comproprietari -e anzi di un dissenso espressamente manifestato- legittimamente l’amministrazione ha negato il rilascio del titolo, adottando un provvedimento adeguatamente motivato e supportato da coerenti risultanze istruttorie
(TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 14.11.2012 n. 2757 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Amleto, i Comuni e i diritti dei terzi: "indagare o non indagare?"
Da sempre esiste un dubbio che attanaglia i Comuni, specialmente quando si tratta di rilasciare un permesso di costruire.
Infatti, ai sensi dell’art. 11 (Caratteristiche del permesso di costruire) del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 (Testo unico edilizia), il permesso di costruire, che viene “rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”, in ogni caso “non comporta limitazione dei diritti dei terzi”.
La formula standard utilizzata nella prassi è piuttosto nota: “fatti salvi i diritti dei terzi”.
Tuttavia, da sempre la giurisprudenza si interroga circa la portata della norma appena richiamata soprattutto con riguardo alle indagini che gli uffici tecnici comunali devono svolgere per verificare, o meno, la sussistenza di limitazioni di “diritto privato”.

In questo ambito si colloca la sentenza 28.09.2012 n. 5128 del Consiglio di Stato, Sez. VI, qui in esame.
Fa da sfondo alla decisione la materia condominiale.
Infatti, il comproprietario di un appartamento aveva chiesto di poter realizzare un abbaino al piano secondo (sottotetto) dell’edificio condominiale, di pertinenza dell’appartamento di sua proprietà, per ottenere una migliore illuminazione del locale-soggiorno la cui finestra era parzialmente coperta dall’ala del tetto dell’edificio.
Ma la richiesta veniva rigettata dal Comune:
- sia per la mancanza del consenso scritto del condominio (sul presupposto della natura di parte comune del tetto interessato dall’opera e dell’utilizzo di una parte della cubatura urbanistica residua dell’edificio condominiale);
- sia per la necessità di integrare la documentazione con una verifica analitica e grafica sulla cubatura ammissibile sul lotto e di evidenziare, nella parte planimetrica, le distanze dai confini e dagli edifici.
Ebbene, in questo quadro, secondo i Giudici di Palazzo Spada esistete anzitutto l’obbligo per il Comune, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio, di verificare il rispetto dei limiti privatistici, a condizione però che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi, senza la necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici.
In tal modo viene ribadita una regola molto chiara che rappresenta in definitiva un approdo equilibrato in materia: i Comuni devono prendere in considerazione anche gli aspetti di diritto comune, senza tuttavia doversi impegnare in indagini eccessivamente laboriose e dispendiose (quelle semmai riservate al Giudice Ordinario).
In secondo luogo, il Consiglio di Stato afferma che nel caso in cui l’opera per la quale si chiede il rilascio di un permesso di costruire sia destinata a incidere (non solo in senso materiale ma, eventualmente, anche sotto il profilo del decoro architettonico) su di una parte comune di un edificio condominiale (in questo caso: il tetto), tale opera deve qualificarsi come innovazione “voluttuaria” e “non necessaria”, avendo essa lo scopo di rendere più comodo il godimento dell’immobile; opere oltretutto idonea ad imprimere alla cosa comune una destinazione anche ad uso esclusivo del singolo appartamento.
Per questo motivo il Comune ha legittimamente preteso il consenso del condominio, a fronte dell’evidente incidenza su una parte comune dell’edificio condominiale, nonché paventando prudenzialmente l’eventualità dell’utilizzo di parte della volumetria residua dell’edificio stesso, in esplicazione del suo potere/dovere di verifica del titolo di legittimazione.
In definitiva, si potrebbe dire che soprattutto in alcuni ambiti delicati, caratterizzati da un forte tasso di litigiosità (il condominio), i Comuni fanno bene a richiedere il consenso alla realizzazione dell’opera da parte degli altri condomini (ovvero, da parte del condominio).
