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dossier CONDOMINIO
maggio 2016

CONDOMINIOIl lastrico solare resta comune. Condominio. Bocciata la pretesa di un proprietario che reclamava la proprietà esclusiva dopo aver sbarrato l’accesso agli altri.
Per escludere la natura di «parte comune» del lastrico solare non è sufficiente che chi ne reclama la proprietà esclusiva ne avesse precluso l’accesso agli altri condòmini.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione -Sez. II civile- con la sentenza 05.05.2016 n. 9035.
La vicenda prende le mosse da una coppia di coniugi che, dopo aver acquistato alcuni appartamenti, conveniva in giudizio la società venditrice, chiedendo che alla stessa venisse ordinata la remissione in pristino del lastrico solare che aveva riservato a sé.
La causa arrivava alla Cassazione che affermava che la natura comune del bene non potesse essere esclusa in alcun modo dal fatto che la società (ora condòmino) avesse privato da alcuni anni gli altri condòmini dell’accesso diretto al bene tramite le scale.
La Corte ricordava anzitutto come il lastrico solare sia inserito esplicitamente tra le «parti comuni» elencate dall’articolo 1117 del Codice civile, e che, in particolare, già una recente decisione (la 4501/2015) della Cassazione aveva così affermato: «La natura condominiale del lastrico solare, affermata dall’art. 1117 Cod. civ., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condòmino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condòmino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune”.
Quindi è stato ribadito che il diritto di condominio sulle parti comuni (quali appunto il lastrico solare) può essere escluso se per le obbiettive caratteristiche del bene serve in modo esclusivo all’uso al godimento di un solo condòmino.
Nel caso affrontato, invece, il lastrico solare non aveva perso la propria natura condominiale, rimanendo infatti “al servizio” quale copertura del fabbricato comune nonostante un solo condòmino avesse materialmente privato gli altri condomini della possibilità di accedervi.
Secondo la Cassazione, inoltre, per vincere la presunzione di comunione delle parti comuni elencate dall’articolo 1117 del Codice civile occorre verificare se se nel primo atto di trasferimento di un unità immobiliare la proprietà del bene potenzialmente rientrante tra le parti comuni sia stata o meno riservata ad uno solo dei contraenti. Cosa che non era affatto avvenuta in questo caso
(articolo Il Sole 24 Ore del 06.05.2016 - tratto da www.centrostudicni.it).

aprile 2016

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAParcheggi, vendite dal 2005. Resta il vincolo pertinenziale se ultimati prima del 16 dicembre.
Spazi privati. Per la Cassazione cessioni vietate a chi è estraneo al condominio.

Il problema dei parcheggi nelle aree urbane continua ad assumere primaria importanza, se si considera anche il susseguirsi di disposizioni normative riguardanti la materia e le molteplici pronunce da parte dei giudici.
Non possono, in ogni caso, essere autorizzate nuove costruzioni se queste non vengono corredate di aree destinate a parcheggio. La misura dell’area da destinare a parcheggio è quella prevista dall’articolo 41-sexies della legge 1150/1942 (e successive modifiche): un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruito.
Spetta alla pubblica amministrazione accertare la conformità degli spazi così destinati alla misura proporzionale stabilita dalla legge.
Con l’entrata in vigore della legge 246/2005 è venuto meno il vincolo di pertinenzialità tra parcheggi costruiti nell’immobile (o nelle aree a esso pertinenti) e le unità immobiliari site nell’immobile stesso, avendo l’articolo 12 della legge eliminato il diritto reale a favore di queste. Così le aree di parcheggio si possano vendere liberamente anche a soggetti estranei al condominio. Tale disposizione conferma comunque l’obiettivo di imporre ai costruttori di unità immobiliari di realizzare adeguati spazi di parcheggio, senza alcun vincolo soggettivo di destinazione in favore di queste.
La norma non è applicabile alle costruzioni e ai relativi parcheggi realizzati prima del 16.12.2005, data di entrata in vigore della legge, perché alla stessa non può attribuirsi alcune effetto retroattivo. In tal senso si è espressa la recente sentenza 22.04.2016 n. 8220 della Corte di Cassazione, Sez. II civile (relatore Antonio Scarpa), sul presupposto che l’articolo 12 della legge 246/2005 «non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore di cui al citato articolo 41-sexies delle legge 1150 del 1942».
Quest’ultima imponeva, per le nuove costruzioni, un vincolo soggettivo di destinazione fra le unità immobiliari e gli spazi di parcheggio, vincolo che impediva la circolazione libera di questi ultimi: box e spazi di parcheggio già di pertinenza di un appartamento sono destinati a restare così per sempre.
La sentenza, soffermandosi in modo analitico sull’operatività dell’articolo 41-sexies e riprendendo concetti già affermati dalla Suprema Corte, ribadisce che si tratta di una norma imperativa e inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici riguardanti questi spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono.
Non sono ammesse deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa, al punto che nel giudizio intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area a parcheggio e i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità di cui all’articolo 1418 del Codice civile dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui ha omessa tale inderogabile destinazione, è rilevabile d’ufficio anche in via incidentale.
Sotto tale profilo però precisa che si può giungere alla nullità solo se, al momento della realizzazione degli edifici, il costruttore ha fatto riserva di una ben determinata e identificata area da destinare a parcheggio e sempre che manchi un successivo trasferimento del medesimo spazio su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in variante.
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Usucapione possibile per le aree di sosta. Il caso. Usi non contestati.
La proprietà delle aree interne e circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata anche per usucapione. Il principio è confermato dalla sentenza 8820/16 con cui i giudici di legittimità confermano che il «possesso utile ai fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell’atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull’area destinata a parcheggio».
Per la Cassazione l’usucapione in favore degli acquirenti ha effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, stante l’efficacia retroattiva reale dell’usucapione stessa.
Per gli acquisti «a titolo derivativo» invece opera il principio per cui il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio non impedisce che il proprietario dell’area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull’area o su parti di essa, fermo però il succitato diritto d’uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato
(articolo Il Sole 24 Ore del 03.05.2016).
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MASSIMA
IV. E' dapprima infondato il decimo motivo di ricorso.
Basta ribadire, in proposito, come, secondo il costante orientamento di questa Corte,
la Part. 12, comma 9, della legge 28.11.2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, come quello in esame, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 (Cass. 05.06.2012, n. 9090; Cass. 01.08.2008, n. 21003).
V. Il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, la cui trattazione unitaria risulta opportuna per la loro connessione, sono invece fondati, per quanto di ragione.
Entrambi i motivi sono radicati sul presupposto della decisività del riscontro dell'efficacia di giudicato (diretto o riflesso) da attribuire alla sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 388/1992 (intervenuta a suo tempo tra gli acquirenti degli appartamenti compresi negli edifici siti in Roma, Via ..., n. 685, Via ..., n. 16, e Via ..., n. 4 e la costruttrice S.r.l. Ed.Eg.), nei confronti degli attuali ricorrenti, i quali avevano a loro volta acquistato i posti auto, box e negozi realizzati nell'area da destinare a parcheggio.
A proposito di tale pronuncia, la Corte di merito ha affermato che la stessa non avesse efficacia in senso stretto di giudicato, ma comunque rivelasse "effetto riflesso nei confronti degli appellati, che, pur essendo rimasti estranei al detto giudizio, sono titolari di diritti ed obblighi, dipendenti dalla situazione giuridica definitiva in quel processo".
Ora, è vero che questa Corte ha più volte affermato che una sentenza passata in giudicato, anche quando non possa avere l'effetto vincolante di cui all'art. 2909 c.c., può avere comunque l'efficacia riflessa di prova o di elemento di prova documentale in ordine alla situazione giuridica che abbia formato oggetto dell'accertamento giudiziale, e che tale efficacia indiretta può essere invocata da chiunque vi abbia interesse, spettando al giudice di esaminare la sentenza prodotta a tale scopo e valutarne liberamente il contenuto, anche in relazione agli altri elementi di giudizio rinvenibili negli atti di causa (da ultimo, Cass. 20.02.2013, n. 4241).
Quel che tuttavia fa difetto nel caso in esame, per ravvisare, come fatto dalla Corte di Roma, un'efficacia riflessa della sentenza n. 388/1992 riguardo alle parti di questo giudizio, che a quello culminato nell'invocata pronuncia non parteciparono, è il presupposto della titolarità in capo a questi ultimi di diritti ed obblighi dipendenti dalla situazione giuridica definita in quel primo processo. L'assunto a base della statuizione qui impugnata evidente postula che solo l'efficacia ultra partes di quella sentenza del 1992 possa rendere opponibile agli attuali ricorrenti l'ivi conseguita declaratoria del diritto reale ex lege all'uso del parcheggio.
Vale, all'opposto, un diverso principio, conforme al consolidato orientamento di questa Corte, e nella sostanza seguito dalla stessa pronuncia qui impugnata, per il quale
il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dalla legge 06.08.1967 n. 765, art. 18, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia.
Pertanto
coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore, il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l'originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio.
In un tale giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, ed i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione "ope legis", è rilevabile anche "incidenter tantum", sicché non deve necessariamente correlarsi alla verifica della sussistenza e dell'opponibilità, in via immediata o, appunto, riflessa, di un giudicato conseguito nei confronti dell'originario costruttore-venditore.
Come pure,
in un giudizio così congegnato, non si impone nemmeno che sia convenuto il costruttore-venditore, pur spettando a questo l'eventuale diritto (personale) a conseguire l'integrazione del prezzo di acquisto da coloro che agiscano per ottenere il riconoscimento del loro diritto d'uso sugli spazi vincolati a parcheggio (Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 25.03.2004, n. n. 5755).
VI. Può poi passarsi all'analisi congiunta del quarto e dell'ottavo motivo di ricorso, anch'essi in logica connessione.
Questi criticano la sentenza della Corte di Roma, ai sensi dell'art. 360, n. 3, 4 e 5, c.p.c., per non aver dato sufficiente rilievo nel suo ragionamento alle concessioni in variante ed in sanatoria, ed ai conseguenti certificati di abitabilità, che accompagnavano i titoli di acquisto degli attuali ricorrenti, provvedimenti che comprovavano il rispetto della destinazione a parcheggio dell'area riservata; e per aver determinato l'asservimento a parcheggio di un'area di mq. 7.354,90, anziché di mq. 6.354,90.
In particolare, è oggetto di doglianza la frase della pronuncia d'appello secondo la quale l'art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 "opera nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e l'autorità competente in materia urbanistica", sicché quest'ultima "non può porre nel nulla gli atti d'obbligo, formati col Comune dal costruttore, al fine del rilascio della licenza edilizia". Tali patti d'obbligo, secondo quanto illustra la stessa sentenza impugnata a pagina 32, individuavano in mq. 6.354,90 l'area da destinare a parcheggio. Il Tribunale ha invece determinato in mq. 7.354,90 la stessa area, disponendo il prosieguo istruttorio per individuare tramite CTU consistenza e posizione di quest'area.
I due motivi sono parzialmente fondati, per quanto di ragione.
Non esiste il denunciato vizio di ultrapetizione in quanto la normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l'epoca dell'edificazione. Tale misura proporzionale è imposta dalla legge, sicché l'eventuale metratura prospettata dalla parte con l'atto introduttivo di un giudizio volto al riconoscimento del diritto d'uso a parcheggio ha solo valore indicativo, per cui non incorre in ultrapetizione il giudice che, sulla base delle risultanze processuali, determini l'estensione della relativa area in misura pure diversa e maggiore da quella inizialmente quantificata dall'istante.
Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11.08.1997, n. 7474). Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.
La rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può tuttavia avvenire tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee. L'art. 41-sexies della Legge urbanistica opera, pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l'osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.
Manca, pertanto, nel ragionamento seguito dalla Corte di Roma, la verifica, sollecitata dagli appellanti, dell'eventuale adeguato trasferimento dello spazio destinato a parcheggio, inizialmente fissato coi patti d'obbligo ed impressa nella concessione, su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione, il che, come ora ricordato, ben può avvenire mediante il rilascio di una nuova concessione in variante (quali quelle dedotte dagli attuali ricorrenti), non avendo il giudice ordinario il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del costruttore-venditore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante (cfr. Cass. 30.07.1999, n. 6894; Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 05.05.2003, n. 6751; Cass. 13.01.2010, n. 378).
Sempre questa Corte ha affermato come
gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41-sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A. (Cass. 22.02.2006, n. 3961).
Quanto, infine, alla rilevanza da attribuire nella presente lite agli atti d'obbligo intercorsi tra la società costruttrice e il Comune di Roma, torna utile richiamare l'insegnamento espresso reiteratamente da questa Corte, in forza del quale l'atto con il quale un proprietario-costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici, non è riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all'art. 1411 c.c., sia perché non costituisce un contratto di diritto privato, sia perché non ha neppure la specifica autonomia e natura di fonte negoziale di un regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, caratterizzandosi, piuttosto, come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. e non la possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla sua base.
Ne consegue che,
per il rispetto dell'obbligo di destinazione assunto dal proprietario-costruttore, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento della singola unità immobiliare da lui realizzata, i singoli condomini non hanno alcuna azione, fermo il diritto al risarcimento del danno qualora l'inosservanza dell'obbligo concreti una violazione delle norme urbanistiche (Cass. 20.11.2006, n. 24572; Cass. 23.02.2012, n. 2742).
VII. Sono parzialmente fondati, per quanto di ragione, altresì, il terzo, il sesto ed il settimo motivo di ricorso, da trattare congiuntamente sempre perché connessi.
La Corte d'appello ha, in estrema sintesi e facendo salve le diversità delle singole posizioni scrutinate, riconosciuto in favore degli appellanti principali ed incidentali l'acquisto dei rispettivi beni per usucapione decennale, fermo restando il vincolo di destinazione a parcheggio.
Ora, questa Corte ha effettivamente più volte riconosciuto come "
la proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità" (Cass. 15.11.2002, n. 16053; Cass. 07.06.2002, n. 8262).
Tale possesso utile a fini di usucapione decorre in danno del proprietario dal momento dell'atto di acquisto, essendo soltanto a far tempo da esso possibile considerare distintamente il diritto dominicale (trasferito) e quello al parcheggio (non trasferito) sull'area destinata a parcheggio.
Non è stata oggetto di censura la sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha riconosciuto l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. in favore degli appellanti. La soluzione adottata avrebbe dovuto indurre, in verità, ad affrontare il profilo della configurabilità dell'usucapione decennale, ai sensi dell'art. 1159 c.c., in favore di colui che abbia acquistato, come nella specie, un'area di parcheggio asseritamente vincolata al diritto d'uso "ex lege", quanto, in particolare, alla sussistenza del requisito del titolo idoneo a trasferire la proprietà, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative (cfr., in senso contrario all'ammissibilità, Cass. 24.05.2013, n. 12996).
La questione è tuttavia sottratta all'esame di questa Corte giacché, come detto, non oggetto di gravame. Ora, è evidente che la ravvisata usucapione in favore dei terzi acquirenti dell'area di parcheggio, a differenza di quanto afferma la sentenza della Corte di Roma, avrebbe effetto estintivo anche del vincolo pubblicistico di destinazione, in forza dell'efficacia retroattiva reale dell'usucapione stessa.
Quanto, viceversa, agli acquisti a titolo derivativo, opera davvero il principio per cui
il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies, legge n. 1150 del 1942, non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d'uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato (Cass. 24.11.2003, n. 17882;  Cass. 27.12.2011, n. 28950).
Tuttavia, nella vicenda oggetto di questo giudizio, perché si possa correttamente affermare la nullità ex art. 1418 c.c. di quella parte dei contratti di compravendita immobiliare nella quale al trasferimento della proprietà sulle singole porzioni dell'edificio non si era accompagnato anche quello della proprietà o, quanto meno, del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni dello spazio riservato al parcheggio degli edifici di Via ..., n. 685, Via ..., n. 16, e Via ..., n. 4, occorre accertare:
   1) l'avvenuta riserva, al momento della realizzazione di tali edifici, all'interno degli atti d'obbligo intercorsi tra la società costruttrice e il Comune di Roma, se richiamati dagli atti di trasferimento delle singola unità immobiliari, e della concessione edilizia, di una determinata ed identificata area da destinare a parcheggio, come richiesto dalla Legge urbanistica;
   2) il mancato successivo trasferimento del medesimo spazio destinato a parcheggio nei patti d'obbligo e nella concessione, su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in variante.
Solo, infatti, la determinazione di uno preciso spazio, interno od esterno agli edifici, idoneo ad essere utilizzato a scopo di parcheggio, e la successiva stipulazione d'atti di compravendita delle singole porzioni immobiliari con espressa esclusione o mancata menzione del contestuale trasferimento della proprietà o del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, consentono di pervenire alla dichiarazione di nullità di quegli atti.
Ove sia, diversamente, accertato che, pur previsto negli atti d'obbligo e nella concessione edilizia, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura (quali, nella specie, negozi) da destinare a diversa utilizzazione (ipotesi, cioè diversa, da quella in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita), non può dirsi nemmeno mai costituito il rapporto di pertinenzialità ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicché non può ravvisarsi la nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quei diversi manufatti, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non riservato in corso d'edificazione, ammettendosi unicamente una tutela risarcitoria (Cass. 18.04.2003, n. 6329; Cass. 05.05.2009, n. 10341).
Secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso agli attori, i quali deducano la nullità degli atti di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41-sexies Legge urbanistica, di provare che i beni oggetto di tali alienazioni siano compresi nell'ambito ben delimitato da tale norma (ovvero nell'apposito spazio riservato per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del loro asserito diritto, giacché ogni spazio ulteriore è completamente svincolato da detta disciplina e può, quindi, essere liberamente venduto, locato o costituire oggetto di altri negozi giuridici (Cass. 23.01.2006, n. 1221).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl condominio stoppa la Scia. No all'ok al locale hot travestito da circolo culturale. I casi in cui i rapporti di vicinato arrivano davanti al Tar a causa di atti del comune.
Il Tar riporta la pace in condominio. Le liti fra vicini finiscono davanti al giudice amministrativo, invece che ordinario, quando un provvedimento del comune può mettere fine ai litigi nello stabile. Ma può anche darsi che a far scoppiare la guerra sia stato proprio un atto dell'ente, per esempio la Scia troppo frettolosa che dà l'ok a operare nel palazzo a un inquilino davvero scomodo: il night a luci rosse travestito da circolo culturale.
Ecco allora che il condominio fa annullare la verifica di inizio attività del locale perché il sopralluogo dell'amministrazione è stato insufficiente.

È quanto emerge dalla sentenza 12.04.2016 n. 4333, pubblicata della Sez. II-ter del TAR Lazio-Roma.
Interessi delicati. Al piano terra del fabbricato si è installato un vero e proprio sexy night club, con tanto di lap dance. Ma il condominio impugna la Scia di trasferimento del presunto circolo, che nella sede precedente era qualificato anche formalmente come locale pubblico. I residenti sospettano che il tesseramento all'ingresso sia solo un espediente per bypassare il regolamento condominiale e il suo divieto di affittare locali nel palazzo a chi fa spettacoli.
Eppure dopo le verifiche del comune le attività svolte nei locali sono state dichiarate compatibili con la natura di associazione culturale. Il ricorso del condominio è accolto perché l'amministrazione deve accertare se al piano più basso dell'edificio si tengono davvero show senza autorizzazioni e licenze di polizia.
Controlli a sorpresa. Decisive le prove portate dal condominio: è massiccia la campagna pubblicitaria dell'associazione che promuove i numeri di strip tease anche su internet. Sussiste dunque l'offerta al pubblico di un genere di intrattenimento riconducibile alla nozione di pubblico spettacolo, con l'inevitabile corollario di un rumoroso pubblico sgradito ai residenti.
Il comune non riesce a smentire l'attendibilità delle indicazioni provenienti dalla controparte. E invia anche controlli a sorpresa: gli interessi in gioco sono molto delicati per la natura dell'attività che si tiene nei locali e l'intervento dell'amministrazione risulta doveroso perché si tratta di questioni che investono la pubblica sicurezza. All'ente locale non resta che pagare le spese di lite.
Sfera giuridica. Passiamo a un altro vicino sgradito: l'autolavaggio. Fra spazzoloni e lance a spruzzo i residenti non ce la fanno più. Chi vive o lavora in zona ha diritto di verificare se l'impianto è autorizzato a svolgere attività tanto rumorose. E il comune deve mettere a disposizione dei confinanti il titolo in base al quale opera l'impresa che disturba il riposo e le occupazioni: non risulta necessaria l'intenzione di fare causa all'azienda.
È quanto emerge dalla sentenza 01.04.2015 n. 4909, pubblicata dalla Sez. II-bis del TAR Lazio-Roma.
Già in passato si è scoperto che l'autolavaggio fracassone non aveva diritto a utilizzare l'aspirapolvere. Ora i confinanti vogliono sapere se l'impianto ha ricevuto qualche altro permesso o continua a operare nell'illegalità. E non c'è bisogno di scomodare «l'informazione ambientale» di cui al decreto legislativo 195/2005: basta la legge sulla trasparenza così come modificata nel 2009. Chi abita vicino all'impianto ha un interesse qualificato ad accedere ai documenti per evitare un danno alla sua sfera giuridica.
Addio barbecue. Infine: il giudice spegne il barbecue. Stop al forno del confinante che è stato realizzato senza permesso di costruire ma solo con la Scia in sanatoria: il vicino ottiene l'annullamento del provvedimento autorizzatorio mettendo fine ai fumi molesti che invadono casa sua, specie nel weekend.
È quanto emerge dalla sentenza 24.09.2015 n. 900, pubblicata dal TAR Calabria-Reggio Calabria.
In ambito urbanistico il concetto di pertinenza del cespite risulta più restrittivo che in campo civile e non si può invocare quando manca un rapporto di stretta consequenzialità con l'immobile principale: la fornace è una costruzione autonoma che ha bisogno della concessione (articolo ItaliaOggi Sette del 09.05.2016).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl posto auto spetta solo se previsto nel progetto edilizio. Contenzioso. I diritti di chi acquista.
Chi compra un appartamento in condominio ha diritto all’area parcheggio solamente se questa esiste nella struttura, altrimenti gli spetta un risarcimento.
La sentenza 11.04.2016 n. 7065, Sez. II civile della Corte di Cassazione, è intervenuta sul caso di due fratelli, convenuti in giudizio da un terzo condòmino, che affermava come –in una compravendita tra gli stessi– essi avessero illegittimamente occupato tutta l’area parcheggio condominiale.
I due proprietari chiamati in giudizio si difendevano specificando come, in base alle leggi, all’acquisto di un immobile in condominio un’area andasse destinata a parcheggio esclusivo, a prescindere dalla sua preesistenza.
La Suprema Corte ha chiarito l’applicabilità al caso concreto della legge 765/1967 che all’articolo 18 afferma che «nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione» e specifica che l’eventuale contratto di compravendita di un immobile in condominio sprovvisto dell’area parcheggio sarebbe stato affetto da nullità parziale.
La disciplina dei parcheggi condominiali prevede svariati oneri: in capo al venditore, quello di prevedere questa pertinenza nel contratto di vendita (Cassazione, sentenza 5755/2004), per il costruttore del palazzo, invece, di dotare il condominio di una serie di parcheggi di metratura sufficiente a servire tutte le abitazioni (Cassazione, sentenza 3961/2006) e –da ultimo– per la pubblica amministrazione, di effettuare un controllo sui progetti di costruzione degli stabili e verificare se essi hanno predisposto parcheggi sufficienti a servire le costruende unità immobiliari (Cassazione, sentenza 378/2010).
In conclusione, quindi, l’acquirente ha diritto a vedersi riconosciuto il diritto all’area parcheggio, a condizione però che essa esista, dato che, come specifica la Cassazione «l’effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell’edificio nel provvedimento abilitativo all’edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato».
In caso, quindi, di mancanza dell’area non si potrà domandare al giudice una tutela reale, ma solo risarcitoria verso il proprio venditore, il costruttore dello stabile o –addirittura– verso la pubblica amministrazione in caso si sia resa colpevole di un mancato controllo sui progetti e abbia autorizzato la costruzione del palazzo condominiale senza le aree parcheggio previste dalla legge
(articolo Il Sole 24 Ore del 03.05.2016).
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MASSIMA
10. I primi due motivi, congiuntamente esaminati per la loro connessione, si rivelano 'infondati'.
10.1. Quanto al primo rilievo dedotto, il motivo non attinge la ratio decidendi sottesa alla sentenza impugnata.
Invero, la corte d'appello salernitana, prendendo le mosse dal tenore dell'atto di compravendita intercorso tra La.Vi. ed El.Gi. (il quale prevedeva, tra l'altro, che il trasferimento avesse altresì ad oggetto, oltre all'appartamento, "ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza ... così come pervenuto alla parte venditrice"), ha dato per assodato che la quota parte dell'area destinata a parcheggio trasferita dalla Immobiliare Fi. alla El. fosse pari, a seguito dell'atto di rettifica del 22.11.1972, a mq. 21,24 (anziché a mq. 52,14, come concordato con l'atto notarile del 27.10.1972).
Tanto è vero che, con riferimento esclusiva a questa ridotta area, ha riconosciuto al La. il diritto reale d'uso sulla quota parte di dimensioni di mq. 14,58 di pertinenza dell'appartamento acquistato con l'atto pubblico del 20.12.1990 (quale porzione del più ampio box di mq. 21,24).
Da ciò consegue che non ricorrevano i presupposti affinché il La. individuasse nei contraenti del contratto di compravendita del 27.10.1972 i soggetti legittimati sul piano passivo a soddisfare la sua pretesa.
In ogni caso, il Tribunale di Salerno, per come riportato nello stesso ricorso, si era limitato ad affermare che fu proprio l'atto di rettifica del 22.11.1972 ad aver concretato un "atto contra legem", e che "la palese nullità di esso andava dedotta .... nei confronti di diversi soggetti, e comunque non solo della El.Gi.". Si trattava, pertanto, di affermazione resa "incidenter tantum" e quindi sottratta all'efficacia del giudicato, anche perché la necessità di statuire con tale efficacia sul punto avrebbe comportato l'esigenza di integrità del contraddittorio, invece esclusa dal Tribunale proprio in relazione all'oggetto della domanda proposta.
D'altro canto, ed ancora, la preventiva declaratoria di nullità dell'atto di rettifica del 22.11.1972 non è condizione indispensabile per pervenire alla conseguente invalidità della compravendita stipulata il 10.12.1990, oggetto di questa causa.
Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies della legge 17.08.1942, n. 1150, secondo il testo introdotto dall'art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, norma di per sé imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa.
Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto in un giudizio (qual è quello in esame), intercorrente tra l'acquirente di un immobile che si assume illegittimamente privato del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio ex art. 18 della legge 06.08.1967, n. 765, ed un terzo che abbia acquistato porzione di tale area, la nullità del negozio stipulato da quest'ultimo, nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente integrazione "ope legis", non deve necessariamente correlarsi alla preventiva dichiarazione di nullità dell'atto di vendita intercorso con l'originario costruttore-venditore (argomenta da Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 25.03.2004, n. n. 5755).
10.2. Con riferimento all'asserito giudicato formatosi sulla statuizione del Tribunale in virtù della quale comunque al La. sarebbe stato trasferito il diritto di usufruire del parcheggio nell'area comune condominiale (id est, della quota condominiale dell'area di parcheggio), va ricordato che il giudicato non si estende ad ogni proposizione contenuta in una sentenza con carattere di semplice affermazione incidentale, atteso che per aversi giudicato implicito è necessario che tra la questione decisa in modo espresso e quella che si vuole tacitamente risolta sussista un rapporto di dipendenza indissolubile, e dunque che l'accertamento contenuto nella motivazione della sentenza attenga a questioni che ne costituiscono necessaria premessa ovvero presupposto logico indefettibile (Cass. 05.07.2013, n. 16824).
Nel caso di specie, anche a voler prescindere dal fatto che lo stesso Tribunale di Salerno ha espressamente (cfr. pag. 10 del ricorso) chiarito che "per inciso" formulava l'ulteriore considerazione secondo cui l'area di parcheggio, all'origine, era stata compresa tra i beni condominiali poi ceduti pro quota al La. con l'atto del 1994, è evidente che tra questa affermazione e la questione assorbente che aveva indotto il giudice di primo grado a rigettare la domanda attorea (quella per cui l'attore avrebbe dovuto semmai chiedere -nei confronti di altri soggetti- la nullità dell'atto di rettifica con il quale la sua dante causa aveva accettato la riduzione della quota ideale dell'area di parcheggio spettante ai due appartamenti da lei originariamente acquistati) non è configurabile alcun rapporto di dipendenza indissolubile.
L'affermazione del Tribunale di Salerno "sinallagma contrattuale che comunque, per inciso, non deve essere riequilibrato, in quanto l'area di parcheggio, all'origine, fu compresa tra i beni condominiali, che risultano ceduti pro quota al La." appare enunciazione puramente incidentale, ovvero considerazione priva di relazione causale col deciso, e perciò sottratta all'autorità del giudicato, la quale è circoscritta oggettivamente in conformità alla funzione della pronunzia giudiziale, diretta a dirimere la lite nei limiti delle domande proposte.
11. Il terzo ed il quarto motivo, anch'essi esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, risultano, invece, fondati per quanto di ragione.
Quanto al primo profilo, va rilevato che la corte d'appello ha considerato che la dante causa aveva legittimamente alienato al germano l'intera area parcheggio in precedenza acquistata, e per questa ragione ha dichiarato la nullità, sia pure parziale, della compravendita intercorsa tra i due germani.
Secondo la consolidata elaborazione di questa Corte, invero,
nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio -nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n. 765 del 1967- non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione (Cass. 24.11.2003, n. 17882; Cass. 27.12.2011, n. 28950).
Alla nullità del contratto di compravendita di unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta (mediante riserva al venditore o trasferimento a terzi) la superficie destinata all'inderogabile funzione di parcheggio, consegue l'integrazione della convenzione negoziale "ope legis", con l'attribuzione, in favore dell'acquirente dell'unità immobiliare, del diritto reale d'uso di tale area, e, in favore dell'alienante, del corrispettivo ulteriore (da concordarsi tra le parti, o, in difetto, da determinarsi dal giudice), così ripristinando direttamente l'equilibrio del sinallagma contrattuale (Cass. 18.04.2000, n. 4977).
Coerentemente con tale impostazione, la corte di merito ha dichiarato la nullità parziale dell'atto del 10.12.1990 nella parte relativa al trasferimento "integrale" dell'area destinata a parcheggio all'acquirente El.Li.
D'altra parte, la ricorrente evidenzia (cfr. pagg. da 7 a 9 del ricorso) che il Ctu nominato dal Tribunale, le cui conclusioni venivano accolte nella sentenza di primo grado, avesse accertato che l'area da riservare a parcheggio proporzionata alla volumetria dei due appartamenti interno 10 e interno 11, in origine acquistati da Gi.El., doveva essere pari a mq. 34,80, mentre la zona coperta da questa ricevuta era pari soltanto a mq. 21,24, perciò mancando mq. 13,56 alla quota di legge. Lo stesso perito aveva quindi stimato in mq. 10,90 il diritto alla quota ideale dell'area di parcheggio spettante ad El.Li., traendo la conseguenza che, almeno con riferimento ai residui mq. 10,34, El.Gi. avesse sottratto l'area alla sua destinazione per quanto concerne l'altro appartamento di cui si era riservata la proprietà (e che poi ha ceduto al La.).
E' quindi incontroverso che l'area residua riconosciuta a Giuliana Elefante con l'atto di rettifica del 22.11.1972 (pari complessivamente a mq. 21,24) non garantisse a nessuno dei due appartamenti, poi da questa alienati a diversi soggetti, i parametri plano-volumetrici previsti dalla legge urbanistica. Il controricorrente ribadisce in questa sede come tale area di parcheggio, per quanto insufficiente rispetto ai criteri di legge, non fosse stata asservita in quell'atto di rettifica all'uno o all'altro degli appartamenti, e perciò ne pretende una quota.
Ora, secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale,
la norma dettata dall'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l'epoca dell'edificazione.
Per la concreta attuazione, invece, della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio, soltanto in assenza di relativa previsione nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, è consentito chiedere al giudice tale identificazione (Cass. 11.08.1997, n. 7474).
Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'art. 41-sexies citato, infatti, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia (cfr. Cass. 30.07.1999, n. 6894; Cass. 14.11.2000, n. 14731; Cass. 05.05.2003, n. 6751; Cass. 13.01.2010, n. 378).
Sempre questa Corte ha affermato come gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41-sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l'esigenza, costituente la "ratio" della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A. (Cass. 22.02.2006, n. 3961).
Ed allora, nella vicenda oggetto di questo giudizio, perché si possa correttamente affermare la nullità parziale ex art. 1418 c.c. dell'atto pubblico del 10.12.1990, come affermato dalla Corte d'Appello di Salerno, riconoscendo al La. il diritto reale d'uso sull'area di parcheggio occorre accertare l'avvenuta riserva, al momento della realizzazione dell'edificio di via ..., n. 21, di Salerno, all'interno della concessione edilizia, di una sufficiente ed individuata area da destinare a parcheggio, come richiesto dalla Legge urbanistica.
Solo, infatti, la determinazione di uno preciso spazio, interno od esterno all'edificio, idoneo ad essere utilizzato a scopo di parcheggio, e la successiva stipulazione di un atto di compravendita della singola porzione immobiliare con espressa esclusione o mancata menzione del contestuale trasferimento della proprietà o del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, consentono di pervenire alla dichiarazione di nullità di quell'atto.
Ove sia, diversamente, accertato che, pur previsto nella concessione edilizia, lo spazio sufficiente da adibire a parcheggio secondo le proporzioni di legge, non fosse stato affatto riservato in corso di costruzione o fosse stato impiegato, invece, per realizzarvi opere d'altra natura da destinare a diversa utilizzazione (ipotesi, cioè diversa, da quella in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto fosse stata successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita), non può dirsi nemmeno mai costituito il rapporto di pertinenzialità ex lege voluto dalla legge urbanistica, sicché non può ravvisarsi la nullità parziale dei contratti di vendita aventi ad oggetto quello spazio, né farsi luogo a tutela ripristinatoria per ottenere la realizzazione ex novo dello spazio da destinare a parcheggio non riservato in corso d'edificazione, ammettendosi unicamente una tutela risarcitoria.
In sostanza,
l'effettiva esistenza di uno spazio destinato a parcheggio proporzionato alla cubatura totale dell'edificio nel provvedimento abilitativo all'edificazione è condizione per il riconoscimento giudiziale del diritto reale al suo uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato (Cass. 18.04.2003, n. 6329; Cass. 22.02.2006, n. 3961; Cass. 07.05.2008, n. 11202; Cass. 11.02.2009, n. 3393; Cass. 05.05.2009, n. 10341; Cass. 08.08.2014, n. 17813).
Non è corretto, quindi, riconoscere un diritto reale di uso in favore del La. in una misura comunque non corrispondente ai parametri di cui all'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, in modo soltanto da condividere i disagi dell'insufficienza dell'area di parcheggio con Li.El., altro subacquirente di Gi.El., in quanto l'integrazione "ope legis" del contratto di acquisto del ricorrente non può che avvenire, sussistendone le specificate condizioni di fatto, nella proporzione aritmetica stabilita dalla citata norma imperativa ed inderogabile.
Né nella motivazione della corte d'appello risulta esplicitato se il diritto reale d'uso in favore di Lauriello Vincenzo sul sufficiente spazio destinato a parcheggio potesse trovare pieno esercizio sulle aree esterne al fabbricato comunque idonee a garantire la prescrizione normativa della legge urbanistica.
Secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso all'attore, il quale deduca la nullità dell'atto di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41-sexies Legge urbanistica, di provare che il bene oggetto di tale alienazione sia compreso nell'ambito ben delimitato da tale norma (ovvero nell'apposito spazio riservato per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, concretamente destinato a tal fine in sede di realizzazione del fabbricato), in quanto elemento costitutivo del suo asserito diritto (Cass. 23.01.2006, n. 1221).

AMBIENTE-ECOLOGIA - ATTI AMMINISTRATIVI - CONDOMINIO: Climatizzatori, l'Arpa deve comunicare i dati sul rumore.
Fuori i decibel dell'impianto «fracassone», nero su bianco. Il singolo condomino ha diritto di conoscere dall'Agenzia regionale che tutela l'ecosistema a quanto ammontano le immissioni sonore prodotte dell'impianto di condizionamento dell'aria attivo nello stabile: si tratta infatti di una vera e propria informazione ambientale, in base alla direttiva Ue recepita in Italia con il decreto legislativo 195/2005, che ha una portata più ampia rispetto alla mera normativa sulla trasparenza di cui agli articoli 22 e seguenti della legge 241/1990.

È quanto emerge dalla sentenza 04.04.2016 n. 4018, pubblicata dalla Sez. I-ter del TAR Lazio-Roma.
Interesse qualificato. L'impianto rumoroso è al servizio di alcuni negozi. E ora l'Agenzia di protezione ambientale ha trenta giorni di tempo per fornire al condomino i dati che ha rilevato sul frastuono prodotto dal climatizzatore. La norma ex articolo 3, comma 1, del decreto legislativo 195/2005 parla chiaro: «L'autorità pubblica rende disponibile l'informazione ambientale detenuta a chiunque ne faccia richiesta, senza che questi debba dichiarare il proprio interesse».
Nel nostro caso non c'è dubbio che il condomino sia invece portatore di un interesse qualificato: anzitutto perché che vive nello stabile e poi perché le rilevazioni Arpa sono state compiute proprio dall'appartamento di sua proprietà esclusiva.
Né la richiesta può ritenersi irragionevole: si tratta di informazioni di competenza sulle misure che deve adottare l'Agenzia. Che dunque paga le spese di lite (articolo ItaliaOggi Sette del 25.04.2016).
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MASSIMA
... per l'annullamento del silenzio-diniego sulla richiesta di accesso ai documenti amministrativi.
...
Con il presente ricorso, proposto ai sensi dell'art. 116 c.p.a., la ricorrente contesta il silenzio serbato dall'ARPA Lazio sulla propria istanza di accesso a documenti rilevanti in tema di accertamento delle immissioni sonore provocate dall’impianto di condizionamento all’interno del condominio di via ... n. 26.
In primo luogo occorrere premettere che,
secondo il disposto dell'art. 3, comma 1, del D.Lgs. n. 195/2005, “l'autorità pubblica rende disponibile... l'informazione ambientale detenuta a chiunque ne faccia richiesta, senza che questi debba dichiarare il proprio interesse”.
Da ciò deriva che l'accesso alle informazioni ambientali ha una portata ben più ampia rispetto a quello ai sensi degli artt. 22 e ss. della legge n. 241/1990.

Deve poi aggiungersi che la ricorrente è residente all’interno dello stesso condominio e gli accertamenti risultano eseguiti proprio nella abitazione ove abita la ricorrente.
È evidente, dunque, che si tratta di "informazioni ambientali" e che la odierna ricorrente risulti portatrice di un interesse giuridicamente qualificato all’ottenimento della richiesta documentazione.
Va inoltre considerato che l'oggetto della richiesta di accesso è puntualmente indicato, per cui allo stesso non osta l'impedimento di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 195/2005, rappresentato dalla sua eccessiva genericità.
Né può ritenersi che tale istanza sia irragionevole rispetto alle finalità di cui all'art. 1: si tratta di atti recanti informazioni ambientali relative all'adozione di misure, di competenza dell'interpellata ARPA Lazio.
Infine non si rinviene alcuna delle ragioni di riservatezza individuate all’art. 5 D.Lgs. 195/2005.
Ne deriva che il ricorso è fondato e deve essere accolto, con obbligo di ostensione, mediante visione ed estrazione di copia, dei suindicati documenti, oggetto dell'istanza di accesso, in capo ad ARPA Lazio, entro il termine di 30 giorni, decorrente dalla comunicazione in via amministrativa o, se anteriore, dalla notificazione della presente sentenza.

marzo 2016

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATANiente dehors per il bar senza sì del condominio.
Addio dehors per il bar se il titolare non ha fatto i conti con il condominio prima di rivolgersi al comune per il permesso. Stop all'autorizzazione unica concessa all'esercizio pubblico dallo sportello attività produttive dell'ente locale: la struttura a padiglione, infatti, va considerata aderente alla facciata dello stabile e dunque non può essere installata su una parete dell'edificio senza prima ottenere il nulla osta di tutti coloro che risultano proprietari del muro perimetrale.

È quanto emerge dalla
sentenza 04.03.2016 n. 379, pubblicata dalla II Sez. del TAR Toscana.
È proprio il regolamento comunale a imporre il previo nulla osta dei proprietari o dell'amministratore dell'edificio quando si verifica il «contatto-aderenza» con la superficie esterna di un fabbricato: sbaglia dunque l'amministrazione laddove interpreta le norme ritenendo necessaria l'autorizzazione preventiva solo se i tiranti della struttura a padiglione devono essere agganciati alla parete.
Al comune non resta che pagare le spese di giudizio (articolo ItaliaOggi Sette del 09.05.2016).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Per il dehors serve il sì del condominio. Poteri di veto. I proprietari devono dare il consenso alla realizzazione del manufatto in aderenza alla facciata.
Il conduttore di un immobile destinato ad uso birreria che intende realizzare nell’area antistante il locale un dehors che verrà montato solo in aderenza alla facciata non può essere autorizzato dal comune a realizzare l’opera se non dimostra di aver ottenuto il consenso della collettività condominiale.

È questo il principio affermato dal TAR Toscana -Sez. II- nella sentenza 04.03.2016 n. 379.
La vicenda prendeva l’avvio quando il titolare di un locale birreria, facente parte di un caseggiato, decideva di realizzare, nello spazio antistante il locale condotto in locazione, un dehors temporaneo con possibilità di chiusura stagionale in cui installare tavoli, sedie.
Il progetto definitivo prevedeva che la struttura portante del dehors non fosse ancorata alla parete condominiale, ma fosse realizzata soltanto in aderenza del muro perimetrale con montanti verticali in acciaio indipendenti.
L’opera, quindi, veniva autorizzata, ma una condòmina richiedeva al comune l’annullamento in via di autotutela del provvedimento autorizzatorio, per la mancanza di nulla osta da parte del condominio. La richiesta veniva respinta, anche perché tutti gli altri condomini (compreso il proprietario del locale-birreria) con apposita comunicazione, avevano confermato l’autorizzazione ad occupare l’area privata antistante il pubblico esercizio.
La questione, poi, è stata sottoposta all’attenzione del Tar che ha dato torto al titolare della birreria, rilevando che la domanda volta ad ottenere la concessione e/o l’autorizzazione per la costruzione di spazi di ristoro all’aperto annessi a locali di pubblico esercizio, con occupazione di tutta l’area esterna condominiale, richiede il consenso degli altri condòmini (inclusa la ricorrente che non ha mai prestato il suo assenso), anche nel caso in cui la struttura venga posta solo a contatto dell’edificio.
A diversa conclusione si potrebbe arrivare, però, se il dehors fosse realizzato con le stesse modalità ma con occupazione parziale del cortile: in tal caso, infatti, se si considera che i rapporti condominiali richiedono il continuo rispetto del principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile (come nel caso in questione) che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino potrebbe ritenersi legittima
(articolo Il Sole 24 Ore del 19.04.2016).
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MASSIMA
... per l'annullamento:
- del provvedimento Autorizzativo Unico n. 152 del 29.07.2013 con cui il Dirigente del Settore Urbanistica e Suap ha autorizzato il Sig. Er.Si., nella sua qualità di legale rappresentante dell’impresa “Pi. Bar di Er.Si. & C. <<ad occupare l’area privata antistante il pubblico esercizio denominato “Bar Lume” posto in via Rinchiosa, angolo Via Garibaldi al fine di poter installare tavoli, sedie e strutture a padiglione con temporanea possibilità di chiusura stagionale […]>>, nonché degli atti connessi, presupposti e conseguenti nonché per il risarcimento:
- dei danni subiti e subendi dalla ricorrente per effetto degli illegittimi provvedimenti impugnati;
...
2. Il primo motivo del ricorso introduttivo del presente giudizio è fondato.
La circostanza, infatti, che “la struttura portante del dehors da installare non verrà agganciata alla parete condominiale, ma sostenuta da montanti verticali in acciaio indipendenti, come si legge nel provvedimento autorizzativo impugnato, non esonerava dalla necessità di ottenere il previo consenso da parte dei proprietari della facciata medesima.
A riguardo va rilevato come sia incontestato che il progetto per la realizzazione del dehors di cui si discute sia quello graficamente rappresentato nel documento prodotto dalla ricorrente come all. 18, consegnato al Comune nell’aprile del 2013, nel quale si trova espressamente scritto “Dehors distaccato 1 cm dalla facciata con struttura indipendente”.
Ora, l’Allegato L del Regolamento edilizio comunale al punto 2.8 prevede, con riferimento alle “strutture a padiglione temporanee con possibilità di chiusura stagionale”, il generale divieto di ogni infissione al suolo e alla parete dell’edificio di pertinenza.
Tuttavia, il quarto comma del citato punto 2.8 stabilisce che “
nel caso di presenza di marciapiede sopraelevato di larghezza tale da consentire la coesistenza del manufatto e del percorso pedonale, il manufatto stesso può essere collocato in aderenza alla facciata a condizione che venga comunque garantita una striscia libera di almeno 2 metri di larghezza a partire dal filo esterno del marciapiede”.
Ed è questa la fattispecie in cui rientra, secondo il progetto di cui si è detto, la struttura per cui è causa, per la quale, dunque, viene consentita la collocazione in aderenza alla facciata, mentre rimane vietata ogni infissione alla stessa.
Inoltre, il citato Allegato L del Regolamento edilizio comunale al punto 1.2 lett. c richiede in via generale, per tutte le domande volte ad ottenere la concessione e/o l’autorizzazione per la costruzione di spazi di ristoro all’aperto annessi a locali di pubblico esercizio di somministrazione, il “nulla-osta del proprietario o dell’amministratore dell’immobile qualora la struttura venga posta a contatto dell’edificio”; ciò in piena coerenza con la disciplina del condominio negli edifici (artt. 1117 e ss. cod. civ.).
Ne discende che,
oltre al divieto di infissione-aggancio alla parete condominiale, viene stabilito altresì che il contatto-aderenza –essendo i due termini sinonimi– dell’edificio richiede il previo nulla-osta dei proprietari o dell’amministratore dell’immobile.
Ciò significa che
l’amministrazione non avrebbe dovuto ridurre la questione di cui si controverte all’esistenza o meno dell’”aggancio” alla parete, ma avrebbe dovuto prendere in considerazione la specifica disciplina regolamentare del “contatto-aderenza” con l’edificio per dedurne la necessità del suddetto nulla-osta dei proprietari.
E’ evidente, infatti, che la progettata struttura, proprio in quanto distaccata di un solo centimetro dalla facciata, non può non essere considerata come aderente alla facciata stessa, con la conseguenza che la sua collocazione richiedeva il previo nulla-osta di tutti i proprietari della medesima, in quanto muro perimetrale condominiale ai sensi dell’art. 1117 cod. cic., ivi incluso quello della ricorrente che non risulta, invece, aver mai prestato il suo assenso a tal fine.

febbraio 2016

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAFogne, allaccio senza permessi. Tar Campania. Non serve l’autorizzazione del condominio.
L’ente locale non deve acquisire l’assenso del condominio o degli altri condòmini, se l’opera che il singolo vuole realizzare riguarda parti comuni dell’edificio strettamente pertinenziali alla propria unità immobiliare. Tali opere, del resto, rientrano negli interventi che il condòmino, titolare del provvedimento abilitativo, ha piena facoltà di eseguire.
Lo puntualizza il TAR Campania-Napoli, Sez. VIII, con la sentenza 26.02.2016 n. 1077.
Apre il caso, il proprietario di un appartamento che –comunicata al Comune l’intenzione di voler effettuare interventi di ordinaria manutenzione relativi alla ritinteggiatura, sostituzione e riparazione dei rivestimenti di cucina e bagno, con sostituzione degli igienici– collegava, in realtà, l’impianto igienico-sanitario al sottoservizio fognario nel cortile condominiale. Di qui, il provvedimento comunale di sospensione dei lavori e ripristino dello stato dei luoghi, seguito dall’ordine di sgombero.
Provvedimenti impugnati dal condòmino in quanto l’intervento consiste nella posa di una tubatura in Pvc per collegare un impianto igienico alla rete fognaria preesistente senza l’esecuzione di opere murarie, e in quanto tale non è soggetto al regime della Dia, rientrando nell’attività libera edilizia che non necessita di alcun titolo abilitativo.
Ricorso accolto. Il provvedimento gravato –afferma il Tribunale– è illegittimo. La posa in opera della conduttura in Pvc per il collegamento di un impianto igienico alla rete fognante rientra nell’ambito dell’attività libera di cui all’articolo 6 del Dpr 380/2001.
E dato che ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera b), della stessa norma si trattava di manutenzione straordinaria, che non aveva inciso su parti strutturali dell’edificio, né comportato l’aumento delle unità immobiliari o l’incremento dei parametri urbanistici, l’opera non necessitava di Dia.
Irrilevante, anche la critica mossa dal Comune circa l’assenza di previa autorizzazione degli altri condòmini. Consenso che, concludono i giudici amministrativi, non occorreva: «esclusa la necessità di un titolo abilitativo edilizio, l’indispensabilità del consenso dei condòmini per la realizzazione dell’opera diviene una questione relativa all’esercizio del diritto di proprietà o, comunque, inerente ai rapporti civilistici tra condòmini»
(articolo Il Sole 24 Ore del 23.08.2016).
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MASSIMA
La posa in opera della conduttura in PVC per il collegamento di un impianto igienico alla rete fognante rientra nell’ambito dell’attività libera ex art. 6 D.P.R. n. 380/2001.
Ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera b), di quest’ultimo D.P.R., sono ricomprese nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria “
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
L’opera posta in essere rientra in quest’ultima categoria. La stessa è, infatti, volta a realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e non ha alterato volumi o superfici.
Il citato art. 6 del D.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, prevedeva che potessero essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo “gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici”.
Nel caso di specie l’intervento non riguarda parti strutturali dell'edificio, né comporta aumento del numero delle unità immobiliari o incremento dei parametri urbanistici.
L’opera in esame non necessitava, pertanto, della D.I.A., e risulta, pertanto, illegittima la sanzione comminata ex art. 37 D.P.R. n. 380/2001, riservata all’omissione di tale titolo edilizio.
Inoltre, il Collegio rileva per completezza come, in ogni caso, l’omissione della D.I.A. avrebbe potuto comportare l’applicazione della sanzione pecuniaria ma non di quella ripristinatoria adottata invece dal Comune, peraltro sommandola a quella pecuniaria.
Fermo quanto indicato,
si rileva ancora come da accogliere risulti anche la censura relativa alla mancanza della necessità del consenso di tutti i condomini per l’esecuzione dell’opera.
Ciò in primo luogo perché, una volta esclusa la necessità di un titolo abilitativo edilizio,
l’indispensabilità del consenso dei condomini per la realizzazione dell’opera diviene una questione relativa all’esercizio del diritto di proprietà o, comunque, inerente ai rapporti civilistici tra condomini.
L’eventuale necessità del consenso, e la pretesa alla stessa connessa, sarà quindi nel caso tutelabile ad opera degli interessati dinanzi alla competente autorità giudiziaria ordinaria, ma non riguarderà l’esercizio del potere autorizzatorio o sanzionatorio del Comune in materia di governo del territorio e, in particolare, in materia urbanistica ed edilizia.
Il Collegio, inoltre, ritiene di poter applicare quella giurisprudenza amministrativa secondo cui,
in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo sulle parti comuni dell'edificio, ma strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, l'ente locale non è tenuto a richiedere il previo assenso del condominio interessato, ovvero degli altri condomini (TAR Campania-Salerno, Sez. II, Sent., 28.02.2011, n. 367), assumendosi che il singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere il provvedimento abilitativo e che il mancato assenso del condominio concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea l'amministrazione (Cons. Stato Sez. VI, 09.02.2009, n. 717).
Il suddetto principio costituisce evidentemente applicazione della norma contenuta nell'articolo 1102 c.c., in base al quale "
ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Il ricorso principale va quindi accolto.

CONDOMINIO: Amministratori senza incarico. Se manca la delibera, la nomina può essere tacita. La Cassazione sulla gestione di fatto del condominio e sulla durata del mandato.
Per amministrare un condominio non occorre necessariamente un incarico formale. Ove, infatti, manchi la delibera assembleare di nomina dell'amministratore (e, quindi, anche l'annotazione delle generalità del medesimo nello speciale registro di cui all'art. 1130, comma 1, n. 7, c.c.), lo stesso può considerarsi in carica per tacito rinnovo del mandato, ove risulti un comportamento concludente da parte dei condomini, che lo abbiano considerato tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente al medesimo in detta veste e senza mai metterne in discussione i poteri di gestione e la rappresentanza del condominio.

Questo il principio che emerge dalla sentenza 04.02.2016 n. 2242 della II Sez. civile della Corte di Cassazione.
La decisione in questione arriva tra l'altro proprio nel momento in cui più ferve il dibattito sulla durata del mandato dell'amministratore condominiale a seguito della nuova disposizione introdotta dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio (si veda ItaliaOggi Sette dell'08.02.2016) e potrebbe aggiungere ulteriori elementi di riflessione.
Il caso concreto. Nella specie un condominio aveva presentato opposizione nei confronti del decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal condominio per il mancato pagamento dei relativi oneri. L'opposizione era stata respinta e il condomino aveva allora impugnato la sentenza dinanzi alla Corte di appello, contestando in via pregiudiziale, per la prima volta, il difetto di legittimazione attiva del condominio, poiché la procura rilasciata in relazione al procedimento monitorio era stata rilasciata da un soggetto che non risultava essere formalmente l'amministratore.
I giudici di secondo grado avevano però evidenziato come l'eccezione in questione fosse tardiva, non essendo stata proposta nel giudizio di prime cure, e comunque infondata nel merito, in quanto nel corso del procedimento era emerso che il soggetto di cui si contestava la qualifica di amministratore avesse svolto varie attività in rappresentanza del condominio, per esempio partecipando alle assemblee per l'approvazione del riparto delle spese e inviando la diffida di pagamento al condomino opponente. Anche l'appello era stato dunque rigettato e il condomino aveva allora deciso di ricorrere in Cassazione.
La decisione della Suprema corte. Anche la Cassazione ha però rigettato l'eccezione pregiudiziale in questione, chiarendo meglio i contorni della questione ed esprimendo interessanti considerazioni in tema di nomina dell'amministratore condominiale.
I giudici di legittimità hanno in primo luogo chiarito come l'eccezione in questione non riguardasse propriamente il difetto di legittimazione attiva del condominio, quanto piuttosto il preteso difetto del potere di rappresentanza di quest'ultimo in capo al soggetto che aveva fornito il mandato al legale incaricato di richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle spese comuni.
La seconda sezione civile della Cassazione, nel fare proprie le conclusioni alle quali erano pervenuti i giudici di merito, ha quindi evidenziato come alla nomina dell'amministratore, giusto il rapporto contrattuale di mandato che regolamenta i rapporti di quest'ultimo con la compagine condominiale, sia applicabile l'art. 1392 c.c., che disciplina i requisiti di forma della procura, ovvero dell'atto con cui un soggetto conferisce a un terzo il potere di compiere atti giuridici in nome proprio e dal quale sorge il diritto di rappresentanza.
Detta disposizione codicistica prevede che la procura sia efficace soltanto laddove abbia la forma prescritta per l'atto che il procuratore (rappresentante) è chiamato a concludere. Ne discende, quindi, che la stessa deve avere necessariamente forma scritta soltanto laddove l'atto da compiere necessiti a sua volta, per esplicare i propri effetti, della medesima forma. In caso contrario la procura potrà anche essere verbale o tacita, ovvero desunta da comportamenti concludenti.
Sulla base di questa disposizione i giudici di legittimità hanno quindi concluso che la nomina dell'amministratore, anche in mancanza di una specifica delibera assembleare (e della conseguente annotazione delle generalità del medesimo nello speciale registro di cui all'art. 1130, comma 1, n. 7, c.c.), possa desumersi dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato una data persona quale amministratore condominiale, rivolgendosi abitualmente a questa per il disbrigo delle varie questioni legate alla gestione del condominio, senza mai metterne in discussione i relativi poteri e la rappresentanza.
Si tratta, a ben vedere, del riconoscimento della figura dell'amministratore condominiale di fatto, figura generalmente ritenuta non configurabile dalla dottrina. A maggior ragione dopo la riforma del 2012, che ha preteso una maggiore formalizzazione del rapporto tra amministratore e condomini, sia prevedendo una sorta di accettazione della nomina assembleare, sia richiedendo come obbligatorio, a pena di nullità della delibera, la presentazione di un preventivo relativo al compenso richiesto, sia ammettendo che la nomina possa essere subordinata dall'assemblea alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile, sia ancora indicando una serie di requisiti necessari per tale nomina, la verifica dei quali è nuovamente lasciata all'assemblea. Questi e ulteriori adempimenti connessi alla designazione dell'amministratore sembrano infatti difficilmente conciliabili con una nomina tacita.
La questione della durata del mandato dell'amministratore condominiale. La posizione espressa dalla Suprema corte sulle modalità di nomina dell'amministratore potrebbe quindi incidere anche sul dibattito in corso relativamente alla durata dell'incarico, alle modalità del suo rinnovo e alla permanenza dell'istituto della c.d. prorogatio.
Non è chiaro, infatti, quale sia la durata del mandato dell'amministratore condominiale. Il vecchio art. 1129 c.c. si limitava a stabilire che quest'ultimo restasse in carica per un anno. Si riteneva, quindi, per il combinato disposto di cui agli artt. 66 disp. att. c.c. e 1135 c.c., che lo stesso dovesse sempre ottenere la conferma dell'incarico annuale da parte dell'assemblea (con le stesse maggioranze previste per la prima nomina, salvo qualche isolata decisione di merito di segno contrario), ossia una nuova nomina della durata di un anno. Nel caso in cui non fosse stata raggiunta la necessaria maggioranza, si ricorreva quindi generalmente all'applicazione analogica dell'istituto della c.d. prorogatio, in base al quale l'amministratore era temporaneamente legittimato a curare gli interessi del condominio in attesa della decisione assembleare sulla conferma del suo incarico o sulla nomina di un nuovo mandatario.
Con il nuovo art. 1129, comma 10, c.c., il legislatore ha quindi confermato che la durata dell'incarico dell'amministratore è annuale, ma ha altresì sibillinamente aggiunto che il relativo incarico si intende rinnovato per eguale durata. Di qui l'incertezza interpretativa sulla reale durata del mandato. Il dibattito si è quindi incentrato da una parte sul funzionamento di detto meccanismo di rinnovo automatico ex lege e, dall'altra, sulla necessità o meno di inserire all'ordine del giorno dell'assemblea la questione della nomina/conferma dell'amministratore.
Sul primo tema vi è chi sostiene la tesi dell'indeterminatezza temporale di tale meccanismo di rinnovo, nel senso che il mandato continuerebbe tacitamente anno dopo anno, salvo che ne intervenga la revoca. Un altro orientamento, recentemente fatto proprio dai tribunali di Milano e Cassino, ritiene invece che il rinnovo automatico valga soltanto per il primo biennio di durata in carica dell'amministratore.
Il secondo aspetto sul quale si è acceso il dibattito è stato quindi quello relativo all'obbligo di continuare a indicare tra le questioni all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria quella relativa alla conferma/revoca dell'amministratore. I menzionati precedenti giudiziali di Milano e Cassino hanno infatti avallato la prassi di non indicare più tale questione all'ordine del giorno, anche se soltanto per il primo rinnovo biennale.
Detta omissione da parte dell'amministratore è infatti stata giudicata conforme alla nuova disciplina condominiale, secondo la quale la durata annuale dell'incarico è tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall'assemblea (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.04.2016).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Aree vincolate a parcheggio, chiarimenti sul calcolo delle superfici. Cassazione: misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.
Dal vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio sorge un automatico diritto reale d'uso in capo all'acquirente delle unità immobiliari interne all'edificio, restando nulla ogni clausola contraria.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 04.02.2016 n. 2236.
La suprema Corte ricorda che il vincolo di destinazione è inderogabile, ma opera in favore della indifferenziata comunità dei condòmini, tanto che, se per l'attuazione di esso è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti d acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore.
Peraltro, qualora ad attivarsi non sia il condominio o un gruppo di condòmini, anche un singolo condòmino può farlo.
UN METRO QUADRATO PER OGNI DIECI METRI CUBI DI COSTRUZIONE. La Cassazione rammenta inoltre che la legge urbanistica -art. 41-sexies Legge 1150/1942- conteneva all'epoca la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ex art. 2 l. n. 122 del 1989: dieci) metri cubi di costruzione".
La Corte di legittimità precisa che la nozione di costruzione, che è diversa da quella di volume o volumetria, suscettibile di margini di opinabilità, implica indefettibilmente il riferimento anche ai muri esterni, giacché non può concepirsi costruzione senza i muri perimetrali che la delimitano (commento tratto da www.casaeclima.com).