In questo modo “i diritti dei terzi” vengono in un certo qual senso tutelati in via preventiva, anche se ovviamente non in modo pieno. Il vantaggio potrebbe essere quello di evitare di rimettere ad una successiva causa ordinaria ogni questione al riguardo, in quel caso con problemi non indifferenti quanto ad eventuali sovrapposizioni di giudizi tra loro discordanti (aspetti di diritto privato, da un lato, e aspetti di diritto amministrativo, dall’altro) (commento tratto da www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATAIn sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti civilistici.
Secondo l’orientamento prevalente di questo Consiglio di Stato, condiviso da questo Collegio, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. IV, 10.12.2007, n. 6332; C.d.S., Sez. IV, 11.04.2007, n. 1654).
Segnatamente, deve affermarsi l’obbligo del comune di verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva disponibilità giuridica del bene oggetto dell’intervento edificatorio, limitando invero l’art. 70 l.prov. 11.08.1997, n. 13, la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia a chi sia munito di titolo giuridico sostanziale per richiederlo (la citata disposizione normativa, emanata dalla Provincia autonoma di Bolzano nell’esercizio della potestà legislativa primaria in materia di urbanistica, corrisponde sostanzialmente alla previsione contenuta nell’art. 11 d.P.R. 06.06.2001, n. 380).
Nel caso di specie, l’opera in contestazione era destinata a incidere sulla parte comune costituita dal tetto dell’edificio condominiale (non solo in senso materiale ma, eventualmente, anche sotto il profilo del decoro architettonico). L’opera, contrariamente a quanto assunto dall’odierno appellante, deve qualificarsi come innovazione voluttuaria –e non necessaria– per rendere più comodo il godimento dell’immobile. La medesima, al contempo, deve ritenersi idonea ad imprimere alla cosa comune una destinazione anche ad uso esclusivo del suo appartamento.
L’Amministrazione comunale, a fronte dell’evidente incidenza su una parte comune dell’edificio condominiale, nonché paventando prudenzialmente l’eventualità dell’utilizzo di parte della volumetria residua dell’edificio condominiale, in esplicazione del menzionato potere/dovere di verifica del titolo di legittimazione ha consequenzialmente, e del tutto ragionevolmente, richiesto il consenso del condominio.
Orbene, tenuto conto dell’espressa contemplazione, nell’impugnato provvedimento di diniego, dell’esigenza di acquisire il consenso condominiale, vi risulta formalmente indicato l’ente di gestione che sarebbe stato leso nel caso di rilascio del permesso (il condominio, e per esso rispettivamente i condomini, agevolmente individuabili dall’appellante), la cui posizione è connotata dalla titolarità di un interesse giuridicamente qualificato (nella specie, del diritto di proprietà su parti comuni –tetto condominiale– dell’edificio interessato dai lavori), implicitamente contemplato dall’atto impugnato, a mantener fermi gli effetti scaturenti dal provvedimento di diniego.
I citati soggetti, quindi, nell’appellata sentenza sono stati correttamente qualificati come controinteressati in senso formale e sostanziale e ad almeno uno di essi pertanto andava notificato a pena di inammissibilità il ricorso originario a mente dell’art. 21, comma 1, l. n. 1034 del 1971 (v., in fattispecie analoga, C.d.S., Sez. VI, 29.05.2007, n. 2742).
Inconferente appare il richiamo, da parte dell’appellante (nella memoria di replica dell’11.06.2012), della sentenza C.d.S., Sez. IV, 04.05.2010, n. 2546, relativa ad un caso di impugnazione del diniego di concessione per un intervento sul tetto comune, in quanto vi risultava evocato in giudizio il condomino controinteressato (poi non costituitosi in giudizio), con la conseguenza che la questione di merito è stata decisa previa incardinazione del rapporto processuale tra i legittimi contraddittori, mentre nella fattispecie sub iudice questi ultimi non sono stati evocati in giudizio, con conseguente mancata regolare costituzione del rapporto processuale e preclusione all’ingresso delle questioni di merito (attinenti alla fondatezza, o meno, delle ragioni di diniego opposti dal Comune all’istanza di concessione) (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 28.09.2012 n. 5128 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Diniego concessione edilizia relativa ad allargamento di un cancello.
E’ legittimo il diniego di concessione edilizia per l’allargamento di un cancello d’accesso e la consequenziale ordinanza sindacale di demolizione emessa in caso accertato ampliamento del passo carraio mediante demolizione di un pilastro del muretto di confine e il suo spostamento.
In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici.
Se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria, al contrario, qualora uno o più controinteressati (siano essi comproprietari o, confinanti) si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il comune dovrà verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio, la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia al proprietario dell’area o a chi abbia il titolo per richiederla, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. 380/2001 (tratto da www.lexambiente.it - Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 04.09.2012 n. 4676 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici.
Se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria, al contrario, qualora uno o più controinteressati (siano essi comproprietari o, come nel caso di specie, confinanti) si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il comune dovrà verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio.

Giova premettere, in linea di diritto, che secondo l’orientamento prevalente di questo Consiglio di Stato, condiviso da questo Collegio, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l’obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell’istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell’ente locale si traduca in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disanima dei rapporti civilistici (v., ex plurimis, C.d.S., Sez. IV, 10.12.2007, n. 6332; C.d.S., Sez. IV, 11.04.2007, n. 1654).
Se, dunque, l’amministrazione normalmente non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza di una richiesta edificatoria, al contrario, qualora –come nel caso di specie– uno o più controinteressati (siano essi comproprietari o, come nel caso di specie, confinanti) si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio, il comune dovrà verificare se, a base dell’istanza edificatoria, sia riconoscibile l’effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell’intervento edificatorio, limitando invero l’art. 70 l. prov. 11.08.1997, n. 13 (nella versione all’epoca in vigore), la legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia “al proprietario dell’area o a chi abbia il titolo per richiederla” (disposizione normativa emanata dalla Provincia autonoma di Bolzano nell’esercizio della potestà legislativa primaria in materia di urbanistica, cui nell’ordinamento statale corrisponde la previsione contenuta nell’art. 11 d.P.R. 06.06.2001, n. 380, di tenore sostanzialmente eguale) (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 04.09.2012 n. 4676 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata ed approfondita disanima dei rapporti tra i condomini.
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Dove i lavori consistono nel’apertura di una porta sulla scala condominiale, con ciò modificando l’uso della cosa comune da parte dei condomini, il Comune deve verificare l’esistenza del consenso del condominio all’utilizzo della scala da parte di uno dei condomini, in modo tale da alterare stabilmente il normale ed originario uso della cosa comune (escludendosi, dunque, l’applicabilità dell’art. 1102 cod. civ., in ordine alla ricorrenza del quale, peraltro, non sussiste idonea valutazione e motivazione da parte dell’amministrazione comunale).
In altre parole, il Comune deve conseguire, per il tramite della verifica resa necessaria dalla evidente mancanza di proprietà esclusiva della res, la prova dell’esistenza del titolo a disporre del bene e quindi a presentare la dichiarazione di inizio attività.

Il Collegio condivide la considerazione, formulata nella sentenza appellata, in ordine alla necessità di accertamento, da parte dell’amministrazione, della sussistenza in capo al richiedente il permesso di costruire (ovvero in capo al presentatore della DIA), di un titolo idoneo in relazione all’immobile sul quale deve essere svolta l’attività edilizia.
L’art. 11, co. 1, DPR 06.06.2001 n. 380, prevede che “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”; il successivo art. 23, allo stesso modo, si riferisce al “proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività”.
Orbene, come questo Consiglio di Stato (sez. IV, 04.05.2010 n. 2546; 10.12.2007 n. 6332), ha già avuto modo di affermare, “in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per il comune di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata ed approfondita disanima dei rapporti tra i condomini”.
Orbene, nel caso di specie, dove i lavori consistono nel’apertura di una porta sulla scala condominiale, con ciò modificando l’uso della cosa comune da parte dei condomini, il Comune avrebbe dovuto verificare l’esistenza del consenso del condominio all’utilizzo della scala da parte di uno dei condomini, in modo tale da alterare stabilmente il normale ed originario uso della cosa comune (escludendosi, dunque, l’applicabilità dell’art. 1102 cod. civ., in ordine alla ricorrenza del quale, peraltro, non sussiste idonea valutazione e motivazione da parte dell’amministrazione comunale).