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2) Con i primi due motivi di ricorso viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 18 L. 765/1967 (cd L. ponte), 26 L. 47/1985 e art. 818 cc e dell'art. 12 della legge 246/2005.
Parte ricorrente realisticamente ammette che la Corte di appello ha applicato un orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui
dal vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio sorge un automatico diritto reale d'uso in capo all'acquirente delle unità immobiliari interne all'edificio, restando nulla ogni clausola contraria.
In forza di tali principi (riassunti da Cass. 23845/2013; v. poi esemplificativamente 4733/2015)
il vincolo di destinazione è inderogabile, ma opera in favore della indifferenziata comunità dei condòmini, tanto che, come è noto, se per l'attuazione di esso è necessario identificare la superficie da assoggettare all'uso normativamente previsto, secondo le misure ("non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione") dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell'atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti d acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può, ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l'ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore (Cass. 7474/1997).
Peraltro, qualora ad attivarsi non sia il condominio o un gruppo di condòmini, anche un singolo condòmino può farlo.
2.1) Parte ricorrente, dopo un'ampia ricostruzione, chiede alla Corte di Cassazione (cfr. pag. 23 in principio) il mutamento dell'orientamento consolidatosi e attacca la sentenza sulla base di due preminenti considerazioni:
a) la circostanza che dal regime creato in giurisprudenza, che può portare alla proprietà comune dell'area (v Cass. 730/2008, ma non è questo il caso), potrebbe derivare un utilizzo, da parte dei condòmini, in violazione della norma imperativa, perché essi potrebbero decidere di vendere o dare in locazione a terzi i posti auto; ovvero un paradossale non utilizzo, qualora essi, privi di autovetture lasciassero liberi gli spazi.
b) il contrasto tra il principio della destinazione ad area di parcheggio indifferenziata e la parte della sentenza in cui "accerta il diritto d'uso della sig. Ri., sull'area di parcheggio di 74,88 mq individuata quale integrazione di quella già destinata allo scopo rispetto ai parametri normativi".
2.2) La Corte reputa che
non vi siano ragioni per discostarsi dall'orientamento giurisprudenziale dominante e osserva che gli inconvenienti ipotizzati in ricorso non siano plausibile chiave per modificare l'interpretazione da tempo data alla materia.
Il legislatore ha inteso attribuire alla comunità condominiale la disponibilità di una superficie a parcheggio stabilita sulla base di una principio di rilevazione della realtà sociale che non è certo smentito dall'evoluzione di questi decenni di applicazione della Legge Ponte, giacché corrisponde a comune esperienza che quel rapporto volumi/superficie conduce semmai a insoddisfacente risposta alle esigenze condominiali. Queste ultime, inoltre, sono quanto mai mutevoli dal punto di vista soggettivo, cosicché non si può far dipendere da circostanze casuali il senso del dictum legislativo.
Va escluso inoltre che la sentenza impugnata si sia posta in contrasto con i principi generali cui si è fatto riferimento. Ancorché sia vero che al punto 3) del dispositivo si dica che viene "assegnata in uso" a Ri.Vi. l'area per parcheggio vetture di 74,88 mq da staccarsi dalla maggior proprietà del piano cantinato di Se.Fi., tale disposizione va letta unitamente alla motivazione e avendo riguardo alla domanda iniziale e al senso complessivo dei termini usati.
Ora, se si considera:
- che l'attrice chiese (sentenza pag. 5) la "restituzione a parcheggio condominiale delle aree descritte" e quindi non un attribuzione in proprietà o in uso personale;
- che la motivazione della sentenza di appello ha chiaramente parlato di area da restituire alla "sua destinazione di parcheggio condominiale, con vincolo reale";
- che essa ha stabilito la facoltà del convenuto di scegliere la porzione di mq 74,88 che avrà la funzione di assicurare l'effettività della destinazione «a uso di parcheggio
»>;
- che la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 1214/2012) ha già avuto modo di riconoscere che ove l'azione per il riconoscimento del diritto reale d'uso sia stata proposta da uno solo dei condomini, il giudice di merito può addirittura individuare un preciso spazio fisico per la sosta dei veicoli di proprietà del condòmino istante, senza che di tale decisione possa dolersi il costruttore del complesso immobiliare;
- che tutto il giudizio è stato istruito non in vista esclusiva della realizzazione del diritto del singolo, ma del rispetto della complessiva proporzione tra volume edificato e area destinata,
se ne desume che la sentenza di appello abbia solo inteso riconoscere il diritto condominiale e pronunciato in dispositivo in favore della istante, solo quale parte che ha agito per far valere un diritto proprio ma che vanta quale condòmina, il cui accertamento ridonda a beneficio di tutto il condominio; grazie al richiamo contenuto in sentenza il diritto riconosciuto può inoltre essere fatto valere anche esecutivamente dalla stessa parte attrice direttamente.
Non vi è quindi alcuna contraddizione tra quanto accertato sulla base della normativa vigente (che regola diritti sorti all'epoca) e quanto stabilito in dispositivo.
3) Il secondo motivo, come si è accennato, sollecita una rivisitazione della interpretazione consolidata, nella parte in cui non adopera l'art. 12 della L. 246/2005, che ha liberalizzato (secondo parte istante in modo "assoluto") la commerciabilità degli spazi di parcheggio.
Orbene,
è vero che la disposizione di cui all'art. 12, nono comma, della legge n. 246 del 2005 ha modificato l'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 inserendo un secondo comma all'art. 41-sexies e stabilendo che gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari. Tuttavia rimane insuperabile la lettura datane da Cass. 4264/2006, a mente della quale la nuova norma trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari. <<L'efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall'altro, perché le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore>>.
Nonostante siano trascorsi circa dieci anni da tale lettura, il legislatore non è intervenuto per modificarla, restando così rafforzate le rationes decidendi.

4) Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione artt. 978 e 979 c.c. e art. 1026 cc.
La censura contesta la ricostruzione giurisprudenziale del diritto reale d'uso sulle aree di parcheggio e chiede che esso sia legato alla vita dell'usufruttuario, restando altrimenti privo di durata e tale da espropriare il proprietario costruttore, la proprietà del quale sarebbe compromessa, in violazione della disciplina costituzionale.
La censura non merita soverchia considerazione, sol che si consideri che
il riconoscimento al condòmino del diritto reale d'uso costituisce reazione dell'ordinamento a una scelta, in parte illegittima, del proprietario costruttore. Questi avrebbe dovuto alienare l'area di parcheggio insieme alle unità abitative: avendo voluto riservarsi la proprietà si è volontariamente esposto alla limitazione posta a suo carico dalla legge urbanistica, che, nella specie, è stato necessario imporgli per via giudiziaria.
5) Il quarto motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 18 L. 765/1967, art. 26 L. 47/1985 e art. 818 c.c. - errata determinazione del calcolo dello spazio di parcheggio ex art. 18.
Parte ricorrente sostiene che la sentenza erroneamente non ha conteggiato i 32 mq di garage venduti ai signori Ca.-Ca. e i 49 mq di altro garage rimasto al ricorrente e poi trasferito a terzi unitamente agli uffici.
Si duole del fatto che la sentenza abbia ritenuto necessario che gli spazi di parcheggio siano vincolati all'uso diretto e indifferenziato degli occupanti l'edificio.
Afferma che in tal modo si nega la possibilità di trasferire con i singoli atti i posti auto agli acquirenti degli appartamenti, eventualità da ritenere legittima, con possibilità di libera rivendita.
Il quinto motivo (violazione e falsa applicazione art. 18 L. 765/1967, art. 26 L. 47/1985 e art. 818 cc e vizi di motivazione) verte sullo stesso punto attaccato nel precedente e torna a lamentare la contraddizione che sarebbe insita nell'avere affermato l'uso indifferenziato sulle aree a parcheggio e nell'avere poi assegnato alla Ricupero i 74,88 mq mancanti (profilo b). In ogni caso vi sarebbe contraddizione tra detta assegnazione individuale e il non avere considerato i metri quadrati di area che il proprietario aveva assegnato a sé e ai Ca.Ca..
Le due doglianze sono destituite di fondamento, in considerazione di quanto già spiegato sub 2.2).
Invano parte ricorrente fa leva sulla fraseologia usata nel dispositivo della sentenza. Essa non ha trasferito la titolarità della proprietà alla Ri. personalmente, come ha invece fatto il Fi. nel vendere a terzi le due aree che vorrebbe conteggiare; ha solo riconosciuto l'estendersi del diritto indifferenziato dei condomini sull'area che era stata esclusa e ha (con la imprecisa formula "assegna in uso") riconosciuto all'attrice il potere di far valere su detta area (che peraltro secondo la Corte d'appello potrà essere scelta dal convenuto ricorrente) la destinazione a parcheggio condominiale che era stata chiesta e che è stata chiaramente sancita in motivazione.
E' implicito nella giurisprudenza confermata, e invano criticata, che il costruttore non può far conteggiare nell'area vincolata i parcheggi che costruisce e aliena liberamente, senza riguardo al vincolo. Tale regime di libera vendita è compatibile con le costruzioni post 1967, ma solo quanto alle aree di parcheggio eccedenti il limite delle aree da sottoporre al vincolo legale, le quali per essere riconosciute devono essere identificabili dai singoli atti di vendita.
Per la superficie vincolata ex lege 765/1967 il proprietario, che voglia riservarsi la proprietà o cederla a terzi (v. Cass. 11261/2003), deve comunque salvaguardare con tali atti che sia rispettata la destinazione di legge, che riserva stabilmente (come sottolinea la sentenza, pag. 31) i relativi spazi all'uso delle persone che stabilmente abitano le singole unità immobiliari del fabbricato, limite che nel ricorso il Fi. non dichiara e documenta di aver posto, nei sensi di cui si è prima discusso, ai terzi da lui aventi causa.
La violazione del vincolo è implicita nella sua scelta di dividere l'area vincolata più vasta da queste piccole aree riservate e nel suo intendimento di considerare queste aree liberamente rivendibili dagli acquirenti.
6) Il sesto motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 18 L. 765/1967 e dell'art. 9 circolare LLPP n. 3210/1967 nonché vizi di motivazione.
Viene qui riproposta la questione relativa al calcolo della superficie da destinare a parcheggio e quindi della correlata cubatura al netto o al lordo dei muri perimetrali dell'edificio.
Parte ricorrente reputa, citando la circolare ministeriale, che la cubatura debba essere computata detraendo i muri perimetrali esterni.
La censura è infondata.
Il testo normativo, che prevale sulle letture che possono aver fornito datate circolari, anteriori alla vita dell'istituto e alla sua elaborazione nel mondo giuridico, depone nel senso voluto dalla sentenza impugnata.
La legge urbanistica (art. 41-sexies Legge 1150/1942) conteneva all'epoca la previsione in base alla quale "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ex art. 2 l. n. 122 del 1989: dieci) metri cubi di costruzione".
La nozione di costruzione, che è diversa da quella di volume o volumetria, suscettibile di margini di opinabilità, implica indefettibilmente il riferimento anche ai muri esterni, giacché non può concepirsi costruzione senza i muri perimetrali che la delimitano.

La doglianza va quindi respinta.
6.1) Il motivo presenta un altro profilo, concernente la mancata considerazione, nella superficie a suo tempo effettivamente vincolata, degli spazi (un'area di 33,22 mq, ricorso pag. 39) «occupati da "muro di confine", "marciapiede e gabbia cancello" e "gradini interno cortile"», manufatti considerati dalla Corte di appello quali "ostacoli fissi".
Secondo il ricorrente trattasi invece di spazi funzionali al parcheggio e come tali da conteggiare.
La questione è posta anche nel settimo motivo, in cui si deduce che questi ostacoli fissi erano descritti in progetto ed erano ormai goduti dai condòmini.
Anche questa doglianza merita il rigetto.
Con apprezzamento di merito incensurabile in sede di legittimità, la Corte di appello ha ritenuto che i manufatti non fossero da includere nel computo del parcheggio e che l'area da essi occupata fosse "superficie effettivamente non disponibile". Invano il ricorso invoca il diverso parere del consulente sulla loro funzionalità e la inclusione dei manufatti nel progetto approvato: la descrizione dei manufatti conforta l'opinione della Corte, facendola apparire congrua e logica, dunque, si ripete, non sindacabile dal giudice di legittimità (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 04.02.2016 n. 2236).

gennaio 2016

CONDOMINIO - VARI: Il gattaro deve ripulire il terrazzo.
Gli animali domestici che fanno litigare i condomini danno filo da torcere anche ai comuni. Non saranno quarantaquattro, ma i gatti del confinante sporcano e fanno rumore: si tratta di una vera colonia felina che l'amante degli animali sfama ogni giorno sul terrazzo di casa sua. Che dopo, però, è un vero e proprio campo di battaglia, disseminato di piatti di plastica sporchi e altri rifiuti.
Il vicino non ce la fa più e chiama la Municipale: scatta l'ispezione Asl. Allora il sindaco del comune impone al «gattaro» di ripulire il terrazzo e far vaccinare e sterilizzare gli animali. E l'ordinanza è legittima perché l'interessato, pur non proprietario dei gatti, ne risulta comunque «tenutario» sulla base della legge 201/2010 sulla tutela degli animali di compagnia.

Lo stabilisce la sentenza 12.01.2016 n. 3, pubblicata dal TAR Sicilia-Catania, III Sez..
Finalità e qualità. Il gattaro deve ridurre entro il limite di legge il numero di animali della colonia nel suo terrazzo. Ciò che conta è il potere di fatto esercitato sui gatti, determinato dalla volontà dell'uomo di occuparsi degli animali, tanto da dar loro da mangiare nella sua proprietà, per quanto a intervalli non regolari.
Non rileva allora la finalità, tanto meno di lucro, del rapporto con la colonia felina. Fondamentale invece è la qualità dell'interessato, definito nell'ordinanza sindacale «tenutario», conformemente alle norme della Convenzione del Consiglio d'Europa recepita con la legge 201/2010, dove è presente più volte la locuzione «ogni animale tenuto o destinato a essere tenuto dall'uomo» (articolo ItaliaOggi Sette del 25.04.2016).

dicembre 2015

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAscensore, all’esterno meno limiti. Deroga a distanze e vedute se il manufatto è classificabile come «volume tecnico».
Barriere architettoniche. Le condizioni della giurisprudenza amministrativa e di legittimità per superare i vincoli all’installazione.
Posizionare un ascensore all’esterno di un edificio può costituire una scelta tecnica obbligata specie nei centri storici, dove gli immobili più antichi di solito non consentono di realizzare l’impianto all’interno del caseggiato. Da questa scelta obbligata possono però derivare una serie di problematiche, soprattutto in materia di distanze, di titoli abilitativi e di autorizzazioni paesaggistiche, che la giurisprudenza ha risolto in relazione alla natura giuridica del manufatto.
Il volume tecnico
Il TAR Liguria, Sez. I, con la sentenza 03.12.2015 n. 1002, ha respinto il ricorso con cui un confinante aveva impugnato il provvedimento comunale che assentiva al condominio proprietario del palazzo di fronte la realizzazione di un ascensore esterno. I giudici liguri hanno affermato la natura di volume tecnico del manufatto e hanno di conseguenza escluso la violazione delle norme in tema di vedute e di distanze tra costruzioni (articoli 907 e 873 del Codice civile).
Nella sentenza si ricorda innanzitutto che per volume tecnico deve intendersi quell’opera edilizia priva di una autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per soddisfarne le esigenze tecniche. In questa nozione rientrano anche gli impianti che non possono essere ubicati all’interno della costruzione, ma che devono considerarsi necessari per il pieno utilizzo dell’abitazione, tra cui, appunto, l’ascensore.
La decisione condivide sul punto l’orientamento già espresso dalla Cassazione (n. 2566/2011) secondo cui questa nozione di volume tecnico rispecchia il mutamento anche demografico della nostra società, che ormai «considera l’ascensore come un bene indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano sempre più difficoltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche».
Il Tar ha inoltre escluso la violazione dell’articolo 79, comma 2, del Dpr n. 380/2001, che impone il rispetto delle distanze anche nel caso di opere finalizzate alla eliminazione di barriere architettoniche, nell’ipotesi in cui tra queste ed gli altri fabbricati «non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune». Viene richiamata al riguardo la pronuncia del Consiglio di Stato n. 6253/2012, secondo cui nell’interpretazione di tale norma va dato rilievo al Dm n. 236/1989, ovvero il regolamento di attuazione della legge sulle barriere architettoniche. L’articolo 2 del decreto, infatti, qualifica come spazio esterno «l’insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell’edificio o di più edifici» e come parti comuni dell’edificio «quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari».
Applicando questo criterio interpretativo all’ultima parte dell’articolo 79, comma 2, appare chiaro che il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree «di proprietà o di uso comune», ha inteso richiamare non solo il dato giuridico dell’esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche il semplice elemento materiale dell’esistenza di uno spazio comunque denominato, che per le sue caratteristiche si presti a essere impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti.
Inoltre la definizione di parte comune non presuppone che le unità immobiliari siano parte di un medesimo edificio; anzi, dal combinato disposto con la definizione di spazio esterno si ricava che uno spazio esterno comune può certamente interessare anche più edifici.
Il vincolo paesaggistico
Sempre in relazione alla natura di volume tecnico, il Tar Campania, con la sentenza n. 6431/2014, ha poi ricordato che in base all’articolo 7, comma 2, della legge n. 13/1989 sull’eliminazione delle barriere architettoniche, gli ascensori esterni ai manufatti anche se alterano la sagoma dell’edificio sono soggetti a mera autorizzazione (oggi sostituita dalla Dia), grazie all’articolo 48 della legge n. 457/1978.
I giudici napoletani hanno anche evidenziato come la stessa ratio che in materia urbanistica porta a escludere i volumi tecnici dal calcolo della volumetria edificabile induce ugualmente a escludere gli stessi dal divieto di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.
Dunque per i giudici gli interventi che abbiano dato luogo alla realizzazione di soli volumi tecnici, quali gli ascensori, rientrano nell’eccezione di cui all’articolo 167, comma 4, lettera a), del Codice dei beni culturali (Dlgs n. 42/2004) e sono pertanto suscettibili di accertamento della compatibilità paesaggistica (anche se, in senso contrario si è espresso il Consiglio di Stato, sezione IV, con la sentenza n. 2222 del 29.04.2014).
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In condominio via libera possibile con 500 millesimi. Gli spazi comuni. I contrari possono non pagare.
L’installazione di un ascensore in un edificio che ne è sprovvisto costituisce un’innovazione, quindi in condominio la delibera deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore millesimale dell’edificio (articolo 1136, comma 5, del Codice civile).
È ritenuta una innovazione utile, ma consentita soltanto se non arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non alteri il decoro architettonico o non renda talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, da intendersi come sensibile menomazione dell’utilità che costui può trarre dalla cosa comune.
L’uso delle parti comuni
Il concetto di inservibilità della cosa comune non può però consistere nel semplice disagio subìto rispetto alla sua nomale utilizzazione, ma è costituito dalla sua concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità (Cassazione, sentenza n. 18334/2012).
La valutazione è senza dubbio più severa nel caso in cui l’ascensore sia installato all’interno dell’edificio, dove il sacrificio che subiscono le dimensioni delle scale o dell’atrio è più sentito. Ma anche quando l’impianto viene posizionato all’esterno possono insorgere problemi, fermi restando gli identici presupposti per ritenere legittima l’opera.
Esiste in ogni caso un “principio di solidarietà condominiale” che ha un peso nelle decisioni tra vicini di casa, soprattutto se agevolano chi è disabile oppure semplicemente anziano.
Il principio è stato recepito, oltre che da consolidata giurisprudenza (vedi da ultimo Cassazione, n. 16486/2015), anche dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012), che modificando l’articolo 1120 del Codice civile ha disposto che le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche, tra cui appunto l’installazione dell’ascensore, possono essere deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore millesimale.
La disciplina si applica in via generale a tutti gli edifici, non necessariamente solo a quelli in cui dimorino soggetti affetti da menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, perché la norma serve a consentire la “visitabilità” degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi, compresi eventuali portatori di handicap.
Le spese
Si tratta comunque di una innovazione voluttuaria, nel senso che la decisione della maggioranza non obbliga i contrari a partecipare alla spesa. Paga solo chi intende usufruire del servizio.
Nulla vieta ad alcuni condomini di esprimersi favorevolmente all’installazione e di dichiarare di non volersi avvantaggiare dell’ascensore, con la conseguenza che coloro che invece si servono dell’impianto dovranno sopportare anche la quota di spesa dei condomini non aderenti.
I contrari possono sempre, anche in tempi successivi, entrare a far parte della comunione, rimborsando le spese sostenute dai proprietari dell’impianto, versando cioè una quota comprensiva del costo dell’installazione e della manutenzione straordinaria eventualmente eseguita nel corso degli anni: il tutto tenendo magari presente, da un lato, la svalutazione della moneta nel frattempo intervenuta e, dall’altro, il minor valore dell’opera per vetustà, uso e obsolescenza
(articolo Il Sole 24 Ore del 18.01.2016).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: L'ascensore è un bene necessario.
L'ascensore esterno all'edificio non è una vera e propria costruzione: il condominio ben può realizzarlo a meno di tre metri dal confine con la proprietà del vicino, a patto che la tromba delle scale sia troppo stretta per ospitare la cabina. E ciò perché la popolazione italiana invecchia sempre di più e l'impianto va considerato come un bene necessario per evitare agli anziani di fare le scale a piedi.

È quanto emerge dalla sentenza 03.12.2015 n. 1002, pubblicata dalla I Sez. del TAR Liguria, la regione del nostro Paese dove la crescita zero si fa sentire di più.
Il ricorso del confinante è accolto, ma per un vizio procedurale sul titolo edilizio e non per la lamentata violazione delle norme sulle distanze fra edifici. Secondo la giurisprudenza della Cassazione deve essere considerato ogni opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, che risulta destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali.
Nella categoria rientrano le condotte idriche e termiche che non è possibile realizzare all'interno dello stabile. E altrettanto vale per l'ascensore: anche i piccoli spazi previsti appunto per la salita e la discesa dei passeggeri non possono far mutare l'opinione in materia.
Insomma: il computo delle distanze tra le proprietà non può tener conto dell'innovazione rappresentata dalla colonna dell'ascensore progettato dal condominio. Spese del giudizio compensate appunto perché il ricorso è in parte respinto (articolo ItaliaOggi del 12.01.2016).
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MASSIMA
L’ingegner Lu.Be. si ritenne leso dalle determinazioni indicate nell’epigrafe per il cui annullamento notificò l’atto 29.07.2015, depositato il 04.08.2015, affidato alle seguenti censure:
- violazione dell’art. 7 della legge 07.08.1990, n. 241 in tema di partecipazione, imparzialità, pubblicità e trasparenza dell’azione amministrativa, eccesso di potere per contraddittorietà tra provvedimenti, illogicità, erroneità manifesta, ingiustizia grave e manifesta.
- Violazione dell’art. 3 della legge 07.08.1990, n. 241, dell’art. 9, comma 1, del dm 1444 del 1968, dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380, degli artt. 873 e 907 cod. civ., eccesso di potere per insufficiente istruttoria e motivazione, travisamento dei fatti e dei presupposti, erroneità manifesta.
Si è costituito in causa il condominio di Recco in via Cavour 52 che ha chiesto respingersi la domanda.
Con atto debitamente notificato è intervenuta in causa la signora Ch.No. che ha chiesto respingersi la domanda.
Con atto notificato il 16.10.2015, depositato il 26.10.2015, il ricorrente ha dedotto il seguente ulteriore motivo:
- violazione dell’art. 3 della legge 07.08.1990, n. 241, dell’art. 9, comma 1, del dm 1444 del 1968, dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380, degli artt. 873 e 907 cod. civ., della normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche, omessa motivazione, travisamento dei fatti e degli atti presupposti.
Le parti hanno depositato memorie e documenti.
L’impugnazione è rivolta contro gli atti del comune di Recco che hanno assentito la realizzazione dell’ascensore con sporti di uscita sulla facciata a settentrione del condominio resistente: si tratta di un immobile elevato per cinque piani fuori terra che dalla documentazione risulta non avere altre possibilità di installare l’ascensore al servizio dei suoi abitanti. Il fabbricato di proprietà dell’interessato è ubicato in posizione retrostante rispetto al condominio, sì che si pongono questioni soprattutto sulle distanze tra il bene in progetto e l’abitazione del ricorrente.
L’amministrazione condominiale presentò perciò la d.i.a. che preannunciava l’inizio delle opere, il ricorrente intervenne nel procedimento, ottenne la sospensione dei lavori, la cui esecuzione è stata invece legittimata dall’impugnata revoca della citata sospensione.
Con il primo motivo l’interessato denuncia la violazione procedimentale che vizierebbe la revoca impugnata, in quanto trattasi di un atto che incide su una pregressa situazione tutelata, sì che la sua perdita di efficacia può essere decisa solo previo il rispetto delle garanzie procedimentali; nella specie tale osservanza non vi sarebbe stata, posto che l’atto con cui l’amministrazione preannunciava l’intendimento di revocare la precedente sospensione dell’efficacia della d.i.a. è stato inviato il 06.05.2015, che tale comunicazione venne ricevuta dall’odierno ricorrente il 13.05.2015, e che l’atto lesivo è datato 18.05.2013.
Su tali presupposti il collegio deve convenire con la censura, posto che la revoca della sospensione dell’efficacia della d.i.a. che era stata decisa informava favorevolmente la situazione giuridica del ricorrente, sì che egli avrebbe avuto titolo ad avere per tempo la comunicazione ed a controdedurre.
Il motivo è pertanto fondato, ma la sua attitudine a comportare l’annullamento delle determinazioni impugnate (art. 21-octies della legge 07.08.1990, n. 241) potrà essere apprezzata all’esito dell’esame degli ulteriori profili dedotti.
Con la seconda articolata censura il ricorrente lamenta nell’ordine la violazione:
- dell’art. 9 del dm 02.04.1968, n. 1444;
- dell’art. 79 del dpr 06.06.2001, n. 380;
- degli artt. 873 e 907 del codice civile.
La norma di cui al decreto 1444/1968 sarebbe violata in quanto non intercorrerebbe il necessario distacco tra la parete finestrata dell’immobile di proprietà dell’interessato e la cabina dell’ascensore che è prevista in vetro con poggioli installati ai diversi piani, così da permettere il transito degli utenti verso gli appartamenti posti ai vari livelli.
La violazione denunciata deriverebbe dalla misurazione operata dal tecnico officiato dal ricorrente, che tuttavia ha considerato le distanze esistenti tra i due fabbricati tracciando una linea in diagonale, e con ciò violando le regole che la condivisa giurisprudenza ha istituito al riguardo (cass. 25.06.1993, n. 7048, tar Sardegna, 14.05.2014, n. 335) che ritiene invece illegittimo l’apprezzamento dei distacchi tra gli edifici avvalendosi del criterio radiale. Ne consegue che non avendo i due immobili una diretta frontistanza la misura indicata è erronea e non può essere condivisa.
Con un successivo profilo di impugnazione il ricorrente lamenta che la cabina dell’ascensore sarà posta a meno di tre metri dal muro confinario esistente tra le due proprietà, bene su cui è tra l’altro edificato un parapetto che consente la vista sul condominio, sì che la nuova edificazione si porrebbe in violazione degli artt. 873 e 907 cod. civ..
In ordine alla prima delle norme citate si osserva che
la giurisprudenza (cass. 03.02.2011, n. 2566 e cons. Stato, 6253 del 2012) ha condivisibilmente negato la natura di costruzione all’ascensore realizzato all’esterno di un caseggiato, in quanto l’aggiunta di tale manufatto non avrebbe potuto essere ammessa dalla conformazione della tromba delle scale o degli altri ambienti interni.
La decisione soprattutto della corte di cassazione è giunta all’esito di una riflessione che ha portato a delineare la nozione di volume tecnico come quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, che viene destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima. Si tratta di quegli impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che tuttavia non possono essere ubicati all'interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore.
La nozione così introdotta è derivata appunto dalla consapevolezza maturata in giurisprudenza relativamente al significato della proprietà, soprattutto condominiale, in una società che è mutata anche anagraficamente, e che considera l’ascensore come un bene indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano sempre più difficoltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche (nel caso in questione sino a quattro livelli sopra quello terreno).
L’applicazione dei condivisi principi giurisprudenziali al caso di specie comporta la dichiarazione di infondatezza del motivo in esame, posto che
il computo delle distanze tra le proprietà non può tener conto dell’innovazione rappresentata dalla colonna dell’ascensore in progetto, non dovendosi mutare tale opinione solo perché la rappresentazione grafica del manufatto erigendo prefigura degli spazi destinati allo sbarco degli utenti ai diversi livelli; si tratta infatti degli accessori di un manufatto che non va considerato volume tecnico per le ragioni esposte, sì che anche i piccoli spazi previsti appunto per la salita e la discesa dei passeggeri non possono far mutare l’opinione al riguardo.
Un’ulteriore censura va esaminata, benché essa presupponga la disattesa considerazione dell’ascensore come costruzione, e come tale ne afferma la soggezione alla disciplina sulle distanze legali.
Rileva al riguardo il ricorrente che il vano ascensore in progetto fronteggerà la parete rocciosa che si contrappone alla facciata nord del condominio controinteressato, e che venne scavata alla base al tempo della costruzione del caseggiato.
La deduzione è corroborata dalla citazione della giurisprudenza che, ai fini del controllo del rispetto delle distanze legali, considera i rilievi di terra creati dall’opera dell’uomo alla stregua di una costruzione, così come può dirsi almeno in parte per la parete posta a settentrione del condominio.
L’assunto è ulteriormente sviluppato con la considerazione della proprietà del muro o parete in capo al ricorrente, ovvero con quella della comproprietà del versante tra le parti in causa, cosa che legittimerebbe comunque l’interessato a dedurre il vizio in considerazione.
Il tribunale non può condividere neppure questo motivo.
Non è infatti prodotto alcun documento che permetta di ritenere che la proprietà del ricorrente si estenda sino al muro, dovendosi per ciò ritenere la carenza di idonei titoli a dar la prova del diritto affermato.
Per sostenere la tesi in esame nel corso dell’udienza per la discussione della causa il difensore del ricorrente ha fatto riferimento a quanto si deduce dai documenti nn. 12 e 13 prodotti dal condominio il 16.10.2015 per affermare che il confine tra le proprietà in contestazione passa sul colmo della parete, restando così insufficiente il distacco tra la facciata della casa ed il fronte roccioso.
Anche in questo caso è possibile rilevare che l’interessato nulla ha allegato in ordine al diritto vantato sui beni in questione, sì che la mera produzione ad opera della controparte di una raffigurazione dello stato dei luoghi può difficilmente essere ricondotta alla nozione di asserzione fatta contra se.
Appare piuttosto corretto l’esame della situazione in fatto alla luce della norme che il codice civile dedica al rapporto tra proprietà vicine, risultando corretto affermare che la specie è regolata dall’art. 881 c.c., in quanto la stessa memoria notificata contenente i motivi aggiunti espone che in caso di pioggia l’acqua scorre sulla parete di che si tratta e così in direzione del fondo condominiale. Ciò configura la situazione del piovente, terminologia utilizzata dalla norma citata per attribuire la titolarità esclusiva del diritto reale sul muro a colui che deve sopportare la caduta delle acque da un tetto o appunto lungo un muro.
Deve pertanto concludersi che anche a voler considerare l’ascensore alla stregua di una costruzione non è dal muro divisorio che possono misurarsi le distanze di legge, trattandosi di un bene che, allo stato delle produzioni e nei limiti della cognizione prevista dall’art. 8 c.p.a., va attribuito in piena proprietà al condominio controinteressato.

E’ poi dedotta l’illegittimità degli atti impugnati, nella parte in cui integrano la violazione dell’art. 907 cc che deriverebbe dalla vicinanza tra la cabina dell’ascensore in progetto ed il prospetto da cui il ricorrente dichiara di esercitare il diritto di veduta sul fondo del condominio sottostante.
La censura è pertanto nel senso che il prospetto (ad esempio immagine di cui al doc. 11 della produzione del condominio 16.10.2015) posto sulla sommità della parete o muro che suddivide i rispettivi fondi aggetta sul condominio, sì che risulterebbero illegittimi gli atti impugnati nella parte in cui hanno ammesso la possibilità di apporre la cabina dell’ascensore ad una distanza inferiore a quella prevista dalla norma denunciata, che a sua volta richiama la modalità di misurazione del distacco che è prevista dall’art. 905 cc.
Il motivo così formulato peraltro collide con la
condivisa giurisprudenza (ad esempio cass. 07.04.2015, n. 6927) che nega la possibilità di configurare l’esistenza del diritto di veduta quando il suo esercizio sia previsto dalla sommità di un muro che costituisce elemento divisorio tra due o più fondi: nella specie sì è già rilevata la scarsa chiarezza circa il confine tra i fondi, ma è certo che la doglianza si basa sulla violazione del diritto che il ricorrente ritrarrebbe dagli atti impugnati ove l’ascensore fosse posto a distanza inferiore a quella di legge rispetto al punto sommitale della parete.
La tutela legale di una consimile situazione di fatto è peraltro esclusa dalla lettura data dalla corte di cassazione alla norme denunciate, con che anche questo motivo non può trovare favorevole considerazione.
Tali conclusioni inducono a ritenere inammissibili anche le censure proposte con i motivi aggiunti, posto che la mancata prova della posizione differenziata in capo al ricorrente esclude che egli possa legittimamente censurare l’inserimento del nuovo ascensore nella facciata nord del condominio resistente.
In conclusione l’infondatezza o l’inammissibilità di tutti i rilievi sollevati dal ricorrente esclude l’incidenza dell’omissione procedimentale rilevata nel corso dell’esame del primo motivo di impugnazione sulla legittimità dei provvedimenti (art. 21-octies citato).
Il ricorso va pertanto accolto in parte, in parte respinto o dichiarato inammissibile, ma gli atti impugnati non possono essere annullati (TAR Liguria, Sez. I, sentenza 03.12.2015 n. 1002 - link a www.giustizia-amministratva.it).

novembre 2015

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl magazzino non può usare la canna fumaria. Impianti. Per la Cassazione occorre il legame di accessorietà dell’unità immobiliare.
Il ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato non può essere rivendicato dalle unità immobiliari che per loro conformazione non sono servite da tale impianto.
La Corte di Cassazione, con sentenza 27.11.2015 n. 24296, ha affermato che il proprietario di un magazzino non servito dall’impianto di riscaldamento centralizzato, per ragioni di conformazione dell’edificio, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull’impianto medesimo, perché questo non è legato all’unità immobiliare da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), ossia da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all’uso o al servizio della medesima.
In sostanza, un condòmino agiva in giudizio chiedendo che fosse dichiarata la nullità della delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva disposto la demolizione della parte finale della canna fumaria e la sua chiusura, con ciò pregiudicando il suo diritto all’utilizzo di tale impianto. In realtà, il condòmino la usava dal 1993 come canna fumaria del camino posto in un locale al piano terra di sua proprietà. Ma quella canna era stata abbandonata sin dal 1985, per effetto della trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in autonomo. Il condominio aveva poi deciso la demolizione a causa del pericolo di crollo.
La Corte di cassazione, confermando la decisione del giudice distrettuale, ha evidenziato che il collegamento è stato operato tra la canna fumaria e il camino posto nel locale magazzino al piano terra di proprietà del ricorrente, sicché è irrilevante che all’interno dello stabile la parte istante fosse proprietaria di un’altra unità immobiliare.
Infatti, la relazione di accessorietà, che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio, va considerata su base reale, in relazione a ciascun piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, senza che a tal fine abbia rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra più unità immobiliari di sua esclusiva proprietà all’interno dello stesso edificio condominiale. Il presupposto per l’attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinati all’uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell’edificio.
Rispetto all’impianto di riscaldamento centralizzato, il proprietario del magazzino non può dunque rivendicare la natura condominiale del bene
 (articolo Il Sole 24 Ore dell'08.12.2015).
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MASSIMA
Va in primo luogo osservato che, contrariamente a quanto ritenuto dal ricorrente, non ha rilievo la titolarità, in capo al Do., anche di un appartamento (al quinto piano) nell'ambito dello stesso fabbricato condominiale, perché nella specie la controversia attiene all'utilizzo della canna fumaria per il tramite del collegamento operato con il camino posto nel locale magazzino al piano terra di proprietà del medesimo Do..
E la relazione di accessorietà, che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio, va considerata, su base reale, in relazione a ciascun piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, senza che a tal fine abbia rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra più unità immobiliari di sua esclusiva proprietà all'interno dello stesso edificio condominiale.
Occorre prendere le mosse dagli accertamenti compiuti dalla Corte d'appello:
(a) il locale magazzino di cui il ricorrente è proprietario e a tutela del quale ha agito per vedersi riconosciuto il diritto all'utilizzo della canna fumaria non era servito dall'impianto termico centralizzato quando questo era in esercizio;
(b) il Do. ha realizzato all'interno del locale un caminetto che ha provveduto a collegare alla canna fumaria.
Ritiene il Collegio, in conformità della propria giurisprudenza (Cass., Sez. II, 07.06.2000, n. 7730), che
il proprietario dell'unità immobiliare (nella specie, magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima.
Il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore  di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio.
Correttamente, pertanto, la Corte d'appello ha escluso che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un'ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto termico e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale. Cade anche la premessa della censura di violazione degli artt. 1120 e 1136 cod. civ., prospettata sul presupposto di una condominialità rispetto a quel bene che invece non sussiste.

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAIl disabile ha diritto al «prolungamento» dell’ascensore. Condominio. Tribunale di Milano.
Un milanese ultraottantenne, residente al quinto piano, vince in tribunale la causa contro il condominio che gli bocciava la richiesta di far arrivare fino al suo piano, a proprie spese, l’ascensore che aveva capolinea solo al quarto. Il prolungamento è invece un suo pieno diritto secondo il Tribunale di Milano (XIII sezione civile, giudice monocratico Giacomo Rota), che gli ha dato ragione con la sentenza 12.11.2015 n. 12791.
Il contenzioso prende le mosse dalla proposta dell’anziano condòmino di innalzare il vano dell’impianto di un ulteriore piano, fino al suo alloggio, il tutto a sue spese. E correda la richiesta con pareri tecnici e progetto.
Infine (maggio 2014) si arriva all’assemblea, che boccia il prolungamento perché i lavori potrebbero ledere il decoro del palazzo (di notevole pregio architettonico) e la stabilità e sicurezza dell’immobile. La delibera è quindi impugnata in Tribunale.
Entrano in scena l’articolo 1120 del Codice civile, che riguarda le innovazioni vietate (legittimabili solo all’unanimità), e il 1102, che autorizza gli interventi che il singolo può realizzare a sue spese, purché non alterino la destinazione della cosa comune e non impediscano agli altri un pari uso.
Il giudice monocratico ha chiarito che il singolo non ha bisogno di chiedere autorizzazioni all’assemblea per realizzare innovazioni che rimangano nei binari di entrambi gli articoli: nei limiti di legge, è un inalienabile diritto soggettivo, salvo eventuali circostanziati limiti precisati nel regolamento contrattuale.
In ogni caso, spetta ai dissenzienti dimostrare, in concreto, i motivi che ostano all’innovazione. Ma l’assemblea, osserva il giudice, ha respinto la proposta senza fornire l’onere della prova dell’asserito rischio per la stabilità. E ha sostenuto che i lavori avrebbero impedito l’uso dell’ascensore per un po’ di tempo: un problema, dato il grave stato di salute di alcuni condomini. Ma la circostanza è stata ritenuta dal giudice ininfluente per valutare la legittimità del diniego, e ha accertato il diritto del condòmino a fare i lavori, condannando il condominio alle spese di giudizio
(articolo Il Sole 24 Ore dell'11.12.2015).

ottobre 2015

CONDOMINIOLe «varie ed eventuali» non ammettono delibere. Prevale l’obbligo di preventiva informazione.
Assemblee. Vademecum sull’uso dello spazio aperto nell’ordine del giorno.

A fine assemblea, l’ultimo punto dell’ordine del giorno presenta invariabilmente la dicitura “varie ed eventuali”. Ma cosa può concretamente significare? E cosa si può decidere davvero?
I giuristi che hanno indagato la formula sono concordi nel ritenere che la voce in esame sia volta a individuare:
1) comunicazioni rese dall’amministratore o dai condomini senza l’impegno di spesa, salvo il caso di minimi esborsi;
2) suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini alla persona dell’amministratore;
3) richieste di chiarimenti allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in ordine a particolari condotte o prassi applicative;
4) richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea;
5) relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa;
6) argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico e comunque tali da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare.
Ma quali criticità può sollevare l’eventuale inserimento di questa voce, apparentemente innocente, nell’ordine del giorno?
La questione principale è data dalle conseguenze che possono determinarsi a fronte di una eventuale discussione e deliberazione da parte dell’organo assembleare. Infatti, le delibere assunte sotto la voce in esame, potendo violare l’obbligo di preventiva informazione dei condomini convocati in assemblea, si prestano a essere impugnate al fine di farne accertare la loro invalidità.
Tale voce, infatti «non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini» (così afferma il Tribunale di Roma, sentenza del 19.06.2012, n. 12684). Ciò ha condotto parte della dottrina e della giurisprudenza a orientarsi per una tesi decisamente restrittiva, la quale ritiene che, pur consentendo tale voce la discussione in sede assembleare di qualsiasi argomento, ancorché lo stesso non figuri espressamente nell’ordine del giorno, nessuna deliberazione, a pena di annullabilità, può invece essere assunta all’esito della discussione medesima.
Ne consegue che se, a seguito dell’informazione e della relativa discussione sul punto, emerga la necessità di adottare una decisione in merito a qualche argomento ritenuto particolarmente rilevante e bisognoso di una più approfondita valutazione, la delibera dovrà necessariamente essere rimandata a una successiva riunione, nella quale sarà inserito tale argomento nell’ordine del giorno con una voce specifica.
La giurisprudenza, soprattutto di merito, ha segnato i limiti di impiego della formula di stile offrendo un ventaglio di fattispecie concrete senza dubbio idonee a orientare la condotta dell’amministratore e della stessa assemblea dei condòmini.
In particolare, tra le deliberazioni assunte dall’assemblea che risultano non idonee a essere inserite sotto la dizione “varie ed eventuali” si segnalano:
1) l’esecuzione di lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale, precisandosi, al riguardo, che il relativo argomento debba al contrario essere specificamente inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea, in quanto attinente alla materia dell’amministrazione straordinaria del bene comune;
2) la diffida assembleare alla rimozione di piante posizionate sul balcone di un condomino;
3) la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteggiare spese condominiali urgenti;
4) il pagamento del compenso a un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia contemplata nell’ordine del giorno e ove non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell’incarico stesso;
5) la decisione di abbattimento di un albero proposta dal condomino quale utilizzatore esclusivo di un giardinetto condominiale;
6) la decisione di stipulare un contratto di assicurazione contro gli incendi;
7) l’autorizzazione concessa a un condomino per la realizzazione di una pensilina;
8) la decisione di diniego all’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria sul muro perimetrale dello stabile condominiale
(articolo Il Sole 24 Ore del 27.10.2015).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATALibertà di parabola, limiti all’installazione. Tlc. Sul tetto solo se non c’è spazio nei locali privati.
L’installazione di una parabola o antenna sul terrazzo condominiale può essere effettuata dal condòmino non arbitrariamente, ma tenendo conto del libero uso della proprietà comune da parte degli altri condòmini, nel rispetto del decoro architettonico e se non c’è la possibilità di utilizzare spazi propri.
L’applicazione di tali regole, fissate dall’articolo 1122-bis del Codice civile, sono state ribadite dal TRIBUNALE di Roma con la sentenza n. 9279/2015.
A fronteggiarsi sono un condominio e una società conduttrice di un ampio locale commerciale all’interno del fabbricato. La società chiede all’amministratore una copia delle chiavi di accesso al terrazzo condominiale, per poter installare un’antenna parabolica per la ricezione del segnale satellitare, utile per lo svolgimento della propria attività lavorativa, comprendente gestione di attività di front e back office, recapito corrispondenza e sorveglianza non armata. L’amministratore si rifiuta di consegnare le chiavi, negando il diritto all’uso del bene comune.
La disputa, dopo l’esito negativo della procedura di mediazione, arriva in Tribunale dove la società ribadisce il suo diritto all’installazione della parabola, che le avrebbe fatto risparmiare anche 84 euro al mese rispetto all’abbonamento Adsl che aveva in essere. Il condominio, dal canto suo, sostiene che il diritto vantato dalla società non sia assoluto, ma che deve invece «considerarsi subordinato alla condizione della impossibilità di utilizzare spazi propri»: condizione che nel caso non sussisteva, potendo la società «installare l’antenna sulle mura del fabbricato da essa condotto in locazione».
Il Tribunale ha rigettato la richiesta della società, alla luce del costante indirizzo giurisprudenziale che riconosce l’esistenza del diritto a installare parabole e antenne sul terrazzo condominiale, prevedendo però alcuni limiti: l’impianto non deve impedire il libero uso della proprietà comune da parte degli altri condomini; non deve recar danno alla proprietà comune, specie sotto il profilo del decoro architettonico; e deve risultare l’impossibilità per il condomino di utilizzare spazi propri.
E in riferimento a tale ultimo limite, la non adeguatezza degli spazi propri deve essere provata. Nel caso di specie, la società non solo non ha fornito la prova della impossibilità di installare l’impianto sull’immobile da essa condotto in locazione, ma la parabola, come affermato dalla Ctu, avrebbe potuto effettivamente essere installata sulla porzione di fabbricato della stessa società
(articolo Il Sole 24 Ore del 27.10.2015).

luglio 2015

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIO: Cassonetti solo in cortile se c’è il «porta a porta». Raccolta rifiuti. Tar Piemonte.
I cassonetti vanno messi nei cortili condominiali nel caso di raccolta di rifiuti “porta a porta”.
Il TAR Piemonte, Sez. I, con la sentenza 10.07.2015 n. 1169 ha ritenuto che i condòmini sono tenuti a posizionare i cassonetti della raccolta differenziata all’interno dei cortili quando in ambito cittadino siano attuati i sistemi di raccolta differenziata “porta a porta”.
Il condominio ricorrente aveva impugnato l’atto con cui il gestore del servizio pubblico di raccolta, trasporto e smaltimento dei rifiuti urbani del Comune di Torino, aveva imposto al condominio di procedere alla collocazione dei cassonetti della raccolta differenziata all’interno del cortile condominiale, con l’obbligo di esporli sulla pubblica via nelle aree e nei giorni stabiliti dal gestore. A parere del condominio l’internalizzazione dei rifiuti non costituirebbe un principio di carattere generale, e in ogni caso ne consentirebbe la derogabilità in presenza di specifici presupposti .
Il Tar non ha condiviso l’argomentazione, ritenendo che il regolamento comunale di gestione dei rifiuti urbani prevedesse la collocazione dei cassonetti sul suolo pubblico salvo che non fossero attuati in ambito cittadino sistemi di raccolta differenziata “porta a porta”, nel qual caso scatterebbe il diverso principio secondo cui i proprietari privati hanno l’obbligo di posizionare i cassonetti della raccolta differenziata all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà e di esporli su suolo pubblico nei giorni e nelle ore di raccolta stabiliti dal gestore del servizio pubblico.
Pertanto, avendo il Comune di Torino introdotto già da tempo il sistema di raccolta differenziata “porta a porta” in ambito cittadino, estendendolo gradualmente nel corso del tempo alle diverse zone cittadine, il principio generale applicabile risultava quello della collocazione dei cassonetti all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà privata.
Il Tar, pur riconoscendo che la circolare del presidente della giunta regionale n. 3 del 25.07.2005 ammetteva delle deroghe nel caso in cui l’internalizzazione dei cassonetti poteva costituire intralcio o ostacolo al passaggio nelle stesse pertinenze dei fabbricati o dare luogo a problemi igienici, ha ritenuto che nel caso di specie il gestore non aveva imposto al condominio una precisa collocazione dei cassonetti, ma i suoi dipendenti si erano limitati ad individuare quella collocazione come la più confacente.
In altre parole, il contenuto dell’imposizione del gestore era limitato all’obbligo del condominio di collocare i cassonetti all’interno del cortile condominiale. Restava in facoltà del condominio proporre al gestore una diversa collocazione dei cassonetti all’interno del cortile condominiale che arrecasse minor pregiudizio alle ragioni dei condomini e che nel contempo fosse tecnicamente attuabile senza pregiudizio per l’efficace gestione del servizio pubblico di raccolta dei rifiuti urbani.
La circostanza poi che l’internalizzazione dei cassonetti avrebbe sottratto dei posti già adibiti a parcheggio, a parere del Tribunale era irrilevante, trattandosi di meri interessi privati destinati a recedere a fronte dell’interesse pubblico alla corretta realizzazione del sistema di raccolta dei rifiuti “porta a porta
(articolo Il Sole 24 Ore del 29.12.2015).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATADisabili, va concesso il nullaosta comunale alla piattaforma. Condominio. Andrebbe indicata l’alternativa praticabile.
Se un condòmino richiede al comune la possibilità di installare, nel vano scale condominiale, una piattaforma elevatrice, anche in deroga al regolamento edilizio, la domanda non può essere rifiutata per l’esistenza in astratto di soluzioni tecnicamente praticabili ma deve fondarsi sull’indicazione di reali alternative concretamente praticabili.
Questo il principio contenuto nella motivazione della sentenza 03.07.2015 n. 1541 del TAR Lombardia-Milano, Sez. II.
La vicenda che ha portato alla decisione citata prende l’avvio quando due condòmini chiedevano al Comune il permesso per installare nel vano scale una piattaforma elevatrice necessaria per il superamento delle barriere architettoniche presenti nell’edificio, opera che peraltro l’assemblea del caseggiato con apposita delibera (allegata alla domanda) aveva autorizzato.
Il Comune, però, con due note, sottolinea la necessità di modificare il progetto in quanto non idoneo ad assicurare la larghezza minima della rampa di scale e delle porte interne della piattaforma di elevazione prevista dal regolamento edilizio. E in ogni caso sarebbe impossibile concedere deroghe ai regolamenti comunali per la praticabilità dell’alternativa tecnica consistente nella realizzazione di un montascale (che non avrebbe richiesto l’assenso del comune e del condominio).
I condòmini protestano ma il Comune non tiene conto delle ragioni chiarite dal tecnico dei condòmini, per le quali veniva ritenuta non praticabile l’installazione di un montascale. E nega il permesso di costruire, ribadendo la possibilità di realizzare soluzioni alternative.
Secondo il Tar Lombardia, che ha annullato provvedimento del Comune, il rigetto della domanda di permesso di costruire, con la quale è stata chiesta la deroga alle norme regolamentari, non può fondarsi sulla semplice esistenza in astratto di ulteriori soluzioni tecnicamente praticabili, ma richiede la precisa indicazione di reali alternative concretamente praticabili.
Questa rigorosa conclusione è pienamente giustificabile se si considera che l’interesse del disabile all’eliminazione delle barriere architettoniche è tutelato da diverse norme, anche costituzionali.
Del resto l’esistenza solo in astratto di altre possibili soluzioni, potrebbe spingere il cittadino ad individuare altri progetti, che potrebbero però poi a loro volta risultare non realizzabili. In ogni caso, come precisano i giudici amministrativi, la “soluzione montascale” non può rappresentare un’alternativa tecnica effettivamente praticabile e rispettosa del regolamento edilizio, bensì una soluzione utile solo per evitare il rilascio di un titolo edilizio e l’assenso dell’assemblea condominiale
(articolo Il Sole 24 Ore dell'08.10.2015).
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MASSIMA
2. Venendo al merito, deve preliminarmente scrutinarsi il primo motivo del ricorso per motivi aggiunti, avente carattere potenzialmente assorbente delle ulteriori censure, con il quale si allega l’illegittimità del diniego di permesso di costruire, in quanto intervenuto dopo la ritenuta formazione del silenzio-assenso.
Il motivo è infondato, per un duplice ordine di ragioni.
2.1 Sotto un primo profilo, risulta comprovato in atti che
l’intervento progettato prevedeva anche l’installazione di una pedana all’esterno dell’edificio e, quindi, richiedeva, sotto questo profilo, l’autorizzazione paesaggistica, stante il vincolo cui è sottoposto l’intero complesso immobiliare.
La formazione del silenzio-assenso è, quindi, espressamente esclusa ai sensi dell’articolo 20, comma 8, del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell’articolo 38, comma 10, della legge regionale n. 12 del 2005.