In altre parole, il Comune avrebbe dovuto conseguire, per il tramite della verifica resa necessaria dalla evidente mancanza di proprietà esclusiva della res, la prova dell’esistenza del titolo a disporre del bene e quindi a presentare la dichiarazione di inizio attività.
Quanto alla già citata applicazione dell’art. 1102 cod. civ., occorre osservare che ogni valutazione in ordine alla idoneità del principio espresso dal medesimo a sorreggere l’esistenza di un titolo legittimante a richiedere il permesso di costruire o a presentare la DIA, non compete ex post al giudice, quanto ex ante all’amministrazione comunale, la quale –proprio perché ha l’obbligo di verificare l’esistenza di tale titolo legittimante– ove ritenga che questo discenda (ancorché non sia questo il caso di specie) dall’art. 1102 cod. civ., ha l’onere di valutare motivatamente in ordine a tale aspetto.
Compete, successivamente, al giudice, nell’esercizio dell’ordinario sindacato di legittimità, verificare la correttezza e congruità delle valutazioni effettuate dall’amministrazione e l’esito provvedimentale di queste
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 26.07.2012 n. 4255 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

anno 2011

EDILIZIA PRIVATA: Sul quadro delle norme e dei principi che presiedono al rilascio dei titoli edilizi avuto particolare riguardo all’aspetto della legittimazione del richiedente e degli impedimenti di carattere negoziale.
E' possibile accogliere le istanze di sanatoria di opere edilizie che creano limitazioni di tipo urbanistico alle proprietà finitime qualora le eventuali limitazioni di tipo urbanistico o regolamentare possano essere rimosse attraverso la disponibilità del vicino o del condominio a cedere in uso o in vendita porzioni di terreno (o di parti comuni di edificio), oppure mediante stipula da parte degli stessi proprietari confinanti di atti di asservimento di dette aree al lotto contiguo, o ancora attraverso la creazione di servitù permanente; non vi sono dubbi, infatti, che il nostro ordinamento giuridico riconosce un potere dispositivo alle parti in ordine alle norme in materia di distanze tra edificazioni e fra queste ed i confini, potendo i privati rinunciare al diritto di pretendere l’osservanza delle norme in materia.
La giurisprudenza del Consiglio di Stato, superando l’indirizzo precedente che affermava la totale indifferenza delle ragioni privatistiche rispetto alla legittimità dei provvedimenti edilizi, è oggi allineata nel senso che l’amministrazione, quando venga a conoscenza dell’esistenza di contestazioni sul diritto del richiedente il titolo abilitativo, debba compiere le indagini necessarie per verificare la fondatezza delle contestazioni, precisando anche che, se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto, l’amministrazione non deve rilasciare il provvedimento abilitativo.

Conviene delineare brevemente il quadro delle norme e dei principi che presiedono al rilascio dei titoli edilizi avuto particolare riguardo all’aspetto della legittimazione del richiedente e degli impedimenti di carattere negoziale.
Tra le limitazioni al diritto a costruire, da prendere in considerazione ai fini del rilascio del relativo permesso o di un titolo edilizio in sanatoria, la giurisprudenza ha operato un’accurata distinzione tra limiti legali e limiti negoziali. I primi, pure in caso di istanza di condono, sono destinati ad investire anche il rapporto pubblicistico. Per gli altri si prospetta una diversa incidenza, considerato che il comune non è tenuto a ricercarli.
L’art. 11, ultimo comma, t.u. edilizia —secondo cui «il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi»— ha cristallizzato a livello positivo una prassi amministrativa e giurisprudenziale assolutamente pacifica che aveva ricevuto un primo riconoscimento legale nell’art. 2, comma 37, lett. c), l. n. 662 del 1996 (che ha novellato l’art. 39 l. n. 724 del 1994, successivamente si veda l’art. 32, comma 31, d.l. n. 269 cit. in materia di condono straordinario).
L’ordinamento giuridico ammette, in via generale, limitazioni di varia natura al diritto di costruire a presidio dei diritti dei terzi controinteressati.