2.2 Deve, poi, rilevarsi che –anche prescindendo dalle considerazioni sopra svolte– il silenzio-assenso non avrebbe potuto in ogni caso formarsi, essendo intervenuto in data 28.11.2013 il preavviso di provvedimento negativo.
Contrariamente a quanto ritenuto dalla difesa dei ricorrenti,
l’interruzione dei termini procedimentali a seguito del preavviso di diniego costituisce istituto di portata generale e, come tale, da ritenere applicabile anche con riferimento al permesso di costruire (v. Cons. Stato, Sez. IV, 19.03.2015, n. 1515, ove, in fattispecie analoga alla presente, concernente l’allegata formazione per silenzio-assenso di un permesso di costruire soggetto alla disciplina dell’articolo 13 della legge regionale dell’Emilia Romagna 25.11.2002, n. 31, si rileva la mancata prospettazione di ragioni convincenti per ritenere non applicabile l’articolo 10-bis della legge n. 241 del 1990).
Nel caso di specie, dopo l’emissione del preavviso di provvedimento negativo, il diniego del permesso di costruire è intervenuto entro i termini previsti dall’articolo 38 della legge regionale n. 12 del 2005, peraltro inferiori rispetto a quelli previsti dall’articolo 20 del d.P.R. n. 380 del 2001.
In particolare, il termine per la conclusione del procedimento ha ripreso a decorre alla scadenza del termine di sette giorni assegnato nel preavviso di diniego per la presentazione di osservazioni (05.12.2013). E’ quindi intervenuta, il 09.01.2014 –ossia dopo trentacinque giorni– la relazione del responsabile del procedimento, che è quindi tempestiva rispetto al termine di quarantacinque giorni cui al comma 3 dell’articolo 38 della legge regionale n. 12 del 2005. Il provvedimento finale è stato emesso, infine, il 16.01.2014, ossia dopo sette giorni, nel rispetto del termine di quindici giorni previsto per l’ultimo segmento procedimentale dall’articolo 38, comma 7, della legge regionale n. 12 del 2005.
2.3 E’, infine, da escludersi che la nota comunale del 16.01.2014 possa rilevare quale (illegittimo) atto di autotutela, trattandosi del diniego con cui si è concluso il procedimento avviato con la presentazione dell’istanza di permesso di costruire e –come detto– di provvedimento intervenuto nei termini e non successivamente alla prospettata formazione del titolo per silentium.
2.4 In definitiva, per le suesposte ragioni, deve respingersi il primo mezzo del ricorso per motivi aggiunti.
3. Possono quindi esaminarsi le censure articolate con il primo motivo del ricorso introduttivo, con le quali i ricorrenti si dolgono delle affermazioni contenute nella comunicazione comunale del 10.10.2013 e nel preavviso di provvedimento negativo, laddove vi si afferma che l’intervento progettato non sarebbe conforme alle disposizioni del Regolamento edilizio e del Regolamento locale di igiene (affermazione, questa, che è richiamata anche dal provvedimento finale di diniego, nel quale si evidenzia che “l’intervento così come proposto non è comunque conforme al vigente Regolamento Edilizio”).
3.1 A riguardo, ritiene il Collegio di non poter accedere alla tesi dei ricorrenti, secondo i quali le disposizioni regolamentari richiamate dal Comune –recanti le regole tecniche sulla larghezza delle scale e delle porte degli ascensori– non sarebbero applicabili nel caso di specie e, quindi, l’intervento proposto potrebbe essere realizzato senza alcuna deroga alle disposizioni del Regolamento edilizio e del Regolamento locale di igiene.
3.2 Viene anzitutto in considerazione l’articolo 139, comma 1 del Regolamento edilizio, ove si legge che “Le scale di uso comune sono disciplinate, quanto a lunghezza, dimensioni e chiusure dalla normativa vigente in materia. Deve in ogni caso essere garantita la possibilità del trasporto di soccorso delle persone”.
Il rinvio alla “normativa vigente in materia” è stato correttamente inteso dal Comune come volto a determinare il richiamo dell’articolo 3.6.10 del Regolamento locale di igiene, il quale prevede che “La larghezza della rampa e dei pianerottoli deve essere commisurata al numero dei piani, degli alloggi e degli utenti serviti, comunque non deve essere inferiore a m. 1,20 riducibili a m. 1,00 per le costruzioni fino a due piani e/o ove vi sia servizio di ascensore. Nei casi di scale che collegano locali di abitazioni, o che collegano vani abitativi con cantine, sottotetti dello stesso alloggio, ecc. può essere consentita una larghezza di rampa inferiore e comunque non minore di m. 0,80”.
Ora, i ricorrenti ritengono che le suddette disposizioni non possano trovare applicazione nel caso di specie.
3.2.1 Quanto all’articolo 139 del Regolamento edilizio, esso è contenuto nel Capo III, rubricato “Gli edifici”, che si apre con l’articolo 135, il quale –secondo i ricorrenti– delimiterebbe l’ambito di applicazione dell’intero Capo ai soli “interventi di nuova costruzione”.
Al riguardo, deve tuttavia evidenziarsi che l’articolo 135 del Regolamento edilizio si riferisce alle “Distanze e altezze”. Non a caso, le parole “Negli interventi di nuova costruzione” sono seguite dall’indicazione della distanza minima dal confine con proprietà di terzi da osservarsi nelle costruzioni. La disposizione non risulta, quindi, aver inteso delimitare l’ambito applicativo dell’intero Capo, ma si riferisce solo alle regole sulle distanze applicabili alle nuove costruzioni.
D’altro canto, deve pure tenersi presente che l’articolo 181 del Regolamento edilizio dispone che “Il presente regolamento si applica ai progetti edilizi presentati a far data dalla sua entrata in vigore”. Le disposizioni contenute nel Regolamento sono, quindi, applicabili in linea di massima –e salva la concessione di deroghe– a tutti gli interventi successivi, a prescindere dalla circostanza che abbiano ad oggetto edifici esistenti o nuove costruzioni.
A tale conclusione non osta la previsione dell’articolo 123 del medesimo Regolamento edilizio, concernente “Eliminazione e superamento delle Barriere Architettoniche”, il quale stabilisce che: “1. Nell’ambito dell’ambiente costruito e non costruito devono essere realizzati tutti gli interventi atti a favorirne la massima fruibilità da parte di tutte le persone disabili, colpite da handicap sia temporaneo che permanente, con ridotte o impedite capacità motorie, sensoriali, mentali e psichiche, per garantire loro una migliore qualità della vita col superamento di ogni forma di emarginazione e di esclusione sociale.
2. A tal fine negli edifici e negli spazi esterni, in tutti gli interventi edilizi, nonché nei cambi di destinazione, devono essere previste e realizzate tutte le soluzioni conformi alla disciplina vigente in materia di eliminazione e superamento delle barriere architettoniche.
3. I progettisti, in armonia col contesto più ampio in cui si inserisce l’intervento, possono proporre soluzioni innovative e alternative a quelle usuali, che, debitamente documentate, dimostrino comunque il rispetto delle finalità stabilite dalle specifiche leggi vigenti in materia di superamento e abbattimento di barriere, per un utilizzo ampliato ed in piena autonomia e sicurezza dell’ambiente da parte di tutte le persone, in special modo per i portatori di handicap.
4. In particolare, a partire dalle modalità e caratteristiche indicate dalle norme vigenti al momento della realizzazione dell’opera e in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia, devono essere garantiti i requisiti di adattabilità, visitabilità, accessibilità
.”.
L’articolo 123 non costituisce, invero, una disposizione alternativa rispetto a quella dell’articolo 139, ma sancisce un generale favor –in conformità ai principi costituzionali e alle previsioni della disciplina normativa nazionale e regionale– nei confronti degli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche.
La disposizione, quindi, non detta regole esaustive e alternative per la realizzazione degli interventi volti a realizzare tale finalità, ma enuncia principi e criteri rilevanti al fine della eventuale concessione di deroghe alle altre previsioni del Regolamento, proprio in vista del conseguimento dell’obiettivo della piena accessibilità degli edifici da parte dei portatori di handicap (v. in particolare il comma 3).
3.2.2 Quanto all’articolo 3.6.10 del Regolamento locale di igiene, la non applicabilità nel caso di specie deriverebbe –secondo i ricorrenti– dalle previsioni dell’articolo 3.0.0 del medesimo Regolamento, ove si stabilisce che “Le norme del presente Titolo non si applicano alle situazioni fisiche esistenti e già autorizzate o comunque conformi alla previgente normativa” (primo comma).
Ritiene tuttavia il Collegio che
la prevista inapplicabilità alle previsioni del Regolamento locale di igiene alle situazioni preesistenti e già autorizzate debba essere letta unicamente come affermazione dell’inesistenza di un obbligo di adeguamento alle nuove regole degli edifici già realizzati in conformità alla disciplina previgente. Ciò, però, fermo restando che le previsioni del Regolamento debbano essere osservate –in linea di massima, e fatta salva la possibilità di concessione di deroghe– anche in tutti i casi di interventi da eseguire sulle costruzioni esistenti.
Tali conclusioni sono confermate dai successivi commi del medesimo articolo 3.0.0, ove si legge che:
- “Le norme si applicano, per gli aspetti inerenti l’igiene e la sanità pubblica, a tutti i nuovi interventi soggetti al rilascio di concessione o autorizzazione da parte del Sindaco” (secondo comma):
- “Agli edifici esistenti o comunque autorizzati all’uso, per interventi anche parziali di ristrutturazione, ampliamenti e comunque per tutti gli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell’art. 31 della Legge 05.08.1978, n 457, si applicheranno le norme del presente Titolo fermo restando che per esigenze tecniche documentabili saranno ammesse deroghe agli specifici contenuti in materia di igiene della presente normativa purché le soluzioni comportino oggettivi miglioramenti igienico sanitari” (terzo comma);
- “A motivata e documentata richiesta possono adottarsi soluzioni tecniche diverse da quelle previste dalle norme del presente Titolo, purché tali soluzioni permettano comunque il raggiungimento dello stesso fine della norma derogata” (quinto comma).
In altri termini, l
a disposizione del Regolamento locale di igiene non può essere interpretata come volta a consentire, in via generale, di apportare, senza alcun limite, modifiche alle costruzioni esistenti e oggi conformi alla normativa vigente, in modo da renderle difformi da tali nuovi standard.
La possibilità di non applicare le previsioni del regolamento di igiene –in linea di principio operanti anche per gli interventi da eseguire su costruzioni già autorizzate– è, invece, prevista e subordinata alla concessione di apposite deroghe.
3.3 Analoghe considerazioni valgono anche con riferimento all’articolo 131, comma 2, primo periodo del Regolamento edilizio, il quale dispone che “La larghezza di passaggio netto delle porte esterne non deve essere inferiore a 90 cm e per le porte interne non inferiore a cm 80”.
Secondo l’avviso dei ricorrenti, tale previsione non dovrebbe trovare applicazione nel caso di specie, poiché l’unica disciplina cui il Comune avrebbe dovuto fare riferimento sarebbe quella dell’articolo 127 del Regolamento edilizio, il quale prevede la realizzazione di piattaforme elevatrici o servoscala “solo nel caso di interventi in edifici esistenti nei quali vi sia comprovata impossibilità tecnica di superamento di dislivelli mediante la realizzazione di rampe”.
E invero, la circostanza che debba trovare applicazione il predetto articolo 127 non esclude, di per sé, l’applicabilità anche delle disposizioni in materia di larghezza delle porte, contenute all’articolo 131, posto che l’intervento di che trattasi ha ad oggetto proprio la realizzazione di una piattaforma elevatrice dotata di porte, e considerato che nessuna previsione concernente la larghezza delle porte è contenuta all’articolo 127.
3.4 In definitiva, deve concludersi rilevando che
all’intervento proposto sono applicabili –in linea di principio– le previsioni degli articoli 131 e 139 del Regolamento edilizio e 3.6.0 del Regolamento locale di igiene. Nella specie, poiché il progetto presentato dai ricorrenti non consente di assicurare la larghezza minima della rampa di scale e la larghezza minima delle porte della piattaforma elevatrice previste dalle suddette previsioni, lo stesso può essere realizzato solo subordinatamente alla concessione di una deroga ai regolamenti comunali.
L’immediata applicabilità delle disposizioni richiamate dal Comune risulta, del resto, essere stata riconosciuta anche dagli stessi ricorrenti, i quali hanno proposto espressa istanza di deroga alle norme regolamentari.
Per tutte le suesposte ragioni, devono conseguentemente rigettarsi le censure articolate dai ricorrenti con il primo motivo del ricorso introduttivo, con le quali si afferma la possibilità di assentire l’intervento senza necessità di derogare ai vigenti regolamenti comunali.
4. Ciò posto, al fine di esaminare le residue censure proposte dai ricorrenti con il secondo motivo del ricorso introduttivo (attinente alla mancata considerazione delle possibilità di deroga alle previsioni regolamentari), e con il secondo motivo del ricorso per motivi aggiunti (attinente alla mancanza di corrispondenza tra le ragioni ostative al rilascio del permesso di costruire indicate nel preavviso di diniego e quelle poi enunciate nel provvedimento finale di rigetto della domanda) occorre premettere che tutte le disposizioni regolamentari richiamate dal Comune e ostative alla realizzazione dell’intervento risultano essere suscettibili di deroga.
4.1 Si è già detto della derogabilità delle norme del Regolamento locale di igiene, prevista dalle richiamate previsioni dei commi terzo e quinto dell’articolo 3.0.0.
4.2 Quanto agli articoli 131 e 139 del Regolamento edilizio, la derogabilità delle relative previsioni discende dal disposto dell’articolo 182 del medesimo Regolamento, in base al quale “Salvo quanto previsto nei precedenti articoli, eventuali deroghe al presente Regolamento possono essere consentite esclusivamente con deliberazione del Consiglio Comunale, fatti comunque salvi i pareri obbligatori per l’esecuzione degli interventi edilizi da parte della Commissione Edilizia, della Commissione del Paesaggio e degli Organi di Vigilanza”.
4.3 Deve poi soggiungersi, per completezza, che non è invece rilevante, nella specie, la previsione dell’articolo 3, comma 1, della legge 09.01.1989, n. 13 –richiamata dai ricorrenti– in quanto la disposizione si riferisce alla possibilità di realizzare interventi di abbattimento delle barriere architettoniche in deroga “alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi (...)”.
Non risulta rilevante neppure la previsione dell’articolo 20 della legge regionale 20.02.1989, n. 6 (“Norme sull'eliminazione delle barriere architettoniche e prescrizioni tecniche di attuazione”), poiché la disposizione in questione, pure richiamata dai ricorrenti, si riferisce alla possibilità di concedere deroghe –in presenza di vincoli culturali o paesaggistici o di “impossibilità tecnica connessa agli elementi statici ed impiantistici degli edifici oggetto dell'intervento”– rispetto alle sole norme volte all’abbattimento delle barriere architettoniche contenute nell’allegato alla stessa legge.
Potrebbe, semmai, avere un ambito applicativo in parte rilevante ai fini del presente giudizio la disposizione dell’articolo 19, comma 1, della stessa legge regionale n. 6 del 1989, che prevede espressamente la possibilità di concedere deroghe in favore di interventi specificamente finalizzati all'abbattimento delle barriere architettoniche e localizzative; sennonché anche tale disposizione si riferisce alla sola deroga “agli standard, limiti o vincoli previsti dagli strumenti urbanistici vigenti”, e non quindi alle previsioni dei regolamenti comunali, rilevanti nel caso di specie.
4.4 In definitiva, la derogabilità tanto del Regolamento edilizio, quanto del Regolamento locale di igiene risulta dalle stesse previsioni dei suddetti regolamenti.
5. Venendo quindi all’esame delle modalità per la concessione di deroghe alle previsioni dei regolamenti comunali invocate dal -OMISSIS- nel caso oggetto del presente giudizio, deve tenersi presente che, sulla base del quadro normativo sopra ricostruito:
-
la concessione di eventuali deroghe al Regolamento locale di igiene risulta essere subordinata all’accertamento che “le soluzioni comportino oggettivi miglioramenti igienico-sanitari (nelle fattispecie di cui al terzo comma dell’articolo 3.0.0, sopra riportato) e che le soluzioni tecniche diverse da quelle previste dal Regolamento “permettano comunque il raggiungimento dello stesso fine della norma derogata (articolo 3.0.0, quinto comma);
-
la deroga alle previsioni del Regolamento edilizio è invece subordinata a un’apposita deliberazione del Consiglio comunale (articolo 182), il quale dovrà peraltro tenere conto delle finalità di piena accessibilità degli edifici da parte delle persone portatrici di handicap (finalità richiamate dall’articolo 123 del Regolamento, e riconducibili ai principi enunciati dalla Costituzione e attuati dalla disciplina legislativa statale e regionale).
6. Ciò posto, deve osservarsi che le ragioni poste alla base del diniego di permesso di costruire consistono, in buona sostanza:
(i) nella ritenuta impossibilità di concedere deroghe ai regolamenti comunali per la praticabilità dell’alternativa tecnica consistente nella realizzazione di un montascale;
(ii) nella realizzabilità di tale soluzione alternativa senza alcun atto di assenso del Comune e del condominio;
(iii) nella mancanza di autorizzazione paesaggistica.
6.1 Di tali ragioni, solo quella sub (ii) risulta essere stata effettivamente preannunciata nel preavviso di provvedimento negativo.
E invero, nella relazione del tecnico dei ricorrenti, depositata agli atti del procedimento in data 08.11.2013, era stata illustrata, con dovizia di argomenti, la necessità di prescegliere la soluzione progettuale consistente nella realizzazione di una piattaforma elevatrice, indicando le ragioni per le quali veniva ritenuta non praticabile l’installazione di un montascale (v. doc. 9 dei ricorrenti).
A fronte di tale dettagliata relazione, nella comunicazione di motivi ostativi il Comune non ha indicato la soluzione consistente nella realizzazione di un montascale quale alternativa tecnica rispetto all’intervento proposto dai ricorrenti. L’Ente si è, infatti, limitato a richiamare la previsione dell’articolo 78 del d.P.R. n. 380 del 2001, ossia una disposizione che si riferisce alle possibilità di libera installazione di “servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili”. Tali soluzioni non sono state, quindi, indicate quali alternative tecniche effettivamente praticabili e idonee a consentire il rispetto della disciplina regolamentare, bensì quali soluzioni che avrebbero consentito di evitare tanto la necessità del rilascio di un titolo edilizio, quanto quella dell’assenso dell’assemblea condominiale.
Soltanto nella “Relazione finale e proposta di provvedimento per la pratica n. 215/2013-0”, richiamata nel provvedimento di diniego (doc. 15 del controinteressato), viene effettivamente presa in considerazione la praticabilità tecnica della soluzione consistente nella realizzazione di un montascale, e tale soluzione viene indicata quale alternativa praticabile.
Le suddette valutazioni sono state, però, poste alla base del diniego senza consentire alla parte di controdedurre in merito ai dati fattuali presi in considerazione dal Comune e alle considerazioni tecniche svolte dal Responsabile del procedimento.
6.2 Ora, quanto alla predetta motivazione sub (ii), deve osservarsi che –come osservato dai ricorrenti nel secondo motivo del ricorso introduttivo– tale ragione, pur ritualmente preannunciata nel preavviso di provvedimento negativo, non può di per sé fondare il diniego del permesso di costruire.
L’esistenza di una astratta ipotesi progettuale tale da non richiedere alcun titolo edilizio né l’assenso del condominio potrebbe, invero, formare oggetto di un mero “suggerimento” informale al richiedente da parte dell’Ufficio tecnico. L’Amministrazione non può, tuttavia, esimersi dal verificare se sussistono le condizioni per assentire l’intervento richiesto, sia quanto alla legittimazione del soggetto richiedente, sia con riguardo al merito della soluzione progettuale proposta.
Nel caso di specie, il primo di tali profili (legittimazione) avrebbe dovuto essere verificato in concreto dal Comune, posto che la domanda di permesso di costruire era corredata dalla delibera condominiale di assenso all’intervento, solo successivamente sospesa nell’ambito del giudizio civile promosso dal sig. -OMISSIS-.
D’altro canto, la circostanza che l’installazione di un montascale non richieda il rilascio del titolo edilizio di per sé non consente di ritenere che tale soluzione possa essere realizzabile anche in violazione della normativa tecnica sulla larghezza delle scale, in assenza di apposita deroga.
In definitiva, la (teorica) libera realizzabilità della soluzione “montascale” non fa di tale opzione, di per sé, un’alternativa tecnica effettivamente praticabile rispetto al progetto presentato dai richiedenti.
6.3 Quanto alle ulteriori ragioni sub (i) e sub (iii), la loro mancata evidenziazione nel preavviso di diniego non assume, nella specie, rilevanza meramente formale, ma riveste carattere sostanziale, per le ragioni che seguono.
6.3.1 Per ciò che attiene alla motivazione sub (iii), i ricorrenti, ove fossero stati portati a conoscenza della necessità dell’autorizzazione paesaggistica, avrebbero potuto presentare la relativa domanda.
In alternativa, sarebbe stata possibile anche la modifica dell’istanza di permesso di costruire, con rinuncia all’installazione della modesta opera consistente nella pedana esterna, volta al superamento di pochi gradini. E invero –come chiarito da Cons. Stato, Sez. VI, 05.03.2014, n. 1032–
l’abbattimento delle barriere architettoniche può essere realizzato anche in modo parziale e tale da non soddisfare completamente le esigenze di soggetti non deambulanti in modo autonomo, i quali non sono gli unici destinatari della normativa, che fa riferimento anche ai soggetti a “capacità motoria ridotta”, come tali in grado di superare alcuni gradini, ma non diversi piani di scale.
6.3.2 Per ciò che attiene alla motivazione sub (i), la mancata indicazione, nel preavviso di diniego, delle ragioni in base alle quali il Comune ha ritenuto che l’installazione di un montascale possa costituire un’alternativa praticabile, ha impedito ai ricorrenti di prendere in esame le considerazioni tecniche poste alla base di tale valutazione e di interloquire eventualmente con il Comune in merito alla effettiva praticabilità della prospettata soluzione alternativa, fornendo elementi fattuali e valutativi in relazione agli elementi contenuti nella relazione finale del Responsabile del procedimento.
Al riguardo, il Collegio condivide bensì quanto affermato nel provvedimento impugnato, ossia che
la possibilità di concedere deroghe ai regolamenti edilizi debba ammettersi soltanto in assenza di alternative valide ed effettivamente praticabili.
Tuttavia, è proprio nel modus procedendi attraverso il quale il Comune ha ritenuto di poter ravvisare l’esistenza di una alternativa tecnica che l’intero iter procedimentale, e il provvedimento comunale, manifestano i vizi allegati dai ricorrenti.
Occorre invero tenere presente che
l’eliminazione delle barriere architettoniche che impediscono la piena accessibilità degli edifici, limitando la possibilità per le persone affette da handicap di svolgere pienamente la propria personalità e di avere una normale vita di relazione, attiene ad esigenze di rilievo costituzionale primario, riconducibili anzitutto alle previsioni degli articoli 2 e 3 della Costituzione.
A fronte della rilevanza di tali interessi, la sussistenza di alternative praticabili rispetto all’intervento proposto –ossia il presupposto per la concessione della deroga alle previsioni dei regolamenti comunali– costituisce una legittima ragione di diniego del permesso di costruire solo laddove l’individuazione di tali alternative emerga e rilevi in concreto, alla luce di tutti i dati fattuali rilevanti nel caso di specie.
In altri termini,
il rigetto della domanda di permesso di costruire, con la quale sia stata chiesta la deroga alle norme regolamentari, non può fondarsi sulla mera esistenza in astratto di ulteriori soluzioni tecnicamente praticabili, ma –laddove il richiedente abbia illustrato, come nella specie, la non praticabilità, a suo avviso, di altre idonee soluzioni– deve muovere dall’evidenziazione di soluzioni che, sulla base delle circostanze fattuali note, siano da ritenere come reali alternative, ossia come possibilità effettivamente e concretamente praticabili.
E invero,
laddove si ritenesse che l’esistenza solo in astratto di altre possibili soluzioni costituisca una ragione sufficiente per il rigetto dell’istanza di deroga alle norme regolamentari, si finirebbe con il frustrare le finalità stesse della deroga, oltre che i principi costituzionali sopra richiamati, esponendo il richiedente a elaborare altre soluzioni progettuali, che potrebbero però poi a loro volta risultare non effettivamente fattibili.
Proprio per tali ragioni
è necessario che la valutazione tecnica del Comune in merito all’idoneità della soluzione proposta dal richiedente, in deroga ai regolamenti comunali, sia compiuta con il pieno coinvolgimento nell’istruttoria procedimentale del soggetto istante, il cui apporto può consentire la piena acquisizione di tutti gli elementi fattuali e valutativi rilevanti nel caso di specie.
6.4 In conclusione, sul punto, le censure articolate dai ricorrenti con il secondo motivo del ricorso introduttivo e con il secondo motivo del ricorso per motivi aggiunti devono essere accolte, nei sensi e nei termini di quanto fin qui esposto, con assorbimento degli ulteriori profili di censura articolati negli stessi motivi, e non rilevanti ai fini della decisione del ricorso.
7. L’accoglimento delle domande di annullamento proposte dai ricorrenti comporta, per l’effetto, l’annullamento della nota comunale datata 14.11.2013 e del provvedimento di diniego del permesso di costruire.
8.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno, poiché i ricorrenti non hanno fornito alcuna prova del pregiudizio subito, laddove il relativo onere, per consolidato orientamento giurisprudenziale, ricade interamente sulla parte che si assume danneggiata (cfr., tra le più recenti, Cons. Stato, Sez. IV, 26.08.2014, n. 4293).
D’altro canto,
l’annullamento del permesso di costruire lascia residuare un ampio margine di valutazione al Comune al fine di verificare la sussistenza dei presupposti per il rilascio del permesso di costruire in deroga ai regolamenti, per cui –mancando un accertamento in ordine all’effettiva spettanza del bene della vita richiesto– l’accoglimento dell’impugnazione non può costituire il presupposto per l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno (v. Cons. Stato, Ad. Plen., 03.12.2008 n. 13; Id., Sez. IV, 04.09.2013 n. 4439; TAR Lombardia, Sez. II, 16.03.2015, n. 729).

aprile 2015

CONDOMINIOImpianti, chi si distacca paga. Il condominio non può sopportare i costi di adattamento. La Cassazione sul riparto spese di riscaldamento autonomo e valvole termostatiche.
Nel caso in cui un condomino abbia provveduto a installare nel proprio appartamento un impianto autonomo di riscaldamento aggiuntivo a quello centralizzato, la successiva installazione delle valvole termostatiche che comporti la difficoltà di tenere distinti i consumi relativi ai diversi impianti può essere corretta dal punto di vista tecnico, ma gli eventuali maggiori costi derivanti da tale adattamento rimangono interamente a carico del condomino che vi ha dato causa.

Questo il principio che si può evincere dalla sentenza 29.04.2015 n. 8724 della II Sez. civile della Corte di Cassazione.
Nel caso di specie un condomino aveva impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva deciso di installare le valvole termostatiche sui singoli elementi radianti collegati al riscaldamento centralizzato e di ripartire i consumi annuali per il 20% in base alla tabella millesimale e per l'80% secondo i consumi effettivi rilevati dai contatori. Il condomino, che sosteneva di avere installato un impianto aggiuntivo autonomo nel proprio appartamento, si lamentava del fatto che così facendo sarebbe stato tecnicamente impossibile distinguere i consumi dell'impianto comune da quelli dell'impianto autonomo, così di fatto privandolo del diritto di utilizzare anche quest'ultimo in alternativa a quello centralizzato, pena l'addebito di spese ingiustificate e comunque non controllabili.
L'impugnazione, disattesa in primo grado, era invece stata accolta dai giudici di appello, costringendo quindi il condominio a portare la questione dinanzi alla Suprema corte.
I giudici di legittimità hanno quindi avuto modo di chiarire in primo luogo il fatto che la scelta (libera) di ogni condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato, oltre a dover essere esercitata con le modalità volta per volta previste dalla normativa temporalmente e territorialmente applicabile, non può mai concretarsi in un aggravio di costi per la collettività condominiale, essendo finalizzata a soddisfare interessi personali. Tuttavia, ferma restando la legittimità della delibera condominiale con la quale si adotti il sistema di termoregolazione, la Cassazione ha parimenti osservato come sia nel diritto del condomino che si sia distaccato dall'impianto centralizzato ottenere, ove tecnicamente possibile, di eliminare il rischio di una sovrapposizione dei consumi con soluzioni che non comportino maggiori costi per la compagine condominiale.
Di qui la decisione di cassare la sentenza impugnata e di rinviarla ad altra sezione della corte di appello, proprio allo scopo di appurare nello specifico la possibilità tecnica di installare, a parità di spesa, le valvole termostatiche con modalità tali da rendere trasparenti i consumi dell'impianto centralizzato e di quello autonomo. In caso contrario, infatti, ove cioè detta soluzione comporti maggiori spese per gli altri condomini, i giudici sono stati chiari nell'evidenziare come i relativi costi non possano che essere sopportati dal condomino nell'interesse esclusivo del quale sia stato installato l'impianto autonomo.
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L'iter corretto da seguire.
La riforma del condominio ha inserito nell'ambito della normativa condominiale una nuova disposizione che consente il distacco dall'impianto centralizzato. Questa possibilità era già stata ammessa dai giudici, che avevano anche precisato le condizioni per distaccarsi dall'impianto comune.
La legge di riforma si è limitata a recepire i principi affermati dalla giurisprudenza, senza precisare però il corretto iter da seguire per evitare un distacco illegittimo. Si deve considerare, infatti, che l'impianto di riscaldamento viene dimensionato e progettato per servire un determinato numero di unità immobiliari. Di conseguenza il distacco (soprattutto se multiplo) può determinare problemi tecnici tali da non garantire condizioni climatiche adeguate nei vari alloggi. Il problema è che la legge non prevede l'obbligo di preventiva informazione all'amministratore o all'assemblea.
Tuttavia, se si vuole scongiurare il pericolo di interminabili liti giudiziarie, il condomino che intende distaccarsi (prima di iniziare le operazioni) dovrà informare l'amministratore (che a questo punto dovrà rimettere la questione all'assemblea), dimostrando la sussistenza delle condizioni di legge e, cioè, l'assenza di notevole squilibrio termico e la mancanza di aggravio delle spese.
In ogni caso il condomino rinunciante, mentre è esonerato dal dover sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato, è invece obbligato a concorrere nelle spese di conservazione e manutenzione (e messa a norma) dell'impianto centralizzato. È vero, infatti, che il condomino non perde la proprietà proporzionale dell'impianto, bensì ne rinuncia al solo godimento.
- Il notevole squilibrio termico. Bisogna rilevare che se l'abitazione del condominio che si vuole distaccare si trova, per esempio, al primo piano dello stabile, confinante sopra e sotto e su tutti i lati con vani di proprietà di altri condomini che usufruiscono dello stesso impianto di riscaldamento, ne deriva, per immediata percezione, che l'interruzione del riscaldamento nei locali al primo piano comporterà per i vicini una diminuzione di calore.
Come hanno chiarito i giudici, però, la diminuzione di calore che subiscono i condomini confinanti con il distaccato non può essere considerata come notevole squilibrio termico. Tuttavia se lo squilibrio può non essere notevole con un distacco o due, potrebbe quasi sicuramente esserlo al terzo o al quarto (dipendendo dal numero delle unità servite). Pertanto i primi condomini potranno distaccarsi, mentre quelli successivi, incorrendo nel divieto, dovranno astenersene. Occorrerà pertanto valutare caso per caso a seconda dei singoli impianti interessati.
- L'aggravio delle spese. Secondo la legge è sufficiente l'aumento di pochi centesimi di spesa a carico degli altri condomini perché si concretizzi l'aggravio di spesa e quindi il distacco sia da considerarsi illegittimo. Pertanto, seppure lo squilibrio funzionale fosse minimo, ma il distacco determinasse un piccolo aumento di spesa, la rinuncia al servizio sarebbe illegittima. Di conseguenza i soggetti che si distaccano rimangono obbligati alla corresponsione anche delle spese di esercizio (carburante, corrente elettrica ecc.) se e nella misura in cui dal loro distacco non consegua una diminuzione di tali oneri a carico degli altri condomini: se le spese rimangono uguali non è corretto che i rimanenti fruitori del servizio si facciano carico anche delle spese di chi non ne fruisce.
- Il problema del contrasto tra legislazione nazionale e regionale. La legge di riforma del condominio si è quindi preoccupata che dall'intervento non derivino squilibri all'impianto termico o aggravi di spesa per gli altri condomini, ma ha totalmente ignorato di considerare se l'intervento (o gli interventi nel medesimo palazzo) non vadano a inquinare o a consumare di più rispetto a quanto già faceva l'impianto centralizzato.
In altre parole, la nuova norma che consente il distacco non è inserita in una disciplina organica avente a oggetto il contenimento dei consumi energetici e, pertanto, non è preordinata al perseguimento di finalità di risparmio energetico né di riduzione delle emissioni inquinanti. Tutto questo in controtendenza rispetto a quanto prevede quella diversa legislazione nazionale che ha recepito le direttive europee in materia di contenimento de consumi energetici, la quale preferisce il mantenimento degli impianti centralizzati rispetto alla creazione di nuovi impianti autonomi.
Del resto, emerge come anche nella disciplina regionale si ritenga preferibile -dal punto di vista tecnico- il mantenimento degli impianti centralizzati negli edifici esistenti, impedendo la loro trasformazione in impianti autonomi, a meno che non esistano cause tecniche o di forza maggiore che rendono necessaria tale trasformazione. In particolare le regioni più virtuose, esercitando la concorrente potestà legislativa loro spettante in materia, hanno introdotto da tempo divieti o limitazioni all'installazione di impianti termici individuali.
Così la regione Piemonte ha ritenuto, nell'ambito della sua potestà legiferante, di vietare, in un'ottica di salvaguardia dell'aria e del miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici piemontesi, gli interventi finalizzati al distacco e alla trasformazione di impianti centralizzati in autonomi negli edifici che hanno più di 4 unità abitative.
Nella legislazione della regione Lombardia, nel caso di edifici costituiti da o più unità immobiliari nelle quali si sia optato per l'installazione di impianti termici indipendenti per ciascuna unità immobiliare, anche a seguito di decisione condominiale di dismissione dell'impianto termico centralizzato o di decisione autonoma del singoli, permane invece l'obbligo di produrre, oltre a una relazione tecnica, l'attestato di prestazione energetica.
In altre parole è fatto obbligo al responsabile dell'impianto autonomo di realizzare preliminarmente una verifica energetica che metta a confronto diverse soluzioni impiantistiche, redigendo altresì una relazione con le motivazioni della soluzione prescelta. E quando la somma dei singoli impianti è uguale o maggiore di 100 kW, oltre alla relazione tecnica e all'Ace, bisogna produrre anche la diagnosi energetica (articolo ItaliaOggi Sette del 18.05.2015).

gennaio 2015

CONDOMINIOLa scala di accesso al tetto resta comune. Condominio. Occorre un titolo valido per poter «inglobare» gli spazi dell’ultimo piano.
La scala per raggiungere il tetto del condominio non si tocca. Anche se gli spazi comuni usati per l’accesso sono ormai in uso esclusivo a un condòmino.
Il caso è abbastanza frequente, soprattutto in città: la fame di terrazzi e sottotetti ha portato in molti casi all’acquisto di quelli che erano beni comuni, o alla loro concessione in uso esclusivo a chi possiede l’appartamento dell’ultimo piano.
In molte situazioni, però, l’accesso al tetto è assicurato da una scala che, partendo dall’ultimo piano (di regola dal pianerottolo) esce sul tetto o sbuca su un terrazzo comune da cui si accede al tetto con un’ulteriore scala. Quando il terrazzo o il lastrico solare vengono però ceduti in esclusiva, spesso l’idea che questi accessi vengano usati impropriamente dai condòmini, attraversando uno spazio che ormai si considera di proprietà, spinge i concessionari del diritto a rendere difficile o addirittura impossibile l’accesso. Si tratta, ovviamente, di un comportamento illegittimo, di cui la Corte di Cassazione, Sez. II civile, si è occupata da ultimo con la sentenza 08.01.2015 n. 40.
Nel caso affrontato dalla Corte la proprietaria dell’unità immobiliare all’ultimo piano aveva anche un terrazzo in uso esclusivo e la mansarda con una servitù di accesso a favore del condominio per la manutenzione del tetto. Al terrazzo si accedeva con una scala condominiale. La condòmina, però, inglobava il volume scala nel suo appartamento, installando una scaletta verticale disagevole e pericolosa.
Il condominio inziava un contenzioso che lo vedeva vittorioso in primo e secondo grado ma la condòmina non si arrendeva. La Cassazione le ha dato a sua volta torto, affermando che i motivi da lei dedotti sono infondati: «poiché nella specie l’area in contestazione riguarda parte del vano scala e gli ultimi tre gradini della originaria scala in legno che collegava, assieme al pianerottolo, il vano alla porta d’accesso al terrazzo condominale, vale, ai fini della prova della proprietà comune in capo ai condòmini, la norma dell’articolo 1117 del Codice civile, relativa alle parti dell’edificio che, in difetto di prova contraria (da fornirsi a opera del condòmino) debbono presumersi comuni».
E dato che dai titoli non era emerso un diritto ma al contrario l’inglobamento era solo una «mera circostanza di fatto», la Cassazione ha confermato la condanna della condòmina a ripristinare a sue spese la «situazione dei luoghi quale esistente prima dei lavori di ristrutturazione entro 120 giorni»; in mancanza, veniva autorizzato il condominio a provvedere e ad addebitare i costi alla condòmina inadempiente
 (articolo Il Sole 24 Ore del 09.01.2015).

novembre 2014

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATABed & breakfast senza permessi. Non è cambio di destinazione d’uso, niente stop per regolamento. Spazi privati. Anche gli asili nido possono essere allestiti nell’appartamento nel rispetto delle regole comuni.
Aguzzare l'ingegno e inventarsi un mestiere, soprattutto quando le offerte di lavoro sono ridotte al lumicino, può rivelarsi la scelta giusta. Se poi l'impiego in questione si svolge direttamente a casa e comporta investimenti contenuti, l'idea comincia a essere davvero appetibile. È il caso dei bed and breakfast e degli asili nido famiglia, due modi intelligenti per guadagnare utilizzando l'alloggio in cui si risiede, sia esso di proprietà o in affitto.
Il bed and breakfast è un'attività a carattere saltuario, svolta a conduzione familiare da privati che utilizzano parte della propria casa per offrire un servizio di alloggio e prima colazione. In condominio non è necessaria l'approvazione dell'assemblea, a meno che gli atti notarili di acquisto o il regolamento condominiale non vietino espressamente questo tipo di attività, differente dalla pensione o dall'affittacamere.
Con la sentenza 20.11.2014 n. 24707, confermando la decisione della Corte d'appello, la Corte di Cassazione -Sez. II civile- ha inoltre stabilito che l'attività di b&b è consentita anche in presenza di un regolamento condominiale che vieti, come nel caso specifico, di «destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato». Secondo il giudice di appello «l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici» e, cosa ancora più importante, proprio la definizione di “civile abitazione” citata nel regolamento, risulta essere un presupposto fondamentale per lo svolgimento dell'attività di b&b.
Il condòmino può anche realizzare tutte le opere che ritiene opportune, a patto che non provochino danni alle cose comuni o pregiudizi alle proprietà esclusive altrui.
Per prima cosa, occorre recarsi allo Sportello unico della attività produttive del Comune d'appartenenza e compilare la Scia, la segnalazione certificata di inizio attività. Non serve nessuna iscrizione alla sezione speciale del registro delle imprese, mentre devono essere rispettati alcuni requisiti, come quelli igienico-sanitari previsti dal regolamento edilizio e dal regolamento d'igiene comunale, oltre alla normativa vigente in materia di sicurezza e di somministrazione di cibi e bevande. In linea di massima, anche se ogni regione detta le proprie regole, è necessario che le stanze abbiano dimensioni adeguate e siano presenti due servizi igienici (se l'attività si svolge in più di una stanza). E ancora occorre garantire: l'accesso diretto alle camere da letto destinate agli ospiti; il cambio di biancheria almeno tre volte alla settimana (e all'arrivo do ogni nuovo ospite) e la pulizia quotidiana dei servizi.
Il responsabile dell'attività, oltre a registrare le presenze e comunicarle alle autorità di pubblica sicurezza, è tenuto a sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile, per eventuali danni arrecati agli ospiti. Le tariffe, sono decise liberamente e vanno comunicate alla Provincia, che ogni anno redige un elenco dettagliato con le strutture ricettive operanti nel territorio di competenza.
Per quanto riguarda gli asili nido in famiglia, bisogna prestare un po' più di attenzione al regolamento condominiale. Qualora, ad esempio, non siano consentiti «assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale», anche se non esplicitamente indicato il servizio può essere vietato.
Appurata la possibilità di iniziare l'attività in condominio, occorre presentare il progetto a Comune e Asl, con la descrizione dettagliata della propria attività. Anche in questo caso ci sono dei requisiti da rispettare e, come per i b&b, ogni regione ha dettato le proprie norme. A cominciare dai locali in cui si svolge il servizio: c'è bisogno di uno spazio per l'accoglienza; un'area gioco protetta; una zona riposo con lettini separata dal resto della casa; un bagno con fasciatoio e una cucina dove preparare i pasti.
In Trentino, la regione italiana dove il nido famiglia è più diffuso, il responsabile dell'attività è obbligato a seguire un corso di formazione da 250 ore, con lezioni in aula e tirocinio pratico. Solitamente, si possono accudire fino a un massimo di sei bambini e i costi variano dai 3 ai 6 euro all'ora, senza nessuna quota d'iscrizione.
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In sintesi
01 IL REGOLAMENTO
Con la sentenza 24707 del 20.11.2014 la Cassazione ha inoltre stabilito che l’attività di b&b è consentita anche in presenza di un regolamento condominiale che vieti, come nel caso specifico, di «destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato»
02 NIENTE PARTITA IVA
L’attività di bed and breakfast non è considerata un vero e proprio lavoro e quindi non necessita di iscrizione alla Camera di Commercio e apertura di partita Iva
03 LA SOSPENSIONE
Il responsabile dell’attività è però obbligato a sospenderla per tre mesi l’anno, anche non consecutivi, e affittare un numero massimo di tre camere per sei posti letto.
04 L’ASILO NIDO
Un po’ più complesso è avviare un nido famiglia. In molti casi è obbligatorio un titolo di studio, in altri è sufficiente seguire un corso ad hoc
Non è sempre necessario costituire un’impresa o far parte di una cooperativa: se, ad esempio, ad avviare l’asilo è una famiglia, basterà una scrittura privata tra le famiglie associate. Attenzione al regolamento: se, esempio, non siano consentiti «assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale», anche se non esplicitamente indicato il servizio può essere vietato
 (articolo Il Sole 24 Ore del 02.12.2014).
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MASSIMA
Non è illegittimo adibire l’abitazione privata condominiale ad attività commerciale di “affitta camere”, purché non si dimostri l’effettivo pregiudizio in danno ai vicini di casa.
Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso.
L’interpretazione del giudice di merito del regolamento condominiale è insindacabile dalla Cassazione salvo vizi logici. E il giudice di appello, nel caso di specie, con ragionamento «coerente» e «logico» ha ritenuto che il regolamento non vietasse l’attività ricettiva «tenuto conto che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per la utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast».
Una affermazione coerente anche con il regolamento regionale del Lazio n. 16 del 2008, in cui si chiarisce che l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici
(link a http://renatodisa.com).

ottobre 2014

CONDOMINIO: Animali e condominio.
Domanda
Il divieto di tenere animali è una regola legittima da inserire nel regolamento di condominio?
Risposta
Il quinto comma dell'art. 1138 del cod. civ., introdotto dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, efficace dal 17/6/2013, dispone che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
Pur non mancando opinioni di segno opposto, la tesi più accreditata -conforme agli orientamenti manifestatisi in passato in seno alla Corte di cassazione, che si ritengono essere stati deliberatamente recepiti dal legislatore nella riforma del condominio- è che tale preclusione (quella, appunto, di vietare gli animali in condominio) operi soltanto con riferimento ai regolamenti di tipo assembleare approvati a partire dal 18.06.2013 e non per quelli assembleari già in vigore prima di tale data, né per quelli di tipo «contrattuale» posto che con riferimento a questi ultimi il 4° comma dello stesso art. 1138 da sempre dispone che «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» -intendendosi per tali anche i regolamenti contrattuali– «e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, 2° comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137» (articolo ItaliaOggi Sette del 13.10.2014).

luglio 2014

CONDOMINIO: Ascensore installabile autonomamente.
Domanda
Sono l'amministratore di un condominio, un condomino del quale intende realizzare un ascensore a proprie spese e ritiene non necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. Vorrei conoscere quale è l'orientamento della giurisprudenza in materia.
Risposta
La pretesa del condomino appare fondata. Anche di recente la Cassazione ha affermato (sent. n. 10582/2014, che ha confermato la sentenza della Corte di appello) che è legittima l'installazione di un ascensore esterno a servizio e a spese di un solo condomino, senza previa autorizzazione dell'assemblea.
L'installazione dell'ascensore esterno a servizio esclusivo di un'unità immobiliare costituisce un'innovazione legittima che può essere eseguita a spese del proprietario (pertanto non richiede l'autorizzazione del condominio) se non pregiudica la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio.
In base alla propria giurisprudenza (Cass. n. 14096/2012), la Suprema corte ha affermato che «in tema di condominio, l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, 2° c., della legge n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale»
(articolo ItaliaOggi Sette del 07.07.2014).

maggio 2014

CONDOMINIO: D. de Paolis, Assemblee condominiali. Tabella completa ed aggiornata delle maggioranze per deliberare (Bollettino di Legislazione Tecnica n. 5/2014).

marzo 2014

CONDOMINIO: Impermeabilizzazione soletta.
Domanda
In caso d'infiltrazione dal giardino di proprietà esclusiva soprastante verso la sottostante autorimessa condominiale, come va ripartita la spesa?
Risposta
Per la più recente giurisprudenza della Corte di cassazione (sent. 15841/2011 e 2243/2012) occorre fare applicazione dell'art. 1125 c.c. («Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai»), ai sensi del quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Così facendo, le spese relative alla manutenzione e nuova impermeabilizzazione della struttura portante che funge da base del giardino esclusivo e da copertura dell'autorimessa sono ripartite in parti uguali fra il proprietario del giardino, da un lato, e i comproprietari dell'autorimessa dall'altro. A carico dei comproprietari dell'autorimessa resta invece la spesa per l'intonaco e la tinteggiatura della facciata inferiore della struttura. L'eventuale pavimentazione superiore sarà invece a carico del proprietario del giardino (articolo ItaliaOggi Sette del 31.03.2014).

CONDOMINIO: Risparmio energetico.
Domanda
Quali sono le maggioranze che in assemblea possono approvare interventi di risparmio energetico?
Risposta
La materia è stata modificata anche di recente e, allo stato, è regolata da due diverse norme (art. 1120, 2° c., cod. civ. e art. 26, 2° c., L. 10/1091), il cui rapporto non è del tutto chiaro.
La prima norma sembra richiedere che gli interventi costituenti innovazioni «per il contenimento del consumo energetico» siano approvati «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio», e ciò sempre, tanto in prima quanto in seconda convocazione (art. 1136, 4° c).
L'art. 26, 2° c., citato, invece, stabilisce che «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
Questa seconda disposizione, caratterizzata da un più basso quorum, sembra differire dalla prima ed essere applicabile in funzione del fatto che l'intervento, a prescindere dalla sua natura di innovazione, sia assistito da «un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica» (articolo ItaliaOggi Sette del 31.03.2014).

CONDOMINIOCanne fumarie, pochi vincoli. È consentita l'installazione sul muro perimetrale. La Cassazione: il manufatto non è equiparabile a una costruzione, ma a un accessorio.
Il singolo condomino può utilizzare il muro condominiale per installare una canna fumaria anche ove la stessa venga collocata a ridosso del terrazzo di proprietà di un altro condomino, poiché detto manufatto non è equiparabile a una costruzione, ma costituisce un semplice accessorio di un impianto, non essendo quindi sottoposto alla disciplina legale sulla distanza delle costruzioni previste.

È il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, nella sentenza 03.03.2014 n. 4936.
Il fatto. Un condomino del piano terra chiedeva all'assemblea di poter installare sul muro perimetrale dell'edificio una canna fumaria necessaria per l'evacuazione dei fumi del camino collocato all'interno del suo appartamento. L'assemblea, dopo aver valutato la situazione, autorizzava con due diverse delibere l'installazione e, in entrambe le riunioni, il verbale veniva sottoscritto da tutti i condomini presenti. Il condomino del piano terra procedeva quindi all'esecuzione dell'opera, che veniva realizzata in conformità alle prescrizioni del regolamento edilizio comunale. Successivamente, però, il proprietario dell'attico, che aveva prestato il consenso sottoscrivendo i verbali assembleari, cambiava opinione e si rivolgeva all'autorità giudiziaria, sostenendo che la canna fumaria impediva il suo diritto di veduta dal parapetto del terrazzo di sua esclusiva pertinenza.
Il tribunale però riteneva l'installazione della canna fumaria legittima. Rigettato in primo grado, il ricorso veniva accolto dalla Corte d'appello, che ordinava al condomino del piano terra di demolire la canna fumaria di sfogo del camino realizzato nell'appartamento di sua proprietà, condannandolo al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. Per i giudici di secondo grado anche la canna fumaria poteva, infatti, essere fatta rientrare nella categoria delle costruzioni e quindi doveva rispettare le distanze legali. Del resto dal contratto di compravendita, osservava la Corte d'appello, risultava che il terrazzo davanti al quale era stata collocata la canna fumaria fosse di proprietà esclusiva del proprietario dell'attico. Ragion per cui quest'ultimo aveva diritto di fruirne e di esercitare la veduta, diretta e obliqua, come previsto dalla normativa in materia di distanze legali fra costruzioni. Contro tale decisione il condomino del piano terra ricorreva in Cassazione, ritenendo errata la sentenza d'appello nella parte in cui aveva applicato la disciplina generale delle distanze anziché le norme speciali in tema di condominio che consentono al singolo condomino di realizzare opere sulle parti comuni. In ogni caso il ricorrente obiettava pure che il terrazzo era connaturale alla struttura di copertura dell'edificio ed era quindi di natura condominiale.
La decisione della Suprema corte. La Cassazione ha quindi confermato la legittimità dell'installazione della canna fumaria in questione sulla base di un articolato ragionamento. In primo luogo i giudici hanno confermato come la terrazza a livello, quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso piano, prevalga su quella di copertura dell'appartamento sottostante e, se dal titolo non risulti il contrario, la terrazza medesima debba ritenersi appartenente al proprietario dell'attico, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte.
Confermata la proprietà esclusiva del terrazzo, la Corte ha concentrato la propria attenzione sul rapporto intercorrente tra le norme generali in tema di distanze e la disciplina del condominio. In particolare la Cassazione ha precisato come ciascun condomino abbia il diritto di utilizzare la parete perimetrale dell'edificio, avente natura condominiale, per l'apposizione della canna fumaria, anche senza alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini, purché, come nel caso in esame, si rispettino i limiti previsti dalla legge, cioè non si alteri la destinazione del muro e non si impedisca agli altri partecipanti di farne ugualmente uso, a nulla rilevando la disciplina sulla distanza delle costruzioni dalle vedute.
In altre parole, se sono stati rispettati i limiti sopra detti previsti dalla normativa condominiale, deve ritenersi legittima l'opera che sia stata realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue. Del resto, come conclude la Cassazione, la canna fumaria (che è un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto, e quindi la sua installazione sul muro perimetrale deve sempre ritenersi consentita, a meno che la stessa abbia dimensioni del tutto abnormi e superiori alla media (articolo ItaliaOggi Sette del 07.04.2014).

CONDOMINIOCanna fumaria, limiti solo dal regolamento. Condominio. Solo l'accordo contrattuale può stabilire divieti all'uso delle parti comuni che non siano previsti dal Codice civile.
Quando si tratta di installare una nuova canna fumaria (in genere per esercizi pubblici di ristorazione) occorre fare i conti con i divieti imposti dal regolamento di condominio e con le caratteristiche minime di funzionalità e di efficienza fissati da ponderose normative di sicurezza e di igiene.
Superati tutti questi ostacoli, spesso scatta l'opposizione del vicino che lamenta la violazione delle distanze legali e invoca il proprio diritto di condomino.

La materia era stata perfettamente illustrata dalla giurisprudenza dei nostri Tribunali, in particolare dal Tribunale di Milano (sentenza dell'08.02.2013) che hanno dettato princìpi condivisi dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la recentissima sentenza 03.03.2014 n. 4936.
Appunto la sentenza della Corte di Cassazione permette di fornire un chiaro vademecum.
In primo luogo, è stato ribadito che le canne fumarie non hanno natura di costruzione e quindi non sono soggette alle precisa distanza legale di cui all'articolo 907 del Codice civile (tre metri dal fondo del vicino).
L'indicazione è puntuale e merita di essere ribadita, per evitare inutili contenziosi: in materia di canne fumarie, si possono individuare ed invocare le norme richiamate più avanti ma non può invocarsi il rispetto della distanza di tre metri che riguarda le vere e proprie costruzioni suscettibili di determinare intercapedine e non i semplici impianti tecnologici, accessori di unità immobiliari.
In secondo luogo, è stato ribadito che l'installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio condominiale non è in contrasto con la natura del muro comune e quindi può essere attuata dal singolo condomino, purché nel rispetto dell'articolo 1102 del Codice civile, per il quale il nuovo manufatto deve rispettare il decoro architettonico dell'edificio e non violare il pari diritto degli altri condòmini ad usare la parete comune. E deve superare la doverosa comparazione tra i diritti chiamati in discorso (bilanciamento degli interessi).
Da ultimo, poiché la canna fumaria comporta anche emissioni di fumi o di vapori, occorrerà avere attenzione per la salubrità e per l'eliminazione di odori.
Succinto è il compendio finale: non entra in discorso una distanze legale fissa ma la disciplina che i condomini si siano data in virtù del regolamento contrattuale.
In difetto di regolamento contrattuale la canna fumaria può dirsi illegittima soltanto se viola apprezzabilmente i diritti degli altri partecipanti al condominio al decoro architettonico ed alla salubrità
(articolo Il Sole 24 Ore del 04.03.2014).

febbraio 2014

CONDOMINIO: M. Pugliese, Nell’assemblea condominiale, quando deve essere convocato il nudo proprietario? E quando invece deve essere convocato l’usufruttuario? (28.02.2014 - link a www.diritto.it).

CONDOMINIO: D. Gambetta, Nullità della clausola del regolamento condominiale con previsione di sanzioni non pecuniarie: integrità dell’ordinamento e necessaria limitazione dell’autotutela nei rapporti tra privati. Nota alla sentenza della Corte Cass. n. 820 del 16/01/2014 (28.02.2014 - link a www.diritto.it).

gennaio 2014

CONDOMINIOTerrazze, più equità nelle spese. I proprietari pagano in base ai metri quadrati coperti. Sentenza della Cassazione sulla ripartizione dei costi di ricostruzione dei lastrici solari.
Maggiore equità nella suddivisione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare.
Secondo la sentenza 23.01.2014 n. 1451 della Corte di Cassazione, Sez. II civile, gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi delle spese di cui all'art. 1126 c.c. sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l'intero valore millesimale attribuito all'unità immobiliare.
Secondo il codice civile quando l'uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso o la proprietà esclusivi sono, infatti, tenuti a contribuire per un terzo nelle predette spese, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti gli altri proprietari delle unità sottostanti. Quanto sopra vale anche per la cosiddetta terrazza a livello (di proprietà o uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano) che svolge la stessa funzione di copertura. In ogni caso rimangono a carico del proprietario le spese attinenti alle parti che non svolgono funzione di copertura (si pensi alla manutenzione dei parapetti, alle ringhiere ecc.).
La ripartizione della parte di spesa di 1/3. La ripartizione della spesa di un terzo non presenta particolare difficoltà. Tuttavia nel caso in cui il lastrico sia comune a due o più condomini la quota andrà divisa sulla base delle relative percentuali di comproprietà o uso esclusivo.
La ripartizione della parte di spesa di 2/3: i soggetti interessati. L'obbligo di pagare le spese dei due terzi del lastrico non deriva dalla sola generica qualità di condomino, ma anche dal fatto di essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante a esso.
Il criterio della doppia contribuzione. Può capitare che il condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico solare sia contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso (se, come nel caso risolto dalla Cassazione, sia a due livelli): in tal caso questi è soggetto alla cosiddetta doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3, nonché di una quota aggiuntiva dei 2/3.
Il problema degli appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione per millesimi. È anche possibile che tra gli appartamenti sottostanti al lastrico ve ne sia qualcuno coperto solo in parte. Tuttavia, secondo alcuni precedenti giurisprudenziali, l'art. 1126 c.c. farebbe riferimento alla porzione di piano intesa non come parte della proprietà, ma come intera unità immobiliare (anche perché detta disposizione non distingue in alcun modo tra immobili totalmente e parzialmente coperti dal lastrico). Secondo questa interpretazione sarebbe quindi sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una piccola parte di un appartamento perché il proprietario debba concorrere alla ripartizione dei 2/3 delle spese con tutti i millesimi attribuiti alla relativa unità immobiliare (tra le altre, Trib. Pescara 05/10/2006).
Appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione in base ai millesimi di proprietà effettivamente interessati dalla copertura. In questi casi, tuttavia, come sostenuto anche dalla Cassazione, sembra maggiormente equo procedere a una ripartizione basata sulle effettive quote millesimali delle porzioni di piano coperte, quindi opportunamente rapportata (ovvero ridotta) alla quantità di superficie dell'unità immobiliare posta realmente al di sotto del lastrico.
In altre parole il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sarebbe quello di rapportarli all'utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura del lastrico: le unità immobiliari coperte solo in parte non dovranno partecipare alla ripartizione della spesa sulla base di tutti i millesimi di competenza, ma solo con una parte determinata tenendo conto dei metri quadrati coperti (trib. Milano 07/11/1994) (articolo ItaliaOggi Sette del 17.02.2014).

dicembre 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Se è vero che il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, è anche vero che il controllo da parte dell'Ente locale consiste in una semplice presa d'atto dei titoli, senza che vi sia alcuna necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra condomini.
In particolare deve del tutto escludersi l’obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero di prodigarsi nella ricerca di eventuali limitazioni negoziali al diritto di costruire.
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Le innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per essere rilevanti, devono essere infatti “significative”, cioè devono alterare la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità e, comunque, non devono risolversi in apprezzabili limitazioni del normale godimento della parte di bene di proprietà esclusiva.
Il profilo del decoro architettonico va poi valutato con riferimento all'intero edificio condominiale, ed anche al riguardo l'alterazione deve risultare “apprezzabile” alla luce della necessità di trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e del singolo condomino.

Al riguardo, se è vero che il Comune ha l'obbligo di verificare il rispetto da parte dell'istante dei limiti privatistici, è anche vero che il controllo da parte dell'Ente locale consiste in una semplice presa d'atto dei titoli, senza che vi sia alcuna necessità di procedere ad un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra condomini (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI 20/12/2011 n. 6731).
In particolare deve del tutto escludersi l’obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, ovvero di prodigarsi nella ricerca di eventuali limitazioni negoziali al diritto di costruire (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV 08/06/2011 n. 3508).
Le innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, per essere rilevanti, devono essere infatti “significative”, cioè devono alterare la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità e, comunque, non devono risolversi in apprezzabili limitazioni del normale godimento della parte di bene di proprietà esclusiva (arg. Cassazione Civile, ord. 30.01.2012, n. 1326). Il profilo del decoro architettonico va poi valutato con riferimento all'intero edificio condominiale, ed anche al riguardo l'alterazione deve risultare “apprezzabile” alla luce della necessità di trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e del singolo condomino (cfr. Cassazione Civile, Sezione 2, 27.12.2011, n. 28919).
Nella medesima scia ricostruttiva si osserva che non è compito del Comune indagare se, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l’innovazione alterasse o meno la destinazione della porzione di giardino, o si risolvesse in una rilevante limitazione dell’uso degli altri partecipanti al condominio
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 20.12.2013 n. 6165 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Sebbene sia condivisibile l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il Comune non è tenuto a “procedere ad un’accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i condomini”, altrettanto lo è anche l’ulteriore specificazione secondo cui, “qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato, la scelta dell'amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto dell'effettiva corrispondenza tra l'istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento”.
A tale proposito il Collegio ritiene che, sebbene sia condivisibile l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il Comune non è tenuto a “procedere ad un’accurata ed approfondita disamina dei rapporti tra i condomini” (Cons. Stato, IV, 04.05.2010, n. 2546), altrettanto lo sia anche l’ulteriore specificazione secondo cui, “qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato, la scelta dell'amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto dell'effettiva corrispondenza tra l'istanza edificatoria e la titolarità del prescritto diritto di godimento” (cfr TAR Campania Napoli Sez. II, Sent., 07.06.2013, n. 3019) (TAR Lombardia-Brescia, Sez. II, sentenza 18.12.2013 n. 1145 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

novembre 2013

CONDOMINIOTerzo responsabile, restano escluse le società di persone. Condominio. Impianti di riscaldamento.
LE RESTRIZIONI/ Potranno svolgere la funzione solo le società per azioni e in accomandita per azioni, le Srl e le Coop a responsabilità limitata.

Il «terzo responsabile» per il riscaldamento non potrà essere una società di persone.
Dal 12.07.2013 (data di entrata in vigore del Dpr 16.04.2013 n. 74, attuativo del Dlgs 192/2005) sono cambiate le competenze del terzo responsabile. Queste risultano ora essere: esercizio, conduzione, controllo, manutenzione dell'impianto termico, rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica, sicurezza e tutela dell'ambiente. La nomina è una facoltà e non un obbligo.
Nel caso di impianti termici con potenza nominale superiore a 350 kW è necessario essere in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all'attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, o attestazione rilasciata ai sensi del Dpr 207/2010.
La delega non è consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato.
Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di venditore di energia per il medesimo impianto, e con le società a qualsiasi titolo legate al ruolo di venditore, in qualità di partecipate o controllate o associate in Associazione Temporanea di Impresa o aventi stessa partecipazione proprietaria o aventi in essere un contratto di collaborazione, a meno che la fornitura sia effettuata nell'ambito di un contratto di «servizio energia» (Dlgs 115/2008).
Cosa diversa è, invece, la conduzione degli impianti termici civili. Nel caso in cui la potenza termica sia superiore a 0.232 MW, l'incaricato deve essere munito di un patentino di abilitazione.
Ma l'individuazione del soggetto che può assumere l'incarico è determinato dall'allegato A del Dlgs 192/2005, recentemente modificato dal Dm del 22.11.2012. Secondo la norma il terzo responsabile dell'impianto termico è una «persona giuridica» in possesso dei requisiti. Ma se la precedente versione comprendeva anche le "persone fisiche", queste, ora, sono escluse. Il termine "persona giuridica" sta ad indicare un complesso organizzato di persone e di beni al quale l'ordinamento giuridico attribuisce la capacità giuridica, cioè la possibilità per un soggetto di essere titolare di diritti e doveri. E secondo il codice civile, sono persone giuridiche solo le Società a Responsabilità Limitata, le Società per Azioni, le Società in Accomandita per Azioni e le Società Cooperative a Responsabilità limitata.
Quindi non possono assumere l'incarico di terzo responsabile le imprese individuali, le Società in Nome Collettivo, le Società Semplici e le Società in Accomandita Semplice. È stata operata una restrizione di non poco conto, andando a escludere molte attività dalla possibilità di ricoprire l'incarico che, sino a pochi mesi addietro, hanno svolto. Soprattutto considerando che nell'ambito dell'artigianato, quindi con organizzazioni societarie personali e non giuridiche, non sono poche le realtà imprenditoriali che svolgono attività di «terzo responsabile» dell'impianto di riscaldamento.
Tra le associazioni che si sono poste la questione, l'Anaci (Associazione degli amministratori condominiali) è arrivata alla conclusione di dare indicazione agli associati di non stipulare contratti con soggetti diversi dalle persone giuridiche (articolo Il Sole 24 Ore del 26.11.2013).

CONDOMINIOEx amministratore, carte da consegnare. Condominio. Sì alla tutela d'urgenza.
È ammissibile il ricorso al procedimento d'urgenza previsto dall'articolo 700 del Codice di procedura civile per ottenere la consegna dei documenti relativi al condominio dall'amministratore cessato dall'incarico.

Lo sostiene il Tribunale di Reggio Calabria (giudice Minutoli) in un'ordinanza del 4 novembre.
Nei fatti, il condominio aveva chiesto che al proprio precedente amministratore, a cui era stato revocato il mandato, fosse ordinato di restituire la documentazione sulla gestione dello stabile; questo per proporre un'azione di merito per accertare l'inadempimento contrattuale e ottenere il risarcimento del danno.
Il tribunale, «pur nella consapevolezza di contrarie opinioni giurisprudenziali (che prospettano, ad esempio, la possibilità del ricorso al procedimento per decreto ingiuntivo)», premette che si può ritenere consentito agire in via d'urgenza. Infatti, «in relazione alle notorie incombenze del l'amministrazione di un condominio», la mancata disponibilità della documentazione contabile può determinare, per il condominio e per ciascun condomino, un grave pregiudizio «non agevolmente commisurabile né dunque facilmente riparabile, se non altro per la possibilità che essa determini una situazione di impasse durevole nel tempo».
Circa la verosimile fondatezza del diritto (fumus boni iuris), il giudice osserva che l'amministratore ricopre «un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza» e deve quindi rendere in originale ciò che ha ricevuto per conto del condominio (articolo 1713 del Codice civile), con responsabilità per i danni che derivino dall'omessa o tardiva restituzione.
Quanto al pregiudizio nel ritardo (periculum in mora), il giudice riconosce che si rischiano danni di natura pecuniaria, non tutelabili, di per sé, in via d'urgenza. Ma, aggiunge, la condotta omissiva del precedente amministratore può comportare anche danni che trascendono i profili economici. In altri termini, il tempo necessario per il giudizio a cognizione piena potrebbe pregiudicare il diritto alla conoscenza di crediti o provocare decadenze o altre conseguenze legate a mancate iniziative processuali o extragiudiziali.
In accoglimento della domanda, all'ex amministratore è quindi ordinata la consegna dei documenti amministrativo-contabili relativi alla sua gestione condominiale. La questione è stata più volte trattata dalla giurisprudenza di merito, che perlopiù l'ha risolta come il tribunale reggino. E la riforma del condominio (legge 220/2012), nel riscrivere l'articolo 1129 del Codice civile, ha previsto che, alla cessazione del l'incarico, l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni (articolo Il Sole 24 Ore del 25.11.2013).

CONDOMINIO: Vizi «noti» anche senza perizia. Gravi difetti dell'opera commissionata in appalto.
Il termine di prescrizione dell'azione di garanzia, prevista  dall'articolo 1667, comma 3, del Codice civile, nel caso di opere realizzate in appalto e affette da vizi occulti o non conoscibili, perché non apparenti all'esterno, decorre dalla scoperta dei vizi, che è da ritenersi acquisita dal giorno in cui il committente abbia avuto conoscenza degli stessi. E la conoscenza dei vizi si può ritenere comunque acquisita quando al committente sono stati comunicati in qualsiasi modo, senza che sia necessaria una verifica tecnica dei vizi stessi.

Con queste motivazioni la Corte di Cassazione, Sez. III civile, con la sentenza 22.11.2013 n. 26233, ha respinto il ricorso presentato da un condominio che aveva citato in giudizio l'impresa cui furono commissionati i lavori, perché fosse dichiarato risolto il contratto d'appalto del 22.06.1993 per grave inadempimento del convenuto e perché fossero accertati i gravi difetti dell'opera commissionata in appalto, siccome causati dalla cattiva e superficiale esecuzione del lavori.
Ma il tribunale dichiarò il condominio decaduto dall'azione, in base all'articolo 1667 del Codice civile, con sentenza poi confermata dalla Corte d'appello. ... (articolo Il Sole 24 Ore del 09.12.2013 - tratto da www.centrostudicni.it).

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIOAutoclave, caldaie, cancelli: il problema va segnalato all'amministratore.
Una delle principali fonti di discussione tra condomini è rappresentata dal rumore proveniente dai vicini. Ma accade spesso che il singolo condomino sia disturbato anche dal rumore eccessivo proveniente dagli impianti comuni (ascensore, autoclave, caldaia, scatto automatico del cancello comune ecc.).

In tale ultimo caso è opportuno denunciare il problema al responsabile della gestione degli impianti comuni, cioè all'amministratore di condominio. Quest'ultimo, al fine di verificare il rispetto dei limiti massimi di rumorosità, si può rivolgere a un tecnico competente in acustica (o al comune, che inoltra la richiesta all'Arpa, Agenzia regionale protezione ambiente).
Se l'amministratore non interviene o non prende provvedimenti in un tempo ragionevole non resta che ricorrere all'autorità giudiziaria (competente in questa materia è il giudice di pace) con una causa che va intentata contro il condominio.
Quando il rumore degli impianti è intollerabile.
Il condomino che è disturbato dai rumori provenienti dagli impianti condominiali si può tutelare chiedendo al condominio il rispetto del limite della cosiddetta normale tollerabilità prevista dalla legge. Stabilire quando tale limite è superato non è facile perché lo stesso è variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona. In ogni caso se il rumore degli impianti rimane entro i livelli massimi fissati dalle normative di tutela ambientale ciò non costituisce circostanza sufficiente a escludere in concreto l'intollerabilità delle immissioni mentre, al contrario, il superamento di detti livelli deve ritenersi senz'altro illecito.
Secondo i giudici, però, per valutare se un rumore supera o meno il limite di legge è necessario effettuare due misurazioni: quella relativa all'immissione di rumore, quando la sorgente in esame è funzionante, e quella del cosiddetto rumore di fondo, quando detta sorgente non è funzionante. L'immissione di rumore non deve superare il limite massimo della normale tollerabilità, che è uguale a 3 decibel oltre il rumore di fondo. Da sottolineare che se questo limite in una prima rilevazione non risulta superato non è detto che invece risulti intollerabile poco tempo dopo.
Come hanno spiegato recentemente i giudici, infatti, i rumori degli impianti possono cambiare nel tempo in relazione a una molteplicità di fattori (frequenza d'uso della fonte, sua manutenzione, intensità volumetrica, additivi di ogni tipo, modifica del rumore di fondo ecc.). In altre parole il funzionamento per lunghi periodi degli impianti rende inevitabile il deteriorarsi di meccanismi, cuscinetti e guarnizioni che assicurano nei macchinari la riduzione del rumore metallico.
La stanza da letto del condomino vicino alla caldaia.
Non c'è dubbio, per esempio, che un condomino abbia il pieno diritto di godere secondo le sue personali abitudini ed esigenze la propria camera da letto, anche se questa sia confinante con il vano caldaia che emette rumori fastidiosi anche di notte. In tal caso, come già accaduto, il giudice può ordinare, invece che il divieto dell'uso dell'impianto, l'esecuzione di opere atte a eliminare i rumori o a ricondurli nei limiti della tollerabilità.
Così, per esempio, la centrale termica può essere collocata su un pavimento galleggiante, si possono installare giunti elastici sulle tubazioni, elementi antivibranti di supporto delle pompe di circolazione, una cuffia sul bruciatore ecc. Se però tali rimedi non sono sufficienti è possibile pure ordinare al condominio la rimozione della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata installata in altro locale insonorizzato.
Il problema dell'autoclave e dell'ascensore
Un disturbo insopportabile può provenire anche da un'autoclave o dall'ascensore condominiale, anche se tali impianti producono una rumorosità discontinua dovuta agli avviamenti e alle fermate: in tal caso il livello sonoro che meglio rappresenta il disturbo è rappresentato dai picchi massimi raggiunti. Tuttavia anche in queste ipotesi le immissioni intollerabili, seppure discontinue, sono da considerare certamente dannose.
Per l'ascensore è possibile eliminare il disturbo imponendo al condominio di intervenire con l'installazione di supporti antivibranti dell'argano-motore, l'insonorizzazione del locale tecnico e, negli ascensori vecchi, di attutire l'impatto della chiusura delle ante della cabina. Per quanto riguarda l'autoclave, se il ricorso all'installazione di pannelli isolanti o rimedi simili non risolve i problemi del singolo condomino, non rimane che ordinare la rimozione dell'autoclave da collocare poi in altro luogo (articolo ItaliaOggi Sette del 18.11.2013).