Nell’ambito del diritto civile si distinguono limiti legali dell’attività edificatoria (sempre concernenti i rapporti tra proprietari di fondi finitimi), essenzialmente rivenienti nella disciplina contenuta nel libro terzo, capo II, c.c. (si tratta delle prescrizioni in materia di distanze, luci e vedute); e limiti che discendono non direttamente dalla legge ma dall’esercizio dell’autonomia negoziale: fra questi spiccano gli iura in re aliena di godimento (usufrutto, servitù, ecc.) cui corrispondono altrettante restrizioni del diritto di proprietà riguardanti lo ius aedificandi dei confinanti, che può risultare semplicemente inciso o del tutto sottratto.
I su menzionati limiti operano diversamente sul piano dei controlli esercitabili dall’amministrazione in sede di rilascio del permesso di costruire.
I limiti legali, trovando applicazione generalizzata e conservando sempre il medesimo contenuto, concorrono a formare lo statuto generale dell’attività edilizia e non pongono problemi di conoscibilità all’amministrazione che è tenuta a considerarli sempre.
Diversamente per le limitazioni negoziali del diritto di costruire, cui possono ricondursi anche quelle scaturenti dall’art. 1117 c.c. (cfr. Cons. St., sez. IV, 10.12.2007, n. 6332, secondo cui è legittimo il provvedimento con cui il comune rilascia un condono straordinario ex art. 32 d.l. 30.09.2003 n. 269, avente ad oggetto la costruzione di un terrazzo coperto e disimpegno, di pertinenza di un appartamento ubicato in uno stabile condominiale, non potendosi accogliere le censure riguardanti la violazione delle distanze legali minime rispetto alla costruzione di terzi e al difetto di autorizzazione del condominio all’esecuzione dei lavori su parti comuni dello stabile (nella specie, al momento del rilascio del permesso in sanatoria, era assolutamente controversa, fra le parti confinanti, la questione concernente la reintegra delle distanze violate, pendendo la relativa controversia in sede civile, e non constava alcuna opposizione da parte del condominio).
Circa l’ambito di operatività di tali limiti la giurisprudenza oscilla fra due soluzioni che costituiscono un corollario della clausola di salvezza dei diritti dei terzi ed hanno in comune l’inesistenza, in capo all’amministrazione, di un autentico obbligo di ricerca di tali limiti, prodromico al diniego di permesso.
La prima ne esclude ogni rilevanza nel presupposto che all’amministrazione sia inibito qualsiasi sindacato anche indiretto sulla validità ed efficacia dei rapporti giuridici dei privati (cfr. Cons. Stato, sez. V, 20.12.1993, n. 1341); la seconda ammette che il comune verifichi il rispetto dei limiti privatistici, purché siano immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 12.03.2007, n. 1206).
Coerenti, ma non recepibili nel caso di specie, sono le conclusioni cui è giunta la giurisprudenza più recente in ordine agli oneri del comune di verificare la legittimazione dei singoli condomini ad eseguire opere su parti comuni (cfr. sez. IV 14.09.2005, n. 4744, che ritiene in contrasto con l’art. 11 t.u. cit., il titolo edilizio rilasciato in mancanza dell’assenso condominiale); anche in tali casi il comune si limita a verificare, puramente e semplicemente, la presenza di un’autorizzazione senza ovviamente poterne vagliare la validità.
Le conclusioni rimangono immutate quando il comune sia chiamato a rilasciare un titolo edilizio in sanatoria ordinaria (ex art. 36 t.u. edilizia) o straordinaria (da ultimo, ex art. 32 d.l. n. 269 del 2003).
Nel primo caso si richiede, specie in presenza di contrasto conclamato fra condomini, che l’istruttoria del comune sia particolarmente accurata (cfr. sez. IV, 16.03.2010, n. 1537; sez. V 21.10.2003, n. 6529, fattispecie relativa all’art. 13 l. n. 47 del 1985 oggi trasfuso con modificazioni nell’art. 36 t.u. edilizia; 20); in tal caso doverosamente si acquisisce la delibera di autorizzazione condominiale che esonera il comune da ogni altro tipo di accertamento non potendo essere disapplicata da quest’ultimo (cfr. Cons. St., sez. IV, n. 1537 del 2010 cit.).
Nel caso di condono straordinario la giurisprudenza registra una maggiore varietà di posizioni.
Secondo una minoritaria tesi la concessione del condono straordinario è impedita qualora l’abuso consista non già nella inosservanza di prescrizioni dirette principalmente a soddisfare finalità di interesse pubblico, ma nella violazione delle norme che tutelano in modo diretto ed immediato lo specifico interesse dei proprietari confinanti (cfr. Cons. Stato, sez. V, 09.12.1997, n. 1487 relativa a fattispecie di condono governata dall’art. 39 l. n. 724 del 1994).
Di contro, ed in linea con quanto illustrato circa il controllo esigibile da parte del comune in sede di rilascio del permesso di costruire ex art. 11 t.u. edilizia, si ritiene che la rilevanza giuridica del condono straordinario si esaurisca nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza estendersi ai rapporti fra privati, essendo il condono rilasciato con salvezza espressa dei diritti dei terzi (cfr. Cass., sez. un., 12.01.2007, n. 417); ne discende che la presentazione di istanza di sanatoria, con riguardo a costruzione realizzata in violazione della disciplina urbanistica, non implica la sospensione della contesa promossa dal proprietario confinante, per far valere, nel rapporto di vicinato, gli effetti di detta violazione (cfr. Cass. 07.02.1991, n. 1276).
Il compendio delle regole fin qui esaminate consente:
a) all’autore dell’abuso di fruirne anche se l’illecito consista nella violazione delle distanze legali;
b) al comune di disinteressarsi delle relative vicende, fermo restando che il terzo leso potrà ottenere satisfattiva tutela davanti al giudice civile non subendo alcun pregiudizio dal rilascio del titolo (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 30.12.2006, n. 8626).
Coerentemente si ritiene possibile accogliere le istanze di sanatoria di opere edilizie che creano limitazioni di tipo urbanistico alle proprietà finitime qualora le eventuali limitazioni di tipo urbanistico o regolamentare possano essere rimosse attraverso la disponibilità del vicino o del condominio a cedere in uso o in vendita porzioni di terreno (o di parti comuni di edificio), oppure mediante stipula da parte degli stessi proprietari confinanti di atti di asservimento di dette aree al lotto contiguo, o ancora attraverso la creazione di servitù permanente; non vi sono dubbi, infatti, che il nostro ordinamento giuridico riconosce un potere dispositivo alle parti in ordine alle norme in materia di distanze tra edificazioni e fra queste ed i confini, potendo i privati rinunciare al diritto di pretendere l’osservanza delle norme in materia (cfr. Cons. giust. amm., sez. cons., 16.07.1996, n. 467/1996).
In definitiva, la giurisprudenza del Consiglio di Stato, superando l’indirizzo precedente che affermava la totale indifferenza delle ragioni privatistiche rispetto alla legittimità dei provvedimenti edilizi, è oggi allineata nel senso che l’amministrazione, quando venga a conoscenza dell’esistenza di contestazioni sul diritto del richiedente il titolo abilitativo, debba compiere le indagini necessarie per verificare la fondatezza delle contestazioni, precisando anche che, se il richiedente non sia in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto, l’amministrazione non deve rilasciare il provvedimento abilitativo (Cons. Stato, sez. IV, 08.06.2007, n. 3027; sez. V, 07.07.2005, n. 3730)
(Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 08.11.2011 n. 5894 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: In sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i condomini.
E' stato condivisibilmente affermato che, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio sussiste l'obbligo per il Comune di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, a condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte dell'ente locale si traduca in una semplice presa d'atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un'accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i condomini (così, Cons. Stato, IV, 04.05.2010, n. 2546).
E' è tra le ipotesi di questo tipo che sembra doversi ricomprendere la d.i.a. in esame, a causa della preventiva comunicazione al Comune di un esposto del comproprietario, cioè di un atto che il Comune non poteva che considerare come sostanziale opposizione all’intervento, e che quindi, oggettivamente, metteva in seria discussione la autonoma disponibilità della copertura dell’edificio da parte della ricorrente ai sensi dell’articolo 1102 c.c..