CONDOMINIOVia rapida per riscuotere le spese condominiali. Prima applicazione dell'obbligo di agire entro sei mesi. Dopo la riforma. All'amministratore non serve più l'autorizzazione dell'assemblea.
Corsia rapida per recuperare i contributi dai condomini morosi. L'amministratore, infatti, può ottenere un decreto di ingiunzione al pagamento immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea senza che ci sia bisogno di un'autorizzazione ad hoc da parte dell'assemblea stessa. Né è necessario mettere in mora preventivamente il condomino inadempiente, neanche quando lo preveda una clausola del regolamento di condominio.

Sono questi alcuni dei profili precisati dalla giurisprudenza negli ultimi mesi, dopo l'entrata in vigore, lo scorso 18 giugno, delle novità introdotte dalla riforma del condominio (legge 220 del 2012).
Inoltre, sempre secondo la riforma, l'amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Attenzione: nel caso –piuttosto comune– degli esercizi scaduti al 30 giugno, al termine mancano poche settimane.
La riscossione
In particolare, la riforma ha modificato l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in parte ricalcando una prassi condominiale consolidata. Il nuovo articolo 63 chiarisce, appunto, che all'amministratore non occorre l'autorizzazione dell'assemblea per ottenere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo nonostante opposizione, per riscuotere i crediti dai condomini morosi.
Ma il decreto non può essere emesso se la spesa non è stata prima approvata dall'assemblea. Infatti, perché il giudice pronunci ingiunzione di pagamento, in base all'articolo 633 del Codice di procedura civile, è necessario che sia dia prova scritta del diritto fatto valere. Questa prova scritta, nel caso dei contributi condominiali, è costituita dal documento da cui risulta l'approvazione da parte dell'assemblea della relativa spesa.
Il mancato puntuale pagamento delle quote da parte dei condomini potrebbe creare problemi all'amministratore, non essendo in grado di fronteggiare gli impegni assunti per conto dei condòmini. Tuttavia, l'amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere gli oneri condominiali dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Infatti, l'amministratore non è responsabile se prova di avere notificato ai condomini gli atti di precetto. Poi, il fatto di non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria si giustifica –secondo l'ordinanza 20100 del 2 settembre scorso della Cassazione– sulla base della non sicura solvibilità dei condomini.
I rapporti con i terzi
La tempestività nella riscossione forzosa delle somme da parte dell'amministratore, che –in base al nuovo testo dell'articolo 1129, comma 9, del Codice civile– deve essere fatta entro sei mesi dalla chiusura del l'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, evita di esporre i condomini morosi alle azioni di recupero da parte dei terzi creditori.
In passato, la responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio seguiva la regola della solidarietà verso i creditori e della parziarietà nei rapporti interni. In caso di morosità nei pagamenti di alcuni condomini per un debito del condominio verso terzi (ad esempio, per lavori), il creditore poteva agire, per il recupero del suo credito, per l'intero importo direttamente nei confronti di un solo condomino il quale, a sua volta, poteva agire, in via di regresso, pro quota, nei confronti dei morosi.
La situazione è cambiata dopo la sentenza 9148 del 2008 delle Sezioni unite della Cassazione, che ha introdotto il principio della parziarietà, per cui le obbligazioni e la conseguente responsabilità dei condomini sono passate a essere governate dal criterio della parziarietà: vale a dire che ogni condomino risponde soltanto per la propria quota di competenza. Secondo le Sezioni unite, infatti, «considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro, che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'articolo 1123 del Codice civile non distingue il profilo esterno da quello interno (...), le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà».
La riforma del condominio ha ora reintrodotto la solidarietà del debito del condominio, precisando, però, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. I creditori devono cioè dimostrare di avere agito nei confronti del moroso che non vuole pagare e di non potersi soddisfare sul patrimonio di quest'ultimo prima di rivolgersi ai condomini in regola.
Inoltre, per rendere il quadro trasparente, l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (articolo Il Sole 24 Ore del 18.11.2013).

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIOBloccato l'ascensore rumoroso. Stop all'impianto che produce immissioni intollerabili. La Cassazione conferma le ragioni di una condomina e la condanna del condominio.
Stop agli impianti di ascensore rumorosi in condominio. La Cassazione ha infatti individuato nelle disposizioni speciali a tutela dell'ambiente i parametri oggettivi per valutare la soglia di normale tollerabilità delle immissioni rumorose anche nei rapporti tra i privati.

Questa l'interessante conclusione contenuta nella sentenza 06.11.2013 n. 25019 pronunciata dalla II Sez. civile della Suprema.
Il caso concreto. Nella specie una condomina aveva citato dinanzi al giudice di pace di Ancona il proprio condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, perché fossero dichiarate illegittime le immissioni acustiche provenienti dall'ascensore condominiale e perché, conseguentemente, ne fosse ordinata la cessazione con condanna alla realizzazione di tutte le conseguenti opere necessarie. Nonostante le eccezioni difensive formulate dal condominio costituitosi in giudizio, il giudice, in parziale accoglimento della domanda della condomina, aveva riconosciuto l'illegittimità delle immissioni acustiche provenienti dall'ascensore, ordinandone la cessazione e demandando all'assemblea, sulla scorta della relazione resa dal consulente tecnico d'ufficio, di provvedere all'attuazione dei rimedi indispensabili allo scopo.
Il condominio, per nulla soddisfatto dell'esito del procedimento, aveva quindi impugnato la sentenza dinanzi al tribunale. Anche detto giudice, tuttavia, accogliendo pienamente le valutazioni operate dal consulente tecnico d'ufficio, il quale aveva rilevato che l'ascensore produceva emissioni rumorose superiori ai limiti imposti dalla legge, aveva confermato la valutazione di intollerabilità di queste ultime.
La decisione della Suprema corte. La seconda sezione civile della Cassazione, nel respingere a sua volta l'impugnazione proposta dal condominio avverso la sentenza di appello, ha chiarito che i criteri per la determinazione dei limiti massimi di esposizione al rumore indicati dal dpcm del 01.03.1991, ancorché dettati per la tutela generale del territorio, possono essere utilizzati come parametro di riferimento anche per stabilire l'intensità e quindi la soglia di tollerabilità delle immissioni rumorose nei rapporti tra privati, dunque anche in ambito condominiale.
Tuttavia i giudici di legittimità hanno ritenuto che tali criteri debbano essere considerati come un limite minimo e non massimo, dato che gli stessi sono meno rigorosi di quelli applicabili nei singoli casi ai sensi dell'art. 844 c.c., norma generale sulle immissioni, con la conseguenza che, in difetto di altri eventuali elementi, il loro superamento è idoneo a determinare la violazione della predetta disposizione codicistica.
Nella specie, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, era stato accertato il superamento della normale tollerabilità delle emissioni provenienti dall'ascensore condominiale prendendo come parametro di riferimento il criterio comparativo tra il rumore con e senza la sorgente disturbante nella differenza massima di 3 decibel. La Suprema corte ha comunque inteso chiarire come i parametri di cui al dpcm del 01.03.1991, pur potendo essere considerati come criteri minimali di partenza al fine di stabilire l'intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non siano vincolanti per il giudice civile che, nell'accertamento discrezionale dell'entità delle immissioni nell'ambito privatistico, può anche motivatamente discostarsene, pervenendo a un giudizio di intollerabilità ex art. 844 c.c. anche nelle ipotesi in cui i limiti minimi di legge non siano stati superati (articolo ItaliaOggi Sette del 18.11.2013).

AMBIENTE-ECOLOGIA - CONDOMINIOIl rumore si valuta con criteri ampi. Condominio. Cassazione su decibel e ascensore.
Se l'ascensore è rumoroso, il problema è condominiale e non del singolo proprietario.

La II Sez. civile della Corte di Cassazione, presieduta da Roberto Triola, ha depositato ieri la sentenza 06.11.2013 n. 25019, con la quale ha esaminato il caso di una condòmina che chiedeva che venissero dichiarate illegittime le immissioni acustiche dell'ascensore e che il condominio provvedesse a realizzare «tutte le conseguenti opere necessarie».
Il Giudice di pace di Ancona dichiarava effettivamente l'illegittimità delle immissioni. L'appello del condominio veniva rigettato dal Tribunale di Ancona, che lo condannava anche alle spese.
La Cassazione ha anzitutto ricordato che i criteri adottati per definire la normale tollerabilità, cioè quelli definiti dal Dpcm del 01.03.1991, essendo meno rigorosi di quelli desumibili dall'articolo 844 del Codice civile, sono comunque accettabili. Possono cioè essere utilizzati anche per individuare la soglia di tollerabilità delle immissioni rumorose nei rapporti tra privati purché, però, considerati come un limite minimo e non massimo.
Ma il Tribunale di Ancona aveva preso a parametro proprio il superamento di 3 decibel del rumore di fondo ma ampliando anche il dettato dell'articolo 844 del Codice civile con la valutazione del livello medio dei rumori di zona (a carattere residenziale e con scarsa presenza di attività commerciali e di servizi), alle rilevazioni e agli accertamenti delle Asl e al riconoscimento della loro rumorosità (non fisiologica) da parte della stessa assemblea condominiale. E in ogni caso, ha ricordato la Cassazione, il giudice di merito può discostarsi dalle norme dettate a tutela dell'ambiente, secondo il suo «prudente apprezzamento», e utilizzare il criterio dell'articolo 844 del Codice civile, senza che questo sia oggetto di sindacato di legittimità.
La Cassazione ha quindi rigettato tutti i motivi di ricorso indicato dal condominio e confermando anche la condanna al pagamento di tutte le spese che il Tribunale di Ancona aveva espresso ribaltando quanto disposto al riguardo dal Giudice di Pace (articolo Il Sole 24 Ore del 07.11.2013).

ottobre 2013

CONDOMINIO: Il riscaldamento non si taglia. Nessun blocco dall'amministratore contro il condominio moroso. Giustizia. Per il tribunale di Milano l'interruzione del servizio lede il diritto costituzionale alla salute.
Il servizio di riscaldamento non si tocca anche se il condomino è moroso: lo ha stabilito il Tribunale di Milano nel procedimento (ruolo generale 72656/13, sezione XIII civile) promosso in via d'urgenza da un condominio che, sul presupposto dell'esistenza di una sua morosità nel pagamento delle quote dovute, si era visto sospendere l'erogazione del riscaldamento da parte di altro condominio tenuto per contratto a fornirgliela.
Tra le due parti era sorta contestazione circa l'ammontare del debito dell'una verso l'altra proprio in relazione al riscaldamento erogato e così all'amministratore del condominio erogante non era parso vero di dare esecuzione al nuovo disposto dell'articolo 63, terzo comma, delle disposizioni attuative del Codice civile che lo autorizza, pur in difetto di qualsivoglia autorizzazione contenuta nel regolamento (invece richiesta nel vecchio testo pre-riforma) a sospendere il condominio moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato e di quello del riscaldamento. Detto e fatto e un elevato numero di famiglie si è trovata all'improvviso al freddo, senza alcun preavviso e/o avvertimento.
Il ricorso al giudice è stato fulmineo proprio per ottenere la ripresa del servizio e altrettanto rapida è stata la decisione del giudice.
«La privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (articolo 32 Costituzione)», argomenta il giudice. Comunque, «il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare è puramente economico e sempre riparabile». Di qui, ricorrendo i presupposti di pericolo di danno grave ed irreparabile alla salute dei condomini, l'ordine impartito all'amministratore di provvedere subito a garantire l'erogazione del servizio di riscaldamento ai presunti morosi.
È vero che la legge consente all'amministratore, nel caso di morosità del condomino che si protrae per un semestre, di sospendergli l'erogazione di quei servizi che possono essere da lui goduti separatamente, fermo comunque il diritto del condominio di procedere per il recupero della morosità maturata e che eventualmente andrà a maturare. Altrettanto vero è, però, che il terzo comma dell'articolo 63 delle disposizione attuative del Codice civile va applicato con estrema prudenza da parte dell'amministratore e in situazioni talmente gravi da non consentirgli diversa soluzione, proprio per il rispetto dovuto verso coloro che invece adempiono con regolarità i propri obblighi pecuniari verso il condominio.
Rimane dunque preferibile che il regolamento, o in ultima analisi l'assemblea, continui a indicare le modalità ed i casi in presenza dei quali l'amministratore può avvalersi del rimedio in esame, ad esempio individuando una soglia minima di mora in presenza della quale scatta la sospensione dal servizio. Nel silenzio, è chiaro però che il nuovo potere discrezionale conferito all'amministratore dal nuovo terzo comma dell'articolo 63 deve essere da lui dosato con la diligenza del buon padre di famiglia, rimanendo comunque salvo il sindacato dell'autorità giudiziaria sul suo operato e dunque sulla sua personale responsabilità.
Resta poi da stabilire, nel silenzio della legge, da quando decorre il semestre scaduto il quale si possa procedere alla sospensione della fruizione dei servizi comuni
 (articolo Il Sole 24 Ore del 29.10.2013).

CONDOMINIODelibere dal giudice solo con citazione. Le conseguenze della riforma.
Per impugnare una delibera assembleare occorre l'atto di citazione e non più il ricorso.

È uno degli effetti della riforma del condominio (legge 220/2012) e, in particolare, delle modifiche all'articolo 1137 del Codice civile.
Lo ha chiarito il Tribunale di Milano (giudice Giacomo Rota) che, con il provvedimento del 21.10.2013 nel procedimento 56369/2013, ha dichiarato inammissibile l'impugnazione della delibera proposta da un condomino con ricorso anziché con atto di citazione.
Il ragionamento del giudice milanese si fonda sul presupposto che nel nuovo testo dell'articolo 1137 del Codice civile, secondo cui contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento, è stato espunta la formula «fare ricorso», sostituita con la più generica frase «adire l'autorità giudiziaria». Il che significa che il condomino, per impugnare le delibere dell'assemblea, deve avvalersi solo dell'atto di citazione, essendo il ricorso un mezzo eccezionale per radicare un giudizio il cui uso, in quanto tale, deve essere espressamente indicato dalla legge.
Il nuovo articolo 1137 del Codice civile ha recepito il principio già dettato dalla Cassazione (sentenza 8491/2011), che aveva individuato nell'atto di citazione l'unico strumento di gravame. Va dunque abbandonata la teoria dell'equipollenza degli strumenti di impugnazione, sostenuta in precedenza (si veda la sentenza 8440/2011 della Cassazione), che permetteva l'indistinto utilizzo della citazione a udienza fissa oppure del ricorso.
Il ricorso non è di per sé idoneo a radicare il giudizio di impugnazione e nemmeno a determinare l'effettivo contraddittorio con il condominio convenuto, perché è sprovvisto sia dell'indicazione dell'udienza fissa alla quale quest'ultimo dovrà costituirsi, sia degli avvertimenti previsti dagli articoli 163 e 164 del Codice di procedura civile.
Né è possibile fare leva sul principio della conservazione degli atti e del raggiungimento dello scopo, essendo il ricorso privo della "chiamata in giudizio" perché appunto manca, al momento della presentazione, l'indicazione dell'udienza, elemento a cui deve poi provvedere il giudice investito della controversia.
Nel caso deciso dal tribunale di Milano, il ricorso era stato tempestivamente depositato presso la cancelleria del giudice nei termini previsti dalla legge, ma nulla era stato notificato al condominio entro 30 giorni, così che lo stesso, nella persona del suo amministratore, aveva già maturato un legittimo affidamento circa l'acquisita esecutività della delibera impugnata.
Il giudice milanese recepisce la necessità di rispettare le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche di natura condominiale, che non consentono di allungare i termini di impugnazione e, anzi, impongono una rapida cristallizzazione delle decisioni assembleari.
Quindi, dopo l'entrata in vigore della legge 220/2012 (il 18 giugno scorso), per introdurre il giudizio di impugnazione di delibera assembleare occorre l'atto di citazione, che ha lo scopo di proporre una domanda giudiziale e, contestualmente, di chiamare in giudizio il convenuto affinché possa difendersi. Solo così l'amministratore, presso il cui domicilio va notificato l'atto di impugnazione, può sapere se la delibera dell'assemblea, decorsi 30 giorni dal voto o, per gli assenti, da quando hanno ricevuto il verbale, si può ritenere definitiva (articolo Il Sole 24 Ore del 28.10.2013).

CONDOMINIOSottotetto, rigore sui divieti. Clausole regolamentari inderogabili da leggi regionali. Gli effetti di una sentenza della Corte di cassazione sull'utilizzo delle parti comuni.
I divieti contenuti nel regolamento condominiale sull'utilizzo delle parti comuni rimangono impermeabili anche a eventuali disposizioni di favore contenute nelle leggi regionali. E così, in materia di destinazione dei sottotetti, le clausole regolamentari non possono essere derogate dai condomini nemmeno facendosi scudo delle leggi emanate a livello regionale per favorire il recupero delle soffitte.

Lo ha chiarito la II Sez. civile della Corte di Cassazione con la sentenza 24.10.2013 n. 24125.
Nella specie alcuni condomini avevano chiesto che il tribunale inibisse la prosecuzione di opere iniziate nell'appartamento sito al piano solaio del medesimo edificio, opere che avrebbero concretato violazione del regolamento condominiale, che vietava la trasformazione d'uso del sottotetto, con conseguenti ripercussioni sulla struttura e sul decoro architettonico dell'immobile. Visto l'esito negativo del giudizio di primo grado, i medesimi condomini avevano quindi provveduto ad appellare la sentenza di rigetto emessa dal tribunale, senza però ottenere il risultato sperato. Di qui il successivo ricorso in Cassazione.
In sede di legittimità i supremi giudici, nel cassare la sentenza impugnata, hanno però correttamente evidenziato la portata del divieto contenuto nel regolamento del condominio in questione –regolamento di natura contrattuale– nel quale di disponeva espressamente che i condomini non potessero mutare la destinazione del sottotetto a uso deposito. A questo proposito la Cassazione ha ribadito come le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possano imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini, disposizioni che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti e, in quanto costituiscono oneri reali o servitù reciproche, afferiscono immediatamente al bene immobile, purché espressamente e chiaramente manifestate dal documento contrattuale.
Ma nel caso in questione i giudici di legittimità hanno anche bacchettato i giudici di appello per avere attribuito efficacia di ius superveniens alla legge regionale per il recupero dei sottotetti che, secondo la sentenza impugnata, avrebbe avuto la meglio sui principi previsti in tema di interpretazione del regolamento condominiale e sugli specifici divieti previsti da quest'ultimo. Anche in questo caso la Cassazione ha ribadito la propria giurisprudenza formatasi in materia, secondo la quale anche la regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. condono delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla esplica effetti soltanto sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle previste sanzioni, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dall'attività costruttiva oggetto di sanatoria.
In particolare i giudici hanno chiarito che una eventuale legge regionale finalizzata al recupero ai fini abitativi dei sottotetti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, pur evidentemente autorizzando e anzi auspicando gli interventi di recupero dei sottotetti, non può mai produrre l'effetto di sanare le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale condominiale commessa dai condomini, con connessa caducazione del diritto spettante agli altri condomini di pretenderne la puntuale osservanza.
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Sì alla trasformazione in abitazione se non ci sono rischi per la sicurezza.
Accade spesso che un condomino, titolare del sottotetto, decida di trasformarlo in abitazione. Se nel regolamento o successiva delibera non è previsto alcun limite alla facoltà di utilizzazione e destinazione di questa particolare parte comune, i singoli condomini non possono opporsi alla trasformazione in locale abitabile, a meno che non vi sia il rischio di pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità dell'edificio.
La trasformazione (lecita) del sottotetto: i diritti del singolo condomino
Se i pericoli sopra detti non esistono, il singolo condomino può procedere alla trasformazione. Da notare che, qualora un sottotetto venga trasformato in vani abitabili, ciò non comporta l'insorgere di alcun diritto in capo agli altri condomini, a nulla rilevando che le opere siano o non siano legittime nei confronti della pubblica amministrazione, in relazione agli strumenti urbanistici vigenti. In ogni caso è possibile richiedere l'allaccio ai servizi condominiali: l'allaccio di nuove utenze a una rete di servizi (fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo) è, infatti, per sua natura capace di accogliere nuove utenze.
Tuttavia è possibile negare l'autorizzazione all'allaccio se il condominio dimostra che, per motivi tecnici, l'allaccio di una sola nuova utenza incide sulla funzionalità dell'impianto. In caso contrario, però, l'assemblea non può ostacolare l'uso di quei servizi comuni indispensabili alla trasformazione con il preciso intento di impedire mutamenti di destinazione. Del resto il condomino ha molte più possibilità di intervenire sulle parti comuni di quanto normalmente si pensi. Così, ad esempio, può installare un'autoclave per portare l'acqua fino all'ultimo piano, creare un'apertura sul pianerottolo comune, modificare l'andamento del tetto ecc.
Sottotetto e regolamento di condominio
Non è raro trovare nel regolamento una norma che prevede il divieto di utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini per fini diversi da quelli previsti al momento della costruzione e dell'acquisto del caseggiato. L'obiettivo di tali divieti è quello di evitare un godimento e un uso di servizi e parti comuni eccedenti le facoltà del condomino che operi la trasformazione di locali. In tal caso il divieto della norma regolamentare è applicabile anche a un bene (sottotetto) che, pur se di pertinenza dell'appartamento di un condominio, risulti costruito, realizzato e acquistato non come vano abitabile ma come deposito e, in quanto tale, destinato a un utilizzo (diverso da quello di abitazione) non modificabile in virtù del divieto previsto dal regolamento condominiale.
Ma non è possibile trasformare il sottotetto in vano abitabile neppure se il regolamento contenga una clausola contrattuale che impedisce di compiere qualsiasi opera interna. Quanto sopra vale però solo nel caso in cui dette clausole siano valide. A tale proposito bisogna ricordare che tali norme del regolamento se predisposte dall'originario proprietario dello stabile devono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati. Se deliberate, invece dall'assemblea, esse debbono essere approvate all'unanimità, dovendo in mancanza considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea.
In ogni caso, se il regolamento è trascritto o richiamato nei singoli atti di acquisto, anche gli acquirenti sono tenuti a osservare scrupolosamente queste limitazioni alle proprietà esclusive. Queste considerazioni valgono anche per quelle disposizioni del regolamento che permettono la trasformazione del sottotetto soltanto nel caso in cui le opere necessarie siano autorizzate dall'assemblea dei condomini.
Anche tali clausole hanno natura contrattuale e, quindi, sono valide solo se sono state predisposte dall'originario proprietario del caseggiato e accettate nei singoli atti d'acquisto, oppure se sono state deliberate all'unanimità in un'assemblea.
La violazione del regolamento
Nella ristrutturazione di un sottotetto si pongono una serie di problemi in misura molto superiore a quello che accade in una normale ipotesi di ristrutturazione, problemi che consigliano di operare con una certa accortezza. È quindi consigliabile, prima di mettersi all'opera, richiedere un consiglio all'amministratore, il quale conosce eventuali divieti contenuti nel regolamento di condominio. Se però un condomino, ignorando la presenza di particolari divieti regolamentari, trasforma illecitamente il sottotetto in abitazione è inevitabile la reazione del condominio.
In particolare, a fronte del mutamento di destinazione abusivo del sottotetto che il proprietario esclusivo del locale realizzi mediante opere esclusivamente interne, in violazione di un vincolo imposto dal regolamento del condominio, deve escludersi che gli altri condomini possano conseguire l'eliminazione di dette opere interne, potendo soltanto ottenere l'inibizione del diverso uso. Si potrebbe ad esempio sostenere che il titolare del sottostante appartamento risulti danneggiato a causa dei maggiori rumori derivanti dalla destinazione ad abitazione del sottotetto, prima utilizzato solo saltuariamente come soffitta (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.11.2013).

CONDOMINIOIl regolamento blocca la mansarda. Il patto contrattuale può vietare le modifiche alle destinazioni d'uso «non conformi». Cassazione. La Corte si pronuncia sulla libertà del singolo di intervenire sulla sua unità immobiliare nell'ambito del condominio.
Il sottotetto non può diventare una mansarda se il regolamento condominiale contrattuale lo vieta: e a nulla vale l'uso comune di trasformare quei locali in abitazioni se non c'è il via libera dell'assemblea che consente di cambiare la destinazione d'uso.

La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 24.10.2013 n. 24125, accoglie il ricorso di alcuni condomini che non volevano concedere agli acquirenti di un sottotetto adibito a stenditoio-magazzino la possibilità di farne un'abitazione bohèmienne.
Un desiderio che era stato avallato nei primo grado di giudizio dai giudici di merito che avevano consentito agli acquirenti di proseguire i lavori di adeguamento alla nuova destinazione, basandosi sulla «intrinseca destinazione abitativa delle mansarde», come previsto anche dalla legge regionale 15/1996 che poneva il solo vincolo di non alterare la volumetria. La Cassazione però prende le distanze dalla lettura del tribunale e della Corte d'appello e invita al rispetto della destinazione naturale dei locali di proprietà esclusiva. Nel contratto di compravendita, infatti, l'ambìto spazio era descritto come un locale rustico appartenente alla categoria catastale C/2 che notoriamente destina l'immobile ad essere utilizzato come magazzino. La stessa cosa era prevista nel regolamento condominiale.
La Suprema corte ricorda quindi che «le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini».
Più in dettaglio, la Cassazione ha osservato che, secondo il costante orientamento della stessa, il canone ermeneutico da usare nell'esame di un contratto (quale il regolamento condominiale contrattuale) è quello del senso letterale delle parole e delle espressioni usate nel testo; tuttavia, il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale e non in una parte soltanto. Proprio per questo, prosegue la Cassazione, la decisione della Corte di merito (La Corte d'appello di Milano) è sbagliata: per non aver tenuto conto dell'intero contenuto della clausola contrattuale «il cui spirito è volto a imporre a ciascun condomino il rispetto della destinazione naturale dei locali di proprietà esclusiva».
Nel rogito, infatti, l'unità era descritta locale rustico, di categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito), mentre la Corte di merito si è basata sulla «circostanza astratta che i locali venduti avessero come loro destinazione naturale quella abitativa», senza accertare quale fosse l'effettiva destinazione dell'immobile ma considerando solo la «potenziale vocazione delle mansarde a essere abitate». La Cassazione ha quindi introdotto un importante richiamo alla destinazione catastale quale elemento scriminante nell'individuazione della destinazione, soprattutto quando le variazioni fossero state espressamente vietate dal regolamento condominiale contrattuale.
Inoltre, la Corte d'appello è stata censurata anche per aver attribuito l'efficacia di ius superveniens alla legge della Regione Lombardia 15/1996, che aveva facilitato la trasformazione di mansarde in sottotetti: questa norma avrebbe caducato le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale, regolarizzando la situazione a priori.
La Suprema Corte, però, ha distinto tra i due piani di rapporti: uno pubblicistico, tra il privato e l'amministrazione, e l'altro privatistico, tra il soggetto che ha operato la violazione e gli altri titolari di diritti soggettivi (tutelati dal regolamento condominiale contrattuale): la previsione di regolarizzazione delle opere (in questo caso il cambio di destinazione d'uso) dal punto di vista urbanistico «attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale ma non pure ai fini privatistici, cosicché nelle controversie tra privati detta regolarizzazione non può incidere negativamente sui diritti dei terzi» (articolo Il Sole 24 Ore del 25.10.2013).

CONDOMINIO: In condominio telecamere decise a maggioranza.
Il condominio è un luogo di stretta convivenza e quindi bisogna saper dosare la trasparenza nella gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, tutelato dal Codice della privacy. Così l'amministratore dovrà saper conciliare di volta in volta queste due necessità –che la legge considera ugualmente importanti– senza che l'una prevalga sulla seconda o possa danneggiarla.

Il nuovo articolo 1122-ter del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), si occupa per la prima volta della videosorveglianza. E stabilisce che l'assemblea condominiale, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà dei millesimi, può deliberare l'installazione di videocamere sulle parti comuni dell'edificio.
Il Garante della privacy ha giustamente distinto tra le riprese svolte dai singoli condomini a scopi personali e quelle che invece vengono effettuate dal condominio per controllare le sue parti comuni.
Il primo caso si riferisce a quando il condomino intende sorvegliare la propria porta di casa oppure il posto auto. Dato che le immagini non verranno diffuse né comunicate a terzi, non si applica il Codice della privacy. Quindi, per esempio, non c'è l'obbligo di segnalare con un cartello la presenza della videocamera. L'importante è che il sistema di videosorveglianza sia installato in modo tale che l'obiettivo della telecamera riprenda unicamente la porta d'ingresso e non il pianerottolo, così come la videocamera posta nel box dovrà riprendere unicamente il proprio posto auto e non l'intero garage.
Invece, nel caso di telecamere poste dal condominio per sorvegliare le parti comuni, dovranno essere adottate tutte le misure e le precauzioni previste dal Garante, cioè:
- le persone che transiteranno nelle aree sorvegliate dovranno essere informate con appositi cartelli delle presenza delle telecamere;
- nel caso di impianti collegati alle forze dell'ordine, sarà necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi;
- le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, cioè sino a un massimo di 24-48 ore, fatte salve specifiche esigenze, come la chiusura di esercizi oppure di uffici che hanno sede nel condominio, o di ulteriore conservazione in relazione ad indagini della polizia o comunque di natura giudiziaria;
- le telecamere condominiali dovranno riprendere solo le aree comuni da controllare, evitando la ripresa di luoghi circostanti quali strade, altri edifici, edifici commerciali eccetera;
- i dati raccolti dovranno essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza, in modo da consentirne l'accesso solo alle persone autorizzate oppure al titolare o al responsabile del trattamento dei dati (che ben potrà essere anche lo stesso amministratore del condominio).
Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, comporterà:
- l'inutilizzabilità dei dati personali trattati (lo prevede l'articolo 11, comma 2, del Codice della privacy);
- l'adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante (articolo 143, comma 1, lettera c, del Codice);
- l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali ed esse collegate (articoli 161 e seguenti del Codice), oltre ovviamente ad eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.
Lo stesso si può dire in relazione ai videocitofoni che rilevano immagini, talvolta anche tramite registrazione.
Se il sistema è installato esclusivamente a fini personali e le immagini non sono destinate alla comunicazione sistematica o alla diffusione, il Garante non interviene (articolo Il Sole 24 Ore del 23.10.2013).

CONDOMINIOSito internet a prova di privacy. Accesso alla pagina web condominiale da proteggere. I chiarimenti contenuti nel vademecum del Garante sulla gestione delle informazioni.
Internet e condominio a prova di privacy. Sul sito web condominiale gli amministratori possono caricare esclusivamente informazioni relative alla gestione dei beni e dei servizi comuni, alle quali possono avere accesso solo i condomini tramite la predisposizione e l'utilizzo di apposite credenziali di autenticazione (vale a dire una username e una password).

Questo uno dei chiarimenti contenuti nel nuovo vademecum redatto dal Garante sull'applicazione in ambito condominiale della normativa sul trattamento dei dati personali di cui al dlgs n. 196/2003 (consultabile sul sito internet dell'Authority, all'indirizzo www.garanteprivacy.it).
La privacy, quindi, si aggiorna alla riforma del condominio o, meglio, l'Autorità garante prende atto con piacere del fatto che la legge n. 220/2012, direttamente o indirettamente, abbia confermato punto per punto le indicazioni a suo tempo fornite con il provvedimento generale del 18 maggio 2006 (giungendo anche a colmare, con il nuovo art. 1122-ter c.c., la lacuna a suo tempo denunciata relativamente alle maggioranze necessarie per approvare l'installazione di impianti di videosorveglianza delle parti comuni; si veda il relativo approfondimento).
Quanto sopra è particolarmente evidente, ad esempio, in tema di accesso alla documentazione detenuta dall'amministratore per la gestione dei beni e dei servizi comuni e al conto corrente condominiale. In questi anni, infatti, è capitato più volte che alcuni amministratori alla ricerca di uno stratagemma per impedire ai condomini di fare copia dei documenti relativi alla gestione condominiale si trincerassero dietro a non meglio specificate esigenze di privacy, di fatto operando un'applicazione del tutto distorta dei principi di cui al dlgs n. 196/2003.
Il legislatore della riforma ha però finalmente dissipato qualsiasi dubbio in proposito, chiarendo sia il fatto che i condomini abbiano un vero e proprio diritto di visionare e fare copia della documentazione condominiale detenuta dall'amministratore (nei giorni e negli orari che questi ha l'obbligo di comunicare preventivamente: art. 1129, comma 2, c.c.) sia il fatto che tale diritto si estenda anche alla consultazione del conto corrente condominiale, sempre per il tramite di quest'ultimo (art. 1129, comma 7, c.c.).
Occorre quindi evidenziare come la possibilità recentemente ammessa dalla legge n. 220/2012 l'amministratore può attivare un sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att. c.c.) si muove proprio nella medesima direzione, essendo finalizzata a rendere più facile e immediato l'accesso alla medesima documentazione in formato elettronico, rendendo quindi più trasparente ed economica la gestione dei beni e dei servizi comuni.
Da questo punto di vista il Garante privacy ha quindi opportunamente prescritto che sul sito internet tenuto dall'amministratore debbano essere pubblicate soltanto le informazioni relative alla gestione del condominio e che l'accesso dei condomini sia protetto mediante l'implementazione di specifiche username e password personali, in modo da evitare che soggetti estranei possano accedere a informazioni che, come detto, sono riservate alla sola compagine condominiale.
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Via libera alla videosorveglianza. Riservatezza da rispettare.
Via libera alla videosorveglianza in condominio, ma nel rispetto della riservatezza dei condomini e dei terzi. La crescente esigenza di sicurezza delle collettività condominiali o dei singoli partecipanti al condominio ha determinato l'installazione massiccia di sistemi videosorveglianza, ritenuti strumenti particolarmente utili per la protezione da ingressi di terzi malintenzionati.
È necessario però che tali installazioni avvengano nel rispetto dell'esigenza dei condomini o di terzi di muoversi, non controllati, nel proprio domicilio e/o all'interno delle aree comuni.
L'impianto di videosorveglianza del singolo condomino. Nel caso di installazione di un sistema di videosorveglianza effettuata dal singolo condomino per fini esclusivamente personali la disciplina del dlgs n. 196/2003 non trova applicazione qualora i dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi, risultando comunque necessaria l'adozione di cautele.
In tale ipotesi possono rientrare, a titolo esemplificativo, strumenti di videosorveglianza idonei a identificare coloro che si accingono a entrare in luoghi privati (videocitofoni, ovvero altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione), oltre a sistemi di ripresa installati nei pressi di immobili privati e all'interno di caseggiati e loro pertinenze (quali posti auto e box). Benché non trovi applicazione la disciplina del c.d. Codice privacy, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, l'angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza.
In altre parole il sistema di videosorveglianza deve essere installato in maniera tale che l'obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio antistante l'accesso alla propria abitazione e non tutto il pianerottolo o l'atrio, oppure il proprio posto auto e non tutto il garage.
La videosorveglianza condominiale. La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, eliminando dubbi e incertezze, ha introdotto nel sistema della disciplina condominiale la videosorveglianza. La nuova normativa prescrive infatti che le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza debbano essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
È di tutta evidenza che la delibera di installazione dell'impianto di videosorveglianza adottata a maggioranza debba rispettare tutte le misure e le precauzioni previste dal codice privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Di conseguenza l'approvazione di un sistema di videosorveglianza condominiale è consentita, in presenza di concrete situazioni di pericolo, quando altri mezzi di difesa meno invasivi siano risultati inutili e riducendo al minimo l'utilizzazione di dati personali.
In particolare, gli adempimenti da porre in essere sono i seguenti: apposizione di un cartello informativo, tempi di conservazione delle immagini per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come la chiusura di esercizi e uffici che abbiano sede nel condominio o a periodi di festività (e per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario richiedere una verifica preliminare al Garante), individuazione del personale che possa visionare le immagini con atto di nomina del responsabile e incaricato del trattamento, limitazione rigorosa dell'angolo visuale delle riprese ai soli spazi di esclusiva pertinenza del condominio, senza possibilità di invasione visiva o di registrazione di aree e di unità immobiliari estranee al condominio stesso.
Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, può comportare l'inutilizzabilità dei dati personali trattati, l'adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante e l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali collegate alle singole violazioni di legge, oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati (articolo ItaliaOggi Sette del 21.10.2013).

CONDOMINIO - VARITelecamere fuori da spazi altrui. Privacy. Le condizioni per ammettere la videosorveglianza.
Le riprese effettuate a salvaguardia della proprietà privata sono ammesse alla duplice condizione che non invadano ambiti di pertinenza esclusiva di terzi e, al contempo, rispettino le disposizioni sulla sicurezza dei dati acquisiti.
Lo afferma il Tribunale di Reggio Calabria (giudice Genovese) in un'ordinanza del 25.09.2013.
La controversia ha avuto inizio a seguito della richiesta di tutela avanzata in via d'urgenza, in base all'articolo 700 del Codice di procedura civile, da una signora residente al piano terra di un fabbricato a più elevazioni, perché gli abitanti dei livelli superiori avevano collocato un impianto di videosorveglianza che riprendeva sia gli spazi comuni sia quelli usati solo da lei.
Il giudice chiarisce, innanzitutto, che la difesa della riservatezza trova il proprio presupposto nell'articolo 2 della Costituzione, che, riconoscendo e garantendo i diritti inviolabili dell'uomo, contiene una sorta di clausola aperta che consente di adeguare la tutela dei diritti primari «all'evoluzione del comune sentire sociale». Il tribunale osserva inoltre che l'inviolabilità del domicilio, prevista dall'articolo 14 della Costituzione, si esplica non solo nella facoltà di escludere qualcuno da determinati luoghi, ma anche nel diritto alla riservatezza su quanto si compie nei medesimi spazi. L'ordinanza richiama poi la sentenza 14346/2012 della Cassazione, per la quale il titolare del domicilio non può accampare una pretesa alla riservatezza quando l'azione, pur svolgendosi nell'ambito di una dimora privata, è liberamente visibile dagli estranei senza ricorrere a particolari accorgimenti.
Nei fatti, il consulente tecnico d'ufficio aveva verificato che le registrazioni sull'hard-disk si cancellavano automaticamente dopo 24 ore e il sistema di videosorveglianza era dotato di password non gestibile dall'utente né, a maggior ragione, da eventuali terzi che si fossero introdotti nello stabile. Sotto questo profilo era dunque rispettato l'articolo 31 del Codice della privacy (Dlgs 196 del 2003), per il quale i dati personali oggetto di trattamento devono essere custoditi e controllati, anche in relazione alle conoscenze acquisite in base al progresso tecnico, in modo da ridurre al minimo i rischi non solo di una loro distruzione o perdita, ma pure di un accesso non autorizzato o comunque di un trattamento non consentito o non conforme alle finalità della raccolta.
Non tutte le telecamere, però, inquadravano spazi destinati all'uso comune, dal momento che una di esse riprendeva la porta di ingresso a un vano utilizzato solo dalla ricorrente. E poiché a causa di quello stato di fatto i diritti alla riservatezza e all'inviolabilità del domicilio erano lesi in modo permanente e non suscettibile di tutela per equivalente, il giudice condanna i resistenti a rimuovere o a schermare quella telecamera
 (articolo Il Sole 24 Ore del 21.10.2013).

CONDOMINIO: L’amministratore condominiale: compiti e responsabilità - Le novità alla luce della legge n. 220/2012 (articolo ItaliaOggi Sette del 21.10.2013).

CONDOMINIOLa delibera vincolante salva l'amministratore. Condominio. Quando la ditta inadeguata la sceglie l'assemblea.
L'amministratore del condominio non può essere condannato per aver puntato sulla ditta sbagliata se l'appalto è stato deciso con una delibera che era costretto ad attuare.

La Corte di Cassazione, Sez. III penale, con la sentenza 15.10.2013 n. 42347, accoglie il ricorso di un amministratore condannato dal tribunale a pagare un'ammenda, perché per far tagliare un albero di grandi dimensioni aveva scelto una ditta senza verificarne le credenziali e non aveva messo in guardia gli operai sugli eventuali rischi dell'ambiente in cui operavano. Mentre, secondo i giudici di merito, l'amministratore rivestiva il ruolo di datore di lavoro con i relativi oneri. L'amministratore aveva portato i suoi argomenti in Cassazione e si era difeso, senza però puntare sull'argomento vincente. Ad avviso del ricorrente la decisione di rivolgersi a una ditta senza inserirsi in alcun modo nell'organizzazione, nella direzione e nell'esecuzione dei lavori lo metteva al riparo dalle responsabilità tipiche del datore di lavoro.
La Suprema corte dà atto al ricorrente che l'amministratore assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro solo quando procede direttamente all'organizzazione dei lavori nell'interesse del condominio, ma respinge la tesi che la decisione di appaltarli non comporti alcuna responsabilità.
Come committente l'amministratore ha comunque il dovere di accertare in primo luogo l'idoneità tecnico-professionale della ditta individuata, nel caso specifico risultata tanto inconsistente da imporre un subappalto.
La condanna viene però annullata. I giudici di merito non avevano sciolto un nodo fondamentale per affermare la responsabilità penale.
L'appalto era stato deciso e assegnato con una delibera che l'imputato, in virtù del suo ruolo, era tenuto ad attuare. La pena non è giustificata se manca la prova che l'amministratore godeva dell'autonomia e dei poteri decisionali per disattendere la scelta dei condomini. Un argomento che era sfuggito anche al diretto interessato che aveva scelto un'altra linea di difesa (articolo Il Sole 24 Ore del 16.10.2013).

CONDOMINIOLa trasparenza batte la privacy. È obbligatoria l'affissione dei dati dell'amministratore. Le linee guida del garante sugli adempimenti a seguito della riforma del condominio.
La privacy non stoppa la trasparenza condominiale. I dati sul sito web dello stabile devono, però, essere appannaggio dei soli condomini. Attenzione, inoltre, ai videocitofoni: se sono come le telecamere della videosorveglianza, sono necessari cartelli e le immagini devono essere eliminate in tempi brevi.

Sono queste alcune delle indicazioni del manuale "Il condominio e la privacy", predisposto dal garante della privacy e aggiornato alla riforma del condominio (legge 220/2012).
Dati dell'amministratore. La reperibilità dell'amministratore non contrasta con la privacy. Il vademecum del garante richiama la riforma del condominio, nella parte in cui prevede che l'amministratore sia tenuto a comunicare ai condomini anche i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, la denominazione e la sede legale. Le generalità, il domicilio e i recapiti, inclusi quelli telefonici, dell'amministratore (o della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore) devono essere anche affissi all'ingresso del condominio o nei luoghi di maggior transito. Si tratta di informazioni funzionali all'adempimento degli obblighi contrattuali dell'amministratore, il quale non può invocare il velo della privacy per non farsi rintracciare dai condomini.
Rendicontazione trasparente. La legge di riforma ha rafforzato la trasparenza condominiale. Il garante prende atto che l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi e anche quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio stesso. Nessun ostacolo dal fronte privacy all'accesso alla rendicontazione: ogni condomino ha diritto di chiedere, per il tramite dell'amministratore, di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Videocitofoni. Di regola l'installazione del videocitofono non pone problemi di privacy. Diverso è, però, il discorso per i videocitofoni di ultima generazione e, anche, per altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione. Questi strumenti possono talvolta essere equiparati ai sistemi di videosorveglianza. E allora scattano le stesse regole previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del garante in tema di videosorveglianza. A meno che non si tratti di sistemi installati da persone fisiche per fini esclusivamente personali e le immagini non siano destinate alla comunicazione sistematica o alla diffusione (per esempio su Internet). Se il videocitofono, quindi, è installato da un singolo o da una famiglia per finalità esclusivamente personali, non occorre mettere il cartello per segnalare la presenza dell'apparecchio di ripresa.
Maggiorazione per la videosorveglianza. La riforma del condominio ha precisato il quorum richiesto per poter installare un sistema di videosorveglianza condominiale. L'assemblea può deliberare l'installazione di un sistema di videosorveglianza sulle parti comuni solo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Sito web del condominio. La riforma della normativa condominiale ha sancito che il condominio può avere il suo sito internet: può essere una piattaforma per rendere disponibili i documenti relativi alla gestione dell'edificio. Lo stesso garante sottolinea che, attraverso il sito web, le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali. La prerogativa non riguarda tutti coloro che accedono al sito internet dello stabile: devono quindi essere previste delle procedure, per esempio l'autenticazione tramite password individuale, che consentano l'accesso sicuro a tali documenti digitali. Le cautele devono essere maggiori nel caso in cui siano trattati dati sensibili, come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute di una persona o quelli giudiziari.
Affittuario. L'affittuario non può accedere ai dati sulla gestione del condominio. Beninteso può esercitare il diritto di accesso ai propri dati personali e gli altri diritti garantiti dal codice della privacy. In riferimento alla normativa sulla privacy, non può però chiedere l'accesso ai dati sulla gestione del condominio (articolo ItaliaOggi dell'11.10.2013).

CONDOMINIOPrivacy in casa. Sul web accesso limitato ai condòmini.
LE REGOLE DEL GARANTE/ L'Authority ha rinnovato le disposizioni da seguire per rispettare i limiti alla diffusione dei dati personali.

Il garante della Privacy detta le nuove regole dopo la riforma del condominio. Con il vademecum pubblicato ieri sul sito (www.garanteprivacy.it) si sono aggiunte parecchie precisazioni sul corretto comportamento da tenere (specialmente da parte dell'amministratore).
Anzitutto i numeri telefonici: l'amministratore può usarli solo se pubblici (cioè negli elenchi pubblici) o con il consenso espresso e non possono essere comunicati a terzi. Peggio ancora per i dati sanitari, il cui uso è permesso solo in caso di delibere o lavori su barriere architettoniche o per danni subiti negli spazi comuni. Mentre al contrario deve comunicare ai condomini i suoi recapiti (anche telefonici), che vanno anche affissi sull'edificio.
In assemblea, invece, non può partecipare un esterno tranne i delegati o i tecnici chiamati a illustrare un problema (ma solo per il tempo necessario). E anche la videoregistrazione è lecita solo con il consenso di tutti gli interessati. Viene confermato che in bacheca non si possono affiggere comunicazioni personali né riguardanti le morosità (sui morosi, però, i condomini possono avere notizie direttamente dall'amministratore). I dati sui morosi vanno invece comunicati ai creditori, come previsto dalla riforma del condominio (legge 220/2012). Il rendiconto del c/c bancario, come prescrive la riforma, è accessibile a ogni condomino.
Sulla videosorveglianza non ci sono grandi novità: lecita quella per fini personali effettuata da persone fisiche (sulla porta dell'appartamento) e anche sulle aree comuni, segnalandola e conservando le registrazioni per non oltre 48 ore.
Nuove, invece, le regole sul condominio digitale, dato che è la riforma a prevedere la possibilità dei siti web condominiali: potranno essere messi online solo i documenti adottati con delibera e l'accesso è riservato ai condomini, tramite password individuale.
Ogni condomino ha poi il "diritto di accesso" per conoscere i suoi dati custoditi dall'amministratore ma non quelli riferiti all'intero condominio (per esempio i dati relativi al contratto di locazione di un'unità immobiliare di proprietà condominiale) a meno che non sia stato incaricato espressamente dall'assemblea. Gli inquilini non possono accedere ai dati sulla gestione condominiale, ma solo ai propri.
In ogni caso anche il singolo condomino che ne venga a conoscenza non può comunicare a terzi i dati personali degli altri condomini senza il loro consenso. Escluse dalla disciplina della privacy sono invece le normali comunicazioni tra vicini, tranne che vengano diffuse sul web o su cartelli affissi nell'edificio (articolo Il Sole 24 Ore dell'11.10.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAi sensi dell’art. 1127 cod. civ. il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione incontra tre limiti:
- le condizioni statiche dell’edificio devono consentire la sopraelevazione: trattasi di divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione;
- non deve esserci pregiudizio dell’aspetto architettonico (inteso come stile architettonico dell’edificio);
- non deve determinarsi una notevole diminuzione di aria e di luce per i piani sottostanti: sia il limite precedente che il presente sono limiti per i quali è prevista l’opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati.
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Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c. c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
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Nella specie, trattandosi di zona sismica, ed attesa la natura integrativa dell’art. 1127 cpv. cod. civ., ascritta alle leggi antisismiche, il consenso unanime dei condomini (mancante nella specie) avrebbe dovuto esercitarsi per l’appunto sulle particolari cautele da adottarsi, nella sopraelevazione, per la prevenzione del rischio in questione.

... per l’annullamento: - a) del diniego di cui alla nota, prot. n. 2800 del 30.01.2012, successivamente comunicato, a firma congiunta del Responsabile del Servizio Sportello Unico Edilizia Privata e del Responsabile del Settore 4° del Comune di Pontecagnano Faiano, con il quale è stata respinta l’istanza di permesso di costruire per l’ampliamento, ai sensi dell’art. 4 della l. r., n. 19/09 e ss. mm. ii., di un fabbricato sito alla via Veneto;
...
La ricorrente, quale proprietaria esclusiva, in virtù di atto di donazione, rep. n. 19595, racc. 6376 dell’01.02.1979, di un sottotetto, sito alla via Veneto n. 12 del Comune di Pontecagnano Faiano, distinto in catasto al foglio 7, p.lla n. 771, rappresentava che, in data 20.07.2010, in considerazione del regime di favore, introdotto dalla l.r. Campania n. 19/2009, aveva depositato apposita istanza (prot. n. 20509), ai fini dell’ampliamento e del cambio di destinazione d’uso del predetto sottotetto in abitazione; che, in esito al prescritto iter, il Comune di Pontecagnano Faiano, con nota del 19.09.2011, le aveva comunicato i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza; in particolare, era stata evidenziata la necessità di acquisire:
a) “l’autorizzazione esplicita, espressa nelle forme di legge, della parte rimanente dell’assetto proprietario dell’intero fabbricato (...)”;
b) “l’autorizzazione esplicita (...) della proprietà dell’intero fabbricato in aderenza”;
che, nei termini di cui all’art. 10 bis, aveva depositato un’articolata memoria, con la quale aveva evidenziato che:
   a) ai sensi dell’art. 1127 c. c., il parere degli altri condomini alla sopraelevazione non sarebbe stato necessario, essendo la stessa espressamente consentita dalla predetta disposizione normativa;
   b) aveva comprovato il pieno diritto ad effettuare costruzioni in sopraelevazione, come da titolo di proprietà;
   c) aveva fornito elaborati grafici, dai quali s’evinceva che l’intervento proposto non alterava l’aspetto architettonico dell’immobile;
   d) aveva evidenziato che il fabbricato era stato realizzato, in aderenza a quello limitrofo; pertanto, non sarebbe stato necessario alcun ulteriore atto di assenso dei proprietari dell’immobile in aderenza; lamentava che la P. A., senza tener conto dell’esatta portata di detta memoria, aveva comunque respinto l’istanza; avverso detto provvedimento articolava, pertanto, le seguenti censure: ...
...
Va poi precisato che ai sensi dell’art. 1127 cod. civ. il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione incontra tre limiti:
- le condizioni statiche dell’edificio devono consentire la sopraelevazione: trattasi di divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione;
- non deve esserci pregiudizio dell’aspetto architettonico (inteso come stile architettonico dell’edificio);
- non deve determinarsi una notevole diminuzione di aria e di luce per i piani sottostanti: sia il limite precedente che il presente sono limiti per i quali è prevista l’opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati.
Né opera il richiamato principio della prevenzione in quanto secondo il consolidato orientamento della Corte di cassazione “in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione; ne consegue l’applicazione della normativa vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata, al momento della sopraelevazione” (Cass. 11.06.2008 n. 15572; 03/01/2011 n. 74).
In conformità a tali considerazioni, e tenute altresì presenti la argomentazioni esposte nella memoria difensiva del controinteressato S.A., diffusamente riportate in narrativa, osserva il Tribunale come, diversamente da quanto sostenuto nel primo motivo di ricorso, il diritto alla sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio non è assoluto, ma incontra “tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati”.
Prescindendo per il momento da tali ultimi due limiti, è indubbio che nella specie manca il consenso della parte rimanente dell’assetto proprietario dell’intero fabbricato, necessario in vista del conseguimento dell’autorizzazione all’esecuzione delle opere di rafforzamento e consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso dell’intera costruzione, e tanto per l’opposizione del condomino Scalea Antonio, comproprietario del secondo piano del’edificio de quo.
Si tenga altresì presente che, come opportunamente rilevato da S.A. nello scritto difensivo in atti: “Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c. c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico” (Cassazione civile – Sez. II, 30.05.2012, n. 8643).
Nella specie, trattandosi di zona sismica, ed attesa la natura integrativa dell’art. 1127 cpv. cod. civ., ascritta alle leggi antisismiche, il consenso unanime dei condomini (mancante nella specie) avrebbe dovuto esercitarsi per l’appunto sulle particolari cautele da adottarsi, nella sopraelevazione, per la prevenzione del rischio in questione (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 10.10.2013 n. 2039 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO: IL CONDOMINIO E LA PRIVACY (Garante per la protezione dei dati personali, vademecum 10.10.2013).

CONDOMINIO: In condominio nulla osta al bar. Contro il rumore c'è la chanche di ottenere il risarcimento dei danni. Cassazione. Il regolamento non può imporre limiti nei locali privati senza il consenso scritto del proprietario.
LA CONDIZIONE/ La tutela penale è possibile se il disturbo coinvolge un numero intedeterminato di persone oltre al condomino del piano di sopra
Non si può vietare a un condomino di adibire i locali di sua proprietà a bar, cornetteria e circolo ricreativo. Ciò vale anche quando il regolamento di condominio e una delibera condominiale vietano ai condomini di installare nei locali dell'edificio attività idonee ad arrecare disturbo alla quiete pubblica e incompatibili con il decoro e la tranquillità dell'edificio stesso.

È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sentenza 08.10.2013 n. 22892, decidendo una lite che vedeva contrapposti due condomini: il primo si lamentava del rumore e delle immissioni intollerabili fino a tarda notte provenienti dall'attività di intrattenimento e vendita di alcolici svolta in un locale di proprietà di altro condomino, nello stesso fabbricato.
Il ragionamento seguito dalla Suprema Corte parte dal presupposto che i limiti all'utilizzazione delle proprietà esclusive previste da una delibera condominiale possono comportare un restringimento dei poteri di godimento dell'immobile da parte del proprietario, ma solo se il consenso a tali limitazioni è espresso in forma scritta dal soggetto delegato dal condomino (articolo 1350 del Codice civile).
La delibera assunta da tutti i condomini, anche delegati, è valida, ma non può imporre limitazioni alla proprietà se il delegato non ha una specifica delega ad accettare tale limite.
Se invece alla delibera fosse intervenuto il condomino in proprio, la limitazione sarebbe operante.
La Corte di cassazione, tuttavia, non nega tutela al condomino che deve sopportare schiamazzi e rumori fino a tarda notte in quanto è possibile chiedere il risarcimento dei danni, come ad esempio il deprezzamento del valore del proprio immobile.
Possono inoltre essere risarciti danni morali, biologici (stress, insonnia, disagi) provocati dalle immissioni superiori alla soglia di normale tollerabilità derivanti da bar e locali aperti fino a tarda notte.
Oltre alla tutela risarcitoria, per chi risiede ai piani superiori di esercizi aperti al pubblico o di circoli ricreativi, vi è anche una tutela penale (articolo 659 del Codice penale): ma quest'ultima, sottolinea la Corte di cassazione 28874/2013, opera solo se i rumori disturbano un numero indeterminato di persone e non il solo condomino del piano di sopra (articolo Il Sole 24 Ore del 09.10.2013).

CONDOMINIOPartendo dalla premessa secondo cui l’amministratore di condominio non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 Cod. civ.), anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, la quale deve deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.
Un tale potere decisionale non può competere in via autonoma all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.
Non vi è dubbio, quindi, che, in base a questo orientamento l’amministratore può proporre ricorso giurisdizionale nell’interesse del condominio che rappresenta solo in presenza di una specifica autorizzazione assembleare, la sola a poter esprimere il relativo potere decisionale, anche in campo processuale.

Deve richiamarsi in questa sede l’indirizzo giurisprudenziale più volte espresso dalla Corte di Cassazione e recentemente avallato dalle Sezioni Unite (cfr. Cass., SS.UU., 06.08.2010, n, 18331) che, partendo dalla premessa secondo cui l’amministratore di condominio non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 Cod. civ.), giunge alla conclusione che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, la quale deve deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere in via autonoma all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all’amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.
Non vi è dubbio, quindi, che, in base a questo orientamento, che la Sezione condivide, l’amministratore può proporre ricorso giurisdizionale nell’interesse del condominio che rappresenta solo in presenza di una specifica autorizzazione assembleare, la sola a poter esprimere il relativo potere decisionale, anche in campo processuale.
Nel caso di specie, tale autorizzazione deve ritenersi mancante (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 08.10.2013 n. 4944 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIOImpianti termici, rischio caos. L'adeguamento può essere bloccato dall'assemblea. Gli effetti del dpr n. 74/2013: il soggetto responsabile è comunque l'amministratore.
Adeguamento degli impianti termici: rischio paralisi per il condominio con responsabilità a carico dell'amministratore. Secondo le nuove regole introdotte dal dpr n. 74/2013, in vigore dal 12 luglio scorso, ove l'assemblea condominiale non deliberi di stanziare i fondi per gli interventi necessari all'efficienza dell'impianto di riscaldamento, non potrà essere fornita alcuna delega all'esterno e l'eventuale soggetto terzo responsabile già nominato decadrà automaticamente dall'incarico, essendo altresì tenuto a darne pronta comunicazione alla regione, provocando l'avvio della relativa attività di controllo.
In casi del genere l'amministratore condominiale rischia quindi di rimanere con il cerino in mano, in quanto soggetto per legge responsabile della gestione dell'impianto comune. La situazione appena descritta potrebbe poi risultare ulteriormente aggravata ove si dovesse interpretare in maniera restrittiva la nuova disposizione in tema di opere di manutenzione straordinaria introdotta dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, essendo a quel punto necessario addirittura precostituire un fondo speciale prima di avviare i lavori.
Chi è onerato della responsabilità. In ambito condominiale il responsabile dell'impianto termico è per legge l'amministratore, trattandosi di uno dei beni comuni dei quali si compone il condominio. All'amministratore spetta quindi ordinariamente l'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione e il rispetto delle disposizioni di legge. Ciò significa che quest'ultimo deve adoperarsi affinché l'impianto termico centralizzato sia sempre ben funzionante, garantendone il corretto esercizio e la doverosa manutenzione. Tuttavia, sul piano pratico, si deve rilevare come la complessità tecnica delle operazioni necessarie per intervenire sull'impianto comune costringa l'assemblea a delegarne l'esercizio e la manutenzione a un soggetto terzo responsabile dotato delle necessarie competenze tecniche.
Il dpr n. 74/2013 prevede che in caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge la delega non possa essere rilasciata, salvo che sia contestualmente conferito al terzo responsabile l'incarico di procedere alla messa a norma dell'impianto. Il delegante deve inoltre porre in essere ogni atto, fatto o comportamento necessario a che il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla legge e garantire la copertura finanziaria per l'esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negli edifici in condominio il decreto prevede che detta garanzia debba essere fornita con apposita delibera dell'assemblea dei condomini. In tale ipotesi, sempre secondo quanto disposto dal dpr, la responsabilità degli impianti resta in carico all'amministratore, fino alla comunicazione dell'avvenuto completamento degli interventi necessari, da inviarsi per iscritto da parte del delegato entro e non oltre cinque giorni dal termine dei lavori.
Nel caso in cui la necessità di intervenire sull'impianto sorga soltanto una volta rilasciata la delega, il terzo responsabile è tenuto a farne tempestivamente comunicazione in forma scritta al delegante e, in ambito condominiale, l'amministratore deve espressamente autorizzare il terzo responsabile, previa apposita delibera condominiale, a effettuare i predetti interventi entro il termine davvero brevissimo di dieci giorni dalla comunicazione di cui sopra, facendosi carico dei relativi costi. In assenza della delibera condominiale, la delega del terzo responsabile decade automaticamente e quest'ultimo è tenuto a farne pronta segnalazione alla regione o alla provincia autonoma competente per territorio.
La situazione potrebbe poi diventare letteralmente esplosiva ove si ritenesse di interpretare la disposizione di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. come obbligo di precostituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Chi è il soggetto terzo responsabile dell'impianto. Il terzo responsabile è il soggetto che, in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di capacità tecnica, economica e organizzativa adeguata al numero, alla potenza e alla complessità degli impianti gestiti, può essere delegato dal soggetto che per legge è responsabile dell'impianto termico (nel caso del condominio, come detto, l'amministratore) ad assumere la responsabilità dell'esercizio, della conduzione, del controllo, della manutenzione e dell'adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici.
Bisogna precisare che, come previsto dalla nuova normativa, per l'atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo è richiesto un contratto scritto che gli impone per legge di non delegare ad altri le responsabilità assunte, potendo ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all'affidamento di alcune attività di sua competenza. Quanto sopra dovrebbe porre un freno a situazioni di subappalto diffuso da parte di grandi imprese di servizi di manutenzione che delegavano a terzi le attività di manutenzione ordinaria e, talvolta, anche il ruolo di terzo responsabile, con conseguente elusione dell'obbligo vigente per il manutentore di possedere le certificazioni di qualità previste dalla legge. In ogni caso non può essere conferito tale incarico a colui che sia anche venditore di energia per il medesimo impianto o a società a qualsiasi titolo legate alla vendita (articolo ItaliaOggi Sette del 07.10.2013).