Infatti, non è detto che l’installazione di pannelli solari sul tetto dell’edificio (intervento certamente agevolato ed incentivato dalla normativa, per la sua valenza sotto il profilo ambientale) non possa pregiudicare l’uso o il godimento della cosa comune da parte degli altri partecipanti alla comunione - condizione affinché, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., l’intervento modificativo possa essere liberamente realizzato da ciascuno di essi; basti pensare, ad esempio, che ciascun comproprietario potrebbe avere interesse ad installare pannelli per produrre energia, ma potrebbe non essere sufficiente per tutti la superficie a disposizione, o sopportabile dalla struttura il peso di più impianti, etc.; dette eventualità, fanno sì che la disponibilità dell’installazione ai sensi dell’articolo 1102 c.c. non sia affatto scontata, ma debba essere valutata caso per caso, considerando la volontà e gli interessi di tutti i comproprietari (TAR Umbria, sentenza 28.10.2011 n. 333 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

EDILIZIA PRIVATA: Sono di competenza del giudice civile le lesioni di un diritto soggettivo derivanti da un intervento approvato con concessione edilizia.
Nella causa in commento i ricorrenti impugnarono dinanzi al TAR per il Piemonte una concessione edilizia per la costruzione di un fabbricato residenziale con autorimessa interrata. I motivi del gravame vertevano, in sintesi, sulla violazione dei diritti dei terzi e, in particolare, degli stessi ricorrenti.
Ad avviso dei giudici del Consiglio di Stato, il TAR ha correttamente opposto alla censura di violazione “dei diritti di terzi, e, in particolare, diritti dei ricorrenti”, che la tutela dei diritti soggettivi individuali in questa materia non rientra nell’ambito della giurisdizione assegnata al Giudice amministrativo: la concessione edilizia viene difatti rilasciata con la clausola della salvezza dei diritti dei terzi, ed è quindi il giudice civile l’autorità titolata a conoscere di eventuali lesioni di posizioni di diritto soggettivo che possano scaturire dall’intervento assentito.
E’ appena il caso di ricordare, continuano i giudici di Palazzo Spada, che, se è vero che l'Amministrazione comunale, nel corso dell'istruttoria sul rilascio della concessione edilizia, deve verificare che esista il titolo per intervenire sull'immobile per il quale è chiesta la concessione edilizia, benché la concessione sia sempre rilasciata facendo salvi i diritti dei terzi, è anche vero, però, che deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, o di verificare l'inesistenza di servitù o altri vincoli reali che potrebbero limitare l'attività edificatoria dell'immobile, atteso che la concessione edilizia è un atto amministrativo che rende semplicemente legittima l'attività edilizia nell'ordinamento pubblicistico, e regola solo il rapporto che, in relazione a quell'attività, si pone in essere tra l'autorità amministrativa che lo emette ed il soggetto a favore del quale è emesso, ma non attribuisce a favore di tale soggetto diritti soggettivi conseguenti all'attività stessa, la cui titolarità deve essere sempre verificata alla stregua della disciplina fissata dal diritto comune (Consiglio Stato, V: 07.09.2009, n. 5223; 07.09.2007 n. 4703; 02.10.2002 n. 5165).
La clausola relativa alla salvezza dei diritti dei terzi, concludono gli stessi giudici, inserita nella concessione edilizia deve quindi proprio intendersi nel senso che non incombe all'autorità che rilascia la concessione compiere complesse ricognizioni giuridico-documentali, ovvero accertamenti in ordine ad eventuali pretese che potrebbero essere avanzate da soggetti estranei al rapporto concessorio, essendo sufficiente per l'Amministrazione l'acquisizione del titolo che formalmente abiliti alla concessione (Consiglio Stato, IV, 26.05.2006, n. 3201).
Sicché il vicino che reputi leso un proprio diritto soggettivo, ad es., in materia di distanze tra edifici, può sempre agire innanzi all'a.g.o. per la riduzione in pristino o il risarcimento del danno (Consiglio Stato, V, 19.03.1999, n. 277) (commento tratto da www.documentazione.ancitel.it - Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 24.03.2011 n. 1770 - link a www.giustizia-amministrativa.it).