CONDOMINIOLe deliberazioni del condominio non ledano i diritti individuali. La Cassazione sull'attribuzione delle spese che ricadono tra quelle comuni.
Le deliberazioni dell'assemblea condominiale, sebbene adottate a maggioranza, non possono ledere diritti individuali attribuendo ad alcuni dei condomini parti di spese circa l'impianto di riscaldamento che non ricadono, per espressa previsione del regolamento contrattuale, tra quelle comuni.

Lo ha stabilito la II Sez. civile della Corte di Cassazione con sentenza 03.10.2013 n. 22634.
Il caso su cui si è espressa la Suprema corte riguardava alcuni condomini che non erano comproprietari in virtù dell'esistenza di un regolamento contrattuale che, superando la c.d. presunzione di condominialità, li aveva esclusi dal condominio su quel bene. In questo contesto, pertanto, era giusta la conclusione di considerare nulla la deliberazione di approvazione della ripartizione delle spese.
Circa la presunzione di condominialità appare opportuno, in questa sede, osservare che la giurisprudenza afferma che i beni indicati nell'art. 1117 c.c., si intendono comuni per presunzione derivante sia dall'attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (si veda Cass. 13.03.2009, n. 6175). E una recentissima sentenza della Cassazione (sez. II civ., 26.07.2012, n. 13262) ha sottolineato tale principio affermando che l'art. 1117 c.c. (nuova formulazione aggiornato dall'art. 1, legge 11.12.2012, n. 220, in vigore dal 17.06.2013) pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa. In parole povere, i beni indicati nell'art. 1117 c.c. si presumono comuni sino a prova contraria.
Gli Ermellini hanno, quindi sottolineato che «i condomini debitori, a fronte della contestazione delle spese di riscaldamento, hanno legittimamente esercitato la facoltà di imputazioni riconosciuta dall'art. 1193 c.c. con riferimento alle spese di gestione ordinaria, non intendendo invece estinguere, perché ritenute non dovute, quelle di riscaldamento oggetto di causa». Aggiungendo, poi, che si era dinanzi ad un caso «di delibera incidente sui diritti individuali dei condomini (...), vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese per avere il condominio addebitato a detti condomini importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti ai resistenti, per espressa disposizione del regolamento condominiale (non contestata dall'appellante condominio), costituente titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di comproprietà dell'impianto di riscaldamento, ex art. 1117 c.c.» (articolo ItaliaOggi Sette del 14.10.2013).

settembre 2013

CONDOMINIONon si ravvisano limiti sostanziali a richiedere e conseguire il titolo edilizio nell'ambito di intervento edilizio riconducibile all'art. 1102 c.c., il quale consente le modificazioni apportate dal singolo condomino, senza necessità del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tese a trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compresa l'installazione sul muro di elementi ad esso estranei posti al servizio esclusivo della singola unità immobiliare, purché non precluda agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.
Ciò premesso, nella specie non si ravvisano limiti sostanziali a richiedere e conseguire il titolo edilizio, in quanto si tratta di intervento riconducibile all'art. 1102 c.c., il quale consente le modificazioni apportate dal singolo condomino, senza necessità del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tese a trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compresa l'installazione sul muro di elementi ad esso estranei posti al servizio esclusivo della singola unità immobiliare, purché non precluda agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (cfr., in relazione ad analoga fattispecie concernente l’installazione di canna fumaria, TAR Toscana, 29.04.2009, n. 724, nonché Id. 27.09.2012, n. 1569.
In sostanza, non può dubitarsi della riconducibilità all'ambito degli interventi contemplati dall'art. 1102 c.c. di tutte le modificazioni -apportabili dal singolo condomino, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione- che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compresa l'installazione sul muro di elementi ad esso estranei posti al servizio esclusivo della singola unità immobiliare, purché non precluda agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (ferme restando, beninteso, le iniziative di tutela giurisdizionale esperibili dai condomini in sede civile).
Le esposte ragioni militano nel senso della fondatezza del gravame, con conseguente annullamento del provvedimento impugnato, nella parte in cui subordina l’efficacia della autorizzazione al conseguimento del previo consenso della compagine condominiale (TAR Campania-Salerno, Sez. I, sentenza 27.09.2013 n. 1985 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO: Condominio. Le caratteristiche e le criticità del nuovo istituto che debutterà in via sperimentale per quattro anni.
Mediazione con tempi lunghi. Presenza dell'amministratore e maggioranze richiederanno più dei 3 mesi previsti.

ALL'INCONTRO/ Il mediatore può prorogare i termini della prima comparizione.
La mediazione torna in condominio ma ora, nella sua applicazione pratica, i mediatori dovranno fare i conti con problemi di non facile risoluzione.
Con la pubblicazione della legge 98/2013 sulla «Gazzetta ufficiale» del 20 agosto, l'attivazione della mediazione rimane, in un ambito importante e a forte tasso di litigiosità come quello del condominio, una condizione di procedibilità dell'azione giudiziale. Il fine è sempre lo stesso: orientare a una ricomposizione della lite che faccia perno sui veri bisogni delle parti contrapposte, che possono essere anche di natura personale ed emotiva, dove magari l'aspetto economico –trattato davanti al giudice– diventa davvero secondario.
Proprio nelle liti condominiali, infatti, il più delle volte si discute di comportamenti dei vicini non più sostenibili, come l'uso scorretto e gli abusi sulle parti comuni, la violazione del decoro architettonico o l'osservanza del regolamento.
I punti salienti di questa mediazione rivisitata (illustrati nella scheda a fianco) sono piuttosto chiari. Inoltre il nuovo articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile aiuta meglio a comprendere quali sono le controversie che possono essere oggetto di mediazione, ossia quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme del codice che riguardano «il condominio negli edifici» e le relative disposizioni di attuazione.
L'amministratore è legittimato a partecipare solo se l'assemblea ha validamente deliberato in tal senso con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il mediatore, proprio per questo motivo, può prorogare i termini della prima comparizione. Infine, l'accordo dovrà essere approvato dall'assemblea con la stessa maggioranza sopra descritta e di ciò deve tener conto il mediatore nel fissare il termine per la sottoscrizione dello stesso.
Ed è proprio qui che iniziano i problemi. Sembrerebbe che al primo incontro informativo l'amministratore possa partecipare solo se ha ottenuto il consenso dell'assemblea. Se cosi è, risulta già stravolto l'intento del legislatore, perché ciò significa che il primo incontro dovrà essere procrastinato di almeno qualche mese.
Quindi si rischia di vanificare il termine di durata dell'intero procedimento che la legge prevede debba essere contenuto in tre mesi. L'articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione prevede per l'appunto delle proroghe, ma questo vuol dire sempre stravolgere l'intento della mediazione, che è proprio quello di comporre una lite in termini rapidi e poco costosi.
La soluzione, oltre che nell'indispensabile accelerazione che l'amministratore dovrà imprimere alla convocazione dell'assemblea, andrà ricercata in una prassi intelligente degli organi di mediazione specializzati.
Inoltre, ci sono materie che di per sé sono suscettibili di mediazione solo se il mediatore possiede competenze speciali. Si pensi alla modifica o alla revisione delle tabelle millesimali per cui non si riesce a raggiungere la maggioranza, oppure al problema del decoro architettonico di un edificio che un condomino ritiene essere stato violato. È evidente che occorre una preparazione attenta su materie i cui aspetti tecnici sono preponderanti.
Questi sono tutti interrogativi a cui la mediazione farà fronte e darà le sue risposte e il Ministero, dopo i quattro anni previsti –e ci si auspica non più interrotti– di sperimentazione dell'istituto, ne esaminerà i risultati anche ai fini di eventuali correttivi (articolo Il Sole 24 Ore del 22.09.2013).

CONDOMINIOCassazione. La demolizione del muro di proprietà del condominio determina un danno da fatto illecito.
Case confinanti, niente varchi. Esclusa la possibilità di aprire passaggi tra immobili in stabili diversi.
L'affittuario che demolisce un muro condominiale per aprire un passaggio con un appartamento che sta in un altro palazzo deve rimettere le cose a posto e pagare i danni. Anche se tra gli appartamenti un varco c'era già.

La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 18.09.2013 n. 21395, censura il comportamento di una società che, avendo in affitto due appartamenti in stabili diversi, li aveva messi in comunicazione demolendo un muro di proprietà del condominio.
A finire in tribunale, in prima battuta era stato il proprietario che, a sua volta aveva chiamato in causa gli affittuari, responsabili di aver eseguito i lavori. Il tribunale non aveva fatto torto a nessuno, condannando entrambi alla ricostruzione e al pagamento dei danni, quantificati in 25mila euro. Con il ricorso in Corte d'appello si "salvava" il proprietario e veniva condannato l'affittuario al ripristino e al versamento di 10mila euro di danni.
Alla base della condanna l'accusa di aver messo a dura prova solai e fondamenta e di aver gettato le basi per una servitù sulle parti comuni.
La ricorrente dal canto suo si era difesa affermando l'esistenza sia di una preesistente servitù di passaggio sia di un altro varco tra i due appartamenti.
L'apertura di una seconda porta comunicante nel muro perimetrale non costituiva dunque, secondo gli affittuari, una nuova servitù né un aggravamento della prima perché ne lasciava inalterati il contenuto, la portata e l'oggetto, mentre cambiava solo le modalità di esercizio. Nel suo ricorso la "banda del buco" negava di aver provocato un danno al condominio che non era stato neppure limitato nel suo diritto di proprietà, perché non aveva accesso in nessuno dei due locali messi in comunicazione.
La pensa diversamente la Cassazione che conferma l'uso indebito della cosa comune, anche se fa segnare un punto a favore del ricorrente sulla quantificazione del danno.
La Suprema corte prende atto dell'esistenza di un altro accesso situato in un'altra parte della casa ma nega che questo possa costituire un lasciapassare per aprirne altri. «L'apertura di un altro e diverso varco –si legge nella sentenza– non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio "ampliativa" della preesistente facoltà, o in essa ricompresa ai sensi dell'articolo 1027 del Codice civile, ma determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente».
La seconda via poneva le premesse per la costituzione di un'ulteriore servitù e aumentava il peso a carico delle strutture del palazzo, entrando così in rotta di collisione con quanto previsto dall'articolo 1067 del Codice civile, che vieta al proprietario del fondo dominante di creare le condizioni per rendere più gravosa la condizione del fondo servente.
Per riparare al danno non basta neppure rimettere le cose come stavano ma è necessario un risarcimento per equivalente. Il passaggio incriminato è stato realizzato demolendo il muro del condominio e dunque non è vero, come voleva il ricorrente, che il diritto di proprietà è rimasto integro. In più, l'accertata demolizione era destinata a separare un condominio da un'altro. Un pregiudizio qualificabile come danno dipendente da un fatto illecito.
Su un punto, però, la Cassazione dà ragione al ricorrente: la Corte d'appello non ha indicato un valido criterio di liquidazione. La Suprema corte ammette la possibilità per il giudice di merito di indicare il danno in via presuntiva quando non ha elementi sufficienti a determinarlo con esattezza. Ma l'unico parametro individuato dai giudici di seconda istanza nel tempo intercorso tra la demolizione dell'opera demolitrice e la data della sentenza di appello non fornisce alcuna indicazione sulla reale entità del danno e non aiuta a capire se la cifra di 10mila euro «non simbolica ma significativa» è proporzionata (articolo Il Sole 24 Ore del 19.09.2013).

CONDOMINIORiforma del Condominio: nodo distacco impianto termico centralizzato (10.09.2013 - link a www.leggioggi.it).

CONDOMINIO - VARI: M. Pugliese, Far cadere la cenere o le cicche di sigarette sul terrazzo dell'inquilino sottostante, può comportare conseguenze penali (10.09.2013 - link a www.diritto.it).

CONDOMINIOCondominio. La Cassazione interviene sulla decorrenza del termine annuale di prescrizione. Denuncia dopo la perizia per l'edificio con gravi difetti.
Quando un condominio agisce per i vizi di costruzione dell'edificio, i termini prescrizionali di un anno decorrono dalla data di asseveramento della perizia stragiudiziale che accerta i danni, e non dalle lettere in cui denuncia sinteticamente i vizi.
La questione è stata chiarita dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile (presidente Felicetti, relatore Matera), con la sentenza 09.09.2013 n. 20644.
Il condominio aveva segnalato, nei termini previsti dal comma 1 dell'articolo 1669 del Codice civile, la presenza di gravi vizi costruttivi (sgretolamento dell'asfalto dei cortili e crepe nell'intonaco delle facciate) e aveva inviato due lettere, nelle quali esponeva i problemi così come erano rilevabili a vista. Poi aveva fatto la regolare denunzia (prevista dal comma 2 dello stesso articolo), che era nei termini solo considerando la data di asseverazione della perizia stragiudiale ma non le lettere che erano state inviate al costruttore segnalando i vizi.
Quest'ultimo ha sollevato in Cassazione proprio la questione della tardività della denuncia, sostenendo che le lettere, anche se «sintetiche», erano sufficienti a far valere la garanzia e quindi la denuncia era tardiva. La Suprema Corte, però, ha respinto il ricorso (pur compensando le spese), perché il danneggiato deve avere la conoscenza completa dei danni e solo questa è idonea a determinare il decorso del doppio termine. E la conoscenza dovrà ritenersi conseguita «solo all'atto dell'acquisizione di idonei accertamenti tecnici», valutabili solo dal giudice di merito.
Non solo: la Cassazione ha anche respinto il motivo che mirava a considerare non «gravi» i difetti rilevati: la gravità non dipende solo da fenomeni che incidano su «staticità, durata e conservazione dell'edificio» ma si configurano anche in riferimento a una parte limitata dell'edificio, purché incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, proprio come il distacco dell'intonaco (articolo Il Sole 24 Ore del 10.09.2013).
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massima
1. Ai fini del computo dei termini annuali posti dall'art. 1669 CC -il primo di decadenza per effettuare la "denunzia" ed il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per promuovere l'azione-, deve aversi riguardo alla "scoperta" del vizio, che si identifica con la conoscenza sia della gravità dei difetti sia del collegamento causale di essi con l'attività progettuale e costruttiva espletata.
2. Ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'opus, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, come il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio, ovvero il distacco dell'intonaco, che, pur non alterando le strutture portanti dell'edificio, alteri, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell'immobile e la sua funzione economica.
3. La nozione di grave difetto di costruzione, infatti, ricomprendendo ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità dell'opera che la sua normale utilizzazione, è riferibile anche alle parti comuni di un edificio in condominio e, quindi, anche ai viali di accesso pedonali
(link a http://www.neldiritto.it).

agosto 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATACaldaie in condominio sempre con camino sul tetto. Regole tecniche. La modifica con la legge 90/2013.
LA PRESCRIZIONE/ Dal 1° settembre sarà precluso installare ex novo impianti verdi con scarico a parete.

Sull'obbligo di canna fumaria esterna per le caldaie individuali e centralizzate in condominio il Dl 63/2013, recentemente convertito nella legge 90/2013, ha chiuso un complicato cerchio normativo, intervenendo sulla questione del "distacco". Ma bisogna partire dall'anno scorso per ricostruire il sistema normativo.
La riforma del condominio (legge 220/2012) ha così modificato l'articolo 1118, comma 4 del Codice civile: «Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Il legislatore ha reso di fatto possibile il distacco dall'impianto di riscaldamento centrale, recependo le indicazioni della Cassazione.
Ma esisteva ancora un ostacolo al distacco, costituito dall'articolo 5, comma 9, del Dpr 412/1993, come modificato dal Dpr 551/1999: la norma prescriveva in ogni caso lo scarico dei prodotti della combustione sopra il tetto dell'edificio, obbligo concretamente possibile da rispettare soltanto per gli utenti dell'ultimo piano. Questo ostacolo è stato rimosso con il Dl 179/2012, coordinato con la legge di conversione 221/2012, che ha infatti sostituito quell'articolo del Dpr 412/1993 con una norma più permissiva che consentiva lo scarico a parete a condizione di installare generatori a condensazione della classe più efficiente e meno inquinante.
Queste disposizioni e la possibilità di scaricare a parete i prodotti della combustione hanno generato lo sconcerto di molti operatori. In particolare gli amministratori di stabili sono sommersi da richieste di distacco che non sanno come contrastare, in considerazione del fatto che la legge non richiede il loro consenso, né il consenso dell'assemblea del condominio. D'altra parte sono molti i tecnici che sostengono che, se è incerto dimostrare i "gravi squilibri" (quando sono lievi, medi, o gravi?), è invece certo che vi è sempre un aggravio di spesa per gli altri condomini, se non altro perché è uno in meno a pagare le spese fisse, quali conduzione, manutenzione e dispersioni delle parti comuni. Erano intense anche le proteste dei condomini sovrastanti, sinora costretti a respirare i fumi di quelli sottostanti.
La protesta di condomini e aziende portatrici di interesse è stata raccolta dal legislatore che, con la legge 90/2013 di conversione del Dl 63/2013, ha introdotto l'articolo 17-bis, che ha di nuovo sostituito l'articolo 5, comma 9, del Dpr 412/1993 con un nuovo testo: ora è sempre consentito lo scarico a parete ma solo per gli impianti termici esistenti prima del 31.08.2013 e a condizione che si tratti di generatori a condensazione della classe più efficiente e meno inquinante.
Per tutti gli altri diventa obbligatorio «lo sbocco sopra il tetto», tranne, appunto, che si tratti di sostituzione di impianti individuali già esistenti in «stabili plurifamiliari» (qualora non esistano già canne fumarie individuali idonee da sfruttare), oppure quando si tratti di stabili soggetti a interventi solo «conservativi» (case storiche o con vincoli di vario genere), sempre che non abbiano già canne fumarie idonee. Gli scaldacqua unifamiliari non sono considerati «impianti termici».
Restano quindi pochissimi giorni per installare ex novo impianti individuali «puliti» che non impongano la canna fumaria sino al tetto. Dal 1° settembre il "distacco", anche con generatori "verdi", diventerà di fatto impossibile, dato che installare la propria canna fumaria sino al tetto comporta problemi davvero enormi nella maggior parte dei casi. Solo in caso di «impossibilità tecnica» la relazione asseverata di un tecnico consentirà comunque di evitare la canna fumaria sino al tetto (articolo Il Sole 24 Ore del 23.08.2013
).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: La domanda di rilascio del permesso di costruire ovvero la denuncia di inizio di attività possono essere presentate dal proprietario dell’immobile ovvero da chi ne abbia titolo.
L’espressione “titolo per richiederlo” è correntemente intesa dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di posizione che civilisticamente costituisca titolo per esercitare sul fondo un’attività costruttiva, ammettendosi in tal senso che la posizione legittimante enunciata nella disposizione normativa in esame non coincide con il solo diritto di proprietà, ma anche con altri diritti reali o addirittura personali di godimento, purché attribuiscano al titolare la facoltà di attuare interventi sull’immobile.
A fronte di ciò, l’Amministrazione comunale è per certo chiamata a svolgere un’attività istruttoria per accertare la sussistenza del titolo legittimante di colui che chiede il rilascio del titolo edilizio, anche mediante d.i.a., competendo in tal senso all’Amministrazione medesima la verifica, in capo al richiedente, di un titolo sostanziale idoneo a costituire la posizione legittimante senza alcuna ulteriore e minuziosa indagine che si estenda fino alla ricerca di eventuali fattori limitativi, preclusivi o estintivi del titolo di disponibilità dell’immobile allegato da colui che presenta l’istanza.
Significativo –del resto– è al riguardo anche l’art. 42, comma 8, lett. a), della L. R. 12 del 2005, laddove si dispone che il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente verifichi, in relazione alla d.i.a., “la regolarità formale e la completezza della documentazione”.
La verifica del possesso del titolo a costruire costituisce pertanto un presupposto, la cui mancanza impedisce all’Amministrazione comunale di procedere oltre nell’esame del progetto, anche se deve escludersi un obbligo dell’Amministrazione comunale stessa di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile.
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L’Amministrazione comunale, allorquando inizia l’istruttoria per il rilascio di un titolo edilizio formale (nonché, ora, allorquando svolge l’istruttoria conseguente all’avvenuta presentazione di una segnalazione certificata di inizio di attività – s.c.i.a. edilizia, a’ sensi dell’art. 19 della L. 07.08.1990 n. 241 nel testo ad oggi in vigore), non è per certo obbligata ad acquisire informazioni sulla circostanza che l’assemblea condominiale abbia eventualmente inibito al singolo condomino di realizzare le opere sostanzianti un sopralzo dell’edificio: ma il richiedente il titolo edilizio ovvero chi presenta la s.c.i.a. è comunque onerato, prima di iniziare i lavori, ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale lesiva del proprio diritto, a’ sensi e per gli effetti dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ., essendo anche ammesso al riguardo l’incidente di sospensione cautelare della deliberazione medesima.
Risulta altrettanto assodato che il condominio, ove abbia adottato una deliberazione che vieti l’esecuzione dei lavori al singolo condomino, può pure incidere nella sfera giuridica di quest’ultimo e –segnatamente– sulla sua posizione di interesse legittimo intervenendo a’ sensi dell’art. 7 e ss. della L. 241 del 1990 nel procedimento relativo al rilascio del permesso di costruire ovvero in quello conseguente alla presentazione della s.c.i.a. e chiedendo quindi all’Amministrazione comunale di non accogliere le richieste del condomino medesimo conformemente al predetto deliberato assembleare, ovvero anche l’adozione di ogni possibile provvedimento in autotutela.

Il Collegio, per parte propria, rileva che, a’ sensi dell’art. 11, comma 1, e dell’art. 23, comma 1, del T.U. approvato con D.P.R. 06.06.2001 n. 380, la domanda di rilascio del permesso di costruire, ovvero la denuncia di inizio di attività possono essere presentate dal proprietario dell’immobile ovvero da chi ne abbia titolo.
Tali disposizioni riproducono nella sostanza l’art. 4, primo comma, della L. 28.01.1977 n. 10, in forza del quale “la concessione (edilizia) è data dal sindaco al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per richiederla”, e sono a loro volta recepite in Lombardia dall’art. 35, comma 1, della L. R. 12 del 2005, laddove –per l’appunto– analogamente si dispone che il permesso di costruire sia rilasciato “al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.
Va precisato che l’espressione “titolo per richiederlo” è correntemente intesa dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di posizione che civilisticamente costituisca titolo per esercitare sul fondo un’attività costruttiva (cfr. al riguardo, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 28.05.2001 n. 2882 e 15.03.2001 n. 1507, nonché Sez. IV, 15.02.1985 n. 47), ammettendosi in tal senso che la posizione legittimante enunciata nella disposizione normativa in esame non coincide con il solo diritto di proprietà, ma anche con altri diritti reali o addirittura personali di godimento, purché attribuiscano al titolare la facoltà di attuare interventi sull’immobile.
A fronte di ciò, il Collegio reputa che l’Amministrazione comunale era ed è per certo chiamata a svolgere un’attività istruttoria per accertare la sussistenza del titolo legittimante di colui che chiede il rilascio del titolo edilizio, anche mediante d.i.a., competendo in tal senso all’Amministrazione medesima la verifica, in capo al richiedente, di un titolo sostanziale idoneo a costituire la posizione legittimante senza alcuna ulteriore e minuziosa indagine che si estenda fino alla ricerca di eventuali fattori limitativi, preclusivi o estintivi del titolo di disponibilità dell’immobile allegato da colui che presenta l’istanza (così, ad es., Cons. Stato, Sez. V, 04.02.2004 n. 368).
Significativo –del resto– è al riguardo anche l’art. 42, comma 8, lett. a), della L. R. 12 del 2005, laddove si dispone che il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente verifichi, in relazione alla d.i.a., “la regolarità formale e la completezza della documentazione”.
La verifica del possesso del titolo a costruire costituisce pertanto un presupposto, la cui mancanza impedisce all’Amministrazione comunale di procedere oltre nell’esame del progetto, anche se deve escludersi un obbligo dell’Amministrazione comunale stessa di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile.
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L’Amministrazione comunale, allorquando inizia l’istruttoria per il rilascio di un titolo edilizio formale (nonché, ora, allorquando svolge l’istruttoria conseguente all’avvenuta presentazione di una segnalazione certificata di inizio di attività – s.c.i.a. edilizia, a’ sensi dell’art. 19 della L. 07.08.1990 n. 241 nel testo ad oggi in vigore), non è per certo obbligata ad acquisire informazioni sulla circostanza che l’assemblea condominiale abbia eventualmente inibito al singolo condomino di realizzare le opere sostanzianti un sopralzo dell’edificio: ma il richiedente il titolo edilizio ovvero chi presenta la s.c.i.a. è comunque onerato, prima di iniziare i lavori, ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale lesiva del proprio diritto, a’ sensi e per gli effetti dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ., essendo anche ammesso al riguardo l’incidente di sospensione cautelare della deliberazione medesima (cfr. ivi, nonché la corrispondente disciplina contenuta nel nuovo testo dell’articolo medesimo, conseguente alla novella introdotta al riguardo dall’art. 15 della L. 11.12.2012 n. 220, che trova peraltro applicazione solo a decorrere dal 18.06.2013).
Non consta che nella specie la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale sia stata sospesa.
Risulta altrettanto assodato che il condominio, ove abbia adottato una deliberazione che vieti l’esecuzione dei lavori al singolo condomino, può pure incidere nella sfera giuridica di quest’ultimo e –segnatamente– sulla sua posizione di interesse legittimo intervenendo a’ sensi dell’art. 7 e ss. della L. 241 del 1990 nel procedimento relativo al rilascio del permesso di costruire ovvero in quello conseguente alla presentazione della s.c.i.a. e chiedendo quindi all’Amministrazione comunale di non accogliere le richieste del condomino medesimo conformemente al predetto deliberato assembleare, ovvero anche l’adozione di ogni possibile provvedimento in autotutela
(Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 21.08.2013 n. 4234 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

luglio 2013

CONDOMINIO: A. Celeste, Alzata irragionevolmente l’asticella per … il superamento delle barriere architettoniche (tratto da www.ipsoa.it - Immobili & proprietà n. 7/2013).

CONDOMINIOAbitazioni, sicurezza vs privacy. Telecamere ok per effettivi pericoli. D'obbligo il cartello. Alcune cautele da osservare per lasciare la propria casa senza creare problemi ai vicini.
Case da mettere in sicurezza prima di ogni partenza. Accanto alle misure più tradizionali, dagli interventi strutturali (inferriate, tapparelle blindate, vetri antisfondamento, porte blindate ecc.) all'installazione di impianti di antifurto, dalla stipula di polizze assicurative alla vigilanza privata, occorre fare i conti con le nuove tecnologie, senza però tralasciare di adempiere agli obblighi previsti dalla legge a tutela dei terzi, con particolare riferimento ai sistemi di videosorveglianza.
Una nuova e forse inaspettata fonte di rischio deriva, ad esempio, dai social network, ormai sempre più diffusi tra giovani e meno giovani.
Tuttavia l'ansia di condivisione delle foto e delle altre informazioni relative alle ferie può essere abilmente sfruttata dai malintenzionati per essere sicuri di potere avere mano libera nell'appartamento.
Occorre quindi sforzarsi di utilizzare con maggiore attenzione i vari Facebook, Twitter e servizi simili, quanto meno restringendo le possibilità di accesso da parte di estranei alle proprie informazioni personali.
Ma lo stesso consiglio vale anche per la più classica segreteria telefonica (o per l'impostazione di risposta automatica alle e-mail): meglio evitare di inserire messaggi che chiariscano in modo inequivocabile la prolungata assenza da casa.
Le innovazioni tecniche riguardano anche strumenti di protezione tradizionali come le porte blindate: meglio essere sempre aggiornati sugli ultimi modelli di serratura e sulle chiavi di nuova generazione, falsificabili con maggiore fatica.
L'innovazione tecnologica la fa poi da padrona in materia di antifurti e videosorveglianza (alcune videocamere o più semplici webcam sono ad esempio in grado di inviare le immagini anche sugli smartphone).
Vi sono poi delle telecamere con specifici sensori che possono avvertire via e-mail il proprietario di casa sulla rilevazione di movimenti o variazioni di temperatura nell'appartamento (segnali che potrebbero ad esempio seguire all'apertura di una porta o di una finestra).
Tuttavia occorre considerare che l'installazione di telecamere, pur costituendo sicuramente un ottimo deterrente per scoraggiare i terzi malintenzionati, può anche condizionare la libertà degli altri condomini di muoversi all'interno delle aree comuni. Di conseguenza se il proprietario vuole installare degli impianti di videosorveglianza per registrare e conservare le immagini dovrà rispettare determinati principi e adottare particolari cautele a tutela della privacy degli altri condomini.
L'installazione di telecamere è infatti possibile a condizione che ricorrano concrete situazioni di pericolo, di regola costituite da furti o danneggiamenti già verificatisi.
È comunque vietata l'installazione con scopo deterrente di telecamere finte o non funzionanti, in quanto la sola loro presenza può condizionare il movimento e il comportamento delle persone. Inoltre, il sistema di videosorveglianza può essere installato soltanto quando altre misure (es. sistemi comuni di allarme, blindatura o protezione rinforzata di porte e portoni, cancelli automatici ecc.) siano valutate insufficienti o inattuabili. Si deve comunque escludere qualsiasi uso superfluo o eccessivo del sistema.
Il singolo condomino che abbia installato un sistema di videosorveglianza a protezione dell'appartamento o di eventuali pertinenze è tenuto a informare i vicini con appositi cartelli, che devono essere collocati prima del raggio di azione della telecamera e devono essere visibili in ogni condizione di illuminazione, allorché il sistema di videosorveglianza sia eventualmente attivo in orario notturno.
Inoltre è importante sottolineare che le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, cioè sino a un massimo di 24 ore, fatte salve specifiche esigenze per indagini della polizia.
Da sottolineare, infine, che l'angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi antistanti l'accesso all'abitazione. Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, può comportare l'applicazione di sanzioni amministrative o penali, oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte dei soggetti danneggiati (articolo ItaliaOggi Sette del 29.07.2013).

CONDOMINIO: Condominio. I complessi con più edifici. Spese per il decoro a carico di tutti.
IL PRINCIPIO/ Agli elementi ornamentali non si applica il criterio secondo cui il costo è addossato soltanto a chi ne trae utilità
Devono essere divise tra tutti i condomini le spese che riguardano il decoro architettonico del complesso, anche se gli interventi sono fatti su un solo edificio.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione che, con la sentenza 23.07.2013 n. 17875, ha confermato la decisione della Corte d'appello che ha annullato due delibere condominiali riguardanti l'esecuzione di lavori di manutenzione di più edifici (un immobile principale e due palazzine poste sul fondo del cortile interno) facenti parte del medesimo condominio.
In particolare, un condomino, proprietario di unità immobiliari in uno dei due edifici separati, aveva impugnato le delibere contestando la ripartizione delle spese su base millesimale perché –aveva sostenuto– in contrasto con la legge e con il regolamento condominiale.
Il tribunale aveva respinto le domande, che invece sono state poi accolte dalla Corte d'appello. I giudici di secondo grado hanno infatti sottolineato che le due palazzine si devono considerare del tutto separate e autonome, sia strutturalmente che funzionalmente, dal corpo di fabbrica principale. Quindi, si deve escludere il carattere comune per le spese concernenti la conservazione di muri e coperture, la posa dei portoni, il rifacimento dei pluviali riguardanti l'edificio principale, che non hanno alcun riflesso diretto sulla porzione autonoma costituita dalle due palazzine, che costituiscono un condominio parziale. Si applica, quindi, il criterio indicato dall'articolo 1123, comma 3, del Codice civile: le spese sono a carico solo dei condomini che ne traggono utilità.
Ma lo stesso principio, secondo i giudici, non vale per le spese riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, perché si tratta di "bene comune" a tutto il complesso condominiale. Quindi, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, inclusi i proprietari delle unità immobiliari che si trovano nelle due palazzine separate.
Tra l'altro, proprio il rispetto del decoro architettonico, inteso come "bene comune" da tutelare, alla stregua di qualunque altro bene comune, sia sotto il profilo estetico, sia, soprattutto, sotto il profilo economico (si veda la sentenza della Cassazione 3436/97) è stato posto come limite dalla riforma del condominio (legge 220/2012) a varie forme di intervento. Si tratta delle modificazioni delle destinazioni di uso (articolo 1117-ter), delle innovazioni (articolo 1120), delle opere su parti di proprietà privata (articolo 1122), dell'installazione, non centralizzata, di impianti di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (articolo 1122-bis) (articolo Il Sole 24 Ore del 02.09.2013).

CONDOMINIO: Nuovi paletti ai condizionatori. Da rispettare decoro, utilizzo della facciata, immissioni. Slalom tra i divieti per l'installazione. Limiti dai regolamenti di condominio e comunali.
Condominio e condizionatori: un matrimonio difficile ma non impossibile. Con l'arrivo della stagione calda capita spesso di dover affrontare problemi legati all'installazione dei condizionatori nel rispetto della normativa condominiale e della quiete dei propri vicini.
Vediamo di elencare, in estrema sintesi, quelli più ricorrenti.
Le problematiche connesse all'installazione dei condizionatori in facciata. Il primo genere di difficoltà sorgono in relazione all'utilizzo della facciata dell'edificio condominiale per l'installazione del relativo impianto. A questo proposito si ricorda come la legge di riforma del condominio (n. 220/12), in vigore dallo scorso 18 giugno, abbia inserito a pieno titolo la stessa nella più ampia categoria delle parti comuni di proprietà di tutti i condomini. L'installazione in facciata del corpo motore del condizionatore in genere non crea particolari problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell'edificio.
Si ripropone, allora, l'annosa questione dell'impatto visivo che il manufatto può avere sul decoro dello stabile. Tale problema, però, non riguarda solo la parte esterna dell'edificio condominiale, ma può interessare anche altre parti comuni. Così, recentemente, due condomini sono stato condannati a rimuovere i motori di due condizionatori (e tutti i manufatti di sostegno) sistemati nell'androne del fabbricato (Cassazione, sentenza del 13.05.2013, n. 11386). Secondo i giudici supremi, infatti, la destinazione dell'androne non è solo quella del libero transito dall'esterno verso il cortile interno del comprensorio, ma anche quella di conferire e preservare il decoro all'ingresso medesimo, a prescindere dalle condizioni estetiche e di manutenzione dell'immobile.
Il concetto di decoro architettonico. Il decoro architettonico consiste nell'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che caratterizzano l'edificio e imprimono al medesimo una determinata fisionomia: si tratta quindi di un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica delle modifiche che si intendono apportare.
È necessario sottolineare che si deve parlare di decoro architettonico non solo in relazione a edifici di particolare pregio, ma anche in relazione a costruzioni popolari che, comunque, hanno una loro linea, che può quindi essere danneggiata da opere che la modifichino, anche quando le stesse siano state eseguite per assicurare particolari utilità per l'uso o godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini. In ogni caso l'alterazione del decoro ben può correlarsi alla realizzazione di opere che, pur se minime, vadano a mutare l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato.
Quando i condizionatori compromettono il decoro. Alla luce di quanto sopra risulta evidente che un condomino può certamente installare in facciata un condizionatore di piccole dimensioni che, come tale, non vada a stravolgere l'armonia del caseggiato, soprattutto se, per colore e posizione, sia destinato a essere poco visibile. Al contrario, se un condomino installa un motore del condizionatore di mastodontiche dimensioni, su una parte esterna dell'edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, si determina un'alterazione del decoro architettonico e, di conseguenza, un deprezzamento dell'intero fabbricato che il giudice può liberamente quantificare senza bisogno di particolare motivazione.
Questo principio vale anche in caso di installazione effettuata sulla facciata interna dell'edificio e indipendentemente dal fatto che siano già presenti in facciata opere e manufatti oppure altri condizionatori, pur di minori dimensioni, o contatori del gas con relative tubazioni: tali circostanze, secondo i giudici, quand'anche arrechino un pregiudizio all'estetica dell'edificio, non per questo legittimano l'ulteriore aggravio che il condizionatore di considerevoli dimensioni di per sé provoca al decoro dell'immobile.
Il problema delle immissioni. Per l'installazione dei condizionatori non è richiesto il rispetto delle norme di legge in tema di distanze: il manufatto può occupare parte del muro perimetrale della proprietà del vicino o essere sistemato in adiacenza della proprietà del condomino limitrofo. Tuttavia l'impianto non può comportare immissioni intollerabili in direzione della proprietà dei vicini (cioè si deve evitare la fuoriuscita rilevante di vapore o acqua calda o la produzione di rumori insopportabili).
Per quanto riguarda il rumore i giudici hanno precisato che eccedono la normale tollerabilità le immissioni sonore che superino di tre decibel la c.d. rumorosità di fondo, intesa come il complesso dei rumori di origine varia (spesso non esattamente individuabili) presenti nel contesto ambientale in esame. Accertata l'intollerabilità delle immissioni da rumore proveniente dalle macchine di condizionamento dell'aria, ai danneggiati spetta il risarcimento del danno in relazione al periodo nel quale la situazione di disagio sia perdurata.
Quando addirittura si può commettere un reato. Non è raro che scatti anche la condanna penale nei confronti di coloro che installano condizionatori rumorosi nelle proprie abitazioni o nei luoghi delle rispettive attività professionali. Si parla, in questi casi, di disturbo alla quiete delle persone che abitano alloggi limitrofi, anche nel caso in cui a lamentarsi dei rumori sia soltanto uno dei nuclei familiari residenti nel condominio.
A stabilirlo è stata la Corte di cassazione, che con la recente sentenza n. 28874/2013 ha convalidato la somministrazione di 200 euro di multa ai danni del gestore di un centro commerciale responsabile di aver montato dei condizionatori le emissioni dei quali erano percepite fino al quarto piano del condominio sovrastante. In questo caso l'imprenditore è stato condannato anche a risarcire i danni morali subiti dai condomini del quarto piano che precedentemente lo aveva denunciato, contattando altresì un tecnico dell'Arpa per misurare i decibel fastidiosi.
I limiti all'installazione: il regolamento di condominio e quello comunale. Se una norma del regolamento di condominio vieta espressamente l'installazione di condizionatori in facciata il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se è contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto oppure deliberata dalla totalità dei condomini.
Questo significa che in tali casi il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza. In ogni caso, prima di installare un impianto sul muro condominiale, è importante verificare anche che non siano previste limitazioni nei regolamenti comunali: questi ultimi, infatti, possono prevedere, ad esempio, il divieto di installare condizionatori sulle pareti esterne degli edifici del centro storico (articolo ItaliaOggi Sette del 15.07.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: In base all’art. 11, comma primo, del d.P.R. 06.06.2001 n. 980, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Quindi, il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria.
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Nel caso di specie è pacifico che gli interventi per i quali è stato richiesto il titolo edilizio riguardano, non solo le unità immobiliari poste all’ultimo piano dell’edificio, ma anche il tetto di quest’ultimo: in particolare riguardano anche la creazione di cinque abbaini e tre prese di luce, due delle quali apribili.
Ciò premesso va osservato che, in base all’art. 1117, n. 1, del codice civile, il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio.
Ne consegue che i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice.
Nel caso concreto la richiesta del controinteressato non è stata preceduta da alcuna deliberazione avente carattere autorizzatorio; sicché deve ritenersi che questi fosse privo di legittimazione a richiedere il titolo edilizio.

Decisivo, ai fini della soluzione della controversia, è il primo motivo, avente carattere assorbente, con il quale la ricorrente lamenta che il sig. L.L., odierno controinteressato, sarebbe stato privo della legittimazione a richiedere il permesso di costruire poi rilasciato, atteso che le opere che si intendono realizzare investono parti comuni dell’edificio (nella specie il tetto), e che quindi la richiesta avrebbe dovuto essere preceduta da una delibera condominiale di contenuto autorizzatorio.
In proposito, va osservato che, in base all’art. 11, comma primo, del d.P.R. 06.06.2001 n. 980, il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale, il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 04.04.2012 n. 1990).
Nel caso di specie è pacifico che gli interventi per i quali è stato richiesto il titolo edilizio riguardano, non solo le unità immobiliari poste all’ultimo piano dell’edificio, ma anche il tetto di quest’ultimo: in particolare riguardano anche la creazione di cinque abbaini e tre prese di luce, due delle quali apribili.
Ciò premesso va osservato che, in base all’art. 1117, n. 1, del codice civile, il tetto è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari che compongono l'edificio.
Ne consegue che i singoli proprietari non possono, singolarmente, apportare modificazioni allo stesso, essendo invece necessaria, ai sensi dell’art. 1120 del codice civile, una apposita deliberazione dell’assemblea condominiale, assunta con le maggioranze stabilite dall’art. 1136 dello stesso codice.
Nel caso concreto la richiesta del controinteressato non è stata preceduta da alcuna deliberazione avente carattere autorizzatorio; sicché deve ritenersi, conformemente a quanto sostenuto dalla ricorrente, che questi fosse privo di legittimazione a richiedere il titolo edilizio (TAR Lombardia-Milano, Sez. II, sentenza 11.07.2013 n. 1820 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIORitorna l'obbligo di conciliare per le liti condominiali. Agli incontri solo l'amministratore.
La mediazione? Vicina di casa. Competenti gli organismi nella circoscrizione dell'edificio.

Ritorna la mediazione obbligatoria per le controversie condominiali, arricchita dalle specifiche novità previste dalla legge di riforma n. 220/2012, entrata in vigore lo scorso 18 giugno: gli unici organismi di mediazione competenti saranno quelli con sede nella circoscrizione del tribunale in cui si trova l'edificio condominiale, agli incontri potrà partecipare soltanto l'amministratore, previa delibera assembleare, l'eventuale proposta di conciliazione dovrà essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'immobile e alla stessa potrà essere attribuita efficacia esecutiva soltanto ove sottoscritta dai legali delle parti che abbiano partecipato all'incontro.
Il vizio di delega e l'intervento del governo con il c.d. decreto Fare. Con l'ormai famosa sentenza del 24.10.2012 la Corte costituzionale aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale per eccesso di delega legislativa del dlgs n. 28/2010 nella parte in cui era stata prevista l'obbligatorietà della mediazione, ossia il suo carattere di condizione di procedibilità per tutta una serie di controversie, tra le quali anche quelle in materia condominiale. Tuttavia, con il recentissimo decreto legge approvato dal governo lo scorso 15 giugno (c.d. decreto Fare), si è deciso di reintrodurre detta obbligatorietà, prevedendo altresì ulteriori e importanti novità relative alla procedura di mediazione. Per quanto riguarda lo specifico delle liti condominiali, dette novità vanno quindi coordinate con le altrettanto rilevanti innovazioni contenute nella legge di riforma del condominio, delle quali finora si è poco parlato.
Il concetto di controversia in materia di condominio. L'art. 5 del dlgs n. 28/2010, normativa quadro in materia di mediazione, nella nuova versione post c.d. decreto Fare, obbliga quindi le parti a far precedere l'eventuale azione giudiziaria in materia di condominio da un tentativo di risoluzione bonaria della controversia presso specifici organismi iscritti in un apposito registro tenuto presso il ministero della giustizia. In primo luogo è opportuno ricordare che anche per questo tipo di controversie vige la regola generale sull'ambito di applicazione oggettivo della mediazione stabilita dall'art. 2, comma 1, del dlgs n. 28/2010, in base alla quale è possibile sottoporre a tentativo di conciliazione soltanto i diritti disponibili.
Per quanto riguarda le controversie in materia di condominio non è stato però così semplice provvedere alla delimitazione del relativo ambito oggettivo, perché in questo caso la disposizione di cui al predetto art. 5 si prestava a interpretazioni contrastanti. Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio ha quindi opportunamente chiarito che per detto tipo di controversie si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni codicistiche relative al condominio negli edifici e, dunque, alle liti tra condomini e condominio e a quelle tra condomini, allorché esse vertano su una di dette questioni.
Occorre anche aggiungere, per completezza, che in ambito condominiale non è necessario far precedere l'azione giudiziale dal tentativo di mediazione nei seguenti casi:
a) ricorsi per decreto ingiuntivo, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (l'amministratore potrà quindi continuare con la normale prassi usualmente seguita in materia di morosità condominiale per assicurare alla cassa comune gli oneri evasi dai condomini in ritardo nei pagamenti);
b) procedimenti urgenti e cautelari (si pensi ai ricorsi urgenti ex art. 700 c.p.c. per tutelare, ad esempio, i beni comuni da pericoli imminenti) e procedimenti ex art. 696-bis c.p.c. (procedimento di consulenza tecnica preventiva), questi ultimi menzionati dal c.d. decreto Fare;
c) procedimenti possessori, fino all'adozione di provvedimenti interdittali;
d) procedimenti in camera di consiglio (dunque, ad esempio, nei casi di domanda di nomina/revoca dell'amministratore di condominio).
La scelta dell'organismo di mediazione. L'art. 4 del dlgs n. 28/2010 prevede la massima libertà per i privati di scegliere l'organismo di mediazione che preferiscono, ovviamente tra quelli iscritti nel predetto registro ministeriale, senza fare riferimento a criteri processuali, quale ad esempio quello della competenza per luogo. In generale le parti sono quindi pienamente libere di scegliere l'organismo di mediazione sulla base delle proprie motivazioni personali, che potrebbero essere le più disparate.
Sono però evidenti i limiti di un meccanismo di scelta così liberale: se da una parte si facilita al massimo il privato nel decidere la soluzione a questi più congeniale, dall'altra si offre il destro a possibili strategie volte a mettere in difficoltà la controparte e a ostacolarne la presenza in mediazione, con la speranza di lucrare sulle possibili ricadute negative che la mancata partecipazione al tentativo di mediazione può avere in sede processuale.
Anche su questo aspetto il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. ha però inserito una disposizione del tutto peculiare per il condominio, sicuramente destinata a riaprire il dibattito, mai sopito, sul criterio di scelta dell'organismo di mediazione. La nuova disposizione introdotta dalla legge n. 220/2012 prevede infatti che la domanda di mediazione per le controversie condominiali debba essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (articolo ItaliaOggi Sette dell'01.07.2013).

giugno 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: A. Nicola, Gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (Immobili & proprietà n. 6/2013 - tratto da www.ipsoa.it).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Antenne centralizzate, regole tecniche stese da privati. Il decreto del mse di gennaio 2013 evidenzia non poche problematiche applicative.
È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 25 del 30 gennaio scorso un decreto del Ministero dello sviluppo economico (22.01.2013) che detta le «regole tecniche relative agli impianti condominiali centralizzati d'antenna riceventi del servizio di radiodiffusione».
Il decreto disciplina gli impianti centralizzati d'antenna condominiali, di nuova installazione, che ricevono i segnali del servizio di radiodiffusione, terrestre e satellitare e ne effettuano la distribuzione nell'edificio. Disciplina, altresì, la progettazione e la realizzazione degli impianti d'antenna riceventi il servizio di radiodiffusione conseguenti al riutilizzo di parte della banda Uhf da parte dei servizi di comunicazione elettronica.
Il provvedimento dispone che gli impianti centralizzati d'antenna siano realizzati in modo da «ottimizzare la ricezione delle stazioni emittenti radiotelevisive ricevibili e annullare o minimizzare l'esigenza del ricorso ad antenne riceventi individuali, in modo tale da garantire i diritti inderogabili di libertà delle persone nell'uso dei mezzi di comunicazione elettronica».
Fissate queste caratteristiche generali, il provvedimento passa a dettare ulteriori norme per «la progettazione, la realizzazione e la manutenzione di impianti» che rispettino le caratteristiche di cui sopra. In particolare, gli impianti centralizzati d'antenna (stabilisce ancora l'art. 4) non devono determinare condizioni discriminatorie tra le stazioni emittenti i cui programmi siano contenuti esclusivamente in segnali terrestri primari e satellitari né condizioni discriminatorie nella distribuzione dei segnali alle diverse utenze. L'utilizzo di un mezzo trasmissivo, poi, non deve comportare l'esclusione di altri mezzi trasmissivi che siano da considerare equivalenti o complementari tra loro.
Ma quali devono essere i «criteri realizzativi» delle antenne centralizzate? La risposta è contenuta nell'art. 6 del decreto, ove si dispone che «i riferimenti per la conformità di progettazione, installazione e manutenzione degli impianti centralizzati d'antenna sono: a) la direttiva 2004/108/Ce relativa agli aspetti di compatibilità elettromagnetica; b) le pertinenti norme e guide tecniche di impianto del Cei e i relativi riferimenti normativi europei Cenelec e in particolare la guida Cei 100-7 e le norme della serie En 50083 ed ENn60728 per gli aspetti funzionali e di sicurezza».
Per progettare, installare e fare la manutenzione delle antenne centralizzate, insomma, bisogna seguire regole che non sono contenute nel decreto ministeriale di cui ci stiamo occupando, né in altre disposizioni legislative o regolamentari. Tali regole sono infatti contenute, oltre che in una direttiva europea, in documenti realizzati da due enti di natura privata: il Cei (Comitato elettrotecnico italiano) e il Cenelec (Comitato europeo di normazione elettrotecnica).
E come ci si procura questi documenti, visto che (come detto) non si tratta di leggi o decreti? Ebbene, in questo caso è necessario procurarsi un volume intitolato Guide Cei sugli impianti d'antenna per la ricezione Tv. Volume, deve precisarsi, che non è disponibile gratuitamente, ma che è necessario acquistare al prezzo di 130 euro. Senza, oltretutto, che tale acquisto possa da qualcuno essere evitato per effetto, ad esempio, dell'invio della pubblicazione o di suoi estratti in copia da parte di un terzo (come potrebbe essere, ad esempio, un'Associazione territoriale della Confedilizia). Le indicazioni sul volume sono infatti inequivoche: «Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte del documento può essere riprodotta, messa in rete o diffusa con un qualsiasi mezzo senza il consenso scritto del Cei».
È legittimo tutto ciò? A leggere quanto affermato dal Tar del Lazio nella sentenza n. 5413 dell'01/04/2010 (ottenuta dalla Confedilizia con riferimento a un decreto in materia di ascensori) parrebbe proprio di no. In quell'occasione, infatti, i giudici amministrativi hanno ritenuto illegittime quelle previsioni che, nell'imporre prestazioni a privati proprietari, lascino «ampio spazio nella loro individuazione ad una associazione privata» (l'Uni, nel caso di specie, ente analogo a quelli citati nel decreto sulle antenne), «alle cui libere determinazioni, assunte nel tempo e finalizzate ad un continuo adeguamento delle tecniche di valutazione dei rischi degli impianti, da essa imposte, dipende la loro progressiva quantificazione e i vantaggi economici che l'associazione ne ricava».
Ma il Tar aggiungeva anche: «La riprova della anomala e ingiustificata posizione di vantaggio che ad essa si è ritenuto di assicurare, in danno dei proprietari, è già nell'obbligo fatto ai privati proprietari di acquisire, ad un prezzo esoso, limitatamente ad una sola copia del cartaceo recante il testo delle norme tecniche da osservare e «ad esclusivo uso del cliente», la licenza da parte dell'Uni ad utilizzare la normativa tecnica da essa predisposta, di cui è ritenuta proprietaria e che per questa ragione non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, come sarebbe doveroso per ogni normativa che alla collettività si impone di applicare».
Il testo integrale del provvedimento può essere scaricato (da parte dei titolari della relativa password) dalla banca dati riservata del sito internet della Confedilizia (articolo Italia Oggi del 22.06.2013).

CONDOMINIOCondominio. Le nuove regole richiedono maggioranze più alte per la rimozione. La riforma peggiora i quorum sulle barriere architettoniche.
IL VOTO PER LE INNOVAZIONI/ Prima bastavano un terzo di condomini e 334 millesimi, ora serve la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi
INTERVENTO INDIVIDUALE/ Se l'assemblea non vota l'intervento entro un mese dalla richiesta, il condomino potrà installare il servoscala o altra struttura a sue spese.

L'esigenza più sentita in condominio dai diversamente abili, dagli anziani e da tutti coloro colpiti da un handicap o, più semplicemente, da difficoltà motorie è quella di potersi muovere senza difficoltà in condominio, di poter scendere le scale, prendere l'ascensore, di poter godere della propria autonomia e non sentirsi "blindati" a casa propria.
Invece, purtroppo, si assiste spesso a casi di persone disabili che da anni non possono uscire di casa perché impossibilitati ad entrare in ascensori con porte troppo piccole, o addirittura non possono neppure scendere le scale perché abitano al sesto piano e non c'è un servoscala.
Queste sono le barriere architettoniche e nel 2013 la riforma adottata dal legislatore ha complicato le cose invece di migliorarle.
Per la determinazione del concetto di «barriera architettonica» il legislatore fa riferimento all'articolo 27, comma 1, della legge 118/1971, nella quale si definisce barriera architettonica qualsiasi impedimento fisico a ostacolo alla vita di relazione dei minorati. La barriera architettonica, quindi, può essere una scala, un gradino, una rampa troppo ripida.
Già da tempo la normativa, in particolare la legge n. 13 del 09.01.1989 (disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) e la legge n. 104 del 05.02.1992 (legge quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate) non si è limitata a innalzare il livello di tutela in favore di questi soggetti ma ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i loro problemi, considerati ora non più questioni solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall'intera collettività.
Così l'accessibilità, definita dall'articolo 2 del decreto ministeriale n. 236 del 14.06.1989 come la «possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari, di entrarvi agevolmente e di fruire di spazi e di attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia» è divenuta una qualità essenziale degli edifici privati di nuova costruzione ad uso di civile abitazione (vedi anche il capo III del Dpr n. 380 del 06.06.2001, ovvero il testo unico delle disposizione legislative e regolamentari in materia edilizia), quale conseguenza dell'affermarsi nella coscienza sociale, del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persona affette da handicap fisici.
Anche la Corte Costituzionale è intervenuta con la sentenza n. 167 del 10.05.1999, in tema di servitù di passaggio coattivo, riconfermando i principi già espressi nella normativa e sottolineando come qualsiasi impedimento e/o ostacolo all'accessibilità dell'immobile abitativo e, quale riflesso necessario, alla socializzazione dei soggetti portatori di handicap, comporti una lesione del fondamentale diritto alla salute intesa nel significato proprio dell'articolo 32, comprensivo anche della salute psichica, la cui tutela deve essere di grado pari a quello della salute fisica.
La depressione quale conseguenza dell'isolamento, per esempio, è una delle tipiche patologie psichiche conseguenti a situazioni del genere, ed è tutt'altro che infrequente, perché chiusi in casa ci si "spegne" letteralmente.
Oggi, per gli edifici già esistenti (la grande maggioranza) il legislatore, con la legge di riforma n. 220/2012 (entrata in vigore quattro giorni fa), invece di diminuire il quorum necessario per deliberare le modifiche da apportare alle parti comuni dirette al superamento o all'eliminazione delle barriere architettoniche, lo ha aumentato.
In particolare se l'articolo 2 della legge 13/1989 prevedeva che per queste modifiche o innovazioni fosse sufficiente in seconda convocazione il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, portatori di almeno un terzo dei millesimi, ora, con la riforma, sia in prima che in seconda convocazione è necessario il voto favorevole espresso dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (articolo 1120 del Codice civile).
Se l'assemblea risponde negativamente o non risponde entro un mese dalla richiesta (con la legge 13/1989 erano previsti tre mesi), il condomino potrà sempre a propria cura e spese installare il servoscala e tutte quelle strutture mobili che possono consentirgli una vita, nel vero senso della parola (articolo Il Sole 24 Ore del 22.06.2013).

CONDOMINIOIn vigore. Scatta la legge 220/2012: quali disposizioni vanno immediatamente applicate e quali no.
Condominio, debutta la riforma. Da oggi operative le nuove maggioranze e i limiti alle deleghe.
IN COMPAGNIA/ Cade il divieto di tenere animali domestici contenuto nei regolamenti condominiali assemblear
i.
La riforma del condominio debutta oggi e le nuove norme, dopo un periodo di sei mesi di "digestione" da parte del mondo immobiliare, sono ora efficaci. Non tutte le nuove disposizioni avranno però un impatto immediato sulla realtà condominiale.
La legge 220/2012 non ha espressamente disciplinato le conseguenze della sua entrata in vigore con norme transitorie e, pertanto, solo il richiamo ai principi generali dell'ordinamento può indicare quali norme avranno immediata applicazione e quali mostreranno la loro incidenza su un arco di tempo più lungo.
In ogni caso, non tutte le norme sono di facile applicazione: tanto che «Il Sole 24 Ore», in collaborazione con tutte le associazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, ha proposto alcune modifiche tecniche che stanno per essere inserite in un disegno di legge presentato dal deputato Salvatore Torrisi (si veda a pagina 18).
Il principio generale cui rifarsi è quello previsto dall'articolo 11 delle Disposizioni sulle preleggi del Codice civile, relativo all'irretroattività: la legge non può disporre che per il futuro, con la conseguenza che la norma si applica solo ai rapporti giuridici nati sotto la sua vigenza. Nella realtà condominiale, tuttavia, non è sempre facile capire quali fattispecie debbano sottostare alle nuove disposizioni sin da oggi e quali invece debbano trovare la loro definizione nelle norme anteriormente vigenti.
Si può dire con ragionevole certezza che saranno immediatamente applicabili quelle norme che non innovano nulla rispetto alla disciplina previgente, in quanto immutate oppure volte a disciplinare specificamente fattispecie che prima avevano definizione generale e che in forza di una costante lettura giurisprudenziale trovavano lettura analoga a quella che oggi la riforma detta espressamente: si pensi alla disciplina delle parti comuni (articolo 1117 del Codice civile, e alla disciplina del sottotetto), all'articolo 1118 del Codice civile (ivi compresa la questione del distacco dall'impianto di riscaldamento), al consenso unanime previsto dall'articolo 1119 per la divisione dei beni comuni, all'obbligo per l'amministratore di esibire e rilasciare copia della documentazione agli aventi diritto, alle cause non tassative e codificate di grave irregolarità che possono dar luogo a revoca dell'amministratore (articolo 1129), all'obbligo di rendiconto annuale (articolo 1130 del Codice civile), l'autonomia dell'amministratore nella richiesta di decreto ingiuntivo (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile), alla prededuzione delle spese condominiali in sede fallimentare (articolo 30 della legge 220/2012).
Vi sono poi norme che paiono applicabili alle realtà già esistenti, ma solo per quelle compiute dal 18.06.2013, come quelle relative alle attività sulle parti comuni previste dagli articoli 1117 bis e 1122-ter, anche se l'articolo 155 bis delle Disposizioni di attuazione prevede la possibilità per l'assemblea di intervenire anche sugli impianti già esistenti alla data di entrata in vigore (la lettura di alcuni interpreti –ovvero che tali norme si applicherebbero solo agli edifici costruiti o ai condomìni costituiti dopo tale data– pare eccessivamente restrittiva); rientrano in questa previsione anche le norme relative a revisione e modifica delle tabelle millesimali (articolo 69 delle Disposizioni di attuazione), alla tenuta dei registri relativi alla "anagrafica condominiale" (articolo 1130 del Codice civile), alla convocazione, funzionamento e maggioranze dell'assemblea (compresi i limiti di 200 millesimi per le deleghe nei condomìni con oltre 20 condòmini e il divieto de delegare l'amministratore), nonché all'impugnativa dei relativi deliberati (articoli 1135, 1136, 1137 del Codice civile e 66 e 67 delle Disposizioni di attuazione). Appare infine idonea a incidere sulla legittimità anche dei regolamenti condominiali esistenti la norma di cui all'articolo 1130, quinto comma del Codice civile, che qualifica illegittimo il divieto di detenere animali domestici.
Il principio di irretroattività comporta invece che le norme sulla gestione annuale o comunque su attività che hanno avuto inizio sotto la precedente normativa e non hanno ancora esaurito i loro effetti si applichino solo all'esaurirsi di questi effetti: quindi le norme relative a nomina, revoca, durata e relativi risvolti dell'amministratore (articolo 1129 del Codice civile) troveranno applicazione alle nomine effettuate dopo tale data; le nuove modalità di rendicontazione (articolo 1130 bis) sono applicabili ai bilanci degli esercizi iniziati nella vigenza della nuova norma; così quelle relative alla responsabilità patrimoniale (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione e 67 delle Disposizioni di attuazione) si applicheranno alle obbligazioni sorte dopo il 18.06.2013.
In tema processuale, infine, vanno ritenute applicabili anche ai giudizi pendenti le nuove norme di natura processuale (articolo 1137 del Codice civile e 64 e 69 delle Disposizioni di attuazione), fatti salvi gli effetti ormai definitivi (articolo Il Sole 24 Ore del 18.06.2013).

CONDOMINIO: Dall'amministratore al bilancio. Riforma del condominio al via. In vigore dal 18 giugno la legge n. 220/2012. Formazione e nuovi adempimenti.
Al via la riforma del condominio. Trascorso il periodo di sei mesi dalla pubblicazione in G.U. della legge n. 220/2012, questa settimana entrano in vigore le modifiche apportate agli articoli 1117 e seguenti del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione.
Le novità principali riguardano le nuove attribuzioni dell'amministratore, che di fatto deve tornare sui banchi di scuola. Chi si dedicherà per la prima volta a questa attività dovrà infatti essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere svolto un corso di formazione in materia di amministrazione condominiale. Solo chi potrà dimostrare di avere già esercitato detta attività per almeno un anno a partire dal giugno 2010 potrà invece fare a meno di detti requisiti, salvo l'obbligo di frequentare i corsi di formazione periodica. Saranno invece esentati da qualsiasi obbligo formativo, tanto iniziale quanto periodico, quei condomini che si assumano l'onere di amministrare il proprio condominio.
Quanto sopra rischia però di rimanere sulla carta, almeno fino a che non si stabilisca come debbano essere organizzati i corsi di formazione: su quali materie debbano vertere, quale sia il monte ore minimo da rispettare, chi possa organizzarli. Il controllo sul possesso dei requisiti di legge da parte dell'amministratore rimane comunque demandato agli stessi condomini: dovrà essere infatti l'assemblea a verificare, prima della nomina e durante lo svolgimento del mandato, se il candidato possa o meno aspirare a svolgere e/o a continuare detta attività.
I requisiti che devono essere posseduti dall'amministratore condominiale. La legge n. 220/2012, oltre a rafforzare prerogative e obblighi dell'amministratore condominiale, ha voluto anche restringere le modalità di accesso a detta attività, pur senza giungere all'istituzione di un vero e proprio registro.
Oltre ai requisiti di formazione, il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ha quindi previsto che possano svolgere detta attività soltanto quei soggetti che abbiano il godimento dei diritti civili, non siano stati condannati per alcuni specifici delitti, non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non siano interdetti o inabilitati, non siano stati inseriti nell'elenco dei protesti cambiari.
La perdita dei predetti requisiti comporta la cessazione ex lege dall'incarico, con la conseguenza che i condomini dovranno attivarsi (anche uno solo di essi) per convocare l'assemblea e provvedere alla nomina di un nuovo amministratore.
I nuovi compiti dell'amministratore. Vediamo allora di sintetizzare i nuovi compiti attribuiti all'amministratore dalla nuova legge di riforma (si veda anche la tabella relativa alle nuove attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c.).
   a) Obblighi di comunicazione ai condomini: in caso di nomina e per ogni successivo mandato, vi è l'obbligo di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede legale della stessa, l'indirizzo dei locali in cui si trovano i registri obbligatori, nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia della documentazione.
   b) Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini: l'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina, se previsto dall'assemblea, deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
   c) Obbligo di affiggere le generalità dell'amministratore in un luogo di pubblico accesso: si tratta di una norma di civiltà, il cui adempimento era rimasto fino a oggi legato alla correttezza dell'amministratore o alle disposizioni regolamentari di qualche ente locale più illuminato. È infatti evidente come sia di pubblico interesse poter risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi.
   d) Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest'ultimo le entrate e le uscite condominiali: anche questa disposizione risponde a un'esigenza di elementare trasparenza nell'amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. Tuttavia, a oggi, detto fondamentale obbligo di diligenza era rimesso al buon cuore dell'amministratore condominiale o a specifiche indicazioni del regolamento o di deliberazioni assembleari.
   e) Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell'incarico: viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l'obbligo dell'amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell'incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall'assemblea. Viene poi ulteriormente specificato che l'amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell'interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell'incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall'assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.
   f) Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini: viene introdotto l'obbligo dell'amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L'intervento dell'assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece sollevare l'amministratore da detto obbligo normativo. Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall'art. 63 Disp. att. c.c.
   g) Obbligo di specificare l'ammontare del compenso al momento della nomina: per evitare possibili contenziosi in materia, il legislatore ha anche deciso di obbligare l'amministratore a dichiarare espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'ammontare del compenso richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del mandato biennale.
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La gestione diventa trasparente.
Con la legge n. 220/2012 si è voluta rendere più trasparente e professionale la gestione del condominio, incidendo soprattutto sulla figura dell'amministratore. Formazione iniziale e periodica, esercizio dell'attività in forma societaria, conto corrente condominiale, polizza assicurativa, divieto di accettare deleghe per l'assemblea, obbligo di mettere i condomini in grado di visionare e fare copia della documentazione, obbligo di provvedere in tempi certi al recupero della morosità, delineano infatti una nuova forma di gestione del condominio, più aperta alle esigenze dei comproprietari.
La legge di riforma ha quindi operato un riordino generale della disciplina del condominio, uniformandosi alle soluzioni individuate dalla più recente giurisprudenza di legittimità, rimettendo mano alle disposizioni che regolano il funzionamento dell'assemblea (con un generale abbassamento delle maggioranze necessarie per l'adozione delle deliberazioni e una serie di utili chiarimenti sulle modalità di convocazione e partecipazione, diretta e delegata), la contabilità condominiale (per garantire una maggiore trasparenza, anche avvalendosi di un revisore dei conti), l'impugnazione giudiziale delle deliberazioni assembleari, l'applicazione delle sanzioni previste dal regolamento per i condomini che non ne rispettino il contenuto, la revisione e la modifica delle tabelle millesimali.
L'intervento di riforma non è certo andato esente da critiche e richieste di chiarimenti (si pensi alla questione della natura parziaria o solidale delle obbligazioni condominiali e alla nuova disciplina della modificazione d'uso delle parti comuni, così come al diritto del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto comune di riscaldamento e all'approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria e delle innovazioni con obbligatoria costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori). Tuttavia esso ha rappresentato il frutto di un intenso lavoro di mediazione tra esigenze diverse e, soprattutto, ha il merito di avere aggiornato una normativa per molti versi anacronistica (articolo ItaliaOggi Sette del 17.06.2013).

CONDOMINIO: Le novità sulla casa. Adempimenti subito operativi
Registri, deleghe e polizze: il «nuovo» amministratore. Da domani la riforma del condominio impone ai professionisti di adeguarsi.

Pronti, via. Parte domani la rivoluzione in condominio, veicolata dalla riforma approvata alla fine dell'anno scorso, con la legge 220/2012, che entra in vigore il 18 giugno, dopo una vacatio di sei mesi. Debuttano così le regole "corrette" per le assemblee, le maggioranze e i lavori. E arrivano una serie di nuovi vincoli per gli amministratori, che devono rivedere da subito le loro prassi operative per far fronte alle richieste fatte dalla riforma, spesso in nome della trasparenza e di una maggiore tutela dei condòmini.
I requisiti
A cambiare, innanzitutto, sono le condizioni per ricoprire l'incarico di amministratore: tra l'altro, occorre rispettare i requisiti di onorabilità, godere dei diritti civili, avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequentare un corso di formazione e seguire l'aggiornamento periodico. E se i nuovi obblighi del titolo di studio e della formazione iniziale risparmiano chi ha fatto l'amministratore per almeno un anno negli ultimi tre, agli altri devono adeguarsi anche i professionisti già in carica: chi perde (o ha perso) i requisiti di onorabilità e i diritti civili decade immediatamente dall'incarico.
I nuovi obblighi
Da domani, poi, diventa un obbligo generalizzato in tutta Italia quella che, finora, è stata una misura operativa solo in alcuni Comuni: nell'androne del condominio (o comunque nel luogo di accesso o di maggiore uso comune) deve essere affissa una targa con le generalità, il domicilio e i recapiti dell'amministratore.
Ma apporre una targa nei condomini amministrati non è certo l'adempimento più oneroso imposto dalla riforma. Recependo un orientamento consolidato della Cassazione –e una buona norma di prassi già diffusa tra i professionisti– la legge impone di avere un conto corrente condominiale (bancario o postale) dedicato per ogni edificio, su cui devono transitare i contributi dei condòmini e le somme ricevute da terzi, oltre ai pagamenti fatti per conto del condominio. Da domani, per chi non rispetta il nuovo obbligo, la sanzione è pesante: la mancata apertura e il mancato uso del conto costituiscono «grave irregolarità», che giustifica la revoca dell'incarico, anche da parte del giudice su ricorso di un condòmino.
Non solo. Con l'entrata in vigore della riforma, l'amministratore deve iniziare a curare una serie di registri: in molti casi sono già utilizzati, ma, da domani, chi non li istituisce e aggiorna può incappare anche in una revoca giudiziale per «grave irregolarità». Si tratta del registro dei verbali, dove annotare le mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni dei condòmini, con, in allegato, il regolamento di condominio. Poi, il registro di nomina e revoca degli amministratori, dove devono essere indicate, in ordine cronologico, le date di nomina e di revoca di ciascun amministratore e gli estremi del decreto di revoca giudiziaria se è intervenuto il giudice. Infine, l'amministrazione deve istituire (anche in modalità informatica) il registro di contabilità, dove annotare tutte le operazioni in ordine cronologico ed entro 30 giorni da quando vengono effettuate.
I rapporti con i condòmini
La riforma interviene anche sulle relazioni tra l'amministratore e i condòmini. Intanto, per le assemblee che si terranno da domani in poi, qualsiasi sia l'ordine del giorno, i condòmini che non parteciperanno non potranno più delegare l'amministratore, ma dovranno incaricare un altro condòmino o un terzo. Inoltre, l'amministratore deve diventare il "controllore" delle posizioni dei condòmini. La riforma tiene infatti a battesimo il registro di anagrafe condominiale, in cui l'amministratore deve raccogliere le generalità dei proprietari –con codice fiscale, residenza e domicilio– e i dati catastali di ogni unità immobiliare. Molti professionisti si sono già attivati nelle scorse settimane, ma è solo da domani che, in caso di mancata risposta per più di 30 giorni, si possono reperire le informazioni addebitando i costi ai proprietari (articolo Il Sole 24 Ore del 17.06.2013).

CONDOMINIO: In condominio anche criceti, pesci rossi e passerotti. Circolare del notariato sulle novità introdotte dalla riforma.
In condominio anche i criceti, i pesci rossi e i passerotti. Non solo cani e gatti. E questo da subito, anche se il vecchio regolamento di condominio lo vietava espressamente.
L'interpretazione della riforma del condominio (legge 220/2012), data dallo studio 23.05.2013 n. 320-2013/C del Consiglio nazionale del notariato, mette in evidenza l'immediata incidenza delle nuove disposizioni in vigore dal 18.06.2013. Questo vale anche per la disciplina dei subentri nella proprietà degli appartamenti condominiali e per le sanzioni a carico di chi viola il regolamento.
Vediamo, dunque, i passaggi salienti dello studio dei notai.
ANIMALI - Durante l'iter parlamentare si è passati dall'ammettere in condominio gli animali da compagnia agli animali domestici. Lo scopo è stato quello di tenere fuori gli animali pericolosi, gli animali da fattoria e tutti gli animali che non hanno consuetudini familiari. Ma la disposizione deve essere interpretata con ragionevolezza e, quindi, sono da ammettere non solo cani e gatti (che possono anche fruire degli spazi comuni), ma anche pesci, criceti e cavie e uccellini da gabbia (che stanno dentro la casa del padrone). Questa nuova regola si applica automaticamente, senza bisogno di modificare la difforme clausola del regolamento condominiali, automaticamente sostituito.
SUBENTRI - La riforma del condominio ha previsto la nuova regola per cui chi vende rimane responsabile delle spese condominiali se non invia all'amministratore una copia autentica dell'atto di vendita. Considerata la vessatorietà della norma, lo studio notarile cerca, per lo meno, di attenuarne il rigore, considerando che il venditore possa far avere all'amministratore o la copia autentica o un documento equivalente, come ad esempio una dichiarazione di avvenuta vendita rilasciata dal notaio subito dopo il rogito.
La riforma ripete invece la regola della responsabilità di chi acquista anche per le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. Lo studio notarile ricorda che per anno si intende l'anno di gestione e non l'anno solare o civile. Lo studio fa un esempio: se l'alienante di una unità immobiliare trasferisce la stessa il 18.04.2013 e ha debiti condominiali risalenti al mese di maggio 2011, l'acquirente può essere chiamato a risponderne solidalmente se l'esercizio condominiale si chiude il 30 aprile di ogni anno, mentre non lo sarà se la gestione del condominio ha come termine di chiusura annuale il 31 marzo. In ogni caso lo studio notarile consiglia a chi vende e a chi acquista di disciplinare espressamente in apposite clausole dell'atto notarile i rispettivi carichi delle spese condominiali.
SANZIONI - Chi viola il regolamento condominiale rischia una multa fino a 200 euro e in caso di recidiva fino a 800 euro. Chissà, si legge nel documento, che questo non basti a rivitalizzare l'istituto.
REGOLAMENTO - Secondo le nuove norme il regolamento, una volta approvato dall'assemblea, deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee. Secondo i notai sarebbe opportuno estendere l'obbligo di allegazione, introdotto dalla nuova norma, anche al regolamento contrattuale: così si potrebbero superare le frequenti difficoltà nel reperimento di quest'ultimo regolamento, che deve essere allegato negli atti di trasferimento (articolo ItaliaOggi del 14.06.2013).

CONDOMINIOCondominio solare. Il fotovoltaico, se c'è maggioranza. La riforma (in vigore dal 18/6) apre al bonus del 65%.
Sarà più semplice installare impianti per la produzione di energia rinnovabile sulle parti comuni dell'edificio: si abbassa infatti il quorum delle assemblee di condominio. La legge di riforma del condominio, al countdown per l'entrata in vigore dal 18 giugno prossimo, prescrive infatti che con la maggioranza dei presenti all'assemblea e la metà del valore dell'edificio si possa decidere sulle innovazioni che riguardano gli impianti fotovoltaici.
Ora, va ricordato che l'articolo 14 del decreto legge 63/2013, prevede che siano agevolati con detrazione fiscale del 65% fino al 30/6/2014 gli interventi di riqualificazione energetica su parti comuni dei condomini, o su tutte le unità immobiliari del condominio. Dunque, l'agevolazione c'è, ma ne restano esclusi impianti di riscaldamento, impianti geotermici e scaldacqua a pompa di calore, già agevolati dal conto termico.
Cosa cambia. Dal 18 giugno con decisione a maggioranza sarà possibile installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare negli edifici condominiali o nella parti private dei singoli condomini. Condomini che potranno deliberare la realizzazione di interventi per la riduzione dei consumi energetici dell'edificio e la produzione di energia. Sia attraverso impianti di cogenerazione sia attraverso fonti rinnovabili.
A prevederlo è l'art. 7 della legge 220/2012 (che, come detto, entra in vigore il 18 giugno prossimo, decorsi sei mesi di tempo per prepararsi alle novità).
La legge riforma l'intera disciplina del condominio. E l'art. 7 introduce un nuovo articolo nel codice civile: dopo l'articolo 1122 inserisce il 1122-bis. Questo dispositivo consente l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modifiche di parti comuni, l'interessato ne dovrà dare comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea potrà anche stabilire modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia di stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio stesso.
E, ai fini dell'installazione degli impianti di risparmio energetico, la stessa assemblea provvederà, dietro richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio (articolo ItaliaOggi del 14.06.2013).

CONDOMINIO18.06.2013: inizia il conto alla rovescia per la riforma del condominio! Per i lettori di BibLus-net lo Speciale con tutte le novità.
E’ ufficialmente partito il conto alla rovescia per l’entrata in vigore della riforma del condominio.
La riforma (Legge 220/2012) attesa da oltre 70 anni entra in vigore il prossimo 18 giugno.
Tante sono le novità introdotte, tra cui nuovi requisiti e obblighi per l’amministratore, ridefinizione dei quorum per le assemblee, obbligo del conto corrente, decreto ingiuntivo per condomini morosi, apertura del sito internet condominiale.
Dal 18 giugno, dunque, cambiano le regole!
Allo scopo di fornire ai lettori una guida con le novità contenute nella legge 220/2012, la redazione di BibLus-net ha realizzato uno speciale interamente dedicato alla Riforma del Condominio.
Il documento allegato a questo articolo propone un’ampia e agile sintesi della Riforma ed è divisa in quattro sezioni:
L’amministratore
i requisiti, la nomina e la revoca, la polizza assicurativa, il sito web, il conto corrente condominiale, la tenuta dei registri, la riscossione forzosa dei crediti
Le parti comuni
la modifica della destinazione d’uso, l’installazione di antenne e pannelli solari, il distacco dall’impianto centralizzato, le innovazioni agevolate, la videosorveglianza
Il regolamento e l’assemblea
i quorum, le sanzioni, gli animali domestici, la delega, la convocazione
Il bilancio, le tabelle e le spese
il rendiconto annuale e il registro di contabilità, la revisione delle tabelle, il recupero dei crediti, la solidarietà passiva
Sono presenti, inoltre, 4 utilissime Appendici che contengono:
◾ Tavola sinottica degli adempimenti dell’amministratore
◾ Tabella delle nuove maggioranze assembleari
◾ Tavole sinottiche delle modifiche normative
◾ Tutta la disciplina del condominio dopo la riforma (13.06.2013 - link a www.acca.it).

CONDOMINIOLA RIFORMA DEL CONDOMINIO/ Condominio, le maggioranze ora non sono più agevolate. La legge 220/2012 ostacola l'utilizzo delle corsie preferenziali per raggiungere il quorum.
Un vero e proprio giallo sulle maggioranze agevolate. Con la legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici, che entrerà in vigore la prossima settimana, diventerà per esempio più difficile installare un ascensore in un edificio condominiale giovandosi di quello che fino a oggi era il canale preferenziale dell'abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche.
La nuova legge, che pure ha generalmente abbassato i quorum necessari per l'approvazione delle deliberazioni assembleari, anche se nel lodevole intento di far confluire nel codice civile gran parte delle disposizioni speciali che prevedevano maggioranze agevolate per le innovazioni di carattere sociale, ha però comportato, per un probabile errore di coordinamento testuale, un deciso innalzamento di alcune delle predette maggioranze. Tanto da far fortemente dubitare che in questi casi, salvo un auspicabile nuovo intervento legislativo, possa continuarsi a parlare di maggioranze agevolate.
L'efficacia delle deliberazioni assembleari e i criteri per l'individuazione della maggioranza. Il criterio individuato dalla legge per la formazione della volontà del condominio è il c.d. principio maggioritario. In base a esso la volontà della maggioranza vale per tutti i comproprietari, vincolando anche la minoranza dissenziente.
Tuttavia sono numerosi i contrappesi inseriti dal legislatore per equilibrare la posizione della minoranza dei condomini. Innanzitutto a questi ultimi è garantita la possibilità di invertire le sorti della votazione tramite la forza persuasiva delle proprie argomentazioni esposte durante la discussione assembleare. La minoranza, inoltre, ha sempre la possibilità di impugnare le deliberazioni che ritenga illegittime e dunque pregiudizievoli dei propri interessi, come garantito dall'art. 1337 c.c. (si veda l'altro articolo di questa settimana).
Ma una ulteriore e importante contromisura è certamente rappresentata dal sistema di votazione assembleare. Da un primo punto di vista, infatti, il legislatore ha inteso contemperare le maggioranze numeriche frutto del voto espresso da ciascun condomino (c.d. voto per testa) con quelle derivanti dai millesimi di proprietà attribuiti a ciascuno di essi. Il codice civile ha poi individuato in modo preciso le maggioranze necessarie per l'adozione delle varie deliberazioni di competenza dell'assemblea (c.d. quorum), distinguendo quelle necessarie alla costituzione della riunione condominiale (c.d. quorum costitutivo) da quelle richieste per la validità della decisione (c.d. quorum deliberativo). L'indicazione delle maggioranze che, volta per volta, il legislatore ha ritenuto opportune per l'adozione di una determinata deliberazione rappresenta il frutto di una scelta discrezionale compiuta proprio nell'interesse del condominio e dei singoli condomini. In altre parole, esse costituiscono il contemperamento degli opposti interessi della collettività condominiale.
Le maggioranze semplici. Il nuovo art. 1136, comma 1, c.c., prevede ora dei quorum più bassi e richiede, per l'assemblea in prima convocazione, un quorum costitutivo di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza (non più dei due terzi) dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Tuttavia è raro che le assemblee si svolgano in prima convocazione, in quanto le maggioranze prescritte dalla legge per le riunioni in seconda convocazione sono molto più basse e, di conseguenza, facilitano il raggiungimento del numero di voti necessario all'adozione delle singole deliberazioni. Il nuovo art. 1136, n. 3, c.c., ha quindi introdotto per la prima volta un quorum costitutivo anche per l'assemblea in seconda convocazione, pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell'edificio, mentre il quorum deliberativo è stato diminuito alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell'edificio.
Per quanto riguarda le materie per le quali è sufficiente il raggiungimento della maggioranza semplice, in prima o in seconda convocazione, che, facendo applicazione di un criterio di residualità, sono tutte quelle che non rientrino nelle competenze dell'assemblea e per le quali la legge non preveda una maggioranza qualificata o agevolata, si segnalano, a titolo esemplificativo, la manutenzione ordinaria, l'approvazione del bilancio preventivo, la ripartizione del bilancio preventivo tra i condomini, l'approvazione del bilancio consuntivo, l'impiego degli eventuali residui attivi della gestione ecc.
Le maggioranze qualificate. In una serie di casi, invece, il legislatore ha preferito derogare alle maggioranze semplici di cui sopra e ha previsto delle maggioranze qualificate, che richiedono un numero di voti maggiore per l'adozione delle deliberazioni assembleari. Si tratta di numerose disposizioni codicistiche, molte delle quali introdotte proprio dalla legge n. 220/2012, che prevedono dei quorum deliberativi particolari nelle ipotesi di nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ricostruzione dell'edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità, approvazione e modifica del regolamento condominiale, scioglimento del condominio, innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, modificazioni e tutela delle destinazioni d'uso, videosorveglianza delle parti comuni, nomina del revisore dei conti del condominio ecc.
Le maggioranze agevolate. La legislazione speciale successiva all'entrata in vigore del codice civile aveva man mano previsto tutta una serie di ipotesi nelle quali, allo scopo di agevolare l'adozione di delibere assembleari per la realizzazione di particolari interventi di interesse sociale, erano state previste delle maggioranze agevolate rispetto a quelle ordinariamente necessarie in caso di innovazioni.
Si pensi alle opere finalizzate all'abbattimento delle c.d. barriere architettoniche (legge n. 13/1989), alla realizzazione dei parcheggi per gli autoveicoli (legge n. 122/89), al riscaldamento (legge n. 10/1991, dlgs n. 311/2006, legge n. 99/2009), alle antenne e agli impianti satellitari (legge n. 249/97, legge n. 66/2001), alle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli (legge n. 134/2012).
Il nuovo art. 1120 c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio ha però comportato un deciso innalzamento di alcune delle maggioranze previste in precedenza, tanto da far fortemente dubitare che nei casi dell'abbattimento delle barriere architettoniche e dell'installazione delle antenne e degli impianti satellitari, salvo un auspicabile intervento legislativo, possa continuarsi a parlare di maggioranze agevolate. In tema di riscaldamento, invece, il già difficile e articolato quadro normativo sembra essere stato ulteriormente complicato, non essendo del tutto chiaro, dalla lettura combinata degli articoli 5 e 28 della legge n. 220/2012, quali siano le fattispecie realmente prese di mira dal legislatore.
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Delibera invalida con citazione. La riforma detta le regole per l'impugnazione. Atto da indirizzare al giudice competente.
Delibere condominiali da impugnare con atto di citazione. Che di per sé non comporta la sospensione dell'esecuzione della volontà assembleare, salvo che quest'ultima sia richiesta al giudice con apposita istanza, anche precedente all'impugnazione. La nuova legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio, che entrerà in vigore la prossima settimana, ha riscritto le regole per l'impugnazione delle deliberazioni assembleari, con importanti chiarimenti sui principali snodi del relativo procedimento.
Le delibere annullabili, in base all'art. 1137 c.c., possono essere impugnate giudizialmente dai condomini dissenzienti e da quelli astenuti, nonché da quelli che non abbiano partecipato all'assemblea, nel termine di decadenza di 30 giorni, decorrente per i primi dalla data dell'assemblea e per questi ultimi dalla data di comunicazione del relativo verbale.
L'invalidità delle deliberazioni assembleari. Quello dell'invalidità delle deliberazioni assembleari costituisce da sempre un tema particolarmente delicato nell'ambito del diritto condominiale. La tradizionale distinzione fra ipotesi di nullità e annullabilità, in mancanza di precise indicazioni da parte del legislatore, ha infatti portato all'elaborazione di una casistica giurisprudenziale quanto mai intricata e, a volte, contraddittoria.
Con il nuovo art. 1137 c.c. il legislatore, facendo propri i più recenti sviluppi giurisprudenziali, ha eliminato alla radice qualsiasi dubbio sull'applicabilità della procedura di impugnazione ivi disciplinata anche ai casi di nullità delle delibere condominiali. Nella nuova disposizione si parla infatti espressamente di annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio da promuovere dinanzi alla competente autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni. Mentre in precedenza si poteva equivocare se l'azione diretta a fare accertare in giudizio l'invalidità delle delibere comprendesse o meno anche i casi di nullità delle stesse, la nuova versione dell'art. 1137 c.c. chiarisce in modo definitivo che la stessa è finalizzata esclusivamente all'accertamento dell'annullabilità della volontà assembleare. Resta quindi inteso che eventuali ragioni di nullità potranno essere contestate, in base alle regole generali, da chiunque vi abbia interesse con un ordinario procedimento giurisdizionale di accertamento da avviare negli ordinari termini di prescrizione del diritto.
La legittimazione all'azione. Per poter impugnare una deliberazione assembleare è necessario che chi agisce in giudizio sia fornito della relativa legittimazione. Anche in questo caso la norma di riferimento è il nuovo art. 1337 c.c., che ha specificato come la stessa spetti tanto ai condomini presenti in assemblea e che abbiano votato in senso contrario all'approvazione della delibera quanto a quelli assenti quanto, infine, a quelli che, pur avendo partecipato alla riunione condominiale, si siano astenuti dal voto. Il termine di decadenza di 30 giorni per l'impugnazione decorre dalla data dell'assemblea per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. A parte le ipotesi di nullità, la legittimazione attiva all'impugnazione delle deliberazioni condominiali spetta di regola solo ai condomini, ovvero ai proprietari delle unità immobiliari site in condominio.
Le modalità dell'impugnazione delle deliberazioni assembleari. Il secondo comma del vecchio art. 1137 c.c., nell'attribuire ai condomini il potere di impugnare le deliberazioni invalide, qualificava come «ricorso» l'atto introduttivo del relativo giudizio. Ciò sembrava comportare un'evidente deroga al sistema ordinario, che prevede che il giudizio civile sia introdotto mediante citazione a udienza fissa. Anche in questo caso è bastato poco al legislatore per risolvere un'annosa questione che, sebbene di recente dipanata dalla giurisprudenza di legittimità, poteva comunque risultare insidiosa dal punto di vista pratico e originare nuovo contenzioso.
Nel nuovo art. 1137 c.c. sparisce quindi la parola «ricorso», risolvendo brillantemente la questione se detto termine dovesse essere inteso in senso tecnico o atecnico e se l'impugnazione delle deliberazioni dovesse quindi avvenire con ricorso o con atto di citazione. La nuova disposizione si limita infatti a enunciare che chi intende impugnare una deliberazione assembleare che si assuma contraria alla legge o regolamento di condominio deve chiederne l'annullamento all'autorità giudiziaria entro il termine di 30 giorni. Se ne deve concludere che, come è naturale, la questione di quale sia il mezzo tecnicamente appropriato per svolgere la suddetta impugnazione in sede giudiziaria sia di tipo squisitamente processuale, come tale da risolvere alla luce dei criteri indicati dal vigente codice di procedura civile. Ora, rientrando il procedimento in questione tra quelli ordinari, non si può che concludere che l'impugnazione giudiziale delle deliberazioni assembleari debba essere introdotta con atto di citazione.
La sospensione dell'efficacia della deliberazione condominiale. Con gli ultimi due commi del novellato art. 1337 c.c. il legislatore ha quindi voluto ulteriormente chiarire la questione della sospensione dell'efficacia della delibera condominiale impugnata. Se, infatti, il vecchio testo della citata disposizione si limitava a prevedere che il ricorso per non sospendeva di per sé l'esecuzione della deliberazione, ma che era comunque necessario uno specifico provvedimento dell'autorità giudiziaria, l'ultimo comma del nuovo art. 1337 c.c. si occupa specificamente di disciplinare, seppure in via soltanto analogica, il procedimento da seguire per richiedere al giudice di pronunciarsi sulla sussistenza o meno delle condizioni per ottenere la sospensione dell'efficacia dell'atto impugnato.
L'istanza di sospensione in questione, secondo i criteri ordinari, può essere proposta tanto in costanza di causa quanto anteriormente alla stessa. Limitatamente a quest'ultimo caso il legislatore ha però inteso specificare che l'istanza di sospensione dell'efficacia di una delibera condominiale proposta autonomamente e anteriormente all'avvio della causa di merito non sospende il termine di decadenza di 30 giorni di cui al medesimo art. 1337 c.c. ovvero, detto in altri termini, non equivale all'atto di impugnazione della volontà assembleare.
A quale giudice rivolgersi. L'atto di citazione per l'impugnazione della deliberazione condominiale sarà volta per volta indirizzato al giudice competente per territorio e per valore. Quanto al primo aspetto occorre evidenziare come l'art. 23 c.p.c., adeguatamente riformulato dal legislatore con la recente legge n. 220/2012, stabilisca espressamente che per le cause tra condomini e tra condomini e condominio sia competente il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi (articolo ItaliaOggi Sette del 10.06.2013).

CONDOMINIOLa riforma del condominio. Distacco dall'impianto centralizzato sulla carta.
Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale rischia di rimanere sulla carta. Sebbene il nuovo art. 1118 c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 che entrerà in vigore la prossima settimana, abbia previsto il diritto del singolo comproprietario di rinunciare all'utilizzo dell'impianto comune, il suo esercizio rimane subordinato a una serie di presupposti tecnici di difficile realizzazione, senza per questo esentare il condomino dal pagamento delle spese di manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma del medesimo.

La nuova formulazione dell'art. 1118 c.c. conferma che nel condominio la disciplina delle parti comuni si fonda sul principio dell'indivisibilità e del pari utilizzo delle stesse. Scopo della norma è evidentemente quello di impedire che il singolo condomino si sottragga al contributo obbligatorio per le spese relative ai beni e ai servizi comuni, rinunciando al relativo diritto di utilizzo. Anche l'impianto di riscaldamento centralizzato è un bene comune e, come tale, il suo funzionamento dovrebbe essere regolato dai medesimi principi di cui sopra, ivi incluso il divieto di rinunciare al relativo diritto (e di sopportarne gli oneri economici).
Tuttavia, con riferimento a questo specifico impianto (e a quello, simmetrico, di condizionamento), la giurisprudenza di legittimità aveva di fatto elaborato il principio per cui il comproprietario ben poteva operarne il distacco, restando però obbligato a sostenere le spese relative alla sua conservazione (restando pur sempre l'impianto un bene comune). La nuova legge n. 220/2012, volendo in qualche modo asseverare tale orientamento giurisprudenziale, ha quindi previsto espressamente il diritto di distacco del singolo condomino, subordinandolo però alla prova rigorosa del fatto che da tale operazione non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Tuttavia non sembra che tale operazione sia fattibile dal punto di vista tecnico e che risulti particolarmente appetibile dal punto di vista economico, ferma restando la necessità di operare valutazioni caso per caso. Appare infatti generalmente difficile che il distacco di un condomino possa davvero avvenire senza squilibrio alcuno per l'impianto comune. E che dire, poi, degli eventuali distacchi successivi al primo? Ammesso pure che il distacco originario sia stato valutato tecnicamente fattibile, è di tutta evidenza che quelli che dovessero seguire avrebbero sempre meno possibilità di essere attuabili.
E ciò comporterebbe un'indubbia disparità di trattamento tra il primo condomino che dovesse optare per tale operazione e tutti quelli che dovessero eventualmente decidere in seguito. Dal punto di vista economico è poi tutto da verificare se il distacco possa essere davvero conveniente per il singolo comproprietario. Quest'ultimo, infatti, a parte i costi che dovrebbe sopportare per installare il nuovo impianto esclusivo, rimarrebbe comunque tenuto a concorrere nelle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto condominiale e per la sua conservazione e messa a norma.
Occorre poi evidenziare come in alcune regioni la nuova disposizione di cui all'art. 1118 c.c. potrebbe non essere recepita o addirittura vietata. Poiché, infatti, quello del distacco dall'impianto centralizzato è un argomento connesso alla materia dell'efficienza energetica degli impianti termici, che come tale ricade in un ambito di legislazione concorrente tra stato e regioni, queste ultime potrebbero anche dettare discipline più rigorose rispetto ai criteri nazionali.
Dal punto di vista pratico è utile poi sottolineare come, a stretto rigore, il condomino che voglia distaccarsi dall'impianto comune non sia tenuto ad avvertire preventivamente né l'amministratore né l'assemblea, anche se tale modus procedendi non appare consigliabile. Il condominio, infatti, ove non ritenesse legittimo l'operato del singolo condomino potrebbe chiedergli di provare con una perizia tecnica l'assenza delle predette controindicazioni tecniche e, in ogni caso, potrebbe rivolgersi all'autorità giudiziaria per la tutela dei propri interessi (articolo ItaliaOggi del 06.06.2013).

maggio 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: I. Meo e A. Pesce, Fine della “selva” di antenne (Consulente Immobiliare n. 930/2013).

CONDOMINIOIn condominio videosorveglianza «segnalata».
Le riprese video degli spazi comuni raggiungono finalmente certezza normativa all'interno di una grande confusione giurisprudenziale. Con un articolo dedicato, ossia il nuovo articolo 1122 ter del Codice civile il legislatore della riforma ha introdotto, nel sistema della disciplina condominiale, la videosorveglianza.
Per le aree comuni condominiali vi era una lacuna e la giurisprudenza che si è occupata della questione oscillava tra il fatto che occorresse l'unanimità dei consensi oppure una maggioranza qualificata per deliberare l'installazione di questi impianti.
Ora, la legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione. Anche in tema di videosorveglianza la normativa tende alla semplicità, ovvero prevede che l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi (articolo 1136, comma 2 del Codice civile), può deliberare l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza.
È di tutta evidenza che la nuova norma, limitandosi a prevedere l'ammissibilità di una delibera di installazione dell'impianto di videosorveglianza adottata a maggioranza, si colloca all'interno dell'ambito di vigenza delle prescrizioni del Codice della privacy (decreto legislativo 196/2003).
Le regole previste non risultano in alcun modo derogate e/o superate, ma anzi integrate dai successivi provvedimenti del Garante del 29.04.2004 e 08.04.2010 (quest'ultimo di mera integrazione al primo), finalizzati a regolamentare la specifica fattispecie della videosorveglianza in condominio. In particolare, come ci chiede un lettore, andranno osservate queste precauzioni: le persone che transiteranno nelle aree sorvegliate dovranno essere informate con appositi cartelli delle presenza delle telecamere; i cartelli, qualora il sistema di videosorveglianza fosse attivo anche in orario notturno, dovranno essere visibili anche di notte; nel caso in cui gli impianti di videosorveglianza fossero collegati alle forze dell'ordine, sarà necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi; le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, ovvero sino a un massimo di 24 ore, fatte salve specifiche esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini della polizia o comunque di natura giudiziaria.
Il mancato rispetto di queste prescrizioni, a seconda dei casi, comporterà: l'inutilizzabilità dei dati personali trattati (articolo 11, comma 2, del codice); l'adozione di provvedimenti di blocco o divieto del trattamento disposti dal Garante (articolo 143, comma 1, lettera c del codice) ed, infine, l'applicazione delle sanzioni amministrative o penali ed esse collegate (articoli 161 e seguenti del codice), oltre ovviamente a eventuali richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati (articolo Il Sole 24 Ore del 04.05.2013).

aprile 2013

CONDOMINIO: M. Sala, Sul diritto di coabitazione con l’animale domestico (Immobili & proprietà n. 4/2013 - tratto da www.ispoa.it).

CONDOMINIOLa Cassazione: in linea generale la manutenzione straordinaria spetta all'ex proprietario.
Spese extra, le paga chi vende. Possibile anche una diversa pattuizione con l'acquirente.
In caso di vendita di un appartamento situato in condominio le spese per i lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni deliberate prima del trasferimento della proprietà restano a carico del condomino venditore, anche se l'esecuzione delle opere sia iniziata successivamente all'acquisto.
Tuttavia non è escluso che il venditore e il compratore, con apposito patto contenuto nel preliminare di vendita e poi ribadito nel rogito, stabiliscano che queste spese siano sostenute dall'acquirente e nuovo condomino che, di fatto, si gioverà dei miglioramenti deliberati dall'assemblea.

Sono i principi espressi dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, nella recente sentenza 10.04.2013 n. 8782.
La vicenda. Un condomino aveva deciso di vendere il proprio appartamento. L'acquirente, venuto a sapere che erano già stati deliberati lavori straordinari di manutenzione del caseggiato (probabilmente dietro riduzione del prezzo, come spesso accade), si impegna nel preliminare ad accollarsi le spese già deliberate.
Questo il testo della clausola del contratto preliminare poi riprodotta anche nel rogito: «Le parti convengono che tutte le spese condominiali, alla data di oggi eventualmente ancora dovute, gravino interamente sulla sola parte venditrice, a eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restano a carico della parte acquirente». Dopo il preliminare, e fino alla data del rogito, il venditore provvede quindi ad anticipare le spese straordinarie di rifacimento dell'edificio nella convinzione che l'acquirente (che si era impegnato ad accollarsi le spese) provvedesse poi al rimborso delle stesse.
Ma l'impegno preso non viene rispettato e, conseguentemente, l'acquirente è citato davanti al giudice di pace, che lo condanna al pagamento dell'importo anticipato dal venditore e relativo ai lavori di manutenzione straordinaria. Il tribunale adito in secondo grado, però, ribalta la decisione e condanna il venditore al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio. Il tribunale osserva che, con la clausola contrattuale, le parti avevano espressamente convenuto che tutte le spese condominiali, a quella data ancora eventualmente dovute, dovessero gravare per intero sulla sola parte venditrice, a eccezione di quelle attinenti al rifacimento della terrazza condominiale, che restavano a carico della parte acquirente.
Secondo il tribunale, però, la clausola in questione comportava l'obbligo, da parte dell'acquirente, di provvedere, per la quota gravante sull'immobile acquistato, al pagamento delle sole spese di rifacimento della terrazza condominiale eventualmente ancora dovute alla data di stipula del rogito notarile e non anche al rimborso di quanto corrisposto, a tale titolo, dal venditore al condominio in epoca antecedente.
La decisione della Suprema corte. Tale decisione non è stata condivisa dalla Cassazione che, in via preliminare, ha precisato come in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera dei detti interventi, avendo tale decisione assembleare valore costitutivo della relativa obbligazione.
Tuttavia, secondo i giudici supremi, è da ritenersi valida, nei rapporti tra venditore e compratore, una clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere l'onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate e ancora da eseguire) sul compratore.
E, secondo la Cassazione, con la clausola sopra riportata, contrariamente a quanto ritenuto nel caso di specie dal tribunale adito dalle parti nel secondo grado di giudizio, le parti avevano proprio voluto ribadire la regola generale costituita dall'onere del venditore di accollarsi tutte le spese condominiali ordinarie eventualmente ancora dovute al momento del rogito ma, contestualmente, avevano previsto in modo evidente che le spese, già deliberate, per il rifacimento del terrazzo sarebbero dovute rimanere totalmente a carico della parte acquirente.
Quindi, in base alla clausola esaminata, avendo il venditore corrisposto al condominio le spese per il ripristino del terrazzo comune secondo le scadenze stabilite dal piano di riparto approntato dall'amministratore nelle more della stipula del contratto di vendita, quest'ultimo aveva acquisito, al momento del rogito, il diritto di chiedere, nei confronti dell'acquirente, il rimborso della somme anticipate per le spese dei lavori straordinari (articolo ItaliaOggi Sette del 29.04.2013).

CONDOMINIO: Passaggi di proprietà, chi vende avvisa l'amministratore.
Capita spesso che nel caso di vendita di un appartamento situato in condominio le parti si dimentichino di avvisare l'amministratore condominiale dell'intervenuto passaggio di proprietà. Eppure con detto trasferimento muta automaticamente la composizione della compagine condominiale, in quanto al vecchio condomino (proprietario) si sostituisce un nuovo proprietario (e dunque anche condomino).
Ciò comporta che, a partire dalla data del rogito sottoscritto dinanzi al notaio, l'amministratore sarebbe tenuto a inviare l'avviso di convocazione assembleare al nuovo condomino (e non più al vecchio proprietario) e sempre a quest'ultimo dovrebbe richiedere il pagamento delle spese condominiali maturate a partire da quella data (e non più anche al vecchio condomino).
Invero è sempre stato incerto quale delle parti della compravendita, al di là dei doveri di cortesia, avesse l'obbligo giuridico di avvisare l'amministratore condominiale dell'intervenuto trasferimento della proprietà (così come di altro diritto reale sul medesimo immobile). Da questo punto di vista importanti novità sono state apportate dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici e che entrerà vigore dalla metà del prossimo mese di giugno.
La nuova disposizione di legge prevede, infatti, che il condomino che venda un'unità immobiliare sita in condominio resti obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati successivamente al trasferimento della proprietà e fino al momento in cui sia stata trasmessa all'amministratore condominiale copia autentica del relativo titolo. D'ora in avanti, quindi, chi vende, o comunque trasferisce la proprietà o altro diritto reale, non potrà disinteressarsi del tutto delle vicende condominiali successive alla cessione del diritto, essendo tenuto in via prudenziale a comunicare formalmente all'amministratore la vicenda del suo trasferimento e, quindi, il mutamento della compagine condominiale (anche perché l'amministratore possa più agevolmente provvedere al nuovo incombente dell'aggiornamento del registro dell'anagrafe dei condomini).
In caso contrario il condomino che cede il diritto rischierà di essere chiamato al pagamento degli oneri maturati successivamente al trasferimento del medesimo ed eventualmente non versati dall'avente causa, ovvero dal nuovo condomino.
Il nuovo art. 63 disp. att. c.c., infatti, ha introdotto una specifica ipotesi di solidarietà tra venditore e acquirente relativamente all'obbligazione di pagamento dei contributi condominiali, che può essere in qualche modo interrotta soltanto con l'invio all'amministratore della copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto sull'unità immobiliare.
Fino a quel momento, quindi, l'amministratore potrà chiedere il versamento delle spese comuni a entrambe le parti e, considerando che il più delle volte quest'ultimo non sarà al corrente della compravendita, sarà altamente probabile che ne chieda il pagamento a quello che ritiene essere il condomino, ovvero al venditore. Si tratta quindi sicuramente di un ottimo espediente per fare in modo che il vecchio condomino informi l'amministratore condominiale del passaggio di proprietà relativo all'unità immobiliare (articolo ItaliaOggi Sette del 29.04.2013).

CONDOMINIORIFORMA CONDOMINIO/ Sicurezza, condòmini liberi. Nessun obbligo di produrre documenti all'amministratore. Basta la segnalazione solo in caso di effettivo pericolo.
Il riscontro sullo stato di sicurezza dell'immobile non comporta alcun obbligo per il condomino di produrre documenti. Il condomino deve soltanto segnalare quando è il caso il verificarsi di problemi che possano mettere a repentaglio la sicurezza dell'immobile. Nulla dunque l'amministratore può richiedere al condomino a livello di documentazione sulla sicurezza.

L'art. 1130 c.c., così come scaturente dalla legge di riforma del condominio, prevede al n. 6, primo periodo, che l'amministratore debba “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.
La previsione, all'evidenza, non pone particolari problemi interpretativi, se non con riferimento ad uno specifico punto: quale sia l'esatto significato da attribuire all'espressione “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.
Nel silenzio del legislatore, l'indagine non può che prendere l'avvio da un esame letterale dell'espressione d'interesse e, in particolare, dal termine “dato”.
Tale parola, utilizzata come sostantivo maschile, ha il significato –secondo il dizionario Devoto Oli della lingua italiana– di “informazione”, vocabolo quest'ultimo –sempre secondo il citato dizionario– che a sua volta sta ad indicare “notizia o nozione raccolta e comunicata ai fini di un'utilizzazione pratica e immediata”.
Che il termine “dato” vada letto come sinonimo di “informazione” trova conferma, del resto, anche nella formulazione della disposizione in questione la quale, sempre al n. 6, dopo aver trattato del registro di cui sopra, così prosegue: “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
È, dunque, lo stesso legislatore a parlare di “informazioni” con riguardo a ciò che i condòmini sono tenuti a comunicare; “informazioni” che, tuttavia, possono ritenersi fornite, in relazione segnatamente alle “condizioni di sicurezza”, dando conto –deve ritenersi– di eventuali elementi negativi relativi a queste ultime, elementi riscontrabili nelle unità immobiliari (ad es.: segnali di pericolo, come crepe nei muri ecc.), richiedendo all'evidenza la legge la comunicazione di dati afferenti –in buona sostanza, e per meglio esprimersi– alla insicurezza. La presentazione da parte dei condòmini di documentazione concernente la sicurezza dei loro immobili, non troverebbe alcuna valida giustificazione nel testo di legge (che, infatti, non parla di allegazione –del resto di pratica, difficile attuazione– al registro di anagrafe). Non solo, ma la documentazione potrebbe anche essere superata e non svolgere quindi alcuna funzione così come potrebbe addirittura essere un modo per dribblare quanto la legge prescrive (chiamando questa i condòmini a dichiarare i dati attuali di sicurezza e a comunicare ogni variazione degli stessi).
Al di là delle considerazioni che precedono, vi è poi da rilevare che quando il legislatore della riforma ha inteso far riferimento ad eventuale “documentazione” o “documenti”, lo ha fatto esplicitamente, senza giri di parole. Si pensi, solo per fare qualche esempio, all'art. 1129, ottavo comma, c.c. nel quale si prevede espressamente che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la “documentazione” in suo possesso. Ovvero al successivo punto 8) dello stesso art. 1130 c.c. in cui si impone a chi amministra di conservare tutta la “documentazione” inerente alla propria gestione. O, ancora, all'art. 71-ter disp. att. c.c. che obbliga l'amministratore ad attivare –su richiesta dell'assemblea– un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei “documenti” previsti dalla delibera assembleare.
Insomma, se la voluntas legis fosse stata quella di pretendere dai condòmini documenti sulla sicurezza, sarebbe stato certo più chiaro e semplice ricorrere a espressioni quali “ogni documento relativo alle condizioni di sicurezza” oppure “tutta la documentazione relativa alle condizioni di sicurezza”. Così però non è stato. Il che porta all'ovvia conclusione che la legge non prevede alcun obbligo di produzione documentale, e affermare il contrario, quindi, significherebbe introdurre un inutile aggravio a carico dei condòmini e degli stessi amministratori. Ciò senza considerare, peraltro, che la presentazione di eventuale documentazione sulla sicurezza firmata da professionisti eluderebbe lo scopo della norma, che è quello, indubbiamente, di un'assunzione di responsabilità diretta da parte dei proprietari degli immobili; assunzione di responsabilità che può essere garantita solo da una dichiarazione sottoscritta dagli stessi interessati circa l'esistenza o meno di segnali di pericolo al momento della comunicazione all'amministratore.
Ad ulteriore conferma della bontà delle conclusioni cui sta conducendo la presente riflessione, c'è infine da considerare che la previsione che qua ci occupa precisa –come abbiamo visto– che ogni variazione dei dati deve essere “comunicata” all'amministratore, il quale, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle “comunicazioni”, deve attivarsi con lettera raccomandata. È chiaro che, se nei dati da comunicare si fosse voluto ricomprendere anche un'eventuale documentazione (nello specifico, sulla sicurezza) da presentare, sarebbe stato appropriato stabilire che ogni variazione concernente tali dati fosse “trasmessa” (e non “comunicata”) all'amministratore. Il termine “comunicazioni”, poi, utilizzato, all'evidenza, come sinonimo di “informazioni” (in conformità, del resto, al suo significato: si veda, ancora, il dizionario Devoto Oli della lingua italiana) non fa che avvalorare la correttezza della lettura offerta, inizialmente, del termine “dato”.
Dunque, è da ritenersi che l'espressione d'interesse non rechi con sé alcun obbligo di produzione documentale a carico dei condòmini e, di conseguenza, che la comunicazione concernente le condizioni di sicurezza sia da riferirsi ad eventuali pericoli riscontrabili in relazione a tali condizioni al momento di detta comunicazione. Ogni altra diversa interpretazione, infatti, non potrebbe dirsi rispettosa –per ciò che abbiamo potuto osservare– del dettato normativo (articolo ItaliaOggi del 27.04.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATACondominio. Rilevanti le norme antisismiche. Va demolito l'abuso sanato ma pericoloso.
Il condomino che realizza una costruzione sulla terrazza del suo attico, senza osservare le norme antisismiche, è obbligato a demolirla anche se ha ottenuto la sanatoria. A meno che non abbia reso l'intero palazzo resistente al terremoto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza 10082, respinge il ricorso della proprietaria che contestava la decisione con la quale i giudici di merito le imponevano l'abbattimento della sopraelevazione, nella convinzione che l'aver ottenuto la concessione in sanatoria la mettesse automaticamente in una condizione inattacabile.
La Suprema corte considera invece irrilevante l'atto con il quale l'autorità amministrativa aveva dato il suo consenso alla regolarizzazione dell'abuso, perché si trattava di un "nulla osta" che non conteneva alcun giudizio tecnico sulla conformità alle regole di costruzione.
I giudici della seconda sezione si basano invece su quanto previsto dal secondo comma dell'articolo 1127 del codice civile, che vieta la sopraelevazione quando le condizioni statiche dello stabile possono risentirne. Una prescrizione che la Cassazione integra con le norme antisismiche, chiarendo che quando si decide di costruire non basta considerare solo l'effetto del peso sull'intero edificio ma anche, nel caso di zone sismiche, "l'urto di forze in movimento".
Per questo chi vuole elevare una nuova "fabbrica" deve, a sue spese e con il consenso di tutti i condomini, eliminare qualunque possibilità di pericolo mettendo mano alle strutture portanti del palazzo per renderle resistenti alle scosse.
Né può essere condivisibile il punto di vista della signora dei piani alti, che si diceva disponibile agli interventi richiesti solo nel caso, dopo aver realizzato la costruzione e fatte le opportune verifiche, si fosse accertata la necessità «concreta e non teorica di dover affrontare l'intervento di adeguamento previsto dalla normativa antisismica».
Una visione che certamente non punta alla prevenzione e, per questo, non riscuote alcun consenso.
L'inosservanza della legge fa automaticamente presumere la pericolosità del manufatto e può essere smentita solo se il suo autore è in grado di provare che, non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sono a prova di "scossa".
La strada da percorrere è dunque quella di realizzare prima le opere che scongiurano i rischi.
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I principi
01 | IL CODICE CIVILE
La Corte chiarisce che quanto previsto dall'articolo 1127 va esteso anche al mancato rispetto delle leggi antisismiche: la verifica del pregiudizio per la stabilità dell'edificio, in una zona a rischio terremoto, non può, infatti, prescindere dall'osservanza di quelle norme
02 | LA SANATORIA
La concessione in sanatoria non ha nessuna rilevanza sulla valutazione di illegittimità della sopraelevazione, perché l'atto, ottenuto dall'autorità amministrativa, non contiene giudizi tecnici (articolo Il Sole 24 Ore del 27.04.2013).

CONDOMINIORIFORMA CONDOMINIO/ Assemblea sempre verbalizzata. Amministratore obbligato anche in prima convocazione. In difetto, saranno impugnabili le successive delibere.
L'amministratore del condominio potrà continuare a fissare la riunione di condominio, in prima convocazione, il mattino presto o la sera tardi. Dovrà però verbalizzare necessariamente quanto accade nell'occasione. La mancata verbalizzazione, infatti, potrebbe rendere ex se impugnabili le eventuali delibere successivamente assunte.
Per l'amministratore non ci sono particolari complicazioni allorché l'assemblea sia convocata, ad esempio, presso la sua l'abitazione. Potrebbe al contrario essere fonte di problemi nel caso in cui la convocazione venga fissata in un posto dove egli, all'ora indicata, potrà difficilmente essere presente (si pensi ad una riunione da tenersi in un ambiente esterno all'abitazione o allo studio dell'amministratore, o al condominio, alle 3 di notte). Questo quanto emerge dalla riforma del condominio e dall'analisi della giurisprudenza.
Di prassi la prima convocazione dell'assemblea condominiale viene fissata in orari particolari (es.: in notturna o alle prime luci dell'alba), di modo che vada deserta e così, nell'adunanza di seconda convocazione, si possano assumere decisioni con maggioranze più basse. Ciò posto, viene da chiedersi: è legittimo tutto questo? E come si pone detta prassi con le novità introdotte dalla riforma riguardo la redazione del processo verbale e le annotazioni da effettuarsi nel registro dei verbali delle assemblee?
Iniziamo subito col dire che, al primo quesito, la giurisprudenza ha dato risposta positiva.
La Cassazione ha osservato, infatti, che «in mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un'assemblea condominiale; né la fissazione dell'assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi» (sent. n. 697/00).
Detto questo, resta da vedere come la prassi di riunire l'assemblea in prima convocazione in orari particolari si concili con le novità introdotte dalla riforma; novità che –come accennato– sono due. La prima è costituita dalla modifica recata all'art. 1136, ultimo comma, c.c., in conseguenza della quale la redazione del «processo verbale» deve dar conto, adesso, delle «riunioni» e non più delle «deliberazioni» dell'assemblea. La seconda riguarda l'obbligo, posto a carico dell'amministratore, di curare –ex art. 1130, n. 7, c.c.– la tenuta del registro dei verbali delle assemblee in cui annotare «le eventuali mancate costituzioni» dell'organo assembleare.
Tale nuova cornice giuridica rende, all'evidenza, non più attuale l'orientamento assertore dell'inesistenza di un obbligo di redigere uno specifico verbale attestante l'esperimento a vuoto della riunione in prima convocazione.
Orientamento secondo cui, ai fini della validità dell'assemblea riunita in seconda convocazione, era sufficiente che nel verbale di quest'ultima venisse dato conto della prima infruttuosa convocazione (per completa diserzione oppure per insufficiente partecipazione) e che basava il suo assunto, in particolare, sulla mancanza di una precisa prescrizione in materia, tale non essendo –secondo i sostenitori di questa tesi– l'ultimo comma del citato art. 1136, il quale, nella sua originaria formulazione, stabiliva –come visto– che il processo verbale dovesse avere ad oggetto, non lo svolgimento dell'assemblea, ma solo eventuali «deliberazioni» assunte dalla stessa (Cass. sent. n. 3862/96).
Le modifiche di cui si è detto valorizzano, invece, il diverso orientamento che già prima che intervenisse la riforma considerava sempre necessaria la redazione del verbale d'assemblea costituendo detta redazione una delle prescrizioni di forma da osservare «al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione ecc.)»; pena: «L'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge» (Cass. sent. n. 5014/1999) (articolo ItaliaOggi del 25.04.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATASul decoro architettonico giudizio discrezionale.
RISCHIO GIURIDICO/ Quasi impossibile mettersi al riparo dalla possibilità di un contenzioso: occorrerebbero l'unanimità o l'usucapione ventennale.
Il «decoro architettonico» è un'arma a doppio taglio. Da una parte il concetto viene usato per impedire che a un condomino salti in mente di rovinare la facciata del palazzo; dall'altra rappresenta il veicolo ideale per mettere in atto veti incrociati che blocchino qualsiasi intervento migliorativo del proprio appartamento che abbia un effetto anche esterno, dalle fioriere alle persiane, dalle tende da sole al nuovo parapetto del terrazzo.

La sentenza 24.04.2013 n. 10084 commentata ieri sul Sole 24 Ore conferma un'importante distinzione: a parlare di «aspetto architettonico» è l'articolo 1127 del Codice civile, dedicato alle sopraelevazioni; mentre di «decoro architettonico» si parla all'articolo 1120, che regola invece le innovazioni.
L'articolo 1127 non è stato toccato dalla riforma della legge 220/2012 e, al comma 3, recita: «i condomini possono altresì opporsi alla soprelevazione se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio (...)».
Quindi, parlando della costruzione di un altro piano sopra l'ultimo, bisogna ricordare la sentenza 1025/2004, che dice: «per accertare se una sopraelevazione pregiudica, a mente dell'articolo 1127 Codice civile, l'aspetto architettonico di un edificio, ciò che conta non è l'esistenza, in quest'ultimo, di particolari pregi artistici, ma semplicemente l'esistenza di uno stile architettonico ovvero di determinate linee estetiche»: una volta che il nuovo ultimo piano è stato realizzato rispettando lo stile architettonico di quelli sottostanti, la sopraelevazione è salva.
Ben diverso è il discorso delle innovazioni di cui all'articolo 1120 del Codice civile: si tratta dei casi più frequenti. L'articolo 1120 dice al comma 2 (anch'esso rimasto identico dopo la riforma, solo che ora è il comma 4): «Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico (...)».
È proprio il concetto di decoro architettonico a essere più restrittivo perché le innovazioni sono i mutamenti «diretti al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni»: una definizione che di fatto comprende qualsiasi opera. Tra l'altro, ogni condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, come ha ribadito la Cassazione (sentenza 14474/2011).
Il problema è quindi individuare cosa sia il «decoro architettonico»: ebbene, non lo si chieda alla Cassazione, la quale (sentenza 10350/2011) ha affermato che (nel caso dell'installazione in facciata di una canna fumaria per lo smaltimento fumi di una pizzeria) la questione si risolve in un apprezzamento discrezionale, istituzionalmente demandato al giudice di merito.
Quindi un'innovazione, anche piccola, è a rischio: e non ci si salva certo con una delibera a maggioranza che la approvi. Le solo strade sono una delibera all'unanimità o che sia dimostrabile che siano trascorsi almeno vent'anni dalla realizzazione dell'intervento.
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L'iniziativa
La riforma del condominio è a meno di due mesi dall'entrata in vigore. Le criticità sono emerse e insieme a esse la necessità di intervenire prima dell'entrata in vigore, per evitare il rischio che la riforma parte zoppa. Per questo Il Sole 24 Ore ha lanciato l'iniziativa di «correggere la riforma». Hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Apu, Arai, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Confappi-Fna, Confiac, Gesticond, Mapi, Ordine degli avvocati di Milano, Consiglio notarile di Milano, Unai, Unioncasa-Confai e Uppi.
Con le associazioni è stata elaborata una proposta di modifica tecnica della legge 220/2012 che verrà presentata in un convegno, trasmesso in streaming in tutta Italia, il 22 maggio. La proposta sarà presentata in Parlamento da deputati e senatori che hanno già partecipato alla stesura della riforma e che hanno dato la loro disponibilità ai correttivi elaborati dal Sole 24 Ore con le associazioni (articolo Il Sole 24 Ore 26.04.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATALo stile del condominio non protegge la «bruttura». Opera illecita anche se conforme alle caratteristiche dell'edificio.
La Corte di cassazione boccia l'opera architettonica che costituisce una «bruttura dal punto di vista estetico», anche se questa è realizzata «seguendo il medesimo stile architettonico utilizzato nella realizzazione dell'edificio».

Il principio è contenuto nella sentenza 24.04.2013 n. 10084, che richiama le ragioni che stanno dietro le parole «decoro architettonico» e «aspetto», di volta in volta usate dal legislatore in varie norme.
La sentenza ribalta la decisione dei giudici della Corte d'appello, che avevano dato ragione al proprietario di un attico, che aveva realizzato sulla terrazza un nuovo corpo di fabbrica. Secondo il condomino, «il nuovo manufatto non costituiva una stonatura rispetto all'unitarietà dell'edificio stesso». Questa tesi veniva motivata con il fatto che il nuovo corpo di fabbrica aveva lo stesso stile architettonico del palazzo.
Ma la Cassazione ha accolto il ricorso del condominio, secondo cui in base al principio dello stile architettonico si corre il rischio che i singoli condòmini realizzino vere e proprie «brutture».
«La nozione di aspetto architettonico di cui all'articolo 1127 del Codice civile –spiega la Cassazione– non coincide con quella di decoro di cui all'articolo 1120 (più restrittiva): l'intervento edificatorio quindi dev'essere decoroso (rispetto allo stile dell'edificio) e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche».
Il quadro normativo su cui s'innesta la sentenza considera le innovazioni non influenti sull'aspetto architettonico, inteso come stile e quindi come caratteristica principale con cui la costruzione si presenta a chi la guardi. Le innovazioni, normalmente di minore consistenza rispetto alle sopraelevazioni, assumono rilievo e sono vietate dal secondo comma dell'articolo 1120 del Codice civile solo se incidono sull'equilibrio delle forme e quindi sulla simmetria o sulla proporzione tra le varie parti influenti sull'estetica dell'edificio.
È però consentito ai regolamenti di condominio adottare una nozione più rigorosa e di imporre divieti anche assoluti di ogni modifica esterna. In tale modo i condomìni interessati si danno una regola particolare, che ovviamente molto li vincola e che talvolta può risultare anche eccessiva, in ragione del mutare delle esigenze soggettive e anche dell'evoluzione della tecnica.
Di tali implicazioni non sembra che la recente riforma del condominio si sia fatta carico.
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L'iniziativa
La riforma del condominio è a due mesi dall'entrata in vigore. Le criticità sono emerse e insieme a esse la necessità di intervenire prima dell'entrata in vigore, per evitare il rischio che la riforma parte zoppa.
Per questo Il Sole 24 Ore ha lanciato l'iniziativa di «correggere la riforma». Hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Apu, Arai, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Confappi-Fna, Confiac, Gesticond, Mapi, Ordine degli avvocati di Milano, Consiglio notarile di Milano, Unai, Unioncasa-Confai e Uppi (articolo Il Sole 24 Ore del 25.04.2013).

CONDOMINIO: La Corte di Cassazione su effetti e limiti dei lavori di sopraelevazione dell'immobile.
Edifici, il decoro prima di tutto. L'intervento conforme all'aspetto può essere lesivo.
Le nozioni di decoro e aspetto architettonico sono diverse, ma la prima ha un contenuto più restrittivo della seconda, con la conseguenza che un intervento giudicato lesivo del decoro di un edificio non può al tempo stesso essere valutato conforme all'aspetto architettonico del medesimo.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 24.04.2013 n. 10048.
Nel caso in questione i giudici di legittimità hanno infatti cassato la sentenza di merito che, pur avendo accertato la lesione del decoro architettonico dell'edificio conseguente alla sopraelevazione realizzata da un condomino, aveva però ritenuto che la stessa non avesse violato anche l'aspetto architettonico del fabbricato, rilevante ai sensi dell'art. 1127 c.c., essendosi mantenuta all'interno dello stile proprio dell'immobile.
Sopraelevazione e aspetto architettonico dell'edificio. La sopraelevazione consiste in un'aggiunta quantitativa in senso verticale alla volumetria dell'edificio. In particolare si può parlare di sopraelevazione nel caso di opere che comportino lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l'originaria altezza dell'edificio. La nozione di sopraelevazione non va pertanto limitata alla costruzione di nuovi piani dell'edificio, ma si estende a ogni intervento che comporti l'innalzamento della copertura del fabbricato.
Così, per esempio, la trasformazione della soffitta o del sottotetto non abitabili in un piano abitabile, mediante la modifica della pendenza del tetto della vecchia soffitta, con una migliore utilizzazione dello spazio ricavato, configura una mera modifica interna. Al contrario, l'opera riguardante una soffitta inabitabile trasformata in appartamento, con l'aumento dell'altezza media da uno a tre metri e la realizzazione di un nuovo tetto con unico spiovente in sostituzione di quello preesistente a doppia falda, è da considerare come costruzione di un nuovo piano. Se nel realizzare detta parte aggiuntiva del fabbricato viene adottato uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio, normalmente si determina anche un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore.
Di conseguenza, il condomino che sopraeleva non può mutare l'aspetto architettonico del fabbricato, costruendo per esempio un piano in stile moderno (con materiali di recente introduzione sul mercato) su un edificio di stile classico o neoclassico. Il pregiudizio dell'aspetto architettonico quindi può consistere in una diminuzione del valore dell'immobile per la diversità della linea architettonica o dei materiali utilizzati, così come per l'altezza dei nuovi piani, che sia completamente diversa rispetto a quelli preesistenti, oppure ancora per il tipo di infissi (colore, forma ecc.).
Aspetto architettonico e decoro architettonico: le differenze. Come detto, l'art. 1127 c.c., dettato in materia di sopraelevazione, obbliga il condomino a seguire l'aspetto architettonico dell'edificio. Diversamente, in tema di limiti alle innovazioni, l'art. 1120 c.c. parla di decoro architettonico. Si tratta dello stesso concetto o di due nozioni differenti? La giurisprudenza, con particolare riferimento alla predetta recente pronuncia della Suprema corte, risponde negativamente.
Per decoro architettonico del fabbricato, infatti, deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture dell'edificio. L'alterazione di tale decoro può verificarsi alla realizzazione di opere che mutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che il cambiamento sia tale da riflettersi sull'insieme dell'estetica dello stabile. Dal decoro architettonico deve essere quindi tenuto distinto l'aspetto architettonico: mentre, infatti, il primo è una qualità positiva dell'edificio, derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, con il secondo l'accento viene posto sulla conservazione dello stile complessivo dell'immobile.
La distinzione non è priva di rilievo pratico: la modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell'edificio, infatti, pur non incidendo normalmente sull'aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'immobile e, dunque, sul decoro architettonico del medesimo. La lesione del decoro architettonico, poi, è denunziabile anche ove incida su caratteristiche dei beni comuni (mentre la sopraelevazione e l'aspetto architettonico riguardano opere realizzate nelle parti esclusive). È vero, però, che per essere legittimamente portata a termine l'opera di sopraelevazione deve rispettare entrambe gli aspetti sopra citati: in questi casi non basta quindi che siano osservati soltanto i canoni inerenti all'aspetto architettonico, ma anche quelli attinenti al decoro dell'edificio.
In quali casi non può essere contestata la violazione dell'aspetto architettonico dell'edificio. La violazione dell'aspetto architettonico consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio che, essendo immediatamente apprezzabile da parte di persone di media preparazione culturale, si traduce in una diminuzione del pregio estetico ed economico del fabbricato. Quindi, il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto avendo esclusivo riguardo alle caratteristiche stilistiche facilmente percepibili: in altre parole, se le la nuova opera è assolutamente invisibile ai terzi o visibile solo da notevole distanza dal caseggiato, la stessa non è contestabile.
In ogni caso i condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudichi le caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se eseguita, ne possono chiedere l'abbattimento e il risarcimento del danno. Ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, si prescrive per il mancato esercizio ventennale (articolo ItaliaOggi Sette del 24.06.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAttenzione al decoro degli edifici, il manufatto che non lo rispetta va abbattuto!
Il manufatto realizzato sopra l’ultimo piano di un condominio che non rispetti il “decoro architettonico” va demolito, anche se compatibile con l’aspetto architettonico complessivo dell’edificio.

È il principio stabilito dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 24.04.2013 n. 10048.
Nel caso in esame, i giudici della Corte d’Appello avevano deciso che il manufatto costruito su una terrazza di un edificio condominiale anche se indecoroso non andava abbattuto poiché rispettava lo stile architettonico del palazzo.
Di avviso contrario la Suprema Corte, secondo la quale la nozione di decoro architettonico (art. 1120 del Codice Civile) è più restrittiva e non coincide con quella di aspetto architettonico (art. 1127 del Codice Civile).
Pertanto, il corpo di fabbrica aggiunto alla preesistente costruzione, pur rispettando in linea di massima l’aspetto architettonico, va abbattuto se arreca un pregiudizio al decoro complessivo dell’edificio, tanto più se si tratta di un manufatto di significativa volumetria, ben visibile all'esterno e tale da alterare le linee originarie dell'intero stabile (16.05.2013 - tratto da www.acca.it).

CONDOMINIO: Riscaldamento, spese più eque. Tra le novità la stima del consumo dovuto a dispersione. Pubblicata l'ultima versione della norma tecnica Uni 10200/2013 sulla climatizzazione.
Maggiore trasparenza nella contabilizzazione del consumo di calore in condominio.
È stata, infatti, pubblicata la nuova versione della norma tecnica Uni 10200/2013, elaborata dall'Ente nazionale italiano di unificazione e disponibile a pagamento sul sito internet www.uni.com, che fornisce i criteri per una corretta ed equa ripartizione della spesa per la climatizzazione invernale e per l'acqua calda sanitaria nei condomini serviti da impianto termico centralizzato o da impianto di teleriscaldamento. L'aggiornamento messo a punto dall'Ente nazionale italiano di unificazione offre, quindi, maggiori garanzie ai condomini, permettendo di calcolare in maniera più evidente la ripartizione pro quota della spesa totale per il riscaldamento.
Il sistema della contabilizzazione del calore. La contabilizzazione del calore è un sistema che consente di calcolare il consumo di ogni appartamento in modo da operare il riparto delle spese comuni tra i singoli condomini in base al consumo che ciascuno di questi abbia effettivamente registrato.
In questi casi il problema principale da affrontare è quello del criterio da utilizzare per procedere a detta rendicontazione. Solitamente negli edifici con impianto centralizzato c.d. a distribuzione orizzontale si ricorre alla c.d. contabilizzazione diretta. In questo caso i contatori vengono collocati in corrispondenza del punto di ingresso in ciascuna unità immobiliare della derivazione dell'impianto di distribuzione centralizzato, in modo da poter conteggiare la quantità di calore prelevata da ciascun condomino. Viceversa, negli edifici con impianto c.d. a distribuzione verticale, che rappresentano la tipologia oggi più diffusa, si procede all'installazione di specifici ripartitori, che sono programmati in virtù delle caratteristiche e della potenza termica dei corpi scaldanti sui quali sono installati e che consentono in tal modo di determinare i consumi.
La nuova norma Uni 10200/2013. La nuova Uni introduce quindi una maggiore trasparenza nella gestione della contabilizzazione del calore perché prevede che nella prima stagione di attività dell'impianto il responsabile debba fornire agli utenti un prospetto previsionale della spesa totale per climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria. Dal punto di vista tecnico, invece, la novità principale è rappresentata dalla stima del consumo involontario dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione e che influiscono comunque sulla spesa totale da ripartire tra i condomini.
Attualmente le specifiche tecniche della norma Uni/Ts 11300 consentono di utilizzare i ripartitori per effettuare anche detta stima.
Tuttavia la nuova norma Uni 10200 consente in alternativa di effettuare un calcolo semplificato con l'utilizzo di coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario.
Un'altra novità riguarda poi i c.d. millesimi di riscaldamento, poiché la nuova norma Uni 10200 prevede che gli stessi possano essere ricondotti non solo ai millesimi di potenza termica installata, come previsto sino a ora, ma anche ai millesimi di fabbisogno di energia utile, calcolati secondo le specifiche della predetta norma Uni/Ts 11300 (articolo ItaliaOggi Sette del 15.04.2013).

CONDOMINIOÈ reato gettare oggetti dal balcone. Confermata la condanna di una vicina che rovesciava immondizia al piano di sotto.
La Corte di Cassazione, Sez. III penale, con sentenza 11.04.2013 n. 16459 (Presidente Squassoni, Relatore Gazzara), ha confermato la condanna penale di una condomina che sistematicamente utilizzava il balcone sottostante al proprio appartamento come pattumiera gettando sigarette, cenere e detersivi corrosivi come la candeggina.
Lo segnala l'agenzia Agire, specializzata nel Real Estate.
La condomina maleducata aveva fatto ricorso contro la sentenza del Tribunale di Palermo del 02.12.2011, che l'aveva dichiarata colpevole del reato previsto dagli articoli 81 e 674 del Codice penale per avere arrecato molestie a una vicina gettando «
nel piano sottostante ove si trovava l'appartamento di quest'ultima, rifiuti, quali cenere e cicche di sigarette, nonché detersivi corrosivi, quale candeggina» e l'aveva condannata alla pena di 120 euro di ammenda.
L'importanza della sentenza è proprio l'aver considerato l'azione della condomina un reato: per la precisione, quello di «getto pericoloso di cose», sanzionato dall'articolo 674 del Codice penale. Nella sentenza il Tribunale ha anche aumentato la pena a causa delle reiterazione del reato, per cui è stato applicato il capoverso dell'articolo 81 del Codice penale (si vedano i testi di legge qui accanto).
La condomina molesta aveva presentato ricorso per Cassazione. Il ricorso, però, è stato dichiarato inammissibile perché «la argomentazione motivazionale, adottata dal decidente in relazione alla concretizzazione del reato in contestazione e alla ascrivibilità di esso in capo alla prevenuta, si palesa logica e corretta». La Cassazione ha quindi ritenuto corretto l'inquadramento del comportamento della condomina nell'ambito del reato di «getto pericoloso di cose», che in alternativa all'ammenda prevede l'arresto sino a un mese.
Senza contare che a nessuno fa piacere venire giudicato penalmente. Va quindi considerata l'importanza, ai fini della deterrenza, di una sentenza che, confermata dalla Cassazione, ha punito con severità un comportamento che normalmente viene fatto passare come illecito civile, dando vita, al massimo, a un risarcimento, con i tempi eterni del rito civile e l'esborso di pochi euro.
Ben diverso è pagare magari lo stesso importo ma con la segnalazione sul certificato del casellario giudiziario. Da ultimo, la Cassazione ha anche condannato la ricorrente al pagamento delle spese processuali e al versamento in favore della Cassa delle Ammende della somma di 1.000 euro.
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LE NORME
Articolo 81. È punito con la pena che dovrebbe infliggersi per la violazione più grave aumentata fino al triplo (..). Alla stessa pena soggiace chi con più azioni od omissioni, esecutive di un medesimo disegno criminoso, commette anche in tempi diversi più violazioni della stessa o di diverse disposizioni di legge. (...)
Articolo 674. Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a duecentosei euro (articolo Il Sole 24 Ore del 17.04.2013).

CONDOMINIO: G. T. Gomitoni, Il “diritto” del condomino al distacco dall’impianto di riscaldamento dopo la Riforma (Immobili & proprietà n. 4/2013 - tratto da www.ispoa.it).

marzo 2013

CONDOMINIO: Sottotetto esclusivo.
Domanda
In base a quali elementi, in caso di dissapori, è possibile stabilire se un sottotetto di un edificio condominiale sia bene comune o parte privata esclusiva?
Risposta
Quello proposto è un tema che spesso costituisce oggetto di divergenze fra condomini e in ordine al quale si è pertanto formata una significativa giurisprudenza anche a livello di Corte di cassazione. In effetti, anche di recente la suprema corte si è dovuta occupare di un contenzioso di questo tipo e lo ha risolto (sent. 12840/2012) confermando le sentenze dei primi due gradi di merito ma, soprattutto, ribadendo e richiamando il consolidato orientamento formatosi presso di essa. In pratica, il principio di diritto da seguire è che l'appartenenza del sottotetto (e, nel caso da ultimo esaminato, anche di una terrazza, entrambi condominiali) va determinata in base al titolo di provenienza.
In mancanza o nel silenzio di questo, non essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all'uso comune (art. 1117 c.c.) la presunzione di comunione ai sensi del predetto articolo è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all'uso comune o a un servizio di interesse condominiale. Nel caso, oggetto della sentenza, ciò è stato escluso, considerato che dalle verifiche compiute si era anche rilevato che l'appartamento era collegato al sottotetto, non abitabile, da una scala interna e che a quest'ultimo non si poteva accedere da altro ingresso.
Pertanto, in casi come questo i giudici sono ormai soliti valorizzare la funzione del sottotetto di mera camera d'aria, volta a proteggere l'appartamento sottostante dal caldo e dal freddo, escludendo la natura condominiale del bene (articolo ItaliaOggi Sette del 25.03.2013).

CONDOMINIORiforma del condominio. La delibera di nomina dovrà essere adottata con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
Rinnovo tacito per l'amministratore. Per allontanarlo occorrono la revoca o il diniego espresso dall'assemblea a fine mandato.
I DOCUMENTI/ Non è applicabile alla conferma automatica la regola di comunicare ogni volta i propri dati anagrafici.

La riforma del condominio prevede che «l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata» (articolo 1129, comma 10, primo periodo). In sostanza, una formula di compromesso fra chi voleva mantenere la durata di un anno e chi voleva invece portarla (fra cui il Senato, in prima lettura) a due. Ma, in pratica, cosa significa la formulazione della norma?
Punto di partenza dell'interpretazione è che la riforma conferma in un anno la durata (certa) dell'incarico di amministratore. Questo, salvo rinnovo (tacito). Salvo -quindi- che i condomini manifestino una volontà contraria a tale rinnovo. In sostanza, se l'assemblea condominiale non approvi una delibera di "diniego di rinnovazione" (mutuando l'espressione dalla normativa delle locazioni).
La delibera in questione dovrà essere adottata -deve ritenersi- con la stessa maggioranza prevista per la nomina e la revoca dell'amministratore (articolo 1136, comma 4) e quindi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio: ciò, sia in prima che in seconda convocazione, dato il tenore -preciso e incondizionato: "sempre" approvate- della precitata disposizione di cui all'articolo 1136, e sempre fermi per la loro valenza generale (stesso articolo) i quorum costitutivi assembleari (rispettivamente, per la prima e seconda convocazione) di cui al primo (tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio intero e la maggioranza dei «partecipanti al condominio») e al terzo comma (tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei «partecipanti al condominio») del medesimo articolo or ora citato. L'assemblea per la delibera di "diniego di rinnovazione", dal canto suo, potrà essere eventualmente convocata da (o a richiesta di) due condomini (articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice) e dovrà essere tempestivamente comunicata -e comunque, prima della scadenza annuale- all'amministratore (che, in ogni caso, potrà anche prenderne formalmente atto -quindi, a verbale- in sede di assemblea).
Non si ritiene automaticamente applicabile all'assemblea in parola (e, quindi, salvo espressa deliberazione favorevole e previo suo inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea stessa) quanto previsto dal secondo periodo dell'articolo 1129, comma 10, e cioè la contestuale nomina -come in caso di revoca o dimissioni- di un nuovo amministratore: questo, per ragioni pratiche ma anche per tuziorismo, non prevedendolo espressamente la norma (che si limita, appunto, alla revoca o alle dimissioni). Al proposito, va infatti sottolineato che il "diniego di rinnovazione" è istituto del tutto diverso dalla "revoca", potendo solo la seconda intervenire anche nel corso del mandato, così come precisato -con l'espressione «in ogni tempo»- all'articolo 1129, comma 11.
Ancora, deve dirsi che non si ritiene applicabile al rinnovo tacito la disposizione che prevede che, «ad ogni rinnovo dell'incarico», l'amministratore condominiale comunichi i propri dati anagrafici e le altre informazioni di cui alla stessa disposizione (articolo 1129, comma 2). Ciò, naturalmente, sul presupposto che sia obbligo dell'amministratore -come si ritiene- comunicare senza ritardo a tutti i condomini ogni variazione che intervenga, nei dati e nelle informazioni fornite, in corso di mandato.
Per completezza, va ricordato che -nelle assemblee di cui s'è trattato, come in ogni altra- devono essere conteggiati fra gli intervenuti anche i conferenti delega, mentre il condomino proprietario di più unità immobiliari sarà da conteggiarsi in ragione di un intervenuto. Va pure ricordato, sempre in materia di assemblee, che i quorum costitutivi devono sussistere al momento della costituzione dell'assemblea, essendo ininfluente che alcuni condomini si allontanino ad assemblea in corso, fino anche ad abbattere il quorum necessario per il suo inizio (articolo Il Sole 24 Ore del 20.03.2013).

CONDOMINIOCondominio, la riforma gioca d'anticipo. Le regole saranno in vigore il 18 giugno ma già oggi si possono preparare delibere e documenti.
INTRECCIO NORMATIVO/ L'impatto sarà diverso a seconda che l'edificio sia dotato di un regolamento di tipo contrattuale o assembleare.

Applicazione delle disposizioni sulle parti comuni previste dall'articolo 1117 del Codice civile anche in situazioni come il supercondominio, in quanto compatibili
La riforma del condominio è già cominciata. O, meglio, consente di giocare d'anticipo. Le nuove regole entreranno in vigore il 18 giugno –fra tre mesi esatti–, ma fin da subito i proprietari di casa e gli amministratori possono cominciare a tenerne conto.
Vediamo qualche caso pratico. Chi vuole modificare la destinazione d'uso delle parti comuni, per esempio trasformando in parcheggio una parte del cortile o dando in affitto la vecchia portineria in disuso, farà bene a sbrigarsi, perché con la riforma servirà una maggioranza rafforzata –e più difficile da raggiungere– pari a quattro quinti dei condòmini e dei millesimi (si veda l'articolo a destra).
Chi sta pensando di installare i pannelli solari per produrre l'acqua calda destinata al proprio alloggio, invece, può già iniziare a informare l'amministratore, che avrà il tempo per suggerire eventuali alternative alla collocazione sul tetto o comunque per convocare l'assemblea e deliberare adeguate garanzie. E ancora, chi vorrebbe acquistare un impianto comune di videosorveglianza può iniziare a informarsi sui costi e a parlarne con gli altri condòmini: con la riforma il quorum scende (metà più uno degli intervenuti in assemblea che rappresentino metà del valore), mentre fino a oggi ci sono stati giudici che hanno chiesto l'unanimità.
L'incrocio tra la riforma e le vecchie regole del Codice civile del 1942 è in qualche modo inevitabile. Le nuove norme, infatti, si applicheranno in toto ai condomini costituitisi dal 18 giugno in poi, mentre per quelli già esistenti bisognerà coordinarle con le disposizioni regolamentari di ogni edificio, ferma restando la validità delle disposizioni "contrattuali", preparate a suo tempo dal costruttore e allegate al rogito o comunque adottate all'unanimità.
La necessità di muoversi per tempo, invece, deriva dal fatto che per sfruttare molte delle novità ci vogliono procedure complesse e tempi lunghi. Pensiamo alla possibilità di staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato. La norma è decisamente criticabile, perché non tiene conto delle direttive europee e delle disposizioni di settore per il risparmio energetico (tant'è vero che ne è già stata chiesta la modifica, si veda l'articolo in basso), ma è fuor di dubbio che chi vuole sfruttarla deve attivarsi adesso. Per arrivare in tempo alla prossima accensione autunnale degli impianti, un condòmino potrebbe intanto farsi predisporre da un tecnico una perizia per provare che dal suo distacco non derivano aggravi dei costi né squilibri di funzionamento per gli altri proprietari, informando nel frattempo l'amministratore perché lo comunichi nell'assemblea più vicina.
In altri casi è l'amministratore ad avere la possibilità di anticipare la riforma, così da non farsi cogliere impreparato. Per esempio, può redigere la tabella con i giorni e gli orari di ricevimento e organizzarsi per l'apertura di un conto corrente condominiale: due buone prassi già abbastanza diffuse, ma non adottate ancora da tutti. Inoltre, può convocare l'assemblea di fine mandato –ove possibile– per approvare i rendiconti e iniziare a informare i condòmini morosi che con la riforma sarà obbligato ad adire le vie legali entro sei mesi per il recupero crediti, con la possibilità di sospendere l'erogazione dei servizi in caso di gravi ritardi.
Altri adempimenti sono documentali, ma non per questo meno importanti. L'amministratore può senz'altro iniziare a raccogliere i dati dei condomini e dei documenti tecnico-amministrativi e a predisporre i quattro registri richiesti dalla riforma: registro dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, di contabilità e di anagrafe condominiale. Non solo: potrebbe anche iniziare a informarsi sull'opportunità di proporre ai condòmini l'attivazione di un sito internet su cui pubblicare in modo tempestivo e trasparente le informazioni sulla gestione dell'edificio e sulle spese.
L'articolo 1117-bis sarà poi di grande aiuto per disciplinare il supercondominio, figura giuridica frequente nei complessi immobiliari costituiti da più edifici: in questi casi, se manca una specifica regolamentazione, si applicherà la normativa sul condominio, eliminando così ogni dubbio. E se i partecipanti sono più di 60, ogni condominio può già designare il proprio rappresentante (articolo Il Sole 24 Ore del 18.03.2013).

CONDOMINIORiforma del condominio/ Tabelle millesimali corrette a maggioranza. Ma la modifica è possibile senza assenso di tutti solo nei casi previsti dalla legge.
IL QUADRO/ La rettifica con consenso parziale è possibile per eliminare gli errori o per il cambio di condizioni dell'edificio.

La riforma del condominio interviene anche sulle tabelle millesimali. Il nuovo articolo 68 delle Disposizioni di attuazioni del Codice civile (riscritto dalla legge di riforma 220/2013) stabilisce che, ove non precisato dal titolo, ai sensi dell'articolo 1118 del Codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Ciò vale sia per l'accertamento (articolo 68) sia per la revisione o modificazione delle tabelle (articolo 69), sia per la ripartizione delle spese (articolo 1127 del Codice civile), sia per la partecipazione all'assemblea (articolo 1136).
La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 stabilendo che: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, Cc, nei seguenti casi:
● quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona del l'amministratore
».
La nuova normativa ha modificato sensibilmente la decisione delle Sezioni unite della Cassazione (sentenza n. 18477/2010). La Cassazione aveva infatti disatteso l'orientamento della giurisprudenza in base al quale per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini (si veda l'articolo qui sotto). L'affermazione che la necessità dell'unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di legittimità, e cioè che la tabella millesimale serve solo a esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato. Il valore di una cosa è quello che è, e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.
Alla luce di quanto sopra esposto, le Sezioni unite della Corte suprema avevano quindi affermato che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2.
Con la nuova norma (articolo 69, Disposizioni attuative Cc) le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate solo all'unanimità, salvo limitate e circoscritte ipotesi di revisione: a) nel caso di un errore; b) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare. Con questa formulazione sono state eliminate le ipotesi di espropriazione parziale o di innovazione di vasta portata.
Infine va chiarito che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.
L'errore non coincide con l'errore vizio del consenso.
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L'iniziativa
01 | LE CORREZIONI DA FARE
Dalla doppia maggioranza per gli interventi di risparmio energetico, ai nuovi obblighi (alcuni irrealizzabili) degli amministratori, alla possibilità di "distaccarsi" dal riscaldamento centralizzato, al fondo condominiale obbligatorio per la straordinaria manutenzione, solo per citarne alcune
02 | LA MOSSA VINCENTE
Per evitare che gli errori del legislatore impediscano la riforma, Il Sole 24 Ore ha lanciato l'iniziativa di «correggere la riforma». Hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Confai, Fna, Gesticond, Ordine degli avvocati di Milano, Unai e Uppi
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Gli altri casi. Le modalità di aggiornamento. Per gli «indici» contrattuali correzione all'unanimità.
IL VINCOLO/ Il regolamento interno non può prevedere la immodificabilità o la modifica a condizioni differenti da quelle di legge.

Per comprendere appieno la portata della sentenza di Cassazione n. 18477/2010 e delle modifiche apportate con la legge 220/2012 è necessario spiegare cosa si intenda per tabelle, come vengono calcolate e qual è la loro natura, ovvero se traggono la loro origine da un atto dispositivo o da una più semplice presa di coscienza di una valutazione tecnica.
Sappiamo che la funzione delle tabelle è quella di determinare i poteri e attribuire gli oneri relativi alla gestione del condominio. Anche il nuovo articolo 68 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede la quantificazione delle quote in «valori millesimali», soffermandosi non certo a spiegare o a determinare i criteri da utilizzare per addivenire a dette quote, bensì indicando quello di cui non va tenuto conto (canone locatizio, miglioramenti, stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare).
Quindi la determinazione viene lasciata ai tecnici che, partendo dai criteri indicati in una circolare del ministero dei Lavori pubblici (la 12480 del 1966 e la 2945 del 1993) con riferimento all'edilizia popolare, prendono in considerazione diversi elementi, come il coefficiente di destinazione della superficie (box, negozio, cantina, abitazione e altro), i coefficienti di luminosità, esposizione di piano eccetera. A ogni coefficiente si assegna un parametro che moltiplicati con i metri quadri dà un valore, cosiddetto "superficie virtuale" che poi viene tradotto in millesimi.
Il processo di calcolo sembra abbastanza semplice ma a complicarlo vi è il fatto che ogni tecnico spesso utilizza criteri diversi a cui assegna parametri differenti e, quindi, non è improbabile che una stessa unità immobiliare, senza subire variazioni di sorta, se valutata da due tecnici diversi, può essere rappresentata da valori che si discostano anche del 20 per cento.
Per poter comprendere se davvero le tabelle possono essere modificate all'unanimità o a maggioranza bisogna preventivamente stabilire se le stesse hanno un'origine negoziale, ovvero contrattuale, oppure sono un semplice atto di adesione a una valutazione esposta da un tecnico.
Le tabelle di natura contrattuale, ovvero quelle stabilite e sottoscritte da tutti i condomini in quanto frutto di espressa convenzione, non sono modificabili a maggioranza neppure dopo la sentenza del 2010. Esse hanno la stessa natura dei regolamenti contrattuali e quindi la loro modifica presuppone l'accettazione dell'intera compagine condominiale. La necessità, invece, di modificare le tabelle sopraggiunge nel caso di sopraelevazioni o di incremento di superfici (si pensi alla chiusura di un balcone o alla costruzione di un soppalco) o di incremento delle unità immobiliari (si pensi al recupero dei sottotetti o alla costruzione sotterranea di box) e in questo caso la sentenza della Cassazione è intervenuta affermando che era sufficiente la maggioranza, sempre che non si trattasse di tabelle di natura convenzionale.
Si ricordi, infine, che l'articolo 72 delle Disposizioni di attuazione, non modificato dalla legge di riforma, stabilisce che il regolamento di condominio non può derogare alle disposizioni del precedente articolo 69. Ciò significa che il regolamento di condominio non può prevedere l'immodificabilità delle tabelle millesimali né prevederne la modifica a condizioni differenti rispetto a quelle legislativamente stabilite
(articolo Il Sole 24 Ore del 09.03.2013).

CONDOMINIORiforme. Basta l'80% dei consensi. In condominio arrivano piscine e campi da calcio.
La riforma del condominio (legge 220/2012) ha stabilito, in tema di modificazioni delle destinazioni d'uso, che per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (è il nuovo articolo 1117-ter). Una maggioranza comunque difficile da ottenere.
In questi casi la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti previsti.
Naturalmente la nuova normativa riguarda solo le modificazioni che siano legittime, che cioè corrispondono a esigenze di interesse condominiale. Non sono, quindi, consentite, se non all'unanimità, modifiche che siano finalizzate a soddisfare l'interesse particolare di un condomino o di un gruppo di condomini (Cassazione, sentenza n. 17397/2004). La nuova normativa non è –per esempio– applicabile alla trasformazione, anche solo parziale, del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo del singolo condomino (Cassazione, n. 5753/2007 e 24414/2006), Tra l'altro, il nuovo articolo 1117-ter stabilisce, altresì, che sono vietate le modificazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Limiti, questi, già sanciti dall'articolo 1120 (rimasto in vigore) che aggiunge, riguardo alle innovazioni, che «non devono essere rese talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino». Non si può, quindi, condividere qualsiasi interpretazione di diversificazione dei limiti e delle preclusioni tra innovazioni e modifiche di destinazione d'uso.
E, venendo all'applicazione pratica della nuova norma, si possono configurare alcune ipotesi: ad esempio, installazione di una piscina, di un campo di tennis o di calcio nell'area comune, la modifica della destinazione pertinenziale dei locali adibiti ad alloggio del portiere, l'accorpamento di più edifici in un unico condominio.
Riguardo alla tutela delle destinazioni d'uso il nuovo articolo 1117-quater prevede che, nel caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione anche mediante azioni giudiziarie. La nuova norma è solo ricognitiva di quanto è già presente nella prassi condominiale.
L'unica effettiva modifica riguarda la facoltà di convocazione dell'assemblea attribuita al singolo (e non più a due condomini con 166,66 millesimi). D'altra parte, la giurisprudenza è costante nell'affermare che ciascun condomino è legittimato ad agire in giudizio per la tutela del bene che interessa la generalità dei condomini (Cassazione, sentenze 10717/2011, 7300/2010 e 3900/2010) (articolo Il Sole 24 Ore dell'08.03.2013).

CONDOMINIORiforme da correggere. Una svista del legislatore rende necessario intervenire prima del 18 giugno.
Condominio, disabili penalizzati. Le nuove maggioranze rendono difficile eliminare le barriere.

Una delle conseguenze più imprevedibili (e probabilmente neppure davvero voluta dal legislatore) della riforma della disciplina sul condominio contenuta nella legge 220/2012 –che entrerà in vigore il 18 giugno– è l'elevazione della maggioranza prevista dall'attuale normativa per deliberare le innovazioni dirette a eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati.
Si tratta di una previsione che di sicuro non trova alcuna valida giustificazione, eppure l'articolo 27 della legge di riforma modifica l'articolo 2, comma 1, della legge 09.01.1989, n. 13 e stabilisce, con un rinvio al nuovo comma 2 dell'articolo 1120 del Codice civile (il quale a sua volta, rinvia al secondo comma dell'articolo 1136), che l'assemblea condominiale delibera le innovazioni relative all'abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Invece l'originario (e ancora in vigore fino al 18 giugno) testo dell'articolo 2, comma 1, della legge 13/1989 ha consentito finora di approvare queste delibere, purché adottate in un'assemblea di seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Se anche l'obiettivo fosse stato quello di rendere la maggioranza per eliminare le barriere architettoniche più omogenea a quelle previste da altre similari leggi speciali, come l'articolo 26 della legge 10/1991 sul risparmio energetico e l'articolo 2-bis, comma 13, della legge 66/2001 sugli impianti di radiodiffusione satellitare, questa non sembra proprio una valida ragione per elevare una maggioranza "agevolata" che risponde a una esigenza sociale e a un principio costituzionale, come è stato evidenziato dalle più recenti sentenze emesse dalla Corte di cassazione sull'argomento.
Infatti, con la sentenza n. 18334/2012 la Cassazione ha affermato che in generale i rapporti fra condomini devono essere informati al principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi, e che quindi il principio di solidarietà condominiale trova applicazione, a maggior ragione, per la tutela dei diritti fondamentali dei disabili.
Con la precedente sentenza n. 2156/2012, relativa alla costruzione di un ascensore nella tromba delle scale con riduzione dei gradini, la Cassazione ha stabilito che nell'ambito della valutazione comparativa delle opposte esigenze (da un parte dei portatori di handicap a installare l'ascensore e dall'altra dei condomini a continuare a fruire nella sua interezza della scala, che viene ristretta senza però diventare inservibile), deve prevalere la prima, in conformità ai principi costituzionali della tutela della salute (articolo 32 della Costituzione) e della funzione sociale della proprietà (articolo 42).
Stando così le cose, non si comprende allora il motivo per cui il legislatore della riforma ha deciso di elevare l'attuale maggioranza proprio in un settore che coinvolge interessi talmente delicati e importanti.
Dovendo la nuova disciplina entrare in vigore fra poco più di tre mesi è allora auspicabile che la maggioranza sulle barriere architettoniche venga riportata al suo testo originario prima di quella data.
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01 | CORREGGERE È NECESSARIO
La riforma del condominio è a 100 giorni dall'entrata in vigore (prevista per il 18 giugno) e ormai è stata passata al microscopio da uffici studi ed esperti delle associazioni, studiosi, magistrati e avvocati. Le criticità sono emerse e insieme a esse la necessità di intervenire prima dell'entrata in vigore, per evitare il rischio che la riforma parte zoppa
02 | LA MOSSA VINCENTE
Per questo Il Sole 24 Ore ha lanciato l'iniziativa di «correggere la riforma», approfittando del periodo di "vacanza" di sei mesi concesso dalla norma (la legge 220/2012). Hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Fna, Gesticond, Ordine degli avvocati di Milano, Unai e Uppi
03 | I PASSAGGI
Il primo passo è già stato fatto: l'iniziativa del Sole 24 Ore ha raccolto le adesioni del settore che, su invito del giornale, hanno già inviato le loro proposte di modifica. Compito del Sole è ora quello di elaborarle in un testo di modifica normativa agile e che risolva i problemi maggiori, quelli che davvero potrebbero impedire il decollo della riforma. Il testo sarà condiviso da tutte le associazioni e verrà presentato in maggio al nuovo Governo.
La presentazione
L'idea di «correggere la riforma del condominio» è maturata negli scorsi mesi e ieri è stata lanciata sulle pagine del Sole 24 Ore. I passaggi dell'iniziativa (illustrati qui accanto) prevedono alla fine un convegno, organizzato dal Sole 24 Ore, nel quale verrà presentato il disegno di legge, risultato degli sforzi collettivi del giornale e delle associazioni del settore (articolo Il Sole 24 Ore del 07.03.2013).

CONDOMINIOLe novità da salvare. Spazi più ampi per le iniziative dei singoli proprietari.
Impianti individuali nelle parti comuni.

Via libera per il singolo condomino o anche a un gruppo di loro all'installazione su parti comuni condominiali di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (le paraboliche) e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo.
Anche se la recente normativa favorisce espressamente la centralizzazione degli impianti di ricezione, non è certo impedito al singolo condomino di continuare ad avvalersi di una antenna individuale o di installarne una nuova: si tratta del principio di libera manifestazione del pensiero con ogni mezzo di diffusione previsto dalla Costituzione (articolo 21). Solo un regolamento condominiale di natura contrattuale può limitare tale facoltà.
Il nuovo articolo 1122-bis prevede anche la facoltà per il condomino di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici o su altra idonea superficie comune (si veda il Sole 24 Ore di ieri).
Tutti questi interventi, se rispettosi dei divieti di cui si è detto, possono essere eseguiti dal condomino senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea e solo semmai sotto il suo vigile controllo. Attenzione però, perché se l'installazione dei nuovi impianti comportano delle modificazioni delle parti comuni, allora l'interessato ha l'obbligo di indicare all'amministratore il contenuto specifico degli interventi e le modalità con cui vuole porli in essere.
A questo punto l'assemblea, dopo aver preso atto delle modifiche che il condomino vuole apportare alle parti comuni, può prescrivere soluzioni alternative di esecuzione e imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico. La relativa delibera deve essere assunta con l'elevata maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 del Codice civile, cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno e due terzi dei millesimi. La pratica condominiale insegna però che simili maggioranze sono difficilmente raggiungibili in assemblea, quindi al condomino resterà solo l'obbligo del rispetto dei più generali limiti impostigli dall'articolo 1102 in tema di uso particolare delle parti comuni (articolo Il Sole 24 Ore del 07.03.2013).

CONDOMINIOLe nuove regole. L'entrata in vigore il 18 giugno consente al Parlamento di evitare che la norma arrivi «zoppa» al traguardo.
Condominio, riforma da rivedere. Va risolto il caso delle due maggioranze su opere per il risparmio energetico.
Nella riforma del condominio sono tante le cose da cambiare (si veda la scheda qui a fianco) ma tra le sviste del legislatore sull'uso più o meno inteso delle parti comuni una è decisamente vistosa: alcune modifiche al Codice civile ora risultano in aperto contrasto con altri articoli dello stesso Codice che non sono stati toccati dalla riforma. In particolare, il nuovo articolo 1120, comma 2, punto 2, prevede che le innovazioni aventi a oggetto opere e interventi volti al contenimento del consumo energetico, quali la produzione di energia attraverso l'uso di fonti rinnovabili, da parte del condominio o di terzi, sul lastrico solare o su altra idonea superficie comune, sono disposte con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Ma lo stesso legislatore è intervenuto a modificare l'articolo 26, comma 2, della legge 10/1991, che prevede, per gli stessi interventi, una maggioranza meno qualificata: quella degli intervenuti, che rappresenti un terzo del valore dell'edificio. Questa discrepanza così marcata potrebbe essere giustificata dal fatto che nel secondo caso la delibera condominiale si fonderebbe su un preventivo attestato di certificazione energetica o, comunque, su una diagnosi energetica che consentirebbe ai condomini di effettuare una scelta più precisa e ponderata. Va anche detto che in un caso, quello dell'installazione della termoregolazione, usando l'articolo 26 (nuovo comma 5) diventa possibile anche l'indispensabile variazione della ripartizione delle spese, questa volta con la maggioranza del 1120, comma 2. In ogni caso la mancanza di coordinamento rischia fortemente di ampliare i contrasti già esistenti in condominio.
Ma non è finita qui. Il nuovo articolo 1122-bis del Codice civile consente l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, a servizio di singoli proprietari, sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune, oltre che, naturalmente sulle parti di proprietà esclusiva dell'interessato senza alcuna preventiva delibera assembleare al riguardo. Solo qualora detti interventi vadano a modificare delle parti comuni, l'interessato è tenuto a darne comunicazione all'amministratore, indicando le opere che intende eseguire e le relative modalità di esecuzione delle stesse.
Le differenze sono evidenti. Tutto si gioca sulle parole "innovazione" e "modifica" delle parti comuni, termini tra i quali il confine rimane molto labile, soprattutto perché il legislatore afferma nell'articolo 1120 che questi interventi siano di natura innovativa per poi, nell'articolo 1122-bis, ritenere che queste opere, qualora siano nell'interesse di un singolo proprietario, possano semmai apportare delle modifiche alle parti comuni. Ma come contemperare questa norma, che necessariamente prevede un uso della parte comune a proprio esclusivo vantaggio (i pannelli solari, si sa, occupano buona parte del tetto), con l'ultimo comma degli articoli 1120 e 1102, rimasti invariati? In particolare l'articolo 1120, ultimo comma, vieta di rendere «talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino» e l'articolo 1102 stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Tutto ciò è ovviamente impraticabile: l'installazione a favore di un singolo condomino di un impianto a pannelli solari sul tetto o sul lastrico condominiale finirà inevitabilmente con il compromettere pari uso di questa parte comune da parte di altro comproprietario.
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I temi più discussi
01|L'AMMINISTRATORE
L'amministratore dovrà avere un diploma delle superiori, la polizza Rc professionale e aver seguito un corso di formazione iniziale e quelli periodici. Ma, se ha già svolto questa funzione per almeno un anno nell'ultimo triennio, potrà fare a meno di diploma e corso di formazione iniziale. Se poi è uno dei condòmini, evita anche la Rc professionale e la formazione periodica. Tra i nuovi obblighi dell'amministratore c'è quello di chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi, entro sei mesi dal consuntivo in cui sia indicata la spesa, e di redigere una contabilità trasparente, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa della gestione. I condòmini potranno verificare i giustificativi di spesa in ogni momento
02|LE DESTINAZIONI D'USO
La possibilità di «modificare» la destinazione d'uso delle parti comuni è una delle novità principali e apre la strada alla costruzione di box nel giardino o all'installazione di impianti di cogenerazione nei locali comuni. Ci vorrà l'80% dei condòmini e dei millesimi
03|I NUOVI IMPIANTI
Per decidere l'installazione di impianti (sull'intero edificio) di fonti rinnovabili, ricezione televisiva, videosorveglianza o per qualunque flusso informativo, occorre il consenso della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, con almeno 500 millesimi. Gli impianti individuali sono sempre leciti, salvo il «decoro architettonico»
04|IL «DISTACCO»
Sancito per legge il diritto al «distacco» dal riscaldamento centralizzato, ma solo se non emergono notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini
05|ANIMALI
Non sarà più possibile vietare la detenzione di animali domestici con i regolamenti condominiali votati in assemblea
06|SCALE E ASCENSORI
Per scale e ascensori la suddivisione delle spese sarà calcolata solo per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà esclusivamente in base al piano in cui si abita
07|IN ASSEMBLEA
Per l'assemblea in seconda convocazione ora ci vogliono almeno un terzo dei condòmini e dei millesimi, mentre prima questo minimo era richiesto solo per le delibere. Le impugnazioni delle delibere possono essere fatte solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti (articolo Il Sole 24 Ore del 06.03.2013).

CONDOMINIO: Condominio. Per i difetti di costruzione rispondono i proprietari
Non è sempre responsabile il condomino per i danni da cose in custodia, regolati dall'articolo 2051 del Codice civile. Infatti, risponde il proprietario, senza alcuna compartecipazione del condominio, per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare, soprattutto se tollerati.

Questo principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2840/2013.
La pronuncia riguarda un condomino –proprietario di una unità immobiliare posta all'ultimo piano e del sovrastante lastrico– che ha chiesto la condanna del condominio a eliminare il dissesto delle strutture del proprio appartamento provocate dalla mancata manutenzione del lastrico, o a rifondergli le spese sostenute a questo fine, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell'immobile.
Il condomino ha ottenuto pronunce favorevoli nei primi due gradi di giudizio, ma la Cassazione ha ribaltato le sentenze di merito, accogliendo il ricorso presentato da altri condomini. La Suprema corte ha evidenziato che i giudici d'appello, nel condannare il condominio a sostenere la spesa necessaria per il rifacimento della parte esterna delle mura perimetrali e del lastrico solare, non hanno dato conto dell'effettiva origine dei danni. Anzi, secondo i giudici di legittimità, la corte d'appello ha deciso prescindendo dal concreto accertamento delle cause dei danni: vale a dire se fossero riconducibili anche a vizi costruttivi. Mentre proprio l'accertamento delle cause dei danni, secondo la Cassazione, guida l'attribuzione dell'onere economico.
Infatti, per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione l'articolo 1126 del Codice civile, che regola la ripartizione delle spese di riparazione fra i condomini. Invece, con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica l'articolo 2051 del Codice civile, con l'accollo delle spese al proprietario esclusivo, senza alcuna compartecipazione del condominio (articolo Il Sole 24 Ore del 04.03.2013).

febbraio 2013

CONDOMINIO: G. Benedetti, La responsabilità dell’amministratore per la sicurezza del condomìnio - Legge 11.12.2012 n. 220 (Igiene e Sicurezza del Lavoro n. 2/2013 - tratto da www.ipsoa.it).

CONDOMINIORiforma forense. Il Cnf cambia linea sull'incompatibilità. Per l'avvocato è compatibile amministrare il condominio.
L'avvocato potrà continuare serenamente ad amministrare condomini.

Con il parere 20.02.2013 espresso dalla Commissione consultiva del Consiglio nazionale forense è stata ribaltata la risposta alla faq. n. 32 (poi scomparsa dal sito) sulla riforma forense.
L'accurata disamina della questione, che prendeva le mosse dall'articolo 18 della legge 247/2012, esclude l'incompatibilità in tutte le ipotesi in cui venga svolta l'attività di amministratore di condominio: anzitutto quella in cui sia un lavoro dipendente, dato che non si può instaurare un rapporto di questo tipo tra amministratore e condominio. Poi quella dell'assunzione della qualità di socio o amministratore di una società commerciale: il condominio è assimilabile alla figura del consumatore e quindi l'amministratore non potrà mai assumere tale qualifica.
L'amministratore è un mandatario, afferma la Commissione, quindi questo basta a escludere l'incompatibilità indicata nell'articolo 18 della legge 247/2012 relativamente all'esercizio di attività commerciale svolta in nome proprio o altrui: «l'amministratore, non agendo in proprio, non esercita nemmeno attività di impresa commerciale in nome altrui se è vero che nemmeno i mandanti l'esercitano».
Rimane il caso più frequente, quello dell'esercizio di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente. Secondo la Commissione, proprio perché l'attività «si riduce, alla fine, all'esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l'esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell'attività professionale forense sicché la circostanza che essa sia svolta con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione».
Assoluzione piena, quindi, per gli avvocati amministratori condominiali, dopo che la precedente faq. n. 32 aveva suscitato una levata di scudi (si veda Il Sole 24 Ore del 19 febbraio scorso).
La Commissione ha anche approfondito la questione esaminando la riforma del condominio (legge 220/2012, che entrerà in vigore il 18.06.2013), chiarendo che non «ha innovato la figura dell'amministratore perché se ne ha ampliato, sotto certi profili, poteri e responsabilità, non ha trasformato l'esercizio della relativa attività in professione vera e propria, o quanto meno in professione regolamentata» (articolo Il Sole 24 Ore del 23.02.2013).

CONDOMINIORIFORMA FORENSE/ I legali fuori dal condominio. L'avvocato non può avere incarico di amministratore. Il Cnf ha aggiornato le faq sulla nuova legge professionale.
L'avvocato non può fare l'amministratore di condominio. E il responsabile delle avvocature degli enti pubblici deve essere un avvocato. La nuova legge professionale (n. 247/2012) esclude che il legale possa occuparsi della gestione dei fabbricati condominiali e impone che la responsabilità degli uffici legali interni a una amministrazione sia attribuita a un iscritto all'albo.
Lo chiarisce il Consiglio nazionale forense, che ha aggiornato le faq sulla riforma forense.
Il Cnf si occupa a tutto campo degli effetti della riforma, da ultimo con particolare attenzione sul regime delle incompatibilità.
Amministrazioni condominiali. La professione di avvocato è incompatibile con l'attività di amministratore di condominio, che è diventata attività di lavoro autonomo, svolta necessariamente in modo continuativo o professionale. A supporto della risposta negativa il Cnf richiama la nuova disciplina in materia di professioni regolamentate senza albo (legge n. 4/2013). Dal canto suo la riforma forense esclude che l'avvocato possa esercitare qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuamente o professionalmente, fatte salve alcune eccezioni tassative. Tra queste non compare l'amministrazione dei condomini. Viene così modificata l'impostazione precedente a favore della compatibilità, motivata tra l'altro dal fatto che in assenza di un albo degli amministratori di condominio il professionista può svolgere le due attività permanendo sottoposto alle norme deontologiche degli avvocati (parere Consiglio nazionale forense 25.06.2009, n. 26).
Avvocati di enti pubblici. La legge di riforma fa salvi i diritti acquisiti degli avvocati già iscritti nell'elenco speciale dei dipendenti di enti pubblici. Alcune novità sono previste per le nuove iscrizioni. In particolare bisognerà adeguare il testo dei contratti individuali. Nel contratto di lavoro, infatti, si devono scrivere clausole a garanzia dell'autonomia e indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica dell'avvocato. Inoltre l'ente pubblico deve prevedere la stabile costituzione di un ufficio legale nella propria pianta organica, con specifica attribuzione della trattazione degli affari legali dell'ente. A favore dell'avvocato si deve prevedere l'esclusiva della trattazione degli affari legali dell'ente a tale ufficio. Inoltre il capo dell'ufficio deve essere un avvocato iscritto all'elenco speciale. Infine l'avvocato responsabile deve esercitare i propri poteri in conformità con i principi della legge professionale.
Incompatibilità. Lo svolgimento della professione è incompatibile con la qualità di socio illimitatamente responsabile o di amministratore di società di persone, aventi quale finalità l'esercizio di attività di impresa commerciale, in qualunque forma costituite; è incompatibile con la qualità di amministratore unico o consigliere delegato di società di capitali, anche in forma cooperativa, e con la qualità di presidente di consiglio di amministrazione con poteri individuali di gestione. Sono previste delle eccezioni qualora l'oggetto della attività della società sia limitato esclusivamente all'amministrazione di beni, personali o familiari, e per gli enti e consorzi pubblici e per le società a capitale interamente pubblico.
Eccezioni. Tra le eccezioni alle incompatibilità la riforma elenca l'iscrizione nell'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell'elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell'albo dei consulenti del lavoro. Inoltre è consentito l'esercizio della professione a docenti e ricercatori in materie giuridiche di università, scuole secondarie (pubbliche o private parificate), istituzioni ed enti di ricerca e sperimentazione pubblici. Per i docenti (professori ordinari e associati di ruolo) e ricercatori universitari a tempo pieno permane l'iscrizione nell'elenco speciale, con al precisazione che devono esercitare la professione nei limiti consentiti dall'ordinamento universitario (articolo ItaliaOggi del 13.02.2013 - tratto da www.corteconti.it).

CONDOMINIO: Regolamento quasi blindato. Per le modifiche la forma scritta è requisito essenziale. La Cassazione: non si cambia la destinazione d'uso dei locali solo con accordo unanime.
Le modifiche al regolamento condominiale devono essere effettuate per atto scritto perché, in mancanza, le stesse non possono considerarsi produttive di effetti. Il comportamento concludente osservato nel tempo dai condomini che non si siano mai opposti ad attività contrarie a un divieto regolamentare non può quindi mai comportare la modifica della relativa disposizione.
Il regolamento di natura contrattuale, inoltre, vincola tutti i condomini, compreso il comproprietario che sia anche l'originario costruttore dell'edificio ed estensore materiale dell'atto.

Sono questi i chiarimenti forniti dalla II Sez. civile della Corte di Cassazione con la sentenza 05.02.2013 n. 2668.
Il caso concreto. Nella specie un condomino proprietario di alcuni locali a piano terreno destinati ad autorimessa era stato citato in giudizio dall'amministratore che lamentava il mutamento della destinazione d'uso degli stessi, trasformati in comunità di alloggio per minori e anziani, nonostante un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale. Il proprietario si era difeso sostenendo sia che il regolamento non lo vincolasse, in quanto originario costruttore dell'edificio e materiale estensore dell'atto, sia che detto divieto, a fronte della tolleranza mostrata dalla compagine condominiale, dovesse ritenersi ormai del tutto venuto meno. Sia in primo che in secondo grado le eccezioni avanzate dal condomino erano però state ritenute infondate. Di qui la decisione del proprietario dei locali di presentare ricorso in Cassazione.
La decisione della Suprema corte. I giudici di legittimità, nel richiamare sul punto le conclusioni alle quali erano giunte le sezioni unite nella sentenza n. 943/99, pur riconoscendo vigente nell'ordinamento il principio generale della libertà di forme, hanno chiarito che la formazione del regolamento condominiale deve necessariamente avvenire in forma scritta, poiché il codice civile prevede (ancor più dopo la riscrittura dell'art. 1130 operata dalla legge di riforma n. 220/2012) che lo stesso sia allegato a un apposito registro.
A maggior ragione, dunque, le eventuali modifiche di quest'ultimo devono avvenire anch'esse per iscritto, anche perché se di natura assembleare esse risulteranno da apposite deliberazioni assembleari da trascrivere anch'esse nello specifico registro tenuto dall'amministratore, se di natura contrattuale le stesse comunque incideranno su diritti reali dei condomini relativi alle proprietà esclusive o alle parti comuni. Per questo motivo la Suprema corte ha rigettato il ricorso presentato dal condomino, condannandolo anche alle spese del giudizio di legittimità.
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La potestà del proprietario ha limiti.
È convinzione diffusa tra i condomini quella di essere padroni in casa propria nel senso, cioè, di essere liberi di realizzare nel proprio appartamento nuovi manufatti o modifiche interne o di potervi svolgere qualunque tipo di attività. Spesso, però, a prescindere dai divieti di legge in campo civilistico ed edilizio, possono esserci specifiche norme contrattuali del regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario e accettate dai condomini nei relativi atti di acquisto che possono limitare le facoltà del singolo comproprietario all'interno delle proprietà esclusive.
• I limiti del regolamento: il divieto di opere interne o del mutamento di destinazione.
Se il regolamento contiene una clausola contrattuale che impedisce di compiere qualsiasi opera interna, il singolo condomino non può, per esempio, dividere l'abitazione in due unità immobiliari, riunire due appartamenti con costruzione di servizi e accessi nuovi, trasferire un bagno da un locale all'altro, costruire un locale deposito nel giardino ecc. Da notare che è possibile pure che una norma del regolamento consenta al singolo condomino di eseguire opere interne, del tipo di quelle sopra elencate, soltanto previa autorizzazione dell'assemblea dei condomini.
Una clausola siffatta, che sia stata accettata dall'intera collettività condominiale, pone un ostacolo alla realizzazione di opere interne che vale per tutti i condomini, i quali sono costretti a rivolgersi all'assemblea per ottenere un'autorizzazione in deroga. Che poi l'assemblea, con suo libero apprezzamento, possa consentire a un condomino e negare a un altro la realizzazione di una determinata opera è conseguenza naturale di un meccanismo che i condomini hanno accettato nel regolamento condominiale, rimettendo alla volontà dell'assemblea tutte le decisioni in proposito.
È anche frequente che clausole regolamentari di natura contrattuale prevedano un espresso divieto di mutare la destinazione d'uso delle proprietà esclusive del singolo condomino. L'obiettivo di tali divieti è quello di evitare un godimento e un uso dei servizi e delle parti comuni superiore alle facoltà del condomino che operi la trasformazione dell'immobile. In presenza di tali limitazioni, quindi, non è possibile, per esempio, il mutamento della destinazione dei locali posti nel sottotetto da uso soffitta in abitazione: è ovvio, infatti, che tale modifica comporterebbe non solo la predisposizione dei servizi essenziali di luce, acqua e gas, ma anche un maggior aggravio di costi per i servizi condominiali e un'alterazione dell'uso o del godimento degli stessi rispetto ai limiti della quota millesimale di spettanza del condomino che abbia trasformato in abitazione il sottotetto. E naturalmente il discorso può riguardare anche la trasformazione di negozi in abitazioni, ma anche l'operazione opposta, cioè la trasformazione di locali abitativi in negozi.
• Le attività vietate dal regolamento condominiale.
Se nel regolamento si vogliono vietare alcune attività ma si utilizzano espressioni generiche che mirano a precisare solo gli inconvenienti indesiderati, si rende necessario procedere a un'interpretazione delle relative clausole che spesso, però, è fonte di controversia destinata a sfociare in una vertenza giudiziaria. Tuttavia non sempre lo sforzo interpretativo risulta particolarmente impegnativo. Così, per esempio, se nel regolamento vi è il divieto di attività notturna, non sarà certo possibile aprire nello stabile una panetteria con annesso laboratorio, ma non si potrà pretendere di evitare la vendita al pubblico di pane durante il giorno. In ogni caso è opportuno che il regolamento, in apposita clausola, indichi, con specifica descrizione, il contenuto delle limitazioni che si intenda porre alle unità immobiliari che compongono l'edificio.
Così se una norma (contrattuale) del regolamento, oltre alla destinazione a privata abitazione, preveda la possibilità di destinare gli appartamenti solamente ad attività professionali, non sarà possibile utilizzare gli stessi come discoteca o come bar. Non è escluso però che nel regolamento del condominio vengano utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione, nonché quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare): in tal caso, secondo la giurisprudenza, deve ritenersi, da un lato, che l'elenco delle attività vietate non sia tassativo, dall'altro lato che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l'idoneità a recare i pregiudizi sopra detti.
• I limiti della normativa condominiale.
La normativa condominiale di cui agli articoli 1117 e seguenti del codice civile prevede espressamente il divieto riferibile al singolo di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni. Tale principio è stato confermato anche dalla recente legge di riforma del condominio n. 220/2012, che proibisce lavori nella proprietà del singolo condominio che danneggino le parti comuni dell'edificio o che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Il discorso, comunque, riguarda anche quelle parti normalmente destinate all'uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale (per esempio le terrazze a livello).
Inoltre il divieto non sembra riguardare unicamente le opere che siano eseguite nell'unità immobiliare di proprietà esclusiva (per esempio la modifica della parete interna di un appartamento che potrebbe intaccare il muro maestro comune), ma comprende anche le attività compiute nell'unità immobiliare esclusiva (come rumore, immissioni odorose ecc.). In ogni caso, prima di realizzare opere (o attività) che possano mettere in pericolo le parti comuni, deve essere preventivamente informato l'amministratore, il quale ne riferirà quanto prima in assemblea (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.03.2013).

gennaio 2013

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Furto in condominio agevolato da ponteggi: chi ne risponde?
La sentenza in commento si pone sulla scia di quello che può essere considerato un orientamento giurisprudenziale unanime e ormai consolidato in tema di responsabilità dell’impresa appaltatrice e del condominio nell’ipotesi di furto consumato da persone introdottesi in un appartamento attraverso i ponteggi installati per i lavori di restauro/manutenzione dello stabile.
Tale pronuncia si differenzia da quelle emesse fino a questo momento per la particolarità del caso concreto e per la conclusione a cui è giunta la Corte d’Appello.
Nel caso de quo, per la prima volta, la Corte d’Appello, sulla base di un’analisi delle circostanze fattuali condivisa anche dal Supremo Collegio, ha dato rilievo ad elementi mai considerati prima d’ora, per quanto normativamente previsti quale causa di esonero di responsabilità.
Trattasi del comportamento colposo del condomino vittima del furto consistente, nel caso de quo, sia nella mancata adozione di cautele nella conservazione dei gioielli poi rubati, circostanza che secondo i giudici avrebbe agevolato, o comunque non evitato, la commissione del furto, sia soprattutto nell’aver aderito alla delibera con la quale il condominio decideva di non installare sui ponteggi l’impianto antifurto perché ritenuto troppo costoso.
Quest’ultimo elemento, in particolare, è stato ritenuto prevalente e determinante ai fini della decisione, con conseguente esclusione di ogni responsabilità, non solo in capo all’impresa esecutrice dei lavori, ma anche del condominio.
Quest’ultimo, proprio in ragione della decisione assunta, avrebbe potuto essere considerato l’unico responsabile del furto, responsabilità che, ai sensi dell’art. 1227 c.c., sarebbe stata diminuita in ragione del comportamento colposo del condomino che non conservava adeguatamente i propri valori.
All’impresa esecutrice dei lavori invece, essendosi limitata ad eseguire un ordine impartitegli dal condominio–committente, non poteva comunque essere imputato alcun profilo di responsabilità.
Invece, nel caso specifico, l’adesione del condomino alla delibera condominiale ha finito per annullare la responsabilità del condominio in quanto il condomino, aderendo alla decisione del condominio di non installare sui ponteggi alcun impianto antifurto, si era assunto il rischio di poter subire un furto.
Brevemente il fatto.
L’attore esponeva di aver subito nella propria abitazione un furto, assumendo che l’esecuzione dello stesso fosse stata agevolata dalla presenza di un ponteggio posto sulla facciata condominiale dall’impresa incaricata di eseguire i lavori.
Convenne pertanto in giudizio sia il condominio sia l’impresa appaltatrice, invocandone la responsabilità, rispettivamente, ai sensi dell’art. 2051 e dell’art. 2043, e chiedendone la condanna in solido al risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale adito, applicati gli artt. 2043 e 2051, accoglieva la domanda attorea.
Proposto appello da parte del condominio e dell’impresa, la Corte d’Appello di Milano, in totale riforma della sentenza di primo grado, respingeva le domande proposte nei confronti degli appellanti.
Proponeva quindi ricorso in Cassazione l’attore in primo grado.
Il Supremo Collegio confermava in toto la decisione resa in secondo grado.
Vediamo ora gli orientamenti giurisprudenziali registrati in materia.
Tradizionalmente la giurisprudenza sia di merito sia di legittimità individua, nell’impresa appaltatrice, il soggetto responsabile in via principale ai sensi dell’art. 2043 c.c. e, nel condominio, il soggetto responsabile in via concorrente ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Ovviamente, la responsabilità sia dell’impresa appaltatrice sia del condominio nei confronti del condomino è di tipo extracontrattuale, non essendo quest’ultimo parte del contratto di appalto stipulato direttamente tra il condominio e l’impresa esecutrice.
In particolare, la responsabilità dell’impresa appaltatrice è ravvisata qualora quest’ultima, trascurando le più elementari norme di diligenza e perizia e la doverosa adozione delle cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, in violazione del principio del “neminen laedere”, abbia colposamente creato un agevole accesso ai ladri, ponendo così in essere le condizioni del verificarsi del danno
(cfr. ex multis: Appello Roma, Sez. III, 11.01.2011; Trib. Torino, Sez. IV, 23.07.2008; Cass. Civ., Sez. III, 23.05.2006, n. 12111; Cass. Civ., Sez. III, 12.04.2006, n. 8630; Cass. Civ., Sez. III, 11.02.2005, n. 2844; Cass. Civ. Sez. III, 10.06.1998, n. 5775; Cass., civ., Sez. III, 23.05.1991, n. 5840; Cass., civ., Sez. III, 24.01.1979, n. 539).
Dal punto di vista processuale,
il condomino che agisce per ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza di un furto deve dimostrare:
• l’evento dannoso, ovvero il furto subito e i danni conseguenti;
• la condotta colposa del danneggiante, consistente, ad esempio nella mancata adozione di idonee misure di cautela o nell’installazione di un sistema non conforme alle prescrizioni contrattuali;
• il nesso di causalità tra l’evento dannoso e la condotta colposa.

Dal canto suo,
l’impresa appaltatrice, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova di avere adottato tutte le cautele atte ad evitare che le impalcature divengano un agevole accesso ai piani per i ladri, e quindi idonee ad impedire una più facile esecuzione dei furti, nonché l’eventuale prova che i ladri non si siano serviti dei ponteggi per accedere all’appartamento del condomino vittima del furto.
Il condominio può essere, invece, chiamato a rispondere del danno patito dal condomino secondo un duplice titolo di responsabilità, ovvero sia quale custode del fabbricato ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia per culpa in vigilando od in eligendo, allorché risulti che abbia omesso di sorvegliare l’operato dell’impresa appaltatrice oppure ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera, oppure quando risulti che l’impresa sia stata una semplice esecutrice degli ordini del committente ed abbia agito quale “nudus minister” attuandone specifiche direttive (cfr., ex multis: Trib. Terni, 11.05.2011; Cass. Civ., Sez. III, 17.03.2009, n. 6435; Trib. Milano, Sez. X, 20.04.2006; Cass. Civ., 09.02.1980, n. 913).
Trattandosi di responsabilità di tipo oggettivo, l’onere probatorio a carico del condominio risulta in tal caso più gravoso.
Il condomino, infatti, dovrà limitarsi a fornire la prova del fatto e del danno subito, mentre il condominio si libererà solo fornendo prova del caso fortuito, inteso in senso lato e comprensivo, quindi, del fatto del terzo e della colpa esclusiva del danneggiato.
Tradizionalmente,
per riconoscere al condomino il diritto al risarcimento dei danni conseguenti al furto subito, i giudici, sia di merito sia di legittimità, hanno ritenuto sufficiente la dimostrazione dell’ingresso dei ladri nell’appartamento per mezzo dei ponteggi, della presenza dei ponteggi e dell’assenza di norme di cautela, ritenendo per contro irrilevanti eventuali comportamenti colposi realizzati dagli stessi condomini vittime di furti quali, ad esempio, l’aver lasciato aperte le finestre attraverso le quali erano penetrati i ladri, oppure l’aver lasciato incustoditi i beni di valore sottratti (Corte di Cassazione, Sez. III civile, sentenza 28.01.2013 n. 1890 - link a www.altalex.com).

CONDOMINIO: Furti, condominio incolpevole. Non c'è responsabilità quando il ladro usa l'impalcatura. La Cassazione: niente risarcimento se l'assemblea ha votato contro l'impianto di allarme.
Per il furto subito da un condomino nel proprio appartamento e che sia stato agevolato dai ponteggi installati per procedere ai lavori di manutenzione delle parti comuni non sono responsabili né l'impresa edile né il condominio ove risulti che in assemblea i condomini, compreso quello derubato, abbiano rinunciato a deliberare l'installazione di sistemi antifurto.

È il principio espresso dalla III Sez. civile della Corte di Cassazione che, nella recente sentenza 28.01.2013 n. 1890, si è occupata del problema della responsabilità del condominio e delle imprese nel caso di furto in appartamento favorito dalle impalcature erette per la ristrutturazione dello stabile condominiale.
I fatti di causa.
Questa la vicenda portata alla decisione della Cassazione: un condomino aveva subito il furto di preziosi custoditi nel proprio appartamento e il furto, come spesso accade, era stato agevolato dalla presenza di ponteggi installati da un'impresa per realizzare lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale. Per quanto sopra il derubato aveva citato in giudizio sia il condomino sia l'impresa che aveva montato le impalcature, chiedendo che tribunale condannasse gli stessi al risarcimento dei danni subiti, cioè al rimborso di una somma pari al valore dei preziosi sottratti dall'abitazione.
La sentenza di primo grado aveva accolto i motivi del ricorrente, ma la stessa era stata impugnata dall'impresa e dal condominio che, in secondo grado, avevano vinto la causa. Secondo la Corte d'appello non era, infatti, stata provata la responsabilità dell'impresa. Secondo i giudici di secondo grado sebbene il condomino derubato avesse affermato che il furto si era verificato durante l'orario di lavoro e le tapparelle della stanza nella quale si trovavano i gioielli era bloccata, dalla ricostruzione dei fatti avvenuta in giudizio era emerso invece che la sottrazione dei preziosi si era prodotta oltre il termine di lavoro delle maestranze, mentre la tapparella era solo abbassata e priva di ogni sistema di blocco. Del resto era risultata la mancata adozione, da parte del condomino, di qualsiasi cautela idonea a evitare o a rendere più difficoltosa l'opera di eventuali ladri: i gioielli, infatti, non si trovavano in cassaforte, ma in una semplice scatola posta all'interno di un armadio della camera da letto.
La posizione della Cassazione.
Le precedenti considerazioni sono state pienamente condivise dalla Suprema corte che, in primo luogo, ha contestato l'assoluta genericità delle critiche mosse dal condomino nei confronti della decisione della Corte di appello. In ogni caso i giudici supremi hanno ritenuto corretta la decisione di merito non già perché il condominio e l'impresa avessero adottato tutti i provvedimenti necessari a evitare i furti, ma bensì perché vi era stata una delibera condominiale, a cui aveva assentito anche il condomino derubato, in cui per eccessiva onerosità l'assemblea aveva rinunciato all'installazione dei sistemi di allarme sul ponteggio.
Era stato, infatti, dimostrato che l'impresa aveva sollecitato l'installazione dell'antifurto proprio perché il ponteggio poteva facilitare l'ingresso di malintenzionati, ma l'assemblea condominiale non aveva aderito a tale richiesta. Il condomino ricorrente, inoltre, non aveva protetto adeguatamente i gioielli: infatti i preziosi rubati, nonostante l'ingente valore, erano contenuti in una scatola custodita nell'armadio e non in una cassaforte o in un blindato.
In ogni caso il ponteggio non era risultato pericoloso, né con caratteristiche volte ad agevolare l'intrusione di malintenzionati nell'appartamento del derubato (posto all'ottavo piano) (articolo ItaliaOggi Sette del 04.03.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: TRASFERIBILITA' DEI PARCHEGGI CONDOMINIALI.
L’art. 41-sexies della legge urbanistica 17.08.1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 06.08.1967 n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, imponendo di riservare detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell’edificio, e dei loro aventi causa.
Pertanto, sono nulle e sostituite ope legis dalla norma imperativa, ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c., le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all’uso ed al godimento dei condomini.
L’art. 12, comma 9, della L. 28.11.2005 n. 246, modificativo dell’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha efficacia retroattiva e trova applicazione per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.

Con la sentenza in esame la Cassazione torna ad occuparsi del vincolo pertinenziale gravante sugli spazi per parcheggi realizzati in un edificio condominiale.
La vicenda trae origine dalla pretesa avanzata da alcuni condomini di un edificio, con area seminterrata destinata a superficie di parcheggio, nei confronti di una società immobiliare, la quale si era riservata la proprietà nonché l’uso esclusivo del seminterrato in questione, procedendo alla vendita delle singole unità abitative dell’edificio in via separata rispetto all’area accessoria di esso.
Accertato che il seminterrato era, in virtù della rilasciata licenza edilizia, destinato all’uso di parcheggio e che tale destinazione risultava permanente ai sensi della L. 06.08.1967, n. 765 e della L. 28.02.1985, n. 47, la controversia veniva decisa nel merito mediante la condanna della società immobiliare al risarcimento dei danni subiti dai condomini per il denegato uso del seminterrato a garage e mediante la dichiarazione di nullità delle clausole contenute nel regolamento di condominio e negli atti di compravendita, nella parte in cui, riservando la proprietà e l’uso esclusivo del seminterrato alla società immobiliare, avevano sottratto tale spazio alla sua inderogabile destinazione, escludendolo dalle operazioni di trasferimento.
Contro la decisione della Corte d’Appello la società immobiliare proponeva ricorso per Cassazione.
In particolare la società lamentava, per quanto qui di interesse, la mancata applicazione, al caso di specie, della normativa di cui all’art. 12, comma 9, L. 28.11.2005, n. 246, in base alla quale «gli spazi per parcheggi realizzati in forza della L. 17.08.1942, n. 1150, art. 41-sexies, comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse», ritenendo che tale disciplina possa trovare applicazione anche nei giudizi già pendenti al momento dell’entrata in vigore della stessa, in cui non sia ancora stata definita una situazione giuridica con una pronuncia passata in giudicato.
E' noto come, secondo un costante orientamento, l’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della L. n. 765/1967, disponendo che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione (rapporto poi modificato dalla L. 24.03.1989, n. 122, che ha raddoppiato la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio), ha posto in essere una norma imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono.
Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione, e conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato ope legis con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino, salva restando la possibilità delle parti di ottenere, anche giudizialmente, un riequilibrio del sinallagma contrattuale (così, ad esempio, Cass., Sez. Un., 17.12.1984, n. 6602).
Tale orientamento non è mutato per effetto della entrata in vigore della L. 28.02.1985 n. 47, che, all’art. 26 ultimo comma ha stabilito che gli ‘‘spazi’’ di cui all’art. 18 cit. «costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile». Secondo la Suprema Corte, tale disposizione «non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza testuale alle già evincibili regole secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però restando quel vincolo pubblicistico» (Cass. civ., sez. II, 17.12.1993, n. 12495).
In definitiva, pertanto, secondo l’orientamento consolidato «la norma richiamata istituisce fra costruzioni e spazi di parcheggio ad esse progettualmente annessi una relazione che ha connotazione di necessità e di indispensabile permanenza, di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realità, che, nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un fabbricato in condominio comporta che detti spazi ricadano fra le parti comuni dell’edificio condominiale ex art. 1117 c.c. quando appartengano in comunione a tutti i condomini, ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto, reale, di uso spettante ai condomini medesimi quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o a uno solo dei componenti di questa»; «la normativa in discorso non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate» (così Cass. civ., sez. II, 13.04.1998, n. 3422).
Come è noto, nel 2005 è intervenuto sul punto il legislatore, prevedendo che «Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma dell’art. 41-sexies L. n. 1150/1942 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse» (L. n. 246/2005).
La novità legislativa ha immediatamente suscitato un dibattito circa la sua applicabilità rispetto ai contratti già conclusi.
Nella sentenza che si commenta, la Suprema Corte si conforma alle sue precedenti pronunce sul punto, affermando che la nuova disposizione trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l’efficacia retroattiva della norma va pertanto esclusa (cfr. Cass. civ., sez. II, 24.02.2006, n. 4264; 13.01.2010, n. 378; 05.06.2012, n. 9090) (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 24.01.2013 n. 1753 - tratto da Urbanistica e appalti n. 4/2013).

CONDOMINIO: Condominio. Le norme del regolamento. Decoro, ok a limiti più severi del Codice.
L'ECCEZIONE/ I vincoli di tipo contrattuale possono superare anche le previsioni di legge modificate dalla riforma.

Il regolamento condominiale può vietare qualunque alterazione del decoro architettonico dell'edificio purché sia di natura contrattuale.
Lo sottolinea la Corte di Cassazione, Sez. VI civile, nella sentenza 24.01.2013 n. 1748.
Alcuni proprietari pro indiviso di un'unità immobiliare in un edificio, avevano citato in giudizio il proprietario di una costruzione limitrofa con giardino, sul quale era stata edificata una struttura in aderenza all'immobile di loro proprietà, sino all'altezza del lastrico solare. L'obiettivo era quello di ottenere la demolizione della struttura, perché questa aveva alterato il decoro architettonico del complesso edilizio, in violazione dell'articolo 1120 del Codice civile, della normativa del Regio decreto 1165 del 1938 e del regolamento condominiale.
Mentre il tribunale accoglieva la domanda, condannando il convenuto a demolire l'edificazione e a pagare le spese di lite, la corte di appello, con una decisione basata sull'articolo 1120 del Codice civile, escludeva la lesione del decoro architettonico dell'edificio, ritenendo che il manufatto vi si inserisse perfettamente, non solo perché riproduceva analoghe strutture, ma perché presentava la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni dell'intero complesso.
La Cassazione, nell'accogliere parzialmente il ricorso, ha invece stabilito che in materia di condominio «l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio –aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio e accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini– possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 del Codice civile».
Questo principio, esposto in precedenti sentenze e ribadito nella sentenza 1748/2013, è sempre fatto salvo, nonostante la legge di riforma del condominio, nel modificare l'articolo 1122 del Codice civile, abbia disposto che, nell'unità immobiliare di sua proprietà o destinata all'uso individuale, il condòmino non può eseguire opere che danneggino le parti comuni o determino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Il richiamo allo stesso «pregiudizio» è previsto in altri due articoli di nuova formulazione: l'articolo 1117-ter (modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni), e l'articolo 1122-bis (installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). Poiché tutti gli articoli citati sono derogabili, il regolamento di condominio di natura contrattuale può riportare un concetto più o meno rigoroso di «decoro architettonico» al quale ogni condomino dovrà attenersi (articolo Il Sole 24 Ore del 18.02.2013).

CONDOMINIO: Il singolo condòmino ha la facoltà di eseguire opere che siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere (vedansi, in particolare, gli articoli 1122 e 1127 del codice civile).
- Premesso:
Alla signora G., persona disabile proprietaria con il coniuge di due unità residenziali (5^ piano ed attico) nel condominio in via ... di Conegliano, venivano ingiunti dal comune la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per l’abusiva realizzazione al piano attico di un locale accessorio ad uso lavanderia-stenditoio (ordinanza 16.02.2006 n. 33-prot. 8098), in conseguenza del voto contrario all’esecuzione dei lavori espresso dall’assemblea condominiale.
Tale parere era motivato con richiamo all’art. 53 del regolamento edilizio, il quale consente la costruzione di locali accessori con un massimo di mc. 150 per fabbricato, da realizzare esclusivamente in aderenza al corpo di fabbrica principale.
...
- Considerato:
L’odierna controversia è caratterizzata dal fatto che le opere edili in questione -destinate ad alleviare la disabilità della ricorrente ma contestate dal comune resistente con riguardo al dissenso manifestato dal condominio, il quale non intende neanche adattare la lavanderia condominiale non agibile- devono essere realizzate all’attico nella porzione di piano in proprietà individuale della condòmina deducente, a sue cure e spese, senza interessamento delle parti comuni dell’edificio se non per l’aderenza a murature perimetrali condominiali e senza arrecare pregiudizio agl’immobili di proprietà esclusiva di altri condòmini (i quali perciò non sono privati, né collettivamente né singolarmente, di nessuna pur minima utilità dominicale, concreta o potenziale).
Dette opere, le quali non rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, non sono quindi in contrasto con la specifica destinazione delle parti comuni e non vanno ad incidere sulla proprietà condominiale, laddove il condominio, che è un mero ente di gestione unicamente deputato a gestire le parti comuni dell’edificio e la funzionalità dei servizi d’interesse comune dei singoli condòmini, ha assunto una condotta emulativa nel negare comodità elementari per nulla pregiudizievoli agli altri condòmini, ma indispensabili per la ricorrente.
La legge 09.01.1989 n. 13, recante disposizioni per favorire l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati e che consente, tra l’altro, le innovazioni finalizzate a realizzare idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari a determinate condizioni (maggioranze previste dall’art. 1136, commi secondo e terzo, del codice civile, ovvero l’esecuzione diretta a proprie spese, in caso di rifiuto o silenzio da parte del condominio), nel caso qui in trattazione non è neppure rilevante, perché il singolo condòmino ha la facoltà di eseguire opere che siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere (vedansi, in particolare, gli articoli 1122 e 1127 del codice civile).
Non è pertanto comprensibile neanche il comportamento contraddittorio assunto nella vicenda dal comune, il quale da un canto attribuisce valore ostativo al parere contrario all’esecuzione dei lavori in argomento espresso dall’assemblea condominiale, e dall’altro assume come possibile l’utilizzazione da parte della ricorrente della volumetria autorizzabile di 150 mc. per la realizzazione di locali accessori (art. 53 del regolamento edilizio), in quota proporzionale ai millesimi di proprietà.
Per concludere, il ricorso va accolto sotto i profili della contraddittorietà e del difetto d’istruttoria della domanda edilizia, annullando l’atto impugnato e fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’amministrazione comunale, tenuta a riprovvedere sulla questione (Consiglio di Stato, Sez. I, parere 18.01.2013 n. 141 - link a www.giustizia-amministrativa.it).

CONDOMINIO: Beni comuni, modifiche libere. Basta la maggioranza. Caso a parte è l'innovazione. Una sentenza della Cassazione chiarisce quali sono i poteri decisionali dell'assemblea.
L'assemblea condominiale può, a maggioranza, modificare o addirittura sopprimere un servizio comune, anche se questo è stato istituito e disciplinato dal regolamento, a patto che ciò non vada a incidere sui diritti dei singoli condomini. Rientra, infatti, nei poteri dell'assemblea disciplinare i beni e i servizi comuni per assicurarne una migliore e più razionale utilizzazione, anche quando ciò comporti la dismissione o il trasferimento degli stessi.
Lo ha stabilito la II Sez. civile della Corte di Cassazione nella sentenza 16.01.2013 n. 945.
Il caso concreto. Due condomini avevano citato dinanzi al tribunale il proprio condominio per impugnare la delibera con la quale era stato autorizzato a maggioranza il passaggio della tubazione del gas in facciata e l'uso dell'attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l'eventuale caldaia di produzione di acqua calda. Il condominio aveva quindi resistito alla domanda sostenendo che i collettori condominiali dei rifiuti avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune e non ne avevano acquistata un'altra e che pertanto la delibera era stata assunta legittimamente, in quanto non aveva a oggetto un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c..
Il tribunale aveva rigettato la domanda e i condomini avevano quindi interposto appello, ottenendo la revisione della sentenza. La Corte di merito aveva infatti ritenuto che la decisione dell'assemblea di allocare nel vano destinato alla pattumiera il contatore e l'eventuale caldaia del gas costituisse certamente una innovazione, non vietata ma pur sempre implicante un utilizzo esclusivo, sia pure frazionato, della parte comune, radicalmente diverso da quello passato e da quello presente, ma non per questo irrilevante: la presenza ai piani inferiore e superiore delle caldaie a gas, il passaggio dei tubi, l'eventuale esecuzione dei lavori per la messa a norma degli impianti dovevano infatti considerarsi tutti atti innovativi, conseguenti alla delibera. Quest'ultima, pertanto, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza dei due terzi del valore dell'edificio, che nella specie non era stata raggiunta. Di qui il ricorso in Cassazione da parte del condominio.
La decisione della Suprema corte. La seconda sezione civile della Cassazione, nell'accogliere il ricorso del condominio, ha in primo luogo chiarito come l'assemblea abbia il potere di decidere sull'intera gestione dei beni, degli impianti e dei servizi comuni. Poiché nella gestione delle parti comuni sulla base del criterio dell'unanimità la volontà contraria di un solo partecipante al condominio sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione dell'assemblea, a parere della Suprema corte basta una deliberazione a maggioranza per modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio, purché si rimanga nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento del medesimo, senza incidere sui diritti dei singoli condomini.
Per quanto riguarda le innovazioni, i giudici di legittimità hanno quindi ricordato che, ai sensi dell'art. 1120 c.c., è da considerarsi tale non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quelle che alterino l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determinino la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito di applicazione di quanto previsto dall'art. 1102 c.c. in tema di comunione.
Nel caso di specie è stato quindi ritenuto che la decisione dell'assemblea condominiale di sigillare le cosiddette canne pattumiere non comportasse l'approvazione di un'innovazione vietata, ma consistesse soltanto in una diversa modalità di svolgimento del servizio di smaltimento dei rifiuti, che può essere adottata dalla maggioranza dei condomini sulla base di valutazioni di opportunità che, come tali, rimangono insindacabili, quanto al merito, da parte dell'autorità giudiziaria (articolo ItaliaOggi Sette del 04.02.2013).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA: Parcheggi, in vendita ciò che resta. La corte di cassazione sulle aree del fabbricato.
Una volta raggiunta la minima percentuale di spazio-parcheggio, le altre aree del fabbricato, non costituendo pertinenza, possono essere liberamente vendute, locate o formare oggetto di altri negozi giuridici.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza 16.01.2013 n. 943.
Più propriamente, l'esimio Consesso, richiamandosi a una sua precedente decisione adottata a Sezioni Unite, ha –definitivamente– chiarito che, in virtù dell'art. 18, ex lege 06.08.1967, n. 765 in materia di destinazione d'uso dei parcheggi condominiali, i «posti auto» realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima normativamente richiesta non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato.
Una decisione, questa, peraltro già consacrata in due precedenti «interventi», i quali –a loro volta e, nello specifico,– hanno, chiaramente, concluso per la non estensibilità delle aree eccedenti la percentuale contemplata dal succitato art. 18, ragion per cui la cessione in proprietà delle aree stesse in favore degli occupanti delle unità abitative di cui si compone il plesso condominiale è da ritenersi esclusa. Del resto, anche la dottrina è unanime nell'inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a cd. «circolazione libera».
È, quindi, pacifico che l'originario proprietario-costruttore del fabbricato potrà, legittimamente, riservarsi o cedere a terzi la proprietà dei parcheggi de quibus, ovviamente nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo (articolo ItaliaOggi del 25.04.2013).

CONDOMINIOCasa. Le novità per i creditori. In condominio la «solidarietà» è condizionata.
La riforma del condominio ripristina, in parte, il principio di solidarietà passiva dei condomini, disatteso dalla più recente giurisprudenza.
Con la decisione 9148/2008 le sezioni unite della Cassazione avevano, infatti, stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote. Ne derivava che il creditore potesse rivolgere la domanda di pagamento ai condomini solo in proporzione alla singola quota debitoria e quindi, se rimasse insoddisfatto, dovrebbe rivolgersi ai morosi, controllando lo stato dei pagamenti e le tabelle millesimali del condominio.
La decisione della Cassazione ha sollevato non poche critiche; e con la riforma del condominio (legge 22.07.2012) il legislatore ha reintrodotto, almeno in parte, la solidarietà del debito del condominio. Il nuovo articolo 65 della Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i creditori possono agire anche nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti ma solo dopo l'escussione degli altri condomini. Inoltre, l'azione del terzo viene agevolata dalla nuova disposizione (articolo 93 delle Disposizioni di attuazione) che fissa l'obbligo dell'amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini minori.
Resta da stabilire con quali modalità il terzo creditore possa agire contro i condomini adempienti per la morosità di altro condomino. Alcuni interpreti ritengono che il terzo non debba solo chiedere il pagamento del dovuto ai condomini morosi con lettera o atto di messa in mora, ma debba prima agire in via esecutiva contro questi condomini morosi e solo dopo possa recuperare il suo denaro dagli altri. I tempi, quindi, diverrebbero molto lunghi.
La novità legislativa sembra comunque confermare il principio in base al quale la sentenza ottenuta contro il condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini in via solidale tra loro, ancorché non indicati nominativamente e non siano stati dichiarati responsabili solidalmente. Va però ricordato che il creditore che ha già ottenuto sentenza definitiva di condanna al pagamento di una somma di danaro nei confronti del condominio, è carente di interesse ad agire nei confronti del singolo condomino per il pagamento pro quota della medesima somma (Cassazione, sentenza 20304/2004).
Complica la questione una decisione di merito che ha affermato che non può accogliersi l'istanza di rilascio di tante copie in forma esecutiva del predetto titolo per quanti sono i condomini nei confronti dei quali si intenda procedere esecutivamente pro quota, perché può agirsi solo in base a specifico ed autonomo titolo esecutivo relativamente alle singole quote da accertarsi in sede di giudizio anche a cognizione sommaria (Tribunale di Catania, sentenza del 20.05.2009).
Intanto la possibile responsabilità solidale dei condomini è di fatto ridotta con la nuova previsione dell'articolo 1135, n. 4, che stabilisce che l'assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Raccolto doverosamente dall'amministratore l'intero importo dei lavori da eseguire, resta scoperta solo la eventuale ulteriore quota per le variazioni e le aggiunte apportate in corso di opera, che andrebbero comunque approvate preventivamente dall'assemblea (articolo Il Sole 24 Ore dell'08.01.2013).

CONDOMINIOTelecamere, privacy inviolata. Sulla videosorveglianza a deliberare è la maggioranza. La Cassazione: non ci sono gli estremi del delitto di interferenze illecite nella vita privata.
Via libera alla videosorveglianza delle aree condominiali, con deliberazione a maggioranza da parte dell'assemblea. La nuova legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio degli edifici ha, infatti, chiarito che rientra fra le competenze assembleari la decisione in merito all'installazione delle telecamere sulle parti comuni e ha stabilito le necessarie maggioranze. Nel frattempo la Corte di cassazione ha precisato che l'installazione di sistemi di videosorveglianza non viola la privacy. Non sussistono, infatti, gli estremi del delitto di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis del codice penale) nel caso in cui un condomino effettui riprese dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati all'uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela penale, la quale concerne una particolare relazione del soggetto da tutelare con l'ambiente in cui questi vive la sua vita privata, in modo da sottrarla a ingerenze esterne.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione (Sez. II civile), nella sentenza 03.01.2013 n. 71.
Nel caso in questione un condomino, visti i ripetuti atti vandalici perpetrati da ignoti a danno delle parti comuni e delle parti di proprietà esclusiva, non registrando intervento alcuno da parte dell'amministrazione condominiale, aveva deciso di provvedere unilateralmente all'installazione di un impianto di videosorveglianza sulle aree condominiali, chiedendo poi agli altri comproprietari di rimborsagli pro quota la spesa anticipata.
Uno dei condomini si era però rifiutato di pagare la sua parte e la vicenda era giunta dapprima dinanzi al giudice di pace e, quindi, addirittura presso la Suprema corte. Occorre segnalare come nella specie il giudice di merito avesse deciso la controversia secondo equità, pronunciandosi in favore del condomino che si era attivato per la gestione dell'impianto.
Questo tipo di sentenze, però, sono impugnabili per Cassazione soltanto in relazione ai principi informatori della materia, restando invece preclusa la denunzia di violazione di specifiche norme di diritto sostanziale. Nel caso in questione la condòmina ricorrente non aveva assolto a tale onere probatorio e, quindi, anche per tale motivo, il ricorso era stato integralmente rigettato.
La Suprema corte, pur non potendosi pronunciare nel merito della questione civilistica, ha tuttavia ricordato il costante orientamento relativo alla non punibilità di tali comportamenti ai sensi dell'art. 615-bis del codice penale (articolo ItaliaOggi Sette dell'11.02.2013).

CONDOMINIOCASSAZIONE/ Decisione unilaterale giustificata dall'urgenza: rimborsate le spese. Condomini, telecamere libere. Chi vuole proteggersi dai furti non ha bisogno del voto.
Meno privacy nei condomini. Infatti, il condomino può installare, senza preventivo consenso dell'assemblea, una telecamera nel parcheggio oggetto di furti. Non solo. Si tratta di una decisione unilaterale giustificata dall'urgenza che dà quindi diritto al rimborso delle spese sostenute.
È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 03.01.2013 n. 71.
In particolare la seconda sezione civile del Palazzaccio ha respinto il ricorso di un consorzio che lamentava l'installazione da parte di un altro condomino, senza autorizzazione degli altri proprietari. L'impianto era stato fatto perché l'area era stata spesso oggetto di furto. Quindi il giudice di pace aveva considerato la spesa affrontata da un solo proprietario urgente e quindi rimborsabile. Non solo, ad avviso del magistrato onorario non poteva ravvisarsi alcuna violazione della privacy.
L'impianto della motivazione di merito è stato integralmente confermato dalla Suprema corte che, su quest'ultimo fronte ha ricordato che «non sussistono gli estremi atti ad integrare il delitto di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis cod. pen.) nel caso in cui un soggetto effettui riprese dell'area condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati all'uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela di cui all'art. 615-bis cod. pen., la quale concerne, sia che si tratti di «domicilio», di «privata dimora» o «appartenenze di essi», una particolare relazione del soggetto con l'ambiente in cui egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza».
Per quanto concerne invece il rimborso delle spese sostenute in via d'urgenza, i giudici con l'Ermellino hanno, anche in questo caso, confermato il verdetto del giudice di pace ritenendo sussistente il diritto al rimborso da parte del condomino.
Infatti, si legge in sentenza, «il ricorrente, con il primo motivo, pur facendo genericamente riferimento ad un principio del nostro ordinamento in tema di spese condominiali, ha, in concreto, lamentato a tale riguardo la sola violazione della norma di cui all'art. 1134 cod. civ., dolendosi della non ricorrenza dei presupposti per l'anticipazione e la rimborsabilità di spese condominiali, senza peraltro neppure dedurre come la regola equitativa individuata dal giudice di pace si ponga in contrasto con il predetto principio; né peraltro allega che il supposto principio desunto dall'art. 1134 cod. civ. sia anche un principio informatore della materia né tanto è allegato in relazione al pur invocato principio di tutela di riservatezza e della privacy» (articolo ItaliaOggi del 04.01.2013).

dicembre 2012

CONDOMINIOCon la riforma nuove procedure per arginare le attività contrarie alle destinazioni d'uso.
Parti comuni, tutele rafforzate. Modifiche più semplici, purché senza danni per i singoli.

Per trasformare un parcheggio condominiale in area verde, o viceversa, basterà la maggioranza assembleare. Tra le novità più interessanti contenute nella riforma del condominio meritano particolare risalto le nuove regole relative alla modificazione della destinazione d'uso delle parti condominiali e quelle collegate per la protezione di quest'ultima dalle attività dannose e/o pregiudizievoli.
In particolare il nuovo art. 1117-ter sembra ammettere la possibilità che un bene/impianto comune possa essere trasformato fino a consentirne un uso completamente estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale. Si tratta di situazioni nelle quali alcuni condomini possono subire diminuzioni dei loro diritti: si pensi al caso del condominio con accesso dal giardino che, a seguito di delibera assembleare, venga trasformato in piscina o campo da tennis. Quanto sopra trova conferma nella nuova maggioranza richiesta per approvare detti interventi (quattro quinti del valore dell'edificio, cioè 800 millesimi, oltre a un identico numero di partecipanti), così elevata da apparire normalmente irraggiungibile (quanto meno rispetto alle presenze solitamente ottenibili in assemblea).
La tutela contro attività contrarie alle destinazioni d'uso. L'articolo 1117-quater detta poi una specifica procedura per la tutela contro eventuali attività contrarie alle destinazioni d'uso delle parti comuni da parte del singolo condomino. La norma non chiarisce come debba intendersi l'incidenza negativa di una diversa destinazione d'uso e ci si potrebbe così spingere fino a considerare pregiudizievole, per esempio, la destinazione di un appartamento a discoteca, trattandosi di attività non solo contraria alla tranquillità della collettività condominiale, ma che comporta un uso particolarmente intenso delle parti comuni (numero elevato di clienti, musica ad altro volume ecc.).
Nella dizione di attività rientrano certamente quei comportamenti dei singoli condomini che arrivano ad alterare la destinazione d'uso di una parte comune. Così è pacifico che se il singolo condomino apra un varco nel muro di cinta dell'edificio, mettendo in comunicazione la corte esterna di sua esclusiva proprietà con la strada pubblica, l'apertura praticata alteri la destinazione d'uso del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e di protezione e annulla il beneficio che gli altri condomini traggono dall'utilità che il muro di cinta comune oggettivamente apporta alle loro proprietà.
E ancora, per esempio, posto che i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, hanno funzione di destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci mediante l'incorporazione dei medesimi nel proprio appartamento, in tal modo impedendo l'uso comune del bene.
Allo stesso modo la condotta del condomino che mantenga ferma per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel parcheggio comune manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, trattandosi di un'occupazione stabile di una porzione del posteggio comune. Di conseguenza detta condotta costituisce una sorta di abuso, impedendo agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dell'area comune.
In tali ipotesi di uso abnorme delle parti comuni è stata quindi prevista dalla legge di riforma una nuova procedura per reagire all'illegittimo comportamento del condominio. In particolare è prevista non solo la diffida dell'amministratore o del singolo condomino contro l'esecutore (altro condominio, inquilino, comodatario ecc.), ma anche la possibilità per l'amministratore o il condomino di provocare la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. In ogni caso bisogna sottolineare che l'assemblea (oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice) può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritenga necessario o quando ne sia fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. Se poi l'amministratore non è stato nominato, l'assemblea per far cessare la violazione può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. In ogni caso l'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività lesive della destinazione d'uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (articolo ItaliaOggi Sette del 31.12.2012).

CONDOMINIOPubblicate in G.U. le nuove disposizioni sui condomini, in vigore anche per quelli complessi. Una riforma senza esclusioni. Disciplina estesa a villette a schiera o centri residenziali.
Disciplina condominiale ad ampio raggio. La legge di riforma, la n. 220 dell'11/12/2012, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre scorso, ha infatti definitivamente chiarito che la nuova disciplina si applica anche ai condomini complessi, o supercondomini, ai c.d. condomini orizzontali e anche nelle ipotesi di multiproprietà.
In altri termini, la normativa dettata per i caseggiati costituiti da un unico corpo si applica anche a quei complessi edilizi sempre più articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica, dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio. Tale principio riguarda il grande caseggiato composto da una pluralità di corpi di fabbrica affiancati l'uno all'altro, con le scale, gli ingressi e la copertura distinti, ma aventi in comune determinate parti essenziali o utili, e il gruppo di palazzine signorili o di palazzi con numerosi piani, i quali in comune beneficiano di alcuni beni, impianti e servizi necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero destinati all'uso o al servizio comune.
Il nuovo art. 1117-bis del codice civile, introdotto dalla legge di riforma, chiarisce quindi che la disciplina del condominio si applica, in quanto compatibile, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni (per esempio, i muri maestri, i pilastri di ferro o di cemento armato legati tra loro dalle travi, i lastrici solari, il riscaldamento centrale, l'impianto per l'acqua calda e per il condizionamento dell'aria, l'ingresso e le strade di accesso ecc.).
La medesima disciplina si applica anche alle villette o costruzioni plurifamiliari delle località di villeggiatura: infatti, di condominio si può parlare non solo negli edifici che si estendono in senso verticale, ma anche in relazione a corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le villette c.d. a schiera), che possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni. Quindi anche nel caso in cui le unità immobiliari esclusive non siano disposte verticalmente (una sopra all'altra nello stesso edificio) ma orizzontalmente, cioè una accanto all'altra, sussiste un'ipotesi di condominio, da qualificarsi come orizzontale qualora esista un patrimonio comune a tali porzioni, cioè un complesso di beni e/o impianti destinati strutturalmente e funzionalmente al servizio o al godimento delle predette unità immobiliari private.
Tutte queste situazioni sono oggi contemplate nella legge di riforma del condominio. In particolare, seguendo la definizione normativa, possono ipotizzarsi le seguenti combinazioni: più unità immobiliari autonome, per esempio villette o garage; più edifici condominiali; più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuno un'organizzazione condominiale, definiti condomini di unità immobiliari; più gruppi di edifici condominiali, definiti condomini di edifici. In tutte le quattro ipotesi considerate, la caratteristica comune è rappresentata dall'esistenza di parti che servono all'uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere. Non si ha, invece, condominio quando vi sono edifici totalmente distinti e autonomi: infatti, le regole condominiali riguardano essenzialmente gli immobili divisi in piani orizzontali e trovano applicazione anche per quei fabbricati che siano verticalmente divisi da una semplice paratia di legno. Esse non riguardano invece l'edificio che sia diviso in due parti da un muro interno verticale, dalle fondamenta al tetto, in modo da formare due corpi di fabbrica distinti e autonomi.
Allo stesso modo la nuova disciplina riguarda anche i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, cioè i proprietari di appartamenti in multiproprietà facenti parte di un condominio: il multiproprietario è condomino diretto a tutti gli effetti ed è titolare dei diritti e degli obblighi che gli fanno capo, in quanto condomino. Del resto la multiproprietà di singole unità immobiliari nell'ambito di un complesso residenziale non importa alcuna deroga all'applicazione della disciplina sul condominio negli edifici per quanto riguarda le parti e ai servizi comuni di utilità generale all'intero edificio.
Inoltre resta confermato che la sussistenza del condominio non è influenzata dal numero dei titolari delle proprietà esclusive, con la conseguenza che è sufficiente che vi siano anche due soli partecipanti affinché lo stesso venga a giuridica esistenza e si applichino le relative regole di funzionamento e di gestione: si tratta del c.d. condominio minimo (articolo ItaliaOggi Sette del 24.12.2012).

CONDOMINIOIn Gazzetta la legge 220/2012: cosa cambia per le comproprietà dei fabbricati. Nuovo condominio da giugno. Il 17/06/2013 la data fissata per l'avvio della riforma.
La riforma del condominio partirà il 17.06.2013. È stata, infatti, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17.12.2012 la legge n. 220 dell'11/12/2012 sulla riforma della disciplina delle comproprietà dei fabbricati.
La legge prevede, infatti, una vacatio di sei mesi, che serviranno a studiare le novità e a prepararsi alla applicazione delle nuove disposizioni.
Le novità toccano il condominio a tutto campo: quorum delle assemblee più snello per prendere le decisioni e evitare ingessature, l'amministratore diventa manager e professionista qualificato e trasparente, più libertà per i singoli condomini (nel distacco dall'impianto riscaldamento, per gli impianti radio-tv e pannelli solari.
Cambiano le modalità di convocazione dell'assemblea e i quorum costitutivi e deliberativi, sia in prima sia n seconda convocazione, con un limite alla raccolta di deleghe: l'obiettivo è quello di rendere più snella la gestione e più facili le scelte.
Cambia la disciplina dell'amministratore, che diventa un ruolo professionale e richiede un titolo di studio almeno di istruzione secondaria di secondo grado, ma soprattutto una formazione specifica e un aggiornamento periodico.
Peraltro è prevista una deroga ai requisiti professionali sia per gli amministratori che hanno svolto l'incarico per un anno nell'ultimo triennio (soggetti all'aggiornamento periodico) sia per il singolo condomino che svolge l'attività (esonerato anche da obblighi di aggiornamento).
L'amministratore ha maggiori obblighi di trasparenza e deve aprire un conto corrente bancario dedicato al singolo condomino, mettendo a disposizione i movimenti bancari al controllo dei partecipanti. Si codifica, poi, la regola già prevista da alcune sentenze per cui la funzione amministrativa può essere svolta da una società. Si svecchia la disciplina consentendo il sito internet condominiale e, come richiesto dal garante della privacy, si dettaglia la maggioranza per l'installazione di telecamere per la videosorveglianza condominiale.
Viene concesso più spazio al singolo condomino per distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, installare impianti di ricezione radiotelevisiva e pannelli solari.
Certo se impianti radio-tv e pannelli solari incidono su parti comuni il condominio potrà dare prescrizioni.
Quanto all'impianto di riscaldamento, il distacco non è completamente libero, in quanto è concesso solo se non si fruisce del calore per problemi tecnici prolungati per un'intera stagione e comunque con obbligo di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria della centrale termica.
Inoltre il regolamento non può vietare di tenere animali domestici. Quanto alle spese condominiali, la riforma sceglie il pugno duro contro i morosi, nei cui confronti l'amministratore deve agire entro sei mesi. Inoltre i dati personali dei morosi possono essere comunicati ai creditori del condominio, tenuti ad agire contro gli inadempienti prima di rivalersi sui partecipanti in regola (articolo ItaliaOggi del 18.12.2012).

CONDOMINIO: G.U. 17.12.2012 n. 293 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" (Legge 11.12.2012 n. 220).

CONDOMINIO: Il sottotetto è condominiale. La struttura deve poter essere usata come vano autonomo. La riforma aggiorna l'elenco (non tassativo) delle parti destinate a uso collettivo.
I sottotetti si presumono parte comune dell'edificio condominiale se oggettivamente destinati all'uso collettivo da parte dei condomini.
È uno degli effetti della riforma del condominio, che ha introdotto novità in merito alle parti comuni del caseggiato. Infatti, è stato aggiornato l'elenco dei beni che, in base all'art. 1117 c.c., si presumono in comproprietà di tutti i condomini, il quale tiene conto anche dell'evoluzione tecnologica intervenuta dal 1942 a oggi.
In primo luogo appare evidente la volontà del legislatore di utilizzare un linguaggio più comprensibile: così viene precisato che i beni elencati sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio («anche se aventi diritto a godimento periodico», con un implicito riferimento alle ipotesi della c.d. multiproprietà immobiliare), espressione certamente più semplice e attuale rispetto a quella precedente («proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio»).
A conferma di ciò, la successiva precisazione secondo cui le parti elencate sono condominiali «se non risulta il contrario dal titolo», mentre la precedente (e ancora attuale) versione dell'art. 1117 c.c. disponeva, con una forma un po' più arcaica, «se il contrario non risulta dal titolo» .
Rimane quindi confermato che per stabilire quali siano le parti comuni dell'edificio condominiale bisogna in primo luogo esaminare le clausole dei rogiti di acquisto (e, successivamente, il regolamento, l'atto di successione ereditaria, le vicende di fatto che abbiano portato a un eventuale acquisto per usucapione, o la destinazione oggettiva del bene). In ogni caso viene confermato che si tratta comunque, è bene precisarlo subito, di un elenco dei beni comuni non tassativo, ma esemplificativo, di parti che, come detto, si presumono condominiali, con la conseguenza che un bene o un impianto, pur non indicato nell'art. 1117 c.c., può, a determinate condizioni, essere ugualmente qualificato come condominiale.
Ciò trova conferma nel fatto prima dell'elenco dei beni di cui ai numeri 1, 2 e 3 della predetta disposizione del codice civile, nella stessa norma viene anticipata l'espressione «tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune» (mentre nell'originario testo dell'art. 1117 c.c. detta espressione era contenuta soltanto al termine dell'elencazione dei beni comuni di cui al n. 1): la modifica evidenziata tende dunque a evidenziare il carattere esemplificativo e non esaustivo dell'elencazione in questione. Del resto, di fronte alle molteplici varietà delle ipotesi che possono presentarsi nella realtà condominiale, non è certo possibile un elenco completo e quindi anche la legge di riforma si limita soltanto a fornire all'interprete una chiave per individuare quali beni, in un caseggiato in condominio, debbano presumersi di proprietà comune.
Nel passare all'elenco delle parti condominiali, la novità è rappresentata dall'inclusione in esse dei pilastri, delle travi portanti e delle facciate: tali indicazioni sono indiscutibili, se si considera che i muri perimetrali delimitano esternamente il caseggiato, mentre i pilastri e le travi in conglomerato cementizio sono elementi dell'intelaiatura portante dell'edificio condominiale. Vengono ricompresi nell'elenco dei beni comuni anche le aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Si tratta quindi dei sottotetti che abbiano dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (mentre sono generalmente di proprietà esclusiva quelli che costituiscono una camera d'aria e hanno la mera funzione di isolare e proteggere l'appartamento dell'ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall'umidità).
Per quanto riguarda le altre novità introdotte dalla riforma della disciplina condominiale in tema di parti comuni, merita di essere precisato che è stata modificata la dicitura di alcuni beni comuni (gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento (anziché gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili) e che sono stati aggiunti altri impianti, ovvero quelli per il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo. Da notare che, in caso di impianti unitari, si dovrà far rientrare l'impianto tra le parti comuni fino al punto di utenza, salve le normative di settore in materia di reti pubbliche, in grado, queste ultime, di costituire unilateralmente vincoli sull'edificio aventi effetti analoghi alle servitù (articolo ItaliaOggi Sette del 17.12.2012).

CONDOMINIOCase, inagibilità da dimostrare. Senza prove non c'è il diritto al risarcimento dei danni. Una sentenza della Cassazione su un caso di abbandono dell'abitazione per infiltrazioni.
Il proprietario che a causa di lavori condominiali non eseguiti a regola d'arte lamenti infiltrazioni nell'appartamento non può lasciare la propria abitazione e chiedere il risarcimento del danno per mancato utilizzo della casa se non prova rigorosamente che l'abbandono dell'immobile è dipeso dalle oggettive malsane condizioni che lo avevano reso di fatto inabitabile.
È il principio affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. III civile, nella sentenza 13.12.2012 n. 22923.
I fatti. Questa la vicenda che ha portato alla decisione della Cassazione: il pavimento dell'appartamento al piano terra di un condominio veniva rimosso per consentire riparazioni alle tubature dell'impianto di riscaldamento condominiale. Le imprese incaricate però non avevano eseguito a regola d'arte le opere di ripristino e, di conseguenza, il condomino del piano terra aveva trovato l'appartamento danneggiato da infiltrazioni provenienti dalle reti fognarie condominiali e dai connessi fenomeni di presenza di muffe organiche.
Secondo il danneggiato l'appartamento non poteva più essere abitato e questa convinzione veniva confermata da un tecnico a cui era stata richiesta una perizia sullo stato dei luoghi. Successivamente il proprietario si rivolgeva al tribunale per richiedere la condanna del condominio al risarcimento di tutti i danni subiti (compresi quelli per mancato utilizzo dell'immobile) a causa della cattiva esecuzione dei lavori di ripristino del pavimento e delle conseguenti infiltrazioni provenienti dall'impianto di scarico condominiale e da umidità ascendente. Il condominio convenuto contestava la domanda e, comunque, chiedeva e otteneva di chiamare in garanzia le imprese esecutrici dei lavori. Il tribunale dichiarava quindi la responsabilità del condominio, che veniva condannato al risarcimento dei danni per rifacimento di pavimentazione e battiscopa, per danni da infiltrazioni, nonché per mancato uso dell'immobile, abbandonato per oltre un anno fino all'ultimazione dei lavori.
La Corte di appello, invece, occupandosi dell'impugnazione della sentenza di primo grado presentata dal condominio, respingeva la specifica domanda di risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile. Ciò perché il danneggiato aveva effettivamente lasciato la casa, ma non era stata provata la necessità effettiva di abbandonare l'alloggio, con la conseguenza che la condotta tenuta dal condomino del piano terreno si doveva considerare come un volontario abbandono dell'appartamento che, come tale, non era risarcibile. Nel corso del giudizio di merito era stata fatta anche una consulenza tecnica d'ufficio, che però si era limitata a rilevare i segni dell'abbandono del bene e a descrivere lo stato di fatto dei locali senza tuttavia indicare in modo univoco l'intollerabilità o in ogni caso l'idoneità a determinare l'inevitabile necessità di non abitare l'appartamento.
La posizione della Cassazione. Le precedenti considerazioni sono state pienamente condivise dalla Suprema corte, secondo cui il singolo condomino il cui appartamento è stato reso inabitabile da inesatta esecuzione di lavori condominiali per avere diritto al risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile deve provare di essere stato costretto ad abbandonarlo perché divenuto insalubre e radicalmente inabitabile a causa delle infiltrazioni provenienti dalle reti fognarie condominiali e dei connessi fenomeni di presenza di muffe. Tale prova però, come chiariscono i giudici supremi, non può essere rappresentata da argomentazioni e comunicazioni di dati fornite dal tecnico di fiducia al quale il danneggiato si sia rivolto per un parere sulle cause dei danni subiti prima del procedimento in giudizio. In ogni caso una perizia avrebbe solo il valore di indizio, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice, ma della quale quest'ultimo non è obbligato in nessun caso a tenere conto.
Secondo la Cassazione il tecnico di parte avrebbe solamente potuto, se chiamato quale testimone, confermare lo stato dei luoghi da lui personalmente percepito, ma appunto quale mera situazione di fatto e con esclusione di qualunque valutazione. Del resto non è possibile neppure provare le necessità dell'abbandono utilizzando le parole del consulente tecnico di ufficio incaricato dal giudice se quest'ultimo si limita solamente a descrivere i segni dell'abbandono e lo stato di fatto dei locali dell'appartamento, ma senza indicarne le ragioni che hanno costretto il condomino danneggiato a lasciare la sua casa per trasferirsi altrove.
In tali casi quindi, per avere diritto al risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile è necessaria una valida prova che confermi la necessità dell'abbandono e, con esso, sulle condizioni di inabitabilità del medesimo: in caso contrario ne deriva la conclusione della volontarietà della condotta del danneggiato, la quale non potrebbe quindi mai costituire fondamento per un diritto al risarcimento del danno a carico di altri, in virtù dei principi generali in materia. Tuttavia le imprese esecutrici dei lavori eventualmente chiamate in causa in garanzia, come nel caso di specie, sono comunque tenute al risarcimento di tutti gli altri danni conseguenti alle opere non eseguite a regola d'arte a meno che il diritto di garanzia del condominio non sia prescritto (articolo ItaliaOggi Sette del 21.01.2013).

CONDOMINIO: Condomini, gestione in chiaro. L'amministratore deve garantire trasparenza finanziaria. Dalla tenuta dei registri al conto corrente: i nuovi obblighi introdotti dalla riforma.
L'amministratore condominiale fa il pieno di competenze. Sono, infatti, numerosi gli obblighi, nuovi, rimodulati o semplicemente codificati, addossati a questa figura dalla legge di riforma della disciplina condominiale.
Eccoli in sintesi.
Obblighi di comunicazione ai condomini e di affissione delle generalità in un luogo di pubblico accesso. In caso di nomina e per ogni successivo mandato, c'è l'obbligo per l'amministratore di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede legale della stessa, l'indirizzo dei locali in cui si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'art. 1130 c.c. (registro dell'anagrafe condominiale, registro dei verbali dell'assemblea, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia (firmata dall'amministratore) dei predetti documenti (previa richiesta a quest'ultimo e con rimborso della spesa). È poi evidente come sia di pubblico interesse poter risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi. Ebbene, d'ora in avanti anche l'amministratore avrà l'obbligo di esporre in uno spazio accessibile ai terzi una targhetta con le proprie generalità.
Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini. L'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina, se previsto dall'assemblea, deve anche presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea abbia deliberato lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest'ultimo le entrate e le uscite condominiali. Anche questa disposizione risponde a un'esigenza di elementare trasparenza nell'amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. A detto conto corrente, che potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso tutti i condomini. L'accesso dovrà comunque essere intermediato dall'amministratore.
Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell'incarico. Viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l'obbligo dell'amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell'incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall'assemblea. Viene poi ulteriormente specificato che l'amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell'interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell'incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio, perché non ancora nominato dall'assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.
Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini. Viene poi introdotto l'obbligo dell'amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L'intervento dell'assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece sollevare l'amministratore da detto obbligo normativo. Detto obbligo va correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall'art. 63 disp. att. c.c.
Obbligo di specificare l'ammontare del compenso al momento della nomina. Per evitare possibili contenziosi in materia, la legge di riforma ha previsto di obbligare l'amministratore a dichiarare espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'ammontare del compenso richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del mandato biennale. Solitamente sarà la deliberazione assembleare di nomina a specificare l'ammontare del compenso richiesto dall'amministratore e accettato dall'assemblea.
Obblighi contabili. L'art. 1130-bis c.c. prevede un rendiconto condominiale annuale che dovrà predisposto dall'amministratore e contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una relazione accompagnatoria, esplicativa della gestione annuale, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (articolo ItaliaOggi Sette del 10.12.2012).

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATAAnche l'ascensore rientra tra gli impianti «liberi». Palazzo Spada. Niente permesso di costruire né distanze legali.
Sulla natura giuridica degli ascensori, sulla possibilità di considerarli nuova costruzione e sui titoli abilitativi necessari si è espressa la quarta Sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza 05.12.2012 n. 6253.
La vicenda concerne l'installazione di un ascensore all'esterno di un immobile per agevolare l'accesso e la mobilità di familiari disabili. In primo grado era stato impugnato il diniego di permesso di costruire, opposto agli interessati dal Comune, secondo cui l'intervento doveva ritenersi precluso in forza delle previsioni dell'articolo 79, comma 2, del Dpr 380/2001. Tale norma, infatti, pur consentendo opere per eliminare le barriere architettoniche in deroga alle norme sulle distanze contenute nei regolamenti edilizi, fa comunque «salvo l'obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune».
Il Tar aveva respinto il ricorso sulla base di tre considerazioni. Innanzitutto che la tutela della salute e della vita di relazione dei portatori di handicap non è incondizionata, ma può subire limitazioni per la tutela di valori di pari rilevanza, quale la proprietà privata; in secondo luogo che l'articolo 79, pur considerando prevalenti le ragioni del portatore di handicap su altri interessi contrastanti dei soggetti residenti nel medesimo edificio, non riconosce analoga prevalenza rispetto al diritto alla salute tutelato attraverso l'articolo 873 del codice civile la cui ratio è quella di evitare la creazione di intercapedini dannose o pericolose. Infine, l'ascensore si sarebbe trovato ad una distanza inferiore a quella minima di tre metri rispetto al fabbricato confinante.
Il Consiglio di Stato ha però riformato la sentenza di primo grado, facendo proprio lo specifico orientamento della Cassazione (sezione II, n. 2566/2011), secondo cui «l'impianto di ascensore...rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell'immobile». Ne consegue «l'inapplicabilità all'ascensore delle disposizioni in tema di distanze legali».
Inoltre, con riferimento al caso concreto, la sentenza osserva come nell'applicare la deroga al rispetto delle distanze, l'articolo 79 vada letto in correlazione alla complessiva disciplina sull'eliminazione delle barriere architettoniche per i soggetti portatori di handicap e in particolare al Dm 236/1989. L'articolo 2 del decreto, infatti, qualifica come spazio esterno «l'insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell'edificio o di più edifici» e come parti comuni dell'edificio «quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari». Da qui risulta chiaro come il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree «di proprietà o di uso comune», abbia inteso richiamare non solo l'esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche l'esistenza di uno spazio comunque denominato impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti.
Nel caso in esame il cortile fra i due immobili nel quale doveva insistere l'ascensore, pur non essendo in comproprietà fra i due condomini, risultava utilizzato dai residenti di entrambi gli immobili, dal che deriva l'illegittimità dell'atto impugnato e l'erroneità della decisione del Tar (articolo Il Sole 24 Ore del 25.02.2013).

novembre 2012

CONDOMINIO - EDILIZIA PRIVATA:  Barriere architettoniche.
Domanda
Sono amministratore di un condominio nel quale alcuni condomini hanno richiesto di installare un ascensore, taluni sono favorevoli e altri no. Dobbiamo discuterne in una prossima assemblea e riterrei utile avere informazioni sullo stato della giurisprudenza.
Risposta
La recente sentenza della Corte di cassazione n. 18334/2012 (alla cui lettura, con i richiami giurisprudenziali in essa contenuti, facciamo rinvio) è molto interessante ai fini in questione poiché approfondisce anche il senso del rapporto tra l'art. 1120 c.c. e le norme contro le barriere architettoniche, in primis artt. 2 e 3 della legge n. 13/1989.
La sentenza ribadisce che per l'applicabilità del 1° comma dell'art. 2 della legge n. 13/1989 (con i suoi quorum ridotti) è irrilevante la presenza o meno di invalidi nel condominio in quanto la norma è volta a consentirne l'accesso, senza difficoltà, in tutti gli edifici e non solo presso la loro abitazione, mentre il 2° comma consente di provvedere direttamente alle opere in caso di rifiuto del condominio.
La sentenza chiarisce poi (rispetto alle limitazioni previste dall'art. 1120, 2° c., fatte salve dall'art. 2, 3° comma della legge n. 13/1989) che il giudice (e prima ancora i condomini), per valutare se le opere determinino un pregiudizio al decoro architettonico, oltre ad accertare se esso sia effettivamente leso, deve valutare anche se tale lesione determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato (non solo di alcuni appartamenti, il che non sarebbe ragione ostativa sufficiente a precludere l'intervento), essendo invece lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità che compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità, ciò che succede ancor più se le opere sono interne all'edificio.
La sentenza richiama anche l'applicabilità del principio di solidarietà condominiale (sent. 12520/2010) che impone di accertare se le norme in tema di vicinato siano compatibili con la concreta struttura dell'edificio condominiale o non siano invece irragionevoli, e quindi da disapplicare, nel contemperamento di vari interessi, ancor più se in gioco vi siano i diritti fondamentali dei disabili, tutelati sempre di più dalla legislazione degli ultimi decenni.
Lo stesso dicasi per la valutazione dell'eventuale minore servibilità delle parti comuni, che non può prevalere qualora si traduca in un semplice maggior disagio, dovendosi avere una reale inservibilità ai fini e per gli effetti dell'art. 1120, 2° comma, cod. civ.
Infine, sul tema della sicurezza (nel caso esaminato dalla sentenza si era eccepito che l'ascensore rendeva difficoltoso il passaggio di soccorsi dalle scale) occorre operare un confronto delle condizioni ante e post operam al fine di accertare se le opere possano determinare o meno una lesione di tale aspetto (articolo ItaliaOggi Sette del 26.11.2012).

CONDOMINIO: LA RIFORMA DEL CONDOMINIO/ La riforma del condominio piace. Piacerà un po' meno ai morosi. ItaliaOggi Sette ha raccolto le opinioni degli addetti ai lavori: Confedilizia, Anaci e Sunia.
La stretta sui morosi convince gli addetti ai lavori. Sono queste infatti le disposizioni che raccolgono i favori di Confedilizia, Anaci e Sunia, in merito alla riforma del condominio, diventata legge dopo l'approvazione definitiva del ddl, martedì scorso, in commissione giustizia del senato, che riscrive quasi del tutto gli articoli 1117 e seguenti del codice civile e 61 e seguenti delle disposizioni di attuazione.
Se, infatti, Confedilizia e il Sunia (Sindacato nazionale unitario inquilini e assegnatari) esprimono un parere sostanzialmente positivo, con qualche riserva, più critica è la posizione dell'Anaci (Associazione nazionale amministratori di condomini e immobili). «Il nostro giudizio è nel complesso positivo anche se il legislatore ha mancato di coraggio non attribuendo al condominio la capacità giuridica come nella maggior parte dei paesi europei», sottolinea Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia.
«Una norma mancata che poteva servire a limitare la conflittualità tra i condomini facilitandone i rapporti». Semaforo verde, invece, per le novità in materia di requisiti che l'amministratore dovrà possedere e che implicano l'obbligo di frequentare un corso di formazione iniziale e il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado. A questo proposito, secondo Sforza Fogliani, è positivo che «la nomina di un interno, cioè di uno dei condomini dello stabile come amministratore, non richieda a quest'ultimo il possesso di alcuna formazione specifica. Un aspetto che va a salvaguardia di quegli amministratori che scelgono di svolgere questo lavoro gratuitamente».
A raccogliere i favori di Confedilizia sono anche le nuove disposizioni in materia di condomini morosi, in base alle quali l'amministratore potrà procedere con l'ingiunzione (senza autorizzazione preventiva dall'assemblea) e potrà fornire ai creditori i dati di chi non è in regola con il pagamento delle rate. Inoltre, in caso di mora che dura da più di sei mesi, dovrà sospendere il debitore dalla fruizione dei servizi comuni. «Una novità che permette di mettere tutti i condomini sullo stesso piano». Poco utile, invece, viene considerata la possibilità di creare un sito internet del condominio, da cui accedere individualmente a tutti gli atti e i rendiconti mensili. «Un'opportunità che a mio parere verrà utilizzata poco, da un lato, per la sua dispendiosità e, dall'altro, perché servirebbe per consultare una documentazione che può essere visionata già presso l'amministratore con il valore aggiunto di poter anche chiedere contestualmente delle delucidazioni».
Più critica l'Anaci. «Qualcosa di buono in questa riforma c'è, ma non abbiamo digerito che non sia stata prevista una maggiore valorizzazione della figura professionale dell'amministratore», sottolinea il presidente Pietro Membri. Parere positivo, invece, sul tema dei requisiti necessari che dovranno essere posseduti dall'amministratore, sul sito internet condominiale e sulla stretta ai condomini morosi. L'associazione considera, invece, una formalità il tema della stipula da parte dell'amministratore di una polizza a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta (su richiesta dell'assemblea). «Per gli iscritti alla nostra associazione, infatti, abbiamo già in automatico una garanzia per gli errori per un milione di euro». Tra i sindacati del settore, giudizi favorevoli arrivano dal Sunia.
«Per noi è positivo il fatto che la riforma sia stata fatta, abbiamo seguito il lavoro parlamentare con confronti e audizioni, e per noi il testo presenta alcuni punti innovativi, per esempio, riguardo alla diminuzione dei quorum, cioè delle maggioranze richieste per le delibere assembleari per una serie di interventi», spiega Aldo Rossi, segretario nazionale responsabile ufficio legislativo del Sunia. Anche se, a suo dire, si poteva fare di più sui temi della personalità giuridica del condominio e della partecipazione del conduttore alle assemblee per gli oneri a suo carico. Positiva l'opinione sugli obblighi di formazione per l'amministratore «perché ci devono essere garanzie di professionalità» e sulla possibilità di creare un sito internet «che potrebbe garantire maggior trasparenza ed efficienza». Inoltre, conclude Rossi, «la possibilità di rivalersi sui beni dei condomini morosi potrebbe portare a una riduzione delle liti condominiali, che a oggi rappresentano circa il 10% del contenzioso civile» (articolo ItaliaOggi Sette del 26.11.2012).

CONDOMINIOLA RIFORMA DEL CONDOMINIO/ Sulle delibere regole più chiare.
Con la legge di riforma della disciplina del condominio approvata martedì scorso dalla commissione giustizia del senato è stato infatti integralmente riscritto l'art. 1137 c.c., disciplinando in maniera più chiara il procedimento giudiziale di verifica della legittimità della volontà assembleare, in gran parte confermando le conclusioni alle quali era giunta la più recente giurisprudenza della Cassazione a seguito di un incessante lavorio di interpretazione durato quasi 70 anni.
Delibere nulle e annullabili.
Il legislatore ha riscritto l'art. 1137 c.c. eliminando alla radice qualsiasi dubbio sull'applicabilità della procedura di impugnazione ivi disciplinata anche ai casi di nullità delle delibere condominiali.
Nella nuova disposizione si parla infatti espressament